2021
UNIVERSEEL
REGISTRATIE-
DOCUMENT
met inbegrip van
het jaarlijks financieel verslag
en het ESG-verslag
CARING
WORKING
LIVING
2021 UNIVERSEEL REGISTRATIEDOCUMENT - Jaarlijks financieel verslag - ESG-verslag
2021
Risicofactoren 2
Voorafgaande opmerkingen 8
Brief aan de aandeelhouders 11
Beheersverslag 22
Kerncijfers op 31.12.2021 22
Transacties en verwezen lijkingen in 2021 24
Missie 26
Strategie 27
Zorgvastgoed 32
Zorg vastgoed van Cofinimmo in Europa 40
België 42
Frankrijk 44
Nederland 46
Duitsland 48
Spanje 50
Finland 52
Ierland 53
Italië 54
Verenigd Koninkrijk 55
Vastgoed van distributienetten 56
Publiek-private samenwerkingen 60
Kantoren 62
Samenstelling van de geconsolideerde portefeuille 70
Beheer van de financiële middelen 79
Samenvatting van de geconsolideerde jaarrekening 85
Statutaire resultaatsbestemming 92
Gebeurtenissen na 31.12.2021 94
Vooruitzichten 2022 98
Verslag van de commissaris inzake de vooruitzichten 102
ESG-Verslag 104
Boodschap aan de stakeholders 105
Belangrijke trends en hun invloed op de ESG-strategie 106
Waardeketen 112
Dialoog met de stakeholders 116
Environment 120
Social 126
Governance 136
Vastgoedverslag 146
Geconsolideerde vastgoedportefeuille 146
Commentaar over de markt 158
Verslag van de onafhankelijke waarderingsdeskundigen 166
Cofinimmo op de beurs 170
Gegevens overeenkomstig het EPRA-referentiestelsel 176
Corporate governance verklaring 188
Beslissingsorganen 194
Regelgeving en procedures 204
Informatie krachtens artikel 34 van het Koninklijk besluit van 14.11.2007 207
Bezoldigingsverslag 209
Andere tussenkomende partijen 220
Jaarrekeningen 223
Geconsolideerde jaarrekening 224
Bijlagen bij de geconsolideerde jaarrekening 230
Verslag van de commissaris inzake de geconsolideerde jaarrekening 300
Statutaire jaarrekening 304
Verslag van de commissaris inzake de statutaire jaarrekening 312
Bijlagen bij hetESG -verslag 316
EPRA prestatiemaatstaven 317
Boordtabel 337
Link tussen de uitdagingen van Cofinimmo en SDG 342
GRI-inhoudstafel 344
Verslag van de commissaris 348
Concordantietabellen 350
Concordantietabel van het universeel registratiedocument 350
Concordantietabel van het jaarlijks financieel verslag 356
Permanent document 358
Lexicon 372
INHOUD
COFINIMMO UNIVERSEEL REGISTRATIEDOCUMENT 2021
1983
Oprichting
(kapitaal :
6 miljoen EUR)
2005
• Eerste investering in
zorgvastgoed in België
• Toekenning van de
eerste publiek-private
samenwerking : het
gerechtsgebouw in
Antwerpen
1994
Notering op de beurs van
Brussel, nu Euronext Brussels
1996
Verkrijging van het BEVAK-
stelsel in België
2007
Partnerschap met de
AB InBev groep voor een
portefeuille van 1.068
cafés en restaurants in
België en Nederland
(Pubstone)
2008
• Vestiging in de
zorgvastgoedsector in Frankrijk
• Verkrijging van het SIIC-stelsel
2011
• Partnerschap met MAAF
voor een portefeuille van 283
verzekeringsagentschappen in
Frankrijk (Cofinimur I)
• Eerste uitgifte van
converteerbare obligaties
HISTORIEK
2012
• Vestiging in de zorgvastgoedsector
in Nederland
• Verkrijging van het FBI-stelsel
2014
• Vestiging in de zorgvastgoedsector
in Duitsland
• Verkrijging van het GVV-stelsel in
België
2016
• Voortzetting van de investeringen in
zorgvastgoed in Nederland en Duitsland
• Opening van de eerste Flex Corners
®
en
Lounges
®
• Uitgifte van green & social bonds
2019
• Nieuwe versnelling van de investeringen in
zorgvastgoed (bijna 500 miljoen EUR)
• Vestiging in de zorgvastgoedsector in Spanje
• Versnelling van de heroriëntatie van de
kantorenportefeuille naar het Central Business
District van Brussel
• Meer dan 56 % van de geconsolideerde
portefeuille geïnvesteerd in zorgvastgoed
2015
• Kapitaalverhoging met
voorkeurrecht voor
285 miljoen EUR
• Voortzetting van
de investeringen
in zorgvastgoed in
Nederland en Duitsland
2018
• Kapitaalverhoging
met onherleidbare
toewijzingsrechten
voor een bedrag van
155 miljoen EUR
• Versnelling van
de investeringen
in zorgvastgoed
(300 miljoen EUR)
• Start van de
heroriëntatie van de
kantorenportefeuille
2020
• Start van het 30-project gericht op een
vermindering met 30 % van de energie-
intensiteit van de portefeuille tegen 2030,
in vergelijking met het niveau van 2017
• Vestiging in de zorgvastgoedsector in
Finland
• Kapitaalverhogingen voor bijna
143 miljoen EUR
• Uitgifte van een eerste duurzame
benchmarkobligatie van 500 miljoen EUR
• Meer dan 700 miljoen EUR aan
investeringen, waarvan bijna
600 miljoen EUR in zorgvastgoed in
Europa
• 59 % van de geconsolideerde portefeuille
geïnvesteerd in zorgvastgoed
2021
• Meer dan 1 miljard EUR
aan investeringen in
zorgvastgoed in Europa
• Vestiging in de
zorgvastgoedsector
in Ierland, Italië en het
Verenigd Koninkrijk
• 67 % van geconsolideerde
portefeuille geïnvesteerd
in zorgvastgoed
• Oprichting van
een filiaal voor de
kantorenportefeuille
• Kapitaalverhogingen voor
bijna 565 miljoen EUR
• Gedeeltelijke
verkoop van de
Cofinimur I-portefeuille
(vastgoed van distri-
butienetten) voor meer
dan 40 miljoen EUR
De pandemie waar de wereld nu al twee jaar onder lijdt, heeft het duidelijk
gemaakt hoe belangrijk de gezondheidssector voor ieder van ons is.
Via talrijke projectontwikkelingen neemt Cofinimmo actief deel aan de
uitbreiding en de vernieuwing van het zorgvastgoedpark in Europa.
In 2021 vestigde Cofinimmo zich in Ierland, vervolgens in Italië en in het Verenigd Koninkrijk.
Deze drie landen bieden interessante perspectieven voor Cofinimmo bij het
ontwikkelen van haar portefeuille en het inzetten van haar vastgoedexpertise.
Door te steunen op haar jarenlange ervaring in de ontwikkeling en de
renovatie van vastgoedactiva kan Cofinimmo bijdragen tot het voldoen aan
de sterke vraag naar hoogkwalitatieve zorginstellingen, gespecialiseerd in
de zorg voor senioren van de Ierse, Italiaanse en Engelse bevolking.
5,7
miljard EUR
REËLE WAARDE VAN DE PORTEFEUILLE
OP 31122021
Al bijna 40 jaar verwerft, ontwikkelt en beheert Cofinimmo huurvastgoed.
De vennootschap bezit een portefeuille die verspreid is over België, Frankrijk, Nederland,
Duitsland, Spanje, Finland, Ierland, Italië en het Verenigd Koninkrijk, met een waarde van
ongeveer 5,7 miljard EUR. Met aandacht voor maatschappelijke evoluties, heeft Cofinimmo
de missie om hoogwaardige zorg-, leef- en werkomgevingen ter beschikking te stellen
van haar partners-huurders, waar de gebruikers rechtstreeks voordeel uit halen.
Caring, Living and Working – Together in Real Estate is de uitdrukking van deze missie.
Dankzij haar expertise heeft Cofinimmo een zorgvastgoedportefeuille van ongeveer
3,8 miljard EUR opgebouwd in Europa.
Als onafhankelijke vennootschap die de striktste normen inzake corporate governance
en duurzaamheid toepast, biedt Cofinimmo diensten aan haar huurders aan en beheert
zij haar portefeuille via een team van ongeveer 145 medewerkers te Brussel, Parijs, Breda
en Frankfurt en Madrid.
Cofinimmo is genoteerd op Euronext Brussels (BEL20) en geniet het REIT-stelsel in België
(GVV), in Frankrijk (SIIC) en in Nederland (FBI). Haar activiteiten worden gecontroleerd door
de Autoriteit voor Financiële Diensten en Markten (FSMA), de Belgische toezichthouder.
Op 14.03.2022 bedroeg de totale beurskapitalisatie van Cofinimmo ongeveer 4,0 miljard EUR.
De vennootschap past een investeringsbeleid toe dat gericht is op het aanbieden van een
maatschappelijk verantwoorde langetermijninvestering met laag risico die een regelmatig,
voorspelbaar en groeiend dividend genereert.
COFINIMMO IS ACTIEF IN
9 landen
OVER COFINIMMO
1
RISICOFACTOREN
Structuur van de risicofactoren
F1 RISICO’S VERBONDEN AAN DE
ACTIVITEITEN VAN COFINIMMO EN
HAAR ACTIVITEITENSECTOREN
F.1.1 Conjunctuur
F.1.1.1 Coronavirus COVID-19
F.1.1.2 Huurmarkt in de sectoren waarin
de groep actief is
F.1.1.3 Investeringsmarkt in de sectoren waarin
de groep actief is
F.1.1.4 Volatiliteit van de rentevoeten
F.1.1.5 Onderzoeken en controle van bepaalde
zorguitbaters
F.1.2 Vastgoedportefeuille
F.1.2.1 Negatieve variatie in de reële waarde
van vastgoed
F.1.2.2 Investeringen onderworpen aan
voorwaarden
F.1.3 Klanten
F.1.3.1 Concentratierisico
F.1.3.2 Huurleegstand
F2 RISICO’S VERBONDEN AAN DE FINANCIËLE
SITUATIE VAN COFINIMMO
F.2.1 Liquiditeitsrisico
F.2.2 Contractuele verplichtingen en wettelijke
parameters
F.2.3 Wijziging van de openbare financiële rating
van de groep
F.2.4 Risico’s verbonden aan een eventuele wijziging
van controle
F3 JURIDISCHE EN REGLEMENTAIRE RISICO’S
F.3.1 GVV-, GVBF- en SIIC-stelsel
F.3.2 Wijziging in de socialezekerheidsstelsels
F.3.3 FBI-stelsel
F4 RISICO’S VERBONDEN AAN DE INTERNE
CONTROLE
F5 ECOLOGISCHE, SOCIALE EN GOVERNANCE
RISICO’S
F.5.1 Duurzaamheid van de gebouwen
F.5.2 Transparantie inzake ESG en duurzaamheid
Ingevolge de inwerkingtreding op 21.07.2019 van Verordening (EU)
2017/1129 van het Europees Parlement en de raad van 14.06.2017,
dezogenaamde ‘Prospectusverordening’, en in het bijzonder van de
bepalingen van deze Verordening inzake de voorstelling van de
risicofactoren, herneemt dit hoofdstuk enkel de specifieke en
belangrijkste risicofactoren waarmee de Cofinimmo groep wordt
geconfronteerd, in functie van de waarschijnlijkheid van hun
materialisatie en de geschatte omvang van hun negatieve impact op
de groep. Ze worden ingedeeld in categorieën (metnummering F.1
totF.5) en subcategorieën (met nummering F.1.1.1 tot F.5.2) volgens
aard en binnen elke categorie in volgorde van belangrijkheid. De
nummering van de risicofactoren maakt het gemakkelijker om van de
ene factor naar de andere te verwijzen en hun eventuele onderlinge
samenhang te belichten. Als leidraad voor de lezer bij de interpretatie
van de becijferde impact van de verschillende risicofactoren, gelieve te
noteren dat de groep in 2021 een nettoresultaat - aandeel van
de groep van 260 miljoen EUR heeft gerealiseerd, dat het netto-actief
op31.12.2021 3.233 miljoen EUR bedroeg, dat de schuldgraad 44,2 %
bedroeg en dat de contractuele huren op diezelfde datum
313 miljoen EUR beliepen.
2
COFINIMMO UNIVERSEEL REGISTRATIEDOCUMENT 2021
F1 RISICO’S VERBONDEN AAN DE ACTIVITEITEN VAN
COFINIMMO EN HAAR ACTIVITEITENSECTOREN
F.1.1 Conjunctuur
F.1.1.1 Coronavirus COVID-19
Naar aanleiding van de coronavirus COVID-19-epidemie die is
opgetreden in de landen waar de groep actief is, heeft Cofinimmo
verschillende maatregelen genomen om de continuïteit van haar
activiteiten te verzekeren en tegelijkertijd de gezondheid en het
welzijn van al haar stakeholders tot haar prioriteit te maken.
De operationele teams blijven in nauw contact met de huurders
van de groep om zo de continuïteit van de dienstverlening te
waarborgen en hen te helpen deze moeilijke periode te door
-
staan. Cofinimmo herziet per geval de situatie van haar tegen
-
partijen om, in voorkomend geval, een evenwichtige oplossing
te vinden. In dit kader heeft Cofinimmo in 2020 2,0 miljoen EUR
waardeverminderingen op handelsvorderingen in geboekt,
zonder equivalent in 2021.
Naast de informatie die elders in dit document beschikbaar is,
wordt gespecifieerd dat :
• in de kantorensector de oppervlakten die rechtstreeks aan han-
delaars worden verhuurd (detailhandelaars, restaurants, enz.)
slechts minder dan 0,2 % van de contractuele huurgelden van
de groep vertegenwoordigen;
• in de zorgvastgoedsector de sport- en wellnesscentra minder
dan 3 % van de contractuele huurgelden van de groep vertegen-
woordigen. Deze centra, gelegen in België en Duitsland, waren
gesloten voor het publiek vanaf maart 2020 en gingen eind mei/
begin juni 2020 slechts gedeeltelijk opnieuw open. Het inkom
-
stenverlies voor de uitbaters was tijdens deze periode aanzienlijk
en een terugkeer naar een normale situatie gebeurde geleidelijk
en was van korte duur in 2020, in overeenstemming met de
evolutie van de beheersmaatregelen van de gezondheidscrisis.
De Belgische (grotendeels gesloten sinds eind oktober 2020)
en Duitse (bijna volledig gesloten sinds begin november 2020)
centra werden in juni 2021 heropend. Sindsdien zijn hun ope
-
rationele prestaties over het algemeen beter geweest dan de
verwachtingen, die waren herzien om rekening te houden
met de gezondheidsmaatregelen. De huidige situatie van de
besmettingen roept echter nog steeds op tot voorzichtigheid;
• in de sector van het vastgoed van distributienetten, de Pubstone-
portefeuilles van cafés en restaurants in België en Nederland
minder dan 10 % van de contractuele huurgelden van de groep
vertegenwoordigen. In de loop van het boekjaar 2020 is de
reële waarde van deze portefeuille stabiel gebleven (exclusief
het eect van de verhoging van de overdrachtsbelasting in
Nederland waarmee op 31.12.2020 rekening werd gehouden),
met name dankzij de lange resterende looptijd van de contrac-
ten. In het boekjaar 2021 bedroeg de verandering in de reële
waarde van deze portefeuille (op basis van een ongewijzigde
portefeuille) -1,0 % in België (rekening houdend met de verhoging
van de overdrachtsbelasting van 10 % naar 12 % in Vlaanderen op
01.01.2022) en -0,7 % in Nederland. Hoewel de tegenpartij van
Cofinimmo de AB InBev groep is, ‘s werelds grootste brouwer
met een BBB+ rating, is het niet uitgesloten dat er in de loop van
het boekjaar 2022 een daling van de reële waarde zal worden
opgetekend op basis van de evolutie van de marktparame
-
ters of als gevolg van de evolutie van de COVID-19-pandemie
en de maatregelen die de autoriteiten hebben genomen om
deze te bestrijden (zoals een verplichte sluiting van de hore
-
cazaken). Op 31.12.2021, zou een daling van de reële waarde
met 5 % een (non-cash) last van 22 miljoen EUR betekend
hebben, met een ongunstig eect van 0,15 % op de schuldra
-
tio, en van ongeveer 0,73 EUR per aandeel op het netto-actief;
• in de sector van het vastgoed van distributienetten, vertegen
-
woordigt de Cofinimur I-portefeuille van MAAF-agentschappen
in Frankrijk minder dan 2 % van de contractuele huurgelden van
de groep. In 2020 werd de reële waarde van deze portefeuille
met bijna 12 miljoen EUR (d.w.z. bijna 10 %) verminderd. In het
boekjaar 2021 bedroeg de variatie in de reële waarde van
deze portefeuille (op basis van een ongewijzigde portefeuille)
-3,3 %. Hoewel de tegenpartij van Cofinimmo de Covéa groep
is, een Franse verzekeraar met een AA- rating, is het niet uit
-
gesloten dat er in de loop van het boekjaar 2022 een vermin
-
dering van de reële waarde zal worden opgetekend op basis
van de evolutie van de marktparameters of als gevolg van
de evolutie van de COVID-19-pandemie en de maatregelen
die de autoriteiten hebben genomen om deze te bestrijden
(zoals maatregelen om het personenverkeer in winkelstraten
te beperken). Op 31.12.2021 zou een vermindering van de reële
waarde met 5 % een (non-cash) last van 3 miljoen EUR betekend
hebben, met een ongunstig eect van 0,03 % op de schuldra
-
tio, en van ongeveer 0,12 EUR per aandeel op het nettoactief.
F.1.1.2 Huurmarkt in de sectoren waarin de groep actief is
De huurmarkt in de twee belangrijkste sectoren waarin de groep
actief is (zorgvastgoed in Europa, kantoorvastgoed in België en
voornamelijk in Brussel) zou een daling van de vraag, een over-
aanbod of een verzwakking van de financiële situatie van de
huurders kunnen kennen. De gevolgen van de huidige stijging van
de inflatie in Europa kunnen in het bijzonder worden beoordeeld
(zie ook F.1.3.2) in termen van de verzwakking van de financiële
situatie van de huurders, mocht de inflatie van die aard zijn dat zij
de geïndexeerde huurprijzen voor sommige huurders ondraaglijk
maakt.
Mogelijke eecten :
1. Daling van de netto-inkomsten ten gevolge van een verhoging
van de huurleegstand en de daaraan verbonden kosten. Op
31.12.2021 zou een stijging van de huurleegstand met 1 % in de
zorgvastgoedsector een impact hebben gehad van om en bij
-2,0 miljoen EUR (of -0,8 %) op het nettoresultaat – aandeel van
de groep. Voor de kantoren zou de impact -0,8 miljoen EUR (of
-0,3 %) geweest zijn.
2. Verzwakking van de solvabiliteit van de huurders en toe
-
name van dubieuze klanten die de inning van de huurgelden
verminderen. Op 31.12.2021 belopen de handelsvorderingen
35 miljoen EUR (zie Bijlage 28 bij de geconsolideerde jaarreke-
ning). In de loop van het boekjaar 2020 vertegenwoordigden de
waardeverminderingen op handelsvorderingen een nettolast
van 2,0 miljoen EUR, een aanzienlijke stijging ten opzichte van de
vorige boekjaren, die te wijten is aan de COVID-19-pandemie. In
2021 hoefde geen gelijkaardige waardevermindering te worden
opgenomen. Een stijging van de waardeverminderingen met
1 miljoen EUR zou een daling van het nettoresultaat - aandeel
van de groep met 0,4 % hebben betekend.
3. Vermindering van de reële waarde van vastgoedbeleggingen
(zie hierna F.1.2.1).
3
RISICOFACTOREN
F.1.1.3 Investeringsmarkt in de sectoren waarin de groep
actief is
De investeringsmarkt in de twee belangrijkste sectoren waarin
de groep actief is (zorgvastgoed in Europa, kantoorvastgoed in
vanwege vastgoedinvesteerders kunnen kennen. Dit zou tot gevolg
hebben dat de marktprijs die door onafhankelijke waarderings
-
deskundigen wordt gehanteerd voor vastgoed dat vergelijkbaar
is met dat in het bezit van de groep, zou dalen, wat een invloed
zou hebben op de reële waarde van de vastgoedbeleggingen
in het bezit van de groep.
Mogelijke eecten :
1. Vermindering van de reële waarde van vastgoedbeleggingen
(zie hierna F.1.2.1).
F.1.1.4 Volatiliteit van de rentevoeten
De referentierentevoeten op korte en/of lange termijn kunnen
onderhevig zijn aan sterke schommelingen op de internationale
financiële markten. Op 31.12.2021 was de financiële schuld van
2,6 miljard EUR, voor de helft aangegaan tegen vaste rente en
voor de helft tegen variabele rente. De schuld met variabele ren-
tevoet is afgedekt. Rekening houdend met deze afdekkingen en
de vastrentende schuld, is het renterisico afgedekt voor 91 %. Het
resterende renterisico heeft betrekking op 9 % van de financiële
schuld.
Mogelijke eecten :
1. Stijging van de financiële kosten in geval van stijging van de
rentevoeten, op het gedeelte van de schuld dat werd afgesloten
met een variabele rentevoet en dat niet zou worden afgedekt,
en bijgevolg vermindering van het netto-actief per aandeel. In
2022, in de veronderstelling dat de structuur en het niveau van
de schuld dezelfde blijven als deze op 31.12.2021 en zonder de
ingevoerde afdekkingsinstrumenten, zou een stijging van de
rentevoeten met 50 basispunten leiden tot een stijging van de
financieringskosten met 25 basispunten, een daling van het
nettoresultaat - aandeel van de groep met 6,0 miljoen EUR
en een daling van het netto-actief per aandeel met 0,19 EUR.
Rekening houdend met de ingevoerde afdekkingsinstrumenten,
zou een stijging van de rentevoeten met 50 basispunten leiden
tot een stijging van de financieringskosten met 8 basispunten
een daling van het nettoresultaat – aandeel van de groep met
2,4 miljoen EUR (of 1,1 %) en een daling van het netto-actief per
aandeel met 0,07 EUR.
2. Daling van de reële waarde van de financiële instrumenten in
geval van daling van de rentevoeten en bijgevolg vermindering
van het nettoresultaat – aandeel van de groep en van het net-
to-actief per aandeel. In 2022 zou een negatieve variatie in de
reële waarde van de financiële instrumenten van 1 miljoen EUR
een daling betekenen van het nettoresultaat – aandeel van
de groep van 1 miljoen EUR (of 0,4 %) en een daling van het
netto-actief per aandeel van 0,03 EUR.
F.1.1.5 Onderzoeken en controle van bepaalde
zorguitbaters
De gevolgen van de recente situatie rond bepaalde zorguit
-
baters, voornamelijk in Frankrijk, kunnen beoordeeld worden
vanuit verschillende invalshoeken die aansluiten bij de analyse
van risicofactoren :
• het niveau van het huurmarktrisico in de sectoren waarin
de groep actief is (zie F.1.1.2), ingeval de bezettingsgraad van
de genoemde uitbaters blijvend aangetast wordt, en/of ten
gevolge van een stijging van hun exploitatie- of financiële
kosten;
• wat het concentratierisico betreft (zie F.1.3.1), indien sommige
van de huidige huurders van de groep een fusie zouden
aangaan;
• wat betreft het leegstandrisico (zie F.1.3.2), in geval van vroeg-
tijdige beëindiging van de huurovereenkomsten;
• het risico van wijzigingen in de socialezekerheidsstelsels (zie
F.3.2), indien het rechtskader waarin deze uitbaters werken,
verandert op een manier die ongunstig is voor hun ontwikke-
ling of voor de nakoming van hun bestaande verbintenissen
tegenover de eigenaars van het vastgoed dat zij uitbaten;
• wat betreft het risico op een gebrek aan transparantie op
ESG-niveau (zie F.5.2), in geval van een besmettingseect
op de reputatie van Cofinimmo en/of de andere eigenaars
van door deze huurders geëxploiteerde eigendommen.
Cofinimmo is in haar hoedanigheid als gereglementeerde vast
-
goedvennootschap geenszins betrokken bij de uitbating van sites
verhuurd aan zorguitbaters. De bezettingsgraad ervan wordt door
de zorguitbater beheerd en, in het kader van langetermijncontrac-
ten, zijn de huurgelden onafhankelijk van de plaatselijke bezet
-
tingsgraad of de financiële prestaties (zie bladzijde 76 van het
hoofdstuk ‘Samenstelling van de geconsolideerde portefeuille’ voor
meer details omtrent de geografische en huurdersdiversificatie).
F.1.2 Vastgoedportefeuille
F.1.2.1 Negatieve variatie in de reële waarde van
vastgoed
De marktwaarde van de vastgoedbeleggingen van de groep,
zoals weergegeven door de reële waarde opgenomen in de
balans, is onderhevig aan schommelingen en hangt af van ver
-
schillende factoren, waarvan sommige buiten het actieterrein van
de groep vallen (zoals bijvoorbeeld een daling van de vraag en
van de bezettingsgraad in de vastgoedsectoren waarin de groep
actief is, een variatie in de rentevoeten op de financiële markten
of een verhoging van de overdrachtsbelasting in de geografische
zones waarin de groep aanwezig is). Andere factoren spelen ook
een rol bij de waardering van vastgoedbeleggingen, zoals hun
technische staat, hun commerciële positionering, de investerings-
budgetten die nodig zijn voor hun goede werking en commerci
-
alisering. Een aanzienlijke negatieve variatie in de reële waarde
van de vastgoedbeleggingen van de ene periode tot de andere
zou een aanzienlijk verlies betekenen in de resultatenrekening
van de groep, met een ongunstig eect op haar netto-actief
en op haar schuldgraad. De huidige stijging van de inflatie in
Europa, in combinatie met historisch lage nominale rentevoeten,
zal waarschijnlijk leiden tot positieve (in plaats van negatieve)
veranderingen in de reële waarde van gebouwen.
Mogelijke eecten :
1. Op 31.12.2021 zou een waardevariatie van 1 % een impact hebben
gehad van : 57,1 miljoen EUR op het nettoresultaat (tegenover
48,7 miljoen EUR op 31.12.2020), 1,80 EUR op de waarde van het
netto-actief per aandeel (tegenover 1,80 EUR op 31.12.2020) en
0,41 % op de schuldratio (tegenover 0,43 % op 31.12.2020).
2. Indien de gecumuleerde variaties in de reële waarde van de
onroerende goederen (zijnde de gecumuleerde niet-gereali
-
seerde meerwaarde van 198 miljoen EUR op 31.12.2021) zouden
verlaagd worden met een gecumuleerd niet-gerealiseerd
4
COFINIMMO UNIVERSEEL REGISTRATIEDOCUMENT 2021
verlies van -800 miljoen EUR (wat een waardevermindering
van 998 miljoen EUR zou betekenen) zou de groep slechts
gedeeltelijk of niet in staat zijn om een dividend uit te keren.
Het bedrag van 800 miljoen EUR vloeit voort uit de toepassing
van artikel 7:212 van het Wetboek van vennootschappen en ver-
enigingen (zie bladzijde 309 van dit document) en betekent na
het eect van de dividenduitkering in 2022 voor boekjaar 2021.
F.1.2.2 Investeringen onderworpen aan voorwaarden
Bepaalde door de Cofinimmo groep aangekondigde investerin-
gen zijn onderworpen aan voorwaarden, met name wanneer
het gaat om (herop)bouw-, renovatie-, uitbreidings- of ver
-
wervingsprojecten die nog niet formeel werden gerealiseerd.
Het geëngageerde investeringsprogramma vertegenwoordigt
465 miljoen EUR in zorgvastgoed (meer details op bladzijde 38).
Mogelijke eecten :
1. Voor zover het rendement dat door deze beleggingen wordt
gegenereerd reeds weerspiegeld is in de beurskoers van het
Cofinimmo-aandeel, is deze koers blootgesteld aan een risico
in geval van aanzienlijke vertraging of niet-realisatie van deze
beleggingen.
F.1.3 Klanten
F.1.3.1 Concentratierisico
Het concentratierisico wordt beoordeeld op het niveau van de
gebouwen, de locaties en de (groepen van) huurders of uitbaters.
De Cofinimmo groep beschikt op 31.12.2021 over een gediversi
-
fieerde klantenbasis (meer dan 340 huurders- of uitbatersgroe
-
pen), waarvan bijna 60 in zorgvastgoed. In 2021 genereerden
de vijf belangrijkste (groepen van) huurders of uitbaters van
de groep 47,6 % van de brutohuurinkomsten. De twee belang
-
rijkste (groepen van) huurders of uitbaters vertegenwoordigden
respectievelijk 14,7 % (Korian groep) en 9,6 % (AB InBev) van deze
inkomsten. Daarnaast genereerde de publieke sector 8,5 % van
de brutohuurinkomsten.
Mogelijke eecten :
1. Aanzienlijke daling van de huurinkomsten en bijgevolg van het
nettoresultaat – aandeel van de groep en van het netto-actief
per aandeel, in geval van vertrek van belangrijke huurders of
uitbaters.
2. Neveneect op de reële waarde van vastgoedbeleggingen
(zie F.1.2.1 hierboven).
3. Niet-naleving van de diversificatieverplichtingen voorzien in
de GVV-regelgeving, die bepaalt dat “geen enkele verrichting
die door een openbare GVV wordt uitgevoerd tot gevolg mag
hebben dat meer dan 20 % van haar geconsolideerde activa
wordt belegd in vastgoed (…) dat één enkel geheel van activa
vormt, of dat dit percentage nog verder wordt verhoogd indien
het al meer dan 20 % bedraagt, ongeacht in dit laatste geval de
oorzaak van de initiële overschrijding van dit percentage”. Het
geheel van activa wordt gedefinieerd als “één of meer gebou-
wen of activa (…) waarvan het beleggingsrisico moet worden
beschouwd als één enkel risico in hoofde van de openbare
GVV” (artikel 30 van de GVV-wet). De reële waarde van de
vastgoedbeleggingen die door entiteiten van de Korian groep
en de AB Inbev groep worden uitgebaat, vertegenwoordigt
respectievelijk 12,7 % en 7,0 % van de geconsolideerde activa.
F.1.3.2 Huurleegstand
Een risico op huurleegstand kan ontstaan in het geval van niet-her-
nieuwing van aflopende huurcontracten, vervroegde opzeggin-
gen of onvoorziene gebeurtenissen zoals falingen van huurders/
uitbaters (zie hoofdstuk ‘Samenstelling van de geconsolideerde
portefeuille’). Gelet op de hoge bezettingsgraad die op 31.12.2021
werd vastgesteld in de activiteitssectoren van de groep (zorg
-
vastgoed : 99,9 %; kantoren : 93,7 %; vastgoed van distributienetten :
99,5 %; groep : 98,1 %), is het risico op toekomstige huurleegstand
uiteraard groter dan de mogelijkheid om de bezettingsgraad in
elk van deze sectoren te verhogen. De gevolgen van de huidige
stijging van de inflatie in Europa kunnen ook worden gezien (zie
F.1.1.2) in termen van huurleegstand, in de veronderstelling dat
de inflatie zodanig is dat zij de geïndexeerde huren voor som
-
mige huurders onbetaalbaar maakt en de huurleegstand doet
toenemen.
Mogelijke eecten :
1. Op 31.12.2021 zou een toename met 1 % van de huurleegstand
op groepsniveau een impact van ongeveer 3,1 miljoen EUR
hebben gehad op het nettoresultaat - aandeel van de groep,
exclusief de bedragen die normaal gesproken ten laste komen
van de huurders/exploitanten en de commerciële kosten.
F2 RISICO’S VERBONDEN AAN DE FINANCIËLE
SITUATIE VAN COFINIMMO
F.2.1 Liquiditeitsrisico
De beleggingsstrategie van Cofinimmo berust in grote mate
op haar vermogen om fondsen op te halen, of het nu gaat om
geleende kapitalen of om eigen vermogen. Deze capaciteit hangt
onder meer af van omstandigheden die Cofinimmo niet contro
-
leert (zoals de staat van de internationale kapitaalmarkten, de
capaciteit van de banken om krediet toe te kennen, de perceptie
van de marktspelers over de solvabiliteit van de groep, de percep-
tie van de marktspelers over vastgoed in het algemeen en in het
bijzonder over de vastgoedsectoren waarin de groep actief is). Het
zou dus kunnen gebeuren dat de groep moeilijkheden ondervindt
om de nodige financieringen te verkrijgen voor haar groei of de
uitoefening van haar activiteit. In het hoofdstuk ‘Beheer van de
financiële middelen’ van dit document wordt nader ingegaan op
de financieringsstrategie van de groep en de wijze waarop deze
wordt uitgevoerd, en worden met name de samenstelling van
de financiële schuld en een vervaldagschema van de financiële
verplichtingen gepresenteerd.
Mogelijke eecten :
1. Onvermogen om verwervingen of projectontwikkelingen te
financieren.
2. Financiering tegen een hogere kostprijs dan verwacht, met
een eect op het nettoresultaat – aandeel van de groep, en
bijgevolg op het netto-actief per aandeel.
3. Onvermogen om de financiële verbintenissen van de groep
na te komen (operationele activiteit, interesten of dividenden,
terugbetaling van schulden die vervallen …).
F.2.2 Contractuele verplichtingen en wettelijke
parameters
De Cofinimmo groep is contractueel of wettelijk verplicht om
bepaalde verplichtingen en bepaalde parameters of ratio’s na
te leven, met name in het kader van de kredietovereenkomsten
die zij heeft afgesloten. De niet-naleving van deze verbintenissen,
of van deze parameters of ratio’s, houdt risico’s in voor de groep.
De belangrijkste wettelijke verplichtingen en de belangrijkste
parameters of ratio’s worden gespecificeerd in het reglement
betreende de gereglementeerde vastgoedvennootschappen
(wet van 12.05.2014 en Koninklijk besluit van 12.07.2014).
5
RISICOFACTOREN
De meest relevante elementen voor de risicofactoren zijn de
schuldgraad (door de regelgeving beperkt tot 65 % en door de
kredietovereenkomsten tot 60 %) en de beoordeling van de con
-
centratie (zie F.1.3.1 hierboven).
Mogelijke eecten :
1. Sancties vanwege de regulator in geval van niet-naleving van
de wettelijke verplichtingen of van de parameters of ratio’s die
eruit voortvloeien.
2. Verlies van vertrouwen bij de kredietverstrekkers van de groep,
of zelfs het ontstaan van een verplichting tot vervroegde terug-
betaling van sommige of alle kredieten. Bijna alle schuldin
-
strumenten (die 2,6 miljard EUR vertegenwoordigden op
31.12.2021) zijn immers onderworpen aan versnellings- of
cross-default-clausules.
F.2.3 Wijziging van de openbare financiële rating van
de groep
De Cofinimmo groep geniet een openbare financiële rating die
wordt bepaald door een onafhankelijk ratingbureau. Deze rating
kan op elk moment aangepast worden. Standard & Poor’s kende
een rating BBB toe aan Cofinimmo tussen mei 2012 en mei 2013.
Nadien werd deze verminderd naar BBB- tussen mei 2013
en mei 2015. Sinds 2015 geniet Cofinimmo een rating BBB op lange
termijn (stabiele vooruitzichten) en A-2 op korte termijn (bevestigd
op 18.03.2021).
Mogelijke eecten :
1. Een verlaging van de rating zou een rechtstreeks eect hebben
op de financieringskosten van de groep en dus op het nettore-
sultaat – aandeel van de groep, en bijgevolg op het netto-actief
per aandeel.
2. Een verlaging van de rating zou ook een onrechtstreeks eect
kunnen hebben op de bereidheid van de kredietverstrekkers
tegenover Cofinimmo, op de financieringskosten of op de capa-
citeit om de groei en de activiteiten te financieren.
F.2.4 Risico’s verbonden aan een eventuele wijziging
van controle
De meeste kredietovereenkomsten (gesyndiceerd krediet, bila
-
terale kredieten, obligaties …) die door de Cofinimmo groep
worden afgesloten, bevatten een zogenaamde ‘wijziging van
controle’-clausule. Deze bepaalt dat bij een wijziging van de
controle van Cofinimmo NV (of meer bepaald bij een overname
van de controle van Cofinimmo NV, waarvan momenteel slechts
één aandeelhouder de drempel voor de transparantieverklaring
van 5 % overschrijdt) de kredietgevers de mogelijkheid hebben
om de toegekende kredieten aan te geven en de vervroegde
terugbetaling ervan te eisen.
Mogelijke eecten :
1. Vervroegde terugbetaling van de kredieten, die moeten worden
gefinancierd door aanzienlijke overdrachten van activa, inbreng
van eigen vermogen in cash of nieuwe financieringen.
F3 JURIDISCHE EN WETTELIJKE RISICO’S
F.3.1 GVV-, GVBF- en SIIC-stelsels
Cofinimmo en sommige van haar dochtervennootschappen
genieten een bijzonder stelsel in België en in Frankrijk. Dit zijn
de gereglementeerde vastgoedvennootschap (‘GVV’, die publiek
is in het geval van Cofinimmo NV en institutioneel in het geval
van bepaalde dochtervennootschappen), gespecialiseerd
vastgoedbeleggingsfonds (‘GVBF’) en ‘société d’investissement
immobilier cotée’ (‘SIIC’), dat zich onder meer vertaalt in fiscale
transparantie voor hun activiteiten in België en in Frankrijk. Deze
stelsels worden toegekend op voorwaarde dat zij voldoen aan
een reeks voorwaarden die onder meer bepaald worden door de
wet van 12.05.2014 (‘GVV-wet’), het Koninklijk besluit van 12.07.2014
(‘KB GVV’), die samen de ‘GVV-regelgeving’ vormen, het Koninklijk
besluit van 09.11.2016 betreende gespecialiseerde vastgoedbe-
leggingsfondsen en de Franse regelgeving. Het risico bestaat dus
dat de activiteiten van de groep niet voldoen aan de vereisten van
de regelgevingen. Bovendien kunnen de regelgevingen door de
wetgever gewijzigd worden (zie hoofdstuk ‘Permanent document’
op bladzijde 358).
Overigens, wanneer een Belgische vennootschap wordt opge
-
slorpt door een GVV, of het stelsel van institutionele GVV of GVBF
verkrijgt, is zij een exit taks verschuldigd op haar latente meer
-
waarden en vrijgestelde reserves tegen een lager dan normaal
belastingtarief. De exit taks wordt berekend overeenkomstig de
bepalingen van de omzendbrief Ci.RH.423/567.729 van 23.12.2004
waarvan de interpretatie of de praktische toepassing op elk ogen-
blik kan worden gewijzigd. De werkelijke waarde van een onroe-
rend goed, zoals bedoeld in deze omzendbrief, wordt berekend
na aftrek van de overdrachtsbelasting of de btw. Deze werkelijke
waarde verschilt van (en kan dus lager zijn dan) de reële waarde
van het onroerend goed zoals vermeld in de IFRS-balans van
Cofinimmo.
Mogelijke eecten :
1. In geval van niet-conformiteit kunnen de sancties gaan tot het
verlies van het specifieke stelsel, wat het verlies van het voordeel
van de fiscale transparantie tot gevolg heeft en leidt tot een
aanzienlijke vermindering van het nettoresultaat – aandeel van
de groep, en dus van het netto-actief per aandeel, alsook tot
een verplichting tot vervroegde terugbetaling van een groot
aantal kredieten.
2. In geval van een ongunstige wijziging van de regelgevingen,
vermindering van het nettoresultaat – aandeel van de groep,
en dus van het netto-actief per aandeel.
3. Verhoging van de basis waarop de exit taks wordt berekend,
daling van het nettoresultaat – aandeel van de groep en bij
-
gevolg van het netto-actief per aandeel.
F.3.2 Wijziging van de socialezekerheidsstelsels
Vaak worden de inkomsten van de huurders/uitbaters in het
zorgvastgoed (dat 64 % van de contractuele huren en 67 % van
de vastgoedbeleggingen) op zijn minst gedeeltelijk afgeleid van
subsidies, rechtstreeks of onrechtstreeks, die worden toegekend
door het plaatselijke socialezekerheidsstelsel. Deze stelsels, die
afhankelijk zijn van nationale, regionale of plaatselijke autoriteiten,
zijn nu en dan het onderwerp van hervormingen.
Mogelijke eecten :
1. Vermindering van de solvabiliteit van de huurders/uitbaters in
de geografische zone waarop een hervorming betrekking heeft,
die ongunstig voor hen zou zijn, met een nadelige impact op hun
vermogen om hun verbintenissen ten aanzien van Cofinimmo
na te komen (zie F.1.1.2 hierboven).
2. Daling van de reële waarde van een deel van de vastgoed
-
beleggingen en bijgevolg van het netto-actief per aandeel
(zie F.1.2.1 hierboven).
6
COFINIMMO UNIVERSEEL REGISTRATIEDOCUMENT 2021
F.3.3 FBI-stelsel
In Nederland geniet Cofinimmo via haar dochtervennootschap
Superstone het stelsel van ‘fiscale beleggingsinstelling’ (‘FBI’), wat
zich met name vertaalt in fiscale transparantie voor haar activitei-
ten in Nederland. Dit stelsel wordt haar toegekend op voorwaarde
dat ze voldoet aan een hele reeks voorwaarden bepaald door
de Nederlandse regelgeving. Begin 2020 liet de Nederlandse
belastingadministratie Cofinimmo NV weten dat de vennootschap,
als aandeelhouder van Superstone, die het FBI-stelsel geniet, een
aandeelhouderstest zou moeten ondergaan (de voorwaarden
om als FBI te worden beschouwd hangen onder meer af van de
activiteiten en de aandeelhoudersstructuur).
Naar aanleiding van een recente Europese uitspraak (DEKA-
arrest) heeft het Nederlandse Ministerie van Financiën in de loop
van december 2021 een onzekerheid opgeheven met betrekking
tot één van de formele voorwaarden - die van het vennootschap-
pelijk doel - waaraan moet worden voldaan in het kader van de
aandeelhouderstest van Cofinimmo. Om het FBI-stelsel in 2021
te kunnen behouden, zal ook van het Nederlandse Ministerie
van Financiën bevestiging moeten worden verkregen dat aan
de andere voorwaarden van de aandeelhouderstest is voldaan.
Daarnaast onderzoekt de Nederlandse Staat momenteel of een
gerichte aanpassing van het FBI-stelsel op lange termijn mogelijk
en haalbaar is door middel van een evaluatie met mogelijk een
wijziging van beleid en/of regelgeving vanaf 2022.
Mogelijke eecten :
1. De jaarrekening voor 2021 en het budget voor 2022 bevatten
voorzieningen die rekening houden met het risico dat de FBI-
status verloren gaat.
F4 RISICO’S VERBONDEN AAN DE INTERNE CONTROLE
Een ontoereikend systeem van interne controle kan de betrok
-
ken partijen (interne auditeur, compliance ocer, risk ocer,
uitvoerend comité, auditcomité, raad van bestuur) beletten hun
opdracht uit te oefenen, wat de doeltreendheid van de interne
controle in het gedrang zou kunnen brengen (zie sectie ‘Interne
controle en risicobeheer’ van het hoofdstuk ‘Verklaring inzake
deugdelijk bestuur’).
Mogelijke eecten :
1. Het beheer van de vennootschap zou niet ordelijk en voorzich-
tig kunnen verlopen, waardoor een optimale toekenning van de
middelen in het gedrang zou kunnen komen.
2. Tekortkomingen in het risicobeheer, cybersecurity inbegrepen,
kunnen leiden tot een slechte bescherming van de portefeuille
van de vennootschap.
3. Gebrek aan integriteit en betrouwbaarheid van de financiële
en beheergegevens.
4. Leemten op het vlak van de naleving van de regelgevingen
(met name op het niveau van artikel 17 van de GVV-Wet), alsook
van de procedures en richtlijnen inzake intern beheer.
F5 ECOLOGISCHE, SOCIALE EN GOVERNANCE RISICO’S
F.5.1 Duurzaamheid van de gebouwen
De aantrekkelijkheid van de gebouwen van de portefeuille van
de Cofinimmo groep hangt onder meer af van hun duurzame
karakter (ligging, energie-intensiteit, nabijheid van het openbaar
vervoer ...) en hun weerbaarheid tegen klimaatverandering
(zie sectie ‘ESG-strategie’ op bladzijde 31 van dit document).
Tekortkomingen op dit vlak kunnen potentiële huurders/uitbaters
of eventuele kopers afremmen.
Mogelijke eecten :
1. Huurleegstand (zie F.1.3.2 hierboven).
2. Negatieve variatie in de reële waarde van vastgoed (zie F.1.2.1
hierboven).
F.5.2 Transparantie inzake ESG
De maatschappelijke verantwoordelijkheid (‘ESG’) wordt een
steeds belangrijker thema, zowel voor de publieke opinie als voor
particuliere of institutionele beleggers. Dit omvat talrijke aspecten,
bijvoorbeeld de eecten van de activiteiten van de vennootschap
op het milieu, de gemeenschap en het bestuur (ESG-aspecten,
het Engelse acroniem voor ‘Environment, Social, Governance’),
die beoordeeld worden aan de hand van referentiekaders die
nog niet volledig gedefinieerd of gestandaardiseerd zijn of die
nog niet door alle stakeholders erkend worden. Het risico bestaat
dan ook dat sommige van deze aspecten als onvoldoende trans-
parant worden ervaren.
Mogelijke eecten :
1. Verslechtering van de reputatie van de groep bij de verschil
-
lende stakeholders.
2. Minder gemakkelijke toegang tot de kapitaalmarkt (schuld en
eigen vermogen).
Kantoorgebouw Quartz – Brussel CBD (BE)
- BREEAM Excellent
7
RISICOFACTOREN
Dit universeel registratiedocument met inbegrip van het jaarlijks financieel verslag en
hetESG-verslag bevat gereglementeerde informatie overeenkomstig het Koninklijk besluit
van 14.11.2007 betreffende de verplichtingen van emittenten van financiële
instrumenten die zijn toegelaten tot de verhandeling op een gereglementeerde markt.
Dit universeel registratiedocument werd op 08.04.2022 gedepo-
neerd bij de Autoriteit voor Financiële Diensten en Markten (FSMA),
als bevoegde autoriteit volgens de Verordening (EU) 2017/1129
1
,
zonder voorafgaande goedkeuring overeenkomstig artikel 9 van
deze verordening. Overeenkomstig dit artikel doet dit universeel
registratiedocument ook dienst als jaarlijks financieel verslag. Dit
universeel registratiedocument mag gebruikt worden in het kader
van een openbare aanbieding van beleggingsinstrumenten en
de toelating van beleggingsinstrumenten tot de verhandeling op
een gereglementeerde markt mits goedkeuring door de FSMA
samen met eventuele wijzigingen, een verrichtingsnota inzake
de toegelaten eecten en de samenvatting overeenkomstig de
Verordening (EU) 2017/1129.
Talen
De Franse versie van dit universeel registratiedocument, met
inbegrip van het jaarlijks financieel verslag en het ESG-verslag,
werd neergelegd bij de FSMA. De Nederlandse en Engelse ver
-
sies zijn vertalingen opgesteld onder de verantwoordelijkheid van
Cofinimmo. Enkel de Franse versie heeft bewijskracht.
Terbeschikkingstelling van het
universeel registratiedocument, met
inbegrip van het jaarlijks financieel
verslag en het ESG-verslag
Een kopie van dit universeel registratiedocument met inbegrip
van het jaarlijks financieel verslag en het ESG-verslag kan gratis
worden verkregen bij:
Cofinimmo NV
Tel: 02 373 00 00
Fax: 02 373 00 10
E-mail: info@cofinimmo.be
Dit document kan ook geraadpleegd worden op de website
www.cofinimmo.com.
Verklaringen
KONINKLIJK BESLUIT VAN 14112007
Verantwoordelijke personen
De verantwoordelijke personen voor de informatie die in dit uni-
verseel registratiedocument is opgenomen, zijn: de heer Jacques
van Rijckevorsel, onafhankelijk bestuurder, voorzitter van de raad
van bestuur, de heer Jean-Pierre Hanin, afgevaardigd bestuurder,
de heer Jean Kotarakos, bestuurder-directeur, mevrouw Françoise
Roels, bestuurder-directeur, mevrouw Inès Archer-Toper, onafhan-
kelijk bestuurder, de heer Olivier Chapelle, onafhankelijk bestuur-
der, de heer Xavier de Walque, onafhankelijk bestuurder, de heer
Maurice Gauchot, onafhankelijk bestuurder, de heer Benoit Graulich,
onafhankelijk bestuurder, mevrouw Diana Monissen, onafhanke-
lijk bestuurder, mevrouw Kathleen Van den Eynde, onafhankelijk
bestuurder.
De heer Jacques van Rijckevorsel, voorzitter van de raad van bestuur,
en de heer Jean-Pierre Hanin, CEO, verklaren in naam van de raad
van bestuur dat naar hun beste weten :
• de financiële overzichten, die zijn opgesteld overeenkom
-
stig de toepasselijke boekhoudkundige normen, een getrouw
beeld geven van de portefeuille, de financiële toestand en de
resultaten van Cofinimmo NV en in de consolidatie opgenomen
dochtervennootschappen;
• het beheersverslag een waarheidsgetrouwe weergave bevat
van de evolutie van de cijfers, de resultaten en de toestand van
Cofinimmo NV en in de consolidatie opgenomen vennootschap-
pen, evenals een toelichting van de belangrijkste risico’s en onze-
kerheden waarmee zij geconfronteerd worden.
1. Verordening (EU) 2017/1129 van het Europees Parlement en de Raad van 14.06.2017
betreende het prospectus dat moet worden gepubliceerd wanneer eecten aan
het publiek worden aangeboden of tot de handel op een gereglementeerde markt
worden toegelaten en tot intrekking van Richtlijn 2003/71/EC.
VOORAFGAANDE
OPMERKINGEN
8
COFINIMMO UNIVERSEEL REGISTRATIEDOCUMENT 2021
BIJLAGE I BIJ DE GEDELEGEERDE VERORDENING
(EU) 2019/980 VAN 14032019 TOT AANVULLING VAN
VERORDENING (EU) 2017/1129 VAN 14062017
Verantwoordelijke personen, informatie afkomstig
van derden, verklaringen van deskundigen en
goedkeuring door de bevoegde autoriteit
De heer Jacques van Rijckevorsel, voorzitter van de raad van bestuur,
en de heer Jean-Pierre Hanin, CEO, verklaren in naam van de
raad van bestuur dat de informatie opgenomen in dit universeel
registratiedocument met inbegrip van het jaarlijks financieel ver
-
slag en het ESG-verslag naar hun weten in overeenstemming is
met de werkelijkheid en geen weglatingen bevat die de reikwijdte
ervan kan beïnvloeden.
Cofinimmo NV bevestigt dat de informatie afkomstig van derden
die in dit universeel registratiedocument met inbegrip van het jaar-
lijks financieel verslag en het ESG-verslag is gepubliceerd, zoals
het verslag van de onafhankelijke waarderingsdeskundigen en de
verslagen van de commissaris, werd opgenomen met de toestem-
ming van de persoon die de inhoud, de vorm en de context heeft
goedgekeurd. Deze informatie werd getrouw weergegeven. Voor
zover Cofinimmo NV weet en in staat is om dit in het licht van de
door deze derde partijen gepubliceerde gegevens te waarbor
-
gen, werd geen enkel feit weggelaten waardoor de weergegeven
informatie onjuist of misleidend zou zijn.
Dit universeel registratiedocument met inbegrip van het jaarlijks
financieel verslag en het ESG-verslag is gedeponeerd bij de FSMA,
als bevoegde autoriteit overeenkomstig Verordening (EU) 2017/1129
zonder voorafgaande goedkeuring overeenkomstig artikel 9 van
deze verordening. Het universeel registratiedocument mag gebruikt
worden met het oog op een aanbieding van eecten aan het
publiek of de toelating van eecten tot de handel op een geregle-
menteerde markt, mits het samen met eventuele wijzigingen en een
overeenkomstig met de Verordening (EU) 2017/1129 goedgekeurde
verrichtingsnota en samenvatting door de FSMA is goedgekeurd.
Bestuurs-, beheers-, en directieorganen
Cofinimmo NV verklaart in verband met de bestuurders en/of
de leden van het uitvoerend comité dat :
• er geen enkele familiale band bestaat tussen hen;
• er geen enkele informatie bekendgemaakt moet worden inzake
(i) veroordelingen voor een fraudemisdrijf in de voorbije vijf jaar,
(ii) faillissementen, curatele, vereeningen of plaatsingen onder
gerechtelijk toezicht, en (iii) ociële openbare beschuldigingen en/
of sancties uitgesproken door statutaire of regelgevende instanties
(met inbegrip van de aangewezen beroepsorganisaties);
• er niemand onder hen minstens in de voorbije vijf jaar door een
rechtbank werden verboden om te handelen als lid van een
bestuurs-, directie- of toezichtsorgaan van een emittent, of om
tussen te komen in het beheer of bewind van de zaken van een
emittent;
• er geen enkel belangenconflict bestaat tussen hun verplichtingen
tegenover Cofinimmo NV en hun persoonlijke belangen.
Prognostische informatie
Cofinimmo NV verklaart dat de winstprognose of -raming is opge-
steld op een basis die vergelijkbaar is met die van de historische
financiële informatie en in overeenstemming is met de boekhoud-
kundige methodes van de emittent.
Functionering van de bestuurs- en directieorganen
Cofinimmo verklaart dat geen enkel dienstverleningscontract werd
afgesloten met de bestuurders en de leden van het uitvoerend
comité, die voorziet in de toekenning van voordelen op het einde
van dergelijk contract, onder voorbehoud van de vermelding in
het hoofdstuk ‘Corporate Governance verklaring’ onder de sectie
‘Contractuele bepalingen van de leden van het uitvoerend comité’.
Belangrijkste aandeelhouders
Cofinimmo NV verklaart dat :
• geen enkele bestuurder of lid van het uitvoerend comité recht
-
streeks of onrechtstreeks een percentage van het maatschappe-
lijk kapitaal of van de stemrechten van Cofinimmo NV bezit dat
bekendgemaakt moet worden krachtens de wet op de open
-
baarmaking van belangrijke deelnemingen;
• de belangrijkste aandeelhouders van Cofinimmo NV geen ver
-
schillende stemrechten bezitten.
Rechtsgeding of scheidsrechterlijke procedure
Cofinimmo NV verklaart dat er in de 12 voorbije maanden geen
enkel rechtsgeding of administratieve of scheidsrechterlijke proce-
dure bestond die een belangrijke invloed op de financiële positie
of rendabiliteit van Cofinimmo NV had of zou kunnen hebben.
Noemenswaardige verandering in de financiële situatie
Cofinimmo NV verklaart dat de financiële situatie van de groep
sinds het einde van het voorbije boekjaar niet noemenswaardig
is gewijzigd.
Beschikbare documenten
Cofinimmo NV verklaart dat de recentste versie van de statuten
van Cofinimmo NV, alsook alle verslagen, brieven en andere docu-
menten, evaluaties en verklaringen opgesteld door een deskundige
op vraag van Cofinimmo NV, waarvan een deel inbegrepen is of
waarnaar verwezen wordt in het universeel registratiedocument,
met inbegrip van het jaarlijks financieel verslag en het ESG-verslag
op de website www.cofinimmo.com geraadpleegd kunnen worden
tijdens de geldigheidsduur van het universeel registratiedocument,
met inbegrip van het jaarlijks financieel verslag en het ESG-verslag.
Woonzorgcentrum – Sarriguren (ES)
9
VOORAFGAANDE OPMERKINGEN
Informatie opgenomen via verwijzing
De jaarlijkse financiële verslagen van de voorbije vijf jaar (en in het
bijzonder de verslagen voor de boekjaren 2019 en 2020 waarnaar
wordt verwezen in dit jaarlijks financieel verslag), kunnen geraad-
pleegd worden op de website (www.cofinimmo.com). Ze bevatten
de statutaire en geconsolideerde jaarrekeningen, de verslagen van
de commissaris en de halfjaarlijkse financiële verslagen.
De commissaris voor de periode waarop de historische informa
-
tie van 2019, 2020 en 2021 betrekking heeft, is de vennootschap
Deloitte Bedrijfsrevisoren BV o.v.v.e., vertegenwoordigd door de
heer Rik Neckebroeck.
Informatie Document Sectie
Historische financiële
informatie voor
de laatste drie boekjaren
Jaarlijks financieel verslag 2021 Integraal (in het bijzonder de kerncijfers op blz. 22, de samenvatting van de
geconsolideerde jaarrekeningen op blz. 85 tot 89 en de jaarrekeningen op blz. 223
tot 315)
Jaarlijks financieel verslag 2020 Integraal (in het bijzonder de kerncijfers op blz. 20, de samenvatting van de
geconsolideerde jaarrekeningen op blz. 75 tot 79 en de jaarrekeningen op blz. 211
tot 297)
Jaarlijks financieel verslag 2019 Integraal (in het bijzonder de kerncijfers op blz. 20, de samenvatting van de
geconsolideerde jaarrekeningen op blz. 70 tot 74 en de jaarrekeningen op blz. 145
tot 233)
Verklaring van de
commissaris
Jaarlijks financieel verslag 2021 Verslag van de commissaris inzake :
• De vooruitzichten op blz. 102 en 103
• De geconsolideerde jaarrekeningen op blz. 300 tot 303; en
• De statutaire jaarrekeningen op blz. 312-315
Jaarlijks financieel verslag 2020 Verslag van de commissaris inzake :
• De vooruitzichten op blz. 92 en 93
• De geconsolideerde jaarrekeningen op. 282 tot 285; en
• De statutaire jaarrekeningen op blz. 294 tot 297
Jaarlijks financieel verslag 2019 Verslag van de commissaris inzake :
• De vooruitzichten op blz. 84 en 85
• De geconsolideerde jaarrekeningen op. 214 tot 219; en
• De statutaire jaarrekeningen op blz. 228 tot 233
Informatie over
de belangrijkste
investeringen
Jaarlijks financieel verslag 2021 • Zorgvastgoed : blz. 32 tot 55
• Vastgoed van distributienetten : blz. 56 tot 59
• Publiek-private samenwerkingen : blz. 60 tot 61
• Kantoren : blz. 62 tot 69
Jaarlijks financieel verslag 2020 • Zorgvastgoed : blz. 30 tot 45
• Vastgoed van distributienetten : blz. 46 tot 49
• Publiek-private samenwerkingen : blz. 50 en 51
• Kantoren : blz. 52 tot 59
Jaarlijks financieel verslag 2019 • Zorgvastgoed : blz. 30 tot 43
• Vastgoed van distributienetten : blz. 44 tot 47
• Publiek-private samenwerkingen : blz. 48 en 49
• Kantoren : blz. 50 tot 57
Uitsplitsing van de totale
inkomsten per type
activiteit en per markt
voor de laatste drie
boekjaren
Jaarlijks financieel verslag 2021 Jaarrekeningen in Bijlage 5 (Sectorinformatie) blz. 240 tot 247
Jaarlijks financieel verslag 2020 Jaarrekeningen in Bijlage 5 (Sectorinformatie) blz. 228 en 229
Jaarlijks financieel verslag 2019 Jaarrekeningen in Bijlage 5 (Sectorinformatie) blz. 162 en 163
Beschrijving van de
financiële positie en
bedrijfsresultaten
Jaarlijks financieel verslag 2021 • Sectie ‘Beheer van de financiële middelen’ blz. 79 tot 84; en
• Bijlagen bij de geconsolideerde jaarrekeningen blz. 230 tot 299
Jaarlijks financieel verslag 2019 • Sectie ‘Beheer van de financiële middelen’ blz. 69 tot 74; en
• Bijlagen bij de geconsolideerde jaarrekeningen blz. 218 tot 281
Rapport Financier Annuel 2019 • Sectie ‘Beheer van de financiële middelen’ blz. 66 tot 69; en
• Bijlagen bij de geconsolideerde jaarrekeningen blz. 152 tot 213
Informatie over het
personeelsbestand
Jaarlijks financieel verslag 2021 • Sectie ‘Corporate Governanceverklaring’ blz. 192;
• Jaarrekeningen in Bijlage 43 blz. 297
Jaarlijks financieel verslag 2019 • Sectie ‘Corporate Governanceverklaring’ blz. 178;
• Jaarrekeningen in Bijlage 43 blz. 279
Rapport Financier Annuel 2019 • Sectie ‘Corporate Governanceverklaring’ blz. 122;
• Jaarrekeningen in Bijlage 43 blz. 212
Belangrijke
overeenkomsten
betreende een
controlewijziging in
het geval van een
overnamebod
Jaarlijks financieel verslag 2021 • Sectie ‘Corporate Governanceverklaring’ blz. 207
Jaarlijks financieel verslag 2020 • Sectie ‘Corporate Governanceverklaring’ blz. 192
Jaarlijks financieel verslag 2019 • Sectie ‘Corporate Governanceverklaring’ blz. 136
10
COFINIMMO UNIVERSEEL REGISTRATIEDOCUMENT 2021
BRIEF AAN DE
AANDEELHOUDERS
BESTE AANDEELHOUDERS,
De pandemie waar de wereld nu al twee jaar onder lijdt, heeft
duidelijk gemaakt hoe belangrijk de gezondheidssector voor ieder
van ons is. Via haar investeringen neemt Cofinimmo actief deel aan
het beheer, het behoud, de uitbreiding en de vernieuwing van het
zorgvastgoedpark in negen landen.
In 2021 investeerde Cofinimmo voor bijna 1 miljard EUR in verschil-
lende subsectoren van het zorgvastgoed in Europa, met inbegrip
van en voor het eerst in Ierland, Italië en het Verenigd Koninkrijk.
Dankzij deze verrichtingen vertegenwoordigen de zorgactiva
(3,8 miljard EUR) twee derde van de geconsolideerde portefeuille
van de groep die 5,7 miljard EUR bereikt. De lopende projectontwik-
kelingen vertegenwoordigen een tegen 2024 te realiseren budget
van meer dan 700 miljoen EUR.
In de kantorensector zet Cofinimmo eveneens haar strategie verder.
Deze bestaat uit het heroriënteren van de portefeuille tussen de
verschillende subsectoren ten voordele van hoogkwalitatieve
gebouwen in het Central Business District van Brussel (CBD). Zo
heeft de groep de toekomstige verkoop afgerond van kantoorge
-
bouwen gelegen in de Antwerpse periferie alsook in de gedecentra-
liseerde zone van Brussel voor een totaalbedrag van 60 miljoen EUR.
Eind oktober kondigde de groep aan dat de oprichting van een
filiaal voor de kantorenportefeuille voltooid werd, waardoor de
mogelijkheid wordt geboden om het kapitaal ervan open te stellen
voor toekomstige investeerders.
Cofinimmo evalueert voortdurend haar portefeuille van activa in
functie van de krachtlijnen van haar strategie en de marktop
-
portuniteiten die zich voordoen. In dit kader heeft de groep de
verkoop afgerond van een deel van haar vastgoedportefeuille
van de distributienetten van Cofinimur I in Frankrijk voor meer
dan 40 miljoen EUR.
In het kader van het ESG-beleid dat de groep al bijna 15 jaar voert
en dat een permanente prioriteit is, zijn de talrijke inspanningen
van de groep in 2021 opnieuw beloond. Cofinimmo heeft een reeks
externe ESG-ratings (MSCI, GRESB, CDP ...) verder verbeterd, en
heeft verschillende nieuwe BREEAM-certificaten behaald voor
kantoren, maar ook voor zorgvastgoed. Het woonzorgcentrum in
Oleiros bijvoorbeeld, is de eerste site in deze categorie in die in
Spanje het BREEAM Excellent-niveau behaalt. De energie-intensiteit
van de portefeuille bedroeg 165 kWh/m in 2021, een vermindering
met 13 % en op schema om de beoogde vermindering met 30 %
tegen 2030 te bereiken (ten opzichte van het niveau van 2017).
Bovendien kwam Cofinimmo zeer recentelijk in de kijker bij het
behalen van de ‘Sustainable Growth Award 2021’, toegekend door
Euronext Brussels, en de vennootschap beloonde voor de sterk-
ste duurzame groei in het afgelopen decennium. Natuurlijk volgt
Cofinimmo aandachtig de ontwikkeling van de recente situatie
van bepaalde zorguitbaters (zie bladzijde 35).
Inzake financiering hebben meerdere transacties tijdens het boek-
jaar bijgedragen tot de verdere verbetering van de balansstructuur.
Cofinimmo heeft vier kapitaalverhogingen doorgevoerd (inbreng
in natura, in geld via accelerated bookbuilding, keuzedividend
en conversie van converteerbare obligaties) voor een totaalbe
-
drag van circa 565 miljoen EUR. Hieraan werd in januari 2022
een tweede duurzame obligatie van 500 miljoen EUR toegevoegd
(2,5 maal over inschrijving). Dit toont aan dat duurzame investe-
ring en duurzame financiering prioritair zijn voor de groep. Op
31.12.2021 beschikte Cofinimmo over 866 miljoen EUR aan liquide
middelen op haar kredietlijnen, na afdekking van de uitgiftes
van handelspapier.
De dynamiek van de groep op het vlak van investeringen en finan-
ciering (dalende gemiddelde rentevoet tot 1,1 %), gekoppeld aan
het doeltreend beheer van de bestaande portefeuille (bezet
-
tingsgraad van 98,1 %, stijging van de brutohuurinkomsten met
0,9 % bij een ongewijzigde samenstelling, operationele marge
van 82,1 %), zorgde op 31.12.2021 voor een nettoresultaat van de
kernactiviteiten - aandeel groep van 212 miljoen EUR (hetzij een
stijging met 17 % in vergelijking met 181 miljoen EUR gerealiseerd
op 31.12.2020). Dit komt overeen met de prognoses voornamelijk
dankzij de gerealiseerde investeringen. Het nettoresultaat van de
kernactiviteiten – aandeel groep bedraagt 7,15 EUR per aandeel
(conform de prognoses, vergeleken met 6,85 EUR op 31.12.2020,
hetzij een stijging met 4 %) en houdt rekening met de uitgiftes van
aandelen in 2020 en 2021. Het gemiddeld aantal aandelen die deel-
gerechtigd zijn in de resultaten van de periode ging van 26.478.781
naar 29.655.292 tussen beide data.
Al bijna 40 jaar verwerft, ontwikkelt en beheert Cofinimmo huurvastgoed.
Devennootschap heeft de permanente doelstelling om, met aandacht voor de
maatschappelijke evoluties, hoogwaardige zorg-, leef- en werkomgevingen ter
beschikking te stellen (‘Caring, Living and Working - Together in Real Estate’).
Dankzij haar expertise heeft Cofinimmo haar leiderschap in zorgvastgoed in Europa
versterkt, en heeft zij in 2021 voor bijna 1 miljard EUR geïnvesteerd, met sterk stijgende
resultaten.
11
BRIEF AAN DE AANDEELHOUDERS
“Via haar talrijke
projectontwikkelingen neemt
Cofinimmo actief deel aan de
uitbreiding en de vernieuwing van
het zorgvastgoedpark in Europa.”
Het nettoresultaat - aandeel groep bereikte 260 miljoen EUR (ofte-
wel 8,78 EUR per aandeel) op 31.12.2021, tegenover 119 miljoen EUR
(oftewel 4,50 EUR per aandeel) op 31.12.2020. Dit verschil is voor-
namelijk toe te schrijven aan de stijging van het nettoresultaat van
de kernactiviteiten – aandeel groep en de waardevariaties van de
afdekkingsinstrumenten tussen 31.12.2020 en 31.12.2021, die beide
non-cash variaties zijn.
Met een schuldgraad van 44,2 % op 31.12.2021 vertoont de gecon
-
solideerde balans van Cofinimmo (waarvan de rating BBB/A-2
in maart 2021 werd bevestigd) een sterke solvabiliteit (informatie
over de risico’s en onzekerheden als gevolg van het coronavirus
COVID-19 wordt in het hoofdstuk ‘Risicofactoren’ opgenomen).
Deze resultaten bevestigen dat de raad van bestuur aan de gewone
algemene vergadering van aandeelhouders van 11.05.2022 zal
voorstellen om voor het boekjaar 2021 een brutodividend van
6,00 EUR per aandeel uit te keren, betaalbaar in mei 2022.
JACQUES VAN RIJCKEVORSEL,
VOORZITTER VAN DE RAAD VAN BESTUUR
12
COFINIMMO UNIVERSEEL REGISTRATIEDOCUMENT 2021
De prognose van het resultaat van de kernactiviteiten – aan-
deel groep voor boekjaar 2022 zal, met name gelet op de in 2021
gerealiseerde en in 2022 gebudgetteerde desinvesteringen en bij
afwezigheid van onvoorziene omstandigheden, 219 miljoen EUR
(tegenover 212 miljoen EUR op 31.12.2021), of 6,90 EUR per aandeel,
bedragen. Het brutodividend betaalbaar in 2023 zal 6,20 EUR per
aandeel bedragen (een stijging ten opzichte van het dividend 2021,
betaalbaar in 2022). Deze vooruitzichten zijn gebaseerd op een
brutoinvesteringsbudget voor 2022 van ongeveer 600 miljoen EUR
(460 miljoen EUR netto) en houden rekening met de verwaterende
eecten prorata temporis van de kapitaalverhogingen in 2021.
Cofinimmo dankt haar uitstekende prestatie aan het enthousiasme,
de competenties en het engagement van alle medewerkers die
geen enkele inspanning uit de weg gaan om de ontwikkeling van
de groep te garanderen. De raad van bestuur wenst dan ook de
Cofinimmo teams van harte te feliciteren en hen aan te moedigen
in deze tijden van (op het vlak van gezondheid en geopolitiek)
crisis die ons allen treft.
“Duurzame investeringen en
duurzame financiering zijn een
prioriteit voor de groep. Al bijna
15jaar zetten wij ons in voor ESG,
dat een integraal deel van ons
DNA uitmaakt. Dit werd in de verf
gezet door de toekenning van de
‘Sustainable Growth Award 2021’
van Euronext Brussels. Deze prijs is
een objectieve erkenning van onze
inspanningen, een uitstekende
motivatie om te blijven bijdragen
aan de ontwikkeling van een
duurzamer milieu.”
JEAN-PIERRE HANIN,
CHIEF EXECUTIVE OFFICER
13
BRIEF AAN DE AANDEELHOUDERS
CARING, LIVING
AND WORKING
— TOGETHER IN REAL ESTATE —
14
COFINIMMO UNIVERSEEL REGISTRATIEDOCUMENT 2021
BRUSSEL
FRANKFURT
PARIJS
MADRID
BREDA
WORKING
Creating value by
repurposing and
rebalancing the portfolio
to favour Brussels’ Central
Business District (CBD)
LIVING
A market-driven approach
with long-term income
Cofinimmo beheert
haar portefeuille met
een team van ongeveer
145medewerkers te
Brussel, Parijs, Breda,
Frankfurt en Madrid.
CARING
To be a leading European
healthcare REIT that offers
a top quality portfolio
and pursues innovative
approaches to real estate
that address healthcare
challenges
VERDELING VAN
DE GECONSOLIDEERDE
PORTEFEUILLE
67 %
CARING
9 %
LIVING
24 %
WORKING
15
CARING, LIVING AND WORKING TOGETHER IN REAL ESTATE
CARING
To be a leading European healthcare REIT that offers a
top quality portfolio and pursues innovative approaches
to real estate that address healthcare challenges
16
COFINIMMO UNIVERSEEL REGISTRATIEDOCUMENT 2021
67 %
VAN DE GECONSOLIDEERDE PORTEFEUILLE
3,8 miljard EUR
REËLE WAARDE VAN DE PORTEFEUILLE
>1.500.000 m²
OPPERVLAKTE
> 25.600
AANTAL BEDDEN
99,9 %
BEZETTINGSGRAAD
BIJNA
1 miljard EUR
GEÏNVESTEERD IN 2021
5,3 %
BRUTO HUURRENDEMENT
16 jaar
GEMIDDELDE GEWOGEN RESTERENDE LOOPTIJD
VAN DE HUUROVEREENKOMSTEN
266
AANTAL ACTIVA
161 kWh/m²
ENERGIE-INTENSITEIT BINNEN DE SECTOR
2005
EERSTE INVESTERING IN ZORGVASTGOED
7
GEBOUWEN MET BREEAMCERTIFICERING
VERDELING VAN DE
ZORGVASTGOEDPORTEFEUILLE
PER LAND (in reële waarde - in %)
* ES 6 % - FI 2 % - IE 2 % - IT 5 % - UK 2 %
12 %
FRANKRIJK
17 %
OVERIGE*
17 %
DUITSLAND
42 %
BELGIË
11 %
NEDERLAND
17
CARING, LIVING AND WORKING TOGETHER IN REAL ESTATE
LIVING
A market-driven approach with
long-term income
18
COFINIMMO UNIVERSEEL REGISTRATIEDOCUMENT 2021
9 %
VAN DE GECONSOLIDEERDE PORTEFEUILLE
0,5 miljard EUR
REËLE WAARDE VAN DE PORTEFEUILLE
360.000 m²
OPPERVLAKTE
98,5 %
BEZETTINGSGRAAD
6,4 %
BRUTO HUURRENDEMENT
12 jaar
GEMIDDELDE GEWOGEN RESTERENDE LOOPTIJD
VAN DE HUUROVEREENKOMSTEN
2
GEBOUWEN MET BREEAMCERTIFICERING
6
ACTIVA IN BEHEER IN DE PPSPORTEFEUILLE, GEBOEKT
ALS FINANCIËLE LEASING
64 kWh/m²
ENERGIEINTENSITEIT BINNEN DE SECTOR
2005
TOEKENNING VAN DE EERSTE PPS :
HET GERECHTSGEBOUW VAN ANTWERPEN
2007
PARTNERSCHAP MET DE AB INBEV GROEP
MET BETREKKING TOT DE PORTEFEUILLE
VAN CAFÉS EN RESTAURANTS
2011
PARTNERSCHAP MET MAAF MET
BETREKKING TOT DE PORTEFEUILLE VAN
VERZEKERINGSAGENTSCHAPPEN
2021
GEDEELTIJLIJKE VERKOOP
VAN DE PORTEFEUILLE VAN
VERZEKERINGSAGENTSCHAPPEN
VERDELING VAN HET VASTGOED
VAN DE DISTRIBUTIENETTEN PER LAND
(in reële waarde - in %)
26 %
PUBSTONE
NEDERLAND
55 %
PUBSTONE
BELGIË
13 %
COFINIMUR I
FRANKRIJK
6 %
OVERIGE
BELGIË
1.080 ACTIVA, WAARVAN
190
VERZEKERINGS
AGENTSCHAPPEN
889
CAFÉS EN
RESTAURANTS
1 PPS, GEBOEKT
ALS GEWONE HUUR
OVEREENKOMST
19
CARING, LIVING AND WORKING TOGETHER IN REAL ESTATE
WORKING
Creating value by repurposing and rebalancing the portfolio
to favour Brussels’ Central Business District (CBD)
20
COFINIMMO UNIVERSEEL REGISTRATIEDOCUMENT 2021
24 %
VAN DE GECONSOLIDEERDE PORTEFEUILLE
1,4 miljard EUR
REËLE WAARDE VAN DE PORTEFEUILLE
490.000 m²
OPPERVLAKTE
93,7 %
BEZETTINGSGRAAD
6,3 %
BRUTO HUURRENDEMENT
62
AANTAL ACTIVA
6
GEBOUWEN MET EEN BREEAMCERTIFICAAT
198 kWh/m²
ENERGIEINTENSITEIT BINNEN DE SECTOR
2016
OPENING VAN DE EERSTE FLEX CORNERS
®
EN LOUNGES
®
2021
OPRICHTING VAN EEN FILIAAL
VOOR DE KANTORENPORTEFEUILLE
58 %
CBD
7 %
PERIFERIE
24 %
GEDECENTRALISEERD
11 %
ANTWERPEN EN OVERIGE
HERORIËNTATIE
VAN DE PORTEFEUILLE
NAAR HET CBD VAN BRUSSEL
21
CARING, LIVING AND WORKING TOGETHER IN REAL ESTATE
BEHEERSVERSLAG
KERNCIJFERS OP 31.12.2021
5,7 miljard EUR
REËLE WAARDE VAN
DE PORTEFEUILLE
+ 17 %
IN 2021
294 miljoen EUR
VASTGOEDRESULTAAT
+ 14,8 %
IN 2021
> 2.375.000 m²
TOTALE OPPERVLAKTE
1.408
ACTIVA
4,5 miljard EUR
BEURSKAPITALISATIE
132,33 EUR
GEMIDDELDE BEURSKOERS
VAN HET AANDEEL IN 2021
+20,7 %
BRUTORENDEMENT
1
VAN HET AANDEEL IN 2021
5,6 %
BRUTOHUURRENDEMENT
BIJ 100 % VERHUUR VAN DE
PORTEFEUILLE
98,1 %
BEZETTINGSGRAAD
12 jaar
GEMIDDELDE GEWOGEN
RESTERENDE LOOPTIJD VAN
DE HUUROVEREENKOMSTEN
7,15 EUR/aandeel
EPRA RESULTAAT
102,13 EUR/action
NETTOACTIEFWAARDE
44,2 %
SCHULDGRAAD
1,1 %
GEMIDDELDE RENTEVOET
BBB/lange termijn &
A-2/korte termijn
RATING STANDARD
& POOR’S
2
OPERATIONEEL
FINANCIEEL
1. Koerswaardering + dividendrendement.
2. Publicatie van Standard & Poor’s van 18.03.2021.
VERDELING VAN DE PORTEFEUILLE PER LAND
(op 31.12.2021 - in reële waarde)
10 %
NEDERLAND
11 %
DUITSLAND
11 %
OVERIGE*
9 %
FRANKRIJK
58 %
BELGIË
VERDELING VAN DE PORTEFEUILLE PER SECTOR
(op 31.12.2021 - in reële waarde)
67 %
ZORGVASTGOED
24 %
KANTOREN
9 %
VASTGOED VAN
DISTRIBUTIENETTEN
* ES 4 % - FI 1 % - IE 2 % - IT 3 % - UK 1 %
22
COFINIMMO UNIVERSEEL REGISTRATIEDOCUMENT 2021
145 medewerkers
43 % mannen
57 % vrouwen
165 kWh/m²
GEMIDDELDE ENERGIEINTENSITEIT
VAN DE PORTEFEUILLE
48 %
VAN DE PORTEFEUILLE MET EEN EPC
CERTIFICERING
19 %
VAN DE PORTEFEUILLE OP AFSTAND
OPGEVOLGD
83 %
LOONKLOOF TUSSEN
MANNEN EN VROUWEN
4.289
UREN BETAALDE OPLEIDING
ENVIRONMENT, SOCIAL & GOVERNANCE (ESG)
GECONSOLIDEERDE KERNCIJFERS
(x 1.000.000 EUR) 31.12.2021 31.12.2020 31.12.2019
Portefeuille van vastgoedbeleggingen (in reële waarde)
5.710 4.869 4.247
(x 1.000 EUR) 31.12.2021 31.12.2020 31.12.2019
Vastgoedresultaat
293.885 255.956 234.615
Operationeel resultaat vóór het resultaat op de portefeuille
241.318 211.112 193.829
Nettoresultaat van de kernactiviteiten – aandeel groep
212.131 181.457 166.498
Resultaat op financiële instrumenten – aandeel groep
40.748 -21.906 -24.184
Resultaat op de portefeuille – aandeel groep
7.458 -40.330 62.301
Nettoresultaat – aandeel groep
260.337 119.222 204.615
Operationele marge
82,1 % 82,5 % 82,6 %
31.12.2021 31.12.2020 31.12.2019
Operationele kosten/gemiddelde waarde van de portefeuille in beheer
1
0,95 % 0,98 % 0,97 %
Gewogen resterende looptijd van de huurovereenkomsten
2
(in jaren)
12 12 12
Bezettingsgraad
3
98,1 % 97,4 % 9 7,0 %
Brutohuurrendement bij 100 % verhuring van de portefeuille
4
5,6 % 5,9 % 6,2 %
Nettohuurrendement bij 100 % verhuring van de portefeuille
5
5,3 % 5,6 % 5,8 %
Schuldgraad
6
44,2 % 46,1 % 41,0 %
Gemiddelde rentevoet
7
1,1 % 1,3 % 1,4 %
Gemiddelde looptijd van de schuld (in jaren)
8
5 5 4
1. Gemiddelde waarde van de portefeuille, vermeerderd met de waarde van de afgestane vorderingen op gebouwen waarvan de onderhoudskosten ten laste van de eigenaar altijd
door de groep worden gedragen middels verzekeringspremies in totale waarborg.
2. Tot aan de eerste opzeggingsmogelijkheid voor de huurder.
3. Berekend in functie van de reële huurgelden (uitgezonderd projectontwikkelingen en activa bestemd voor verkoop) en, voor de leegstand, van de huurwaarde geschat door de
onafhankelijke waarderingsdeskundigen.
4. Lopende huren, vermeerderd met de geschatte huurwaarde van de leegstand, gedeeld door de investeringswaarde van de portefeuille (inclusief transactiekosten), exclusief
projectontwikkelingen en activa bestemd voor verkoop.
5. Lopende huren, vermeerderd met de geschatte huurwaarde van de leegstand en verminderd met de rechtstreekse kosten, gedeeld door de waarde van de portefeuille (inclusief
transactiekosten), exclusief projectontwikkelingen en activa bestemd voor verkoop.
6. Wettelijke ratio berekend overeenkomstig de GVV-regelgeving (financiële en andere schulden gedeeld door het totaal van de activa).
7. Bankmarges inbegrepen.
8. Zie hoofdstuk ‘Beheer van de financiële middelen’ op bladzijde 83.
23
BEHEERSVERSLAG KERNCIJFERS
TRANSACTIES
EN VERWEZEN-
LIJKINGEN IN 2021
T1
JANUARI
• België : Ondertekening van een overeenkomst voor de verwerving
van 100 % van de aandelen van de vennootschap die de zakelijke
rechten bezit op een terrein in Leuven voor de bouw van een uit-
breiding van een bestaand complex, voor een contractuele waarde
van ongeveer 15 miljoen EUR.
• Ierland : Verwerving van zes woonzorgcentra en een revalidatiekliniek
in de provincies Leinster en Ulster voor ongeveer 93 miljoen EUR.
• Finland : Verwerving van een woonzorgcentrum in aanbouw in Vantaa
voor ongeveer 12 miljoen EUR.
FEBRUARI
• België : Oprichting van een filiaal voor de kantorenportefeuille,
waarvan de voltooiing in oktober 2021 plaatsvond. Verwerving van
100 % van de aandelen van de vennootschap die een stuk grond in
Genepiën bezit, met het oog op de bouw van een woonzorgcentrum
voor ongeveer 19 miljoen EUR (terrein + werken).
• Frankrijk : Verwerving van vier woonzorgcentra (EHPAD), waaron
-
der één in aanbouw en een gebouw met assistentiewoningen, in
Normandië voor 44 miljoen EUR.
MAART
• Financiering : Kapitaalverhoging in geld via accelerated bookbuilding
(de ‘ABB’) voor ongeveer 180 miljoen EUR.
Woonzorgcentrum Ippocrate – Milaan (IT)
Revalidatiekliniek St Doolaghs –
Dublin (IE) – ©DomusVi
T2
APRIL
• België : Verwerving van vijf zorgsites door inbreng in natura voor een
conventionele waarde van 103 miljoen EUR.
• Finland : Overeenkomst om, onder bepaalde voorwaarden, mogelijk
de vennootschappen te verwerven die twee woonzorgcentra zullen
ontwikkelen in Turku en Ylörjärvi voor ongeveer 12 miljoen EUR. De
voorwaarden werden op in april 2021 en augustus 2021 opgeheven.
MEI
• België : Ondertekening van een onderhandse overeenkomst met
betrekking tot de desinvestering van kantoorgebouwen in de
Antwerpse en Brusselse periferie en in de Brusselse gedecentrali-
seerde zone voor meer dan 80 miljoen EUR. Inmiddels zijn de voor-
waarden voor een deel van de portefeuille opgeheven.
• Nederland : Verwerving van een terrein op een zorgcampus in
Hilversum waar een zorgkliniek zal gebouwd worden voor ongeveer
30 miljoen EUR (terrein + werken).
• Duitsland : Ondertekening van een overeenkomst voor de verwer
-
ving, onder bepaalde voorwaarden, van een woonzorgcentrum in
aanbouw in Leipzig voor een bedrag van ongeveer 19 miljoen EUR.
De voorwaarden werden in maart 2022 opgeheven.
• Spanje : Verwerving van 18 woonzorgcentra voor ongeveer
150 miljoen EUR.
• Italië : Investering van ongeveer 190 miljoen EUR in twee fondsen
die zes woonzorgcentra in Noord-Italië bezitten.
• Financiering : Wijziging van een klassieke kredietlijn en een sustai
-
nability-linked-kredietlijn van 25 miljoen EUR waarvoor de financiële
voorwaarden zullen aangepast worden in functie van de realisatie
van de doelstelling om de energie-intensiteit van de Cofinimmo-
portefeuille te verminderen (Project 30).
JUNI
• België : Verwerving van 100 % van de aandelen van de vennootschap
die een bouwgrond te Juprelle bezit, met het oog op de bouw van een
woonzorgcentrum voor ongeveer 19 miljoen EUR (terrein + werken).
• Spanje : Verwerving van een terrein in Palma de Mallorca waar
een woonzorgcentrum zal gebouwd worden voor ongeveer
14 miljoen EUR (terrein + werken).
• Financiering : Keuzedividend in aandelen: 54 % van de dividend
-
coupons van 2020 uitgekeerd onder de vorm van nieuwe aandelen
voor een totaalbedrag van bijna 65 miljoen EUR.
24
COFINIMMO UNIVERSEEL REGISTRATIEDOCUMENT 2021
Woonzorgcentrum Lakeview Lodge – Milton Keynes (UK)
Woonzorgcentrum De Blenke –
Hellendoorn (NL)
T3
JULI
• Nederland : Verwerving van een eerstelijnszorgcentrum op een
zorgcampus in Beugen voor ongeveer 12 miljoen EUR.
• Duitsland : Verwerving van ongeveer 95 % van de aandelen van
de vennootschap die eigenares is van een revalidatiekliniek in Bad
Langensalza voor ongeveer 22 miljoen EUR.
• Spanje : Verwerving van een woonzorgcentrum in Bilbao voor
ongeveer 9 miljoen EUR.
• Verenigd Koninkrijk : Verwerving van drie woonzorgcentra voor
ongeveer 57 miljoen GBP.
SEPTEMBER
• Frankrijk : Verwerving van een te herontwikkelen woonzorgcen-
trum (EHPAD) in Fontainebleau voor ongeveer 17 miljoen EUR.
Ondertekening van onderhandse overeenkomsten betreende
de verkoop van een deel van de portefeuille van het vastgoed
van distributienetwerk Cofinimur I.
• Spanje : Verwerving van een perceel grond voor de bouw van
een woonzorgcentrum in Alicante voor ongeveer 13 miljoen EUR.
Ondertekening van overeenkomsten met betrekking tot de toekom-
stige verwerving van drie woonzorgcentra die ontwikkeld worden
of zullen worden, voor ongeveer 34 miljoen EUR.
• Finland : Verwerving van de vennootschap die een woonzorgcen-
trum in Turku ontwikkelt, voor ongeveer 15 miljoen EUR.
• Financiering : Afwikkeling van 99 % van de converteerbare obligaties
met vervaldag 15.09.2021, resulterend in de uitgifte van nieuwe
aandelen met een boekwaarde van ongeveer 216 miljoen EUR.
T4
OKTOBER
• België : Oprichting van een filiaal voor de kantorenportefeuille.
Verwerving van 100 % van de aandelen van de vennootschap die
een woonzorgcentrum in Oudenburg zal bouwen voor ongeveer
11 miljoen EUR (terrein + werken).
• Nederland : Verwerving van twee woonzorgcentra in Nijverdal en
Hellendoorn voor ongeveer 23 miljoen EUR.
• Finland : Verwerving van een vennootschap die een woonzorgcen-
trum in Helsinki zal bouwen voor ongeveer 19 miljoen EUR (terrein
+ werken).
NOVEMBER
• Frankrijk : Verwerving van 100 % van de aandelen van een vennoot-
schap die eigenares is van een woonzorgcentrum in Chanteloup-
les-Vignes voor ongeveer 17 miljoen EUR.
• Spanje : Ondertekening van een overeenkomst voor de verwerving
van een woonzorgcentrum in Jaén voor ongeveer 9 miljoen EUR.
• Finland : Verwerving van een vennootschap die een woonzorg
-
centrum ontwikkelt in Rovaniemi voor ongeveer 8 miljoen EUR
(werken inbegrepen).
• Duitsland : Overeenkomsten ondertekend om, onder bepaalde
voorwaarden, twee woonzorgcentra in Essenheim en één woon
-
zorgcentrum in Bruchmühlbach-Miesau te verwerven voor
ongeveer 39 miljoen EUR. De voorwaarden werden opgeheven
in januari 2022.
DECEMBER
• België : Verwerving van 100 % van de aandelen van de vennoot-
schap die eigenares is van een woonzorgcentrum in Charleroi voor
ongeveer 18 miljoen EUR.
• Nederland : Verwerving van 100 % van de aandelen van de ven
-
nootschap die eigenares is van een woonzorgcentrum in Hattem
voor ongeveer 13 miljoen EUR.
• Frankrijk : Verwerving van een nazorg- en revalidatiekliniek (SSR)
in aanbouw in Revin voor 17 miljoen EUR (terrein + werken).
• Finland : Verwerving van de vennootschap die een woonzorgcen-
trum bouwt in Kuopio voor ongeveer 17 miljoen EUR.
• Financiering : Omvorming tot een duurzaam programma en uit
-
breiding met 1.250 miljoen EUR van het langlopend handelspapier
-
programma. Verlenging van een kredietlijn van 50 miljoen EUR met
één jaar om de vervaldatum naar 2027 te verschuiven.
25
BEHEERSVERSLAG TRANSACTIES EN VERWEZENLIJKINGEN
MISSIE
Met aandacht voor maatschappelijke evoluties, heeft Cofinimmo de missie
om hoogwaardige zorg-, leef- en werkomgevingen ter beschikking te stellen
aan haar partners-huurders, rechtstreeks ten voordele van de gebruikers.
‘Caring, Living and Working – Together in real estate’ is de uit-
drukking van deze missie.
Meer bepaald heeft Cofinimmo als missie :
• het bevorderen binnen hoogwaardige zorg-, leef- en werkomge-
vingen, van uitwisselingen die welzijn en inspiratie creëren door
middel van prestaties die anticiperen op de noden en aspiraties
van hun bewoners;
• animeren van een inspirerende werk- en leefomgeving ten dien-
ste van een spannend bedrijfsproject;
• haar aandeelhouders de kans bieden om maatschappelijk ver
-
antwoorde langetermijninvesteringen te realiseren met weinig
risico en een terugkerende, voorspelbare en groeiende inkom
-
stenstroom die zowel het dividend als het rendement voor de
gemeenschap voedt.
Naast de hierboven vermelde stakeholders profiteert ook de hele
gemeenschap in grote mate van de diensten van Cofinimmo in
een groot aantal domeinen, zowel in de wereld van de zorg, als in
de arbeidswereld, of gewoon op plekken waar wordt uitgewisseld
en gedeeld. Daarnaast draagt Cofinimmo bij tot de opwaardering
en renovatie van openbare en semiopenbare activa, via groot-
schalige projecten in publiek-private samenwerking.
Caring, Living
and Working –
Together
in real estate.
Woonzorgcentrum – Carthagena (ES)
26
COFINIMMO UNIVERSEEL REGISTRATIEDOCUMENT 2021
STRATEGIE
Cofinimmo
wil haar investeringen in
zorgvastgoed versnellen
om haar leiderschap in
Europa te bestendigen.
Vastgoedstrategie
ZORGVASTGOED
De strategie van Cofinimmo bestaat erin haar leiderschap in de
Europese zorgvastgoedsector te bestendigen.
De groei van de groep gaat gepaard met diversificatie, reeds
ingezet, binnen de zorgvastgoedsector. Waar het aanbod lange tijd
beperkt was tot woonzorgcentra, omvat het nu ook andere types
van vastgoed voor een investeerder met expertise en jarenlange
ervaring in zorgvastgoed zoals Cofinimmo. Ter illustratie : in 2005
maakte Cofinimmo haar intrede in het zorgvastgoed door woon
-
zorgcentra aan te kopen. Daarna breidde ze haar marktaandeel
uit via de verwerving van eerstelijnszorgcentra, gespecialiseerde
klinieken, revalidatieklinieken, psychiatrische klinieken enz.
Anderzijds wordt de diversificatie ook doorgezet op geografisch
vlak, door het bereik van de groep uit te breiden naar landen die
buiten de huidige actieradius liggen, met name België, Frankrijk,
Nederland, Duitsland, Spanje, Finland en sinds 2021, Ierland, Italië
en het Verenigd Koninkrijk.
Rekening houdend met wat voorafgaat, is het vanzelfsprekend
dat het aandeel van zorgvastgoed binnen de geconsolideerde
portefeuille van Cofinimmo, dat momenteel reeds 67 % bedraagt,
nog aanzienlijk zal groeien.
In het kader van haar strategie voor zorgvastgoed, neemt
Cofinimmo deel aan verschillende innoverende projecten die niet
alleen het verblijf van de inwoners aantrekkelijker maken, maar
ook interactie met de buurtbewoners en bezoeken van naastbe
-
staanden bevorderen. Zo verwierf Cofinimmo in december 2021
alle aandelen van de vennootschap die eigenares is van de nieuw
gebouwde zorgsite Hof van Blom in Hattem (provincie Gelderland)
in Nederland. Het zorgcomplex bestaat uit drie delen waar speci-
fieke zorgdiensten worden aangeboden : een woonzorgcentrum
met 32 bedden, een gedeelte met 22 assistentiewoningen en een
huisartsenpraktijk. Hof van Blom ligt in een woonzorgzone waar
bewoners zo zelfstandig mogelijk wonen en waar extra aandacht
wordt besteed aan wooncomfort en duurzaamheid. De belangrijk-
ste waarden van dit concept zijn veiligheid, bereikbaarheid (dichtbij
voorzieningen), toegankelijkheid, een gezonde woonomgeving en
de interactie tussen bewoners.
Het aandeel van
zorgvastgoed in de
geconsolideerde
portefeuille van Cofinimmo,
dat nu al meer dan
67 % bedraagt, zal nog
aanzienlijk groeien.
Woonzorgcentrum - Alcalá (ES)
27
BEHEERSVERSLAG MISSIE STRATEGIE
De strategie
van Cofinimmo in de
kantorensector bestaat
erin de kantoren-
portefeuille opnieuw in
evenwicht te brengen
door het aandeel van de
portefeuille geïnvesteerd
in de gedecentraliseerde
zone en de periferie van
Brussel te verminderen ten
voordele van de kwalitatief
hoogstaande gebouwen in
het Central Business District.
VASTGOED VAN DISTRIBUTIENETTEN EN PPS
Vastgoed van distributienetten en publiek-private samenwerkingen
(PPS) hebben met zorgvastgoed gemeen dat ze hoge, voorspelbare
en geïndexeerde cashflows genereren, doorgaans in het kader
van langlopende contracten.
KANTOORVASTGOED
Sinds haar oprichting in 1983 is Cofinimmo een belangrijke speler
op de kantorenmarkt, die verschillende subsectoren omvat.
Het is in deze markt dat de vennootschap al bijna 40 jaar haar
vastgoedexpertise heeft opgebouwd. Het personeel van Cofinimmo
is expert in alle aspecten van de levenscyclus van de gebouwen
en heeft de nodige ervaring in het beheer van grootschalige pro
-
jecten van A tot Z, van ontwerp en bouw tot renovatie en (her)ont-
wikkeling van sites met het oog op de verhuur of verkoop ervan.
Deze knowhow heeft zich uitgebreid van kantoorvastgoed naar
zorgvastgoed, vastgoed van distributienetten en PPS, die voor
-
deel halen uit de gecreëerde synergieën.
Kantoorgebouw Kunst 47
– Brussel CBD (BE)
Na de verkoop van grote kantoorgebouwen met één enkele huurder,
richt Cofinimmo zich op de heroriëntering van haar kantorenpor-
tefeuille door haar aandeel in de gedecentraliseerde zone van
Brussel te verminderen ten voordele van hoogwaardige gebouwen
in het Central Business District (CBD). De huurleegstand in deze
sector is lager dan het gemiddelde op de Brusselse markt en laat
toe een hoger nettorendement te realiseren.
28
COFINIMMO UNIVERSEEL REGISTRATIEDOCUMENT 2021
Voordelen van de strategie
voor de stakeholders
De strategie van Cofinimmo vloeit voort uit de hiervoor
beschreven missie en de verwachtingen van de belangrijk
-
ste stakeholders (aandeelhouders, huurders, personeel en de
gemeenschap).
GEMEEN-
SCHAPPEN
HUURDERS
AANDEEL-
HOUDERS
WERKNEMERS
Verbetering van
de openbare en
parapublieke
portefeuille via PPS
Maatschappelijk
verantwoorde
langetermijninvestering
met weinig risico
die een regelmatig
dividend genereert
Groei
Respect en een
stimulerende
werkomgeving
Collectieve en persoonlijke
ontwikkelingsmogelijkheden
Hoogwaardige
zorg-, leef- en
werkomgevingen
Omgevingen die
beantwoorden aan de
snelle evolutie van de
noden en streefdoelen
Onrechtstreekse diensten
in de wereld van de zorg
en de arbeidswereld of
omgevingen waar wordt
uitgewisseld en gedeeld
29
BEHEERSVERSLAG STRATEGIE
Financiële strategie
Om de hiervoor beschreven vastgoedstrategie uit te voeren, heeft
Cofinimmo een financieringsstrategie ontwikkeld op basis van de
volgende principes :
DIVERSIFICATIE VAN DE FINANCIERINGSBRONNEN
De groep diversifieert niet alleen het soort vastgoed en de landen
waarin zij investeert, maar ook de financieringsbronnen. Cofinimmo
is eveneens bijzonder waakzaam over de coherentie tussen haar
financiële strategie en de ESG-doelstellingen. Zo maakt zij gebruik
van bankleningen, green & social leningen, ‘klassieke’ (niet-con-
verteerbare) obligaties, converteerbare obligaties, green & social
of sustainable obligaties en duurzaam handelspapier op lange
en korte termijn om zich te financieren. Daarnaast werkt de ven
-
nootschap nauw samen met een vijftiental financiële instellingen.
REGELMATIGE TOEGANG TOT DE KAPITAALMARKTEN
Kapitaalverhogingen, keuzedividenden in aandelen, verkoop van
eigen aandelen, inbrengen in natura, maar ook uitgiftes van ‘klas-
sieke’ (niet-converteerbare) of duurzame obligaties, converteer-
bare obligaties, green & social of sustainable bonds zijn methodes
waarvan Cofinimmo gebruik kan maken om fondsen op te halen.
De twee grafieken op deze bladzijde geven weer hoe de voorbije
jaren een beroep werd gedaan op de kapitaalmarkten.
1.636 miljoen EUR
BEVESTIGDE KREDIETLIJNEN
OP 31122021
44,2 %
SCHULDGRAAD
OP 31122021
1,1 %
GEMIDDELDE RENTEVOET
IN 2021
KAPITAALMARKTEN : EIGEN VERMOGEN (x 1.000.000 EUR)
KAPITAALMARKTEN : SCHULDEN (x 1.000.000 EUR)
Niet-converteerbare obligaties
Converteerbare obligaties
Green & social obligaties
Treasury notes
Inbreng in natura
Verkoop van eigen aandelen
Keuzedividend
Uitgifte van aandelen
Accelerated bookbuilding
Dividenden in aandelen
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022
107
75
29
19
5
63
22 11 38
92
33
33 99 103
173
191
219219
44
155
26
20
10
29
296
31
217
500
55
500
65
100
50
140
50
190190
70
285285
180
7575
7272
9898
6969
3232
4444
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
30
COFINIMMO UNIVERSEEL REGISTRATIEDOCUMENT 2021
SCHULDGRAAD IN DE BUURT VAN 45 %
Hoewel het wettelijke GVV-stelsel een schuldgraad (gedefinieerd
als financiële en andere schulden, gedeeld door het totaal van
de activa van de geconsolideerde balans) van maximum 65 %
toestaat en de bankovereenkomsten 60 % toestaan, voert de groep
een beleid dat erop gericht is een schuldgraad in de buurt van
45 % aan te houden.
Dit niveau werd bepaald op basis van Europese marktstandaar
-
den voor beursgenoteerde vastgoedvennootschappen en houdt
rekening met de lange gemiddelde gewogen resterende looptijd
van de huurovereenkomsten.
OPTIMALISATIE VAN DE LOOPTIJD EN
DE FINANCIERINGSKOSTEN
Cofinimmo beheert actief haar financieringsbronnen door de
schulden met naderende vervaldag over het algemeen vooraf
te herfinancieren. In deze context streeft de groep ernaar om de
kost van haar schulden te optimaliseren door attent te zijn voor de
diversificatie van de financieringsbronnen en de gemiddelde loop-
tijd van de schuld.
Aangezien een deel van de schuld is aangegaan tegen een vlot
-
tende rente, stelt Cofinimmo zich bloot aan het risico van rente-
stijging, wat een verslechtering van haar financieel resultaat met
zich mee zou kunnen brengen. Daarom valt Cofinimmo terug op
een gedeeltelijke afdekking van haar schuld met vlottende rente
door middel van afdekkingsinstrumenten (IRS en caps). Het doel
is om de rentevoeten over een periode van minimaal drie jaar af
te dekken voor 50 % tot 100 % van de verwachte financiële schuld.
ESG-strategie
Als belangrijke vastgoedspeler in Europa, engageert Cofinimmo
zich sinds bijna 15 jaar voor een globaal ESG-beleid.
Omwille van risico’s gegenereerd door klimaatverandering heeft
Cofinimmo beslist om haar ambities inzake duurzaamheid te ver-
hogen. Het strategisch denkproces van 2019 heeft geleid tot het
ambitieuze project om de energie-intensiteit van de portefeuille
met 30 % (ten opzichte van het niveau van 2017) te verminderen
tegen 2030 om zo 130 kWh/m te bereiken (Project 30).
Deze doelstelling werd vastgelegd volgens de science based tar
-
gets-methode. De te leveren inspanningen die bijdragen tot de
wereldwijde doelstelling om de opwarming van de aarde tot maxi-
mum 1,5°C te beperken, konden aldus geobjectiveerd worden. Dit
vloeit voort uit de vele initiatieven van Cofinimmo inzake ESG en is
een actieve aanpak van de Overeenkomst van Parijs, afgesloten
op COP21 en herbevestigd op COP26 in 2021.
Dit bedrijfsproject, gelanceerd in het begin van 2020, heeft zowel
betrekking op de kantoren en zorgvastgoedsector, als op alle acti-
viteiten die rechtstreeks door de vennootschap beheerd worden
zoals verkopen en verwervingen, projectontwikkeling, projectbeheer
en het dagelijks beheer van de gebouwen. Rekening houdend
met de volledige levenscyclus van de gebouwen, zal enkel met
een allroundbenadering de vooropgestelde doelstelling kunnen
bereikt worden.
De aanpak van Cofinimmo inzake de risico’s en kansen verbonden
aan de klimaatverandering is uitdrukkelijk bedoeld om in over-
eenstemming te zijn met de aanbevelingen van de Task Force on
Climate-related Financial Disclosure (TCFD). Haar engagement
komt tot uiting in het toezicht op risico’s en kansen op alle niveaus
dat in de governancestructuur wordt opgenomen en beschreven
wordt in het hoofdstuk ‘Corporate governance verklaring’ (zie
blz.188). De belangrijkste risico’s zijn opgenomen in het hoofdstuk
‘Risicofactoren’, sectie ‘Ecologische, sociale en governance risico’s
(zie bladzijde 7). De gevolgen van de risico’s en kansen van kli
-
maatverandering op de strategie worden in de tabel hierna en in
het publieke antwoord op de vragenlijst van het Carbon Disclosure
Project (www.cdp.net) in detail beschreven.
In het ESG-verslag, dat in dit document is opgenomen, wordt
beschreven hoe de groep de risico’s verbonden aan klimaatver
-
andering beheert. Het omvat met name procedures om de uitstoot
van broeikasgassen (BKG) te beperken die betrekking hebben op
de energie-intensiteit van de portefeuille. Om de evolutie van de
prestaties te kunnen opvolgen, heeft Cofinimmo de door EPRA
aanbevolen prestatiemaatstaven aangenomen.
Naast dit ESG-beleid, wenst Cofinimmo ook verder te gaan met
een duurzaam financieringsbeleid, beschreven in het hoofdstuk
‘Rendabiliteit voor de beleggers en toegang tot kapitaal’ (zie blad-
zijden 137-145).
Mogelijke invloed Temperende maatregelen en factoren
1. Fysieke impact op de gebouwen door
extreme weersomstandigheden
Uitgifte van duurzame financieringsinstrumenten om de verwerving en ontwikkeling van
performante gebouwen te herfinancieren. (1, 2, 3)
2. Wijzigingen van de milieuregelgeving Focus op gebouwen met een goede ligging op het vlak van mobiliteit en duurzaam transport.
(1, 2, 3)
3. Negatieve impact op de waarde van een
gebouw
Opnemen van overstromingsrisico en milieuaspecten in de duediligenceprocedure bij elke
verwerving. (1, 2, 3)
4. Verhoging van de kosten om een gebouw in
beheer te kunnen houden
Actief beleid voor de optimalisering van de energieprestaties in de gebouwen dat in de mate van
het mogelijke vooruitloopt op de wetgeving. (2, 3, 4, 5)
Actief beleid voor de optimalisering van het waterverbruik in de gebouwen waarbij in de mate van
het mogelijke het gebruik van niet-drinkbaar water wordt bevorderd. (2, 3, 4, 5)
5. Negatieve impact op de capaciteit van
de groep om een gebouw te beheren
Bouw en renovatie van gebouwen met uitstekende energieprestaties door integratie van de
analyse van de levenscyclus van de gebouwen. (2, 3, 4, 5)
Aankoop van elektriciteit uit 100 % hernieuwbare bronnen voor de gebouwen in beheer. (6)
6. Potentiële impact op de reputatie van
de groep
Transparante communicatie over de ESG-maatstaven volgens de EPRA- en GRI-maatstaven. (6)
31
BEHEERSVERSLAG STRATEGIE
ZORGVASTGOED
67 %
VAN DE GECONSOLIDEERDE PORTEFEUILLE
3,8 miljard EUR
REËLE WAARDE VAN DE PORTEFEUILLE
99,9 %
BEZETTINGSGRAAD
266
ACTIVA
> 25.600
AANTAL BEDDEN
>1.500.000 m²
OPPERVLAKTE
Woonzorgcentrum – Cartagena (ES)
32
COFINIMMO UNIVERSEEL REGISTRATIEDOCUMENT 2021
Strategie inzake zorgvastgoed
De strategie van Cofinimmo bestaat erin om haar leiderschap in
zorgvastgoed in Europa te versterken door haar aanbod aan de
huurders te diversifiëren. Deze diversificatie is niet alleen geogra
-
fisch maar betreft ook het soort verhuurde activa.
De prioritaire doelstelling van Cofinimmo bestaat erin haar zorg
-
vastgoedportefeuille uit te breiden aan een stevig tempo om een
rendabele groei te genereren door te investeren in functionele
gebouwen van uitstekende kwaliteit. Deze genereren namelijk hoge,
voorspelbare en geïndexeerde cashflows in het kader van over het
algemeen zeer langlopende contracten.
Deze groei gaat gepaard met diversificatie binnen de zorgvast
-
goedsector zelf. Waar het aanbod lange tijd beperkt was tot woon-
zorgcentra, omvat het nu ook andere soorten vastgoed voor een
investeerder met expertise en jarenlange ervaring in zorgvastgoed
zoals Cofinimmo. Ter illustratie : in 2005 maakte Cofinimmo haar
intrede in het zorgvastgoed door woonzorgcentra te verwerven,
waarna de groep haar marktaandeel uitbreidde via de verwerving
van eerstelijnszorgcentra, gespecialiseerde klinieken, revalidatie-
klinieken, psychiatrische klinieken enz.
Anderzijds wordt de diversificatie ook op geografisch niveau door-
gezet door de reikwijdte van de groep uit te breiden naar landen
buiten de reeds bestreken landen, nl. België, Frankrijk, Nederland,
Duitsland, Spanje, Finland, Italië, Ierland en het Verenigd Koninkrijk.
De negen landen waarin de vennootschap investeert binnen zorg-
vastgoed, bevinden zich in verschillende ontwikkelingsstadia.
Wat de uitbaters betreft, hebben de Belgische en Franse markt bij-
voorbeeld, de laatste jaren de ontwikkeling gekend van grote groe-
pen uitbaters met een internationale aanwezigheid. In Nederland
en Duitsland zijn de uitbaters over het algemeen kleiner en behe-
ren zij één of meerdere vestigingen. In Duitsland is de concen-
tratie de laatste jaren echter in een stroomversnelling geraakt. In
Spanje consolideert de markt zich snel met nieuwe internationale
spelers die de markt betreden door de verwerving en ontwikke
-
ling van lokale groepen of spelers die een aanzienlijke groeifase
ingaan. In Finland produceert de private gezondheidszorg een
kwart van alle sociale en gezondheidsdiensten. De groei ervan
creëert een sterke vraag naar geavanceerde zorgcentra. In Ierland,
waar het aantal 65-plussers sneller toeneemt dan in de overige
Europese landen en waar het aanbod aan woonzorgcentra
niet voldoet aan de toenemende vraag, is de uitbreiding en de
renovatie van de bestaande instellingen noodzakelijk om aan de
moderne comfort- en veiligheidsnormen te voldoen De Italiaanse
woonzorgsector is een sterk gereguleerde markt. De capaciteit in
verpleeghuisbedden is een van de laagste in Europa. De private
sector vertegenwoordigt 20 % van de Italiaanse bedden en zal de
komende jaren naar verwachting aanzienlijk groeien. De fede
-
rale en regionale autoriteiten gebruiken de accreditaties om de
verdeling van de beddencapaciteit te organiseren in functie van
de regionale behoeften. Het Verenigd Koninkrijk heeft een van de
meest uitgebreide woonzorglandschappen in Europa maar blijft
sterk gefragmenteerd. Er is niet alleen behoefte aan een groter
aantal bedden in de zorgcentra, maar ook de kwaliteit van het
huidige aanbod dient dringend te worden aangepakt.
Wat de investeringen betreft, is zorgvastgoed erg in trek in België,
Frankrijk en recenter ook in Duitsland, waardoor er druk ont
-
staat op de initiële vastgoedrendementen. In Nederland is de
concurrentie minder uitgesproken, vooral voor activa van kleine
omvang, en veel uitbaters zijn non-profit stichtingen. Spanje kende
een minder belangrijk volume aan investeringen vergeleken met
andere Europese landen. Doch zijn investeerders meer en meer
geïnteresseerd in dit kansrijke land waar de eerste tekenen van
rendementcompressie worden waargenomen.
In de andere markten die Cofinimmo betrad, zoals Duitsland,
Nederland, Spanje en Finland, is de strategie van de groep erop
gericht activa te verwerven en te ontwikkelen voor rekening van
uitbaters. In meer mature markten zoals België en Frankrijk bestaat
de strategie erin om enerzijds bestaande activa te (her)ontwikkelen
en anderzijds voordeel te halen uit de belangstelling van inves-
teerders voor dit soort activa om desinvesteringen uit te voeren.
Tegelijkertijd streeft de vennootschap er actief naar om haar por
-
tefeuille te diversifiëren.
Tenslotte worden alle investeringen in zorgvastgoed gedaan in
het kader van een duurzame en maatschappelijk verantwoorde
benadering.
Gezien het bovenstaande is het duidelijk dat het aandeel van het
zorgvastgoed in de geconsolideerde portefeuille van Cofinimmo,
dat nu reeds 67 % vertegenwoordigt, nog aanzienlijk zal groeien.
Met een portefeuille die gespreid is over negen landen en bestaat uit 266 activa
die het volledige zorgspectrum omvatten, gaande van eerstelijnszorg tot zorgcentra,
is Cofinimmo vandaag één van de belangrijkste investeerders in zorgvastgoed in
Europa. De groep heeft de ambitie om dit leiderschap in de komende jaren verder
te versterken. Dankzij haar talrijke projectontwikkelingen neemt Cofinimmo actief
deel aan de uitbreiding en de vernieuwing van het zorgvastgoedpark in Europa.
33
BEHEERSVERSLAG ZORGVASTGOED
ESG
Bij de verwerving van activa kan Cofinimmo een belangrijke
invloed uitoefenen, met name tijdens de duediligenceproce
-
dures. Cofinimmo houdt dan ook systematisch rekening met
factoren als bodemvervuiling, asbest, ligging en overstromings-
risico. In de landen waar zij actief is in zorgvastgoed, worden
de voorschriften inzake energieprestatiedoelstellingen steeds
restrictiever. Daarom houdt Cofinimmo systematisch rekening
met de energieprestaties en de levenscyclus van gebouwen
en hanteert zij een langetermijnstrategie waarbij de dossiers
over het algemeen over een termijn van 30 jaar worden bestu-
deerd. Dit illustreert het ware partnerschap met de uitbaters.
Het beheer van project(her)ontwikkelingen in zorgvastgoed,
de beslissingen en de initiatieven van Cofinimmo hebben een
belangrijke impact op de duurzaamheid van de activa. Vooreerst
omdat Cofinimmo ernaar streeft om zo goed mogelijk in te
spelen op de veranderende behoeften op het vlak van huisves-
ting en zorg voor kwetsbare of zorgbehoevende personen door
innovatieve en comfortabele gebouwen op maat te ontwikkelen.
Vervolgens omdat zij de gebouwen op doordachte manier in het
stedelijke landschap integreert en daarbij bijzondere aandacht
besteedt aan de esthetiek en het gemengde karakter van de
wijken. Tot slot omdat Cofinimmo het gebruik van moderne
technieken en duurzame materialen aanmoedigt om de CO
2
-
voetafdruk van de gebouwen die ze ontwikkelt te beperken.
Wanneer de projectontwikkeling in handen is van de uitbaters,
neemt de invloed van Cofinimmo echter af. Zij positioneert zich
dan eerder als raadgever op het vlak van duurzaam bouwen
in een streven naar innovatieve oplossingen die leiden tot een
geleidelijke verbetering van de portefeuille in een tempo en
binnen budgetten die aanvaardbaar zijn voor de uitbaters.
In het dagelijkse beheer van zorgvastgoed is de impact van
Cofinimmo op het vlak van duurzaamheid relatief beperkt. De
meeste van deze activa worden nagenoeg autonoom beheerd
door de uitbaters-huurders, die zelf beslissen welke onderhouds-
en herstellingswerken moeten worden uitgevoerd. Toch neemt
Cofinimmo de gegevens met betrekking tot het energie- en
waterverbruik van de gebouwen op in haar energieboekhou
-
ding om de uitbaters hiervan bewust te maken. De eerstelijns-
zorgcentra staan dan weer onder operationele controle van
Cofinimmo, wat een grondigere analyse en follow-up van het
verbruik mogelijk maakt.
Op die manier wil Cofinimmo ten volle haar maatschappelijke
en ecologische verantwoordelijkheid opnemen.
1. Bronnen : Cushman & Wakefield, Degroof Petercam, Eurostat, ONS, Knight Frank, ABN Amro Real Capital Analytics, CBRE.
Woonzorgcentrum La Chartreuse – Luik (BE)
Marktkenmerken
1
De zorgvastgoedmarkt wordt gekenmerkt door een sterk groeipoten-
tieel, een gunstige wetgevende context en langetermijnhuurover-
eenkomsten met de uitbaters.
STERK GROEIPOTENTIEEL
Demografische trends en evolutie van de levenswijzen :
vergrijzing van de bevolking, toenemende behoefte
aan gespecialiseerde zorginstellingen
De vergrijzing van de bevolking is een trend die zich in de meeste
Europese landen steeds sterker aftekent. In 2050 zouden 80-plussers
ongeveer 11 % van de totale bevolking in Europa vertegenwoordigen.
Hoewel het aantal autonome senioren binnen deze categorie stijgt,
gaat de vergrijzing van de bevolking niettemin gepaard met een
aanzienlijke toename van het aantal zorgbehoevende ouderen.
Deze situatie zal gelijktijdig de nood aan gespecialiseerde zor
-
ginstellingen en bijgevolg aan bedden doen groeien. In België
schat men dat 40.000 bijkomende bedden nodig zullen zijn tegen
2030-2035. In Duitsland en Frankrijk merkt men dezelfde trend
met een groei die geraamd wordt op respectievelijk 300.000 en
50.000 bijkomende bedden tegen 2030-2035. Daarbij komen de
herop te bouwen verouderde gebouwen die respectievelijk meer
dan 100.000 en 60.000 bedden tellen.
In Spanje stijgt het aantal 65-plussers jaarlijks met bijna 2 %, verge-
leken met 1,5 % in België of Frankrijk. Bijgevolg mag men verwachten
dat hier de vraag naar zorg en huisvesting van zorgbehoevende
senioren in de komende jaren sneller zal stijgen dan in België of
Frankrijk. Studies tonen aan dat de huisvestingscapaciteit voor
34
COFINIMMO UNIVERSEEL REGISTRATIEDOCUMENT 2021
zorgbehoevende ouderen met minstens 100.000 bedden tegen
2030-2035 zou moeten stijgen om aan de groeiende vraag te
kunnen beantwoorden.
In Finland zijn 22 % van de bevolking 65-plussers, en ongeveer
10 % 75-plussers. Het percentage inwoners van 65 jaar en ouder
zal na 2030 naar verwachting oplopen tot meer dan 26 %. Deze
demografische situatie zal de behoefte aan hoogwaardige gezond-
heidszorg doen toenemen.
Binnen de Europese Unie staat Italië op de tweede plaats wat betreft
de levensverwachting bij de geboorte (83 jaar, 2 jaar boven het
Europese gemiddelde). Meer dan 23 % van de inwoners is 65 jaar
of ouder. Er wordt verwacht dat dit percentage tegen 2030 tot meer
dan 27 % zal stijgen. Om een capaciteit te bereiken die vergelijk-
baar is met die van de meeste andere West-Europese landen, zal
Italië zijn huidige capaciteit moeten verdubbelen, wat neerkomt
op ongeveer 400.000 extra bedden in woonzorgcentra.
In Ierland zal naar verwachting het percentage inwoners van 65
jaar of ouder tot 2040 aanzienlijk sneller groeien dan in andere
Europese landen. De beddencapaciteit zou met ongeveer een
derde van de huidige capaciteit van ongeveer 30.000 bedden
moeten toenemen om op korte termijn aan de vraag te voldoen.
In het Verenigd Koninkrijk zal de bevolking van 85 jaar en ouder
naar verwachting tot 2030 met 25 % toenemen. Het land zou tot
2050 elk jaar 10.000 extra bedden in woonzorgcentra nodig hebben
om aan de vraag te voldoen.
Budgettaire beperkingen : streven naar oplossingen
met een lagere maatschappelijke kostprijs
Parallel hiermee vertegenwoordigen de uitgaven in de gezond-
heidszorg een belangrijk aandeel van het bbp, zowel in België, als
in Frankrijk, Nederland, Duitsland, Spanje, Finland, Italië, Ierland of
het Verenigd Koninkrijk. Dit aandeel bedraagt tussen 6,5 en 12 %,
afhankelijk van het land. In een context van budgettaire beper
-
kingen, vraagt de zorgorganisatie meer rationalisering en moeten
private spelers het steeds vaker overnemen van de publieke sector.
Nieuwe, modernere en minder dure structuren die beter aangepast
zijn aan de behoeften van de patiënt worden gecreëerd om op
deze trend in te spelen. Zij genereren een groeiende vraag naar
financiering van zorgvastgoed.
Professionalisering van de uitbaters
Er zijn drie soorten uitbaters in de zorgsector : de publieke uitba-
ters, de uitbaters van de non-profit sector en de private uitbaters.
De spreiding van de marktaandelen tussen deze verschillende
soorten spelers verschilt van land tot land. In de sector van de
woonzorgcentra bieden België en Spanje de meest evenwich
-
tige situatie : elk type uitbater neemt er ongeveer één derde van
de markt voor zijn rekening. In Nederland daarentegen heeft de
non-profit sector een quasi-monopolie. In Duitsland en Frankrijk ligt
de situatie hier ergens tussenin. In Spanje vertegenwoordigen de
10 grootste private uitbaters samen ongeveer 20 % van het totaal
aantal bedden. Particuliere dienstverstrekkers in Finland verzorgen
een kwart van alle sociale diensten en gezondheidszorg. In Italië
is de private sector goed voor 20 % van de bedden en verwacht
wordt dat deze sector de komende jaren aanzienlijk zal groeien. In
Ierland neemt het aandeel van de particuliere uitbaters sterk toe
en bedraagt het nu meer dan twee derde van het totaal aantal
bedden. In het Verenigd Koninkrijk zijn de openbare uitbaters goed
voor slechts 6 %, het kleinste marktaandeel in Europa. Particuliere
uitbaters baten meer dan 80 % van de bedden uit.
In de private sector, zowel in België of Frankrijk, en recenter in
Duitsland, merken we echter een consolidatietrend tussen uitbaters
om groepen op Europese schaal te creëren. Het schoolvoorbeeld
hiervan is de fusie in 2014 van Korian en Medica, twee Franse
uitbaters, gevolgd door verwervingen in het buitenland, wat resul-
teerde in een groep die op de dag van vandaag meer dan 88.000
bedden uitbaat, gespreid over bijna 1.000 sites in zeven landen. Of
ook, de verwerving van Armonea door de Franse groep Colisée
in februari 2019, wat resulteerde in een geheel van 270 sites in
Frankrijk en België, alsook in Duitsland, Spanje en Italië.
De consolidatie verzekert met name de uitbaters een betere risi
-
cospreiding, een gemakkelijkere toegang tot financieringsmid-
delen, een regelmatigere relatie met de overheid en bepaalde
schaalvoordelen. Deze groepen worden regelmatig gefinancierd
door de verkoop van vastgoed en creëren zo een appetijt voor
zorgvastgoed.
Onderzoeken en controles van bepaalde zorguitbaters
De publicatie van een boek van een Franse journalist omtrent onder-
zoeken in Franse woonzorgcentra heeft geleid tot onderzoeken en
controles door de bevoegde autoriteiten van zorguitbaters, actief
in de ouderenzorg in Frankrijk, en in zekere mate in België.
Cofinimmo pleit voor een snelle afloop van deze onderzoeken en
controles, in de eerste plaats in het belang van de betrokken resi
-
denten en hun families, maar ook van de ganse sector die instaat
voor de verzorging en omkadering van bejaarden.
Cofinimmo vertrouwt erop dat het resultaat van deze onderzoeken
en controles zal leiden tot evenwichtige maatregelen die de levens-
kwaliteit binnen de zorginstellingen zullen versterken. De impact
van deze maatregelen op de financiële en niet-financiële maat
-
staven zal, indien nodig, tot uiting komen in het investeringsbeleid
van de groep, in aanvulling op de huidige verwervingsprocedures.
Cofinimmo is in haar hoedanigheid als gereglementeerde vast-
goedvennootschap geenszins betrokken bij de uitbating van sites
verhuurd aan zorguitbaters. De bezettingsgraad ervan wordt
door de zorguitbater beheerd en, in het kader van langetermijn
-
contracten, zijn de huurgelden onafhankelijk van de plaatselijke
bezettingsgraad of de financiële prestaties (zie bladzijde 74 van
dit document voor meer details omtrent de geografische en
huurdersdiversificatie).
35
BEHEERSVERSLAG ZORGVASTGOED
Healthcare system
LOCAL COMMUNITY
REGIONAL
SUPRAREGIONAL
Regulators
Govt.
Hospitals
Medical
Colleges
Rural
Hospitals
Multi-Speciality
Clinics
Primary
Healthcare
Diagnostic
Centres
General
Practioners
Pharmacies
Home
Care
Blood
Banks
Nursing Homes
Small Private
Hospitals
Rehab
Clinics
Super-Speciality
Hospitals
Multi-Speciality
Hospitals
Insurance
VERDELING VAN DE GECONSOLIDEERDE
PORTEFEUILLE PER LEEFTIJD VAN DE
GEBOUWEN (op 31.12.2021 – in reële waarde)
0-5 jaar 6-10 jaar 11-15 jaar > 15 jaar
35
30
25
20
15
10
5
0
GUNSTIGE WETGEVENDE CONTEXT
Aangezien de publieke sector tussenkomt in de financiering van de
gezondheidszorg, is deze markt sterk gereglementeerd. Dat is met
name het geval voor de markt van de woonzorgcentra. In België
en Frankrijk bijvoorbeeld is voor de opening of uitbreiding van
een woonzorgcentrum een voorafgaande vergunning vereist om
een bepaald aantal bedden te kunnen beheren. Die vergunning
wordt afgeleverd door de overheid. Aangezien laatstgenoemde
tot 50 % van de huisvestings- en zorgkosten financiert, is het aantal
afgeleverde vergunningen per geografische zone beperkt, in functie
van de behoeften in elke zone.
De belangrijkste uitbaters van zorgvastgoedsites zijn eerstelijnspe-
lers in de strijd tegen de pandemie. De meesten onder hen genieten
overheidssteun. Er werden aldus verschillende compensatierege-
lingen opgezet voor de residentiële zorgsector ter compensatie
van het inkomstenverlies met betrekking tot de residenten (over het
algemeen een percentage van het werkelijk tarief, van een forfaitair
bedrag of van het sociale tarief) en de sociale zekerheid. In som-
mige landen wordt eveneens extra steun verleend ter compensatie
van de uitzonderlijke uitgaven verbonden aan de gezondheidscrisis.
Elk land heeft aldus zijn eigen compensatiesysteem ontwikkeld.
28,4 %28,4 %
25,3 %
26,3 %
20,0 %
36
COFINIMMO UNIVERSEEL REGISTRATIEDOCUMENT 2021
Uitvoering van de strategie
VERWERVINGEN VAN ACTIVA
Tijdens de due diligence wordt elk zorgactief dat de groep bestu-
deert, onderworpen aan een beoordeling die gerelateerd is aan
het gebruik als zorggebouw, naast de gebruikelijke aspecten van
technische kwaliteit, juridische regelmatigheid en naleving van de
milieuwetgeving. Deze beoordeling is gebaseerd op verschillende
factoren :
• zorgketen : integratie van het actief in zijn omgeving en zijn rol
in de toeleveringsketen van de gezondheidszorg;
• intrinsieke kwaliteiten : grootte van de kamers en andere ruimtes,
terras of tuin, lichtinval, functionaliteit voor de bewoners/patiënten
en het zorgpersoneel, enz.;
• energieprestatie : technische installaties, isolatie, enz.;
• uitbater-huurder : ervaring, kwaliteitsreputatie in de zorg, finan-
ciële soliditeit, groeiambities, enz.;
• ligging : toegankelijkheid met wagen en openbaar vervoer, plaat-
selijk belastingniveau, enz.;
• omgeving : aanwezigheid van handelszaken, aangenaam uit
-
zicht, levensstandaard van de bewoners in de regio, vergelijk-
baar zorgaanbod in de omgeving, toekomstige evolutie van de
demografie, enz.
Jaar van intrede
Sub-sector Aandeel in de
zorg vastgoed-
portefeuille
Type vastgoed
2005
2008
2012
2014
2019
2020
2021
2021
2021
Zorgcentra - cure
Acute zorgklinieken
12 % Revalidatieklinieken
Psychiatrische klinieken
Eerstelijnszorg
3 % Eerstelijnszorgcentra
Zorgcentra - care
Woonzorgcentra
82 % Assistentiewoningen
Zorgcentra voor personen
met beperking
Overige
3 % Sport- en wellnesscentra
VERDELING VAN DE PORTEFEUILLE PER TYPE ACTIEF
(op 31.12.2021 – op basis van een reële waarde van 3.798 miljoen EUR - in %)
37
BEHEERSVERSLAG ZORGVASTGOED
GEËNGAGEERD INVESTERINGSPROGRAMMA IN ZORGVASTGOED
Project Type
(van de werken)
Aantal
bedden
Opper-
vlakte
(in m)
Voor-
ziene
datum
Totaal
investe-
ringen
Totaal
investe-
ringen op
31.12.2021
Totaal
investe-
ringen in
2022
Totaal
investe-
ringen
na 2022
(na de werken) (x 1.000.000 EUR)
I. Lopende projectontwikkelingen
België
Genepiën Bouw van een woonzorgcentrum
112 6.000 T3 2023 19 10 6 3
Juprelle Bouw van een woonzorgcentrum
119 7.000 T3 2023 19 7 7 5
Oudenburg Bouw van een woonzorgcentrum
68 4.500 T3 2023 11 2 3 5
Frankrijk
Villers-sur-Mer Bouw van een woonzorgcentrum
84 4.800 T4 2022 14 10 4 0
Fontainebleau Herontwikkeling van een woonzorgcentrum
100
1
6.500 T3 2023 17 6 9 2
Revin Bouw van een nieuwe nazorg- en revalidatiekliniek
91
2
5.600 T4 2022 17 10 7 0
Nederland
Rotterdam – Fundis Afbraak/Heropbouw van een woonzorgcentrum en
renovatie van een revalidatiekliniek
135 11.000 T1 2022 25 23 1 0
Hilversum Bouw van een zorgkliniek
5.500 2023 30 16 12 2
Duitsland
Leipzig
3
Bouw van een woonzorgcentrum
132 7.200 T1 2022 19 0 19 0
Spanje
Carthagena (Murcia) Bouw van een woonzorgcentrum
180 7.000 T1 2022 13 13 0 0
Castellón (Valencia) Bouw van een woonzorgcentrum
100 4.000 T3 2022 8 8 0 0
Lérida (Catalonië) Bouw van een woonzorgcentrum
150 6.000 T2 2022 14 14 0 0
Tarragone (Catalonië) Bouw van een woonzorgcentrum
170 6.800 T4 2022 15 11 4 0
El Puerto de Santa
María (Andalusië)
Herinrichting van een woonzorgcentrum
180 9.800 T2 2022 10 9 1 0
Palma de Mallorca
(Balearen)
Bouw van een woonzorgcentrum
157 7.000 T2 2023 14 7 2 6
Alicante (Valencia) Bouw van een woonzorgcentrum
150 7.300 T1 2024 13 5 2 6
Oviedo (Asturië)
4
Bouw van een woonzorgcentrum
144 6.500 T4 2023 11 0 8 3
Elche (Valencia)
4
Bouw van een woonzorgcentrum
150 6.000 T4 2023 8 0 7 1
Castellón de la Plana
(Valencia)
4
Bouw van een woonzorgcentrum
136 5.600 T2 2024 11 0 8 3
Finland
Turku Bouw van een woonzorgcentrum
43 2.200 T3 2022
12 9 3 0
Ylöjärvi Bouw van een woonzorgcentrum
35 1.500 T3 2022
Turku Bouw van een woonzorgcentrum
68 3.700 T3 2022 15 7 8 0
Helsinki Bouw van een woonzorgcentrum
83 3.900 T1 2023 19 8 9 2
Rovaniemi Bouw van een woonzorgcentrum
57 2.700 T3 2022 8 4 4 0
Kuopio Bouw van een woonzorgcentrum
75 4.200 T2 2023 17 6 8 3
II. Vastgoedbeleggingen 358 184 134 41
België
Leuven
5
Bouw van een uitbreiding grenzend aan een
bestaand woonzorgcentrum met een gebouw met
assistentiewoningen
90 6.500 T1 2022 15 0 15 0
Duitsland
Noordrijn-Westfalen Ontwikkeling van 9 milieuvriendelijke
zorgcampussen
1.200 100.000 2022-
2023
270 21 56 193
686 miljoen EUR
GEËNGAGEERDE INVESTERINGEN IN EUROPA
PROJECT(HER)ONTWIKKELINGEN
Dankzij haar vastgoedervaring en een geïntegreerde benadering
is Cofinimmo in staat om de zorguitbaters in hun groei te bege-
leiden. Het dienstenpakket dat hen aangeboden wordt, gaat van
eenvoudige verhuring tot grootschalige projecten, inclusief ontwerp,
bouw en oplevering van nieuwe gebouwen. Cofinimmo beschikt
immers over een ervaren team met daarin financiële, technische
en juridische profielen die allemaal vertrouwd zijn met de recentste
ontwikkelingen op het vlak van zorgvastgoed.
Behalve dat Cofinimmo projecten die anders ontoegankelijk zijn, kan
realiseren en zij de uitbaters-huurders aan zich kan binden, staat
project(her)ontwikkeling ook borg voor het behoud van een zeker
kwaliteitsniveau van de activa en voor bijkomende waardecreatie.
1. Komt overeen met 90 bedden en 10 plaatsen in dagopvang.
2. Komt overeen met 81 bedden en 10 plaatsen in dagopvang.
3. Project opgeleverd na 31.12.2021.
4. Gebeurtenis na 31.12.2021.
5. In principe opgenomen in de rekeningen van Cofinimmo als financiële leasing.
38
COFINIMMO UNIVERSEEL REGISTRATIEDOCUMENT 2021
GEWOGEN GEMIDDELDE RESTERENDE
LOOPTIJD VAN DE HUUROVEREENKOMSTEN
PER LAND TOT AAN DE EERSTE OPZEGGINGS-
MOGELIJKHEID (op 31.12.2021 – in jaren)
Frankrijk Nederland Overige* België Duitsland
25
20
15
10
5
0
VERDELING VAN DE PORTEFEUILLE
PER UITBATER-HUURDER
(op 31.12.2021 – op basis van 199 miljoen EUR
aan contractuele huren – in %)
48,7 %
OVERIGE
23,2 %
KORIAN
13,7 %
COLISÉE
9,5 %
ORPEA
4,9 %
STELLA VITALIS
ARBITRAGE VAN ACTIVA
Sinds enkele jaren voert Cofinimmo een selectief arbitragebeleid
voor activa in meer mature markten zoals België en Frankrijk. Dit
beleid bestaat uit de verkoop van niet-strategische activa en de
herinvestering van de geïnde fondsen in andere activa die beter
aansluiten bij de huidige criteria van de groep. Zodoende kan
voordeel gehaald worden uit de toenemende appetijt van bepaalde
investeerders voor dit soort activa en kan de samenstelling van de
portefeuille geoptimaliseerd worden.
De belangrijkste criteria waarmee rekening wordt gehouden bij
de beslissing om te verkopen, zijn de omvang, de leeftijd, de lig
-
ging en de operationele uitbating van het actief, evenals de res-
terende looptijd van de huurovereenkomst.
DIVERSIFICATIE
Cofinimmo streeft actief naar een diversificatie van haar portefeuille.
Die diversificatie gebeurt op drie niveaus :
• per land : de groep bezit momenteel zorgvastgoed in België,
Frankrijk, Nederland, Duitsland, Spanje, Finland, Italië, Ierland
en het Verenigd Koninkrijk;
• per uitbater-huurder : Cofinimmo heeft bijna 60 zorguitbaters
in haar klantenhuurdersbestand;
• per type actief : de zorgvastgoedportefeuille van de groep bestaat
uit woonzorgcentra, assistentiewoningen, revalidatieklinieken,
psychiatrische klinieken, eerstelijnszorgcentra, zorgcentra voor
senioren of personen met een beperking, acute zorgklinieken en
sport- en wellnesscentra.
De groep vermijdt zo een te grote afhankelijkheid van een bepaald
financierings- of sociaal zekerheidssysteem.
OPVOLGING VAN DE FINANCIËLE PRESTATIE VAN DE
VERWORVEN SITES
De uitbaters bezorgen Cofinimmo periodieke verslagen over de
financiële uitbatingsgegevens voor elk van de sites die de vennoot-
schap bezit. Op basis daarvan kan zij de financiële houdbaarheid
van de uitbating evalueren en meer in het bijzonder van de dekking
van de huur die door de operationele cashflow (‘EBITDAR’) op de
site wordt gegenereerd. Aan de hand van een vergelijking van de
door de bewoners/patiënten betaalde prijzen voor huisvesting en
door de autoriteiten betaalde prijzen voor de zorg kan de uitbating
gesitueerd worden tegenover gelijkaardige sites en kan het risico
van de verwerving van nieuwe eenheden ingeschat worden.
Project Type
(van de werken)
Aantal
bedden
Opper-
vlakte
(in m)
Voor-
ziene
datum
Totaal
investe-
ringen
Totaal
investe-
ringen op
31.12.2021
Totaal
investe-
ringen in
2022
Totaal
investe-
ringen
na 2022
(na de werken) (x 1.000.000 EUR)
Spanje
Sarriguren (Navarra)
1
Bouw van een woonzorgcentrum 167 8.500 T1 2022
34 14 18 1Vallecas (Madrid) Bouw van een woonzorgcentrum 138 5.900 T2 2022
Vicálvaro (Madrid) Bouw van een woonzorgcentrum 132 5.500 T1 2023
Jaén (Andalusië) Bouw van een woonzorgcentrum 160 6.700 T1 2024
9 1 4 4
Totaal vastgoedbeleggingen, financiële vaste activa, vorderingen
financiële leasing en geassocieerde vennootschappen
686 221 227 238
1.
Project opgeleverd na
31.12.2021.
18
21
Gemiddelde : 16
3
10
17
* (ES - 21, FI - 18, IE - 14, IT - 8, UK - 35)
39
BEHEERSVERSLAG ZORGVASTGOED
40
COFINIMMO UNIVERSEEL REGISTRATIEDOCUMENT 2021
VERENIGD KONINKRIJK
2 %
VAN DE PORTEFEUILLE
9.500 m²
OPPERVLAKTE
100 %
BEZETTINGSGRAAD
3
ACTIVA
NEDERLAND
11 %
VAN DE PORTEFEUILLE
187.000 m²
OPPERVLAKTE
99,7 %
BEZETTINGSGRAAD
46
ACTIVA
BELGIË
42 %
VAN DE PORTEFEUILLE
592.000 m²
OPPERVLAKTE
100 %
BEZETTINGSGRAAD
88
ACTIVA
FRANKRIJK
12 %
VAN DE PORTEFEUILLE
230.000 m²
OPPERVLAKTE
99,5 %
BEZETTINGSGRAAD
53
ACTIVA
IERLAND
2 %
VAN DE PORTEFEUILLE
39.000 m²
OPPERVLAKTE
100 %
BEZETTINGSGRAAD
7
ACTIVA
ZORG-
VASTGOED
VAN
COFINIMMO
IN EUROPA
SPANJE
6 %
VAN DE PORTEFEUILLE
104.000 m²
OPPERVLAKTE
100 %
BEZETTINGSGRAAD
17
ACTIVA
41
FINLAND
2 %
VAN DE PORTEFEUILLE
6.800 m²
OPPERVLAKTE
100 %
BEZETTINGSGRAAD
2
ACTIVA
DUITSLAND
17 %
VAN DE PORTEFEUILLE
294.000 m²
OPPERVLAKTE
100 %
BEZETTINGSGRAAD
44
ACTIVA
ITALIË
5 %
VAN DE PORTEFEUILLE
65.000 m²
OPPERVLAKTE
100 %
BEZETTINGSGRAAD
6
ACTIVA
BEHEERSVERSLAG ZORGVASTGOED
155 miljoen EUR
INVESTERINGEN IN 2021
4
LOPENDE ONTWIKKELINGEN
88
SITES IN BEHEER
11.000
BEDDEN
Woonzorgcentrum - Juprelle
In 2021 verwierf Cofinimmo een terrein te Juprelle (provincie
Luik) voor de bouw van een woonzorgcentrum van ongeveer
7.000 m met 119 bedden in het kader van een turnkey project.
Door het gebruik van moderne, duurzame materialen en de laat-
ste technische innovaties kan de CO
2
-voetafdruk van dit gebouw
aanzienlijk worden verkleind.
Met deze projectontwikkeling speelt het bedrijf in op de groei
-
ende behoefte aan moderne zorgcapaciteit voor hulpbehoe-
vende ouderen in de regio.
BELGIË
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
Cofinimmo bezit in België
vastgoedbeleggingen in de
zorgvastgoedsector met een reële
waarde van 1,6 miljard EUR en
21 miljoen EUR aan investeringen
ingeassocieerde vennootschappen.
11
42
COFINIMMO UNIVERSEEL REGISTRATIEDOCUMENT 2021
Verwezenlijkingen in 2021
Naam/Plaats
van de instelling
Type realisatie/
vastgoed
Bouw-/
renovatie jaar
Opper-
vlakte
Aantal
bedden
Uitbater-
huurder
Soort
huur over-
een komst
Looptijd
(in jaren)
Prijs/Inves-
terings budget
(in miljoen EUR)
VERWERVINGEN
1
Leuven Bouw van een
uitbreiding grenzend aan
een bestaand zorgcomplex
(turnkey)
lopende 6.500 m 90 VZW Home
Vogelzang
Triple
netto
27 15
2
Genepiën Bouw van een
woonzorgcentrum (turnkey)
lopende > 6.000 m 112 Korian
Belgium
Triple
netto
28 19
3
Clos Régina
Brussel
Woonzorgcentrum 2010 5.800 m 100 Care-Ion Triple
netto
27 103
4
Monterey
Brussel
Woonzorgcentrum 2020 5.100 m 90 Care-Ion Triple
netto
5
Chant des oiseaux
Bassenge
Woonzorgcentrum 2019 3.300 m 82 Care-Ion Triple
netto
6
Serenitas Palace
Grâce-Hollogne
Woonzorgcentrum 2019 6.900 m 129 Care-Ion Triple
netto
7
Résidence
de Wégimont
Soumagne
Woonzorgcentrum 2018 4.300 m 83 Care-Ion Triple
netto
8
Juprelle Bouw van een
woonzorgcentrum (turnkey)
lopende 7.000 m 119 Korian
Belgium
Triple
netto
28 19
9
Oudenburg Bouw van een
woonzorgcentrum (turnkey)
lopende 4.500 m 68 Korian
Belgium
Triple
netto
20 11
10
Clos de
la Rivelaine
Charleroi
Woonzorgcentrum met
6 assistentiewoningen
2021 5.500 m 99 Korian
Belgium
Triple
netto
20 18
VERKOPEN
1
11
Ten Prins
Brussel
Woonzorgcentrum 2011 3.300 m 99
43
BEHEERSVERSLAG ZORGVASTGOED
Woonzorgcentrum - Fontainebleau
In 2021 verwierf Cofinimmo een woonzorgcentrum (EPHAD)
in Fontainebleau. Het bestaande gebouw wordt herontwik
-
keld worden en er zal eveneens een nieuwe vleugel gebouwd
worden.
Na de werkzaamheden zal het complex een totale oppervlakte
hebben van ongeveer 6.500 m en zal het 90 bedden en 10
plaatsen in dagopvang aanbieden. Het zal de voordelen bieden
van een traditioneel woonzorgcentrum (EPHAD), gekoppeld aan
een architectuur en werkingswijze die volledig zijn aangepast
aan patiënten met de ziekte van Alzeimer.
FRANKRIJK
74 miljoen EUR
INVESTERINGEN IN 2021
3
LOPENDE ONTWIKKELINGEN
53
SITES IN BEHEER
4.200
BEDDEN
1
2
3
4
5
6
7
8
9
In Frankrijk bezit Cofinimmo
vastgoedbeleggingen in zorgvastgoed
met een reële waarde van
456miljoen EUR, vorderingen van
financiële leasing voor 21 miljoen EUR
en 51 miljoen EUR aan investeringen in
geassocieerde vennootschappen.
44
COFINIMMO UNIVERSEEL REGISTRATIEDOCUMENT 2021
Verwezenlijkingen in 2021
Naam/Plaats
van de instelling
Type realisatie/
vastgoed
Bouw-/
renovatie jaar
Opper-
vlakte
Aantal
bedden
Uitbater-
huurder
Soort
huur over-
een komst
Looptijd
(in jaren)
Prijs/Inves-
terings budget
(in miljoen EUR)
VERWERVINGEN
1
Nouvel Azur
Saint-Pierre-
du-Regard (Orne)
Assistentiewoningen 2013 4.100 m 68 DomusVi Dubbel
netto
12 44
2
Grand Jardin
Sap-en-Auge
(Orne)
Woonzorgcentrum 1992/2017 2.100 m 50 DomusVi Dubbel
netto
3
Les Ondines
Grandcamp-
Maisy (Calvados)
Woonzorgcentrum 2004/
2018-2019
2.800 m 64 DomusVi Dubbel
netto
4
Vallée d’Auge
Dozulé (Calvados)
Woonzorgcentrum 2003/2019 3.500 m 78 DomusVi Dubbel
netto
5
Villers-sur-Mer
(Calvados)
Projectontwikkeling voor een
woonzorgcentrum
lopende 4.800 m 84 DomusVi Dubbel
netto
6
Villa Baucis -
Fontainebleau
Herontwikkeling van een
woonzorgcentrum (EHPAD)
lopende 6.500 m 100 Villa Baucis Dubbel
netto
12 17
7
Résidence Le
Tilleul
Chanteloup-
les-Vignes
Woonzorgcentrum 2007/2018 6.300 m 98 DomusVi Dubbel
netto
12 17
8
Revin Bouw van een nazorg- en
revalidatiekliniek (SSR)
lopende 5.600 m 91 ORPEA Dubbel
netto
12 17
VERKOPEN
9
Jassans-Riottier
Gleteins
Nazorg- en revalidatiekliniek
(SSR)
1994 2.500 m 65
45
BEHEERSVERSLAG ZORGVASTGOED
Zorgcomplex - Hattem
Cofinimmo verwierf de zorgsite Hof van Blom in Hattem, dat
werd opgeleverd in december 2021. Dit zorgcomplex van onge-
veer 5.200 m is gelegen in een woonzorgzone waar bewoners
zo zelfstandig mogelijk wonen en waar extra aandacht wordt
besteed aan wooncomfort en duurzaamheid. Het zal een ener-
gielabel van ten minste niveau A hebben.
Hof van Blom bestaat uit drie delen waar specifieke zorgdiensten
worden aangeboden : een woonzorgcentrum met 32 bedden,
een gedeelte met 22 assistentiewoningen en een huisartsenprak
-
tijk. Door verschillende facetten van de gezondheidszorg samen
te brengen op één locatie, is dit complex een voorbeeld van
hoe de gezondheidszorgsector in de toekomst vorm zal krijgen.
NEDERLAND
80 miljoen EUR
INVESTERINGEN IN 2021
2
LOPENDE ONTWIKKELINGEN
46
SITES IN BEHEER
1.400
BEDDEN
In Nederland bezit Cofinimmo een
zorgvastgoedportefeuille met een reële
waarde van 434 miljoen EUR.
1
6
3
4
5
46
COFINIMMO UNIVERSEEL REGISTRATIEDOCUMENT 2021
Verwezenlijkingen in 2021
Naam/Plaats
van de instelling
Type realisatie/
vastgoed
Bouw-/
renovatie jaar
Opper-
vlakte
Aantal
bedden
Uitbater-
huurder
Soort
huur over-
een komst
Looptijd
(in jaren)
Prijs/Inves-
terings budget
(in miljoen EUR)
VERWERVINGEN
1
Monnikenberg
Hilversum
Bouw van een zorgkliniek
op een zorgcampus
lopende > 5.500 m n.v.t. Tergooi Triple
netto
20 30
2
Beugen Eerstelijnszorgcentrum 2011 4.250 m n.v.t. Stichting
Pantein
Dubbel
netto
10 12
3
De Parallel
Nijverdal
Woonzorgcentrum 2006 4.000 m 45 ZorgAccent Dubbel
netto
6 23
4
De Blenke /
Duivencate
Hellendoorn
Woonzorgcentrum 2010 11.000 m 122 ZorgAccent
De Twentse
Zorgcentra
Dubbel
netto
5
Hof van Blom
Hattem
Zorgcomplex 2021 5.200 m 54 Het Baken
Maatschap
Huisartsen-
praktijk Hof
van Blom
Beter Thuis
Wonen
Dubbel
netto
14 13
VOORLOPIGE OPLEVERINGEN
6
Rivierenbuurt
Den Haag
Woonzorgcentrum 2021 < 5.400 m 87 Stichting
Haagse
Wijk- en
Woonzorg
Dubbel
netto
15
47
BEHEERSVERSLAG ZORGVASTGOED
DUITSLAND
41 miljoen EUR
INVESTERINGEN IN 2021
9
LOPENDE ONTWIKKELINGEN
44
SITES IN BEHEER
4.500
BEDDEN
Verwezenlijkingen in 2021
Naam/Plaats
van de instelling
Type realisatie/
vastgoed
Bouw-/
renovatie jaar
Opper-
vlakte
Aantal
bedden
Uitbater-
huurder
Soort
huur over-
een komst
Looptijd
(in jaren)
Prijs/Inves-
terings budget
(in miljoen EUR)
VERWERVINGEN
1
Leipzig Woonzorgcentrum 2022 < 7.200 m 132 Azurit Rohr
GmbH
Dach
und
Fach
1
25 19
2
Celenus Klinik an
der Salza
Bad Langensalza
Revalidatiekliniek 1998 > 11.000 m 206 ORPEA Dach
und
Fach
1
15 22
3
Domherrengarten
Haus I
Essenheim
Woonzorgcentrum 2007 5.900 m 152 Alloheim
Senioren-
Residenzen
SE
Dach
und
Fach
1
16 39
4
Domherrengarten
Haus II
Essenheim
Woonzorgcentrum 2014 3.400 m 60 Alloheim
Senioren-
Residenzen
SE
Dach
und
Fach
1
5
Senioren-Zentrum
Bruch mühlbach
Bruch mühlbach-
Miesau
Woonzorgcentrum 2010 4.700 m 90 ORPEA
Deutsch-
land
Dach
und
Fach
1
1
2
3
4
5
Cofinimmo bezit in Duitsland een
zorgvastgoedportefeuille met een
reële waarde van 654 miljoen EUR
en 21 miljoen EUR in geassocieerde
vennootschappen (deelnemingen
envorderingen).
1. Zie lexicon.
48
COFINIMMO UNIVERSEEL REGISTRATIEDOCUMENT 2021
Woonzorgcentrum - Leipzig
In 2021 heeft Cofinimmo een overeenkomst gesloten om een woon-
zorgcentrum in aanbouw in Leipzig te verwerven. Het gebouw biedt
132 bedden op een oppervlakte van ongeveer 7.200 m.
Dankzij de goede oriëntatie van de compacte nieuwbouw en de
buitenzonwering zal het gebouw een minimum aan verwarmings-
en koelingsenergie vergen. Het gebruik van natuurlijk licht en ledver
-
lichting zal eveneens bijdragen aan uitstekende energieprestaties.
Bovendien zal het gebouw worden aangesloten op een stedelijk
warmtenet, waardoor het vrij is van fossiele brandstoen.
Ten slotte zal het gebouw worden uitgerust met fietsenstallingen
en laadpalen voor elektrische voertuigen om duurzame mobiliteit
te bevorderen.
49
BEHEERSVERSLAG ZORGVASTGOED
Woonzorgcentrum -
Palma de Mallorca
In 2021 verwierf Cofinimmo een perceel grond in Palma de
Mallorca (autonome gemeenschap van de Balearen) om
er een nieuw woonzorgcentrum van meer dan 7.000 m en
157 bedden te bouwen.
Het gebouw zal een energielabel van niveau A hebben en
alles wordt in het werk gesteld om een BREEAM Excellent
certificaat te verkrijgen. De architectuur van het gebouw werd
aan een kwaliteitscontrole onderworpen om het respect voor
de omgeving te waarborgen, volgens de plaatselijke traditie
en de erfgoedwaarden van de Balearische architectuur.
Cofinimmo werkt aan verschillende projectontwikkelingen
in Spanje, waarvoor ze een BREEAM Very Good of Excellent
certificaat wil behalen. In 2021 heeft het als eerste bedrijf in
Spanje een BREEAM Excellent-certificaat gekregen voor het
nieuwe woonzorgcentrum in Oleiros en een BREEAM Very
Good voor de site in Vigo, beide in de autonome gemeen
-
schap Galicië.
SPANJE
223 miljoen EUR
INVESTERINGEN IN 2021
11
LOPENDE ONTWIKKELINGEN
17
SITES IN BEHEER
2.700
BEDDEN
13
14
15
17
18
20
21
22
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
Cofinimmo betrad de Spaanse markt
in september 2019 en bezit er reeds
een zorgvastgoedportefeuille met een
reële waarde van 240 miljoen EUR in
vastgoedbeleggingen. Daar worden
voor 46 miljoen EUR aan vorderingen
uit financiële leasing en 16 miljoen EUR
aan vooruitbetalingen in vaste financiële
activa aan toegevoegd.
16
19
26
27
23
24
25
50
COFINIMMO UNIVERSEEL REGISTRATIEDOCUMENT 2021
Verwezenlijkingen in 2021
Naam/Plaats
van de instelling
Type realisatie /
vastgoed
Bouw-/
renovatie jaar
Opper-
vlakte
Aantal
bedden
Uitbater-
huurder
Soort
huur over-
een komst
Looptijd
(in jaren)
Prijs/Inves-
terings budget
(in miljoen EUR)
VERWERVINGEN
1
Mont Marti
Barcelona
Woonzorgcentrum 1995/2008 6.800 m 170 DomusVi
Triple
netto
21
150
2
Regina
Barcelona
Woonzorgcentrum 1997 7.300 m 177 DomusVi
Triple
netto
3
Can Buxeres
Barcelona
Woonzorgcentrum 2005 6.000 m 178 DomusVi
Triple
netto
4
Arroyo Valladolid
Valladolid
Woonzorgcentrum 2013 9.200 m 235 DomusVi
Triple
netto
5
La Salut Josep
Barcelona
Woonzorgcentrum 2002 4.400 m 144 DomusVi
Triple
netto
6
Monte Arse
Valencia
Woonzorgcentrum 1985/2001 5.500 m 149 DomusVi
Triple
netto
7
Terraferma
Lérida
Woonzorgcentrum 1995/2001 4.000 m 137 DomusVi
Triple
netto
8
Villaralbo Zamora
Villaralbo
Woonzorgcentrum 2007 7.000 m
2
169 DomusVi Triple
netto
9
Fuentesol
Malaga
Woonzorgcentrum 1997/2006 6.100 m
2
146 DomusVi Triple
netto
10
Monte Jara
Huelva
Woonzorgcentrum 1994/2002 6.100 m
2
160 DomusVi Triple
netto
11
Monte Val
Ciudad Real
Woonzorgcentrum 1998 5.700 m
2
146 DomusVi Triple
netto
12
Can Carbonell
Mallorca
Woonzorgcentrum 2007 5.600 m 120 DomusVi Triple
netto
25
13
Ciudad de
Mostoles
Madrid
Woonzorgcentrum 2005 8.500 m 180 DomusVi Triple
netto
14
Costa d’en Blanes
Mallorca
Woonzorgcentrum 2007 5.400 m 120 DomusVi Triple
netto
15
Capdepera
Mallorca
Woonzorgcentrum 2007 5.500 m 120 DomusVi Triple
netto
16
Sierra
de las Nieves
Malaga
Woonzorggcentrum 2005 4.100 m 126 DomusVi Triple
netto
17
Rosario
Madrid
Woonzorgcentrum 2000 4.800 m 112 DomusVi Triple
netto
18
Monte Alto
Cadix
Woonzorgcentrum 1992/2018 5.700 m 157 DomusVi Triple
netto
19
Palma de
Mallorca
Bouw van een
woonzorgcentrum
lopende 7.000 m 157 Clece Dubbel
netto
25 14
20
Bilbao Woonzorgcentrum 2021 4.500 m 104 ORPEA Dubbel
netto
15 9
21
Alicante Bouw van een
woonzorgcentrum
lopende 7.300 m 150 Solimar Triple
netto
25 13
22
Sarriguren
Navarra
Woonzorgcentrum lopende 8.500 m 167 Amavir Dubbel
netto
25 34
23
Vallecas
Madrid
Bouw van een
woonzorgcentrum
lopende 5.900 m 138 Amavir Dubbel
netto
24
Vicálvaro
Madrid
Bouw van een
woonzorgcentrum
lopende 5.500 m 132 Amavir Dubbel
netto
25
Jaén
Andalusië
Bouw van een
woonzorgcentrum
lopende 6.700 m 160 Amavir Dubbel
netto
25 9
VOORLOPIGE OPLEVERINGEN
26
Vigo
Galicië
Woonzorgcentrum –
BREEAM Very Good
2021 5.000 m 140 Clece Dubbel
netto
25 8
27
Oleiros
Galicië
Woonzorgcentrum –
BREEAM Excellent
2021 5.700 m 140 Clece Dubbel
netto
25 11
Aankoop van grondreserves
In 2021 verwierf Cofinimmo eveneens een grondreserve in Murcia, Maracena en Valladolid.
51
BEHEERSVERSLAG ZORGVASTGOED
Woonzorgcentrum - Kuopio
In 2021 verwierf Cofinimmo een woonzorgcentrum met
75 kamers dat in Kuopio wordt gebouwd. Het gebouw zal
bestaan uit twee aparte vleugels en zal een totale opper
-
vlakte hebben van ongeveer 4.200 m. Het zal het aanbod
van kwaliteitsvolle woonzorgcentra voor patiënten met lichte
tot matige zorgbehoeften in Finland vergroten.
De site is gelegen in Maljalahti, een nieuw gebouwde woon-
wijk in de prachtige omgeving van het Kallavesimeer. De
combinatie van houten en aluminium ramen met rolgordij
-
nen, thermische isolatie van de buitenmuren en aansluiting
op het stedelijk warmtenet zullen bijdragen tot de vermin
-
dering van de energie-intensiteit van het gebouw, waarvoor
een energieprestatie van minimum niveau B zal worden
nagestreefd.
FINLAND
52 miljoen EUR
INVESTERINGEN IN 2021
6
LOPENDE ONTWIKKELINGEN
2
SITES IN BEHEER
70
BEDDEN
Verwezenlijkingen in 2021
Naam/
Plaats van de
instelling
Type realisatie/
vastgoed
Bouw-/
renovatie jaar
Opper-
vlakte
Aantal
bedden
Uitbater-
huurder
Soort
huur-
over een-
komst
Looptijd
(in jaren)
Prijs/Inves-
terings budget
(in miljoen EUR)
VERWERVINGEN
1
Turku
Bouw van een woonzorgcentrum lopende 2.200 m
2
43 Ikifit Oy Dubbel
netto
15 12
2
Ylöjärvi
Bouw van een woonzorgcentrum lopende 1.500 m
2
35 Ikifit Oy Dubbel
netto
3
Turku
Bouw van een woonzorgcentrum lopende 3.700 m
2
68 Nonna
Group Oy
Double
net
20 15
4
Helsinki
Bouw van een woonzorgcentrum lopende 3.900 m
2
83 Attendo Dubbel
netto
15,5 19
5
Rovaniemi
Bouw van een woonzorgcentrum lopende 2.700 m
2
57 Nonna
Group Oy
Dubbel
netto
20 8
6
Kuopio
Bouw van een woonzorgcentrum lopende 4.200 m
2
75 Nonna
Group Oy
Dubbel
netto
20 17
VOORLOPIGE OPLEVERINGEN
7
Vaasa
Medisch centrum 2021
4.200 m
2
n.v.t. Mehiläinen
Dubbel
netto
20
8
Vantaa
Woonzorgcentrum 2021 2.600 m
2
68 Esperi Care
Oy
Dubbel
netto
15
Cofinimmo trad in november 2020 toe
tot de Finse markt en bezit er reeds een
zorgvastgoedportefeuille met een reële
waarde van 67 miljoen EUR.
8
1
3
2
7
4
5
6
52
COFINIMMO UNIVERSEEL REGISTRATIEDOCUMENT 2021
In januari 2021 deed Cofinimmo haar
intrede in het Ierse zorgvastgoed en bezit
er reeds een portefeuille met een reële
waarde van 89 miljoen EUR.
Vestiging in Ierland
In januari 2021 verwierf Cofinimmo een portefeuille van zeven
zorgsites van hoogwaardige kwaliteit in Ierland, waar de
sector van de woonzorgcentra minder goed ontwikkeld is dan
in de meeste andere Europese landen. Het actuele aanbod
voldoet niet aan de toenemende vraag naar kwalitatieve
zorgvoorzieningen voor ouderen. Om op korte termijn hierop
te kunnen inspelen zou het huidige aantal bedden met onge-
veer één derde moeten uitgebreid worden. Daarnaast dient
een aanzienlijk deel van het huidige aanbod gerenoveerd te
worden om aan de moderne comfort- en veiligheidsnormen
te voldoen.
Dankzij haar grondige kennis van het Europese zorgvastgoed
en bijna 40 jaar ervaring in het ontwikkelen en verbeteren
van kwaliteitsvol vastgoed, zal Cofinimmo actief kunnen
deelnemen aan de uitbreiding en opwaardering van het
Ierse zorgvastgoed.
IERLAND
94 miljoen EUR
INVESTERINGEN IN 2021
7
SITES IN BEHEER
500
BEDDEN
Verwezenlijkingen in 2021
Naam/Plaats
van de instelling
Type realisatie/
vastgoed
Bouw-/
renovatie jaar
Opper-
vlakte
Aantal
bedden
Uitbater-
huurder
Soort
huur over-
een komst
Looptijd
(in jaren)
Prijs/Inves-
terings budget
(in miljoen EUR)
1
Castlemanor
Cavan
Woonzorgcentrum 2007 8.500 m
2
71 DomusVi Triple
netto
15 89
2
St Peters
Louth
Woonzorgcentrum 2002 2.500 m
2
69 DomusVi Triple
netto
3
Gormanston Wood
Meath
Woonzorgcentrum 2000 10.500 m
2
89 DomusVi Triple
netto
4
St Doolaghs
Dublin
Revalidatiekliniek 2001 7.000 m
2
72 DomusVi Triple
netto
5
Anovocare
Dublin
Woonzorgcentrum 2016 5.000 m
2
89 DomusVi Triple
netto
6
Suncroft Lodge
Kildare
Woonzorgcentrum 2000 4.000 m
2
60 DomusVi Triple
netto
7
Foxrock
Dublin
Woonzorgcentrum 1999 2.000 m
2
41 DomusVi Triple
netto
Revalidatiekliniek St Doolaghs – Dublin
© DomusVi
1
2
3
4
5
6
7
53
BEHEERSVERSLAG ZORGVASTGOED
Vestiging in Italië
In 2021 betrad Cofinimmo de Italiaanse zorgvastgoedsector
door te investeren in twee fondsen die eigenaar zijn van
zes woonzorgcentra in Noord-Italië. Samen tellen ze 1.127
bedden en hebben ze een totale oppervlakte van onge
-
veer 65.000 m. De gemiddelde resterende looptijd van de
huurovereenkomsten voor deze activa bedraagt acht jaar.
Italië heeft de op één na hoogste levensverwachting bij
geboorte in de Europese Unie, na Spanje. Anderzijds is de
capaciteit van de woonzorgcentra er één van de laagste in
Europa. Om een capaciteit te bereiken die vergelijkbaar is
met die van de meeste andere West-Europese landen, zou
Italië zijn huidige capaciteit moeten verdubbelen.
Dankzij haar grondige kennis van het Europese zorgvastgoed
en bijna 40 jaar ervaring in de ontwikkeling en verbetering
van kwaliteitsvol vastgoed, zal Cofinimmo actief kunnen deel-
nemen aan de uitbreiding en verbetering van het Italiaanse
zorgvastgoedpark en tegelijkertijd haar positie als leider in
het Europese zorgvastgoed kunnen consolideren.
ITALIË
191 miljoen EUR
INVESTERINGEN IN 2021
6
SITES IN BEHEER
1.100
BEDDEN
Verwezenlijkingen in 2021
Naam/Plaats
van de instelling
Type realisatie/
vastgoed
Bouw-/
renovatie jaar
Opper-
vlakte
Aantal
bedden
Uitbater-
huurder
Soort huur-
over een-
komst
Looptijd
(in jaren)
Prijs/Inves-
terings budget
(in miljoen EUR)
1
Bollate
Woonzorgcentrum 2003 7.200 m
2
147 KOS
Dubbel netto
9 190
2
Faustino 21 - Milaan
Woonzorgcentrum 2002 7.600 m
2
150 KOS
Dubbel netto
3
Faustino 27 - Milaan
Woonzorgcentrum + een
dialyse-eenheid
2002 12.600 m
2
220 KOS
Triple netto
4
Ippocrate - Milaan
Woonzorgcentrum 2005 15.400 m
2
276 Korian
Dubbel netto
5
Monza - Milaan
Woonzorgcentrum 1996 9.200 m
2
150 Korian
Dubbel netto
6
Padua - Padua
Woonzorgcentrum 1999 12.900 m
2
184 Codess
Sociale
Triple netto
Woonzorgcentrum Ippocrate 18 – Milaan
1
2
3
4
5
6
Cofinimmo deed haar intrede in
Italië in mei 2021 en bezit er reeds
zorgvastgoedportefeuille met een reële
waarde van 190 miljoen EUR.
54
COFINIMMO UNIVERSEEL REGISTRATIEDOCUMENT 2021
Vestiging in het
Verenigd Koninkrijk
In juli 2021 verwierf Cofinimmo in het Verenigd Koninkrijk drie
zeer recente woonzorgcentra van topkwaliteit. Deze gebou-
wen hebben alledrie een relatief lage energie-intensiteit.
Het Verenigd Koninkrijk heeft één van de meest uitgebreide
woonzorglandschappen in Europa maar blijft sterk gefrag-
menteerd. In totaal bevindt 78 % van de bedden in de woon-
zorgcentra zich in gebouwen die oorspronkelijk niet bestemd
waren voor dit soort gebruik of die meer dan 20 jaar oud zijn.
Uitgaande van de huidige bezettingsgraad, de toename van
dementie en de hoge comorbiditeitsgraad bij de senioren,
zouden er in het Verenigd Koninkrijk tot 2050 jaarlijks 10.000
extra bedden nodig zijn om aan de vraag te kunnen beant-
woorden. Er is niet alleen behoefte aan een groter aantal
bedden in de woonzorgcentra, maar ook de kwaliteit van
het huidige aanbod dient dringend te worden aangepakt.
67 miljoen EUR
INVESTERINGEN IN 2021
3
SITES IN BEHEER
200
BEDDEN
Verwezenlijkingen in 2021
Naam/Plaats
van de instelling
Type realisatie/
vastgoed
Bouw-/
renovatie jaar
Opper-
vlakte
Aantal
bedden
Uitbater-
huurder
Soort
huur over-
een komst
Looptijd
(in jaren)
Prijs/Inves-
terings budget
(in miljoen GBP)
1
Ferrars Hall
Huntingdon
Woonzorgcentrum 2016 3.200 m
2
66 County
Court Care
Triple
netto
35 57
2
Lakeview Lodge
Milton Keynes
Woonzorgcentrum 2017 3.200 m
2
66 County
Court Care
Triple
netto
3
Oakview Lodge
Welwyn Garden
City
Woonzorgcentrum 2018 3.100 m
2
64 County
Court Care
Triple
netto
Woonzorgcentrum Oakview Lodge –
Welwyn Garden City
1
2
3
Cofinimmo betrad het Verenigd Koninkrijk
in juli 2021 en bezit er reeds een
zorgvastgoedportefeuille met een reële
waarde van 69 miljoen EUR.
VERENIGD
KONINKRIJK
55
BEHEERSVERSLAG ZORGVASTGOED
VASTGOED VAN
DISTRIBUTIENETTEN
9 %
VAN DE GECONSOLIDEERDE PORTEFEUILLE
530 miljoen EUR
REËLE WAARDE VAN DE PORTEFEUILLE
98,5 %
BEZETTINGSGRAAD
12 jaar
GEMIDDELDE GEWOGEN RESTERENDE LOOPTIJD VAN DE
HUUROVEREENKOMSTEN
362.000 m
2
OPPERVLAKTE
56
COFINIMMO UNIVERSEEL REGISTRATIEDOCUMENT 2021
Strategie inzake vastgoed
van distributienetten
Vastgoed van distributienetten hebben met zorgvastgoed gemeen
dat ze hoge, voorspelbare en geïndexeerde cashflows genereren,
in het kader van doorgaans langlopende contracten.
De overige kenmerken van de portefeuilles van distributienetten
zijn hun voordelige verwervingsprijs in het kader van sale & lease
-
back-transacties, hun nut als verkoopnetwerk voor de huurder, hun
risicospreiding en de mogelijkheid om hun samenstelling in de loop
van de tijd te optimaliseren.
ESG
Bij de verwervingsfase van deze sector is een langetermijnpart
-
nerschap met de huurder cruciaal. Een distributienet bestaat
uit een groot aantal kleinere individuele activa. Hierdoor is het
dus niet nodig om de technische kenmerken van de gebouwen
in detail te verzamelen. Een aantal van deze gebouwen wordt
via een steekproef geanalyseerd en bezocht. In deze fase is
de impact van Cofinimmo op hun duurzaamheid dus relatief
beperkt.
De arbitrage van de activa tijdens de volledige duur van de
huurovereenkomst is echter van groot belang om de duurzaam-
heid te garanderen. De impact van Cofinimmo hangt in dat
geval af van de contractvoorwaarden. Cofinimmo streeft ernaar
om aan lege ruimtes een nuttige bestemming te geven door
bijvoorbeeld leegstaande ruimtes om te vormen tot apparte
-
menten of ongebruikte verdiepingen boven handelszaken ter
beschikking te stellen als woning.
Cofinimmo draagt ook bij aan de opwaardering van bepaalde
zones en de verbetering van de cohesie in de stad. Ten slotte
kiest zij voor moderne technieken en duurzame materialen om
zo de CO
2
-voetafdruk van de gebouwen te verkleinen in geval
van werken aan de buitenkant. Er is namelijk een geavanceerd
beleid ingevoerd met betrekking tot dakisolatie bij de renovatie
van de waterdichting. Cofinimmo heeft echter geen operationele
controle over het dagelijkse beheer van deze activa.
Rekening houdend met hogervermelde elementen, wil
Cofinimmo ten volle haar maatschappelijke en ecologische
verantwoordelijkheid opnemen.
Kenmerken van de markt
Aangezien ze in hun totaliteit verhuurd worden aan één enkele
huurder kunnen de activa in de vastgoedportefeuille van distribu-
tienetten van Cofinimmo niet gelijkgesteld worden met klassieke
commerciële activa. Dit type portefeuille, verworven in het kader
van sale & leaseback-transacties, is dus een nichemarkt.
SALE & LEASEBACKTRANSACTIES
De door de verkoper gevraagde verkoopprijs per vierkante meter
is over het algemeen redelijk, aangezien het gaat om gebouwen
die verhuurd worden aan hun verkoper, die na de verkoop de
huur zal betalen.
OPTIMALISERING VAN HET NETWERK VAN VERKOOP
PUNTEN VOOR DE ACTIVITEIT VAN DE HUURDER
De gebouwen zijn nodig voor de activiteit van de huurder omwille
van hun ligging en worden gehuurd voor een lange termijn. De kans
is dus groot dat de meeste van deze gebouwen na afloop van de
huurovereenkomst opnieuw verhuurd zullen worden.
SPREIDING VAN HET KAPITAALRISICO
Bij het vertrek van de huurder kan een aanzienlijk deel van deze
activa verkocht worden als winkel of woongelegenheid aan plaat-
selijke, al dan niet professionele investeerders, aangezien de te
investeren bedragen vaak binnen het bereik van dergelijke beleg-
gers liggen.
BEGELEIDING VAN DE HUURDER IN HET BEHEER, DE
ONTWIKKELING EN DE RENOVATIE VAN DE ACTIVA
De bewoner/huurder en Cofinimmo onderhouden een permanente
dialoog om de geografie van het verkoopnetwerk van eerstge-
noemde te laten evolueren. De gebouwen waarvan de huur niet
zal worden vernieuwd op de vervaldatum of die op middellange
termijn een renovatie vergen, kunnen op die manier vooraf worden
geïdentificeerd. Cofinimmo kan eveneens nieuwe gebouwen ver-
werven die de huurder in zijn netwerk wenst op te nemen.
De vastgoedportefeuille van distributienetten van Cofinimmo bestaat enerzijds uit
een portefeuille van cafés en restaurants die verhuurd zijn aan de brouwerijgroep
AB InBev (Pubstone) en anderzijds uit een portefeuille van agentschappen voor
financiële diensten, die verhuurd zijn aan de verzekeringsmaatschappij MAAF
(Cofinimur I). Deze portefeuilles werden verworven in 2007 en 2011 in het kader van
sale & leaseback-transacties en genereren inkomsten op lange termijn. In 2021
investeerde Cofinimmo er voor 5 miljoen EUR en verkocht ze voor 49 miljoen EUR
1
.
1. In 2021 werden twee activa toegewezen aan de sector vastgoed van distributienetten ‘Overige (België)’. Het gaat om de grondreserve Tenreuken in Brussel en het federaal
politiekantoor in de Kroonveldlaan 30 in Dendermonde, die samen 6 % van de portefeuille vastgoed van distributienetten vertegenwoordigen.
57
BEHEERSVERSLAG VASTGOED VAN DISTRIBUTIENETTEN
Pubstone : cafés en restaurants
Eind 2007 verwierf Cofinimmo, in het kader van een vastgoedpart-
nerschap, de volledige portefeuille van cafés en restaurants die tot
dan eigendom was van Immobrew NV, een dochtervennootschap
van AB InBev, die intussen de naam Pubstone NV kreeg. Cofinimmo
verhuurt het distributienet aan AB InBev voor een initiële looptijd
van 27 jaar. AB InBev onderverhuurt de panden aan de uitbaters
en behoudt een onrechtstreeks belang van 10 % in de structuur van
Pubstone. Cofinimmo draagt geen enkel risico verbonden aan de
commerciële uitbating van de cafés en restaurants, maar staat in
voor het structureel onderhoud van de daken, de muren, de gevels
en het buitenschrijnwerk. Na afloop van de huurovereenkomst heeft
AB InBev de keuze tussen het vernieuwen van de huur aan dezelfde
voorwaarden of de ruimtes volledig vrij maken.
In België bestaat het interne Pubstone-team, buiten de ondersteu-
nende diensten, uit zes personen die betrokken zijn bij het beheer
van de portefeuille (property management). In Nederland bestaat
het team uit één persoon.
VERWEZENLIJKINGEN IN 2021
Verkoop van 21 cafés en restaurants
In 2021 heeft Cofinimmo via haar dochtervennootschappen
Pubstone en Pubstone Properties 21 cafés en restaurants verkocht
(19 in België en 2 in Nederland) die door AB InBev waren vrijgege-
ven, voor een totaal brutobedrag van 5 miljoen EUR, wat hoger is
dan de reële waarde van de activa voordat de overeenkomsten
werden gesloten.
Technische interventies en renovatieprojecten
In 2021 realiseerden de operationele teams van property en pro-
ject management 359 technische interventies op de portefeuille
van cafés en restaurants (327 in België en 32 in Nederland). Ze
beheerden daarnaast 214 renovatieprojecten (186 in België en 28 in
Nederland), voor een totaalbedrag van ongeveer 4,5 miljoen EUR.
Het gaat voornamelijk om gevel- en dakrenovaties.
VERDELING VAN DE ACTIVA PER LAND (in %)
81 %
VAN DE PORTEFEUILLE VAN VASTGOED VAN
DISTRIBUTIENETTEN
430 miljoen EUR
REËLE WAARDE VAN DE PORTEFEUILLE
99,6 %
BEZETTINGSGRAAD
14 jaar
RESTERENDE LOOPTIJD VAN DE HUUROVEREENKOMST
311.000 m
2
OPPERVLAKTE
889
ACTIVA
BELANGRIJKSTE RENOVATIEPROJECTEN IN 2021
Ligging Soort werken
België
Le Grand Café
Anspachlaan
Brussel
Renovatie van gevel en luik
Le Chandelier d’Or
Place Royale 1
Spa
Renovatie van gevels en daken
& isolatie
The Celtic Towers Irish Pub
Sint-Michielshelling 5-6
Gent
Renovatie van het dak en schilderen
van het houtwerk
Brasserie Midi
Koophandelsplein 34
Gent
Renovatie van gevels en daken
Nederland
Karrenstraat 28
Den Bosch
Renovatie daken
Molenstraat 43
Veghel
Schilderen van gevel
76 %
BELGIË
24 %
NEDERLAND
Café Luxembourg –
Brussel (BE)
58
COFINIMMO UNIVERSEEL REGISTRATIEDOCUMENT 2021
13 %
VAN DE PORTEFEUILLE VAN VASTGOED
VAN DISTRIBUTIENETTEN
70 miljoen EUR
REËLE WAARDE VAN DE PORTEFEUILLE
92 %
BEZETTINGSGRAAD
3 jaar
RESTERENDE LOOPTIJD VAN DE HUUROVEREENKOMST
41.000 m
2
OPPERVLAKTE
190
ACTIVA
Cofinimur I : verzekeringsagentschappen
In december 2011 verwierf Cofinimmo voor haar dochtervennoot-
schap Cofinimur I een portefeuille van handelsagentschappen van
de verzekeringsgroep MAAF. Om een deel van de verwerving van
deze agentschappen te financieren, heeft Cofinimur I obligaties
terugbetaalbaar in aandelen (OTA) uitgegeven (zie bladzijde 48
van het jaarlijks financieel verslag 2011). De kantoren, die geleid
worden door het personeel van MAAF, zijn verhuurd aan de verze-
keraar voor een gemiddelde initiële looptijd van 10 jaar. Cofinimmo
is verantwoordelijk voor het asset en property management van
de volledige portefeuille.
In Parijs telt het interne team van Cofinimur I vier personen die
instaan voor het beheer van de portefeuille.
VERWEZENLIJKINGEN IN 2021
Gedeeltelijke verkoop van de Cofinimur I -portefeuille
Op 01.01.2021 omvatte de vastgoedportefeuille van het distributie-
net Cofinimur I in Frankrijk 266 sites. Op 30.06.2021 omvatte het er
nog 265, samen goed voor een totale oppervlakte van 57.178 m
en met een reële waarde van 111 miljoen EUR. Op 23.09.2021 kon
-
digde Cofinimmo aan dat het onderhandse overeenkomsten had
afgesloten betreende de toekomstige verkoop, in de loop van het
vierde kwartaal van 2021 en onder bepaalde voorwaarden, van
een deel van Cofinimur I.
De verkoop van deze Cofinimur I-activa, in meerdere transacties
met verschillende kopers, sluit volledig aan bij de strategie van
Cofinimmo binnen de sector van de distributienetten.
Op 31.12.2021 bedroeg de reële waarde van de 76 reeds verkochte
activa 41 miljoen EUR. De verkoopprijs is conform de laatste reële
waarde bepaald door de onafhankelijke waarderingsdeskundigen
vóór afsluiting van de overeenkomsten. De belangrijkste transactie
bijvoorbeeld betreft 31 activa voor een verkoopprijs van ongeveer
26 miljoen EUR.
De actuele desinvesteringssituatie is de volgende :
Aantal activa
waarvoor een
onderhandse
overeenkomst
werd ondertekend
Reële waarde van
de activa waarvoor een
onderhandse overeenkomst
werd ondertekend
(x 1.000.000 EUR)
Aantal reeds
verkochte
activa
Reële waarde
van de reeds
verkochte activa
(x 1.000.000 EUR)
Totaal aantal
activa reeds
verkocht of in
verkoop
01.01.2021 tot 30.06.2021
0 0 1 0 1
Bewegingen volgens de aankondiging
van 23.09.2021
64 35 10 5 74
Nettostromen van het 3
e
kwartaal van
2021, na aankondiging van 23.09.2021
2 2 1 0 3
Subtotaal op 30.09.2021
66 37 12 6 78
Nettostromen na 30.09.2021
-38 -26 39 27 1
Subtotaal volgens kwartaal
persbericht op 27.10.2021
28 10 51 32 79
Nettostromen 28.10.2021 – 31.12.2021
-18 -7 25 9 7
Subtotaal op 31.12.2021
10 3 76 41 86
Nettostromen na 31.12.2021
-3 -1 20 14 17
TOTAAL OP 31012022
7 2 96 55 103
Renovatie- en bouwprojecten
In 2021 heeft de groep MAAF 18 verzekeringsagentschappen gerenoveerd ingevolge haar contractuele verplichtingen.
59
BEHEERSVERSLAG VASTGOED VAN DISTRIBUTIENETTEN
PUBLIEK-PRIVATE
SAMENWERKINGEN
Gerechtsgebouw –
Antwerpen (BE)
60
COFINIMMO UNIVERSEEL REGISTRATIEDOCUMENT 2021
Strategie inzake PPS
Publiek-private samenwerkingen hebben met zorgvastgoed
gemeen dat ze hoge, voorspelbare en geïndexeerde cashflows
genereren, in het kader van doorgaans zeer langlopende contracten.
RSE
In de verwervingsfase met betrekking tot unieke activa voor
openbaar gebruik is een partnerschap op lange termijn met
de huurder eveneens cruciaal. De overheidsinstanties vervullen
immers een voorbeeldfunctie op het vlak van duurzaamheid.
Zij moeten in hun bestek zeer strikte technische vereisten opne-
men op het vlak van energieprestaties, waardoor er heel wat
beperkingen zijn. Hierdoor is de invloed van Cofinimmo op
de duurzaamheid van de activa in deze fase slechts beperkt.
Tijdens de studie en de bouw van de activa hangt de impact
van Cofinimmo af van de contractvoorwaarden. Cofinimmo
positioneert zich dan eerder als raadgever op het vlak van
duurzaam bouwen. Ze is voortdurend op zoek naar innovatieve
oplossingen om het bestek te optimaliseren in het kader van
een competitieve dialoog. Op die manier draagt zij bij tot de
financiering van een openbare behoefte.
Zij heeft geen operationele controle over het dagelijkse beheer
van deze activa. In sommige gevallen verzorgt Cofinimmo echter
wel het beheer van de activa volgens een door de overheids-
instanties bepaalde prestatieovereenkomst. De geïmplemen-
teerde structuren en procedures voor de kantoorsector maken
het mogelijk om in te spelen op de strikte bepalingen en voor
-
waarden van de overeenkomst.
Dankzij al deze elementen kan Cofinimmo ten volle haar maat-
schappelijke en ecologische verantwoordelijkheid opnemen.
Kenmerken van de markt
Cofinimmo probeert in te spelen op de specifieke behoeften van
de overheidsinstanties door haar financiële en vastgoedexper
-
tise aan te brengen in het kader van partnerschappen op lange
termijn die over het algemeen onderworpen zijn aan openbare
aanbestedingen.
Zij staat in voor de analyse van de economische en techni
-
sche levens cyclus van het project. Aan de hand van die analyse
kan een optimaal compromis worden gevonden tussen de begin-
investeringen en de toekomstige uitgaven, of het nu om onder-
houds- of om vervangings- en herstelkosten gaat.
Cofinimmo draagt echter geen bouwrisico in dit type vastgoedin
-
vestering. Dit blijft immers ten laste van een aangestelde algemene
aannemer, met wie een forfaitair bedrag wordt overeengekomen
dat betaalbaar is bij de oplevering van het gebouw. De groep waakt
niettemin over de kwaliteit en de uitvoering van de bouwwerken.
Cofinimmo staat tijdens de volledige huurlooptijd eveneens in voor
de onderhouds- en herstellingswerken van het gebouw. Deze huur
is doorgaans het onderwerp van een huurovereenkomst met een
zeer lange looptijd of van een erfpacht. Na afloop ervan geniet
de overheid een koopoptie of een kosteloze eigendomsoverdracht.
Cofinimmo is dus niet permanent eigenaar van deze activa.
Bijgevolg zijn ze opgenomen onder de rubriek ‘vorderingen van
financiële leasing’ op de balans voor 85,8 miljoen EUR op 31.12.2021.
ACTIVA IN UITBATING IN DE PPSPORTEFEUILLE OP 31122021
Gebouw Oppervlakte Boekhoudkundige verwerking
Gerechtsgebouw - Antwerpenen
72.132 m Financiële leasing
Gevangenis - Leuze-en-Hainaut
28.316 m Financiële leasing
Brandweerkazerne - Antwerpen
23.323 m Financiële leasing
Politiecommissariaat - Dendermonde
9.645 m Gewone huurovereenkomst (zie blz. 57)
Studentenhuisvesting Nelson Mandela - Brussel (Elsene)
8.088 m Financiële leasing
Politiecommissariaat - Zone HEKLA
3.800 m Financiële leasing
Studentenhuisvesting Depage - Brussel (Elsene)
3.196 m Financiële leasing
Cofinimmo investeert via publiek-private samenwerkingen (PPS) in gebouwen
voor zeer specifieke gebruiksdoeleinden in België. Zo draagt de vennootschap
bij tot de vernieuwing en verbetering van de openbare en semi-openbare
vastgoedportefeuille. Momenteel omvat de PPS-portefeuille zeven activa in uitbating.
61
BEHEERSVERSLAG PUBLIEKPRIVATE SAMENWERKINGEN
KANTOREN
VERDELING VAN DE GECONSOLIDEERDE
PORTEFEUILLE PER GEOGRAFISCHE ZONE
(op 31.12.2021 – op basis van een reële waarde
van 1.381 miljoen EUR - in %)
24 %
VAN DE GECONSOLIDEERDE PORTEFEUILLE
1,4 miljard EUR
REËLE WAARDE VAN DE PORTEFEUILLE
93,7 %
BEZETTINGSGRAAD
62
ACTIVA
491.000 m
2
OPPERVLAKTE
58 %
BRUSSEL CBD
7 %
BRUSSEL
PERIFERIE
24 %
BRUSSEL
GEDE
CENTRALISEERD
11 %
ANTWERPEN EN
OVERIGE REGIO’S
62
COFINIMMO UNIVERSEEL REGISTRATIEDOCUMENT 2021
Strategie inzake de kantoren
Sinds haar oprichting in 1983 is Cofinimmo een belangrijke speler op
de Brusselse kantorenmarkt, die verschillende subsectoren omvat,
hierna beschreven.
Op deze markt heeft de vennootschap al bijna 40 jaar haar vast
-
goedexpertise opgebouwd. Het personeel van Cofinimmo heeft
de nodige ervaring in het beheer van grootschalige projecten
van A tot Z, van ontwerp en bouw tot renovatie en (her)ontwik
-
keling van sites met het oog op de verhuur of verkoop ervan. Het
beheerst alle aspecten van de levenscyclus van de gebouwen. Deze
knowhow heeft zich uitgebreid van kantoren naar zorgvastgoed,
vastgoed van distributienetten en PPS, die voordeel halen uit deze
gecreëerde synergieën.
Parallel met de ontwikkeling van de zorgvastgoedsector legt
Cofinimmo het accent op de herbalancering tussen de verschil
-
lende subsectoren binnen haar kantorenportefeuille ten voordele
van hoogwaardige gebouwen in het Brusselse CBD, waar de leeg-
stand in de sector lager is dan het Brusselse marktgemiddelde.
Om over een optimaal operationeel platform te beschikken, moet de
omvang van de kantorenportefeuille idealiter boven 1 miljard EUR
blijven.
Al bijna 40 jaar is Cofinimmo een belangrijke speler op de Brusselse
kantorenmarkt. Zij wendt haar jarenlange ervaring in deze sector aan
om haar portefeuille van kantoorgebouwen proactief en dynamisch te
beheren : verhuurmanagement, inrichtingen die aansluiten bij de nieuwe
werkmethoden, renovatie- en herbestemmingsprogramma’s en arbitrage van
activa worden gerealiseerd met het oog op anticipatie op de lange termijn.
Kantoorgebouw met een medisch centrum
Troon 100 – Brussel CBD (BE)
63
BEHEERSVERSLAG KANTOREN
Kantoorgebouw Quartz – Brussel CBD (BE)
ESG
In het dagelijkse beheer van haar kantorenportefeuille blijft
Cofinimmo een van haar prioritaire doelstellingen doorzetten.
Deze bestaat erin een duurzame en ecologische aanpak te hante-
ren. Het ESG-beleid van Cofinimmo werd aanvankelijk beïnvloed
door de Europese, nationale en regionale regelgeving. Met de
wens om te anticiperen, ging zij een stap verder door nieuwe
vereisten op te nemen en zodoende de aanpassing aan deze
regelgeving te vergemakkelijken.
De invloed van Cofinimmo kan zelfs doorslaggevend zijn, met
name bij een verwerving. Zij evalueert immers de noodzaak om
een project te herontwikkelen om op lange termijn de kwaliteit
van het gebouw op peil te houden. Bij de selectie van de dossiers
houdt zij rekening met de ligging en vooral met de bereikbaarheid
met duurzame vervoermiddelen.
Cofinimmo opteert bij het technische beheer van gebouwen
spontaan voor een levenscyclusbenadering. Wanneer een kan
-
toorgebouw het einde van zijn levenscyclus nadert, wordt het
gerecycleerd. Gebouwen in het centrum van Brussel, waar de
vraag naar kantoren groot is, worden grondig gerenoveerd. Bij
gebouwen met een minder centrale ligging wordt nagegaan
of deze een nieuwe bestemming kunnen krijgen. Op die manier
probeert Cofinimmo maximaal in te spelen op de evoluerende
behoeften van de gebruikers van kantoorgebouwen op het vlak
van flexibiliteit, mobiliteit en diversiteit van de leefruimtes op het
werk.
Anderzijds is Cofinimmo bijzonder waakzaam voor een ver
-
antwoorde transformatie van het stadslandschap door op de
esthetiek en het gemengd karakter van de wijken in te zetten.
Zij promoot niet alleen het gebruik van moderne technieken en
duurzame materialen om de CO
2
-voetafdruk van de ontwik-
kelde gebouwen te verminderen, maar tracht eveneens om het
werfafval te beperken en hergebruiken.
Het dagelijks beheer van de kantoorgebouwen is eveneens een
ware hefboom in het duurzaamheidsbeleid. Sinds 1999 gebeurt
het property management intern en de invloed hiervan is aanzien-
lijk. Met als doelstelling de CO
2
-voetafdruk van de gebouwen te
verminderen, worden huurders bewust gemaakt van hun energie-
verbruik en worden overeenkomsten met leveranciers van groene
energie ondertekend. De verbruiksgegevens (water, gas, elek-
triciteit en afval) van alle gemeenschappelijke kantoorruimtes
onder operationele controle en de privatieve verbruikscijfers die
op vrijwillige basis door de verschillende huurders worden aan-
geleverd, zijn opgenomen in een software voor energiebeheer.
Dankzij deze tool kunnen besparingsmogelijkheden geïdentifi
-
ceerd worden en kan de impact van de investeringen gemeten
worden. Dankzij de plaatsing van telemeters is de volledige
kantorenportefeuille onder operationele controle in real time
aangesloten op de energieboekhouding.
Met al deze maatregelen wil Cofinimmo ten volle haar sociale
en ecologische verantwoordelijkheid opnemen.
64
COFINIMMO UNIVERSEEL REGISTRATIEDOCUMENT 2021
DE KANTOORHUURMARKT IN BRUSSEL
Informatie over de kantoorhuurmarkt is opgenomen in het hoofd-
stuk ‘Commentaar over de markt’ (zie bladzijden 158 tot 165) van
dit document.
INVESTERINGEN IN DE BRUSSELSE KANTORENMARKT
Informatie over de investeringen in de Brusselse kantorenmarkt
is opgenomen in het hoofdstuk ‘Commentaar over de markt’ (zie
bladzijden 158 tot 165) van dit document.
Marktkenmerken
1
SUBSECTOREN VAN DE BRUSSELSE
KANTORENMARKT
De Brusselse kantorenmarkt bestaat uit meerdere subsectoren. De
eerste vijf worden vaak gegroepeerd onder de noemer Central
Business District (CBD).
• Brussel centrum :
historisch hart van de stad
Gebruikers : Belgische overheidsdiensten en grote of middelgrote
Belgische privéondernemingen.
• Leopoldswijk :
Europese wijk van de stad
Gebruikers : Europese instellingen en delegaties of verenigingen
die met hen samenwerken, grote of middelgrote privéonderne
-
mingen, advocatenkantoren, lobbyisten.
• Brussel Noord :
zakenwijk
Gebruikers : Belgische en gewestelijke overheidsdiensten, semi-pu-
blieke ondernemingen en grote privéondernemingen.
• Louizawijk :
prestigewijk, gemengde zone (residentieel en kantoren)
Gebruikers : advocatenkantoren, ambassades en middelgrote
privéondernemingen.
• Zuidwijk :
wijk rond het zuidstation
Gebruikers : NMBS en aanverwante bedrijven, Belgische over-
heidsdiensten.
• Brussel gedecentraliseerd :
rest van het grondgebied van de 19 gemeenten van het Brussels
Hoofdstedelijk Gewest, voornamelijk residentiële zone
Gebruikers : middelgrote of grote privéondernemingen.
• Brussel periferie :
gebied in de onmiddellijke omgeving van het Brussels
Hoofdstedelijk Gewest, de Ring en de nationale luchthaven
Gebruikers : privéondernemingen van verschillende omvang.
BEZETTINGSGRAAD PER GEOGRAFISCHE ZONE
(op 31.12.2021 - in %)
Brussel
periferie
Brussel
gedecentraliseerd
Antwerpen Brussel
CBD
Overige
VERDELING VAN DE GECONSOLIDEERDE PORTE -
FEUILLE PER ACTIVITEITENSECTOR VAN DE HUURDER
(op 31.12.2021 – op basis van contractuele
huurprijzen van 78 miljoen EUR- in %)
1. Marktinformatie afkomstig uit marktstudies van CBRE, Cushman & Wakefield, Jones Lang Lasalle en BNP.
100
90
80
70
60
50
40
30
20
10
0
Gemiddelde : 93,7Gemiddelde : 93,7
81,681,6
92,292,2
93,893,8
99,699,6
96,196,1
<1%
RETAIL HANDEL
9 %
OVERIGE
11 %
FINANCIËN &
VERZEKERINGEN &
VASTGOED
17 %
ICT & TELECOM
& MEDIA
5 %
LOGISTIEK
1 %
RETAIL
KANTOREN
33 %
BELGISCHE EN
INTERNATIONALE
PUBLIEKE SECTOR
7 %
CHEMIE,
ENERGIE,
PHARMA
18 %
CONSULENTEN
& ADVOCATEN
65
BEHEERSVERSLAG KANTOREN
Uitvoering van de strategie
FILIALISATIE VAN DE KANTOORPORTEFEUILLE
Op 29.10.2021 realiseerde Cofinimmo de oprichting van een filiaal
voor kantoren in Cofinimmo Oces NV, een 100 % dochtervennoot-
schap. Deze oprichting is een natuurlijk gevolg van de medio 2018
gestarte heroriëntering van de portefeuille naar de Brusselse CBD,
en maakt deel uit van de uitvoering van de waardecreatiestrate-
gie voor de kantorenportefeuille. Dankzij deze operatie kan later
het kapitaal van de in kantoren gespecialiseerde dochteronder
-
neming worden opengesteld voor toekomstige investeerders, die
dan gebruik kunnen maken van het ervaren beheer- en investe
-
ringsplatform van Cofinimmo, terwijl de groep een deel van het in
deze portefeuille geïnvesteerde kapitaal kan recycleren. Cofinimmo
Oces NV heeft het statuut van institutionele gereglementeerde
vastgoedvennootschap (IGVV) verkregen. Op 31.12.2021 had de
dochtervennootschap een balanstotaal van 1,4 miljard EUR met
een eigen vermogen van EUR 0,8 miljard EUR en een schuldgraad
van ongeveer 42 %.
DICHT BIJ DE KLANT
Met het oog op de tevredenheid en de trouw van haar huurders,
stelt Cofinimmo alles in het werk om hechte en duurzame relaties
met hen uit te bouwen. Het beheer van de gebouwen gebeurt
dan ook volledig intern, m.a.w. door de operationele teams van
Cofinimmo. Dankzij de omvang van de kantorenportefeuille van
meer dan 1 miljard EUR kan de groep over een volledig beheer
-
platform beschikken, zowel wat menselijke als technische middelen
betreft, en de kostprijs ervan dragen.
De technische teams, bestaande uit industrieel en burgerlijk ingeni-
eurs, architecten en binnenhuisarchitecten, zien toe op alle inrich-
tings-, onderhouds-en renovatiewerken. De service desk, die 24/24
uur en 7/7 dagen bereikbaar is, staat in voor de afhandeling van
aanvragen voor depannages en herstellingen.
De commerciële teams onderhouden geregeld contact met de
klanten om optimaal en zo flexibel mogelijk in te spelen op hun
behoeften. De administratieve en boekhoudkundige teams staan
in voor de facturatie van de huren en de verrekening van kosten
en taksen. De juridische afdeling stelt de huurovereenkomsten op
en volgt de eventuele geschillen op.
PROACTIEF VERHUURMANAGEMENT
Het leegstandrisico waarmee Cofinimmo elk jaar wordt geconfron-
teerd, bedraagt gemiddeld 10 % tot 15 % van de kantorenportefeuille.
De marketingstrategie is gericht op klantnabijheid en draagt bij
tot een hoge bezettingsgraad en een gunstige evolutie van de
operationele marge.
Deze marketingstrategie wordt aangevuld door innovatieve oplos-
singen waarmee optimaal ingespeeld wordt op de noden van
huurders op het vlak van flexibiliteit, mobiliteit en diversiteit van
de leefomgeving op het werk. Een voorbeeld daarvan is de ont
-
wikkeling van de concepten Flex Corner
®
en The Lounge
®
.
Flex Corner
®
by Cofinimmo
Dit concept biedt klanten die op zoek zijn naar kleine kantoorruim-
tes, de huur van een private ruimte aan in een kantorencomplex
uitgerust met een gedeelde gemeenschappelijke infrastructuur
(kitchenette, lounge, vergaderzalen). De verhuring wordt aange
-
boden voor een maandelijks bedrag dat de huur, taksen en kosten,
zowel voor het privatieve gedeelte als voor de gedeelde ruimtes,
omvat. De overeenkomsten worden afgesloten voor een looptijd die
overeenkomt met de behoeftes van de klant, voor ten minste één
jaar. Daarnaast wordt ook een ‘Custom your lease’-formule aan
-
geboden, waarbij de huurder de mogelijkheid heeft zelf de loop-
tijd van zijn huurovereenkomst te bepalen volgens aangepaste
contractuele voorwaarden.
Het concept werd gelanceerd in 2016 en is momenteel uitgewerkt
in vijf gebouwen van de portefeuille waar een deel van de opper-
vlakte leegstond. Eind 2021 bedroeg de bezettingsgraad van de
Flex Corners
®
ongeveer 73 %.
The Lounge
®
by Cofinimmo
De groep beschikt over twee The Lounge
®
by Cofinimmo-ruimtes :
de eerste werd in 2016 ingehuldigd op Park Lane te Diegem en
de tweede werd in 2017 afgewerkt in het gebouw The Gradient te
Brussel (Sint-Pieters-Woluwe).
De groep stelt er voor haar huurders en hun bezoekers moderne,
inspirerende en aangename gedeelde ruimtes ter beschikking,
voorzien van eet-, vergader-, networking- en ontspanningshoe
-
ken. Alle ruimtes worden ter plaatse beheerd door de community
manager. Dit concept speelt in op de toenemende behoefte aan
diversiteit van de leefruimtes op het werk.
Bezettingsgraad
De bezettingsgraad van de kantorenportefeuille bedraagt 93,7 % op
31.12.2021, in vergelijking met 92,35 % op de Brusselse kantorenmarkt.
In de loop van 2021 werden in totaal voor bijna 93.939 m kantoren
heronderhandelingen en nieuwe verhuringen ondertekend, ver-
geleken met 73.623 m op 31.12.2020. De belangrijkste transacties
zijn in de tabel op de volgende pagina opgenomen.
1. Bron : Cushman & Wakefield
66
COFINIMMO UNIVERSEEL REGISTRATIEDOCUMENT 2021
Geografische zone Gebouw Type transactie m
2
Overige regio’s
Stationsstraat 110 – Mechelen Heronderhandeling 14.700
Brussel CBD
Wet 57 Heronderhandeling 10.300
Brussel periferie
Mercuriusstraat 30 Heronderhandeling 6.100
Brussel gedecentraliseerd
Herrmann Debroux 44-46 Heronderhandeling 5.900
Brussel gedecentraliseerd
Park Lane Heronderhandeling 4.400
Brussel periferie
Paepsem Heronderhandeling & Verhuur 4.400
Overige regio’s
Stationsstraat 110 – Mechelen Heronderhandeling 2.000
Brussel gedecentraliseerd
Vorst 278-286 Heronderhandeling 1.800
Antwerpen
Prins Boudewijn 41 Verhuur 1.800
Brussel CBD Guimard 10 Heronderhandeling 1.300
Antwerpen Prins Boudewijn 41 Verhuur 1.200
Brussel gedecentraliseerd Bourget 50 Verhuur 1.100
Brussel gedecentraliseerd Cockx 8-10 (Omega Court) Verhuur 1.100
Brussel CBD Troon 100 Verhuur 1.100
Brussel CBD Guimard 10 Heronderhandeling 1.000
Brussel periferie Noordkustlaan 16 Heronderhandeling 1.000
Antwerpen Veldkant 35 Heronderhandeling 1.000
Antwerpen Veldkant 35 Heronderhandeling 1.000
Brussel CBD De Meeûssquare 23 Verhuur 800
Brussel periferie Park Lane Verhuur 700
Brussel CBD Wet 34 Verhuur 600
Brussel CBD Troon 100 Verhuur 600
Kantoorgebouw Quartz –
Brussel CBD (BE)
67
BEHEERSVERSLAG KANTOREN
Kantoorgebouw Montoyer 10 –
Brussel CBD (BE)
Dit gebouw zal volledig worden heringericht volgens een dyna-
misch ontwerp, waardoor het gemakkelijk herkenbaar zal zijn. Het
architectonische ontwerp zal een betonnen kern en kelder omvatten,
terwijl alle andere bovenbouwelementen (vloeren, kolommen, struc-
turele gevelelementen) gemaakt zullen zijn van hout uit duurzame
bossen. Het gebruik van hernieuwbare materialen en technologieën
past in het kader van een circulaire economie, een kleinere CO
2
-
voetafdruk en een energielabel op A-niveau. Cofinimmo streeft
voor dit gebouw naar een BREEAM Outstanding-certificering.
Het gebouw krijgt een privétuin, een groen dak, toegankelijke ter
-
rassen op de zesde en zevende verdieping, drievoudige beglazing,
zonnepanelen, ledverlichting en warmtepompen.
De gelijkvloerse en benedenverdieping krijgen volledig beglaasde
gevels die zeer veel licht doorlaten, waardoor het gevoel van ruimte
verbetert en de interactie tussen de activiteiten in het gebouw en
zijn omgeving toeneemt.
PROJECTHERONTWIKKELINGEN
De interne technische teams van Cofinimmo, bestaande uit indus-
trieel en burgerlijk ingenieurs, architecten en binnenhuisarchitecten
zijn verantwoordelijk voor de projectherontwikkelingen : renova-
ties, heropbouw en herbestemmingen. Deze projecten kaderen
in een programma op lange termijn, gericht op de optimalisering
van de samenstelling van de portefeuille, meerwaardecreatie en
in een bredere optiek, een verantwoorde transformatie van het
stedelijk landschap.
Kantoorgebouw Stationsstraat 110 –
Mechelen (BE)
Dit kantoorgebouw van bijna 15.000 m zal volledig gerenoveerd
en verhuurd worden aan het Vlaams Administratief Centrum in
Mechelen (‘VAC Mechelen’). Na de renovatie zal de energie-ef
-
ficiëntie ruim boven de huidige wettelijke eisen liggen. Vandaar
dat Cofinimmo voor dit gebouw naar een BREEAM Excellent-
certificering streeft.
Een bijkomend voordeel is de uitstekende bereikbaarheid met het
openbaar vervoer, de fiets, de auto en te voet. Dankzij zijn lig
-
ging past het perfect in de nieuwe mobiliteitsplannen van de stad
Mechelen.
68
COFINIMMO UNIVERSEEL REGISTRATIEDOCUMENT 2021
GEËNGAGEERD INVESTERINGSPROGRAMMA VOOR DE KANTORENSECTOR
Project Type
(van de werken)
Voor-
ziene
datum
Totaal
investe-
ringen
Totaal
inves te-
rin gen op
31.12.2021
Totaal
investe-
ringen in
2022
Totaal
investe-
ringen na
2022
(x 1.000.000 EUR)
Lopende projectontwikkelingen
België
Montoyer 10
(Brussel)
Herontwikkeling
T4 2023 15 0 6 9
Stationsstraat 110
(Mechelen)
Renovatie
T4 2024 27 0 3 24
Totaal vastgoedbeleggingen, financiële vaste activa, vorderingen
financiële leasing en geassocieerde vennootschappen
42 0 9 33
SELECTIEVE ARBITRAGE VAN ACTIVA
Cofinimmo voert een selectief arbitragebeleid van kantoorge-
bouwen en houdt daarbij de omvang van de portefeuille boven
1 miljard EUR, een niveau dat vereist is om een volledig beheer
-
platform te behouden.
Parallel met de ontwikkeling van de zorgvastgoedsector legt
Cofinimmo het accent op de herbalancering tussen de verschillende
subsectoren binnen haar kantorenportefeuille ten voordele van
hoogwaardige gebouwen in het Brusselse CBD. De huurleegstand,
die in deze subsector lager is dan het gemiddelde op de Brusselse
markt, maakt een hoger nettorendement mogelijk.
De betrachtte doelstelling daarbij is voordeel te halen uit de inte
-
resse van de beleggers voor bepaalde activa, hetzij de samen-
stelling van de portefeuille te optimaliseren op het vlak van leeftijd,
omvang, ligging en huursituatie van de gebouwen. De opgehaalde
fondsen worden aldus geherinvesteerd in kwaliteitsvolle gebouwen
in het Brusselse CBD.
Lopende verkopen van 17 kantoorgebouwen
Op 31.05.2021 ondertekende Cofinimmo een onderhandse overeen-
komst met betrekking tot de toekomstige verkoop van kantoorge-
bouwen gelegen in de periferie van Antwerpen en in de periferie en
de gedecentraliseerde zone van Brussel. De verkoopprijs bedroeg
meer dan 80 miljoen EUR. Dit bedrag stemt overeen met de laatste
reële waarde (beschikbaar vóór de aankondiging, d.w.z. die op
31.03.2021) bepaald door de onafhankelijke waarderingsdeskun
-
digen van Cofinimmo.
De verkoop van de kantoorgebouwen, met een totale oppervlakte
van meer dan 66.800 m, ligt volledig in de lijn van de strategie
van Cofinimmo in de kantoorsector.
De koper van de kantoorgebouwen is Brody Projectontwikkeling
& Investeringen.
Op 10.12.2021 werden 13 van de 17 hieronder vermelde activa ver
-
kocht voor een reële waarde van ongeveer 60 miljoen EUR. Bijgevolg
blijft nog enkel de site Park Hill op 31.12.2021 ondergebracht onder
de vaste activa die voor verkoop.
Gebouw Ligging Oppervlakte Aantal
activa
Afsluiting van de
geplande verkoop
Paepsem Business Park
Anderlecht (Brussel gedecentraliseerd) 26.520 m 6 T4 2021
Veldkant 35
Kontich (Antwerpen periferie) 4.157 m 4 T4 2021
Garden Square
Wilrijk (Antwerpen periferie) 7.464 m 1 T4 2021
Prins Boudewijnlaan 41
Edegem (Antwerpen periferie) 6.014 m 1 T4 2021
Prins Boudewijnlaan 43
Edegem (Antwerpen periferie) 6.007 m 1 T4 2021
Park Hill
Machelen (Brussel periferie) 16.676 m 4 T2 2022
Totaal
66.838 m 17
69
BEHEERSVERSLAG KANTOREN
De portefeuille bestaat :
• in België :
uit zorgvastgoed, kantoren, een net van
cafés en restaurants en publiek-private
samenwerkingen;
• in Frankrijk :
uit zorgvastgoed en een netwerk van
verzekeringsagentschappen;
• in Nederland :
uit zorgvastgoed en een netwerk van
cafés en restaurants;
• in Duitsland :
uit zorgvastgoed;
• in Spanje :
uit zorgvastgoed;
• in Finland :
uit zorgvastgoed;
• in Ierland :
uit zorgvastgoed;
• in Italië :
uit zorgvastgoed;
• in het Verenigd Koninkrijk :
uit zorgvastgoed.
Op 31.12.2021 telt de geconsolideerde vastgoedportefeuille van de groep
1.408 activa, goed voor een totale oppervlakte van 2.379.000 m². De reële waarde
bedraagt 5.709 miljoen EUR.
Zorgvastgoed vertegenwoordigt 67 % van de portefeuille van de groep. Het is verdeeld
over negen landen : België, Frankrijk, Nederland, Duitsland, Spanje, Finland, Ierland, Italië
en het Verenigd Koninkrijk. Een vierde van de portefeuille werd in kantoren geïnvesteerd.
Deze portefeuille is enkel over België verspreid, hoofdzakelijk in Brussel, hoofdstad
van Europa. De groep beschikt eveneens over twee distributienetten die verhuurd
worden aan belangrijke spelers (AB InBev in België en Nederland, MAAF in Frankrijk).
SAMENSTELLING VAN DE
GECONSOLIDEERDE PORTEFEUILLE
Eerstelijnszorgcentrum op de zorgcampus Maasziekenhuis
Pantein – Beugen (NL)
70
COFINIMMO UNIVERSEEL REGISTRATIEDOCUMENT 2021
3.0
3.5
4.0
4.5
5.0
5.5
6.0
6.5
SAMENSTELLING VAN DE
GECONSOLIDEERDE PORTEFEUILLE
Evolutie van de geconsolideerde
portefeuille
EVOLUTIE VAN 1996 TOT 2021
In 1996 verkreeg Cofinimmo haar erkenning als Vastgoedbevak
(vandaag GVV). De investeringswaarde van haar geconsolideerde
portefeuille bedroeg op 31.12.1995 amper 600 miljoen EUR. Op
31.12.2021 overstijgt deze 5,9 miljard EUR.
Van 31.12.1995 tot 31.12.2021 realiseerde de groep :
• investeringen in vastgoedbeleggingen (verwervingen, nieuwbouw
en renovaties) voor een totaalbedrag van 7.212 miljoen EUR;
• verkopen voor een totaalbedrag van 2.422 miljoen EUR.
Cofinimmo realiseerde bij deze verkopen gemiddeld een netto
-
meerwaarde van 8 % ten opzichte van de laatste jaarlijkse eva-
luaties vóór de verkopen, vóór aftrek van de vergoeding van de
bemiddelaars en andere diverse kosten. De gerealiseerde meer- en
minwaarden op de verkoop van aandelen van vennootschappen
eigenaar van de gebouwen zijn in dit bedrag niet inbegrepen.
Die bedragen worden geboekt als meer- en minwaarden op de
verkoop van eecten.
De grafiek op de volgende bladzijde toont de opdeling van de
investeringen per vastgoedsector voor 7.212 miljoen EUR tussen
1996 en 2021.
EVOLUTIE VAN DE INVESTERINGSWAARDE VAN DE
GECONSOLIDEERDE PORTEFEUILLE TUSSEN 1996
EN 2021 (x 1.000.000 EUR)
Investeringswaarde van de portefeuille op 31.12.1995
609
Verwervingen
6.157
Nieuwbouw en renovaties
1.055
Nettorealisatiewaarde
-2.626
Gerealiseerde meer- of minwaarden t.o.v. de laatste
jaarlijkse evaluatie
204
Terugnemingen van overgedragen huren
2
25
Variatie in de investeringswaarde
342
Investeringswaarde van de portefeuille op 31.12.2021
5.
966
VERDELING VAN DE GECONSOLIDEERDE
PORTEFEUILLE PER VASTGOEDSECTOR
(op 31.12.2021 – op basis van een reële waarde
van 5.709 miljoen EUR – in %)
VERDELING VAN DE GECONSOLIDEERDE
PORTEFEUILLE PER LAND
(op 31.12.2021 – op basis van een reële waarde
van 5.709 miljoen EUR – in %)
* ES 4 % FI : 1 % IE 2 % IT 3 % UK 1 %
VERSNELDE GROEI VAN DE GECONSOLIDEERDE
PORTEFEUILLE (van 31.03.2018 tot 31.12.2021 -
in miljard EUR
31.03.2018 31.12.2018 31.12.2019 31.12.2020 31.12.2021
6,5
6
5,5
5
4,5
4
3,5
3
CAGR : 15 %
3,73,7
4,04,0
4,64,6
5,35,3
6,26,2
58 %
BELGIË
10 %
NEDERLAND
11 %
DUITSLAND
11 %
OVERIGE*
9 %
FRANKRIJK
67 %
ZORGVASTGOED
9 %
VASTGOED VAN
DISTRIBUTIENETTEN
24 %
KANTOREN
71
BEHEERSVERSLAG SAMENSTELLING VAN DE GECONSOLIDEERDE PORTEFEUILLE
EVOLUTIE IN 2021
De investeringswaarde van de geconsolideerde portefeuille evolu-
eerde van 5.082 miljoen EUR op 31.12.2020 naar 5.966 miljoen EUR
op 31.12.2021. In reële waarde stemmen deze cijfers overeen met
4.869 miljoen EUR op 31.12.2020 en 5.709 miljoen EUR op 31.12.2021.
In 2021 realiseerde de Cofinimmo groep :
• investeringen in vastgoedbeleggingen (verwervingen, nieuwbouw
en renovaties) voor een totaalbedrag van 911 miljoen EUR
1
;
• desinvesteringen voor een totaalbedrag van 120 miljoen EUR.
De verkopen die in 2021 plaatsvonden, hebben voornamelijk betrek-
king op 21 cafés en restaurants van het Pubstone-distributienet,
76 verzekeringsagentschappen van het Cofinimur I-distributienet
en 13 kantoorgebouwen.
De grafiek hiernaast toont de verdeling van de investeringen per
vastgoedsector voor 911 miljoen EUR in 2021 in vastgoedbeleggin-
gen, waaraan de andere types van beleggingen zijn toegevoegd
om op een totaal van 992 miljoen EUR uit te komen.
De variatie in de reële waarde van de geconsolideerde portefeuille
bedroeg 841 miljoen EUR in 2021 (884 miljoen EUR in investerings-
waarde), wat overeenstemt met een stijging van 17 %. De variatie in
de reële waarde van de portefeuille in 2021 per vastgoedsector en
per geografische zone wordt in de tabel op de volgende bladzijde
weergegeven.
EVOLUTIE VAN DE INVESTERINGSWAARDE VAN
DE GECONSOLIDEERDE PORTEFEUILLE IN 2021
(x 1.000.000 EUR)
Investeringswaarde van de portefeuille
op 31.12.2020
5.082
Verwervingen
1
844
Nieuwbouw en renovaties
67
Nettorealisatiewaarde
-127
Gerealiseerde meer- of minwaarden t.o.v.
de laatste jaarlijkse evaluatie
8
Terugnemingen van overgedragen huren
7
Variatie in de investeringswaarde
85
Investeringswaarde van de portefeuille
op 31.12.2021
5.
966
VERDELING VAN DE INVESTERINGEN PER
VASTGOEDSECTOR TUSSEN 1996 EN 2021
(in investeringswaarde - x 1.000.000 EUR)
VERDELING VAN DE INVESTERINGEN IN 2021
PER VASTGOEDSECTOR
(in investeringswaarde - x 1.000.000 EUR)
Woonzorgcentrum – Padua (IT)
1. Evenals 81 miljoen EUR aan deelnemingen in geassocieerde vennootschappen,
vorderingen financiële leasing en andere vorderingen op lange termijn.
5
VASTGOED VAN
DISTRIBUTIENETTEN
897
ZORGVASTGOED
1
10
KANTOREN
600
VASTGOED VAN
DISTRIBUTIENETTEN
3.772
ZORGVASTGOED
2.840
KANTOREN
72
COFINIMMO UNIVERSEEL REGISTRATIEDOCUMENT 2021
VARIATIE IN DE REËLE WAARDE VAN DE GECONSOLIDEERDE
PORTEFEUILLE PER VASTGOEDSECTOR EN PER GEOGRAFISCHE ZONE
IN 2021
Vastgoedsector
en geografische zone
Variatie in de
reële waarde
1
Aandeel in de geconsoli-
deerde portefeuille
Zorgvastgoed 1,5 % 66,5 %
België
0,4 % 28,0 %
Frankrijk
-1,8 % 8,0 %
Nederland
2,9 % 7, 6 %
Duitsland
5,5 % 11,4 %
Spanje
2,2 % 4,2 %
Finland
3,7 % 1,2 %
Ierland
0,6 % 1,6 %
Italië
0,8 % 3,3 %
Verenigd Koninkrijk
2,3 % 1,2 %
Kantoren 0,9 % 24,2 %
Brussel CBD
3,5 % 14,0 %
Brussel gedecentraliseerd
-1,3 % 5,8 %
Brussel periferie
-5,0 % 1,8 %
Antwerpen
4,7 % 0,6 %
Overige regio’s
-4,9 % 2,1 %
Vastgoed van distributienetten -1,2 % 9,3 %
Pubstone België
-1,0 % 5,1 %
Overige België
-0,2 % 0,5 %
Pubstone Nederland
-0,7 % 2,4 %
Cofinimur I Frankrijk
-3,3 % 1,2 %
TOTALE PORTEFEUILLE
1,1 % 100 %
1. Zonder initieel eect van de variaties in de perimeter.
Revalidatiekliniek Celenus Klinik an der Salza –
Bad Langensalza (DE)
73
BEHEERSVERSLAG SAMENSTELLING VAN DE GECONSOLIDEERDE PORTEFEUILLE
Huursituatie van de
geconsolideerde portefeuille
De commercialisering van de portefeuille van de groep wordt
volledig intern beheerd : door dicht bij de klant te staan, kan een
duurzame vertrouwensrelatie worden opgebouwd, wat essenti
-
eel is om een hoge bezettingsgraad, een lange looptijd van de
huurovereenkomsten en kwaliteitsvolle huurders te garanderen.
1. Deze categorie vertegenwoordigt de volgende landen : Spanje, Finaland, Ierland, Italië en het Verenigd Koninkrijk.
BEZETTINGSGRAAD
De bezettingsgraad van de geconsolideerde portefeuille (exclusief
activa bestemd voor verkoop), berekend op basis van de contrac-
tuele huren voor de verhuurde oppervlakten en de huurwaarden
die door onafhankelijke waarderingsdeskundigen worden geraamd
voor de leegstand, bedraagt 98,1 % op 31.12.2021. Per vastgoedsector
bedraagt deze bezettingsgraad :
Vastgoedsector en
geografische zone
Bezettingsgraad Opmerking
Zorgvastgoed 99,9 %
België
100 %
De activa worden volledig verhuurd aan zorguitbaters, waarmee Cofinimmo
huurovereenkomsten met een initiële looptijd van 20 tot 27 jaar heeft afgesloten.
De activa in ontwikkeling zijn voorverhuurd.
Frankrijk
99,5 %
De activa worden volledig verhuurd aan zorguitbaters, doorgaans onder huurovereenkomsten
met een initiële looptijd van 12 jaar.
Op 31.12.2021 bedraagt de gemiddelde resterende looptijd van de huurovereenkomsten 2,9 jaar.
Alle huurovereenkomsten werden verlengd, met uitzondering van één actief dat leegstaat, en
één actief tegen marktwaarde werd verkocht. Alle ontwikkelde activa zijn voorverhuurd.
Nederland
99,7 %
Cofinimmo is eigenaar van 17 eerstelijnszorgcentra die rechtstreeks worden verhuurd aan
professionals uit de gezondheidssector die er hun patiënten ontvangen. Op 31.12.2021 bedroeg
de bezettingsgraad van deze vestigingen 98,9 %.
Alle andere verworven activa worden in hun geheel verhuurd aan zorguitbaters, met wie
Cofinimmo over het algemeen huurovereenkomsten afsluit met een initiële looptijd van
10 tot 20 jaar.
Alle ontwikkelde activa zijn voorverhuurd.
Duitsland
100 %
De verworven activa worden in hun geheel verhuurd aan zorguitbaters, waarmee Cofinimmo
over het algemeen huurovereenkomsten afsluit met een initiële looptijd van 15 tot 30 jaar.
Overige
1
100 %
De verworven activa worden in hun geheel verhuurd aan zorguitbaters, waarmee Cofinimmo
over het algemeen huurovereenkomsten afsluit met een initiële looptijd van 15 tot 35 jaar.
Kantoren 93,7 %
Het overgrote deel van de huurovereenkomsten die Cofinimmo in deze sector afsluit, zijn van het
type 3/6/9.
Het huurleegstandsrisico waarmee de groep jaarlijks wordt geconfronteerd, vertegenwoordigt
gemiddeld 10 % tot 15 % van de kantorenportefeuille.
Ter vergelijking : de gemiddelde leegstand op de Brusselse kantorenmarkt bedraagt 7,65 % op
31.12.2021 (bron : Cushman & Wakefield).
Vastgoed van
distributienetten
98,5 %
Pubstone België
99,4 %
Vanaf het zevende jaar van de huurovereenkomst (2014) heeft AB InBev elk jaar de optie om tot
1,75 % van de jaarlijkse huurinkomsten uit de totale Pubstone portefeuille van cafés en restaurants
af te staan. De brouwerijgroep heeft dus sinds 2014 145 activa vrijgemaakt : per 31.12.2021 zijn 13
ervan opnieuw verhuurd, 128 zijn verkocht en 7 zijn leeg.
Vastgoed van
distributienetten - Overige
België
100 %
Twee activa werden toegewezen aan deze sector. Het gaat om de grondreserve Tenreuken in
Brussel en het federaal politiekantoor in Kroonveldlaan 30 in Dendermonde.
Pubstone Nederland
100 %
Vanaf het zevende jaar van de huurovereenkomst en om de vijf jaar van de onderverhuring
tussen AB InBev en de café-restaurantuitbater heeft AB InBev de mogelijkheid om afstand
te doen van het café-restaurant op voorwaarde dat de huurovereenkomsten die in één jaar
worden beëindigd, niet meer mogen bedragen dan 1,75 % van de jaarlijkse huurinkomsten van
de totale Pubstone portefeuille. De brouwerijgroep heeft dus sinds 2014 32 activa vrijgemaakt :
op 31.12.2021 zijn er 32 verkocht en is er geen enkel leeg.
Cofinimur I Frankrijk
92,0 %
Ten tijde van de overname van de portefeuille van aan MAAF verhuurde
verzekeringsagentschappen (2011) waren 10 agentschappen ofwel leeg ofwel verhuurd op basis
van een huurcontract met een resterende looptijd van minder dan een jaar. Per 31.12.2021 zijn
negen van deze tien activa verkocht en is één verhuurd.
Sindsdien heeft Cofinimmo de gedeeltelijke verkoop van de portefeuille aangekondigd; 118
agentschappen zijn door MAAF vrijgegeven sinds de overname van de portefeuille : op 31.12.2021
zijn er 87 verkocht, 23 staan leeg, acht ervan zijn opnieuw verhuurd.
TOTAAL 98,1 %
74
COFINIMMO UNIVERSEEL REGISTRATIEDOCUMENT 2021
VERVALDAG VAN DE HUUROVEREENKOMSTEN
Indien elke huurder zijn overeenkomst zou beëindigen bij de eerste
opzeggingsmogelijkheid, zou de gemiddelde gewogen reste-
rende looptijd van de huurovereenkomsten 12 jaar op 31.12.2021
bedragen. De grafiek hierna geeft de looptijd van de huurover
-
eenkomsten per vastgoedsector op 31.12.2021 weer.
De gemiddelde resterende looptijd van de huurovereenkomsten
zou 13 jaar bedragen indien geen enkele break-optie zou worden
uitgeoefend, d.w.z. indien alle huurders hun ruimtes tot het con
-
tractuele einde van de huurcontracten zouden blijven gebruiken.
Bovendien heeft meer dan 64 % van de huurovereenkomsten van
de groep een resterende looptijd van meer dan negen jaar (zie
onderstaande tabel) op 31.12.2021.
OPDELING VAN DE GECONSOLIDEERDE
PORTEFEUILLE VOLGENS LOOPTIJD VAN DE
HUUROVEREENKOMSTEN (op 31.12.2021 –
in contractuele huren)
Looptijd van de huurovereenkomsten Aandeel
in de
portefeuille
Huurovereenkomsten > 9 jaar 64,6 %
Zorgvastgoed
49,7 %
Vastgoed van distributienetten - Pubstone
9,6 %
Kantoren - publieke sector
3,2 %
Kantoren - privésector
2,1 %
Huurovereenkomsten 6-9 jaar 8,4 %
Zorgvastgoed
5,2 %
Kantoren 2,6 %
Vastgoed van distributienetten – Overige België 0,4 %
Vastgoed van distributienetten – Cofinimur I 0,2 %
Huurovereenkomsten < 6 jaar 27,0 %
Kantoren
16,9 %
Zorgvastgoed
8,7 %
Vastgoed van distributienetten – Cofinimur I
1,4 %
TOTAAL 100 %
12 jaar
GEMIDDELDE GEWOGEN
RESTERENDE LOOPTIJD VAN DE
HUUROVEREENKOMSTEN
98,1 %
BEZETTINGSGRAAD
Woonzorgcentrum – Vigo (ES)
GEMIDDELDE GEWOGEN RESTERENDE
LOOPTIJD VAN DE HUUROVEREENKOMSTEN PER
VASTGOEDSECTOR (op 31.12.2021 – in aantal jaren)
0
2
4
6
8
10
12
14
16
18
Kantoren Vastgoed van
distributienetten
Zorgvastgoed
18
16
14
12
10
8
6
4
2
0
5
12
1
16
2
1. Voor de distributienetten is de gemiddelde resterende looptijd per subsector is als volgt
in jaren : Pubstone (14), Overige België (8) en Cofinimur I (3).
2. Voor het zorgvastgoed is het als volgt : België (18), Frankrijk (3), Nederland (10),
Duitsland (21), Spanje (21), Finland (18), Ierland (14), Italië (8) en het Verenigd Koninkrijk
(35).
Gemiddelde : Gemiddelde :
12 jaar12 jaar
75
BEHEERSVERSLAG SAMENSTELLING VAN DE GECONSOLIDEERDE PORTEFEUILLE
14,7 %
8,7 %
HUURDERS
De geconsolideerde portefeuille van de groep telt meer dan
340 groepen van huurders uit gevarieerde activiteitensectoren.
Deze diversificatie draagt bij tot haar gematigd risicoprofiel. De
Franse beursgenoteerde groep Korian, expert in ouderenzorg en
ondersteuning, is de voornaamste huurder van de groep. Op de
tweede plaats volgt AB InBev, die de Pubstone-portefeuille van
cafés en restaurants huurt.
EVOLUTIE VAN DE HUURINKOMSTEN
De brutohuurinkomsten stegen van 258 miljoen EUR in 2020 tot
299 miljoen EUR in 2021, wat overeenstemt met een stijging van
16 %. Bij een ongewijzigde samenstelling (Like-for-Like) bedraagt de
stijging van de brutohuurinkomsten 0,9 %. De tabel op de volgende
bladzijde geeft de variatie in de brutohuurinkomsten in 2021 weer
bij een ongewijzigde samenstelling per vastgoedsector en per land.
Het positieve eect van de nieuwe verhuringen (+1,6 %) en de indexe-
ring (+0,9 %) compenseerden ruimschoots het negatieve eect van
de vertrekken (-1,2 %) en van de heronderhandelingen (-0,3 %).
HUURINKOMSTEN
Dankzij de diversificatiestrategie en een actief commercieel beheer
is de Cofinimmo groep in staat om haar huurinkomsten op lange
termijn veilig te stellen. Zo is meer dan 77 % van haar huurinkomsten
contractueel verzekerd tot in 2025. Dit percentage stijgt tot 81 %
indien geen enkele opzeggingsoptie wordt uitgeoefend en indien
alle huurders tot aan het contractuele einde van de huurovereen
-
komsten hun ruimten blijven benutten.
TOP 10 VAN DE BELANGRIJKSTE HUURDERS (op 31.12.2021 - op basis van contractuele huren voor
een bedrag van 313 miljoen EUR – in %) EN GEWOGEN GEMIDDELDE RESTERENDE LOOPTIJD VAN DE
HUUROVEREENKOMSTEN TOT DE EERSTE OPZEGGINGSMOGELIJKHEID (op 31.12.2021 - in jaren)
Korian AB InBev Colisée Publieke
sector
ORPEA DomusVi Care-Ion Stella Vitalis Aspria MAAF
9,6 %
8,5 %
6,0 %
3,8 %
3,5 %
3,1 %
2,5 %
1,5 %
20
15
10
5
0
40
30
20
10
0
Aandeel van de contractuele huren (in %)
Looptijd (in jaren)
VERDELING VAN DE GECONSOLIDEERDE
PORTEFEUILLE PER ACTIVITEITENSECTOR VAN DE
HUURDER
(op 31.12.2021 – op basis van contractuele
huren voor een bedrag van 313 miljoen EUR – in %)
63,5 %
ZORG
9,6 %
AB INBEV
4,4 %
CONSULENTEN
& ADVOCATEN
4,3 %
FINANCIËN,
VERZEKERINGEN
& VASTGOED
8,5 %
BELGISCHE &
INTERNATIONALE
PUBLIEKE SECTOR
5,5 %
OVERIGE
4,2 %
ICT, MEDIA
& TELECOM
76
COFINIMMO UNIVERSEEL REGISTRATIEDOCUMENT 2021
VARIATIE IN DE BRUTOHUURINKOMSTEN BIJ EEN ONGEWIJZIGDE
SAMENSTELLING PER VASTGOEDSECTOR IN 2021
Vastgoedsector Variatie in de
brutohuurinkomsten
bij ongewijzigde
portefeuille
Aandeel in de
geconsolideerde
portefeuille in reële
waarde
Zorgvastgoed
0,7 % 66,5 %
Kantoren
1,7 % 24,2 %
Vastgoed van distributienetten
0,2 % 9,3 %
TOTAAL
0,9 % 100 %
HUURINKOMSTEN (op 31.12.2021 - in contractuele huren - in %)
Vastgoed van
distributienetten
Zorgvastgoed
Kantoren
Woonzorgcentrum Monterey House –
Brussel (BE)
2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 > 2036
100
90
80
70
60
50
40
30
20
10
0
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
77
BEHEERSVERSLAG SAMENSTELLING VAN DE GECONSOLIDEERDE PORTEFEUILLE
Huurrendement
Het huurrendement wordt gedefinieerd als huurinkomsten op de
verhuurde ruimtes en de geschatte huurwaarde voor de leeg
-
stand, gedeeld door de investeringswaarde van de gebouwen
(exclusief activa bestemd voor verkoop) volgens de deskundige. Dit
huurrendement is ook de kapitalisatiegraad van de huurinkomsten
toegepast op de vastgoedportefeuille.
Het verschil tussen de netto- en brutohuurrendementen komt
overeen met de directe kosten : technische kosten (onderhoud,
herstellingen enz.), commerciële kosten (makelaarfees, marke
-
tingkosten enz.) en huurlasten en belastingen op de leegstand. In
de zorgvastgoedsector zijn de huurovereenkomsten in Frankrijk
en België grotendeels van het type triple netto, terwijl de huur
-
overeenkomsten in Duitsland, Nederland, Spanje en Finland gro-
tendeels van het type dubbel netto (Dach und Fach - zie Lexicon)
zijn. Bij de triple netto huurovereenkomst zijn de onderhoudskos
-
ten, de verzekeringskosten en de taksen ten laste van de huurder,
in tegenstelling tot de dubbel netto huurovereenkomst. Bijgevolg
zijn de bruto- en nettohuurrendementen nagenoeg identiek in de
zorgvastgoedsector.
Vastgoedsector
en land
Aantal
gebouwen
Opper-
vlakte
(in m)
Gemid delde
leeftijd
(in jaren)
Reële waarde
(x 1.000.000 EUR)
Aandeel in de
geconsolideerde
portefeuille in reële
waarde (in %)
Contractuele
huren
(x 1.000 EUR)
Aandeel in de
geconsoli deerde porte-
feuille in contrac tuele
huren (in %)
Zorgvastgoed
266 1.526.977 12 3.799 66,5 % 198.681 63,6 %
België
88 591.973 10 1.601 28,0 % 82.883 26,5 %
Frankrijk
53 230.110 > 15 456 8,0 % 27.599 8,8 %
Nederland
46 187.013 10 434 7,6 % 24.337 7,8 %
Duitsland
44 293.629 13 654 11,4 % 36.466 11,7 %
Spanje
17 103.861 13 240 4,2 % 8.130 2,6 %
Finland
2 6.823 < 1 67 1,2 % 1.597 0,5 %
Ierland
7 39.244 > 15 89 1,6 % 4.637 1,5 %
Italië
6 64.913 > 15 190 3,3 % 9.612 3,1 %
Verenigd Koninkrijk
3 9.411 4 69 1,2 % 3.420 1,1 %
Kantoren
62 490.759 13 1.381 24,2 % 77.572 24,8 %
Vastgoed van
distributienetten
1.080 361.671 > 15 530 9,3 % 36.330 11,6 %
Pubstone België
677 270.060 > 15 292 5,1 % 19.710 6,3 %
Overige België
1 9.043 9 30 0,5 % 1.390 0,4 %
Pubstone Nederland
212 41.319 > 15 138 2,4 % 10.281 3,3 %
Cofinimur I Frankrijk
190 41.250 > 15 70 1,2 % 4.949 1,6 %
TOTAAL
1.408 2.379.407 13 5.710 100 % 312.584 100 %
KAPITALISATIERENTEVOETEN TOEGEPAST OP DE
PORTEFEUILLE VAN COFINIMMO EN RENDEMENT
VAN DE BELGISCHE STAATSOBLIGATIES OP 10 JAAR
(op 31.12.2021 - in %)
Cofinimmo - Kantoren
Cofinimmo - Globale portefeuille
Cofinimmo - Zorgvastgoed
Belgische staatsobligaties op tien jaar
9 %
8 %
7 %
6 %
5 %
4 %
3 %
2 %
1 %
0 %
-1 %
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
BRUTO EN NETTO HUURRENDEMENT PER
VASTGOEDSECTOR (op 31.12.2021 - in %)
Zorgvastgoed Vastgoed van
distributienetten
Kantoren Totaal
10
8
6
4
2
0
Bruto Netto Bruto Netto Bruto Netto Bruto Netto
Café Palmarès – Spa (BE)
0
2
4
6
8
10
6,4 %
6,3 %
5,1 %
6,1 %
5,4 %
5,3 %
5,3 %
5,6 %
78
COFINIMMO UNIVERSEEL REGISTRATIEDOCUMENT 2021
BEHEER VAN DE
FINANCIËLE MIDDELEN
De schuld en de geconfirmeerde kredietlijnen van de groep zijn
niet onderworpen aan vervroegde terugbetalings- of margeva
-
riatiebedingen gekoppeld aan het financiële ratingniveau van
de groep. Ze zijn over het algemeen onderworpen aan voorwaar-
den betreende :
• de naleving van de GVV-regelgeving;
• de naleving van de niveaus voor schuldratio’s en van de afdekking
van de financiële kosten door cashflow;
• de reële waarde van de vastgoedportefeuille.
Op 31.12.2021 en gedurende het volledige boekjaar 2021 werden
deze ratio’s nageleefd. Anderzijds worden in de komende 12 maan-
den geen wanbetalingen of schendingen van de termijnen van
deze leningsovereenkomsten verwacht.
Woonzorgcentrum De Parallel –
Nijverdal (NL)
De financiële strategie van Cofinimmo wordt gekenmerkt door diversificatie van de
financieringsbronnen, een regelmatig beroep op de kapitaalmarkten, een
schuldgraad in de buurt van 45 % en optimalisatie van de duur en de kostprijs van de
financiering. Cofinimmo besteedt eveneens bijzondere aandacht aan de coherentie
tussen de financiële strategie en de ESG-doelstellingen (zie hoofdstuk ‘Strategie’ van dit
document). Na de uitgifte van duurzame obligaties en het afsluiten van duur-
zame leningen werd het jaar 2021 gekenmerkt door de omzetting van het handels-
papierprogramma in een duurzaam programma voor een bedrag van
1,25 miljard EUR, maar ook door de eerste sustainability-linked-lening, waarvan de
voorwaarden gekoppeld zijn aan de verwezenlijking van de doelstellingen van het
30³-project, dat nader wordt toegelicht in hoofdstuk ‘Environment’ van dit document.
Ten slotte begon het jaar 2022 met de uitgifte van de tweede duurzame publieke
obligatie voor een bedrag van 500 miljoen EUR.
79
BEHEERSVERSLAG BEHEER VAN DE FINANCIËLE MIDDELEN
Financieringsoperaties in 2021
EIn 2021 versterkte Cofinimmo haar financiële middelen en de
structuur van haar balans. De financieringsoperaties van dit boek-
jaar hebben de groep in staat gesteld haar bankfinanciering te
verhogen, een stabiele vervalkalender van financiële schulden
te handhaven en de gemiddelde kostprijs van haar schulden op een
bijzonder laag niveau te houden. Bovendien, na de eerste verwer-
vingen in het Verenigd Koninkrijk, heeft Cofinimmo zich gedeeltelijk
in GBP gefinancierd dankzij verschillende bilaterale financieringen
in meerdere valuta’s. Deze financieringen in meerdere valuta’s
hebben looptijden van vier tot zes jaar en tonen de toegang tot
financieringsbronnen voor de overnames buiten de eurozone. De
verschillende gerealiseerde operaties zijn hierna beschreven.
KAPITAALVERHOGINGEN
In de loop van het boekjaar 2021 heeft Cofinimmo vier kapitaal-
verhogingen uitgevoerd (inbreng in natura, in geld via accelerated
bookbuilding, optioneel dividend en conversie van converteer-
bare obligaties in aandelen) voor een totaal bedrag van bijna
565 miljoen EUR.
Kapitaalverhoging in geld via accelerated bookbuilding
Op 03.03.2021, lanceerde Cofinimmo NV een kapitaalverhoging
in geld via accelerated bookbuilding (de ‘ABB’) met internatio
-
nale institutionele beleggers, binnen het toegestaan kapitaal, met
opheng van het voorkeurrecht van bestaande aandeelhouders
en zonder toekenning van een onherleidbaar toewijzingsrecht aan
bestaande aandeelhouders (de ‘kapitaalverhoging’).
De vennootschap heeft de ABB met succes afgerond. 1.487.603
nieuwe aandelen, wat overeenstemt met ongeveer 5,5 % van het
uitstaande kapitaal vóór de kapitaalverhoging, werden geplaatst
bij institutionele beleggers tegen een uitgifteprijs van 121,00 EUR per
aandeel. De uitgifteprijs vertegenwoordigt een korting van 4,3 % ten
opzichte van de laatste beurskoers op 03.03.2021 van 126,40 EUR
per aandeel. Het brutobedrag van de kapitaalverhoging bedraagt
ongeveer 180 miljoen EUR.
De uitgifte, levering en toelating tot de verhandeling op de geregle-
menteerde markt van Euronext Brussels van de nieuwe aandelen
vonden plaats op 08.03.2021.
Kapitaalverhoging via inbreng in natura
Op 08.04.2021 verwierf Cofinimmo vijf zorgsites in België via een
inbreng in natura. De overeengekomen waarde van de activa
bedroeg (afgerond) 103 miljoen EUR. Daartoe werden 937.432
nieuwe aandelen uitgegeven in het kader van het toegestane
kapitaal en overgedragen aan de inbrengers.
De inbrengers zijn vennootschappen die onder de zeggenschap
staan van de Care-Ion groep, die een langetermijnaandeelhouder
van Cofinimmo is en sinds 2019 reeds meer dan 3 % van het kapitaal
van de onderneming in handen heeft.
Dankzij deze operatie versterkte Cofinimmo haar eigen vermogen
met 103.295.632,08 EUR.
Keuzedividend
De gewone algemene vergadering van 12.05.2021 besliste om voor
het boekjaar 2020 een brutodividend van 5,80 EUR per aandeel
uit te keren (hetzij een nettodividend van 4,06 EUR per aandeel).
De raad van bestuur besliste om de aandeelhouders de keuze
te bieden tussen de uitbetaling van het dividend voor het boek
-
jaar 2020 onder de vorm van ofwel nieuwe aandelen ofwel cash,
ofwel te opteren voor een combinatie van beide betalingswijzen.
De inschrijvingsprijs voor één nieuw aandeel werd vastgelegd op
117,74 EUR. De nieuwe aandelen zijn deelgerechtigd in de resul
-
taten van Cofinimmo met ingang op 01.01.2021 (eerste dividend
betaalbaar in 2022).
Aandeelhouders werden verzocht hun keuze tussen de verschil
-
lende betalingswijzen mee te delen tussen 19.05.2021 en 02.06.2021.
In het kader van de inschrijving werd in totaal 54 % van de divi-
dendcoupons voor 2020 ingeleverd. Dit resulteerde in de uit-
gifte van 550.658 nieuwe aandelen voor een totaalbedrag van
64.834.472,92 EUR. De inschrijvingsprijs van 117,74 EUR per nieuw
aandeel lag 8,2 % onder de gewogen gemiddelde beurskoers van
het aandeel tijdens de inschrijvingsperiode (128,29 EUR).
Het saldo van het dividend werd in cash uitbetaald voor een
netto-totaalbedrag van 54,8 miljoen EUR (waarvan de roerende
voorheng op dividenden met betrekking tot herbelegde en
niet-herbelegde coupons werd afgetrokken). De eectieve datum
van notering van de nieuwe aandelen was 08.06.2021.
Vervaldag van de converteerbare obligaties
De converteerbare obligaties vervielen op 15.09.2021. Op het einde
van de conversieperiode voor de converteerbare obligaties ontving
Cofinimmo nieuwe conversieaanvragen van houders van conver-
teerbare obligaties met betrekking tot 1.483.774 converteerbare
obligaties van de 1.502.087 uitstaande converteerbare obligaties
(hetzij 99 %), resulterend in 1.657.750 nieuw uit te geven aandelen
Woonzorgcentrum Prince Royal – Brussel (BE)
80
COFINIMMO UNIVERSEEL REGISTRATIEDOCUMENT 2021
Cofinimmo (5,5 % van de voorheen uitstaande aandelen) te leveren
aan de relevante houders van converteerbare obligaties. Deze
nieuw uitgegeven aandelen van Cofinimmo werden uitgegeven op
30.09.2021 en hun boekwaarde bedroeg ongeveer 217 miljoen EUR.
Op het einde van deze operatie werd het maatschappelijk kapi-
taal van Cofinimmo vertegenwoordigd door 31.695.481 aandelen.
OMVORMING EN UITBREIDING VAN HET
HANDELPAPIERPROGRAMMA
Om haar financiering verder af te stemmen op haar ESG-beleid,
heeft Cofinimmo haar handelspapierprogramma omgevormd tot
een duurzaam handelspapierprogramma. Bepaalde in aanmer-
king komende activa (voornamelijk sociale activa) werden gese-
lecteerd om ervoor te zorgen dat het uitstaande bedrag van het
programma altijd gedekt is door voldoende investeringen in de
geselecteerde activa (overeenkomstig het duurzame financierings-
kader van Cofinimmo).
Bovendien, om aan de grote vraag naar handelspapier te voldoen,
heeft Cofinimmo beslist om het maximumbedrag van het pro-
gramma uit te breiden van 950 miljoen EUR tot 1.250 miljoen EUR.
De verhoging van het programma, eectief sinds 07.12.2021, zal
uitgiftes op zowel korte als lange termijn mogelijk maken.
De uitgiftes van handelspapier op lange termijn gebeuren via
‘reverse inquiries’ die geïnteresseerde beleggers voorleggen aan
de banken die het handelspapierprogramma beheren. Belfius
Bank, ING Bank, ABN AMRO en Barclays Bank Ireland verzorgen
de coördinatie van het handelspapierprogramma op lange termijn
terwijl Belfius Bank, BNP Paribas Fortis, BRED Banque Populaire,
ING Bank, KBC Bank, ABN AMRO, Barclays Bank Ireland en Société
Générale de uitgiftes van kortlopend handelspapier opvolgen.
UITGIFTE VAN EEN NIEUWE DUURZAME OBLIGATIE
BEGIN 2022
Op 17.01.2022 heeft Cofinimmo een tweede publieke duur-
zame benchmarkobligatie uitgegeven voor een bedrag van
500 miljoen EUR. De obligaties hebben een coupon van 1 % per
jaar en vervallen op 24.01.2028. Het gebruik van de aldus opge
-
haalde middelen zal volledig bestemd zijn voor de (her)financiering
van activa, overeenkomstig het duurzame financieringsplan van
Cofinimmo van mei 2020. De geselecteerde activa en de andere
aspecten van duurzame financiering die door de groep bepaald
zijn, worden gedetailleerd in het ESG-verslag (zie bladzijden 137
tot 145). De nieuwe uitgifte wordt genoteerd op Euronext Growth
Brussel. De afwikkeling en toelating tot verhandeling van de obli
-
gaties hebben plaatsgevonden op 24.01.2022.
FINANCIERINGSVERRICHTINGEN SINDS 01012021
Financieringsontwikkelingen
• 02.02.2021 : Nieuwe bilaterale kredietlijn van 40 miljoen EUR met
een looptijd van 7 jaar;
• 11.02.2021 : Verlenging van een kredietlijn van 20 miljoen EUR met
1 jaar om de looptijd tot 2025 te verlengen;
• 12.02.2021 : Nieuwe bilaterale kredietlijn van 50 miljoen EUR op 5
jaar;
• 15.02.2021 : Nieuwe bilaterale kredietlijn van 50 miljoen EUR op 5
jaar;
• 15.02.2021 : Verlenging van een kredietlijn van 50 miljoen EUR met
1 jaar om de looptijd tot 2026 te verlengen;
• 05.05.2021 : Nieuwe bilaterale kredietlijn van 50 miljoen EUR op
8 jaar;
• 05.05.2021 : Nieuwe bilaterale kredietlijn van 500 miljoen EUR op
2 jaar;
• 11.05.2021 : Uitbreiding (5 miljoen EUR) en wijziging van een
klassieke kredietlijn en een sustainability-linked-kredietlijn van
25 miljoen EUR waarvoor de financiële voorwaarden zullen aan-
gepast worden in functie van de realisatie van de doelstelling
om de energie-intensiteit van de Cofinimmo-portefeuille te ver
-
minderen (Project 30);
• 29.06.2021 : Vermindering van een kredietlijn van 21 miljoen EUR tot
14 miljoen EUR en verlenging van de looptijd voor 3 bijkomende
jaren waarbij de looptijd tot 2027 verlengd wordt;
• 30.06.2021 : Ondertekening van de verlenging van een gesyndi
-
ceerd krediet van 378 miljoen EUR met 1 jaar om de looptijd tot
01.07.2026 te brengen;
• 28.09.2021 : Nieuwe bilaterale kredietlijn van 100 miljoen EUR voor
een periode van 2,5 jaar;
• 30.09.2021 : Nieuwe bilaterale kredietlijn van 50 miljoen EUR voor
5 jaar;
• 19.10.2021 : Vervroegde herfinanciering van een kredietlijn van
30 miljoen EUR die in maart 2022 vervalt om de looptijd te ver
-
lengen tot 2025.
• 18.11.2021 : Verlenging van een kredietlijn van 25 miljoen EUR met
1 extra jaar tot 2032;
• 23.11.2021 : Verlenging van een gesyndiceerd krediet van
50 miljoen EUR ten belope van 428 miljoen EUR met nog 1 jaar
tot 01.07.2026;
• 03.12.2021 : Verlenging van een kredietlijn van 50 miljoen EUR met
1 extra jaar tot 2027;
• 07.12.2021 : Omzetting en uitbreiding van het langlopende han
-
delspapierprogramma (hierboven beschreven);
• 14.12.2021 : Verlenging van een kredietlijn van 50 miljoen EUR met
nog 1 jaar tot 2027;
• 10.01.2022 : Verlenging van een kredietlijn van 25 miljoen EUR voor
1 extra jaar tot 2026;
• 17.01.2022 : Uitgifte van een publieke duurzame benchmarkobli
-
gatie voor een bedrag van 500 miljoen EUR en met een looptijd
van 6 jaar (zie hierboven);
• 11.02.2022 : Verlenging van een kredietlijn van 100 miljoen EUR
met 1 jaar tot 2027.
Renteafdekking
In de loop van het jaar 2021 heeft Cofinimmo haar afdekkingen
over een termijn van drie tot negen jaar verder verhoogd. IRS
over de jaren 2023 (50 miljoen EUR), 2024-2025 (200 miljoen EUR),
2026-2027 (250 miljoen EUR), 2028 (200 miljoen EUR) en 2029
(50 miljoen EUR) zijn afgesloten om de afdekking voor deze jaren
te verhogen.
Naar aanleiding van de in het Verenigd Koninkrijk gerealiseerde
investeringen werd een IRS onderschreven voor een bedrag van
20 miljoen GBP (2021-2026).
In 2021 verhoogde Cofinimmo eveneens haar afdekking over de
komende jaren met de intekening op caps voor de jaren 2021-
2022 (600 miljoen EUR), 2023 (400 miljoen EUR) en 2024-2025
(200 miljoen EUR).
81
BEHEERSVERSLAG BEHEER VAN DE FINANCIËLE MIDDELEN
Structuur van de schuld
GECONSOLIDEERDE FINANCIËLE SCHULDEN
Op 31.12.2021 bedroegen de langlopende en kortlopende gecon-
solideerde financiële schulden, uitgegeven door Cofinimmo NV,
2.568 miljoen EUR. Het betrof onder meer bankfaciliteiten en
obligaties die op de financiële markt werden uitgegeven. De obli-
gaties zijn samengevat in de onderstaande tabel :
Straight (S)/
Converteerbaar
(C)
Kortlopend (K)/
Langlopend (L)
Duurzame
financiering
Nominaal bedrag
(x 1.000.000 EUR)
Uitgifteprijs
(%)
Conversie-
prijs (EUR)
Coupon
(%)
Uitgifte-
datum
Vervaldag
S K -
190,0 100,000
-
1,9290 25.03.2015 25.03.2022
S L -
70,0 99,609
-
1,7000 26.10.2016 26.10.2026
S L Green & social 55,0 99,941 - 2,0000 09.12.2016 09.12.2024
S L Duurzaam 500,0 99,222 - 0,8750 02.12.2020 02.12.2030
Op 31.12.2021 beliepen de langlopende financiële schulden
1.468 miljoen EUR, waarvan :
Obligatiemarkt
• 70 miljoen EUR voor een niet-converteerbare obligatielening;
• 55 miljoen EUR aan niet-converteerbare green & social bonds.
Deze obligaties maken deel uit van Euronext ESG Bonds, een
gemeenschap die Europese emittenten van green & social obli
-
gaties groepeert die aan verschillende objectieve criteria beant-
woorden. Momenteel is Cofinimmo een van de weinige emittenten
in Brussel die deel uitmaken van deze geëngageerde Europese
gemeenschap;
• 500 miljoen EUR aan een duurzame benchmarkobligatie die net
als talrijke internationale emittenten, maar ook een Belgische
vastgoedontwikkelaar en het Waals Gewest, deel uitmaakt van
de Luxembourg Green Exchange gemeenschap;
• -6 miljoen EUR hoofdzakelijk voor de uitgifte onder de pari-waarde
van de obligatie van 500 miljoen EUR en voor niet-vervallen
opgelopen interesten van de obligatieleningen;
• 59 miljoen EUR handelspapier op lange termijn;
• 1 miljoen EUR die overeenkomt met de geactualiseerde waarde
van de minimumcoupon van de obligaties terugbetaalbaar in
aandelen (OTA) die door Cofinimur I in december 2011 werden
uitgegeven.
Bankfaciliteiten
• 771 miljoen EUR geconfirmeerde bilaterale en gesyndiceerde
bankkredieten op middellange en lange termijn, met een begin-
looptijd van 5 tot 10 jaar, aangegaan bij een tiental financiële
instellingen;
• 5 miljoen financiële schulden gekoppeld aan een gebruiksrecht;
• 12 miljoen EUR ontvangen huurwaarborgen.
Op 31.12.2021 bedroegen de kortlopende financiële schulden van
Cofinimmo 1.100 miljoen EUR, waarvan :
Financiële markten
• 193 miljoen EUR aan niet-converteerbare obligaties, inclusief
niet-vervallen opgelopen interesten;
• 770 miljoen EUR handelspapier met een looptijd van minder
dan één jaar, waarvan 100 miljoen EUR met een looptijd van
meer dan zes maanden. De uitgiftes van kortetermijnhandel
-
spapier zijn volledig afgedekt door de beschikbare middelen
op de geconfirmeerde langlopende kredietlijnen. Cofinimmo
geniet aldus de aantrekkelijke kostprijs van een dergelijk kortlo
-
pend financieringsprogramma terwijl de herfinanciering ervan
verzekerd is indien de plaatsing van nieuw handelspapier duurder
of onmogelijk zou worden;
• 10 miljoen EUR handelspapier initieel afgesloten op lange termijn
waarvan de resterende looptijd minder dan één jaar is.
Bankfaciliteiten
• 127 miljoen EUR hoofdzakelijk bilaterale bankkredieten die binnen
het jaar vervallen.
BESCHIKBARE MIDDELEN
Op 31.12.2021 bedroegen de beschikbare middelen op de geconfir-
meerde kredietlijnen 1.636 miljoen EUR. Na afdekking van het uit-
gegeven handelspapier beschikte Cofinimmo op deze datum over
866 miljoen EUR extra middelen om haar activiteit te financieren.
GECONSOLIDEERDE SCHULDGRAAD
Op 31.12.2021 komt Cofinimmo de plafonds van de geconsolideerde
en statutaire financiële schuldgraden na. Haar gereglementeerde
schuldgraad (berekend overeenkomstig de GVV-regelgeving als :
Financiële en andere schulden/Totaal activa) bedraagt 44,2 %
(tegenover 46,1 % op 31.12.2020). Ter herinnering : de wettelijk toe
-
gestane schuldgraad voor GVV’s bedraagt 65 %.
Wanneer de kredietovereenkomsten die Cofinimmo geniet, ver
-
wijzen naar een schuldlimiet, verwijzen ze naar de reglementaire
ratio en is die begrensd op 60 %.
Schuldgraad Cofinimmo
Wettelijke schuldlimiet opgelegd aan GVV’s
31.03.2018 31.12.2018 31.12.2019 31.12.2020 31.12.2021
70 %
60 %
50 %
40 %
30 %
20 %
10 %
0 %
82
COFINIMMO UNIVERSEEL REGISTRATIEDOCUMENT 2021
Opgenomen kredietlijnen
Gewone obligaties en langetermijnhandelspapier
Duurzame instrumenten
Niet-opgenomen kredietlijnen
0
100
200
300
400
500
600
700
800
900
1000
2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032
200200
221221
5050
150150
8888
2525
8989
4040
178178199199
5050
99
6060
108108
500500
252522
2929
9898
500500
1010
5555
9292
589589
6262
4040
5050
1000
900
800
700
600
500
400
300
200
100
0
VERVALDAGKALENDER VAN DE FINANCIËLE VERBINTENISSEN OP LANGE TERMIJN OP 24.02.2022
(x 1.000.000 EUR)
GEMIDDELDE RESTERENDE LOOPTIJD VAN
DE FINANCIËLE SCHULDEN
De gewogen gemiddelde looptijd van de financiële verbintenis-
sen is tussen 31.12.2020 en 31.12.2021 stabiel gebleven op vijf jaar.
Deze berekening houdt rekening met de nieuwe obligatie van
500 miljoen EUR op zes jaar die begin 2022 werd uitgegeven en
de gelijktijdige opzegging van een kredietlijn voor hetzelfde bedrag
die in 2023 vervalt. Het sluit de vervaldagen op korte termijn van
het handelspapier, dat volledig afgedekt is door de beschikbare
schijven op de langlopende kredietlijnen, uit.
De geconfirmeerde langlopende kredieten (kredietlijnen, obliga
-
ties, handelspapier op meer dan één jaar en termijnkredieten),
waarvan het totaalbedrag in omloop 3.413 miljoen EUR bedraagt
op 31.12.2021, vervallen gespreid tot 2031. Sinds 01.01.2022 werden
nieuwe obligaties voor 500 miljoen EUR gesloten. De jaarlijkse
vervalkalender is hieronder weergegeven.
Gemiddelde rentevoet en renteafdekking
De gemiddelde rentevoet van Cofinimmo, bankmarges inbegre-
pen, bedraagt 1,1 % voor het boekjaar 2021, tegenover 1,3 % voor
het boekjaar 2020.
Cofinimmo dekt haar schuld met vlottende rente gedeeltelijk af
door middel van interestswaps (IRS) en caps. Ze voert een beleid
gericht op het veiligstellen van rentetarieven over een periode van
ten minste drie jaar voor 50 % tot 100 % van de geraamde schul-
denlast. Binnen deze context gaat de groep uit van een globale
aanpak (macrodekking). Bijgevolg dekt zij de kredietlijnen met
vlottende rente niet individueel af.
SAMENSTELLING VAN DE SCHULD (op 31.12.2021)
1. Rekening houdend met het gebruik van kredietlijnen per 31.12.2021.
Rekening houdend met de afdekkingsoperaties in 2021 en de nieuwe
obligatie van 500 miljoen EUR die in 2022 werd uitgegeven, is
de verdeling van de vastrentende schuld, de afgedekte schuld
met vlottende rente en de niet-afgedekte schuld met vlottende
rente in de zoals in de grafiek op de volgende pagina wordt
weergegeven.
Tot op heden is het geanticipeerde marktrenterisico voor bijna 90 %
(of meer) afgedekt tot eind 2025. Het resultaat van Cofinimmo blijft
niettemin gevoelig voor renteschommelingen.
31 %
KORTE
TERMIJN
HANDELS
PAPIER &
OVERIGE
35 %
BANK
FACILITEITEN
2.529 miljoen EUR
34 %
NIET
CONVERTEERBARE
OBLIGATIES &
HANDELSPAPIER
OP LANGE TERMIJN
83
BEHEERSVERSLAG BEHEER VAN DE FINANCIËLE MIDDELEN
OVERZICHT VAN DE TRANSACTIES
TUSSEN 01012021 EN 31122021
IN HET KADER VAN HET STOCK OPTION PLAN
Datum van
de transactie
SOP Plan Aantal
aandelen
Uitoefenprijs (EUR)
18.11.2021 2008 1.300 122,92
18.11.2021 2007 1.350 143,66
09.06.2021 2016 150 108,44
03.06.2021 2007 1.000 143,66
02.06.2021 2011 1.600 97,45
01.06.2021 2014 100 88,75
01.06.2021 2008 150 122,92
01.06.2021 2007 200 143,66
09.03.2021 2006 200 129,27
01.03.2021 2016 100 129,27
In overeenstemming met dit artikel verklaart Cofinimmo even-
eens dat zij de Cofinimmo aandelen die zij buiten de beurs (OTC)
bezat, heeft overgedragen met het oog op de levering van deze
aandelen aan de leden van het uitvoerend comité. Deze operatie
maakt deel uit van de variabele remuneratie op lange termijn (LTI-
plan) die door de gewone algemene vergadering van 13.05.2020
als onderdeel van het remuneratiebeleid werd goedgekeurd. De
verwervers zullen de betrokken aandelen de komende drie jaar
niet kunnen van de hand doen.
Detail van de transactie
Datum van
de transactie
LTI Plan Aantal
aandelen
Uitoefenprijs
(EUR)
22.06.2021 2020 2.111 111,52
Een overzicht van alle overdrachten van eigen aandelen door
Cofinimmo sinds 01.01.2020 is beschikbaar op de website van
Cofinimmo.
VERDELING VAN DE VASTRENTENDE SCHULD, VAN DE AFGEDEKTE SCHULD MET VLOTTENDE RENTE
EN VAN DE NIET-AFGEDEKTE SCHULD MET VLOTTENDE RENTE (in %)
Vastrentende schuld
Afgedekte schuld met
vlottende rente
Niet-afgedekte schuld met
vlottende rente
2021 2022 2023 2024 2025
100
90
80
70
60
50
40
30
20
10
0
Financiële rating
Sinds 2001 krijgt Cofinimmo een financiële rating op lange en korte
termijn van het financiële ratingagentschap Standard & Poor’s.
Op 18.03.2021 bevestigde Standard & Poor’s de rating BBB voor
de lange termijn (stabiel perspectief) en A-2 voor de korte termijn
van de Cofinimmo groep. De liquiditeit van de groep werd als
adequaat gewaardeerd.
Vervreemding van eigen aandelen
Artikel 8:6 van het koninklijk besluit van 29.04.2019 tot uitvoering
van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen, bepaalt
dat elke vervreemding van eigen aandelen publiek gemaakt dient
te worden.
Overeenkomstig dit artikel Cofinimmo verklaart dat ze, ingevolge
de uitoefening van opties in het kader van de verloning via opties
op Cofinimmo-aandelen (stock option plan of SOP), de Cofinimmo-
aandelen die ze buiten de beurs (OTC) bezat, heeft vervreemd
met het oog op de levering van deze aandelen aan de betrokken
personen.
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
9 %
52 %
40 % 46 %
54 % 54 %
3 %
44 %
9 %
51 %
39 % 39 %
49 %
12 %
84
COFINIMMO UNIVERSEEL REGISTRATIEDOCUMENT 2021
SAMENVATTING VAN
DE GECONSOLIDEERDE
JAARREKENING
Geconsolideerde resultatenrekening – analytisch schema
(x 1.000 EUR) 31.12.2021 31.12.2020
Huurinkomsten, min de met verhuur verbonden kosten
292.345 249.491
Terugnemingen van overgedragen en verdisconteerde huren (non-cash)
7.262 9.444
Niet-gerecupereerde huurlasten en belastingen op verhuurde gebouwen
-3.210 -2.483
Niet-gerecupereerde belastingen op gebouwen in renovatie
-936 -739
Kosten voor wederinstaatstelling, min de vergoedingen voor huurschade
-1.575 243
Vastgoedresultaat
293.885 255.956
Technische kosten
-6.628 -6.051
Commerciële kosten
-2.967 -2.344
Kosten en belastingen van niet-verhuurde goederen
-3.188 -2.765
Operationeel vastgoedresultaat van de gebouwen na rechtstreekse vastgoedkosten
281.102 244.796
Algemene kosten van de vennootschap
-39.784 -33.684
Operationeel resultaat (vóór resultaat op de portefeuille)
241.318 211.112
Financiële inkomsten
11.692 8.186
Netto-interestkosten
-27.343 -24.541
Andere financiële kosten
-1.005 -744
Aandeel in het nettoresultaat van de kernactiviteiten van geassocieerde
vennootschappen en joint ventures
2.725 215
Belastingen
-10.546 -7.907
Nettoresultaat van de kernactiviteiten
216.842 186.320
Minderheidsbelangen m.b.t. het nettoresultaat van de kernactiviteiten
-4.711 -4.863
Nettoresultaat van de kernactiviteiten – aandeel groep 212.131 181.457
Variaties in de reële waarde van de financiële instrumenten
40.968 -22.756
Herstructureringskosten van de financiële instrumenten
0 0
Aandeel in het resultaat op financiële instrumenten van geassocieerde
vennootschappen en joint ventures
0 0
Resultaat op financiële instrumenten
40.968 -22.756
Minderheidsbelangen m.b.t. het resultaat op financiële instrumenten
-220 850
Resultaat op financiële instrumenten – aandeel groep 40.748 -21.906
Resultaat op de verkoop van vastgoedbeleggingen en andere niet-financiële activa
7.768 4.583
Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen
34.506 -13.696
Aandeel in het resultaat op de portefeuille van geassocieerde vennootschappen
en joint ventures
-421 -2.688
Ander resultaat op de portefeuille
-36.660 -36.130
Resultaat op de portefeuille
5.193 -47.931
Minderheidsbelangen m.b.t. het resultaat op de portefeuille
2.265 7.601
Resultaat op de portefeuille – aandeel groep 7.458 -40.330
Nettoresultaat
263.002 115.633
Minderheidsbelangen
-2.666 3.588
Nettoresultaat – aandeel groep 260.337 119.222
85
BEHEERSVERSLAG SAMENVATTING VAN DE GECONSOLIDEERDE JAARREKENING
AANTAL AANDELEN
31.12.2021 31.12.2020
Aantal uitgegeven gewone aandelen
31.695.481 27.061.917
Aantal gewone aandelen in omloop (eigen aandelen niet inbegrepen)
31.658.358 27.016.833
Totaal aantal aandelen in rekening gebracht bij de berekening
van het resultaat per aandeel
29.655.292 26.478.781
RESULTAAT PER AANDEEL AANDEEL GROEP
(en EUR) 31.12.2021 31.12.2020
Nettoresultaat van de kernactiviteiten – aandeel groep
7,15 6,85
Resultaat op financiële instrumenten – aandeel groep
1,37 -0,83
Resultaat op de portefeuille – aandeel groep
0,25 -1,52
Nettoresultaat – aandeel groep 8,78 4,50
Woonzorgcentrum – Turku (FI)
86
COFINIMMO UNIVERSEEL REGISTRATIEDOCUMENT 2021
Toelichting bij de geconsolideerde
resultatenrekening - analytisch schema
De huurgelden (brutohuurinkomsten) bedragen 299 miljoen EUR.
Vergeleken met 258 miljoen EUR op 31.12.2020, is dit een stijging met
16,2 %, dankzij de gerealiseerde verwervingen tussen beide data. Bij
ongewijzigde samenstelling zijn de brutohuurinkomsten gestegen
met 0,9 % tussen 31.12.2020 en 31.12.2021. De huurinkomsten (na
huurkortingen, huurvoordelen en vergoedingen voor vroegtijdig
verbroken huurcontracten - zie het detail van de berekening van
de alternatieve prestatiemaatstaven) bedragen 292 miljoen EUR,
in vergelijking met 252 miljoen EUR op 31.12.2020. Dit is een stijging
van 16,2 % ten opzichte van 2020. Na het in rekening brengen van
de waardeverminderingen op vorderingen, bedragen de huurin-
komsten, min de aan de verhuur verbonden kosten, 292 miljoen EUR
in vergelijking met 249 miljoen EUR op 31.12.2020. Dit is een stijging
met 17,2 %, in lijn met de in oktober jl. aangegeven prognoses
1
.
De kosten voor wederinstaatstelling, min de vergoedingen voor
huurschade zijn met ongeveer 2 miljoen EUR gestegen en zijn in
overeenstemming met de prognoses; deze kosten worden naar hun
aard tijdens het boekjaar of van het ene op het andere boekjaar
op onregelmatige wijze gemaakt. Het kredietbedrag dat in 2020
werd vastgesteld, komt voort van de gerecupereerde vergoedingen
voor huurschade.
Op het vlak van rechtstreekse operationele kosten, zijn de variaties
tussen 31.12.2020 en 31.12.2021 in lijn met de prognoses.
De variatie in de algemene kosten in dezelfde periode is eveneens
in lijn met de prognoses. De operationele marge bedraagt 82,1 %
en is conform de prognoses.
De financiële inkomsten zijn tussen 31.12.2020 en 31.12.2021 gestegen
met 4 miljoen EUR. Het bedrag van vorig jaar omvatte de een-
malige opbrengsten van 1 miljoen, terwijl de financiële inkomsten
van 2021 de eenmalige opbrengsten omvatten van minder dan
2 miljoen EUR die in het eerste halfjaar geboekt werden en die
verbonden zijn aan de inbrengen in natura van 08.04.2021. De
inkomsten van de vorderingen van financiële leasing zijn gestegen
(+1 miljoen EUR), evenals de geactiveerde tussentijdse interesten met
betrekking tot de lopende projectontwikkelingen (+2 miljoen EUR).
De netto-interestkosten (27 miljoen EUR) zijn met 3 miljoen EUR
gestegen. Deze stijging werd getemperd door de terugboeking in
het derde kwartaal van de voorziene interesten met betrekking tot
de converteerbare obligaties die op 30.09.2021 in kapitaal werden
omgezet. De gemiddelde rentevoet daalde tot 1,1 % tegenover 1,3 %
op 31.12.2020. Het financieel resultaat is in lijn met de prognoses.
Het aandeel in het resultaat van de kernactiviteiten van geassoci
-
eerde vennootschappen en joint ventures bedraagt 3 miljoen EUR
(in lijn met de prognoses), voornamelijk dankzij de investering eind
2020 van Cofinimmo in SCI Foncière CRF, opgericht door het Franse
Rode Kruis.
De belastingen zijn gestegen, in lijn met de prognoses.
De dynamiek van de groep op het vlak van investeringen en finan-
ciering, gekoppeld aan het eciënt beheer van de bestaande
portefeuille, zorgde voor een nettoresultaat van de kernactivitei
-
ten – aandeel groep van 212 miljoen EUR op 31.12.2021. Dit is in lijn
met de prognoses (hetzij een stijging van 17 % in vergelijking met
181 miljoen EUR gerealiseerd op 31.12.2020), voornamelijk dankzij de
gerealiseerde investeringen. Het nettoresultaat van de kernactivi-
teiten – aandeel groep per aandeel bedraagt 7,15 EUR (in lijn met
de prognoses, vergeleken met 6,85 EUR op 31.12.2020, hetzij een
stijging met 4 %) en houdt rekening met de uitgiftes van aandelen
in 2020 en 2021. Het gemiddeld aantal aandelen die deelgerech
-
tigd zijn in de resultaten van de periode ging van 26.478.781 naar
29.655.292 tussen beide data.
In het resultaat op financiële instrumenten bedraagt de rubriek
‘Variatie in de reële waarde van de financiële instrumenten’
+41 miljoen EUR op 31.12.2021, tegenover -23 miljoen EUR op
31.12.2020. Deze variatie kan verklaard worden door de evolutie
van de geanticipeerde rentevoetcurve tussen beide periodes.
Binnen het resultaat op de portefeuille, bedraagt het resultaat op
de verkoop van vastgoedbeleggingen en andere niet-financiële
activa 8 miljoen EUR op 31.12.2021, tegenover 5 miljoen EUR op
31.12.2020. De rubriek ‘Variaties in reële waarde van de vastgoed
-
beleggingen’ is positief op 31.12.2021 (+35 miljoen EUR tegenover
-14 miljoen EUR op 31.12.2020) : de waardevermeerdering van de
zorgvastgoedportefeuilles (vooral in Duitsland en Nederland) even-
als van de kantoorgebouwen in het Brusselse Central Business
District (CBD) hebben ruimschoots de waardevermindering van
bepaalde gebouwen gecompenseerd. Deze variaties werden
eveneens getemperd door het eect van de opnemingen in de
perimeter (het betreft voornamelijk het verschil tussen de betaalde
prijs, overdrachtsbelasting inbegrepen, en de reële waarde bepaald
door de onafhankelijke waarderingsdeskundigen, exclusief over-
drachtsbelasting, op verwervingen in de periode) en door de ver-
hoging van het registratierecht in Vlaanderen met betrekking tot de
Pubstone-portefeuille (gaande van 10 naar 12 % vanaf 01.01.2022,
hetgeen een last van 3 miljoen EUR vertegenwoordigt). Zonder
het initieel eect van de variatie in de perimeter, is de variatie
in de reële waarde van vastgoedbeleggingen gegroeid (+1,1 %)
voor boekjaar 2021. De rubriek ‘Ander resultaat op de portefeuille’
bedraagt -37 miljoen EUR op 31.12.2021 (tegenover -36 miljoen EUR
op 31.12.2020), en omvat onder meer het eect van de opneming
in de perimeter, de uitgestelde belastingen
2
en het waardeverlies
op de goodwill.
Het nettoresultaat – aandeel groep bedraagt 260 miljoen EUR (hetzij
8,78 EUR per aandeel) op 31.12.2021, tegenover 119 miljoen EUR (hetzij
4,50 EUR per aandeel) op 31.12.2020. Dit verschil is voornamelijk
te wijten aan de stijging van het nettoresultaat van de kernactivi
-
teiten – aandeel groep en de variatie in de reële waarde van de
vastgoedbeleggingen en afdekkingsinstrumenten tussen 31.12.2020
en 31.12.2021. Deze beide elementen zijn non-cash elementen.
1. Dit wil zeggen de jaarprognoses voorgesteld in sectie 11.3 van het persbericht van 27.10.2021.
2. Uitgestelde belastingen op de latente meerwaarden van de gebouwen in het bezit van bepaalde dochtervennootschappen.
87
BEHEERSVERSLAG SAMENVATTING VAN DE GECONSOLIDEERDE JAARREKENING
GECONSOLIDEERDE BALANS
(x 1.000 EUR) 31.12.2021 31.12.2020
ACTIEF
Vaste activa
5.985.532 5.093.589
Goodwill
41.627 46.827
Immateriële vaste activa
2.487 2.172
Vastgoedbeleggingen
5.669.990 4.865.581
Andere materiële vaste activa
2.019 1.434
Financiële vaste activa
36.145 2.883
Vorderingen van financiële leasing
147.999 104.889
Handelsvorderingen en andere vaste activa
1.687 386
Uitgestelde belastingen
3.918 1.390
Deelnemingen in geassocieerde vennootschappen en joint ventures
79.661 68.026
Vlottende activa
191.421 160.026
Activa bestemd voor verkoop
39.846 3.320
Financiële vlottende activa
0 0
Vorderingen van financiële leasing
3.667 2.367
Handelsvorderingen
34.835 26.023
Belastingvorderingen en andere vlottende activa
50.568 46.605
Kas en kasequivalenten
19.857 48.642
Overlopende rekeningen
42.648 33.069
TOTAAL ACTIVA
6.176.953 5.253.614
EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN
Eigen vermogen
3.287.533 2.649.362
Eigen vermogen toewijsbaar aan de aandeelhouders van de moedervennootschap
3.233.274 2.574.775
Kapitaal
1.698.517 1.450.210
Uitgiftepremies
916.019 804.557
Reserves
358.402 200.786
Nettoresultaat van het boekjaar
260.337 119.222
Minderheidsbelangen
54.259 74.587
Verplichtingen
2.889.420 2.604.252
Langlopende verplichtingen
1.616.425 1.417.964
Voorzieningen
27.220 25.359
Langlopende financiële schulden
1.467.877 1.246.850
Andere langlopende financiële verplichtingen
66.305 100.690
Uitgestelde belastingen
55.022 45.064
Kortlopende verplichtingen
1.272.995 1.186.289
Kortlopende financiële schulden
1.100.189 1.036.612
Andere kortlopende financiële verplichtingen
310 206
Handelsschulden en andere kortlopende schulden
148.911 126.637
Overlopende rekeningen
23.585 22.834
TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN
6.176.953 5.253.614
88
COFINIMMO UNIVERSEEL REGISTRATIEDOCUMENT 2021
Toelichting bij de geconsolideerde balans
De investeringswaarde van de geconsolideerde vastgoedporte-
feuille
1
, zoals bepaald door de onafhankelijke waarderingsdeskun-
digen, bedraagt 5.966 miljoen EUR op 31.12.2021, in vergelijking met
5.082 miljoen EUR op 31.12.2020. De reële waarde, opgenomen in de
geconsolideerde balans, bij toepassing van de IAS 40-norm, wordt
verkregen door de transactiekosten van de investeringswaarde af te
trekken. Op 31.12.2021 bedraagt de reële waarde 5.710 miljoen EUR,
tegenover 4.869 miljoen EUR op 31.12.2020, hetzij een groei met 17 %.
De op 23.02.2022 eectief geïnde verhouding van de verschuldigde
huurgelden met betrekking tot het vierde kwartaal 2021 is verge-
lijkbaar met de op 23.02.2021 geïnde verhouding.
De rubriek ‘Deelnemingen in geassocieerde vennootschappen en
joint ventures’ betreft de participatie van 51 % van Cofinimmo in de
joint ventures BPG CONGRES NV en BPG HOTEL NV, alsook op de
participaties in de geassocieerde vennootschappen (Aldea Group
NV voor 27,1 %, SCI Foncière CRF voor 39 % en de participatie in de
negen vennootschappen die ecologisch verantwoorde zorgcam
-
pussen zullen ontwikkelen in de deelstaat Noordrijn-Westfalen,
in Duitsland). De rubriek ‘Minderheidsbelangen’ omvat de obli
-
gaties terugbetaalbaar in aandelen die door de dochterven-
nootschap Cofinimur I SA (distributienet MAAF/GMF in Frankrijk)
werden uitgegeven, alsook de minderheidsbelangen van vier
dochtervennootschappen.
Intrinsieke waarde van het aandeel
(in EUR)
31.12.2021 31.12.2020
Intrinsieke waarde van het aandeel
Geherwaardeerd netto-actief per aandeel in reële waarde
2
na verdeling
van het dividend van het boekjaar 2020
102,13 89,50
Geherwaardeerd netto-actief per aandeel in investeringswaarde
3
na verdeling
van het dividend van het boekjaar 2020
108,57 95,38
Verwaterde intrinsieke waarde van het aandeel
Geherwaardeerd verwaterd netto-actief per aandeel in reële waarde
2
na verdeling
van het dividend van het boekjaar 2020
101,51 89,42
Geherwaardeerd verwaterd netto-actief per aandeel in investeringswaarde
3
na
uitkering van het dividend van het boekjaar 2020
107,84 95,30
Toelichting bij de intrinsieke
waarde van het aandeel
De in 2011 uitgegeven obligaties terugbetaalbaar in aandelen (OTA)
en 16.925 eigen aandelen van het stock option plan werden niet
opgenomen in de berekening van het verwaterd netto-actief per
aandeel op 31.12.2021 aangezien ze een winstbevorderende impact
zouden hebben gehad.
De in 2011 uitgegeven obligaties terugbetaalbaar in aandelen (OTA)
en de in 2016 uitgegeven converteerbare obligaties (die vervielen op
15.09.2021) werden niet in aanmerking genomen bij de berekening
van het verwaterd netto-actief per aandeel op 31.12.2020, omdat zij
een winstbevorderend eect zouden hebben gehad. Daarentegen
werden 22.875 eigen aandelen van het aandelenoptieplan in aan-
merking genomen bij de berekening van de bovenvermelde indi-
cator omdat zij een verwaterend eect hadden.
1. De gebouwen bestemd voor eigen gebruik, de projectontwikkelingen en de activa
bestemd voor verkoop inbegrepen.
2. Reële waarde : na aftrek van de transactiekosten (hoofdzakelijk overdrachtsbelasting)
van de investeringswaarde van de vastgoedbeleggingen.
3. Investeringswaarde : voor aftrek van de transactiekosten.
Woonzorgcentrum
Centro residencial Reifs Utrera – Utrera (ES)
89
BEHEERSVERSLAG SAMENVATTING VAN DE GECONSOLIDEERDE JAARREKENING
SAMENVATTING VAN DE
GECONSOLIDEERDE
KWARTAALREKENINGEN
1
Globaal geconsolideerd resultaat per kwartaal (resultatenrekening)
(x 1.000 EUR) T1 2021 T2 2021 T3 2021 T4 2021 2021
Huurinkomsten
69.255 72.519 75.192 75.382 292.349
Terugnemingen overgedragen en verdisconteerde
huren
1.815 1.815 1.815 1.815 7.262
Met verhuur verbonden kosten
-46 44 -2 0 -3
Nettohuurresultaat
71.025 74.379 77.006 77.198 299.607
Recuperatie van vastgoedkosten
148 120 140 4 411
Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal
gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen
26.911 4.868 9.409 -401 40.788
Kosten van de huurders en gedragen door de eigenaar
op huurschade en wederinstaatstelling op het einde van
de huurovereenkomst
-395 -130 -198 -1.264 -1.987
Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de
huurder op verhuurde gebouwen
-29.078 -5.278 -10.240 -338 -44.934
Vastgoedresultaat
68.610 73.959 76.116 75.199 293.885
Technische kosten
-841 -1.235 -1.470 -3.083 -6.628
Commerciële kosten
-535 -680 -932 -820 -2.967
Kosten en taksen van niet-verhuurde goederen
-2.176 -552 -56 -404 -3.188
Beheerkosten vastgoed
-7.789 -6.684 -6.259 -7.117 -27.849
Vastgoedkosten
-11.340 -9.151 -8.717 -11.424 -40.632
Operationeel vastgoedresultaat
57.270 64.809 67.399 63.776 253.253
Algemene kosten van de vennootschap
-3.338 -2.865 -2.683 -3.050 -11.935
Operationeel resultaat vóór het resultaat op de
portefeuille
53.932 61.944 64.717 60.726 241.318
Resultaat op de verkoop van vastgoedbeleggingen
545 1.287 411 5.525 7.768
Resultaat op de verkoop van andere niet-financiële
activa
0 0 0 0 0
Variatie in de reële waarde van vastgoedbeleggingen
-7.158 -4.322 12.898 33.088 34.506
Ander portefeuilleresultaat
-4.949 -9.226 -3.835 -16.705 -34.715
Operationeel resultaat
42.371 49.682 74.191 82.634 248.877
Financiële inkomsten
2.286 4.141 2.615 2.650 11.692
Netto-interestkosten
-6.443 -6.199 -6.265 -8.436 -27.343
Andere financiële kosten
-202 -265 -290 -248 -1.005
Variatie in de reële waarde van financiële activa en
verplichtingen
12.415 5.522 4.857 18.175 40.968
Financieel resultaat
8.056 3.198 917 12.141 24.312
Aandeel in het resultaat van aanverwante
vennootschappen en joint ventures
-1.652 504 1.096 2.357 2.305
Resultaat vóór belastingen
48.774 53.384 76.203 97.132 275.493
Vennootschapsbelasting
-3.236 -1.960 -2.127 -3.224 -10.546
Exit taks
-200 -63 4 -1.687 -1.945
Belastingen
-3.436 -2.022 -2.123 -4.910 -12.491
Nettoresultaat
45.338 51.362 74.080 92.222 263.002
Minderheidsbelangen
-259 -984 -967 -456 -2.666
NETTORESULTAAT - AANDEEL GROEP
45.079 50.378 73.114 91.766 260.337
1. De groep heeft geen kwartaalinformatie vrijgegeven tussen 31.12.2021 en de afsluitingsdatum van dit document. De halfjaar- en jaarresultaten zijn onderworpen aan een controle
door de commissaris Deloitte, Bedrijfsrevisoren.
90
COFINIMMO UNIVERSEEL REGISTRATIEDOCUMENT 2021
OVERIGE ELEMENTEN VAN HET GLOBAAL RESULTAAT
T1 2021 T2 2021 T3 2021 T4 2021 2021
Variaties in het eectieve deel van de reële waarde van toegelaten
afdekkingsinstrumenten van de kasstromen
0 0 0 0 0
Impact van het in het resultaat opgenomen afdekkingsinstrumenten wier
relatie met het afgedekte risico is geëindigd
0 0 0 0 0
Aandeel in de overige elementen van het globaal resultaat van
geassocieerde vennootschappen en joint ventures
0 0 0 0 0
Converteerbare obligaties
-706 -541 3.120 0 1.873
Omrekeningsverschillen die voortvloeien uit de omrekening van een
buitenlandse activiteit
0 0 0 424 424
Overige elementen van het globaal resultaat
-706 -541 3.120 424 2.298
Minderheidsbelangen
0 0 0 0 0
OVERIGE ELEMENTEN VAN HET GLOBAAL RESULTAAT - AANDEEL GROEP
-706 -541 3.120 424 2.298
GLOBAAL RESULTAAT
Globaal resultaat
44.632 50.821 77.200 92.646 265.300
Minderheidsbelangen
-259 -984 -967 -456 -2.666
GLOBAAL RESULTAAT - AANDEEL GROEP
44.373 49.838 76.233 92.190 262.634
Staat van de geconsolideerde financiële toestand (balans)
(x 1.000 EUR) T1 2021 T2 2021 T3 2021 T4 2021
ACTIVA
Vaste activa
5.266.714 5.694.568 5.800.003 5.985.532
Goodwill
46.827 46.827 46.827 41.627
Immateriële vaste activa 2.571 2.685 2.589 2.487
Vastgoedbeleggingen 5.030.705 5.412.279 5.506.996 5.669.990
Andere materiële vaste activa 1.784 1.784 1.834 2.019
Financiële vaste activa 10.100 10.292 13.698 36.145
Vorderingen van financiële leasing 104.805 148.964 148.622 147.999
Handelsvorderingen en andere vaste activa 386 1.685 1.682 1.687
Uitgestelde belastingen 1.658 1.602 3.806 3.918
Deelnemingen in geassocieerde vennootschappen en joint ventures 67.878 68.451 73.950 79.661
Vlottende activa
165.066 263.875 298.255 191.421
Activa bestemd voor verkoop
3.320 93.335 130.850 39.846
Financiële vlottende activa 0 0 0 0
Vorderingen van financiële leasing 2.397 3.605 3.636 3.667
Handelsvorderingen 35.421 36.219 33.847 34.835
Belastingvorderingen en andere vlottende activa 39.601 41.175 39.904 50.568
Kas en kasequivalenten 37.793 45.935 48.037 19.857
Overlopende rekeningen 46.534 43.606 41.982 42.648
TOTAAL ACTIVA
5.431.780 5.958.444 6.098.258 6.176.953
EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN
Eigen vermogen 2.871.769 2.919.839 3.216.017 3.287.533
Eigen vermogen toewijsbaar aan de aandeelhouders
van de moedervennootschap
2.796.999 2.846.930 3.139.385 3.233.274
Kapitaal
1.529.929 1.609.674 1.698.517 1.698.517
Uitgiftepremies 902.688 990.674 1.118.230 916.019
Reserves 319.302 151.126 154.068 358.402
Nettoresultaat van het boekjaar 45.079 95.458 168.571 260.337
Minderheidsbelangen 74.771 72.909 76.632 54.259
Verplichtingen 2.560.011 3.038.604 2.882.241 2.889.420
Langlopende verplichtingen
1.168.802 1.645.551 1.612.079 1.616.425
Voorzieningen
25.505 24.810 25.048 27.220
Langlopende financiële schulden 1.013.045 1.491.099 1.460.082 1.467.877
Andere langlopende financiële verplichtingen 85.041 83.560 79.672 66.305
Uitgestelde belastingen 45.210 46.082 47.277 55.022
Kortlopende verplichtingen 1.391.209 1.393.053 1.270.162 1.272.995
Kortlopende financiële schulden
1.210.509 1.220.543 1.096.015 1.100.189
Andere kortlopende financiële verplichtingen 5.249 3.592 1.950 310
Handelsschulden en andere kortlopende schulden 147.552 148.780 145.538 148.911
Overlopende rekeningen 27.899 20.138 26.660 23.585
TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN
5.431.780 5.958.444 6.098.258 6.176.953
91
BEHEERSVERSLAG SAMENVATTING VAN DE GECONSOLIDEERDE KWARTAALREKENINGEN
STATUTAIRE
RESULTAATSBESTEMMING
De raad van bestuur van de Cofinimmo groep zal aan de gewone
algemene vergadering van aandeelhouders van 11.05.2022 voor-
stellen om de jaarrekeningen per 31.12.2021 goed te keuren, het
resultaat te bestemmen zoals vermeld in de tabel op de volgende
bladzijde en een dividend van 6,00 EUR bruto, ofwel 4,20 EUR netto
per gewoon aandeel uit te keren.
De data en de modaliteiten van de dividendbetaling staan vermeld
in de agenda van de aandeelhouder (zie bladzijde 175).
De ingehouden roerende voorheng bedraagt 30 % (zie ook de
sectie ‘Samenstelling van de portefeuille en vooruitzicht met betrek-
king tot de roerende voorheng’ in het hoofdstuk ‘Vooruitzichten
2022’ van dit document).
Op 31.12.2021 bezat de Cofinimmo groep 37.123 aandelen in eigen
beheer. Voor het boekjaar 2021, stelt de raad van bestuur een
dividend voor van 6,00 EUR per aandeel voor de 15.875 eigen
aandelen in het bezit van dochtervennootschap Gestone III NV en
de annulering van het recht op dividend van de 21.248 resterende
eigen aandelen.
De kapitaalvergoeding is gebaseerd op het aantal aandelen in
omloop op datum van goedkeuring van de rekeningen van 2021
(31.12.2021). Elke verkoop van aandelen in het bezit van de groep
of elke uitgifte van nieuwe aandelen, kan de kapitaalvergoeding
wijzigen.
Na de voorgestelde vergoeding van het kapitaal van 190 miljoen EUR
voor het boekjaar 2021 zullen de reserves en het statutair resultaat
van Cofinimmo NV in totaal 163 miljoen EUR bedragen, terwijl het
nog beschikbare bedrag zoals bepaald door de regel van artikel
7:212 van het WVV (voorheen artikel 617 van het Wetboek van ven
-
nootschappen) 800 miljoen EUR zal bedragen (zie ook hoofdstuk
‘Statutaire jaarrekening’ van dit document).
In 2021 bedraagt het nettoresultaat van de kernactiviteiten - aan
-
deel groep 212 miljoen EUR en het nettoresultaat - aandeel groep
260 miljoen EUR. De pay-out ratio bedraagt 90,0 %, tegenover 84,7 %
voor 2020.
6,00 EUR
BRUTODIVIDEND
PER AANDEEL VOORGESTELD
VOOR HET BOEKJAAR 2021
90 %
PAYOUT RATIO VOORGESTELD
VOOR HET BOEKJAAR 2021
Kantoorgebouw met een medisch centrum Troon 100 –
Brussel CBD (BE)
92
COFINIMMO UNIVERSEEL REGISTRATIEDOCUMENT 2021
Verwerkingen en afhoudingen
(x 1.000 EUR) 2021 2020
A. Nettoresultaat
261.635 122.774
B. Overdracht van/naar de reserves
-71.258 48.493
Overdracht naar de reserve van het positieve saldo van de variaties in
de reële waarde van de vastgoedbeleggingen
-74.456 -5.283
Boekjaar
-74.456 -5.283
Vorige boekjaren
0 0
Overdracht naar de reserve van het negatieve saldo van de variaties in
de reële waarde van de vastgoedbeleggingen
0 9.738
Boekjaar
0 9.738
Vorige boekjaren
0 0
Overdracht naar de reserve van de geschatte overdrachtsrechten bij de
hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen
0 0
Overdracht naar de reserve van het saldo van de variaties in de
reële waarde van de toegestane afdekkingsinstrumenten waarop de
afdekkingsboekhouding wordt toegepast
0 0
Boekjaar
0 0
Vorige boekjaren
0 0
Overdracht naar de reserve van het saldo van de variaties in de
reële waarde van de toegestane afdekkingsinstrumenten waarop
de afdekkingsboekhouding niet wordt toegepast
-38.630 20.448
Boekjaar
-38.630 20.448
Vorige boekjaren
0 0
Overdracht naar de overige reserves
-51 19
Overdracht van het overgedragen resultaat van de vorige boekjaren
41.879 23.572
C. Vergoeding van het kapitaal
0 -80.571
Vergoeding van het kapitaal voorzien in artikel 13, §1, par. 1 van het koninklijk
besluit van 13.07.2014
0 -80.571
D. Overige verdeling voor het boekjaar dan de vergoeding van het kapitaal
-190.377 -90.696
Dividenden
-190.045 -90.286
Winstdeelnameplan
-332 -410
E. Over te dragen resultaat
162.540 13.788
93
BEHEERSVERSLAG STATUTAIRE RESULTAATSBESTEMMING
GEBEURTENISSEN
NA 31.12.2021
Uitgifte van een nieuwe duurzame
obligatie van 500 miljoen EUR
Op 17.01.2022 heeft Cofinimmo een tweede publieke duur-
zame benchmarkobligatie uitgegeven voor een bedrag van
500 miljoen EUR. De obligaties hebben een coupon van 1 % per
jaar en vervallen op 24.01.2028. Het gebruik van de aldus opge
-
haalde middelen zal volledig bestemd zijn voor de (her)financiering
van activa, overeenkomstig het duurzame financieringsplan van
Cofinimmo van mei 2020. De geselecteerde activa en de andere
aspecten van duurzame financiering die door de groep bepaald
zijn, worden gedetailleerd in het ESG-verslag (zie bladzijden 137
tot 145). De nieuwe uitgifte wordt genoteerd op Euronext Growth
Brussel. De afwikkeling en toelating tot verhandeling van de obli
-
gaties hebben plaatsgevonden op 24.01.2022.
Verwerving van een terrein voor de bouw
van een woonzorgcentrum in Oviedo (ES)
Op 25.01.2022 verwierf Cofinimmo via een dochtervennootschap
een terrein in de autonome gemeenschap Asturië. Op deze site
zal een nieuw woonzorgcentrum gebouwd worden met een totale
oppervlakte van 6.500 m en zal 144 bedden aanbieden. Het inves-
teringsbudget voor het terrein en de werken samen bedraagt
ongeveer 11 miljoen EUR.
De bouwwerkzaamheden zullen naar verwachting van start gaan
in het eerste kwartaal van 2022 in het kader van een turnkey project.
De oplevering van het woonzorgcentrum is momenteel gepland
voor het vierde kwartaal van 2023.
Het zal gelegen zijn in een nieuwe gemengde wijk met woondistric-
ten en winkelstraten, op loopafstand van het Camino Mentecerrao
park. De locatie zal gemakkelijk bereikbaar zijn dankzij meerdere
verbindingswegen, bushaltes en een treinstation in de nabijheid.
In de parking van de locatie zullen meerdere laadpalen voor elek-
trische voertuigen geplaatst worden.
Bij de bouw zal gebruik gemaakt worden van moderne en duur
-
zame materialen en de nieuwste technieken. Telemeters zullen
bijdragen tot de vermindering van de energie-intensiteit van het
gebouw, waarvoor Cofinimmo een energielabel van niveau A en
een BREEAM Excellent-certificering beoogt.
De site is voorverhuurd aan Amavir, een van de belangrijkste zorg-
uitbaters van het land. Er werd een dubbel netto huurovereen-
komst met een looptijd van 25 jaar afgesloten. Dez zal ingaan
bij oplevering van de werken. De huurgelden zullen geïndexeerd
worden in functie van de Spaanse consumentenprijsindex. Het bru-
tohuurrendement zal conform de actuele marktvoorwaarden zijn.
Woonzorgcentrum – Oviedo (ES)
Geen enkele belangrijke gebeurtenis die een aanzienlijke impact zou kunnen
hebben op de resultaten op 31.12.2021 deed zich voor na datum van afsluiting.
94
COFINIMMO UNIVERSEEL REGISTRATIEDOCUMENT 2021
Toekomstige verkoop van het
kantoorgebouw Everegreen (BE)
Op 25.01.2022 ondertekende Cofinimmo Oces NV, 100 % dochter-
vennootschap van Cofinimmo, een onderhandse overeenkomst met
betrekking tot de desinvestering van de volle eigendom (tegen het
vierde kwartaal van 2023, bij de afloop van het lopende vruchtge-
bruik) van het kantoorgebouw Everegreen, gelegen Genèvestraat
12 te 1140 Evere, in de gedecentraliseerde zone van Brussel. De
verkoopprijs bedraagt ongeveer 23 miljoen EUR. Dit bedrag is
conform de laatste reële waarde (op 30.09.2021) bepaald door
de van Cofinimmo onafhankelijke waarderingsdeskundige vóór
het afsluiten van hogervermelde overeenkomst. De desinvestering
van het Everegreengebouw sluit volledig aan bij de strategie van
Cofinimmo in de kantorensector. Het gebouw telt ruim 16.000 m
kantooroppervlakte en meer dan 300 parkeerplaatsen. Het gebouw
dateert van begin jaren ‘90 en is momenteel volledig verhuurd.
Verwerving van een
perceel grond voor de bouw van
een woonzorgcentrum in Elche (ES)
Op 17.02.2022 verwierf Cofinimmo, via een dochtervennootschap,
een perceel grond in de autonome gemeenschap Valencia. Op
de locatie zal een nieuw woonzorgcentrum gebouwd worden van
ongeveer 6.000 m en 150 bedden, verspreid over een gelijkvloers
en vier verdiepingen. Het investeringsbudget (perceel grond en
werken) bedraagt ongeveer 8 miljoen EUR.
Het complex zal nabij het stadscentrum van Elche en het stadspark
El Palmeral liggen. Het zal gemakkelijk bereikbaar zijn met het
openbaar vervoer. Het nieuwe woonzorgcentrum zal mee een
antwoord bieden op de toenemende vraag naar zorgvoorziening
voor afhankelijke senioren in de provincie Alicante. Het zal bijgevolg
een belangrijke rol in de streek spelen.
De bouwwerkzaamheden zullen binnenkort van start gaan in het
kader van een turnkey project en de oplevering van het nieuwe
woonzorgcentrum is momenteel gepland voor het vierde kwartaal
van 2023. Het woonzorgcentrum zal voor meer dan 80 % uit indi-
viduele kamers bestaan die in co-living-eenheden zullen onder-
verdeeld worden. Het volledige gebouw werd ontworpen voor het
welzijn van de bewoners. Cofinimmo beoogt voor dit gebouw een
energieprestatie van niveau A.
Woonzorgcentrum – Elche (ES)
De site is voorverhuurd aan Grupo Casaverde, een van de toonaan-
gevende zorguitbaters in Spanje, gespecialiseerd in neurologische
revalidatie en in zorg en welzijn van afhankelijke senioren. Er werd
een triple netto huurovereenkomst gesloten met een looptijd van
25 jaar. De huurgelden zullen jaarlijks geïndexeerd worden volgens
de Spaanse consumentenprijsindex. Het brutohuurrendement is
in lijn met de actuele marktvoorwaarden.
Kantoorgebouw Everegreen - Brussel gedecentraliseerd (BE)
95
BEHEERSVERSLAG GEBEURTENISSEN NA 31122021
Woonzorgcentrum – Castellón de la Plana (ES)
Woonzorgcentrum – Le Havre (FR)
Verwerving van een perceel grond voor
de bouw van een woonzorgcentrum
in Castellón de la Plana (ES)
Op 18.02.2022 verwierf Cofinimmo, via een dochtervennootschap,
een terrein in Castellón de la Plana, in de autonome gemeenschap
Valencia. Op de site zal een nieuw woonzorgcentrum gebouwd
worden van 5.600 m en 136 bedden. Het investeringsbudget (terrein
en werken samen) bedraagt ongeveer 11 miljoen EUR.
Het complex zal in een woonwijk liggen, dichtbij een ziekenhuis en
het stadscentrum en zal gemakkelijk bereikbaar zijn dankzij meer-
dere buslijnen en de nabijheid van het treinstation van Castellón
de la Plana. De parking zal uitgerust worden met twee laadpalen
voor elektrische voertuigen en twee parkeerplaatsen voor gedeelde
voertuigen.
Het gebruik van duurzame materialen met een lange levenscyclus
en met een hoge thermische prestatie zal de energie-intensiteit
van het gebouw verbeteren. Cofinimmo beoogt een energiepres-
tatiecertificaat van niveau A en een BREEAM Excellent-certificering.
De bouwwerken zijn in maart 2022 van start gegaan in het kader
van een turnkey project. De oplevering van het woonzorgcentrum
is momenteel gepland voor het tweede kwartaal van 2024.
Verwerving van een woonzorgcentrum
in Le Havre (FR)
Op 21.02.2022 verwierf Cofinimmo via haar Frans filiaal een woon-
zorgcentrum in Normandië. Dit is de tweede fase van de op 01.02.2021
aangekondigde verwerving van zorgvastgoed in Normandië. Het
investeringsbedrag bedraagt ongeveer 27 miljoen EUR.
Het woonzorgcentrum is gelegen in Le Havre, in het departement
Seine-Maritime, in Normandië. Deze regio in het noordwesten van
Frankrijk telt ongeveer 3,5 miljoen inwoners.
De site werd in 2010 gebouwd en is momenteel operationeel. In
totaal heeft het 104 vaste plaatsen, waarvan 45 gereserveerd zijn
voor personen die lijden aan de ziekte van Alzheimer, zeven tij
-
delijke woonplaatsen evenals 15 plaatsen in dagverblijf, die ook
voor dit soort patiënten gereserveerd zijn, verspreid over een totale
oppervlakte van ongeveer 6.300 m. De site ligt in een dichtbevolkte
stadszone met verschillende woonwijken. Het is gemakkelijk bereik-
baar dankzij goede wegverbindingen en het openbaar vervoer.
Daarnaast geniet de site van de onmiddellijke nabijheid van het
privéziekenhuis l’Estuaire. Het energieverbruik van het gebouw
zal gecontroleerd worden om aan de milieunormen te voldoen.
De site is reeds verhuurd aan DomusVi, waarmee Cofinimmo een
dubbel netto huurovereenkomst voor een vaste looptijd van 12
jaar heeft gesloten.
De huurgelden zullen jaarlijks geïndexeerd worden en het bru
-
tohuurrendement is in conform de huidige marktvoorwaarden.
De site is voorverhuurd aan Solimar, die deel uitmaakt van Vivalto
Group, waarmee Cofinimmo een triple netto huurovereenkomst
met zorguitbater Solimar afsloot met een looptijd van 25 jaar.
De huurgelden zullen geïndexeerd worden volgens de Spaanse
consumentenprijsindex. Het brutohuurrendement is in lijn met de
huidige marktvoorwaarden.
96
COFINIMMO UNIVERSEEL REGISTRATIEDOCUMENT 2021
Verwerving van een woonzorgcentrum
in Velp (NL)
Op 01.03.2022 verwierf Cofinimmo, via een dochtervennootschap,
een woonzorgsite in de Nederlandse provincie Gelderland voor
ongeveer 8 miljoen EUR.
De woonzorgsite ligt op loopafstand van het centrum van Velp,
een gemeente met ongeveer 18.000 inwoners in het voorstedelijk
gebied van Arnhem. Het geniet een goede multimodale verbinding
met een busstation op 150 m en het treinstation op 1 km.
Het complex dateert van 2015 en bestaat uit twee geschakelde
woonzorggebouwen, samen goed voor een oppervlakte van
ongeveer 2.600 m. Er zijn 48 wooneenheden (34 enkele en 14
dubbele kamers, samen goed voor 62 bedden) aanwezig voor
residenten met psychische en/of somatische beperking. Op de site
staat eveneens een afzonderlijk kantoorgebouw met een beveiligde
fietsenstalling waar laadpalen voor elektrische fietsen voorzien
zijn. Het complex heeft een energielabel van niveau A+++ voor de
woonzorggebouwen en van niveau A voor het kantoorgebouw.
De site is verhuurd aan Stichting Siza, een gerenommeerde zor
-
ginstelling, gespecialiseerd in de begeleiding van mensen met
een beperking. Er is een dubbel netto huurovereenkomst met
een looptijd van 15 jaar ondertekend. De huurgelden zullen jaar
-
lijks geïndexeerd worden. Het brutohuurrendement bedraagt
circa 5 %, rekening houdend met de energieprestatie A+++ van dit
zorgcomplex.
Woonzorgcentrum – Velp (NL)
97
BEHEERSVERSLAG GEBEURTENISSEN NA 31122021
VOORUITZICHTEN 2022
Hypotheses - interne factoren
WAARDERING VAN DE PORTEFEUILLE
De reële waarde van de vastgoedportefeuille die opgenomen
is in de prognose van de geconsolideerde balans van 31.12.2022
stemt overeen met de reële waarde van de totale portefeuille
op 31.12.2021, vermeerderd met de in 2022 voorziene uitgaven
voor zware renovaties en investeringen.
ONDERHOUD, HERSTELLINGEN EN
ZWARE RENOVATIES
De vooruitzichten per gebouw omvatten de uitgaven voor onder-
houd en herstellingen die onder de operationele kosten worden
geboekt. Zij omvatten eveneens de uitgaven voor zware reno-
vaties die onder de vaste activa worden geboekt en door zel-
nanciering of door leningen worden gedekt. Deze uitgaven zijn
in de investeringen en desinvesteringen hieronder inbegrepen.
INVESTERINGEN EN DESINVESTERINGEN
In het kader van de voorbereiding van het budget 2022, heeft
Cofinimmo haar investeringshypotheses weerhouden. Zij zouden
voor het boekjaar 2022 schommelen rond een totaal brutobe-
drag van 600 miljoen EUR en als volgt zijn opgesplitst :
• investeringen in zorgvastgoed voor een bedrag van
576 miljoen EUR, als resultaat van de bouw van nieuwe een
-
heden of de uitbreiding van bestaande eenheden waarvoor
Cofinimmo groep zich geëngageerd heeft (240 miljoen EUR),
maar ook nieuwe investeringen (reeds gerealiseerd begin 2022
voor 80 miljoen EUR, onder due diligence voor 55 miljoen EUR,
en hypothetisch voor 200 miljoen EUR);
• investeringen in kantoorvastgoed voor 20 miljoen EUR, hoofd-
zakelijk als resultaat van de uitgaven voor zware renovaties
die in uitvoerging of gepland zijn;
• investeringen in vastgoed van distributienetten in België en
Nederland voor 4 miljoen EUR als resultaat van zware reno
-
vaties van cafés en restaurants in de Pubstoneportefeuille.
Anderzijds zijn verkopen voorzien voor een totaalbedrag van
circa 140 miljoen EUR, voornamelijk van kantoorgebouwen, maar
ook van zorgvastgoed en cafés en restaurants in vastgoed van
distributienetten.
Deze hypotheses houden geen rekening met de eventuele
intrede van een of meer partners in het kapitaal van Cofinimmo
Oces.
De toekomstige werven worden in detail beschreven op blad
-
zijde 38 voor het zorgvastgoed en op bladzijde 69 voor de
kantoren.
Kantoorgebouw Woluwe 58 –
Hoofdkantoor van Cofinimmo - Brussel (BE)
98
COFINIMMO UNIVERSEEL REGISTRATIEDOCUMENT 2021
HUURGELDEN
Bij de vooruitzichten van de huurgelden wordt voor elke huur-
overeenkomst rekening gehouden met het hypothetische vertrek
van huurders, dat geval per geval wordt bekeken. De lopende
contracten worden geïndexeerd.
De vooruitzichten omvatten eveneens de kosten voor wederin
-
staatstelling, een periode van huurleegstand, huurlasten en belas-
tingen van de leegstand die van toepassing zijn bij het vertrek van
een huurder, evenals makelaarsfees op het moment van de her-
verhuring. De vooruitzichten m.b.t. de herverhuring zijn gebaseerd
op de huidige marktsituatie, zonder anticipatie van een eventuele
verbetering of de verslechtering van de markt.
Het vastgoedresultaat omvat eveneens de terugnemingen van
overgedragen en verdisconteerde huren voor de progressieve
wederopbouw van de volle waarde van de gebouwen waarvan
de huurinkomsten overgedragen werden.
Een op- of neerwaartse schommeling van de bezettingsgraad
met 1 % in de kantorenportefeuille gedurende een volledig jaar
zou leiden tot een stijging of daling van het nettoresultaat van de
kernactiviteiten met 0,02 EUR per aandeel.
KOSTEN
De technische kosten worden geraamd per gebouw, in functie van
de geïdentificeerde noden, de leeftijd van de gebouwen en het
soort overeenkomst waarvan zij het onderwerp zijn.
De algemene kosten worden per kostencategorie geëvalueerd en
houden rekening met de groei van de groep.
De prognose van de belastinglast omvat enerzijds de geschatte
recurrente fiscale last per vennootschap en anderzijds de anticipatie
van de evolutie van de geïdentificeerde fiscale risico’s.
Hypotheses - externe factoren
INFLATIE
De lopende contracten worden geïndexeerd. Het inflatieniveau dat
bij de evolutie van de huurprijzen wordt gehanteerd, ligt in 2022
tussen 2,6 en 4,6 % (externe gegevens) naargelang het land waar
de huurovereenkomsten geïndexeerd dienen te worden.
De vooruitzichten voor de beschouwde periode zijn slechts in
geringe mate onderhevig aan schommelingen in het inflatieniveau.
Een op- of neerwaartse schommeling van de voorziene inflatie
met 50 basispunten zou leiden tot een stijging of daling van het
nettoresultaat van de kernactiviteiten met 0,05 EUR per aandeel.
RENTEVOETEN
De berekening van de financiële kosten is gebaseerd op de
toekomstige rentevoetcurve (externe gegevens) en de financie
-
ringscontracten die op 31.12.2021 liepen, met daarbij geteld de
in januari 2022 uitgegeven duurzame obligatie van 500 miljoen EUR
en 320 miljoen euro. Rekening houdend met de geplande afdek-
kingsinstrumenten, zal de gemiddelde rentevoet (inclusief marges)
naar verwachting hoger zijn dan in 2021.
De variaties in de reële waarde van de afdekkingsinstrumenten van
de financiële schuld werden niet verwerkt in het model omdat ze
geen enkele impact hebben op het nettoresultaat van de kernacti-
viteiten - aandeel groep en ze niet te parametriseren zijn. Daarom
zijn ze voor nul opgenomen in onderstaande vooruitzichten.
CAVEAT
De prognoses voor de geconsolideerde balans en resulta-
tenrekening zijn voorspellingen waarvan de eectieve ver-
wezenlijking onder meer afhangt van de evolutie van de
financiële en vastgoedmarkten. Zij vormen geen verbintenis
en worden niet door de revisor gecertificeerd.
Niettemin heeft de commissaris Deloitte Bedrijfsrevisoren BV
o.v.v.e., vertegenwoordigd door de heer Rik Neckebroeck,
bevestigd dat, naar zijn mening, de prognose naar beho
-
ren is opgesteld op basis van de veronderstellingen van de
raad van bestuur, en de gebruikte boekhoudkundige basis
overeenstemt met de boekhoudmethodes voor het opstellen
van de financiële overzichten, zoals gebruikt door de groep.
Cofinimmo zal zich desgevallend schikken naar de bepa-
ling van artikel 24 van het koninklijk besluit van 13.07.2014
dat de verplichting vastlegt om een financieel plan met een
uitvoeringskalender uit te werken met daarin de te nemen
maatregelen die moeten vermijden dat de geconsolideerde
schuldratio 65 % van de geconsolideerde activa overschrijdt,
van zodra deze ratio 50 % overstijgt. Dit plan moet aan de
FSMA worden gericht (zie ook bladzijde 278).
99
BEHEERSVERSLAG VOORUITZICHTEN 2022
Geconsolideerde vooruitzichten
Op basis van de momenteel beschikbare informatie en de hierboven
uiteengezette hypotheses (bruto-investeringen van 600 miljoen EUR
of 460 miljoen EUR netto in 2022), en met name de in 2021 uitge-
voerde en in 2022 gebudgetteerde verkopen, voorziet Cofinimmo,
indien er zich geen belangrijke onvoorziene gebeurtenissen zouden
voordoen, 310 miljoen EUR aan huurinkomsten te realiseren, min de
aan de verhuur verbonden lasten, wat leidt tot een nettoresultaat
van de kernactiviteiten – aandeel groep van 219 miljoen EUR (tegen-
over 212 miljoen EUR op 31.12.2021), hetzij 6,90 EUR per aandeel
voor het boekjaar 2022, rekening houdend met de verwaterende
eecten prorata temporis van de kapitaalverhogingen van 2021
(ongeveer 0,50 EUR per aandeel) en de in 2021 gerealiseerde en
in 2022 gebudgetteerde desinvesteringen (ongeveer 0,35 EUR per
aandeel).
Op basis van dezelfde gegevens en hypotheses, zou de schuldgraad
op 31.12.2022 lager zijn dan 49 %. Deze houdt geen rekening met
eventuele verhogingen van de reële waarde (die in voorkomend
geval door de mening van de onafhankelijke waarderingsdeskun-
digen zal bepaald worden).
Een voorspelling van de toekomstige marktwaarde van de gebou-
wen van de groep is onzeker. Daarom zou een becijferde voor-
spelling van het niet-gerealiseerde resultaat op de portefeuille
weinig betrouwbaar zijn. Dit resultaat is afhankelijk van de heer
-
sende markttrends op het vlak van huurprijzen, de evolutie van de
kapitalisatierentevoeten en de geanticipeerde renovatiekosten van
de gebouwen. Ter herinnering, het nettoresultaat van de kernac-
tiviteiten – aandeel groep bevat noch het resultaat op financiële
instrumenten – aandeel groep, noch het resultaat op de porte
-
feuille – aandeel groep.
De evolutie van het eigen vermogen van de groep zal vooral afhan-
gen van het nettoresultaat van de kernactiviteiten, het resultaat
op de financiële instrumenten, het resultaat op de portefeuille en
de dividenduitkering.
Dividend per aandeel
Daarom voorziet de raad van bestuur een brutodividend van
6,20 EUR per aandeel voor het boekjaar 2022 aan de aandeelhou-
ders voor te stellen (hetzij een geconsolideerde pay-out ratio van
90 %), een stijging ten opzichte van 2021. Deze prognoses worden
verstrekt onder voorbehoud van de voornaamste risico’s en onze-
kerheden die worden beschreven in het hoofdstuk ‘Risicofactoren’.
Dit dividend zou overeenkomen met een brutorendement van 4,7 %
t.o.v. de gemiddelde beurskoers van het aandeel voor het boekjaar
2021, en met een brutorendement van 6,1 % t.o.v. de netto-actief-
waarde van het aandeel op 31.12.2021 (in reële waarde).
Het dividend zal artikel 13 van het Koninklijk besluit van 13.07.2014
moeten naleven, in de zin dat het uitgekeerde dividendbedrag
minstens 80 % van de in 2022 gerealiseerde netto-opbrengst van
Cofinimmo NV (niet-geconsolideerd) zal moeten vertegenwoordi-
gen. Overeenkomstig dit artikel is er echter in bepaalde gevallen een
vermindering van de uitkeringsplicht, tot zelfs geen uitkeringsplicht.
Niettegenstaande zal de vennootschap in deze omstandigheden
toch van de mogelijkheid gebruikmaken om over te gaan tot uit
-
kering, binnen de grenzen voorzien in artikel 7:212 van het WVV
(voorheen artikel 617 van het Wetboek van vennootschappen).
Café Tulipant – Brussel (BE)
100
COFINIMMO UNIVERSEEL REGISTRATIEDOCUMENT 2021
Samenstelling van de portefeuille en
vooruitzichten inzake roerende voorheng
Op basis van de momenteel beschikbare informatie en de hier-
voor gedetailleerde hypotheses, en bij afwezigheid van belang-
rijke onvoorziene gebeurtenissen, voorziet Cofinimmo dat het
aandeel van zorgvastgoed in de geconsolideerde portefeuille, in
reële waarde ongeveer 70 % zou bedragen tegen eind 2022 (in
vergelijking met 67 % eind 2021). Dit percentage is echter niet het
relevante criterium voor de inhouding van de roerende voorheng.
Sinds de publicatie van het universeel registratiedocument 2020
op 09.04.2021 heeft de programmawet van 27.12.2021 de relevante
drempel voor de verlaagde roerende voorheng verhoogd tot
80 % (tegenover 60 % voorheen) (artikel 20 van de programma
-
wet tot wijziging van artikel 171, 3° quater van het Wetboek van de
inkomstenbelastingen).
Deze drempel is nog niet bereikt; het geraamde percentage op
31.12.2021 is ongeveer 59 %. De programmawet bepaalt de methode
voor de berekening van het percentage : het wordt berekend door
de waarden van de waarderingen en actualiseringen op de ver-
schillende referentiepunten in de tijd op te tellen en te delen door
de totale waarde van deze waarderingen en actualiseringen op
de verschillende referentiepunten in de tijd.
6,90 EUR/aandeel
PROGNOSE VAN HET NETTORESULTAAT VAN DE KERNACTIVITEITEN
AANDEEL GROEP VOOR 2022
6,20 EUR/aandeel
PROGNOSE VAN HET BRUTODIVIDEND 2022, BETAALBAAR IN 2023
INVESTERINGSPROGRAMMA IN 2022
(x 1.000.000 EUR – per sector)
0
100
200
300
400
500
600
Zorg Distributie-
netten
Kantoren
600
500
400
300
200
100
0
576576
4
20
101
BEHEERSVERSLAG VOORUITZICHTEN 2022
VERSLAG VAN DE COMMISSARIS
INZAKE DE VOORUITZICHTEN
Aan de raad van bestuur van Cofinimmo SA
Woluwelaan 58 - 1200 Brussel
Geachte dames en heren
Wij brengen verslag uit over de prognose van het Netto resultaat van de kernactiviteiten - aandeel Groep van Cofinimmo NV (de
“Vennootschap”) en haar dochterondernemingen (samen de “Groep”), voor de periode van 12 maanden eindigend op 31 december 2022
(de “Prognose”). De Prognose en de belangrijkste hypotheses waarop deze gebaseerd is, worden vermeld in pagina’s 98 tot 101 van
het 2021 jaarverslag van de Groep (het “Jaarverslag”). Wij brengen echter geen verslag uit over de overige elementen van het netto
-
resultaat, noch over de dividendverwachtingen of de prognose van de geconsolideerde balans.
Dit verslag is vrijwillig opgesteld op vraag van de raad van bestuur van de Vennootschap met als doel te bevestigen dat de Prognose is
opgesteld en samengesteld overeenkomstig elementen (a) en (b) zoals gedefinieerd onder item 11.2 van Annex 1 van de Gedelegeerde
Verordening (EU) 2019/980 van de Commissie, tot aanvulling van de Verordening (EU) 2017/1129 van het Europese parlement en de
Raad wat betreft de vorm, de inhoud, de controle en de goedkeuring van het prospectus dat moet worden gepubliceerd wanneer
eecten aan het publiek worden aangeboden of tot de handel op een gereglementeerde markt worden toegelaten, en tot intrekking
van Verordening (EG) nr. 809/2004 van de Europese Commissie (de “Prospectus Verordening”) en kan voor geen enkel ander doel
worden gebruikt.
Verantwoordelijkheden
Het is de verantwoordelijkheid van de bestuurders van de Vennootschap (samen de “Bestuurders”) om de Prognose voor te bereiden,
in overeenstemming met Annex 1, sectie 11 van de Gedelegeerde Verordening van de Commissie.
Het is onze verantwoordelijkheid om een oordeel te vormen, omtrent het naar behoren opstellen van de Prognose en om dit oordeel
aan u te melden.
Behoudens voor enige verantwoordelijkheid die ontstaat onder artikel 26 van de Wet van 11 juli 2018 met betrekking tot enige persoon
en in de mate daar opgenomen, in de mate toegestaan door de wet, nemen wij geen verantwoordelijkheid en accepteren wij geen
aansprakelijkheid ten opzichte van enig persoon noch voor enig geleden verlies door enig zulk persoon als een gevolg van, of over
-
eenkomstig dit verslag of onze verklaring, vereist door en uitsluitend gegeven met als doel het naleven van Annex 1 item 1.3 van de
Gedelegeerde Verordening van de Commissie, instemmend met de opname in het Universeel Registratiedocument.
Basis van de voorbereiding van de Prognose
De Prognose werd samengesteld op de basis van de grondslagen vermeld in pagina’s 98 tot 101 van het Jaarverslag en is gebaseerd
op een projectie voor de 12 maanden tot 31 december 2022. De basis voor de voorstelling van de Prognose dient in overeenstemming
te zijn met de grondslagen voor financiële verslaggeving van de Groep.
Basis voor onze verklaring
Onze werkzaamheden werden verricht overeenkomstig ISAE 3400 “The Examination of Prospective Financial Information” zoals uitge-
geven door de IAASB (International Auditing and Assurance Standards Board). Onze werkzaamheden waren erop gericht om de basis
voor de historische financiële informatie te evalueren en te oordelen of de Prognose accuraat werd samengesteld op basis van de
toegelichte veronderstellingen en de grondslagen voor financiële verslaggeving van de Groep. Hoewel het bepalen van de hypothesen
waarop de Prognose is gebaseerd uitsluitend tot de verantwoordelijkheden van de Bestuurders behoort, hebben wij beschouwd of wij
op de hoogte waren van enige elementen die aangaven dat enige hypothese zoals aangenomen door de Bestuurders en die, naar
onze mening, noodzakelijk is voor een goed begrip van de Prognose, niet werd toegelicht of dat enige belangrijke hypothese van de
Bestuurders ons onrealistisch lijkt.
De werkzaamheden werden zodanig gepland en uitgevoerd teneinde de informatie en verklaringen te verkrijgen die we noodza
-
kelijk achtten om een redelijke mate van zekerheid te verkrijgen dat de Prognose naar behoren werd samengesteld op basis van de
vermelde grondslagen.
Aangezien de Prognose en de onderliggende hypothesen betrekking hebben op de toekomst en bijgevolg door onvoorziene gebeur
-
tenissen beïnvloed kan worden, kunnen wij geen verklaring geven over het feit of de werkelijke te rapporteren resultaten zullen over-
eenstemmen met diegene, zoals vermeld in de Prognose. Eventuele verschillen kunnen materieel zijn.
Onze werkzaamheden werden niet verricht overeenkomstig enige audit- of andere normen en praktijken algemeen aanvaard in
rechtsgebieden buiten België, waaronder de Verenigde Staten van Amerika. Derhalve mag er dus niet op vertrouwd worden alsof
onze werkzaamheden wel volgens deze normen en praktijken werden uitgevoerd.
102
COFINIMMO UNIVERSEEL REGISTRATIEDOCUMENT 2021
Oordeel
Naar onze mening, is de Prognose naar behoren opgesteld op basis van de vermelde grondslagen, die vergelijkbaar is met de histori-
sche financiële informatie en is de gebruikte boekhoudkundige grondslag in overeenstemming met de grondslagen voor de financiële
verslaggeving van de Groep.
Déclaration
Voor de doeleinden van art. 26 van de Wet van 11 juli 2018 zijn we verantwoordelijk voor dit verslag als onderdeel van een Universeel
Registratiedocument en verklaren wij dat wij alle mogelijke voorzorgsmaatregelen genomen hebben om ervoor te zorgen dat de infor-
matie zoals opgenomen in dit verslag, voor zover wij weten, in overeenstemming is met de feiten en geen weglatingen bevat die haar
opname zouden kunnen beïnvloeden. Deze verklaring werd opgenomen in het Universeel Registratiedocument in overeenstemming
met Annex 1 item 1.2 van de regelgeving van de Gedelegeerde Verordening van de Commissie.
Getekend te Zaventem, op 15 maart 2022.
De commissaris
Deloitte Bedrijfsrevisoren BV
Vertegenwoordigd door Rik Neckebroeck
103
BEHEERSVERSLAG VERSLAG VAN DE COMMISSARIS INZAKE DE VOORUITZICHTEN
ESG-VERSLAG
INHOUD
Boodschap aan de stakeholders 105
Belangrijke trends enhun invloed op de ESG-strategie 106
Waardeketen 112
Dialoog met de stakeholders 116
Environment 120
Energie-intensiteit en uitstoot van BKG 121
Waterbeheer 124
Social 126
Veiligheid en welzijn van de gebruikers 127
Relatie met de onderaannemers 129
Human capital 131
Respect voor verschillen en culturele diversiteit 131
Opleiding van de medewerkers 133
De bedrijfswaarden 134
Veiligheid en welzijn van de medewerkers 134
Governance 136
Rendabiliteit voor de beleggers en toegang tot kapitaal 137
104
COFINIMMO UNIVERSEEL REGISTRATIEDOCUMENT 2021
Cofinimmo is de Euronext Brussels genoteerde vennootschap die
de afgelopen tien jaar de sterkste duurzame groei vertoont.
Haar 30³-project bevestigt haar engagement voor ESG en haar inzet voor de
wereldwijde doelstelling om de opwarming van de aarde te beperken.
BOODSCHAP
AAN DE STAKEHOLDERS
BESTE STAKEHOLDERS,
Als belangrijke vastgoedspeler in Europa, heeft Cofinimmo zich
sinds bijna jaar geëngageerd voor een globaal ESG-beleid en is
ze actief betrokken bij de aanpak van de Overeenkomst van Parijs,
afgesloten tijdens de COP21 en bevestigd door de COP26. Zij acht
het mogelijk om tegen 2050 een koolstofneutrale samenleving na
te streven die de belangen van alle stakeholders garandeert.
Haar 30-project past perfect in dit kader. Het project, dat tot doel
heeft de energie-intensiteit van het patrimonium tegen 2030 met
30 % te verminderen tot 130 kWh/m, blijft de focus voor 2021 en de
komende jaren. Het wordt aangevuld met kwesties die van belang
zijn voor de zorgvastgoedsector, op basis van het in het verleden
gevolgde traject. Dit streefcijfer, dat het niveau van 2017 als refe
-
rentie neemt, is vastgesteld volgens de science-based targets-me-
thode, waardoor de groep de inspanning kan objectiveren die moet
worden geleverd om bij te dragen tot de wereldwijde doelstelling
om de opwarming van de aarde te beperken. De energie-intensiteit
van de portefeuille wordt verder verminderd van 190 kWh/m in
2017 tot 165 kWh/m in 2021 (178 kWh/m in 2019 en 163 kWh/m in
2020), een totale vermindering met 13 % ten opzichte van 2017, goed
op schema om de beoogde vermindering tegen 2030 te behalen.
Sinds 2020 is Cofinimmo lid van de Belgian Alliance for Climate
Action (BACA), een platform voor Belgische organisaties die hun
BKG-uitstoot willen verminderen en hun klimaatambities willen
verhogen op basis van science based targets (SBT).
Om de doelstellingen van de COP21 en de doelstellingen die voort-
vloeien uit het scenario van maximum 1,5 graden te bereiken, heeft
Cofinimmo voor het eerst een diepgaande en gestructureerde ana-
lyse van de fysieke risico’s en de overgangsrisico’s gelanceerd. Op
die manier kan het risiconiveau van de activa worden bepaald, en
kan dus een actieplan voor de hele portefeuille worden opgesteld,
zodat wordt voldaan aan de aanbevelingen van de Task Force on
Climate-Related Financial Disclosure (TCFD).
Cofinimmo maakt gedurende de hele levenscyclus van haar activa
gebruik van een milieubeheersysteem, gecertificeerd ISO 14001:2015,
en doet dat al bijna 15 jaar. Deze certificering wordt om de drie
jaar vernieuwd en garandeert dat de groep de milieuaspecten
van haar activiteiten op een gestructureerde manier beheert, met
inbegrip van de naleving van de geldende milieuvoorschriften.
Om aan de eisen van haar stakeholders te voldoen, heeft de groep
ook proactief gehandeld op het gebied van ESG, door zich te laten
evalueren door benchmarks en door vragenlijsten in te vullen die
voor veel van haar stakeholders relevante en objectieve gege
-
vens zijn. In de loop van het jaar 2021 heeft Cofinimmo dan ook
certificeringen en ratings verkregen die door talrijke organisaties
en instellingen worden toegekend (CDP, GRESB, ISS ESG, EPRA,
enz.). Hoewel het verkrijgen van deze ratings geen doel op zich is,
bevestigt het de soliditeit van de engagementen van Cofinimmo
op het gebied van ESG en moedigt het haar aan om op deze weg
verder te gaan.
Cofinimmo besteedt eveneens bijzondere aandacht aan de samen-
hang tussen haar financieel beleid en haar ESG-doelstellingen.
In januari 2022 heeft Cofinimmo met succes een nieuwe publieke
duurzame benchmarkobligatie uitgegeven, voor een totaal
nominaal bedrag van 500 miljoen EUR, identiek aan deze
van november 2020. Het gebruik van de opgehaalde middelen zal
toegekend worden aan de (her)financiering van duurzame activa,
overeenkomstig het duurzame financieringsplan van mei 2020.
Deze operatie heeft de balans verder versterkt en de reputatie van
Cofinimmo op de internationale kapitaalmarkt geconsolideerd.
In januari 2022 ontving Cofinimmo de Sustainable Growth Award
2021 van Euronext Brussels. Deze prijs is een duidelijke erkenning van
het jarenlange en voortdurende engagement van de onderneming
op het vlak van ESG, een gebied waarop Cofinimo sinds 2008 een
pioniersrol vervult en dat integraal deel uitmaakt van haar DNA.
Cofinimmo dankt al haar medewerkers voor hun bijdrage aan haar
People, Planet and Profit managementbenadering. Deze prijs is
een fantastische motivatie om de inspanningen te blijven opdrijven
en bij te dragen tot een duurzamer milieu.
Jacques van Rijckevorsel, Voorzitter van de raad van bestuur
Jean-Pierre Hanin, Chief Executive Ocer
Wij steunen het Global Compact van de Verenigde
Naties en zijn vastbesloten ons te blijven inzetten
voor dit initiatief.
105
ESGVERSLAG BOODSCHAP AAN DE STAKEHOLDERS
Cofinimmo bereidt zich voor op de wereld van morgen en neemt
de grote maatschappelijke trends op in haar strategie. De 17 doelstellingen
inzake duurzame ontwikkeling (SDG) van de Verenigde Naties behoren
tot de grote trends waarmee Cofinimmo rekening houdt.
BELANGRIJKE TRENDS
ENHUN INVLOED OP DE
ESG-STRATEGIE
Meer dan twee jaar na de uitbraak van de COVID-19 pandemie kan
men vaststellen dat samenwerking tussen bedrijven, organisaties
en regeringen heeft kunnen bijdragen om gemeenschappen door
de crisis te helpen. Voor het eerst heeft de EU de vruchten van deze
samenwerking kunnen plukken in de vorm van het herstelplan
‘Next Generation EU’, dat landen aanmoedigt om te investeren
in onder meer de renovatie van gebouwen, de ontwikkeling van
schone technologieën en hernieuwbare energie. Ondernemingen
worden aangespoord om stappen te zetten in de richting van een
goede overgang naar duurzame en veerkrachtige economieën
en samenlevingen.
Cofinimmo profileert zich als een katalysator van verandering in
het licht van uitdagingen voor de bebouwde omgeving zoals de
klimaatverandering, het duurzaam waterbeheer, de vergrijzing van
de bevolking, de toenemende verstedelijking, de technologische
ontwikkelingen en de evoluerende arbeidsgewoontes.
De gezondheidscrisis heeft nieuwe kansen voor ondernemingen
naar voren gebracht die door nieuwe trends in duurzame ont
-
wikkeling worden gecreëerd. Al bijna 15 jaar bouwt Cofinimmo
eciëntere gebouwen en beheert ze deze beter om te kunnen
inspelen op de strengere regelgeving inzake energieprestaties.
Cofinimmo is ervan overtuigd dat een wetenschappelijk onder
-
bouwde klimaatactie de meest doeltreende manier is om haar
doelstellingen te bereiken en heeft haar engagement voor ESG in
2020 bevestigd door de doelstelling van het 30-project te valideren
via het Science-Based Targets initiatief (SBTi) en door lid te worden
van de Belgian Alliance for Climate Action (BACA).
Sinds december 2021 zijn de engagementen van Cofinimmo
beschikbaar op de website van het Europees Klimaatpact, met
inbegrip van haar uitstootverminderingsdoelstellingen, haar
engagement voor een transparante milieurapportering en voor
de integratie van de analyse van het 1,5°-scenario in de algemene
strategie van de onderneming.
Maar het engagement van Cofinimmo op het vlak van ESG beperkt
zich niet hiertoe. Als bewijs hiervan : de materialiteitsanalyse die
voor het eerst ontwikkeld werd in 2014 volgens de richtlijnen van
het Global Reporting Initiative (GRI) en sindsdien elk jaar herzien
en verfijnd wordt.
Bij de herziening van 2021 werden de mature onderwerpen
niet langer beschouwd als prioriteiten. Hoewel het 30-project cen-
traal blijft staan, wordt het aangevuld met onderwerpen die relevant
zijn voor de zorgvastgoedsector, op basis van het traject uit het
verleden. Duurzaam waterbeheer, rekening houdend met de kring-
loop van water en gericht op de mens, stemt de ESG-prioriteiten af
op het grootste deel van de activiteiten in de gezondheidssector.
In 2021 heeft Cofinimmo haar dialoog met de stakeholders voort
-
gezet om een zo groot mogelijke transparantie te garanderen
over haar activiteiten, en over haar doelstellingen op het gebied
van energiebesparing en de bestendigheid tegen de klimaatver
-
andering, met inbegrip van de evolutie naar een koolstofneutraal
scenario.
De steun van de raad van bestuur en het directiecomité is dan
ook essentieel om de ESG-ambities van de vennootschap om te
zetten in concrete projecten. Als gevolg van deze uitwisselingen
met investeerders heeft Cofinimmo haar proactiviteit verhoogd met
betrekking tot de ESG-benchmarks en vragenlijsten : de bronnen
van relevante en objectieve gegevens voor investeerders. Voor
meer transparantie, zoals bepaald in de TCFD-aanbevelingen,
heeft Cofinimmo ook haar deelname aan het Carbon Disclosure
Project in 2021 vernieuwd. De reacties zijn openbaar en beschrijven
in detail de geïdentificeerde klimaatgerelateerde risico’s en kansen.
Cofinimmo werkt ook samen met MSCI om de fysieke en over-
gangsrisico’s van haar portefeuille te definiëren, op basis van een
scenario-analyse in overeenstemming met de aanbevelingen van
de TCFD.
De materialiteitsanalyse, weergegeven in de infografie op de
volgende bladzijde, bestaat uit drie cirkels die elk een pijler voor
-
stellen. De thema’s die in de drie cirkels zijn opgenomen, verte-
genwoordigen een uitdaging inzake duurzame ontwikkeling voor
de samenleving. Hun positionering in de cirkel weerspiegelt hun
belang, dat niet alleen wordt bepaald door de perceptie die de
stakeholders hebben van het thema dat ze vertegenwoordigen,
maar ook door de impact die deze factor op lange termijn zou
kunnen hebben, zoals intern door Cofinimmo wordt ingeschat.
Het gebied dat door de binnenste cirkel wordt afgebakend, groe
-
peert de zes prioritaire actiegebieden van de 15 die intern zijn
geïdentificeerd. De meest beduidende ESG-risico’s zijn beschreven
in de risicofactoren (zie bladzijde 7). De andere thema’s van de
materialiteitsanalyse worden niet als prioritair beschouwd en vallen
buiten de cirkel. Dit betekent echter niet dat Cofinimmo deze niet
belangrijk vindt, maar wel dat deze thema’s onderwerp zijn van
een strenge wetgeving die vennootschappen ertoe verplicht om
ze aan te pakken, ongeacht het belang dat ze er zelf aan hechten,
of door het feit dat zij in het kader van het beheer van ecologi-
sche bedrijfsprocessen aan maturiteit hebben gewonnen. Zo zet
Cofinimmo haar beleid en strategie op het gebied van mobiliteit
voort, maar is van mening dat dit onderwerp door zijn maturiteit
op de tweede plaats komt ten opzichte van andere onderwerpen.
Alle details van de in 2021 ondernomen acties en de toekomstige
doelstellingen zijn opgenomen in een boordtabel (zie bladzijden
337-341). Het verband tussen de uitdagingen van Cofinimmo en
de SDG is opgenomen in een concordantietabel (zie bladzijden
342 en 343).
106
COFINIMMO UNIVERSEEL REGISTRATIEDOCUMENT 2021
Bedrijfsethiek
Rendabiliteit
voor de
beleggers en
toegang tot
kapitaal
GOVERNANCE
Toegankelijkheid
voor perso
-
nen met een
beperkte
mobiliteit
Esthetiek, respect
voor de openbare
ruimte en het
gemengde karakter
van de wijken
Veiligheid en
welzijn van de
gebruikers
Human capital
Relaties met
onderaannemers
Materialiteitsanalyse
De uitdagingen die zijn opgenomen in de materialiteitsanalyse
weerspiegelen het belang van deze trends, niet alleen voor
Cofinimmo maar ook voor haar stakeholders.
ENVIRONMENT SOCIAL
Afval gekoppeld
aan het gebruik
van de gebouwen
Bouwafval
Impact op
de groene
ruimten
Gebruik van duur-
zame/
gerecycleerde
materialen
ESG-
strategie
Energie-
intensiteit en
uitstoot van BKG
Mobiliteit
Waterbeheer
Aard van de
activiteit
107
ESGVERSLAG BELANGRIJKE TRENDS EN HUN INVLOED OP DE ESGSTRATEGIE
Klimaatverandering
De klimaatverandering vertegenwoordigt een risico op lange ter-
mijn. In het zesde evaluatierapport (AR6) van het IPCC staat dat
het nu overduidelijk is dat de invloed van de mens een rol heeft
gespeeld in de opwarming van het wereldklimaat sinds het pre-in-
dustriële niveau (Bron : AR6 Climate Change 2021 : The Physical
Science Basis). De vastgoedsector is er vast van overtuigd dat de
klimaatverandering de komende 30 jaar een grotere invloed zal
hebben op het vastgoed. In deze sector is 79 % van de bedrijfsleiders
van mening dat het verminderen van de opgenomen koolstof in het
afgelopen jaar belangrijker is geworden, iets meer dan de 73 % die
van mening is dat het verminderen van de operationele koolstofe-
missies belangrijker wordt. (Bron : Emerging Trends in Real Estate
®
,
Climate of change, Europe 2022, PWC & Urban Land Institute). In
overeenstemming met de doelstellingen die in het Akkoord van
Parijs tijdens COP21 zijn vastgesteld, is de eerste doelstelling van
COP26 om de drempel van 1,5° niet te overschrijden en te zorgen
voor klimaatneutraliteit wereldwijd tegen het midden van de eeuw
(Bron : https ://ukcop26.org/cop26-goals/), wat door de vastgoed-
sector als een grote uitdaging maar ook als een kans wordt gezien.
Klimaatverandering heeft nu en in de toekomst een impact op het
te investeren kapitaal, de beheerskosten en de snelheid waarmee
de activa zullen verouderen.
De rechtvaardiging van Cofinimmo om wetenschappelijk onder
-
bouwde klimaatmaatregelen te nemen en zich bij BACA aan te
sluiten, is gebaseerd op drie kernboodschappen :
• bedrijven moeten nu ambitieuzere klimaatmaatregelen nemen;
• alleen door samen te werken met alle stakeholders kunnen we
de overgang naar een klimaatneutrale economie leiden;
• wetenschappelijk onderbouwde klimaatmaatregelen zijn de
meest eectieve manier om de vooropgestelde doelstellingen
te bereiken.
Via haar 30-project, dat een vermindering van de energie-inten
-
siteit van haar activa met 30 % tegen 2030 ambieert, wil Cofinimmo
deze uitdaging aangaan en zo de waarde van haar portefeuille
bestendigen door het Akkoord van Parijs te ondertekenen. Dit pro-
ject is de sleutel tot het bereiken van de doelstelling die door het
Science-Based Targets initiatief is gevalideerd.
Woonzorgcentrum - Valladolid (ES)
108
COFINIMMO UNIVERSEEL REGISTRATIEDOCUMENT 2021
Duurzaam waterbeheer
Water is het belangrijkste en oudste element op aarde, dat bijdraagt
tot het bestaan van het hele ecosysteem, inclusief het leven en de
activiteiten van de mens. De gevolgen van de klimaatverandering
beperken zich weliswaar niet tot het waterverbruik, maar vergen wel
een nieuwe kijk op de strategie voor een duurzaam waterbeheer,
waarbij rekening moet worden gehouden met alle factoren die van
water een complex en vitaal element voor het hele ecosysteem en
het leven maken.
Via haar agentschappen en projecten, zoals de FAO en het UN Global
Compact (CEO Water Mandate), ijvert de Verenigde Naties voor de
verspreiding van accurate informatie over waterschaarste en water-
beheer om de waterzekerheid te garanderen in de verschillende geo-
grafische gebieden van de wereld, die elk op hun eigen manier met
waterschaarste te kampen hebben.
De vastgoedsector zal geconfronteerd worden met de dramatische
gevolgen van de waterschaarste, aangezien hij deel uitmaakt van
de oplossing en een pro-actieve aanpak van het probleem moet
volgen, die kan worden samengevat door de 3 R-regel : reduceren,
recupereren, recycleren, om het behoud van de watervoorraden te
bevorderen.
Geconfronteerd met het risico van extreme fenomenen, zoals overstro-
mingen of extreme droogte, kan vastgoed het milieu en zijn bezittingen
beschermen door gegevens te verzamelen over het waterverbruik,
analyses te maken van het gewone en buitengewone verbruik, en
indien nodig, passende maatregelen te nemen. Naast een betere
gegevensverzameling is een concrete maatregel het gebouw zelf in
het centrum van de oplossing te plaatsen, of het nu gaat om door
-
laatbare voetpaden, wadi’s of groene daken, groene infrastructuur
is een van de instrumenten die een positief eect hebben op hulp
-
bronnen zoals water.
Vergrijzing van de bevolking
De snellere vergrijzing van de bevolking beïnvloedt de huidige sociale
modellen. We denken onder meer aan de verhoging van de pensi-
oenleeftijd, de organisatie van de gezondheidszorg enz.
Zorgvastgoed zit in een stroomversnelling en moet inspelen op de
behoeften van een steeds grotere bevolkingsgroep. Dit heeft tot gevolg
dat zorgvastgoed flexibeler moet zijn in functie van het autonomie-
niveau van het individu, gecombineerd met aangepaste huisvesting.
Maar hoe zien de bevolkingsverwachtingen eruit voor de 27
Europese lidstaten? Tussen 2020 en 2080 zal de beroepsactieve
bevolking gestaag dalen tot er min of meer een stabilisatie komt in
2060. Senioren daarentegen zullen ongetwijfeld een steeds groter
deel van de totale bevolking uitmaken. Personen van 65 jaar of ouder
waren in 2020 goed voor 20,6 %. Volgens de prognoses zal dit per-
centage stijgen tot 30,8 % van de bevolking in de EU-27 tegen 2080.
Als gevolg van deze verschuivingen tussen leeftijdsgroepen, ziet het
ernaar uit dat het zorgbehoevendheidsniveau van de senioren van
de EU-27 bijna zou verdubbelen (van 32,0 % in 2020 naar 60,9 % in
2080). Het totale leeftijdsgebonden zorgbehoevendheidsniveau zou
stijgen van 55,5 % in 2020 naar 80,8 % tegen 2080 (Bron : Eurostat,
cijfers van juli 2021).
Cofinimmo dekt deze trend in door haar basisstrategie. Via zorg
-
vastgoed wil zij inspelen op de behoeften van de samenleving :
huisvesting aanbieden aan zieke, mindervalide of revaliderende
ouderen; gemengde wijken creëren waar alle functies in harmonie
samenwonen; de toegang tot gebouwen verbeteren voor personen
met beperkte mobiliteit en veilige gebouwen ontwikkelen waar het
comfortabel wonen is.
Groeiende verstedelijking
Volgens de meest recente studies van het Gemeenschappelijk Centrum
voor Onderzoek van de Europese Commissie (JRC) over de toekomst
van de steden in Europa, dat een globale definitie van steden en woon-
gebieden in de vorm van een stedelijk functioneel gebied (UFA) han-
teert, is het proces dat wij toenemende verstedelijking noemen in feite
al aan de gang, en woont 75 % van de wereldbevolking momenteel
in stedelijke gebieden. Bovendien blijkt uit de prognoses van het JRC
dat tot 2030 dat de meeste grote Europese steden te maken zullen
krijgen met een groei van de stedelijke bevolking als onderdeel van
een voortdurend verstedelijkingsproces.
De verstedelijking vormt een belangrijke uitdaging wat betreft de
integratie van de bevolkingsgroepen van verschillende herkomst,
huisvesting en voedsel voor iedereen, mobiliteit, beheer van vervui
-
ling, connectiviteit enz.
Dit fenomeen beïnvloedt de manier waarop vastgoed wordt bedacht.
Een van de waargenomen gevolgen is bijvoorbeeld de grootte van
de gemiddelde woning die geleidelijk afneemt.
Door de toegenomen aandacht voor gezondheid en veiligheid heeft
het COVID-19 coronavirus de behoefte aan een lagere dichtheid en
omgevingen met meer ruimte doen toenemen, wat de groei van de
voorsteden zal versnellen.
Mobiliteit en toegankelijkheid
In het kader van een toename van de stedelijke bevolking, de vervuiling
en de strijd tegen de uitstoot van BKG wordt de mobiliteit herbedacht.
Steden zoals Parijs, Brussel, Antwerpen en Gent beginnen de meest
vervuilende voertuigen weg te bannen. Openbare vervoermaatschap-
pijen schaen zich elektrische voertuigen aan. Er rijzen initiatieven
ter bevordering van micro-mobiliteit zoals deelfietsen, elektrische
deelscooters en minder vervuilende steps. De mobiliteit wordt multi
-
modaal, flexibel en meegroeiend in functie van de reële verplaatsings-
behoeften. Cofinimmo is zich bewust van deze uitdaging en neemt
meer initiatieven inzake mobiliteit met oplossingen als deelwagens
en infrastructuren voor fietsers in haar gebouwen.
Vastgoed ondervindt hier ook het eect van. Het aantal toegelaten
parkeerplaatsen vermindert om aldus voertuigen die lange tijd een
parkeerplaats in beslag nemen uit de stad te bannen. Er worden
109
ESGVERSLAG BELANGRIJKE TRENDS EN HUN INVLOED OP DE ESGSTRATEGIE
steeds meer laadpalen voor elektrische voertuigen geplaatst. Het
aantal fietsenstallingen stijgt. Parkeerterreinen worden zodanig
ontworpen dat ze op termijn circulair herbestemd kunnen worden.
Er worden grotere leveringsplaatsen voorzien voor taxidiensten of
pakketbestelwagens.
Aangezien toegankelijkheid gekoppeld is aan mobiliteit, wordt het
belang van de geografische ligging van de activa een echte sociale
kwestie. In het geval van de gezondheidszorg worden woonzorg
-
centra bewoond door ouderen die zich uitgesloten kunnen voelen
van de maatschappij, vanwege hun leeftijd en de fysieke afstand tot
de besluitvormende infrastructuur. Door de toegankelijkheid naar
de activa te verzekeren kunnen de bewoners zich mengen onder de
omringende bevolking, wat hun gevoelens van uitsluiting zal helpen
voorkomen.
Deeleconomie
De bewustwording door een deel van de samenleving van het belang
van een beperkte CO
2
-voetafdruk, de zoektocht naar een eciënter
en doordachter gebruik van de fysieke en financiële hulpbronnen, leidt
ertoe dat steeds meer particulieren en ondernemingen de beginselen
van de deeleconomie omarmen. Zij worden gebruikers van produc-
ten in plaats van eigenaars of, in het geval van vastgoed, unieke
huurders. Dit leidt tot flexibele oplossingen die beter aansluiten bij
de snelle evolutie van de noden waarbij bepaalde investeringskosten
vermeden worden.
Nu reeds maken tal van deeltoepassingen rechtstreeks of onrechtstreeks
opgang in de sector van het kantorenvastgoed : gemeenschappelijke
vergaderzalen in gebouwen of bedrijvenparken, coworkingruimtes
enz. In 2021 hebben de meeste bedrijven telewerken ingevoerd om
te voldoen aan de richtlijnen van de regering om de verspreiding
van COVID-19 te voorkomen, maar ook om een trend naar flexibele
werktijden te volgen. Naast een flexibelere organisatie van de werk
-
tijd zullen sommige bedrijven hun voetafdruk verkleinen om kosten
te besparen. Kantoorhuurders zullen echter proberen om de ruimte
voor nieuwe vormen van samenwerking en interactie uit te breiden,
met respect voor social distancing.
De deeleconomie heeft echter ook gevolgen voor het residentiële vast-
goed. Steeds vaker worden woningen met meer gemeenschappelijke
ruimtes gecreëerd. Soms zijn deze gericht op een specifiek publiek
zoals de generatie Y, maar ook op senioren via assistentiewoningen.
Cofinimmo is zich bewust van deze uitdaging en innoveert door
gedeelde ruimtes te creëren die klanten terugvinden in kantoorge
-
bouwen onder de vorm van The Lounge
®
, gedeelde vergaderzalen
of Flex Corner
®
.
Kringloopeconomie
De natuurlijke hulpbronnen zijn beperkt. Aangemoedigd door de ngo’s
wordt de kringloopeconomie door de Europese Commissie en door
bepaalde Europese lidstaten, regio’s en steden gestimuleerd of zelfs
gesubsidieerd om afval te beperken en hergebruik van materialen te
bevorderen. In 2019 bedroeg de jaarlijkse afvalproductie in de EU-27
ongeveer 500 kilogram per capita, wat hoger is dan het jaar ervoor.
(Bron : Eurostat data, gegevens van mei 2021).
Cofinimmo is zich bewust van haar invloed bij (her)ontwikkelingswer-
ken en kiest daarom voor duurzame materialen die vlot gerecycleerd
of – beter nog – hergebruikt kunnen worden. Levenscyclusanalyse is
een krachtig instrument om inzicht te krijgen in de milieu-eecten van
de bouw en de exploitatie van gebouwen in termen van opgenomen
koolstof, operationele koolstof en de onttrekking van hulpbronnen.
Deze benadering geeft inzicht in de manier waarop een positieve
kringloop tot stand kan worden gebracht, waarbij de hulpbronnen die
aan het eind van de levensduur van een gebouw ontstaan, opnieuw
worden gebruikt en gerecycleerd. Op die manier eindigt slechts een
minimum van de oorspronkelijke grondstoen als afval. Bij de afbraak
van gebouwen wordt het afval dus zeer streng gesorteerd. Dat geldt
eveneens in kantoorgebouwen die worden uitgebaat : ook daar wordt
alles in het werk gesteld om sortering te bevorderen, indien mogelijk
zelfs meer dan wettelijk bepaald.
Welzijn
In de landen waar Cofinimmo actief is, zijn we getuige van een gelei-
delijke afname van de beroepsbevolking, enerzijds toe te schrijven aan
de vergrijzing en anderzijds aan de beperkte geboortecijfers. Verwacht
wordt dat dit tegen 2030 nog zou toenemen. Dit leidt gaandeweg
tot een ‘war on talent’, waarbij bedrijven die hun werknemers een
goed evenwicht tussen werk en privé, een bepaald fysiek en mentaal
welzijn en vooral zinvol werk kunnen bieden, als overwinnaars uit de
strijd zullen komen.
In dit kader wenst Cofinimmo haar klanten veiligheid en welzijn in haar
gebouwen aan te bieden. Een innoverende infrastructuur wordt aldus
ter beschikking gesteld en aangeboden via partners. Dit omvat onder
meer nieuwe diensten zoals conciërgediensten naar het voorbeeld
van de hotelwereld, met bijvoorbeeld speel- en ontspanningsruimtes,
fitness en diensten zoals stomerij, strijkdienst, levering van boodschap-
pen, carwash enz.
Naast de bestaande milieucertificeringen (BREEAM, LEED, HQE enz.)
duiken nu ook nieuwe soorten certificaten op die nagaan in hoeverre
gebouwen de menselijke noden respecteren : toegang tot lucht en
water van goede kwaliteit, natuurlijk licht, gezonde voeding, contact
met de natuur enz.
Als gevolg van de gezondheidscrisis zullen gezondheid en welzijn in
alle vastgoedsectoren belangrijker worden. De industrie zal moeten
voldoen aan hogere normen van netheid en veiligheid, zodat huurders
en klanten zich veilig voelen en weer willen samenkomen, vooral in
kantoorgebouwen, cafés en restaurants. De nieuwe focus op persoon-
lijke veiligheid zal leiden tot nieuwe diensten en technologieën die de
ontwikkeling van schonere gebouwen, verbeterde HVAC-infrastructuur,
sensoren, contactloze toegangs- en contacttrackingtoepassingen
mogelijk zullen maken.
Alles wordt in het werk gesteld om een gezonde en aangename
werkomgeving te garanderen, om zo het fysieke en mentale welzijn
van de gebruikers te verzekeren.
110
COFINIMMO UNIVERSEEL REGISTRATIEDOCUMENT 2021
De digitale transformatie
Op de middellange termijn zal de gezondheids- en economische crisis
de onvermijdelijke digitale transformatie van de bouw- en vastgoed-
sector versnellen. Het voortbestaan van bouw- en vastgoedbedrijven
zal meer dan ooit afhangen van hun aanpassingsvermogen, dat
onder meer de toepassing van nieuwe technologieën vereist. Het
Internet der dingen, augmented reality, kunstmatige intelligentie en
digitalisering zijn allemaal veelbelovende wegen die de omvang van
de impact van de technologische veranderingen in de vastgoedsector
aantonen. De technologie maakt het mogelijk om verder te gaan
dan de automatisering van repetitieve taken en biedt nu hulp bij
complexere intellectuele processen, bij klantrelaties, bij het onderhoud
van apparatuur, bij het beheer van storingen en bij het energiebeheer.
Ook Cofinimmo besteedt aandacht aan de integratie van deze nieuwe
technologieën bij de renovatie van haar gebouwen. De gekozen tech-
nologieën zijn gericht op een beter energiebeheer en maken het dus
mogelijk om de BKG-uitstoot van de gebouwen te verminderen.
Wijdverspreid telewerken wordt gezien als de ultieme test van de
digitale transformatie in de wereld van het werk. Telewerken is erg
populair bij werknemers van bedrijven die hebben geïnvesteerd in
digitale mogelijkheden.
Sinds september 2021 heeft Cofinimmo een reserveringssysteem inge-
voerd dat gebruik maakt van het platform Proxyclick om de aanwezig-
heid van haar werknemers op kantoor te reserveren. Daardoor konden
de werknemers in een veilige omgeving naar kantoor terugkeren,
in overeenstemming met de huidige Belgische maatregelen om de
verspreiding van COVID-19 te voorkomen.
Technologische evolutie met
betrekking tot gezondheidszorg
Technologie maakt een geleidelijke verschuiving van curatieve naar
preventieve geneeskunde mogelijk. Het Internet van medische dingen
(IoMT) maakt een nieuwe manier van zorgbeheer mogelijk, waarbij
artsen een dynamischer beeld krijgen van de gezondheid van hun
patiënten en, indien nodig, de behandeling sneller kunnen aanpassen
aan hun toestand. Deze sensoren kunnen zelfs alarm slaan bij de
hulpdiensten in geval van ernstige afwijkingen van de parameters
van de patiënt. Al deze mogelijkheden hebben een impact op de
opvanginfrastructuur in de gezondheidszorg : ziekenhuisverblijven
worden voortaan korter.
Andere technologieën, zoals telegeneeskunde en elektronische medi-
sche dossiers (EMR’s), leiden tot een grotere flexibiliteit van de ruimte
in zorginstellingen. Hoewel telegeneeskunde niet bedoeld is om het
belang van persoonlijke bezoeken te vervangen, helpt zij de arts-pa-
tiëntrelatie en de praktijkruimte opnieuw te definiëren, waardoor pati-
enten toegang krijgen tot behandeling vanaf hun geconnecteerde
toestellen, en artsen hun praktijken kunnen hervormen.
Het EMR-systeem zal ook helpen de ruimten in de gezondheidszorg
opnieuw te definiëren. Omdat alle dossiers digitaal zijn, is er in het
EMR minder ruimte nodig om medische dossiers op te slaan, zodat
er veel ruimte vrijkomt die dan voor andere doeleinden kan worden
gebruikt, zoals een opslagruimte voor medische apparatuur of extra
ruimte om meer kamers voor patiënten te creëren.
Andere soorten zorgvastgoed ontwikkelen zich als antwoord op de
noden van een ouder wordende bevolking maar met een hoge zelf
-
standigheidsgraad : revalidatieverblijven, dagopvang enz. De nieuwe
generatie senioren wil zo lang mogelijk thuis blijven wonen, en de
technologische ontwikkelingen in de gezondheidszorg zullen dat
mogelijk maken. Daarnaast moet ook worden nagedacht over een
flexibele woning die mee kan evolueren met de levensfase waarin
de persoon zich bevindt.
Kantoorgebouw Quartz – Brussel CBD (BE)
Nazli Batur – Treasury ocer Cofinimmo,
Charlotte De Meester – Junior commercial account manager Cofinimmo,
Marie-Louise Diarra – Development assistant Cofinimmo
& Michiel De Muynck – Senior transaction manager Cofinimmo
111
ESGVERSLAG BELANGRIJKE TRENDS EN HUN INVLOED OP DE ESGSTRATEGIE
WAARDEKETEN
Financiering
De missie van Cofinimmo is met name om haar aandeelhouders
de kans te bieden maatschappelijk verantwoorde langetermijnin-
vesteringen te realiseren met weinig risico en een terugkerende,
voorspelbare en groeiende inkomstenstroom die zowel het divi
-
dend als het rendement voor de gemeenschap voedt. Zij moet
eveneens een beroep kunnen doen op voldoende gediversifieerde
financieringsmiddelen tegen zo laag mogelijke kosten. Het doel is
om de herfinancieringsrisico’s op de vervaldagen te beperken en
de duurzaamheid van het bedrijf te waarborgen.
In mei 2020 heeft Cofinimmo haar duurzaam financieringskader
herzien om rekening te houden met de laatste trends in de specifieke
financiering van duurzame activa. Zo bevestigde Vigeo Eiris in haar
Second Party Opinion dat dit financieringskader in overeenstem-
ming is met de 2018 green bond principles, social bond principles
en green loan principles. In dit kader kan Cofinimmo verschillende
duurzame financieringsinstrumenten uitgeven, waaronder obli-
gaties, converteerbare obligaties, private plaatsingen en (gesyn-
diceerde) bankleningen. Het gebruik van de aldus opgehaalde
middelen wordt volledig toegewezen aan diverse green & social
activa. De lijst van de voor elke financiering geselecteerde activa
is beschikbaar in het hoofdstuk ‘Rendabiliteit voor de beleggers
en toegang tot kapitaal’ (zie bladzijden 137-145).
Competenties
Om de projecten met impact op het milieu te concretiseren, of
het nu gaat om de uitbreiding van een woonzorgcentrum of de
herbestemming van een kantoorgebouw, beschikt Cofinimmo over
een milieumanagementsysteem met ISO 14001:2015-certificatie
dat gedurende de volledige levenscyclus van haar portefeuille
(het hoofdkantoor inbegrepen) gebruikt wordt.
Nadat het milieumanagementsysteem van Cofinimmo op 30.07.2020
voor de vierde opeenvolgende keer zijn certificaat had vernieuwd,
werd bij de follow-up-audit in juli 2021 opnieuw bevestigd dat het
voldoet aan ISO 14001.
Dit certificaat werd voor het eerst behaald in 2008 en is sindsdien
systematisch verlengd. Het garandeert dat de Cofinimmo groep
niet alleen een milieubeheersysteem heeft ingevoerd, maar ook dat
ze de milieuaspecten van haar activiteiten op een gestructureerde
manier beheert, met inbegrip van de naleving van de geldende
milieuregelgeving.
De hefbomen die in de verschillende stadia van de levenscyclus
van de activa toegepast worden, variëren naargelang de activi
-
teitensector (zie onderstaande tabel).
Levenscyclusanalyse en beheer
van de materialen
In 2021 heeft Cofinimmo haar inspanningen opgedreven om een
gestructureerde procedure voor levenscyclusanalyse (LCA) in te
voeren, zowel kwalitatief als kwantitatief, voor de hele ontwikke
-
lingsportefeuille (renovaties en nieuwbouw). Er werd een verge-
lijkende analyse van vroegere LCA-verslagen uitgevoerd om een
gestandaardiseerde en gestructureerde procedure voor bestaande
en toekomstige projecten te helpen vaststellen, met het doel te
voldoen aan de wetgeving in de regio’s waar Cofinimmo actief is.
Deze procedure omvat : het vaststellen van een reeks gemeen
-
schappelijke bouwelementen die deel moeten uitmaken van de
LCA voor alle projecten; het omvatten van de operationele fase
van een gebouw, wat een volledige LCA garandeert; het vaststellen
van dezelfde levensduur van het gebouw voor alle LCA-projecten.
Dit zal ervoor zorgen dat alle LCA’s die voor de ontwikkelingen van
Cofinimmo worden gedaan, dezelfde belangrijke en vergelijkbare
informatie over haar gebouwen bevatten.
In de aanpak van Cofinimmo wordt ook rekening gehouden met
de mogelijkheden voor verdere ontwikkeling van het gebouw. Deze
methode wordt ondersteund door de BREEAM-certificering en de
ISO 14001-norm. In combinatie met andere tools zoals Building
Information Modeling (BIM), kan LCA alle componenten van een
gebouw in kaart brengen en budgetteren alvorens de werf wordt
aangevat.
Zorgvastgoed Vastgoed van
distributienetten, PPS
Kantoren
Verwerving
Ontwerp
Bouw
Commercieel beheer
Property management
Ontwikkeling
Invloed van Cofinimmo :
laag
gemiddeld
hoog
De invloed van Cofinimmo wordt gedetailleerd per sector beschreven in het beheersverslag (zie bladzijden 37, 57, 61 en 64).
Financiering, competenties, levenscyclusanalyse en beheer van duurzame materialen
die een positieve invloed hebben op de relatie met de klant op lange termijn.
112
COFINIMMO UNIVERSEEL REGISTRATIEDOCUMENT 2021
3
DISTRIBUTIE
NETTEN
190
VERZEKERINGS
AGENTSCHAPPEN
889
CAFÉS EN
RESTAURANTS
62
KANTOOR
GEBOUWEN
279
HUURDERS
24.537
GEBRUIKERS
266
ZORG
GEBOUWEN
25.633
BEWONERS
58*
GROEPEN VAN
UITBATERS &
HUURDERS
2,6 miljard EUR
GELEEND KAPITAAL
Financieel kapitaal Menselijk kapitaal
1.916
LEVERANCIERS
145
MEDEWERKERS
3,3 miljard EUR
EIGEN VERMOGEN
ONTWIKKELING
COMMERCIALISATIE
Aandeelhouders
in staat stellen om op
de lange termijn, maat-
schappelijk verantwoord
en met een laag risico te
beleggen en een terug-
kerende, voorspelbare
en groeiende inkomsten-
stroom te genereren,
die zowel dividenden
als rendement voor de
gemeenschap
oplevert.
Een inspirerende werk-
en leefomgeving creëren
voor een dynamisch business
project.
Het bevorderen van uit
-
wisselingen die welzijn en
inspiratie creëren binnen
hoogwaardige zorg-, leef-
en werkruimten door
middel van diensten die
anticiperen op de behoef-
ten en wensen van de
bewoners.
PATRIMONIUM
OPERATIONEEL
BEHEER
ONTWERP
VERWERVING
BOUW
VERKOOP
A
F
V
A
L
H
E
R
G
E
B
R
U
I
K
R
E
C
Y
C
L
A
G
E
T
R
A
N
S
P
O
R
T
G
E
B
R
U
I
K
G
R
O
N
D
S
T
O
F
F
E
N
4
4
V
E
R
W
E
R
V
I
N
G
E
N
1
1
0
V
E
R
K
O
P
E
N
2
1
P
R
O
J
E
C
T
E
N
7
2
8
2
I
N
T
E
R
V
E
N
T
I
E
S
3
P
R
O
J
E
C
T
E
N
4
P
R
O
J
E
C
T
E
N
8
8
D
E
A
L
S
* Dit betreft enkel uitbaters in de gezondheidszorg.
113
ESGVERSLAG WAARDEKETEN
WINNING
VAN GRONDSTOFFEN
A1 A2
A3
A4
A5
B1B5
C1
C2
C3
C4
VERVOER NAAR
DE FABRIEK
FABRICAGE VAN
PRODUCTEN
VERVOER NAAR
DE SITE
CONSTRUCTIE
VAN GEBOUWEN
OPERATIONELE
EMISSIES
ONDERHOUD
VAN GEBOUWEN
SLOOP VAN
GEBOUWEN
AFVALVERWIJDERING
AFVAL
VERWERKING
STORTPLAATS
OPGENOMEN KOOLSTOF
Wat ?
EEN LEVENSCYCLUSANALYSE
LCA
is een methode waarmee de milieu-ef-
fecten van de verschillende stadia van
de levenscyclus van een gebouw worden
geëvalueerd. In de context van een nieuwe
constructie helpt zo’n analyse om te begrij-
pen welke fase en welk materiaal het scha-
delijkst zijn voor het milieu. Bovendien
omvat een LCA niet alleen de Operationele
Koolstof, maar ook de Opgenomen Koolstof.
DE OPERATIONELE KOOLSTOF
is de som van alle broeikasgassen die
tijdens de levenscyclus van een gebouw
worden uitgestoten gedurende de exploi-
tatie ervan.
DE OPGENOMEN KOOLSTOF
is de som van alle broeikasgassen die
tijdens de levenscyclus van een gebouw
worden uitgestoten en die rechtstreeks
verband houden met de bouw, het onder-
houd en het einde van de levensduur van
het gebouw. De Opgenomen koolstof is
momenteel een grote uitdaging, aange-
zien de nadruk de laatste jaren ligt op het
verminderen van operationele koolstof.
B6B7
114
COFINIMMO UNIVERSEEL REGISTRATIEDOCUMENT 2021
Waarom ?
MILIEUOVERWEGINGEN
Vandaag is de grootste uitdaging de drin-
gende aanpak van de opwarming van
de aarde en de klimaatverandering. Toch
wordt er niet genoeg aandacht besteed
aan de keerzijde van de emissies. In de
bouwsector zijn enorme hoeveelheden
materialen nodig, en als gevolg daarvan
worden enorme hoeveelheden emissies
geproduceerd. Als men de opwarming
van de aarde echt wil bestrijden, is het dus
van essentieel belang rekening te houden
met de Opgenomen Koolstof.
TOEKOMSTIGE WETGEVING
Landen en steden onderzoeken de
opstelling van een wetgeving om de
Opgenomen Koolstof in nieuwe gebou
-
wen te beperken. Deze nieuwe wetgeving
bestaat reeds in Frankrijk en is gepland in
het Verenigd Koninkrijk. Landen als België,
Nederland en Duitsland zijn ook bezig met
de invoering van een nieuwe wetgeving
over Opgenomen Koolstof. Als men klaar
wil zijn voor een toekomstige wetgeving, is
het dus essentieel om rekening te houden
met de Opgenomen Koolstof.
PROACTIEF ZIJN, NIET REACTIEF
Opgenomen Koolstof is een ingewikkelde
kwestie met vele aspecten waarmee
rekening mee moet worden gehouden
worden. Het uitvoeren van een LCA en
het ontwikkelen van procedures om de
opgenomen koolstof te berekenen en te
verminderen kost tijd. En als een gebouw
eenmaal gebouwd is, is het te laat om in
te grijpen. Om een deel van de oplossing
te zijn en geen deel van het probleem, is
het dus van essentieel belang rekening
te houden met de Opgenomen Koolstof.
Hoe ?
OPGENOMEN
KOOLSTOF
DOORGRONDEN
De eerste en belangrijkste
stap om het probleem
van de opgenomen
koolstof aan te pakken is
een grondig begrip van
LCA, d.w.z. wat is LCA, hoe
wordt het gegenereerd
en hoe kan het worden
gebruikt?
KERNACTIES
Bespreking van de
huidige LCA’s en hun
voor- en nadelen.
Opleidingen
verzorgen voor
property managers en
en project managers.
LEVENSCYCLUS
ANALYSE LCA
OPLEGGEN
Ten tweede moet, om
een duidelijk beeld te
krijgen van de huidige
staat van de gebouwen,
een LCA verplicht worden
gesteld voor alle nieuwe
bouwprojecten.
KERNACTIES
Eisen dat een LCA
wordt uitgevoerd voor
de betrokken activa.
VERBETERING VAN DE
LCA
Wanneer een LCA
vereist is, moet die
worden uitgevoerd en
gepresenteerd aan
de hand van de beste
praktijken. Dit is om
vergelijking mogelijk
te maken en zo de
gebieden met het grootste
verbeteringspotentieel te
identificeren.
KERNACTIES
LCA-richtlijnen voor
de beste praktijken
in aan bestedings-
procedures opnemen.
LCA-gegevens
controleren en
vergelijken.
DOELSTELLINGEN
BEPALEN
Dit is het moment om tot
de kern van de zaak door
te dringen en goede prak
-
tijken vast te stellen voor
strategieën betreende
het reduceren van de
Opgenomen Koolstof. En,
gezien de tijd die nodig
is om daar te komen, hoe
eerder men begint, hoe
beter.
KERNACTIES
Op de hoogte blijven
van de wetgeving.
Interne streefcijfers en
budgetten vaststellen
en eisen dat voor alle
nieuwe bouwprojecten
Opgenomen Koolstof-
rapporten worden
ingediend.
1 2 3 4
115
ESGVERSLAG WAARDEKETEN
Als vastgoedvennootschap en dankzij haar beursnotering, biedt Cofinimmo
aan zoveel mogelijk mensen de kans om onrechtstreeks in vastgoed
te beleggen. De vennootschap is zich bewust van de impact van haar
activiteiten en communiceert daarom op regelmatige basis met haar
stakeholders gedurende de volledige levenscyclus van een gebouw.
DIALOOG MET
DE STAKEHOLDERS
Vanaf het ontwerp en de vergunningsaanvraag organiseert
Cofinimmo overlegvergaderingen met o.m. de omwonenden,
het plaatselijke bestuur, de handelaars met als doel de belangen
van alle stakeholders in evenwicht te brengen. Daarbij houdt zij
rekening met factoren als bescherming van natuurgebied, behoud
van erfgoed, verkeer in de wijk, handelsactiviteiten, welzijn van
de bewoners enz. Daarnaast houdt zij eveneens rekening met de
behoeften van de toekomstige gebruikers en een voldoende hoog
rendabiliteitsniveau om haar investering te vergoeden.
In de exploitatiefase van de gebouwen ontmoet Cofinimmo haar
klanten op regelmatige basis om te peilen naar hun behoeften
en hun tevredenheid.
Zij hecht eveneens veel belang aan de motivatie en het engage
-
ment van al haar medewerkers en waarborgt onder meer een
transparante en proactieve communicatie, een cultuur van empo-
werment waarbij medewerkers mee vorm geven aan het bepalen
van doelstellingen om samen de bedrijfsdoelstellingen te realiseren
in een open feedback-cultuur. Daarnaast gelooft Cofinimmo in
investeren in medewerkers zodat de medewerkers samen met de
business kunnen groeien. Dit gebeurt onder meer door individuele
en teamcoaching en opleidingen. Als verantwoordelijke werkgever
heeft Cofinimmo aandacht voor het welzijn van onze medewerkers
door het stimuleren van gezonde voeding, fysieke beweging ene en
gezond evenwicht tussen privé- en beroepsleven. Ook het welzijn
van de maatschappij wordt ondersteund door werknemers ruimte
te geven om maatschappelijk relevante activiteiten op te nemen.
In sommige gevallen is de wisselwerking tussen Cofinimmo en haar
stakeholders veelzijdig : zo kan een bankier zowel een kapitaal-
verstrekker als een huurder of buurtbewoner zijn.
Elke afdeling binnen Cofinimmo is zelf verantwoordelijk voor de
identificatie van en de interactie met haar eigen stakeholders. Elke
medewerker krijgt hiervoor richtlijnen die zijn vastgelegd in de
gedragscode, opgenomen in het corporate governance charter.
Het communicatieteam begeleidt en ondersteunt elke afdeling in
de dialoog met haar stakeholders indien nodig.
Cofinimmo streeft naar een verbetering van de dialoog over de
materiële thema’s die verband houden met haar activiteiten en
neemt de feedback op in haar besluitvormingsproces. Zij is er ook
van overtuigd dat de betrokkenheid van de stakeholders essentieel
is om te innoveren en succes op lange termijn te garanderen.
We zetten de belangrijke stakeholders van Cofinimmo even op
een rijtje.
116
COFINIMMO UNIVERSEEL REGISTRATIEDOCUMENT 2021
Aandeelhouders en beleggers
DE PARTICULIERE OF INSTITUTIONELE BELEGGERS,
DE FINANCIËLE INSTELLINGEN
Als beursgenoteerde vennootschap is Cofinimmo verplicht om op
een transparante manier de dialoog aan te gaan met alle inves
-
teerders en moet zij hen hetzelfde informatieniveau garanderen.
Deze dialoog valt in de eerste plaats onder de verantwoorde
-
lijkheid van de leden van het uitvoerend comité, in het bijzonder
van de CEO en de CFO, ondersteund door de afdelingen externe
communicatie, finance en ESG.
In 2021 nam Cofinimmo het hele jaar door deel aan een twintigtal
roadshows, conferenties en andere evenementen die de vennoot-
schap en de investeerders samenbrachten. Tijdens deze road-
shows/conferenties kon zij ongeveer 200 institutionele beleggers
ontmoeten en hun vragen over de strategie van de vennootschap
beantwoorden.
Klanten en gebruikers
DE UITBATERS VAN ZORGVASTGOEDSITES,
DE HANDELAARS, DE OVERHEIDSINSTANTIES,
DE HUURDERS VAN KANTOREN EN DE ANDERE
GEBRUIKERS
Afhankelijk van de activiteitensector verloopt de eerste kennismaking
van de klant met Cofinimmo via het M&A team of via de com-
merciële verantwoordelijken. De doelstelling van de commerciële
medewerkers is zo goed mogelijk in te spelen op de behoeften
van de klant vooraleer de oppervlakte wordt gehuurd, terwijl de
property managers toezien op het comfort en de klanttevredenheid
gedurende de hele gebruiksperiode van het gebouw. Indien nodig
kan ook een beroep worden gedaan op het project management
team voor de uitvoering van huurinrichtingswerken, of zelfs voor
het opstarten van de meer structurele werven in het zorgvastgoed.
In de zorgvastgoedsector krijgen klanten eveneens bezoek van
de property managers van Cofinimmo of hun vertegenwoordiger.
In sommige landen heeft Cofinimmo overeenkomsten afgesloten
met onderaannemers voor het technische property manage
-
ment van haar gebouwen. De reden hiervoor is de geografische
spreiding van de gebouwen. Elk gebouw wordt minstens één keer
per jaar bezocht om een proactieve dialoog met de uitbater op
gang te brengen. In Finland heeft Cofinimmo ook uitbestedings
-
overeenkomsten gesloten met een lokale vastgoedbeheerder. De
belangrijkste redenen hiervoor zijn de noodzakelijke lokale kennis
en de afwezigheid van Cofinimmo kantoren in Finland. Het aantal
bezoeken varieert van één per maand tot één om de zes maanden,
afhankelijk van het gebouw en het type overeenkomst.
In januari 2022 heeft Cofinimmo een tevredenheidsenquête gehou-
den over het jaar 2021 bij haar huurders in de zorgsector. Het doel
van de enquête was een beter inzicht te krijgen in de mate van
tevredenheid van de huurders over de prestaties van de gebou
-
wen die zij beheren, maar niet alleen dat. Met de enquête wilde
Cofinimmo namelijk het gesprek met de huurders in de zorgsector
versterken, om te begrijpen wat hun prioriteiten zijn bij het beheer
van gebouwen vanuit een ESG-perspectief. De resultaten zullen
deel uitmaken van een gericht actieplan om ervoor te zorgen dat
de feedback van de huurders in de algemene strategie wordt
opgenomen.
In de kantorensector vindt er jaarlijks minstens één fysieke ontmoe-
ting plaats tussen de klant en een medewerker van Cofinimmo.
In werkelijkheid kunnen de contacten elk kwartaal of zelfs vaker
plaatsvinden als men de telefoongesprekken en e-mails meere
-
kent. Klanten kunnen ook 24 uur op 24 en zeven dagen op zeven
contact opnemen met de service desk. In 2021 heeft deze 7.282
vragen van klanten beantwoord. Dit aantal vertoont een stijging
ten opzichte van het voorgaande jaar, die verklaard kan worden
door een geleidelijke terugkeer van de gebruikers naar de gebou-
wen, nadat de veiligheidsmaatregelen die de bezetting sinds de
uitbraak van de COVID-19 pandemie hadden verlaagd, met de
nodige voorzichtigheid waren opgeheven.
Medewerkers
Dankzij de grootte van de vennootschap die vandaag ongeveer 145
vaste medewerkers telt, zijn de contacten met de human resour-
cesverantwoordelijke en met een van de leden van het uitvoerend
comité frequent. Er worden regelmatig informatievergaderingen en
informele overlegmomenten georganiseerd waar de medewerkers
in dialoog kunnen treden met de leden van het uitvoerend comité.
In 2021 werd een enquête met betrekking tot interne communicatie
en interactie onder de medewerkers uitgevoerd en geanalyseerd.
In totaal heeft 76 % van de werknemers gereageerd op de enquête,
wat wijst op een hoge betrokkenheid. Op basis van de feedback
ontvangen in deze enquête werd een intern communicatie- en
interactieplan opgesteld dat momenteel geïmplementeerd wordt.
De individuele prestatiebeoordelingen bieden de mogelijkheid om
de verwachtingen, de rol en de doelstellingen van elke werkne-
mer binnen het bedrijf op een meer formele manier te bespreken.
Eind 2021 stapte Cofinimmo over naar een ‘performance preview’
systeem, waar de medewerkers aangespoord worden om eigen
bijdragen voor te stellen om gezamenlijk de strategische doel
-
stellingen van het bedrijf te realiseren. Er wordt afgestapt van het
systeem van twee overlegmomenten per jaar en een permanente
117
ESGVERSLAG DIALOOG MET DE STAKEHOLDERS
feedback op basis van check-in-momenten wordt ingevoerd waar-
bij medewerkers en hun verantwoordelijke samen kijken hoe ze
elkaar maximaal kunnen helpen om succesvol te zijn.
Het recht op vrijheid van vereniging en collectieve onderhande
-
lingen wordt gewaarborgd door middel van verplichte sociale
verkiezingen. Deze vinden plaats om de vier jaar. Bij gebrek aan
kandidaten is er tot nu toe echter nog geen vakbondsvertegen
-
woordiging opgericht.
Cofinimmo verbindt zich ertoe reorganisaties op een verantwoor-
delijke manier te beheren. De minimale opzegtermijn die wij in acht
nemen voor operationele veranderingen die gevolgen hebben
voor meerdere personen is zes weken. Er hebben de afgelopen
jaren geen reorganisaties plaatsgevonden die tot het verlies van
banen hebben geleid.
Leveranciers van goederen en diensten
DE ONTWIKKELAARS, DE AANNEMERS,
DE DIENSTVERLENERS, DE FACILITY MANAGERS,
DE VASTGOEDMAKELAARS, DE ADVOCATEN,
DE CONSULTANTS
Cofinimmo werkt met meer dan 1.900 leveranciers. Het gaat
voornamelijk om aannemers belast met de (her)ontwikkeling van
gebouwen en bedrijven die instaan voor het regelmatige onder
-
houd van gebouwen (technisch onderhoud, energievoorziening,
schoonmaak enz.).
De interacties met de leveranciers van goederen en diensten zijn
meervoudig. Vanaf het ontwerp van een gebouw in (her)ontwik
-
keling organiseert Cofinimmo vergaderingen met de architecten
en, indien nodig, met de aannemers. Nadien, tijdens de bouwfase
worden wekelijks werfvergaderingen gehouden waardoor men
zicht krijgt op de vordering van de werken, knopen kan doorhakken
in functie van de risico’s die zich voordeden en ervoor kan zorgen
dat de veiligheid van alle stakeholders gegarandeerd is.
Tijdens de exploitatiefase ontmoet Cofinimmo maandelijks de
bedrijven die instaan voor het onderhoud van de technische
installaties van de gebouwen die ze beheert. Dankzij deze ver
-
gaderingen kan onder meer nagegaan worden hoe het comfort
van de bewoners en de veiligheid van de technici geoptimaliseerd
kan worden, hoe het onderhoud van de installaties het beste kan
worden uitgevoerd en hoe het energieverbruik kan worden beperkt.
Controleautoriteiten
DE AUTORITEIT VOOR FINANCIËLE DIENSTEN
EN MARKTEN FSMA, DE NATIONALE BANK,
DE BEDRIJFSREVISOREN, DE GEMEENTEN,
DE GEWESTEN, DE FEDERALE OVERHEID
Als Belgische beursgenoteerde vennootschap levert Cofinimmo
via de betaling van taksen en belastingen een bijdrage tot de
economie van de landen waarin ze actief is.
Ze onderhoudt heel wat contacten met overheidsinstanties die toe-
zien op de correcte betaling van de belastingen en op de transpa-
rantie van de gepubliceerde informatie. Zowel het financiële team
als de operationele afdelingen onderhouden deze contacten. De
overlegmomenten met de autoriteiten vinden ‘ad hoc’ plaats : bij
aanvragen van bouw-, stedenbouwkundige of milieuvergunningen,
bij de validatie van de gepubliceerde financiële informatie, bij de
audit van de financiële rekeningen enz.
Media, financiële analisten
Door middel van 58 persberichten en halfjaarlijkse en jaarlijkse
financiële verslagen die ze in 2021 publiceerde, heeft Cofinimmo
de hele financiële wereld die interesse in haar activiteiten vertoont,
kunnen bereiken. Al deze informatie is beschikbaar in drie talen
(Frans, Nederlands en Engels) op haar website. Persberichten
over de transacties in Duitsland, Spanje, Italië en Finland worden
bovendien respectievelijk in het Duits, het Spaans, het Italiaans, het
Fins en het Zweeds gepubliceerd. Om de volatiliteit en de impact
van de sociale media te volgen, is Cofinimmo actief op Twitter en
LinkedIn. Samen vertegenwoordigen deze 11.479 volgers. In 2021
publiceerde Cofinimmo 77 posts op LinkedIn en 56 posts op Twitter.
Tot slot heeft Cofinimmo haar deelname aan verschillende ESG-
ratings en benchmarks hernieuwd, waaronder GRESB, S&P
Corporate Sustainability Assessment, Carbon Disclosure Project
en EPRA sBPR, waardoor zij haar positie onder de beste vastgoed-
ondernemingen behoudt.
Civiele samenleving, lokale
gemeenschappen
DE OMWONENDEN, DE CIVIELE VERENIGINGEN ENZ
Cofinimmo houdt aandachtig toezicht op haar invloed op de
civiele samenleving. Om de vinger aan de pols te houden, neemt
zij regelmatig deel aan conferenties die betrekking hebben op haar
activiteiten, staat zij journalisten te woord of verleent zij haar mede-
werking aan studenten in het kader van academische werken.
Cofinimmo is ook lid van verenigingen zoals bijvoorbeeld The Shift,
waarin zowel ondernemingen als ngo’s vermengd zitten. Dergelijke
forums bieden haar de mogelijkheid om na te denken over een
potentiële verbetering van haar ESG-beleid.
The Shift is het nationale
contactpunt voor de World
Business Council for Sustainable
Development (WBCSD) en het
UN Global Compact (UNGC).
Meer dan 530 organisaties uit
diverse sectoren zijn lid van
dit netwerk : bedrijven, ngo’s,
verenigingen, universiteiten,
overheidsinstanties en andere
sleutelspelers in de samenleving.
118
COFINIMMO UNIVERSEEL REGISTRATIEDOCUMENT 2021
Stakeholders : verwachtingen en antwoorden
Stakeholders Verwachtingen Antwoorden
AANDEELHOUDERS
EN BELEGGERS
de private of institutionele
beleggers, de financiële
instellingen
• Een regelmatig, voorspelbaar en groeiend
dividend;
• Bescherming van het belegde kapitaal;
• Een gematigd risicoprofiel;
• Ter beschikking stellen van transparante financiële
informatie;
• Een langetermijnrelatie;
• Een maatschappelijk verantwoorde investering;
• Terugbetaling van schuld en betaling van
interesten.
• Een duidelijk investeringsbeleid in drie sectoren :
zorgvastgoed, distributienetten en PPS en kantoren;
• De zoektocht naar inkomsten op lange termijn;
• Transparante financiële informatie, gecontroleerd door
de commissaris en de Autoriteit voor Financiële Diensten
en Markten : jaarverslag, deelname aan beurzen voor
investeerders, algemene vergadering enz.;
• Volledige toepassing van het corporate governance
charter.
KLANTEN
EN GEBRUIKERS
de uitbaters van
zorgvastgoedsites,
de handelaars, de
overheidsinstanties, de
huurders van kantoren en
andere gebruikers
• Een gebouw dat voldoet aan de specifieke noden
van hun activiteiten;
• Het vermogen om innoverend in te spelen op de
evolutie van deze noden;
• Huurgeld dat conform is met hun economisch
potentieel en transparante informatie omtrent
hun rechten vóór ondertekening van een
overeenkomst;
• Het onder controle houden van de huurlasten;
• Een stabiele en vertrouwenswaardige eigenaar;
• Duurzame gebouwen die het welzijn en comfort
van de gebruikers garanderen.
• Een team van professionals die actief zijn in verschillende
vastgoedvakgebieden : commercieel afgevaardigden
om de noden van de klanten goed te begrijpen,
project managers om de bouwkundige kwaliteit van de
gebouwen te waarborgen, property managers om het
eciënt beheer van de gebouwen en het kostenbeheer te
waarborgen;
• Een commercieel voorstel met duidelijke en
transparante clausules.
MEDEWERKERS • Aangename werkomstandigheden;
• Rechtvaardige behandeling;
• Gewaarborgde, stabiele en aantrekkelijke lonen;
• Plan om vaardigheden te ontplooien (opleiding,
carrièremogelijkheden enz.);
• Management met hoge ethische waarden, zin
voor leadership en luisterbereidheid.
• Gedragsbeleid;
• Loonvoorwaarden die een billijke, passende en
comfortabele levensstandaard verzekeren en
salarisontwikkeling om het personeel te beschermen tegen
het stijgende kosten van het levensonderhoud;
• Een systeem van permanente dialoog tussen de
medewerker en zijn manager om elkaar maximaal
te helpen in het succesvol bijdragen tot de
bedrijfsdoelstellingen;
• Overleg over de taken, de uitvoering ervan en de
werksfeer, met als doel de kwaliteit van het werk te
verbeteren door het sluiten van overeenkomsten;
• Vrijheid van vereniging en collectieve onderhandelingen,
beschermd door verplichte verkiezingen en mogelijkheden
tot regelmatige interactie tussen collega’s en directie;
• Verantwoord beheer en reorganisatie (indien van
toepassing) ;
• Toegang tot opleiding;
• Regelmatige betrokkenheidsenquêtes bij de medewerkers;
• Rechtvaardige behandeling.
LEVERANCIERS VAN
GOEDEREN EN DIENSTEN
de ontwikkelaars,
de aannemers, de
dienstverleners, de
facility managers, de
vastgoedmakelaars, de
advocaten, de consultants
• Samenwerkingsmogelijkheden;
• Naleving van ondertekende bestelbonnen en
contracten : prijs van producten en diensten,
betalingstermijn enz.;
• Gezonde en evenwichtige commerciële relatie;
• Respect voor het personeel van de leveranciers.
• Duidelijke bestekken en regels voor oerteaanvragen;
• Ontvangst van de geleverde producten en diensten met
wederzijds akkoord;
• Betaling van de overeengekomen prijzen binnen de
afgesproken termijnen;
• Openheid voor dialoog bij geschillen;
• Een gedragsbeleid dat ook de relaties met de leveranciers
omvat;
• De verbintenis om de sociale risico’s in haar
toeleveringsketen te verminderen.
CONTROLEAUTORITEITEN
de Autoriteit voor Financiële
Diensten en Markten
(FSMA), de Nationale Bank,
de bedrijfsrevisoren, de
gemeenten, de gewesten,
de federale overheid
• Naleving van de geldende wetten en
reglementeringen, meer in het bijzonder inzake
stedenbouw en milieu;
• Open dialoog via beroepsverenigingen;
• Naleving van de openbare ruimtelijke ordening.
• Financiële publicaties en persberichten die beantwoorden
aan de reglementaire vereisten;
• Het tijdig overmaken van informatie over de verrichte
transacties zodat de controleautoriteit deze op een serene
wijze kan analyseren;
• Naleving van de geldende reglementeringen, procedures
en de door de autoriteiten gevraagde formulieren.
MEDIA,
FINANCIËLE ANALISTEN
• Tijdige verspreiding van betrouwbare en
nauwkeurige informatie
• Jaarverslagen, persberichten en andere publicaties;
• Deelname aan interviews, rondetafelgesprekken,
debatten, roadshows;
• Persconferenties;
• ESG-ratings en -benchmarks.
CIVIELE SAMENLEVING,
LOKALE GEMEENSCHAPPEN
de omwonenden, de civiele
verenigingen enz.
• Een antwoord op de reële vastgoedbehoeften van
de samenleving;
• Een bijdrage aan het welzijn van de burgers;
• Een verbetering van de levenskwaliteit
en harmonie in de stad;
• Betalen van belastingen.
• Investeren in sectoren waarnaar vraag is en die een
antwoord bieden op een huidige of toekomstige
maatschappelijke uitdaging (zorgvastgoed, PPS);
• Respect voor de omliggende buurt bij renovaties van
gebouwen of nieuwe ontwikkelingen;
• Burgerinitiatieven die ondersteund worden door de
medewerkers van Cofinimmo.
119
ESGVERSLAG DIALOOG MET DE STAKEHOLDERS
ENVIRONMENT
156 ton CO
2
e
per miljoenEUR
1
UITSTOOTINTENSITEIT VAN BKG TOV HET VASTGOEDRESULTAAT
+1,6 %
EVOLUTIE VAN DE UITSTOOT VAN BROEIKASGASSEN
-5,7 %
EVOLUTIE VAN HET ELEKTRICITEITSVERBRUIK
+9,5 %
EVOLUTIE VAN HET BRANDSTOFVERBRUIK
165 kWh/m²
ENERGIEINTENSITEIT
Organisatie/
Instelling
Laatste
beoordelingen/
certificeringen
Initiële
beoordeling
Evolutie
2021
Green Star
met een score
van 70 % (met
een gemiddelde
van 65 %)
45 %
2014
70 %
67 %
70 %
2019 2020 2021
2021
B
(op een schaal
van A tot D-)
C
2013
B
B
2019 2020 2021
2021
BREEAM of HQE -
Good to Excel-
lent (8 sites)*
BREEAM In-Use -
Good to Very
Good (7 sites)*
1
site
2010
12
sites
7
sites
15
sites
2019 2020 2021
* Voor de certificering van BREEAM of BREEAM-equivalent wordt een roulatiebeleid toegepast waarbij de
voorkeur wordt gegeven aan de certificering van gebouwen die in het verleden niet gecertificeerd zijn, wat
verder gaat dan een eenvoudige verlenging van de reeds verkregen certificeringen. Het aantal gebouwen
dat aldus ooit een BREEAM- of BREEAM-equivalente certificering heeft verkregen een of andere keer heeft
verkregen, bedraagt 30.
Kantoorgebouw Quartz –
Brussel CBD (BE) – BREEAM Excellent
Kantoorgebouw Belliard 40 –
Brussel CBD (BE) – BREEAM Excellent
120
COFINIMMO UNIVERSEEL REGISTRATIEDOCUMENT 2021
1. In het kader van de koolstofheng van 44,60 EUR/ton CO
2
(Bron : ADEME) stemt
dit overeen met een heng van 2,0 miljoen EUR.
In Europa is de vastgoedsector verantwoordelijk voor 40 % van de uitstoot van
broeikasgassen (BKG). In het licht van die vaststelling wenst Cofinimmo de uitstoot
als gevolg van de exploitatie van de gebouwen in haar portefeuille te beperken, en
stelt zij alles in het werk opdat zij een optimale energieprestatie zouden hebben.
Energie-intensiteit en uitstoot van BKG
De verbintenis van de Europese Unie
om haar broeikasgasemissies te vermin
-
deren, is in 2021 versterkt door het Fit for
55-plan. Energie- en hulpbronneneciënt
bouwen en renoveren is één van de beleids-
maatregelen die grote veranderingen teweeg zullen brengen, het-
geen de EU-economie zal omvormen voor duurzame toekomst.
Als belangrijke vastgoedspeler in Europa, heeft Cofinimmo zich
sinds bijna 15 jaar geëngageerd voor een globaal ESG-beleid. Zij
is ervan overtuigd dat het mogelijk is om tegen 2050 een koolstof-
neutrale samenleving tot stand te brengen die de belangen van
alle stakeholders garandeert.
Haar 30-project maakt deel uit van deze aanpak
en draagt rechtstreeks bij tot de doelstelling om de
uitstoot van BKG te verminderen, bekrachtigd door
het Science Based Targets-initiatief (SBTi). Het doel
van dit ambitieuze project is de energie-intensiteit
tegen 2030 met 30 % te verminderen (ten opzichte van het niveau
van 2017) tot een niveau van 130 kWh/m. Om deze doelstelling
te bereiken wordt een allroundbenadering toegepast, waarbij
rekening wordt gehouden met de volledige levenscyclus van de
gebouwen, alsook met de velden 1, 2 en 3.
Dit bedrijfsproject heeft zowel betrekking op de kantoren als op de
zorgvastgoedsector, maar betreft ook alle activiteiten die recht-
streeks door de vennootschap beheerd worden zoals verkopen en
verwervingen, projectontwikkeling, projectbeheer en het dagelijks
beheer van de gebouwen.
Slechts 1.000 bedrijven wereldwijd hebben een gevalideerd SBTi-
doel. De doelstelling voor 2030 wordt momenteel bepaald en elk
jaar wordt geëvalueerd of de gemaakte afspraken worden nage-
komen. Cofinimmo werkt ook actief aan de ontwikkeling van haar
doelstellingen voor 2050. Hiervoor zullen verschillende tussenstadia
worden vastgesteld om deze doelstellingen tegen 2050, of zelfs
vroeger, te bereiken.
REDUCEREN
Het verminderen van de energie-intensiteit begint met een betere
kennis van de vastgoedportefeuille. Met dit in het achterhoofd regis-
treert Cofinimmo geleidelijk aan, en steeds nauwkeuriger, het verbruik
van de uitrustingen in haar gebouwen. Het actieplan dat sinds 2013
van kracht is in de sector van kantoren met meerdere huurders, werd
in 2018 voltooid. Deze gebouwen zijn nu uitgerust met op afstand
uitleesbare meters, die de toestellen met de energiebeheersoft
-
ware verbinden. Bepaalde uitbaters van de zorgvastgoedporte-
feuille hebben dezelfde aanpak aangenomen en registreren hun
verbruik automatisch. Dezelfde algemene aanpak wordt ontwikkeld
voor de zorgvastgoedsector en de kantoren met één huurder, met
als doel 75 % van de portefeuille in deze sectoren uit te rusten met
automatische verbruiksregistraties.
Cofinimmo is ervan overtuigd dat eigenaars en huurders een
gemeenschappelijk belang hebben om de milieu-impact van een
gehuurde ruimte te verminderen. Aangezien de controle op het pri-
vé-verbruik door de gebruikers zelf wordt uitgevoerd, sensibiliseert
Cofinimmo haar huurders via een duurzaam samenwerkingsakkoord
dat het mogelijk maakt om gegevens uit te wisselen en initiatieven op
te zetten om het verbruik te verminderen. Deze overeenkomst wordt,
naar gelang van het geval, geformaliseerd door een groene clausule,
een groen handvest (green charter), een volmacht of een eenvou-
dige uitwisseling per e-mail voor bestaande huurovereenkomsten.
Sinds 2020 is in elk nieuw huurcontract een groene clausule opgeno-
men. Alle verbruiksgegevens van alle gemeenschappelijke ruimtes
die Cofinimmo beheert en van het privé-verbruik dat de door de
verschillende huurders vrijwillig wordt verstrekt, worden in de ener
-
giebeheersoftware verzameld. Op 31.12.2021 hebben 57 huurders een
duurzame samenwerkingsovereenkomst aanvaard, hetgeen over
-
eenstemt met 59 % van de portefeuille waarvan het energieverbruik
gekend is. Alle resultaten op het vlak van energieverbruik en uitstoot
van BKG zijn beschikbaar in het hoofdstuk ‘EPRA prestatiemaatstaven’
(zie bladzijden 317-336).
Cofinimmo heeft de prestatiemaatstaven die door de European
Public Real Estate Association (EPRA) bepleit worden, aangenomen.
De 28 maatstaven komen overeen met 21 GRI-normen uit het Global
Reporting Initiative en geven een zeer duidelijk beeld van jaar tot
jaar van de prestaties van de verschillende gebouwen.
VOORKOMEN
Wat is de beste manier om actief deel te nemen aan de wereldwijde
inspanningen om de broeikasgasemissies in de vastgoedsector te
5,5 %
RENOVATIE VAN DE PORTEFEUILLE NIEUWBOUW,
UITBREIDINGEN EN VERWERVINGEN NIET
INBEGREPEN VOOR 2026
130 kWh/m²
BEOOGDE ENERGIEINTENSITEIT VOOR 2030
85 %
GEBIEDEN DIE VALLEN ONDER EEN
SAMENWERKINGSOVEREENKOMST OP LANGE
TERMIJN TUSSEN COFINIMMO EN DE HUURDER
ZORGVASTGOEDSECTOR EN KANTOORSECTOR
VOOR 2022
121
ESGVERSLAG ENVIRONMENT
ENERGIEINTENSITEIT
Energiezuinigere gebouwen hebben commercieel gezien
meer aantrekkingskracht. Zij bieden meer comfort voor de
gebruikers voor een lagere huurlast. De verslagen omtrent
het verbruik van Cofinimmo zijn sinds 2010 beschikbaar en
tonen een vermindering met 27 % van de energie-intensiteit
aan, ongeacht de sector, over de laatste zes jaar.
VELD 1, 2 & 3 DETAIL VELD 3
KOOLSTOFBALANS VAN DE HOOFDZETEL
VAN COFINIMMO
De totale koolstofvoetafdruk van het hoofdkantoor wordt sinds
2009 geanalyseerd en omvat directe en indirecte emissies
in verband met infrastructuur en mobiliteit, alsook indirecte
uitstoot in verband met afval en apparatuur.
In 2021 bedroeg de totale voetafdruk 537 ton CO
2
e (-23 % ten
opzichte van 2009 en +4 % in vergelijking met 2020, maar -26 %
ten opzichte van 2019, d.w.z. ten opzichte van het niveau voor
COVID-19). De gezondheidscrisis heeft namelijk nog steeds
een sterke invloed op de mobiliteitsgerelateerde emissies als
gevolg van het telewerken. De vermindering van de voetafdruk
per FTE bedraagt -42 % ten opzichte van 2009 en komt neer
op 4,0 ton CO
2
e/FTE.
Er is een groen mobiliteitsbeleid om de mobiliteitsuitstoot
verder te verminderen, hetgeen rechtstreeks bijdraagt tot de
doelstelling om de broeikasgasemissies van Veld 1 en 2 tegen
2030 met 50 % te verminderen, in vergelijking met 2018, zoals
gevalideerd door het Science Based Targets-initiatief. Meer
details zijn te vinden in het hoofdstuk ‘EPRA prestatiemaat
-
staven’ (zie bladzijde 327).
investeerder’, ontdoen Cofinimmo van de verantwoordelijkheid als
energieleverancier en stellen haar in staat om niet-exploiteerbare
oppervlakken te benutten voor andere activiteiten, alhoewel het
de liquiditeit van de portefeuille vermindert. Deze formule wordt
dus alleen toegepast alleen in uitzonderlijke gevallen. In de zorg
-
vastgoedsector worden ook uitbaters aangemoedigd om aan pro-
jecten met de formule ‘derde investeerder’ deel te nemen voor
de installatie van fotovoltaïsche panelen en andere uitrustingen
die een positieve impact hebben op de netto-energiebehoefte.
HOOFDZETEL VAN COFINIMMO - VOETAFDRUK
PER VELD IN 2021 (% uitstoot in ton CO
2
e)
verminderen? Het gaat erom het energieverbruik te verminderen
door de herontwikkeling of de ingrijpende renovatie van de porte-
feuille (2,2 % van de totale portefeuille in 2021). Cofinimmo streeft er
dus naar zo ver mogelijk te gaan wat de energie-intensiteit betreft,
vaak verder dan de wettelijke verplichtingen, maar binnen de gren-
zen van de nagestreefde economische rentabiliteit. Afhankelijk van
de sector verschilt de aanpak om het verbruik te verminderen, maar
de algemene benadering is om het gebruik van fossiele brandstof-
fen uit te sluiten. Voor de zorgvastgoedsector is de tussenkomst van
Cofinimmo gericht op de bewustmaking van de huurders. Voor de
kantoren is Cofinimmo vaak betrokken bij de bouw-/renovatiefase
en bij het dagelijks beheer van een meerderheid van de gebouwen.
Deze situatie maakt het mogelijk om invloed uit te oefenen op het
verbruik zodra het gebouw in gebruik wordt genomen.
In de portefeuille onder operationele controle gaan de hefbomen
voor initiatieven om de uitstoot te verminderen verder dan renova
-
ties. Een vijfjarenplan zorgt ervoor dat onderhoudswerkzaamhe-
den om de energie-intensiteit van de portefeuille te verminderen,
worden gepland. Het operationeel beheer is, in samenwerking met
de technische onderhoudsbedrijven, erop gericht de energiepres-
taties van gebouwen proactief te verbeteren.
HERNIEUWBARE BRONNEN
De wereldwijde doelstelling is eveneens het aandeel van hernieuw-
bare energie te doen toenemen, ook al blijft het energieverbruik
verminderen en is preventie nog steeds noodzakelijk. Cofinimmo
heeft een contract ondertekend voor de levering van elektriciteit
uit hernieuwbare bronnen voor de zones onder operationele con-
trole in de zorgvastgoed- en kantorensector. Deze elektriciteit uit
hernieuwbare bronnen wordt buiten de site geproduceerd en de
broeikasgasemissies worden dankzij dit contract tot nul geredu
-
ceerd. Er werden in 18 gebouwen zonnepanelen geplaatst die
samen jaarlijks 1.926 MWh produceren. Alle on-site geproduceerde
energie wordt zelf verbruikt. Wettelijke beperkingen bemoeilijken
echter een productie-uitbreiding zonder energieleverancier te
worden. Bovendien is in België alleen het subsidiesysteem in het
Brussels Hoofdstedelijk Gewest gunstig voor dit soort installaties. De
fotovoltaïsche projecten uitgevoerd volgens de formule van ‘derde
48 %
VELD 1
52 %
VELD 3
< 1 %
BEZOEKER
S
23%
STROOMOP
WAARTS VANUIT
VELD 1 & 2
3 %
WOON
WERK
VERKEER
5 %
PROFESSIONELE
VERPLAATSINGEN
< 1 %
AFVAL
0 %
VELD 2
< 1 %
AANKOOP
PAPIER
68 %
MATERIAAL
2016 2017 2018 2019 2020 2021
250
200
150
100
50
50
100
150
200
250
226
179
178
163
165
189
(kWh/m
2
)
122
COFINIMMO UNIVERSEEL REGISTRATIEDOCUMENT 2021
AANZETTEN TOT ACTIE VOOR KLIMAATVERANDERING
De Belgian Alliance for Climate Action (BACA) is een gezamenlijk
initiatief van The Shift en het WWF. Het is een open platform voor
Belgische organisaties die, ongeacht hun omvang of activiteiten
-
sector, hun BKG-uitstoot willen verminderen, hun klimaatambities
willen verhogen en het concept van wetenschappelijk onderbouwde
doelstellingen willen gebruiken om hun klimaatdoelstellingen te
bereiken. In totaal hebben al meer dan 90 organisaties in België
hebben zich bij de alliantie aangesloten en zich ertoe verbonden
hun activiteiten af te stemmen op de doelstellingen van het Akkoord
van Parijs, namelijk de wereldwijde temperatuurstijging te beperken
tot ver onder 2° C en de inspanningen voort te zetten om deze tot
1,5° C te beperken. Het WWF, medeoprichter van het Science Based
Targets-initiatief, zal haar expertise leveren aan de leden van de
alliantie wat betreft het vastleggen van hun doelstellingen en zal ook
contact houden met andere klimaatallianties over de hele wereld.
Cofinimmo heeft haar ambities op het vlak van ESG verhoogd
door haar 30-project te lanceren. De doelstelling van dit project
is vastgesteld in overeenstemming met de methodologie van de
science-based targets, waardoor de groep de te leveren inspan
-
ningen heeft kunnen objectiveren om bij te dragen aan de globale
doelstelling van het beperken van de opwarming van de aarde
tot 1,5° C. Het ligt in het verlengde van de vele ESG-initiatieven die
Cofinimmo sinds bijna 15 jaar heeft opgestart en is actief betrokken
bij het Akkoord van Parijs, afgesloten tijdens de COP21, en bevestigd
in 2021 door COP26 om de klimaatactie te versnellen.
Om de financiële risico’s gelinkt aan klimaatactie te beperken, past
Cofinimmo een aanpak op zeven niveaus toe :
• verwervingsbeleid in de periode tot 2030 met een gemiddelde
energie-intensiteit van 85 kWh/m op de verworven portefeuille;
• renovatieprojecten met een maximale energie-intensiteit van
50 kWh/m als doel, rekening houdend met de economische
rentabiliteit en de technische beperkingen;
• onderhoudswerkzaamheden om de energie-intensiteit van de
bestaande portefeuille met gemiddeld 10 % te verminderen;
• operationeel beheer in samenwerking met leveranciers om de
energieprestaties van bestaande activa te verbeteren;
• proactieve dialoog met huurders;
• een duurzaam financieringskader op basis van een lijst van in
aanmerking komende groene en sociale activa;
• het ESG-beleid toepassen.
Na de verlenging van de Non Financial Reporting Richtlijn (EU-richtlijn
2014/95), heeft Cofinimmo tot 01.01.2024 de tijd om verslag uitbren-
gen van haar activiteiten volgens de Europese taxonomie. Niettemin
bereidt Cofinimmo zich voor op een transparante communicatie
vanaf 2023 (verslag over het boekjaar 2022).
Woonzorgcentrum – Lérida (ES)
123
ESGVERSLAG ENVIRONMENT
Woonzorgcentrum – Alcala
(ES)
Volgens onderzoekers van het MIT zal tegen 2050 52 % van de wereldbevolking,
die momenteel op 9,7 miljard wordt geschat, in gebieden met watertekort leven.
HetUnited Nations Environmental Program schat verder dat de gebouwde omgeving
verantwoordelijk is voor 20 % van het waterverbruik. De gegevens over het waterverbruik
die door de vastgoedsector worden verstrekt, zijn echter vaak beperkt qua reikwijdte,
nauwkeurigheid en details. Gezien het belang van het waterverbruik dat in de
zorgvastgoedsector wordt waargenomen, wil Cofinimmo optreden en gerichte
acties uitvoeren om een duurzaam beheer van de waterkringloop te garanderen.
Waterbeheer
Waterbeheer, en meer bepaald de toegang tot drinkwater, is
namelijk niet langer de enige uitdaging waarmee de ontwikke
-
lingslanden worden geconfronteerd. De klimaatverandering heeft
gevolgen voor de wisselvalligheid van de watercyclus en de extre-
men daarvan over de hele wereld. Zeer concrete voorbeelden zijn
de laatste jaren te zien in Europa, waar de zomers gekenmerkt
werden door een combinatie van ernstige droogte en zeer hevige
overstromingen.
Deze situatie vraagt om politieke actie om regels op te stellen voor
hergebruik van water, behandeling van afvalwater en ruimtelijke
ordening. Naast de regelgeving besteden ook duurzame certifi
-
ceringen zoals BREEAM bijzondere aandacht aan deze aspecten,
zowel vanuit het oogpunt van ecologische verantwoordelijkheid
als vanuit het oogpunt van welzijn. Deze ontwikkelingen hebben
gevolgen voor de bouw en het beheer van de portefeuille en vragen
om de invoering van specifieke voorzieningen. Het hergebruik van
water aanmoedigen bijvoorbeeld, kan niet zonder de installatie
van waterreservoirs. Maar de acties van de groep beperken zich
niet tot de installatie van specifieke apparatuur.
METEN EN HANDELEN
Sinds de invoering van de afstandsmeters heeft Cofinimmo zich
niet beperkt tot energie, maar heeft zij ook de watermeters in de
gebouwen voorzien van een verbinding op afstand. Deze meters
meten niet alleen het waterverbruik, maar maken het ook mogelijk
onmiddellijk op te treden wanneer een afwijking wordt gecon-
stateerd. Eenvoudige algoritmen kunnen worden gebruikt om
anomalieën in het waterverbruik op te sporen. De volgende dag
600
liter/m²
WATERVERBRUIK PER OPPERVLAKTE
19 %
GEBOUWEN DIE VOORZIEN ZIJN VAN
OP AFSTAND UITLEESBARE WATERMETERS
124
COFINIMMO UNIVERSEEL REGISTRATIEDOCUMENT 2021
wordt een alarm naar de beheerder van het gebouw gestuurd
om de bron van het probleem te analyseren. De paradox van de
rekening voor het waterverbruik, of het nu in de gezondheidszorg
of in kantoorgebouwen is, is dat het bedrag laag is bij normaal
gebruik. Deze bedragen kunnen echter exponentieel toenemen in
geval van een lek. Eén druppel kan namelijk al gauw duizenden liters
waterverlies betekenen.
De gezondheidscrisis heeft duidelijk aangetoond dat het waterver-
bruik veel meer varieert met de bezettingsgraad van een gebouw
dan het energieverbruik. In de gezondheidszorg, bijvoorbeeld, is het
duidelijk dat hygiënische voorzorgsmaatregelen het waterverbruik
hebben doen toenemen. In de kantoorsector daarentegen daalt
het verbruik tot nul zodra telewerken verplicht wordt.
Een andere manier om het waterverbruik te beperken is het gebruik
van regenwater voor bepaalde doeleinden. Dit is nog niet in alle
gevallen economisch haalbaar, maar maakt wel deel uit van
de haalbaarheidscriteria voor nieuwe gebouwen. Anderzijds is de
installatie van sanitaire voorzieningen met een laag debiet voordelig
voor alle partijen en wordt daarom in de meeste projecten voorzien.
EXTERNE OMGEVING
Een verantwoord beheer van de watervoorraden blijft niet beperkt
tot de interne omgeving van gebouwen. Buitenbeplanting kan
een dubbele functie hebben : het aanleggen van opgevangen en
ondergrondse waterreserves, en het vertragen van de afvoer van
regenwater.
De aanleg van groene daken kan de afwatering vertragen door
actieve daken te creëren. Door verharde oppervlakken te beperken
kan de grond beter doorlatend worden gemaakt en kan het regen-
water dus het grondwaterpeil weer aanvullen. Bij zware regenval,
wat steeds vaker voorkomt, heeft dit een positief eect op de ver-
mindering van het risico op overstromingen. En dan hebben we
het nog niet eens over het eect op de biodiversiteit, dat mogelijk
is door de vegetatie op het dak en op de grond.
Tenslotte wijzen wij op het positieve eect van de aanwezigheid
van water op het welzijn van de bewoners en de productiviteit
van de werknemers.
In de komende jaren zal het waterbeheer binnen en buiten gebou-
wen drastisch moeten veranderen om de fysieke risico’s van de
klimaatverandering te beperken. Het is dus van essentieel belang
dat de ondernemingen in het algemeen, en de vastgoedsector in
het bijzonder, zich voorbereiden. Ondernemingen, zoals Cofinimmo,
die nu reeds nadenken over de nieuwe maatschappelijke tendensen
en deze in hun strategie integreren, zullen dus een stap voor zijn op
ondernemingen die een meer afwachtende houding aannemen.
Elk kwartier meet een slimme meter het waterverbruik. Aangezien
water een hulpbron is die nauw verbonden is met menselijke
activiteit, wordt verondersteld dat het verbruik ‘s nachts tot nul
daalt Als dan wordt vastgesteld dat het verbruik gedurende
24 uur niet terug naar nul gedaald, betekent dit dat er een lek
en is er een verbruiksstoot zichtbaar (zie gebied met groene
achtergrond in de grafiek). Nadat de oorzaak van het lek is
opgespoord, wordt het verbruik weer normaal en de grafiek
toont een normaal weekverbruik met vijf pieken, één voor elke
dag van de week. Daardoor worden duizenden liters water
bespaard die anders verloren zouden gaan.
Hourly graph
m³
26/11/2021 00:00 28/11/2021 00:00 30/11/2021 00:00 02/12/2021 00:00 04/12/2021 00:00 06/12/2021 00:00 08/12/2021 00:00 10/12/2021 00:00 12/12/2021 00:00
0
0,2
0,4
0,6
0,8
1
1,2
1,4
125
ESGVERSLAG ENVIRONMENT
SOCIAL
Organisatie/
Instelling
Laatste
beoordelingen/
certificeringen
Initiële
beoordeling
Evolutie
2020
EE+ (Heel sterk)
(op een schaal
van ‘F’ tot EEE’)
EE+
2015
EE+
EE+
EE+
2018 2019 2020
2021
0,75
(op de 3
de
plaats
in België)
18
de
2018
1
0,86
0,81
0,75
2019 2020 2021
2021
Equileap
53 %
58 %
2021
58 %
53 %
2019 2020 2021
2021
Gold
(op een schaal van
‘Standard’ tot
‘Gold’)
Stand.
2019
Gold
Gold
Gold
2019 2020 2021
1. Geen GDI-rating op de wereldranglijst (bestaande uit 600 bedrijven) beschikbaar voor 2018.
126
COFINIMMO UNIVERSEEL REGISTRATIEDOCUMENT 2021
Veiligheid en welzijn van de gebruikers
De impact van vastgoed op de externe omgeving wordt steeds meer
beheerst. Maar wat is de impact op de interne omgeving?
In de huidige samenleving volstaat het niet meer om de veiligheid
in een gebouw te garanderen. De verwachtingen zijn geëvolueerd
en de normen op het vlak van functionaliteit en welzijn liggen steeds
hoger voor de gemeenschappen waarin gastvrijheid centraal staat.
Deze evolutie wordt ondersteund door nieuwe labels en bench-
marks. Vandaar dat het essentieel is dat Cofinimmo gebouwen
aanbiedt die aansluiten bij deze nieuwe verwachtingen.
KENMERKEN VAN HET GEBOUW
De bouwkundige keuzes maar ook de kwaliteit van het onderhoud
hebben een impact op de veiligheid en het welzijn van de gebrui-
kers van de gebouwen. De aanwezigheid van niet-gecontroleerde
gevaarlijke materialen, het niet naleven van veiligheidsnormen en
slecht afgestelde airconditioningsinstallaties kunnen het welzijn en
de gezondheid van de gebruikers beïnvloeden.
Cofinimmo analyseert systematisch alle elementen die een impact
kunnen hebben op de gezondheid en het welzijn. In het duedili-
genceproces worden onder meer de aanwezigheid van asbest, de
bodemverontreiniging en de elementen inzake brandbestrijding en
brandpreventie en diensten voor de toegankelijkheid van personen
met beperkte mobiliteit verplicht geanalyseerd.
Het asbestrisico voor oudere gebouwen in de portefeuille wordt
van nabij opgevolgd. Asbest dat in de gebouwen aanwezig is,
wordt in de materialen ingekapseld. Bij verwering worden deze
materialen verwijderd volgens de wettelijke voorschriften die de
veiligheid van personen waarborgen.
Sinds het begin van de pandemie
heeft het beheersteam van de
kantoren verschillende initiatieven
genomen om de verspreiding van het
virus zo veel mogelijk te voorkomen
en de werkomgeving te verbeteren.
In 2021 heeft Cofinimmo Offices
een officiële COVID Safe-
certificering verkregen voor de
gemeenschappelijke ruimten
van haar kantoorgebouwen met
meerdere huurders. Vervolgens
werden in al haar gebouwen door
het bureau Deplasse audits van de
ventilatiesnelheden uitgevoerd.
In 2022 werden virucide filters van het
Belgische bedrijf Deltrian geïnstalleerd
in de luchtrecycleringssystemen van
de betrokken kantoorgebouwen
met meerdere huurders. Deze filters
neutraliseren 99 % van de virussen,
waaronder COVID-19. Bovendien zijn
deze filters van energieklasse A+ en
voldoen ze aan de EN 14476-norm.
127
ESGVERSLAG SOCIAL
INTERNE EN EXTERNE UITRUSTING
Cofinimmo zorgt ervoor dat gebruikers van buitenruimtes kunnen
genieten. De bevordering van de gezondheid door de aanwezig-
heid van natuurlijke ruimtes of door landschapsarchitectuur wordt
hierdoor in de hand gewerkt.
De tuin van het verzorgingstehuis Orelia Keiheuvel werd heringericht
tot een natuurlijke tuin die bewoners met dementie het heide-
landschap laat ontdekken, en vervolgens werd een kilometerlang
rolstoelpad aangelegd, waardoor bewoners en bezoekers met
een beperking opnieuw met de natuur in contact kunnen komen.
In Belliard 40, in de Europese wijk in het hartje van Brussel,
heeft Cofinimmo een charmante binnentuin aangelegd. Er zijn
toegankelijke open ruimtes gecreëerd, elk met een eigen sfeer.
Stapstenen leiden de bezoekers naar de verschillende ruimtes,
voor een pauze of een vergadering. Planten en golvende hagen
vormen een natuurlijke scheiding tussen de open ruimtes.
Steeds meer studies tonen de positieve eecten van de natuur
op de lichamelijke en geestelijke gezondheid aan. Deze positieve
eecten hebben niet alleen te maken met de kwaliteit van de lucht
die wij inademen, maar ook met de kwaliteit van het milieu waarin
wij leven. In elk project wordt ook de biodiversiteit gesteund.
Tegenwoordig wordt er bij de selectie van een kantoorgebouw
ook gekeken naar de aanwezigheid van ontspannings- en wel
-
zijnsruimtes. In samenwerking met het bedrijf Easy Day worden
yoga-, BBB- en relaxatiesessies georganiseerd in de Lounges
®
, soms
aangevuld met een drankje of een gezonde en vitaminerijke lunch.
De rol van de community manager als verantwoordelijke voor de
Lounges
®
bestaat erin activiteiten te promoten die een positieve
impact hebben op het welzijn van de gebruikers van de gebouwen.
88 %
VAN DE RECHTSTREEKS BEHEERDE PORTEFEUILLE
WORDT GEËVALUEERD DOOR MIDDEL VAN EEN
BRANDAUDIT EN ASBESTOPVOLGING
Er werd geen enkele inbreuk met
financiële of gezondheidsimpact voor
de gebruiker vastgesteld tijdens de
brandaudits en asbestopvolgingen in de
rechtstreeks beheerde portefeuille.
ASBESTBEHEER IN DE VERHUURDE
GEBOUWEN (in %)
020406080 100
56
56
66
61
100
44
44
34
39
Geen asbestsporen
Ingekapselde asbestsporen
Zorgvastgoed 1.526.977 m
Distributienetten 361.671 m
PPS 187.726 m
Kantoren 490.759 m
Totale portefeuille 2.567.133 m
128
COFINIMMO UNIVERSEEL REGISTRATIEDOCUMENT 2021
Relatie met de onderaannemers
Deze werkingsprincipes gelden voor alle sectoren waarin Cofinimmo
actief is en in alle landen waar ze zich heeft gevestigd.
BELEID INZAKE SOCIALE ASPECTEN
Cofinimmo tracht haar leveranciers steeds billijk te behandelen
tijdens aankooponderhandelingen en besteedt bijzondere aan
-
dacht aan de veiligheid van hun personeel. De continuïteit van een
commerciële relatie is immers alleen mogelijk via wederzijds respect
van alle partijen en begrip voor hun bezorgdheden en streefdoe-
len. Het uitbesteden van bouw- en onderhoudsactiviteiten gaat
gepaard met een strenge controle op deze onderaannemingen.
In het kader van aanbestedingen beschrijft Cofinimmo duidelijk
eenieders verantwoordelijkheid in de bestekken en contracten.
De registratie van werfpersoneel is verplicht in alle landen waar
Cofinimmo actief is. De tewerkstelling van een plaatselijke jongere is
verplicht voor elke bouwplaats en moet worden uitgevoerd door de
hoofdaannemer. Het toezicht op en de rapportage van eventuele
ongevallen op de bouwplaats is de verantwoordelijkheid van elke
onderaannemer in zijn hoedanigheid als werkgever.
Elke project manager en property manager is verantwoordelijk
voor de toepassing van het ESG-beleid in het kader van de relatie
met de leveranciers. Het ESG-beleid omvat een verbintenis tot het
Global Compact van de Verenigde Naties, waarvan de tien begin-
selen zijn afgeleid van de Universele Verklaring van de Rechten van
de Mens, de Verklaring van de Internationale Arbeidsorganisatie
inzake de fundamentele beginselen en rechten op het werk, de
Verklaring van Rio inzake milieu en ontwikkeling, en het Verdrag van
de Verenigde Naties tegen corruptie. Via haar waarden en haar
activiteiten wil Cofinimmo haar fundamentele verantwoordelijk
-
heden op het gebied van de mensenrechten, de arbeid, het milieu
en de corruptiebestrijding opnemen.
VEILIGHEID EN WELZIJN
Bij zware renovatiewerken beschikt Cofinimmo over medewerkers
die opgeleid zijn voor veiligheidscoördinatie en die voor elke werf
de risico’s en de toe te passen preventiemaatregelen bepalen en
controleren. Afhankelijk van de werklast doet Cofinimmo eveneens
een beroep op externe veiligheidscoördinatoren. De veiligheidsco-
ordinatie voorziet in een initiatie in de veiligheid op de werf voor
elke werknemer, alsook in een regelmatig toezicht op de nale
-
ving van de veiligheidsinstructies. Het wordt opgenomen in de
agenda van de wekelijkse werfvergaderingen. Deze maatregelen
worden conform een Europese richtlijn toegepast in alle landen
waar Cofinimmo actief is.
Het toezicht op en de rapportage van eventuele ongevallen op
de bouwplaats is de verantwoordelijkheid van elke onderaanne
-
mer in zijn hoedanigheid als werkgever. In 2021 hebben er zich op
de werven van Cofinimmo geen ongevallen met dodelijke afloop
voorgedaan.
In 2020 was de risicoanalyse gericht op beperkende maatregelen
in verband met de gezondheidscrisis, om de continuïteit van de
werven in alle veiligheid te kunnen garanderen.
Er werd een COVID-protocol ingevoerd voor alle werven sinds het
begin van de gezondheidscrisis. De volgende elementen maken
deel uit van dit protocol :
• handen wassen (zeep ter beschikking van de werknemers);
• de veilige afstand van 1,5 m respecteren;
• geen vergaderingen of bijeenkomsten van werknemers;
• geen lunchpauzes of pauzes in tijdsblokken;
• beperkte toegang tot de werfkeet;
• handschoenen verplicht voor alle werknemers;
• schoonmaken van het gereedschap aan het einde van de dag;
• geen gemeenschappelijk gebruik van persoonlijke beschermings-
middelen (PBM);
• verplichting om de handen te wassen voordat men het terrein
verlaat;
• zorgen voor binnenventilatie;
• verplichting om het gezondheidsprotocol toe te passen in geval
van symptomen;
• het stilleggen van de werken van zodra een positief geval wordt
ontdekt en de andere werknemers die de laatste 15 dagen met
de getroen werknemer(s) in contact kunnen geweest zijn, op
de hoogte brengen.
De verplichting om dit protocol na te leven staat duidelijk vermeld in
het verslag van de veiligheids- en gezondheidscoördinator. “Tijdens
en bij elk bezoek zal men vergezeld worden door het personeel van
de onderaannemer en moeten de PBM gebruikt worden, passend
bij het risico waaraan men kan worden blootgesteld.”
Als toonaangevend bedrijf in Europees zorgvastgoed, vooraanstaand speler
in Belgisch kantoorvastgoed en beursgenoteerde vennootschap is Cofinimmo
van nature transparant en voert zij haar activiteiten uit op een ethisch
verantwoorde manier ten overstaan van haar stakeholders. Zij veroordeelt dan
ook alle twijfelachtige of wettelijk strafbare praktijken (corruptie, witwaspraktijken,
zwartwerk, sociale dumping enz.) of praktijken die ingaan tegen de principes van
duurzaamheid, eerlijke behandeling, gelijke kansen en respect voor anderen.
129
ESGVERSLAG SOCIAL
Woonzorgcentrum – Bilbao (ES)
In het kader van het onderhoud van haar portefeuille rust
Cofinimmo haar gebouwen uit met veiligheidssystemen om de
fysieke integriteit van de leveranciers te waarborgen (bijv. gondels
en verankeringspunten voor de ramenwassers). De diensten van de
onderaannemers zijn onderworpen aan door raamovereenkomsten
die het mogelijk moeten maken een partnerschap te ontwikkelen
dat voor beide partijen voordelig is.
130
COFINIMMO UNIVERSEEL REGISTRATIEDOCUMENT 2021
Human capital
Het succes van elke organisatie hangt af van een inspirerende visie en de mensen
die samen de organisatie uitmaken. Zij moeten de ruimte krijgen om hun talenten
maximaal in te zetten en aldus deze visie op een efficiënte manier in realiteit om
te zetten. Haarhuman capital strategie is erop gericht dit dan ook maximaal
te ondersteunen. Cofinimmo heeft een belangrijke toegevoegde waarde in de
samenleving. Haar medewerkers zijn hier trots over en begrijpen dat zij één voor
één een belangrijke bijdrage leveren om samen succesvol te zijn. De groep
gelooft sterk in diversiteit, respect en gelijkheid van haar werknemers. en dat
verschillende invalshoeken en ervaringen haar beslissingsprocessen verrijken. Zulke
processen zijn erop gericht om deze diversiteit verder te doen groeien. Om haar
bedrijfsactiviteiten uit te breiden investeert Cofinimmo in haar medewerkers. Ze
helpt hen om hun maximaal potentieel te bereiken door in te zetten op hun
ontwikkeling via een mix van initiatieven op het vlak van persoonlijke ontwikkeling
en coaching. Ook veiligheid, welzijn en weerbaarheid van haar medewerkers
staat centraal en via verschillende initiatieven wordt hier actief in geïnvesteerd.
RESPECT VOOR VERSCHILLEN
EN CULTURELE DIVERSITEIT
De diversiteit binnen Cofinimmo wordt weerspiegeld door initiatie-
ven op het vlak van aanwerving, personeelsbeleid en de externe
positionering van de vennootschap (zie bladzijde 193 van dit
document).
Zowel intern als ten aanzien van alle spelers waarmee ze te maken
heeft, hanteert Cofinimmo al lang een hoog niveau van ethiek, een
essentiële voorwaarde voor diversiteit, niet-discriminatie en respect
voor individuen, instellingen en de wet. Deze zijn :
• een beleid inzake goed gedrag;
• gezamenlijke en gedragen waarden : Connectivity, Accountability
en Customer experience;
• een open en transparante cultuur van feedback en feedforward,
gebaseerd op vertrouwen en elkaar helpen groeien om samen
succesvol te zijn;
• het recht en de aanmoediging van zelfexpressie, informatie en
persoonlijke ontwikkeling van alle medewerkers om samen met
de activiteiten van het bedrijf te groeien.
ALGEMENE BEGINSELEN VAN WERVING EN SELECTIE
In alle fasen van de selectieprocedure heeft Cofinimmo tot doel de
geschiktheid van de kandidaten voor de functie en de onderneming
te controleren, alsook hun motivatie, zonder enige andere over-
weging die als discriminerend zou kunnen worden gekwalificeerd.
Tijdens de selectiegesprekken verbindt Cofinimmo zich ertoe geen
enkele evaluatie, oordeel of kritiek te uiten en geen vragen te stellen
aan kandidaten die als discriminerend of aanstootgevend kunnen
worden beschouwd, rekening houdend met hun waarden, per-
soonlijke en familiale keuzes en levensstijl.
Cofinimmo draagt het succes en het welzijn van haar medewerkers
hoog in het vaandel en neemt geen mensen aan die misschien niet
het gewenste niveau van succes of welzijn bereiken. Om fouten
bij de aanwerving van nieuwe medewerkers te vermijden, kan
Cofinimmo de selectieprocedure objectiveren door non-discri
-
minerende evaluatietests te gebruiken die de bekwaamheden,
gedragskenmerken, voorkeuren en persoonlijke motivaties meten,
zodat de werknemer zo goed mogelijk aan de vereisten van de
functie en de bedrijfscultuur beantwoordt. Indien Cofinimmo voor
deze evaluatie een beroep doet op een externe partij, gaat ze na
of deze over de vaardigheden, methodes en selectie-instrumenten
beschikt die aangepast zijn aan de vereisten van de functie en of
83 %
VROUWEN/MANNEN
BEZOLDIGINGSVERHOUDING TUSSEN
GESLACHT BIJ DE WERKNEMERS
Cofinimmo is overtuigd dat
diversiteit (cultureel, tussen
generaties, taalkundig, tussen
mannen en vrouwen enz.) een
kracht is, en moedigt gelijkheid van
kansen aan, een fundamentele
waarde van de democratie.
131
ESGVERSLAG SOCIAL
de personen die verantwoordelijk zijn voor de evaluatie van de
kandidaten, zich houden aan het principe van non-discriminatie.
INFORMATIE OVER VACATURES EN UITBESTEDING
Wanneer Cofinimmo advertenties publiceert om haar vacatures
onder de aandacht van het publiek te brengen, bevat de inhoud
van deze advertenties geen enkele term, referentie of criterium
van discriminerende aard.
Indien Cofinimmo een beroep doet op tussenpersonen en profes-
sionals op het vlak van rekrutering en selectie, zal ze er eerst voor
zorgen dat ze het principe van niet-discriminatie in acht nemen en
in alle fasen van de procedure in de praktijk brengen.
BEPERKTE MOBILITEIT
Cofinimmo is bereid om evenveel aandacht te besteden aan de
aanwerving van een persoon met beperkte mobiliteit voor een
functie met een inhoud die verenigbaar is met deze beperking.
Zij zal alle redelijke regelingen treen aangaande de toegang
tot haar gebouwen en de werkplek om het succes en het welzijn
van de persoon met beperkte mobiliteit te bevorderen.
ONTVANGST EN INTEGRATIE
Ongeacht de functie en het hiërarchische niveau past Cofinimmo
het onthaalbeleid toe zodat elke nieuwe medewerker zich snel
en harmonieus in de onderneming kan integreren.
Ongeacht hun functie en hiërarchisch niveau worden alle mede
-
werkers die Cofinimmo verlaten uitgenodigd om tijdens een exit-
gesprek de redenen voor hun beslissing vrijelijk kenbaar maken
aan hun managers en/of aan de personeelsdienst.
INFORMATIE EN WERKINSTRUMENTEN
Cofinimmo vindt het essentieel dat al haar medewerkers, zonder
onderscheid, over de nodige informatie beschikken om hun
opdracht uit te voeren, om die van hun managers en collega’s te
begrijpen en om op de hoogte te blijven van de ontwikkelingen
in de onderneming.
Het arbeidsreglement van de onderneming is voor alle werknemers
beschikbaar op het intranet en het bedrijf organiseert regelmatig
informatievergaderingen waarvoor alle of sommige medewerkers
worden uitgenodigd en de gelegenheid om over de behandelde
onderwerpen te spreken.
Cofinimmo biedt haar medewerkers de modernste en best aan
-
gepaste instrumenten, procedures en werkmethodes aan om hun
werk met een optimaal comfort en welzijn te kunnen uitvoeren.
Cofinimmo ziet er regelmatig op toe dat de medewerkers die een
managementfunctie uitoefenen hun functie blijven beheersen en
dat ze deze blijven uitoefenen in de geest van de principes van
gelijkheid en diversiteit binnen Cofinimmo.
NALEVING VAN DE VOORSCHRIFTEN
Discriminerende praktijken en homofobe, xenofobe of racistische
uitlatingen, zowel intern als ten aanzien van personen buiten
Cofinimmo, zijn verboden en onderworpen aan sancties. Hetzelfde
geldt voor, in het kader van het werk, het bezoeken van xenofobe
of racistische websites, of voor het gebruik van discriminerende of
aanstootgevende opmerkingen in e-mails.
De vertrouwenspersoon die binnen Cofinimmo wordt aangesteld,
waakt over de correcte toepassing van de principes van gelijkheid
en diversiteit en stelt eenmaal per jaar een samenvattend verslag
op van de zaken die anoniem en vertrouwelijk worden behandeld.
Er is een klachtenmechanisme beschikbaar betreende de vrijheid
van vereniging en collectieve onderhandelingen, met inbegrip van
vertrouwelijke kanalen zoals de vertrouwenspersoon. De proce-
dures worden op regelmatige basis en bij de introductie aan alle
werknemers meegedeeld. Voortgangsverslagen over individuele
gevallen worden gedeeld met het uitvoerend comité. In 2021 werd
geen enkel geval gemeld.
BEZOLDIGINGSBELEID
Het loonpakket dat Cofinimmo aan haar personeel aanbiedt, wordt
vastgesteld op basis van identieke criteria voor elke werknemer
en houdt rekening met een objectieve functie-indeling. Het omvat
onder meer een pensioenregeling, een winstdeelnameregeling
en, sinds 2009, een eenmalige bonus die gekoppeld is aan de
resultaten van de onderneming.
Met de problematiek van de dichtgeslibde wegen en het evenwicht
tussen privé- en beroepsleven geven werknemers aan dat ze hun
tijd optimaal moeten organiseren. Om aan deze vraag tegemoet te
komen en om hen in staat te stellen eciënt te kunnen thuiswerken,
heeft Cofinimmo een IT-en telewerkbeleid. Zij stelt een passende
IT-infrastructuur ter beschikking en een voegde een internetabon-
nement aan het loonpakket toe.
Dit komt bovenop de andere extralegale voordelen die de werkne-
mers al genieten (bedrijfswagen, groepsverzekering, verzekering
voor hospitalisatie en ambulante kosten, maaltijd- en ecocheques,
smartphone, laptop, optieplan enz.).
Cofinimmo hecht belang aan het fysieke welzijn van haar werkne-
mers, biedt de mogelijkheid aan werknemers om met regelmaat
een preventieve medische gezondheidsscreening te laten uitvoeren
en neemt initiatieven ter bevordering van fysieke activiteiten en
gezonde voeding.
In de zoektocht naar hooggekwalificeerde profielen put Cofinimmo
uit dezelfde pool als de andere BEL 20-ondernemingen. De meeste
zijn echter aanzienlijk groter, terwijl Cofinimmo dichter bij de
omvang van een KMO aanleunt. Naast een dynamische cultuur
en gedeelde waarden heeft Cofinimmo dan ook veel aandacht voor
alternatieve verloningsregelingen om de talenten van de nieuwe
generatie te kunnen behouden.
Het diversiteitsbeleid en de
voornaamste maatstaven vormen
een integraal onderdeel van de
corporate governance verklaring
(zie bladzijden 188-193).
132
COFINIMMO UNIVERSEEL REGISTRATIEDOCUMENT 2021
OPLEIDING VAN DE
MEDEWERKERS
Vanuit een visie op middellange termijn bevordert Cofinimmo de
professionele en persoonlijke ontplooiing van elke medewerker op
elk moment van hun carrière. Op langere termijn streeft zij naar
een boeiend en zorgeloos loopbaaneinde.
Cofinimmo doet dit vanuit een breed opleidingsaanbod, waar
‘learning on the job’ gecombineerd wordt met de meer traditionele
vormen van klassikaal leren (al dan niet online) en sociale vor-
ming van leren zoals coaching en mentoring. Ze worden op ruime
basis aan het personeel aangeboden om hun volledig potentieel
te kunnen bereiken.
Door te investeren in haar medewerkers slaagt Cofinimmo erin
om hun eciëntie en hun betrokkenheid te verhogen en het pad
naar uitmuntendheid te eenen.
HET LABEL INVESTORS IN PEOPLE IIP
In 2006 verkregen Cofinimmo en minder dan tien bedrijven in het
Brussels Hoofdstedelijk Gewest dit prestigieuze label dat wijdver
-
spreid is in de wereld, vooral in de Angelsaksische landen en in
Vlaanderen, maar veel minder in Wallonië.
Sindsdien is de onderneming erin geslaagd het label driejaarlijks
te vernieuwen. Dit toont aan dat zij in haar medewerkers investeert
en naar hen luistert. Dergelijke erkenning stelt haar eveneens in
staat nieuw talent dat oog heeft voor een duurzame benadering,
aan te trekken.
In 2018 heeft Cofinimmo het label opnieuw voor drie jaar kunnen
vernieuwen. In 2021 werd de status ‘Gold’ van dit label herbevestigd.
HET BELEID VAN PERMANENTE OPLEIDING
VOOR MEDEWERKERS EN MANAGERS
Cofinimmo biedt al haar medewerkers zonder enig onderscheid
dezelfde mogelijkheden aan om opleidingen te volgen en zich te
ontwikkelen.
Haar drijfveer is dat iedereen op elk moment klaar is voor een nieuwe
functie binnen of buiten het bedrijf en over competenties beschikt die
aansluiten bij de marktvraag. Daar waar mogelijk geeft Cofinimmo
steeds de voorkeur aan interne promotie.
Er wordt voorrang gegeven aan vijf opleidingsdomeinen : aan techni-
sche vaardigheden met betrekking tot het vakgebied, aan duurzame
ontwikkeling, aan talen, aan IT en aan persoonlijke ontwikkeling. In 2021
waren taalcursussen een belangrijk domein. Dit is het gevolg van de
internationalisering van de vennootschap en de noodzaak dat iedereen
zich in een gemeenschappelijke taal kan uitdrukken.
De opleidingskeuze wordt met wederzijds akkoord bepaald tussen de
werknemer, zijn manager en human recources-afdeling. Daarbij wordt
rekening gehouden met de evoluties bij de concurrentie of in de sector,
de ontwikkelingsbehoeften van de teams, nieuwe tendensen, maar
ook met het potentieel om een hogere functie te bekleden.
De managers (in functie of potentiële) hebben individuele en/of groeps-
trajecten in leadership en people management gevolgd, waarbij ze
vertrouwd werden gemaakt met de specifieke aspecten van deze
functie die naast grondige kennis ook gedragskenmerken en bena
-
deringen vergt om de motivatie en de betrokkenheid van hun mede-
werkers te bevorderen.
Al deze mogelijkheden worden op voet van gelijkheid aangeboden,
ongeacht het land waar de medewerker zijn functie uitoefent.
3,8 dagen
OPLEIDING PER MEDEWERKER PER JAAR
4.289 uren
GECUMULEERD AANTAL UREN VOOR BETAALDE OPLEIDING
46 %
MEDEWERKERS DIE ÉÉN OF MEERDERE OPLEIDINGEN
HEBBEN GEVOLGD
62 %
UNIVERSITAIREN
100 %
MEDEWERKERS DIE EEN PERIODIEK
FUNCTIONERINGSGESPREK GENOTEN
Het menselijk kapitaal is een door-
slaggevende troef voor Cofinimmo,
niet alleen voor de kwaliteit van de
dienstverlening aan haar klanten,
maar ook voor haareconomische
en sociale prestaties.
133
ESGVERSLAG SOCIAL
DE BEDRIJFSWAARDEN
Cofinimmo heeft zichzelf altijd al in vraag gesteld om perfect te
integreren in onze dynamische wereld. Met deze ingesteldheid
heeft zij in 2018 beslist om bepaalde waarden in de kijker te zetten :
Connectivity, Accountability en Customer Experience. Deze begrip-
pen werden niet alleen gekozen voor de concepten die ze verte-
genwoordigen maar ook om zo goed mogelijk aan te sluiten bij
de maatschappelijke ambities van de onderneming.
In het kader van de vaardigheden die van al onze medewerkers
verwacht worden, werden de concepten Reliability en Pioneer inge-
voerd. Alhoewel deze termen trendy zijn, zijn ze fundamenteel
erop gericht de houdingen en gedragingen te bepalen die met
deze essentiële waarden verbonden zijn. Het doel is in te spelen
op de maatschappelijke evoluties door kwalitatieve zorg-, leef- en
werkruimtes te beschikking te stellen (‘Caring, Living and Working
- Together in real estate’).
VEILIGHEID EN WELZIJN
VAN DE MEDEWERKERS
Het werven van goede profielen is goed. Ervoor zorgen dat ze
willen blijven, is beter. De huidige generatie werknemers verklaart
namelijk vooral gehecht te zijn aan voldoening op hun werkplek.
Cofinimmo heeft altijd al een reeks maatregelen getroen om
het welzijn van haar medewerkers te bevorderen door hen aan
te moedigen hun functie in de best mogelijke omstandigheden
uit te oefenen.
INTEGRATIE
Elke nieuwe medewerker krijgt bij zijn indiensttreding een onthaal-
dossier waarin alle praktische maatregelen en veiligheidsnormen
op de werkplek worden uiteengezet. De medewerkers worden
individueel onthaald door zowel de HR-verantwoordelijke als door
de leden van het uitvoerend comité.
Er worden regelmatig informatievergaderingen voor alle mede
-
werkers georganiseerd waarbij de werknemers met de leden van
het uitvoerend comité in dialoog kunnen gaan.
In 2021 werd, met het oog op voort op continue verbetering, een
enquête uitgevoerd over de interne communicatie die vertaald
werd in een intern communicatie- en interactieplan dat momenteel
geïmplementeerd wordt.
De medewerkers informeren, omvat ook de volgende acties :
• fysieke en digitale informatiekanalen ter beschikking stellen;
• organiseren van interactiemomenten tussen medewerkers;
• de medewerkers informeren omtrent hun rechten en plichten
met betrekking tot veiligheid.
CONNECTIVITY
CUSTOMER
EXPERIENCE
ACCOUNTABILITY
134
COFINIMMO UNIVERSEEL REGISTRATIEDOCUMENT 2021
De werknemers werd ook uitgenodigd om hun mening te geven
via een een enquête over betrokkenheid. Uit deze enquête blijkt
dat 66 % van de werknemers tevreden is en zich goed voelt bij
Cofinimmo en dat 73 % vindt dat zij goede betrekkingen met hun
collega’s hebben, wat in de lijn van het gemiddelde ligt. De actie
-
punten betreen de interne communicatie en de ontwikkeling van
het menselijk kapitaal.
WEERBAARHEID
Cofinimmo besteedt bijzondere aandacht aan het mentaal wel-
zijn en stress op het werk. Dit laatste komt steeds vaker voor in de
bedrijfswereld, en kan ernstige gevolgen hebben en bij sommigen
mogelijk tot burn-out leiden. Dit soort aandoening gaat gepaard
met langdurige afwezigheid van de getroen persoon wat voor de
werkgever een verstoorde organisatie en extra kosten meebrengt.
In 2021 bedroeg het totale absenteïsme 7,3 %, wat overeenkomt
met voorgaande jaren.
Thuisopvang voor zieke kinderen is een dienst die door Cofinimmo
aan alle personeelsleden die daadwerkelijk hun beroepsactiviteiten
uitoefenen, wordt aangeboden. Het heeft als doel ouders de kans
te geven hun beroeps- en privéleven op elkaar af te stemmen, door
een gediplomeerde kinderverzorger voor korte tijd in te schakelen
tot de ouders een andere oplossing hebben gevonden, en opdat
het kind in zijn vertrouwde omgeving kan blijven. De kosten voor
kinderopvang worden volledig gedekt door Cofinimmo.
Cofinimmo heeft naar aanleiding van de COVID-19-corona-
viruspandemie verschillende maatregelen genomen om de con
-
tinuïteit van haar activiteiten te verzekeren en tegelijkertijd de
gezondheid en het welzijn van haar personeel tot haar prioriteit te
maken. Naast de maatregelen die werden genomen met betrekking
tot thuiswerken (zonder beroep te doen op tijdelijke werkloosheid),
heeft Cofinimmo in het bijzonder een dagopvang voor niet-zieke
kinderen ter beschikking gesteld van haar personeel om het thuis-
werken te vergemakkelijken.
Deze flexibiliteit in de organisatie van het beroepsleven, die aan alle
werknemers wordt geboden, wordt vooral door vrouwen gebruikt
en is bij mannelijke werknemers in opmars. De flexibiliteit in de
organisatie van het werk binnen Cofinimmo komt in de eerste plaats
tot uiting in het deeltijdse werk dat aan één op negen personeels-
leden wordt toegekend, voornamelijk vrouwen, maar ook mannen
die dat wensen. Een evenwicht tussen het beroeps-en privéleven
is essentieel is voor het professionele welzijn van het personeel. Er
zijn ook flexibele werktijden ingevoerd om het personeel in staat te
stellen hun werktijden aan te passen aan eventuele beperkingen of
verplichtingen. Elke werknemer kan, afhankelijk van zijn behoeften,
op een bepaald moment in zijn loopbaan, een arbeidstijdverkorting
van korte en/of van lange termijn krijgen om voor een naaste te
zorgen en/of om academische redenen. In 2021 had 19 % van de
werknemers flexibele werktijden volgens 19 verschillende uurroos-
ters in België.
12,5 %
MANNEN
87,5 %
VROUWEN
145
WERKNEMERS
7,3 %
ABSENTEÏSME
16
DEELTIJDE
WERKNEMERS
De goede gezondheid van een
bedrijf hangt nauw samen met
de motivatie en productiviteit
van de medewerkers.
135
ESGVERSLAG SOCIAL
GOVERNANCE
Organisatie/
Instelling
Laatste
beoordelingen/
certificeringen
Initiële
beoordeling
Evolutie
2021
AA
1
(op een schaal
van CCC tot AAA)
BBB
2013
A
A
AA
2019 2020 2021
2021
met een score
van C
(op een schaal
van D- tot A+)
D
2013
C-
C
C
2019 2020 2021
2021
49
(tegenover 30
gemiddeld in de
vastgoedsector)
22
2019
22
44
49
2019 2020 2021
POWERED BY
2021
58 %
(Robust)
Environment : 67 %,
Social : 51 %,
Governance : 61 %
(d.w.z. boven
de gemiddelde
beoordeling)
58 %
2019
58 %
59 %
58 %
2019 2020 2021
2020
Excellence Europe
Ethibel Sustainability
Index (ESI)
gebaseerd op
Vigeo Eiris
EU
Excel.
2018
EU
Excel.
EU
Excel.
EU
Excel.
2018 2019 2020
GEGENEREERDE EN UITGEKEERDE
ECONOMISCHE WAARDE IN 2021
(x 1.000 EUR)
+ 314.530
KLANTEN
- 22.785
LEVERANCIERS VAN
GOEDEREN EN DIENSTEN
+ 280.745
GEGENEREERDE WAARDE
- 24.183
PERSONEEL
- 110.938
AANDEELHOUDERS
- 28.348
FINANCIËLE UITGAVEN
- 12.899
PUBLIEKE SECTOR
- 176.368
UITGEKEERDE WAARDE
+ 104.376
ECONOMISCHE WAARDE AANGEHOUDEN
IN DE GROEP
Gegenereerde
economische waarde
Uitgekeerde
econo mische waarde
1. Disclaimer : Het gebruik door Cofinimmo van alle gegevens van MSCI ESG Research LLC of haar
dochterondernemingen (MSCI) en het gebruik van MSCI-logo’s, handelsmerken, dienstmerken of
indexnamen, houdt geen sponsoring, goedkeuring, aanbeveling of promotie van Cofinimmo door MSCI
in. MSCI diensten en gegevens zijn eigendom van MSCI of haar informatieleveranciers en worden ‘as is’
en zonder garantie geleverd. MSCI namen en logo’s zijn handelsmerken of dienstmerken van MSCI.
136
COFINIMMO UNIVERSEEL REGISTRATIEDOCUMENT 2021
Om haar verantwoordelijkheden te kunnen opnemen en haar activiteiten te kunnen
voortzetten, moet Cofinimmo aandacht hebben voor haar rentabiliteitsniveau. Dit laatste
stelt haar in staat zowel haar efficiëntie te meten als de waarde die klanten in haar
producten en diensten herkennen. Het is een bepalende factor voor de toewijzing van
middelen en het behoud van de investeringen die de ontwikkeling en de productie
van haar diensten bepalen. Indien de winst ontoereikend of de financiële basis te zwak
is, kan Cofinimmo haar economische en maatschappelijke rol niet ten volle vervullen.
Rendabiliteit voor de beleggers
entoegang tot kapitaal
Kantoorgebouw The Gradient –
Brussel gedecentraliseerd (BE)
INNOVATIEF GEBRUIK VAN DUURZAME FINANCIERING
Cofinimmo is de eerste Europese vastgoedvennootschap die green &
social obligaties uitgaf. Op 09.12.2016 voerde zij met succes een pri-
vate plaatsing van green & social obligaties uit voor een bedrag van
55 miljoen EUR over een periode van acht jaar, met een coupon van
2,00 %. In november 2020 versterkte Cofinimmo haar balans verder
met de uitgifte van haar eerste publieke duurzame benchmarkobli
-
gatie van 500 miljoen EUR over een periode van tien jaar, met een
coupon van 0,875 %. Ten slotte heeft Cofinimmo in januari 2022 haar
balans verder versterkt met de uitgifte van een tweede publieke duur-
zame benchmarkobligatie van 500 miljoen EUR met een looptijd van
zes jaar en een coupon van 1 %. De obligaties, waarvan de opbrengst
bestemd is voor de (her)financiering van activa die een positieve
bijdrage leveren aan duurzame ontwikkeling in overeenstemming
met het duurzame financieringskader van Cofinimmo van mei 2020
(hierna beschreven), werden geplaatst bij institutionele investeerders.
In maart 2019 ging Cofinimmo over tot de geanticipeerde herfi-
nanciering van een bilaterale kredietlijn die in augustus 2019 zou
vervallen, voor een bedrag van 40 miljoen EUR. In februari 2020
heeft zij een bilaterale kredietlijn die augustus 2020 zou aflopen,
vervroegd geherfinancierd, voor een bedrag van 40 miljoen EUR.
Aanvankelijk ging het om traditionele kredietlijnen, geherfinancierd in
de vorm van green & social kredieten. In overeenstemming met haar
ESG-strategie en haar prestatietabel zal Cofinimmo de green &
social leningen gebruiken om activa met zowel ecologische als sociale
doelstellingen te herfinancieren.
137
ESGVERSLAG GOVERNANCE
DUURZAAM FINANCIERINGSKADER
Cofinimmo besteedt bijzondere aandacht aan de samenhang
tussen haar financiële strategie en haar ESG-doelstellingen. In dit
verband heeft zij in mei 2020 haar kader voor duurzame financie-
ring herzien om er de laatste trends in op te nemen op het gebied
van de specifieke financiering van duurzame activa die bijdragen
tot haar ESG-strategie. In haar ‘Second Party Opinion’ heeft Vigeo
Eiris bevestigd dat dit financieringskader in overeenstemming is
met de 2018 ‘green bond principles’, de ‘social bond principles’ en
de ‘green loan principles’. In dit kader kan Cofinimmo verschillende
duurzame financieringsinstrumenten uitgeven, waaronder obliga-
ties, converteerbare obligaties, private plaatsingen en (gesyndi-
ceerde) bankleningen.
Als gevolg van de verlenging van de Richtlijn Non Financial
Reporting (EU-richtlijn 2014/95), heeft Cofinimmo tot 01.01.2024
de tijd om verslag uitbrengen van haar activiteiten volgens de
Europese taxonomie. Niettemin bereidt Cofinimmo zich voor op
een transparante communicatie vanaf 2023 (verslag over het
boekjaar 2022).
Selectieprocedure conform met de ESG-strategie
Er werd een evaluatie- en selectiekader gedefinieerd en openbaar
gemaakt op de website van Cofinimmo. Het werd ondersteund
door interne en externe expertise.
De activa op de bladzijden 141-144 vormen momenteel de por
-
tefeuille die is toegewezen aan green & social financiering. Hun
selectie is gebaseerd op vastgelegde criteria, zoals criteria voor
fondstoewijzing en ESG-criteria. De selectieprocedure is enerzijds
gebaseerd op de expertise van de interne Cofinimmo teams die
verantwoordelijk zijn voor deze activa, en anderzijds op impact-
beoordelingsstudies, BREEAM-voorschriften en andere technische
factoren die extern worden verzameld. Elke fase van de evaluatie
werd gevalideerd door het uitvoerend comité en maakt deel uit
van een visie op de levenscyclusanalyse van een gebouw. Alle
geselecteerde activa waren in gebruik op het ogenblik van de
verwerving of werden opgeleverd tussen de verwervingsdatum
en het herfinancieringstijdstip. De datum van de bouw
en/of de laatste renovatie wordt weergegeven in het
vastgoedverslag van dit document waar de activa
worden geïdentificeerd met het volgende pictogram
Toewijzing van de fondsen
Het departement Thesaurie van Cofinimmo ziet erop toe dat binnen
het jaar volgend op de uitgifte van de green & social financieringen
en gedurende de ganse looptijd ervan, de opgehaalde fondsen
uitsluitend worden toegekend aan de activa die deel uitmaken van
de portefeuille green & social. De middelen uitgegeven vóór de
bekendmaking van het duurzame financieringskader worden als
volgt verdeeld : 50 % wordt toegekend aan kantoren met een duur-
zaam milieucertificaat en 50 % is bestemd voor de huisvesting van
kwetsbare personen of specifiek zorgbehoevenden. Sinds mei 2020
is de milieucategorie uitgebreid tot alle sectoren. Zorgactiva kunnen
dus zowel groen als sociaal zijn. Het doel van de benchmarkobli-
gatie die in januari 2022 werd uitgegeven is ten minste 50 % van
de middelen aan groene activa toe te wijzen.
Controle
Tot de eindvervaldag van de duurzame financieringen, voert de
externe auditeur – momenteel Deloitte – jaarlijks controle uit op de
toewijzing van de fondsen, de conformiteit van de geselecteerde
activa volgens toekenningscriteria en duurzame winstindicatoren.
Het controleverslag kan worden geraadpleegd in het verslag van
de commissaris (zie bladzijden 348-349). De geverifieerde indicatoren
in de ESG managementsectie (zie bladzijden 145-145 van
dit document) worden aangeduid met het
volgende pictogram
GEËNGAGEERDE GEMEENSCHAP
Cofinimmo besteedt bijzondere aandacht aan de coherentie van haar
financieel beleid en haar ESG-doelstellingen. Zij maakt deel uit van
de Euronext Green Bonds gemeenschap die de Europese emitten
-
ten groepeert van groene obligaties die aan verschillende objectieve
criteria voldoen (externe controle, aanpassing aan de internationale
normen, frequente actualisering van het green & social financierings-
kader enz.). Momenteel is Cofinimmo een van de 13 beursgenoteerde
emittenten te Brussel die deel uitmaken van deze geëngageerde
Europese gemeenschap.
SUSTAINABILITY-LINKED
CREDIT LINE
De ‘sustainability-linked credit line’ is een nieuw
type lening dat Cofinimmo aanmoedigt om
ambitieuze en vooraf bepaalde prestatiedoel-
stellingen op het gebied van duurzaamheid te
bereiken, zoals gedefinieerd in het 30-project.
Elk jaar wordt de voortgang van het 30-pro-
ject geëvalueerd, wat leidt tot een verlaging of
verhoging van de voorwaarden van de kre
-
dietlijn, afhankelijk van het al dan niet bereiken
van een jaarlijkse doelstelling in termen van
energie-intensiteit.
138
COFINIMMO UNIVERSEEL REGISTRATIEDOCUMENT 2021
SUSTAINABLE GROWTH AWARD 2021
Op 18.01.2022 ontving Cofinimmo de Sustainable Growth Award
2021, uitgereikt door Euronext Brussels. Deze onderscheiding, uit-
sluitend gebaseerd op meetbare cijfers, bekroont de op Euronext
Brussels genoteerde vennootschappen die in het afgelopen
decennium de sterkste duurzame groei vertoonden. Deze rang-
schikking combineert enerzijds de ESG-score (toegekend door
drie gespecialiseerde vennootschappen : Refinitiv, Sustainalytics
en Vigeo Eiris) en de prestaties van de aandelenkoers over de
afgelopen tien jaar anderzijds.
COMMITTED MORE THAN EVER
TO CARING LIVING WORKING
IN ASUSTAINABLE WAY
Woonzorgcentrum – Sarriguren (ES)
139
ESGVERSLAG GOVERNANCE
COMPONENTEN VAN HET DUURZAAM FINANCIERINGSKADER
CRITERIA EN DOELSTELLINGEN :
TWEE CATEGORIEËN VAN TOELAATBARE ACTIVA
De fondsen zijn bestemd voor de (her)financiering van activa die positief bijdragen tot de ESG-strategie.
De weerhouden gebouwen in het kader van de green & social financieringen hebben ecologische of
sociale doelstellingen.
DUURZAME VOORDELEN
Beperking van de klimaatverandering :
vermindering van de uitstoot van BKG.
Bescherming van de natuurlijke hulpbronnen :
water- en energiebesparing, gebruik van duurzame
materialen enz.
Verbetering van de gezondheidsdiensten :
groter aanbod aan bedden en gezondheidsdiensten.
SELECTIEPROCEDURES
GREEN
Investeringen in bestaande/toekomstige groene activa
in de Cofinimmo-portefeuille die beschikken over een
duurzaam milieucertificaat (BREEAM of BREEAM In-Use
met minimum Very Good niveau, LEED, HQE of een EPC-
certificaat met minimum niveau B).
Doelstellingen
• Klimaatverandering beperken door de implementering
van energiebesparingen en de eliminatie of vermin-
dering van de uitstoot van BKG.
• Ecologisch ontwerp en beheer van de activa met behulp
van :
- een energie-eciëntiefiche;
- een verbetering van de uitrustingen en installaties;
- uitbreiding van de BREEAM en/of BREEAM In-Use-
certificaten.
Doelstellingen
• De zorgvastgoedportefeuille renoveren en/of uitbreiden
om in te spelen op de huidige en toekomstige behoef-
ten op het vlak van huisvesting en zorg van kwetsbare
personen.
• De zorguitbaters aanmoedigen om de koolstofvoet-
afdruk van de gebouwen te verminderen door een
duurzame architectuur, ecologische materialen en
energiezuinigere installaties (bouw of renovatie van
gebouwen) te integreren.
SOCIAL
Investeringen in bestaande/toekomstige activa en/of
bevorderen van de toegang tot essentiële gezondheids-
diensten voor kwetsbare personen en binnen bepaalde
medische specialisaties.
TOEWIJZING VAN
DE FONDSEN
SELECTIE VAN
DE ACTIVA
BEHEER VAN
DE FONDSEN
JAARLIJKS
VERSLAG VAN
DE INDICATOREN
EXTERNE
CONTROLE
Evaluatie- en selectiekader
• Ecologische criteria;
• Sociale criteria;
• Governance criteria.
Afgestemd op de strategie
• De ecologische voetafdruk van de
portefeuille en van de vennootschap
verkleinen;
• De veiligheid en het welzijn van de
bewoners waarborgen;
• Maatschappelijk verantwoorde projecten
selecteren.
• Expertise van de interne teams;
• Externe studies en voorschriften;
• Goedkeuring door het uitvoerend comité;
• Toewijzing van kasmiddelen;
• Controle door de externe auditeur.
140
COFINIMMO UNIVERSEEL REGISTRATIEDOCUMENT 2021
GREEN
50 %
SOCIAL
50 %
PORTEFEUILLE GREEN & SOCIAL BONDS 2016
Emittent Nominaal bedrag
(x 1.000.000 EUR)
Uitgifte-
prijs
Coupon Uit gifte-
datum
Verval-
datum
Cofinimmo NV
55 99,941 % 2,00 % 09.12.2016 09.12.2024
55 miljoen EUR
RESIDENTIE TILLENS - UKKEL (BE)
Dit woonzorgcentrum, dat zich specialiseert in psychogeriatrie, werd
in juli 2011 verworven en in 2015 gerenoveerd, met bijzondere aan
-
dacht voor de veiligheid van de patiënten. Het doel van de renovatie
was een omgeving te creëren die de levensverwachting van mensen
met dementie verhoogt. De aanwezigheid van groene ruimten, met
aangepaste vegetatie, is een echte toegevoegde waarde voor dit
type gebouw.
100 %
Herfinanciering
50 %
Zorgvastgoed
50 %
Kantoren
Verbetering van de gezondheidsdiensten:
311 van de 25.633 bedden in de categorieën
woonzorgcentra, revalidatieklinieken,
psychiatrische klinieken en klinieken voor
acute zorg, gespecialiseerde instellingen en
assistentiewoningen.
Beperking van de klimaatverandering:
energie-intensiteit 23 % lager dan de
gemiddelde energie-intensiteit van de
portefuille in kWh/m.
141
ESGVERSLAG GOVERNANCE
PORTEFEUILLES GREEN & SOCIAL LOANS 2019 en 2020
Emittent Nominaal bedrag
(x 1.000.000 EUR)
Uitgifte-
datum
Verval-
datum
Cofinimmo NV
40 13.03.2019 31.01.2027
Cofinimmo NV
40 14.08.2020 14.02.2023
80 miljoen EUR
BELLIARD 40 - BRUSSEL CBD (BE)
Cofinimmo verwierf dit kantoorgebouw, gelegen langs een van de
drukste verkeersaders van Brussel, in 2001. Zij heeft het in 2016 her
-
ontwikkeld tot een passief gebouw van ongeveer 20.000 m, wat haar
‘levenscyclus’-methode illustreert. Dankzij de gebruikte materialen en
de geïnstalleerde technische uitrusting heeft dit gebouw van hoge
milieukwaliteit een BREEAM Excellent-certificaat verkregen.
Sinds het ontwerp is het door het Brussels Hoofdstedelijk Gewest erkend
als een ‘voorbeeldgebouw’. Dit emblematische gebouw heeft niet
alleen voor een architectonische vernieuwing gezorgd dankzij zijn
bijzondere structuur, bestaande uit één blok op twee andere, maar
ook dankzij de aanwezigheid van een transparant atrium van vijf
verdiepingen, waardoor voorbijgangers vanaf de esplanade die langs
het gebouw loopt, een binnentuin kunnen zien die aan de achterkant
van het gebouw ligt.
GREEN
100 %
100 %
Herfinanciering
100 %
Kantoren
Beperking van de klimaatverandering:
energie-intensiteit 29 % lager dan de
gemiddelde energie-intensiteit van de
portefuille in kWh/m.
142
COFINIMMO UNIVERSEEL REGISTRATIEDOCUMENT 2021
PORTEFEUILLE SUSTAINABLE BONDS 2020
Emittent Nominaal bedrag
(x 1.000.000 EUR)
Uitgifte-
prijs
Coupon Uit gifte-
datum
Verval-
datum
Cofinimmo NV
500 99,222 % 0,875 % 02.12.2020 02.12.2030
500 miljoen EUR
BRAILLELAAN 10 - RIJSWIJK (NL)
Cofinimmo bouwde deze nieuwe kliniek van bijna 4.000 m
in het kader van een uitbreidingsbeleid van een bestaande
kliniek aan de overkant van de straat. Dit laatste is het resultaat
van een verbouwing van een voormalig kantoorgebouw door
Cofinimmo in 2013. De twee gebouwen werden met elkaar
verbonden door een voetgangersbrug. Het geheel vormt een
gespecialiseerde orthopedische kliniek met kamers, spreekkamers en een nieuwe ope
-
ratiekamer en komt tegemoet aan de huidige en toekomstige behoeften op het gebied
van de acute zorg voor een hele regio.
GREEN
100 %
SOCIAL
74 %
100 %
Herfinanciering
74 %
Zorgvastgoed
26 %
Kantoren
Verbetering van de gezondheidsdiensten:
1.733 van de 25.633 bedden in de categorieën
woonzorgcentra, revalidatieklinieken,
psychiatrische klinieken en klinieken voor
acute zorg, gespecialiseerde instellingen en
assistentiewoningen.
Beperking van de klimaatverandering:
energie-intensiteit 15 % lager dan de gemiddelde
energie-intensiteit van de portefuille in kWh/m.
PORTEFEUILLE SUSTAINABLE BONDS 2022
Emittent Nominaal bedrag
(x 1.000.000 EUR)
Uitgifte-
prijs
Coupon Uit gifte-
datum
Verval-
datum
Cofinimmo NV
500 99,826 % 1 % 24.01.2022 24.01.2028
500 miljoen EUR
GREEN
53 %
SOCIAL
100 %
100 %
Herfinanciering
100 %
Zorgvastgoed
Verbetering van de gezondheidsdiensten:
3.862 van de 25.633 bedden in de categorieën
woonzorgcentra, revalidatieklinieken,
psychiatrische klinieken en klinieken voor
acute zorg, gespecialiseerde instellingen en
assistentiewoningen.
Beperking van de klimaatverandering:
energie-intensiteit 22 % lager dan de gemiddelde
energie-intensiteit van de portefuille in kWh/m.
WOONZORGCENTRUM - VIGO (ES)
Dit nieuw woonzorgcentrum heeft een oppervlakte van onge-
veer 5.000 m, biedt 140 bedden en heeft een tuin. Het ligt in
zone waar er daarvoor geen was. Het heeft een zeer hoge
energieprestatie, nl. een A-rating. Het energieverbruik wordt
beperkt door, onder andere, ledverlichting, een warmtepomp,
condensatieketels en ventilatie-units met warmteterugwinning
in de winter en free-cooling in de zomer. Een deel van de elektriciteit wordt opgewekt
door zonnepanelen. Het gebouw is gemakkelijk bereikbaar met het openbaar vervoer
(bushalte en busstation op loopafstand).
Dankzij de prestaties op het gebied van mobiliteit, energie en ecologie, heeft Cofinimmo
voor deze site een BREEAM Very Good certificering gekregen.
143
ESGVERSLAG GOVERNANCE
ESG MANAGEMENT
ENVIRONMENT
ZORGVASTGOED KANTOREN TOTAAL
Milieubeleid
Renovatiedoestelling voor de portefeuille op vijf jaar
✔
6,5 % 6,4 % 5,5 %
Energie-eciëntie van de gebouwen
Jaarlijkse energie-intensiteit (genormaliseerd tot oppervlakte)
✔
161 kWh/m 198 kWh/m 165 kWh/m
Jaarlijkse BKG-uitstoot op basis van de ligging
✔
32 kg CO
2
e/m 40 kg CO
2
e/m 33 kg CO
2
e/m
Geschatte MWh (zonne-energieproductie)
✔
931 MWh 766 MWh 1.926 MWh
Samenwerking met de huurders teneinde de ecologische impact van de gebouwen te verminderen
Gebouwen uitgerust met telemeters (in % van de oppervlakte) 14 % 58 % 19 %
Aantal duurzame samenwerkingsakkoorden (in % van de oppervlakte) 63 % 72 % 59 %
Aantal controlebezoeken tijdens dewelke milieu-aspecten met de bewoner
werden besproken (in % van de oppervlakte)
56 % 100 % 53 %
Integratie van ecologische factoren in de logistieke keten
Hergebruikt materiaal na renovatie van gebouwen In 2021 deed zich in geen enkele herontwikkeling de mogelijkheid
voor om materialen vóór afbraak te recupereren.
Aantal leverancierscontracten met ecologische clausules inzake
belangrijke projectontwikkelingen en renovaties
Het ESG-beleid wordt aan elke overeenkomst van
algemene aanneming toegevoegd.
PORTEFEUILLE
SUSTAINABLE TREASURY NOTES 2021
Emittent Max. bedrag van
het programma
(x 1.000.000 EUR)
Datum van
actualisering van
het programma
Vervaldatum
Cofinimmo NV
1.250 07.12.2021 Onbepaald
1.250 miljoen EUR
HENRI DUNANT –
BRUSSEL PERIFERIE (BE)
In april 2012 verwierf Cofinimmo twee percelen op de indus-
triële site van Vishay in het kader van de herontwikkeling van
de site tot een multifunctioneel complex, met het oog op de
bouw van een woonzorgcentrum. Dit project heeft bijgedragen
tot de aanleg van een geheel nieuwe stadswijk met een uitstekende architectonische en
stedenbouwkundige samenhang. Residentie Dunant heeft een oppervlakte van ongeveer
8.700 m en biedt onderdak aan in totaal 162 bewoners. Cofinimmo heeft dit gebouw
gebouwd volgens kwaliteits- en duurzaamheidscriteria. Het koos voor een algemeen
thermisch isolatieniveau van K27, wat aanzienlijk beter is dan het voorgeschreven K-niveau
(K40). Het gebouw heeft ook 1.300 m aan groene daken en is uitgerust met een venti-
latiesysteem met dubbele doorstroming.
SOCIAL
100 %
100 %
Herfinanciering
100 %
Zorgvastgoed
Verbetering van de gezondheidsdiensten:
11.037 van de 25.633 bedden in de categorieën
woonzorgcentra, revalidatieklinieken,
psychiatrische klinieken en klinieken voor
acute zorg, gespecialiseerde instellingen en
assistentiewoningen.
144
COFINIMMO UNIVERSEEL REGISTRATIEDOCUMENT 2021
SOCIAL
ZORGVASTGOED KANTOREN TOTAAL
Verantwoordelijke klantenrelaties
Aantal flexibele overeenkomsten
(oppervlakte, looptijd)
n.v.t. In 2021 werden vijf contracten in
Flex Corners
®
gesloten voor een
bruto oppervlakte tussen 33 m
en 113 m en looptijden van
één tot drie jaar.
n.v.t.
Aantal aanvragen n.v.t. In 2021 heeft de servicedesk
7.282 aanvragen verwerkt.
n.v.t.
Vordering van asbestdetectie- en verwijdering 56 % van de portefeuille bevat
geen sporen van asbest.
66 % van de portefeuille bevat
geen sporen van asbest.
Voor de globale
portefeuille, zie het
hoofdstuk ‘Veiligheid
en welzijn van de
gebruikers’.
Aantal controlebezoeken tijdens dewelke de
sociale aspecten met de bewoner werden
besproken (in % van de oppervlakte)
56 % 100 % 53 %
Integratie van sociale factoren in de logistieke keten
Aantal controversen aangaande sociale aspecten
in de logistieke keten
✔
Er werden geen controversen in verband met sociale aspecten
in de toeleveringsketen vastgesteld.
Bevordering van de sociale en economische ontwikkeling
Aantal overeenkomsten met een clausule ter
bevordering van de tewerkstelling van lokale
jongeren
✔
n.v.t. De clausule betreende
de tewerkstelling van een
stagiair is in elk algemeen
aannemingscontract
opgenomen.
n.v.t.
Toegankelijkheid van de gebouwen
Aantal controles met betrekking tot de
toegankelijkheid voor personen met een beperkte
mobiliteit
✔
Nalevingscontroles maken deel
uit van het due diligence proces
en worden geregeld door de
exploitatievergunning van de
activa.
25 % van de gebouwen met
meerdere huurders werd sinds
2013 gecontroleerd.
n.v.t.
Aantal controles met betrekking tot de
connectiviteit van de gebouwen (nabijheid en
multimodaal transport)
✔
Een audit is niet verplicht op het
ogenblik van de verwerving, maar
wordt vaak pro-actief (in de due-
diligencefase) uitgevoerd.
Zie de infografiek op deze
bladzijde.
n.v.t.
GOVERNANCE
Preventie van corruptie en witwaspraktijken
Aantal externe audits en controversen
✔
In 2021, voerde Deloitte twee externe audits op de rekeningen uit. Tijdens de financiële audit
werd een IT-audit uitgevoerd, gericht op SAP.
Interne audit en controle
Aantal interne audits en resultaten
✔
In 2021, voerde de interne auditeur een opvolging uit van de GDPR en onderhouds-
raamcontracten.
Anderzijds stonden op 31.12.2021 nog 40 aanbevelingen open uit interne en externe audits van
2021 en de voorgaande jaren. In 2021 werden 17 aanbevelingen afgesloten.
TOEGANKELIJKHEID VAN DE
KANTOORGEBOUWEN met het
openbaar vervoer/de fiets
25 %
ZEER GOED
21 %
GOED
48 %
REDELIJK
6 %
ZWAK
145
ESGVERSLAG GOVERNANCE
De activa die deel uitmaken van de green & social portefeuilles worden in dit verslag aangegeven met .
Overzicht van de geconsolideerde vastgoedportefeuille per sector op 31.12.2021
Sector Verwervingsprijs
(x 1.000.000 EUR)
Verzekerde waarde
1
(x 1.000.000 EUR)
Reële waarde
(x 1.000.000 EUR)
Bruto-
huurrendement
Geschatte
huurwaarde
2
(x 1.000 EUR)
Zorgvastgoed
3.347 885 3.799 5,3 % 199.718
Kantoren
1.361 1.243 1.381 6,3 % 77.499
Vastgoed van
distributienetten
483 32 530 6,4 % 33.903
TOTAAL
5.192 2.160 5.710 5,6 % 311.119
Overzicht van de top 10 van de vastgoedbeleggingen op 31.12.2021
Gebouw Adres Bouwjaar
(laatste
renovatie)
Verwervings-
jaar
Opper-
vlakte
(in m)
Contractueel
ontvangen
huurgelden
(x 1.000 EUR)
Bezettings -
graad
3
Deel van de
geconsoli-
deerde porte-
feuille in
reële waarde
Belliard 40
Brussel
Belliardstraat 40
1000 Brussel
2018 2001 20.322 5.218 99 % 2,3 %
Haven 86 C
Brussel
Havenlaan 86 C
1000 Brussel
2014 2020 16.725 3.976 100 % 1,8 %
Quartz
Brussel
Kunstlaan 19 H
1000 Brussel
2020 1996 9.186 2.114 100 % 1,1 %
The Gradient
Brussel
Tervurenlaan 270-272
1150 Brussel
1976 (2013) 1997 19.580 3.549 90 % 1,0 %
Guimard 10-12
Brussel
Guimardstraat 10-12
1000 Brussel
1980 (2015) 2004 10.410 2.609 100 % 1,0 %
Ippocrate 18
Milaan
Via Ippocrate 18
20161 Milaan
2005 2021 15.444 2.469 100 % 0,9 %
Bourget 42
Brussel
Bourgetlaan 42
1130 Brussel
2001 2002 14.262 1.976 100 % 0,8 %
Damiaan
Tremelo
Pater Damiaanstraat 39
3120 Tremelo
2003 (2014) 2008 20.274 2.706 100 % 0,8 %
Albert I
er
4
Charleroi
Rue Albert I
er
, 4
6000 Charleroi
1967 (2005) 2005 19.189 2.954 100 % 0,8 %
Troon 100
Brussel
Donkerstraat 56
1200 Brussel
2020 2020 7.258 1.202 64 % 0,8 %
Overige
2.226.757 283.841 97 % 88,7 %
TOTAAL
2.379.407 312.614 98 % 100 %
VASTGOEDVERSLAG
GECONSOLIDEERDE
VASTGOEDPORTEFEUILLE
1. Dit bedrag omvat enkel activa waarvoor de groep de verzekeringspremie rechtstreeks betaalt. Het omvat noch de werfverzekering, noch de verzekeringen ten laste van de
huurders.
2. Bij de bepaling van de geschatte huurwaarde wordt rekening gehouden met de marktgegevens, de ligging van het gebouw, de kwaliteit van het gebouw en voor de zorgactiva, de
financiële gegevens (EBITDAR) van de huurder (indien beschikbaar) en het aantal bedden.
3. De bezettingsgraad wordt als volgt berekend : contractuele huren/(contractuele huren + geschatte huurwaarde van de leegstand).
146
COFINIMMO UNIVERSEEL REGISTRATIEDOCUMENT 2021
De huursituatie van gebouwen die het onderwerp zijn van een financieel leasingcontract waarvoor de huurders aan het einde van
het huurcontract een koopoptie genieten, worden hierna beschreven :
Inventaris van de gebouwen exclusief vastgoedbeleggingen
Gebouw Oppervlakte
(in m)
Contractuele
huurgelden
1
(x 1.000 EUR)
Bezettings-
graad
2
Huurder
Financiële activa in financiële leasing
Gerechtsgebouw - Antwerpen
72.132 1.441 100 % Regie der Gebouwen
Brandweerkazerne - Antwerpen
23.323 208 100 % Stad Antwerpen
Politiecommissariaat - Zone HEKLA
3.800 699 100 % Federale Politie
Studentenhuisvesting Depage - Brussel
3.196 86 100 % Vrije Universiteit Brussel
Studentenhuisvesting Nelson Mandela - Brussel
8.088 1.265 100 % Vrije Universiteit Brussel
Gevangenis - Leuze-en-Hainaut
28.316 755 100 % Regie der Gebouwen
SSR-kliniek - Chalon-sur-Saône
9.269 1.085 100 % Franse Rode Kruis
Sierra de la Nieves
4.117 289 100 % DomusVi
Rosario
4.773 156 100 % DomusVi
Monte Alto
5.698 118 100 % DomusVi
Costa d'En Blanes
5.422 444 100 % DomusVi
Ciudad de Mostoles
8.545 703 100 % DomusVi
Capdepera
5.477 354 100 % DomusVi
Can Carbonellz
5.570 731 100 % DomusVi
Activa in het bezit van geassocieerde vennootschappen en joint-ventures
9 sites in ontwikkeling - Duitsland
- - - Schönes Leben Gruppe
19 sites Aldea - België
88.000 5.650 80 % Curavi, ORPEA, Vivalto
6 sites Franse Rode Kruis - Frankrijk
93.000 9.324 100 % Franse Rode Kruis
1. Het betreft het aandeel van de niet-overgedragen huren dat varieert van 4 % tot 100 % naargelang het gebouw.
2. De bezettingsgraad wordt als volgt berekend : contractuele huren / (contractuele huren + geschatte huurwaarde op de leegstand).
Gerechtsgebouw – Antwerpen (BE)
147
VASTGOEDVERSLAG GECONSOLIDEERDE VASTGOEDPORTEFEUILLE
Onderstaande tabel herneemt :
• de gebouwen waarvoor Cofinimmo huurgelden ontvangt;
• de gebouwen waarvan de huren gedeeltelijk of volledig overgedragen zijn aan een derde en waarvan Cofinimmo de eigendom en
de restwaarde
1
bewaart;
• de verschillende projecten en renovaties in realisatiefase.
De gebouwen die eigendom zijn van dochtervennootschappen met vermogensmutatie van de groep zijn hierin niet opgenomen.
Alle gebouwen van de geconsolideerde vastgoedportefeuille zijn eigendom van Cofinimmo behalve deze aangeduid met een asterisk,
die geheel of deels eigendom zijn van een van haar dochtervennootschappen (zie Bijlage 40).
Gebouw
Bouwjaar
(laatste
renovatie/
uitbreiding)
Oppervlakte
(in m)
A
Contractuele
huurgelden
(x 1.000 EUR)
C=A/B
2
Bezettings-
graad
B
Huurgelden
+ GHW
op leegstand
(x 1.000 EUR)
ZORGVASTGOED 1.510.234 198.681 100 % 198.906
België 591.973 82.883 100 % 82.883
Uitbater : Anima Care 6.752 763 100 % 763
ZEVENBRONNEN - WALSHOUTEM
2001 (2012) 6.752 763 100 % 763
Uitbater : Armonea 206.934 26.374 100 % 26.374
BINNENHOF - MERKSPLAS
2008 3.775 467 100 % 467
DAGERAAD - ANTWERPEN
2013 5.020 913 100 % 913
DE WYNGAERT - ROTSELAAR
2008 (2010) 6.878 838 100 % 838
DEN BREM - RIJKEVORSEL
2006 (2015) 5.408 756 100 % 756
DOMEIN WOMMELGHEEM - WOMMELGEM
2002 6.836 829 100 % 829
DOUCE QUIÉTUDE - AYE
2007 4.635 485 100 % 485
MATHELIN - MESSANCY
2004 6.392 1.305 100 % 1.305
HEIBERG - BEERSE
2006 (2011) 13.568 1.517 100 % 1.517
HEMELRIJK - MOL
2009 9.362 1.093 100 % 1.093
HENRI DUNANT - EVERE
2014 8.570 1.279 100 % 1.279
HEYDEHOF - HOBOKEN
2009 2.751 380 100 % 380
HOF TER DENNEN - VOSSELAAR*
1982 (2008) 3.279 497 100 % 497
LA CLAIRIÈRE - WARNETON
1998 2.533 288 100 % 288
LAARSVELD - GEEL
2006 (2009) 5.591 964 100 % 964
LAARSVELD SERVICEFLATS - GEEL
2009 809 63 100 % 63
LAKENDAL - AALST*
2014 7.894 859 100 % 859
LE CASTEL - JETTE
2005 5.893 533 100 % 533
LE MÉNIL - BRAINE-L'ALLEUD
1991 5.430 647 100 % 647
LES TROIS COURONNES - ESNEUX
2005 4.519 597 100 % 597
L’ORCHIDÉE - ITTER
2003 (2013) 3.634 619 100 % 619
L’ORÉE DU BOIS - WARNETON
2004 5.387 621 100 % 621
MARTINAS - MERCHTEM*
2017 7.435 998 100 % 998
MILLEGHEM - RANST
2009 (2016) 9.592 1.027 100 % 1.027
DE HOVENIER - RUMBEKE*
2011 (2015) 5.079 807 100 % 807
NETHEHOF - BALEN
2004 6.471 719 100 % 719
NOORDDUIN - KOKSIJDE
2015 6.440 904 100 % 904
PLOEGDRIES - LOMMEL*
2018 6.991 686 100 % 686
RÉSIDENCE DU PARC - BIEZ
1977 (2013) 12.039 703 100 % 703
SEBRECHTS - SINT-JANS-MOLENBEEK
1992 8.148 1.141 100 % 1.141
‘T SMEEDESHOF - OUD-TURNHOUT
2003 (2012) 8.648 1.034 100 % 1.034
TILLENS - UKKEL
2015 4.960 1.134 100 % 1.134
VOGELZANG - HERENTALS
2009 (2010) 8.044 1.083 100 % 1.083
VONDELHOF - BOUTERSEM
2005 (2009) 4.923 587 100 % 587
Uitbater : Aspria 7.196 2.792 100 % 2.792
SOMBRE 56 - SINT-LAMBRECHTS-WOLUWE
2004 (2012) 7.196 2.792 100 % 2.792
1. Voor deze gebouwen herneemt de rubriek ‘Contractuele huurgelden’ de wedersamenstelling van de overgedragen en verdisconteerde huren en, in voorkomend geval, het
gedeelte van de niet-overgedragen huren (zie Bijlage 22).
2. De bezettingsgraad wordt als volgt berekend : contractuele huurgelden/(contractuele huurgelden + geschatte huurwaarde op de leegstand).
148
COFINIMMO UNIVERSEEL REGISTRATIEDOCUMENT 2021
Gebouw
Bouwjaar
(laatste
renovatie/
uitbreiding)
Oppervlakte
(in m)
A
Contractuele
huurgelden
(x 1.000 EUR)
C=A/B
2
Bezettings-
graad
B
Huurgelden
+ GHW
op leegstand
(x 1.000 EUR)
Uitbater : Calidus 6.063 796 100 % 796
WEVERBOS - GENTBRUGGE
2011 6.063 796 100 % 796
Uitbater : Care-Ion 69.612 10.862 100 % 10.862
CHANT DES OISEAUX - BASSENGE
2019 3.345 500 100 % 500
CLOS DE LA QUIÉTUDE - EVERE
1997 (2016) 7.227 1.094 100 % 1.094
CLOS REGINA - ANDERLECHT
2010 5.772 850 100 % 850
DE BLOKEN - WELLEN
2008 7.564 1.120 100 % 1.120
DE GERSTJENS - AALST
2015 6.252 1.069 100 % 1.069
LE DOUX REPOS - NEUPRÉ
2011 6.875 967 100 % 967
MONTEREY - SAINT-GILLES
2020 5.105 1.000 100 % 1.000
PAALEYCK - KAPPELLE-OP-DEN-BOS
2016 3.744 687 100 % 687
RÉSIDENCE DU NIL - WALHAIN
1996 5.040 611 100 % 611
RÉSIDENCE WÉGIMONT - SOUMAGNE
2018 4.339 800 100 % 800
SENIOR'S FLATEL - SCHAARBEEK
1972 7.491 913 100 % 913
SERENITAS PALACE - GRÂCE-HOLLOGNE
2019 6.858 1.250 100 % 1.250
Uitbater : Korian 156.828 21.399 100 % 21.399
ARCUS - SINT-AGATHA-BERCHEM
2008 (2009) 10.719 1.926 100 % 1.926
BETHANIE - SAINT-SERVAIS
2005 4.780 524 100 % 524
CLOS DE LA RIVELAINE – MONTIGNIES-SUR-SAMBRE*
2021 5.458 761 100 % 761
DAMIAAN - TREMELO
2003 (2014) 20.274 2.706 100 % 2.706
DE PASTORIJ - DENDERHOUTEM*
2013 8.089 823 100 % 823
LA CAMBRE - WATERMAAL-BOSVOORDE
1982 13.023 2.029 100 % 2.029
NOOTELAER - KEERBERGEN
1998 (2011) 2.467 358 100 % 358
PALOKE - SINT-JANS-MOLENBEEK
2001 11.262 1.401 100 % 1.401
PRINSENPARK - GENK
2006 (2013) 11.035 1.462 100 % 1.462
PROGRÈS - LA LOUVIÈRE*
2000 4.852 528 100 % 528
ROMANA - LAKEN
1995 4.375 929 100 % 929
SEIGNEURIE DU VAL - MOESKROEN
1995 (2008) 6.797 1.221 100 % 1.221
VAN ZANDE - SINT-JANS-MOLENBEEK
2008 3.463 438 100 % 438
VLASHOF - STEKENE*
2016 6.774 957 100 % 957
ZONNETIJ - AARTSELAAR
2006 (2013) 7.817 872 100 % 872
ZONNEWEELDE - KEERBERGEN
1998 (2012) 6.106 805 100 % 805
ZONNEWEELDE - RIJMENAM
2002 (2019) 15.327 2.110 100 % 2.110
ZONNEWENDE - AARTSELAAR
1978 (2013) 14.210 1.548 100 % 1.548
Uitbater : Le Noble Age 6.435 1.274 100 % 1.274
PARKSIDE - LAKEN
1990 (2013) 6.435 1.274 100 % 1.274
Uitbater : ORELIA 38.544 4.496 100 % 4.496
DILHOME - DILBEEK*
2010 5.170 766 100 % 766
EDEN PARK - AALST*
2008 4.212 373 100 % 373
KEIHEUVEL - BALEN*
2019 6.746 857 100 % 857
PUTHOF - BORGLOON*
2018 11.333 1.210 100 % 1.210
SERRENHOF - SINT-TRUIDEN*
2020 8.038 907 100 % 907
TEN BERGE - BELSELE*
2000 3.045 383 100 % 383
Uitbater : ORPEA België 51.745 8.150 100 % 8.150
GRAY COURONNE - ELSENE*
2014 7.042 961 100 % 961
L’ ADRET - GOSSELIES
1980 4.800 497 100 % 497
LINTHOUT - SCHAARBEEK
1992 2.837 503 100 % 503
LUCIE LAMBERT - BUIZINGEN
2004 8.314 1.562 100 % 1.562
PRINCE ROYAL - ELSENE*
2015 6.242 1.314 100 % 1.314
PAUL DELVAUX - WATERMAAL-BOSVOORDE*
2014 6.283 1.008 100 % 1.008
RINSDELLE - ETTERBEEK
2001 3.054 586 100 % 586
TOP SENIOR - TUBEKE
1989 3.570 391 100 % 391
VIGNERON - RANSART
1989 2.200 187 100 % 187
VORDENSTEIN - SCHOTEN*
2014 7.403 1.141 100 % 1.141
149
VASTGOEDVERSLAG GECONSOLIDEERDE VASTGOEDPORTEFEUILLE
Gebouw
Bouwjaar
(laatste
renovatie/
uitbreiding)
Oppervlakte
(in m)
A
Contractuele
huurgelden
(x 1.000 EUR)
C=A/B
2
Bezettings-
graad
B
Huurgelden
+ GHW
op leegstand
(x 1.000 EUR)
Uitbater : 't Hofke 7.061 891 100 % 891
SAUVEGARDE - RUISBROEK*
2016 7.061 891 100 % 891
Uitbater : Vivalto 8.033 1.503 100 % 1.503
VIVALYS - BRUSSEL
1983 (2017) 8.033 1.503 100 % 1.503
Uitbater : Vlietoever 3.435 628 100 % 628
VLIETOEVER - BORNEM*
2012 3.435 628 100 % 628
Uitbater : Vulpia 18.841 2.369 100 % 2.369
CHARTREUSE - LUIK*
2015 11.013 1.267 100 % 1.267
CLOS BIZET - ANDERLECHT*
2017 7.828 1.102 100 % 1.102
Uitbater : Zwaluw 4.494 585 100 % 585
ZWALUW - GALMAARDEN
2002 4.494 585 100 % 585
Frankrijk 213.367 27.599 99 % 27.749
Uitbater : Colisée Patrimoine Groupe 6.344 848 100 % 848
CAUX DU LITTORAL - NEVILLE*
1950 (2016) 3.230 421 100 % 421
OLIVIERS - CANNES LA BOCCA*
2004 3.114 426 100 % 426
Uitbater : DomusVi 18.864 2.179 100 % 2.179
LA VALLÉE D’AUGE - DOZULÉ*
2003 (2019) 3.529 529 100 % 529
LE GRAND JARDIN - SAP-EN-AUGE*
1992 (2017) 2.112 223 100 % 223
LE TILLEUL - CHANTELOUP-LES-VIGNES*
2007 (2018) 6.319 804 100 % 804
LES ONDINES - GRANDCAMP-MAISY*
2004 (2019) 2.841 350 100 % 350
NOUVEL AZUR - SAINT-PIERRE-DU-REGARD*
2013 4.063 272 100 % 272
Uitbater : Korian 154.956 19.351 100 % 19.351
ASTREE - SAINT-ÉTIENNE*
2006 3.936 440 100 % 440
AUTOMNE - REIMS*
1990 3.552 653 100 % 653
AUTOMNE - SARZEAU*
1994 2.482 447 100 % 447
AUTOMNE - VILLARS-LES-DOMBES*
1992 2.889 412 100 % 412
BROCÉLIANDE - CAEN*
2003 4.914 716 100 % 716
BRUYÈRES - LETRA*
2009 5.374 754 100 % 754
CANAL DE L'OURCQ - PARIJS*
2004 4.550 926 100 % 926
CENTRE DE SOINS DE SUITE - SARTROUVILLE*
1960 3.546 378 100 % 378
CHÂTEAU DE LA VERNÈDE - CONQUES-SUR-ORBIEL*
1992 (1998) 3.789 525 100 % 525
DEBUSSY - CARNOUX-EN-PROVENCE*
1996 3.591 373 100 % 373
DOMAINES DE VONTES - EVRES-SUR-INDRE*
1967 (2019) 8.209 664 100 % 664
ESTRAIN - SIOUVILLE-HAGUE*
1976 (2004) 8.750 696 100 % 696
FRONTENAC - BRAM*
1990 (2014) 3.388 307 100 % 307
GRAND MAISON - L'UNION*
1992 (2009) 6.338 783 100 % 783
L'ERMITAGE - LOUVIER*
2007 4.013 485 100 % 485
LE CLOS DU MURIER - FONDETTES*
2008 4.510 588 100 % 588
LE JARDIN DES PLANTES - ROUEN*
2004 3.000 274 100 % 274
LES AMARANTES - TOURS*
1996 4.208 487 100 % 487
LES HAUTS D’ANDILLY - ANDILLY*
2008 3.069 501 100 % 501
LES HAUTS DE JARDY - VAUCRESSON*
2008 4.373 731 100 % 731
LES HAUTS DE L'ABBAYE - MONTIVILLIERS*
2008 4.572 533 100 % 533
LES JARDINS DE L’ANDELLE - PERRIERS-SUR-ANDELLE*
2009 3.348 452 100 % 452
LES LUBÉRONS - LE PUY-SAINTE-RÉPARADE*
1990 (2016) 6.414 691 100 % 691
LES OLIVIERS - LE PUY-SAINTE-RÉPARADE*
1990 4.130 481 100 % 481
MEUNIÈRES - LUNEL*
1988 4.275 731 100 % 731
MONTPRIBAT - MONFORT-EN-CHALOSSE*
1972 (1999) 5.364 632 100 % 632
PAYS DE SEINE - BOIS-LE-ROY*
2004 (2010) 6.496 1.233 100 % 1.233
POMPIGNANE - MONTPELLIER*
1972 6.201 873 100 % 873
ROUGEMONT - LE MANS*
2006 5.986 422 100 % 422
SAINT GABRIEL - GRADIGNAN*
2008 6.274 778 100 % 778
VILLA EYRAS - HYÈRES*
1991 7.636 682 100 % 682
WILLIAM HARVEY - SAINT-MARTIN-D'AUBIGNY*
1989 (2016) 5.779 703 100 % 703
150
COFINIMMO UNIVERSEEL REGISTRATIEDOCUMENT 2021
Gebouw
Bouwjaar
(laatste
renovatie/
uitbreiding)
Oppervlakte
(in m)
A
Contractuele
huurgelden
(x 1.000 EUR)
C=A/B
2
Bezettings-
graad
B
Huurgelden
+ GHW
op leegstand
(x 1.000 EUR)
Uitbater : Philogeris 4.698 373 100 % 373
CUXAC - CUXAC-CABARDES*
1989 2.803 211 100 % 211
LAS PEYRERES - SIMORRE*
1969 1.895 162 100 % 162
Uitbater : ORPEA Frankrijk 26.305 4.850 100 % 4.850
BELLOY - BELLOY*
1991 (2009) 2.559 466 100 % 466
HAUT CLUZEAU - CHASSENEUIL*
2007 2.512 413 100 % 413
LA JONCHÈRE - RUEIL-MALMAISON*
2007 3.731 689 100 % 689
LA RAVINE - LOUVIERS*
2000 (2010) 3.600 663 100 % 663
LA SALETTE - MARSEILLE*
1956 3.582 627 100 % 627
LE CLOS SAINT SÉBASTIEN - SAINT-SÉBASTIEN-SUR-
LOIRE*
2005 3.697 484 100 % 484
MUSICIENS - PARIJS*
2004 (2020) 4.264 1.375 100 % 1.375
VILLA NAPOLI - JURANCON*
1950 2.360 134 100 % 134
LEEGSTAAND 2.200 - 0 % 150
CHAMPGAULT - ESVRES-SUR-INDRE*
1972 (1982) 2.200 - 0 % 150
Nederland 187.013 24.337 100 % 24.412
Activa rechtstreeks verhuurd aan professionele zorgverleners 45.773 5.746 99 % 5.820
GANZENHOEF - AMSTERDAM *
2000 (2013) 2.469 415 100 % 415
BURGEMEESTER MAGNEESTRAAT 12 - BERGEIJK*
1991 (2020) 2.946 476 100 % 476
SIONSBERG - DOKKUM*
1980 (2015) 15.693 851 100 % 851
DODEWAARDLAAN 5-15 - TIEL*
2009 3.951 531 100 % 531
TERGOOI - WEESP*
1991 (2019) 2.569 401 99 % 403
OOSTERKERKSTRAAT 1 - LEIDEN*
2012 1.813 268 100 % 268
MOERGESTELSEWEG 22-26 - OISTERWIJK - VOORSTE
STROOM*
2008 1.561 210 87 % 241
MOERGESTELSEWEG 32 - OISTERWIJK*
2007 1.768 303 100 % 303
MOERGESTELSEWEG 34 - OISTERWIJK*
2002 1.625 225 95 % 238
ORANJEPLEIN - GOIRLE*
2013 1.854 348 100 % 348
OOSTERSTRAAT 1 - BAARN*
1963 (2011) 1.423 202 95 % 212
PIUSHAVEN - TILBURG*
2011 2.257 451 98 % 460
TORENZICHT 26 - EEMNES*
2011 1.055 182 100 % 182
WATERLINIE - UITHOORN*
2013 3.223 645 99 % 650
ZOOMWIJCKPLEIN 9-13-15 - OUD BEIJERLAND*
2018 1.566 238 98 % 243
Uitbater : Bergman Clinics 14.529 2.176 100 % 2.176
BRAILLELAAN 5 - RIJSWIJK*
2013 (2019) 2.133 261 100 % 261
BRAILLELAAN 10 - RIJSWIJK*
2020 3.917 667 100 % 667
RIJKSWEG 69 en 69 A - NAARDEN*
2010 5.821 953 100 % 953
RUBENSSTRAAT 165-173 - EDE*
1991 (2014) 2.658 294 100 % 294
Uitbater : DC Klinieken 3.152 466 100 % 466
KRIMKADE 20 - VOORSCHOTEN*
1992 1.181 216 100 % 216
LOUIS ARMSTRONGWEG 28 - ALMERE*
2000 1.971 250 100 % 250
Uitbater : Domus Magnus 3.342 1.066 100 % 1.066
LAURIERSGRACHT - AMSTERDAM*
1968 (2010) 3.342 1.066 100 % 1.066
Uitbater : Fundis 18.159 1.564 100 % 1.564
BRECHTZIJDE 20 - ZOETERMEER*
1997 (2008) 9.059 610 100 % 610
VAN BEETHOVENLAAN 60 - ROTTERDAM*
1966 (1999) 9.100 954 100 % 954
Uitbater : Gemiva 3.875 570 100 % 570
CASTORSTRAAT 1 - ALPHEN AAN DEN RIJN*
2016 3.875 570 100 % 570
Uitbater : Het Baken, Estea & Hof van Blom 5.182 646 100 % 646
HOF VAN BLOM 5-7, HATTEM*
2021 5.182 646 100 % 646
Uitbater : HWW 5.326 745 100 % 745
CHRISTOFFEL PLANTIJNSTRAAT 3 - DEN HAAG *
1986 (2021) 5.326 745 100 % 745
Uitbater : Stichting Amphia 14.700 1.989 100 % 1.989
DE PLATAAN - HEERLEN*
2017 14.700 1.209 100 % 1.209
AMPHIA - BREDA*
2016 0 780 100 % 780
151
VASTGOEDVERSLAG GECONSOLIDEERDE VASTGOEDPORTEFEUILLE
Gebouw
Bouwjaar
(laatste
renovatie/
uitbreiding)
Oppervlakte
(in m)
A
Contractuele
huurgelden
(x 1.000 EUR)
C=A/B
2
Bezettings-
graad
B
Huurgelden
+ GHW
op leegstand
(x 1.000 EUR)
Uitbater : Attent Zorg en Behandeling 1.795 221 100 % 221
KASTANJEHOF 2 - VELP*
2012 1.795 221 100 % 221
Uitbater : Stichting ASVZ 1.624 222 100 % 222
GANTELWEG - SLIEDRECHT*
2011 1.624 222 100 % 222
Uitbater : Stichting Gezondheidszorg Eindhoven (SGE) 2.237 367 100 % 367
STRIJP-Z - EINDHOVEN*
2015 2.237 367 100 % 367
Uitbater : Stichting JP van den Bent 1.565 216 100 % 216
HOF VAN ARKEL - TIEL*
2012 1.565 216 100 % 216
Uitbater : Stichting Leger des Heils 1.181 101 100 % 101
NIEUWE STATIONSTRAAT - EDE*
1985 (2008) 1.181 101 100 % 101
Uitbater : Stichting Martha Flora 2.142 373 100 % 373
KLOOSTERSTRAAT - BAVEL*
2017 2.142 373 100 % 373
Uitbater : Stichting Pantein 4.254 683 100 % 683
DR. KOPSTRAAT 2 - BEUGEN*
2011 4.254 683 100 % 683
Uitbater : Stichting Philadelphia Zorg 7.250 766 100 % 766
BARONIE 149-197 - ALPHEN AAN DEN RIJN*
2016 2.000 190 100 % 190
CHURCHILLLAAN - LOPIK*
2015 2.883 262 100 % 262
WIJNKOPERSTRAAT 90-94 - GORINCHEM*
2019 2.367 314 100 % 314
Uitbater : Stichting Rijnstate 3.591 454 100 % 454
MARGA KLOMPELAAN 6 - ARNHEM*
1994 3.591 454 100 % 454
Uitbater : Stichting Saer 8.694 1.177 100 % 1.177
NEBO - DEN HAAG*
2004 8.694 1.177 100 % 1.177
Opérateurs : Stichting Sozorg & Martha Flora 3.074 511 100 % 511
DE RIDDERVELDEN - GOUDA*
2014 3.074 511 100 % 511
Uitbater : Stichting TanteLouise 16.652 2.291 100 % 2.291
VEILINGDREEF 6 - BERGEN OP ZOOM*
2010 16.652 2.291 100 % 2.291
Uitbater : Stichting Zorgaccent 4.063 376 100 % 376
DAHLIASTRAAT 1 - NIJVERDAL*
2006 4.063 376 100 % 376
Uitbater : Stichting Zorgaccent & Twentse Zorgcentra 10.966 1.001 100 % 1.001
REGGEWEG – HELLENDOORN*
2010 10.966 1.001 100 % 1.001
Uitbater : Stichting Zorggroep Noordwest-Veluwe 3.887 610 100 % 610
ARCADE NW - ERMELO *
2014 3.887 610 100 % 610
Duitsland 293.629 36.466 100 % 36.466
Uitbater : Alloheim 12.927 1.352 100 % 1.352
AUF DER ALTEN BAHN 10 - BICKENBACH*
2011 6.638 812 100 % 812
BACHSTELZENRING 3 – NIEBÜLL*
1997 6.289 540 100 % 540
Uitbater : Aspria 18.836 4.888 100 % 4.888
MASCHSEE CLUB - HANOVER*
2009 11.036 2.526 100 % 2.526
UHLENHORST CLUB - HAMBURG*
2012 7.800 2.362 100 % 2.362
Uitbater : Azurit Rohr 32.621 3.342 100 % 3.342
DR. SCHEIDERSTRAE 29 – RIESA*
2018 6.538 856 100 % 856
GAUSTRAE 5 – CHEMNITZ*
2004 7.751 765 100 % 765
JOSEPH-KEHREIN-STRAE 1-3 - MONTABAUR*
2003 (2015) 11.615 1.195 100 % 1.195
SENIORENZENTRUM BRÜHL - CHEMNITZ*
2007 6.717 526 100 % 526
Uitbater : Convivo 4.354 512 100 % 512
LANGE STRAE 5-7 - LANGELSHEIM*
2004 4.354 512 100 % 512
Uitbater : Curata 32.050 3.112 100 % 3.112
BURG BINSFELD – NOERVENICH*
1533 (1993) 8.146 860 100 % 860
HAEHNER WEG 5 - REICHSHOF – DENKLINGEN*
1900 (1998) 7.604 870 100 % 870
HERZOG-JULIUS-STRAE 93 - BAD HARZBURG*
1870 (2010) 12.459 1.320 100 % 1.320
SCHLOFREIHEIT 3 - NEUSTADT-GLEWE*
1997 3.841 62 100 % 62
Uitbater : Domus Cura 9.604 1.540 100 % 1.540
OSTLICHE RINGSTRAE 12 - INGOLSTADT*
1991 6.518 760 100 % 760
SCHONE AUSSISCHT 2 - NEUNKIRCHEN*
2009 3.086 780 100 % 780
152
COFINIMMO UNIVERSEEL REGISTRATIEDOCUMENT 2021
Gebouw
Bouwjaar
(laatste
renovatie/
uitbreiding)
Oppervlakte
(in m)
A
Contractuele
huurgelden
(x 1.000 EUR)
C=A/B
2
Bezettings-
graad
B
Huurgelden
+ GHW
op leegstand
(x 1.000 EUR)
Uitbater : Kaiser Karl Klinik (Groupe Eifelhöhen-Klinik) 11.881 2.264 100 % 2.264
KAISER KARL KLINIK - BONN*
1995 (2013) 11.881 2.264 100 % 2.264
Uitbater : Korian Duitsland 12.741 1.383 100 % 1.383
TRINENKAMP 17 - GELSENKIRCHEN*
1998 6.641 728 100 % 728
AUF DER HUDE 60 - LÜNEBURG*
2004 6.100 655 100 % 655
Uitbater : M.E.D. Gesellschaft für Altenpflege 4.602 588 100 % 588
SENIORENRESIDENZ CALAU - CALAU*
2015 4.602 588 100 % 588
Uitbater : Mohring Gruppe 10.513 910 100 % 910
WESTSTRAE 12-20 - BAD SASSENDORF*
1968 (2013) 10.513 910 100 % 910
Uitbater : Oberberg 8.036 1.380 100 % 1.380
AM SANDFELD 34 – KAARST*
2020 8.036 1.380 100 % 1.380
Uitbater : ORPEA Duitsland 44.493 5.019 100 % 5.019
AM KASTANIENPARK 2 & 24 - WIESMOOR*
1997 (2020) 4.926 538 100 % 538
FOCKENBOLLWERKSTRAE 31 - AURICH*
1994 (2020) 4.858 572 100 % 572
KURPROMENADE 6-8 - BAD LANGENSALZA*
1998 11.507 1.181 100 % 1.181
NEXUS - BADEN-BADEN*
1896 (2005) 4.706 878 100 % 878
PROF.-KURT-SAUER-STRAE 4 - BAD SCHÖNBORN*
1997 (2020) 18.496 1.850 100 % 1.850
Uitbater : Stella Vitalis 88.031 9.797 100 % 9.797
AM TANNENWALD 6 - SWISTTAL*
2018 5.081 594 100 % 594
BAHNHOFSTRAE 10 - HAAN*
2010 5.656 740 100 % 740
BIRKSTRAE 41 - LECK*
1999 (2000) 4.407 340 100 % 340
BRESLAUER STRAE 2 - WEIL AM RHEIN*
2015 5.789 602 100 % 602
BRUNNENSTRAE 6 A - LUNDEN*
1999 (2002) 8.153 485 100 % 485
BUCHAUWEG 22 - SCHAFFLUND*
1998 (2004) 3.881 435 100 % 435
DORSTENER STRAE 12 - BOCHUM*
2010 5.120 760 100 % 760
EPPMANNSWEG 76 - GELSENKIRCHEN*
2017 5.074 550 100 % 550
ESCHWEILER STRAE 2 - ALSDORF*
2010 5.302 690 100 % 690
FÖRSTEREIWEG 6 - ASCHEFFEL*
1991 (1997) 4.925 351 100 % 351
JUPITERSTRAE 28 - DUISBURG-WALSUM*
2007 4.420 641 100 % 641
KÖLNER STRAE 54-56 - WEILERWIST*
2016 4.205 594 100 % 594
OSTERENDE 5 - VIÖL*
2002 3.099 261 100 % 261
OSTERFELD 3- GOSLAR*
2014 (2015) 5.880 498 100 % 498
OSTRING 100 - BOTTROP*
2008 4.377 590 100 % 590
SEESTRAE 28/30 - ERFSTADT*
2008 7.072 1.066 100 % 1.066
STAPELHOLMER PLATZ - FRIEDRICHSTADT*
2017 5.590 600 100 % 600
Uitbater : Wecare 2.940 378 100 % 378
AM STEIN 20 - NEUSTADT/WESTERWALD*
2012 2.940 378 100 % 378
Spanje 103.861 8.130 100 % 8.130
Uitbater : Clece 10.189 1.096 100 % 1.096
EMILIA PARDO BAZAN 116 – VIGO*
2021 5.373 462 100 % 462
ERNESTO CHE GUEVARA – OLEIROS*
2021 4.816 634 100 % 634
Uitbater : DomusVi 68.107 5.161 100 % 5.161
ACCESO IV PLANT 41 - SAGUNT*
1985 (2001) 5.544 516 100 % 516
AMAPOLA 38 - VALDEPENAS*
1998 5.677 192 100 % 192
AMETLLER 6 – HOSPITALET DE LLOBREGAT*
2005 5.968 612 100 % 612
ANTEQUERA 8 - BARCELONA*
2002 4.370 547 100 % 547
CASSERRES 1 – PUIG REIG*
1995 (2008) 6.794 759 100 % 759
FRANCISCO VITORIA 24 - VALLADOLID*
2013 9.246 601 100 % 601
MARE DE DEU DEL COLL 22 - BARCELONA*
1997 7.300 743 100 % 743
MEJORANA 100 – ALHAURIN DE LA TORRE*
1997 (2006) 6.107 228 100 % 228
MORALEJA 1 - VILLARALBO*
2007 7.006 254 100 % 254
PARTIDA GRAO - ALPICAT*
1995 (2001) 3.964 506 100 % 506
POLIGONO SANTA BARBARA - THARSIS*
1994 (2002) 6.131 203 100 % 203
153
VASTGOEDVERSLAG GECONSOLIDEERDE VASTGOEDPORTEFEUILLE
Gebouw
Bouwjaar
(laatste
renovatie/
uitbreiding)
Oppervlakte
(in m)
A
Contractuele
huurgelden
(x 1.000 EUR)
C=A/B
2
Bezettings-
graad
B
Huurgelden
+ GHW
op leegstand
(x 1.000 EUR)
Uitbater : ORPEA 10.628 865 100 % 865
CAPUCHINOS 85 - CASTELLÓN*
2020 6.100 433 100 % 433
ZABALBIDE - BILBAO*
2021 4.528 432 100 % 432
Uitbater : Reifs 14.937 1.008 100 % 1.008
CONSTELACIÓN CORONA AUSTRAL, 1 - UTRERA*
2004 7.067 556 100 % 556
MARTIN DE GAINZA 12 - ALCALÁ DE GUADAÍRA*
2006 7.870 452 100 % 452
Finland 6.823 1.597 100 % 1.597
Uitbater : Mehiläinen 4.200 979 100 % 979
VAASANPUISTIKKO 22 - VAASA*
2021 4.200 979 100 % 979
Uitbater : Esperi Care 2.623 618 100 % 618
HARRIKUJA 8 - VANTAA*
2021 2.623 618 100 % 618
Ierland 39.244 4.637 100 % 4.637
Uitbater : DomusVi 39.244 4.637 100 % 4.637
CAIRN HILL WESTMINSTER ROAD - CORNELSCOURT*
1999 1.742 433 100 % 433
DRUMALEE - CAVAN*
2007 8.540 400 100 % 400
MALAHIDE ROAD - BALGRIFFIN*
2001 6.998 1.118 100 % 1.118
SEA ROAD - CASTLEBELLINGHAM*
2002 2.520 550 100 % 550
STAMULLEN ROAD - GORMANSTON*
2000 10.367 650 100 % 650
STOCKHOLE LANE - CLOGHRAN*
2016 4.956 959 100 % 959
THE CURRAGH - SUNCROFT*
2000 4.121 528 100 % 528
Italië 64.913 9.612 100 % 9.612
Uitbater : Codess Sociale 12.898 1.447 100 %
1.447
BOCCACCIO 96 – PADUA*
2000 (2012) 12.898 1.447 100 % 1.447
Uitbater : Korian 24.640 3.884 100 % 3.884
CRESCITELLI 1 - MONZA*
1987 (1997) 9.196 1.415 100 % 1.415
IPPOCRATE 18 - MILAAN*
2005 15.444 2.469 100 % 2.469
Uitbater : Kos 27.375 4.281 100 % 4.281
DON LUIGI UBOLDI 40 - BOLLATE*
2003 7.210 1.038 100 % 1.038
SAN FAUSTINO 21 - MILAAN*
2003 7.588 1.247 100 % 1.247
SAN FAUSTINO 27 - MILAAN*
2003 12.577 1.996 100 % 1.996
Verenigd Koninkrijk 9.411 3.420 100 % 3.420
Uitbater : Country Court Care Homes 9.411 3.420 100 % 3.420
ELBA GATE - MILTON KEYNES*
2017 3.158 1.125 100 % 1.125
FERRARS ROAD 14 - HUNTINGDON*
2016 3.166 1.152 100 % 1.152
PRINCES AVE - WELWYN GARDEN*
2018 3.087 1.143 100 % 1.143
KANTOREN
419.314 70.190 93 % 75.431
Brussel CBD 129.269 28.639 95 % 30.029
KUNST 27*
1977 (2009) 3.734 949 98 % 973
KUNST 46*
1966 (1998) 11.516 2.328 96 % 2.420
OUDERGEM 22-28*
2004 5.853 1.147 86 % 1.336
BELLIARD 40*
2018 20.322 5.218 99 % 5.252
HAVEN 86 C*
2014 16.725 3.976 100 % 3.976
GUIMARD 10-12*
1980 (2015) 10.410 2.609 100 % 2.612
DE LIGNE 13*
2007 3.693 769 98 % 784
WET 34*
2001 6.882 915 76 % 1.206
WET 57*
2001 10.279 1.953 100 % 1.953
WET 227*
1976 (2009) 5.915 1.442 99 % 1.459
MEEÛS 23*
2010 8.807 2.185 98 % 2.221
KUNST 19 H (Quartz)*
2020 9.186 2.114 100 % 2.114
WETENSCHAP 41*
1960 (2001) 2.932 620 99 % 629
TROON 98*
1986 5.757 1.212 99 % 1.218
TROON 100*
2020 7.258 1.202 64 % 1.876
154
COFINIMMO UNIVERSEEL REGISTRATIEDOCUMENT 2021
Gebouw
Bouwjaar
(laatste
renovatie/
uitbreiding)
Oppervlakte
(in m)
A
Contractuele
huurgelden
(x 1.000 EUR)
C=A/B
2
Bezettings-
graad
B
Huurgelden
+ GHW
op leegstand
(x 1.000 EUR)
Brussel gedecentraliseerd 167.149 25.322 92 % 27.516
BOURGET 40*
1998 (2020) 14.262 1.976 100 % 1.977
BOURGET 42*
2001 25.746 3.868 90 % 4.281
BOURGET 44*
2001 14.049 2.127 91 % 2.349
BOURGET 50*
1998 (2021) 4.878 283 40 % 703
BRAND WHITLOCK 87-93*
1991 6.216 913 91 % 999
COCKX 8-10 (Omega Court)*
2008 16.472 2.072 79 % 2.630
GENÈVESTRAAT 12 (Everegreen)*
1992 (2006) 16.062 2.089 100 % 2.089
GEORGIN 2*
2007 17.681 3.488 100 % 3.488
HERRMANN DEBROUX 44-46*
1992 9.666 1.624 97 % 1.676
VORST 36*
1998 8.310 854 100 % 854
VORST 280*
1989 (2005) 7.074 1.185 96 % 1.232
TERVUREN 270-272 (The Gradient)*
1976 (2013) 19.580 3.549 90 % 3.941
WOLUWE 58 (+ parking Sint-Lambrechts)*
1986 (2001) 3.868 785 100 % 785
WOLUWE 62*
1988 (1997) 3.285 510 99 % 514
Brussel periferie 61.998 6.587 82 % 8.075
MERCURIUS 30*
2001 6.124 583 100 % 583
NOORDKUSTLAAN 16 A-B-C (West-End)*
2009 10.022 1.504 90 % 1.680
PARK LANE*
2000 36.636 3.680 74 % 4.945
WOLUWELAAN 151*
1997 9.216 820 94 % 868
Antwerpen periferie 12.994 2.073 94 % 2.209
AMCA - AVENUE BUILDING*
2010 9.403 1.522 96 % 1.583
AMCA - LONDON TOWER*
2010 3.530 542 88 % 618
NOORDERPLAATS (AMCA)*
2010 61 9 100 % 9
Overige regio’s 47.904 7.570 100 % 7.602
ALBERT I
er
4 - CHARLEROI*
1967 (2005) 19.189 2.954 100 % 2.954
MECHELEN STATION - MECHELEN*
2002 28.715 4.616 99 % 4.648
KANTOORGEBOUWEN MET OVERGEDRAGEN
HUURVORDERINGEN
33.785 7.382 100 % 7.384
Brussel gedecentraliseerd 4.137 442 100 % 442
KOLONEL BOURG 124*
1988 (2009) 4.137 442 100 % 442
Brussel CBD 26.188 5.900 100 % 5.902
WET 56*
2008 9.484 2.309 100 % 2.309
LUXEMBURG 40*
2007 7.522 1.233 100 % 1.233
NERVIËRS 105*
1980 (2008) 9.182 2.232 100 % 2.232
MEEÛS 23 (+ parking)*
2010 0 126 98 % 128
Overige regio’s 3.460 1.040 100 % 1.040
MAIRE 19 - DOORNIK*
1997 3.460 1.040 100 % 1.040
VASTGOED VAN DISTRIBUTIENETTEN 359.617 36.330 99 % 36.878
Pubstone 311.379 29.991 100 % 30.108
Pubstone België (677 gebouwen)* 270.060 19.710 99 % 19.827
Brussel
40.258 4.029 100 % 4.029
Vlaanderen
167.258 11.579 100 % 11.622
Wallonië
62.544 4.102 98 % 4.176
Pubstone Nederland (212 gebouwen)* 41.319 10.281 100 % 10.281
MAAF (180 gebouwen)* 39.196 4.949 92 % 5.380
Overige België 9.043 1.390 100 % 1.390
KROONVELDLAAN 30 - DENDERMONDE
2012 9.043 1.390 100 % 1.390
TOTAAL VASTGOEDBELEGGINGEN EN TERUGNAME VAN
OVERGEDRAGEN EN VERDISCONTEERDE HUREN
2.322.950 312.584 98 % 318.599
155
VASTGOEDVERSLAG GECONSOLIDEERDE VASTGOEDPORTEFEUILLE
Gebouw
Bouwjaar
(laatste
renovatie/
uitbreiding)
Oppervlakte
(in m)
A
Contractuele
huurgelden
(x 1.000 EUR)
C=A/B
2
Bezettings-
graad
B
Huurgelden
+ GHW
op leegstand
(x 1.000 EUR)
ACTIVA BESTEMD VOOR VERKOOP 39.602
België 20.805
KOLONEL BOURG 122*
1988 (2006) 4.129
PARK HILL*
2000 16.676
Frankrijk 18.797
PONT - BEZONS*
1988 (1999) 2.500
LAC - MONCONTOUR*
1991 1.286
HÉLIO-MARIN - HYÈRES*
1975 12.957
MAAF (10 gebouwen)*
2.054
RENOVATIEPROJECTEN ZORGVASTGOED 0
België 0
BLOEMENLAAN - OUDENBURG*
-
NEW FARNIENTANE – JUPRELLE*
-
NEW SITELLES – GENAPPE*
-
Frankrijk 0
REVIN*
-
VILLA BAUCIS - FONTAINEBLEAU*
-
VILLERS-SUR-MER*
-
Nederland 0
TERGOOI - HILVERSUM*
-
Spanje 0
BARCELONA 11 - CASTELLÓN*
-
CALLAO 13 – MALLORCA*
-
JAUME II 57 - LÉRIDA*
-
MARIANO SANZ 39 - CARTAGENA*
-
MATERNITAT D’ELNA 1 – TARRAGONA*
-
NOVELDA 26/28 - ALICANTE*
-
SAN LUCAR 20 – PUERTO SANTA MARÍA*
-
Finland 0
AALLONMURTAJANKATU 3 - KUOPIO*
-
AURA - TURKU*
-
AURA -YLÖJÄRVI*
-
FLORA - TURKU*
-
PUNAKIVENTIE 19 – HELSINKI*
-
RIISTATIE 3 - ROVANIEMI*
-
RENOVATIEPROJECTEN KANTOREN 16.855
KUNST 47-49*
6.915
WET 85*
3.735
MONTOYER 10*
6.205
RENOVATIEPROJECTEN
VASTGOED VAN DISTRIBUTIENETTEN
0
TENREUKEN
-
GRONDRESERVE ZORGVASTGOED
- - -
OSTLICHE RINGSTRASSE 11 - INGOLSTADT
- -
ROOSEVELT - BRUSSEL*
- -
NOORDDUIN - KOKSIJDE
- -
SUR SEAUMONT - MARCHE-EN-FAMENNE
- -
CLAVELES – MARACENA*
- -
ISLAS CANARIAS 98 – SANTA CRUZ DE TENERIFE*
- -
PAU ALJAMAR 10 - TOMARES*
- -
PINADA 81/83 - MURCIA*
- -
ZAMORA 43 - VALLADOLID*
- -
156
COFINIMMO UNIVERSEEL REGISTRATIEDOCUMENT 2021
Gebouw
Bouwjaar
(laatste
renovatie/
uitbreiding)
Oppervlakte
(in m)
A
Contractuele
huurgelden
(x 1.000 EUR)
C=A/B
2
Bezettings-
graad
B
Huurgelden
+ GHW
op leegstand
(x 1.000 EUR)
GRONDRESERVE KANTOREN - 30 30
Brussel CBD - 27 27
DE LIGNE*
3 3
EGMONT I *
14 14
EGMONT II *
6 6
LOUIZA 140*
- -
MEIBOOM 16-18*
- -
MONTOYER 14*
2 2
MONTOYER 40*
- -
Brussel gedecentraliseerd - 2 2
WOLUWE 34*
2 2
Brussel periferie - - -
KEIBERG PARK*
- -
WOLUWE GARDEN 26-30*
- -
Antwerpen Singel - 1 1
QUINTEN*
- -
REGENT* - -
ROYAL HOUSE* - -
UITBREIDINGSTRAAT 2-8* - -
UITBREIDINGSTRAAT 10-16* 1 1
ALGEMEEN TOTAAL VAN DE PORTEFEUILLE 2.379.407 312.614 318.629
157
VASTGOEDVERSLAG GECONSOLIDEERDE VASTGOEDPORTEFEUILLE
COMMENTAAR OVER DE MARKT
1
1. Alle marktcommentaren werden in het Engels geschreven door Cushman & Wakefield, PwC, CBRE, Colliers en Jones LangLasalle.
Zorgvastgoed
Op 31.12.2021 maakt de reële waarde van de geconsolideerde zorg-
vastgoedportefeuille van Cofinimmo 67 % uit van de totale gecon-
solideerde portefeuille van de vennootschap. In deze sector bezit
Cofinimmo eigendommen ter waarde van bijna 3.800 miljoen EUR
in negen landen, namelijk : België, Frankrijk, Duitsland, Nederland,
Spanje, Finland, Ierland, Italië en het Verenigd Koninkrijk. In totaal
bezit Cofinimmo 266 woonzorgcentra met samen een totale capa-
citeit van bijna 25.600 bedden.
DE BELGISCHE ZORGMARKT
Demografische evolutie in België
Volgens het Nationaal Planbureau stijgt het percentage personen
van 67 jaar en ouder in België en zal het tegen 2040 pieken op
22,4 % van de bevolking, goed voor 2,7 miljoen mensen. Het aan
-
deel personen van 80 jaar en ouder bedroeg in 2020 5,6 % en zal
geleidelijk stijgen tot 7,5 % in 2040. Ongeacht het huidige aanbod
is een toename van het aantal woonzorgcentra nodig om aan
de groeiende vraag als gevolg van de vergrijzing te voldoen.
Landschap woonzorgcentra
Volgens de laatste beschikbare statistieken (bron : Femarbel) telt
België ongeveer 1.500 woonzorgcentra die samen een totale capa-
citeit van ongeveer 150.000 bedden hebben.
Naar schatting zullen er tegen 2030 ongeveer 178.000 en tegen
2050 ongeveer 287.000 wooneenheden nodig zijn. Dat betekent
een gemiddelde jaarlijkse groei van 4.500 wooneenheden tussen
nu en 2050.
Publieke exploitanten nemen ongeveer 30 % van de bedden voor
hun rekening, particuliere operatoren ongeveer 35 % en non-profit
operatoren ongeveer 35 %.
Markttrends
Het transactievolume in het jaar 2021 bedroeg bijna 3,6 miljard EUR,
een daling van 35 % ten opzichte van het jaar ervoor. Ongeveer
10 % van de investeringsvolumes heeft betrekking op woonzorg
-
centra. Belgische spelers (REIT’s, verzekeringsmaatschappijen)
domineerden deze markt.
Het toprendement ligt in Vlaanderen op 4 % (tegenover 4,3 % in
Brussel en 4,5 % in Wallonië), is stabiel op een historisch dieptepunt,
maar dat nog steeds iets hoger is dan het beleggingsrendement
van andere activacategorieën (bv. kantoren op 3,6 %). De topren
-
dementen zouden op middellange termijn stabiel moeten blijven.
Door de COVID-19-pandemie was de bezettingsgraad van de
woonzorgcentra eind 2020 en begin 2021 gedaald. Maar nu vac
-
cinatieprogramma’s zijn uitgerold, is de bezettingsgraad in het
tweede deel van het jaar zich weer gaan herstellen.
DE FRANSE ZORGMARKT
Demografische evolutie in Frankrijk
Als rechtstreeks gevolg van de naoorlogse babyboom (1946 tot
1976) zal het aandeel 65-plussers onvermijdelijk stijgen tot 2040.
Volgens het INSEE neemt het percentage personen van 65 jaar en
ouder in Frankrijk toe en zal het tegen 2040 een piek bereiken van
26,5 % van de bevolking, wat neerkomt op 18,3 miljoen mensen.
Het aandeel personen van 80 jaar en ouder bedroeg in 2021 6,0 %
en zal geleidelijk stijgen tot 9,7 % in 2040. Ongeacht het huidige
aanbod is een toename van het aantal woonzorgcentra nodig om
aan de groeiende vraag als gevolg van de vergrijzing te voldoen.
Zorgbehoefte
Gezien het groeiende aandeel ouderen in de Franse bevolking zal
het totale aantal zorgbehoevenden stijgen van 1,3 miljoen in 2017
naar 2 miljoen tegen 2040, dus een stijging van 54 %. Onnodig te
zeggen dat het aandeel zorgbehoevenden toeneemt met de leeftijd.
Landschap woonzorgcentra
Volgens de laatste beschikbare statistieken telt Frankrijk ongeveer
7.400 woonzorgcentra die samen een totale capaciteit van ongeveer
595.200 bedden hebben.
Naar schatting zal tegen 2030 een totale capaciteit van ongeveer
700.000 en tegen 2045 ongeveer 900.000 wooneenheden nodig
zijn. Dat betekent een gemiddelde jaarlijkse groei van 50 % woon
-
eenheden tussen nu en 2045.
Publieke exploitanten nemen ongeveer 44 % van de bedden voor
hun rekening, particuliere operatoren ongeveer 25 % en non-profit
operatoren ongeveer 31 %.
De verpleegcentra (zorgcentra/
revalidatieklinieken/psychiatrische klinieken)
Met het oog op het rationaliseren van de patiëntenzorg en het
optimaliseren van de structurele kosten hebben publieke en private
profit operatoren ervoor gekozen om hun verschillende entiteiten
en diensten samen te voegen. Daarnaast zetten veranderde chirur-
gische technieken, de vergrijzing en chronische aandoeningen de
zorginstellingen steeds meer aan tot flexibiliteit. Gedreven door een
activiteitgerichte financieringsaanpak is er ook een toename van
dag-/nachtopnames en in het bijzonder ambulante zorg. Op de
medische, chirurgische en obstetrische afdelingen (MCO) daalde
het aantal volledige ziekenhuisopnames van 2006 tot 2016 met
gemiddeld 0,9 % per jaar, terwijl het aantal gedeeltelijke zieken
-
huisopnames steeg met 4,7 % per jaar. Dezelfde trend is te zien
voor de nazorg- en revalidatieklinieken (SSR) met een groei van
1,1 % voor volledige ziekenhuisopnames en 7,6 % voor gedeeltelijke
ziekenhuisopnames.
Landelijk zijn bedden in privéklinieken goed voor 24 % van het totale
gezondheidsbestand, tegenover 61 % voor publieke instellingen en
15 % voor non-profit. De penetratiegraad varieert echter sterk per
departement : relatief laag in het noordoosten (minder dan 10 % in
de departementen Ardennes, Meuse, Bas-Rhin en Haut-Rhin) en
omgekeerd erg hoog in het zuiden en Corsica (meer dan 40 % in
de departementen Bouches du Rhône, Haute Garonne en Hérault).
Over het algemeen overheersen publieke instellingen voor volle-
dige ziekenhuisopnames voor langdurige zorg (90 %), psychiatrie
(62 %) en MCO (74 %). Omgekeerd ligt de helft van de gedeeltelijke
ziekenhuisdagen in de MCO-sector bij de private sector.
158
COFINIMMO UNIVERSEEL REGISTRATIEDOCUMENT 2021
Alleen particuliere exploitanten kiezen er momenteel voor om hun
vastgoed uit te besteden. Er is echter niets dat soortgelijke bewe-
gingen van publieke instellingen tegenhoudt. Met hoge schulden in
de noodlijdende volksgezondheidssector (schuldgraad van 51,5 %
in 2016) zou deze optie ooit kunnen worden onderzocht door over-
heidsinstanties die kapitaal willen vrijmaken voor de financiering van
modernisering (uitrusting, geconnecteerde tools, wetenschappelijke
onderzoeksactiviteiten …) en ziekenhuisontwikkeling.
Op de Franse markt is er bij beleggers steeds meer vraag naar
chirurgische klinieken – lang beschouwd als risicovol, hogere
Capex-behoefte met lagere operationele marges en grotere
investeringsvolumes. Deze interesse toont aan dat elke zorgge
-
relateerde opportuniteit waarschijnlijk gewaardeerd zou worden
door investeerders.
Markttrends
Exploitanten van gezondheidszorg en sociale zorg staan momen-
teel voor verschillende uitdagingen. De eerste houdt verband met
een gebrek aan terreinen; dit beperkt ontwikkelingsprojecten en
stimuleert exploitanten om ontwikkelaars en vastgoedspecialisten
te benaderen om hun jacht op nieuwe ontwikkelingsmogelijkhe-
den te ondersteunen. De tweede is van menselijke aard, met druk
op de arbeidsmarkt in deze sector en grote moeilijkheden om
gekwalificeerd en gespecialiseerd personeel te vinden : artsen,
verpleegkundigen, zorgmedewerkers. De derde is demografisch,
met een groeiende behoefte aan residentiële zorg en een toename
van chronische ziekten waarvoor getraind personeel, specifieke zorg
en voorzieningen nodig is. Aangemoedigd door overheidsinstanties
diversifiëren specialisten in zorgdienstverlening en ondersteund
wonen nu naar de seniorenmarkt. De strategieën verschillen van
exploitant tot exploitant : diversifiëren van woonondersteunende
diensten, creëren van een netwerk van cohousingoplossingen voor
senioren enz.
Transactievolume
Het transactievolume in de gezondheidszorg (exclusief begeleid
wonen) bedroeg voor het jaar 2021 ca. 1,4 miljard EUR, dat is 60 %
meer dan in 2020. Ongeveer 66 % van de investeringsvolumes heeft
betrekking op woonzorgcentra (920 miljoen EUR). Lokale spelers
domineerden deze markt. In 2021 werd het transactievolume bedui-
dend gedreven door de verwerving van een portefeuille van 33
woonzorgcentra door Primonial namens haar SCIPI (‘société civile
de placement immobilier’; vastgoedinvesteringsmaatschappij)
Primovie. Alle 33 woonzorgcentra worden onder vaste langeter
-
mijnhuurovereenkomsten volledig verhuurd aan Colisée. Ondanks
de sterke interesse van beleggers in Franse gezondheidszorgactiva,
werden er in 2021 weinig andere significante transacties van meer
dan 100 miljoen EUR geboekt door het gebrek aan opportuniteiten
op de markt.
Toprendement
De toprendementen voor woonzorgcentra verhuurd door grote
exploitanten via lange huurcontracten met vaste looptijd, staan
nog steeds onder druk en kunnen oplopen tot 4,00 % in de regio.
Een recente historische portefeuilletransactie in Frankrijk toonde
een andere rendementsdruk voor secundaire regionale locaties.
De toprendementen in Parijs en de Parijse agglomeratie kunnen
3,50 % halen, hoewel er in 2021 geen overeenkomst op dit niveau
heeft plaatsgevonden.
Commentaar bij COVID-19
In tegenstelling tot andere commerciële vastgoedactivaklas-
sen heeft de zorgmarkt een grote veerkracht getoond na de
COVID-19-uitbraak.
Ondanks een algemene trend van een lager dan normale bezetting
en hogere kosten en handelsonderbrekingen door de coronamaat-
regelen, zijn de huurprijzen en stimuleringsmaatregelen grotendeels
onveranderd gebleven, waarbij exploitanten een robuuste langeter-
mijnvisie hebben. We hebben geen significante verandering in nor-
matieve langetermijnhuurprijzen waargenomen. Meer algemeen
sinds de COVID-19-uitbraak wordt de zorgmarkt beschouwd als een
toevluchtsoord voor investeringen waarbij geen renteherziening
noch rendementsverhoging wordt opgetekend.
Commentaar bij de huidige economische situatie
De jaarlijkse inflatie in Frankrijk werd in december 2021 bevestigd
op een stevige 2,8 % op jaarbasis. Volgens de laatste publicaties
zal de jaarlijkse inflatie in 2022 naar verwachting ongeveer 2,0 %
bedragen.
De belangrijkste exploitanten kunnen de gestegen inflatie deels
weerspiegelen in hun prijzen.
DE NEDERLANDSE ZORGMARKT
Demografische evolutie in Nederland
Met de vergrijzing van de bevolking neemt het aantal (kwets-
bare) ouderen sterk toe. In 2040 zullen er 4,8 miljoen 65-plussers,
2,5 miljoen 75-plussers en 340.000 90-plussers zijn. Daarnaast
stijgt het aantal alleenstaande ouderen en is er meer dementie en
eenzaamheid (Actiz, 2020). De komende jaren zal het aandeel 65-
tot 79-jarigen in de totale bevolking fors stijgen. Vanaf 2025 zal ook
de groep 80-plussers sterk toenemen (dubbele veroudering) (CBS,
2021). Met al deze ontwikkelingen neemt de zorgvraag sterk toe.
Zorgbehoefte
Gezien het groeiende aandeel ouderen in de Nederlandse bevolking
zal het totale aantal zorgbehoevenden naar verwachting toenemen.
Zo zou het aantal mensen met dementie en met een indicatie voor
verpleeghuiszorg in 2040 stijgen naar 165.000, een stijging van 117 %
ten opzichte van 2015 (RIVM, 2018). Daarnaast neemt het aandeel
zorgbehoevenden toe met de leeftijd.
Landschap woonzorgcentra
De huidige en verwachte capaciteit van verzorgingstehuizen is
door TNO (2020) landelijk en regionaal in kaart gebracht op basis
van bestaande registraties. De totale gecontracteerde of geleverde
intramurale capaciteit bedraagt ongeveer 142.000 plaatsen. De
theoretisch beschikbare capaciteit wordt geraamd op ongeveer
152.000 bedden. Er zijn uitbreidingsplannen aangekondigd voor
ongeveer 9.000 plaatsen inclusief verblijf. De beoogde uitbrei
-
dingsplannen volstaan niet om aan de behoefte te voldoen als
we kijken naar de prognose, waarin in 2025 al circa 30.000 extra
mensen en in 2040 ruim 100.000 extra mensen zorg nodig hebben
op basis van een (Wlz-)indicatie.
159
VASTGOEDVERSLAG COMMENTAAR OVER DE MARKT
Landschap eerstelijnszorgcentrum en ziekenhuis
Naast de trend van dienstverleners in de ‘care’-sector om hun
vastgoed te verkopen, wordt binnen de ‘cure’-sector steeds meer
eenzelfde verschuiving opgemerkt. Een voorbeeld van deze trend
is de verkoop van (delen van) het Albert Schweitzer Ziekenhuis in
Dordrecht. Het ziekenhuis verhuurde onderdelen van het ziekenhuis
aan andere huurders en besloot deze onderdelen te verkopen om
zich te kunnen richten op hun kerntaak : zorg verlenen.
Wat de eerstelijnszorgcentra betreft, blijkt uit een onderzoek van
de Landelijke Huisartsenvereniging (LHV, 2021) dat huisartsen in de
problemen komen met huisvesting. Een groot deel van de huis-
artsen geeft aan dat er een gebrek is aan geschikte woningen
en ruimte om te bouwen. Bovendien worden de huur- of aan
-
koopprijzen vaak als te hoog beschouwd in verhouding tot de
vergoeding die huisartsen krijgen. Niet alleen in (grote) steden,
maar ook in andere delen van het land geven huisartsen aan dat
er onvoldoende ruimte is in het gebouw en dat ze vastlopen in hun
zoektocht naar geschikte woningen.
Markttrends
Het transactievolume voor het jaar 2021 bedroeg ongeveer
1 miljard EUR. Ongeveer 75 % van de investeringsvolumes heeft
betrekking op woonzorgcentra. Een groot deel van het investerings-
volume wordt belegd door Nederlandse institutionele en private
vastgoedfondsen, terwijl het aantal internationale (beursgenoteerde
en niet-beursgenoteerde) beleggers het laatste jaar blijft toenemen.
De netto toprendementen bedragen ongeveer 3,8 % - 5,5 % voor
verzorgingstehuizen van topactiva, afhankelijk van de kwaliteit
van de locatie, het gebouw en de huurder alsook de resterende
huurtermijn. Het netto initieel rendement vertoonde een dalende
trend in 2021.
Een gebrek aan aanbod van investeringsmogelijkheden in combi-
natie met een groeiend aantal geïnteresseerden in zorgvastgoed
zorgt voor een neerwaartse druk op de rendementen. Dit heeft
ertoe geleid dat de betrokkenen hun reikwijdte moeten verbre
-
den en overwegen te investeren in andere segmenten binnen de
‘care’- en ‘cure’-sector, zoals eerstelijns zorgcentra, klinieken en
revalidatiecentra. De netto toprendementen bedragen ongeveer
4,5 % - 6,5 % voor eerstelijnszorgcentra van topactiva, afhankelijk van
de kwaliteit van de locatie, het gebouw en de huurder(s) alsook de
resterende huurtermijn. Het netto aanvangsrendement vertoonde
een dalende trend in 2021.
Bezettingsgraad met betrekking tot COVID
Na een periode van een lagere bezettingsgraad in woonzorgcen-
tra is de bezettingsgraad vanaf februari 2021 weer gaan stijgen.
De stijging van de bezettingsgraad in woonzorgcentra verloopt
nog steeds traag en de verschillen tussen regio’s zijn groot. De
wachtlijsten worden korter, en die daling is in alle sectoren te zien
(NZA, 2021).
DE DUITSE ZORGMARKT
Demografische evolutie in Duitsland
Volgens het Duitse Federaal Bureau voor de Statistiek (Destatis)
neemt het percentage personen van 67 jaar en ouder in Duitsland
toe en zal het tegen 2037 pieken op 26 % van de bevolking, wat
neerkomt op een toename van 21 miljoen mensen. Het aandeel
personen van 80 jaar en ouder bedroeg in 2019 7 % en zal geleidelijk
stijgen tot 12 % in 2060. Ongeacht het huidige aanbod is een toe-
name van het aantal woonzorgcentra nodig om aan de groeiende
vraag als gevolg van de vergrijzing te voldoen.
Zorgbehoefte
Gezien het groeiende aandeel ouderen in de Duitse bevolking
zal het totale aantal hulpbehoevenden stijgen van 4,13 miljoen in
2019 naar 5,1 miljoen in 2030, een stijging van 23 % dus. Onnodig te
zeggen dat het aandeel zorgbehoevenden toeneemt met de leeftijd.
Landschap woonzorgcentra
Volgens de laatste beschikbare statistieken telt Duitsland onge-
veer 15.380 woonzorgcentra die samen een totale capaciteit van
ongeveer 969.553 bedden hebben.
Naar schatting zal tegen 2030 een totale capaciteit van ongeveer
157.000 wooneenheden nodig zijn. Dat betekent een gemiddelde
jaarlijkse groei van 293.000 wooneenheden tussen nu en 2030.
Publieke exploitanten nemen ongeveer 5 % van de bedden voor
hun rekening, particuliere exploitanten ongeveer 43 % en non-pro-
fitorganisaties ongeveer 52 %.
Revalidatieklinieken
Volgens de laatste beschikbare statistieken (2016) telt Duitsland
ongeveer 1.149 revalidatiefaciliteiten die samen een totale capaciteit
van ongeveer 165 223 bedden hebben. De gemiddelde bezet-
tingsgraad bedroeg 83 % en de gemiddelde verblijfsduur van een
patiënt 25,3 dagen.
Particuliere exploitanten zijn goed voor 53 % van de markt, met
609 faciliteiten in 2017. De pensioenverzekering van de federale
en deelstaatregering (een publieke exploitant) is met ongeveer 90
faciliteiten de grootste exploitant van revalidatieklinieken. Niettemin
maken de exploitanten in de publieke sector nog slechts 20 % van
de totale markt uit.
Revalidatieklinieken winnen ook aan belang in de activaklassen
met langetermijnhuurovereenkomsten en stabiele, en vaak geïn
-
dexeerde, huurprijzen. Zij profiteren van demografische trends zoals
de stijgende leeftijd van de bevolking. Wat geldt voor assistentie-
woningen en woonzorgcentra geldt ook voor revalidatieklinieken.
Dit type activa wint aanzienlijk aan belang in zorgvastgoed door
het stijgende transactievolume, dat alleen is vertraagd door het
gebrek aan beschikbare producten voor verkoop. De rendementen
voor kerninvesteringen liggen tussen 4,3 % en 4,8 %.
Markttrends
Het transactievolume voor het jaar 2021 bedroeg bijna 3,7 miljard EUR,
dat is een stijging van 23 % ten opzichte van vorig jaar en circa
208 % ten opzichte van 5 jaar geleden (2017). Ongeveer 59 % van
de investeringsvolumes van 2021 heeft betrekking op woonzorg
-
centra. Internationale investeerders domineerden deze markt met
circa 1 miljard EUR geïnvesteerd in de Duitse zorgvastgoedmarkt.
160
COFINIMMO UNIVERSEEL REGISTRATIEDOCUMENT 2021
Het toprendement daalde tot 3,9 %, wat een historisch dieptepunt
was, maar dat nog altijd hoger is dan het beleggingsrendement
gegenereerd door andere activacategorieën (bv. 2,76 % voor kanto-
ren). Verwacht wordt dat de vraag van nationale en internationale
institutionele beleggers naar goed geplaatste zorgcentra hoog
zal blijven, waarbij de nieuwe ontwikkelingsactiviteit in deze acti
-
vacategorie veel te laag zal blijven. De druk op de rendementen
zal dus hoog blijven.
Commentaar bij COVID-19
De COVID-19-crisis had geen impact op het transactievolume;
integendeel, de vraag is toegenomen. Dit bewijst nogmaals de
veerkracht van deze activacategorie. Bovendien zal het investe
-
ringsvolume naar verwachting nog meer toenemen zodra alle
COVID-19-gerelateerde maatregelen worden opgeheven voor
zorgactiva. Over het algemeen is de vaccinatiegraad in Duitse
woonzorgcentra hoog, wat uitbraken in inrichtingen beperkt en
de dagelijkse verrichtingen vergemakkelijkt. Hoewel woonzorg
-
centra verplicht een klein aantal kamers moesten reserveren voor
mogelijke COVID-19-gevallen, had dat over het algemeen weinig
impact op de bezetting.
Commentaar bij de huidige economische situatie
Onzekerheid in combinatie met de eecten van de opgelegde
maatregelen om het aantal besmettingen terug te dringen, zorgden
in het eerste kwartaal van 2020 voor een zware recessie van de
Duitse economie, met een daling van het bbp van 11,5 %. Toen de
coronamaatregelen werden versoepeld, daalden de gevallen en
veerde de economie in het derde kwartaal op met een stijging van
zo’n 8 %. Eind oktober werden nieuwe maatregelen opgelegd om
een tweede besmettingsgolf in te perken en de opleving vertraagde,
waardoor de bbp-groei voor het hele jaar op -4,93 % kwam. 2021
kende een vergelijkbaar patroon, maar was minder belastend : het
bbp herstelde tot 2,85 %. Ondanks de omikrongolf wordt nu een
duurzaam herstel verwacht, aangezien het aantal gevaccineerden
bij de bevolking toeneemt en het vertrouwen terugkeert. De ver-
wachtingen met betrekking tot de aanhoudende opleving worden
weerspiegeld in de positieve prognose voor de bbp-groei in 2022
van 3,56 %. De huidige en verwachte hoge inflatie heeft slechts
een beperkte impact op de huurbetalingen van de exploitanten,
aangezien de indexering meestal op een relatief laag niveau wordt
afgesloten.
DE SPAANSE ZORGMARKT
Demografische evolutie in Spanje
Volgens het INE neemt het percentage personen van 67 jaar en
ouder in Spanje toe en zal het tegen 2051 pieken op 29 % van de
bevolking, wat neerkomt op 14.491.157 personen. Het aandeel per-
sonen van 80 jaar en ouder bedroeg in 2020 6 % en zal geleidelijk
stijgen tot 14 % in 2061. Ongeacht het huidige aanbod is een toename
van het aantal woonzorgcentra nodig om aan de groeiende vraag
als gevolg van de vergrijzing te voldoen.
Zorgbehoefte
Gezien het groeiende aandeel ouderen in de Spaanse bevolking
zal het totale aantal hulpbehoevenden stijgen van 1,4 miljoen in
2021 naar 2,1 miljoen in 2030, een stijging van 50 % dus. Onnodig te
zeggen dat het aandeel zorgbehoevenden toeneemt met de leeftijd.
Landschap woonzorgcentra
Volgens de laatste beschikbare statistieken, opgenomen in het
rapport ‘Informes Envejecimiento en red’ van 2021, telt Spanje
ongeveer 5.556 woonzorgcentra die samen een totale capaciteit
van ongeveer 384.251 bedden hebben. Naar schatting zullen er
tegen 2030 200.000 en tegen 2050 ongeveer 400.000 extra bedden
nodig zijn. Dit betekent een gemiddelde jaarlijkse groei van ca.
100 % wooneenheden tussen nu en 2050.
Publieke exploitanten nemen ongeveer 27 % van de bedden voor
hun rekening, particuliere exploitanten ongeveer 73 %. Ongeveer
25 % van het totale aantal privébedden wordt door de overheid
gesubsidieerd (‘camas concertadas’). Bijgevolg vertegenwoordigt
de volledig particuliere vraag ongeveer 50 % van het totale aanbod.
Markttrends
Het transactievolume in woonzorgcentra voor het jaar 2021 bleef
historisch hoog. De belangrijkste transactie in Spanje in 2021 was
de verwerving van 18 woonzorgcentra die Cofinimmo kocht van
Batipart voor circa 150 miljoen EUR. Het aantal partnerschap
-
pen tussen investeerders en exploitanten is in de loop van 2021
verder toegenomen en zal naar verwachting in de toekomst
worden voortgezet, wat zal leiden tot een verdere stijging van de
investeringsvolumes.
Het toprendement is in 2021 licht gedaald en bedraagt per eind
2021 4,50 %, wat historisch laag, maar nog steeds hoger is dan het
beleggingsrendement dat wordt gegenereerd door andere acti
-
vacategorieën zoals kantoren : 3,15 %; retail voor het grote publiek :
3,50 % en logistiek : 4,00 %; om er enkele te noemen.
Aan de operationele kant zijn de exploitanten in 2021 geleidelijk de
COVID-19-uitbraak te boven gekomen. Het vaccinatieprogramma
in Spanje is succesvol uitgevoerd, alle bewoners in woonzorgcentra
hebben een derde vaccin gekregen, en dat heeft bijgedragen tot
het beperken van de verspreiding van COVID-19.
DE IERSE ZORGMARKT
Demografische evolutie in Ierland
Volgens het CSO (Central Statistics Oce, centraal bureau voor de
statistiek) neemt het percentage personen van 65 jaar en ouder
in Ierland toe en zal het tegen 2036 een piek bereiken van 18,21 %
van de bevolking, wat neerkomt op ongeveer 1,02 miljoen mensen.
Bij de laatste volkstelling van 2016 was het percentage personen
van 80 jaar en ouder 3,1 % en dit percentage zal naar verwachting
geleidelijk stijgen en tegen 2036 uitkomen op 5,8 %. Een landelijke
toename van het aantal woonzorgcentra is nodig om te kunnen
voldoen aan de groeiende vraag als gevolg van de vergrijzing.
Zorgbehoefte
Gezien het groeiende aandeel ouderen in de Ierse bevolking, zal
het totale aantal personen die afhankelijk zijn van een zorgcen
-
trum tegen 2031 naar schatting stijgen van ongeveer 29.000 naar
43.000, dus een stijging van 48 %. Het aandeel zorgbehoevenden
neemt toe met de leeftijd.
161
VASTGOEDVERSLAG COMMENTAAR OVER DE MARKT
Landschap woonzorgcentra
Volgens de laatste beschikbare statistieken telt Ierland ongeveer
540 woonzorgcentra die samen een totale capaciteit van ongeveer
31.900 bedden hebben.
Op basis van een recent rapport uit 2021 dat BDO in opdracht van
Nursing Homes Ireland heeft opgesteld, wordt geschat dat tegen
2031 een totale capaciteit van ongeveer 45.000 bedden nodig zal
zijn. Dit betekent een gemiddelde jaarlijkse groei van 1.310 bedden
in deze periode.
Publieke exploitanten en de non-profitsector zijn goed voor onge-
veer 20 % van de bedden en particuliere exploitanten voor onge-
veer 80 %.
Markttrends
Het transactievolume in de woonzorgcentrumsector bedroeg
voor 2021 bijna 600 miljoen EUR. Ongeveer 45 % van dit bedrag
is afkomstig van de beleggingsfondsen van Prop Co en de rest
van de activiteit van Op Co. Er was geen noemenswaardige sale
& leaseback-activiteit in het voorgaande jaar. Op beide markten
domineerden veeleer de Europese dan de binnenlandse entiteiten.
Het hoogste reëlewaarderendement bleef stabiel op ca. 4,5 %.
Daarentegen liggen de rendementen van topkantoren in Dublin
momenteel tussen 3,85 % en 4,25 %, met de toprentes van de Dublin
PRS (Private Rental Schemes) en de sterk presterende industriële
sectoren, die momenteel respectievelijk tussen 3,65 % en 4,25 % en
3,95 % en 4,75 % liggen. De verhuuractiviteiten in de woonzorgcen-
trumsector varieerden tussen 50-55 % van de EBITDAR.
Commentaar bij COVID-19
In januari 2022 heeft de COVID-19-pandemie in Ierland een aan-
zienlijke impact gehad op gezondheids-, economisch en sociaal
vlak. De impact op de markt van verzorgingstehuizen was in ope-
rationeel opzicht substantieel, aangezien woonzorgcentra van het
eerste kwartaal van 2020 tot en met het begin van het tweede
kwartaal van 2021 in eectieve zelfisolatie zaten.
COVID-19 stak in het eerste kwartaal 2021 opnieuw de kop op met
een zeer agressieve derde golf, die de operationele kant van de
woonzorgcentrumsector negatief beïnvloedde, net als in het tweede
kwartaal van 2020. Het overgrote deel van het personeel en de
bewoners van woonzorgcentra is inmiddels volledig gevaccineerd.
Dit heeft geleid tot een welkome stabilisatie van de ziekte in de
woonzorgcentra, nu familiebezoek opnieuw toegestaan was, in een
geleidelijke terugkeer naar een normalere operationele omgeving;
zij het nu onderworpen aan verscherpte preventieve COVID-19-
maatregelen. Daarnaast heeft de overheid vanaf september een
aanvullend boosterprogramma uitgerold voor woonzorgcentrum-
bewoners, eerstelijnswerkers en 80-plussers.
Op het gebied van overheidssteun eindigde in juni 2021 de TAPS,
of ‘Temporary Assistance Payment Scheme’ (tijdelijke bijstandsre-
geling), die in april 2020 is ingegaan ter ondersteuning van vrij-
willigersorganisaties en particuliere woonzorgcentra die met extra
kosten kampten vanwege COVID-19.
De overheid blies in april 2021 het hoogste alarmniveau, oftewel
niveau 5, af. In januari 2022 is bijna 95 % van de bevolking van
het land ouder dan twaalf jaar gevaccineerd, wat een van de
hoogste percentages per bevolking binnen de EU is.
Ondanks de moeilijkheden die zijn opgetreden als gevolg van
COVID-19 en de opkomst van de omikronvariant tegen het einde
van 2021, zijn wij van mening dat de fundamenten van de zorg
-
centrasector in Ierland op langere termijn relatief gezond blijven
voor moderne/speciaal gebouwde woningen.
De markt heeft de afgelopen 12 maanden aanzienlijk meer geïn
-
vesteerd in de sale and leaseback-activiteiten, in combinatie met
verdere uitbreiding door nieuwere Europese exploitanten.
DE FINSE ZORGMARKT
Demografische evolutie in Finland
Volgens Statistics Finland zal het aantal personen van 75 jaar en
ouder tegen 2040 met bijna 330.000 toenemen, wat neerkomt
op een groei van 57 %. Verwacht wordt dat de snelle vergrijzing
van de Finse bevolking de komende 20 jaar tot de snelste in de
Europese Unie zal behoren. De bevolking zal tot 2035 langzaam
blijven groeien en daarna zal de groei matig afnemen.
Het aantal personen van 65 jaar en ouder zal in 2040 naar ver
-
wachting ongeveer 1.500.000 bedragen, wat neerkomt op 27 % van
de bevolking. Ongeacht het huidige aanbod is een toename van
het aantal woonzorgcentra nodig om aan de groeiende vraag
als gevolg van de vergrijzing te voldoen. De demografie en de
bevolkingsgroei zijn de belangrijkste drijfveren voor de toenemende
behoefte aan ouderenzorg en gezondheidszorginstellingen.
Woonzorgcentra
Volgens de laatste beschikbare statistieken telt Finland ruim 2.000
woonzorgcentra die samen een totale capaciteit van ongeveer
65.300 bedden hebben. Publieke exploitanten nemen ongeveer
46 % van de bedden voor hun rekening en particuliere exploitanten
ongeveer 54 %.
Markttrends
Het herstel van de economie verbeterde het sentiment en de acti-
viteit op de vastgoedmarkt in Finland in 2021. Door de toegenomen
activiteit steeg het transactievolume van de tweede jaarhelft van
2021 tot ca. 4,1 miljard EUR. Het totale transactievolume in het jaar
2021 bedroeg ca. 7,1 miljard EUR, een stijging van 19,6 % tegenover
2020. In 2021 kwam 58 % van het totale volume van internationale
investeerders en ging 55 % van het kapitaal naar panden in de
agglomeratie van Helsinki. De residentiële sector was de grootste
met 33 % van het totale volume (2,4 miljard EUR) gevolgd door
kantoren en industrie en logistiek met respectievelijk 31 % en 13 %.
De gelijkmatige, langdurige inkomsten uit zorg- en andere gemeen-
schapseigendommen blijven in trek bij beleggers. Het investerings-
volume voor publieke gebouwen bedroeg in 2021 843 miljoen EUR
en is met 34 % gedaald tegenover 2020. Hoewel het investerings-
volume de records van vorig jaar niet haalde, steeg het aantal
transacties. De publieke vastgoedsector was de vierde grootste
sector met een aandeel van 12 % in het totale volume. De sector
is uitgebreid van de traditionele zorg tot een groter aanbod van
deelsectoren, zoals brandweerkazernes en buurthuizen.
De investeringsvraag naar deze panden is gestaag gegroeid en de
belangrijkste drijfveren zijn demografische en structurele megat-
rends. De sector spreekt beleggers aan vanwege zijn defensieve
eigenschap als sector die relatief gelijkmatige kasstromen op lange
termijn biedt. De markt wordt gedomineerd door binnenlandse en
162
COFINIMMO UNIVERSEEL REGISTRATIEDOCUMENT 2021
Scandinavische investeerders – maar de afgelopen jaren zijn er ook
spelers van buiten Scandinavië, vooral vanuit België, toegetreden
tot de markt. Het toprendement voor zorgcentra is in 2021 verder
gecomprimeerd en daalt van 4,75 % naar 4,25 % als gevolg van
een sterke vraag van beleggers en gunstige marktfundamenten.
DE ITALIAANSE ZORGMARKT
Demografische evolutie in Italië
Volgens de Healthcare European Review, die Colliers International
in 2019 heeft gepubliceerd, neemt het percentage 65-plussers in
Italië toe en zal het in 2030 27,1 % van de bevolking bedragen, wat
neerkomt op 16,4 miljoen mensen. Het percentage mensen van 75
jaar en ouder was in 2030 11,6 %. Het aandeel van de bevolking van
80 jaar en ouder in de Italiaanse bevolking zal tegen 2060 naar
verwachting meer dan verdubbelen tot 13,2 %, waarbij het grootste
deel van de groei na 2030 zal plaatsvinden. Ongeacht het huidige
aanbod is een toename van het aantal woonzorgcentra nodig om
te voldoen aan de toenemende vraag als gevolg van de vergrijzing
van de bevolking. Volgens het Colliers EMEA Healthcare Report
van 2021 heeft Italië ook de hoogste levensverwachting en één
van de laagste vruchtbaarheidscijfers.
Zorgbehoefte
Volgens het rapport ‘Senior Living and Healthcare 2021’ van
Colliers EMEA vertalen de kenmerken van het vergrijzingsproces
van de Italiaanse bevolking zich in een groeiende behoefte aan
gezondheidszorg.
Gezien het groeiende aandeel van de senioren in de Italiaanse
bevolking, zal het totale aantal afhankelijke personen stijgen van
2,9 miljoen in 2021 tot 5 miljoen in 2030, een stijging met 72 %. Het
spreekt vanzelf dat het percentage afhankelijke personen toeneemt
met de leeftijd. Op jaarbasis zijn de uitgaven voor gezondheids-
zorg tussen 2017 en 2019 met meer dan 8 % gestegen (inclusief
geneesmiddelen en supplementen met 6 %) terwijl ongeveer 3 %
van de consumentenuitgaven aan gezondheid wordt besteed, zal
dit naar verwachting stijgen tot 4 % in 2035 om het huidige lage
niveau van de overheidsuitgaven te compenseren.
Landschap woonzorgcentra
Vóór COVID-19 richtten de investeerders zich vooral op instellingen
voor gezondheidszorg, zoals privé-klinieken en woonzorgcentra.
Deze oriëntatie werd grotendeels ingegeven door de vergrijzing
van de bevolking.
Volgens de laatste beschikbare statistieken (Annuario Statistico
del Servizio Sanitario Nazionale, gepubliceerd door het Ministero
della Salute op 18.12.2020) telt Italië ongeveer 7.500 woonzorg
-
centra, waarvan 83 % privé is en 46 % gereserveerd is voor hulp
aan bejaarden.
Het noorden van het land heeft het grootste aantal zorgcentra.
De regio met de meeste voorzieningen is Lombardije, met meer
dan 1.400 voorzieningen en meer dan 69.000 bedden. Hoewel het
totale aantal bedden de afgelopen tien jaar met 26 % is gestegen,
is de werkelijke dekkingsgraad laag, namelijk 1,8 %; Italië heeft zelfs
één van de laagste beddenvoorraden van Europa.
Naar schatting moeten er tegen 2035 meer dan 600.000 bedden
bij het huidige aanbod komen, dat naar verwachting meer dan
verdubbeld zal zijn.
Markttrends
In de eerste helft van 2021 bedroeg het volume van de transacties
in seniorenresidenties en woonzorgcentra bijna 280 miljoen euro,
waardoor er in de afgelopen vijf jaar in totaal 700 miljoen euro in
ouderenzorg is geïnvesteerd.
Het in 2020 geïnvesteerde bedrag was echter het laagste van de afge-
lopen zes jaar (ongeveer 300 miljoen in de categorie Senior Housing).
Dit cijfer weerspiegelt het voornaamste probleem waarmee de beleg-
gers te kampen hebben, namelijk de schaarste van het bestaande
product. Daarom is het soms nodig om operaties af te sluiten via een
sale & leaseback-proces.
Het ‘prime’ rendement is het afgelopen jaar min of meer stabiel geble-
ven op 5-5,75 % en is nog steeds hoger dan de rendementen van andere
soorten vastgoed (bijv. eersteklas kantoren, winkels, logistiek); voor de
toekomst wordt echter een lichte compressie verwacht.
In Italië heeft de vaccinatiecampagne COVID-19, net als in andere
Europese landen, duidelijk gemaakt dat er meer moet worden geïn
-
vesteerd in de infrastructuur van de gezondheidszorg in Italië. Met de
huidige stijging van de vraag naar gezondheidszorg, en een verdere
(potentiële) stijging van de behoeften aan gezondheidszorg in de
toekomst, lijkt het bestaande aanbod, zowel privé als openbaar, niet
voldoende te zijn om aan deze behoeften te voldoen. De overheids
-
sector investeert steeds minder in het segment van de woonzorgcentra,
terwijl uit de sociaal-demografische statistieken blijkt dat de behoefte
steeds groter zal worden, zodat er veel ruimte is voor privékapitaal.
DE BRITSE ZORGMARKT
Demografische evolutie in het Verenigd Koninkrijk
Volgens The Oce of National Statistics neemt het percentage
personen van 65 jaar en ouder in het Verenigd Koninkrijk toe en zal
het tegen 2022 pieken op 18,9 % van de bevolking, wat neerkomt op
12,7 miljoen mensen. Het aandeel personen van 85 jaar en ouder
bedroeg in 2020 circa 1,6 miljoen personen en zal geleidelijk stijgen
tot ruim 3,7 miljoen in 2050. Ongeacht het huidige aanbod is een
toename van het aantal woonzorgcentra nodig om aan de groei-
ende vraag als gevolg van de vergrijzing te voldoen.
Zorgbehoefte
Gezien het groeiende aandeel ouderen in de Britse bevolking meldt
LaingBuisson (Care Homes for Older People, 31
e
editie) een extra
vraag vanwege 17.000 hulpbehoevenden in Engeland in het vol
-
gende decennium, in vergelijking met het niveau van de vraag vóór
COVID-19 in 2020, die allemaal een plaats zullen moeten krijgen
in zelfstandige verzorgingstehuizen aangezien het aanbod in de
publieke sector blijft dalen.
Tegen 2030 zal 7 % van de Britse bevolking ouder zijn dan 75 jaar en
in deze leeftijdsgroep is de kans op behoefte aan een zorgcentrum
6 keer groter dan voor iemand van 65-74 jaar.
163
VASTGOEDVERSLAG COMMENTAAR OVER DE MARKT
Landschap woonzorgcentra
Volgens de laatste beschikbare statistieken telt het Verenigd
Koninkrijk ongeveer 17.600 woonzorgcentra die samen een totale
capaciteit van ongeveer 500.000 bedden hebben.
Naar schatting zullen er tegen 2030 ongeveer 80.000 en tegen
2050 ongeveer 280.000 wooneenheden nodig zijn. Dat betekent
een gemiddelde jaarlijkse groei van 10.000 wooneenheden tussen
nu en 2050.
De sector wordt sterk gedomineerd door particuliere en non-pro
-
fitexploitanten die 95 % van alle bedden leveren, terwijl de overige
5 % in handen is van publieke exploitanten.
Markttrends
In augustus 2021 bedroegen de investeringen in gezondheidszorg
in het Verenigd Koninkrijk voor de voorbije 12 maanden in totaal
4,1 miljard EUR.
Er blijft een grote pool van Europese kapitaaldoelstellingen, terwijl
verschillende potentiële nieuwkomers op zoek zijn naar geschikte
kansen. De sector is een ideaal middel voor fondsen die hun ESG-
profiel willen opkrikken, met een sterke nadruk op het sociale ele-
ment. In 2021 maakten internationale investeerders 40 % uit van de
sale & leaseback-markt in EMEA.
Het toprendement bleef stabiel op 4,25 %, wat hoger is dan het
beleggingsrendement van andere activacategorieën (bv. 6,50 % op
topsegment retail en 5,50 % op topsegment industriële magazijnen).
Net als in veel andere sectoren heeft COVID-19 een aan-
zienlijke impact gehad op de beroepsmarkt van zorgcentra.
Tussen maart en juni 2020 waren er 14.519 COVID-19-gerelateerde
sterfgevallen in zorginstellingen – ongeveer 25 % van alle sterfge-
vallen in zorginstellingen in diezelfde periode. Dit resulteerde in een
daling van de gemiddelde bezettingsgraad van 85 % van de gere-
gistreerde bedden in maart 2020 naar circa 77 % in september 2020.
Een gemiddelde daling van ongeveer 8 procentpunten. In het
Verenigd Koninkrijk bedroeg het totale aantal sterfgevallen in
verzorgingstehuizen als gevolg van COVID-19 eind februari 2021
ongeveer 34.000.
Het hoge aandeel sterfgevallen in de ouderenzorgsector kan
worden toegeschreven aan meerdere factoren; het leeftijdspro
-
fiel van de bewoners – die onder de meest kwetsbare categorie
vallen -, het gebrek aan richtlijnen en het tegenstrijdige advies in
de onzekere beginperiode.
De verwachting is dat de gemiddelde wekelijkse vergoedingen in het
Verenigd Koninkrijk zullen stijgen om de gevolgen van de stijgende
inflatie en stijging van de nationale minimumloonkosten en van
de sociale verzekering tegen te gaan. Exploitanten kunnen onder
druk komen te staan wanneer er sprake is van een grotere lokale
concurrentie waardoor zij competitiever moeten zijn op het gebied
van prijsstelling om de bezetting te handhaven en nieuwe inwo-
ners aan te trekken. Dit zal ook betrekking hebben op het behoud
van personeel met aantrekkelijke lonen en voordelen, of het risico
om meer kosten voor uitzendkrachten te maken door gebrek aan
beschikbaar zorg-/verplegend personeel.
Woonzorgcentrum – Oleiros (ES)
164
COFINIMMO UNIVERSEEL REGISTRATIEDOCUMENT 2021
De kantorenmarkt
Op 31.12.2021 is de reële waarde van de portefeuille van Cofinimmo
in de kantorensector goed voor 24 % van de totale geconsolideerde
portefeuille van de vennootschap.
DE BRUSSELSE KANTORENMARKT
Huurmarkt/Take up
De kantorenmarkt in België eindigde in 2021 met een totale take-up
van 679.500 m (inclusief verhuur, verlengingen en aankopen voor
eigen gebruik), een stijging van ongeveer 23 % ten opzichte van
de activiteitsgraad van vorig jaar (551.000 m). De verwachtingen
voor 2021 hebben 2020 overtroen.
De kantorenmarkt in Brussel (inclusief de periferie) noteerde een
take-up van 438.500 m. Dat is een stijging van bijna 55 % ten
opzichte van vorig jaar. Er werden zo’n 328 overeenkomsten geslo-
ten, dat is ruim 10 % meer dan het jaar ervoor.
In totaal was er in 2021 455.000 m aan kantoorruimtes in aan
-
bouw, er kwam voor het einde van het jaar bijna 215.000 m op
de markt en er werd 49.000 m op speculatieve basis gebouwd.
In 2021 was 77 % van de projecten in aanbouw al voorverhuurd.
Door deze trend is de impact van de nieuwe opleveringen op
de leegstandsgraad lager dan verwacht. Hierdoor blijft de Brusselse
kantorenmarkt eind 2021 stabiel met een gemiddelde huurleeg-
stand van 7,65 %, wat een lichte daling betekent ten opzichte van
het laatste kwartaal van 2021.
In combinatie met de speculatieve pijplijn die momenteel in aan
-
bouw is, zou de leegstandsgraad eind 2022 kunnen oplopen tot
8,5 %.
Momenteel blijft de leegstandsgraad boven 4,00 % in het centrum
van Brussel en bedraagt deze ongeveer 3,70 % in de Europese
wijk, 5,00 % in de Noordwijk en 3,90 % in de Vijfhoek. De gemid
-
delde leegstandsgraad in de gedecentraliseerde en perifere wijken
blijft ondertussen hoog met respectievelijk 11,05 % en 18,44 %.
Op 31.12.2021 bedroeg de bezettingsgraad voor de kantorenpor
-
tefeuille van Cofinimmo 93,7 %, tegenover 7,65 % voor de totale
Brusselse kantorenmarkt.
Het topsegment kantoorverhuur in Brussel bleef stabiel op 320 EUR/
m/jaar gedurende het hele jaar 2021. De meeste wijken behiel-
den hun tophuurprijzen in het vierde kwartaal, met uitzondering
van de Noordwijk, waar de tophuurprijs daalde tot 230 EUR/m/
jaar. Tegen eind 2022 zouden de tophuurprijzen kunnen stijgen
tot 325 EUR/m/jaar.
Investeringsmarkt
De Belgische kantorenmarkt noteerde een totaal investeringsvo-
lume van 2,396 miljard EUR, waarvan 2,284 miljard in de Brusselse
kantorenmarkt. In totaal werden 19 transacties van meer dan
30 miljoen EUR geregistreerd op de kantorenmarkt in Brussel. De
meest opmerkelijke transacties zijn de verwerving van REALEX voor
meer dan 250 miljoen EUR, de verkoop van de ASTROTOREN (meer
dan 230 miljoen EUR) en de verwerving van MOBIUS II voor meer
dan 210 miljoen EUR.
De druk van de ‘prime yields’ voor kantoren in Brussel zet zich voort
en heeft 3,60 % bereikt voor het Central Business District. Verwacht
wordt dat de ‘prime yield’ in 2022 zal dalen tot 3,50 % voor produc-
ten met 3/6/9-huurcontracten door een intense concurrentie voor
kernactiva. Het lange toprendement bedraagt 3,20 % in het laatste
kwartaal van 2021 en zal naar verwachting volgend jaar al dalen
tot 3,15 %.
Vastgoed van distributienetten
Op 31.12.2021 is de reële waarde van Cofinimmo’s vastgoedporte-
feuille van distributienetten goed voor 9 % van de totale geconsoli-
deerde portefeuille van de vennootschap. Het risicoprofiel van de
dochtervennootschappen (Pubstone voor de restaurant/cafésector
in België en Nederland, en Cofinimur I voor de lokale agentschap-
pen/winkelsectoren in Frankrijk) is zowel geografisch als door hun
bijzondere aard gediversifieerd tussen commercieel vastgoed en
vastgoedbeleggingen met mogelijk herontwikkelingspotentieel.
De uitbraak van COVID-19 had een impact op de retailmarkt en
vooral de Food & Beverage-sector door de opeenvolgende lock
-
downs en beperkende maatregelen. Retailers en exploitanten van
Food & Beverage pasten zich echter aan deze situatie aan met de
implementatie van alternatieven zoals een belangrijke toename
van leveringen of afhaalactiviteiten. Sinds april 2021 verbetert de
situatie naarmate de vaccinatiegraad toeneemt en de implemen-
tatie van het ‘Covid Safe Ticket’ stelt de exploitanten van Food &
Beverage op dit moment in staat hun deuren te openen onder
bepaalde voorwaarden, maar die mogen slechts tijdelijk zijn.
165
VASTGOEDVERSLAG COMMENTAAR OVER DE MARKT
Brussel, 23 februari 2022
Raad van Bestuur van Cofinimmo NV
Betreft : Waardering op 31 december 2021
Achtergrond
Cofinimmo heeft ons aangesteld voor de waardering van zijn
geconsolideerde vastgoedportefeuille op 31 december 2021 in
het kader van de opstelling van zijn jaarrekening op die datum.
Bedrijven Cushman & Wakefield (C&W), PricewaterhouseCoopers
(PwC), Jones Lang Lasalle (JLL), CBRE en Colliers schatten elk afzon-
derlijk een deel van de geconsolideerde vastgoedportefeuille.
De kantorenportfolio in België wordt deels door C&W, deels door
PwC en deels door JLL gewaardeerd.
De zorgportfolio in België wordt deels door C&W en deels door
PwC gewaardeerd.
De zorgportfolio in Frankrijk wordt deels door C&W en deels door
JLL Frankrijk gewaardeerd.
De zorgportfolio in Nederland wordt gewaardeerd door PwC
Nederland.
De zorgportfolio in Duitsland wordt deels door PwC en deels door
C&W Duitsland gewaardeerd.
De zorgportfolio in Spanje wordt door C&W Spanje gewaardeerd.
De zorgportfolio in Finland wordt door CBRE Finland gewaardeerd.
De zorgportfolio in Ierland wordt door C&W Ierland gewaardeerd.
De zorgportfolio in Italië wordt door Colliers Italië gewaardeerd.
De zorgportfolio in het Verenigd Koninkrijk wordt door JLL Verenigd
Koninkrijk gewaardeerd.
De portfolio’s van cafés in België en Nederland worden gewaar
-
deerd door C&W.
De portfolio van de andere distributienetwerken in België wordt
deels door JLL en deels door PwC gewaardeerd.
De portfolio van de distributienetwerken in Frankrijk wordt gewaar
-
deerd door C&W.
C&W, PwC, JLL, CBRE en Colliers beschikken over een grondige
kennis van de vastgoedmarkten waarin Cofinimmo actief is zowel
als over de nodige professionele kwalificatie en erkenning om de
waardering uit te voeren. Onze opdracht werd volledig onafhan
-
kelijk uitgevoerd.
Zoals dat gebruikelijk is, wordt onze opdracht uitgevoerd op basis
van de informatie die Cofinimmo verstrekt heeft over de huurtoe
-
stand, de door de verhuurder te betalen kosten en belastingen,
de uit te voeren werken, alsook elke andere factor die de waarde
van de gebouwen zou kunnen beïnvloeden. Wij veronderstellen
dat deze informatie correct en volledig is.
Onze waarderingsverslagen omvatten geenszins een structurele
en technische expertise van de gebouwen, noch een diepgaande
analyse van hun energieprestaties of van de eventuele aanwezig-
heid van schadelijke stoen. Cofinimmo is daarvan goed op de
hoogte gezien het zijn gebouwen op professionele wijze beheert
en vóór de aankoop van elk gebouw overgaat tot een technische
en juridische due diligence.
Opinie
Wij bevestigen dat onze waardering uitgevoerd is overeenkom-
stig de nationale en internationale marktpraktijken en normen
(de International Valuation Standards, uitgevaardigd door de
International Valuation Standard Council ingesloten in de RICS
Taxatiestandaarden Januari 2020, de “Red Book” opgesteld door
The Royal Institute of Chartered Surveyors).
De Investeringswaarde (in de context van deze taxatie) wordt gede-
finieerd als de meest waarschijnlijke waarde die redelijkerwijze
verkregen kan worden in normale verkoopsomstandigheden tussen
welwillende en goed geïnformeerde partijen, vóór de aftrek van
de transactiekosten. De Investeringswaarde houdt geen rekening
met de toekomstige investeringsuitgaven voor de verbetering van
het vastgoed, noch met de toekomstige voordelen die aan die
uitgaven verbonden zijn.
Waarderingsmethode
Onze waarderingsmethodologie is in hoofdzaak gebaseerd op
de volgende methoden :
De ‘ERV capitalisation’-methode
Deze methode bestaat erin dat de geschatte huurwaarde van het
pand gekapitaliseerd wordt door een kapitalisatievoet (‘yield’) te
gebruiken die in overeenstemming is met de kapitalisatievoet van
de vastgoedmarkt. Welke kapitalisatievoet gekozen wordt, hangt
onder meer af van de kapitalisatievoeten die gebruikelijk zijn op
de markt van de vastgoedbeleggingen; die houden rekening met
de ligging van het pand, de kwaliteit van het pand en de huurder
zowel als de kwaliteit en de duur van het huurcontract op valori
-
satiedatum. De kapitalisatievoet stemt overeen met de verwachte
rentevoet door potentiële investeerders op de valorisatiedatum.
De bepaling van de geschatte huurwaarde houdt rekening met
de volgende gegevens : de markt, de ligging van het pand en de
kwaliteit van het pand.
De resulterende waarde moet worden gecorrigeerd indien
de lopende huur een operationele opbrengst genereert die groter
of kleiner is dan de marktwaarde die voor de kapitalisatie gebruikt
is. De valorisatie houdt rekening met de kosten die men in de nabije
toekomst zal moeten dragen.
De ‘discounted cash-flows’-methode (DCF-methode)
Deze waarderingsmethode maakt gebruik van de netto huurop-
brengst die het pand gedurende een welbepaalde periode op
jaarbasis genereert. Het bekomen resultaat wordt vervolgens ver
-
disconteerd tot de huidige waarde. De projectieperiode varieert
over het algemeen tussen 10 en 18 jaar. Aan het einde van die
periode wordt een terminale waarde gehanteerd op basis van
VERSLAG VAN DE ONAFHANKELIJKE
WAARDERINGSDESKUNDIGEN
166
COFINIMMO UNIVERSEEL REGISTRATIEDOCUMENT 2021
ofwel een residuele waarde ofwel een eindwaarde berekend door
de kapitalisatievoet toe te passen op de ingeschatte markthuur
die rekening houdt met de verwachte staat van het gebouw aan
het einde van de projectieperiode; het bekomen resultaat wordt
vervolgens verdisconteerd tot de huidige waarde.
De ‘residual value’-methode
De waarde van een project wordt bepaald door te definiëren wat op
de site kan/gaat worden ontwikkeld. Dit impliceert dat de bestem-
ming van het project gekend of voorzienbaar is, zowel kwalitatief
(planning) als kwantitatief (aantal te ontwikkelen vierkante meter,
toekomstige huuropbrengsten, enz.). De waarde wordt bekomen
door de kosten bij voltooiing van het project af te trekken van de
verwachte waarde ervan.
De ‘market comparables’-benadering
Deze methode baseert zich op het principe dat een potentiële
koper voor de verwerving van een goed niet meer zal betalen dan
de prijs die recentelijk op de markt betaald is voor de verwerving
van een soortgelijk goed.
Transactiekosten
De verkoop van een gebouw is in theorie onderworpen aan muta-
tierechten die door de staat geheven worden. Die rechten worden
werkelijk door de koper betaald. Voor de gebouwen die in België
gelegen zijn hangt dat bedrag voornamelijk af van de wijze van
overdracht, van de hoedanigheid van de koper en van de lig
-
ging. De eerste twee voorwaarden en dus het te betalen bedrag
is slechts gekend wanneer de verkoop afgesloten is. Op basis van
de BEAMA study (Belgische Associatie van Asset Managers) van
8 februari 2006, herzien op 30 juni 2016, zijn de gemiddelde trans-
actiekosten geschat op 2,5 %.
Ook de vermoedelijke realisatiewaarde van de gebouwen van meer
dan 2.500.000 EUR, na aftrek van rechten, die overeenkomt met
de reële waarde (fair value), zoals die gedefinieerd is door IFRS 13
en door het perscommuniqué van de BEAMA op 8 februari 2006,
herzien op 30 juni 2016, kan dus verkregen worden door een bedrag
van 2,5 % rechten in mindering van de investeringswaarde te bren-
gen. Dit percentage van 2,5 % zal regelmatig herzien en aange-
past worden voor zover het verschil dat op de institutionele markt
vastgesteld wordt meer dan +/- 0,5 % bedraagt.
Voor gebouwen met een investeringswaarde kleiner dan
2.500.000 EUR worden registratierechten ten bedrage van 12 %
1
of 12,5 % afgetrokken, afhankelijk van de regio waar het vastgoed
gelegen is.
De registratierechten die verband houden met gebouwen die in
andere landen gelegen zijn, werden integraal afgetrokken (fair
value).
1. Vanaf 1.1.2022 is de overdrachtsbelasting in Vlaanderen (met uitzondering van je enige, eigen woning) verhoogd tot 12 %. Deze wijziging is reeds rekening gehouden in de waarden
per 31.12.2021.
Activa met huurvorderingen
Cofinimmo is eigenaar van een aantal gebouwen waarvan de
huurinkomsten in het verleden aan een derde partij werden ver
-
kocht. De deskundigen hebben deze panden in volle eigendom
(vóór de verkoop van de huurvorderingen) gewaardeerd. Op
vraag van Cofinimmo werden in de waarden hieronder opge
-
nomen, van de waarden in volle eigendom het bedrag van de
resterende huurvorderingen in mindering gebracht op basis van
berekeningen van Cofinimmo (residuele waarde). De deskundigen
hebben deze berekeningen van Cofinimmo niet aan een grondige
analyse onderworpen. Gedurende de komende kwartalen, zal de
residuele waarde dermate evolueren dat op de vervaldag van de
huurvorderingen, de residuele waarde met de volle eigendom
waarde zal overeenstemmen.
Toelichting marktcondities : het
nieuwe coronavirus (COVID-19)
De uitbraak van COVID-19, dat op 11 maart 2020 door de World
Health Organization werd uitgeroepen tot een ‘wereldwijde pan
-
demie’, heeft en blijft gevolgen hebben voor vele aspecten van
het dagelijkse leven en de wereldeconomie. Bepaalde vastgoed
-
segmenten kenden een lager niveau aan transactionele activiteit
en liquiditeit. Veel landen hebben reisbeperkingen opgelegd en in
verschillende mate ‘lockdowns’ toegepast. Hoewel de beperkingen
nu in sommige gevallen zijn opgeheven, kunnen lokale lockdowns
waar nodig worden voortgezet en is het mogelijk dat er nog aan-
zienlijke uitbraken ontstaan.
De pandemie en de maatregelen die zijn genomen om COVID-19
aan te pakken, blijven de economieën en de vastgoedmarkten
wereldwijd beïnvloeden. Niettemin zijn sommige vastgoedmarkten
op de waarderingsdatum weer gaan functioneren, waarbij de
transactievolumes en andere relevante parameters terugkeren
naar niveaus waarop een toereikende hoeveelheid marktinformatie
bestaat, waarop waarderingen kunnen worden gebaseerd. Om
die reden, en om elke twijfel te vermijden, wordt onze waarde
-
ring niet gerapporteerd als zijnde onderworpen aan de ‘materïele
onzekerheidsclausule’ zoals gedefinieerd door VPS 3 en VPGA 10
van de RICS Valuation - Global Standards.
Om misverstanden te voorkomen, werd deze verklarende nota
toegevoegd om de transparantie te waarborgen en om meer inzicht
te geven in de marktcontext waarin de waardering is opgesteld.
In het besef dat de marktomstandigheden snel kunnen verande
-
ren als gevolg van veranderingen in de controle of toekomstige
verspreiding van COVID-19, benadrukken we het belang van de
waarderingsdatum.
167
VASTGOEDVERSLAG VERSLAG VAN DE ONAFHANKELIJKE WAARDERINGSDESKUNDIGEN
Investeringswaarde en reële waarde
Rekening houdend met de bovenstaande opinies bedraagt de
investeringswaarde van de geconsolideerde vastgoedportefeuille
van Cofinimmo op 31 december 2021, 5.965.998.000 EUR.
Rekening houdend met de bovenstaande opinies bedraagt de
reële waarde (na aftrek van transactiekosten) van de geconsoli
-
deerde vastgoedportefeuille van Cofinimmo op 31 december 2021
5.709.836.000 EUR. Deze laatste waarde stemt overeen met de
“Fair Value”, conform de IAS/IFRS normen.
Op die basis bedraagt het rendement van de ontvangen of con
-
tractuele huur, met inbegrip van activa die het voorwerp zijn van
een overdracht van schuldvorderingen, en met uitzondering van
projecten, Activa bestemd voor verkoop, terreinen en gebouwen in
renovatie, en na toepassing van een fictieve huurprijs op de lokalen
die door Cofinimmo benut zijn, 5,5 % van de investeringswaarde.
In de veronderstelling dat de gebouwen volledig verhuurd worden,
zou het rendement 5,6 % van de investeringswaarde bedragen. Het
beleggingsvastgoed heeft een bezettingsgraad van 98,1 %.
Het gemiddelde bedrag van de contractuele huur en de geschatte
huurwaarde op de leegstaande ruimten (met uitzondering van
projectontwikkelingen, activa bestemd voor verkoop en activa met
schuldvorderingen) bedraagt 2,5 % meer dan de normale huur-
waarde vandaag geschat voor de geconsolideerde vastgoedpor-
tefeuille. Dit verschil kan voornamelijk verklaard worden door de
indexatie van bestaande huurcontracten.
De geconsolideerde vastgoedportefeuille per segment kan als volgt onderverdeeld worden :
Investeringswaarde Reële waarde % van de Reële Waarde
Zorgvastgoed 3.968.137.000 3.798.728.800 67 %
Kantoren 1.415.618.000 1.381.090.600 24 %
Distributienetwerken 582.243.000 530.017.000 9 %
TOTAAL 5.965.998.000* 5.709.836.000* 100 %
De geconsolideerde vastgoedportefeuille per expert kan als volgt onderverdeeld worden :
Expert Investeringswaarde Reële Waarde
C&W België 2.093.003.200 2.014.362.000
C&W Frankrijk 482.948.400 452.575.000
C&W Nederland 149.531.000 138.455.000
C&W Duitsland 64.253.500 60.300.000
C&W Spanje 247.070.000 239.645.000
C&W Ierland 98.124.500 89.280.000
Totaal C&W 3.134.930.600 2.994.617.000
CBRE Finland 69.400.000 66.800.000
Totaal CBRE 69.400.000 66.800.000
Colliers Italië 193.361.000 189.570.000
Totaal Colliers 193.361.000 189.570.000
JLL België 389.369.000 379.872.000
JLL Frankrijk 79.080.000 73.890.000
JLL Verenigd Koninkrijk 73.542.000 68.667.600
Totaal JLL 541.991.000 522.429.600
PwC België 932.319.000 909.579.800
PwC Nederland 467.176.000 433.590.000
PwC Duitsland 626.820.000 593.250.000
Totaal PwC 2.026.315.000 1.936.419.800
Eindtotaal 5.965.998.000* 5.709.836.000*
* Afgerond op het duizendtal.
168
COFINIMMO UNIVERSEEL REGISTRATIEDOCUMENT 2021
C&W Opinion
Voor wat betreft het Belgische deel van de portefeuille
gewaardeerd door C&W, bevestigt C&W België een investerings-
waarde van 2.093.003.200 EUR en een reële waarde van
2.014.362.000 EUR.
• Gregory Lamarche, MRICS
C&W Partner, Head of Valuation
1. SRL / BV.
Voor wat betreft het Franse deel van de portefeuille gewaardeerd
door C&W, bevestigt C&W Frankrijk een investeringswaarde van
482.948.000 EUR en een reële waarde van 452.575.000 EUR.
• Jean-Philippe Carmarans, MRICS
C&W International Partner,
Head of Valuation Frankrijk
Voor wat betreft het Nederlandse deel van de portefeuille
gewaardeerd door C&W, bevestigt C&W Nederland een inves
-
teringswaarde van 149.531.000 EUR en een reële waarde van
138.455.000 EUR.
• Frank Adema LLM MSRE MRICS RT – CIS HypZert (MLV)
C&W International Partner,
Head of Valuation Netherlands
Voor wat betreft het Duitse deel van de portefeuille gewaardeerd
door C&W, bevestigt C&W Duitsland een investeringswaarde van
64.253.500 EUR en een reële waarde van 60.300.000 EUR.
• Martin Belik, MRICS
C&W International Partner,
Head of Valuation & Advisory Germany
Voor wat betreft het Spaanse deel van de portefeuille gewaar
-
deerd door C&W, bevestigt C&W Spanje een investeringswaarde
van 247.070.000 EUR en een reële waarde van 239.645.000 EUR.
• Tony Loughran, MRICS
C&W Partner,
Head of Valuation & Advisory Spain
Voor wat betreft het Ierse deel van de portefeuille gewaardeerd
door C&W, bevestigt C&W Ierland een investeringswaarde van
98.124.500 EUR en een reële waarde van 89.280.000 EUR.
• Patricia Staunton, MRICS
Regional Director,
Cushman & Wakefield Ireland
Opinie van CBRE
CBRE Finland bevestigt een investeringswaarde van
69.400.000 EUR en een reële waarde van 66.800.000 EUR.
• Olli Kantanen
Head of Valuation & Research,
CBRE Finland OY
Opinie van Colliers
Colliers Italië bevestigt een investeringswaarde van
193.361.000 EUR en een reële waarde van 189.570.000 EUR.
• Giulia Longo, MRICS
CEO,
Colliers Real Estate Services Italia
Opinie van JLL
Voor wat betreft het Belgische deel van de portefeuille gewaar-
deerd door JLL, bevestigt JLL België een investeringswaarde van
389.369.000 EUR en een reële waarde van 379.872.000 EUR.
• Greet Hex, MRICS
JLL Director Valuation & Consulting,
Belgium
Voor wat betreft het Franse deel van de portefeuille gewaardeerd
door JLL, bevestigt JLL Frankrijk een investeringswaarde van
79.080.000 EUR en een reële waarde van 73.890.000 EUR.
• Pierre-Jean Poli
Directeur expertises Grand Lyon,
voor rekening van Jones Lang LaSalle Expertises
Voor wat betreft het Britse deel van de portefeuille gewaardeerd
door JLL, bevestigt JLL Verenigd Koninkrijk een investeringswaarde
van 73.542.000 EUR en een reële waarde van 68.667.600 EUR.
• Alan Bennett, MRICS
Directeur,
voor rekening van Jones Lang LaSalle Limited
Opinie van PwC
Voor wat betreft het Belgische deel van de portefeuille gewaar-
deerd door PwC, bevestigt PwC België een investeringswaarde
van 932.319.000 EUR en een reële waarde van 909.579.800 EUR.
• PwC Enterprise Advisory SRL / BV
Vertegenwoordigd door Georoy Jonckheere*, MRICS Partner
(*) Georoy Jonckheere BV, Partner,
vertegenwoordigd door zijn permanente vertegenwoordiger, Georoy Jonckheere
Voor wat betreft het Nederlandse deel van de portefeuille
gewaardeerd door PwC, bevestigt PwC Nederland een inves
-
teringswaarde van 467.176.000 EUR en een reële waarde van
433.590.000 EUR
• Koniwin Domen, MRICS
Director, PwC Netherland
Voor wat betreft het Duitse deel van de portefeuille gewaardeerd
door PwC, bevestigt PwC Duitsland een investeringswaarde van
626.820.000 EUR en een reële waarde van 593.250.000 EUR
• Dirk Hennig,
Partner, PwC Germany
169
VASTGOEDVERSLAG VERSLAG VAN DE ONAFHANKELIJKE WAARDERINGSDESKUNDIGEN
Cofinimmo biedt twee soorten beursgenoteerde instrumenten aan
met elk een verschillend risico-, liquiditeits- en rendementsprofiel.
36,6 %
GEMIDDELDE PREMIE VAN HET AANDEEL
OP DE INTRINSIEKE WAARDE IFRS
Het Cofinimmo-aandeel
Het Cofinimmo-aandeel is genoteerd op Euronext Brussels (ticker :
COFB) sinds 1994. Het is opgenomen in de BEL20- en Euronext
150-index, evenals in de vastgoedindexen EPRA Europe en GPR
250. Op 31.12.2021 bedroeg de beurskapitalisatie van Cofinimmo
4,5 miljard EUR.
BEURSCONTEXT
In tegenstelling tot 2020 werd 2021 gekenmerkt door een sterke
stijging van de aandelen- en obligatiemarkten. Verscheidene
gebeurtenissen hadden een positief eect op de markten, ondanks
de gezondheidscrisis. De vaccinatie in de ontwikkelde landen en
onderzoek naar het virus leidde tot een groei van het BBP in de
Verenigde Staten van +5,6 % en Europa boekte een historische groei
van +5,2 %. Wat de obligatierendementen betreft, zijn de belangrijk-
ste lange rentevoeten in 2021 gestegen, zoals de Bund op 10 jaar,
die een hoogtepunt van -0,10 % bereikte, of de rente op Treasuries
10 dat het niveau van +1,7 % overschreed. De aandelenmarkt is
zeer volatiel gebleven, terwijl ook recordhoogtes werden bereikt.
Om de gevolgen van de pandemie tegen te gaan, werden in de
Verenigde Staten en Europa steun- en fiscale stimuleringsmaatre-
gelen genomen. Deze groei heeft verschillende gevolgen gehad,
zoals een overaanbod van productiepotentieel, met als gevolg een
onevenwicht tussen vraag en aanbod, een aanzienlijke stijging van
de prijzen van grondstoen en energie, een versnelling van de
inflatie en een daling van het werkloosheidspercentage.
Na de economie door de gezondheidscrisis heen gesteund te
hebben, hebben de centrale banken eind 2021 enkele monetaire
beleidsbeslissingen genomen in het kader van de inflatiebestrijding.
COFINIMMO OP DE BEURS
BEURSPRESTATIE (basis 100 op 31.12.2020)
125
120
115
110
105
100
95
90
85
80
75
70
65
60
65
60
31/12/2020 31/03/2021 30/06/2021 30/09/2021 31/12/2021
Aandeel COFB BEL20-index EPRA Europe-index
VERGELIJKING VAN DE BEURSKOERS MET HET
GEHERWAARDEERD NETTOACTIEF PER AANDEEL (in EUR)
160
150
140
130
120
110
100
90
80
31/12/2016 31/12/2017 31/12/2018 31/12/2019 31/12/2020 31/12/2021
Beurskoers Geherwaardeerd netto-actief (in reële waarde)
170
COFINIMMO UNIVERSEEL REGISTRATIEDOCUMENT 2021
De Amerikaanse Federal Reserve heeft het einde van haar pro-
gramma voor de aankoop van activa versneld en is van plan de
Fed Funds-rente te verhogen in 2022, na een hogere en meer duur-
zame inflatie dan verwacht. De Europese Centrale Bank van haar
kant heeft haar belangrijkste rentetarieven niet aangeraakt, maar
heeft aangekondigd dat zij eind 2021 haar activa-aankopen zal
verminderen, wat een voorbode is van het einde van de kwantita-
tieve versoepeling (quantative easing) en een overgang naar een
verstrakking van het monetaire beleid (quantitative tapering) om
de inflatie te bestrijden die langduriger is dan verwacht.
Als gevolg daarvan werd 2021 gekenmerkt door een aanzienlijke
stijging op het merendeel van de financiële markten in de wereld
en toont een wereldwijde groei van +5,6 %. Bij wijze van indicatie
kan worden vermeld dat de BEL20-index over het hele jaar een
positieve prestatie van +19 % heeft neergezet, en de EPRA Europe-
index met +15 %.
EVOLUTIE VAN HET AANDEEL
De eerste grafiek op de vorige bladzijde illustreert de beursprestatie
van het Cofinimmo-aandeel in 2021 in vergelijking met de BEL20-
en EPRA Europe-index. De koers van het Cofinimmo-aandeel
schommelde tussen 121,00 EUR en 144,20 EUR, met een jaarlijks
gemiddelde van 132,33 EUR. De slotkoers op 31.12.2021 bedroeg
140,50 EUR, wat een stijging van de koers met 15,35 % is ten opzichte
van de slotkoers van het voorgaande jaar.
De tweede grafiek toont de beurskoers van het Cofinimmo-aandeel
in verhouding tot zijn intrinsieke waarde (IFRS) over de laatste vijf
jaar. Het aandeel vertoont een gemiddelde premie van 28,2 % over
vijf jaar of een gemiddelde premie van 36,6 % voor 2021. Indien men
de beurskoers vergelijkt met EPRA NAV (tot eind 2019) of met EPRA
NTA (sinds 2020), bedraagt de gemiddelde premie 21,7 % over vijf
jaar of 29,6 % voor 2021.
LIQUIDITEIT VAN HET COFINIMMOAANDEEL
In 2021 bleef Cofinimmo inspanningen leveren ter bevordering van
de liquiditeit van het aandeel. Tijdens het jaar nam de vennootschap
deel aan een twintigtal roadshows, conferenties en andere evene-
menten die de onderneming en investeerders samenbrengen. Zij
investeerde eveneens in campagnes om haar naambekendheid
bij institutionele en particuliere beleggers te vergroten.
Met een beurskapitalisatie van 4,5 miljard EUR op 31.12.2021 en
een dagelijks gemiddeld volume van 6,2 miljoen EUR of ongeveer
TOTALE RENDEMENT
(basis 100 op 31.12.2016)
4,5 miljard EUR
BEURSKAPITALISATIE OP 31122021
Aandeel COFB BEL20-index EPRA Europe-index
31/12/2016 31/12/2017 31/12/2018 31/12/2019 31/12/2020 31/12/2021
210
190
170
150
130
110
90
70
VERGELIJKING VAN HET DIVIDENDRENDEMENT MET
DE OLO 10 JAARRENTE (in EUR)
Dividendrendement van het COFB-aandeel OLO-rente 10 jaar
2016 2017 2018 2019 2020 2021
6 %
5 %
4 %
3 %
2 %
1 %
0 %
-1 %
171
COFINIMMO OP DE BEURS
47.100 aandelen, beschikt Cofinimmo over voldoende liquiditeit om
de aandacht van belangrijke institutionele beleggers te trekken.
TOTALE RENDEMENT (in %)
Het totale rendement voor de aandeelhouder wordt berekend in
functie van de evolutie van de beurskoers en omvat de dividend
-
uitkering of andere uitkeringen die de vennootschap uitvoerde
of betaalde. Uitgaande van de herbelegging van het dividend
2020, dat in mei 2021 werd uitbetaald, registreerde het Cofinimmo-
aandeel een totaal rendement van +20,7 % voor het jaar 2021. De
eerste grafiek op de vorige bladzijde illustreert de prestaties van
het Cofinimmo-aandeel ten opzichte van de BEL20- en de EPRA
Europe-index tijdens de laatste vijf jaar, dividendrendement inbe-
grepen. Tijdens deze periode realiseerde het Cofinimmo-aandeel
een totaal rendement van +65,2 %, wat overeenkomt met een gemid-
deld jaarlijks rendement van +13,0 %. De BEL20- en de EPRA Europe-
index noteerden een totale variatie van respectievelijk +39,5 % en
+44,6 %, wat overeenkomt met gemiddelde jaarlijkse rendementen
van +7,9 % en +8,9 %.
AANDEELHOUDERSSTRUCTUUR/
BELEGGERSPROFIEL
Cofinimmo telt een brede waaier aan investeerders met gediver-
sifieerde profielen. Zij bestaan enerzijds uit een brede basis van
institutionele beleggers uit voornamelijk België, Duitsland, Frankrijk,
Luxemburg, Nederland, het Verenigd Koninkrijk, Zwitserland en
Noord-Amerika, en anderzijds uit particuliere beleggers, hoofd
-
zakelijk uit België.
Op 31.12.2021 overschreden twee aandeelhouders de detentie
-
drempel van 5 %, wat een kennisgevingsverplichting van drempel-
overschrijding met zich meebracht : het betrof het Amerikaanse
investeringsfonds BlackRock dat 5,20 % van het kapitaal van
Cofinimmo in handen had, en de Belgische vennootschap Forever
Care-Ion, met 6,69 % van het kapitaal.
DIVIDEND
De raad van bestuur zal aan de gewone algemene vergadering
van 11.05.2022 een dividenduitkering voorstellen die conform is met
de prognose gepubliceerd in het jaarlijks financieel verslag 2020,
nl. 6,00 EUR bruto per aandeel. Dit dividend stemt overeen met
een brutorendement van 4,5 % ten opzichte van de gemiddelde
beurskoers van het aandeel in het boekjaar 2021 (tegenover een
brutorendement van 4,5 % in 2020).
De tweede grafiek op de vorige bladzijde illustreert het dividendren-
dement van het Cofinimmo-aandeel ten opzichte van de OLO-rente
10 jaar tijdens de afgelopen vijf jaar. Over deze periode bood het
Cofinimmo-aandeel een gemiddeld dividendrendement van +4,8 %,
tegenover een OLO-rente 10 jaar van gemiddeld +0,3 %.
ROERENDE VOORHEFFING
Sinds 01.01.2017 bedraagt de roerende voorheng op de toege-
kende dividenden 30 %.
De Belgische wet bepaalt echter vrijstellingen. Om daarvan gebruik
te kunnen maken, moeten de dividendontvangers vooraf voldoen
aan bepaalde voorwaarden. Anderzijds voorzien de akkoorden
ter voorkoming van dubbele belastingheng verminderingen van
de bronbelastingen op dividenden.
Er dient ook verwezen te worden naar sectie ‘Samenstelling van
de portefeuille en vooruitzichten inzake de roerende voorheng’
van het hoofdstuk ‘Vooruitzichten 2022’ van dit document voor de
huidige overwegingen met betrekking tot de vooruitzichten op een
vermindering van de roerende voorheng.
ISIN BE0003593044 2021 2020 2019
Beurskoers (in EUR)
Hoogste
144,20 159,00 135,40
Laagste
121,00 108,00 108,50
Bij afsluiting
140,50 121,80 131,00
Gemiddelde
132,33 127,04 120,81
Dividendrendement
1
4,5 % 4,6 % 4,6 %
Brutorendement
2
(op 12 maanden)
20,7 % -2,8 % 7,9 %
Dividend
3
Bruto
6,00
4
5,80 5,60
Netto
4,20
4
4,06 3,92
Volume
Gemiddeld dagvolume
47.123 52.687 40.860
Jaarvolume
12.157.686 13.540.479 10.419.399
Aantal aandelen
31.695.481 27.061.917 25.849.283
Beurskapitalisatie bij afsluiting (x 1.000 EUR)
4.453.215 3.296.141 3.386.256
Free float
5
95 % 100 % 95 %
Omloopsnelheid
5
40,4 % 50,0 % 42,4 %
Pay-out ratio
83,9 % 84,7 % 82,2 %
1. Brutodividend op de jaarlijkse gemiddelde beurskoers.
2. De roerende voorheng op de dividenden bedraagt 30 %.
3. Koerswaardering + dividendrendement.
4. Onder voorbehoud van goedkeuring door de gewone algemene vergadering van 11.05.2022.
5. Zoals gedefinieerd door Euronext.
172
COFINIMMO UNIVERSEEL REGISTRATIEDOCUMENT 2021
De converteerbare obligatie
Cofinimmo was emittent van een enkele converteerbare obligatie die op 15.09.2021 afliep (zie ook hoofdstuk ‘Beheer van de financiële
middelen’ van dit document).
ISIN BE0002259282 (Cofinimmo NV 2016-2021) 2021 2020 2019
Beurskoers (in EUR)
Bij afsluiting
- 147,21 151,69
Gemiddelde
- 150,75 148,24
Gemiddeld rendement tot de vervaldag (jaarlijks gemiddelde)
- -1,0 % -2,0 %
Eectief rendement bij de uitgifte
- 0,2 % 0,2 %
Interestcoupon (in %)
Bruto (per schijf van 146,00 EUR)
- 0,1875 0,1875
Netto (per schijf van 146,00 EUR)
- 0,1313 0,1313
Aantal eecten
- 1.502.196 1.502.196
Conversieprijs (in EUR)
- 133,4121 135,8237
Woonzorgcentrum Ciudad Mostoles – Madrid
(ES)
+ 20,7 %
TOTAALRENDEMENT VAN HET AANDEEL
VOOR DE AANDEELHOUDER IN 2021
173
COFINIMMO OP DE BEURS
De niet-converteerbare obligaties
Cofinimmo is emittent van vier niet-converteerbare obligaties, waaronder een green & social bond uitgegeven in 2016 en een duurzame
benchmarkobligatie uitgegeven in 2020 (zie ook hoofdstuk ‘Beheer van de financiële middelen’ van dit document).
ISIN BE0002224906 (Cofinimmo NV 2015-2022) 2021 2020 2019
Beurskoers (in EUR)
Bij afsluiting
100,37 101,64 101,91
Gemiddelde
101,58 100,52 101,71
Gemiddeld rendement tot de vervaldag (jaarlijks gemiddelde)
0,3 % 0,6 % 1,0 %
Eectief rendement bij de uitgifte
1,9 % 1,9 % 1,9 %
Interestcoupon (in %)
Bruto (per schijf van 100.000 EUR)
1,92 1,92 1,92
Netto (per schijf van 100.000 EUR)
1,34 1,34 1,34
Aantal eecten
1.900 1.900 1.900
ISIN BE0002267368 (Cofinimmo NV 2016-2026) 2021 2020 2019
Beurskoers (in EUR)
Bij afsluiting
103,49 100,05 99,63
Gemiddelde
104,12 99,76 100,13
Gemiddeld rendement tot de vervaldag (jaarlijks gemiddelde)
1,0 % 1,7 % 1,8 %
Eectief rendement bij de uitgifte
1,7 % 1,7 % 1,7 %
Interestcoupon (in %)
Bruto (per schijf van 100.000 EUR)
1,70 1,70 1,70
Netto (per schijf van 100.000 EUR)
1,19 1,19 1,19
Aantal eecten
700 700 700
ISIN BE0002269380 (Cofinimmo NV 2016-2024) 2021 2020 2019
Beurskoers (in EUR)
Bij afsluiting
104,96 102,16 99,80
Gemiddelde
105,05 97,85 100,33
Gemiddeld rendement tot de vervaldag (jaarlijks gemiddelde)
0,3 % 1,5 % 2,0 %
Eectief rendement bij de uitgifte
2,0 % 2,0 % 2,0 %
Interestcoupon (in %)
Bruto (per schijf van 100.000 EUR)
2,00 2,00 2,00
Netto (per schijf van 100.000 EUR)
1,40 1,40 1,40
Aantal eecten
550 550 550
ISIN BE6325493268 (Cofinimmo NV 2020-2030) 2021 2020 2019
Beurskoers (in EUR)
Bij afsluiting
96,84 101,73 -
Gemiddelde
100,39 101,75 -
Gemiddeld rendement tot de vervaldag (jaarlijks gemiddelde)
1,252 % 0,694 % -
Eectief rendement bij de uitgifte
0,957 % 0,957 % -
Interestcoupon (in %)
Bruto (per schijf van 100.000 EUR)
0,875 0,875 -
Netto (per schijf van 100.000 EUR)
0,613 0,613 -
Aantal eecten
5.000 5.000 -
174
COFINIMMO UNIVERSEEL REGISTRATIEDOCUMENT 2021
Aandeelhoudersstructuur op 31.12.2021
Onderstaande grafiek geeft de aandeelhouders van Cofinimmo
aan die meer dan 5 % van het kapitaal bezitten. De transparantie-
kennisgevingen en de controleketens zijn beschikbaar op de website.
Op de afsluitingsdatum van dit document heeft Cofinimmo geen
enkele transparantiekennisgeving ontvangen die de situatie na
deze op 12.04.2021 zou wijzigen. Volgens de definitie van Euronext
is de free float 95 %.
Woonzorgcentrum Les Musiciens – Parijs (FR)
1. Onder voorbehoud van de goedkeuring door de gewone algemene vergadering van 11.05.2022.
2. Datum vanaf dewelke de verhandeling op de beurs gebeurt zonder recht op de komende dividenduitkering.
3. Datum waarop de posities worden afgesloten om de dividendgerechtigde aandeelhouders te identificeren.
AANDEELHOUDERSSTRUCTUUR
0,12 %
COFINIMMO
GROEP
5,20 %
BLACKROCK, INC
87,99 %
OVERIGE < 5 %
6,69 %
FOREVER CAREION
Agenda van de aandeelhouder
Gebeurtenis Datum
Publicatie universeel registratiedocument 2021, met
inbegrip van het jaarlijks financieel verslag en het ESG-
verslag
08.04.2022
Kwartaalinformatie : resultaten op 31.03.2022
29.04.2022
(na beurs)
Gewone algemene vergadering voor 2021
11.05.2022
Uitkering van het dividend met betrekking tot boekjaar
2021
1
Coupon
Nr. 37
Datum coupononthechting (Ex-date)
2
16.05.2000
Registratiedatum (Record date)
3
17.05.2022
Betaaldatum van het dividend
Vanaf 18.05.2022
Halfjaarlijks financieel verslag : resultaten op 30.06.2022
29.07.2022
(vóórbeurs)
Kwartaalinformatie: resultaten op 30.09.2022
27.10.2022
(na beurs)
Jaarpersbericht: resultaten op 31.12.2022
03.03.2023
(vóór beurs)
Eind september 2021 heeft Cofinimmo een analyse van haar aan-
deelhoudersbestand laten uitvoeren. In totaal zijn 93 % van de
houders van uitstaande aandelen geïdentificeerd, waarvan 55 %
institutionele aandeelhouders zijn, 28 % particuliere aandeelhouders
en 10 % ‘corporate’ aandeelhouders (ondernemingen). Bijgevolg
werd 7 % van de aandelen niet geïdentificeerd.
175
COFINIMMO OP DE BEURS
EPRA - Prestatiemaatstaven
Definitie 31.12.2021 31.12.2020
(x 1.000 EUR) EUR/aandeel (x 1.000 EUR) EUR/aandeel
1 EPRA
resultaat
Courant resultaat afkomstig van de strategische
operationele activiteiten.
212.131 7,15 181.457 6,85
EPRA
verwaterd
resultaat
Courant resultaat afkomstig van de strategische
operationele activiteiten, rekening houdend met de
mogelijke verwatering door financiële instrumenten op
de afsluitingsdatum.
212.131 7,15 181.457 6,85
2 EPRA NRV EPRA Net Reinstatement Value (NRV) gaat uit van de
veronderstelling dat de vennootschap haar activa
nooit zal verkopen en geeft een schatting van het
bedrag dat nodig is voor de wederopbouw van de
vennootschap.
3.637.015 114,82 2.976.658 110,11
3 EPRA NTA EPRA Net Tangible Assets (NTA) gaat uit van de
veronderstelling dat de vennootschap activa verwerft
en vervreemdt, wat zou leiden tot de materialisatie van
bepaalde uitgestelde belastingen die onvermijdbaar
zijn.
3.368.548 106,35 2.750.288 101,74
4 EPRA NDV EPRA Net Disposal Value (NDV) vertegenwoordigt
de waarde die aan de aandeelhouders van de
vennootschap toekomt bij vervreemding van haar
activa, resulterend in de vereening van uitgestelde
belastingen, de liquidatie van financiële instrumenten
en de opname van andere verplichtingen voor hun
maximumbedrag, dit alles na aftrek van belastingen.
3.278.098 103,49 2.595.527 96,01
Definitie 31.12.2021 31.12.2020
5 (i) EPRA
netto-initieel
rendement
(NIR)
Geannualiseerde brutohuurinkomsten op basis van de lopende huren (passing rents)
op de afsluitingsdatum van de jaarrekeningen, min de vastgoedkosten, het geheel
gedeeld door de marktwaarde van de portefeuille en verhoogd met de geschatte
overdrachtsrechten en -kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen.
5,2 % 5,5 %
(ii) EPRA
aangepast
RIN
Deze ratio voert een correctie uit op het EPRA NIR met betrekking tot de afloop van de
huurkortingen en andere incentives.
5,2 % 5,5 %
6 EPRA
huurleegstand
Geschatte huurwaarde (GHW) van de leegstand gedeeld door de GHW van de totale
portefeuille.
1,9 % 2,6 %
7 EPRA
kostratio
(rechtstreekse
kosten van
de leegstand
inbegrepen)
Administratieve/operationele uitgaven volgens de financiële IFRS-resultaten met
inbegrip van de directe kosten van de niet-verhuurde gebouwen, gedeeld door de
brutohuurinkomsten verminderd met de kosten van de grond.
21,7 % 20,7 %
8 EPRA
kostratio
(rechtstreekse
kosten van
de leegstand niet
inbegrepen)
Administratieve/operationele uitgaven volgens de financiële IFRS-resultaten
verminderd met de directe kosten van de niet-verhuurde gebouwen, gedeeld door de
brutohuurinkomsten verminderd met de kosten van de grond.
19,3 % 18,4 %
GEGEVENS
OVEREENKOMSTIG HET
EPRA-REFERENTIESTELSEL
1. Deze gegevens zijn niet vereist door de GVV-regelgeving en zijn niet onderworpen aan een nazicht door publieke instanties. De commissaris heeft nagekeken of de gegevens
‘EPRA Resultaat’, ‘EPRA NRV, EPRA NTA, EPRA NDV’ en ‘EPRA Kostratio’ werden berekend volgens de definities van de ‘EPRA Best Practices Recommendations’ en of de financiële
gegevens gebruikt bij de berekening van deze ratio’s overeenstemmen met de boekhoudkundige gegevens die in de geauditeerde geconsolideerde jaarrekeningen zijn
opgenomen.
1
176
COFINIMMO UNIVERSEEL REGISTRATIEDOCUMENT 2021
EPRA - Resultaat en EPRA resultaat per aandeel
1
(x 1.000 EUR) 2021 2020
Nettoresultaat volgens de jaarrekeningen
260.337 119.222
Correcties om het EPRA resultaat te berekenen, uit te sluiten :
-48.206 62.235
(i) Variatie in de reële waarde van vastgoedbeleggingen en activa bestemd voor verkoop
-13.025 37.342
Variatie in de reële waarde van vastgoedbeleggingen
-34.506 13.696
Terugname van niet-vervallen verschuldigde huren (ander resultaat op de portefeuille)
7.644 13.226
Overige (ander resultaat op de portefeuille)
13.837 10.420
(ii) Resultaat op de verkoop van vastgoedbeleggingen en andere niet-financiële activa
-7.768 -4.583
(v) Waardevermindering op de goodwill (ander resultaat op de portefeuille)
5.200 10.120
(vi) Variatie in de reële waarde van financiële instrumenten
-40.968 22.756
(vii) Kosten en interesten met betrekking tot verwervingen en joint ventures
0 0
(viii) Uitgestelde belastingen m.b.t. EPRA-correcties (ander resultaat op de portefeuille)
9.979 2.365
(ix) Aanpassingen inzake joint ventures
421 2.688
(x) Minderheidsbelangen m.b.t. de aanpassingen hierboven
-2.045 -8.452
EPRA resultaat
212.131 181.457
Aantal aandelen
29.655.292 26.478.781
EPRA resultaat per aandeel (in EUR/aandeel)
7,15 6,85
EPRA verwaterd resultaat
2
212.131 181.457
Verwaterd aantal aandelen
29.671.967 26.495.581
EPRA verwaterd resultaat per aandeel (in EUR/aandeel)
7,15 6,85
1. De synthese en de opmerkingen op de geconsolideerde resultatenrekeningen zijn vermeld op bladzijden 85-89 van dit document.
2. Overeenkomstig de ‘EPRA Best Practices Recommendations’, werden de OTA uitgegeven in 2011 niet meegerekend in het EPRA verwaterd resultaat op 31.12.2021.
De OTA uitgegeven in 2011 en de in 2016 uitgegeven converteerbare obligaties (die vervielen op 15.09.2021) werden niet meegerekend in het EPRA verwaterd resultaat op 31.12.2020.
Woonzorgcentrum Nouvel Azur –
Saint-Pierre-du-Regard (FR)
177
GEGEVENS OVEREENKOMSTIG HET EPRAREFERENTIESTELSEL
EPRA - Netto-actiefwaarde (EPRA Net Asset Value)
1
(x 1.000 EUR)
2021
2020
EPRA NRV EPRA NTA EPRA NDV EPRA NRV EPRA NTA EPRA NDV
Eigen vermogen toe te kennen aan de aandeelhouders van de
moedervennootschap volgens IFRS
3.233.274 3.233.274 3.233.274 2.574.775 2.574.775 2.574.775
Opnemen/uitsluiten :
i) Hybride instrumenten
0 0 0 0 0 0
Verwaterde netto-actiefwaarde (NAV)
3.233.274 3.233.274 3.233.274 2.574.775 2.574.775 2.574.775
Op te nemen :
ii.a) Herwaardering van de vastgoedbeleggingen beschikbaar voor verhuur
(indien het IAS 40-kostprijsmodel wordt toegepast)
0 0 0 0 0 0
ii.b) Herwaardering van de projectontwikkelingen
(indien het IAS 40-kostprijsmodel wordt toegepast)
0 0 0 0 0 0
ii.c) Herwaardering van andere niet-courante investeringen
0 0 0 0 0 0
iii) Herwaardering van de financiële leasingvorderingen
80.887 80.887 80.887 90.967 90.967 90.967
iv) Herwaardering van de gebouwen bestemd voor verkoop
0 0 0 0 0 0
Verwaterd NAV tegen reële waarde
3.314.160 3.314.160 3.314.160 2.665.742 2.665.742 2.665.742
Uit te sluiten :
v) Uitgestelde belastingen m.b.t. herwaarderingen van vastgoedbeleggingen
tegen reële waarde
51.104 51.104 0 43.675 43.675 0
vi) Reële waarde van de financiële instrumenten
47.397 47.397 0 89.870 89.870 0
vii) Goodwill voortkomend uit uitgestelde belastingen
-31.808 -31.808 -31.808 -35.782 -35.782 -35.782
viii.a) Goodwill volgens IFRS-balans
0 -9.818 -9.818 0 -11.045 -11.045
viii.b) Immateriële vaste activa volgens IFRS-balans
0 -2.487 0 0 -2.172 0
Op te nemen :
ix) Reële waarde van de schulden met vaste rentevoet
0 0 5.564 0 0 -23.388
x) Herwaardering van immateriële vaste activa tegen reële waarde
0 0 0 0 0 0
xi) Overdrachtsrechten
256.161 0 0 213.154 0 0
NAV
3.637.015 3.368.548 3.278.098 2.976.658 2.750.288 2.595.527
Verwaterd aantal aandelen
31.675.033 31.675.033 31.675.033 27.033.633 27.033.633 27.033.633
NAV per aandeel (in EUR/aandeel)
114,82 106,35 103,49 110,11 101,74 96,01
EPRA - Netto Initieel Rendement (NIR)
2
en aangepast Netto Initieel Rendement (aangepast NIR)
2
(x 1.000.000 EUR)
2021 2020
Zorgvastgoed Kantoren Vastgoed van
distributienetten
TOTAAL Zorgvastgoed Kantoren Vastgoed van
distributienetten
TOTAAL
BE FR NL DE
Overige
Pubstone
BE
Overige
BE
Pubstone
NL
Cofinimur I
FR BE FR NL DE
Overige
Pubstone
BE
Pubstone
NL
Cofinimur I
FR
Vastgoedbeleggingen in reële waarde
1.601,1 456,5 433,6 653,6 654,0 1.381,1 291,7 29,9 138,5 70,0 5.709,8 1.455,6 392,7 346,2 597,8 89,8 1.438,9 295,4 139,0 113,6 4.868,9
Activa bestemd voor verkoop
- -13,2 - - - -23,6 - - - -3,1 -39,8 - - - - - -3,3 - - - -3,3
Projectontwikkelingen
-25,1 -25,5 -14,6 -0,7 -113,3 -67,2 - -6,5 - - -252,9 -0,9 - -7,2 -0,7 -66,9 -57,1 - - - -132,8
Vastgoed beschikbaar voor verhuur
1.576,1 417,8 419,0 652,9 540,6 1.290,3 291,7 23,4 138,5 66,9 5.417,1 1.454,7 392,7 339,0 597,2 22,9 1.378,4 295,4 139,0 113,6 4.732,8
Geschatte overdrachtsrechten en -kosten
bij hypothetische vervreemding van
vastgoedbeleggingen
39,4 29,3 32,4 37,5 23,6 32,3 35,6 0,6 11,1 4,6 246,4 36,4 27,3 24,3 34,0 0,8 34,5 32,4 11,1 7,9 208,7
Investeringswaarde van het vastgoed
beschikbaar voor verhuur
1.615,5 447,1 451,4 690,4 564,2 1.322,5 327,3 24,0 149,5 71,5 5.663,4 1.491,1 420,0 363,3 631,1 23,7 1.412,9 327,8 150,1 121,4 4.941,4
Geannualiseerde brutohuurinkomsten
82,9 27,6 24,3 36,5 27,4 77,6 19,7 1,4 10,3 4,9 312,6 77,1 27,7 20,6 35,3 1,4 86,0 19,6 10,1 7,8 285,6
Vastgoedkosten
-1,4 -0,2 -2,1 -2,5 -0,8 -8,4 -0,6 -0,7 -0,4 -0,3 -17,6 -0,3 -0,2 -1,8 -1,4 - -7,9 -0,9 -0,4 -0,5 -13,4
Geannualiseerde nettohuurinkomsten
81,5 27,4 22,2 34,0 26,6 69,2 19,1 0,6 9,8 4,7 295,0 76,8 27,5 18,9 33,9 1,4 78,1 18,7 9,7 7,3 272,2
Huurkortingen die binnen 12 maanden
vervallen en andere incentives
- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
Geannualiseerde en aangepaste
nettohuurinkomsten
81,5 27,4 22,2 34,0 26,6 69,2 19,1 0,6 9,8 4,7 295,0 76,8 27,5 18,9 33,9 1,4 78,1 18,7 9,7 7,3 272,2
EPRA NIR
5,0 % 6,1 % 4,9 % 4,9 % 4,7 % 5,2 % 5,8 % 2,7 % 6,6 % 6,5 % 5,2 % 5,1 % 6,5 % 5,2 % 5,4 % 6,0 % 5,5 % 5,7 % 6,5 % 6,0 % 5,5 %
EPRA aangepast NIR
5,0 % 6,1 % 4,9 % 4,9 % 4,7 % 5,2 % 5,8 % 2,7 % 6,6 % 6,5 % 5,2 % 5,1 % 6,5 % 5,2 % 5,4 % 6,0 % 5,5 % 5,7 % 6,5 % 6,0 % 5,5 %
1. Overeenkomstig de ‘EPRA Best Practices Recommendations’, werden de OTA uitgegeven in 2011 niet meegerekend in de EPRA NRV, de EPRA NTA en de EPRA NDV op 31.12.2021. De in
2011 uitgegeven OTA en de in 2016 uitgegeven converteerbare obligaties (die vervielen op 15.09.2021) werden niet in aanmerking genomen bij de berekening van de EPRA NRV, de
EPRA NTA en EPRA NDV op 31.12.2020.
2. Voor meer gedetailleerde sectoriële informatie, zie Bijlage 5.
178
COFINIMMO UNIVERSEEL REGISTRATIEDOCUMENT 2021
EPRA - Netto-actiefwaarde (EPRA Net Asset Value)
1
(x 1.000 EUR)
2021
2020
EPRA NRV EPRA NTA EPRA NDV EPRA NRV EPRA NTA EPRA NDV
Eigen vermogen toe te kennen aan de aandeelhouders van de
moedervennootschap volgens IFRS
3.233.274 3.233.274 3.233.274 2.574.775 2.574.775 2.574.775
Opnemen/uitsluiten :
i) Hybride instrumenten
0 0 0 0 0 0
Verwaterde netto-actiefwaarde (NAV)
3.233.274 3.233.274 3.233.274 2.574.775 2.574.775 2.574.775
Op te nemen :
ii.a) Herwaardering van de vastgoedbeleggingen beschikbaar voor verhuur
(indien het IAS 40-kostprijsmodel wordt toegepast)
0 0 0 0 0 0
ii.b) Herwaardering van de projectontwikkelingen
(indien het IAS 40-kostprijsmodel wordt toegepast)
0 0 0 0 0 0
ii.c) Herwaardering van andere niet-courante investeringen
0 0 0 0 0 0
iii) Herwaardering van de financiële leasingvorderingen
80.887 80.887 80.887 90.967 90.967 90.967
iv) Herwaardering van de gebouwen bestemd voor verkoop
0 0 0 0 0 0
Verwaterd NAV tegen reële waarde
3.314.160 3.314.160 3.314.160 2.665.742 2.665.742 2.665.742
Uit te sluiten :
v) Uitgestelde belastingen m.b.t. herwaarderingen van vastgoedbeleggingen
tegen reële waarde
51.104 51.104 0 43.675 43.675 0
vi) Reële waarde van de financiële instrumenten
47.397 47.397 0 89.870 89.870 0
vii) Goodwill voortkomend uit uitgestelde belastingen
-31.808 -31.808 -31.808 -35.782 -35.782 -35.782
viii.a) Goodwill volgens IFRS-balans
0 -9.818 -9.818 0 -11.045 -11.045
viii.b) Immateriële vaste activa volgens IFRS-balans
0 -2.487 0 0 -2.172 0
Op te nemen :
ix) Reële waarde van de schulden met vaste rentevoet
0 0 5.564 0 0 -23.388
x) Herwaardering van immateriële vaste activa tegen reële waarde
0 0 0 0 0 0
xi) Overdrachtsrechten
256.161 0 0 213.154 0 0
NAV
3.637.015 3.368.548 3.278.098 2.976.658 2.750.288 2.595.527
Verwaterd aantal aandelen
31.675.033 31.675.033 31.675.033 27.033.633 27.033.633 27.033.633
NAV per aandeel (in EUR/aandeel)
114,82 106,35 103,49 110,11 101,74 96,01
EPRA - Netto Initieel Rendement (NIR)
2
en aangepast Netto Initieel Rendement (aangepast NIR)
2
(x 1.000.000 EUR)
2021 2020
Zorgvastgoed Kantoren Vastgoed van
distributienetten
TOTAAL Zorgvastgoed Kantoren Vastgoed van
distributienetten
TOTAAL
BE FR NL DE
Overige
Pubstone
BE
Overige
BE
Pubstone
NL
Cofinimur I
FR BE FR NL DE
Overige
Pubstone
BE
Pubstone
NL
Cofinimur I
FR
Vastgoedbeleggingen in reële waarde
1.601,1 456,5 433,6 653,6 654,0 1.381,1 291,7 29,9 138,5 70,0 5.709,8 1.455,6 392,7 346,2 597,8 89,8 1.438,9 295,4 139,0 113,6 4.868,9
Activa bestemd voor verkoop
- -13,2 - - - -23,6 - - - -3,1 -39,8 - - - - - -3,3 - - - -3,3
Projectontwikkelingen
-25,1 -25,5 -14,6 -0,7 -113,3 -67,2 - -6,5 - - -252,9 -0,9 - -7,2 -0,7 -66,9 -57,1 - - - -132,8
Vastgoed beschikbaar voor verhuur
1.576,1 417,8 419,0 652,9 540,6 1.290,3 291,7 23,4 138,5 66,9 5.417,1 1.454,7 392,7 339,0 597,2 22,9 1.378,4 295,4 139,0 113,6 4.732,8
Geschatte overdrachtsrechten en -kosten
bij hypothetische vervreemding van
vastgoedbeleggingen
39,4 29,3 32,4 37,5 23,6 32,3 35,6 0,6 11,1 4,6 246,4 36,4 27,3 24,3 34,0 0,8 34,5 32,4 11,1 7,9 208,7
Investeringswaarde van het vastgoed
beschikbaar voor verhuur
1.615,5 447,1 451,4 690,4 564,2 1.322,5 327,3 24,0 149,5 71,5 5.663,4 1.491,1 420,0 363,3 631,1 23,7 1.412,9 327,8 150,1 121,4 4.941,4
Geannualiseerde brutohuurinkomsten
82,9 27,6 24,3 36,5 27,4 77,6 19,7 1,4 10,3 4,9 312,6 77,1 27,7 20,6 35,3 1,4 86,0 19,6 10,1 7,8 285,6
Vastgoedkosten
-1,4 -0,2 -2,1 -2,5 -0,8 -8,4 -0,6 -0,7 -0,4 -0,3 -17,6 -0,3 -0,2 -1,8 -1,4 - -7,9 -0,9 -0,4 -0,5 -13,4
Geannualiseerde nettohuurinkomsten
81,5 27,4 22,2 34,0 26,6 69,2 19,1 0,6 9,8 4,7 295,0 76,8 27,5 18,9 33,9 1,4 78,1 18,7 9,7 7,3 272,2
Huurkortingen die binnen 12 maanden
vervallen en andere incentives
- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
Geannualiseerde en aangepaste
nettohuurinkomsten
81,5 27,4 22,2 34,0 26,6 69,2 19,1 0,6 9,8 4,7 295,0 76,8 27,5 18,9 33,9 1,4 78,1 18,7 9,7 7,3 272,2
EPRA NIR
5,0 % 6,1 % 4,9 % 4,9 % 4,7 % 5,2 % 5,8 % 2,7 % 6,6 % 6,5 % 5,2 % 5,1 % 6,5 % 5,2 % 5,4 % 6,0 % 5,5 % 5,7 % 6,5 % 6,0 % 5,5 %
EPRA aangepast NIR
5,0 % 6,1 % 4,9 % 4,9 % 4,7 % 5,2 % 5,8 % 2,7 % 6,6 % 6,5 % 5,2 % 5,1 % 6,5 % 5,2 % 5,4 % 6,0 % 5,5 % 5,7 % 6,5 % 6,0 % 5,5 %
179
GEGEVENS OVEREENKOMSTIG HET EPRAREFERENTIESTELSEL
1. Voor meer details betreende de huurleegstand, zie bladzijde 74 van dit document.
2. GHW = geschatte huurwaarde.
3. Het betreft de variaties van jaar tot jaar (indexeringen, nieuwe huurovereenkomsten, vertrekken en heronderhandelingen) van de bruto huurinkomsten, inclusief de variaties als
gevolg van veranderingen in de perimeter (belangrijke renovaties, verwervingen, verkopen) die in de loop van de periode plaatsvonden.
4. Met inbegrip van de overgedragen en verdisconteerde huren.
EPRA - Huurleegstand
1
(x 1.000 EUR) 2021
2020
Zorgvastgoed Kantoren Vastgoed van
distributienetten
TOTAAL Zorgvastgoed Kantoren Vastgoed van
distributienetten
TOTAL
BE FR NL DE Overige
Pubstone
BE
Overige
BE
Pubstone
NL
Cofinimur I
FR BE FR NL DE Overige
Pubstone
BE
Pubstone
NL
Cofinimur I
FR
Huuroppervlaktes (in m)
591.973 213.367 187.013 293.629 224.252 453.099 270.060 9.043 41.319 39.196 2.322.950 564.439 214.035 157.325 281.655 21.065 530.909 275.870 42.133 57.322 2.144.753
GHW
2
van de leegstaande
oppervlaktes
- 150 74 - - 5.243 117 - - 431 6.016 - 150 77 - - 6.702 67 31 462 7.490
GHW
2
van de totale portefeuille
79.475 30.955 24.317 36.466 28.505 77.469 19.406 1.190 8.297 5.009 311.089 74.139 30.858 19.995 35.296 1.492 87.640 19.576 8.340 7.959 285.296
EPRA Huurleegstand
0,0 % 0,5 % 0,3 % 0,0 % 0,0 % 6,8 % 0,6 % 0,0 % 0,0 % 8,6 % 1,9 % 0,0 % 0,5 % 0,4 % 0,0 % 0,0 % 7, 6 % 0,3 % 0,4 % 5,8 % 2,6 %
EPRA - Evolutie van de brutohuurinkomsten
3
(x 1.000 EUR) 2021 2020
Bruto huur-
inkom sten -
Bij met 2020
vergelijkbare
samenstelling
Verwervingen Verkopen Andere Regularisatie
van
huurinkomsten
m.b.t. vorige
periodes
Brutohuur–
inkomsten
4
-
Bij huidige
samenstelling
Brutohuur–
inkomsten
4
Zorgvastgoed
149.348 35.840 -120 - - 185.068 148.276
Zorgvastgoed België 70.762 10.143 -120 - - 80.784 69.943
Zorgvastgoed Frankrijk 26.799 1.934 - - - 28.733 26.982
Zorgvastgoed Nederland 19.438 2.266 - - - 21.704 19.246
Zorgvastgoed Duitsland 31.928 4.011 - - - 35.939 31.684
Zorgvastgoed Overige
422 17.487 - - - 17.909 420
Kantoren
80.265 6.638 -1.273 -1.051 - 84.579 81.223
Vastgoed van distributienetten
37.739 - -1.006 368 - 37.100 37.658
Pubstone België 19.794 - -293 - - 19.502 19.556
Overige België
2 - - 368 - 370 -
Pubstone Nederland 10.196 - -36 - - 10.159 10.033
Cofinimur I Frankrijk 7.747 - -677 - - 7.070 8.069
ALGEMEEN TOTAAL
VAN DE PORTEFEUILLE
267.352 42.478 -2.399 -684 - 306.748 267.157
180
COFINIMMO UNIVERSEEL REGISTRATIEDOCUMENT 2021
EPRA - Huurleegstand
1
(x 1.000 EUR) 2021
2020
Zorgvastgoed Kantoren Vastgoed van
distributienetten
TOTAAL Zorgvastgoed Kantoren Vastgoed van
distributienetten
TOTAL
BE FR NL DE Overige
Pubstone
BE
Overige
BE
Pubstone
NL
Cofinimur I
FR BE FR NL DE Overige
Pubstone
BE
Pubstone
NL
Cofinimur I
FR
Huuroppervlaktes (in m)
591.973 213.367 187.013 293.629 224.252 453.099 270.060 9.043 41.319 39.196 2.322.950 564.439 214.035 157.325 281.655 21.065 530.909 275.870 42.133 57.322 2.144.753
GHW
2
van de leegstaande
oppervlaktes
- 150 74 - - 5.243 117 - - 431 6.016 - 150 77 - - 6.702 67 31 462 7.490
GHW
2
van de totale portefeuille
79.475 30.955 24.317 36.466 28.505 77.469 19.406 1.190 8.297 5.009 311.089 74.139 30.858 19.995 35.296 1.492 87.640 19.576 8.340 7.959 285.296
EPRA Huurleegstand
0,0 % 0,5 % 0,3 % 0,0 % 0,0 % 6,8 % 0,6 % 0,0 % 0,0 % 8,6 % 1,9 % 0,0 % 0,5 % 0,4 % 0,0 % 0,0 % 7, 6 % 0,3 % 0,4 % 5,8 % 2,6 %
EPRA - Evolutie van de brutohuurinkomsten
3
(x 1.000 EUR) 2021 2020
Bruto huur-
inkom sten -
Bij met 2020
vergelijkbare
samenstelling
Verwervingen Verkopen Andere Regularisatie
van
huurinkomsten
m.b.t. vorige
periodes
Brutohuur–
inkomsten
4
-
Bij huidige
samenstelling
Brutohuur–
inkomsten
4
Zorgvastgoed
149.348 35.840 -120 - - 185.068 148.276
Zorgvastgoed België 70.762 10.143 -120 - - 80.784 69.943
Zorgvastgoed Frankrijk 26.799 1.934 - - - 28.733 26.982
Zorgvastgoed Nederland 19.438 2.266 - - - 21.704 19.246
Zorgvastgoed Duitsland 31.928 4.011 - - - 35.939 31.684
Zorgvastgoed Overige
422 17.487 - - - 17.909 420
Kantoren
80.265 6.638 -1.273 -1.051 - 84.579 81.223
Vastgoed van distributienetten
37.739 - -1.006 368 - 37.100 37.658
Pubstone België 19.794 - -293 - - 19.502 19.556
Overige België
2 - - 368 - 370 -
Pubstone Nederland 10.196 - -36 - - 10.159 10.033
Cofinimur I Frankrijk 7.747 - -677 - - 7.070 8.069
ALGEMEEN TOTAAL
VAN DE PORTEFEUILLE
267.352 42.478 -2.399 -684 - 306.748 267.157
Medisch centrum Mehiläinen – Vaasa (FI)
181
GEGEVENS OVEREENKOMSTIG HET EPRAREFERENTIESTELSEL
1. Voor meer details betreende de huurgegevens, zie het vastgoedverslag (bladzijden 146-169).
2. Met inbegrip van de overgedragen en verdisconteerde huren.
3. GHW = geschatte huurwaarde.
4. Voor meer details betreende de waarderingsgegevens, zie het beheersverslag secties ‘Zorgvastgoed’ (bladzijden 32-55), ‘Kantoren’ (bladzijden 62-69) en ‘Vastgoed van
distributienetten’ (bladzijden 56-59).
Vastgoedbeleggingen - Huurgegevens
1
(x 1.000 EUR) 2021 2020
Sectr Brutohuur-
inkomsten
voor de
periode
2
Nettohuur-
inkomsten
voor de
periode
Voor verhuur
beschikbare
oppervlaktes
(in m)
Verlopende
huren
(passing
rents) op het
einde van de
periode
GHW
3
op
het einde
van de
periode
Huurleegstand
op het einde
van de periode
Brutohuur-
inkomsten
voor de
periode
2
Nettohuur-
inkomsten
voor de
periode
Voor verhuur
beschikbare
oppervlaktes
(in m)
Verlopende
huren
(passing
rents) op het
einde van de
periode
GHW
3
op
het einde
van de
periode
Huurleegstand op
het einde
van de periode
Zorgvastgoed
185.068 184.045 1.510.234 198.681 199.718 0,1 % 148.276 145.809 1.238.519 162.166 161.781 0,1 %
Zorgvastgoed België
80.784 80.046 591.973 82.883 79.475 0,0 % 69.943 68.855 564.439 77.080 74.139 0,0 %
Zorgvastgoed Frankrijk
28.733 28.733 213.367 27.599 30.955 0,5 % 26.982 26.982 214.035 27.724 30.858 0,5 %
Zorgvastgoed Nederland
21.704 21.597 187.013 24.337 24.317 0,3 % 19.246 19.169 157.325 20.633 19.995 0,4 %
Zorgvastgoed Duitsland
35.939 35.774 293.629 36.466 36.466 0,0 % 31.684 30.382 281.655 35.296 35.296 0,0 %
Zorgvastgoed Overige
17.909 17.896 224.252 27.396 28.505 0,0 % 420 420 21.065 1.434 1.492 0,0 %
Kantoren
84.579 78.904 453.099 77.572 77.469 6,8 % 81.223 75.863 530.909 85.988 87.640 7, 6 %
Vastgoed van distributienetten
37.100 36.658 359.617 36.330 33.903 1,6 % 37.658 37.263 375.325 37.475 35.875 1,6 %
Pubstone België
19.502 19.119 270.060 19.710 19.406 0,6 % 19.556 19.266 275.870 19.567 19.576 0,3 %
Overige België
370 305 9.043 1.390 1.190 0,0 % - - - - - 0,0 %
Pubstone Nederland
10.159 9.993 41.319 10.281 8.297 0,0 % 10.033 9.897 42.133 10.139 8.340 0,4 %
Cofinimur I Frankrijk
7.070 7.241 39.196 4.949 5.009 8,6 % 8.069 8.100 57.322 7.769 7.959 5,8 %
ALGEMEEN TOTAAL
VAN DE PORTEFEUILLE
306.748 299.607 2.322.950 312.584 311.089 1,9 % 267.157 258.935 2.144.753 285.629 285.296 2,6 %
Vastgoedbeleggingen - Waarderingsgegevens
4
(x 1.000 EUR) 2021 2020
Sector Reële waarde
van de
portefeuille
Variatie in de
reële waarde
van de periode
EPRA
netto initieel
rendement
Variatie in de
reële waarde
van de periode
Reële waarde
van de
portefeuille
Variatie in de
reële waarde
van de periode
EPRA
netto initieel
rendement
Variatie in de
reële waarde
van de periode
Zorgvastgoed
3.606.330 32.486 5,0 % 0,9 % 2.806.419 -14.991 5,4 % -0,5 %
Zorgvastgoed België
1.576.063 1.549 5,0 % 0,1 % 1.454.699 7.295 5,1 % 0,5 %
Zorgvastgoed Frankrijk
417.790 -8.432 6,1 % -2,0 % 392.690 -12.041 6,5 % -3,0 %
Zorgvastgoed Nederland
418.990 9.695 4,9 % 2,4 % 339.030 -8.397 5,2 % -2,4 %
Zorgvastgoed Duitsland
652.850 32.826 4,9 % 5,3 % 597.150 -1.075 5,4 % -0,2 %
Zorgvastgoed Overige
540.638 -3.152 4,7 % -0,6 % 22.850 -773 6,0 % -3,3 %
Kantoren
1.290.289 7.903 5,2 % 0,6 % 1.378.394 15.139 5,5 % 1,1 %
Vastgoed van distributienetten
520.445 -6.689 6,0 % -1,3 % 547.947 -11.690 6,0 % -2,1 %
Pubstone België
291.714 -3.288 5,8 % -1,1 % 295.424 2.103 5,7 % 0,7 %
Overige België
23.391 - 2,7 % 0,0 % - - 0,0 % 0,0 %
Pubstone Nederland
138.455 -1.020 6,6 % -0,7 % 138.974 -1.948 6,5 % -1,4 %
Cofinimur I Frankrijk
66.885 -2.380 6,5 % -3,4 % 113.550 -11.845 6,0 % -9,4 %
ALGEMEEN TOTAAL
VAN DE PORTEFEUILLE
5.417.064 33.701 5,2 % 0,6 % 4.732.761 -11.542 5,5 % -0,2 %
Overeenstemming met de geconsolideerde IFRS-resultatenrekening
Vastgoedbeleggingen in ontwikkeling
252.926 841 132.820 -2.120
Activa bestemd voor verkoop
39.846 -35 3.320 -34
TOTAAL
5.709.836 34.506 4.868.901 -13.696
182
COFINIMMO UNIVERSEEL REGISTRATIEDOCUMENT 2021
Vastgoedbeleggingen - Huurgegevens
1
(x 1.000 EUR) 2021 2020
Sectr Brutohuur-
inkomsten
voor de
periode
2
Nettohuur-
inkomsten
voor de
periode
Voor verhuur
beschikbare
oppervlaktes
(in m)
Verlopende
huren
(passing
rents) op het
einde van de
periode
GHW
3
op
het einde
van de
periode
Huurleegstand
op het einde
van de periode
Brutohuur-
inkomsten
voor de
periode
2
Nettohuur-
inkomsten
voor de
periode
Voor verhuur
beschikbare
oppervlaktes
(in m)
Verlopende
huren
(passing
rents) op het
einde van de
periode
GHW
3
op
het einde
van de
periode
Huurleegstand op
het einde
van de periode
Zorgvastgoed
185.068 184.045 1.510.234 198.681 199.718 0,1 % 148.276 145.809 1.238.519 162.166 161.781 0,1 %
Zorgvastgoed België
80.784 80.046 591.973 82.883 79.475 0,0 % 69.943 68.855 564.439 77.080 74.139 0,0 %
Zorgvastgoed Frankrijk
28.733 28.733 213.367 27.599 30.955 0,5 % 26.982 26.982 214.035 27.724 30.858 0,5 %
Zorgvastgoed Nederland
21.704 21.597 187.013 24.337 24.317 0,3 % 19.246 19.169 157.325 20.633 19.995 0,4 %
Zorgvastgoed Duitsland
35.939 35.774 293.629 36.466 36.466 0,0 % 31.684 30.382 281.655 35.296 35.296 0,0 %
Zorgvastgoed Overige
17.909 17.896 224.252 27.396 28.505 0,0 % 420 420 21.065 1.434 1.492 0,0 %
Kantoren
84.579 78.904 453.099 77.572 77.469 6,8 % 81.223 75.863 530.909 85.988 87.640 7, 6 %
Vastgoed van distributienetten
37.100 36.658 359.617 36.330 33.903 1,6 % 37.658 37.263 375.325 37.475 35.875 1,6 %
Pubstone België
19.502 19.119 270.060 19.710 19.406 0,6 % 19.556 19.266 275.870 19.567 19.576 0,3 %
Overige België
370 305 9.043 1.390 1.190 0,0 % - - - - - 0,0 %
Pubstone Nederland
10.159 9.993 41.319 10.281 8.297 0,0 % 10.033 9.897 42.133 10.139 8.340 0,4 %
Cofinimur I Frankrijk
7.070 7.241 39.196 4.949 5.009 8,6 % 8.069 8.100 57.322 7.769 7.959 5,8 %
ALGEMEEN TOTAAL
VAN DE PORTEFEUILLE
306.748 299.607 2.322.950 312.584 311.089 1,9 % 267.157 258.935 2.144.753 285.629 285.296 2,6 %
Vastgoedbeleggingen - Waarderingsgegevens
4
(x 1.000 EUR) 2021 2020
Sector Reële waarde
van de
portefeuille
Variatie in de
reële waarde
van de periode
EPRA
netto initieel
rendement
Variatie in de
reële waarde
van de periode
Reële waarde
van de
portefeuille
Variatie in de
reële waarde
van de periode
EPRA
netto initieel
rendement
Variatie in de
reële waarde
van de periode
Zorgvastgoed
3.606.330 32.486 5,0 % 0,9 % 2.806.419 -14.991 5,4 % -0,5 %
Zorgvastgoed België
1.576.063 1.549 5,0 % 0,1 % 1.454.699 7.295 5,1 % 0,5 %
Zorgvastgoed Frankrijk
417.790 -8.432 6,1 % -2,0 % 392.690 -12.041 6,5 % -3,0 %
Zorgvastgoed Nederland
418.990 9.695 4,9 % 2,4 % 339.030 -8.397 5,2 % -2,4 %
Zorgvastgoed Duitsland
652.850 32.826 4,9 % 5,3 % 597.150 -1.075 5,4 % -0,2 %
Zorgvastgoed Overige
540.638 -3.152 4,7 % -0,6 % 22.850 -773 6,0 % -3,3 %
Kantoren
1.290.289 7.903 5,2 % 0,6 % 1.378.394 15.139 5,5 % 1,1 %
Vastgoed van distributienetten
520.445 -6.689 6,0 % -1,3 % 547.947 -11.690 6,0 % -2,1 %
Pubstone België
291.714 -3.288 5,8 % -1,1 % 295.424 2.103 5,7 % 0,7 %
Overige België
23.391 - 2,7 % 0,0 % - - 0,0 % 0,0 %
Pubstone Nederland
138.455 -1.020 6,6 % -0,7 % 138.974 -1.948 6,5 % -1,4 %
Cofinimur I Frankrijk
66.885 -2.380 6,5 % -3,4 % 113.550 -11.845 6,0 % -9,4 %
ALGEMEEN TOTAAL
VAN DE PORTEFEUILLE
5.417.064 33.701 5,2 % 0,6 % 4.732.761 -11.542 5,5 % -0,2 %
Overeenstemming met de geconsolideerde IFRS-resultatenrekening
Vastgoedbeleggingen in ontwikkeling
252.926 841 132.820 -2.120
Activa bestemd voor verkoop
39.846 -35 3.320 -34
TOTAAL
5.709.836 34.506 4.868.901 -13.696
183
GEGEVENS OVEREENKOMSTIG HET EPRAREFERENTIESTELSEL
Vastgoedbeleggingen - Huurgegevens
(x 1.000 EUR) Gegevens van de huurcontracten in functie van hun einddatum
Gemiddelde looptijd
van de huurcontracten
(in jaren)
Verlopende huren (passing rents)
van de huurcontracten
die eindigen in
GHW
1
van de huurcontracten
die eindigen in
Tot aan
break
2
Tot aan het
einde van
het huur-
contract
Jaar 1 Jaar 2 Jaar
3- 5
Jaar 1 Jaar 2 Jaar
3- 5
Zorgvastgoed
15,6 15,7 15.891 3.440 5.030 17.627 3.425 5.423
Zorgvastgoed België
18,4 18,4 15 14 44 8 14 39
Zorgvastgoed Frankrijk
2,9 3,1 14.705 3.065 2.777 16.555 3.065 3.225
Zorgvastgoed Nederland
9,9 10,4 1.171 362 2.159 1.064 346 2.116
Zorgvastgoed Duitsland
21,4 21,4 - - 50 - - 44
Zorgvastgoed Overige
17,0 17,0 - - - - - -
Kantoren
4,6 5,6 12.993 11.758 17.697 11.558 10.094 16.259
Vastgoed van distributienetten
12,1 12,3 97 2.668 77 87 2.482 70
Pubstone België
13,8 13,8 - - - - - -
Overige België
8,2 8,2 - - - - - -
Pubstone Nederland
13,8 13,8 - - - - - -
Cofinimur I Frankrijk
2,7 4,5 97 2.668 77 87 2.482 70
ALGEMEEN TOTAAL
VAN DE PORTEFEUILLE
12,4 12,8 28.981 17.866 22.803 29.272 16.000 21.752
(x 1.000 EUR) Gegevens van de huurcontracten in functie van hun herzieningsdatum (break)
Verlopende huren (passing rents)
van de huurcontracten
te herzien in
GHW
1
van de huurcontracten
te herzien in
Jaar 1 Jaar 2 Jaar 3 -5 Jaar 1 Jaar 2 Jaar 3 -5
Zorgvastgoed
16.082 3.950 5.516 17.809 3.766 5.994
Zorgvastgoed België
15 14 44 8 14 39
Zorgvastgoed Frankrijk
14.838 3.530 2.777 16.685 3.365 3.225
Zorgvastgoed Nederland
1.228 406 2.646 1.116 387 2.686
Zorgvastgoed Duitsland
- - 50 - - 44
Zorgvastgoed Overige
- - - - - -
Kantoren
16.841 14.030 20.814 15.015 12.280 19.183
Vastgoed van distributienetten
97 3.535 407 87 3.292 354
Pubstone België
- - - - - -
Overige België
- - - - - -
Pubstone Nederland
- - - - - -
Cofinimur I Frankrijk
97 3.535 407 87 3.292 354
ALGEMEEN TOTAAL
VAN DE PORTEFEUILLE
33.019 21.515 26.737 32.911 19.337 25.530
1. GHW = Geschatte huurwaarde.
2. Eerste opzegmogelijkheid voor de huurder.
184
COFINIMMO UNIVERSEEL REGISTRATIEDOCUMENT 2021
EPRA - Kostratio
(x 1.000 EUR) 2021 2020
(i) Administratieve/operationele uitgaven volgens de financiële resultaten
-64.941 -53.283
Huurkortingen
-6.652 -5.460
Niet bij de huurders teruggevorderde huurlasten en belastingen op verhuurde gebouwen
-4.146 -3.221
Nettoherdecoratiekosten
-1.575 243
Technische kosten
-6.628 -6.051
Commerciële kosten
-2.967 -2.344
Kosten en belastingen op niet-verhuurde gebouwen
-3.188 -2.765
Algemene kosten van de vennootschap
-39.784 -33.684
(v) Aandeel van de uitgaven van de joint ventures
0 -17
EPRA KOSTEN (RECHTSTREEKSE KOSTEN VAN DE LEEGSTAND INBEGREPEN) (A)
-64.941 -53.300
(ix) Directe kosten van niet-verhuurde gebouwen
7.335 5.987
EPRA KOSTEN (RECHTSTREEKSE KOSTEN VAN DE LEEGSTAND NIET INBEGREPEN) (B)
-57.606 -47.313
(x) Brutohuurinkomsten verminderd met de kosten van de grond
299.001 256.981
(xii) Deel van de huurinkomsten van de joint ventures
0 295
Brutohuurinkomsten (C)
299.001 257.276
EPRA kostratio (rechtstreekse kosten van de leegstand inbegrepen) (A/C)
21,7 % 20,7 %
EPRA kostratio (rechtstreekse kosten van de leegstand niet inbegrepen) (B/C)
19,3 % 18,4 %
Algemene en gekapitaliseerde exploitatiekosten (aandeel van de joint ventures inbegrepen)
2.629 1.190
Cofinimmo kapitaliseert de algemene kosten en exploitatielasten die rechtstreeks verbonden zijn aan de projectontwikkelingen ( juridische
kosten, kosten voor projectbeheer, gekapitaliseerde interesten enz.)
Psychiatrische kliniek – Kaarst (DE)
185
GEGEVENS OVEREENKOMSTIG HET EPRAREFERENTIESTELSEL
Projectontwikkelingen
In de loop van 2021 heeft Cofinimmo op verschillende herontwikkelings-
werven gewerkt. Voor meer details betreende de lopende en toekomstige
werven zie bladzijde 38 van het hoofdstuk ‘Zorgvastgoed’.
Woonzorgcentrum – Jaén (ES)
EPRA CAPEX
(x 1.000 EUR) 31.12.2021
Groep
(excl. joint
ventures)
Zorgvastgoed
Kantoren
Vastgoed
van distributienetten
Joint
ventures
(evenredig
aandeel)
Totaal
groep
BE FR NL DE Overige
Pubstone
BE
Overige
BE
Pubstone
NL
Cofinimur I
FR
Verwervingen
1
802.086 144.854 65.178 55.776 22.486 513.714 79 0 0 0 0
0
802.086
4
Ontwikkelingen
2
87.282 4.124 8.150 14.678 0 52.330 7.941 0 58 0 0
0
87.282
5
Geactiveerde externe kosten
85.708 3.952 8.029 14.490 0 51.796 7.383 0 58 0 0
0
85.708
Geactiveerde algemene en overige kosten
1.574 171 122 188 0 534 558 0 0 0 0
0
1.574
Vastgoedbeleggingen
22.077 5.093 304 9.370 388 686 1.740 3.544 0 952 0
0
22.077
6
Grote projecten die reeds (gedeeltelijk)
inkomsten genereren
17.674 4.865 227 8.781 374 0 1.216 1.533 0 679 0
0
17.674
Zonder extra verhuurbare ruimte
3.347 203 77 413 14 686 132 1.549 0 273 0
0
3.347
Geactiveerde algemene en overige kosten
1.056 25 0 176 0 0 392 462 0 0 0
0
1.056
Totaal CapEx
3
911.444 154.070 73.632 79.824 22.874 566.730 9.761 3.544 58 952 0 0 911.444
7
Variatie in de geprovisioneerde bedragen
-8.948 -6.253 -1.792 -2.417 1.470 1.664 -566 -533 -53 -468 0
0
-8.948
Totaal CapEx in cash
902.496 147.818 71.840 77.407 24.343 568.394 9.195 3.010 5 484 0 0 902.496
(x 1.000 EUR) 31.12.2020
Groep
(excl. joint
ventures)
Zorgvastgoed
Kantoren
Vastgoed
van distributienetten
Joint
ventures
(evenredig
aandeel)
Totaal
groep
BE FR NL DE Overige
Pubstone
BE
Overige
BE
Pubstone
NL
Cofinimur I
FR
Verwervingen
607.723 233.280 26.130 49.428 99.351
58.402
141.132 0
0
0 0 0 607.723
Ontwikkelingen
31.458 19 0 5.872 0
20.978
4.590 0
0
0 0 0 31.458
Geactiveerde externe kosten
31.095 0 0 5.850 0 20.978 4.267 0
0
0 0 0 31.095
Geactiveerde algemene en overige kosten
364 19 0 22 0 0 323 0
0
0 0 0 364
Vastgoedbeleggingen
27.132 1.581 11 10.401 6.974
9
4.240 3.071
0
844 0 0 27.132
Grote projecten die reeds (gedeeltelijk)
inkomsten genereren
22.547 1.417 0 10.145 6.713 0 3.778 494
0
0 0 0 22.547
Zonder extra verhuurbare ruimte
3.758 132 11 257 260 9 121 2.124
0
844 0 0 3.758
Geactiveerde algemene en overige kosten
827 32 0 0 0 0 341 454
0
0 0 0 827
Totaal CapEx
666.313 234.880 26.141 65.701 106.325
79.389
149.962 3.071
0
844 0 0 666.313
Variatie in de geprovisioneerde bedragen
8.820 83 -10 4.125 228 -5.016 8.277 1.061
0
72 0 0 8.820
Totaal CapEx in cash
675.133 234.963 26.131 69.825 106.553
74.373
158.240 4.132
0
917 0 0 675.133
186
COFINIMMO UNIVERSEEL REGISTRATIEDOCUMENT 2021
EPRA CAPEX
(x 1.000 EUR) 31.12.2021
Groep
(excl. joint
ventures)
Zorgvastgoed
Kantoren
Vastgoed
van distributienetten
Joint
ventures
(evenredig
aandeel)
Totaal
groep
BE FR NL DE Overige
Pubstone
BE
Overige
BE
Pubstone
NL
Cofinimur I
FR
Verwervingen
1
802.086 144.854 65.178 55.776 22.486 513.714 79 0 0 0 0
0
802.086
4
Ontwikkelingen
2
87.282 4.124 8.150 14.678 0 52.330 7.941 0 58 0 0
0
87.282
5
Geactiveerde externe kosten
85.708 3.952 8.029 14.490 0 51.796 7.383 0 58 0 0
0
85.708
Geactiveerde algemene en overige kosten
1.574 171 122 188 0 534 558 0 0 0 0
0
1.574
Vastgoedbeleggingen
22.077 5.093 304 9.370 388 686 1.740 3.544 0 952 0
0
22.077
6
Grote projecten die reeds (gedeeltelijk)
inkomsten genereren
17.674 4.865 227 8.781 374 0 1.216 1.533 0 679 0
0
17.674
Zonder extra verhuurbare ruimte
3.347 203 77 413 14 686 132 1.549 0 273 0
0
3.347
Geactiveerde algemene en overige kosten
1.056 25 0 176 0 0 392 462 0 0 0
0
1.056
Totaal CapEx
3
911.444 154.070 73.632 79.824 22.874 566.730 9.761 3.544 58 952 0 0 911.444
7
Variatie in de geprovisioneerde bedragen
-8.948 -6.253 -1.792 -2.417 1.470 1.664 -566 -533 -53 -468 0
0
-8.948
Totaal CapEx in cash
902.496 147.818 71.840 77.407 24.343 568.394 9.195 3.010 5 484 0 0 902.496
(x 1.000 EUR) 31.12.2020
Groep
(excl. joint
ventures)
Zorgvastgoed
Kantoren
Vastgoed
van distributienetten
Joint
ventures
(evenredig
aandeel)
Totaal
groep
BE FR NL DE Overige
Pubstone
BE
Overige
BE
Pubstone
NL
Cofinimur I
FR
Verwervingen
607.723 233.280 26.130 49.428 99.351
58.402
141.132 0
0
0 0 0 607.723
Ontwikkelingen
31.458 19 0 5.872 0
20.978
4.590 0
0
0 0 0 31.458
Geactiveerde externe kosten
31.095 0 0 5.850 0 20.978 4.267 0
0
0 0 0 31.095
Geactiveerde algemene en overige kosten
364 19 0 22 0 0 323 0
0
0 0 0 364
Vastgoedbeleggingen
27.132 1.581 11 10.401 6.974
9
4.240 3.071
0
844 0 0 27.132
Grote projecten die reeds (gedeeltelijk)
inkomsten genereren
22.547 1.417 0 10.145 6.713 0 3.778 494
0
0 0 0 22.547
Zonder extra verhuurbare ruimte
3.758 132 11 257 260 9 121 2.124
0
844 0 0 3.758
Geactiveerde algemene en overige kosten
827 32 0 0 0 0 341 454
0
0 0 0 827
Totaal CapEx
666.313 234.880 26.141 65.701 106.325
79.389
149.962 3.071
0
844 0 0 666.313
Variatie in de geprovisioneerde bedragen
8.820 83 -10 4.125 228 -5.016 8.277 1.061
0
72 0 0 8.820
Totaal CapEx in cash
675.133 234.963 26.131 69.825 106.553
74.373
158.240 4.132
0
917 0 0 675.133
1. Zie de belangrijkste verwezenlijkingen 2021 op bladzijden 43 tot 55.
2. Zie het geëngageerd investeringsprogramma in zorgvastgoed op bladzijden 38 en 39.
3. Zie het beheersverslag, deel ‘Zorgvastgoed’ (bladzijden 32 tot 55), deel ‘Kantoren’ (bladzijden 62 tot 69) en deel ‘Vastgoed van distributienetten’
(bladzijden 56 tot 59).
4. Zie Bijlage 22 en Bijlage 37.
5. Zie Bijlage 37. De som van de elementen in de voetnoten 4 en 5 is 109.359 KEUR, zie Bijlage 22.
6. Zie Bijlage 37. De som van de elementen in de voetnoten 4 en 5 is 109.359 KEUR, zie Bijlage 22.
7. Zie bladzijden 71 en 72.
187
GEGEVENS OVEREENKOMSTIG HET EPRAREFERENTIESTELSEL
CORPORATE
GOVERNANCE-
VERKLARING
Cofinimmo waakt erover de hoogste normen inzake corporate governance na te leven
en blijft haar methodes continu evalueren met betrekking tot de principes, praktijken en
geldende eisen op dit vlak.
Referentiecode en corporate
governance charter
Cofinimmo past de Belgische corporate governance code 2020
(‘Code 2020’) toe, die haar referentiecode vormt in de zin van
artikel 3:6 §2, 1° van het Wetboek van vennootschappen en ver
-
enigingen (‘WVV’). De Code 2020 kan geraadpleegd worden
op de website van het Belgisch Staatsblad en op de website
www.corporategovernancecommittee.be/nl.
De raad van bestuur verklaart dat de handelswijze inzake deug
-
delijk bestuur op 31.12.2021 naar zijn weten in overeenstemming is
met de Code 2020. Echter, ter herinnering : de gewone algemene
vergadering van 12.05.2021 heeft het mandaat van de heer Xavier
de Walque als onafhankelijk bestuurder in de zin van artikel 7:87 §1
van het WVV hernieuwd. De raad van bestuur heeft het gepast
geacht om af te wijken van één van de onafhankelijkheidscriteria
zoals voorzien in bepaling 3.5 van de Code 2020, aangezien de
duur van het mandaat van de heer Xavier de Walque, die meer
dan 12 jaar bedraagt, zijn onafhankelijkheid op geen enkele wijze
in de weg staat. De heer Xavier de Walque heeft geen relatie
met de vennootschap of met een grootaandeelhouder van de
vennootschap die zijn onafhankelijkheid in gevaar kan brengen.
De heer Xavier de Walque heeft tijdens de uitoefening van zijn
mandaat altijd aangetoond dat hij een vrije, onafhankelijke en
kritische geest heeft, terwijl hij het welzijn van de vennootschap in
het middelpunt van zijn belangstelling plaatst.
Het corporate governance charter dat volledige informatie bevat
over de regels inzake deugdelijk bestuur van toepassing binnen de
vennootschap omvat onder meer de beginselen en processen van
de bestuursstructuur, het beleid ter voorkoming van belangencon-
flicten, de Dealing Code, en het beleid inzake goed gedrag, kan
worden geraadpleegd op de website van Cofinimmo.
Interne controle en risicobeheer
KADER
Overeenkomstig de regels inzake deugdelijk bestuur en de ver-
schillende wetten van toepassing op gereglementeerde vastgoed-
vennootschappen heeft Cofinimmo een proces voor risicobeheer
en interne controle ingevoerd.
De vennootschap koos als referentiekader het Enterprise Risk
Management-model (ERM) dat ontwikkeld werd door COSO
(Committee of Sponsoring Organizations of the Treadway
Commission - www.coso.org). COSO is een organisatie die ont
-
staan is uit de private sector. Zij wil de verbetering van de kwaliteit
van de financiële en niet-financiële rapportering bevorderen door
de toepassing van ethische zakelijke regels, een eciënt intern
auditsysteem en regels inzake deugdelijk bestuur.
Het ERM-model is georganiseerd rond de volgende componenten :
interne omgeving, evaluatie van de risico’s, controleactiviteiten,
informatie en interne communicatie, toezicht en opvolging.
ONDERDELEN
Interne omgeving
De interne omgeving omvat de visie, de integriteit, de ethische
waarden en de bekwaamheid van het personeel, evenals de manier
waarop het uitvoerend comité autoriteit en verantwoordelijkheden
toekent en het personeel organiseert en opleidt; dit alles onder
toezicht van de raad van bestuur.
• Regels inzake deugdelijk bestuur en het bestaan van een audit-
comité en een comité voor benoemingen, bezoldigingen en
corporate governance, dat volledig bestaat uit onafhankelijke
bestuurders in de zin van artikel 7:87 §1 van het WVV en de Code
2020 en de functies van interne auditor, risk manager, financial
controller en compliance ocer.
• Integratie van het risicobegrip binnen het uitvoerend comité voor
elke investering, transactie of verbintenis die een aanzienlijke
impact kan hebben op de doelstellingen van de vennootschap.
• Het bestaan van een ESG-beleid dat gericht is op de visie en de
verplichtingen op het gebied van duurzame ontwikkeling in de
zin van de doelstellingen van de Verenigde Naties.
• Het bestaan van een gedragscode die meer bepaald onderwer-
pen behandelt als belangenconflicten, beroepsgeheim, regels
voor de aan- en verkoop van aandelen, preventie van misbruik
van sociale goederen, aanvaarden van zakelijke geschenken,
communicatie, respect voor personen en een whistleblowing-pro-
cedure, die integraal deel uitmaken van het corporate governance
charter.
1. Dit hoofdstuk maakt integraal deel uit van het statutaire en geconsolideerde beheersverslag.
1
188
COFINIMMO UNIVERSEEL REGISTRATIEDOCUMENT 2021
• De naleving van de principes van scheiding van functies en de
toepassing van regels voor de bevoegdheidsdelegatie die duidelijk
zijn opgesteld op alle niveaus van de groep en de toepassing van
strikte criteria op het vlak van human resources, meer bepaald
voor de selectie, de regels voor de aanwerving van personeel, het
opleidingsbeleid, het systeem voor de functioneringsgesprekken
en de bepaling van de jaarlijkse doelstellingen.
• Externe spelers nemen eveneens deel aan deze risicocon
-
troleomgeving. Het gaat meer bepaald om de Autoriteit voor
Financiële Diensten en Markten (FSMA), bedrijfsrevisoren, juri
-
dische raadgevers, onafhankelijke waarderingsdeskundigen,
financiële instellingen, het ratingagentschap, financiële analisten
en aandeelhouders.
Risico-evaluatie
• De risico-evaluatie behelst de identificatie van risico-gebeur-
tenissen, de analyse ervan en de gekozen maatregelen om er
doeltreend op te reageren.
• Een strategie bepaald door de raad van bestuur op basis van
een voorstel van het uitvoerend comité, rekening houdend met
de risico’s en kansen, alsook van deze verbonden aan de kli
-
maatverandering. De strategie wordt vervolgens vertaald in
operationele, conformiteits- en rapporteringsdoelstellingen die
van toepassing zijn binnen de verschillende werkingsniveaus van
de vennootschap, gaande van het meest globale niveau tot de
toepassing ervan in functionele entiteiten.
• Een periodieke globale en grondige analyse van de bedrijfsrisico’s
gemaakt in samenwerking met alle hiërarchische niveaus, elk
voor zijn competentiedomein.
• Analyse op basis van de strategische keuzes, wettelijke vereisten
en de omgeving waarin de vennootschap evolueert, met inbegrip
van risico’s in verband met duurzaamheid, zoals de gevolgen van
klimaatverandering op de activiteiten van de vennootschap :
– identificatie van de mogelijke risico’s;
– waarschijnlijkheid van voorkomen;
– impact op de doelstellingen vanuit verschillende hoeken : risi
-
co’s met betrekking tot de activiteiten van Cofinimmo en haar
activiteitssectoren, risico’s met betrekking tot de financiële situ-
atie van Cofinimmo, juridische en reglementaire risico’s, risi-
co’s met betrekking tot interne controle, ecologische, sociale
en governancerisico’s.
• Analyse geformaliseerd in een document dat aan het uitvoerend
comité wordt voorgelegd en aldaar wordt besproken, en dat in
de loop van het jaar wordt bijgewerkt in functie van de evolutie van
de activiteiten en de nieuwe verbintenissen, rekening houdend met
de lessen die uit het verleden zijn getrokken. Dit document wordt
eenmaal per jaar voorgesteld aan het auditcomité dat het onder
meer gebruikt om te beslissen over de controleopdrachten die
aan de interne auditeur worden toevertrouwd. Bovendien wordt
elk groot project onderworpen aan een specifieke risicoanalyse
volgens een georganiseerd kader, om de kwaliteit van de informa-
tie in het beslissingsproces te verbeteren. Dit kader omvat zowel
de overgangsrisico’s in verband met de klimaatverandering, zoals
de energieprestaties van projecten, als fysieke risico’s verbonden
aan de klimaatverandering, zoals het risico op overstromingen.
Controleactiviteiten
Er worden controles uitgevoerd in de verschillende afdelingen als
antwoord op de geïdentificeerde risico’s.
Financiële controleactiviteiten
• budget : een budget, dat de becijferde toepassing is van de doel-
stellingen van de vennootschap, wordt jaarlijks opgesteld en elk
kwartaal gecontroleerd. Het omvat zowel de verwachte inkomsten,
zoals de huurgelden voor het jaar, maar ook de kosten gelinkt
aan het beheer en de ontwikkeling van de vastgoedportefeuille,
en de financiële kosten in verband met de financieringsstructuur
van de activiteiten. Het budget wordt gevalideerd door het uit-
voerend comité en daarna voor goedkeuring aan de raad van
bestuur voorgesteld. De afwijkingen tussen het geraamde budget
en het behaalde resultaat worden elk kwartaal door het uitvoerend
comité, het auditcomité en de raad van bestuur onderzocht;
• krediet : de solvabiliteit van de grootste klanten die geen finan
-
ciële rating hebben, wordt op verschillende sleutelmomenten
geanalyseerd. De bedragen en de geldigheid van de huurwaar-
borgen van alle huurders samen worden elk kwartaal door de
operationele teams gecontroleerd;
• boekhouding : het gebruik van een ERP (Enterprise Resource
Planning, d.w.z. een geïntegreerde bedrijfsbeheersoftware),
geleverd door SAP, bevat een aantal automatische controles. SAP
omvat alle boekhoudkundige en financiële aspecten, evenals alle
gegevens in verband met de vastgoedactiviteiten (bijvoorbeeld
opvolging van de huurovereenkomsten, huuroproepen, lastenaf-
rekeningen, bestellingen, aankopen, budgettaire opvolging van
de werven enz.);
• thesaurie : het gebruik van verschillende financieringsbronnen en
financiële instellingen en het spreiden van de looptijden maken
het mogelijk het concentratierisico van herfinanciering te beper-
ken. Het renterisico wordt beperkt door de toepassing van een
afdekkingsbeleid en het gebruik van een thesauriesoftware ver
-
gemakkelijkt de dagelijkse opvolging van de thesaurieposities en
de cash-pooling.
Operationele controle-activiteiten, bijvoorbeeld:
• de huursituatie wordt halfjaarlijks geanalyseerd, evenals de ver-
valdata van de huurcontracten en de risico’s en kansen inzake
huurinkomsten;
• het principe van de dubbele handtekening wordt toegepast
binnen de grenzen van de bevoegdheidsdelegaties voor elke
verbintenis tegenover derden, of het nu gaat om de aankoop van
goederen, de huur van ruimtes van oppervlaktes, bestellingen
van allerlei aard of de goedkeuring van facturen en betalingen;
• het gebruik van een workflowsoftware bij de verschillende stap-
pen van de commerciële activiteit (verhuur van oppervlaktes)
versterkt de controles tijdens de belangrijkste stappen van het
proces;
• het register en de bewegingen van de aandelen op naam COFB
worden geregistreerd in een beveiligde computerapplicatie (pro-
gramma Capitrack), ontwikkeld en ter beschikking gesteld door
de centrale depositaris van België, Euroclear;
• het gebruik van een online platform dat het mogelijk maakt de
fiscale verplichtingen van de dochterondernemingen van de groep
te controleren en de uitwisseling van gegevens te vergemakkelij
-
ken. Evenzo is er een systeem voor fiscale controle ingevoerd, dat
interne controle van processen en transacties met fiscale gevolgen
mogelijk maakt, overeenkomstig de regels van de Organisatie
voor Economische Samenwerking en Ontwikkeling (OESO).
• het gebruik van een online platform voor het beheer van het juri-
disch secretariaat van de dochterondernemingen van de groep;
189
CORPORATE GOVERNANCEVERKLARING
• de invoering van een intern controlesysteem voor de verwerking
van persoonsgegevens. In 2021 is dit systeem gecontroleerd door
een externe consultant die op dit gebied gespecialiseerd is, en
die tot de conclusie kwam dat het niveau van naleving geheel
bevredigend was.
Informatie en interne communicatie
Informatie en communicatie van en naar de verschillende niveaus
van de vennootschap, steunen op werkvergaderingen en op
rapportering.
• Een management report per kwartaal, opgesteld door de con
-
troleafdeling, weerspiegelt de situatie van de resultatenrekening
en de balans, de voornaamste indicatoren, de status van de ver-
wervingen/verkopen en hun invloed op de resultaten. Het omvat
ook de inventaris van de activa, de status van de werven en de
thesaurieposities. Het wordt besproken binnen het uitvoerend
comité, het auditcomité en de raad van bestuur.
• Elke afdeling stelt periodiek specifieke rapporten op over haar
activiteiten.
• Het uitvoerend comité komt wekelijks samen en behandelt sys
-
tematisch de belangrijke operationele en zakelijke aangelegen-
heden van de vennootschap, waarbij alle afdelingen van de
onderneming aan bod komen, en bespreekt meer in detail de
dossiers van de vastgoedinvesteringen- en desinvesteringen,
de projectontwikkelingen en de verhuringen. Van elk van deze
vergaderingen worden notulen gemaakt en, indien nodig, wordt
een actieplan opgesteld om de op de vergadering genomen
besluiten uit te voeren.
In 2021 heeft de vennootschap een tevredenheidsenquête over
de interne communicatie onder haar werknemers gehouden. Op
basis van dit onderzoek heeft de human resources-afdeling een
actieplan opgesteld om de interne communicatie binnen het bedrijf
te bevorderen en te ontwikkelen, zowel wat de personeelsinformatie
als wat de activiteiten van de vennootschap betreft.
Toezicht en monitoring
De onderneming voert permanente en/of ad hoc evaluaties uit om
na te gaan of de onderdelen van de interne controle uitgevoerd
zijn en functioneren.
• Elk kwartaal worden de boeken afgesloten volgens dezelfde
procedures als op het einde van het boekjaar. Hierbij worden
de geconsolideerde rekeningen opgemaakt. Er worden sleutel-
indicatoren berekend en geanalyseerd. Deze gegevens worden
verzameld in het management report, waarvan sprake in het
vorige punt. Al deze elementen worden besproken en geanaly
-
seerd in het uitvoerend comité, het auditcomité en de raad van
bestuur.
• Elke afdeling verzamelt op haar niveau relevante informatie die
elk kwartaal wordt geanalyseerd en vergeleken met de voor het
jaar vastgelegde doelstellingen. Het uitvoerend comité nodigt
de afdelingshoofden regelmatig uit om de voortgang van de
activiteiten op hun bevoegdheidsgebied te bespreken.
• De opdrachten van de interne auditeur bestrijken verschillende
processen. De resultaten van de audits worden voorgelegd aan
het auditcomité, dat erop toeziet dat de aanbevelingen worden
uitgevoerd, en aan de raad van bestuur.
• De integriteit van informatiesystemen en gegevens door ver
-
sterking van de controles op informatiesystemen en er zijn
maatregelen getroen om te voorkomen en te reageren in het
geval van een cyberbeveiligingsincident dat haar activiteiten
zou kunnen verstoren. Het uitvoerend comité is verantwoorde
-
lijk voor strategische kwesties in verband met cyberveiligheid,
die door het auditcomité worden gecontroleerd. Een rampen
-
herstelplan bepaalt de maatregelen die in geval van een crisis
moeten worden genomen. Er zijn gradaties in de toepassing van
deze maatregelen, afhankelijk van het type en de ernst van het
incident. Dit herstelplan bevat ook de volgorde van het herstel
van de diensten volgens hun prioriteit, zodat de onderneming zo
goed mogelijk kan werken zonder haar gebruikelijke middelen,
om snel te reageren, essentiële diensten te verlenen en zo snel
mogelijk terug te keren naar de normale activiteiten. Back-ups
van gegevens worden georganiseerd volgens de 3-2-1-strate
-
gie, d.w.z. drie kopieën van hetzelfde bestand op twee verschil-
lende media, met inbegrip van één o-site back-up. Er zijn ook
maatregelen genomen om de toegang tot de gegevens van de
onderneming te beveiligen, met name wat betreft de IT-tool die
het financiële proces ondersteunt (SAP). Bovendien wordt deze
tool onderworpen aan een jaarlijkse controle door de externe
auditeur. Wat risicodekking betreft, heeft de onderneming een
verzekering die de gevolgen van een cyberveiligheidsincident
dekt. Ten slotte worden er, naast de georganiseerde opleidingen,
regelmatig bewustmakingsacties over cyberbeveiligingsrisico’s
onder het personeel gehouden. Tot op heden is de onderneming
niet op de hoogte van enig incident dat zich in de loop van het
boekjaar heeft voorgedaan en dat geleid heeft tot een inbreuk
op de integriteit van haar informatiesystemen, hetzij door het
verlies of het uitlekken van gegevens.
Revalidatiekliniek De Plataan –
Heerlen (NL)
190
COFINIMMO UNIVERSEEL REGISTRATIEDOCUMENT 2021
Bestuursstructuur
Aandeelhoudersstructuur
Onderstaande tabel geeft de aandeelhouders van Cofinimmo aan
die meer dan 5 % van het kapitaal bezitten. De transparantieken-
nisgevingen en de controleketens zijn beschikbaar op de website.
Op de afsluitingsdatum van dit document heeft Cofinimmo geen
enkele transparantiekennisgeving ontvangen die de situatie na
deze op 12.04.2021 zou wijzigen. Volgens de definitie van Euronext
is de free float 95 %.
Deze tabel toont de situatie op basis van de transparantiekennis
-
gevingen ontvangen krachtens de wet van 02.05.2007. Eventuele
aanpassingen die sinds 31.12.2021 werden gecommuniceerd, werden
volgens de bepalingen van dezelfde wet gepubliceerd en kunnen
op de website www.cofinimmo.com worden geraadpleegd.
De raad van bestuur verklaart dat de genoemde aandeelhouders
geen verschillend stemrecht genieten.
Vennootschap %
BlackRock
5,20
Forever Care-Ion
6,69
Cofinimmo groep
1
0,13
Overige < 5 %
87,98
TOTAAL
100,00
1. De stemrechten verbonden aan de eigen aandelen zijn opgeschort.
HEAD OF ESG
• Zorgt voor een holistische aanpak van milieu-, sociale en governance-aspecten door
deze aspecten te integreren in de activiteiten van de verschillende afdelingen
• Bevordert de dialoog met alle stakeholders te bevorderen om te bepalen waar de
inspanningen moeten worden voortgezet en om langetermijnpartnerschappen te
ontwikkelen die het positieve eect van de uitgevoerde acties vergroten
• Beoordeelt en beheert de risico’s en kansen m.b.t. klimaatverandering door
het voorstellen van concrete en economisch redelijke maatregelen om de
milieuprestaties van de vennootschap, haar activa en, in het verlengde daarvan, de
door haar huurders bezette ruimten, te verbeteren
ervoor te zorgen dat de groep voldoet aan de nationale en internationale
milieuvoorschriften
het toezicht op het terrein, in samenwerking met de operationele teams, op de
uitvoering van de milieustrategie van de groep in alle activiteitssectoren
COMPLIANCE OFFICER
• Waakt over de naleving van de gedrags-
code : belangenconflicten, onverenig-
baarheid van mandaten, naleving van
de bedrijfswaarden, marktmisbruik en
-manipulatie
• Waakt over de naleving van alle geldende
wetten en regelgevingen
INTERNE AUDITEUR
• Voert alle controletaken uit volgens de
richtlijnen van het auditcomité
• Onderzoekt de betrouwbaarheid,
de coherentie en de integriteit van
de informatie en de operationele
procedures
• Onderzoekt de ingevoerde systemen
om te garanderen dat de organisatie
zich schikt naar de regels, plannen,
procedures, wetten en reglementen die
een aanzienlijke impact kunnen hebben
op de operaties
AUDITCOMITÉ
• Staat de raad van bestuur bij met
betrekking tot de onafhankelijkheid van
de bedrijfsrevisor en tot
de procedure voor het opstellen
van financiële, niet-financiële en
duurzaamheidsinformatie
de doeltreendheid van de interne
controle- en risicobeheersystemen
de interne audit en zijn
doeltreendheid
de juridische controle van de jaar-
en geconsolideerde rekeningen
de
milieu- en sociale aspecten
UITVOEREND COMITÉ
• Staat in voor het dagelijkse bestuur
van het bedrijf, onder leiding van de
CEO
• Stelt de strategie van de
vennootschap, met inbegrip van ESG,
voor aan de raad van bestuur
• Voert de door de raad van bestuur
vastgelegde strategie uit
• Bewaakt risico’s en kansen met
betrekking tot klimaatverandering en
andere ESG-kwesties
COMITÉ VOOR BENOEMINGEN,
BEZOLDIGINGEN EN
CORPORATE GOVERNANCE
• Adviseert en assisteert de raad
van bestuur bij elk vraagstuk met
betrekking tot
de samenstelling van de
raad van bestuur, zijn comités en van
het uitvoerend comité
de selectie, de evaluatie en de
benoeming van de leden van de
raad van bestuur en van het uitvoe
-
rend comité
het bezoldigingsbeleid van de leden
van de raad van bestuur en van het
uitvoerend comité
• Staat de raad van bestuur bij voor elke
vraag betreende governance
RAAD VAN BESTUUR
• Bepaalt de strategische koers van de vennootschap
• Houdt actief toezicht op de kwaliteit van het beheer en de aansluiting ervan op de strategie
• Onderzoekt de kwaliteit van de informatie die aan de beleggers en het publiek wordt
gegeven
• Bepaalt het deugdelijk bestuur
• Integreert de risico’s en kansen met betrekking tot klimaatverandering in de globale strategie
• Stelt de ESG-richtlijnen op en houdt toezicht op de uitvoering ervan
191
CORPORATE GOVERNANCEVERKLARING
21
MANAGERS
140
MEDEWERKERS WAARVAN 21 MANAGERS
Gender
Anciënniteit
Leeftijd
Nationaliteit
Afdelingen
67 %
Mannen
67 %
31-50
jaar
33 %
Vrouwen
33 %
> 50 jaar
43 %
Mannen
57 %
Vrouwen
7 %
< 30
jaar
28 %
> 50
jaar
66 %
31-50 jaar
53 %
< 5
jaar
19 %
> 15
jaar
29 %
> 15
jaar
13 %
6-10 jaar
5 %
6-10 jaar
%
11-15 jaar
33 %
11-15 jaar
81 %
België
80 %
België
19 %
EU
19 %
EU
47 %
Vastgoed
51 %
Vastgoed
24 %
Financieel
34 %
Financieel
29 %
Corporate
15 %
Corporate
1 %
Buiten EU
33 %
< 5
jaar
Raad
van bestuur
Uitvoerend
comité
Audit-
comité
Comité voor benoemingen,
bezoldigingen en
corporate governance
Onaf hankelijke leden/totaal
8/11
(73 %)
- 3/3
(100 %)
4/4
(100 %)
Verhouding
Mannen
64 % 60 % 67 % 75 %
Vrouwen
36 % 40 % 33 % 25 %
Leeftijd
31-50 jaar
9 % 60 % - -
> 50 jaar
91 % 40 % 100 % 100 %
Graad van inter na tiona lisering
27 % - 33 % 50 %
Achtergrond
Zorg
55 % 100 % 33 % 50 %
Financieel
55 % 60 % 100 % -
Vastgoed
64 % 100 % 67 % 50 %
Indus trieel
27 % 20 % - 50 %
ESG
55 % 40 % 33 % 100 %
Gemid delde loop tijd van het mandaat
6 jaar 5 jaar 7 jaar 5 jaar
192
COFINIMMO UNIVERSEEL REGISTRATIEDOCUMENT 2021
Diversiteitsbeleid
RESPECT VOOR VERSCHILLEN EN CULTURELE
DIVERSITEIT
Cofinimmo is overtuigd van de aantrekkingskracht, zowel voor
het bedrijf als voor de gemeenschap, van diversiteit (cultureel,
tussen generaties, taalkundig, tussen mannen en vrouwen enz.),
en moedigt gelijkheid van kansen aan, een fundamentele waarde
van de democratie.
De maatregelen in verband met de aanwerving, de selectie en het
beheer van het personeel worden gedetailleerd beschreven in het
hoofdstuk ‘Human capital’ van het ESG-verslag (zie bladzijde 113).
Deugdelijk bestuur heeft met name kwaliteit, ontwikkeling en
duurzaamheid tot doelstelling. Zo vormt onder meer diversiteit
een groeibodem voor kwaliteitsvol bestuur.
DIVERSITEIT BINNEN DE RAAD VAN BESTUUR EN
ZIJN COMITÉS
De diversiteit binnen de raad van bestuur komt niet alleen tot
uiting door de grote vertegenwoordiging van vrouwen, maar ook
door de aanwezigheid van drie verschillende nationaliteiten en
uiteenlopende achtergronden en ervaringen. Op die manier kan
de kennis van de verschillende landen en marktssectoren waarin
Cofinimmo actief is, worden verruimd binnen de raad en zijn
comités. Bovendien werd de grote aanwezigheid van vrouwen
bij Cofinimmo bevestigd door meerdere studies omtrent genderdi-
versificatie in de bestuursorganen van Belgische ondernemingen.
Bijvoorbeeld, uit de studie over het jaar 2021 inzake genderdiversiteit
in de bestuursorganen die European Women On Boards (EWOB)
realiseerde blijkt dat Cofinimmo op de 125
ste
plaats op een totaal
van 668 vennootschappen en op de derde plaats van de Belgische
vennootschappen in de Gender Diversity Index staat.
DIVERSITEIT BINNEN HET MANAGEMENT
Sinds vele jaren telt de groep een meerderheid aan vrouwelijke
medewerkers waarvan verschillende een managementfunctie uit-
oefenen. Het management bestaat in totaal voor 33 % uit vrouwen.
De vrouwelijke managers zijn voornamelijk actief in verschillende
teams van de departementen Finance en Corporate.
Een flexibele werkorganisatie voor alle medewerkers wordt in het
bijzonder benut door vrouwen en groeit bij mannelijke medewer
-
kers. Na een terugkeer uit moederschapsrust blijft het mogelijk zich
te ontwikkelen en door te groeien binnen Cofinimmo. De leidraad
voor promoties is namelijk de erkenning van talent en competenties,
ongeacht waar ze vandaan komen.
DIVERSITEIT BIJ DE MEDEWERKERS
Diversiteitsbeheer maakt integraal deel uit van het personeelsbe-
leid. Er is aangetoond, eveneens door de regelmatige vernieuwing
van het Investors in People-label, dat gelijkheid volwaardig deel
uitmaakt van het HR-beheer en nagestreefd wordt in alle domeinen
en op alle niveaus : toegang tot opleidingen, coaching en stress-
beheersing, overdracht van vaardigheden, loopbaanbeheer enz.
Cofinimmo is één van de weinige Belgische vastgoedvennootschap-
pen waar de aanwezigheid van vrouwen zo groot is. Daarbovenop
is de culturele achtergrond en de opleiding van de medewerkers
erg gevarieerd, wat de interne creativiteit ten goede komt en de
teamprestaties verbetert. De generationele diversiteit brengt dan
weer ervaring en innovatie samen en levert reproduceerbare
oplossingen op.
Aanwervingen
In 2021 wierf Cofinimmo 22 nieuwe collega’s aan waarvan zes
buiten België. Daarvan zijn vier personen ouder dan 50 jaar en
vier jonger dan 25 jaar. De visie op talent steunt op diversiteit en
openheid voor alle soorten profielen. De afdeling human resources
van de groep blijft dan ook toezien op de gevoelige ratio’s (leeftijd,
afkomst enz.).
Personeelsbeheer
Elke nieuwe medewerker ontvangt bij indiensttreding bij Cofinimmo
het corporate governance charter, dat integraal deel uitmaakt
van de onthaalmap. Ze zorgt ervoor dat de werknemer zijn steun
hiervoor uitspreekt alvorens bij Cofinimmo te starten.
Communicatie
Vandaag verloopt de externe communicatie rond de betrokkenheid
inzake diversiteit voornamelijk via documenten zoals het universeel
registratiedocument en de website.
Daarnaast besteedt Cofinimmo veel aandacht aan de interne
communicatie en deelt het haar streven naar openheid met alle
stakeholders. Bovenal slaagt de vennootschap erin om bij haar
medewerkers een gedeelde ambitie te creëren om het altijd beter
te doen.
Het is onze bedoeling om de
vooruitgang op het gebied van
gelijkheid te blijven meten. Ons doel is
niet het bevorderen van medewerkers
op basis van geslacht of leeftijd, maar
het werven van de beste talenten.
Het is belangrijk dat de medewerkers
begrijpen dat afdelingen baat
hebben bij een grotere diversiteit.
Ons uiteindelijke doel is
gelijke behandeling.
193
CORPORATE GOVERNANCEVERKLARING
BESLISSINGSORGANEN
Raad van bestuur
HUIDIGE SAMENSTELLING
Krachtens de algemene principes betreende de samenstelling van
de raad van bestuur, zoals die werden aangenomen op voorstel
van het comité voor benoemingen, bezoldigingen en corporate
governance, telt de raad momenteel 11 bestuurders, onder wie
zeven niet-uitvoerende bestuurders die allen onafhankelijk zijn in
de zin van artikel 7:87 §1 van het WVV en de Code 2020, één onaf
-
hankelijk niet-uitvoerend bestuurder in de zin van artikel 7:87 §1 van
het WVV en drie uitvoerende bestuurders (leden van het uitvoerend
comité). Na afloop van de gewone algemene vergadering van
12.05.2021 is de raad van bestuur momenteel samengesteld uit 11
bestuurders, ten gevolge van het mandaat van mevrouw Cécile
Scalais dat niet verlengd werd.
De vennootschap doorloopt momenteel het proces van het identifi-
ceren van twee kandidaten (waaronder één vrouwelijke kandidaat)
met het oog op het voorstellen van hun benoeming als onafhan-
kelijke bestuurders, in de zin van artikel 7:87 §1 van het WVV en de
Code 2020, op de algemene vergadering van 11.05.2022, of op een
volgende algemene vergadering indien de aanwervingsprocedure
nog niet voltooid zou zijn op het ogenblik van de uitnodiging tot
deze algemene vergadering.
De algemene vergadering benoemt de bestuurders voor maximaal
vier jaar en zij kan deze benoeming op elk moment en zonder
motief herroepen. De bestuurders zijn herverkiesbaar.
Zeven onafhankelijke bestuurders voldoen aan de onafhankelijk
-
heidscriteria zoals uiteengezet in artikel 7:87 §1 van het WVV en de
Code 2020. De heer Xavier de Walque is onafhankelijk bestuurder in
de zin van artikel 7:87 §1 van het WVV. Zijn mandaat werd hernieuwd
tijdens de gewone algemene vergadering van 13.05.2020. De raad
van bestuur heeft het gepast geacht om af te wijken van één van
de onafhankelijkheidscriteria zoals voorzien in bepaling 3.5 van de
Code 2020, aangezien de duur van het mandaat van de heer Xavier
de Walque, die meer dan 12 jaar bedraagt, zijn onafhankelijkheid
op geen enkele wijze in de weg staat. De heer Xavier de Walque
heeft namelijk geen relatie met de vennootschap of met een groot-
aandeelhouder van de vennootschap, die zijn onafhankelijkheid
in gevaar kan brengen. De heer Xavier de Walque heeft tijdens de
uitoefening van zijn mandaat altijd aangetoond dat hij een vrije,
onafhankelijke en kritische geest heeft, terwijl hij het welzijn van
de vennootschap in het middelpunt van zijn belangstelling plaatst.
De werkingsregels van de raad van bestuur zijn opgenomen in
het corporate governance charter.
Het doel om ten minste een derde van de leden van de raad te
bereiken dat van het andere geslacht is dan de overige leden, in
overeenstemming met artikel 7:86 van het WVV inzake genderdi
-
versiteit in de raad van bestuur, werd sinds 2016 bereikt. De raad
van bestuur is inderdaad samengesteld uit vier vrouwen en zeven
mannen. Met een genderdiversiteit van 36 % wordt de wettelijk
bepaalde ratio van één derde overschreden. Cofinimmo sponsort
eveneens de Women on Board VZW, die de aanwezigheid van
vrouwen in de raden van bestuur wenst te bevorderen. Mevrouw
Françoise Roels, bestuurder en lid van het uitvoerend comité, is
trouwens één van de stichtende leden en sinds mei 2016 voorzitter
van deze non-profitorganisatie. In dit opzicht is Cofinimmo één
van de beste leerlingen op Europees en wereldniveau (zie sectie
‘Diversiteit binnen de raad van bestuur en zijn comités’).
Cofinimmo opteerde vanaf 2020 voor een monistische of ‘one-tier’-bestuursstructuur zoals
bepaald in de artikelen 7:85 en volgende van het WVV. Bovendien delegeerde de raad
van bestuur bepaalde bijzondere bevoegdheden aan een statutair uitvoerend comité,
samengesteld uit bestuurders en niet-bestuurders. Elk van hen verzorgt gezamenlijk
met een ander lid van het comité het dagelijks bestuur van de vennootschap.
194
COFINIMMO UNIVERSEEL REGISTRATIEDOCUMENT 2021
De heer Jacques van Rijckevorsel
Onafhankelijk bestuurder in de zin van arti-
kel 7:87 §1 van het WVV en van de Code
2020, Voorzitter van de raad van bestuur
en Voorzitter van het comité voor benoe-
mingen, bezoldigingen en corporate
governance
• Geslacht : M
• Nationaliteit : Belgisch
• Geboortejaar : 1950
• Begin mandaat : 10.05.2017
• Laatste hernieuwing : 12.05.2021
• Einde mandaat : 14.05.2025
• Huidige functie : Voorzitter van de raad
van bestuur van Cliniques Universitaires
Saint-Luc (UCL) (Hippokrateslaan 10, 1200
Brussel)
• Huidige mandaten : Cliniques Universi-
taires Saint-Luc, Institut de Duve, N-Side,
Geneeskundige Stichting Koningin
Elisabeth, Fondation Saint-Luc, Fondation
Louvain, Louvain School of Management,
Adviescomité van ING Brussel, Capricorn
Sustainable Chemistry Fund
• Eerdere mandaten : Solvay en meerdere
dochtervennootschappen, Guberna,
CEFIC, Plastics Europe, Belgisch-
Luxemburgse Kamer van Koophandel
voor Rusland en Wit-Rusland, Synergia
Medical
De heer Jean-Pierre Hanin
Afgevaardigd bestuurder
Eectieve leider
• Geslacht : M
• Nationaliteit : Belgisch
• Geboortejaar : 1966
• Begin mandaat : 09.05.2018
• Laatste hernieuwing : -/-
• Einde mandaat : 11.05.2022
• Huidige functie : Chief Executive Ocer
van Cofinimmo NV (Woluwedal 58, 1200
Brussel)
• Huidige mandaten : diverse mandaten
binnen de dochtervennootschappen van
de Cofinimmo groep, United Fund for
Belgium
• Eerdere mandaten : Groep Etex
De heer Jean Kotarakos
Bestuurder-directeur
Eectieve leider
• Geslacht : M
• Nationaliteit : Belgisch
• Geboortejaar : 1973
• Begin mandaat : 09.05.2018
• Laatste hernieuwing : -/-
• Einde mandaat : 11.05.2022
• Huidige functie : Chief Financial Ocer
van Cofinimmo NV (Woluwedal 58, 1200
Brussel)
• Huidige mandaten : diverse mandaten
binnen de dochtervennootschappen van
de Cofinimmo groep
• Eerdere mandaten : Aedifica en diverse
mandaten binnen dochtervennootschap-
pen van de Aedifica groep
Mevrouw Françoise Roels
Bestuurder-directeur
Eectieve leider
• Geslacht : V
• Nationaliteit : Belgisch
• Geboortejaar : 1961
• Begin mandaat : 27.04.2007
• Laatste hernieuwing : 12.05.2021
• Einde mandaat : 14.05.2025
• Huidige functie : Chief Corporate Aairs
& Secretary General van Cofinimmo NV
(Woluwedal 58, 1200 Brussel)
• Huidige mandaten : diverse mandaten
binnen de dochtervennootschappen van
de Cofinimmo groep en als vertegenwoor-
diger van de groep, Guberna, Women
on Board VZW, PMH NV, Domicilia NV,
Spullenhulp VZW
• Eerdere mandaten : -/-
Mevrouw Inès Archer-Toper
Onafhankelijk bestuurder in de zin van arti-
kel 7:87 §1 van het WVV en van de Code 2020
Lid van het auditcomité
• Geslacht : V
• Nationaliteit : Frans
• Geboortejaar : 1957
• Begin mandaat : 08.05.2013
• Laatste hernieuwing : 12.05.2021
• Einde mandaat : 14.05.2025
• Huidige functie : Bestuurder van ven noot -
schappen
195
CORPORATE GOVERNANCEVERKLARING BESLISSINGSORGANEN
• Huidige mandaten : Aina Investment
Fund (Luxemburg - een entiteit van
de groep Edmond de Rothschild),
Gecina SA (Frankrijk), Lapillus OPCI
(Frankrijk), Nimanimmo SAS (Frankrijk)
• Eerdere mandaten : Segro PLC SA
(Verenigd Koninkrijk), Axcior Immo en
Axcior Corporate Finance SA (Frankrijk),
Orox Asset Management SA (Zwitserland),
EDRCF (Frankrijk)
De heer Olivier Chapelle
Onafhankelijk bestuurder in de zin van arti-
kel 7:87 §1 van het WVV en van de Code 2020
Lid van het comité voor benoemingen,
bezoldigingen en corporate governance
• Geslacht : M
• Nationaliteit : Belgisch
• Geboortejaar : 1964
• Begin mandaat : 11.05.2016
• Laatste hernieuwing : 13.05.2020
• Einde mandaat : 08.05.2024
• Huidige functie : Chief Executive Ocer
(CEO) van Recticel NV (Bourgetlaan 42,
1130 Brussel)
• Huidige mandaten : Verbond van Belgische
Ondernemingen (VBO), Calyos NV, Sofindev,
Commission Corporate Governance
• Eerdere mandaten : Guberna, Essenscia
De heer Xavier de Walque
Onafhankelijk bestuurder in de zin van arti-
kel 7:87 §1 van het WVV
Lid van het auditcomité
• Geslacht : M
• Nationaliteit : Belgisch
• Geboortejaar : 1965
• Begin mandaat : 24.04.2009
• Laatste hernieuwing : 13.05.2020
• Einde mandaat : 08.05.2024
• Huidige functie : lid van het uitvoerend
comité en Chief Financial Ocer van
Cobepa NV (Kanselarijstraat 2/1, 1000
Brussel)
• Huidige mandaten : diverse mandaten
binnen de dochtervennootschappen
van de groep Cobepa (Cobepa North
America, Cosylva, Financière Cronos, Ibel,
Mascagna, Mosane, Sophinvest, Ulran),
JF Hillebrand AG, AG Insurance, Degroof
Equity, DSDC
• Eerdere mandaten : Cobepa Nederland,
Guimard Finance, Cobib, Cobsos, Groupe-
ment Financier Liégeois, Kanelium Invest,
SGG Holdings, Sapec, Sophielux 2, Sofireal
(nu Cobid), BrunchCo 21, Puccini Partners,
Lunch Time, Sophielux 1
De heer Maurice Gauchot
Onafhankelijk bestuurder in de zin van arti-
kel 7:87 §1 van het WVV en van de Code 2020
Lid van het comité voor benoemingen,
bezoldigingen en corporate governance
• Geslacht : M
• Nationaliteit : Frans
• Geboortejaar : 1952
• Begin mandaat : 11.05.2016
• Laatste hernieuwing : 13.05.2020
• Einde mandaat : 08.05.2024
• Huidige functie : bestuurder van vennoot-
schappen (Avenue Pierre I
er
de Serbie 16,
75116 Parijs, Frankrijk)
• Huidige mandaten : Stone Estate (Zürich),
Codic NV, La Foncière Numérique, Inter-
construction, SCI Foncière CRF
• Eerdere mandaten : CBRE Holding
Frankrijk
196
COFINIMMO UNIVERSEEL REGISTRATIEDOCUMENT 2021
De heer Benoit Graulich
Onafhankelijk bestuurder in de zin van arti-
kel 7:87 §1 van het WVV en van de Code 2020
Voorzitter van het auditcomité
• Geslacht : M
• Nationaliteit : Belgisch
• Geboortejaar : 1965
• Begin mandaat : coöptatie op 25.04.2019,
benoeming op 05.05.2019
• Laatste hernieuwing : -/-
• Einde mandaat : 10.05.2023
• Huidige functie : Managing partner
van Bencis Capital Partners, Belgium,
Netherlands, Germany (Culliganlaan 2 E,
1831 Diegem)
• Huidige mandaten : Lotus Bakeries NV,
Bencis Capital Partners en dochterven noot-
schappen
• Mandats précédents : Van de Velde NV
Mevrouw Diana Monissen
Onafhankelijk bestuurder in de zin van arti-
kel 7:87 §1 van het WVV en van de Code 2020
Lid van het comité voor benoemingen,
bezoldigingen en corporate governance
• Geslacht : V
• Nationaliteit : Nederlands
• Geboortejaar : 1955
• Begin mandaat : 11.05.2016
• Laatste hernieuwing : 13.05.2020
• Einde mandaat : 08.05.2024
• Huidige functie : Bestuurder van vennoot -
schappen
• Huidige mandaten : Vz RvT Reinier
de Graaf Groep, Vz RvC Regionale
Ontwikkelingsmaatschappij Utrecht, Vz
RvT Hivos
• Eerdere mandaten : MC Slotervaart,
Prinses Maxima Centrum voor
Kinderoncologie
Mevrouw Kathleen Van Den Eynde
Onafhankelijk bestuurder in de zin van arti-
kel 7:87 §1 van het WVV en van de Code 2020
Lid van het auditcomité
• Geslacht : V
• Nationaliteit : Belgisch
• Geboortejaar : 1962
• Begin mandaat : 13.05.2015
• Laatste hernieuwing : 08.05.2019
• Einde mandaat : 10.05.2023
• Huidige functie : Chief Executive Ocer
Belgium en Chief Life, Health & Investment
van Allianz Benelux (Koning Albert II-laan
32, 1000 Brussel)
• Huidige mandaten : Allianz Benelux
NV, Allianz Life Luxembourg SA, Allianz
Nederland Groep NV, SCOB NV, Climmolux
Holding NV, Sofiholding NV
• Eerdere mandaten : Assurcard, Allianz
Nederland Asset Management BV, UP36 NV
197
CORPORATE GOVERNANCEVERKLARING BESLISSINGSORGANEN
HERNIEUWING EN BENOEMING VAN BESTUURDERS
De gewone algemene vergadering van 12.05.2021 keurde de her-
nieuwing van de mandaten van de heer Jacques van Rijckevorsel
en mevrouw Inès Archer-Toper goed als onafhankelijke bestuurders
in de zin van artikel 7:87 §1 van het WVV en de Code 2020, en de
herbenoeming van mevrouw Françoise Roels tot bestuurder-direc-
teur. Hun ambtstermijn loopt af op 14.05.2025. De raad van bestuur
heeft besloten dat de heer Jacques van Rijckevorsel blijft optreden
als voorzitter van de raad van bestuur en voorzitter van het comité
voor benoemingen, bezoldigingen en corporate governance, dat
mevrouw Inès Archer-Toper blijft optreden als lid van het audit
-
comité en dat mevrouw Françoise Roels blijft optreden als Chief
Corporate Aairs Ocer & Secretary-General.
Onder voorbehoud van goedkeuring door de FSMA en de algemene
vergadering van 11.05.2022 zal de raad van bestuur de hernieuwing
voorstellen van de mandaten van de heren Jean-Pierre Hanin en
Jean Kotarakos als bestuurder-directeur. Indien de algemene ver-
gadering het goedkeurt, heeft de raad van bestuur besloten dat
de heer Jean-Pierre Hanin zijn functie van Chief Executive Ocer
zal blijven uitoefenen en de heer Jean Kotarakos die van Chief
Financial Ocer. Hun mandaten zouden aflopen aan het einde
van de algemene vergadering van 2026.
De vennootschap doorloopt momenteel het proces van het identifi-
ceren van twee kandidaten (waaronder één vrouwelijke kandidaat)
met het oog op het voorstellen van hun benoeming als onafhanke-
lijke bestuurders in de zin van artikel 7:87 §1 van het WVV en de Code
2020 voor een termijn van vier jaar, op de algemene vergadering
van 11.05.2022, of op een volgende algemene vergadering indien
de aanwervingsprocedure nog niet voltooid zou zijn op het ogenblik
van de uitnodiging tot deze algemene vergadering.
ACTIVITEITENVERSLAG VAN DE RAAD VAN BESTUUR
In de loop van het jaar heeft de raad van bestuur zich gebogen over
onderwerpen die verband houden met ESG, zowel wat de milieu-
als de sociale en de bestuursaspecten betreft, en steeds in het kader
van een algemene strategie. Het bestaan van een strategie voor
duurzame ontwikkeling binnen Cofinimmo, met name via haar
30-project, is inderdaad noodzakelijk in een langetermijnvisie,
en de raad van bestuur laat zich er bij elk besluitvormingsproces
door inspireren.
Naast kwesties in verband met maatschappelijk verantwoord
ondernemen zijn meer technische en operationele strategische
kwesties, zoals cybersecurity, een aandachtspunt van de raad
van bestuur geworden, gezien de schadelijke gevolgen van een
cyberaanval, zowel wat betreft de reputatie en de geloofwaar
-
digheid van de onderneming als de financiële verliezen die het
gevolg zouden zijn van bedrijfsonderbreking of dataverlies. De
raad wilde er vooral voor zorgen dat dit aspect in het oog werd
gehouden. Er werden op een regelmatige manier opleidingen en
continue acties georganiseerd voor de leden van de vennootschap.
De raad heeft ook bijzondere aandacht besteed aan het onder-
houden en ontwikkelen van de dialoog met zijn aandeelhouders
door de organisatie van zijn eerste digitale algemene vergade
-
ring. Ondanks de beperkende gezondheidsmaatregelen konden de
aandeelhouders immers op afstand deelnemen en hun stemrecht
digitaal en live uitoefenen tijdens de algemene vergadering.
In 2021 heeft de raad negen maal vergaderd. De raad van bestuur
heeft naast de weerkerende onderwerpen zich ook uitgesproken
over verschillende dossiers, met name in de volgende domeinen :
Strategie:
• de opvolging van de strategie en de ontwikkeling van Cofinimmo,
met inbegrip van het ESG-beleid (ecologisch, sociaal en
governance)
Vastgoed:
• de analyse en goedkeuring van investerings-, desinvesterings- en
(her)ontwikkelingsdossiers waaronder de verwerving van zorg-
vastgoed in Ierland, Italië en het Verenigd Koninkrijk;
• de participatie in het kapitaal van vastgoedvennootschappen
in België, Spanje, Nederland en Duitsland, en in twee vastgoed
-
fondsen in Italië;
• een kapitaalverhoging door inbreng in natura van zorgvastgoed-
activa in het kader van het toegestaan kapitaal;
• de filialisatie van de kantorenportefeuille door de inbreng van de
kantorenactiviteit in de dochtervennootschap Cofinimmo Oces;
• de verkoop van kantoorgebouwen en distributienetten;
• de analyse van de gevolgen van de COVID-19-pandemie op de
activiteiten van de vennootschap;
• de hernieuwing van de aan de raad van bestuur verleende
machtiging om het kapitaal te verhogen in het kader van het
toegestane kapitaal;
• de goedkeuring van het fusievoorstel in het kader van een
verrichting gelijkgesteld met een fusie door overneming van
de vennootschappen Rheastone 2 Co NV, Dilhome NV, Ten
Berge NV, Balen NV, Puthof NV, Viaducstraat NV, Polyserve NV,
Quatrobuild NV, Profilia NV, Cura Invest NV, Musikantenwijk NV,
Rusthuis Martinas NV, en Ploegdries NV.
Financieel:
• de opvolging van de financiering van de vennootschap;
• een kapitaalverhoging via inbreng in geld via een private plaatsing
volgens accelerated bookbuilding bij gekwalificeerde investeer-
ders in het kader van het toegestaan kapitaal;
• een kapitaalverhoging via inbreng in natura van een keuzedivi
-
dend in het kader van het toegestane kapitaal;
• een kapitaalverhoging door de conversie van converteerbare
obligaties.
Interne controle:
• de interne controleplannen en verslagen van de compliance
ocer, de risicobeheerder en de interne auditor;
• de analyse van grote risico’s;
• het jaarverslag en het basisdocument van de eectieve bedrijfs-
voering met betrekking tot de interne controle.
Governance:
• de opvolging van het welzijn en de veiligheid van de werknemers
tijdens de COVID-19-gezondheidscrisis;
• de evaluatie van het uitvoerend comité, de bepaling van de doel-
stellingen ervan, de vaste en variabele vergoeding;
• de zelfevaluatie van de raad van bestuur en zijn comités;
• de samenstelling van het aandeelhoudersbestand.
198
COFINIMMO UNIVERSEEL REGISTRATIEDOCUMENT 2021
Samenstelling van de raad:
• het voorstel om de mandaten te hernieuwen van de heer Jacques
van Rijckevorsel en mevrouw Inès Archer-Toper als onafhankelijke
bestuurders in de zin van artikel 7:87 §1 van het WVV en van de
Code 2020 op de gewone algemene vergadering van 12.05.2021;
• de herbenoeming van de heer Jacques van Rijckevorsel tot voor-
zitter van de raad van bestuur;
• het voorstel om het mandaat van mevrouw Françoise Roels als
bestuurder-directeur te hernieuwen op de gewone algemene
vergadering van 12.05.2021.
Samenstelling van het auditcomité:
• de herbenoeming van mevrouw Inès Archer-Toper als lid van het
auditcomité.
Human resources:
• de interne organisatie van de vennootschap.
Kantoorgebouw Wet 34 – Brussel CBD (BE)
199
CORPORATE GOVERNANCEVERKLARING BESLISSINGSORGANEN
Auditcomité
HUIDIGE SAMENSTELLING
Het auditcomité is samengesteld uit drie onafhankelijke bestuur-
ders. Het betreft de heer Benoit Graulich (voorzitter) en mevrouw
Inès Archer-Toper, beiden onafhankelijk in de zin van artikel 7:87 §1
van het WVV en van de Code 2020 en de heer Xavier de Walque,
onafhankelijk in de zin van artikel 7:87 §1 van het WVV.
De voorzitter van de raad van bestuur en de bestuurders die lid zijn
van het uitvoerend comité maken geen deel uit van het auditco-
mité maar worden uitgenodigd om de vergaderingen bij te wonen
zonder deel te nemen aan de stemming.
De voorzitter van het auditcomité wordt aangeduid door de leden
van het comité. De leden van het auditcomité beschikken over een
collectieve bekwaamheid in de activiteitensector van de vennoot-
schap. Ten minste één lid is bekwaam op het vlak van boekhouding
en audit.
De huidige samenstelling van het auditcomité en de taken die
eraan zijn toegekend, vervullen de voorwaarden opgelegd door de
wet van 17.12.2008 betreende de oprichting van een auditcomité
binnen beursgenoteerde en financiële vennootschappen en door
de wet van 07.12.2016 tot organisatie van het beroep van en het
publiek toezicht op de bedrijfsrevisoren. De werkingsregels van het
auditcomité zijn opgenomen in het corporate governance charter.
ACTIVITEITENVERSLAG VAN HET AUDITCOMITÉ
In de loop van 2021 vergaderde het auditcomité vijf maal.
Het behandelde onderwerpen die kaderen in zijn taak, namelijk
waken over de juistheid en de oprechtheid van de reporting van
de jaar-, kwartaal- en halfjaarrekeningen van Cofinimmo, over de
kwaliteit van de interne en externe controle en de informatie die
aan de aandeelhouders wordt meegedeeld.
Anderzijds heeft het auditcomité ook de volgende punten
onderzocht :
• de aanbevelingen die de commissaris formuleerde over de pro-
cedures inzake interne controle en IT;
• de migratie naar SAPS4/HANA;
• de resultaten van de IT-inbraaktest;
• de lijst met aanbevelingen van de interne auditeur;
• de belangrijke risico’s;
• de lijst van incidenten;
• de lopende geschillen;
• de balansposten die moeten worden overgedragen bij de over
-
dracht van de bedrijfstak ‘kantoren’ aan Cofinimmo Oces;
• het beheer van de financiële middelen en in het bijzonder de
financiering van ontwikkelingsprojecten en de financiering van
activiteiten buiten de eurozone;
• de interne waardering van de portefeuille;
• de vernieuwing van bepaalde verzekeringsdekkingen;
• het beheer van de registers van uiteindelijke begunstigden (UBO’s);
• de verwezenlijking van de doelstelling van de leden van het uit-
voerend comité;
• de verwezenlijking van de ESG-doelstellingen van de onderneming;
• het jaarverslag en het basisdocument van het eectieve manage-
ment over de interne controle;
• de controle van de nieuwigheden in de wet;
• de evaluatie van zijn eigen werking.
Het auditcomité heeft begin 2022 een procedure ingeleid voor de
selectie van de commissaris die de huidige commissaris (wiens
mandaat niet kan worden verlengd, overeenkomstig de toepasse-
lijke rotatievoorschriften) zal opvolgen vanaf de gewone algemene
vergadering van mei 2023.
Comité voor benoemingen, bezoldigingen
en corporate governance
HUIDIGE SAMENSTELLING
Het comité voor benoemingen, bezoldigingen en corporate gover-
nance (CBB) bestaat uit vier onafhankelijke bestuurders in de zin
van artikel 7:87 §1 van het WVV en van de Code 2020. Het betreft
de heren Jacques van Rijckevorsel (voorzitter), Olivier Chapelle,
Maurice Gauchot en mevrouw Diana Monissen. De leden van het
uitvoerend comité zijn geen lid van het CBB.
De huidige samenstelling van het CBB en de taken die eraan zijn
toegekend, beantwoorden aan de voorwaarden opgelegd door
artikel 7:100 van het WVV. De werkingsregels van het CBB zijn opge-
nomen in het corporate governance charter.
ACTIVITEITENVERSLAG VAN HET COMITÉ VOOR
BENOEMINGEN, BEZOLDIGINGEN EN CORPORATE
GOVERNANCE
In 2021 heeft het comité bijzondere aandacht besteed aan
de indiensttreding van de nieuwe Head of HR & Internal
Communications en aan een nieuwe denkoefening over het human
resources-beleid van de onderneming. Ook heeft het zich nader
gebogen over diverse bestuurskwesties, zoals de juiste positionering
van de ESG-functie in de organisatie.
Het comité vergaderde drie maal. De belangrijkste behandelde
onderwerpen waren:
Samenstelling van de raad
• de hernieuwing van het mandaat van twee niet-uitvoerende en
onafhankelijke bestuurders in de zin van artikel 7:87 §1 van het WVV
en de Code 2020, de heer Jacques van Rijckevorsel en mevrouw
Inès Archer-Toper;
• de hernieuwing van het mandaat van een uitvoerend bestuurder,
mevrouw Françoise Roels.
Evaluatie, doelstellingen en bezoldiging
van het uitvoerend comité
• de evaluatie van de leden van het uitvoerend comité en hun
bezoldiging alsook de criteria voor de toekenning van de variabele
bezoldiging;
• de voorbereiding van de doelstellingen 2022 van de leden van
het uitvoerend comité;
• de benchmark voor de bezoldiging van de leden van het uitvoe-
rend comité.
Bezoldiging van de niet-uitvoerende bestuurders
• de benchmark voor de bezoldiging van niet-uitvoerende
bestuurders.
Governance
• opstelling van het bezoldigingsverslag;
• bezinning over de samenstelling van de raad van bestuur;
• evaluatie van de ontwikkelingen op juridisch gebied.
Evaluatie van de raad van bestuur en de comités
• follow-up van de evaluatie van de raad van bestuur van 2018;
• leiding van de evaluatie van de raad van bestuur;
• zijn eigen evaluatie.
Human resources
• beraadslaging over het personeelsbeleid.
200
COFINIMMO UNIVERSEEL REGISTRATIEDOCUMENT 2021
Uitvoerend comité
HUIDIGE SAMENSTELLING
Ter herinnering, in 2020 keurde de buitengewone algemene verga-
dering van Cofinimmo de statutaire wijzigingen goed ingevolge de
inwerkingtreding op 01.01.2020 van het WVV dat het wetboek van
vennootschappen vervangt. Cofinimmo opteerde voor een monis-
tische of one-tier governancestructuur zoals bepaald in artikels
7:85 en volgende van het WVV. De raad van bestuur delegeerde
bepaalde bijzondere bevoegdheden aan een uitvoerend comité,
waarvan de leden al dan niet bestuurders zijn. Bovendien heeft
de raad van bestuur het dagelijks beheer van de vennootschap
toevertrouwd aan elk van de leden van dit uitvoerend comité waar-
van de oprichting en het bestaan wordt bepaald door artikel 13
van de nieuwe statuten.
Het uitvoerend comité is samengesteld uit vijf leden. Naast zijn voor-
zitter, de heer Jean-Pierre Hanin (Chief Executive Ocer) bestaat
het ook nog uit de volgende leden : de heer Jean Kotarakos (Chief
Financial Ocer), mevrouw Françoise Roels (Chief Corporate Aairs
& Secretary General), de heer Sébastien Berden (Chief Operating
Ocer Healthcare) en mevrouw Yeliz Bicici (Chief Operating Ocer
Oces & Real Estate Development).
Elk lid van het uitvoerend comité is bevoegd voor een specifiek
domein. Het comité komt wekelijks samen. Overeenkomstig artikel
14 van de wet van 12.05.2014 betreende gereglementeerde vast-
goedvennootschappen, zijn alle leden van het uitvoerend comité
eectieve leiders zoals bedoeld in dit artikel en zijn ze tevens belast
met het dagelijkse beheer van de vennootschap.
De werkingsregels van het uitvoerend comité zijn opgenomen in
het corporate governance charter.
Jean-Pierre Hanin
Chief Executive Ocer
Eectieve leider
Jean-Pierre Hanin vervoegde Cofinimmo in februari 2018 en bezit
verschillende mandaten in de dochtervennootschappen van de
Cofinimmo groep. Hij behaalde het diploma licentiaat in de rechten
aan de KUL, een master in fiscaal management aan de Solvay
Business School en een LL.M aan de universiteit van Georgetown.
Hij begon zijn carrière als advocaat. Vervolgens vervulde hij diverse
financiële en managementfuncties bij internationale groepen,
waaronder Chief Financial Ocer en Chief Executive Ocer bij
de groep Lhoist, de wereldleider in kalk en dolomiet. In de recent
-
ste jaren was hij actief als Chief Financial Ocer, daarna was hij
verantwoordelijk voor de afdeling ‘Building Performance’ bij de
Etex groep, gespecialiseerd in bouwmaterialen. In het kader van zijn
functies was hij gedurende meer dan 20 jaar actief in verschillende
regio’s over heel de wereld en heeft hij er zowel consolidatie- als
ontwikkelingsactiviteiten uitgeoefend.
Woonzorgcentrum Regina –
Barcelona (ES)
201
CORPORATE GOVERNANCEVERKLARING BESLISSINGSORGANEN
Jean Kotarakos
Chief Financial Ocer
Eectieve leider
Jean Kotarakos vervoegde Cofinimmo in juni 2018 als CFO. Hij behaalde
een diploma Handelsingenieur aan de Solvay Brussels School of
Economics and Management (ULB). Hij geeft er sinds 2010 les in het
Executive Programme in Vastgoed. Hij staat aan het hoofd van de
afdelingen Accounting, Communication & IR, Control, IT, Mergers &
Acquisitions en Treasury & Project Finance en oefent verschillende man-
daten uit in de dochtervennootschappen van de Cofinimmo groep. Hij
bezit eveneens verschillende mandaten in de dochtervennootschappen
van de Cofinimmo groep. Tijdens zijn carrière bekleedde Jean Kotarakos
talrijke financiële functies binnen vennootschappen. Na een tiental
jaar bij KPMG en D’Ieteren trad hij in dienst bij Aedifica waar hij Chief
Financial Ocer was van 2007 tot mei 2018.
Françoise Roels
Chief Corporate Aairs & Secretary General
Eectieve leider
Françoise Roels trad in augustus 2004 in dienst bij Cofinimmo. Zij
is licentiate in de rechten (RUG 1984), kandidate in de filosofie (RUG
1984) en verwierf een fiscaliteitsdiploma (École Supérieure des
Sciences Fiscales 1986). Zij is verantwoordelijk voor het algemene
secretariaat van de vennootschap en voor de taken inzake com
-
pliance en risicobeheer van Cofinimmo. Ze staat tevens in voor de
verschillende aspecten die verband houden met de aandeelhouders-
structuur en de contacten met de Belgische financiële controle-auto-
riteiten. De departementen ESG, Fiscaliteit, Governance, Information
management, Legal en Human Resources van de vennootschap vallen
eveneens onder haar supervisie. Zij bezit eveneens verschillende
mandaten in de dochtervennootschappen van de Cofinimmo groep.
Cofinimmo te vervoegen, werkte Françoise Roels bij het advocaten-
kantoor Loyens, bij Euroclear/JP Morgan en bij de Belgacom groep.
Ze was er verantwoordelijk voor de fiscale aangelegenheden en
deugdelijk bestuur.
Sébastien Berden
Chief Operating Ocer Healthcare
Eectieve leider
Sébastien Berden trad in 2004 in dienst bij Cofinimmo, eerst als
Investor Relations Ocer, vervolgens als Development Manager
Healthcare, vervolgens als Head of Healthcare, een functie die hij
van 2011 tot 2018 bekleedde. Sinds juli 2018 bekleedt hij de func
-
tie van Chief Operating Ocer Healthcare en staat hij aan het
hoofd van de departementen Healthcare voor België Frankrijk,
Nederland, Ierland, Italië en het Verenigd Koninkrijk. Hij oefent
verscheidene mandaten uit in de dochtervennootschappen van
de Cofinimmo groep. Hij is tevens bestuurder van Aldea Group NV
en SCI Foncière CRF. Sébastien Berden behaalde een Master in
de Toegepaste Economie aan de Universiteit van Antwerpen. Hij
volgde tevens een postuniversitaire opleiding in financiële analyse
en voltooide een programma in Leadership Development aan de
Harvard Business School. Hij heeft bovendien een postgraduaat in
Hospital and Care Management aan de UCL. Hij begon zijn loop-
baan in 1998 bij KPMG achtereenvolgens als financieel auditor en
Corporate Finance Consultant.
Yeliz Bicici
Chief Operating Ocer Oces &
Real Estate Development
Eectieve leider
Yeliz Bicici trad in 2008 in dienst bij Cofinimmo. Zij was eerst
werk zaam als Property Manager, nadien als Area Manager en
Development Manager alvorens Head of Development te worden
in 2014. Sinds juli 2018 bekleedt zij de functie van Chief Operating
Ocer Oces & Real Estate Development. Ze staat aan het hoofd
van de departementen Healthcare voor Spanje, Duitsland en de
Scandinavische landen, evenals de afdelingen Development,
Oces, Project management en Distribution networks en oefent
verschillende mandaten uit in de dochtervennootschappen van de
Cofinimmo groep. Zij bezit een dubbele Master in Real Estate (Antwerp
Management School 2012 en KUL 2009) en volgde een postuniver-
sitaire opleiding engineering energie (UGent) en financiële analyse.
Zij is ook tolk (Mercator 1997). Alvorens Cofinimmo te vervoegen,
werkte ze voor Robelco van 2001 tot 2008 en voor Uniway tot 2001.
202
COFINIMMO UNIVERSEEL REGISTRATIEDOCUMENT 2021
Woonzorgcentrum Résidence du Nil – Walhain (BE)
Evaluatie van de raad van bestuur en
de comités
Overeenkomstig de Code 2020 en zijn intern reglement, evalueert de
raad van bestuur, onder leiding van zijn voorzitter regelmatig, zijn
omvang, zijn samenstelling, zijn prestaties en die van zijn comités,
evenals de interactie met het uitvoerend comité.
De grondige evaluatie van de raad vindt plaats in een cyclus van
twee tot drie jaar, zodat de conclusies en genomen besluiten doel-
treend uitgevoerd kunnen worden. Het afwisselen van een gron-
dige evaluatie met de hulp van een externe deskundige en een
interne evaluatie stelt de raad in staat zichzelf in vraag te stellen
en op een nieuwe manier over zijn reflecties na te denken. Voor
deze grondige evaluatie wordt de raad van bestuur bijgestaan
door de CBB. Voor het auditcomité en de CBB kan de jaarlijkse
zelfevaluatie leiden tot onmiddellijke ad hoc acties en reacties.
De evaluatie van de raad van bestuur en de comités beoogt vier
doelstellingen :
• de werking van de raad van bestuur of het betreende comité
beoordelen;
• controleren of belangrijke kwesties adequaat worden voorbereid
en besproken;
• de eectieve bijdrage van elke bestuurder beoordelen aan
de hand van zijn aanwezigheid op de vergaderingen van de
raad van bestuur en de comités, en zijn constructieve betrok
-
kenheid in de besprekingen en beslissingsprocessen;
• de samenstelling van de raad van bestuur of de comités valideren.
Daar bovenop beoordeelt de raad van bestuur om de vijf jaar of
de huidige one-tier bestuursstructuur nog passend is.
In 2021 is de raad van bestuur blijven toezien op de uitvoering van
de conclusies en besluiten die na de grondige evaluatie in 2018
zijn genomen.
Op elke vergadering van de raad en in afwezigheid van de leden van
het uitvoerend comité bespreken de niet-uitvoerende bestuurders
aangelegenheden in verband met het uitvoerend comité en de
evaluatie van hun interacties met het uitvoerend comité.
Op dezelfde manier voert de raad, onder leiding en met de bijdrage
van het CBB en de hulp van een externe consultant, aan het einde
van elk mandaat een evaluatie uit van de betrokken bestuurder. Op
dezelfde manier voert de raad, onder leiding en met de bijdrage van
het CBB en de hulp van een externe consultant, aan het einde van
elk mandaat een evaluatie uit van de betrokken bestuurder. Bij die
gelegenheid herziet het CBB ook de competentie/ervaringsmatrix
van de bestuursleden en ziet erop toe dat de samenstelling ervan
adequaat blijft. Wanneer het mandaat van een bestuurder in het
directiecomité ten einde loopt, vindt dit evaluatieproces plaats bij
de jaarlijkse evaluatie van de doelstellingen en verwezenlijkingen
van het directiecomité. Het CBB doet vervolgens aanbevelingen
voor de vernieuwing van aflopende mandaten aan de raad van
bestuur, die vervolgens besluit ze aan de algemene vergadering
voor te leggen.
In 2021 besliste de raad van bestuur op die manier om van start te
gaan met een beoordeling van de twee niet-uitvoerend bestuurders
van wie de hernieuwing van de mandaten werd voorgesteld aan
de algemene vergadering van 12.05.2021, namelijk mevrouw Inès
Archer-Toper en de heer Jacques van Rijckevorsel. De raad van
bestuur heeft dezelfde interne evaluatie uitgevoerd voor mevrouw
Françoise Roels, wier mandaat op dezelfde algemene vergadering
afliep. Deze evaluatie had betrekking op de deelname aan de
vergaderingen van de raad en van de comités van de raad, het
engagement en constructieve betrokkenheid in de debatten en
de beslissingsprocessen.
Management
Het uitvoerend comité wordt bijgestaan door een team van Head
of’s en andere managers. Elke werknemer rapporteert rechtstreeks
aan een Head of, of aan een lid van het uitvoerend comité en heeft
een specifieke beheersverantwoordelijkheid.
203
CORPORATE GOVERNANCEVERKLARING BESLISSINGSORGANEN
REGELGEVING
ENPROCEDURES
Voorkoming van belangenconflicten
Inzake de voorkoming van belangenconflicten is de vennootschap
onderworpen aan de bepalingen van het WVV (artikels 7:96 en
7:97 van het WVV) en aan de bijzondere bepalingen van de GVV-
regelgeving inzake integriteitsbeleid en betreende bepaalde
verrichtingen bedoeld in artikel 37 van de GVV-wet.
De bestuurders en de leden van het uitvoerend comité dienen
elke handeling die in conflict met de belangen van de vennootschap
en haar aandeelhouders zou zijn of lijkt te zijn, te vermijden. Zij doen
aan de voorzitter van de raad van bestuur of de voorzitter van het
uitvoerend comité onmiddellijk melding van elke mogelijkheid dat
een dergelijk belangenconflict zich zou voordoen.
De bestuurders en de leden van het uitvoerend comité verbinden
zich tot het niet vragen naar en tot het weigeren van elke bezoldi
-
ging, in cash of in natura, of elk ander persoonlijk voordeel dat hen
wordt aangeboden omwille van hun professionele banden met de
onderneming. Dit omvat, maar is niet beperkt tot erelonen voor
consulting, verkoop-, verhuur-, beleggings- of resultaatcommissies
enz. Bovendien maken zij geen gebruik in hun eigen voordeel van
commerciële opportuniteiten bestemd voor de vennootschap.
De regels inzake de voorkoming van belangenconflicten worden
uitvoerig beschreven in het corporate governance charter.
Tijdens het boekjaar 2021 gaven twee beslissingen aanleiding
tot de toepassing van artikel 7:96 van het WVV. Tijdens de zitting
van 25.02.2021 heeft de raad van bestuur beraadslaagd over de
volgende punten in verband met de leden van het uitvoerend
comité : het behalen van de doelstellingen 2020, de variabele ver
-
goeding 2020, de vaste vergoeding 2021, de aanpassing van het
Long Term Incentive Plan en het aanhouden van aandelen, en
tijdens de zitting van 10.03.2021 heeft de raad van bestuur beraad-
slaagd over de variabele vergoeding op korte termijn in de vorm
van een individuele pensioentoezegging.
UITTREKSEL VAN HET PROCESVERBAAL VAN
DE RAAD VAN BESTUUR VAN 25022021
“Onder toepassing van artikel 7:96 van het WVV, verklaren de leden
van het uitvoerend comité, met name de heren Hanin, Kotarakos en
mevrouw Roels, dat zij een belang van vermogensrechtelijke aard
hebben dat strijdig is met dat van de vennootschap. De commis-
saris werd hierover ingelicht. De leden van het uitvoerend comité
verlaten de zitting samen met de heer Berden en mevrouw Bicici.
Realisatie van de doelstellingen 2020
De voorzitter brengt aan de leden van de raad verslag uit over
de beraadslagingen van het CBB van 24.02.2021. Na een breed
overzicht, en op aanraden van het CBB, stelt de raad van bestuur
het totale percentage van het bereiken van de KPI’s met betrekking
tot de STI vast op 137 % en van de KPI’s met betrekking tot de LTI op
124 %. De coëciënt van 137 % voor de STI omvat een discretionaire
aanvulling om rekening te houden met de uitzonderlijke context
Kantoorgebouw Quartz –
Brussel CBD (BE)
204
COFINIMMO UNIVERSEEL REGISTRATIEDOCUMENT 2021
in verband met de gezondheidscrisis. Op aanraden van de CEO
en het CBB heeft de raad besloten geen verschil in salaris toe te
passen bij de berekening van de verwezenlijking van de KPI’s, om
de kwaliteit van het verrichte teamwerk te waarderen en de colle-
gialiteit van de leden van het uitvoerend comité te ondersteunen bij
de verwezenlijking van de doelstellingen van de onderneming. Het
percentage van de variabele STI-bezoldiging dat wordt toegepast
op de vaste jaarlijkse bezoldiging is aldus 54,8 % (137 % * 40 %) en het
percentage van de variabele LTI-bezoldiging dat wordt toegepast
op de vaste jaarlijkse bezoldiging bedraagt dus 49,6 % (40 % * 124 %)
Deze toekenning van een variabele beloning is in overeenstemming
met de vereisten van artikel 7:91 van het WVV.
De raad van maart zal een besluit nemen over het deel van hun
respectieve variabele STI-bezoldiging dat zal worden omgezet in
individuele pensioentoezeggingen.
Er wordt aan herinnerd dat het bedrag van de variabele bezoldi
-
ging die in het kader van het LTI wordt toegekend, na aftrek van
de bedrijfsvoorheng, verplicht moet worden toegekend aan de
aankoop van Cofinimmo-aandelen die de leden van het uitvoerend
comité verbinden tot inschrijving in het aandelenregister en tot het
bezit van aandelen voor een periode van ten minste 3 jaar. Deze
aandelen kunnen worden verworven tegen een eenheidsprijs die
overeenkomt met de laatst bekende slotkoers vermenigvuldigd
met een factor 100/120
ste
, overeenkomstig commentaar 36/16 van
het Wetboek van Inkomstenbelastingen.
Vaste bezoldiging 2021
Op voorstel van het CBB, besluit de raad om de vaste jaarlijkse
vergoeding als volgt te verhogen :
• mevrouw Yeliz Bicici : + 15.000 EUR (of 290.000 EUR);
• de heer Sébastien Berden : + 15.000 EUR (of 290.000 EUR).”
UITTREKSEL UIT DE NOTULEN VAN DE VERGADERING
VAN DE RAAD VAN BESTUUR VAN 25022021
“Onder toepassing van artikel 7:96 van het WVV, verklaren de uitvoe-
rende bestuurders, de heren Hanin, Kotarakos en mevrouw Roels dat
zij een belang van vermogensrechtelijke aard hebben dat strijdig
is met dat van de vennootschap. De commissaris werd hierover
ingelicht. De leden van het uitvoerend comité verlaten de zitting.
De raad besluit om de ‘IPT’-contracten van mevrouw Roels en
de heer Hanin toe te kennen uit de enveloppe voor de STI 2020.
De vennootschap zal daarom het volgende uitkeren :
• een verzekeringspremie van 148.800 EUR voor mevrouw Roels.
• een verzekeringspremie van 267.840 EUR voor de heer Hanin.
Deze premies zullen worden betaald overeenkomstig de geldende
belastingwetgeving.”
Tijdens het boekjaar 2021 gaf geen enkel besluit of operatie aan
-
leiding tot de toepassing van artikel 7:97 van het WVV.
Bovendien voorziet artikel 37 van de wet van 14.05.2014 betreende
de gereglementeerde vastgoedvennootschappen in bijzondere
bepalingen wanneer één van de in dit artikel bedoelde personen
optreedt als tegenpartij in een operatie met de GVV of één van
de vennootschappen van haar consolidatiekring. In de loop van
het jaar 2021 werd de beslissing van de raad van bestuur om het
kapitaal te verhogen door inbreng in natura in het kader van de
uitkering van een keuzedividend, het voorwerp van een verklaring
onder toepassing van dit artikel.
Gedragscode
De gedragscode bepaalt uitdrukkelijk dat de leden van de bedrijfs-
organen en het personeel afzien van het vragen aan derden naar
enige vorm van vergoeding, in cash of in natura, of enig ander
persoonlijk voordeel, hen voorgesteld in het kader van hun professi-
onele banden met de onderneming en dat ze zich ertoe verbinden
deze voordelen te weigeren.
Meldingsbeleid van onregelmatigheden
Cofinimmo beschikt reeds over een procedure voor het melden
van onregelmatigheden of whistleblowing, dat wordt gebruikt in
situaties waarin een persoon van de vennootschap of, algemeen,
alle personen die voor rekening van de vennootschap werken,
een vastgestelde onregelmatigheid meldt, die derden, zoals klan-
ten, leveranciers, andere leden van de vennootschap, de ven-
nootschap zelf (haar portefeuille en haar resultaten, alsook haar
reputatie), haar dochtervennootschappen of het algemeen belang
treft of kan treen. Volgens richtlijn (EU) 2019/1937 van het Europees
parlement en de raad van 23.10.2019 betreende de bescherming
van personen die schendingen van het recht van de Unie melden,
heeft Cofinimmo tot 17.12.2023 de tijd om interne meldingskanalen
in te stellen overeenkomstig artikel 8, paragraaf 3, van de richtlijn.
De raad van bestuur heeft echter besloten om reeds in de loop
van 2022 aan de richtlijn te voldoen.
Aan- en verkoop van Cofinimmo-
aandelen (insider trading)
Overeenkomstig de bedrijfsprincipes en -waarden werd er in het
corporate governance charter een dealing code opgenomen met
de regels die door de bestuurders en de aangeduide personen
moeten worden nageleefd wanneer zij de uitgegeven financiële
instrumenten wensen te verhandelen. Deze dealing code omvat
de beperkingen op transacties in Cofinimmo-aandelen en hij ver-
biedt meer in het bijzonder de aan- en verkoop van Cofinimmo-
aandelen tijdens een periode die elk kwartaal loopt vanaf de dag
volgend op de balansdatum tot en met de dag van publicatie van
de jaar-, halfjaar- of kwartaalresultaten. De regels van de dealing
code zijn afgestemd op de Verordening (EU) nr. 596/2014 van het
Europees Parlement en de raad van 16.04.2014 betreende markt-
misbruik, de juiste voorstelling van beleggingsaanbevelingen en
de bekendmaking van belangenconflicten.
Gerechtelijke en arbitrageprocedures
Het uitvoerend comité verklaart dat er noch een regeringstussen-
komst, noch enig proces of enige arbitrageprocedure bestaat die
een belangrijke invloed op de financiële positie of rendabiliteit
zou kunnen hebben of in een recent verleden zou hebben gehad.
Zo ook is er, voor zover het uitvoerend comité hier weet van heeft,
geen situatie of feit die deze regeringstussenkomsten, processen
of arbitrages zouden kunnen veroorzaken.
Compliance ocer en risicobeheer
Mevrouw Françoise Roels, Chief Corporate Aairs & Secretary
General, is de compliance ocer. Haar taak bestaat erin toe te
zien dat de gedragscode en in het algemeen alle van kracht zijnde
wettelijke en reglementaire bepalingen worden nageleefd. Zij is
tevens de risk manager binnen het uitvoerend comité, waarbij ze
instaat voor het identificeren en beheren van de gebeurtenissen
die de organisatie zouden kunnen beïnvloeden.
205
CORPORATE GOVERNANCEVERKLARING REGELGEVING EN PROCEDURES
Interne audit
De heer Christophe Pleeck is verantwoordelijk voor de interne audit.
Zijn taak bestaat erin de goede werking, de doeltreendheid en
de relevantie van het interne controlesysteem te onderzoeken en
te evalueren.
Onderzoek en ontwikkeling
Er werd geen enkele onderzoeks- of ontwikkelingsactiviteit uitge-
voerd tijdens het boekjaar 2021, met uitzondering van de innovatie
in bouw- en zware renovatieprojecten vermeld in het hoofdstuk
‘Transacties en verwezenlijkingen in 2021’.
Vertegenwoordigingsbevoegdheid
Artikel 17 van de statuten bepaalt dat, behoudens bijzondere dele-
gering van de raad van bestuur, de vennootschap in al haar han-
delingen, met inbegrip van degene waarbij een openbaar of
ministerieel ambtenaar betrokken is, evenals voor het gerecht, hetzij
als eiser hetzij als verweerder, geldig vertegenwoordigd is door
hetzij twee bestuurders die gezamenlijk optreden, hetzij binnen
de grenzen van de bevoegdheden van het uitvoerend comité, door
twee leden van dit comité die gezamenlijk optreden, hetzij, binnen
de grenzen van het dagelijks bestuur, door twee afgevaardigden
van dit bestuur die gezamenlijk optreden.
De vennootschap is bovendien geldig vertegenwoordigd door de
bijzondere mandatarissen van de vennootschap binnen de gren
-
zen van het mandaat dat hen daarvoor is toegekend door de
raad van bestuur of het uitvoerend comité of, binnen de gren
-
zen van het dagelijks bestuur, door twee afgevaardigden van dit
bestuur die gezamenlijk optreden. Bijgevolg vertegenwoordigen
en verbinden de volgende personen de vennootschap op gel
-
dige wijze voor al haar handelingen en verplichtingen tegenover
derden of openbare of private diensten, met ondertekening door
twee van hen samen :
• de heer Jean-Pierre Hanin, afgevaardigd bestuurder, voorzitter
van het uitvoerend comité;
• de heer Jean Kotarakos, bestuurder, lid van het uitvoerend comité;
• mevrouw Françoise Roels, bestuurder, lid van het uitvoerend
comité;
• de heer Sébastien Berden, lid van het uitvoerend comité;
• mevrouw Yeliz Bicici, lid van het uitvoerend comité.
De raad van bestuur heeft bepaalde bijzondere bevoegdheden
gedelegeerd aan het uitvoerend comité krachtens een notari
-
ele akte van 15.01.2020, gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad
van 11.02.2020 en het uitvoerend comité heeft bepaalde bijzon
-
dere bevoegdheden gedelegeerd krachtens een beslissing van
25.10.2021, gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad van 14.02.2022,
voor bepaalde soorten handelingen, waaronder huurovereenkom-
sten en aanhangsels, werken, leningen, kredieten, zekerheden en
afdekkingen, informatie- en communicatietechnologieën, human
resources, juridische zaken, fiscaal beheer, fondsenoverdrachten
en verzekeringsverrichtingen.
Statuten van Cofinimmo
Uittreksels uit de statuten worden gepubliceerd op bladzijden 362
tot 370 van dit document. De statuten van de vennootschap werden
gewijzigd op 08.03.2021, op 08.04.2021, op 04.06.2021, op 07.06.2021,
op 31.08.2021, en op 30.09.2021.
Woonzorgcentrum Henri Dunant – Brussel (BE)
206
COFINIMMO UNIVERSEEL REGISTRATIEDOCUMENT 2021
INFORMATIE KRACHTENS
ARTIKEL34 VAN HET KONINKLIJK
BESLUIT VAN 14.11.2007
Kapitaalstructuur
Op de afsluitingsdatum van dit document bedraagt het maat-
schappelijk kapitaal 1.698.516.600,09 EUR en is vertegenwoordigd
door 31.695.481 volledig volgestorte aandelen die elk een gelijk
deel vertegenwoordigen.
Op 15.09.2016 gaf de vennootschap een lening converteerbaar
in aandelen uit, vertegenwoordigd door 1.502.196 converteer
-
bare obligaties met een nominale waarde van 146,00 EUR, d.w.z.
een totaalbedrag van 219.320.616,00 EUR. Op de vervaldag van
15.09.2021 heeft Cofinimmo omzettingsverzoeken ontvangen van
houders van converteerbare obligaties met betrekking tot 1.483.774
converteerbare obligaties van de 1.502.087 converteerbare obliga-
ties in omloop (d.w.z. 99 %), waardoor 1.657.750 nieuwe Cofinimmo
aandelen (d.w.z. 5,5 % van de aandelen die voordien in omloop
waren) aan de betrokken houders van converteerbare obliga
-
ties moeten geleverd worden. Deze nieuwe Cofinimmo aandelen
werden op 30.09.2021 uitgegeven en hun boekwaarde bedroeg
ongeveer 217 miljoen EUR. De van toepassing zijnde aangepaste
conversieprijs werd vastgesteld op 130,6754 EUR, rekening hou
-
dend met de voorwaarden van de obligatie-uitgifte. Er staan geen
converteerbare obligaties meer uit.
Wettelijke, statutaire beperkingen
van overdracht van eecten
De overdracht van de aandelen van de vennootschap is aan geen
enkele wettelijke of statutaire beperking onderworpen. In overeen-
stemming met principe 7 van de Code 2020 en het bezoldigings-
beleid moeten niet-uitvoerende bestuurders 20 % van hun netto
jaarlijkse bezoldiging in aandelen van de vennootschap investeren.
Deze aandelen worden aangehouden gedurende ten minste één
jaar nadat de niet-uitvoerende bestuurder de raad van bestuur
heeft verlaten en gedurende ten minste drie jaar na de toekenning
ervan. De leden van het uitvoerend comité moeten hun volledige
netto variabele bezoldiging op lange termijn besteden aan de
verwerving van aandelen van de vennootschap, die zij voor een
minimumperiode van drie jaar aanhouden. Overeenkomstig prin-
cipe 7 van de Code 2020 en het bezoldigingsbeleid moeten de CEO
en de andere leden van het uitvoerend comité een bepaald aantal
aandelen van de vennootschap aanhouden tijdens hun mandaat.
Alle aandelen van de vennootschap zijn genoteerd op de gere-
glementeerde markt van Euronext Brussel.
Bijzondere zeggenschapsrechten
van de houders van eecten
De vennootschap heeft geen houders van eecten waaraan bij-
zondere zeggenschapsrechten verbonden zijn.
Mechanisme voor de controle van enig
aandelenplan voor werknemers wanneer
de zeggenschapsrechten niet rechtstreeks
door de werknemers worden uitgeoefend
Er is geen aandelenplan voor werknemers.
Wettelijk of statutaire beperkingen van
de uitoefening van het stemrecht
De stemrechten verbonden aan de eigen aandelen van de vennoot-
schap en haar dochtervennootschappen zijn opgeschort in de zin
van artikelen 7:217 en 7:221 van het WVV. Op 31.12.2021 bezaten de ven-
nootschap en haar dochterondernemingen 37.123 eigen aandelen.
Aandeelhoudersovereenkomsten die
bekend zijn bij de vennootschap en die
aanleiding kunnen geven tot beperkingen
van de overdracht van eecten en/of
van de uitoefening van het stemrecht
Voor zover de vennootschap er kennis van heeft, bestaan er geen
aandeelhoudersovereenkomsten die aanleiding zouden kunnen
geven tot beperkingen van de overdracht van eecten en/of van
de uitoefening van het stemrecht.
Regels voor de benoeming en vervanging
van de leden van het bestuursorgaan
en voor de wijziging van de statuten
In overeenstemming met artikel 10 van de statuten worden de leden
van de raad van bestuur voor vier jaar benoemd door de algemene
vergadering, die hen te allen tijde kan afzetten. De bestuurders zijn
herverkiesbaar. Het mandaat van de uittredende en niet-herkozen
bestuurders eindigt onmiddellijk na de algemene vergadering die
in de nieuwe benoemingen voorziet.
In geval van één of meerdere vrijstaande mandaten, kunnen de
overblijvende bestuurders, bijeengekomen in raad, voorlopig voor
vervanging zorgen tot aan de eerstvolgende bijeenkomst van de
algemene vergadering die dan over de definitieve aanstelling beslist.
Aangaande de wijziging van de statuten van de vennootschap,
is er geen andere regelgeving dan die bepaald door het WVV en
de GVV-wet.
In overeenstemming met artikel 34 van het Koninklijk besluit van 14.11.2007
betreffende de verplichtingen van emittenten van financiële instrumenten die
zijn toegelaten tot de verhandeling op een gereglementeerde markt, maakt de
vennootschap de factoren die een impact kunnen hebben, bekend en licht, in
voorkomend geval, de impact bij een openbaar overnamebod (OOB) toe.
207
CORPORATE GOVERNANCEVERKLARING INFORMATIE KRACHTENS ARTIKEL 34 VAN HET KONINKLIJK BESLUIT VAN 14112007
Bevoegdheden van het bestuursorgaan
betreende de mogelijkheid tot
uitgifte of inkoop van aandelen
De buitengewone algemene vergadering van 07.06.2021 verleende
aan de raad van bestuur een nieuwe machtiging voor een periode
van vijf jaar vanaf de datum van publicatie van de notulen van
deze vergadering in het Belgisch Staatsblad.
De raad van bestuur is aldus gemachtigd om het maatschappelijk
kapitaal in één of meerdere keren te verhogen met een maxi-
mumbedrag van :
1. 804.800.000 EUR, hetzij 50 % van het kapitaalbedrag op de datum
van de buitengewone algemene vergadering van 07.06.2021,
desgevallend afgerond, voor kapitaalverhogingen door inbren-
gen in contanten die de mogelijkheid van uitoefening van het
voorkeurrecht of het onherleidbaar toewijzingsrecht door de
aandeelhouders van de vennootschap voorziet;
2. 321.900.000 EUR, hetzij 20 % van het kapitaalbedrag op de datum
van de buitengewone algemene vergadering van 07.06.2021,
voor kapitaalverhogingen in het kader van de uitkering van een
keuzedividend;
3. 160.900.000 EUR, hetzij 10 % van het kapitaalbedrag op de datum
van de buitengewone algemene vergadering van 07.06.2021,
voor :
a) kapitaalverhogingen door inbreng in natura,
b) kapitaalverhogingen door inbreng in contanten, zonder
mogelijkheid van uitoefening van het voorkeurrecht of het
onherleidbaar toewijzingsrecht door de aandeelhouders van
de vennootschap, of
c) elke andere vorm van kapitaalverhoging,
met dien verstande dat het kapitaal in het kader van deze machti-
ging in geen geval kan verhoogd worden boven 1.287.600.000 EUR,
zijnde het totaal van de verschillende machtigingen inzake toe-
gestaan kapitaal.
Op de afsluitingsdatum van dit document heeft de raad van bestuur
nog geen gebruik gemaakt van deze machtiging.
De raad van bestuur is specifiek gemachtigd om, voor een periode
van vijf jaar vanaf de publicatie van de notulen van de buitenge-
wone algemene vergadering van 15.01.2020, voor rekening van
Cofinimmo eigen aandelen van de vennootschap te verwerven,
in onderpand te nemen en te verkopen (zelfs buiten de beurs)
tegen een eenheidsprijs die niet lager mag zijn dan 85 % van de
slotnotering van de beurskoers van de dag vóór de transactie
-
datum (verwerving, verkoop en inpandneming) en die niet hoger
mag zijn dan 115 % van de slotnotering van de beurskoers van
de dag vóór de transactiedatum (verwerving en inpandneming)
zonder dat Cofinimmo op enig moment meer dan 10 % van het
totale aantal uitgegeven aandelen mag bezitten. Op 31.12.2021
en op de afsluitingsdatum van dit document bezaten Cofinimmo
en haar dochterondernemingen 37.123 eigen aandelen.
Belangrijke overeenkomsten waarbij
de emittent stakeholder is en die in
werking treden, zijn gewijzigd of verlopen
bij een controlewijziging ten gevolge
van een openbaar overnamebod
Het is gebruikelijk om in de financieringsovereenkomsten een
‘Change of control’ clausule op te nemen die de kredietgever de
mogelijkheid biedt om de terugbetaling van de lening te eisen in
geval van controlewijziging over de vennootschap. De geschiedenis
van de belangrijke overeenkomsten waarbij de emittent stakeholder
is en die in werking treden, gewijzigd zijn of verlopen in geval van
een controlewijziging na een openbaar overnamebod vóór 2021,
kan worden geraadpleegd in het jaarlijks financieel verslag van
2020 en voorgaande jaren, in de rubrieken ‘Corporate governance-
verklaring’, ‘Wijziging van controle’ en ‘Belangrijke overeenkomsten
waarbij de emittent stakeholder is en die in werking treden, zijn
gewijzigd of verlopen bij een controlewijziging ten gevolge van een
openbaar overnamebod’. Deze documenten zijn beschikbaar op
de website van de vennootschap op www.cofinimmo.com.
De volgende kredietovereenkomsten die in 2021 werden gesloten
bevatten dergelijke controlewijzigingsclausule :
• Verlenging van een gesyndiceerde kredietovereenkomst van
11.05.2020 met ABN AMRO,
• Splitsing en verlenging van een kredietovereenkomst van
09.06.2020 met KBC BANK,
• Vervroegde herfinanciering van 02.10.2020 met BELFIUS BANK,
• Uitgifte van een obligatie op 02.12.2020,
• Kredietovereenkomst van 18.12.2020 met BECM,
• Kredietovereenkomst van 02.02.2021 en 15.03.2021 met KBC BANK,
• Kredietovereenkomst van 12.02.2021 met SOCIÉTÉ GÉNÉRALE,
• Kredietovereenkomst van 15.02.2021 met ABN AMRO,
• Kredietovereenkomst van 05.05.2021 met SOCIÉTÉ GÉNÉRALE en
BNP PARIBAS FORTIS.
De gewone algemene vergadering van 12.05.2021 keurde de con-
trolewijzigingsclausules opgenomen in de overeenkomsten die
tot 05.05.2021 werden afgesloten goed. De overige controlewij
-
zigingsclausules zullen ter goedkeuring worden voorgelegd aan
de algemene vergadering van 11.05.2022.
Overeenkomsten tussen de emittent
en de leden van de raad van bestuur
die in vergoedingen voorzien wanneer
de leden van de raad van bestuur ontslag
nemen of hun functies moeten stopzetten
zonder geldige reden of wanneer
de tewerkstelling van het personeel
beëindigd wordt naar aanleiding
van een openbaar overnamebod
De contractuele voorwaarden van de bestuurders die lid zijn van
het uitvoerend comité worden beschreven in het bezoldigingsbe
-
leid dat kan worden geraadpleegd op de website van de ven-
nootschap, in de documentatie die in het kader van de gewone
algemene vergadering van 13.05.2020 ter beschikking is gesteld
van de aandeelhouders.
Woonzorgcentrum De Bloken – Wellen
(BE)
208
COFINIMMO UNIVERSEEL REGISTRATIEDOCUMENT 2021
BEZOLDIGINGSVERSLAG
1. Inleiding
Onderhavig bezoldigingsverslag kadert binnen de bepalingen van
de Belgische Corporate Governance Code 2020 (‘Code 2020’) en
artikel 3:6 § 3, alinea 2 van het WVV.
Het bezoldigingsverslag bevat een volledig overzicht van de bezol-
diging, inclusief alle voordelen, in welke vorm ook, die in de loop van
het boekjaar 2021 toegekend of verschuldigd zijn aan elk van de
niet-uitvoerende bestuurders en de leden van het uitvoerend comité.
Het maakt deel uit van het Bezoldigingsbeleid dat werd goed-
gekeurd door de gewone algemene vergadering van 13.05.2020,
overeenkomstig de bepaling 7.3 van de Code 2020. Het bezol
-
digingsbeleid kan op de website van de vennootschap worden
geraadpleegd, in de documentatie die in het kader van de gewone
algemene vergadering van 13.05.2020 ter beschikking is gesteld
van de aandeelhouders.
De raad van bestuur heeft de intentie om aan de gewone algemene
vergadering van 11.05.2022, de wijziging van het bezoldigings-
beleid betreende de bedragen van de bezoldigingen van de
niet-uitvoerende bestuurders ter goedkeuring voor te leggen, met
ingang van 01.01.2022. Het bedrag van hun bezoldiging is immers
niet aangepast sinds de algemene vergadering van 28.04.2006,
behalve de toekenning van 1.000 euro per verplaatsing om deel te
nemen aan een raad of comité voor niet-uitvoerende bestuurders
die in het buitenland wonen. De bestanddelen van de bezoldiging
blijven ongewijzigd, d.w.z. een jaarlijkse vaste vergoeding en zit-
penningen voor de vergaderingen van de raad van bestuur en de
comités waaraan ze als lid of voorzitter deelnemen.
Na een benchmarkingoefening, en op aanbeveling van het CBB
heeft de raad besloten om aan de gewone algemene vergadering
van 11.05.2022 voor te stellen om de bedragen van deze bezoldiging
aan te passen als volgt : enerzijds, een vaste jaarlijkse vergoeding
van 30.000 EUR in plaats van 20.000 EUR als lid van de raad van
bestuur (de bedragen van 6.250 EUR als lid van een comité en
12.500 EUR als voorzitter van een comité blijven ongewijzigd), en
anderzijds, 1.000 EUR per vergadering, in plaats van 700 EUR voor
deelname aan de vergaderingen van de comités (het bedrag van
2.500 EUR voor deelname aan de vergaderingen van de raad
van bestuur blijft ongewijzigd). De raad van bestuur stelt voor dat
de bezoldiging van de voorzitter van de raad van bestuur wordt
aangepast als volgt : 100.000 EUR per jaar voor zijn verantwoorde-
lijkheden op het niveau van de raad van bestuur, 12.500 EUR voor
zijn voorzitterschap van het CBB en zitpenningen van 1.000 EUR
per vergadering van het CBB, in plaats van de huidige 100.000 EUR
per jaar voor al zijn verantwoordelijkheden, zowel op het niveau
van de raad van bestuur als van de comités.
Voor het boekjaar 2022 heeft de raad van bestuur besloten dat
het bedrag van de vaste jaarlijkse vergoeding van de leden van
het uitvoerend comité krachtens hun managementovereenkomst
wordt verhoogd met een brutobedrag van 60.000 EUR voor de
CEO, 35.000 EUR voor de CFO, 30.000 EUR voor de CCR&SG, en
30.000 EUR voor elk van de COO’s.
Ten slotte zal de raad van bestuur in 2022 een benchmarkoefening
uitvoeren inzake de bezoldiging van de leden van het uitvoerend
comité, wat betreft de structuur, de verloningsplannen op korte
en lange termijn en het niveau van de vergoeding. Deze oefe
-
ning zou kunnen leiden tot veranderingen die dan ter goedkeuring
aan de jaarlijkse algemene vergadering, gepland voor 2023, zal
worden voorgelegd.
1 TOTALE BEZOLDIGING
1.1. Bezoldiging van de niet-uitvoerende bestuurders
De niet-uitvoerende bestuurders werden vergoed in overeenstem-
ming met het bezoldigingsbeleid dat door de gewone algemene
vergadering van 13.05.2020 aangenomen werd.
Aanwezigheden van de niet-uitvoerende bestuurders in 2021
Naam, Functie Raad van
bestuur
Comité voor
benoemingen,
bezoldigingen en
corporate governance
Audit-
comité
Jacques van Rijckevorsel – Niet-uitvoerend bestuurder -
Voorzitter van de raad van bestuur en het CBB
9/9 3/3 5/5
Benoit Graulich – Niet-uitvoerend bestuurder - Voorzitter van het auditcomité
8/9 4/5
Cécile Scalais – Niet-uitvoerend bestuurder - Einde van het mandaat 12.05.2021
5/6
Diana Monissen – Niet-uitvoerend bestuurder - Lid van het CBB
9/9 3/3
Inès Archer-Toper – Niet-uitvoerend bestuurder - Lid van het auditcomité
9/9 5/5
Kathleen van den Eynde – Niet-uitvoerend bestuurder
7/9
Maurice Gauchot – Niet-uitvoerend bestuurder - Lid van het CBB
8/9 3/3
Olivier Chapelle – Niet-uitvoerend bestuurder - Lid van het CBB
8/9 3/3
Xavier de Walque – Niet-uitvoerend bestuurder - Lid van het auditcomité
9/9 5/5
De aanwezigheden van de leden van het uitvoerend comité in 2021 zijn terug te vinden op bladzijde 211.
209
CORPORATE GOVERNANCEVERKLARING BEZOLDIGINGSVERSLAG
Aantal aandelen in bezit op 31.12.2021
Het aantal aandelen in het bezit van niet-uitvoerende bestuurders
houdt rekening met de eis van de Code 2020 dat een deel van hun
bezoldiging in de vorm van aandelen moet zijn. De raad van bestuur
heeft deze aandelengrens vastgesteld op 20 % van de jaarlijkse
bezoldiging na aftrek van de roerende voorheng. Om aan deze
eis te voldoen en in overeenstemming met het bezoldigingsbeleid,
hebben de bestuurders in 2021 het nodige aantal aandelen ver-
worven om de resterende periode van hun mandaat te dekken.
Naam, Functie Aantal aandelen op 31.12.2021
Jacques van Rijckevorsel
Niet-uitvoerend bestuurder - Voorzitter van de raad van bestuur en het CBB
1.034
Benoit Graulich
Niet-uitvoerend bestuurder - Voorzitter van het auditcomité
971
Cécile Scalais
Niet-uitvoerend bestuurder - Einde van het mandaat 12.05.2021
0*
Diana Monissen
Niet-uitvoerend bestuurder - Lid van het CBB
265
Inès Archer-Toper
Niet-uitvoerend bestuurder - Lid van het auditcomité
440
Kathleen van den Eynde
Niet-uitvoerend bestuurder
0*
Maurice Gauchot
Niet-uitvoerend bestuurder - Lid van het CBB
419
Olivier Chapelle
Niet-uitvoerend bestuurder - Lid van het CBB
1.039
Xavier de Walque
Niet-uitvoerend bestuurder - Lid van het auditcomité
726
* Overeenkomstig het bezoldigingsbeleid zijn de bestuurders die een institutionele aandeelhouder vertegenwoordigen niet onderworpen aan de regel van de verplichting
tot herbelegging in Cofinimmo aandelen, voor zover zij hun bezoldiging doorstorten aan de aandeelhouder die zij vertegenwoordigen.
Totale bezoldiging
Naam, Functie Vaste bezoldiging als bestuurder
(in EUR)
Jacques van Rijckevorsel
Niet-uitvoerend bestuurder - Voorzitter van de raad van bestuur en het CBB
100.000
Benoit Graulich
Niet-uitvoerend bestuurder - Voorzitter van het auditcomité
55.300
Cécile Scalais
Niet-uitvoerend bestuurder - Einde van het mandaat 12.05.2021
20.833
Diana Monissen
Niet-uitvoerend bestuurder - Lid van het CBB
51.850
Inès Archer-Toper
Niet-uitvoerend bestuurder - Lid van het auditcomité
52.250
Kathleen van den Eynde
Niet-uitvoerend bestuurder
37.500
Maurice Gauchot
Niet-uitvoerend bestuurder - Lid van het CBB
50.350
Olivier Chapelle
Niet-uitvoerend bestuurder - Lid van het CBB
48.350
Xavier de Walque
Niet-uitvoerend bestuurder - Lid van het auditcomité
52.250
210
COFINIMMO UNIVERSEEL REGISTRATIEDOCUMENT 2021
1.2. Bezoldiging van de leden van het uitvoerend comité
De leden van het uitvoerend comité werden vergoed in overeen-
stemming met het bezoldigingsbeleid dat door de gewone alge-
mene vergadering van 13.05.2020 aangenomen werd.
De raad van bestuur achtte het nuttig de benchmark van de bezol-
diging van de leden van het uitvoerend comité bij te werken. Bij deze
oefening werd rekening gehouden met 20 REIT-ondernemingen,
zowel in België als in het buitenland. zowel in België als in het bui
-
tenland. De in aanmerking genomen bedrijven waren de volgende :
Aedifica NV, Assura plc, Befimmo NV, CA Immobilien Anlagen AG, CLS
Holdings plc, Cofinimmo NV, Covivio, Deutsche Wohnen SE, Grainger
plc, Hammerson plc, Icade SA, Immofinanz AG, LondonMetric
Property plc, Merlin Properties Socimi SA, Metrovacesa SA, Patrizia
AG, Primary Health Properties plc, S Immo AG, Safestore Holdings
plc, en Warehouses De Pauw NV.
Rekening houdend met de sterke ESG-ambities van de groep, heeft
de raad van bestuur beslist dat de nieuwe leasingcontracten voor de
bedrijfswagens van de leden van het uitvoerend comité die vanaf
01.01.2022 afgesloten worden, uitsluitend betrekking zullen hebben
op volledig elektrische voertuigen. Volgens de benchmarkoefening
die in dit verband is uitgevoerd, zal het jaarlijkse budget, exclusief
BTW en brandstof, 20.000 EUR bedragen voor de CEO en 16.000 EUR
voor de andere leden van het uitvoerend comité, tegenover de
huidige 15.000 EUR voor alle leden van het uitvoerend comité.
Aanwezigheden van de leden van het uitvoerend comité in 2021
Naam, Functie Raad
van bestuur
Comité voor benoemingen,
bezoldigingen en
corporate governance
Audit-
comité
Jean-Pierre Hanin
Afgevaardigd bestuurder - Chief Executive Ocer
9/9 3/3* 5/5*
Françoise Roels
Bestuurder-directeur - Chief Corporate Aairs & Secretary General
9/9 3/3* 5/5*
Jean Kotarakos
Bestuurder-directeur - Chief Financial Ocer
9/9 5/5*
Sébastien Berden
Chief Operating Ocer Healthcare
9/9*
Yeliz Bicici
Chief Operating Ocer Oces & Real Estate Development
9/9*
* De leden van het uitvoerend comité wonen de vergaderingen bij als genodigden.
Woonzorgcentrum Dilhome – Dilbeek (BE)
211
CORPORATE GOVERNANCEVERKLARING BEZOLDIGINGSVERSLAG
Totale bezoldiging
Naam, Functie 1. Vaste bezoldiging 2. Variabele bezoldiging 3. Uitzonderlijke
elementen
4. Pensioen 5. Totale
bezoldiging
6. Verhouding vaste en
variabele bezoldiging
Basisbezoldiging
1
Bijkomende
voordelen
1 jaar
variabel -
STI
2
Meerjarig
variabel -
LTI
Jean-Pierre Hanin
Afgevaardigd bestuurder - Chief Executive Ocer
540.000 EUR 20.492 EUR 324.000 EUR 324.000 EUR 100.000 EUR 1.308.492 EUR Vast : 50,48 %
Variabel : 49,52 %
Françoise Roels
Bestuurder-directeur - Chief Corporate Aairs & Secretary
General
300.000 EUR 19.461 EUR 164.070 EUR 123.660 EUR 62.000 EUR 669.191 EUR Vast : 57,00 %
Variabel : 43,00 %
Jean Kotarakos
Bestuurder-directeur - Chief Financial Ocer
325.000 EUR 22.776 EUR 177.743 EUR 133.965 EUR 62.000 EUR 721.484 EUR Vast : 56,80 %
Variabel : 43,20 %
Sébastien Berden
Chief Operating Ocer Healthcare
290.000 EUR 20.484 EUR 158.601 EUR 119.538 EUR 62.000 EUR 650.623 EUR Vast : 57,25 %
Variabel : 42,75 %
Yeliz Bicici
Chief Operating Ocer Oces & Real Estate Development
290.000 EUR 23.584 EUR 158.601 EUR 119.538 EUR 62.000 EUR 653.723 EUR Vast : 57,45 %
Variabel : 42,55 %
1
.
De kolom ‘Basisbezoldiging’ komt overeen met het overeengekomen bedrag in de managementcontracten.
2. Ter herinnering : de raad van bestuur kan, overeenkomstig het bezoldigingsbeleid, een variabele bezoldiging op korte termijn toekennen in de vorm van een individuele pensioentoezegging.
Prestaties 2021
Na analyse door het auditcomité van de gegevens die als basis
dienen voor de KPI’s, heeft het CBB een evaluatie uitgevoerd van
de verwezenlijking van de doelstellingen van de leden van het
uitvoerend comité.
In zijn vergadering van 24.02.2022 en op aanbeveling van het CBB,
heeft de raad van bestuur het percentage van de realisatie van de
KPI’s voor wat betreft de STI op 144,72 % bepaald, aangepast tot
150, voor de CEO en 136,72 % voor de andere leden van het uitvoe-
rend comité. Het percentage van de variabele STI-bezoldiging dat
wordt toegepast op de gewone vaste jaarlijkse vergoeding is dus
60 % (40 % * 150 %) voor de CEO en 54,6 % (40 % * 136,72 %) voor de
andere leden van het uitvoerend comité. Deze percentages werden
bepaald op basis van de mate waarin de KPI’s gerealiseerd zijn.
Het verschil in prestatiepercentage tussen de prestaties tussen de
CEO en de andere leden is het resultaat van de beoordeling van
de persoonlijke doelstellingen van elk lid en de doorslaggevende
invloed van de CEO bij het bereiken van de van de jaarlijkse doel
-
stellingen van de onderneming voor het jaar.
Tijdens dezelfde vergadering, en op aanbeveling van het CBB,
heeft de raad van bestuur het percentage van de realisaties van
de KPI’s voor wat betreft de LTI op 140,54 % bepaald, aangepast tot
150 % voor de CEO, en 103,04 % voor de andere leden van de leden
van het uitvoerend comité. Het percentage van de variabele LTI-
vergoeding dat wordt toegepast op de gewone vaste jaarlijkse
vergoeding bedraagt dus 60 % (40 % * 150 %) voor de CEO en 41,22 %
(40 % * 103,04 %) voor de andere leden van het uitvoerend comité.
Het verschil in het percentage van de realisaties tussen de CEO
en de andere leden van het uitvoerend comité is het resultaat
van de beoordeling van de persoonlijke doelstellingen van elk van
hen, alsook de persoonlijke betrokkenheid van de CEO bij dossiers
aangaande groei die een belangrijke invloed op lange termijn
hebben op de portefeuille van Cofinimmo en op de projecten
die een blijvend eect hebben op de organisatie van het bedrijf.
Deze percentages zijn vastgesteld naar gelang de realisatie van
het nettoresultaat van de kernactiviteiten per aandeel, alsmede van
het dividend geanalyseerd in het kader van een langetermijnstra-
tegie waaruit een positieve ontwikkeling van deze parameters blijkt.
Met betrekking tot de realisatie van de uitvoering van de ESG-
strategie - 30, zou een lineaire benadering van deze laatste
(vermindering van de energie-intensiteit in de zorgvastgoed- en
kantorensector) voor 2021 een resultaat betekenen van 169 kWh/m.
Het resultaat voor 2021, zijnde 165 kWh/m, is lager dan 169 kWh/
m, zodus het doel werd bereikt.
De toekenning van de variabele vergoeding gebeurt in overeen
-
stemming met de voorschriften van artikel 7:91 van het WVV.
Vennootschap 2018 2019 2020 2021
EPS
6,55 EUR 6,81 EUR 6,85 EUR 7,15 EUR
Dividend
5,50 EUR 5,60 EUR 5,80 EUR 6,00 EUR
ENERGIE-INTENSITEIT (in kWh/m)
200
190
180
170
160
150
140
130
2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030
kWh/m
2
189
130
165
163
178
179
212
COFINIMMO UNIVERSEEL REGISTRATIEDOCUMENT 2021
Totale bezoldiging
Naam, Functie 1. Vaste bezoldiging 2. Variabele bezoldiging 3. Uitzonderlijke
elementen
4. Pensioen 5. Totale
bezoldiging
6. Verhouding vaste en
variabele bezoldiging
Basisbezoldiging
1
Bijkomende
voordelen
1 jaar
variabel -
STI
2
Meerjarig
variabel -
LTI
Jean-Pierre Hanin
Afgevaardigd bestuurder - Chief Executive Ocer
540.000 EUR 20.492 EUR 324.000 EUR 324.000 EUR 100.000 EUR 1.308.492 EUR Vast : 50,48 %
Variabel : 49,52 %
Françoise Roels
Bestuurder-directeur - Chief Corporate Aairs & Secretary
General
300.000 EUR 19.461 EUR 164.070 EUR 123.660 EUR 62.000 EUR 669.191 EUR Vast : 57,00 %
Variabel : 43,00 %
Jean Kotarakos
Bestuurder-directeur - Chief Financial Ocer
325.000 EUR 22.776 EUR 177.743 EUR 133.965 EUR 62.000 EUR 721.484 EUR Vast : 56,80 %
Variabel : 43,20 %
Sébastien Berden
Chief Operating Ocer Healthcare
290.000 EUR 20.484 EUR 158.601 EUR 119.538 EUR 62.000 EUR 650.623 EUR Vast : 57,25 %
Variabel : 42,75 %
Yeliz Bicici
Chief Operating Ocer Oces & Real Estate Development
290.000 EUR 23.584 EUR 158.601 EUR 119.538 EUR 62.000 EUR 653.723 EUR Vast : 57,45 %
Variabel : 42,55 %
1
.
De kolom ‘Basisbezoldiging’ komt overeen met het overeengekomen bedrag in de managementcontracten.
2. Ter herinnering : de raad van bestuur kan, overeenkomstig het bezoldigingsbeleid, een variabele bezoldiging op korte termijn toekennen in de vorm van een individuele pensioentoezegging.
Woonzorgcentrum Sauvegarde –
Ruisbroek (BE)
213
CORPORATE GOVERNANCEVERKLARING BEZOLDIGINGSVERSLAG
Prestaties 2021
Prestatiecriteria Relatief gewicht Doelstelling Resultaat 2021 Verwezenlijking
Short-Term Incentive Plan
Nettoresultaat van de kernactiviteiten per aandeel
25 % 7,00 EUR 7,15 % 25,54 %
Operationele marge
10 % 81,60 % 82,10 % 10,06 %
Strategische groei
25 %
Meer dan
420 miljoen EUR
992 miljoen EUR 59,05 %
Bezettingsgraad van de portefeuille
10 % 97,40 % 98,10 % 10,07 %
Speciale projecten
10 % 100 % 100 % 10,00 %
Persoonlijke doelstellingen
Jean-Pierre Hanin
20 % 100 % 150 % 30 %
Françoise Roels
20 % 100 % 110 % 22 %
Jean Kotarakos
20 % 100 % 110 % 22 %
Sébastien Berden
20 % 100 % 110 % 22 %
Yeliz Bicici
20 % 100 % 110 % 22 %
Long-Term Incentive Plan
Uitvoering van de ESG-strategie
25 % 7,00 EUR 7,15 EUR 25,54 %
Nettoresultaat van de kernactiviteiten per aandeel
25 % 6,00 EUR 6,00 EUR 25 %
Dividend
25 % Lineaire benadering 165 kWh/m 25 %
Persoonlijke doelstellingen
Jean-Pierre Hanin
25 % 100 % 260 % 65 %
Françoise Roels
25 % 100 % 110 % 27,50 %
Jean Kotarakos
25 % 100 % 110 % 27,50 %
Sébastien Berden
25 % 100 % 110 % 27,50 %
Yeliz Bicici
25 % 100 % 110 % 27,50 %
Tijdens zijn vergadering van 24.02.2022 heeft de raad van bestuur
de verdeling van de verschillende bestanddelen en de voorwaar-
den voor het ontvangen van de variabele beloning geanalyseerd.
Rekening houdend met deze conclusies, en op aanbevelen van
het CBB, heeft de raad van bestuur besloten dat de criteria voor
de toewijzing van de variabele vergoeding 2022 als volgt zal zijn :
Prestaties 2022
Prestatiecriteria Relatief
gewicht
Doelstelling
Short-Term Incentive Plan
Nettoresultaat van de kernactiviteiten per aandeel
25 % 6,90 EUR
Operationele marge
10 % 80,90 %
Strategische groei
25 %
- verwervingen, capex en financiële investeringen
600 miljoen EUR
- desinvesteringen
140 miljoen EUR
Bezettingsgraad van de portefeuille
10 % 98,80 %
Speciale projecten
10 % 100 %
Persoonlijke doelstellingen
Jean-Pierre Hanin
20 % 100 %
Françoise Roels
20 % 100 %
Jean Kotarakos
20 % 100 %
Sébastien Berden
20 % 100 %
Yeliz Bicici
20 % 100 %
Long-Term Incentive Plan
Nettoresultaat van de kernactiviteiten per aandeel
25 % 6,90 EUR
Dividend
25 % 6,20 EUR
Uitvoering van de ESG - 30-strategie (vermindering van de energie-intensiteit in de zorgvastgoed- en
kantorensector)
25 % Aangepaste lineaire
benadering*
Persoonlijke doelstellingen
Jean-Pierre Hanin
25 %
Françoise Roels
25 %
Jean Kotarakos
25 %
Sébastien Berden
25 %
Yeliz Bicici
25 %
* Het doel is de energie-intensiteit van de zorgvastgoed- en kantorensector terug te brengen tot 130 kWh/m in het kader van het 30-project. Een lineaire benadering van het
30-project zou een vermindering betekenen tot respectievelijk 164 kWh/m en 160 kWh/m tegen 2022-2023. De verloop van de portefeuille, zowel in termen van verwervingen als
van verkopen, het onderhouds- en renovatieprogramma en de projectontwikkelingen staan niet garant voor een perfecte afstemming op deze lineaire aanpak. Daarom, in geval
van een negatieve afwijking zal een zogenaamd ‘corrigerend’ capex-plan worden voorgelegd, waarmee rekening zal worden gehouden bij de beoordeling van de realisatie van
de doelstelling voor de uitvoering van de ESG - 30-strategie voor het jaar in kwestie.
214
COFINIMMO UNIVERSEEL REGISTRATIEDOCUMENT 2021
Aantal aandelen in bezit op 31.12.2021
Het aantal aandelen in het bezit van de leden van het uitvoerend
comité houdt rekening met de eis van de Code 2020 om gedu
-
rende hun hele mandaat een minimumaantal aandelen in hun
bezit te hebben. De drempel die tegen eind 2024 bereikt moet zijn,
bedraagt voor de CEO 2.200 aandelen en 1.200 aandelen voor de
andere leden van het uitvoerend comité.
Naam, Functie Aantal aandelen op 31.12.2021
Jean-Pierre Hanin – Afgevaardigd bestuurder - Chief Executive Ocer
3.994
Françoise Roels – Bestuurder-directeur - Chief Corporate Aairs & Secretary General
4.590
Jean Kotarakos – Bestuurder-directeur - Chief Financial Ocer
1.646
Sébastien Berden – Chief Operating Ocer Healthcare
934
Yeliz Bicici – Chief Operating Ocer Oces & Real Estate Development
994
Ter informatie : de verhouding tussen de totale verloning van de
CEO in 2021 en de laagste verloning van de werknemers, uitgedrukt
in voltijdequivalenten, is 14.
Evenzo is de verhouding tussen de totale jaarlijkse beloning 2021 en
de mediane totale jaarlijkse beloning van alle werknemers (exclusief
de CEO) 7,8. Ten slotte is het mediane stijgingspercentage van de
totale jaarlijkse beloning voor alle werknemers (exclusief de CEO)
5,66 %. Deze gegevens werden berekend rekening houdend met
het brutomaandsalaris van werknemers in voltijdsequivalenten op
basis van een fulltime betrekking.
2 AANDELENGERELATEERDE BEZOLDIGING
Vanaf 2017 heeft de vennootschap geen rechten meer toegekend
om aandelen te verwerven (aandelenoptieplan) en vanaf 2018 ook
geen aandelengerelateerde instrumenten (waarderingsrechten
voor aandelen) meer. De oude plannen blijven echter van toepas-
sing voor de rechten die reeds waren toegekend aan mevrouw
Françoise Roels als lid van de raad van bestuur, de heer Sébastien
Berden en mevrouw Yeliz Bicici vóór hun benoeming tot lid van het
uitvoerend comité (zie bladzijden 216-219).
3 VERTREKVERGOEDINGEN
In het bezoldigingsbeleid zijn voorzieningen voor ontslagvergoe-
dingen opgenomen. Tijdens het boekjaar 2021 werd aan geen
enkel lid van het uitvoerend comité een ontslagvergoeding betaald.
4 GEBRUIK VAN TERUGVORDERINGSRECHTEN
In overeenstemming met het bezoldigingsbeleid bepalen de con-
tracten die met de leden van het uitvoerend comité worden gesloten
dat, indien de variabele bezoldigingen werden toegekend of uitbe-
taald op basis van onjuiste financiële informatie, de vennootschap
de betaling van het geheel of een deel van de betrokken variabele
bezoldigingen kan uitstellen, afhankelijk van de ten onrechte toe-
gekende bedragen. Voor het boekjaar 2021 wordt geen gebruik
gemaakt van deze terugvorderingsrechten.
5 AFWIJKINGEN VAN HET BEZOLDIGINGSBELEID
Voor het boekjaar 2021 waren er geen afwijkingen van het bezol-
digingsbeleid zoals goedgekeurd door de gewone algemene ver-
gadering van 13.05.2020.
6 STEM VAN DE AANDEELHOUDERS
Op 12.05.2021 heeft de gewone algemene vergadering bij afzon-
derlijke stemming het bezoldigingsverslag voor het op 31.12.2020
afgesloten boekjaar goedgekeurd met de volgende stemmen :
11.647.345 stemmen ‘voor’, hetzij 86,04 % van de uitgebrachte stem-
men, 1.845.851 stemmen ‘tegen’, hetzij 13,64 % van de uitgebrachte
stemmen en 44.372 ‘onthoudingen’.
7 EVOLUTIE IN DE VERLONING EN DE PRESTATIES
VAN DE VENNOOTSCHAP
Chief Executive Ocer
De totale bezoldiging van de Chief Executive Ocer bleef tussen
2015 en 2017 stabiel.
In 2018 vertoonde ze een positieve variatie van 38,4 % voor zover
dat jaar gekenmerkt werd door een wisseling van CEO. Bij deze
gelegenheid herzag de raad van bestuur de strategische doelstellin-
gen van de vennootschap en paste het bezoldigingspakket voor de
functie van CEO aan op basis van een grondige benchmarkoefening
die met behulp van consultants gespecialiseerd in Compensations
& Benefits (zie bezoldigingsverslag 2018) werd uitgevoerd.
Overige leden van het uitvoerend comité
De totale bezoldiging van de overige leden van het uitvoerend
comité (voorheen directiecomité) is van 2015 tot 2018 stabiel
gebleven.
In 2018 werd de samenstelling van het uitvoerend comité herzien,
rekening houdend met het einde van de functies van de CFO en
COO. De vertrekvergoedingen van de voormalige CFO en COO
werden niet in aanmerking genomen bij de berekening van de
jaarlijkse variatie in de totale bezoldiging van de overige leden
van het uitvoerend comité.
In 2019 vertoonde deze totale bezoldiging een positieve variatie
van 45,9 % ten gevolge van de aankomst van de nieuwe CFO en
twee nieuwe COO’s, terwijl de functie van COO voorheen door één
enkele persoon werd uitgevoerd. Sinds 2018 zijn de CEO samen met
vier personen, in plaats van drie voorheen, lid van het uitvoerend
comité, dat werd uitgebreid van vier naar vijf leden.
Naar aanleiding van de benchmarkoefening van 2018 heeft de
raad van bestuur beslist om voor het boekjaar 2019 voor alle leden
van het uitvoerend comité de jaarlijkse bijdragen die de vennoot-
schap levert aan het spaar- en pensioenplan en de percentages
die worden toegepast op de vaste bezoldiging voor de bepaling
van de variabele bezoldiging, op elkaar af te stemmen.
Niet-uitvoerende bestuurders
In het algemeen wordt de positieve of negatieve bezoldiging van
de niet-uitvoerende bestuurders van de overige jaren bepaald
door een groter of kleiner aantal vergaderingen en door het aan
-
wezigheidspercentage in de betrokken jaren.
In 2020 daalde de totale bezoldiging van de niet-uitvoerende
bestuurders met 28,8 %, is gedaald, onder meer als gevolg van de
beslissing van de raad van bestuur van 13.04.2020 om de zitpennin-
gen van de niet-uitvoerende bestuurders met 15 % te verminderen
om een solidariteitsactie in het kader van de COVID-19-pandemie
te financieren.
215
CORPORATE GOVERNANCEVERKLARING BEZOLDIGINGSVERSLAG
Gemiddelde verloning van de medewerkers
op basis van een voltijdse equivalent
De medewerkers van de groep omvatten de medewerkers van
de vennootschap Cofinimmo NV en de medewerkers van andere
vennootschappen van de groep en internationaal. De gemid
-
delde lonen werden berekend in voltijdse equivalent en op basis
van de som van de maandelijkse brutolonen.
De negatieve variaties in de gemiddelde bezoldiging kan verklaard
worden door het feit dat de nieuwe medewerkers over het alge-
meen lagere lonen hebben dan het gemiddelde in vergelijking
met de voorgaande jaren.
De positieve variaties in de gemiddelde bezoldiging kan verklaard
worden door het feit dat de medewerkers die hun functie hebben
beëindigd een lagere loonmassa vertegenwoordigen dan diegenen
die het jaar daarop in dienst zijn getreden.
Vergelijking van de evolutie in de bezoldiging en de prestaties van de vennootschap in de afgelopen vijf boekjaren
Totale bezoldiging
Jaarlijkse variatie 2017 vs 2016 2018 vs 2017 2019 vs 2018 2020 vs 2019 2021 vs 2020
Chief Executive Ocer
+0,4 % +38,4 % +16,1 % +12,6 % +11,7 %
Overige leden van het directiecomité/uitvoerend comité
-3,6 % +1,9 % +45,9 % +15,1 % +2,9 %
Niet-uitvoerende bestuurders
+0,1 % -1,3 % +16,7 % -28,8 % +13,7 %
Prestatie van de vennootschap
Jaarlijkse variatie 2017 vs 2016 2018 vs 2017 2019 vs 2018 2020 vs 2019 2021 vs 2020
Nettoresultaat van de kernactiviteiten aandeel groep
+3,6 % +4,3 % +14,8 % +9,0 % +16,9 %
Operationele marge
+0,2 % +0,2 % +0,6 % -0,1 % -0,5 %
Strategische groei
(gemeten met de reële waarde van de portefeuille)
+4,2 % +6,3 % +13,9 % +14,6 % +17,3 %
Bezettingsgraad van de portefeuille
+0,1 % +1,3 % +1,3 % +0,4 % +0,7 %
Dividend N gestort in N+1
+1,5 % +4,4 % +17,5 % +18,2 % +11,2 %
Gemiddelde verloning van de medewerkers op basis van een voltijdse equivalent
Jaarlijkse variatie 2017 vs 2016 2018 vs 2017 2019 vs 2018 2020 vs 2019 2021 vs 2020
Medewerkers van de groep
+5,06 % -3,43 % +15,15 % +3,09 % +1,95 %
Medewerkers van de vennootschap
+0,05 % +0,77 % +2,52 % -0,23 % +2,65 %
Bezoldiging in aandelenopties uitgeoefend in 2021
Naam, Functie
Belangrijkste bepalingen van het aandelenoptieplan
Informatie met betrekking tot het boekjaar waarover wordt gerapporteerd
Openingsbalans In de loop van het jaar Eindbalans
1.
Identificatie van
het plan
2.
Datum van
aanbod
3.
Datum van
verwerving
4.
Einde van
de retentie-
periode
5.
Uitoefen-
periode
6.
Uitoefen-
prijs
7.
Aantal opties bij
het begin van het jaar
8.
a) Aantal aangeboden
opties
b) Waarde van de
onderliggende aandelen op
datum van aanbod
9.
a) Aantal toegekende
opties
b) Waarde van de
onderliggende aandelen op
datum van verwerving
c) Waarde van de
uitoefenprijs
d) Meerwaarde op
datum van verwerving
10.
Aantal aangeboden
maar nog niet
uitgeoefende opties
Françoise Roels
Bestuurder-directeur -
Chief Corporate Aairs
& Secretary General
SOP 2016 30.06.2016 30.06.2019 - 01.07.2019 -
15.06.2026
108,44 € 1.600 - 1.600
SOP 2015 30.06.2015 30.06.2018 - 01.07.2015 -
16.06.2025
95,03 € 1.600 - 1.600
SOP 2008 12.06.2008 12.06.2011 - 13.06.2011 -
12.06.2023
122,92 € 1.000 - a) 1.000
b) 52.470
c) 122.920
d) 70.450
0
SOP 2007 12.06.2007 12.06.2010 - 13.06.2010 -
12.06.2022
143,66 € 1.000 - a) 1.000
b) 35.790
c) 143.660
d) 107.870
0
Totaal 5.200 -
a) 2.000
b) 88.260
c) 266.580
d) 178.320
3.200
Yeliz Bicici
Chief Operating Ocer Oces
& Real Estate Development
SOP 2015 30.06.2015 30.06.2018 - 01.07.2015 -
16.06.2025
95,03 € 200 - 200
SOP 2014 30.06.2014 30.06.2019 - 01.07.2014 -
16.06.2024
88,75 € 200 - 200
Totaal 400 - 400
216
COFINIMMO UNIVERSEEL REGISTRATIEDOCUMENT 2021
8 AANDELENGERELATEERDE BEZOLDIGING
Ter herinnering : sinds 2017 kent de vennootschap geen rechten meer
toe om aandelen te verwerven (aandelenoptieplan) en sinds 2018
ook geen aandelengerelateerde instrumenten (waarderingsrechten
voor aandelen) meer. De oude plannen blijven echter van toepas-
sing voor de rechten die reeds waren toegekend aan mevrouw
Françoise Roels als lid van de Raad van Bestuur, de heer Sébastien
Berden en mevrouw Yeliz Bicici vóór hun benoeming tot lid van
het uitvoerend comité.
a) Rechten om aandelen te verwerven
Stock option plan
Het ‘Stock Option Plan’ (‘SOP’ of ‘aandelenoptieplan’) werd geïm-
plementeerd in 2006, maar de vennootschap heeft besloten om
vanaf 2017 geen aandelenopties meer toe te kennen.
De uitoefenperiode van de opties bedraagt tien jaar vanaf de
datum van het aanbod. De raad van bestuur heeft, tijdens de zitting
van 11.06.2009, besloten de uitoefenperiode van de in 2006, 2007
en 2008 toegekende opties, in toepassing van de Economische
Herstelwet van 27.03.2009, met vijf jaar te verlengen.
De aandelenopties worden aan het einde van het derde jaar na
toekenning onvoorwaardelijk en kunnen dus pas worden uitge
-
oefend na de vervaldatum van de kalender die volgt op het jaar
van toekenning. Indien de opties op het einde van de uitoefenpe
-
riode niet zijn uitgeoefend, worden ze ipso facto ongeldig. In geval
van vrijwillig vertrek of onvrijwillig vertrek (met uitzondering van
beëindiging om ernstige reden) van een begunstigde, kunnen de
aanvaarde en verworven aandelenopties worden uitgeoefend tot
de oorspronkelijke looptijd van het plan. In geval van onvrijwillig
vertrek van een begunstigde om een ernstige reden, zullen aan
-
delenopties die zijn aanvaard, verworven of niet, maar nog niet
zijn uitgeoefend, worden geannuleerd.
Cofinimmo past de IFRS 2 norm toe door de reële waarde van
de aandelenopties op de toekenningsdatum (d.w.z. drie jaar) te
erkennen volgens de graduele verwervingsmethode aan het ritme
van de verwerving.
Bezoldiging in aandelenopties uitgeoefend in 2021
Naam, Functie
Belangrijkste bepalingen van het aandelenoptieplan
Informatie met betrekking tot het boekjaar waarover wordt gerapporteerd
Openingsbalans In de loop van het jaar Eindbalans
1.
Identificatie van
het plan
2.
Datum van
aanbod
3.
Datum van
verwerving
4.
Einde van
de retentie-
periode
5.
Uitoefen-
periode
6.
Uitoefen-
prijs
7.
Aantal opties bij
het begin van het jaar
8.
a) Aantal aangeboden
opties
b) Waarde van de
onderliggende aandelen op
datum van aanbod
9.
a) Aantal toegekende
opties
b) Waarde van de
onderliggende aandelen op
datum van verwerving
c) Waarde van de
uitoefenprijs
d) Meerwaarde op
datum van verwerving
10.
Aantal aangeboden
maar nog niet
uitgeoefende opties
Françoise Roels
Bestuurder-directeur -
Chief Corporate Aairs
& Secretary General
SOP 2016 30.06.2016 30.06.2019 - 01.07.2019 -
15.06.2026
108,44 € 1.600 - 1.600
SOP 2015 30.06.2015 30.06.2018 - 01.07.2015 -
16.06.2025
95,03 € 1.600 - 1.600
SOP 2008 12.06.2008 12.06.2011 - 13.06.2011 -
12.06.2023
122,92 € 1.000 - a) 1.000
b) 52.470
c) 122.920
d) 70.450
0
SOP 2007 12.06.2007 12.06.2010 - 13.06.2010 -
12.06.2022
143,66 € 1.000 - a) 1.000
b) 35.790
c) 143.660
d) 107.870
0
Totaal 5.200 -
a) 2.000
b) 88.260
c) 266.580
d) 178.320
3.200
Yeliz Bicici
Chief Operating Ocer Oces
& Real Estate Development
SOP 2015 30.06.2015 30.06.2018 - 01.07.2015 -
16.06.2025
95,03 € 200 - 200
SOP 2014 30.06.2014 30.06.2019 - 01.07.2014 -
16.06.2024
88,75 € 200 - 200
Totaal 400 - 400
217
CORPORATE GOVERNANCEVERKLARING BEZOLDIGINGSVERSLAG
Bezoldiging in de vorm van ‘Stock Appreciation Rights’
Naam, Functie
Belangrijkste bepalingen van het aandelenoptieplan
Informatie met betrekking tot het boekjaar waarover wordt gerapporteerd
Openingsbalans In de loop van het jaar Eindbalans
1.
Identificatie van
het plan
2.
Datum van
aanbod
3.
Datum van
verwerving
4.
Einde van
de retentie-
periode
5.
Uitoefen-
periode
6.
Uitoefen-
prijs
7.
Aantal opties bij
het begin van het jaar
8.
a) Aantal aangeboden
opties
b) Waarde van de
onderliggende aandelen op
datum van aanbod
9.
a) Aantal toegekende
opties
b) Waarde van de
onderliggende aandelen op
datum van verwerving
c) Waarde van de
uitoefenprijs
d) Meerwaarde op
datum van verwerving
10.
Aantal aangeboden
maar nog niet
uitgeoefende opties
Françoise Roels
Bestuurder-directeur -
Chief Corporate Aairs &
Secretary General
SAR 2017 30.06.2017 01.07.2020 - 01.07.2020 -
01.07.2030
108,02 EUR 1.600 - - 1.600
SAR 2018 30.06.2018 01.07.2021 - 01.07.2021 -
16.06.2031
106,52 EUR 1.600 - - 1.600
Totaal 3.200 - - 3.200
Sébastien Berden
Chief Operating Ocer Healthcare
SAR 2017 30.06.2017 01.07.2020 - 01.07.2020 -
01.07.2030
108,02 EUR 250 - - 250
Totaal 250 - - 250
Yeliz Bicici
Chief Operating Ocer Oces &
Real Estate Development
SAR 2017 30.06.2017 01.07.2020 - 01.07.2020 -
01.07.2030
108,02 EUR 250 - - 250
Totaal 250 - - 250
b) Aandelen en aandelengerelateerde instrumenten
Stock appreciation rights plan
Het ‘Stock Appreciation Rights Plan’ (‘SAR-plan’) werd voor het eerst
geïmplementeerd in 2017, maar de vennootschap heeft besloten
om vanaf 2018 geen stock appreciation rights meer toe te kennen,
met dien verstande dat de raad van bestuur op 28.06.2018 besloot
om voor de laatste maal en om het principe van continuïteit te
verzekeren, 1.600 SAR’s toe te kennen aan mevrouw Françoise Roels.
Het SAR-plan geeft recht op de contante waarde van het verschil
tussen de koers van het Cofinimmo-aandeel op de datum van
het boekjaar en de datum van toekenning, vermeerderd met het
equivalente bedrag van het brutodividend dat sinds de datum van
toekenning aan het aandeel is toegekend. De SAR’s werden op dis-
cretionaire wijze toegewezen aan de leden van het management.
Er zijn in dit verband geen doelen gesteld. De raad van bestuur was
dan ook van mening dat deze vergoeding geen variabele vergoe-
ding was in de zin van de wet van 06.04.2010. De uitoefenperiode
voor een SAR is tien jaar vanaf de datum van toekenning. SAR’s
worden pas na drie jaar, d.w.z. op de eerste kalenderdag van de
maand die volgt op de derde verjaardag van de toekenningsdatum,
in één keer volledig verworven. Als de SAR’s aan het einde van de
uitoefenperiode niet zijn uitgeoefend, worden ze ipso facto ongeldig.
In geval van vrijwillig of onvrijwillig vertrek (met uitzondering van
verbreking om ernstige redenen), definitieve arbeidsongeschiktheid
of pensioen (met inbegrip van vervroegd pensioen), moeten de
toegekende en verworven SAR’s door de begunstigde worden
uitgeoefend tijdens de eerste uitoefenperiode na de datum van
beëindiging. SAR’s die niet zijn verworven, worden geannuleerd.
In geval van onvrijwillig vertrek van een begunstigde om een ern
-
stige reden, zullen toegewezen SAR’s, al dan niet verworven, maar
nog niet uitgeoefend, worden geannuleerd. In geval van overlijden
zijn de toegekende SAR’s, al dan niet verworven, definitief verworven
en worden zij geacht te zijn uitgeoefend in de eerste uitoefenperi-
ode na het overlijden. Deze voorwaarden voor de toekenning en
uitoefening van SAR’s in geval van vrijwillig of onvrijwillig vertrek zijn
van toepassing, onverminderd de bevoegdheid van de raad van
bestuur om deze bepalingen in het voordeel van de begunstigde
te wijzigen op basis van objectieve en relevante criteria.
218
COFINIMMO UNIVERSEEL REGISTRATIEDOCUMENT 2021
Bezoldiging in de vorm van ‘Stock Appreciation Rights’
Naam, Functie
Belangrijkste bepalingen van het aandelenoptieplan
Informatie met betrekking tot het boekjaar waarover wordt gerapporteerd
Openingsbalans In de loop van het jaar Eindbalans
1.
Identificatie van
het plan
2.
Datum van
aanbod
3.
Datum van
verwerving
4.
Einde van
de retentie-
periode
5.
Uitoefen-
periode
6.
Uitoefen-
prijs
7.
Aantal opties bij
het begin van het jaar
8.
a) Aantal aangeboden
opties
b) Waarde van de
onderliggende aandelen op
datum van aanbod
9.
a) Aantal toegekende
opties
b) Waarde van de
onderliggende aandelen op
datum van verwerving
c) Waarde van de
uitoefenprijs
d) Meerwaarde op
datum van verwerving
10.
Aantal aangeboden
maar nog niet
uitgeoefende opties
Françoise Roels
Bestuurder-directeur -
Chief Corporate Aairs &
Secretary General
SAR 2017 30.06.2017 01.07.2020 - 01.07.2020 -
01.07.2030
108,02 EUR 1.600 - - 1.600
SAR 2018 30.06.2018 01.07.2021 - 01.07.2021 -
16.06.2031
106,52 EUR 1.600 - - 1.600
Totaal 3.200 - - 3.200
Sébastien Berden
Chief Operating Ocer Healthcare
SAR 2017 30.06.2017 01.07.2020 - 01.07.2020 -
01.07.2030
108,02 EUR 250 - - 250
Totaal 250 - - 250
Yeliz Bicici
Chief Operating Ocer Oces &
Real Estate Development
SAR 2017 30.06.2017 01.07.2020 - 01.07.2020 -
01.07.2030
108,02 EUR 250 - - 250
Totaal 250 - - 250
Woonzorgcentrum –
Oleiros (ES)
219
CORPORATE GOVERNANCEVERKLARING BEZOLDIGINGSVERSLAG
ANDERE TUSSENKOMENDE PARTIJEN
Certificering van de rekeningen
Een door de algemene vergadering van aandeelhouders aan
-
gestelde commissaris moet de jaarrekeningen certificeren en
de halfjaarrekeningen herzien, zoals voor iedere naamloze
vennootschap, en bijzondere verslagen opstellen op verzoek
van de FSMA, omdat Cofinimmo een GVV is.
De commissaris van Cofinimmo is de BV o.v.v. CVBA Deloitte,
Bedrijfsrevisoren, vertegenwoordigd door de heer Rik
Neckebroeck, door de FSMA erkende revisor en ingeschreven bij
het Instituut van de bedrijfsrevisoren onder het nummer A01529,
met maatschappelijke zetel te 1930 Zaventem, Luchthaven
Nationaal 1 J. De algemene vergadering van 13.05.2020 heeft het
mandaat van Deloitte BV o.v.v. CVBA Deloitte, Bedrijfsrevisoren,
vertegenwoordigd door de heer Rik Neckebroeck, verlengd tot
het einde van de algemene vergadering die in 2023 zal worden
gehouden.
De vaste honoraria van de commissaris Deloitte, Bedrijfsrevisoren
voor het onderzoek en de revisie van de statutaire en gecon-
solideerde rekeningen van Cofinimmo bedroegen 177.596 EUR
(exclusief btw). Zijn honoraria voor de revisie van de statutaire
rekeningen van de dochtervennootschappen van Cofinimmo
bedroegen 340.869 EUR (exclusief btw). Dat bedrag omvat
eveneens zijn honoraria als commissaris voor de revisie van de
statutaire rekeningen van de Franse dochtervennootschappen
van de groep. De honoraria van de groep Deloitte met betrek-
king tot de wettelijke en andere bijstandsopdrachten, bedroegen
152.256 EUR (exclusief btw) voor het boekjaar.
Het plafond van 70 % van de audithonoraria voor alle
andere diensten aangeboden door de commissaris Deloitte,
Bedrijfsrevisoren, werd gerespecteerd.
Vastgoedexpertise
De onafhankelijke waarderingsdeskundigen die de groep heeft
aangesteld voor de globale waardebepaling van haar vastgoed-
portefeuille zijn de volgende vennootschappen :
CATELLA :
• in Frankrijk, Catella Valuation Advisors SAS (RSC Paris B 435 339 098)
CBRE :
• in Finland, CBRE Finland Oy (Register 21970698)
COLLIERS :
• in Italië, Colliers Real Estate Services Srl (BTW 06180000967)
CUSHMAN & WAKEFIELD :
• in Duitsland, Cushman & Wakefield (U.K.) LLP - German Branch
(Register OC 328588)
• in België, Cushman & Wakefield Belgium NV
(RPR Brussel 0422 118 165)
• in Frankrijk, Cushman & Wakefield Valuation France SA
(RCS Nanterre 332 111 574)
• in Nederland, Cushman & Wakefield Netherlands B.V.
(KvK 33260655)
• in Spanje, Cushman & Wakefield Spain Limited Sucursal en España
(CIF W0061691 B)
• in Ierland, Cushman & Wakefield Commercial Ireland Limited
(Register 443760)
PRICEWATERHOUSECOOPERS :
• in België, PricewaterhouseCoopers Enterprise Advisory CRL
(RPR Brussel 0415 622 333)
• in Nederland, PricewaterhouseCoopers Belastingadviseurs NV
(Kvk 34180284)
• in Duitsland, PricewaterhouseCoopers GmbH Wirthschaftsprün-
fungsgesellschaft (HRB 107858)
JONES LANG LASALLE :
• in België, Jones Lang LaSalle SPRL (RPR Brussel 0403 376 874)
• in Frankrijk, Jones Lang LaSalle Expertises SAS (RCS Paris 444 628 150)
• in Verenigd Koninkrijk, Jones Lang Lasalle Limited (Register in
England & Wales 1188567)
STADIM :
• in België, Stadim CBVA (RPR Brussel 0458 797 033)
Woonzorgcentrum Glück im Winkel –
Neunkirchen (DE)
220
COFINIMMO UNIVERSEEL REGISTRATIEDOCUMENT 2021
MANDATEN VAN DE ONAFHANKELIJKE WAARDERINGSDESKUNDIGEN OP 31122021
Sector Aantal activa
onder mandaat
Locatie Natuurlijke
personen
Begin
mandaat
Einde
mandaat
CBRE
Zorgvastgoed
8 Finland Olli Kantanen 01.10.2020 30.09.2023
COLLIERS
Zorgvastgoed
6 Italië Giulia Longo 06.05.2021 31.03.2024
CUSHMAN & WAKEFIELD
Kantoren
24 België Gregory Lamarche 30.06.2021 31.12.2022
Zorgvastgoed
2 Duitsland Martin Belik 01.10.2020 30.09.2023
Zorgvastgoed
61 België Gregory Lamarche 30.06.2021 31.12.2022
Zorgvastgoed
49 Frankrijk Jean-Philippe Carmarans 01.01.2020 31.12.2022
Zorgvastgoed
29 Spanje Tony Loughran 01.07.2019 30.06.2022
Zorgvastgoed
7 Ierland Johanna Gill 01.01.2021 31.12.2023
Vastgoed van distributienetten – Cofinimur I
190 Frankrijk Jean-Philippe Carmaran 01.01.2021 31.12.2023
Vastgoed van distributienetten – Pubstone
212 Nederland Frank Adema 31.12.2020 31.12.2022
Vastgoed van distributienetten – Pubstone
677 België Gregory Lamarche 30.06.2021 31.12.2022
PRICEWATERHOUSECOOPERS
Kantoren
23 België Georey Jonckheere 01.01.2020 31.12.2022
Vastgoed van distributienetten – Overige
1 België Georey Jonckheere 01.01.2020 31.12.2022
Zorgvastgoed
30 België Georey Jonckheere 01.01.2020 31.12.2022
Zorgvastgoed
49 Nederland Koniwin Domen 01.01.2021 31.12.2023
Zorgvastgoed
42 Duitsland Dirk Hennig 01.01.2021 31.12.2023
JONES LANG LASALLE
Kantoren
15 België Greet Hex 01.01.2020 31.12.2022
Vastgoed van distributienetten – Overige
1 België Greet Hex 01.01.2020 31.12.2022
Zorgvastgoed
7 Frankrijk Pierre-Jean Poli 01.01.2020 31.12.2022
Zorgvastgoed
3 Verenigd
Koninkrijk
Alan Bennett 26.07.2021 30.06.2024
1. Met inbegrip van vastgoedbeleggingen, vastgoed in ontwikkeling en activa bestemd voor verkoop.
MANDATEN VAN DE ONAFHANKELIJKE WAARDERINGSDESKUNDIGEN OP 31122021 VOOR DE
GEASSOCIEERDE VENNOOTSCHAPPEN
Sector Aantal activa
onder mandaat
Locatie Natuurlijke
personen
Begin
mandaat
Einde
mandaat
CATELLA
Zorgvastgoed
6 Frankrijk Jean-François Drouets 15.12.2020 30.09.2023
STADIM
Zorgvastgoed
19 België Tim Leysen 31.12.2020 31.12.2023
CUSHMAN & WAKEFIELD
Zorgvastgoed
4 Duitsland Martin Belik 01.10.2020 30.09.2023
Overeenkomstig artikel 47 van de wet van 12.05.2014 betreende
de GVV’s waarderen de deskundigen op het eind van elk boekjaar
alle gebouwen van de openbare GVV en haar dochtervennoot-
schappen. De waardering vormt de basis van de in de balans
opgenomen boekwaarde van de gebouwen. Bovendien actualiseert
de deskundige op het eind van elk van de eerste drie kwartalen de
totale waardering die op het eind van het voorgaande jaar werd
opgesteld, in functie van de marktevolutie en de kenmerken van
het betrokken vastgoed. Ten slotte wordt elk vastgoed dat de GVV
(of dochtervennootschap) verwerft of verkoopt door de deskundige
gewaardeerd overeenkomstig de bepalingen van artikel 47 van de
wet van 12.05.2014 betreende de GVV’s, vooraleer de verrichting
plaatsvindt. Indien de tegenpartij een vennootschap is waarmee
de openbare GVV verbonden is of een deelnemingsverhouding
heeft, of wanneer de bedoelde verrichting enig voordeel oplevert
voor een van de hierboven vermelde personen, moet de verrichting
worden uitgevoerd tegen de waarde die de deskundige bepaalde.
De expertise van een gebouw bestaat uit de bepaling van zijn
waarde op een bepaalde datum, dat wil zeggen de prijs waarte
-
gen het goed waarschijnlijk zal worden verhandeld tussen kopers
en verkopers die goed geïnformeerd zijn en die een dergelijke
verrichting wensen te realiseren, zonder dat er rekening wordt
gehouden met enige bijzondere overeenkomst tussen hen. Die
waarde wordt aangeduid als ‘investeringswaarde’ wanneer ze
overeenkomt met de totale prijs die de koper moet betalen, inclusief
registratierechten of btw (als het gaat om een aankoop die aan
de btw onderworpen is).
De reële waarde, zoals bedoeld in het referentieschema IAS/IFRS,
wordt verkregen door een aangepaste quotiteit van de registra-
tierechten en/of de btw, die de transactiekosten vormen, van de
investeringswaarde af te trekken.
Andere transacties dan de verkoop kunnen leiden tot de mobili
-
sering van de portefeuille of van een deel ervan, zoals blijkt uit de
221
CORPORATE GOVERNANCEVERKLARING ANDERE TUSSENKOMENDE PARTIJEN
Kantoorgebouw Belliard 40 – Brussel CBD (BE)
transacties die Cofinimmo heeft uitgevoerd sinds ze het statuut
van GVV (daarvoor Vastgoedbevak) verworven heeft.
De expertisewaarden hangen met name af van de volgende
parameters :
• de ligging;
• de leeftijd en het type gebouw; de staat van onderhoud en het
comfort; de architectuur;
• de verhouding netto/bruto oppervlaktes; het aantal parkeer-
plaatsen;
• de huurvoorwaarden;
• en als het gaat om zorgvastgoed, de verhouding huur/operati
-
onele cashflow vóór huur.
In 2021 bedroegen de honoraria van de onafhankelijke waarde
-
ringsdeskundigen voor de geconsolideerde portefeuille evenals
voor de geassocieerde deelnemingen, driemaandelijks berekend op
basis van een vast forfait vermeerderd met een eveneens vast tarief,
1.277.247 EUR (exclusief btw), verdeeld als volgt : 680.987 EUR voor
Cushman & Wakefield, 432.239 EUR voor PricewaterhouseCoopers,
88.620 EUR voor Jones Lang LaSalle, 13.500 EUR voor CBRE,
19.800 EUR voor Colliers, 22.000 EUR voor Stadim en 20.100 EUR
voor Catella.
222
COFINIMMO UNIVERSEEL REGISTRATIEDOCUMENT 2021
JAARREKENINGEN
Geconsolideerde jaarrekening 224
Bijlagen bij de geconsolideerde jaarrekening 230
Bijlage 1. Algemene informatie 230
Bijlage 2. Belangrijke boekhoudkundige methodes 230
Bijlage 3. Operationeel risicobeheer 238
Bijlage 4. Verwervingen van dochtervennootschappen 239
Bijlage 5. Sectorinformatie 240
Bijlage 6. Huurinkomsten en met huur verbonden kosten 248
Bijlage 7. Nettoherdecoratiekosten 249
Bijlage 8. Huurlasten en belastingen gedragen door de eigenaar opverhuurdegebouwen 249
Bijlage 9. Technische kosten 250
Bijlage 10. Commerciële kosten 250
Bijlage 11. Beheerkosten 250
Bijlage 12. Resultaat uit verkoop van vastgoedbeleggingen en andere niet-financiële activa 252
Bijlage 13. Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen 252
Bijlage 14. Ander resultaat op de portefeuille 252
Bijlage 15. Financiële inkomsten 252
Bijlage 16. Netto-interestkosten 253
Bijlage 17. Andere financiële kosten 253
Bijlage 18. Variaties in de reële waarde van financiële activa en verplichtingen 253
Bijlage 19. Vennootschapsbelasting en exit taks 253
Bijlage 20. Resultaat per aandeel - aandeel groep 254
Bijlage 21. Goodwill 256
Bijlage 22. Vastgoedbeleggingen 258
Bijlage 23. Uitsplitsing van de variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen 268
Bijlage 24. Immateriële vaste activa en andere materiële vaste activa 268
Bijlage 25. Financiële instrumenten 268
Bijlage 26. Financiële vaste activa en vorderingen uit financiële leasing 279
Bijlage 27. Activa bestemd voor verkoop 279
Bijlage 28. Kortlopende handelsvorderingen 280
Bijlage 29. Belastingvorderingen en andere vlottende activa 280
Bijlage 30. Overlopende rekeningen - activa 281
Bijlage 31. Voorzieningen 281
Bijlage 32. Uitgestelde belastingen 281
Bijlage 33. Handelsschulden en andere kortlopende schulden 282
Bijlage 34. Overlopende rekeningen - verplichtingen 282
Bijlage 35. Kosten en opbrengsten zonder effect op de kasstromen 282
Bijlage 36. Variatie in de behoefte aan werkkapitaal 283
Bijlage 37. Evolutie van de portefeuille per sector tijdens het boekjaar 283
Bijlage 38. Rechten en verplichtingen buiten balans 285
Bijlage 39. Investeringsverbintenissen 287
Bijlage 40. Consolidatiecriteria en -kring 287
Bijlage 41. Verkoopopties toegestaan aan aandeelhouders zonder zeggenschap 296
Bijlage 42. Betalingen gesteund op aandelen 297
Bijlage 43. Gemiddeld aantal personen gebonden door eenarbeids- of bedrijfsovereenkomst 297
Bijlage 44. Transacties met verbonden partijen 297
Bijlage 45. Gebeurtenissen na balansdatum 298
Bijlage 46. Klimaatgerelateerde aspecten 299
Verslag van de commissaris inzake de geconsolideerde jaarrekening 300
Statutaire jaarrekening 304
Verslag van de commissaris inzake de statutaire jaarrekening 312
223
JAARREKENINGEN
Staat van het globaal geconsolideerd resultaat (resultatenrekening)
(x 1.000 EUR) Bijlagen 2021 2020
A. NETTORESULTAAT
Huurinkomsten
6
Terugnemingen overgedragen en verdisconteerde huren
6
Met verhuur verbonden kosten
6
-3 -2.030
Nettohuurresultaat
5, 6
Recuperatie van vastgoedkosten
7
Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde
gebouwen
8
Kosten van de huurders en gedragen door de eigenaar op huurschade en wederinstaatstelling
op het einde van de huurovereenkomst
7
-1.987 -330
Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen
8
-44.934 -36.888
Vastgoedresultaat
Technische kosten
9
-6.628 -6.051
Commerciële kosten
10
-2.967 -2.344
Kosten en taksen van niet-verhuurde goederen
-3.188 -2.765
Beheerkosten vastgoed
11
-27.849 -23.579
Vastgoedkosten
-40.632 -34.740
Operationeel vastgoedresultaat
Algemene kosten van de vennootschap
11
-11.935 -10.105
Operationeel resultaat vóór het resultaat op de portefeuille
Resultaat op de verkoop van vastgoedbeleggingen
5, 12
Resultaat op de verkoop van andere niet-financiële activa
5, 12
Variatie in de reële waarde van vastgoedbeleggingen
5, 13, 22, 23
Ander portefeuilleresultaat
5, 14
-34.715 -33.815
Operationeel resultaat
Financiële inkomsten
15
Netto-interestkosten
16
-27.343 -24.541
Andere financiële kosten
17
-1.005 -744
Variatie in de reële waarde van financiële activa en verplichtingen
18
Financieel resultaat
Aandeel in het resultaat van aanverwante vennootschappen en joint ventures
40
Resultaat vóór belastingen
Vennootschapsbelasting
19
-10.546 -7.907
Exit taks
19
-1.945 -2.315
Belastingen
-12.491 -10.223
Nettoresultaat
Minderheidsbelangen
40
-2.666 3.588
NETTORESULTAAT - AANDEEL GROEP
(in EUR)
Nettoresultaat per aandeel - aandeel groep
20 8,78 4,50
Verwaterd nettoresultaat per aandeel - aandeel groep
20 8,68 4,09
GECONSOLIDEERDE
JAARREKENING
JAARREKENINGEN
224
COFINIMMO DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2021
(x 1.000 EUR) Bijlagen 2021 2020
B OVERIGE ELEMENTEN VAN HET GLOBAAL RESULTAAT RECYCLEERBAAR IN DE
RESULTATENREKENING
Variaties in het eectieve deel van de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten van de
kasstromen
Impact van de in resultaat opgenomen afdekkingsinstrumenten wier relatie met het afgedekte risico
is geëindigd
18 0 0
Aandeel in de overige elementen van het globaal resultaat van geassocieerde vennootschappen
en joint ventures
Converteerbare obligaties
25 1.873 7.721
Omrekeningsverschillen die voortvloeien uit de omrekening van een buitenlandse activiteit
Overige elementen van het globaal resultaat
Minderheidsbelangen
40 0 0
OVERIGE ELEMENTEN VAN HET GLOBAAL RESULTAAT - AANDEEL GROEP
(x 1.000 EUR) Bijlagen 2021 2020
C. GLOBAAL RESULTAAT
Globaal resultaat
Minderheidsbelangen
40 -2.666 3.588
GLOBAAL RESULTAAT - AANDEEL GROEP
JAARREKENINGEN
225
Staat van de geconsolideerde financiële toestand (balans)
(x 1.000 EUR) Bijlagen 2021 2020
Vaste activa
Goodwill
5, 21 41.627 46.827
Immateriële vaste activa
24 2.487 2.172
Vastgoedbeleggingen
5, 22 5.669.990 4.865.581
Andere materiële vaste activa
24 2.019 1.434
Financiële vaste activa
25, 26 36.145 2.883
Vorderingen van financiële leasing
26 147.999 104.889
Handelsvorderingen en andere vaste activa
Uitgestelde belastingen
Deelnemingen in aanverwante vennootschappen en joint ventures
40 79.661 68.026
Vlottende activa
Activa bestemd voor verkoop
5, 27 39.846 3.320
Financiële vlottende activa
Vorderingen van financiële leasing
26 3.667 2.367
Handelsvorderingen
28 34.835 26.023
Belastingvorderingen en andere vlottende activa
29 50.568 46.605
Kas en kasequivalenten
Overlopende rekeningen
30 42.648 33.069
TOTAAL ACTIVA
Eigen vermogen
Eigen vermogen toewijsbaar aan de aandeelhouders van de moedervennootschap
Kapitaal
p. 216-217 1.698.517 1.450.210
Uitgiftepremies
p. 216-217 916.019 804.557
Reserves
p. 216-217 358.402 200.786
Nettoresultaat van het boekjaar
p. 216-217 260.337 119.222
Minderheidsbelangen
40 54.259 74.587
Verplichtingen
Langlopende verplichtingen
Voorzieningen
31 27.220 25.359
Langlopende financiële schulden
25 1.467.877 1.246.850
Kredietinstellingen
25 771.827 354.979
Overige
25 696.050 891.871
Andere langlopende financiële verplichtingen
25 66.305 100.690
Uitgestelde belastingen
32 55.022 45.064
Exit taks
32 0 0
Overige
32 55.022 45.064
Kortlopende verplichtingen
Kortlopende financiële schulden
25 1.100.189 1.036.612
Kredietinstellingen
25 126.830 5.328
Overige
25 973.358 1.031.283
Andere kortlopende financiële verplichtingen
25 310 206
Handelsschulden en andere kortlopende schulden
33 148.911 126.637
Exit taks
33 6.704 6.275
Overige
33 142.207 120.361
Overlopende rekeningen
34 23.585 22.834
TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN
JAARREKENINGEN
226
COFINIMMO UNIVERSEEL REGISTRATIEDOCUMENT 2021
Berekening van de schuldratio
(x 1.000 EUR) 2021 2020
Langlopende financiële schulden
Andere langlopende financiële verplichtingen (uitgezonderd afdekkingsinstrumenten)
+ 11.678 10.644
Kortlopende financiële schulden
+ 1.100.189 1.036.612
Handelsschulden en andere kortlopende schulden
+ 148.911 126.637
Totale schuld
= 2.728.655 2.420.743
Totaal activa
Afdekkingsinstrumenten
- 7.541 382
Totaal activa (uitgezonderd afdekkingsinstrumenten)
/ 6.169.412 5.253.233
SCHULDRATIO
= 44,23 % 46,08 %
Geconsolideerde tabel van het kasstroomoverzicht
(x 1.000 EUR) Bijlagen 2021 2020
Kas en kasequivalenten aan het begin van het boekjaar
OPERATIONELE ACTIVITEITEN
Nettoresultaat van het boekjaar
Terugneming van interestlasten en -opbrengsten
Terugneming van meer- en minwaarden op verkoop van vastgoedactiva
-7.768 -4.583
Terugneming van niet-monetaire lasten en -opbrengsten
35 -53.305 46.337
Variaties in de behoefte aan werkkapitaal
36 -15.223 1.534
Kasstroom uit operationele activiteiten
INVESTERINGSACTIVITEITEN
Investeringen in immateriële vaste activa en andere materiële vaste activa
-1.518 -1.907
Verwervingen van vastgoedbeleggingen
37 -281.574 -163.386
Uitbreidingen van vastgoedbeleggingen
37 -82.505 -33.550
Investeringen in vastgoedbeleggingen
37 -17.906 -33.859
Verwervingen van geconsolideerde dochtervennootschappen
4 -459.964 -292.389
Verwervingen van geassocieerde vennootschappen en joint ventures
-9.491 -69.172
Verkoop van vastgoedbeleggingen
37 60.147 9.310
Verkoop van gebouwen bestemd voor verkoop
37 61.322 33.900
Verkoop van andere activa
Betaling van de exit taks
-1.167 -16.976
Vorderingen van financiële leasing
Andere stromen als gevolg van investeringsactiviteiten
-15.919 630
Kasstroom uit investeringsactiviteiten
-745.436 -565.161
FINANCIERINGSACTIVITEITEN
Kapitaalverhoging
Aankopen/Verkopen van eigen aandelen
Dividenden uitbetaald aan de aandeelhouders
-107.093 -101.160
Coupons uitbetaald aan de OTA-houders
40 -26.616 -3.009
Dividenden uitbetaald aan minderheidsaandeelhouders
40 -1.199 -1.296
Verhoging van financiële schulden
Vermindering van de financiële schulden
-464 -365
Ontvangen financiële opbrengsten
Betaalde financiële kosten
-28.093 -25.206
Andere stromen als gevolg van financieringsactiviteiten
-568 -586
Kasstroom uit financieringsactiviteiten
KAS EN KASEQUIVALENTEN AAN HET EINDE VAN HET BOEKJAAR
JAARREKENINGEN
227
Geconsolideerde staat van de variaties in het eigen vermogen
(x 1.000 EUR) Op
31.12.2019
Nettoresultaat
verwerking
2019
Dividenden/
Coupons
Uitgifte van
aandelen
Aankopen/
Verkopen
van eigen
aandelen
Afdekking
financiële
kasstromen
Overdracht
tussen
onbeschikbare
en beschikbare
reserves bij de
verkoop van een
actief
Overige Resultaat
van het
boekjaar
Op
31.12.2020
Kapitaal
Uitgiftepremies
Reserves
Reserve van het saldo van de variaties in de reële waarde van het vastgoed
-871 100.321 0 0 0 0 44.501 -126.398
1
0 17.553
Reserve van de geschatte overdrachtsrechten bij hypothetische vervreemding van beleggingsvastgoed
-104.263 -21.524 0 0 0 0 -611 126.398
1
0 0
Reserve van het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die onderworpen zijn aan
een afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS
Reserve van het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn
aan een afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS
-3.801 -24.394 0 0 0 0 0 0 0 -28.195
Beschikbare reserve
Niet-beschikbare reserve
Reserve voor eigen aandelen
-3.645 0 0 0 663 0 0 0 0 -2.982
Reserve van de variaties in de reële waarde van de converteerbare obligatie toewijsbaar aan de verandering van het 'eigen'
kredietrisico
-11.627 0 0 0 0 0 0 7.721 0 -3.906
Nettoresultaat van het boekjaar
Totaal eigen vermogen toewijsbaar aan de aandeelhouders van de moedervennootschap
Minderheidsbelangen
TOTAAL EIGEN VERMOGEN
(x 1.000 EUR) Op
31.12.2020
Nettoresultaat
verwerking
2020
Dividenden/
Coupons
Uitgifte van
aandelen
Aankopen/
Verkopen
van eigen
aandelen
Afdekking
financiële
kasstromen
Overdracht
tussen
onbeschikbare
en beschikbare
reserves bij de
verkoop van een
actief
Overige Resultaat
van het
boekjaar
Op
31.12.2021
Kapitaal
Uitgiftepremies
Reserves
Reserve van het saldo van de variaties in de reële waarde van het vastgoed
Reserve van de geschatte overdrachtsrechten bij hypothetische vervreemding van beleggingsvastgoed
Reserve van het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die onderworpen zijn aan
een afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS
Reserve van het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn
aan een afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS
-28.195 -20.448 0 0 0 0 0 0 0 -48.643
Beschikbare reserve
Niet-beschikbare reserve
Reserve voor eigen aandelen
-2.982 0 0 0 967 0 0 0 0 -2.015
Reserve voor omrekeningsverschillen die voortvloeien uit de omrekening van een buitenlandse activiteit
Reserve van de variaties in de reële waarde van de converteerbare obligatie toewijsbaar aan de verandering van het ‘eigen’
kredietrisico
-3.906 0 0 0 0 0 2.033 1.873 0 0
Nettoresultaat van het boekjaar
Totaal eigen vermogen toewijsbaar aan de aandeelhouders van de moedervennootschap
Minderheidsbelangen
TOTAAL EIGEN VERMOGEN
JAARREKENINGEN
228
COFINIMMO UNIVERSEEL REGISTRATIEDOCUMENT 2021
Geconsolideerde staat van de variaties in het eigen vermogen
(x 1.000 EUR) Op
31.12.2019
Nettoresultaat
verwerking
2019
Dividenden/
Coupons
Uitgifte van
aandelen
Aankopen/
Verkopen
van eigen
aandelen
Afdekking
financiële
kasstromen
Overdracht
tussen
onbeschikbare
en beschikbare
reserves bij de
verkoop van een
actief
Overige Resultaat
van het
boekjaar
Op
31.12.2020
Kapitaal
1.385.227 0 0 64.983 0 0 0 0 0 1.450.210
Uitgiftepremies
727.330 0 0 77.227 0 0 0 0 0 804.557
Reserves
134.163 204.615 -145.036 0 663 0 0 6.381 0 200.786
Reserve van het saldo van de variaties in de reële waarde van het vastgoed
-871 100.321 0 0 0 0 44.501 -126.398
1
Reserve van de geschatte overdrachtsrechten bij hypothetische vervreemding van beleggingsvastgoed
-104.263 -21.524 0 0 0 0 -611 126.398
1
Reserve van het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die onderworpen zijn aan
een afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Reserve van het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn
aan een afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS
-3.801 -24.394 0 0 0 0 0 0 0 -28.195
Beschikbare reserve
254.024 149.707 -145.036 0 0 0 -43.890 -1.129 0 213.678
Niet-beschikbare reserve
4.345 505 0 0 0 0 0 -212 0 4.638
Reserve voor eigen aandelen
-3.645 0 0 0 663 0 0 0 0 -2.982
Reserve van de variaties in de reële waarde van de converteerbare obligatie toewijsbaar aan de verandering van het 'eigen'
kredietrisico
-11.627 0 0 0 0 0 0 7.721 0 -3.906
Nettoresultaat van het boekjaar
204.615 -204.615 0 0 0 0 0 0 119.222 119.222
Totaal eigen vermogen toewijsbaar aan de aandeelhouders van de moedervennootschap
2.451.335 0 -145.036 142.211 663 0 0 6.381 119.222 2.574.775
Minderheidsbelangen
82.625 0 -4.306 0 0 0 0 -144 -3.588 74.587
TOTAAL EIGEN VERMOGEN
2.533.960 0 -149.342 142.211 663 0 0 6.237 115.633 2.649.362
(x 1.000 EUR) Op
31.12.2020
Nettoresultaat
verwerking
2020
Dividenden/
Coupons
Uitgifte van
aandelen
Aankopen/
Verkopen
van eigen
aandelen
Afdekking
financiële
kasstromen
Overdracht
tussen
onbeschikbare
en beschikbare
reserves bij de
verkoop van een
actief
Overige Resultaat
van het
boekjaar
Op
31.12.2021
Kapitaal
1.450.210 0 0 248.306 0 0 0 0 0 1.698.517
Uitgiftepremies
804.557 0 0 313.673 0 0 -202.211 0 0 916.019
Reserves
200.786 119.222 -171.169 0 967 0 202.211 6.385 0 358.402
Reserve van het saldo van de variaties in de reële waarde van het vastgoed
17.553 -13.861 0 0 0 0 -3.632 0 0 60
Reserve van de geschatte overdrachtsrechten bij hypothetische vervreemding van beleggingsvastgoed
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Reserve van het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die onderworpen zijn aan
een afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Reserve van het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn
aan een afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS
-28.195 -20.448 0 0 0 0 0 0 0 -48.643
Beschikbare reserve
213.678 152.215 -171.169 0 0 0 203.820 4.698 0 403.232
Niet-beschikbare reserve
4.638 1.315 0 0 0 0 0 -611 0 5.343
Reserve voor eigen aandelen
-2.982 0 0 0 967 0 0 0 0 -2.015
Reserve voor omrekeningsverschillen die voortvloeien uit de omrekening van een buitenlandse activiteit
0 0 0 0 0 0 0 424 0 424
Reserve van de variaties in de reële waarde van de converteerbare obligatie toewijsbaar aan de verandering van het ‘eigen’
kredietrisico
-3.906 0 0 0 0 0 2.033 1.873 0 0
Nettoresultaat van het boekjaar
119.222 -119.222 0 0 0 0 0 0 260.337 260.337
Totaal eigen vermogen toewijsbaar aan de aandeelhouders van de moedervennootschap
2.574.775 0 -171.169 561.979 967 0 0 6.385 260.337 3.233.274
Minderheidsbelangen
74.587 0 -4.374 0 0 0 0 -18.620 2.666 54.259
TOTAAL EIGEN VERMOGEN
2.649.362 0 -175.543 561.979 967 0 0 -12.235 263.002 3.287.533
1. Conform de rondzendbrief van de FSMA van 02.07.2020.
JAARREKENINGEN
229
Bijlage 1. Algemene informatie
administratieve zetel gevestigd te 1200 Brussel (Woluwedal 58) . De geconsolideerde jaarrekening van de vennootschap voor het boekjaar
dat werd afgesloten op 31.12.2021 omvatten de vennootschap en haar dochtervennootschappen (de ‘groep’). De consolidatiekring is
sinds 31.12.2020 geëvolueerd. Cofinimmo verwierf de aandelen van 18 vennootschappen, creëerde 11 nieuwe dochtervennootschappen
en verwierf participaties in één geassocieerde vennootschap. De consolidatiekring op 31.12.2021 is weergegeven in Bijlage 40.
De geconsolideerde en statutaire jaarrekeningen werden afgesloten door de raad van bestuur van 14.03.2022 en zullen worden
voorgelegd aan de algemene vergadering van aandeelhouders op 11.05.2022.
De boekhoudkundige principes en methodes die werden gebruikt voor het opstellen van de financiële overzichten zijn identiek aan
diegene gebruikt in de financiële jaarrekeningen voor het boekjaar 2020, behalve voor wat vermeld staat in Bijlage 2.
Bijlage 2. Belangrijke boekhoudkundige methodes
A CONFORMITEITSVERKLARING
De geconsolideerde financiële jaarrekeningen zijn opgesteld overeenkomstig het boekhoudkundig referentiestelsel van de International
Financial Reporting Standards (IFRS) zoals aangenomen door het Belgisch koninklijk besluit van 13.07.2014 inzake gereglementeerde
vastgoedvennootschappen.
De principes en methodes die gebruikt werden voor het opstellen van de jaarrekeningen zijn gelijk aan die in de jaarrekeningen van
het boekjaar 2020.
In het kader van de opstelling van haar geconsolideerde jaarrekening moet de vennootschap bepaalde aanzienlijke oordelen formuleren
in de toepassing van de boekhoudkundige grondslagen (zoals bijvoorbeeld de vaststelling van de classificatie van huurcontracten)
en tot een aantal schattingen overgaan (onder meer de schatting van de voorzieningen). Om deze hypotheses te formuleren mag de
directie zich baseren op haar ervaring, de bijstand van derden (onafhankelijke waarderingsdeskundigen) en op andere relevant geachte
bronnen. De werkelijke resultaten kunnen verschillen van deze schattingen, die indien nodig regelmatig herzien en dientengevolge
gewijzigd worden.
B GRONDSLAG VAN OPSTELLING
De jaarrekeningen zijn opgesteld in EUR, afgerond tot het dichtsbij gelegen duizendtal. Ze worden opgesteld op basis van de historische
kostprijs, met uitzondering van de volgende activa en verplichtingen die gewaardeerd zijn aan de reële waarde : vastgoedbeleggingen,
activa bestemd voor verkoop, uitgegeven converteerbare obligaties, afgeleide financiële instrumenten en verkoopopties toegestaan
aan aandeelhouders zonder zeggenschap.
Bepaalde financiële informatie in dit universeel registratiedocument is afgerond. Bijgevolg kunnen de totaalbedragen in dit document
enigszins afwijken van de exacte rekenkundige som van de aantallen die eraan voorafgaan.
Ten slotte kunnen er bepaalde overboekingen plaatsvinden tussen de publicatiedata van de jaarresultaten en van het universeel
registratiedocument.
C GRONDSLAG VAN CONSOLIDATIE
I Dochtervennootschappen
Deze geconsolideerde financiële overzichten omvatten de financiële overzichten van de vennootschap, alsook die van de entiteiten
waarop ze controle uitoefent (met inbegrip van de gestructureerde entiteiten) en haar dochtervennootschappen. Er is sprake van
controle wanneer de vennootschap :
• de macht heeft over de uitgevende entiteit;
• blootgesteld is aan, of het recht heeft op variabele rendementen als gevolg van haar banden met de uitgevende entiteit;
• haar macht kan aanwenden om de rendementen die zij verkrijgt te beïnvloeden.
De vennootschap dient opnieuw na te gaan of zij controle over de uitgevende entiteit uitoefent indien de feiten en omstandigheden
erop wijzen dat een of meer van de drie bovenvermelde punten gewijzigd zijn.
De jaarrekeningen van de dochtervennootschappen zijn opgenomen in de geconsolideerde jaarrekeningen vanaf de begindatum tot
de einddatum van de controle.
Indien nodig zijn de waarderingsregels voor dochtervennootschappen aangepast om de samenhang met de door de groep aangenomen
principes te waarborgen. De jaarrekeningen van de dochtervennootschappen die in de consolidatie zijn opgenomen, beslaan hetzelfde
boekjaar als van de vennootschap.
Wijzigingen in de belangen van de groep in dochtervennootschappen die niet tot een verlies van zeggenschap leiden, worden behandeld
als eigenvermogenstransacties. De boekwaarde van de belangen van dochtervennootschappen in het bezit van de groep of van
derden wordt aangepast om rekening te houden met de wijzigingen van de respectievelijke belangenniveaus. Elk verschil tussen het
BIJLAGEN BIJ DE
GECONSOLIDEERDE JAARREKENING
JAARREKENINGEN
230
COFINIMMO UNIVERSEEL REGISTRATIEDOCUMENT 2021
bedrag waarmee de minderheidsbelangen worden aangepast en de reële waarde van de betaalde of ontvangen vergoeding wordt
onmiddellijk opgenomen in het eigen vermogen.
II Joint ventures
Een joint venture is een entiteit die het onderwerp is van een gezamenlijk akkoord waarbij de partijen die een gezamenlijke controle
uitoefenen, rechten hebben op het netto-actief van het akkoord. De geconsolideerde resultatenrekening bevat het aandeel van de groep
in de resultaten van de joint ventures overeenkomstig de vermogensmutatiemethode. Dit aandeel wordt berekend vanaf de begindatum
tot op de einddatum van de gezamenlijke controle. De jaarrekeningen van de gezamenlijk gecontroleerde entiteiten omvatten dezelfde
boekhoudperiode als die van de vennootschap.
III Geassocieerde deelnemingen
Een geassocieerde deelneming is een entiteit waarin de groep een invloed van betekenis heeft. De geconsolideerde resultatenrekening
omvat het aandeel van de groep in de resultaten van de geassocieerde deelnemingen overeenkomstig de vermogensmutatiemethode.
IV In de consolidatie geëlimineerde transacties
Intra-groep saldi en transacties, en alle winsten uit intra-groep transacties, worden geëlimineerd bij het voorbereiden van de
geconsolideerde jaarrekeningen. De winsten uit transacties met gezamenlijk gecontroleerde entiteiten worden geëlimineerd in verhouding
met het belang van de groep in die entiteiten. Verliezen worden op dezelfde manier geëlimineerd als de winsten, maar enkel voor
zover er geen indicatie is van waardeverlies.
Een lijst van de vennootschappen van de groep is opgenomen in Bijlage 40.
D GOODWILL EN BEDRIJFSCOMBINATIES
Wanneer de groep de controle verwerft over een geïntegreerd geheel van activiteiten en activa dat beantwoordt aan de definitie van een
onderneming (‘business’) overeenkomstig IFRS 3 - ‘Bedrijfscombinaties’, worden de activa, verplichtingen en eventuele identificeerbare
verplichtingen van de verworven vennootschap aan hun reële waarde geboekt op de verwervingsdatum. De goodwill is het positieve
verschil tussen de verwervingskost (exclusief verwante verwervingskosten), vermeerderd met eventuele minderheidsbelangen, en de
reële waarde van het verworven netto-actief. Als dit verschil negatief is (‘negatieve goodwill’), wordt het onmiddellijk in het resultaat
geboekt na bevestiging van de waarden.
Na de initiële boeking wordt de goodwill niet afgeschreven maar onderworpen aan een waardeverminderingstest die minstens elk jaar
wordt uitgevoerd op de kasstroomgenererende eenheden waaraan de goodwill werd toegewezen. Indien de boekwaarde van een
kasstroomgenererende eenheid de bedrijfswaarde overschrijdt, zal het hieruit volgende waardeverlies geboekt worden in het resultaat
en tegengeboekt in eerste instantie in de eventuele goodwill en vervolgens in de andere activa van de eenheid, verhoudingsgewijs aan
hun boekwaarde. Een waardevermindering die op een goodwill geboekt wordt, wordt tijdens een later boekjaar niet teruggenomen.
Overeenkomstig IFRS 3 kan de goodwill voorlopig bepaald worden bij de verwerving en binnen de 12 daaropvolgende maanden
worden aangepast. Bij de overdracht van een kasstroomgenererende eenheid wordt het bedrag van de goodwill die hieraan wordt
toegekend, opgenomen in de vaststelling van het resultaat van de overdracht.
E OMZETTING VAN VREEMDE MUNTEN
I Buitenlandse entiteiten
De groep heeft twee dochtervennootschappen waarvan de financiële rekeningen in vreemde valuta (GBP) worden opgesteld.
II Vreemde valuta transacties
Vreemde valutatransacties worden initieel erkend aan de wisselkoers op de dag van de transactie. Op balansdatum worden de monetaire
activa en verplichtingen uitgedrukt in vreemde valuta omgerekend aan de geldende wisselkoers. Winsten en verliezen die voortvloeien
uit de afwikkeling van transacties en de verrekening van monetaire activa en passiva die in vreemde valuta zijn uitgedrukt, worden in
resultatenrekening opgenomen als financiële opbrengst of financiële kost. In de geconsolideerde jaarrekeningen van de groep echter,
worden de wisselkoersenverschillen die voortvloeien uit de omrekening van de elementen, die als netto-investeringen in buitenlandse
operaties worden beschouwd, echter opgenomen in ‘Overige elementen van het globaal resultaat’.
III Wisselkoersen
De wisselkoersen die gebruikt zijn in de geconsolideerde rekeningen van de vennootschap voor het jaar dat eindigde op 31.12.2021
zijn de volgende :
- Slotkoers op 31.12.2021 = 0,84028
- Gemiddelde koers voor het boekjaar = 0,85224
F FINANCIËLE INSTRUMENTEN
I Afgeleide financiële instrumenten
De groep gebruikt afgeleide financiële instrumenten om zich in te dekken tegen renterisico’s afkomstig van operationele, financiële en
investeringsactiviteiten (voor meer details over de afgeleide financiële instrumenten, zie Bijlage 25).
A. Opname van afgeleide financiële instrumenten :
Deze afgeleide financiële instrumenten zijn interest rate swaps (IRS) en CAP-opties die worden toegepast als economische afdekkingen.
Afgeleiden worden initieel opgenomen tegen reële waarde op de datum waarop de contracten op afgeleide rente-instrumenten
worden aangegaan en worden vervolgens opnieuw gewaardeerd tegen hun reële waarde op de volgende afsluitingsdata. De hieruit
voortvloeiende winst of verlies wordt onmiddellijk in het resultaat opgenomen, tenzij het afgeleide instrument werd toegekend en
eectief is als afdekkingsinstrument. In dat geval hangt het moment van opname af van de aard van de afdekkingsrelatie. De groep
past geen afdekkingsboekhouding toe.
JAARREKENINGEN
231
B. Herwaardering van afgeleide financiële instrumenten :
De herwaardering gebeurt voor het geheel van de afgeleide financiële instrumenten op basis van dezelfde koers- en
volatiliteitsveronderstellingen aan de hand van een toepassing van de zelfstandige leverancier van marktgegevens (Bloomberg).
Deze herwaardering wordt vergeleken met deze van de banken waarbij elk belangrijk verschil tussen beide herwaarderingen wordt
gedocumenteerd (zie ook punt W hierna).
II Geamortiseerde kostprijs en eectieve rentemethode
Interestdragende leningen, met uitzondering van de converteerbare obligatie, worden initieel aan kostprijs geboekt, verminderd met
de toewijsbare transactiekosten. Vervolgens worden interestdragende leningen gewaardeerd aan geamortiseerde kostprijs, waarbij
het verschil tussen de aflossingskost en de aflossingswaarde geboekt wordt in de resultatenrekening over de periode van de lening op
basis van de methode van eectieve rente. Als voorbeeld worden erelonen betaald aan de uitlener of wettelijke erelonen geïntegreerd
in de berekening van de eectieve rente.
De financiële activa worden gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs op basis van de SPPI-test (‘Solely payment of principal and
interests’), enerzijds gezien de groep ze wenst aan te houden, en anderzijds gezien de contractuele voorwaarden van het financiële
actief op bepaalde data aanleiding geven tot kasstromen die uitsluitend bestaan uit betalingen van hoofdsom en rente.
III Niet langer opnemen van financiële activa/verplichtingen
De groep neemt een financieel actief niet langer in het resultaat op als de contractuele rechten op de kasstromen uit dat actief vervallen
of wanneer het financiële actief en vrijwel alle risico’s en voordelen van eigendom van het actief worden overgedragen aan een andere
partij. Bij het niet langer opnemen van een financieel actief gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs, wordt het verschil tussen de
boekwaarde van het actief en de som van de ontvangen vergoeding en vordering opgenomen in het resultaat.
De groep verwijdert de financiële verplichtingen uit de balans wanneer contractuele verplichtingen vervallen of geannuleerd worden
Ten slotte, wanneer er een wijziging gebeurt in de contractuele rechten of verplichtingen zonder dat dit leidt tot een verwijdering van
het onderliggende financiële actief of de financiële verplichting uit de balans, wordt het verschil t.o.v. de nieuwe waarde op de balans
erkend in de resultatenrekening.
IV Converteerbare obligatie
De converteerbare obligatie komt niet in aanmerking voor kwalificatie als deel of geheel van instrumenten van het eigen vermogen. Het
instrument bevat besloten afgeleiden. Om de waarderingsoefening van dit instrument te vergemakkelijken, heeft Cofinimmo besloten om
het tegen de reële waarde te waarderen. De variatie in de reële waarde toekenbaar aan de veranderingen in de marktvoorwaarden
tijdens het boekjaar, wordt geboekt in de resultatenrekening terwijl de variatie in de reële waarde toekenbaar aan de veranderingen
van het kredietrisico tijdens het boekjaar geboekt wordt in de overige elementen van het globaal resultaat.
G VASTGOEDBELEGGINGEN
Vastgoedbeleggingen zijn gebouwen die worden aangehouden om huurinkomsten op lange termijn te verwerven. In toepassing van
IAS 40 worden vastgoedbeleggingen aan hun reële waarde gewaardeerd.
Onafhankelijke waarderingsdeskundigen bepalen om de drie maanden de waardering van de vastgoedportefeuille. Elke winst of verlies
die het gevolg is van een wijziging in de reële waarde na de verwerving van een gebouw, wordt in de resultatenrekening geboekt.
Huurinkomsten van vastgoedbeleggingen worden geboekt zoals beschreven in punt R.
De deskundigen voeren hun waardering uit op basis van de methode van de verdiscontering van de huurinkomsten in overeenstemming
met de ‘International Valuation Standards/RICS Valuation Standards’, uitgegeven door het International Valuation Standards Committee/
Royal Institute of Chartered Surveyors en uiteengezet in het overeenkomstig verslag. Deze waarde, hierna ‘investeringswaarde’
genoemd, stemt overeen met de prijs die een derde-investeerder bereid zou zijn te betalen teneinde elk van de gebouwen van de
portefeuille te verwerven om hun huurinkomsten te genieten mits de tenlasteneming van de gerelateerde kosten, zonder aftrek van
de overdrachtsbelasting.
De verkoop van een vastgoedbelegging is gewoonlijk onderhevig aan de betaling van de overdrachtsbelasting of een belasting op
de toegevoegde waarde aan de overheid. De deskundige trekt dan van de investeringswaarde van de vastgoedbeleggingen een
aandeel van de overdrachtsbelasting af, om zo de reële waarde van de gebouwen te bepalen (zie Bijlage 22), zoals vastgelegd in
hun expertiseverslag.
Bij een verwerving of investeringen wordt de overdrachtsbelasting in geval van een latere hypothetische verkoop rechtstreeks in
de resultatenrekening geboekt; elke variatie van de reële waarde van de gebouwen tijdens het boekjaar wordt eveneens in de
resultatenrekening geboekt. Deze twee mutaties worden opgenomen in de reserve bij de verwerking van het resultaat van het boekjaar.
Om de eectief gerealiseerde meer- of minwaarde te berekenen, moeten de registratierechten bij een verkoop niet worden afgetrokken
van het verschil tussen de bekomen prijs en de boekwaarde van de gebouwen. De rechten worden bij de verwerving reeds opgenomen
in de resultatenrekening.
Een vastgoedbelegging wordt overgeboekt als vast actief voor eigen gebruik indien hij door de eigenaar in gebruik wordt genomen,
en zijn reële waarde op de datum van de overboeking wordt de kost voor zijn boekhoudkundige verwerking erna.
H PROJECTONTWIKKELINGEN
Gebouwen die gebouwd, gerenoveerd, ontwikkeld of herontwikkeld zijn voor toekomstig gebruik als vastgoedbelegging worden
opgenomen in de rubriek ‘Projectontwikkelingen’ en gewaardeerd aan hun reële waarde totdat de werken voltooid zijn. Dit betreft
zorgactiva in aanbouw of in ontwikkeling (uitbreiding) en leegstaande kantoorgebouwen die gerenoveerd of herontwikkeld worden of
zullen worden. Op het ogenblik dat de werken beëindigd zijn, worden de gebouwen overgeboekt van de rubriek ‘Projectontwikkelingen’
naar de rubriek ‘Vastgoed beschikbaar voor verhuur’ of ’Gebouwen beschikbaar voor verkoop’ indien ze verkocht zullen worden. De
JAARREKENINGEN
232
COFINIMMO UNIVERSEEL REGISTRATIEDOCUMENT 2021
reële waarde van de kantoorgebouwen die gerenoveerd of herontwikkeld zullen worden, vermindert bij nadering van de einddatum
van de huurovereenkomst en de begindatum van de werken.
Alle kosten die rechtstreeks met de verwerving en de bouw verbonden zijn en alle daaropvolgende investeringsuitgaven die als
verwervingskosten worden gekwalificeerd, worden gekapitaliseerd. Indien de duur van het project een jaar overschrijdt, worden de
interestkosten gekapitaliseerd aan een interest die de gemiddelde leningkost van de groep weerspiegelt.
I HUURCONTRACTEN
I De groep als verhuurder
A. Types van langetermijnhuurovereenkomsten
Onder de wetgeving kan vastgoed onder twee verschillende regimes langdurig worden verhuurd :
• gewone langetermijnhuurovereenkomsten : de verplichtingen van de verhuurder blijven in essentie gelijk aan die in alle andere
huurovereenkomsten, bv. verzekeren dat de bezette ruimte gedurende de volledige termijn van de overeenkomst beschikbaar blijft voor
de huurder. De verhuurder voldoet aan deze verplichting als hij de onderhoudslasten (andere dan huurlasten) en de verzekeringskosten
tegen brand en andere schadegevallen draagt;
• langetermijnhuurovereenkomsten die gepaard gaan met de overdracht van een zakelijk recht door de rechtverschaer aan de
begunstigde: in dit geval zal het eigendomsrecht tijdelijk overgedragen worden aan de begunstigde die o.a. de onderhouds- (andere
dan huurlasten) en verzekeringskosten zal dragen. Onder deze categorie vallen drie contracttypes onder Belgisch recht : (a) de
erfpachtovereenkomst, die minimaal 15 jaar en maximaal 99 jaar duurt en van toepassing kan zijn op terreinen en/of gebouwen, (b) het
opstalrecht, dat geen minimumduur heeft maar de termijn van 50 jaar niet mag overschrijden en (c) het recht van vruchtgebruik, dat
geen minimumtermijn heeft maar de termijn van 30 jaar niet mag overschrijden. Het kan gelden voor bebouwde of braakliggende grond.
In al deze contracten behoudt de rechtverschaer het residueel recht, in die mate dat hij het volledige eigendomsrecht van het gebouw
op het einde van de overeenkomst terugkrijgt, inclusief het eigendomsrecht van de constructies van de begunstigde, met of zonder
schadeloosstelling voor deze constructies, afhankelijk van de contractuele voorwaarden. Er kan echter voor het residueel recht een
aankoopoptie verleend worden, die de begunstigde gedurende of op het einde van de overeenkomst kan uitoefenen.
B. Langetermijnhuurovereenkomsten onder de vorm van financiële leasing
Indien de huurovereenkomsten voldoen aan de voorwaarden van een financiële leasing volgens de norm IFRS 16:63, zal de groep,
als rechtverschaer, de huurovereenkomst bij haar aanvang in de balans ingeven als een vordering, voor een bedrag gelijk aan de
netto-investering in de huurovereenkomst. Het verschil tussen dit laatste bedrag en de boekwaarde van de verhuurde eigendom bij
de aanvang van de huurovereenkomst (exclusief de waarde van het residueel recht die de groep behoudt) zal geboekt worden in de
resultatenrekening van die periode. Elke verrichte periodieke betaling door de leasingnemer zal door de groep gedeeltelijk ingebracht
worden als een terugbetaling van kapitaal en gedeeltelijk als een financiële opbrengst, gebaseerd op een constante periodieke return
voor de groep.
Het door de groep behouden residueel recht zal op elke balansdatum geboekt worden aan reële waarde. Deze waarde zal elk jaar
stijgen en op het einde van de huurovereenkomst overeenstemmen met de marktwaarde van de volle eigendom. De variaties in de
reële waarde zullen geboekt worden onder de rubriek ‘Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen’ in de resultatenrekening.
C. Overdracht van toekomstige huurgelden in het kader van een langetermijnhuurovereenkomst die niet gekwalificeerd is als
financiële leasing
Het bedrag, verkregen door de groep als gevolg van de overdracht van de toekomstige huurgelden, zal geboekt worden in mindering
van de waarde van het gebouw, in de mate waarin de overdracht van de huurgelden tegenstelbaar is aan derden en dat bijgevolg
de marktwaarde van het gebouw verminderd moet worden met het bedrag van de toekomstige overgedragen huren (hierna ‘de
verminderde waarde’). Overeenkomstig artikel 1690 van het Belgisch burgerlijk wetboek zou een derde koper van de gebouwen geen
recht hebben om de huur ervan te ontvangen.
De progressieve wedersamenstelling van de overgedragen huren zal in de resultatenrekening geboekt worden onder de rubriek
‘Terugnemingen van overgedragen en verdisconteerde huren’ en wordt toegevoegd aan de verminderde waarde van het gebouw in
de activa van de balans. Deze geleidelijke reconstitutie van de niet-verminderde waarde gebeurt op basis van de voorwaarden van
de interestvoeten en de inflatie (indexatie) die van kracht waren bij de verkoop en op dit moment in de door de groep verworven prijs
zaten voor de overgedragen vorderingen.
De variaties in de verminderde reële waarde van het gebouw zullen afzonderlijk in de resultatenrekening geboekt worden onder de
rubriek ‘Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen’ volgens onderstaande formule :
VRW jaar n-1 VRW jaar n-2
NVRW jaar n-1
NVRW jaar n-2
*
Gecumuleerde variatie jaar n
*
Gecumuleerde variatie jaar n-1
–
waarbij :
VRW : verminderde reële waarde van het gebouw (i.e. het resultaat van de twee voorgaande alinea’s);
NVRW : niet-verminderde reële waarde van het gebouw (t.t.z. mochten de toekomstige huurgelden niet overgedragen zijn en zoals
berekend door de onafhankelijke deskundigen in functie van de marktomstandigheden bij elke afsluiting);
Gecumuleerde variatie : gecumuleerde variatie van de niet-verminderde reële waarde sinds het begin van de overdracht van de
toekomstige huurgelden.
JAARREKENINGEN
233
II De groep als huurder
Bij elk nieuw contract evalueert de groep of het een huurovereenkomst betreft. Indien dit het geval is, erkent de groep een gebruiksrecht
op het actief en een overeenkomstige leaseverplichting (behalve voor kortlopende huurtermijnen of indien het onderliggend actief
een lage waarde heeft, waarvoor de groep een eenvoudige operationele kost erkent).
A. Leaseverplichting
De leaseverplichting wordt initieel geboekt tegen de geactualiseerde waarde van de toekomstige huren overeenkomstig
de leaseovereenkomst. De actualisatievoet is de impliciete rente van het contract. Indien deze niet vastgesteld kan worden, wordt de
marginale interestvoet van de groep toegepast. Elke periodieke betaling van de groep zal deels behandeld worden als een terugbetaling
van de hoofdsom en deels als een financiële kost.
B. Gebruiksrecht
Het gebruiksrecht wordt initieel geboekt op de actiefzijde voor een bedrag dat overeenkomt met de leaseverplichting, rekening
houdend met de eventuele kosten verbonden aan de verkrijging van de overeenkomst. Vervolgens zal dit recht afgeschreven worden
volgens de looptijd van de overeenkomst (tenzij de geanticipeerde gebruiksduur korter is dan vooropgesteld in de overeenkomst). Het
gebruiksrecht wordt voorgesteld tussen de activa van dezelfde aard in volle eigendom.
J ANDERE VASTE ACTIVA
I Vaste activa voor eigen gebruik
In overeenstemming met de alternatieve methode toegestaan door de norm IAS 16 § 31 wordt het deel van het gebouw dat door de
vennootschap zelf als maatschappelijke zetel wordt gebruikt, gewaardeerd aan reële waarde. Het is opgenomen onder de rubriek
‘Materiële vaste activa voor eigen gebruik’.
II Daaropvolgende uitgaven
De uitgaven om een gebouw te renoveren dat afzonderlijk wordt geboekt, worden gekapitaliseerd. De andere uitgaven worden enkel
gekapitaliseerd wanneer zij de toekomstige economische winsten van het gebouw verhogen. Alle andere uitgaven worden als kosten
in de resultatenrekening geboekt (zie punt S II).
III Afschrijving
Vastgoedbeleggingen, zij het terreinen of constructies, worden niet afgeschreven maar geboekt aan reële waarde (zie punt G). Een
afschrijving wordt geboekt in de resultatenrekening op lineaire basis over de verwachte economische levensduur, zoals hieronder
beschreven :
• installaties 4-10 jaar;
• meubilair 8-10 jaar;
• computerhardware 3-4 jaar;
• software 4 jaar.
De afschrijving van software kan echter gespreid worden over een langere periode die overeenkomt met de waarschijnlijke gebruiksduur
en in overeenstemming is met de snelheid waarmee de economische voordelen van het actief verbruikt worden.
IV Activa bestemd voor verkoop
De activa bestemd voor verkoop (vastgoedbeleggingen) worden afzonderlijk in de balans voorgesteld aan een waarde die overeenstemt
met hun reële waarde.
V Waardevermindering (‘Impairment’)
De andere vaste activa zijn enkel onderworpen aan een waardeverminderingstest wanneer kan worden aangetoond dat hun boekwaarde
niet invorderbaar zal zijn door hun gebruik of verkoop.
K VORDERINGEN VAN FINANCIËLE LEASING EN PUBLIEKPRIVATE VASTGOEDSAMENWERKINGEN
I Vorderingen van financiële leasing
Vorderingen van financiële leasing worden gewaardeerd op basis van hun geactualiseerde waarde aan de marktrentevoet die geldt op
het tijdstip van hun uitgifte. Indien ze geïndexeerd worden aan de inflatie-index, wordt hier geen rekening mee gehouden bij de bepaling
van de geactualiseerde waarde. Indien beroep wordt gedaan op een afgeleid financieel afdekkingsinstrument, zal de marktrente
voor dit instrument als discontovoet dienen voor de berekening van de marktwaarde van de betrokken vorderingen op het einde van
elke boekhoudperiode. In dit geval is de totale niet-gerealiseerde winst gegenereerd door de waardering aan marktwaarde van de
vordering beperkt tot het latent verlies resulterend uit de waardering aan marktwaarde (zie punt F I) van het afdekkingsinstrument.
Daarentegen zal elk latent verlies gegenereerd door de vordering integraal in de resultatenrekening worden geboekt.
II Publiek-private vastgoedsamenwerkingen
Met uitzondering van het politiecommissariaat in Dendermonde, dat beschouwd wordt als operationele leasing en bijgevolg geboekt
wordt als vastgoedbelegging, worden de publiek-private samenwerkingen opgenomen als vordering van financiële leasing. Zij zijn
onderworpen aan de IFRIC 12. (voor de boekingen, zie punt K I).
L KAS EN KASEQUIVALENTEN
Kas en kasequivalenten bevatten de bankrekeningen, geldmiddelen en korte termijnbeleggingen.
M EIGEN VERMOGEN
I Gewone aandelen
Gewone aandelen worden geclassificeerd als eigen vermogen. De externe kosten die onmiddellijk toewijsbaar zijn aan de uitgifte van
nieuwe aandelen worden afgetrokken van de opgehaalde bedragen, verminderd met belastingen.
JAARREKENINGEN
234
COFINIMMO UNIVERSEEL REGISTRATIEDOCUMENT 2021
II Bevoorrechte aandelen en obligaties terugbetaalbaar in aandelen
Het kapitaal met betrekking tot de bevoorrechte aandelen en obligaties terugbetaalbaar in aandelen wordt geclassificeerd als eigen
vermogen indien dit voldoet aan de definitie van een instrument van eigen vermogen volgens IAS 32.
III Terugkoop van aandelen
Wanneer de groep overgaat tot de inkoop van eigen aandelen wordt het betaalde bedrag, inclusief de direct toewijsbare kosten, erkend
als een variatie in het eigen vermogen. De teruggekochte aandelen worden afgetrokken van de rubrieken ‘Kapitaal’ en ‘Uitgiftepremie’.
De opbrengst van de verkoop van eigen aandelen wordt rechtstreeks opgenomen in het eigen vermogen, zonder dat dit enige impact
heeft op de resultatenrekening.
IV Dividenden
Dividenden worden geboekt als schuld na hun goedkeuring door de algemene vergadering van aandeelhouders.
V Inbreng van de befrijfstak kantoren in Cofinimmo Oces
Op 29.10.2021 werd de activiteitstak ‘kantoren’ van Cofinimmo NV ingebracht in Cofinimmo Oces NV, een 100 % dochteronderneming
van Cofinimmo NV. De inbreng omvat alle activa, passiva, rechten en verplichtingen in verband met de genoemde tak van bedrijvigheid.
De bijdrage betrof dus met name de vastgoedbeleggingen ‘kantoren’ die rechtstreeks door Cofinimmo NV worden aangehouden,
de deelnemingen in de dochtervennootschappen die zelf kantoorgebouwen bezitten, financiële schulden, andere activa en passiva
in verband met de exploitatie van de kantoren, contracten verbonden aan de werking van de kantoren, evenals het personeel dat
zich met de werking van deze gebouwen bezighoudt. Als onderdeel van de bijdrage van de balansposten, gewaardeerd tegen reële
waarde (voornamelijk vastgoedbeleggingen), de reëlewaardereserves (in het eigen vermogen van Cofinimmo NV) met betrekking tot
de ingebrachte balansposten werden overgebracht naar de reëlewaardereserves met betrekking tot de deelnemingen (in het eigen
vermogen van Cofinimmo NV), overeenkomstig het advies van de (Belgische) Commissie voor boekhoudkundige normen CBN 2009/15
“De boekhoudkundige verwerking van de inbreng van een bedrijfstak of van een algemeenheid van goederen”. Het resultaat is dat
het eigen vermogen van Cofinimmo Oces NV op het ogenblik van de inbreng geen reëlewaardereserves met betrekking tot de door
Cofinimmo ingebrachte balansposten bevat. Deze manier van weergeven heeft geen invloed noch op het totaalbedrag van het eigen
vermogen noch op de reserves van Cofinimmo Oces NV. Bovendien heeft dit geen invloed gehad op de geconsolideerde reserves
of het geconsolideerde eigen vermogen van de groep.
N ANDERE LANGLOPENDE FINANCIËLE VERPLICHTINGEN
‘Andere langlopende financiële verplichtingen’ omvatten voornamelijk de reële waarde van afgeleide financiële instrumenten
onderschreven door de groep. De groep kan zich ertoe verbinden de belangen zonder zeggenschap in dochtervennootschappen
in handen van derden over te nemen indien deze laatste hun verkoopopties zouden uitoefenen. De uitoefenprijs van zulke opties
toegestaan aan aandeelhouders zonder zeggenschap wordt aan de reële waarde opgenomen op de passiefzijde van de geconsolideerde
balans, op de lijn ‘Andere langlopende financiële verplichtingen’.
O VOORDELEN VOOR HET PERSONEEL
De bijdragen die worden gestort overeenkomstig de pensioenplannen met toegezegde bijdrageregeling worden als last geboekt
wanneer de werknemers de prestaties hebben verricht die recht geven op deze bijdragen.
In België geven sommige pensioenplannen met een toegezegde bijdrage recht op een wettelijk minimumrendement dat wordt
gegarandeerd door de werkgever. Hierdoor kwalificeren zij dus als pensioenplan met toegezegde pensioenregeling (zie Bijlage 11).
Voor deze regelingen wordt de kost van de prestaties berekend volgens de methode op basis van opgebouwde rechten (‘projected unit
credit’-methode). Op het einde van elke jaarlijkse periode voor financiële verslaglegging worden actuariële waarderingen uitgevoerd. De
herwaarderingen, met inbegrip van de actuariële verschillen en het rendement van de activa van de regeling (exclusief de interesten),
worden onmiddellijk in het resultaat geboekt, en een debet of credit wordt overgedragen in de andere elementen van het globaal
resultaat tijdens het boekjaar waarin zij plaatsvinden. Deze geboekte herwaarderingen worden onmiddellijk in de niet-uitgekeerde
resultaten geboekt en niet overgeboekt naar het nettoresultaat.
De kost van de voorbije prestaties wordt in het nettoresultaat geboekt tijdens de periode waarin een wijziging van de regeling gebeurt.
De netto-interesten worden berekend door de nettoverplichtingen van de prestaties die in het begin van het boekjaar zijn toegezegd
te vermenigvuldigen met de actualisatievoet.
De kosten van de toegezegde prestaties worden in de volgende categorieën onderverdeeld :
• kost van de prestaties (kost van de prestaties verricht tijdens de periode, kost van de voorbije prestaties, alsook winst en verlies als
gevolg van verminderingen en liquidaties );
• netto-interesten (lasten);
• herwaarderingen.
De groep boekt de eerste twee onderverdelingen van de toegezegde prestaties in het nettoresultaat onder ‘Personeelskosten’.
De verplichting inzake de pensioenbijdrage, zoals geboekt in het resultaat, vertegenwoordigt het reële bedrag van het tekort van de
toegezegd pensioenregeling van de groep.
P VOORZIENINGEN
Een voorziening wordt geboekt in de balans wanneer de groep een wettelijke of contractuele verplichting heeft naar aanleiding van een
gebeurtenis uit het verleden, en waarbij het waarschijnlijk is dat een uitgaande kasstroom noodzakelijk zal zijn om aan de verplichting
te voldoen. Voorzieningen worden gewaardeerd door de verwachte toekomstige kasstromen aan de actuele marktrente te berekenen
en, indien toepasbaar, door het specifieke risico dat aan de verplichting gelinkt is te weerspiegelen.
JAARREKENINGEN
235
Q HANDELS EN ANDERE SCHULDEN
Handels- en andere schulden worden aan geamortiseerde kostprijs gewaardeerd.
R OPERATIONELE OPBRENGSTEN
De operationele opbrengsten omvatten de huurinkomsten en opbrengsten resulterend uit de vastgoeddiensten.
De inkomsten van de huurovereenkomsten worden geboekt in de rubriek ‘Huurinkomsten’. Sommige huurovereenkomsten voorzien
een gratis gebruiksperiode gevolgd door een periode waarin de huurder de overeengekomen huur verschuldigd is. In dat geval
wordt het totale bedrag van het te ontvangen contractuele huurgeld tot aan de eerste opzegmogelijkheid door de huurder in het
resultaat geboekt (rubriek ‘Huurinkomsten’) pro rata temporis over de looptijd van de huurovereenkomst die loopt van de datum van
ingebruikname tot aan de datum van die eerste opzegmogelijkheid (i.e. over de vaste looptijd van de huurovereenkomst). Meer in het
bijzonder wordt het contractuele huurgeld, uitgedrukt als een jaarlijks bedrag, eerst geboekt onder opbrengsten en de huurkorting
wordt over deze vaste looptijd van de huurovereenkomst gespreid en vervolgens geboekt in de kosten. Bijgevolg wordt eerst een
overlopende actiefrekening gedebiteerd bij het begin van de huurovereenkomst die overeenkomt met de verschuldigde maar nog
niet vervallen huurinkomsten (zonder huurkorting).
Wanneer de onafhankelijke waarderingsdeskundigen de waarde van de gebouwen schatten op basis van de methode van de toekomstige
geactualiseerde cashflows, integreren ze de totale nog te ontvangen huurgelden in deze waarden. Bijgevolg is de overlopende rekening
waarvan hierboven sprake een dubbel gebruik met het aandeel van de waarde van de gebouwen die de al in het resultaat geboekte
verschuldigde maar nog niet vervallen huurgelden vertegenwoordigt. Ter vermijding van deze dubbele boeking die het balanstotaal
en het eigen vermogen onterecht zou opblazen, wordt het bedrag in de overlopende rekening vervolgens tegengeboekt door een
boeking in de rubriek ‘Ander resultaat op de portefeuille’. Na de datum van de eerste opzegmogelijkheid moet er geen last meer in het
resultaat worden geboekt, zoals dit zonder tegenboeking wel het geval zou zijn geweest.
Uit het voorgaande resulteert dat het operationele resultaat vóór resultaat op de portefeuille (en dus het nettoresultaat van de
kernactiviteiten van het analytisch formaat) de huurgelden gespreid over de vaste looptijd van de huurovereenkomst weerspiegelt,
terwijl het nettoresultaat de huurgelden weerspiegelt vanaf en naarmate de inning ervan.
De huurvoordelen toegekend aan huurders worden geboekt over de vaste looptijd van de huurovereenkomst. Het gaat om incentives
waarbij de eigenaar bepaalde kosten ten laste neemt die de huurder normaal zou moeten dragen, zoals bijvoorbeeld de kosten voor
de inrichting van de privatieve ruimten.
S OPERATIONELE KOSTEN
I Kosten van diensten
De kost van betaalde diensten, inclusief deze ten laste genomen voor rekening van de huurders, worden opgenomen in de rechtstreekse
huurkosten. Hun terugwinning bij de huurders wordt afzonderlijk voorgesteld.
II Uitgevoerde werken in de gebouwen
Afhankelijk van het type werken worden de uitgevoerde werken die onder de verantwoordelijkheid van de eigenaar vallen op drie
verschillende manieren geboekt :
• onderhouds- en herstellingskosten die geen bijkomende functionaliteit verlenen of die het niveau van comfort in het gebouw niet
verbeteren, worden geboekt als courante kosten van de boekhoudperiode en als vastgoedkosten;
• uitgebreide renovatiewerken : deze worden normaal om de 25 tot 35 jaar uitgevoerd en gaan gepaard met een praktisch volledige
heropbouw van het gebouw waarbij, in de meeste gevallen, het bestaande geraamte hergebruikt wordt en de recentste bouwtechnieken
toegepast worden. Bij de voltooiing van dergelijke renovatiewerken kan de eigendom als nieuw worden aanzien. De kosten van deze
renovatiewerken worden gekapitaliseerd;
• verbeteringswerken : dit zijn werken die op een occasionele basis worden uitgevoerd om functionaliteiten aan de eigendom toe te
voegen of het comfort aanzienlijk te verbeteren.
Deze moeten het mogelijk maken om de huur, en op die manier ook de geschatte huurwaarde, te verhogen. De kosten van deze
werken worden gekapitaliseerd voor zover de deskundige normaliter zijn waardering van de eigendom pro tanto verhoogt. Voorbeeld :
installatie van een airconditioningsysteem waar er voorheen nog geen bestond.
De werven waarvoor kosten worden gekapitaliseerd, worden geïdentificeerd in overeenstemming met de hierboven vermelde criteria
gedurende het stadium van voorbereiding van het budget. Kosten die worden gekapitaliseerd omvatten materialen, vergoedingen van
aannemers, technische studies, interne kosten, architectenvergoedingen en interesten gedurende de constructieperiode.
III Commissies betaald aan vastgoedmakelaars en andere transactiekosten
Commissies m.b.t. de verhuring van gebouwen worden geboekt in de uitgaven van het lopende jaar in de rubriek van de ‘Commerciële
kosten’.
Commissies m.b.t. de aankoop van gebouwen, registratierechten, notariskosten en andere extra kosten worden aanzien als transactiekosten
en worden opgenomen in de verwervingskosten van het aangekochte gebouw. Deze kosten worden ook aanzien als een deel van de
verwervingskost wanneer de aankoop is gedaan via een bedrijfscombinatie.
Commissies betaald bij de verkoop van gebouwen worden in mindering gebracht van de verkregen verkoopprijs om de gerealiseerde
winst of verlies te bepalen. De waarderingskosten van de gebouwen en de technische waarderingskosten worden altijd in courante
uitgaven opgenomen.
IV Financieel resultaat
De nettofinancieringskosten omvatten de te betalen interesten op leningen berekend volgens de eectieve rentemethode, alsook de
winsten en verliezen op afdekkingsinstrumenten die worden geboekt in de resultatenrekening (zie punt F).
JAARREKENINGEN
236
COFINIMMO UNIVERSEEL REGISTRATIEDOCUMENT 2021
Rente-inkomsten worden pro rata temporis in de resultatenrekening geboekt, rekening houdend met het eectieve rendement van
het actief.
Dividendinkomsten worden in de resultatenrekening geboekt op de dag dat het dividend wordt bekendgemaakt.
T BELASTING OP HET RESULTAAT
De belasting op het resultaat van het boekjaar omvat de courante belastingslasten. De belasting op het resultaat van het boekjaar
wordt geboekt in de resultatenrekening, met uitzondering van het deel dat betrekking heeft op de elementen die rechtstreeks in het
eigen vermogen geboekt worden.
De courante belastingslasten zijn de verwachte belastingschulden op het belastbaar inkomen van het jaar, gebaseerd op belastingtarieven
die gelden op de balansdatum, en elke aanpassing aan belastingschulden aangaande de voorgaande jaren.
U EXIT TAKS EN UITGESTELDE BELASTINGEN
De exit taks is de belasting op de meerwaarde als gevolg van de erkenning van een Belgische vennootschap als GVV of als gevolg
van een fusie van een niet-GVV met een GVV. Wanneer de vennootschap die geen GVV is maar wel in aanmerking komt voor dit
stelsel voor het eerst in de consolidatiekring van de groep wordt opgenomen, wordt een voorziening voor exit taks geboekt samen
met een herwaarderingsmeerwaarde om het gebouw op marktwaarde te brengen, rekening houdend met een geplande fusie- of
erkenningsdatum.
Elke daaropvolgende aanpassing aan deze exit taks-verplichting wordt geboekt in de resultatenrekening. Wanneer de erkenning
verkregen is of de fusie gerealiseerd is, verandert de voorziening in een schuld. Elk verschil tussen de schuld en de voorziening wordt
in de resultatenrekening geboekt.
Franse vennootschappen die in aanmerking komen voor het SIIC-stelsel krijgen mutatis mutandis dezelfde behandeling.
Indien vennootschappen worden verworven die niet in aanmerking komen voor de GVV-, SIIC-, of FBI-stelsels, wordt een uitgestelde
belasting op de niet-gerealiseerde meerwaarde van de vastgoedbeleggingen geboekt.
V AANDELENOPTIES
Betalingen gebaseerd op aandelen en afgewikkeld in eigenvermogensinstrumenten aan werknemers en de leden van het directiecomité,
worden gewaardeerd aan de reële waarde van de eigenvermogensinstrumenten op de toekenningsdatum (zie Bijlage 42).
W SCHATTINGEN, BEOORDELINGEN EN BELANGRIJKSTE BRONNEN VAN ONZEKERHEID
I Reële waarde van de vastgoedportefeuille
De waarde van de Cofinimmoportefeuille wordt driemaandelijks gewaardeerd door onafhankelijke waarderingsdeskundigen. Deze
waardering van de onafhankelijke waarderingsdeskundigen is bedoeld om de marktwaarde van een gebouw te bepalen op een
bepaalde datum in functie van de evolutie van de markt en de kenmerken van de desbetreende gebouwen. Cofinimmo maakt
ook zelf en parallel aan het werk van de onafhankelijke waarderingsdeskundigen een waardering van haar portefeuille vanuit het
perspectief van continue uitbating ervan door haar eigen teams. De portefeuille wordt in de geconsolideerde rekeningen van de groep
geboekt tegen de reële waarde die door de onafhankelijke waarderingsdeskundigen wordt bepaald (zie Bijlage 22). Er wordt op
gewezen dat na de verhoging van het tarief van de registratierechten in Vlaanderen (van 10 naar 12 % op 01.01.2022), de onafhankelijke
waarderingsdeskundigen voor de Pubstone portefeuille bij de bepaling van de reële waarde op 31.12.2021 rekening hebben gehouden
met registratierechten van 12 %.
Overeenkomstig de ‘Valuation Practice Alert’ van 02.04.2020, uitgegeven door het ‘Royal Institute of Chartered Surveyors’ (‘RICS’), wordt
in het verslag van de onafhankelijke waarderingsdeskundigen een toelichting gegeven op de gevolgen van het coronavirus (COVID-
19) en wordt niet langer rekening gehouden met een ‘materiële waarderingsonzekerheid’ (zoals gedefinieerd door de RICS-normen).
II Financiële instrumenten
De reële waarde van de financiële instrumenten van de groep wordt berekend op basis van de marktwaarden in het systeem van
Bloomberg
1
. Deze reële waarden worden vergeleken met de driemaandelijkse schattingen van de banken en de belangrijke verschillen
worden geanalyseerd (meer details vindt u in Bijlage 25).
III Goodwill
De goodwill wordt bij de verwerving berekend als het positieve verschil tussen de verwervingskost en het aandeel van Cofinimmo in
de reële waarde van het verworven netto-actief. Deze goodwill wordt vervolgens onderworpen aan een waardeverminderingstest
waarbij de nettoboekwaarde van de groepen gebouwen met hun nutswaarde wordt vergeleken. De berekening van de bedrijfswaarde
is gebaseerd op hypotheses van de toekomstige kasstromen, het indexeringspercentage, kasstroomjaren en restwaarden (meer details
vindt u in Bijlage 21).
IV Transacties
In het kader van een patrimoniumverwerving door de verwerving van aandelen van vennootschappen baseert de groep zich op het
bezitspercentage van de aandelen en de benoemingsbevoegdheid van de bestuurders om te bepalen of de groep een gezamenlijke
of een uitsluitende controle uitoefent.
Indien een patrimonium overeenkomt met de definitie van een bedrijfscombinatie zoals bepaald in IFRS 3, herwaardeert de groep
de verworven activa en verplichtingen bij dergelijke bedrijfscombinatie tegen hun reële waarde. De reële waarde van het verworven
vastgoedpatrimonium wordt opgesteld op basis van de waarde bepaald door de waarderingsdeskundigen (meer details vindt u in
Bijlage 40).
1. De gegevens van Bloomberg zijn het resultaat van observaties van reële transactieprijzen en van de toepassing van waarderingsmodellen, ontwikkeld in de wetenschappelijke
literatuur, op deze observaties (www.bloomberg.com).
JAARREKENINGEN
237
V Coronavirus COVID-19
Naar aanleiding van de coronavirus COVID-19-epidemie die is opgetreden in de landen waar de groep actief is, heeft Cofinimmo
verschillende maatregelen genomen om de continuïteit van haar activiteiten te verzekeren en tegelijkertijd de gezondheid en het
welzijn van al haar stakeholders tot haar prioriteit te maken.
De operationele teams blijven in nauw contact met de huurders van de groep om zo de continuïteit van de dienstverlening te waarborgen
en hen te helpen deze moeilijke periode te doorstaan. Cofinimmo herziet per geval de situatie van haar tegenpartijen om, in voorkomend
geval, een evenwichtige oplossing te vinden. In dit kader heeft Cofinimmo 2,0 miljoen EUR waardeverminderingen op handelsvorderingen
in 2020 geboekt, zonder equivalent in 2021.
Naast de informatie die elders in dit document beschikbaar is, wordt gespecifieerd dat :
• in de kantorensector de oppervlakten die rechtstreeks aan handelaars worden verhuurd (detailhandelaars, restaurants, enz.) minder
dan 0,2 % van de contractuele huurgelden van de groep vertegenwoordigen;
• in in de zorgvastgoedsector de sport- en wellnesscentra minder dan 3 % van de contractuele huurgelden van de groep vertegenwoordigen.
Deze centra, gelegen in België en Duitsland, waren gesloten voor het publiek vanaf maart 2020 en gingen eind mei/begin juni 2020
slechts gedeeltelijk opnieuw open. Het inkomstenverlies voor de uitbaters was tijdens deze periode aanzienlijk en een terugkeer naar een
normale situatie gebeurde geleidelijk en was van korte duur in 2020, in overeenstemming met de evolutie van de beheersmaatregelen
van de gezondheidscrisis. De Belgische (grotendeels gesloten sinds eind oktober 2022) en Duitse (bijna volledig gesloten sinds
begin november 2020) centra werden in juni 2021 heropend. Sindsdien zijn hun operationele prestaties over het algemeen beter geweest
dan de verwachtingen, die waren herzien om rekening te houden met de gezondheidsmaatregelen. De huidige besmettingssituatie
roept echter nog steeds op tot voorzichtigheid;
• in de sector van het vastgoed van distributienetten, de Pubstone-portefeuilles van cafés en restaurants in België en Nederland
minder dan 10 % van de contractuele huurgelden van de groep vertegenwoordigen. In de loop van het boekjaar 2020 is de reële
waarde van deze portefeuille stabiel gebleven (exclusief het eect van de verhoging van de overdrachtsbelasting in Nederland
waarmee op 31.12.2020 rekening werd gehouden), met name dankzij de lange resterende looptijd van de contracten. In het boekjaar
2021 bedroeg de verandering in de reële waarde van deze portefeuille (op basis van een ongewijzigde portefeuille) -1,0 % in België
(rekening houdend met de verhoging van de overdrachtsbelasting van 10 naar 12 % in Vlaanderen op 01.01.2020) en -0,7 % in Nederland.
Hoewel de tegenpartij van Cofinimmo de AB InBev groep is, ‘s werelds grootste brouwer met een BBB+ rating, is het niet uitgesloten
dat er in de loop van het boekjaar 2022 een daling van de reële waarde zal worden opgetekend op basis van de evolutie van de
marktparameters of als gevolg van de evolutie van de COVID-19-pandemie en de maatregelen die de autoriteiten hebben genomen
om deze te bestrijden (zoals een verplichte sluiting van de horecazaken). Op 31.12.2021, zou een daling van de reële waarde met 5 %
een (non-cash) last van 22 miljoen EUR betekend hebben, met een ongunstig eect van 0,15 % op de schuldratio, en van ongeveer
0,73 EUR per aandeel op het netto-actief;
• in de sector van het vastgoed van distributienetten, vertegenwoordigt de Cofinimur I-portefeuille van MAAF-agentschappen in
Frankrijk minder dan 2 % van de contractuele huurgelden van de groep. In 2020 werd de reële waarde van deze portefeuille met bijna
12 miljoen EUR (d.w.z. bijna 10 %) verminderd. In het boekjaar 2021 bedroeg de variatie in de reële waarde van deze portefeuille (op
basis van een ongewijzigde portefeuille) -3,3 %. Hoewel de tegenpartij van Cofinimmo de Covéa groep is, een Franse verzekeraar
met een AA- rating, is het niet uitgesloten dat er in de loop van het boekjaar 2022 een vermindering van de reële waarde zal worden
opgetekend op basis van de evolutie van de marktparameters of als gevolg van de evolutie van de COVID-19-pandemie en de
maatregelen die de autoriteiten hebben genomen om deze te bestrijden (zoals maatregelen om het personenverkeer in winkelstraten
te beperken). Op 31.12.2021 zou een vermindering van de reële waarde met 5 % een (non-cash) last van 3 miljoen EUR betekend hebben,
met een ongunstig eect van 0,03 % op de schuldratio, en van ongeveer 0,12 EUR per aandeel op het nettoactief.
Bijlage 3. Operationeel risicobeheer
Onder operationeel risico verstaat Cofinimmo het risico op verlies als gevolg van onaangepaste procedures of falen van het beheer.
De groep beheert haar klantenbestand op actieve wijze om zo de huurleegstand en het huurdersverloop in de kantorensector te
beperken. Het team dat instaat voor het beheer van de gebouwen is verantwoordelijk voor het snel oplossen van de klachten van
de huurders en het commercieel team onderhoudt regelmatige contacten met hen om alternatieve mogelijkheden in de portefeuille
aan te bieden wanneer zij behoefte hebben aan grotere of kleinere oppervlakten. Hoewel deze activiteit fundamenteel is voor de
bescherming van de huurinkomsten, heeft ze weinig invloed op de prijs waartegen een leegstaand gebouw kan worden verhuurd,
omdat deze prijs afhankelijk is van de heersende marktomstandigheden. De meerderheid van alle huurcontracten bevat een clausule
waarbij de huur jaarlijks wordt geïndexeerd. Alvorens een nieuwe klant te aanvaarden, wordt eerst een kredietanalyse uitgevoerd,
eventueel op basis van een kennisgeving van een extern ratingbureau. Aan huurders die niet tot de overheidssector behoren, wordt
meestal een voorschot of een bankwaarborg gevraagd ten belope van zes maanden huur.
Behoudens uitzondering zijn de huren vooraf betaalbaar op maandelijkse, driemaandelijkse of jaarbasis. Voor huurlasten en taksen
die de groep betaalt maar die contractueel doorrekenbaar zijn aan de huurders, wordt een driemaandelijkse provisie gevraagd. De
verliezen op huurvorderingen, na recuperaties, vertegenwoordigen 0,059 % van de totale omzet voor de periode 1996-2021. Een sterke
verslechtering van de algemene economische conjunctuur kan de verliezen op huurvorderingen vergroten. Het eventuele faillissement
van een belangrijke huurder kan voor Cofinimmo een aanzienlijk verlies of een onverwachte huurleegstand vertegenwoordigen en
zelfs een herverhuring van de vrijgekomen oppervlakte tegen een prijs die veel lager is dan deze van het verbroken contract.
De directe operationele kosten worden hoofdzakelijk beïnvloed door twee factoren :
JAARREKENINGEN
238
COFINIMMO UNIVERSEEL REGISTRATIEDOCUMENT 2021
• de leeftijd en de kwaliteit van de gebouwen die de onderhouds- en herstellingskosten bepalen. Deze kosten worden opgevolgd door
het team dat de gebouwen beheert, terwijl de uitvoering van de werken wordt uitbesteed;
• het leegstandsniveau van de kantoorgebouwen en het huurdersverloop die de uitgaven voor de onverhuurde oppervlakten, de
verhuurkosten, de kosten voor renovaties, de kortingen verleend aan nieuwe klanten, enz. bepalen. Het actieve commerciële
portefeuillebeheer beoogt het minimaliseren van deze kosten.
Het zorgvastgoed en de gebouwen in de distributienetten zijn voor quasi 100 % bezet. De eerstgenoemde zijn verhuurd aan uitbatersgroepen
waarvan de solvabiliteit jaarlijks wordt geanalyseerd. De gebouwen van de distributienetten zijn verhuurd aan grote vennootschappen.
De herverhurings- of herbestemmingsscenario’s bij afloop van de huurovereenkomst worden voorzichtig geanalyseerd en te gelegener
tijd voorbereid. De kleinste gebouwen van de distributienetten worden verkocht wanneer de huurder ze verlaat.
De bouw- en renovatieprojecten worden voorbereid en gecontroleerd door het project managementteam van de groep om ze tijdig
en binnen het voorziene budget te voltooien. Voor de belangrijkste projecten doet de groep een beroep op externe specialisten in
projectbeheer.
Het risico dat gebouwen worden vernield door brand of andere rampen wordt verzekerd voor een totale reconstructiewaarde van
2.159,82 miljoen EUR
1
tegenover een reële waarde van de verzekerde vastgoedbeleggingen van 2.271,11 miljoen EUR op 31.12.2021 grondwaarde
inbegrepen. Voor de leegstand van de gebouwen als gevolg van deze gebeurtenissen is een indekking voorzien. Bovendien verzekert
Cofinimmo eveneens haar burgerlijke aansprakelijkheid die voortvloeit uit haar hoedanigheid van eigenaar of bouwheer (meer details
over het beheer van het financiële risico van de groep is gedetailleerd in Bijlage 25).
Bijlage 4. Verwervingen van dochtervennootschappen
Algemene informatie
Vennootschap Ver-
wervings-
datum
Aantal
een-
heden
Sector Land % in bezit van
de Cofinimmo
groep op
31.12.2021 -
Globale
consolidatie
Rechtstreeks of
onrechtstreeks
verworven door
Cofinimmo NV
Waardering
van de gebouwen
om de waarde
van de aandelen
te bepalen
(x 1.000.000 EUR)
KIINTEISTÖ Oy VANTAAN HARRIKUJA 8
21.01.21 1 Zorgvastgoed Finland 100 % Onrechtstreeks 12
RHEASTONE 3 NV
(ex. Immo WZC Genappe BV)
12.02.21 1 Zorgvastgoed België 100 % Rechtstreeks 19
KIINTEISTÖ Oy TURUN SKANSSIN
AURORA
01.04.21 1 Zorgvastgoed Finland 100 % Onrechtstreeks 15
KIINTEISTÖ Oy YLOJARVEN TAIMTIE 3 &
KIINTEISTÖ Oy TURUN LINNANHERRA
01.04.21 2 Zorgvastgoed Finland 100 % Onrechtstreeks 12
LAGUNE IPM S.L.U. & LAGUNE
Island Baleares IPM 2 S.L.U.
06.05.21 2 Zorgvastgoed Spanje 100 % Onrechtstreeks 150
2
ACHESO LAGUNE &
ACHESO LAGUNE 2
06.05.21 2 Zorgvastgoed Italië 93 % Onrechtstreeks 190
RHEASTONE 4 NV
(ex. Immo WZC Juprelle BV)
30.06.21 1 Zorgvastgoed België 100 % Rechtstreeks 19
SALZA VERWALTUNGS GmbH
30.06.21 1 Zorgvastgoed Duitsland 95 % Onrechtstreeks 22
RHEASTONE 5 NV
ex. Immo WZC Oudenburg BV)
13.10.21 1 Zorgvastgoed België 100 % Rechtstreeks 11
KIINTEISTÖ Oy HELSINGIN SVENGI
21.10.21 1 Zorgvastgoed Finland 100 % Onrechtstreeks 19
KIINTEISTÖ Oy ROVANIEMEN
RIISTAKALTIO
17.11.21 1 Zorgvastgoed Finland 100 % Onrechtstreeks 8
OUVRE-TOIT SCI
29.11.21 1 Zorgvastgoed Frankrijk 100 % Rechtstreeks 16
KIINTEISTÖ Oy KUOPION
Aallonmurtajankatu 3-5
10.12.21 1 Zorgvastgoed Finland 100 % Onrechtstreeks 17
SUPERSTONE 6 NV
(ex. De Vastgoedexploitant BV)
16.12.21 1 Zorgvastgoed Nederland 100 % Rechtstreeks 13
TRAM NEW
21.12.21 1 Zorgvastgoed België 100 % Rechtstreeks 18
Deze verwervingen werden niet beschouwd als bedrijfscombinaties zoals bepaald in IFRS 3 aangezien zij op zich geen ‘business’
verwervingen zijn. Een ‘business’ wordt gedefinieerd als een geïntegreerd geheel van activiteiten en activa.
1. Dit bedrag omvat enkel activa waarvoor de groep de verzekeingspremie rechtstreeks betaalt. Het omvat noch de werfverzekeringen, noch de verzekeringen ten laste van de
huurders.
2. Waarvan 11 sites in volle eigendom (voor ongeveer 105 miljoen EUR) geboekt worden als gewone verhuringen.
JAARREKENINGEN
239
Sectorinformatie (x 1.000 EUR) – Globale portefeuille
RESULTATENREKENING Zorg-
vast goed
Vastgoed
van distri-
bu tie netten
Kantoren Niet-
toegewezen
bedragen
Totaal
OP 3112 2021 2021 2021 2021 2021
Nettohuurresultaat
184.045 36.658 78.904 299.607
Vastgoedresultaat na rechtstreekse vastgoedkosten
176.978 34.541 69.583 281.102
Beheerkosten vastgoed
-27.849 -27.849
Algemene kosten van de vennootschap
-11.935 -11.935
Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen en andere niet-financiële
activa
216 2.348 5.203 7.768
Variatie in de reële waarde van vastgoedbeleggingen
28.931 -6.813 12.389 34.506
Ander resultaat op de portefeuille
-26.540 -6.554 -1.607 -13 -34.715
Operationeel resultaat
179.584 23.522 85.568 -39.797 248.877
Financieel resultaat
24.312 24.312
Aandeel in het resultaat van aanverwante vennootschappen en joint
ventures
2.305 2.305
Belastingen
-12.491 -12.491
NETTORESULTAAT
263.002
Nettoresultaat - aandeel groep
260.337
RESULTATENREKENING Zorg-
vast goed
Vastgoed
van distri-
bu tie netten
Kantoren Niet-
toegewezen
bedragen
Totaal
OP 3112 2020 2020 2020 2020 2020
Nettohuurresultaat
145.809 37.263 75.863 258.935
Vastgoedresultaat na rechtstreekse vastgoedkosten
142.085 35.500 67.211 244.796
Beheerkosten vastgoed
-23.579 -23.579
Algemene kosten van de vennootschap
-10.105 -10.105
Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen en andere niet-financiële activa
25 2.066 2.491 4.583
Variatie in de reële waarde van vastgoedbeleggingen
-16.032 -11.690 14.026 -13.696
Ander resultaat op de portefeuille
-13.768 -16.214 -403 -3.429 -33.815
Operationeel resultaat
112.309 9.661 83.325 -37.113 168.184
Financieel resultaat
-39.855 -39.855
Aandeel in het resultaat van aanverwante vennootschappen en joint
ventures
-2.473 -2.473
Belastingen
-10.223 -10.223
NETTORESULTAAT
115.633
Nettoresultaat - aandeel groep
119.222
Bijlage 5. Sectorinformatie
In reële waarde vertegenwoordigt het zorgvastgoed 66,5 % van het patrimonium, de kantoren 24,2 % en het vastgoed van distributienetten
9,3 % (de verschillende vastgoedsectoren worden beschreven op bladzijden 32-69).
Slechts één huurder vertegenwoordigt meer dan 10 % van de contractuele huur : de Korian groep in de zorgvastgoedsector, voor een
bedrag van 46 miljoen EUR.
JAARREKENINGEN
240
COFINIMMO UNIVERSEEL REGISTRATIEDOCUMENT 2021
BALANS Zorg-
vast goed
Vastgoed
van distri-
bu tie netten
Kantoren Niet-
toegewezen
bedragen
Totaal
OP 3112 2021 2021 2021 2021 2021
Activa
Goodwill
41.627 41.627
Vastgoedbeleggingen waarvan:
3.785.529 526.927 1.357.534 5.669.990
Project ontwikkelingen
179.198 6.482 67.245 252.926
Activa voor eigen gebruik
6.883 6.883
Activa bestemd voor verkoop
13.200 3.090 23.556 39.846
Andere activa
425.490 425.490
TOTAAL ACTIVA
6.176.953
Eigen vermogen en verplichtingen
Eigen vermogen
3.287.533 3.287.533
Eigen vermogen toewijsbaar aan de aandeelhouders van
de moedervennootschap
3.233.274 3.233.274
Minderheids belangen
54.259 54.259
Verplichtingen
2.889.420 2.889.420
TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN
6.176.953
BALANS Zorg-
vast goed
Vastgoed
van distri-
bu tie netten
Kantoren Niet-
toegewezen
bedragen
Totaal
OP 3112 2020 2020 2020 2020 2020
Activa
Goodwill
46.827 46.827
Vastgoedbeleggingen waarvan :
2.882.091 547.947 1.435.543 4.865.581
Project ontwikkelingen
75.672 57.148 132.820
Activa voor eigen gebruik
6.418 6.418
Activa bestemd voor verkoop
3.320 3.320
Andere activa
337.886 337.886
TOTAAL ACTIVA
5.253.614
Eigen vermogen en verplichtingen
Eigen vermogen
2.649.362 2.649.362
Eigen vermogen toewijsbaar aan de aandeelhouders van
de moedervennootschap
2.574.775 2.574.775
Minderheids belangen
74.587 74.587
Verplichtingen
2.604.252 2.604.252
TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN
5.253.614
JAARREKENINGEN
241
Sectorinformatie (x 1.000 EUR) – Zorgvastgoed
RESULTATENREKENING België Frankrijk Nederland Duitsland Overige
1
Totaal
OP 3112 2021 2021 2021 2021 2021 2021
Nettohuurresultaat
80.046 28.733 21.597 35.774 17.896 184.045
Vastgoedresultaat na rechtstreekse vastgoedkosten
78.634 28.524 19.504 33.262 17.054 176.978
Beheerkosten vastgoed
Algemene kosten van de vennootschap
Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen en andere niet-
financiële activa
146 70 216
Variatie in de reële waarde van vastgoedbeleggingen
1.330 -8.802 7.546 32.836 -3.980 28.931
Ander resultaat op de portefeuille
7.293 -1.559 1.102 -8.170 -10.620 -26.540
Operationeel resultaat
72.817 18.233 28.152 57.928 2.454 179.584
Financieel resultaat
Aandeel in het resultaat van aanverwante
vennootschappen en joint ventures
Belastingen
NETTORESULTAAT
Nettoresultaat - aandeel groep
RESULTATENREKENING België Frankrijk Nederland Duitsland Overige
2
Totaal
OP 3112 2020 2020 2020 2020 2020 2020
Nettohuurresultaat
68.855 26.982 19.169 30.382 420 145.809
Vastgoedresultaat na rechtstreekse vastgoedkosten
68.542 26.754 17.403 28.979 408 142.085
Beheerkosten vastgoed
Algemene kosten van de vennootschap
Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen en andere niet-
financiële activa
23 2 25
Variatie in de reële waarde van vastgoedbeleggingen
7.114 -12.041 -9.231 -1.075 -801 -16.032
Ander resultaat op de portefeuille
-1.738 -860 -314 -10.052 -805 -13.768
Operationeel resultaat
73.942 13.853 7.860 17.852 -1.198 112.309
Financieel resultaat
Aandeel in het resultaat van aanverwante
vennootschappen en joint ventures
Belastingen
NETTORESULTAAT
Nettoresultaat - aandeel groep
1. Het betreft Spanje, Finland, Ierland, Italië en het Verenigd Koninkrijk.
2. In 2020 omvatte de rubriek ‘Overige’ Spanje en Finland.
JAARREKENINGEN
242
COFINIMMO UNIVERSEEL REGISTRATIEDOCUMENT 2021
BALANS België Frankrijk Nederland Duitsland Overige
1
Totaal
OP 3112 2021 2021 2021 2021 2021 2021
Activa
Goodwill
Vastgoedbeleggingen waarvan :
1.601.136 443.290 433.590 653.550 653.963 3.785.529
Project ontwikkelingen
25.073 25.500 14.600 700 113.325 179.198
Activa voor eigen gebruik
Activa bestemd voor verkoop
13.200 13.200
Andere activa
TOTAAL ACTIVA
Eigen vermogen en verplichtingen
Eigen vermogen
Eigen vermogen toewijsbaar aan de aandeelhouders
van de moedervennootschap
Minderheids belangen
Verplichtingen
TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN
BALANS België Frankrijk Nederland Duitsland Overige
2
Totaal
OP 3112 2020 2020 2020 2020 2020 2020
Activa
Goodwill
Vastgoedbeleggingen waarvan :
1.455.553 392.690 346.220 597.840 89.788 2.882.091
Project ontwikkelingen
854 7.190 690 66.938 75.672
Activa voor eigen gebruik
Activa bestemd voor verkoop
Andere activa
TOTAAL ACTIVA
Eigen vermogen en verplichtingen
Eigen vermogen
Eigen vermogen toewijsbaar aan de aandeelhouders
van de moedervennootschap
Minderheids belangen
Verplichtingen
TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN
1. Het betreft Spanje, Finland, Ierland, Italië en het Verenigd Koninkrijk.
2. In 2020 omvatte de rubriek ‘Overige’ Spanje en Finland.
JAARREKENINGEN
243
Sectorinformatie (x 1.000 EUR) – Vastgoed van distributienetten
RESULTATENREKENING Pubstone
België
Overige
België
Pubstone
Nederland
Cofinimur I
Frankrijk
Totaal
OP 3112 2021 2021 2021 2021 2021
Nettohuurresultaat
19.119 305 9.993 7.241 36.658
Vastgoedresultaat na rechtstreekse vastgoedkosten
18.478 -441 9.557 6.946 34.541
Beheerkosten vastgoed
Algemene kosten van de vennootschap
Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen en andere niet-financiële
activa
1.227 -52 1.173 2.348
Variatie in de reële waarde van vastgoedbeleggingen
-3.288 -89 -1.020 -2.415 -6.813
Ander resultaat op de portefeuille
-4.818 -750 -987 -6.554
Operationeel resultaat
11.599 -530 7.735 4.718 23.522
Financieel resultaat
Aandeel in het resultaat van aanverwante vennootschappen en joint
ventures
Belastingen
NETTORESULTAAT
Nettoresultaat - aandeel groep
RESULTATENREKENING Pubstone
België
Overige
België
Pubstone
Nederland
Cofinimur I
Frankrijk
Totaal
OP 3112 2020 2020 2020 2020 2020
Nettohuurresultaat
19.266 9.897 8.100 37.263
Vastgoedresultaat na rechtstreekse vastgoedkosten
18.381 9.501 7.618 35.500
Beheerkosten vastgoed
Algemene kosten van de vennootschap
Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen en andere niet-financiële
activa
2.031 20 15 2.066
Variatie in de reële waarde van vastgoedbeleggingen
2.103 -1.948 -11.845 -11.690
Ander resultaat op de portefeuille
-9.952 -6.263 -16.214
Operationeel resultaat
12.563 1.310 -4.212 9.661
Financieel resultaat
Aandeel in het resultaat van aanverwante vennootschappen en joint
ventures
Belastingen
NETTORESULTAAT
Nettoresultaat - aandeel groep
JAARREKENINGEN
244
COFINIMMO UNIVERSEEL REGISTRATIEDOCUMENT 2021
BALANS Pubstone
België
Overige
België
Pubstone
Nederland
Cofinimur I
Frankrijk
Totaal
OP 3112 2021 2021 2021 2021 2021
Activa
Goodwill
25.407 16.220 41.627
Vastgoedbeleggingen waarvan :
291.714 29.873 138.455 66.885 526.927
Project ontwikkelingen
6.482 6.482
Activa voor eigen gebruik
Activa bestemd voor verkoop
3.090 3.090
Andere activa
TOTAAL ACTIVA
Eigen vermogen en verplichtingen
Eigen vermogen
Eigen vermogen toewijsbaar aan de aandeelhouders van de
moedervennootschap
Minderheids belangen
Verplichtingen
TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN
BALANS Pubstone
België
Overige
België
Pubstone
Nederland
Cofinimur I
Frankrijk
Totaal
OP 3112 2020 2020 2020 2020 2020
Activa
Goodwill
30.607 16.220 46.827
Vastgoedbeleggingen waarvan :
295.424 138.974 113.550 547.947
Project ontwikkelingen
Activa voor eigen gebruik
Activa bestemd voor verkoop
Andere activa
TOTAAL ACTIVA
Eigen vermogen en verplichtingen
Eigen vermogen
Eigen vermogen toewijsbaar aan de aandeelhouders van de
moedervennootschap
Minderheids belangen
Verplichtingen
TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN
JAARREKENINGEN
245
Sectorinformatie (x 1.000 EUR) – Kantoren
RESULTATENREKENING Brussel
CBD
Brussel
gedecentra-
liseerd
Brussel
periferie
Antwerpen Overige
regio’s
Totaal
OP 3112 2021 2021 2021 2021 2021 2021
Nettohuurresultaat
32.676 24.804 7.238 4.966 9.220 78.904
Vastgoedresultaat na rechtstreekse vastgoedkosten
28.897 20.252 6.646 4.674 9.114 69.583
Beheerkosten vastgoed
Algemene kosten van de vennootschap
Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen en andere niet-
financiële activa
1.650 3.553 5.203
Variatie in de reële waarde van vastgoedbeleggingen
26.742 -4.444 -5.278 1.440 -6.070 12.389
Ander resultaat op de portefeuille
-1.823 216 -1.607
Operationeel resultaat
53.815 17.674 1.367 9.668 3.043 85.568
Financieel resultaat
Aandeel in het resultaat van aanverwante
vennootschappen en joint ventures
Belastingen
NETTORESULTAAT
Nettoresultaat - aandeel groep
RESULTATENREKENING Brussel
CBD
Brussel
gedecentra-
liseerd
Brussel
periferie
Antwerpen Overige
regio’s
Totaal
OP 3112 2020 2020 2020 2020 2020 2020
Nettohuurresultaat
27.806 25.539 7.636 5.294 9.588 75.863
Vastgoedresultaat na rechtstreekse vastgoedkosten
25.210 23.141 6.476 2.680 9.702 67.211
Beheerkosten vastgoed
Algemene kosten van de vennootschap
Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen en andere niet-
financiële activa
1.008 1.736 -252 2.491
Variatie in de reële waarde van vastgoedbeleggingen
24.952 -1.582 -5.647 -2.301 -1.396 14.026
Ander resultaat op de portefeuille
-370 -33 -403
Operationeel resultaat
50.799 23.263 577 380 8.307 83.325
Financieel resultaat
Aandeel in het resultaat van aanverwante
vennootschappen en joint ventures
Belastingen
NETTORESULTAAT
Nettoresultaat - aandeel groep
JAARREKENINGEN
246
COFINIMMO UNIVERSEEL REGISTRATIEDOCUMENT 2021
BALANS Brussel
CBD
Brussel
gedecentra-
liseerd
Brussel
periferie
Antwerpen Overige
regio’s
Totaal
OP 3112 2021 2021 2021 2021 2021 2021
Activa
Goodwill
Vastgoedbeleggingen waarvan :
800.413 326.567 79.821 32.860 117.874 1.357.534
Project ontwikkelingen
66.445 74 475 251 67.245
Activa voor eigen gebruik
6.883 6.883
Activa bestemd voor verkoop
3.320 20.236 23.556
Andere activa
TOTAAL ACTIVA
Eigen vermogen en verplichtingen
Eigen vermogen
Eigen vermogen toewijsbaar aan de aandeelhouders
van de moedervennootschap
Minderheids belangen
Verplichtingen
TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN
BALANS Brussel
CBD
Brussel
gedecentra-
liseerd
Brussel
periferie
Antwerpen Overige
regio’s
Totaal
OP 3112 2020 2020 2020 2020 2020 2020
Activa
Goodwill
Vastgoedbeleggingen waarvan :
761.276 356.565 105.018 66.966 145.718 1.435.543
Project ontwikkelingen
43.968 12.283 451 446 57.148
Activa voor eigen gebruik
6.418 6.418
Activa bestemd voor verkoop
3.320 3.320
Andere activa
TOTAAL ACTIVA
Eigen vermogen en verplichtingen
Eigen vermogen
Eigen vermogen toewijsbaar aan de aandeelhouders
van de moedervennootschap
Minderheids belangen
Verplichtingen
TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN
JAARREKENINGEN
247
Bijlage 6. Huurinkomsten en met huur verbonden kosten
(x 1.000 EUR) 2021 2020
Huurinkomsten
Potentiële huurinkomst
1
311.007 268.256
Huurleegstand
2
-11.521 -10.542
Huren
299.486 257.713
Huurkortingen
-6.652 -5.460
Huurvoordelen toegkend aan huurders
-984 -879
Vergoedingen voor vroegtijdig verbroken huurcontracten
3
499 147
Huurinkomsten (schema koninklijk besluit van du 13.07.2014)
292.349 251.521
Met huur verbonden kosten
-3 -2.030
Te betalen huur op verhuurde ruimten
-10 -32
Waardeverminderingen op handelsvorderingen
-23 -2.017
Terugnemingen van waardeverminderingen op handelsvorderingen
30 19
Huurinkomsten, nettto met huur verbonden kosten (analytisch schema)
292.345 249.492
Terugnemingen overgedragen en verdisconteerde huren
7.262 9.444
Huurinkomsten, nettto met huur verbonden kosten,
met inbegrip van terugnemingen overgedragen en verdisconteerde huren
299.607 258.935
Behoudens uitzondering, is een indexering voorzien in de huurovereenkomsten die de groep afsluit.
De groep verhuurt haar vastgoedbeleggingen op grond van gewone huurovereenkomsten en financiële leasings. Enkel de inkomsten
uit gewone huurovereenkomsten verschijnen onder huurinkomsten.
Het bedrag vermeld onder ‘Terugnemingen van overgedragen en verdisconteerde huren’ stemt overeen met het verschil van de
geactualiseerde waarde (aan de overeengekomen rente bij de verkoop), in het begin en op het einde van het jaar, van de toekomstige
huurprijzen (geïndexeerd aan de overeengekomen rentevoet bij de verkoop) van de huurovereenkomsten waarvan de vorderingen
zijn overgedragen. De terugname via de resultatenrekening laat een graduele heropbouw van de initiële waarde van de betrokken
gebouwen op het einde van de huurovereenkomst toe. Het betreft een recurrente inkomstenpost zonder eect op de kasstromen (zie
Bijlage 2 : ‘Belangrijke boekhoudkundige methodes, I. Huurcontracten, I. De groep als verhuurder, C. Overdracht van toekomstige
huurgelden in het kader van een langetermijnovereenkomst die niet gekwalificeerd is als financiële leasing’).
De variatie in de reële waarde van deze gebouwen wordt bepaald door de onafhankelijke waarderingsdeskundige en wordt hernomen
in de rubriek ‘Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen’ volgens de proportie vermeld in Bijlage 2. Het betreft een niet-
recurrente post, die immers afhankelijk is van de hypotheses van de deskundige met betrekking tot de vastgoedmarktvoorwaarden.
TOTALE HUURINKOMSTEN
Wanneer een huurcontract wordt geclassificeerd als een financiële leasing, wordt verondersteld dat het gebouw vervreemd werd en
dat de groep in de plaats een vordering van financiële leasing heeft. Ontvangen betalingen in het kader van een financiële leasing
worden uitgesplitst in ‘kapitaal’ en ‘interesten’ : het kapitaalgedeelte wordt in de balans van de vorderingen van financiële leasings in het
bezit van de groep afgeboekt, het interestgedeelte wordt in de resultatenrekening geboekt. Bijgevolg gaat alleen het interestgedeelte
via de resultatenrekening.
Totaalbedrag van de inkomsten uit de gebouwen in het bezit van de groep krachtens gewone huurovereenkomsten
en financiële leasingcontracten
(x 1.000 EUR) 2021 2020
Huurinkomsten uit gewone huurovereenkomsten
292.349 251.521
Interestopbrengsten uit financiële leasingcontracten
7.230 6.121
Kapitaalbestanddeel van financiële leasingcontracten
3.138 2.237
TOTAAL
302.717 259.879
1. De potentiële brutohuurinkomsten stemmen overeen met de som van de reële ontvangen huurgelden en de geschatte huurgelden voor de leegstaande ruimtes.
2. De leegstand wordt berekend op de leegstaande ruimtes op basis van de door onafhankelijke waarderingsdeskundigen geschatte huurwaarde.
3. De vergoedingen voor vroegtijdig verbroken huurcontracten worden in één keer in de resultatenrekeningen opgenomen.
JAARREKENINGEN
248
COFINIMMO UNIVERSEEL REGISTRATIEDOCUMENT 2021
Totaalbedrag van de toekomstige minimale huurinkomsten krachtens de niet-opzegbare gewone
huurovereenkomsten en de financiële leasingcontracten in voege op 31 december
(x 1.000 EUR) 2021 2020
Gewone verhuringen
3.854.404 3.386.946
op minder dan één jaar
299.390 268.760
op meer dan één jaar maar minder dan twee jaar
273.698 245.629
op meer dan twee jaar maar minder dan drie jaar
255.480 225.618
op meer dan drie jaar maar minder dan vier jaar
242.359 206.609
op meer dan vier jaar maar minder dan vijf jaar
233.661 196.725
op meer dan vijf jaar
2.549.815 2.243.605
Financiële leasing
151.666 107.256
op minder dan één jaar
3.667 2.367
op meer dan één jaar maar minder dan twee jaar
3.801 2.464
op meer dan twee jaar maar minder dan drie jaar
3.946 2.556
op meer dan drie jaar maar minder dan vier jaar
4.061 2.657
op meer dan vier jaar maar minder dan vijf jaar
4.186 2.728
op meer dan vijf jaar
132.005 94.484
TOTAAL
4.006.070 3.494.202
Bijlage 7. Nettoherdecoratiekosten
1
(x 1.000 EUR) 2021 2020
Kosten van de huurders en gedragen door de eigenaar op huurschade en wederinstaatstelling
op het einde van de huur
2
1.987 330
Recuperatie van vastgoedkosten
-411 -573
TOTAAL
1.575 -243
Bijlage 8. Huurlasten en belastingen gedragen door de eigenaar
op verhuurde gebouwen
(x 1.000 EUR) 2021 2020
Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen
40.788 33.667
Doorrekening van huurlasten gedragen door de eigenaar
19.807 17.120
Doorrekening van voorhengen en belastingen op verhuurde gebouwen
20.980 16.547
Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen
-44.934 -36.888
Huurlasten gedragen door de eigenaar
-20.879 -17.834
Voorhengen en belastingen op verhuurde gebouwen
-23.119 -18.315
Niet-gerecupereerde belastingen op gebouwen in renovatie
-936 -739
TOTAAL
-4.146 -3.221
De huurvoorwaarden voorzien gewoonlijk dat deze lasten en belastingen gedragen worden door de huurder via doorrekening door de
eigenaar. Een aantal huurcontracten van de groep voorziet echter dat bepaalde lasten of belastingen ten laste blijven van de eigenaar.
1. Volgens Bijlage C van het Koninklijk besluit van 13.07.2014 is de exacte terminologie ‘Kosten van de huurders en gedragen door de eigenaar op huurschade en wederinstaatstelling
op het einde van de huur’ en ‘Recuperatie van vastgoedkosten’.
2. De kosten op wederinstaatstelling, min de kosten op huurschade, worden volgens hun aard op niet-regelmatige wijze gemaakt tijdens het boekjaar of van het ene op het andere
boekjaar.
JAARREKENINGEN
249
Bijlage 9. Technische kosten
(x 1.000 EUR) 2021 2020
Recurrente technische kosten
5.073 3.882
Herstellingen
4.928 3.634
Verzekeringspremies
145 248
Niet-recurrente technische kosten
1.555 2.169
Grote herstellingen (aannemers, architecten, studiebureaus, ...)
1
1.423 2.244
Schadegevallen
133 -75
Verliezen door schadegevallen gedekt door verzekeringscontracten
603 535
Ontvangen vergoedingen van verzekeringsmaatschappijen voor verliezen door schadegevallen
-470 -610
TOTAAL
6.628 6.051
Bijlage 10. Commerciële kosten
(x 1.000 EUR) 2021 2020
Makelaarscommissies
305 254
Publiciteit
5 5
Diverse erelonen en andere deskundigen
2.657 2.084
TOTAAL
2.967 2.344
Bijlage 11. Beheerkosten
De beheerkosten worden opgedeeld in de kosten voor het portefeuillebeheer en de andere kosten.
BEHEERKOSTEN VASTGOED
Deze kosten omvatten de kosten van het personeel verantwoordelijk voor deze activiteit, de operationele kosten van de maatschappelijke
zetel van de vennootschap en de erelonen betaald aan derden. De van huurders ontvangen beheervergoedingen die gedeeltelijk de
beheerkosten van het vastgoed dekken, worden in mindering gebracht.
Het beheer van de portefeuille wordt intern uitgevoerd, met uitzondering van het zorgvastgoed in Duitsland.
ALGEMENE KOSTEN VAN DE VENNOOTSCHAP
Deze kosten dekken de algemene kosten van de vennootschap als juridische beursgenoteerde entiteit die het stelsel van GVV geniet. Deze
kosten worden aangegaan om volledige en continue informatie te verschaen, om economisch vergelijkbaar te zijn met andere types
van investeringen en om aan de beleggers de mogelijkheid te bieden op een liquide manier onrechtstreeks in een vastgoedportefeuille
te investeren. Een deel van de studiekosten met betrekking tot de groei van de groep valt tevens onder deze categorie.
De interne kosten voor het beheer van de portefeuille en de algemene kosten van de vennootschap worden als volgt opgesplitst :
Beheerkosten
vastgoed
Algemene kosten
van de vennootschap
Totaal
(x 1.000 EUR) 2021 2020 2021 2020 2021 2020
Kosten van de hoofdzetel
2.048 1.835 878 786 2.925 2.621
Erelonen betaald aan derde partijen
8.209 6.196 3.518 2.656 11.727 8.852
Recurrente
6.161 4.347 2.640 1.863 8.801 6.210
Niet-recurrente
2.048 1.849 878 793 2.925 2.642
Public relations, communicatie en publiciteit
440 783 188 335 628 1.118
Personeelskosten
15.505 13.053 6.645 5.594 22.151 18.647
Bezoldigingen
12.257 10.338 5.253 4.431 17.510 14.769
Sociale zekerheid
1.884 1.610 807 690 2.691 2.300
Pensioenen en andere uitkeringen
1.365 1.104 585 473 1.949 1.578
Taksen en vergoedingen
1.647 1.712 706 734 2.353 2.446
TOTAAL
27.849 23.579 11.935 10.105 39.784 33.684
De honoraria van de onafhankelijke waarderingsdeskundigen voor de geconsolideerde portefeuille en de geassocieerde vennootschappen
bedroegen samen 1.227.425 EUR (exclusief btw) voor 2021. Deze emolumenten worden deels berekend op basis van een vast bedrag
per vierkante meter en deels op basis van een vast bedrag per gebouw.
1. Met uitzondering van de gekapitaliseerde uitgaven.
JAARREKENINGEN
250
COFINIMMO UNIVERSEEL REGISTRATIEDOCUMENT 2021
GROEPSVERZEKERING
De groepsverzekering, die Cofinimmo afsloot voor haar medewerkers en directieleden, houdt de volgende verstrekkingen in:
• betaling van een kapitaal ‘Leven’ ten gunste van de aangeslotene in geval van leven op datum van de pensionering;
• betaling van een kapitaal ‘Overlijden’ ten gunste van de begunstigden in geval van overlijden van de aangeslotene vóór de datum
van de pensionering;
• betaling van een invaliditeitsrente in geval van ongeval of langdurige niet-professioneel gerelateerde ziekte;
• premievrijstelling in dezelfde gevallen.
Ter bescherming van de werknemers voorziet de wet van 18.12.2015, die beoogt de duurzaamheid en het sociale karakter van de
aanvullende pensioenen te waarborgen en het aanvullende karakter ten opzichte van de rustpensioenen te versterken, dat voor de
medewerkers van Cofinimmo een minimumrendement op het gedeelte ‘Leven’ van de premies gewaarborgd is.
Dit minimumrendement bedroeg 3,75 % van de brutopremies (ZT) voor de persoonlijke bijdragen en 3,25 % van de premies (ZT) voor de
patronale bijdragen tot 31.12.2015. Sinds 2016 daalde het door de wet opgelegde minimumrendement voor de aanvullende pensioenen
tot 1,75 %.
De door de verzekeraar gewaarborgde rente bedraagt 0,1 %. Bijgevolg dient Cofinimmo een gedeelte van de rente die de wet waarborgt,
in te dekken. Zij dient desgevallend bijkomende bedragen in reserve te plaatsen om de gewaarborgde rendementen voor geleverde
diensten te bereiken.
EMOLUMENTEN VAN DE COMMISSARIS
De vaste emolumenten van de commissaris Deloitte, Bedrijfsrevisoren voor het onderzoek en de revisie van de statutaire en geconsolideerde
rekeningen van Cofinimmo bedroegen 177.596 EUR (excl. btw). Zijn emolumenten voor de revisie van de statutaire rekeningen van de
dochtervennootschappen van Cofinimmo bedroegen 340.869 EUR (excl. btw) en worden per vennootschap berekend op basis van
hun eectieve prestaties. Dat bedrag omvat eveneens zijn honoraria als commissaris voor de revisie van de rekeningen van de Franse
dochtervennootschappen van de groep. De honoraria van de groep Deloitte voor non-audit diensten bedroegen 152.256 EUR (excl.
btw) voor het boekjaar en hebben betrekking op juridische opdrachten en andere diensten, in overeenstemming met de regels van
onafhankelijkheid. De commissaris bevestigt dat de regel van ‘70 % (artikel 3:64 van het WVV)’, werd gerespecteerd voor het jaar 2021.
(x 1.000 EUR) 2021 2020
Emolumenten van de commissaris
671 494
Emolumenten voor het uitoefenen van het mandaat van commissaris
519 409
Emolumenten voor uitzonderlijke prestaties of bijzondere opdrachten bij de groep
152 85
Andere attesteringsopdrachten
97 53
Andere opdrachten buiten de opdrachten van revisor
55 32
Emolumenten van personen die verbonden zijn met de commissaris
0 0
Emolumenten voor uitzonderlijke prestaties of bijzondere opdrachten bij de groep
0 0
Andere attesteringsopdrachten
0 0
Opdrachten van fiscale raadgeving
0 0
Andere opdrachten buiten de opdrachten van revisor
0 0
TOTAAL
671 494
De emolumenten van andere commissarissen dan Deloitte, gemandateerd voor de Franse vennootschappen van de groep bedragen
25 KEUR (excl. btw) in 2021 en zijn niet inbegrepen in bovenstaande tabel.
JAARREKENINGEN
251
Bijlage 12. Resultaat uit verkoop van vastgoedbeleggingen en andere
niet-financiële activa
(x 1.000 EUR) 2021 2020
Verkoop van vastgoedbeleggingen
Nettoverkoop van gebouwen (verkoopprijs - transactiekosten)
121.469 43.210
Boekhoudkundige waarde van de verkochte gebouwen (reële waarde van de vervreemde activa)
-113.702 -38.627
SUBTOTAAL
7.768 4.583
Verkoop van andere niet-financiële activa
Verkoop met uitzondering van andere niet-financiële activa
0 0
Overige
0 0
SUBTOTAAL
0 0
TOTAAL
7.768 4.583
De verkopen van vastgoedbeleggingen hebben betrekking op alle vastgoedsectoren (zie Bijlage 37 voor meer details).
Bijlage 13. Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen
(x 1.000 EUR) 2021 2020
Positieve variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen
112.147 59.790
Negatieve variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen
-77.640 -73.486
TOTAAL
34.506 -13.696
De uitsplitsing van de variaties in de reële waarde van de gebouwen wordt voorgesteld in Bijlage 23.
Bijlage 14. Ander resultaat op de portefeuille
(x 1.000 EUR) 2021 2020
Variatie in uitgestelde belastingen
1
-8.034 -49
Terugname van niet-vervallen verschuldigde huren
-7.644 -13.226
Waardevermindering goodwill
2
-5.200 -10.120
Overige
3
-13.837 -10.420
TOTAL
-34.715 -33.815
De terugname van de niet-vervallen verschuldigde huren, erkend in de loop van de periode, resulteert uit de toepassing van de
boekhoudmethode beschreven in Bijlage 2, punt R.
Bijlage 15. Financiële inkomsten
(x 1.000 EUR) 2021 2020
Ontvangen interesten en dividenden
4
2.773 920
Vergoedingen financiële leasings en soortgelijke
7.230 6.121
Overige
5
1.688 1.145
TOTAAL
11.692 8.186
1. Zie Bijlage 32.
2. Zie Bijlage 20.
3. Omvat met name het verschil tussen de betaalde prijs, vermeerderd met bijkomende kosten, en het aandeel in het geherwaarde netto-actief van de verworven vennootschappen
4. Het bedrag van de ontvangen dividenden is nul op 31.12.2021.
5. De andere financiële opbrengsten van het jaar bestaan uit niet-recurrente opbrengsten in verband met vergoedingen betaald in het kader van de natuurlijke inschrijvingen van de
maatschappij op 08.04.2021 als vergoeding voor de toekenning van volledige dividendrechten aan de nieuwe aandelen die op die dag worden uitgegeven.
JAARREKENINGEN
252
COFINIMMO UNIVERSEEL REGISTRATIEDOCUMENT 2021
Bijlage 16. Netto-interestkosten
(x 1.000 EUR) 2021 2020
Nominale interesten op leningen
13.442 10.768
Bilaterale leningen - vlottende rente
4.591 2.937
Handelspapier - vlottende rente
-2.004 -343
Investeringskredieten - vlottende of vaste rente
641 701
Obligaties - vaste rente
10.330 7.062
Converteerbare obligaties
-116 412
Wedersamenstelling van het nominaal bedrag van financiële schulden
1.748 1.131
Kosten als gevolg van toegelaten afdekkingsinstrumenten
7.056 9.053
Toegelaten afdekkingsinstrumenten die onderworpen zijn aan de afdekkingsboekhouding
zoals gedefinieerd in IFRS
0 0
Toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan de afdekkingsboekhouding
zoals gedefinieerd in IFRS
7.056 9.053
Opbrengsten die voortvloeien uit toegelaten afdekkingsinstrumenten
0 0
Toegelaten afdekkingsinstrumenten die onderworpen zijn aan de afdekkingsboekhouding
zoals gedefinieerd in IFRS
0 0
Toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan de afdekkingsboekhouding
zoals gedefinieerd in IFRS
0 0
Andere interestkosten
1
5.098 3.589
TOTAAL
27.343 24.541
De eectieve interestkost van de leningen stemt overeen met een gemiddelde eectieve rentevoet van de leningen van 1,09 % (2020 :
1,32 %). De eectieve last, zonder rekening te houden met de afdekkingsinstrumenten, bedraagt 0,81 % (2020 : 0,84 %). Dit percentage
kan worden verdeeld in -0,07 % (2020 : 0,19 %), dat overeenkomt met de leningen aan reële waarde en 0,86 % (2020 : 0,92 %), voor
de leningen aan geamortiseerde kostprijs
2
.
Cofinimmo bezit geen rente-afdekkingsinstrumenten meer waarvoor de kasstroomafdekkingsboekhouding wordt toegepast.
Bijlage 17. Andere financiële kosten
(x 1.000 EUR) 2021 2020
Bankkosten en andere commissies
749 664
Overige
255 79
TOTAAL
1.005 744
Bijlage 18. Variaties in de reële waarde van financiële activa en verplichtingen
(x 1.000 EUR) 2021 2020
Toegelaten afdekkingsinstrumenten die onderworpen zijn aan de afdekkingsboekhouding
0 0
Variaties in de reële waarde van de toegelaten afdekkingsinstrumenten die onderworpen zijn aan de
afdekkingsboekhouding
0 0
Impact van het in resultaat nemen van afdekkingsinstrumenten waarvoor de afdekkingsrelatie ten einde is
gekomen
0 0
Toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan de afdekkingsboekhouding
41.849 -20.448
Variaties in de reële waarde van de toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan de
afdekkingsboekhouding
3
41.906 -19.461
Converteerbare obligaties
-57 -987
Overige
-881 -2.308
TOTAAL
40.968 -22.756
1. Het betreft commissies op niet-gebruikte kredietfaciliteiten.
2. De interesten op lening en aan geamortiseerde kostprijs (2021 : 20.404 KEUR/2020 : 15.077 KEUR) bestaan uit ‘Andere interestkosten’, ‘Wedersamenstelling van het nominaal
bedrag van financiële schulden’ en ‘Nominale interesten op leningen’ (met uitzondering van de ‘Converteerbare obligaties’). De interesten op leningen aan reële waarde via
het nettoresultaat (2021 : 6.940 KEUR/2020 : 9.465 KEUR) bestaan uit ‘Kosten en opbrengsten die voortvloeien uit toegelaten afdekkingsinstrumenten’, evenals de ‘Converteerbare
obligaties’.
3. De brutobedragen zijn respectievelijk een opbrengst van 42.159 KEUR (2020 : 3.597 KEUR) en een kost van 252 KEUR (2020 : 23.058 KEUR).
JAARREKENINGEN
253
Bijlage 19. Vennootschapsbelasting en exit taks
(x 1.000 EUR) 2021 2020
VENNOOTSCHAPSBELASTING
-10.546 -7.907
Moedervennootschap
-3.082 -2.331
Resultaat vóór belastingen
264.717 125.105
Resultaat vrijgesteld van belasting als gevolg van het GVV-stelsel
-264.717 -125.105
Belastbaar resultaat verbonden met de verworpen uitgaven
4.198 5.616
Belasting aan het tarief van 25 %
-1.050 -1.404
Overige
-2.032 -927
Dochtervennootschappen
-7.464 -5.576
EXIT TAKS - DOCHTERVENNOOTSCHAPPEN
-1.945 -2.315
De verworpen uitgaven bevatten hoofdzakelijk de kantoortaks in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest en de vennootschapsbelasting.
De Belgische dochtervennootschappen zijn onderworpen aan het gewoon recht, met uitzondering van de institutionele GVV’s en de
gespecialiseerde vastgoedbeleggingsfondsen (GVBF). De Nederlandse dochtervennootschap Pubstone Properties BV geniet het FBI-
stelsel niet. De resultaten afkomstig van de investeringen in Duitsland, Spanje, Finland, Ierland en het Verenigd Koninkrijk zijn gedeeltelijk
belastbaar. De investeringen in Italië genieten het It-Fund-regime.
Bijlage 20. Resultaat per aandeel - aandeel groep
De berekening van het resultaat per aandeel op balansdatum is gebaseerd op het nettoresultaat van de kernactiviteiten/nettoresultaat
toewijsbaar aan de gewone aandeelhouders van 212.131 KEUR (2020 : 181.457 KEUR)/ 260.337 KEUR (2020 : 119.222 KEUR) en op een aantal
van 29.655.292 (2020 : 26.478.781) gewone aandelen die deelgerechtigd zijn in het resultaat van de periode afgesloten op 31.12.2021.
Het verwaterde resultaat per aandeel bevat de invloed van een theoretische conversie van de converteerbare obligaties uitgebracht
door Cofinimmo en van de obligaties terugbetaalbaar in aandelen (OTA), uitgegeven door Cofinimur I evenals aandelenopties.
Het verwaterde resultaat 2020 per aandeel bevat de invloed van een theoretische conversie van de converteerbare obligaties uitgebracht
door Cofinimmo, de obligaties terugbetaalbaar in aandelen (OTA), uitgegeven door Cofinimur I evenals aandelenopties.
(in EUR) 2021 2020
Nettoresultaat - aandeel groep
260.336.602 119.221.574
Aantal gewone aandelen deelgerechtigd in het resultaat van de periode
29.655.292 26.478.781
Nettoresultaat van de kernactiviteiten per aandeel – aandeel groep
7,15 6,85
Nettoresultaat per aandeel – aandeel groep
8,78 4,50
Verwaterd nettoresultaat – aandeel groep
262.239.024 116.871.706
Aantal gewone aandelen deelgerechtigd in het resultaat van de periode, rekening houden met de
theoretische conversie van de converteerbare obligaties, de Obligaties Terugbetaalbaar in Aandelen (OTA)
en de aandelenopties
1
30.213.884 28.545.519
VERWATERD NETTORESULTAAT PER AANDEEL AANDEEL GROEP
8,68 4,09
DIVIDEND PER AANDEEL
2
(in EUR) Boekjaar 2021
(Uit te keren
in 2022)
Boekjaar 2020
(Uitgekeerd
in 2021)
Brutodividend toewijsbaar aan de gewone aandeelhouders
189.950.148,00 170.764.574,40
Brutodividend per gewoon aandeel
6,00 5,80
Nettodividend per gewoon aandeel
4,20 4,06
Brutodividend toewijsbaar aan de bevoorrechte aandeelhouders
0 0
Brutodividend per bevoorrecht aandeel
0 0
Nettodividend per bevoorrecht aandeel
0 0
1. Overeenkomstig IAS 33 zijn de in 2011 uitgegeven OTA en de 16.925 eigen aandelen van het aandelenoptieplan in aanmerking genomen voor de berekening van het verwaterd
nettoresultaat per aandeel op 31.12.2021, aangezien zij een verwaterende impact hebben. Op 31.12.2020 zijn de in 2011 uitgegeven OTA, de in 2016 uitgegeven converteerbare
obligaties, alsmede 22.875 eigen aandelen van het aandelenoptieplan in aanmerking genomen bij de berekening van het verwaterd nettoresultaat per aandeel, aangezien zij een
verwaterende impact hadden.
2. Op basis van het resultaat van de moedervennootschap.
JAARREKENINGEN
254
COFINIMMO UNIVERSEEL REGISTRATIEDOCUMENT 2021
Voor het boekjaar 2021 zal een brutodividend van 6,00 EUR per aandeel (nettodividend per aandeel van 4,20 EUR), wat overeenkomt
met een totale dividenduitkering van 189.950.148,00 EUR, voorgesteld worden aan de gewone algemene vergadering van 11.05.2022.
Het aantal dividendgerechtigde aandelen voor het boekjaar 2021 bedroeg 31.658.358 op afsluitingsdatum van de rekeningen. De
raad van bestuur stelt een dividenduitkering voor van 6,00 EUR per aandeel voor de 15.875 eigen aandelen aangehouden door de
dochtervennootschap Gestone III NV, en het recht op dividend voor de overige 21.248 eigen aandelen te annuleren. Vanaf 01.01.2017
bedraagt de roerende voorheng die op de toegekende dividenden van toepassing is 30 %. De Belgische wetgeving voorziet in
vrijstellingen die de ontvangers van dividenden kunnen laten gelden in functie van hun statuut en de te vervullen voorwaarden. Anderzijds
voorzien de akkoorden ter voorkoming van dubbele belastingheng in verminderingen van de bronbelastingen op dividenden.
Aandelen
(in aantal) 2021 2020
Aantal aandelen (A)
OP 01.01
27.061.917 25.849.283
Kapitaalverhoging
4.633.564 1.212.634
Conversie van converteerbare obligaties in gewone aandelen
0 0
OP 31.12
31.695.481 27.061.917
Eigen aandelen aangehouden door de groep (B)
OP 01.01
45.084 50.691
Eigen aandelen (verkocht/verworven) - netto
-7.961 -5.607
OP 31.12
37.123 45.084
Aantal aandelen in omloop (A-B)
OP 01.01
27.016.833 25.798.592
Kapitaalverhoging
4.633.564 1.212.634
Conversie van converteerbare obligaties in gewone aandelen
0 0
Eigen aandelen (verkocht/verworven) - netto
7.961 5.607
OP 31.12
31.658.358 27.016.833
AANDELENCATEGORIEËN
Sinds 12.07.2019 wordt het kapitaal van Cofinimmo uitsluitend door gewone aandelen vertegenwoordigd.
Gewone aandelen: de houders van gewone aandelen hebben recht op dividenden wanneer deze betaalbaar gesteld worden en
op één stem per aandeel op algemene vergaderingen van de vennootschap. De boekhoudkundige fractiewaarde van elk gewoon
aandeel bedraagt 53,59 EUR op 31.12.2021. De gewone aandelen zijn genoteerd op Euronext Brussels.
Converteerbare bevoorrechte aandelen: ter herinnering: op 12.07.2019 werden alle bevoorrechte aandelen geconverteerd in
gewone aandelen. De bevoorrechte aandelen werden in 2004 uitgegeven in twee afzonderlijke reeksen, die beide de volgende
hoofdkenmerken hadden:
• voorrangsrecht op een vast jaarlijks brutodividend van 6,37 EUR per aandeel, begrensd tot dit bedrag en niet cumulatief;
• voorrangsrecht op een uitbetaling gelijk aan de uitgifteprijs van deze delen, in geval van vereening, begrensd tot dit bedrag;
• optie voor de houder om zijn bevoorrechte aandelen om te zetten in gewone aandelen vanaf de vijfde verjaardag van hun uitgiftedatum
(01.05.2009), in de verhouding van één gewoon aandeel voor één bevoorrecht aandeel;
• optie voor een door Cofinimmo aangeduide derde (bv. één van haar dochterondernemingen) om vanaf de 15
de
verjaardag van hun
uitgifte (2019) hun bevoorrechte aandelen die nog niet waren geconverteerd, in contanten en tegen hun uitgifteprijs te kopen;
• de bevoorrechte aandelen zijn geregistreerd en genoteerd op Euronext Brussels en hebben dezelfde stemrechten als de gewone
aandelen.
De eerste reeks bevoorrechte aandelen werd uitgegeven tegen 107,89 EUR en de tweede tegen 104,40 EUR per aandeel. De nominale
waarde van de twee reeksen was 53,33 EUR per aandeel.
Aandelen in het bezit van de groep: op 31.12.2021 bezat de groep 37.123 gewone aandelen in eigen beheer (31.12.2020: 45.084) (zie
ook de tabel op bladzijde 34).
Overeenkomstig de wet van 14.12.2005 inzake de afschang van de aandelen aan toonder, zoals gewijzigd bij de wet van 21.12.2013 is
de vennootschap overgegaan tot de verkoop van de fysieke aandelen die nog in omloop waren. Haar commissaris heeft een verslag
overgemaakt dat de conformiteit van de gevolgde procedure voor de verkoop attesteert.
TOEGESTAAN KAPITAAL
Voor meer informatie, zie hoofdstuk ‘Corporate governanceverklaring’.
JAARREKENINGEN
255
Bijlage 21. Goodwill
PUBSTONE
De verwerving in twee fases (31.10.2007 en 27.11.2008) van 89,90 % van de aandelen van Pubstone Group NV (voordien Express Properties NV)
(zie bladzijde 31 van het jaarlijks financieel verslag 2008) leverde voor Cofinimmo een goodwill op die afkomstig is uit het positieve
verschil tussen de verwervingskost en het aandeel van Cofinimmo in de reële waarde van het verworven netto-actief. Deze goodwill
is meer in het bijzonder het resultaat van:
• het positieve verschil tussen de overeengekomen waarde die bij de verwerving werd geboden voor de vastgoedactiva (tegenwaarde
van de voor de aandelen betaalde prijs) en de reële waarde van deze vastgoedactiva (uitgedrukt na aftrek van de overdrachtsrechten,
zijnde respectievelijk 10,0 % of 12,5 % in België en 6,0 % in Nederland);
• en van de uitgestelde belasting die overeenkomt met de theoretische hypothese, die werd opgelegd door de IAS/IFRS normen, van
een onmiddellijke verkoop van alle gebouwen op de balansdatum. Een belastingniveau van respectievelijk 34 % en 25 % voor de in
België en Nederland gelegen activa werd toegepast op het verschil tussen de fiscale waarde van de activa en hun marktwaarde bij
de verwerving.
(x 1.000 EUR) Pubstone
België
Pubstone
Nederland
Totaal
KOSTEN
OP 01.01.2021
100.157 39.250 139.407
OP 31.12.2021
100.157 39.250 139.407
WAARDEVERLIEZEN
OP 01.01.2021
69.550 23.030 92.580
Tijdens het boekjaar geboekte waardeverliezen van 01.01 tot 31.12
5.200 0 5.200
OP 31.12.2021
74.750 23.030 97.780
BOEKHOUDKUNDIGE WAARDE
OP 01.01.2021
30.607 16.220 46.827
OP 31.12.2021
25.407 16.220 41.627
WAARDEVERMINDERINGSTEST
In de loop van het boekjaar 2021 werd de goodwill onderworpen aan een waardeverminderingstest (gerealiseerd op het niveau van
de gebouwengroepen waaraan hij per land werd toegewezen) door de reële waarde van de gebouwen samen met de goodwill te
vergelijken met hun nutswaarde.
De reële waarde van de gebouwen is de waarde van het patrimonium zoals bepaald door de onafhankelijke waarderingsdeskundigen.
Deze reële waarde wordt voorbereid op basis van drie waarderingsmethodes : de kapitalisatiemethode van de GHW (geschatte
huurwaarde), de cashflow-methode (extrapolaties van kasstromen) en de residuele methode. De belangrijkste hypotheses waarmee
de onafhankelijke vastgoeddeskundigen daarbij rekening houden zijn het indexeringsniveau, het kapitalisatieniveau en de geraamde
voortverkoopwaarde van de gebouwen aan het einde van de huurovereenkomst. Deze hypotheses zijn gebaseerd op marktobservaties
teneinde rekening te houden met de verwachtingen van de beleggers, meer bepaald inzake de inkomstengroei en de door de markt
gevraagde risicopremie (meer informatie staat in het verslag van de onafhankelijke waarderingsdeskundigen).
De groep bepaalt de nutswaarde op basis van extrapolaties van de toekomstige netto kasstromen met de huren die afkomstig zijn uit
de met de huurders ondertekende huurovereenkomst, de uitgaven voor het onderhoud en beheer van de gebouwenportefeuille en de
opbrengst van de verwachte verkopen als vertrekpunt. De belangrijkste hypotheses zijn het indexeringsniveau, het actualisatieniveau,
een verloopniveau (het aantal gebouwen en het overeenkomstig volume van inkomsten, waarvoor de huurder, jaar na jaar, een
huuropzegging zal bekend maken) en de verkoopprijs van de gebouwen aan het einde van de huurovereenkomst. Deze hypotheses
zijn gebaseerd op de kennis van de groep van haar eigen portefeuille. Het vereiste gemiddelde rendement op haar eigen en geleende
vermogen wordt gebruikt als actualisatievoet.
Gezien de verschillen in de berekeningswijze tussen de reële waarde van de gebouwen bepaald door de onafhankelijke
waarderingsdeskundigen en de nutswaarde die de groep bepaalt, en eveneens gezien het feit dat de hypotheses van beide partijen
in bepaalde opzichten verschillen, kunnen deze twee waarden onderling afwijken en zijn de verschillen te rechtvaardigen.
a) Gebruikte hypotheses bij de berekening van de nutswaarde van Pubstone
Er werd een projectie gemaakt van de toekomstige nettokasstromen voor de resterende looptijd van de huurovereenkomst, verminderd
met de onderhouds-, investerings- en operationele kosten, een investeringsbudget (met inbegrip van klimaatgerelateerde aspecten),
en de inkomsten uit de verkoop van gebouwen.
JAARREKENINGEN
256
COFINIMMO UNIVERSEEL REGISTRATIEDOCUMENT 2021
Tijdens deze resterende looptijd werd rekening gehouden met een verloopniveau dat gebaseerd is op de voorwaarden van de
huurovereenkomst die met AB InBev werd getekend. Er wordt verondersteld dat de vrijgekomen gebouwen allemaal verkocht zijn. Aan
het einde van de huurovereenkomst wordt een restwaarde berekend.
b) Waardeverminderingstest op 31.12.2021
Het resultaat van deze test (zie de tabel hierna) leidt tot een waardevermindering van 5.200 KEUR op de goodwill van Pubstone België
en leidt niet tot een waardevermindering op de goodwill van Pubstone Nederland. Er wordt op gewezen dat in de loop van het boekjaar
2021 de reële waarde van Pubstone België en Pubstone Nederland negatieve variaties kenden van 3.288 KEUR en van 1.020 KEUR.
Wat de portefeuille van Pubstone België betreft, kende deze een negatieve variatie, voornamelijk ten gevolge van de stijging van de
registratierechten in Vlaanderen van 10 % naar 12 %, met ingang van 01.01.2022.
Op het vlak van de hypotheses zijn de verkoopprijs en de restwaarde van de gebouwen gebaseerd op i) de gemiddelde waarde per m
van de portefeuille zoals bepaald door de deskundige op 31.12.2021 en ii) de verkoopprijs per m van de laatste verkopen, geïndexeerd
aan 1,8 % (2020: 1,3 %) per jaar. Voorzichtigheidshalve werd geen marge op de waarde van de deskundige in de extrapolatie van de
kasstromen voorzien sinds 2015.
De aangehouden indexering op deze kasstromen bedroeg 1,8 % voor Pubstone België en Pubstone Nederland. In 2020 bedroeg de
indexering 1,3 % voor Pubstone België en Pubstone Nederland.
De gebruikte actualisatievoet was 4,45 % (2020: 4,37 %).
Waardevermindering van de goodwill op 31.12.2021
(x 1.000 EUR)
Gebouwengroep Goodwill
op 01.01.2021
Nettoboek-
waarde
1
Nutswaarde Waarde-
vermindering
Goodwill
op 31.12.2021
Pubstone België
30.607 322.321 317.121 -5.200 25.407
Pubstone Nederland
16.220 154.675 156.416 0 16.220
TOTAAL
46.827 476.996 473.537 -5.200 41.627
Gevoeligheidsanalyse van de nutswaarde bij schommeling van de belangrijkste variabelen
van de waardeverminderingstest op 31.12.2021
Variatie in de nutswaarde
Gebouwengroep Schommeling van
inflatie
Schommeling van
de actualisatievoet
+0,50 % -0,50 % +0,50 % -0,50 %
Pubstone België
4,55 % -4,32 % -4,40 % 4,68 %
Pubstone Nederland
4,35 % -4,13 % -4,27 % 4,54 %
Gevoeligheidsanalyse van de waardevermindering bij een schommeling van de belangrijkste variabelen
van de waardeverminderingstest op 31.12.2021
Variatie in de waardevermindering
2
(x 1.000 EUR)
Gebouwengroep Geboekte
waarde-
vermindering
Schommeling
van inflatie
Schommeling van
de actualisatievoet
+0,50 % -0,50 % +0,50 % -0,50 %
Pubstone België
-5.200 0 -18.915 -19.171 0
Pubstone Nederland
0 0 -4.726 -4.944 0
TOTAAL
-5.200
1. Goodwill inbegrepen.
2. De waarde 0 werd ingegeven aangezien de nutswaarde hoger ligt dan de nettoboekwaarde.
JAARREKENINGEN
257
Bijlage 22. Vastgoedbeleggingen
(x 1.000 EUR) Vastgoed
beschikbaar
voor verhuur
Project-
ontwikkelingen
Vaste activa voor
eigen gebruik
Totaal
OP 01.01.2020
4.089.636 121.640 7.246 4.218.522
Investeringen
27.100 31.458 32 58.590
Verwervingen
527.920 77.983 0 605.903
Overdrachten van/naar vastgoed beschikbaar voor verhuur en
activa bestemd voor verkoop
-7.007 0 0 -7.007
Overdrachten van/naar projectontwikkelingen en vastgoed
beschikbaar voor verhuur
96.142 -96.142 0 0
Verkoop/Afstand (reële waarde van verkochte/ afgestane activa)
-6.210 0 0 -6.210
Terugnemingen overgedragen en verdisconteerde huren
9.444 0 0 9.444
Variaties in de reële waarde
-10.681 -2.120 -861 -13.662
OP 31.12.2020
4.726.343 132.819 6.418 4.865.581
Investeringen
21.728 87.282 349 109.359
Verwervingen
710.526 91.559 0 802.086
Overdrachten van/naar vastgoed beschikbaar voor verhuur en
activa bestemd voor verkoop
-93.343 0 0 -93.343
Overdrachten van/naar projectontwikkelingen en vastgoed
beschikbaar voor verhuur
58.719 -58.719 0 0
Verkoop/Afstand (reële waarde van verkochte/ afgestane activa)
-56.064 -856 0 -56.921
Terugnemingen overgedragen en verdisconteerde huren
7.262 0 0 7.262
Variaties in de reële waarde
33.585 841 116 34.541
Omrekeningsverschillen die voortvloeien uit de omrekening van een
buitenlandse activiteit
1.425 0 0 1.425
OP 31.12.2021
5.410.181 252.926 6.883 5.669.990
1
De reële waarde van de portefeuille zoals gewaardeerd door de onafhankelijke waarderingsdeskundigen bedraagt 5.709.836 KEUR
op 31.12.2021.
Deze waardering omvat de vastgoedbeleggingen voor 5.669.990 KEUR en de voor verkoop beschikbare activa voor 39.846 KEUR.
REËLE WAARDE VAN DE VASTGOEDBELEGGINGEN
Vastgoedbeleggingen worden geboekt aan reële waarde, gebruik makend van het model van de reële waarde overeenkomstig de norm
IAS 40. Deze reële waarde is gelijk aan de prijs waarvoor een gebouw verhandeld kan worden tussen goed geïnformeerde en bereidwillige
partijen die in normale mededingingsomstandigheden handelen. Het werd bepaald door de onafhankelijke waarderingsdeskundigen
in twee fases.
In een eerste fase bepalen de deskundigen de investeringswaarde van elk gebouw (zie methodes hierna).
In een tweede fase trekken de deskundigen van de investeringswaarde een geschat bedrag voor transactiekosten af die de koper of
verkoper moet betalen om een eigendomsoverdracht te kunnen uitvoeren. De investeringswaarde min de geschatte transactiekosten
(overdrachtsrechten) is de reële waarde overeenkomstig de norm IAS 40.
Bij de bepaling van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen worden de geplande investeringen (met inbegrip van de
klimaatgerelateerde investeringen) doorgegeven aan de onafhankelijke waarderingsdeskundigen, die onder meer rekening houden
met de kwaliteit van de eigendommen op de datum van de waardebepaling. De groep is dan ook van oordeel dat de klimaataspecten
geïntegreerd zijn in de waardering van de vastgoedbeleggingen.
In België is de overdracht van eigendom in principe onderworpen aan overdrachtsrechten. Het bedrag van deze rechten is afhankelijk
van de overdrachtsmethode, de hoedanigheid van de koper en de geografische ligging van het goed. De eerste twee elementen, en
bijgevolg het bedrag van de te betalen rechten, zijn slechts gekend eens de eigendomsoverdracht werd voltooid.
De waaier aan mogelijkheden van vastgoedoverdracht en hun overeenstemmende rechten zijn voornamelijk de volgende:
• verkoopovereenkomsten voor vastgoed : 12,5 % voor goederen in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest en in Wallonië, 12,0 %
2
voor goederen
gelegen in Vlaanderen;
• verkoop van vastgoed onder het makelaarsregime: 4,0 % tot 8,0 %, volgens de gewesten;
• erfpachtovereenkomsten voor vastgoed (tot 99 jaar voor het opstalrecht en tot 99 jaar voor het erfpachtrecht): 2,0 %;
• verkoopovereenkomsten voor vastgoed waarbij de koper een instantie van publiek recht is (bv. een entiteit van de Europese Unie,
van de federale regering, van een regionale regering of van een buitenlandse regering): vrijstelling van rechten;
1. Inclusief de reële waarde van de vastgoedbeleggingen die het voorwerp uitmaakten van een overdracht van schuldvorderingen ten bedrage van 126.746 KEUR.
2. Sinds 01.01.2022.
JAARREKENINGEN
258
COFINIMMO UNIVERSEEL REGISTRATIEDOCUMENT 2021
• inbreng in natura van vastgoed tegen uitgifte van nieuwe aandelen ten voordele van de inbrenger : vrijstelling van rechten;
• verkoopovereenkomst voor aandelen van een vastgoedvennootschap : afwezigheid van rechten;
• fusie, splitsing of andere reorganisatie van vennootschappen : afwezigheid van rechten enz.
Het eectieve percentage van de overdrachtsrechten varieert van 0 % tot 12,5 %. Het is onmogelijk te voorspellen welk percentage van
toepassing zal zijn bij de overdracht van een gegeven vastgoed vooraleer de overdracht werkelijk plaatsvond.
Vroeger, in januari 2006, werd aan alle onafhankelijke waarderingsdeskundigen
1
die betrokken zijn bij de periodieke waardebepaling van
het vastgoed van de Belgische GVV’s gevraagd om een gewogen gemiddeld percentage van de transactiekosten voor vastgoedportefeuilles
van GVV’s op basis van geldige historische gegevens te bepalen. Voor transacties van gebouwen met een waarde van meer dan
2,5 miljoen EUR en gezien de waaier aan methodes van eigendomsoverdracht (zie hierboven), hebben de deskundigen de gewogen
gemiddelde taksen berekend op 2,5 %.
In de loop van 2016 hebben dezelfde onafhankelijke waarderingsdeskundigen dit percentage grondig geherevalueerd op basis van
de recente transacties. Als gevolg van deze herevaluatie werd dit percentage behouden op 2,5 %.
Voor de transacties van gebouwen gelegen in België waarvan de totale waarde kleiner is dan 2,5 miljoen EUR, dient men rekening te
houden met overdrachtsrechten van 12,0 %
2
tot 12,5 % volgens het gewest waarin de gebouwen gelegen zijn.
Op 01.01.2004 (datum van de eerste toepassing van de IAS/IFRS normen) bedroegen de transactiekosten die afgetrokken zijn van
de investeringswaarde van de vastgoedportefeuille 45,5 miljoen EUR. Dit bedrag werd geboekt onder een aparte rubriek van het
eigen vermogen ‘Impact op de reële waarde en geschatte overdrachtsrechten en -kosten bij hypothetische vervreemding van
vastgoedbeleggingen’.
De aftrek van 2,5 % werd toegepast bij latere verwervingen. Op 31.12.2021 bedroeg het verschil tussen de investeringswaarde en de
reële waarde voor het totale patrimonium 256,2 miljoen EUR of 8,09 EUR per aandeel.
Het is vermeldenswaardig dat de gemiddelde meerwaarde t.o.v. de investeringswaarde gerealiseerd bij de verkopen van activa sinds de
overgang in 1996 naar het Bevakstelsel, 9,08 % bedroeg. Sinds deze datum heeft Cofinimmo 437 activa verkocht voor een totaalbedrag
van 2.225,56 miljoen EUR. Deze meerwaarde zou 8,84 % zijn indien de kosten en overdrachtsrechten vanaf 1996 waren geboekt.
De overdrachtsrechten toegepast op de gebouwen buiten België gelegen, variëren als volgt:
• voor transacties met betrekking tot de zorgvastgoed gelegen in Frankrijk, wordt 6,20 % of 6,90 % verwervingskosten ingehouden
afhankelijk van het departement waarin het actief is gelegen en 1,80 % voor de activa van minder dan vijf jaar oud. Een extra belasting
van 0,60 % wordt toegepast op overdrachtsrechten voor activa in Île-de-France;
• voor vastgoed van distributienetten gelegen in Frankrijk wordt 6,90 % verwervingskosten in mindering gebracht voor activa die gelegen
zijn in de departementen die zijn opgenomen in de lijst die door het Directoraat-generaal voor Openbare Financiën (Direction générale
des Finances publiques) werd gepubliceerd op 01.06.2017. Voor alle activa in alle andere departementen, werd een aankoopkost van
6,20 % afgetrokken van de hoofdsom. Een extra belasting van 0,60 % is toegepast op de overdrachtsrechten die van toepassing is op
commerciële gebouwen in Île-de-France;
• de overdrachtsrechten die worden toegepast op zorgvastgoed gelegen in Nederland zijn afhankelijk van de laatste verwervingsdatum,
het type gebouw (residentieel, commercieel enz.) en de eigendomsvorm. Algemeen zijn deze rechten 8 %;
• voor zorgvastgoed gelegen in Duitsland, zijn de overdrachtsrechten afhankelijk van de deelstaat waarin het onroerend goed is
gelegen; ze variëren over het algemeen tussen 3,5 % en 6,5 %;
• voor zorgvastgoed in andere landen (Spanje, Finland, Italië, Ierland en het Verenigd Koninkrijk) werden de toepasselijke en landspecifieke
overdrachtsbelastingen en beroepskosten in aanmerking genomen. Deze variëren over het algemeen tussen 1 % en 9 %.
1. Cushman & Wakefield, de Crombrugghe & Partners, Winssinger & Associés, Stadim en Troostwijk-Roux.
2. Sinds 01.01.2022.
JAARREKENINGEN
259
BEPALING VAN HET EVALUATIENIVEAU VAN DE REËLE WAARDE VAN DE VASTGOEDBELEGGINGEN
De in de balans opgenomen reële waarde van vastgoedbeleggingen is uitsluitend het resultaat van de waardering van de portefeuille
door onafhankelijke waarderingsdeskundigen.
Voor de waardebepaling van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen werden de aard, de kenmerken en de risico’s van deze
gebouwen en de beschikbare marktgegevens onderzocht.
Omwille van de liquiditeit van de markt en de moeilijkheid om transactiegegevens te bekomen die op een onbetwistbare manier
vergelijkbaar zijn, is het evaluatieniveau van de reële waarde van de Cofinimmo gebouwen overeenkomstig de IFRS 13 norm, gelijk
aan niveau 3 en dit voor de volledige portefeuille.
Bepaling van het evaluatieniveau van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen
(x 1.000 EUR) 31.12.2021 31.12.2020
Soort activa
1
Niveau 3 Niveau 3
Zorgvastgoed
3.798.729 2.882.091
België
1.576.063 1.454.699
Frankrijk
430.990 392.690
Nederland
418.990 339.030
Duitsland
652.850 597.150
Overige
540.638 22.850
Zorgvastgoed in ontwikkeling
179.198 75.672
Kantoren
1.381.091 1.438.863
Antwerpen
32.609 66.520
Brussel CBD
733.968 717.308
Brussel gedecentraliseerd
329.813 347.602
Brussel periferie
99.582 104.567
Overige regio’s
117.874 145.718
Kantoorgebouwen in ontwikkeling
67.245 57.148
Vastgoed van distributienetten
530.017 547.947
Pubstone België
291.714 295.424
Overige België
29.873 0
Pubstone Nederland
138.455 138.974
Cofinimur I Frankrijk
69.975 113.550
TOTAAL
2
5.709.836 4.868.901
GEBRUIKTE WAARDERINGSMETHODES
Op basis van een multicriteriawerkwijze gebruiken de onafhankelijke waarderingsdeskundigen de volgende waarderingsmethodes :
Methode van kapitalisatie van de geschatte huurwaarde
Bij deze methode wordt de geschatte huurwaarde van het goed gekapitaliseerd door middel van een kapitalisatievoet (yield) in lijn met
de vastgoedmarkt. De keuze van de gebruikte kapitalisatievoet is gekoppeld aan de kapitalisatievoet van de vastgoedbeleggingsmarkt.
Deze houden rekening met de ligging van het goed en met de kwaliteit van de gebouwen en de huurders op de waarderingsdatum.
De waarden komen overeen met de door potentiële investeerders op de waarderingsdatum geanticipeerde waarde. Bij de bepaling
van de geschatte huurwaarde wordt rekening gehouden met de marktgegevens, de ligging van het gebouw, de kwaliteit van het
gebouw, voor zorginstellingen het aantal bedden en indien deze beschikbaar is, de financiële informatie (EBITDAR) van de huurder.
De daaruit resulterende waarde moet worden gecorrigeerd indien de lopende huur een operationeel resultaat genereert dat hoger
of lager is dan de geschatte huurwaarde die voor de kapitalisatie wordt gebruikt. De waardering houdt eveneens rekening met de
in een nabije toekomst te maken kosten.
1. De basis van de evaluaties die leidt tot de reële waarden kan gekwalificeerd worden volgens IFRS 13 in :
- niveau 1 : genoteerde prijzen observeerbaar op de activamarkten;
- niveau 2 : andere observeerbare gegevens dan de genoteerde prijzen opgenomen in niveau 1;
- niveau 3 : niet-observeerbare gegevens.
2. Met inbegrip van gebouwen bestemd voor verkoop voor 39.846 KEUR in 2021 (3.320 KEUR in 2020).
JAARREKENINGEN
260
COFINIMMO UNIVERSEEL REGISTRATIEDOCUMENT 2021
Methode van actualisatie van de kasstromen (discounted cash flows)
Voor deze methode moet de nettohuurinkomst die het goed jaarlijks gedurende een bepaalde tijd oplevert, gewaardeerd worden.
Nadien wordt deze kasstroom in actuele waarde herleid. De extrapolatieperiode varieert meestal tussen 10 en 18 jaar. Aan het einde van
deze periode wordt een restwaarde berekend, ofwel aan de hand van een restwaarde, ofwel aan de hand van een kapitalisatievoet
op de eindhuurwaarde die rekening houdt met de verwachte staat van het gebouw aan het einde van de extrapolatieperiode, herleid
naar de actuele waarde.
Methode van de vergelijkbare marktgegevens
Deze methode is gebaseerd op het principe dat een potentiële koper voor de verwerving van een goed niet meer zal betalen dan de
prijs die recentelijk op de markt voor de aankoop van een gelijkaardig goed werd betaald.
Methode van de restwaarde
De waarde van een project wordt bepaald door het definiëren van wat op de site kan/zal worden ontwikkeld. Dit houdt in dat de
bestemming van het project gekend of voorspelbaar is op kwalitatieve (planning) en kwantitatieve (aantal m die kunnen worden
ontwikkeld, toekomstige huurprijzen, …) wijze. De waarde wordt bekomen door de realisatiekosten van het project in mindering te
brengen van zijn verwachte waarde.
Andere overwegingen
Indien de reële waarde niet op betrouwbare wijze kan worden bepaald, worden de goederen gewaardeerd aan hun historische
kostprijs. In 2021 kon de waarde van alle gebouwen op betrouwbare wijze worden bepaald, zodat geen enkel gebouw aan zijn
historische kostprijs moest worden gewaardeerd.
Indien de toekomstige verkoopprijs van een gebouw gekend is op de datum van de waardebepaling, wordt het gebouw aan de reële
waarden gewaardeerd.
Voor gebouwen waarvoor verschillende waarderingsmethodes werden gehanteerd, is de reële waarde het gemiddelde van het
resultaat van deze methodes.
Tijdens het jaar 2021 waren er geen overdrachten tussen de evaluatieniveaus 1, 2 en 3 (zoals bedoeld in de norm IFRS 13). Bovendien
werd in 2021 niets gewijzigd aan de waarderingsmethodes voor vastgoedbeleggingen.
Evolutie van de reële waarde van vastgoedbeleggingen op basis van niet-observeerbare gegevens
(x 1.000 EUR)
Reële waarde op 01.01.2021
4.868.901
Min-/meerwaarde geboekt in de resultatenrekening
34.506
Verwervingen
802.086
Uitbreidingen/herontwikkelingen
87.282
Investeringen
22.077
Terugname van overgedragen huren
7.262
Verkopen
-113.702
Omrekeningsverschillen die voortvloeien uit de omrekening van een buitenlandse activiteit
1.425
Reële waarde op 31.12.2021
5.709.836
Kwantitatieve informatie over de bepaling van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen, gebaseerd op niet-observeerbare
gegevens (niveau 3).
De kwantitatieve informatie in deze tabellen is afkomstig uit verschillende verslagen van de onafhankelijke vastgoeddeskundigen.
De gegevens hierna zijn de uiterste waarden en het gewogen gemiddelde van de hypotheses die gebruikt worden bij de vaststelling
van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen. De laagste actualisatievoeten worden toegepast op uitzonderlijke toestanden.
JAARREKENINGEN
261
Bepaling van het evaluatieniveau van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen
(x 1.000 EUR)
Soort activa Reële
waarde op
31.12.2021
Waarderings-
methode
Niet-observeerbare
gegevens
1
Uiterste waarden
(gewogen gemid delde)
op 31.12.2021
Uiterste waarden
(gewogen gemid delde)
op 31.12.2020
ZORGVASTGOED
3.798.729
België
1.576.063
Actualisatie van
de kasstromen
Geschatte huurwaarde (GHW) 62 - 275 (138) EUR/m² 62 - 208 (135) EUR/m²
Actualisatievoet 3,67 % - 7,77 % (5,13 %) 3,60 % - 6,75 % (5,10 %)
Kapitalisatievoet van de uiteindelijke
netto GHW
4,60 % - 10,50 % (7,08 %) 4,70 % - 9,60 % (7,12 %)
Inflatievoet 1,75 % - 2,00 % (1,81 %) 1,60 %
Operationele kosten 0,00 % - 1,00 % (0,31 %) 0,00 % - 1,00 % (0,36 %)
Bezettingsgraad (op basis van
lopende contracten)
100 % 100 %
Resterende looptijd van de huidige
huurovereenkomst (in jaren)
10,7 - 26,3 (18,3) 11,7 - 26,9 (19,9)
Aantal m² 809 - 20.274 m² (7.889 m²) 809 - 20.274 m² (8.018 m²)
Looptijd van de initiële voorspelde periode
(in jaren)
11 - 27 (17,9) 12 - 27 (19,4)
Kapitalisatie van de
geschatte huurwaarde
Geschatte huurwaarde (GHW) 62 - 275 (142) EUR/m² 62 - 223 (138) EUR/m²
Kapitalisatievoet 3,47 % - 8,02 % (4,94 %) 3,32 % - 6,75 % (4,97 %)
Bezettingsgraad (op basis van
lopende contracten)
100 % 100 %
Resterende looptijd van de huidige
huurovereenkomst (in jaren)
10,7 - 26,3 (18,4) 11,7 - 26,9 (19,7)
Aantal m² 809 - 20.274 m² (7.855 m²) 809 - 20.274 m² (8.015 m²)
Frankrijk
430.990
Actualisatie van
de kasstromen
Geschatte huurwaarde (GHW) 53 - 245 (153) EUR/m² 53 - 245 (153) EUR/m²
Actualisatievoet 4,00 % - 7,00 % (4,04 %) 4,75 % - 5,50 % (4,77 %)
Kapitalisatievoet de la VLE
nette finale
5,00 % - 8,00 % (6,17 %) 5,00 % - 8,00 % (6,33 %)
Inflatievoet 0,60 % - 1,57 % (1,00 %) 0,60 % - 1,55 % (0,91 %)
Operationele kosten 0 0
Bezettingsgraad (op basis van
lopende contracten)
100 % 100 %
Resterende looptijd van de huidige
huurovereenkomst (in jaren)
0,5 - 11,9 (3,2) 0,1 - 10,7 (3,1)
Aantal m² 1.286 - 8.750 m² (4.843 m²) 1.286 - 12.957 m² (5.123 m²)
Looptijd van de initiële voorspelde periode
(in jaren)
1 - 12 (3,7) 1 - 11 (3,6)
Kapitalisatie van de
geschatte huurwaarde
Geschatte huurwaarde (GHW) 53 - 322 (162) EUR/m² 53 - 316 (163) EUR/m²
Kapitalisatievoet 3,93 % - 72,76 % (7,14 %) 3,95 % - 72,76 % (7,31 %)
Bezettingsgraad (op basis van
lopende contracten)
0 % - 100 % (99,9 %) 0 % - 100 % (99,9 %)
Resterende looptijd van de huidige
huurovereenkomst (in jaren)
0,5 - 11,9 (2,9) 0,1 - 10,7 (3,1)
Aantal m² 1.286 - 12.957 m² (4.835 m²) 1.286 - 12.957 m² (4.863 m²)
Nederland
418.990
Kapitalisatie van de
geschatte huurwaarde
Geschatte huurwaarde (GHW) 59 - 299 (144) EUR/m² 59 - 299 (143) EUR/m²
Kapitalisatievoet 3,70 % - 7,80 % (4,84 %) 3,70 % - 8,20 % (5,05 %)
Bezettingsgraad (op basis van
lopende contracten)
87 % - 100 % (100 %) 77 % - 100 % (99,7 %)
Resterende looptijd van de huidige
huurovereenkomst (in jaren)
0,9 - 24,7 (9,9) 1,7 - 25,7 (10,8)
Aantal m² 430 - 16.652 m² (6.487 m²) 430 - 16.652 m² (6.537 m²)
Duitsland
652.850
Actualisatie van
de kasstromen
Geschatte huurwaarde (GHW) 16 - 303 (137) EUR/m² 16 - 303 (139) EUR/m²
Actualisatievoet 3,50 % - 9,05 % (6,03 %) 3,70 % - 9,00 % (6,25 %)
Kapitalisatievoet van de uiteindelijke
netto GHW
2,80 % - 8,30 % (5,29 %) 3,00 % - 8,50 % (5,55 %)
1. De nettohuurinkomsten zijn opgenomen in Bijlage 6.
JAARREKENINGEN
262
COFINIMMO UNIVERSEEL REGISTRATIEDOCUMENT 2021
(x 1.000 EUR)
Soort activa Reële
waarde op
31.12.2021
Waarderings-
methode
Niet-observeerbare
gegevens
1
Uiterste waarden
(gewogen gemid delde)
op 31.12.2021
Uiterste waarden
(gewogen gemid delde)
op 31.12.2020
Inflatievoet 1,99 % 1,89 %
Operationele kosten 6 % - 59 % (11 %) 7 % - 42 % (11 %)
Bezettingsgraad (op basis van
lopende contracten)
100 % 100 %
Resterende looptijd van de huidige
huurovereenkomst (in jaren)
12,5 - 26,8 (21,4) 13,5 - 27,8 (22,4)
Aantal m² 2.940 - 18.496 m² (7.971 m²) 2.940 - 18.496 m² (7.870 m²)
Looptijd van de initiële voorspelde periode
(in jaren)
10 10
Kapitalisatie van de
geschatte huurwaarde
Geschatte huurwaarde (GHW) 16 - 303 (137) EUR/m² 16 - 303 (139) EUR/m²
Kapitalisatievoet 2,75 % - 8,30 % (5,29 %) 3,00 % - 8,50 % (5,55 %)
Bezettingsgraad (op basis van
lopende contracten)
100 % 100 %
Resterende looptijd van de huidige
huurovereenkomst (in jaren)
12,5 - 26,8 (21,4) 13,5 - 27,8 (22,4)
Aantal m² 2.940 - 18.496 m² (7.971 m²) 2.940 - 18.496 m² (7.870 m²)
Overige
540.638
Actualisatie van
de kasstromen
Geschatte huurwaarde (GHW) 112 - 236 (163) EUR/m² n.v.t.
Actualisatievoet 5,42 % - 6,49 % (5,65 %) n.v.t.
Kapitalisatievoet de la VLE nette finale 4,60 % - 5,00 % (4,95 %) n.v.t.
Inflatievoet 1,60 % - 1,74 % (1,62 %) n.v.t.
Operationele kosten 1 % - 13 % (8 %) n.v.t.
Bezettingsgraad (op basis van
lopende contracten)
100 % n.v.t.
Leegstand op lange termijn n.v.t. n.v.t.
Resterende looptijd van de huidige
huurovereenkomst (in jaren)
6,5 - 20,2 (9,6) n.v.t.
Aantal m² 2.623 - 15.444 m² (10.508 m²) n.v.t.
Looptijd van de initiële voorspelde periode
(in jaren)
10 - 15 (10,7) n.v.t.
Kapitalisatie van de
geschatte huurwaarde
Geschatte huurwaarde (GHW) 36 - 370 (174) EUR/m² 59 - 92 (74) EUR/m²
Kapitalisatievoet 4,60 % - 6,70 % (4,94 %) 5,55 % - 6,70 % (6,26 %)
Bezettingsgraad (op basis van
lopende contracten)
100 % 100 %
Resterende looptijd van de huidige
huurovereenkomst (in jaren)
14,0 - 34,6 (20,9) 15 - 29,6 (24,2)
Aantal m² 1.742 - 10.367 m² (5.408 m²) 6.100 - 7.870 m² (6.947 m²)
Zorgvastgoed in
ontwikkeling
2
179.198
Restwaarde Geschatte huurwaarde (GHW) 67 - 277 (141) EUR/m² 67 - 234 (129) EUR/m²
Kapitalisatievoet 4,00 % - 5,65 % (4,48 %) 4,50 % - 5,90 % (5,32 %)
Actualisatievoet 4,00 % - 6,74 % (5,21 %) n.v.t.
Kapitalisatievoet de la VLE nette finale 4,10 % - 5,50 % (4,79 %) n.v.t.
Kosten bij voltooiing n.v.t.
3
n.v.t.
3
Inflatievoet 0,6 % - 2,00 % (1,49 %) 1,74 % - 1,80 % (1,76 %)
Aantal m² 1.450 - 9.762 m² (5.639 m²) 810 - 9.762 m² (5.628 m²)
Resterende bouwkosten (EUR/m²) 0 - 2 812 (1 178) 77 - 1.901 (935)
Geschatte bouwtijd (in jaren) 0,1 - 2,1 (0,9) 0 - 2,5 (0,9)
1. De nettohuurinkomsten zijn opgenomen in Bijlage 6.
2. Omvat enkel de projecten in ontwikkeling.
3. Voor de voltooiing van een vastgoedbelegging zijn de onkosten rechtstreeks verbonden aan elk project (bedragen en vorderingsstaat).
JAARREKENINGEN
263
(x 1.000 EUR)
Soort activa Reële
waarde op
31.12.2021
Waarderings-
methode
Niet-observeerbare
gegevens
1
Uiterste waarden
(gewogen gemid delde)
op 31.12.2021
Uiterste waarden
(gewogen gemid delde)
op 31.12.2020
KANTOREN
1.381.090
Antwerpen
32.609
Kapitalisatie van de
geschatte huurwaarde
Geschatte huurwaarde (GHW) 135 - 169 (166) EUR/m² 120 - 171 (151) EUR/m²
Kapitalisatievoet 4,10 % - 6,45 % (6,44 %) 4,15 % - 8,00 % (7,33 %)
Bezettingsgraad (op basis van
lopende contracten)
88 % - 100 % (94 %) 85 % - 100 % (94 %)
Resterende looptijd van de huidige
huurovereenkomst (in jaren)
0,2 - 4,0 (3,8) 1,2 - 4,4 (3)
Aantal m² 61 - 9.403 m² (7.806 m²) 61 - 9.403 m² (6.917 m²)
Leegstand op lange termijn (in maanden) 3 - 9 (9) 3 - 12 (9)
Brussel CBD
733.968
Kapitalisatie van de
geschatte huurwaarde
Geschatte huurwaarde (GHW) 164 - 256 (229) EUR/m² 155 - 252 (226) EUR/m²
Kapitalisatievoet 3,35 % - 6,80 % (4,35 %) 3,49 % - 6,40 % (4,48 %)
Bezettingsgraad (op basis van
lopende contracten)
64 % - 100 % (96 %) 43 % - 100 % (95 %)
Resterende looptijd van de huidige
huurovereenkomst (in jaren)
0,1 - 14,0 (5,5) 1,1 - 15,0 (6,7)
Aantal m² 2.932 - 20.322 m² (11.611 m²) 2.932 - 20.322 m² (11.615 m²)
Leegstand op lange termijn (in maanden) 6 - 24 (12) 6 - 24 (11)
Brussel
gedecentraliseerd
329.813
Kapitalisatie van de
geschatte huurwaarde
Geschatte huurwaarde (GHW) 107 - 188 (150) EUR/m² 60 - 193 (152) EUR/m²
Kapitalisatievoet 6,00 % - 10,00 % (7,19 %) 6,00 % - 10,00 % (7,32 %)
Bezettingsgraad (op basis van
lopende contracten)
40 % - 100 % (92 %) 63 % - 100 % (93 %)
Resterende looptijd van de huidige
huurovereenkomst (in jaren)
0,7 - 7,3 (3,4) 0,7 - 8,3 (3,7)
Aantal m² 3.285 - 25.746 m² (15.452 m²) 2.240 - 25.746 m² (15.221 m²)
Leegstand op lange termijn (in maanden) 9 - 36 (14) 9 - 36 (14)
Brussel periferie
99.582
Kapitalisatie van de
geschatte huurwaarde
Geschatte huurwaarde (GHW) 82 - 154 (114) EUR/m² 66 - 167 (123) EUR/m²
Kapitalisatievoet 7,75 % - 9,50 % (8,63 %) 8,25 % - 9,25 % (8,59 %)
Bezettingsgraad (op basis van
lopende contracten)
35 % - 100 % (83 %) 13 % - 100 % (77 %)
Resterende looptijd van de huidige
huurovereenkomst (in jaren)
1,3 - 6,6 (3,2) 1,2 - 4,6 (2,7)
Aantal m² 325 - 10.022 m² (5.948 m²) 325 - 10.022 m² (5.863 m²)
Leegstand op lange termijn (in maanden) 12 - 36 (17) 12 - 36 (17)
Overige regio’s
117.874
Kapitalisatie van de
geschatte huurwaarde
Geschatte huurwaarde (GHW) 120 - 301 (147) EUR/m² 120 - 280 (140) EUR/m²
Kapitalisatievoet 5,75 % - 6,60 % (6,14 %) 5,25 % - 6,35 % (5,93 %)
Bezettingsgraad (op basis van
lopende contracten)
94 % - 100 % (99,6 %) 92 % - 100 % (99,5 %)
Resterende looptijd van de huidige
huurovereenkomst (in jaren)
0,5 - 10 (5,4) 1,1 - 11 (6,6)
Aantal m² 1.980 - 19.189 m² (13.211 m²) 1.980 - 19.189 m² (12.681 m²)
Leegstand op lange termijn (in maanden) 6 - 12 (9) 6 - 18 (11)
Kantoorgebouwen
in ontwikkeling
2
67.245
Restwaarde Geschatte huurwaarde (GHW) 99 - 266 (236) EUR/m² 99 - 250 (216) EUR/m²
Kapitalisatievoet van de uiteindelijke
netto GHW
4,00 % - 9,35 % (4,95 %) 4,50 % - 9,35 % (5,54 %)
Kosten bij voltooiing n.v.t.
3
n.v.t.
3
Inflatievoet 1,50 % - 1,75 % (1,53 %) 1,50 % - 1,75 % (1,54 %)
Aantal m² 3.735 - 6.915 m² (6.167 m²) 3.735 - 6.915 m² (5.856 m²)
1. De nettohuurinkomsten zijn opgenomen in Bijlage 6.
2. Omvat enkel de projecten in ontwikkeling.
3. Voor de voltooiing van een vastgoedbelegging zijn de onkosten rechtstreeks verbonden aan elk project (bedragen en vorderingsstaat).
JAARREKENINGEN
264
COFINIMMO UNIVERSEEL REGISTRATIEDOCUMENT 2021
(x 1.000 EUR)
Soort activa Reële
waarde op
31.12.2021
Waarderings-
methode
Niet-observeerbare
gegevens
1
Uiterste waarden
(gewogen gemid delde)
op 31.12.2021
Uiterste waarden
(gewogen gemid delde)
op 31.12.2020
VASTGOED VAN
DISTRIBUTIE-
NETTEN
530.017
Pubstone
België
291.714
Actualisatie van
de kasstromen
Geschatte huurwaarde (GHW) 18 - 455 (101) EUR/m² 18 - 455 (99) EUR/m²
Actualisatievoet 6,00 % 6,00 %
Kapitalisatievoet van de uiteindelijke
netto GHW
6,53 % 6,56 %
Inflatievoet 1,50 % 1,50 %
Operationele kosten 6,20 % 6,20 %
Bezettingsgraad (op basis van
lopende contracten)
99,5 % 99,7 %
Leegstand op lange termijn
(% van de voorbije huur)
1,75 % 1,75 %
Resterende looptijd van de huidige
huurovereenkomst (in jaren)
13,8 14,8
Aantal m² 87 - 1.781 m² (496 m²) 87 - 1.781 m² (495 m²)
Looptijd van de initiële voorspelde periode
(in jaren)
14 15
Kapitalisatie van de
geschatte huurwaarde
Geschatte huurwaarde (GHW) 18 - 455 (101) EUR/m² 18 - 455 (99) EUR/m²
Kapitalisatievoet 4,00 % - 9,75 % (5,82 %) 4,00 % - 9,50 % (5,89 %)
Bezettingsgraad (op basis van
lopende contracten)
99,5 % 99,7 %
Resterende looptijd van de huidige
huurovereenkomst (in jaren)
13,8 14,8
Aantal m² 87 - 1.781 m² (496 m²) 87 - 1.781 m² (495 m²)
Leegstand op lange termijn
(% van de voorbije huur)
1,75 % 1,75 %
Overige België
29.873
Pubstone
Nederland
138.455
Kapitalisatie van de
geschatte huurwaarde
Geschatte huurwaarde (GHW) 64 - 662 (241) EUR/m² 47 - 662 (239) EUR/m²
Kapitalisatievoet 3,50 % - 9,00 % (5,87 %) 3,50 % - 11,50 % (5,89 %)
Bezettingsgraad (op basis van
lopende contracten)
100 % 99,8 %
Resterende looptijd van de huidige
huurovereenkomst (in jaren)
13,8 14,8
Aantal m² 42 - 698 m² (249 m²) 42 - 698 m² (251 m²)
Leegstand op lange termijn
(% van de voorbije huur)
1,75 % 1,75 %
Cofinimur I
Frankrijk
69.975
Actualisatie van
de kasstromen
Geschatte huurwaarde (GHW) 63 - 519 (143) EUR/m² 63 - 519 (174) EUR/m²
Actualisatievoet 4,75 % 4,75 %
Kapitalisatievoet van de uiteindelijke
netto GHW
4,40 % - 13,70 % (8,16 %) 3,96 % - 14,20 % (7,73 %)
Inflatievoet -1,5 % - 1,25 % (0,14 %) -1,5 % - 1,25 % (0,63 %)
Operationele kosten 0 0
Bezettingsgraad (op basis van
lopende contracten)
100 % 100 %
Leegstand op lange termijn
(% van de lopende huur)
0 % - 75 % 0 % - 60 %
Resterende looptijd van de huidige
huurovereenkomst (in jaren)
0,9 - 8,4 (2,8) 0,7 - 9 (3,7)
Aantal m² 60 - 1.853 m² (388 m²) 51 - 1.853 m² (367 m²)
Looptijd van de initiële voorspelde periode
(in jaren)
1 - 9 (3) 1 - 9 (4)
1. De nettohuurinkomsten zijn opgenomen in Bijlage 6.
JAARREKENINGEN
265
(x 1.000 EUR)
Soort activa Reële
waarde op
31.12.2021
Waarderings-
methode
Niet-observeerbare
gegevens
1
Uiterste waarden
(gewogen gemid delde)
op 31.12.2021
Uiterste waarden
(gewogen gemid delde)
op 31.12.2020
Kapitalisatie van de
geschatte huurwaarde
Geschatte huurwaarde (GHW) 60 - 519 (142) EUR/m² 60 - 519 (172) EUR/m²
Kapitalisatievoet 3,72 % - 13,19 % (7,02 %) 3,98 % - 13,19 % (6,55 %)
Bezettingsgraad (op basis van
lopende contracten)
93 % 96 %
Resterende looptijd van de huidige
huurovereenkomst (in jaren)
0 - 8,4 (2,8) 0 - 9 (3,5)
Aantal m² 59 - 1.853 m² (378 m²) 51 - 1.853 m² (361 m²)
Leegstand op lange termijn
(% van de lopende huur)
0 % - 75 % 0 % - 60 %
TOTAL
5.709.836
GEVOELIGHEID VAN DE REËLE WAARDE VAN DE GEBOUWEN VOOR DE VARIATIES IN DE NIET-
OBSERVEERBARE GEGEVENS
Een toename met 10 % van de geschatte huurwaarde resulteert in een stijging van de reële waarde van de portefeuille met 421.147 KEUR.
Een daling met 10 % van de geschatte huurwaarde resulteert in een daling van de reële waarde van de portefeuille met 425.844 KEUR.
Een toename met 0,5 % van de kapitalisatiewaarde resulteert in een daling van de reële waarde van de portefeuille met 453.285 KEUR.
Een daling met 0,5 % van de kapitalisatiewaarde resulteert in een stijging van de reële waarde van de portefeuille met 565.957 KEUR.
Een wijziging van de kapitalisatievoet met ± 0,5 % en een wijziging met ± 10 % in de geschatte huurwaarde zijn redelijkerwijze denkbaar.
De diverse huurwaarden en -tarieven zijn onderling met elkaar verbonden omdat ze deels bepaald worden door de marktomstandigheden.
Over het algemeen gaat een wijziging in de hypotheses van de geschatte huurwaarde (per m² en per jaar) gepaard met een wijziging in
de omgekeerde richting van de kapitalisatiewaarde. Deze onderlinge verbondenheid werd niet opgenomen in onze gevoeligheidsanalyse.
Voor de vastgoedbeleggingen in aanbouw wordt de reële waarde beïnvloed door het al dan niet respecteren van het budget en van
de duurtijd van de verwezenlijking, initieel voorzien in het project.
WAARDERINGSPROCES
Overeenkomstig de wettelijke bepalingen worden de gebouwen op driemaandelijkse basis gewaardeerd aan de hand van
waarderingsverslagen die door onafhankelijke en gekwalificeerde waarderingsdeskundigen worden opgesteld.
De onafhankelijke waarderingsdeskundigen worden aangesteld voor een periode van drie jaar. Hun benoeming wordt meegedeeld
aan de FSMA. De selectiecriteria omvatten de marktkennis, de reputatie, de onafhankelijkheid en de toepassing van de beroepsnormen.
De externe deskundigen bepalen :
• of de reële waarde van een goed op betrouwbare wijze kan worden bepaald;
• welke waarderingsmethode voor elk beleggingsvastgoed moet worden toegepast;
• de weerhouden hypotheses voor de niet-observeerbare gegevens die in de waarderingsmethodes worden gebruikt.
De weerhouden hypotheses voor de niet-observeerbare gegevens :
De DCF-methode wordt toegepast voor de sectoren zorgvastgoed en vastgoed van distributienetten. Voor deze wordt :
• de resterende economische levensduur van het actief niet formeel vastgesteld, maar impliciet opgenomen via de verdisconteringsvoet
en kapitalisatierentevoet bij vertrek (exit yield), inclusief een factor van veroudering van het gebouw. In alle gevallen is deze resterende
economische levensduur op zijn minst gelijk aan de resterende looptijd van de huidige huurovereenkomst;
• de langdurige leegstand (of structurele leegstandsgraad) voor gebouwen bestemd voor woonzorgcentra nul omdat al deze activa
volledig worden verhuurd aan één huurder (exclusief antennes).
De activeringsmethode wordt toegepast voor alle sectoren. Voor deze wordt :
• de resterende economische levensduur van het actief niet formeel vastgesteld, maar impliciet erkend door de gebruikte
kapitalisatierentevoet, inclusief een factor van veroudering van het gebouw;
• de langdurige leegstand (of structurele leegstandsgraad) over het algemeen nul voor alle activa in uitbating in de beoordeelde
portefeuilles. Indien van toepassing, worden enkele leegstandsgerelateerde correcties op korte termijn in aanmerking genomen;
• de hypotheses die voor de waardebepaling worden gebruikt en de beduidende waardewijzigingen worden driemaandelijks tussen
de directie en de deskundigen besproken. Er worden ook externe referenties onderzocht.
1. De nettohuurinkomsten zijn opgenomen in Bijlage 6.
JAARREKENINGEN
266
COFINIMMO UNIVERSEEL REGISTRATIEDOCUMENT 2021
GEBRUIK VAN DE GEBOUWEN
De directie is van oordeel dat het huidige gebruik van haar vastgoedbeleggingen dat in reële waarde in de balans is geboekt, optimaal
is, gezien de mogelijkheden die de huurmarkt biedt en de technische specificaties.
OVERDRACHT VAN HUURVORDERINGEN
Op 22.12.2008 verkocht de Cofinimmo groep aan een dochtervennootschap van de groep Société Générale de vruchtgebruikvergoedingen
met een initiële duur van 15 jaar, die verschuldigd zijn door de Europese Commissie voor de gebouwen Wet 56 en Luxemburg 40 die
Cofinimmo in Brussel bezit. Het vruchtgebruik van deze twee gebouwen loopt ten einde tussen februari 2022 en april 2022. Cofinimmo
blijft er naakte eigenaar van en het indexeringsgedeelte van de vergoedingen m.b.t. het gebouw Luxemburg 40 werd niet overgedragen.
Op 20.03.2009 verkocht de Cofinimmo groep aan een dochtervennootschap van de groep Société Générale de vruchtgebruikvergoedingen
met een initiële duur van 15 jaar, die verschuldigd zijn door de Europese Commissie m.b.t. het gebouw Nerviërs 105 in Brussel. Het
vruchtgebruik komt ten einde in mei 2023. Cofinimmo blijft naakte eigenaar van het gebouw.
Op 23.03.2009 verkocht de Cofinimmo groep aan Fortis Bank 90 % van de vorderingen van financiële leasings die de Stad Antwerpen
verschuldigd is voor haar brandweerkazerne. Aan het einde van het financiële leasingcontract wordt het gebouw kosteloos overgedragen
aan de Stad Antwerpen. De Cofinimmo groep verkocht op dezelfde dag en aan dezelfde bank de huurvorderingen die de Belgische
overheid haar is verschuldigd voor de gebouwen Kolonel Bourg 124 in Brussel en Maire 19 in Doornik. Cofinimmo blijft eigenaar van
beide gebouwen.
Op 28.08.2009 verkocht de Cofinimmo groep aan BNP Paribas Fortis 96 % van de huurvorderingen van de jaren 2011 en volgende m.b.t.
de gebouwen Egmont I en Egmont II in Brussel. Deze vorderingen werden teruggekocht op 13.02.2018 voorafgaand aan de verlening
van een erfpachtrecht van 99 jaar op deze gebouwen.
Het vruchtgebruik van de gebouwen Wet 56, Luxemburg 40 en Nerviërs 105 alsook de huurovereenkomsten van de gebouwen Kolonel
Bourg 124 en Maire 19, zijn geen financiële leasingcontracten.
Op het moment van de verkoop werd het bedrag, ontvangen door de groep n.a.v. de overdracht van de toekomstige huurinkomsten,
afgetrokken van de waarde van het gebouw, in die mate dat deze overdracht van huurinkomsten tegenstelbaar is aan derden en
bijgevolg het bedrag van de overgedragen toekomstige huurinkomsten afgetrokken moet worden van de marktwaarde van het gebouw
(zie Bijlage 2 : Belangrijke boekhoudkundige methodes, I. Huurcontracten, I. De groep als verhuurder, C. Overdracht van toekomstige
huurgelden in het kader van een langetermijnovereenkomst die niet gekwalificeerd is als financiële leasing).
Hoewel dit niet uitdrukkelijk voorzien of verboden is onder IAS 40, laat de tegenboeking van de brutorestwaarde van de overgedragen
toekomstige vergoedingen van de gebouwen volgens de Raad van Bestuur van Cofinimmo toe een exacte en getrouwe voorstelling
in de geconsolideerde balans te geven van de waarde van de gebouwen op het moment van de overdracht van de huren. Deze
brutowaarde van de gebouwen komt overeen met de raming van de gebouwen door de onafhankelijke deskundige, zoals vereist door
artikel 47, § 1 van de wet van 12.05.2014 betreende de gereglementeerde vastgoedvennootschappen.
Om de huur van het gebouw te kunnen genieten, moet men de voordien afgestane, maar nog niet verlopen huurvorderingen aan
hun huidige waarde afkopen van de verkopende bank. Het huidige bedrag van deze niet verlopen huurvorderingen kan verschillen
van hun geactualiseerde waarde op het moment van de verkoop. Dit is te wijten aan de evolutie van de basisrentevoeten, de hierop
toepasselijke marges en de verwachte inflatie die een mogelijke invloed heeft op de indexatie van de toekomstige huurprijzen.
JAARREKENINGEN
267
Bijlage 23. Uitsplitsing van de variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen
(x 1.000 EUR) 2021 2020
Vastgoed beschikbaar voor verhuur
33.585 -10.681
Projectontwikkelingen
841 -2.120
Vaste activa voor eigen gebruik
116 -861
Gebouwen bestemd voor verkoop
-35 -34
TOTAAL
34.506 -13.696
Deze rubriek omvat de variatie in de reële waarde van vastgoedbeleggingen en van gebouwen bestemd voor verkoop.
Bijlage 24. Immateriële vaste activa en andere materiële vaste activa
(x 1.000 EUR) Immateriële
vaste activa
Andere materiële
vaste activa
2021 2020 2021 2020
OP 01.01
2.172 935 1.434 1.278
Verwervingen
899 1.558 1.172 805
Informaticasoftware
899 1.558
Meubilair en kantoorapparatuur
623 340
Gebruiksrecht volgens IFRS 16
549 466
Afschrijvingen
-584 -321 -587 -649
Informaticasoftware
-584 -321
Meubilair en kantoorapparatuur
-281 -283
Gebruiksrecht volgens IFRS 16
-306 -366
Uitgebruiknames
0 0 0 0
Meubilair en kantoorapparatuur
OP 31.12
2.487 2.172 2.019 1.434
De immateriële vaste activa en andere materiële vaste activa zijn uitsluitend vaste activa voor eigen gebruik.
Toegepaste afschrijvingspercentages in functie van de economische levensduur :
• meubilair : 10 % tot 12,5 %;
• informatica-apparatuur : 25 % tot 33 %;
• informaticasoftware : 25 %.
De afschrijving van de informatica-apparatuur kan echter over een langere periode gebeuren, volgens de geschatte gebruiksduur en
in functie van het verbruik van de eraan verbonden economische voordelen.
Bijlage 25. Financiële instrumenten
A CATEGORIEËN EN BESTEMMINGEN VAN FINANCIËLE INSTRUMENTEN
De IFRS 9 norm definieert drie hoofdcategorieën in termen van classificatie van financiële activa en verplichtingen, d.w.z. aangeduid
als ‘aangewezen aan reële waarde d.m.v. het netto resultaat’, ‘verplicht gemeten aan reële waarde d.m.v. het nettoresultaat’ en
‘gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs’. IFRS 9 definieert ook twee andere classificatiecategorieën : ‘aangewezen aan reële
waarde d.m.v. de overige elementen van het globaal resultaat’ en ‘verplicht gemeten aan reële waarde d.m.v. de overige elementen
van het globaal resultaat’.
Wat de waardevermindering van financiële activa betreft die gewaardeerd worden aan geamortiseerde kostprijs, inclusief handels-
vorderingen en leasingvorderingen, heeft de initiële toepassing van het verwachte kredietverliesmodel in overeenstemming met IFRS 9
geen materiële impact op de geconsolideerde jaarrekening van Cofinimmo gezien de relatief kleine bedragen aan handelsvorderingen
en financiële leasings, gecombineerd met laag kredietrisico.
JAARREKENINGEN
268
COFINIMMO UNIVERSEEL REGISTRATIEDOCUMENT 2021
(x 1.000 EUR) 31.12.2021
Bestemd aan
reële waarde
d.m.v. het
nettoresultaat
Verplicht
gewaardeerd
tegen de reële
waarde d.m.v. het
nettoresultaat
Financiële
activa en
verplichtingen
gewaardeerd
tegen
geamortiseerde
kostprijs
Reële
waarde
Opgelopen
niet-
vervallen
interesten
Niveau
van de reële
waarde
FINANCIËLE VASTE ACTIVA
7.541 149.686 236.158 0
Afdekkingsinstrumenten
7.541 7.541 0
Afgeleide instrumenten
7.541 7.541 0 Niveau 2
Kredieten en vorderingen
149.686 228.617 0
Langlopende vorderingen van
financiële leasing
147.999 226.930 0 Niveau 2
Handelsvorderingen en andere vaste
activa
1.687 1.687 0 Niveau 2
FINANCIËLE VLOTTENDE ACTIVA
0 60.947 62.902 0
Afdekkingsinstrumenten
0 0 0
Afgeleide instrumenten
0 0 0 Niveau 2
Kredieten en vorderingen
41.090 43.046 0
Kortlopende vorderingen van
financiële leasing
3.667 5.623 0 Niveau 2
Handelsvorderingen
34.835 34.835 0 Niveau 2
Overige
2.588 2.588 0 Niveau 2
Kas en kasequivalenten
19.857 19.857 0 Niveau 2
TOTAAL
0 7.541 210.632 299.060 0
LANGLOPENDE FINANCIËLE
VERPLICHTINGEN
1.079 54.628 1.473.118 1.529.194 1.019
Langlopende financiële schulden
1.079 1.461.440 1.462.888 1.019
Obligaties
618.259 614.868 647 Niveau 2
Converteerbare obligaties
0 0 Niveau 1
Obligaties terugbetaalbaar in
aandelen (OTA)
1.079 1.079 0 Niveau 2
Huurverplichting
838 838 0 Niveau 2
Kredietinstellingen
771.733 774.853 94 Niveau 2
Handelspapier op lange termijn
59.000 59.641 277 Niveau 2
Ontvangen huurwaarborgen en
overige
11.609 11.609 0 Niveau 2
Andere langlopende financiële
verplichtingen
54.628 11.678 66.305 0
Afgeleide instrumenten
54.628 54.628 0 Niveau 2
Overige
11.678 11.678 0 Niveau 3
KORTLOPENDE FINANCIËLE
VERPLICHTINGEN
0 310 1.143.986 1.145.102 2.832
Kortlopende financiële schulden
0 0 1.097.335 1.098.140 2.832
Handelspapier
780.500 780.500 0 Niveau 2
Obligaties
190.000 190.805 2.832 Niveau 2
Converteerbare obligaties
Niveau 1
Kredietinstellingen
126.830 126.830 0 Niveau 2
Overige
5 5 0 Niveau 2
Andere kortlopende financiële
verplichtingen
310 310 0
Afgeleide instrumenten
310 310 0 Niveau 2
Handelsschulden
46.651 46.651 0 Niveau 2
TOTAAL
1.079 54.938 2.617.104 2.674.295 3.850
JAARREKENINGEN
269
(x 1.000 EUR) 31.12.2020
Bestemd aan
reële waarde
d.m.v. het
nettoresultaat
Verplicht gemeten
tegen de reële
waarde d.m.v. het
nettoresultaat
Financiële
activa en
verplichtingen
gewaardeerd
tegen
geamortiseerde
kostprijs
Reële
waarde
Opgelopen
niet-
vervallen
interesten
Niveau van de
reële waarde
FINANCIËLE VASTE ACTIVA
382 105.275 194.616 0
Afdekkingsinstrumenten
382 382 0
Afgeleide instrumenten
382 382 0 Niveau 2
Kredieten en vorderingen
105.275 194.234 0
Langlopende vorderingen van
financiële leasing
104.889 193.848 0 Niveau 2
Handelsvorderingen en andere vaste
activa
386 386 0 Niveau 2
FINANCIËLE VLOTTENDE ACTIVA
0 80.144 82.151 0
Afdekkingsinstrumenten
0 0 0
Afgeleide instrumenten
0 0 0 Niveau 2
Kredieten en vorderingen
31.502 33.510 0
Kortlopende vorderingen van
financiële leasing
2.367 4.375 0 Niveau 2
Handelsvorderingen
26.023 26.023 0 Niveau 2
Overige
3.112 3.112 0 Niveau 2
Kas en kasequivalenten
48.642 48.642 0 Niveau 2
TOTAAL
0 382 185.419 276.767 0
LANGLOPENDE FINANCIËLE
VERPLICHTINGEN
1.535 90.046 1.251.822 1.374.323 4.151
Langlopende financiële schulden
1.535 1.241.177 1.273.633 4.151
Obligaties
807.466 832.665 3.479 Niveau 2
Converteerbare obligaties
0 0 Niveau 1
Obligaties terugbetaalbaar in
aandelen (OTA)
1.535 1.535 0 Niveau 2
Huurverplichting
697 697 0 Niveau 2
Kredietinstellingen
354.599 359.574 380 Niveau 2
Handelspapier lange termijn
69.000 69.746 292 Niveau 2
Ontvangen huurwaarborgen
9.417 9.417 0 Niveau 2
Andere langlopende financiële
verplichtingen
90.046 10.644 100.690 0
Afgeleide instrumenten
90.046 90.046 0 Niveau 2
Overige
10.644 10.644 0 Niveau 3
KORTLOPENDE FINANCIËLE
VERPLICHTINGEN
221.137 206 855.639 1.076.982 121
Kortlopende financiële schulden
221.137 0 815.354 1.036.491 121
Handelspapier
810.000 810.000 0 Niveau 2
Obligaties
0 0 0 Niveau 2
Converteerbare obligaties
221.137 221.137 121 Niveau 1
Kredietinstellingen
5.328 5.328 0 Niveau 2
Overige
26 26 0 Niveau 2
Andere kortlopende financiële
verplichtingen
206 206 0
Afgeleide instrumenten
206 206 0 Niveau 2
Handelsschulden
40.285 40.285 0 Niveau 2
TOTAAL
222.672 90.252 2.107.461 2.451.305 4.272
JAARREKENINGEN
270
COFINIMMO UNIVERSEEL REGISTRATIEDOCUMENT 2021
Monetaire en niet-monetaire variaties in de financiële verplichtingen
Monetaire
variaties
Niet-monetaire variaties
(x 1.000 EUR) 31.12.2020 Verwervingen/
Opgelopen
niet-vervallen
interesten /
IFRS 16
Variaties in de
reële waarde
31.12.2021
LANGLOPENDE FINANCIËLE VERPLICHTINGEN
1.378.475 205.331 8.956 -62.618 1.530.144
Langlopende financiële schulden
1.277.784 205.331 7.991 -27.199 1.463.907
Obligaties
836.144 -190.000 -7.046 -23.583 615.515
Converteerbare obligaties
0 0 0
Obligaties terugbetaalbaar in aandelen (OTA)
1.535 -456 1.079
Huurverplichting
697 -463 604 838
Kredietinstellingen
359.954 406.658 11.391 -3.056 774.947
Handelspapier
70.038 -10.000 -15 -105 59.918
Ontvangen huurwaarborgen en overige
9.417 -863 3.056 11.609
Andere langlopende financiële verplichtingen
100.690 0 965 -35.418 66.237
Afgeleide instrumenten
90.046 -35.418 54.628
Overige
10.644 965 11.609
KORTLOPENDE FINANCIËLE VERPLICHTINGEN
1.077.103 279.997 -205.862 -3.304 1.147.933
Kortlopende financiële schulden
1.036.612 279.997 -212.229 -3.409 1.100.972
Handelspapier
810.000 -29.500 780.500
Obligaties
0 190.000 7.045 -3.409 193.637
Converteerbare obligaties
221.258 -2.005 -219.253 0 0
Kredietinstellingen
5.328 121.502 126.830
Overige
26 -21 5
Andere kortlopende financiële verplichtingen
206 0 6.366 105 310
Afgeleide instrumenten
206 105 310
Handelsschulden
40.285 0 6.366 46.651
TOTAAL
2.455.578 485.328 -196.907 -65.922 2.678.077
REËLE WAARDE VAN DE FINANCIËLE ACTIVA EN VERPLICHTINGEN
Sommige financiële instrumenten (afgeleide instrumenten, converteerbare obligaties) worden na hun initiële boeking in de balans
gewaardeerd aan reële waarde. De andere financiële instrumenten worden gewaardeerd aan geamortiseerde kostprijs en hun reële
waarde wordt gegeven in de bijlage (zie bovenstaande tabel). De reële waarde van financiële instrumenten kan op drie niveaus worden
gepresenteerd (1 tot 3). De toewijzing van het niveau hangt af van het observeerbaarheidsniveau van de gehanteerde variabelen voor
de evaluatie van het instrument, namelijk :
• de waarderingen van de reële waarde van niveau 1 worden bepaald volgens de (niet-aangepaste) marktprijsnoteringen in actieve
markten voor identieke activa en verplichtingen;
• de waarderingen van de reële waarde van niveau 2 worden bepaald op basis van gegevens die observeerbaar zijn voor het financiële
actief of de financiële verplichting, zowel rechtstreeks (d.w.z. als andere prijzen dan bedoeld onder niveau 1) als onrechtstreeks (d.w.z.
afgeleid uit prijzen);
• de waarderingen van de reële waarde van niveau 3 hebben betrekking op de betrokken activa of verplichtingen die niet gebaseerd
zijn op observeerbare marktgegevens.
JAARREKENINGEN
271
Niveau 1
De converteerbare obligaties die door Cofinimmo werden uitgegeven maakten deel uit van een evaluatie van niveau 1.
Variatie in de reële waarde van de converteerbare obligaties
(x 1.000 EUR) 2021 2020
Op 01.01
221.137 227.871
Variatie in de reële waarde die toewijsbaar is aan veranderende marktomstandigheden die in de loop van het
boekjaar zijn geboekt
0 987
Variatie in de reële waarde die toewijsbaar is aan variaties in het kredietrisico die in de loop van het boekjaar
zijn geboekt in overige elementen van het globaal resultaat
0 -7.721
Op 31.12
0 221.137
Op 31.12.2020 hebben de converteerbare obligaties met vervaldag in 2021 een reële waarde van 221.136.771 EUR. De converteerbare
obligaties vervielen op 15.09.2021. Op het einde van de conversieperiode van de converteerbare obligaties heeft Cofinimmo nieuwe
conversieaanvragen ontvangen van converteerbare obligatiehouders voor 1.483.774 converteerbare obligaties van de 1.502.087
converteerbare obligaties in omloop (d.w.z. 99 %), wat resulteert in 1.657.750 nieuwe Cofinimmo-aandelen. De niet-geconverteerde
obligaties werden op de vervaldag terugbetaald voor een totaal bedrag van 2.673.698 EUR.
Niveau 2
Alle andere financiële activa en verplichtingen en meer bepaald de afgeleide instrumenten die Cofinimmo aan reële waarde aanhoudt,
zijn van niveau 2. De reële waarde van de financiële activa en verplichtingen waarvan de voorwaarden en bepalingen standaard
zijn, en die op actieve en liquide markten worden verhandeld, wordt opgesteld op basis van de marktkoersen. De reële waarde van
‘Handelsvorderingen’, ‘Handelsschulden’ en elke andere schuld aan vlottende rente, ligt dicht in de buurt van hun boekhoudwaarde.
Bankschulden hebben voornamelijk de vorm van een roll-overkrediet. De berekening van de reële waarde van de ‘Vorderingen van
financiële leasing’ is gebaseerd op de actualisering van de kapitaalstromen door middel van een rendementscurve die is aangepast
aan de looptijd van de instrumenten. De berekening van de afgeleide financiële instrumenten is verkregen via het valorisatieprogramma
voor afgeleide financiële instrumenten dat beschikbaar is op Bloomberg.
Zie Bijlage 26 voor meer details over de berekening van de vorderingen van financiële leasing.
Niveau 3
Momenteel heeft Cofinimmo geen financiële instrumenten die overeenkomen met de definitie van niveau 3 met uitzondering van
verkoopopties toegekend aan aandeelhouders zonder zeggenschap (Zie Bijlage 41 voor meer informatie). De uitoefenprijs van de
verkoopopties toegekend aan de aandeelhouders zonder zeggenschap wordt gewaardeerd tegen reële waarde en wordt onder meer
bepaald op basis van de reële waarde van het aandeel van het netto-actief dat deze aandeelhouders bezitten.
Huurverplichtingen
(x 1.000 EUR) 2021 2020
Huurverplichting op 01.01
697 596
Terugbetaling van de hoofdsom
141 101
Huurverplichting op 31.12
838 697
JAARREKENINGEN
272
COFINIMMO UNIVERSEEL REGISTRATIEDOCUMENT 2021
B BEHEER VAN HET FINANCIEEL RISICO RENTERISICO
Renterisico
Omdat de Cofinimmo groep een vastgoedportefeuille op (zeer) lange termijn bezit, is het zeer waarschijnlijk dat haar leningen die
een groot deel van die portefeuille financieren op hun vervaldatum door andere leningen zullen worden geherfinancierd. Bijgevolg wordt
de totale financiële schuld van de vennootschap regelmatig voor een onbepaalde periode hernieuwd. Om redenen van kosteneciëntie
scheidt het financieringsbeleid via schuld van de groep de activiteit voor het lichten van leningen (liquiditeit en marge op vlottende
rente) van het risicobeheer en rentelasten (vastleggen en afdekken van de toekomstige vlottende rente). Een deel van het kapitaal
wordt tegen een vlottende rente geleend.
Spreiding van de (kortlopende en langlopende) leningen tegen vlottende of vaste rente
(berekend in nominale waarde)
(x 1.000 EUR) 2021 2020
Tegen vlottende rente
1.543.451 1.150.783
in EUR
1.496.800 1.150.783
in GBP (equivalent in EUR)
46.651 0
Tegen vaste rente
1.009.311 1.117.721
in EUR
1.009.311 1.117.721
in GBP (equivalent in EUR)
0 0
TOTAAL
2.552.762 2.268.503
In overeenstemming met haar afdekkingsbeleid tegen financiële risico’s (‘hedging policy’) dekt de groep minstens 50 % van haar totale
schuldenportefeuille voor minstens drie jaar af via schulden met vaste rente en contracten op afgeleide rente-instrumenten om de
schuld met vlottende rente af te dekken.
In 2021 heeft Cofinimmo haar afdekkingen over een periode van drie tot negen jaar verder uitgebreid. De IRS voor de jaren 2023
(50 miljoen EUR), 2024-2025 (200 miljoen EUR), 2026-2027 (250 miljoen EUR), 2028 (200 miljoen EUR) en 2029 (50 miljoen EUR) zijn
afgesloten om de afdekking over deze jaren te verhogen.
Naar aanleiding van de investeringen in het Verenigd Koninkrijk werd ingetekend op een IRS voor een bedrag van 20 miljoen GBP
(2021-2026).
In 2021 verhoogde Cofinimmo eveneens haar afdekking voor de komende jaren met de intekening op caps voor de jaren 2021-2022
(600 miljoen EUR), 2023 (400 miljoen EUR) en 2024-2025 (200 miljoen EUR).
De afdekkingsperiode van minimaal drie jaar werd gekozen om het negatieve eect op het nettoresultaat te compenseren dat zou
worden veroorzaakt door het tijdsverschil tussen een stijging van de nominale interestvoeten, waarbij de interestkosten verhogen, en
een inflatieverhoging waarbij de inkomsten stijgen uit geïndexeerde huurovereenkomsten. Men gaat ervan uit dat een stijging van de
reële interestvoeten doorgaans het gevolg is van stijgende inflatie en een algemene heropleving van de economische activiteit, wat
resulteert in betere huurvoorwaarden met een mogelijk gunstig eect op het nettoresultaat.
De banken die tegenpartij zijn in deze IRS-contracten, zijn meestal niet dezelfde als de banken die het kapitaal verschaen.
Indien een afgeleid instrument een onderliggende schuld dekt die tegen een vlottende rente werd afgesloten, is de afdekkingsrelatie
een kasstroomafdekking. Indien een afgeleid instrument een onderliggende schuld dekt die tegen een vaste rente werd afgesloten, is
de schuld een dekking van de reële waarde. Volgens de vereisten van IFRS 9 is dit valabel als een eciëntietest wordt uitgevoerd en een
document dat de dekking rechtvaardigt, wordt opgesteld. Hoewel alle financiële instrumenten zijn uitgegeven of aangehouden voor
de afdekking van risico’s op interestvoeten waarbij de groep geen relatie met een bepaald risico aanduidt, worden deze instrumenten
boekhoudkundig weergegeven onder de categorie ‘Verplicht gemeten aan reële waarde d.m.v. het nettoresultaat’ onder IFRS 9.
Hieronder worden de resultaten van een gevoeligheidsstudie naar de impact van de rentevariaties op het nettoresultaat van de
kernactiviteiten gepresenteerd. Een variatie van de rentevoet zal het niet-afgedekte gedeelte van de vlottende schuld rechtstreeks
beïnvloeden via een stijging of daling van de interestlasten, en zal het afgedekte gedeelte onrechtstreeks beïnvloeden in functie van de
gebruikte afdekkingsinstrumenten. Een variatie van de rentevoet zal ook een variatie in de reële waarde van de IRS tot gevolg hebben,
wat in de resultatenrekening wordt geboekt.
Samenvatting van de potentiële eecten van een variatie met 1 % van de rentevoet op het eigen vermogen
en de resultatenrekening
(x 1.000.000 EUR) 2021 2020
Variatie Resultaten rekening Eigen vermogen Resultaten rekening Eigen vermogen
+1 %
0,44 0,00 -0,48 0,00
-1 %
0,59 0,00 -0,07 0,00
JAARREKENINGEN
273
Bovenstaande tabel toont aan dat een stijging van de rentevoeten met 1 % een winst van 0,44 miljoen EUR zou opleveren, terwijl dit in
2020 een verlies van 0,48 miljoen EUR zou hebben opgeleverd. Bovendien zou een daling van de rentevoeten met 1 % resulteren in een
winst van 0,60 miljoen EUR, terwijl dat in 2020 een verlies van 0,07 miljoen EUR zou hebben opgeleverd. Het eigen vermogen wordt
niet rechtstreeks beïnvloed door een variatie van de rentevoeten.
In een context waarin de rentevoeten laag en negatief zijn, wordt het verschil tussen 2020 en 2021 in geval van een stijging van de
rentevoeten hoofdzakelijk verklaard door de verhoging van de afdekking via cap en IRS, die de groep in grotere mate beschermt in
geval van een stijging van de rentevoeten met 1 %. Aangezien Cofinimmo in het volgende jaar (in tegenstelling tot 2020) meer cap
afdekking heeft dan IRS, kan door een daling van de rentevoet bespaard worden op de uitgifte van schuld met vlottende rentevoet,
terwijl de kosten van de dekking slechts in beperkte mate stijgen bij IRS.
Kredietrisico
In het kader van haar activiteiten, heeft Cofinimmo te maken met twee belangrijke tegenpartijen : nl. de banken en de klanten.
De groep handhaaft een minimale ratingnorm voor haar financiële tegenpartijen. Financiële tegenpartijen aan wie Cofinimmo schulden
heeft, hebben een externe ‘investment grade’ rating (een minimale rating van BBB volgens het ratingbureau Standard & Poor’s). De
tegenpartijen waarbij de groep vorderingen heeft, hebben ook een externe ‘investment grade’ rating. Cofinimmo voert een beleid
dat erop gericht is geen relaties met financiële tegenpartijen te onderhouden die niet voldoen aan dit criterium. Het klantenrisico is
gemengd door de diversificatie van de klanten en een analyse van hun solvabiliteit vóór en tijdens hun huurovereenkomst.
Prijsrisico
De onderneming is niet langer blootgesteld aan het prijsrisico na de conversie van de converteerbare obligaties in 2021.
Valutarisico
Cofinimmo is sinds juli 2021 actief in het Verenigd Koninkrijk. De groep bezit drie woonzorgcentra en genereert een zeer beperkt deel
(< 1 %) van haar inkomsten en kosten in het Verenigd Koninkrijk, zodat de groep nu blootgesteld is aan een valutarisico.
De groep heeft een beleid ingevoerd om haar valutarisico’s af te dekken na haar eerste investering buiten de eurozone. Dit beleid wordt
onder meer gekenmerkt door de toepassing van een natuurlijke afdekking van het valutarisico, waardoor dit risico op het niveau van
Cofinimmo kan worden beperkt. Momenteel leent Cofinimmo een bedrag van bijna 40 miljoen GBP van haar schuldeisers die bilaterale
multi-valutakredieten ter beschikking hebben gesteld. Deze externe leningen, die aangegaan worden tegen vlottende rentevoeten
en gedeeltelijk afgedekt worden via de intekening op een IRS in GPB (zie deel C. van deze nota), worden gebruikt voor de toekenning
van een interne lening van ongeveer 40 miljoen GBP aan de dochteronderneming in het Verenigd Koninkrijk. Cofinimmo is momenteel
dus niet erg gevoelig voor valutarisico’s.
Aangezien de functionele munt van de groep de euro is, kunnen wisselkoersverschillen ook een invloed hebben op de huurinkomsten
en de kosten die in het Verenigd Koninkrijk worden gemaakt. Aangezien deze elementen in de resultatenrekening momenteel beperkt
zijn, is Cofinimmo niet erg gevoelig voor dit valutarisico.
In het kader van haar afdekkingsbeleid heeft Cofinimmo ook de mogelijkheid om afdekkingsinstrumenten (afgeleide producten) af
te sluiten voor bestaande valutarisico’s of voor risico’s waarvan de waarschijnlijkheid als belangrijk en wezenlijk wordt beschouwd. In
2021 heeft Cofinimmo geen gebruik gemaakt van synthetische afdekkingsinstrumenten. De blootstelling aan het valutarisico wordt nu
periodiek herzien en in geval van belangrijke veranderingen in de wisselkoers of investeringen in deze valuta.
Met de intrede in het Verenigd Koninkrijk werd geanticipeerd op de verdwijning van benchmarks (laatste LIBOR-publicatie op 31.12.2021),
zowel bij onderhandelingen over kredietovereenkomsten in meerdere valuta’s (afgedekt door SONIA) als bij onderhandelingen over
afdekkingsinstrumenten voor renterisico’s (IRS in GBP), aangezien SONIA al in 2021 beschikbaar was. Er zijn dus geen bijzondere
gevolgen te vermelden voor Cofinimmo.
Liquiditeitsrisico
Het liquiditeitsrisico is beperkt door de diversificatie van financieringsbronnen en door herfinanciering van de financiële schuld, meestal
minstens één jaar voor de vervaldatum ervan.
Liquiditeitsverplichting op de vervaldata
(x 1.000 EUR) 2021 2020
Een tot twee jaar
417.987 523.024
Twee tot vijf jaar
686.781 173.943
Meer dan vijf jaar
720.290 871.673
TOTAAL
1.825.058 1.568.641
JAARREKENINGEN
274
COFINIMMO UNIVERSEEL REGISTRATIEDOCUMENT 2021
Niet-gebruikte kredietfaciliteiten op de lange termijn
(x 1.000 EUR) 2021 2020
Die vervallen binnen het jaar
0 0
Die vervallen na meer dan een jaar
1.636.474
1.332.125
Zekerheidsstelling
Op 31.12.2021 bedraagt de boekwaarde van de verpande financiële activa 55.966.707,44 EUR (2020 : 55.803.211,84 EUR). De bepalingen
en de voorwaarden van deze in pand gegeven financiële activa zijn opgenomen in Bijlage 38. In de loop van 2021 zijn er geen
wanbetalingen, noch schendingen van de termijnen van de leningovereenkomsten geweest.
C AFGELEIDE FINANCIËLE AFDEKKINGSINSTRUMENTEN
Aard van de afgeleide financiële afdekkingsinstrumenten
De groep gebruikt op 31.12.2021 IRS en caps (renteopties met een vooraf bepaald maximumniveau) om zich in te dekken tegen renterisico’s
afkomstig van haar operationele, financiële en investeringsactiviteiten.
Interest Rate Swap (IRS)
Een IRS is een rentetermijncontract waarmee Cofinimmo een variabele rente tegen een vaste rente inruilt. Het detail van de IRS-
contracten is opgenomen in de tabel op de volgende bladzijde.
Caps
Een cap is een renteoptie waarbij Cofinimmo, tegen de betaling van een eenmalige premie, een vlottende rente ontvangt als deze
een bepaalde drempel (bvb. 0 %) overschrijdt en dit tijdens een bepaalde toekomstige periode. De caps worden beschreven in de
tabel op de volgende pagina.
Schulden met vlottende rente op 31.12.2021 afgedekt door afgeleide instrumenten
De schuld met vlottende rente (1.543 miljoen EUR) wordt verkregen door de elementen van de aangegane schuld met vaste rente
en de niet af te dekken elementen af te trekken van de totale schuld (2.568 miljoen EUR), zoals weergegeven in onderstaande tabel.
(x 1.000 EUR) 2021 2020
Financiële schulden
2.568.066 2.283.462
Converteerbare obligaties
-221.137
Obligaties met vaste rente
-815.000 -815.000
Obligaties terugbetaalbaar in aandelen (vaste minimumcoupon)
-6.286 -2.232
Leningen met vaste rente
-180.000 -81.260
Handelspapieren met vaste rente
-15.000 -15.000
Overige (debiteurenrekeningen, ontvangen huurwaarborgen, opgelopen niet-vervallen interesten)
-8.313 -10.714
Schulden met vlottende rente afgedekt door afgeleide financiële instrumenten
1.543.466 1.138.120
Zoals beschreven in het hoofdstuk ‘Beheer van de financiële middelen’, bestaat het financieel beleid van Cofinimmo erin een schuldgraad
van ongeveer 45 % aan te houden, gepaard met een gedeeltelijke afdekking van haar schuld met vlottende rente door middel van
afdekkingsinstrumenten (IRS of caps).
Op 31.12.2021 had Cofinimmo een schuld met vlottende rente voor een notioneel bedrag van 1.543 miljoen EUR. Dit bedrag was
afgedekt tegen het renterisico door IRS voor een notioneel bedrag van 468 miljoen EUR en door caps voor een notioneel bedrag van
850 miljoen EUR.
In 2021 heeft Cofinimmo haar afdekkingen over een periode van drie tot negen jaar verder uitgebreid. De IRS voor de jaren 2023
(50 miljoen EUR), 2024-2025 (200 miljoen EUR), 2026-2027 (250 miljoen EUR), 2028 (200 miljoen EUR) en 2029 (50 miljoen EUR) zijn
afgesloten om de afdekking over deze jaren te verhogen.
Naar aanleiding van de investeringen in het Verenigd Koninkrijk werd ingetekend op een IRS voor een bedrag van 20 miljoen GBP
(2021-2026).
In 2021 verhoogde Cofinimmo eveneens haar afdekking voor de komende jaren met de intekening op caps voor de jaren 2021-2022
(600 miljoen EUR), 2023 (400 miljoen EUR) en 2024-2025 (200 miljoen EUR), waardoor ze haar afdekking voor de jaren 2021-2022-
2023-2024-2025 kon verhogen.
Cofinimmo voorziet voor de jaren 2022 tot 2029 een portefeuille aan te houden die gedeeltelijk met schuld wordt gefinancierd, zodat
zij een rentestroom verschuldigd zal zijn die wordt gedekt door de voor transactiedoeleinden aangehouden en hierboven beschreven
afgeleide financiële instrumenten.
JAARREKENINGEN
275
Afgeleide financiële rente-instrumenten
(x 1.000 EUR)
Start Afgedekte periode door
het instrument
Actief /
Forward
Optie Uitoefen-
prijs
Vlottende
rente
Munt-
eenheid
Notioneel 2021
2021 2021
Actif IRS 1,03 % 1 M EUR 50.000.000
2021 2021
Actif IRS 1,00 % 1 M EUR 50.000.000
2022 2022
Futur IRS 1,31 % 1 M EUR 75.000.000
2022 2022
Futur IRS 1,32 % 1 M EUR 75.000.000
2023 2023 2024 2025
Futur IRS 1,18 % 1 M EUR 25.000.000
2023 2023 2024 2025
Futur IRS 1,10 % 1 M EUR 25.000.000
2023 2023 2024 2025
Futur IRS 1,15 % 1 M EUR 50.000.000
2023 2023 2024 2025
Futur IRS 1,18 % 1 M EUR 50.000.000
2023 2023 2024 2025
Futur IRS 1,12 % 1 M EUR 50.000.000
2021 2021
Actif IRS 0,14 % 1 M EUR 50.000.000
2022 2022 2023 2024
Futur IRS 1,70 % 1 M EUR 100.000.000
2020 2021
Actif IRS 0,93 % 1 M EUR 100.000.000
2022 2022 2023 2024
Futur IRS 1,79 % 1 M EUR 150.000.000
2022 2022
Futur IRS 0,24 % 1 M EUR 50.000.000
2023 2023 2024 2025
Futur IRS 0,95 % 1 M EUR 75.000.000
2025 2025 2026 2027 2028
Futur IRS 0,91 % 1 M EUR 100.000.000
2025 2025 2026 2027 2028
Futur IRS 0,72 % 1 M EUR 100.000.000
2023 2023
Futur IRS 0,71 % 1 M EUR 40.000.000
2024 2024
Futur IRS 0,96 % 1 M EUR 40.000.000
2025 2025
Futur IRS 1,17 % 1 M EUR 40.000.000
2023 2023
Futur IRS 0,80 % 1 M EUR 60.000.000
2024 2024
Futur IRS 1,05 % 1 M EUR 60.000.000
2025 2025
Futur IRS 1,26 % 1 M EUR 60.000.000
2023 2023
Futur IRS 0,68 % 1 M EUR 50.000.000
2024 2024
Futur IRS 0,93 % 1 M EUR 50.000.000
2025 2025
Futur IRS 1,14 % 1 M EUR 50.000.000
2023 2023
Futur IRS 0,67 % 1 M EUR 30.000.000
2024 2024
Futur IRS 0,92 % 1 M EUR 30.000.000
2025 2025
Futur IRS 1,13 % 1 M EUR 30.000.000
2023 2023
Futur IRS 0,78 % 1 M EUR 20.000.000
2024 2024
Futur IRS 1,03 % 1 M EUR 20.000.000
2025 2025
Futur IRS 1,24 % 1 M EUR 20.000.000
2026 2026 2027 2028
Futur IRS 0,46 % 1 M EUR 50.000.000
2026 2026 2027 2028
Futur IRS 0,44 % 1 M EUR 50.000.000
2026 2026 2027 2028
Futur IRS 0,21 % 1 M EUR 100.000.000
2026 2026 2027 2028
Futur IRS -0,05 % 1 M EUR 100.000.000
2023 2023 2024 2025
Futur IRS 1,00 % 1 M EUR 110.000.000
2026 2026 2027 2028
Futur IRS 0,17 % 1 M EUR 50.000.000
2026 2026 2027 2028
Futur IRS 0,17 % 1 M EUR 50.000.000
2025 2025 2026 2027 2028 2029
Futur IRS 0,80 % 1 M EUR 100.000.000
2026 2026 2027 2028 2029
Futur IRS -0,08 % 1 M EUR 50.000.000
2026 2026 2027 2028 2029
Futur IRS 1,16 % 1 M EUR 100.000.000
2026 2026 2027 2028 2029
Futur IRS -0,10 % 1 M EUR 50.000.000
2023 2023 2024 2025 2026 2027
Futur IRS 0,14 % 1 M EUR 50.000.000
2024 2024 2025
Futur IRS 0,89 % 1 M EUR 150.000.000
2021 2021 2022 2023 2024 2025
Actif IRS 0,61 % SONIA GBP 20.000.000
2021 2021 2022
Actif CAP 0,50 % 1 M EUR 100.000.000
2021 2021 2022
Actif CAP 0,50 % 1 M EUR 100.000.000
2021 2021 2022 2023
Actif CAP 0,50 % 1 M EUR 100.000.000
2021 2021 2022 2023
Actif CAP 0,50 % 1 M EUR 100.000.000
2026 2026 2027 2028
Futur IRS 1,02 % 1 M EUR 150.000.000
2021 2021
Actif IRS 0,99 % 1 M EUR 195.000.000
2022 2022 2023
Futur IRS 0,45 % 1 M EUR 50.000.000
2022 2022 2023 2024
Futur IRS 0,38 % 1 M EUR 50.000.000
2021 2021 2022 2023 2024 2025
Actif CAP 0,50 % 1 M EUR 200.000.000
2023 2023 2024 2025
Futur IRS 0,96 % 1 M EUR 90.000.000
2021 2021 2022
Actif CAP 0,00 % 1 M EUR 50.000.000
2022 2022
Futur CAP 0,00 % 1 M EUR 50.000.000
2022 2022
Futur CAP 0,00 % 1 M EUR 50.000.000
2022 2022
Futur CAP 0,00 % 1 M EUR 50.000.000
2021 2021 2022
Actif CAP 0,00 % 1 M EUR 50.000.000
2021 2021 2022 2023 2024
Actif CAP 0,00 % 1 M EUR 100.000.000
2021 2021
Actif CAP 0,00 % 1 M EUR 50.000.000
JAARREKENINGEN
276
COFINIMMO UNIVERSEEL REGISTRATIEDOCUMENT 2021
Liquiditeitsverplichting op de vervaldata met betrekking tot de afgeleide financiële instrumenten
(x 1.000 EUR) 2021 2020
Een tot twee jaar
-22.996 -24.722
Twee tot vijf jaar
-23.921 -47.559
Meer dan vijf jaar
-5.950 -17.776
TOTAAL
-52.867 -90.058
Deze tabel stelt hoofdzakelijk de verwachte daling van de afdekkingskosten weer, als gevolg van de stijging van de variabele rentevoeten
op de verschillende voorgestelde vervaldata.
De tabellen hieronder stellen de nettoposities van de activa en verplichtingen van de afgeleide financiële instrumenten voor.
Compensatie van financiële activa en verplichtingen
(x 1.000 EUR) 31.12.2021
Brutobedrag van
de geboekte
financiële activa
Brutobedrag van
de financiële
activa in balans
gebracht in de
financiële situatie
Nettobedrag
van de
financiële activa
opgenomen in
de positie van de
financiële activa
Bedragen die niet in balans gebracht
zijn in de financiële situatie
Nettobedrag
Financiële
instrumenten
Ontvangen
kaswaarborgen
Financiële activa
CAP
3.477 3.477 3.477
IRS
4.064 4.064 4.064
TOTAAL
7.541 0 7.541 0 0 7.541
(x 1.000 EUR) 31.12.2021
Brutobedrag van
de geboekte
financiële activa
Brutobedrag van
de financiële
activa in balans
gebracht in de
financiële situatie
Nettobedrag
van de
financiële activa
opgenomen in
de positie van de
financiële activa
Bedragen die niet in balans gebracht
zijn in de financiële situatie
Nettobedrag
Financiële
instrumenten
Ontvangen
kaswaarborgen
Financiële verplichtingen
IRS
54.938 54.938 54.938
TOTAAL
54.938 0 54.938 0 0 54.938
Compensatie van financiële activa en verplichtingen
(x 1.000 EUR) 31.12.2020
Brutobedrag van
de geboekte
financiële activa
Brutobedrag van
de financiële
activa in balans
gebracht in de
financiële situatie
Nettobedrag
van de
financiële activa
opgenomen in
de positie van de
financiële activa
Bedragen die niet in balans gebracht
zijn in de financiële situatie
Nettobedrag
Financiële
instrumenten
Ontvangen
kaswaarborgen
Financiële activa
CAP
382 382 382
IRS
0 0 0
TOTAAL
382 0 382 0 0 382
(x 1.000 EUR) 31.12.2020
Brutobedrag van
de geboekte
financiële activa
Brutobedrag van
de financiële
activa in balans
gebracht in de
financiële situatie
Nettobedrag
van de
financiële activa
opgenomen in
de positie van de
financiële activa
Bedragen die niet in balans gebracht
zijn in de financiële situatie
Nettobedrag
Financiële
instrumenten
Ontvangen
kaswaarborgen
Financiële verplichtingen
IRS
90.252 90.252 90.252
TOTAAL
90.252 0 90.252 0 0 90.252
JAARREKENINGEN
277
Overzicht van de actieve afgeleide financiële instrumenten op 31.12.2021
Optie Periode Uitoefenprijs Vlottende rente Munt-
eenheid
Notioneel 2021
(x 1.000 EUR)
Aangehouden voor
transactie- doeleinden
IRS
2021 1,03 % 1 M EUR 50.000
IRS
2021 1,00 % 1 M EUR 50.000
IRS
2021 0,14 % 1 M EUR 50.000
IRS
2021 0,93 % 1 M EUR 100.000
IRS
2021 - 2022 - 2023 - 2024 - 2025 0,61 % SONIA GBP 20.000
IRS
2021 0,99 % 1 M EUR 195.000
CAP
2021 - 2022 - 2023 - 2024 - 2025 0,50 % 1 M EUR 200.000
CAP
2021 - 2022 0,00 % 1 M EUR 50.000
CAP
2021 - 2022 0,00 % 1 M EUR 50.000
CAP
2021 - 2022 - 2023 - 2024 0,00 % 1 M EUR 100.000
CAP
2021 0,00 % 1 M EUR 50.000
CAP
2021 - 2022 0,50 % 1 M EUR 100.000
CAP
2021 - 2022 0,50 % 1 M EUR 100.000
CAP
2021 - 2022 - 2023 0,50 % 1 M EUR 100.000
CAP
2021 - 2022 - 2023 0,50 % 1 M EUR 100.000
D BEHEER VAN HET KAPITAAL
Als gevolg van artikel 13 van het Koninklijk besluit van 13.07.2014 inzake GVV’s, moet de openbare GVV indien de geconsolideerde
schuldgraad meer dan 50 % van de geconsolideerde activa bedraagt, een financieel plan uitwerken met een uitvoeringskalender, waarin
de maatregelen beschreven worden die moeten vermijden dat deze schuldgraad 65 % van de geconsolideerde activa overstijgt. De
commissaris stelt een speciaal verslag op over dit financieel plan waarin hij bevestigt dat hij de uitwerkingsmethode van dit plan, meer
bepaald inzake de economische basis en de coherentie van de cijfers die erin staan, heeft gecontroleerd met de boekhouding van de
openbare GVV. De jaarlijkse en halfjaarlijkse financiële verslagen moeten de manier waarop het financieel plan tijdens de pertinente
periode werd uitgevoerd en de wijze waarop de GVV van plan is om het plan in de toekomst verder uit te voeren, rechtvaardigen.
Evolutie van het schuldniveau
Op 31.03.2021, 30.06.2021 en 30.09.2021 bedroeg de schuldgraad respectievelijk 43,9 %, 48,2 % en 44,5 %, waarmee de drempel van 50 %
niet werd overschreden. Op 31.12.2021 bedroeg de geconsolideerde schuldgraad 44,2 %.
Schuldniveaubeleid
Het beleid van Cofinimmo bestaat uit de handhaving van een schuldniveau dat dicht in de buurt van 45 % ligt. Dit niveau kan dus
regelmatig de drempel van 45 % overschrijden of tot onder dit niveau zakken zonder dat dit een teken is dat het beleid in dit opzicht
werd gewijzigd.
Cofinimmo stelt jaarlijks een financieel plan op middellange termijn op dat alle financiële engagementen van de groep omvat. Dit
plan wordt tijdens het jaar bijgewerkt wanneer er een nieuw belangrijk engagement wordt aangegaan. Het schuldniveau en de
toekomstige evolutie ervan worden bij elke editie van dit plan berekend. Zo beschikt Cofinimmo altijd over een prospectief zicht op
deze kernparameter van haar geconsolideerde balansstructuur om de schuldgraad dicht bij 45 % te houden.
Vooruitzicht van de evolutie van het schuldniveau
Uit het opnieuw geactualiseerde financieel plan van Cofinimmo blijkt dat haar geconsolideerde schuldniveau op 31 december van elk van
de drie volgende jaren niet aanzienlijk zal afwijken van 45 %. Dit vooruitzicht blijft evenwel afhankelijk van onvoorziene gebeurtenissen.
In dit opzicht wordt specifiek verwezen naar het hoofdstuk ‘Risicofactoren’ van dit document.
Beslissing
De raad van bestuur van Cofinimmo is dus van oordeel dat de schuldgraad het niveau van 65 % niet zal overschrijden en dat, gezien de
economische en vastgoedtrends in de segmenten waarin de groep aanwezig is, de geplande investeringen en de verwachte evolutie
van het patrimonium, het momenteel niet nodig is om naast de maatregelen voorzien in het financieel plan waarvan hiervoor sprake,
nog bijkomende maatregelen te nemen.
JAARREKENINGEN
278
COFINIMMO UNIVERSEEL REGISTRATIEDOCUMENT 2021
Bijlage 26. Financiële vaste activa en vorderingen uit financiële leasing
FINANCIËLE VASTE ACTIVA
(x 1.000 EUR) 2021 2020
Afgeleide instrumenten
7.541 382
Andere financiële vaste activa
28.604 2.502
Vorderingen uit geassocieerde vennootschappen
12.684 2.502
Overige
1
15.920 0
TOTAAL
36.145 2.883
VORDERINGEN UIT FINANCIËLE LEASING
De groep heeft financiële leasingcontracten afgesloten m.b.t. bepaalde gebouwen. Gezien de kwaliteit van de huurders (namelijk de
Belgische overheid) enerzijds, en het lage kredietrisico geassocieerd aan financiële leasingvorderingen (opgesteld op basis van analyse
van historische kredietverliezen) anderzijds, heeft het model van verwachte kredietverliezen onder IFRS 9 heeft geen materiële impact
op de groep.
De groep heeft eveneens aan bepaalde huurders financieringen toegestaan, verbonden aan inrichtingswerken. De gemiddelde impliciete
rentevoet van deze financiële leasings bedraagt 4,4 % voor 2021 (2020 : 5,1 %). Tijdens het boekjaar 2020 werden voorwaardelijke huurgelden
(indexeringen) geboekt in de opbrengsten van de periode voor een bedrag van 0,01 miljoen EUR (2020 : 0,03 miljoen EUR).
(x 1.000 EUR) 2021 2020
op minder dan een jaar
8.001 5.514
op meer dan een jaar maar minder dan twee jaar
8.034 5.447
op meer dan twee jaar maar minder dan drie jaar
8.218 5.630
op meer dan drie jaar maar minder dan vier jaar
7.937 5.349
op meer dan vier jaar maar minder dan vijf jaar
7.884 5.296
op meer dan vijf jaar
245.683 204.503
Minimale betalingen krachtens verhuring
285.756 231.738
Niet-verworven financiële opbrengsten
-134.091 -124.482
Actuele waarde van de minimale betalingen krachtens verhuring
151.666 107.256
Langlopende vorderingen van financiële leasing
147.999 104.889
op meer dan een jaar maar minder dan twee jaar
3.801 2.464
op meer dan twee jaar maar minder dan drie jaar
3.946 2.556
op meer dan drie jaar maar minder dan vier jaar
4.061 2.657
op meer dan vier jaar maar minder dan vijf jaar
4.186 2.728
op meer dan vijf jaar
132.005 94.484
Kortlopende vorderingen van financiële leasing
3.667 2.367
op minder dan een jaar
3.667 2.367
Bijlage 27. Activa bestemd voor verkoop
(x 1.000 EUR) 2021 2020
OP 01.01
3.320 28.764
Verkopen
-56.781 -32.417
Variatie van de reële waarde
-35 -34
Overdracht naar vastgoedbeleggingen
93.343 7.007
OP 31.12
39.846 3.320
Alle activa die bestemd zijn voor verkoop zijn vastgoedbeleggingen.
1. De lijn ‘Overige’ vertegenwoordigt voorschotten voor de verwerving van vastgoedbeleggingen in aanbouw.
JAARREKENINGEN
279
Bijlage 28. Kortlopende handelsvorderingen
BRUTOHANDELSVORDERINGEN
(x 1.000 EUR) 2021 2020
Verlopen brutohandelsvorderingen zonder voorziening
16.849 5.353
Niet-verlopen brutohandelsvorderingen
17.810 20.317
Dubieuze vorderingen
587 696
Voorzieningen voor dubieuze vorderingen (-)
-411 -343
TOTAAL
34.835 26.023
De groep heeft terugnames van de waardevermindering op handelsvorderingen erkend van 23 KEUR (tegenover een waardevermindering
van 1.998 KEUR in 2020) tijdens het boekjaar dat werd afgesloten op 31.12.2021. Deze zijn voornamelijk te plaatsen binnen het kader van
punt W van Bijlage 2. De raad van bestuur gaat ervan uit dat de boekwaarde van de handelsvorderingen hun reële waarde benadert.
Gezien de kwaliteit van de huurders enerzijds, en het lage kredietrisico geassocieerd aan financiële leasingvorderingen (opgesteld
op basis van analyse van historische kredietverliezen) anderzijds, heeft het model van verwachte kredietverliezen onder IFRS 9 geen
materiële impact op de groep.
VERLOPEN BRUTOHANDELSVORDERINGEN ZONDER VOORZIENING
(x 1.000 EUR) 2021 2020
Vervallen in minder dan 60 dagen
5.021 2.079
Vervallen tussen 60 en 90 dagen
2.565 497
Vervallen in meer dan 90 dagen
9.263 2.777
TOTAAL
16.849 5.353
VOORZIENING VOOR DUBIEUZE VORDERINGEN
(x 1.000 EUR) 2021 2020
OP 01.01
343 233
Aanwending
75 -1.888
Voorzieningen ten laste van de resultatenrekeningen
23 2.017
Terugnemingen opgenomen in de resultatenrekening
-30 -19
OP 31.12
411 343
Bijlage 29. Belastingvorderingen en andere vlottende activa
(x 1.000 EUR) 2021 2020
Belastingen
41.639 38.713
Belastingen
24.788 19.685
Regionale taksen
4.171 5.594
Onroerende voorheng
12.680 13.434
Overige
8.929 7.891
TOTAAL
50.568 46.605
JAARREKENINGEN
280
COFINIMMO UNIVERSEEL REGISTRATIEDOCUMENT 2021
Bijlage 30. Overlopende rekeningen - activa
(x 1.000 EUR) 2021 2020
Uitstaande inkomsten uit onroerend goed
4.603 1.120
Te verdelen kortingen en voordelen verleend aan huurders
3.924 2.821
Voorafbetaalde vastgoedkosten
30.566 26.977
Interesten en andere voorafbetaalde financiële lasten
3.555 2.152
TOTAAL
42.648 33.069
Bijlage 31. Voorzieningen
(x 1.000 EUR) 2021 2020
OP 01.01
25.360 24.176
Voorzieningen ten laste van de resultatenrekeningen
1.812 2.347
Discontering van voorzieningen ten laste van de resultatenrekening
1454 1296
Aanwendingen
-1.405 -1.452
Terugnemingen van voorzieningen ten laste van de resultatenrekening
-1.008
OP 31.12
27.220 25.359
De voorzieningen van de groep (27.220 KEUR) kunnen worden opgedeeld in twee categorieën :
• contractuele voorzieningen overeenkomstig IAS 37 zoals verlieslatende contracten. Cofinimmo heeft zich ertoe verbonden voor
verschillende gebouwen het onderhoud en werken uit te voeren t.o.v. huurders voor 23.181 KEUR (2020 : 22.236 KEUR).
• wettelijke voorzieningen om de potentiële verbintenissen tegenover huurders of derden te kunnen nakomen voor een bedrag van
4.039 KEUR (2020 : 3.123 KEUR). Deze voorzieningen werden aangelegd door een actualisatie van de toekomstige uitgaven die de
raad van bestuur als waarschijnlijk aanziet.
Bijlage 32. Uitgestelde belastingen
(x 1.000 EUR) 2021 2020
Exit taks
0 0
Uitgestelde belastingen
55.022 45.064
Vastgoed van distributienetten in Nederland
29.952 29.032
Pubstone Properties
29.952 29.032
Zorgvastgoed in Frankrijk
8.211 7.937
Cofinimmo Succursale
8.211 7.937
Zorgvastgoed in Duitsland
14.193 8.095
Zorgvastgoed - Overige
2.666
TOTAAL
55.022 45.064
De uitgestelde belasting voor de Nederlandse dochtervennootschap Pubstone Properties BV en voor de dochtervennootschappen die
minstens een actief in Duitsland bezitten, komt overeen met de belasting van respectievelijk 25 % en 15,825 % op het verschil tussen de
beleggingswaarde van de activa verminderd met de registratierechten en hun fiscale waarde.
Sinds 2014 is het Franse bijkantoor van Cofinimmo onderworpen aan een belasting (‘Bronbelasting op de door buitenlandse
vennootschappen in Frankrijk gerealiseerde winst’’, i.e. de ‘branch tax’). Er moest een voorziening voor uitgestelde belastingen worden
aangelegd.
JAARREKENINGEN
281
Bijlage 33. Handelsschulden en andere kortlopende schulden
(x 1.000 EUR) 2021 2020
Handelsschulden
46.651 40.285
Andere kortlopende schulden
102.260 86.351
Exit taks
6.704 6.275
Belastingen, sociale lasten en schulden m.b.t. bezoldigingen
58.024 51.989
Belastingen
56.151 49.922
Sociale lasten
178 253
Schulden m.b.t. bezoldigingen
1.695 1.814
Overige
37.532 28.087
Dividendcoupons
3.312 2.506
Voorzieningen voor voorhengen en taksen
14.103 15.138
Diversen
20.117 10.443
TOTAAL
148.911 126.637
Bijlage 34. Overlopende rekeningen - verplichtingen
(x 1.000 EUR) 2021 2020
Vooraf ontvangen huuropbrengsten
20.886 19.439
Opgelopen niet-vervallen interesten en andere kosten
2.298 3.314
Overige
400 82
TOTAAL
23.585 22.834
Bijlage 35. Kosten en opbrengsten zonder eect op de kasstromen
(x 1.000 EUR) 2021 2020
Kosten en opbrengsten verbonden met de operationele activiteiten
-8.333 24.243
Variatie in de reële waarde van vastgoedbeleggingen
-34.506 13.696
Terugnemingen overgedragen en verdisconteerde huren
-7.262 -9.444
Bewegingen in voorzieningen en aandelenopties
1.861 1.315
Afschrijvingen/Waardeverminderingen (of terugnemingen) op immateriële en materiële activa
1.418 970
Exit taks
1.945 2.315
Uitgestelde belastingen
8.034 49
Waardevermindering van de goodwill
5.200 10.120
Huurkortingen
-1.103 -304
Minderheidsbelangen
2.666 -3.588
Overige
1
13.415 9.114
Kosten en opbrengsten verbonden met de financieringsactiviteiten
-44.972 22.094
Variatie in de reële waarde van financiële activa en verplichtingen
-43.272 22.756
Overige
-1.700 -662
TOTAAL
-53.305 46.337
1. De bedragen komen overeen met het verschil tussen de betaalde prijs, vermeerderd met bijkomende kosten, en het aandeel in het geherwaardeerd netto-actief van de verworven
vennootschappen.
JAARREKENINGEN
282
COFINIMMO UNIVERSEEL REGISTRATIEDOCUMENT 2021
Bijlage 36. Variatie in de behoefte aan werkkapitaal
(x 1.000 EUR) 2021 2020
Bewegingen in de activaposten
-15.304 -11.898
Handelsvorderingen
-4.573 -3.891
Belastingvorderingen
-4.773 -7.624
Andere kortlopende activa
853 -3.128
Over te dragen kosten en verworven opbrengsten
-6.810 2.746
Bewegingen in de posten verplichtingen
81 13.432
Handelsschulden
-3.345 2.537
Belastingen, sociale lasten en schulden m.b.t. bezoldigingen
2.431 126
Andere kortlopende schulden
1.489 1.817
Toe te rekenen kosten en over te dragen opbrengsten
-493 8.952
TOTAAL
-15.223 1.534
Bijlage 37. Evolutie van de portefeuille per sector tijdens het boekjaar
ln de tabellen hieronder zijn de bewegingen van de portefeuille per sector tijdens het boekjaar 2021 opgenomen, als detail voor de
bedragen vermeld in de tabel van het kasstroomoverzicht.
De bedragen met betrekking tot de gebouwen vermeld in de tabel van het kasstroomoverzicht en in de tabellen hierna zijn bedragen
in investeringswaarde.
VERWERVINGEN IN VASTGOEDBELEGGINGEN
De verwervingen tijdens een boekjaar kunnen op vier manieren gebeuren :
• directe verwerving van het gebouw tegen contanten, opgenomen in de tabel van het kasstroomoverzicht onder de rubriek ‘Verwervingen
van vastgoedbeleggingen’;
• verwerving van het gebouw tegen uitgifte van aandelen. Deze transacties worden niet opgenomen in het kasstroomoverzicht omdat
ze geen kasstroom veroorzaken;
• verwerving van de vennootschap die het gebouw bezit tegen contanten, vermeld in de tabel van het kasstroomoverzicht onder de
rubriek ‘Verwervingen van dochtervennootschappen’ voor een bedrag dat overeenstemt met de aankoopprijs van de aandelen;
• verwerving van de vennootschap die eigenaar is van het gebouw tegen aandelen, deze transacties worden niet opgenomen in de
tabel van het financieringsoverzicht omdat ze geen kasstroom genereren.
(x 1.000 EUR) Zorgvastgoed Kantoren Vastgoed
van
distributie-
netten
Totaal
BE FR NL DE Overige
Vastgoed beschikbaar voor verhuur Rechtstreeks verworven
gebouwen
2.701 30.764 35.124 170.072 79 238.740
Vastgoed tegen aandelen
103.296 103.296
Vennootschappen tegen
contanten
18.183 16.694 13.153 22.486 297.975 368.491
Vennootschappen tegen
aandelen
Subtotaal
124.180 47.458 48.277 22.486 468.047 79 0 710.527
Project-
ontwikkelingen
Rechtstreeks verworven
gebouwen
17.720 7.499 17.615 42.834
Vastgoed tegen aandelen
Vennootschappen tegen
contanten
20.674 28.052 48.726
Subtotaal
20.674 17.720 7.499 0 45.667 0 0 91.559
TOTAAL
144.854 65.178 55.776 22.486 513.714 79 0 802.086
Het bedrag van 281.574 KEUR dat is opgenomen in de tabel van het kasstroomoverzicht onder de rubriek ‘Verwervingen van
vastgoedbeleggingen’ is de som van alle rechtstreeks verworven gebouwen.
JAARREKENINGEN
283
UITBREIDINGEN VAN VASTGOEDBELEGGINGEN
De uitbreidingen van vastgoedbeleggingen worden in contanten gefinancierd en zijn opgenomen onder de rubriek ‘Uitbreidingen van
vastgoedbeleggingen’ in de tabel van het kasstroomoverzicht.
(x 1.000 EUR) Zorgvastgoed Kantoren Vastgoed
van
distributie-
netten
Totaal
BE FR NL DE Overige
Projectontwikkelingen
4.124 8.150 14.678 52.330 7.941 58 87.282
TOTAAL
4.124 8.150 14.678 0 52.330 7.941 58 87.282
Betaald bedrag in contanten
1.767 6.491 12.807 54.008 7.427 5 82.505
Variatie in de voorziene bedragen
2.357 1.659 1.872 -1.678 514 53 4.777
TOTAAL
4.124 8.150 14.678 0 52.330 7.941 58 87.282
INVESTERINGEN IN VASTGOEDBELEGGINGEN
De investeringen in vastgoedbeleggingen worden in contanten gefinancierd en zijn opgenomen in de rubriek ‘Investeringen in
vastgoedbeleggingen’ in de tabel van het kasstroomoverzicht.
(x 1.000 EUR) Zorgvastgoed Kantoren Vastgoed
van
distributie-
netten
Totaal
BE FR NL DE Overige
Vastgoed beschikbaar voor verhuur
5.093 304 9.370 388 686 1.390 4.496 21.728
Vaste activa voor eigen gebruik
349 349
TOTAAL
5.093 304 9.370 388 686 1.740 4.496 22.077
Betaald bedrag in contanten
1.198 171 8.825 1.857 673 1.688 3.494 17.906
Variatie in de voorziene bedragen
3.895 133 545 -1.470 14 52 1.002 4.171
TOTAAL
5.093 304 9.370 388 686 1.740 4.496 22.077
VERKOOP VAN VASTGOEDBELEGGINGEN
De bedragen vermeld in de tabel van het kasstroomoverzicht onder de rubriek ‘Verkoop van vastgoedbeleggingen’ vertegenwoordigen
de van de koper in contanten ontvangen nettoprijs.
Deze nettoprijs bestaat uit de nettoboekwaarde van het gebouw op 31.12.2021 en de op de verkoop gerealiseerde meer- of minwaarde,
na aftrek van transactiekosten.
(x 1.000 EUR) Zorgvastgoed Kantoren Vastgoed
van
distributie-
netten
Totaal
BE FR NL DE Overige
Vastgoedbeleggingen
Nettoboekwaarde
9.459 1.030 45.576 56.064
Resultaat op overdracht van activa
138 70 2.348 2.556
Ontvangen nettoverkoopprijs
9.597 1.100 47.924 58.621
Activa bestemd voor verkoop
Nettoboekwaarde
56.781 56.781
Resultaat op overdracht van activa
4.541 4.541
Ontvangen nettoverkoopprijs
61.322 61.322
Projectontwikkelingen
Nettoboekwaarde
359 498 856
Resultaat op overdracht van activa
8 662 670
Ontvangen nettoverkoopprijs
366 1.160 1.526
TOTAAL
9.963 1.100 0 0 0 62.482 47.924 121.469
JAARREKENINGEN
284
COFINIMMO UNIVERSEEL REGISTRATIEDOCUMENT 2021
Bijlage 38. Rechten en verplichtingen buiten balans
IN HET KADER VAN DE VERKOOP VAN HUURVORDERINGEN
• In het kader van de verkoop van de huurvorderingen met betrekking tot de lopende huurovereenkomst afgesloten met de Regie
der Gebouwen voor het gerechtsgebouw van Antwerpen werd, onder bepaalde voorwaarden, het saldo van de niet-overgedragen
vorderingen in pand gegeven aan een bank. Cofinimmo heeft bovendien een blokkeringshypotheek en een hypothecaire volmacht
op het terrein verleend (overeenkomstig artikel 41 van de wet van 12.05.2014). In het kader van de overdracht aan een externe
fiduciaire (JPA Properties bvba beheerd door Intertrust Belgium) van de financiële leasingschuld tegenover Justinvest Antwerpen NV
die betrekking heeft op de bouwkost van het Antwerps gerechtsgebouw, werden de overgedragen geldmiddelen aan JPA in pand
gegeven ten voordele van Cofinimmo NV. De opbrengst van de waarborg werd onder bepaalde voorwaarden doorgestort aan een
bank;
• In het kader van de verkoop van huur- of erfpachtrechtvorderingen met betrekking tot de lopende huurovereenkomsten afgesloten
met de Regie der Gebouwen of de Europese Commissie betreende de gebouwen Maire 19 en Kolonel Bourg 124, evenals voor
de lopende huurovereenkomst met de Stad Antwerpen met betrekking tot de brandweerkazerne, zijn de aandelen van Bestone NV
onder bepaalde voorwaarden in pand gegeven ten voordele van een bank;
• In het kader van andere overdrachten van vorderingen is Cofinimmo diverse verplichtingen aangegaan en heeft ze bepaalde
waarborgen toegekend, meer bepaald voor de overdracht van vordering voor de investeringsinkomsten voor de gevangenis van
Leuze na uitvoering van de werken.
AANKOOPOPTIES/VOORKEURRECHTEN
• In het kader van de huurovereenkomsten die met de Regie der Gebouwen werden gesloten voor onder meer het gerechtsgebouw van
Antwerpen en het politiecommissariaat van Dendermonde, werd een koopoptie toegekend ten gunste van de Regie die aan het einde van
de huurovereenkomst het gebouw ofwel kan verlaten, ofwel de overeenkomst kan verlengen, ofwel het gebouw kan verwerven;
• Cofinimmo verleende een koopoptie aan de politiezone HEKLA in Antwerpen op het gebouw dat aan deze politie-eenheid in erfpacht
werd gegeven;
• Cofinimmo heeft zich verbonden en geniet namens haar dochtervennootschappen Pubstone en Pubstone Properties een voorkeurrecht op
de toekomstige te realiseren ontwikkelingen (horeca) in partnerschap met AB InBev en AB InBev geniet een voorkeurrecht op de toekomstige
te realiseren ontwikkelingen (horeca);
• Cofinimmo (en Pubstone Group) heeft zich verbonden en geniet voorkeurrechten op de aandelen Pubstone NV en Pubstone Group. AB
InBev Belgium geniet een voorkooprecht op de aandelen Pubstone NV en Pubstone Group;
• Leopold Square en AB Inbev Belgium genieten allebei een voorkeurrecht op de aandelen van Pubstone Properties;
• Cofinimmo geniet een koopoptie op aandelen van vennootschappen die vastgoed bezitten in Duitsland;
• Cofinimmo heeft een verkoopoptie verleend aan de voormalige aandeelhouders van de vennootschap Aspria Roosevelt NV die de site
Solvay Sports te Brussel bezit. Deze site is bestemd voor de bouw van een nieuw sport- en wellnesscentrum dat zal worden uitgebaat door
de Aspria groep;
• In het kader van een erfpachtovereenkomst voor een parking in Breda, is de erfpachter Superstone met de naakte eigenaar Amphia een
recht van eerste aanbieding in het kader van de overdracht van het erfpachtrecht alsook een aankooprecht onder bepaalde voorwaarden
overeengekomen;
• Superstone heeft de verkoper een koopoptie verleend voor een gebouw te Almere en voor een gebouw te Voorschoten na afloop van de
huurovereenkomst met de huurder;
• Cofinimmo heeft verschillende voorkeurrechten en/of koopopties aan marktwaarde verleend aan de erfpachter op een deel van haar
portefeuille van woonzorgcentra en ziekenhuizen;
• Cofinimmo heeft de erfpachter een voorkeursrecht aan marktwaarde verleend op de resterende eigendomsrechten van een kantoorgebouw
te Brussel;
• Cofinimmo heeft een verkoopoptie verleend en heeft een koopoptie verkregen (overeenkomst voor cross-overopties) voor een kantoorgebouw
te Brussel;
• Cofinimmo beschikt over koopopties op gronden waarvan de erfpachtrechten - met betrekking tot gebouwen bestemd als woonzorgcentra
- in het bezit zijn van dochtervennootschappen van Cofinimmo;
• Cofinimmo verkreeg een koopoptie van, en heeft een verkoopoptie verleend (uitoefenbaar in 2023) op de aandelen van een Franse
vastgoedvennootschap aan een andere aandeelhouder van deze vennootschap. Anderzijds geniet zij een voorkeurrecht in geval van
wederverkoop van de participaties door de overige aandeelhouders;
• In het kader van haar intrede in het kapitaal van een Belgische vastgoedvennootschap werd Cofinimmo, zoals de overige aandeelhouders
en onder bepaalde voorwaarden, houder van een voorkeurrecht, een volgplicht, een volgrecht, een verkoopoptie en een koopoptie op de
aandelen van deze vennootschap.
JAARREKENINGEN
285
FINANCIERINGSOPERATIES
• In het kader van diverse financieringscontracten is Cofinimmo verbintenissen aangegaan om bepaalde acties (‘negative pledge’) niet te
ondernemen;
• Cofinimmo heeft zich ertoe verbonden een koper te vinden voor de Notes die werden uitgegeven door Cofinimmo Lease Finance en die in
2027 vervallen (zie bladzijde 42 van het jaarlijks financieel verslag 2001) indien een roerende voorheng op de interesten van deze Notes
zou worden geheven als gevolg van een wijziging in de belastingwetgeving met gevolgen voor in België of Nederland gevestigde houders;
• Cofinimmo heeft de optie om in 2023 de totaliteit van de obligaties terugbetaalbaar in aandelen die werden uitgegeven door Cofinimur I
tegen speciën of in ruil voor gewone Cofinimmo-aandelen tegen hun intrinsieke waarde te verwerven. In het geval van een ruil voor gewone
aandelen moet hiervoor het akkoord van twee derde van de houders verkregen zijn.
WAARBORGEN
• Cofinimmo heeft verschillende waarborgen verleend naar aanleiding van de verkoop van de aandelen van een dochtervennootschap. Zij
heeft ook waarborgen gekregen van de kopers voor de hoofdelijke verplichtingen die zij was aangegaan met de verkochte vennootschap;
• Cofinimmo heeft verschillende waarborgen verleend naar aanleiding van de verkoop van aandelen van vennootschappen die ze in haar
bezit had;
• In het kader van haar huurovereenkomsten verkrijgt Cofinimmo een huurwaarborg waarvan het bedrag over het algemeen drie tot zes
maanden huur bedraagt (ofwel in contanten, ofwel in bankwaarborg);
• In het kader van aanbestedingen geeft Cofinimmo regelmatig bankwaarborgbeloftes uit.
INVESTERINGSVERBINTENISSEN
In België :
Op 14.01.2021, sloot Cofinimmo een overeenkomst voor de verwerving van 100 % van de aandelen van de BV Home Vogelzang OG.
Deze vennootschap bezit de zakelijke rechten voor de komende 30 jaar op een terrein in Leuven, Vlaams-Brabant. Op het terrein wordt
momenteel een uitbreiding van een bestaand complex gebouwd. De conventionele waarde van het complex voor de berekening van
de prijs van de aandelen bedraagt ongeveer 15 miljoen EUR.
Op 12.02.2021 verwierf Cofinimmo 100 % van de aandelen van de vennootschap die eigenares is van een bouwgrond te Genepiën in
Waals-Brabant. Op dit terrein wordt momenteel een nieuw woonzorgcentrum gebouwd. Cofinimmo laat de werken uitvoeren in het
kader van een turnkey project. Het investeringsbudget (bouwgrond en werken inbegrepen) bedraagt circa 19 miljoen EUR.
Op 29.06.2021, verwierf Cofinimmo 100 % van de aandelen van de vennootschap, eigenares van een bouwgrond te Juprelle (provincie
Luik). Op dit terrein wordt momenteel een nieuw woonzorgcentrum gebouwd. Het investeringsbudget (bouwgrond en werken inbegrepen)
bedraagt circa 19 miljoen EUR.
Op 13.10.2021 verwierf Cofinimmo 100 % van de aandelen van de vennootschap die een woonzorgcentrum in West-Vlaanderen bouwt.
Het investeringsbudget (bouwgrond en werken inbegrepen) bedraagt circa 11 miljoen EUR. Het woonzorgcentrum is reeds voorverhuurd.
In Frankrijk :
Begin 2021 kondigde Cofinimmo (via haar Frans succursaal) de verwerving van vijf activa in Frankrijk aan. Onder deze activa is
momenteel een woonzorgcentrum (EPHPAD) in aanbouw voor een totaalbudget van 14 miljoen EUR.
Op 06.09.2021 verwierf Cofinimmo een te herontwikkelen woonzorgcentrum (EHPAD) ten zuidoosten van Parijs. De site, bestemd
voor alzheimerpatiënten, is reeds voorverhuurd. Het investeringsbudget voor het gebouw en de werken samen bedraagt ongeveer
17 miljoen EUR.
Op 23.12.2021 verwierf Cofinimmo, in toekomstige staat van voltooiing en via haar Frans succursaal, een nazorg- en revalidatiekliniek
(SSR) in aanbouw in Frankrijk. Het investeringsbudget (bouwgrond en werken inbegrepen) bedraagt circa 17 miljoen EUR.
Eind 2021 verbond Cofinimmo zich ertoe een woonzorgcentrum in Normandië te verwerven voor een bedrag van 27 miljoen EUR. Deze
verwerving werd op 21.02.2022 afgerond.
In Nederland :
Cofinimmo heeft zich ertoe verbonden de zware renovatie van het revalidatiecentrum en de afbraak en heropbouw van het
woonzorgcentrum van een site gelegen in Hillegersberg, een deelgemeente van Rotterdam, te financieren. De verwervingsprijs van
de huidige site (verworven in december 2018) en het budget van de werken is 25 miljoen EUR.
Op 20.05.2021 verwierf Cofinimmo via één van haar dochtervennootschappen een terrein op zorgcampus Monnikenberg in Hilversum
waar de bouw van een zorgkliniek lopende is. Het investeringsbedrag voor de aankoop van de grond en de werken bedraagt ongeveer
30 miljoen EUR.
In Duitsland :
Cofinimmo verwierf een belang in het kapitaal van negen vennootschappen die negen ecologisch verantwoorde zorgcampussen zullen
ontwikkelen in Noordrijn-Westfalen. De totale conventionele waarde van deze transactie bedraagt ongeveer 270 miljoen. De betaling
van de aandelen is gespreid in de tijd (van 2020 tot 2023).
In het kader van bovenstaande transactie heeft Cofinimmo een exclusieve samenwerking gesloten met het projectontwikkelingsbureau
dat de negen projecten ontwikkelt. Cofinimmo heeft de optie om op termijn het platform integraal op te nemen in haar structuur.
JAARREKENINGEN
286
COFINIMMO UNIVERSEEL REGISTRATIEDOCUMENT 2021
Op 11.05.2021 ondertekende Cofinimmo via een 100 % dochtervennootschap een overeenkomst om, onder bepaalde voorwaarden, een
woonzorgcentrum te verwerven in Leipzig, in de deelstaat Saksen, voor ongeveer 19 miljoen EUR.
Op 22.11.2021 sloot Cofinimmo overeenkomsten om onder bepaalde voorwaarden drie woonzorgcentra in de deelstaat Rijnland-Palts
te verwerven. De investering voor de drie sites samen bedraagt ongeveer 39 miljoen EUR. Alle voorwaarden werden in januari 2022
opgeheven, zodat de overname kon worden voltooid.
In Spanje :
Sinds de aankondiging van haar intrede in Spanje in september 2019, heeft Cofinimmo zich geëngageerd voor verschillende bouwprojecten,
waarvan de eerste opleveringen in de loop van 2021 hebben plaatsgevonden. Op 31.12.2021 zijn er nog 11 bouwprojecten in uitvoering
voor een totale investering van 130 miljoen EUR. Het merendeel daarvan zijn woonzorgcentra.
In Finland :
Cofinimmo deed haar intrede in het Finse zorgvastgoed in de loop van het vierde kwartaal van 2020. Inmiddels werden de eerste
twee activa opgeleverd. Op 31.12.2021 verbond Cofinimmo zich tot de bouw van zes bouwprojecten voor een totale investering van
71 miljoen EUR.
Bijlage 39. Investeringsverbintenissen
De groep heeft projectontwikkelingen lopen voor ongeveer 477 miljoen EUR (31.12.2020 : 358 miljoen EUR) met betrekking tot reeds afgesloten
maar nog niet gedane investeringsuitgaven in het kader van de bouw van nieuwe gebouwen en uitbreidingen. De renovatiewerken
zijn niet in dit bedrag inbegrepen.
Bijlage 40. Consolidatiecriteria en -kring
CONSOLIDATIECRITERIA
De geconsolideerde jaarrekeningen groeperen de jaarrekeningen van de moedervennootschap, de dochtervennootschappen en joint
ventures afgesloten op het einde van het boekjaar.
De consolidatie wordt uitgevoerd door toepassing van volgende consolidatiemethodes.
Integrale consolidatie voor de dochtervennootschappen
De integrale consolidatie bestaat uit de integrale opname van zowel de activa en verplichtingen als de kosten en opbrengsten van
de dochtervennootschappen. De minderheidsbelangen worden opgenomen onder een afzonderlijke rubriek van zowel de balans als
de resultatenrekeningen.
De integrale consolidatiemethode wordt toegepast wanneer de moedervennootschap de exclusieve controle uitoefent.
De geconsolideerde jaarrekeningen werden opgemaakt op dezelfde datum als die waarop de dochtervennootschappen hun
jaarrekeningen opmaken.
Consolidatie met vermogensmutatiemethode voor de joint ventures
Bij de vermogensmutatiemethode wordt de boekhoudkundige waarde van de eecten vervangen door het aandeel van het eigen
vermogen van de entiteit (meer details zijn terug te vinden in Bijlage 2, punt C).
COFINIMMO
KANTOREN
12
entiteiten
VASTGOED VAN
DISTRIBUTIENETTEN
5
entiteiten
PUBLIEKPRIVATE
SAMENWERKINGEN
3
entiteiten
ZORGVASTGOED
120
entiteiten
JAARREKENINGEN
287
Dochtervennootschappen 100 % in het bezit van de Cofinimmo groep
Naam en adres van de maatschappelijke zetel
Lijst van de integraal geconsolideerde dochtervennootschappen
(On)/rechtstreekse belangen en stemrechten (in %)
31.12.2021 31.12.2020
DUITSLAND
COFINIMMO DIENSTLEISTUNGS-GmbH
Maatschappelijke zetel : Frankfurt-am-Main HRB 114372
Bedrijfsadres : Guiollettstraße 48 – D-60325 Frankfurt-am-Main
100 100
GESTONE BICKENBACH GmbH & Co. KG
Maatschappelijke zetel :
Hamburg HRA 127143 (en cours de transfert vers Frankfurt-am-Main)
Bedrijfsadres : Neue Mainzer Straße 75 – D-60311 Frankfurt-am-Main
100 100
GESTONE Deutschland GmbH
Maatschappelijke zetel : Frankfurt-am-Main HRB 115151
Bedrijfsadres : Neue Mainzer Straße 75 – D-60311 Frankfurt-am-Main
100 100
STERN BETEILIGUNGS GmbH
Maatschappelijke zetel : Frankfurt-am-Main
HRB 112550
Bedrijfsadres : Neue Mainzer Straße 75 – D-60311 Frankfurt-am-Main
100 100
GESTONE GP GmbH
Maatschappelijke zetel : Frankfurt-am-Main
HRB 122350
Bedrijfsadres : Neue Mainzer Straße 75 – D-60311 Frankfurt-am-Main
100
BELGIË
BEIRESTONE 1 NV
0759 959 564
Woluwedal 58 – 1200 Brussel
100 100
BENOSTONE CO 1 NV
0755 869 827
Woluwedal 58 – 1200 Brussel
100 100
BESTONE NV
0670 681 160
Woluwedal 58 – 1200 Brussel
100 100
COFINIMMO OFFICES NV
0755 538 641
Woluwedal 58 – 1200 Brussel
100 100
BUILDING GREEN ONE NV
0501 599 965
Woluwedal 58 – 1200 Brussel
100 100
COFINIMMO SERVICES NV
0437 018 652
Woluwedal 58 – 1200 Brussel
100 100
COPADE NV
0631 930 353
Woluwedal 58 – 1200 Brussel
100 100
COUVENT DE LA CHARTREUSE NV
0822 171 901
Woluwedal 58 – 1200 Brussel
100 100
CURA INVEST NV
0465 524 972
Woluwedal 58 – 1200 Brussel
100 100
FPR LEUZE NV
0839 750 279
Woluwedal 58 – 1200 Brussel
100 100
GECARE 1 NV
0720 629 826
Woluwedal 58 – 1200 Brussel
100 100
GESTONE CO 10 NV
0751 676 853
Woluwedal 58 – 1200 Brussel
100 100
GESTONE CO 11 NV
0751 677 150
Woluwedal 58 – 1200 Brussel
100 100
GESTONE CO 12 NV
0751 677 348
Woluwedal 58 – 1200 Brussel
100 100
GESTONE CO 13 NV
0722 900 319
Woluwedal 58 – 1200 Brussel
100 100
GESTONE CO 7 NV
0748 688 857
Woluwedal 58 – 1200 Brussel
100 100
JAARREKENINGEN
288
COFINIMMO UNIVERSEEL REGISTRATIEDOCUMENT 2021
Naam en adres van de maatschappelijke zetel
Lijst van de integraal geconsolideerde dochtervennootschappen
(On)/rechtstreekse belangen en stemrechten (in %)
31.12.2021 31.12.2020
GESTONE CO 8 NV
0751 676 556
Woluwedal 58 – 1200 Brussel
100 100
GESTONE CO 9 NV
0751 676 754
Woluwedal 58 – 1200 Brussel
100 100
GESTONE 1 NV
0655 814 822
Woluwedal 58 – 1200 Brussel
100 100
GESTONE 2 NV
0670 681 259
Woluwedal 58 – 1200 Brussel
100 100
GESTONE 3 NV
0696 911 940
Woluwedal 58 – 1200 Brussel
100 100
GESTONE 4 NV
0683 716 475
Woluwedal 58 – 1200 Brussel
100 100
GESTONE 5 NV
0722 901 804
Woluwedal 58 – 1200 Brussel
100 100
GESTONE 6 NV
0722 902 495
Woluwedal 58 – 1200 Brussel
100 100
LEOPOLD SQUARE NV
0465 387 588
Woluwedal 58 – 1200 Brussel
100 100
LEX 85 NV
0811 625 031
Woluwedal 58 – 1200 Brussel
100 100
LIGNE INVEST NV
0873 682 661
Woluwedal 58 – 1200 Brussel
100 100
LS OFFICES NV
0755 537 849
Woluwedal 58 – 1200 Brussel
100 100
PRIME BEL RUE DE LA LOI-T NV
0463 603 184
Woluwedal 58 – 1200 Brussel
100 100
RHONE ARTS NV
413 742 414
Woluwedal 58 – 1200 Brussel
100 100
RHEASTONE 1 NV
0893 787 296
Woluwedal 58 – 1200 Brussel
100 100
STERN-FIIS 1 NV
0691 982 756
Woluwedal 58 – 1200 Brussel
100 100
STERN-FIIS 2 NV
0696 912 831
Woluwedal 58 – 1200 Brussel
100 100
STERN-FIIS 3 NV
0696 912 930
Woluwedal 58 – 1200 Brussel
100 100
STERN-FIIS 4 NV
0696 913 029
Woluwedal 58 – 1200 Brussel
100 100
TRIAS BEL SOUVERAIN-T NV
0597 987 776
Woluwedal 58 – 1200 Brussel
100 100
XL TRONE NV
0715 937 303
Woluwedal 58 – 1200 Brussel
100 100
ASPRIA ROOSEVELT NV
0554 737 060
Woluwedal 58 – 1200 Brussel
100
RHEASTONE 3 NV
0739 887 492
Woluwedal 58 – 1200 Brussel
100
JAARREKENINGEN
289
Naam en adres van de maatschappelijke zetel
Lijst van de integraal geconsolideerde dochtervennootschappen
(On)/rechtstreekse belangen en stemrechten (in %)
31.12.2021 31.12.2020
RHEASTONE 4 NV
0739 839 586
Woluwedal 58 – 1200 Brussel
100
RHEASTONE 5 NV
0739 842 160
Woluwedal 58 – 1200 Brussel
100
TRAM NEW BV
0707 645 286
Woluwedal 58 – 1200 Brussel
100
SPANJE
COFIHEALTHCARE SPAIN 1 SL
NIF B-88542717
Calle Maldonado, 4 – 28006 Madrid
100 100
COFIHEALTHCARE SPAIN 2 SL
NIF B-88542667
Calle Maldonado, 4, 28006 Madrid
100 100
COFIHEALTHCARE SPAIN 3 SL
NIF B-88542600
Calle Maldonado, 4 – 28006 Madrid
100 100
COFIHEALTHCARE SPAIN 4 SL
NIF B-42722819
Calle Maldonado, 4 – 28006 Madrid
100
COFIHEALTHCARE SPAIN 5 SL
NIF B-42722801
Calle Maldonado, 4 – 28006 Madrid
100
COFIHEALTHCARE SPAIN 6 SL
NIF B-42722827
Calle Maldonado, 4 – 28006 Madrid
100
GLORIA HEALTH CARE PROPERTIES SL
NIF B-88347885
Calle Maldonado, 4 – 28006 Madrid
100 100
GLORIA HEALTH CARE PROPERTIES 2 SL
NIF B-88415385
Calle Maldonado, 4 – 28006 Madrid
100 100
IBERI HEALTHCARE PROPERTIES SL
NIF B-88347869
Calle Maldonado, 4 – 28006 Madrid
100 100
LAGUNE IPM SL
NIF B-64205966
Calle Maldonado, 4
–
28006 Madrid
100
LAGUNE ISLAND BALEARES IPM 2 SL
NIF B-65223174
Calle Maldonado, 4 – 28006 Madrid
100
FINLAND
KIINTEISTÖ Oy VAASANPUISTIKKO 22 VAASA
2910835-7
c/o Colliers International Finland, Ratamestarinkatu 7 B – 00520 Helsinki
100 100
POLARISTONE CO 1 Oy
3007096-6
c/o Colliers International Finland, Ratamestarinkatu 7 B – 00520 Helsinki
100 100
POLARISTONE CO 2 Oy
3146900-4
c/o Colliers International Finland, Ratamestarinkatu 7 B – 00520 Helsinki
100
KIINTEISTÖ Oy VANTAAN HARRIKUJA 8
3006164-8
c/o Colliers International Finland, Ratamestarinkatu 7 B – 00520 Helsinki
100
POLARISTONE CO 3 Oy
3146912-7
c/o Colliers International Finland, Ratamestarinkatu 7 B – 00520 Helsinki
100
KIINTEISTÖ Oy TURUN SKANSSIN AURORA
3168686-9
c/o Colliers International Finland, Ratamestarinkatu 7 B – 00520 Helsinki
100
POLARISTONE CO 4 Oy
3207147-9
c/o Colliers International Finland, Ratamestarinkatu 7 B – 00520 Helsinki
100
POLARISTONE CO 5 Oy
3207149-5
c/o Colliers International Finland, Ratamestarinkatu 7 B – 00520 Helsinki
100
JAARREKENINGEN
290
COFINIMMO UNIVERSEEL REGISTRATIEDOCUMENT 2021
Naam en adres van de maatschappelijke zetel
Lijst van de integraal geconsolideerde dochtervennootschappen
(On)/rechtstreekse belangen en stemrechten (in %)
31.12.2021 31.12.2020
KIINTEISTÖ Oy YLÖJÄRVEN TAIMITIE 3
3186885-7
c/o Colliers International Finland, Ratamestarinkatu 7 B – 00520 Helsinki
100
KIINTEISTÖ Oy TURUN LINNANHERRA
2887482-6
c/o Colliers International Finland, Ratamestarinkatu 7 B – 00520 Helsinki
100
KIINTEISTÖ Oy HELSINGIN SVENGI
2786955-8
c/o Colliers International Finland, Ratamestarinkatu 7 B – 00520 Helsinki
100
KIINTEISTÖ Oy ROVANIEMEN RIISTAKALTIO
2992724-8
c/o Colliers International Finland, Ratamestarinkatu 7 B – 00520 Helsinki
100
KIINTEISTÖ Oy KUOPION AALLONMURTAJANKATU 3-5
3133518-8
c/o Colliers International Finland, Ratamestarinkatu 7 B – 00520 Helsinki
100
FRANKRIJK
COFINIMMO INVESTISSEMENTS ET SERVICES SA
487 542 169
13, rue du Docteur Lancereaux – 75008 Parijs
100 100
COFINIMUR I SA
537 946 824
13, rue du Docteur Lancereaux – 75008 Parijs
100 100
SCI AC NAPOLI
428 295 695
13, rue du Docteur Lancereaux – 75008 Parijs
100 100
SCI BEAULIEU
444 644 553
13, rue du Docteur Lancereaux – 75008 Parijs
100 100
SCI CUXAC II
343 262 341
13, rue du Docteur Lancereaux – 75008 Parijs
100 100
SCI DE L’ORBIEU
383 174 380
13, rue du Docteur Lancereaux – 75008 Parijs
100 100
SCI DU DONJON
377 815 386
13, rue du Docteur Lancereaux – 75008 Parijs
100 100
SNC DU HAUT CLUZEAU
319 119 921
13, rue du Docteur Lancereaux – 75008 Parijs
100 100
SARL HYPOCRATE DE LA SALETTE
388 117 988
13, rue du Docteur Lancereaux – 75008 Parijs
100 100
SCI LA NOUVELLE PINEDE
331 386 748
13, rue du Docteur Lancereaux – 75008 Parijs
100 100
SCI RESIDENCE FRONTENAC
348 939 901
13, rue du Docteur Lancereaux – 75008 Parijs
100 100
SCI SOCIBLANC
328 781 844
13, rue du Docteur Lancereaux – 75008 Parijs
100 100
COFINEA I SAS
538 144 122
13, rue du Docteur Lancereaux – 75008 Parijs
100 100
SCI OUVRE TOIT
497 494 716
13, rue du Docteur Lancereaux – 75008 Parijs
100
LUXEMBURG
COFINIMMO LUXEMBOURG SA
B100044
1, rue Isaac Newton – L-2242 Luxemburg
100 100
KAISERSTONE SA
B202584
1, rue Isaac Newton – L-2242 Luxemburg
100 100
MASCHSEE PROPERTIES SARL
B240471
1, rue Isaac Newton – L-2242 Luxemburg
100 100
UHLENHORST PROPERTIES SARL
B240610
1, rue Isaac Newton – L-2242 Luxemburg
100 100
JAARREKENINGEN
291
Naam en adres van de maatschappelijke zetel
Lijst van de integraal geconsolideerde dochtervennootschappen
(On)/rechtstreekse belangen en stemrechten (in %)
31.12.2021 31.12.2020
WELLNESSTONE SA
B197443
1, rue Isaac Newton – L-2242 Luxemburg
100 100
WELLNESSTONE GP SARL
B238555
1, rue Isaac Newton – L-2242 Luxemburg
100 100
MONACO
MANUJACQ
73 SC 03180
20, avenue de Fontvieille – 98000 Monaco
100 100
NEDERLAND
SUPERSTONE NV
530704488
Verlengde Poolseweg 16 – 4818 CP Breda
100 100
SUPERSTONE 2 NV
77325001
Verlengde Poolseweg 16 – 4818 CP Breda
100 100
SUPERSTONE 3 NV
78160162
Verlengde Poolseweg 16 – 4818 CP Breda
100 100
SUPERSTONE 4 NV
81142579
Verlengde Poolseweg 16 – 4818 CP Breda
100 100
SUPERSTONE 5 NV
81144016
Verlengde Poolseweg 16 – 4818 CP Breda
100 100
SUPERSTONE 6 BV
68297556
Verlengde Poolseweg 16 – 4818 CP Breda
100
VERENIGD KONINKRIJK
COFIHEALTHCARE UK 1 CO LIMITED
13351765
One, Chamberlain Square – Birmingham, West midlands, B3 3 AX
100
COFIHEALTHCARE UK 2 LIMITED
13346688
One, Chamberlain Square – Birmingham, West midlands, B3 3 AX
100
Dochtervennootschappen in het bezit van de Cofinimmo groep met minderheidsbelangen
(belangen zonder overheersende zeggenschap)
Naam en adres van de maatschappelijke zetel
Lijst van de integraal geconsolideerde dochtervennootschappen
(On)/rechtstreekse belangen en stemrechten (in %)
31.12.2021 31.12.2020
DUITSLAND
ARCON-TRUST DRITTE IMMOBILIENANIAGEN GMBH & CO. KG
Maatschappelijke zetel : Hamburg
HRA 126199 (wordt overgebracht naar Frankfurt-am-Main)
Bedrijfsadres :
Neue Mainzer Straße 75 – D-60311 Frankfurt-am-Main
89,9
89,9
PFLEGE PLUS + OBJEKT ALSDORF GMBH & CO. KG
Maatschappelijke zetel : Hamburg
HRA 124930 (wordt overgebracht naar Frankfurt-am-Main)
Bedrijfsadres : Neue Mainzer Straße 75 – D-60311 Frankfurt-am-Main
94,9
94,9
PFLEGE PLUS + OBJEKT BOCHUM GMBH & CO. KG
Maatschappelijke zetel : Hamburg HRA 124935 (wordt overgebracht naar Frankfurt-am-
Main)
Bedrijfsadres : Neue Mainzer Straße 75 – D-60311 Frankfurt-am-Main
94,9
94,9
PFLEGE PLUS + OBJEKT BOTTROP GMBH & CO. KG
Maatschappelijke zetel : Hamburg
HRA 124934 (wordt overgebracht naar Frankfurt-am-Main)
Bedrijfsadres : Neue Mainzer Straße 75 – D-60311 Frankfurt-am-Main
94,9
94,9
PFLEGE PLUS + OBJEKT ERFSTADT/ LIBLAR GMBH & CO. KG
Maatschappelijke zetel : Hamburg
HRA 124933 (wordt overgebracht naar Frankfurt-am-Main)
Bedrijfsadres : Neue Mainzer Straße 75 – D-60311 Frankfurt-am-Main
94,9
94,9
PFLEGE PLUS + OBJEKT FRIEDRICHSTADT GMBH & CO. KG
Maatschappelijke zetel : Hamburg
HRA 124938 (wordt overgebracht naar Frankfurt-am-Main)
Bedrijfsadres : Neue Mainzer Straße 75 – D-60311 Frankfurt-am-Main
94,9
94,9
JAARREKENINGEN
292
COFINIMMO UNIVERSEEL REGISTRATIEDOCUMENT 2021
Naam en adres van de maatschappelijke zetel
Lijst van de integraal geconsolideerde dochtervennootschappen
(On)/rechtstreekse belangen en stemrechten (in %)
31.12.2021 31.12.2020
PFLEGE PLUS + OBJEKT GELSENKIRCHEN GMBH & CO. KG
Maatschappelijke zetel : Hamburg
HRA 124986 (wordt overgebracht naar Frankfurt-am-Main)
Bedrijfsadres : Neue Mainzer Straße 75 – D-60311 Frankfurt-am-Main
94,9
94,9
PFLEGE PLUS + OBJEKT GOSLAR GMBH & CO. KG
Maatschappelijke zetel : Hamburg
HRA 124957 (wordt overgebracht naar Frankfurt-am-Main)
Bedrijfsadres : Neue Mainzer Straße 75 – D-60311 Frankfurt-am-Main
94,9
94,9
PFLEGE PLUS + OBJEKT HAAN GMBH & CO. KG
Maatschappelijke zetel : Hamburg
HRA 124931 (wordt overgebracht naar Frankfurt-am-Main)
Bedrijfsadres : Neue Mainzer Straße 75 – D-60311 Frankfurt-am-Main
94,9
94,9
PFLEGE PLUS + OBJEKT WEIL AM RHEIN GMBH & CO. KG
Maatschappelijke zetel : Hamburg
HRA 124936 (wordt overgebracht naar Frankfurt-am-Main)
Bedrijfsadres : Neue Mainzer Straße 75 – D-60311 Frankfurt-am-Main
94,9
94,9
PFLEGE PLUS + OBJEKT WEILERWIST GMBH & CO. KG
Maatschappelijke zetel : Hamburg
HRA 124937 (wordt overgebracht naar Frankfurt-am-Main)
Bedrijfsadres : Neue Mainzer Straße 75 – D-60311 Frankfurt-am-Main
94,9
94,9
PFLEGE PLUS + OBJEKT SWISTTAL GMBH & CO. KG
Maatschappelijke zetel : Hamburg
HRA 125646 (wordt overgebracht naar Frankfurt-am-Main)
Bedrijfsadres : Neue Mainzer Straße 75 – D-60311 Frankfurt-am-Main
94,9
94,9
PRESIDENTIAL NORDIC 1 GMBH & CO. KG
Maatschappelijke zetel : Hamburg
HRA 125644 (wordt overgebracht naar Frankfurt-am-Main)
Bedrijfsadres : Neue Mainzer Straße 75 – D-60311 Frankfurt-am-Main
94,9
94,9
PRESIDENTIAL NORDIC 2 GMBH & CO. KG
Maatschappelijke zetel : Hamburg
HRA 125645 (wordt overgebracht naar Frankfurt-am-Main)
Bedrijfsadres : Neue Mainzer Straße 75 – D-60311 Frankfurt-am-Main
94,9
94,9
Salza Verwaltungs GmbH
Maatschappelijke zetel : Frankfurt-am-Main
HRB 125477
Bedrijfsadres : Neue Mainzer Straße 75 – D-60311 Frankfurt-am-Main
94,8
BELGIË
BELLIARD III-IV PROPERTIES NV
0475 162 121
Woluwedal 58 – 1200 Brussel
99,9 99,9
PUBSTONE NV
0405 819 096
Woluwedal 58 – 1200 Brussel
99,9 99,9
PUBSTONE GROUP NV
0878 010 643
Woluwedal 58 – 1200 Brussel
90 90
VESTASTONE 1 CO NV
0766 519 932
Koning Albert II-laan 7 – 1210 Sint-Joost-ten-Noode
93,4
LUXEMBURG
BAD SCHONBORN PROPERTIES SCS
B129973
1, rue Isaac Newton – L-2242 Luxemburg
89,9 89,9
GREAT GERMAN NURSING HOMES SCS
B123141
1, rue Isaac Newton – L-2242 Luxemburg
94,9 94,9
NEDERLAND
PUBSTONE PROPERTIES BV
20134503
Verlengde Poolseweg 16 – 4818 CP Breda
90 90
ITALIË
ACHESO LAGUNE
5555383
c/o Blue SGR S.p.A., Vicolo Santa Maria alla Porta, 1 – 20123 Milano
93,4
ACHESO LAGUNE 2
5556095
c/o Blue SGR S.p.A., Vicolo Santa Maria alla Porta, 1 – 20123 Milano
93,4
JAARREKENINGEN
293
Geassocieerde vennootschappen en joint ventures
Naam en adres van de maatschappelijke zetel
Lijst van de dochtervennootschappen waarop de vermogensmutatiemethode wordt
toegepast
(On)/rechtstreekse belangen en stemrechten (in %)
31.12.2021 31.12.2020
BELGIË
BPG CONGRES NV
0713.600.789
Woluwedal 58 – 1200 Brussel
51 51
BPG HOTEL NV
0713.600.888
Woluwedal 58 – 1200 Brussel
51 51
ALDEA GROUP NV
843.673.732
Guldensporenpark 117 A – 9820 Merelbeke
27,1 26,6
FRANKRIJK
SCI FONCIERE CRF
433 566 049
35, boulevard des Capucines – 750002 Parijs
39 39
DUITSLAND
DZI 1. Vorrat GmbH
HRB 88521
Am Kielsgraben 8 – 40789 Monheim am Rhein
99,99 99,99
DZI 2. Vorrat GmbH
HRB 88513
Am Kielsgraben 8 – 40789 Monheim am Rhein
99,99 99,99
DZI 3. Vorrat GmbH
HRB 90853
Am Kielsgraben 8 – 40789 Monheim am Rhein
99,99 99,99
DZI 4. Vorrat GmbH
HRB 90795
Am Kielsgraben 8 – 40789 Monheim am Rhein
99,99 99,99
DZI 5. Vorrat GmbH
HRB 91480
Am Kielsgraben 8 – 40789 Monheim am Rhein
99,99 99,99
Residenzwohnen Jahnshöfe GmbH
HRB 88503
Am Kielsgraben 8 – 40789 Monheim am Rhein
99,99 99,99
Seniorenquartier Viersen GmbH
HRB 88496
Am Kielsgraben 8 – 40789 Monheim am Rhein
99,99 99,99
Seniorenquartier Dreeskamp GmbH
HRB 88448
Am Kielsgraben 8 – 40789 Monheim am Rhein
25 25
WA Jül II GmbH
Maatschappelijke zetel : Dusseldorf
HRB 94856
Bedrijfsadres : Am Kielsgraben 8 – 40789 Monheim am Rhein
89,9
JAARREKENINGEN
294
COFINIMMO UNIVERSEEL REGISTRATIEDOCUMENT 2021
BELANGEN ZONDER OVERHEERSENDE ZEGGENSCHAP
1
De belangen zonder overheersende zeggenschap vertegenwoordigen de belangen van derden in de dochtervennootschappen die
de groep noch rechtstreeks, noch onrechtstreeks bezit.
Cofinimur I
Eind 2011 verwierf Cofinimmo via haar dochtervennootschap Cofinimur I een portefeuille van agentschappen en kantoren van de groep
MAAF, waarvan Foncière ATLAND 2,35 % van de aandelen bezat. In de loop van het vierde kwartaal van 2019 heeft Cofinimmo deze
2,35 % verworven.
Pubstone
Eind 2007 verwierf Cofinimmo de volledige portefeuille met cafés en restaurants die tot dan eigendom was van Immobrew NV,
dochtervennootschap van AB InBev en die de nieuwe naam Pubstone NV kreeg. Op 31.12.2021 heeft AB InBev een onrechtstreeks belang
van 10 % in de structuur van Pubstone.
Naar aanleiding van de herstructurering van de Pubstone groep in december 2013 bezit AB InBev bovendien een rechtstreeks
minderheidsbelang van 10 % in Pubstone Properties BV. Anheuser-Busch InBev (AB InBev) is de grootste brouwerij ter wereld. Voor meer
informatie : www.ab-inbev.com
Vestastone
In mei 2021 heeft Cofinimmo een portefeuille van zes woonzorgcentra in Italië verworven via haar dochtervennootschap Vestastone,
waarin Monceau Vesta SA een belang van 6,5 % heeft.
Aspria
Cofinimmo heeft in Duitsland twee sport- en wellnesscentra verworven. De groep Aspria bezit een belang van 5,1 % in Aspria Maschsee
BV en Aspria Uhlenhorst BV.
Tijdens het vierde kwartaal van 2020 is Cofinimmo overgegaan tot de aankoop van deze 5,1 %.
Er dient te worden opgemerkt dat het bezit van deze minderheidsbelangen door derde vennootschappen buiten de groep en bijgevolg
‘zonder zeggenschap’ voor Cofinimmo, als niet-materieel worden beschouwd in verhouding tot het totale eigen vermogen van
de groep : op 31.12.2021 bedroegen de minderheidsbelangen 54 miljoen EUR in vergelijking met het eigen vermogen van Cofinimmo
van 3.288 miljoen EUR, hetzij 1,7 %.
Variatie in de belangen zonder overheersende zeggenschap
(x 1.000 EUR) Cofinimur I Pubstone Vestastone Aspria
Maschsee
Aspria
Uhlenhorst
Totaal
ATLAND Orataires InBev Monceau Aspria Aspria
OP 31.12.2019
0 67.942 13.667 0 530 486 82.625
Belangen in de resultatenrekening
0 -3.748 175 0 -4 -11 -3.588
OTA-coupons
0 -3.009 0 0 0 0 -3.009
Dividenden
0 0 -1.296 0 0 0 -1.296
Overige
0 856 0 0 -525 -475 -144
OP 31.12.2020
0 62.041 12.546 0 0 0 74.587
Belangen in de resultatenrekening
0 1.902 800 -37 0 0 2.666
OTA-coupons
0 -3.175 0 0 0 0 -3.175
Dividenden
0 0 -1.199 0 0 0 -1.199
Overige
0 -23.682 0 5.062 0 0 -18.620
OP 31.12.2021
0 37.087 12.146 5.025 0 0 54.259
Geassocieerde vennootschappen en joint ventures
Op 31.12.2021 bezit de Cofinimmo groep geassocieerde vennootschappen (Aldea Group, SCI Foncière CRF en negen vennootschappen
die negen milieuvriendelijke zorgcampussen ontwikkelen in Noordrijn-Westfalen in Duitsland) en joint ventures (Cofinéa I, BPG Congres
en BPG Hotel), volgens de vermogensmutatiemethode, omdat de groep aanzienlijke invloed of gezamenlijke controle over deze
vennootschappen uitoefent krachtens contractuele samenwerkingsakkoorden met de geassocieerde aandeelhouders.
Gezien hun aandeel in het resultaat van de Cofinimmo groep in 2021, worden deze geassocieerde vennootschappen en joint ventures
beschouwd als immaterieel.
1. De term ‘Belangen zonder overheersende zeggenschap’ zoals gedefinieerd in IFRS 12 komt overeen met minderheidsbelangen.
JAARREKENINGEN
295
Joint ventures en geassocieerde vennootschappen – Algemene informatie
Vennootschap BPG Congres BPG Hotel 9 te ontwikkelen
zorgcampussen in
Duitsland
Aldea Group SCI Foncière CRF
Sector
Overige Overige Zorgvastgoed Zorgvastgoed Zorgvastgoed
Land
België België Duitsland België Frankrijk
% in het bezit van de Cofinimmo groep
51 % 51 % 99,99 % 27,1 % 39 %
Geassocieerde aandeelhouders
CFE (49 %) CFE (49 %) DZI B.V. Diverse Franse Rode Kruis
Oprichtingsdatum van de vennootschap
2018 2018 2018-2019 2015 2000
Boekhoudperiode
Afsluiting op
31 december
Afsluiting op
31 december
Afsluiting op
31 december
Afsluiting op
31 december
Afsluiting op
31 december
31.12.2021 31.12.2021 31.12.2021 31.12.2021 31.12.2021
Bedrag van het aandeel van Cofinimmo in het resultaat
(x 1.000 EUR)
Aandeel in het resultaat van
geassocieerde vennootschappen of
joint ventures
-38 -18 -1.489 190 3.660
Bedrag van de deelneming bij Cofinimmo
(x 1.000 EUR)
Deelnemingen in geassocieerde
vennootschappen of joint ventures
800 655 7.073 20.610 50.524
RISICO’S EN VERBINTENISSEN GEKOPPELD AAN DE GEASSOCIEERDE AANDEELHOUDERS
Het partnerschap dat in het kader van BPG Congres en BPG Hotel werd afgesloten met de groep CFE betreft het publiek-private
partnerschap NEO II. Met betrekking tot dit project, hebben de betrokken overheidsinstanties, namelijk de stad Brussel, het Brussels
Hoofdstedelijk Gewest en CVBA NEO, op 16.10.2020 een punt gezet achter de ontwikkeling van het congrescentrum- en hotelproject op
de Heizel, gezien de onzekerheden in verband met de huidige gezondheidscrisis.
Cofinimmo bezit 51 % van de aandelen van deze structuren. De partnerschapovereenkomst voorziet echter dat alle beslissingen, meer
bepaald inzake investeringen en desinvesteringen, worden genomen met het akkoord van de beide partijen, wat een gezamenlijke
controle van de vennootschap inhoudt.
Op 15.12.2020 verwierf Cofinimmo een belang van 26,6 %
1
in het kapitaal van Aldea Group. Cofinimmo is aldus partner van Aldea om
de toekomstige groei van deze groep te ondersteunen en oefent aldus een aanzienlijke invloed op haar uit.
Op 24.12.2020 trad Cofinimmo toe tot het kapitaal van een ‘société civile immobilière’ (‘SCI’) die werd opgericht door het Franse Rode
Kruis en eigenaar is van zes sites. Het belang in het kapitaal van deze vennootschap bedraagt 39 % en stelt Cofinimmo in staat om
eveneens een aanzienlijke invloed uit te oefenen.
Cofinimmo verwierf een belang in het kapitaal van negen vennootschappen die negen milieuvriendelijke zorgcampussen ontwikkelen in de
deelstaat Noordrijn-Westfalen in Duitsland. De projecten zijn voorverhuurd aan de Schönes Leben Gruppe, waarmee huurovereenkomsten
van het type ‘Dach und Fach’ zijn gesloten voor een periode van 25 jaar. De betaling van de aandelen zal gespreid worden in de tijd
(van 2020 tot 2023), een periode waarin Cofinimmo een aanzienlijke invloed zal uitoefenen op deze negen vennootschappen.
Bijlage 41. Verkoopopties toegestaan aan aandeelhouders zonder zeggenschap
De groep heeft zich ertoe verbonden de belangen zonder zeggenschap in bepaalde dochtervennootschappen in handen van derden
over te nemen indien deze laatste hun verkoopopties zouden uitoefenen.
De uitoefenprijs van zulke opties toegestaan aan aandeelhouders zonder zeggenschap wordt opgenomen op de lijn ‘Andere langlopende
financiële verplichtingen’ (zie Bijlage 25).
Het betreft de vennootschappen Great German Nursing Homes SARL, Pflege Plus + Objekt Alsdorf GmbH, Pflege Plus + Objekt Bochum
GmbH, Pflege Plus + Objekt Bottrop GmbH, Pflege Plus + Objekt Erftstadt/ Liblar GmbH, Pflege Plus + Objekt Friedrichstadt GmbH,
Pflege Plus + Objekt Gelsenkirchen GmbH, Pflege Plus + Objekt Goslar GmbH, Pflege Plus + Objekt Haan GmbH, Pflege Plus + Objekt
Swisttal GmbH, Pflege Plus + Objekt Weil am Rhein GmbH, Pflege Plus + Objekt Weilerswist GmbH, Presidential Nordic 1 GmbH & Co.
KG, Presidential Nordic 2 GmbH & Co. KG, ARCON-TRUST dritte Immobilienanlagen GmbH, Bad Schönborn Properties S.C.S. en Salza
Verwaltungs GmbH.
1. Het belang van de groep evolueerde in 2021 tot 27,1 %.
JAARREKENINGEN
296
COFINIMMO UNIVERSEEL REGISTRATIEDOCUMENT 2021
Bijlage 42. Betalingen gesteund op aandelen
AANDELENOPTIEPLAN
In 2006 heeft Cofinimmo een aandelenoptieplan gelanceerd waarbij 8.000 aandelenopties toegekend werden aan het management
van de groep. Dit plan werd jaarlijks opnieuw gelanceerd tot en met 2016. Sinds 2017 werd het aandelenoptieplan niet meer voorgesteld.
Op het ogenblik van de uitoefening zullen de begunstigden de uitoefenprijs (per aandeel) van het toekenningsjaar betalen, in ruil voor
de levering van de aandelen. In geval van vrijwillig of onvrijwillig vertrek (met uitzondering van contractbreuk wegens dringende reden)
van een begunstigde, kunnen de aanvaarde en verworven aandelenopties worden uitgeoefend na afloop van het derde jaar volgend
op het kalenderjaar waarin de aandelenopties werden toegekend. De niet-verworven opties worden geannuleerd, behalve in geval
van pensionering. In geval van onvrijwillig vertrek van een begunstigde voor dringende reden, worden de aanvaarde maar nog niet
uitgeoefende aandelenopties, verworven of niet, geannuleerd. Deze verwervingsvoorwaarden en de uitoefenperiode van de opties
in geval van al dan niet vrijwillig vertrek zullen toepasbaar zijn zonder afbreuk te doen aan de machtiging van de raad van bestuur
om voor de leden van het directiecomité of de machtiging van het directiecomité om voor de andere deelnemers uitzonderingen toe
te staan op deze bepalingen, ten voordele van de begunstigde, op basis van objectieve en pertinente criteria.
Evolutie van het aantal aandelenopties
Jaar van het plan 2016 2015 2014 2013 2012 2011 2010 2009 2008 2007 2006
Toegekend
6.825 7.525 3.000 3.320 4.095 8.035 5.740 7.215 6.730 7.300 8.000
Geannuleerd
-1.600 -1.600 0 -500 -1.067 -1.386 -250 -695 -2.125 -2.050 -2.350
Uitgeoefend
-875 -1.525 -450 -770 -1.428 -6.649 -5.370 -6.303 -2.880 -5.000 -5.550
Verlopen
0 0 0 0 0 0 -120 -217 0 0 -100
OP 31.12.2021
4.350 4.400 2.550 2.050 1.600 0 0 0 1.725 250 0
Uitoefenbaar op 31.12
4.350 4.400 2.550 2.050 1.600 0 0 0 1.725 250 0
Uitoefenprijs (in EUR)
108,44 95,03 88,75 88,12 84,85 97,45 93,45 86,06 122,92 143,66 129,27
Uiterste uitoefendatum
van de opties
15.06.2026 16.06.2025 16.06.2024 16.06.2023 18.06.2022 14.06.2021 13.06.2020 11.06.2019 12.06.2023 12.06.2022 13.06.2021
Reële waarde van de
aandelenopties op
toekenningsdatum
(x 1.000 EUR)
200,86 233,94 102,99 164,64 168,18 363,90 255,43 372,44 353,12 261,27 216,36
Cofinimmo past de IFRS 2 norm toe door de reële waarde van de aandelenopties op de toekenningsdatum gespreid te boeken over
de duurtijd van de verwerving van de rechten (i.e. drie jaar) volgens de progressieve verwervingsmethode. De jaarlijkse kost van de
progressieve verwerving wordt in de resultatenrekeningen onder de personeelskosten geboekt.
Bijlage 43. Gemiddeld aantal personen gebonden door een arbeids- of
bedrijfsovereenkomst
2021 2020
Gemiddeld aantal personen gebonden door een arbeids- of bedrijfsovereenkomst
144 132
Werknemers
139 127
Directieleden
5 5
Voltijdse equivalenten
133 124
Bijlage 44. Transacties met verbonden partijen
De emolumenten en verzekeringspremies die door Cofinimmo en haar dochtervennootschappen worden gedragen, ten gunste van
de leden van de raad van bestuur, en die opgenomen worden in de resultatenrekeningen, bedragen 4.003.513 EUR waarvan 348.000 EUR
toegekend is aan voordelen volgend op de tewerkstelling.
Het hoofdstuk ‘Corporate governanceverklaring’ van dit universeel registratiedocument herneemt de samenstelling van de verschillende
beslissingsorganen evenals de tabellen m.b.t. de bezoldigingen van de niet-uitvoerende en uitvoerende bestuurders. Het verschil tussen
het bedrag van de resultatenrekeningen en datgene vermeld in de tabellen zijn te verklaren door mutaties van de voorzieningen.
De bestuurders genieten het winstdeelnameplan, dat enkel voor de werknemers van de groep is opgezet, niet.
JAARREKENINGEN
297
Bijlage 45. Gebeurtenissen na balansdatum
Er hebben zich na de balansdatum geen belangrijke gebeurtenissen voorgedaan die een aanzienlijke impact op de cijfers op 31.12.2021
kunnen hebben
1
.
Uitgifte van een nieuwe duurzame obligatie begin 2022
Op 17.01.2022 heeft Cofinimmo een tweede publieke duurzame benchmarkobligatie uitgegeven voor een bedrag van 500 miljoen EUR.
De obligaties hebben een coupon van 1 % per jaar en vervallen op 24.01.2028. Het gebruik van de aldus opgehaalde middelen zal
volledig bestemd zijn voor de (her)financiering van activa, overeenkomstig het duurzame financieringsplan van Cofinimmo van mei 2020.
De geselecteerde activa en de andere aspecten van duurzame financiering die door de groep bepaald zijn, worden gedetailleerd in
universeel registratiedocument 2021. De nieuwe uitgifte wordt genoteerd op Euronext Growth Brussel. De afwikkeling en toelating tot
verhandeling van de obligaties hebben plaatsgevonden op 24.01.2022.
Verwerving van een terrein voor de bouw van een woonzorgcentrum in Oviedo (Asturië - ES)
Op 25.01.2022 verwierf Cofinimmo via een dochtervennootschap een terrein in de autonome gemeenschap Asturië. Op deze site zal
een nieuw woonzorgcentrum gebouwd worden. Het investeringsbudget voor het terrein en de werken samen bedraagt ongeveer
11 miljoen EUR. De site is voorverhuurd aan Amavir, één van de belangrijkste zorguitbaters van het land.
Het nieuwe woonzorgcentrum zal gebouwd worden in Oviedo, de hoofdstad van de autonome gemeenschap Asturië en van de
gelijknamige provincie. De stad telt meer dan 220.000 inwoners. Na de werken zal het gebouw een totale oppervlakte van 6.500 m
hebben en 144 bedden aanbieden. Het zal gelegen zijn in een nieuwe gemengde wijk met woondistricten en winkelstraten, op loopafstand
van het Camino Mentecerrao park. De locatie zal gemakkelijk bereikbaar zijn dankzij meerdere verbindingswegen, bushaltes en een
treinstation in de nabijheid. In de parking van de locatie zullen meerdere laadpalen voor elektrische voertuigen geplaatst worden. Bij
de bouw zal gebruik gemaakt worden van moderne en duurzame materialen en de nieuwste technieken. Telemeters zullen bijdragen
tot de vermindering van de energie-intensiteit van het gebouw, waarvoor Cofinimmo een energielabel van niveau A en een BREEAM
Excellent-certificering beoogt. De bouwwerkzaamheden zullen naar verwachting van start gaan in het eerste kwartaal van 2022 in
het kader van een turnkey project. De oplevering van het woonzorgcentrum is momenteel gepland voor het vierde kwartaal van 2023,
wanneer de huurovereenkomst in werking zal treden. De bedragen met betrekking tot de bouwwerkzaamheden zullen worden betaald
naar gelang van de voortgang van de werkzaamheden Er werd een dubbel netto huurovereenkomst met een looptijd van 25 jaar met
de operator Amavir afgesloten. De huurgelden zullen jaarlijks geïndexeerd worden in functie van de Spaanse consumentenprijsindex.
Het brutohuurrendement is conform de actuele marktvoorwaarden.
Verwerving van een perceel grond voor de bouw van een woonzorgcentrum in Elche (ES)
Op 17.02.2022 verwierf Cofinimmo, via een dochtervennootschap, een perceel grond in de autonome gemeenschap Valencia. Op
de locatie zal een nieuw woonzorgcentrum gebouwd worden. (perceel grond en werken) bedraagt ongeveer 8 miljoen EUR. De site is
voorverhuurd aan Grupo Casaverde, één van de toonaangevende zorguitbaters in Spanje, gespecialiseerd in neurologische revalidatie
en in zorg en welzijn van afhankelijke senioren. Het nieuwe woonzorgcentrum zal gevestigd in Elche, in de provincie Alicante. Met een
bevolking van meer dan 230.000 inwoners is Elche de op één na grootste stad van de provincie en de op twee na grootste stad van de
autonome gemeenschap. Het complex zal nabij het stadscentrum van Elche en het stadspark El Palmeral liggen. Het zal gemakkelijk
bereikbaar zijn met het openbaar vervoer. Het nieuwe woonzorgcentrum zal eveneens een belangrijke rol in de streek spelen daar
het mee een antwoord biedt op de toenemende vraag naar zorgvoorziening voor afhankelijke senioren in de provincie Alicante. Na
de werken zal de site een oppervlakte hebben van ongeveer 6.000 m en 150 bedden, verdeeld over een benedenverdieping en
vier verdiepingen. Het woonzorgcentrum zal voor meer dan 80% uit individuele kamers bestaan die in co-living-eenheden zullen
onderverdeeld worden. Het volledige gebouw werd ontworpen voor het welzijn van de bewoners. Cofinimmo beoogt voor dit gebouw
een energieprestatie van niveau A.
De bouwwerkzaamheden zullen binnenkort van start gaan in het kader van een turnkey project en de oplevering van het nieuwe
woonzorgcentrum is momenteel gepland voor het vierde kwartaal van 2023. Er werd een triple netto huurovereenkomst gesloten met
een vaste looptijd van 25 jaar. De huurgelden zullen jaarlijks geïndexeerd worden volgens de Spaanse consumentenprijsindex. Het
brutohuurrendement is in lijn met de actuele marktvoorwaarden.
Verwerving van een perceel grond voor de bouw van een woonzorgcentrum in Castellón de la Plana (ES)
Op 18.02.2022 verwierf Cofinimmo, via een dochtervennootschap, een terrein in Castellón de la Plana, in de autonome gemeenschap
Valencia. Op de site zal een nieuw woonzorgcentrum gebouwd worden. Het investeringsbudget (terrein en werken samen) bedraagt
ongeveer 11 miljoen EUR. De site is voorverhuurd aan Solimar, die deel uitmaakt van Vivalto Group. Het nieuwe woonzorgcentrum zal in
Castellón de la Plana liggen, een stad met meer dan 170.000 inwoners in de provincie Castellón, in de autonome gemeenschap Valencia,
waar vraag is naar kwalitatief hoogstaand zorgvastgoed. Het gebouw zal een oppervlakte van 5.600 m hebben en 136 bedden bieden.
Gelegen in een woonwijk, dichtbij een ziekenhuis in het stadscentrum, zal het gemakkelijk bereikbaar zijn dankzij meerdere buslijnen
en de nabijheid van het treinstation van Castellón de la Plana. De parking zal uitgerust worden met twee laadpalen voor elektrische
voertuigen en twee parkeerplaatsen voor gedeelde voertuigen.
JAARREKENINGEN
298
COFINIMMO UNIVERSEEL REGISTRATIEDOCUMENT 2021
Het gebruik van duurzame materialen met een lange levenscyclus en met een hoge thermische prestatie zal de energie-intensiteit van
het gebouw verbeteren. Cofinimmo beoogt een energieprestatie van niveau A en een BREEAM Excellent-certificering.
De bouwwerken zijn in maart 2022 van start gegaan in het kader van een turnkey project. De oplevering van het woonzorgcentrum
is momenteel gepland voor april 2024.
De bedragen met betrekking tot de bouwwerkzaamheden zullen worden betaald naar gelang van de voortgang van de werkzaamheden.
Een triple netto huurovereenkomst met een looptijd van 25 jaar werd met zorguitbater Solimar afgesloten. De huurgelden zullen
geïndexeerd worden volgens de Spaanse consumentenprijsindex. Het brutohuurrendement is in lijn met de huidige markt-voorwaarden.
Verwerving van een woonzorgcentrum in Normandië (FR)
Op 21.02.2022 verwierf Cofinimmo via haar Frans filiaal een woonzorgcentrum in Normandië. Dit is het tweede fase van de op 01.02.2021
aangekondigde verwerving van zorgvastgoed in Normandië. Het investeringsbedrag bedraagt ongeveer 27 miljoen EUR. De site is reeds
verhuurd aan DomusVi. Het woonzorgcentrum is gelegen in Le Havre, in het departement Seine-Maritime, in Normandië. Deze regio
in het noordwesten van Frankrijk telt ongeveer 3,5 miljoen inwoners. De site werd in 2010 gebouwd en is momenteel operationeel. In
totaal heeft het 104 vaste plaatsen, waarvan 45 gereserveerd zijn voor personen die lijden aan de ziekte van Alzheimer, zeven plaatsen
voor tijdelijke huisvesting evenals 15 plaatsen in dagverblijf, die ook voor dit soort patiënten gereserveerd zijn, verspreid over een
totale oppervlakte van ongeveer 6.300 m. De site ligt in een dichtbevolkte stadszone met verschillende woonwijken. Het is gemakkelijk
bereikbaar dankzij goede wegverbindingen en het openbaar vervoer. Daarnaast geniet de site van de onmiddellijke nabijheid van
het privéziekenhuis l’Estuaire. Het energieverbruik van het gebouw zal gecontroleerd worden om aan de milieunormen te voldoen.
Een dubbel netto huurovereenkomst voor een vaste looptijd van 12 jaar werd met de zorguitbater DomusVi afgesloten. De huurgelden
zullen jaarlijks geïndexeerd worden en het brutohuurrendement is in conform de huidige marktvoorwaarden.
Toekomstige verkoop van het kantoorgebouw Everegreen (BE)
Op 25.01.2022 ondertekende Cofinimmo Oces NV, 100% dochtervennootschap van Cofinimmo, een onderhandse overeenkomst met
betrekking tot de desinvestering van de volle eigendom (tegen het vierde kwartaal van 2023, bij de afloop van het lopende vruchtgebruik)
van het kantoorgebouw Everegreen, gelegen Genèvestraat 12 te 1140 Evere, in de gedecentraliseerde zone van Brussel (BE). De verkoopprijs
bedraagt ongeveer 23 miljoen EUR. Dit bedrag is conform de laatste reële waarde bepaald door de van Cofinimmo onafhankelijke
waarderingsdeskundige vóór het afsluiten van hogervermelde overeenkomst. De desinvestering van het Everegreengebouw sluit
volledig aan bij de strategie van Cofinimmo in de kantorensector. Het gebouw telt ruim 16.000 m kantooroppervlakte en meer dan
300 parkeerplaatsen. Het gebouw dateert van begin jaren ‘90 en is momenteel volledig verhuurd.
DIVIDEND
Aan de gewone algemene vergadering van 11.05.2022 zal dividendbedrag voorgesteld worden van 189.950.148,00 EUR voor de aandelen
in omloop en 95.250,00 EUR voor de eigen aandelen aangehouden door de dochtervennootschap Gestone III NV (voor meer details,
zie Bijlage 20).
Bijlage 46. Klimaatgerelateerde aspecten
Klimaatgerelateerde aspecten worden behandeld in het ESG-verslag en de bijlagen daarvan, die in het universeel registratiedocument
2021 zijn opgenomen. Bovendien verwijzen de Bijlagen 21 (‘Goodwill’) en 22 (‘Vastgoedbeleggingen’) van deze geconsolideerde rekeningen
naar deze aspecten.
JAARREKENINGEN
299
VERSLAG VAN DE COMMISSARIS
INZAKE DE GECONSOLIDEERDE
JAARREKENING
Verslag van de commissaris aan de algemene vergadering van Cofinimmo NV over het
boekjaar afgesloten op 31 december 2021 - Geconsolideerde jaarrekening.
In het kader van de wettelijke controle van de geconsolideerde jaarrekening van Cofinimmo NV (de “vennootschap”) en haar filialen
(samen “de groep”), leggen wij u ons commissarisverslag voor. Dit bevat ons verslag over de geconsolideerde jaarrekening alsook de
overige door wet- en regelgeving gestelde eisen. Dit vormt één geheel en is ondeelbaar.
Wij werden benoemd in onze hoedanigheid van commissaris door de algemene vergadering van 13 mei 2020, overeenkomstig het
voorstel van het bestuursorgaan uitgebracht op aanbeveling van het auditcomité. Ons mandaat loopt af op de datum van de alge
-
mene vergadering die beraadslaagt over de jaarrekening afgesloten op 31 december 2022. Wij hebben de wettelijke controle van de
geconsolideerde jaarrekening van Cofinimmo NV uitgevoerd gedurende 29 opeenvolgende boekjaren.
Verslag over de geconsolideerde jaarrekening
OORDEEL ZONDER VOORBEHOUD
Wij hebben de wettelijke controle uitgevoerd van de geconsolideerde jaarrekening van de groep, die het geconsolideerd overzicht
van de financiële positie op 31 december 2021 omvat, alsook het geconsolideerd overzicht van winst of verlies en niet-gerealiseerde
resultaten, het geconsolideerd mutatieoverzicht van het eigen vermogen en het geconsolideerd kasstroomoverzicht over het boekjaar
afgesloten op die datum en de toelichting, met de belangrijkste gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en overige
informatieverschang, waarvan het totaal van het geconsolideerd overzicht van de financiële positie 6 176 953 (000) EUR bedraagt
en waarvan het staat van het globaal geconsolideerd resultaat afsluit met een netto winst – aandeel groep van het boekjaar van
260 337 (000) EUR.
Naar ons oordeel geeft de geconsolideerde jaarrekening een getrouw beeld van het vermogen en van de financiële toestand van
de groep op 31 december 2021 alsook van zijn geconsolideerde resultaten en van zijn geconsolideerde kasstromen over het boekjaar
dat op die datum is afgesloten, in overeenstemming met de International Financial Reporting Standards (IFRS) zoals goedgekeurd
door de Europese Unie en met de in België van toepassing zijnde wettelijke en reglementaire voorschriften.
BASIS VOOR HET OORDEEL ZONDER VOORBEHOUD
Wij hebben onze controle uitgevoerd volgens de internationale controlestandaarden (ISA’s) zoals van toepassing in België. Wij hebben
bovendien de door IAASB goedgekeurde internationale controlestandaarden toegepast die van toepassing zijn op huidige afsluitdatum
en nog niet goedgekeurd op nationaal niveau. Onze verantwoordelijkheden op grond van deze standaarden zijn verder beschreven
in de sectie “Verantwoordelijkheden van de commissaris voor de controle van de geconsolideerde jaarrekening” van ons verslag. Wij
hebben alle deontologische vereisten die relevant zijn voor de controle van de geconsolideerde jaarrekening in België nageleefd, met
inbegrip van deze met betrekking tot de onafhankelijkheid.
Wij hebben van het bestuursorgaan en van de aangestelden van de vennootschap de voor onze controle vereiste ophelderingen en
inlichtingen verkregen.
Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is als basis voor ons oordeel.
KERNPUNTEN VAN DE CONTROLE
Kernpunten van onze controle betreen die aangelegenheden die naar ons professioneel oordeel het meest significant waren bij de
controle van de geconsolideerde jaarrekening van de huidige verslagperiode. Deze aangelegenheden zijn behandeld in de context
van onze controle van de geconsolideerde jaarrekening als geheel en bij het vormen van ons oordeel hierover, en wij verschaen geen
afzonderlijk oordeel over deze aangelegenheden.
JAARREKENINGEN
300
COFINIMMO UNIVERSEEL REGISTRATIEDOCUMENT 2021
Kernpunten van de controle Hoe onze controle de kernpunten van de controle behandelde
Waardering van vastgoedbeleggingen
• Vastgoedbeleggingen gewaardeerd aan reële waarde
(5 710 miljoen EUR) vertegenwoordigen 92,4 procent van
het geconsolideerde balanstotaal op 31 december 2021.
Wijzigingen in de reële waarde van de vastgoedbeleggin
-
gen hebben een significante impact op het geconsolideerde
nettoresultaat van de periode en het eigen vermogen.
• De vastgoedportefeuille omvat vastgoed beschikbaar voor
verhuur en vastgoed in aanbouw of in renovatie. Verwervingen
en vervreemdingen van vastgoedbeleggingen zijn afzonderlijk
significante transacties.
• De portefeuille wordt tegen reële waarde gewaardeerd.
Projectontwikkelingen worden gewaardeerd volgens dezelfde
methode, met aftrek van alle kosten die nodig zijn om de
ontwikkeling af te werken, samen met een voorziening voor
resterende risico’s. De belangrijkste inputs in de bepaling van
de reële waarde zijn de vereiste rendementen en de huidige
markthuur, die worden beïnvloed door de evolutie van de
markt, vergelijkbare transacties en de specifieke kenmerken
van elk onroerend goed in de portefeuille.
• De Groep gebruikt professioneel gekwalificeerde onafhan
-
kelijke vastgoeddeskundigen om de vastgoedportefeuille elk
kwartaal te waarderen aan reële waarde. De vastgoeddes
-
kundigen worden door de bestuurders aangesteld en voeren
hun werk uit in overeenstemming met de verslagen en richtlij-
nen van het ‘Royal Institute of Chartered Surveyors (RICS)’. De
vastgoeddeskundigen die door de Groep worden aangesteld,
hebben aanzienlijke ervaring in de vastgoedmarkten waarin
de Groep actief is.
• Het auditrisico vloeit daarom voort uit de assumpties en
belangrijke inschattingen gekoppeld aan deze sleutelinputs,
met specifieke aandacht voor het vereiste rendement.
Verwijzing naar toelichtingen
• We verwijzen naar de geconsolideerde jaarrekening, inclusief
de bijlagen : bijlage 2, Belangrijke boekhoudkundige methodes;
bijlage 22, Vastgoedbeleggingen.
• We hebben de interne beheersmaatregelen van het manage-
ment beoordeeld en het ontwerp en de implementatie van
interne controles met betrekking tot vastgoedbeleggingen
getest.
• We hebben de competentie, onafhankelijkheid en integriteit
van de onafhankelijke vastgoeddeskundigen beoordeeld.
• We bespraken met de onafhankelijke vastgoeddeskundigen
en beoordeelden het waarderingsproces, de resultaten van
de vastgoedportefeuille en belangrijke assumpties en inschat-
tingen.
• We hebben de belangrijkste aannames die bij de waardering
werden gebruikt vergeleken met externe industriegegevens en
vergelijkbare vastgoedtransacties, met specifieke aandacht
voor het vereiste rendement.
• Wij hebben controlewerkzaamheden uitgevoerd om de inte
-
griteit en volledigheid te beoordelen van de informatie die aan
de onafhankelijke vastgoeddeskundigen werd verstrekt met
betrekking tot huurinkomsten, de voornaamste kenmerken
van het huurcontract en de bezettingsgraad.
• We hebben de bedragen zoals vermeld in de waarderingsver-
slagen afgestemd met de boekhouding en van daaruit hebben
we de gerelateerde saldi met de jaarrekening aangesloten.
• Als onderdeel van onze controlewerkzaamheden die werden
uitgevoerd op verwervingen en vervreemdingen van vastgoed-
beleggingen, onderzochten we de belangrijkste contracten en
documentatie met het oog op de toegepaste boekhoudkundige
verwerking van deze transacties.
• Verder hebben we de geschiktheid van de toelichtingen met
betrekking tot de waardering aan reële waarde van vast
-
goedbeleggingen beoordeeld.
VERANTWOORDELIJKHEDEN VAN HET BESTUURSORGAAN VOOR HET OPSTELLEN VAN DE GECONSOLIDEERDE
JAARREKENING
Het bestuursorgaan is verantwoordelijk voor het opstellen van de geconsolideerde jaarrekening die een getrouw beeld geeft in
overeenstemming met de International Financial Reporting Standards (IFRS) zoals goedgekeurd door de Europese Unie en met de
in België van toepassing zijnde wettelijke en reglementaire voorschriften, alsook voor de interne beheersing die het bestuursorgaan
noodzakelijk acht voor het opstellen van de geconsolideerde jaarrekening die geen afwijking van materieel belang bevat die het
gevolg is van fraude of van fouten.
Bij het opstellen van de geconsolideerde jaarrekening is het bestuursorgaan verantwoordelijk voor het inschatten van de mogelijkheid
van de groep om haar continuïteit te handhaven, het toelichten, indien van toepassing, van aangelegenheden die met continuïteit
verband houden en het gebruiken van de continuïteitsveronderstelling, tenzij het bestuursorgaan het voornemen heeft om de groep
te liquideren of om de bedrijfsactiviteiten te beëindigen of geen realistisch alternatief heeft dan dit te doen.
JAARREKENINGEN
301
VERANTWOORDELIJKHEDEN VAN DE COMMISSARIS VOOR DE CONTROLE VAN DE GECONSOLIDEERDE
JAARREKENING
Onze doelstellingen zijn het verkrijgen van een redelijke mate van zekerheid over de vraag of de geconsolideerde jaarrekening als
geheel geen afwijking van materieel belang bevat die het gevolg is van fraude of van fouten en het uitbrengen van een commissaris
-
verslag waarin ons oordeel is opgenomen. Een redelijke mate van zekerheid is een hoog niveau van zekerheid, maar is geen garantie
dat een controle die overeenkomstig de ISA’s is uitgevoerd altijd een afwijking van materieel belang ontdekt wanneer die bestaat.
Afwijkingen kunnen zich voordoen als gevolg van fraude of fouten en worden als van materieel belang beschouwd indien redelijkerwijs
kan worden verwacht dat zij, individueel of gezamenlijk, de economische beslissingen genomen door gebruikers op basis van deze
geconsolideerde jaarrekening, beïnvloeden.
Bij de uitvoering van onze controle leven wij het wettelijk, reglementair en normatief kader na dat van toepassing is op de controle van
de geconsolideerde jaarrekening in België. De wettelijke controle biedt geen zekerheid omtrent de toekomstige levensvatbaarheid van
de vennootschap, noch van de eciëntie of de doeltreendheid waarmee het bestuursorgaan de bedrijfsvoering van de vennootschap
ter hand heeft genomen of zal nemen.
Als deel van een controle uitgevoerd overeenkomstig de ISA’s, passen wij professionele oordeelsvorming toe en handhaven wij een
professioneel-kritische instelling gedurende de controle. We voeren tevens de volgende werkzaamheden uit:
• het identificeren en inschatten van de risico’s dat de geconsolideerde jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat die
het gevolg is van fraude of van fouten, het bepalen en uitvoeren van controlewerkzaamheden die op deze risico’s inspelen en het
verkrijgen van controle-informatie die voldoende en geschikt is als basis voor ons oordeel. Het risico van het niet detecteren van een
van materieel belang zijnde afwijking is groter indien die afwijking het gevolg is van fraude dan indien zij het gevolg is van fouten,
omdat bij fraude sprake kan zijn van samenspanning, valsheid in geschrifte, het opzettelijk nalaten om transacties vast te leggen, het
opzettelijk verkeerd voorstellen van zaken of het doorbreken van de interne beheersing;
• het verkrijgen van inzicht in de interne beheersing die relevant is voor de controle, met als doel controlewerkzaamheden op te zetten
die in de gegeven omstandigheden geschikt zijn maar die niet zijn gericht op het geven van een oordeel over de eectiviteit van de
interne beheersing van de groep;
• het evalueren van de geschiktheid van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en het evalueren van de rede
-
lijkheid van de door het bestuursorgaan gemaakte schattingen en van de daarop betrekking hebbende toelichtingen;
• het concluderen dat de door het bestuursorgaan gehanteerde continuïteitsveronderstelling aanvaardbaar is, en het concluderen, op
basis van de verkregen controle-informatie, of er een onzekerheid van materieel belang bestaat met betrekking tot gebeurtenissen
of omstandigheden die significante twijfel kunnen doen ontstaan over de mogelijkheid van de groep om haar continuïteit te hand
-
haven. Indien wij concluderen dat er een onzekerheid van materieel belang bestaat, zijn wij ertoe gehouden om de aandacht in
ons commissarisverslag te vestigen op de daarop betrekking hebbende toelichtingen in de geconsolideerde jaarrekening, of, indien
deze toelichtingen inadequaat zijn, om ons oordeel aan te passen. Onze conclusies zijn gebaseerd op de controle-informatie die
verkregen is tot de datum van ons commissarisverslag. Toekomstige gebeurtenissen of omstandigheden kunnen er echter toe leiden
dat de groep haar continuïteit niet langer kan handhaven;
• het evalueren van de algehele presentatie, structuur en inhoud van de geconsolideerde jaarrekening, en van de vraag of de gecon
-
solideerde jaarrekening de onderliggende transacties en gebeurtenissen weergeeft op een wijze die leidt tot een getrouw beeld;
• het verkrijgen van voldoende en geschikte controle-informatie met betrekking tot de financiële informatie van de entiteiten of bedrijfs-
activiteiten binnen de groep gericht op het tot uitdrukking brengen van een oordeel over de geconsolideerde jaarrekening. Wij zijn
verantwoordelijk voor de aansturing van, het toezicht op en de uitvoering van de groepscontrole. Wij blijven ongedeeld verantwoor
-
delijk voor ons oordeel.
Wij communiceren met het auditcomité onder meer over de geplande reikwijdte en timing van de controle en over de significante
controlebevindingen, waaronder eventuele significante tekortkomingen in de interne beheersing die wij identificeren gedurende onze
controle.
Wij verschaen aan het auditcomité tevens een verklaring dat wij de relevante deontologische voorschriften over onafhankelijkheid
hebben nageleefd, en wij communiceren met hen over alle relaties en andere zaken die redelijkerwijs onze onafhankelijkheid kunnen
beïnvloeden en, waar van toepassing, over de daarmee verband houdende maatregelen om onze onafhankelijkheid te waarborgen.
Uit de aangelegenheden die aan het auditcomité zijn gecommuniceerd bepalen wij die zaken die het meest significant waren bij
de controle van de geconsolideerde jaarrekening van de huidige verslagperiode, en die derhalve de kernpunten van onze controle
uitmaken. Wij beschrijven deze aangelegenheden in ons verslag, tenzij het openbaar maken van deze aangelegenheden is verboden
door wet- of regelgeving.
Overige door wet- en regelgeving gestelde eisen
VERANTWOORDELIJKHEDEN VAN HET BESTUURSORGAAN
Het bestuursorgaan is verantwoordelijk voor het opstellen en de inhoud van het jaarverslag over de geconsolideerde jaarrekening en
de andere informatie opgenomen in het jaarrapport over de geconsolideerde jaarrekening.
JAARREKENINGEN
302
COFINIMMO UNIVERSEEL REGISTRATIEDOCUMENT 2021
VERANTWOORDELIJKHEDEN VAN DE COMMISSARIS
In het kader van ons mandaat en overeenkomstig de Belgische bijkomende norm bij de in België van toepassing zijnde internatio-
nale controlestandaarden (ISA’s), is het onze verantwoordelijkheid om, in alle van materieel belang zijnde opzichten, het jaarverslag
over de geconsolideerde jaarrekening en de andere informatie opgenomen in het jaarrapport te verifiëren, alsook verslag over deze
aangelegenheden uit te brengen.
ASPECTEN BETREFFENDE HET JAARVERSLAG OVER DE GECONSOLIDEERDE JAARREKENING
Na het uitvoeren van specifieke werkzaamheden op het jaarverslag over de geconsolideerde jaarrekening, zijn wij van oordeel dat dit
jaarverslag overeenstemt met de geconsolideerde jaarrekening voor hetzelfde boekjaar en is opgesteld overeenkomstig het artikel 3:32
van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen.
In de context van onze controle van de geconsolideerde jaarrekening, zijn wij tevens verantwoordelijk voor het overwegen, in het bij
-
zonder op basis van de kennis verkregen tijdens de controle, of het jaarverslag over de geconsolideerde jaarrekening en de andere
informatie opgenomen in het jaarrapport over de geconsolideerde jaarrekening, zijnde :
• de vereiste onderdelen van het jaarverslag van Cofinimmo NV overeenkomstig artikel 3:32 van het Wetboek van vennootschappen
en verenigingen zoals weergegeven in de volgende hoofdstukken van het jaarlijks financieel verslag : Risicofactoren, Beheerverslag –
Transacties en verwezenlijkingen in 2021, Beheerverslag - Beheer van de financiële middelen, Beheerverslag – Samenvatting van
de geconsolideerde jaarrekeningen, , Beheerverslag - Gebeurtenissen na 31 december 2021, Beheerverslag – Vooruitzichten 2022,
Corporate governanceverklaring – Interne controle en risicobeheer
een afwijking van materieel belang bevatten, hetzij informatie die onjuist vermeld is of anderszins misleidend is. In het licht van de
werkzaamheden die wij hebben uitgevoerd, dienen wij u geen afwijking van materieel belang te melden.
VERMELDINGEN BETREFFENDE DE ONAFHANKELIJKHEID
• Ons bedrijfsrevisorenkantoor en ons netwerk hebben geen opdrachten verricht die onverenigbaar zijn met de wettelijke controle van
de geconsolideerde jaarrekening en ons bedrijfsrevisorenkantoor is in de loop van ons mandaat onafhankelijk gebleven tegenover
de groep.
• De honoraria voor de bijkomende opdrachten die verenigbaar zijn met de wettelijke controle bedoeld in artikel 3:65 van het Wetboek
van vennootschappen en verenigingen werden correct vermeld en uitgesplitst in de toelichting bij de geconsolideerde jaarrekening.
EUROPEES UNIFORM ELEKTRONISCH FORMAAT (ESEF)
Wij hebben ook, overeenkomstig de ontwerpnorm inzake de controle van de overeenstemming van de financiële overzichten met het
Europees uniform elektronisch formaat (“ESEF”), de controle uitgevoerd van de overeenstemming van het ESEF-formaat en de markeer-
taal met de technische reguleringsnormen vastgelegd door de Europese Gedelegeerde Verordening nr. 2019/815 van 17 december 2018
(“Gedelegeerde Verordening”).
Het bestuursorgaan is verantwoordelijk voor het opstellen, in overeenstemming met de ESEF vereisten, van de geconsolideerde financiële
overzichten in de vorm van een elektronisch bestand in ESEF-formaat (“digitale geconsolideerde financiële overzichten”) opgenomen
in het jaarlijks financieel verslag.
Het is onze verantwoordelijkheid voldoende en geschikte onderbouwende informatie te verkrijgen om te concluderen dat het formaat
en de markeertaal van de digitale geconsolideerde financiële overzichten in alle van materieel belang zijnde opzichten voldoen aan
de ESEF-vereisten krachtens de Gedelegeerde Verordening.
Op basis van de door ons uitgevoerde werkzaamheden zijn wij van oordeel dat het formaat van en de markering van informatie in de
digitale geconsolideerde financiële overzichten opgenomen in het jaarlijks financieel verslag van Cofinimmo NV per 31 december 2021
in alle van materieel belang zijnde opzichten in overeenstemming zijn met de ESEF-vereisten krachtens de Gedelegeerde Verordening.
ANDERE VERMELDINGEN
• Huidig verslag is consistent met onze aanvullende verklaring aan het auditcomité bedoeld in artikel 11 van de verordening (EU)
nr. 537/2014.
Getekend te Zaventem, op 15 maart 2022.
De commissaris
Deloitte Bedrijfsrevisoren BV
Vertegenwoordigd door Rik Neckebroeck
JAARREKENINGEN
303
Staat van het globaal resultaat (resultatenrekeningen) (verkort formaat)
(x 1.000 EUR) 2021 2020
A. Nettoresultaat
Huurinkomsten
120.914 127.127
Terugnemingen van overgedragen en verdisconteerde huren
5.446 9.444
Met verhuur verbonden kosten
61 -740
Nettohuurresultaat
126.421 135.831
Recuperatie van vastgoedkosten
347 468
Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen
18.047 9.572
Kosten van de huurders en gedragen door de eigenaar op huurschade en wederinstaatstelling op het einde
van de huurovereenkomst
-1.149 -231
Lasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen
-19.497 -11.015
Vastgoedresultaat
124.169 134.625
Technische kosten
-2.288 -3.602
Commerciële kosten
-780 -1.168
Kosten en belastingen van niet-verhuurde goederen
-2.097 -2.569
Beheerkosten vastgoed
-18.150 -15.505
Andere vastgoedkosten
0 0
Vastgoedkosten
-23.315 -22.843
Operationeel vastgoedresultaat
100.854 111.782
Algemene kosten van de vennootschap
-7.779 -6.645
Operationeel resultaat vóór het resultaat op de portefeuille
93.074 105.137
Resultaat op de verkoop van vastgoedbeleggingen
812 2.452
Resultaat op de verkoop van andere niet-financiële activa
0 0
Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen
4.947 5.283
Ander resultaat op de portefeuille
-6.677 -5.503
Resultaat op de portefeuille
-919 2.231
Operationeel resultaat
92.155 107.368
Financiële inkomsten
89.601 71.831
Netto-interestkosten
-24.017 -23.266
Andere financiële kosten
-2.405 -638
Variaties in de reële waarde van financiële activa en verplichtingen
109.382 -30.191
Financieel resultaat
172.561 17.737
Resultaat vóór belastingen
264.717 125.105
Vennootschapsbelasting
-3.082 -2.331
NETTORESULTAAT
261.635 122.774
B. Andere elementen van het globale resultaat
Variatie in het eectieve deel van de reële waarde van goedgekeurde kasstroomafdekkingsinstrumenten
0 0
Impact van het in resultaat nemen van afdekkingsinstrumenten waarvoor de afdekkingsrelatie ten einde is
gekomen
0 0
Converteerbare obligaties
1.873 7.721
Andere elementen van het globale resultaat
1.873 7.721
C. Globaal resultaat
263.508 130.495
STATUTAIRE JAARREKENING
JAARREKENINGEN
304
COFINIMMO UNIVERSEEL REGISTRATIEDOCUMENT 2021
Resultaatverwerking
(x 1.000 EUR) 2021 2020
A. Nettoresultaat
261.635 122.774
B. Toevoeging/onttrekking reserves
-71.258 48.493
Toevoeging aan de reserve van het positieve saldo van de variaties in reële waarde van de
vastgoedbeleggingen
-74.456 -5.283
Boekjaar
-74.456 -5.283
Vorige boekjaren
0 0
Toevoeging aan de reserve van het negatief saldo van de variaties in reële waarde van de vastgoedbeleggingen
0 9.738
Boekjaar
0 9.738
Vorige boekjaren
0 0
Toevoeging aan de reserve van de geschatte overdrachtsrechten en -kosten bij de hypothetische vervreemding
van vastgoedbeleggingen
0 0
Toevoeging aan de reserve van het saldo van de variaties in reële waarde van de toegestane
afdekkingsinstrumenten waarop de afdekkingsboekhouding wordt toegepast
0 0
Boekjaar
0 0
Vorige boekjaren
0 0
Toevoeging aan de reserve van het saldo van de variaties in reële waarde van de toegestane
afdekkingsinstrumenten waarop de afdekkingsboekhouding niet wordt toegepast
-38.630 20.448
Boekjaar
-38.630 20.448
Vorige boekjaren
0 0
Toevoeging aan de andere reserves
-51 19
Overdracht van het overgedragen resultaat van de vorige boekjaren
41.879 23.572
C. Vergoeding van het kapitaal
0 -80.571
Vergoeding van het kapitaal voorzien in artikel 13, § 1, par. 1 van het koninklijk besluit van 13.07.2014
0 -80.571
D. Andere verdeling voor het boekjaar dan de kapitaalvergoeding
-190.377 -90.696
Dividenden
-190.045 -90.286
Winstdeelnameplan
-332 -410
E. Over te dragen resultaat
162.540 13.788
JAARREKENINGEN
305
Staat van de financiële situatie (balans) (verkort formaat)
(x 1.000 EUR) 2021 2020
Vaste activa
5.243.957 4.997.091
Immateriële vaste activa
2.486 2.172
Vastgoedbeleggingen
1.520.982 2.343.818
Andere materiële vaste activa
1.772 1.422
Financiële vaste activa
3.623.577 2.554.110
Vorderingen van financiële leasing
94.948 95.569
Andere langlopende vorderingen
191 0
Handelsvorderingen en andere vaste activa
0 0
Vlottende activa
49.387 68.324
Activa bestemd voor verkoop
0 3.320
Financiële vlottende activa
0 0
Vorderingen van financiële leasing
2.018 2.030
Handelsvorderingen
23.007 15.449
Belastingvorderingen en andere vlottende activa
6.126 19.390
Kas en kasequivalenten
2.917 1.033
Overlopende rekeningen
15.319 27.102
TOTAAL ACTIVA
5.293.344 5.065.416
Eigen vermogen
3.234.052 2.575.301
Kapitaal
1.698.517 1.450.210
Uitgiftepremies
994.904 883.442
Reserves
278.997 118.875
Nettoresultaat van het boekjaar
261.635 122.774
Verplichtingen
2.059.292 2.490.115
Langlopende verplichtingen
990.236 1.370.514
Voorzieningen
26.894 25.329
Langlopende financiële schulden
904.256 1.246.813
Kredietinstellingen
235.987 389.672
Overige
668.269 857.141
Andere langlopende financiële verplichtingen
50.932 90.436
Uitgestelde belastingen
8.154 7.937
Kortlopende verplichtingen
1.069.057 1.119.601
Kortlopende financiële schulden
1.027.342 1.035.945
Andere kortlopende financiële verplichtingen
165 206
Handelsschulden en andere kortlopende schulden
36.999 67.622
Overlopende rekeningen
4.552 15.829
TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN
5.293.344 5.065.416
JAARREKENINGEN
306
COFINIMMO UNIVERSEEL REGISTRATIEDOCUMENT 2021
Berekening van de schuldratio
(x 1.000 EUR) 2021 2020
Langlopende financiële schulden
904.256 1.246.813
Andere langlopende financiële verplichtingen (uitgezonderd afdekkingsinstrumenten)
+ 455 390
Kortlopende financiële schulden
+ 1.027.342 1.035.945
Handelsschulden en andere kortlopende schulden
+ 36.999 67.622
Niet-opgevraagde bedragen van verworven eecten
+ 180 180
Totale schuld
= 1.969.232 2.350.950
Totaal activa
5.293.344 5.065.416
Afdekkingsinstrumenten
- 5.570 382
Totaal van de activa (uitgezonderd afdekkingsinstrumenten)
= 5.287.774 5.065.034
SCHULDRATIO
/ 37,24 % 46,42 %
Kris Ceuppens – Head of Pubstone &
Muriel Peeters – Property management assistant &
Concetto Magro – Senior property manager
JAARREKENINGEN
307
Uitkeringsplicht volgens het Koninklijk besluit van 13.07.2014 met betrekking tot GVV’s
(x 1.000 EUR) 2021 2020
Nettoresultaat
261.635 122.774
Afschrijvingen (+)
1.162 963
Waardeverminderingen (+)
23 134
Terugnemingen van waardevermindering (-)
-30 -18
Terugnemingen van overgedragen en verdisconteerde huren (-)
-5.446 -9.444
Andere niet-monetaire elementen (+/-)
-31.909 23.128
Resultaat op de verkoop van vastgoed (+/-)
-812 -2.452
Variaties in de reële waarde van vastgoed (+/-)
-74.456 4.455
Gecorrigeerd resultaat (A)
150.168 139.539
Tijdens het boekjaar gerealiseerde meer- en minwaarden
1
op vastgoed (+/-)
2.195 -38.784
Tijdens het boekjaar gerealiseerde meerwaarden op vastgoed, vrijgesteld van de uitkeringsplicht mits binnen
een termijn van vier jaar herbelegd (-)
-2.229 -42
Gerealiseerde meerwaarden op vastgoed die eerder werden vrijgesteld van de uitkeringsplicht en niet binnen
een termijn van vier jaar herbelegd zijn (+)
0 0
Nettomeerwaarden op de verkoop van vastgoed die niet vrijgesteld zijn van de uitkeringsplicht (B)
-34 -38.826
TOTAAL (A+B) x 80 %
120.107 80.571
Vermindering van de schuld (-)
-381.719 0
Uitkeringsplicht
0 80.571
Aansluiting tussen de balans en de balans na voorgestelde bestemming
(proforma A) en de balans na voorgestelde kapitaalvergoeding (proforma B)
1. Ten opzichte van de verwervingswaarde, vermeerderd met de geactiveerde renovatiekosten.
(x 1.000 EUR) Op 31.12.2021 Bestemming
voorgesteld aan
de algemene
vergadering
van 11.05.2022
Proforma A
31.12.2021
Kapitaalvergoeding
voorgesteld aan
de algemene
vergadering
van 11.05.2022
Proforma B
31.12.2021
Totaal van de balans
5.293.344 0 5.293.344 0 5.293.344
Voorzieningen
-26.894 0 -26.894 0 -26.894
Schulden
-2.032.398 0 -2.032.398 0 -2.032.398
Netto-actief
3.234.052 0 3.234.052 0 3.234.052
Dividenduitkering en participatieplan
0 0 0 -190.377 -190.377
Netto-actief na uitkering
3.234.052 0 3.234.052 -190.377 3.043.675
Kapitaal
1.698.517 0 1.698.517 0 1.698.517
Niet-beschikbare uitgiftepremies
356.214 0 356.214 0 356.214
Beschikbare uitgiftepremies
638.689 0 638.689 0 638.689
Positieve reserve van het saldo van de variaties in
de reële waarde van het vastgoed
123.398 74.456 197.854 0 197.854
Reserve van de geschatte overdrachtsbelasting
en -kosten bij hypothetische vervreeming van
vastgoedbeleggingen
0 0 0 0 0
Reserve van het saldo van de variaties in de reële
waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die
onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding
-48.643 38.630 -10.013 0 -10.013
Reserve van het saldo van de variaties in de reële
waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die
niet onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding
0 0 0 0 0
Reserve voor eigen vermogen
-1.155 0 -1.155 0 -1.155
Overige reserves onbeschikbaar verklaard door
de algemene vergadering
978 51 1.029 0 1.029
Wettelijke reserve
0 0 0 0 0
Overgedragen resultaat
204.418 148.498 352.917 -190.377 162.540
Resultaat van het jaar
261.635 -261.635 0 0 0
Totaal eigen vermogen
3.234.052 0 3.234.052 -190.377 3.043.675
JAARREKENINGEN
308
COFINIMMO UNIVERSEEL REGISTRATIEDOCUMENT 2021
Niet-uitkeerbaar eigen vermogen volgens artikel 7:212 van het Wetboek
van vennootschappen en verenigingen
(x 1.000 EUR) 2021 2020
Totaal balans
5.293.344 5.065.416
Voorziening
-26.894 -25.329
Schulden
-2.032.398 -2.464.786
Netto-actief
3.234.052 2.575.301
Kapitaalverhoging op 08.03.2021
0 177.850
Kapitaalverhoging op 08.04.2021
0 103.126
Dividenduitkering en winstdeelnameplan
-190.377 -171.267
Netto-actief na uitkering
3.043.675 2.685.010
Volgestort kapitaal of, indien hoger, opgevraagd kapitaal
1.698.517 1.580.165
Krachtens de statuten onbeschikbare uitgiftepremies
356.214 356.214
Reserve van het positieve saldo van de variaties in de reële waarde van vastgoed
197.854 109.430
Reserve van de geschatte overdrachtsbelasting en -kosten bij hypothetische vervreemding van
vastgoedbeleggingen
0 0
Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van de toegelaten afdekkingsinstrumenten die
onderworpen zijn aan de afdekkingsboekhouding
0 0
Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van de toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet
onderworpen zijn aan de afdekkingsboekhouding
-10.013 -52.550
Reserve voor eigen aandelen
0 0
Andere reserves die door de algemene vergadering onbeschikbaar verklaard zijn
1.029 1.618
Wettelijke reserve
0 0
Niet-uitkeerbaar eigen vermogen volgens artikel 7:212 van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen
2.243.601 1.994.877
Resterende marge na uitkering
800.074 690.133
De algemene vergadering van 28.07.2020 heeft beslist om de onbeschikbare rekening ‘Uitgiftepremies’ te verminderen ten belope van
450.000.000 EUR door overboeking op een beschikbare rekening ‘Uitgiftepremies’.
JAARREKENINGEN
309
Staat van de variaties in het eigen vermogen
(x 1.000 EUR) Op 31.12.2019 Netto resultaats-
bestemming
Dividenden /
coupons
Uitgifte van
aandelen
Verwer vingen/
verkoop
van eigen
aandelen
Kasstroom-
afdekking
Overdracht tussen
de beschikbare
en onbe schikbare
reserves bij de
verkoop van een
actief
Overige Resultaat van
het boekjaar
Op 31.12.2020
Kapitaal
1.385.227 0 0 64.983 0 0 0 0 0 1.450.210
Uitgiftepremies
806.214 0 0 77.227 0 0 0 0 0 883.442
Reserves
58.398 197.542 -145.036 0 254 0 0 7.717 0 118.875
Reserve van het saldo van de variaties in de reële waarde van vastgoed
67.257 67.246 0 0 0 0 40.426 -61.043
1
0 113.884
Reserve van de geschatte overdrachtsbelasting en -kosten bij hypothetische
vervreemding van vastgoedbeleggingen
-55.403 -6.453 0 0 0 0 810 61.043
1
0 0
Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van de toegelaten
afdekkingsinstrumenten die onderworpen zijn aan de afdekkingsboekhouding
zoals bepaald in IFRS
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van de
toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan de
afdekkingsboekhouding zoals bepaald in IFRS
-3.800 -24.394 0 0 0 0 0 0 0 -28.195
Beschikbare reserve
824 0 0 0 0 0 0 0 0 824
Onbeschikbare reserve
-1.076 4 0 0 -18 0 0 0 0 -1.090
Reserve voor variaties in de reële waarde van converteerbare obligaties die is
toe te schrijven aan verandering in 'eigen' kredietrisico
-11.627 0 0 0 0 0 0 7.721 0 -3.906
Overgedragen resultaat
62.223 161.139 -145.036 0 272 0 -41.236 -4 0 37.360
Nettoresultaat van het boekjaar
197.542 -197.542 0 0 0 0 0 0 122.774 122.774
TOTAAL VAN HET EIGEN VERMOGEN
2.447.381 0 -145.036 142.210 254 0 0 7.717 122.774 2.575.301
(x 1.000 EUR) Op 31.12.2020 Netto resultaats-
bestemming
Dividenden /
coupons
Uitgifte van
aandelen
Verwer vingen/
verkoop
van eigen
aandelen
Kasstroom-
afdekking
Overdracht tussen
de beschikbare
en onbe schikbare
reserves bij de
verkoop van een
actief
Overige Resultaat van
het boekjaar
Op 31.12.2021
Kapitaal
1.450.210 0 0 248.306 0 0 0 0 0 1.698.517
Uitgiftepremies
883.442 0 0 313.673 0 0 -202.211 0 0 994.904
Reserves
118.875 122.774 -171.267 0 109 0 202.211 6.295 0 278.997
Reserve van het saldo van de variaties in de reële waarde van vastgoed
113.884 -4.455 0 0 0 0 13.969 0 0 123.398
Reserve van de geschatte overdrachtsbelasting en -kosten bij hypothetische
vervreemding van vastgoedbeleggingen
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van de toegelaten
afdekkingsinstrumenten die onderworpen zijn aan de afdekkingsboekhouding
zoals bepaald in IFRS
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van de
toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan de
afdekkingsboekhouding zoals bepaald in IFRS
-28.195 -20.448 0 0 0 0 0 0 0 -48.643
Beschikbare reserve
824 0 0 0 0 0 0 0 0 824
Onbeschikbare reserve
-1.090 -19 0 0 109 0 0 0 0 -1.000
Reserve voor variaties in de reële waarde van converteerbare obligaties die is
toe te schrijven aan verandering in 'eigen' kredietrisico
-3.906 0 0 0 0 0 2.033 1.873 0 0
Overgedragen resultaat
37.360 147.695 -171.267 0 0 0 186.209 4.421 0 204.418
Nettoresultaat van het boekjaar
122.774 -122.774 0 0 0 0 0 0 261.635 261.635
TOTAAL VAN HET EIGEN VERMOGEN
2.575.301 0 -171.267 561.979 109 0 0 6.295 261.635 3.234.052
JAARREKENINGEN
310
COFINIMMO UNIVERSEEL REGISTRATIEDOCUMENT 2021
Staat van de variaties in het eigen vermogen
(x 1.000 EUR) Op 31.12.2019 Netto resultaats-
bestemming
Dividenden /
coupons
Uitgifte van
aandelen
Verwer vingen/
verkoop
van eigen
aandelen
Kasstroom-
afdekking
Overdracht tussen
de beschikbare
en onbe schikbare
reserves bij de
verkoop van een
actief
Overige Resultaat van
het boekjaar
Op 31.12.2020
Kapitaal
1.385.227 0 0 64.983 0 0 0 0 0 1.450.210
Uitgiftepremies
806.214 0 0 77.227 0 0 0 0 0 883.442
Reserves
58.398 197.542 -145.036 0 254 0 0 7.717 0 118.875
Reserve van het saldo van de variaties in de reële waarde van vastgoed
67.257 67.246 0 0 0 0 40.426 -61.043
1
0 113.884
Reserve van de geschatte overdrachtsbelasting en -kosten bij hypothetische
vervreemding van vastgoedbeleggingen
-55.403 -6.453 0 0 0 0 810 61.043
1
0 0
Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van de toegelaten
afdekkingsinstrumenten die onderworpen zijn aan de afdekkingsboekhouding
zoals bepaald in IFRS
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van de
toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan de
afdekkingsboekhouding zoals bepaald in IFRS
-3.800 -24.394 0 0 0 0 0 0 0 -28.195
Beschikbare reserve
824 0 0 0 0 0 0 0 0 824
Onbeschikbare reserve
-1.076 4 0 0 -18 0 0 0 0 -1.090
Reserve voor variaties in de reële waarde van converteerbare obligaties die is
toe te schrijven aan verandering in 'eigen' kredietrisico
-11.627 0 0 0 0 0 0 7.721 0 -3.906
Overgedragen resultaat
62.223 161.139 -145.036 0 272 0 -41.236 -4 0 37.360
Nettoresultaat van het boekjaar
197.542 -197.542 0 0 0 0 0 0 122.774 122.774
TOTAAL VAN HET EIGEN VERMOGEN
2.447.381 0 -145.036 142.210 254 0 0 7.717 122.774 2.575.301
(x 1.000 EUR) Op 31.12.2020 Netto resultaats-
bestemming
Dividenden /
coupons
Uitgifte van
aandelen
Verwer vingen/
verkoop
van eigen
aandelen
Kasstroom-
afdekking
Overdracht tussen
de beschikbare
en onbe schikbare
reserves bij de
verkoop van een
actief
Overige Resultaat van
het boekjaar
Op 31.12.2021
Kapitaal
1.450.210 0 0 248.306 0 0 0 0 0 1.698.517
Uitgiftepremies
883.442 0 0 313.673 0 0 -202.211 0 0 994.904
Reserves
118.875 122.774 -171.267 0 109 0 202.211 6.295 0 278.997
Reserve van het saldo van de variaties in de reële waarde van vastgoed
113.884 -4.455 0 0 0 0 13.969 0 0 123.398
Reserve van de geschatte overdrachtsbelasting en -kosten bij hypothetische
vervreemding van vastgoedbeleggingen
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van de toegelaten
afdekkingsinstrumenten die onderworpen zijn aan de afdekkingsboekhouding
zoals bepaald in IFRS
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van de
toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan de
afdekkingsboekhouding zoals bepaald in IFRS
-28.195 -20.448 0 0 0 0 0 0 0 -48.643
Beschikbare reserve
824 0 0 0 0 0 0 0 0 824
Onbeschikbare reserve
-1.090 -19 0 0 109 0 0 0 0 -1.000
Reserve voor variaties in de reële waarde van converteerbare obligaties die is
toe te schrijven aan verandering in 'eigen' kredietrisico
-3.906 0 0 0 0 0 2.033 1.873 0 0
Overgedragen resultaat
37.360 147.695 -171.267 0 0 0 186.209 4.421 0 204.418
Nettoresultaat van het boekjaar
122.774 -122.774 0 0 0 0 0 0 261.635 261.635
TOTAAL VAN HET EIGEN VERMOGEN
2.575.301 0 -171.267 561.979 109 0 0 6.295 261.635 3.234.052
1. Overeenkomstig de FSMA omzendbrief van 02.07.2020.
JAARREKENINGEN
311
VERSLAG VAN DE COMMISSARIS
INZAKE DE STATUTAIRE
JAARREKENING
Verslag van de commissaris aan de algemene vergadering van Cofinimmo NV over het
boekjaar afgesloten op 31 december 2021 - Jaarrekening
In het kader van de wettelijke controle van de jaarrekening van Cofinimmo NV (de “vennootschap”), leggen wij u ons commissarisver-
slag voor. Dit bevat ons verslag over de jaarrekening alsook de overige door wet- en regelgeving gestelde eisen. Dit vormt één geheel
en is ondeelbaar.
Wij werden benoemd in onze hoedanigheid van commissaris door de algemene vergadering van 13 mei 2020, overeenkomstig het
voorstel van het bestuursorgaan uitgebracht op aanbeveling van het auditcomité. Ons mandaat loopt af op de datum van de alge
-
mene vergadering die beraadslaagt over de jaarrekening afgesloten op 31 december 2022. Wij hebben de wettelijke controle van de
jaarrekening van Cofinimmo NV uitgevoerd gedurende 29 opeenvolgende boekjaren.
Verslag over de jaarrekening
OORDEEL ZONDER VOORBEHOUD
Wij hebben de wettelijke controle uitgevoerd van de jaarrekening van de vennootschap, die de balans op 31 december 2021 omvat, de
staat van het globaal resultaat, het mutatieoverzicht van het eigen vermogen en het kasstroomoverzicht over het boekjaar afgesloten
op die datum en de toelichting met de belangrijkste gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en overige informatiever-
schang, waarvan het staat van de financiële situatie bedraagt 5 293 344 (000) EUR en waarvan het staat van het globaal resultaat
afsluit met een netto winst van het boekjaar van 261 635 (000) EUR.
Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van het vermogen en van de financiële toestand van de vennootschap op
31 december 2021 alsook van haar resultaten over het boekjaar dat op die datum is afgesloten, in overeenstemming met de International
Financial Reporting Standards (IFRS) zoals goedgekeurd door de Europese Unie en met de in België van toepassing zijnde wettelijke
en reglementaire voorschriften.
BASIS VOOR HET OORDEEL ZONDER VOORBEHOUD
Wij hebben onze controle uitgevoerd volgens de internationale controlestandaarden (ISA’s) zoals van toepassing in België. Wij hebben
bovendien de door IAASB goedgekeurde internationale controlestandaarden toegepast die van toepassing zijn op huidige afsluitdatum
en nog niet goedgekeurd op nationaal niveau. Onze verantwoordelijkheden op grond van deze standaarden zijn verder beschreven
in de sectie “Verantwoordelijkheden van de commissaris voor de controle van de jaarrekening” van ons verslag. Wij hebben alle deon
-
tologische vereisten die relevant zijn voor de controle van de jaarrekening in België nageleefd, met inbegrip van deze met betrekking
tot de onafhankelijkheid.
Wij hebben van het bestuursorgaan en van de aangestelden van de vennootschap de voor onze controle vereiste ophelderingen en
inlichtingen verkregen.
Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is als basis voor ons oordeel.
KERNPUNTEN VAN DE CONTROLE
Kernpunten van onze controle betreen die aangelegenheden die naar ons professioneel oordeel het meest significant waren bij de
controle van de jaarrekening van de huidige verslagperiode. Deze aangelegenheden zijn behandeld in de context van onze controle
van de jaarrekening als geheel en bij het vormen van ons oordeel hierover, en wij verschaen geen afzonderlijk oordeel over deze
aangelegenheden.
JAARREKENINGEN
312
COFINIMMO UNIVERSEEL REGISTRATIEDOCUMENT 2021
Kernpunten van de controle Hoe onze controle de kernpunten van de controle behandelde
Waardering van vastgoedbeleggingen en
financiële vaste activa – deelnemingen
in verbonden ondernemingen
• Vastgoedbeleggingen gewaardeerd aan reële waarde
(1 520 982 (000) EUR) en financiële vaste activa – deelne-
mingen in verbonden ondernemingen (3 623 577 (000) EUR)
vertegenwoordigen samen 97 % procent van het balansto
-
taal op 31 december 2021. Vastgoedbeleggingen worden
enerzijds rechtstreeks aangehouden door Cofinimmo NV en
anderzijds onrechtstreeks via deelnemingen in verbonden
ondernemingen welke op de balans onder financiële vaste
activa zijn opgenomen aan reële waarde. Veranderingen in
de reële waarde van de vastgoedbeleggingen hebben een
significante impact op het nettoresultaat van de periode en
het eigen vermogen.
• De vastgoedportefeuille omvat vastgoed beschikbaar voor
verhuur en vastgoed in aanbouw of in renovatie. Verwervingen
en vervreemdingen van vastgoedbeleggingen zijn afzonderlijk
significante transacties.
• Cofinimmo NV gebruikt professioneel gekwalificeerde onafhan-
kelijke vastgoeddeskundigen om de vastgoedportefeuille elk
kwartaal te waarderen aan reële waarde. De vastgoeddeskun-
digen worden door de bestuurders aangesteld en voeren hun
werk uit in overeenstemming met de verslagen en richtlijnen
van het ‘Royal Institute of Chartered Surveyors (RICS)’. De vast-
goeddeskundigen die door Cofinimmo NV worden aangesteld,
hebben aanzienlijke ervaring in de vastgoedmarkten waarin
de vennootschap actief is.
• De portefeuille wordt tegen reële waarde gewaardeerd.
Projectontwikkelingen worden gewaardeerd volgens dezelfde
methode, met aftrek van alle kosten die nodig zijn om de
ontwikkeling af te werken, samen met een voorziening voor
resterende risico’s. De belangrijkste inputs in de bepaling van
de reële waarde zijn de vereiste rendementen en de huidige
markthuur, die worden beïnvloed door de evolutie van de
markt, vergelijkbare transacties en de specifieke kenmerken
van elk onroerend goed in de portefeuille.
• Het auditrisico vloeit daarom voort uit de assumpties en
belangrijke inschattingen gekoppeld aan deze sleutelinputs,
met specifieke aandacht voor het vereiste rendement.
Verwijzing naar toelichtingen
• We verwijzen naar de jaarrekening, inclusief de bijlagen : bij-
lage 2, Belangrijke boekhoudkundige methodes; bijlage 22,
Vastgoedbeleggingen en bijlage 46, Deelnemingen gewaar-
deerd tegen reële waarde via de netto-inkomsten.
• We hebben de interne beheersmaatregelen van het manage-
ment beoordeeld en het ontwerp en de implementatie van
interne controles met betrekking tot vastgoedbeleggingen
getest.
• We hebben de competentie, onafhankelijkheid en integriteit
van de onafhankelijke vastgoeddeskundigen beoordeeld.
• We bespraken met de onafhankelijke vastgoeddeskundigen
en beoordeelden het waarderingsproces, de resultaten van
de vastgoedportefeuille en belangrijke assumpties en inschat-
tingen.
• We hebben de belangrijkste aannames die bij de waardering
werden gebruikt vergeleken met externe industriegegevens en
vergelijkbare vastgoedtransacties, met specifieke aandacht
voor het vereiste rendement.
• Wij hebben controlewerkzaamheden uitgevoerd om de inte
-
griteit en volledigheid te beoordelen van de informatie die aan
de onafhankelijke vastgoeddeskundigen werd verstrekt met
betrekking tot huurinkomsten, de voornaamste kenmerken
van het huurcontract en de bezettingsgraad.
• We hebben de bedragen zoals vermeld in de waarderingsver-
slagen afgestemd met de boekhouding en van daaruit hebben
we de gerelateerde saldi met de jaarrekening aangesloten.
• Als onderdeel van onze controlewerkzaamheden die werden
uitgevoerd op verwervingen en vervreemdingen van vastgoed-
beleggingen, onderzochten we de belangrijkste contracten en
documentatie met het oog op de toegepaste boekhoudkundige
verwerking van deze transacties.
• Verder hebben we de geschiktheid van de toelichtingen met
betrekking tot de waardering aan reële waarde van vast
-
goedbeleggingen beoordeeld.
VERANTWOORDELIJKHEDEN VAN HET BESTUURSORGAAN VOOR HET OPSTELLEN VAN DE JAARREKENING
Het bestuursorgaan is verantwoordelijk voor het opstellen van de jaarrekening die een getrouw beeld geeft in overeenstemming met het
in België van toepassing zijnde boekhoudkundig referentiestelsel, alsook voor de interne beheersing die het bestuursorgaan noodzakelijk
acht voor het opstellen van de jaarrekening die geen afwijking van materieel belang bevat die het gevolg is van fraude of van fouten.
Bij het opstellen van de jaarrekening is het bestuursorgaan verantwoordelijk voor het inschatten van de mogelijkheid van de vennoot
-
schap om haar continuïteit te handhaven, het toelichten, indien van toepassing, van aangelegenheden die met continuïteit verband
houden en het gebruiken van de continuïteitsveronderstelling, tenzij het bestuursorgaan het voornemen heeft om de vennootschap
te liquideren of om de bedrijfsactiviteiten te beëindigen of geen realistisch alternatief heeft dan dit te doen.
JAARREKENINGEN
313
VERANTWOORDELIJKHEDEN VAN DE COMMISSARIS VOOR DE CONTROLE VAN DE JAARREKENING
Onze doelstellingen zijn het verkrijgen van een redelijke mate van zekerheid over de vraag of de jaarrekening als geheel geen afwij-
king van materieel belang bevat die het gevolg is van fraude of van fouten en het uitbrengen van een commissarisverslag waarin ons
oordeel is opgenomen. Een redelijke mate van zekerheid is een hoog niveau van zekerheid, maar is geen garantie dat een controle die
overeenkomstig de ISA’s is uitgevoerd altijd een afwijking van materieel belang ontdekt wanneer die bestaat. Afwijkingen kunnen zich
voordoen als gevolg van fraude of fouten en worden als van materieel belang beschouwd indien redelijkerwijs kan worden verwacht
dat zij, individueel of gezamenlijk, de economische beslissingen genomen door gebruikers op basis van deze jaarrekening, beïnvloeden.
Bij de uitvoering van onze controle leven wij het wettelijk, reglementair en normatief kader na dat van toepassing is op de controle van
de jaarrekening in België. De wettelijke controle biedt geen zekerheid omtrent de toekomstige levensvatbaarheid van de vennootschap,
noch van de eciëntie of de doeltreendheid waarmee het bestuursorgaan de bedrijfsvoering van de vennootschap ter hand heeft
genomen of zal nemen.
Als deel van een controle uitgevoerd overeenkomstig de ISA’s, passen wij professionele oordeelsvorming toe en handhaven wij een
professioneel-kritische instelling gedurende de controle. We voeren tevens de volgende werkzaamheden uit :
• het identificeren en inschatten van de risico’s dat de jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat die het gevolg is van
fraude of van fouten, het bepalen en uitvoeren van controlewerkzaamheden die op deze risico’s inspelen en het verkrijgen van
controle-informatie die voldoende en geschikt is als basis voor ons oordeel. Het risico van het niet detecteren van een van materieel
belang zijnde afwijking is groter indien die afwijking het gevolg is van fraude dan indien zij het gevolg is van fouten, omdat bij fraude
sprake kan zijn van samenspanning, valsheid in geschrifte, het opzettelijk nalaten om transacties vast te leggen, het opzettelijk verkeerd
voorstellen van zaken of het doorbreken van de interne beheersing;
• het verkrijgen van inzicht in de interne beheersing die relevant is voor de controle, met als doel controlewerkzaamheden op te zetten
die in de gegeven omstandigheden geschikt zijn maar die niet zijn gericht op het geven van een oordeel over de eectiviteit van de
interne beheersing van de vennootschap;
• het evalueren van de geschiktheid van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en het evalueren van de rede
-
lijkheid van de door het bestuursorgaan gemaakte schattingen en van de daarop betrekking hebbende toelichtingen;
• het concluderen dat de door het bestuursorgaan gehanteerde continuïteitsveronderstelling aanvaardbaar is, en het concluderen, op
basis van de verkregen controle-informatie, of er een onzekerheid van materieel belang bestaat met betrekking tot gebeurtenissen
of omstandigheden die significante twijfel kunnen doen ontstaan over de mogelijkheid van de vennootschap om haar continuïteit
te handhaven. Indien wij concluderen dat er een onzekerheid van materieel belang bestaat, zijn wij ertoe gehouden om de aandacht
in ons commissarisverslag te vestigen op de daarop betrekking hebbende toelichtingen in de jaarrekening, of, indien deze toelich-
tingen inadequaat zijn, om ons oordeel aan te passen. Onze conclusies zijn gebaseerd op de controle-informatie die verkregen
is tot de datum van ons commissarisverslag. Toekomstige gebeurtenissen of omstandigheden kunnen er echter toe leiden dat de
vennootschap haar continuïteit niet langer kan handhaven;
• het evalueren van de algehele presentatie, structuur en inhoud van de jaarrekening, en van de vraag of de jaarrekening de onder
-
liggende transacties en gebeurtenissen weergeeft op een wijze die leidt tot een getrouw beeld.
Wij communiceren met het auditcomité onder meer over de geplande reikwijdte en timing van de controle en over de significante
controlebevindingen, waaronder eventuele significante tekortkomingen in de interne beheersing die wij identificeren gedurende onze
controle.
Wij verschaen aan het auditcomité tevens een verklaring dat wij de relevante deontologische voorschriften over onafhankelijkheid
hebben nageleefd, en wij communiceren met hen over alle relaties en andere zaken die redelijkerwijs onze onafhankelijkheid kunnen
beïnvloeden en, waar van toepassing, over de daarmee verband houdende maatregelen om onze onafhankelijkheid te waarborgen.
Uit de aangelegenheden die aan aan het auditcomité zijn gecommuniceerd bepalen wij die zaken die het meest significant waren bij de
controle van de jaarrekening van de huidige verslagperiode, en die derhalve de kernpunten van onze controle uitmaken. Wij beschrijven
deze aangelegenheden in ons verslag, tenzij het openbaar maken van deze aangelegenheden is verboden door wet- of regelgeving.
Overige door wet- en regelgeving gestelde eisen
VERANTWOORDELIJKHEDEN VAN HET BESTUURSORGAAN
Het bestuursorgaan is verantwoordelijk voor het opstellen en de inhoud van het jaarverslag en van de documenten die overeenkomstig
de wettelijke en reglementaire voorschriften dienen te worden neergelegd, voor het naleven van de wettelijke en bestuursrechtelijke
voorschriften die van toepassing zijn op het voeren van de boekhouding, alsook voor het naleven van het Wetboek van vennootschap
-
pen en verenigingen en van de statuten van de vennootschap.
JAARREKENINGEN
314
COFINIMMO UNIVERSEEL REGISTRATIEDOCUMENT 2021
VERANTWOORDELIJKHEDEN VAN DE COMMISSARIS
In het kader van ons mandaat en overeenkomstig de Belgische bijkomende norm bij de in België van toepassing zijnde internatio-
nale controlestandaarden (ISA’s), is het onze verantwoordelijkheid om, in alle van materieel belang zijnde opzichten, het jaarverslag
en de andere informatie opgenomen in het jaarrapport, bepaalde documenten die overeenkomstig de wettelijke en reglementaire
voorschriften dienen te worden neergelegd, alsook de naleving van bepaalde verplichtingen uit het Wetboek van vennootschappen
en verenigingen en de statuten te verifiëren, alsook verslag over deze aangelegenheden uit te brengen.
ASPECTEN BETREFFENDE HET JAARVERSLAG
Na het uitvoeren van specifieke werkzaamheden op het jaarverslag, zijn wij van oordeel dat dit jaarverslag overeenstemt met de
jaarrekening voor hetzelfde boekjaar en is opgesteld overeenkomstig de artikelen 3:5 en 3:6 van het Wetboek van vennootschappen
en verenigingen.
In de context van onze controle van de jaarrekening, zijn wij tevens verantwoordelijk voor het overwegen, in het bijzonder op basis van
de kennis verkregen tijdens de controle, of het jaarverslag en de andere informatie opgenomen in het jaarrapport, zijnde :
• Risicofactoren, Beheerverslag – Transacties en verwezenlijkingen in 2021, Beheerverslag - Statutaire resultaatsbestemming,
Beheerverslag - Gebeurtenissen na 31 december 2021, Beheerverslag - Beheer van de financiële middelen, Corporate governance
-
verklaring – Interne controle en risicobeheer
een afwijking van materieel belang bevatten, hetzij informatie die onjuist vermeld is of anderszins misleidend is. In het licht van de
werkzaamheden die wij hebben uitgevoerd, dienen wij u geen afwijking van materieel belang te melden.
VERMELDING BETREFFENDE DE SOCIALE BALANS
De sociale balans neer te leggen bij de Nationale Bank van België overeenkomstig artikel 3:12, § 1, 8° van het Wetboek van vennoot-
schappen en verenigingen, bevat, zowel qua vorm als qua inhoud alle door dit Wetboek voorgeschreven inlichtingen - waaronder
deze betreende de informatie inzake lonen en vormingen - en bevat geen van materieel belang zijnde inconsistenties ten aanzien
van de informatie waarover wij beschikken in het kader van onze opdracht.
VERMELDINGEN BETREFFENDE DE ONAFHANKELIJKHEID
• Ons bedrijfsrevisorenkantoor en ons netwerk hebben geen opdrachten verricht die onverenigbaar zijn met de wettelijke controle van
de jaarrekening en ons bedrijfsrevisorenkantoor is in de loop van ons mandaat onafhankelijk gebleven tegenover de vennootschap.
• De honoraria voor de bijkomende opdrachten die verenigbaar zijn met de wettelijke controle van de jaarrekening bedoeld in artikel
3:65 van de Wetboek van vennootschappen en verenigingen werden correct vermeld en uitgesplitst in de toelichting bij de jaarre
-
kening.
ANDERE VERMELDINGEN
• Onverminderd formele aspecten van ondergeschikt belang, werd de boekhouding gevoerd in overeenstemming met de in België
van toepassing zijnde wettelijke en bestuursrechtelijke voorschriften.
• De resultaatverwerking, die aan de algemene vergadering wordt voorgesteld, stemt overeen met de wettelijke en statutaire bepa
-
lingen.
• Wij dienen u niets mee te delen over verrichtingen die zijn gedaan of beslissingen die werden genomen en die in overtreding zijn
met de statuten of het Wetboek van vennootschappen en verenigingen.
• Huidig verslag is consistent met onze aanvullende verklaring aan het auditcomité bedoeld in artikel 11 van de verordening (EU) nr.
537/2014.
• De raad van bestuur heeft in het jaarverslag beschreven de beslissingen genomen, die vermogensrechtelijke gevolgen met zich
meebrengen. De raad van bestuur heeft de aandeelhouders, overeenkomstig artikel 7:96 van het Wetboek van vennootschappen
en verenigingen. Wij hebben de vermogensrechtelijke gevolgen voor de vennootschap die voortvloeien uit de besluiten met betrek
-
king tot het belangenconflict zoals beschreven in het jaarverslag, beoordeeld en hebben u niets te melden. We verwijzen naar de
Corporate Governance verklaring in het beheerverslag voor een gedetailleerde beschrijving van het belangenconflict in hoofde van
de raad van bestuur.
Getekend te Zaventem, op 15 maart 2022.
De commissaris
Deloitte Bedrijfsrevisoren BV
Vertegenwoordigd door Rik Neckebroeck
JAARREKENINGEN
315
BIJLAGEN BIJ
HETESG -VERSLAG
INHOUD
EPRA prestatiemaatstaven 317
Boordtabel 337
Link tussen de uitdagingen van Cofinimmo en SDG 342
GRI-inhoudstafel 344
Verslag van de commissaris 348
316
COFINIMMO UNIVERSEEL REGISTRATIEDOCUMENT 2021
EPRA
PRESTATIEMAATSTAVEN
Cofinimmo streeft er voortdurend naar om duidelijk en transparant te
communiceren met haar stakeholders. Daarom past zij onder meer de door
EPRA opgelegde sustainability Best Practices Recommendations (sBPR) toe.
Operationele reikwijdte
De gegevens worden berekend op basis van informatie die
Cofinimmo als eigenaar en Cofinimmo Services en Superstone
als vastgoedparkbeheerders bezitten. Zij omvatten eveneens de
gegevens die bij de gebruikers van de gebouwen werden ver
-
zameld. Op die manier wordt een benadering van operationele
controle gehanteerd. De oppervlakten onder operationele controle
(rechtstreeks beheerd of gecontroleerd door de eigenaar) hebben
betrekking op de hoofdzetel van Cofinimmo, de operationele huur-
overeenkomsten met meerdere huurders en de eerstelijnszorgcentra
(375.097/2.567.133 m). Hun uitstoot van BKG wordt beschouwd als
toepassingsvelden 1 en 2.
Cofinimmo heeft geen operationele controle over het verbruik in
de gebouwen van de volgende sectoren : zorgvastgoed exclusief
eerstelijnszorgcentra, distributienetten, PPS en kantoren met één
huurder die samen 85 % van de portefeuille vertegenwoordigen.
Deze gebouwen worden onrechtstreeks beheerd (gecontroleerd
door de huurder) en hun uitstoot wordt beschouwd als toepas
-
singsveld 3.
Belangrijk om weten is dat alle gebouwen van de portefeuille opge-
nomen zijn voor de ESG-maatstaven, zonder onderscheid tussen
de operationele en financiële huurovereenkomsten.
Coverage
De coverage wordt altijd uitgedrukt in m per sector. De gebruikte
oppervlakten verwijzen naar de oppervlakte van de gebouwen
zoals in het ‘Vastgoedverslag’ (zie bladzijden 146-157 van dit docu-
ment). De gebruikte oppervlakte voor de berekening van de inten-
siteit van de ecologische prestatiemaatstaven wordt opgenomen
in de tabel aan het begin van de ecologische prestatiemaatstaven
(zie bladzijden 320-321).
Voor elke absolute maatstaf wordt in elke rij de coverage uitge
-
drukt als het aantal gebouwen ten opzichte van het totale aantal
gebouwen en als het percentage van de oppervlakte ten opzichte
van de totale oppervlakte.
De coverage van de rechtstreeks beheerde portefeuille is ongeveer
80 % voor elektriciteit, en voor water, brandstof en afval ongeveer
90 %.
Schatting van het verbruik
De schatting van het verbruik wordt voor alle tellers gemaakt vol-
gens dezelfde formule op basis van de gegevens die vermeld
staan op de jaarlijkse facturen. Om het verbruik te berekenen voor
een kalenderjaar, wordt het verbruik van het laatst geregistreerde
jaarverbruik geëxtrapoleerd voor de ontbrekende periode (bijvoor-
beeld : het verbruik van de periode van juni 2020 tot mei 2021 zal
als basis dienen voor de schatting van het verbruik van de periode
van juni 2021 tot december 2021). Voor brandstoen houdt de for-
mule rekening met de graaddagen. De methode werd gevalideerd
en deze gegevens werden gecontroleerd voor een steekproef van
sites tijdens de externe audit.
Wanneer het privatief verbruik in gebouwen met meerdere huurders
niet volledig is door een gebrek aan informatie-uitwisseling met de
huurders, wordt het ontbrekende privatieve verbruik geschat op
basis van het gemiddelde van het privatief verbruik dat gekend is
voor andere verdiepingen in hetzelfde gebouw.
Er werd geen enkel gegeven geschat voor de hoofdzetel van
Cofinimmo. Voor elke absolute maatstaf geeft elke lijn het aan
-
deel van de geschatte gegevens aan, uitgedrukt als percentage
van het totaal.
EPRA sBPR AWARD
De Europese vereniging van beurs-
genoteerde vastgoedvennootschap-
pen EPRA heeft in september 2021
voor het tiende jaar op rij een sBPR
award uitgereikt aan Cofinimmo,
samen met andere toonaange
-
vende Europese beursgenoteerde
ondernemingen voor de kwaliteit
van haar duurzaamheidsverslag.
317
BIJLAGEN BIJ HET ESG-VERSLAG
Extern nazicht
Overeenkomstig ISAE 3000, werden alle ecologische, sociale en
governance prestatiemaatstaven op de bladzijden 322-336 onder-
worpen aan een extern nazicht door Deloitte Bedrijfsrevisoren BV
o.v.v.e. CVBA (zie verslag van de commissaris). Dit verslag biedt een
externe en objectieve kijk op de gegevens en garandeert dat ze de
werkelijkheid maximaal weerspiegelen. Er werden geen opmer-
kingen geformuleerd. De gecontroleerde maatstaven stemmen
overeen met de 28 door EPRA aanbevolen prestatiemaatstaven en
vertegenwoordigen 21 normen van het Global Reporting Initiative
(GRI). Ze worden beschouwd als materieel voor de vastgoedsector.
Verbruikslimieten
De verbruiksgegevens worden rechtstreeks aangeleverd door
de huurder voor een steekproef van oppervlakten (55 % van de
onrechtstreeks beheerde portefeuille), op basis van een mix van
operationele en financiële huurovereenkomsten.
In totaal werd 75 % van de verbruiksgegevens voor privatieve
oppervlakten van gebouwen met meerdere huurders verkregen
van de property manager van de eigenaar (84 %) of van de distri
-
butienetbeheerder met het formele akkoord van de huurder (16 %).
Voor kantoorgebouwen met meerdere huurders, gebouwen in het
zorgvastgoed waarvan Cofinimmo Services en Superstone het
property management verzorgen of de hoofdzetel (15 % van de
portefeuille), kan Cofinimmo enkel ingrijpen op het verbruik van de
gemeenschappelijke technische uitrustingen van deze gebouwen.
Normalisatie
De normalisatie is duidelijk aangegeven bij elke maatstaf. Om te
beoordelen hoe streng het klimaat is, is het gebruikelijk om het
brandstofverbruik te normaliseren. De vergelijking gebeurt op basis
van het genormaliseerd verbruik, op basis van de graaddagen
(GD). Hoe kouder, hoe hoger het aantal GD. Het gemiddelde van
de GD voor een bepaalde plaats (over de laatste 30 jaar) noemt
men normale graaddagen (NGD).
Genormaliseerd verbruik = Waargenomen verbruik x NGD/GD
De ecologische intensiteitsmaatstaven worden altijd uitgedrukt in
oppervlakte-eenheid.
Analyse per sector
Naast het onderscheid tussen gebouwen met of zonder operationele
controle, wordt een onderscheid gemaakt tussen de volgende sec-
toren : zorgvastgoed, distributienetten, PPS en kantoren. De impact
van het hoofdkantoor van Cofinimmo wordt op transparante wijze
op een afzonderlijke lijn aangegeven. De segmentatie wordt dus
uitgevoerd zoals bij de financiële analyse.
De maatstaven worden vervolgens geografisch geanalyseerd,
zonder onderscheid van de operationele controle, aangezien de
milieuwetgeving en de conversiefactoren van uitstoot van BKG
verschillen van land tot land.
Hoofdzetel van Cofinimmo
Op een volkomen transparante manier worden bij elke maatstaf de
resultaten van het hoofdkantoor en de evolutie van de resultaten
op een aparte regel aangegeven. Voor het hoofdkantoor wordt
geen enkele schatting gemaakt en elke maatstaf wordt voor 100 %
gedekt. Het hoofdkantoor wordt in de geconsolideerde resultaten
van de kantoorsector opgenomen, aangezien het deel uitmaakt
van de portefeuille van Cofinimmo.
De sociale maatstaven met betrekking tot de werknemers hebben
betrekking op alle medewerkers (145 personen op 31.12.2021) in
België (128 personen), in Frankrijk (vier personen), in Nederland
(vijf personen), in Duitsland (zes personen) en in Spanje (twee per-
sonen). Alle andere maatstaven (energie, woonwerkverkeer, enz.)
hebben enkel betrekking op de oppervlakten in België (3.868 m),
aangezien de in gebruik genomen oppervlakten in Frankrijk (93 m),
in Nederland (35 m) en in Duitsland (ongeveer 30 m) en in Spanje
(ongeveer 30 m) niet van matierieel belang zijn.
Kantoorgebouw Woluwe 58 – Hoofdzetel Cofinimmo –
Brussel gedecentraliseerd (BE)
318
COFINIMMO UNIVERSEEL REGISTRATIEDOCUMENT 2021
Performantie
De resultaten met betrekking tot het verbruik van elektriciteit,
brandstof, stedelijke warmtenetten, water en afval hebben zowel
betrekking op de gebouwen die onder de operationele controle
van Cofinimmo vallen als op die waarvan de huurders de opera
-
tionele controle hebben.
De conclusies omtrent de ecologische maatstaven hierna betreen
de analyse bij ongewijzigde samenstelling (Like-for-Like) 2020-2021.
Bij ongewijzigde samenstelling van de portefeuille (Like-for-Like)
wordt een stijging met 0,5 % van de uitstoot op basis van de ligging
vastgesteld die als volgt is onderverdeeld :
• een stijging van de toepassingsvelden 1 en 2 met 5,9 %,
• een daling van het toepassingsveld 3 met 1,6 %.
Dit is conform de doelstelling om de energie-intensiteit van onze
portefeuille met 30 % te verminderen en wordt verklaard door een
hervatting van de activiteiten in 2021 na het jaar 2020 dat sterk
door de lockdown werd beïnvloed.
Het waterverbruik per m is bijna vijf maal hoger in de zorgvast
-
goedsector dan in de kantorensector. Bij ongewijzigde samenstelling
(Like-for-Like) wordt een verlaging met 8,9 % van het waterverbruik
vastgesteld. Een actieplan werd opgesteld voor een grondigere
opvolging binnen de rechtstreeks beheerde portefeuille.
Bij ongewijzigde samenstelling van de portefeuille (Like-for-Like)
is de hoeveelheid afval in ton afgenomen met 1,1 % en 42 % van het
afval wordt gerecycleerd.
Hoewel het verbruik minder wordt beïnvloed door een hervatting
van de activiteiten in 2021, zijn de algemene evoluties in de por
-
tefeuille het resultaat van een combinatie van activiteiten om het
verbruik en de bezetting te verminderen.
59 %
COVERAGE IN ELEKTRICITEIT
61 %
COVERAGE IN BRANDSTOF
46 %
COVERAGE IN WATER
18 %
COVERAGE IN AFVAL
2.567.133 m
2
OPPERVLAKTE VAN DE PORTEFEUILLE
De 15 gebouwen met BREEAM- of soortgelijke certificaten ver-
tegenwoordigen ongeveer 6 % van de portefeuille. In het kader
van de ISO 14001-certificatie zijn de principes van de BREEAM
of BREEAM In-Use-certificatie eveneens van toepassing en dit
voor de totale portefeuille. Dezelfde aanpak wordt gevolgd
voor het property management, het project management en
voor development als degene die voor de BREEAM-certificatie
gevraagd wordt.
Meer details over de prestaties per maatstaf vindt men op de
volgende bladzijden in de notities op het einde van de resultaten
van elke maatstaf.
Alle gegevens van 2021 zijn afkomstig uit de energieboekhouding.
De materiële uitdaging met betrekking tot de energie-intensi-
teit en de uitstoot van BKG wordt uiteengezet op de bladzijden
121-123. De doelstellingen met betrekking tot de coverage in
energie-intensiteit en uitstoot van BKG zijn opgenomen in de
‘Boordtabel’ (zie bladzijden 337-341).
De verhouding tussen het basissalaris en de bezoldiging van
vrouwen en mannen neemt op alle niveaus toe, wat wijst op
een meer gelijke beloning.
Publicatie
De ecologische en sociale maatstaven zijn integraal gepubli-
ceerd in dit hoofdstuk (zie bladzijden 322-336). De informatie
met betrekking tot de governance maatstaven zijn gepubliceerd
in het hoofdstuk ‘Corporate governanceverklaring’ (zie bladzij-
den 188-206).
Periode
De maatstaven hebben betrekking op de periode van 01.01.2021
tot 31.12.2021. Er wordt een vergelijking gemaakt met de cijfers
van het jaar 2020. Er werd geen enkele individuele aanpassing
gedaan van de historische gegevens van 2020.
Materialiteit
Een volledige analyse van de materialiteit werd uitgevoerd en
toegelicht in het hoofdstuk ‘Belangrijke trends en hun invloed
op de ESG-strategie’ (zie bladzijden 106-111).
Deze analyse toont aan dat alle EPRA prestatie-indicatoren
materieel zijn en bijgevolg weergegeven worden op de vol
-
gende bladzijden.
319
BIJLAGEN BIJ HET ESG-VERSLAG
Café De Vooruitgang – Eindhoven (NL)
COVERAGE VAN DE PORTEFEUILLE
PER MAATSTAF EN PER SECTOR (M)
Totale
opper vlakte
Elec-
Abs
Elec-
LfL
Fuels-
Abs
Fuels-
LfL
DH&C-
Abs
DH&C-
LfL
Indir-
Abs
Indir-
LfL
Dir-
Abs
Dir-
LfL
Water-
Abs
Water-
LfL
Waste-
Abs
Waste-
LfL
Zorgvastgoed 1.476.950 909.740 496.400 877.151 447.741 46.638 0 909.740 496.400 0 0 686.482 342.125 0 0
Distributienetten 361.671 16.131 14.957 14.616 13.748 0 0 16.131 14.957 0 0 9.043 9.043 9.043 9.043
PPS 187.726 178.457 138.855 178.457 138.855 0 0 178.457 138.855 0 0 39.600 39.600 28.316 28.316
Kantoren met één huurder 165.689 106.916 106.916 110.116 109.791 0 0 106.916 106.916 0 0 93.713 90.253 91.404 79.752
TOTAAL onrechtstreeks beheerd 2.192.037 1.211.244 757.128 1.180.340 710.135 46.638 0 1.211.244 757.128 0 0 828.838 481.021 128.763 117.111
Eerstelijnszorgcentra 50.027 50.027 30.080 50.027 24.565 0 0 50.027 30.080 50.027 24.565 32.566 26.687 26.458 16.913
Kantoren met meerdere huurders - gemeenschappelijk 321.202 241.799 241.799 321.202 321.202 0 0 241.799 241.799 321.202 321.202 305.993 285.335 310.594 310.594
Privatief
(aankoop door eigenaar)
203.379 203.379 203.379 0 0 0 0 203.379 203.379 0 0 0 0 0 0
Privatief
(aankoop door huurder)
117.823 38.420 38.420 0 0 0 0 38.420 38.420 0 0 0 0 0 0
Hoofdkantoor 3.868 3.868 3.868 3.868 3.868 0 0 3.868 3.868 3.868 3.868 3.868 3.868 3.868 3.868
TOTAAL rechtstreeks beheerd 375.097 295.694 275.747 375.097 349.635 0 0 295.694 275.747 375.097 349.635 342.427 315.890 340.920 331.375
TOTAAL 2.567.133 1.506.938 1.032.875 1.555.437 1.059.770 46.638 0 1.506.938 1.032.875 375.097 349.635 1.171.265 796.911 469.683 448.486
Totale
opper vlakte
Elec-
Abs
Elec-
LfL
Fuels-
Abs
Fuels-
LfL
DH&C-
Abs
DH&C-
LfL
Indir-
Abs
Indir-
LfL
Dir-
Abs
Dir-
LfL
Water-
Abs
Water-
LfL
Waste-
Abs
Waste-
LfL
Zorgvastgoed (BE) 591.973 267.471 267.471 262.952 233.811 0 0 267.471 267.471 0 0 176.416 164.952 0 0
Zorgvastgoed (FR) 230.110 189.075 148.065 181.647 148.065 0 0 189.075 148.065 0 0 153.719 134.842 0 0
Zorgvastgoed + Eerstelijnszorgcentra (NL) 187.013 152.313 83.485 145.884 64.428 0 0 152.313 83.485 50.027 24.565 135.042 29.761 26.458 16.913
Zorgvastgoed (DE) 293.629 266.512 27.459 252.299 26.002 46.638 0 266.512 27.459 0 0 239.901 39.257 0 0
Zorgvastgoed (Overige) 224.252 84.396 0 84.396 0 0 0 84.396 0 0 0 13.970 0 0 0
TOTAAL Zorgvastgoed 1.526.977 959.767 526.480 927.178 472.306 46.638 0 959.767 526.480 50.027 24.565 719.048 368.812 26.458 16.913
TOTAAL Kantoren 490.759 352.583 352.583 435.186 434.861 0 0 352.583 352.583 325.070 325.070 403.574 379.456 405.866 394.214
320
COFINIMMO UNIVERSEEL REGISTRATIEDOCUMENT 2021
COVERAGE VAN DE PORTEFEUILLE
PER MAATSTAF EN PER SECTOR (M)
Totale
opper vlakte
Elec-
Abs
Elec-
LfL
Fuels-
Abs
Fuels-
LfL
DH&C-
Abs
DH&C-
LfL
Indir-
Abs
Indir-
LfL
Dir-
Abs
Dir-
LfL
Water-
Abs
Water-
LfL
Waste-
Abs
Waste-
LfL
Zorgvastgoed 1.476.950 909.740 496.400 877.151 447.741 46.638 0 909.740 496.400 0 0 686.482 342.125 0 0
Distributienetten 361.671 16.131 14.957 14.616 13.748 0 0 16.131 14.957 0 0 9.043 9.043 9.043 9.043
PPS 187.726 178.457 138.855 178.457 138.855 0 0 178.457 138.855 0 0 39.600 39.600 28.316 28.316
Kantoren met één huurder 165.689 106.916 106.916 110.116 109.791 0 0 106.916 106.916 0 0 93.713 90.253 91.404 79.752
TOTAAL onrechtstreeks beheerd 2.192.037 1.211.244 757.128 1.180.340 710.135 46.638 0 1.211.244 757.128 0 0 828.838 481.021 128.763 117.111
Eerstelijnszorgcentra 50.027 50.027 30.080 50.027 24.565 0 0 50.027 30.080 50.027 24.565 32.566 26.687 26.458 16.913
Kantoren met meerdere huurders - gemeenschappelijk 321.202 241.799 241.799 321.202 321.202 0 0 241.799 241.799 321.202 321.202 305.993 285.335 310.594 310.594
Privatief
(aankoop door eigenaar)
203.379 203.379 203.379 0 0 0 0 203.379 203.379 0 0 0 0 0 0
Privatief
(aankoop door huurder)
117.823 38.420 38.420 0 0 0 0 38.420 38.420 0 0 0 0 0 0
Hoofdkantoor 3.868 3.868 3.868 3.868 3.868 0 0 3.868 3.868 3.868 3.868 3.868 3.868 3.868 3.868
TOTAAL rechtstreeks beheerd 375.097 295.694 275.747 375.097 349.635 0 0 295.694 275.747 375.097 349.635 342.427 315.890 340.920 331.375
TOTAAL 2.567.133 1.506.938 1.032.875 1.555.437 1.059.770 46.638 0 1.506.938 1.032.875 375.097 349.635 1.171.265 796.911 469.683 448.486
Totale
opper vlakte
Elec-
Abs
Elec-
LfL
Fuels-
Abs
Fuels-
LfL
DH&C-
Abs
DH&C-
LfL
Indir-
Abs
Indir-
LfL
Dir-
Abs
Dir-
LfL
Water-
Abs
Water-
LfL
Waste-
Abs
Waste-
LfL
Zorgvastgoed (BE) 591.973 267.471 267.471 262.952 233.811 0 0 267.471 267.471 0 0 176.416 164.952 0 0
Zorgvastgoed (FR) 230.110 189.075 148.065 181.647 148.065 0 0 189.075 148.065 0 0 153.719 134.842 0 0
Zorgvastgoed + Eerstelijnszorgcentra (NL) 187.013 152.313 83.485 145.884 64.428 0 0 152.313 83.485 50.027 24.565 135.042 29.761 26.458 16.913
Zorgvastgoed (DE) 293.629 266.512 27.459 252.299 26.002 46.638 0 266.512 27.459 0 0 239.901 39.257 0 0
Zorgvastgoed (Overige) 224.252 84.396 0 84.396 0 0 0 84.396 0 0 0 13.970 0 0 0
TOTAAL Zorgvastgoed 1.526.977 959.767 526.480 927.178 472.306 46.638 0 959.767 526.480 50.027 24.565 719.048 368.812 26.458 16.913
TOTAAL Kantoren 490.759 352.583 352.583 435.186 434.861 0 0 352.583 352.583 325.070 325.070 403.574 379.456 405.866 394.214
321
BIJLAGEN BIJ HET ESG-VERSLAG
Ecologische prestatiemaatstaven
ENERGIEINTENSITEIT (KWH/M/JAAR)
Op basis van de maatstaven GRI 302-3 en CRE1
Ratio tussen het totaal van de verbruikte energie, van welke oorsprong ook, d.w.z. elektriciteit, brandstof, stedelijk warmte- en koudenet,
gedeeld door de oppervlakte-eenheid. Het totaal van verbruikte energie of de teller komt overeen met de som van de volgende drie
maatstaven in absolute waarde : elektriciteit, energie afkomstig van het stedelijk warmtenet en brandstof.
Elec-Int DH&C-Int Fuels-Int Energy-Int Energy-Int-LfL
2021 2020 2021 2020 2021 2020 2021 2020 2021 2020
Zorgvastgoed
54 55 -1,9 % 97 0 0,0 % 106 106 0,0 % 161 160 0,7 % 154 149 3,6 %
Distributienetten
35 56 -38,3 % 0 0 0,0 % 29 94 -69,3 % 64 151 -57,7 % 67 28 138,1 %
PPS
52 43 21,1 % 0 0 0,0 % 91 72 27,2 % 143 114 25,0 % 121 114 5,6 %
Kantoren
met één huurder
209 150 38,8 % 0 0 0,0 % 94 76 22,7 % 303 227 33,3 % 303 340 -11,0 %
TOTAAL
onrechtstreeks beheerd
67 70 -5,2 % 97 0 0,0 % 101 95 6,4 % 169 166 2,2 % 167 167 0,0 %
Eerstelijnszorgcentra
84 79 5,4 % 0 0 0,0 % 65 37 74,7 % 148 116 27,4 % 126 116 8,3 %
Kantoren met
meerdere huurders -
gemeenschappelijk
75 85 -11,3 % 0 0 0,0 % 78 75 3,8 % 153 160 -4,2 % 157 147 7, 0 %
Hoofdzetel
75 79 -5,1 % 0 0 0,0 % 71 56 27,2 % 147 135 8,3 % 147 135 8,3 %
TOTAAL
rechtstreeks beheerd
77 84 -9,1 % 0 0 0,0 % 76 73 5,1 % 153 157 -2,5 % 155 144 7,1 %
TOTAAL
69 74 -7,2 % 97 0 0,0 % 95 89 6,9 % 165 163 1,0 % 163 159 1,9 %
1. De aangeduide waarden vertegenwoordigen het totale verbruik in het gebouw, zonder onderscheid tussen privatieve en gemeenschappelijke gedeeltes.
2. Cofinimmo beïnvloedt het privatief verbruik van de huurders in de gebouwen niet. Zij kan enkel ingrijpen op het verbruik van de gemeenschappelijke technische uitrustingen
in de gebouwen die zij rechtstreeks beheert.
3. Geen enkele informatie is beschikbaar voor de distributienetten in Frankrijk en in Nederland.
4. De sterke stijging voor de distributienetten is te wijten aan de lockdown.
Elec-Int DH&C-Int Fuels-Int Energy-Int Energy-Int-LfL
2021 2020 2021 2020 2021 2020 2021 2020 2021 2020
Zorgvastgoed (BE)
37 44 -14,8 % 0 0 0,0 % 111 115 -3,2 % 148 158 -6,4 % 153 136 12,6 %
Zorgvastgoed (FR)
76 80 -4,4 % 0 0 0,0 % 78 88 -11,5 % 155 168 -8,1 % 147 164 -10,5 %
Zorgvastgoed +
Eerstelijnszorgcentra (NL)
76 85 -10,1 % 0 0 0,0 % 92 63 47,0 % 168 147 14,2 % 155 147 4,9 %
Zorgvastgoed (DE)
46 46 1,5 % 97 0 0,0 % 117 93 26,1 % 171 138 23,4 % 182 158 15,6 %
Zorgvastgoed (Overige)
56 0 0,0 % 0 0 0,0 % 113 0 0,0 % 169 0 0,0 % 0 0 0,0 %
TOTAAL
Zorgvastgoed
55 56 -0,8 % 97 0 0,0 % 103 103 0,2 % 161 159 1,1 % 153 147 3,8 %
TOTAAL
Kantoren
116 108 7,0 % 0 0 0,0 % 82 76 8,6 % 198 184 7,6 % 196 199 -1,4 %
1. Er zijn geen gegevens beschikbaar voor het zorgvastgoed in Finland, Ierland, Italië en het Verenigd Koninkrijk.
322
COFINIMMO UNIVERSEEL REGISTRATIEDOCUMENT 2021
TOTAAL ELEKTRICITEITSVERBRUIK (MWH/JAAR)
Op basis van de maatstaven GRI 302-1 en 302-2
Totaal elektriciteitsverbruik afkomstig van onrechtstreekse hernieuwbare en niet-hernieuwbare productiebronnen (‘onrechtstreeks’
betekent dat de elektriciteit wordt geproduceerd buiten de site en is aangekocht bij een elektriciteitsleverancier).
Aantal/
totaal
gebouwen
Coverage
in m
Elec-Abs Elec-LfL Elektriciteit
afkomstig van
hernieuwbare
bronnen
Geschat
elektriciteits-
verbruik
2021 2020 2021 2020
Zorgvastgoed
160/250 62 % 48.851 39.883 26.883 28.449 -5,5 % 0,6 % 8,1 %
Distributienetten
16/1.080 4 % 560 1.107 543 189 186,6 % 0,0 % 17,0 %
PPS
13/14 95 % 9.216 5.919 5.982 5.919 1,1 % 0,0 % 0,2 %
Kantoren
met één huurder
13/20 65 % 22.323 29.363 22.323 25.348 -11,9 % 0,9 % 0,4 %
TOTAAL
onrechtstreeks beheerd
202/1.364 55 % 80.950 76.272 55.731 59.906 - 7,0 % 0,6 % 5,1 %
Eerstelijnszorgcentra
16/16 100 % 4.188 2.389 2.426 2.389 1,5 % 0,0 % 12,3 %
Kantoren met
meerdere huurders -
gemeenschappelijk
31/41 75 % 9.701 15.608 9.205 10.954 -16,0 % 1,3 % 0,0 %
Privatief
(aankoop door eigenaar)
22/22 100 % 7.506 7.369 7.506 6.146 22,1 % 0,0 % 0,3 %
Privatief
(aankoop door huurder)
9/19 33 % 944 6.508 944 981 -3,8 % 0,0 % 31,9 %
Hoofdkantoor
1/1 100 % 291 306 291 306 -5,1 % 1,5 % 0,0 %
TOTAAL
rechtstreeks beheerd
48/58 79 % 22.630 32.180 20.371 20.776 -1,9 % 0,6 % 3,7 %
TOTAAL
250/1.422 59 % 103.580 108.452 76.102 80.681 -5,7 % 0,6 % 4,8 %
1. De aangeduide waarden vertegenwoordigen het totale verbruik in het gebouw, zonder onderscheid tussen privatieve en gemeenschappelijke gedeeltes, behalve voor de kantoren
met meerdere huurders waar een verdeling tussen het verbruik van de gemeenschappelijke technische uitrustingen in de gebouwen en het privatief verbruik aangekocht door de
eigenaar en door de huurder gedaan wordt.
2. Cofinimmo beïnvloedt het privatief verbruik van de huurders in de gebouwen niet. Zij kan enkel ingrijpen op het verbruik van de gemeenschappelijke technische uitrustingen in de
gebouwen die zij rechtstreeks beheert.
3. Er zijn geen gegevens beschikbaar voor de distributienetten in Frankrijk en in Nederland.
Aantal/
totaal
gebouwen
Coverage
in m
Elec-Abs Elec-LfL Elektriciteit
afkomstig van
hernieuwbare
bronnen
Geschat
elektriciteits-
verbruik
2021 2020 2021 2020
Zorgvastgoed (BE)
41/88 45 % 9.926 21.165 9.926 10.414 -4,7 % 0,0 % 0,4 %
Zorgvastgoed (FR)
43/53 82 % 14.457 12.398 10.694 11.926 -10,3 % 0,0 % 11,5 %
Zorgvastgoed +
Eerstelijnszorgcentra (NL)
39/46 81 % 11.578 7.253 7.200 7.085 1,6 % 2,4 % 11,4 %
Zorgvastgoed (DE)
39/44 91 % 12.376 1.456 1.488 1.413 5,3 % 0,0 % 11,4 %
Zorgvastgoed (Overige)
14/35 38 % 4.701 0 0 0 0,0 % 0,0 % 0,8 %
TOTAAL
Zorgvastgoed
176/266 63 % 53.039 42.272 29.309 30.838 -5,0 % 0,5 % 8,4 %
TOTAAL
Kantoren
45/62 72 % 40.765 59.153 40.268 43.735 -7,9 % 0,8 % 1,0 %
1. Er zijn geen gegevens beschikbaar voor het zorgvastgoed in Finland, Ierland, Italië en het Verenigd Koninkrijk.
323
BIJLAGEN BIJ HET ESG-VERSLAG
TOTAAL BRANDSTOFVERBRUIK (MWH/JAAR)
Op basis van de maatstaven GRI 302-1 en 302-2
De gebruikte soorten brandstof zijn gas, stookolie en pellets.
Aantal/
totaal
gebouwen
Coverage
in m
Fuels-Abs Fuels-LfL Geschat
brandstof -
verbruik
2021 2020 2021 2020
Zorgvastgoed
154/250 59 % 92.653 71.580 44.778 40.940 9,4 % 12,5 %
Distributienetten
12/1.080 4 % 423 1.808 416 210 97,9 % 32,7 %
PPS
13/14 95 % 16.299 9.968 10.796 9.968 8,3 % 11,9 %
Kantoren met één huurder
14/20 66 % 10.329 15.142 10.329 11.337 -8,9 % 0,8 %
TOTAAL
onrechtstreeks beheerd
193/1.364 54% 119.704 98.498 66.320 62.455 6,2 % 11,5 %
Eerstelijnszorgcentra
16/16 100 % 3.235 909 1.117 909 22,9 % 9,5 %
Kantoren met meerdere huurders -
gemeenschappelijk
41/41 100 % 25.076 26.195 25.076 21.190 18,3 % 5,0 %
Hoofdzetel
1/1 100 % 276 217 276 217 27,2 % 0,0 %
TOTAAL
echtstreeks beheerd
58/58 100 % 28.587 27.321 26.469 22.317 18,6 % 5,5 %
TOTAAL
251/1.422 61% 148.291 125.820 92.789 84.771 9,5 % 10,3 %
1. De gebruikte brandstofwaarden hebben voor 94,5 % betrekking op verwarmingsgas, voor 4,4 % op stookolie, en 1,1 %op pellets.
2. De aangeduide waarden vertegenwoordigen het totale verbruik in het gebouw, zonder onderscheid tussen privatieve en gemeenschappelijke gedeeltes.
3. Cofinimmo beïnvloedt het privatief verbruik van de huurders in de gebouwen niet. Zij kan enkel ingrijpen op het verbruik van de gemeenschappelijke technische uitrustingen in
de gebouwen die zij rechtstreeks beheert.
4. De like-for-like-analyse werd uitgevoerd op basis van het totale verbruik in het gebouw, zonder onderscheid tussen privatieve en gemeenschappelijke gedeeltes.
5. Geen enkele informatie is beschikbaar voor de distributienetten in Frankrijk en in Nederland.
6. 1,1 % van de gebruikte brandstoen zijn afkomstig van hernieuwbare bronnen, wat overeenkomt met de pellets.
Aantal/
totaal
gebouwen
Coverage
in m
Fuels-Abs Fuels-LfL Geschat
brandstof -
verbruik
2021 2020 2021 2020
Zorgvastgoed (BE)
40/88 44 % 29.225 51.925 27.087 22.658 19,5 % 8,0 %
Zorgvastgoed (FR)
41/53 79 % 14.229 13.721 11.073 12.397 -10,7 % 14,9 %
Zorgvastgoed +
Eerstelijnszorgcentra (NL)
37/46 78 % 13.420 4.032 4.405 4.032 9,2 % 3,1 %
Zorgvastgoed (DE)
38/44 86 % 29.464 2.810 3.331 2.763 20,6 % 19,7 %
Zorgvastgoed (Overige)
14/35 38% 9.549 0 0 0 0,0 % 12,5 %
TOTAAL
Zorgvastgoed
170/266 61 % 95.888 72.489 45.896 41.849 9,7 % 12,4 %
TOTAAL
Kantoren
56/62 89 % 35.682 41.555 35.682 32.647 9,3 % 3,7 %
1. Er zijn geen gegevens beschikbaar voor het zorgvastgoed in Finland, Ierland, Italië en het Verenigd Koninkrijk.
2. 1,1 % van de gebruikte brandstoen zijn afkomstig van hernieuwbare bronnen, wat overeenkomt met de pellets.
324
COFINIMMO UNIVERSEEL REGISTRATIEDOCUMENT 2021
Om te beoordelen hoe streng het klimaat is, wordt meestal een vergelijking gemaakt tussen het genormaliseerd brandstofverbruik op
basis van de graaddagen (GD). Hoe kouder, hoe hoger het aantal GD. Het gemiddelde van de GD voor een bepaalde plaats (over
de laatste 30 jaar) noemt men normale graaddagen (NGD).
Genormaliseerd verbruik = Waargenomen verbruik x NGD/GD
Aantal/
totaal
gebouwen
Coverage
in m
Genormaliseerd
verbruik
MWh
Genormaliseerd verbruik
Like-for-Like
MWh
Genormaliseerde intensiteit
kWh/m
2021 2020 2021 2020 2021 2020
Zorgvastgoed
154/250 59 % 90.465 88.006 43.721 50.335 -13,1 % 103 130 -20,6 %
Distributienetten
12/1.080 4 % 413 2.223 406 258 57,2 % 28 116 -75,6 %
PPS
13/14 95 % 15.914 12.255 10.541 12.255 -14,0 % 89 88 1,0 %
Kantoren
met één huurder
14/20 66 % 10.085 18.617 10.085 13.938 -27,6 % 92 94 -2,6 %
TOTAAL
onrechtstreeks beheerd
193/1.364 54 % 116.877 121.101 64.754 76.787 -15,7 % 99 117 -15,5 %
Eerstelijnszorgcentra
16/16 100 % 3.158 1.118 1.091 1.118 -2,4 % 63 45 38,8 %
Kantoren met
meerdere huurders -
gemeenschappelijk
41/41 100 % 24.484 32.206 24.484 26.053 -6,0 % 76 92 -17,5 %
Hoofdzetel
1/1 100 % 270 267 270 267 1,0 % 70 69 1,0 %
TOTAAL
rechtstreeks beheerd
58/58 100 % 27.912 33.591 25.844 27.438 -5,8 % 74 89 -16,5 %
TOTAAL
251/1.422 61 % 144.789 154.692 90.598 104.224 -13,1 % 93 110 -15,1 %
1. De GD 15/15 te Ukkel voor 2020 bedragen 1.547.
2. De GD 15/15 te Ukkel voor 2021 bedragen 1.948.
3. De NGD te Ukkel bedragen 1.902 (basisjaar 2015).
4. Ondanks het koudere weer in 2021 en het feit dat de activiteiten hervat zijn, is er een daling van het brandstofverbruik, bij constant klimaat, bereikt.
TOTAAL ENERGIEVERBRUIK AFKOMSTIG VAN STEDELIJKE WARMTE EN KOUDENETTEN (MWH/JAAR)
Op basis van de maatstaf GRI 302-2
Aantal/
totaal
gebouwen
Coverage
in m
DH&C-Abs DH&C-LfL Energie
afkomstig van
hernieuwbare
bronnen
Geschat
energie-
verbruik
2021 2020 2021 2020
Zorgvastgoed
8/250 3,2 % 4.512 0 0 0 0,0 % 100,0 % 15,9 %
TOTAAL
rechtstreeks beheerd
8/1.364 2,1 % 4.512 0 0 0 0,0 % 100,0 % 15,9 %
1. De gebruikte omzettingscoëciënt is 278 kWh/GJ.
2. De gebouwen van Cofinimmo zijn niet aangesloten op een stedelijk koudenet.
3. De acht gebouwen die door een stedelijk warmtenet worden bevoorraad bevinden zich in Duitsland.
325
BIJLAGEN BIJ HET ESG-VERSLAG
TOTALE RECHTSTREEKSE EN ONRECHTSTREEKSE UITSTOOT VAN BKG (TON CO
2
e/JAAR)
Op basis van de maatstaf GRI 305-1, 305-2 en 305-3
Toepassingsveld 1 :
jaarlijkse hoeveelheid rechtstreekse
uitstoot van BKG door het gebruik van
brandstof ter plaatse in de rechtstreeks
beheerde gebouwen.
Toepassingsveld 2 :
jaarlijkse hoeveelheid onrechtstreekse
uitstoot van BKG door de aankoop van
elektriciteit in de rechtstreeks beheerde
gebouwen.
Toepassingsveld 3 :
jaarlijkse hoeveelheid onrechtstreekse
uitstoot van BKG door het gebruik
van brandstof ter plaatse en door de
aankoop van elektriciteit en warmte
van stedelijke warmtenetten in de
onrechtstreeks beheerde gebouwen.
Totaal : totale hoeveelheid rechtstreekse en onrechtstreekse uitstoot van BKG.
GHG-Indir-Abs GHG-Dir-Abs GHG-Abs GHG-Abs-LfL
2021 2020 2021 2020 2021 2020 2021 2020 ∆
Zorgvastgoed
29.068 21.451 0 0 29.068 21.451 13.498 13.206 2,2 %
Distributienetten
177 558 0 0 177 558 173 75 129,9 %
PPS
4.799 3.044 0 0 4.799 3.044 3.176 3.044 4,4 %
Kantoren met één huurder
5.711 8.066 0 0 5.711 8.066 5.711 6.608 -13,6 %
TOTAAL
onrechtstreeks beheerd
39.755 33.119 0 0 39.755 33.119 22.559 22.933 -1,6 %
Eerstelijnszorgcentra
1.286 853 663 186 1.949 1.039 974 1.039 -6,3 %
Kantoren met meerdere huurders -
gemeenschappelijk
1.562 2.638 5.301 5.549 6.863 8.187 6.783 6.363 6,6 %
Privatief
(aankoop door eigenaar)
1.209 1.245 0 0 1.209 1.245 1.209 1.039 16,4 %
Privatief
(aankoop door huurder)
152 1.100 0 0 152 1.100 152 166 -8,3 %
Hoofdzetel
47 52 57 44 103 96 103 96 7,4 %
TOTAAL
rechtstreeks beheerd
4.255 5.888 6.021 5.780 10.276 11.667 9.221 8.703 5,9 %
TOTAAL
44.010 39.006 6.021 5.780 50.031 44.786 31.780 31.636 0,5 %
1. De aangeduide waarden vertegenwoordigen het totale verbruik in het gebouw, zonder onderscheid tussen privatieve en gemeenschappelijke gedeeltes, behalve voor de kantoren
met meerdere huurders waar een verdeling tussen het verbruik van de gemeenschappelijke technische uitrustingen in de gebouwen en het privatief verbruik aangekocht door de
eigenaar en door de huurder gedaan wordt.
2. Cofinimmo beïnvloedt het privatief verbruik van de huurders in de gebouwen niet. Zij kan enkel ingrijpen op het verbruik van de gemeenschappelijke technische uitrustingen in de
gebouwen die zij rechtstreeks beheert.
3. De CO
2
-uitstootfactor voor elektriciteit varieert per land (Bron : IEA 2021). België: 161 g CO
2
e/kWh / Frankrijk: 50,5 g CO
2
e/kWh / Nederland: 307 g CO
2
e/kWh / Duitsland: 319 g CO
2
e/
kWh / Spanje: 153 g CO
2
e/kWh.
4. De CO
2
-uitstootfactor bedraagt 205 g CO
2
e/kWh voor gas (Bron : Bilan Carbone).
5. Er zijn geen gegevens beschikbaar voor de distributienetten in Frankrijk en in Nederland, noch voor het zorgvastgoed in Finland, Ierland, Italië en het Verenigd Koninkrijk.
6. De CO
2
-uitstootfactor bedraagt 285,27 g CO
2
e/kWh voor stookolie (Bron : DEFRA 2021).
7. De coverage en het aandeel van de geschatte uitstoot zijn gelinkt aan de coverage en het geschatte energieverbruik op de bladzijden 323-325.
GHG-Indir-Abs GHG-Dir-Abs GHG-Abs GHG-Abs-LfL
2021 2020 2021 2020 2021 2020 2021 2020 ∆
Zorgvastgoed (BE)
7.675 14.234 0 0 7.675 14.234 7.151 6.405 11,7 %
Zorgvastgoed (FR)
3.857 3.728 0 0 3.857 3.728 3.020 3.398 -11,1 %
Zorgvastgoed +
Eerstelijnszorgcentra (NL)
5.643 3.230 663 186 6.306 3.416 3.114 3.356 -7,2 %
Zorgvastgoed (DE)
10.719 1.111 0 0 10.719 1.111 1.188 1.087 9,3 %
Zorgvastgoed (Overige)
2.460 0 0 0 2.460 0 0 0 0,0 %
TOTAAL
Zorgvastgoed
30.353 22.304 663 186 31.017 22.490 14.472 14.245 1,6 %
TOTAAL
Kantoren
8.681 13.101 5.358 5.593 14.038 18.695 13.958 14.272 -2,2 %
De hierboven gebruikte omzettingscoëciënten zijn gebaseerd op de ligging.
326
COFINIMMO UNIVERSEEL REGISTRATIEDOCUMENT 2021
Rekening houdend met de omzettingscoëciënt van de markt wordt de lijn ‘TOTAAL rechtstreeks beheerd’ (exclusief het privatieve
verbruik in de kantoren, aangekocht door de huurder) van de onrechtstreekse uitstoot 0 ten gevolge van het groene elektriciteitscontract
dat Cofinimmo Services en Superstone hebben ondertekend voor alle oppervlakten die onder operationele controle zijn.
GHG-Indir-Abs GHG-Dir-Abs GHG-Abs GHG-Abs-LfL
2021 2020 2021 2020 2021 2020 2021 2020 ∆
Zorgvastgoed
29.068 21.451 0 0 29.068 21.451 13.498 13.206 2,2 %
Distributienetten
177 558 0 0 177 558 173 75 129,9 %
PPS
4.799 3.044 0 0 4.799 3.044 3.176 3.044 4,4 %
Kantoren met één huurder
5.711 8.066 0 0 5.711 8.066 5.711 6.608 -13,6 %
TOTAAL
onrechtstreeks beheerd
39.755 33.119 0 0 39.755 33.119 22.559 22.933 -1,6 %
Eerstelijnszorgcentra
0 0 663 186 663 186 229 186 22,9 %
Kantoren met meerdere huurders -
gemeenschappelijk
0 0 5.301 5.549 5.301 5.549 5.301 4.512 17,5 %
Privatief
(aankoop door eigenaar)
0 0 0 0 0 0 0 0 0,0 %
Privatief
(aankoop door huurder)
152 1.100 0 0 152 1.100 152 166 -8,3 %
Hoofdzetel
0 0 57 44 57 44 57 44 27,2 %
TOTAAL
rechtstreeks beheerd
152 1.100 6.021 5.780 6.173 6.880 5.739 4.909 16,9 %
TOTAAL
39.907 34.218 6.021 5.780 45.928 39.998 28.298 27.841 1,6 %
1. De aangeduide waarden vertegenwoordigen het totale verbruik in het gebouw, zonder onderscheid tussen privatieve en gemeenschappelijke gedeeltes, behalve voor de kantoren
met meerdere huurders waar een verdeling tussen het verbruik van de gemeenschappelijke technische uitrustingen in de gebouwen en het privatief verbruik aangekocht door de
eigenaar en door de huurder gedaan wordt.
2. Cofinimmo beïnvloedt het privatief verbruik van de huurders in de gebouwen niet. Zij kan enkel ingrijpen op het verbruik van de gemeenschappelijke technische uitrustingen in de
gebouwen die zij rechtstreeks beheert.
3. De CO
2
-uitstootfactor voor elektriciteit varieert per land (Bron : IEA 2021). België: 161 g CO
2
e/kWh / Frankrijk: 50,5 g CO
2
e/kWh / Nederland: 307 g CO
2
e/kWh / Duitsland: 319 g CO
2
e/
kWh / Spanje: 153 g CO
2
e/kWh.
4. De CO
2
-uitstootfactor bedraagt 205 g CO
2
e/kWh voor gas (Bron : Bilan Carbone).
5. Er zijn geen gegevens beschikbaar voor de distributienetten in Frankrijk en in Nederland, noch voor het zorgvastgoed in Finland, Ierland, Italië en het Verenigd Koninkrijk.
6. De CO
2
-uitstootfactor bedraagt 285,27 g CO
2
e/kWh voor stookolie (Bron : DEFRA 2021).
7. De coverage en het aandeel van de geschatte uitstoot zijn gelinkt aan de coverage en het geschatte energieverbruik op de bladzijden 323-325.
GHG-Indir-Abs GHG-Dir-Abs GHG-Abs GHG-LfL
2021 2020 2021 2020 2021 2020 2021 2020 ∆
Zorgvastgoed (BE)
7.675 14.234 0 0 7.675 14.234 7.151 6.405 11,7 %
Zorgvastgoed (FR)
3.857 3.728 0 0 3.857 3.728 3.020 3.398 -11,1 %
Zorgvastgoed +
Eerstelijnszorgcentra (NL)
4.357 2.377 663 186 5.020 2.563 2.369 2.503 -5,4 %
Zorgvastgoed (DE)
10.719 1.111 0 0 10.719 1.111 1.188 1.087 9,3 %
Zorgvastgoed (Overige)
2.460 0 0 0 2.460 0 0 0 0,0 %
TOTAAL
Zorgvastgoed
29.068 21.451 663 186 29.731 21.637 13.727 13.392 2,5 %
TOTAAL
Kantoren
5.863 9.166 5.358 5.593 11.221 14.760 11.221 11.330 -1,0 %
De uitstoot van de hoofdzetel hiervoor geeft alleen de uitstoot weer die verband houdt met het energieverbruik. De totale koolstof-
voetafdruk van de hoofdzetel wordt gepubliceerd in hoofdstuk ‘Energie-intensiteit en uitstoot van BKG’. De onderstaande waarden
geven de totale uitstoot van de hoofdzetel per toepassingsveld weer.
GHG-Indir-Abs GHG-Dir-Abs GHG-Abs
2021 2020 2021 2020 2021 2020 ∆
Infrastructuur hoofdzetel
0 0 50 38 50 38 31,6 %
Bedrijfsvoertuigen
0 0 210 206 210 206 1,9 %
TOTAAL Toepassingsvelden 1 + 2
0 0 260 244 260 244 6,6 %
Cat. 1 – Aankoop papier
1 1 0 0 1 1 0,0 %
Cat. 2 – Uitrustingen
188 166 0 0 188 166 13,3 %
Cat. 3 – Toepassingsvelden 1 + 2 –
stroomopwaarts
64 59 0 0 64 59 8,5 %
Cat. 5 – Afval
1 2 0 0 1 2 -50,0 %
Cat. 6 – Professionele verplaatsingen
16 26 0 0 16 26 -38,5 %
Cat. 7 – Woon-werkverkeer
7 16 0 0 7 16 -56,3 %
Cat. 9 – Bezoekers
0 3 0 0 0 3 -100,0 %
TOTAAL Toepassingsveld 3
277 273 0 0 277 273 1,5 %
TOTAAL Hoofdzetel
277 273 260 244 537 517 3,9 %
327
BIJLAGEN BIJ HET ESG-VERSLAG
INTENSITEIT VAN DE UITSTOOT VAN BKG (KG CO
2
e/M²/JAAR)
Op basis van de maatstaven GRI 305-4 en CRE3
Totale hoeveelheid rechtstreeks of onrechtstreeks uitgestoten BKG per m² en per jaar.
GHG-Indir-Int GHG-Dir-Int GHG-Int GHG-Int-LfL
2021 2020 2021 2020 2021 2020 2021 2020 ∆
Zorgvastgoed
32,0 29,4 0 0 32,0 29,4 27,2 26,6 2,2 %
Distributienetten
11,0 28,3 0 0 11,0 28,3 11,5 5,0 129,9 %
PPS
26,9 21,9 0 0 26,9 21,9 22,9 21,9 4,4 %
Kantoren met één huurder
53,4 41,3 0 0 53,4 41,3 53,4 61,8 -13,6 %
TOTAAL
onrechtstreeks beheerd
32,8 30,6 0 0 32,8 30,6 29,8 30,3 -1,6 %
Eerstelijnszorgcentra
25,7 28,4 13,3 7,6 39,0 35,9 32,4 34,6 -6,3 %
Kantoren met meerdere huurders -
gemeenschappelijk
6,5 7,6 16,5 15,9 23,0 23,5 30,3 28,4 6,6 %
Privatief
(aankoop door eigenaar)
5,9 5,9 0 0 5,9 5,9 5,9 5,1 16,4 %
Privatief
(aankoop door huurder)
4,0 7,9 0 0 4,0 7,9 4,0 4,3 -8,3 %
Hoofdzetel
12,1 13,4 14,6 11,5 26,7 24,9 26,7 24,9 7,4 %
TOTAAL
rechtstreeks beheerd
14,4 15,4 16,1 15,3 30,4 30,7 35,7 33,7 5,9 %
TOTAAL
29,2 26,6 3,9 4,1 33,1 30,7 31,3 31,2 0,5 %
1. De aangeduide waarden vertegenwoordigen het totale verbruik in het gebouw, zonder onderscheid tussen privatieve en gemeenschappelijke gedeeltes, behalve voor de kantoren
met meerdere huurders waar een verdeling tussen het verbruik van de gemeenschappelijke technische uitrustingen in de gebouwen en het privatief verbruik aangekocht door de
eigenaar en door de huurder gedaan wordt.
2. Cofinimmo beïnvloedt het privatief verbruik van de huurders in de gebouwen niet. Zij kan enkel ingrijpen op het verbruik van de gemeenschappelijke technische uitrustingen in de
gebouwen die zij rechtstreeks beheert.
3. De CO
2
-uitstootfactor voor elektriciteit varieert per land (Bron : IEA 2021). België: 161 g CO
2
e/kWh / Frankrijk: 50,5 g CO
2
e/kWh / Nederland: 307 g CO
2
e/kWh / Duitsland: 319 g CO
2
e/
kWh / Spanje: 153 g CO
2
e/kWh.
4. De CO
2
-uitstootfactor bedraagt 205 g CO
2
e/kWh voor gas (Bron : Bilan Carbone).
5. Er zijn geen gegevens beschikbaar voor de distributienetten in Frankrijk en in Nederland, noch voor het zorgvastgoed in Finland, Ierland, Italië en het Verenigd Koninkrijk.
6. De CO
2
-uitstootfactor voor stookolie bedraagt 285,27 g CO
2
e/kWh (Bron : DEFRA 2021).
GHG-Indir-Int GHG-Dir-Int GHG-Int GHG-Int-LfL
2021 2020 2021 2020 2021 2020 2021 2020 ∆
Zorgvastgoed (BE)
28,7 29,3 0 0 28,7 29,3 26,7 23,9 11,7 %
Zorgvastgoed (FR)
20,4 24,0 0 0 20,4 24,0 20,4 22,9 -11,1 %
Zorgvastgoed +
Eerstelijnszorgcentra (NL)
37,0 37,6 4,4 2,2 41,4 39,8 37,3 40,2 -7,2 %
Zorgvastgoed (DE)
40,2 34,9 0 0 40,2 34,9 43,3 39,6 9,3 %
Zorgvastgoed (Overige)
29,1 0 0 0 29,1 0 0 0 0,0 %
TOTAAL
Zorgvastgoed
31,6 29,4 0,7 0,2 32,3 29,6 27,5 27,1 1,6 %
TOTAAL
Kantoren
24,6 23,9 15,2 10,2 39,8 34,2 39,6 40,5 -2,2 %
De hierboven gebruikte omzettingscoëciënten zijn gebaseerd op de ligging.
328
COFINIMMO UNIVERSEEL REGISTRATIEDOCUMENT 2021
Rekening houdend met de omzettingscoëciënt van de markt wordt de lijn ‘TOTAAL rechtstreeks beheerd’ (exclusief het privatieve
verbruik in de kantoren, aangekocht door de huurder) van de onrechtstreekse uitstoot 0 ten gevolge van het groene elektriciteitscontract
dat Cofinimmo Services en Superstone hebben ondertekend voor alle oppervlakten die onder operationele controle zijn.
GHG-Indir-Int GHG-Dir-Int GHG-Int GHG-Int-LfL
2021 2020 2021 2020 2021 2020 2021 2020 ∆
Zorgvastgoed
32,0 29,4 0 0 32,0 29,4 27,2 26,6 2,2 %
Distributienetten
11,0 28,3 0 0 11,0 28,3 11,5 5,0 129,9 %
PPS
26,9 21,9 0 0 26,9 21,9 22,9 21,9 4,4 %
Kantoren met één huurder
53,4 41,3 0 0 53,4 41,3 53,4 61,8 -13,6 %
TOTAAL
onrechtstreeks beheerd
32,8 30,6 0 0 32,8 30,6 29,8 30,3 -1,6 %
Eerstelijnszorgcentra
0 0 13,3 7,6 13,3 7,6 7,6 6,2 22,9 %
Kantoren met meerdere huurders -
gemeenschappelijk
0 0 16,5 15,9 16,5 15,9 23,6 20,1 17,5 %
Privatief
(aankoop door eigenaar)
0 0 0 0 0 0 0 0 0,0 %
Privatief
(aankoop door huurder)
4,0 7,9 0 0 4,0 7,9 4,0 4,3 -8,3 %
Hoofdzetel
0 0 14,6 11,5 14,6 11,5 14,6 11,5 27,2 %
TOTAAL
rechtstreeks beheerd
0,5 2,9 16,1 15,3 16,6 18,2 22,2 19,0 16,9 %
TOTAAL
26,5 23,4 3,9 4,1 30,4 27,5 27,9 27,4 1,6 %
1. De aangeduide waarden vertegenwoordigen het totale verbruik in het gebouw, zonder onderscheid tussen privatieve en gemeenschappelijke gedeeltes, behalve voor de kantoren
met meerdere huurders waar een verdeling tussen het verbruik van de gemeenschappelijke technische uitrustingen in de gebouwen en het privatief verbruik aangekocht door de
eigenaar en door de huurder gedaan wordt.
2. Cofinimmo beïnvloedt het privatief verbruik van de huurders in de gebouwen niet. Zij kan enkel ingrijpen op het verbruik van de gemeenschappelijke technische uitrustingen in de
gebouwen die zij rechtstreeks beheert.
3. De CO
2
-uitstootfactor voor elektriciteit varieert per land (Bron : IEA 2021). België: 161 g CO
2
e/kWh / Frankrijk: 50,5 g CO
2
e/kWh / Nederland: 307 g CO
2
e/kWh / Duitsland: 319 g CO
2
e/
kWh / Spanje: 153 g CO
2
e/kWh.
4. De CO
2
-uitstootfactor bedraagt 205 g CO
2
e/kWh voor gas (Bron : Bilan Carbone).
5. Er zijn geen gegevens beschikbaar voor de distributienetten in Frankrijk en in Nederland, noch voor het zorgvastgoed in Finland, Ierland, Italië en het Verenigd Koninkrijk.
6. De CO
2
-uitstootfactor voor stookolie bedraagt 285,27 g CO
2
e/kWh (Bron : DEFRA 2021).
GHG-Indir-Int GHG-Dir-Int GHG-Int GHG-Int-LfL
2021 2020 2021 2020 2021 2020 2021 2020 ∆
Zorgvastgoed (BE)
28,7 29,3 0 0 28,7 29,3 26,7 23,9 11,7 %
Zorgvastgoed (FR)
20,4 24,0 0 0 20,4 24,0 20,4 22,9 -11,1 %
Zorgvastgoed +
Eerstelijnszorgcentra (NL)
28,6 27,7 4,4 2,2 33,0 29,9 28,4 30,0 -5,4 %
Zorgvastgoed (DE)
40,2 34,9 0 0 40,2 34,9 43,3 39,6 9,3 %
Zorgvastgoed (Overige)
29,1 0 0 0 29,1 0 0 0 0,0 %
TOTAAL
Zorgvastgoed
30,3 28,3 0,7 0,2 31,0 28,5 26,1 25,4 2,5 %
TOTAAL
Kantoren
16,6 16,7 15,2 10,2 31,8 27,0 31,8 32,1 -1,0 %
De intensiteit van de totale uitstoot van BKG van het hoofdkantoor wordt uitgedrukt per FTE om rekening te houden met de relatieve
impact van de mobiliteitsgerelateerde uitstoot.
2009
6,9 tCO
2
e/FTE (101)
2014
8,0 tCO
2
e/FTE (108)
2017
5,4 tCO
2
e/FTE (129)
2019
6,0 tCO
2
e/FTE (120)
2020
4,1 tCO
2
e/FTE (124)
2021
4,0 tCO
2
e/FTE (133)
329
BIJLAGEN BIJ HET ESG-VERSLAG
WATERVERBRUIK PER BEVOORRADINGSBRON M/JAAR
Op basis van de maatstaf GRI 303-5
Het totale volume verbruikt water dient om de airconditioning- en sanitaire installaties, evenals de kitchenettes te bevoorraden.
De enige bevoorradingsbron is leidingwater.
Aantal/
totaal
gebouwen
Coverage
in m
Water-Abs Water-LfL Geschat
water-
verbruik
2021 2020 2021 2020
Zorgvastgoed
123/250 46 % 575.595 527.154 249.960 299.845 -16,6 % 18,5 %
Distributienetten
1/1.080 3 % 516 0 516 0 0,0 % 0,0 %
PPS
3/14 21 % 51.796 40.324 51.796 35.324 46,6 %
0,0 %
Kantoren met één huurder
12/20 57 % 15.021 24.725 14.251 14.641 -2,7 % 19,8 %
TOTAAL
onrechtstreeks beheerd
139/1.364 38 % 642.927 592.203 316.523 349.810 -9,5 % 17,0 %
Eerstelijnszorgcentra
14/16 65 % 7.509 5.169 6.220 5.169 20,3 % 10,9 %
Kantoren met
meerdere huurders
39/41 95 % 51.883 59.399 48.605 52.766 -7,9 % 8,6 %
Hoofdzetel
1/1 100% 243 351 243 351 -30,9 %
0,0 %
TOTAAL
rechtstreeks beheerd
54/58 91 % 59.635 64.919 55.068 58.286 -5,5 % 8,9 %
TOTAAL
193/1.422 46 % 702.562 657.122 371.591 408.096 -8,9 % 16,3 %
1. De aangeduide waarden vertegenwoordigen het totale verbruik in het gebouw, zonder onderscheid tussen privatieve en gemeenschappelijke gedeeltes.
2. Cofinimmo beïnvloedt het privatief verbruik van de huurders in de gebouwen niet. Zij kan enkel ingrijpen op het verbruik van de gemeenschappelijke technische uitrustingen
in de gebouwen die zij rechtstreeks beheert.
3. Er zijn geen gegevens beschikbaar voor de distributienetten in Frankrijk en Nederland.
Aantal/
totaal
gebouwen
Coverage
in m
Water-Abs Water-LfL Geschat
water-
verbruik
2021 2020 2021 2020
Zorgvastgoed (BE)
27/88 30 % 108.926 310.729 102.013 108.936 -6,4 % 0,0 %
Zorgvastgoed (FR)
36/53 67 % 133.315 175.433 107.971 154.702 -30,2 % 10,3 %
Zorgvastgoed +
Eerstelijnszorgcentra (NL)
36/46 72 % 58.540 7.109 8.523 7.109 19,9 % 59,1 %
Zorgvastgoed (DE)
36/44 82 % 271.321 39.052 37.673 34.267 9,9 % 18,8 %
Zorgvastgoed (Overige)
2/35 6 % 11.000 0 0 0 0,0 % 72,0 %
TOTAAL
Zorgvastgoed
137/266 47 % 583.104 532.323 256.180 305.014 -16,0 % 18,4 %
TOTAAL
Kantoren
52/62 82 % 67.147 84.475 63.099 67.759 -6,9 % 11,1 %
1. Er zijn geen gegevens beschikbaar voor het zorgvastgoed in Finland, Ierland, Italië en het Verenigd Koninkrijk.
330
COFINIMMO UNIVERSEEL REGISTRATIEDOCUMENT 2021
WATERVERBRUIK PER OPPERVLAKTE (M/M/JAAR)
Op basis van de maatstaf GRI CRE2
Het totale volume water per m per jaar.
Water-Int Water-Int-LfL
2021 2020 2021 2020
Zorgvastgoed
0,84 0,94 -11,0 % 0,73 0,88 -16,6 %
Distributienetten
0,06 0 0,0 % 0,06 0 0,0 %
PPS
1,31 0,36 262,4 % 1,31 0,89 46,6 %
Kantoren met één huurder
0,16 0,13 19,7 % 0,16 0,16 -2,7 %
TOTAAL
onrechtstreeks beheerd
0,78 0,69 12,1 % 0,66 0,73 -9,5 %
Eerstelijnszorgcentra
0,23 0,19 19,1 % 0,23 0,19 20,3 %
Kantoren met meerdere huurders
0,17 0,18 -7,5 % 0,17 0,18 -7,9 %
Hoofdzetel
0,06 0,09 -30,9 % 0,06 0,09 -30,9 %
TOTAAL
rechtstreeks beheerd
0,17 0,18 -4,9 % 0,17 0,18 -5,5 %
TOTAAL
0,60 0,54 10,5 % 0,47 0,51 -8,9 %
1. De aangeduide volumes vertegenwoordigen het totale verbruik in het gebouw, zonder onderscheid tussen privatieve en gemeenschappelijke gedeeltes.
2. Cofinimmo beïnvloedt het privatief verbruik van de huurders in de gebouwen niet. Zij kan enkel ingrijpen op het verbruik van de gemeenschappelijke technische uitrustingen in de
gebouwen die zij rechtstreeks beheert.
3. Er zijn geen gegevens beschikbaar voor de distributienetten in Frankrijk en Nederland.
Water-Int Water-Int-LfL
2021 2020 2021 2020
Zorgvastgoed (BE)
0,62 0,89 -30,3 % 0,62 0,66 -6,4 %
Zorgvastgoed (FR)
0,87 1,13 -23,3 % 0,80 1,15 -30,2 %
Zorgvastgoed +
Eerstelijnszorgcentra (NL)
0,43 0,24 81,5 % 0,29 0,24 19,9 %
Zorgvastgoed (DE)
1,13 0,78 45,2 % 0,96 0,87 9,9 %
Zorgvastgoed (Overige)
0,79 0 0,0 % 0 0 0,0 %
TOTAAL
Zorgvastgoed
0,81 0,91 -10,7 % 0,69 0,83 -16,0 %
TOTAAL
Kantoren
0,17 0,16 0,9 % 0,17 0,18 -6,9 %
1. Er zijn geen gegevens beschikbaar voor het zorgvastgoed in Finland, Ierland, Italië en het Verenigd Koninkrijk.
331
BIJLAGEN BIJ HET ESG-VERSLAG
AFVAL PER TYPE EN VERWERKINGSWIJZE IN GEWICHT (TON/JAAR)
Op basis van de maatstaven GRI 306-3 en 306-4
Hoeveelheid opgehaald afval per verwerkingswijze: hergebruik, recycling, compostering, verbranding, ingraving, enz.
Recycling (REC) en verbanding met energierecuperatie (INC) zijn de enige verwerkingswijzen van toepassing.
Aantal/
totaal
gebouwen
Coverage
in m
Waste-Abs
2021
Waste-Abs
2020
Waste-LfL
2021
Waste-LfL
2020
REC INC Totaal REC INC Totaal REC INC Totaal REC INC Totaal
Distributienetten
1/1.080 3 % 1 2 3 0 0 0 1 2 3 0 0 0 0,0 %
PPS
1/14 15 % 17 60 78 34 88 122 17 60 78 13 58 71 9,5 %
Kantoren met
één huurder
13/20 55 % 97 92 189 93 109 201 51 72 124 85 93 178 -30,3 %
TOTAAL
onrechtstreeks beheerd
15/1.364 6 % 115 155 269 127 197 324 70 135 205 98 151 249 -17,7 %
Eerstelijnszorgcentra
12/16 53 % 43 101 144 24 77 100 24 77 102 24 77 100 1,2 %
Kantoren met
meerdere huurders
39/41 97 % 324 374 698 373 395 768 324 374 698 323 344 668 4,6 %
Hoofdzetel
1/1 100 % 7 5 12 6 5 11 7 5 12 6 5 11 5,7 %
TOTAAL
rechtstreeks beheerd
52/58 91 % 374 480 854 403 477 880 355 457 812 353 426 779 4,2 %
TOTAAL
67/1.422 18 % 489 635 1.124 530 674 1.204 425 592 1.017 451 577 1.028 -1,1 %
1. Het afval wordt opgehaald aan de bron volgens type : restafval, papier, karton, plastic, blik, glas enz.
2. De verdeling van het afval volgens verwerkingswijze varieert in functie van het afvaltype.
3. De aangeduide waarden vertegenwoordigen de totale hoeveelheid in de gebouwen, zonder onderscheid tussen privatieve en gemeenschappelijke gedeeltes.
4. Cofinimmo beïnvloedt de privatieve hoeveelheden van de huurders in de gebouwen niet. Zij kan enkel ingrijpen op de hoeveelheden in de gebouwen die zij rechtstreeks beheert.
5. Gevaarlijk afval wordt rechtstreeks door de huurders verwerkt.
6. Omzettingscoëciënt volgens type : restafval 60 kg/m, papier/karton 50 kg/m, plastic/blik 30 kg/m en glas 320 kg/m.
7. Er zijn geen gegevens beschikbaar voor het onrechtstreeks beheerde zorgvastgoed en de distributienetten in Frankrijk en Nederland.
Verhoudingen opgehaald afval per verwerkingswijze : hergebruik, recycling, compostering, verbranding, storten, enz.
Recycling (REC) en Verbranding (INC) met energierecuperatie zijn de enige verwerkingswijzen van toepassing.
Hoeveelheid afval per m en per jaar
Waste-Abs
gerecycleerd
Waste-LfL
gerecycleerd
Waste-Int
2021
ton/m
Waste-Int
2020
ton/m
2021 2020 2021 2020 REC INC Totaal REC INC Totaal
Distributienetten
30 % 0 % 30 % 0 % 0,10 0,24 0,34 0 0 0 0,0 %
PPS
22 % 28 % 22 % 18 % 0,60 2,13 2,74 0,34 0,88 1,22 124,5 %
Kantoren met één huurder
51 % 46 % 42 % 48 % 1,06 1,01 2,07 0,76 0,89 1,66 24,7 %
TOTAAL
onrechtstreeks beheerd
43 % 39 % 34 % 39 % 0,89 1,20 2,09 0,57 0,89 1,46 43,4 %
Eerstelijnszorgcentra
30 % 24 % 24 % 24 % 1,63 3,81 5,44 1,41 4,53 5,94 -8,4 %
Kantoren met
meerdere huurders
46 % 49 % 46 % 48 % 1,04 1,21 2,25 1,10 1,17 2,27 -1,1 %
Hoofdzetel
59 % 54 % 59 % 54 % 1,85 1,29 3,14 1,59 1,38 2,97 5,7 %
TOTAAL
rechtstreeks beheerd
44 % 46 % 44 % 45 % 1,10 1,41 2,51 1,12 1,33 2,45 2,1 %
TOTAAL
44 % 44 % 42 % 44 % 1,04 1,35 2,39 0,91 1,16 2,07 15,4 %
1. Recycling en verbranding met energierecuperatie zijn de enige verwerkingswijzen van toepassing. Het aandeel van verbranding met energierecuperatie is dus het saldo van het
gerecycleerde aandeel.
332
COFINIMMO UNIVERSEEL REGISTRATIEDOCUMENT 2021
TYPE EN AANTAL GEBOUWEN MET CERTIFICAAT (KWH/M)
Op basis van de maatstaf GRI CRE8
Totaal aantal gebouwen met certificaat per type (Cert-Tot).
De tabel herneemt het aantal gebouwen met minstens één EPB-certificaat.
Het weergegeven energieprestatieniveau is het gewogen gemiddelde van de scores per sector.
Aantal/totaal
gebouwen
Coverage
in m
Energieprestatie Energieprestatie LfL
2021 2020 2021 2020
Zorgvastgoed
170/250 59 % 227 241 -5,8 % 244 236 3,3 %
Distributienetten
198/1.080 14 % 152 295 -48,6 % 150 245 -38,7 %
PPS
10/14 23 % 267 816 -67,2 % 816 816 0,0 %
Kantoren met één
huurder
4/20 32 % 272 237 14,5 % 272 281 -3,2 %
TOTAAL
onrechtstreeks beheerd
382/1.364 47 % 227 245 -7,3 % 239 241 -1,0 %
Eerstelijnszorgcentra
16/16 100 % 271 286 -5,4 % 286 286 0,0 %
Kantoren met
meerdere huurders
21/41 50 % 172 187 -8,0 % 175 170 2,4 %
Hoofdzetel
1/1 100 % 238 238 0,0 % 238 238 0,0 %
TOTAAL
rechtstreeks beheerd
38/58 57 % 196 208 -5,4 % 201 198 1,6 %
TOTAAL
420/1.422 48 % 222 236 -5,8 % 229 230 -0,4 %
1. De regelgeving inzake EPB-certificatie is verschillend per land en per sector.
2. Bepaalde EPB-certificaten hebben een score van 0 kWh/m omwille van gebrek aan informatie. Deze certificaten worden niet in het gemiddelde opgenomen.
Aantal/
totaal
gebouwen
Coverage
in m
Energieprestatie Energieprestatie LfL
2021 2020 2021 2020
Zorgvastgoed (BE)
21/88 15 % 201 125 61,1 % 212 95 124,5 %
Zorgvastgoed (FR)
44/53 86 % 359 397 -9,5 % 398 404 -1,3 %
Zorgvastgoed +
Eerstelijnszorgcentra (NL)
45/46 96 % 216 219 -1,4 % 218 219 -0,8 %
Zorgvastgoed (DE)
42/44 90 % 125 106 18,0 % 119 105 12,7 %
Zorgvastgoed (Overige)
34/35 87 % 265 205 29,6 % 205 205 -0,1 %
TOTAAL
Zorgvastgoed
152/266 61 % 229 245 -6,4 % 248 241 3,0 %
TOTAAL
Kantoren
26/62 44 % 197 207 -4,8 % 200 200 0,4 %
333
BIJLAGEN BIJ HET ESG-VERSLAG
Onderstaande tabel herneemt het aantal gebouwen met minstens een BREEAM- of soortgelijk certificaat.
Aantal/
totaal
gebouwen
Coverage
in m
BREEAM
In-Use
BREEAM
In-Use
BREEAM BREEAM BREEAM
Good Very Good Good Very Good Excellent
Zorgvastgoed
7/250 3 % 0,0 % 2,4 % 0,0 % 0,4 % 0,3 %
PPS
2/14 20 % 0,0 % 0,0 % 15,1 % 0,0 % 4,9 %
Kantoren met
één huurder
2/20 16 % 0,0 % 0,0 % 0,0 % 0,0 % 15,6 %
TOTAAL
onrechtstreeks beheerd
11/1.364 5 % 0,0 % 1,6 % 1,3 % 0,2 % 1,8 %
Kantoren met
meerdere huurders
3/41 11 % 1,9 % 0,0 % 0,0 % 3,2 % 6,3 %
Hoofdzetel
1/1 100 % 0,0 % 100,0 % 0,0 % 0,0 % 0,0 %
TOTAAL
rechtstreeks beheerd
4/58 11 % 1,6 % 1,0 % 0,0 % 2,8 % 5,4 %
TOTAAL
15/1.422 6 % 0,2 % 1,5 % 1,1 % 0,6 % 2,3 %
1. Er is geen BREEAM- of soortgelijke certificering beschikbaar distributienetten. Het certificaat met notie Excellent voor het PPS-actief is van het type HQE.
2. De BREEAM-gecertificeerde gebouwen liggen in België en Spanje, het HQE Excellent-gecertificeerde gebouw bevindt zich in Frankrijk.
3. In het kader van de ISO 14001-certificering zijn de beginselen van BREEAM en/of BREEAM In-Use certificering eveneens van toepassing op de gehele portefeuille.
4. Voor de BREEAM-certificering wordt een rotatiebeleid toegepast, waarbij de voorkeur wordt gegeven aan de certificering van gebouwen die in het verleden niet gecertificeerd
waren, hetgeen verder gaat dan een eenvoudige verlenging van de reeds verkregen certificaten. Het aantal gebouwen dat ooit een BREEAM-certificaat heeft verkregen, is 30.
Kantoorgebouw Belliard 40 – Brussel CBD (BE)
334
COFINIMMO UNIVERSEEL REGISTRATIEDOCUMENT 2021
Sociale prestatiemaatstaven
De managementaanpak van het Human Capital wordt beschreven op bladzijden 131-135.
DIVERSITEIT VAN DE BESTUURSORGANEN EN VAN DE WERKNEMERS (in %)
Op basis van de maatstaf GRI 405-1
Diversity-Emp 2021 2020
Vrouwen Mannen Vrouwen Mannen Vergeleken
met de
doelstelling
van 50 %
Vrouwen
Raad van bestuur
(onafhankelijke leden inbegrepen)
36 % 64 % 42 % 58 % -28 % -14 %
Uitvoerend comité
40 % 60 % 40 % 60 % -20 % 0 %
Managers
33 % 67 % 29 % 71 % -34 % 14 %
Werknemers (managers inbegrepen)
57 % 43 % 58 % 42 % 14 % -2 %
1. In 2020 werkten 10 % vrouwen en 2 % mannen deeltijds.
2. In 2021 werkten 10 % vrouwen en 1 % mannen deeltijds.
VERHOUDING VAN DE BASISBEZOLDIGING EN VAN DE BEZOLDIGING VAN VROUWEN EN MANNEN
(% VROUWEN/MANNEN)
Op basis van de maatstaf GRI 405-2
Diversity-Pay 2021 2020
Raad van bestuur
77 % 71 % 8 %
Uitvoerend comité
78 % 75 % 4 %
Managers
91 % 88 % 3 %
Werknemers
83 % 79 % 5 %
1. De voorzitter is een man, wat het verschil op het niveau van de raad van bestuur verklaart. De niet-onafhankelijke leden worden niet opgenomen in de berekening aangezien
zij in het uitvoerend comité zijn opgenomen.
1. De CEO is een man, wat het verschil op het niveau van het uitvoerend comité verklaart.
2. Het verschil op het niveau van de managers kan verklaard worden door het feit dat er meer mannelijke operationele managers zijn.
3. Op het niveau van de werknemers bestaat een verschil aangezien talrijke vrouwen een ondersteunende administratieve functie hebben.
OPLEIDING EN ONTWIKKELING VAN DE WERKNEMERS (AANTAL UREN)
Op basis van de maatstaf GRI 404-1
Emp-Training Totaal Gemiddelde
2021 2020 2021 2020
Vrouwen
2.490 2.865 -13 % 31 36 -14 %
Mannen
1.798 992 81 % 30 18 67 %
Werknemers
4.289 3.857 11 % 31 29 7 %
1. De noemer voor het gemiddelde per werknemer is 140 personen (= totaal aantal werknemers).
2. De Belgische regelgeving eist dat ondernemingen gemiddeld vijf dagen of 40 opleidingsuren per werknemer voorzien. De vermindering in 2021 ten opzichte van deze doelstelling
houdt hoofdzakelijk verband met de lockdown. Opleidingen werden omgezet in webinars, als gevolg van de lockdown en zijn niet opgenomen.
WERKNEMERS DIE EEN FUNCTIONERINGSGESPREK GENIETEN (in %)
Op basis van de maatstaf GRI 404-3
Emp-Dev 2021 2020
Werknemers
100 % 100 % 0 %
AANWERVING VAN NIEUWE WERKNEMERS EN ROTATIE VAN HET PERSONEEL
Op basis van de maatstaf GRI 401-1
Emp-Turnover Vertrekken Aanwervingen
2021 2020 2021 2020
Totaal % Totaal % Totaal % Totaal %
Werknemers
17 12,1 % 12 8,9 % 42 % 22 15,7 % 24 17,8 % -12 %
1. De noemer is 140 personen (= aantal werknemers).
2. Er werd geen rekening gehouden met het personeelsverloop binnen de groep.
335
BIJLAGEN BIJ HET ESG-VERSLAG
GEZONDHEID EN VEILIGHEID VAN DE WERKNEMERS
Op basis van de maatstaf GRI 403-9
H&S-Emp Teller 2021 2020
Absenteïsme – korte duur
2,2 verloren dagen 1,0 % 1,0 % 0 %
Absenteïsme – lange duur
14,2 verloren dagen 6,3 % 3,2 % 97 %
Aantal verloren uren ten gevolge van arbeidsongevallen / werkuren
0 verloren dagen 0,0 % 0,0 % 0 %
Aantal arbeidsongevallen / werkuren
1 arbeidsongeval 0,0 % 0,0 % 0 %
1. De noemer is de totale hoeveelheid werkdagen, vakantiedagen volgens de Belgische wetgeving inbegrepen.
2. Onder korte duur wordt een absenteïsme van minder dan 20 dagen verstaan, lange duur (exclusief moederschapsverlof) is 20 dagen of langer.
3. Het absenteïsme bedraagt 16,4 dagen per werknemer.
4. De noemer voor elke indicator is 250.560 werkuren.
EVALUATIE VAN DE GEZONDHEID EN DE VEILIGHEID VAN DE GEBOUWEN (% VAN DE GEBOUWEN IN M)
Op basis van de maatstaf GRI 416-1
H&S-Asset 2021 2020
Eerstelijnszorgcentra
54 % 67 % -19 %
Kantoren met meerdere huurders
93 % 96 % -3 %
Hoofdkantoor
100 % 100 % 0 %
TOTAAL rechtstreeks beheerd
88 % 93 % -5 %
1. De evaluatie is gebaseerd op de jaarlijkse opvolging van de brandaudits en asbestinventarissen.
2. In de onrechtstreeks beheerde portefeuille worden deze evaluaties uitgevoerd in het kader van de duediligenceprocedure op het ogenblik van de verwerving.
Nadien zijn de huurders verantwoordelijk voor de jaarlijkse opvolging.
CONFORMITEIT VAN DE GEZONDHEID EN VEILIGHEID VAN DE GEBOUWEN (AANTAL GEVALLEN)
Op basis van de maatstaf GRI 416-2
H&S-Comp 2021 2020
Eerstelijnszorgcentra
0 0 0 %
Kantoren met meerdere huurders
0 0 0 %
Hoofdkantoor
0 0 0 %
TOTAAL rechtstreeks beheerd
0 0 0 %
1. In 2021 werden geen inbreuken vastgesteld met betrekking tot de jaarlijkse opvolging van de brandaudits en asbestinventarissen met financiële of gezondheidsimpact voor
de gebruiker.
2. De huurders zijn verantwoordelijk voor de jaarlijkse opvolging in de onrechtstreeks beheerde portefeuille. Tijdens controlebezoeken werden geen inbreuken met financiële
of gezondheidsimpact vastgesteld.
SOCIAAL ENGAGEMENT, EVALUATIES VAN DE IMPACT EN ONTWIKKELINGSPROGRAMMA’S
(% GEBOUWEN IN M)
Op basis van de maatstaf GRI 413-1
Comty-Eng 2021 2020
Eerstelijnszorgcentra
0 % 0 % 0 %
Kantoren met meerdere huurders
100 % 100 % 0 %
Hoofdkantoor
100 % 100 % 0 %
TOTAAL rechtstreeks beheerd
87 % 88 % -1 %
1. De toegankelijkheid van de kantoorgebouwen werd beoordeeld in het hoofdstuk ‘ESG management’ (zie bladzijde 145). De strategie voorziet ook afzonderlijke acties per gebouw,
zoals het openstellen van een tuin voor het publiek.
2. Het engagement voor het hoofdkantoor wordt beschreven in de GRI-inhoudsopgave (zie bladzijde 346).
Governance prestatiemaatstaven
SAMENSTELLING VAN HET HOOGSTE BESTUURSORGAAN
Op basis van de maatstaf GRI 2-9
BENOEMING EN SELECTIE VAN DE LEDEN VAN HET HOOGSTE BESTUURSORGAAN
Op basis van de maatstaf GRI 2-10
BELANGENCONFLICTEN
Op basis van de maatstaf GRI 2-15
De maatstaven Gov-Board, Gov-Selec en Gov-Col worden in het hoofdstuk ‘Corporate governanceverklaring’ (zie bladzijden 188-206)
van dit document beschreven.
336
COFINIMMO UNIVERSEEL REGISTRATIEDOCUMENT 2021
BOORDTABEL
Ondernomen acties in 2021 Vooruitgang in 2021 Te ondernemen acties Termijn
Energie-intensiteit en uitstoot van BKG
1. De energie-intensiteit van de gebouwen tegen 2030 met 30 % verminderen om het niveau van 130 kWh/m te bereiken.
Perimeter : globale portefeuille
Meting van de doelstelling : in kWh/m
• Vermindering van de energie-intensiteit met 13 %
vergeleken met 2017, die 165 kWh/m bereikt heeft.
165 kWh/m • Programmatie van de acties die in het
energiekadaster zijn geïdentificeerd.
• Verwervingsbeleid met een beoogde gemiddelde
energie-intensiteit van 85 kWh/m.
• 10 % vermindering van de prestatie van de
portefeuille in operationeel beheer.
• Identificatie van acties die binnen de portefeuille
op één lijn liggen met de Europese taxonomie.
2030
2. De productie van hernieuwbare energie opdrijven.
Perimeter : globale portefeuille
Meting van de doelstelling : dekking in m van gebouwen met zonnepanelen
• Analyse in de zorgvastgoedsector van de reeds
geïnstalleerde fotovoltaïsche panelen tijdens de jaarlijkse
bezoeken van interne en externe property managers.
• Publicatie van een ESG-beleid.
26 %
• Sensibilisering van de huurders om te investeren
in hernieuwbare energiebronnen in het kader van
nieuwbouw-, renovatie- en uitbreidingsprojecten.
• Verbintenis om groene stroom te bevorderen voor
rechtstreeks beheerde bevoorradingspunten tot
2030 en daarna.
2030
3. De energieprestaties van de portefeuille verbeteren via een gebouwenrenovatieprogramma.
Perimeter : globale portefeuille
Meting van de doelstelling : jaarlijks renovatietempo volgens het streefcijfer voor de hernieuwing van de portefeuille op 5 jaar
• 2,2 % van de vastgoedportefeuille werd herontwikkeld of
zwaar gerenoveerd, waardoor de energieprestatie kon
worden verbeterd (nieuwbouw en verwervingen niet
inbegrepen).
2,2 % • Van 2022 tot 2026 voorziet Cofinimmo om 5,5 %
van haar portefeuille te renoveren (exclusief
nieuwbouw en verwervingen).
2026
4. Smart monitoring van de energie-intensiteit van de gebouwen.
Perimeter : globale portefeuille
Meting van de doelstelling : dekking in m van gebouwen met energiegegevensverzameling
• 63 % van de verbruiksgegevens van de
zorgvastgoedsector en 72 % van de kantoorsector werden
verzameld.
59 % • Verhoging van de dekking tot 85 % van de
oppervlaktes, waarvan minimaal 75 % via smart
monitoring
2022
5. De ecologische voetafdruk van de hoofdzetel
Perimeter : Cofinimmo groep
Meting van de doelstelling : uitstoot per medewerker in ton CO
2
e
• Doelstelling om de koolstofvoetafdruk tegen 2030 met
50 % te verminderen in overeenstemming met het science
based targets-initiatief dankzij een vooruitstrevend
mobiliteitsbeleid.
4,0 ton CO
2
e/FTE • Het meten van de impact van de toepassing van
het in 2020 ingevoerde mobiliteitsbeleid, dat een
mobiliteitsbudget voor alle werknemers voorstelt.
2022
Waterbeheer
6. De inzameling van de waterverbruikgegevens verbeteren
Perimeter : globale portefeuille
Meting van de doelstelling : coverage in m van de gebouwen met gegevens over het waterverbruik
• 91 % van de gegevens over het waterverbruik hebben
betrekking op de rechtstreeks beheerde portefeuille, 47 %
op het zorgvastgoed, 21 % op PPS en 57 % op kantoren met
één huurder.
• Installatie van een monitoringsysteem voor alle
zorggebouwen in Nederland, in samenwerking met
Smartvatten.
46 % • Verhogen van de dekking tot 85 % van de
oppervlakken, waarvan ten minste 75 % wordt
bereikt door smart monitoring.
• Interne opleiding over waterbeheer organiseren.
2022
Mobiliteit
7. De klanten informeren over de bereikbaarheid van de gebouwen met andere vervoermiddelen dan de wagen.
Perimeter : globale portefeuille
Meting van de doelstelling : coverage in m van gebouwen met goede tot uitstekende bereikbaarheid
• Geleidelijke opstelling van multimodale fiches voor de
kantoorgebouwen.
79 % • Analyse van de parkingbeheertools.
• Kwantificering van de bereikbaarheid van activa
in de zorgvastgoedsector.
2022
337
BIJLAGEN BIJ HET ESG-VERSLAG
Ondernomen acties in 2021 Vooruitgang in 2021 Te ondernemen acties Termijn
8. Het gebruik van andere vervoermiddelen dan de wagen promoten door de onthaalinfrastructuur te verbeteren.
Perimeter : kantorenportefeuille
Meting van de doelstelling : coverage fietsenstallingen
• 2 % van de parkings in de kantoorsector is uitgerust
met laadpalen.
• 18 % fietsenstallingen zijn beschikbaar in de kantoorsector.
• Analyse van toegankelijke fietsstallingen voor bezoekers
19 % • Geleidelijke verbetering van de infrastructuur voor
fietsers door :
- een verhoging van het aantal fietsenstallingen;
- een verbetering van het soort fietsenstallingen;
- een verhoging van het aantal douches.
2022
9. De bezettingsgraad van de parkings verbeteren door die te delen, om te vormen tot semi-openbare en zelfs openbare parkings.
Perimeter : kantorenportefeuille
Meting van de doelstelling : coverage van gedeelde of openbare parkeerplaatsen
• Evaluatie van de aanleg van openbare parkings bij
vernieuwing van de milieuvergunning van de parkings in
Brussel die onderworpen zijn aan de BWLKE-wetgeving.
• 4 % van de beschikbare parkeerplaatsen in de
kantorenportefeuille zijn omgevormd tot gedeelde en
openbare parkeerplaatsen.
4 % • Studie voor de geleidelijke omvorming van 1.200
parkeerplaatsen naar openbare parkeerplaatsen
naarmate de vergunningen vernieuwd worden.
2030
10. Een vervoerplan invoeren.
Perimeter : Cofinimmo groep
Meting van de doelstelling : totaal gefietste afstand
• Het personeel sensibiliseren van alternatieve
vervoermiddelen voor de auto door de uitvoering van
een nieuw groen mobiliteitsplan.
• 6.460 km met de fiets afgelegd naar het hoofdkantoor.
• Herziening van het driejarenplan voor mobiliteit, met
inbegrip van de uitvoering van nieuwe doelstellingen,
uitgesteld tot 2021 wegens de gezondheidscrisis.
6.460 km • Uitvoering van het driejaarlijks vervoerplan. 2022
Gebruik van duurzame/gerecycleerde materialen
11 . Analyse van de levenscyclus van materialen die in herontwikkelingsprojecten worden gebruikt.
Perimeter : globale portefeuille
Meting van de doelstelling : aantal projecten
• Analyse van de koolstofvoetafdruk voor
4 herontwikkelingsprojecten in vier landen.
4 • Berekening van de opgenomen koolstof voor ten
minste 2 herontwikkelingsprojecten.
• Onderzoek naar het gebruik van innoverende
bouwmaterialen.
• Organisatie van interne opleidingen
met betrekking tot de koolstofvoetafdruk
en levenscyclusanalyse.
2022
Bouwafval
12. Materiaal gedeeltelijk recycleren bij renovatieprojecten
Perimeter : globale portefeuille
Meting van de doelstelling : aantal projecten
• In 2021 heeft de gelegenheid om materialen vóór afbraak
te recupereren zich in geen enkele projectherontwikkeling
voorgedaan.
n.v.t. • Vooropgesteld hergebruik van materialen voor
nieuwe renovatieprojecten.
2022
Impact op groenzones
13. Toezien op biodiversiteit
Perimeter : globale portefeuille
Meting van de doelstelling : uitvoering van de geplande acties
• De beoordeling tijdens due diligence-onderzoeken is
gebaseerd op verschillende factoren. Wat het milieu
betreft, is de aanwezigheid van groenzones één van
de factoren waarmee bij elk project rekening wordt
gehouden.
100 % • Analyse van projecten die verwezenlijkt werden
op niet-bebouwde percelen en hun milieu-
impact verminderen door het verkrijgen van
milieucertificering.
• Studie van de tools voor de kwantificering van een
biodiversiteitsevaluatiefiche.
2022
338
COFINIMMO UNIVERSEEL REGISTRATIEDOCUMENT 2021
Ondernomen acties in 2021 Vooruitgang in 2021 Te ondernemen acties Termijn
Afval door gebruik
14. Afval beter sorteren in de kantoorgebouwen met meerdere huurders door sensibilisering van de gebruikers.
Perimeter : kantorenportefeuille
Meting van de doelstelling : % gerecycleerd afval ten opzichte van de doelstelling van 70 %
• 44 % van het ingezamelde afval wordt gerecycleerd.
• Stijging van het afval van 2,07 ton/m tot 2,39 ton/m.
63 % • Verbetering van de afvalsortering en vermindering
van het totale gewicht van het afval per m door
sensibilisering van de huurders in de portefeuille in
operationeel beheer.
2022
15. De facturen van leveranciers elektronisch ontvangen en de facturen in digitale vorm naar klanten sturen.
Perimeter : Cofinimmo groep
Meting van de doelstelling : aantal ontvangen/digitaal verstuurde facturen
• In 2021 waren de meeste facturen ontvangen in digitaal
formaat rechtstreeks gehecht aan een e-mail. Het saldo
van de ontvangen facturen, op papier, werd gescand.
• Voor de meeste overeenkomsten werden alle
documenten (huuroproepen, lastenafrekeningen enz.)
verstuurd in digitale vorm.
status quo • 90 % van de facturen zullen digitaal ontvangen
worden.
• 85 % van de huurders zullen de huuroproepen
en lastenafrekeningen digitaal ontvangen.
2022
Veiligheid en welzijn van de gebruikers
16. De gebouwen die nog asbestsporen vertonen geleidelijk saneren.
Perimeter : globale portefeuille
Meting van de doelstelling : coverage in m van gebouwen zonder asbestsporen
• 61 % van de portefeuille bevat geen asbestsporen meer. 61 % • Verbetering van de kwaliteit van de ingezamelde
gegevens voor de verschillende sectoren.
2022
17. Solidariteit promoten om de sociale impact te maximaliseren.
Perimeter : Cofinimmo groep
Meting van de doelstelling : uitvoering van de geplande acties
• Integratie van sociale risico’s in de klantrelatie voor de
zorgsector tijdens de jaarlijkse bezoeken van interne en
externe property managers.
100 % • Integratie van sociale risico’s in de klantrelatie voor
de zorgsector door het analyseren men vergelijken
van het businessplan van de operator tijdens de
due diligence.
2022
Relatie met leveranciers
18. Een aparte clausule opnemen in de contracten en aanbestedingen als selectiecriterium over de invoering van duurzame praktijken door de
onderaannemers.
Perimeter : Cofinimmo groep
Meting van de doelstelling : % contracten
• Het ESG-beleid werd toegevoegd aan elk contract van
algemene aanneming. Cofinimmo moedigt leveranciers
aan zich op een milieuvriendelijke manier te gedragen.
• Herinnering aan het engagement van Cofinimmo die
het charter van het VN Global Compact ondertekende,
waarin tien principes zijn opgenomen die tot de
fundamentele verantwoordelijkheden van het bedrijf
behoren in de domeinen mensenrechten, arbeid, milieu
en corruptiebestrijding.
• Publicatie van het duurzaamheidsverslag 2020 op de VN
Global Compact website als ‘communication on progress’.
• Publicatie in het universeel registratiedocument van
het leveranciersbeleid inzake milieu- en sociale aspecten
van de waardeketen.
100 % • Publicatie van het universeel registratiedocument
2021 op de website van het VN Global Compact
als ‘communication on progress’.
• Opstellen van een duurzaam aankoopbeleid voor
de hoofdzetel.
• Onderzoek naar het eect van de due diligence in
de toeleveringsketen.
2022
Human capital
19. Het vereiste kader uitwerken voor de ontplooiing van de medewerkers.
Perimeter : Cofinimmo groep
Meting van de doelstelling : medewerkers die één of meer opleidingen hebben gevolgd
• 4.289 opleidingsuren werden gevolgd door 46 % van de
medewerkers, wat overeenstemt met een gemiddelde
van 3,8 opleidingsdagen per werknemer.
46 % • Continue vorming van medewerkers.
• Bepalen van een opleidingsplatform gelinkt aan
de functioneringsgesprekken.
• ESG-opleiding over levenscyclusanalyse en
waterbeheer voor 2022
2022
339
BIJLAGEN BIJ HET ESG-VERSLAG
Ondernomen acties in 2021 Vooruitgang in 2021 Te ondernemen acties Termijn
20. Een toereikende diversiteit garanderen op de verschillende hiërarchische niveaus van de vennootschap
Perimeter : Cofinimmo groep
Meting van de doelstelling : % vrouwen / % mannen op niveau van de raad van bestuur
• Meer gendergelijkheid op het niveau van de werknemers. 72 % • Continue waakzaamheid over de gendergelijkheid
binnen de raad van bestuur en het uitvoerend
comité.
2022
Esthetiek, respect voor de openbare ruimte en het gemengde karakter van de wijken
21. De esthetiek en de openbare ruimte verbeteren bij de herontwikkeling van bestaande gebouwen
Perimeter : globale portefeuille
Meting van de doelstelling : gerenoveerde/gebouwde oppervlakte in m
• Oplevering van de herontwikkelingswerken van het
Fundis-gebouw in Nederland.
66.175 m • Oplevering van nieuwbouw-, renovatie- en
uitbreidingswerken voor 5 % van de portefeuille.
• Uitgebreide analyse van de beoogde finale
energie-intensiteit van herontwikkelingsprojecten
2026
22. De BREEAM- en BREEAM In-Use-certificaten verkrijgen.
Perimeter : globale portefeuille
Meting van de doelstelling : aantal gebouwen sinds 2010
• Verlenging van het BREEAM In-Use-certificaat van
Woluwedal 58, hoofdzetel van Cofinimmo lopende.
• Het BREEAM In-Use-certificaat verkrijgen voor een
kantoorgebouw met meerdere huurders.
• Het bekomen van een BREEAM In-Use-certificaat,
minimum Very good voor vijf gebouwen in het
zorgvastgoed in België.
• Het bekomen van een BREEAM In-Use-certificaat,
Very good tot Excellent voor twee gebouwen in het
zorgvastgoed in Spanje.
30 • De procedure opstarten voor het verkrijgen
van een BREEAM-certificaat voor zorg-
vastgoedprojecten.
• Het bekomen van een BREEAM In-Use-certificaat,
minimum Very good voor twee kantoorgebouwen.
2022
Toegankelijkheid voor personen met een beperkte mobiliteit
23. De mogelijke verbeteringen met betrekking tot de toegankelijkheid van de gebouwen voor personen met een beperkte mobiliteit (PBM)
auditeren en nastreven.
Perimeter : globale portefeuille
Meting van de doelstelling : coverage in m van gebouwen met meerdere huurders
• 25 % van de gebouwen werd sinds 2013 geauditeerd. 25 % • Continue waakzaamheid over de toegankelijkheid
in het kader van de werven.
2022
Rendabiliteit voor de beleggers en toegang tot kapitaal
24. Een coherentie creëren tussen de financiële strategie en de ESG-doelstellingen.
Perimeter : Cofinimmo groep
Meting van de doelstelling : coverage in m van de EPC-gecertificeerde activa
• De certificering van activa volgens het EPC-
certificeringsschema is voltooid voor 48 %.
• Herziening van de lijst van de green & social activa die
aan duurzame financiële instrumenten zijn toegewezen
48 % • Uitvoering van de ‘climate change due diligence’
voor elke verwerving
• Ontwikkeling van een ‘zero net’-traject binnen de
portefeuille.
2022
Bedrijfsethiek
25. De transparantie van de ESG-gegevens van de vennootschap maximaliseren.
Perimeter : Cofinimmo groep
Meting van de doelstelling : scores behaald op de diverse enquêtes
• Ontvangst van een EPRA Sustainability sBPR Gold Award
voor de tiende maal op rij.
• Opstellen van een ESG-verslag overeenkomstig de
GRI-normen en verkrijgen van een externe bevestiging
daarvoor.
• Deelname aan de GRESB-vragenlijst met een score van
45 % naar 70 % in acht jaar.
• ‘Prime’ klassement volgens de ESG-
noteringsmethodologie van ISS.
• Vernieuwde deelname aan het Carbon Disclosure Project.
• MSCI-notering verbeterd van A in 2016 naar AA.
Gold Award
Beperkte verzekering
op de EPRA-prestatiemaatstaven,
de index van de GRI-inhoud
en de green &
social portefeuille
70 %
C (Prime)
B (management band)
AA
• Continue en actieve deelname van Cofinimmo
aan de vragenlijsten en noteringen van GRESB,
MSCI, Sustainalytics, ISS ESG en CDP.
• Publicatie van de ESG-informatie in een
gecombineerd jaarlijks financieel verslag en
verkrijging van een externe verzekering.
• Opstelling van het jaarlijks financieel verslag over
de risico’s en kansen inzake klimaatverandering
in lijn met de TCFD aanbevelingen.
• Opstelling van een jaarlijks bekwaamheidsverslag
volgens de taxonomie van de Europese Unie.
2022
340
COFINIMMO UNIVERSEEL REGISTRATIEDOCUMENT 2021
Ondernomen acties in 2021 Vooruitgang in 2021 Te ondernemen acties Termijn
26. ISO 14001-certificatie van het milieumanagementsysteem.
Perimeter : portefeuille in België
Meting van de doelstelling : hernieuwing/verlenging van de certificatie
• Verlenging van de ISO 14001:2015-certificatie. 100 % • Jaarlijkse verlenging van de ISO 14001:2015
certificatie.
2022
27. De materialiteitsmatrix van de duurzaamheidsuitdagingen van de vennootschap jaarlijks herzien.
Perimeter : Cofinimmo groep
Meting van de doelstelling : uitvoering van de geplande acties
• Interne herziening van de prioritaire ESG-
gebieden, rekening houdend met de strategie in de
zorgvastgoedsector
100 % • Betrekken van de stakeholders van de
zorgvastgoedsector om de materiële knelpunten
aan te kaarten tijdens de jaarlijkse bezoeken van
de interne en externe property managers.
• Tevredenheidsenquête in de zorgvastgoedsector.
• Grondige risicoanalyse van de portefeuille inzake
fysieke risico’s verbonden aan klimaatverandering.
2022
28. Een samenwerkingsakkoord promoten tussen Cofinimmo en de huurder met als doel duurzaamheid actief te promoten en alle partijen aan te
moedigen om de ecologische impact van een gehuurd goed te verminderen : uitwisseling van de verbruiksgegevens, initiatieven om het verbruik te
verminderen, betere afvalsortering enz.
Perimeter : Cofinimmo groep
Meting van de doelstelling : coverage van gebouwen in m
• 59 % van de oppervlakte is gedekt door een
samenwerkingsakkoord met als doel de uitwisseling
van de verbruiksgegevens (via een groene clausule,
een green charter, een volmacht of een gewone
e-mailuitwisseling).
59 % • 85 % van de zorgvastgoedoppervlakte gedekt door
een samenwerkingsakkoord.
2022
29. De medewerkers mobiliseren.
Perimeter : Cofinimmo groep
Meting van de doelstelling : uitvoering van de geplande acties
• Een enquête over interne communicatie heeft geleid tot
een intern communicatie- en interactieplan.
• Alle werknemers kregen de kans om een dag
vrijwilligerswerk te doen om de slachtoers van de
overstromingen in België in juli 2021 te helpen.
• Publicatie in het universeel registratiedocument van een
HR-strategie inzake opleiding, diversiteit, veiligheid en
welzijn.
• 82 % van de werknemers kreeg een ESG-doelstelling voor
2021 gekoppeld aan de functioneringsgesprekken.
• Lancering van een ‘LinkedIn ambassadeur’ toolkit.
100 % • De enquête naar de betrokkenheid van de
werknemers herhalen.
• Een globale ESG-doelstelling bepalen in de
jaarlijkse individuele doelstellingen van elke
werknemer voor 2022.
2022
341
BIJLAGEN BIJ HET ESG-VERSLAG
Eerstelijnszorgcentrum – Oosterstraat (NL)
LINK TUSSEN DE UITDAGINGEN
VAN COFINIMMO EN SDG
17 doelstellingen van de Verenigde
Naties om onze wereld te veranderen
De duurzaamheidssdoelstellingen (SDG) zijn bedoeld om alle
landen – arm, rijk of met een gemiddeld inkomen – aan te moe-
digen om welvaart te bevorderen en tegelijkertijd de planeet
te beschermen. Ze erkennen dat armoede alleen kan worden
uitgeroeid indien dit gekoppeld wordt met strategieën die de
econo mische groei bevorderen en die inspelen op een reeks
sociale noden zoals onderwijs, gezondheid, sociale bescherming
en werkgelegenheid en terzelfdertijd klimaatverandering bestrij-
den en milieubescherming bevorderen.
342
COFINIMMO UNIVERSEEL REGISTRATIEDOCUMENT 2021
ODD Uitdaging Bladzijden
3 Goede gezondheid
en welzijn
• De gebouwen die nog asbestsporen vertonen geleidelijk saneren.
• Solidariteit bevorderen om het sociale eect ervan te maximaliseren.
127-128
4
Kwaliteitsonder-wijs • Het vereiste kader uitwerken voor de ontplooiing van de medewerkers. 133
6
Schoon water en
sanitair
• De inzameling van de waterverbruikgegevens verbeteren. 124-125
7
Betaalbare en
duurzame energie
• De productie van hernieuwbare energie verhogen.
• De energieprestaties van de portefeuille verbeteren met een renovatieprogramma van
gebouwen.
• Smart monitoring van de energie-intensiteit van de gebouwen
• Jaarlijkse evaluatie van de koolstofvoetafdruk van de hoofdzetel.
121-123
8
Waardig werk en
economische groei
• De medewerkers mobiliseren.
• Ontwikkelen van samenhang tussen de financiële strategie en de ESG-doelstellingen.
136-145
10
Ongelijkheid
verminderen
• Een toereikende diversiteit garanderen op de verschillende hiërarchische niveaus van de
vennootschap.
• De mogelijke verbeteringen met betrekking tot de toegankelijkheid van de gebouwen voor
personen met een beperkte mobiliteit auditeren en nastreven.
131-132
11
Duurzame
steden en
gemeenschappen
• De esthetiek en de openbare ruimte verbeteren bij de herontwikkeling van gebouwen.
• BREEAM- en BREEAM In-Use-certificaten verkrijgen.
• De klanten informeren over de bereikbaarheid van de gebouwen met andere
vervoermiddelen dan de wagen.
• Het gebruik van andere vervoermiddelen dan de wagen promoten door de infrastructuur
te verbeteren.
• De bezettingsgraad van de parkings verbeteren door die te delen, om te vormen tot semi-
openbare en zelfs openbare parkings.
• Een mobiliteitsplan invoeren.
• Biodiversiteit waarborgen.
337-338
12
Verantwoorde
consumptie en
productie
• Materiaal gedeeltelijk recycleren bij renovatieprojecten.
• De facturen van leveranciers elektronisch ontvangen en de facturen digitaal naar klanten
versturen.
• Afval in de kantoorgebouwen met meerdere huurders beter sorteren door de gebruikers te
sensibiliseren.
338-339
13
Klimaatactie • De energie-intensiteit van de gebouwen met 30 % verminderen om tegen 2030 een niveau
van 130 kWh/m te bereiken.
• Jaarlijkse beoordeling van de koolstofvoetafdruk van het hoofdkantoor.
121-123
16
Vrede, veiligheid
en sterke publieke
diensten
• De transparantie van de ESG-gegevens van de vennootschap optimaliseren.
• ISO 14001-certificatie van het milieumanagementsysteem.
341
17
Partnerschap om
doelstellingen te
bereiken
• De materialiteitsanalyse van de duurzaamheidsuitdagingen van de vennootschap
jaarlijks herzien.
• Het samenwerkingsakkoord promoten tussen Cofinimmo en de huurder met als doel
duurzaamheid actief te promoten en alle partijen aan te moedigen om de ecologische
impact van een gehuurd goed te verminderen : uitwisseling van de verbruiksgegevens,
initiatieven om het verbruik te verminderen, betere afvalsortering enz.
• Een aparte clausule opnemen in de contracten en aanbestedingen over de invoering van
duurzame praktijken door de onderaannemers.
106-107
343
BIJLAGEN BIJ HET ESG-VERSLAG
GRI - INHOUDSTAFEL
Alle GRI-normen (zie bladzijden 344-347) werden gecontroleerd door de commissaris,
Deloittebedrijfsrevisoren BV o.v.v.e. CVBA (zie ‘Verslag van de commissaris’). Cofinimmo
is niet onderworpen aan de Europese wetgeving inzake de niet-financiële rapportering
(EU Richtlijn 2014/95). Het ESG-verslag is dus een vrijwillig initiatief dat onder meer
voldoet aan de wettelijke vereisten van de omzetting van deze richtlijn in Belgische
wetgeving en die de Euronext guidance on ESG reporting van januari 2020 volgt.
Gebruiksverklaring
Cofinimmo NV rapporteerde in overeenstemming met de GRI-normen voor de periode van
01.01.2021 tot 31.12.2021
Gebruikte GRI 1
GRI 1 : Foundation 2021
Toepasbare GRI Sector Norm(en)
Niet van toepassing
Algemene informatie
GRI 2 : ALGEMENE INFORMATIE-ELEMENTEN 2021
BLADZIJDEN
2-1 Details van de organisatie 14-23
2-2 Entiteiten opgenomen in het duurzaamheidsverslag
van de organisatie
287-293
2-3 Periode, frequentie en contactpersoon van het
verslag
De verslagperiode bestrijkt het boekjaar van 01.01.2021 tot
31.12.2021, en het verslag wordt jaarlijks gepubliceerd. Dit verslag
werd gepubliceerd op 08.04.2022. Hanna De Groote, Head of
ESG, is de contactpersoon voor de gerapporteerde informatie.
2-4 Herbevestiging van de informatie Er is geen relevante herformulering van informatie in vergelijking
met de informatie in het duurzaamheidsverslag 2020.
2-5 Extern nazicht Deloitte Bedrijfsrevisoren BV o.v.v.e. CVBA heeft een beperkte
controle uitgevoerd van de EPRA prestatiemaatstaven, van de
conformiteit van het ESG-verslag met de GRI-normen en van
de green & social portefeuilles.
2-6 Activiteiten, waardeketen en andere commerciële
relaties
112-119
2-7 Werknemers 192 Alle werknemers worden voor onbepaalde tijd in dienst
genomen. De sociale gegevens worden geconsolideerd door
het sociaal secretariaat van Securex voor België en door de
personeelsdienst voor de andere landen met de hulp van een
externe adviseur.
2-8 Medewerkers die geen personeel zijn Op 31.12.2021, heeft Cofinimmo beroep gedaan op vier externe en
21 interim personeelsleden.
2-9 Structuur en samenstelling van het bestuur 188-203
2-10 Benoeming en selectie van het hoogste
bestuursorgaan
198
2-11 Voorzitter van het hoogste bestuursorgaan 195
2-12 Rol van het hoogste bestuursorgaan bij het toezicht
op het impactbeheer
188-203
2-13 Verdeling van de verantwoordelijkheid betreende
het impactbeheer
188-203
2-14 Rol van het hoogste bestuursorgaan in het
duurzaamheidsverslag
188-203
2-15 Belangenconflicten 204-205
2-16 Communicatie van voornaamste bezorgdheden 204-205
2-17 Collectieve kennis van het hoogste bestuursorgaan 204-205
2-18 Evaluatie van het hoogste bestuursorgaan 203
2-19 Bezoldigingsbeleid 209-219
2-20 Procedure voor de bepaling van de bezoldiging 209-219
344
COFINIMMO UNIVERSEEL REGISTRATIEDOCUMENT 2021
GRI 2 : ALGEMENE INFORMATIE-ELEMENTEN 2021
BLADZIJDEN
2-21 Totale jaarlijkse bezoldigingsratio 215
2-22 Verklaring over de strategie voor duurzame
ontwikkeling
105
2-23 Politieke bijdragen https://www.cofinimmo.com/wie-zijn-wij/bestuur/
https://www.cofinimmo.com/media/4431/esg-beleid.pdf
2-24 Opnemen van politieke bijdragen Het respect voor de rechten van de mens is een rode draad in de
samenwerking met partners. Bovendien is de blootstelling aan
dit soort risico gering gezien de ligging en het vakgebied van
Cofinimmo.
2-25 Procedure om negatieve gevolgen te bestrijden 205
2-26 Mechanismen voor het inwinnen van advies en het
uiten van bezorgdheden
205 https://www.cofinimmo.com/wie-zijn-wij/bestuur/
Klachten- en feedbackmechanismen zijn vereist door de
wetgeving van de landen waar Cofinimmo actief is. Dit geldt voor
100 % van de relevante activiteiten.
2-27 Naleving van wetten en verordeningen https://www.cofinimmo.com/mvo/bestuur-beleid/
2-28 Lidmaatschap bij verenigingen The Shift, Women on Board, UPSI, IiP, EPRA, RICS, GRESB, BACA.
2-29 Benadering van het engagement van de
stakeholders
116-119
2-30 Collectieve arbeidsovereenkomsten Er is geen vakbondsvertegenwoordiging binnen Cofinimmo, bij
gebrek aan kandidaten voor de verplichte sociale verkiezingen
die om de vier jaar worden gehouden. De laatste sociale ver-
kiezingen vonden plaats in april 2020. Tijdens de verplichte socia-
le verkiezingen informeert Cofinimmo alle werknemers over hun
recht om zich vrij te verenigen en collectief te onderhandelen.
Cofinimmo valt onder het Paritair Comité 200, dat het statuut van
de bedienden regelt.
345
BIJLAGEN BIJ HET ESG-VERSLAG
Specifieke normen per uitdaging
GRI 3 : MATERIËLE THEMA’S 2021
BLADZIJDEN
3-1 Proces om de materiële thema’s te bepalen 106
3-2 Lijst van de materiële thema’s 107
ENERGIE-INTENSITEIT EN UITSTOOT VAN BKG
GRI 3 : MATERIËLE THEMA’S 2021
3-3 Beheer van materiële thema’s 121-123
GRI 300 : ECOLOGISCHE NORMEN
CRE1 Relatief energieverbruik 322
CRE3 Relatieve uitstoot van broeikasgassen 328-329
GRI 302 : ENERGIE 2016
302-1 Energie-intensiteit binnen de organisatie 323-325
302-2 Energie-intensiteit buiten de organisatie 323-325
302-3 Energie-intensiteit 322
302-4 Vermindering van de energie-intensiteit 120
GRI 305 : UITSTOOT 2016
305-1 Rechtstreekse uitstoot van BKG (toepassingsveld 1) 326-327
305-2 Onrechtstreekse uitstoot van BKG (toepassingsveld 2) 326-327
305-3 Andere onrechtstreekse uitstoot van BKG
(toepassingsveld 3)
326-327
305-4 Intensiteit van de uitstoot van BKG 328-329
305-5 Vermindering van de uitstoot van BKG 120
WATERBEHEER
GRI 3 : MATERIËLE THEMA’S 2021
3-3 Beheer van materiële thema’s 124-125
GRI 300 : ECOLOGISCHE NORMEN
CRE2 Relatief waterverbruik per bevoorradingsbron 331
GRI 303 : WATER EN AFVALWATER 2018
303-5 Waterverbruik 330
VEILIGHEID EN WELZIJN VAN DE GEBRUIKERS
GRI 3 : MATERIËLE THEMA’S 2021
3-3 Beheer van materiële thema’s 127-128
GRI 306 : AFVAL 2020
306-3 Afval per type 332
306-4 Afval per verwerkingswijze 332
GRI 413 : LOKALE GEMEENSCHAPPEN 2016
413-1 Activiteiten waarbij de gemeenschap betrokken is,
eectenstudies en ontwikkelingsprogramma’s
336
GRI 416 : GEZONDHEID EN VEILIGHEID VAN CONSUMENTEN 2016
416-1 Evaluatie van de impact van producten en diensten
op de gezondheid en veiligheid
128
416-2 Gevallen van niet-conformiteit met betrekking
tot de impact van producten en diensten op de
gezondheid en veiligheid
128
RELATIES MET LEVERANCIERS
GRI 3 : MATERIËLE THEMA’S 2021
3-3 Beheer van materiële thema’s 129-130
GRI 205 : ANTI-CORRUPTIE 2016
205-3 Bevestigde incidenten van corruptie en genomen
maatregelen
145
GRI 407 : VAKBONDSVRIJHEID EN COLLECTIEVE ONDERHANDELING 2016
407-1 Operaties en leveranciers waarvoor het recht op
vakbondsvrijheid en de vrijheid van collectieve
onderhandeling in het gedrang kan komen
In 2021 werd geen enkele operatie of leverancier gemeld
waarvoor het recht op vakbondsvrijheid en vrijheid van
collectieve onderhandeling in het gedrang had kunnen komen.
Het respect voor de rechten van de mens is een rode draad in de
samenwerking met partners. Bovendien is de blootstelling aan
dit soort risico gering gezien de ligging en het vakgebied van
Cofinimmo.
346
COFINIMMO UNIVERSEEL REGISTRATIEDOCUMENT 2021
GRI 415 : OPENBAAR BELEID 2016
415-1 Politieke bijdragen In 2021 werd geen enkele politieke bijdrage gedaan, noch
financieel, noch in natura.
HUMAN CAPITAL
GRI 3 : MATERIËLE THEMA’S 2021
3-3 Beheer van materiële thema’s 131-135
GRI 401 : TEWERKSTELLING 2016
401-1 Aanwerving van nieuwe werknemers en rotatie van
het personeel
335
GRI 402 : RELATIES WERKNEMERS/DIRECTIE 2016
402-1 Minimale opzegperiodes voor operationele
veranderingen
De minimale opzegperiode voor operationele veranderingen
bedraagt zes weken. In 2021 heeft geen enkele fusie/overdracht
plaatsgevonden met een impact op het aantal werknemers.
GRI 403 : GEZONDHEID EN VEILIGHEID OP DE WERKPLEK 2018
403-1 Systeem voor het beheer van gezondheid en
veiligheid op het werk
129 Cofinimmo volgt de Code voor het welzijn op de werkplek. Deze
Code is van toepassing voor alle werknemers.
403-2 Identificatie van gevaren, risicobeoordeling en
onderzoek van ongewenste voorvallen
129, 132 De rol van de interne preventieadviseur wordt vervuld door
het departement human resources. Cofinimmo heeft, zoals
voorgeschreven door de wet, een inventaris opgesteld van de
risico’s en een schriftelijke evaluatie gemaakt van de risico’s voor
de gezondheid, de veiligheid en het welzijn van de werknemers.
Iedere werknemer heeft het recht het werk te onderbreken indien
hij redelijkerwijs van mening is dat er een ernstig gevaar dreigt.
403-3 Diensten voor arbeidsgezondheidszorg 135
403-4 Participatie en raadpleging van werknemers en
communicatie over de gezondheid en de veiligheid
op de werkplek
Cofinimmo, vertoont geen grote risico’s en heeft bijgevolg de
toelating om zonder paritair comité van werkgeverwerknemer
maar met behulp van een extern adviseur te functioneren.
403-5 Opleiding van de werknemers inzake gezondheid en
veiligheid op de werkplek
134 Cofinimmo organiseert jaarlijks een evacuatieoefening op
het hoofdkantoor en biedt alle medewerkers een opleiding in
brandbestrijding en een basisopleiding adviseur aan.
403-6 Promotie van de gezondheid van de werknemers Iedere werknemer kan, op eigen initiatief, de bedrijfsarts
raadplegen voor elk probleem in verband met zijn werk of
werkplek. Alle werknemers hebben recht op een medische check-
up om de drie jaar, om de twee jaar vanaf de leeftijd van 40 jaar
en jaarlijks vanaf 50 jaar.
403-7 Preventie en beperking van de gevolgen voor
de gezondheid en veiligheid op het werk die
rechtstreeks verband houden met de zakelijke
relaties
129-130
403-9 Aantal arbeidsongevallen 336
GRI 404 : OPLEIDING EN ONDERWIJS 2016
404-1 Gemiddeld aantal uren opleiding per jaar, per
werknemer
133
404-3 Percentage werknemers dat periodiek
functioneringsgesprekken en loopbaanontwikkeling
geniet
133
GRI 405 : DIVERSITEIT EN GELIJKE KANSEN 2016
405-1 Diversiteit van de bestuursorganen en werknemers 192
405-2 Ratio van de basisbezoldiging en van de bezoldiging
van vrouwen en mannen
335
GRI 406 : NIET-DISCRIMINATIE 2016
406-1 Discriminatiegevallen en genomen corrigerende
maatregelen
In 2021 werd geen enkel discriminatie-incident gemeld.
RENDABILITEIT VOOR DE BELEGGERS EN TOEGANG TOT KAPITAAL
GRI 3 : MATERIËLE THEMA’S 2021
3-3 Beheer van materiële thema’s 137-145
GRI 201 : ECONOMISCHE PRESTATIES 2016
201-1 Gegenereerde en uitgekeerde directe economische
waarde
136
GRI 300 : ECOLOGISCHE NORMEN
CRE8 Totaal aantal gebouwen met een certificaat per type
en per niveau
333-334 https ://www.cofinimmo.com/duurzaam-ondernemen/
prestaties-data/
347
BIJLAGEN BIJ HET ESG-VERSLAG
VERSLAG VAN DE COMMISSARIS
Onafhankelijk assurance-verslag inzake een selectie van milieu-, sociale en
bestuurlijke prestatie-indicatoren en de Gegevens met betrekking tot het Sustainable
Finance Framework gepubliceerd in het document “Universeel registratiedocument
2021” van Cofinimmo NV voor het jaar afgesloten op 31 december 2021.
Aan de raad van bestuur
Wij werden aangesteld om een beperkte assurance-opdracht uit te voeren op:
• een selectie van milieu-, sociale- en bestuurlijke prestatie-indicatoren (“de ESG-Gegevens”), en
• de uitkering van opbrengsten en impact reporting met betrekking tot de Sustainable Finance producten, waaronder de green & social
bonds, loans, sustainable benchmark bonds en sustainable treasury notes uitgegeven door Cofinimmo NV (“de Sustainable Finance
Gegevens”).
De ESG-Gegevens, en de Sustainable Finance Gegevens (“de Gegevens”) worden gepubliceerd in het document “Universeel regis
-
tratiedocument 2021” van Cofinimmo NV (“de Vennootschap”) voor het jaar eindigend op 31 december 2021 (“het Document”). De
ESG-Gegevens zijn bepaald volgens de Best Practices Recommendations van de “European Public Real Estate Association” (EPRA)
met betrekking tot rapportering over duurzame ontwikkeling (EPRA sBPR, 3
rd
version) en de GRI standaarden (incl. GRI CRESD). De
Sustainable Finance Gegevens zijn gedefinieerd in functie van het Cofinimmo Sustainable Finance Framework May 2020. De ESG-
Gegevens en de Sustainable Finance Gegevens zijn aangeduid met het symbool in het Document of gepresenteerd in het hoofdstuk
“EPRA prestatiemaatstaven”.
Besluit
De ESG-Gegevens:
• Op basis van ons nazicht, zoals beschreven in dit rapport, zijn er geen elementen of feiten aan het licht gekomen welke ons doen gelo-
ven dat de ESG-gegevens met betrekking tot Cofinimmo NV aangeduid met het symbool in het Document of zoals gepresenteerd
in het hoofdstuk “EPRA prestatiemaatstaven”, in alle van materieel belang zijnde opzichten, niet zijn opgesteld in overeenstemming
met de EPRA Best Practices Recommendations on Sustainability Reporting (3
rd
version), (de EPRA sBPR over Sustainability Reporting”)
en de GRI-standaarden (GRI CRESD).
De Sustainable Finance Gegevens :
• Op basis van ons nazicht, zoals beschreven in dit rapport, zijn er geen elementen of feiten aan het licht gekomen welke ons doen
geloven dat de Sustainable Finance Gegevens met betrekking tot Cofinimmo NV aangeduid met het symbool
in het Document,
in alle van materieel belang zijnde opzichten, niet zijn opgesteld in overeenstemming met het Cofinimmo Sustainable Finance
Framework May 2020.
Verantwoordelijkheid van de raad van bestuur
De raad van bestuur van de Vennootschap is verantwoordelijk voor het opstellen van Gegevens en de verwijzingen die daarnaar gemaakt
worden in het Document, evenals de verklaring dat de verslaggeving beantwoordt aan de vereisten van onderstaande richtlijnen:
• richtlijnen van de European Public Real Estate Association (EPRA) voor duurzaamheidsverslaggeving (EPRA sBPR on sustainability
reporting, 3
rd
version).
• richtlijnen van de Global Reporting Initiative Standards (GRI Standards), inclusief aanvullende inhoud en prestatie indicatoren met
betrekking tot relevante aspecten voor Cofinimmo NV opgenomen in het supplement “The Construction and Real Estate Sector
Disclosures” van de GRI Standards, specifiek voor de bouw en vastgoedsector (“GRI CRESD”).
• het Cofinimmo Sustainable Finance Framework May 2020 dat werd gebaseerd op de Green Bond Principles (GBP), Social Bond
Principles (SBP), and Sustainability Linked Loan Principles (SLLP) van de “International Capital Market Association” (ICMA).
Deze verantwoordelijkheid omvat het kiezen en toepassen van gepaste methoden ter voorbereiding van de Gegevens, voor de betrouw-
baarheid van de onderliggende informatie en voor het gebruik van assumpties en redelijke schattingen. Bovendien is de raad van
bestuur verantwoordelijk voor het ontwerpen, implementeren en in stand houden van een intern beheersingssysteem en procedures
relevant voor het opmaken van de Gegevens die geen afwijking van materieel belang bevat die het gevolg is van fraude of van fouten.
Aard en omvang van de opdracht
Onze verantwoordelijkheid bestaat uit het uitdrukken van een conclusie over de ESG-gegevens en de Sustainable Finance Gegevens
op basis van onze procedures. Onze werkzaamheden zijn verricht overeenkomstig de internationale norm International Standard on
Assurance Engagements ISAE 3000 Assurance Engagements Other than Audits or Reviews of Historical Financial Information, uitge
-
geven door de International Auditing and Assurance Standards Board (IAASB), teneinde aan te geven of er elementen of feiten aan
het licht zijn gekomen welke ons doen geloven dat de ESG-gegevens, in alle van materieel belang zijnde opzichten, niet zijn opgesteld
in overeenstemming met de van toepassing zijnde criteria.
348
COFINIMMO UNIVERSEEL REGISTRATIEDOCUMENT 2021
Wij passen de International Standard on Quality Control 1 toe en handhaven bijgevolg een alomvattend systeem van kwaliteitscontrole,
met inbegrip van gedocumenteerde beleidslijnen en procedures betreende de naleving van ethische vereisten, professionele normen
en toepasselijke wettelijke en reglementaire vereisten.
Gebruikmakend van deze standaard, zijn onze procedures erop gericht het verkrijgen van een beperkte mate van zekerheid over het
feit dat de Gegevens geen materiële afwijkingen bevatten. De procedures die in het kader van een beoordelingsopdracht gericht op
het uitdrukken van een beperkte mate van zekerheid worden uitgevoerd, verschillen qua aard en timing van, en zijn minder uitgebreid
dan bij een beoordelingsopdracht gericht op het verkrijgen van een redelijke mate van zekerheid, waardoor de mate van zekerheid
die in het kader van een beperkte zekerheid opdracht wordt verkregen, aanzienlijk lager is dan de zekerheid die zou zijn verkregen in
het kader van een beoordelingsopdracht gericht op het uitdrukken van een redelijke mate van zekerheid.
Zoals aangegeven in het document ‘Universeel registratiedocument 2021’, komt de reikwijdte van de rapportage voor milieupres
-
tatie-indicatoren voor het vastgoed van de Vennootschap overeen met alle EPRA sBPR-indicatoren. De dekking per indicator wordt
weergegeven in de EPRA sBPR tabellen onder het hoofdstuk “EPRA prestatie-indicatoren”.
Onze opdracht is uitgevoerd op de gegevens die door Cofinimmo NV zijn verzameld en die in het rapporteringsbereik zijn opgeno
-
men. Onze conclusie heeft daarom alleen betrekking op deze Gegevens en niet op alle informatie die in het Document is opgenomen.
We hebben het toepassingsgebied in acht genomen zoals gedefinieerd in het Sustainable Finance Framework, waarin volgende
financiële instrumenten zijn inbegrepen :
• Green & Social Bonds: 55 MEUR uitgegeven in 2016;
• Green & Social Loans:
– 40 MEUR uitgegeven in 2019;
– 40 MEUR uitgegeven in 2020;
• Sustainable Benchmark Bonds:
– 500 MEUR uitgegeven in 2020;
– 500 MEUR uitgegeven in 2022;
• Sustainability Treasury Notes: 800 MEUR uitgegeven in 2021 (status op 31 December 2021).
De reikwijdte van onze opdracht omvatte onder meer de volgende procedures:
• het verkrijgen van inzicht in de activiteiten van de Vennootschap, met inbegrip van de interne controles die relevant zijn voor het
verzamelen van de informatie die gebruikt wordt om de Gegevens op te stellen. Dit omvatte gesprekken met het management van
de Vennootschap dat verantwoordelijk is voor de operationele prestaties in de afdelingen die verantwoordelijk zijn voor de gegevens
die ten grondslag liggen aan de Gegevens, die in de tabel zoals vermeld in het Document met het symbool
worden aangeduid;
• het beoordelen van het risico op materiële afwijken van de Gegevens;
• het uitvoeren van analytische procedures; en
• het onderzoeken op steekproefbasis van interne en externe informatiebronnen en het uitvoeren van consistentiecontroles op de
consolidatie van deze Gegevens.
Ons verslag is uitsluitend gericht aan de raad van bestuur van de Vennootschap, in zijn geheel, in overeenstemming met ISAE 3000.
Onze opdracht werd verricht met het oog op het meedelen van verklaringen aan de vennootschap over de zaken die in dit verslag
dienen te worden vermeld, en voor geen enkel ander doel. Voor zover de wet dit toelaat, aanvaarden wij geen aansprakelijkheid, noch
aanvaarden wij aansprakelijkheid ten aanzien van anderen dan de Vennootschap en haar raad van bestuur voor onze opdracht, voor
dit verslag, of voor de conclusies die wij hebben geformuleerd.
Onafhankelijkheid
Bij de uitvoering van onze opdracht hebben wij ons gehouden aan de onafhankelijkheids- en andere ethische vereisten van de Code
of Ethics for Professional Accountants uitgegeven door de International Ethics Standards Board for Accountants (IESBA), die gebaseerd
is op de fundamentele beginselen van integriteit, objectiviteit, professionele bekwaamheid en zorgvuldigheid, vertrouwelijkheid en
professioneel gedrag, en aan het Belgische wettelijke en regelgevende kader.
Getekend te Zaventem, op 29 maart 2022.
Deloitte Bedrijfsrevisoren BV
Vertegenwoordigd door Rik Neckebroeck
349
BIJLAGEN BIJ HET ESG-VERSLAG
CONCORDANTIETABEL
VAN HET UNIVERSEEL
REGISTRATIEDOCUMENT
Deze concordantietabel bevat de rubrieken voorzien in de Bijlagen I en II van de
Gedelegeerde Verordening (EU) 2019/980 van de Commissie van 14.03.2019 en verwijst
naar de bladzijden van dit universeel registratiedocument waarin de informatie over elk
van deze rubrieken wordt vermeld.
CONCORDANTIETABELLEN
AFDELING 1 VERANTWOORDELIJKE PERSONEN, INFORMATIE VAN DERDEN, DESKUNDIGENVERSLAGEN EN GOEDKEURING VAN DE
BEVOEGDE AUTORITEIT
BLZ.
Punt 1.1 Alle personen identificeren die verantwoordelijk zijn voor de informatie in het registratiedocument, of slechts een
deel ervan, in welk geval moet worden aangegeven om welk deel het gaat. Wanneer de verantwoordelijke personen
natuurlijke personen zijn, met inbegrip van leden van de bestuurs-, leidinggevende of toezichthoudende organen van
de emittent, hun naam en functie vermelden; wanneer het rechtspersonen betreft, hun naam en maatschappelijke zetel
vermelden.
8
Punt 1.2 Een verklaring verstrekken van de personen die verantwoordelijk zijn voor het registratiedocument waaruit blijkt dat de
informatie die het bevat naar hun weten overeenstemt met de werkelijkheid en dat het geen weglatingen bevat die de
draagwijdte ervan kunnen wijzigen.
In voorkomend geval, een verklaring verstrekken van de personen die voor bepaalde delen van het registratiedocument
verantwoordelijk zijn, waaruit blijkt dat de informatie in de delen waarvoor zij verantwoordelijk zijn naar hun weten
overeenstemt met de werkelijkheid en dat deze delen geen weglatingen bevatten die de draagwijdte ervan kunnen
wijzigen.
8
Punt 1.3 Wanneer in het registratiedocument een verklaring of een verslag wordt opgenomen dat is toegewezen aan een persoon
die als deskundige optreedt, de volgende gegevens over die persoon verstrekken :
a) zijn naam;
b) zijn beroepsadres;
c) zijn kwalificaties;
d) in voorkomend geval, elk belangrijk belang dat die persoon heeft bij de emittent.
Indien de verklaring of het verslag is opgesteld op verzoek van de emittent, vermelden dat deze verklaring of dit
verslag in het registratiedocument is opgenomen met toestemming van de persoon die de inhoud van dit deel van het
registratiedocument voor het prospectus heeft goedgekeurd.
9, 222
Punt 1.4 Wanneer informatie afkomstig is van een derde, een attest verstrekken dat bevestigt dat deze informatie getrouw werd
gereproduceerd en dat, voor zover de emittent weet en in staat is om dit te verifiëren op basis van de door die derde
gepubliceerde gegevens, geen enkel feit werd weggelaten dat de gereproduceerde informatie onjuist of misleidend zou
maken. Daarnaast de informatiebron(nen) identificeren.
9, 222
Punt 1.5 Een verklaring verstrekken waaruit blijkt dat :
a) het universele registratiedocument werd neergelegd bij de Autoriteit voor Financiële Diensten en Markten (FSMA),
als bevoegde overheid op grond van de Verordening (EU) 2017/1129, zonder voorafgaande goedkeuring in
overeenstemming met artikel 9 van die verordening;
b) het universele registratiedocument kan worden gebruikt voor een aanbieding van eecten aan het publiek of voor
de toelating van eecten tot de verhandeling op een gereglementeerde markt, indien het is goedgekeurd door
de FSMA, alsook de eventuele wijzigingen daarvan, en een goedgekeurde verrichtingsnota en samenvatting, in
overeenstemming met de Verordening (EU) 2017/1129.
6, 8
AFDELING 2 WETTELIJKE CONTROLEURS VAN DE REKENINGEN
Punt 2.1 De naam en het adres van de wettelijke controleurs van de rekeningen van de emittent geven voor de periode waarop
de historische financiële informatie betrekking heeft (ook het lidmaatschap van een beroepsorganisatie vermelden).
222
Punt 2.2 Indien wettelijke controleurs hun ontslag hebben ingediend, uit hun functie zijn ontheven of indien hun mandaten tijdens
de periode waarop de historische financiële informatie betrekking heeft niet werden verlengd, de bijzonderheden van
deze informatie vermelden, indien deze belangrijk zijn.
n.v.t.
AFDELING 3 RISICOFACTOREN
Punt 3.1 Een beschrijving geven van de belangrijke risico’s die eigen zijn aan de emittent, onderverdeeld in een beperkt aantal
categorieën, onder de titel ‘risicofactoren’.
Elke categorie moet vooreerst de risico’s vermelden die het grootst zijn volgens de beoordeling van de emittent, de
aanbieder of de aanvrager van de toelating tot de verhandeling op een gereglementeerde markt, rekening houdend
met de negatieve gevolgen ervan voor de emittent en de waarschijnlijkheid dat zij zich voordoen. Deze risico’s moeten
worden bevestigd door de inhoud van het registratiedocument.
2-7
350
COFINIMMO UNIVERSEEL REGISTRATIEDOCUMENT 2021
AFDELING 4 INFORMATIE OVER DE EMITTENT
Punt 4.1 De vennootschapsnaam en de handelsbenaming van de emittent vermelden.
360
Punt 4.2 De plaats van registratie van de emittent vermelden, samen met zijn registratienummer en het LEI-nummer (Legal Entity
Identifier).
360
Punt 4.3 De oprichtingsdatum en de levensduur van de emittent vermelden indien deze niet onbepaald is.
342
Punt 4.4 De maatschappelijke zetel en de rechtsvorm van de emittent vermelden, de wetgeving die van toepassing is op zijn
activiteiten, het land waarin hij is opgericht, het adres en telefoonnummer van de maatschappelijke zetel (of van de
voornaamste plaats van activiteit, indien deze verschilt van de maatschappelijke zetel) en eventueel zijn website, met
een waarschuwing dat de informatie op de website geen deel uitmaakt van het prospectus, tenzij deze informatie door
middel van een verwijzing in het prospectus is opgenomen.
360
AFDELING 5 OVERZICHT VAN DE ACTIVITEITEN
Punt 5.1 Belangrijkste activiteiten
Punt 5.1.1 De aard van de transacties van de emittent en zijn belangrijkste activiteiten omschrijven, met inbegrip van de
sleutelfactoren die erop betrekking hebben, met vermelding van de belangrijkste categorieën van verkochte producten
en/of geleverde diensten gedurende elk boekjaar van de periode waarop de historische financiële informatie betrekking
heeft.
14-23
Punt 5.1.2 Alle belangrijke nieuwe producten en/of diensten vermelden die op de markt worden gebracht en, voor zover de
ontwikkeling van nieuwe producten of diensten publiekelijk werd aangekondigd, met vermelding van de stand van zaken.
n.v.t.
Punt 5.2 Belangrijkste markten
De belangrijkste markten beschrijven waarop de emittent actief is, met een uitsplitsing van zijn totale omzet per type
activiteit en per geografische markt voor elk boekjaar van de periode waarop de historische financiële informatie
betrekking heeft.
14-23
242
Punt 5.3 De belangrijke gebeurtenissen in de ontwikkeling van de activiteiten van de emittent vermelden.
14-23
Punt 5.4 Strategie en doelstellingen
De strategie en de doelstellingen van de emittent beschrijven, zowel financieel als niet-financieel (indien van toepassing).
Deze beschrijving houdt rekening met de toekomstige vooruitzichten en uitdagingen van de emittent.
26-31
33, 57, 61,
63
Punt 5.5 Indien zij van invloed is op de activiteiten of de rentabiliteit van de emittent, in beknopte vorm informatie verstrekken over
de mate waarin de emittent afhankelijk is van octrooien of licenties, industriële, commerciële of financiële contracten of
nieuwe productieprocessen.
n.v.t.
Punt 5.6 De elementen vermelden waarop elke verklaring van de emittent over zijn concurrentiepositie is gebaseerd.
n.v.t.
Punt 5.7 Investeringen
Punt 5.7.1 De belangrijke investeringen (inclusief het bedrag ervan) die de emittent heeft gerealiseerd tijdens elk boekjaar
van de periode waarop de historische financiële informatie betrekking heeft, beschrijven tot de datum van het
registratiedocument.
10,
24-69
Punt 5.7.2 Alle belangrijke investeringen van de emittent die aan de gang zijn of waarvoor reeds vaste verbintenissen
zijn aangegaan, inclusief de geografische spreiding (in binnen- en buitenland) en de (interne of externe)
financieringsmethode ervan beschrijven.
38
Punt 5.7.3 Informatie verstrekken over joint ventures en vennootschappen waarin de emittent een kapitaalaandeel bezit dat
een significante invloed kan hebben op de waardering van zijn activa en verplichtingen, zijn financiële situatie of zijn
resultaten.
290
Punt 5.7.4 Elke milieukwestie beschrijven die het gebruik van materiële vaste activa door de emittent kan beïnvloeden.
31, 64, 104
AFDELING 6 ORGANISATIESTRUCTUUR
Punt 6.1 Indien de emittent deel uitmaakt van een groep, beknopt deze groep en de plaats die de emittent daarin inneemt,
beschrijven. Die beschrijving kan bestaan uit of vergezeld zijn van een organogram, indien dit bijdraagt aan de
verduidelijking van de organisatiestructuur van de groep.
290
Punt 6.2 De lijst opmaken van de belangrijke dochtervennootschappen van de emittent, met inbegrip van hun naam, land van
herkomst of vestiging, het kapitaalpercentage en, indien verschillend, het percentage stemrechten dat daar wordt
aangehouden.
290
AFDELING 7 ONDERZOEK VAN DE FINANCIËLE SITUATIE EN HET RESULTAAT
Punt 7.1 Financiële situatie
Punt 7.1.1 Voor zover deze informatie niet elders in het registratiedocument is opgenomen en zij noodzakelijk is om de activiteiten
van de emittent in hun geheel te begrijpen, een getrouw overzicht geven van de evolutie en het resultaat van zijn
activiteiten en van zijn toestand voor elk boekjaar en elke tussenperiode waarvoor historische financiële informatie vereist
is, met vermelding van de oorzaken van de belangrijke veranderingen die zich hebben voorgedaan.
Deze uiteenzetting bestaat uit een evenwichtige en volledige analyse van de evolutie en het resultaat van de activiteiten
van de emittent, alsook van zijn toestand met betrekking tot het volume en de complexiteit van deze activiteiten.
Voor zover nodig om de evolutie, de resultaten of de toestand van de emittent te begrijpen, omvat de analyse financiële
en desgevallend niet-financiële kernprestatiemaatstaven die betrekking hebben op de specifieke activiteit van de
vennootschap. Deze analyse bevat, in voorkomend geval, verwijzingen naar en aanvullende toelichtingen bij de
bedragen die in de jaarrekening gepubliceerd werden.
22,
85-93
Punt 7.1.2 Voor zover deze informatie niet elders in het registratiedocument is opgenomen en noodzakelijk is om de activiteiten van
de emittent in zijn geheel te begrijpen, bevat de uiteenzetting ook aanwijzingen omtrent :
a) de verwachte toekomstige ontwikkeling van de activiteiten van de emittent;
b) zijn activiteiten op het vlak van onderzoek en ontwikkeling.
Aan de vereisten van punt 7.1 kan worden voldaan door het beheersverslag, bedoeld in de artikelen 19 en 29 van de
Richtlijn 2013/34/EU van het Europees Parlement en de Raad erin op te nemen.
20-103
Punt 7.2 Bedrijfsresultaten
Punt 7.2.1 Belangrijke factoren vermelden, met inbegrip van ongebruikelijke of weinig frequente gebeurtenissen of nieuwe
ontwikkelingen, die een aanzienlijke invloed hebben op het bedrijfsinkomen van de emittent, en de mate aangeven
waarin dit wordt beïnvloed.
22,
85-93
Punt 7.2.2 Wanneer de historische financiële informatie belangrijke wijzigingen van de netto-omzet of de netto-opbrengsten aan
het licht brengt, de redenen van deze wijzigingen toelichten.
n.v.t.
351
CONCORDANTIETABELLEN
AFDELING 8 KASMIDDELEN EN KAPITAAL
Punt 8.1 Informatie verstrekken over het kapitaal van de emittent (op korte en op lange termijn).
79-84,
362
Punt 8.2 De bron en het bedrag van de kasstromen van de emittent vermelden en die kasstromen beschrijven.
79-84
Punt 8.3 Informatie verstrekken over de financieringsbehoeften en de financieringsstructuur van de emittent.
79-84,
270
Punt 8.4 Informatie verstrekken over elke beperking op het gebruik van kapitaal die rechtstreeks of onrechtstreeks een aanzienlijke
invloed heeft of kan hebben op de activiteiten van de emittent.
79-84,
278
Punt 8.5 Informatie verstrekken over de verwachte financieringsbronnen die nodig zijn om de in punt 5.7.2 bedoelde
verbintenissen na te komen.
30,
79-84
AFDELING 9 REGELGEVINGSKADER
Punt 9.1 Een beschrijving geven van het regelgevingskader waarbinnen de emittent actief is en dat een aanzienlijke invloed
kan hebben op zijn activiteiten en elke maatregel of factor van administratieve, economische, budgettaire, monetaire
of politieke aard vermelden die rechtstreeks of onrechtstreeks een aanzienlijke invloed heeft of kan hebben op de
activiteiten van de emittent.
5-6
AFDELING 10 INFORMATIE OVER DE TRENDS
Punt 10.1 Een beschrijving geven :
a) van de belangrijkste recente trends die een invloed hadden op de productie, de verkoop en de voorraden alsook op
de kosten en verkoopprijzen tussen het einde van het laatste boekjaar en de datum van het registratiedocument;
b) van elke significante verandering in de financiële prestaties van de groep die zich heeft voorgedaan tussen het einde
van het laatste boekjaar waarover er financiële informatie is gepubliceerd en de datum van het registratiedocument,
of een passende negatieve verklaring verstrekken.
9, 34, 57,
61, 65
Punt 10.2 Elke trend, onzekerheid, dwang, verbintenis of gebeurtenis vermelden waarvan de emittent kennis heeft en die
redelijkerwijze een aanzienlijke invloed kan hebben op de vooruitzichten van de emittent, minstens voor het lopende
boekjaar.
2
AFDELING 11 WINSTPROGNOSES OF WINSTRAMINGEN
Punt 11.1 Wanneer een emittent een (nog lopende en geldige) winstprognose of -raming heeft gepubliceerd, moet deze in het
registratiedocument worden opgenomen. Indien een winstprognose of winstraming werd gepubliceerd en nog lopende
maar niet meer geldig is, een verklaring in die zin verstrekken, samen met een toelichting waarom deze prognose of
raming niet langer geldig is. Een dergelijke achterhaalde prognose of raming is niet onderworpen aan de vereisten van
de punten 11.2 en 11.3.
98-101
Punt 11.2 Wanneer een uitgevende instelling overeenkomstig rubriek 11.1 een nieuwe winstprognose of -raming, of een eerder
gepubliceerde winstprognose of -raming op te nemen, moet die winstprognose of -raming duidelijk en ondubbelzinnig
zijn en een verklaring bevatten met de belangrijkste hypotheses waarop de emittent die winstprognose of -raming
baseert.
De prognose of raming voldoet aan de volgende beginselen :
a) hypotheses met betrekking tot factoren die invloed kunnen hebben op de leden van de bestuurs-, leidinggevende of
toezichthoudende organen moeten duidelijk worden onderscheiden van hypotheses met betrekking tot factoren die
volledig buiten hun invloed vallen;
b) de hypothesen moeten voorts redelijk en door beleggers gemakkelijk te begrijpen zijn, moeten specifiek en precies
zijn en mogen geen invloed hebben op de algemene nauwkeurigheid van de ramingen die aan de prognose
ten grondslag liggen;
c) in het geval van een prognose benadrukken de hypotheses voor de belegger de onzekere factoren die de uitkomst van
de prognose aanzienlijk zouden kunnen veranderen.
98-101
Punt 11.3 Het prospectus bevat een verklaring waaruit blijkt dat de winstprognose of -raming is opgesteld en uitgewerkt op een
basis die :
a) vergelijkbaar is met de historische financiële informatie;
b) overeenstemt met de boekhoudkundige methoden van de emittent.
8
AFDELING 12 BESTUURS-, LEIDINGGEVENDE EN TOEZICHTHOUDENDE ORGANEN EN ALGEMENE DIRECTIE
Punt 12.1 Vermelding van de belangrijkste activiteiten die zij buiten de emittent uitoefenen wanneer deze activiteiten belangrijk zijn
voor de emittent :
a) leden van de bestuurs-, leidinggevende of toezichthoudende organen;
b) beherende vennoten, als het gaat om een commanditaire vennootschap op aandelen;
c) oprichters, indien het gaat om een vennootschap die minder dan vijf jaar geleden is opgericht;
d) elke algemeen directeur wiens naam kan worden vermeld om aan te tonen dat de emittent over de nodige
deskundigheid en ervaring beschikt om zijn eigen business te leiden.
De aard vermelden van elke familieband tussen gelijk welke van de onder a) tot en met d) bedoelde personen.
Voor elke persoon die lid is van een bestuurs-, leidinggevend of toezichthoudend orgaan en voor elke in de eerste
alinea onder b) en d) bedoelde persoon, gedetailleerde informatie over zijn relevante expertise en ervaring in
managementzaken alsook de volgende informatie verstrekken :
a) de naam van alle vennootschappen en commanditaire vennootschappen waarin deze persoon op elk ogenblik van
de laatste vijf jaar lid van een bestuurs-, directie- of toezichthoudend orgaan of beherende vennoot is geweest (ook
vermelden of hij al dan niet nog steeds deze hoedanigheid heeft). Het is niet nodig alle dochtervennootschappen van
de emittent op te sommen waarin de persoon ook lid is van een bestuurs-, leidinggevend of toezichthoudend orgaan;
b) bijzonderheden over elke veroordeling wegens fraude die in de afgelopen vijf jaar is uitgesproken;
c) bijzonderheden over falingen, beslagleggingen, vereeningen of beslissing om ondernemingen onder gerechtelijk
toezicht te plaatsen met betrekking tot de in de eerste alinea onder a) en d) bedoelde personen die de afgelopen vijf
jaar een of meer van deze functies hebben uitgeoefend;
d) de bijzonderheden van alle klachten en/of ociële openbare sancties die tegen deze personen werden uitgesproken
door statutaire of regelgevende autoriteiten (inclusief de aangeduide beroepsorganen). Eveneens vermelden of deze
personen reeds, ten minste gedurende de laatste vijf jaar, door een rechtbank zijn ontzet uit het recht om te fungeren
als lid van een bestuurs-, leidinggevend of toezichthoudend orgaan van een emittent of om tussen te komen in het
beheer of de zaakvoering van een emittent.
Indien er geen dergelijke informatie mee te delen valt, moet dit uitdrukkelijk worden vermeld.
8,
196-199
203-204
352
COFINIMMO UNIVERSEEL REGISTRATIEDOCUMENT 2021
Punt 12.2 Belangenconflicten op het niveau van de bestuurs-, leidinggevende en toezichthoudende organen en op het niveau van
de algemene directie.
Potentiële belangenconflicten tussen de plichten van een van de in punt 12.1 bedoelde personen ten aanzien van de
emittent en hun privébelangen en/of andere plichten, moeten duidelijk worden vermeld. Bij ontstentenis van dergelijke
belangenconflicten moet een verklaring in die zin worden geformuleerd.
Elke regeling of overeenkomst met de belangrijkste aandeelhouders of met klanten, leveranciers of anderen vermelden
op grond waarvan een van de in punt 12.1 bedoelde personen werd geselecteerd als lid van een bestuurs-, leidinggevend
of toezichthoudend orgaan of als lid van de algemene directie.
Een gedetailleerde beschrijving geven van elke beperking die door de in punt 12.1 bedoelde personen aanvaard werd
betreende de overdracht, binnen een welbepaalde periode, van de eecten van de emittent waarvan ze houder zijn.
206
AFDELING 13 LOON EN VOORDELEN
Voor elk van de in punt 12.1, eerste alinea onder a) en d) bedoelde personen met betrekking tot het laatste volledig
afgesloten boekjaar.
Punt 13.1 Het bedrag vermelden van de uitbetaalde vergoeding (met inbegrip van elke voorwaardelijke of uitgestelde vergoeding)
en de voordelen in natura die door de emittent en zijn dochtervennootschappen worden toegekend voor alle diensten
die de persoon aan hen verleent.
Deze informatie moet op individuele basis worden verstrekt, tenzij in het land van herkomst van de emittent geen
geïndividualiseerde informatie is vereist en de emittent ze niet op een andere manier publiceert.
211-221
Punt 13.2 Het totale bedrag van de sommen die de emittent of zijn dochtervennootschappen voorziet of op een andere manier
vaststelt met het oog op de uitkering van (rust)pensioenen of andere soortgelijke voordelen.
211-221
AFDELING 14 WERKING VAN DE BESTUURS- EN LEIDINGGEVENDE ORGANEN
Voor het laatste afgesloten boekjaar van de emittent, en tenzij anders gespecificeerd, de volgende informatie verstrekken
over elke in punt 12.1, eerste alinea onder a) bedoelde persoon :
Punt 14.1 De datum waarop het huidige mandaat van deze persoon, indien van toepassing, vervalt en de periode waarin hij in
functie is gebleven.
196-199
Punt 14.2 Informatie over dienstverlenende contracten die de leden van de bestuurs-, leidinggevende of toezichthoudende
organen verbinden met de emittent of een van zijn dochtervennootschappen en die voorzien in de toekenning van
voordelen aan het einde van een dergelijk contract, of een passende verklaring waaruit blijkt dat dergelijke voordelen
niet bestaan.
8, 211
Punt 14.3 Informatie over het auditcomité en het comité voor bezoldigingen van de emittent, met inbegrip van de namen van
de leden van die comités en een samenvatting van het mandaat op grond waarvan zij zetelen.
202
Punt 14.4 Een verklaring waarin wordt aangegeven of de emittent al dan niet voldoet aan de corporate governanceregeling(en)
die op hem van toepassing zijn. Indien de emittent daaraan niet voldoet, moet een verklaring in die zin worden
opgenomen waarin de redenen voor deze niet-conformiteit worden toegelicht.
190
Punt 14.5 De mogelijke significante eecten op deugdelijk bestuur, met inbegrip van toekomstige wijzigingen in de samenstelling
van de bestuurs- en directieorganen en de comités (voor zover dit reeds is beslist door de bestuurs- en directieorganen
en/of de aandeelhoudersvergadering).
n.v.t.
AFDELING 15 WERKNEMERS
Punt 15.1 Hetzij het aantal werknemers aan het einde van de periode waarop de historische financiële informatie betrekking
heeft, hetzij het gemiddelde aantal werknemers tijdens elk boekjaar van deze periode tot de datum van het
registratiedocument vermelden (en, indien van belang, de wijzigingen van dit aantal) en, indien mogelijk en belangrijk,
de opsplitsing van de werknemers per grote activiteitencategorie en per vestiging. Indien de emittent een groot aantal
tijdelijke werknemers in dienst heeft, ook het gemiddelde aantal van die tijdelijke werknemers tijdens het meest recente
boekjaar vermelden.
194
Punt 15.2 Participaties en stock options
Voor elk van de in punt 12.1, eerste alinea onder a) en d) bedoelde personen de meest recente informatie verstrekken over
zijn participatie in het maatschappelijk kapitaal van de emittent en alle bestaande opties op zijn aandelen.
212,
218-221
Punt 15.3 Elk akkoord toelichten dat voorziet in een participatie van de werknemers in het kapitaal van de emittent.
n.v.t.
AFDELING 16 BELANGRIJKSTE AANDEELHOUDERS
Punt 16.1 Voor zover de emittent over deze informatie beschikt, de naam vermelden van elke persoon die geen lid is van een
bestuurs-, leidinggevend of toezichthoudend orgaan en die rechtstreeks of onrechtstreeks een percentage van het
maatschappelijk kapitaal of van de stemrechten van de emittent bezit dat moet worden aangemeld krachtens de
op de emittent toepasselijke nationale wetgeving, alsmede het bedrag van de participatie die op de datum van het
registratiedocument is aangehouden. Bij ontstentenis van dergelijke personen, een passende verklaring verstrekken
waarin de ontstentenis van dergelijke personen wordt toegelicht.
8, 172, 193
Punt 16.2 Vermelden of de belangrijkste aandeelhouders van de emittent verschillende stemrechten hebben, of een passende
verklaring verstrekken over het ontbreken van dergelijke stemrechten.
8
Punt 16.3 Voor zover de emittent over deze informatie beschikt, vermelden of de emittent direct of indirect wordt aangehouden of
gecontroleerd en door wie; beschrijving van de aard van deze controle en van de maatregelen die zijn genomen om
misbruik in de uitoefening van die controle te voorkomen.
n.v.t.
Punt 16.4 Elke overeenkomst beschrijven die bekend is bij de emittent en waarvan de uitvoering op een later tijdstip kan leiden tot
een wijziging van de controle op de emittent.
n.v.t.
AFDELING 17 TRANSACTIES MET VERBONDEN PARTIJEN
Punt 17.1 De bijzonderheden van de transacties met verbonden partijen met name die welke daartoe zijn voorzien in de in
overeenstemming met Verordening (EG) nr. 1606/2002 van het Europees Parlement en de Raad vastgestelde normen
die door de emittent zijn gesloten gedurende de periode waarop de historische financiële informatie betrekking heeft tot
de datum van het registratiedocument, moeten worden bekendgemaakt volgens de relevante norm die is vastgesteld
op grond van de Verordening (EG) nr. 1606/2002, indien ze van toepassing is op de emittent.
Indien dit niet het geval is, moet de volgende informatie worden gepubliceerd :
a) de aard en het bedrag van alle transacties die afzonderlijk of in hun geheel van belang zijn voor de emittent. Wanneer
de transacties met verbonden partijen niet onder de marktvoorwaarden werden afgesloten, uitleggen waarom. In het
geval van lopende leningen met allerhande waarborgen, het uitstaande bedrag vermelden;
b) het bedrag of percentage waarvoor de transacties met verbonden partijen tot de omzet van de emittent behoren.
212
353
CONCORDANTIETABELLEN
AFDELING 18 FINANCIËLE INFORMATIE BETREFFENDE DE ACTIVA EN VERPLICHTINGEN, DE FINANCIËLE TOESTAND
EN DE RESULTATEN VAN DE EMITTENT
Punt 18.1 Historische financiële gegevens
Punt 18.1.1 Geauditeerde historische financiële informatie over de laatste drie boekjaren verstrekken (of voor elke kortere periode
waarin de emittent actief was) samen met het auditverslag voor elk van deze boekjaren.
10
Punt 18.1.2 Wijziging van de boekhoudkundige referentiedatum
Indien de emittent zijn boekhoudkundige referentiedatum heeft gewijzigd tijdens de periode waarvoor historische
financiële informatie is vereist, bestrijkt de geauditeerde historische financiële informatie een periode van ten minste 36
maanden, of de gehele activiteitsperiode van de emittent indien deze korter is.
n.v.t.
Punt 18.1.3 Boekhoudkundige normen
De financiële informatie moet worden opgesteld in overeenstemming met de internationale normen voor financiële
verslaggeving die binnen de Unie in overeenstemming met de Verordening (EG) nr. 1606/2002 zijn vastgesteld.
Indien de Verordening (EG) nr. 1606/2002 niet van toepassing is, moet de financiële informatie worden opgesteld in
overeenstemming met :
a) de nationale boekhoudkundige normen van een lidstaat voor de emittenten binnen de EER, zoals bepaald in de
Richtlijn 2013/34/EU;
b) de nationale boekhoudkundige normen van een derde land die gelijkwaardig zijn aan de Verordening (EG) nr.
1606/2002 voor de emittenten uit derde landen. Indien de nationale boekhoudkundige normen van het derde land
niet gelijkwaardig zijn aan de Verordening (EG) nr. 1606/2002, moeten de financiële overzichten worden herwerkt in
overeenstemming met die verordening.
232-240
Punt 18.1.4 Wijziging van boekhoudkundig referentiestelsel
De meest recente geauditeerde historische financiële informatie, die vergelijkende informatie voor het voorgaande
boekjaar bevat, moet zijn opgesteld en gepresenteerd in een vorm die overeenstemt met het boekhoudkundig
referentiestelsel dat zal worden aangenomen in de volgende jaarrekeningen die de emittent zal publiceren, rekening
houdend met de normen, methoden en boekhoudwetgeving die op deze jaarrekeningen van toepassing zijn.
De wijzigingen in het boekhoudkundig stelsel dat van toepassing is op een emittent vereisen niet dat de geauditeerde
financiële overzichten uitsluitend voor het prospectus worden herwerkt. Indien de emittent echter voornemens is in de
komende financiële overzichten die hij zal publiceren, een nieuw boekhoudkundig referentiestelsel aan te nemen, moet
hij ten minste één volledige reeks financiële gegevens (in de zin van IAS 1 Presentatie van de financiële gegevens, zoals
vastgesteld bij Verordening (EG) nr. 1606/2002) indienen, met inbegrip van vergelijkende informatie, in een vorm die
overeenstemt met het referentiestelsel dat zal worden aangenomen in de volgende jaarlijkse financiële overzichten
die de emittent zal publiceren, rekening houdend met de normen, methoden en boekhoudwetgeving die op deze
jaarrekeningen van toepassing zijn.
n.v.t.
Punt 18.1.5 Wanneer de geauditeerde financiële informatie in overeenstemming met nationale boekhoudnormen is opgesteld, moet
zij ten minste het volgende omvatten :
a) de balans;
b) de resultatenrekening;
c) een overzicht van alle variaties in het eigen vermogen of andere variaties in het eigen vermogen dan die welke
voortvloeien uit kapitaaltransacties met de eigenaars en uitkeringen aan de eigenaars;
d) de tabel met de kasstromen;
e) de boekhoudkundige methoden en toelichtingen.
23, 85, 88
90, 93
226-301
Punt 18.1.6 Geconsolideerde financiële overzichten
Indien de emittent zijn jaarrekeningen zowel op individuele als op geconsolideerde basis opstelt, moet hij ten minste de
geconsolideerde jaarrekening in het registratiedocument opnemen.
85,
226-232
Punt 18.1.7 Datum laatste financiële informatie
De balansdatum van het laatste boekjaar waarvoor de financiële informatie werd geauditeerd, mag niet dateren van :
a) meer dan 18 maanden vóór de datum van het registratiedocument, indien de emittent geauditeerde tussentijdse
financiële overzichten in het registratiedocument opneemt;
b) meer dan 16 maanden vóór de datum van het registratiedocument, indien de emittent daarin niet-geauditeerde
tussentijdse financiële overzichten opneemt.
22
Punt 18.2 Tussentijdse en overige financiële informatie
Punt 18.2.1 Indien de emittent driemaandelijkse of halfjaarlijkse financiële informatie heeft gepubliceerd sinds de datum van
zijn laatste geauditeerde financiële overzichten, moet die in het registratiedocument worden opgenomen. Indien
deze driemaandelijkse of halfjaarlijkse financiële informatie werd geauditeerd of onderzocht, moet ook het audit- of
onderzoeksverslag worden opgenomen. Indien dit niet het geval is, moet dit worden verduidelijkt.
Indien het meer dan negen maanden na de datum van de laatste geauditeerde financiële overzichten is opgesteld,
moet het registratiedocument tussentijdse, eventueel niet-geauditeerde financiële informatie bevatten (in welk geval dit
feit moet worden vermeld), die ten minste de eerste zes maanden van het boekjaar dekt.
Tussentijdse financiële informatie wordt opgesteld in overeenstemming met de voorschriften van de Verordening (EG) nr.
1606/2002.
Voor emittenten die niet onder de Verordening (EG) nr. 1606/2002 vallen, moet de tussentijdse financiële informatie
vergelijkende financiële overzichten bevatten die dezelfde periode van het voorgaande boekjaar bestrijken; maar
aan de vereiste van vergelijkende balansinformatie kan worden voldaan door de presentatie van de slotbalans in
overeenstemming te brengen met het toepasselijke financiële verslaggevingskader.
n.v.t.
Punt 18.3 Audit van de historische jaarlijkse financiële informatie
Punt 18.3.1 De historische jaarlijkse financiële informatie moet aan een onafhankelijke audit worden onderworpen. Het auditverslag
moet worden opgesteld in overeenstemming met de Richtlijn 2014/56/EU van het Europees Parlement en de Raad en de
Verordening (EU) nr. 537/2014 van het Europees Parlement en de Raad.
Wanneer de Richtlijn 2014/56/EU en de Verordening (EU) nr. 537/2014 niet van toepassing zijn :
a) moet de historische jaarlijkse financiële informatie worden gecontroleerd of het voorwerp zijn van een vermelding
waaruit blijkt of zij voor de doeleinden van het registratiedocument een getrouw beeld geeft, in overeenstemming met
de controlenormen die gelden in een lidstaat of met een gelijkwaardige norm.
302-305
314-317
Punt 18.3.2 Vermelden welke andere informatie in het registratiedocument door de wettelijke controleurs is geauditeerd.
102-103,
178
Punt 18.3.3 Wanneer de financiële informatie in het registratiedocument niet afkomstig is uit de geauditeerde financiële overzichten
van de emittent, de bron ervan vermelden en aangeven dat deze niet werd geauditeerd.
n.v.t.
354
COFINIMMO UNIVERSEEL REGISTRATIEDOCUMENT 2021
Punt 18.4 Pro forma financiële informatie
Punt 18.4.1 In geval van een significante wijziging van de brutowaarden, de wijze beschrijven waarop de transactie een invloed had
kunnen hebben op de activa, de verplichtingen en het resultaat van de emittent, indien zij bij aanvang van de gedekte
periode of op de aangegeven datum had plaatsgevonden.
Deze verplichting zal normaal worden vervuld door het opnemen van pro forma financiële informatie. De pro forma
financiële informatie moet worden ingediend in overeenstemming met bijlage 20 en moet alle daarin bedoelde
gegevens bevatten.
Zij moet vergezeld zijn van een verslag opgesteld door boekhouders of onafhankelijke wettelijke controleurs.
n.v.t.
Punt 18.5 Beleid inzake dividenden
Punt 18.5.1 Het beleid omschrijven dat de emittent toepast inzake dividenduitkering alsook elke beperking die hierop van toepassing
is. Indien de emittent geen beleid ter zake heeft vastgelegd, moet een passende verklaring worden opgenomen waaruit
blijkt dat er geen beleid ter zake bestaat.
101, 158
Punt 18.5.2 Voor elk boekjaar van de periode gedekt door de historische financiële informatie, het bedrag van het dividend per
aandeel vermelden, eventueel aangepast om vergelijkingen mogelijk te maken, wanneer het aantal aandelen van de
emittent is gewijzigd.
10
Punt 18.6 Gerechtelijke en arbitrageprocedures
Punt 18.6.1 Over een periode van ten minste de laatste twaalf maanden, alle administratieve, gerechtelijke of arbitrageprocedures
vermelden (met inbegrip van lopende procedures of procedurele dreigingen waarvan de emittent op de hoogte is) die
aanzienlijke gevolgen kunnen hebben of onlangs hebben gehad voor de financiële situatie of de rentabiliteit van de
emittent en/of de groep, of een passende negatieve verklaring verstrekken.
8, 206
Punt 18.7 Significante wijziging in de financiële situatie van de emittent
Punt 18.7.1 Elke belangrijke wijziging in de financiële situatie van de groep beschrijven die zich heeft voorgedaan sinds het einde
van het laatste boekjaar waarvoor geauditeerde financiële overzichten of tussentijdse financiële informatie werden
gepubliceerd, of een passende negatieve verklaring verstrekken.
8
AFDELING 19 BIJKOMENDE INFORMATIE
Punt 19.1 Maatschappelijk kapitaal
De informatie van de punten 19.1.1 tot 19.1.7 opnemen in de historische financiële informatie op de datum van de meest
recente balans
Punt 19.1.1 Het bedrag van het uitgegeven kapitaal vermelden en voor elke categorie van aandelen :
a) het totale toegestane maatschappelijke kapitaal van de emittent;
b) het aantal uitgegeven en volgestorte aandelen en het aantal uitgegeven, maar onvolledig volgestorte aandelen;
c) de nominale waarde per aandeel of het feit dat de aandelen geen nominale waarde hebben; en
d) een vergelijking van het aantal aandelen in omloop op de datum van opening en op de datum van afsluiting van het
boekjaar.
Indien meer dan 10 % van het kapitaal tijdens de periode waarop de historische financiële informatie betrekking heeft, is
volgestort met andere activa dan cash, dit vermelden.
209, 362
Punt 19.1.2 Vermelden of er aandelen zijn die het kapitaal niet vertegenwoordigen, het aantal en de belangrijkste kenmerken ervan.
n.v.t.
Punt 19.1.3 Het aantal, de boekwaarde en de nominale waarde vermelden van de aandelen die de emittent zelf of in zijn naam of
door zijn dochtervennootschappen bezit.
256-257,
362
Punt 19.1.4 Het bedrag vermelden van de converteerbare, omwisselbare eecten of eecten met intekenbons, met vermelding van
de voorwaarden en modaliteiten voor omzetting, omruiling of inschrijving.
158, 209
Punt 19.1.5 Informatie verstrekken over de voorwaarden die gelden voor het recht op verwerving en/of elke verplichting verbonden
aan het toegestane maar niet-uitgegeven kapitaal, of over elke onderneming die het kapitaal wil verhogen.
210, 362
Punt 19.1.6 Informatie verstrekken over het kapitaal van een lid van de groep dat onder een optie of een voorwaardelijke of
onvoorwaardelijke overeenkomst valt die voorziet om het onder optie te plaatsen, samen met de details van deze opties,
inclusief de identiteit van de personen op wie zij betrekking hebben.
n.v.t.
Punt 19.1.7 Een historiek van het maatschappelijk kapitaal verstrekken voor de periode die wordt gedekt door de historische
financiële informatie, waarbij elke verandering die zich heeft voorgedaan, wordt toegelicht.
362
Punt 19.2 Oprichtingsakte en statuten
Punt 19.2.1 In voorkomend geval, het register en het inschrijvingsnummer in het register vermelden; beknopt het maatschappelijk
doel van de emittent beschrijven en aangeven waar de kennisgeving ervan kan worden gevonden in de laatste
bijgewerkte versie van de oprichtingsakte en de statuten.
360
Punt 19.2.2 Wanneer er verschillende categorieën van bestaande aandelen bestaan, de rechten, voorrechten en beperkingen
beschrijven die aan elke categorie zijn verbonden.
209
Punt 19.2.3 Elke bepaling van de oprichtingsakte, de statuten, een charter of een reglement van de emittent die een wijziging van zijn
controle zou vertragen, uitstellen of verhinderen, beknopt beschrijven.
367
AFDELING 20 BELANGRIJKE CONTRACTEN
Punt 20.1 Voor de twee jaar die onmiddellijk aan de publicatie van het registratiedocument voorafgaan, elk belangrijk contract
(anders dan de contracten afgesloten in het kader van de normale activiteiten) waarbij de emittent of een ander lid van
de groep partij is, samenvatten.
Een samenvatting geven van alle andere overeenkomsten (andere dan de overeenkomsten die in het kader van de
normale werkzaamheden zijn gesloten) die door een lid van de groep zijn gesloten en die bepalingen bevatten die aan
een lid van de groep op de datum van het registratiedocument een voor de hele groep belangrijke verplichting of recht
verlenen.
n.v.t.
AFDELING 21 BESCHIKBARE DOCUMENTEN
Punt 21.1 Een verklaring verstrekken waaruit blijkt dat, gedurende de geldigheidsduur van het registratiedocument, in voorkomend
geval de volgende documenten kunnen worden geraadpleegd :
a) de meest recente bijgewerkte versie van de oprichtingsakte en de statuten van de emittent;
b) alle verslagen, brieven en andere documenten, evaluaties en verklaringen opgesteld door een deskundige op verzoek
van de emittent, waarvan een deel is opgenomen of bedoeld in het registratiedocument.
c) aangeven op welke website de documenten te raadplegen zijn.
8, 302,
360, 364
355
CONCORDANTIETABELLEN
Artikel 12 van het KB 2007 BLADZIJDEN
Het jaarlijks financieel verslag omvat :
1° de gecontroleerde financiële overzichten;
225-317
2° het beheersverslag;
22-103,
148-171,
190-224
3° een verklaring van de verantwoordelijke personen binnen de emittent, duidelijk geïdentificeerd aan de hand van hun namen en
functies, waaruit blijkt dat, voor zover hen bekend,
a) de financiële overzichten, opgesteld in overeenstemming met de toepasselijke boekhoudkundige normen, een getrouw beeld
geven van de portefeuille, de financiële toestand en de resultaten van de emittent en van de vennootschappen opgenomen
in de consolidatiekring,
b) het beheersverslag een getrouw overzicht bevat van de stand van zaken, de resultaten, de toestand van de emittent en de
vennootschappen opgenomen in de consolidatiekring en een beschrijving van de belangrijkste risico’s en onzekerheden
waarmee zij worden geconfronteerd;
8
4° het verslag ondertekend door de commissaris of door de persoon belast met de controle van de financiële overzichten.
302-305,
314-317
§ 3. Wanneer de emittent geconsolideerde rekeningen moet opstellen, omvatten de gecontroleerde financiële overzichten de
geconsolideerde rekeningen die zijn opgesteld in overeenstemming met de internationale boekhoudkundige normen, alsook
de statutaire rekeningen van de emittent die zijn opgesteld in overeenstemming met het nationale recht van de lidstaat waar
de emittent zijn maatschappelijke zetel heeft.
In dat geval kunnen de statutaire rekeningen in een verkorte versie worden voorgelegd, voor zover het nationale recht dit toelaat.
Wanneer de emittent niet verplicht is geconsolideerde rekeningen op te stellen, omvatten de gecontroleerde financiële overzichten
de statutaire rekeningen die zijn opgesteld in overeenstemming met het nationale recht van de lidstaat waar de emittent zijn
maatschappelijke zetel heeft.
225-317
Artikel 3:6 van het WVV (oud artikel 96 van het Wetboek van vennootschappen)
Het beheersverslag omvat :
1° ten minste een getrouwe uiteenzetting over de evolutie en de resultaten van de zaken en de toestand van de vennootschap,
alsook een beschrijving van de belangrijkste risico’s en onzekerheden waarmee zij kampt;
2,
22-103,
148-171,
190-224
2° gegevens over belangrijke gebeurtenissen die zich na de afsluiting van het boekjaar hebben voorgedaan;
94-97
3° aanwijzingen over de omstandigheden die een significante invloed kunnen hebben op de ontwikkeling van de vennootschap,
voor zover deze aanwijzingen niet van die aard zijn dat zij de vennootschap ernstig kunnen schaden;
2
4° gegevens over de activiteiten op het vlak van onderzoek en ontwikkeling;
n.v.t.
5° gegevens betreende het bestaan van bijkantoren van de vennootschap;
289
6° ingeval uit de balans een overgedragen verlies blijkt of uit de resultatenrekening gedurende twee opeenvolgende boekjaren een
verlies van het boekjaar blijkt, een rechtvaardiging van de toepassing van de boekhoudkundige continuïteitsregels;
n.v.t.
7° alle informatie die krachtens dit wetboek moet worden ingevoegd, in het bijzonder de artikelen 7:96, § 1, tweede lid, 7:97, §
4, laatste lid, en 7:220, §§ 1 en 2
206, 209
8° met betrekking tot het gebruik van financiële instrumenten door de vennootschap en wanneer dit relevant is voor de waardering
van haar activa, verplichtingen, financiële toestand en verliezen of winsten :
- de doelstellingen en het beleid van de vennootschap inzake het beheer van de financiële risico’s, met inbegrip van haar
beleid inzake de afdekking van elke hoofdcategorie van de voorziene transacties waarvoor gebruik wordt gemaakt van de
afdekkingsboekhouding, en
- de blootstelling van de vennootschap aan het prijsrisico, het kredietrisico, het liquiditeitsrisico en het kasstroomrisico;
2, 79
9° in voorkomend geval, de verantwoording van de onafhankelijkheid en de deskundigheid inzake boekhouding en audit van ten
minste één lid van het auditcomité.
202
CONCORDANTIETABEL VAN HET
JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG
Deze concordantietabel geeft aan waar zich in het universele registratiedocument
elk van de elementen bevindt die in overeenstemming met het Belgische recht in het
jaarlijks financieel verslag moeten voorkomen. De relevante bepalingen zijn terug te
vinden in artikel 12 van het koninklijk besluit van 14.11.2007 betreffende de verplichtingen
van emittenten van financiële instrumenten die zijn toegelaten tot de verhandeling
op een gereglementeerde markt (het ‘KB 2007’) dat verwijst naar artikel 3:6 van het
Wetboek van vennootschappen en verenigingen (WVV) voor wat betreft het jaarverslag
over de statutaire rekeningen, waarbij deze laatste verwijst naar artikel 3:32 van het
WVV voor wat het beheersverslag over de geconsolideerde rekeningen betreft.
356
COFINIMMO UNIVERSEEL REGISTRATIEDOCUMENT 2021
§ 2. Voor beursgenoteerde vennootschappen omvat het beheersverslag ook een corporate governanceverklaring, die er een
specifiek onderdeel van is en die minstens de volgende informatie bevat :
1° de aanduiding van de corporate governance code die de vennootschap toepast, alsook een aanduiding van de plaats waar die
code publiek kan worden geraadpleegd, en, in voorkomend geval, de relevante informatie over de praktijken inzake deugdelijk
bestuur die naast de gekozen code en de wettelijke vereisten toegepast worden, met vermelding van de plaats waar die
informatie beschikbaar is;
190
2° voor zover een vennootschap de in 1° bedoelde corporate governance code niet integraal toepast, een vermelding van de delen
van de corporate governance code waarvan zij afwijkt en de gegronde redenen voor deze afwijking;
n.v.t.
3° een beschrijving van de belangrijkste kenmerken van de interne controlesystemen en risicobeheer van de vennootschap in het
kader van de opstelling van de financiële informatie;
190-192
4° de informatie bedoeld in artikel 14, lid 4 van de wet van 02.05.2007 op de openbaarmaking van belangrijke deelnemingen
in emittenten waarvan de aandelen zijn toegelaten tot de verhandeling op een gereglementeerde markt en met diverse
bepalingen;
193
5° de samenstelling en de werkwijze van de bestuursorganen en hun comités;
193-205
6° een beschrijving :
a) van het diversiteitsbeleid dat door de vennootschap wordt toegepast op de leden van de raad van bestuur, of, in voorkomend
geval, de raad van toezicht en het directiecomité, op andere bestuurders en op afgevaardigden belast met het dagelijks
bestuur van de vennootschap;
b) de doelstellingen van dit diversiteitsbeleid;
c) de wijze waarop dit beleid geïmplementeerd wordt;
d) de resultaten van dit beleid tijdens het boekjaar.
Bij gebrek aan een diversiteitsbeleid licht de vennootschap in de verklaring de redenen toe die dit rechtvaardigen.
De beschrijving omvat in ieder geval een overzicht van de inspanningen die zijn geleverd om ervoor te zorgen dat ten minste een
derde van de leden van de raad van bestuur of, in voorkomend geval, van de raad van toezicht van een ander geslacht is dan de
andere leden;
195
7° de informatie die daarin moet worden opgenomen krachtens artikel 34 van het koninklijk besluit van 14.11.2007 betreende de
verplichtingen van emittenten van financiële instrumenten die zijn toegelaten tot de verhandeling op een gereglementeerde
markt;
209
8° de informatie die erin moet worden opgenomen krachtens artikel 74, § 7, van de wet van 01.04.2007 op de openbare
overnamebiedingen.
n.v.t.
§ 3. Voor beursgenoteerde vennootschappen omvat de in lid 2 bedoelde corporate governanceverklaring ook het
bezoldigingsverslag, dat er een specifiek onderdeel van is.
211
§ 4 Een niet-financiële verklaring
n.v.t.
Artikel 3:32 van de WVV (oud artikel 119 van het Wetboek van vennootschappen)
§ 1. Een beheersverslag over de geconsolideerde rekeningen wordt door het bestuursorgaan bij de geconsolideerde rekeningen
gevoegd.
Dit verslag bevat :
1° ten minste een getrouwe uiteenzetting over de evolutie van de zaken, de resultaten en de toestand van alle vennootschappen
die in de consolidatiekring zijn opgenomen, alsook een beschrijving van de voornaamste risico’s en onzekerheden waarmee zij
kampen. Deze uiteenzetting bestaat uit een evenwichtige en volledige analyse van de evolutie van de zaken, de resultaten en de
toestand van alle vennootschappen die in de consolidatiekring zijn opgenomen, in verhouding tot het volume en de complexiteit
van deze zaken. Voor zover dat nodig is om inzicht te krijgen in de zakelijke ontwikkelingen, de resultaten of de situatie van de
vennootschappen, omvat de analyse key performancemaatstaven van zowel financiële als, in voorkomend geval, van niet-
financiële aard die betrekking hebben op de specifieke activiteit van de vennootschappen, onder meer informatie over milieu-
en personeelskwesties.
In zijn analyse bevat het beheersverslag, in voorkomend geval, verwijzingen naar en aanvullende toelichtingen bij de bedragen
die in de geconsolideerde jaarrekening vermeld worden;
2,
22-225
2° gegevens over belangrijke gebeurtenissen die zich na de afsluiting van het boekjaar hebben voorgedaan;
94-97
3° voor zover zij niet van dien aard zijn dat zij ernstige schade toebrengen aan een vennootschap die in de consolidatiekring
is opgenomen, gegevens over de omstandigheden die een aanzienlijke invloed kunnen hebben op de ontwikkeling van het
geconsolideerde geheel;
2
4° gegevens over de activiteiten op het vlak van onderzoek en ontwikkeling;
n.v.t.
5° met betrekking tot het gebruik van financiële instrumenten door de vennootschap en wanneer dit relevant is voor de waardering
van haar activa, haar verplichtingen, haar financiële toestand en resultaat :
- de doelstellingen en het beleid van alle vennootschappen die in de consolidatiekring zijn opgenomen inzake het beheer
van de financiële risico’s, met inbegrip van hun beleid betreende de afdekking van elke hoofdcategorie van de voorziene
transacties waarvoor gebruik wordt gemaakt van de afdekkingsboekhouding, en
- de blootstelling van alle vennootschappen die in de consolidatiekring zijn opgenomen aan het prijsrisico, het kredietrisico,
het liquiditeitsrisico en het kasstroomrisico;
2, 79
6° in voorkomend geval, de verantwoording van de onafhankelijkheid en de deskundigheid inzake boekhouding en audit van ten
minste één lid van het auditcomité van de consoliderende vennootschap of van de vennootschap waarin de hoofdactiviteit van
het consortium is gevestigd;
202
7° een beschrijving van de belangrijkste kenmerken van de systemen voor interne controle en risicobeheer van de verbonden
vennootschappen in verband met het proces van opstelling van de geconsolideerde rekeningen, zodra een beursgenoteerde
vennootschap of een entiteit van openbaar belang in de zin van artikel 1:12, 2°, in de consolidatiekring is opgenomen;
190-205
8° de informatie die daarin moet worden opgenomen krachtens artikel 34 van het koninklijk besluit van 14.11.2007 betreende de
verplichtingen van emittenten van financiële instrumenten die zijn toegelaten tot de verhandeling op een gereglementeerde
markt;
209
9° de informatie die erin moet worden opgenomen krachtens artikel 74, § 7, van de wet van 01.04.2007 op de openbare
overnamebiedingen.
n.v.t.
§ 2 Niet-financiële verklaring
n.v.t.
357
CONCORDANTIETABELLEN
Naam
Cofinimmo : openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap
naar Belgisch recht of openbare GVV naar Belgisch recht.
Zetel, e-mailadres en website
De zetel van de vennootschap is gevestigd te 1200 Brussel,
Woluwedal 58 (Tel. : +32 2 373 00 00).
De raad van bestuur kan de zetel van de vennootschap verplaatsen,
op voorwaarde dat deze verplaatsing geen wijziging van de taal
van de statuten vereist op grond van de toepasselijke taalwetge
-
ving. Dit besluit vereist geen wijziging van de statuten, tenzij de
zetel naar een ander gewest wordt verplaatst. In dit geval heeft
de raad van bestuur de bevoegdheid om de statuten te wijzigen.
Indien door de verplaatsing van de zetel de taal van de statu
-
ten moet worden gewijzigd, is alleen de algemene vergadering
bevoegd om deze beslissing te nemen met inachtneming van de
regels die voor de wijziging van de statuten zijn voorgeschreven.
De vennootschap kan op eenvoudige beslissing van de raad van
bestuur administratieve zetels, bijkantoren of agentschappen
openen in België of in het buitenland.
Het e-mailadres van de vennootschap is info@cofinimmo.be.
Haar website is www.cofinimmo.com. De informatie op de website
maakt geen deel uit van een prospectus, behalve wanneer deze
informatie opgenomen is via verwijzing.
De raad van bestuur kan het e-mailadres en de website van de
vennootschap wijzigen overeenkomstig het WVV.
Rechtspersonenregister
De vennootschap is ingeschreven in het Rechtspersonenregister
(RPR) van Brussel onder het nr. 0426 184 049. Haar btw-nummer
is BE 0426 184 049 een haar identificatiecode juridische entiteit
(LEI) is 549300 TM914 CSF6 KI389.
Oprichting, rechtsvorm en bekendmaking
De naamloze vennootschap naar Belgisch recht Cofinimmo werd
opgericht op 29.12.1983, bij akte verleden voor Notaris André
Nerincx te Brussel, bekendgemaakt in de bijlagen van het Belgisch
Staatsblad van 27.01.1984, onder het nr. 891-11. De vennootschap
heeft de rechtsvorm van een naamloze vennootschap naar Belgisch
recht.
Op 01.04.1996 werd Cofinimmo erkend als openbare vastgoed
-
beleggingsvennootschap met vast kapitaal naar Belgisch recht,
afgekort openbare vastgoedbevak naar Belgisch recht, ingeschre
-
ven bij de Autoriteit voor Financiële Diensten en Markten (FSMA).
Sinds 26.08.2014 is zij onderworpen aan het wettelijke stelsel van
de gereglementeerde vastgoedvennootschappen voorzien in de
wet van 12.05.2014 betreende de gereglementeerde vastgoedven-
noot-schappen (GVV-wet). De vennootschap is ook onderworpen
aan de bepalingen van het Koninklijk besluit van 13.07.2014 betref-
fende de gereglementeerde vastgoedvennootschappen.
De statuten werden herhaaldelijk gewijzigd en voor de laatste
maal op 30.09.2021 bij akte verleden voor notarisvennoot Louis
Philippe Marcelis te Brussel, bekendgemaakt in de bijlagen van
het Belgisch Staatsblad van 28.10.2021.
Overeenkomstig artikel 1:11 van het WVV zijn de aandelen van de
vennootschap toegelaten tot de verhandeling op een geregle
-
menteerde markt.
Duur
De vennootschap wordt opgericht voor onbepaalde duur.
Doel van de vennootschap
Het doel van de vennootschap kan geraadpleegd worden onder
de sectie ‘Statuten’.
Boekjaar
Het boekjaar begint op 1 januari en eindigt op 31 december van
elk jaar.
Plaatsen waar de documenten door het
publiek kunnen worden ingekeken
De statuten van de vennootschap kunnen worden ingekeken bij
de Grie van de Ondernemingsrechtbank van Brussel evenals op
de website van de vennootschap. Overeenkomstig de wettelijke
bepalingen ter zake worden de statutaire en de geconsolideerde
rekeningen van de Cofinimmo groep neergelegd bij de Nationale
Bank van België. Ze zijn ook te raadplegen op de website van de
vennootschap. De beslissingen inzake benoemingen en afzettingen
van leden van de raad van bestuur worden gepubliceerd in de
bijlagen van het Belgisch Staatsblad. De oproepingen tot de alge-
mene vergaderingen verschijnen in de bijlagen van het Belgisch
Staatsblad en in twee financiële dagbladen. De oproepingen en
alle documenten betreende de algemene vergaderingen zijn
simultaan beschikbaar op de website van de vennootschap.
Alle persberichten en andere financiële informatie die de
Cofinimmo groep de voorbije vijf jaar bekendmaakte kunnen
worden geraadpleegd op de website van de vennootschap.
De jaarlijkse financiële verslagen en de registratiedocumenten zijn
beschikbaar op de zetel of de website van de vennootschap. Ze
worden ieder jaar verzonden aan de houders van aandelen op
naam en aan de personen die erom verzoeken. Deze verslagen
bevatten eveneens de verslagen van de onafhankelijke waarde
-
ringsdeskundigen en de commissaris.
PERMANENT DOCUMENT
ALGEMENE INLICHTINGEN
358
COFINIMMO UNIVERSEEL REGISTRATIEDOCUMENT 2021
Fiscale stelsels
BELGIË : DE OPENBARE GEREGLEMENTEERDE
VASTGOEDVENNOOTSCHAP (OGVV)
De openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap (OGVV)
beschikt over een statuut dat gelijkaardig is aan : de real estate
investment trusts (REIT) in de Verenigde Staten, de fiscale beleg
-
gingsinstellingen (FBI) in Nederland, de G-REIT in Duitsland, de
sociétés d’investissements immobiliers cotées (SIIC) in Frankrijk en
de UK-REIT in het Verenigd Koninkrijk.
Dit stelsel wordt op heden gereglementeerd door de wet van
12.05.2014 en het Koninklijk besluit van 13.07.2014 betreende de
gereglementeerde vastgoedvennootschappen.
De voornaamste kenmerken van de OGVV zijn :
• vennootschap met vast kapitaal en een vast aantal rechten van
deelneming;
• beursnotering;
• activiteit bestaat erin onroerende goederen ter beschikking te
stellen van gebruikers; bijkomstig kunnen GVV’s hun activa plaat-
sen in eecten;
• mogelijkheid voor de dochtervennootschappen naar Belgisch
recht van de openbare GVV om een erkenning als institutionele
GVV te verkrijgen;
• risicospreiding : maximaal 20 % van de geconsolideerde porte
-
feuille mag belegd worden in vastgoed dat één enkel vastgoed-
geheel vormt;
• geconsolideerde schuldenlast beperkt tot 65 % van de markt
-
waarde van de activa; het bedrag van de hypotheken of andere
zekerheden mag niet meer bedragen dan 50 % van de globale
reële waarde van de onroerende goederen en de verleende hypo-
theken of zekerheden slaan op maximaal 75 % van het bezwaarde
goed;
• zeer strenge regels inzake belangenconflicten;
• regelmatige waardering van de portefeuille door onafhankelijke
waarderingsdeskundigen; boeking van de gebouwen aan hun
reële waarde;
• de resultaten (huurinkomsten en verkoopsmeerwaarden, ver
-
minderd met de bedrijfsuitgaven en de financiële lasten) zijn
vrijgesteld van vennootschapsbelasting;
• minstens 80 % van de som van het gecorrigeerde resultaat en de
netto meerwaarden op de verkoop van onroerende goederen
die niet vrijgesteld zijn van de verplichte uitkering, moet worden
uitgekeerd; de vermindering van de schuld tijdens het boekjaar
mag echter worden afgetrokken van het uit te keren bedrag;
• roerende voorheng van 30 % voor natuurlijke personen met
verblijf in België.
De vennootschappen die hun erkenning als openbare of institutio-
nele GVV aanvragen of die met een GVV fuseren, zijn onderworpen
aan een met liquidatieheng vergelijkbare belasting (‘exit taks’) op
de netto latente meerwaarden en op de belastingvrije reserves die
12,75 % bedroegen tot 31.12.2019 en 15 % vanaf 01.01.2020. Cofinimmo
werd op 26.08.2014 erkend als GVV. Tot op die datum en sinds
01.04.1996 genoot zij het statuut van vastgoedbevak.
BELGIË : DE INSTITUTIONELE GEREGLEMENTEERDE
VASTGOEDVENNOOTSCHAP (IGVV)
De institutionele GVV wordt gereglementeerd door de wet van
12.05.2014 en het Koninklijk besluit van 13.07.2014 en is een lich
-
tere vorm van de openbare GVV. Ze biedt de openbare GVV de
mogelijkheid om de specifieke fiscale aspecten van haar stelsel
uit te breiden naar haar dochtervennootschappen en om partner-
schappen en specifieke projecten met derden te realiseren. Het
statuut van institutionele GVV wordt verworven na goedkeuring
door de FSMA.
De voornaamste kenmerken van de institutionele GVV zijn :
• niet-genoteerde vennootschap en meer dan 25 % gecontroleerd
door een openbare GVV;
• aandelen op naam die in handen zijn van in aanmerking komende
beleggers of van particulieren met een deelname van minstens
100.000 EUR;
• geen vereisten inzake diversificatie of schuldratio (consolidatie
op het niveau van de openbare GVV);
• verplichting om een dividend uit te keren;
• gezamenlijke of exclusieve controle door een openbare GVV;
• activiteit bestaat erin onroerende goederen ter beschikking te
stellen van gebruikers;
• geen verplichting om een onafhankelijke waarderingsdeskun
-
dige aan te stellen, aangezien het vastgoedpatrimonium wordt
gewaardeerd door de deskundige van de openbare GVV;
• statutaire rekeningen opgesteld overeenkomstig de IFRS-normen
(zelfde boekhoudkundig schema als de openbare GVV);
• strikte regels inzake werking en belangenconflicten;
• controle door de FSMA.
BELGIË : HET GESPECIALISEERD
VASTGOEDBELEGGINGSFONDS (GVBF)
Gespecialiseerde vastgoedbeleggingsfondsen (‘GVBF’) vallen onder
het Koninklijk besluit van 09.11.2016 met betrekking tot gespeci-
aliseerde vastgoedbeleggingsfondsen (Belgisch Staatsblad van
18.11.2016). Dit fiscale stelsel maakt investeringen in onroerend goed
mogelijk in een flexibel en eciënt fonds.
De belangrijkste kenmerken van GVBF zijn :
• een licht regulerend regime zonder de goedkeuring en direct
toezicht van de FSMA, als aan bepaalde criteria is voldaan. Alleen
de notering op een lijst van het Belgische Ministerie van Financiën
is vereist;
• financiële instrumenten uitgegeven door een GVBF kunnen alleen
worden verworven door daarvoor in aanmerking komende
beleggers;
• het GVBF kan worden vrijgesteld van de AIFM-wet (wet van
19.04.2014 betreende alternatieve collectieve beleggingsin
-
stellingen en hun beheerders), indien aan bepaalde criteria is
voldaan;
• GVBF is onderworpen aan een minimaal investeringsvolume van
ten minste 10.000.000 EUR aan het einde van het tweede boekjaar
volgend op de opname op de GVBF-lijst;
• GVBF is een gesloten fonds met vast kapitaal en kan niet publiek
worden verhandeld;
• GVBF belegt in onroerend goed, breed gedefinieerd, maar
zonder verplichte diversificatievereisten of (het gebruik van)
hefboomlimieten;
• GVBF stelt zijn statutaire rekeningen op door IFRS toe te passen
(Belgische GAAP niet meegerekend);
• GVBF is onderworpen aan een jaarlijkse verplichte uitkering van
80 % van zijn winst;
• de duur van een GVBF is beperkt tot tien jaar met de mogelijkheid
om deze periode te verlengen met opeenvolgende perioden van
maximaal vijf jaar elk.
359
PERMANENT DOCUMENT
FRANKRIJK : SOCIÉTÉ D’INVESTISSEMENT
IMMOBILIER COTÉE (SIIC)
Het fiscale stelsel van de Franse société d’investissement immo-
bilier cotée (SIIC), ingevoerd door de Franse financiënwet voor
2003 nr. 2002-1575 van 30.12.2002. Hiermee kunnen in Frankrijk
vastgoedvennootschappen worden opgericht die net zoals de
Belgische GVV’s, een specifiek fiscaal stelsel genieten.
De groep Cofinimmo koos via haar Franse filiaal voor het eerst op
04.08.2008 voor het SIIC-regime.
Het essentiële kenmerk van dit fiscale stelsel is het invoeren van een
systeem van winstbelasting op het niveau van de aandeelhouder
(het bedrijf is zelf niet onderworpen aan de vennootschapsbe
-
lasting vanwege zijn activiteiten beperkt tot onroerend goed) en
stelt Cofinimmo in staat om, voor haar Franse bijkantoor en haar
dochtervennootschappen, een vrijstelling van vennootschapsbe
-
lasting op de huurinkomsten en de gerealiseerde meerwaarden
in ruil voor een verplichte uitkering van 95 % van de winst uit de
verhuur van haar vastgoedactiva.
De voornaamste kenmerken van het SIIC-stelsel zijn :
• vrijstelling van vennootschapsbelasting op het winstaandeel dat
afkomstig is uit i) de verhuur van gebouwen, ii) de gerealiseerde
meerwaarden op de verkoop van gebouwen, iii) de gerealiseerde
meerwaarden op de verkoop van eecten in dochtervennoot-
schappen die voor het SIIC-statuut hebben geopteerd of in per-
sonenvennootschappen met eenzelfde doel, iv) opbrengsten
die uitgekeerd worden door hun dochtervennootschappen die
geopteerd hebben voor het SIIC-statuut, en v) het aandeel in de
winst in personenvennootschappen die een vastgoedactiviteit
uitoefenen;
• verplichte resultaatsuitkering : 95 % van de vrijgestelde winst
afkomstig uit de huurinkomsten, 60 % van de vrijgestelde winst
afkomstig uit de verkoop van gebouwen en van eecten van per-
sonenvennootschappen en dochtervennootschappen die onder-
worpen zijn aan het SIIC-stelsel, en 100 % van de dividenden die
aan hen worden uitgekeerd door hun dochtervennootschappen
die onderworpen zijn aan de vennootschapsbelasting en die voor
het SIIC-stelsel gekozen hebben;
• indien geopteerd wordt voor het SIIC-stelsel, betaling over vier
jaar van een ‘exit taks’ tegen een verlaagde aanslagvoet van 19 %
op de latente meerwaarden op gebouwen en op de eecten
van personenvennootschappen die niet onderworpen zijn aan
de vennootschapsbelasting, die eigendom zijn van de SIIC of
van haar dochtervennootschappen die gekozen hebben voor
het SIIC-statuut.
NEDERLAND : FISCALE BELEGGINGSINSTELLINGEN
(FBI)
Cofinimmo verkreeg op 01.07.2011 via haar Nederlandse dochter
SuperStone de status van fiscale beleggingsinstelling (FBI), vanaf
01.01.2021 onderworpen aan een aandeelhouderstest. Met dit fiscale
stelsel kunnen bedrijven onder bepaalde voorwaarden genieten
van een totale vrijstelling van vennootschapsbelasting.
De belangrijkste kenmerken van de fiscale beleggingsinstellingen
zijn :
• enkel naamloze vennootschappen, besloten vennootschappen
en fondsen voor gemene rekening kunnen worden aangemerkt
als FBI;
• het statutaire doel en de feitelijke werkzaamheden van een FBI
mogen slechts bestaan uit beleggingen;
• beleggingen die bestaan uit onroerend goed mogen worden
gefinancierd met vreemd vermogen tot ten hoogste 60 % van
de boekwaarde van het onroerend goed;
• alle andere beleggingen mogen worden gefinancierd met vreemd
vermogen tot ten hoogste 20 % van de boekwaarde van die
beleggingen;
• de aandelen of winstbewijzen in een niet-beursgenoteerde FBI
dienen voor ten minste 75 % in handen te zijn van natuurlijke perso-
nen, van instellingen die niet onderworpen zijn aan een belasting
op de winst en/of van beursgenoteerde beleggingsinstellingen;
• de aandelen of winstbewijzen in een niet-beursgenoteerde FBI
mogen niet direct of indirect voor 5 % of meer in handen zijn van
een natuurlijke persoon (en zijn partner);
• de aandelen of winstbewijzen in een niet-beursgenoteerde FBI
mogen niet door tussenkomst van een buiten Nederland geves
-
tigde vennootschap of fonds voor 25 % of meer berusten bij in
Nederland gevestigde instellingen;
• winsten van de FBI zijn onderworpen aan het vennootschaps
-
belastingtarief van 0 %;
• het uit te keren winstaandeel van de FBI dient binnen acht maan-
den na afsluiting van elk boekjaar te worden uitgekeerd aan de
aandeelhouders en andere winst-gerechtigden;
• over de uitgekeerde winstaandelen is 5 % dividendbelasting
verschuldigd.
DUITSLAND
De investeringen van Cofinimmo of haar dochtervennootschappen
in Duitsland vallen niet onder het G-REIT-stelsel, dat voor hen niet
toegankelijk is.
SPANJE
De investeringen van Cofinimmo of haar dochtervennootschappen
in Spanje vallen niet onder het ES-REIT-stelsel.
FINLAND
De investeringen van Cofinimmo of haar dochtervennootschappen
in Finland vallen niet onder het FIN-REIT-stelsel, dat voor hen niet
toegankelijk is.
VERENIGD KONINKRIJK
De investeringen van Cofinimmo of haar dochtervennootschappen
in het Verenigd Koninkrijk vielen in 2021 niet onder het UK-REIT-stelsel.
ITALIË
De investeringen van Cofinimmo of haar dochtervennootschap-
pen in Italië vielen niet onder het IT-REIT-stelsel maar onder het
IT-Fund-stelsel.
Kapitaal
Het geplaatste kapitaal ten belope van 1.698.516.600,09 EUR is
volledig volgestort. De aandelen hebben geen nominale waarde.
De historiek van de wijzigingen in het aandelenkapitaal vóór 2021
kan worden geraadpleegd in de jaarlijkse financiële verslagen van
de vorige jaren, die kunnen worden geraadpleegd op de website
van de vennootschap www.cofinimmo.com.
360
COFINIMMO UNIVERSEEL REGISTRATIEDOCUMENT 2021
EVOLUTIE VAN HET KAPITAAL IN 2021
Datum van de operatie 08.03.2021 08.04.2021 04.06.2021 31.08.2021 30.09.2021
Modaliteiten van de operatie Situatie op
31.12.2020
Situatie op
31.12.2021
Uitgifteprijs (in EUR)
121,00 110,19 117,74 130,68 130,68
Bedrag van het kapitaal (in EUR)
79.718.569,03 50.235.672,83 29.508.993,86 6.484,23 88.836.509,34
Bedrag van de netto-inbreng in het
eigen vermogen (in EUR)
179.999.963,00 103.295.632,08 64.834.472,92 15.811,72 216.627.144,35
Aantal aandelen
1.487.603 937.432 550.658 121 1.657.750
Totaal aantal aandelen na de
operatie
27.061.917 28.549.520 29.486.952 30.037.610 30.037.731 31.695.481 31.695.481
Bedrag van het kapitaal na de
operatie (in EUR)
1.450.210.370,80 1.529.928.939,83 1.580.164.612,66 1.609.673.606,52 1.609.680.090,75 1.698.516.600,09 1.698.516.600,09
Beschrijving van de aandelentypes
Op 31.12.2021 had Cofinimmo 31.695.481 gewone aandelen uit-
gegeven. Om de rechten van deze aandelen te wijzigen, is de
wijzigingsprocedure van de statuten, zoals voorzien door de wet,
van toepassing.
Toegestaan kapitaal
Op 31.12.2021 bedroeg het bedrag waarmee de raad van bestuur
het geplaatste kapitaal in het kader van het toegestane kapitaal
kon verhogen 1.287.600.000,00 EUR.
Op 07.06.2021 heeft de buitengewone algemene vergadering de
raad van bestuur een nieuwe machtiging verleend voor een peri
-
ode van vijf jaar vanaf de datum van publicatie van de notulen
van deze vergadering in de bijlagen bij het Belgisch Staatsblad.
De raad van bestuur is sindsdien gemachtigd het kapitaal in één
of meer keer te verhogen met een maximumbedrag van :
1. 804.800.000,00 EUR, hetzij 50 % van het bedrag van het kapi
-
taal op datum van de buitengewone algemene vergadering
van 07.06.2021, voor kapitaalverhogingen door inbreng in geld,
met mogelijkheid tot uitoefening van het voorkeurrecht of het
onherleidbaar toewijzingsrecht van de aandeelhouders van de
vennootschap,
2. 321.900.000,00 EUR, hetzij 20 % van het bedrag van het kapitaal
op datum van de buitengewone algemene vergadering van
07.06.2021, desgevallend, afgerond, voor kapitaalverhogingen
in het kader van de uitkering van een keuzedividend,
3. 160.900.000,00 EUR, hetzij 10 % van het bedrag van het kapitaal
op datum van de buitengewone algemene vergadering van
07.06.2021, desgevallend, afgerond, voor,
a) kapitaalverhogingen door inbreng in natura,
b) kapitaalverhogingen door inbreng in geld zonder de mogelijk-
heid tot uitoefening van het voorkeurrecht of het onherleidbaar
toewijzingsrecht door de aandeelhouders van de vennootschap,
of
c) elke andere vorm van kapitaalverhoging,
met dien verstande dat het kapitaal, in het kader van die machti
-
ging, geenszins hoger mag zijn dan 1.287.600.000 EUR, hetzij het
cumulatieve bedrag van de verschillende machtigingen inzake
het toegestaan kapitaal.
Evolutie van de eigen aandelen
Op 01.01.2021 bezat de Cofinimmo groep 45.084 eigen aandelen.
Al deze aandelen zijn resultaatgerechtigd voor het boekjaar dat
aanvangt op 01.01.2021.
De Cofinimmo groep bezat op 31.12.2021 37.123 eigen aandelen (in
het bezit van de Cofinimmo groep), wat neerkomt op een niveau
van zelfcontrole van 0,12 %.
Evolutie van de eigen aandelen in 2021
Situatie op 01.01.2021 45.084
Overdracht van aandelen in het kader van
het aandelenoptieplan in het eerste semester
van 2021
3.500
Overdracht van aandelen in het kader van
de Long Term Incentive in het eerste kwartaal
van 2021
2.111
Overdracht van aandelen in het kader
van het aandelenoptieplan in het tweede
kwartaal van 2021
2.350
Situatie op 31.12.2021 37.123
Aandeelhoudersstructuur
De aandeelhoudersstructuur wordt beschreven in het hoofdstuk
‘Cofinimmo op de beurs’ van dit universeel registratiedocument.
Ze kan eveneens worden geraadpleegd op de website van de
vennootschap.
361
PERMANENT DOCUMENT
Statuten
Samenvatting van de wijzigingen
Op 07.06.2021 keurde de buitengewone algemene vergadering van
Cofinimmo een nieuwe machtiging aan de raad van bestuur goed
om het kapitaal te verhogen in het kader van het toegestaan kapitaal.
Statuten op 31.12.2021
Titel I - Aard van de vennootschap
ARTIKEL 1 VORM EN BENAMING
1.1 De Vennootschap heeft de vorm van een naamloze vennootschap
met de benaming : ‘COFINIMMO’.
1.2 De Vennootschap is een ‘openbare gereglementeerde vast
-
goedvennootschap’ (afgekort ‘OGVV’) in de zin van de wet van
12 mei 2014 betreende de gereglementeerde vastgoedven
-
nootschappen, zoals van tijd tot tijd gewijzigd (hierna genoemd
de ‘GVV-wet’), waarvan de aandelen zijn toegelaten tot de ver-
handeling op een gereglementeerde markt en die haar finan-
ciële middelen, in België of in het buitenland, aantrekt via een
openbaar aanbod van aandelen.
De benaming van de Vennootschap wordt voorafgegaan of
gevolgd door de woorden ‘openbare gereglementeerde vast
-
goedvennootschap naar Belgisch recht’ of ‘openbare GVV naar
Belgisch Recht’ of ‘OGVV naar Belgisch Recht’ en alle documenten
die uitgaan van de Vennootschap bevatten dezelfde vermelding.
Zij is onderworpen aan de GVV-wet en aan het koninklijk besluit
van 13 juli 2014 betreende de gereglementeerde vastgoed-
vennootschappen, zoals van tijd tot tijd gewijzigd (hierna het
‘koninklijk besluit GVV’ genoemd) (deze wet en dit koninklijk besluit
worden hierna samen de “GVV-wetgeving” genoemd).
ARTIKEL 2 ZETEL, EMAILADRES EN WEBSITE
De zetel is gevestigd in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest.
De raad van bestuur mag de zetel van de Vennootschap verplaat
-
sen voor zover die verplaatsing overeenkomstig de toepasselijke
taalwetgeving niet verplicht tot een wijziging van de taal van de
statuten. Dergelijke beslissing vereist geen statutenwijziging, tenzij
de zetel verplaatst wordt naar een ander Gewest. In dat geval is de
raad van bestuur bevoegd om tot de statutenwijziging te beslissen.
Indien ten gevolge van de verplaatsing van de zetel de taal van de
statuten moet worden gewijzigd, kan enkel de algemene verga-
dering deze beslissing nemen met inachtneming van de vereisten
voor een statutenwijziging.
De Vennootschap kan bij eenvoudig besluit van de raad van bestuur
zowel in België als in het buitenland administratieve zetels, filialen
of agentschappen oprichten.
Het e-mailadres van de Vennootschap is info@cofinimmo.be.
De website van de Vennootschap is : www.cofinimmo.com.
De raad van bestuur kan het e-mailadres en de website van de
Vennootschap wijzigen overeenkomstig het Wetboek van vennoot-
schappen en verenigingen.
ARTIKEL 3 VOORWERP
3.1 De Vennootschap heeft als uitsluitend voorwerp :
(a) om, rechtstreeks of via een vennootschap waarin zij een deelne
-
ming bezit overeenkomstig de bepalingen van de GVV-wetgeving
onroerende goederen ter beschikking te stellen van gebruikers;
en
(b) om, binnen de grenzen van de GVV-wetgeving, vastgoed waar-
van sprake in artikel 2, 5°, vi tot xi van de GVV-wet te bezitten.
Onder “vastgoed” wordt verstaan :
i. onroerende goederen zoals gedefinieerd in artikel 517 en vol
-
gende van het Burgerlijk Wetboek, en de zakelijke rechten op
onroerende goederen, met uitsluiting van de onroerende goe
-
deren van bosbouwkundige, landbouwkundige of mijnbouw-
kundige aard;
ii. aandelen of deelbewijzen met stemrecht uitgegeven door vast-
goedvennootschappen, waarvan het kapitaal rechtstreeks of
onrechtstreeks, ten belope van meer dan vijfentwintig procent
(25 %) wordt aangehouden door de Vennootschap;
iii. optierechten op vastgoed;
iv. aandelen van openbare gereglementeerde vastgoedvennoot-
schappen of van institutionele gereglementeerde vastgoedven-
nootschappen, op voorwaarde dat hierover, in laatstgenoemd
geval, meer dan vijfentwintig procent (25 %) van het kapitaal,
rechtstreeks of onrechtstreeks, wordt aangehouden door de
Vennootschap;
v. rechten die voortvloeien uit contracten waarbij aan de
Vennootschap één of meer goederen in leasing worden gege
-
ven, of andere analoge gebruiksrechten worden verleend;
vi. rechten van deelneming in openbare vastgoedbevaks en insti-
tutionele vastgoedbevaks;
vii. rechten van deelneming in buitenlandse instellingen voor collec-
tieve belegging in vastgoed die zijn ingeschreven op de lijst als
bedoeld in artikel 260 van de wet van 19 april 2014 betreende
de alternatieve instellingen voor collectieve belegging en hun
beheerders;
viii. rechten van deelneming in instellingen voor collectieve beleg
-
ging in vastgoed die in een andere lidstaat van de Europese
Economische Ruimte zijn gevestigd en niet zijn ingeschreven op
de lijst als bedoeld in artikel 260 van de wet van 19 april 2014
betreende de alternatieve instellingen voor collectieve beleg-
ging en hun beheerders, voor zover zij aan een gelijkwaardig
toezicht zijn onderworpen als de openbare vastgoedbevaks;
ix. aandelen of rechten van deelneming uitgegeven door ven
-
nootschappen (i) met rechtspersoonlijkheid; (ii) die ressorte-
ren onder het recht van een andere lidstaat van de Europese
Economische Ruimte; (iii) waarvan de aandelen al dan niet
zijn toegelaten tot de verhandeling op een gereglementeerde
markt en die al dan niet onderworpen zijn aan een regime van
prudentieel toezicht; (iv) waarvan de hoofdactiviteit bestaat uit
de verwerving of de oprichting van onroerende goederen in het
vooruitzicht van de terbeschikkingstelling ervan aan gebruikers,
of het rechtstreekse of onrechtstreekse bezit van aandelen in het
kapitaal van vennootschappen met een soortgelijke activiteit; en
(v) die zijn vrijgesteld van de belasting op de inkomsten uit de
winst die uit de in de bepaling onder (iv) hierboven bedoelde
activiteit voortvloeit, mits naleving van bepaalde wettelijke ver-
plichtingen, en die minstens verplicht zijn om een deel van hun
inkomsten onder hun aandeelhouders te verdelen (hierna ‘Real
Estate Investment Trusts’ (verkort ‘REIT’s’) genoemd);
x. vastgoedcertificaten, in de zin van de wet van 11 juli 2018;
xi. rechten van deelneming in een GVBF.
362
COFINIMMO UNIVERSEEL REGISTRATIEDOCUMENT 2021
Het vastgoed bedoeld in artikel 3.1 (b), lid 2, (vi), (vii), (viii), (ix) en
(xi) van de GVV-wet dat rechten van deelneming betreft in een
alternatieve beleggingsinstelling zoals bedoeld in de Europese
regelgeving, kan niet kwalificeren als aandelen of deelbewijzen
met stemrecht uitgegeven door vastgoedvennootschappen, onge-
acht het bedrag van de deelneming die door de Vennootschap
rechtstreeks of onrechtstreeks wordt aangehouden.
Als de GVV-wetgeving in de toekomst zou wijzigen en andere soorten
activa zou aanduiden als vastgoed in de zin van de GVV-wetgeving,
zal de Vennootschap ook in die bijkomende soorten activa mogen
investeren.
(c) het op lange termijn rechtstreeks, of via een vennootschap waarin
zij een deelneming bezit overeenkomstig de bepalingen van de
GVV-wetgeving, desgevallend in samenwerking met derden,
met een publieke opdrachtgever afsluiten van of toetreden tot
één of meer :
i. DBF-overeenkomsten, de zogenaamde ‘Design, Build,
Finance’-overeenkomsten;
ii. DB(F)M-overeenkomsten, de zogenaamde ‘Design, Build,
(Finance) and Maintain’-overeenkomsten;
iii. DBF(M)O-overeenkomsten, de zogenaamde ‘Design, Build,
Finance, (Maintain) and Operate’-overeenkomsten; en/of
iv. overeenkomsten voor concessie van openbare werken met
betrekking tot gebouwen en/of andere infrastructuur van
onroerende aard en daarop betrekking hebbende diensten,
en op basis waarvan :
(i) zij instaat voor de terbeschikkingstelling, het onderhoud en/
of de exploitatie ten behoeve van een publieke entiteit en/
of de burger als eindgebruiker, ten einde invulling te geven
aan een maatschappelijke behoefte en/of de voorziening
van een openbare dienst toe te laten; en
(ii) het daarmee gepaard gaande financierings-, beschikbaar-
heids-, vraag- en/ of exploitatierisico, bovenop het eventu-
ele bouwrisico, geheel of gedeeltelijk door haar kan worden
gedragen, zonder daarbij noodzakelijkerwijze over zakelijke
rechten te beschikken; en
(d) het op lange termijn rechtstreeks, of via een vennootschap waarin
zij een deelneming bezit overeenkomstig de bepalingen van de
GVV-wetgeving, desgevallend in samenwerking met derden,
ontwikkelen, laten ontwikkelen, oprichten, laten oprichten, behe-
ren, laten beheren, uitbaten, laten uitbaten of ter beschikking
stellen van :
i. voorzieningen en opslagplaatsen voor vervoer, verdeling of
opslag van elektriciteit, gas, fossiele of niet-fossiele brand
-
stof en energie in het algemeen en de daarmee verband
houdende goederen;
ii. nutsvoorzieningen voor vervoer, verdeling, opslag of zuivering
van water en de daarmee verband houdende goederen;
iii. installaties voor opwekking, opslag en het transport van al
dan niet hernieuwbare energie en de daarmee verband
houdende goederen; of
iv. afval- en verbrandingsinstallaties en de daarmee verband
houdende goederen.
(e) het initieel aanhouden van minder dan 25 % in het kapitaal van
een vennootschap waarin de activiteiten als bedoeld in artikel
3.1, (c), hierboven worden uitgeoefend, voor zover de genoemde
deelneming binnen twee jaar, of elke langere termijn die de
publieke entiteit waarmee wordt gecontracteerd in dit verband
vereist, na afloop van de bouwfase van het PPS-project (in de
zin van de GVV-wetgeving), als gevolg van een overdracht van
aandelen wordt omgezet in een deelneming overeenkomstig
de bepalingen van de GVV-wetgeving.
Als de GVV-wetgeving in de toekomst zou wijzigen en de uitoefening
van nieuwe activiteiten door de Vennootschap zou toestaan, zal de
Vennootschap ook die bijkomende activiteiten mogen uitoefenen.
In het kader van de terbeschikkingstelling van onroerende goederen,
kan de Vennootschap met name alle activiteiten uitoefenen die
verband houden met de oprichting, de verbouwing, de renovatie,
de ontwikkeling, de verwerving, de vervreemding, het beheer en
de exploitatie van onroerende goederen.
3.2 De Vennootschap kan bijkomend of tijdelijk beleggen in eecten
die geen vastgoed zijn in de zin van de GVV-wetgeving. Deze
beleggingen zullen uitgevoerd worden in overeenstemming met
het risicobeheerbeleid aangenomen door de Vennootschap en
zullen gediversifieerd zijn, zodat zij een passende risicodiversi-
ficatie verzekeren. De Vennootschap mag eveneens niet-toege-
wezen liquide middelen aanhouden in alle munten in de vorm
van zicht- of termijndeposito’s of in de vorm van enig ander
gemakkelijk verhandelbaar monetair instrument.
De Vennootschap mag bovendien verrichtingen betreende
afdekkingsinstrumenten aangaan, voor zover deze er uitslui
-
tend toe strekken het rente- en wisselkoersrisico te dekken in
het kader van de financiering en het beheer van de activiteiten
van de Vennootschap bedoeld in de GVV-wet en met uitsluiting
van elke verrichting van speculatieve aard.
3.3 De Vennootschap mag één of meer onroerende goederen
in leasing geven of nemen. De activiteit van het met aankoopop-
tie in leasing geven van onroerende goederen mag alleen als
bijkomstige activiteit worden uitgeoefend, tenzij deze onroerende
goederen bestemd zijn voor een doel van algemeen belang
met inbegrip van sociale huisvesting en onderwijs (in dit geval
mag de activiteit als hoofdactiviteit worden uitgeoefend).
3.4 De Vennootschap kan zich door middel van een fusie of op
een andere wijze interesseren in alle zaken, ondernemingen en
vennootschappen met een soortgelijk of aanvullend voorwerp
en die van dien aard zijn dat ze de ontwikkeling van haar bedrijf
zullen promoten en, in het algemeen, kan ze alle verrichtingen
uitoefenen die rechtstreeks of onrechtstreeks betrekking hebben
op haar voorwerp evenals alle voor de verwezenlijking van haar
voorwerp relevante of nodige daden.
3.5 Algemeen dient de Vennootschap het geheel van haar activiteiten
en verrichtingen uit te voeren overeenkomstig de bepalingen
en binnen de grenzen voorzien door de GVV-wetgeving en elke
andere toepasselijke wetgeving.
363
PERMANENT DOCUMENT
ARTIKEL 4 VERBODSBEPALINGEN
De Vennootschap kan geenszins :
• handelen als vastgoedpromotor in de zin van de GVV-wetgeving,
met uitsluiting van occasionele verrichtingen;
• deelnemen aan een syndicaat voor vaste overname of waarborg;
• financiële instrumenten lenen, met uitzondering evenwel
van leningen onder de voorwaarden en volgens de bepalingen
van het koninklijk besluit van 7 maart 2006;
• financiële instrumenten verwerven die uitgegeven zijn door een
vennootschap of een privaatrechtelijke vereniging die failliet ver-
klaard werd, die een onderhands akkoord met zijn schuldeisers
gesloten heeft, die het voorwerp uitmaakt van een procedure
van gerechtelijke reorganisatie, die uitstel van betaling bekomen
heeft of die in het buitenland het voorwerp uitgemaakt heeft van
een gelijkaardige maatregel;
• contractuele afspraken maken of statutaire bedingen voorzien met
betrekking tot perimetervennootschappen, die afbreuk zouden
doen aan de stemkracht die hen overeenkomstig de toepasse
-
lijke wet toekomt in functie van een deelneming van vijfentwintig
procent (25 %) plus één aandeel.
ARTIKEL 5 DUUR
De Vennootschap wordt opgericht voor onbepaalde duur.
Titel II - Kapitaal - Aandelen
ARTIKEL 6 KAPITAAL
6.1 Inschrijving en storting van het kapitaal
Het kapitaal wordt vastgelegd op 1.698.516.600,09 EUR en is verdeeld
over 31.695.481 volledig volgestorte aandelen zonder aanduiding
van nominale waarde die elk een gelijk deel vertegenwoordigen.
6.2 Toegestaan kapitaal
De raad van bestuur is gemachtigd het kapitaal in één of meer keer
te verhogen met een maximumbedrag van :
1° 804.800.000,00 EUR, hetzij 50 % van het bedrag van het kapi
-
taal op datum van de buitengewone algemene vergadering
van 07.06.2021, desgevallend, afgerond, voor kapitaalverhogin
-
gen door inbreng in geld, met mogelijkheid tot uitoefening van
het voorkeurrecht of het onherleidbaar toewijzingsrecht van de
aandeelhouders van de Vennootschap,
2° 321.900.000,00 EUR, hetzij 20 % van het bedrag van het kapitaal
op datum van de buitengewone algemene vergadering van
07.06.2021, desgevallend, afgerond, voor kapitaalverhogingen
in het kader van de uitkering van een keuzedividend,
3° 160.900.000,00 EUR , hetzij 10 % van het bedrag van het kapitaal
op datum van de buitengewone algemene vergadering van
07.06.2021, desgevallend, afgerond, voor
a. kapitaalverhogingen door inbreng in natura,
b. kapitaalverhogingen door inbreng in geld zonder de moge
-
lijkheid tot uitoefening van het voorkeurrecht of het onher-
leidbaar toewijzingsrecht door de aandeelhouders van de
Vennootschap, of
c. elke andere vorm van kapitaalverhoging,
met dien verstande dat i) het kapitaal, in het kader van het toege
-
staan kapitaal, niet verhoogd zal worden met een bedrag hoger
dan 1.287.600.000,00 EUR, hetzij het cumulatieve bedrag van de
verschillende machtigingen bedoeld in punten 1°, 2° en 3° en ii)
dat elke kapitaalverhoging overeenkomstig de GVV-wetgeving zal
moeten plaatsvinden.
Deze machtiging wordt verleend voor een hernieuwbare periode
van vijf jaar te rekenen vanaf de bekendmaking in het Belgisch
Staatsblad van de notulen van de algemene vergadering van
07.06.2021.
Bij elke kapitaalverhoging stelt de raad van bestuur de prijs, de
eventuele uitgiftepremie en de voorwaarden van uitgifte van de
nieuwe aandelen vast.
De kapitaalverhogingen waarover de raad van bestuur aldus heeft
beslist, kunnen plaatsvinden door inbreng in geld, door inbreng in
natura, bij wijze van gemengde inbreng of door incorporatie van
reserves, met inbegrip van overgedragen winsten en uitgiftepre
-
mies, alsook alle eigenvermogensbestanddelen van de statutaire
IFRS-jaarrekening van de Vennootschap (opgesteld uit hoofde van
de toepasselijke GVV-wetgeving) die kunnen worden omgezet in
kapitaal, met of zonder creatie van nieuwe eecten. Deze kapi
-
taalverhogingen kunnen ook gebeuren door de uitgifte van con-
verteerbare obligaties, inschrijvingsrechten of alle andere eecten
die het kapitaal vertegenwoordigen of die toegang ertoe geven.
Wanneer de kapitaalverhogingen waartoe ingevolge deze mach
-
tigingen werd beslist, een uitgiftepremie bevatten, zal het bedrag
hiervan worden geboekt op één of meer afzonderlijke eigen ver
-
mogensrekeningen op het passief van de balans. De raad van
bestuur kan vrij beslissen om de uitgiftepremies, eventueel na aftrek
van een bedrag maximaal gelijk aan de kosten van de kapitaal-
verhoging in de zin van de toepasselijke IFRS-regels, alsnog op
een onbeschikbare rekening te boeken die in dezelfde mate als
het kapitaal de waarborg der derden zal uitmaken en die in geen
geval zal kunnen verminderd of afgeschaft worden dan met een
beslissing van de algemene vergadering op de wijze die vereist
is voor een statutenwijziging, behoudens de omzetting in kapitaal
zoals hierboven voorzien.
Bij een kapitaalverhoging die gepaard gaat met een uitgiftepremie,
wordt enkel het bij het kapitaal ingeschreven bedrag afgetrokken
van het resterende bruikbare bedrag van het toegestaan kapitaal.
De raad van bestuur is gemachtigd om het voorkeurrecht van de
aandeelhouders te beperken of op te heen, ten gunste van één
of meer welbepaalde personen die geen personeelsleden van de
Vennootschap of van haar dochterondernemingen zijn, voor zover
er, in de mate dat de GVV-wetgeving dit vereist, aan de bestaande
aandeelhouders een onherleidbaar toewijzingsrecht wordt verleend
bij de toekenning van nieuwe eecten. In voorkomend geval vol-
doet dit onherleidbaar toewijzingsrecht aan de voorwaarden als
bedoeld in de GVV-wetgeving en in artikel 6.4 van de statuten. Het
moet in ieder geval niet worden verleend in geval van inbreng in
geld overeenkomstig artikel 6.4 van de statuten.
Kapitaalverhogingen door inbreng in natura worden verricht in
overeenstemming met de voorwaarden als voorgeschreven in de
GVV-wetgeving en in overeenstemming met de voorwaarden opge-
nomen in artikel 6.4 van de statuten. Dergelijke inbrengen kunnen
ook betrekking hebben op het dividendrecht in het kader van de
uitkering van een keuzedividend.
De raad van bestuur is bevoegd om de statutenwijzigingen die eruit
voortvloeien op authentieke wijze te laten vaststellen.
364
COFINIMMO UNIVERSEEL REGISTRATIEDOCUMENT 2021
6.3 Verkrijging, inpandneming en vervreemding van eigen
aandelen
De Vennootschap mag onder de voorwaarden bepaald door de
wet haar eigen aandelen verwerven, in pand nemen of vervreemden.
Voor een periode van vijf jaar te rekenen vanaf de publicatie in het
Belgisch Staatsblad van de beslissing van de buitengewone alge
-
mene vergadering van 15 januari 2020 mag de raad van bestuur,
voor rekening van de Vennootschap de eigen aandelen van de
Vennootschap verwerven en in pand te nemen (zelfs buiten de
Beurs) aan een eenheidsprijs die niet lager mag zijn dan vijfentachtig
procent (85 %) van de beurskoers van de slotnotering van de dag
die aan de datum van de transactie (verwerving en inpandneming)
voorafgaat en niet hoger mag zijn dan (115 %) van de beurskoers
van de slotnotering van de dag die de datum van de transactie
(verwering en inpandneming) voorafgaat. De Vennootschap mag
op geen enkel moment meer dan tien procent (10 %) van het totaal
aantal uitgegeven aandelen in bezit hebben.
De raad van bestuur is ook uitdrukkelijk gemachtigd om eigen aan
-
delen van de Vennootschap te vervreemden aan één of meer welbe-
paalde personen die geen personeelsleden van de Vennootschap of
van haar dochterondernemingen zijn, mits naleving van het Wetboek
van vennootschappen en verenigingen.
De hierboven bedoelde machtigingen strekken zich uit tot de ver
-
krijgingen en vervreemdingen van aandelen van de Vennootschap
door één of meer rechtstreekse dochterondernemingen, in de zin
van de wettelijke bepalingen betreende de verkrijging van aan
-
delen van hun moedervennootschap door dochterondernemingen.
6.4 Kapitaalverhoging
Elke kapitaalverhoging zal gebeuren overeenkomstig het Wetboek
van vennootschappen en verenigingen en de GVV-wetgeving.
Het is de Vennootschap verboden om rechtstreeks of onrechtstreeks
in te schrijven op haar eigen kapitaalverhoging.
Bij elke kapitaalverhoging bepaalt de raad van bestuur de prijs,
de eventuele uitgiftepremie en de voorwaarden van uitgifte van
de nieuwe aandelen, tenzij de algemene vergadering die zelf zou
bepalen.
Indiende algemene vergadering beslist de betaling van een uit
-
giftepremie te vragen, moet die worden geboekt op één of meer
afzonderlijke eigen vermogensrekeningen van het passief van de
balans.
Inbrengen in natura kunnen ook betrekking hebben op het divi
-
dendrecht in het kader van de uitkering van een keuzedividend,
met of zonder extra inbreng in geld.
In geval van kapitaalverhoging door inbreng in geld bij beslissing
van de algemene vergadering of in het kader van het toegestaan
kapitaal, kan het voorkeurrecht van de aandeelhouders alleen
beperkt of opgeheven worden, voor zover er, in de mate dat de
GVV-wetgeving dit vereist, aan de bestaande aandeelhouders een
onherleidbaar toewijzingsrecht wordt verleend bij de toekenning van
nieuwe eecten. In voorkomend geval voldoet dit onherleidbaar toe-
wijzingsrecht aan de volgende voorwaarden van de GVV-wetgeving :
1. het heeft betrekking op de totaliteit van de nieuw uitgegeven
titels;
2. het wordt toegekend aan de aandeelhouders in verhouding tot
het aandeel in het kapitaal dat hun aandelen op het ogenblik
van de verrichting vertegenwoordigen;
3. een maximumprijs per aandeel wordt uiterlijk aan de vooravond
van de opening van de publieke inschrijvingsperiode bekendge-
maakt; deze periode moet minstens drie beursdagen bedragen.
Het onherleidbaar toewijzingsrecht is van toepassing op de uitgifte
van aandelen, converteerbare obligaties en inschrijvingsrechten die
uitgeoefend kunnen worden door inbreng in geld.
Overeenkomstig de GVV-wetgeving moet dit in elk geval niet worden
verleend in geval van kapitaalverhoging door inbreng in geld, die
is uitgevoerd onder de volgende voorwaarden :
1. de kapitaalverhoging gebeurt met gebruik van het toegestaan
kapitaal;
2. het gecumuleerd bedrag van de kapitaalverhogingen die, over-
eenkomstig dit lid, zijn uitgevoerd over een periode van twaalf
(12) maanden, bedraagt niet meer dan 10 % van het totaal
bedrag van het kapitaal op het ogenblik van de beslissing tot
kapitaalverhoging.
Het moet evenmin worden verleend in geval van inbreng in geld
met beperking of opheng van het voorkeurrecht, ter aanvulling
van een inbreng in natura in het kader van de uitkering van een
keuzedividend, voor zover de uitkering van dit dividend eectief
voor alle aandeelhouders betaalbaar wordt gesteld.
Kapitaalverhogingen door inbreng in natura zijn onderworpen
aan de voorschriften van het Wetboek van vennootschappen en
verenigingen.
Daarenboven moeten, overeenkomstig de GVV-wetgeving, de
volgende voorwaarden worden nageleefd in geval van inbreng
in natura :
1. de identiteit van de inbrenger moet worden vermeld in het verslag
van de raad van bestuur met betrekking tot de kapitaalverho-
ging door inbreng in natura alsook, in voorkomend geval, in de
oproeping tot de algemene vergadering die zich zal uitspreken
over de kapitaalverhoging;
2. de uitgifteprijs mag niet minder bedragen dan de laagste waarde
tussen (a) een nettowaarde per aandeel die dateert van ten
hoogste vier maanden vóór de datum van de inbrengovereen
-
komst of, naar keuze van de Vennootschap, vóór de datum van
de akte van kapitaalverhoging, en (b) de gemiddelde slotkoers
gedurende de dertig kalenderdagen voorafgaand aan diezelfde
datum.
Dienaangaande is het toegelaten om van het in punt 2 (b)
bedoelde bedrag, een bedrag af te trekken dat overeenstemt
met het deel van het niet-uitgekeerde brutodividend waarop
de nieuwe aandelen eventueel geen recht zouden geven, op
voorwaarde dat de raad van bestuur het af te trekken bedrag
van het gecumuleerde dividend specifiek verantwoordt in zijn
bijzonder verslag en de financiële voorwaarden van de verrichting
toelicht in zijn jaarlijks financieel verslag;
3. behalve indien de uitgifteprijs, of, in het in artikel 6.6 bedoelde
geval, de ruilverhouding, alsook de betrokken modaliteiten uiterlijk
op de werkdag volgend op de afsluiting van de inbrengovereen-
komst worden bepaald en aan het publiek meegedeeld met ver-
melding van de termijn waarbinnen de kapitaalverhoging eectief
zal worden doorgevoerd, wordt de akte van kapitaalverhoging
verleden binnen een maximale termijn van vier maanden; en
4. het onder punt 1° hierboven bedoelde verslag moet ook de weer-
slag van de voorgestelde inbreng op de toestand van de vroegere
aandeelhouders toelichten, in het bijzonder wat hun aandeel
in de winst, in de netto-waarde per aandeel en in het kapitaal
betreft, alsook de impact op het vlak van de stemrechten.
365
PERMANENT DOCUMENT
Overeenkomstig de GVV-wetgeving zijn deze bijkomende voor-
waarden in ieder geval niet van toepassing bij de inbreng van het
recht op dividend in het kader van de uitkering van een keuzedi
-
vidend, voor zover de uitkering van dit dividend eectief voor alle
aandeelhouders betaalbaar wordt gesteld.
6.5 Kapitaalvermindering
De Vennootschap mag overgaan tot kapitaalverminderingen met
naleving van de wettelijke bepalingen ter zake.
6.6 Fusies, splitsingen en gelijkgestelde verrichtingen
In overeenstemming met de GVV-wetgeving zijn de bijkomende
voorwaarden zoals bedoeld in artikel 6.4 in geval van inbreng in
natura van toepassing, mutatis mutandis, op de fusies, splitsingen
en gelijkgestelde verrichtingen bedoeld in de GVV-wetgeving.
In dit laatste geval, moeten de woorden ‘datum van inbrengover
-
eenkomst’ begrepen worden als de neerleggingsdatum van het
fusie- of splitsingsvoorstel.
ARTIKEL 7 AARD VAN DE AANDELEN
De aandelen zijn zonder vermelding van nominale waarde.
De aandelen zijn op naam of gedematerialiseerd, dit naar keuze
van hun eigenaar of houder (hierna, de “Titularis”) en volgens de
beperkingen opgelegd door de wet. De Titularis kan op elk moment
en zonder kosten de omzetting vragen van zijn aandelen op naam
in gedematerialiseerde aandelen en omgekeerd. Elk gedemateria-
liseerd aandeel wordt vertegenwoordigd door een boeking op een
rekening op naam van zijn Titularis bij een erkende rekeninghouder
of bij een vereeninginstelling.
Er wordt op de zetel van de Vennootschap een register van aande-
len op naam bijgehouden dat, desgevallend, onder elektronische
vorm kan bestaan. De Titularissen van aandelen op naam kunnen
kennis nemen van het volledige register van de aandelen op naam.
ARTIKEL 8 ANDERE EFFECTEN
De Vennootschap mag alle eecten uitgeven die niet verboden
zijn door of krachtens de wet, met uitzondering van winstbewijzen
en soortgelijke eecten en onder voorbehoud van de specifieke
bepalingen van de GVV-wetgeving en de statuten. Deze eecten
zijn op naam of gedematerialiseerd.
ARTIKEL 9 TOELATING TOT DE VERHANDELING
EN OPENBAARMAKING VAN BELANGRIJKE
DEELNEMINGEN
De aandelen van de Vennootschap moeten worden toegelaten
tot de verhandeling op een Belgische gereglementeerde markt,
overeenkomstig de GVV-wetgeving.
De drempels waarvan de overschrijding aanleiding geeft tot een
kennisgevingsverplichting ingevolge de wetgeving inzake de open-
baarmaking van belangrijke deelnemingen in emittenten waarvan
aandelen zijn toegelaten tot de verhandeling op een gereglemen-
teerde markt, worden bepaald op vijf procent (5 %) en elk veelvoud
van vijf procent (5 %) van het totaal aantal bestaande stemrechten.
Behoudens de bij wet voorziene uitzonderingen, kan niemand
deelnemen aan de stemming in de algemene vergadering van de
Vennootschap met meer stemrechten dan diegene verbonden aan
de eecten waarvan hij, in overeenstemming met de wet, minstens
twintig (20) dagen, vóór de datum van de algemene vergadering
kennis heeft gegeven ze in bezit te hebben. De stemrechten ver
-
bonden aan deze niet gemelde aandelen zijn geschorst.
Titel III - Bestuur en toezicht
ARTIKEL 10 SAMENSTELLING VAN DE RAAD VAN
BESTUUR
De Vennootschap wordt bestuurd door een raad van bestuur die
is samengesteld uit minstens vijf leden die benoemd zijn door de
algemene vergadering van aandeelhouders voor in principe een
periode van vier jaar.
De algemene vergadering kan het mandaat van elke bestuurder te
allen tijde en zonder opgave van reden met onmiddellijke ingang
beëindigen.
De bestuurders zijn herbenoembaar.
De raad van bestuur telt minstens drie onafhankelijke bestuurders
overeenkomstig de toepasselijke wettelijke bepalingen.
Tenzij het benoemingsbesluit van de algemene vergadering anders
bepaalt, eindigt het mandaat van de uittredende en niet herverkozen
bestuurders onmiddellijk na de algemene vergadering die in die
nieuwe benoemingen heeft voorzien.
Wanneer één of meer mandaten openvallen, hebben de overblij
-
vende bestuurders bijeengekomen in raad het recht om voorlopig in
de vervanging te voorzien tot aan de volgende bijeenkomst van de
algemene vergadering. De eerstvolgende algemene vergadering
moet het mandaat van de gecoöpteerde bestuurder al dan niet
bevestigen. Hun eventuele vergoeding mag niet worden bepaald
op basis van de verrichtingen en transacties die de Vennootschap
of haar perimetervennootschappen realiseren.
De bestuurders zijn uitsluitend natuurlijke personen; zij moeten vol-
doen aan de eisen van betrouwbaarheid en deskundigheid zoals
voorzien in de GVV-wetgeving en mogen niet binnen de werkings-
sfeer van de in de GVV-wetgeving vastgelegde verbodsbepalingen
vallen.
De benoeming van de bestuurders wordt voorafgaandelijk ter goed-
keuring voorgelegd aan de Autoriteit voor Financiële Diensten en
Markten (de “FSMA”).
De raad van bestuur kan één of meer waarnemers aanstellen die
aan alle of een deel van de vergaderingen van de raad van bestuur
kunnen bijwonen volgens de modaliteiten te bepalen door de raad
van bestuur.
ARTIKEL 11 VOORZITTERSCHAP
BERAADSLAGINGEN
De raad van bestuur komt bijeen na oproeping op de plaats
aangeduid in deze oproeping, zo vaak als de belangen van de
Vennootschap dat vereisen. Hij moet worden bijeengeroepen wan-
neer twee bestuurders erom vragen.
De raad van bestuur kiest zijn Voorzitter onder zijn leden en kan
een Vicevoorzitter kiezen. De vergaderingen worden voorgezeten
door de Voorzitter of, indien hij er niet is, door de Vicevoorzitter en
indien ze afwezig zijn, door de bestuurder met de meeste anciën
-
niteit en in geval van gelijke anciënniteit door de bestuurder met
de hoogste leeftijd.
De raad van bestuur kan slechts geldig beraadslagen en beslissen
indien de meerderheid van zijn leden aanwezig of vertegenwoor-
digd is.
De oproepingen gebeuren per elektronische post, of bij gebrek aan
e-mailadres gecommuniceerd aan de Vennootschap, bij gewone
brief of via enig ander communicatiemiddel, overeenkomstig de
toepasselijke wettelijke bepalingen.
366
COFINIMMO UNIVERSEEL REGISTRATIEDOCUMENT 2021
Elke bestuurder die verhinderd of afwezig is, kan per gewone brief,
elektronische post of enig ander communicatiemiddel een ander lid
van de raad afvaardigen om hem op een bepaalde vergadering
van de raad te vertegenwoordigen en er geldig in zijn plaats te
stemmen. De volmachtgever wordt in dat geval geacht aanwezig
te zijn. Een bestuurder kan aldus echter niet meer dan één van zijn
collega’s vertegenwoordigen.
De beslissingen worden genomen met meerderheid van stemmen;
in geval van staking van stemmen, is de stem van de bestuurder
die de vergadering voorzit, doorslaggevend.
De beslissingen van de raad van bestuur worden genotuleerd en
de notulen worden opgenomen in een speciaal daartoe bestemd
register, gehouden op de zetel van de Vennootschap, en ondertekend
door de voorzitter van de vergadering en de bestuurders die erom
verzoeken. De volmachten worden eraan gehecht.
Afschriften of uittreksels van deze notulen bestemd voor derden
worden ondertekend door één of meer bestuurders met
vertegenwoordigingsbevoegdheid.
De besluiten van de raad van bestuur kunnen worden genomen
bij eenparig schriftelijk akkoord van de bestuurders.
ARTIKEL 12 BEVOEGDHEDEN VAN DE RAAD
12.1 De raad van bestuur bezit de meest uitgebreide bevoegdheden
om alle handelingen te verrichten die noodzakelijk of nuttig zijn
voor de verwezenlijking van het voorwerp met uitzondering van
de handelingen die door de wet of door de statuten voor de
algemene vergadering zijn gereserveerd. De raad van bestuur
stelt de halfjaarverslagen op alsook het jaarverslag. De raad
van bestuur stelt één of meer onafhankelijke waarderingsdes
-
kundigen aan in overeenstemming met de GVV-wetgeving en
stelt, in voorkomend geval, elke wijziging voor aan de lijst van
deskundigen die is opgenomen in het dossier dat bij de aan
-
vraag om erkenning als GVV is gevoegd.
12.2 De raad van bestuur kan het dagelijks bestuur van de
Vennootschap, alsook haar vertegenwoordiging in deze context
delegeren aan één of meer personen, samen handelend, die
niet noodzakelijk bestuurder hoeven te zijn. De met het dagelijks
bestuur belaste perso(o)n(en) moet(en) voldoen aan de eisen
van betrouwbaarheid en deskundigheid zoals voorzien in de
GVV-wetgeving en mogen niet binnen de werkingssfeer van de
in de GVV-wetgeving vastgelegde verbodsbepalingen vallen.
12.3 De raad van bestuur kan aan elke lasthebber alle bijzondere
bevoegdheden overdragen die beperkt zijn tot bepaalde han-
delingen of een bepaalde reeks van handelingen, binnen
de grenzen bepaald door de toepasselijke wettelijke bepa
-
lingen. De raad van bestuur kan in overeenstemming met de
GVV-wetgeving, de vergoeding vaststellen van elke lasthebber
aan wie bijzondere bevoegdheden werden toegekend.
ARTIKEL 13 UITVOEREND COMITÉ
De raad van bestuur kan een uitvoerend comité oprichten waaraan
hij bijzondere bevoegdheden verleent, beperkt tot bepaalde hande-
lingen of tot een reeks welbepaalde handelingen, met uitzondering
van de bevoegdheden die aan de raad van bestuur zijn voorbe-
houden door het Wetboek van vennootschappen en verenigingen
en de GVV-wetgeving.
De taken, bevoegdheden en samenstelling van het uitvoerend comité
worden vastgesteld door de raad van bestuur.
De raad van bestuur kan het dagelijks bestuur van de Vennootschap,
alsook haar vertegenwoordiging in dit kader delegeren aan één of
meer leden van het uitvoerend comité.
De leden van het uitvoerend comité moeten voldoen aan de eisen
van betrouwbaarheid, deskundigheid en ervaring zoals voorzien
in de GVV-wetgeving en mogen niet binnen de werkingssfeer van
de in de GVV-wetgeving vastgelegde verbodsbepalingen vallen.
Binnen de grenzen van de bevoegdheden die de raad van bestuur
delegeert aan het uitvoerend comité, machtigt de raad van bestuur
het uitvoerend comité om zijn bevoegdheden verder te delegeren
aan één of meer lasthebbers van de Vennootschap.
ARTIKEL 14 EFFECTIEVE LEIDING
Zonder afbreuk te doen aan de overgangsbepalingen, wordt de
eectieve leiding van de Vennootschap toevertrouwd aan min
-
stens twee natuurlijke personen die benoemd zijn door de raad
van bestuur.
De met de eectieve leiding belaste personen moeten voldoen aan
de eisen van betrouwbaarheid en deskundigheid zoals voorzien
in de GVV-wetgeving en mogen niet binnen de werkingssfeer van
de in de GVV-wetgeving vastgelegde verbodsbepalingen vallen.
De benoeming van de eectieve leiders wordt voorafgaandelijk
ter goedkeuring voorgelegd aan de FSMA.
ARTIKEL 15 ADVISERENDE EN GESPECIALISEERDE
COMITÉS
De raad van bestuur richt in zijn midden een auditcomité alsook een
benoemings, remuneratie –en corporate governance comité op, en
omschrijft hun samenstelling, hun opdrachten en bevoegdheden.
De raad van bestuur kan ook onder zijn verantwoordelijkheid één
of meer comités oprichten, waarvan hij de samenstelling en de
opdracht vaststelt.
ARTIKEL 16 HUISHOUDELIJK REGLEMENT
De raad van bestuur mag één of meer huishoudelijke reglementen
opstellen.
ARTIKEL 17 VERTEGENWOORDIGING VAN DE
VENNOOTSCHAP EN ONDERTEKENING VAN AKTEN
Behoudens bijzondere bevoegdheidsdelegatie door de raad
van bestuur, wordt de Vennootschap geldig vertegenwoordigd in
alle handelingen, met inbegrip van diegene waaraan een openbaar
of ministerieel ambtenaar zijn medewerking verleent, evenals in
rechte, hetzij als eiser hetzij als verweerder, door twee bestuur
-
ders die gezamenlijk handelen of, binnen de beperkingen van het
dagelijks bestuur, door twee personen die dit dagelijks bestuur
waarnemen die hierbij gezamenlijk optreden.
De Vennootschap wordt bovendien geldig vertegenwoordigd door
bijzondere lasthebbers van de Vennootschap binnen de grenzen van
het mandaat dat hen werd toegekend door de raad van bestuur of
door het uitvoerend comité, binnen de beperkingen van het dagelijks
bestuur, door twee personen die dit dagelijks bestuur waarnemen
die hierbij gezamenlijk optreden.
ARTIKEL 18 REVISORAAL TOEZICHT
De Vennootschap stelt één of meer commissarissen aan die de
functie uitoefenen waarmee ze worden belast krachtens het Wetboek
van vennootschappen en verenigingen en de GVV-wetgeving.
De commissaris moet erkend zijn door de FSMA.
367
PERMANENT DOCUMENT
Titel IV - Algemene vergadering
ARTIKEL 19 BIJEENKOMST
De jaarlijkse algemene vergadering komt samen op de tweede
woensdag van de maand mei om vijftien uur dertig minuten in het
Brussels Hoofdstedelijk Gewest.
Indien deze dag een wettelijke feestdag is, wordt de vergadering
op de eerstvolgende werkdag gehouden op hetzelfde uur, met
uitzondering van een zaterdag of een zondag.
De gewone of buitengewone algemene vergaderingen worden
gehouden op de plaats aangeduid in de oproeping.
De drempel vanaf wanneer één of meer aandeelhouders een
oproeping van een algemene vergadering mogen eisen om er
één of meer voorstellen voor te leggen, en dit conform het Wetboek
vennootschappen en verenigingen, is vastgelegd op 10 % van het
kapitaal. De oproepingen gebeuren binnen de termijnen en over
-
eenkomstig het Wetboek van vennootschappen en verenigingen.
Eén of meer aandeelhouders die samen ten minste 3 % van het
kapitaal van de Vennootschap bezitten, kunnen in overeenstem
-
ming met de bepalingen van het Wetboek van vennootschappen
en verenigingen vragen dat te bespreken onderwerpen worden
opgenomen op de agenda van gelijk welke algemene vergadering
en kunnen voorstellen van beslissing indienen met betrekking tot te
bespreken onderwerpen die op de agenda zijn of zullen worden
ingeschreven.
ARTIKEL 20 DEELNAME AAN DE VERGADERING
Het recht om aan een algemene vergadering deel te nemen en er
het stemrecht uit te oefenen, is afhankelijk gemaakt van de boek
-
houdkundige registratie van de aandelen op naam van de aan-
deelhouder op de veertiende dag vóór de algemene vergadering
om vierentwintig uur (Belgische tijd) (hierna de ‘registratiedatum’
genoemd), hetzij door hun inschrijving in het register van de aan
-
delen op naam van de Vennootschap, hetzij door hun inschrijving
op de rekeningen van een erkende rekeninghouder of van een
vereeningsinstelling, ongeacht het aantal aandelen in het bezit
van de aandeelhouder op de dag van de algemene vergadering.
De eigenaars van gedematerialiseerde aandelen die aan de ver
-
gadering wensen deel te nemen, moeten een attest overleggen dat
door hun erkende rekeninghouder of vereeningsinstelling werd
afgegeven en waaruit blijkt hoeveel gedematerialiseerde aande
-
len er op de registratiedatum in hun rekeningen zijn ingeschreven
op naam van de aandeelhouder. Zij delen het attest mee aan de
Vennootschap of aan de persoon die de Vennootschap daartoe heeft
aangewezen, alsook hun wens om deel te nemen aan de algemene
vergadering, in voorkomend geval door het sturen van een volmacht,
ten laatste op de zesde dag voorafgaand aan de datum van de
algemene vergadering via het e-mailadres van de Vennootschap
of via het e-mailadres specifiek vermeld in de oproeping.
De eigenaars van aandelen op naam die aan de vergadering
wensen deel te nemen, moeten aan de Vennootschap of aan de per-
soon die de Vennootschap daartoe heeft aangewezen, hun intentie
kenbaar maken om deel te nemen aan de algemene vergadering,
en dit uiterlijk de zesde dag voorafgaand aan de datum van de
algemene vergadering, via het e-mailadres van de Vennootschap
of het specifieke e-mailadres vermeld in de oproeping tot de alge-
mene vergadering, desgevallend middels de verzending van een
volmacht, of elk ander communicatiemiddel dat aangekondigd is
in de oproeping.
ARTIKEL 21 STEMMING DOOR VOLMACHT
Elke eigenaar van eecten die recht geven op deelname aan de
vergadering, kan zich laten vertegenwoordigen door een lasthebber,
die al dan niet een aandeelhouder kan zijn.
De aandeelhouder kan voor een bepaalde algemene vergade
-
ring slechts één persoon als lasthebber aanwijzen, behoudens de
in het Wetboek van vennootschappen en verenigingen voorziene
afwijkingen.
De volmacht moet door de aandeelhouder worden ondertekend
en moet uiterlijk de zesde dag voorafgaand aan de datum van de
algemene vergadering, worden meegedeeld aan de Vennootschap
via het e-mailadres van de Vennootschap of het e-mailadres spe-
cifiek vermeld in de oproeping tot de algemene vergadering.
De raad van bestuur kan een volmachtformulier opmaken.
Indien verscheidene personen zakelijke rechten bezitten op een
-
zelfde aandeel, kan de Vennootschap de uitoefening van het
stemrecht schorsen totdat een enkele persoon ten aanzien van
de Vennootschap als houder van het stemrecht is aangewezen.
ARTIKEL 22 BUREAU
Alle algemene vergaderingen worden voorgezeten door de
Voorzitter van de raad van bestuur of bij zijn ontstentenis door de
afgevaardigde bestuurder of bij diens afwezigheid door degene
aangesteld door de aanwezige bestuurders.
De Voorzitter wijst de secretaris aan. De vergadering kiest twee
stemopnemers.
De aanwezige bestuurders vervolledigen het bureau.
ARTIKEL 23 AANTAL STEMMEN
De aandelen geven elk recht op één stem, onder voorbehoud van
de gevallen van opschorting van het stemrecht voorzien in het
Wetboek van vennootschappen en verenigingen of enige andere
toepasselijke wet.
ARTIKEL 24 BERAADSLAGING
De algemene vergadering kan geldig beraadslagen en stemmen,
ongeacht het deel van het kapitaal dat aanwezig of vertegen
-
woordigd is, behalve in de gevallen waarin het Wetboek van ven-
nootschappen en verenigingen een aanwezigheidsquorum oplegt.
De algemene vergadering kan slechts geldig beraadslagen over
wijzigingen aan de statuten indien ten minste de helft van het kapi-
taal aanwezig of vertegenwoordigd is. Indien deze voorwaarde niet
vervuld is, dan moet de algemene vergadering opnieuw worden
bijeengeroepen en beslist de tweede vergadering op geldige wijze
ongeacht het deel van het kapitaal dat de aanwezige of vertegen-
woordigde aandeelhouders vertegenwoordigen.
De algemene vergadering kan niet beraadslagen over de punten
die niet op de agenda voorkomen.
Behoudens andersluidende wettelijke bepaling wordt elke beslissing
genomen door de algemene vergadering bij gewone meerderheid
van de stemmen, ongeacht het aantal vertegenwoordigde aandelen.
Blanco of ongeldige stemmen kunnen niet worden toegevoegd aan
het aantal uitgebrachte stemmen.
Iedere wijziging van de statuten is slechts toegelaten indien ze
wordt goedgekeurd door ten minste drie vierde van de uitgebrachte
stemmen of, indien het gaat om de wijziging van het voorwerp of de
doelen van de Vennootschap, door vier vijfde van de uitgebrachte
stemmen, waarbij onthoudingen noch in de teller noch in de noemer
worden meegerekend.
368
COFINIMMO UNIVERSEEL REGISTRATIEDOCUMENT 2021
Stemmen gebeurt door handopsteking of naamafroeping, tenzij
de algemene vergadering een andere beslissing neemt bij gewone
meerderheid van de uitgebrachte stemmen. Ieder ontwerp van
statutenwijziging moet voorafgaandelijk worden voorgelegd aan
de FSMA.
Een aanwezigheidslijst met de namen van de aandeelhouders en
het aantal aandelen wordt ondertekend door elk van hen of door
een vertegenwoordiger, alvorens de zitting begint.
ARTIKEL 25 STEMMING OP AFSTAND
De aandeelhouders zullen gemachtigd zijn om per brief of via de
website van de Vennootschap te stemmen op afstand door middel
van een formulier opgemaakt en ter beschikking gesteld door de
Vennootschap indien de raad van bestuur hiertoe de toelating heeft
gegeven in zijn oproepingsbrief. Dit formulier moet verplicht de
datum en de plaats van de vergadering vermelden, de naam of
benaming van de aandeelhouder en zijn woonplaats of zetel, het
aantal stemmen waarmee de aandeelhouder wil stemmen op de
algemene vergadering, de vorm van de aandelen die hij bezit, de
agendapunten van de vergadering (inclusief de voorstellen van
beslissing), een ruimte die toelaat te stemmen voor of tegen elke
beslissing dan wel om zich te onthouden evenals de termijn waar
-
binnen het stemformulier bij de Vennootschap moet toekomen. Het
formulier moet uitdrukkelijk vermelden dat het moet worden gete-
kend en moet toekomen aan de Vennootschap uiterlijk de zesde
dag voorafgaand aan de datum van de vergadering.
Overeenkomstig artikel 7:137 van het Wetboek van vennootschap
-
pen en verenigingen, kan de raad van bestuur voorzien dat elke
aandeelhouder en elke andere eectenhouder bedoeld in artikel
7:137 van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen even-
eens op afstand kunnen deelnemen aan de algemene vergadering
via een door de Vennootschap ter beschikking gesteld elektronisch
communicatiemiddel.
Aandeelhouders die op deze manier deelnemen aan de algemene
vergadering worden voor de vervulling van de voorwaarden inzake
meerderheid en aanwezigheid geacht aanwezig te zijn op de plaats
waar de vergadering gehouden wordt.
Het elektronisch communicatiemiddel waarvan hiervoor sprake
moet de Vennootschap toelaten de hoedanigheid en de identiteit
van de aandeelhouder te controleren volgends de door de raad
van bestuur bepaalde modaliteiten. Deze kan alle bijkomende voor-
waarden stellen om de veiligheid van het elektronische communi-
catiemiddel te waarborgen. Het elektronisch communicatiemiddel
moet de in het eerste lid bedoelde eectenhouders, ten minste in
staat stellen om rechtstreeks, gelijktijdig en ononderbroken kennis
te nemen van de besprekingen tijdens de vergadering en, wat
de aandeelhouders betreft, om het stemrecht uit te oefenen met
betrekking tot alle punten waarover de vergadering zich dient uit
te spreken. De raad van bestuur kan voorzien dat het elektronische
communicatiemiddel bovendien in staat stelt om deel te nemen
aan de beraadslagingen en om vragen te stellen.
Indien de raad van bestuur gebruik maakt van de mogelijkheid om
op afstand deelt te nemen aan de algemene vergadering door
middel van een elektronisch communicatiemiddel, vermeldt de
oproeping tot de algemene vergadering de toepasselijke proce
-
dures en modaliteiten.
ARTIKEL 26 NOTULEN
De notulen van de algemene vergadering worden ondertekend
door de leden van het bureau en door de aandeelhouders die
erom verzoeken.
Kopieën of uittreksels van de notulen, bestemd voor derden
worden ondertekend door één of meer bestuurders met
vertegenwoordigingsbevoegdheid.
ARTIKEL 27 ALGEMENE VERGADERING VAN DE
OBLIGATIEHOUDERS
De bepalingen in dit artikel zijn enkel en alleen van toepassing op
obligaties, voor zover de uitgiftevoorwaarden van de obligaties
hiervan niet afwijken.
De raad van bestuur en de commissaris(sen) van de Vennootschap
kunnen de obligatiehouders oproepen in algemene vergadering
van de obligatiehouders. Zij moeten de algemene vergadering
bijeenroepen wanneer obligatiehouders die een vijfde van het
bedrag van de in omloop zijnde obligaties vertegenwoordigen,
het vragen. De oproeping bevat de dagorde en wordt opgesteld
overeenkomstig de bepalingen van het Wetboek van vennootschap-
pen en verenigingen. Om toegelaten te worden op de algemene
vergadering van de obligatiehouders moeten de obligatiehouders
de formaliteiten voorzien in het Wetboek van vennootschappen en
verenigingen nakomen, evenals de eventuele formaliteiten voorzien
in de uitgiftevoorwaarden van de obligaties of in de bijeenroepingen.
Titel V - Rekeningen - Verdeling
ARTIKEL 28 REKENINGEN
Het boekjaar vangt aan op één januari en eindigt op eenender-
tig december van elk jaar. Op het einde van elk boekjaar worden
de boeken en boekhoudkundige verrichtingen afgesloten en maakt
de raad van bestuur een inventaris alsook de jaarrekening op.
De raad van bestuur stelt een verslag op, het ‘jaarverslag’ genoemd,
waarin hij verantwoording aflegt voor zijn bestuur. De commissaris
stelt met het oog op de algemene jaarvergadering een schriftelijk
en omstandig verslag op, het ‘controleverslag’ genoemd.
ARTIKEL 29 VERDELING
De Vennootschap moet aan haar aandeelhouders en binnen
de grenzen toegestaan door het Wetboek van vennootschappen en
verenigingen en de GVV-wetgeving, een dividend uitkeren waarvan
het minimumbedrag is voorgeschreven door de GVV-wetgeving.
Bij beslissing van de buitengewone algemene vergadering gehou-
den op 15 januari 2020, werd de raad van bestuur gemachtigd
om tot een uitkering aan de werknemers van de Vennootschap en
van haar dochtervennootschappen te beslissen, ten belope van
een maximaal bedrag van één procent (1 %) van de winst van het
boekjaar, en dit voor een nieuwe periode van vijf jaar, de eerste
uitkeerbare winst zijnde diegene van het boekjaar 2019.
Deze machtiging wordt verleend voor een periode van vijf jaar te
rekenen vanaf 15 januari 2020.
ARTIKEL 30 INTERIMDIVIDENDEN
De raad van bestuur kan onder zijn verantwoordelijkheid besluiten
tot de uitkering van interimdividenden, in de gevallen en binnen de
termijnen toegestaan door de wet.
369
PERMANENT DOCUMENT
ARTIKEL 31 TERBESCHIKKINGSTELLING VAN DE
JAAR EN HALFJAARVERSLAGEN
De jaar- en halfjaarverslagen van de Vennootschap, die de statutaire
en geconsolideerde jaarlijkse en halfjaarlijkse rekeningen van de
Vennootschap bevatten evenals het verslag van de commissaris,
worden ter beschikking van de aandeelhouders gesteld in overeen-
stemming met de bepalingen die van toepassing zijn op de emitten-
ten van financiële instrumenten die toegelaten zijn tot verhandeling
op een gereglementeerde markt en met de GVV-wetgeving.
De jaar- en halfjaarverslagen van de Vennootschap worden op de
website van de Vennootschap gepubliceerd.
De aandeelhouders kunnen een gratis exemplaar van de jaar-
en halfjaarverslagen krijgen op de zetel van de Vennootschap.
Titel VI - Ontbinding - Vereening
ARTIKEL 32 VERLIES VAN KAPITAAL
Ingeval het kapitaal met de helft of drie vierde verminderd is, moeten
de bestuurders aan de algemene vergadering de vraag tot ontbin-
ding voorleggen ingevolge en volgens de voorwaarden bepaald
in het Wetboek van vennootschappen en verenigingen.
ARTIKEL 33 BENOEMING EN BEVOEGDHEDEN VAN
DE VEREFFENAARS
In geval van ontbinding van de Vennootschap, om welke reden ook
en op welk ogenblik ook, geschiedt de vereening door één of meer
vereenaars die de algemene vergadering benoemt.
Indien uit de staat van activa en passiva van de Vennootschap die
is opgesteld overeenkomstig het Wetboek van vennootschappen
en verenigingen blijkt dat niet alle schuldeisers volledig kunnen
worden terugbetaald, moet de benoeming van de vereenaar(s)
in de statuten of door de algemene vergadering aan de voorzitter
van de ondernemingsrechtbank ter bevestiging worden voorgelegd,
tenzij uit die staat van activa en passiva blijkt dat de Vennootschap
enkel schulden heeft ten aanzien van haar aandeelhouders en alle
aandeelhouders die schuldeiser zijn van de Vennootschap schriftelijk
bevestigen akkoord te gaan met de benoeming.
Wordt of worden er geen vereenaar(s) benoemd, dan worden
de leden van de raad van bestuur ten aanzien van derden als veref
-
fenaars van rechtswege beschouwd, evenwel zonder de bevoegd-
heden die de wet en de statuten met betrekking tot de verrichtingen
van de vereening toekennen aan de vereenaar(s) benoemd in
de statuten, door de algemene vergadering of door de rechtbank.
In voorkomend geval bepaalt de algemene vergadering de ver
-
goeding van de vereenaars.
De vereening van de Vennootschap wordt afgesloten overeen
-
komstig de bepalingen van het Wetboek van vennootschappen
en verenigingen.
ARTIKEL 34 VERDELING
De verdeling aan de aandeelhouders zal pas plaatsvinden na de
vergadering tot sluiting van de vereening.
Tenzij in geval van een fusie, wordt het netto-actief van de
Vennootschap, na aanzuivering van alle schulden of een consig
-
natie van de hiervoor noodzakelijke sommen, eerst aangewend
om het volgestorte kapitaal terug te betalen en het eventuele
saldo wordt gelijkmatig verdeeld tussen alle aandeelhouders van
de Vennootschap, in verhouding met het aantal aandelen dat ze
bezitten.
Titel VII - Algemene bepalingen
ARTIKEL 35 KEUZE VAN WOONPLAATS
Voor de uitvoering van de statuten wordt elke aandeelhouder die
gedomicilieerd is in het buitenland, elke bestuurder, commissaris,
persoon belast met het dagelijks bestuur, vereenaar, geacht woon-
plaats te kiezen in België . Indien dit niet gebeurd is, wordt hij geacht
woonplaats te hebben gekozen op de zetel van de Vennootschap
waar alle mededelingen, aanmaningen, dagvaardingen en bete
-
keningen aan hem geldig kunnen worden gedaan.
De houders van aandelen op naam moeten elke verandering van
woonplaats aan de Vennootschap melden. Indien dit niet gebeurt,
gebeuren alle mededelingen, oproepingen of ociële kennisge
-
vingen geldig op de laatst gekende woonplaats.
ARTIKEL 36 BEVOEGDHEID VAN RECHTBANKEN
Voor alle geschillen tussen de Vennootschap, haar aandeelhouders,
obligatiehouders, bestuurders, personen belast met het dagelijks
bestuur, commissarissen en vereenaars met betrekking tot de
zaken van de Vennootschap en tot uitvoering van deze statuten,
wordt de uitsluitende bevoegdheid verleend aan de Franstalige
ondernemingsrechtbanken van de zetel tenzij de Vennootschap
hier expliciet van afziet.
ARTIKEL 37 GEMEEN RECHT
De clausules van deze statuten die strijdig zouden zijn met de
dwingende bepalingen van de GVV-wetgeving of elke andere
toepasselijke wetgeving, worden voor niet geschreven gehouden.
De nietigheid van één artikel of van een deel van een artikel van
deze statuten zal geen uitwerking hebben op de geldigheid van
de andere (delen van de) statutaire clausules.
370
COFINIMMO UNIVERSEEL REGISTRATIEDOCUMENT 2021
Café Luxembourg – Brussel (BE)
371
PERMANENT DOCUMENT
AANGEPASTE OMLOOPSNELHEID
Omloopsnelheid vermenigvuldigd met het free float-percentage.
ASSISTENTIEWONINGEN
Kleine appartementen waarin senioren op (semi)autonome wijze
kunnen wonen en waar huishoudelijke diensten en maaltijden
worden aangeboden.
BEURSKAPITALISATIE
Slotkoers op de beurs vermenigvuldigd met het aantal in omloop
zijnde aandelen op die datum.
BEZETTINGSGRAAD
Wordt berekend door de (geïndexeerde) contractuele huurprij-
zen van de lopende huurcontracten te delen door de som van
de contractuele huurprijzen en de geschatte huurwaarden van
de leegstand (exclusief activa bestemd voor verkoop). Deze laatste
wordt berekend op basis van het niveau van de courante huur-
prijzen op de markt.
BREEAM (BUILDING RESEARCH ESTABLISHMENT
ENVIRONMENTAL ASSESSMENT METHOD)
Evaluatiemethode voor de milieuprestatie en duurzaamheid van
een gebouw (www.breeam.org).
CONTRACTUELE HUREN
De huurprijzen zoals contractueel bepaald in de huurovereenkom-
sten op de datum van afsluiting, vóór aftrek van huurkortingen of
andere aan de huurders toegestane voordelen.
BRUTOHUURRENDEMENT
De verhouding tussen de huur van een gekocht goed en de ver-
wervingswaarde, zonder aftrek van transactiekosten.
CALL OPTIE
Recht om een bepaald financieel product gedurende een bepaalde
periode tegen een vooraf vastgelegde prijs te kopen.
CDP (CARBON DISCLOSURE PROJECT)
CDP is een non-profit organisatie die het wereldwijde informa-
tiesysteem voor investeerders, bedrijven, steden, staten en regio’s
beheert om hun milieueecten te beheren.
DACH UND FACH
Duitse term voor huurovereenkomsten waarbij de onderhouds-
kosten van het dak en de structuur van het gebouw en soms de
technische installaties worden gedragen door de eigenaar.
DIVIDENDRENDEMENT
Bruto dividend gedeeld door de gemiddelde beurskoers van het
jaar.
DUBBEL NETTO
Zogenaamde ‘dubbel netto’-huurcontracten of rendementen
houden in dat de onderhoudskosten – in min of meer ruime mate –
ten laste van de eigenaar (verhuurder) zijn. Het gaat meer bepaald
om de onderhoudskosten voor daken, muren, gevels, technische en
elektrische installaties, directe omgeving, watervoorzieningen en
afwatering. Deze onderhoudskosten kunnen via specifieke bepa
-
lingen in het huurcontract volledig of gedeeltelijk ten laste worden
gelegd van de huurder.
DUE DILIGENCE
Procedure die gericht is op een complete en gecertificeerde plaats-
beschrijving van een vennootschap, een gebouw of een vastgoed-
portefeuille (boekhoudkundige, economische, juridische, fiscale
aspecten enz.) voorafgaand aan een financiering of verwerving.
EERSTELIJNSZORGCENTRUM
Centrum waarin verschillende medische zorgverstrekkers verenigd
zijn (artsen, psychologen, tandartsen, kinesitherapeuten, apothekers
enz.) en hun patiënten/klanten ontvangen.
EPB (ENERGIEPRESTATIE VAN EEN GEBOUW)
Deze index, die voortkomt uit de Europese richtlijn 2002/91/EG,
drukt de hoeveelheid energie uit die nodig is voor de verschillende
behoeften die verband houden met een normaal gebruik van een
gebouw. Hij resulteert uit een berekening van verschillende factoren
die de vraag naar energie beïnvloeden (isolatie, ventilatie, eigen
energieopwekking of via de zon, verwarming enz.).
EPRA (EUROPEAN PUBLIC REAL ESTATE ASSOCIATION)
Vereniging die de Europese beursgenoteerde vastgoedvennoot-
schappen groepeert om de sector te promoten (www. epra.com).
EPRA EUROPE
Europese beursindex van de FTSE EPRA/ NAREIT Global Real Estate,
opgericht door EPRA en samengesteld uit vastgoedwaarden die
representatief zijn voor de in Europa genoteerde vastgoedsector.
ESG (ENVIRONMENTAL, SOCIAL AND GOVERNANCE)
Kwesties die de economische, ecologische en sociale gevolgen
van een organisatie weerspiegelen.
EXDATE
Datum vanaf wanneer de beursverhandeling van een aandeel
gebeurt zonder recht op de komende dividenduitkering (omwille
van het ‘knippen van de coupon’, wat vroeger kenmerkend was
voor het dividend), m.a.w. drie werkdagen na de gewone alge
-
mene vergadering.
FBI (FISCALE BELEGGINGSINSTELLING)
Fiscaal stelsel in Nederland, vergelijkbaar met het GVV-stelsel.
LEXICON
372
COFINIMMO UNIVERSEEL REGISTRATIEDOCUMENT 2021
FINANCIËLE RATING
Rating toegekend door gespecialiseerde agentschappen (Standard
& Poor’s voor Cofinimmo) die de financiële soliditeit van een
vennootschap op korte of lange termijn inschatten. Deze rating
beïnvloedt de rentes waartegen een vennootschap zichzelf kan
financieren.
FREE FLOAT
Percentage van de aandelen in het bezit van het publiek. Volgens de
definitie van EPRA en Euronext gaat het om alle aandeelhouders die
individueel minder dan 5 % van het totaal aantal aandelen bezitten.
FSMA (FINANCIAL SERVICES AND MARKETS AUTHORITY -
AUTORITEIT VOOR DE FINANCIËLE DIENSTEN EN MARKTEN
)
De autonome regulerende bevoegde instantie voor financiële
markten in België.
GEHERWAARDEERD NETTOACTIEF
Netto-inventariswaarde. Eigen vermogen geschat tegen de markt
-
waarde die het verschil is tussen de activa en de verplichtingen
van de vennootschap (beide worden voor het merendeel recht
-
streeks tegen hun marktwaarde weergegeven in de balans van
Cofinimmo). Deze waarde wordt berekend op basis van de waar-
deringsgegevens betreende de gebouwen van onafhankelijke
waarderingsdeskundigen.
GPR250 (GLOBAL PROPERTY RESEARCH 250)
De beursindex van de 250 grootste beursgenoteerde vastgoed-
vennootschappen ter wereld.
GREEN AND SOCIAL BONDS
‘Groene en sociale’ obligaties, waarvan de opbrengst bestemd
is voor de (her)financiering van projecten die positief bijdragen
tot duurzame, ecologische of maatschappelijke ontwikkelingen.
In december 2016 werd Cofinimmo de eerste Europese vastgoed-
vennootschap die ‘green and social bonds’ uitgeeft.
GRI (GLOBAL REPORTING INITIATIVE)NORMEN
Duurzaamheidsrapporteringsnormen voor gebruik door organi-
saties bij het rapporteren omtrent hun economische, ecologische
en/of sociale eecten. Deze norm wordt gepubliceerd door Global
Sustainability Standards Board (GSSB).
GVBF (GESPECIALISEERD VASTGOEDBELEGGINGSFONDS)
Belgisch fiscaal statuut van institutionele instellingen voor alterna-
tieve collectieve belegging met een vast aantal aandelen, die uit-
sluitend bestemd zijn voor collectieve belegging in onroerend goed.
GVV (GEREGLEMENTEERDE VASTGOEDVENNOOTSCHAP)
Stelsel gecreëerd in 2014 dat dezelfde doelen nastreeft als de
Real Estate Investment Trusts (REIT) die in verschillende landen
zijn ingevoerd : REIT (USA), SIIC (Frankrijk) en FBI (Nederland). De
GVV’s worden gecontroleerd door de Autoriteit voor Financiële
Diensten en Markten (FSMA) en zijn onderworpen aan een spe
-
cifieke regelgeving.
IAS/IFRS (INTERNATIONAL ACCOUNTING STANDARDS/
INTERNATIONAL FINANCIAL REPORTING STANDARDS)
Internationale boekhoudnormen voor het opmaken van de jaar-
rekeningen, opgesteld door de International Accounting Standards
Board (IASB).
INVESTERINGSWAARDE
Door de onafhankelijke waarderingsdeskundigen bepaalde waarde
van de portefeuille zonder aftrek van de transactiekosten.
IRS (INTEREST RATE SWAP)
Contract voor de uitwisseling van interestvoeten (vaak vast tegen
variabel of omgekeerd), afgesloten tussen twee partijen voor de
uitwisseling van financiële stromen, berekend op basis van een
vastgelegd notioneel bedrag, frequentie en looptijd.
KONINKLIJK BESLUIT VAN 14112007
Koninklijk besluit inzake de verplichtingen van emittenten van finan-
ciële instrumenten die zijn toegelaten tot de verhandeling op een
gereglementeerde markt.
KONINKLIJK BESLUIT VAN 13072014
Koninklijk besluit betreende de gereglementeerde vastgoedven-
nootschappen (GVV).
MVO (MAATSCHAPPELIJK VERANTWOORD ONDERNEMEN)
Maatschappelijk verantwoord ondernemen wordt door de Europese
Commissie gedefinieerd als de vrijwillige integratie door bedrijven
van sociale en ecologische overwegingen in hun bedrijfsactiviteiten
en hun relaties met stakeholders.
NETTORESULTAAT
Nettoresultaat van de kernactiviteiten, plus (+) resultaat op financiële
instrumenten, plus (+) resultaat op de portefeuille.
NETTORESULTAAT VAN DE KERNACTIVITEITEN
Operationeel resultaat vóór resultaat op de portefeuille, plus (+)
financieel resultaat (financiële opbrengsten min financiële kosten)
min (-) belastingen op het resultaat.
OMLOOPSNELHEID
Omloopsnelheid van het aandeel, die berekend wordt door het
totaal volume aandelen dat tijdens het boekjaar werd verhandeld,
te delen door het totale aantal aandelen dat tijdens deze periode
in omloop was.
OPERATIONELE MARGE
Operationeel resultaat vóór het portefeuilleresultaat, te delen door
het vastgoedresultaat.
OTA (OBLIGATIES TERUGBETAALBAAR IN AANDELEN)
Schuldinstrument waarbij de schuldenaar de mogelijkheid heeft om
zijn schuld op vervaldag terug te betalen in aandelen. De houders
van OTA worden aangeduid als ‘OTA-houders’.
373
LEXICON
PAY OUT RATIO
Percentage van het nettoresultaat van de kernactiviteiten dat wordt
uitgekeerd onder de vorm van een dividend.
PPS (PUBLIEK-PRIVATE SAMENWERKING)
Samenwerking tussen de publieke en de private sector in het kader
van projecten die inspelen op een collectieve vraag : stadsvernieu-
wing, infrastructuurwerken, openbare gebouwen enz.
RECHT VAN ERFPACHT
Tijdelijk zakelijk recht dat het volle genot verleent van een gebouw
dat aan iemand anders toebehoort en waarvoor aan de eigenaar
ter erkenning van zijn eigendomsrecht een jaarlijkse vergoeding
moet worden betaald (pacht). Het erfpachtrecht in België moet
worden aangegaan voor minstens 15 en hoogstens 99 jaar.
RECORD DATE
Datum waarop de posities worden afgesloten om de dividendge-
rechtigde aandeelhouders te identificeren, m.a.w. twee werkdagen
na de ex-date.
REËLE WAARDE
Verkoopwaarde van vastgoedbeleggingen volgens de IAS/ IFRS-
boekhoudnormen, m.a.w. na aftrek van de transactiekosten, zoals
bepaald door de onafhankelijke waarderingsdeskundigen. De
overdrachtsrechten voor activa in België door de onafhankelijke
waarderingsdeskundigen momenteel forfaitair vastgelegd op 2,5 %.
Voor gebouwen waarvan de waarde minder dan 2,5 miljoen EUR
bedraagt, zijn de af te trekken rechten de registratierechten die
van toepassing zijn op basis van de ligging van het gebouw (12 % of
12,5 %). Voor de activa in Frankrijk, Nederland en Duitsland variëren
de afgetrokken overdrachtsrechten in het algemeen tussen 2 en 7 %.
REIT (REAL ESTATE INVESTMENT TRUST)
Genoteerd vastgoedbeleggingsfonds in de Verenigde Staten.
RESULTAAT OP DE PORTEFEUILLE
Gerealiseerde en niet-gerealiseerde meer- of minwaarden in ver-
gelijking met de laatste waardering van de deskundige, plus (+) de
bedragen van de exit taks die verschuldigd zijn voor elk gebouw
dat intreedt in een GVV, SIIC of FBI-stelsel.
RESULTAAT OP FINANCIËLE INSTRUMENTEN
Variatie van de reële waarde van de financiële instrumenten, plus
(+) de herstructureringskosten van de financiële instrumenten.
ROERENDE VOORHEFFING
Belasting die een bank of een financiële tussenpersoon bij de beta-
ling van een dividend inhoudt.
SCHULDRATIO
Wettelijke ratio die volgens de regelgeving inzake GVV’s wordt
berekend door de financiële en overige schulden te delen door
het totaal der activa.
SDG (SUSTAINABLE DEVELOPMENT GOALS)
17 doelstellingen om onze wereld te veranderen tegen 2030 om
welvaart te bevorderen en tegelijkertijd de planeet te beschermen
(Bron : https ://www.un.org/sustainabledevelopment/).
SIIC (SOCIÉTÉ D’INVESTISSEMENT IMMOBILIER COTÉE)
Fiscaal stelsel in Frankrijk dat vergelijkbaar is met het GVV-stelsel.
SSR (CLINIQUE DE SOINS DE SUITE ET DE RÉADAPTATION)
Instelling die een revaliderende verzorging biedt na een verblijf in
het ziekenhuis als gevolg van een medische aandoening of een
operatie.
TAKEUP
Ingebruikname van de voor verhuur bestemde ruimten.
TCFD (TASK FORCE ON CLIMATE-RELATED FINANCIAL
DISCLOSURES)
Task force die door de Financial Stability Board (FSB) is opgericht
om aanbevelingen te ontwikkelen ter vergemakkelijking van de
externe communicatie omtrent klimaatverandering met de nadruk
op de financiële gevolgen.
TRIPLE NETTO
Zogenaamde ‘triple net’ huurcontracten of rendementen houden
in dat de verzekeringen, de belastingen en de onderhoudskosten
ten laste van de huurder zijn. Dit betreft vooral huurcontracten
voor woonzorgcentra in België.
UITSTOOT VAN BKG (BROEIKASGASSEN)
De hoeveelheid broeikasgassen in de atmosfeer uitgestoten door
de activiteit van een onderneming.
VASTGOEDBEVAK (VASTGOEDBELEGGINGSVENNOOTSCHAP
MET VAST KAPITAAL)
Stelsel gecreëerd in 1995 om de collectieve belegging in vastgoed
te promoten. De Vastgoedbevaks worden gecontroleerd door de
Autoriteit voor Financiële Diensten en Markten (FSMA) en zijn
onderworpen aan een specifieke regelgeving.
ZBC (ZELFSTANDIG BEHANDELCENTRUM)
Private zelfstandige kliniek in Nederland.
374
COFINIMMO UNIVERSEEL REGISTRATIEDOCUMENT 2021
COFINIMMO
Woluwedal 58
B – 1200 Brussel
Tél. +32 2 373 00 00
Fax +32 2 373 00 10
R.P.R. van Brussel
BTW : BE 0426 184 049
www.cofinimmo.com
Stuur ons uw opmerkingen
info@cofinimmo.be
Ontwerp en realisatie
www.chriscom.eu
Team External communication
Team Investor relations
Team Control
Team ESG
Afbeeldingen
Gebouwen : David Plas , Yvan Glavie,
Oilinwater Design Studio, Adriaan van Dam Fotografie,
RAU Architecten, Georges de Kinder, Lemon One,
Alexandre Van Battel, Polo Architects, Stijn Bollaert
Portretten : David Plas
2021 UNIVERSEEL REGISTRATIEDOCUMENT - Jaarlijks financieel verslag - ESG-verslag
www.cofinimmo.com
1