Rum för mer

Öresundsregionen fortsätter att övertyga och på

Wihlborgs visar vi dagligen hur äkta närhet och engagemang

skapar rum för mer möjligheter. För våra hyresgäster.

I stad och kvarter. Och för hela vår fantastiska region.

Välkommen att upptäcka mer med oss.

wihlborgs.se

Wihlborgs Fastigheter AB – Års- och hållbarhetsredovisning 2022

2022

Wihlborgs Års- och

hållbarhetsredovisning

Omslagsbild Armaturen 4, Lund

Årsstämma 2023

Årsstämma i Wihlborgs Fastigheter AB (publ) äger rum onsdagen den 26 april 2023.

Information om anmälan och instruktioner för poströstning nns i kallelsen till års-

stämman, vilken offentliggörs genom pressmeddelande och nns tillgänglig bl.a.

på wihlborgs.se.

Ekonomisk

information 2023

Wihlborgs årsredovisning och delårsrapporter nns tillgängliga på webbplatsen,

wihlborgs.se. Årsredovisningen trycks på svenska och distribueras till de aktieägare

som aktivt valt detta. Aktuella datum för publicering av 2023 års delårsrapporter är:

Delårsrapport jan–mars 25 april 2023

Delårsrapport jan–juni 10 juli 2023

Delårsrapport jan–sept 24 oktober 2023

Produktion Wihlborgs i samarbete med Navigator. Fotografer Alexander Olivera, Josen Widell Hultgren, Iben Kaufmann, Martina Hansson.

Tryckeri Exakta. Tryckt på Svanenmärkt papper, licensnummer 341 140.

Malmö – Huvudkontor

Wihlborgs Fastigheter AB

Box 97, 201 20 Malmö

Besök: Stora Varvsgatan 11A

Telefon: 040-690 57 00

Helsingborg

Wihlborgs Fastigheter AB

Terminalgatan 1

252 78 Helsingborg

Telefon: 042-490 46 00

Lund

Wihlborgs Fastigheter AB

Ideon Science Park

Scheelevägen 17

223 70 Lund

Telefon: 046-590 62 00

Danmark

Wihlborgs A/S

Mileparken 22A

DK-2740 Skovlunde, Danmark

Telefon: +45 396 161 57

Trycksak

3041 0417

Inledning

Wihlborgs i korthet 04

Fyra skäl att investera i Wihlborgs 05

Året i sammandrag 06

Viktiga händelser 2022 07

Vd-ord 09

Intervju – Arvid Liepe 11

Mål och strategier

Affärsidé, affärsmodell och strategier 14

Övergripande mål 17

Aktien 20

Marknad och trender

Öresundsregionen stärker sin position 24

Arbetsplatstrender 26

Hållbara aärer

Wihlborgs hållbarhetsarbete 32

Ansvarsfulla affärer 34

Engagemang för region och samhälle 36

Hållbara fastigheter 38

Attraktiv arbetsgivare 42

Våra fastigheter

Fastighetsbestånd och transaktioner 46

Malmö 50

Lund 56

Helsingborg 60

Köpenhamn 64

Projekt och utveckling

Projekt och utveckling på Wihlborgs 70

Färdigställda, pågående och

framtida projekt 72

Förvaltningsberättelse

Året som gått 77

Förslag till vinstdisposition m.m. 79

Skatter 80

Värderingsprinciper fastigheter 82

Risker och osäkerhetsfaktorer 84

Finansiella rapporter

Koncernens rapporter 91

Moderbolagets rapporter 95

Noter, koncernen & moderbolaget 98

Årsredovisningens undertecknande 115

Bolagsstyrningsrapport 116

Revisionsberättelse 124

Flerårsöversikt 128

Beräkningsunderlag och denitioner 129

Fördjupad hållbarhets-

information

Hållbarhetsredovisning 2022 133

Hållbarhetsstyrning 134

EU taxonomin 136

GRI-index 138

Rapportering enligt TCFD 140

Hållbarhetsindikatorer enligt EPRA 142

Hållbarhetsupplysningar 144

Revisors yttrande över

hållbarhetsrapporten 151

Fastighetsförteckningar

Malmö 153

Lund 156

Helsingborg 157

Köpenhamn 160

Wihlborgs Fastigheter AB (publ) är ett fastighetsbolag med fokus på kommersiella fastigheter i Öresundsregionen. Beståndet nns i Malmö, Helsingborg,

Lund och Köpenhamn. I Malmö, Lund och Helsingborg är Wihlborgs det ledande fastighetsbolaget. Fastigheternas redovisade värde uppgår till 55,2 Mdkr

med ett årligt hyresvärde om 4,2 Mdkr. Wihlborgs är noterat på Nasdaq Stockholm, Large Cap.

Vår verksamhet

Wihlborgs är det ledande fastighetsbolaget i Öresundsregionen. Över 50 000 människor har sin arbetsplats

i våra lokaler. I Malmö, Lund, Helsingborg och Köpenhamn möts människor i stadsrum skapade av oss.

I styrelserum, föreningslokaler och samhällsforum är vi med när Öresundsregionen växer i en mylla av

urban mångfald och hållbarhet. Det här är fastighetsbolaget Wihlborgs. Regionsbyggaren.

3061 957 2,2

Miljoner kvadratmeterFastigheter

256

Heltidsanställda

Börsvärde, Mdkr

Andel sponsring med

samhällsinriktning, procent

55,2

Fastighetsvärde, Mdkr

Kunders rekommendationsvilja,

procent

Andel kvinnor i

ledningsgruppen, procent

Hyresgäster

Vår aärsidé

Wihlborgs ska, med fokus på

väl fungerande delmarkna der

i Öresundsregionen, äga, för-

valta i egen regi och utveckla

kommersiella fastigheter som

gör det möjligt för hyresgäster

att växa och utvecklas.

Vår företagskultur

Våra medarbetares

engagemang och tillit är det

viktigaste vi har. Vi arbetar

nära våra kunder och våra

värdeord är kunskap,

ärlighet, handlingskraft

och gemenskap.

Wihlborgs i korthet Fyra skäl att

investera i Wihlborgs

Vår syn på hållbarhet

Wihlborgs ska agera för en

långsiktigt hållbar utveckling

av företaget och regionen.

Vi har fokus på ansvarsfulla

affärer, engagemang

för region och samhälle,

attraktivitetsom arbetsgivare

och hållbara fastigheter.

Fyra skäl att

investera i Wihlborgs

Attraktiv region

Wihlborgs verkar i en region med kraftig befolkningstillväxt, ung och

välutbildad befolkning, stark innovationsstruktur, höga hållbarhets-

ambitioner, goda kommunikationer och krympande avstånd till

kontinenten genom bland annat Fehmarn Bält-förbindelsen. Detta är

faktorer som får näringslivet att blomstra och lockar globala företag att

lägga sina regionala huvudkontor här. Genom att engagera oss i allt från

stadsutveckling till sociala frågor har vi nära kontakt med hyresgäster,

lokalsamhälle och regionala aktörer.

Koncentrerat fastighetsbestånd

Wihlborgs fastigheter nns på utvalda delmarknader med tillväxt och

utvecklingsmöjligheter. Här skapar vi kluster av fastigheter, branscher och

nätverk som gör det möjligt för hyresgäster att ytta, växa och utvecklas

inom vårt bestånd. Vi känner marknaden och regionen väl och kan snabbt

fånga upp nya behov och trender. I Malmö, Lund och Helsingborg är

Wihlborgs det ledande fastighetsbolaget. Bland kunderna nns såväl

privata som offentliga aktörer och många olika branscher representerade.

Långsiktig och hållbar

fastighetsägare

Wihlborgs är en långsiktig ägare och utvecklar fastigheterna i egen regi

med egen, kunnig personal, hög servicegrad och lokala leverantörer.

Vi satsar på exibla lokaler med höga krav på kvalitet och hållbarhet i

arkitektur och byggmaterial, men också låga driftskostnader. Vi tar hänsyn

till ekonomi, människa och miljö i alla beslut och har som mål att halvera

utsläppen i hela värdekedjan till år 2030. Genom handfasta insatser strävar

vi efter att göra skillnad på riktigt.

Stabil tillväxt och ﬁnansiering

Wihlborgs har haft en stark tillväxt under många år och höjd aktie-

utdelning sexton år i rad. Grunden för detta är vårt fokus på att

kontinuerligt förbättra vårt kassaöde. Vårt starka driftsresultat i

förhållande till vår belåning skapar en god nansiell stabilitet. Detta gör

att vi kan ha en attraktiv portfölj av pågående och planerade projekt och

att vi kan fånga nya affärsmöjligheter när de kommer. När vi gör goda

affärer bidrar vi också till hela regionens utveckling.

Januari till december 2022

Hyresintäkterna ökade med 9 procent till 3 335 Mkr (3 060)

Driftsöverskottet ökade med 6 procent till 2 331 Mkr (2 195)

Förvaltningsresultatet ökade med 3 procent till 1 861 Mkr (1 815)

Periodens resultat uppgår till 2 288Mkr (3 348), motsvarande ett

resultat per aktie om 7,44 kr (10,89)

Styrelsen föreslår en utdelning om 3,10 kr (3,00) per aktie

Koncernens nyckeltal, Mkr 2022

jan–dec

2021

jan–dec

Hyresintäkter 3 335 3 060

Driftsöverskott 2 331 2 195

Förvaltningsresultat 1 861 1 815

Värdeförändringar fastigheter 396 2 153

Värdeförändringar derivat 654 202

Årets resultat 2 288 3 348

Resultat per aktie, kr 7,44 10,89

Överskottsgrad, % 70 72

Soliditet, % 41,2 42,9

Uthyrningsgrad, %* 93 92

EPRA NAV per aktie, kr 90,64 86,33

* Exklusive Projekt & Mark.

Uthyrningsgrad

93%

Förvaltningsresultat

1,9 Mdkr

4,2 Mdkr

Hyresvärde

55,2 Mdkr

Fastighetsvärde

Året i sammandrag

Wihlborgs uppföljande AI-rapport ”Kontoret i ny tappning”

presenteras. Den visar bland annat att sökningar på hybrida

koncept och exibilitet i arbetslivet ökat kraftigt.

Wihlborgs tecknar avtal med Herlev kommun om en ny förskola

i Hørkær 18 i Herlev, nordväst om Köpenhamn. Förskolan slår upp dörrarna

i början av 2023.

Tillsammans med Oatly, Science Village och Lunds kommun tas det första

spadtaget för innovationshuset Space (Kunskapen 1) i Science Village. Bygg-

starten är den första mellan forskningsanläggningarna ESS och MAX IV.

Wihlborgs förvärvar Hedegaardsvej 88 och Amager Strandvej 390

om totalt 53 000 m². Båda fastigheterna är belägna nära Kastrup,

Köpenhamns ygplats och precis intill metron.

Kvartetten (Pulpeten 5) pre-certieras med NollCO

, vilket innebär

att fastigheten kommer att uppnå nettonoll klimatpåverkan under sin livstid

enligt de beräkningsmodeller som gäller idag.

Uppförandet av en ny industrianläggning på Tomaten 1 i Hasslanda i Lund åt

kontraktstillverkaren Inpac påbörjas. Byggnaden kommer att stå klar andra

kvartalet 2024 och hyresavtalets första hyresperiod är på femton år.

Wihlborgs tecknar avtal med Nederman om att uppföra en

ny tillverknings- och logistikanläggning på 25 000 m² på

fastigheten Rausgård 21 i södra Helsingborg.

Österport 7 vid Drottningtorget i Malmö förvärvas.

Fastigheten omfattar 11 000 m² och har ett attraktiv läge 500 meter från

Malmö centralstation och framväxande Nyhamnen.

I syfte att få ökat fokus på klimatpåverkan vid projektinvesteringar och

premiera hållbara val i leverantörskedjan inför Wihlborgs internprissättning

av koldioxidutsläpp och ett målgränsvärde för nybyggnadsprojekt.

I årets upplaga av ESG-utvärderingen GRESB rankas

Wihlborgs som ett av världens mest hållbara fastighetsbolag

och utses även till global sektorledare.

Wihlborgs meddelar byggstart (2023) för en mobilitetshubb

som en del av Vista (Bläckhornet 1) i Hyllie. Mobilitetshubben kommer bl.a.

att innehålla cirka 430 parkeringsplatser och 45 laddplatser.

Wihlborgs tecknar avtal med danska Bygningsstyrelsen om 12 000 m² i

Ejby Industrivej 41 i västra Köpenhamn. Fastigheten omfattar 50 000 m²

och drivs som ett lovande stadsutvecklingsprojekt.

Viktiga händelser 2022

Vd-ord

Det är människorna

som gör det

På Wihlborgs har vi med förväntan påbörjat nedräkningen

till vårt 100-årsrande 2024. Denna högtidliga milstolpe ger

goda skäl att sträcka på ryggen över allt vi har åstadkommit,

men också reektera över beständigheten som sådan. Inte

minst efter året 2022 som präglats av krig, stigande priser på

energi och råvaror, ination, en ny räntemiljö och begynnande

lågkonjunktur. Omständigheter som ser ut att göra avtryck på

åtminstone även 2023.

Vi var många som blev bestörta över den dramatiska

geo politiska utvecklingen i Europa. Det mänskliga lidandet till

följd av Rysslands pågående invasion av Ukraina är fortfarande

oöverblickbart. Med den svåra insikten att situationen kan bli

långvarig följer också marknadens tillvänjning och omställning.

Saker och ting kommer inte att bli desamma, men det kommer

något nytt och det är dit vi ska rikta blickarna. Den starka

europeiska uppslutningen bakom Ukraina skänker framtidshopp.

Broms inget alternativ

Det som sker i vår omvärld sätter ljuset på en särskild dimen-

sion av det välanvända begreppet hållbarhet – uthållighet. På

Wihlborgs fokuserar vi mindre på att försöka förutse exakta

räntenivåer eller precis hur långvarig lågkonjunkturen kommer

bli, och mer på att ha en god beredskap. Vår strategi och våra

beräkningsmodeller innefattar mängder av scenarier. Några av

dem, som ökade energikostnader och utmaningar på nansie-

ringsmarknaden, har också blivit verklighet på senare tid. Att

pengar inte skulle vara gratis för evigt var vi väl förberedda för.

Den minsta gemensamma nämnaren i våra slutsatser är att

vi inte kommer att dra i bromsen. Jag skulle till och med drista

mig till att säga att det är vårt ansvar, både mot våra ägare och

mot samhället i stort. Vårt viktigaste bidrag i oroliga tider är att

upprätthålla en normalitet. På så sätt kan vi bidra till fortsatt till-

växt, välstånd och stabilitet. Om vi inte spänner linan ordentligt

till andra sidan kommer det bli en svajig balansgång framåt.

Riskinventeringar ska inte göra oss rädda, de ska göra oss

medvetna, informerade och beslutsamma. På samma sätt får

inte bekymmerfria dagar få oss att tro att planen är klar. Det

gäller att hela tiden omvärdera och vara öppen för förändringar.

Lita på planen men var redo för justering. Det är den ledstjärnan

som nu får oss att fortsätta med våra projekt och göra förvärv

som går i linje med vår långsiktiga strategi, det vill säga rätt

produkt till rätt pris. Vi skiftar inte fokus bara för att strålkastar-

ljuset gör det. När Wihlborgs rar 200 år tror jag faktiskt att vi

kommer att resonera på ungefär samma sätt.

I kontrast till de föränderliga tiderna rullar Wihlborgs verk-

samhet på ungefär som vanligt. Under 2022 har vi slagit rekord

vad gäller intäkter, driftsöverskott, förvaltningsresultat och

nettouthyrning. Faktum är att nettouthyrningen varit positiv i

alla våra fyra regioner under alla fyra kvartalen. Genomsnitts-

förhyrningen i nya avtal var 374 kvadratmeter, vilket visar på att

det är vårt fokus på att göra rätt i varje liten del som skapar den

stora affären.

De ökade hyresintäkterna i bentligt bestånd, 13,7 procent

jämfört med 2021, i kombination med den goda nettouthyr-

ningen pekar på en god underliggande efterfrågan.

Drivande medarbetare

Diskussionen om fastighetsbranschens nära framtid har en

tendens att bli väldigt teknisk. Jag känner inte igen mig i

beskrivningen av fastigheter som en nansiell placering. För oss

är det så mycket mer. Våra fastigheter är en del av den lokala

stadsutvecklingen, av värdeskapande kluster, av människors

vardag och välmående. Vår utgångspunkt är att de ska stå i

hundratals år.

Det är Wihlborgs egen personal som driver certierings-

processer, som bidragit till att vår energianvändning per

kvadratmeter under 2022 minskat med sju procent, som initierar

ambitiösa återbruksprojekt och som utvecklar nya innovationer

och koncept. Det är våra medarbetares engagemang och

kompetens och vår förmåga att tillvarata detta som gör oss så

starka. Hela 96 procent av våra medarbetare uppger att de är

stolta över att berätta att de jobbar på Wihlborgs.

Det är vår egen personal som bidragit till att 92 procent av

våra kunder skulle rekommendera oss och att den sammantagna

kundnöjdheten ökat från 75 till 78 i den senaste kund-

undersökningen. Faktorer som våra hyresgäster särskilt lyfter

fram är bemötandet från vår personal, vår proaktivitet och vår

lyhördhet när det kommer till förändrade lokalbehov.

Det område som vi ökat mest inom i kundundersökningen

är miljöhänsyn, vilket gör mig särskilt glad. Fem av fem möjliga

stjärnor och utnämningen till sektorledare inom diversierade

noterade fastighetsbolag i den årliga hållbarhetsutvärderingen

GRESB är ett annat kvitto jag gärna ramar in.

Nya möten i ett nytt landskap

Våra stabila nanser och starka organisation ger oss inte bara

möjligheter att fånga nya affärsmöjligheter när de uppstår. De

gör också att vi kan spetsa vår verksamhet genom samarbeten

på områden som energi, innovation och regional tillväxt. Inom

Vd-ord

Under 2022 har vi slagit rekord vad gäller intäkter,

driftsöverskott, förvaltningsresultat och nettouthyrning.

Faktum är att nettouthyrningen varit positiv i alla våra

fyra regioner under alla fyra kvartalen.

Ulrika Hallengren, vd

Malmö, mars 2023

Ulrika Hallengren

Verkställande direktör

plattformar som Ideon i Lund, Medeon Malmö och HETCH i

Helsingborg ser vi stora synergieffekter uppstå som gynnar

hela regionen. Intentionsavtalet med Öresundskraft om köp av

negativa utsläppsverikat när den fullskaliga anläggningen för

avskiljning av koldioxid vid Filbornaverket står klar är ett annat

exempel på vårt långsiktiga engagemang.

Vi ser många tecken på att människor vill mötas. Inte bara på

den egna arbetsplatsen utan också arbetsplatser och organisa-

tioner emellan. Det nns en stor drivkraft att engagera sig i olika

plattformar, även bland de större aktörerna. Pandemin har gjort

oss medvetna om värdet av samarbete och luckrat upp fysiska,

mentala och organisatoriska barriärer. För att kunna upprätta-

hålla innovation och utveckling behöver vi faktiskt träffas.

Det blir också alltmer uppenbart att Öresundsregionen står

på randen till en helt ny era med Fehmarn Bält-förbindelsen

och planer på en metro mellan Malmö och Köpenhamn.

Då är det många som vill samverka och skapa positiva synergi-

effekter tillsammans.

När nya förbindelser kommer på plats och öden av person-

och godstransporter förändras, förändras också de lokala

och regionala förutsättningarna. På sid 28 kan du läsa om hur

Nyhamnen gör att centrala Malmö föryttas alltmer mot området

vid Malmö C och att en mer än halverad resväg till Hamburg

placerar staden en bra bit närmare kontinenten. Utöver era

bentliga fastigheter i området är Wihlborgs involverat i samtliga

detaljplaneområden och har era byggrätter i delområdena som

nu ska moderniseras.

På sid 25 vittnar Thomas Becker, vd för String, om hur den

tidigare utposten Rødby i och med Fehmarn Bält-förbindelsen

går mot att bli en nyckelort. Frågan är om det i någon annan

region i Skandinavien pågår ett så spännande skifte av centrum

och periferi som det gör i Öresunds- och String-regionen.

Rätt drivkrafter för framgång

Efter pandemin har debatten gått varm om huruvida distans-

arbete eller närvaro på arbetsplatsen är det bästa för den

enskilde medarbetaren och organisationens framgång. Vi har

sett exempel på allt från strikta policys och ultimatum till ökade

ambitioner för arbetsplatsen.

Vad som passar den egna verksamheten bäst är naturligtvis

upp till just verksamheten att bedöma. Men jag kan inte låta bli

att undra hur det som till en början benämndes som exibilitet

i praktiken blivit en fråga om detaljerade regler. I stället för att

räkna timmar och stolar borde vi snarare prata om hur arbets-

platsen kan göras trivsam, utvecklande och en bärande del av

företagskulturen. Hur skapar vi utrymme för medarbetarnas

drivkrafter och behov på arbetsplatsen så att de blir till ett

med verksamhetens mål och den enskilt viktigaste framgångs-

faktorn? Det är så vi på Wihlborgs resonerar när vi utvecklar

framtidens arbetsplatser åt både oss själva och våra kunder.

På sid 59 berättar Axis Communications på ett intressant sätt

hur de satt mänsklig och miljömässig hållbarhet i fokus på sitt

campus i Lund.

Rätt drivkrafter skapas också av rätt incitament. Min uppfatt-

ning är att de som jobbar på bolaget ska ha samma drivkrafter

som de långsiktiga ägarna och inte eftersträva tillfälliga

optimeringar. På Wihlborgs har vi därför inga rörliga ersättningar

kopplat till nansiella mål eller mätbara hållbarhetsmål. Vi tycker

det är viktigare att få hela organisationen att arbeta med till

exempel hållbarhetsfrågor. Vi har också en vinstandelsstiftelse

som omfattar alla medarbetare.

Något som denitivt satt käppar i hjulet för det skånska

näringslivets framgång är de höga elpriserna som rått under en

längre tid. Vi kommer även fortsättningsvis att arbeta stenhårt

med energieffektiviseringar, att öka vår andel förnybar energi

och optimera driften av våra fastigheter för att minska kostna-

derna för våra kunder och den generella efterfrågan på el.

I utmanande tider är det särskilt tydligt att det är människorna

i vår egen organisation som gör skillnaden. Det är det genuina

engagemanget och den gedigna kompetensen jag möter

på kontoret och ute i våra fastigheter varje dag som gör att

vi tillsammans hittar de bästa lösningarna. Med hårt arbete,

stor anpassningsförmåga och med fokus på vår kärnaffär har

vi de bästa förutsättningarna att utveckla vår verksamhet och

vår region.

Intervju

Wihlborgs ﬁnansiering

Hur har Wihlborgs nansieringsstrategi fallit

ut under 2022?

På Wihlborgs har vi sedan länge vinnlagt oss om att ha olika

källor till kapital och inte vara beroende av en och samma. När

tillgången blev sämre och priserna allt högre på obligations-

marknaden i början av året stod vi starka med en hög andel nan-

siering genom nordiska banker och danska real kreditinstitut. Vi

har dessutom kunnat betala tillbaka obligationer som förfallit med

bentliga faciliteter. Vi har alltså varken behövt vidta några extra-

ordinära åtgärder eller förändra vår policy trots en stökig omvärld.

Vilka är fördelarna med nansiering via nordiska

banker och det danska realkreditsystemet?

Vi har valt att ha bilaterala avtal med nordiska banker eftersom

priset varierar mindre och tillgången till kapital är stabilare än

vad den är på obligationsmarknaden och för att det ger möjlig-

het att bygga långsiktiga relationer. Även danska realkreditmark-

naden har varit en stabil nansieringskälla med små variationer i

marginalerna och möjlighet till mycket långa löptider på lånen.

De lån vi tecknat i Danmark under året har varit på mycket

attraktiva nivåer. Om förutsättningarna för våra nansierings-

källor skulle ändras får vi naturligtvis ta ställning till det.

Hur kommer räntemiljön att utvecklas fram över

och hur ser Wihlborgs beredskap ut?

Vår grundloso är att vi på Wihlborgs inte vet bättre än någon

annan vad räntan är imorgon. Däremot har vi en policy sedan

era år tillbaka som innebär att vi har bestämda andelar av

våra ränteförfall under olika tidsperioder. För att uppnå detta

använder vi oss av räntederivatinstrument. Målet är att öka

förutsägbarheten och minska volatiliteten i våra kostnader. Som

det är nu är ungefär halva låneportföljen exponerad mot ränte-

förändringar, vilket vi tycker är en lagom nivå givet att vi har ett

så pass starkt kassaöde så att vi kan acceptera vissa variationer.

Hur resonerar Wihlborgs kring värde förändringar

och belåningsgrad?

Belåningsgraden påverkas i stor utsträckning av värdeföränd-

ringarna som i sin tur är beroende av en mängd antaganden i

värderingsmodellerna. Den senaste tidens utveckling vad gäller

ination och räntor gör det svårare att göra dessa antaganden.

Ett mer värdefullt nyckeltal att titta på enligt oss är skulden

i förhållande till EBITDA (rörelseresultat). Driftsöverskottet

är trots allt det som du kan använda till att betala räntor. En

variant av detta nyckeltal är räntetäckningsgraden. Den är hög

för Wihlborgs och visar att vi är motståndskraftiga även i en

betydligt tuffare räntemiljö.

Hur kommer Wihlborgs att betala

kommande obligationsförfall?

Vi kommer att kunna betala våra obligationsförfall med be ntliga

lånefaciliteter även fortsättningsvis även om vi naturligtvis hoppas

att obligationsmarknaden ska fungera bättre framöver. Vi har

under många år lyckats växa utan att ha behövt använda alterna-

tiva nansieringsinstrument som hybridobligationer, d-aktier eller

preferensaktier, och utan att ha emitterat stamaktier. Det skapar

en tydlighet och transparens i vår nansiering som gör det enkelt

att analysera och värdera vårt bolag. Det tycker vi är viktigt!

Arvid Liepe, ekonomi- och nanschef

Under 2023 påbörjas renoveringen av

anrika Malmö Börshus (Börshuset 1).

Mål och

strategier

Mål och strategier

Aärsmodell

Affärsmodellen består av två delar: fastighetsförvaltning och

projektutveckling. Vi arbetar kontinuerligt för att förbättra vår

fastighetsportfölj genom att förädla och utveckla bentliga fastig-

heter, genomföra nya projekt samt förvärva och sälja fastigheter.

Genom vår affär skapar vi möjligheter och utveckling för

oss själva, för våra hyresgäster och för hela Öresundsregionen.

Med goda resultat möjliggör vi värdetillväxt och utdelning till

våra aktieägare.

Aärsidé

Wihlborgs ska, med fokus på väl fungerande delmarkna der

i Öresundsregionen, äga, förvalta i egen regi och utveckla

kommersiella fastigheter som gör det möjligt för hyresgäster

att växa och utvecklas.

Vi tänker långsiktigt och hållbart – våra fastigheter ska

fun gera både idag och om femtio år. I en föränderlig värld

behöver lokalerna kunna förändras efter kundens behov.

Vi utvecklar nya fastigheter i egen regi, med

utgångspunkten att vi ska fortsätta äga och förvalta fast-

igheterna under lång tid. Därför satsar vi på att skapa

exibla lokaler med hög kvalitet i arkitektur, byggmaterial

och tekniska installationer. Det gör att vi kan ha en effektiv

förvaltning, ett starkt hållbarhets fokus och erbjuda våra

kunder goda arbetsmiljöer och låga driftskostnader. Det är

också en trygghet för kunder att veta att de kan fortsätta att

växa med oss.

Men vi utvecklar inte bara fastigheter, stadsdelar och

städer. Vi är också med och utvecklar Öresundsregionen.

För vi är övertygade om att här nns potential för fortsatt

utveckling. Vår storlek, vårt engagemang, vår kunskap och

våra nätverk ger oss möjlighet att vara en kraft i utvecklingen

– en regionsbyggare.

Affärsmodell utfall 2022

Projektvinst

150 Mkr

1 861 Mkr

Förvaltningsresultat

Affärsmodell utfall 2018-2022

Projektvinst

701 Mkr

8 687 Mkr

Förvaltningsresultat

• Aktivt arbeta för att stärka

Öresundsregionen som

ekonomisk tillväxtzon.

• Stärkavår marknads position

genom koncentra tion

till särskilt attraktiva och

utvecklings bara delmarknader

där vi kan bidra till en hållbar

stadsutveckling.

• Kontinuerligt förbättra

fastighets portföljen med

ett långsiktigt perspektiv

på värdetillväxt.

• Miljömässig hållbarhet, social

hållbarhet och bolagsstyrning

(ESG) ska vara en integrerad

del i hela affären, med fokus på

insatser som gör reell skillnad.

• Vårda och utveckla den egna

organisationen.

• Fokusera på god kostnads -

effektivitet i hela verksamheten.

• Aktivt bearbeta hyresmarknaden för att

nå nya kunder och vara öppen för nya

affärsmodeller.

• Stärka varumärket och vårt erbjudande för

att bli nya kunders förstahandsval och skapa

stolthet och preferens hos bentliga kunder

och medarbetare.

• Fortsätta att stärka kundrelationerna med

en hög servicegrad och närvaro, samt

engagemang för att utveckla kundens affär.

Affärsidé

och mål

Mål och strategier

Fastighetsförvaltning

Fastighetsförvaltningen är kärnan i vår verksamhet. Vår ambition

är att vara marknadsledande inom respektive delmarknad

vilket stärker vår affärsmodell, vårt erbjudande och våra

utvecklingsmöjligheter.

En viktig faktor som skapar värdetillväxt i affärsmodellen är

att Wihlborgs har en fastighetsportfölj med ett modernt bestånd

som är attraktivt för nya och bentliga hyresgäster och som det

går att växa inom.

All förvaltning sköts av våra egna medarbetare som har fokus

på en god kostnadseffektivitet, nöjda kunder och en hög uthyr-

ningsgrad. Detta är en medveten och strategisk satsning för att

skapa goda kundrelationer och kunna vara lyhörda för kunder-

nas nuvarande och framtida behov.

Projektutveckling

För att ha ett attraktivt erbjudande behöver vi utveckla och

förädla bentliga fastigheter genom om- och tillbyggnader. Vi

skapar också tillväxt och nya möjligheter genom att förvärva och

bygga nya fastigheter. Vi bidrar också aktivt i utvecklingen av

stadsdelar och städer eftersom goda stadsmiljöer skapar attrak-

tivitet för våra kunder och bidrar till att det totala värdet ökar.

Vår portfölj med bentliga byggrätter skapar goda möjlig heter

för potentiella kunders behov, men vi undersöker också kontinu-

erligt möjligheter till förvärv av ytterligare mark för nya projekt.

Vi fokuserar på mark i anslutning till olika kommunikations noder.

För kontorshus handlar det om stationsnära lägen och för logis-

tik- och produktionssegmentet är närheten till de stora Europa-

vägarna viktig, liksom anslutningar till Öresundsbron, färjor

och järnväg.

Utfall 2022

För 2022 kan Wihlborgs redovisa ett förvaltningsresultat om

1 861 Mkr (1 815). Fastighetskostnaderna var något högre än

föregående år liksom räntekostnaderna.

Projektutvecklingen genererade under året en värdetillväxt

på 150 Mkr (379). Wihlborgs har en stark projektportfölj som

kommer att vara väsentlig för vår utveckling även framöver.

Hållbara aärer

I vår strategi formuleras att vi ska fokusera på långsiktigt hållbar

tillväxt och att vi ska integrera miljömässig hållbarhet, social håll-

barhet och bolagsstyrning (ESG) i affären, med fokus på insatser

som gör reell skillnad.

Läs mer på sid 32–43 om de fyra prioriterade områden som

utgör vårt hållbarhetsramverk: Ansvarsfulla affärer, Attraktiv

arbetsgivare, Engagemang för region och samhälle och

Hållbara fastigheter.

Organisation

Vår organisation avspeglar affärsmodellens två delar och består

av fastighetsförvaltning, projekt- och utvecklingsavdelning samt

centrala funktioner som ekonomi/nans, IT, kommunikation/

marknad och hållbara affärer.

Vid utgången av 2022 hade Wihlborgs 256 heltidstjänster,

varav 147 i Sverige och 109 i Danmark. I januari 2023 tecknade

Wihlborgs avtal med en extern aktör som kommer att driva

den kantinverksamhet som nns i Wihlborgs danska fastigheter,

vilket innebär en minskning med 38 heltidstjänster.

Värderingar

Vi arbetar aktivt med arbetsmiljö, företagskultur, inkludering,

medarbetarskap och ledarskap för att bygga ambassadörskap

och skapa tillit, förtroende och stolthet hos medarbetarna. Vår

kultur har fokus på affärsmässighet och våra fyra värdeord ska

ligga till grund för vårt agerande i alla situationer. Värdeorden är:

Kunskap, Ärlighet, Handlingskraft och Gemenskap.

Utveckling av fastighetsvärdet 2018–2022

Mkr

Övrig värdeförändring

Valutaomräkningar

Avyttrat

Förvärvat

Investering

Projektvinst

-3 000

-2 000

-1 000

1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

20222021202020192018

Kunskap

Vi ska alltid ha störst

och mest kunskap om

regionen – om nutid och

framtid, våra kunders

behov och en hållbar

utveckling.

Ärlighet

Vi är ärliga, raka och

ansvarsfulla. Inte bara

i våra affärer och hur vi

utvecklar regionen, utan

även mot varandra.

Handlingskraft

En platt organisation,

korta beslutsvägar och

geogrask närhet till vår

marknad gör att vi kan

vara handlingskraftiga

och se till att saker

händer.

Gemenskap

Genom att skapa och

vårda en stark gemenskap

i vår egen organisation

sprider vi den känslan

vidare till hyresgäster,

leveran törer och

andra.

Mål och strategier

UTVECKLING FÖRVALTNING

Fastighetsportföljen

utvecklas genom

nyproduktion, förädling

och transaktioner.

Fastigheterna förvaltas med

egen personal som har fokus

på service, uthyrningsgrad

och kostnadseffektivitet.

Aärsmodell och värdeskapande

Långsiktighet. Det är ett ord med ambitioner, som visar att engagemanget står stadigt,

oavsett vart vindarna för tillfället blåser. För Wihlborgs är långsiktighet ett bärande

element, såväl i förvaltning och utveckling av fastigheterna, som i alla våra relationer

och affärer. Vår affärsmodell för långsiktigt hållbar tillväxt skapar möjligheter och

utveckling för oss själva, för våra hyresgäster och för hela Öresundsregionen.

LEVERANTÖRER

Ansvarstagande leverantörer är centralt

i både den dagliga driften och i våra

ny- och ombyggnadsprojekt. Vi ställer

höga krav på kvalitet, kompetens, miljö,

etik och service hos våra leverantörer.

Skapat värde:

Genom lokala inköp gynnar vi utvecklingen

av regionens näringsliv och bidrar till att skapa

arbetstillfällen. Genom våra krav kan vi också

påverka leverantörerna i positiv riktning.

LÅNGIVARE

Tillgång till kapital är

avgörande för Wihlborgs

fortsatta utveckling. Vi

använder oss av lån i

svenska och danska

banker samt emitterar

obligationer.

Skapat värde:

För långivarna skapas

ränte intäkter och för

Wihlborgs möjliggörs

fortsatt utveckling.

MEDARBETARE

Engagerade och kompe-

tenta medarbetare är en

avgörande faktor i både den

dagliga verksamheten och

för Wihlborgs långsiktiga

utveckling. Vi arbetar stra-

tegiskt med att utveckla

organisation, kultur

och kompetens.

Skapat värde:

Genom att ha fokus på

engagemang, utveckling

och trivsel kan vi erbjuda våra

medarbetare en hållbar och

stimulerande arbetsplats.

KUNDER

Wihlborgs fastigheter förvaltas av våra egna

medarbetare, vilket gör att vi kan vara lyhörda för

kundernas behov och önskemål. Ofta förändras

behoven över tid och vi kan möjliggöra

utveckling genom anpassning eller utökning

av bentliga lokaler alternativt ytt till

en annan fastighet.

Skapat värde:

Genom att erbjuda exibla

lokaler med möjlighet att växa

inom vårt bestånd möjliggör

vi utveckling för våra kunder.

AKTIEÄGARE

Vi driver vår verksamhet med fokus på långsiktigt

hållbar tillväxt och strävar efter ökad tillväxt

och lönsamhet.

Skapat värde:

Genom att skapa goda ekonomiska

resultat möjliggör vi värdetillväxt och

aktieutdelning för våra aktieägare.

STÄDER OCH REGION

Vår stora marknadsandel i de städer

där vi nns gör att vi har stor möjlighet

att vara med och bidra till utveckling av

hela stadsdelar som är levande dygnets

alla timmar. Vi vill också vara en stark kraft

i utvecklingen av Öresundsregionen.

Skapat värde:

Med välmående städer och en stark region blir

det attraktivt för både människor och företag att

nnas här, vilket möjliggör utveckling för både

samhället och Wihlborgs.

Mål och strategier

Övergripande mål

Finansiella mål

Wihlborgs nansiella styrka är en avgörande faktor för vår fort-

satta tillväxt och för att bolaget ska vara en attraktiv investering.

En stark nansiell ställning ger oss möjlighet att förvärva fastig-

heter och investera i nya projekt när marknadsläget är rätt.

Den gör också att vi står väl rustade för att möta olika ut maningar

och förändringar i konjunktur och efterfrågan. Vi har fyra över-

gripande nansiella mål som följs upp kontinuerligt. För 2022

uppfyller vi väl våra nansiella mål.

Räntabiliteten på eget kapital uppgick 2022

till 10,1 procent. Den riskfria räntan var vid

årets ingång –0,12 procent, vilket ger ett mål

på 6,12 procent för 2022. Därmed överskrids

målet om att nå sex procentenheter över

den riskfria räntan med god marginal. Det

höga utfallet är påverkat av positiva värde-

förändringar på våra fastigheter och derivat.

20222021202020192018

16,5

17,5

16,2

10,1

11,9

Avkastning på eget kapital

Mål

20222021202020192018

Mål, lägst 30 %

Soliditet

36,3

38,4

41,3

42,9

41,2

20222021202020192018

Mål, lägst 2,0Räntetäckningsgrad

Gånger

3,9

6,2

6,5

6,7

5,6

20222021202020192018

Mål, max 60 %

Belåningsgrad

54,1

48,2

46,5

48,6

51,9

Avkastning på eget kapital

Räntabilitet på eget kapital som över-

stiger den riskfria räntan med minst

sex procentenheter.

Soliditet

Soliditeten ska vara lägst 30 procent.

Räntetäckningsgrad

Räntetäckningsgraden ska uppgå till

minst 2,0.

Belåningsgrad

Belåningsgraden ska uppgå till högst

60procent.

Soliditeten uppgick vid årets slut till

41,2 procent. Den höga soliditeten har

påverkats av ett starkt förvaltningsresultat

och även positiva värdeförändringar

på fastigheter och derivat.

Räntetäckningsgraden uppgick 2022 till

5,6 gånger, vilket är något lägre än under

2021. Förvaltningsresultatet har stigit

men ränte kostnaderna har ökat på grund

av kraftigt stigande marknadsräntor

under året.

Belåningsgraden uppgick vid utgången av

2022 till 48,6 procent. En kombination av

ett ökat förvaltningsresultat och positiva

värdeförändringar på fastigheter gör att

belåningsgraden är betydligt lägre än

målet på maximalt 60 procent.

Mål Utfall Kommentar

Mål och strategier

Mål Utfall Kommentar

Förvaltningsresultatet ökade under året med

3 procent. Ökningen drevs i första hand av

ökade intäkter medan högre räntekostnader

hade en negativ påverkan.

-10

20222021202020192018

Tillväxt i förvaltningsresultat

3 3

-1

Förvaltningsresultat

Förvaltningsresultatet är ett viktigt mått på hur

vi utvecklar vår verksamhet eftersom det i stor

utsträckning reekterar det kassaöde som

vår operativa verksamhet genererar. Målet

är att ha en stabil årlig tillväxt i förvaltnings-

resultatet för att kunna både nansiera våra

projektinvesteringar och öka utdelningen till

våra aktieägare.

20222021202020192018

Överskottsgrad

72 72 72

Överskottsgrad

Fastighetsförvaltning är kärnan i vår

verksamhet. Effektiviteten i förvaltningen kan

mätas i överskottsgraden, det vill säga drifts-

överskottet i förhållande till hyresintäkterna.

Vi ska bibehålla en hög överskottsgrad genom

fokus på såväl hyresintäkter som vakanser och

kostnadseffektivitet.

475

950

1425

1900

20222021202020192018

Projektinvesteringar

Mkr

1 231 1 219

1 518

1 659

1 239

Projektinvesteringar

Projektinvesteringar skapar värde för

Wihlborgs både genom potentiella projekt-

vinster och genom att ge förutsättningar för

ökade hyresintäkter över tid. Med beaktande

av marknadsförutsättningarna ska Wihlborgs

kontinuerligt investera i nya projekt som ger

god avkastning.

Överskottsgraden uppgick till 70 procent för

2022, vilket är två procentenheter lägre än 2021.

Under året har framför allt högre kostnader för

energi påverkat överskotts graden negativt.

Projektinvesteringarna uppgick under

2022 till 1 518 Mkr. Flera större projekt har

avslutats under året, men projektvolymen är

större än någonsin då beslut om ytterligare

nyinvesteringar fattats under året.

Aärsmål

Vår affärsmodell består av två delar: fastighetsförvaltning och

projektutveckling. Resultatet från dessa två delar är tillsammans

med värdeförändringar på fastigheter det som lägger grunden

för vår ekonomiska stabilitet. Vi har formulerat tre övergripande

mål kopplat till vår kärnaffär.

Mål och strategier

Förtroendeindex (Trust Index

)

Mål

100

20222021202020192018

100

20222021202020192018

Sponsring med samhällsinriktning

% av sponsring

Mål

20222021202020192018

Koldioxidutsläpp, scope 1–2

kg CO

-ekv per m

Mål, max

3,05

2,70

1,40

1,40 1,35

100

20222021202020192018

Miljöcertierade byggnader, kontor, Sverige

% av lokalarea

Mål

Engagerade medarbetare

Våra medarbetare är en av våra viktigaste

resurser. Med engagerade och kompetenta

medarbetare kan vi hålla hög kvalitet och högt

kundfokus i verksamheten. Målet är att ha ett

förtroendeindex om minst 85 procent enligt

Great Place to Works mätmetod. Förtroende-

index är ett mått på medarbetarnas upplevelse

av tillit, stolthet och kamratskap.

Engagemang för region och samhälle

Wihlborgs har ett omfattande samhällsenga-

gemang där en del utgör sponsring. Målet

är att en majoritet (50 procent eller mer i

kronor räknat) av de initiativ vi stödjer ska ha

en samhällsinriktning med fokus på arbete,

utbildning, inkludering och regionsutveckling.

Miljöcertieringar

Miljöcertieringar är ett sätt att framtidssäkra

fastigheterna och successivt minska vårt miljö-

och klimatavtryck. Målet är att 80 procent av

lokalarean i Wihlborgs svenska kontorsfastig-

heter ska vara miljöcertierade vid utgången

av år 2022.

Medarbetarnas engagemang mäts varje år

genom den medarbetarundersökning som

vi gör tillsammans med Great Place to Work.

I 2022 års mätning ökade Wihlborgs

förtroende index till 86 procent och vi ligger

återigen över den långsiktiga målnivån.

Gränsvärdet för att arbetsplatsen ska kvalicera

sig som ett Great Place to Work är 70.

En kontinuerlig översyn av Wihlborgs spons-

ringsaktiviteter har bidragit till att andelen

sponsring med samhällsinriktning har ökat över

tiden i linje med vår sponsringspolicy.

Under 2022 har vi mer noggrant bedömt samtliga enga-

gemang och exkluderat mer renodlade kundevent och

liknande från det som vi denierar som sponsring. Detta har

medfört att andelen sponsring med samhällsinriktning har

ökat för samtliga år jämfört med det vi rapporterat tidigare.

Certiering av bentliga fastigheter enligt

standarden Miljöbyggnad iDrift har varit i fokus

i den svenska förvaltningen under hela året och

16 nya fastigheter har certierats. Ytterligare

ett 15-tal fastigheter är under pågående

certiering och cirka 10 är färdigställda men

blir godkända först under 2023. Per årsskiftet

var certieringsnivån 49 procent av de svenska

kontorsytorna och ambitionen är att nå målet

80 procent under 2023.

Rekommendationsvilja mäts i den kund-

undersökning som görs vartannat år. Den

senaste mät ningen 2022 visade en tydlig

ökning till 92 procent av kunderna som kan

tänka sig att rekommendera Wihlborgs som

hyresvärd i hög eller mycket hög grad.

Vi bytte undersökningsinstitut och -metod 2020, vilket

innebär att historisk data inte är direkt jämförbar. Resultaten

för 2014 och 2016 avser endast Wihlborgs i Sverige. Siffrorna

för 2018 och 2020 avser dock hela koncernen.

Kunders rekommendationsvilja

Mål

100

20222020201820162014

Kunders rekommendationsvilja

Att vi har nöjda kunder skapar förutsättningar

för långsiktiga affärsrelationer och kan ge oss

goda ambassadörer. Ett viktigt mått på kund-

nöjdhet är rekommendationsvilja. Målet är att

minst 75 procent av kunderna kan tänka sig att

rekommendera Wihlborgs till en kollega eller

affärsbekant, ”i hög eller mycket hög grad”.

Mål Utfall Kommentar

Klimatpåverkan

Att bidra till minskad klimatpåverkan är den

viktigaste miljöutmaningen i vår verksamhet.

Målet på kort sikt är att våra koldioxidutsläpp

i scope 1–2* ska understiga 1,5 kg CO

ekvivalenter per kvadratmeter. Vi har också ett

mål som godkänts av Science Based Targets

Initiative (SBTi) att till 2030 halvera utsläppen.

Läs mer på sid 31.

*Scope 1–2 innefattar direkta utsläpp från egen verksamhet

och indirekta utsläpp från inköpt energi.

Utsläpp av växthusgaser i scope 1 och 2

har varit under målnivån de senaste åren

och reducerades ytterligare till 1,35 kg per

kvadratmeter under 2022. Detta är framförallt

en följd av överlag lägre energianvändning

i verksamheten och en ökad andel biogas i

Wihlborgs danska fastigheter.

Hållbarhetsmål

Vårt hållbarhetsarbete innefattar fyra olika områden där tydliga

mål sätts inom ramen för respektive område. För att skapa

tydlighet och fokus har vi också valt ut fem övergripande mål

som täcker in de centrala delarna i vårt hållbarhetsarbete. Dessa

redovisas nedan. Läs mer om våra fokusområden inom hållbarhet

samt mål och styrning för dessa på sid 30–43 och 132–151.

Mål och strategier

20222021202020192018

Utdelning och direktavkastning

Direktavkastning, %Utdelning, kr/aktie

Aktien

Wihlborgs aktie är noterad på Nasdaq Stockholm och åternns

på Large Cap-listan i sektorn Real Estate. Wihlborgs börs-

introducerades 2005 sedan bolaget avknoppats från Fabege.

Sedan dess har en aktiesplit med villkor 2:1 genomförts fyra

gånger, varav den senaste genomfördes 2022. Vid vardera till-

fället har en gammal aktie ersatts med två nya aktier.

Kursutveckling

Kr*

Omsättning miljoner aktier

Kursutveckling 2018–2022

Omsättning

Nasdaq Stockholm

Wihlborgs

OMX Stockholm PI

SX35PI OMX Stockholm Real Estate PI

100

150

200

250

20222021202020192018

100

150

200

250

Utdelning

Wihlborgs utdelningspolicy är baserad på att dels överföra en

del av det resultat som fastighetsförvaltningen genererar, dels

överföra realiserade förädlingsvärden. I båda fallen reducerat

med en schablonskatt om 20,6 procent.

• Utdelningen ska utgöra 50 procent av resultatet från

löpande förvaltning.

• Härutöver ska 50 procent delas ut av realiserat resultat

från fastighetsförsäljningar.

Styrelsens förslag till utdelning för år 2022 är 3,10 kr (3,00).

Detta motsvarar en direktavkastning på 3,9 procent baserat på

aktiekursen vid årets slut. Bifaller årsstämman styrelsens förslag

om dels 3,10 kr utdelning, dels att avstämningsdagen blir den

28 april, kommer utdelningen att utbetalas den 4 maj 2023.

* Omräkning har skett för aktiesplit 2:1 i maj 2022.

Mål och strategier

Ägarstruktur

De tio största ägarna i Wihlborgs ägde vid utgången av 2022

39 procent av det totala antalet aktier. Antalet aktie ägare var cirka

30 000, vilket är oförändrat jämfört med föregående årsskifte.

Andelen utländska aktieägare var 37 procent, vilket är en

ökning sedan förra årsskiftet med 1 procentenhet. Av det utländska

ägandet svarar USA för 54 procent, Storbritannien för 16procent,

Luxemburg för 7 procent, Belgien för 8 procent och Norge för

5 procent.

Intresseorganisationer

0,4 %

Finansiella

företag

0,1 %

Försäkring,

Pension,

AP-fonder

3,5 %

Fonder

25,9%

Utländska

ägare

37,2 %

Svenska

juridiska

personer

14,7 %

Svenska

privat-

personer

18,2 %

Ägarbild

De största ägarna i Wihlborgs per 31 december 2022

Aktieägare Antal aktier,

tusental

Andel av kapital

och röster, %

Backahill 34 076 11,1%

Länsförsäkringar fondförvaltning 18 013 5,9%

SEB Investment Management 17 351 5,6%

Swedbank Robur fonder 14 573 4,7%

SHB fonder 9 849 3,2%

Norges Bank 7 327 2,4%

Familjen Qviberg 4 882 1,6%

AMF fonder 4 564 1,5%

Nordea fonder 4 326 1,4%

Livförsäkringsbolaget Skandia 3 822 1,2%

Övriga aktieägare registrerade i Sverige 81 471 26,5%

Övriga aktieägare registrerade utomlands 107 173 34,9%

Totalt utestående aktier 307 427 100,0

Aktien/Nyckeltal

2022 2021 2020 2019 2018

Resultat per aktie, kr 7,44 10,89 7,23 9,51 7,82

Resultat före skatt per aktie, kr 9,47 13,56 8,40 10,63 8,96

EPRA EPS, kr 5,45 5,33 5,33 5,27 4,03

Kassaöde från löpande verksamhet per aktie, kr 6,32 5,50 5,96 5,48 4,85

EPRA net disposal value per aktie, kr 76,05 71,39 63,09 5,82 50,52

EPRA net reinstatement value per aktie, kr 90,64 86,33 76,22 70,1 61,32

Börskurs per aktie, kr 78,50 102,70 92,7 86,25 51,20

Utdelning per aktie, kr (år 2021 föreslagen utdelning) 3,10 3,00 2,63 2,25 1,88

Aktiens direktavkastning, % 3,9 2,9 2,8 2,6 3,7

Aktiens totalavkastning, % -20,6 13,6 10,1 72,1 7,5

P/E-tal I, ggr 10,5 9,4 12,8 9,1 6,6

P/E-tal II, ggr 14,4 19,3 17,4 16,4 12,7

Antal aktier vid periodens slut, tusental 307 427 307 427 307 427 307 427 307 427

Genomsnittligt antal aktier, tusental 307 427 307 427 307 427 307 427 307 427

Omräkning har skett av jämförande års nyckeltal per aktie för under maj 2022 genomförd aktiesplit 2:1. För nyckeltalsdenitioner se sid 129–130.

Efter Wihlborgs renovering av Helsingborg C

(Terminalen 1) har nu även torget utanför fått

ett rejält lyft.

Marknad

och trender

Marknad och trender

Öresundsregionen

stärker sin position

Som en sammanbindande länk har Öresundsbron i över 20 år

bidragit till att överbrygga gränser och ge förutsättningar för

integration mellan Sydsverige och östra Danmark på många

olika plan. Øresundsindex, som Øresundsinstituttet tar fram

på uppdrag av Øresundsbro Konsortiet, visar att resandet över

Öresund är på väg att normaliseras efter pandemin och att

godstraken slår nya rekord.

Öresundsregionens geograska läge innebär en naturlig

position som logistikknutpunkt för transporter till och från

de skandinaviska länderna. När Fehmarn Bält-tunneln mellan

Tyskland och Danmark står klar 2029 stärks denna position

ytterligare. Tunneln banar väg för en konkurrenskraftig stor-

region med cirka nio miljoner invånare. Res- och transporttider

minskar markant och positiva effekter förväntas på integration,

tillväxt, antal arbetstillfällen, turism, forskning och kultur.

Hög tillväxttakt

I Öresundsregionen bor cirka 4,1 miljoner invånare, vilket gör

den till Nordens största och tätast befolkade storstadsregion.

Tillväxt takten är hög, och befolkningen väntas öka till

4,3 miljoner till 2028. Som den storstadsregion Öresunds-

regionen är attraherar den unga och välutbildade människor,

vilket gynnar de många kunskapsintensiva företagen där

kompetens är avgörande. Det nns 13 universitet, universitets-

lialer och svenska högskolor i Öresundsregionen med över

139 000 studenter. Inkluderas även danska högskolor och yrkes-

högskolor nns 19 lärosäten med 185 000 studenter.

Större lokala arbetsmarknader bidrar till ökad exibilitet som

gynnar både företagen och medborgarna. I Danmark råder

stor brist på arbetskraft inom såväl offentlig som privat sektor

och svenskar är efterfrågade på arbetsmarknaden. Greater

Copenhagen har jobbat med arbetsmarknadsfrågor som ett

prioroterat område under 2022 och era välbesökta dansk-

svenska jobbmässor har arrangerats.

En viktig faktor för att både attrahera och skapa kompetens

är kvalicerad forskning. I Öresundsregionen nns forsknings-

institut i världsklass inom områden som teknik och life science,

där MAX IV och kommande European Spallation Source (ESS)

med anläggning i Lund och datacenter i Köpenhamn kan

nämnas som framstående exempel.

Utbyggnad av infrastruktur

En gemensam infrastruktur är grundförutsättningen för en

gemensam region. När jobbpendling och godstransporter yter

skapas också förutsättningarna för fungerande integration.

I Köpenhamn pågår fram till 2025 utbyggnaden av den så

kallade Letbanen som förbinder city med kranskommunerna.

I Köpenhamn nns också Nordens största ygplats, Copenhagen

Airport, som efter den pågående utbyggnaden får kapacitet för

40 miljoner passagerare om året. Copenhagen Airport genererar

samhällsekonomiska vinster motsvarande 14,4 miljarder kronor

bara i Skåne, visar en rapport från Greater Copenhagen.

I Danmarks infrastrukturplan som antogs 2021 ingår sats-

ningar för runt 160 miljarder danska kronor, bl.a. ett nytt

vändspår för tåg vid Köpenhamns ygplats och förenkling av

Köpenhamns huvudbangård.

På den svenska sidan byggs fram till 2024 Södra stambanan

ut till fyrspår mellan Malmö-Lund.

För att möta de ökande trakvolymerna, och undvika ask-

halsar, undersöks förutsättningarna för er fasta Öresundsför-

bindelser. Såväl en Öresundsmetro mellan Malmö och Köpen-

hamn som en fast förbindelse för bil och passagerartåg mellan

Helsingborg–Helsingör utreds.

I Danmark har två möjliga sträckningar för nästa utbyggnad

av metron, M5, i Köpenhamn diskuterats. I februari 2023 ställde

sig en politisk majoritet i Köpenhamn bakom samma alternativ

som Malmö stad förordat i sitt yttrande, d.v.s. det alternativ som

öppnar upp för en anslutning av Öresundsmetron till Malmö.

Dessa satsningar kommer att bidra till regionens fortsatta

utveckling genom kortare restider som skapar nya möjligheter

att pendla, studera och arbeta och möjliggöra er godstranspor-

ter på järnväg vilket sammantaget främjar hållbara transporter.

Samarbete för att ta tillvara

potentialen

Det bedrivs ett aktivt samarbete mellan olika aktörer med

intressen i Öresundsregionen. Främst är detta lokala aktörer,

men även på nationell nivå påverkar aktörer såsom Nordiska

rådet, Nordiska Ministerrådet och Gränshinderrådet ut vecklingen

i regionen. Greater Copenhagen Committee består av

85 kommuner och fyra regioner och är ett politiskt samarbetsorgan

som arbetar för en hållbar och integrerad Öresundsregion.

Det nns även ett antal nätverksorganisationer som vill bidra

till att utveckla Öresundsregionens fulla potential. Som exempel

kan nämnas Øresundsinstituttet, String, Øresundmetro Executive,

Medicon Valley Alliance och Centrum för Öresundsstudier.

dagliga pendlare över

Öresundsbron

18 000

Sveriges och Danmarks

samlade BNP produceras

i Öresundsregionen

26% 4,1

miljoner invånare

i Öresundsregionen

3 h

tågresa år 2029 mellan

Malmö–Hamburg via

Fehmarn Bält-förbindelsen

Marknad och trender

”När vi kommer

närmare varandra

öppnas möjligheter”

Nyttja Fehmarn Bält till att bryta upp traditionella

stuprör och göra hela regionen mer konkurrenskraftig.

Det menar Thomas Becker, vd för den nordeuropeiska

organisationen STRING, som ser stor potential

att skapa en gemensam, nordisk identitet inom

grön näring.

STRING-organisationen bildades 1999 som ett interreg-projekt

med syfte att få till stånd Fehmarn Bält-förbindelsen. Nu när

den nya förbindelsen mellan Danmark och Tyskland står klar om

bara ett par år, 2029, har nätverket skiftat fokus till att ta vara på

möjligheterna som uppstår.

En global hotspot

En klart lysande stjärna i STRING-regionen – från Hamburg till

Oslo – är den gröna näringen. Inom denna sektor nns mer än

4 000 företag och 50 nya bildas varje år. Antalet patententerade

uppnningar inom grön teknologi har tredubblats under 20 år.

OECD har utnämnt STRING-regionen till en global hotspot

inom området.

Fehmarn Bält-förbindelsen kan bli faktorn som får den gröna

näringen att blomstra på en helt ny nivå, menar Thomas Becker.

– När vi kommer närmare varandra med hjälp av nya förbin-

delser öppnas möjligheter, som i det här fallet att stärka den

gröna näringen och omställningen. Vi har nu ett ”window of

opportunity” att lösa upp stuprörstänk över gränserna i både

offentlig och privat sektor och öka konkurrenskraften.

Skalfördelar över gränserna

– Som det är idag har varje land och region sina styrkor. I södra

Norge är man bäst på forskning kring solceller. I Göteborg är

Volvo långt framme när det gäller gröna transporter. Malmö är

pilot för Sveriges första satsning på djupgeotermi. Danmark

är bra på allt som gäller vatten och Hamburg är världens

vind-huvudstad.

Ett gränsöverskridande samarbete skulle betyda stora

utvecklingsmöjligheter för Skandinavien.

– Vi har redan en grön hubb men är för små var för sig för

att vi ska bli en riktigt megaregion. Företagen behöver tillgång

till både expertis och kapital för att bli tillräckligt konkurrens-

kraftiga och få tillgång till större marknader.

Thomas Becker menar att vi har ett alltför starkt nationellt

fokus i frågor som av sin natur är gränsöverskridande, som

klimat, transporter, säkerhet och infrastruktur.

– Det är en mental och praktisk omställning som ska göras.

Rødby i södra Danmark har till exempel länge betraktats som

Danmarks ytterkant. Nu är den lilla staden snarare ett centralt

nav i STRING-regionen.

Fehmarn Bält-förbindelsen kan bli faktorn som får den gröna näringen i STRING-regionen att blomstra på en helt ny nivå.

Thomas Becker, vd för STRING

Marknad och trender

Hyres- och transaktionsmarknaden 2022

Ukraina-kriget, energikris, stigande ination och högre kapital-

kostnader har dominerat 2022. Hushållen har varit hårt pressade

medan företagen visat fortsatt motståndskraft, men enligt de

esta bedömare väntar en lågkonjunktur under 2023. Hyres-

marknaden har understötts av fortsatt stark efterfrågan och sjun-

kande vakanser i Öresundsregionen. På fastighetsmarknaden

har dock den snabba förändringen på kapitalmarknaden skapat

ändrade förutsättningar. Allt sammantaget har den ökade

osäkerheten minskat likviditeten på fastighetsmarknaden och

innan den nner en ny väg framåt behöver ränteutvecklingen

och ett eventuellt genomslag av en lågkonjunktur klarna.

Hyresmarknaden

Citymarks senaste kartläggning i Malmö visar sjunkande vakanser

på samtliga delmarknader. I centrala Malmö (CBD, Västra Hamnen,

Övriga innerstaden) uppgår vakansgraden för andra halvåret 2022

till 7,0 procent, vilket är en vakansminskning med 1,7 procent-

enheter jämfört med första halvåret 2022. I Västra Hamnen har

vakansen sjunkit med 2 procent-enheter från 8,6 procent till

6,6 procent. Antalet uthyrda kvadratmeter under 2022 uppgick till

110 000 m² (140 avtal) vilket är i paritet med rekordåret 2018.

Många uthyrningar i storleksordningen 1 000–4 000 m² har bidra-

git till volymen, där dock Wihlborgs uthyrning till Trygg-Hansa

(12 000 m²) är den enskilt största. Generellt ser Citymark att uthyr-

ning i det nyare segmentet går starkare än i det äldre. I Sepref:s

(the Swedish Property Research Forum) konsensusprognos för Q4

2022 är topphyran i Malmö oförändrad på 3 000 kr/m² jämfört

med föregående årsskifte.

I Danmark redovisar Newsec vid utgången av Q3 vakanser på

5,4 procent i Københavns by och 5,9 procent Köpenhamnsom-

rådet, vilket är historiskt sett låga nivåer. Hyresnivåer har fortsatt

att stiga i de centrala delarna under 2022, en trend som hållit i sig

sedan 2017. Topphyror åternns på 2 100–2 200 DKK/m² men mer

standardmässiga kontor omkring 1 500 DKK/m². I område som

Herlev/Ballerup varierar hyror omkring 800–1 125 DKK/m² och vid

Amager 1 100–1550 DKK/m². I Köpenhamnsområdet har lager-/

logistikfastigheter en väldigt låg vakansgrad på knappt 3 procent

och hyresnivåerna varierar inom intervallet 450–675 DKK/m².

Fastighetsmarknaden

Colliers rapporterar en nordisk transaktionsvolym på 49 miljarder

euro vilket är en nergång med 31 procent mot det urstarka 2021.

I Sverige, som är den största marknaden i regionen, har volymen

minskat med 42 procent från 355 till 205 Mdkr. En stor föränd-

ring under året är att de noterade bolagen har gått från att vara

nettoköpare till nettosäljare. Dessa bolags andel av totala antalet

förvärv i Sverige har minskat från 49 till 16 procent. I Danmark

minskade volymen från 104 till 82 miljarder DKK under 2022,

motsvarande en minskning på 21 procent.

Avkastningskraven är enligt SEPREF:s undersökning oföränd-

rade i bästa läge i Malmö jämfört med föregående årsskifte, men

har stigit med ca 0,2 procent till 4,2 procent sedan halvårsskiftet.

Enligt Newsec ligger avkastningskraven på de bästa fastighe-

terna i centrala Köpenhamn på 3,3–3,4 procent och i det större

Köpenhamnsområdet 4,0–6,5 procent. För lager-/logistiksegmen-

tet ligger avkastningsnivån för de mest attraktiva fastigheterna på

4,25–4,5 procent och 6,25 procent för de mer sekundära.

De största affärerna på den skånska fastighetsmarknaden

har varit Wihlborgs förvärv av Österport 7 (390 Mkr), JM/OBOS

förvärv av utvecklingsfastigheten Lyckebacken 5 (725 Mkr), SLP:s

köp av sex fastigheter från Nivika (421 Mkr) samt Wihlborgs

förvärv av Snårskogen 1/Pilbågen 6 på Berga (333 Mkr). En av

de större transaktionerna i Danmark var Wihlborgs förvärv av två

kontorsfastigheter från PFA för 1 075 MDKK.

Källa: Colliers, Newsec, Citymark, SEPREF

Arbetsplatstrender

Som regionsbyggare och relationsbyggare påverkas Wihlborgs

av vad som sker i vår omvärld och våra kunders förändrade

behov. Några trender som vi just nu särskilt håller ögonen på

och utvecklar vårt erbjudande utifrån är:

Människan i centrum

• Välmående, hälsa och individuella behov ökar i betydelse.

• På samma sätt som vi har en arbetsplats hemma blir också

kontoret mer hemlikt och naturnära med t.ex. utomhuskontor

• Arbetsplatsen blir en del av livsstilen, där värderingar och

kultur har betydelse för inte minst yngre generationer

på arbetsmarknaden.

Flexibilitet

• Det hybrida arbetet är här för att stanna med lösningar som

coworking, kontoret som social samlingsplats, satellitkontor

o.s.v. men också med exibla lösningar för olika typer av

arbete på kontoret, inte minst det fokuserade arbetet.

• One size doesn’t t all.

Organisationens verk-

samhet oh målsättningar

leder väg i valet av exi-

bla lösningar och blir till

ett med varumärket.

Teknikutveckling och digitalisering

• Teknisk kompetens blir allt viktigare när driften av

fastigheter blir mer tekniskt komplex och digitaliserad.

• ”Smart cities” använder digital teknik för att berika invån-

arnas liv, förbättra infrastrukturen, modernisera offentliga

tjänster, förbättra tillgängligheten och driva hållbarhet.

Cirkulärt tänk och delningskoncept

• Intresset för äldre, varsamt renoverade fastigheter med åter-

brukad inredning ökar.

• Gemensam service på bottenvåning, helst med bemannad

reception och personligt bemötande. Faciliteterna blir en del

av arbetsgivarerbjudandet och upplevelsen på kontoret.

Marknad och trender

Värdeskapande kluster på attraktiva

delmarknader – en framgångsrik strategi

Genom att koncentrera beståndet till utvalda städer,

kvarter och verksamheter vill Wihlborgs skapa

unika värden och positiva synergieffekter. ”Vi blir

starkare tillsammans”, menar Ulrika Hallengren,

vd på Wihlborgs.

En central del i Wihlborgs strategi är att stärka marknads-

positionen genom koncentration till särskilt attraktiva och

utvecklingsbara delmarknader där Wihlborgs kan bidra till en

hållbar stadsutveckling. Det innebär att vi investerar i geogra-

ska områden som matchar vår långsiktiga strategi, där det nns

god potential och som vi känner väl till.

– Vi bygger vår affär på att kunna vår marknad bättre än

någon annan. Koncentrationen till Öresundsregionen ger oss en

oöverträffad överblick över det som händer i vår närhet. Vi vet

ner på kvartersnivå var det är bäst att investera.

Den djupa kännedomen om delmarknaderna skapar en stabi-

litet genom förmågan att kunna satsa även under lågkonjunktur

eller andra utmanande tider, menar Ulrika Hallengren.

– När omvärlden förändras öppnas också nya möjlig heter

om man bara har tillräckligt mycket insikt och kan agera

snabbt. Vi fortsatte till exempel att investera och bygga även

under pandemin.

Får bitarna att falla på plats

Klusterstrategin innebär även koncentration av fastigheter i ett

område eller en stadsdel. Det kan också röra sig om verksamhe-

ter i en och samma fastighet. En metod som utöver effektiv fast-

ighetsförvaltning, låga driftskostnader och närhet till Wihlborgs

personal ger många positiva effekter. Det gör det framför allt

möjligt att skapa olika möjligheter för hyresgäster som vill ytta,

expandera eller skala ner.

– Vi för en nära dialog med hyresgästerna och pusslar runt

bland våra ytor för att tillmötesgå deras aktuella behov. Denna

exibilitet ligger kanske utanför avtalen men är en självklarhet

för oss att kunna erbjuda. För många hyresgäster är det super-

viktigt att kunna vara kvar i ett område där man trivs.

Nätverk och livfulla miljöer

När företag och andra verksamheter samlas kan erfarenhets-

utbyte, kunskapsöverföring och positiva synergieffekter bli

verklighet. Ideon i Lund, Berga industriområde i Helsingborg,

Dockan i Malmö och Herlev utanför Köpenhamn är exempel på

detta. Wihlborgs har även jobbat medvetet och strategiskt med

kluster av verksamheter under samma tak, som Media Evolution

i Malmö och HETCH i Helsingborg. Här möts både små och

stora företag med gemensamma intressen.

– Hyresgästerna attraherar i förlängningen varandra och

gör gemensamt ett område mer attraktivt. Det gör i sin tur

att det så viktiga serviceutbudet växer och att arbetstillfällen

tillkommer. På så sätt skapas värden för oss, för kunderna

och för samhället i stort. Vi som verkar i den här regionen blir

starkare tillsammans, så är det bara.

När företag och andra verksamheter samlas kan erfarenhetsutbyte, kunskapsöverföring och positiva synergieffekter bli verklighet. Dockan i Malmö är

ett exempel på det.

Marknad och trender

Nyhamnen – Malmös nya framsida

I centrala Malmö förvandlas nu ett industri- och hamnområde successivt till en pulserande, grön

stadsdel med bostäder och kontor. ”När vi blickar tillbaka om 20 år kommer detta att vara ett

område som satt standarden för hållbar och nydanande stadsutveckling”, säger Marcus Horning,

stadsbyggnadsdirektör i Malmö.

På utfyllnad av mark i Öresund från sent 1800-tal görs nu plats

för framtidens bostäder, arbetsplatser och inkluderande, offent-

liga miljöer. Fullt utbyggt beräknas Nyhamnen rymma upp till

9 000 bostäder och 21 000 nya och gamla arbetsplatser.

– På samma sätt som Bo01 i Västra Hamnen en gång i tiden

öppnade upp för nya perspektiv om hur en stadsdel kan vara

bryter vi ny mark med Nyhamnen. För att få till en attraktiv,

inkluderande och hållbar stad behöver vi tänka väldigt brett

när det kommer till frågor som arkitektur, mobilitet och ener-

giförsörjning. Vi behöver också involvera nya kompetenser och

sektorer i utvecklingsarbetet, som kultur, akademi och fören-

ingsliv, säger Marcus Horning.

Långsiktiga perspektiv

Både potentialen och utmaningarna behöver hanteras i tät

samverkan med alla involverade aktörer, menar Marcus Horning.

– En byggnad ska kunna stå i åtminstone 100 år, strukturen på

en stadsdel i kanske 1000. Frågor som hur vi skapar en stadsdel

som är klimatpositiv eller om framtidens arbetsplats kan inte lösas

i bara en fastighet eller ett kvarter. När det kommer till det breda

och långsiktiga perspektivet har därför aktörer som Wihlborgs,

som har ett långsiktigt engagemang på platsen, en viktig roll

att spela.

Utbyggnaden av Nyhamnen kommer att ske etappvis under

era decennier. Norr och öster om Malmö Centralstation är

utvecklingen redan i gång. Den sista etappen beräknas pågå

under åren 2040–2050. Utvecklingen innebär att Malmös centrala

tyngdpunkt successivt kommer att förskjutas mot Malmö C.

– När Fehmarn Bält-förbindelsen öppnar år 2029 kommer

denitionen av vad som är centrum respektive periferi att ändras

i ett lappkast, där Malmö C blir en internationell knutpunkt.

Wihlborgs delaktiga i hela kedjan

Utöver era bentliga fastigheter i området är Wihlborgs invol-

verat i samtliga detaljplaneområden och har era byggrätter i

delområdena som nu ska utvecklas.

– Från Wihlborgs sida ser vi att vi kan påverka bäst när vi

är med i hela kedjan – från driften i vardagen till strategisk

stadsutveckling. Vi är också måna om att de miljöer vi skapar

för framtiden ska harmoniera med bentligt bestånd och med

människorna som lever där. På samma sätt har vi arbetat med

utvecklingen av Dockan i Malmö, Ideon och Brunnshög i Lund

och Oceanhamnen i Helsingborg. I vår roll varken kan eller vill

vi välja bort någon del, säger Andreas Ivarsson, projekt- och

utvecklingschef på Wihlborgs.

– Nyhamnen är ett av de främsta stadsutvecklingsprojekten

i regionen under överskådlig tid. För Wihlborgs är det jätte-

viktigt att vara drivande i de möjligheter det för med sig för

regionens näringsliv.

Marcus Horning, stadsbyggnadsdirektör i Malmö, och Andreas Ivarsson,

projekt- och utvecklingschef på Wihlborgs.

Wihlborgs är involverat i samtliga detaljplaneområden och har era byggrätter i delområdena som nu ska moderniseras. Vy från sydväst/Malmö C.

Ljusblå Wihlborgs

bentliga bestånd

Ljusbeige Övriga

bentliga byggnader

Mörkblå

Wihlborgs byggrätter

Mörkbeige Övrig

planerad bebyggelse

Marknad och trender

Stärkt rådgivning i aktuella frågor

Aldrig förr har det väl talats så mycket om

arbetsplatsens betydelse som efter pandemin.

Samtidigt ökar intresset för att arbeta med

energieffektivisering i de egna lokalerna. För att

vara en ännu bättre samtalspart i dessa diskussioner

har Wihlborgs under 2022 stärkt sitt erbjudande

inom både arbetsplats- och energirådgivning.

Kvadratmeter, placering och planlösning är för all del fortfarande

viktiga frågor för den som söker nya lokaler för sin verksamhet.

Men det är en annan typ av frågor som verkligen hamnat i

strålkastarljuset sedan återkomsten till arbetsplatsen: att främja

företagskulturen, varumärket, hållbarhetsagendan och samtidigt

möta individuella behov.

– Lokaler med närhet till kommunikationer, bra serviceutbud

och med exibla kontorslösningar slår ännu högre idag. Många

arbetsgivare har blivit mer medvetna om vikten av att kunna

erbjuda en attraktiv arbetsplats för att behålla kompetens och

stärka samarbetet internt, säger Anna Nambord, affärsutvecklare

och arbetsplatsrådgivare på Wihlborgs.

Arbetsplatsen som konkurrensfördel

– Vår roll som rådgivande samtalspartner blir alltmer värdefull

men också mer komplex. Vi behöver förstå kundens verksamhet,

varumärke och kompetens på ett bredare plan för att ge de

bästa förslagen på placering, funktionella lösningar och hybrida

koncept som kan stärka deras EVP (Employer Value Proposition).

Anna Nambord tycker att vi benner oss i en spännande tid

med goda möjligheter för arbetsgivare att prolera sig.

– Vi ser att de som vågar sticka ut när det gäller kontors-

design, exibla arbetstider och ett modernt ledarskap står

starka i konkurrensen. Hållbarhet och ansvarstagande gentemot

både människa och miljö är andra aspekter som våra kunder

uppskattar att ha en dialog med oss om.

Ökad dialog för minskad energianvändning

Wihlborgs arbetar sedan många år med energibesparingsprojekt,

solcellsinvesteringar och att utveckla ny teknik för att effektivt

kunna följa upp och driftoptimera fastigheterna. Med anledning

av de kraftigt ökade energipriserna under 2022 har allt er hyres-

gäster börjat intressera sig för frågan.

– Vi gjorde ett utskick i höstas till alla våra hyresgäster där

vi uppmuntrade till dialog med oss om sätt att sänka energi-

användningen i lokalerna och med tips om vad man som individ

och verksamhet kan göra, säger Jenny Wahl, drift- och teknikchef

på Wihlborgs.

Jenny Wahl efterlyser en ännu mer medveten användning av

energi i dialog med fastighetsägaren.

– Vi skulle kunna anpassa ventilation, värme och kyla efter

vilka tidpunkter som vi är på kontoret mycket mer än vad vi

gör idag. Det är också ett bra läge att utmana den traditionella

komforttemperaturen och fundera på hur mycket temperaturen

kan få lov att variera beroende på säsong. Många har redan

nappat, vilket är jätteroligt.

Läs mer på sid 38–41 om Wihlborgs energieffektivisering,

satsningar på förnybar energi och den egna kylvärmepumpen

som lett till rejält minskad förbrukning av fjärrvärme och kyla.

Det är hög tid att utmana den traditionella komfort-

temperaturen och fundera på hur mycket temperaturen

kan få lov att variera beroende på säsong.

Anna Nambord, affärsutvecklare och arbetsplatsrådgivare, och Jenny Wahl, drift- och teknikchef.

Utomhusarbetsplats utanför Node (Nya

Vattentornet 2) på Mobilvägen i Lund.

Hållbara

affärer

Hållbara affärer

Långsiktigt hållbar tillväxt

Wihlborgs är en regionsbyggare och en relationsbyggare. När vi

investerar och utvecklar vår verksamhet gör vi det med ett lång-

siktigt perspektiv. Det ger oss möjlighet att satsa hållbart och

ta hänsyn till ekonomi, människa och miljö i alla våra beslut. Det

innebär också att vi har en stabil grund att stå på för att hantera

skiftningar i marknaden.

En bärande del av Wihlborgs övergripande mål är att ha en

affärsmodell för långsiktigt hållbar tillväxt. Sedan 2005 har vi halv-

erat våra direkta klimatutsläpp samtidigt som vi fördubblat vår

uthyrningsbara yta. ESG-områdets delar – miljömässig hållbarhet,

social hållbarhet och bolagsstyrning – ska vara integrerade i hela

vår affär och vi har fokus på insatser som gör reell skillnad.

I 2022 års upplaga av ESG-utvärderingen GRESB rankades

Wihlborgs som ett av världens mest hållbara fastighetsbolag och

tilldelades betyget A- i CDP:s (Carbon Disclosure Project) ranking.

Mål och styrning

Bland koncernens övergripande mål (se sid 17–19) nns fem

mål inom hållbarhetsområdet. Inom respektive område har vi

ytter ligare mål. Läs mer om dessa på följande sidor och i den

fördjupade hållbarhetsinformationen på sid 132–151.

Våra klimatmål är vetenskapligt förankrade och bedöms av

Science Based Target Initiative (SBTi) vara i linje med Paris-

avtalets ambitioner (1,5 gradersmålet).

• att till 2030 ska våra koldioxidutsläpp från verksamheten

(scope 1–2) halveras i absoluta tal jämfört med år 2018 vilket

innebär att vi maximalt släpper ut 2 750 ton CO

-ekvivalenter.

• att mäta, minska och redovisa våra indirekta utsläpp i värde-

kedjan (scope 3). Till detta av SBTi godkända mål har vi

preciserat ett tillägg om att dessa utsläpp ska halveras till år

2030 jämfört med år 2020.

Wihlborgs tar ansvar genom att våra egna mål och styr dokument

för hållbarhet i en regional kontext har direkt koppling till både

de svenska och de globala klimatmålen. Som medlem i FN:s

Global Compact arbetar vi med att bidra till de 17 globala

hållbarhets målen i FN:s Agenda 2030.

Hållbarhetsramverk

De fyra områden som sammanfattar våra ambitioner och

insatser, och som utgör vårt hållbarhetsramverk (se nästa sida),

har valts utifrån vår egen väsentlighetsanalys och från intressent-

dialoger där vi undersöker vilka förväntningar våra intressenter

har på vårt hållbarhetsarbete.

Driver förändring genom vår egen verksamhet

Om vi under 2021 la fokus på att utveckla vårt arbetssätt, höja

den egna kompetensen och stärka det cirkulära perspektivet,

har vi under 2022 skiftat fokus till att implementera alltmer av

vår kunskap och våra arbetssätt. Ett exempel är införandet av

internprissättning av CO

-utsläpp och ett målgränsvärde för

nybyggnadsprojekt. Ett annat är att vi rapporterat in vårt första

klimatneutrala projekt – Kvartetten (Pulpeten 5) i Hyllie.

Efter många års fokus på energibesparingsprojekt, solcells-

investeringar m.m. har vi accelererat arbetet med att utveckla

ny teknik för att effektivt kunna följa upp och driftoptimera

våra hus. Våra egna fastighetsvärdar och driftstekniker bevakar

kontinuerligt energianvändningen i fastigheterna och söker hela

tiden nya energibesparingsförslag.

Vi har även kontaktat våra hyresgäster om mätdata kring den

egna förbrukningen för att hitta nya lösningar och förbättringar.

Därutöver har vi delat med oss av kunskap och tips om hur vi

med gemensamma krafter kan dra ner på energianvändningen

– både för att minska den egna användningen och för att minska

den generella efterfrågan och därmed prisnivån.

Samverkan för långsiktig förändring

Bygg- och fastighetsbranschen står idag för drygt en femtedel

av Sveriges totala klimatpåverkan. Det gör att vi har ett stort

ansvar för att minska våra klimatavtryck och att inspirera andra

att göra viktiga förändringar.

Hållbar utveckling kräver ett systemperspektiv och kan inte

åstadkommas av ett enskilt företag eller en enskild organisation.

Precis som i andra sammanhang är det i samverkan med andra

som vi kan mötas, utmana varandra och få till en långsiktig

förändring. Läs mer om de branschinitiativ och samverkansforum

vi engagerar oss i på sid 41.

Relationsbyggare som jobbar nära kunderna

Relationerna till våra kunder, aktieägare, långivare, medarbetare,

leverantörer, kommuner och regionen är de viktigaste vi har.

Vår lokala närvaro och det faktum att vi har egen förvaltning

gör att vi har daglig dialog med våra kunder, och är lyhörda

inför nya förväntningar och behov. Vi har stolta och engagerade

med arbetare som är beredda att ta ansvar och göra det lilla

extra för en kund eller kollega.

Att kunder och medarbetare är beredda att rekommen-

dera Wihlborgs till andra är en styrka för våra affärer och vid

rekrytering. Vi mäter regelbundet rekommendationsviljan

genom våra kund- och medarbetarundersökningar, vilket också

är ett av våra övergripande hållbarhetsmål (se sid 19).

Regionsbyggare med samhällsengagemang

Det som är bra för Öresundsregionens utveckling och för de

människor och företag som verkar här, är också bra för Wihlborgs.

Vår lokala närvaro gör att vi har ett nära sam arbete med städer,

företag, leverantörer, universitet, offentlig och ideell sektor.

Att vara regionsbyggare innebär för oss att bidra till en hållbar

utveckling av regionen, jobba med kunskapsöverföring och

inspirera andra att göra detsamma. Vi gör det genom att utveckla

hållbara arbetsplatser, stadsdelar och städer, men också genom

att ge förutsättningar för våra kunder att mötas och skapa nya

affärsmöjligheter och innovation. Läs mer om detta på sid 36–37.

Hållbarhetsredovisning

Wihlborgs hållbarhetsredovisning omfattar framförallt information i

detta avsnitt (sid 32–43) och den fördjupade hållbarhetsinformatio-

nen på sid 132–151. Hållbarhetsredovisningen är upprättad i enlig-

het med GRI Standards 2021, samt riktlinjer från EPRA och TCFD.

Hållbara affärer

REGIONS-

BYGGARE

HÅLLBARA STÄDER

OCH SAMHÄLLEN

Ansvarsfulla aärer

Att ta ansvar i våra relationer med kunder, leverantörer och part-

ners är avgörande för vårt förtroende och för vår förmåga att

skapa långsiktigt framgångsrika affärer. Vi lägger stor vikt vid att

säkerställa en god ekonomisk stabilitet, ansvarsfulla relationer

i hela värdekedjan och prioriterar också arbete med etik och

antikorruption. Se vidare sid 34–35.

Engagemang för region och samhälle

Att regionen är attraktiv för näringslivet är en förutsättning för

vår verksamhet. Vi bidrar till regionens utveckling genom vår

kärnverksamhet men också genom att engagera oss i initiativ

som bidrar till att stärka regionen, såsom arbete, innovation,

utbildning och inkludering. Att välja lokala leverantörer bidrar

också till regionens utveckling. Se vidare sid 36–37.

Wihlborgs

hållbarhetsramverk

Vi fokuserar vårt hållbarhetsarbete till de områden där

vi har störst påverkan och därmed störst möjlighet att

bidra till positiv utveckling. Vi har därför valt ut fyra

fokusområden som sammanfattar våra ambitioner och

insatser: Ansvarsfulla affärer (sid 34–35), Engagemang

för region och samhälle (sid 36–37), Hållbara fastigheter

(sid 38–41) och Attraktiv arbetsgivare (sid 42–43).

Genom nära samverkan mellan de fyra områdena

uppnås större effekt och positiva synergieffekter.

Hållbara fastigheter

Att våra fastigheter är energieffektiva, har låg klimatpåverkan och

bidrar till en funktionell och god arbetsmiljö är viktigt. Det är i och

kring våra fastigheter vi kan göra mest för att minska vår klimat-

påverkan, och vi fokuserar på att redovisa och förbättra fastig-

heternas klimatpåverkan, miljö prestanda och energianvändning.

Se vidare sid 38–41.

Attraktiv arbetsgivare

Att våra medarbetare trivs, är engagerade och utvecklas har

en direkt effekt på kundernas relation till Wihlborgs, liksom

vår förmåga att leverera goda resultat. I vår strävan att vara en

attraktiv arbetsgivare prioriterar vi särskilt aspekterna arbets-

miljö, kompetens utveckling, företagskultur, jämställdhet och

mångfald. Se vidare sid 42–43.

FN:s globala hållbarhetsmål

Som medlem i FN:s Global Compact arbetar vi också för att

bidra till de 17 globala hållbarhetsmålen i FN:s Agenda 2030.

Vi ser att vi särskilt kan bidra till sex av de globala målen

och vissa specika delmål som överlappar med vår egen

hållbarhets agenda. Härutöver bidrar vi indirekt till era av de

övriga målen i vår dagliga affärsverksamhet och genom vårt

samhälls engagemang. Mer information om hur vi bidrar till de

globala målen framgår i detta kapitel och på sid 132–151.

Hållbar stadsutveckling

Vi strävar efter att utveckla fastigheter med låg

miljöpåverkan i anslutning till kollektivtraknoder och

stödjer i olika sammanhang nya infrastruktur satsningar

som kan bidra till hållbara transporter. Delmål: 11.6

HÅLLBAR ENERGI

FÖR ALLA

HÅLLBAR

KONSUMTION OCH

PRODUKTION

Hållbar energi

Vi arbetar kontinuerligt med energieffektivisering

och använder sedan ett antal år nästan enbart förnybar

energi i våra fastigheter i Sverige. Delmål: 7.2, 7.3

Hållbar och cirkulär livsstil

Vi arbetar strukturerat med ett miljöprogram som

ska minska materialåtgång och främja återbruk.

Delmål: 12.2, 12.5, 12.6

ANSTÄNDIGA

ARBETSVILLKOR

OCH EKONOMISK

TILLVÄXT

BEKÄMPA KLIMAT-

FÖRÄNDRINGARNA

Hållbar ekonomisk tillväxt

Vi skapar sunda och säkra arbetsplatser i resurs effektiva

fastigheter för såväl våra medarbetare som hyresgäster

och verkar för att anständiga arbets villkor upprätthålls

i hela värdekedjan. Delmål: 8.4, 8.8

Klimatförändringarna

Vi har ett tydligt mål att minska vår klimat påverkan

i hela värdekedjan och arbetar för att successivt

klimatanpassa alla våra fastigheter. Delmål: 13.1

Genomförande och partnerskap

Vi ser att Wihlborgs har en viktig roll att spela i att vara

relationsbyggare och möjliggörare genom att delta i

olika initiativ som främjar en hållbar samhällsutveckling.

Delmål: 17.17

Hållbara affärer

REGIONS-

BYGGARE

Förtroende byggs upp över

tid och är resultatet av alla beslut,

strategiska initiativ och handlingar i

organisationen. Att våra kunder har högt

förtroende för oss är grunden för fortsatt

tillväxt och goda resultat. När vi levererar ett bra ekonomiskt

resultat har vi också medlen och verktygen att verka som den

drivkraft vi vill vara i regionen.

En hållbar ekonomi

God lönsamhet, en hög soliditet och god tillgång till kapital

är avgörande för att vi ska kunna ta tillvara möjligheter till nya

investeringar i form av fastighetsförvärv och ny- och ombygg-

nadsprojekt. God service till våra kunder och hög kvalitet på

våra lokaler ger förutsättningar för stabila hyresintäkter över

tid. Detta tillsammans med en god kostnadseffektivitet lägger

grunden för ett bra ekonomiskt resultat. Hög kvalitet och goda

intäkter har också en direkt påverkan på fastigheternas värde

och därmed också på vår tillgång till nansiering med fastighe-

terna som säkerhet.

God hållbarhetsprestanda premieras

Aktörer på kapitalmarknaden ställer allt oftare frågor om vårt

hållbarhetsarbete och integrerar responsen i analyserna av

Wihlborgs som investeringsobjekt. Den nya EU-taxonomin för

hållbara investeringar skyndar på denna utveckling och medför

en ökad efterfrågan på rapportering av hållbarhetsdata för

våra fastigheter och projekt. I den fördjupade hållbarhets-

informationen presenterar vi information om vår exponering

mot EU-taxonomin.

Wihlborgs kommer över lag ut mycket väl ur analysmodeller

för ESG – Environment, Social, Governance – och placerar oss

oftast bland de topp 10–20 procent bästa företagen. I den årliga

globala benchmark av fastighetsbolag som utförs av GRESB har

vi ökat vårt betyg varje år de senaste sex åren. År 2022 ck vi

fem stjärnor av fem möjliga, 91 av 100 poäng (vilket kan jämföras

med 72 år 2019) och utsågs dessutom till global sektorledare

inom kategorin diversierade noterade fastighetsbolag.

Finansiering

Förutom eget kapital nansierar Wihlborgs verksamheten genom

lån från svenska och danska banker och genom att emittera

obligationer. Härutöver har Wihlborgs tillgång till nansiering

via obligationer emitterade av det delägda bolaget Svensk

FastighetsFinansiering. En del av denna nansiering sker genom

så kallade gröna lån eller obligationer vilka kopplas till fastig-

heter med miljöcertiering eller andra miljömässiga prestanda.

100

20222020201820162014

Mål

Kunders rekommendationsvilja

Ansvarsfulla aärer

Kundrelationer

Långsiktiga och nära relationer med våra kunder är avgörande

för Wihlborgs. Vi vill erbjuda kunderna möjlighet att utveckla sin

verksamhet allt eftersom behoven förändras, men också dela

med oss av vår kunskap om t.ex. arbetsplatskultur, energi

och stadsutveckling.

Egen förvaltning med egna fastighetsvärdar

För att kunna ha nära relationer till kunderna och effektivt fånga

upp deras synpunkter och behov har vi valt att själva förvalta

våra fastigheter. Detta håller oss uppdaterade och alerta vad

gäller nya behov som uppstår i fastigheten eller hos kunderna.

Vi erbjuder även digitala kontaktvägar så att kunderna enkelt

kan anmäla fel och serviceärenden i vår kundportal och få åter-

koppling kring dessa. Systematisk hantering av ärendena hjälper

oss också att kartlägga eventuella återkommande fel eller

brister i fastigheterna så att dessa kan åtgärdas i syfte att höja

kvaliteten och undvika återkommande felanmälningar.

Kunddrivet kvalitetsarbete

Från Wihlborgs sida för vi en kontinuerlig dialog med våra

hyresgäster om hur lokalerna kan förbättras ur miljö-, klimat- och

hälsoperspektiv. Genom att bygga mer exibla lokaler som med

mindre åtgärder kontinuerligt kan justeras efter behov kan före-

tag stanna kvar i samma fastighet längre och därmed minska sitt

klimatavtryck. Vi fokuserar alltmer på hur vi kan designa och välja

hållbara byggmaterial vid framtida hyresgästanpassningar för att

optimera återbruk och återvinning.

Vartannat år genomför vi en kundundersökning bland våra

hyresgäster i Sverige och Danmark. Undersökningen 2022

visade att den sammantagna kundnöjdheten gått upp från 75

(2020) till 78 och att rekommendationsviljan ökat från 85 till hela

92 procent. Faktorer som våra hyresgäster särskilt lyfter fram är

bemötandet från vår personal, proaktivitet och lyhördhet när

det kommer till förändrade lokalbehov. Glädjande är också att

det område vi ökar mest inom är miljöhänsyn.

Hållbara affärer

Leverantörsrelationer

En viktig del av Wihlborgs tillväxtresa är att välja rätt leverantörer

och entreprenörer att samarbeta med så att allt arbete som utförs

går i linje med våra ambitioner inom såväl miljö och klimat som

sociala frågor och arbetsmiljö. Alla som arbetar på vårt uppdrag

ska ha bra villkor och en god arbetsmiljö. Det nns också en

tydligare förväntan på cirkularitet, återbruk och miljöstatistik från

leverantörerna. Vi arbetar med många mindre, lokala aktörer som

vi har ett ansvar att hjälpa i rätt riktning, och dela förväntningar,

kunskap och goda exempel i syfte att förytta branschen.

Många av leverantörerna har direktkontakt med våra

hyresgäster. Därmed har deras agerande, kvalitet, värderingar

och affärsetik direkt påverkan på Wihlborgs varumärke och

kundernas upplevelse.

Systematiskt inköpsarbete säkerställer kvalitet

Alla nya ramavtalsleverantörer skriver under vår uppförande-

kod och utvärderas avseende miljöpåverkan och sociala

förhållanden. Vi använder numera uteslutande en digital

plattform i både Sverige och Danmark för att bedöma och

klassicera leverantörerna. Denna leverantörsbedömning

säkerställer att leverantörerna uppfyller lagkrav, Wihlborgs

värderingar och väsentliga branschkrav. Framöver kommer vi

att sätta konkreta mål relaterat till bedömningen, som till t.ex.

andel godkända leverantörer.

Vår utgångspunkt är att i första hand anlita leverantörer som

vi har ramavtal med. För att stödja utvecklingen av det lokala

näringslivet och bidra till att skapa arbetstillfällen här prioriterar

vi att göra inköp av leverantörer som är etablerade i regionen.

Vid utgången av 2022 stod lokala leverantörer för 95 procent av

våra ramavtal.

Under året har en översyn av energiavtalen gjorts i syfte att

säkerställa att dessa svarar upp till våra förväntningar vad gäller

klimatpåverkan och pris. Trots att priset för många förnybara

källor stigit kraftigt står vår prioritering av dessa energislag fast.

Etik och anti-korruption

Som regionens ledande fastighetsbolag har vi ett ansvar att

kontinuerligt arbeta med affärsetiska frågor. Vi har en struktur

för detta arbete med uppförandekod, en guide och utbildning

i affärsetik, en visselblåsningsprocess, men behöver också föra

samtal i vardagen kring dilemman som kan uppstå. För att

motverka mutor och korruption har vi en systematisk upphand-

lingsprocess och för transparensens skull deltar era personer

från vår organisation i varje upphandling. Vi har etiska riktlinjer

som gäller för medarbetare, styrelse, leverantörer

och entreprenörer.

För att kunna ha nära relationer till kunderna har vi valt att själva förvalta våra fastigheter.

Den digitala plattform som används för att bedöma och klassicera leve-

rantörer är ett viktigt verktyg i det systematiska arbetet med ESG-risker i

värdekedjan. Jörgen Mårtensson är inköpschef på Wihlborgs sedan 2021.

Hållbara affärer

Wihlborgs har ett stort enga-

gemang för Öresundsregionen.

Ett engagemang som sträcker sig

genom affärslivets utveckling, våra

hyresgästers vardag, städernas tillväxt och

till hela regionens framtid. Det är avgörande för oss att regionen

kan attrahera investeringar, kapital, infrastruktur och arbetskraft

och på så sätt fortsätta att utvecklas på ett positivt sätt.

Vår sponsringspolicy har ett mål om att minst 50 procent av

vår sponsring ska vara kopplad till områdena arbete, utbildning

och inkludering. Detta är områden som vi har identierat som

centrala för den regionala tillväxten och en positiv samhälls-

utveckling. Vi ställer tydliga krav på de organisationer vi stödjer

att årligen redovisa vilka resultat som uppnåtts.

Långsiktiga partnerskap

Den röda tråden i de engagemang vi väljer att stötta är männ-

iskans och företagens utveckling – från att få de rätta förutsätt-

ningarna som ung till att hitta mod att stå på egna ben, och

vidare till att nå sin fulla potential och bidra till tillväxt, innova-

tion och utveckling. En viktig grund för en stark region med hög

delaktighet från människorna som lever här.

En bra start i livet

Fullständiga betyg, en meningsfull och hälsofrämjande fritid och

att ha förebilder och trygghet i sin närmiljö är välkända fram-

gångsfaktorer för att få unga i inte minst socialt utsatta områden

att påbörja ett självständigt liv. Vi stöttar därför bland annat

Drivkraft Malmö, en ideell förening som erbjuder läxläsning

och mentorsverksamhet till unga. I den enkät som eleverna

besvarar i slutet av läsåret uppger 80 procent att läxläsningen

respektive mentorskapet bidragit till att de fått bättre betyg.

Boost by FC Rosengård skräddarsyr program för att hjälpa

människor att gå vidare stärkta i sig själva. I ett av projekten, som

vänder sig till ungdomar som på grund av olika utmaningar står

långt från arbetsmarknaden, har 60 procent av de 143 deltagande

ungdomarna uppnått självförsörjning.

Vi stöttar även MFF i Samhället, vars fotbollsakademier innebär

ett nära samarbete med skolor och kommuner i Skåne och ger

ungdomar chans att utvecklas i både fotboll och studier. Hela

97 procent av niondeklassare som gick på någon av Fotbolls-

akademierna i regionen gick ut med fullständiga betyg 2022.

Läs mer om våra engagemang i Danmark på sid 64–67.

Mod att utvecklas

Öresundsregionen ska vara lockade för unga att vara kvar i och

ta det extra steget i sin personliga utveckling. Fler ska våga bli

entreprenörer och er goda idéer ska utvecklas. Techship (se

bild nedan) är ett bra exempel på detta. Vi stöttar även Venture

lab, en studentinkubator för studenter på Lunds universitet, och

EOS Cares som bland annat driver språkcaféer för nyanIända.

I samarbete med EOS Cares och Bricks Eatery serverade vi under

fyra veckor luncher i Ukrainagivens samlingslokal i centrala Lund.

Wihlborgs har ett långvarigt samarbete med Ekonomihögskolan

i Lund och är sedan i somras partner i deras Leadership academy,

en ledarskapsutbildning för studenter vid Lunds universitet. Här

bidrar vi med vår egen kunskap bl.a. som föreläsare. En av våra

egna medarbetare har fått möjlighet att gå programmet.

REGIONS-

BYGGARE

Hösten 2021 startade den första omgången Techship, ett entreprenörsprogram med målet att motivera och inspirera ungdomar att starta eget företag

eller plugga vidare, och som vi startat i samarbete med Helsingborgshem och techhubben HETCH. Av de 20 ungdomar som antogs till programmet

2022 har nio fått möjlighet att jobba vidare med sin affärsidé i en inkubator, fem fått anställning och två fått praktik.

Engagemang för region och samhälle

Hållbara affärer

Tillväxtmöjligheter

För att gynna innovationsklimatet stöttar vi olika lokala och

regionala plattformar, som t.ex. Ideon Science Park och Medeon

Science Park. Ideon Science Park är en av Europas mest fram-

gångsrika mötesplatser där forskning, kapital och entreprenör-

skap samlas 400 företag med 10 000 medarbetare. Wihlborgs

är den största fastighetsägaren i området och varit drivande i att

skapa denna levande innovationshubb för företag.

Vi bidrar också med stöd till nyföretagarcentrum och city-

samverkan, och är partner till Malmö näringslivsgala. Tillsammans

med marknadsföreningen i Helsingborg (MiH) och HBG Talks

har vi instiftat ett nytt pris till Helsingborgs näringslivsgala; Årets

startup i Helsingborgsregionen. Genom att ta tillvara kunskap,

lösningar och inspiration kan vi bidra till hållbar tillväxt för individ,

företag, stad och region.

Egna forum och insatser

Wihlborgs Kontaktyta är vår egen plattform för samverkan och

kunskapsutbyte. Här tar vi upp aktuella ämnen och bjuder in

kunder, samarbetspartners och beslutsfattare för att tillsammans

diskutera aktuella frågor. Detta initiativ är en viktig del i vår roll

som relationsbyggare och regionsbyggare. Under 2022 ägde

Wihlborgs Kontaktyta rum inom ramen för H22 – en stadsmässa

för att utveckla morgondagens lösningar för en ökad livskvalitet

i en smartare och mer hållbar stad.

Under Båstadveckan arrangerade vi paneldebatter om hur

näringslivet i regionen kan samarbeta för att stärka tillväxten i

Skåne, inte minst genom att ta socialt ansvar. Wihlborgs är även

ett av värdbolagen till Kapitalmarknadsdagarna i Båstad då fast-

ighetsbolag, analytiker m.. samlas för att utbyta kunskap och

diskutera trender och framtidsfrågor för branschen.

17 arbetstimmar till

samhällsengagemang

Våra medarbetare kan också personligen stötta våra samar-

betspartners med sin tid och kunskap. Detta gör vi genom

att avsätta 17 arbetstimmar per medarbetare i något av de

samhällsförbättrande initiativ som vi stöttar. Att det är just

17 timmar knyter an till FN:s 17 globala mål, där nummer 17

handlar om partnerskap. Vi är nämligen övertygade om att just

samarbeten mellan olika organisationer är rätt väg för att driva

en positiv utveckling i regionen.

Region- och stadsutveckling

Utveckling av ny infrastruktur har stor betydelse för näringsliv

och sysselsättning i regionen. Under 2022 har vi fortsatt vårt

engagemang i Öresundsmetro Executive Board – ett svensk-

danskt forum som arbetar för en metro mellan Malmö och

Köpenhamn – där Wihlborgs vd Ulrika Hallengren ingår. Vi

engagerar oss också i arbetet för en fast förbindelse mellan

Helsingborg och Helsingör.

Utöver infrastruktur är vi med och arbetar för att sänka trösk-

larna till arbetsmarknaderna i Danmark respektive Sverige och på

så sätt ta vara på den stora potential som nns i ett ökat utbyte.

I Helsingborg var Wihlborgs under 2022 partner till H22. Vi

arrangerade två seminarier med tema innovation genom tillväxt

och stöttade inspirerande platser för besökare som ett antal

smarta paviljonger med multifunktionella möbler (”Boxplay”) och

särskilda platser för bättre inkludering av unga (”Varma platser”).

I egenskap av att vara en stor, kommersiell fastighetsägare

i regionen är vi delaktiga i många stadsplanerings- och stads-

utvecklingsprojekt. Vi arbetar även med att få områden att bli

mer attraktiva och trygga genom att skapa en blandning mellan

kontor, bostäder och affärer.

Genom våra partnerskap med Öresundsinstituttet och

Sydsvenska Handelskammaren får vi fakta och kunskap om regi-

onen och stöttar deras arbete med utveckling av och information

om regionen. Många av våra anställda engagerar sig i nätverk och

styrelser för att få kunskap om behov, förutsättningar och trender

i regionen. Citysamverkan, LFM30 och jurymedverkan i Malmö

Näringslivsgala är några exempel.

Vi satsar på det vi tror ger nytta för många, inte det som

genererar omedelbar vinst. Vi brinner för att koppla

samman företag och städer och ge dem möjlighet att

växa och förverkliga sina ambitioner. Och när staden

och regionen växer, växer också behovet av nya lokaler,

vår kompetens och vårt engagemang.

Om regionen och städerna

mår bra, mår vi bra

Socialt engagemang

Näringslivsutveckling

Innovationskraft

Stadsutveckling

REGIONEN

Hållbara affärer

kontorsinredning. Ett av dessa projekt är de kontorslokaler i

Dockan som vi själva kommer att ytta till våren 2023. Vi har

också ökat arbetet med återbruk i nyproduktionsprojekt som

exempelvis Kvartetten (Pulpeten 5).

För att få ett ökat fokus på klimatpåverkan vid projektinves-

teringar och premiera hållbara val i leverantörskedjan införde

Wihlborgs under 2022 internprissättning av CO

-utsläpp och ett

målgränsvärde för nybyggnadsprojekt. Införandet med intern-

prissättning kommer i ett första steg att testas i ett antal investe-

ringsbeslut och därefter utvärderas.

Under året har vi även tecknat ett intentionsavtal med

Öresundskraft om köp av negativa utsläppsverikat. Avtalet

realiseras när Öresundskraft byggt en fullskalig anläggning för

avskiljning av koldioxid vid Filbornaverket.

Fastighetsbranschen har stor

miljö- och klimatpåverkan. Vi har

därför ett ansvar att göra skillnad,

både genom att förändra vårt eget

agerande, påverka i vår värdekedja och

genom att vara med och utveckla branschen och de städer

där vi är verksamma.

Klimatpåverkan

Vi har över tid tydligt minskat vår direkta påverkan samtidigt

som vår verksamhet vuxit tack vare kontinuerliga energieffek-

tiviseringar, förnybara drivmedel och inköp av förnybar energi.

Detta arbete har intensierats under 2022 när energipriserna

ökat kraftigt. Det handlar bland annat om att minska energi-

användningen genom att införa effektvakter som övervakar

effektuttaget och standardinsatser som att kontrollera drifts-

förutsättningar och använda behovsstyrd ventilation.

Wihlborgs klimatfärdplan är en strategi och ett ramverk för

hur vi som företag tillsammans ska hantera och driva klimat-

utmaningen. Klimatfärdplanen, som bygger på ett cirkulärt

perspektiv med fyra identierade skeden (design, byggnation,

drift och förvaltning samt rivning) kopplat till en byggnads livs-

cykel, ska ge stöd till vår dagliga verksamhet och bidra till den

föryttning vi alla behöver vara delaktiga i.

Vi har även ett långsiktigt arbete för cirkulära materialöden,

där vi som ett av era steg skapat förutsättningar för ett ökat

användande av återbruk genom tre ramavtal med återbruks-

leverantörer. I slutet av 2022 pågick tio projekt i samband med

ombyggnationer och hyresgästanpassningar där vi specikt

arbetar med demontering och återbruk av byggvaror eller

Koldioxidutsläpp, scope 1– 2, totalt

ton CO

Mål 2030, max

1 400

2 800

4 200

5 600

7 000

20222021202020192018

REGIONS-

BYGGARE

Rivning

Deponi

Drift och

förvaltning

Design

Byggnation

Hållbara fastigheter

För att kunna minska vår klimatpåverkan behöver

vi ha ett livscykel perspektiv på byggnaderna. Alla

insatser som görs i de olika faserna är viktiga.

Byggnadens livscykel

på Wihlborgs

Hållbara affärer

20222021202020192018

Koldioxidutsläpp, scope 1–2, kg/m2

kg CO

-ekv per m

Mål, max

3,05

1,40 1,40 1,35

2,70

Jan Larsson och hans kollegor i drift- och teknikteamet

på Wihlborgs har tagit fram en helt egen innovation:

En kylvärmepump som tillsammans med bentligt

fjärrvärme- och kylsystem återvinner värme och kyla.

I de fastigheter där kylvärmepumpen installerats har

energianvändningen minskat med upp till 50 procent.

Fastig heten Torrdockan 6 har tack vare den nya tekniken

gått från energiklass E till B på bara ett år.

– Vi drivs av en vilja att göra något extra, inte minst i

fastigheter där det nns verksamheter som drar särskilt

mycket energi, till exempel restaurang eller serverhall.

Insatser som gör att både vi och våra hyresgäster får

lägre kostnader, säger Jan Larsson.

Innovationen har visat sig vara så effektiv att den

utkonkurrerar alla alternativ på marknaden i nuläget och

även installeras i nybyggnadsprojekt som t.ex. Space

(Kunskapen 1) i Lund.

Energiinnovation

i en klass för sig

Klimatpåverkan från inköpt energi (scope 2)

Egna solcellsanläggningar

Ett av Wihlborgs miljömål har varit att ha solcellsanläggningar

på plats till utgången av år 2022 med en samlad toppeffekt på

totalt 3 MW och att all köpt energi till fastigheterna ska vara

förnybar. Vid utgången av 2022 hade vi uppnått en effekt på

cirka 2,4 MW, men ser goda möjligheter att göra betydande

kliv framåt under 2023 då era stora anläggningar på nya

projekt är planerade.

Genom de solcellsanläggningar vi bygger kan vi också för

NollCO

-certierade byggnader klimatkompensera för projekts

initiala klimatpåverkan enligt de beräkningsmodeller som gäller

idag. Kvartetten (Pulpeten 5) i Hyllie och Space (Kunskapen 1)

i Lund är exempel på detta. Vi satsar också alltmer på solpaneler

med ett lägre klimatavtryck jämfört med standardpaneler.

Värmekrets

1 kW

4,4 kW 3,4 kW

Kylkrets

Fjärrvärme

Fjärrkyla

Klimatpåverkan från egen verksamhet (scope 1)

Kylmaskiner

Vår huvudsakliga direkta klimatpåverkan kan framför allt

härledas till läckage av köldmedia från de aggregat för komfort-

kyla som nns installerade i våra fastigheter. Under 2022 har vi

konverterat från klimatpåverkande köldmedia mot miljövänli-

gare och naturligare köldmedia i tolv fastigheter. På så sätt har

vi reducerat vår potentiella klimatpåverkan med över 900 ton

e som annars hade riskerat att läcka ut under kommande år.

Förutom att kylan blir miljövänligare nyttjar vi också tempe-

raturerna från kylmaskiner och system som i sin tur nyttjas för

uppvärmning och kyla, vilket minskar energibehovet avsevärt.

Förnybar gas

I vår svenska fastighetsförvaltning eftersträvar vi att enbart

nyttja förnybara energislag. I de fall fastigheterna är uppvärmda

med gas nyttjas biogas. Vi köper in förnybar eller återvunnen

restvärme och all fastighetsel är producerad med vindkraft,

vilket kombineras med lokalproducerad solel i de fall fastig-

heten har en solcellsanläggning. I två regioner i Skåne har vi

under året gått över till EPD-klassad fjärrvärme, vilket innebär

att klimatpåverkan är analyserad och bekräftad utifrån hela

produktens livscykel.

I den danska verksamheten är också all el förnybar

(vattenkraft), liksom en stor del av fjärrvärmen och gasen

för uppvärmning. Under året har vi ökat inköpen av biogas i

Danmark så att den nu utgör 75 procent av all gas. Vi har även

utökat mängden förnybar solel.

Hållbara affärer

Klimatpåverkan från byggprojekt (scope 3)

Att bygga nya hus med fokus på minskad klimatpåverkan är

ansvarsfullt, men ännu viktigare är att så långt möjligt återbruka

och rusta upp eller ställa om bentliga byggnader. Vi ser också

till att ha fokus på långsiktighet och exibilitet när vi utformar

byggnader och lokaler så att det går att förändra användningen

av lokalerna framöver utan stora ombyggnader. Våra två fram-

tagna miljöprogram för projektverksamheten tillser att miljö-

och klimataspekter blir hanterade i linje med våra beslutade

mål och policys.

Klimatanpassning

I takt med klimatförändringarna och förekomsten av extrema

väderförhållanden har behovet av att klimatsäkra våra fastig-

heter ökat. För att framtidssäkra nya byggnader genomför vi

klimatriskanalyser i ett tidigt projekteringsskede för att fastställa

eventuella platsspecika klimatrisker och identiera lämpliga

åtgärder för klimatsäkring av byggnaden. Ett verktyg har tagits

fram för att mer systematiskt sammanställa, utvärdera och iden-

tiera åtgärder som vi behöver införliva i byggprojektet eller

förvaltningsskedet för att minska sårbarheten.

I vår förvaltning har vi under 2022 genomfört ett särskilt

pilotprojekt i Lund med åtta fastigheter. Målsättningen är att

hitta ett arbetssätt som kan införas för de bentliga byggnader

som omfattas av EU- taxonomin.

Biodiversitet

Satsningar på biologisk mångfald och ekosystemtjänster runt

våra fastigheter är viktiga inslag i utvecklingen av hållbara

fastigheter. Varje vår ser vi över våra utemiljöer, inspekterar

uppsatta fågelholkar och insektshotell samt sätter upp nya.

Vi ser framöver stora möjligheter att kombinera insatser inom

klimatanpassning med ökad biodiversitet. Ett exempel är att vi

under 2022 byggt era gröna tak som med sin vegetation kan

fördröja regnvatten som faller på taken och samtidigt bidra

till biologisk mångfald.

Certiering av byggnader

Allt er kunder efterfrågar hållbarhetscertierade lokaler och

från investerarhåll ser vi ökat fokus på att följa upp andelen

certierade byggnader. Hållbarhetscertieringar ger oss också

möjlighet att använda byggnaderna som säkerhet för gröna

obligationer och gröna lån.

Arbetet med certieringarna har fortskridit i ett högt tempo

med som mest 30 certieringar pågående parallellt. Vi har

fortsatt stort fokus på vårt bentliga bestånd och att lyfta många

fastigheter samtidigt i mindre steg. Detta fokus innebär också att

er medarbetare och leverantörer involveras i processen.

Wihlborgs är den fastighetsägare som hittills certierat est

byggnader i Sverige inom segmentet kontor i Miljöbyggnad

iDrift, d.v.s. en certiering för bentliga fastigheter. En viktig del

är de krav som inkluderar hyresgästernas påverkan på bygg-

nadens miljöprestanda, vilket gör att processen leder till en

närmare dialog mellan Wihlborgs och hyresgästerna.

Vi märker av ett mycket stort intresse på marknaden för äldre

fastigheter med tydlig hållbarhetsprol. Vår anrika fastighet

Rafnaderiet i centrala Lund är ett exempel på detta.

Sedan ett antal år certierar vi alla våra nybyggnadsprojekt

enligt det svenska certieringssystemet Miljöbyggnad, som stan-

dard på guldnivå. I era nybyggnadsprojekt har vi valt att utöka

vår certieringsambition med att certiera även inom hälsa och

välmående (WELL) och klimatneutralitet (NollCO

). Kvartetten

(Pulpeten 5) preliminärcertierades med NollCO

under 2022

och blev tillsammans med Space (Kunskapen 1) en av våra första

fastigheter att precertieras med WELL. Näst på tur att trippel-

certieras är Vista (Bläckhornet 1) i Hyllie.

Det nns ett stort intresse bland våra kunder för att arbeta

med just hälsofrämjande miljöer och inslag i framför allt våra

Space, (Kunskapen 1) blir Wihlborgs första fastighet i Lund med WELL-certiering. Huset kommer att stå klart hösten 2023.

Hållbara affärer

I september arrangerade vi ett dialogforum

om Wihlborgs affärsstrategi, ESG-arbete och

klimatfärdplan tillsammans med arkitekter vi anlitar

och samverkar med i allt från nybyggnationsprojekt till

hyresgästapassningar. Arkitekter har en viktig funktion

när det kommer till att föreslå hållbara lösningar inom

design, funktioner och val av byggmaterial.

– Vi är en yrkesgrupp med stor möjlighet att

medverka till klimatomställningen genom de val vi gör

i våra projekt. Parallellt med att vi bygger spetskunskap

inom klimatberäkningar måste vi också se till att de

byggnader vi formger är beständiga och generella,

så att de över en hundra- eller tvåhundraårsperiod kan

användas till en mängd saker, säger Tobias Magnesjö,

arkitekt och kontorschef på Arkitekterna Krook & Tjäder

och en av de medverkande vid dialogforumet.

Dialogforum för att

minimera klimatpåverkan

100

20222021202020192018

Miljöcertierade byggnader, kontor, Sverige

% av lokalarea

Mål

kontorsbyggnader. Intresset för att integrera hälsofrämjande

aspekter vid lokalanpassningar ökar också. Konst, gröna miljöer,

uppmuntran till hälsomedvetna beslut i byggnaden är några

exempel på insatser som vi nu arbetar alltmer med.

I Danmark är certiering av byggnader inte lika väletablerat

och efterfrågas inte av hyresgästerna i samma utsträckning,

men vår ambition är att driva på utvecklingen även där.

Däremot ligger våra danska fastigheter långt fram vad

gäller energimärkning.

Samverkan med hyresgäster

Vi är helt beroende av samverkan med våra hyresgäster för att

uppnå våra klimatmål. Det handlar om allt ifrån att underhålla och

driftoptimera fastigheter till att minska resursanvändning över tid.

Under året har vi haft en tät dialog med våra hyresgäster om inte

minst energianvändning och hur vi på Wihlborgs kan bistå.

I 2022 års NKI-undersökning har våra hyresgästers bedömning

av vår miljöhänsyn ökat rejält jämfört med 2020. Med miljöhänsyn

avses i vilken utsträckning vi som hyresvärd uppfyller hyresgäs-

ternas miljökrav, underlättar deras arbete med miljöfrågor, samt

arbetar för att minska energianvändning.

En insats för att underlätta samarbetet med hyresgäster i

hållbarhetsfrågor är att alla nya hyresavtal som tecknas är Gröna

hyresavtal som utgör en plattform för samverkan inom områdena

energi, inomhusmiljö, materialval och avfallshantering.

Både i vår egen verksamhet och tillsammans med våra hyres-

gäster arbetar vi med hållbara mobilitetslösningar. Det gör vi bland

annat genom att delta i initiativet Malmö Works, en samverkan

med andra bolag i det lokala näringslivet för att bidra till ett mer

hållbart resande. Ett annat exempel är att vi hjälper hyresgästerna

att resa klimatsmart genom placeringar i kollektivtraknära lägen,

skapa plats för cykel och installera laddplatser. I slutet av 2022 var

över 500 laddplatser installerade i anslutning till våra fastigheter.

Tillsammans gör vi skillnad

Wihlborgs har egna, ambitiösa mål men det är först när aktörer

och branscher går samman som de riktigt stora förändringarna

kommer. Det här är några exempel på forum där vi samverkar

med andra:

• LFM30 – Lokal Färdplan för en klimatneutral bygg- och

anläggningssektor i Malmö 2030 med 200 medverkande

aktörer. Genom era engagerade Wihlborgare i styrelser och

ledningsgrupp är vi en av de drivande aktörerna. Både inom

projekt och förvaltning har vi kopplat ihop era initiativ med

metodiken och lärdomarna i LFM30-samarbetet.

• Solar Region Skåne – en förening som skapar förutsättningar

för mer solkraft i Skåne.

• Klimatkontrakt – med Malmö, Helsingborg och Lund.

• Fastighetsägarna och Hållbarhetsrådet – är engagerade

i grupper inom klimatanpassning, EU-taxonomin och

social hållbarhet.

Hållbara affärer

100

MedarbetareCheferLedningStyrelse

Könsfördelning

Män

Kvinnor

Engagerade och kunniga med -

arbetare leder till hög kvalitet och

nöjda kunder, vilket i sin tur bidrar till

goda ekonomiska resultat. Genom att

medvetet arbeta med vår företagskultur

och förtydliga mål och förväntningar, stärker vi vår organisa-

toriska förmåga och vårt samarbete. Wihlborgs har en långsiktig

vision om att vara den bästa arbetsplatsen i branschen.

En del i att utvärdera vår organisation är vårt samarbete med

Great Place to Work sedan 2016, som mäter tillit, stolthet och

gemenskap bland medarbetarna enligt en modell som bygger

på forskning kring vad som skapar medarbetarengagemang.

Det sammantagna resultatet i medarbetarundersökningen

presenteras i form av ett förtroendeindex (Trust Index

). För att

klassas som ett Great Place to Work ska resultatet sammantaget

vara över 70 procent. Wihlborgs har ett mål om att ligga över

85 procent. I undersökningen för 2022 har vårt totala förtroende-

index ökat från 84 till 86 procent. Hela 94 procent tycker att

Wihlborgs allt sammantaget är en mycket bra arbetsplats.

Kultur och kompetens

Vi är övertygade om att meningsfullhet och inspiration kommer

genom att medarbetare både får och ges möjlighet att ta

ansvar. Att ha frihet under ansvar, att vara med och bidra till

städernas och regionens utveckling, och det goda kamratskapet

är tre skäl som medarbetare brukar nämna till varför de trivs så

bra på Wihlborgs. Samtidigt växlar vi upp arbetet med att säker-

ställa vi har rätt kompetens att möta de nya behov som uppstår

när arbetsplatsen hamnar alltmer i fokus.

Kultur

Vi är stolta över vår kultur som vi ofta benämner som Wihlborgs-

andan, som präglas av värdeorden handlingskraft, kunskap,

ärlighet och gemenskap. Denna anda har bidragit till vår

framgång och höga rekommendationsvilja av både kunder och

medarbetare. 96 procent av våra medarbetare är stolta över att

berätta att de arbetar hos oss.

Vår kultur är resultatet av att vi aktivt arbetar med den både

i vår vardag och genom olika sammansvetsande evenemang och

möten. Den återspeglas också i att det är våra egna medarbe-

tare som är med och arrangerar våra event och som är synliga

i vår externa kommunikation.

Kompetens

Vi fortsätter vår kompetensgenomlysning för fastighetsvärdar

och det särskilda utbildningsprogrammet med syfte att upp -

gradera kompetens och förmåga utifrån nya behov och förvänt-

ningar vad gäller fastighetsteknik. Medarbetare inom förvaltning

har genomgått en utbildning i värdeskapande förhandling och

vi har anordnat interna workshops om hur vi kan hjälpa våra

kunder att skapa framtidens arbetsplats.

I både Sverige och Danmark arbetar vi aktivt med utveck-

lingsmöjligheter för våra ledare, bland annat genom särskilda

ledarprogram. Förutom ökad kunskap är ambitionen att chefer

ska kunna bygga sitt interna chefsnätverk.

REGIONS-

BYGGARE

100

20222021202020192018

Förtroendeindex (Trust Index

), koncernen

Mål

87 84 86

Attraktiv arbetsgivare

Hälsa och arbetsmiljö

Vi vill vara en hållbar arbetsplats och inspirera både kunder och

leverantörer när det gäller arbetsmiljö och utveckling av arbets-

platser. Hos oss ska man kunna ha både spännande utmaningar,

balans i livet och ges möjlighet till hälsofrämjande aktiviteter.

För att göra det enklare för medarbetare att resa hållbart till och

inom jobbet har vi som ett av de första företagen i Skåne infört

Skånetrakens periodbiljett som löneförmån.

Våren 2023 yttar Wihlborgs i Malmö till nya lokaler i Dockan

som under 2022 renoverats med hållbarhet och medarbetarnas

välmående i fokus. Just hälsa och välmående kommer att vara

något vi fokuserar än mer på framöver, där kontorets utformning

är central för en god arbetsvardag med utrymme för alltifrån

kreativitet och samarbete till fokuserat arbete och återhämtning.

Jämställdhet och mångfald

Ett av våra värdeord är gemenskap. Vi värdesätter att människor

har olika bakgrund och kompetenser och ser styrkan i att få

ta del av olika perspektiv. Vi är dessutom övertygade om att

mångfald bland våra medarbetare hjälper oss att förstå våra

olika typer av kunder.

Medelåldern är 44 år, med en stor spridning i åldersspannet

18–67 år, något som vi ser som en styrka när det kommer till

Hållbara affärer

Kunskapsutbyte som ger nya perspektiv

Wihlborgs arbetar långsiktigt med att vara den bästa arbetsplatsen i branschen. Vi vill skapa möjlighet för nya

talanger att göra karriär, samtidigt som vi är glada att många av våra medarbetare stannar kvar hos oss i många år.

Vi tror att mötet mellan erfarenhet och nykenhet är det som får en organisation att ständigt utvecklas.

– Den kunskap och erfarenhet som mina kollegor besitter är

otroligt värdefullt för min fortsatta utveckling.

Så beskriver Cecilia Jönsson, uthyrare, sitt första år på

Wihlborgs. Efter sin utbildning på fastighetsföretagarprogrammet

vid Malmö universitet, tog Cecilia chansen och sökte till att bli

trainee på Wihlborgs. Traineeprogrammet syftar till att få in nya

talanger i fastighetsbranschen och låta dem växa in i rollen som

förvaltare eller fastighetsvärd med hjälp av den gedigna kunskap

och erfarenhet som våra medarbetare besitter. Samtidigt får hela

organisationen in nya, värdefulla perspektiv och idéer.

– Jag tycker det är viktigt att alla nya medarbetare får följa

med ut redan från start och ta del av Wihlborgs hjärta, det vill

säga våra byggnader. Jag tror också starkt på att man ska få lära

sig genom att göra, samtidigt som det är nyttigt att komma ut

och se vad vi arbetar med, berättar Hans Olsén, fastighetsvärd

på Wihlborgs sedan elva år tillbaka.

På Wihlborgs är kunskapsutbytet mellan seniora och juniora

medarbetare en stor del av verksamheten. Den första tiden på

Wihlborgs gav Cecilia värdefulla erfarenheter, som senare kom till

användning när hon ck fast anställning som uthyrare.

– Det var fastighetsvärdarna som visade hur mycket fungerade

och som gav mig kunskap om fastigheterna på ett sätt som jag

kanske inte hade fått annars. Att ta del av deras erfarenhet gav

mig nya infallsvinklar som jag är jätteglad över. Det nns alltid

någon att fråga.

– När man får frågor behöver man tänka till och ibland

ompröva saker. Det är väldigt nyttigt, säger Hans Olsén.

Hos Wihlborgs uppmuntras samarbete mellan avdelningar,

vilket skapar rum för medarbetarna att ytterligare växa inom

sina roller.

– Det låter kanske klyschigt att säga, men man lär sig nya saker

precis varje dag på Wihlborgs, säger Cecilia Jönsson.

intern kompetensöverföring, kontinuitet och utveckling. Ande-

len kvinnor är 42 procent totalt i koncernen och vi har en jämn

könsfördelning bland chefer, i koncernledning och i styrelse. I

era år har Wihlborgs fått topplaceringar på stiftelsen Allbrights

gröna lista över de mest jämställda börsbolagen. I 2022 års lista

är Wihlborgs det högst rankade fastighetsbolaget.

I de grupper där könsfördelningen är fortsatt ojämn lägger vi

extra fokus även framöver och genomför insatser för att anställa

personer med olika bakgrund. Ett exempel på detta är vårt

trainee program för förvaltare som syftar till att säkra kompe-

tensen långsiktigt och öka mångfalden när det gäller kön, ålder

och bakgrund. Vid samtliga rekryteringsprocesser tillämpar vi

inkluderande och kompetens baserad rekrytering. Vi tar också

emot praktikanter och examensarbeten som ett sätt att få nya

perspektiv från nya generationer medarbetare och kunder.

Cecilia Jönsson, uthyrare och Hans Olsén, fastighetsvärd på Wihlborgs.

20-29 år

15%

30-39 år

22%

50-59 år

28%

>60 år

10%

40-49 år

26%

Åldersfördelning totalt

<2 år

33%

2-5 år

32%

>11 år

13%

6-10 år

22%

Anställningstid Totalt

44 år

medelålder

268

anställda

Slagthuset 1 har ett svårslaget läge

nära Malmö C och med utsikt över

stora delar av staden.

Våra fastigheter

Våra

fastigheter

Våra fastigheter

Fastighetsbestånd

Wihlborgs fastighetsvärde har ökat från 7,2 miljarder 2005 till

55,2miljarder vid utgången av 2022. Vår affärsmodell bygger

på tillväxt och vår strategi är att fortsätta växa genom förädling,

nybyggnadsprojekt och förvärv av nya fastigheter. Genom att

utveckla vårt fastighetsbestånd ökar vi möjligheterna att möta

behov och krav från såväl bentliga som nya hyresgäster.

Vi vill även vara en aktiv och betydande aktör i arbetet

med att utveckla Öresundsregionen i en hållbar och livs kraftig

riktning. Läs mer om detta i avsnittet Hållbara affärer på

sid 30–43.

Wihlborgs fastighetsbestånd utgörs av kommersiella

fastigheter som nns på utvalda delmarknader i Malmö,

Helsingborg, Lund och Köpenhamn. Genom att ha ett

koncentrerat bestånd och en tydlig klusterstrategi kan vi ha

en kostnads effektiv förvaltning med hög service och en närhet

till kunderna som gör att vi tidigt kan fånga upp eventuella

förändrade behov hos dem.

Fastighetsbeståndet omfattade den 31 december 2022

306 fastig heter, varav sju med tomträtt, med en sammanlagd

uthyrbar yta om 2 229 000 m

. Redovisat värde uppgick till

55 179 Mkr.

Projekt/Mark

3 %

Logistik/Produktion

15 %

82 %

Kontor/Butik

Hyresvärde

per fastighetskategori

24 %

Helsingborg

Malmö

34 %

Projekt/Mark

7 %

Logistik/Produktion

12 %

81 %

Kontor/Butik

Köpenhamn

25 %

Redovisat värde

per fastighetskategori

17 %

Lund

Hyresvärde

per område

22 %

Helsingborg

Malmö

40 %

Köpenhamn

22 %

16 %

Lund

Redovisat värde

per område

Malmö 619 061 m

103

Fastigheter

22 Mdkr

Fastighetsvärde

Lund 260 958 m

Fastigheter

8,9 Mdkr

Fastighetsvärde

646 802 m

108

Fastigheter

12,3 Mdkr

Fastighetsvärde

Helsingborg

702 108 m

Fastigheter

12 Mdkr

Fastighetsvärde

Köpenhamn

Våra fastigheter

Fördelning per fastighetskategori inom respektive förvaltningsområde

Område/

fastighetskategori

Antal

fastigheter

Yta,

tusen m

Red.

värde,

Mkr

Hyres-

värde,

Mkr

Hyres-

värde,

kr/m

Ekonomisk

uthyrnings-

grad, %

Hyres-

intäkter,

Mkr

Drifts-

överskott

inkl.

fastighets-

admin, Mkr

Över-

skotts-

grad,

Drifts-

överskott

exkl.

fastighets-

admin, Mkr

Direkt-

avkastn.

exkl.

fastighets-

admin, %

MALMÖ

Kontor/Butik 51 445 18 153 1 230 2 767 95 1 173 920 79 959 5,3

Logistik/Produktion 31 146 2 044 174 1 194 93 162 128 79 137 6,7

Projekt & Mark 21 29 1 8384 26 906 22 6 -7 -120 -5 –

Totalt Malmö 103 619 22 035 1 430 2 311 94 1 340 1 042 78 1 092 5,0

HELSINGBORG

Kontor/Butik 39 284 8 521 636 2 240 91 580 451 78 469 5,5

Logistik/Produktion 56 359 3 460 357 993 90 322 234 72 253 7,3

Projekt & Mark 13 4 311 5 1 261 87 4 2 43 2 –

Totalt Helsingborg 108 647 12 292 997 1 542 91 906 687 76 724 5,9

LUND

Kontor/Butik 25 231 7 971 651 2 813 93 608 453 75 493 6,2

Logistik/Produktion 4 23 271 23 996 98 22 17 77 19 6,9

Projekt & Mark 4 7 619 14 2 101 10 1 -4 -263 -2 –

Totalt Lund 33 261 8 861 688 2 636 92 631 466 74 510 5,8

KÖPENHAMN

Kontor/Butik 49 577 10 174 909 1 590 93 844 524 62 568 5,6

Logistik/Produktion 9 61 889 66 1 080 95 63 49 78 51 5,7

Projekt & Mark 4 70 928 80 1 142 31 25 7 29 8 –

Totalt Köpenhamn 62 702 11 991 1 054 1 501 88 932 580 62 626 5,2

Totalt Wihlborgs 306 2 229 55 179 4 170 1 871 91 3 810 2 775 73 2 953 5,4

Totalt exklusive

Projekt & Mark 264 2 120 51 483 4 045 1 908 93 3 774 2 777 74 2 949 5,7

100

20222021202020192018

Utveckling uthyrningsgrad per 31 december

Logistik/Produktion

Kontor/Butik

Utveckling hyresvärde

Mkr

Logistik/Produktion

Kontor/Butik

900

1 800

2 700

3 600

4 500

20222021202020192018

Uppgifterna i tabellen baseras på Wihlborgs fastighetsbestånd per den 31 december 2022. Hyresintäkter avser kontrakterade hyresintäkter på årsbasis

per den 1 januari 2023. Driftsöverskottet bygger på fastigheternas intjäningsförmåga på årsbasis utgående från hyresintäkter för januari 2023, drift- och

underhållskostnader, fastighetsadministration rullande tolv månader samt fastighetsskatt.

Våra fastigheter

Hyresvärde och uthyrningsgrad

Wihlborgs hyresvärde den 1 januari 2023 uppgick till 4 170 Mkr.

Det bedömda hyresvärdet för de vakanta lokalerna motsvarar

360 Mkr.

Den ekonomiska uthyrningsgraden för hela fastighets-

beståndet inklusive projektportföljen, uppgick till 91 procent.

Geograskt uppdelat hade Malmö 94, Helsingborg 91, Lund

92och Köpenhamn 88 procent. Den ekonomiska uthyrnings-

graden fördelat per fastighetskategori var 94 procent för

kontor/butik och 92 procent för logistik/produktion.

Kontrakterade hyresintäkter

Under 2022 uppgick nettouthyrningen till 119 Mkr (115).

Wihlborgs kontrakterade hyresintäkter den 1 januari 2023 var

på årsbasis 3 810 Mkr. I detta belopp ingår hyres tillägg för

blandannat fastig hetsskatt, värme och el som vidare debiteras

hyresgästerna. Hyresintäkterna i lika bestånd har ökat med

13,7 procent sedan förra årsskiftet.

Vid årets slut hade Wihlborgs 3 169 lokalhyresavtal med

kontrakterade hyresintäkter om 3 703 Mkr och en genom snittlig

löptid om 3,4 år. Hyresintäkter för parkeringsplatser, mark,

bostäder med mera uppgick till 107 Mkr.

För hyresavtal med en löptid om tre år eller längre görs

normalt en årlig hyresjustering baserad på förändringar i konsu-

mentprisindex eller en fast procentuell höjning. Vid årsskiftet

uppgick hyresintäkterna från Wihlborgs tio största hyresgäster

till 780 Mkr på årsbasis, motsvarande 21 procent av kontrak-

terade hyresintäkter.

Fastighetskostnader

Wihlborgs fastighetskostnader fördelas på drift, reparation och

underhåll, fastighetsskatt och fastighets administration. Kostnads-

fördelningen framgår av not 5. Wihlborgs har stort fokus på

effektiv förvaltning och arbetar tillsammans med hyresgästerna

för att sänka drifts kostnaderna. En stor del av dessa debiteras

hyresgästerna som tillägg på lokalhyran.

För att bibehålla fastigheternas skick och standard

pågår ständigt såväl löpande reparationer som planerade

underhållsåtgärder. Hyresgäster i kommersiella lokaler, och då

främst i logistik- och produktionslokaler, har ett relativt stort

180

360

540

720

900

>2028202820272026202520242023

Löptider för Wihlborgs hyreskontrakt per 31 december 2022

Uppsägningsbart hyresvärde, Mkr

Antal kontrakt exklusive bostads- och parkeringsavtal.

1 370 735

489 299 131 10144

eget ansvar för såväl drifts- som underhållskostnader. Normalt

ansvarar Wihlborgs för yttre underhåll och hyresgästerna för inre

underhåll av byggnaderna. I Danmark ansvarar hyresgästerna för

i princip samtliga drift- och underhållskostnader.

Fastighetsskatten 2021 var 1 procent av taxeringsvärdet

för lokalhyresfastigheter, 0,5 procent för industrifastig heter

och 0,4 procent för byggrätter. Specialfastigheter som skolor

och vårdfastigheter belastas inte med fastighetsskatt. För

Wihlborgs svenska fastighets bestånd uppgick taxeringsvärdet

den 31december 2022 till 17 603Mkr. För 2022 var koncernens

fastighetsskatt 226 Mkr. Av detta vidaredebiteras 166Mkr hyres-

gästerna genom hyres tillägg.

Fastighetsadministration avser till största delen kostnader för

uthyrning, hyresförhandling, hyresdebitering och marknadsföring.

Investeringar

Utgifter för värdehöjande åtgärder i bentliga fastigheter

redovisas som investeringar och kostnadsförs ej. Exempel på

investeringar är utgifter för om- och tillbyggnad samt hyresgäst-

anpassningar. Dessa investeringar är viktiga för att bibehålla

kundnöjdheten och tillgodose hyresgästernas behov.

Under 2022 investerades 1 518 Mkr (1 219) i om-, till- och

nybyggnation. För en utförlig beskrivning av projektverksam-

heten se sid 68–75.

Förvärv och försäljningar

Wihlborgs har under 2022 förvärvat nio fastigheter, varav tre i

Danmark. Heedegardsvej 88 och Amager Strandvej 390 omfat-

tar tillsammans cirka 53 000 m² uthyrningsbar yta och förvärva-

des i det tredje kvartalet för 1 075 MDKK. Båda kontorsfastig-

heterna är belägna nära Kastrup och Köpenhamns ygplats och

precis intill var sin metrostation med kort avstånd till centrala

Köpenhamn. I Danmark förvärvades även Lersø Parkalle 107

på cirka 3 310 m² för en köpeskilling om 54 MDKK. Fastig-

heten ligger i anslutning till Wihlborgs grannfastighet Lersø

Parkalle 103-105.

I Malmö har förvärven av kontors- och lagerfastigheten

Sufören 4 och obebyggd verksamhetsmark på Sunnanå 12:26,

med ett underliggande fastighetsvärde på totalt 70 Mkr, stärkt

vår närvaro i Hyllie respektive Stora Bernstorp som angränsar till

östra Malmö. I det andra kvartalet förvärvades även Österport 7

i centrala Malmö, omfattande 11 000 m² och med ett underlig-

gande fastighetsvärde på 390 Mkr. Hyresgästen Sweco Sverige

AB disponerar idag hela fastigheten.

I Helsingborg förvärvades projektfastigheten Flintyxan 6 i

det andra kvartalet och Pilbågen 6, 16 400 m², på Berga och

Snårskogen 1, 8 600 m², på Väla norra under det tredje. Fast-

igheterna är belägna i Wihlborgs kluster i de två eftertraktade

företagsområdena.

Under det första kvartalet avvyttrades projektfastigheten

Barrikaden 3 i Helsingborg för 1 Mkr. Under det fjärde kvartalet

såldes kontorsfastigheten Lyngbyvej 20 i Köpenhamn.

Våra fastigheter

Förteckning över fastighetsförvärv och -försäljningar 2022

Kvartal Fastighet Kommun Förvaltningsområde Kategori Uthyrbar

yta, m

Pris, Mkr Driftsöverskott

2022, Mkr

Förvärv

Q2 Österport 7 Malmö Malmö City Kontor/Butik 11 000

Q2 Flintyxan 6 Helsingborg Helsingborg Yttre Projekt & mark –

Q3 Lersø Parkalle 107 Köpenhamn Köpenhamn Syd Kontor/Butik 3 310

Q3 Pilbågen 6 Helsingborg Helsingborg Yttre Logistik/Produktion 16 400

Q3 Snårskogen 1 Helsingborg Helsingborg Yttre Kontor/Butik 8 600

Q3 Hedegaardsvej 88 Köpenhamn Köpenhamn Syd Kontor/Butik 26 400

Q3 Amager Strandvej 390 Köpenhamn Köpenhamn Syd Kontor/Butik 26 758

Q4 Sufören 4 Malmö Malmö Yttre Logistik/Produktion 5 100

Q4 Sunnanå 12:26 Malmö Malmö Yttre Projekt & mark –

Förvärv totalt 2022 97 568 2 438 41

Försäljningar

Q1 Barrikaden 3 Helsingborg Helsingborg Yttre Projekt & mark – –

Q4 Lyngbyvej 20 Köpenhamn Köpenhamn Öst Kontor 3 437

Försäljningar totalt 2022 3 437 97 3

Driftsöverskott från förvärvade och avyttrade fastigheter som ingår i årets resultat.

Ovan och längst ner till vänster Hedegaardsvej 88, längst ner till höger Amager Strandvej 390.

Våra fastigheter

82 %

Kontor/Butik

Logistik/Produktion

9 %

Redovisat värde

per fastighetskategori

Logistik/Produktion

12 %

86 %

Kontor/Butik

Hyresvärde

per fastighetskategori

Redovisat värde

per område

Malmö City

41 %

Malmö Yttre

18 %

41 %

Malmö Dockan/Hyllie

Hyresvärde

per område

Malmö City

39 %

Malmö Yttre

14 %

47 %

Malmö Dockan/Hyllie

Projekt/Mark

8 %

Projekt/Mark

2 %

82 %

Kontor/Butik

Logistik/Produktion

9 %

Redovisat värde

per fastighetskategori

Logistik/Produktion

12 %

86 %

Kontor/Butik

Hyresvärde

per fastighetskategori

Redovisat värde

per område

Malmö City

41 %

Malmö Yttre

18 %

41 %

Malmö Dockan/Hyllie

Hyresvärde

per område

Malmö City

39 %

Malmö Yttre

14 %

47 %

Malmö Dockan/Hyllie

Projekt/Mark

8 %

Projekt/Mark

2 %

103

Fastigheter

1 430 Mkr

Hyresvärde

22 035 Mkr

Fastighetsvärde

619 061 m

Uthyrningsbar yta

Wihlborgs i Malmö

Sveriges yngsta storstad

Framtidsutsikterna för Malmö kan bäst beskrivas i ett ord –

expansiva. Staden växer både utåt och inåt, och gör plats för

nya levande stadsdelar där bostäder blandas med kontor och

mötesplatser. På 20 år har befolkningen ökat med 34 procent.

Den kreativa, miljömedvetna framåtandan, de expansiva infra-

struktursatsningarna och det strategiska läget i Nordens största

arbetsmarknadsregion gör att vi ser stor potential i Malmö för

både oss och för näringslivet i stort.

Såväl inhemska investerare som globala koncerner ser Malmö

och Öresundsregionen som en lämplig bas för huvudkontor,

regionkontor och utvecklingskontor. Det nns många fram-

gångsrika företag inom snabbväxande sektorer som life science,

spelindustrin, IT och försäkringsbranschen som valt Malmö, till

stor del för att det är här de hittar välutbildad personal. Exem-

pel på företag i Malmö är AAK, Boozt Fashion, Orkla Foods,

Perstorp, Vestas Northern Europe, Mercedes-Benz, Thule

Group, Trygg Hansa och den globala mötesplatsen Hubhult som

etablerats av IKEA Group. Antalet arbetsställen i Malmö har

ökat med hela 47 procent på 15 år.

Malmö är inte bara Sveriges snabbast växande storstad

procentuellt sett – det är också en ung stad där nästan halva

befolkningen är under 35 år. Efter studierna nns många möjlig-

heter för unga att fortsätta sin resa i Malmö: från start-up huset

Minc, Media Evolution City och unga, kreativa bolag till väleta-

blerade, stora arbetsgivare. Denna viktiga värdekedja engagerar

vi oss i på olika sätt.

Våra fastigheter

Marknadsförutsättningar

Malmö har passerat 350 000 invånare och väntas med nuva-

rande tillväxttakt bli en halvmiljonstad år 2050. Rekordmånga

väljer att ytta till Malmö från andra kommuner, främst i Skåne.

I prognosen fram till 2031 är det i stadsdelarna Centrum

(främst Västra hamnen/Dockan), Hyllie (främst Hyllievång) och

Limhamn-Bunkeo (främst Limhamns hamnområde) som befolk-

ningen förväntas växa mest.

I Malmö bor människor med 180 olika nationaliteter, vilket

inte är långt ifrån att ha representanter från samtliga FN:s 193

medlemsländer. Malmö är därmed en av världens mest mång-

faldsrika städer och en bra plats för företag som vill testa nya

idéer och koncept.

När nästa fasta förbindelse, Fehmarn-Bälttunneln, är på plats

2029 blir det möjligt att ta sig från Malmö till Hamburg på tre

timmar. Inom Malmö sker också stora satsningar, bland annat

Storstadspaketet som delvis nansieras med statliga bidrag.

Öresundsmetron är ett viktigt framtidsprojekt för Malmö

och Köpenhamn, men även för Sverige, Danmark och Europa.

Metron kommer att frigöra kapacitet på Öresundsbron, öka

fjärrtågsförbindelserna till kontinenten och dessutom förstärka

Nordens största arbetsmarknadsregion på ett hållbart sätt.

Med Metron kommer 2,3 miljoner invånare nå 1,5 miljoner

arbetsplatser inom 60 minuter. En Öresundsmetro skulle ge

en restid på 20 minuter mellan Malmö C och Köpenhamns

Malmö City

225 000 m

Fastigheter: 22 st

Hyresvärde: 589 Mkr

Malmö Yttre

199 000 m

Fastigheter: 54 st

Hyresvärde: 257 Mkr

Dockan och Hyllie

195 000 m

Fastigheter: 27 st

Hyresvärde: 584 Mkr

Projekt/Mark

3 %

97 %

Kontor/Butik

Redovisat värde

per fastighetskategori

87 %

Kontor/Butik

Projekt/Mark

13 %

Redovisat värde

per fastighetskategori

Projekt/Mark

5 %

Logistik/

Produktion

69 %

27 %

Kontor/Butik

Redovisat värde

per fastighetskategori

100 000

200 000

300 000

400 000

500 000

600 000

SLP

Castellum

Corem

Mileway

Nyfosa

Catena

Vasakronan

Wihlborgs

Fastighetsägare Malmö 31 december 2022

Kontor/Butik

Logistik/Produktion

huvudbangård (jämfört med dagens 40 minuter) med avgångar

var 90:e sekund.

Kommunstyrelsen i Malmö fattade under hösten beslut

om en fördjupad översiktsplan med fokus på metrons exakta

sträckning, stationer och förlängning in i staden. Bland annat ska

utredningen ge svar på hur sträckningen från kusten vid Västra

hamnen ska utformas och var vid Malmö C som en metrostation

kan byggas. Wihlborgs äger fastigheter vid alla föreslagna

placeringar av metrostationer.

Malmö är en myllrande

storstad i ﬁckformat som hamnar

allt närmare händelsernas centrum.

Det är en riktigt spännande resa

att vara med på.

Peter Olsson, regionchef Malmö

Våra fastigheter

Malmö City

Spelstaden Malmö fortsätter att växa och utvecklas. Datorspels-

företaget IO Interactive, tecknade under 2022 avtal om 1 800 m²

i fastigheten Erik Menved 37 på Östergatan 20 i Malmö. I Erik

Menved 37 öppnar även Dogman sin andra citybutik i Sverige

på 800 m².

I Sparven 15 på Drottninggatan, spelföretagets Massives

gamla lokaler, har era uthyrningar gjorts under året. Avensia,

som är global ledare inom modern handel, etablerade ett

Malmökontor på 670 m². Kontoret blir företagets tredje i en

Wihlborgsfastighet, där huvudkontoret åternns i Posthornet 1

i Lund. SportAdmin, som digitaliserar och automatiserar adminis-

tration för föreningar, hyr 670 m². Massives gamla kök (270 m²)

görs om till modern kontorsyta till konsultbolaget Ecode och

industrikonsultbolaget WA3RM hyr 330 m².

I november öppnade secondhandkedjan Busfrö Nytt & Bytt sin

första butik i Malmö i Wihlborgs fastighet Elefanten 40 på Stor-

gatan, som också blev certierad med Miljöbyggnad iDrift under

2022. Närmaste granne blir Emmaus Björkå som är hyresgäst i

samma fastighet, vilket gör att hela närmiljön runt Storgatan får

en hållbarhetsprol.

På Carlsgatan i Nyhamnen har era fastigheter blivit fullt uthyr-

da när nya hyresgäster yttat in: Söderhavet 4 med projekterings-

konsultföretaget Erelko (370 m²), höghusdelen av Slagt huset med

Mindpark (270 m²) och Sirius 3 med The Clinic (170 m²).

Börshuset 1 vid centralstationen, med anor från 1800-talet,

har under året tomställts och kommer att genomgå en moder-

nisering och anpassning till dagens krav på teknisk standard.

Med en mix av kontor, konferens och restaurang vill vi skapa en

levande och dynamisk plats.

Under året förvärvades fastigheten Österport 7 på 11 000 m²

vid Drottningtorget i Malmö. Hyresgästen Sweco Sverige AB

disponerar idag hela fastigheten.

Dockan och Hyllie

Både Dockan och Hyllie är snabbt växande områden i Malmö

med låga vakanser. Företagsrådgivaren och affärspartnern Aspia

yttade i slutet av året in på 1 140 i m² i Skrovet 3. Här utökar

även restaurangen Laziza med 700 m² eventyta.

Vitvaruföretaget Smeg utökade sitt kontor och showroom i

Torrdockan 6 med en butik på 300 m² och förlängde i samband

med detta sitt hyresavtal. I närliggande Kranen 14 öppnar

Scandinavian Doctors upp en andra enhet, Västra Hamnen Vård-

central, på 400 m². I samma fastighet har även Praktikertjänst

öppnat en modern tandläkarmottagning, Tandvården Klaffbron,

vilket stärker serviceutbudet i området.

Offentliga hyresgäster fortsätter att vara viktiga hyresgäster

inte minst i Dockan. Från och med den 1 april 2023 utökar

Försäkringskassan sin förhyrning i Kranen 8 med 3 000 m².

I början av 2023 yttar Trygg-Hansa in på 12 000 m² i

Pulpeten 5 (Kvartetten) i Hyllie med en hyrestid på femton år.

Här utökar även Mindpark och restaurang SPILL. Under 2023

påbörjar vi bygget av en mobilitetshubb på 12 000 m² som en

del av det planerade kontorshuset Vista (Bläckhornet 1) i närhe-

ten av Kvartetten.

På Medeon har era bentliga hyresgäster utökat sina för hyr-

ningar, bland annat Region Skåne och Medarca.

Marknadsförutsättningar forts.

Copenhagen Airport arbetar vidare med planerna på utbygg-

naden av Malmös och Nordens största ygplats. Kapaciteten

ska ökas markant och skapa möjligheten att ta emot 40 miljoner

passagerare årligen, jämfört med 30 miljoner 2019.

I CityMarks senaste analys hade vakansgraden för centrala

Malmö minskat från 8,7 till 7,0. Vakansgraden har minskat på de

esta delmarknader.

Kunder och aärer

I Malmö har Wihlborgs en blandning av både fastighets- och

kundtyper som speglar Malmös varierande arbetsplatser med

tjänsteföretag, offentlig sektor och produktionsinriktade bolag.

Efter pandemin nns det en stor efterfrågan på centralt belägna

kontorslokaler. Även coworkingytor efterfrågas av många och

var under 2022 i princip fullt uthyrda.

Bland våra största hyresgäster nns Malmö stad, Malmö

Universitet, Region Skåne, Försäkringskassan, SVT, och Skatte-

verket. Men här nns också företag som Ingka Services, AFRY,

Tyréns, FREJA, Nordea, TietoEvry, Telavox och ABB.

Wihlborgs förvaltningsorganisation består av tre fastighets-

områden samt ett uthyrningsteam som jobbar effektivt och

strukturerat med att bearbeta marknaden.

Prisvinnande co-working-företaget Mindpark ger liv och rörelse till

bottenvåningen i bland annat Slagthuset 1.

Våra fastigheter

Målet med Boplatsen 3 har varit att skapa Fosies nya mötesplats. Här nns ett nytt konferenscenter, en restaurang och en välkomnande lounge.

Malmö yttre

I Malmö yttre har vi upplevt en kraftig minskning av vakanser, vilket

innebär att vi fokuserar alltmer på nya byggrätter och att utveckla

fastigheter som Benkammen 16, Spännbucklan 9, Hindby gården

och Stenåldern 7 för att skapa mer lager- och industrimöjligheter.

Det är också med den bakgrunden vi förvärvat Sunnanå 12:26 och

stärkt vårt kluster av fastigheter i området med hyresgäster som

Region Skåne, Veho bil och Lion´s Trucks AB (f.d MAN).

I Fosie i östra Malmö har vi tecknat ett tolvårigt avtal med

VA-organisationen VA SYD om 2 200 m² kontor och 4 600 m²

lager i Spännbucklan 9 där Rörnätsavdelningen kommer att sköta

verksamheten för fem skånska kommuner. I Benkammen 16 i

samma område har logistikkunden YunExpress Nordic AB etable-

rat sig i lokaler på 5 900 m². Den bentliga kunden Secor AB har

utökat sitt avtal med 1 600 m² i Bronsspannen 9.

I Fosie fortgår arbetet med att göra Boplatsen 3 till områ-

dets nya mötesplats. Här har bland annat Craaford, Ricoh och

Dormakaba yttat in under året. Bronsdolken 25 i samma område

blir fullt uthyrd när Malmö stad yttar in på 500 m² under 2023.

Det familjeägda investeringsbolaget Sandberg Development

AB yttade under hösten in i 2 000 m² i Rosengård 130:403

i Jägerso.

I Muren 5 på Limhamn har vi tecknat ett sexårigt avtal med

Bikemasters om 800 m².

Framtida utveckling

Det största nybyggnadsprojektet i Malmö nu och under många

år framåt är Nyhamnen. Wihlborgs äger redan era bentliga

fastigheter som kommer att utvecklas ytterligare, bland annat

välkända kontors- och nöjeshuset Slagthuset 1, Östersjön 1 och

Magasinet (Hamnen 22:188). Utöver bentliga fastigheter är vi

involverade i samtliga detaljplaneområden och har era bygg-

rätter i delområdena som nu ska utvecklas. Vi arbetar därtill med

förtätningsprojekt vid Slagthuset. Läs gärna mer om planerna

för Nyhamnen på sid 28.

I Dockan bedrivs utvecklingsarbete bland annat tillsammans

med Peab och JM inom ramen för det gemensamma bolaget

Dockan Exploatering AB.

Inom ett par år kommer Skrovet 6 att delvis tomställas och

utvecklas för att kunna ta emot nya hyresgäster. I samma områ-

de planerar vi att uppföra ett nytt, miljö certierat kontorshus:

Naboland. Huset kommer att bestå av sex våningar med en

uthyrningsbar yta om 7 700 m².

Under 2023 fortgår Malmö stads planprogram för Medeon

(västra Flensburg) där vi har en markreservation för Forskaren 3

och ambitioner om att möjliggöra utrymme för ännu mer forsk-

ning inom life science.

Våra fastigheterVåra fastigheter

Biora närmar sig 40 år på Medeon

På Medeon Science Park i Malmö har medicinteknikföretaget Biora upplevt era utvecklingsfaser, ännu

er lokalbyten, men också tilldelats pris för sina prestationer. Närheten till kompetens och leverantörer

är två tunga skäl till att Biora gärna håller sig i Öresundsregionen.

År 2017 ck Biora ta emot Malmö stads näringslivspris inom

life science för sin världsledande odontologiprodukt mot tand-

lossning och pågående utökning av produktionen på Medeon.

Samtidigt etablerades ett internationellt center i Malmö för

stabilitetsstudier för produkter från moderbolaget Straumann

Group i Schweiz, som äger Biora sedan 2003.

Vid tiden för prisutdelningen hade fokus de senaste femton

åren legat på tillverkning och export av produkter. Detta efter

att ha ägnat den första tiden sedan starten 1986 åt forskning,

produktutveckling och försäljning.

Idag tillverkar Biora åtta olika kommersiella produkter,

varav sex för Straumann Group. Ytterligare fem produkter är

under utveckling.

– Det har varit en spännande resa med stora investeringar

längs vägen. Idag tillverkar vi både tandläkarprodukter och ytterli-

gare produkter inom medicinteknik. Vi har kapacitet och möjlig-

heten att göra ännu mer, berättar Brian Bratz-Boyd, vd på Biora.

Nya lokaler efter nya behov

Under de olika utvecklingsfaserna har Biora bokstavligen växt så

att det knakar och yttat eller renoverat över tio gånger i olika

lokaler på Medeon.

– Vi har alltid kunnat expandera och utvecklas under samma tak

och inte behövt hyra lager, labb eller lokaler någon annanstans.

Det har betytt mycket för oss att kunna stanna på Medeon. Både

för anställda och besökare är det en fördel att vi nns i centrala

Malmö. Vi ser närheten till kollektivtrak, butiker och restauranger

som en unik fördel för en tillverkningsanläggning.

Kompetensförsörjning och hållbarhet högaktuellt

För Biora har det varit en självklarhet att stanna i Öresunds-

regionen och Medicon Valley – det geograska område där

60 procent av Skandinaviens life science-företag nns.

– Alla leverantörer vi behöver nns här. Närheten till högskolor

och universitet med många kandidater med rätt utbildning är

också viktig, så att vi hela tiden är rustade med rätt kompetens.

Inte minst nu när konkurrensen om teknisk kompetens hårdnar.

Precis som för de esta andra bolag idag står hållbarhets-

frågan högt på agendan.

– Straumann Group har satt som mål att all el ska vara förny-

bar på anläggningarna fram till 2024 och att hela verksamheten

ska vara klimatneutral år 2040. I hållbarhetsarbetet ingår även

våra medarbetares välmående. Sammantaget kommer hållbarhet

att bli en alltmer dominerande del av vår verksamhet och som

också styr var vi etablerar oss.

Brian Bratz-Boyd

Vd på Biora

Medeon (Forskaren 1), Malmö

3 100 m

kontor/labb

Medeon Science Park

Medeon Science Park är en forskningspark inom läkemedels-

utveckling, medicinteknik, bioteknik och hälsovård. Medeon

ägs av Malmö stad (60 procent) och Wihlborgs (40 procent) och

erbjuder moderna labbytor, kontor, produktionslokaler och lager i

alla storlekar. Ett 60-tal företag är verksamma här idag och allt er

attraheras. Totalt är mer än 100 000 m

reserverade för verksam-

heter inom life science-området.

Våra fastigheter

Logistik/

Produktion

3 %

90 %

Kontor/Butik

Redovisat värde

per fastighetskategori

Logistik/Produktion

3 %

95 %

Kontor/Butik

Hyresvärde

per fastighetskategori

Redovisat värde

per område

Lund Ideon

75 %

Hyresvärde

per område

25 %

Lund Centrum/Gastelyckan

Projekt/Mark

7 %

Projekt/Mark

2 %

Lund Ideon

70 %

30 %

Lund Centrum/Gastelyckan

Logistik/

Produktion

3 %

90 %

Kontor/Butik

Redovisat värde

per fastighetskategori

Logistik/Produktion

3 %

95 %

Kontor/Butik

Hyresvärde

per fastighetskategori

Redovisat värde

per område

Lund Ideon

75 %

Hyresvärde

per område

25 %

Lund Centrum/Gastelyckan

Projekt/Mark

7 %

Projekt/Mark

2 %

Lund Ideon

70 %

30 %

Lund Centrum/Gastelyckan

Lärostaden i ständig rörelse

Lund är en av Sveriges äldsta städer och som ständigt benner

sig i framkant, inte minst inom innovation och forskning. Staden

har blivit utsedd till en av Europas mest kreativa och kulturella

av EU-kommissionen.

Lund är sedan universitetet grundades 1666 ett akademiskt

högsäte och har idag 44 000 studenter och en hög andel

högutbildad arbetskraft. Den långa traditionen av forskning och

entreprenörskap har lett till att många företag, både världs-

ledande internationella jättar och nystartade småföretag, etable-

rat sig i staden. Här nns många exempel på företag som lever

i symbios med universitetet, inte minst innovationsparken Ideon

Science Park där Wihlborgs äger merparten av fastigheterna.

Några av de viktigaste företagen i Lund är Axis Communications,

Ericsson, Tetra Pak och Alfa Laval. Även universitetet och

universitetssjukhuset är viktiga arbetsgivare i staden. Till Lund

pendlar varje dag 40 000 människor, medan 23 000 pendlar ut.

Sina anor till trots står stadsutvecklingen i Lund långt

ifrån stilla. Förtätning äger rum bl.a. i området runt Lunds C,

men också längs med det så kallade Kunskapsstråket, d.v.s.

spårvägssträckningen från Lund C, via sjukhusområdet, Ideon

och Brunnshög ända till slutdestinationen Science Village i

nordöstra Lund.

I den utbyggnadsplan fram till 2030 som antogs av kommun-

fullmäktige i augusti 2022 anges bl.a. Brunnshög, Kunskaps-

stråket, Västerbro, Science Village och Ideon/Medicon Village

som prioriterade områden.

Kommunens mål är att möjliggöra 26 000 nya bostäder fram

till år 2040.

Fastigheter

688 Mkr

Hyresvärde

8 861 Mkr

Fastighetsvärde

260 958 m

Uthyrningsbar yta

Wihlborgs i Lund

Våra fastigheter

Marknadsförutsättningar

I Lund bor cirka 127 000 invånare, inklusive studenterna. Här har

53 procent av invånarna minst en treårig eftergymnasial utbild-

ning jämfört med 28 procent för hela riket.

Lund har tidigare haft begränsade möjligheter att möta

efterfrågan på moderna kontorslokaler i centrum. Nu byggs det

däremot på er centrala lägen, med historiska bevarandeintres-

sen i åtanke.

Många företag visar intresse för Lund och kommunen har ett

allt starkare näringslivsfokus. Under 2025 kommer t.ex. Saab-

koncernen att koncentrera sin verksamhet i Skåne till ett nytt

kontor i området Brunnshög med 800 arbetsplatser.

Den nya spårvägen är ett av de tydligaste exemplen på hur

Lunds redan goda marknadsförutsättningar blir ännu bättre.

Genom att binda ihop de centrala delarna av staden med de

expansiva framtidsområdena i nordost har utvecklingen fått en rejäl

skjuts. Wihlborgs verksamhet är en del av denna utveckling genom

ett långvarigt engagemang på Ideon, Brunnshög och Science Village

och de drygt 30 fastigheter vi idag har längs Kunskapsstråket.

Wihlborgs tar även en aktiv roll i näringslivsutvecklingen i

Lund, bland annat genom att stötta kommunens destinations-

bolag, Visit Lund, vars verksamhet syftar till att främja olika

aktiviteter i staden. I det lokala samhället bidrar vi genom en rad

aktiviteter och engagemang, bland annat Eos Cares som är en

del av idrottsföreningen IK Eos och verkar för ökad inkludering

och möten mellan olika samhällsgrupper. Läs gärna mer om våra

engagemang på sid 36–37 (Hållbara affärer).

Kunder och aärer

I Lund har vi främst kontorsfastigheter belägna i centrum och

Ideon Science Park, men även några produktions- och logistik-

fastigheter på Gastelyckan och Hasslanda. Genom att förvärva

mark på Hasslanda har vi kunnat stärka och samla vår verksam-

het inom det senare segmentet.

Sammansättningen av hyresgäster speglar relativt väl staden

i stort med en blandning av offentliga verksamheter och allt från

små utvecklingsbolag till stora företag, där många har koppling

till Lunds universitet och innovationsverksamheterna på Ideon

Science Park.

Lund Centrum

80 000 m

Fastigheter: 14 st

Hyresvärde: 173 Mkr

Ideon

181 000 m

Fastigheter: 19 st

Hyresvärde: 515 Mkr

Projekt/Mark

9 %

Logistik/

Produktion

11 %

80 %

Kontor/Butik

Redovisat värde

per fastighetskategori

96 %

Kontor/Butik

Redovisat värde

per fastighetskategori

Projekt/Mark

4 %

Fastighetsägare Lund 31 december 2022

Kontor/Butik

Logistik/Produktion

50 000

100 000

150 000

200 000

250 000

300 000

Medicon VillageCastellumWihlborgs

Lund är den tusenåriga staden

med en förmåga att ständigt förnyas.

Omvandlingen från området runt

Lund C till nya stadsdelen Brunnshög

är väl värd att hålla ögonen på.

Maria Ivarsson, regionchef Lund

Våra fastigheter

På Mobilvägen och Scheelevägen har vi arbetat metodiskt med

att köpa vakanser och skapa ett kompletterande produktutbud

med effektiva och moderna kontor, samt göra fastigheterna till en

mer integrerad del av Ideon Science Park. Vi ser hur tidigare domi-

nerande branscher i området som elektronik, IT och life science

successivt ersätts eller kompletteras med bilindustri, elektriering,

foodtech och energi. Parallellt utvecklar vi det så viktiga serviceut-

budet i området.

Från Wihlborgs sida märker vi hur incitamentet att etablera sig i

norra Lund blir starkare när tillgängligheten inom staden ökar, med

ett särskilt intresse för våra fastigheter och lokaler som ligger nära

spårvägshållplatserna. Det är också tydligt att Ideon numera är en

del av utvidgningen av Lund och inte ett ytterkantsområde.

Några av våra största hyresgäster är Lunds universitet, Ericsson,

Sony, Schneider Electric, Volvo Cars, Bosch, Axis och Region

Skåne. Men här nns också kunder som Sparbanken Skåne,

Cellavision, Bioinvent, Camurus, Probi, Avensia, Flatfrog, Trivector

och Sigma Connectivity.

Efter pandemin har vi sett en kraftig efterfrågan på större

kontorshotell. Därför har vi startat ett nytt delningskoncept på

Mobilvägen, ”Workspace +”, för mindre bolag som vuxit ur det

traditionella kontorshotellet.

Ideon

Kännetecknande för Ideon är de många utvecklingsbolag som

kontinuerligt växer och behöver vår hjälp med att förändra sina

lokaler. På angränsande Brunnshög blir Saab Kockums om ett par

år grannar med Axis som expanderar, vilket skapar förutsättningar

för en spännande utveckling i området.

Space (Kunskapen 1) kommer stå klart 2023, alldeles intill

spårvägshållplatsen och det nya torget. Wihlborgs har ytterligare

en byggrätt, Spektra (Vetskapen 1), i Science Village och fortsätter

att arbeta för att göra området till en attraktiv plats för innovation

och nya företag.

I Cube (Nya Vattentornet 4) tecknades under året avtal med tre

olika hyresgäster om totalt 4 200 m²: Lunds universitet (MAX IV),

ett SaaS (Software as a Service)-bolag och en mjukvaruleverantör.

I närliggande Node (Nya Vattentornet 2) tecknade Länsförsäk-

ringar Skåne ett tioårigt avtal om 900 m² kontorslokaler. Lokalen

ligger på markplan och den ombyggda entrén vetter mot spår-

vägshållplatsen precis utanför. På så sätt skapas liv och rörelse

både på insidan och utsidan av byggnaden. Under året yttade

även teknik- och intralogistikföretaget Element Logic (1 300 m²)

och myndigheten Institutet för mänskliga rättigheter (1 300 m²)

in i fastigheten.

I samband med att Axis dubblerade sin yta i Forskaren 3 till 5

000 m² gjordes en omfattande renovering med hållbarhet i fokus.

Genom att bl.a. återanvända interiör från tidigare ombyggna tioner

kunde 147 ton koldioxid sparas, vilket motsvarar en minskad

klimatpåverkan på 90 procent jämfört med en totalrenovering.

Centrum/Gastelyckan

I anrika Rafnaderiet 3 på Sockerbruksområdet renoverar och

skapar vi moderna kontor för mindre bolag, ett segment som

tidigare saknats i centrala Lund. Ledorden är bevarande, håll-

barhet och exibilitet där själva omtanken om historien knyter

ihop hela projektet. Under 2023 yttar 13 hyresgäster in, bl.a.

Skånes Kommuner (670 m²) och AFRY. AFRY samlokaliserar från

två andra Wihlborgsfastigheter i Lund till lokaler på 750 m²

i Rafnaderiet.

I samma område är den första etappen av Posthornet 1

avslutad och fullt uthyrd. Etapp 2, som innebär att vi skapar

ytterligare en kontorsfastighet med stora, exibla och moderna

kontors lokaler, kommer att pågå under 2023–2025. När denna

färdigställs kommer vi att ha fastigheter längst hela järnvägen från

stationsområdet till Kung Oscars bro.

Diabasen 3 på Gastelyckan är fullt uthyrd när RISE yttar delar

av sin verksamhet från Alnarp (540 m²) i april 2023 och bentliga

hyresgästen Eitech Electro yttar hit i början av 2023 (600 m²).

Eitech Electro dubblerar även ytan i Diabasen 1 till 1 180 m².

Under hösten påbörjades uppförandet av en ny industrianlägg-

ning på Tomaten 1 på Gastelyckan åt kontraktstillverkaren och den

bentliga hyresgästen Inpac, med en första hyresperiod på femton

år. Den nya anläggningen på 6 400 m² kommer att innehålla kontor,

lager, produktion och teknikutrymme.

Framtida utveckling

Lunds nya spårväg har en av sina stationer vid Ideontorget. Här

planerar vi att bygga kontorshuset Zenit om 15 000 m², som

ska bli Ideons nya mittpunkt och ikonbyggnad med såväl kontor

som ett serviceutbud riktat till spårvägens resenärer och våra

hyres gäster i området. Vi arbetar också med projektering av en

omvandling av Beta 1–3 där merparten av de bentliga hyres-

gästerna nu yttat till andra lokaler på Ideon.

När den nya stadsdelen Brunnshög blir verklighet kommer

uppemot 40 000 människor bo och arbeta här. Ambitionerna

är höga – Brunnshög ska hysa världens bästa forsknings- och

innovationsmiljö och vara ett skyltfönster för hållbart svenskt

stadsbyggande.

Väster om järnvägen ligger Västerbro, ett utvecklingsområde

där Wihlborgs har era fastigheter. Området, som idag till stor

del består av industrier och olika verksamheter, ska mellan 2023

och 2040 utvecklas till en modern, hållbar och blandad stadsdel.

I början av 2022 antogs detaljplanen för kvarteret vid korsningen

Öresundsvägen–Kobjersvägen och 2023 påbörjas planarbetet

som berör våra fastigheter.

Mobilvägen i Lund.

Kontoret som viktig konkurrensfaktor

På teknikföretaget Axis Communications campus av kontor i Lund går medarbetarnas välmående, behov

och olikheter före standardiserad yteffektivitet. ”En rundtur på kontoret kan bli en tipping-point som

avgör om en kandidat tackar ja till tjänsten eller inte”, säger Louise Dolck Strömberg, Director HR.

– Det är viktigt att Axis kärnvärden och företagskultur genom-

syrar våra hus.

Vi utgår främst från tre prioriteringar när vi utformar våra lokaler.

Mänsklig och miljömässig hållbarhet samt ändamåls enlighet, berät-

tar Linn Ahlström, Director Real Estate and Facilities.

De tre prioriteringarna speglas i kontorets stora sociala ytor,

bemannad reception, trappor som inbjuder till att uppehålla

sig i, högkvalitativt matutbud, en takvåning med mötesytor och

terrass, samt ytor för olika typer av arbete. Axis går också mot

strömmen när det gäller planlösning och har valt en hög andel

individuella kontor.

– Alla verksamheter och team har sina behov. Det handlar om

att skapa en plats där vi trivs och sociala ytor där vi kan mötas,

samtidigt som lokalerna är verksamhetsanpassade. Vi utvärderar

kontinuerligt tillsammans med den berörda verksamheten, säger

Linn Ahlström.

– Den fysiska upplevelsen av ett kontor hänger ihop med den

personliga utvecklingen. Vi lägger fokus på att alla ska kunna

bli sitt bästa jag och då kan vi inte ha en och samma lösning för

alla, fyller Louise Dolck Strömberg i.

Fortsatt utbyggnad

Axis huvudkontor på 42 000 m

på Ideonområdet är företagets

eget och ck 2020 Lunds stadsbyggnadspris samt utsågs till

Sveriges snyggaste kontor. Här arbetar cirka 1 300 av de totalt

2 500 medarbetarna i Lund. Globalt har företaget 4 000 anställda.

År 2023 planeras ytterligare en byggnad på 27 500 m

att påbörjas, på andra sidan E22 med plats för kontor, labb,

forskning och logistik. Därutöver hyr Axis lokaler i omgivningen,

bland annat av Wihlborgs. Byggnaderna och området dessa

benner sig i kallar Axis för sitt ”campus”.

Samma ambitioner i alla lokaler

De höga ambitionerna gäller för samtliga Axis lokaler, ägda

som hyrda – kostnadseffektiva och med höga ambitioner när

det gäller mänsklig, social och miljömässig hållbarhet, framhåller

Linn Ahlström:

– En arbetsplats att vara stolt över med tillgång till likvärdiga

förmåner, oavsett var på campus du arbetar. Därför har vi också

höga förväntningar på våra leverantörer och samarbetspartners

när det kommer till kvalitet, värdegrund och långsiktig hållbarhet.

Med en global arbetsmarknad och ökad medvetenhet

om betydelsen av fysiskt och mentalt välmående i arbetslivet

är kontoret en viktig konkurrensfaktor, menar Louise Dolck

Strömberg:

– Det är omöjligt att blicka in i framtidens arbetssätt hur långt

som helst, men att sätta människan i centrum och vara exibel i

sitt förhållningssätt kommer alltid att fungera.

Linn Ahlström

Director Real Estate and Facilities, Axis

Louise Dolck Strömberg

Director HR, Axis

Forskaren 3, Lund

5 000 m

kontor

Våra fastigheter

69 %

Kontor/Butik

Redovisat värde

per fastighetskategori

Logistik/Produktion

36 %

64 %

Kontor/Butik

Hyresvärde

per fastighetskategori

Redovisat värde

per område

Helsingborg Yttre

50 %

Hyresvärde

per område

50 %

Helsingborg Centrum

Projekt/

Mark

3 %

Helsingborg Yttre

42 %

58 %

Helsingborg Centrum

Logistik/Produktion

28 %

69 %

Kontor/Butik

Redovisat värde

per fastighetskategori

Logistik/Produktion

36 %

64 %

Kontor/Butik

Hyresvärde

per fastighetskategori

Redovisat värde

per område

Helsingborg Yttre

50 %

Hyresvärde

per område

50 %

Helsingborg Centrum

Projekt/

Mark

3 %

Helsingborg Yttre

42 %

58 %

Helsingborg Centrum

Logistik/Produktion

28 %

Wihlborgs i Helsingborg

Hamnstad med goda förbindelser

Från hamnkanten i Helsingborg syns Helsingörs siluett bara

3 750 meter bort. Öresunds smalaste passage har i över tusen

år varit en bärande anledning till att Helsingborg blomstrat som

handelsplats. Färjorna över sundet avgår var tjugonde minut och

överfarten tar bara 20 minuter.

I Helsingborg ligger Sveriges näst största containerhamn,

som är en viktig kugge i svenskt näringsliv, både nationellt och

regionalt. Runt staden korsas Europavägarna E4 och E6, vilket

ytterligare stärker stadens attraktionskraft för de många logis-

tikaktörer och e-handelsföretag som lockas av det strategiska

läget. Helsingborg är en viktig länk i transportkedjan som binder

ihop Norge och övriga Sverige med resten av Europa.

Som ett led i att förbättra kommunikationerna norrut byggs

just nu dubbelspår på järnvägen mellan Helsingborg och Ängel-

holm som ska stå klart 2024.

För 20 år sedan etablerades Campus Helsingborg som en del

av Lunds universitet. Här utbildas varje år cirka 4 000 studenter,

vilket har blåst nytt liv i Fabriken1891 (Hermes 10), d.v.s. det

gamla Tretornkvarteret, söder om Helsingborg C.

Ångfärjetomten, den sista etappen i utvecklingen av Norra

hamnen-området är nu helt klart med bl.a. bostäder, promenad-

stråk och en helt ny park.

De senaste fem åren har Helsingborg fått en rad utmärkelser,

som Sveriges miljöbästa kommun, Sveriges kvalitetskommun,

Årets nybyggarkommun, Årets tillväxtkommun, Årets IT-kommun

och inte minst Årets stadskärna 2022 där Wihlborgs varit en av

de engagerade aktörerna i processen.

108

Fastigheter

997 Mkr

Hyresvärde

12 292 Mdrk

Fastighetsvärde

646 802 m

Uthyrningsbar yta

Våra fastigheter

Fastighetsägare Helsingborg

31 december 2022

Kontor/Butik

Logistik/Produktion

100 000

200 000

300 000

400 000

500 000

600 000

700 000

CastellumCatenaWihlborgs

Marknadsförutsättningar

Helsingborg är med sina cirka 150 000 invånare Sveriges åttonde

största kommun. Staden är attraktiv och växer stadigt, fram till år

2035 med uppskattningsvis ytterligare cirka 40 000 invånare.

Eftersom tillväxten framför allt beräknas bestå av yngre

och välutbildade personer, genom inyttning i kombination

med verksamheten på Campus Helsingborg, är det troligt att

utbildningsnivån och därmed kompetensförsörjningen i staden

långsiktigt kommer att höjas.

Helsingborgs viktiga roll i arbetsmarknadsregionen märks

inte minst på en kraftig in- och utpendling. Efter pandemin har

resandet med färja ökat igen, vilket också påverkar ödet av

människor på Helsingborgs C.

I syfte att stärka innovations- och företagsklimatet i

Helsingborg anordnades stadsmässan H22 City Expo. Den turist-

ekonomiska omsättningen under expon uppskattas till drygt

350 Mkr och evenemanget har fått gott betyg av besökarna.

Wihlborgs hade era engagemang under tiden mässan pågick.

Läs mer om dessa på sid 36–37.

Handel står för nära hälften av näringslivets totala omsättning

och logistik- och handelsbranschen i Helsingborg sysselsätter

cirka 25 procent av den tillgängliga arbetskraften. Helsingborg

gynnas av att arbetstillfällena fördelas över ett större antal

mellanstora och små företag, vilket sprider riskerna över era

branscher och segment.

Kunder och aärer

Wihlborgs har en blandning av både fastigheter och kunder

med såväl tjänsteföretag som bolag inom logistik och

produktion. I centrum är det främst kontorsfastigheter medan

Helsingborg yttre med Berga och de södra delarna har fokus på

logistik och produktion, men även en viss del kontorsfastigheter.

Efterfrågan på alla typer av lokaler har fortsatt vara god under

2022. Under året har vi också förvärvat Pilbågen 6 på Berga och

Snårskogen 1 på Väla norra och därmed stärkt våra kluster i två

eftertraktade områden.

Helsingborgs Centrum

181 000 m

Fastigheter: 20 st

Hyresvärde: 496 Mkr

Helsingborg Yttre

466 000 m

Fastigheter: 88 st

Hyresvärde: 502 Mkr

Redovisat värde

per fastighetskategori

100 %

Kontor/Butik

Projekt/Mark

6 %

Logistik/

Produktion

67 %

27 %

Kontor/Butik

Redovisat värde

per fastighetskategori

Helsingborg är inte bara ett

expansivt logistiknav, det är också

en stad som ligger i framkant inom

innovation och stadsutveckling med

H22 som ett talande exempel.

Magnus Lambertsson, regionchef Helsingborg

Våra fastigheter

Bland våra största hyresgäster nns Helsingborgs stad, Lunds

universitets Campus Helsingborg, IKEA, WSP, Nowaste logistics,

Boozt och Yves Rocher. Men här nns också företag som Tyréns,

Sweco, Automationsparter, MilDef, coworkingföretagen Genetor,

Mindpark, och era gymnasieskolor.

Våra hyresgäster visar stort intresse för hållbarhetsfrågor.

Detta möter vi bl.a. genom att tillföra er laddplatser. Antalet

laddningar på våra anläggningar i samtliga våra städer har ökat

med 400 procent på ett år. Vi fortsätter även satsningarna på

solceller med nya anläggningar på bl.a. Manövern 3, Hästhagen

7, Snårskogen 1 och Musköten 20.

Helsingborgs centrum

På Helsingborg C (Terminalen 1), möts besökare och resenä-

rer av en tilltalande och välkomnande station som inbjuder till

er aktiviteter än bara resande. När vår renovering avslutades

under 2021 tog Helsingborgs stad vid arbetet med att göra

Kungstorget till en ljus och grön mötesplats med fokus på

fotgängare och cyklister. Under året har det bland annat gjorts

plats för 540 cykelparkeringar under tak.

Helsingborg C omcertierades under 2022 enligt Purple Flag,

en metod för att skapa en jämställd, trygg och attraktiv stad

med ett varierat utbud och aktiviteter för alla även kvällstid.

I Terminalen 1 har Collector Bank etablerat sig under året

(300 m²) och i Terminalen 3 tandläkarmottagningen Luxadent

(200 m²). Startupbolaget Alvier Mechatronics, ett dotterbolag

inom Höganäs, yttar våren 2023 in i till ca 300 m² i Oceanham-

nens prolfastighet Prisma (Ursula 1).

Tretorn, Campus och Galoschan – kärt barn har många namn.

Nu har den gamla Tretornfabriken (Hermes 10) fått nytt namn och

ny identitet – Fabriken1891. Målsättningen är att sammanföra

hyresgästerna och att allmänheten ska få en tydligare bild av vilka

verksamheter som nns i byggnaden.

Till Fabriken1891 yttade Region Skånes Barn- och ungdoms-

psykiatri in i lokaler om totalt 2 500 m² i slutet av 2022. Här nns

sedan tidigare Campus Helsingborg, Ikea, Helsingborgs Stad,

CapGemini och WSP. Här nns också Mindpark med en uppskat-

tad coworking-verksamhet.

Helsingborg yttre

Helsingborg yttre består av 88 fastigheter fördelade över hela

Helsingborg med möjligheter till lager, produktion, kontor och

butik. Det största delområdet är Berga där Wihlborgs byggde

sin första fastighet på mitten av 1960-talet. Idag har den fått

sällskap av ytterligare 31 Wihlborgsfastigheter.

Under hösten började Hedin Bil sälja det nya elbilsmärket

BYD i Pilbågen 6. Ytterligare två avtal tecknades i fastigheten,

bland annat med Nika Motors. De tre avtalen omfattar 850 m².

Vår bentliga hyresgäst Golden Edi har vuxit ur sitt kontors-

hotell och tecknat avtal om 400 m² i Floretten 3 i samma område.

Tolv Mobil blir ny hyresgäst i Kroksabeln 12 (430 m²), Sluta Riv,

som arbetar med att minska rivningar i fastigheter, yttade under

året till Spjutet 1 och konsultbolaget PSK Syd till Huggjärnet 12

(700 m²).

Även solcellsföretaget Sesol har vuxit ur sitt kontorshotell

och yttar under 2023 in på 1 400 m² i Lansen 1. Ytterligare

en bentlig hyresgäst, Råå Snus, är trångbodd och har utökat i

samma fastighet (400 m²).

I juni togs första spadtaget för Berga Flexhus (Huggjärnet 13)

dit medtechföretaget AutomationsPartner yttar under 2023

för att etablera både produktion och kontor (2 200 m²). Syftet

med Berga Flexhus är just att tillmötesgå det stora behovet

av moderna verksamhetslokaler med möjlighet att kombinera

kontor med lager eller produktionsutrymmen i olika storlekar.

Samma kombination av lokaltyper kommer att nnas på

Snårskogen 5 på Väla norra där vi tecknat avtal med Doka

Sverige AB om att bygga en anläggning på 2 200 m².

Green Landscaping yttade i november till 2 000 m² i

Grus taget 1 och Bioplant och Design till Grustaget 2 (400 m²).

På fastigheten Rausgård 21 i södra Helsingborg kommer vi att

uppföra en ny tillverknings- och logistikanläggning på 25 000 m²

åt miljöteknikföretaget Nederman. Hyresavtalet är på 20 år och

anläggningen väntas tas i bruk under 2024. Läs mer om Neder-

mans anläggning på sid 63.

Framtida utveckling

Wihlborgs är aktivt i stadsutvecklingsprojektet H+, Helsingborgs

största stadsutvecklingsprojekt i modern tid. De gamla hamn-

och industriområdena Universitetsområdet, Oceanhamnen,

Husarområdet och Gåsebäck ska omvandlas till moderna och

levande stadsdelar med plats för arbete, boende, handel och

rekreation. Prisma i Oceanhamnen är en del i detta.

En möjlighet i Helsingborgs framtida utveckling är en fast

förbindelse mellan Helsingborg och Helsingör. Detta är en fråga

som Wihlborgs engagerat sig i genom att bland annat ta fram

ett förslag tillsammans med Helsingborgs stad om hur man i

staden kan underlätta för en framtida förbindelse och samtidigt

skapa en attraktiv stadsdel.

Helsingborgs stad har initierat en förstudie för etablering

av en science park i samverkan mellan staden, näringslivet

och Lunds Universitet/Campus Helsingborg. En viktig del av

verksamheten skulle vara att bidra till utvecklingen av nya och

etablerade företag. Rekommendationen i förstudien är att

etablera denna science park i Oceanhamnen med utgångspunkt

i två noder, Wihlborgs fastigheter Fabriken1891 och Prisma.

Planarbetet för att ytta Helsingborgs containerhamn till

södra Helsingborg, med planerad byggstart tidigast 2026, är

påbörjat. Wihlborgs har era fastigheter i detta område. Flytten

skapar också nya möjligheter i de centrala delarna av staden.

Fabriken1891 (Hermes 10) nyinvigdes under 2022.

En arbetsplats för

kommande generationer

Under 2024 yttar det anrika Helsingborgs företaget

Nederman in i en ny, toppmodern anläggning nära

Ramlösa station. Här fortsätter det globala miljö-

teknik bolaget sin utvecklingsresa samtidigt som hela

närområdet får ett lyft när tomten rustas upp.

Nedermans framgångsresa under sina mer än 75 år i Helsingborg

har satt sina spår i form av urvuxna tillbyggen och medarbetare

fördelade på två olika platser. Med ren luft som affärsidé är det

också ett företag som successivt transformerats från verkstads-

företag till ett globalt miljöteknikföretag med 2 400 anställda i

25 länder.

– Vi jobbar alltmer med innovation, IoT-lösningar och att

vara drivande i teknikutveckling, och behövde en ny anläggning

anpassad för morgondagens lösningar. Anläggningen är ett

viktigt medel för att uppnå våra strategiska mål och att bli en

ännu mer attraktiv arbetsgivare, säger Martin Dahlgren, Head

of Global Operations and Product Development E&FT och

lednings ansvarig för projektet.

”Innovation inget man uppnår med ett knapptryck”

Den nya anläggningen på 25 000 m

kommer förutom lager,

produktion och kontor att innehålla ett utvecklings- och test-

center, och ett showroom för att demonstrera bolagets produkter

och lösningar. För att göra plats för den nya anläggningen har

Wihlborgs rivit uttjänt bebyggelse på tomten, vilket ger hela

närområdet en rejäl uppfräschning.

– Det har varit viktigt för oss att skapa en plats med

wow-känsla och utrymme för kreativitet och kommunikation.

Innovation är inget man uppnår med ett knapptryck, det är

något man behöver skapa en bra grogrund för. Här får vi

de bästa förutsättningarna att utveckla och synliggöra vår

verksamhet, säger Martin Dahlgren.

Idag är Nederman världsledande inom bland annat områden

som textil, svets, gjuterier och avfallsförbränning. Trots de globala

framgångarna är och förblir Nederman ett Helsingborgsföretag.

– Helsingborg är ett viktigt logistiknav och passar vår

verksamhet. Läget och kommunikationerna i närheten är också

viktigt för att attrahera nya medarbetare.

Ren luft en global fråga

Nederman tar också en allt större plats i frågan om ren luft

och samspelet mellan hälsa, miljö och effektivitet. Inom ramen

för H22 City Expo hade företaget ett samarbete med Dunkers

Kulturhus om utställningen ”The Breath” – en fotoutställning om

betydelsen av andetaget och luften vi andas.

– Vi vill utmana både våra anställda och samhället runt

omkring om vad ren luft egentligen är för något, och vara en

arbetsplats för kommande generationer. Vi har en viktig roll att

fylla för att uppmärksamma globala problem som att 99 procent

av jordens befolkning andas luft som är sämre än världshälso-

organisationen WHO:s rekommendationer.

Martin Dahlgren

Head of Global Operations and Product

Development, Nederman

Rausgård 21, Helsingborg

25 000 m

lager/produktion

Våra fastigheterVåra fastigheter

Våra fastigheter

85 %

Kontor/Butik

Redovisat värde

per fastighetskategori

Logistik/Produktion

6 %

86 %

Kontor/Butik

Hyresvärde

per fastighetskategori

Redovisat värde

per område

Köpenhamn Öst

18 %

Hyresvärde

per område

44 %

Köpenhamn Syd

Logistik/

Produktion

7 %

Köpenhamn Nord

14 %

24 %

Köpenhamn Väst

Köpenhamn Öst

20 %

46 %

Köpenhamn Syd

Köpenhamn Nord

13 %

21 %

Köpenhamn Väst

Projekt/

Mark

8 %

Projekt/

Mark

8 %

85 %

Kontor/Butik

Redovisat värde

per fastighetskategori

Logistik/Produktion

6 %

86 %

Kontor/Butik

Hyresvärde

per fastighetskategori

Redovisat värde

per område

Köpenhamn Öst

18 %

Hyresvärde

per område

44 %

Köpenhamn Syd

Logistik/

Produktion

7 %

Köpenhamn Nord

14 %

24 %

Köpenhamn Väst

Köpenhamn Öst

20 %

46 %

Köpenhamn Syd

Köpenhamn Nord

13 %

21 %

Köpenhamn Väst

Projekt/

Mark

8 %

Projekt/

Mark

8 %

Wihlborgs i Köpenhamn

Den hållbara aärsstaden

Köpenhamn är mittpunkten i den dynamiska Öresundsregionen.

En gammal stad med traditioner ända från 1100-talet, men

helt i sin tid som en hållbar och attraktiv plats att göra affärer i.

Livsstilsmagasinet Monocle har för andra året i rad korat Köpen-

hamn till världens bästa stad att bo och leva i.

I Köpenhamn är det lätt att ta sig fram. Kollektivtraken är

modern med ett effektivt lokalt nätverk av metro, bussar och

pendeltåg. De kommande åren bygger staden ut kollektivtra-

ken till kranskommunerna med den så kallade Letbanen, som

kommer att invigas 2025. Men kollektivtraken i all ära, det

Köpenhamnsborna älskar framför alla andra transportmedel

är sina cyklar. Köpenhamn är en av världens mest cykelvänliga

städer. El- och hybridbilar och olika bildelningssystem blir allt-

mer förekommande.

Hållbarhet står högt på Köpenhamns agenda, som har som

mål att 2025 bli världens första koldioxidneutrala huvudstad,

med bibehållen tillväxt. För att nå målet pågår ett antal projekt,

inom energiproduktion, energikonsumtion, grön mobilitet och

stadens administration. För att även säkra Köpenhamn mot

översvämningar har staden riktat in sig på mindre bostäder,

färre bilar och mer plats för grönska.

Fastigheter

1 054 Mkr

Hyresvärde

11 991 Mkr

Fastighetsvärde

702 108 m

Uthyrningsbar yta

Våra fastigheter

200 000

400 000

600 000

800 000

NIAM

PKA

KLP

DADES

PFA

Pension

Velliv

Pension

Danmark

Wihlborgs

Danica

pension

ATP

Jeudan

Fastighetsägare kontor, Köpenhamn (huvudstadsområdet*)

31 december 2022

Marknadsförutsättningar

I och runt Köpenhamn bor nästan en fjärdedel av Danmarks

totala befolkning på sex miljoner människor och antalet invånare

ökar stadigt. De som yttar in till Köpenhamn är som i många

andra storstadsområden unga och välutbildade, och de som vill

höja kunskapsnivån ytterligare saknar inte möjligheter. Köpen-

hamns universitet grundades redan 1487, har 37 000 studen-

ter och räknas som ett av Nordens främsta. I Lyngby, norr om

Köpenhamn, ligger Danmarks tekniska universitet (DTU) med

13 000 studenter som är Danmarks högst internationellt

rankade utbildningsinstitution.

Trenden att många unga föredrar att stanna i storstad-

regionen även efter utbildningens slut, väntas bidra till fortsatt

god kompetensförsörjning. Tillgången på kompetens gör

Köpenhamn attraktivt för kunskapsintensiva branscher, vilket gör

att många stora företag inom life science, IT och telekom väljer

att placera sina huvudkontor i huvudstaden.

Många av Köpenhamns företag är belägna i Köpenhamns

ytterområden, där Wihlborgs har en stor del av fastighets-

beståndet. Här kommer även den pågående utbyggnaden av

Letbanen att ytterligare öka tillgängligheten för både medarbe-

tare och kunder.

Köpenhamn har mycket låg arbetslöshet och efterfrågan på

svensk arbetskraft är stor. Beräkningar från Greater Copenhagen

visar att för varje tusen arbetslösa skåningar som får jobb i

Danmark är det samhällsekonomiska värdet för regionen 550

miljoner SEK per år, enbart baserat på att utbetalning av bidrag

och ersättning vid arbetslöshet i stället leder till skatteintäkter.

Köpenhamn

Nord

97 000 m

Fastigheter: 11 st

Hyresvärde: 150 Mkr

Köpenhamn

Syd

302 000 m

Fastigheter: 19 st

Hyresvärde: 460 Mkr

Köpenhamn

Väst

125 000 m

Fastigheter: 11 st

Hyresvärde: 249 Mkr

Köpenhamn

Öst

178 000 m

Fastigheter: 21 st

Hyresvärde: 195 Mkr

Logistik/Produktion

9 %

91 %

Kontor/Butik

Redovisat värde

per fastighetskategori

Logistik/Produktion

12 %

78 %

Kontor/Butik

Redovisat värde

per fastighetskategori

Projekt/Mark

11 %

93 %

Kontor/Butik

Redovisat värde

per fastighetskategori

Projekt/Mark

7 %

Projekt/Mark

6 %

Logistik/Produktion

4 %

90 %

Kontor/Butik

Redovisat värde

per fastighetskategori

Den ökande sysselsättningen i

Köpenhamn skapar grunden för en

ökad efterfrågan på moderna och

attraktiva kontorslokaler.

Søren Kempf Holm, direktör för Wihlborgs A/S

I huvudstadsområdet ingår Köpenhamn, Frederiksberg, Dragør, Tårnby, Albertslund,

Ballerup, Brøndby, Gentofte, Gladsaxe, Glostrup, Herlev, Hvidovre, Høje-Taastrup, Ishøj,

Lyngby-Taarbæk, Rødovre och Vallensbæk.

Våra fastigheter

Engagemang för utveckling

Även i den danska verksamheten har energifrågan stått i fokus

under året med fortsatta satsningar på energiförbättringar och

energimärkning av fastigheter.

Sedan 2020 är Wihlborgs medlem i Green Building

Council Denmark (GBC), en medlemsorganisation som arbe-

tar för att främja hållbarhet i bygg- och fastighetsbranschen.

Med medlemskapet i GBC säkerställer vi att vi utmanar och

utvecklar vår verksamhet på ett hållbart sätt och bidrar till ökat

hållbarhets fokus i fastighetsbranschen. Samtidigt pågår ett

arbete med att få till en grön fastighetsbeståndscertiering inom

hållbarhetscertieringsystemet GNB. Wihlborgs är sedan 2022

samarbetspartner i GNB:s nya koncept Sustainable Real-Estate

and Construction, som innebär att vi tillsammans med andra

aktörer åtar oss att ligga i framkant i den gröna omställningen.

Digitalisering och ny teknologi är en central del i framtidens

fastighetsbransch och kan hjälpa oss att bli mer hållbara och

utveckla ännu bättre service till våra hyresgäster. Genom att vara

en del av den ideella organisationen PropTech Denmark är vi med

och bidrar till den digitala omställningen av fastighetsbranschen.

Vi har samarbete med era lokala jobbcentra kring praktik-

platser, och vi har era som är anställda i exempelvis exjobb.

Vi engagerar oss i det lokala föreningslivet genom spons-

ring och genom samarbete med kommuner, jobbcentra och

lokala skolor för att skapa möjligheter till arbete och utbildning.

Wihlborgs är medlem i Team Ballerup, en förening som syftar till

att stötta utveckling av idrottstalanger i Ballerup, där Wihlborgs

är en stor fastighetsägare. Vi är också en del av Team Herlev

som arbetar på liknande sätt men också har ett företagsnätverk

som arbetar med att prolera näringslivet i det lokala samhället

i Herlev.

I både Ballerup och Herlev deltar vi i olika sammanhang med

rådgivning och förverkligande av det offentligas klimatmål och

klimathandlingsplaner.

Tillsammans med era andra aktörer i fastighetsbranschen

har Wihlborgs gjort en årlig insamling till föreningen 5 Skoler

som startades med ambitionen att bygga fem nya skolor i

yktingläger i Syrien där många barn växer upp utan tillgång till

grundläggande utbildning. I skrivande stund är organisationen

uppe i 16 skolor.

Kunder och aärer

Wihlborgs fastighetsbestånd i Köpenhamn består till största

delen av kontorsfastigheter. Flertalet av fastigheterna ligger

på kommunikationsnära lägen i områden som Herlev, Ballerup,

Høje-Taastrup, Glostrup, Brøndby och Amager i utkanten av

Köpenhamn. Dessa kommuner är bland de mest expansiva i

Danmark och här sker en stor ökning av antalet arbetsplatser

tack vare områdenas lättillgängliga lägen.

Under 2022 har vi etablerat oss i ett nytt område av Köpen-

hamn där kontorsmarknaden utvecklas snabbt: Amager. Den

goda tillgängligheten till metron, Köpenhamns ygplats och

motorvägsnätet mot Sverige och övriga Själland gör området

till ett mycket eftertraktat alternativ till centrala Köpenhamn.

En bärande del i Wihlborgs långsiktiga strategi i Danmark

är att förvärva och utveckla fastigheter som vi bedömer att vi

kan förädla och göra till det bästa alternativet i det aktuella

området. Denna strategi går i linje med den allmänna trenden

i Danmark just nu med färre nybyggen och er renoveringar av

bentliga fastigheter med fokus på att skapa goda arbetsplatser

för att kunna attrahera medarbetare. Vi satsar också alltmer på

att standardisera lokaler och inredning i så hög utsträckning

som möjligt för att t.ex. glaspartier och mattor ska kunna yttas

mellan fastigheter vid behov.

Under 2022 har organisationen stärkts upp med era seniora

medarbetare som ska bidra till att stärka Wihlborgs affär och

konkurrenskraft på den danska marknaden.

Wihlborgs A/S har en stor spridning av kunder vad gäller

både segment och storlek, vilket minskar sårbarheten under

olika konjunkturcykler. Några av våra största kunder är statliga

danska byggnadsstyrelsen, Hørsholms kommun, ATP, HP, Pzer,

Mercedes och ABB. Bland hyresgästerna nns också Lån &

Spar Bank, Mariehjemmene och GSV Materieludlejning A/S. En

del i Wihlborgs unika erbjudande i Danmark är servicekoncep-

tet All-in-one med lunchrestauranger. Vi jobbar kontinuerligt

med utvecklingen av konceptet och detta arbete fortsätter

även 2023.

Relationerna med hyresgästerna är även i vår danska verk-

samhet en av Wihlborgs starka egenskaper och konkurrens-

fördelar. Under 2022 har organisationen haft särskilt fokus på

kundlojalitetsprogram.

Under året har Wihlborgs köpt tre fastigheter i Danmark. I

juli förvärvade vi Lersø Parkallé 107 på Østerbro i östra Köpen-

hamn, en modern kontorsfastighet på 3 310 m² i anslutning till

vår bentliga fastighet i området.

I september förvärvade vi två toppmoderna fastigheter på

Amager: Amager Strandvej 390 (”Amager Strand”) på 26 800 m²

och Hedegaardsvej 88 (”Globetrotter”) på 26 400 m². Förvärven

ligger i direkt anslutning till metron med en restid på tolv minu-

ter till centrala Köpenhamn och innebär att vi kan tillgodose

kunders behov från både inre och yttre Köpenhamn. Lokalerna

har hög standard och är väl uppgraderade när det kommer till

design och teknik.

Vi har gjort era stora uthyrningar under året, bland annat till

Bygningsstyrelsen (Rigspolitiet) som yttar in på 13 000 m² på

Ejby Industrivej, ALK-ABELLÒ A/S på 970 m² i Slotsmarken 11,

Lån og Spar Bank på 700 m², Lowell Danmark A/S på 630 m²

och Web-Koncept A/S på 750 m². Forenade Services kommer

att hyra 2 900 m² inkl. 380 m² tillbyggnad på Borupvang 5E.

Framtida utveckling

Wihlborgs utvecklingsarbete är inriktat på att renovera och vitali-

sera äldre kontorsbyggnader och lägga till nya funktioner för att

skapa mer liv och trygghet. Våra utvecklingsprojekt tar in aktuella

trender inom modern stadsutveckling och urbanisering, vilket

bland annat innebär att den sociala aspekten står i fokus.

Projektet Symbiosehusene i Herlev är ett förslag på hur man

kan skapa nya bostadsområden i anslutning till bentliga kommer-

siella fastigheter med fokus på hållbarhet och gemenskap.

Vårt utvecklingsprojekt på Lautrupvang 3 i Ballerup är också

ett exempel på en stadsutvecklingsvision för att återskapa

atmosfären i traditionella affärsområden genom att tillföra inno-

vations-, kreativitets- och umgängesfunktioner i enlighet med

tidsandan – till gagn för både människor, företag och miljö.

Våra fastigheter

Tomt kontorshus blev hem för

ukrainska ﬂyktingar

När Ballerups kommun behövde bostäder till ukrainska yktingar upplät Wihlborgs en av sina kontors-

fastigheter som stod tom i väntan på ett utvecklingsprojekt. De tidigare kontorsrummen gjordes om till

92 bostäder med plats för 250 yktingar.

Kontorsbyggnaden i företagsområdet Lautrupparken i Ballerup

hade stått tom i två år när Wihlborgs ck idén att erbjuda den till

kommunen som behövde hitta bostäder till ukrainska yktingar.

Kommunen betalar bara för energiförbrukningen och den

dagliga driften av fastigheten.

– Utvecklingsprojekt kan ju ta tid och när vi under tiden kunde

använda en tom fastighet för att ge människor på ykt en trygg

bostad tillsammans med sina landsmän ville vi gärna göra det,

säger Wihlborgs A/S portföljchef Johan Tofte.

Byggnaden ingår i ett område på Lautrupvang 3 som

Wihlborgs tillsammans med kommunen ska utveckla med nya

radhus och ombyggnad av bentliga byggnader. Etapperna i

projektet har nu justerats så att yktingarna kan bo kvar även

när de nya radhusen börjar byggas.

92 bostäder

Fastigheten var inredd med enskilda kontorsrum vilket gjorde

det enkelt att bygga om dem till bostäder genom att riva

ungefär varannan mellanvägg. Några har gjorts till enkelrum och

i de stora lägenheterna nns det plats för en hel familj. Totalt har

det inrättats 92 bostäder med plats för 250 yktingar.

I den tidigare matsalen har det inrättats sällskapsrum och

storköket har byggts om till 17 mindre kök där de boende

kan laga mat.

Ballerups borgmästare Jesper Würtzen är glad över

Wihlborgs erbjudande.

– Det är verkligen en n gest. På det här sättet får vi plats

för en hel del av de yktingar som kommer hit och behöver inte

sätta upp till exempel tältläger eller baracker. Det skulle både bli

mycket dyrare och inte heller den bästa lösningen

för yktingarna.

Nödlag gjorde det möjligt

Wihlborgs ställer ofta tillfälligt tomma byggnader till förfogande

för kommuner och institutioner som till exempel saknar lokaler

till kreativa projekt eller undervisning.

Men det är första gången som en tom kontorsbyggnad görs

om till bostäder. Att det ens var möjligt beror på att det danska

Folketinget efter att kriget i Ukraina bröt ut antog en nödlag

som tillåter att kommersiella lokaler provisoriskt kan användas

som bostäder.

Johan Tofte

Portföljchef, Wihlborgs

Lautrupvang 3, Ballerup Köpenhamn

92 lägenheter

6767

Våra fastigheter

Spadtag för projektet Space

(Kunskapen 1) i Lund.

Projekt och

utveckling

Projekt och utveckling

Projekt för fortsatt

tillväxt och nya behov

Projektutveckling är en viktig del i Wihlborgs affärsmodell och ett

av era sätt för oss att fortsätta växa och skapa värden. Under de

senaste fem åren har vi i genomsnitt investerat cirka 1,3 miljarder

årligen i våra projekt och fastigheter.

Vi arbetar kontinuerligt med att identiera nya möjligheter.

Både i ett kortare perspektiv, ofta i direkt samarbete med kunder

som har behov av att utveckla sin verksamhet, och i ett längre

perspektiv för att kunna tillgodose marknadens framtida behov.

Kontorshusen är en del av stadsmiljön och kan sätta tydlig

prägel på ett område. Dess funktioner behöver gå i linje

med andra samhällsrelaterade behov, som tillgänglighet,

kommunikationsmöjlig heter och mobilitet. Det ska vara enkelt

att ta sig till husen och att välja mellan olika färdmedel. Kontor är

också arbetsmiljöer och livsmiljöer där insidan har stor betydelse

för vårt välmående och förutsättningar att utvecklas.

Vi genomför all projektutveckling med vår egen organisation

som är väl rustad för att både arbeta med våra bentliga projekt

och fylla på markportföljen. I Sverige utvecklar vi företrädesvis

kommersiella fastigheter men vi har också era utvecklingspro-

jekt som inrymmer större volymer bostadsbyggrätter och andra

segment. Vårt tydliga fokus har gjort oss vassa och konkurrens-

kraftiga inom vårt segment men också skapat en god grund för

att ta oss an nya affärsmöjligheter när tillfälle uppstår.

Under de förhållandevis oroliga tider som rådde under 2022

har vi noga följt utvecklingen på marknaden och initierat tidiga

dialoger med kunder och leverantörer för att säkerställa entrepre-

nadpriser, leveranstider och resurser. Våra projekt har dock kunnat

fortskrida som planerat och vår projektvolym står fortsatt stabil.

Färdigställda och pågående projekt

Under 2022 investerades 1 518 Mkr i om-, till- och nybyggnader.

Beslutade investeringar i pågående projekt uppgick 31 december

2022 till 3 631 Mkr, varav 1 367 Mkr var investerade vid årsskiftet.

Under året har sex projekt med en investering över 20 Mkr

slutförts. Det största är Hindbygården 7.

Vid utgången av 2022 fanns 18 pågående projekt med en

investeringsvolym över 20 Mkr vardera. Totalt pågår cirka 300

projekt av varierande storlek som drivs av vår projektorganisation

som består av projektledare, specialister och fastighetsutvecklare.

Beskrivning av ett urval av pågående projekt nns på sid 72–75.

Engagemang och långsiktighet

Vår samlade marknad med koncentration till fyra städer och

utvalda delområden i respektive stad ger oss möjlighet och

incitament att vara aktiva i utvecklingen av regionen, städer

och stadsdelar. Genom att arbeta fram både långsiktiga

visioner och idéer löpande i det dagliga arbetet är vi med

och utmanar och inspirerar.

Vi är också måna om att utmana oss själva. Genom platt-

formar som HETCH, Ideon, Media Evolution City m.. skapar vi

möjligheter för andra att förverkliga sina idéer, men gör också

vår egen organisation mer kreativ och uppdaterad.

När vi bygger nytt gör vi det för att långsiktigt äga och

förvalta fastigheterna. Mot bakgrund av det är det självklart

för oss att ha ett starkt hållbarhetsfokus och att prioritera hög

kvalitet i arkitektur, byggmaterial och tekniska installationer.

Vi lägger stor vikt vid att utforma byggnaderna så att de är

exibla och kan ställas om för kommande hyresgäster utan att vi

behöver riva och bygga nytt.

Vårt långsiktiga perspektiv innebär också att vi satsar på det

som vi bedömer ger positiva effekter på lång sikt. Vi fokuserar

inte bara på de stora stadsutvecklingsprojekten, utan även på

möjligheterna i det mindre sammanhanget. De senaste åren har

vi t.ex. börjat arbeta alltmer med förtätningsprojekt som gör det

möjligt för våra kunder att växa på samma område och som inte

tar mer mark i anspråk än nödvändigt.

De höga ambitionerna och tilltron till regionens potential

återspeglas också i att vi även i föränderliga tider fortsätter

med nya investeringar. Kvartetten (Pulpeten 5), som påbörjades

under pandemin, och Vista (Bläckhornet 1), som påbörjas under

2023, är våra största investeringar hittills.

Närhet och genomförandekraft

Vår koncentrerade marknad, och det faktum att vi har vårt

huvudkontor i regionen, skapar goda förutsättningar för täta

dialoger med kommuner kring exempelvis marktilldelning,

översiktsplaner och detaljplaner. Det gör att vi kan ha en nära

relation och vara lyhörda för vad kommunerna värderar och

dessutom bidra med vår kunskap och vårt engagemang i

utvecklingen av attraktiva stadsmiljöer.

Den geograska närheten till marknaden gör att vi tidigt

kan avläsa trender och förändringar i önskemål och efterfrågan

hos kunderna. Genom långsiktigt och målmedvetet arbete har

vi skapat oss en kunskap kring vad våra kundgrupper ser som

mest attraktivt. Vi har under lång tid förädlat och utvecklat vår

fastighetsportfölj så att vi idag har fastigheter och byggrätter

i de allra mest strategiska lägena. Tillsammans med vår starka

nansiella ställning och kompetenta organisation ger det oss en

tydlig genomförandekraft.

Våra väletablerade samarbetsformer med leverantörer

innebär att vi kan ta en aktiv roll i att utveckla branschen och

leverantörsleden i en mer hållbar riktning. Det har också bidragit

till att vi har kunnat fortsätta med våra projekt enligt plan trots

materialprisuppgångar och utmaningar i olika leveranskedjor.

Investeringsvolym

Mkr

250

500

750

1 000

1 250

1 500

1 750

2 000

20222021202020192018

Projekt och utveckling

Mark för framtida utveckling

En viktig faktor för att snabbt kunna utveckla nya projekt och

tillgodose bentliga och potentiella kunders behov är vår

portfölj med byggrätter som vi kan utveckla i olika skeden.

Wihlborgs har en omfattande, varierad och blandad portfölj av

byggrätter som är färdiga för exploatering, men vi undersöker

också kontinuerligt möjligheter till förvärv av ytterligare mark

från både kommuner och privata aktörer.

Vid utgången av 2022 hade vi totalt 450 000 m² bentliga

och potentiella byggrätter fördelade på Malmö, Lund,

Helsingborg och Köpenhamn. (Se diagram till höger). Framtida

utvecklingsmöjligheter i respektive stad beskrivs på sid 50–67.

Hållbarhetsfokus i projekten

Hållbarhet är en central och självklar del i vår projektutveckling.

På sid 40–41 framgår vilka certieringssystem vi arbetar efter.

De senaste åren har vi både höjt ambitionerna och utvecklat

kompetens och processer för att driva vår projektverksamhet

mot ett klimatneutralt byggande. Vi bidrar till utvecklingsarbetet

både genom vårt engagemang i olika forum för minskad klimat-

påverkan från byggprocessen och genom att ställa höga krav på

entreprenörer. Genom att höja den interna kompetensen kan

vi dessutom utbilda och entusiasmera hyresgäster att minska

sin klimatpåverkan.

I projekten har vi fokus på materialval för minskad klimat-

påverkan, återbruk av material, hantering av avfall och en

lång rad andra områden som beskrivs i vårt projektanpassade

miljöprogram och vår klimatfärdplan. De allra esta aktiviteter

rör emellertid anpassningar, ombyggnad av bentligt bestånd

och att återbruka hela byggnader. Detta är ett arbetssätt som

utvecklar både oss själva och kunderna.

Säkerhet och arbetsmiljö är centrala delar i vårt hållbarhets-

arbete och även på detta område ställer vi höga krav. Tillsam-

mans med entreprenörerna poängterar vi att säkerheten alltid

ska sättas i första rummet i Wihlborgs projekt.

Kvartetten – ett äkta Wihlborgsprojekt

I början av 2023 yttar Trygg-Hansa in i Kvartetten, tätt följt av Mindpark och restaurangen SPILL. Ett projekt som påbörjades

mitt under pågående pandemi och ett osäkert omvärldsläge. Här har vi genom ett gediget detektivarbete minimerat klimat-

påverkan i varje detalj och skede i processen. Det är också en plats som ger utrymme för människan att utvecklas och må bra.

Långsiktighet och hållbarhet

• En del av stadsdelen Hyllies utveckling

• Ett av era projekt i samma område

• Möjligheter för kunder att stanna och växa

• Pilotprojekt inom hållbarhet - koldioxidneutralt

• Från a till ö med egen organisation

Image och karaktär

• Innovation och kreativitet genom samverkan

• Iögonfallande arkitektur

• Gestaltning av Öresundsregionen i fasaden

• Muralmålningar

Mobilitet

• Mobilitetshubb med cykelspa

• Goda kommunikationer (tåg, buss och ygplats)

Arbetsmiljö och livsmiljö

• WELL-certiering för hälsa och välmående

• Levande entré och bottenvåning

• In-house service

• Stora och exibla våningsplan för olika typer av hyresgäster

• Design och planlösning för hela arbetsdagen

Byggrätter



40 000

80 000

120 000

160 000

DanmarkHelsingborgLundMalmö

Lager/Lätt industri

Kontor

Projekt och utveckling

Hindbygården 7, Malmö

YTA: 1 800 m

OMRÅDE: Fosie, Malmö

FÄRDIGSTÄLLANDE: Kvartal 3, 2022

INVESTERING: 59 Mkr

På Hindbygården 7 har vi byggt nya lokaler för

Beckhoff Automations svenska huvudkontor

utmed Inre ringvägen i Malmö. Beckhoff hyr

hela fastigheten där företaget bland annat har

funktioner för sälj, order, support, administration

och lager. Byggnaden certieras enligt

Miljöbyggnad Guld.

Nya Vattentornet 4, Lund

YTA: 4 200 m

OMRÅDE: Ideon, Lund

FÄRDIGSTÄLLANDE: Kvartal 2, 2022

INVESTERING: 29 Mkr

I Nya Vattentornet 4 (Cube) har vi genomfört en

hyresgästanpassning till Försäkringskassan på

plan 5 och 6. Lokalerna i Cube är unika på Lunds

hyresmarknad med de stora öppna våningsplan

som nns i fastigheten.

Girostrøget 1, Köpenhamn

YTA: 4 300 m²

OMRÅDE: Høje Taastrup, Danmark

FÄRDIGSTÄLLANDE: Kvartal 4, 2022

INVESTERING: 25 Mkr

I utvecklingsområdet Høje Taastrup C har vi

uppfört ett nytt parkeringshus med sex våningar

och 902 parkeringsplatser för både boende och före-

tag i området, varav Wihlborgs andel är 140 platser.

Visiret 5, Helsingborg

YTA: 1 500 m

OMRÅDE: Berga, Helsingborg

FÄRDIGSTÄLLANDE: Kvartal 4, 2022

INVESTERING: 20 Mkr

Till hyresgästen Dafo Fomtec, som hyr hela

huset, har vi gjort en större tillbyggnad i form av

1 500 m

lager på södra delen av tomten. Takhöj-

den är väl tilltagen och här nns fyra portar med

4,6 meter i höjd.

Hermes 10, Helsingborg

YTA: 2 500 m

OMRÅDE: Centrum, Helsingborg

FÄRDIGSTÄLLANDE: Kvartal 4, 2022

INVESTERING: 34 Mkr

Den tidigare industrifastigheten Hermes 10,

Fabriken1891 har fortsatt sin omvandlingsresa för

att möta nya verksamheter. Här har vi byggt om

och skapat moderna och ändamålsenliga lokaler

till Region Skånes barn- och ungdomspsykiatri.

Neptun 6, Malmö

YTA: 1 300 m

OMRÅDE: City, Malmö

FÄRDIGSTÄLLANDE: Kvartal 3, 2022

INVESTERING: 30 Mkr

För hyresgästen Resurs Bank har vi genomfört en

ombyggnation för att åstadkomma ett modernt

kontor med mer öppen planlösning, samt

underhållsåtgärder med bl.a. en ny kylmaskin

med lägre klimatavtryck.

Samägda projekt

Färdigställda projekt över 20 Mkr

Dockan Exploatering

Dockan Exploatering är ett samägt exploateringsbolag med JM, Peab

och Wihlborgs. I Dockanområdet i Västra Hamnen har bolaget utvecklat

stadsdelen med kontor, bostäder och service. Stora delar av området är idag

färdigbyggt men det kvarstår delar att utveckla.

MAX IV

Wihlborgs äger tillsammans med Peab bolaget Fastighets AB ML4. Bolaget

har uppfört och äger synkrotronljusanläggningen MAX IV och forsknings-

anläggningen ”Comparative Medicine Unit” i Lund där Lunds universitet är

hyresgäst med ett 25- respektive 20-årigt hyresavtal. Anläggningen består av

ett tjugotal byggnader. Diskussioner förs kontinuerligt med Lunds universitet

om ytterligare ny- och tillbyggnader.

Hälsostaden Ängelholm AB

Hälsostaden Ängelholm AB är ett joint venture mellan Region Skåne, Peab

och Wihlborgs. Bolaget äger, utvecklar och förvaltar fastigheterna inom

Ängelholms sjukhusområde.

Projekt och utveckling

Bläckhornet 1 (Vista), Malmö

YTA: Ca 16 600 m

+ 426 p-platser/mobiltetshubb

OMRÅDE: Hyllie, Malmö

FÄRDIGSTÄLLANDE: Kvartal 4, 2025 resp

kvartal 4, 2024

INVESTERING: 884 Mkr

Under 2023 påbörjas uppförandet av en mobilitets-

hubb som en del av kontorshuset Vista. Kontors-

huset har planerad byggstart hösten 2023 och blir

det första huset som möter den som kommer över

bron från Danmark. Certiering enligt Miljöbyggnad

Guld, WELL och NollCO

planeras.

Pulpeten 5 (Kvartetten), Malmö

YTA: 16 000 m

OMRÅDE: Hyllie, Malmö

FÄRDIGSTÄLLANDE: Kvartal 2, 2023

INVESTERING: 804 Mkr

Kvartetten är vårt tredje kontorsprojekt i Hyllie och

ligger ett stenkast från Hyllie station. Byggnaden

kommer att certieras enligt Miljöbyggnad Guld,

NollCO

och hälsocertieringen WELL. Vi lägger

stor vikt vid att minska miljö påverkan i byggnations-

fasen. Här blir Trygg-Hansa, restaurang SPILL och

Mindpark hyresgäster.

Pågående projekt över 20 Mkr, urval

Spännbucklan 9, Malmö

YTA: 6 800 m²

OMRÅDE: Fosie

FÄRDIGSTÄLLANDE: Kvartal 1, 2023

INVESTERING: 32 Mkr

I Spännbucklan 9 har vi tecknat ett tolvårigt

avtal med VA SYD. Ombyggnationen innebär

bl.a. underhåll av tekniska installationer, åtgärder

för ventilation och kyla samt uppdatering av

kontorsutrymmen.

Rausgård 21, Helsingborg

YTA: 25 000 m

OMRÅDE: Söder, Helsingborg

FÄRDIGSTÄLLANDE: Kvartal 2, 2024

INVESTERING: 420 Mkr

Rausgård 21 blir lager, produktion och kontor till

miljöteknikföretaget Nederman. I den nya anlägg-

ningen etableras ett innovationscenter med fokus

på produktutveckling och innovation för förbättrad

industriell luftltrering, ett nytt testcenter, samt ett

showroom för att demonstrera bolagets produkter

och lösningar.

Kranen 8 (Ubåtshallen), Malmö

YTA: 3 100 m

OMRÅDE: Dockan, Malmö

FÄRDIGSTÄLLANDE: Kvartal 2, 2023

INVESTERING: 24 Mkr

I Kockums gamla ubåtshall, Kranen 8, genomförs

en ombyggnad för hyresgästen Försäkringskassan

som utökat sin förhyrning hos Wihlborgs i Dockan

och förlängt huvudkontraktet till 2029.

Snårskogen 5, Helsingborg

YTA: 2 200 m

OMRÅDE: Väla norra, Helsingborg

FÄRDIGSTÄLLANDE: Kvartal 2, 2023

INVESTERING: 60 Mkr

Med närhet till E4:an och E6:an får Doka Sverige,

som hyr ut formsystem, en ny anläggning

som kommer att inrymma lager, kontor och

markanläggning.

Huggjärnet 13, (Berga Flexhus)

YTA: 8 000 m²

OMRÅDE: Berga, Helsingborg

FÄRDIGSTÄLLANDE: Kvartal 2, 2023

INVESTERING: 108 Mkr

I de västra delarna av Berga skapar vi två nya

moderna kontors och lagerbyggnader med

exibilitet i största fokus. Här kan hyresgäster

kombinera kontor på mellan 230–510 m

med

lager/lättare industri på mellan 600–1 400 m

med en takhöjd på 10,5 meter.

Plåtförädlingen 15, Helsingborg

YTA: 8 700 m²

OMRÅDE: Hamncity, Helsingborg

FÄRDIGSTÄLLANDE: Kvartal 4, 2023

INVESTERING: 141 Mkr

I södra Helsingborg uppför vi en toppmodern

logistik anläggning på totalt 8 700 m

där hyres-

gästen Springhill Textile hyr 6 400 m

. Byggnaden

blir den sista större byggstenen i det expansiva

industriområdet Hamncity.

Tomaten 1, Lund

YTA: 6 400 m²

OMRÅDE: Gastelyckan, Lund

FÄRDIGSTÄLLANDE: Kvartal 2, 2024

INVESTERING: 137 Mkr

Här har vi påbörjat uppförandet av en ny

topp modern industrianläggning i Hasslanda

åt kontraktstillverkaren Inpac. Den nya anlägg-

ningen kommer att innehålla kontor, lager,

produktion och teknikutrymmen. Planerat

tillträde av fastigheten sker i kvartal 1 2023.

Projekt och utveckling

Ranaderiet 3, Lund

YTA: 5 800 m

OMRÅDE: Centrum, Lund

FÄRDIGSTÄLLANDE: Kvartal 1, 2023

INVESTERING: 190 Mkr

På Rafnaderiet 3, intill Lunds centralstation,

genomför vi en om- och nybyggnad där vi skapar

moderna arbetsplatser med en industriell känsla

och omtanke om historien. Projektet omfattar en

total ombyggnad av de bentliga byggnaderna

om 4 900 m

och en ny huskropp med 900 m².

Posthornet 1 etapp 2, Lund

YTA: 9 900 m

OMRÅDE: Centrum, Lund

FÄRDIGSTÄLLANDE: Kvartal 4, 2025

INVESTERING: 448 Mkr

I kvarteret Posthornet har vi startat etapp 2 med

ännu ett tillskott av moderna kontors lokaler nära

Lunds centralstation. Det nya kvarteret Socker-

bruksområdet har direktkontakt med stationen

och centrum via den nya cykel- och gångbron

över spåren.

Kunskapen 1 (Space), Lund

YTA: 6 000 m

OMRÅDE: Science Village, Lund

FÄRDIGSTÄLLANDE: Kvartal 3, 2023

INVESTERING: 244 Mkr

Mellan forskningsanläggningarna Max IV och ESS

på Brunnshög i nordöstra Lund växer stadsdelen

Science Village fram. Precis vid spårvägshållplatsen

bygger vi denna ikonbyggnad, där havredryckstill-

verkaren Oatly blir första hyresgästen. Space byggs

i skandinavisk stil med synligt trä, och kommer

att certieras enligt Miljöbyggnad Guld, WELL

och NollCO

Fortsättning pågående projekt över 20 Mkr

Framtida projekt över 20 Mkr (urval)

Hørkær 16-28, Köpenhamn

YTA: 1 700 m²

OMRÅDE: Herlev, Danmark

FÄRDIGSTÄLLANDE: Kvartal 1, 2023

INVESTERING: 24 Mkr

I södra Herlev, där det nns ett stort behov

av er förskoleplatser, bygger Wihlborgs en

toppmodern förskola som kommer att hyras av

Herlev Kommune.

Amager Strandvej 390,

Köpenhamn

YTA: 3 400 m²

OMRÅDE: Kastrup, Danmark

FÄRDIGSTÄLLANDE: Kvartal 4, 2023

INVESTERING: 59 Mkr

Här gör vi om en produktionshall till era olika typer

av kontor med karaktär och industrikänsla. Fastighe-

ten ligger precis intill en metrostation med kort

avstånd till centrala Köpenhamn.

Lersø Park Alle 107, Köpenhamn

YTA: 2 300 m²

OMRÅDE: Köpenhamn Östra, Danmark

FÄRDIGSTÄLLANDE: Kvartal 4, 2023

INVESTERING: 40 Mkr

I yttre Østerbro genomför vi en större renovering

av lokaler på Lersø Park Allé 107 som tidigare varit

kontorshotell, samt energioptimering av lokalerna.

Polisen 7 (View),

Helsingborg

YTA: 9 500 m

BTA

OMRÅDE: Centrum, Helsingborg

BYGGSTART: TBD

Strax söder om Helsingborg C färdigställde vi

under 2019 en om- och tillbyggnad för Helsing-

borgs tingsrätt på Polisen 5. På den intilliggande

fastigheten nns möjlighet att skapa nya kontors-

ytor i en hög byggnad på utmärkt kommunika-

tionsläge i centrala Helsingborg.

Projekt och utveckling

Syret 8 (Zenit),

Lund

YTA: Ca 16 000 m

BTA

OMRÅDE: Ideon, Lund

BYGGSTART: TBD

Alldeles intill den nya spårvägens hållplats vid

Ideontorget planerar vi för nya innovations-

miljöer, arbetsplatser, handel, restauranger och

annan service i kontorshuset Zenit. Zenit blir

Ideon Science Parks nya ikonbyggnad och ett

naturligt centrum för hela Ideon med plats för ett

par tusen arbetsplatser. Certiering enligt Miljö-

byggnad Guld, WELL och NollCO

planeras.

Norr om Malmö central utvecklas Nyhamnen

till en grön och blandad stadsdel där bentlig

bebyggelse kompletteras med nya bostäder,

skolor och arbetsplatser. Wihlborgs är en stor

fastighetsägare i området och har era fram-

tida byggrätter. Det första projektet ligger vid

den så kallade Smörkajen.

Smörkajen,

Malmö

YTA: Ca 10 000 m

BTA

OMRÅDE: Nyhamnen,

Malmö

BYGGSTART: TBD

Fortsättning framtida projekt över 20 Mkr (urval)

Naboland 3 Malmö

YTA: 9 500 m

BTA

OMRÅDE: Dockan, Malmö

BYGGSTART: TBD

Med ingång från Östra Varvsgatan i Dockan

planerar vi för ett nytt kontorshus på sex våningar

med en 500 m

stor gemensam terrass på taket.

I huset kommer stora och små kontor att rymmas,

såväl som gemensamma ytor och kommersiella

lokaler i bottenplan.

Vetskapen 1 (Spektra), Lund

YTA: Ca 5 900 m

BTA

OMRÅDE: Science Village, Lund

BYGGSTART: TBD

”Spektra” kommer att byggas intill Space i

Science Village. Ännu en spännande fastighet

med fokus på hållbarhet och medarbetarnas

välbennande, som kommer rymma både kontor

och labbverksamheter.

Ejby industrivej, Köpenhamn

YTA: Ej beslutad

OMRÅDE: Glostrup, Köpenhamn

BYGGSTART: TBD

Efter att Danske Bank lämnat jobbar vi nu med

fastigheten som ett lovande stadsutvecklingsprojekt.

Kommunikationsläget kommer förbättras ytter-

ligare när Letbanen öppnar en ny station intill.

Bilrutan 5, Landskrona

YTA: 14 000 m

BTA

OMRÅDE: Kamgatan, Landskrona

BYGGSTART: TBD

På perfekt logistikläge i Landskrona nns

möjligheten att uppföra en modern logistikbygg-

nad på ca 14 000 m

med en invändig takhöjd på

ca 18,5 meter.

Vaskekær 7–9, Köpenhamn

YTA: 18 500 m

BTA

OMRÅDE: Herlev, Danmark

BYGGSTART: TBD

Centralt beläget i Herlev har Wihlborgs en tomt

som ligger nära våra Hørkær-fastigheter. Den

preliminära planen för området är att bostäder ska

byggas på den tomma ytan och därigenom skapa

extra liv i kvarteret Hørkær som annars präglas av

kommersiella fastigheter.

Börshuset 1, Malmö

YTA: 5 500 m²

OMRÅDE: Centrum, Malmö

FÄRDIGSTÄLLANDE: Kvartal 3, 2025

Under 2023 påbörjar vi omvandlingen av anrika

Börshuset genom en omfattande renovering med

fokus på att bevara husets karaktär och historik

samtidigt som standarden uppgraderas till den

högklassiga pärla huset förtjänar att vara.

Ekonomisk

redovisning

Styrelsen och verkställande direktören för Wihlborgs Fastig heter

AB (publ), org nr 556367-0230, får härmed avge redo visning för

koncernen och moderbolaget för 2022.

Året som gått

Verksamheten

Wihlborgs är ett fastighetsbolag med verksamheten koncen-

trerad till Öresundsregionen. Fastighetsbeståndet består av

306 (299) kommersiella fastigheter i främst Malmö, Helsingborg,

Lund och Köpenhamn med ett redovisat värde på balans dagen

om 55 179 Mkr (50 033). Det totala hyresvärdet exklusive

projekt och mark per 1 januari 2023 uppgick till 4 045Mkr

(3 383) och de motsvarande kontrakterade hyresintäkterna

på årsbasis var 3 774Mkr (3 115). Detta ger en ekonomisk

uthyrnings grad, exklusive projekt och mark, om 93procent (92).

Organisation

Wihlborgs operativa organisation består av fastighetsförvaltning

samt projekt och utveckling. Förvaltningen är anpassad efter

de lokala marknadsmässiga förutsättningarna och är organise-

rad i fyra geograska regioner: Malmö, Lund, Helsingborg och

Köpenhamn, som i sin tur är indelade i elva geograskt fördelade

delområden för att uppnå en effektiv och kundnära förvaltning.

All förvaltning sker med egen personal och varje region har ett

kontor som personalen utgår ifrån. Huvudkontoret nns i Malmö.

Tätt kopplat till förvaltningen nns projekt- och utvecklingsavdel-

ningen med projektledare som ansvarar för ny- och ombyggnads-

projekt, upphandlingar och uppföljningar. På huvudkontoret nns

centrala funktioner som ekonomi/nans, IS/IT, kommunikation/

marknad, HR, inköp och hållbarhet. Dessa funktioner driver

koncerngemensam utveckling och stöttar förvaltningen samt

projektavdelningen med funktionell expertis. Wihlborgs kultur

bygger på de fyra värdeorden kunskap, ärlighet, gemenskap

och handlingskraft. Wihlborgs samarbetar med Great Place to

Work när det gäller medarbetarengagemang och har varje år

sedan samarbetet inleddes 2016 blivit certierad som en utmärkt

arbetsplats. Undersökningen 2022 visade att hela 94 procent

tycker att Wihlborgs allt sammantaget är en mycket bra arbets-

plats. Antalet heltidstjänster uppgick vid årsskiftet till 256, jämfört

med 250 förra årsskiftet. Andelen kvinnor är 41 procent (42) och

medelåldern, 44 år, är oförändrad jämfört med föregående år. Se

sid 42–43 för beskrivning av arbetsplatskulturen på Wihlborgs.

Resultat

Under 2022 uppgick koncernens hyresintäkter till 3335Mkr

(3 060). Förra årets omsättning påverkades positivt av förtida

lösen av hyreskontrakt om 69 Mkr. Av ökningen under året

står nyuthyrningar, omförhandlingar och färdigställda projekt

för den största delen, 139 Mkr. Under året har 9 fastigheter

förvärvats som bidragit till ökade intäkter om 62 Mkr, ytterli-

gare 25 Mkr av intäktsökningen beror på förvärv under 2021.

Indexökningar har lett till ökade intäkter om 53 Mkr liksom

ökade vidare debiteringar av fastighetsskatt om 14 Mkr till följd

av den allmänna fastighetstaxeringen under 2022. Högre närvaro

av hyresgäster i fastigheterna i Danmark efter pandemin, har lett

till ökade service intäkter om 18 Mkr från kantinverksamheten.

Förändringen i valuta har påverkat intäkerna positivt med 33 Mkr.

Wihlborgs mångåriga trend av positiv nettouthyrning har fort-

satt under 2022 med positiv nettouthyrning nettouthyrning i alla

fyra regionerna under samtliga kvartal under året. På helårsbasis

uppgick nettouthyrningen till 119 Mkr (115).

Totala fastighetskostnader uppgick till 1 004 Mkr (865), varv

den största ökningen beror på ökade driftskostnader om 79 Mkr.

Driftskostnadsökningen härstammar till stor del från stigande

elpriser, 36 Mkr, men också från förvärv av fastigheter som står för

17 Mkr. Energikostnader ingår i de tillägg som betalas av hyres-

gästerna. Även på kostnadssidan har den ökade aktiviteten i den

danska kantinverksamheten påverkat genom ökade driftskost-

nader. Hyresförlusterna uppgick till 1 Mkr (0). Drifts överskottet

uppgick till 2 331Mkr (2 195) vilket motsvarar en överskottsgrad

om 70 procent (72). Driftsöverskottet har påverkats positivt med

55 Mkr (-64) av förvärv och försäljningar, därutöver har valuta-

kurseffekter påverkat med 22 Mkr (-13).

Ränteintäkterna uppgick till 14Mkr (13). Räntekostnaderna,

inklusive realiserade effekter av räntederivat samt tomträtts-

avgälder, uppgick till 404Mkr (316). Under året har nettobetal-

ningar hänförliga till räntederivaten varit positiva med 15 Mkr

(-59). Den genomsnittliga räntan, inklusive kostnad för räntederi-

vat samt kreditavtal, uppgick vid årsskiftet till 2,59 procent (1,32).

Resultat från andelar i joint ventures uppgick till 13 Mkr (6).

Förvaltnings-

berättelse

Förvaltningsberättelse

Värdeförändringen i fastighetsbeståndet uppgick under året

till 396 Mkr (2 153Mkr). Inationsantagandena för 2023 och 2024

har höjts samtidigt som avkastningskraven i värderingarna har

ökats. Nettoeffekten av dessa två förändringar är under året positiv

och därtill kommer ett ökat värde från projektutveckling om

150 Mkr (379). Resterande värdeförändring kommer från nyuthyr-

ningar och omförhandlingar. Ökade marknadsräntor har inneburit

positiva värdförändringar på derivat om 654 Mkr (202), varav

664 Mkr (214) är hänförliga till räntederivat och -10 Mkr (-12) till

andra nansiella poster. Värderingen av räntederivaten utgår ifrån

prognostiserade räntor till förfall och bygger på uppgifter från

extern part (bank) relaterat till räntekurvor m.m.

Kassaﬂöde och ﬁnansiell ställning

Kassaödet från den löpande verksamheten ökade med

252 Mkr jämfört med föregående år och innebar ett överskott

om 1 942Mkr (1 690). Ökningen beror främst på ökat drifts-

överskott medan räntebetalningarna ökar jämfört med förra

året. Investeringarna har varit höga under året i såväl nya

fastigheter, 2 438 Mkr (412) som i bentligt bestånd, 1 518 Mkr

(1 236). Totalt kassaöde från investeringsverksamheten uppgick

till - 3 860 Mkr (-1 680). Aktieägarna har erhållit 922 Mkr (807) i

utdelning under 2022. Totalt kassaöde för koncernen uppgick

under året till -156 Mkr (110).

Koncernens eget kapital ökade med 1 432 Mkr till 23 380Mkr,

vilket gav en soliditet vid årets slut om 41,2procent (42,9). De

räntebärande skulderna uppgick vid årets slut till 26 806 Mkr

(23 278) vilket innebär en belåningsgrad om 48,6 procent (46,5).

Samtliga av koncernens nansiella mål (avkastning på eget

kapital, soliditet, räntetäckningsgrad samt belåningsgrad) var

uppfyllda vid utgången av 2022.

Förvärv och försäljningar av

fastigheter och dotterbolag

Under året förvärvades totalt nio (5) fastigheter, tre vardera i

Köpenhamn, Helsingborg och Malmö för totalt 2 438 Mkr (429).

Samtliga förvärv i Sverige har skett via bolag. I Köpenhamn har

en fastighet avyttrats, liksom en mindre markbit i Lund, totalt

försäljningspris 97 Mkr (3). För ytterligare informa tion om årets

förändringar i fastighetsbeståndet, se avsnitt Förvärv och försälj-

ningar sid 72–75.

Investeringar i beﬁntliga

fastigheter och pågående projekt

Investeringarna i fastighetsbeståndet är en viktig del av

verksamheten och 2022 har investeringstakten varit fortsatt

hög. Under året har 1518Mkr (1219) investerats i bentliga

fastigheter. Beslutade investeringar i pågående projekt uppgick

vid årsskiftet till 3 631 Mkr (2 804), varav 1 367 Mkr (505) var

investerade vid årsskiftet. Under året har en kontors- och

lagerbyggnad färdigställts på Hindbygården 7 i Malmö samt ett

parkeringshus på Girostrøget i Köpenhamn. Därutöver har större

större hyresgästanpassningar genomförts på Neptun 6, i Malmö,

Nya Vattentornet 4 i Lund samt Hermes 10 i Helsingborg där

även en tillbyggnad på Visiret 5 färdigställts under året. Vid

årsskiftet fanns elva pågående projekt över 50 Mkr varav nio

avser nybyggna tioner och två avser ombyggnation av bentlig

byggnad. Se sid 69–75 för ytterligare beskrivning av avslutade,

pågående samt framtida projekt.

Moderbolaget

Moderbolaget innehar inga egna fastigheter utan hanterar

frågor kring aktiemarknaden och koncerngemensamma funk-

tioner för administration, förvaltning och nans. Omsättningen

uppgående till 219Mkr (223) avser främst försäljning av tjänster

till andra bolag inom koncernen. Årets resultat uppgick till

1 949Mkr (977). Ökningen beror främst på ökad utdelning från

dotterbolag med 657 Mkr samt positiv värdeförändring derivat

om 664 Mkr, en ökning om 450 Mkr sedan föregående år. I

övrigt har såväl räntekostnader som valutakursförluster ökat

under året. Moderbolaget har under året investerat 1 225 Mkr

(38) i dotterbolagsaktier inklusive aktieägartillskott.

Aktien

Wihlborgsaktien är noterad på Nasdaq Stockholm och åternns

sedan 1 januari 2016 på Large Cap-listan i sektorn Real Estate.

Aktiekapitalet uppgår till 192Mkr. Efter en aktiesplit 2:1 som

genomfördes i maj 2022 uppgår antalet aktier till 307 426 912.

Varje aktie har efter spliten ett kvotvärde om 0,625 kr (0,625).

Samtliga aktier har lika rösträtt, en röst per aktie. Styrelsen har

under året varken utnyttjat sitt bemyndigande att besluta om att

förvärva och överlåta maximalt 10procent av antalet registre-

rade aktier, eller bemyndigandet att besluta om en nyemission

på högst 10procent av de registrerade aktierna.

Under året omsattes 119,8miljoner (121,8) Wihlborgsaktier

på Nasdaq Stockholm till ett värde av totalt 9,8 Mdkr (11,6)

motsvarande 474000 aktier (482000) per dag. Det innebär en

omsättningshastighet om 39 procent (40) av antalet utestående

aktier. Se sid 21 för en sammanställning av de största ägarna per

den 31december 2022.

Börsvärdet per den 31 december 2022 uppgick till 24,1 Mdkr,

jämfört med 31,6Mdkr föregående år. Långsiktigt substans-

värde (EPRA NRV) per aktie uppgick till 90,64 kr (86,33)

per årsskiftet. Börskursen uppgick vid samma tidpunkt till

78,50kr (102,70).

Styrelsen föreslår årsstämman att ge styrelsen ett fortsatt

bemyndigande att återköpa maximalt 10procent av antalet

registrerade aktier, vilket skulle kunna innebära förvärv av

maximalt 30 742 691 aktier, samt besluta om nyemission

mot svarande maximalt 10procent av de registrerade aktierna.

Ägarförhållande

Den största ägaren i Wihlborgs den 31 december 2022 är

Backahill AB som äger 11,1procent (11,0) av såväl kapital

som röster. De tio största ägarna i Wihlborgs vid årets slut

ägde 39procent (38) av de registrerade aktierna och andelen

utländska ägare uppgick till 37 procent (36). Antalet aktieägare

vid årsskiftet, ca 30 000, är något högre än jämfört med 28 000

föregående årsskifte.

Förvaltningsberättelse

Vinstandelsstiftelse

Anställdas aktieinnehav via Wihlborgs Vinstandelsstiftelse uppgick

till 1 160 630 aktier (1 126 080) per den 31 december 2022.

Hållbarhetsrapportering

Wihlborgs redovisar sedan era år sitt hållbarhetsarbete enligt GRI

Standards (nivå Core). Wihlborgs hållbarhetsredovisning för 2022

är integrerad i årsredovisningen och hållbarhetsinformation presen

teras på sid 30–43 samt 132–151. På sid 133 anges var hållbarhets-

upplysningar i enlighet med Årsredovisningslagen åternns.

Bolagsstyrningsrapport

En särskild bolagsstyrningsrapport nns på sid 116–123.

Styrelse

Wihlborgs styrelse ska enligt bolagsordningen bestå av minst

fyra och högst åtta ledamöter. På årsstämman 2022 avgick

Johan Qviberg samt Helen Olausson. Johan Röstin och Anna

Werntoft valdes in som nya ledamöter medan övriga fem

ledamöter, inklusive styrelseordförande Anders Jarl omvaldes.

Ingen styrelseledamot har rätt till ersättning vid upphörande av

uppdraget. I not 6 framgår ersättningen till styrelsen för 2022.

Riktlinjer och ersättning till

ledande befattningshavare

Med ledande befattningshavare avses verkställande direktören

samt övriga medlemmar i koncernledningen, se sid 122 för

presentation av dessa. Hela styrelsen förutom ordföranden

bereder frågan om principerna för ersättning och anställnings-

villkor för koncernledningen och beslutar om verkställande

direktörens ersättning och anställningsvillkor.

Årsstämman 2022 beslutade om följande riktlinjer för

ersättning och andra anställningsvillkor för koncernledningen:

ersättningar och andra anställningsvillkor skall vara marknads-

mässiga och konkurrenskraftiga. Ersättningen utgår med en fast

ersättning för samtliga i koncernledningen. Eventuell ersätt-

ning utöver den fasta lönen skall vara maximerad till hälften

av den fasta lönen och utges i kontanter. I förekommande fall

skall ersättning utöver den fasta lönen vara baserad på utfall i

förhållande till uppsatta mål och sammanfalla med aktieägarnas

intresse. Bolaget har för närvarande inte några ersättnings-

åtaganden gentemot koncernledningen utöver den fasta lönen.

I Wihlborgs nns en vinstandelsstiftelse som omfattar alla

anställda. Avsättningen till stiftelsen är hänförlig till avkastningen

på eget kapital och är maximerad till ett prisbasbelopp per år

och anställd. Se not 6 för belopp avseende ersättningar 2022.

Pensionsåldern skall vara 65 år för samtliga i koncernledningen.

Kostnaden för verkställande direktörens pension utgår med en

premie om 35procent av den pensionsgrundande lönen per år

under anställningstiden. För övriga i koncernledningen gäller

ITP-planen eller motsvarande. För verkställande direktören och

övriga i koncernledningen gäller en ömsesidig uppsägningstid

om fyra till sex månader. Avgångsvederlag för verkställande

direktören uppgår till 18 månadslöner och för övriga i koncern-

ledningen till maximalt 12 månads löner. Avgångsvederlaget

skall avräknas mot andra inkomster. Principerna för ersättning

och anställningsvillkor är oförändrade i jämförelse med vad som

gällde under 2021.

Styrelsen gör årligen en uppföljning av att vid årsstämman

beslutade riktlinjer för ersättning till koncernledningen efterlevs.

Styrelsens förslag till årsstämman gällande riktlinjer för 2023

är desamma som för 2022.

Utsikter inför 2023

Wihlborgs affärsmodell bygger på tillväxt genom projekt-

utveckling och fastighetsförvaltning. Nettouthyrningen är

liksom tidigare i fokus. Projektportföljen är fortsatt stor med

era nyproduktioner, beroende på hur konjunkturen och andra

yttre faktorer utvecklar sig kan investeringstakten i nya projekt

bli något lägre än 2022. Balansräkningen är fortsatt stark och

tack var det goda kassaödet har bolaget goda förutsättningar

att hantera stigande räntor. Energieffektivsering kommer att

fortsätta vara prioriterat även under 2023, liksom de nya målen

inom hållbarhetsområdet.

Förslag till vinst-

disposition m m

Till årsstämmans förfogande nns i moderbolaget följande

vinstmedel:

Balanserat resultat

Årets resultat

5 630 818 109

1 948 636 415

Summa, kr 7 579 454 524

Styrelsen föreslår att vinsten disponeras enligt följande:

Till aktieägarna utdelas 3,10 kr per aktie

I ny räkning balanseras

953 023 427

6 626 431 097

Summa, kr 7 579 454 524

Wihlborgs har registrerat 307 426 912 aktier. Om antalet

ute stående aktier ändras innan avstämningsdagen kommer

ut delningsbeloppet om 953 023 427 kr att justeras.

Styrelsens yttrande avseende

föreslagen vinstutdelning

Motivering

Koncernens egna kapital har beräknats i enlighet med de av EU

antagna IFRS-standarderna och tolkningarna av dessa (IFRIC)

samt i enlighet med svensk lag genom tillämpning av Rådet för

nansiell rapporterings rekommendation RFR 1 Kompletterande

redovisningsregler för koncerner. Moderbolagets egna kapital

har beräknats i enlighet med svensk lag och med tillämpning

av Rådet för nansiell rapporterings rekommendation RFR 2

Redo visning för juridiska personer.

Förvaltningsberättelse

Den föreslagna vinstutdelningen är baserad på 50procent

av det löpande förvaltningsresultatet i koncernen respektive

50procent av realiserat resultat från fastighetsförsäljningar

reducerat med en schablonskatt om 20,6procent, vilket

anknyter till Wihlborgs utdelningspolicy.

Styrelsen nner att full täckning nns för bolagets bundna

egna kapital efter den föreslagna aktieutdelningen.

Styrelsen nner även att den föreslagna utdelningen till aktie-

ägarna är försvarlig med hänsyn till de parametrar som anges i

17kap 3§ andra och tredje styckena i aktiebolagslagen; verk-

samhetens art, omfattning och risker samt konsolideringsbehov,

likviditet och ställning i övrigt.

Verksamhetens art, omfattning och risker

Styrelsens bedömning är att bolagets och koncernens eget

kapital även efter den föreslagna utdelningen är tillräckligt stort

för att kunna ta vara på framtida affärsmöjligheter och kunna

fullgöra sina förpliktelser. Styrelsen beaktar i sammanhanget

bland annat bolagets och koncernens soliditet, investerings-

planer och konjunkturläget.

Konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt

Styrelsen har företagit en allsidig bedömning av bolagets och

koncernens ekonomiska ställning och dess möjligheter att infria

sina åtaganden. Föreslagen utdelning utgör 4,1procent av

koncernens och 12,3procent av moderbolagets egna kapital . Det

uttalade målet för koncernens kapitalstruktur med en soliditet om

lägst 30procent och en räntetäckningsgrad om minst 2,0 uppfylls

även efter den föreslagna utdelningen. Bolagets och koncer-

nens kapitalstruktur är god med beaktande av de förhållanden

som råder i fastighetsbranschen. Mot denna bakgrund anser

styrelsen att bolaget och koncernen har goda förutsättningar

att tillvarata framtida affärsmöjligheter och även tåla eventuella

förluster. Planerade investeringar har beaktats vid bestämmandet

av den föreslagna vinstutdelningen. Derivat instrument och andra

nansiella instrument har värderats till verkligt värde enligt 4kap

14a§ årsredovisningslagen. Effekten av denna värdering har

påverkat det egna kapitalet med 654 Mkr (202).

Den föreslagna vinstutdelningen kommer inte att påverka

bolagets och koncernens förmåga att i rätt tid infria sina betal-

ningsförpliktelser. Bolaget och koncernen har god tillgång till

likviditetsreserver i form av både kort- och långfristiga krediter.

Krediterna kan lyftas med kort varsel, vilket innebär att bolaget

och koncernen har god beredskap att klara såväl variationer i

likviditeten som eventuella oväntade händelser.

Styrelsen har övervägt alla kända förhållanden som kan ha

betydelse för bolagets och koncernens ekonomiska ställning

och som inte beaktats inom ramen för det ovan anförda. Därvid

har ingen omständighet framkommit som gör att den föreslagna

utdelningen inte framstår som försvarlig.

Skatter

I den verksamhet Wihlborgs bedriver nns ett ertal områden

som beskattas. Förutom inkomstskatt som belastar de i koncer

nen ingående bolagen nns bland annat fastighets-, mervärdes-,

stämpel- och energiskatter. Politiska beslut såsom förändringar

i företagsbeskattning, skattelagstiftning eller dess tolkningar

kan leda till att Wihlborgs skattesituation förändras såväl positivt

som negativt.

Inkomstskatt

Den nominella bolagsskatten uppgick 2022 till 20,6procent (20,6)

i Sverige och 22 procent (22) i Danmark.

Aktuell skatt

Wihlborgs aktuella skatt uppgick 2022 till 44Mkr (57). I det

skatte pliktiga underlaget ingår inte värdeförändringar på fast

igheter och orealiserade värdeförändringar derivat. Resultat

vid bolagsförsäljning ingår inte heller då detta normalt inte är

skattepliktigt/avdragsgillt. Vidare nns möjlighet att skjuta upp

beskattningen genom skattemässiga avskrivningar och direktav

drag. Utöver detta nns underskottsavdrag att nyttja.

Den 1 januari 2019 trädde nya skatte regler för företagssektorn

i kraft, vilka bland annat innehåller ränte avdragsbegränsningar i

enlighet med EU:s direktiv. Reglerna innebär att möjligheten till

ränteavdrag maximeras till 30 procent av skattemässigt EBITDA.

De nya reglerna innebär ett ökat beskattningsunderlag men

innebär inte en ökad betald skatt de närmsta åren.

I not 11 på sid 105 framgår hur det skattepliktiga resultatet

framräknats.

Uppskjuten skatt

Den uppskjutna skatten beräknas på nettot av temporära skill-

nader mellan tillgångars och skulders redovisade och skatte-

mässiga värden samt underskottsavdrag. I resultat räkningen

redovisas skatten på årets förändring av den uppskjutna skatte-

skulden. Vid försäljning av fastighet via bolag blir den redovisade

uppskjutna skatten på sålda fastigheter en intäkt.

För att stimulera ekonomin med anledning av den pågående

pandemin beslutade riksdagen under hösten 2021 om införandet

av en tillfällig skattereduktion om 3,9 procent för investeringar i

inventarier som anskaffas under år 2021. Skattereduktionen ska

räknas av mot statlig inkomstskatt och statlig fastighetsskatt 2022.

Om skattereduktionen inte kan nyttjas fullt ut får den återstående

delen användas 2023. Baserat på investeringar i fastighetsinventa-

rier under 2021 redovisar Wihlborgs en uppskjuten skattefordran

om 20 Mkr för 2022, varav merparten beräknas reducera fastig-

hetsskatt inkomstår 2022.

Skattemässiga avskrivningar

Investeringar i fastigheter fördelas i Sverige på byggnad, mark-

anläggning, fastighetsinventarier och mark. Wihlborgs tillämpar

följande skattemässiga avskrivningssatser för de olika delarna:

Byggnad 2–5% (Kontor 2 %, Logistik/Prod 4%)

Markanläggning 5%

Fastighetsinventarier 25%

Mark 0%

Förvaltningsberättelse

Avskrivningarna på byggnad och markanläggning beräknas på

ackumulerat anskaffningsvärde och avskrivningarna på fastighets

inventarier på skattemässigt restvärde vid årets ingång justerat

för årets investeringar och avyttringar. Vid nybyggnation utgör

fastighets inventarierna ofta en betydande del av investeringen.

Från och med 2019 nns även möjlighet att göra primäravdrag

som innebär att 12 procent av nyproducerade hyreshus anskaff

ningsvärden hänförlig till byggnad får dras av inom en sexårs-

period från färdigställandet. För investeringar gjorda under åren

2017 och 2018 får primär avdrag göras för den delen av sexårs-

perioden från färdig ställandet som återstod den 1 januari 2019.

I Danmark sker fördelningen på följande avskrivningsklasser:

Byggnad 0–4% (Kontor 0 %, Logistik/Prod 4%)

Installationer 4%

Fastighetsinventarier 25%

Mark 0 %

Möjlighet nns i Danmark att göra en extra initial avskrivning

för byggnader och installationer under investeringsåret.

Skattemässiga direktavdrag för mindre ombyggnationer

För hyresgästanpassningar, komponentbyten och mindre

ombyggnationer medges omedelbart avdrag skattemässigt

även om åtgärderna är värdehöjande och aktivering skett

i redovisningen.

Försäljning av fastigheter via bolag

Vid försäljning av fastigheter via bolag är vinsten skattefri

och eventuell förlust ej avdragsgill. Detta gäller aktier som

är näringsbetingade.

Underskottsavdrag

De underskottsavdrag som har beaktats vid beräkning av

upp skjuten skatt uppgår till 1 716 Mkr (2 046).

Fastighetsskatt

Fastighetsskatt betalas för nästan alla koncernens fastig-

heter. Skattefrihet gäller för specialbyggnader, till exempel

kommunika tionsbyggnad samt utbildnings- och vårdbyggnader.

För övriga fastigheter beror skattesatsen på typ av byggnad

och mark. För kontorsfastigheter är skatten 1procent av taxe-

ringsvärdet och för industri och lager 0,5procent. I Danmark

varierar skattesatserna beroende på vilken kommun fastighe-

terna är belägna i. Under 2022 har allmän fastighetstaxering

skett i Sverige avseende hyresfastigheter. Erlagd fastighetsskatt

uppgick för koncernen 2022 till 226Mkr (192).

Mervärdesskatt

Fastigheter är undantagna från obligatorisk momsplikt. Om

uthyrning av lokal sker till hyresgäst som stadigvarande bedriver

momspliktig verksamhet, kan fastighetsägare frivilligt registrera

sig för mervärdesskatt och på så sätt få avdrag för ingående

moms på såväl driftskostnader som investering. För uthyrning till

stat och kommun nns inget krav på momspliktig verksamhet.

Inget avdrag kan ske av ingående mervärdesskatt avseende drifts

kostnader eller investeringar i lokaler som inte registrerats för

frivillig skattskyldighet för moms. Ej avdragsgill ingående moms

på driftskostnaderna uppgår för år 2022 till 8 Mkr (9), denna skatt

redovisas som en driftskostnad i årsbokslutet. Ej avdragsgill ingå

ende moms på investeringar uppgår för år 2022 till 62Mkr (58)

och redovisas som investering i fastighet.

Stämpelskatter

Vid omsättning av fastighet i Sverige utgår en stämpelskatt

(lagfartsavgift) på 4,25procent beräknat på det högsta av köpe-

skilling och taxeringsvärde. I Danmark är skatten 0,6procent och

beräknas på liknande sätt. Vid koncerninterna fastighetstransak

tioner nns möjlighet att erhålla uppskov med stämpelskatten till

dess fastigheten lämnar koncernen. Om fastigheter köps eller säljs

via bolag (så kallad paketering) utgår ingen stämpelskatt. Under

år 2022 erlades 15 Mkr (6) i stämpelskatt på de transaktioner

Wihlborgs medverkade i. Utöver detta utgår även stämpelskatt

med 2procent (1,5procent i Danmark) vid uttag av pantbrev i

fastigheter. För 2022 uppgick denna skatt till 20 Mkr (11).

Energiskatter

Wihlborgs köpte år 2022 energi för 247Mkr (188) att användas i

fastigheterna främst för uppvärmning, kyla, ventilation och belys

ning. Av detta belopp avser 25Mkr (26) energiskatter. Wihlborgs

arbetar aktivt för att minska energiförbrukningen, vilket på sikt

och med oförändrad skattesats och fastighets bestånd innebär en

lägre kostnad för energiskatter.

Sammanfattning

Wihlborgs verksamhet genererade 2022 sammanlagt 399 Mkr

(359) i olika slag av skatter, vilka beskrivits ovan och speciceras

i tabellen nedan.

Specikation betalda skatter (Mkr) 2022 2021

Inkomstskatt

Fastighetsskatt

Mervärdesskatt

Stämpelskatt

Energiskatt

226

192

Summa betalda skatter 400 359

Wihlborgs har, utöver betalda skatter, skulder avseende skatter

vars betalning skjutits upp. Uppskjuten inkomstskatt uppgår till

5 180Mkr (4 622) och stämpelskatt till 35 Mkr (23).

Förvaltningsberättelse

Värderingsprinciper fastigheter

Marknadsvärdering

Wihlborgs koncernredovisning upprättas i enlighet med Inter-

national Financial Reporting Standards (IFRS) och redovisar

fastigheterna till verkligt värde, det vill säga marknads värdet.

Fastigheternas redovisade värde uppgick per den 31 december

2022 till 55 179 Mkr (50 033). Värderingen av fastigheterna per

31 december 2022 har inneburit att fastighetsvärdet ökat med

396 Mkr (2 153), varav 150 Mkr kommer från projektutveckling.

För samtliga förändringsposter, se tabell nedan.

Förändring av fastigheternas redovisade värde 2022

Förändringspost Koncernen totalt,Mkr

Redovisat värde 1 januari 2022

Förvärv

Investeringar

Avyttringar

Värdeförändring

Valutaomräkningar

Redovisat värde 31 december 2022

50 033

2 438

1 518

-97

396

891

55 179

Extern marknadsvärdering

Wihlborgs har vid värdetidpunkten 2022-12-31 låtit göra en

extern värdering av hela fastighetsbeståndet, där de individuella

marknadsvärdena bedömts. Det svenska beståndet har värde-

rats av, utav Samhällsbyggarna auktoriserade värderare,

Malmöbryggan Fastighetsekonomi AB. Det danska beståndet är

värderat av Newsec Advisory A/S. Värderingen är utförd i enlig-

het med International Valuation Standards. Den gängse använda

denitionen av marknadsvärde i Sverige är: ”Sannolikt pris vid

försäljning på den allmänna fastighets marknaden”.

Denna denition förutsätts vara innefattad i och leda

till samma värderingsresultat som tillämpning av IVSC:s

(International Valuation Standards Committee) denition:

“The estimated amount for which an asset or liability should

exchange on the valuation date between a willing buyer and a

willing seller in an arm’s length transaction, after proper marke-

ting and where the parties had each acted know ledgeably,

prudently and without compulsion.”

Som underlag för värderingarna har bl a använts kvalitets-

säkrad kontrakts- och fastighetsrelaterad information från

Wihlborgs, uppgifter som hämtats ur offentliga källor och rele-

vant marknads information. Samtliga bebyggda fastigheter har

besiktigats under 2020–2022.

Värderingsmetoder

Vid värderingen tillämpas en kombination av avkastnings baserad

metod (marknadssimulering) och ortsprismetod där analyser

av genomförda transaktioner på berörda delmarknader utnytt-

jas för att kalibrera parametrarna i den avkastnings baserade

metoden (kassaödesmetod). Bland de marknadsparametrar

som härleds ur analyser av sålda jämförbara objekt åternns

bland annat direktavkastningskraven, vilka inkluderar relevant

risk premie. Marknadsvärdet bedöms motsvara det avkastnings-

värde som beräknas ur – i normalfallet 5-åriga – kassaödes-

analyser. I de fall där det bedöms motiverat med hänsyn

till långsiktiga hyres kontrakt används längre kalkylperioder.

Pågående nybyggnads projekt värderas som om objektet vore

färdigställt, reducerat med budgeterad återstående projekt-

kostnad. Obebyggd mark och övriga förädlingsobjekt värderas

enligt ortsprismetoden.

Redovisat värde per fastighetskategori

samt per område 2022

Projekt/Mark

3 %

Logistik/Produktion

15 %

82 %

Kontor/Butik

Hyresvärde

per fastighetskategori

24 %

Helsingborg

Malmö

34 %

Projekt/Mark

7 %

Logistik/Produktion

12 %

81 %

Kontor/Butik

Köpenhamn

25 %

Redovisat värde

per fastighetskategori

17 %

Lund

Hyresvärde

per område

22 %

Helsingborg

Malmö

40 %

Köpenhamn

22 %

16 %

Lund

Redovisat värde

per område

Uthyrbar yta, ’000 m

Redovisat värde, Mdkr

Förändring av fastigheternas redovisade värde

samt uthyrbar yta 2018–2022

’000 m

Mdkr

20222021202020192018

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

Förvaltningsberättelse

Alla antaganden som ligger till grund för värdebedömningen

speglar marknadsförhållanden kända vid värdetidpunkten.

Efter hyreskontraktens utgång har hyresnivån marknads-

anpassats samtidigt som hänsyn har tagits till en objekts-

specik, långsiktig vakansrisk. Den långsiktiga hyresutveck-

lingen för kontors- och verksamhetslokaler i bentligt skick

beräknas till högst inationen.

Drift- och underhållskostnader bedöms öka med 0,5 procent-

enheter mer än inationen under kalkylperioden. I värde-

bedömningen används, med hänsyn till objektets speciella

egenskaper, normaliserade drift- och underhållskostnader.

Uppskattningen av dessa baseras på analyser av historiska

utfall och budgeterade kostnader på såväl objektsnivå som

på aggregerad nivå för berörda marknadssegment och

objektstyper.

Under kalkylperioden bedöms KPI till 8,5 procent 2023 och

3 procent för 2024, och därefter Riks bankens långsiktiga mål

om två procent.

Övriga väsentliga värderingsantaganden framgår av tabel-

len nedan. För pågående nybyggnadsprojekt gäller samma

antaganden som i tabellen nedan, beroende på i vilket

område projektet nns.

Fastighetsvärdena påverkas av de antagna marknadspara-

metrarna som används. Genom att variera ett antal parametrar

erhålls ett mått på känsligheten i värderingen. Till exempel

ger en sänkning av direktavkastningskravet på 0,25 procent en

höjning av avkastningsvärdet om 3,8 procent på de svenska

bebyggda fastigheterna. En motsvarande höjning innebär en

sänkning av avkastningsvärdet om 3,4 procent. Se tabell nedan

för känslighetsanalys.

Aggregerad känslighetsanalys, bebyggda svenska fastigheter

Parameter Antagen

ändring, %

Avkastningsvärde

ändring, %

Marknadshyresnivå 10 10,2

Marknadshyresnivå -10 -10,1

Drift- och underhållskostnader 20 -6,6

Drift- och underhållskostnader -20 6,7

Direktavkastning, restvärde 0,25 -3,4

Direktavkastning, restvärde -0,25 3,8

Källa: Malmöbryggan Fastighetsekonomi AB

Väsentliga värderingsantaganden*

Område

Kalkylränta för

nuvärdesberäkning

av driftnetton, %

Direktavkastnings-

krav för beräkning

av restvärde, %

Långsiktig

ekonomisk

vakansgrad, %

Marknadshyra

(kallhyra),

kr/kvm

Drift- och under-

hållskostnader

kr/kvm

KONTOR/BUTIK

Malmö Centrum 5,50 – 6,70 4,35 – 5,10 4 – 8 1 300 – 5 000 308 – 660

Malmö Dockan/Hyllie 5,50 – 7,00 4,10 – 5,50 5 – 12 1 300 – 3 300 311 – 834

Malmö Yttre 5,50 – 7,90 5,50 – 6,25 8 – 12 8 00 – 2 000 350 – 845

Helsingborg Centrum 5,50 – 7,30 4,25 – 5,75 4 – 8 1 100 – 4 800 322 – 785

Helsingborg Yttre 7,00 – 8,30 5,75 – 6,85 6 – 12 800 – 2 500 147 – 429

Lund Ideon 5,55 – 7,10 5,00 – 5,50 5 – 8 1 400 – 3 500 488 – 782

Lund Centrum/Gastelyckan 6,00 – 7,80 4,60 – 6,25 5 – 8 900 – 3 200 422 – 613

Köpenhamn 7,50 – 10,0 5,50 – 8,00 5 – 12 450 – 2 700 90 – 1 053

LOGISTIK/PRODUKTION

Malmö Yttre 5,50 – 8,60 5,50 – 7,00 7 – 11 650 – 1 650 108 – 580

Helsingborg Yttre 5,50 – 8,30 5,75 – 7,00 5 – 12 400 – 2 200 147 – 431

Lund Centrum/Gastelyckan 6,30 – 7,80 6,00 – 6,25 7 – 8 500 – 1 050 168 – 264

Köpenhamn 7,25 – 9,50 5,25 – 7,50 5 – 12 500 – 1 400 123 – 362

* Redovisade siffror avser per fastighet, förutom marknadshyror som avser på lokalnivå för intervallet. Redovisad marknadshyra avser för KONTOR/

BUTIK lokaltypen kontor, butik och för LOGISTIK/PRODUKTION lokaltyperna lager, industri, produktion, verkstad. Samtliga för lokaler > 200 kvm.

Förvaltningsberättelse

Risk Påverkan Sannolikhet Prioritet

Finansiella risker

Ränterisk 4 4 Hög

Finansieringsrisk 5 3 Hög

Kreditrisk 2 3 Mellan

Operativa risker

Hyresintäkter 4 3 Hög

Fastighetskostnader 4 3 Hög

Projektutveckling 3 4 Hög

Transaktioner 2 2 Låg

Miljörisker 2 3 Mellan

Arbetsmiljö & hälsa 3 2 Mellan

IT-säkerhet 3 4 Hög

Fastighetsincidenter 2 2 Låg

Regulatoriska risker

Etik & korruption 3 2 Mellan

Regelefterlevnad 4 2 Mellan

Strategiska risker

Fastighetsvärden 4 2 Hög

Klimatförändringar 2 4 Hög

Organisatorisk förmåga 3 2 Mellan

Fastighetsportföljen 4 2 Mellan

Kunderbjudande 4 3 Hög

Risker och osäkerhetsfaktorer

Wihlborgs framtida utveckling och förmåga att uppnå verksam-

hetens mål påverkas av risker och osäkerhetsfaktorer. Genom att

belysa, analysera och hantera dessa risker och osäkerhetsfakto-

rer på ett systematiskt sätt nns möjlighet att begränsa dem och

samtidigt skapa förutsättningar för fortsatt tillväxt.

Risker och osäkerhetsfaktorer hanteras löpande i den dagliga

verksamheten i enlighet med väl etablerade rutiner och väg-

ledningar. Risker på företagsövergripande nivå hanteras också i

en strukturerad process där ledningsgrupp och styrelse regel-

bundet inventerar och bedömer prioriterade risker som kan

påverka Wihlborgs framtida utveckling.

Process för hantering av risker

Wihlborgs årliga process för riskhantering genomförs i tre

huvudsakliga steg.

1. Inventering och bedömning. Initialt genomförs en inven-

tering och preliminär bedömning av bentliga och nya risker

av en arbetsgrupp bestående av delar av ledningsgruppen

och sakkunniga seniora medarbetare inom olika områden.

Riskerna bedöms utifrån sannolikhet och påverkan på

Wihlborgs i ett kort-medellångt perspektiv på 3–5 år.

2. Prioritering och hantering. Resultatet av den initiala

analysen diskuteras med företagsledningen som prioriterar

de mest väsentliga riskerna och tilldelar ansvar för respek-

tive risk till relevanta medarbetare, oftast en medlem i

ledningsgruppen. Övergripande strategier och handlings-

planer för hantering av riskerna fastställs.

3. Uppföljning och utvärdering. De prioriterade riskerna

och riskhanteringsstrategierna delges och förankras med

styrelsen. Under året följs riskarbetet löpande upp av

lednings gruppen och avrapporteras årligen till styrelsen.

I tabellerna nedan sammanställs resultatet av årets risk analys.

Riskerna beskrivs och graderas med hänsyn till bedömd

påverkan på verksamheten och sannolikheten för att risken

inträffar (skala 1–5, där 5 innebär en betydande påverkan/

hög sannolikhet). Utifrån denna analys görs en prioritering av

risker som bör bevakas och där åtgärder kan behövas (anges på

skala Låg – Mellan – Hög i tabellen, där högprioriterade risker är

mest i fokus och följs upp oftare av ledningen under året).

Wihlborgs har valt att gruppera riskerna i följande över-

gripande kategorier.

• Finansiella risker – risker avseende företagets nansiering

och nansiella stabilitet.

• Operativa risker – risker i projektering och den löpande

förvaltningen av våra fastigheter.

• Regulatoriska risker – risker relaterade till bristande

efterlevnad av lagar och regler.

• Strategiska risker – risker kopplade till omvärldsfaktorer

och marknadsutvecklingen.

Förvaltningsberättelse

FINANSIELLA RISKER

Ränterisk

Räntekostnaderna, inklusive kostnad för ränte-

derivat, kreditavtal m.m., är Wihlborgs enskilt

största kostnadspost. Förändringar i ränte-

nivåer samt räntemarginal till bankerna får stor

inverkan på såväl kassaöde som resultat och

nyckeltal. Hur mycket och hur snabbt en ränte-

förändring får genomslag i resultatet beror på

vald räntebindningstid för lånen.

Som grund för Wihlborgs hantering av

räntekostnader nns en av styrelsen antagen

nanspolicy. Wihlborgs använder sig av en

kombination av rörliga räntor och ränte-

derivatinstrument för att begränsa ränterisken.

Se not 2 för ytterligare beskrivning av

Wihlborgs nansiella riskhantering.

0,0

1,5

3,0

4,5

6,0

5,04,54,03,53,02,52,01,51,00,50

Räntetäckningsgrad, vid förändring av marknadsräntan

ggr

Den genomsnittliga räntan, inklusive kostnad

för kreditavtal och effekten av räntederivaten,

uppgick vid årsskiftet till 2,59 procent (1,32).

Räntetäckningsgraden uppgick till 5,6 gånger

(6,7). Lånens genomsnittliga räntebindnings-

tid, inklusive effekter av räntederivat, uppgick

till 2,0 år (2,9) vid årsskiftet. Värdeförändringen

på Wihlborgs derivat har påverkat resultatet

med 654 Mkr (202). Diagrammen nedan visar

räntekänslighet vid förändring av marknads-

räntan, med utgångspunkt 31 december 2022.

0,0

1,5

3,0

4,5

6,0

5,04,54,03,53,02,52,01,51,00,50

Genomsnittsränta vid förändring av marknadsräntan

Finansieringsrisk

Wihlborgs är beroende av externa lån för att

kunna fullfölja sina åtaganden och genomföra

affärer. Oron på kreditmarknaderna under de

senaste åren visar hur förutsättningarna för,

och tillgången till, krediter snabbt kan föränd-

ras. Om Wihlborgs inte kan förlänga eller ta

upp nya lån eller om villkoren är väldigt oför-

månliga, begränsas möjligheterna att kunna

fullfölja åtaganden och genomföra affärer.

Finanspolicyn denierar målsättning samt

anger riktlinjer och risklimiter för nansverk-

samheten. Bland annat anges att fördelningen

av lån mellan olika kreditinstitut ska vara sådan

att det nns minst tre huvudsakliga kredit-

givare vars andel av den totala lånestocken ej

bör överstiga 50 procent vardera. Wihlborgs

ska även eftersträva en jämn förfallostruktur

på låneskulden.

Se not 2 för ytterligare beskrivning av

Wihlborgs nansiella riskhantering.

Vid årets slut uppgick belåningsgraden till

48,6 procent (46,5). Andelen banklån, inklusive

real kreditlån, av den totala lånestocken har

till följd av den sviktande obligationsmarkna-

den ökat till 90 procent (83). Totalt nns nio

långivare varav den största står för 22 procent

av andelen lån. De 10 procent (17) som lånas

på obligationsmarknaden sker dels via det

delägda bolaget Svensk FastighetsFinansiering

(SFF), dels genom egna icke-säkerställda obli-

gationer. Lånens förfallotider samt outnyttjat

låne utrymme framgår av diagrammet nedan.

1 500

3 000

4 500

6 000

7 500

9 000

10 500

12 000

>202720272026202520242023

Ej utnyttjat, Mkr

Utnyttjat, Mkr

Låneförfall

Mkr

Kreditrisk

Vid en lågkonjunktur, som vi troligtvis går in i,

nns en ökad risk för att en del hyresgäster får

svårt att betala hyran. Sammansättningen av

olika branscher och storlekar på hyresgäster gör

att risken för omfattande hyresförluster bedöms

som låg. Risken omfattar även motpartsrisk – att

någon bank inte lever upp till sina förpliktelser –

vilket kan få en större konsekvens, men även här

bedöms sannolikheten som låg.

Se not 2 för ytterligare beskrivning av

Wihlborgs nansiella riskhantering som

omfattar kreditbedömningar, säkerheter och

depositioner.

Under 2022 har hyresförlusterna uppgått till

1 Mkr (0).

Risk Hantering Utfall

Förvaltningsberättelse

OPERATIVA RISKER

Hyresintäkter

Hyresintäkterna är avgörande för kassaödet Hyresintäkterna är avgörande för kassaflödet

för den löpande verksamheten. Fallande

hyresnivåer och ökade vakanser leder till

lägre fastighetsvärde. Efterfrågan på lokaler

styr hyresnivåerna, vilken i sin tur påverkas

av tillväxten på olika delmarknader. På orter

med ekonomisk tillväxt förväntas ökad efter-

frågan på lokaler och därmed en möjlighet till

stigande hyror och utrymme för nyproduktion.

Nedgång i konjunkturen eller oro i samhället

orsakat av exempelvis krig och energikris kan

leda till ökade av- och omyttningar med öka-leda till ökade av- och omflyttningar med öka-

de vakanser samt fallande hyror som följd.

Eftersom kontraktstiden på hyresavtalen

vanligtvis är mellan tre och fem år innebär

förändringar i marknadshyrorna inte någon

omedelbar effekt på hyresintäkterna.

I Wihlborgs hyresavtal med löptid tre år och

längre nns i de esta fall indexklausuler längre finns i de flesta fall indexklausuler

som innebär årliga hyresjusteringar baserat

antingen på förändringar i konsument pris-

index eller en fast procentuell höjning. I

kortare hyresavtal ska prisbilden spegla risken.

Öresundsregionen bedöms som långsiktigt

stark avseende läge, befolkningstillväxt,

sysselsättning och allmänna kommunika tioner.

Wihlborgs närvaro i såväl Skåne som

Köpenhamns området bidrar också till

en riskspridning då förutsättningarna är något

olika i de båda länderna.

Den 1 januari 2023 var kontrakterade hyres-

intäkter i lika bestånd 13,7 procent (4,8) högre

jämfört med samma tidpunkt föregående år.

Dels till följd av KPI som gav en ökning om

10,9 procent men också på grund av god

nettouthyrning, omförhandlingar och färdig-

ställa projekt. Per den 1 januari 2023 uppgick

vakanserna, exklusive projekt och mark, till 271

Mkr (268) och uthyrningsgraden var 93 procent

(92). Netto uthyrningen för 2022 var den högsta

någonsin och uppgick till 119 Mkr (115).

Den genomsnittliga löptiden för Wihlborgs

hyreskontrakt uppgick vid årsskiftet till 3,4 år

(3,6). I nedanstående tabell visas avtalstidens

slut för lokalhyreskontrakten.

Lokalhyreskontraktens löptider

Antal avtal Mkr Andel, %

2023 1 370 765 21

2024 735 706 19

2025 489 736 20

2026 299 524 14

2027 131 352 9

2028 44 120 3

>2028 101 500 14

Summa 3 169 3 703 100

Fastighetskostnader

Större kostnadsposter inom driften utgörs av

taxebundna kostnader för värme, el, vatten

och sophantering. Därutöver tillkommer kost-

nader för fastighetsskatt, fastighetsskötsel,

reparation och underhåll samt administration.

Många av hyresavtalen innebär att mer-

parten av dessa kostnader debiteras vidare till

hyresgästen. Påverkan vid förändring av dessa

kostnader är därmed relativt begränsad.

Oförutsedda och omfattande reparationer

kan påverka resultatet negativt och risken

för detta ökar om det löpande underhållet

är eftersatt.

Wihlborgs arbetar kontinuerligt med energief-

fektivisering av fastigheterna, ofta tillsammans

med hyresgästerna, för att begränsa kostnads-

ökningar samt miljöpåverkan. I den svenska

verksamheten genomförs prissäkring gällande

inköp av el för en period om upp till 24 måna-

der framåt i tiden. Reparationer och underhåll

sker löpande för att bibehålla fastigheternas

skick och standard. Under entreprenörer upp-

handlas regelbundet för att få en konkurrens-

kraftig prisbild. Vikten av kostnadseffektiv

förvaltning är i fokus i samband med förvärv

och samtliga fastigheter är försäkrade mot

större åverkan på grund av skada. Slutavräk-

ning av driftskostnader gentemot hyresgäster-

nas preliminära betalningar sker årligen med

hjälp av ett egenutvecklat system kopplat till

såväl hyres- som ekonomisystem.

Fastighetskostnaderna har ökat med

139 Mkr (13) jämfört med föregående år varav

32 Mkr är hänförligt till förvärvade fastigheter.

Prisökningar i samhället slår igenom generellt

i driftskostnaderna men de ökade elpriserna

sticker ut och har påverkat med ca 36 Mkr. En

stor del av energikostnaderna ingår i de tillägg

som betalas av hyresgästerna. Av den ökade

fastighetsskatten om 34 Mkr avser 19 Mkr

omtaxeringar i samband med den allmänna

omtaxering som skett av hyreshus i Sverige

under 2022. Högre närvaro i den danska

kantin verksamheten är också en bidragande

orsak till ökade fastighetskostnader.

Projektutveckling

Wihlborgs har som mål att fortsätta växa,

vilket kräver investeringar i såväl nya som

bentliga fastigheterbefintliga fastigheter. Nya och utvecklade

krav på fastigheternas utformning, funktion

och effektivitet ökar förväntningarna på vår

projektutveckling. Det nns en risk för att ny-, projektutveckling. Det finns en risk för att ny-,

till- eller ombyggnadsprojekt blir dyrare än

beräknat, inte är uthyrt vid färdigställandet,

blir försenade under genomförandet eller inte

kan startas som planerat. I dessa fall på verkas

såväl värdering som kassaöde negativt. Om såväl värdering som kassaflöde negativt. Om

investeringsobjekten är få och inte anses

lönsamma kan tillväxten hämmas.

Alla nya projekt genomgår en noggrann

utvärdering, där beräknad kostnad, avkastning

och risker analyseras och utförandet planeras

och fastställs. Projekt över 10 Mkr godkänns

av styrelsen. I de egna projekten, som drivs av

egna erfarna projektledare, begränsas riskerna

för kostnadsökningar dels i avtal gentemot

entreprenörer, dels genom regelbunden upp-

följning internt mot budget för att upptäcka

och hantera eventuella avvikelser i tid. Genom

kompetenta projektledare och ett betydande

engagemang i våra delmarknader är vi del-

aktiga i att utveckla nya områden, vilket också

skapar möjligheter för tillväxt.

Investeringstakten har varit hög under 2022

och under året investerades 1 518 Mkr (1 219)

i bentliga fastigheter och av värdeökningen i befintliga fastigheter och av värdeökningen

i fastighetsportföljen står projektutvecklingen

för 150 Mkr (379). Majoriteten av projekten

har löpt på enligt plan och pandemin har inte

påverkat utfallet i någon större grad. Endast

ett ombyggnadsprojekt (Rafnaderiet 3) harfinaderiet 3) har,

av olika anledningar, blivit dyrare än beräknat.

Vid årsskiftet fanns beslutade investeringar i

pågående projekt om 3 631 Mkr (2 804), varav

1 367 Mkr var investerade vid årskiftet. För

mer information kring projekten se sid 69–75.

Risk Hantering Utfall

Förvaltningsberättelse

Transaktioner

Förvärv av fastigheter är en del av Wihlborgs

tillväxtstrategi. I samband med fastighetsför-

värv nns en risk att den förvärvade fastig-värv finns en risk att den förvärvade fastig-

heten inte motsvarar förväntningarna eller den

erlagda köpeskillingen. Det nns även risk för erlagda köpeskillingen. Det finns även risk för

oväntade vakanser eller kostnader som upp-

kommer i fastigheten efter förvärvet och som

inte är reglerade i avtalet. Om förvärv sker via

bolag nns även risker kopplade till bolaget, bolag finns även risker kopplade till bolaget,

till exempel moms och skatter.

Vid alla transaktioner görs kalkyler för beräk-

nad kostnad och avkastning vilka godkänns

enligt fastställda interna rutiner. Riskerna vid

fastighetstransaktioner begränsas genom en

väl etablerad ”due diligence”-process som

drivs av kompetenta och erfarna medarbetare

med stöd av extern expertis. Wihlborgs

strategi är att agera snabbt och smidigt i

samband med fastighetstransaktioner, vilket

ofta leder till ett tidigare avslut och tillträde

och därmed ett positivt kassaöde från den och därmed ett positivt kassaflöde från den

förvärvade fastigheten.

Under 2022 har nio fastigheter förvärvats

varav sex i Sverige och tre i Danmark. Sju av

dessa avsåg förvaltningsfastigheter och två

var projektfastigheter. I förvärven nns en del . I förvärven finns en del

vakanser vilka ger möjligheter för förvalt-

ningsorganisationen att tillföra värde genom

framtida uthyrningar. En förvaltningsfastighet

har sålts i Köpenhamn liksom en mindre bit

mark i Helsingborg. För mer information kring

förvärvade fastigheter se sid 48-49.

Miljörisker

Föroreningar på våra fastigheter och negativ

miljö-/hälsopåverkan på grund av materialval,

resursanvändning och uppkomst av avfall ut-

gör risker för Wihlborgs och omgivningen. Att

inte arbeta med att minska denna påverkan

innebär risk för lagbrott, minskad efterfrågan

från hyresgäster, bristande förtroende och

negativ inverkan på vårt varumärke.

Wihlborgs har ett etablerat miljölednings-

system som utgår från lagkrav och av vd

fastställd miljöpolicy. Miljöaspekter och ope-

rativa miljörisker är identierade och ses över

regelbundet. Miljöinstruktioner och styrande

dokument är framtagna och kommunicerade.

Inom förvaltningen nns ett egenkontrollpro-

gram och för vår projektverksamhet har vi ett

projektanpassat miljöprogram med tydliga

kravspecikationer för alla byggprojekt. All

personal genomgår grundläggande miljöut-

bildning och vidareutbildning vid behov.

Miljöcertiering av våra svenska kontorsfastig-

heter har accelererat under året och bidragit

med kompetenshöjning av personal samt ökad

systematik i drift och skötsel av fastigheterna.

Det projektanpassade miljöprogrammet har

uppdaterats och medvetenhet om program-

met har ökat genom utbildning av projektle-

dare och miljösamordnare. Fortsatta energi-

effektiviseringar och besparingsprogram har

medfört att energianvändningen i Wihlborgs

fastigheter har minskat under året. Läs mer om

vårt miljöarbete på sid 38–41 och 147–149.

Arbetsmiljö & hälsa

I den dagliga verksamheten kan det före-

komma incidenter varigenom medarbetare,

entreprenörer eller hyresgäster/tredje part

skadas i våra projekt eller fastigheter. Olycks-

fall på byggarbetsplatser, vid underhållsarbete

på fastigheter, eller när hyresgäster rör sig i

eller runt byggnaderna kan inträffa, även om

sannolikheten bedöms som låg.

Som bas för vårt arbete nns lagar och regler

som syftar till att förebygga ohälsa och olycks-

fall i arbetet. Risker som har med arbetsmiljö/

hälsa och säkerhet att göra identieras via

regelbundna riskinventeringar och arbetsmil-

jöronder, samt genom andra insatser så som

medarbetarsamtal, medarbetarundersökning-

ar och återkommande hälsoundersökningar.

Medarbetare, chefer och underentreprenörer

rapporterar incidenter och olyckor till HR och

på så sätt fångas dessa upp för utvärdering

och eventuella åtgärder.

Under 2022 har arbetet med vår arbetsmiljö foku-

serat på att förtydliga våra rutiner för arbetsmiljön

i fastigheterna och de nya behov och förväntning-

ar som nns vad gäller fastighetsteknik. Vi har

registrerat 11 (6) olycksfall i vår egen verksamhet

och våra entreprenörer rapporterar 15 (8) olyckor

i samband med byggprojekt. Sjukfrånvaron inom

Wihlborgs totalt är 2,29 procent (1,96). Läs mer

om vårt arbetsmiljöarbete på sid 42 och 145.

IT-säkerhet

Tillgången till information och fungerande IS-/

IT-system är central i hela Wihlborgs verksam-

het. Ökad digitalisering innebär ett större be-

roende av dessa system och en ökad mängd

känsliga data i alla system som medför en

potentiell säkerhetsrisk. Det nns en ständigt

närvarande risk för dataintrång och Wihlborgs

är lika utsatt för generella IT-attacker som

andra företag. Haverier eller intrång såväl i

våra interna verksamhetssystem som i våra

fastigheters styrsystem kan få betydande kon-

sekvenser för oss och våra hyresgäster.

Wihlborgs arbetar löpande med att säkerställa

att vi har en hög säkerhet i de olika IS-/IT-sys-

temen. Både det tekniska och det mänskliga

perspektivet är viktigt. Vi analyserar löpande

risker och vidtar nödvändiga åtgärder, exem-

pelvis med hjälp av diverse säkerhetslösningar

och har både interna och externa backuplös-

ningar på plats. Genom att löpande informera

och utbilda våra medarbetare i beteenden och

informationshantering samt uppmana dem att

vara uppmärksamma minimerar vi riskerna för

intrång och exponering av affärskritiska data.

Under 2022 har få incidenter avseende

informations- och IT- säkerhet inträffat. Vi har

haft en stabil IT-drift och inte utsatts för några

IT- intrång eller skadlig kod. Vi har i likhet med

många andra blivit utsatta för bedrägeriförsök

via e-post men dessa har stoppats genom en

kombination av säkerhetslösningar, uppmärk-

samma användare, snabbt agerande och

kommunikation till användarna.

Fastighetsincidenter

Det förekommer dagligen olika former av

oförutsedda händelser i någon av våra fastig-

heter, men dessa är oftast av mindre allvarlig

karaktär. Risken för incidenter som innebär

fara för liv och hälsa eller mer omfattande

skada på en fastighet, till exempel genom

brand eller hot/intrång riktat mot hyresgäster

är dock ovanliga.

Riskhanteringen utgår från en mycket god

kännedom om våra fastigheter och hyres-

gäster och därmed en bra beredskap för

eventuella incidenter. Vi har en nära kontakt

med våra hyresgäster och därmed goda in-

sikter om eventuell hotbild. Vi övervakar våra

fastigheter genom regelbundna kontroller

och ronderingar. Löpande underhåll håller

fastigheterna i bra skick och begränsar risken

för större skador. Fastigheterna är försäkrade

och därmed minimeras eventuell ekonomisk

skada för Wihlborgs.

Vi har haft fortsatt fokus på arbetsmiljö och

säkerhet under året, vilket bidragit till en ökad

medvetenhet och beredskap inför eventuella

incidenter. Vidareutbildning av Wihlborgs fast-

ighetsvärdar och en ökad systematik i arbetet

med egenkontroller och skyddsronder har

resulterat i en mer noggrann översyn av risker

på fastigheterna. Under 2022 har det liksom

tidigare år inträffat ett fåtal arbetsplatsolyckor

men inga med allvarlig personskada och inga

incidenter som skadat våra fastigheter.

Risk Hantering Utfall

Förvaltningsberättelse

REGULATORISKA RISKER

Etik & korruption

Risk för oetiskt agerande som inte är i linje

med Wihlborgs uppförandekod kan före-

komma såväl i den egna verksamheten som i

leverantörsledet. Korruptionsrisk nns främst

i affärsenheterna projekt/utveckling och för-

valtning, samt den centrala inköpsfunktionen

då dessa relativt sett är mest exponerade på

grund av att de köper in varor och tjänster till

Wihlborgs verksamhet.

Wihlborgs företagskultur betonar ärlighet

som en avgörande del i vår värdegrund och

vikten av en tydlig affärsetik lyfts regelbundet

fram i interna sammankomster. Alla nyanställ-

da genomgår en utbildning i affärsetik med

grund i Wihlborgs etiska riktlinjer. Systematis-

ka upphandlingsprocesser med era personer

involverade ökar transparensen och minskar

risken för individuell påverkan. Ramavtalsleve-

rantörer förbinder sig att följa Wihlborgs upp-

förandekod för leverantörer liksom entrepre-

nörerna i projektupphandlingar. Misstankar om

korruption och liknande missförhållanden kan

anmälas via Wihlborgs visselblåsningskanal.

Utbildning av alla nyanställda i Wihlborgs

etiska riktlinjer har genomförts under 2022 på

samma sätt som tidigare år. Sedan 2022 kom-

municeras Wihlborgs uppförandekod digitalt

till alla leverantörer som också ombeds göra

en självskattning av sin hållbarhetsstyrning

i en extern plattform. Leverantörernas svar

och bifogade bevis bedöms för att säkerställa

att Wihlborgs uppförandekod efterlevs. Inga

incidenter avseende oetiskt beteende eller

misstänkt korruption har anmälts via visselblås-

ningskanalen under 2022. Läs mer om Wihl-

borgs arbete med affärsetik och ansvarsfulla

affärer på sid 35 och 144–145.

Regelefterlevnad

Lagar, förordningar och andra regler styr

många aspekter av Wihlborgs dagliga

verksamhet – från vad och hur vi bygger och

förvaltar fastigheterna till formerna för rappor-

tering av verksamhetens resultat. Bristande

efterlevnad av dessa regelverk kan leda till

ekonomiska sanktioner och skadat förtroende

för Wihlborgs.

Wihlborgs följer löpande utvecklingen av

relevanta regelverk inom olika områden, bland

annat genom deltagande i olika forum och

samverkan med branschföreningar och andra

näringslivsorganisationer. I de centrala stöd-

funktionernas uppdrag ingår att bevaka nya

eller uppdaterade lagar och andra regler. God

intern kontroll i väsentliga processer och konti-

nuerlig kompetensutveckling av medarbetarna

är också metoder för att minska riskerna.

Wihlborgs etiska riktlinjer uppdateras och

fastställs av styrelsen varje år. En översyn

av Wihlborgs övriga policyer har påbörjats

under 2022 i syfte att säkerställa att dessa är

relevanta och speglar aktuella externa regel-

verk. I denna översyn skapas också en bättre

policystruktur, vilket gör det tydligare för

medarbetarna vilka styrdokument de förväntas

känna till och efterleva.

STRATEGISKA RISKER

Fastighetsvärden

Värderingen av fastigheterna ger direkt påver-

kan på såväl resultat som nyckeltal. Hur stora

värdeförändringarna blir beror på Wihlborgs

egen förmåga att genomföra förädling av

förvaltningsfastigheter, driva projektutveck-

ling och göra strategiska förvärv. Det beror

även till stor del på externa faktorer som hur

den lokala hyres- och fastighetsmarknaden

utvecklar sig och Sveriges allmänna ekonomis-

ka utveckling.

Wihlborgs fastighetsvärderingar utgår från

en värderingspolicy och väl etablerade

värderingsmodeller med tydliga rutiner för in-

hämtning av relevanta och tillförlitliga data till

beräkningarna. Vid förvärv gör transaktions-

avdelningen analyser av den aktuella fastig-

heten för att bedöma värdet samt framtida

möjligheter och risker. Inför varje bokslut låter

Wihlborgs externa parter utföra värderingar av

alla fastigheter. Arbetet med fastighetsvärde-

ringar granskas då också av revisorerna.

För ytterligare information kring upp-

skattningar och bedömningar vid fastighets-

värdering se sid 82-83 och not 13.

Wihlborgs värdeförändringar 2022 uppgick

till 396 Mkr (2 153). Inationsantagandena

för 2023 och 2024 har höjts samtidigt som

avkastningskraven i värderingarna har ökats.

Nettoeffekten av dessa två förändringar är

under året positiv och därtill kommer ett ökat

värde från projektutvecklingen om 150 Mkr

(379). Resterande värdeförändring kommer

från nyuthyrningar och omförhandlingar.

Tabellen nedan visar Wihlborgs resultat och

ställning om fastighetsvärdet skulle förändras

+/−5–10 procent.

Känslighetsanalys värdeförändring fastigheter

-10 % -5 % 0 5 % 10 %

Resultat före

skatt,Mkr

Soliditet, %

Belåningsgrad

fastigheter, %

-2 607

37,1

54,0

152

39,2

51,1

2 911

41,2

48,6

5 670

42,9

46,3

8 429

44,5

44,2

Risk Hantering Utfall

Förvaltningsberättelse

Klimatförändringar

Vårt väder kommer förändras och bli mer

turbulent kommande årtionden. Klimat-

förändringar i form av exempelvis er

kraftiga stormar, varmare temperaturer

eller ökade grundvattennivåer innebär risk

för stigande kostnader för fukt- och skade-

reglering och ökat kylbehov. På längre sikt

ökar sannolikt också investeringarna för

att anpassa Wihlborgs fastigheter till ett

förändrat klimat. Härutöver nns det risk för

nya regler, skatter, kundbeteenden och andra

omställningar i samhället till följd av de fysiska

klimatförändringarna.

Wihlborgs arbetar systematiskt såväl med

att minska verksamhetens klimatpåver-

kan som att anpassa fastigheterna till den

globala uppvärmningen. Arbetet vägleds

av ett operativt klimatmål (till 2022) och ett

vetenskapligt baserat klimatmål godkänt av

SBTi (halvering av utsläpp av växthusgaser till

2030), samt en klimatfärdplan som utgår från

ett livscykelperspektiv på fastigheterna. Våra

interna miljöinstruktioner och vägledningar

belyser hur vi systematiskt kan och ska minska

vår klimatpåverkan i vår egen verksamhet

och hela värdekedjan. Fastighetsbeståndet

har analyserats utifrån fysiska klimatrisker och

anpassningsbehov för byggnader med hög

risk ska bedömas.

Wihlborgs fortsätter prioritera klimatarbetet

med fokus på klimatpåverkan i värdekedjan.

Krav på klimatkalkyler i alla större byggpro-

jekt och ett internt pris på koldioxidutsläpp

har införts, varigenom entreprenörer som

erbjuder byggmetoder med lågt klimatavtryck

premieras. Utökade kontroller för väderrisker

på fastigheterna har implementerats i syfte

att öka beredskapen för extremväder som

följer av klimatförändringarna. Läs mer om

vårt klimatarbete på sid 38–41 och 148. På sid

140–141 utvecklas redovisningen av klimat-

relaterade risker och hur dessa kan påverka

Wihlborgs i ett längre tidsperspektiv i enlighet

med rekommendationerna från Task Force on

Climate-related Financial Disclosures (TCFD).

Organisatorisk förmåga

I en snabbrörlig, global värld krävs en exibel

och lärande organisation för att möta kun-

dernas och andra intressenters förväntningar.

Med allt snabbare förändringar avseende

förväntningar på digitalisering, hållbarhet men

också justerade arbetssätt hos kunderna be-

höver organisation och kompetens hela tiden

uppgraderas. Det nns en risk att Wihlborgs

inte lyckas vidareutveckla organisationen och

attrahera, behålla och utveckla rätt kompetens

som matchar de behov som kunder, medarbe-

tare och andra intressenter har.

Viktiga komponenter i att utveckla den orga-

nisatoriska förmågan är att kontinuerligt för-

stärka individernas kompetens, kopplat såväl

till bentlig roll som till beredskapen att möta

förändringar på arbetsplatsen. Wihlborgs ar-

betar därför löpande med kompetensutveck-

ling inom en rad denierade områden. Genom

olika tvärfunktionella forum uppmuntras även

till samverkan och överföring av kompetens till

nya team och avdelningar. Wihlborgs arbetar

också med förändringsledning och kommuni-

kation för att stödja medarbetarna i anpass-

ningen till förändringar i omvärldens krav och

förväntningar.

Satsningen på medarbetarnas kompetensut-

veckling har fortsatt under 2022, bland annat

genom Wihlborgsakademin. Fokus har lagts

inom vår förvaltning där vi fortsatt vår kom-

petensgenomlysning för fastighetsvärdar med

syfte att uppgradera kompetens och förmåga

utifrån nya behov och förväntningar vad gäller

fastighetsteknik. Våra förvaltare har genom-

gått en utbildning i värdeskapande förhand-

ling och vi har anordnat interna workshops

om hur vi kan hjälpa våra kunder att skapa

framtidens arbetsplats. Utöver detta har vi

fortsatt arbetet utvecklingen inom fastighets-

nära hållbarhetsfrågor genom att certiera 22

(14) byggnader genom vår egen personal.

Fastighetsportföljen

Det nns alltid en risk att fastighetsportföljen

inte möter marknadens nuvarande eller

förväntade efterfrågan vad gäller typ av

fastighet/segment eller geograskt läge

– det kan vara fel fastigheter i fel stad/

område. Wihlborgs fastighetsinnehav är

koncentrerat till fyra städer i den växande

Öresundsregionen, alla med lite olika karaktär

och efterfrågan på lokaler, vilket bidrar till en

diversierad och stark fastighetsportfölj.

Wihlborgs strategi för att hantera risken med

en fel sammansatt fastighetsportfölj bygger

på kontinuerlig utvärdering av beståndet

baserat på en mycket god kännedom om den

geograskt avgränsade marknaden. Portföl-

jen är i sig diversierad med olika typer av

fastigheter inom olika områden i Öresunds-

regionen. Goda kontakter med många kunder

i regionen och en effektiv marknadsbevakning

i vår projektutveckling och förvaltning bidrar

till att fånga trender och göra analyser av den

lokala marknaden.

Wihlborgs redovisar en positiv nettouthyrning

i alla regioner och samtliga kvartal under 2022.

Under året har portföljen stärkts med sex fast-

igheter i Sverige samt tre i Danmark som alla

kompletterar det bentliga beståndet och

nya möjligheter till värdeskapande på kort

och lång sikt.

Kunderbjudande

Kundernas förväntningar på en bra hyres-

värd utvecklas med tiden och det är tydligt

att hyresgäster allt oftare ställer nya och

specika krav på hyresvärden och lokalerna

– exempelvis bra miljöprestanda, relevanta

certieringar, en hög teknisk standard, exibla

avtalsvillkor eller ökad service och kringtjänster.

Om Wihlborgs inte är tillräckligt inno vativa,

exibla eller fullt ut förstår kundernas önskemål

och behov kan det medföra att vissa hyres-

gäster söker sig till andra hyresvärdar.

För att i tillräcklig utsträckning framtidssäkra

fastigheterna och Wihlborgs affär krävs en

ständig bevakning och utvärdering av kund-

erbjudandet och efterfrågan på marknaden.

Det behövs också en organisatorisk förmåga att

anpassa verksamheten och kunderbjudandet

till efterfrågan. Med en stark närvaro på den

lokala marknaden och en nära kontakt och

dialog med nuvarande och presumtiva kunder

kan Wihlborgs förvaltare, uthyrare och projekt-

utvecklare fånga förändringar i efterfrågan.

Under 2022 genomförde Wihlborgs återigen

en NKI-undersökning och vi ck värdefull

återkoppling från hyresgästerna. Den totala

NKI-poängen blev 78, vilket är högre än

branschsnittet och tre poäng högre än förra

mätningen 2020. Wihlborgs kunder är goda

ambassadörer och hela 92 procent skulle re-

kommendera Wihlborgs som hyresvärd. Med

utgångspunkt i de områden där vi inte får fullt

så höga betyg utformas aktivitetsplaner för att

bättre möta kundernas förväntningar framöver.

Risk Hantering Utfall

Förvaltningsberättelse

Finansiella

rapporter

Finansiella rapporter

Finansiella

rapporter

RESULTAT OCH TOTALRESULTAT FÖR KONCERNEN
Belopp i Mkr	Not	2022	2021
	1–3
Hyresintäkter	4	3 335	3 060
Fastighetskostnader	5–6	-1 004	-865
Driftsöverskott		2 331	2 195
Övriga intäkter		2	3
Central administration och marknadsföring	6–8	-90	-86
Andel i joint ventures resultat		13	6
Resultat från övriga värdepapper och fordringar som är anläggningstillgångar	32	9	13
Räntekostnader		-399	-312
Räntekostnad leasing, inkl tomträttsavgäld		-5	-4
Förvaltningsresultat		1 861	1 815
Värdeförändring förvaltningsfastigheter	9	396	2 153
Värdeförändring derivat	10	654	202
Resultat före skatt		2 911	4 170
Aktuell skatt	11	-44	-57
Uppskjuten skatt	11	-579	-765
Årets resultat		2 288	3 348
Övrigt totalresultat	12
Poster som kommer att återföras till årets resultat
Årets omräkningsdifferenser vid omräkning av utländska verksamheter		383	67
Årets säkring valutarisk i utlandsverksamheten		-380	-69
Skatt hänförligt till poster som kan komma att återföras till årets resultat		63	13
Årets övrigt totalresultat		66	11
Årets totalresultat		2 354	3 359
Årets resultat hänförbart till:
Moderbolagets aktieägare		2 288	3 348
Årets totalresultat hänförbart till:
Moderbolagets aktieägare		2 354	3 359
DATA PER AKTIE (UTSPÄDNINGSEFFEKT FINNS EJ, DÅ INGA POTENTIELLA AKTIER FÖREKOMMER)
Vinst per aktie, kr		7,44	10,89
Utdelning per aktie (2022, föreslagen utdelning)		3,10	3,00
Antal aktier vid periodens utgång, miljoner		307,4	307,4
Genomsnittligt antal aktier, miljoner		307,4	307,4

Finansiella rapporter

FINANSIELL STÄLLNING FÖR KONCERNEN
Belopp i Mkr	Not	2022	2021
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter	13	55 179	50 033
Nyttjanderättstillgångar	14	146	150
Inventarier	15	17	22
Andelar i joint ventures	16	103	90
Andra långfristiga värdepappersinnehav		0	5
Derivatinstrument	26	696	94
Fordringar hos joint ventures	17	200	200
Långfristiga fordringar	18	71	79
Summa anläggningstillgångar		56 412	50 673
Omsättningstillgångar
Kundfordringar	19	42	46
Övriga fordringar		130	50
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter	20	66	68
Likvida medel	21	159	315
Summa omsättningstillgångar		397	479
Summa tillgångar		56 809	51 152
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital	22
Aktiekapital		192	192
Övrigt tillskjutet kapital		2 178	2 178
Reserver	12	144	78
Balanserat resultat inklusive årets resultat		20 866	19 500
Eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare		23 380	21 948
Summa eget kapital		23 380	21 948
Långfristiga skulder
Uppskjuten skatteskuld	23	5 180	4 622
Andra avsättningar	24	26	26
Långfristiga räntebärande skulder	25	25 820	19 698
Leasingskuld	2	140	141
Derivatinstrument	26	1	63
Förutbetald intäkt		12	13
Övrig långfristig skuld		6	5
Summa långfristiga skulder		31 185	24 568
Kortfristiga skulder
Kortfristiga räntebärande skulder	25	986	3 580
Leasingskuld	2	4	8
Leverantörsskulder		277	205
Aktuella skatteskulder		21	40
Övriga skulder		346	288
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter	27	610	515
Summa kortfristiga skulder		2 244	4 636
Summa eget kapital och skulder		56 809	51 152

Information om koncernens ställda säkerheter och eventualförpliktelser, se not 28.

Finansiella rapporter

FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL FÖR KONCERNEN
			Övrigt			Totalt	Innehav utan	Summa
		Aktie-	tillskjutet		Balanserat	eget	bestämmande	eget
Belopp i Mkr	Not	kapital	kapital	Reserver	resultat	kapital	inytande	kapital
	12, 22		hänförligt till moderbolagets aktieägare
Eget kapital 1 januari 2021		192	2 178	67	16 959	19 396	–	19 396
Årets totalresultat
Årets resultat		–	–	–	3 348	3 348	–	3 348
Övrigt totalresultat		–	–	11	–	11	–	11
Årets totalresultat		–	–	11	3 348	3 359	–	3 359
Transaktioner med koncernens ägare
Lämnad utdelning		–	–	–	-807	-807	–	-807
Summa transaktioner med koncernens ägare		–	–	–	-807	-807	–	-807
Eget kapital 31 december 2021		192	2 178	78	19 500	21 948	–	21 948
Eget kapital 1 januari 2022		192	2 178	78	19 500	21 948	–	21 948
Årets totalresultat
Årets resultat		–	–	–	2 288	2 288	–	2 288
Övrigt totalresultat		–	–	66	–	66	–	66
Årets totalresultat		–	–	66	2 288	2 354	–	2 354
Transaktioner med koncernens ägare
Lämnad utdelning		–	–	–	-922	-922	–	-922
Summa transaktioner med koncernens ägare		–	–	–	-922	-922	–	-922
Eget kapital 31 december 2022		192	2 178	144	20 866	23 380	–	23 380

Finansiella rapporter

KASSAFLÖDEN FÖR KONCERNEN
Belopp i Mkr	Not	2022	2021
LÖPANDE VERKSAMHETEN
Driftsöverskott		2 331	2 195
Övriga intäkter		2	3
Central administration		-90	-86
Ej kassödespåverkande poster		16	16
Erhållen ränta		40	2
Erlagd ränta		-406	-312
Betald inkomstskatt		-62	-50
Kassaöden före förändring av rörelsekapital		1 831	1 768
FÖRÄNDRING AV RÖRELSEKAPITAL
Förändring av rörelsefordringar		-88	0
Förändring av rörelseskulder		199	-78
Summa förändring av rörelsekapital		111	-78
Kassaöde från den löpande verksamheten		1 942	1 690
INVESTERINGSVERKSAMHETEN
Förvärv av fastigheter	13	-2 438	-412
Investeringar i bentliga fastigheter	13	-1 518	-1 236
Avyttring av fastigheter	13	97	3
Investeringar i inventarier		-6	-6
Förändring andra långfristiga fordringar		5	-29
Kassaöde från investeringsverksamheten		- 3 860	-1 680
FINANSIERINGSVERKSAMHETEN
Lämnad utdelning		-922	-807
Upptagna lån	29	8 194	5 680
Amortering låneskuld	29	-5 504	-4 766
Minskning andra långfristiga skulder		-6	-7
Kassaöde från nansieringsverksamheten		1 762	100
Förändring likvida medel		-156	110
Likvida medel vid periodens början		315	205
Likvida medel vid periodens slut	21	159	315

Finansiella rapporter

RESULTATRÄKNING FÖR MODERBOLAGET

Belopp i Mkr Not

1–2

2022 2021

Nettoomsättning

Rörelsekostnader

6, 8, 30

219

-212

223

-206

Rörelseresultat

Resultat från nansiella poster

7 17

Resultat från andelar i koncernföretag

Resultat från övriga värdepapper och fordringar som är anläggningstillgångar

Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter

Räntekostnader och liknande resultatposter

Värdeförändring derivat

1 447

395

-726

664

690

285

-365

214

Resultat efter nansiella poster

Bokslutsdispositioner 34

1 787

297

841

216

Resultat före skatt

Skatt på årets resultat 11

2 084

-135

1 057

-80

Årets resultat 1 949 977

RAPPORT ÖVER ÖVRIGT TOTALRESULTAT FÖR MODERBOLAGET

Årets resultat 1 949 977

Årets övrigt totalresultat – –

Årets totalresultat 1 949 977

Finansiella rapporter

BALANSRÄKNING FÖR MODERBOLAGET

Belopp i Mkr

TILLGÅNGAR

Not

1–2

2022 2021

Anläggningstillgångar

Materiella anläggningstillgångar

Inventarier

Finansiella anläggningstillgångar

Andelar i koncernföretag

Fordringar hos koncernföretag

Andelar i joint ventures

Andra långfristiga värdepappersinnehav

Fordringar hos joint ventures

Andra långfristiga fordringar

Derivatinstrument

10 651

17 306

217

696

9 431

15 791

217

–

Summa nansiella anläggningstillgångar 28 914 25 581

Summa anläggningstillgångar

Omsättningstillgångar

28 918 25 587

Kundfordringar

Övriga fordringar

Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter

Kassa och bank

173

Summa omsättningstillgångar 68 218

Summa tillgångar

EGET KAPITAL OCH SKULDER

28 986 25 805

Eget kapital 22

Bundet eget kapital

Aktiekapital

Fritt eget kapital

Balanserat resultat

Årets totalresultat

192

5 631

1 949

192

5 577

977

Summa fritt eget kapital 7 580 6 554

Summa eget kapital

Avsättningar

Avsättningar till pensioner

Avsättning uppskjuten skatt

7 772

137

6 745

Summa avsättningar

Långfristiga skulder

Långfristiga räntebärande skulder

Skulder till koncernföretag

Derivatinstrument

139

18 681

1 962

14 519

2 512

Summa långfristiga skulder

Kortfristiga skulder

20 644 17 094

Kortfristiga räntebärande skulder

Leverantörsskulder

Övriga skulder

Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter

350

1 884

Summa kortfristiga skulder 431 1 961

Summa eget kapital och skulder 28 986 25 805

Finansiella rapporter

FÖRÄNDRING I EGET KAPITAL FÖR MODERBOLAGET

Belopp i Mkr Not Aktie kapital

Bundna

reserver

Fritt

eget kapital

Summa

eget kapital

Eget kapital 1 januari 2021

Lämnad utdelning

Årets resultat/Årets totalresultat

192

−

6 384

-807

977

6 576

-807

977

Eget kapital 31 december 2021 192 0 6 554 6 745

Eget kapital 1 januari 2022

Lämnad utdelning

Årets resultat/Årets totalresultat

192

−

6 554

-922

1 949

6 745

-922

1 949

Eget kapital 31 december 2022 192 0 7 580 7 772

KASSAFLÖDESANALYS FÖR MODERBOLAGET

Belopp i Mkr

LÖPANDE VERKSAMHETEN

Not 2022 2021

Rörelseresultat

Avskrivningar

Erhållen ränta och utdelning

Erlagd ränta

1 778

-351

1 072

-294

Kassaöden före förändring av rörelsekapital

FÖRÄNDRING AV RÖRELSEKAPITAL

1 436 798

Förändring av rörelsefordringar

Förändring av rörelseskulder

-4

-24

Summa förändring av rörelsekapital

Kassaöde från den löpande verksamheten

INVESTERINGSVERKSAMHETEN

1 464

-28

770

Förvärv av anläggningstillgångar

Lämnade aktieägartillskott samt nyemissioner

Förvärv av andelar i koncernföretag och övriga andelar

Försäljning andelar i koncernföretag

Ökning fordringar på koncernföretag

-1 225

-1

-4

-1 440

-34

-3

–

-1 551

Kassaöde från investeringsverksamheten

FINANSIERINGSVERKSAMHETEN

-2 670 -1 588

Lämnad utdelning

Upptagna lån

Amortering låneskuld

Förändring övriga långfristiga skulder

Erhållna koncernbidrag

-922

5 888

-3 639

-550

297

-807

4 688

-3 033

-126

216

Kassaöde från nansieringsverksamheten 1 074 938

Förändring likvida medel

Likvida medel vid periodens början

-132

173

120

Likvida medel vid periodens slut 21 41 173

Noter

Belopp i Mkr om inget annat anges.

NOT 1

Väsentliga redovisningsprinciper

Allmän information

Koncernredovisningen och årsredovisningen för Wihlborgs Fastigheter AB för

räkenskapsåret 2022 har den 15 mars 2023 godkänts av styrelsen och verk-

ställande direktören för publicering och föreläggs årsstämman den 26 april

2023 för fastställande. Wihlborgskoncernen bedriver fastighetsförvaltning

med verksamheten koncentrerad till Öresundsregionen. Fastighetsbeståndet

består av kommersiella fastigheter i främst Malmö, Helsingborg, Lund och

Köpenhamn. Moderbolaget Wihlborgs Fastigheter AB är ett aktiebolag (publ)

registrerat i Sverige, med säte i Malmö. Moderbolagets funktionella valuta är

svenska kronor som även utgör rapporteringsvalutan för moder bolaget och

koncernen. Adressen till huvudkontoret är Box 97, 201 20 Malmö.

Överensstämmelse med normgivning och lag

Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med International Financial

Reporting Standards (IFRS) utgivna av International Accounting Standards

Board (IASB) samt tolkningar från IFRS Interpretations Committee sådana de

antagits av EU. Vidare har koncernredovisningen upprättats i enlighet med

Rådet för nansiell rapporterings rekommendation RFR 1 Kompletterande Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 1 Kompletterande

redovisningsregler för koncerner. Moderbolagets årsredovisning är upprättad

i enlighet med Årsredovisningslagen och med tillämpning av Rådet för nan-i enlighet med Årsredovisningslagen och med tillämpning av Rådet för finan-

siell rapporterings rekommendation RFR 2 Redovisning för juridiska personer.

Avvikelserna mellan koncernens och moder bolagets redovisningsprinciper

framgår i avsnittet ”Moderbolagets redovisningsprinciper” nedan.

Grunder för redovisningen

Tillgångar och skulder är redovisade baserat på anskaffningsvärden, förutom

förvaltningsfastigheter samt derivatinstrument som värderas till verkligt värde.

Användning av bedömningar och uppskattningar

För att kunna upprätta redovisningen i enlighet med IFRS måste företagsled-

ningen och styrelsen göra bedömningar och antaganden som påverkar redo-

visade tillgångs- och skuldposter respektive intäkts- och kostnadsposter samt

lämnad information i övrigt. Dessa bedömningar baseras på erfarenheter och

de olika antaganden som ledningen och styrelsen bedömer vara rimliga under

rådande omständigheter. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedömningar

om andra antaganden görs eller om förut sättningarna ändras.

Redovisningen är särskilt känslig för de bedömningar och an taganden som

ligger till grund för värderingen av förvaltningsfastig heter samt uppskjuten

skatteskuld. Ytterligare information om värderingsunderlag och värderings-

metoder gällande fastighetsvärderingen nns i not 9 och 13. Uppskjutna metoder gällande fastighetsvärderingen finns i not 9 och 13. Uppskjutna

skattefordringar avseende underskottsavdrag redovisas endast i den mån det

är sannolikt att dessa kommer att kunna utnyttjas.

Väsentliga tillämpade redovisningsprinciper

De nedan angivna redovisningsprinciperna har tillämpats konsekvent på

samtliga perioder som presenteras i koncernens nansiella rapportersamtliga perioder som presenteras i koncernens finansiella rapporter, såvida

inte något annat anges nedan.

Nya redovisningsprinciper

Nya standarder och tolkningar från 2022 och framåt

Wihlborgs bedömer att inga av EU godkända nya och ändrade standarder samt

tolkningsuttalanden från IFRS Interpretations Committee som trätt ikraft 2022

eller kommer att träda ikraft 2023 eller senare, påverkar Wihlborgs resultat eller

nansiell ställning i väsentlig omfattning. finansiell ställning i väsentlig omfattning.

Denition av segment Definition av segment

Wihlborgs redovisar fyra geograska marknadsområden: edovisar fyra geografiska marknadsområden: Malmö, Helsingborg,

Lund och Köpenhamn. Varje marknadsområde mot svarar ett rörelsesegment

vars intäkter och kostnader följs upp regelbundet genom rapportering till

verkställande direktören som är koncernens högsta verkställande beslutsfattare.

Koncernledningen följer upp driftsresultatet samt värdeförändringar i fastig-

heter, övriga resultatposter fördelas ej per marknadsområde. På tillgångssidan

sker uppföljning av investeringar i fastigheterna samt deras verkliga värden.

Koncernredovisning

Koncernredovisningen omfattar moderbolaget Wihlborgs Fastigheter AB och

samtliga bolag i vilka moderbolaget direkt eller indirekt har ett bestämmande

inytande. Bestämmande inytande innebär direkt eller indirinflytande. Bestämmande inflytande innebär direkt eller indirekt en rätt att

utforma ett företags nansiella och operativa strategier i syfte att erhålla utforma ett företags finansiella och operativa strategier i syfte att erhålla

ekonomiska fördelar. Koncernredovisningen bygger på redovisningshandlingar

upprättade för samtliga koncernbolag per 31 december. I koncernens resul-

taträkning ingår under året förvärvade eller avyttrade koncernbolag avseende

Wihlborgs innehavstid. I koncernens eget kapital ingår endast den del av

dotterföretagens eget kapital som tillkommit efter förvärvet. Koncernens

utlandsverksamheter har som funktionell valuta den valuta i vilken respektive

koncernenhet bedriver sin affärsverksamhet. Resultat- och balansräkningar

för utlandsverksamheter omräknas till SEK, vilket innebär att tillgångar och

skulder räknas om till balansdagens kurs och resultaträkningarna till periodens

genomsnittskurs. Den omräkningsdifferens som uppstår vid omräkning till SEK

redovisas i övrigt totalresultat.

Förvärv av fastigheter via bolag

Ett bolagsförvärv kan betraktas som antingen ett tillgångsförvärv eller ett

rörelseförvärv. Om i allt väsentligt hela det verkliga värdet av de bruttotill-

gångar som förvärvats är koncentrerade till en enskild identierbar tillgång, gångar som förvärvats är koncentrerade till en enskild identifierbar tillgång,

t.ex. en fastighet, eller grupp av likartade identierbara tillgångar utgör t.ex. en fastighet, eller grupp av likartade identifierbara tillgångar utgör

förvärvet ett tillgångsförvärv. I annat fall anses förvärvet som rörelseförvärv.

Vid tillgångsförvärv redovisas ingen uppskjuten skatt på fastigheternas

övervärde, eventuell rabatt hänförbar till den uppskjutna skatten minskar

istället fastighetsvärdet. Vid värdering till verkligt värde första gången efter

förvärvstillfället påverkas värdeförändringen av skatterabatten.

S amarbetsarrangemang

Bolag där Wihlborgs har ett långsiktigt ägarengagemang, och tillsammans

med en eller era samarbetspartner har ett bestämmande inytande, delas med en eller flera samarbetspartner har ett bestämmande inflytande, delas

upp i joint venture eller gemensamma verksamheter beroende på om

koncernen har direkt rätt till tillgångaroch åtaganden i skulder (gemensam koncernen har direkt rätt till tillgångar och åtaganden i skulder (gemensam

verksamhet) eller inte (joint venture). Bedömningen utgår från strukturen på

investeringen, den legala formen, avtalsmässiga överenskommelser samt

övriga faktorer och omständigheter. Joint venture redovisas i koncernens

resultat- och balansräkningar enligt kapitalandelsmetoden vilket innebär

att i koncernens rapport över resultat redovisas årligen Wihlborgs andel

av resultatet. I balansräkningen justeras värdet av andelarna med resultat-

andelen samt med eventuella utdelningar. För gemensamma verksamheter

ingår Wihlborgs direkta del av tillgångar, skulder, intäkter och kostnader i

koncernredovisningen. De tillgångar, skulder, intäkter och kostnader som inte

kan fördelas direkt på delägarna fördelas utifrån ägarandelen. I koncernen sker

eliminering av interna mellanhavanden motsvarande ägarandelen.

Redovisningen avseende samarbetsarrangemang baseras på senast till-

gängligt bokslut för respektive bolag justerad för eventuella skillnader

i redovisningsprinciper.

Utländsk valuta

Transaktioner i utländsk valuta omräknas till svenska kronor med valuta-

kursen vid transaktionstidpunkten. Monetära tillgångar och skulder i utländsk

valuta omräknas till balansdagens kurs, varvid kursdifferenser resultatbokförs.

Icke-monetära tillgångar och skulder som redovisas till historiska anskaff-

ningsvärden omräknas till valutakurs vid transaktionstillfället. Icke-monetära

tillgångar och skulder som redovisas till verkliga värden omräknas till den

funktionella valutan till den kurs som råder vid tidpunkten för värdering

till verkligt värde. Kursdifferenser avseende rörelsefordringar och -skulder

redovisas i rörelse resultatet, medan kursdifferenser hänförliga till nansiella enser hänförliga till finansiella

tillgångar och skulder redovisas som resultat från nansiella posterskulder redovisas som resultat från finansiella poster.

Nettoinvestering i utlandsverksamhet

Monetära långfristiga fordringar [alt monetära långfristiga skulder] till en

utlandsverksamhet för vilken reglering inte är planerad eller troligen inte

kommer att ske inom överskådlig framtid, är i praktiken en del av [företagets]

nettoinvestering i utlandsverksamheten. En valutakursdifferens som uppstår

på den monetära långfristiga fordringen [alt monetära långfristiga skulden]

redovisas i övrigt totalresultat och ackumuleras i en separat komponent i

eget kapital, benämnd omräkningsreserv. Vid avyttring av en utlandsverksam-

het ingår de ackumulerade valutakursdifferenserna hänförliga till monetära

långfristiga fordringar [alt monetära långfristiga skulder] i de ackumulerade

omräkningsdifferenser som omklassiceras från omräkningsreserven i eget enser som omklassificeras från omräkningsreserven i eget

kapital till årets resultat.

Noter

Säkring av nettoinvestering i en utlandsverksamhet

För att reducera valutarisker avseende nettotillgångar i utlandsverksamheter

har lån upptagits i utländsk valuta. Vid bokslutstillfällena omräknas tillgångar

och skulder i utländsk valuta till balansdagskurs. Den effektiva delen av

periodens valutakursförändringar avseende säkringsinstrumenten redovisas

i övrigt totalresultat för att möta omräkningsdifferenserna avseende nettotill-

gångarna i utlandsverksamheterna. Ineffektivitet i säkringsrelationen redovisas

direkt i resultaträkningen. Vid avyttring av utlandsverksamhet löses de acku-

mulerade omräkningsdifferenserna från både nettoinvestering och säkrings-

instrument upp, i proportion till avyttrad andel, och redovisas i årets resultat.

Intäkter

Intäkter i fastighetsförvaltningen aviseras i förskott och resultatförs i den

period som de avser. Intäkterna redovisas i enlighet med IFRS 16, intäkter

från operationella leasingavtal och fördelas i hyresintäkter och service intäkter.

I det förstnämnda ingår sedvanligt utdebitering av hyra inklusive index samt

tilläggsdebitering för investeringar samt fastighetsskatt. I serviceintäkterna,

som hanteras enligt IFRS 15, ingår all annan tilläggsdebitering såsom till

exempel el, värme, vatten och service till hyresgästerna. I de fall hyresgäst

under viss tid medges en reducerad hyra och under annan tid en högre hyra,

periodiseras denna under- respektive överhyra linjärt över kontraktets löptid

såvida hyres reduktionen ej beror på successiv inyttning eller liknandeor på successiv inflyttning eller liknande. Ersätt-

ningar i samband med förtidsinlösta hyreskontrakt intäktsförs omgående om

inga kvarstående förpliktelser nns gentemot hyresgästen. inga kvarstående förpliktelser finns gentemot hyresgästen.

Intäkter från fastighetsförsäljningar redovisas på kontraktsdagen såvida

det inte föreligger särskilda villkor i köpekontraktet. Resultatet från fastighets-

försäljning redovisas som värdeförändring och avser skillnaden mellan erhållet

försäljningspris efter avdrag för försäljningsomkostnader, och redovisat värde i

senaste kvartalsrapport med justering för nedlagda investeringar därefter. I de

fall försäljning av fastighet sker via bolag redovisas den del av resultatet som

är hänförbar till uppbokad uppskjuten skatt i resultatet på raden för skatt på

årets resultat.

Tomträtter och avtal som leasetagare

För Wihlborgs som leasetagare redovisas samtliga leasingavtal i rapporten

över nansiell ställning, värderade till nuväröver finansiell ställning, värderade till nuvärdet av framtida leasinginbetalningar.

Med undantag för ingångna tomträttsavtal är Wihlborgs leasetagare endast

i begränsad omfattning avseende hyreskontrakt för lokaler samt mindre

leasingavtal för bl.a. bilar. Samtliga leasingavtal ingår i leasingskulden som

omvärderas vid förändringar i bl.a. leasingperioden, restvärdegarantier och ev.

förändringar i leasebetalningar. Räntekostnaden för tomträttsavgälder redovi-

sas på raden för räntekostnad, leasing i resultaträkningen. Övriga kostnader

för leasingtillgångarna redovisas som avskrivningar. Korta leasingkontrakt

(12 månader eller kortare) och leasingavtal där underliggande tillgång uppgår

till lågt värde behöver inte redovisas i rapporten över nansiell ställning. edovisas i rapporten över finansiell ställning.

Dessa redovisas i rörelseresultatet på samma sätt som tidigare operationella

leasingavtal.

Ersättning till anställda

Ersättningar till anställda i form av löner, betald semester, betald sjukfrånvaro

med mera redovisas i takt med intjänandet. Beträffande pensioner och andra

ersättningar efter avslutad anställning klassiceras dessa som avgiftsbestämda ersättningar efter avslutad anställning klassificeras dessa som avgiftsbestämda

eller förmånsbestämda planer. Åtaganden beträffande de avgiftsbestämda

planerna fullgörs genom premier till fristående myndigheter eller företag

vilka administrerar planerna. Ett antal anställda i Wihlborgs har ITP-plan med

fortlöpande utbetalningar till Alecta. Denna ska enligt IFRS klassiceras som fortlöpande utbetalningar till Alecta. Denna ska enligt IFRS klassificeras som

förmånsbestämd plan som omfattar era arbetsgivare. Då det inte förförmånsbestämd plan som omfattar flera arbetsgivare. Då det inte föreligger

tillräcklig information för att redovisa dessa som förmånsbestämda redovisas

dessa som avgiftsbestämda planer.

Samtliga anställda i Sverige erhåller andelar i Wihlborgs Vinstandels-

stiftel se, som är en från Wihlborgs helt fristående stiftelse. Anställda i

Danmark erhåller medarbetarandelar i Wihlborgs Fastigheter AB. Avsättningen

såväl i Sverige som Danmark beslutas årligen av styrelsen och förutsätter att

vissa kriterier för koncernens resultat uppnåtts. Ersättningen redovisas som en

personalkostnad i den period som vinstandelarna är hänförbara till.

Finansiella intäkter och kostnader

Finansiella intäkter avser ränteintäkter och resultatförs i den period de avser.

Även utdelning på aktier redovisas som nansiella intäkter i den period rätten edovisas som finansiella intäkter i den period rätten

att erhålla betalning bedöms som säker.

Finansiella kostnader avser ränta och andra kostnader som uppkommer

då pengar lånas. Kostnader för uttagande av pantbrev betraktas ej som en

nansiell kostnad utan aktiveras som fastighetsinveste finansiell kostnad utan aktiveras som fastighetsinveste ring. Finansiella kostnader

resultatförs i den period de hänför sig till. Finansiella kostnader inkluderar

även räntekostnader för räntederivatavtal . Betalningsströmmar från ränte-

derivatavtal resultatförs för den period de avser. Finansnettot påverkas ej av

marknadsvärdering av ingångna räntederivatavtal vilka istället redovisas som

värdeförändringar under särskild rubrik. Den del av räntekostnaden som avser

ränta under produktionstiden för större ny-, till- eller ombyggnader aktiveras.

Räntan beräknas utifrån genomsnittlig upplåningskostnad för koncernen.

Förvaltningsresultat

I IAS 1 föreskrivs vilken information som ska redovisas i rapporten över

resultat och i bilaga beskrivs hur densamma kan ställas upp. Emellertid är

vare sig det som föreskrivs eller det som beskrivs uttömmande eller inriktat

på hur ett fastighetsförvaltande företag i Sverige har utvecklats, och en

ganska tydlig tendens kan ses. Med hänsyn till detta redovisas förvaltnings-

resultat i ett avsnitt och värdeförändringar på fastigheter och derivat i ett

eget avsnitt mellan förvaltningsresultat och resultat före skatt.

Skatter

Skatt på årets resultat inkluderar såväl aktuell som uppskjuten inkomstskatt

för svenska och utländska koncernenheter. Aktuell skatt baseras på årets

skattepliktiga resultat, vilket skiljer sig från årets redovisade resultat genom

att det justerats för ej skattepliktiga intäkter, ej avdragsgilla kostnader samt

för förändring av temporära skillnader mellan redovisade och skattemässiga

värden för tillgångar och skulder. Koncernens aktuella skatt har beräknats

utifrån de skattesatser som gällt på balansdagen.

Vid beräkning av uppskjutna skatter tillämpas balansräkningsmetoden.

Enligt denna redovisas uppskjutna skatteskulder och fordringar för alla tempo-

rära skillnader mellan redovisade och skattemässiga värden för tillgångar och

skulder samt för övriga skattemässiga avdrag eller underskott. Uppskjutna

skatteskulder och skattefordringar beräknas utifrån den förväntade skatte-

satsen vid tidpunkten för återföring av den temporära skillnaden. Vid värde-

ring av skattemässiga underskottsavdrag görs en bedömning av sannolikheten

att underskotten kan utnyttjas. Uppskjutna skattefordringar och uppskjutna

skatteskulder kvittas om de avser inkomstskatt till samma skattemyndighet

och om koncernen kan reglera skatten med ett nettobelopp. Såväl aktuell som

uppskjuten skatt redovisas i resultaträkningen som intäkt eller kostnad utom

i de fall då underliggande transaktion bokas i övrigt totalresultat. I dessa fall

redovisas även skatten i övrigt totalresultat.

Förvaltningsfastigheter

Samtliga fastigheter i koncernen klassiceras som förvaltningsfastigheter Samtliga fastigheter i koncernen klassificeras som förvaltningsfastigheter

då de innehas i syfte att generera hyresintäkter eller värdeökning eller en

kombination av dessa. Wihlborgs förhyr kontor i Köpenhamn, Lund och

Helsingborg i egna fastigheter och kontoret i Malmö från extern part från

och med 1 december 2019. Hyresvärdet för den egna förhyrningen utgör i

samtliga fall en icke väsentlig del av respektive fastighets totala hyresvärde,

varför någon klassicering som rörvarför någon klassificering som rörelsefastighet för dessa fastigheter ej gjorts.

Förvaltnings fastigheterna redovisas till verkligt värde i balansräkningen i

enlighet med IAS40 vilket innebär att några avskrivningar inte redovisas i med IAS 40 vilket innebär att några avskrivningar inte redovisas i

resultat räkningen. Värdeförändringen redovisas på särskild rad i resultat-

räkningen och beräknas utifrån värderingen vid periodens slut jämfört med

värderingen från föregående år, alternativt anskaffningsvärdet om fastigheten

förvärvats under året, med tillägg för under året aktiverade tillkommande

utgifter. Värde förändringen för avyttrade fastigheter framgår av redovisnings-

principerna för intäkter från fastighetsförsäljningar.

Förvaltningsfastigheterna värderas kvartalsvis enligt en intern värderings-

modell. Värderingen av förvaltningsfastigheterna har kategoriserats som till -

hörande nivå 3 i verkligtvärdehierarkin, då ej observerbara indata som använts

i värderingen har en väsent lig påverkan på bedömt värde. Vid årsskiftet

värderas samtliga fastigheter genom oberoende externa värderingsmän

med erkända och relevanta kvalikationermed erkända och relevanta kvalifikationer. Pågående nybyggnadsprojekt

värderas som om objektet vore färdigställt, reducerat med budgeterad

återstående projektkostnad. Projekt i tidiga skeden värderas som obebyggd

mark med tillägg för nedlagda kostnader. Obebyggd mark och övriga

förädlingsobjekt värderas enligt ortsprismetoden. I not 13 nns ytterligarförädlingsobjekt värderas enligt ortsprismetoden. I not 13 finns ytterligare

information om värderingen av fastighetsbeståndet och redo görelse för dess

redovisade värden.

Tillkommande utgifter i samband med om- och tillbyggnader läggs till

det redovisade värdet endast om det är sannolikt att de framtida ekonomiska

fördelar som är förknippade med tillgången kommer att komma företaget

till del och anskaffningsvärdet kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Alla andra

tillkommande utgifter redovisas som kostnad i den period de uppkommer. Av -

görande för bedömningen när en tillkommande utgift läggs till det redovisade

värdet är om utgiften avser utbyten av hela eller delar av identierade kompo-värdet är om utgiften avser utbyten av hela eller delar av identifierade kompo-

nenter, varvid utgifterna aktiveras. Även utgifter för helt nya komponenter

läggs till det redovisade värdet. I större ny-, till- och ombyggnadsprojekt

aktiveras räntan under projekttiden. Utgifter för reparationer kostnadsförs i

den period som de uppkommer.

100

Noter

Finansiella instrument

Finansiella instrument som redovisas i balansräkningen inkluderar bland

tillgångarna likvida medel, hyresfordringar, övriga fordringar och låneford-

ringar, samt bland skulderna räntederivatinstrument, leverantörsskulder,

övriga skulder och låneskulder.

Finansiella instrument värderas initialt till verkligt värde och därefter löpande

till verkligt värde eller upplupet anskaffningsvärde beroende på klassicering. fningsvärde beroende på klassificering.

Finansiella instrument redovisade till anskaffningsvärde redovisas initialt till ett

belopp motsvarande instrumentets verkliga värde med tillägg för transaktions-

kostnader. Finansiella instrument redovisade till verkligt värde redovisas initialt

till ett belopp motsvarande instrumentets verkliga värde, transaktionskostnader

kostnadsförs direkt. Samtliga nansiella derivatinstrument r. Samtliga nansiella derivatinstrument redovisas löpande till

verkligt värde.

En nansiell tillgångEn finansiell tillgång eller nansiell skuld nansiell skuld tas in i balansräkningen när bolaget

blir part enligt instrumentets avtalsmässiga villkor. En fordran tas upp när bola-

get presterat och en avtalsenlig skyldighet föreligger för motparten att betala,

även om faktura ännu inte har skickats. Hyresfordringar tas upp i rapport över

nansiell ställning första dagen i hyresperioden.finansiell ställning första dagen i hyresperioden. Skuld tas upp när motparten

har presterat och avtalsenlig skyldighet föreligger att betala, även om faktura

ännu inte mottagits. Leverantörsskulder tas upp när faktura mottagits. En

nansiell tillgång tas bort från balansräkningen när samtliga förmåner och risker finansiell tillgång tas bort från balansräkningen när samtliga förmåner och risker

förknippade med äganderätten har överförts. En nansiell skuld tas bort från En finansiell skuld tas bort från

balansräkningen när förpliktelsen i avtalet fullgörs eller på annat sätt avslutas.

Likvida medel

Likvida medel utgörs av tillgodohavande på bank per boksluts dagen och

redovisas till nominellt värde.

Finansiella tillgångar

Finansiella tillgångar som inte är derivat, som har fastställda eller fastställ-

bara betalningar och som inte noteras på en aktiv marknad, redovisas som

fordringar. Finansiella tillgångar klassiceras som upplupet anskaffningsvär. Finansiella tillgångar klassificeras som upplupet anskaffningsvärde,

verkligt värde via resultaträkningen eller verkligt värde via övrigt totalresultat

baserat på karaktären hos tillgångens kassaöde och på den afbaserat på karaktären hos tillgångens kassaflöde och på den affärsmodell

som tillgången omfattas av.

Samtliga nansiella tillgångar som inte är derivat uppfyller kriteriet för Samtliga finansiella tillgångar som inte är derivat uppfyller kriteriet för

kontraktsenliga kassaöden och innehas i en affärsmodell vars syfte är att kontraktsenliga kassaflöden och innehas i en affärsmodell vars syfte är att

inkassera dessa kontraktsenliga kassaöden. Fordringarna rinkassera dessa kontraktsenliga kassaflöden. Fordringarna redovisas därmed till

upplupet anskaffningsvärde. I koncernen nns hyresfordringarde. I koncernen finns hyresfordringar, övriga fordringar

samt fordringar hänförligt till sålda fastigheter. Fordringar har efter individuell

värdering upptagits till det belopp varmed de beräknas inyta, vilket innebär att värdering upptagits till det belopp varmed de beräknas inflyta, vilket innebär att

de redovisas till anskaffningsvärde med reservering för osäkra fordringar.

För koncernens fordringar utom likvida medel används den förenklade

modellen för kreditreserveringar. Det görs löpande bedömning av kredit-

reserveringar baserat på historik samt nuvarande och framåtblickande faktorer.

På grund av fordringarnas korta löptid uppgår reserverna till oväsentliga

belopp. Koncernen denierar fallissemang som fordringar som är förfallna med belopp. Koncernen definierar fallissemang som fordringar som är förfallna med

mer än 90 dagar och i de fallen görs en individuell bedömning och reservering.

För likvida medel bedöms reserven baserat på bankernas sannolikhet för

fallissemang och framåtblickande faktorer. På grund av kort löptid och hög

kreditvärdighet uppgår reserveringarna till oväsentliga belopp.

Skuldinstrument

Skulder avser krediter och rörelseskulder såsom t.ex. leverantörsskulder.

Merparten av kreditavtalen är långfristiga. Krediterna redovisas i balansräk-

ningen på likviddagen och upptas till upplupet anskaffningsvärde. Upplupna

ej betalda räntor redovisas under posten upplupna kostnader. Skuld redovisas

när motparten har presterat och avtalsenlig skyldighet att betala föreligger,

även om faktura ännu inte mot tagits . Leverantörsskulder redovisas när faktura

mottagits. Leverantörsskulder och andra rörelseskulder med kort löptid redo-

visas till nominellt värde.

Derivat

Räntederivat utgör en nansiell tillgång eller skuld som värderas till verkligt Räntederivat utgör en finansiell tillgång eller skuld som värderas till verkligt

värde med värdeförändringar via resultaträkningen. För att hantera expone-

ring mot uktuationer i marknadsräntan i enlighet med beslutad nanspolicy ring mot fluktuationer i marknadsräntan i enlighet med beslutad finanspolicy

har koncernen ingått räntederivatavtal. Vid användning av räntederivat

uppstår värdeförändringar beroende på främst förändringar av marknads-

räntan. Räntederivat redovisas initialt i balansräkningen till anskaffningsvärde

på affärsdag och värderas därefter till verkligt värde med värdeförändringar

i resultaträkningen. Löpande betalningsströmmar under avtalen resultatförs

för den period de avser.

Inventarier

Tillgångarna upptas i balansräkningen till ackumulerade anskaffningsvärden

med avdrag för ackumulerade avskrivningar enligt plan samt nedskrivningar.

Årlig avskrivning sker linjärt med 20 procent på anskaffningsvärdet.

Återköp av egna aktier

Vid återköp av egna aktier reduceras eget kapital med den betalda köpe-

skillingen inklusive transaktionskostnader. Likvid från avyttring av egna aktier

redovisas som en ökning av eget kapital. Eventuella transaktionskostnader,

inklusive skatteeffekt, redovisas direkt mot eget kapital.

Moderbolagets redovisningsprinciper

Förändringar under 2022 i RFR 2 Redovisning för juridiska personer har inte

haft någon väsentlig påverkan på moderbolagets nansiella rapporter 2022. haft någon väsentlig påverkan på moderbolagets finansiella rapporter 2022.

förutom vissa upplysningskrav. Samma sak gäller förändringar som träder

ikraft 2023 eller senare.

De avvikelser som förekommer mellan moderbolagets och koncernens

principer föranleds av begränsningar i möjligheterna att tillämpa IFRS i moder-

bolaget till följd av lagbestämmelser i främst årsredovisningslagen samt med

hänsyn tagen till sambandet mellan redovisning och beskattning. Leasing-

avtal redovisas i moderbolaget enligt undantaget i RFR2, vilket innebär att

leasingkostnaderna redovisas i resultaträkningen där de ingår i fastighets-

administration samt central administration. Koncernbidrag redovisas i enlighet

med alternativregeln i RFR2. Alternativregeln innebär att såväl erhållna som

lämnade koncern bidrag redovisas som bokslutsdisposition. Aktieägartillskott

redovisas hos givaren som ökning av aktier i dotterbolag och hos mottaga-

ren som ökning av fritt eget kapital. Fordringar i moderbolaget består i allt

väsentligt av fordringar på dotterbolag, vilka redovisas till anskaffningsvärdes-

metoden i enlighet med IFRS 9. Fordringar på dotterbolag analyseras i den

generella modellen och de förväntade kredtitreserveringarna beräknas utifrån

kontrakten med justeringar för framåtblickande faktorer och med hänsyn

tagen till värdet av säkerheter. Fordringar utan säkerhet i fastigheter uppgår

till oväsentliga belopp och givet värdet på säkerheterna uppgår reserven till

oväsentliga belopp.

Bokslutsdispositioner och obeskattade reserver

Skattelagstiftningen i Sverige ger möjlighet att skjuta upp skatte betalning

genom avsättning till obeskattade reserver i balansräkningen via resultat-

räkningsposten boksluts dispositioner. Lag stiftningens avskrivningsregler

möjliggör avskrivningar utöver avskrivningar enligt plan. I koncernredovis-

ningen redovisas dock inte bokslutsdispositioner och obeskattade reserver.

101

Noter

NOT 2

Finansiell riskhantering

Verksamheten nansieras med eget kapital och räntebärande skuldererksamheten finansieras med eget kapital och räntebärande skulder.

Relationen mellan eget kapital och skulder avgörs dels av vald nansiell risknivå, ionen mellan eget kapital och skulder avgörs dels av vald finansiell risknivå,

dels av mängden eget kapital för att tillgodose långivarnas krav för att erhålla lån

på rimliga villkor. Målen för kapitalstrukturen sätts för att tillgodose avkastning

på eget kapital, möjlighet att erhålla erforderlig lånenansiering och säkerställa på eget kapital, möjlighet att erhålla erforderlig lånefinansiering och säkerställa

utrymme för investeringar. Målen är att uppnå avkastning på eget kapital som

överstiger den riskfria räntan med minst sex procentenheter, vilket innebär

6,12 procent för 2022, soliditet om lägst 30 procent, räntetäckningsgrad minst

2,0 och belåningsgrad högst 60 procent. Per den 31 december var samtliga mål

var uppfyllda med god marginal, för utfall se tabell i not 22 Eget kapital.

Finanspolicy

Styrelsen fastställer årligen nanspolicyn som styr WihlborStyrelsen fastställer årligen finanspolicyn som styr Wihlborgs nansverksamhet. gs finansverksamhet.

Syftet med nanspolicyn är att deniera målsättning samt ange riktlinjer och Syftet med finanspolicyn är att definiera målsättning samt ange riktlinjer och

risklimiter för nansverksamheten inom Wihlborgskoncernen. Finans risklimiter för finansverksamheten inom Wihlborgskoncernen. Finans policyn

anger även övergripande ansvarsfördelning samt hur rapportering och

uppföljning av de nansiella riskerna skall ske. Finansfunktionen hos moderuppföljning av de finansiella riskerna skall ske. Finansfunktionen hos moder-

bolaget är en koncernfunktion med ansvar för koncernens nansiering, ränte-bolaget är en koncernfunktion med ansvar för koncernens finansiering, ränte-

riskhantering, likviditetsplanering och hantering av övriga nansiella riskerriskhantering, likviditetsplanering och hantering av övriga finansiella risker.

Rapportering sker till styrelsen kvartalsvis i enlighet med fastställda riktlinjer

i nanspolicyn. De övergripande målen för nansfunktionen är att:i finanspolicyn. De övergripande målen för finansfunktionen är att:

– Säkerställa en god betalningsberedskap för att vid var tidpunkt kunna

möta Wihlborgs betalningsförpliktelser

– Uppnå bästa möjliga tillförlitlighet och diversiering bland Wihlborgs Uppnå bästa möjliga tillförlitlighet och diversifiering bland Wihlborgs

nansieringskällorfinansieringskällor

– Uppnå bästa möjliga nansnetto inom ramen för beslutad risknivå Uppnå bästa möjliga finansnetto inom ramen för beslutad risknivå

och givna risklimiter

– Identiera och säkerställa en god hantering av de nansiella risker som Identifiera och säkerställa en god hantering av de finansiella risker som

uppstår i Wihlborgs

– Säkerställa att nansverksamheten utförs med en god intern kontroll. Säkerställa att finansverksamheten utförs med en god intern kontroll.

Hantering av nansiella riskerHantering av finansiella risker

Finansieringsrisk

Med nansieringsrisk avses risken att vid någon tidpunkt inte ha tillgång Med finansieringsrisk avses risken att vid någon tidpunkt inte ha tillgång

till, eller endast mot en väsentligt ökad kostnad ha tillgång till medel för

renansieringarrefinansieringar, investeringar och övriga betalningsförpliktelser. Wihlborgs ska

kunna genomföra affärer när tillfälle ges och alltid kunna möta sina åtaganden.

Finan sieringsrisken ökar om bolagets kreditvärdighet försämras eller en stor

del av skuldportföljen förfaller vid ett eller några enstaka tillfällen.

Likviditetsrisken hanteras dels genom regelbundna likviditetsprognoser

och dels genom en likviditetsreserv i form av tillgång till krediter eller likvida

medel som kan lyftas med kort varsel. Checkräkningskrediten uppgick vid

årsskiftet till 450Mkr (437), varav 88Mkr (57) var utnyttjade.årsskiftet till 450 Mkr (437), varav 88 Mkr (57) var utnyttjade.

Finansieringsrisken begränsas av att nanspolicyn ger riktlinjer om Finansieringsrisken begränsas av att finanspolicyn ger riktlinjer om

godkända motparter vid tecknande av kreditlöften, strävan efter en jämn

förfallostruktur på låneskulden inklusive omförhandlingar av kreditmarginal-

villkor, begränsning i genomsnittlig avtalsmässig kreditlöptid på skulden

samt riktlinjer om antal långivare gällande banklån. Ingen enskild långivare

bör stå för mer än 50 procent av den totala utestående volymen av banklån

och antalet långivare skall vara minst tre. Finanspolicyn anger också maximal

fördelning av olika upplåningsformer. Vid årsskiftet uppgick 48 procent (47)

av totala låneskulden av banklån, danska realkreditlån har ökat till 42 procent

(36) medan andelen obligationslån minskat till 10 procent (17). Det fanns 9

(9) huvudsakliga kreditgivare, varav den största motsvarar 22 procent (17).

Wihlborgs har gett ut icke säkerställda obligationer i ett Medium Term Note

program uppgående till 1 150 Mkr (1 550). Därutöver har obligationer uppgå-

ende till 1 430 Mkr (2 332 ) getts ut via det delägda nansbolaget Svensk ende till 1 430 Mkr (2 332 ) getts ut via det delägda finansbolaget Svensk

FastighetsFinansiering. De obligationer som förfaller under 2023 uppgående

till 986 Mkr, kommer antingen att återbetalas via bentliga outnyttjade kredit-, kommer antingen att återbetalas via befintliga outnyttjade kredit-

faciliteter eller genom emission av nya obligationer beroende på villkoren på

obligationsmarknaden vid den aktuella tidpunkten.

Merparten av de räntebäran de skulderna, som vid årsskiftet uppgick till

26 806Mkr (23 278), är upptagna i moderbolaget mot ställande av säker26 806 Mkr (23 278), är upptagna i moderbolaget mot ställande av säker-

heter i form av reversfordringar på dotterbolagen, med däri pantförskrivna

fastighetsinteckningar. Säkerheterna kompletteras i merparten av fallen med

villkor i avtalen med kreditgivarna om belåningsgrad och räntetäckningsgrad,

så kallade nansiella covenanterså kallade finansiella covenanter. Covenanterna till kreditgivarna är utfärdade

med betryggande marginal till Wihlborgs mål för kapitalstruktur. Wihlborgs

har ett totalt kreditutrymme om 29 662 Mkr (25 798), varav 26 806 Mkr (23

278) var utnyttjat per 31 december 2022. Genom långfristiga kreditlöften har

Wihlborgs tillgång till nansiering säkerställts. Den genomsnittliga kapital-Wihlborgs tillgång till finansiering säkerställts. Den genomsnittliga kapital-

bindningstiden inklusive lånelöfte uppgick till 6,1 år (6,0). I följande tabell visas

de kreditfaciliteter som fanns vid årsskiftet.

Kreditfaciliteter, Mkr

2022-12-31 2021-12-31

Belopp Utnyttjat Belopp Utnyttjat

Långfristiga bindande

låneavtal i bank 26 632 24 138 19 494 17 855

Kortfristiga bindande

låneavtal i bank 0 0 1 984 1 484

Checkkredit 450 88 438 57

Summa låneavtal i bank 27 082 24 226 21 916 19 396

Långfristiga obligationer,

säkerställda 794 794 636 636

Kortfristiga obligationer,

säkerställda 636 636 1 696 1 696

Långfristiga obligationer,

icke-säkerställda 800 800 1 150 1 150

Kortfristiga obligationer,

icke-säkerställda 350 350 400 400

Summa obligationer 2 580 2 580 3 882 3 882

Totalt 29 662 26 806 25 798 23 278

Förfallostruktur kreditramavtal, Mkr

2022-12-31 2021-12-31

Avtal Utnyttjat Avtal Utnyttjat

0–1 år

1–2 år

2–3 år

3–4 år

4–5 år

Efter 5 år

986

5 858

11 666

596

595

9 960

986

5 282

9 386

596

595

9 960

4 080

1 043

11 850

405

549

7 871

3 580

1 043

9 830

405

549

7 871

29 662 26 806 25 798 23 278

Ränterisk

Räntekostnaderna är en av de största kostnadsposterna för Wihlborgs. Hur

mycket och hur snabbt en ränteförändring får genomslag i resultatet beror på

vald räntebindningstid. Med ränterisk avses risken för att utvecklingen på ränte-

marknaden ger negativa effekter på Wihlborgs resultat. Ränterisken påverkar

Wihlborgs dels genom löpande räntekostnader för lån och derivat och dels

genom marknads värdeförändringar på derivat. Målsättningen med ränterisk-

hanteringen är att uppnå önskad stabilitet i koncernens samlade kassaöden hanteringen är att uppnå önskad stabilitet i koncernens samlade kassaflöden

för att främja fastig hetsinvesteringar samt uppfylla krav och förväntningar som

kreditgivare och andra externa parter har på Wihlborgs. Vid val av ränterisk-

strategi ska hänsyn tas till hur känsligt Wihlborgs samlade kassaöde är för strategi ska hänsyn tas till hur känsligt Wihlborgs samlade kassaflöde är för

utvecklingen på räntemarknaden över en erårig tidshorisont. Ränteriskstrautvecklingen på räntemarknaden över en flerårig tidshorisont. Ränteriskstra-

tegin uttrycks i form av en normportfölj som beskrivs som en förfallostruktur

för räntebindningen i låneavtalen kombinerat med derivatinstrument. Enligt

nanspolicyn ska räntetäcknings finanspolicyn ska räntetäcknings graden alltid överstiga 2,0 gånger, för 2022

var ränte täckningsgraden 5,6 gånger (6,7). Den genomsnittliga räntan, inklu-

sive kostnad för kreditavtal, uppgick den 31 december 2022 till 2,59 procent

(1,32). En känslig hetsanalys avseende räntekostnaderna visar att vid en ökning

respektive minskning av marknadsräntan med 1 procent enhet skulle ränte-

kostnaderna öka med 166 Mkr (97) respektive minska med 383Mkr (65). För kostnaderna öka med 166 Mkr (97) respektive minska med 383 Mkr (65). För

ytterligare information kring räntekänslighet se sid 85.

Nedan stående tabeller över ränteförfallostruktur för 2022 respektive 2021,

visar nominellt värde på lån respektive derivat.

Ränteförfallostruktur 2022-12-31, Mkr

Exkl

derivat

Ränte -

derivat

Netto Snitt-

ränta, %

2023 25 071 -7 932 17 139 3,02

2024 – 1 788 1 788 1,43

2025 – 1 788 1 788 1,44

2026 – 1 252 1 252 1,62

2027 – 1 352 1 352 2,96

>2027 1 735 1 752 3 487 1,59

26 806 0 26 806 2,55

102

Noter

Ränteförfallostruktur 2021-12-31, Mkr

Exkl

derivat

Ränte -

derivat

Netto Snitt-

ränta, %

2022 21 455 -9 762 11 693 1,02

2023 146 2 430 2 576 1,35

2024 0 1 788 1 788 1,43

2025 0 1 788 1 788 1,44

2026 0 1 252 1 252 1,62

>2026>2026 1 677 2 504 4 181 1,67

23 278 0 23 278 1,27

Verkligt värde på Wihlborgs räntederivatportfölj uppgick vid utgången av året

till 695Mkr (31). Vid årsskiftet omfattar räntederivatportföljen sammanlagttill 695 Mkr (31). Vid årsskiftet omfattar räntederivatportföljen sammanlagt

10,4 Mdkr (11,4) fördelat på 25 (26) olika ränteswappar. För mer detaljerad

information om räntederivatportföljen, se nedan stående tabell.

Räntederivatportfölj

Ränteswappar

Slutförfall Belopp, Mkr Ränta, %

2023

2024

2025

2026

2027

2028

2029

2030

2 430

1 788

1 252

1 352

752

500

0,39

0,41

0,42

0,59

1,92

1,12

0,12

0,13

Totalt 10 362 0,65

Framtida likviditetsöde hänförligt till krediter framgår nedan. Vid beräk-Framtida likviditetsflöde hänförligt till krediter framgår nedan. Vid beräk-

ningen av krediter samt de rörliga benen i ränteswapparna har stiborräntan

per bokslutsdagen använts. Utestående låneskuld och kreditmarginal har

antagits vara desamma per bokslutsdagen fram till respektive kredits förfall,

då de antagits slutamorterats.

Framtida likviditetsöden krediterFramtida likviditetsflöden krediter, beräknade per 2022-12-31, Mkr

Förfall

krediter

Ränta

krediter

Ränta

derivat

Totalt

1-3 mån 166 172 32 370

4-12 mån 820 458 104 1 382

1-2 år 5 282 699 114 6 095

2-3 år 9 386 431 72 9 889

3-4 år 596 228 54 878

4-5 år 595 227 41 863

Efter 5 år 9 961 1 991 53 12 005

26 806 4 207 470 31 483

Framtida likviditetsöden krediterFramtida likviditetsflöden krediter, beräknade per 2021-12-31, Mkr

Förfall

krediter

Ränta

krediter

Ränta

derivat

Totalt

1-3 mån 2 324 56 16 2 396

4-12 mån 1 256 148 45 1 449

1-2 år 1 043 171 54 1 268

2-3 år 9 830 145 44 10 019

3-4 år 405 69 35 509

4-5 år 549 66 27 642

Efter 5 årEfter 5 år 7 871 604 29 8 504

23 278 1 259 250 24 787

Framtida likviditetsöden övriga nansiella skulder 2022-12-31, MkrFramtida likviditetsflöden övriga finansiella skulder 2022-12-31, Mkr

Nedanstående tabell visar nansiella skulders löptidsfördelning (exkl låne-Nedanstående tabell visar finansiella skulders löptidsfördelning (exkl låne-

skulder och derivat). Beloppen i tabellen är inte diskonterade.

2022-12-31

0–3 mån 4–12 mån 1–5 år över 5 år Totalt

Leasingskulder 3 5 20 213 241

Leverantörsskulder 277 – – – 277

Övriga skulder 65 109 144 33 351

345 114 164 246 869

Motpartsrisk

Med motpartsrisk avses risken att motpart inte kan fullgöra leverans eller

betalning. I nansverksamheten uppstår motpartsrisk framförallt vid place-betalning. I finansverksamheten uppstår motpartsrisk framförallt vid place-

ring av likviditetsöverskott, i derivataffärer samt i kreditlöftesavtal. För att

reducera motpartsrisken anges i nanspolicyn att Wihlborreducera motpartsrisken anges i finanspolicyn att Wihlborgs ska sträva efter

att sprida motpartsriskerna. För att reducera riskerna får endast godkända

motparter användas. Beträffande Wihlborgs kundfordringar genomförs

sedvanliga kreditprövningar innan en ny hyresgäst accepteras och vid behov

kompletteras hyresavtalet med borgen, hyresdeposition eller bankgaranti.

På motsvarande sätt prövas kreditvärdigheten på de eventuella reversford-

ringar som uppstår i samband med avyttring av fastigheter och bolag. Den

maximala kredit exponeringen avseende nansiella tillgångar motsvaras avexponeringen avseende finansiella tillgångar motsvaras av

dess redovisade värde.

Valutarisk/omräkningsexponering

Med valutarisk avses risken för påverkan på Wihlborgs resultat- och balans-

räkning till följd av förändrade valutakurser. Valutariskexponeringen avser

icke säkrade nettopositioner dvs. skillnaden mellan tillgångar och skulder

samt skillnaden mellan in- och utöden i utländsk valuta. I såväl Sverige somsamt skillnaden mellan in- och utflöden i utländsk valuta. I såväl Sverige som

Danmark nns endast begränsade transaktioner i annan valuta än SEK ochDanmark finns endast begränsade transaktioner i annan valuta än SEK och

DKK. För att begränsa valutaexponeringen skall Wihlborgs investeringar i

utländsk valuta i så stor utsträckning som möjligt nansieras i lokal valuta, iutländsk valuta i så stor utsträckning som möjligt finansieras i lokal valuta, i

första hand via lån i det danska dotterbolaget, i andra hand genom lån i lokal

valuta i moderbolaget och i tredje hand genom derivatinstrument. Säkrings-

graden i relation till nettotillgångarnas verkliga värde ska uppgå till minst

80 procent och högst 100 procent. Wihlborgs äger fastigheter i Danmark

via Wihlborgs A/S. Wihlborgs exponering i danska kronor per balansdagen

består dels av nettotillgångar i den danska delen av koncernen uppgående

till 2 412 miljoner DKK (2 412), dels av utlåning till densamma på 830 miljoner

DKK (370) och slutligen av banklån i danska kronor i svenska koncernbolag på

3 348 miljoner DKK (2 864) som upptagits för att valutasäkra nettoinveste-

ringen och utlåningen. Nettoexponeringen, beaktat skatteeffekt, uppgår till

87 procent (84). En valuta kursförändring med 1 procent skulle påverka övrigt

totalresultat med 6 Mkr (6) inklusive skatte effekter. I not 12 framgår beloppen

för omräkning av nettoinvestering samt säkringen av valutarisk.

103

Noter

NOT 4

Intäkter

Koncernen

2022 2021

Hyresintäkter, brutto

Hyresintäkter, outhyrt

Serviceintäkter, brutto

Serviceintäkter, outhyrt

3 274

-312

387

-14

3 092

-313

298

-16

3 335 3 060

Koncernens intäkter består av hyresintäkter och serviceavgifter. I hyres intäkterna

ingår även fastighetsskatt och hyresrabatter. Serviceintäkter avser vidare-

debitering av kostnader för bland annat uppvärmning, elektricitet och VA.

Av hyresintäkterna utgör 61 Mkr (52) omsättningsbaserade lokalhyror och

166 Mkr (151) fakturerad fastighetsskatt. Hyror och hyresrabatter som endast

debiteras under viss del av ett kontrakts löptid periodiseras normalt sett linjärt

över respektive kontrakts hela löptid. Hyresrabatter som lämnades med anled-

ning av hyresgästernas påverkan av covid-19 under 2021 minskade intäkterna

i sin helhet för den period som rabatten avsåg, vilket påverkade intäkterna

negativt med 2 Mkr netto, efter erhållet statligt stöd om 3 Mkr.

Hyres- och serviceintäkterna grundar sig på hyresavtal som är att betrakta

som operationella leasingavtal där koncernen är leasegivare. De framtida icke

uppsägningsbara betalningarna avseende hyres- och serviceintäkter fördelade

på förfallotid är som följer:

Koncernen

2022 2021

Inom ett år

Mellan 1 och 5 år

Senare än 5 år

3 494

7 465

3 776

2 801

6 250

2 421

14 735 11 472

Av ovan redovisade framtida icke uppsägningsbara betalningar avseende

hyres- och serviceintäkter avser 1 707Mkr (964) hyrhyres- och serviceintäkter avser 1 707 Mkr (964) hyreskontrakt vilka tecknats

före årets utgång men med inyttning vid ett senare tillfälle nästföljande årets utgång men med inflyttning vid ett senare tillfälle nästföljande år.

Vid årets slut hade Wihlborgs 3 169 lokalhyresavtal (2 840) med kontrakte-

rade hyresintäkter om 3 703 Mkr (3 472) och en genomsnittlig löptid om 3,4

år (3,6). På sid 46–48 nns ytter år (3,6). På sid 46–48 finns ytter ligare information om hyror och hyreskontrakt.

NOT 3

Rörelsesegment

Koncernens verksamhet är koncentrerad till kommersiella fastigheter i Öresundsregionen. I den interna rapporteringen till koncernledningen följs verksamheten

upp per marknadsområde vilket utgör koncernens enda uppdelning i segment. Marknadsområdena är Malmö, Helsingborg, Lund och Köpenhamn.

Redovisning av segment

Marknadsområden Malmö Helsingborg Lund Köpenhamn Totalt

Poster fördelade per segment 2022 2021 2022 2021 2022 2021 2022 2021 2022 2021

Hyresintäkter

Serviceintäkter

Fastighetskostnader

1 095

103

-292

1 019

-262

764

-221

688

-199

496

-171

458

-160

607

137

-320

615

-244

2 962

373

-1 004

2 779

281

-865

Driftsöverskott

Tomträttsavgäld

Värdeförändring fastigheter

906

156

841

797

605

-5

-239

539

-4

778

396

357

403

424

448

458

174

2 331

-5

396

2 195

-4

2 153

Segmentsresultat 1 062 1 638 361 1 313 427 760 872 632 2 722 4 344

POSTER EJ FÖRDELADE PER SEGMENT

Övriga intäkter och central administration

Finansnetto exkl tomträttsavgäld

Resultatandelar i andra bolag

Värdeförändring derivat

Skatt på årets resultat

–

-88

-385

654

-623

-83

-299

202

-822

Nettoresultat – – – – – – – – 2 288 3 348

FASTIGHETSVÄRDEN OCH INVESTERINGAR PER SEGMENT

Fastigheter

Årets fastighetsförvärv

Övriga investeringar i fastigheter

22 035

444

622

20 813

638

12 292

322

418

11 791

262

8 861

–

365

8 465

–

155

11 991

1 672

113

8 963

318

164

55 179

2 438

1 518

50 033

429

1 219

Ytterligare information om respektive marknadsområde nns på sid 50–66.espektive marknadsområde finns på sid 50–66.

Intäkter och fastighetsvärde per land

Hyresintäkter Fastighetsvärde

2022 2021 2022 2021

Danmark

Sverige

744

2 591

702

2 358

11 991

43 188

8 963

41 070

3 335 3 060 55 179 50 033

Wihlborgs har ingen hyresgäst vars hyra utgör 10 procent eller mer av koncernens totala hyresintäkter.

104

Noter

NOT 6

Anställda, personalkostnader

och ledande befattningshavares ersättningar

Medelantalet anställda

2022

varav

män

2021

varav

män

Moderbolaget, Sverige

Dotterföretag, Sverige

Dotterföretag, Danmark

134

111

131

108

Koncernen totalt 251 149 245 145

Könsfördelning Styrelse Ledande befattningshavare

2022 2021 2022 2021

Män

Kvinnor

Totalt 7 7 8 8

Löner, andra ersättningar och Koncernen Moderbolag

sociala kostnader 2022 2021 2022 2021

LÖNER OCH ANDRA ERSÄTTNINGAR

Verkställande direktör

Grundlön

Förmåner

4,6

0,1

4,6

0,1

4,6

0,1

4,6

0,1

Övriga ledande befattningshavare

Grundlön

Förmåner

12,0

0,4

10,8

0,3

12,0

0,4

10,8

0,3

Övriga anställda 143,5 135,0 70,2 69,2

Summa 160,6 150,8 87,2 85,0

PENSIONSKOSTNADER

Verkställande direktör

Övriga ledande befattningshavare

Övriga anställda

1,6

3,1

19,2

1,6

4,8

17,5

1,6

3,1

9,4

1,6

4,8

9,7

ÖVRIGA SOCIALA KOSTNADER

Varav verkställande direktör

Varav övriga ledande befattningshavare

35,6

2,1

5,0

33,7

2,1

5,0

33,6

2,1

5,0

31,7

2,1

5,0

Summa 59,5 57,7 47,7 47,8

Ersättning till ledande befattningshavare

Principer

Till styrelsens ordförande och ledamöter utgår arvode enligt årsstämmans

beslut. Styrelsens ordförande erhåller 460 tkr (440) och övriga ledamöter,

förutom verkställande direktören, 205 tkr (195) vardera. Ersättning till styrelse

ordförande har även gjorts genom utbetalning av kapitalförsäkring. Ersättning

till Revisionsutskottet, som bildades 2021, utgår med 85 tkr (80) till ordförande

och 42,5 tkr (40) vardera till de två styrelseledamöter som ingår i detta. Ersätt

NOT 5

Fastighetskostnader

Koncernen

2022 2021

Värme, elektricitet och VA

Övriga driftskostnader

Reparation och underhåll

Fastighetsskatt

Fastighetsadministration

262

259

115

226

142

201

233

101

192

138

1 004 865

I övriga driftskostnader ingår bland annat kostnader för fastighetsskötsel,

renhållning, försäkringar, larm och bevakning samt hyresförluster. För 2022

uppgick hyresförlusterna till 1 Mkr (0).

I fastighetsadministration ingår indirekta kostnader för löpande fastig-

hetsförvaltning såsom kostnader för förvaltningsorganisationen, uthyrningar,

hyressystem, hyresförhandlingar, hyresdebiteringar samt marknadsföring

kopplade till fastigheterna.

ning till verkställande direktören och andra ledande befattningshavare utgörs

av grundlön, övriga förmåner och pension. Med andra ledande befattnings-

havare avses styrelsen och koncernledningen, som förutom VD består av

ekonomi & nans ekonomi & finans chef, kommunikationschef, chef för Projekt & Utveckling,

chef hållbara affärer (t o m 31 aug), HR-chef (från 1 sep) samt regionchefer för

Malmö, Lund och Helsingborg. Till koncernledningen utgår inga särskilda rörliga

eller aktiekurs relaterade ersättningar .

Ersättning till styrelsen som påverkat

årets resultat, tkr

2022 2021

Anders Jarl

Tina Andersson

Sara Karlsson

Jan Litborn

Helen Olausson

Per-Ingemar Persson

Johan Qviberg

Amela Hodzic

Lennart Mauritzson

Anna Werntoft

Johan Röstin

587

243

–

285

–

202

243

137

2 521

220

247

193

130

157

–

1 964 3 788

Ersättningar och övriga förmåner under året

Övriga förmåner avser tjänstebil och sjukvård. Pensionskostnad avser den kost

nad som påverkar årets resultat. Pensionsåldern för verkställande direktören är

65år65 år. Kostnader för verkställande direktörens pension utgår med en premie om

35procent av den pensionsgrundande lönen under anställningstiden. För andra 35 procent av den pensionsgrundande lönen under anställningstiden. För andra

ledande befattningshavare gäller ITP-plan eller motsvarande och pensions-

åldern är 65åråldern är 65 år.

För ett antal tjänstemän i Sverige tryggas ITP 2-planens förmånsbestämda

pensionsåtaganden för ålders- och familjepension genom en försäkring i Alecta.

Enligt ett uttalande från Rådet för nansiell rapportering, UFR 3 Klassicering Enligt ett uttalande från Rådet för finansiell rapportering, UFR 3 Klassificering

av ITP-planer som nansieras genom försäkring i Alecta, är detta en förmånsav ITP-planer som finansieras genom försäkring i Alecta, är detta en förmåns

bestämd plan som omfattar era arbetsgivare. För räkenskapsårbestämd plan som omfattar flera arbetsgivare. För räkenskapsåret 2022 har

bolaget inte haft tillgång till information för att kunna redovisa sin proportio

nella andel av planens förpliktelser, förvaltningstillgångar och kostnader vilket

medfört att planen inte varit möjlig att redovisa som en förmånsbestämd plan.

Pensionsplanen ITP 2 som tryggas genom en försäkring i Alecta redovisas

därför som en avgiftsbestämd plan. Premien för den förmåns bestämda ålders-

och familjepensionen är individuellt beräknad och är bland annat beroende

av lön, tidigare intjänad pension och förväntad återstående tjänstgöringstid.

Förväntade avgifter nästa rapportperiod för ITP2- försäkringar som är tecknade

i Alecta uppgår till 3,8 Mkr (5,4). Den kollektiva konsoliderings nivån utgörs

av marknadsvärdet på Alectas tillgångar i procent av försäkringsåtagandena

beräknade enligt Alectas försäkringstekniska metoder och antaganden, vilka

inte överensstämmer med IAS19. Den kollektiva konsolideringsnivån ska inte överensstämmer med IAS 19. Den kollektiva konsolideringsnivån ska

normalt tillåtas variera mellan 125 och 155 procent. Om Alectas kollektiva

konsoliderings nivå understiger 125 procent eller överstiger 155 procent ska

åtgärder vidtas i syfte att skapa förutsättningar för att konsoliderings nivån

återgår till normalintervallet. Vid låg konsolidering kan en åtgärd vara att höja

det avtalade priset för nyteckning och utökning av bentliga förmånerdet avtalade priset för nyteckning och utökning av befintliga förmåner. Vid hög

konsolidering kan en åtgärd vara att införa premiereduktioner. Vid utgången av

2022 uppgick Alectas överskott i form av den kollektiva konsolideringsnivån till

172 procent (172) vilket kommer att innebära viss premiereduktion under det

kommande året.

Avgångsvederlag

För verkställande direktören gäller en ömsesidig uppsägningstid om sex måna

der. Vid uppsägning från Wihlborgs sida har vd rätt till ett avgångs vederlag

motsvarande 18 månadslöner. Avgångsvederlaget avräknas mot andra inkom

ster. Vid uppsägning från verkställande direktörens sida utgår inget avgångs-

vederlag. Mellan bolaget och andra ledande befattnings havare gäller en

ömsesidig uppsägningstid om 4–6 månader. Vid uppsägning från bolagets sida

erhålls ett avgångsvederlag upp till 12 månader. Avgångs vederlaget avräknas

mot andra inkomster. Vid uppsägning från övriga ledande befattningshavares

sida utgår inget avgångsvederlag.

Beredningsunderlag

Ersättningar till verkställande direktören för verksamhetsåret 2022 har beslutats

av styrelsen. Andra ledande befattningshavares ersättningar har beslutats av

verkställande direktören.

Vinstandelsstiftelse

Wihlborgs har en vinstandelsstiftelse som omfattar samtliga anställda. Avsätt-

ningen till vinstandelsstiftelsen kan maximalt uppgå till ett prisbasbelopp per

anställd och år och baseras på en kombination av Wihlborgs resultat exklusive

105

Noter

värdeförändringar på fastigheter och derivat, avkastningskrav på eget kapital

samt utdelning till aktieägare. Vinstandelsstiftelsen ska placera sina tillgångar i

aktier i Wihlborgs Fastigheter AB. Utbetalning till de anställda sker i enlighet

med fastställda stadgar i stiftelsen. Anställda i Danmark erhåller medarbetar-

andelar i Wihlborgs Fastigheter AB med belopp motsvarande ett danskt prisbas

belopp. Avsättningen såväl i Sverige som i Danmark beslutas årligen av styrelsen

och förutsätter att kriterierna för avsättningen är uppfyllda. I personalkostnader

för 2022 ingår avsättningar om totalt 9,4 Mkr (8,9) varav 6,2 Mkr (5,9) i Sverige.

NOT 7

Central administration

och marknadsföring

Avser kostnader för koncernledning och koncerngemensamma funktioner

för ekonomi och nans, investor relations samt central marknadsföring och för ekonomi och finans, investor relations samt central marknadsföring och

andra kostnader för att vara ett publikt börsnoterat bolag. Därutöver ingår

delar av hållbara affärer samt IT. Fastighetsrelaterad administration ingår inte

utan redovisas bland fastighetskostnaderna.

NOT 10

Värdeförändring derivat

Derivat är nansiella instrument som i enlighet med IFRS 9 värderas till verkligt Derivat är finansiella instrument som i enlighet med IFRS 9 värderas till verkligt

värde i balansräkningen. Värdeförändringar på ränte derivat redovisas på

särskild rad efter förvaltningsresultatet i resultat räkningen. Principerna för vär-

dering av derivat framgår av not 1. Verkligt värde på derivatportföljen uppgick

vid årets slut till 695 Mkr (31).

Koncernen Moderbolag

2022 2021 2022 2021

Värdeförändring

– Räntederivat 664 214 664 214

– Övriga nansiella poster– Övriga finansiella poster -10 -12 – –

Summa 654 202 664 214

NOT 11

Skatt på årets resultat

Koncernen Moderbolag

2022 2021 2022 2021

Aktuell skatt på årets resultat

Justering aktuell skatt tidigare år

-40

-4

-56

-1

Summa aktuell skatt

Uppskjuten skatt

-44

-579

-57

-765

-135

-80

Summa skatt

-623 -822

-135 -80

Nominell skatt på resultat före skatt

Skatteeffekter justeringsposter

– Utdelning från koncernbolag

– Nedskrivning/reversering andelar

i koncernbolag/andra bolag

– Försäljning fastighet via bolag

– Omvärdering tidigare reservering

– Just ingående temporära skillnader

och underskottsavdrag

– Resultatandel intressebolag

– Skattereduktion inventarier

– Ej avdragsgill ränta

– Övriga justeringsposter

-610

–

-1

–

-7

-4

-867

–

-4

-428

300

-2

-1

–

-3

-1

-218

164

-22

–

-4

Summa skatt exkl. aktuell

skatt tidigare år -619 -821 -135 -80

Justering aktuell skatt tidigare år -4 -1 0 0

-623 -822 -135 -80

Utöver vad som redovisats ovan nns i koncernen skatt hänförbar Utöver vad som redovisats ovan finns i koncernen skatt hänförbar

till komponenter i övrigt totalresultat uppgående till 63 Mkr (13).

Den nominella skatten är 20,6 procent (20,6) i Sverige och 22 procent

(22) i Danmark. Den aktuella skatten beräknas på de i koncernen ingående

bolagens skattepliktiga resultat. Detta är lägre än koncernens redovisade

resultat före skatt. Detta beror främst på att:

– Värdeförändring avseende förvaltningsfastigheter inte ingår i det skatte-

pliktiga resultatet.

– Värdeförändringar avseende derivat inte ingår i det skattepliktiga resultatet.

– Skattemässigt avdragsgilla avskrivningar för byggnader, markanläggningar

och fastighetsinventarier ej belastar koncernresultatet.

– Skattemässigt direkt avdragsgilla belopp avseende vissa ombyggnads-

investeringar på fastigheter ej belastar koncernresultatet.

– Skattemässigt utnyttjade underskottsavdrag ej belastar koncernresultatet.

NOT 8

Arvode och kostnadsersättning

till revisorerna, tkr

Koncernen Moderbolag

2022 2021 2022 2021

Deloitte

Revisionsuppdrag

Revisionsverksamhet

utöver revisionsuppdraget

Skatterådgivning

Andra uppdrag

3 527

690

–

3 017

660

–

247

2 853

690

–

2 420

660

–

247

Arvoden för svenska dotterbolag faktureras moderbolaget.

Med revisionsuppdrag avses lagstadgad revision av års- och koncern -

redo visningen och bokföringen samt styrelsens och verkställande direk-

törens förvaltning samt revision och annan granskning utförd i enlighet med

överenskommelse eller avtal.

Detta inkluderar övriga arbetsuppgifter som det ankommer på bolagets

revisor att utföra samt rådgivning eller annat biträde som föranleds av

iakttagelser vid sådan granskning eller genomförandet av sådana övriga

arbetsuppgifter.

NOT 9

Värdeförändring

förvaltningsfastigheter

Årets värdeförändring är hänförbar till såväl sålda fastigheter som till

fastighetsbestånd vid årets slut.

Koncernen

2022 2021

Värdeförändring sålda fastigheter

Värdeförändring fastighetsbestånd 31 dec

381

2 153

396 2 153

För att fastställa varje periods värdeförändring värderas fastigheterna varje

kvartalsskifte. Intern värdering sker per 31mars, 30juni och 30september.

För att säkerställa den interna värderingen vid dessa tidpunkter värderas ett

mindre urval av fastig heterna externt. Urvalet av fastigheter görs med fokus

på fastigheter med stora förändringar i hyresnivåer, vakansgrader eller med

omfattande investeringar. Vid varje årsskifte värderas alla fastigheter externt.

Av Samhällsbyggarna auktoriserade värderare på Malmöbryggan Fastighets-

ekonomi AB har per 2022-12-31 genomfört värdering av Wihlborgs samtliga

fastigheter i Sverige. Fastigheternas värden är individuellt bedömda att

motsvara verkligt värde för respektive fastighet. I Danmark har fastigheterna

värderats av Newsec Advisory A/S. Ytterligare information lämnas i not13.

106

Noter

Beräkning aktuell skatt på

årets resultat i koncernen

2022 2021

Resultat före skatt

Värdeförändringar fastigheter och derivat

Skattemässiga avskrivningar fastigheter

Direktavdrag hyresgästanpassningar

och komponentbyten m m

Skattepliktigt resultat fastighetsförsäljningar

Effekt ränteavdragsbegränsningar

Valutaeffekter bokad mot eget kapital i koncernen

Övrigt

2 911

-1 061

-764

-305

-47

4 170

-2 356

-730

-243

-3

-60

-40

Skattepliktigt resultat före underskottsavdrag 507 738

Underskottsavdrag, ingående balans

Justering ingående underskott för omtaxeringar

samt omvärdering

Underskottsavdrag, utgående balans

-2 046

1 716

-2 428

-100

2 046

Skattepliktigt resultat 181 256

Aktuell skatt på årets resultat -40 -56

Aktuell skatt på fg års resultat -4 -1

Summa aktuell skatt -44 -57

NOT 12

Redogörelse för övrigt

totalresultat samt förändring reserver

Omräkningsreserven innefattar alla valutadifferenser som uppstår vid om räk-

ning av nansiella rapporter från utländska dotterbolag som har upprättatning av finansiella rapporter från utländska dotterbolag som har upprättat

sina nansiella rapporter i annan valuta än den valuta koncernens nansiellasina finansiella rapporter i annan valuta än den valuta koncernens finansiella

rapporter presenteras i.

Vidare består omräkningsreserven av valutakursdifferenser som uppstår

vid omräkning av skulder och annat som upptagits som säkringsinstrument av

en nettoinvestering i utländsk verksamhet. Då utländskt dotterbolag avvecklas

eller säljs överförs dess del av omräkningsreserven till årets resultat. I eget

kapital redovisas reser ver som en särskild post. Olika reserver kan förekomma

men

för närvarande omfattar posten reserver enbart omräkningsreserven.

2022

Ingående

Balans

Årets förändring

omräknings-

reserv

Överfört

till årets

resultat

Utgående

Balans

Omräkning netto-

investeringar i

utländska verksamheter

Säkring av valutarisk i

utlandsverksamheten

Skatt hänförligt till

ovanstående poster

221

-149

383

-380

–

604

-529

78 66 – 143

2021

Ingående

Balans

Årets förändring

omräknings-

reserv

Överfört

till årets

resultat

Utgående

Balans

Omräkning netto-

investeringar i

utländska verksamheter

Säkring av valutarisk i

utlandsverksamheten

Skatt hänförligt till

ovanstående poster

154

-79

-8

-70

–

221

-149

67 11 – 78

I syfte att minimera den påverkan valutakursförändringar har på omräkning

av utländska verksamheters nettotillgångar till svenska kronor har historiskt

använts såväl terminsaffärer i valuta som lån i utländsk valuta. För närvarande

används enbart lån i utländsk valuta för denna säkring.

NOT 13

Förvaltningsfastigheter

Wihlborgs samtliga fastigheter har klassicerats som förvaltningsfastigheterWihlborgs samtliga fastigheter har klassificerats som förvaltningsfastigheter.

Förvaltningsfastigheter är fastigheter som innehas i syfte att generera hyres-

intäkter eller värdeökning eller en kombina tion av dessa. Förvaltningsfastig-

heter redovisas i rapport över nansiell ställning till verkligt värde. i rapport över finansiell ställning till verkligt värde.

Wihlborgs förhyr kontor i Köpenhamn, Lund och Helsing borg i egna fastighe-

ter. Hyresvärdet för den egna förhyrningen utgör i samtliga fall en obetydlig

del av respektive fastighets totala hyresvärde varför någon klassicering som esvärde varför någon klassificering som

rörelsefastighet för dessa fastigheter ej gjorts.

Wihlborgs innehar ingen fastighet som förvärvats eller byggts om för att i

nära anslutning därtill säljas, varför ingen fastighet redovisas som lagerfastighet.

Beslutade investeringar uppgår till 3 631 Mkr(2 804), varav 1 367Mkr Beslutade investeringar uppgår till 3 631 Mkr (2 804), varav 1 367 Mkr

(505) var nedlagt vid årsskiftet. Av fastigheternas redovisade värde beräknas

175 Mkr (165) avser aktiverade låneutgifter. Vid beräkning av låneutgift att

aktivera har en räntesats baserad på den genomsnittliga räntan på låneport-

följen använts. Per 2022-12-31 uppgick räntesatsen till 2,02 procent (1,63).

Fastighetsbeståndets skattemässiga restvärde uppgick vid årets slut

till 23 992 Mkr (21 041).

Årets förändring av redovisat värde

Koncernen

2022 2021

Redovisat värde årets ingång

Fastighetsförvärv

Investeringar

Avyttrade fastigheter

Värdeförändring

Valutaomräkningar

50 033

2 438

1 518

-97

396

891

46 072

429

1 219

-3

2 153

163

Redovisat värde 55 179 50 033

Värderingen av fastigheterna vid årets slut har inneburit att fastighetsvärdet

ökat med 396 Mkr (2 153). Inationsantagandena som påverkar intäkterna ökat med 396 Mkr (2 153). Inflationsantagandena som påverkar intäkterna

2023 och 2024 har höjts samtidigt som avkastningskraven i värderingarna har

ökats. Nettoeffekten av dessa två förändringar är över året postitiv och därtill

kommer ett ökat värde från projektutveckling om 150 MKr (379). Resterande

värdeförändring kommer från nyuthyrningar och omförhandlingar. För samt-

liga förändringsposter se tabell ovan.

Verkligt värde av förvaltningsfastigheter har bedömts av externa,

oberoende fastighetsvärderare, med relevanta, professionella kvalikationer kvalifikationer

och med erfarenhet av såväl aktuella marknads områden som typ av fastig-

heter som värderats. I Sverige har värderingarna utförts utav av Malmö-

bryggan Fastighetsekonomi AB. I Danmark har fastigheterna värderats av

Newsec Advisory A/S. Vid bestämmandet av verkligt värde har utgångspunk-

ten varit den maximala och bästa användningen.

Verkligt värde har fastställts med en kombination av avkastningsbaserad

metod och ortsprismetod där analyser av genomförda transaktioner på berörda

delmarknader används för att kalibrera parametrarna i den avkastningsbaserade

metoden. Avkastningsmetoden är baserad på nuvärdesberäkning av framtida

faktiska kassaöden som successivt marknadsanpassats samt nuvärdet av faktiska kassaflöden som successivt marknadsanpassats samt nuvärdet av

bedömt restvärde vid kalkyl periodens slut. Pågående nybyggnadsprojekt

värderas som om objektet vore färdigställt, reducerat med budgeterad åter-

stående projektkostnad. Projekt i tidiga skeden värderas som obebyggd mark

med tillägg för nedlagd kostnad. Obebyggd mark och andra förädlingsobjekt

värderas enligt ortsprismetoden. Värderingen av förvaltningsfastigheterna har

kategoriserats som tillhörande nivå 3 i verkligt värdehierarkin, då ej observer-

bara indata som använts i värderingen har en väsentlig påverkan på bedömt

värde. Fastigheternas värden är individuellt bedömda att motsvara verkligt

värde för respektive fastighet.

Aggregerad känslighetsanalys, bebyggda svenska fastigheter

Parameter Antagen

ändring, %

Avkastnings-

värde ändring, %

2022 2021

Marknadshyresnivå

Drift- och underhållskostnader

Direktavkastning, restvärde

-10

-20

0,25

-0,25

10,2

10,1

-6,6

6,7

-3,4

3,8

10,2

-10,3

-5,6

5,7

-3,8

4,4

107

Noter

Källa: Malmöbryggan Fastighetsekonomi AB

Fastighetsvärdena påverkas av de antagna marknadsparametrarna som används. Alla antaganden som ligger till grund för värdebedömningen speglar marknads-

förhållanden kända vid värdetidpunkten. I nedanstående tabeller framgår de mest väsentliga värderingsantagandena. Se även sid 82–83 för ytterligare informa-

tion kring värderingarna av fastighets innehavet.

Sammanfattning värderingsantaganden

Kalkylperiod I normalfallet 5 år för de svenska fastigheterna och 10 år för de danska fastigheterna. För vissa fastigheter har dock andra kalkyl-

perioder motiverats med hänsyn till kontraktslängderna.

Marknadshyra Efter hyreskontraktens utgång har hyresnivån marknadsanpassats samtidigt som hänsyn har tagits till en objektsspecik, långsiktigesnivån marknadsanpassats samtidigt som hänsyn har tagits till en objektsspecifik, långsiktig

vakansrisk. Den långsiktiga hyresutvecklingen för kontors- och verksamhetslokaler i bentligt skick beräknas till högst inationen.vakansrisk. Den långsiktiga hyresutvecklingen för kontors- och verksamhetslokaler i befintligt skick beräknas till högst inflationen.

Drift- och

underhållskostnader

Bedöms öka med 0,5 procentenheter mer än inationen under kalkylperioden. I värBedöms öka med 0,5 procentenheter mer än inflationen under kalkylperioden. I värdebedömningen normaliseras drift- och under-

hållskostnader med hänsyn till aktuella fastighetstyper, värdeår och läge. Uppskattningen av dessa baseras på analyser av historiska

utfall och budgeterade kostnader på såväl objektsnivå som på aggregerad nivå för berörda marknadssegment och objektstyper.

InationsantagandeInflationsantagande Under kalkylperioden bedöms KPI till 8,5 procent 2023, 3 procent för 2024 och därefter Riksbankens långsiktiga mål om 2,0 procent.

Övriga väsentliga

värderingsantaganden

Framgår av tabellen nedan. För pågående nybyggnadsprojekt gäller samma antaganden som nedan vid färdigställandet,

beroende på i vilket område projektet nns. ojektet finns.

Övriga väsentliga värderingsantaganden*

Område

Kalkylränta för

nuvärdesberäkning

av driftnetton, %

DirektavkastningsDirektavkastnings‐

krav för beräkning av

restvärde, %

Långsiktig

ekonomisk

vakansgrad, %

Marknadshyra

(kallhyra),

kr/m

Driftoch underDrift‐och under-

hållskostnader,