Rum för mer

Öresundsregionen fortsätter att övertyga och på

Wihlborgs visar vi dagligen hur äkta närhet och engagemang

skapar rum för mer möjligheter. För våra hyresgäster.

I stad och kvarter. Och för hela vår fantastiska region.

Välkommen att upptäcka mer med oss.

wihlborgs.se

Wihlborgs Fastigheter AB – Års- och hållbarhetsredovisning 2023

2023

Wihlborgs Års- och

hållbarhetsredovisning

Omslagsbild Space (Kunskapen1), Lund

Årsstämma 2024

Årsstämma i Wihlborgs Fastigheter AB (publ) äger rum onsdagen den 24 april 2024.

Information om anmälan och instruktioner för poströstning finns i kallelsen till års-

stämman, vilken offentliggörs genom pressmeddelande och finns tillgänglig bl.a.

på wihlborgs.se.

Ekonomisk

information 2024

Wihlborgs årsredovisning och delårsrapporter finns tillgängliga på webbplatsen,

wihlborgs.se. Årsredovisningen trycks på svenska och distribueras till de aktieägare

som aktivt valt detta. Aktuella datum för publicering av 2024 års delårsrapporter är:

Delårsrapport jan–mars 23 april 2024

Delårsrapport jan–juni 8 juli 2024

Delårsrapport jan–sept 24 oktober 2024

Produktion Wihlborgs i samarbete med Navigator. Fotografer Alexander Olivera, Josefin Widell Hultgren, Martina Hansson, Agnes Lindholm.

Tryckeri Exakta. Tryckt på Svanenmärkt papper, licensnummer 341 140.

Malmö – Huvudkontor

Wihlborgs Fastigheter AB

Dockplatsen 16, 201 20 Malmö

Besök: Stora Varvsgatan 11A

Telefon: 040-690 57 00

Helsingborg

Wihlborgs Fastigheter AB

Terminalgatan 1

252 78 Helsingborg

Telefon: 042-490 46 00

Lund

Wihlborgs Fastigheter AB

Ideon Science Park

Scheelevägen 17

223 70 Lund

Telefon: 046-590 62 00

Danmark

Wihlborgs A/S

Mileparken 22A

DK-2740 Skovlunde, Danmark

Telefon: +45 396 161 57

Trycksak

3041 0417

Inledning

Wihlborgs i korthet 04

Fyra skäl att investera i Wihlborgs 05

Året i sammandrag 06

Viktiga händelser 2023 07

Vd-ord 09

Wihlborgs val 11

Mål och strategier

Affärsidé, affärsmodell och strategier 14

Övergripande mål 17

Aktien 20

Marknad och trender

Öresundsregionen stärker sin position 24

Hyres- och transaktionsmarknaden 2023 25

Tre starka städer med

gemensamma visioner 26

Science Village 28

Mänskliga behov i centrum

på arbetsplatsen 29

Hållbara affärer

Wihlborgs hållbarhetsarbete 32

Engagerade medarbetare 34

Ansvarsfulla affärer 36

Hållbara fastigheter 38

Engagemang för region och samhälle 42

Våra fastigheter

Fastighetsbestånd och transaktioner 46

Malmö 50

Lund 56

Helsingborg 60

Köpenhamn 64

Projekt och utveckling

Projekt och utveckling på Wihlborgs 70

Färdigställda, pågående och

framtida projekt 72

Förvaltningsberättelse

Året som gått 77

Förslag till vinstdisposition m.m. 79

Skatter 80

Värderingsprinciper fastigheter 82

Risker och osäkerhetsfaktorer 84

Finansiella rapporter

Koncernens rapporter 91

Moderbolagets rapporter 95

Noter, koncernen & moderbolaget 98

Årsredovisningens undertecknande 115

Bolagsstyrningsrapport 116

Revisionsberättelse 124

Flerårsöversikt 128

Beräkningsunderlag och definitioner 129

Fördjupad hållbarhets-

information

Hållbarhetsredovisning 2023 133

Hållbarhetsstyrning 135

EU taxonomin 137

GRI-index 142

Rapportering enligt TCFD 144

Hållbarhetsindikatorer enligt EPRA 146

Hållbarhetsupplysningar 148

Revisors yttrande över

hållbarhetsrapporten 155

Fastighetsförteckningar

Malmö 157

Lund 160

Helsingborg 161

Köpenhamn 164

Wihlborgs Fastigheter AB (publ) är ett fastighetsbolag med fokus på kommersiella fastigheter i Öresundsregionen. Beståndet finns i Malmö, Helsingborg,

Lund och Köpenhamn. I Malmö, Lund och Helsingborg är Wihlborgs det ledande fastighetsbolaget. Fastigheternas redovisade värde uppgår till 55,9 Mdkr

med ett årligt hyresvärde om 4,4 Mdkr. Wihlborgs är noterat på Nasdaq Stockholm, Large Cap.

Wihlborgs i korthet

Malmö

633 000 m

102

Fastigheter

22,1 Mdkr

Fastighetsvärde

Lund

273 000 m

Fastigheter

9,2 Mdkr

Fastighetsvärde

666 000 m

106

Fastigheter

12,5 Mdkr

Fastighetsvärde

Helsingborg

708 000 m

Fastigheter

12,1 Mdkr

Fastighetsvärde

Köpenhamn

Wihlborgs är det ledande fastighetsbolaget i Öresundsregionen. Över 50 000 människor har sin arbetsplats

i våra lokaler. I Malmö, Lund, Helsingborg och Köpenhamn möts människor i stadsrum skapade av oss.

Istyrelserum, föreningslokaler och samhällsforum är vi med när Öresundsregionen växer i en mylla av

urbanmångfald och hållbarhet. Det här är fastighetsbolaget Wihlborgs. Regionsbyggaren.

3051 962

Fastigheter

218

Heltidsanställda

Börsvärde, Mdkr

55,9

Fastighetsvärde, Mdkr

Hyresgäster

2,3

Miljoner kvadratmeter

Fyra skäl att

investera i Wihlborgs

Attraktiv region

Wihlborgs verkar i en region med kraftig befolkningstillväxt, ung och

välutbildad befolkning, stark innovationsstruktur, höga hållbarhets-

ambitioner, goda kommunikationer och krympande avstånd till

kontinenten genom bland annat Fehmarn Bält-förbindelsen. Detta är

faktorer som får näringslivet att blomstra och lockar globala företag att

lägga sina regionala huvudkontor här. Genom att engagera oss i allt från

stadsutveckling till sociala frågor har vi nära kontakt med hyresgäster,

lokalsamhälle och regionala aktörer.

Koncentrerat fastighetsbestånd

Wihlborgs fastigheter finns på utvalda delmarknader med tillväxt och

utvecklingsmöjligheter. Här skapar vi kluster av fastigheter, branscher och

nätverk som gör det möjligt för hyresgäster att flytta, växa och utvecklas

inom vårt bestånd. Vi känner marknaden och regionen väl och kan snabbt

fånga upp nya behov och trender. I Malmö, Lund och Helsingborg är

Wihlborgs det ledande fastighetsbolaget. Bland kunderna finns såväl

privata som offentliga aktörer och många olika branscher representerade.

Långsiktig och hållbar

fastighetsägare

Wihlborgs är en långsiktig ägare och utvecklar fastigheterna i egen regi

med egen, kunnig personal, hög servicegrad och lokala leverantörer.

Vi satsar på flexibla lokaler med höga krav på kvalitet och hållbarhet i

arkitektur och byggmaterial, men också låga driftskostnader. Vi tar hänsyn

till ekonomi, människa och miljö i alla beslut och har som mål att halvera

utsläppen i hela värdekedjan till år 2030. Genom handfasta insatser strävar

vi efter att göra skillnad på riktigt.

Stabil tillväxt och finansiering

Wihlborgs har haft en stark tillväxt under många år och höjd aktie-

utdelning sjutton år i rad. Grunden för detta är vårt fokus på att

kontinuerligt förbättra vårt kassaflöde. Vårt starka driftsresultat i

förhållande till vår belåning skapar en god finansiell stabilitet. Detta gör

att vi kan ha en attraktiv portfölj av pågående och planerade projekt och

att vi kan fånga nya affärsmöjligheter när de kommer. När vi gör goda

affärer bidrar vi också till hela regionens utveckling.

Januari till december 2023

Hyresintäkterna ökade med 16 procent till 3 881 Mkr (3 335)

Driftsöverskottet ökade med 19 procent till 2 763 Mkr (2 331)

Förvaltningsresultatet uppgick till 1 747 Mkr (1 861)

Periodens resultat uppgår till -27 (2 288)Mkr, motsvarande ett resultat

per aktie om -0,09 kr (7,44)

Styrelsen föreslår en utdelning om 3,15 kr (3,10) per aktie

Koncernens nyckeltal, Mkr 2023

jan–dec

2022

jan–dec

Hyresintäkter 3 881 3 335

Driftsöverskott 2 763 2 331

Förvaltningsresultat 1 747 1 861

Värdeförändringar fastigheter -1 212 396

Värdeförändringar derivat -559 654

Årets resultat -27 2 288

Resultat per aktie, kr -0,09 7,44

Överskottsgrad, % 71 70

Soliditet, % 39,0 41,2

Uthyrningsgrad, %* 93 93

EPRA NAV per aktie, kr 89,17 90,64

* Exklusive Projekt & Mark.

Uthyrningsgrad

93%

Förvaltningsresultat

1,7 Mdkr

4,4 Mdkr

Hyresvärde

55,9 Mdkr

Fastighetsvärde

Året i sammandrag

Under det första kvartalet tar vi inte mindre än fyra spadtag: Rausgård 21

(tillNederman), Plåtförädlingen 15 (till bl.a. Springhill), Tomaten 1 (till Inpac)

och Bläckhornet 1 (Vista).

I februari lämnar vi över nycklarna till Trygg-Hansa som flyttar in i Kvartetten

i Hyllie med 1 200 medarbetare (12 000 m

) . Läs mer om Trygg-Hansa och

deras samlokalisering av de fem lokalkontoren på sid 54.

När den globala ideella organisationen CDP (Carbon Disclosure Project)

rankar bolags leverantörsengagemang för 2022 placerar sig Wihlborgs i den

absoluta toppen och utses till ”Supplier Engagement Leader”.

Det första huset i Science Village i Lund, Space (Kunskapen 1), blir också den

första byggnaden med laboratorium att certifieras med NollCO

. Läs mer

omNollCO

-certifieringen av Space på sid 71.

På Østerbro förvärvar vi en fastighet, Klædemålet 9, som är en liten men

strategiskt viktig pusselbit i vår strävan att bygga ett attraktivt kluster av

fastigheter i området.

Två matgrossister, Svensk Foodservice och GGB Fruit, tecknar avtal om totalt

2400 m

i Rubinen 1 på Väla södra i Helsingborg.

Bygglovsansökan för transformationen av Börshuset lämnas in.

Renoveringen syftar till att lyfta fram husets karaktär och historik och att

göra den till en mer öppen och dynamisk plats i staden.

Vi tecknar avtal med Region Skåne om att uppföra en lager- och

logistikanläggning i Malmöområdet. Avtalstiden är 20 år och tillträdet äger

rum under 2025.

Maskinuthyrningsföretaget Renta tecknar avtal om en ny byggnad på

1300m

på Grustaget 1 på Väla södra i Helsingborg. Här kommer

företaget att samlokalisera sina två anläggningar i Helsingborg.

Wihlborgs når rekord i årets medarbetarundersökning (Great Place toWork)

med ett förtroendeindex på 90 (86). 98 procent tycker attWihlborgs allt

sammantaget är en mycket bra arbetsplats.

Wihlborgs får i uppdrag att i samråd med Malmö universitet och Malmö

stad projektera och uppföra en ny byggnad på den centralt belägna

fastigheten Malmö Amphitrite 1 för universitets framtida förhyrning.

De första hyresgästerna i Vista (Bläckhornet 1) blir klara; Mercedes Sverige

och Mercedes Finans som hyr sammanlagt 2 100 m

, och populära Laziza

som öppnar sin tredje Malmörestaurang.

Viktiga händelser 2023

Kvartal 2Kvartal 1

Kvartal 3 Kvartal 4

Vd-ord

Från ambition

till verklighet i 100 år

Under 2024 firar Wihlborgs 100 år. När vi sökt i arkiven och

intervjuat nyckelpersoner för att få en mer detaljerad bild av

Wihlborgs historia, har vi förundrats över hur mycket av dåtidens

tankar och strategi som utgör vår ryggrad än idag.

Redan när O.P. Wihlborgs etablerade sitt byggbolag 1924

grundades Wihlborgs framgångsrecept: bra människor och

goda idéer på rätt plats. Med sina skickliga medarbetare expan-

derade byggmästaren snabbt genom att förvärva mark för att

bygga villor och utveckla fastigheter i Malmöregionen.

Även idag är vi välsignade med kompetenta och enga-

gerade medarbetare som garanterar kontinuerlig utveckling.

Vitalar gärna om energiinnovationen ”Jannelösningen”, en unik

kylvärme pump uppfunnen av vår driftsansvarige Jan Larsson

som vi installerat i tio fastigheter hittills. Eller ”Ivaneffekten”,

som syftar på den 35-procentiga minskning av energianvänd-

ningen som drifttekniker Ivan Bicanic åstadkommit i en av våra

nyförvärvade fastigheter.

På Wihlborgs kan varje individ göra stor skillnad och

utvecklas i sin roll, samtidigt som nya roller skapas i takt med

att kompetensbehoven förändras. I den senaste medarbetar-

undersökningen som vi genomför i samarbete med Great Place

to Work har vårt förtroendeindex ökat från 86 till 90 procent.

Hela 98 procent av våra medarbetare tycker att Wihlborgs allt

sammantaget är en mycket bra arbetsplats. Möjligheten att ta

stort ansvar, att arbetet känns meningsfullt och att det finns en

stolthet över vad vi åstadkommer och bidrar med i samhället är

exempel på punkter där Wihlborgare ger särskilt höga poäng.

Wihlborgs är inte en persons verk – det är ett resultat av

många engagerade medarbetares insatser. Samtidigt har ett

antal personer gjort stort avtryck, inte minst Erik Paulsson som

under sin tid som vd och sedermera styrelseordförande var lika

mycket en drivkraft i utvecklingen av det moderna kontoret som

ett föredöme som entreprenör och ledare. Många av oss refe-

rerar återkommande till hans deviser och sinne för affärer.

Fortsatt god efterfrågan

Det där med rätt plats, det är fortfarande en central del i

vårstrategi. Genom att koncentrera beståndet till utvalda

städer, kvarter och verksamheter kan vi skapa unika värden och

positiva synergieffekter. Det ger oss en oöverträffad överblick

över det som händer i vår närhet. Det gör också att vi möter

många beslutsfattare och medverkar i olika forum som fokuserar

på städernas och regionens utveckling.

Vi ser en fortsatt god efterfrågan på arbetsplatser med

hög standard och på attraktiva platser. Några av våra nyaste

profilfastigheter, som Kvartetten (Pulpeten 5) i Hyllie och

Raffinaderiet 3 i Lund, är nu fullt uthyrda. Ett stenkast från

Kvartetten byggs fram till slutet av 2025 Vista (Bläckhornet 1),

ytterligare ett trippelcertifierat kontorshus där vi nu tecknat de

första avtalen. I samråd med Malmö universitet och Malmö stad

planerar vi att uppföra en ny universitetsbyggnad med möjligt

färdig ställande2027. År 2024 inledde vi med att teckna ett

tioårigt avtal om 62 000 m² på Girostrøget 1 i Høje Taastrup.

Utöver att det är den största uthyrningen i Wihlborgs historia får

vi en i princip sömlös övergång efter den tidigare hyresgästen.

Utvecklingen under 2023 visar att vi lyckas balansera de

osäkerhetsfaktorer som finns omkring oss med allt det positiva

arbetet som görs och som ger resultat. Trots att finansierings-

kostnaderna och byggkostnaderna gått upp markant har vi haft

positiv nettouthyrning samtliga kvartal 2023 och avslutade året

med både ökade hyresintäkter och rekordhögt driftsöverskott.

Ivår svenska verksamhet har hyresvärdet i lika bestånd ökat

med 6,5 procent.

Därmed inte sagt att det är enkelt. Under årets sista kvartal

sprängde vi skalan för vår uthyrning med ett rekord i tecknade

hyresavtal parallellt med många uppsägningar. Denna höga

aktivitet ställer stora krav på vår organisation och jag är så

otroligt stolt över hur vi gång på gång lyckas möta våra hyres-

gästers behov.

Värdenedskrivningen av våra fastigheter har uppgått till

2procent under året, vilket givet det ekonomiska läget är en bra

slutrad. Mycket är tack vare de insatser vi genomfört i form av

uthyrningar, indexering, kostnadseffektiviseringar samt investe-

ringar och projektutveckling som allt sammantaget bidragit till

ett förbättrat driftnetto. Våra fastigheter är inte en statisk tillgång

utan en produkt som vi hela tiden arbetar med och förbättrar.

Utmaningar en del av resan

Wihlborgs historia har kantats av många omvärldsrelaterade

utmaningar. Den stora depressionen under 30-talet, krigstider,

oljekris, finanskriser, nedläggningen av Kockums, pandemi

och återkommande lågkonjunkturer. Med dessa erfarenheter i

ryggen är vi trygga i vårt förhållningssätt att alltid ha hö på loftet

(ett kärt Erik Paulsson-ordspråk) men att också fortsätta satsa

oavsett konjunktur. För andra tider kommer och vårt perspektiv

är långsiktigt. Bara under 2023 har vi tagit sex nya spadtag. Vi

får vända och vrida på våra kalkyler ett par extra varv i dessa

tider, men vi hittar lösningar så att vi kan utnyttja vår potential

och starta nya projekt.

Sedan börsnoteringen 2005 har vi investerat 18 miljarder i

projekt i den här regionen. Vi satsar på det vi tror ger nytta för

många, inte bara det som genererar omedelbar vinst. Vi skapar

plattformar för utveckling, vi kopplar ihop människor, vi stimu-

lerar för att uppnå indirekta effekter. För vi vet att det lönar sig.

Och man kan inte vara med och fira segrarna utan att delta i

jobbet bakom.

Vd-ord

Under årets sista kvartal sprängde vi skalan för

vår uthyrning med ett rekord i tecknade hyresavtal

parallellt med många uppsägningar. Denna höga

aktivitet ställer stora krav på vår organisation och

jag är så otroligt stolt över hur vi gång på gång lyckas

möta våra hyresgästers behov.

Ulrika Hallengren, vd

Malmö, mars 2024

Ulrika Hallengren

Verkställande direktör

Det är därför med viss besvikelse jag noterar hur delar av

näringslivet i denna tid av lågkonjunktur och geopolitisk insta-

bilitet ger vika för oro och avstår från investeringar i stället för

att bidra till att upprätthålla fart framåt. Jag är väl medveten

om att det råder tuffa tider och känner med de många verksam-

heter som kämpar med att få det att gå ihop, men även denna

faktor inräknad råder en utbredd avvaktan. Så även politiskt vad

gäller till exempel välbehövliga systemförändrande satsningar

på till exempel infrastruktur. Denna avvaktan, symptomatisk för

vår tid, har blivit en illusion av dygd som snarare sätter samhälls-

utvecklingen på paus. Jag hoppas att vi ser mer aktivitet och

framåtanda under 2024.

Höga hållbarhetsambitioner

i hela kedjan

Bygg- och fastighetsbranschen står för ett stort klimatavtryck.

Samtidigt är det en sektor med långsiktig verksamhet. Dels

för att de byggnader som uppförs blir en del av miljöer som

människor berörs av under lång tid, dels för att de flesta som

investerar i fastigheter gör det med målet att ha ett lång-

siktigtägande. Stor påverkan ger ett stort ansvar. Långsiktig

investering leder till långsiktigt engagemang.

I höstas kunde vi visa upp världens första byggnad med

fossilfritt stål – Tomaten 1 i Lund där kontraktstillverkaren Inpac

blir första hyresgäst. För Wihlborgs är det en självklarhet att

även våra industriprojekt har hög miljöprestanda. Även om inte

alla kunder frågar efter eller är beredda att betala för en högre

miljöprestanda idag, vet vi att morgondagens kunder kommer

ställa villkorslösa krav på att kunna uppvisa bästa möjliga

driftsdata och lägsta klimatavtryck för de produkter de nyttjar.

Det innebär att vi behöver investera idag för att vår produkt ska

ha ett värde imorgon. Som beställare har vi dessutom ett stort

ansvar att hela tiden öka vår egen kravnivå så att hela kedjan

präglas av höga hållbarhetsambitioner. Erfarenheterna tar vi alla

sedan med oss till nästa projekt.

Något annat som gör projektet Tomaten 1 illustrativt är att

det fossilfria stålet på fasaden är synligt mörkgrått i kontrast

till det ”vanliga” stålet i ljusgrått. Det är långt ifrån alltid som

vi med blotta ögat kan se på en byggnad om den har ett

högt eller lågt klimatavtryck. Kvartetten i Hyllie, som är ett av

Sveriges första NollCo

-certifierade kontorshus, kan vid första

anblick framstå som ett resultat av konventionell byggteknik

med sin stål- och betongstomme. Men faktum är att det har en

lägre klimatbelastning under hela livscykelperspektivet, inklusive

byggskede, än det hus som produceras i trä i samma område.

Med samma devis, rätt material på rätt plats, har vi jobbat med

ett annat NollCO

-certifierat hus, Space (Kunskapen 1) i Lund (se

sid 71). På Swedish Green Building Awards 2023, Sveriges mest

prestigefyllda prisutdelning inom hållbart samhälls byggande,

blev Space vinnare i kategorin Årets NollCO

- projekt. Låt mig

dela med mig av ett utdrag ur nomineringen: ”Genom ett målin-

riktat arbete och gott samarbete mellan beställare, entreprenö-

rer och leverantörer har de tillsammans lyckats hitta nya innova-

tiva tekniska lösningar med så låg klimatpåverkan som möjligt.

Projektet fortsatte även att pressa ned sin klimat påverkan efter

uppnått gränsvärde. Det märks tydligt att tidigare erfarenheter

och beslutsamhet spelar stor roll för resultatet”. Vår andra nomi-

nerade fastighet, Delta 3 (Syret 5), tilldelades Årets Miljöbygg-

nad iDrift, något jag är precis lika stolt över.

No drama management

2023 blev ett oroligt år, precis som 2022, och mycket talar

dessvärre för att så även blir fallet 2024. Oavsett kommer vi på

Wihlborgs att skruva upp ambitionerna ytterligare och fokusera

på det vi kan påverka. Vi fortsätter också med vad vi kallar ”no

drama management” som går ut på att undvika tvära strategiska

kast till förmån för mindre och genomtänkta justeringar varje

dag för att ständigt bli bättre och mer konkurrenskraftiga. Även

i föränderliga tider finns möjligheter att ta vara på. Hyresgäster

med nya behov, efterfrågan på fastigheter med hög standard

när det kommer till utformning och hållbarhet, kontorets roll i en

värld av hybridarbete o.s.v. Vi erbjuder inte allt åt alla, men våra

kunder kan alltid fortsätta utvecklas hos oss.

Intervju

Wihlborgs val

För att bli riktigt duktig på det man gör krävs både fokus och prioriteringar. Wihlborgs har gjort ett antal

strategiska vägval som passar just oss bäst utifrån våra förutsättningar och vår profil. Vi kallar det ”Wihlborgs val”.

Ulrika Hallengren, vd, och Arvid Liepe, ekonomi- och finanschef.

Wihlborgs val

• Öresundsregionen. Vår verksamhet är koncentrerad

till en region som vi ska kunna bäst av alla för att kunna

nyttja potentialen fullt ut och bidra till regionen på ett

positivt sätt.

• Arbetsplatser. Kontor, lager, produktion, undervisning,

vård, labb, handel – arbetsplatser är vår produkt som vi

servar våra hyresgäster, våra städer och vår region med.

• Hållbarhet med effekt. Vi har inte varit först ut med att

administrera och katalogisera vårt hållbarhetsarbete, men

vihar jobbat hårt med insatser som verkligen gör skillnad.

• Kassaflöde. Ett starkt kassaflöde är den bästa kredit-

försäkringen. Det gör oss motståndskraftiga i oroliga tider.

Lägre prioritet

• Obligationer. På grund av osäkerhet i tillgången till

pengar på obligationsmarknaden i sämre tider har vi valt

att inte göra oss beroende av obligationsfinansiering.

• Rating. Vi föredrar att inte vara beroende av externa

ratinginstitut, utan vill kunna driva affärer på det sätt vi

tycker är långsiktigt sunt för aktieägarnas bästa.

• Alternativa finansieringsformer. Det finns många olika

sätt att ta in pengar, men vi ser en fördel i att vara trans-

parenta och enkla att analysera.

• Lågavkastande segment. För att kunna generera ett

starkt kassaflöde har vi huvudsakligen högavkastande

fastighetssegment i vår portfölj.

Mål och

strategier

Mål och strategier

Värderingar

Vi arbetar aktivt med arbetsmiljö och företagskultur för att bygga ambassadörskap

ochskapa tillit, förtroende och stolthet hos medarbetarna. Vår kultur har fokus på affärs-

mässighet och våra fyra värdeord ska ligga till grund för vårt agerande i alla situationer.

Värdeorden är: Kunskap, Ärlighet, Handlingskraft och Gemenskap.

Vår styrning

• Miljömässig hållbarhet,

social hållbarhet och

bolags styrning (ESG)

ska vara en integrerad

del i hela affären, med

fokus på insatser som gör

reellskillnad.

• Vårda och utveckla den

egna organisationen.

• Fokusera på god

kostnads effektivitet i

helaverksamheten.

Vår marknad

• Aktivt arbeta för att stärka

Öresundsregionen som

ekonomisk tillväxtzon.

• Stärkavår marknads -

position genom

koncentra tion till särskilt

attraktiva och utvecklings-

bara delmark nader där

vi kan bidra till en hållbar

stadsutveckling.

• Kontinuerligt förbättra

fastighets portföljen med

ett långsiktigt perspektiv

på värdetillväxt.

Vårt erbjudande

• Aktivt bearbeta hyres-

marknaden för att nå nya

kunder och vara öppen för

nya affärsmodeller.

• Stärka varumärket och vårt

erbjudande för att bli nya

kunders förstahandsval

och skapa stolthet och

preferens hos befintliga

kunder och medarbetare.

• Fortsätta att stärka kund-

relationerna med en hög

servicegrad och närvaro,

samt engagemang för att

utveckla kundens affär.

Mål och strategier

Strategi

Affärsidé

Wihlborgs ska, med fokus på väl fungerande

delmarkna der i Öresundsregionen, äga,

förvalta i egen regi och utveckla kommersiella

fastigheter som gör det möjligt för

hyresgäster att växa och utvecklas.

Vision

I mötet med oss blir ambitioner verklighet

Affärsmodell

Affärsmodellen består av två delar:

fastighetsförvaltning och projektutveckling.

Vi arbetar kontinuerligt för att förbättra vår

fastighetsportfölj genom att förädla och utveckla

befintliga fastigheter, genomföra nya projekt

samtförvärva och sälja fastigheter.

Wihlborgs

– det ledande fastighetsbolaget i Öresundsregionen

Mål och strategier

Affärsmodell

Fastighetsförvaltning

Fastighetsförvaltningen är kärnan i vår verksamhet. Vår

ambition är att vara marknadsledande inom respektive

delmarknad vilket stärker vår affärsmodell, vårt erbjudande

och våra utvecklingsmöjligheter.

Projektutveckling

För att ha ett attraktivt erbjudande behöver vi utveckla och

förädla befintliga fastigheter genom om- och tillbyggna-

der. Viskapar också tillväxt och nya möjligheter genom att

förvärva och bygga nya fastigheter.

Vår portfölj med befintliga byggrätter skapar goda möjlig-

heter för potentiella kunders behov, men vi undersöker också

kontinuerligt möjligheter till förvärv av ytterligare mark för

nya projekt.

Hållbara affärer

I vår strategi formuleras att vi ska fokusera på långsiktigt

hållbar tillväxt och att vi ska integrera miljömässig hållbar-

het, social hållbarhet och bolagsstyrning (ESG) i affären,

med fokus på insatser som gör reell skillnad.

Läs mer på sid 32–43 om de fyra prioriterade områden

som utgör vårt hållbarhetsramverk: Engagerade medarbetare,

Ansvarsfulla affärer, Hållbara fastigheter och Engagemang för

region och samhälle, samt tillhörande mål.

Organisation

Vår organisation avspeglar affärsmodellens två delar och

består av fastighetsförvaltning, projekt- och utvecklingsav-

delning samt centrala funktioner som ekonomi/finans, IT,

kommunikation/marknad, inköp, hållbarhet och HR.

Vid utgången av 2023 hade Wihlborgs 218 heltidstjäns-

ter, varav 147 i Sverige och 71 i Danmark. Sedan den 1 mars

2023 drivs kantinverksamheten i Danmark av en extern part.

Övergången omfattade ett fyrtiotal anställda.

Utveckling av fastighetsvärdet 2019–2023

Mkr

Övrig värdeförändring

Valutaomräkningar

Avyttrat

Förvärvat

Investering

Projektvinst

-3 000

-2 000

-1 000

1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

20232022202120202019

10 000

20 000

30 000

40 000

50 000

60 000

2023

2022

2021

2020

2019

2018

2017

2016

2015

2014

2013

2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

Redovisat fastighetsvärde

Mkr

500

1 000

1 500

2 000

2 500

3 000

3 500

4 000

2023

2022

2021

2020

2019

2018

2017

2016

2015

2014

2013

2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

Intäkter och resultat

Mkr

Hyresintäkter Driftsöverskott Förvaltningsresultat

Mål och strategier

UTVECKLING FÖRVALTNING

Fastighetsportföljen

utvecklas genom

nyproduktion, förädling

och transaktioner.

Fastigheterna förvaltas med

egen personal som har fokus

på service, uthyrningsgrad

och kostnadseffektivitet.

Affärsmodell och värdeskapande

Långsiktighet. Det är ett ord med ambitioner, som visar att engagemanget står stadigt,

oavsett vart vindarna för tillfället blåser. För Wihlborgs är långsiktighet ett bärande

element, såväl i förvaltning och utveckling av fastigheterna, som i alla våra relationer

och affärer. Vår affärsmodell för långsiktigt hållbar tillväxt skapar möjligheter och

utveckling för oss själva, för våra hyresgäster och för hela Öresundsregionen.

LEVERANTÖRER

Ansvarstagande leverantörer är centralt

i både den dagliga driften och i våra

ny- och ombyggnadsprojekt. Vi ställer

höga krav på kvalitet, kompetens, miljö,

etik och service hos våra leverantörer.

Skapat värde:

Genom lokala inköp gynnar vi utvecklingen

av regionens näringsliv och bidrar till att skapa

arbetstillfällen. Genom våra krav kan vi också

påverka leverantörerna i positiv riktning.

LÅNGIVARE

Tillgång till kapital är

avgörande för Wihlborgs

fortsatta utveckling. Vi

använder oss av lån i

svenska och danska

banker samt emitterar

obligationer.

Skapat värde:

För långivarna skapas

ränte intäkter och för

Wihlborgs möjliggörs

fortsatt utveckling.

MEDARBETARE

Engagerade och kompe-

tenta medarbetare är en

avgörande faktor i både den

dagliga verksamheten och

för Wihlborgs långsiktiga

och hållbara utveckling. Vi

arbetar stra tegiskt med att

utveckla organisation, kultur

och kompetens.

Skapat värde:

Genom att ha fokus på

engagemang, utveckling

och trivsel kan vi erbjuda våra

medarbetare en hållbar och

stimulerande arbetsplats.

KUNDER

Wihlborgs fastigheter förvaltas av våra egna

medarbetare, vilket gör att vi kan vara lyhörda för

kundernas behov och önskemål. Ofta förändras

behoven över tid och vi kan möjliggöra

utveckling genom anpassning eller utökning

av befintliga lokaler alternativt flytt till

en annan fastighet.

Skapat värde:

Genom att erbjuda flexibla

lokaler med möjlighet att växa

inom vårt bestånd möjliggör

vi utveckling för våra kunder.

AKTIEÄGARE

Vi driver vår verksamhet med fokus på långsiktigt

hållbar tillväxt och strävar efter ökad tillväxt

och lönsamhet.

Skapat värde:

Genom att skapa goda ekonomiska

resultat möjliggör vi värdetillväxt och

aktieutdelning för våra aktieägare.

STÄDER OCH REGION

Vår stora marknadsandel i de städer

där vi finns gör att vi har stor möjlighet

att vara med och bidra till utveckling av

hela stadsdelar som är levande dygnets

alla timmar. Vi vill också vara en stark kraft

i utvecklingen av Öresundsregionen.

Skapat värde:

Med välmående städer och en stark region blir

det attraktivt för både människor och företag att

finnas här, vilket möjliggör utveckling för både

samhället och Wihlborgs.

Mål och strategier

Övergripande mål

Finansiella mål

Wihlborgs finansiella styrka är en avgörande faktor för vår fort-

satta tillväxt och för att bolaget ska vara en attraktiv investering.

En stark finansiell ställning ger oss möjlighet att förvärva fastig-

heter och investera i nya projekt när marknadsläget är rätt.

Den gör också att vi står väl rustade för att möta olika ut maningar

och förändringar i konjunktur och efterfrågan. Vi har fyra över-

gripande finansiella mål som följs upp kontinuerligt. För 2023

uppfyller vi de flesta av våra finansiella mål.

Räntabiliteten på eget kapital uppgick 2023 till

-0,1procent. Den riskfria räntan var vid årets ingång

2,51 procent, vilket ger ett mål på 8,51 procent

för 2023. Den låga avkastningen har påverkats av

stora negativa värdeförändringar på förvaltnings-

fastigheter och räntederivat. Även höga ränte-

kostnader har påverkat avkastningen negativt.

-5

20232022202120202019

17,5

16,2

10,1

-0,1

11,9

Avkastning på eget kapital

Mål

20232022202120202019

Mål, lägst 30%

Soliditet

38,4

41,3

42,9

41,2

39,0

20232022202120202019

Mål, lägst 2,0ggr

6,2

6,5

6,7

5,6

2,8

20232022202120202019

Belåningsgrad

48,2

46,5

48,6

51,9

50,0

Mål, max 60 %

Avkastning på eget kapital

Räntabilitet på eget kapital som överstiger den

riskfria räntan med minst sex procentenheter.

Soliditet

Soliditeten ska vara lägst 30 procent.

Räntetäckningsgrad

Räntetäckningsgraden ska uppgå till minst 2,0.

Belåningsgrad

Belåningsgraden ska uppgå till högst

60procent.

Soliditeten uppgick vid årets slut till 39,0 procent.

Negativa värdeförändringar på fastigheter och

derivat har påverkat det egna kapitalet negativt,

vilket gjort att soliditeten sjunkit.

Räntetäckningsgraden uppgick 2023 till 2,8 gånger,

vilket är lägre än under 2022. Detta kan härledas till

ränte kostnaderna som har ökat på grund av högre

marknadsräntor under året.

Belåningsgraden uppgick vid utgången av 2023

till 50,0 procent, vilket är betydligt lägre än

målet på maximalt 60 procent.

Mål Utfall Kommentar

Mål och strategier

Mål Utfall Kommentar

Förvaltningsresultatet minskade under året med

6 procent. Minskningen drevs i första hand av

högre räntekostnader.

-10

20232022202120202019

3 3

-1

-6

Förvaltningsresultat

Förvaltningsresultatet är ett viktigt mått på hur

vi utvecklar vår verksamhet eftersom det i stor

utsträckning reflekterar det kassaflöde som

vår operativa verksamhet genererar. Målet

är att ha en stabil årlig tillväxt i förvaltnings-

resultatet för att kunna både finansiera våra

projektinvesteringar och öka utdelningen till

våra aktieägare.

20232022202120202019

72 72

Överskottsgrad

Fastighetsförvaltning är kärnan i vår

verksamhet. Effektiviteten i förvaltningen kan

mätas i överskottsgraden, det vill säga drifts-

överskottet i förhållande till hyresintäkterna.

Vi ska bibehålla en hög överskottsgrad

genom fokus på såväl hyresintäkter som

vakanser och kostnadseffektivitet.

475

950

1 425

1 900

20232022202120202019

Mkr

1 231 1 219

1 518

1 862

1 659

Projektinvesteringar

Projektinvesteringar skapar värde för

Wihlborgs både genom potentiella projekt-

vinster och genom att ge förutsättningar för

ökade hyresintäkter över tid. Med beaktande

av marknadsförutsättningarna ska Wihlborgs

kontinuerligt investera i nya projekt som ger

god avkastning.

Överskottsgraden uppgick till 71 procent för 2023,

vilket är en procentenhet högre än 2022. Ökningen

av fastighetskostnader har varit lägre än intäkts-

ökningen och fastighetsförvärv samt nybyggnationer

står för en stor del av ökningen avkostnaderna.

Projektinvesteringarna uppgick under 2023 till

1862Mkr. Flera större projekt har avslutats under

året, men projektvolymen är större än någonsin

då beslut om ytterligare nyinvesteringar fattats

underåret.

Engagerade medarbetare

Våra medarbetare är en av våra viktigaste

resurser. Med engagerade och kompetenta

medarbetare kan vi hålla hög kvalitet och högt

kundfokus i verksamheten. Målet är att ha ett

förtroendeindex om minst 85 procent enligt

Great Place to Works mätmetod. Förtroende-

index är ett mått på medarbetarnas upplevelse

av tillit, stolthet och kamratskap.

Medarbetarnas engagemang mäts varje år genom

den medarbetarundersökning som vi gör tillsam-

mans med Great Place to Work. I 2023 års mätning

för hela koncernen forsatte Wihlborgs att öka

förtroende index till 90procent. Resultatet är över

Wihlborgs långsiktiga målnivå och väl över bran-

schens snitt. Gränsvärdet för att arbetsplatsen ska

kvalificera sig som ett Great Place to Work är 70.

Rekommendationsvilja mäts i den kund undersökning

som görs årligen. Mät ningen 2023 visade på en

fortsatt hög rekommendationsvilja. 83 procent av

kund erna kan tänka sig att rekommendera Wihlborgs

som hyresvärd i hög eller mycket hög grad.

Resultaten för 2016 avser endast Wihlborgs i Sverige. Siffrorna för

2018 och 2020 avser hela koncernen. Utfall 2022 samt 2023 avser

Wihlborgs i Sverige. För uppföljning i danska verksamheten används

en alternativ metod.

Mål

100

20232022202020182016

83 83

Mål

100

20232022202120202019

Kunders rekommendationsvilja

Att vi har nöjda kunder skapar förutsättningar

för långsiktiga affärsrelationer och kan ge oss

goda ambassadörer. Ett viktigt mått på kund-

nöjdhet är rekommendationsvilja. Målet är att

minst 75 procent av kunderna kan tänka sig att

rekommendera Wihlborgs till en kollega eller

affärsbekant, ”i hög eller mycket hög grad”.

Affärsmål

Vår affärsmodell består av två delar: fastighetsförvaltning och

projektutveckling. Resultatet från dessa två delar är tillsammans

med värdeförändringar på fastigheter det som lägger grunden

för vår ekonomiska stabilitet. Vi har formulerat tre övergripande

mål kopplat till vår kärnaffär.

Hållbarhetsmål

Vårt hållbarhetsarbete innefattar ESG-områdets alla delar och

det finns tydliga mål kopplat till respektive område. Sju av våra

hållbarhetsmål presenteras nedan. Våra totalt 16 hållbarhets-

mål presenteras på sid 32. Läs mer om våra fokusområden

inom hållbarhet samt mål och styrning för dessa på sid 30–43

och 132–151.

Mål och strategier

20232022202120202019

kg CO

-ekv/m2

Mål

3,05

1,40 1,40 1,35 1,28

Energianvändning

Wihlborgs strävar efter att minska verksam-

hetens energianvändning. Den energi som

används ska vara fossilfri i så hög utsträckning

som möjligt för att reducera koldioxidutsläppen.

Målsättningen är att år 2025 ha en energipre-

standa under 85kWh/m² Atemp, år. Dessutom

ska solcellskapaciteten vara 10MWp år 2025.

Engagemang för region och samhälle

Wihlborgs har ett omfattande samhälls-

engagemang där en del utgör sponsring.

Målet är att en minst 50 procent (i kronor räk-

nat) av de initiativ vi stödjer ska ha en samhäll-

sinriktning med fokus på arbete, utbildning,

inkludering och regional utveckling.

Hållbarhetscertifieringar

Hållbarhetscertifieringar är ett sätt att fram-

tidssäkra fastigheter. Det ökar med arbetarnas

hållbarhetsrelaterade kunskap kring fastig-

heterna och hjälper verksamheten att succes-

sivt minska miljö- och klimatavtrycket. Målet

är att 90procent av lokalarean i Wihlborgs

svenska kontorsfastigheter ska vara miljö-

certifierade år 2025. Samtlig nyproduktion

hållbarhetscertifieras.

2023 minskade Wihlborgs energiintensitet med

6procent jämfört med2022. Det är ett resultat av

energieffektiviseringsprojekt och en kontinuerlig

översyn av fastigheterna för att optimera driften.

Vidårsskiftet var den installerade effekten på verk-

samhetens solcells anläggningarna 5,67MWp. Dessa

producerade energi motsvarande 8,8 procent av

beståndets totala behov av fastighetsel.

En kontinuerlig översyn av Wihlborgs sponsrings-

aktiviteter har bidragit till att andelen sponsring med

samhällsinriktning är i linje med bolagets sponsrings-

policy och strax över målnivån.

Certifiering av befintliga fastigheter enligt Miljö-

byggnad iDrift har varit i fokus i den svenska förvalt-

ningen och under 2023 har 24 befintliga fastig heter

certifierats. Vid årsskiftet var 71 procent av lokal-

arean i det svenska kontorsbeståndet certifierad

och på ytterligare 22 fastigheter hade certifierings-

arbetet påbörjats. Utöver dessa har Wihlborgs

tilldelats åtta certifieringar inom nyproduktion.

Av Wihlborgs ramavtalsleverantörer i Sverige var

91 procent (95) regionala. Minskningen beror på

en ökad andel avtal i bolagets centrala funktioner.

Andelen regionala ramavtal i projekt- och

förvaltningsverksamheten är 96 procent.

78 procent av de leverantörer som utvärderats

enligt Wihlborgs krav på ESG-området är helt

godkända. Fortsatt dialog förs med leverantörer

för att öka andelen som är godkända på samtliga

avvåra hållbarhetskrav.

Målet kring ESG-utvärdering är nytt för 2023 och därmed saknas

data från tidigare år.

100

20232022202120202019

% av sponsring

Mål

52 52

Mål

100

20232022202120202019

kWh/m

Atemp, år

Mål

110

20232022202120202019

95,5

102,6

102,2

88,6

83,3

100

20232022202120202019

% av lokalarea

Mål

Leverantörer

Ansvarstagande leverantörer är centralt för

Wihlborgs. Det ställs höga krav på kvalitet,

kompetens, miljö, etik och service. Samtliga

strategiska leverantörer, d.v.s. de som verkar i

en sektor med högre risker och som Wihborgs

har ramavtal med, bedöms avseende ESG-

området. Wihlborgs vill bidra till regionens ut-

veckling och har därför som mål att 90 procent

av ramavtalsleverantörerna ska vara lokala.

Mål Utfall Kommentar

Klimatpåverkan

Att bidra till minskad klimatpåverkan är den

viktigaste klimatutmaningen i Wihlborgs

verksamhet. Koldioxidutsläppen inom scope

1 och2* har fortsatt minska de senaste åren.

Därför beslutades under året att skärpa mål-

nivån till max 1 kg CO

e/m

år 2025.

Wihlborgs hela verksamhet ska uppnå netto

noll utsläpp år 2045. Vårt halverings- och

netto-nollmål är godkänt enligt Science Based

Targets initiative (SBTi). Läs mer på sid 31.

*Scope 1–2 innefattar direkta utsläpp från egen verksamhet

och indirekta utsläpp från inköpt energi.

Koldioxidutsläppen i scope 1 och 2 har reducerats

ytterligare till 1,28 kg/m

under 2023. Detta är fram-

förallt en följd av minskade utsläpp från köldmedia.

Att det tillkommit fastigheter med lägre koldioxid-

utsläpp i beståndet har även det en positiv påverkan

på intensitetsmåttet. De primära utsläppen i scope 1

och 2 uppstår vid användande av fjärrvärme och gas i

verksamhetens danska bestånd.

År 2023 låg vi väl under målkurvan för samtliga

utsläpp i värdekedjan.

Hållbarhetsmål fortsättning

Mål och strategier

20232022202120202019

Utdelning och direktavkastning

Direktavkastning, %Utdelning, kr/aktie

Aktien

Wihlborgs aktie är noterad på Nasdaq Stockholm och återfinns

på Large Cap-listan i sektorn Real Estate. Wihlborgs börs-

introducerades 2005 sedan bolaget avknoppats från Fabege.

Sedan dess har en aktiesplit med villkor 2:1 genomförts fyra

gånger, varav den senaste genomfördes 2022. Vid vardera till-

fället har en gammal aktie ersatts med två nya aktier.

Kursutveckling

Wihlborgs

OMX Stockholm Real Estate PI

OMX Stockholm PI

Omsättning

Nasdaq Stockholm

Kr*

Omsättning miljoner aktier

Kursutveckling 2019–2023

100

150

200

250

20232022202120202019

100

150

200

250

Utdelning

Wihlborgs utdelningspolicy är baserad på att dels överföra en

del av det resultat som fastighetsförvaltningen genererar, dels

överföra realiserade förädlingsvärden. I båda fallen reducerat

med en schablonskatt om 20,6 procent.

• Utdelningen ska utgöra 50 procent av resultatet från

löpande förvaltning.

• Härutöver ska 50 procent delas ut av realiserat resultat

från fastighetsförsäljningar.

Styrelsens förslag till utdelning för år 2023 är 3,15 kr (3,10).

Detta motsvarar en direktavkastning på 3,3 procent baserat på

aktiekursen vid årets slut. Bifaller årsstämman styrelsens förslag

om dels 3,15 kr utdelning, dels att avstämningsdagen blir den

26 april, kommer utdelningen att utbetalas den 2 maj 2024.

* Omräkning har skett för aktiesplit 2:1 i maj 2022.

Mål och strategier

Ägarstruktur

De tio största ägarna i Wihlborgs ägde vid utgången av 2023

38 procent av det totala antalet aktier. Antalet aktie ägare var cirka

31 000, vilket är något fler än föregående årsskifte.

Andelen utländska aktieägare var 34 procent, vilket är en minsk-

ning sedan förra årsskiftet med 3 procentenheter. Av det utländska

ägandet svarar USA för 49 procent, Storbritannien för 11procent,

Norge för 11 procent och Belgien för 10 procent.

Intresseorganisationer

0,4 %

Finansiella

företag

0,1 %

Försäkring,

Pension,

AP-fonder

3,5 %

Fonder

25,9%

Utländska

ägare

37,2 %

Svenska

juridiska

personer

14,7 %

Svenska

privat-

personer

18,2 %

Ägarbild

De största ägarna i Wihlborgs per 31 december 2023

Aktieägare Antal aktier,

tusental

Andel av kapital

och röster, %

Backahill 34 076 11,1

Swedbank Robur fonder 18 660 6,1

SEB Investment Management 15 772 5,1

Länsförsäkringar fondförvaltning 13 787 4,5

SHB fonder 9 893 3,2

Nordea fonder 6 711 2,2

Norges Bank 5 974 1,9

Fjärde AP-fonden 4 737 1,5

Familjen Qviberg 4 376 1,4

Livförsäkringsbolaget Skandia 4 171 1,4

Övriga aktieägare registrerade i Sverige 89 643 29,2

Övriga aktieägare registrerade utomlands 99 627 32,4

Totalt antal utestående aktier 307 427 100,0

Aktien/Nyckeltal

2023 2022 2021 2020 2019

Resultat per aktie, kr -0,09 7,44 10,89 7,23 9,51

Resultat före skatt per aktie, kr -0,08 9,47 13,56 8,40 10,63

EPRA EPS, kr 5,30 5,45 5,33 5,33 5,27

Kassaflöde från löpande verksamhet per aktie, kr 6,28 6,32 5,50 5,96 5,48

EPRA net disposal value per aktie, kr 72,83 76,05 71,39 63,09 5,82

EPRA net reinstatement value per aktie, kr 89,17 90,64 86,33 76,22 70,1

Börskurs per aktie, kr 94,25 78,50 102,70 92,7 86,25

Utdelning per aktie, kr (år 2021 föreslagen utdelning) 3,15 3,10 3,00 2,63 2,25

Aktiens direktavkastning, % 3,3 3,9 2,9 2,8 2,6

Aktiens totalavkastning, % 24,0 -20,6 13,6 10,1 72,1

P/E-tal I, ggr neg. 10,5 9,4 12,8 9,1

P/E-tal II, ggr 17,8 14,4 19,3 17,4 16,4

Antal aktier vid periodens slut, tusental 307 427 307 427 307 427 307 427 307 427

Genomsnittligt antal aktier, tusental 307 427 307 427 307 427 307 427 307 427

Omräkning har skett av jämförande års nyckeltal per aktie för under maj 2022 genomförd aktiesplit 2:1. För nyckeltalsdefinitioner se sid 129–130.

Terminalen 1 (Helsingborg C)

Marknad

och trender

Marknad och trender

Öresundsregionen stärker sin position

Som en sammanbindande länk har Öresundsbron i över 20 år

bidragit till att överbrygga gränser och ge förutsättningar för

integration mellan Sydsverige och östra Danmark på många

olika plan. Øresundsindex (november 2023), som Øresunds-

instituttet tar fram på uppdrag av Øresundsbro Konsortiet, visar

att antalet personresor över Öresunds växer och slår nya rekord.

Öresundsregionens geografiska läge innebär en naturlig

position som logistikknutpunkt för transporter till och från

de skandinaviska länderna. När Fehmarn Bält-tunneln mellan

Tyskland och Danmark står klar 2029 stärks denna position

ytterligare. Tunneln banar väg för en konkurrenskraftig stor-

region med cirka nio miljoner invånare. Res- och transporttider

minskar markant och positiva effekter förväntas på integration,

tillväxt, antal arbetstillfällen, turism, forskning och kultur.

Attraherar kompetens

I Öresundsregionen bor cirka 4,2 miljoner invånare, vilket gör

den till Nordens största och tätast befolkade storstadsregion.

Som den storstadsregion Öresunds regionen är attraherar den

unga och välutbildade människor, vilket gynnar de många

kunskapsintensiva företagen där kompetens är avgörande.

Detfinns 13 universitet, universitets filialer och svenska

högskolor i Öresundsregionen med över 145 000 studenter.

Inkluderas även danska högskolor och yrkeshögskolor finns

19lärosäten med 187 000 studenter.

Större lokala arbetsmarknader bidrar till ökad flexibilitet som

gynnar både företagen och medborgarna. I Danmark råder stor

brist på arbetskraft inom såväl offentlig som privat sektor och

svenskar är efterfrågade på arbetsmarknaden.

En viktig faktor för att både attrahera och skapa kompetens

är kvalificerad forskning. I Öresundsregionen finns forsknings-

institut i världsklass inom områden som teknik och life science,

där MAX IV och kommande European Spallation Source (ESS)

med anläggning i Lund och datacenter i Köpenhamn kan

nämnas som framstående exempel.

Danska investeringar i life science de närmaste åren uppgår

till 80 miljarder DKK, motsvarande 120 miljarder SEK.

Utbyggnad av infrastruktur

En gemensam infrastruktur är grundförutsättningen för en

gemensam region. När jobbpendling och godstransporter flyter

skapas också förutsättningarna för fungerande integration.

I Köpenhamn pågår fram till 2025 utbyggnaden av den så

kallade Letbanen som förbinder city med kranskommunerna.

I Köpenhamn finns också Nordens största flygplats, Copenhagen

Airport, som efter den pågående utbyggnaden får kapacitet för

40 miljoner passagerare om året. Copenhagen Airport genererar

samhällsekonomiska vinster motsvarande 114,8 miljarder kronor,

varav 97 miljarder hamnar i Östdanmark och 18 i Skåne och

Halland, visar en rapport från Greater Copenhagen.

För att möta de ökande trafikvolymerna, och undvika

flaskhalsar, undersöks förutsättningarna för fler fasta Öresunds-

förbindelser. Såväl en Öresundsmetro mellan Malmö och

Köpenhamn som en fast förbindelse för bil och passagerartåg

mellan Helsingborg–Helsingör utreds.

Dessa satsningar kommer att bidra till regionens fortsatta

utveckling genom kortare restider som skapar nya möjligheter att

pendla, studera och arbeta och möjliggöra fler godstransporter

på järnväg vilket sammantaget främjar hållbara transporter.

Samarbete för att ta

tillvara potentialen

Det bedrivs ett aktivt samarbete mellan olika aktörer med

intressen i Öresundsregionen. Främst är detta lokala aktörer,

men även på nationell nivå påverkar aktörer såsom Nordiska

rådet, Nordiska Ministerrådet och Gränshinderrådet ut vecklingen

i regionen. Greater Copenhagen Committee består av

85 kommuner och fyra regioner och är ett politiskt samarbetsorgan

som arbetar för en hållbar och integrerad Öresundsregion.

Det finns även ett antal nätverksorganisationer som vill bidra

till att utveckla Öresundsregionens fulla potential. Som exempel

kan nämnas Øresundsinstituttet, String, Øresundmetro Executive,

Medicon Valley Alliance och Centrum för Öresundsstudier.

Det dansk-svenska skatteavtalet, gränshinder och fasta

förbindelser är tre exempel på aktuella frågor som just nu disku-

teras, utreds och förhandlas om i Öresundssamarbetet.

Dagliga pendlare

överÖresundsbron

18 000

Sveriges och Danmarks

samlade BNP produceras

i Öresundsregionen

26% 4,2

Miljoner invånare

i Öresundsregionen

3 h

Tågresa år 2029 mellan

Malmö–Hamburg via

Fehmarn Bält-förbindelsen

Marknad och trender

Hyres- och transaktionsmarknaden 2023

Precis som 2022 blev 2023 ett turbulent år med fortsatt

geo politisk oro. Inflationen toppade vid årsskiftet 2022/2023

och har sedan dess fallit. Snabba räntehöjningar under året har

på slutet förbytts mot förväntningar på räntesänkningar vilket

avspeglas i fallande långräntor. Enligt Konjunkturinstitutet befin-

ner sig svensk ekonomi i lågkonjunktur som förväntas fördju-

pas under 2024. Den höga inflationen och de högre räntorna

påverkar främst räntekänsliga hushåll och bostadsbyggandet.

BNP-tillväxten för Sveriges viktigaste handelspartners förväntas

vara svag under 2024, med ökad tillväxt förväntad först 2025.

Handelsbanken förutspår i sin konjunkturrapport att svensk

ekonomi kommer uppleva en mjuklandning och att BNP-tillväx-

ten är oförändrad 2024 (+0,1 procent), men att den tar rejäl fart

2025 och 2026 (+2,4 procent respektive +2,5 procent). Arbets-

marknaden har svalnat men bedöms kunna få fart igen 2025 när

räntan kommer ner och finanspolitiken förväntas bli expansiv. En

risk på nedsidan är stigande fraktpriser. Handelsbanken spår en

fortsatt försvagning av arbetslösheten 2024, vilket syns tydligt i

Arbetsförmedlingens statistik där antalet arbetslösa i Skåne län

har ökat från 8,7 procent i oktober till 9,0 procent i december.

Ökningen har varit högre i Malmö och Helsingborg, medan

Lund har haft en lägre ökningstakt.

I Silf/Swedbanks inköpschefsindex steg indikatorn för tjänste-

sektorn till 51,8 i januari 2024, vilket är den högsta nivån sedan

juli 2023. Detta tyder på viss ljusning i sektorn, dock med fort-

satt svagt orderläge. För industrin minskade indikatorn till 47,1,

men befinner sig i en stigande trend från låga nivåer.

Enligt Danmarks Statistik var den årliga inflationstakten

endast 0,7 procent i december och kärninflationen på

2,6procent. SEB konstaterar i sin senaste utsiktsrapport att

Danmark haft mer motståndskraft än Sverige. Danmark förvän-

tas ha en ökande BNP-tillväxt på 1,5 procent för 2024 och

3,0procent för 2025.

Hyresmarknaden

I SEPREF:s (the Swedish Property Research Forum) konsensus-

prognos för det fjärde kvartalet 2023 ökar topphyran i Malmö med

75 kr/m² mot tidigare kvartal till 3 175 kr/m². Avkastningskravet

på bästa läge har ökat från 4,6 procent under föregående kvartal

till 4,75 procent i det fjärde kvartalet. Majoriteten tror på fortsatt

stigande avkastningskrav och oförändrade hyror det kommande

året. En undersökning från Citymark visar att andelen sysselsatta

i kontorsintensiva branscher i Malmö har ökat med 2,4 procent

under de tre första kvartalen 2023. Tillväxten är jämförbar med

Göteborg men ungefär 1 procentenhet starkare än i Stockholm.

Enligt lokalförmedlingsportalen Ejendomstorvet redovisas

en genomsnittlig kontorshyra i Storköpenhamnsområdet på

1264DKK/m², vilket är upp 10 procent mot årsskiftet 2022/2023,

och en vakansgrad som sjunkit från 5,8 procent vid årsskiftet

2022/2023 till 4,9procent. Colliers redovisar hyror på 1250DKK/

m² i samma områden och en direktavkastning på 5,25 procent,

upp från 5,13procent i tredje kvartalet.

Fastighetsmarknaden

Enligt Colliers har den svenska fastighetsmarknaden omsatt

88Mdkr under 2023, vilket är en minskning med 57 procent

jämfört med året innan. En av få transaktioner på den skånska

marknaden var PEAB:s försäljning av kontorsfastigheten

”theCorner” på Hyllie för 420 mkr (56 500 kr/m²). I Danmark

uppgick volymen 2023 till 38 miljarder DKK, vilket är en minskning

från 86 miljarder DKK 2022. I november förvärvade AP Ejedomme

två kontorsfastigheter från Corem för cirka 2,5 miljarder DKK och i

december förvärvade pensionsbolaget Pensam 26 000 m² kontor

på Islands Brygge från ALFA Development.

Källa: Colliers, Newsec, Citymark, SEPREF

”Nya fina lokaler redo”

Martin Sääf, analys- och transaktionschef på

Wihlborgs, kommenterar hyres- och transaktions-

marknaden 2023 och framåt.

Hur var transaktionsåret 2023 och hur blir 2024?

Vi har haft kraftigt stigande räntor, som kom ner under

slutetavåret, men trots allt med en betydande

in flationsoro. Osäkerheteten har gjort att likvi-

diteten på transaktionsmarknaden minskat

betydligt. Köpare och säljare är fortfarande

ganska långt från varandra i flertalet

affärer men jag tror det vänder när vi får

lite bättre visibilitet på räntemarknaden.

Annars är det viktigaste för oss den lokala

utvecklingen på hyresmarknaden, där vi

sett god hyresutveckling under året och

stabila vakanser. Det är en trygghet när vi är

inne i enlågkonjunktur.

Hur har Wihlborgs investerat under 2023?

Wihlborgs affär vilar stadigt på tre ben; förvaltning av befintliga

fastigheter, projekt och transaktioner, där det förstnämnda alltid

är viktigast. Varje gång vi ska investera en krona väger vi noga

vart vi ska göra det. Under 2023 prioriterade vi både investe-

ringar i befintliga fastigheter och att starta flera större projekt.

Vi satsar fortsatt mycket på projekt så att vi har nya fina lokaler

redo när konjunkturen vänder, förhoppningsvis redan i slutet av

2024 eller början av 2025.

Hur tänker Wihlborgs kring förvärv?

Vi förvärvar fastigheter i linje med vår strategi att bygga

upp kluster med fastigheter i attraktiva områden och

där vi har möjlighet att bidra med något till fastig-

heten. Det är superspännande att se hur våra idéer

blir verklighet när vi använder allt från vår samlade

kunskap som ger t.ex. driftsbesparing, en proffsig

projektavdelning och investeringskapacitet, till att

vi har en hyresgäst som vi vet har förändrade behov

och behöver nya lokaler. Vår stora styrka ligger just i

vår klusterprofil och att vi har egen kunnig personal.

Marknad och trender

Tre starka städer med gemensamma visioner

Modiga Helsingborg, innovationstäta Lund och

kreativa Malmö. När Wihlborgs samtalar med

stadsbyggnadsprofiler från de tre städerna är det

tydligt att det är städernas unicitet och närheten till

varandra som ger regionen en särprägel. Och kanske

är det dags för ett nytt, större gemensamt projekt?

Tre städer med olika karaktär, korta pendlingstider och närhet

till kontinenten. Anna Möller, stadsbyggnadsdirektör i Helsing-

borg, Hans Juhlin, stadsbyggnadsdirektör i Lund och Vesna

Vasiljkovic, plan- och strategichef i Malmö delar samma bild av

vad som gör regionen så speciell.

– Här kan medlemmar i samma familj jobba på olika orter och

samtidigt ha en fantastisk livskvalitet. Det ger tillgång till en stor

arbetsmarknad med stora valmöjligheter när det kommer till

bostadsort, säger Anna Möller.

Här föregår Helsingborgs stad med gott exempel med ett

eget satellitkontor i Malmö och möjlighet för grannkommuner

att sitta och arbeta från Helsingborg.

Vesna Vasiljkovic, som representerar en stad med 186 olika

nationaliteter, ser variationen i skåningarnas bakgrund som en

stor tillgång.

– Med de internationella forskningsmiljöerna, kultur-

produktionen och invånare med olika härkomst har vår region

en global förankring på riktigt. Tänk bara på alla dessa perso-

ners nätverk runt om i världen, vilken potential det ligger i det,

säger VesnaVasiljkovic.

Kompletterar varandra

Ett visst mått av konkurrens mellan städerna kan vara sunt för att

utmana sig själv och andra, men det är genom att komplettera

varandra och samverka i såväl stort som smått som en fram-

gångsrik helhet kan skapas. Det är Anna Möller, Hans Juhlin och

Vesna Vasiljkovic helt överens om.

– Jag tror att vi skulle kunna jobba än mer med våra olika

karaktärer så att vi inte blir för lika, utan istället satsa på att

växa inom olika områden och förstärka identiteterna, säger

Hans Juhlin.

Utbytet mellan städerna är viktigt inte minst för att uppnå

mål om klimatneutralitet, menar Anna Möller.

– Även om vi har valt lite olika vägar har vi samma mål. Redan

idag har vi täta diskussioner om metoder och vägval, men vi kan

bli ännu bättre på att ställa samma typer av krav när det byggs

nytt, inspireras av varandra när det kommer till återbruk av äldre

stadsdelar o.s.v.

– Här kan vi också hjälpas åt att driva lagstiftningen framför

oss för att kunna förenkla och underlätta innovativt samhälls-

byggande i framkant, fyller Hans Juhlin i.

Gemensamma behov

För att de tre städerna ska kunna erbjuda möjligheten att bo på

en plats och arbeta på en annan krävs bra infrastruktur – en

annan gemensam och angelägen fråga.

– Det blir påtagligt för oss själva varje dag hur viktigt det är

då vi har egna medarbetare som pendlar från olika håll, säger

Hans Juhlin.

Anna Möller, stadsbyggnadsdirektör i Helsingborg, Hans Juhlin, stadsbyggnadsdirektör i Lund och Vesna Vasiljkovic, plan- och strategichef i Malmö ser

ett stort värde i att städerna kompletterar varandra och samverkar i såväl stort som smått.

Marknad och trender

– Rörligheten, både mellan och inom städerna, är väldigt

viktig för att få till en väl fungerande arbetsmarknad, säger

Vesna Vasiljkovic.

– Stora projekt tar tyvärr mycket lång tid att få in i de natio-

nella planerna och har därefter lång planeringstid. Vi är helt bero-

ende av att de kommer till stånd, men det är tuffa tids horisonter

och där blir vi starkare tillsammans, säger Anna Möller.

Målen att få fler företag, fler växande företag, fler i arbete

och en mer innovativ region är i högsta grad desamma för de

tre städerna. Stadsbyggnadskollegorna nämner satsningarna på

forskningsanläggningarna ESS och MAX IV som goda exempel

på när de tre städerna mobiliserat tillsammans.

– Det är investeringar som haft positiv inverkan på tillväxt och

attraktionskraft för oss alla, säger Vesna Vasiljkovic.

De är överens om att det kan vara dags att börja planera för

nästa storprojekt, och gör associationer till de stora industri-

satsningar som pågår i norra Sverige.

Stadsplanering som utmanare och socialt kitt

Hur vi bygger våra städer har stor betydelse för både attrak-

tionskraften och sammanhållningen.

– Det gäller att tänka i termer av platser från början, och

fokusera på att få till ett bra innehåll så att företag och människor

verkligen vill vistas där. Det handlar inte minst om de sociala

delarna med utrymme för idrott och kultur. Och för att få till inno-

vation och nytänk krävs det också att man vågar gå före i några

stadsdelar och testar de där oprövade korten, säger Anna Möller.

– Vi vill få till brokiga, inbjudande miljöer med många olika

funktioner som kombineras till en rik stadsupplevelse. Verksam-

heter är viktiga och vi behöver i våra städer skapa utrymme för

både avancerad innovation och kreativa näringar och för små

verksamheter, säger Vesna Vasiljkovic.

– När man talar förtätning handlar det inte bara om att

skapa en attraktiv stadskärna, utan att fortsätta utveckla miljon-

programsområden, verksamhetsområden och inte minst våra

mindre samhällen. Att förtäta handlar mycket om att förädla

och läka ihop redan bebyggda miljöer. Det är ett hållbart

Andreas Ivarsson, projekt- och utvecklingschef på Wihlborgs (mitten) i samtal om stadsplaneringens roll i de tre största skånska städerna.

sätt att hantera tillväxt. När vi bygger nya stadsdelar måste

det vara områden som är trevliga att vara i och som står ut

från mängden. Innehåll och blandning av funktioner är viktigt

sägerHans Juhlin.

Vesna Vasiljkovic (Malmö) om

• Helsingborg: ”En väldigt modig stad med en tydlig

entreprenörsanda. H22 är ett bra exempel på det.”

• Lund: ”Den starka akademiska grunden är speciell

och innovationstätheten svårslagen även ur ett

internationellt perspektiv. Domkyrkoforum tycker

jagären riktigt häftig förtätning.”

Anna Möller (Helsingborg) om

• Malmö: ”En inspirerande stad med en härlig

kulturell mångfald som tillsammans med Köpenhamn

lockar stora företag till regionen. En storstad i

behändigtformat.”

• Lund: ”Ett viktigt akademiskt fäste för hela

regionen som gör regionen intressant för forskning

ochutveckling på högsta nivå.”

Hans Juhlin (Lund) om

• Helsingborg: ”En stad med stark arkitekturtradition,

attraktiva stads- och boendemiljöer och goda

kommunikationer. Gör skäl för namnet Sundets pärla.”

• Malmö: ”En storstad som attraherar många unga tack

vare det breda utbudet av arbetsplatser och kultur.”

Marknad och trender

Science Village

– ett världsledande

forskningsområde

I Science Village i Lund får de två största forsknings-

anläggningarna i Sverige sällskap av allt fler aktörer

inom näringsliv, forskning och akademi. Rätt spelat

kan denna utveckling ge större effekter för regionen

än vad Öresundsbron gett, menar ChristianLindfors,

vd på Science Village.

Under ett antal år stod MAX IV-laboratoriet och European

Spallation Source (ESS), båda världsledande med sin kraftfulla

teknik, ganska ensamma på Brunnshög i norra Lund. Nu har flera

företag flyttat dit och intresset är fortsatt stort, inte minst från

bolag med fokus på materialforskning. Tillsammans med Lunds

universitets successiva etablering är Science Village på väg att

bli ett verkligt nav för forskning, utbildning och innovation.

– Vi kommer att få många fina horisontella kopplingar mellan

forskningsanläggningarna och företagen här utifrån ett material-

forskningsperspektiv. Även tillverkning av medicin, nya matpro-

teiner och halvledare är näringsområden som sticker ut, säger

Christian Lindfors om områdets profil.

Nästa stora forskningsinfrastruktur i området blir Nanolab

Science Village, en forskningsanläggning för tillverkning av

mikro och nanokomponenter. En slags ”atomslöjdsal” med

unika möjligheter till forskning och samverkan med industrin

med målet att förbättra förutsättningarna för människors liv

ochklimat genom nanoteknik.

Inom de närmsta två åren kommer byggrätter motsvarande

120 000 m

att komma ut på marknaden. Totalt kommer om rådet

att kunna erbjuda 400 000 m

för olika typer avetableringar.

En ny stadsdel med unika värden

Med spårvägen som går frekvent mellan området och de

centrala delarna av Lund, rekreationsområden, ”science

lounges”, där besökare kan få en inblick i verksamheterna som

bedrivs, torg, uteserveringar och möjligheter att anordna större

arrangemang, tar Science Village alltmer formen av en stadsdel.

Just sammanhanget som Science Village befinner sig i är det

som gör att området står starkt i den internationella konkurren-

sen, menar Christian Lindfors.

– Vi ligger stadsnära, har goda kommunikationer med

3,7miljoner invånare inom en timmes resa, kust och natur och

närhet till flygplatser. Livskvalitet är en tungt vägande faktor

vid etableringar och när vi lägger hela pusslet med alla fakto-

rer skulle jag säga att vi har bättre nyckeltal än de flesta andra

alternativ. Den höga densiteten och mångfalden av kvalitéer

i regionen är verkligen speciell och innebär också att det som

händer här kommer att ge tydliga spill over-effekter för andra

närliggande städer.

Christian Lindfors lyfter pandemin som en ögonöppnare för

att det är svårt att driva utvecklingsarbete på distans. Något

som påverkat efterfrågan i Science Village.

– Vi behöver kapabilitet och möjlighet till genomförande på

en och samma plats. Många vill ha både kontor och labb, närhet

till andra liknande verksamheter och ett sammanhang som attra-

herar medarbetare. Den här flexibiliteten jobbar vi hela tiden

med att värna och utveckla.

Christian Lindfors, vd för Science Village, framför Space (Kunskapen 1).

I Science Village har Wihlborgs uppfört Space

(Kunskapen 1) och planerar för ytterligare ett

innovations- och kontorshus, Spektra (Vetskapen 1).

Utöver detta har Wihlborgs en option om ytter ligare

12000 m

BTA i området.

Marknad och trender

Synen och förväntningarna på arbetsplatsen har förändrats

mycket de senaste åren. Flexibilitet, med möjlighet att jobba

från flera platser är en tydlig förväntan bland tjänstemän idag.

Samtidigt vill de flesta också ha en känsla av sammanhang och

personlig kontakt med sina kollegor.

– För att balansera den paradoxen behöver man ställa om till

att ha mer varierade och kreativa miljöer, menar Anna Nambord.

Hon ser också att det finns en risk att man förenklar kontorets

roll och fokuserar övervägande på det sociala sammanhanget,

men det är mer komplext än så.

– Man ska inte behöva jobba hemifrån för att kunna koncen-

trera sig, vilket inte ens alla har förutsättningar att göra. Genom

att utforma miljöer utifrån mänskliga behov, som varierar bero-

ende på roll, personlighet och mående, vid planeringen av ett

kontor, arbetar man också med inkludering.

Anna Nambord brukar hänvisa till en enkel modell som arbets-

givare kan checka av mot, efter att basfunktionerna setts över:

Anna Nambord, arbetsplatsrådgivare på Wihlborgs.

Koncentration

Återhämtning

Samarbete

Social samvaro

Individuellt Tillsammans

Samarbete

”Se till att ha platser på kontoret där man kan arbeta tillsammans.

Gärna rum som kan möbleras om och anpassas för olika evene-

mang eller utbildningar kompletterat med flera mindre rum för

spontana möten. Det är viktigt att rummen är utrustade med bra

digital utrustning för högkvalitativa hybridmöten. Tänk varierad

möblering och inte bara traditionella långbord.”

Social samvaro

”Genom att planera för naturliga flöden i kontorsmiljön

kommerkollegor att stöta på varandra spontant, så kallade

Mänskliga behov i centrum på arbetsplatsen

Människor har olika behov och de växlar både mellan individer och under en arbetsdag. För att må bra

och prestera på topp behöver vi utrymmen för såväl samarbete och social samvaro, som för återhämtning

och koncentration. Något som lätt glöms bort i utformningen av arbetsplatser, menar Anna Nambord,

arbetsplatsrådgivare på Wihlborgs.

Wihlborgs har för tredje gången sedan 2020 tagit fram en rapport om medarbetarnas och arbetsgivarnas

inställning till arbetsplatsen. Underlaget utgörs av 5 500 inlägg på sociala medier från privatpersoner,

2,1miljoner sökningar och 5 300 inlägg på sociala medier från de 50 största företagen. Rapporten visar

på en alltmer mångfacetterad roll för kontoret, där kontoret behöver uppgraderas för att kunna tillgodose

medarbetarnas behov. Inte minst med miljöer där medarbetaren kan arbeta komcentrerat eller hämta energi.

Rapporten ”För allas bästa” finns att ladda ner via QR-koden.

”happy accidents”. Var inte rädd för att skapa passager där man

ofta rör sig. Lika viktigt är det att ha plats för planerade sociala

träffar, kanske en soffgrupp eller en caféyta där man kan ha

kontors möten, Ted talks eller en AW.”

Koncentration

”Mindre kontorsrum som är avsedda för en eller ett fåtal personer

är en bra lösning för den som vill gå undan och arbeta eller ta ett

telefonsamtal. Extra viktigt i dessa fokusrum är ljudisolering och

bra ljus, samt att det är en riktigt bra ergonomi.”

Återhämtning

”Återhämtning under arbetsdagen är otroligt viktigt för att

kunna prestera och kan se olika ut från person till person. För en

del handlar det om sociala relationer och utrymmen för skratt.

För andra om att få sitta och pussla en stund. Grönska och dags-

ljus har också inverkan på vårt välmående.”

MAX IV i Lund

Hållbara

affärer

REGIONS-

BYGGARE

ENGAGERADE

MEDARBETARE

HÅLLBARA

FASTIGHETER

ANSVARSFULLA

AFFÄRER

ENGAGEMANG

FÖR REGION

OCH SAMHÄLLE

Hållbara affärer

Wihlborgs hållbarhetsramverk

Vi fokuserar vårt hållbarhetsarbete till de områden där

vi har störst påverkan och därmed störst möjlighet att

bidra till positiv utveckling. Vi har därför valt ut fyra

fokusområden som sammanfattar våra ambitioner och

insatser: Engagerade medarbetare (sid 34–35), Ansvars-

fulla affärer (sid 36–37), Hållbara fastigheter (sid 38–41)

och Engagemang för region och samhälle (sid 42–43).

Genom nära samverkan mellan de fyra områdena

uppnås större effekt och positiva synergieffekter.

Långsiktigt

hållbar tillväxt

En bärande del av Wihlborgs övergripande mål är att ha en

affärsmodell för långsiktigt hållbar tillväxt. ESG-områdets delar

– miljömässig hållbarhet, social hållbarhet och bolagsstyrning –

ska vara integrerade i hela vår affär. Det innebär att vi tar hänsyn

till miljö, människa och ekonomi i alla våra beslut.

Mål och styrning

Wihlborgs hållbarhetsramverk har fyra områden, och 16 till-

hörande mål. Under 2023 har Wihlborgs skärpt två av hållbar-

hetsmålen – andel hållbarhetscertifierade kontorsfastigheter

och kg

e/m² (scope 1 och 2) – och formulerat ytterligare två

mål till 2025 som rör Wihlborgs energianvändning respektive

hållbarhetsutvärdering av Wihlborgs leverantörer.

Vårt mål om netto noll koldioxidutsläpp till 2045 är godkänt

enligt Science Based Target initiative (SBTi), vilket innebär att

det är vetenskapligt förankrat och i linje med Parisavtalets ambi-

tioner (1,5gradersmålet).

Wihlborgs 16 hållbarhetsmål hjälper till att driva bolaget i en

hållbar riktning. Målen täcker alla ESG-områdets delar och följs

upp på kvartals- och/eller årsbasis.

Energi

2025

Energianvändning 85

kWh/m

Atemp, år

Solcellskapacitet 10

MWp installerad effekt

Energideklarations-

klass

100

% ska vara i intervallet

A-E i energiklassificering

Wihlborgs som arbetsgivare

2025

Förtroendeindex 85

% av våra medarbetare ska

tycka att vi är en mycket

bra arbetsplats

LÖPANDE MÅL

Sjukfrånvaro <3

% sjukfrånvaro

Jämn könsfördelning

40/60

% könsfördelning

ikoncernen

Förvaltning och projekt

2025

Hållbarhetscertifiering

av kontorsbestånd

% m

LOA av våra kontors-

fastigheter i Sverige ska

vara hållbarhetscertifierade

LÖPANDE MÅL

Hållbarhetscertifiering

av nybyggnation

100

% av vår nybyggnation

ska certifieras

Wihlborgs i regionen

2025

ESG-utvärdering

av leverantörer

100

% godkända strategiska

leverantörer

Sponsring med

samhällsinriktning

% av vår sponsring ska

vara samhällsinriktad

LÖPANDE MÅL

Anti-korruption 0

fall av korruption ska

förekomma inom Wihlborgs

Kunders

rekommendationsvilja

% av våra kunder ska vilja

rekommendera oss

Lokala leverantörer 90

% av våra leverantörer med

ramavtal ska vara lokala

Klimat

2025

Scope 1 och 2 1,0

kg CO

e/m² LOA

2030

Scope 1,2 och 3 (SBTi)

% minskning

2045

Netto

e-utsläpp

Hållbarhetsmål

Hållbara affärer

HÅLLBARA STÄDER

OCH SAMHÄLLEN

FN:s globala hållbarhetsmål

Wihlborgs arbetar för att bidra till FN:s 17 globala

hållbarhetsmål. Vi bidrar specifikt till sex av de globala

målen med utvalda delmål som är i linje med vår egen

hållbarhetsagenda. Härutöver bidrar vi indirekt till flera

av de övriga målen i vår dagliga affärsverksamhet och

genom vårt samhällsengagemang. Mer information om

hur vi bidrar till de globala målen framgår nedan och på

sid 132–155.

HÅLLBAR ENERGI

FÖR ALLA

HÅLLBAR

KONSUMTION OCH

PRODUKTION

Hållbar energi

Vi arbetar kontinuerligt med energi-

effektivisering, installerar solcells anläggningar

och använder sedan ett antal år nästan enbart

förnybar energi i våra fastigheter i Sverige.

Delmål: 7.2, 7.3

Hållbar ekonomisk tillväxt

Vi skapar sunda och säkra arbetsplatser

iresurs effektiva fastigheter för såväl våra

med arbetare som hyresgäster och verkar

för att goda arbets villkor upprätthålls

ihelavärdekedjan. Delmål: 8.4, 8.8

Hållbar stadsutveckling

Vi strävar efter att utveckla fastigheter med

låg klimat- och miljöpåverkan i anslutning

till kollektivtrafiknoder och stödjer i olika

sammanhang nya infrastruktur satsningar som

kan bidra till hållbara transporter. Delmål: 11.6

Hållbar och cirkulär livsstil

Vi arbetar strukturerat med ett miljö program

som ska minska materialåtgång och främja

återbruk. Delmål: 12.2, 12.5, 12.6

Klimatförändringarna

Vi har ett tydligt mål att minska vår klimat-

påverkan i hela värdekedjan och arbetar

för att successivt klimatanpassa alla våra

fastigheter. Delmål: 13.1

Genomförande och partnerskap

Vi ser att Wihlborgs har en viktig roll att spela

i att vara relationsbyggare och möjliggörare

genom att delta i olika initiativ som främjar en

hållbar samhällsutveckling. Delmål: 17.17

ANSTÄNDIGA

ARBETSVILLKOR

OCH EKONOMISK

TILLVÄXT

BEKÄMPA KLIMAT-

FÖRÄNDRINGARNA

Hållbarhetsredovisning

Wihlborgs hållbarhetsredovisning omfattar information på sid

14–16, 32–43, 84–89 och den fördjupade hållbarhetsinformationen

på sid132–155. Hållbarhetsredovisningen är upprättad i enlighet

med GRI Standards 2021, samt riktlinjer från EPRA och TCFD.

GRI-upplysningarna presenteras framförallt i den fördjupade hållbar-

hetsrapporten. GRI-index finns på sid 142–143.

Så jobbar vi hållbart

Hållbarhet är en väl integrerad del av vår dagliga verksamhet

och präglas av vårt generella arbetssätt och våra värdeord:

Kunskap

Wihlborgs har under de senaste åren arbetat metodiskt med

attutveckla och implementera vårt arbetssätt kopplat till håll-

barhet, höja den egna kompetensen och förstärka det cirkulära

perspektivet. Vår lokala närvaro och det faktum att vi har egen

förvaltning gör att vi har daglig dialog med våra kunder, och har

god kännedom om nya förväntningar och behov. Den interna

kompetensen gör också att vi kan hjälpa hyresgäster att minska

sin klimatpåverkan.

Handlingskraft

Wihlborgs har stolta och engagerade medarbetare som är

beredda att ta ansvar och göra det lilla extra för en kund eller

kollega. Det är Wihlborgs egen personal som driver energi-

besparingsprojekt, miljöcertifieringar, innovationer, arbetsplats-

rådgivning, samhällsengagemang och samverkansforum.

Ärlighet

Relationerna till våra kunder, aktieägare, långivare, medarbetare,

leverantörer, kommuner och regionen är de viktigaste vi har.

Viprioriterar att vara transparenta i vår hållbarhetsrapportering

och tydliga med såväl framgångar som utmaningar. Vi fokuserar

mindre på att få gröna poäng på pappret och mer på insatser

som gör reell skillnad.

Gemenskap

Hållbar utveckling kräver ett systemperspektiv och kan inte

åstadkommas av ett enskilt företag eller en enskild organisation.

Precis som i andra sammanhang är det i samverkan med andra

som vi kan mötas, utmana varandra och få till en långsiktig

förändring. Att vara regionsbyggare innebär för oss att bidra till

en hållbar utveckling av regionen och inspirera andra att göra

detsamma. Vi vinnlägger oss om att ha ett nära samarbete med

städer, företag, leverantörer och offentlig och ideell sektor.

Externa

• Sveriges miljömål

• UN Global Compact

• FN:s globala hållbarhetsmål

• FN:s vägledande principer

för företag och mänskliga

rättigheter

• OECDs riktlinjer för

multinationella företag

• Science Based Targets

Interna

• Miljö och klimatpolicy

• Uppförandekod

• Miljöledningssystem

• Miljöprogram iprojekt

• Arbetsmiljöpolicy

• Policy för mångfald och

inkludering

Wihlborgs hållbarhetsarbete tar avstamp i externa och interna

regelverk och styrdokument. Några exempel är:

Hållbara affärer

Kultur och kompetens

Vi är övertygade om att meningsfullhet och inspiration

kommergenom att medarbetare både får och ges möjlighet att

taansvar. Att ha frihet under ansvar, att vara med och bidra till

städernas och regionens utveckling, och det goda kamratskapet

är tre skäl som medarbetare brukar nämna till varför de trivs så

bra på Wihlborgs. Samtidigt växlar vi upp arbetet med att säker-

ställa vi har rätt kompetens att möta de nya behov som uppstår

när arbetsplatsen fortsätter att stå i fokus.

Kultur

Vi är stolta över vår kultur som vi ofta benämner som Wihlborgs-

andan, som präglas av värdeorden handlingskraft, kunskap,

ärlighet och gemenskap. Denna anda har bidragit till vår

framgång och höga rekommendationsvilja av både kunder och

medarbetare. I stort sett alla våra medarbetare är stolta över att

berätta att de arbetar hos oss.

Vår kultur återspeglas också i att det är våra egna med -

arbetare som är med och arrangerar våra event och som är

synliga i vår externa kommunikation.

Engagerade och kunniga

medarbetare leder till hög kvalitet

och nöjda kunder, vilket i sin tur bidrar

till goda ekonomiska resultat. Genom

att medvetet arbeta med vår företagskultur

och förtydliga mål och förväntningar, stärker vi vår organisatoriska

förmåga och vårt samarbete. Wihlborgs har en långsiktig vision

om att vara den bästa arbetsplatsen i branschen.

En del i att utvärdera vår organisation är vårt samarbete med

Great Place to Work sedan 2016, som mäter tillit, stolthet och

gemenskap bland medarbetarna. Det sammantagna resultatet i

medarbetarundersökningen presenteras i form av ett förtroende-

index (Trust Index©). För att klassas som ett Great Place to Work

ska resultatet sammantaget vara över 70 procent. Wihlborgs har

ett mål om att ligga över 85 procent.

I undersökningen för 2023 har vårt totala förtroendeindex ökat

från 86 till 90procent, vilket är en rekordhöjning från en redan

hög nivå. Hela 98procent tycker att Wihlborgs allt sammantaget

är en mycket braarbetsplats.

Engagerade medarbetare

På Wihlborgs lär vi oss genom att göra saker själva. Ett bra exempel på vilken kompetens vi besitter, hur vi driver förändring genom vår egen organisation

och hur vi arbetar tvärfunktionellt är miljöcertifieringsprocesserna. Hannes Hjerpe, hållbarhetsspecialist, Lovisa Lindskog, förvaltare, Martin Hyll, drift-

ansvarig, och Svetislav Joksimovic, fastighetsvärd, har tillsammans drivit certifieringen (Miljöbyggnad iDrift) av Nya Vattentornet 2 (Node) på Ideon i Lund.

Hållbara affärer

100

MedarbetareCheferLedningStyrelse

Könsfördelning

Män

Kvinnor

100

20232022202120202019

Förtroendeindex (Trust Index

), koncernen

Mål

84 86

Kompetens

Vår organisations förmåga att hela tiden utvecklas och anpassas

är avgörande för hur framgångsrika vi blir. Kompetensutveckling,

utbyte inom och mellan avdelningar samt externt nätverkande

är några exempel på hur vi kompetenssäkrar framåt. Under året

har vi bl.a. låtit våra fastighetsvärdar utbildas i att hantera utma-

nande och hotfulla situationer, våra projektledare utvecklas inom

ledarskap, och våra förvaltare förbättra sina kunskaper inom

värdeskapande förhandling. I vår danska verksamhet har alla

medarbetare varit med och utvecklat arbetet medkundlojalitet.

I både Sverige och Danmark arbetar vi aktivt med utvecklings-

möjligheter för våra ledare, bland annat genom särskilda ledar-

program. Förutom ökad kunskap är ambitionen att chefer ska

kunna bygga sitt interna chefsnätverk.

Hälsa och arbetsmiljö

Vi vill vara en hållbar arbetsplats och inspirera både kunder och

leverantörer när det gäller arbetsmiljö och utveckling av arbets-

platser. Hos oss ska man kunna ha både spännande ut maningar

och balans i livet, och ges möjlighet till hälsofrämjande aktiviteter.

För att göra det enklare för medarbetare att resa kollektivt till och

inom jobbet har vi som ett av de första före tagen i Skåne infört

Skånetrafikens periodbiljett som löneförmån. Det finns också

möjlighet att ta del av erbjudandet förmånscykel.

Våren 2023 flyttade Wihlborgs huvudkontor i Malmö till nya,

egna lokaler i Dockan. Här har vi utformat lokalerna med hållbar-

het och medarbetarnas välmående i fokus. I princip all inredning

är återbrukad och här finns utrymmen för allt ifrån kreativitet och

samarbete till fokuserat arbete och återhämtning.

Jämställdhet och mångfald

Ett av våra värdeord är gemenskap. Vi värdesätter att människor

har olika bakgrund och kompetenser och ser styrkan i att få

ta del av olika perspektiv. Vi är dessutom övertygade om att

mångfald bland våra medarbetare hjälper oss att förstå våra

olika typer av kunder.

Medelåldern är 44 år, med en stor spridning i åldersspannet

18–67 år, något som vi ser som en styrka när det kommer till

intern kompetensöverföring, kontinuitet och utveckling. Ande-

len kvinnor är 39 procent totalt i koncernen och vi har en jämn

könsfördelning bland chefer, i koncernledning och i styrelse. I

flera år, även 2023, har Wihlborgs fått topplaceringar på stiftelsen

Allbrights lista över de mest jämställda börsbolagen.

I de grupper där könsfördelningen är fortsatt ojämn lägger

vi extra fokus även framöver och genomför även insatser för att

anställa personer med olika bakgrund. Ett exempel på detta

är vårt traineeprogram för förvaltare som syftar till att säkra

kompetensen långsiktigt och öka mångfalden när det gäller kön,

ålder och bakgrund. Vid samtliga rekryteringsprocesser tillämpar

vi inkluderande och kompetensbaserad rekrytering. Vi tar också

emot praktikanter och examensarbeten som ett sätt att få nya

perspektiv från nya generationer medarbetare och kunder.

20-29 år

11%

30-39 år

25%

50-59 år

29%

>60 år

11%

40-49 år

24%

Åldersfördelning totalt

<2 år

25%

2-5 år

38%

>11 år

14%

6-10 år

23%

Anställningstid totalt

44 år

medelålder

228

anställda

Hållbara affärer

Förtroende byggs upp över

tid och är resultatet av alla beslut,

strategiska initiativ och handlingar i

organisationen. Att våra kunder har högt

förtroende för oss är grunden för fortsatt

tillväxt och goda resultat. När vi levererar ett bra ekonomiskt

resultat har vi också medlen och verktygen att verka som den

drivkraft vi vill vara i regionen.

En hållbar ekonomi

God lönsamhet, en hög soliditet och god tillgång till kapital

är avgörande för att vi ska kunna ta tillvara möjligheter till nya

investeringar i form av fastighetsförvärv och ny- och ombygg-

nadsprojekt. God service till våra kunder och hög kvalitet på våra

lokaler ger förutsättningar för stabila hyresintäkter över tid. Detta

tillsammans med en god kostnadseffektivitet lägger grunden

för ett bra ekonomiskt resultat. Hög kvalitet och goda intäkter

har också en direkt påverkan på fastigheternas värde och

därmed också på vår tillgång till finansiering med fastig heterna

som säkerhet.

God hållbarhetsprestanda

Aktörer på kapitalmarknaden ställer många frågor om vårt håll-

barhetsarbete och integrerar responsen i analyserna av Wihlborgs

som investeringsobjekt. EU-taxonomin och CSRD är en drivande

faktor i denna utveckling. Genom EU-taxonomin rapporterar vi

om våra fastigheter och projekt anses vara för enliga med, och

därmed miljömässigt hållbara, enligt EU-taxonomins defini-

tion. Ökad mängd hållbarhetsdata och rapportering enligt bl.a.

EU-taxonomin kan hjälpa aktörer att fatta informativa investe-

ringsbeslut som inkluderar hållbarhetsaspekter. I den fördjupade

hållbarhetsinformationen på sid 132–155 presenterar vi utfallet av

Wihlborgs omfattning och förenlighet med EU-taxonomin.

I den årliga globala benchmark av fastighetsbolag som utförs

av GRESB har vi ökat vårt betyg varje år de senaste sju åren. År

2023 fick vi fem stjärnor av fem möjliga, 93 av 100poäng och

utsågs dessutom för andra året i rad till global sektorledare inom

kategorin diversifierade noterade fastighetsbolag. I CDP, som

bedömer företags klimatarbete, tilldelades Wihlborgs ett A-,

vilket innebär en placering i "leadership"-segmentet bland de

över 20 000 bolag som rapporterade in år 2023.

Finansiering

Förutom eget kapital finansierar Wihlborgs verksamheten genom

lån från svenska och danska banker och genom att emittera

obligationer. Härutöver har Wihlborgs tillgång till finansiering

via obligationer emitterade av det delägda bolaget Svensk

FastighetsFinansiering. En del av denna finansiering sker genom

så kallade gröna lån eller obligationer vilka kopplas till fastig-

heter med miljöcertifiering eller annan miljömässiga prestanda.

Wihlborgs prioriterar finansieringskällor som är långsiktigt

stabila och har en hög andel finansiering genom nordiska

banker och danska realkreditinstitut och en låg andel finansie-

ring från obligationsmarknaden.

Ansvarsfulla affärer

Kundrelationer

Långsiktiga och nära relationer med våra kunder är avgörande

för Wihlborgs.

Egen förvaltning med egna fastighetsvärdar

För att kunna ha nära relationer till kunderna och effektivt fånga

upp deras synpunkter och behov har vi valt att själva förvalta

våra fastigheter. Med medarbetare på plats i samtliga av våra

regioner kan vi alltid vara nära och personliga i vårt bemötande.

Vi erbjuder givetvis även digitala kontaktvägar så att kunderna

enkelt kan anmäla fel och serviceärenden i vår kundportal och

få återkoppling kring dessa. Systematisk hantering av ärendena

hjälper oss också att kartlägga eventuella återkommande fel eller

brister i fastigheterna så att dessa kan åtgärdas i syfte att höja

kvaliteten och undvika återkommande felanmälningar.

Kunddrivet kvalitetsarbete

Från Wihlborgs sida för vi en kontinuerlig dialog med våra

hyresgäster om hur lokalerna kan förbättras ur miljö-, klimat- och

hälsoperspektiv. Genom att bygga mer flexibla lokaler som med

mindre åtgärder kontinuerligt kan justeras efter behov kan före-

tag stanna kvar i samma fastighet längre och därmed minska sitt

klimatavtryck. Vi fokuserar alltmer på hur vi kan designa och välja

hållbara byggmaterial vid framtida hyresgästanpassningar för att

optimera återbruk och återvinning.

Vi genomför varje år kundundersökningar bland våra

hyres gäster i Sverige och Danmark. I Sverige görs NKI (Nöjd

Kund Index) och 2023 visar den att den sammantagna kund-

nöjdheten ligger på 78 procent och rekommendationsviljan på

83 procent. För Danmarks del genomförs en an annan typ av

kund undersökning som innehåller färre frågor men skickas flera

gånger under året.

100

20232022202020182016

Mål

Kunders rekommendationsvilja (Sverige)

83 83

* Siffran är redigerad i förhållande till årsredovisningen 2022 då fel siffra redovisades för år 2022.

Leverantörsrelationer

En viktig del av Wihlborgs tillväxtresa är att välja rätt leverantörer

och entreprenörer att samarbeta med så att allt arbete som utförs

går i linje med våra ambitioner inom såväl miljö och klimat som

Hållbara affärer

sociala frågor och arbetsmiljö. Alla som arbetar på vårt uppdrag

ska ha bra arbetsvillkor- och miljö. Vi har också en allt tydligare

förväntan på cirkularitet, återbruk och miljöstatistik från leveran-

törerna. Vi arbetar med många mindre, lokala aktörer som vi

har ett ansvar att hjälpa i rätt riktning, och dela förväntningar,

kunskap och goda exempel med syfte att förflytta branschen.

Systematiskt inköpsarbete säkerställer kvalitet

Wihlborgs använder uteslutande en digital plattform i

både Sverige och Danmark för att bedöma och klassificera

leveran törerna. Leverantörsbedömningen innebär att alla

ramavtalsleverantörer utvärderas avseende miljöpåverkan och

sociala förhållanden, och säkerställer att leverantörerna upp-

fyller lagkrav, Wihlborgs värderingar och krav samt väsentliga

branschkrav. Under 2023 har vi formulerat ett mål fram till 2025

om att samtliga strategiska leverantörer ska uppfylla dessa krav.

För att stödja utvecklingen av det lokala näringslivet och

bidra till att skapa arbetstillfällen här prioriterar vi att göra inköp

av leverantörer som är etablerade i regionen. Vårt mål är att

90 procent av våra leverantörer med ramavtal är regionala. Vid

utgången av 2023 uppnådde vi 91 procent. Av de ramavtal som

tecknas i förvaltning- och projektverksamheten uppgår andelen

lokala leverantörer till 96 procent. Avtal som tecknas av centrala

funktioner tenderar att vara mer specialistberoende och har

oftare säte på andra gerografiska platser.

Med anledning av konjunkturläget har Wihlborgs en ökad

bevakning på den ekonomiska situationen för de företag som

anlitas. Vi har även, med anledning av den geopolitiska situa-

tionen, gått igenom de sanktionslistor som är antagna av FN

och EU så att inga av våra leverantörer omfattas av dessa.

Etik och anti-korruption

Som regionens ledande fastighetsbolag har vi ett ansvar att

kontinuerligt arbeta med affärsetiska frågor. Vi har en struktur

för detta arbete med uppförandekod, en guide och utbildning

i affärsetik, en visselblåsningsprocess, men behöver också föra

samtal i vardagen kring dilemman som kan uppstå. För att

motverka mutor och korruption har vi en systematisk upphand-

lingsprocess och för transparensens skull deltar flera personer

från vår organisation i varje upphandling. Vi har etiska riktlinjer

och en uppförandekod som gäller för medarbetare, styrelse,

leverantörer och entreprenörer.

Leverantörerna är ett avgörande led för att Wihlborgs ska kunna uppnå hållbarhetsmålen och bidra till att förflytta branschen i en positiv riktning.

I november anordnade Wihlborgs ett så kallat Samverkansforum för leverantörer med fokus på hållbarhet, arbetsmiljö och entreprenadkedjor, där

erfarenheter och olika samarbetsmöjligheter diskuterades.

När den globala ideella organisationen CDP (Carbon Disclosure Project)

i mars 2023 presenterade sin ranking av bolags leverantörsengagemang

(för 2022) placerade sig Wihlborgs i den absoluta toppen och utsågs till

”Supplier Engagement Leader”. Alla nya ramavtalsleverantörer ska god-

känna Wihlborgs uppförandekod och utvärderas avseende miljöpåverkan

och sociala förhållanden. Inköpsfunktionen spelar därför en viktig roll i att

göra skillnad på riktigt. T.v. Jörgen Mårtensson, inköpschef på Wihlborgs.

T.h. Lisa Östling, ESG-controller på Wihlborgs.

Hållbara affärer

Klimatpåverkan från egen verksamhet (scope 1)

Kylmaskiner

De direkta utsläpp som genereras i Wihlborgs verksamhet härrör

bland annat från läckage av köldmedia från de aggregat för

komfortkyla som finns installerade i våra fastigheter. Under 2023

har vi fortsatt ersätta konventionell köldmedia med köldmedia

som har betydligt mindre påverkan på växthusgaseffekten. På

så sätt har vi reducerat vår potentiella klimatpåverkan med över

400 ton CO

Gasförbrukning

Gas som används för uppvärmning av fastigheter är en annan

källa till utsläpp i scope 1. I det svenska beståndet används

biogas, vilket inte genererar några utsläpp. Gasen som levere-

ras i Köpenhamnsområdet däremot, består primärt av naturgas

vilket ger upphov till utsläpp.

Transporter

Majoriteten av Wihlborgs fordon som används vid förvaltning av

fastigheterna är el-, metan- eller hybridbilar. De fordon som, helt

eller delvis, drivs med fossila bränslen ger upphov till utsläpp

inom scope 1.

Klimatpåverkan från inköpt energi (scope 2)

Inköpt energi

Wihlborgs köpta energi utgör en stor del av bolagets utsläpp

inom scope 2. Vi eftersträvar att enbart nyttja förnybara

energislag. I det svenska beståndet köps förnybar eller åter-

vunnen restvärme och all fastighetsel är producerad med

vindkraft. I det danska beståndet är all el förnybar (vattenkraft),

men en del av fjärrvärmen och gasen kommer från fossila källor.

Egenproducerad energi

Ett av Wihlborgs hållbarhetsmål är att våra solcellsanläggningars

totala installerade effekt ska vara 10 MWp år 2025. Vid utgången

av 2023 uppgick effekten till 5,7 MWp. Den energi dessa anlägg-

ningar producerar motsvarade 8,8 procent av hela beståndets

årsbehov av fastighetsel.

Solcellsanläggningarna utgör även en klimatbalansering för

den uppkomna initiala klimatpåverkan i våra nybyggnadsprojekt

certifierade med NollCO

. Detta i enlighet med de beräknings-

modeller som gäller idag.

Alltmer fokus läggs på solpaneler med ett lägre klimatavtryck

jämfört med standard paneler, genom att de produceras med

material som har ett lägre klimatavtryck samt att panelerna är

sammansatta i Europa.

Kylvärmepump

Wihlborgs egen energiinnovation, en kylvärmepump som

tillsammans med befintligt fjärrvärme- och kylsystem återvin-

ner värme och kyla, har resulterat i upp till 50 procent minskad

energi användning i de fastigheter den installerats. Innova-

tionen har installerats i fem fastigheter hittills och ytterligare

två installationer är hittills planerade för 2024. Lösningen

bidrar till att sänka effektuttag på både värme och kyla under

uppvärmningssäsongen.

Fastighetsbranschen har påverkan

på såväl miljö och ekonomi som

människors hälsa och välbefinnande.

Vi har därför ett ansvar att göra skill-

nad, både genom att förändra vårt eget

agerande, påverka i vår värdekedja och genom att vara med och

utveckla branschen och de städer där vi är verksamma.

Klimatpåverkan

Vi har över tid tydligt minskat vår direkta påverkan samtidigt

som vår verksamhet vuxit tack vare kontinuerliga energieffekti-

viseringar, utfasning av klimatpåverkande köldmedier, förnybara

drivmedel och inköp av förnybar energi.

Wihlborgs klimatfärdplan är en strategi och ett ramverk för

hur vi som företag tillsammans behöver agera för att minska

våra utsläpp i linje med våra vetenskapligt förankrade klimatmål.

Målet är att vi år 2030 ska ha halverat våra utsläpp för att år

2045 uppnå netto noll koldioxidutsläpp (scope 1 och 2 jämfört

med 2018, scope 3 jämfört med 2020). Klimatfärdplanen, som

bygger på ett cirkulärt perspektiv med fyra identifierade skeden

(design, byggnation, drift och förvaltning samt rivning) kopplat

till en byggnads livscykel, ska ge stöd till vår dagliga verksamhet

och bidra till den förflyttning vi alla behöver vara delaktiga i.

Vi tillhandahåller kontinuerligt interna utbildningar, både

brett inom hållbarhet och mer riktade insatser kring ämnen som

materialval, miljöbedömningar och klimatpåverkan.

För att uppnå våra klimatmål är vi helt beroende av att våra

leverantörer delar vår ambitionsnivå, men också ges möjlighet

att förverkliga den. Detta gäller inte minst för mindre, lokala

bolag, som inte alltid har tid och resurser att hantera tungrodda

administrativa processer. Här genomför vi flera olika typer av

insatser, bl.a. olika forum för diskussion och erfarenhetsutbyte

(se t.ex. Samverkansforum på sid 37), som syftar till att leveran-

törer ska få bättre förutsättningar att uppfylla kraven.

För att få ett ökat fokus på klimatpåverkan vid projektinve-

steringar och premiera hållbara val i leverantörskedjan införde

Wihlborgs under 2022 ett målgränsvärde på koldioxidutsläpp

för nybyggnadsprojekt.

Fördelning koldioxidutsläpp scope 1, 2 och 3 2023

scope 1

scope 2

scope 3

89%

Hållbara fastigheter

Hållbara affärer

20232022202120202019

Koldioxidutsläpp, scope 1–2

kg CO

-ekv/m2

Mål, år 2025

3,05

1,40 1,40 1,35 1,28

Alfaprojektet – ett steg mot ett

robustare energisystem

systematiskt sammanställa, utvärdera och identifiera åtgärder som

behöver införlivas i byggprojekt för att minska sårbarheten.

Vi har utfört en klimat- och sårbarhetsanalys av hela det

befintliga beståndet. Nästa steg, som påbörjats under 2023,

är att utvärdera de fastigheter som är utsatta för en högre risk,

för att därefter bedöma och utföra relevanta åtgärder som ökar

fastigheternas klimatresiliens.

I Lund har vi genomfört ett särskilt pilotprojekt med

åtta fastigheter. Projektet har bland annat innefattat fysisk

inventering av olika installationer med syfte att leda bort

regn-/spillvatten och kontrollera funktioner. Lärdomarna från

detta implementeras nu i Lunds hela förvaltning. Målsättningen

är att hitta ett arbetssätt som kan skalas upp och implementeras

i hela vårt befintliga bestånd.

Klimatpåverkan från byggprojekt (scope 3)

89 procent av Wihlborgs totala koldioxidutsläpp uppstår i

scope 3. Majoriteten av dessa utsläpp härrör från ny- och

ombyggnationsprojekt.

Att bygga nya hus med fokus på minskad klimatpåverkan är

ansvarsfullt, men ännu viktigare är att så långt möjligt bevara,

återbruka och rusta upp eller ställa om befintliga byggnader.

Vi ser också till att ha fokus på långsiktighet och flexibilitet när

vi utformar byggnader och lokaler så att det går att förändra

användningen av lokalerna framöver utan stora ombyggnader.

Våra två framtagna miljöprogram för projektverksamheten tillser

att miljö-och klimataspekter blir hanterade i linje med våra

beslutade mål och policys. För att uppnå våra klimatmål om

nettonoll koldioxidutsläpp år 2045 har vi bland annat gräns-

värden för att begränsa koldioxidutsläppen i våra projekt.

Utsläppen från nyproducerade fastigheter får maximalt uppgå

till 270 kg CO

/m². För att hela verksamheten ska uppnå netto

noll år 2045 kommer detta gränsvärde successivt att sänkas.

Wihlborgs höga hållbarhetskrav gäller både fastigheter inom

segmenten kontor/butik och lager/produktion.

Klimatanpassning

I takt med att klimatförändringarna blir alltmer kännbara och före-

komsten av extrema väderförhållanden mer frekvent har behovet

av att klimatsäkra våra fastigheter ökat. För att framtidssäkra nya

byggnader genomför vi klimatriskanalyser i ett tidigt projekte-

ringsskede för att fastställa eventuella plats specifika klimatris-

ker och identifiera lämpliga åtgärder för att öka byggnadens

motståndskraft/resiliens. Ett verktyg har tagits fram för att mer

Mellan Alfa 3-6 (Studentkåren 2) på Ideon i Lund och

närliggande Blekingska nationens studentboende planerar

Wihlborgs att bygga ett likströmsnät som gör det möjligt

för byggnaderna att dela på den solenergi som produ-

ceras på Blekingska nationens tak. Detta genom samman-

koppling samt gemensam lagring av energin i det batteri

som placeras i Alfa 3-6, i stället för att sälja överskottet

till el nätet, till ett lågt eller t.o.m. negativt elpris.

Vardagar under dagtid behöver vår kontorsfastighet el,

samtidigt som Blekingskas studentboende ofta producerar

mer än vad elbehovet är i studentbostäderna just då. På

kvälls- eller helgtid, när elbehovet i Alfa 3-6 är lågt, kan el

överföras från batteriet till Blekingska.

Principen är densamma som för internet, d.v.s. en robust

kommunikation mellan olika noder som tillsammans bildar

ett finmaskigt nät.

Alfaprojektet är en del av kraftsamlingen CoAction

Lund, som leds av Lunds kommun, med målsättningen att

Lund ska vara klimatneutralt 2030, och genomförs i samar-

bete med IT-entreprenören Jonas Birgersson. CoAction har

tilldelats medel från Vinnova för att bli en av två piloter

som ska gå i bräschen nationellt med spjutspetsprojekt

inom energi ochmobilitet.

Hållbara affärer

Under 2023 har vi tillsammans med bl.a. IVL Svenska

Miljö institutet och Malmö stad fått en forskningsansökan om

klimatanpassning i tätbebyggd stadsmiljö beviljad. Detta arbete

kommer att pågå under 2024.

Biodiversitet

Satsningar på biologisk mångfald och ekosystemtjänster på fast-

igheterna är viktiga inslag i utvecklingen av hållbara fastigheter.

Varje vår ser vi över våra utemiljöer, inspekterar uppsatta fågel-

holkar och insektshotell samt sätter upp nya.

Vi ser framöver stora möjligheter att kombinera insatser inom

klimatanpassning med ökad biodiversitet. Ett exempel är att vi

under 2023 byggt flera gröna tak vilka fördröjer regnvatten och

samtidigt bidrar till en ökad biologisk mångfald.

Hållbarhetscertifiering

Arbetet med certifieringarna har fortskridit i ett högt tempo

med som mest 26 certifieringar med Miljöbyggnad iDrift pågå-

ende parallellt. Under 2023 kunde vi fira 50 genomförda certi-

fieringar av befintliga byggnader sedan certifierings systemet

infördes 2021. Vid årsskiftet var 71 procent av arean i Wihlborgs

svenska kontorsbestånd certifierad. Under 2023 påbörjades

även certifieringsarbetet av beståndet i Danmark. I dessa fastig-

heter används certifieringssystemet DGNB.

Wihlborgs är den fastighetsägare som hittills certifierat flest

byggnader i Sverige inom segmentet kontor enligt Miljöbygg-

nadiDrift. Under 2023 har verksamheten även påbörjat certifie-

ring av ett flertal befintliga byggnader inom segmentet logistik/

produktion. En viktig del i detta certifieringssystem är de krav

som inkluderar hyresgästernas påverkan på byggnadens miljö-

prestanda, vilket gör att processen leder till en närmare dialog

mellan Wihlborgs och hyresgästerna.

Sedan ett antal år certifierar Wihlborgs samtliga nybygg-

nadsprojekt enligt Miljöbyggnad, som standard på guldnivå.

Iflera nybyggnadsprojekt har vi valt att utöka vår certifierings-

ambition med att certifiera även inom hälsa och välmående

(WELL) och klimatneutralitet (NollCO

). Kvartetten (Pulpeten 5)

och Space (Kunskapen 1) blev våra första fastigheter att certi-

fieras med dessa båda certifieringar. Vi arbetar nu vidare med

dessa kravställningar i ett förvaltningsskede genom uppföljning

av den faktiska prestandan. Intresset för hur vi arbetat med

certifierings processen har varit stort där flera olika delegationer

besökt fastigheterna. Näst på tur att trippelcertifieras är Vista

( Bläck hornet1) i Hyllie.

Ett kvitto på Wihlborgs arbete med certifieringar är vinsterna

på Sweden Green Building Awards 2023. Här vann Wihlborgs

båda de kategorier vi var nominerade i – Årets Miljöbygg-

nad iDrift för Delta 3 (Syret 5) och Årets NollCO

för Space

(Kunskapen 1).

Det finns ett stort intresse bland hyresgästerna att arbeta

med hälsofrämjande miljöer och inslag i framför allt våra

kontorsbyggnader. Konst, gröna miljöer, uppmuntran till

Som beställare ligger det ett stort ansvar att ständigt öka den egna kravnivån så att hela kedjan präglas av höga hållbarhetsambitioner. Ett bra exempel

på när aktörer samverkat för att utveckla produkter och byggnader som gör verklig skillnad är Tomaten 1 i Lund, som är den första byggnaden i världen

att innehålla fossilfritt stål. Projektet är ett samarbete mellan Wihlborgs, Peab, SSAB och Ruukki Construction. Inovember besöktes Tomaten 1 av

klimat- och miljöminister Romina Pourmokhtari (L). Till vänster Elsa Hagdahl, hållbarhetschef, och till höger Ulrika Hallengren, vd på Wihlborgs.

Hållbara affärer

Förväntningarna på kontoret har satt frågan om

arbetsplatsens utformning i rampljuset. Det är i denna

process lätt att fokus hamnar på ytor för samarbete

och social samvaro, men lika viktigt är att det finns

utrymmen för återhämtning och koncentration.

I november bjöd vi in till ett seminarium på temat

”Koncentration och återhämtning på jobbet – hur gör

vi det möjligt?” med paneldeltagarna Lina Ejlertsson,

doktor i folkhälsovetenskap och känd som ”Återhämt-

ningsforskaren” på Instagram, Jeanette Guttenberg,

strateg och inredare med fokus på välmående och håll-

barhet och Cia Eriksson, Creative Director Workplace

Design på Oatly.

Återhämtning och fokus

på kontoret

hälsomedvetna beslut i byggnaden är några exempel på insatser

som vi nu arbetar alltmer med. Dessutom märks ett mycket stort

intresse på marknaden för äldre fastigheter med tydlig hållbar-

hetsprofil. Vår anrika fastighet Hermes 10 i centrala Helsingborg

är ett exempel på detta.

Samverkan med hyresgäster

Wihlborgs är beroende av samverkan med hyresgästerna för

att uppnå klimatmålen. Det handlar om allt ifrån att underhålla

och driftoptimera fastigheter till att minska hyresgästernas

resurs användning över tid. Under året har vi haft en tät dialog

med hyresgäster om bland annat energianvändning och hur

Wihlborgskan bistå.

En insats för att underlätta samarbetet med hyresgäster i

hållbarhetsfrågor är att alla nya hyresavtal som tecknas är gröna

hyresavtal som utgör en plattform för samverkan inom områ-

dena energi, inomhusmiljö, materialval och avfallshantering.

Vid årsskiftet uppgick andelen gröna avtal till 52 procent. Vi ser

generellt ökade önskemål om samverkan och kunskaps delning

på hållbarhetsområdet från hyresgästernas sida.

Wihlborgs arbetar med hållbara mobilitetslösningar både

i egen verksamhet och tillsammans med hyresgäster. Det

gör vi bland annat genom att delta i initiativet Malmö Works,

Tillsammans gör vi skillnad

Wihlborgs har egna, ambitiösa mål men det är först när aktörer och branscher går samman som de riktigt stora förändringarna kommer.

Dethär är några exempel på forum där vi samverkar med andra:

• LFM30 – Lokal Färdplan för en klimatneutral bygg- och

anläggningssektor i Malmö 2030 med 200 medverkandeaktörer.

Genom flera engagerade medarbetare i styrelse ocharbetsgrupper

är Wihlborgs en av de drivande aktörerna. Både inom projekt och

förvaltning har vi kopplat ihop flera initiativ med metodiken och

lärdomarna i LFM30-samarbetet.

• Klimatkontrakt – med Malmö, Helsingborg och Lund.

• Fastighetsägarna – engagerade i Hållbarhetsrådet och grupper

inom klimatanpassning, EU-taxonomin och social hållbarhet.

• Malmö Works – samverkan med andra bolag i det lokala näringslivet

för att bidra till ett mer hållbart resande.

100

20232022202120202019

Miljöcertifierade byggnader, kontor, Sverige

% av lokalarea

Mål 2025

ensamverkan med andra bolag i det lokala näringslivet för att

bidra till ett mer hållbart resande. Wihlborgs hjälper dessutom

hyresgästerna att resa klimatsmart genom placeringar i kollektiv-

trafiknära lägen, att skapa plats för cykelparkering och installera

laddplatser. I slutet av 2023 var över 1 200 laddpunkter installe-

rade i anslutning till fastigheterna.

Hållbara affärer

Wihlborgs har ett stort enga-

gemang för Öresundsregionen.

Ett engagemang som sträcker sig

genom affärslivets utveckling, hyres-

gästernas vardag, städernas tillväxt och till

hela regionens framtid. Det är avgörande för oss att regionen kan

attrahera investeringar, kapital, infrastruktur och arbetskraft och

på så sätt fortsätta att utvecklas på ett positivt sätt.

Minst 50 procent av Wihlborgs sponsring ska vara kopplad

till samhällsengagemang och områdena arbete, utbildning och

inkludering. Detta är områden som identifierats som centrala

för den regionala tillväxten och en positiv samhälls utveckling.

Vi ställer tydliga krav på de organisationer vi stödjer att årligen

redovisa vilka resultat som uppnåtts.

I Wihlborgs samarbeten deltar vi aktivt med engagemang

och kompetens genom mentorskap, representation i styrelser,

jurys, valberedningar m.m.

Långsiktiga partnerskap

Den röda tråden i de engagemang vi väljer att stötta är

människans och företagens utveckling – från att få de rätta

förutsättningarna som ung till att hitta mod att stå på egna

ben, och vidare till att nå sin fulla potential och bidra till tillväxt,

innovation och utveckling. En viktig grund för en stark region

med hög delaktighet från människorna som lever här. Här ger vi

några exempel på verksamheter som vi stöttar på olika sätt.

En bra start i livet

Fullständiga betyg, en meningsfull och hälsofrämjande fritid och

att ha förebilder och trygghet i sin närmiljö är välkända fram-

gångsfaktorer för att få unga i inte minst socialt utsatta områden

att påbörja ett självständigt liv.

• Drivkraft Malmö är en ideell förening som erbjuder läxläsning

och mentorsverksamhet till unga. I den enkät som eleverna

besvarar i slutet av läsåret uppger 80 procent att läxläsningen

respektive mentorskapet bidragit till att de fått bättre betyg.

Drivkraft Malmö arbetar även, med medel från Allmänna

arvsfonden, med en satsning på barn och unga med neuro-

psykiatrisk funktionsnedsättning (NPF).

• Boost by FC Rosengård skräddarsyr program för att hjälpa

människor att gå vidare stärkta i sig själva. I ett av projekten,

som vänder sig till ungdomar som på grund av olika utma-

ningar står långt från arbetsmarknaden, har 52 procent av de

103 deltagande ungdomarna uppnått självförsörjning.

Läs om våra engagemang i Danmark på sid 64–67.

Mod att utvecklas

Öresundsregionen ska vara lockande för unga att vara kvar i och

ta det extra steget i sin personliga utveckling. Fler ska våga bli

entreprenörer och fler goda idéer ska utvecklas.

• Techship är ett entreprenörsprogram med målet att motivera

och inspirera ungdomar att starta eget företag eller plugga

vidare, som Wihlborgs startat i samarbete med Helsingborgs-

hem och techhubben HETCH. Programmet har resulterat i

att tio deltagare fått anställningar i HETCH Community, elva

startups är aktiva och två bolag grundats.

• Venture Cup är en tävling som kopplar ihop morgondagens

entreprenörer med experter från näringslivet och erbjuder

inspiration, utbildning, handledning samt möjlighet att skapa

sig ett gediget nätverk.

För södra Sveriges största basketförening, IK Eos, är socialt hållbarhetsarbete ett viktigt inslag i verksamheten. Inom ramen för ”Eos Cares” bedrivs

språkcafé, föreläsningar, praktik, arbetsmarknadsintegration m.m. Under 2023 har 117 ungdomar fått sommarjobb och 22 personer fått anställning.

Wihlborgs har ett samarbete rörande Eos Cares och upplåter även lokaler till språkcafét. På bilden syns personal från Eos Cares.

Engagemang för region och samhälle

Hållbara affärer

Tillväxtmöjligheter

Lokala och regionala plattformar för kunskapsutbyte, innovation

och inspiration är helt centrala för att skapa ett gynnsamt inno-

vationsklimat, tillväxt och konkurrenskraft i regionen.

• Ideon Science Park är en av Europas mest framgångsrika

mötesplatser där forskning, kapital och entreprenörskap

samlas i 400 företag med 10 000 medarbetare. Wihlborgs är

den största fastighetsägaren i området och varit drivande i

att skapa denna levande innovationshubb för företag.

• Wihlborgs är partner till Malmö näringslivsgala och har

tillsammans med marknadsföreningen i Helsingborg (MiH)

och HBG Talks instiftat ett nytt pris till Helsingborgs närings-

livsgala; Årets startup i Helsingborgsregionen.

Egna forum och insatser

Wihlborgs Kontaktyta är vår egen plattform för samverkan och

kunskapsutbyte. Här tar vi upp aktuella ämnen och bjuder in

kunder, samarbetspartners och beslutsfattare för att tillsammans

diskutera aktuella frågor. Detta initiativ är en viktig del i vår roll

som relations- och regionsbyggare.

”We shape our buildings, thereafter they shape us”. Citatet

är Winston Churchills och ett genomgående tema för Wihlborgs

arrangemang under damtennisveckan i Båstad. Samtalen

kretsade kring ämnen som hur vår fysiska miljö och byggnader

påverkar oss människor. Wihlborgs är även ett av värdbolagen

till Kapitalmarknadsdagarna i Båstad då fastighetsbolag, analy-

tiker m.fl. samlas för att utbyta kunskap och diskutera trender

och framtidsfrågor för branschen.

Region- och stadsutveckling

Utveckling av ny infrastruktur har stor betydelse för näringsliv

och sysselsättning i regionen. Under 2023 har vi fortsatt vårt

engagemang i Öresundsmetro Executive Board – ett svensk-

danskt forum som arbetar för en metro mellan Malmö och

Våren 2023 anordnade vi ett seminarium om Öresundsmetron med

Katrin Stjernfeldt Jammeh, kommunstyrelsens ordförande i Malmö,

LeifGjesing Hansen, projektledare på Malmö stad för Öresundsmetron,

Jenny Andersson, biträdande chef och senioranalytiker på Öresunds-

instituttet och Ulrika Hallengren, vd för Wihlborgs, i panelen.

Vi satsar på det vi tror ger nytta för många, inte bara det

som genererar omedelbar vinst. Vi brinner för att koppla

samman företag och städer och ge dem möjlighet att

växa och förverkliga sina ambitioner. Och när staden

och regionen växer, växer också behovet av nya lokaler,

vår kompetens och vårt engagemang.

Om regionen och städerna

mår bra, mår vi bra

Socialt engagemang

Näringslivsutveckling

Innovationskraft

Stadsutveckling

REGIONEN

Köpenhamn – där Wihlborgs vd Ulrika Hallengren ingår. I maj

månad arrangerade vi ett seminarium i Dockan i Malmö om vad

en metro skulle kunna få för betydelse för näringslivet. Vi enga-

gerar oss också i arbetet för en fast förbindelse mellan Helsing-

borg och Helsingör.

I egenskap av att vara en stor, kommersiell fastighetsägare

i regionen är vi delaktiga i många stadsplanerings- och stads-

utvecklingsprojekt. Vi arbetar även med att få områden att bli

mer attraktiva och trygga genom att skapa en blandning mellan

kontor, bostäder och handel.

Genom våra partnerskap med Öresundsinstituttet och

Sydsvenska Handelskammaren får vi fakta och kunskap om regi-

onen och stöttar deras arbete med utveckling av och information

om regionen. Många av våra anställda engagerar sig i nätverk och

styrelser för att få kunskap om behov, förutsättningar och trender

i regionen. Citysamverkan, LFM30 och jurymedverkan i Malmö

Näringslivsgala är några exempel.

Tillsammans med Media Evolution, Atrium Ljungberg,

Vasakronan och Vinge har Wihlborgs varit med och startat

”Malmö Residency”, ett initiativ som syftar till att fler ska få upp

ögonen för Malmö. 629 ansökningar från hela världen kom in

varav tre blev uttagna till att spendera en månad i Malmö.

Kvartetten (Pulpeten 5) i Hyllie, Malmö

Våra fastigheter

Våra

fastigheter

Våra fastigheter

Fastighetsbestånd

Wihlborgs fastighetsvärde har ökat från 7,2 miljarder 2005 till

55,9miljarder vid utgången av 2023. Vår affärsmodell bygger

på tillväxt och vår strategi är att fortsätta växa genom förädling,

nybyggnadsprojekt och förvärv av nya fastigheter. Genom att

utveckla vårt fastighetsbestånd ökar vi möjligheterna att möta

behov och krav från såväl befintliga som nya hyresgäster.

Vi vill även vara en aktiv och betydande aktör i arbetet

med att utveckla Öresundsregionen i en hållbar och livs kraftig

riktning. Läs mer om detta i avsnittet Hållbara affärer på

sid 30–43.

Wihlborgs fastighetsbestånd utgörs av kommersiella

fastigheter som finns på utvalda delmarknader i Malmö,

Helsingborg, Lund och Köpenhamn. Genom att ha ett

koncentrerat bestånd och en tydlig klusterstrategi kan vi ha

en kostnads effektiv förvaltning med hög service och en närhet

till kunderna som gör att vi tidigt kan fånga upp eventuella

förändrade behov hos dem.

Fastighetsbeståndet omfattade den 31 december 2023

305 fastig heter, varav sex med tomträtt, med en sammanlagd

uthyrbar yta om 2 279 000 m

. Redovisat värde uppgick till

55 872 Mkr.

Projekt/Mark

3 %

Logistik/Produktion

15 %

82 %

Kontor/Butik

Hyresvärde

per fastighetskategori

24 %

Helsingborg

Malmö

36 %

Projekt/Mark

5 %

Logistik/Produktion

13 %

82 %

Kontor/Butik

Köpenhamn

23 %

Redovisat värde

per fastighetskategori

17 %

Lund

Hyresvärde

per område

22 %

Helsingborg

Malmö

40 %

Köpenhamn

22 %

16 %

Lund

Redovisat värde

per område

Malmö

633 000 m

102

Fastigheter

22,1 Mdkr

Fastighetsvärde

Lund

273 000 m

Fastigheter

9,2 Mdkr

Fastighetsvärde

666 000 m

106

Fastigheter

12,5 Mdkr

Fastighetsvärde

Helsingborg

708 000 m

Fastigheter

12,1 Mdkr

Fastighetsvärde

Köpenhamn

Våra fastigheter

Fördelning per fastighetskategori inom respektive förvaltningsområde

Område/

fastighetskategori

Antal

fastigheter

Yta,

tusen m

Red.

värde,

Mkr

Hyres-

värde,

Mkr

Hyres-

värde,

kr/m

Ekonomisk

uthyrnings-

grad, %

Hyres-

intäkter,

Mkr

Drifts-

överskott

inkl.

fastighets-

admin, Mkr

Över-

skotts-

grad,

Drifts-

överskott

exkl.

fastighets-

admin, Mkr

Direkt-

avkastn.

exkl.

fastighets-

admin, %

MALMÖ

Kontor/Butik 50 462 18 967 1 360 2 944 95 1 296 1 002 77 1 045 5,5

Logistik/Produktion 31 146 2 152 183 1 254 95 174 136 78 146 6,8

Projekt & Mark 21 25 1 027 24 955 – 5 -5 – -1 –

Totalt Malmö 102 633 22 146 1 566 2 476 94 1 475 1 133 77 1 190 5,4

HELSINGBORG

Kontor/Butik 38 287 8 334 673 2 347 92 622 478 77 496 6,0

Logistik/Produktion 56 372 3 678 390 1 050 88 343 246 72 266 7,2

Projekt & Mark 12 8 479 12 1 518 – 8 5 – 6 –

Totalt Helsingborg 106 666 12 490 1 075 1 614 90 973 729 75 768 6,1

LUND

Kontor/Butik 27 243 8 498 716 2 946 90 646 454 70 498 5,9

Logistik/Produktion 4 23 272 24 1 041 98 23 17 74 19 7,0

Projekt & Mark 3 7 384 15 2 134 – 1 -4 – -2 –

Totalt Lund 34 273 9 154 755 2 766 89 670 468 70 514 5,6

KÖPENHAMN

Kontor/Butik 50 577 10 297 887 1 537 94 831 533 64 560 5,4

Logistik/Produktion 9 61 881 68 1 109 97 65 50 77 52 5,9

Projekt & Mark 4 69 904 57 822 – 28 7 – 7 –

Totalt Köpenhamn 63 708 12 082 1 012 1 430 91 925 590 64 619 5,1

Totalt Wihlborgs 305 2 279 55 872 4 408 1 934 92 4 043 2 920 72 3 091 5,5

Totalt exklusive

Projekt & Mark 265 2 170 53 078 4 300 1 982 93 4 000 2 917 73 3 081 5,8

100

20232022202120202019

Utveckling uthyrningsgrad per 31 december

Logistik/Produktion

Kontor/Butik

Utveckling hyresvärde

Mkr

Logistik/Produktion

Kontor/Butik

900

1 800

2 700

3 600

4 500

20232022202120202019

Uppgifterna i tabellen baseras på Wihlborgs fastighetsbestånd per den 31 december 2023. Hyresintäkter avser kontrakterade hyresintäkter på årsbasis

per den 1 januari 2024. Driftsöverskottet bygger på fastigheternas intjäningsförmåga på årsbasis utgående från hyresintäkter för januari 2023, drift- och

underhållskostnader, fastighetsadministration rullande tolv månader samt fastighetsskatt.

Våra fastigheter

Hyresvärde och uthyrningsgrad

Wihlborgs hyresvärde den 1 januari 2024 uppgick till 4 408 Mkr.

Det bedömda hyresvärdet för de vakanta lokalerna motsvarar

365 Mkr.

Den ekonomiska uthyrningsgraden för hela fastighets-

beståndet inklusive projektportföljen, uppgick till 92 procent.

Geografiskt uppdelat hade Malmö 94, Helsingborg 90, Lund

89och Köpenhamn 91 procent. Den ekonomiska uthyrnings-

graden fördelat per fastighetskategori var 93 procent för

kontor/butik och 91 procent för logistik/produktion.

180

360

540

720

900

>2029202920282027202620252024

Löptider för Wihlborgs hyreskontrakt per 31 december 2023

Uppsägningsbart hyresvärde, Mkr

Antal kontrakt exklusive bostads- och parkeringsavtal.

1 296 740

499 294 99 11568

Terms of Wihlborgs leases on 31 december 2022

Annual rental value, SEK m

Number of contracts excluding housing and parking contracts.

eget ansvar för såväl drifts- som underhållskostnader. Normalt

ansvarar Wihlborgs för yttre underhåll och hyresgästerna för inre

underhåll av byggnaderna. I Danmark ansvarar hyresgästerna för

i princip samtliga drift- och underhållskostnader.

Fastighetsskatten 2023 för de svenska fastigheterna var

1procent av taxeringsvärdet för lokalhyresfastigheter, 0,5 procent

för industrifastig heter och 0,4 procent för byggrätter. Special-

fastigheter som skolor och vårdfastigheter belastas inte med

fastighetsskatt. För Wihlborgs svenska fastighets bestånd uppgick

taxeringsvärdet den 31december 2023 till 17 702Mkr. I Danmark

varierar skattesatserna beroende på vilken kommun fastigheterna

är belägna i. För 2023 var koncernens fastighetsskatt 249 Mkr. Av

detta vidaredebiteras 184Mkr hyresgästerna genom hyres tillägg.

Fastighetsadministration avser till största delen kostnader för

uthyrning, hyresförhandling, hyresdebitering och marknadsföring.

Investeringar

Utgifter för värdehöjande åtgärder i befintliga fastigheter

redovisas som investeringar och kostnadsförs ej. Exempel på

investeringar är utgifter för om- och tillbyggnad samt hyresgäst-

anpassningar. Dessa investeringar är viktiga för att bibehålla

kundnöjdheten och tillgodose hyresgästernas behov.

Under 2023 investerades 1 862 Mkr (1 518) i om-, till- och

nybyggnation. För en utförlig beskrivning av projektverksam-

heten se sid 68–75.

Förvärv och försäljningar

Under 2023 har Wihlborgs köpt en fastighet, Klædemålet 9 på

Østerbro i östra Köpenhamn, på 3 900 m². Fastigheten ligger i

anslutning till våra befintliga fastigheter i området på Lersøpark

Allé 103-107.

Även tomtmark, Tomaten 1 i Lund och en del av Grustaget 9

iHelsingborg, har förvärvats.

Tomträtten tillhörande fastigheten Revolversvarven 11 i

Malmö har avyttrats.

Klædemålet 9 i östra Köpenhamn.

Kontrakterade hyresintäkter

Under 2023 uppgick nettouthyrningen till 53 Mkr (119).

Wihlborgs kontrakterade hyresintäkter den 1 januari 2024 var

på årsbasis 4 043 Mkr. I detta belopp ingår hyres tillägg för

blandannat fastig hetsskatt, värme och el som vidare debiteras

hyresgästerna. Hyresintäkterna i lika bestånd har ökat med

4,0 procent sedan förra årsskiftet.

Vid årets slut hade Wihlborgs 3 111 lokalhyresavtal med

kontrakterade hyresintäkter om 3 933 Mkr och en genom snittlig

löptid om 3,6 år. Hyresintäkter för parkeringsplatser, mark,

bostäder med mera uppgick till 110 Mkr.

För hyresavtal med en löptid om tre år eller längre görs

normalt en årlig hyresjustering baserad på förändringar i konsu-

mentprisindex eller en fast procentuell höjning. Vid årsskiftet

uppgick hyresintäkterna från Wihlborgs tio största hyresgäster

till 806 Mkr på årsbasis, motsvarande 20 procent av kontrak-

terade hyresintäkter.

Fastighetskostnader

Wihlborgs fastighetskostnader fördelas på drift, reparation och

underhåll, fastighetsskatt och fastighets administration. Kostnads-

fördelningen framgår av not 5. Wihlborgs har stort fokus på

effektiv förvaltning och arbetar tillsammans med hyresgästerna

för att sänka drifts kostnaderna. En stor del av dessa debiteras

hyresgästerna som tillägg på lokalhyran.

För att bibehålla fastigheternas skick och standard

pågår ständigt såväl löpande reparationer som planerade

underhållsåtgärder. Hyresgäster i kommersiella lokaler, och då

främst i logistik- och produktionslokaler, har ett relativt stort

Våra fastigheter

Förteckning över fastighetsförvärv och -försäljningar 2023

Kvartal Fastighet Kommun Förvaltningsområde Kategori Uthyrbar

yta, m

Pris, Mkr Driftsöverskott

2023, Mkr

Förvärv

Q1 Tomaten 1 Lund Lund Centrum/

Gastelyckan

Mark –

Q3 Del av Grustaget 9

(Inreglerad i Grustaget 1)

Helsingborg Helsingborg Yttre Mark –

Q3 Klædemålet 9 Köpenhamn Köpenhamn Syd Kontor/Butik 3 900

Förvärv totalt 2023 3 900 134 3

Försäljningar

Q3 Revolversvarven 11 (T) Malmö Malmö Yttre Kontor/Butik 1 650

Försäljningar totalt 2023 1 650 18 0

Driftsöverskott från förvärvade och avyttrade fastigheter som ingår i årets resultat.

I Fabriken1891 (Hermes 10) i Helsingborg har delar av fastigheten fått nya energieffektiva fönster som utseendemässigt liknar de ursprungliga fönstren.

I Henry Dunkers kontor har fönster och smygar specialbeställts och brunbetsades invändigt så att de ska harmoniera med panelerna. Mycket av den

övriga ursprungsinredningen är bevarad, som fiskbensparketten, den mörka bröstpanelen och ett inbyggt kassavalv.

Våra fastigheter

86 %

Kontor/Butik

Logistik/Produktion

10 %

Redovisat värde

per fastighetskategori

Logistik/Produktion

11 %

87 %

Kontor/Butik

Hyresvärde

per fastighetskategori

Redovisat värde

per område

Malmö City

44 %

Malmö Yttre

17 %

39 %

Malmö Dockan/Hyllie

Hyresvärde

per område

Malmö City

41 %

Malmö Yttre

14 %

45 %

Malmö Dockan/Hyllie

Projekt/Mark

4 %

Projekt/Mark

2 %

86 %

Kontor/Butik

Logistik/Produktion

10 %

Redovisat värde

per fastighetskategori

Logistik/Produktion

11 %

87 %

Kontor/Butik

Hyresvärde

per fastighetskategori

Redovisat värde

per område

Malmö City

44 %

Malmö Yttre

17 %

39 %

Malmö Dockan/Hyllie

Hyresvärde

per område

Malmö City

41 %

Malmö Yttre

14 %

45 %

Malmö Dockan/Hyllie

Projekt/Mark

4 %

Projekt/Mark

2 %

102

Fastigheter

1 566 Mkr

Hyresvärde

22 146 Mkr

Fastighetsvärde

633 000 m

Uthyrningsbar yta

Wihlborgs i Malmö

Sveriges yngsta storstad

Framtidsutsikterna för Malmö kan bäst beskrivas i ett ord –

expansiva. Staden växer både utåt och inåt, och gör plats för nya

levande stadsdelar där bostäder blandas med kontor och mötes-

platser. Under 2023 utsågs Malmö till ”Årets stadskärna” av

Svenska Stadskärnor. Den kreativa, miljömedvetna framåt andan,

de expansiva infrastruktursatsningarna och det strategiska läget i

Nordens största arbetsmarknadsregion gör att vi ser stor poten-

tial i Malmö för både oss och för näringslivet i stort.

Såväl inhemska investerare som globala koncerner ser Malmö

och Öresundsregionen som en lämplig bas för huvud-, region-

och utvecklingskontor. Det finns många framgångsrika företag

inom snabbväxande sektorer som life science, spelindustrin, IT

och försäkringsbranschen som valt Malmö, till stor del för att

det är här de hittar välutbildad personal. Exempel på företag i

Malmö är AAK, Boozt Fashion, Orkla Foods, Perstorp, Vestas

Northern Europe, Mercedes-Benz, Thule Group, Trygg-Hansa

och den globala mötesplatsen Hubhult som etablerats av

IKEAGroup. Antalet arbetsställen i Malmö har ökat med

22procent på 10 år och med hela 71 procent på 20 år.

Malmö är inte bara Sveriges snabbast växande storstad

procentuellt sett – det är också en ung stad där nästan halva

befolkningen är under 35 år. Efter studierna finns många

möjligheter för unga att fortsätta sin resa i Malmö: från start-

up huset Minc, Media Evolution City och unga, kreativa bolag

till väl etablerade, stora arbetsgivare. Denna viktiga värdekedja

engagerar vi oss i på olika sätt.

Våra fastigheter

Marknadsförutsättningar

Malmö har passerat 350 000 invånare och väntas med

n u varande tillväxttakt bli en halvmiljonstad år 2050. Rekord-

många väljer att flytta till Malmö från andra kommuner, främst i

Skåne. I prognosen fram till 2031 är det i stadsdelarna Centrum

(främst Västra hamnen/Dockan), Hyllie (främst Hyllievång)

och Limhamn-Bunkeflo (främst Limhamns hamnområde) som

be folkningen förväntas växa mest.

Vakansnivån i A-läge var rekordlåg 2023 och för första

gången lägre än både i centrala Stockholm och Göteborg.

I Malmö bor människor med 186 olika nationaliteter, vilket

inte är långt ifrån att ha representanter från samtliga FN:s 193

medlemsländer. Malmö är därmed en av världens mest mång-

faldsrika städer och en bra plats för företag som vill testa nya

idéer och koncept.

När nästa fasta förbindelse, Fehmarn-Bälttunneln, är på

plats 2029 blir det möjligt att ta sig från Malmö till Hamburg

med tåg på tre timmar. Tunneln binder ihop Skandinavien med

kontinenten och kortar avsevärt avståndet däremellan.

Öresundsmetron är ett viktigt framtidsprojekt för Malmö

och Köpenhamn, men även för Sverige, Danmark och Europa.

Metron kommer att frigöra kapacitet på Öresundsbron, öka

fjärrtågsförbindelserna till kontinenten och dessutom förstärka

Nordens största arbetsmarknadsregion på ett hållbart sätt.

Malmö City

247 000 m

Fastigheter: 25 st

Hyresvärde: 682 Mkr

Malmö Yttre

197 000 m

Fastigheter: 53 st

Hyresvärde: 268 Mkr

Dockan och Hyllie

189 000 m

Fastigheter: 24 st

Hyresvärde: 616 Mkr

Projekt/Mark

2 %

98 %

Kontor/Butik

Redovisat värde

per fastighetskategori

93 %

Kontor/Butik

Projekt/Mark

7 %

Redovisat värde

per fastighetskategori

Projekt/Mark

5 %

Logistik/

Produktion

69 %

26 %

Kontor/Butik

Redovisat värde

per fastighetskategori

100 000

200 000

300 000

400 000

500 000

600 000

700 000

SLP

Corem

Catena

Nyfosa

Vasakronan

Mileway

Castellum

Wihlborgs

Fastighetsägare Malmö 31 december 2023

Kontor/Butik

Logistik/ProduktionLogistics/Production

Med Metron kommer 2,3 miljoner invånare nå 1,5 miljoner

arbetsplatser inom 60 minuter. Wihlborgs äger fastigheter vid

alla föreslagna placeringar av metrostationer.

Copenhagen Airport arbetar vidare med planerna på utbygg-

naden av Malmös och Nordens största flygplats. Kapaciteten

ska ökas markant och skapa möjligheten att ta emot 40 miljoner

passagerare årligen, jämfört med 30 miljoner 2019.

Malmö rör sig med sitt geografiska läge

och särpräglade förändringsbenägenhet

allt närmare händelsernas centrum.

Peter Olsson, regionchef Malmö

Våra fastigheter

Malmö city

Spelstaden Malmö fortsätter att växa och utvecklas. Spelutveck-

laren King har tecknat ett tioårigt avtal om 1 490 m

i Elefanten

40 och flyttar i början av 2024 in i nyrenoverade lokaler.

I Sankt Jörgen 21 har Azets Insights tecknat ett femårigt avtal

om 560 m

. Här har advokatbyrån Foyen utökat sina ytor och hyr

under sex år 1 270 m

Nordea har förlängt sitt avtal i Östersjön 1 med tio år. En ny

planlösning, ny entré och generell uppfräschning av lokalerna

planeras.

Plikt- och prövningsverket (Totalförsvaret) har utökat sina ytor

i Fisken 18 med 500 m

i samband med omförhandling och hyr

nu 4 010 m

i sex år.

Fortnox utökar sina ytor i Sparven 15 med 330 m

, vilket inne-

bär att fastigheten är fullt uthyrd.

Nyhamnen Nöje & Events AB, som ägs av bl.a. Totte Lundgren

som drivit rockklubben KB i Malmö i många år, har tecknat ett

sexårigt avtal om 7 200 m

i Slagthuset 1. Här kommer nöjes-

företaget att fortsätta att satsa på konserter, teaterföreställningar,

mässor och företagsevent.

Under 2023 påbörjades transformationen av Malmö Börshus

(Börshuset 1) som efter en omfattande renovering kommer lyfta

fram husets karaktär och historik och göra den till en mer öppen

och dynamisk plats i staden. Här kommer konferensaktören High

Court att bedriva restaurang, konferens och coworking. Inflytt-

ning planeras till oktober 2025 och avtalet omfattar tolv år.

Dockan och Hyllie

Både Dockan och Hyllie är snabbt växande områden i Malmö

med låga vakanser.

I Dockan växer hyresgästen SAAB som tecknat avtal om

ytterligare 1 230 m

i Gängtappen 2. Även Malmö universitet

har behövt mer yta, 4 900 m

i Kranen 4 till Polisutbildningen.

Till Kranen 14 (550 m

) flyttar Doggy sitt huvudkontor från

Västergötland.

Hyllie fortsätter att vara ett viktigt fokus för Wihlborgs och

ett kluster av moderna kontorsfastigheter börjar ta form, vilket

ger flexibilitet för hyresgäster att växa i området. Under 2023

flyttade Trygg-Hansa, restaurang SPILL, Sciber och Mindpark in

i Pulpeten 5 (Kvartetten) i Hyllie. Även Telia tecknade avtal om

1890 m

med tillträde i oktober 2024, vilket innebär att huset

ärfullt uthyrt.

Under året påbörjades även byggnation av kontorshuset

Vista (Bläckhornet 1) med tillhörande mobilitetshubb i närheten

av Kvartetten. Här flyttar Mercedes-Benz Sverige och Mercedes-

Benz Finans in på totalt 2 100 m

i slutet av 2025. Vid samma

tidpunkt kommer den populära restaurangen Laziza att öppna

ny restaurang på bottenplan.

Malmö yttre

I Malmö yttre har vi upplevt en kraftig minskning av vakanser,

vilket innebär att vi fokuserar alltmer på nya byggrätter och

att utveckla fastigheter som Benkammen 16, Spännbucklan9,

Hindbygården 9-10 och Stenåldern 7 för att skapa mer

lager- ochindustrimöjligheter.

Säkerhetsföretaget Securitas har utökat och förlängt befintligt

hyresavtal i fastigheten Rosengård 130:403 i Jägersro med ytter-

ligare tio år. Lokalerna byggs delvis om och renoveras.

Kunder och affärer

I Malmö har Wihlborgs en blandning av både fastighets- och

kundtyper som speglar Malmös varierande arbetsplatser med

tjänsteföretag, offentlig sektor, industri och produktions inriktade

bolag. Wihlborgs äger även (60 procent) tillsammans med Malmö

stad (40 procent) forskningsparken Medeon med ett 60-tal före-

tag inom bl.a. läkemedelsutveckling och medicinteknik.

Efter pandemin finns det en stor efterfrågan på centralt

belägna kontorslokaler. Även coworkingytor efterfrågas av

många och dessa var under 2023 i princip fullt uthyrda.

Det råder en generellt stor efterfrågan på moderna kontor i

stationsnära lägen. I Hyllie är Wihlborgs en av få aktörer som har

fortsatt att investera trots lågkonjunktur, och står väl rustat att

möta den fortsatta efterfrågan i området.

Även i stadens ytterområden gör Wihlborgs aktiva insatser

för att skapa attraktiva arbetsplatser. Boplatsen 3 i Fosie har

t.ex. efter genomgången renovering och konceptualisering

med reception, restaurang och konferens, blivit ett efterfrågat

destinationskontor och uthyrningsgraden ökat från 63 procent

år 2020 till cirka 90 procent när de nya hyresgästerna flyttat in.

Bland våra största hyresgäster finns Malmö stad, Malmö

universitet, Region Skåne, Trygg-Hansa, Försäkringskassan,

SVT, och Skatteverket. Men här finns också företag som Ingka

Services, AFRY, Tyréns, FREJA, Nordea, TietoEvry, Telavox,

Sweco och ABB.

Wihlborgs har fått i uppdrag att uppföra en ny byggnad åt Malmö

Universitet på fastigheten Malmö Amphitrite 1. Genomförandeavtalet

avser genomförande av parallella arkitektuppdrag, projektering,

byggnation och slutligen förhyrning

Våra fastigheter

Wihlborgs årsstämma i Slagthuset 1.

I Boplatsen 3 i Fosie har Mortensen Media tecknat avtal om

370m

, Athlon Sweden om 650 m

, Scan Global Logistics om

420m

och WeSafe 790 m

. I samma område utökar MX Transport

sitt lager med 1 150 m

i samband med att företaget flyttar från

Bronsdolken 11 till Bronsdolken 3.

I Malmöområdet uppför Wihlborgs ett lager för material-

försörjning på 17 200 m

åt Region Skåne med tillträde i början av

2025. Avtalstiden är 20 år. Region Skåne har även tecknat avtal om

3 330 m

i Sufflören 4.

Framtida utveckling

Det största utvecklingsområdet i Malmö nu och under många

år framåt är Nyhamnen. Wihlborgs äger redan flera befintliga

fastigheter som kommer att utvecklas ytterligare, bland annat

välkända kontors- och nöjeshuset Slagthuset 1, Östersjön 1 och

Magasinet (Hamnen 22:188). Utöver befintliga fastigheter är vi

involverade i samtliga detaljplaneområden och har flera bygg-

rätter i delområdena som nu ska utvecklas. Vi arbetar därtill med

förtätningsprojekt vid Slagthuset.

I Dockan bedrivs utvecklingsarbete bland annat tillsammans

med Peab och JM inom ramen för det gemensamma bolaget

Dockan Exploatering AB.

Inom ett par år kommer Skrovet 6 att delvis tomställas och

utvecklas för att kunna ta emot nya hyresgäster. I samma om råde

planerar vi att uppföra ett nytt, miljöcertifierat kontorshus: Nabo-

land. Huset kommer att bestå av sex våningar med en uthyr-

ningsbar yta om 7 700 m².

På fastigheten Amphitrite 1 har Wihlborgs fått i uppdrag att

uppföra en ny byggnad åt Malmö universitet. Här ska nu en ny,

större byggnad för universitetsverksamhet uppföras, med bland

annat ytor till kårens aktiviteter. Byggnaden kommer att bidra

till att stärka och utveckla Universitetsholmen som en del av

Malmös campus.

Under 2023 har arbetet med Malmö stads planprogram för

Medeon (västra Flensburg) fortsatt där vi har en markreservation

för Forskaren 3 och ambitioner om att möjliggöra utrymme för

ännu mer forskning inom life science.

Våra fastigheterVåra fastigheter

Trygg-Hansa framtidssäkrar i Hyllie

I försäkringsmeckat Malmö har Trygg-Hansa, en av stadens största privata arbetsgivare,

samlokaliseratfem lokalkontor och 1 200 medarbetare. Med den femton år långa hyrestiden i åtanke

har SvenSamberg, Strategic Real Estate Manager, och hans kollegor arbetat för att få till ett flexibelt,

framtidssäkrat kontor.

I början av 2023 började medarbetarna från de fem olika

kontoren i Malmö successivt flytta in i nybyggda Kvartetten

(Pulpeten 5) i Hyllie. Valet av Hyllie och Kvartetten var relativt

enkelt, menar Sven Samberg, då en väletablerad stadsdel med

bra kommunikationer och service, en lokalt förankrad hyres-

värd och omfattande kontorsyta (12 000 m

) var några av de

främstakriterierna.

– Vi gjorde en demografisk undersökning över var våra med -

arbetare bor och vet hur viktigt det är med stationsnära läge, där

såg vi stora fördelar med Hyllie och Kvartetten. Dessutom passar

läget oss väldigt bra när våra kollegor i Danmark och Norge

kommer på besök. Utöver att hitta ett modernt kontor med

flexibel planlösning var det även prioriterat för oss att hitta en

väletablerad lokal aktör, med egen fastighetsförvaltning, som kan

vara med oss hela vägen.

Planlösning för nya tider och samarbete

Med flexibel planlösning menar Sven Samberg att oavsett

hur organisationen utvecklas och behoven förändras över tid

ska kontoret enkelt kunna anpassas. Tack vare Kvartettens

rektangulära form har Trygg-Hansa kunnat lösa sitt behov av

zonindelning för olika funktioner. På varje våningsplan finns

”kvarter” för de olika avdelningarna, med samma typ av

faciliteter. Planlösningen gör det enkelt för medarbetarna att

komma i kontakt med varandra, vilket främjar samarbetet.

Projektet att hitta rätt planlösning för kontoret har skett i nära

samarbete med HR, IT och representanter från Trygg-Hansas alla

verksam heter i Malmö.

Samgåendet mellan Trygg-Hansa och Moderna Försäkringar

gör att kontoret även fyller en roll i att bygga den gemensamma

företagskulturen. Från de fem våningsplanen som Trygg- Hansa

förfogar i Kvartetten kan medarbetarna se varandra tydligt

genom det inglasade atriet i mitten.

– Det var viktigt att göra den här resan gemensamt och vi

ville se ett ökat utbyte mellan olika funktioner – att kontoret i sig

skulle bidra till att skapa en känsla av samhörighet. Det har blivit

väldigt bra, där vi i Kvartetten verkligen är ett ”vi” och alla rör sig

mellan våningarna. Vi har skapat en arbetsplats för medarbetare

i alla generationer med olika livscykelbehov, med fokus på hälsa

ochvälmående.

Matchning gällande hållbarhetskrav

Husets höga hållbarhetsambitioner, med bland annat certifiering

enligt NollCO

, WELL och Miljöbyggnad Guld, det karakteristiska

utseendet med fyra olika fasader som på olika sätt representerar

Öresundsregionen och Malmö, terrasser och utomhusarbets-

platser hade också betydelse för att skapa en attraktiv arbets-

plats för befintliga medarbetare och nya talanger. På bottenplan

finns den populära restaurangen SPILL som lagar mat på råvaror

som annars skulle ha kasserats.

Sven Samberg

Strategic Real Estate Manager,

Trygg-Hansa

Kvartetten (Pulpeten 5), Malmö

12 000 m

kontor

Våra fastigheter

Börshuset 1, Malmö

Våra fastigheter

Logistik/

Produktion

3 %

93 %

Kontor/Butik

Redovisat värde

per fastighetskategori

Logistik/Produktion

3 %

95 %

Kontor/Butik

Hyresvärde

per fastighetskategori

Redovisat värde

per område

Lund Ideon

73 %

Hyresvärde

per område

27 %

Lund Centrum/Gastelyckan

Projekt/Mark

4 %

Projekt/Mark

2 %

Lund Ideon

70 %

30 %

Lund Centrum/Gastelyckan

Logistik/

Produktion

3 %

93 %

Kontor/Butik

Redovisat värde

per fastighetskategori

Logistik/Produktion

3 %

95 %

Kontor/Butik

Hyresvärde

per fastighetskategori

Redovisat värde

per område

Lund Ideon

73 %

Hyresvärde

per område

27 %

Lund Centrum/Gastelyckan

Projekt/Mark

4 %

Projekt/Mark

2 %

Lund Ideon

70 %

30 %

Lund Centrum/Gastelyckan

Lärostaden i ständig rörelse

Lund är en av Sveriges äldsta städer och som ständigt befin-

ner sig i framkant, inte minst inom innovation och forskning.

År2023 utsågs Lund till Sveriges miljöbästa kommun av

tidningen Aktuell Hållbarhet och nobelpriset i fysik tilldelades

Anne L’Huillier som är verksam vid Lunds universitet.

Den långa traditionen av forskning och entreprenörskap

har lett till att många företag, både världsledande internatio-

nella jättar och nystartade småföretag, etablerat sig i staden.

Här finns många exempel på företag som lever i symbios med

universitetet, inte minst innovationsparken Ideon Science Park

där Wihlborgs äger merparten av fastigheterna.

Några av de viktigaste företagen i Lund är Axis Communica-

tions, Ericsson, Tetra Pak och Alfa Laval. Under 2025 kommer

Saabkoncernen att koncentrera sin verksamhet i Skåne till ett

nytt kontor i området Brunnshög med 800 arbetsplatser. Även

universitetet och universitetssjukhuset är viktiga arbetsgivare.

Sina anor till trots står stadsutvecklingen i Lund långt ifrån

stilla. Förtätning äger rum bl.a. i området runt Lunds C, men

också längs med det så kallade Kunskapsstråket, d.v.s. spår-

vägssträckningen från Lund C, via sjukhusområdet, Ideon och

Brunnshög ända till slutdestinationen Science Village i nordöstra

Lund. Ett helt nytt sjukhus, den största sjukvårdsinvesteringen i

Sverige hittills, kommer att byggas på Smörlyckan mellan Ideon

och nuvarande sjukhus och stå klart runt år 2040.

I den utbyggnadsplan fram till 2030 som antogs av kommun-

fullmäktige i augusti 2022 anges bl.a. Brunnshög, Kunskaps-

stråket, Västerbro, Science Village och Ideon/Medicon Village

som prioriterade områden.

Fastigheter

755 Mkr

Hyresvärde

9 154 Mkr

Fastighetsvärde

273 000 m

Uthyrningsbar yta

Wihlborgs i Lund

Våra fastigheter

Marknadsförutsättningar

I Lund bor cirka 127 000 invånare, inklusive studenterna.

Härhar 53 procent av invånarna minst en treårig eftergymnasial

utbildning jämfört med 28 procent för hela riket.

Lund har tidigare haft begränsade möjligheter att möta

efterfrågan på moderna kontorslokaler i centrum. Nu

byggs det däremot på fler centrala lägen, med historiska

bevarandeintressen i åtanke.

Den nya spårvägen är ett av de tydligaste exemplen på hur

Lunds redan goda marknadsförutsättningar blir ännu bättre.

Genom att binda ihop de centrala delarna av staden med de

expansiva framtidsområdena i nordost har utvecklingen fått en

rejäl skjuts. Wihlborgs verksamhet är en del av denna utveck-

ling genom ett långvarigt engagemang på Ideon, Brunnshög

och Science Village och de drygt 30 fastigheter vi idag har

längsKunskapsstråket.

Många företag visar intresse för Lund och kommunen har ett

allt starkare näringslivsfokus. Wihlborgs tar även en aktiv roll i

näringslivsutvecklingen i Lund, bland annat genom att stötta

kommunens destinationsbolag, Visit Lund, vars verksamhet

syftar till att främja olika aktiviteter i staden.

Wihlborgs är en aktiv part i ”CoAction Lund”, en kraftsamling

ledd av Lunds kommun med målsättningen att Lund ska vara

klimatneutralt 2030. Under 2023 tilldelades CoAction medel

från Vinnova för att bli en av två piloter som ska gå i bräschen

nationellt med spjutspetsprojekt inom energi och mobilitet.

Mellan Alfa 3-6 (Studentkåren 2) och Blekingska nationens

studentboende bygger Wihlborgs ett likströmsnät som gör det

möjligt för byggnaderna att dela på energin från batteri respek-

tive solcellsanläggning. Läs mer om projektet på sid 39.

Kunder och affärer

I Lund har vi främst kontorsfastigheter belägna i centrum och

Ideon Science Park, men även några produktions- och logistik-

fastigheter på Gastelyckan och Hasslanda. Genom att förvärva

mark på Hasslanda har vi kunnat stärka och samla vår verksam-

het inom det senare segmentet.

Lund Centrum

86 000 m

Fastigheter: 14 st

Hyresvärde: 202 Mkr

Ideon

187 000 m

Fastigheter: 20 st

Hyresvärde: 553 Mkr

Projekt/Mark

4 %

Logistik/

Produktion

10 %

86 %

Kontor/Butik

Redovisat värde

per fastighetskategori

96 %

Kontor/Butik

Redovisat värde

per fastighetskategori

Projekt/Mark

4 %

Fastighetsägare Lund 31 december 2023

Kontor/Butik

Logistik/Produktion

50 000

100 000

150 000

200 000

250 000

300 000

Medicon VillageCastellumWihlborgs

Utnämningen till Årets miljökommun

och Nobelpriset i fysik har under året

stärkt Lunds placering på kartan både

nationellt och internationellt.

Maria Ivarsson, regionchef Lund

Våra fastigheter

Sammansättningen av hyresgäster speglar relativt väl staden

i stort med en blandning av offentliga verksamheter och allt från

små utvecklingsbolag till stora företag, där många har koppling

till Lunds universitet och innovationsverksamheterna på Ideon

Science Park.

På Mobilvägen och Scheelevägen har vi arbetat metodiskt

med att köpa fastigheter med vakanser och skapa ett

kompletterande produkt utbud med effektiva och moderna

kontor, samt göra fastig heterna till en mer integrerad del av

Ideon Science Park. Vi ser hur tidigare dominerande branscher

i området som elektronik, IT och life science successivt ersätts

eller kompletteras med bilindustri, elektrifiering, foodtech

och energi. Parallellt utvecklar vi det så viktiga serviceutbudet

i området.

Några av våra största hyresgäster är Lunds universitet,

Ericsson, Sony, Schneider Electric, Volvo Cars, Bosch, Axis och

Region Skåne. Men här finns också kunder som Sparbanken

Skåne, Cellavision, Bioinvent, Probi, Avensia, Flatfrog, Trivector

och Sigma Connectivity.

Ideon

Kännetecknande för Ideon är de många utvecklingsbolag som

kontinuerligt växer och behöver vår hjälp med att förändra

sinalokaler. På angränsande Brunnshög blir Saab Kockums år

2025 grannar med Axis som expanderar, vilket skapar förutsätt-

ningar för en spännande utveckling i området.

Under 2023 tecknade medieföretaget BTJ avtal om 1 300 m

och EY om 790 m

i Cube (Nya Vattentornet 4). Här har botten-

plan gjorts om för att bli en mer levande plats, med bl.a. frisör

och café. I Node (Nya Vattentornet 2) flyttar Sigma Industry in på

790 m

och Rockwell Automation på 420 m

. Wihlborgs delnings-

koncept för mindre bolag som vuxit ur det traditionella kontors-

hotellet, ”Workspace+”, i Node har varit mycket efter frågat.

Här har bl.a. Elkraft Sverige tecknat avtal om 220 m

I Vätet 1 har Lunds universitet tecknat avtal om 960 m

och

iSyret7 NanoEcho om 410 m

I Space (Kunskapen 1), alldeles intill spårvägshållplatsen och

det nya torget, har havredryckstillverkaren Oatly flyttat in på

3000 m

. Läs mer om NollCo

-certifieringen av Space på sid 71.

Wihlborgs har ytterligare en byggrätt, Spektra (Vetskapen 1), i

Science Village och fortsätter att arbeta för att göra området till

en attraktiv plats för innovation och nya företag.

Centrum/Gastelyckan

Under 2023 nyinvigdes anrika Raffinaderiet 3 efter en omfat-

tande renovering. Det gamla sockerraffinaderiet inrymmer nu

moderna kontor för mindre bolag, ett segment som tidigare

saknats i centrala Lund. Här har bl.a. Coitech (310 m

), DVel

(240m

), Puls Solutions (150 m

), Mazar (220 m

) och Aktea

(110m

) tecknat avtal under året, vilket innebär att fastigheten

är så gott som fullt uthyrd.

Bytarebacken 39 mittemot centralstationen blev med

Specialist tandläkarna och delikatessbutiken Italianissimo

(totalt190 m

) fullt utyhyrd.

I Töebacken 7 har Specialfastigheter tecknat avtal om 690 m

I december flyttade nätauktionsföretaget Klaraviks utvecklings-

verksamhet in på 550 m

och PSD Vision på 320 m

i närliggande

Posthornet 1. Befintliga hyresgästen Trivector fick här utmärkelsen

Sveriges cykelvänligaste arbetsplats av Cykelfrämjandet, med en

bra cykelparkering som avgörande framgångsfaktor.

Etapp 2 av Posthornet, som innebär att vi skapar ytterligare

en kontorsfastighet med stora, flexibla och moderna kontors-

lokaler, pågår fram till 2025. När denna färdigställs kommer vi

att ha fastigheter längst hela järnvägen från stationsområdet till

KungOscars bro.

På Tomaten 1 på Hasslanda togs det första spadtaget för den

industrianläggning som uppförs åt kontraktstillverkaren Inpac.

Tomaten 1 blir den första byggnaden i världen att innehålla

fossilfritt stål. Läs mer om detta på sid 40. Intill planeras för nästa

etapp med möjlighet till nybyggnation för verksamheter inom

lager, logistik och produktion.

Framtida utveckling

Lunds nya spårväg har en av sina stationer vid Ideontorget.

Härplanerar vi att bygga kontorshuset Zenit om 16 000 m², som

ska bli Ideons nya mittpunkt och ikonbyggnad med såväl kontor

som ett serviceutbud riktat till spårvägens resenärer och våra

hyresgäster i området. Vi arbetar också med projektering av en

omvandling av Beta 1-3 där merparten av de befintliga hyres-

gästerna nu flyttat till andra lokaler på Ideon.

När den nya stadsdelen Brunnshög blir verklighet kommer

uppemot 40 000 människor bo och arbeta här. Ambitionerna

är höga – Brunnshög ska hysa världens bästa forsknings- och

innovationsmiljö och vara ett skyltfönster för hållbart svenskt

stadsbyggande.

Hösten 2023 togs det första spadtaget för Västerbro, ett

utvecklingsområde väster om järnvägen där Wihlborgs har flera

fastigheter. Området, som idag till stor del består av industrier

och olika verksamheter, ska fram till 2040 utvecklas till enmodern,

hållbar och blandad stadsdel.

I mars anordnades Sveriges Innovationsriksdag på Ideon i Lund, som

Wihlborgs var med och stöttade.

Ideon hotspot när lagerhantering

och hållbarhet revolutioneras

”En SiB Solutions-kund sparar pengar, värnar miljön och stärker sin affärsposition genom att

tillhandahålla fler och fler prickfria leveranser i rätt tid. Men, vår förmåga att ständigt utvecklas och

försvara en plats i logistikteknologins framkant, kräver mycket av oss och sammanhanget vi verkar i.”

Det menar Stefan Borg, vd på Ideon-baserade SiB Solutions.

På bara några få år har SiB Solutions växt från ett par skriv-

bord i inkubatorn på Ideon Science Park, till att idag bestå av

arbetsplatser för närmare 30 medarbetare. Dotterbolagen i

Nederländerna, Storbritannien och USA oräknade.

– Bland våra kunder finns en rad väl etablerade och namn-

kunniga företag, både här i Sverige och utomlands. Och vi växer

stadigt, säger Stefan Borg.

Fortfarande är det på Ideon Science Park och i Wihlborgs

Alfa 3-6 som SiB Solutions bedriver utveckling och har sitt

huvudkontor. Verksamheten är kunskapsintensiv, pådriven bland

annat av den snabba tekniska utvecklingen, uppkomsten av nya

och ibland disruptiva affärsmodeller samt samhällets krav på

reell, grön omställning.

Video-analys och AI i symbios

– Logistikintensiva företag befinner sig i ett läge där kraven

på effektivisering, trygghet och hållbarhet sammanfaller. I våra

kunders verksamheter är logistik ett kritiskt element i affärs-

modellen, en viktig beståndsdel för framgång och konkurrens-

kraft. Även mindre störningar i leveranskedjan riskerar att

påverka deras lönsamhet och leda till goodwill-tapp.

– Med våra tjänster, som är baserade på intelligent video och

artificiell intelligens, är det möjligt att upptäcka, rapportera och

undvika felleveranser, returer och onödiga extra-transporter. Det

i sin tur bidrar till att kundernas totala klimatavtryck kan hållas

på låg nivå.

Rätt sammanhang

Alfa 3-6 i Ideon Science Park var det första huset att etableras

i den numera så välkända forskarbyn. Byggnaden ingår i

Wihlborgs bestånd av kommersiella fastigheter och inrymmer

såväl start-ups som etablerade företag, främst inom tech-sektorn.

– Att befinna sig i sammanhang och miljöer präglade av krea-

tivitet, know-how, olika forskningsprojekt och driv, smittar av sig.

Ända sedan vi tog våra första kvadratmetrar i besittning 2017,

har vi upplevt hur närvaron här på Ideon medfört att vi alltid

varit, och är, välkomna att ventilera idéer och utmaningar. Dels

med andra verksamheter i Ideon-familjen, dels med Wihlborgs

som engagerat hjälpt oss att växa och utvecklas.

– Wihlborgs är proaktiva i sitt agerande gentemot oss som

hyresgäst och det underlättar när man växer snabbt, mycket och

vill göra det så bekymmersfritt som möjligt.

Stefan Borg

Vd, SiB Solutions (t.h.) Här tillsammans

med de andra grundarna: t.v. Lennart

Bergström och Staffan Persson

Alfa 3-6 (Studentkården 2), Lund

280 m

kontor

Våra fastigheter

67 %

Kontor/Butik

Redovisat värde

per fastighetskategori

Logistik/Produktion

36 %

63 %

Kontor/Butik

Hyresvärde

per fastighetskategori

Redovisat värde

per område

Helsingborg Yttre

51 %

Hyresvärde

per område

49 %

Helsingborg Centrum

Projekt/

Mark

4 %

Projekt/

Mark

1 %

Helsingborg Yttre

45 %

55 %

Helsingborg Centrum

Logistik/Produktion

30 %

67 %

Kontor/Butik

Redovisat värde

per fastighetskategori

Logistik/Produktion

36 %

63 %

Kontor/Butik

Hyresvärde

per fastighetskategori

Redovisat värde

per område

Helsingborg Yttre

51 %

Hyresvärde

per område

49 %

Helsingborg Centrum

Projekt/

Mark

4 %

Projekt/

Mark

1 %

Helsingborg Yttre

45 %

55 %

Helsingborg Centrum

Logistik/Produktion

30 %

Wihlborgs i Helsingborg

Hamnstad med goda förbindelser

Från hamnkanten i Helsingborg syns Helsingörs siluett bara

3750 meter bort. Öresunds smalaste passage har i över tusen

år varit en bärande anledning till att Helsingborg blomstrat som

handelsplats. Färjorna över sundet avgår var tjugonde minut och

överfarten tar bara 20 minuter.

I Helsingborg ligger Sveriges näst största containerhamn,

som är en viktig kugge i svenskt näringsliv, både nationellt och

regionalt. Runt staden korsas Europavägarna E4 och E6, vilket

ytterligare stärker stadens attraktionskraft för de många logis-

tikaktörer och e-handelsföretag som lockas av det strategiska

läget. Helsingborg är en viktig länk i transportkedjan som binder

ihop Norge och övriga Sverige med resten av Europa.

För 20 år sedan etablerades Campus Helsingborg som en del

av Lunds universitet. Här utbildas varje år cirka 4 000 studenter,

vilket har blåst nytt liv i Fabriken1891 (Hermes 10), d.v.s. det

gamla Tretornkvarteret, söder om Helsingborg C.

De senaste åren har Helsingborg fått en rad utmärkelser, som

Sveriges miljöbästa kommun, Sveriges kvalitetskommun, Årets

nybyggarkommun, Årets tillväxtkommun, Årets IT- kommun,

Bästa cykelfrämjande kommun och Årets stads kärna.

I september 2023 stod Helsingborg värd för Nordens största

digiloga hållbarhetskonferens ”A Sustainable Tomorrow”.

Marknadsförutsättningar

Helsingborg är med sina cirka 150 000 invånare Sveriges åttonde

största kommun. Staden är attraktiv och växer stadigt, fram till år

2035 med uppskattningsvis ytterligare cirka 40 000 invånare.

106

Fastigheter

1 075 Mkr

Hyresvärde

12 490 Mdrk

Fastighetsvärde

666 000 m

Uthyrningsbar yta

Våra fastigheter

Fastighetsägare Helsingborg

31 december 2023

Kontor/Butik

Logistik/Produktion

100 000

200 000

300 000

400 000

500 000

600 000

700 000

CastellumCatenaWihlborgs

Eftersom tillväxten framför allt beräknas bestå av yngre

och välutbildade personer, genom inflyttning i kombination

med verksamheten på Campus Helsingborg, är det troligt att

utbildningsnivån och därmed kompetensförsörjningen i staden

långsiktigt kommer att höjas.

Helsingborgs viktiga roll i arbetsmarknadsregionen märks inte

minst på en kraftig in- och utpendling. Flödet av människor på

Helsingborgs C har ökat avsevärt under 2023 jämfört med 2022.

I Prisma (Ursula 1) finns techhubben HETCH, som var en av

de första hyresgästerna att flytta in i huset, och som idag är en

naturlig samlingspunkt och motor för etablering av startups,

snabb växande techbolag och etablerade bolag som vill växa.

Under 2023 etablerades Helsingborg Innovation District

(HEIDI), ett nytt innovationsdistrikt i Oceanhamnen i närheten

av vår fastighet Fabriken 1891 (Hermes 10). Syftet är att

etablera Helsingborg på den nationella och internationella

innovationskartan.

Handel står för nära hälften av näringslivets totala omsättning

och logistik- och handelsbranschen i Helsingborg sysselsätter

cirka 25 procent av den tillgängliga arbetskraften. Helsingborg

gynnas av att arbetstillfällena fördelas över ett större antal

mellanstora och små företag, vilket sprider riskerna över flera

branscher och segment.

Kunder och affärer

Wihlborgs har en blandning av både fastigheter och kunder med

såväl tjänsteföretag som bolag inom logistik och produktion.

Icentrum är det främst kontorsfastigheter medan Helsingborg

yttre med Berga och de södra delarna har fokus på logistik

ochproduktion, men även en viss del kontorsfastigheter.

Efterfrågan på lokaler har fortsatt vara god under 2023 i

synnerhet för industri och produktion. Fyra av Wihlborgs totalt sex

nya spadtag har ägt rum i Helsingborg; för Springhill (Plåtföräd-

lingen 15), Nederman (Rausgård 21), Rollco (Snår skogen 5) och

Renta (Grustaget 1). I kontorshotellen har vi i princip ingen vakans.

Under 2023 har vi fortsatt vår utbyggnad av solcells-

anläggningar och vi producerar nu 40 procent mer solcellsel

änförra året.

Helsingborgs Centrum

181 000 m

Fastigheter: 20 st

Hyresvärde: 523 Mkr

Helsingborg Yttre

485 000 m

Fastigheter: 86 st

Hyresvärde: 552 Mkr

Redovisat värde

per fastighetskategori

100 %

Kontor/Butik

Projekt/Mark

8 %

Logistik/

Produktion

66 %

27 %

Kontor/Butik

Redovisat värde

per fastighetskategori

Helsingborg utmärker sig

alltmer inom området innovation

med innovationsdistriktet HEIDI och

techhubben HETCH som goda exempel.

Magnus Lambertsson, regionchef Helsingborg

Våra fastigheter

Bland våra största hyresgäster finns Helsingborgs stad,

Lunds universitets Campus Helsingborg, WSP, Nowaste Logistics

och Boozt. Men här finns också företag som Tyréns, Sweco,

Automationsparter, MilDef, coworkingföretagen Genetor,

Mindpark, och flera gymnasieskolor.

Helsingborgs centrum

Genetor Coworking, som idag har verksamhet på två vånings-

plan på Helsingborgs C (Terminalen 1), tecknade under 2023

avtal om ytterligare ett våningsplan på 880 m

. I samma fast-

ighet utökade Collector bank med 340 m

och Käkkirurgiska

kliniken flyttade in på 180 m

Av Prismas (Ursula 1) 11 000 m

återstår endast en mindre yta

när Nexer flyttar in på 250 m

Ikea flyttar delar av sin verksamhet i Helsingborg och lämnar

därmed även ytor på Fabriken1891 (Hermes 10). Arbetet med

att fylla dessa ytor pågår för fullt.

I september hade vi nyinvigning av Stattena Centrum som de

senaste åren renoverats. Här flyttade matbutiken DaytoDay in

på 960 m

och Assistanspoolen Omsorg Sweden inpå 300 m

Helsingborg yttre

I nybyggda Berga Flexhus (Huggjärnet 13) har medtechbolaget

CYTO365 flyttat in på 800 m

. Här har även OJCO tecknat avtal

om 210 m

och flyttar in i mars 2024.

Energiteknik har flyttat in på 550 m

i Hakebössan 3, Heatly

på 2 680 m

i Värjan 12, Glaskedjan på 340 m

i Kroksabeln 11,

Murrelektronik på 650 m

i Kroksabeln 12, Zafari Life på 760 m

och Leklust på 1 100 m

i Kroksabeln 20.

Saab har utökat med 340 m

i Floretten 4 och GDL flyttat in i

Floretten 3 (690 m

), vilket gjort Berga Center fullt uthyrt. Vose

Systems har flyttat från kontorshotell till egen lokal (440m

) i

Lansen 1, Interoc flyttade in i Armborstet 4 (220 m

) och Frö sun-

da omsorg tecknade avtal om 560 m

i Huggjärnet 12. Den

långvariga hyresgästen GA Transport utökade sina ytor med

1340 m

i Kniven 3. På Ackumulatorn 17 i Långeberga tecknade

Kartongbolaget avtal om 1 440 m

I Rubinen 1 på Väla södra har vakansen efter en större

hyresgäst på kort tid fyllts med hyresgäster som Nowaste

Logistics (6900 m

), Svensk Foodservice, (1 630 m

) och GGB

Fruit (740 m

På Väla södra har vi även tecknat avtal med GDL Transport

om 2190 m

i Grusgropen 3. På Grustaget 1 uppför vi en ny

byggnad på 1 300 m

till maskinuthyrningsföretaget Renta som

samlokaliserar sin verksamhet i Helsingborg (läs mer på s. 63).

Sommaren 2024 står en ny anläggning åt industriföretaget

Rollco klar på Snårskogen 5 på Väla norra (3 600 m

Befintliga hyresgästen Dealproffsen lämnade sina 400 m

på

Flintyxan 1 och flyttade in på 2 280 m

i Flintyxan 5 på Ättekulla.

På hamnnära Plåtförädlingen 15 i södra Helsingborg har vi

uppfört en ny logistikanläggning på totalt 8 700 m

, vilket blir

den sista större byggstenen i det expansiva industriområdet

Hamncity. Här fick textilföretaget Springhill flytta in i december.

I Hamncity lämnade Yves Rocher sina lokaler i Plåtför ädlingen8

i samband med nedläggningen av verksamheten i Sverige.

Sedan dess, har vi tecknat avtal med Säljpitch som hyr en del

avkontorsytorna.

I Posten 1 på söder har vi tecknat ett 15-årigt avtal med

AWAKE Djursjukus om 2 000 m

. Den gamla postlokalen har stått

vakant i sju år och nu får området en dygnetrunt-verksamhet som

ger en mer levande och trygg stadsdel.

Framtida utveckling

Wihlborgs är aktivt i stadsutvecklingsprojektet H+, Helsingborgs

största stadsutvecklingsprojekt i modern tid. De gamla hamn-

och industriområdena Universitetsområdet, Oceanhamnen,

Husarområdet och Gåsebäck ska omvandlas till moderna och

levande stadsdelar med plats för arbete, boende, handel och

rekreation. Prisma i Oceanhamnen är en del i detta.

En möjlighet i Helsingborgs framtida utveckling är en fast

förbindelse mellan Helsingborg och Helsingör. Detta är en fråga

som Wihlborgs engagerat sig i genom att bland annat ta fram

ett förslag tillsammans med Helsingborgs stad om hur man i

staden kan underlätta för en framtida förbindelse och samtidigt

skapa en attraktiv stadsdel.

Planarbetet för att flytta Helsingborgs containerhamn till

södra Helsingborg, med planerad byggstart tidigast 2026, är

påbörjat. Wihlborgs har flera fastigheter i detta område. Flytten

skapar också nya möjligheter i de centrala delarna av staden.

H+ är ett gammalt hamn- och industriområde på cirka en miljon kvadratmeter som ska utvecklas till en blandad stad.

Renta samlokaliserar på Väla södra

Under 2024 kommer maskinuthyrningsbolaget Renta

att samlokalisera sina verksamheter i Helsingborg och

uppföra en ny, toppmodern anläggning på Väla södra.

Här kommer det nationella bolaget att kunna fortsätta

sin utveckling, samtidigt som de nya lokalerna kommer

bana väg för en mer effektiv verksamhet.

Rentas framgångssaga sträcker sig tillbaka till 2017, när det

nystartade och då finskägda bolaget Renta förenade sig med

skånska Dennis och halländska Stål & Hyr. Affärsidén om att hyra

ut maskiner, och på så sätt skapa ett cirkulärt omlopp i bygg-

branschens maskinförbrukning, har tagit företaget till att numera

sysselsätta 631 medarbetare på 65 depåer, över hela Sverige.

– Eftersom hela organisationen är utspridd på våra uthyr-

ningsdepåer, behöver våra anläggningar uppfylla flera behov

för att vi ska vara en attraktiv arbetsgivare. I den nya lokalen, i

Helsingborg, har vi tittat på olika lösningar för att skapa en trev-

lig arbetsplats, i allt från ergonomi till vilka portar som skapar

det bästa inomhusklimatet när vi lastar in och ut våra maskiner,

säger Linus Hylén, regionchef Skåne.

Rätt resurser på en och samma plats

Den nya anläggningen, om 1 300 m

, kommer till 80 procent att

bestå av lager, verkstadsytor och tvätthall och 20 procent kontor.

Här har Renta beslutat att integrera en tydlig miljöprofil genom

att installera solceller som huvudsaklig energikälla, samt certifiera

anläggningen enligt Miljöbyggnad silver. Certifieringen innebär

att inomhusmiljön måste prestera långt över svenska lagkrav –

bland annat i solskydd, ljudmiljö och ventilation.

– Det har varit viktigt för oss att få bra förutsättningar för

att kunna bedriva en klimatsmart verksamhet. Genom att det

finns solceller på taket kommer vi att kunna driva vår verkstad

på förnybar energi. Det kommer att bli ett välkommet komple-

ment till vår affärsidé som kretsar kring cirkularitet och att kunna

erbjuda våra kunder det senaste och mest klimatvänliga när det

kommer till byggmaskiner, säger Linus Hylén.

Idag har Renta anläggningar i både Ättekulla industriområde

och på Väla södra. Samlokaliseringen på den nya marken ger

företaget ett nytt läge med affärsnyttiga fördelar.

– Väla södra har optimal placering och infrastruktur för

verksamheter som är i behov av logistik med tung transport.

Genom att slå ihop två verksamheter till en och därmed ha rätt

resurser på ett och samma ställe kan vi skapa mer miljömässiga

transporter.

”Ännu mer fokus på hållbarhet”

Under 2024 kommer Renta att fortsätta driva och utveckla sin

verksamhet med målet att främja en mer hållbar byggbransch,

bland annat genom sitt digitala verktyg, Renta Easy.

– Våra kunders behov är kärnan i hela vår verksamhet. I linje

med EU-taxonomin planerar vi att, under 2024, lansera en ny

tjänst, som möjliggör en exakt beräkning av energiförbrukning

och utsläpp för varje individuell maskin under brukstiden. Initiati-

vet är en del av vårt åtagande att vara i framkant inom hållbar-

het och samtidigt möta efterfrågan från våra kunder.

Linus Hylén

Regionchef Skåne, Renta

Grustaget 1 Helsingborg

1 300 m

lager/produktion

Våra fastigheterVåra fastigheter

Våra fastigheter

85 %

Kontor/Butik

Redovisat värde

per fastighetskategori

Logistik/Produktion

7 %

87 %

Kontor/Butik

Hyresvärde

per fastighetskategori

Redovisat värde

per område

Köpenhamn Öst

21 %

Hyresvärde

per område

44 %

Köpenhamn Syd

Köpenhamn Nord

14 %

21 %

Köpenhamn Väst

Köpenhamn Öst

21 %

46 %

Köpenhamn Syd

Köpenhamn Nord

12 %

21 %

Köpenhamn Väst

Projekt/

Mark

7 %

Projekt/

Mark

6 %

Logistik/Produktion

7 %

85 %

Kontor/Butik

Redovisat värde

per fastighetskategori

Logistik/Produktion

7 %

87 %

Kontor/Butik

Hyresvärde

per fastighetskategori

Redovisat värde

per område

Köpenhamn Öst

21 %

Hyresvärde

per område

44 %

Köpenhamn Syd

Köpenhamn Nord

14 %

21 %

Köpenhamn Väst

Köpenhamn Öst

21 %

46 %

Köpenhamn Syd

Köpenhamn Nord

12 %

21 %

Köpenhamn Väst

Projekt/

Mark

7 %

Projekt/

Mark

6 %

Logistik/Produktion

7 %

Wihlborgs i Köpenhamn

Den hållbara affärsstaden

Köpenhamn är mittpunkten i den dynamiska Öresundsregionen.

En gammal stad med traditioner ända från 1100-talet, men helt i

sin tid som en hållbar och attraktiv plats att göra affärer i. Livsstils-

magasinet Monocle har för tredje året i rad korat Köpenhamn till

en av världens bästa städer att bo och leva i.

I Köpenhamn är det lätt att ta sig fram. Kollektivtrafiken är

modern med ett effektivt lokalt nätverk av metro, bussar och

pendeltåg. De kommande åren bygger staden ut kollektiv-

trafiken till kranskommunerna med den så kallade Letbanen,

som kommer att invigas 2025. Men kollektivtrafiken i all ära,

det Köpenhamnsborna älskar framför alla andra transport-

medel är sina cyklar. Köpenhamn är en av världens mest

cykelvänligastäder. El- och hybridbilar och olika bildelnings-

system blir alltmer förekommande.

Hållbarhet står högt på Köpenhamns agenda, som har som

mål att 2025 bli världens första koldioxidneutrala huvudstad,

med bibehållen tillväxt. För att nå målet pågår ett antal projekt

inom energiproduktion, energikonsumtion, grön mobilitet och

stadens administration. För att även säkra Köpenhamn mot

översvämningar har staden riktat in sig på mindre bo städer,

färre bilar och mer plats för grönska. Under 2023 utsåg

UNESCOKöpenhamn till ”World Capital of Architecture”.

Marknadsförutsättningar

I och runt Köpenhamn bor nästan en fjärdedel av Danmarks

totalabefolkning på sex miljoner människor och antalet invå-

nare ökar stadigt. De som flyttar in till Köpenhamn är som

Fastigheter

1 012 Mkr

Hyresvärde

12 082 Mkr

Fastighetsvärde

708 000 m

Uthyrningsbar yta

Våra fastigheter

200 000

400 000

600 000

800 000

NIAM

KLP

DADES

PensionDanmark

Wihlborgs

ATP

PFA Pension

Jeudan

Fastighetsägare kontor, Köpenhamn (huvudstadsområdet*)

31 december 2023

i många andra storstadsområden unga och välutbildade,

och de som vill höja kunskapsnivån ytterligare saknar inte

möjligheter. Köpenhamns universitet grundades redan 1487,

har 37000studenter och räknas som ett av Nordens främsta.

I Lyngby, norr om Köpenhamn, ligger Danmarks tekniska

universitet (DTU) med 13500studenter som är Danmarks

högst internationellt rankadeutbildningsinstitution.

Trenden att många unga föredrar att stanna i storstads-

regionen även efter utbildningens slut, väntas bidra till fortsatt

god kompetensförsörjning. Tillgången på kompetens gör

Köpenhamn attraktivt för kunskapsintensiva branscher, vilket gör

att många stora företag inom life science, IT och telekom väljer

att placera sina huvudkontor i huvudstaden.

Många av Köpenhamns företag är belägna i Köpenhamns

ytter områden, där Wihlborgs har en stor del av fastighets-

beståndet. Här kommer även den pågående utbyggnaden av

Letbanen att ytterligare öka tillgängligheten för både med -

arbetare och kunder. Köpenhamn har mycket låg arbetslöshet

(3,5 procent i oktober 2023) och efterfrågan på svensk arbetskraft

är stor. Beräkningar från Greater Copenhagen visar att för

varje tusen arbetslösa skåningar som får jobb i Danmark är det

samhällsekonomiska värdet för regionen 550 miljoner SEK per

år, enbart baserat på att utbetalning av bidrag och ersättning

vid arbetslöshet i stället leder till skatteintäkter.

Engagemang för utveckling

Även i den danska verksamheten har energifrågan stått i fokus

under året med fortsatta satsningar på energiförbättringar och

energimärkning av fastigheter.

Köpenhamn

Nord

96 000 m

Fastigheter: 11 st

Hyresvärde: 146 Mkr

Köpenhamn

Syd

302 000 m

Fastigheter: 19 st

Hyresvärde: 444 Mkr

Köpenhamn

Väst

126 000 m

Fastigheter: 11 st

Hyresvärde: 214 Mkr

Köpenhamn

Öst

183 000 m

Fastigheter: 22 st

Hyresvärde: 208 Mkr

Logistik/Produktion

9 %

91 %

Kontor/Butik

Redovisat värde

per fastighetskategori

Logistik/Produktion

12 %

78 %

Kontor/Butik

Redovisat värde

per fastighetskategori

Projekt/Mark

11 %

93 %

Kontor/Butik

Redovisat värde

per fastighetskategori

Projekt/Mark

7 %

Projekt/Mark

5 %

Logistik/Produktion

4 %

91 %

Kontor/Butik

Redovisat värde

per fastighetskategori

Trots att det är en stor rörelse på

marknaden har vi tack vare kundfokus och

nära dialog uppnått att 40 procent av våra

uthyrningar är till befintliga hyresgäster.

Søren Kempf Holm, direktör för Wihlborgs A/S

I huvudstadsområdet ingår Albertslund, Ballerup, Brøndby, Dragør, Frederiksberg, Furesø,

Gentofte, Gladsaxe, Glostrup, Greve, Herlev, Hvidovre, Høje-Taastrup, Ishøj, København,

Lyngby-Taarbæk, Rudersdal, Rødovre, Tårnby, Vallensbæk

Våra fastigheter

Sedan 2020 är Wihlborgs medlem i Green Building Council

Denmark (GBC), en medlemsorganisation som arbetar för

att främja hållbarhet i bygg- och fastighetsbranschen. Med

medlemskapet i GBC säkerställer vi att vi utmanar och utvecklar

vår verksamhet på ett hållbart sätt. Samtidigt pågår ett arbete

med att få till en grön fastighetsbeståndscertifiering inom

hållbarhetscertifieringsystemet GNB. Wihlborgs är sedan 2022

samarbetspartner i GNB:s nya koncept Sustainable Real-Estate

and Construction, som innebär att vi tillsammans med andra

aktörer åtar oss att ligga i framkant i den gröna omställningen.

Digitalisering och ny teknologi är en central del i framtidens

fastighetsbransch och kan hjälpa oss att bli mer hållbara och

utveckla ännu bättre service till våra hyresgäster. Genom att vara

en del av den ideella organisationen PropTech Denmark är vi med

och bidrar till den digitala omställningen av fastighetsbranschen.

Wihlborgs har samarbete med flera lokala jobbcentra kring

praktikplatser, och har flera som är anställda i exempelvis

flexjobb. Vi engagerar oss i det lokala föreningslivet genom

sponsring och genom samarbete med kommuner, jobbcentra

och lokala skolor för att skapa möjligheter till arbete och

utbildning. Wihlborgs är medlem i Team Ballerup, en förening

som syftar till att stötta utveckling av idrottstalanger i Ballerup,

där Wihlborgs är en stor fastighetsägare. Vi är också en del av

Team Herlev som arbetar på liknande sätt men också har ett

företagsnätverk som arbetar med att profilera näringslivet i det

lokala samhället i Herlev. I både Ballerup och Herlev deltar vi i

olika sammanhang med rådgivning och förverkligande av det

offentligas klimatmål och klimathandlingsplaner.

Tillsammans med flera andra aktörer i fastighetsbranschen

har Wihlborgs gjort en årlig insamling till föreningen ”5 Skoler”

som startades med ambitionen att bygga fem nya skolor i

flyktingläger i Syrien där många barn växer upp utan tillgång

tillgrundläggande utbildning.

Kunder och affärer

Wihlborgs fastighetsbestånd i Köpenhamn består till största

delen av kontorsfastigheter. Flertalet av fastigheterna ligger

på kommunikationsnära lägen i områden som Herlev, Ballerup,

Høje-Taastrup, Glostrup, Brøndby och Amager i utkanten av

Köpenhamn. Dessa kommuner är bland de mest expansiva i

Danmark och här sker en stor ökning av antalet arbetsplatser

tack vare områdenas lättillgängliga lägen.

Under 2022 etablerade vi oss i ett nytt område av Köpen-

hamn där kontorsmarknaden utvecklas snabbt: Amager.

Den goda tillgängligheten till metron, Köpenhamns flygplats

och motorvägsnätet mot Sverige och övriga Själland gör områ-

det till ett mycket eftertraktat alternativ till centrala Köpenhamn.

En bärande del i Wihlborgs långsiktiga strategi i Danmark är

att förvärva och utveckla fastigheter som vi bedömer att vi kan

förädla och göra till det bästa alternativet i det aktuella området.

Denna strategi går i linje med den allmänna trenden i Danmark

just nu med färre nybyggen och fler renoveringar av befintliga

fastigheter med fokus på att skapa goda arbetsplatser för att

kunna attrahera medarbetare. Vi satsar också alltmer på att stan-

dardisera lokaler och inredning.

Wihlborgs A/S har en stor spridning av kunder vad gäller

både segment och storlek, vilket minskar sårbarheten under

olika konjunkturcykler. Några av våra största kunder är statliga

danska byggnadsstyrelsen, Hørsholms kommun, ATP, HP, Pfizer,

Mercedes och ABB. Bland hyresgästerna finns också Lån & Spar

Bank, Mariehjemmene och GSV Materieludlejning A/S.

Relationerna med hyresgästerna är även i vår danska verksam-

het en av Wihlborgs styrkor och konkurrens fördelar. Under 2023

har organisationen haft stort fokus på kundlojalitet och som ett

led i det fokuset har vi genomfört löpande kundundersökningar

gällande uthyrning, ombyggnad och inflyttning så att vi alltid har

fingret på pulsen vad gäller kundernas behov och önskemål. Vi

har även infört ett kund lojalitetsprogram, där hyresgäster kan få

stora rabatter på många varumärken.

Under året har Wihlborgs köpt en fastighet i Danmark,

Klædemålet 9 på Østerbro i östra Köpenhamn, på 3 900 m²

ianslutning till våra befintliga fastigheter på Lersøpark Allé

103-107. I slutet av november övertog vi Christianshusvej 2 i

Hørsholm, där vi påbörjar uppförandet av en toppmodern skol-

byggnad som beräknas stå färdig under andra halvan av 2025.

Byggnaden blir Wihlborgs första att certifieras med guld inom

ramen för DGNB-standarden. Skolan omfattar 11 600 m² och

kommer att ha plats för 1 500 elever och anställda.

Vi har under 2023 gjort flera stora uthyrningar, bl.a. till Nord-

sjællands Grundskole & Gymnasium (NGG), som flyttar in i tidigare

nämnda Christianshusvej 2, ABB (2 590 m² i Lautrapvang 8),

Osvald Jensen (2 120 m² i Literbuen 16-18), Carl Ras (1 410 m² i

Literbuen 16-18), Sysmex (1 400 m² i Hedegaardsvej 88), Origio

(1300 m² i Lautrapvang 2), Q-Devil (1 190 m² i Lautrapvang 2)

och Altiden Omsorg ApS (1 010 m² iLautrapvang 2).

Framtida utveckling

Wihlborgs utvecklingsarbete är inriktat på att renovera och vita-

lisera äldre kontorsbyggnader och lägga till nya funktioner för

att skapa mer liv och trygghet. Även om vakansen på fastighets-

marknaden i Köpenhamn fortsätter att vara låg (cirka 5procent

under 2023) ställer hyresgästerna allt högre krav på sina

hyres kontrakt och fastighetsägare. Det är stort fokus på flexibla

lokaler som i allt högre grad ska rymma hela människan och vara

en attraktiv motsvarighet till hemarbetsplatsen, något Wihlborgs

ständigt arbetar med att tillmötesgå.

Våra utvecklingsprojekt tar in aktuella trender inom modern

stadsutveckling och urbanisering, vilket bland annat innebär

att den sociala aspekten står i fokus. Vårt utvecklingsprojekt på

Lautrupvang 3 i Ballerup är ett exempel på en stadsutvecklings-

vision för att återskapa atmosfären i traditionella affärsområden

genom att tillföra innovations-, kreativitets- och umgängesfunk-

tioner i enlighet med tidsandan – till gagn för både människor,

företag och miljö.

Mikkel Willard, ESG-utvecklare på Wihlborgs A/S.

Våra fastigheter

Nytt liv i gammal fastighet

Till följd av stigande efterfrågan på förskolor i Herlev

ingick Wihlborgs och Herlev kommun 2020 ett sam -

arbete om att bygga en ny förskola på Wihlborgs fast-

ighet Hørkær 18. Under våren 2023 stod Børnehuset

Edison färdigt att ta emot barnen.

Wihlborgs har som utgångspunkt att ta tillvara befintliga

fastigheter i så hög utsträckning som möjligt i stället för att

riva och bygga nytt. Ett exempel är bottenplanet i den äldre

fastig heten Hørkær 18, som tidigare använts för kontor och som

efter en omfattande renovering nu huserar Børnehuset Edison,

en1500m² toppmodern förskola.

Förskolan har flera rum med direkt utgång till den nya natur-

lekplatsen utanför. Det finns ytor för både mindre och större

barn och deras dagliga aktivitet, samtidigt som de gemensamma

utrymmena ger möjlighet till flera olika typer av aktiviteter.

Wihlborgs projektutvecklare Martin Dagnæs berättar:

– Børnehuset Edison är resultatet av ett effektivt och gott

samarbete med Herlev kommun. Vi har dessutom gett mer varia-

tion till ett område som har många kontorsbyggnader.

Inredning i barnhöjd

Den pedagogiska personalen har varit delaktig i utformningen

av förskolan så att den stödjer barnens lärmiljö och blir en bra

arbetsmiljö för personalen. Förskolan tar utgångspunkt i barnens

perspektiv med en flexibel utformning så att lärozonerna enkelt

kan ändras och anpassas efter barngruppernas behov beroende

på storlek och ålder.

Børnehuset Edison är uppkallat efter uppfinnaren och veten-

skapsmannen Thomas Edison, som skapade glödlampan. I den

nya förskolan kommer det på samma sätt att finnas gott om

plats för kreativitet, lek och nyfikenhet.

– Vi har valt att betona barnens medbestämmande när de

ska välja aktiviteter. På samma sätt har vi i inredningen tagit

hänsyn till att alla rum enkelt kan ändra karaktär och anpassas

till barngruppen. Tillsammans med våra samarbetspartners har

vi jobbat väldigt mycket med att se till att färger och inredning

är funktionellt och stödjer det pedagogiska syftet, säger Marina

Krømmelbein, förskolechef.

Marina Krømmelbein

Förskolechef Børnehuset Edison

Hørkær 18, Herlev, Köpenhamn

1 500 m

6767

Våra fastigheter

Projektledare på Wihlborgs

Projekt och

utveckling

Projekt och utveckling

Projekt för hållbar

tillväxt och nya behov

Projekt och utveckling är en viktig del i Wihlborgs affärsmodell

och ett av flera sätt för oss att fortsätta växa och skapa värden.

Under de senaste fem åren har vi i genomsnitt investerat cirka

1,5 miljarder årligen i våra projekt och fastigheter.

Inom stadsutveckling arbetar vi aktivt med trender och

innovationer i takt med samhällets förändrade behov. Regionens

näringsliv och våra kommuner är viktiga partners i detta på både

kort och lång sikt.

Arbetsplatser är en del av stadsmiljön och sätter tydlig prägel

på ett område. Dess funktioner behöver gå i linje med andra

samhällsrelaterade behov, som tillgänglighet, kommunikations-

möjligheter och mobilitet. Det ska vara enkelt att ta sig till husen

och att välja mellan olika färdmedel. Kontor är också arbetsmiljöer

och livsmiljöer där insidan har stor betydelse för vårt välmående

och förutsättningar att utvecklas.

Vi genomför alla projekt och stadsutveckling med vår egen

organisation som är väl rustad för att både arbeta med våra

befintliga projekt och fylla på markportföljen. Vi utvecklar företrä-

desvis kommersiella fastigheter men vi har också flera utveck-

lingsprojekt som inrymmer större volymer bostadsbygg rätter

och andra segment. Vårt tydliga fokus har gjort oss vassa och

konkurrenskraftiga inom vårt segment men också skapat en god

grund för att ta oss an nya affärsmöjligheter när tillfälle uppstår.

Färdigställda och pågående projekt

Under 2023 investerades 1 862 Mkr i om-, till- och nybyggnader.

Beslutade investeringar i pågående projekt uppgick 31 decem-

ber 2023 till 3 675 Mkr, varav 1 011 Mkr var investerade vid

årsskiftet. Under året har tio projekt med en investering över

20Mkr slutförts.

Vid utgången av 2023 fanns 20 pågående projekt med en

investeringsvolym över 20 Mkr vardera. Totalt pågår cirka 270

projekt av varierande storlek som drivs av vår projektorganisation

som består av projektledare, specialister och fastighetsutvecklare.

Beskrivning av ett urval av pågående projekt finns på sid 72–75.

Engagemang och långsiktighet

Vår samlade marknad med koncentration till fyra städer och utvalda

delområden i respektive stad ger oss en unik möjlighet och incita-

ment att vara aktiva i utvecklingen av regionen, städer och stads-

delar. Genom att arbeta fram både långsiktiga visioner och idéer

löpande i det dagliga arbetet är vi med och utmanar och inspirerar.

Vi är också måna om att utmana oss själva. Genom platt-

formar som HETCH, Ideon, Media Evolution City m.fl. skapar vi

möjligheter för andra att förverkliga sina idéer, men gör också

vår egen organisation mer kreativ och uppdaterad.

När vi bygger nytt gör vi det för att långsiktigt äga och förvalta

fastigheterna. Mot bakgrund av det är det självklart för oss att ha

ett starkt hållbarhetsfokus och att prioritera hög kvalitet i arkitek-

tur, byggmaterial och tekniska installationer. Vi lägger stor vikt vid

att utforma byggnaderna så att de är flexibla och kan ställas om

för kommande hyresgäster utan att vi behöver riva och bygga nytt.

Vi certifierar i enlighet med de längst framskridna bransch-

certifieringarna, både med klimat och människa i fokus.

Vårt långsiktiga perspektiv innebär också att vi satsar på

det som vi bedömer ger positiva effekter över tid. Vi fokuserar

inte bara på de stora stadsutvecklingsprojekten, utan även på

möjligheterna i den löpande förvaltningen. Förtätningsprojekt

som gör det möjligt för våra kunder att växa på samma område

och som inte tar ytterligare mark i anspråk är en central del av

vår verksamhet.

De höga ambitionerna och tilltron till regionens potential

återspeglas också i att vi även i föränderliga tider fortsätter

med nya investeringar. Kvartetten (Pulpeten 5), som påbörjades

under pandemin, och Vista (Bläckhornet 1), som påbörjas under

2023, är våra största investeringar hittills. Under 2023 genom-

förde vi inte mindre än sex första spadtag.

Närhet och genomförandekraft

Vår koncentrerade marknad med det täta samarbetet med

regionens näringsliv och våra kommuner skapar goda förutsätt-

ningar för täta dialoger med kommuner kring exempelvis mark-

tilldelning, översiktsplaner och detaljplaner. Det gör att vi kan ha

en nära relation och vara lyhörda för vad kommunerna värderar

och bidra med vår kunskap och vårt engagemang i utvecklingen

av attraktiva, hållbara stadsmiljöer.

Den geografiska närheten till marknaden gör att vi tidigt

kan avläsa trender och förändringar i önskemål och efterfrågan

hos kunderna. Genom långsiktigt och målmedvetet arbete har

vi skapat oss en kunskap kring vad våra kundgrupper ser som

mest attraktivt. Vi har under lång tid förädlat och utvecklat vår

fastighetsportfölj så att vi idag har fastigheter och byggrätter

i de allra mest strategiska lägena. Tillsammans med vår starka

finansiella ställning, lyhördhet och kompetenta organisation ger

det oss en tydlig genomförandekraft.

Våra väletablerade samarbetsformer med leverantörer

innebär att vi kan ta en aktiv roll i att utveckla branschen och

leverantörsleden i en mer hållbar riktning. Det har också bidragit

till att vi har kunnat fortsätta med våra projekt enligt plan trots

en föränderlig omvärld och utmaningar i olika leveranskedjor.

Säkerhet och arbetsmiljö är centrala delar i vårt hållbarhets-

arbete och även på detta område ställer vi höga krav.

Mark för framtida utveckling

En viktig faktor för att snabbt kunna utveckla nya projekt och

tillgodose befintliga och potentiella kunders behov är vår port-

följ med byggrätter som vi kan utveckla i olika skeden.

Investeringsvolym

Mkr

250

500

750

1 000

1 250

1 500

1 750

2 000

20232022202120202019

Projekt och utveckling

Wihlborgs har en omfattande, varierad och blandad portfölj

av byggrätter som är färdiga för exploatering, men vi under-

söker också kontinuerligt möjligheter till förvärv av ytterligare

mark från både kommuner och privata aktörer.

När vi bygger gör vi det med det övergripande målet att bygg-

naderna ska stå i hundra år och mer. Byggnaderna ska utformas

med ett livscykelperspektiv och med hänsyn till klimatförändringar.

All nybyggnation ska klassas enligt Miljöbyggnad, nivå ”guld” eller

motsvarande, och med ambitionen att uppnå NollCO

-certifiering.

Vid utgången av 2023 hade vi totalt 600 000 m² befintliga

och potentiella byggrätter fördelade på Malmö, Lund,

Helsingborg och Köpenhamn. Framtida utvecklingsmöjligheter i

respektive stad beskrivs på sid 50–67.

Rätt material på rätt plats i Space

Det första huset i Science Village i Lund, Space (Kunskapen1), blev 2023 också den första byggnaden med

laboratorium att certifieras med Sweden Green Building Councils (SGBC) NollCO

-certifiering, som innebär

nettonoll klimatpåverkan.

Ett viktigt led i processen mot NollCO

-certifieringen har

varit att minska materialanvändningen i alla led. Byggnadens

stomsystem utgörs av en hybridstomme där konstruktionsstålet

haft en återvinningsgrad på över 65 procent. Klimatförbättrad

betong samt HDF-bjälklag med miljöcement har använts för

grundkonstruktionen. Där väderförutsättningarna är som tuffast

har stålbalkar använts och en glasvägg skyddar träfasaden mot

slagregn och direkt solinstrålning, vilket ökar hållbarheten och

bidrar till minskad energianvändning.

– I Space har vi jobbat med devisen rätt material på rätt

platsså att konstruktionen blir optimal utifrån faktorer som

läge, väderförhållanden och funktion. Det innebär bland annat

att vi använt kompletterande material till trä och gjort gröna

val för varje material. Vi har behövt utmana oss rejält vad

gällermaterial användning, säger Helena Pålsson, projektledare

på Wihlborgs.

Byggrätter

40 000

80 000

120 000

160 000

200 000

DanmarkHelsingborgLundMalmö

Lager/Lätt industri

Kontor

Bostad

Helena Pålsson, projektledare på Wihlborgs.

Projekt och utveckling

Samägda projekt

Pulpeten 5 (Kvartetten), Malmö

YTA: 16 000 m

FÄRDIGSTÄLLANDE: Kvartal 1, 2023

OMRÅDE: Hyllie, Malmö INVESTERING: 806 Mkr

Kvartetten är vårt tredje kontorsprojekt i Hyllie och ligger ett stenkast från

Hyllie station. Byggnaden är certifierad enligt Miljöbyggnad Guld,

NollCO

och hälsocertifieringen WELL. Huset är fullt uyhyrt till Trygg-Hansa,

restaurang SPILL, Mindpark, Telia och Sciber där de sista inflyttningarna

äger rum under 2024.

Kunskapen 1 (Space), Lund

YTA: 6 000 m

FÄRDIGSTÄLLANDE: Kvartal 4, 2023

OMRÅDE: Science Village, Lund INVESTERING: 242 Mkr

Mellan forskningsanläggningarna Max IV och ESS på Brunnshög i nordöstra

Lund växer stadsdelen Science Village fram. Precis vid spårvägshållplatsen

har vi byggt denna ikonbyggnad, där havredryckstillverkaren Oatly blir första

hyresgästen. Space byggs i skandinavisk stil med synligt trä, och är certi

fierad enligt Miljöbyggnad Guld, WELL och NollCO

Dockan Exploatering

Dockan Exploatering är ett samägt exploateringsbolag med

JM, Peab och Wihlborgs. I Dockanområdet i Västra Hamnen

har bolaget utvecklat stadsdelen med kontor, bostäder

ochservice. Stora delar av området är idag färdigbyggt

mendet kvarstår delar att utveckla.

MAX IV

Wihlborgs äger tillsammans med Peab bolaget Fastighets

AB ML4. Bolaget har uppfört och äger synkrotronljusanlägg-

ningen MAX IV och forskningsanläggningen ”Comparative

Medicine Unit” i Lund där Lunds universitet är hyresgäst med

ett 25- respektive 20-årigt hyresavtal. Anläggningen består

av ett tjugotal byggnader. Diskussioner förs kontinuerligt

med Lunds universitet om ytterligare ny- och tillbyggnader.

Hälsostaden Ängelholm AB

Hälsostaden Ängelholm AB är ett joint venture mellan

Region Skåne, Peab och Wihlborgs. Bolaget äger, utvecklar

och förvaltar fastigheterna inom Ängelholms sjukhusområde.

Färdigställda projekt över 20 Mkr (urval)

Fastighet Yta, m

Område Färdigställande Investering

Spännbucklan 9 6 800 Fosie, Malmö Kvartal 2, 2023 38 Mkr

Kranen 8 (Ubåtshallen) 3 100 Dockan, Malmö Kvartal 2, 2023 17 Mkr

Raffinaderiet 3 5 800 Centrum, Lund Kvartal 1, 2023 260 Mkr

Plåtförädlingen 15 8 000 Hamncity, Helsingborg Kvartal 4, 2023 142 Mkr

Huggjärnet 13 (Berga Flexhus) 8 000 Berga, Helsingborg Kvartal 2, 2023 146 Mkr

Snårskogen 5 (Doka) 2 200 Väla norra, Helsingborg Kvartal 2, 2023 66 Mkr

Hørkær 16-24 + 28 1 700 Herlev, Köpenhamn Kvartal 2, 2023 32 Mkr

Marielundvej 28-30 9 800 Herlev, Köpenhamn Kvartal 2, 2023 27 Mkr

Projekt och utveckling

Posthornet 1 etapp 2, Lund

YTA: 9 900 m

FÄRDIGSTÄLLANDE: Kvartal 1, 2026

OMRÅDE: Centrum, Lund INVESTERING: 448 Mkr

I kvarteret Posthornet har vi startat etapp 2 med ännu ett tillskott av

moderna kontorslokaler nära Lunds centralstation. Det nya kvarteret

Sockerbruksområdet har direktkontakt med stationen och centrum via

dennya cykel- och gångbron. För den som söker moderna kontorslokaler i

centrala Lund finns ingen annan motsvarighet idag.

Rausgård 21, Helsingborg

YTA: 25 000 m

FÄRDIGSTÄLLANDE: Kvartal 3, 2024

OMRÅDE: Söder, Helsingborg INVESTERING: 420 Mkr

Rausgård 21 blir lager, produktion och kontor till miljöteknikföretaget

Nederman. I den nya anläggningen etableras ett innovationscenter med

fokus på produktutveckling och innovation för förbättrad industriell luft-

filtrering, ett nytt testcenter, samt ett showroom för att demonstrera

bolagetsprodukter och lösningar.

Pågående projekt över 20 Mkr (urval)

Bläckhornet 1 (Vista),

Malmö

YTA: 15 000 m

mobilitetshubb + 16 600 m

kontor

OMRÅDE: Hyllie, Malmö

FÄRDIGSTÄLLANDE: Kvartal 4, 2024, resp kvartal 4, 2025

INVESTERING: 884 Mkr

Under 2023 påbörjades uppförandet av kontorshuset

Vista med tillhörande mobilitetshubb. Huset blir det första

som möter den som kommer över bron från Danmark.

Certifiering enligt Miljöbyggnad Guld, WELL och NollCO

planeras. Mercedes-Benz Sverige, Mercedes-Benz Finans och

restaurang Laziza kommer vara först på plats med inflyttning

i slutet av 2025.

Tomaten 1, Lund

YTA: 6 400 m

FÄRDIGSTÄLLANDE: Kvartal 2, 2024

OMRÅDE: Gastelyckan, Lund INVESTERING: 137 Mkr

På Tomaten 1 uppför vi en ny toppmodern industrianläggning åt

kontraktstillverkaren Inpac. Den nya anläggningen kommer att innehålla

kontor, lager, produktion och teknikutrymmen.

Börshuset 1, Malmö

YTA: 6 000 m

FÄRDIGSTÄLLANDE: Kvartal 4, 2025

OMRÅDE: Centrum, Malmö INVESTERING: 289 Mkr

Under 2023 påbörjade vi omvandlingen av anrika Börshuset genom en

omfattande renovering med fokus på att bevara husets karaktär och historik.

Här kommer High Court att bedriva restaurang, konferens och coworking.

Projekt och utveckling

Pågående projekt över 20 Mkr (urval), forts.

Fastighet Yta, m

Område Färdigställande Investering

Rosengård 130:403 5 300 Jägersro, Malmö Kvartal 2, 2024 29 Mkr

Kranen 6 (Båghallarna) 4 200 Dockan, Malmö Kvartal 2, 2025 23 Mkr

Sufflören 4 3 300 Hyllie, Malmö Kvartal 3, 2025 42 Mkr

Värjan 12 2 700 Berga, Helsingborg Kvartal 3, 2024 47 Mkr

Posten 1 2 000 Gåsebäck, Helsingborg Kvartal 3, 2024 22 Mkr

Meterbuen 27 17 300 Skovlunde, Köpenhamn Kvartal 3, 2025 111 Mkr

Amager Strandvej 390 3 400 Kastrup, Köpenhamn Kvartal 4, 2025 59 Mkr

Hedegaardsvej 88 5 000 Kastrup, Köpenhamn Kvartal 2, 2024 40 Mkr

Lersø Park Alle 107 2 200 København Ø, Köpenhamn Kvartal 3, 2024 40 Mkr

Lautrupvang 8 2 300 Ballerup, Köpenhamn Kvartal 1, 2024 22 Mkr

Sunnanå 12:54, Malmö

YTA: 17 000 m²

OMRÅDE: Fosie, Malmö

FÄRDIGSTÄLLANDE: Kvartal 3, 2025

INVESTERING: 302 Mkr

På ett utmärkt läge för verksamheter som behöver

snabb access till de stora transportlederna bygger

vi ett större lager för en hyresgäst som tecknat ett

20-årigt avtal.

Grustaget 1, Helsingborg

YTA: 1 300 m

OMRÅDE: Väla södra, Helsingborg

FÄRDIGSTÄLLANDE: Kvartal 2, 2024

INVESTERING: 42 Mkr

Maskinuthyrningsföretaget Renta samlokaliserar

sinverksamhet i Helsingborg till Grustaget 1. Bygg-

naden består till 80 procent av lager, verkstadsytor

och tvätthall och till 20 procent av kontor.

Literbuen 16-18, Köpenhamn

YTA: 8 100 m²

OMRÅDE: Herlev, Köpenhamn

FÄRDIGSTÄLLANDE: Kvartal 2, 2024

INVESTERING: 89 Mkr

Centralt i Herlev genomför vi en större renovering

bl.a. för att minska energianvändningen och få till

en bättre sammansättning mellan lager och kontor.

Snårskogen 5, Helsingborg

YTA: 3 600 m

FÄRDIGSTÄLLANDE: Kvartal 3, 2024

OMRÅDE: Väla norra, Helsingborg INVESTERING: 78 Mkr

På Snårskogen 5 bygger vi en ny anläggning till industriföretaget Rollco med

ett hyresavtal om tio år. Den nya byggnaden kommer att bestå av 1 400 m

kontorslokaler och 2 200 m

produktions-och lagerlokaler och certifieras

enligtMiljöbyggnad silver.

Christianshusvej 11, Köpenhamn

YTA: 11 600 m

FÄRDIGSTÄLLANDE: Kvartal 4, 2025

OMRÅDE: Hørsholm, Köpenhamn INVESTERING: 390 Mkr

I Hørsholm norr om Köpenhamn uppför vi en skola med plats för

1 500elever och anställda. Skolan byggs i tre våningsplan med totalt

11 600 m

i en modulliknande struktur med takterasser. På så sätt kan

byggnaden delas upp eller i framtiden byggas ut vid behov.

Projekt och utveckling

Framtida projekt över 20 Mkr (urval)

Amphitrite 1, Malmö

YTA: 15 000 m² LOA

OMRÅDE: Centrum, Malmö

BYGGSTART: TBD

Intill universitetets profilbyggnad Niagara har vi

fått i uppdrag att i samråd med Malmö universitet

och Malmö stad ta fram en detaljplan för en

ny byggnad.

Bilrutan 5, Landskrona

YTA: 14 000 m²

OMRÅDE: Kamgatan, Landskrona

BYGGSTART: TBD

På perfekt logistikläge i Landskrona finns möjlighe-

ten att uppföra en modern logistikbyggnad på ca

14 000 m

med en invändig takhöjd på18 meter.

Vetskapen 1 (Spektra), Lund

YTA: 4 700 m²

OMRÅDE: Science Village, Lund

BYGGSTART: TBD

”Spektra” kommer att byggas intill befintliga

fastigheten Space. Ännu en spännande fastighet

med fokus på hållbarhet och medarbetarnas välbe-

finnande, med både kontor och labbverksamheter.

Polisen 7 (View), Helsingborg

YTA: 6 000 m² BTA

OMRÅDE: Centrum, Helsingborg

BYGGSTART: TBD

Bredvid en av våra befintliga fastigheter strax

söder om Helsingborg C finns möjlighet att skapa

nya kontorsytor i en hög byggnad på utmärkt

kommunikations läge i centrala Helsingborg.

Smörkajen, Malmö

YTA: 13 000 m² BTA

OMRÅDE: Nyhamnen, Malmö

BYGGSTART: TBD

Wihlborgs är en stor fastighetsägare i utvecklings-

området Nyhamnen och har flera framtida

byggrätter. Det första projektet ligger vid den

såkallade Smörkajen.

Kranen 7, Malmö

YTA: 2 900 m²

OMRÅDE: Dockan, Malmö

BYGGSTART: TBD

I ”Motorhallen”, som ursprungligen användes för

utrustning av örlogsfartyg planerar vi att bygga en

förskola med plats för 280 barn.

Vaskekær 7–9, Köpenhamn

YTA: 18 500 m² BTA

OMRÅDE: Herlev, Köpenhamn

BYGGSTART: TBD

Centralt beläget i Herlev har Wihlborgs en

tomtsom ligger nära våra Hørkær-fastigheter.

Denpreliminära planen för området är att

bostäder ska byggas på den tomma ytan.

Syret 8 (Zenit), Lund

YTA: Ca 16 000 m² BTA

OMRÅDE: Ideon, Lund

BYGGSTART: TBD

Alldeles intill den nya spårvägens hållplats vid

Ideontorget planerar vi för nya innovationsmiljöer,

arbetsplatser, handel, restauranger och annan

service i kontorshuset Zenit.

Kranen 15

YTA: TBD

OMRÅDE: Dockan, Malmö

BYGGSTART: TBD

På Kranen 15 planerar vi för ett kontorshus

precis intill klaffbron, ”entrén” till Dockan, som

kommer tillföra ännu mer liv till det city- och

havsnära området.

Förvaltnings-

berättelse

Styrelsen och verkställande direktören för Wihlborgs Fastig heter AB

(publ), org nr 556367-0230, får härmed avge redo visning för

koncernen och moderbolaget för 2023.

Året som gått

Verksamheten

Wihlborgs är ett fastighetsbolag med verksamheten koncen-

trerad till Öresundsregionen. Fastighetsbeståndet består av

305 (306) kommersiella fastigheter i främst Malmö, Helsingborg,

Lund och Köpenhamn med ett redovisat värde på balans dagen

om 55 872 Mkr (55 179). Det totala hyresvärdet exklusive

projekt och mark per 1 januari 2024 uppgick till 4 408 Mkr

(4 045) och de motsvarande kontrakterade hyresintäkterna

på årsbasis var 4 043 Mkr (3 774). Detta ger en ekonomisk

uthyrnings grad, exklusive projekt och mark, om 93procent (93).

Organisation

Wihlborgs operativa organisation består av fastighetsförvaltning

samt projekt och utveckling. Förvaltningen är anpassad efter

de lokala marknadsmässiga förutsättningarna och är organi-

serad i fyra geografiska regioner: Malmö, Lund, Helsingborg

och Köpenhamn, som i sin tur är indelade i elva geografiskt

fördelade delområden för att uppnå en effektiv och kundnära

förvaltning. All förvaltning sker med egen personal och varje

region har ett kontor som personalen utgår ifrån. Huvudkontoret

finns i Malmö. Tätt kopplat till förvaltningen finns projekt- och

utvecklingsavdelningen med projektledare som ansvarar för

ny- och ombyggnads projekt, upphandlingar och uppföljningar.

På huvudkontoret finns centrala funktioner som ekonomi/finans,

IS/IT, kommunikation/marknad, HR, inköp och Hållbara affärer.

Dessa funktioner driver koncerngemensam utveckling och stöttar

förvaltningen samt projektavdelningen med funktionell expertis.

Wihlborgs kultur bygger på de fyra värdeorden kunskap, ärlighet,

gemenskap och handlingskraft. Wihlborgs samarbetar med Great

Place to Work när det gäller medarbetarengagemang och har

varje år sedan samarbetet inleddes 2016 blivit certifierad som en

utmärkt arbetsplats. Undersökningen 2023 gav ett rekordhögt

resultat med ett förtroendeindex på 90 procent, en ökning från

86 procent föregående år. Antalet heltidstjänster uppgick vid

årsskiftet till 218, jämfört med 256 förra årsskiftet. Från och med

den 1 mars drivs kantinverksamheten i Danmark av en extern

part, övergången omfattade även ett fyrtiotal anställda. Andelen

kvinnor är 39 procent (41) och medelåldern, 44 år, är oförändrad

jämfört med föregående år. Se sid 34–35 för beskrivning av enga-

gerade medarbetare på Wihlborgs.

Resultat

Under 2023 ökade koncernens hyresintäkter med 16 procent till

3881Mkr (3 335). Av ökningen står indexuppräkningar i befint-

liga kontrakt för den största delen, 229 Mkr. Fastighetsförvärv

som skedde under 2022 har bidragit till ökade intäkter helåret

2023 med 123 Mkr. Färdigställa projekt, nyuthyrningar samt

omförhandlingar har gett ökade intäkter med 107 Mkr. Därutö-

ver har serviceintäkterna avseende tilläggsdebiteringar ökat med

62 Mkr, varav största delen beror på ökade elkostnader. Totala

serviceintäkterna för 2023 har minskats med 15 Mkr hänförbart

till reglering av erhållet elstöd gentemot hyresgästerna. Föränd-

ringen i valuta har påverkat intäkerna positivt med 58 Mkr. Intäk-

terna från Kantinverksamheten har minskat med 33 Mkr till följd

av att denna drivs av extern part från och med 1 mars. Wihlborgs

mångåriga trend av positiv nettouthyrning har fortsatt under

2023, trots att uppsägningarna varit stora har uthyrningarna

varit högre och nettouthyrningen positiv under samtliga kvartal.

På helårsbasis uppgick nettouthyrningen till 53 Mkr (119).

Totala fastighetskostnader uppgick till 1 118 Mkr (1 004).

Avökningen om 114 Mkr står tillkommande byggnader i form av

förvärv och nybyggnation för 54 Mkr. Även energikostnaderna har

ökat under året, dessa har dock påverkats positivt med erhållet

elstöd om 20 Mkr. Energikostnader ingår i de tillägg som betalas

av hyresgästerna. Förändringen i Kantinverksamheten i Danmark

har minskat fastighetskostnaderna med 35 Mkr. Hyresförlusterna

uppgick till 6 Mkr, föregående år var dessa ovanligt låga med

1 Mkr. Drifts överskottet uppgick till 2 763Mkr (2 331) vilket

motsvarar en överskottsgrad om 71 procent (70). Driftsöver-

skottet har påverkats positivt med 78 Mkr (55) av förvärv och

försäljningar, därutöver har valutakurseffekter påverkat med

33Mkr (22).

Ränteintäkterna uppgick till 19Mkr (14). Till följd av högre

räntenivåer har räntekostnaderna ökat markant under året.

Inklusive realiserade effekter av räntederivat samt tomträtts-

avgälder, uppgick räntekostnaderna till 982Mkr (404). Under året

har nettobetalningar hänförliga till räntederivaten varit positiva

med 262 Mkr (15). Den genomsnittliga räntan, inklusive kost-

nad för räntederivat samt kreditavtal, uppgick vid årsskiftet till

3,98procent (2,59). Resultat från andelar i joint ventures uppgick

till 39 Mkr (8), varav 20 Mkr är hänförbart till en fastighetsförsälj-

ning i ett intressebolag.

Värdeförändringen i fastighetsbeståndet uppgick under året

till -1 212 Mkr (396). Sedan föregående årsskifte har antagandena

om framtida indexeringar, marknadshyresutveckling, långsiktig

vakans, driftskostnadsutvekling och avkastningsgrav förändrats.

Positiv nettouthyrning samt färdigställande av projekt har haft en

positivt inverkan på värderingarna medan underhållsinvesteringar

och vissa avflyttningsrisker har påverkat negativt. Förändrade

marknadsräntor har inneburit negativa värdförändringar på

derivat om -559 Mkr (654), varav -547 Mkr (664) är hänförliga till

räntederivat och -12 Mkr (-10) till andra finansiella poster. Värde-

ringen av räntederivaten utgår ifrån prognostiserade räntor till

förfall och bygger på uppgifter från extern part (bank) relaterat till

räntekurvor m.m.

Förvaltningsberättelse

Kassaflöde och finansiell ställning

Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till

1930Mkr vilket är något lägre än förgående års 1 942 Mkr,

vilket främst beror på att räntekostnaderna ökar mer än

driftsöverskottet. Wihlborgs fortsätter att investera i befintliga

fastigheter, 1 862 Mkr (1 518) under 2023, för att vara redo att

erbjuda kunderna attraktiva produkter när ekonomin stärks igen.

Förvärv av nya fastigheter uppgick till 134 Mkr (2438). Totalt

kassaflöde från investeringsverksamheten uppgick till -1996Mkr

(-3860). Aktieägarna har erhållit 953 Mkr (922) i utdelning

under2023. Totalt kassaflöde för koncernen uppgick under året

till 187Mkr (-156).

Koncernens eget kapital minskade med 989 Mkr (1 432) till

22391Mkr, vilket gav en soliditet vid årets slut om 39,0procent

(41,2). De räntebärande skulderna uppgick vid årets slut till

27 949 Mkr (26 806) vilket innebär en belåningsgrad om

50,0procent (48,6). Av koncernens finansiella mål uppfylldes

målen vid utgången av 2023 för soliditet, räntetäckningsgrad

samt belåningsgrad, men inte avkastning på eget kapital.

Förvärv och försäljningar av

fastigheter och dotterbolag

Under året förvärvades totalt 3 (9) fastigheter, 1 vardera i Lund,

Helsingborg och Köpenhamn för totalt 134 Mkr (2 438). Förvär-

ven i Sverige avsåg mark, i Danmark skedde förvärvet via bolag.

I Malmö har dessutom en mindre fastighet avyttrats för 18 Mkr,

förra årets såldes fastigheter för 97 Mkr. För ytterligare informa-

tion om årets förändringar i fastighetsbeståndet, se avsnitt

Förvärv och försäljningar sid 48–49.

Investeringar i befintliga

fastigheter och pågående projekt

Investeringarna i fastighetsbeståndet är en viktig del av

verksamheten och 2023 har investeringstakten varit fortsatt

hög. Under året har 1 862Mkr (1518) investerats i befintliga

fastigheter. Beslutade investeringar i pågående projekt uppgick

vid årsskiftet till 3 675 Mkr (3 631), varav 1 011 Mkr (1 367)

var investerade vid årsskiftet. I början av året färdigställdes

Wihlborgs största nybyggnation hittills, Pulpeten 5 i Malmö

Hyllie. I Lund färdigställdes byggnaden Space (Kunskapen 1),

som fick pris för ”Årets NollCO

” vid Sweden Green Building

Awards 2023. I Lund flyttade även hyresgästerna in i om- och

tillbyggda Raffinaderiet 3. Därutöver har tre nybyggnationer

färdigställts i Helsingborg på Huggjärnet 13 (kontor/lager),

Snårskogen 5 (lager/kontor) samt Plåtförädlingen 15 (logistik).

I Köpenhamn har en förskola uppförts åt Herlev Kommune på

Hörkaer 16-28. Därutöver har större hyresgästanpassningar

genomförts på Spännbucklan 9 och Kranen 8, i Malmö samt

ombyggnation och energioptimering på Amager Strandvej

390 samt Lersö Park Alle 107 i Köpenhamn. Vid årsskiftet fanns

åtta pågående projekt över 50 Mkr varav sju avser nybyggna-

tioner och en avser ombyggnation av befintlig byggnad. Se sid

69–75 för ytterligare beskrivning av avslutade, pågående samt

framtida projekt.

Moderbolaget

Moderbolaget innehar inga egna fastigheter utan hanterar

frågor kring aktiemarknaden och koncerngemensamma funk-

tioner för administration, förvaltning och finans. Omsättningen

uppgående till 233Mkr (219) avser främst försäljning av tjänster

till andra bolag inom koncernen. Årets resultat uppgick till

-101Mkr (1 949). Minskningen beror främst på lägre utdelning

från dotterbolag med -1 019 Mkr (+657) samt negaitv värde-

förändring derivat om -547 Mkr, en förändring om -1 211 (450)

Mkr sedan föregående år. Därutöver har såväl ränteintäkter

som räntekostnader ökat, medan valutakursförlusterna mins-

kat. Moderbolaget har under året investerat 26 Mkr (1 225),

inklusive aktieägartillskott, i dotterbolagsaktier och andelar i

jointventures.

Aktien

Wihlborgsaktien är noterad på Nasdaq Stockholm och återfinns

sedan 1 januari 2016 på Large Cap-listan i sektorn Real Estate.

Aktiekapitalet uppgår till 192Mkr. Antalet aktier uppgår till

307426 912. Varje aktie har ett kvotvärde om 0,625kr (0,625).

Samtliga aktier har lika rösträtt, en röst per aktie. Styrelsen har

under året varken utnyttjat sitt bemyndigande att besluta om att

förvärva och överlåta maximalt 10procent av antalet registrerade

aktier, eller bemyndigandet att besluta om en nyemission på

högst 10procent av de registrerade aktierna.

Under året omsattes 107,5miljoner (119,8) Wihlborgsaktier

på Nasdaq Stockholm till ett värde av totalt 8,8 Mdkr (9,8)

motsvarande 428000 aktier (474000) per dag. Det innebär en

omsättningshastighet om 35 procent (39) av antalet utestående

aktier. Se sid 21 för en sammanställning av de största ägarna per

den 31december 2023.

Börsvärdet per den 31 december 2023 uppgick till 29,0 Mdkr,

jämfört med 24,1Mdkr föregående år. Långsiktigt substans-

värde (EPRA NRV) per aktie uppgick till 89,17 kr (90,64)

per årsskiftet. Börskursen uppgick vid samma tidpunkt till

94,25kr (78,50).

Styrelsen föreslår årsstämman att ge styrelsen ett fortsatt

bemyndigande att återköpa maximalt 10procent av antalet

registrerade aktier, vilket skulle kunna innebära förvärv av

maximalt 30 742 691 aktier, samt besluta om nyemission

mot svarande maximalt 10procent av de registrerade aktierna.

Ägarförhållande

Den största ägaren i Wihlborgs den 31 december 2023 är

Backahill AB som äger 11,1procent (11,1) av såväl kapital

som röster. De tio största ägarna i Wihlborgs vid årets slut

ägde 38procent (39) av de registrerade aktierna och andelen

utländska ägare uppgick till 34 procent (37). Antalet aktie-

ägare vid årsskiftet, ca 31 000, är något högre än jämfört med

30000föregående årsskifte.

Vinstandelsstiftelse

Anställdas aktieinnehav via Wihlborgs Vinstandelsstiftelse uppgick

till 1 191 801 aktier (1 160 630) per den 31 december 2023.

Förvaltningsberättelse

Hållbarhetsrapportering

Wihlborgs redovisar sedan flera år sitt hållbarhetsarbete enligt GRI

Standards (nivå Core). Wihlborgs hållbarhetsredovisning för 2023

är integrerad i årsredovisningen och hållbarhetsinformation presen

teras på sid 30–43 samt 132–151. På sid 134 anges var hållbarhets-

upplysningar i enlighet med Årsredovisningslagen återfinns.

Bolagsstyrningsrapport

En särskild bolagsstyrningsrapport finns på sid 116–123.

Styrelse

Wihlborgs styrelse ska enligt bolagsordningen bestå av minst

fyra och högst åtta ledamöter. På årsstämman 2023 omvaldes

samtliga ledamöter, inklusive styrelseordföranden Anders Jarl.

Ingen styrelseledamot har rätt till ersättning vid upphörande av

uppdraget. I not 6 framgår ersättningen till styrelsen för 2023.

Riktlinjer och ersättning till

ledande befattningshavare

Med ledande befattningshavare avses verkställande direktören

samt övriga medlemmar i koncernledningen, se sid 122 för

presentation av dessa. Hela styrelsen bereder frågan om

principerna för ersättning och anställningsvillkor för koncern-

ledningen och beslutar om verkställande direktörens ersättning

och anställningsvillkor.

Årsstämman 2023 beslutade om följande riktlinjer för

ersättning och andra anställningsvillkor för koncernledningen:

ersättningar och andra anställningsvillkor skall vara marknads-

mässiga och konkurrenskraftiga. Ersättningen utgår med en fast

ersättning för samtliga i koncernledningen. Eventuell ersätt-

ning utöver den fasta lönen skall vara maximerad till hälften

av den fasta lönen och utges i kontanter. I förekommande fall

skall ersättning utöver den fasta lönen vara baserad på utfall i

förhållande till uppsatta mål och sammanfalla med aktieägarnas

intresse. Bolaget har för närvarande inte några ersättnings-

åtaganden gentemot koncernledningen utöver den fasta lönen.

I Wihlborgs finns en vinstandelsstiftelse som omfattar alla

anställda. Avsättningen till stiftelsen är hänförlig till avkastningen

på eget kapital och är maximerad till ett prisbasbelopp per år

och anställd. Se not 6 för belopp avseende ersättningar 2023.

Pensionsåldern skall vara 65 år för samtliga i koncernledningen.

Kostnaden för verkställande direktörens pension utgår med en

premie om 35procent av den pensionsgrundande lönen per år

under anställningstiden. För övriga i koncernledningen gäller

ITP-planen eller motsvarande. För verkställande direktören och

övriga i koncernledningen gäller en ömsesidig uppsägningstid

om sex månader. Avgångsvederlag för verkställande direktören

uppgår till 18 månadslöner och för övriga i koncernledningen till

maximalt 12 månads löner. Avgångsvederlaget skall avräknas mot

andra inkomster. Principerna för ersättning och anställningsvillkor

är oförändrade i jämförelse med vad som gällde under 2022.

Styrelsen gör årligen en uppföljning av att vid årsstämman

beslutade riktlinjer för ersättning till koncernledningen efterlevs.

Styrelsens förslag till årsstämman gällande riktlinjer för 2024

är desamma som för 2023.

Utsikter inför 2024

Wihlborgs affärsmodell bygger på tillväxt genom projekt-

utveckling och fastighetsförvaltning. Nettouthyrningen är

liksomtidigare i fokus. Projektportföljen är fortsatt stor med

flera nyproduktioner igång. Investeringstakten förväntas

fortsätta vara på en hög nivå under 2024. Balansräkningen är

fortsatt stark och tack vare ett gott kassaflöde kan högre ränte-

nivåer hanteras. Energieffektivsering kommer att fortsätta vara

prioriterat även under 2024, liksom övriga mål inom hållbarhet.

Förslag till vinst-

disposition m m

Till årsstämmans förfogande finns i moderbolaget följande

vinstmedel:

Balanserat resultat 6 626 437 371

Årets resultat -101 346 495

Summa, kr 6 525 090 876

Styrelsen föreslår att vinsten disponeras enligt följande:

Till aktieägarna utdelas 3,15 kr per aktie 968 394 773

I ny räkning balanseras 5 556 696 103

Summa, kr 6 525 090 876

Wihlborgs har registrerat 307 426 912 aktier. Om antalet

ute stående aktier ändras innan avstämningsdagen kommer

ut delningsbeloppet om 968 394 773 kr att justeras.

Styrelsens yttrande avseende

föreslagen vinstutdelning

Motivering

Koncernens egna kapital har beräknats i enlighet med de av EU

antagna IFRS-standarderna och tolkningarna av dessa (IFRIC)

samt i enlighet med svensk lag genom tillämpning av Rådet för

finansiell rapporterings rekommendation RFR 1 Kompletterande

redovisningsregler för koncerner. Moderbolagets egna kapital

har beräknats i enlighet med svensk lag och med tillämpning

av Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 2

Redo visning för juridiska personer.

Den föreslagna vinstutdelningen är baserad på 50procent

av det löpande förvaltningsresultatet i koncernen respektive

50procent av realiserat resultat från fastighetsförsäljningar

reducerat med en schablonskatt om 20,6procent, vilket

anknyter till Wihlborgs utdelningspolicy.

Styrelsen finner att full täckning finns för bolagets bundna

egna kapital efter den föreslagna aktieutdelningen.

Styrelsen finner även att den föreslagna utdelningen till aktie-

ägarna är försvarlig med hänsyn till de parametrar som anges i

17kap 3§ andra och tredje styckena i aktiebolagslagen; verk-

samhetens art, omfattning och risker samt konsolideringsbehov,

likviditet och ställning i övrigt.

Förvaltningsberättelse

Verksamhetens art, omfattning och risker

Styrelsens bedömning är att bolagets och koncernens eget

kapital även efter den föreslagna utdelningen är tillräckligt stort

för att kunna ta vara på framtida affärsmöjligheter och kunna

fullgöra sina förpliktelser. Styrelsen beaktar i sammanhanget

bland annat bolagets och koncernens soliditet, investerings-

planer och konjunkturläget.

Konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt

Styrelsen har företagit en allsidig bedömning av bolagets och

koncernens ekonomiska ställning och dess möjligheter att infria

sina åtaganden. Föreslagen utdelning utgör 4,3procent av

koncernens och 14,4procent av moderbolagets egna kapital . Det

uttalade målet för koncernens kapitalstruktur med en soliditet om

lägst 30procent och en räntetäckningsgrad om minst 2,0 uppfylls

även efter den föreslagna utdelningen. Bolagets och koncer-

nens kapitalstruktur är god med beaktande av de förhållanden

som råder i fastighetsbranschen. Mot denna bakgrund anser

styrelsen att bolaget och koncernen har goda förutsättningar

att tillvarata framtida affärsmöjligheter och även tåla eventuella

förluster. Planerade investeringar har beaktats vid bestämmandet

av den föreslagna vinstutdelningen. Derivat instrument och andra

finansiella instrument har värderats till verkligt värde enligt 4kap

14a§ årsredovisningslagen. Effekten av denna värdering har

påverkat det egna kapitalet med -559 Mkr (654).

Den föreslagna vinstutdelningen kommer inte att påverka

bolagets och koncernens förmåga att i rätt tid infria sina betal-

ningsförpliktelser. Bolaget och koncernen har god tillgång till

likviditetsreserver i form av både kort- och långfristiga krediter.

Krediterna kan lyftas med kort varsel, vilket innebär att bolaget

och koncernen har god beredskap att klara såväl variationer i

likviditeten som eventuella oväntade händelser.

Styrelsen har övervägt alla kända förhållanden som kan ha

betydelse för bolagets och koncernens ekonomiska ställning

och som inte beaktats inom ramen för det ovan anförda. Därvid

har ingen omständighet framkommit som gör att den föreslagna

utdelningen inte framstår som försvarlig.

Skatter

I den verksamhet Wihlborgs bedriver finns ett flertal områden

som beskattas. Förutom inkomstskatt som belastar de i koncer

nen ingående bolagen finns bland annat fastighets-, mervärdes-,

stämpel- och energiskatter. Politiska beslut såsom förändringar

i företagsbeskattning, skattelagstiftning eller dess tolkningar

kan leda till att Wihlborgs skattesituation förändras såväl positivt

som negativt.

Inkomstskatt

Den nominella bolagsskatten uppgick 2023 till 20,6procent (20,6)

i Sverige och 22 procent (22) i Danmark.

Aktuell skatt

Wihlborgs aktuella skatt uppgick 2023 till 32Mkr (44). I det

skatte pliktiga underlaget ingår inte värdeförändringar på fast

igheter och orealiserade värdeförändringar derivat. Resultat

vid bolagsförsäljning ingår inte heller då detta normalt inte är

skattepliktigt/avdragsgillt. Vidare finns möjlighet att skjuta upp

beskattningen genom skattemässiga avskrivningar och direktav

drag. Utöver detta finns underskottsavdrag att nyttja.

Den 1 januari 2019 trädde nya skatte regler i kraft för

företagssektorn i Sverige, vilka bland annat innehåller ränte-

avdragsbegränsningar i enlighet med EU:s direktiv. Reglerna

innebär att möjligheten till ränteavdrag maximeras till 30 procent

av skattemässigt EBITDA. Ej avdragsgill ränta kan sparas i 6 år för

att unyttjas mot framtida positiva räntenetton. De nya reglerna

innebär ett ökat beskattningsunderlag men innebär inte en ökad

betald skatt de närmsta åren.

I not 11 på sid 105 framgår hur det skattepliktiga resultatet

framräknats.

Uppskjuten skatt

Den uppskjutna skatten beräknas på nettot av temporära skill-

nader mellan tillgångars och skulders redovisade och skatte-

mässiga värden, underskottsavdrag samt sparade ej avdragsgilla

räntor. I resultat räkningen redovisas skatten på årets förändring

av den uppskjutna skatte skulden. Vid försäljning av fastighet via

bolag blir den redovisade uppskjutna skatten på sålda fastigheter

en intäkt.

För att stimulera ekonomin med anledning av den pågående

pandemin beslutade riksdagen under hösten 2021 om införandet

av en tillfällig skattereduktion om 3,9 procent för investeringar i

inventarier som anskaffades under år 2021. Av totalt uppbokad

uppskjuten skatteintäkt för skattereduktion 2021 har 13 Mkr

utnyttjats mot främst fastighetsskatt 2022, 5 Mkr har inte kunnat

utnyttjas och påverkat uppskjuten skatt negativt 2023 medan

2 Mkr kvarstår som skattefodran för att reducera inkomst- och

fastighetsskatt avseende 2023.

Förvaltningsberättelse

Skattemässiga avskrivningar

Investeringar i fastigheter fördelas i Sverige på byggnad, mark-

anläggning, fastighetsinventarier och mark. Wihlborgs tillämpar

följande skattemässiga avskrivningssatser för de olika delarna:

Byggnad 2–5% (Kontor 2 %, Logistik/Prod 4%)

Markanläggning 5%

Fastighetsinventarier 25%

Mark 0%

Avskrivningarna på byggnad och markanläggning beräknas på

ackumulerat anskaffningsvärde och avskrivningarna på fastighets

inventarier på skattemässigt restvärde vid årets ingång justerat

för årets investeringar och avyttringar. Vid nybyggnation utgör

fastighets inventarierna ofta en betydande del av investeringen.

Från och med 2019 finns även möjlighet att göra primäravdrag

som innebär att 12 procent av nyproducerade hyreshus anskaff

ningsvärden hänförlig till byggnad får dras av inom en sexårs-

period från färdigställandet. För investeringar gjorda under åren

2017 och 2018 får primär avdrag göras för den delen av sexårs-

perioden från färdig ställandet som återstod den 1 januari 2019.

I Danmark sker fördelningen på följande avskrivningsklasser:

Byggnad 0–4% (Kontor 0 %, Logistik/Prod 4%)

Installationer 4%

Fastighetsinventarier 25%

Mark 0 %

Möjlighet finns i Danmark att göra en extra initial avskrivning

för byggnader och installationer under investeringsåret.

Skattemässiga direktavdrag för mindre ombyggnationer

För hyresgästanpassningar, komponentbyten och mindre

ombyggnationer medges omedelbart avdrag skattemässigt

även om åtgärderna är värdehöjande och aktivering skett

i redovisningen.

Försäljning av fastigheter via bolag

Vid försäljning av fastigheter via bolag är vinsten skattefri

och eventuell förlust ej avdragsgill. Detta gäller aktier som

är näringsbetingade.

Underskottsavdrag samt sparade ränteavdrag

De underskottsavdrag som har beaktats vid beräkning av

upp skjuten skatt uppgår till 1 332 Mkr (1 716). Av totalt sparade

ej avdragsgilla räntor om 312 Mkr (63) har 268 Mkr (63) beaktats

vid beräkning av uppskjuten skatt.

Fastighetsskatt

Fastighetsskatt betalas för nästan alla koncernens fastigheter.

Skattefrihet gäller för specialbyggnader, till exempel kommunika-

tionsbyggnad samt utbildnings- och vårdbyggnader. För övriga

fastigheter beror skattesatsen på typ av byggnad och mark. För

kontorsfastigheter är skatten 1procent av taxeringsvärdet och för

industri och lager 0,5procent. I Danmark varierar skattesatserna

beroende på vilken kommun fastigheterna är belägna i. Erlagd

fastighetsskatt uppgick för koncernen 2023 till 247Mkr (226).

Mervärdesskatt

Fastigheter är undantagna från obligatorisk momsplikt. Om

uthyrning av lokal sker till hyresgäst som stadigvarande bedriver

momspliktig verksamhet, kan fastighetsägare frivilligt registrera

sig för mervärdesskatt och på så sätt få avdrag för ingående

moms på såväl driftskostnader som investering. För uthyrning till

stat och kommun finns inget krav på momspliktig verksamhet.

Inget avdrag kan ske av ingående mervärdesskatt avseende drifts

kostnader eller investeringar i lokaler som inte registrerats för

frivillig skattskyldighet för moms. Ej avdragsgill ingående moms

på driftskostnaderna uppgår för år 2023 till 10 Mkr (8), denna

skatt redovisas som en driftskostnad i årsbokslutet. Ej avdragsgill

ingående moms på investeringar uppgår för år 2023 till 23Mkr

(62) och redovisas som investering i fastighet.

Stämpelskatter

Vid omsättning av fastighet i Sverige utgår en stämpelskatt

(lagfartsavgift) på 4,25procent beräknat på det högsta av köpe-

skilling och taxeringsvärde. I Danmark är skatten 0,6procent och

beräknas på liknande sätt. Vid koncerninterna fastighetstransak

tioner finns möjlighet att erhålla uppskov med stämpelskatten till

dess fastigheten lämnar koncernen. Om fastigheter köps eller säljs

via bolag (så kallad paketering) utgår ingen stämpelskatt. Under

år 2023 erlades 0 Mkr (15) i stämpelskatt på de transaktioner

Wihlborgs medverkade i. Utöver detta utgår även stämpelskatt

med 2procent (1,5procent i Danmark) vid uttag av pantbrev i

fastigheter. För 2023 uppgick denna skatt till 27 Mkr (20).

Energiskatter

Wihlborgs köpte år 2023 energi för 269Mkr (247) att användas

i fastigheterna främst för uppvärmning, kyla, ventilation och

belysning. Av detta belopp avser 33Mkr (33) energiskatter.

Wihlborgs arbetar aktivt för att minska energiförbrukningen,

vilketpå sikt och med oförändrad skattesats och fastighets-

bestånd innebär en lägre kostnad för energiskatter.

Sammanfattning

Wihlborgs verksamhet genererade 2023 sammanlagt 372 Mkr

(408) i olika slag av skatter, vilka beskrivits ovan och specificeras

i tabellen nedan.

Specifikation betalda skatter (Mkr) 2023 2022

Inkomstskatt 32 44

Fastighetsskatt 247 226

Mervärdesskatt 33 70

Stämpelskatt 27 35

Energiskatt 33 33

Summa betalda skatter 372 408

Wihlborgs har, utöver betalda skatter, skulder avseende skatter

vars betalning skjutits upp. Uppskjuten inkomstskatt uppgår till

5 171Mkr (5 180) och stämpelskatt till 23 Mkr (23).

Förvaltningsberättelse

Värderingsprinciper

fastigheter

Marknadsvärdering

Wihlborgs koncernredovisning upprättas i enlighet med

International Financial Reporting Standards (IFRS) och redovisar

fastigheterna till verkligt värde, det vill säga marknads värdet.

Fastigheternas redovisade värde uppgick per den 31 december

2023 till 55 872 Mkr (55 179). Värderingen av fastigheterna per

31 december 2023 har inneburit att fastighetsvärdet minskat med

-1212 Mkr (396). För samtliga förändringsposter, se tabell nedan.

Förändring av fastigheternas redovisade värde 2023

Förändringspost Koncernen totalt,Mkr

Redovisat värde 1 januari 2023 55 179

Förvärv 134

Investeringar 1 862

Avyttringar -18

Värdeförändring -1 212

Valutaomräkningar -73

Redovisat värde 31 december 2023 55 872

Extern marknadsvärdering

Wihlborgs har vid värdetidpunkten 2023-12-31 låtit göra en

extern värdering av hela fastighetsbeståndet, där de individuella

marknadsvärdena bedömts. Det svenska beståndet har värde-

rats av, utav Samhällsbyggarna auktoriserade värderare,

Malmöbryggan Fastighetsekonomi AB. Det danska beståndet

är värderat av Newsec Advisory A/S. Värderingen är utförd i

enlighet med International Valuation Standards. Den gängse

använda definitionen av marknadsvärde i Sverige är: ”Sannolikt

pris vid försäljning på den allmänna fastighets marknaden”.

Denna definition förutsätts vara innefattad i och leda

till samma värderingsresultat som tillämpning av IVSC:s

(International Valuation Standards Committee) definition:

Redovisat värde per fastighetskategori

samt per område 2023

Projekt/Mark

3 %

Logistik/Produktion

15 %

82 %

Kontor/Butik

Hyresvärde

per fastighetskategori

24 %

Helsingborg

Malmö

36 %

Projekt/Mark

5 %

Logistik/Produktion

13 %

82 %

Kontor/Butik

Köpenhamn

23 %

Redovisat värde

per fastighetskategori

17 %

Lund

Hyresvärde

per område

22 %

Helsingborg

Malmö

40 %

Köpenhamn

22 %

16 %

Lund

Redovisat värde

per område

“The estimated amount for which an asset or liability should

exchange on the valuation date between a willing buyer and a

willing seller in an arm’s length transaction, after proper marke-

ting and where the parties had each acted know ledgeably,

prudently and without compulsion.”

Som underlag för värderingarna har bl a använts kvalitets-

säkrad kontrakts- och fastighetsrelaterad information från

Wihlborgs, uppgifter som hämtats ur offentliga källor och rele-

vant marknads information. Samtliga bebyggda fastigheter har

besiktigats under 2021–2023.

Värderingsmetoder

Vid värderingen tillämpas en kombination av avkastningsbaserad

metod (marknadssimulering) och ortsprismetod där analyser av

genomförda transaktioner på berörda delmarknader utnyttjas för

att kalibrera parametrarna i den avkastningsbaserade metoden

(kassaflödesmetod). Därtill kommer tillämpning av generella

ekonomiska samband och aktuell marknadsinformation kring

hyresmarknad, kostnadsutveckling, makrofaktorer och förutsätt-

ningar för finansiering. Bland de marknadsparametrar som härleds

ur analyser av sålda jämförbara objekt återfinns bland annat

direktavkastningskraven, vilka inkluderar relevant riskpremie.

Marknadsvärdet bedöms motsvara det avkastningsvärde som

beräknas ur – i normalfallet 5-åriga – kassaflödesanalyser genom

att beräkna nuvärdet av prognosticerade årliga betalnetton över

kalkylperioden och nuvärdet av beräknat marknadsvärde vid

kalkylperiodens slut. Kalkylräntan, utgör totalavkastningskravet

vid fastighetsinvesteringar, härleds ur sambanden:

Kalkylränta = riskfri realränta + kompensation för inflation

+fastighetsrisk

eller

Kalkylränta = direktavkastning + driftnettots långsiktiga

utveckling (värdeförändringen)

I de fall där det bedöms motiverat med hänsyn till långsiktiga

hyreskontrakt används längre kalkylperioder. För fastigheter som

domineras av offentligt finansierade hyresgäster med längre

hyreskontrakt tillämpas i vissa fall lägre kalkylränta vid nuvärde-

Uthyrbar yta, ’000 m

Redovisat värde, Mdkr

Förändring av fastigheternas redovisade värde

samt uthyrbar yta 2019–2023

’000 m

Mdkr

20232022202120202019

1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

Förvaltningsberättelse

Aggregerad känslighetsanalys, bebyggda danska fastigheter

Parameter Antagen

ändring, %*

Avkastnings-

värde

ändring, %

Marknadshyresnivå 10 9,1

Marknadshyresnivå -10 -9,1

Drift- och underhållskostnader** 20 -1,4

Drift- och underhållskostnader -20 1,4

Direktavkastning, kalkylperiod och restvärde 0,5 -8,3

Direktavkastning, kalkylperiod och restvärde -0,5 9,7

* Förändring av direktavkastning avser procentenheter, övriga procent

** Beräknad på den kostnad som belastar Wihlborgs (taxebundna tillägg

– taxebundna kostnader) Källa: Newsec Advisory A/S

Alla antaganden som ligger till grund för värdebedömningen

speglar marknadsförhållanden kända vid värdetidpunkten.

Efter hyreskontraktens utgång har hyresnivån marknads anpassats

samtidigt som hänsyn har tagits till en objekts specifik, långsiktig

vakansrisk. Den långsiktiga hyresutvecklingen för kontors- och

verksamhetslokaler i befintligt skick beräknas till högst inflationen.

Drift- och underhållskostnader bedöms öka med 0,5 procent-

enheter mer än inflationen under kalkylperioden. I värdebedöm-

ningen används, med hänsyn till objektets speciella egenskaper,

normaliserade drift- och underhållskostnader. Faktiska taxe-

bundna driftskostnader är baserade på utfall/budget och övriga

driftskostnader, administration samt reparationer och periodiskt

underhåll är baserade på schabloner utifrån objektstyp.

Under kalkylperioden bedöms KPI till 4,0 procent 2024 i

Sverige och därefter Riks bankens långsiktiga mål om 2 procent.

IDanmark bedöms inflationen till 2 procent.

Övriga väsentliga värderingsantaganden framgår av tabellen

nedan. För pågående nybyggnadsprojekt gäller samma

antaganden som i tabellen nedan, beroende på i vilket område

projektet finns.

ringsberäkning av de årliga betalnettona. Pågående nybyggnads-

projekt värderas som om värderingsobjektet vore färdigställt,

reducerat med budgeterad återstående projektkostnad.

Obebyggd mark och övriga förädlingsobjekt värderas enligt

ortsprismetoden.

Fastighetsvärdena påverkas av de antagna marknadspara-

metrarna som används. Genom att variera ett antal parametrar

erhålls ett mått på känsligheten i värderingen. Till exempel ger

en sänkning av direktavkastningskravet i Sverige på 0,5 procent-

enheter en höjning av avkastningsvärdet om 7,5 procent på de

svenska bebyggda fastigheterna. En motsvarande höjning inne-

bär en sänkning av avkastningsvärdet om 6,1 procent. Se tabell

nedan för känslighetsanalys i Sverige respektive Danmark.

Aggregerad känslighetsanalys, bebyggda svenska fastigheter

Parameter Antagen

ändring, %*

Avkastningsvärde

ändring, %

Marknadshyresnivå 10 10,0

Marknadshyresnivå -10 -10,0

Drift- och underhållskostnader** 20 -6,1

Drift- och underhållskostnader -20 6,1

Ekonomisk vakansgrad 25 -3,0

Ekonomisk vakansgrad -25 3,0

Direktavkastning, restvärde 0,5 -6,1

Direktavkastning, restvärde -0,5 7,5

Kalkylränta, restvärde och betalnetto 0,25 -1,4

Kalkylränta, restvärde och betalnetto -0,25 1,4

* Förändring av direktavkastning och kalkylränta avser procentenheter, övriga procent

** Beräknad på totala drift-och underhållskostnader

Källa: Malmöbryggan Fastighetsekonomi AB

Väsentliga värderingsantaganden*

Område

Kalkylränta för

nuvärdesberäkning

av driftnetton, %

Direktavkastnings-

krav för beräkning

av restvärde, %

Långsiktig

ekonomisk

vakansgrad, %

Marknadshyra

(kallhyra),

kr/m²

Drift- och under-

hållskostnader

kr/m²

KONTOR/BUTIK

Malmö Centrum 5,00 – 6,90 4,65 – 5,30 6 – 10 1 300 – 5 500 282 – 646

Malmö Dockan/Hyllie 5,00 – 7,10 4,40 – 6,00 6 – 12 1 500 – 3 550 250 – 912

Malmö Yttre 5,50 – 8,10 5,65 – 6,50 8 – 12 800 – 2 100 340 – 800

Helsingborg Centrum 5,00 – 7,80 4,55 – 6,15 6 – 8 1 600 – 5 100 313 – 784

Helsingborg Yttre 6,75 – 8,50 5,90 – 7,25 6 – 12 800 – 2 600 153 – 469

Lund Ideon 5,10 – 7,40 5,30 – 5,80 5 – 8 1 400 – 3 500 417 – 991

Lund Centrum/Gastelyckan 5,90 – 7,70 4,90 – 6,15 6 – 8 900 – 3 400 440 – 594

Köpenhamn 7,50 – 10,0 5,5 – 8,00 6 – 12 500 – 2 800 130 – 1 170

LOGISTIK/PRODUKTION

Malmö Yttre 5,00 – 9,00 5,50 – 7,50 7 – 13 650 – 1 800 100 – 528

Helsingborg Yttre 6,40 – 8,30 4,85 – 7,00 6 – 12 400 – 2 400 160 – 486

Lund Centrum/Gastelyckan 6,70 – 8,10 5,50 – 6,50 7 – 8 500 – 1 050 150 – 386

Köpenhamn 7,50 – 9,50 5,50 – 7,50 6 – 12 600 – 1 600 122 – 427

* Redovisade siffror avser per fastighet förutom marknadshyror som avser på lokalnivå för intervallet. Redovisad marknadshyra avser för KONTOR/

BUTIK lokaltypen kontor, butik och för LOGISTIK/PRODUKTION lokaltyperna lager, industri, produktion, verkstad. Samtliga för lokaler > 200 m².

Förvaltningsberättelse

Risk Påverkan Sannolikhet Prioritet

Finansiella risker

Ränta 4 4 Hög

Finansiering 5 3 Hög

Kredit 2 3 Mellan

Operativa risker

Hyresintäkter 4 3 Hög

Fastighetskostnader 4 3 Hög

Projektutveckling 3 4 Hög

Transaktioner 2 2 Låg

Miljö 2 3 Mellan

Arbetsmiljö & hälsa 3 2 Mellan

IT-säkerhet 3 5 Hög

Fastighetsincidenter 2 3 Mellan

Regulatoriska risker

Etik & korruption 3 2 Mellan

Regelefterlevnad 4 2 Mellan

Strategiska risker

Fastighetsvärdering 4 3 Hög

Klimatförändringar 2 4 Hög

Organisatorisk förmåga 3 2 Mellan

Fastighetsportföljen 4 2 Mellan

Kunderbjudande 4 3 Hög

Risker och osäkerhetsfaktorer

Wihlborgs framtida utveckling och förmåga att uppnå verksam-

hetens mål påverkas av risker och osäkerhetsfaktorer. Genom att

belysa, analysera och hantera dessa risker och osäkerhetsfakto-

rer på ett systematiskt sätt finns möjlighet att begränsa dem och

samtidigt skapa förutsättningar för fortsatt tillväxt.

Risker och osäkerhetsfaktorer hanteras löpande i den dagliga

verksamheten i enlighet med väl etablerade rutiner och väg-

ledningar. Risker på företagsövergripande nivå hanteras också i

en strukturerad process där ledningsgrupp och styrelse regel-

bundet inventerar och bedömer prioriterade risker som kan

påverka Wihlborgs framtida utveckling.

Process för hantering av risker

Wihlborgs årliga process för riskhantering genomförs i tre

huvudsakliga steg.

1. Inventering och bedömning. Initialt genomförs en inven-

tering och preliminär bedömning av befintliga och nya risker

av en arbetsgrupp bestående av delar av ledningsgruppen

och sakkunniga seniora medarbetare inom olika områden.

Riskerna bedöms utifrån sannolikhet och påverkan på

Wihlborgs i ett kort-medellångt perspektiv på 3–5 år.

2. Prioritering och hantering. Resultatet av den initiala

analysen diskuteras med företagsledningen som prioriterar

de mest väsentliga riskerna och tilldelar ansvar för respek-

tive risk till relevanta medarbetare, oftast en medlem i

ledningsgruppen. Övergripande strategier och handlings-

planer för hantering av riskerna fastställs.

3. Uppföljning och utvärdering. De prioriterade riskerna

och riskhanteringsstrategierna delges och förankras med

styrelsen. Under året följs riskarbetet löpande upp av

lednings gruppen och avrapporteras årligen till styrelsen.

I tabellerna nedan sammanställs resultatet av årets risk analys.

Riskerna beskrivs och graderas med hänsyn till bedömd

påverkan på verksamheten och sannolikheten för att risken

inträffar (skala 1–5, där 5 innebär en betydande påverkan/

hög sannolikhet). Utifrån denna analys görs en prioritering av

risker som bör bevakas och där åtgärder kan behövas (anges på

skala Låg – Mellan – Hög i tabellen, där högprioriterade risker är

mest i fokus och följs upp oftare av ledningen under året).

Wihlborgs har valt att gruppera riskerna i följande över-

gripande kategorier.

• Finansiella risker – risker avseende företagets finansiering

och finansiella stabilitet.

• Operativa risker – risker i projektering och den löpande

förvaltningen av våra fastigheter.

• Regulatoriska risker – risker relaterade till bristande

efterlevnad av lagar och regler.

• Strategiska risker – risker kopplade till omvärldsfaktorer

och marknadsutvecklingen.

Förvaltningsberättelse

FINANSIELLA RISKER

Ränta

Räntekostnaderna, inklusive kostnad för ränte-

derivat, kreditavtal m.m., är Wihlborgs enskilt

största kostnadspost. Förändringar i ränte-

nivåer samt räntemarginal till bankerna får

stor inverkan på såväl kassaflöde som resultat

och nyckeltal. Hur mycket och hur snabbt en

ränteförändring får genomslag i resultatet

beror bland annat på vald räntebindningstid

för lånen.

Som grund för Wihlborgs hantering av

ränterisker finns en av styrelsen antagen

finanspolicy. Wihlborgs använder sig av en

kombination av rörliga räntor och ränte-

derivatinstrument för att begränsa ränterisken.

Se not 2 för ytterligare beskrivning av

Wihlborgs finansiella riskhantering.

1,0

2,0

3,0

5,04,54,03,53,02,52,01,51,00,50

Räntetäckningsgrad, vid förändring av marknadsräntan

ggr

Den genomsnittliga räntan, inklusive kostnad

för kreditavtal och effekten av räntederivaten,

uppgick vid årsskiftet till 3,98 procent (2,59).

Räntetäckningsgraden uppgick till 2,8 gånger

(5,6). Lånens genomsnittliga räntebindnings-

tid, inklusive effekter av räntederivat, uppgick

till 2,8 år (2,0) vid årsskiftet. Värdeförändringen

på Wihlborgs derivat har påverkat resultatet

med -559 Mkr (654). Diagrammen nedan visar

räntekänslighet vid förändring av marknads-

räntan, med utgångspunkt 31december 2023.

Genomsnittsränta vid förändring av marknadsräntan

0,00

1,25

2,50

3,75

5,00

5,04,54,03,53,02,52,01,51,00,50

Finansiering

Wihlborgs är beroende av externa lån för att

kunna fullfölja sina åtaganden och genomföra

affärer. Oron på kreditmarknaderna under de

senaste åren visar hur förutsättningarna för,

och tillgången till, krediter snabbt kan föränd-

ras. Om Wihlborgs inte kan förlänga eller ta

upp nya lån eller om villkoren är väldigt oför-

månliga, begränsas möjligheterna att kunna

fullfölja åtaganden och genomföra affärer.

Finanspolicyn definierar målsättning samt

anger riktlinjer och risklimiter för finansverk-

samheten. Bland annat anges att fördelningen

av lån mellan olika kreditinstitut ska vara sådan

att det finns minst tre huvudsakliga kredit-

givare vars andel av den totala lånestocken ej

bör överstiga 50 procent vardera. Wihlborgs

ska även eftersträva en jämn förfallostruktur

på låneskulden.

Se not 2 för ytterligare beskrivning av

Wihlborgs finansiella riskhantering.

Vid årets slut uppgick belåningsgraden till

50,0procent (48,6). Andelen banklån, inklusive

real kreditlån, av den totala lånestocken ligger

fortsatt på en hög nivå, 93 procent (90), till följd

av den sviktande obligationsmarknaden. Totalt

finns nio långivare varav den största står för

21procent av andelen lån. De 7 procent (10) som

lånas på obligationsmarknaden sker dels via det

delägda bolaget Svensk FastighetsFinansiering

(SFF), dels genom egna icke-säkerställda obliga-

tioner. Lånens förfallotider samt outnyttjat låne-

utrymme framgår av diagrammet nedan.

1 500

3 000

4 500

6 000

7 500

9 000

10 500

12 000

>202820282027202620252024

Ej utnyttjat, Mkr

Utnyttjat, Mkr

Låneförfall

Mkr

Kredit

Vid en lågkonjunktur finns en ökad risk för att

en del hyresgäster får svårt att betala hyran.

Sammansättningen av olika branscher och

storlekar på hyresgäster gör att risken för

omfattande hyresförluster bedöms som medel.

Risken omfattar även motpartsrisk – att någon

bank inte lever upp till sina förpliktelser – vilket

kan få en större konsekvens, men även här

bedöms sannolikheten som medel.

Se not 2 för ytterligare beskrivning av

Wihlborgs finansiella riskhantering som

omfattar kreditbedömningar, säkerheter

och depositioner.

Under 2023 har hyresförlusterna uppgått

till 6 Mkr (1) vilket motsvarar 1,5 procent av

nettoomsättningen. Utöver att vissa mindre

hyresgäster har önskemål om att gå över till

månadsbetalning istället för kvartalsbetalning,

ses inte någon generell ökning av obetaldahyror.

Risk Hantering Utfall

Förvaltningsberättelse

OPERATIVA RISKER

Hyresintäkter

Hyresintäkterna är avgörande för kassaflödet

för den löpande verksamheten. Fallande

hyresnivåer och ökade vakanser leder till

lägre fastighetsvärde. Efterfrågan på lokaler

styr hyresnivåerna, vilken i sin tur påverkas

av tillväxten på olika delmarknader. På orter

med ekonomisk tillväxt förväntas ökad efter-

frågan på lokaler och därmed en möjlighet till

stigande hyror och utrymme för nyproduktion.

Nedgång i konjunkturen eller oro i samhället

orsakat av exempelvis krig och energikris kan

leda till ökade av- och omflyttningar med öka-

de vakanser samt fallande hyror som följd.

Eftersom kontraktstiden på hyresavtalen

vanligtvis är mellan tre och fem år innebär

förändringar i marknadshyrorna inte någon

omedelbar effekt på hyresintäkterna.

I Wihlborgs hyresavtal med löptid tre år och

längre finns i de flesta fall indexklausuler

som innebär årliga hyresjusteringar baserat

antingen på förändringar i konsument pris-

index eller en fast procentuell höjning. I kor-

tare hyresavtal ska prisbilden spegla risken.

Öresundsregionen bedöms som långsiktigt

stark avseende läge, befolkningstillväxt,

sysselsättning och allmänna kommunika tioner.

Wihlborgs närvaro i såväl Skåne som

Köpenhamns området bidrar också till en risk-

spridning då förutsättningarna är något olika i

de båda länderna.

Den 1 januari 2024 uppgick kontrakterade hyres-

intäkter i lika bestånd 4,0 procent (13,7) högre

jämfört med samma tidpunkt föregående år, varav

4,4 procent i Sverige och 2,8 procent i Danmark.

Ökningen i Sverige uppgick är något lägre än KPI

om 6,5 procent, vilket främst beror på sänkning

av tilläggsdebiteringar för el 2024. Rensat för

tilläggsdebiteringar, fastighetsskatt och p-intäkter

var motsvarande ökning 5,3 procent. Ökningen

i Danmark i lika bestånd uppgick till 2,6 procent,

vilket främst beror på lägre inflation i Danmark

under 2023. Per den 1 januari 2024 uppgick vakan-

serna, exklusive projekt och mark, till 300 Mkr (271)

medan uthyrningsgraden var oförändrad 93 pro-

cent. Netto uthyrningen för 2023 var fortsatt positiv

och uppgick till 53 Mkr (119). Den genomsnittliga

löptiden för Wihlborgs hyreskontrakt uppgick vid

årsskiftet till 3,6 år (3,4). I nedanstående tabell visas

avtalstidens slut för lokalhyreskontrakten.

Lokalhyreskontraktens löptider

Antal avtal Mkr Andel, %

2024 1 296 790 20

2025 740 718 18

2026 499 740 19

2027 294 553 14

2028 99 259 7

2029 68 296 7

>2029 115 577 15

Summa 3 111 3 933 100

Fastighetskostnader

Större kostnadsposter inom driften utgörs av

taxebundna kostnader för värme, el, vatten

och sophantering. Därutöver tillkommer kost-

nader för fastighetsskatt, fastighetsskötsel,

reparation och underhåll samt administration.

Många av hyresavtalen innebär att mer-

parten av dessa kostnader debiteras vidare till

hyresgästen. Påverkan vid förändring av dessa

kostnader är därmed relativt begränsad.

Oförutsedda och omfattande reparationer

kan påverka resultatet negativt och risken

för detta ökar om det löpande underhållet

är eftersatt.

Wihlborgs arbetar kontinuerligt med energieffek-

tivisering av fastigheterna, ofta tillsammans med

hyresgästerna, för att begränsa kostnadsökningar

samt miljöpåverkan. I den svenska verksamheten

genomförs prissäkring gällande inköp av el för

en period om upp till 24 månader framåt i tiden.

Reparationer och underhåll sker löpande för

att bibehålla fastigheternas skick och standard.

Under entreprenörer upp handlas regelbundet

för att få en konkurrenskraftig prisbild. Vikten av

kostnadseffektiv förvaltning är i fokus i sam-

band med förvärv och samtliga fastigheter är

försäkrade mot större åverkan på grund av skada.

Slutavräkning av driftskostnader gentemot hyres-

gästernas preliminära betalningar sker årligen

med hjälp av ett egenutvecklat system kopplat till

såväl hyres- som ekonomisystem.

Fastighetskostnaderna har ökat med

114 Mkr (139) jämfört med föregående år

varav 54 Mkr är hänförligt till förvärvade och

nybyggda fastigheter. Energikostnaderna är

fortsatt höga men har minskats med erhållet

elstöd om 20 Mkr under 2023. En stor del av

energikostnaderna ingår i de tillägg som be-

talas av hyresgästerna. Från och med 1 mars

2023 drivs den danska kantinverksamheten

av en extern part, vilket minskat fastighets-

kostnaderna med 35 Mkr jämfört med före-

gående år.

Projektutveckling

Wihlborgs har som mål att fortsätta växa,

vilket kräver investeringar i såväl nya som

befintliga fastigheter. Nya och utvecklade

krav på fastigheternas utformning, funktion

och effektivitet ökar förväntningarna på vår

projektutveckling. Det finns en risk för att ny-,

till- eller ombyggnadsprojekt blir dyrare än

beräknat, inte är uthyrt vid färdigställandet,

blir försenade under genomförandet eller inte

kan startas som planerat. I dessa fall på verkas

såväl värdering som kassaflöde negativt. Om

investeringsobjekten är få och inte anses

lönsamma kan tillväxten hämmas.

Alla nya projekt genomgår en noggrann

utvärdering, där beräknad kostnad, avkastning

och risker analyseras och utförandet planeras

och fastställs. Projekt över 10 Mkr godkänns

av styrelsen. I de egna projekten, som drivs av

egna erfarna projektledare, begränsas riskerna

för kostnadsökningar dels i avtal gentemot

entreprenörer, dels genom regelbunden upp-

följning internt mot budget för att upptäcka

och hantera eventuella avvikelser i tid. Genom

kompetenta projektledare och ett betydande

engagemang i våra delmarknader är vi del-

aktiga i att utveckla nya områden, vilket också

skapar möjligheter för tillväxt.

Investeringstakten har varit hög under 2023

och under året investerades 1 862 Mkr (1 518) i

befintliga fastigheter. Trots delvis mer utmanande

marknadsförutsättningar har Wihlborgs, tack vare

ett nära samarbete med befintliga och nya kunder,

skapat förutsättningar för en fortsatt omfattande

investeringstakt. Projekten har löpt på enligt

fastlagda tidsplaner och kostnadsramar. Wihlborgs

lång siktiga samarbete med våra städer, entre-

prenörer, konsulter och leverantörer är nyckeln till

det. Vid årsskiftet fanns beslutade investeringar

i pågående projekt om 3 675 Mkr (3 631), varav

1 011 Mkr var investerade vid årskiftet. För mer

information kring projekten se sid 69–75.

Risk Hantering Utfall

Förvaltningsberättelse

Transaktioner

Förvärv av fastigheter är en del av Wihlborgs

tillväxtstrategi. I samband med fastighetsför-

värv finns en risk att den förvärvade fastig-

heten inte motsvarar förväntningarna eller den

erlagda köpeskillingen. Det finns även risk för

oväntade vakanser eller kostnader som upp-

kommer i fastigheten efter förvärvet och som

inte är reglerade i avtalet. Om förvärv sker via

bolag finns även risker kopplade till bolaget,

till exempel moms och skatter.

Vid alla transaktioner görs kalkyler för beräknad

kostnad och avkastning vilka godkänns enligt

fastställda interna rutiner. Riskerna vid fastighets-

transaktioner begränsas genom en väl etablerad

”due diligence”-process som drivs av kompeten-

ta och erfarna medarbetare med stöd av extern

expertis. Wihlborgs strategi är att agera snabbt

och smidigt i samband med fastighetstransak-

tioner, vilket ofta leder till ett tidigare avslut och

tillträde och därmed ett positivt kassaflöde från

den förvärvade fastigheten.

Under 2023 har tre fastigheter förvärvats varav

två avser mark i Sverige och den tredje avser

en förvaltningsfastighet i Danmark. En tom-

trätt med större vakans har sålts i Malmö. För

mer information kring förvärvade fastigheter

se sid 48–49.

Miljö

Föroreningar på våra fastigheter och negativ

miljö-/hälsopåverkan på grund av materialval,

resursanvändning och uppkomst av avfall

utgör risker för Wihlborgs och omgivningen.

Att inte arbeta med att minska denna påver-

kan innebär risk för bristande lagefterlevnad,

föroreningar som resulterar i miljöskada och

vite, minskad efterfrågan från hyresgäster,

bristande förtroende och negativ inverkan på

vårt varumärke.

Wihlborgs har ett etablerat miljölednings-

system som utgår från lagkrav och av vd

fastställd miljö- och klimatpolicy. Miljöaspek-

ter och operativa miljörisker är identifierade

och ses över regelbundet. Miljöinstruktioner

och styrande dokument är framtagna och

kommunicerade. Inom förvaltningen finns ett

egenkontrollprogram och för vår projektverk-

samhet har vi ett projektanpassade miljöpro-

gram för såväl nyproduktion som ROT-projekt,

med tydliga kravspecifikationer. All personal

genomgår grundläggande hållbarhetsutbild-

ning och vidareutbildning vid behov.

Vårt aktiva arbete med miljöcertifieringar bidrar

med kompetenshöjning av personal, kvalitetssäk-

ring ur ett miljöperspektiv samt ökad systematik

och proaktivitet i drift och skötsel av fastigheter-

na. De projektanpassade miljöprogrammen har

uppdaterats utifrån bland annat EU taxonomins

kriterier och medvetenhet om programmet

har säkerställts genom löpande utbildning av

bland andra nyanställda projektledare. Fortsatta

energieffektiviseringar och besparingsprogram

har medfört att energianvändningen i Wihlborgs

fastigheter har minskat under året. Läs mer om

vårt hållbarhetsarbete på sid 32–44 och 133–155.

Arbetsmiljö & hälsa

I den dagliga verksamheten kan det förekom-

ma incidenter varigenom medarbetare, entre-

prenörer eller hyresgäster/tredje part skadas

i våra projekt eller fastigheter. Wihlborgs sys-

selsätter många människor i våra projekt, och

olycksfall på byggarbetsplatser, vid underhålls-

arbete på fastigheter, eller när hyresgäster rör

sig i eller runt byggnaderna kan inträffa.

Som bas för vårt arbete finns lagar och regler

som syftar till att förebygga ohälsa och olycks-

fall i arbetet. Risker som har med arbetsmiljö/

hälsa och säkerhet att göra identifieras via

regelbundna riskinventeringar och arbetsmiljö-

ronder, samt genom andra insatser så som

medarbetarsamtal, medarbetarundersökning-

ar och återkommande hälsoundersökningar.

Arbetet med arbetsplatskontroller är under

ytterligare utveckling. Vi erbjuder också utbild-

ning för chefer såväl som medarbetare inom

bl.a. arbetsmiljö. Medarbetare, chefer och

underentreprenörer rapporterar tillbud och

olyckor till HR och på så sätt fångas dessa upp

för utvärdering och eventuella åtgärder.

Arbetet med arbetsmiljö och hälsa vilar på en

systematik med återkommande moment från

år till år, t.ex. skyddsronder och medarbetar-

undersökningar. Under 2023 har arbetet med vår

arbets miljö även fokuserat på att förtydliga våra

rutiner för arbetsmiljön i fastigheterna och de

nya behov och förväntningar som finns vad gäller

fastighetsteknik. Till detta har vi även arbetat i

samverkan med våra underentreprenörer för hur

vi tillsammans kan arbeta för bättre arbetsmiljö. Vi

har registrerat 7 (11) olycksfall i vår egen verksam-

het och våra entreprenörer rapporterar 14 (15)

tillbud och olyckor i samband med byggprojekt.

Sjukfrånvaron inom Wihlborgs totalt är 2,41 pro-

cent (2,29). Läs mer om vårt arbetsmiljöarbete på

sid 35, 36 och 149.

IT-säkerhet

Tillgången till information och fungerande IS-/

IT-system är central i hela Wihlborgs verksam-

het. Ökad digitalisering innebär ett större be-

roende av dessa system och en ökad mängd

känsliga data i alla system som medför en

potentiell säkerhetsrisk. Det finns en ständigt

närvarande risk för dataintrång och Wihlborgs

är lika utsatt för generella IT-attacker som

andra företag. Haverier eller intrång såväl i

våra interna verksamhetssystem som i våra

fastigheters styrsystem kan få betydande kon-

sekvenser för oss och våra hyresgäster.

Wihlborgs arbetar kontinuerligt med att

säkerställa att vi har en hög säkerhet i de olika

IS-/IT-systemen där både det tekniska och det

mänskliga perspektivet är viktigt. Vi har under

2023 kompletterat med en extern SOC-tjänst

som hjälper oss att löpande analysera riskerna

och vidta nödvändiga åtgärder, samtidigt som

vår IT-miljö konstant övervakas för att stoppa

och hantera aktiviteter som kan påverka vår

verksamhet. Parallellt med detta genomför vi

säkerhetsutbildningar och informerar våra med-

arbetare regelbundet för att minska riskerna för

intrång eller exponering av affärskritiska data.

Generellt sett har vi under 2023 haft en stabil

IT-drift. Vi har drabbasts av ett par stycken

mindre incidenter avseende informations- och

IT- säkerhet men ingen av dessa har påver-

kat vår IT-drift eller vår verksamhet. Vi har

i likhet med många andra blivit utsatta för

återkommande bedrägeriförsök, framför allt

via e-post, men dessa har stoppats genom en

kombination av säkerhetslösningar, uppmärk-

samma användare eller snabbt agerande av

vår SOC-tjänst.

Risk Hantering Utfall

Förvaltningsberättelse

Fastighetsincidenter

Det förekommer dagligen olika former av

oförutsedda händelser i någon av våra fastig-

heter, men dessa är oftast av mindre allvarlig

karaktär. Risken för incidenter som innebär

fara för liv och hälsa eller mer omfattande ska-

da på en fastighet, till exempel genom brand,

större vattenskada eller hot/intrång riktat mot

hyresgäster är dock ovanliga.

Riskhanteringen utgår från en mycket god

kännedom om våra fastigheter och hyresgäster

och därmed en bra beredskap för eventuella in-

cidenter. Vi har en nära kontakt med våra hyres-

gäster och därmed goda insikter om eventuell

hotbild. Vi övervakar våra fastigheter genom re-

gelbundna kontroller och ronderingar. Löpande

underhåll håller fastigheterna i bra skick och

begränsar risken för större skador. Fastighe-

terna är försäkrade och därmed minimeras

eventuell ekonomisk skada för Wihlborgs.

Vi har haft fortsatt fokus på arbetsmiljö och

säkerhet under året, vilket bidragit till en ökad

medvetenhet och beredskap inför eventuella

incidenter. Vidareutbildning av Wihlborgs fast-

ighetsvärdar och en ökad systematik i arbetet

med egenkontroller och skyddsronder har

resulterat i en mer noggrann översyn av risker

på fastigheterna.

REGULATORISKA RISKER

Etik & korruption

Risk för oetiskt agerande som inte är i

linje med Wihlborgs uppförandekod kan

förekomma såväl i den egna verksamheten

som i leverantörsledet. Korruptionsrisk är

störst i våra leverantörskedjor och därmed i

affärsenheterna projekt/utveckling och för-

valtning, samt den centrala inköpsfunktionen.

Dessa är, relativt sett, mest exponerade mot

risken på grund av att de köper in varor och

tjänster till Wihlborgs projekt- och förvalt-

ningsverksamhet.

Wihlborgs företagskultur betonar ärlighet

som en avgörande del i vår värdegrund och

vikten av en tydlig affärsetik lyfts regelbundet

fram i interna sammankomster. Alla nyanställ-

da genomgår en utbildning i affärsetik med

grund i Wihlborgs etiska riktlinjer. Systematis-

ka upphandlingsprocesser med flera personer

involverade ökar transparensen och minskar

risken för individuell påverkan. Ramavtalsle-

verantörer förbinder sig att följa Wihlborgs

uppförandekod för leverantörer liksom

entreprenörerna i projektupphandlingar. Alla

strategiska ramavtalsleverantörer utvärderas

med hänsyn till ESG-aspekter. Misstankar om

korruption och liknande missförhållanden kan

anmälas via Wihlborgs visselblåsningskanal.

Utbildning av alla nyanställda i Wihlborgs

etiska riktlinjer och vår syn på affärsetik

har genomförts under 2023 på samma sätt

som tidigare år. Sedan 2022 kommuniceras

Wihlborgs uppförandekod digitalt till alla

leverantörer som också ombeds göra en själv-

skattning av sin hållbarhetsstyrning i en extern

plattform. Leverantörernas svar och bifogade

bevis bedöms för att säkerställa att Wihlborgs

uppförandekod efterlevs. En incident har rap-

porterats in via den externa visselblåsningska-

nalen under 2023. Denna har utretts, bedömts

och hanterats. Läs mer om Wihlborgs arbete

med affärsetik och ansvarsfulla affärer på sid

36–37 och 148.

Regelefterlevnad

Lagar, förordningar och andra regler styr

många aspekter av Wihlborgs dagliga

verksamhet – från vad och hur vi bygger och

förvaltar fastigheterna till formerna för rappor-

tering av verksamhetens resultat. Bristande

efterlevnad av dessa regelverk kan leda till

ekonomiska sanktioner och skadat förtroende

för Wihlborgs.

Wihlborgs följer löpande utvecklingen av

relevanta regelverk inom olika områden, bland

annat genom deltagande i olika forum och

samverkan med branschföreningar och andra

näringslivsorganisationer. I de centrala stöd-

funktionernas uppdrag ingår att bevaka nya

eller uppdaterade lagar och andra regler. God

intern kontroll i väsentliga processer och konti-

nuerlig kompetensutveckling av medarbetarna

är också metoder för att minska riskerna.

Wihlborgs etiska riktlinjer uppdateras och

fastställs av styrelsen varje år. En översyn av

Wihlborgs övriga policyer har pågått under

2023 i syfte att säkerställa att dessa är rele-

vanta och speglar aktuella externa regelverk.

Idenna översyn skapas också en bättre

policystruktur, vilket gör det tydligare för

medarbetarna vilka styrdokument de förväntas

känna till ochefterleva.

STRATEGISKA RISKER

Fastighetsvärdering

Värderingen av fastigheterna ger direkt

påverkan på såväl resultat som nyckeltal.

Hur stora värdeförändringarna blir beror

på Wihlborgs egen förmåga att genomföra

förädling av förvaltningsfastigheter, driva

projektutveckling och göra strategiska förvärv.

Det beror även till stor del på externa faktorer

som hur den lokala hyres- och fastighetsmark-

naden utvecklar sig och Sveriges allmänna

ekonomiska utveckling.

Wihlborgs fastighetsvärderingar utgår från

en värderingspolicy och väl etablerade

värderingsmodeller med tydliga rutiner

för inhämtning av relevanta och tillförlitli-

ga data till beräkningarna. Vid förvärv gör

transaktions avdelningen analyser av den

aktuella fastig heten för att bedöma värdet

samt framtida möjligheter och risker. Inför

varje årsbokslut låter Wihlborgs externa parter

utföra värderingar av alla fastigheter. Arbetet

med fastighetsvärderingar granskas då också

av revisorerna.

För ytterligare information kring upp-

skattningar och bedömningar vid fastighets-

värdering se sid 82–83 och not 13.

Wihlborgs värdeförändringar 2023 uppgick

till -1 212 Mkr (396). Avkastningskravet vid

restvärdeberäkning har under året ökat

med 0,28 procent-enheter i Sverige och

0,26 procent-enheter i Danmark. Samtliga

fastig heter har extern-värderats. Inflations-

antagandet för 2024 har höjts från 3 till

4procent i Sverige och därefter 2 procent.

I Danmark antas 2procent. Tabellen nedan

visar Wihlborgs resultat och ställning om fastig-

hetsvärdet skulle förändras +/−5–10 procent.

Känslighetsanalys värdeförändring fastigheter

-10% -5% 0% 5% 10%

Resultat före

skatt,Mkr

-5 611 -2 818 -24 2 770 5 563

Soliditet, % 34,7 37,0 39,0 40,9 42,6

Belåningsgrad

fastigheter, % 55,6 52,7 50,0 47,6 45,5

Risk Hantering Utfall

Förvaltningsberättelse

Klimatförändringar

Klimatet har förändrats och vi har mer frekvent

förekommande extremväder. Kraftiga stormar

och skyfall, högre temperaturer och ökade

grundvattennivåer innebär exempelvis risk för

stigande underhållskostnader och ökat kylbe-

hov. På sikt ökar sannolikt också investerings-

behovet för att anpassa fastigheterna till ett

förändrat klimat. Härutöver finns det risk för

nya regler, skatter, kundbeteenden och andra

omställningar i samhället till följd av de fysiska

klimatförändringarna.

Läs mer om risker relaterade till klimatföränd-

ring på sid 144–145.

Wihlborgs arbetar systematiskt såväl med att

minska verksamhetens klimatpåverkan som att

anpassa fastigheterna till klimatförändringen.

Arbetet vägleds av klimatmål som är godkända

enligt Science Based Targets inititive (halvering

av CO

e-utsläpp år 2030 och nettonollCO

utsläpp år 2045), samt en klimatfärdplan som ut-

går från ett livscykelperspektiv på fastigheterna.

Våra interna miljöinstruktioner och vägledningar

belyser hur vi systematiskt kan och ska minska

vår klimatpåverkan i vår egen verksamhet och

hela värdekedjan. Hela fastighetsbeståndet

har analyserats utifrån fysiska klimatrisker och

arbetet med att identifiera anpassningsbehov

för byggnader med hög risk pågår.

Wihlborgs fortsätter prioritera klimatarbetet

med fokus på klimatpåverkan i värdekedjan. I

samtliga större byggprojekt beräknas klimat-

påverkan och under året har även en metodik

för klimatberäkningar i ROT-projekt utvecklats.

Utökade kontroller för fysiska klimatrisker på

fastigheterna har implementerats i syfte att

öka beredskapen för extremväder som följer

av klimatförändringarna. Läs mer om vårt

klimatarbete på sid 38–41 och 151–153. På sid

144–145 utvecklas redovisningen av klimat-

relaterade risker och hur dessa kan påverka

Wihlborgs i ett längre tidsperspektiv i enlighet

med rekommendationerna från Task Force on

Climate-related Financial Disclosures (TCFD).

Organisatorisk förmåga

I en snabbrörlig, global värld krävs en flexibel

och lärande organisation för att möta kun-

dernas och andra intressenters förväntningar.

Med allt snabbare förändringar avseende

förväntningar på digitalisering, hållbarhet men

också justerade arbetssätt hos kunderna be-

höver organisation och kompetens hela tiden

uppgraderas. Det finns en risk att Wihlborgs

inte lyckas vidareutveckla organisationen och

attrahera, behålla och utveckla rätt kompetens

som matchar de behov som kunder, medarbe-

tare och andra intressenter har.

Viktiga komponenter i att utveckla den

organisatoriska förmågan är att kontinuerligt

förstärka individernas kompetens, kopplat

såväl till befintlig roll som till beredskapen

att möta förändringar på arbetsplatsen och i

branschen. Wihlborgs arbetar därför löpande

med kompetensutveckling inom en rad

definierade områden. Genom olika tvärfunk-

tionella forum uppmuntras även till samverkan

och överföring av kompetens till nya team och

avdelningar. Wihlborgs arbetar också med

förändringsledning och kommunikation för att

stödja medarbetarna i anpassningen till för-

ändringar i omvärldens krav och förväntningar.

Satsningen på medarbetarnas kompetensut-

veckling har fortsatt under 2023. Fokus har

lagts på dels vår förvaltning där samtliga med-

arbetare fått möjlighet att utbildas inom vär-

deskapande förhandling. Våra fastighetsvärdar

har utvecklats inom arbetsmiljöområdet och

stärkt sin förmåga att hantera utmanande och

hotfulla situationer. Vidare har våra projekt-

ledare stärkts med utbildning inom ledarskap

– att leda sig själv och andra. Vi har också

stärkt vår förmåga kring hur vi kan hjälpa våra

kunder att skapa framtidens arbetsplats. Ut-

över detta har vi fortsatt arbetet utvecklingen

inom fastighetsnära hållbarhetsfrågor genom

att certifiera 24 (22) byggnader genom vår

egen personal.

Fastighetsportföljen

Det finns alltid en risk att fastighetsportföljen

inte möter marknadens nuvarande eller

förväntade efterfrågan vad gäller typ av

fastighet/segment eller geografiskt läge

– det kan vara fel fastigheter i fel stad/

område. Wihlborgs fastighetsinnehav är

koncentrerat till fyra städer i den växande

Öresundsregionen, alla med lite olika karaktär

och efterfrågan på lokaler, vilket bidrar till en

diversifierad och stark fastighetsportfölj.

Wihlborgs strategi för att hantera risken med

en fel sammansatt fastighetsportfölj bygger

på kontinuerlig utvärdering av beståndet

baserat på en mycket god kännedom om den

geografiskt avgränsade marknaden. Port-

följen är i sig diversifierad med olika typer av

fastigheter inom olika områden i Öresunds-

regionen. Goda kontakter med många kunder

i regionen och en effektiv marknadsbevakning

i vår projektutveckling och förvaltning bidrar

till att fånga trender och göra analyser av den

lokala marknaden.

Under 2023 är nettouthyrningen fortsatt positiv

för åttonde året i rad, framför allt fjärde kvarta-

let känne tecknades av rekordhöga uppsägning-

ar som möttes av ännu högre nyuthyrningar.

Transaktionerna har varit låga under året,

medan investeringar i det befintliga beståndet

med ett flertal nybyggnationer varit hög.

Kunderbjudande

Kundernas förväntningar på en bra hyres-

värd utvecklas med tiden och det är tydligt

att hyresgäster allt oftare ställer nya och

specifika krav på hyresvärden och lokalerna

– exempelvis bra miljöprestanda, relevanta

certifieringar, en hög teknisk standard, flexibla

avtalsvillkor eller ökad service och kringtjänster.

Om Wihlborgs inte är tillräckligt inno vativa,

flexibla eller fullt ut förstår kundernas önskemål

och behov kan det medföra att vissa hyres-

gäster söker sig till andra hyresvärdar.

För att i tillräcklig utsträckning framtidssäkra

fastigheterna och Wihlborgs affär krävs en

ständig bevakning och utvärdering av kund-

erbjudandet och efterfrågan på marknaden.

Det behövs också en organisatorisk förmåga att

anpassa verksamheten och kunderbjudandet

till efterfrågan. Med en stark närvaro på den

lokala marknaden och en nära kontakt och

dialog med nuvarande och presumtiva kunder

kan Wihlborgs förvaltare, uthyrare och projekt-

utvecklare fånga förändringar i efterfrågan.

NKI-undersökningar ger Whlborgs värdefull

återkoppling från hyresgästerna. Den totala

NKI-poängen år 2023 var 78 (78). Wihlborgs

hyresgästers egenskattade lojalitet vid för-

ändrade lokalbehov låg på 82 (82), vilket är

tre enheter högre än branschgenomsnittet.

Wihlborgs kunder är goda ambassadörer

och 83 (83) procent skulle rekommendera

Wihlborgs som hyresvärd. Med utgångspunkt

i de områden där bolaget inte får fullt så höga

betyg utformas aktivitetsplaner för att bättre

möta kundernas förväntningar framöver.

Risk Hantering Utfall

Förvaltningsberättelse

Finansiella

rapporter

Finansiella rapporter

RESULTAT OCH TOTALRESULTAT FÖR KONCERNEN
Belopp i Mkr	Not	2023	2022
	1–3
Hyresintäkter	4	3 881	3 335
Fastighetskostnader	5–6	-1 118	-1 004
Driftsöverskott		2 763	2 331
Övriga intäkter		2	2
Central administration och marknadsföring	6–8	-94	-90
Andel i joint ventures resultat		39	13
Resultat från övriga värdepapper och fordringar som är anläggningstillgångar	32	19	9
Räntekostnader		-977	-399
Räntekostnad leasing, inkl tomträttsavgäld		-5	-5
Förvaltningsresultat		1 747	1 861
Värdeförändring förvaltningsfastigheter	9	-1 212	396
Värdeförändring derivat	10	-559	654
Resultat före skatt		-24	2 911
Aktuell skatt	11	-32	-44
Uppskjuten skatt	11	29	-579
Årets resultat		-27	2 288
Övrigt totalresultat	12
Poster som kommer att återföras till årets resultat
Årets omräkningsdifferenser vid omräkning av utländska verksamheter		-33	383
Årets säkring valutarisk i utlandsverksamheten		29	-380
Skatt hänförligt till poster som kan komma att återföras till årets resultat		-5	63
Årets övrigt totalresultat		-9	66
Årets totalresultat		-36	2 354
Årets resultat hänförbart till:
Moderbolagets aktieägare		-27	2 288
Årets totalresultat hänförbart till:
Moderbolagets aktieägare		-36	2 354
DATA PER AKTIE (UTSPÄDNINGSEFFEKT FINNS EJ, DÅ INGA POTENTIELLA AKTIER FÖREKOMMER)
Vinst per aktie, kr		-0,09	7,44

Finansiella rapporter

FINANSIELL STÄLLNING FÖR KONCERNEN
Belopp i Mkr	Not	2023	2022
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter	13	55 872	55 179
Nyttjanderättstillgångar	14	136	146
Inventarier	15	11	17
Andelar i joint ventures	16	141	103
Andra långfristiga värdepappersinnehav		8	0
Derivatinstrument	26	369	696
Fordringar hos joint ventures	17	201	200
Långfristiga fordringar	18	77	71
Summa anläggningstillgångar		56 815	56 412
Omsättningstillgångar
Kundfordringar	19	32	42
Övriga fordringar		104	130
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter	20	75	66
Likvida medel	21	346	159
Summa omsättningstillgångar		557	397
Summa tillgångar		57 372	56 809
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital	22
Aktiekapital		192	192
Övrigt tillskjutet kapital		2 178	2 178
Reserver	12	135	144
Balanserat resultat inklusive årets resultat		19 886	20 866
Eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare		22 391	23 380
Summa eget kapital		22 391	23 380
Långfristiga skulder
Uppskjuten skatteskuld	23	5 171	5 180
Andra avsättningar	24	37	26
Långfristiga räntebärande skulder	25	22 955	25 820
Leasingskuld	2	132	140
Derivatinstrument	26	221	1
Förutbetald intäkt		8	12
Övrig långfristig skuld		9	6
Summa långfristiga skulder		28 533	31 185
Kortfristiga skulder
Kortfristiga räntebärande skulder	25	4 994	986
Leasingskuld	2	3	4
Leverantörsskulder		344	277
Aktuella skatteskulder		13	21
Övriga skulder		325	346
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter	27	769	610
Summa kortfristiga skulder		6 448	2 244
Summa eget kapital och skulder		57 372	56 809

Information om koncernens ställda säkerheter och eventualförpliktelser, se not 28.

Finansiella rapporter

FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL FÖR KONCERNEN
			Övrigt			Totalt	Innehav utan	Summa
		Aktie-	tillskjutet		Balanserat	eget	bestämmande	eget
Belopp i Mkr	Not	kapital	kapital	Reserver	resultat	kapital	inflytande	kapital
	12, 22		hänförligt till moderbolagets aktieägare
Eget kapital 1 januari 2022		192	2 178	78	19 500	21 948	–	21 948
Årets totalresultat
Årets resultat		–	–	–	2 288	2 288	–	2 288
Övrigt totalresultat		–	–	66		66	–	66
Årets totalresultat		–	–	66	2 288	2 354	–	2 354
Transaktioner med koncernens ägare
Lämnad utdelning		–	–	–	-922	-922	–	-922
Summa transaktioner med koncernens ägare		–	–	–	-922	-922	–	-922
Eget kapital 31 december 2022		192	2 178	144	20 866	23 380	–	23 380
Eget kapital 1 januari 2023		192	2 178	144	20 866	23 380	–	23 380
Årets totalresultat
Årets resultat		–	–	–	-27	-27	–	-27
Övrigt totalresultat		–	–	-9	–	-9	–	-9
Årets totalresultat		–	–	-9	-27	-36	–	-36
Transaktioner med koncernens ägare
Lämnad utdelning		–	–	–	-953	-953	–	-953
Summa transaktioner med koncernens ägare		–	–	–	-953	-953	–	-953
Eget kapital 31 december 2023		192	2 178	135	19 886	22 391	–	22 391

Finansiella rapporter

KASSAFLÖDEN FÖR KONCERNEN
Belopp i Mk	Not	2023	2022
LÖPANDE VERKSAMHETEN
Driftsöverskott		2 763	2 331
Övriga intäkter		2	2
Central administration		-94	-90
Ej kassflödespåverkande poster		15	16
Erhållen ränta		19	40
Erlagd ränta		-905	-406
Betald inkomstskatt		-40	-62
Kassaflöden före förändring av rörelsekapital		1 760	1 831
FÖRÄNDRING AV RÖRELSEKAPITAL
Förändring av rörelsefordringar		27	-88
Förändring av rörelseskulder		143	199
Summa förändring av rörelsekapital		170	111
Kassaflöde från den löpande verksamheten		1 930	1 942
INVESTERINGSVERKSAMHETEN
Förvärv av fastigheter	13	-134	-2 438
Investeringar i befintliga fastigheter	13	-1 862	-1 518
Avyttring av fastigheter	13	18	97
Investeringar i inventarier		-5	-6
Förändring andra långfristiga fordringar		-13	5
Kassaflöde från investeringsverksamheten		- 1 996	- 3 860
FINANSIERINGSVERKSAMHETEN
Lämnad utdelning		-953	-922
Upptagna lån	29	5 207	8 194
Amortering låneskuld	29	-4 010	-5 504
Minskning andra långfristiga skulder		9	-6
Kassaflöde från finansieringsverksamheten		253	1 762
Förändring likvida medel		187	-156
Likvida medel vid periodens början		159	315
Likvida medel vid periodens slut	21	346	159

Finansiella rapporter

RESULTATRÄKNING FÖR MODERBOLAGET

Belopp i Mkr Not 2023 2022

1–2

Nettoomsättning 30 233 219

Rörelsekostnader 6, 8, 30 -228 -212

Rörelseresultat 5 7

Resultat från finansiella poster

Resultat från andelar i koncernföretag 31 412 1 447

Resultat från övriga värdepapper och fordringar som är anläggningstillgångar 32 692 395

Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter 2 0

Räntekostnader och liknande resultatposter 33 -759 -726

Värdeförändring derivat 10 -547 664

Resultat efter finansiella poster -195 1 787

Bokslutsdispositioner 34 -30 297

Resultat före skatt -225 2 084

Skatt på årets resultat 11 124 -135

Årets resultat -101 1 949

RAPPORT ÖVER ÖVRIGT TOTALRESULTAT FÖR MODERBOLAGET

Årets resultat -101 1 949

Årets övrigt totalresultat – –

Årets totalresultat -101 1 949

Finansiella rapporter

BALANSRÄKNING FÖR MODERBOLAGET

Belopp i Mkr Not 2023 2022

TILLGÅNGAR 1–2

Anläggningstillgångar

Materiella anläggningstillgångar

Inventarier 15 4 4

Finansiella anläggningstillgångar

Andelar i koncernföretag 35 10 652 10 651

Fordringar hos koncernföretag 18 139 17 306

Andelar i joint ventures 16 43 43

Andra långfristiga värdepappersinnehav 0 0

Fordringar hos joint ventures 17 217 217

Andra långfristiga fordringar 18 2 1

Derivatinstrument 26 369 696

Summa finansiella anläggningstillgångar 29 422 28 914

Summa anläggningstillgångar 29 426 28 918

Omsättningstillgångar

Kundfordringar 1 1

Övriga fordringar 4 5

Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 20 31 21

Kassa och bank 21 168 41

Summa omsättningstillgångar 204 68

Summa tillgångar 29 630 28 986

EGET KAPITAL OCH SKULDER

Eget kapital 22

Bundet eget kapital

Aktiekapital 192 192

Fritt eget kapital

Balanserat resultat 6 626 5 631

Årets totalresultat -101 1 949

Summa fritt eget kapital 6 525 7 580

Summa eget kapital 6 717 7 772

Avsättningar

Avsättningar till pensioner 24 2 2

Avsättning uppskjuten skatt 36 14 137

Summa avsättningar 16 139

Långfristiga skulder

Långfristiga räntebärande skulder 25 16 616 18 681

Skulder till koncernföretag 1 689 1 962

Derivatinstrument 26 221 1

Summa långfristiga skulder 18 526 20 644

Kortfristiga skulder

Kortfristiga räntebärande skulder 25 4 200 350

Leverantörsskulder 13 8

Övriga skulder 17 17

Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 27 141 56

Summa kortfristiga skulder 4 371 431

Summa eget kapital och skulder 29 630 28 986

Finansiella rapporter

FÖRÄNDRING I EGET KAPITAL FÖR MODERBOLAGET

Belopp i Mkr Not Aktie kapital

Bundna

reserver

Fritt

eget kapital

Summa

eget kapital

Eget kapital 1 januari 2022 192 0 6 554 6 745

Lämnad utdelning − − -922 -922

Årets resultat/Årets totalresultat − − 1 949 1 949

Eget kapital 31 december 2022 192 0 7 580 7 772

Eget kapital 1 januari 2023 192 0 7 580 7 772

Lämnad utdelning − − -953 -953

Årets resultat/Årets totalresultat − − -101 -101

Eget kapital 31 december 2023 192 0 6 525 6 717

KASSAFLÖDESANALYS FÖR MODERBOLAGET

Belopp i Mkr

Not 2023 2022

LÖPANDE VERKSAMHETEN

Rörelseresultat 5 7

Avskrivningar 2 2

Erhållen ränta och utdelning 1 140 1 778

Erlagd ränta -706 -351

Kassaflöden före förändring av rörelsekapital 441 1 436

FÖRÄNDRING AV RÖRELSEKAPITAL

Förändring av rörelsefordringar -9 20

Förändring av rörelseskulder 12 8

Summa förändring av rörelsekapital 3 28

Kassaflöde från den löpande verksamheten 444 1 464

INVESTERINGSVERKSAMHETEN

Förvärv av anläggningstillgångar -2 0

Lämnade aktieägartillskott samt nyemissioner -26 -1 225

Förvärv av andelar i koncernföretag och övriga andelar -1 -1

Försäljning andelar i koncernföretag 0 -4

Ökning fordringar på koncernföretag -842 -1 440

Kassaflöde från investeringsverksamheten -871 -2 670

FINANSIERINGSVERKSAMHETEN

Lämnad utdelning -953 -922

Upptagna lån 29 4 972 5 888

Amortering låneskuld 29 -3 160 -3 639

Förändring övriga långfristiga skulder -275 -550

Erhållna koncernbidrag 1 297

Lämnade koncernbidrag -31 –

Kassaflöde från finansieringsverksamheten 554 1 074

Förändring likvida medel

Likvida medel vid periodens början

127

-132

173

Likvida medel vid periodens slut 21 168 41

Noter

Belopp i Mkr om inget annat anges.

NOT 1

Väsentliga redovisningsprinciper

Allmän information

Koncernredovisningen och årsredovisningen för Wihlborgs Fastigheter AB

förfiräkenskapsåret 2023 har den 11 mars 2024 godkänts av styrelsen och verk-

ställande direktören för publicering och föreläggs årsstämman den 24 april

2024 för fastställande. Wihlborgskoncernen bedriver fastighetsförvaltning

med verksamheten koncentrerad till Öresundsregionen. Fastighetsbeståndet

består av kommersiella fastigheter i främst Malmö, Helsingborg, Lund och

Köpenhamn. Moderbolaget Wihlborgs Fastigheter AB är ett aktiebolag (publ)

registrerat i Sverige, med säte i Malmö. Moderbolagets funktionella valuta är

svenska kronor som även utgör rapporteringsvalutan för moder bolaget och

koncernen. Adressen till huvudkontoret är Box 97, 201 20 Malmö.

Överensstämmelse med normgivning och lag

Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med International Financial

Reporting Standards (IFRS) utgivna av International Accounting Standards

Board (IASB) samt tolkningar från IFRS Interpretations Committee sådana de

antagits av EU. Vidare har koncernredovisningen upprättats i enlighet med

Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 1 Kompletterande

redovisningsregler för koncerner. Moderbolagets årsredovisning är upprättad

i enlighet med Årsredovisningslagen och med tillämpning av Rådet för finan-

siell rapporterings rekommendation RFR 2 Redovisning för juridiska personer.

Avvikelserna mellan koncernens och moder bolagets redovisningsprinciper

framgår i avsnittet ”Moderbolagets redovisningsprinciper” nedan.

Grunder för redovisningen

Tillgångar och skulder är redovisade baserat på anskaffningsvärden, förutom

förvaltningsfastigheter samt derivatinstrument som värderas till verkligt värde.

Användning av bedömningar och uppskattningar

För att kunna upprätta redovisningen i enlighet med IFRS måste företagsled-

ningen och styrelsen göra bedömningar och antaganden som påverkar redo-

visade tillgång- och skuldposter respektive intäkts- och kostnadsposter samt

lämnad information i övrigt. Dessa bedömingar baseras på erfarenheter och

de olika antaganden som ledningen och styrelsen bedömer vara rimliga under

rådande omständigheter. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedömningar

om andra antaganden görs eller om förutsättningarna ändras.

Redovisningen är särskilt känslig för de bedömningar och antaganden

som ligger till grund för värderingen av förvaltningsfastigheter (not 13) samt

uppskjutenfiskatteskuld (not 23).

Väsentliga tillämpade redovisningsprinciper

De nedan angivna redovisningsprinciperna har tillämpats konsekvent på

samtliga perioder som presenteras i koncernens finansiella rapporter, såvida

inte något annat anges nedan.

Nya redovisningsprinciper

Nya standarder och tolkningar från 2023 och framåt

Wihlborgs bedömer att inga av EU godkända nya och ändrade standarder samt

tolkningsuttalanden från IFRS Interpretations Committee som trätt ikraft 2023

eller kommer att träda ikraft 2024 eller senare, påverkar Wihlborgs resultat eller

finansiell ställning i väsentlig omfattning.

Förvärv av fastigheter via bolag

Ett bolagsförvärv kan betraktas som antingen ett tillgångsförvärv eller ett

rörelseförvärv. Om i allt väsentligt hela det verkliga värdet av de bruttotill-

gångar som förvärvats är koncentrerade till en enskild identifierbar tillgång,

t.ex. en fastighet, eller grupp av likartade identifierbara tillgångar utgör

förvärvet ett tillgångsförvärv. I annat fall anses förvärvet som rörelseförvärv.

Vid tillgångsförvärv redovisas ingen uppskjuten skatt på fastigheternas

övervärde, eventuell rabatt hänförbar till den uppskjutna skatten minskar

istället fastighetsvärdet. Vid värdering till verkligt värde första gången efter

förvärvstillfället påverkas värdeförändringen av skatterabatten.

Samarbetsarrangemang

Bolag där Wihlborgs har ett långsiktigt ägarengagemang, och tillsammans

med en eller flera samarbetspartner har ett bestämmande inflytande, delas

upp i joint venture eller gemensamma verksamheter beroende på om

koncernen har direkt rätt till tillgångarfioch åtaganden i skulder (gemensam

verksamhet) eller inte (joint venture). Bedömningen utgår från strukturen på

investeringen, den legala formen, avtalsmässiga överenskommelser samt

övriga faktorer och omständigheter. Redovisningen avseende samarbetsar-

rangemang baseras på senast tillgängligt bokslut för respektive bolag justerat

för eventuella skillnader i redovisningsprinciper .

Nettoinvestering i utlandsverksamhet

Monetära långfristiga fordringar [alt monetära långfristiga skulder] till en

utlandsverksamhet för vilken reglering inte är planerad eller troligen inte

kommer att ske inom överskådlig framtid, är i praktiken en del av [företagets]

nettoinvestering i utlandsverksamheten. En valutakursdifferens som uppstår

på den monetära långfristiga fordringen [alt monetära långfristiga skulden]

redovisas i övrigt totalresultat och ackumuleras i en separat komponent i

eget kapital, benämnd omräkningsreserv. Vid avyttring av en utlandsverksam-

het ingår de ackumulerade valutakursdifferenserna hänförliga till monetära

långfristiga fordringar [alt monetära långfristiga skulder] i de ackumulerade

omräkningsdifferenser som omklassificeras från omräkningsreserven i eget

kapital till årets resultat.

Säkring av nettoinvestering i en utlandsverksamhet

För att reducera valutarisker avseende nettotillgångar i utlandsverksamheter

har lån upptagits i utländsk valuta. Vid bokslutstillfällena omräknas tillgångar

och skulder i utländsk valuta till balansdagskurs. Den effektiva delen av

periodens valutakursförändringar avseende säkringsinstrumenten redovisas

i övrigt totalresultat för att möta omräkningsdifferenserna avseende nettotill-

gångarna i utlandsverksamheterna. Ineffektivitet i säkringsrelationen redovisas

direkt i resultaträkningen. Omräkningsdifferenser från interna lån som utgör

sk. utvidgad investering utgör en del av den säkringsbara valutarisken i

utlandsverksamheter. Vid avyttring av utlandsverksamhet löses de ackumu-

lerade omräkningsdifferenserna från både nettoinvestering och säkrings-

instrument upp, i proportion till avyttrad andel, och redovisas i årets resultat.

Intäkter

Intäkter i fastighetsförvaltningen aviseras i förskott och resultatförs i den period

som de avser. Intäkterna delas in i hyresintäkter och serviceintäkter. Ihyres-

intäkter, som redovisas i enlighet med IFRS 16, intäkter från operationella

leasingavtal, ingår sedvanlig utdebitering av hyra inklusive index, tilläggs-

debiteringar för investeringar samt fastighetsskatter. I serviceintäkterna, som

hanteras enligt IFRS 15, ingår all annan tilläggsdebitering såsom till exempel

el, värme, vatten och service till hyresgästerna. Tilläggsdebiteringar baseras på

beräknade kostnader och avräknas årligen mot faktiskt utfall. I de fall hyresgäst

under viss tid medges en reducerad hyra och under annan tid en högre hyra,

periodiseras denna under- respektive överhyra linjärt över kontraktets löptid

såvida hyres reduktionen ej beror på successiv inflyttning eller liknande. Ersätt-

ningar i samband med förtidsinlösta hyreskontrakt intäktsförs omgående om

inga kvarstående förpliktelser finns gentemot hyresgästen.

Noter

Intäkter från fastighetsförsäljningar redovisas på kontraktsdagen såvida

det inte föreligger särskilda villkor i köpekontraktet. Resultatet från fastighets-

försäljning redovisas som värdeförändring och avser skillnaden mellan erhållet

försäljningspris efter avdrag för försäljningsomkostnader, och redovisat värde i

senaste kvartalsrapport med justering för nedlagda investeringar därefter. I de

fall försäljning av fastighet sker via bolag redovisas den del av resultatet som

är hänförbar till uppbokad uppskjuten skatt i resultatet på raden för skatt på

årets resultat.

Tomträtter

För Wihlborgs som leasetagare redovisas samtliga leasingavtal i rapporten

över finansiell ställning, värderade till nuvärdet av framtida leasinginbetalningar.

Med undantag för ingångna tomträttsavtal är Wihlborgs leasetagare endast

i begränsad omfattning. Räntekostnaden för tomträttsavgälder redovisas på

raden för räntekostnad, leasing i resultaträkningen .

Ersättning till anställda

Pensioner och andra ersättningar efter avslutad anställning klassificeras dessa

som avgiftsbestämda eller förmånsbestämda planer. Åtaganden beträffande

de avgiftsbestämda planerna fullgörs genom premier till fristående myndig-

heter eller företag vilka administrerar planerna. Ett antal anställda i Wihlborgs

har ITP-plan med fortlöpande utbetalningar till Alecta. Denna ska enligt IFRS

klassificeras som förmånsbestämd plan som omfattar flera arbetsgivare. Då

det inte föreligger tillräcklig information för att redovisa dessa som förmåns-

bestämda redovisas dessa som avgiftsbestämda planer.

Samtliga anställda i Sverige erhåller andelar i Wihlborgs Vinstandels-

stiftel se, som är en från Wihlborgs helt fristående stiftelse. Anställda i

Danmark erhåller medarbetarandelar i Wihlborgs Fastigheter AB. Avsättningen

såväl i Sverige som Danmark beslutas årligen av styrelsen och förutsätter att

vissa kriterier för koncernens resultat uppnåtts. Ersättningen redovisas som en

personalkostnad i den period som vinstandelarna är hänförbara till.

Finansiella kostnader

Kostnader för uttagande av pantbrev betraktas ej som en finansiell kost-

nad utan aktiveras som fastighetsinveste ring. Finansnettot påverkas ej av

marknadsvärdering av ingångna räntederivatavtal vilka istället redovisas som

värdeförändringar under särskild rubrik. Den del av räntekostnaden som avser

ränta under produktionstiden för större ny-, till- eller ombyggnader aktiveras.

Räntan beräknas utifrån genomsnittlig upplåningskostnad för koncernen.

Förvaltningsresultat

I IAS 1 föreskrivs vilken information som ska redovisas i rapporten över

resultat och i bilaga beskrivs hur densamma kan ställas upp. Emellertid är

vare sig det som föreskrivs eller det som beskrivs uttömmande eller inriktat

på hur ett fastighetsförvaltande företag i Sverige har utvecklats. Med hänsyn

till detta redovisas en rad för förvaltningsresultat som visar resultatet av verk-

samheten före värdeförändringar på fastigheter och derivat samt skatter.

Skatter

Skatt på årets resultat inkluderar såväl aktuell som uppskjuten inkomstskatt

för svenska och utländska koncernenheter. Aktuell skatt baseras på årets

skattepliktiga resultat, vilket skiljer sig från årets redovisade resultat genom

att det justerats för ej skattepliktiga intäkter, ej avdragsgilla kostnader samt

för förändring av temporära skillnader mellan redovisade och skattemässiga

värden för tillgångar och skulder. Koncernens aktuella skatt har beräknats

utifrån de skattesatser som gällt på balansdagen.

Vid beräkning av uppskjutna skatter tillämpas balansräkningsmetoden.

Enligt denna redovisas uppskjutna skatteskulder och fordringar för alla tempo-

rära skillnader mellan redovisade och skattemässiga värden för tillgångar och

skulder samt för övriga skattemässiga avdrag eller underskott. Uppskjutna

skatteskulder och skattefordringar beräknas utifrån den förväntade skatte-

satsen vid tidpunkten för återföring av den temporära skillnaden.

Vid värdering av skattemässiga underskottsavdrag samt sparade ränteavdrag

görs en bedömning av sannolikheten att dessa kan utnyttjas. Uppskjutna skatte-

fordringar och uppskjutna skatteskulder kvittas om de avser inkomstskatt till samma

skattemyndighet och om koncernen kan reglera skatten med ett nettobelopp.

Såväl aktuell som uppskjuten skatt redovisas i resultaträkningen som intäkt eller

kostnad utom i de fall då underliggande transaktion bokas i övrigt totalresultat. I

dessa fall redovisas även skatten i övrigt totalresultat.

Förvaltningsfastigheter

Samtliga fastigheter i koncernen klassificeras som förvaltningsfastigheter i

enlighet med IAS 40 då de innehas i syfte att generera hyresintäkter eller

värdeökning eller en kombination av dessa. Wihlborgs förhyr kontor i Köpen-

hamn, Lund, Helsingborg och Malmö (från och med maj 2023) i egna fastighe-

ter. Hyresvärdet för den egna förhyrningen utgör i samtliga fall en icke väsent-

lig del av respektive fastighets totala hyresvärde, varför någon klassificering

som rörelsefastighet för dessa fastigheter ej gjorts. Detta innebär att samtliga

fastigheter redovisas till verkligt värde i balansräkningen och att inga avskriv-

ningar redovisas i resultaträkningen. Värdeförändringen redovisas på särskild

rad i resultat räkningen och beräknas utifrån värderingen vid periodens slut

jämfört med värderingen från föregående år, alternativt anskaffningsvärdet

om fastigheten förvärvats under året, med tillägg för under året aktiverade

tillkommande utgifter. Värde förändringen för avyttrade fastigheter framgår av

redovisningsprinciperna för intäkter från fastighetsförsäljningar.

Förvaltningsfastigheterna värderas kvartalsvis enligt en intern värderings modell.

Värderingen av förvaltningsfastigheterna har kategoriserats som till hörande nivå

3 i verkligtvärdehierarkin, då ej observerbara indata som använts i värderingen

har en väsent lig påverkan på bedömt värde. Vid årsskiftet värderas samtliga

fastigheter genom oberoende externa värderingsmän med erkända och rele-

vanta kvalifikationer. Pågående nybyggnadsprojekt värderas som om objektet

vore färdigställt, reducerat med budgeterad återstående projektkostnad.

Projekt i tidiga skeden värderas som obebyggd mark med tillägg för nedlagda

kostnader. Obebyggd mark och övriga förädlingsobjekt värderas enligt orts-

prismetoden. I not 13 finns ytterligare information om värderingen av fastighets-

beståndet och redo görelse för dess redovisade värden .

Tillkommande utgifter i samband med om- och tillbyggnader läggs till

det redovisade värdet endast om det är sannolikt att de framtida ekonomiska

fördelar som är förknippade med tillgången kommer att komma företaget

till del och anskaffningsvärdet kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Alla andra

tillkommande utgifter redovisas som kostnad i den period de uppkommer.

Av görande för bedömningen när en tillkommande utgift läggs till det redo-

visade värdet är om utgiften avser utbyten av hela eller delar av identifierade

komponenter, varvid utgifterna aktiveras. Även utgifter för helt nya kompo-

nenter läggs till det redovisade värdet. I större ny-, till- och ombyggnads-

projekt aktiveras räntan under projekttiden. Utgifter för reparationer

kostnads förs i den period som de uppkommer.

Finansiella instrument

Finansiella instrument som redovisas i balansräkningen inkluderar bland

tillgångarna likvida medel, hyresfordringar, övriga fordringar och låne-

fordringar, samt bland skulderna, leverantörsskulder, övriga skulder och

låneskulder. Räntederivatinstrument kan ingå både som tillgång och skuld.

Finansiella instrument värderas initialt till verkligt värde och därefter

löpande till verkligt värde eller upplupet anskaffningsvärde beroende på

klassificering. Finansiella instrument redovisade till anskaffningsvärde redo-

visas initialt till ett belopp motsvarande instrumentets verkliga värde med

tillägg för transaktionskostnader. Finansiella instrument redovisade till verkligt

värde redovisas initialt till ett belopp motsvarande instrumentets verkliga

värde, transaktionskostnader kostnadsförs direkt. Samtliga finansiella derivat-

instrument redovisas löpande till verkligt värde.

En finansiell tillgång eller finansiell skuld tas in i balansräkningen när bolaget

blir part enligt instrumentets avtalsmässiga villkor. En fordran tas upp när bola -

get presterat och en avtalsenlig skyldighet föreligger för motparten att betala,

100

Noter

även om faktura ännu inte har skickats. Hyresfordringar tas upp i rapport över

finansiell ställning första dagen i hyresperioden. Skuld tas upp när motparten

har presterat och avtalsenlig skyldighet föreligger att betala, även om faktura

ännu inte mottagits. Leverantörsskulder tas upp när faktura mottagits.

Finansiella tillgångar

Samtliga finansiella tillgångar som inte är derivat uppfyller kriteriet för kontrakt-

senliga kassaflöden och innehas i en affärsmodell vars syfte är att inkassera

dessa kontraktsenliga kassaflöden. Fordringarna redovisas därmed till upplupet

anskaffningsvärde. I koncernen finns hyresfordringar, övriga fordringar samt

fordringar hänförligt till sålda fastigheter. Fordringar har efter individuell värde-

ring upptagits till det belopp varmed de beräknas inflyta, vilket innebär att de

redovisas till anskaffningsvärde med reservering för osäkra fordringar.

För koncernens fordringar utom likvida medel används den förenklade

modellen för kreditreserveringar. Det görs löpande bedömning av kredit-

reserveringar baserat på historik samt nuvarande och framåtblickande faktorer.

På grund av fordringarnas korta löptid uppgår reserverna till oväsentliga

belopp. Koncernen definierar fallissemang som fordringar som är förfallna med

mer än 90 dagar och i de fallen görs en individuell bedömning och reservering.

För likvida medel bedöms reserven baserat på bankernas sannolikhet för

fallissemang och framåtblickande faktorer. På grund av kort löptid och hög

kreditvärdighet uppgår reserveringarna till oväsentliga belopp.

Skuldinstrument

Skulder avser krediter och rörelseskulder såsom t.ex. leverantörsskulder.

Checkräkningskredit redovisas som långfristig skuld då den ingår i långfristigt

låneavtal. Krediterna redovisas i balansräkningen på likviddagen och upptas

till upplupet anskaffningsvärde. Upplupna ej betalda räntor redovisas under

posten upplupna kostnader. Skuld redovisas när motparten har presterat

och avtalsenlig skyldighet att betala föreligger, även om faktura ännu inte

mot tagits . Leverantörsskulder och andra rörelse skulder med kort löptid redo-

visas till nominellt värde .

Derivat

Räntederivat utgör en finansiell tillgång eller skuld som värderas till verkligt

värde med värdeförändringar via resultaträkningen. För att hantera expo-

nering mot fluktuationer i marknadsräntan i enlighet med beslutad finans-

policy har koncernen ingått räntederivatavtal. Vid användning av räntederivat

uppstår värdeförändringar beroende på främst förändringar av marknads-

räntan. Räntederivat redovisas initialt i balansräkningen till anskaffningsvärde

när bolaget blir part enligt instrumentets avtalsmässiga villkor och värderas

därefter till verkligt värde med värdeförändringar i resultaträkningen. Löpande

betalningsströmmar under avtalen resultatförs som räntekostnad för den

period de avser.

Moderbolagets redovisningsprinciper

Förändringar under 2023 i RFR 2 Redovisning för juridiska personer har inte

haft någon väsentlig påverkan på moderbolagets finansiella rapporter 2023.

förutom vissa upplysningskrav. Samma sak gäller förändringar som träder i

kraft 2024 eller senare.

De avvikelser som förekommer mellan moderbolagets och koncernens

principer föranleds av begränsningar i möjligheterna att tillämpa IFRS i moder-

bolaget till följd av lagbestämmelser i främst årsredovisningslagen samt med

hänsyn tagen till sambandet mellan redovisning och beskattning. Leasing-

avtal redovisas i moderbolaget enligt undantaget i RFR2, vilket innebär att

leasingkostnaderna redovisas i resultaträkningen där de ingår i fastighets-

administration samt central administration. Koncernbidrag redovisas i enlighet

med alternativregeln i RFR2. Alternativregeln innebär att såväl erhållna

som lämnade koncern bidrag redovisas som bokslutsdisposition. Fordringar

i moderbolaget består i allt väsentligt av fordringar på dotterbolag, vilka

redovisas till anskaffningsvärdesmetoden i enlighet med IFRS 9. Fordringar

på dotterbolag analyseras i den generella modellen och de förväntade

kredtit reserveringarna beräknas utifrån kontrakten med justeringar för framåt-

blickande faktorer och med hänsyn tagen till värdet av säkerheter. Fordringar

utan säkerhet i fastigheter uppgår till oväsentliga belopp och givet värdet på

säkerheterna uppgår reserven till oväsentliga belopp.

NOT 2

Finansiell riskhantering

Verksamheten finansieras med eget kapital och räntebärande skulder.

Relationen mellan eget kapital och skulder avgörs dels av vald finansiell

risknivå, dels av mängden eget kapital för att tillgodose långivarnas krav för att

erhålla lån på rimliga villkor. Målen för kapitalstrukturen sätts för att tillgodose

avkastning på eget kapital, möjlighet att erhålla erforderlig lånefinansiering och

säkerställa utrymme för investeringar. Målen är att uppnå avkastning på eget

kapital som överstiger den riskfria räntan med minst sex procentenheter, vilket

innebär 8,51 procent för 2023, soliditet om lägst 30 procent, räntetäcknings-

grad minst 2,0 och belåningsgrad högst 60 procent. Per den 31 december

var uppfylldes alla mål förutom avkastning på eget kapital, för utfall se tabell i

notfi22 Eget kapital.

Finanspolicy

Styrelsen fastställer årligen finanspolicyn som styr Wihlborgs finansverksamhet.

Syftet med finanspolicyn är att definiera målsättning samt ange riktlinjer och

risklimiter för finansverksamheten inom Wihlborgskoncernen. Finans policyn

anger även övergripande ansvarsfördelning samt hur rapportering och

uppföljning av de finansiella riskerna skall ske. Finansfunktionen hos moder-

bolaget är en koncernfunktion med ansvar för koncernens finansiering, ränte-

riskhantering, likviditetsplanering och hantering av övriga finansiella risker.

Rapportering sker till styrelsen kvartalsvis i enlighet med fastställda riktlinjer

i finanspolicyn. De övergripande målen för finansfunktionen är att:

– Säkerställa en god betalningsberedskap för att vid var tidpunkt kunna

möta Wihlborgs betalningsförpliktelser

– Uppnå bästa möjliga tillförlitlighet och diversifiering bland Wihlborgs

finansieringskällor

– Uppnå bästa möjliga finansnetto inom ramen för beslutad risknivå

och givna risklimiter

– Identifiera och säkerställa en god hantering av de finansiella risker som

uppstår i Wihlborgs

– Säkerställa att finansverksamheten utförs med en god intern kontroll.

Hantering av finansiella risker

Finansieringsrisk

Med finansieringsrisk avses risken att vid någon tidpunkt inte ha tillgång

till, eller endast mot en väsentligt ökad kostnad ha tillgång till medel för

refinansieringar, investeringar och övriga betalningsförpliktelser. Wihlborgs ska

kunna genomföra affärer när tillfälle ges och alltid kunna möta sina åtaganden.

Finan sieringsrisken ökar om bolagets kreditvärdighet försämras eller en stor

del av skuldportföljen förfaller vid ett eller några enstaka tillfällen.

Likviditetsrisken hanteras dels genom regelbundna likviditetsprognoser

och dels genom en likviditetsreserv i form av tillgång till krediter eller likvida

medel som kan lyftas med kort varsel. Checkräkningskrediten uppgick vid

årsskiftet till 449fiMkr (450), varav 107fiMkr (88) var utnyttjade.

Finansieringsrisken begränsas av att finanspolicyn ger riktlinjer om

godkända motparter vid tecknande av kreditlöften, strävan efter en jämn

förfallostruktur på låneskulden inklusive omförhandlingar av kreditmarginal-

villkor, begränsning i genomsnittlig avtalsmässig kreditlöptid på skulden samt

riktlinjer om antal långivare gällande banklån. Ingen enskild långivare bör stå

för mer än 50 procent av den totala utestående volymen av banklån och anta-

let långivare skall vara minst tre. Finanspolicyn anger också maximal fördelning

av olika upplåningsformer. Vid årsskiftet uppgick 52 procent (48) av totala

låneskulden av banklån, danska realkreditlån uppgår till 41 procent (42) medan

andelen obligationslån minskat till 7 procent (10). Det fanns 9 (9) huvudsakliga

kreditgivare, varav den största motsvarar 21 procent (22). Wihlborgs har gett

ut icke säkerställda obligationer i ett Medium Term Note program uppgående

till 1 250 Mkr (1 150). Därutöver har obligationer uppgående till 794 Mkr (1

430 ) getts ut via det delägda finansbolaget Svensk FastighetsFinansiering.

De obligationer som förfaller under 2024 uppgående till 1 194 Mkr, kommer

antingen att återbetalas via befintliga outnyttjade kreditfaciliteter eller genom

emission av nya obligationer beroende på villkoren på obligationsmarknaden

vid den aktuella tidpunkten. I början av 2024 har nya obligationer om 500 Mkr

emitterats via MTN-programmet och 414 Mkr via SFF.

101

Noter

Merparten av de räntebäran de skulderna, som vid årsskiftet uppgick till

27 949Mkr (26 806), är upptagna i moderbolaget mot ställande av säker-

heter i form av reversfordringar på dotterbolagen, med däri pantförskrivna

fastighetsinteckningar. Säkerheterna kompletteras i merparten av fallen med

villkor i avtalen med kreditgivarna om belåningsgrad och räntetäckningsgrad,

så kallade finansiella covenanter. Covenanterna till kreditgivarna är utfärdade

med betryggande marginal till Wihlborgs mål för kapitalstruktur. Wihlborgs

har ett totalt kreditutrymme om 30 781 Mkr (29 662), varav 27 949 Mkr (26

806) var utnyttjat per 31 december 2023. Genom långfristiga kreditlöften har

Wihlborgs tillgång till finansiering säkerställts. Den genomsnittliga kapital-

bindningstiden inklusive lånelöfte uppgick till 6,0 år (6,1). I följande tabell visas

de kreditfaciliteter som fanns vid årsskiftet.

Kreditfaciliteter, Mkr

2023-12-31 2022-12-31

Belopp Utnyttjat Belopp Utnyttjat

Långfristiga bindande

låneavtal i bank 23 488 21 598 26 632 24 138

Kortfristiga bindande

låneavtal i bank 4 800 4 200 0 0

Checkkredit 449 107 450 88

Summa låneavtal i bank 28 737 25 905 27 082 24 226

Långfristiga obligationer,

säkerställda 0 0 794 794

Kortfristiga obligationer,

säkerställda 794 794 636 636

Långfristiga obligationer,

icke-säkerställda 850 850 800 800

Kortfristiga obligationer,

icke-säkerställda 400 400 350 350

Summa obligationer 2 044 2 044 2 580 2 580

Totalt 30 781 27 949 29 662 26 806

Förfallostruktur kreditramavtal, Mkr

2023-12-31 2022-12-31

Avtal Utnyttjat Avtal Utnyttjat

0–1 år 5 594 4 994 986 986

1–2 år 4 338 4 138 5 858 5 282

2–3 år 10 123 8 091 11 666 9 386

3–4 år 592 592 596 596

4–5 år 610 610 595 595

Efter 5 år 9 524 9 524 9 960 9 960

30 781 27 949 29 662 26 806

Ränterisk

Räntekostnaderna är en av de största kostnadsposterna för Wihlborgs. Hur

mycket och hur snabbt en ränteförändring får genomslag i resultatet beror på

vald räntebindningstid. Med ränterisk avses risken för att utvecklingen på ränte-

marknaden ger negativa effekter på Wihlborgs resultat. Ränterisken påverkar

Wihlborgs dels genom löpande räntekostnader för lån och derivat och dels

genom marknads värdeförändringar på derivat. Målsättningen med ränterisk-

hanteringen är att uppnå önskad stabilitet i koncernens samlade kassaflöden

för att främja fastig hetsinvesteringar samt uppfylla krav och förväntningar som

kreditgivare och andra externa parter har på Wihlborgs. Vid val av ränterisk-

strategi ska hänsyn tas till hur känsligt Wihlborgs samlade kassaflöde är för

utvecklingen på räntemarknaden över en flerårig tidshorisont. Ränteriskstra-

tegin uttrycks i form av en normportfölj som beskrivs som en förfallostruktur

för räntebindningen i låneavtalen kombinerat med derivatinstrument. Enligt

finanspolicyn ska räntetäcknings graden alltid överstiga 2,0 gånger, för 2023

var ränte täckningsgraden 2,8 gånger (5,6). Den genomsnittliga räntan, inklu-

sive kostnad för kreditavtal, uppgick den 31 december 2023 till 3,98 procent

(2,59). En känslig hetsanalys avseende räntekostnaderna visar att vid en ökning

respektive minskning av marknadsräntan med 1 procent enhet skulle ränte-

kostnaderna öka med 124 Mkr (166) respektive minska med 124Mkr (383). För

ytterligare information kring räntekänslighet se sid 85.

Nedan stående tabeller över ränteförfallostruktur för 2023 respektive 2022,

visar nominellt värde på lån respektive derivat.

Ränteförfallostruktur 2023-12-31, Mkr

Exkl

derivat

Ränte -

derivat

Netto Snitt-

ränta, %

2024 26 389 -12 219 14 170 4,89

2025 – 1 788 1 788 1,56

2026 – 1 702 1 702 2,33

2027 – 2 245 2 245 3,63

2028 – 2 645 2 645 3,69

>2028 1 560 3 839 5 399 2,94

27 949 0 27 949 3,93

Ränteförfallostruktur 2022-12-31, Mkr

Exkl

derivat

Ränte -

derivat

Netto Snitt-

ränta, %

2023 25 071 -7 932 17 139 3,02

2024 – 1 788 1 788 1,43

2025 – 1 788 1 788 1,44

2026 – 1 252 1 252 1,62

2027 – 1 352 1 352 2,96

>2027 1 735 1 752 3 487 1,59

26 806 0 26 806 2,55

Verkligt värde på Wihlborgs räntederivatportfölj uppgick vid utgången av året

till 148Mkr (695). Vid årsskiftet omfattar räntederivatportföljen sammanlagt

14,0 Mdkr (10,4) fördelat på 34 (25) olika ränteswappar. För mer detaljerad

information om räntederivatportföljen, se nedan stående tabell. Räntan som

anges avser betald fast ränta. I samtliga avtal erhålles rörlig 3 månaders ränta.

Räntederivatportfölj

Ränteswappar

Slutförfall Belopp, Mkr Ränta, %

2024 1 788 0,41

2025 1 788 0,42

2026 1 702 1,75

2027 2 245 2,46

2028 2 645 2,52

2029 1 446 2,05

2030 1 446 2,23

2031 947 2,95

Totalt 14 007 1,83

102

Noter

Framtida likviditetsflöde hänförligt till krediter framgår nedan. Vid beräk-

ningen av krediter samt de rörliga benen i ränteswapparna har stiborräntan

per bokslutsdagen använts. Utestående låneskuld och kreditmarginal har

antagits vara desamma per bokslutsdagen fram till respektive kredits förfall,

då de antagits slutamorterats.

Framtida likviditetsflöden krediter, beräknade per 2023-12-31, Mkr

Förfall

krediter

Ränta

krediter

Ränta

derivat -

att betala

Totalt

1-3 mån 1 150 269 – 1 419

4-12 mån 3 844 995 – 4 839

1-2 år 4 138 1 019 – 5 157

2-3 år 8 091 763 – 8 854

3-4 år 592 410 – 1 002

4-5 år 610 326 – 936

Efter 5 år 9 524 3 416 – 12 940

27 949 7 198 – 35 147

Framtida likviditetsflöden krediter, beräknade per 2022-12-31, Mkr

Förfall

krediter

Ränta

krediter

Ränta

derivat -

att betala

Totalt

1-3 mån 166 172 32 370

4-12 mån 820 458 104 1 382

1-2 år 5 282 699 114 6 095

2-3 år 9 386 431 72 9 889

3-4 år 596 228 54 878

4-5 år 595 227 41 863

Efter 5 år 9 961 1 991 53 12 005

26 806 4 207 470 31 483

Framtida likviditetsflöden övriga finansiella skulder 2023-12-31, Mkr

Nedanstående tabell visar finansiella skulders löptidsfördelning (exkl låne-

skulder och derivat). Beloppen i tabellen är inte diskonterade.

2023-12-31

0–3 mån 4–12 mån 1–5 år över 5 år Totalt

Derivat – – 94 127 221

Leasingskuld 3 5 24 197 229

Leverantörsskulder 344 – – – 344

Övriga skulder 135 122 121 19 398

482 127 145 216 971

2022-12-31

0–3 mån 4–12 mån 1–5 år över 5 år Totalt

Derivat – – 1 – 1

Leasingskuld 3 5 20 213 241

Leverantörsskulder 277 – – – 277

Övriga skulder 65 109 144 33 351

345 114 165 246 870

Motpartsrisk

Med motpartsrisk avses risken att motpart inte kan fullgöra leverans eller

betalning. I finansverksamheten uppstår motpartsrisk framförallt vid place-

ring av likviditetsöverskott, i derivataffärer samt i kreditlöftesavtal. För att

reducera motpartsrisken anges i finanspolicyn att Wihlborgs ska sträva efter

att sprida motpartsriskerna. För att reducera riskerna får endast godkända

motparter användas. Beträffande Wihlborgs kundfordringar genomförs

sedvanliga kreditprövningar innan en ny hyresgäst accepteras och vid behov

kompletteras hyresavtalet med borgen, hyresdeposition eller bankgaranti.

På motsvarande sätt prövas kreditvärdigheten på de eventuella reversford-

ringar som uppstår i samband med avyttring av fastigheter och bolag. Den

maximala kredit exponeringen avseende finansiella tillgångar motsvaras av

dess redovisade värde.

Valutarisk/omräkningsexponering

Med valutarisk avses risken för påverkan på Wihlborgs resultat- och balans-

räkning till följd av förändrade valutakurser. Valutariskexponeringen avser

icke säkrade nettopositioner dvs. skillnaden mellan tillgångar och skulder

samt skillnaden mellan in- och utflöden i utländsk valuta. I såväl Sverige som

Danmark finns endast begränsade transaktioner i annan valuta än SEK och

DKK. För att begränsa valutaexponeringen skall Wihlborgs investeringar i

utländsk valuta i så stor utsträckning som möjligt finansieras i lokal valuta, i

första hand via lån i det danska dotterbolaget, i andra hand genom lån i lokal

valuta i moderbolaget och i tredje hand genom derivatinstrument. Säkrings-

graden i relation till nettotillgångarnas verkliga värde ska uppgå till minst

80 procent och högst 100 procent. Wihlborgs äger fastigheter i Danmark

via Wihlborgs A/S. Wihlborgs exponering i danska kronor per balansdagen

består dels av nettotillgångar i den danska delen av koncernen uppgående

till 2 456 miljoner DKK (2 412), dels av utlåning till densamma på 874 miljoner

DKK (830) och slutligen av banklån i danska kronor i svenska koncernbolag på

3 348 miljoner DKK (3 348) som upptagits för att valutasäkra nettoinveste-

ringen och utlåningen. Nettoexponeringen, beaktat skatteeffekt, uppgår till

84 procent (87). En valuta kursförändring med 5 procent skulle påverka övrigt

totalresultat med 37 Mkr inklusive skatte effekter. I not 12 framgår beloppen för

omräkning av nettoinvestering samt säkringen av valutarisk.

103

Noter

NOT 4

Intäkter

Koncernen

2023 2022

Hyresintäkter, brutto 3 759 3 274

Hyresintäkter, outhyrt -310 -312

Serviceintäkter 432 373

3 881 3 335

Koncernens intäkter består av hyresintäkter och serviceavgifter. I hyres intäkterna

ingår även fastighetsskatt och hyresrabatter. Serviceintäkter avser vidare-

debitering av kostnader för bland annat uppvärmning, elektricitet och VA.

Av hyresintäkterna utgör 71 Mkr (61) omsättningsbaserade lokalhyror och

184 Mkr (166) fakturerad fastighetsskatt. Hyror och hyresrabatter som endast

debiteras under viss del av ett kontrakts löptid periodiseras normalt sett linjärt

över respektive kontrakts hela löptid.

Hyres- och serviceintäkterna grundar sig på hyresavtal som är att betrakta

som operationella leasingavtal där koncernen är leasegivare. De framtida icke

uppsägningsbara betalningarna avseende hyres- och serviceintäkter fördelade

på förfallotid är som följer:

Koncernen

2023 2022

Inom ett år 3 152 3 494

Mellan 1 och 5 år 7 950 7 465

Senare än 5 år 3 854 3 776

14 956 14 735

Av ovan redovisade framtida icke uppsägningsbara betalningar avseende

hyres- och serviceintäkter avser 1 363 Mkr (1 707) hyreskontrakt vilka tecknats

före årets utgång men med inflyttning vid ett senare tillfälle nästföljande år.

Vid årets slut hade Wihlborgs 3 111 lokalhyresavtal (3 169) med kontrakte-

rade hyresintäkter om 3 933 Mkr (3 703) och en genomsnittlig löptid om 3,6

år (3,4). På sid 46–48 finns ytter ligare information om hyror och hyreskontrakt.

NOT 3

Rörelsesegment

Koncernens verksamhet är koncentrerad till kommersiella fastigheter i Öresundsregionen som delas in i marknadsområdena Malmö, Helsingborg, Lund och

Köpenhamn. Varje marknadsområde motsvarar ett rörelsesegment vars intäkter och kostnader följs upp regelbundet genom rapportering till vd som är koncer-

nens högsta verkställande beslutsfattare. Koncernledningen följer upp driftsresultatet samt värdeförändringar i fastigheter, övriga resultatposter fördelas ej per

marknadsområde. På tillgångssidan sker uppföljning av investeringar i fastigheterna samt deras verkliga värden.

Redovisning av segment

Marknadsområden Malmö Helsingborg Lund Köpenhamn Totalt

Poster fördelade per segment 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022

Hyresintäkter 1 257 1 095 834 764 558 496 801 607 3 449 2 962

Serviceintäkter 123 103 74 62 81 71 154 137 432 373

Fastighetskostnader -335 -292 -241 -221 -192 -171 -350 -320 -1 118 -1 004

Driftsöverskott 1 044 906 667 605 446 396 606 424 2 763 2 330

Tomträttsavgäld 0 0 -5 -5 0 0 0 0 -5 -5

Värdeförändring fastigheter -480 156 -496 -239 -71 31 -164 448 -1 212 396

Segmentsresultat 564 1 062 166 361 375 427 442 872 1 546 2 722

POSTER EJ FÖRDELADE PER SEGMENT

Övriga intäkter och central administration – – – – – – – – -92 -88

Finansnetto exkl tomträttsavgäld – – – – – – – – -958 -385

Resultatandelar i andra bolag – – – – – – – – 39 8

Värdeförändring derivat – – – – – – – – -559 654

Skatt på årets resultat – – – – – – – – -3 -623

Nettoresultat – – – – – – – – -27 2 288

FASTIGHETSVÄRDEN OCH INVESTERINGAR PER SEGMENT

Fastigheter 22 146 22 035 12 490 12 292 9 154 8 861 12 082 11 991 55 872 55 179

Årets fastighetsförvärv 0 444 1 322 20 – 113 1 672 134 2 438

Övriga investeringar i fastigheter 608 622 694 418 344 365 216 113 1 862 1 518

Ytterligare information om respektive marknadsområde finns på sid 50–66.

Intäkter och fastighetsvärde per land

Hyresintäkter Fastighetsvärde

2023 2022 2023 2022

Danmark 955 744 12 082 11 991

Sverige 2 926 2 591 43 790 43 188

3 881 3 335 55 872 55 179

Wihlborgs har ingen hyresgäst vars hyra utgör 10 procent eller mer av koncernens totala hyresintäkter.

104

Noter

NOT 6

Anställda, personalkostnader

och ledande befattningshavares ersättningar

Medelantalet anställda

2023

varav

män

2022

varav

män

Moderbolaget, Sverige 137 83 134 82

Dotterföretag, Sverige 5 0 6 0

Dotterföretag, Danmark 79 54 111 67

Koncernen totalt 221 137 251 149

Könsfördelning Styrelse Ledande befattningshavare

2023 2022 2023 2022

Män 4 4 4 4

Kvinnor 3 3 4 4

Totalt 7 7 8 8

Löner, andra ersättningar och Koncernen Moderbolag

sociala kostnader 2023 2022 2023 2022

LÖNER OCH ANDRA ERSÄTTNINGAR

Ulrika Hallengren, vd

Grundlön 4,8 4,6 4,8 4,6

Förmåner 0,1 0,1 0,1 0,1

Övriga ledande befattningshavare

Grundlön 12,4 12,0 12,4 12,0

Förmåner 0,4 0,4 0,4 0,4

Övriga anställda 146,1 143,5 76,1 70,2

Summa 163,8 160,6 93,8 87,2

PENSIONSKOSTNADER

Verkställande direktör 1,7 1,6 1,7 1,6

Övriga ledande befattningshavare 3,0 3,1 3,0 3,1

Övriga anställda 17,4 19,2 8,7 9,4

ÖVRIGA SOCIALA KOSTNADER 36,1 35,6 34,4 33,6

Varav verkställande direktör 2,0 2,1 2,0 2,1

Varav övriga ledande befattningshavare 4,8 5,0 4,8 5,0

Summa 58,2 59,5 47,8 47,7

Ersättning till ledande befattningshavare

Principer

Till styrelsens ordförande och ledamöter utgår arvode enligt årsstämmans

beslut och gäller från månaden efter årsstämman till och med årsstämman

nästkommande år. Ersättning till styrelsens ledamöter framgår av tabellen

nedan. Ersättning till verkställande direktören och andra ledande befattnings

havare utgörs av grundlön, övriga förmåner och pension. Med andra ledande

NOT 5

Fastighetskostnader

Koncernen

2023 2022

Värme, elektricitet och VA 290 262

Övriga driftskostnader 282 259

Reparation och underhåll 134 115

Fastighetsskatt 247 226

Fastighetsadministration 165 142

1 118 1 004

I övriga driftskostnader ingår bland annat kostnader för fastighetsskötsel,

renhållning, försäkringar, larm och bevakning samt hyresförluster. För 2023

uppgick hyresförlusterna till 6 Mkr (1).

I fastighetsadministration ingår indirekta kostnader för löpande fastighets-

förvaltning såsom kostnader för förvaltningsorganisationen, uthyrningar, hyres-

system, hyresförhandlingar, hyresdebiteringar samt marknadsföring kopplade

till fastighete rna .

b efattningshavare avses koncernledningen, som förutom VD består av ekonomi-

& finanschef, marknads- och kommunikationschef, projekt- och utvecklingschef,

HR-chef samt regionchefer för Malmö, Lund och Helsingborg. Till koncern-

ledningen utgår inga särskilda rörliga eller aktiekursrelaterade ersättningar.

Kkr Ersättningar 2023 Ersättningar 2022

Styrelse-

ledamot

Revisions-

utskott Summa

Styrelse-

ledamot

Revisions-

utskott Summa

Anders Jarl*

(ordförande)

626 626 587 587

Tina Andersson 208 43 252 202 42 243

Amela Hodzic 208 208 202 202

Jan Litborn 208 87 295 202 83 285

Lennart Mauritzson 208 43 252 202 42 243

Helen Olausson 0 65

Johan Qviberg 0 65 65

Johan Röstin 208 208 137 137

Anna Werntoft 208 208 137 137

1 876 173 2 049 1 797 167 1 964

* Inkl pension 153 Kkr (134 )

Ersättningar och övriga förmåner under året

Övriga förmåner avser tjänstebil och sjukvård. Pensionskostnad avser den kost

nad som påverkar årets resultat. Pensionsåldern för verkställande direktören är

65 år. Kostnader för verkställande direktörens pension utgår med en premie om

35 procent av den pensionsgrundande lönen under anställningstiden. För andra

ledande befattningshavare gäller ITP-plan eller motsvarande och pensions-

åldern är 65 år.

För ett antal tjänstemän i Sverige tryggas ITP 2-planens förmånsbestämda

pensionsåtaganden för ålders- och familjepension genom en försäkring i Alecta.

Enligt ett uttalande från Rådet för finansiell rapportering, UFR 3 Klassificering

av ITP-planer som finansieras genom försäkring i Alecta, är detta en förmåns-

bestämd plan som omfattar flera arbetsgivare. För räkenskapsåret 2023 har

bolaget inte haft tillgång till information för att kunna redovisa sin proportionella

andel av planens förpliktelser, förvaltningstillgångar och kostnader vilket medfört

att planen inte varit möjlig att redovisa som en förmånsbestämd plan. Pensions-

planen ITP 2 som tryggas genom en försäkring i Alecta redovisas därför som en

avgiftsbestämd plan. Premien för den förmåns bestämda ålders- och familje-

pensionen är individuellt beräknad och är bland annat beroende av lön, tidigare

intjänad pension och förväntad återstående tjänstgöringstid. Förväntade avgifter

nästa rapportperiod för ITP2- försäkringar som är tecknade i Alecta uppgår till

3,7 Mkr (3,8). Den kollektiva konsoliderings nivån utgörs av marknadsvärdet på

Alectas tillgångar i procent av försäkringsåtagandena beräknade enligt Alectas

försäkringstekniska metoder och antaganden, vilka inte överensstämmer med

IAS 19. Den kollektiva konsolideringsnivån ska normalt tillåtas variera mellan

125 och 155 procent. Om Alectas kollektiva konsoliderings nivå understiger

125 procent eller överstiger 155 procent ska åtgärder vidtas i syfte att skapa

förutsättningar för att konsoliderings nivån återgår till normalintervallet. Vid låg

konsolidering kan en åtgärd vara att höja det avtalade priset för nyteckning och

utökning av befintliga förmåner. Vid hög konsolidering kan en åtgärd vara att

införa premiereduktioner. Vid utgången av 2023 uppgick Alectas överskott i form

av den kollektiva konsolideringsnivån till 157 procent (172) vilket kommer att

innebära viss premiereduktion under det kommande året.

Avgångsvederlag

För verkställande direktören gäller en ömsesidig uppsägningstid om sex

månader. Vid uppsägning från Wihlborgs sida har vd rätt till ett avgångs-

vederlag motsvarande 18 månadslöner. Avgångsvederlaget avräknas mot

andra inkomster. Vid uppsägning från verkställande direktörens sida utgår inget

avgångsvederlag. Mellan bolaget och andra ledande befattnings havare gäller

en ömsesidig uppsägningstid om 4–6 månader. Vid uppsägning från bolagets

sida erhålls ett avgångsvederlag upp till 12 månader. Avgångs vederlaget

avräknas mot andra inkomster. Vid uppsägning från övriga ledande befattnings

havares sida utgår inget avgångsvederlag.

Beredningsunderlag

Ersättningar till verkställande direktören för verksamhetsåret 2023 har beslutats

av styrelsen. Andra ledande befattningshavares ersättningar har beslutats av

verkställande direktören.

Vinstandelsstiftelse

Wihlborgs har en vinstandelsstiftelse som omfattar samtliga anställda. Avsätt-

ningen till vinstandelsstiftelsen kan maximalt uppgå till ett prisbasbelopp per

anställd och år och baseras på en kombination av Wihlborgs resultat exklusive

värdeförändringar på fastigheter och derivat, avkastningskrav på eget kapital

105

Noter

samt utdelning till aktieägare. Vinstandelsstiftelsen ska placera sina tillgångar i

aktier i Wihlborgs Fastigheter AB. Utbetalning till de anställda sker i enlighet

med fastställda stadgar i stiftelsen. Anställda i Danmark erhåller medarbetar-

andelar i Wihlborgs Fastigheter AB med belopp motsvarande ett danskt prisbas

belopp. Avsättningen såväl i Sverige som i Danmark beslutas årligen av styrelsen

och förutsätter att kriterierna för avsättningen är uppfyllda. I personalkostnader

för 2023 ingår avsättningar om totalt 9,8 Mkr (9,4) varav 7,3 Mkr (6,2) i Sverige.

NOT 7

Central administration

och marknadsföring

Avser kostnader för koncernledning och koncerngemensamma funktioner

för ekonomi och finans, investor relations samt central marknadsföring och

andra kostnader för att vara ett publikt börsnoterat bolag. Därutöver ingår

delar av hållbara affärer samt IT. Fastighetsrelaterad administration ingår inte

utan redovisas bland fastighetskostnaderna.

NOT 10

Värdeförändring derivat

Derivat är finansiella instrument som i enlighet med IFRS 9 värderas till verkligt

värde i balansräkningen. Värdeförändringar på ränte derivat redovisas på

särskild rad efter förvaltningsresultatet i resultat räkningen. Principerna för vär-

dering av derivat framgår av not 1. Verkligt värde på derivatportföljen uppgick

vid årets slut till 148 Mkr (695).

Koncernen Moderbolag

2023 2022 2023 2022

Värdeförändring

– Räntederivat -547 664 -547 664

– Övriga finansiella poster -12 -10 – –

Summa -559 654 -547 664

NOT 11

Skatt på årets resultat

Koncernen Moderbolag

2023 2022 2023 2022

Aktuell skatt på årets resultat -28 -40 0 0

Justering aktuell skatt tidigare år -4 -4 0 0

Summa aktuell skatt -32 -44 0 0

Uppskjuten skatt 29 -579 124 -135

Summa skatt

-3 -623 124

-135

Nominell skatt på resultat före skatt 4 -610 46 -428

Skatteeffekter justeringsposter

– Utdelning från koncernbolag – – 90 300

– Nedskrivning/reversering andelar i

koncernbolag/andra bolag – -1 -5 -2

– Försäljning fastighet via bolag 3 – – -1

– Omvärdering tidigare reservering – – – –

– Just ingående temporära skillnader

och underskottsavdrag 9 0 – –

– Resultatandel intressebolag 8

– –

– Skattereduktion inventarier -5 – – –

– Ej avdragsgill ränta -18 -7 -3 -3

– Övriga justeringsposter 0 -4 -4 -1

Summa skatt exkl. aktuell

skatt tidigare år 1 -619 124 -135

Justering aktuell skatt tidigare år -4 -4 0 0

-3 -623 124 -135

Utöver vad som redovisats ovan finns i koncernen skatt hänförbar

till komponenter i övrigt totalresultat uppgående till -5 Mkr (63).

Den nominella skatten är 20,6 procent (20,6) i Sverige och 22 procent

(22) i Danmark. Den aktuella skatten beräknas på de i koncernen ingående

bolagens skattepliktiga resultat. Detta är lägre än koncernens redovisade

resultat före skatt. Detta beror främst på att:

– Värdeförändring avseende förvaltningsfastigheter inte ingår i det skatte-

pliktiga resultatet.

– Värdeförändringar avseende derivat inte ingår i det skattepliktiga resultatet.

– Skattemässigt avdragsgilla avskrivningar för byggnader, markanläggningar

och fastighetsinventarier ej belastar koncernresultatet.

– Skattemässigt direkt avdragsgilla belopp avseende vissa ombyggnads-

investeringar på fastigheter ej belastar koncernresultatet.

– Skattemässigt utnyttjade underskottsavdrag ej belastar koncernresultatet

– Ej avdragsgilla räntor ökar det skattepliktiga resultatet.

NOT 8

Arvode och kostnadsersättning

till revisorerna, tkr

Koncernen Moderbolag

2023 2022 2023 2022

Deloitte

Revisionsuppdrag 4 020 3 527 3 100 2 853

Revisionsverksamhet utöver

revisionsuppdraget 740 690 740 690

Skatterådgivning 1 587 – – –

Andra uppdrag – 7 – 7

Arvoden för svenska dotterbolag faktureras moderbolaget.

Med revisionsuppdrag avses lagstadgad revision av års- och koncern -

redo visningen och bokföringen samt styrelsens och verkställande direk törens

förvaltning samt revision och annan granskning utförd i enlighet med

överenskommelse eller avtal.

Detta inkluderar övriga arbetsuppgifter som det ankommer på

bolagets revisor att utföra samt rådgivning eller annat biträde som föran-

leds av iakttagelser vid sådan granskning eller genomförandet av sådana

övriga arbetsuppgifter.

NOT 9

Värdeförändring

förvaltningsfastigheter

Årets värdeförändring är hänförbar till såväl sålda fastigheter som till

fastighetsbestånd vid årets slut.

Koncernen

2023 2022

Värdeförändring sålda fastigheter 3 15

Värdeförändring fastighetsbestånd 31 dec -1 215 381

-1 212 396

För att fastställa varje periods värdeförändring värderas fastigheterna varje

kvartalsskifte. Intern värdering sker normalt sett per 31mars, 30juni och 30

september. För att säkerställa den interna värderingen vid dessa tidpunkter

värderas ett mindre urval av fastig heterna externt. Urvalet av fastigheter görs

med fokus på fastigheter med stora förändringar i hyresnivåer, vakansgrader

eller med omfattande investeringar. Vid varje årsskifte värderas alla fastigheter

externt, under 2023 har samtliga fastigheter även värderats externt per 30

september. Av Samhällsbyggarna auktoriserade värderare på Malmöbryggan

Fastighetsekonomi AB har per 2023-12-31 genomfört värdering av Wihl-

borgs samtliga fastigheter i Sverige. Fastigheternas värden är individuellt

bedömda att motsvara verkligt värde för respektive fastighet. I Danmark

har fastigheterna värderats av Newsec Advisory A/S. Ytterligare information

lämnas i not13.

106

Noter

Beräkning aktuell skatt på

årets resultat i koncernen

2023 2022

Resultat före skatt -24 2 911

Värdeförändringar fastigheter och derivat 1 771 -1 061

Skattemässiga avskrivningar fastigheter -1 128 -764

Direktavdrag hyresgästanpassningar

och komponentbyten m m -363 -305

Skattepliktigt resultat fastighetsförsäljningar -15 34

Effekt ränteavdragsbegränsningar 296 45

Valutaeffekter bokad mot eget kapital i koncernen 20 -305

Övrigt -50 -47

Skattepliktigt resultat före underskottsavdrag 507 507

Underskottsavdrag, ingående balans -1 716 -2 046

Förvärv -24 –

Justering ingående underskott 6 4

Underskottsavdrag, utgående balans 1 354 1 716

Skattepliktigt resultat 127 181

Aktuell skatt på årets resultat -28 -40

Aktuell skatt på fg års resultat -4 -4

Summa aktuell skatt -32 -44

NOT 12

Redogörelse för övrigt

totalresultat samt förändring reserver

Omräkningsreserven innefattar alla valutadifferenser som uppstår vid om -

räkning av finansiella rapporter från utländska dotterbolag som har upprättat

sina finansiella rapporter i annan valuta än den valuta koncernens finansiella

rapporter presenteras i.

Vidare består omräkningsreserven av valutakursdifferenser som uppstår

vid omräkning av skulder och annat som upptagits som säkringsinstrument av

en nettoinvestering i utländsk verksamhet. Då utländskt dotterbolag avvecklas

eller säljs överförs dess del av omräkningsreserven till årets resultat. I eget

kapital redovisas reser ver som en särskild post. Olika reserver kan förekomma

men för närvarande omfattar posten reserver enbart omräkningsreserven.

2023

Ingående

Balans

Årets förändring

omräknings-

reserv

Överfört

till årets

resultat

Utgående

Balans

Omräkning netto-

investeringar i

utländska verksamheter 605 -33 – 572

Säkring av valutarisk i

utlandsverksamheten -529 29 – -500

Skatt hänförligt till

ovanstående poster 68 -5 – 63

144 -9 – 135

2022

Ingående

Balans

Årets förändring

omräknings-

reserv

Överfört

till årets

resultat

Utgående

Balans

Omräkning netto-

investeringar i

utländska verksamheter 221 383 – 605

Säkring av valutarisk i

utlandsverksamheten -149 -380 – -529

Skatt hänförligt till

ovanstående poster 5 63 – 68

78 66 – 144

I syfte att minimera den påverkan valutakursförändringar har på omräkning

av utländska verksamheters nettotillgångar till svenska kronor har historiskt

använts såväl terminsaffärer i valuta som lån i utländsk valuta. För närvarande

används enbart lån i utländsk valuta för denna säkring.

NOT 13

Förvaltningsfastigheter

Wihlborgs samtliga fastigheter har klassificerats som förvaltningsfastigheter.

Förvaltningsfastigheter är fastigheter som innehas i syfte att generera hyres-

intäkter eller värdeökning eller en kombina tion av dessa. Förvaltningsfastig-

heter redovisas i rapport över finansiell ställning till verkligt värde.

Wihlborgs förhyr kontor i Malmö (fr.o.m maj 2023), Köpenhamn, Lund och

Helsing borg i egna fastigheter. Hyresvärdet för den egna förhyrningen utgör i

samtliga fall en obetydlig del av respektive fastighets totala hyresvärde varför

någon klassificering som rörelsefastighet för dessa fastigheter ej gjorts.

Wihlborgs innehar ingen fastighet som förvärvats eller byggts om för att i

nära anslutning därtill säljas, varför ingen fastighet redovisas som lagerfastighet.

Beslutade investeringar uppgår till 3 675 Mkr (3 631), varav 1 011 Mkr

(1 367) var nedlagt vid årsskiftet. Av fastigheternas redovisade värde beräknas

197 Mkr (175) avse aktiverade låneutgifter. Vid beräkning av låneutgift att akti-

vera har en räntesats baserad på den genomsnittliga räntan på låneportföljen

använts. Per 2023-12-31 uppgick räntesatsen till 4,26 procent (2,02).

Fastighetsbeståndets skattemässiga restvärde uppgick vid årets slut

till 24 367 Mkr (23 992).

Årets förändring av redovisat värde

Koncernen

2023 2022

Redovisat värde årets ingång 55 179 50 033

Fastighetsförvärv 134 2 438

Investeringar 1 862 1 518

Avyttrade fastigheter -18 -97

Värdeförändring -1 212 396

Valutaomräkningar -73 891

Redovisat värde 55 872 55 179

Värderingen av fastigheterna vid årets slut har inneburit att fastighetsvärdet

minskat med 1 212 Mkr (396). Sedan föregående årsskifte har antagandena

om framtida indexeringar, marknadshyresutveckling, långsiktig vakans, drifts-

kostnadsutveckling och avkastningskrav förändrats. Positiv nettouthyrning

samt färdigställande av projekt har haft en positiv inverkan på värderingarna

medan underhållsinvesteringar och vissa avflyttningsrisker påverkat negativt.

Nettoeffekten av dessa förändringar är över året negativ, därtill kommer ett

ökat värde från projektutveckling om 4 Mkr (150). För samtliga förändrings-

poster se tabell ovan.

Verkligt värde av förvaltningsfastigheter har bedömts av externa,

oberoende fastighetsvärderare, med relevanta, professionella kvalifikationer

och med erfarenhet av såväl aktuella marknads områden som typ av fastig-

heter som värderats. I Sverige har värderingarna utförts utav av Malmö-

bryggan Fastighetsekonomi AB. I Danmark har fastigheterna värderats av

Newsec Advisory A/S. Vid bestämmandet av verkligt värde har utgångs-

punkten varit den maximala och bästa användningen.

Verkligt värde har fastställts med en kombination av avkastningsbaserad

metod (marknadssimulering) och ortsprismetod där analyser av genomförda

transaktioner på berörda delmarknader används för att kalibrera parametrarna

i den avkastningsbaserade metoden (kassaflödesmetod). Därtill kommer

tillämpning av generella ekonomiska samband och aktuell marknadsinformation

kring hyresmarknad, kostnadsutveckling, makrofaktorer och förutsättningar

för finansiering. Bland de marknadsparametrar som härleds ur analyser av

sålda jämförbara objekt återfinns bland annat direktavkastningskraven, vilka

inkluderar relvevant riskpremie. Marknadsvärdet bedöms motsvara det avkast-

ningsvärde som beräknas ur – i normalfallet 5-åriga – kassaflöden genom att

beräkna nuvärdet av prognosticerade årliga betalnetton över kalkylperioden

och nuvärdet av beräknat marknadsvärde vid kalkylperiodens slut. Kalkyl-

räntan, som utgör totalavkastningskravet vid fastighetsinvesteringar, härleds

ur sambanden: Kalkylränta = riskfri realränta + kompensation för inflation

+ fastighetsrisk, eller Kalkylränta = direktavkastning + driftnettots långsiktiga

utveckling (värdeförändringen). I de fall det bedöms motiverat med hänsyn

till längre hyreskontrakt används längre kalkylperioder. För fastigheter som

domineras av offentligt finansierade hyresgäster med längre hyreskontrakt

tillämpas i visa fall lägre kalkylränta vid nuvärdesberäkning av de årliga

kassaflödena. Pågående nybyggnadsprojekt värderas som om objektet vore

färdigställt, reducerat med budgeterad återstående projektkostnad. Projekt i

tidiga skeden värderas som obebyggd mark med tillägg för nedlagd kostnad.

Obebyggd mark och andra förädlingsobjekt värderas enligt ortsprismetoden.

Värderingen av förvaltningsfastigheterna har kategoriserats som till-

hörande nivå 3 i verkligt värdehierarkin, då ej observerbara indata som använts i

värderingen har en väsentlig påverkan på bedömt värde. Fastigheternas värden

är individuellt bedömda att motsvara verkligt värde för respektive fastighet.

107

Noter

Aggregerad känslighetsanalys, bebyggda svenska fastigheter

Parameter Antagen

ändring, %*

Avkastningsvärde

ändring, %

Marknadshyresnivå 10 10,0

Marknadshyresnivå -10 -10,0

Drift- och underhållskostnader** 20 -6,1

Drift- och underhållskostnader -20 6,1

Ekonomisk vakansgrad 25 -3,0

Ekonomisk vakansgrad -25 3,0

Direktavkastning, restvärde 0,5 -6,1

Direktavkastning, restvärde -0,5 7,5

Kalkylränta, restvärde och betalnetto 0,25 -1,4

Kalkylränta, restvärde och betalnetto -0,25 1,4

* Förändring av direktavkastning och kalkylränta avser procentenheter, övriga procent

** Beräknad på totala drift-och underhållskostnader

Källa: Malmöbryggan Fastighetsekonomi AB

Aggregerad känslighetsanalys, bebyggda danska fastigheter

Parameter Antagen

ändring, %*

Avkastningsvärde

ändring, %

Marknadshyresnivå 10 9,1

Marknadshyresnivå -10 -9,1

Drift- och underhållskostnader** 20 -1,4

Drift- och underhållskostnader -20 1,4

Direktavkastning, kalkylperiod och restvärde 0,5 -8,3

Direktavkastning, kalkylperiod och restvärde -0,5 9,7

* Förändring av direktavkastning avser procentenheter, övriga procent

** Beräknad på den kostnad som belastar Wihlborgs (taxebundna tillägg

– taxebundna kostnader) Källa: Newsec Advisory A/S

Fastighetsvärdena påverkas av de antagna marknadsparametrarna som används. Alla antaganden som ligger till grund för värdebedömningen speglar marknads-

förhållanden kända vid värdetidpunkten. I nedanstående tabeller framgår de mest väsentliga värderingsantagandena. Se även sid 82–83 för ytterligare informa-

tion kring värderingarna av fastighets innehavet.

Sammanfattning värderingsantaganden

Kalkylperiod I normalfallet 5 år för de svenska fastigheterna och 10 år för de danska fastigheterna. För vissa fastigheter har dock andra kalkyl-

perioder motiverats med hänsyn till kontraktslängderna.

Marknadshyra Efter hyreskontraktens utgång har hyresnivån marknadsanpassats samtidigt som hänsyn har tagits till en objektsspecifik, långsiktig

vakansrisk. Den långsiktiga hyresutvecklingen för kontors- och verksamhetslokaler i befintligt skick beräknas till högst inflationen.

Drift- och

underhållskostnader

Bedöms öka med 0,5 procentenheter mer än inflationen under kalkylperioden. I värdebedömningen används, med hänsyn till objektets

speciella egenskaper, normaliserade drift- och underhållskostnader. Faktiska taxebundna driftskostnader är baserade på utfall/budget

och övriga driftskostnader, administration samt reparationer och periodiskt underhåll är baserade på schabloner utifrån objektstyp.

Inflationsantagande Under kalkylperioden bedöms KPI till 4,0 procent 2024 i Sverige och därefter Riksbankens långsiktiga mål om 2,0 procent. I Danmark

bedöms inflationen till 2 procent.

Övriga väsentliga

värderingsantaganden

Framgår av tabellen nedan. För pågående nybyggnadsprojekt gäller samma antaganden som nedan vid färdigställandet,

beroende på i vilket område projektet finns.

Övriga väsentliga värderingsantaganden*

Område

Kalkylränta för

nuvärdesberäkning

av driftnetton, %

Direktavkastnings‐

krav för beräkning av

restvärde, %

Långsiktig

ekonomisk

vakansgrad, %

Marknadshyra

(kallhyra),

kr/m

Drift‐och under-

hållskostnader,