Årsredovisning 2024
K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB (publ)
2
Innehåll
K2A är ett klimatsmart och långsiktigt fastighetsbolag
som utvecklar, äger och förvaltar hyresbostäder och samhälls-
fastigheter. Vårt fokus är att skapa välplanerade och
yteffektiva hyresbostäder för alla typer av boenden på
attraktiva platser runtom i Sverige. Vi bygger Svanenmärkta
hus i svenskt trä, ett förnybart material som används effektivt
i en industriell process. Genom att ta ansvar för hela kedjan –
från naturens egen råvara till färdig bostad – blir vi
Det gröna fastighetsbolaget, en position vi är stolta över att
förvalta och utveckla.
K2A växer
ur den
svenska
skogen
3
K2A inledning
Viktiga händelser under året 4
K2A:s utveckling 5
Detta är K2A 7
Vd har ordet 9
Affärsmodell och mål
Affärsmodell 12
En värdekedja med starka länkar 14
Måluppföljning 16
Hållbarhetsrapport 18
Ett helhetsperspektiv på hållbarhet 19
Hållbarhet enligt K2A 22
Behovet av att bygga klimatsmart 24
Styrande riktlinjer för hållbarhetsarbetet på K2A 26
Fyra strategiska hållbarhetsområden 27
Ansvarsfulla och lönsamma affärer 28
Hållbar planet 31
Hållbara bostäder 34
Attraktiv arbetsgivare 38
Intressentdialog och väsentlighetsanalys 40
Fastighets- och projektportfölj 42
Marknader
Bostäder i attraktiva lägen på växande orter 50
Hyresbostäder 53
Studentbostäder 55
Samhällsfastigheter 57
Fastigheternas värdering 60
Finansiering 61
Risker och riskhantering 65
TCFD – Klimatrelaterade
finansiella upplysningar 71
Aktien och ägarna 75
Bolagsstyrning
Bolagsstyrningsrapport 78
Styrelsens ersättningsrapport 83
Styrelse och revisor 85
Ledning 86
Finansiell information
Verksamhet 87
Finansiell utveckling 90
Förslag till vinstdisposition 92
Finansiella rapporter 93
Koncernens resultaträkning 94
Koncernens balansräkning 95
Koncernens rapport över
förändring i eget kapital 96
Koncernens rapport över kassaflöden 97
Moderbolagets resultaträkning 98
Moderbolagets balansräkning 99
Moderbolagets rapport över
förändring i eget kapital 100
Moderbolagets kassaflödesanalys 101
Redovisningsprinciper och noter 102
Revisionsberättelse 125
Joint Venture Arborem 130
GRI-index 136
K2A:s utsläpp av växthusgaser 141
Upplysning K2A – Principal Adverse Indicators
(PAI) 142
EU-taxonomin 143
EU-taxonomin – redovisning av förenlighet 146
Revisors rapport hållbarhetsgranskning 154
Översikt och nyckeltal
Historisk översikt 131
Koncernens nyckeltal 132
Alternativa nyckeltal 133
Definitioner
Hållbarhetsdefinitioner 155
Definitioner 156
Årsstämma och kalendarium 158
Viktiga händelser under året
Under perioden 22 oktober till 7 november amorterade
K2A 900 Mkr av totalt 1 100 Mkr utestående obligationer
inom bolagets MTN-program.
Emitterade gröna seniora icke säkerställda obligationer
om 500 Mkr. Obligationerna har en löptid om 4 år
och en rörlig ränta om 3 månader STIBOR plus 500
baspunkter.
GRESB, den globala hållbarhetsrankingen för
fastighetsbolag, gav återigen K2A:s förvaltning fem av
fem möjliga stjärnor. K2A placerade sig på fjärde plats
bland samtliga börsnoterade bostadsbolag i jämförelsen.
Avyttrade ett samägt bolag med ett omfattande
häktesprojekt. Fastighetsvärdet uppgick till 620 Mkr och
transaktionen bedöms förstärka K2A:s likviditet med cirka
300 Mkr före transaktionskostnader, vid frånträdet under
andra kvartalet 2025.
Ingick avtal om att avyttra 40 procent av ett nyskapat
JV-bolag, som förvärvat 2 990 studentbostäder från
K2A. Affären frigjorde likvida medel om 660 Mkr före
transaktionskostnader för K2A. Portföljen innefattade
2 990 studentbostäder utanför Stockholm, fördelade
på 18 bolag och 23 fastigheter med ett underliggande
fastighetsvärde om totalt 3 121 Mkr. Total uthyrbar yta
uppgick till 72 000 kvm.
Tecknade avtal med Slättö och Magnolia Bostads
samägda bolag Yard avseende förvaltning av drygt 700
bostäder.
Vid terminsstart var 99,9 procent av K2A:s permanenta
studentbostäder uthyrda.
K2A nominerades till NBO Housing Awards, ett pris för
Nordens bästa boendemiljö.
Q1
Efter att ha varit nominerade tre år i rad vann K2A till slut det prestigefyllda Studentbostadspriset. Vinnarfastigheten
var Generatorn i Linköping, ett nybyggt plusenergihus med 112 lägenheter. I motiveringen betonades byggnadens
miljömässiga hållbarhet, men också det arkitektoniska uttrycket samt hur lägenheterna anpassats efter studenternas behov
och önskemål.
Tecknade ett förvaltningsavtal med Scandinavian Property
Group gällande förvaltning av 150 bostäder, två lokaler
och ett parkeringshus i Tumba.
Belönades med utmärkelsen Symbios, som delas ut
svenska bolag som kombinerar ansvarstagande med
lönsam tillväxt. K2A blev därmed det första bolaget att
vinna priset en andra gång.
Ingick en överenskommelse med innehavarna av K2A:s
MTN-obligationer. Överenskommelsen innebar bland
annat att slutlig förfallodag senarelades med 15 månader
för respektive obligation samt att minst 400 Mkr skulle
amorteras senast den 1 januari 2025.
Avyttrade fastigheten Lund Näcken 1 till ett underliggande
fastighetsvärde om 160 Mkr. Uthyrbar yta uppgick till 3
489 kvm fördelat på 98 bostäder. Vid frånträdet 10 juni
stärktes K2A:s likviditet med 43 Mkr.
Avyttrade fastigheterna Luleå Glidet 1 och Luleå Vallan
1 till ett underliggande fastighetsvärde om totalt 330
Mkr. Uthyrbar yta uppgick till totalt 10 084 kvm fördelat
på 210 bostäder. Vid frånträdet 28 juni stärktes K2A:s
likviditet med 108 Mkr.
K2A:s fastighet Luftseglaren i Barkarby utsågs till 2024 års
vinnare av Järfälla kommuns pris Byggnadsmärket.
Q2
Q4
Q3
Förvaltningsberättelse
4
K2A Årsredovisning 2024
Inledning
K2A:s utveckling
K2A har sedan starten 2013 vuxit snabbt genom egen utveckling och produktion av
bostäder samt fastighetsförvärv. Under 2023 och 2024 har bolaget gjort omfattande
avyttringar och sålt fastigheter till ett underliggande fastighetsvärde om 5 827 Mkr i
syfte att stärka balansräkningen. Driftsöverskottet uppgick 2024 till 292 Mkr (304).
Den genomsnittliga ökningen av långsiktigt substansvärde (NRV) hänförligt till
stamaktieägarna för perioden 2019 till och med 2024 uppgår till 14 procent.
Nyckeltal 2024 2023
Hyresintäkter, Mkr 426,9 443,6
Driftsöverskott, Mkr 292,3 304,1
Förvaltningsresultat, Mkr -170,9 -18,8
Värdeförändringar förvaltningsfastigheter, Mkr -20,8 -500,4
Resultat efter skatt, Mkr -202,4 -536,9
Bostäder i förvaltning, antal 2 108 5 159
Bostäder i produktion, antal – 253
Bostäder i projekt, antal 3 052 3 618
Totalt bostäder, antal 5 160 9 030
Belåningsgrad netto, % 57,7 66,4
Räntetäckningsgrad 12 mån, gånger 1,1 1,5
Justerad räntetäckningsgrad, gånger 1,4 e/t
Långsiktigt substansvärde (NRV), Mkr 2 349,9 2 675,7
NRV hänförligt till stamaktieägare, Mkr 1 381,1 1 706,9
NRV per stamaktie, kr 16,08 19,88
Tillväxt NRV per stamaktie, % -19,1 -29,3
Grönt ramverk för aktier 2024
57,7 %
Belåningsgrad (netto)
288 Mkr
Hyresvärde fastigheter
under förvaltning
2 390 st
bostäder i fastighets-
och projektportfölj i
joint ventures
5 160 st
bostäder i fastighets- och
projektportfölj
6 077 Mkr
fastighetsvärde
1 381 Mkr
NRV hänförligt
till stamaktieägare
2020 2021 2022 2023 2024
0
2 000
4 000
6 000
8 000
10 000
12 000
Mkr
Fastighetsvärde
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
2020 2021 2022 2023 2024
0
2 000
4 000
6 000
8 000
10 000
■
Bostäder i förvaltning
■
Bostäder i produktion
■
Bostäder i projekt
Antal
Antal bostäder
2017 2018 2019 2020 2021
0
500
1 000
1 500
2 000
■
Investeringar i projekt
■
Investeringar i förvärv
Mkr
Investeringar i egen projektutveckling samt förvärv
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
2020 2021 2022 2023 2024
0
2 000
4 000
6 000
8 000
10 000
12 000
Mkr
Fastighetsvärde
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
2020 2021 2022 2023 2024
0
2 000
4 000
6 000
8 000
10 000
■
Bostäder i förvaltning
■
Bostäder i produktion
■
Bostäder i projekt
Antal
Antal bostäder
2017 2018 2019 2020 2021
0
500
1 000
1 500
2 000
■
Investeringar i projekt
■
Investeringar i förvärv
Mkr
Investeringar i egen projektutveckling samt förvärv
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Hyresintäkter Investeringar
Hyresintäkter
76 %
Investeringar (Capex)
99 %
Gröna fastigheter
Utanför ramverk
24 %
1 %
7 %
31 %
24 %
68 %
5 %
Fördelning enligt definition i grönt ramverk för aktier
Fördelning enligt ramverk
Mörkgröna fastigheter Ljusgröna fastigheter
Mellangröna fastigheter Gula fastigheter
5 %
37 %
56 %
Projekt
Förvärv
44 %
68 %
5 %
21 %
Mörkgröna fastigheter
Mellangröna fastigheter
Ljusgröna fastigheter
Gula fastigheter
5 %
97 %
3 %
Gröna byggnader
Övriga byggnader
Fördelning investeringar enligt ramverk 2022
21 %
5
K2A Årsredovisning 2024
Inledning
Med stabiliserade finanser ser vi fram emot ett
2025 där vi på allvar kan gå från riskhantering
till långsiktigt värdeskapande.
Johan Knaust, vd K2A
K2A:s 199 Svanenmärkta studentlägenheter i Barkarbystaden. På taket finns en stor gemensam takterass, en populär
samlingsplats där studenterna gärna umgås och kopplar av under årets varmare månader.
6
Detta är K2A
Affärsidé
K2A ska äga, utveckla och långsiktigt
förvalta bostäder och samhällsfastigheter i
Stockholm, Mälardalen samt på universitets-
och högskoleorter i Sverige.
Affärsmodell
K2A äger, utvecklar och förvaltar bostäder.
Med ett starkt kund- och hållbarhetsfokus
skapar K2A förutsättningar för en långsiktigt
gynnsam utveckling med lönsamhet
och värdetillväxt.
Det gröna fastighetsbolaget
Fördelning fastighets- och projektportfölj – förvaltning och projekt
31 december 2024
Samhällsfastigheter
3 % (162 bostäder)
Fastighets- och projektportfölj, antal bostäder
Hyresbostäder
73 % (3 791 bostäder)
Studentbostäder
23 % (1 207 bostäder)
5 160
Övriga pågående projekt
59 % (3 052 bostäder)
Fördelning per bostadskategori, antal bostäder
Förvaltning
41 % (2 108 bostäder)
5 160
Fördelning fastighets- och projektportfölj per kategori
31 december 2024
Nytt toppbetyg i internationell
hållbarhetsjämförelse
Med toppbetyget fem stjärnor placerade sig
K2A:s fastighetsförvaltning på fjärde plats
globalt bland samtliga börsnoterade
bostadsbolag i den globala hållbarhets-
rankningen GRESB 2024.
Samhällsfastigheter
3 % (162 bostäder)
Fastighets- och projektportfölj, antal bostäder
Hyresbostäder
73 % (3 791 bostäder)
Studentbostäder
23 % (1 207 bostäder)
5 160
Övriga pågående projekt
59 % (3 052 bostäder)
Fördelning per bostadskategori, antal bostäder
Förvaltning
41 % (2 108 bostäder)
5 160
K2A Årsredovisning 2024
Inledning
Associerad medlem i
Sveriges Allmännytta
K2A är sedan 2022 en av elva
associerade medlemmar i Sveriges
Allmännytta, de allmännyttiga
bostadsföretagens bransch-
och intresseorganisation.
Världens första
gröna aktie
K2A har världens första ramverk för
gröna aktier, framtaget 2020. K2A:s
gröna aktie innebär att över 50 procent
av bolagets investeringar är gröna och
över 50 procent av omsättningen härrör
från gröna aktiviteter. Under 2024
klassificerades 76,4 procent av K2A:s
intäktsströmmar och 99,2 procent av
bolagets investeringar som gröna.
Offensiva
hållbarhetsmål
Som ledande grönt fastighetsbolag och
ansvarstagande samhällsaktör
kombinerar K2A sitt aktiva hållbarhets-
arbete med ambitiösa hållbarhetsmål.
K2A strävar efter att vara det mest håll-
bara fastighetsbolaget som fokuserar
på hyres- och studentbostäder och hela
bolagets värdekedja ska vara
klimatpositiv år 2027.
Miljö- och
konkurrensfördel
med trä
K2A bygger flerbostadshus med när-
producerat och certifierat svenskt trä
som huvudsakligt byggmaterial för att
lämna ett så litet klimatavtryck som
möjligt. I kombination med vår miljö-
certifierade produktionsmetod ger det
oss konkurrensfördelar vid exempelvis
markanvisningstävlingar där kommuner
vill se mer byggnation i trä.
Vd har ordet
nya möjligheter för K2A. K2A har återbetalat en stor del av
obligationerna och renansierat övriga obligationer. Vi har nu
inga obligationsförfall förrän oktober 2028. Med en betydligt
starkare balansräkning och en fortsatt attraktiv portfölj av mo-
derna, miljöcertierade hyresbostäder är vi nu väl positionerade
för att blicka framåt.
Finansiell stabilitet och ökat förtroende på
marknaden
En viktig del av vår nansiella strategi under 2024 var den
renansiering vi genomförde för att stärka vår långsiktiga
nansiering. I oktober emitterade vi gröna obligationer till ett
belopp om 500 Mkr. Intresset från investerare visade på den
begynnande optimismen kring hyresbostadsmarknaden och att
K2A:s stabiliserade nansiella situation och hållbara aärs-
modell gör bolaget attraktivt för kapitalmarknaden.
Höstens gröna obligation har följts upp av ytterligare en fram-
gångsrik emission. En grön obligation om 200 Mkr emitterades
i februari 2025 och likviden användes för att nansiera inlösen
av den sista delen av K2A:s MTN-program, vilket genomfördes
Att summera K2A:s 2024 är att beskriva ett år med stora
förändringar – en resa från ett tydligt fokus på riskhantering till
ett stabilt läge och nya framtidsmöjligheter. För oss hade året en
brytpunkt i den omfattande transaktion som vi oentliggjorde
under sommaren. Vi bildade ett nytt samägt bolag, Arborem
Fastigheter, med K2A som 60-procentig ägare och ingick ett
avtal om att överlåta nästan 3 000 studentbostäder till bolaget.
Aären genomfördes den 1 oktober och frigjorde 660 Mkr i
likvida medel före transaktionskostnader. Detta bidrog till att
K2A:s nettobelåningsgrad minskade från 66,4 procent vid
utgången av 2023 till 57,7 procent per 31 december 2024.
Dessa förändringar var inte självklara i början av året. När
vi gick in i 2024 befann vi oss i en position där vi behövde
säkerställa vår långsiktiga nansiering och stärka vår balansräk-
ning. Vi hade tre obligationer inom vårt MTN-program som
skulle förfalla inom de närmaste 18 månaderna. Marknaden för
fastighetsnansiering var utmanande, transaktionsvolymerna
låga och sentimentet kring branschen fortsatt osäkert.
Idag är situationen en annan. Genom Arborem-aären har vi
inte bara stabiliserat vår nansiella ställning, utan också skapat
9
K2A Årsredovisning 2024
Inledning
K2A:s belåningsgrad
netto minskade från
66,4 procent 2023 till
57,7 procent per 31
december 2024.
21 mars 2025. De nya obligationerna förfaller under 2028
respektive 2029.
Vår transaktionsstrategi har också visat sig vara framgångsrik.
Sedan april 2023 har vi sålt fastigheter för över 5,8 miljarder
kronor. Den senaste transaktionen slutförs under andra kvartalet
2025, då vi slutligen frånträder den fastighet i Västerås där vi
genom ett samägt bolag drivit ett projekt med sye att utveckla
ett häkte med Kriminalvården som hyresgäst. Frånträdet
innebär att K2A tillförs likvida medel om cirka 300 Mkr före
transaktionskostnader.
De aärer vi genomfört har skett till nivåer i linje med eller
strax under de historiskt sett högsta värderingarna av dessa
fastigheter och betydligt över marknadens tidigare prognoser
om kraiga nedgångar för fastighetsvärden. Detta är ett tydligt
kvitto på att K2A:s tillgångar, med sitt fokus på moderna,
hållbara och miljöcertierade bostäder i attraktiva lägen, har en
fortsatt stark eerfrågan.
Stark operativ verksamhet
Samtidigt som vi under 2024 genomförde omfattande trans-
aktioner och förstärkte vår nansiella ställning, fortsatte vår
operativa verksamhet att utvecklas väl. Eersom samtliga
fastigheter inom det samägda bolaget Arborem dekonsoliderades
från 1 oktober blev helårsresultatet lägre än 2023, men våra
hyresintäkter och vårt drisöverskott för perioden januari-
september låg på de högsta nivåerna i bolagets historia.
För en stor andel av våra avyttrade fastigheter har vi behållit
förvaltningsansvaret eer försäljningen. Antalet externa
förvaltningsuppdrag har därutöver ökat eer att er
fastighetsägare vänt sig till K2A för att få hjälp med förvaltning
och uthyrning, ett kvitto på att vi håller hög kvalitet även i denna
del av verksamheten. Utöver att förvaltningsuppdragen blir en
intäkt i sig är det också positivt att vi, genom att komplettera
med externa förvaltningsuppdrag, kan behålla närvaron med
egen förvaltning på orter där vi minskat vårt eget bestånd. Vi ser
från våra kundundersökningar att kundnöjdheten är högre när vi
förvaltar själva. Per 31 december 2024 förvaltade vi totalt cirka
7 000 bostäder, inklusive våra egna. Denna utveckling skapar
stabila kassaöden och stärker K2A:s position som en ledande
aktör inom hållbar fastighetsförvaltning.
I början av 2025 har vi också lanserat ett nytt förtursprogram
för studenthyresgäster. Programmet innebär att studenter som
bott hos K2A under sin studietid ges möjlighet att få förtur till
en hyreslägenhet hos oss eer examen. För oss är detta ett sätt att
underlätta för unga vuxna att etablera sig på bostadsmarknaden,
men också att stärka relationen till våra hyresgäster och att
formalisera hur vi jobbar med långsiktiga kundrelationer där vi
kan erbjuda bostäder för olika faser av livet till våra bentliga
hyresgäster och de snart 200 000 personer som står i vår
bostadskö.
Marknadsutsikter och framtid
När vi nu blickar framåt ser vi en ljusare framtid än vi gjorde
för ett år sedan, både för K2A och för hyresbostadsmarknaden
i stort. Hyresökningarna brukar följa inationen över tid, men
med viss eersläpning – vilket talar för starkare intäktsutveckling
de kommande åren. Samtidigt har kostnadsökningarna bromsat
in jämfört med de senaste åren, vilket stärker marginalerna.
Sedan starten har hållbarhet varit en viktig grundsten i K2A:s
marknadsdrivna strategi, som ett sätt att skapa aärsnytta och
långsiktigt värde. Vår omvärld förändras snabbt, geopolitiskt
och på många andra sätt, men oavsett hur starkt det politiska
ledarskapet är i klimatfrågan nns det en växande eerfrågan på
hållbara fastigheter från investerare, hyresgäster och långivare.
Osäkerheten kring framtida energipriser och framtida
regleringar gör att energieektiva fastigheter minskar både
driskostnader och risk, oavsett politiska beslut. Industriellt
träbyggande har fortsatt fördelar jämfört med traditionella
byggmaterial både ur klimat- och kostnadsperspektiv.
Under 2024 ck vår studentfastighet Lutseglaren i Järfälla,
Stockholms län priset Byggnadsmärket, ett pris med fokus på
kulturhistoria och arkitektur. Studentbostäder i Stockholm
är också temat för det projekt som ligger först på listan när vi
återupptar nyproduktionen för att utveckla de stora möjligheter
till långsiktigt värdeskapande som ryms i vår byggrättsportfölj,
särskilt i Stockholm. Vi planerar att starta nya projekt när
marknadsförutsättningarna är rätt och ser stora möjligheter till
att skapa moderna, hållbara bostäder i attraktiva lägen.
Eer ett år präglat av strategiska förändringar och nansiell
förstärkning står K2A redo att växla upp igen. Med stabiliserade
nanser ser vi fram emot ett 2025 där vi kan gå från
riskhantering till långsiktigt värdeskapande.
Johan Knaust, vd
10
K2A Årsredovisning 2024
Inledning
11
En modern byggmästare
K2A är en modern version av den gamla tidens byggmästare som bygger med omsorg
och kvalitet för att det lönar sig i längden. Vi planerar och bygger bostäder för egen lång-
siktig förvaltning. Hållbara, digitala och flexibla lösningar är självklara i K2A:s verksamhet
för att det gynnar våra kunder, samhället, miljön och företagets utveckling.
Hållbar affärsmodell
Uthålligt värdeskapande
Utgångspunkten för K2A:s aärsmodell och värdeskapande är att utveckla attraktiva och hållbara bostäder på
marknader med hög eerfrågan. På så sätt skapas goda förutsättningar för en långsiktigt gynnsam utveckling
med lönsamhet och värdetillväxt. Vi erbjuder hyresbostäder i attraktiva lägen i Stockholm, Mälardalen och
utvalda universitets- och högskoleorter i Sverige. K2A:s främsta målgrupp är mindre hushåll med en till två
personer, vilket utgör cirka 70 procent av alla hushåll i Sverige.
Hållbara bostäder
Hållbar utveckling – ekonomiskt, ekologiskt och socialt – är centralt för K2A. Vi har en licens att bygga
Svanenmärkta bostäder och målet är att all nyproduktion ska vara miljömärkt. Trä är huvudsakligt byggma-
terial för K2A:s klimatsmarta och energioptimerade bostäder, vilket dels genererar lägre utsläpp av koldioxid
i jämförelse med andra byggnadsmaterial och dels binder koldioxid. Byggprocessen med fabrikstillverkade
lägenhetsenheter med trä som råvara är snabb och energieektiv.
Komplett värdekedja
K2A är verksamt i alla delar av värdekedjan – från analys av bostadsmarknaden och markanskaning till eektiv
uthyrning och förvaltning av färdigställda bostäder. Vi strävar eer att optimera varje länk i värdekedjan.
Standardisering för industriell produktion
K2A:s bostäder byggs i trä och produceras i en kontrollerad industriell process där standardisering har en central
roll. Ett antal egenutvecklade baslägenheter som kan användas i olika kombinationer utgör grunden för våra
bostäder. Genom systematisk repetition av en noggrant utformad och yteektiv bostad uppnås ett optimalt
resursutnyttjande. Samtidigt kan en mångfald i gestaltningen uppnås genom variation när det gäller fasader och
yttre attribut.
Långsiktig kundnära förvaltning
K2A utvecklar och bygger bostäder för långsiktig kundnära förvaltning med ambitionen att ha egen personal på
varje ort där bolaget har tillräckligt stor förvaltningsvolym. En lokal förvaltning skapar möjlighet att ansvarsfullt
och eektivt tillgodose kundernas behov.
Samhällsfastigheter med låg risk
K2A:s kassaöde stärks genom att bostadsportföljen kombineras med samhällsfastigheter, exempelvis
vårdfastigheter och andra kommersiella fastigheter med låg motparts- och/eller rörelserisk.
Finansiell kontroll
Viktiga komponenter i K2A:s aärsmodell är nansiell kontroll och styrning för att begränsa de nansiella
riskerna. Vi arbetar systematiskt med att hantera och minimera risker, samtidigt som vi tar vara på möjligheter
som kan bidra till god utveckling och lönsamhet.
12
K2A Årsredovisning 2024
Affärsmodell och mål
I bostadsområdet Vega Park i Haninge ligger K2A:s 462 hyresbostäder, belägna endast 700 meter från
pendeltågsstationen Vega.
13
En värdekedja med starka länkar
K2A är verksamt i alla delar av värdekedjan – från analys av bostads-
marknaden och markanskaffning till effektiv uthyrning och förvaltning av
färdigställda bostäder.
1. Kundanalys
K2A har noggrant analyserat vad som är viktigast för potentiella
kunder. Välplanerad yta, funktion och läge anses vara viktigare
än storleken på lägenheten. K2A:s cirkulära värdekedja skapar
möjlighet att inhämta kunders synpunkter och förbättrings-
förslag på lägenhetens utformning och uppdatera till framtida
bostadsprojekt.
2. Markanskaffning
K2A för kontinuerligt diskussioner med kommuner och andra
fastighetsägare för att få tillgång till byggbar mark. Vi utvecklar
hyresrätter, i samverkan med berörda kommuner, på eerfrågade
lägen med goda kommunikationer och närhet till service.
3. Arkitekt
K2A:s arkitekter arbetar målmedvetet för att utveckla bostäder
eer kundernas önskemål och samtidigt möjliggöra en resurs-
eektiv produktion. K2A:s arkitekter arbetar med att gestalta
husen eer platsens förutsättningar för att skapa en levande
stadsutveckling.
4. Bostadsproduktion
K2A:s hus byggs i svenskt certierat trä och lägenhetsenheterna
produceras i typfallet i fabrik, i en eektiv industriell process
med låg klimatbelastning. Ett antal egenutvecklade baslägen-
heter för användning i olika kombinationer utgör grunden
för våra bostäder. K2A:s produktion är miljöcertierad enligt
Svanen.
5. Byggnation
De färdiga lägenhetsenheterna transporteras till platsen för
byggnationen och blir genom en eektiv byggprocess snabbt
inyttningsklara bostadshus.
6. Digital strategi
K2A strävar eer att identiera och attrahera rätt kund på
förhand. Genom riktad kundbearbetning i digitala kanaler,
kontinuerlig sökmotorsoptimering och en aktiv närvaro i sociala
medier bygger bolaget sin bostadskö och etablerar långvariga
kundrelationer.
7. Uthyrning & förvaltning
K2A har ett tydligt kundfokus och strävar eer att förvalta
fastigheterna i egen regi för att utveckla och stärka bolagets
kundrelationer. Målet är en förvaltningsvolym på respektive ort
som är tillräckligt stor för en eektiv lokal förvaltning samtidigt
som en hög grad av digitalisering i portföljen gör att mycket av
dagliga förvaltningen kan ske på distans. Ett sätt att uppnå detta
är att kombinera förvaltning av det egna beståndet med externa
uppdrag.
8. Hållbarhet & värdeskapande
K2A ska utvecklas i en långsiktigt hållbar riktning genom
eektiv verksamhetsstyrning och med omsorg om det omgi-
vande samhället. Genom att använda resurser på ett eektivt
sätt och bidra till en positiv utveckling på de orter där bolaget är
verksamt skapas värden i era dimensioner.
Trä för en hållbar produktion
K2A använder närproducerat svenskt trä som insatsvara. Ingen annan produktionsmetod kan idag mäta sig med
industriell träbyggnation, när det gäller att begränsa negativ miljö- och klimatpåverkan. Skogen är både en stor
kolreserv och en stor koldioxidsänka. Om trä används som byggnadsmaterial lagras koldioxiden i byggnaden under
hela dess livslängd istället för att släppas ut i atmosfären. K2A:s strategi är att möjliggöra återbruk av så stor del av
byggnaden som möjligt, så att kolinlagringen kan förlängas bortom byggnadens slutdatum.
14
K2A Årsredovisning 2024
Affärsmodell och mål
Utgångspunkten för K2A:s affärsmodell och
värdeskapande är att utveckla attraktiva och hållbara
bostäder i bra lägen på marknader med hög efterfrågan.
1.
Kundanalys
2.
Markanskaffning
3.
Arkitekt
4.
Bostadsproduktion
5.
Byggnation
6.
Digital strategi
7.
Uthyrning & förvaltning
8.
Hållbarhet &
värdeskapande
15
Måluppföljning
Att successivt, utifrån ett hållbarhetsperspektiv, utveckla fastighetsbeståndet på rätt
marknader är en viktig del av strategin för att K2A ska uppnå sina mål och
därmed generera en konkurrenskraftig riskjusterad avkastning till sina aktieägare.
Finansiella mål och riskbegränsningar
Driftsöverskottet minskade under
2024 med 4 procent.
Den genomsnittliga årliga ökningen
för perioden 2019-2024 uppgår till
25 procent.
Driftsöverskottet ska, i genomsnitt
under åren 2019 till och med 2025,
öka med minst 25 procent per år.
NRV hänförligt till stamaktie-
ägare ska, i genomsnitt under åren
2019 till och med 2025, öka med
minst 20 procent per år.
NRV hänförligt till stamaktieägare
minskade med 19 procent under
2024.
Den genomsnittliga ökningen för
perioden 2019-2024 uppgår till
14 procent.
Belåningsgraden för koncernen ska
långsiktigt inte överstiga 70 procent.
Räntetäckningsgraden för koncernen
ska långsiktigt inte understiga
1,5 gånger.
Belåningsgraden för koncernen
uppgick vid årsskiftet till 58,4 procent.
Räntetäckningsgraden för koncernen
uppgick vid årsskiftet till 1,1 gånger.
Justerad räntetäckningsgrad, som
utgör covenant för obligationslån
(1,25 ggr) uppgick till 1,40.
0
10
20
30
40
50
2019 2020
2021 20232022
32
43
32
32
25
Utveckling
Driftöverskott
-4
2024
Mål/Riskbegränsning
Utveckling
EPRA NRV
-40
-20
0
20
40
60
80
100
2019 2020 2021 20232022
81
35
55
55%
1
-29-19
2024
Utveckling
Belåningsgrad
0
10
20
30
40
50
60
70
80
2023
2022
2021
20202019
58,9
64,5
60,7
64,7
66,7
70,0
58,4
2024
Utveckling
Räntetäckningsgrad
0,0
0,5
1,0
1,5
2,0
20232022
2021
2020
2019
1,9
2,0
1,9
1,8
1,5
1,5
1,1
2024
Utveckling Utfall 2024
Hållbarhet
Nyckeltal 2024
Miljöcertifiering, procent av totalt fastighetsvärde
inklusive pågående certifieringsprocesser 100
exklusive pågående certifieringsprocesser 89
CO
2
e-utsläpp, scope 1-2, kg CO
2
e/kvm BTA
1,6
Energianvändning fastighetsbestånd, kWh/kvm A
temp
80,5
Andel grön fastighetsel, procent 99,6
Klimatriskinventerat bestånd, procent av totalt fastighetsvärde 94
Andel grön finansiering, procent 76
Solelsproduktion, MWh 919
Kundnöjdhet, procent 78
Vattenanvändning, jämförbart bestånd, m
3
/kvm A
temp
0,87
16
K2A Årsredovisning 2024
Affärsmodell och mål
Luftseglaren, K2A:s 199 studentlägenheter i Barkarbystaden, tilldelades 2024 första pris i Järfälla kommuns tävling Byggnadsmärket.
Fastigheten nominerades även till Studentbostadspriset 2022, som ett av Sveriges tre bästa studentbostadsprojekt.
17
Det gröna fastighetsbolaget
K2A:s hållbarhetsarbete är en integrerad och naturlig del av vår
verksamhet och värdekedja. Vi har ambitionen att vara Sveriges
mest hållbara fastighetsbolag.
18
Ett helhetsperspektiv på hållbarhet
K2A:s hållbarhetsarbete
Syet med K2A:s hållbarhetsarbete är dels att skapa
långsiktiga värden genom insatser redan idag, dels att säkerställa
att företaget är väl positionerat för framtiden och de eekter som
olika hållbarhetsfrågor kan förväntas få när det gäller förut-
sättningarna för att driva fastighetsbolag i Sverige. Det gäller
både direkta eekter som exempelvis behov av klimat-
anpassning, och indirekta eekter som förändrade regleringar
och förväntningar på företagen. Därför behövs löpande en
gedigen analys av den framtida utvecklingen på hållbarhets-
området, med utgångspunkt i internationella trender och
fokusområden.
Hållbarhetsbegreppet fick sin moderna definition genom Brundtlandrapporten
1987, som beskriver hållbar utveckling som ”en utveckling som tillgodoser dagens
behov utan att äventyra kommande generationers möjligheter att tillgodose sina
behov”. Idag är hållbarhetsfrågor något som alla bolag behöver förhålla sig till
och allt fler sluter upp bakom den uppfattning som vi på K2A har: en långsiktig
affärsmodell kräver ett hållbarhetsperspektiv som rymmer såväl ekonomiska som
sociala och ekologiska värden. På så vis skapas långsiktiga värden för ett bolags
alla intressenter likväl som för samhället och planeten. Det är därför hållbarhets-
arbetet utgör grunden i K2A:s affärsmodell.
Hållbarhetsarbetet globalt
FN:s hållbarhetsarbete under de senaste tio åren utgår från de 17
globala mål för hållbar utveckling som FN antog 2015. Målen
ska vara uppfyllda år 2030 och benämns oa Agenda 2030.
Idag nns många initiativ kopplade till Agenda 2030 på såväl
internationell som nationell nivå.
SKR, Sveriges Kommuner och Regioner, uppger sedan
tidigare att cirka 70 procent av kommunerna använder agendan
i sitt hållbarhetsarbete och att utveckling sker från år till år. K2A
utgår från de 17 globala målen för hållbar utveckling för att
utvärdera sin verksamhet, deniera mål och styra hållbarhetsar-
betet framåt. De 17 globala målen som utgör Agenda 2030 kan
INGEN
FATTIGDOM
INGEN
HUNGER
GOD HÄLSA OCH
VÄ LBEFINNANDE
GOD UTBILDNING
FÖR ALLA
JÄMSTÄLLDHET
RENT VATTEN OCH
SANITET FÖR ALLA
HÅLLBAR ENERGI
FÖR ALLA
ANSTÄNDIGA
ARBETSVILLKOR
OCH EKONOMISK
TILLVÄ XT
HÅLLBAR INDUSTRI,
INNOVATIONER OCH
INFRASTRUKTUR
HÅLLBARA STÄDER
OCH SAMHÄLLEN
HÅLLBAR
KONSUMTION OCH
PRODUKTION
BEKÄMPA KLIMAT-
FÖRÄNDRINGARNA
INGEN
FATTIGDOM
INGEN
HUNGER
GOD HÄLSA OCH
VÄL BEFINNANDE
GOD UTBILDNING
FÖR ALLA
JÄMSTÄLLDHET
RENT VATTEN OCH
SANITET FÖR ALLA
HÅLLBAR ENERGI
FÖR ALLA
ANSTÄNDIGA
ARBETSVILLKOR
OCH EKONOMISK
TILLVÄXT
HÅLLBAR INDUSTRI,
INNOVATIONER OCH
INFRASTRUKTUR
HÅLLBARA STÄDER
OCH SAMHÄLLEN
HÅLLBAR
KONSUMTION OCH
PRODUKTION
BEKÄMPA KLIMAT-
FÖRÄNDRINGARNA
Ekonomisk
Social
Ekologisk
Bildkälla: deglobalamalen.se
FN:s 17 globala mål för hållbar utveckling
Det gröna fastighetsbolaget
19
K2A Årsredovisning 2024
Hållbarhetsrapport
delas upp utifrån de tre hållbarhetsdimensionerna – ekonomisk,
social och ekologisk hållbarhet. För K2A beskrivs målarbetet
och aktiviteter inom hållbarhet utifrån dessa tre dimensioner.
De planetära gränserna
2009 publicerade Stockholm Resilience Centre en forsk-
ningsrapport där ”de planetära gränserna” introducerades som
begrepp. Rapporten beskriver de miljöprocesser som styr jordens
stabilitet och nio prioriterade miljöförändringar orsakade av
människan. I den tredje stora uppdateringen av ramverket,
som publicerades i september 2023, har alla gränser slutligen
bedömts. Sex gränser har nu överskridits och trycket ökar på
samtliga utom ozonnedbrytningen.
World Economic Forum gör varje år en riskbedömning
1
av de
största riskerna som den globala ekonomin i världen står inför.
Trots att risken för omfattande väpnande konikter bedöms ökat
kraigt på bara det senaste året, är det fortfarande fyra miljö-
frågor som ses de mest allvarliga riskerna över de närmaste tio
åren, med “Extrema väderhändelser” och “Förlust av biologisk
mångfald” som de allra största riskerna.
De nio planetära gränserna
Biologisk mångfald
Ekologisk hållbarhet är den mest grundläggande och centrala
hållbarhetsdimensionen, eersom en planet med ett fungerande
ekosystem är en förutsättning för allt liv och således för att det
ska kunna bedrivas sociala och ekonomiska aktiviteter. Biologisk
mångfald och ekosystemtjänster bidrar med exempelvis
koldioxidinlagring, ren lu, växtpollinering och välmående
jordar och hav.
En FN-rapport från 2019 visade att en miljon djur- och
växtarter hotas av utrotning, vilket är den högsta nivån i mänsk-
lighetens historia. Det uppskattas att utrotningsgraden är 10 till
100 gånger högre än genomsnittet de senaste tio miljoner åren.
Förlusten av biologisk mångfald kopplar även till klimat-
förändringar då kollapsen av ekosystem påverkar planetens
förmåga att lagra och omvandla koldioxiden i atmosfären
2
. Vid
FN:s konferens om biologisk mångfald i Montréal december
2022 (COP15) antogs ett nytt globalt ramverk med ambitiösa
mål för att stoppa och vända förlusten av biologisk mångfald.
Taskforce on Nature-related Financial Disclosures (TNFD)
är ett globalt initiativ som utvecklats för att hjälpa företag
att integrera naturrelaterade aspekter i sin riskhantering och
strategiska planering. Inspirationen kommer från TCFD som
skapades för att hantera klimatrelaterade nansiella risker. Under
2023 lanserade TNFD det egna ramverket som är ett verktyg
där bolag kan lämna upplysningar om naturrelaterade nansiella
risker och möjligheter. K2A har sedan tidigare identierat
biologisk mångfald som sin viktigaste hållbarhetsfråga vid sidan
om klimatförändringarna. COP15 har ökat trycket på företag att
ta ansvar för sin påverkan på biologisk mångfald och ekosystem.
K2A kommer att lämna upplysningar kopplat till biologisk
mångfald i samband med kommande ESRS-rapportering.
Hållbarhetsarbetet inom EU
EU-taxonomin är ett avgörande ramverk för att styra kapital-
öden mot hållbara verksamheter och för att säkerställa att EU
når sina klimat- och miljömål. Genom att deniera vilka ekono-
miska aktiviteter som kan klassiceras som miljömässigt hållbara
skapar taxonomin en tydlig koppling mellan hållbarhet och
ekonomiska resultat, samt underlättar för investerare och andra
intressenter att identiera verksamheter som bidrar till omställ-
ningen mot en hållbar ekonomi. För företag innebär detta inte
bara en möjlighet att attrahera gröna investeringar, utan också en
förpliktelse att integrera hållbarhet i sina aärsmodeller.
EU-taxonomin, som Sverige har varit drivande i att utveckla,
föreslogs första gången 2018 som en del av EU:s handlingsplan
för hållbar nansiering och trädde i kra 2020. Den ökade trans-
parensen och gemensamma standarden som taxonomin erbjuder
svarar mot en långvarig eerfrågan på att alla aktörer ska arbeta
utifrån samma måttstock. Detta underlättar jämförelser mellan
företag och minskar risken för greenwashing.
Utöver att vara ett gemensamt språk för vad som räknas som
miljömässigt hållbart skickar taxonomin också en tydlig signal
om vilka avvägningar och prioriteringar som görs från politiskt
håll när det gäller hållbarhetsfrågor. Taxonomin har potential
att ersätta tidigare fragmenterade initiativ och standarder och
utvecklas till den primära modellen för att mäta och rapportera
hållbarhet globalt.
Mot bakgrund av det framstår det som uppenbart att det
bästa sättet att bedriva ett framgångsrikt hållbarhetsarbete, som
kombinerar en positiv påverkan på omvärlden med aärsmässiga
1) https://www.weforum.org/publications/global-risks-report-2025/
2) https://ipbes.net/sites/default/files/2020-02/ipbes_global_assessment_report_summary_for_policymakers_en.pdf
Bildkälla: Stockholm Resilience Centre.
KLIMATFÖRÄNDRINGAR
NYA KEMISKA SUBSTANSER
STRATOSFÄRISKT OZON
ATMOSFÄRISK AEROSOL
HAVSFÖRSURNING
BIOGEOKEMISKA
FLÖDEN
GLOBAL FÄRSKVATTEN-
ANVÄNDNING
MARKANVÄNDNING
FÖRLUST AV
BIOLOGISK
MÅNGFALD
Artutdöendets
takt
Förlust av ekologiska
funktioner
Ökad risk
Fosfor
Kväve
Sötvatten
(blått vatten)
Grönt
vatten
CO
2
koncentration
Strålnings-
drivning
Parisavtalet – en del av de 17 globala målen
På klimatkonferensen i Paris 2015 signerade världens ledare ett
avtal som slår fast att den globala temperaturökningen ska hållas
under två grader celsius med ambitionen att den ska stanna vid
en och en halv grad. Både på EU-nivå och nationell nivå har
måltal med slutår denierats. Trots Parisavtalet ligger dock de
globala växthusgasutsläppen fortsatt på nivåer som medför att vi
rör oss mot en global temperaturhöjning på över tre grader, med
risk för oåterkalleliga eekter som följd.
20
K2A Årsredovisning 2024
Hållbarhetsrapport
vinster, är att ha en verksamhet som ligger i linje med taxo-
nomin. Med det som utgångspunkt har K2A inlett ett arbete för
att revidera sina hållbarhetsmål, med avsikten att presentera nya
mål under 2025.
Gröna finansieringslösningar
Gröna obligationer allokerar kapital till gröna och hållbara
investeringar, det vill säga investeringar som bidrar till miljö- och
hållbarhetsmål, som exempelvis begränsning av klimatför-
ändringar eller bevarande av biologisk mångfald. Under 2024
emitterade K2A en ny grön obligation om 500 Mkr. Samtliga av
bolagets utestående obligationer och hybridobligationer är idag
gröna.
Utifrån samma principer som gäller för gröna obligationer
går det också att klassa banklån och aktier som gröna. K2A blev
2018 det första svenska bolaget att teckna ett grönt företagslån
och 2020 blev K2A historiska som det första bolaget i världen
vars aktie blev klassicerad som grön. Till skillnad från ett lån
eller en obligation, som enbart bedömer det specika projektet
som nansieras, innebär en grönklassad aktie en genomlysning av
hela verksamheten.
Idag nns Green Bond Principles
3
som sätter ramarna för vad
som denierar en grön obligation. Dessa principer bygger på
att investeringen ska ha en positiv miljö- eller klimatpåverkan.
Den svenska regeringen beslutade 2020 om ett ramverk som
möjliggör emittering av statliga gröna obligationer. EU lanserade
2021 en frivillig grön obligationsstandard med koppling till
EU-taxonomin. World Federation of Exchanges (WFE), den
globala branschorganisation som representerar reglerade börser
och clearinghus världen över, presenterade under 2023 WFE
Green Equity Principles
4
som ett sätt att skapa enhetliga
standarder för hållbara investeringar.
Se sida 62-64 för mer information om K2A:s gröna
nansiering.
Mål om nettonollutsläpp
Utifrån Parisavtalet har EU fattat beslut om utsläppsmål som
innebär att EU ska ha nettonollutsläpp av växthusgaser år 2050.
Sverige har gått längre och ska ha netto-noll-utsläpp redan år
2045. Detta förutsätter omställningar inom näringslivet. I sye
att stötta omställningen har EU lanserat European Green Deal,
även kallat Den gröna given, vilket är en färdplan för hur EU ska
nå nettonollutsläpp. Den gröna given har bland annat resulterat i
EU-taxonomin, se sida 143-153 för mer information. På
nationell nivå har Sverige tagit initiativ till Fossilfritt Sverige,
som syar till att göra Sverige till världens första fossilfria
välfärdsland. Inom ramen för Fossilfritt Sverige har 22 olika
branscher tagit fram färdplaner för att visa hur respektive
bransch kan bli fossilfri eller klimatneutral, där bygg- och
anläggningssektorn har en egen färdplan som lanserades 2018
med målet att nå nettonollutsläpp 2045.
Stödjande initiativ
Parisavtalet
Ett globalt klimatavtal som ingicks av världens länder på
klimatkonferensen COP21 i Paris 2015. Avtalet syftar
till att begränsa den globala temperaturökningen till väl
under 2,0 grader med ambitionen att den ska stanna vid
1,5 grader.
I syfte att stötta de 17 globala målen för hållbar utveckling
och Parisavtalet har ett antal initiativ vuxit fram som
företag och organisationer idag kan ansluta sig till och
stötta. Ett par exempel på initiativ som K2A har anslutit sig
till är:
FN Global Compact
Ett initiativ för företag att främja hållbara affärsmetoder
genom att följa tio principer för hållbart företagande
inom miljö, arbetsrätt, antikorruption och mänskliga
rättigheter. K2A:s uppförandekod bygger på principerna
för FN Global Compact sida 29.
Science Based Target initiative (SBTi)
Ett initiativ som validerar företags målsättningar för
utsläpp av CO
2
för att säkerställa att de är vetenskapligt
baserade i linje med vad som krävs för att nå
Parisavtalets utsläppsmål.
K2A:s hållbarhetsrapportering
För att åskådliggöra och underlätta mätning och
jämförelse av ett bolags hållbarhetsprestanda har olika
internationella initiativ tagits inom hållbarhetsredovisning,
såsom standarder, ramverk och verktyg. K2A redovisar
hållbarhetsdata enligt följande rapporteringsinitiativ:
GRI – Global Reporting Initiative
En global standard för hållbarhetsredovisning som
hjälper företag att transparent redovisa sin påverkan på
ekonomi, miljö och samhälle (sida 136-141).
TCFD – Task Force on Climate-related
Financial Disclosures
En global standard för att identifiera och rapportera
ett bolags klimatrelaterade finansiella risker och
möjligheter (sida 71-74).
GHG-protokollet (Green House Gas-protocol)
En global standard för att mäta och rapportera en
verksamhets klimatpåverkan genom direkta och
indirekta utsläpp av växthusgaser, uppdelat i tre olika
kategorier, så kallade Scope 1-3 (sida 25).
EU-taxonomin
Ett EU-ramverk som definierar vilka ekonomiska
aktiviteter som kan klassificeras som miljömässigt
hållbara för att främja gröna investeringar (sida 143-
153).
Global Real Estate Sustainability Benchmark
(GRESB)
Världens största hållbarhetsbenchmark för fastighets-
sektorn. K2A:s fastighetsförvaltning erhöll fem av fem
möjliga stjärnor och fick en fjärdeplats bland samtliga
börsnoterade bostadsbolag i jämförelsen 2024.
Internationella hållbarhetsinitiativ
3) https://www.icmagroup.org/sustainable-finance/the-principles-guidelines-and-handbooks/green-bond-principles-gbp/
4) https://www.world-exchanges.org/storage/app/media/WFE%20Green%20Equity%20Principles.pdf
21
K2A Årsredovisning 2024
Hållbarhetsrapport
Hållbarhet enligt K2A
Hållbarhet som värdegrund
För K2A är det viktigt att bedriva verksamheten på ett hållbart
sätt och bidra positivt till det som ligger inom bolagets påver-
kanssfär. Bolaget strävar eer att vara en förebild, kunskapsbä-
rare och inspiratör för hållbarhetsarbetet i fastighetsbranschen.
Genom att arbeta med hållbarhet som värdegrund kan K2A
leverera långsiktiga värden till såväl kunder, aktieägare och
medarbetare som samhället och planeten.
Med över 80 procent av bostäderna uppförda sedan 2015 har
K2A ett av branschens mest moderna fastighetsbestånd, vilket
skapar goda förutsättningar för ett mer hållbart fastighetsbe-
stånd med högre miljöprestanda än genomsnittet i sektorn.
K2A har därutöver en ambitiös hållbarhetsstrategi utifrån en
helhetssyn där bolaget verkar för ett ekonomiskt, ekologiskt och
socialt värdeskapande.
K2A:s inriktning har sedan bolaget grundades varit att bygga
bostäder i närproducerat trä, vilket är klimateektivt. Trä är det
enda förnybara byggmaterialet och det lagrar koldioxid under
hela sin livslängd, vilket bidrar till en minskad klimatpåverkan i
jämförelse med andra byggmaterial. Kombinationen av att bygga
i trä och en eektiv och industrialiserad produktionsprocess
är K2A:s största enskilda bidrag till en hållbar utveckling.
All nyproduktion är Svanencertierad eller har motsvarande
miljöcertiering, vilket innebär krav på en hållbar boendemiljö,
produktion, materialval, energianvändning och på byggnadens
påverkan ur ett livscykelperspektiv.
K2A har ett tydligt engagemang och tar ett socialt ansvar
på de orter där bolaget är verksamt. Genom att vara drivande i
utvecklingen av attraktiva, hållbara och levande stadsdelar bidrar
bolaget till en god livskvalitet och trygghet för boende och andra
människor som rör sig i bostadsområdena. Som arbetsgivare
erbjuder K2A en arbetsmiljö där det är viktigt att medarbetarna
mår bra, utvecklas och upplever att de bidrar till en hållbar
samhällsutveckling.
Försiktighetsprincipen ligger till grund för hur K2A:s
hållbarhetsarbete har utformats. Det systematiska arbetet med
hållbarhet genom hela värdekedjan bidrar till att framtidssäkra
bolaget genom att minska de risker som nns kopplade till
hållbarhetsfrågor. Bolagets inriktning innebär också konkurrens-
fördelar, exempelvis när det gäller att erhålla markanvisningar i
kommuner som antagit träbyggnadsstrategier eller som har en
ambitiös hållbarhetsagenda. Många yngre och medvetna kunder
eerfrågar boenden som har låg energianvändning och klimat-
påverkan samt ligger i områden som uppfattas som trygga och
levande. Enligt en undersökning gjord av Novus på uppdrag av
Länsförsäkringar Fastighetsförmedling tycker två av tre svenskar
att det är viktigt att deras nästa bostad är hållbar
1
.
K2A är ett grönt och hållbart fastighetsbolag som bidrar till att samhället utvecklas
i en hållbar riktning och som tar ett långsiktigt ansvar för sin påverkan på
människor och miljö. Hållbarhetsarbetet är därför affärskritiskt – ett integrerat
hållbarhetsarbete och samhällsengagemang går hand i hand med värde-
skapande. Långsiktigheten genomsyrar alla led, från projektering och finansiering
till produktion och förvaltning.
Hållbarhetsstyrning
K2A:s styrelse fastställer årligen den övergripande
hållbarhetspolicyn, strategin och hållbarhetsmålen.
Styrelsen ansvarar även för riskanalys, inklusive
klimatrelaterade risker och möjligheter. Därtill har
K2A:s styrelse inrättat ett särskilt hållbarhetsutskott.
Hållbarhetsutskottet har ansvar för att utforma och
följa upp K2A:s hållbarhetsmål. Hållbarhetsutskottets
arbete och uppgifter regleras av utskottets
arbetsordning som fastställts av styrelsen.
Vice vd hållbarhet bistår hållbarhetsutskottet och
ansvarar för implementering av hållbarhetsmål i
organisationen samt genomförande av åtgärder
och rapportering av hållbarhetsarbetet. Vice vd
hållbarhet rapporterar direkt till vd.
K2A:s vd är ytterst ansvarig för hållbarhetsarbetet
samt riskhantering och åtgärder relaterade till
hållbarhet.
Ledningsgruppen ansvarar för att följa upp utfall
av hållbarhetsmålen, inklusive klimatrelaterade
mål, risker och möjligheter. Hållbarhetsarbetet
rapporteras på månatliga möten och utfall av
hållbarhetsarbetet redovisas fyra gånger per år.
Affärsutvecklingsavdelningen integrerar
verksamhetens hållbarhetsmål i rutiner. Exempelvis
görs en hållbarhetsanalys vid tävlingar och
utvärdering av byggbar mark.
Projektavdelningen integrerar hållbarhetsmål i
rutiner som styr arbetet i projekten (projektering och
produktion), exempelvis vid Svanencertifiering av
nyproduktion.
Förvaltningsavdelningen ansvarar för
handlingsplaner om hur K2A kan minska
koldioxidutsläpp och driva hållbarhetsarbetet
kopplat till byggnaderna såsom inköp,
avfallshantering, underhåll och investeringar i
klimatanpassningsåtgärder. Avdelningen ansvarar
även för att driva hållbarhetsarbetet relaterat
till kundnöjdhet, marknadsföringsinsatser,
energianvändning och energioptimering, exempelvis
via intressentdialoger och löpande kundenkäter.
1) https://via.tt.se/pressmeddelande/3325936/
tva-av-tre-vill-bo-hallbart-men-vet-inte-vad-de-ska-leta-efter
22
K2A Årsredovisning 2024
Hållbarhetsrapport
Styrning av hållbarhetsarbetet
Hållbarhet och värdeskapande är integrerat i hela verksamheten
och styrningen av hållbarhetsrelaterade åtgärder, rapportering
och riskhantering är en integrerad del i bolagets övergripande
bolagsstyrning. Ansvaret för hållbarhetsarbetet är fördelat
på olika nivåer i bolaget. Systematiskt arbete med omvärlds-,
väsentlighets- och klimatanalys samt intressentdialog kopplat till
hållbarhet genom hela värdekedjan bidrar till att framtidssäkra
bolaget. Detta arbete minskar risker och identierar möjligheter
som nns kopplade till hållbarhetsfrågor på samtliga nivåer.
Hållbarhetsstrategi
Under 2024 fortsatte K2A att utveckla grunden för hållbar-
hetsarbetet och befäste på så sätt viktiga strategier för arbetet
på både kort och lång sikt, med särskilt fokus på klimatet. K2A
har ambitiösa hållbarhetsmål, bland annat om att hela bolagets
värdekedja ska vara klimatpositiv år 2027. K2A har fortsatt
arbetet mot målet utifrån den färdplan som antagits, samtidigt
som bolaget utvärderar vilka målsättningar som i framtiden
bäst kommer att bidra till att K2A skapar långsiktiga värden
genom sitt hållbarhetsarbete. En sådan översyn är särskilt
relevant med tanke på den omfattning som hållbarhetsarbetet
i Europa kommer att påverkas av EU-taxonomin och det blir
centralt att säkerställa att K2A:s mål styr mot att bolaget blir
en så positiv kra som möjligt i det gemensamma europeiska
hållbarhetsarbetet.
Strategin för K2A:s hållbarhetsarbete baseras på omvärlds-
bevakning och väsentlighetsanalys som inkluderar bolagets
viktigaste intressentgrupper, FN:s 17 globala mål, Parisavtalets
utsläppsmål, en analys av klimatrelaterade risker och möjlig-
heter samt de planetära gränserna. Kopplat till de stora
hållbarhetsutmaningarna är K2A:s hållbarhetsarbete inriktat
på att begränsa och minska klimatpåverkan från verksamheten,
minska förlust av biologisk mångfald och minska påverkan
från miljö- och hälsofarliga ämnen. Arbetet baseras bland
annat på principerna i FN:s Global Compact samt de nio
planetära gränserna. K2A har utvecklat en hållbarhetspolicy
som tillsammans med en uppförandekod och leverantörspolicy
inkluderar både anställda och leverantörer. K2A har även en
policy för jämlikhet och mångfald för att främja jämställdhet,
jämlikhet och mångfald på arbetsplatsen. K2A ska framtids-
säkra sin verksamhet genom betydande fokus på värdeskapande
hållbarhet, vilket innebär högt ställda hållbarhetsmål.
K2A ska vara klimatpositivt senast 2027.
All egen nyproduktion ska vara certierad enligt Svanen
eller ha motsvarande miljöcertiering samt vara förenlig med
EU-taxonomin.
Samtliga K2A:s fastigheter i förvaltning ska vara klimatriskin-
venterade och miljöcertierade.
K2A:s produktionsmetod ska vara resurseektiv och ha
förutsättningar för cirkularitet.
K2A:s kunder ska uppleva en högre trivsel än genomsnittet i
Sverige.
K2A ska anses vara det mest hållbara fastighetsbolaget som
fokuserar på hyres- och studentbostäder. För att uppnå det ska
bolaget:
– Minimera koldioxidbelastningen per kvadratmeter.
– Minska användningen av värme, el och vatten.
– Använda grön el och öka andelen egenproducerad el från
egna solceller.
– Använda grön ärrvärme där det är möjligt.
K2A ska anses vara det bästa fastighetsbolaget på
hållbarhetsrapportering.
K2A ska ha nöjda medarbetare som trivs på arbetsplatsen.
2024
Fortsatt arbetet med miljöcertifiering
och klimatriskinventering av
befintligt bestånd.
Utvecklat kontroll och styrning av
hållbarhetskrav inom bolagets
leverantörskedjor genom en
särskild uppföljning utifrån K2A:s
uppförandekod, som bygger på FN
Global Compacts principer.
Tagit fram en mätmetod för
uppföljning av KPI:er kring social
hållbarhet, i samarbete med HS30,
AktivBo och forskningsinstitutet RISE.
Förberett hållbarhetsredovisning
enligt ESRS och harmoniserat
hållbarhets- rapporteringsprocesser
mot kommande standard.
Harmoniserat hållbarhets-
rapporteringsprocesser mot
kommande ESRS-standard.
Deltagit i det internationella
benchmarkverktyget GRESB med
goda resultat. Se sida 29 för mer
information.
2025
Återuppta byggandet av miljömärkta
bostäder med klimatsmarta
materialval, låg energianvändning,
delningslösningar samt solceller på
taken.
Genomföra en översyn av bolagets
klimatmål för att se hur dessa bäst
bidrar till ett hållbarhetsarbete som
skapar långsiktiga värden.
Fortsätta utveckla uppföljningen av
bolagets högt ställda hållbarhetskrav
inom leverantörskedjorna.
Fortsatt förberedelse av
hållbarhetsredovisning enligt ESRS
genom en uppdaterad dubbel
väsentlighetsanalys samt utökad
datainsamling och kvalitetssäkring.
2026
Enligt nu gällande regelverk kommer
K2A omfattas av CSRD under 2026 och
då inleda rapportering utifrån ESRS.
K2A ser positivt på möjligheterna som
en gemensam rapporteringsstandard
skapar vad gäller ökad transparens
och en mer samlad bild av
hållbarhetsarbetet inom europeiska
bolag, samtidigt som bolaget följer den
politiska utvecklingen på europeisk nivå
gällande direktivet.
K2A kommer under 2026 göra en
översyn av sitt gröna ramverk för
finansiering samt sitt gröna ramverk för
aktier – världens första i sitt slag.
Hållbarhetsaktiviteter – nuläge och framtid
23
K2A Årsredovisning 2024
Hållbarhetsrapport
Hållbarhetsfrågan har sedan starten varit en integrerad del av
K2A:s värdekedja. Av K2A:s förvaltningsobjekt är över 80
procent byggda 2015 eller senare, vilket innebär att byggnaderna
är energieektiva och utrustade med modern teknik. Att bygga
klimatsmart innebär bland annat att använda hållbara material,
energieektiv teknik och gröna produktionsmetoder. K2A har
sedan bolaget grundades 2013 byggt bostäder i svenskt certierat
trä – ett material som inte bara har en låg klimatpåverkan utan
även lagrar koldioxid under byggnadernas livscykel.
Kombinationen av träbyggande och fabrikstillverkning ger
eektiva processer och minskar utsläppen vid nyproduktion.
Samtidigt leder energieektiva byggnader och egenproducerad
förnybar energi till lägre kostnader och högre värde för hyres-
gäster och investerare.
En värdekedja med gynnsamma förutsättningar
All nyproduktion av fastigheter orsakar idag utsläpp av
växthusgaser. Samtidigt behöver det byggas mer, eersom det
nns ett underskott av bostäder på marknaden. Det blir därför
viktigt att bygga så klimatsmart som möjligt, vilket bland annat
innebär att använda hållbara material, energieektiv teknik och
gröna produktionsmetoder. Med K2A:s aärsmodell ska bolaget
kunna växa utan att klimatutsläppen gör det. Genom medvetna
materialval, optimerade transporter, energieektiva byggnader
och egenproducerad förnybar energi kan K2A kombinera
hållbarhet med lönsamhet. Därmed kan vi vara en del av den
nödvändiga omställningen samtidigt som vi skapar ekonomiska
och sociala värden.
K2A:s engagemang för klimatfrågan manifesteras i bolagets
klimat- och hållbarhetsmål. Bolagets hela värdekedja ska vara
klimatpositiv senast 2027, samtliga fastigheter som förvaltas
eller förvärvas ska vara miljöcertierade med Svanen eller
motsvarande certiering, och alla förvaltade fastigheter ska vara
klimatriskinventerade. Som fastighetsbolag innebär klimat-
förändringarna inte bara ett ansvar för att bidra till minskade
utsläpp, utan också ett behov av att anpassa sig till de risker
och utmaningar som kan uppstå som en följd av ett förändrat
klimat. Dessa mål är en del av en bredare strategi för att minska
klimatpåverkan och förstärka bolagets konkurrenskra på en
marknad där hållbarhet blir allt viktigare.
Därutöver har bolaget satt upp ett mål som godkänts inom
ramen för Science Based Targets initiative
1
, vilket avser en
minskning med 50 procent av utsläpp i scope 1 och 2 fram till
2030 enligt GHG-protokollet. Vidare fortsätter K2A att vara
ansluten som TCFD
2
-supporter.
Behovet av att bygga klimatsmart
Det råder ingen tvekan om att läget för världens klimat är mycket allvarligt.
Om den globala medeltemperaturökningen ska hållas under 1,5 grader måste
världens utsläpp av växthusgaser minska kraftigt och snabbt. Bygg- och
fastighetssektorn står för över en femtedel av Sveriges växthusgasutsläpp, men
den rymmer samtidigt stora möjligheter att minska klimatpåverkan och driva
ekonomisk tillväxt genom klimatsmarta lösningar. K2A är Det gröna fastighets-
bolaget med offensiva klimatmål och en tydlig plan för att kombinera klimats-
marta lösningar och lönsamhet.
Vad innebär klimatpositiv?
Definitionen klimatpositiv utgår från definitionen för
koldioxidneutralitet – eller klimatneutralitet – som
innebär att en verksamhet, organisation eller land,
genom sin egen verksamhet och/eller genom att
tillskapa kolsänkor, har nettoutsläpp av växthusgaser
som är noll.
Klimatpositiv är att tillskapa ytterligare kolsänkor
och/eller kolinlagring så att verksamheten bidrar
med ett positivt bidrag till koldioxidinlagring.
CLIPOP är ett internationellt nätverk som har
utvecklat en praxis för klimatpositiv som baseras
på ISO 14021-standarden för klimatneutralitet. För
att en verksamhet ska bli klimatpositiv och därmed
kvalificeras för nätverket krävs att bolaget uppfyller
ISO 14021-standarden och att verksamheten
klimatbalanserar sina utsläpp genom tillskapande
av kolsänkor för minst 10 procent utöver det som
kompenserats ned till netto-noll.
K2A:s mål om klimatpositivitet 2027 utgörs av
kartläggning av verksamheten och nyproduktionens
ingående klimatpåverkan med mål om 90 procent
minskning jämfört med 2020. Utöver minskning på
90 procent krävs klimatkompensation och biogena
utsläpp för att nå klimatpositivitet, effekt från dessa
utgår från olika antaganden och uppskattningar.
1) https://sciencebasedtargets.org/companies-taking-action
2) Task Force on Climate-related Financial Disclosures: https://www.fsb-tcfd.
org/supporters/
3) https://www.clipop.org
24
K2A Årsredovisning 2024
Hållbarhetsrapport
Kartläggning av klimatpåverkan
Sedan 2020 har K2A gjort en sammanställning av bolagets
klimatutsläpp i ett så kallat klimatbokslut som inkluderar
verksamhetens klimatutsläpp samt de utsläpp som verksamheten
ger upphov till via leverantörer och kunder. K2A redovisar
bolagets klimatutsläpp enligt den internationella standarden
GHG-protokollet och dess tre kategorier, så kallade scope 1-3.
Scope 1
Egna, direkta utsläpp av växthusgaser från egna fordon,
värmepannor och läckage av köldmedia.
Scope 2
Egna, indirekta utsläpp av växthusgaser från köpt energi till egna
fastigheter – ärrvärme, fastighetsel, biogas och bioolja.
Scope 3
Framför allt indirekta utsläpp av växthusgaser från inköpta varor
och tjänster från K2A:s leverantörer och kunder, exempelvis
utsläpp från tillverkning av byggprodukter, personalens tjänste-
resor och transporter till och från byggplats.
För K2A fanns de största utsläppsposterna 2024 inom scope 2,
där ärrvärme och fastighetsel i bentliga hus tillsammans utgör
den största delen av utsläppen då nybyggnation uteblivit. Se
sida 136-141 för en detaljerad redovisning av K2A:s utsläpp av
växthusgaser.
Klimatstrategi
Med en aärsmodell där hållbarhet har varit en central del från
start och en produktportfölj baserad på trä med lågt klimat-
utsläpp, behöver K2A inte genomföra en omfattande omställ-
ning för att minska sin klimatpåverkan. Istället kan bolaget
fokusera på att trimma bentliga processer. De viktigaste
aktiviteterna för att reducera utsläppen av växthusgaser
inkluderar:
Fortsätta använda trä som byggnadsmaterial i nyproducerade
bostäder.
Fortsätta arbetet med en klimateektiv nyproduktionsprocess.
Energioptimera bentligt bestånd.
Investera ytterligare i fastighetsnära förnybar energi.
Använda fossilfria transporter i hela värdekedjan.
Arbeta strategiskt med cirkularitet i K2A:s byggnader och
därmed undvika utsläpp i slutet av byggnadernas livslängd.
Samarbeta med nyckelaktörer för att öka omställningstakten i
branschen.
Utsläpp från förbränning i egna
fordon och processer i fastigheter.
Utsläpp från köpt energi. Utsläpp från leverantörer och kunder, samt från
inköpta varor och tjänster.
Egna och
leasade
fordon.
K2A:s
pendlings- och
tjänsteresor.
Direkta utsläpp från egna processer.
Indirekta utsläpp från egna
processer, köpt energi.
Övriga indirekta utsläpp i värdekedjan.
Scope 1 Scope 2 Scope 3
Utsläpp av
köldmedia.
Egna
värme-
pannor.
Fjärrvärme
och
fastighetsel.
Transporter
till och från
byggplatser.
Byggmaterial,
avfall, bränslen
och energi-
användning
i fabriker och
på byggplatser.
Hyresgästernas
användning av
tjänster relaterade
till bostaden
eller lokalerna
såsom egen
elanvändning och
avfallsgenerering.
25
K2A Årsredovisning 2024
Hållbarhetsrapport
Indelning av utsläpp i GHG-protokollets olika scope
Lagar och regler:
Aktiebolagslagen
Kod för bolagsstyrning
Miljöbalken
Arbetsmiljölagar
Boverkets byggregler
Nasdaq Stockholms
regelverk för emittenter
EU-taxonomin
Externa initiativ:
Agenda 2030
Parisavtalet
De planetära gränserna
FN Global Compact
GRI – Global Reporting
Initiative
Miljöcertifiering – Svanen,
Miljöbyggnad, Passivhus
TCFD – Task force on
Climate-related Financial
Disclosures
SBTi – Science Based Target
initiative
GRESB – Global Real Estate
Sustainability Benchmark
Interna regelverk:
Bolagsordning
Interna riktlinjer
såsom uppförandekod,
jämlikhetspolicy,
arbetsmiljöpolicy,
finanspolicy och
hållbarhetspolicy
Finansieringsdrivna
ramverk:
Grönt ramverk för aktier
Grönt finansiellt ramverk
Styrande riktlinjer för hållbarhetsarbetet på K2A
Följande lagkrav, standarder, ramverk, riktlinjer och initiativ styr K2A:s hållbarhetsarbete.
26
Ansvarsfulla och
lönsamma affärer
Ekonomisk lönsamhet och
stabilitet är en förutsättning för
en positiv utveckling av K2A:s
verksamhet över tid. Bolagets
systematiska hållbarhetsarbete
är ett sätt att framtidssäkra
verksamheten. Arbetet bidrar
till ökad lönsamhet och tillväxt
både kort- och långsiktigt, och
skapar på så vis ett ökat värde
för bolagets aktieägare. K2A
bedriver ett långsiktigt arbete
med hög transparens för att
stärka bolagets trovärdighet
och för att skapa goda etiska
och aärsmässiga relationer till
bolagets intressenter.
Väsentliga
hållbarhetsfrågor
Ekonomiskt värdeskapande
Grön nansiering
Hantering av
hållbarhetsrisker
Uppförandekod
Hållbar planet
Klimatförändringarna och
förlusten av biologisk
mångfald utgör två av vår tids
viktigaste miljöutmaningar.
Ett fastighetsbolag som
bygger i svenskt certierat
trä med lågt klimatavtryck
har möjlighet att vara en
kra för positiv förändring
i dessa frågor. Som ett led i
bolagets hållbarhetsarbete har
K2A tydliggjort arbetet med
klimatfrågan genom oensiva
hållbarhetsmål kring låga
CO
2
-utsläpp, klimatrisk-
inventering, grön nansiering
och resurseektivitet.
Väsentliga
hållbarhetsfrågor
Minskade utsläpp av
växthusgaser
Resurseektivitet och
cirkularitet
Klimatanpassning
Biologisk mångfald
Hållbara bostäder
Grunden för K2A:s verk-
samhet är att bygga och
förvalta hållbara bostäder.
K2A:s nyproducerade hus
byggs i trä med fokus på
kvalitet och energieektiva
lösningar, vilket skapar stora
miljöfördelar. Nyproduktion
certieras med Svanen eller
motsvarande märkning och
icke certierade förvärvade
fastigheter, som är äldre än
tre år, enligt Miljöbyggnad
iDri. Bolaget uppmuntrar
en hållbar livsstil och skapar
förutsättningar för kunder
att göra miljövänliga val i sin
vardag.
Väsentliga
hållbarhetsfrågor
Miljöcertierade byggnader
Hållbar livsstil
Kundnöjdhet och trivsel
Attraktiv arbetsgivare
K2A är ett ungt företag som
ska vara en inkluderande
arbetsplats där medarbetarna
känner engagemang och
stolthet. K2A strävar eer
att erbjuda en inspirerande,
jämlik och inkluderande
arbetsmiljö med en företags-
kultur där medarbetarna
kan trivas, utvecklas och har
möjlighet att utnyttja sin fulla
potential.
Företagskulturen präglas av
K2A:s kärnvärden –
kundfokus, nytänkande och
långsiktighet.
Väsentliga
hållbarhetsfrågor
Välmående medarbetare
Kompetensutveckling
Mångfald och jämlikhet
Fyra strategiska hållbarhetsområden
K2A:s arbete för en hållbar utveckling utgår från FN:s 17 globala mål och de
planetära gränserna. Utifrån dialog med intressenter och en egen väsentlighets-
analys har K2A definierat fyra strategiska områden med delmål som relaterar
till de tre dimensionerna för hållbar utveckling: ekonomisk, ekologisk och social
hållbarhet.
27
K2A Årsredovisning 2024
Hållbarhetsrapport
Ansvarsfulla och lönsamma affärer
Ansvarsfullt företagande och ekonomiskt
värdeskapande
En eektiv organisation, kostnads- och resurseektivitet samt
ett aktivt arbete med riskhantering lägger grunden för K2A:s
lönsamhet och ett stabilt ekonomiskt värdeskapande. Detta värde
kommer aktieägarna till del, men det gynnar även kunder,
medarbetare, samarbetspartners, kommuner, leverantörer,
kreditgivare och andra intressenter. Tydliga nansiella mål ligger
till grund för arbetet, se sida 16.
K2A:s aärsmodell möjliggör hög och långsiktig tillväxt. De
operationella riskerna begränsas tack vare diversiering samt att
bolagets fastighetsbestånd är fokuserat på tillväxtregioner med
stark eerfrågan. Som förvaltande bolag av attraktiva hyres-
bostäder på marknader med bostadsbrist är bedömningen att K2A
har en ytterst begränsad uthyrningsrisk. Bolagets systematiska
hållbarhetsarbete sänker även underhållskostnaderna för fastighe-
terna och ökar livslängden i beståndet. En del av hållbarhetsarbetet
innefattar att identiera nansiella risker kopplade till framtida
klimatscenarier. Genom att kartlägga riskerna för respektive
byggnad och genomföra erforderliga åtgärder minimerar K2A
risknivån i portföljen och tar därmed ytterligare ett steg i att säkra
aärsmodellen. Samtliga K2A:s förvaltningsfastigheter med
hyres- eller studentbostäder har genomgått klimatriskinventering.
Se sida 31-32 för mer information.
K2A bedriver ett systematiskt hållbarhetsarbete som bidrar till ett välmående bolag med
ökad lönsamhet och tillväxt, vilket skapar värde för våra aktieägare. Företaget arbetar
därutöver långsiktigt för att skapa goda affärsmässiga relationer till våra intressenter.
Mål
Utfall
Medlemskap
Ett urval av organisationer, initiativ och
samarbeten som K2A är anslutna till:
FN Global Compact
Sweden Green Building Council
Fastighetsägarna
Sveriges Allmännytta
Hållbart Stockholm 2030 (HS30)
Nasdaq ESG Transparency Partner
Studentbostadsföretagen
Trästad Sverige
Sveriges Träbyggnadskansli
Fastigo – fastighetsbranschens
arbetsgivarorganisation
BeBo – Energimyndighetens nätverk för
energieffektiva flerbostadshus
Miljö- och klimatpakten, Stockholms Stad
SBTi – Science Based Targets initiative
GRESB – Global Real Estate Sustainability
Benchmark
TCFD – Task Force on Climate-related
Financial Disclosures
Driftsöverskottet ska, i genomsnitt under
åren 2019 till och med 2025, öka med
minst 25 procent per år.
All finansiering av nyproduktion
ska vara grön.
Samtliga medarbetare ska utbildas
i K2A:s uppförandekod.
Driftöverskottet minskade med 4 procent
från 2023 till 2024. Den genomsnittliga
ökningen för perioden 2019-2024
uppgår till 25 procent.
Ingen ny finansiering nyttjades för
nyproduktion under 2024. All K2A:s
nyproduktion sedan 2018 har finansierats
med grön finansiering.
Alla nyanställda på bolaget under 2024
har utbildats i K2A:s uppförandekod.
2022
32 %
2023
2024
25 %
-4 %
2022
100 %
100 %
2023
2024
100 %
2022
100 %
100 %
2023
2024
100 %
28
K2A Årsredovisning 2024
Hållbarhetsrapport
Världens första gröna aktie och
Nasdaq Green Equity Designation
Tillsammans med forskningsinstitutet Shades of Green tog
K2A fram världens första ramverk för gröna aktier (Green
Equity Framework) 2020 och blev i samband med det det första
bolaget i världen att få sina aktier klassade som gröna. Utöver en
presentation av K2A:s aärsprol, ger ramverket också inves-
terare information om och hur K2A:s hållbarhetsarbete ligger
i linje med EU:s taxonomi. Ramverket bygger på en gedigen
kvantitativ och kvalitativ analys av bolagets hela verksamhet där
både intäktsströmmar och investeringar bedöms utifrån tydliga
kriterier för att avgöra om de är i linje med en koldioxidneutral
framtid.
2021, året eer att K2A presenterade sitt ramverk och sin
gröna aktie, introducerade Stockholmsbörsen Nasdaq ett
liknande ramverk, Nasdaq Green Equity Designation, baserat på
samma principer som K2A:s ramverk. K2A var ett av de första
företagen som kvalicerade sig för denna grönmärkning. 2023
höjde K2A sina ambitioner genom en uppdatering av sitt eget
ramverk för gröna aktier. Genom uppdateringen vävde bolaget in
Nasdaqs krav i sitt eget ramverk, samtidigt som företaget behöll
sina kriterier kopplade till materialval och långtgående krav på
energieektivitet och miljöcertiering. Under 2024 beslutade
K2A att avstå processen för att förlänga Nasdaq-märkningen
för att framåt prioritera uppföljningen inom sitt egna gröna
ramverk. I den senaste bedömningen, gjord 2024 klassades 76
procent av K2A:s intäktsströmmar och 99 procent av bolagets
investeringar som gröna, vilket är avsevärt mycket högre än de
gränser som gäller för Nasdaq Green Equity Designation: 50
procent i respektive kategori. K2A har arbetat helhjärtat med
hållbarhetsfrågan sedan starten 2013 och varje år strävat eer att
bli bättre på att transparent och öppet visa hur bolaget arbetar
för att bidra till en hållbar samhällsutveckling.
Under november 2024 förnyades K2A:s certiering som
Nasdaq ESG Transparency Partner, som Nasdaq använder för
företag som visar engagemang för marknadstransparens och
för att höja miljöstandarder. Certieringen grundas på den
hållbarhetsdata bolaget sammanställt och rapporterat för 2023.
Via Nasdaq Genium Consolidation Feed kan både nuvarande
och framtida investerare ta del av den och jämföra K2A med
andra företag.
GRESB – Global Real Estate Sustainability
Benchmark
GRESB är en internationell hållbarhetsundersökning som
mäter och utvärderar fastighetsbolags och fastighetsfonders
hållbarhetsarbete. Årets studie omfattade 2084 fastighetsbolag
i 75 länder. Utvärderingen går igenom ett stort antal hållbar-
hetsaspekter kopplade till bland annat miljö, social hållbarhet,
styrning och uppföljning. Eersom det är svårt att göra
rättvisande jämförelser mellan olika fastighetskategorier
presenterar GRESB olika listor för olika typer av fastigheter
och delar även upp utvärderingen i två kategorier: förvaltning
(”Standing investments”) och projektutveckling
(”Development”). Inom förvaltning ck K2A 88 poäng av 100
möjliga, vilket motsvarade maxbetyget fem stjärnor och gjorde
att bolaget rankades fyra bland börsnoterade bostadsbolag
globalt. Även K2A:s projektutveckling gavs ett starkt betyg och
ck 93 av 100 möjliga poäng.
Hantering av hållbarhetsrisker
En hållbar verksamhet är en framtidssäkrad verksamhet. Att
arbeta aktivt med att identiera och hantera risker avseende
hållbarhetens tre ben – ekonomisk, ekologisk och social
hållbarhet – är en del av K2A:s aärsmodell. Genom att ta aktiva
val med hänsyn till risker, men även möjligheter, säkrar K2A
verksamheten – inte bara idag utan även på lång sikt. Se även
avsnitt "Risker och riskhantering" i denna årsredovisning.
Hållbarhet i leverantörskedjan
K2A:s leverantörer har en viktig roll i värdekedjan. Som
beställare av varor och tjänster har K2A både ett ansvar och
en möjlighet att ställa krav med koppling till hållbarhet. Det
bidrar till eerlevnad av internationella principer om hållbart
företagande, som FN Global Compact, men också till hantering
av risker inom värdekedjan. Exempelvis ställer K2A krav på
sina leverantörer att följa bolagets leverantörskod som utgår
från FN Global Compacts tio principer samt linjerar med
ISO 26000:s sju principer, som avser mänskliga rättigheter,
arbetsrätt, miljö och antikorruption. Denna kravställning sker
både vid upphandling av nya leverantörer samt vid förnyelse av
avtal. K2A eersträvar nära och långsiktiga samarbeten med
sina aärspartner för att tillsammans främja hållbarhet genom
hela värdekedjan. Under 2024 har K2A fortsatt sitt arbete
med leverantörsuppföljning, för att säkerställa eerlevnad av
uppförandekoden och identiera risker kopplade till möjligheten
att uppfylla FN Global Compacts tio principer eller till biologisk
mångfald.
Varor och tjänster i förvaltningen av våra fastigheter köps
in i egen regi. Vid upphandling av entreprenörer och inköp av
tjänster reglerar K2A i avtal vilket ansvar bolagets partner har
inom aärsetik, miljö och arbetsförhållanden.
FN Global Compacts principer
1
Sida
Mänskliga rättigheter 29-30
1. Stödja och respektera internationella mänskliga
rättigheter inom sfären för företagens inflytande.
2. Försäkra att deras egna företag inte är inblandade
i kränkningar av mänskliga rättigheter.
Arbetsrätt 29-30,150
3. Upprätthålla föreningsfrihet och erkänna rätten
till kollektiva förhandlingar.
4. Eliminera alla former av tvångsarbete.
5. Avskaffa barnarbete.
6. Avskaffa diskriminering vad gäller rekrytering och
arbetsuppgifter.
Miljö 69-70
7. Stödja försiktighetsprincipen vad gäller
miljörisker.
8. Ta initiativ för att stärka ett större
miljömedvetande.
9. Uppmuntra utvecklandet av miljövänlig teknik.
Bekämpning av korruption 69
10. Motarbeta alla former av korruption, inklusive
utpressning och mutor.
1) https://globalcompact.se/om-un-global-compact/ de-10-principerna/
29
K2A Årsredovisning 2024
Hållbarhetsrapport
Uppförandekod och nolltolerans mot korruption
K2A:s företagskultur grundas på förtroende och aärsmässighet.
Grundläggande för detta är att följa gällande lagar och regelverk,
men K2A:s uppförandekod ställer också höga krav för att
säkerställa ett ansvarsfullt beteende, hög aärsetik och respekt
för mänskliga rättigheter. Uppförandekoden tillsammans med
leverantörspolicyn är viktiga styrdokument i bolagets interna
och externa arbete och baseras på K2A:s kärnvärden samt
principerna i FN:s Global Compact och de globala målen i FN:s
Agenda 2030. Uppförandekod och leverantörspolicy omfattar
alla bolagets intressenter, inklusive medarbetare, leverantörer,
entreprenörer och underentreprenörer. För att säkerställa
kunskap och eerlevnad är utbildning om uppförandekoden
obligatorisk för samtliga leverantörer och nyanställda på K2A.
Visselblåsarfunktion
K2A har en policy och rutin för visselblåsning som kan
användas vid misstanke om brott mot K2A:s kärnvärden eller
uppförandekod eller mot gällande lagstining. Information
om uppförandekoden och visselblåsarsystemet ingår som
en del i introduktionsprogrammet för alla nyanställda.
Visselblåsarfunktionen hanteras av en extern part som säker-
ställer visselblåsarens anonymitet och bedömer huruvida det rör
sig om en kvalicerad anmälan eller inte. Anmälningarna ska
hanteras och utredas skyndsamt och eektivt. För att en anmälan
ska ses som kvalicerad ska den röra en individ i företagsledande
eller nyckelställning inom K2A samt avse en allvarlig oegent-
lighet inom bolaget. Under 2024 inkom inga kvalicerade
anmälningar om överträdelser, oegentligheter eller något annat
som strider mot K2A:s kärnvärden eller uppförandekod, eller
mot gällande lagstining.
Samarbeten för utveckling och framtidssäkring
För att bygg- och fastighetsbranschen ska bidra till att
Parisavtalets klimatmål uppnås behöver branschens omställning
ske snabbt, vilket ställer höga krav på anpassningsförmåga och
exibilitet. K2A ska vara en kunskapsbärare och inspiratör för
andra bolag inom näringslivet. Samtidigt som K2A utvecklas
är ambitionen att bidra till att branschen rör sig i en positiv
riktning genom att dela med sig av kunskap och goda exempel.
Dessutom är K2A engagerat i ett ertal branschöverskridande
samarbeten kopplade till bland annat klimatneutralt byggande,
social hållbarhet, digitala delningslösningar och materialval
med låg klimatpåverkan. Se sida 28 för K2A:s samarbeten och
medlemskap.
K2A:s fastighet Diskusen i Växjö färdigställdes under tredje kvartalet 2023. Fastigheten består av 185 Svanenmärkta
hyresbostäder, belägna i livfulla Arenastaden.
30
K2A Årsredovisning 2024
Hållbarhetsrapport
Hållbar planet
En central del för ett grönt fastighetsbolag är långsiktigt ansvarstagande för verk-
samhetens påverkan på människor och miljö. K2A strävar efter att hela verksam-
heten ska bidra till en välmående planet i linje med Parisavtalet. Genom att vara
med och ta ansvar för kommande generationer förbereder sig K2A också för en
framtid med nya förutsättningar och krav på företag.
Minskade utsläpp av växthusgaser
Bygg- och fastighetssektorn står för mer än en femtedel av
Sveriges utsläpp, enligt beräkningar från Boverket
1
. Det gör
den till en av de sektorer i Sverige som står för störst utsläpp av
växthusgaser. Över hälen av utsläppen kommer från bygg och
renovering, vilket till stor del beror på utsläpp från produktion
av byggmaterial. Utifrån detta drar K2A slutsatsen att material-
valet är det enskilt viktigaste beslutet för ett byggande bolag som
vill minska sina utsläpp samt att ett byggande bolag som enbart
mäter sina direkta utsläpp riskerar att ge en missvisande bild av
sin klimatpåverkan. K2A arbetar aktivt med att undvika och
reducera utsläpp av växthusgaser i hela värdekedjan, från
nybyggnation till förvaltning. Utgångspunkten är att K2A:s
byggnader ska ha låg klimatpåverkan från ingående material
vid nyproduktion och lågt behov av extern energitillförsel i
förvaltningsskedet, för att därigenom minimera klimatpåverkan.
Genom att fokusera på byggnation med stomme i trä, ett
material som har låg klimatpåverkan och som dessutom binder
koldioxid, ger K2A:s nyproduktion upphov till betydligt lägre
utsläpp jämfört med likvärdig byggnad med stomme i stål
och betong. Utöver stommaterialet är K2A:s grundprincip
för alla material som köps in och används vid nybyggnation
och renovering att de ska vara av hög kvalitet och ha lång
livslängd. K2A minskar klimatpåverkan ytterligare genom att
använda återbrukade produkter, eller produkter tillverkade av
återbrukade material, där det är möjligt och i annat fall använda
material med låg klimatpåverkan. För att minska utsläppen
från bentligt bestånd arbetar K2A kontinuerligt med smart
styrning, drisoptimering och uppföljning av energianvändning.
Bolaget investerar även i förnybar elproduktion till byggnaderna.
Mer att läsa om detta nns på sida 35.
Sedan år 2020 har K2A kartlagt och beräknat bolagets utsläpp
av växthusgaser enligt GHG-protokollets scope 1-3. Se bild
på sida 25 för beskrivning av de olika scopen. K2A:s utsläpp
i samtliga scope framgår i detalj i avsnittet "K2A:s utsläpp av
växthusgaser". För verksamhetsåret 2024 är de totala utsläppen
återigen mindre än tidigare till följd av utebliven nybyggnation,
vilket tydliggörs i den låga klimatpåverkan för scope 3.
Ansvarsfull framtidssäkring med klimatanpassning
av fastighetsbeståndet
Att ta klimatansvar innebär inte bara att minska sin egen
klimatpåverkan, utan även att minska de negativa eekterna av
det förändrade klimatet för såväl samhället som den egna verk-
samheten. Klimatförändringarna och riskerna som följer i deras
spår är de största hoten mot nutidens och framtidens samhällen.
Därför behöver ett hållbart fastighetsbestånd även vara fysiskt
Mål
Utfall
100 procent av K2A:s byggnader i förvaltning ska
vara klimatriskinventerade.
Från och med år 2021 har K2A:s klimatpåverkan redovisats
enligt GHG-protokollets scope 1-3 för samtliga relevanta
kategorier.
Klimatriskinventeringar är genomförda för 94 procent av
fastighetsportföljens värde.
K2A minskar utsläppen av växthusgaser i scope 1-3 jämfört med
2023. För detaljerad redovisning av växthusgasutsläpp i scope
1-3, se avsnitt "K2A:s utsläpp av växthusgaser".
2022 2023
2024
8 649
116,9
ton
32,2
1 291
816
2022 2023
2024
32,2
116,9
kg CO
2
e/kvm
32,2
4,1
3,0
ton kg CO
2
e/kvm
Växthusgasutsläpp scope 1-3
1) https://www.boverket.se/sv/klimatdeklaration/om-klimatdeklaration/syfte/
31
K2A Årsredovisning 2024
Hållbarhetsrapport
motståndskraigt – både idag och över tid. En framtidssäkrad
byggnad innebär en lägre risk och är en tryggare investering.
Att veta vilka risker som nns inom beståndet blir därför en
förutsättning för att skydda fastighetsvärden och kunna förvalta
fastigheterna så eektivt som möjligt.
K2A kartlägger och hanterar framtida risker och möjligheter
kopplade till klimatförändringarna på såväl bolags- samt
fastighetsnivå. På bolagsnivå identieras och analyseras fysiska
klimatrisker och omställningsrisker som kan ha en övergripande
påverkan på hela verksamheten. Omställningsrisker kan till
exempel vara ändrade lagkrav, behov av teknologiska upp-
graderingar, risker kopplade till leverantörskedjan och material-
försörjning eller påverkan på bolagets varumärke.
På fastighetsnivå har K2A tidigare utfört en klimatrisk-
inventering av hela det bentliga beståndet av förvaltnings-
fastigheter med permanenta hyres- och studentbostäder.
Inventeringen är gjord med avseende på framtida klimatrisker
enligt IPCC:s klimatscenario RCP 8.5
1
. Ytterligare invente-
ringar görs löpande varteer bolaget påbörjar ett projekt eller
förvärvar nya fastigheter, med målet att klimatriskinventera 100
procent av bolagets förvaltningsfastigheter.
Resurseffektivitet och cirkularitet
Samhällets användning och omhändertagande av naturresurser
formar både mänsklighetens, miljöns och ekonomins
välbennande. Genom att använda nya och förädlade natur-
resurser mer eektivt kan miljöpåverkan och kostnader minskas,
samtidigt som de socioekonomiska målen inom ramen för
Agenda 2030 uppnås. Bygg- och fastighetsbranschen står för en
betydande del av samhällets materialanvändning samt miljö- och
klimatpåverkan, samtidigt som sektorn står får 35 procent
2
av
allt avfall inom EU. Genom att ställa om till mer resurseektiva
kretslopp kan såväl exploateringen av naturresurser som utsläpp
av växthusgaser minska.
K2A strävar eer att säkerställa resurseektivitet genom hela
värdekedjan. Det innebär bland annat ansvarsfull användning
av vatten, energi och material samt minimering och eektiv
Klimatriskinventering
K2A inventerar samtliga byggnader i det befintliga fastighetsbeståndet med avseende på följande klimatrisker:
Översvämning på grund av höjda vattennivåer i hav, vattendrag och sjöar
Skyfall
Värmeböljor
Snöfall
Bränder
Markstabilitet
Varje risk har graderats enligt skalan: ingen risk, låg, medel och hög. Utifrån detta har åtgärdsförslag tagits fram
som K2A integrerar i handlingsplaner för förvaltningens underhållsplan för respektive byggnad. Idag är processen
genomförd för 94 procent av fastighetsvärdet i K2A:s portfölj av förvaltningsfastigheter.
K2A:s hus har förutsättningar för god inomhuskomfort och motstånd mot bland annat värmeböljor,
översvämningar och skyfall. Med motståndskraftig fastigheter och välmående kunder som trivs och bor kvar
säkrar bolaget sina hyresintäkter över tid.
hantering av avfall. Svanenmärkningen av bolagets
nyproducerade bostäder är ett viktigt kvitto på detta arbete.
Genom att välja klimateektiva material med hög kvalitet ökar
bostädernas och installationernas livslängd. Trä som stommate-
rial och smarta infästningsmetoder gör materialen lättare att byta
ut, underhålla och återbruka. Tack vare smarta planlösningar där
stammar för el, vatten och avlopp är placerade mot korridorer
underlättas framtida stambyten där inget material i badrummet
behöver rivas och störningen för de boende blir minimal.
Volymelementen monteras ihop så att de i framtiden ska vara
lätta att demontera och kunna användas i nya hus antingen i sin
helhet eller genom återbruk av byggmaterial.
K2A:s byggnader är demonterbara, yttbara och återan-
vändbara. Om ett område hamnar i riskzon för översvämning
eller om behovet av studentbostäder minskar till följd av att
en högskola läggs ned går det att montera ned byggnaden och
bygga upp volymelementen på annan plats. Återbruksalternativ
är en del av byggprocessen och under 2023 togs en strategi för
resurseektivitet fram i sye att minska bolagets miljöbelastning
vid användning av byggmaterial vid ny- och ombyggnation. Att
från början bygga med hög kvalitet på byggmaterial och hög
standard på bostäderna bidrar till att kunden tar bättre hand
om sin bostad och behovet av reparationer minskar, vilket i
förlängningen leder till lägre underhållskostnader och lägre
utsläpp av växthusgaser.
Vatten
K2A värnar om vatten som en naturresurs och arbetar därför
för att minska fastigheternas vattenanvändning. Snålspolande
toaletter, duschmunstycken och blandare bidrar till minskad
åtgång av vatten. Fastighetsautomationen och uppkopplade
mätare underlättar uppföljningen av vattenanvändningen i
fastigheterna.
För att möjliggöra en eektiv dagvattenhantering på
fastigheterna arbetar K2A med olika typer av dagvattenlösningar
som är dimensionerade för att klara framtida klimat med
extrema skyfall. Dessa lösningar minskar även risken för klimat-
och väderrelaterade vattenskador i byggnaderna.
1) https://www.klimatanpassning.se/klimatanpassa/underlag-for-klimatanpassning/klimatscenarier-1.87742
2) https://www.boverket.se/sv/byggande/uppdrag/uppdrag-om-cirkular-ekonomi-i-byggsektorn/
32
K2A Årsredovisning 2024
Hållbarhetsrapport
Biologisk mångfald
Klimatrisker, klimatpåverkan och biologisk mångfald är tre
viktiga miljöfrågor som är tätt sammankopplade. Ju er växter
som nns, desto större kapacitet nns att ta upp koldioxid i
atmosfären. En ökad växtlighet bidrar med naturlig dagvatten-
hantering genom upptag av vatten via rötterna och skapar skugga
som lindrar eekten av värmeböljor.
Nyexploatering i ett område kan medföra att såväl ekologiska
och kulturella värden som rekreationsvärden på platsen påverkas.
Bland annat nns en risk att spridningsvägar för växter och djur
hindras. K2A arbetar aktivt för att vid nyproduktion stötta lokal
biologisk mångfald och lokala ekosystemtjänster. Byggmetoden
med volymelement som monteras på plats innebär avsevärt
mindre påverkan på närmiljön än traditionella byggmetoder,
tack vare att de kräver ett mindre byggplatsområde, innebär
mindre omfattande markarbeten och skapar bättre möjligheter
att skydda omkringliggande vegetation.
Oa kan träd och växtlighet bevaras, även i de fall där de växer
precis intill huskroppen. Därutöver anlägger K2A insektsholkar
som inrymmer boplatser för lokalt rödlistade arter, anlägger
gröna tak och skapar gröna innergårdar med växter som
blommar hela blomningssäsongen, vilket genererar föda för djur,
insekter och pollinatörer.
Fossiloberoende verksamhet
Att bli oberoende av fossila bränslen är en viktig del av K2A:s
långsiktiga klimatarbete. K2A arbetar aktivt med att påverka
bränsleanvändningen i de delar av värdekedjan som bolaget
har rådighet över, till exempel när det gäller transporterna till
byggplats och energianvändningen i byggnaderna. Att
transporter mellan fabrik och byggplats drivs på HVO
(biodiesel) och att arbetsmaskiner på byggplats och i fabriker är
eldrivna är faktorer som minskar klimatpåverkan vid byggnation.
För uppvärmning av byggnaderna tecknar K2A gröna ärrvär-
meavtal i de kommuner som erbjuder grön ärrvärme. Bolaget
producerar egen el från solenergi och har därutöver avtal om
fossilfri fastighetsel i hela beståndet sedan 2021.
33
K2A Årsredovisning 2024
Hållbarhetsrapport
Hållbara bostäder
Kontroll över värdekedjan
K2A kontrollerar hela värdekedjan, från utveckling av bostads-
projekt till förvaltning, och kan därmed arbeta med åtgärder
för minskad miljöpåverkan och värdeskapande i varje led. Vid
nybyggnation kan K2A minimera spill och optimera transporter
genom en kontrollerad och standardiserad fabriksproduktion av
lägenheter för leverans direkt till byggarbetsplatsen, vilket bidrar
till lägre klimatpåverkan. Det trä som används är närproducerat,
vilket ytterligare begränsar miljöpåverkan från transporter i
värdekedjan.
K2A erbjuder hyresbostäder, studentbostäder och samhälls-
fastigheter på marknader med hög tillväxt och eerfrågan. På
många orter, inte minst i universitets- och högskolestäderna,
råder det stor brist på hyresrätter. Genom att bygga yteektiva
bostäder i attraktiva lägen till en rimlig hyra fyller K2A ett
tydligt behov i samhället. På så vis bidrar bolaget till en hållbar
och inkluderande bostadsmarknad.
Framtidssäkring av befintligt bestånd
En utmaning för hela fastighetsbranschen är att hantera
fastigheters hållbarhetsprestanda. K2A arbetar aktivt med
förvaltningsbeståndets klimatpåverkan, energianvändning och
utemiljöer för att byggnaderna ska ha en hög hållbarhets
prestanda både nu och i framtiden. I den löpande förvaltnings-
Grunden för K2A:s verksamhet är att bygga och förvalta hållbara bostäder som
bidrar till välmående människor och miljö. Ambitionen är att skapa bästa möjliga
förutsättningar för en hållbar livsstil, där det är lätt för kunderna att göra val för
lägre miljöpåverkan i sin vardag. K2A har kontroll över hela värdekedjan och
arbetar med innovativa och systematiska insatser för att skapa värde i varje led,
från utveckling av miljö- och klimateffektiva bostäder till hållbar förvaltning av
fastigheterna.
processen har bolaget rutiner för att inventera och identiera
risker som kan påverka byggnadens fysiska prestanda, kopplade
till exempelvis sättningar i mark eller drien av de tekniska
systemen i byggnaden.
Under 2024 har arbetet fortsatt med miljöcertiering av
fastighetsbeståndet enligt Svanen och Miljöbyggnad iDri. För
fastigheter som förvärvats utan miljöcertiering och är äldre än
tre år certierar K2A sina fastigheter enligt Miljöbyggnad iDri
och för nyproduktion enligt Svanen. I slutet av 2024 var fastig-
heter motsvarande 89 procent av bolagets totala fastighetsvärde
certierade och 10 procent var under pågående certiering. Båda
certieringarna ställer krav på hur fastigheterna utformas och
förvaltas ur ett livscykelperspektiv.
I K2A:s förvärvade äldre byggnader investerar bolaget i
energieektiviserande åtgärder som injustering och adaptiv
värmestyrning samt fastighetsnära förnybar energiproduktion
genom solceller. Som en del av K2A:s arbete med biologisk
mångfald ses det bentliga fastighetsbeståndet löpande över med
avseende på grönytor och ekosystemtjänster. En ökad mängd
grönytor kan bidra till bättre hantering av regnvatten i samband
med skyfall samt mervärden för såväl K2A:s kunder som för
klimat, insekter och andra djur.
Mål
Utfall
Miljöcertifiera all nyproduktion. Minska energianvändningen med fem
procent från 2023 till 2024.
Kundnöjdhet över branschgenomsnitt.
Under 2024 miljöcertifierades alla
färdigställda hus enligt Svanen eller
motsvarande certifiering.
Den relativa energianvändningen har
minskat med cirka 8 procent, mätt i kWh/
kvm A
temp
.
Kundnöjdheten (Serviceindex)
under 2024 uppgick till 78 procent.
Branschgenomsnittet för 2024 var 82
procent.
2022
100 %
100 %
2023
2024
100 %
2022 2023
2024
99,3
1
87,8
kWh/m
3
80,5
2022 2023
2024
82 %
78 %
76 %
82 %
1) 2022 är inte jämförbar då beräkningen
för energiintensitet justerats.
34
K2A Årsredovisning 2024
Hållbarhetsrapport
Framtidens bostäder byggs i trä
K2A:s bostäder tillverkas i trä – det enda förnybara
och klimateffektiva byggmaterialet. Träråvaran
kommer från närproducerat hållbart svenskt
skogsbruk och:
Minskar CO
2
-utsläppen under byggprocessen.
Binder CO
2
under hela byggnadens livslängd.
Möjliggör mer energieffektiva transporter då
prefabricerade lägenhetsvolymer i trä väger
mindre än motsvarande i exempelvis betong.
Är ett vackert och levande byggmaterial.
Är tystare att bygga med, lättare och ger en bra
arbetsmiljö.
Är lätt och miljövänligt, men samtidigt hållfast
och har lång livslängd.
Minskad energianvändning
K2A arbetar kontinuerligt med uppföljning, drioptimering
och smart styrning för att minska energianvändningen och
använda energi på ett mer eektivt sätt. K2A:s digitaliserade
fastighetsbestånd gör det möjligt att i realtid kontrollera
energianvändningen genom att ärrstyra värme, ventilation och
elanvändning. Genom att snabbt kunna reagera på avvikelser
eller göra justeringar utifrån växlande väderförhållanden kan
betydande energibesparingar göras.
Under 2024 har era energieektiviseringsåtgärder
genomförts. Installation av spillvattenvärmeväxlare på
fastigheten Parasollet i Lund (som sedan dess förvärvats av
K2A:s JV-bolag Arborem) är ett bra exempel på hur en åtgärd
kan minska en fastighets energibehov. Under anläggningens tre
första månader i dri minskade energianvändningen med nästan
en ärdedel jämfört med året innan. Vidare har K2A fortsatt att
digitalisera och automatisera sin förvaltning genom AI-styrning
av värme- och ventilationssystem på majoriteten av fastigheterna.
För att få en så stor andel förnybar energi som möjligt i sin
energimix producerar K2A egen el via solceller och arbetar även
med batterilagring. K2A producerade 919 MWh el via solceller
under 2024. Det motsvarade 19 procent av bolagets fastighetsel
under samma period, eller elanvändningen för 1 045 genomsnitt-
liga K2A-lägenheter.
I oktober 2024 frånträdde K2A 19 fastigheter, som förvärvats
av JV-bolaget Arborem som K2A äger till 60 procent. Sedan
dess konsolideras inte dessa fastigheter inom K2A-koncernen,
vilket gör att solel producerad på dessa fastigheter inte ingår i
K2A:s redovisning. Under 2025 förväntas därför den redovisade
mängden solel från K2A att minska. Vid utgången av 2024 hade
K2A:s 62 hyreslägenheter på Planeten i Västerås färdigställdes under det första kvartalet 2024. Projektet är producerat i svenskt
certifierat trä och miljöcertifierat enligt Svanen.
K2A sju solcellsanläggningar, med en årlig produktion på 396
MWh el. Arborem hade nio solcellsanläggningar med en årlig
produktion på 563 MWh el.
Som en del av vårt löpande arbete arbetar vi aktivt med att
minska vår energianvändning i hela beståndet och på så vis ökar
andelen av ekonomiska aktiviteter som klassas gröna enligt
EU-taxonomin.
Miljöcertifieringar för kvalitetssäkring
Sedan 2018 har K2A licens för att bygga Svanenmärkta hus.
Eersom K2A bygger bostäder för egen förvaltning läggs
särskilt stor vikt vid att göra hållbara och långsiktiga val i alla
35
K2A Årsredovisning 2024
Hållbarhetsrapport
delar av processen. Svanenmärkningen syar bland annat till
att säkerställa en god och hälsosam boendemiljö. Det handlar
exempelvis om att välja material av hög kvalitet som är fria från
miljö- och hälsoskadliga kemikalier. K2A går igenom de material
som används för att säkerställa att kraven eerföljs. Exempelvis
är material i ytskikt kontrollerade med avseende på emissioner
för att säkerställa att de inte avger farliga ämnen, vilket bidrar
till en hälsosam och gifri innemiljö. Kraven för att erhålla
miljöcertiering är höga och omfattar bland annat en kvalitets-
säkrad byggprocess, noggrant genomförda materialval och hög
energieektivitet.
Boende för en hållbar livsstil
För många kunder, framför allt studenter och ungdomar, är
lägenheten hos K2A det första egna boendet. Som fastighets-
ägare och förvaltare har K2A en möjlighet att lägga grunden för
hållbara beteenden genom att underlätta en hållbar livsstil. K2A
erbjuder exempelvis elbilspool och cykelpool, elgrillar på inner-
gårdarna, digitala nycklar och kylboxar för att leverera matkassar.
Samtliga fastigheter har utrymmen med goda sorterings-
möjligheter som bidrar till ökad återvinning av olika typer av
material.
Kunderna uppmuntras även att återbruka inredning och får
tips på hur de kan reducera energi- och vattenanvändningen i
sina bostäder. Miljöer och tjänster som stimulerar till ett hållbart
beteende kan skapa livslånga vanor som är bra för både planetens
och kundernas välmående. Under 2023 infördes en grön hyres-
bilaga för alla K2A:s hyresgäster – där fastighetsägarens ansvar
för hållbarhetsarbetet framgår, men även förväntningarna på de
boende avseende bland annat resursförbrukning, källsortering
och transporter.
På era av de orter där K2A förvaltar bostäder – Lund,
Stockholm, Västerås, Gävle, Umeå och Örebro – erbjuds
kunderna bilpooler med elbilar enligt det egna konceptet
BoBil. Bilpoolen lanserades 2018 och är ett attraktivt inslag i en
modern delningsekonomi.
Miljövinster uppstår då era hushåll kan dela på ett färre
antal bilar. En annan fördel är att behovet av parkeringsplatser
minskar, vilket oa frigör mark för att bygga er bostäder som
genererar ökade hyresintäkter.
För att uppmuntra kunder hos K2A att välja hållbara trans-
portsätt som gång, cykel och kollektivtrak har entréer utrustats
med digitala anslagstavlor som bland annat visar resplaner
och tidtabeller för närmaste kollektivtrakpunkt. I samtliga
nyproducerade bostäder har kunderna tillgång till cykel-
parkeringar både inomhus och utomhus. I vissa fastigheter nns
även vallabodar och cykelverkstäder för enklare underhåll.
Kunder som trivs
Kundtrivsel, trygghet och förutsättningar för samvaro är en
del av K2A:s grundkoncept. Utgångspunkten är att K2A:s
kunder ska trivas och vilja bo kvar länge. För att kunna bibehålla
välfungerande kundrelationer under längre tid introducerar
K2A under 2025 ett förtursprogram, där den som bott hos
K2A under studietiden erbjuds en möjlighet att ytta vidare till
en hyreslägenhet inom det bestånd som K2A förvaltar under
det första halvåret eer avslutade studier. För att kunna nyttja
förturen krävs att studenten har varit en skötsam hyresgäst samt
bott kvar hos K2A under sin studietid. Förtursprogrammet blir
även en del av K2A:s sociala hållbarhetsarbete och ett sätt att
underlätta för unga i Sverige – som oa har svårt att etablera sig
på bostadsmarknaden – att ta det första steget in på vuxenvärl-
dens bostadsmarknad.
Att känna sig trygg i sitt hem är viktigt för alla människor
och det är centralt för K2A att vara en positiv samhällskra
som bidrar till utvecklingen av attraktiva och levande bostads-
områden. Ambitionen är att skapa inbjudande och säkra
utemiljöer där alla kunder är välkomna och känner sig trygga.
Därför läggs stor vikt vid utformningen av ytorna mellan husen,
exempelvis genom att anlägga lekplatser eller gemensamma
uteplatser och samlingslokaler där kunder kan mötas och umgås.
I vissa fastigheter nns inslag av samhällsfastigheter såsom
LSS-boenden, förskolor och serviceboenden. Att människor
med olika levnadsmönster bor tillsammans i samma kvarter är
positivt för tryggheten då människor rör sig i området olika
tider på dygnet. Baserat på denna insikt har K2A tagit fram
ett koncept för de egenutvecklade fastigheterna som kallas
24-timmarskvarter. Trygga och attraktiva bostadsområden
leder också till snabbare uthyrning och färre omyttningar,
vilket bidrar till ökad lönsamhet. Utöver utformningen av de
fysiska miljöerna anordnar K2A olika aktiviteter för kunderna.
Under 2024 anordnades aktiviteter över hela landet, till exempel
påskäggsjakt, jultomtejakt samt spel- och grillkvällar.
K2A har ett nära samarbete med studentkåren på ett ertal av
de orter bolaget verkar på, exempelvis Gävle och Sundsvall.
I Växjö deltar K2A i en samverkansgrupp för trygghet på
Campus tillsammans med kåren, kommunen och övriga
fastighetsägare.
Nöjda kunder är en förutsättning för K2A:s framgång och
därför ett viktigt mål. K2A följer upp hur kunderna upplever
K2A:s service genom att mäta Serviceindex, som är ett specikt
index för fastighetsbranschen. Under 2024 blev K2A:s resultat
78 procent. En tydlig eekt som går att notera i undersökningen
är att egen personal på orterna är en framgångsfaktor för ökad
kundnöjdhet. Det skapar förutsättningar för långvariga kundre-
lationer och minimerar omyttningar. En kundnära förvaltning
är viktig för att K2A ska kunna leverera bra och snabb service.
36
K2A Årsredovisning 2024
Hållbarhetsrapport
Under 2024 genomförde K2A ett arbete kring social hållbarhet
tillsammans med HS30, AktivBo och forskningsinstitutet RISE.
Syet med projektet var att skapa en praxis för socialt hållbar-
hetsarbete inom bostadsutveckling och förvaltning, då social
hållbarhet oa är svårare att mäta än miljömässig hållbarhet.
Utöver själva KPI:erna utvecklades även en mätmetod,
Grannometern. Syet är att verktyget ska kunna användas av
HS30:s medlemmar och andra aktörer till att förbättra social
hållbarhet i boendemiljöer avseende delaktighet, sammanhåll-
ning, och attraktivitet.
En löpande och nära dialog som bygger på direktkontakter
med kunderna främjar lojalitet och kundnöjdhet. Förvaltningen
av fastigheterna bedrivs därför med egen personal i så stor
utsträckning som möjligt. Genom att kunderna ser och möter
samma lokala bovärdar i sin närmiljö skapas en känsla av person-
ligt bemötande, tillit och trygghet. Detta bekräas även av en
tydlig uppgång i kundnöjdhet på de orter där K2A gått från
extern till egen förvaltning. I dagsläget har K2A en övervägande
del egen förvaltning.
Andra standardkoncept för kunder hos K2A är fri tillgång
till elgrillar på innergårdarna – ett uppskattat inslag. I Gävle,
Västerås, Växjö och Sundsvall nns så kallade “felleshus”,
samvarolokaler med kök som kunderna kan boka för egna
sammankomster, i fastigheter som K2A förvaltar. I många
studentfastigheter tillhandahåller K2A studentcaféer där
studenterna kan träas och studera tillsammans. Bolaget anlitar
även studenter på plats som ansvarar för att öppna, stänga och
hålla lokalerna i ordning. I Sundsvall driver K2A ett trygghets-
boende för äldre med generösa ytor för socialt umgänge samt en
trygghetsvärd som anordnar gemensamma aktiviteter.
På flera av K2A:s studentbostadsorter anordnas regelbundet trivselaktiviteter, såsom områdesdagar och grillkvällar. Vi
uppmuntrar gärna våra boende att vara med och påverka vad som händer på fastigheterna så att vi tillsammans kan skapa en
trivsam och inkluderande boendemiljö. Bilden är från fastigheten Västern i Sundsvall.
37
K2A Årsredovisning 2024
Hållbarhetsrapport
Attraktiv arbetsgivare
K2A som arbetsplats
K2A är ett entreprenöriellt bolag som präglas av högt tempo och
snabba beslutsprocesser. Företagskulturen bygger på kärnvärdena
kundfokus, nytänkande och långsiktighet. K2A:s kärnvärden,
tillsammans med styrdokument som hållbarhetspolicy, perso-
nalpolicy, jämlikhetspolicy och uppförandekod är vägledande.
I en liten organisation som K2A blir varje enskild medarbetares
bidrag mycket betydelsefullt och att rekrytera rätt personer till
denna miljö är en förutsättning för en fortsatt framgångsrik
utveckling av bolaget. Medarbetare uppmuntras att våga tänka
nytt och innovativt för att på ett lösningsorienterat sätt bidra
till att utveckla verksamheten och skapa värde för bolagets
intressenter. Det är avgörande att medarbetarnas kompetens
motsvarar verksamhetens behov för att möta marknadens
utmaningar. För samtliga medarbetare sker utbildningar löpande
i enlighet med medarbetarens utvecklingsplan och baserat på
behov. K2A ska fortsätta vara en attraktiv arbetsgivare som kan
locka och behålla motiverade och kompetenta medarbetare.
För att säkerställa medarbetarnas motivation genomförs årliga
medarbetarsamtal, där individuella önskemål och behov av
K2A är ett ungt företag som ska vara en inkluderande arbetsplats där medar-
betarna känner engagemang och stolthet. K2A strävar efter att erbjuda en
inspirerande, jämlik och inkluderande arbetsmiljö med en företagskultur där
medarbetarna kan trivas, utvecklas och har möjlighet att utnyttja sin fulla
potential. Företagskulturen präglas av K2A:s kärnvärden – kundfokus,
nytänkande och långsiktighet.
vidare kompetensutveckling kartläggs. Under 2024 genomfördes
en ny medarbetarundersökning som stärkte bilden av K2A som
ett bolag där medarbetare trivs och är stolta att arbeta.
Välmående medarbetare
K2A ska erbjuda medarbetarna en arbetsmiljö som är trygg,
säker och hälsosam. Såväl den psykosociala som den fysiska
arbetsmiljön är viktig för att medarbetarna ska trivas. Vid de
årliga medarbetarsamtalen utvärderas arbetsmiljön. Resultatet
utvärderas och implementeras i kommande års handlingsplan.
Som en del i arbetet för att öka trivseln nns möjlighet att
delta i gemensamma aktiviteter på veckobasis samt halvårsvisa
trivselaktiviteter där både styrelsemedlemmar och medarbetare
har möjlighet att delta. K2A erbjuder även friskvårdsbidrag och
medarbetare på moderbolaget har tillgång till privat sjukvårds-
försäkring. K2A har istället för ett ledningssystem en
förbättringsgrupp som löpande arbetar med att förbättra
arbetsmiljön, med utgångspunkt i förslag från medarbetarna.
Precis som K2A:s bostäder oa kan vara första steget in på
bostadsmarknaden för unga personer, strävar bolaget eer att
Mål
Utfall
Kvinnor Män
22 %
78 %
Kvinnor Män
57 %
64 %
36 %
Könsfördelningen på K2A ska vara minst
40 procent kvinnor och minst 40 procent
män.
Bolagets ledningsgrupp ska ha en jämn
könsfördelning, vilket innebär minst
40 procent kvinnor och minst 40 procent
män.
K2A:s medarbetare ska vara nöjdare än
branschgenomsnittet.
Andelen kvinnliga medarbetare på
moderbolaget uppgick under 2024 till
36 procent (37).
Andelen kvinnor i ledningsgruppen per
31 december 2024 uppgick till
22 procent (30).
Employee Net Promotor Score, eNPS,
mäter hur villiga medarbetarna är att
rekommendera sin arbetsplats till andra.
Resultatet +21 motsvarar “väldigt bra”
enligt eNPS:s skala.
2023
54
-100
0
100
2024
23 21
2022
38
K2A Årsredovisning 2024
Hållbarhetsrapport
erbjuda unga med hög ambitionsnivå inom fastighetsbranschen
vägar in i yrkeslivet. Inom K2A:s förvaltningsorganisation tar
bolaget därför regelbundet emot praktikanter från relevanta
utbildningar. Flera tidigare praktikanter har eer avslutad
praktik erbjudits anställning och arbetar idag inom bolaget.
Mångfald och jämlikhet
K2A ska vara en inkluderande arbetsplats där medarbetarnas
olikheter värdesätts och respekteras. Inom K2A råder nolltole-
rans mot diskriminering och kränkande särbehandling, vilket
även framgår av bolagets jämlikhetspolicy och uppförandekod.
K2A har en process på plats för att hantera incidenter eller brott
mot interna riktlinjer. Inga incidenter rapporterades under 2024
(0). K2A har en intern arbetsgrupp för mångfald och jämlikhet,
med sye att driva och utveckla arbetet samt att säkerställa att
bolaget arbetar i enlighet med uppsatta riktlinjer och policyer. På
samma sätt som K2A arbetar med mångfald och jämlikhet ställs
även krav på att leverantörer och underentreprenörer tar ansvar
för detta i sina organisationer.
Vid tecknande av avtal åtar sig samtliga leverantörer att följa
K2A:s leverantörspolicy. Under 2024 har det inte rapporterats
några incidenter som har bedömts leda till någon negativ social
påverkan i bolagets externa visselblåsarfunktion.
Koncernen har en jämställdhetsplan till stöd för arbetet med
att främja lika villkor på arbetsplatsen.
Organisation och medarbetare
K2A:s verksamhet organiseras i områdena Aärsutveckling,
Pågående projekt, Produktion och Förvaltning samt de koncern-
gemensamma funktionerna Hållbarhet, Ekonomi/Finans och
Kommunikation/IR vid huvudkontoret i Stockholm.
Glada medarbetare på välgörenhetsloppet Spring För Livet – ett årligt initiativ som anordnas av Brunswick Real Estate, i
samarbete med UNICEF och Företag för Malawi.
39
K2A Årsredovisning 2024
Hållbarhetsrapport
Intressentdialog
och väsentlighetsanalys
Intressentdialog
Utvecklingen inom fastighetsbranschen går snabbt, vilket ställer
höga krav på anpassningsförmåga och exibilitet. I sye att
utveckla och förbättra K2A:s interna arbete och externa erbju-
dande har det genomförts en väsentlighetsanalys som fångar upp
bolagets intressenters förväntningar.
De viktigaste intressentgrupperna för K2A är bolagets kunder,
leverantörer, medarbetare och ledningsgrupp, samhälle och
kommuner, långivare och investerare samt styrelse och ägare.
Baserat på intressentdialogen har ett antal väsentliga aspekter
identierats och avgränsats till dem som bolaget primärt
påverkas av eller som berör bolaget indirekt via omvärlden.
Kontakt med intressenter har skett genom webbformulär,
löpande dialogtillfällen, individuella intervjuer med investerare
och banker och kundundersökningar via webbenkäter.
Intressentdialogen lye fram följande aspekter som de största
nansiella riskerna:
Låg klimatpåverkan
Grönytor och utemiljöer
Bostadsstandard och materialval
Kommunikation med fastighetsägare
Service och kollektivtrafik nära fastigheten
Trygghet och trivsel
Kundundersökningar
Kunddialoger
Förvaltning och kundtjänst
Webbenkät
Kunder
Resurseffektivitet och cirkularitet
Låg klimatpåverkan
Materialval med låg miljö- och hälsopåverkan
Arbetsmiljövillkor
Balanserade kommersiella villkor och rimliga
förutsättningar
Tecknande av avtal, beställningar och möten
Besök i fabrik och på byggarbetsplats
Revisioner
Webbenkät
Leverantörer
Låg klimatpåverkan
Bolagsstyrning och affärsetik
Materialval med låg miljö- och hälsopåverkan
Resursanvändning
Kvartalsrapporter
Finansiella intyg
Individuella möten
Webbenkät
Långivare
Bolagsstyrning och affärsetik
Låg klimatpåverkan
Resurseffektivitet och cirkularitet
Arbetsmiljövillkor
Tillväxt och avkastning
Investerarpresentationer
Ekonomiska rapporter
Individuella möten
Webbenkät
Investerare
Intressentgrupper Väsentliga aspekter Kontakter och dialogtillfällen
Låg klimatpåverkan
Grönytor och biologisk mångfald
Kundnöjdhet
Materialval med låg miljö- och hälsopåverkan
Bostadsstandard och materialval
Mångfald och jämlikhet
Ledningsgruppsmöten
Teammöten
Internmöten
Medarbetarsamtal
Medarbetarenkät
Webbenkät
Medarbetare och
ledningsgrupp
Låg klimatpåverkan
Resurseffektivitet och cirkularitet
Samhällsengagemang
Bostadsstandard och materialval
Grönytor och biologisk mångfald
Materialval med låg miljö- och hälsopåverkan
Deltagande på nätverksträffar
Deltagande i branschforum
Resultat från branschundersökningar
Individuella möten
Webbenkät
Samhälle och
kommuner
Resursanvändning
Bolagsstyrning och affärsetik
Låg klimatpåverkan
Tillväxt och avkastning
Styrelsemöten
Individuella möten
Ekonomiska rapporter
Strategidag
Webbenkät
Styrelse och ägare
Energiförsörjning
Resursöden
Resurseektivitet
Vattenanvändning
Arbetsmiljövillkor
40
K2A Årsredovisning 2024
Hållbarhetsrapport
Vidare lyes nedan aspekter som de med störst nansiell
möjlighet:
Av intressentdialogen framgår det tydligt att era klimat-
aspekter ses som både en potentiell risk och möjlighet.
Väsentlighetsanalys
I den gällande väsentlighetsanalysen viktas K2A:s väsentliga håll-
barhetsaspekter mot de aspekter som identierats som viktiga för
bolagets intressentgrupper och utgör en grund för hur bolagets
utvecklingsinsatser prioriteras.
Vidare visar väsentlighetsanalysen att K2A:s väsentliga aspekter är
i linje med de som identierats hos intressentgrupperna. Baserat
på bolagsstrategi och intressentdialoger har de väsentliga frågorna
kategoriserats i fyra fokusområden. Samtliga fokusområden
utgör K2A:s strategiska hållbarhetsområden och framgår med
detaljbeskrivningar på sida 27:
Hållbar planet
Beskriver vilka insatser som krävs för att hantera och minska
påverkan på klimatet och ekosystemen.
Hållbara bostäder
Beskriver hur bolaget arbetar med kvalitet och energieektiva
lösningar som skapar klimat- och miljöfördelar samt uppmuntrar
till en hållbar livsstil.
Attraktiv arbetsgivare
Beskriver hur K2A arbetar för en inspirerande, jämlik arbets-
miljö med en företagskultur där medarbetare har möjlighet att
utnyttja sin fulla potential.
Ansvarsfulla och lönsamma affärer
Beskriver hur bolagets systematiska hållbarhetsarbete bidrar till
långsiktig lönsamhet och tillväxt och därmed ett ökat värde för
bolagets intressenter.
1
9
4
2
7
3
5
8
6
Väsentliga aspekter
(primär intressentgrupp)
1. Låg klimatpåverkan (alla)
2. Resurseffektivitet och cirkularitet
(investerare, leverantörer, kunder)
3. Resursanvändning (medarbetare och
ledningsgrupp, leverantörer, styrelse och
ägare)
4. Bolagsstyrning och affärsetik
(investerare, styrelse och ägare, långivare)
5. Materialval med låg miljö- och
hälsopåverkan (leverantörer, styrelse och
ägare, långivare)
6. Samhällsengagemang (leverantörer,
samhälle och kommuner)
7. Kundnöjdhet (kunder, medarbetare och
ledningsgrupp, styrelse och ägare)
8. Arbetsmiljövillkor (investerare,
leverantörer, långivare)
9. Tillväxt och avkastning (investerare, styrelse
och ägare)
10. Bostadsstandard och materialval (kunder,
samhälle och kommuner, styrelse och ägare)
11. Grönytor och biologisk mångfald
(medarbetare och ledningsgrupp, samhälle
och kommuner, kunder)
12. Mångfald och jämlikhet
(medarbetare och ledningsgrupp,
leverantörer, investerare)
13. Transparens (långivare)
14. Kommunikation (medarbetare och
ledningsgrupp, långivare)
15. Service och kollektivtrafiknära (kunder,
samhälle och kommuner)
16. Utveckling av stadsdelar (investerare och
kommuner)
17. Kompetensutveckling (medarbetare och
ledningsgrupp, styrelse och ägare)
18. Balanserade kommersiella villkor och
rimliga förutsättningar (leverantörer)
10
16
15
14
13
12
11
Koppling till GRI-standard
För hänvisning till hur identifierade väsentliga aspekter
relaterar till K2A:s strategi och styrning, se aktuella
upplysningar i avsnittet "GRI-index".
Väsentligt för K2A:s intressenter
Väsentligt för K2A:s arbete för hållbar utveckling
17
18
Anpassning till klimatförändringar
Energi
Resursöden
Resurseektivitet
Arbetsmiljövillkor
Balans mellan arbete och fritid
Exploatering av mark
41
K2A Årsredovisning 2024
Hållbarhetsrapport
Fastighets- och projektportfölj
Bostäder och samhällsfastigheter på utvalda orter
K2A:s verksamhet med förvaltningsfastigheter och projekt är
koncentrerad till Stockholm, Mälardalen och ett antal utvalda
universitets- och högskoleorter. Förvaltningsobjekten med totalt
2 108 bostäder omfattade vid årets slut en uthyrbar yta om
114 769 kvm, varav 92 261 kvm utgjorde bostäder. 1 oktober
2024 genomförde K2A en omfattande aär, där 2 990 student-
bostäder från Lund till Kiruna avyttrades till JV-bolaget
Arborem, där K2A äger 60 procent. De fastigheter som överlåtits
till Arborem konsolideras inte i K2A:s räkenskaper och ingår
således inte i de siror som nämns ovan, utan redovisas som
andelar i joint ventures. Arborems 23 fastigheter omfattade vid
årets slut en uthyrbar yta om 71 519 kvm, varav 68 343 kvm
utgjorde bostäder.
Utöver detta förfogar K2A över en byggrättsportfölj som
möjliggör utveckling av 3 052 bostäder motsvarande 102 350
kvm uthyrbar bostadsyta, samt samhällsfastigheter med en
uthyrbar yta om 6 334 kvm. K2A:s framtida fastighets-
utveckling har ett särskilt fokus på Stockholmsregionen, där
bolaget har en majoritet av sina byggrätter. Totalt har K2A
byggrätter för utveckling av1 708 bostäder i Stockholm.
K2A utvecklar och erbjuder främst två bostadskategorier –
yteektiva hyresbostäder och studentbostäder.
Fastighets- och projektportfölj
Bolagets hyres- och studentbostäder utvecklas i samverkan
med berörda kommuner på eerfrågade lägen med bra
kommunikationer samt närhet till service och högskole- och
universitetsområden. K2A har som mål att utveckla ett
tillräckligt stort fastighetsbestånd per ort för att uppnå en
eektiv förvaltning med egen personal. Ett sätt att uppnå detta
är att kombinera förvaltning av det egna beståndet med externa
förvaltningsuppdrag.
2020 2021 2022 2023 2024
0
2 000
4 000
6 000
8 000
10 000
12 000
Mkr
Fastighetsvärde
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
2020 2021 2022 2023 2024
0
2 000
4 000
6 000
8 000
10 000
■
Bostäder i förvaltning
■
Bostäder i produktion
■
B
ostäder i projekt
Antal
Antal bostäder
2020 2021 2022 2023 2024
0
500
1 000
1 500
2 000
■
Investeringar i projekt
■
Investeringar i förvärv
Mkr
Investeringar i egen projektutveckling samt förvärv
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
2020 2021 2022 2023 2024
0
2 000
4 000
6 000
8 000
10 000
12 000
Mkr
Fastighetsvärde
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
2020 2021 2022 2023 2024
0
2 000
4 000
6 000
8 000
10 000
■
Bostäder i förvaltning
■
Bostäder i produktion
■
Bostäder i projekt
Antal
Antal bostäder
2020 2021 2022 2023 2024
0
500
1 000
1 500
2 000
■
Investeringar i projekt
■
Investeringar i förvärv
Mkr
Investeringar i egen projektutveckling samt förvärv
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
42
K2A Årsredovisning 2024
Långsiktigt ägande förutsätter hög kvalitet och
hållbarhet
K2A utvecklar fastigheter med fokus på långsiktigt ägande och
förvaltning i egen regi, vilket ställer höga krav på kvalitet och
hållbarhet. Kraven på kvalitet omfattar alltifrån det geograska
läget till byggmetod och materialval. De utvecklade fastigheterna
ska dels vara attraktiva för kunderna, dels eektiva att förvalta.
Bolaget utvecklar miljömärkta bostäder som prefabriceras med
stomme av trä.
Tillväxt genom fastighetsutveckling
K2A har expanderat snabbt sedan bolaget grundades 2013,
genom att i projekt utveckla fastigheter till förvaltningsobjekt
samt komplettera med förvärv. K2A anskaar oa mark för
bostadsproduktion via kommunal markanvisning. Bolaget
har etablerat goda kontakter med företrädare för kommuner
över hela landet, vilket skapar möjligheter till förtroendefull
samverkan för att bygga och erbjuda er bostäder till kommun-
invånarna. Möjligheterna att få fram mark till bostadsändamål
varierar mellan olika kommuner. Det gör även ledtiderna för
planprocesserna.
Kompletterande förvärv
K2A:s expansion genom fastighetsutveckling har kompletterats
med förvärv av fastigheter. Förvärven har bestått av såväl
färdigutvecklade förvaltingsobjekt som projekt som är under
uppförande. Förvärv av förvaltningsobjekt har genomförts för
att komplettera fastighetsportföljen och på kortare tid uppnå en
eektiv förvaltningsvolym på den aktuella orten.
Försäljningar
Under 2023 och 2024 har K2A avyttrat fastigheter för 5 827
Mkr, för att frigöra likviditet och därigenom stärka bolagets
nyckeltal och det löpande kassaödet. Det totala försäljningsbe-
loppet är 1,1 procent högre än summan av de bokförda värdena
vid respektive försäljningstillfälle – och nominellt sett 3,2
procent lägre än summan av de historiskt sett högsta bokförda
värdena för respektive fastighet som omfattas av försäljningarna.
På rådande marknad får det ses som ett tydligt styrkebesked som
visar värdet av att ha moderna och miljöcertierade bostäder
med hög kvalitet i bra lägen, vilket är vad K2A:s fastighetsport-
följ består av.
Investeringar
Till följd av marknadsutvecklingen, med förändrade förutsätt-
ningar på bygg- och kapitalmarknaderna samt stor omvärldsoro,
pausade K2A nya byggstarter i början av 2022. Under 2024
slutförde K2A det sista av de projekt som var pågående sedan
tidigare och under 2024 har inga omfattande investeringar
gjorts. K2A:s ambition är att under 2025 inleda byggandet av
250 student- och forskarlägenheter, en förskola och en idrotts-
hall i Slakthusområdet i södra Stockholm. Idrottshallen kommer
att ägas av K2A och hyras av Stockholms stad.
Investeringarnas klimatpåverkan
I diagrammen nedan redovisas K2A:s investeringar utifrån
klimatpåverkan. Klassiceringen, som baseras på K2A:s ramverk
för gröna aktier syar till att ge investerare en transparent
redovisning av intäktsströmmar och investeringar för att kunna
bedöma hur K2A:s verksamhet lever upp till bolagets högt
ställda krav på ekologisk hållbarhet samt till de kriterier som
ligger till grund för K2A:s gröna aktie.
Investeringar 2024
Hyresintäkter Investeringar
Hyresintäkter
76 %
Investeringar (Capex)
99 %
Gröna fastigheter
Utanför ramverk
24 %
1 %
7 %
31 %
24 %
68 %
5 %
Fördelning enligt definition i grönt ramverk för aktier
Fördelning enligt ramverk
Mörkgröna fastigheter Ljusgröna fastigheter
Mellangröna fastigheter Gula fastigheter
5 %
37 %
56 %
Projekt
Förvärv
44 %
68 %
5 %
21 %
Mörkgröna fastigheter
Mellangröna fastigheter
Ljusgröna fastigheter
Gula fastigheter
5 %
97 %
3 %
Gröna byggnader
Övriga byggnader
Fördelning investeringar enligt ramverk 2022
21 %
2020 2021 2022 2023 2024
0
2 000
4 000
6 000
8 000
10 000
12 000
Mkr
Fastighetsvärde
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
2020 2021 2022 2023 2024
0
2 000
4 000
6 000
8 000
10 000
■ Bostäder i förvaltning ■ Bostäder i produktion ■ Bostäder i projekt
Antal
Antal bostäder
2020 2021 2022 2023 2024
0
500
1 000
1 500
2 000
■
Investeringar i projekt ■ Investeringar i förvärv
Mkr
Investeringar i egen projektutveckling samt förvärv
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Fastighets- och projektportfölj
43
K2A Årsredovisning 2024
Förvaltningsobjekt i sammandrag 31 december 2024
Fastighets-
Förvaltningsobjekt Antal
Uthyrbar yta, kvm Fastighetsvärde Hyresvärde kostnader Driftsöverskott
uppdelat per kategori bostäder Bostäder Lokaler Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm
Hyresbostäder 1 602 68 672 3 303 3 498 48 597 182 2 530 42 585 136 1 890
Studentbostäder 344 8 172 2 355 663 62 962 37 3 479 7 650 29 2 776
Samhällsfastigheter 162 15 417 16 850 980 30 356 69 2 152 10 312 59 1 834
Summa/genomsnitt 2 108 92 261 22 508 5 140 44 786 288 2 511 59 514 224 1 955
Fastighets-
Förvaltningsobjekt Antal
Uthyrbar yta, kvm Fastighetsvärde Hyresvärde kostnader Driftsöverskott
uppdelat geografiskt bostäder Bostäder Lokaler Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm
Stockholm/Mälardalen 1 673 69 696 6 085 4 085 53 900 213 2 812 42 550 168 2 218
Universitets- och högskoleorter 355 14 160 8 385 673 29 829 46 2 020 12 523 32 1 433
Övriga orter 80 8 405 8 038 383 23 293 30 1 798 6 339 24 1 459
Summa/genomsnitt 2 108 92 261 22 508 5 140 44 786 288 2 511 59 514 224 1 955
Förvaltningsobjekt per kategori
76 %
Antal förvaltade bostäder
8 %
16 %
2 108
9 %
Uthyrbar yta, kvm
28 %
63 %
114 769
19 %
Fastighetsvärde, Mkr
13 %
68 %
5 140
24 %
Hyresvärde, Mkr
63 %
13 %
288
4 %
Antal förvaltade bostäder
79 %
17 %
2 108
14 %
Uthyrbar yta, kvm
66 %
20 %
114 769
13 %
Fastighetsvärde, Mkr
7 %
79 %
5 140
16 %
Hyresvärde, Mkr
10 %
74 %
288
Hyresbostäder
Studentbostäder
Samhällsfastigheter
Stockholm/Mälardalen
Universitets- och högskoleorter
Övriga orter
77 %
Antal bostäder i
pågående projekt
23 %
4 865
Bedömt hyresvärde för
pågående projekt, Mkr
493
Hyresbostäder
Studentbostäder
Samhällsfastigheter
38 %
Antal bostäder i
pågående projekt
62 %
4 865
Bedömt hyresvärde för
pågående projekt, Mkr
73 %
591
Stockholm/Mälardalen
Universitets- och högskoleorter
Övriga orter
12 %
19 %
69 %
27 %
Förvaltningsobjekt per geografi
Information om förvaltningsobjekt är baserad på bedömningar och antaganden om hyresvärde, ekonomisk uthyrningsgrad och fastighetskostnader. Uppgifter
om hyresvärde och fastighetskostnader är bedömningar och avser helår. Fastighetskostnader inkluderar inte fastighetsadministration. Antaganden om
ekonomisk uthyrningsgrad avser långsiktig vakans rensat från projektvakans och tillfällig initial vakans under inflyttningsperiod i samband med färdigställande.
Uppgifter om fastighetsvärde avser verkligt värde per balansdagen. Bedömningarna och antaganden innebär osäkerhetsfaktorer och uppgifterna ovan ska inte
ses som en prognos.
Förvaltningsobjekt
76 %
Antal förvaltade bostäder
8 %
16 %
2 108
9 %
Uthyrbar yta, kvm
28 %
63 %
114 769
19 %
Fastighetsvärde, Mkr
13 %
68 %
5 140
24 %
Hyresvärde, Mkr
63 %
13 %
288
4 %
Antal förvaltade bostäder
79 %
17 %
2 108
14 %
Uthyrbar yta, kvm
66 %
20 %
114 769
13 %
Fastighetsvärde, Mkr
7 %
79 %
5 140
16 %
Hyresvärde, Mkr
10 %
74 %
288
Hyresbostäder
Studentbostäder
Samhällsfastigheter
Stockholm/Mälardalen
Universitets- och högskoleorter
Övriga orter
77 %
Antal bostäder i
pågående projekt
23 %
4 865
Bedömt hyresvärde för
pågående projekt, Mkr
493
Hyresbostäder
Studentbostäder
Samhällsfastigheter
38 %
Antal bostäder i
pågående projekt
62 %
4 865
Bedömt hyresvärde för
pågående projekt, Mkr
73 %
591
Stockholm/Mälardalen
Universitets- och högskoleorter
Övriga orter
12 %
19 %
69 %
27 %
44
K2A Årsredovisning 2024
Fastighets- och projektportfölj
Förvaltningsobjekt
Total yta, Antal Hyresvärde,
Förvaltningsobjekt Kommun Kategori
1
Färdigställt kvm bostäder Mkr
Skogsbacken Enköping H 2019 4 560 80 10,1
Linbanan Enköping H 2016/2019 4 060 140 10,7
Skeppet Enköping H 2020 2 342 34 4,7
LSS Enköping Enköping Sa 2018 441 6 1,7
LSS Enköping 2 Enköping Sa 1940/2017 680 6 1,8
Bredsand förskola Enköping Sa 2023 880 – 2,8
LSS Flen Flen Sa 2020 500 6 1,8
LSS Gävle Gävle Sa 2014 448 6 1,6
Vega Park, etapp 1 Haninge H 2016 5 753 123 16,9
Vega Park, etapp 2 Haninge H 2018 7 945 185 24,6
Vega Park, etapp 3 Haninge H 2020 5 885 154 19,2
LSS Heby Heby Sa 2019 462 6 1,8
LSS Hässleholm Hässleholm Sa 2000/2015 5 397 44 3,7
Luftseglaren Järfälla St 2022 6 317 205 24,8
LSS Katrineholm Katrineholm Sa 2020 493 6 2,0
Rymdcampus Kiruna Sa 1957/1963/2000/2014 8 038 – 15,2
LSS Motala Motala Sa 2022 505 6 1,6
Magasinet Norrtälje H 2024 10 820 191 25,0
LSS Nyköping Nyköping Sa 2020 500 6 1,8
LSS Nyköping 2 Nyköping Sa 2020 486 6 1,7
LSS Oxelösund Oxelösund Sa 2021 445 6 1,7
LSS Oxelösund 2 Oxelösund SA 2023 455 6 1,9
LSS Partille Partille Sa 2015 572 6 2,0
Kopiepennan Stockholm St 2017 1 610 60 6,2
Båtvarvet Stockholm Fp 1971 1 572 – 2,5
Verkstan Stockholm Fp 1967 384 – 0,5
Utvecklingsfastigheter Stockholm FP – 750 5 1,7
LSS Strängnäs Strängnäs Sa 2018 1 425 18 4,7
Lugnet Sundsvall Sa 1942/2015 7 932 – 12,3
Sidsjöhöjden 14 Sundsvall H 1942/2014/2021 5 366 90 10,5
LSS Södertälje Södertälje Sa 1893/2017 532 6 1,8
LSS Täby Täby Sa 1985/2021 726 6 2,3
LSS Uppsala Uppsala Sa 2014 840 10 3,3
LSS Uppsala 2 Uppsala Sa 1985/2020 510 6 1,9
Korpralen, etapp 1 Visby St 2022 1 850 74 3,8
Planeten Västerås H 2024 2 463 62 5,4
Galaxen Västerås H 2023 6 784 155 16,2
Diskusen Växjö H 2023 6 949 185 17,3
Glidplanet Örebro H 2018 3 894 88 9,9
Startbanan Örebro H 2022 3 198 115 8,6
Summa 114 769 2 108 288
Samägda förvaltningsobjekt
Hänförligt till K2A
Total yta, Antal Hyresvärde,
Förvaltningsobjekt Kategori
1
kvm bostäder Mkr
Arborem – Joint Venture med Slättö St 42 911 1 794 117,8
Summa samägda förvaltningsobjekt 42 911 1 794 117,8
1) Sa = Samhällsfastigheter, St = Studentbostäder, H = Hyresbostäder
45
K2A Årsredovisning 2024
Fastighets- och projektportfölj
Under 2025 planerar K2A att påbörja byggnationen av Perrongen i Slakthusområdet. Kvarteret, beläget intill Avicii Arena och
3Arena i Stockholm, kommer att rymma en idrottshall, 247 student- och forskarbostäder samt en förskola.
Under 2023 tilldelades K2A två markanvisningar i Midsommarkransen, södra Stockholm. På dessa attraktiva platser, endast
ett par minuters promenad från tunnelbanestationen, planerar K2A att uppföra 80 studentbostäder och 40 hyresbostäder.
Byggstarten är planerad till 2027.
40 hyresbostäder
80 studentbostäder
46
K2A Årsredovisning 2024
Pågående projekt
Färdigställande av pågående projekt
Under 2024 färdigställdes två pågående projekt med bostäder i
produktion med sammanlagt 253 bostäder. Det ena, Planeten i
Västerås, omfattade 62 bostäder och uppfördes av dotterbolaget
K2A Trähus. Det andra, Magasinet i Norrtälje, omfattade
191 bostäder och uppfördes av tredje part. Oavsett om K2A
utvecklar fastigheter i egen regi eller med stöd av tredje part
ställs höga krav på standard, långsiktighet och hållbarhet.
K2A beslutade 2022 att skjuta upp byggstarter på grund av ett
svårbedömt marknadsläge och osäker tillgång till vissa insats-
varor eer Rysslands fullskaliga invasion av Ukraina.
K2A hade inga bostäder i produktion per 31 december 2024.
Total projektportfölj
K2A:s helägda projektportfölj består av byggrätter som möjlig-
gör utveckling av 3 052 bostäder och samhällsfastigheter. Dessa
pågående projekt benner sig i olika faser från detaljplane-
processer till projektplanering inför byggstart. I och med att
K2A för tillfället inte har några pågående projekt i produktion
utgör dessa projekt K2A:s totala projektportfölj.
Projektportföljen omfattar en planerad uthyrbar bostadsyta
om cirka 102 350 kvm, samt lokaler med 6 334 kvm uthyrbar
yta. K2A bedömer att de återstående investeringarna uppgår till
cirka 5 400 Mkr för att färdigställa den bentliga projektport-
följen, som däreer bedöms ha ett hyresvärde om cirka 356 Mkr.
Under 2024 har antalet bostäder i projekt minskat med
259. 253 stycken har övergått till bostäder i förvaltning eer
färdigställt projekt, K2A har frånträtt 36 bostäder i projekt till
det samägda bolaget Arborem, och projektet Sandstugan har
ökat i omfattning med 30 bostäder under 2024.
Pågående projekt delas in i bostäder i produktion som består av projekt där byggstart har skett och bostäder i projekt som ännu inte
har byggstartats. Nedan beskrivs enbart K2A:s konsoliderade projekt och inte de projekt som K2A äger via samägda bolag.
Pågående projekt uppdelat per kategori Bostäder Bostäder Lokaler Mkr kr/kvm inv. Mkr
Hyresbostäder 2 189 82 391 2 219 253 2 988 4 275
Studentbostäder 863 19 959 1 985 97 4 398 1 348
Summa/genomsnitt 0 0 2 130 6 3 042 108
Summa/genomsnitt 3 052 102 350 6 334 356 3 274 5 730
Antal Uthyrbar yta, kvm Bedömt hyresvärde Bedömd
Pågående projektutveckling i prioriterade områden
Som en följd av ökade produktionskostnader har K2A identierat prioriterade områden där lönsamheten fortfarande bedöms så
god att produktionsstart kan motiveras. Nedan tabell visar K2A:s helägda, pågående projekt i dessa områden uppdelat i kategorier.
Informationen i tabellen bygger på antaganden och kalkyler per bokslutsdagen, vilka kan förändras eer hand som projekten
utvecklas. De projekt som är med i tabellen nedan motsvarar övriga pågående projekt i prioriterade områden i tabellen på nästa sida.
Tabellen nedan avviker med 74 tillfälligt uppförda bostäder på fastigheten Gotland Visby Korpralen 1.
57 %
Investering (inkl. mark)
40 %
3 791
1 452
Hyresbostäder Stockholm
Studentbostäder
Samhällsfastigheter
2 %
44 %
54 %
Bedömd projektvinst
3 %
Fastighetsvärde
Antal Uthyrbar yta, kvm Hyresvärde, vid färdigställande, Investering, Projektvinst,
Uppdelat per kategori bostäder Bostäder Lokaler Mkr Mkr Mkr Mkr
Hyresbostäder Stockholm 1 052 36 590 1 810 133 2 937 2 152 785
Studentbostäder 937 21 587 2 030 103 2 159 1 515 644
Samhällsfastigheter – – 2 116 6 147 124 23
Summa 1 989 58 177 5 956 242 5 243 3 791 1 452
47
K2A Årsredovisning 2024
Fastighets- och projektportfölj
Pågående projekt per kategori
33 %
Antal förvaltade bostäder
3 %
64 %
5 012
42 %
Uthyrbar yta, kvm
17 %
41 %
187 184
44 %
Fastighetsvärde, Mkr
11 %
45 %
8 248
47 %
Hyresvärde, Mkr
14 %
40 %
439
56 %
Antal förvaltade bostäder
3 %
41 %
5 012
51 %
Uthyrbar yta, kvm
10 %
39 %
187 184
44 %
Fastighetsvärde, Mkr
6 %
50 %
8 248
47 %
Hyresvärde, Mkr
8 %
45 %
439
Hyresbostäder
Studentbostäder
Samhällsfastigheter
Stockholm/Mälardalen
Universitets- och högskoleorter
Övriga orter
72 %
Antal bostäder i
pågående projekt
28 %
3 052
Bedömt hyresvärde för
pågående projekt, Mkr
356
Hyresbostäder
Studentbostäder
Samhällsfastigheter
30 %
Antal bostäder i
pågående projekt
70 %
3 052
Bedömt hyresvärde för
pågående projekt, Mkr
74 %
356
Stockholm/Mälardalen
Universitets- och högskoleorter
Övriga orter
2 %
27 %
71 %
26 %
Pågående projekt uppdelat geografiskt
Information om pågående projekt i årsredovisningen är baserad på bedömningar om storlek, inriktning och omfattning av pågående projekt samt när i tiden
projekt bedöms startas och färdigställas. Vidare baseras informationen på bedömningar om framtida projektkostnader och hyresvärde. Bedömningar och
antaganden ska inte ses som en prognos. Bedömningar och antaganden innebär osäkerhetsfaktorer både avseende projektens genomförande, utformning och
storlek, tidsplaner, projektkostnader samt framtida hyresvärde. Informationen om pågående projekt omprövas regelbundet och bedömningar och antaganden
justeras till följd av att pågående projekt färdigställs eller tillkommer samt att förutsättningar förändras. För projekt som ej byggstartats har finansiering ej
upphandlats, vilket innebär att finansiering av pågående projekt är en osäkerhetsfaktor.
Galaxen i Västerås, färdigställd första kvartalet 2023, rymmer 155 hyresbostäder. Fastigheten är byggd av svenskt certifierat trä
och miljöcertifierad enligt Svanen.
48
K2A Årsredovisning 2024
Fastighets- och projektportfölj
Pågående projekt
Byggstart, Färdigställt, Total yta, Antal
Pågående projekt i prioriterade områden Kommun Kategori
1
Status
2
år år kvm bostäder
Perrongen Stockholm St 6 2025 2027 7 792 247
Slakthushallen Stockholm Sa 6 2025 2027 2 130 –
Timmerfallet Stockholm St 2 2026 2028 4 400 200
Trätornet Stockholm H 5 2026 2028 4 170 115
Sandstugan Stockholm H 4 2026 2028 5 276 150
Åkroken Sundsvall St 6 2026 2028 1 892 86
Korpralen Gotland St 3 2026 2028 1 672 76
Juliana Västerås St 6 2026 2028 990 45
Stinsen Nynäshamn H 4 2027 2029 6 414 180
Kärnhuset Stockholm St 5 2027 2029 1 958 89
Verkstan Stockholm H 1 2027 2029 2 780 80
Båtsvaret Stockholm H 1 2027 2029 3 400 95
Majelden Stockholm St 4 2027 2029 1 100 40
Nyborgen Stockholm St 3 2027 2029 2 140 80
Imperiet Stockholm H 3 2027 2030 7 000 188
Skogsliden Stockholm H 5 2028 2030 3 425 92
Ateljén Stockholm H 2 2030 2032 5 935 152
Summa 62 474 1 915
Byggstart, Färdigställt, Total yta, Antal
Övriga pågående projekt Kommun Kategori
1
Status
2
år år kvm bostäder
Baronen Sundsvall H 6 2026 2028 7 071 187
Förseglet Västerås H 6 2026 2028 5 420 145
Brinken, etapp 1 Borås H 4 2026 2028 7 639 201
Ekersvägen Örebro H 3 2026 2028 10 500 240
Harklövern, etapp 2 Karlstad H 6 2026 2028 3 128 81
Lugnet Sundsvall H 6 2027 2029 2 558 70
Brinken, etapp 2 Borås H 2 2028 2030 9 894 213
Summa 46 210 1 137
Totalt per balansdagen 108 684 3 052
Samägda projekt
Byggstart, Färdigställt, Total yta, Antal
Pågående projekt i prioriterade områden Kommun Kategori
1
Status
2
år år kvm bostäder
Viby 19:3 Upplands-Bro H 6 2025 2030 23 520 400
Ångpannan 3 Västerås Sa 6 2025 2028 17 327 –
Torget Uppsala St 4 2025 2027 7 850 160
Havet Örebro St 6 2026 2038 1 024 36
Summa 49 721 596
1) Sa = Samhällsfastigheter, St = Studentbostäder, H = Hyresbostäder
2) Beroende på vilken fas respektive detaljplan befinner sig i beaktar K2A en andel av byggrätternas bedömda verkliga värde. 1 = Planbesked (25 %),
2 = Start-PM (50 %), 3 = Planprogram (50 %), 4 = Plansamråd (75 %), 5 = Utställning (75 %), 6 = Detaljplan fastställd (100 %)
49
K2A Årsredovisning 2024
Fastighets- och projektportfölj
Bostäder i attraktiva lägen
på växande orter
Vid utgången av 2024 förvaltade K2A sammanlagt 2 108
egenägda bostäder i 27 kommuner, jämfört med 5 159
föregående år. Samtidigt hade bolaget 3 052 byggrätter för
framtida utveckling i åtta kommuner. Totalt hade bolaget 5 160
(9 030) bostäder i förvaltning eller i pågående projekt. Den
kraiga nedgången i antalet förvaltade bostäder beror framför
allt på den omfattande aär som slutfördes 1 oktober 2024, där
K2A avyttrade 2 990 studentbostäder till JV-bolaget Arborem,
där K2A äger 60 procent och Slättö 40 procent. De fastigheter
som överlåtits till Arborem konsolideras inte i K2A:s räken-
skaper och ingår alltså inte i ovan nämnda siror. Arborem äger
2 990 studentbostäder, som förvaltas av K2A, från Kiruna i norr
till Lund i söder.
K2A:s bostäder finns i attraktiva lägen
K2A utvecklar och erbjuder främst två bostadskategorier –
hyresbostäder och studentbostäder – på orter där det råder
bostadsbrist. Bolagets yteektiva hyres- och studentbostäder
utvecklas i samverkan med berörda kommuner på eerfrågade
lägen med bra kommunikationer och närhet till service.
K2A:s studentbostäder åternns i attraktiva lägen på eller i
direkt anslutning till campus, det vill säga universitets- och
högskoleområden.
Expansion via markanvisningar och förvärv
K2A erhåller oa mark för bostadsproduktion via kommunal
markanvisning. Bolaget har etablerat goda kontakter med
företrädare för utvalda kommuner, vilket skapar möjligheter till
förtroendefull samverkan för att bygga och erbjuda er bostäder
till kommuninvånarna. Möjligheterna att få fram mark till
bostadsändamål varierar mellan olika kommuner. Det gör även
tiderna för planprocesserna.
K2A har sedan 2022 erhållit planstart samt vunnit markanvis-
ningstävlingar som inneburit att projektportföljen tillförts sex
attraktiva projekt i Stockholms, med byggrätter för utveckling
av sammanlagt 810 bostäder. Stockholm är K2A:s viktigaste
marknad. Av de 3 052 byggrätter som K2A förfogar över
nns idag 1 528 i Stockholms stad och ytterligare 180 i andra
kommuner i Stockholms län. Det innebär att mer än hälen av
K2A:s byggrätter nns i Stockholms län.
Konkurrensmässiga fördelar
K2A specialiserar sig på moderna, klimatsmarta hyres- och
studentbostäder med hög standard i attraktiva lägen samt
erbjuder kundnära förvaltning med hög servicenivå genom
innovativa lösningar. Detta ger bolaget konkurrensmässiga
fördelar gentemot andra aktörer. Miljöcertiering av K2A:s
bostäder stärker också bolagets position. Ytterligare en konkur-
rensfördel är att bolaget fokuserar på yteektiva bostäder som
inrymmer alla eerfrågade funktioner på en mindre boyta. På så
vis kan kunderna erbjudas en lägre månadshyra med bibehållen
funktion.
Bostadsmarknaden
Samtliga uppgier om statistik i detta avsnitt kommer från
Statistiska Centralbyrån (SCB) om inte annat anges. Statistiken
har bearbetats av K2A.
Bristen på bostäder är stor i de esta av Sveriges kommuner,
men framför allt i de dynamiska storstadsregionerna. Det är i
regioner med högre ekonomisk tillväxt som est arbetstillfällen
skapas och befolkningstillväxten är som störst. Främst saknas
små bostäder med rimliga hyror, det vill säga mindre hyresrätter.
Över två tredjedelar av hushållen i Sverige består idag av en till
två personer.
Drivkrafter på bostadsmarknaden
En välfungerande bostadsmarknad för hyresbostäder förutsätter
era faktorer såsom:
En underliggande befolkningstillväxt
En balans mellan utbud och eerfrågan
En väl fungerande arbetsmarknad
Stark befolkningstillväxt
Sveriges befolkning har ökat kraigt under det senaste decenniet
och fortsatte att öka under 2024. Under perioden 2014 till
2024 har Sverige gått från 9,7 till 10,6 miljoner invånare, vilket
motsvarar en befolkningstillväxt om 8,7 procent. Under senare
år har befolkningsökningen mattats av, men då befolknings-
tillväxten under många år kraigt överstigit bostadsbyggandet
har det skapat ett underskott på bostäder.
8
9
10
11
14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24
Befolkningsmängd, antal miljoner invånare
I många kommuner i Sverige är bristen på hyresbostäder stor till följd av urbanisering
och befolkningstillväxt. K2A utvecklar sitt fastighetsbestånd på orter där efterfrågan är
hög oavsett konjunkturläge.
50
K2A Årsredovisning 2024
Marknad
Befolkningstillväxt per kommun
Befolkningen ökar för Sverige som helhet, men mellan Sveriges kommuner varierar befolkningsförändringen. Urbaniseringen driver
allt er till de dynamiska storstadsregionerna där est arbetstillfällen skapas. Befolkningsökningen för de orter där K2A äger och
förvaltar eller uppför bostäder framgår av stapeldiagrammet nedan där varje stapel avser befolkningsökning per kommun under de
senaste tio åren. Den mörkblå stapeln avser genomsnittet för Sverige.
0
5
10
15
20
25
SverigeStockholm Järfälla Haninge
Huddinge
Borkyrka NorrtäljeNynäshamn Västerås
Örebro
Enköping BoråsKarlstadVäxjö
Befolkningsökning per kommun 10 år, procent
Sundsvall Gotland
I Vega Park erbjuder K2A totalt 462 Svanenmärkta hyresbostäder i varierande lägenhetsstorlekar, vilket innebär att Vega Park är
ett av Sveriges största hyresbostadsområden i trä.
51
K2A Årsredovisning 2024
Marknad
Behov, utbud och efterfrågan
Bristen på bostäder är stor i de esta av Sveriges kommuner, men
framför allt i orter med stark arbetsmarknad. 2024 stod över
850 000 personer i kö hos Bostadsförmedlingen i Stockholm för
att få en hyresbostad. Den genomsnittliga kötiden för en vanlig
hyresrätt var nio år. Boverkets senaste bostadsmarknadsenkät
(2024) visar att det råder underskott på bostäder i 148 av landets
290 kommuner.
Många personer i Sverige lever ensamma eller i mindre
familjekonstellationer, vilket innebär att det nns en stor eer-
frågan på mindre bostäder. Gällande kategorin studentbostäder
bedömer 15 av landets 38 högskolekommuner att det råder
underskott på bostadsmarknaden för studenter vid högskola
eller universitet. Det är främst på de större universitets- och
högskoleorterna som bristen är stor. Kötiderna varierar stort,
men kan på orter som Stockholm, Lund och Uppsala uppgå till
era år, vilket motsvarar en stor del av studietiden.
Nybyggnation
Tillgången på bostäder i tillväxtregionerna har länge legat på
nivåer som understigit eerfrågan. Befolkningstillväxten under
de senaste decennierna har satt ytterligare press på stat och
kommuner att bättre möta eerfrågan. Boverkets bedömning
är att behovet av nya bostäder på nationell nivå fram till 2033
uppgår till i genomsnitt 52 300 per år.
Nyproduktionen ökade kraigt fram till 2017, vilket framgår
av det första stapeldiagrammet. Dock bröts tillväxttakten under
2018 då antalet påbörjade bostäder minskade för första gången
sedan 2012. Fram till 2021 låg dock antalet påbörjade bostäder
på en relativt jämn nivå, men 2022 ändrades förutsättningarna
för bostadsbyggandet till följd av höjda byggkostnader, stopp
för investeringsstöd, ökad ination och höjda räntekostnader,
vilket resulterade i en inbromsning av bostadsbyggandet. Under
2023 och 2024 har antalet påbörjade bostäder fortsatt att
sjunka. Konsekvenserna av inbromsningen får tydligt genomslag
i statistiken för färdigställda bostäder under 2024. Antalet
färdigställda bostäder förväntas ligga kvar på en låg nivå under
de närmaste åren.
1 person
41 %
2 personer
30 %
3 personer
11 %
4 personer
11 %
Fler än 4 personer
6 %
Hushållens sammansättning
0
10 000
20 000
30 000
40 000
04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23
Färdigställda hyresrätter
Färdigställda bostads- och äganderätter
Färdigställda hyres- och bostadsrätter, antal
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
0
30 000
60 000
90 000
1
20 000
1
50 000
1
80 000
05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24
Befolkningsökning
Färdigställda bostäder
Befolkningsökning och färdigställda bostäder
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
0
10 000
20 000
30 000
40 000
50 000
60 000
70 000
80 000
05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24
Färdigställda bostäder
Påbörjade bostäder
Påbörjade och färdigställda bostäder, antal
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
52
K2A Årsredovisning 2024
Marknad
Hyresbostäder
Om hyresbostäder
Enligt SCB nns det i Sverige cirka två miljoner hyreslägenheter,
750 000 er än antalet bostadsrätter. För delar av det bentliga
beståndet ligger hyresnivån lågt i förhållande till vad som kan
antas vara marknadspris och regleringen av hyresnivåer genom
bruksvärdessystemet begränsar möjligheten till hyreshöjningar. För
nyproducerade hyresbostäder tillåts högre hyror.
Marknaden i Stockholm skiljer sig mot marknaden i resten av
Sverige. I Stockholm är både hyror och fastighetsvärden betydligt
högre än i övriga Sverige. Regionen har ett väldiversierat näringsliv,
en stark arbetsmarknad och ett ertal av Sveriges största lärosäten.
Stockholm har dessutom ha en hög befolkningstillväxt under lång
tid vilket sammantaget har skapat en stor eerfrågan på bostäder.
Därför investerar K2A i hyresbostäder
Sveriges befolkning växer och med det följer ett växande behov
av bostäder. Enligt Boverkets beräkning behövs cirka 50 000 nya
bostäder årligen till och med 2033.
K2A:s primära marknader för hyresbostäder har länge
varit Stockholm och Mälardalen. Sedan 2022 har bolagets
framtidsfokus än tydligare skiats mot Stockholm. Enligt
Stockholmsregionens utvecklingsplan behöver det byggas minst
20 000 nya bostäder per år fram till 2030, enbart för att möta det
demograska behovet som den väntande befolkningsökningen
innebär. Under 2025 förväntas 8 000 bostäder att påbörjas,
enligt Länsstyrelsen Stockholms bedömning.
En annan faktor som gör att möjligheten till värdeutveckling
för hyresbostäder i Stockholm är stor är att markanvisningar
oa upplåts med tomträtt. Det innebär att totalkostnaderna
kan hållas nere trots högre byggkostnader. På så vis möjliggörs
produktion av nya bostäder med hyresnivåer som er kan eer-
fråga, samtidigt som projekten genererar attraktiv avkastning.
Utöver Stockholm och Mälardalen har K2A idag även hyres-
bostäder i Växjö, en universitetsort med ökande befolkning och
där samordningen med förvaltning av studentbostäder medger
synergieekter för K2A.
K2A förvaltar sammanlagt 1 602 egenägda hyresbostäder och har därtill bygg-
rätter för att utveckla ytterligare 2 189 hyresbostäder. Stockholm och Mälardalen
är K2A:s primära marknader vad gäller hyresbostäder och K2A har under lång
tid arbetat aktivt för att långsiktigt utöka sitt fastighetsbestånd i Stockholm, där
svensk bostadsmarknad är som allra starkast.
1
2
3
4
Andel av totalt
antal bostäder
73 %
Andel av totalt
hyresvärde (förvaltning)
68 %
HYRESBOSTÄDER
Andel av fastighets- och projektportfölj
53
K2A Årsredovisning 2024
Marknad hyresbostäder
Vega park, etapp 3, Haninge
Färdigställt 2019/2020
Planeten, Västerås
Färdigställt 2024
K2A:s hyresbostäder
Förvaltningsobjekt Pågående projekt
Total yta, Antal Hyres- Total yta, Antal
Kommun kvm bostäder värde, Mkr kvm bostäder
Borås – – – 17 533 414
Enköping 10 962 254 25,5 – –
Haninge 19 583 462 60,6 – –
Karlstad – – – 3 128 81
Norrtälje 10 820 191 25,0 – –
Nynäshamn – – – 6 414 180
Stockholm 1 956 – 3,0 31 986 872
Sundsvall 5 366 90 10,5 9 629 257
Västerås 9 247 217 21,7 5 420 145
Växjö 6 949 185 17,3 – –
Örebro 7 092 203 18,5 10 500 240
Summa 71 975 1 602 182,1 84 610 2 189
54
K2A Årsredovisning 2024
Marknad hyresbostäder
Studentbostäder
Om studentbostäder
Det råder studentbostadsbrist på många universitets- och
högskoleorter i Sverige. Idag nns cirka 400 000 studenter och
100 000 studentbostäder, enligt Sveriges förenade studentkårer.
Även om inte alla studenter behöver en studentbostad är det
en ekvation som är långt ifrån att gå ihop. 15 av landets 38
högskolekommuner bedömer att det råder underskott på
bostadsmarknaden för studenter.
K2A är ett av få studentbostadsbolag i Sverige som erbjuder
studentbostäder över hela Sverige. Konkurrenterna består oa
av lokala aktörer på respektive ort, oa allmännyttiga bolag som
inte är specialiserade på studentbostäder.
Därför investerar K2A i studentbostäder
Studenter som läser CSN-berättigade utbildningar har en
förutsägbar ekonomisk situation med låg risk för plötsligt
minskade inkomster. Rätten att bo kvar i en studentlägenhet
villkoras av att studenten studerar och så länge hen gör det
behåller hen också samma huvudsakliga intäkter i form av bidrag
och lån från CSN. Att K2A är rikstäckande ger skalfördelar
jämfört med de konkurrenter som enbart agerar lokalt, eersom
studentbostäder är en speciell produkt där uthyrning och
förvaltning skiljer sig från övriga hyresbostäder med naturlig
omyttning vid terminsstart och andra krav på hyresgästerna.
Strategin att vara rikstäckande innebär också ett kunderbju-
dande som är bättre anpassat för målgruppen. Den sextonåring
som ännu inte vet var hen ska studera eer gymnasiet kan via
K2A:s bostadskö spara kötid till universitetsorter från Lund
i söder till Kiruna i norr. Sedan januari 2025 erbjuder K2A
studenter som bott i en K2A-förvaltad fastighet under sin
studietid förtur till bolagets hyresbostäder, under förutsättning
att hyresgästen skött sig utan klagomål från grannar, betalat
hyran i tid och bott kvar fram till avslutade studier. Ett eektivt
sätt att både vässa erbjudandet till en viktig målgrupp och skapa
långsiktiga kundrelationer.
K2A erbjuder en standardiserad bostad som är utvecklad i
dialog med studenter för att på bästa möjliga sätt möta deras
behov. Läge, kvalitet och utrustning gör att K2A menar att
bolaget erbjuder den bästa produkten på marknaden.
K2A är rikstäckande vad gäller förvaltning av studentbostäder. Bolaget äger idag
344 färdiga studentbostäder i Stockholm och förvaltar därutöver 2 990 studentbo-
städer som ägs via JV-bolaget Arborem. Studentbostäder är en produkt med låg
risk eftersom kunderna är garanterade en jämn ersättningsnivå i form av bidrag
och lån från CSN under studietiden.
Andel av totalt
antal bostäder
23 %
Andel av totalt
hyresvärde (förvaltning)
STUDENTBOSTÄDER
Andel av fastighets- och projektportfölj
Marknad studentbostäder
55
K2A Årsredovisning 2024
Luftseglaren, Järfälla
Färdigställd 2022
Kopiepennan, Vällingby
Färdigställd 2017
K2A:s helägda studentbostäder
Förvaltningsobjekt Pågående projekt
Total yta, Antal Hyres- Total yta, Antal
Kommun kvm bostäder värde, Mkr kvm bostäder
Järfälla 6 317 205 24,8 – –
Stockholm 2 360 65 7,9 17 390 656
Sundsvall – – 0,0 1 892 86
Visby 1 850 74 3,8 1 672 76
Västerås – – – 990 45
Summa 10 527 344 36,6 21 944 863
Marknad studentbostäder
56
K2A Årsredovisning 2024
Samhällsfastigheter
Om samhällsfastigheter
Samhällsfastigheter är en benämning på fastigheter där
hyresgästerna är oentliga aktörer eller bedriver skattenan-
sierad verksamhet inom exempelvis skola, vård och omsorg. Den
absolut största ägaren av samhällsfastigheter i Sverige är den
oentliga sektorn även om en rad privata aktörer etablerat sig
med inriktning på samhällsfastigheter under det senaste
decenniet. De privata aktörernas etablering är en eekt av att
ett stort antal förvärv av samhällsfastigheter från regioner
och kommuner samt betydande nybyggnation av privata
fastighetsbolag.
Eerfrågan på samhällsfastigheter styrs i stor utsträckning
av befolkningstillväxt och demogrask fördelning. På 20 år har
antalet invånare över 70 år i Sverige ökat med uppemot
45 procent, till cirka 1,7 miljoner personer (2024). Lokaler
för vård och omsorg är en av era typer av samhällsfastigheter
där det underliggande behovet är högt och det nns en stor
eerfrågan från oentliga aktörer. K2A erhåller oa mark för
produktion av bostäder och samhällsfastigheter via kommunal
markanvisning. Bolaget har etablerat goda kontakter med före-
trädare för kommuner över hela landet, vilket skapar möjligheter
till förtroendefull samverkan för att bygga och erbjuda er
bostäder och lokaler för skattenansierade verksamheter till
kommuninvånarna.
Därför investerar K2A i samhällsfastigheter
K2A investerar i samhällsfastigheter då lokaler för skola, vård
och omsorg ingår som en naturlig del av hyresbostadsbyggande
i nya stadsdelar, men även för att det innebär långa hyresavtal,
begränsad motpartsrisk och stabila kassaöden.
Oentligt nansierade hyresgäster är stabila och kredit-
värdiga. Uthyrningsgraden i samhällsfastigheter är hög och
möjligheten till längre avtal är större än för andra delmarknader.
Det har varit, och fortsatt är, en stigande eerfrågan på samhälls-
fastigheter och det utgör ett bra komplement till K2A:s fokus på
hyres- och studentbostäder. De allra esta kommuner är i behov
av LSS-boenden och stora delar av denna nyproduktion väntas
tillfalla den privata marknaden. Eerfrågan på nya samhälls-
fastigheter nns både hos kommuner och privata operatörer och
projekten drivs i tätt samarbete med hyresgästen som vanligtvis
tecknar hyresavtal innan byggnation påbörjas.
K2A förvaltar och utvecklar samhällsfastigheter med stabila kassaflöden och låg
risk som ett komplement till beståndet av hyres- och studentbostäder.
1
2
3
4
Andel av totalt
antal bostäder
3 %
Andel av totalt
hyresvärde (förvaltning)
12 %
SAMHÄLLSFASTIGHETER
Andel av fastighets- och projektportfölj
Marknad samhällsfastigheter
57
K2A Årsredovisning 2024
LSS Uppsala
Färdigställt 2014
LSS Mariefred
Färdigställt 2018
K2A:s samhällsfastigheter
Förvaltningsobjekt Pågående projekt
Total yta, Antal Hyres- Total yta, Antal
Kommun kvm bostäder värde, Mkr kvm bostäder
Enköping 2 001 12 6,3 – –
Flen 500 6 1,8 – –
Gävle 448 6 1,6 – –
Heby 462 6 1,8 – –
Hässleholm 5 397 44 3,7 – –
Katrineholm 493 6 2,0 – –
Kiruna 8 038 – 15,2 – –
Motala 505 6 1,6 – –
Nyköping 986 12 3,5 – –
Oxelösund 900 12 3,6 – –
Partille 572 6 2,0 – –
Stockholm – – – 2 130 –
Strängnäs 1 425 18 4,7 – –
Sundsvall 7 932 – 12,3 – –
Södertälje 532 6 1,8 – –
Täby 726 6 2,3 – –
Uppsala 1 350 16 5,2 – –
Summa 32 267 162 69,4 2 130 –
Marknad samhällsfastigheter
58
K2A Årsredovisning 2024
Generatorn i Linköping färdigställdes hösten 2023 och består av 90 studentlägenheter och 22 hyreslägenheter. Med en mix av privata bostäder och
gemensamma ytor, ett genomgående hållbarhetstänk och hög uthyrningsgrad tog Generatorn hem vinsten av Studentbostadspriset 2023.
59
Fastigheternas värdering
Värderingsprocess
Värdering av fastigheter sker varje kvartalsslut med hjälp av
externa fastighetsvärderare. Kvartal ett och tre genomförs
översiktliga värderingar av 90 procent av det totala fastighets-
värdet, kvartal två och fyra sker fullständiga värderingar av 100
procent av det totala fastighetsvärdet. Värderingar upprättas i
enlighet med IVS (International Valuation Standards) som ges ut
av International Valuation Standards Council (IVSC).
Värderingsmetod
Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde i enlighet
med redovisningsstandarden IAS 40.
Initialt redovisas förvaltningsfastigheter till anskanings-
värde, vilket inkluderar till förvärvet direkt hänförbara utgier.
Verkligt värde har fastställts med en kombinerad tillämpning av
ortsprismetod och avkastningsbaserad metod. Den avkastnings-
baserade metoden bygger på att en kassaödesanalys upprättats
för varje fastighet. Kassaödesanalysen utgörs av nuvärdet av
fastighetens bedömda framtida drisnetton under kalkyl-
perioden samt nuvärdet av fastighetens restvärde vid kalkyl-
periodens slut. Kalkylperioden uppgår till 15 år och restvärdet
har bedömts genom en evighetskapitalisering av ett uppskattat
marknadsmässigt drisnetto året eer kalkylperiodens slut.
Utifall att det nns ett hyreskontrakt med längre återstående
löptid än 15 år förlängs kalkylperioden till motsvarande återstå-
ende löptid på hyreskontraktet.
Evighetskapitaliseringen sker med ett direktavkastningskrav
som har härletts från den aktuella transaktionsmarknaden för
jämförbara fastigheter. Såväl direkta som indirekta (fastigheter
sålda i bolag) transaktioner har beaktats.
Under de senaste tre åren har antalet transaktioner kraigt
minskat samtidigt som ett ertal transaktioner skett av
”stressade” aktörer (dvs. ej marknadsmässiga transaktioner).
Värderingar har fortsatt skett med hjälp av ortsprismetod, i de
fall jämförbara transaktioner har varit få har andra segment
med samma eller liknande aktörer analyserats för att bedöma
direktavkastningskrav samt värdenivåer. För att beakta rådande
marknadsläge använder K2A:s värderare ett osäkerhetsintervall
om +/- 7,5 % (+456/-456 Mkr).
Kassaödet för dris-, underhålls- och administrationskost-
nader baseras på marknadsmässiga och normaliserade utbetal-
ningar för dri, underhåll och fastighetsadministration, varvid
korrektion sker för avvikelser. Investeringar beräknas utifrån det
investeringsbehov som bedöms föreligga. Klassicering sker i
nivå 3 enligt IFRS 13.
I verkligt värde för förvaltningsfastigheter kan byggrätter ingå.
För värderingar av investeringar, som markanvisningar med
tillhörande byggrätter/framtida byggrätter, använder värderaren
ortprismetod, avkastningsmetod samt en förenklad exploate-
ringskalkyl, där värderaren har baserat värderingen på priserna i
liknande marknader och transaktioner samt på hur marknaden
betraktar det aktuella objektet. För värdering av pågående
projekt tas även hänsyn till risker och osäkerhetsfaktorer såsom
tidsaspekter, färdigställandegrad och lokala marknadsrisker
gällande värdering av byggrätter. Verkligt värde för pågående
projekt bedöms utifrån det lägsta av:
Verkligt värde för byggrätten/framtida byggrätten med
eventuell bentlig byggnad vid värdetidpunkten, med tillägg
för nedlagda kostnader.
Verkligt värde för fastigheten i färdigt skick med avdrag för
kvarstående investeringar för att färdigställa projektet.
Verkligt värde för färdigställt pågående projekt beräknas med
samma värderingsmetodik som för förvaltningsobjekt.
Värdering som i färdigt skick kan dock ske först när projektet
är nästan färdigställt och nästan helt uthyrt, förutsatt att extern
värdering genomförts.
Indata för värdering till verkligt värde, procent
Förvaltningsobjekt, väsentlig icke observerbar
indata till värdering till verkligt värde
Samhälls-
fastigheter Bostäder
Förväntad normaliserad
hyra år 16, kr/kvm 2 894 3 648
Aktuell hyra, kr/kvm 2 118 2 643
Återstående längd på hyreskontrakt, år 6,8 e.t.
Förväntad långsiktig vakans år 16, % 3,9 1,5
Aktuell vakans, %
1
0,1 2,2
Förväntat normaliserat
driftsnetto år 16, kr/kvm 2 363 2 767
Diskonteringsränta, % 8,0 6,1
Direktavkastningskrav för
bedömning av restvärde år 16, % 5,9 4,0
1) Aktuell vakans utgör från och med denna rapport den inledande
vakansen som utgör indata för värdering till verkligt värde. K2A har tidigare
rapporterat den faktiska vakansen i fastigheterna.
Bostäder
Diskonteringsränta 6,1
Direktavkastningskrav 4,0
Samhällsfastigheter
Diskonteringsränta 8,0
Direktavkastningskrav 5,9
Förvaltningsberättelse
Känslighetsanalyser värdeförändringar
Förvaltningsfastigheter
Värdeförändring, % -3 -1,5 +1,5 +3
Värdeförändring, Mkr -182 -91 91 182
Belåningsgrad netto, % 59,2 58,4 56,9 56,2
Förvaltningsobjekt
Samhälls-
Mkr fastigheter Bostäder
Förväntad normaliserad hyra +/- 5 % +/- 25 +/- 149
Förväntad långsiktig vakans +/- 3 % -/+ 15 -/+ 89
Förväntade fastighetskostnader +/- 5 % -/+ 4 -/+ 34
Diskonteringsränta + 0,25 % - 23 - 109
- 0,25 % + 23 + 113
Direktavkastningskrav för + 0,25 % - 17 - 134
bedömning av restvärde - 0,25 % + 18 + 153
60
K2A Årsredovisning 2024
Fastigheternas värdering
Finansiering
Finansiering och finanspolicy
Den nansiella verksamheten i K2A bedrivs i enlighet med
den av styrelsen fastställda nanspolicyn. Finanspolicyn ska
reglera möjligheter till extern nansiering av K2A:s verksamhet
och dess underliggande fastigheter. K2A ska ha en begränsad
nansiell risk. K2A:s mest betydande nansiella risker utgörs
av nansieringsrisk, ränterisk och likviditetsrisk. K2A:s över-
gripande nansiella riskbegränsningar avser:
Tillgångar och eget kapital
K2A hade den 31 december 2024 tillgångar till ett värde om
7 228 Mkr (10 058), varav förvaltningsfastigheter utgjorde
6 077 Mkr (9 125). Likvida medel uppgick per balansdagen till
133 Mkr (80). Eget kapital uppgick per balansdagen till 2 110
Mkr (2 357) och inkluderar under 2021 emitterade
hybridobligationer om 450 Mkr.
Räntebärande skulder
K2A hade den 31 december 2024 räntebärande skulder om
4 224 Mkr (6 708), vilket innebär att de räntebärande skulderna
har minskat med 2 484 Mkr under året. Periodiserade transak-
tionskostnader om 13,0 Mkr (7,4) har reducerat räntebärande
skulder i balansräkningen.
Belåningsgraden netto för koncernen uppgick till 57,7
procent (66,4). Den genomsnittliga räntenivån har under året
stigit till 3,7 procent (3,2). Skuldernas realiserbara verkliga värde
avviker totalt sett inte väsentligt från redovisat värde.
Den genomsnittliga räntebindningen per balansdagen
uppgick till 13 månader (20) och den genomsnittliga kapital-
bindningstiden till 19 månader (19). Den amortering som ska
betalas de kommande tolv månaderna uppgick vid årets utgång
till 53 Mkr (80).
Finansiella Utfall
riskbegränsningar Riskbegränsning 2024
Belåningsgrad Inte långsiktigt 58,4 %
överstiga 70 %
Räntetäckningsgrad Inte långsiktigt 1,1 ggr
understiga 1,5 ggr
2020 2021 2022 2023 2024
0
1 000
2 000
3 000
4 000
Mkr
Eget kapital
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
0
1
2
3
4
5
%
Genomsnittlig ränta
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
0
10
20
30
40
50
Månader
Räntebindningstid
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
2020 2021 2022 2023 2024
2020 2021 2022 2023 2024
Förvaltningsberättelse
2020 2021 2022 2023 2024
0
1 000
2 000
3 000
4 000
Mkr
Eget kapital
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
0
1
2
3
4
5
%
Genomsnittlig ränta
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
0
10
20
30
40
50
Månader
Räntebindningstid
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
2020 2021 2022 2023 2024
2020 2021 2022 2023 2024
2020 2021 2022 2023 2024
0
1 000
2 000
3 000
4 000
Mkr
Eget kapital
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
0
1
2
3
4
5
%
Genomsnittlig ränta
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
0
10
20
30
40
50
Månader
Räntebindningstid
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
2020 2021 2022 2023 2024
2020 2021 2022 2023 2024
61
K2A Årsredovisning 2024
Finansiering
Lån
Ränte- och kapitalbindning 31 december 2024
Räntebindning Kapitalbindning
Förfalloår Lånevolym, Mkr Ränta, % Avtalsvolym, Mkr Utnyttjat, Mkr Ej utnyttjat, Mkr
Rörlig ränta* -614 5,44 – – –
2025 2 696 3,93 2 201 2 021 –
2026 1 681 4,13 832 832 –
2026 – – 654 654 –
2028 475 3,08 551 551 –
Summa / genomsnitt 4 237 3,69 4 237 4 237 –
* Rörliga räntebärande skulder uttrycks som negativa till följd av att det nominella beloppet på ränteswapavtal översteg de totala rörliga
räntebärande skulderna.
Grönt ramverk för finansiering
K2A har emitterat icke säkerställda obligationer och
hybridobligationer. Obligationerna möjliggör nansiering
eller renansiering av gröna fastigheter samt investeringar i
energieektiviseringar i bentliga fastigheter. I samband med
den första emissionen 2020 upprättades ett nansiellt ramverk
för grön nansiering där CICERO tagit fram en second opinion.
Inrättandet av det gröna ramverket är en naturlig del av K2A:s
prol som ett hållbart företag och gör det möjligt för K2A att
ytterligare fokusera på att uppnå en positiv miljöpåverkan i sin
verksamhet. I januari 2023 uppdaterade K2A sitt gröna ramverk
för nansiering och skärpte i samband med det ramverkets
hållbarhetskrav.
Den 3 oktober 2024 emitterade K2A seniora icke säkerställda
gröna obligationer till ett belopp om 500 Mkr. Obligationerna
har en löptid om fyra år och en rörlig ränta om 3 månader
STIBOR plus 500 baspunkter och slutgiltigt förfall den 3
oktober 2028.
I tabellen på nästa sida nns en sammanställning av
K2A:s gröna obligationer samt hybridobligationer. Samtliga
obligationer samt hybridobligationer är upptagna till handel
på Nasdaq Stockholms företagsobligationslista för hållbara
obligationer.
Det åligger K2A att årligen rapportera enligt det gröna
ramverket. Utfallet per 31 december 2024 framgår av
eerföljande sidor.
Grön finansiering
K2A är en modern version av den gamla tidens byggmästare som
bygger med omsorg och kvalitet för att det lönar sig i längden.
K2A planerar och bygger bostäder och samhällsfastigheter för
att äga och förvalta på lång sikt. Byggnationen sker med dagens
möjligheter och nya hållbarhetsperspektiv. Hållbara digitala och
exibla lösningar är självklara i K2A:s verksamhet då det gynnar
bolagets kunder, samhället, miljön och företagets utveckling.
Det arbetet gör det möjligt för K2A med grön nansiering av sin
verksamhet, till exempel genom gröna obligationer och gröna
lån.
Grönt ramverk för aktier
2020 blev K2A det första bolaget i världen att presentera ett eget
grönt ramverk för aktier, i samband med att bolagets aktie
klassicerades som grön. Ramverket utvecklades i samarbete
med det oberoende forskningsinstitutet CICERO och deras
dotterbolag Shades of Green, som sedan dess förvärvats av
S&P. Shades of Green är världsledande på utvärdering av gröna
obligationer och utvecklade, enligt samma princip, en metodik
för att genomföra en kvantitativ och kvalitativ analys av ett
bolags hela verksamhet, genom ett bedöma hur stor andel av
bolagets intäktsströmmar respektive investeringar som kan
klassiceras som gröna. Till skillnad från gröna obligationer
där enbart det som nansieras genom obligationen utvärderas
ger den utvidgade metodiken investerare en djupare insyn i ett
bolags hållbarhetsarbete samt en möjlighet att kunna utvärdera
hela bolagets verksamhet.
K2A:s ramverk för gröna aktier revideras vart tredje år och det
åligger K2A att årligen rapportera enligt det gröna ramverket.
Utfallet 2024 framgår på nästföljande två sidor.
Grön finansiering
Förvaltningsberättelse
Nominellt Fast räntenivå
Ränteswappar löptid belopp, Mkr (snitt), %
2025 1 900 0,94
2026 1 681 1,33
2028 475 0,21
Summa/snitt 4 056 1,02
62
K2A Årsredovisning 2024
Finansiering
K2A:s gröna obligationer och hybridobligationer
Tid till Nom. Ränte- Aktuell
Seniora icke säkerställa, Emissions- Förfallo- förfall, belopp, marginal, ränta,
gröna obligationer datum datum år Mkr Räntebas procent procent ISIN Grön
MTN 102 2021-10-01 2026-07-01 1,5 200 Stibor 3M 3,00 6,16 SE0013104791 Ja
24/28 FRN C 2024-10-03 2028-10-03 3,8 500 Stibor 3M 5,00 8,09 SE0022760930 Ja
Totalt emitterat belopp 700
Nom. Ränte- Aktuell
Emissions- Första belopp, marginal, ränta,
datum lösen Mkr Räntebas procent procent ISIN Grön
Hybridobligationer 2021-01-21 2026-04-21 450 Stibor 3M 5,95 8,94 SE0015407507 Ja
Totalt emitterat belopp 450
Grönt ramverk för finansiering
Certifierade förvaltningsobjekt, byggnad
Pågående
Miljöcertifiering och nivå Certifierade Pågående Kommande Totalt projekt Totalt
Svanen 9 – – 9 1 10
Miljöbyggnad nybyggnad 0
– Silver 1 – – 1 – 1
Miljöbyggnad iDrift 0
– Silver 5 15 – 20 – 20
– Brons 7 – – 7 – 7
Passivhus/annan 2 – – 2 – 2
Ej certifierade 2 – 2
Summa 24 15 – 41 1 42
Planeten i Västerås
62 nyproducerade och Svanenmärkta hyresbostäder i Västerås.
Närhet till stadsliv och naturen, med promenadstråk direkt
från tomtgränsen. Boende på Planeten har även möjlighet att
nyttja vår elbilspool BoBil.
Exempel på gröna fastigheter
Uppföljning av gröna ramverk
Förvaltningsberättelse
63
K2A Årsredovisning 2024
Finansiering
0
1 000
2 000
3 000
4 000
5 000
Utveckling grön finansiering
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Gröna banklån
Gröna obligationer
Gröna hybridobligationer
Mkr
0
2 500
5 000
7 500
10 000
CO
2
e-utsläpp, ton (scope 1–3)
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
ton
2022
2023
2024
8 649
1 291
816
31 mars
30 juni
30 sep
31 dec
1 500
1 500
1 100
700
450
450
450
450
3 068
2 318
2 397
2 696
0
1 000
2 000
3 000
4 000
5 000
Utveckling grön finansiering
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Gröna banklån
Gröna obligationer
Gröna hybridobligationer
Mkr
0
2 500
5 000
7 500
10 000
CO
2
e-utsläpp, ton (scope 1–3)
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
ton
2022
2023
2024
8 649
1 291
816
31 mars
30 juni
30 sep
31 dec
1 500
1 500
1 100
700
450
450
450
450
3 068
2 318
2 397
2 696
Hyresintäkter Investeringar
Hyresintäkter
76 %
Investeringar (Capex)
99 %
Gröna fastigheter
Utanför ramverk
24 %
1 %
7 %
31 %
24 %
68 %
5 %
Fördelning enligt definition i grönt ramverk för aktier
Fördelning enligt ramverk
Mörkgröna fastigheter Ljusgröna fastigheter
Mellangröna fastigheter Gula fastigheter
5 %
37 %
56 %
Projekt
Förvärv
44 %
68 %
5 %
21 %
Mörkgröna fastigheter
Mellangröna fastigheter
Ljusgröna fastigheter
Gula fastigheter
5 %
97 %
3 %
Gröna byggnader
Övriga byggnader
Fördelning investeringar enligt ramverk 2022
21 %
Grönt ramverk för aktier, 2024
Grönt ramverk för finansiering, fortsättning
Hyresintäkter 2022 Investeringar 2022Hyresintäkter
81 %
Investeringar
99 %
● Gröna byggnader
●
Övriga byggnader
19 %
1 %
7 %
31 %
24 %
68 %
5 %
21 %
Fördelning enligt definition i grönt ramverk för aktier
Fördelning enligt ramverk
● Mörkgröna fastigheter ● Ljusgröna fastigheter
● Mellangröna fastigheter ● Gula fastigheter
5 %
37 %
56 %
● Projekt
● Förvärv
44 %
68 %
5 %
21 %
●
Mörkgröna fastigheter
● Mellangröna fastigheter
● Ljusgröna fastigheter
● Gula fastigheter
5 %
97 %
3 %
● Gröna byggnader
● Övriga byggnader
Fördelning investeringar enligt ramverk 2022
Grön finansiering 31 dec 2024
66 %
Allokering 31 dec 2024
76 %
11 %
24 %
Grönt ramverk för finansiering fortsättning
● Gröna banklån
● Gröna obligationer
● Gröna hybridobligationer
● Grön finansiering
● Övrig finansiering
23 %
CO
2
e-utsläpp och energianvändning
Totala CO
2
e-utsläpp Energianvändning
1
År ton kg/kvm
2
kWh/kvm
2020 13 142 79,4 109,6
2021 26 105 116,9 105,0
2022 8 649 32,2 99,3
2023 1 291 4,1 87,8
2024 816 3,0 80,5
CO
2
e-utsläpp, ton (scope 1-3)
Förvaltningsberättelse
1) Beräkningen för energiintensitet har justerats. 2020-2022 respektive
2023-2024 är jämförbara.
Utöver kraven på att minst 50 procent av såväl intäkter som
investeringar ska klassas som gröna, ställer ramverket för gröna
aktier krav på att max fem procent av bolagets intäkter får
härröra från fossilbränsleverksamhet. Noll procent av K2A:s
intäkter 2024 härrörde från fossilbränsleverksamhet.
För att K2A ska uppfylla kriterierna inom det gröna ramverket
ska en bedömning göras av en extern granskare, som bekräar att
ramverkets tröskelvärden uppfyllts. Den externa utvärderingen
av K2A:s prestation i förhållande till det gröna ramverket 2024
publiceras eer färdigställande på
https://investerare.k2a.se/sv/grona-aktier.
64
K2A Årsredovisning 2024
Finansiering
Risker och riskhantering
Möjligheter och risker för koncernen och
moderbolaget
K2A:s aärsverksamhet rymmer både risker och möjligheter.
Rätt hanterade kan riskerna leda till nya möjligheter, fel
hanterade kan de medföra negativa konsekvenser för K2A.
Ytterst är det styrelsens ansvar att upprätta ändamålsenliga
och eektiva system för riskhantering och intern kontroll.
Styrelsen i K2A har fastställt en riskhanteringspolicy för verk-
samhetsövergripande riskhantering i K2A, som syar till att ge
styrelsen och företagsledningen ökad insikt i de risker koncernen
är exponerad för. Syet med riskhanteringspolicyn är att tydlig-
göra processen för riskhantering, inklusive roller och ansvar samt
hur riskhantering är kopplad till verksamhetens övergripande
mål. Ramverket ska främja transparens, riskbaserade beslut och
investeringar samt att eektiva åtgärder och kontroller appliceras
för att hantera risker.
Riskhanteringsprocessen
K2A identierar, analyserar och hanterar risker systematiskt
på verksamhetsövergripande nivå samt i enskilda projekt.
Bedömning görs gällande sannolikheten att risken realiseras
K2A:s affärsverksamhet rymmer både risker och affärsmöjligheter. Bolaget
identifierar, analyserar och hanterar risker systematiskt på verksamhets-
övergripande nivå samt i enskilda projekt. K2A har valt att kategorisera riskerna
i fyra huvudområden: operativa risker, finansiella risker och regelefterlevnad,
strategiska risker samt hållbarhetsrisker.
Obetydlig Mindre Måttlig
Omfattande
Mycket
omfattande
Mycket
sannolik
Sannolik
Möjlig
Osannolik
Mycket
osannolik
1a
8
4
2
6
3
7
5
Risk Risknivå*
1a Ny finansiering och refinansiering (bank) Medel
1b Ny finansiering och refinansiering (obligation) Hög
2 Värdeförändringar av fastigheter Medel
3 Tillgång till mark/projekt Låg
4 Riskhantering i projekt (tid, kostnad, kvalitet) Medel
5 Likviditet, svårighet att möta finansiella åtaganden Medel
6 Signifikanta ränteförändringar Medel
7 Nyckelpersoner Låg
8 Ineffektiv förvaltning och lägre lönsamhet Låg
9 Klimatförändringar Medel
* Residualrisknivå, det vill säga risknivå med beaktande
av existerande kontroller.
Förvaltningsberättelse
9
Sannolikhet
Konsekvens
1b
inom en denierad tidsperiod samt vilken konsekvens den har
på fastställda mål alternativt konsekvensen ur tids-, kostnads-
eller kvalitetsaspekter i projekt. Bedömningen ger insikt i vilka
konsekvenser en realiserad risk skulle ha på verksamheten.
Baserat på vilka kontroller eller andra åtgärder som nns på plats
samt vilken risknivå organisationen ämnar uppnå fattas däreer
beslut om eventuella ytterligare åtgärder.
Väsentliga riskområden
Riskidentifiering
Riskanalys
Riskevaluering
Riskhantering
Riskidentifiering
Rapportering och
kommunikation
K2A:s riskhanteringsprocess
65
K2A Årsredovisning 2024
Risker och riskhantering
K2A:s hyresintäkter påverkas av en mängd olika
faktorer såsom utveckling i ekonomin på de
delmarknader där K2A verkar, utbud av hyres- och
studentbostäder, befolkningstillväxt, sysselsättning
samt hur väl K2A lyckas utveckla fastighetsbeståndet.
Det kan påverka vakansgrad och hyresnivåer i de
fastigheter K2A äger.
God marknadskännedom.
Nära och proaktiv dialog med kunder för att
förstå deras behov idag och i framtiden.
Utvecklar attraktiva, hållbara bostäder i bra lägen
på marknader med god efterfrågan.
Strukturerad, digitaliserad process avseende
marknadsföring och uthyrning.
Kontinuerlig mätning av kundernas nöjdhet följs
upp med relevanta åtgärder.
Hyresintäkter
och vakanser
1. Operativa risker
Operativa risker avser risker förknippade med den löpande förvaltningen av K2A:s fastighetsinnehav, såsom risk för att inte uppnå
kortsiktiga mål på grund av otillräckliga interna processer, effektivitet eller externa händelser.
Risken kopplad till fastighetskostnader ligger framför
allt i ökningar som K2A inte kan kompensera för
genom hyreshöjningar, index eller vidarefakturering.
Under de senaste åren har förutsättningarna i
omvärlden förändrats – hög inflation och volatila
energipriser leder till att K2A behöver säkerställa
hantering av detta.
Fokus på hyresförhandlingar i syfte att öka
marginaler.
Energieffektiva miljöcertifierade fastigheter.
Strukturerat och fokuserat arbete för att
effektivisera och minska energianvändning.
Installation av solceller där det är möjligt.
Implementering av individuell mätning av el- och
vattenförbrukning vilket möjliggör att kunderna
bär faktiska kostnader för användningen.
Underhållsplaner för samtliga fastigheter.
Ökade
fastighets-
kostnader
Risk Riskbeskrivning Hantering
Kassaflöde Förändring Effekt på kassaflödet, Mkr
Hyresvärde (per bokslutsdagen) +/- 5 % +/- 14
Uthyrningsgrad +/- 1 procentenhet +/- 3
Fastighetskostnader kommande 12 månader +/ - 10 % -/+ 7
Räntekostnader inklusive effekt av derivat +/- 1 procentenhet +/- 2
Känslighets-
analys
Det finns en risk att kostnader för genomförande
av projekt blir högre än förväntat på grund av
felkalkyler, bristande styrning i upphandling och
ineffektivt projektgenomförande vilket kan medföra
att avkastningen därmed blir lägre.
Hög kompetens i projektorganisationen.
Avtalsmässig reglering med samarbetspartners.
Tydlig och proaktiv process vid upphandling av
entreprenader.
Projekt-
styrning
Risker och riskhantering
66
K2A Årsredovisning 2024 Förvaltningsberättelse
Den finansiella rapporteringen är ett viktigt besluts-
underlag och brister i den kan leda till felaktiga
beslut för K2A men också för externa parter såsom
långivare och investerare.
Styrande dokument med tydlig fördelning av
ansvar och befogenheter.
God intern kontroll med såväl förebyggande
åtgärder som uppföljningskontroller.
Ett av styrelsen utsett revisionsutskott granskar
koncernens finansiella rapportering och interna
kontroll.
Hög kompetens på ekonomifunktionen.
Löpande bevakning och analys av förändringar i
regelverk.
Extern revision.
Aktivt arbete för att säkerställa regelefterlevnad.
Finansiell
rapportering
K2A måste anpassa verksamheten till lagar,
förordningar och regler. I det fall K2A inte efterlever
gällande regelverk kan det medföra ekonomiska
konsekvenser, sanktioner eller skada förtroendet
för K2A.
Utvecklingen av lagar, regler och förordningar
inom områden som kan påverka K2A följs
löpande.
God intern kontroll med uppföljning i flera led.
Eventuella effekter av ändrade regelverk analyseras
och förbereds.
Funktion för visselblåsning.
Regel-
efterlevnad
2. Finansiella risker och regelefterlevnad
Finansiella risker och regelefterlevnad avser risker kopplade till att K2A inte uppnår sina finansiella åtaganden eller misslyckas med
den finansiella rapporteringen och efterlevnad av förordningar, lagar och regler. K2A:s mest betydande finansiella risker utgörs av
ränterisk, refinansieringsrisk och likviditetsrisk.
Risk Riskbeskrivning Hantering
Risker och riskhantering
67
K2A Årsredovisning 2024 Förvaltningsberättelse
Politiska beslut och regeländringar kan leda till
ändrade förutsättningar för K2A:s verksamhet.
Det kan till exempel gälla beslut om förändrad
skattelagstiftning, regelverk för banker, statliga stöd
och planprocesser med mera.
K2A följer aktivt utvecklingen av lagar, regler och
praxis inom de områden som berör K2A.
Analys av eventuella effekter och om möjligt
proaktivt agerande.
Dialog med styrelse om påverkan och tänkta
åtgärder.
Politiska
beslut
och regel-
ändringar
3. Strategiska risker
Strategiska risker är långsiktiga och övergripande. Det är viktigt att affärsmodellen och sammansättningen av fastighetsportföljen är
rätt anpassad, fastighetsförvärv passar in samt att investeringar inom rätt områden och i rätt tid görs.
Värdeförändringar på fastigheter utgör en risk och
en möjlighet. Värdeförändringarna påverkas av ett
stort antal faktorer, exempelvis fastighetsbeståndets
geografiska sammansättning, kvalitet samt hur väl
K2A lyckas förvalta och utveckla fastigheterna. Det
i sin tur avspeglas i hyresnivåer, uthyrningsgrad och
fastighetskostnader. Utöver det påverkas värderingen
av konjunkturen, liksom avkastningskravet vid
värdering.
Omvärldsbevakning och nära dialog med
hyresgäster.
Tydlig strategi för varje enskild fastighet.
Innehav fokuserat på eftertraktade lägen.
Ligga i framkant avseende hållbarhet och
teknikutveckling.
Kvartalsvis värdering av fastighetsportföljen.
Värde-
förändringar
på fastigheter
Fastighetsutveckling genom investeringar i egna
fastigheter och framtagande av byggrätter är mycket
viktigt för företagets värdetillväxt. En begränsad
projektportfölj kan dämpa den framtida tillväxten.
K2A arbetar aktivt för att behålla en långsiktig till-
växt och söker ständigt nya affärsmöjligheter och
projekt genom löpande dialog med kommuner
och andra marknadsaktörer.
Kontinuerlig analys av marknadsläget.
Tydlig investeringsstrategi som utvärderas löpande.
Tydlig beslutsprocess vad gäller risker och möjligheter
i varje projektmöjlighet.
Projekt-
verksamhet
samt tillgång
till mark/projekt
Risk Riskbeskrivning Hantering
Beroende av enskilda personer på nyckelbefattningar
kan medföra risker för att det dagliga arbetet inte kan
genomföras med tillräcklig effektivitet och kvalitet.
Hållbart företag i alla dimensioner.
För att säkerställa medarbetarnas motivation
genomförs årliga medarbetarundersökningar och
medarbetarsamtal med samtliga medarbetare där
individuella önskemål och behov av kompetensut-
veckling kartläggs.
Plan för kompetensförsörjning.
Dokumenterade process- och arbetsbeskrivningar
för att minska personberoende.
Beroende
av enskilda
nyckel-
personer
68
K2A Årsredovisning 2024
Risker och riskhantering
Förvaltningsberättelse
Korruption
och brott mot
mänskliga
rättigheter
4. Hållbarhetsrisker
Klimatförändringarna är en global hållbarhetsrisk
som medför konsekvenser för både ekonomiska,
ekologiska och sociala system. För K2A kan akuta
fysiska risker såsom översvämning, extremväder
(exempelvis skyfall, snöfall, värmeböljor, stormar
och brand) samt långsiktiga fysiska risker, komma
att öka K2A:s kostnader för skador och kräva
investeringar för att motverka påverkan. Långsiktiga
fysiska risker såsom kallare väder kan ge ökad
el- och värmeanvändning. Varmare temperaturer
kan medföra ökad risk för skadedjur och påverka
kostnaden för råvara (trä). Ändrade nederbörds
mönster eller havsvattenhöjningar kan påverka
behov av dagvattenhantering och/eller investeringar
i fukt- och vattenhanteringsåtgärder. Dessa risker
kan öka i ett längre tidsperspektiv.
Klimatriskinventeringar av befintligt fastighets-
bestånd kompletteras allt eftersom fastigheter
förvärvas.
Framtagna åtgärdsplaner som integrerats i
förvaltningens handlings- och underhållsplaner.
Förvärv och markanvisningar bedöms utifrån ett
klimatriskperspektiv.
Miljöcertifiering av all nyproduktion enligt Svanen
eller motsvarande.
Dagvattenhantering i samtlig nyproduktion.
Nybyggnader har låg energianvändning. Löpande
energieffektiviseringsåtgärder i befintligt bestånd.
Klimat-
förändringar,
fysiska risker
Klimat-
förändringar,
omställning
Risk Riskbeskrivning Hantering
För K2A är det viktigt att bygga tillit och förtroende
i branschen samt att bedriva affärsverksamheten
på ett transparent och etiskt korrekt sätt. Inom
all affärsverksamhet kan det förekomma risker
kopplade till korruption och mänskliga rättigheter.
Dessa risker kan finnas såväl inom K2A som hos
bolagets partners och leverantörer. K2A ställer därför
samma krav på leverantörer som K2A ställer internt
inom bolaget. För K2A kan en incident ha en negativ
påverkan på människor och miljö samt skada
bolagets anseende och verksamhet.
Utbildning i K2A:s uppförandekod, som innehåller
riktlinjer för att säkerställa ett ansvarsfullt
beteende, hög affärsetik och respekt för
mänskliga rättigheter.
K2A:s jämlikhetspolicy innehåller riktlinjer för
nolltolerans mot diskriminering eller kränkande
särbehandling.
Kravställning och årlig leverantörsuppföljning för
att säkerställa att K2A:s leverantörskod följs.
Revision av leverantörsavtal på årsbasis och i
samband med nytecknande eller förnyelse av
kontrakt.
Policy och rutin för visselblåsning som kan
användas vid misstanke om oegentligheter eller
brott mot uppförandekoden.
Korruption
och brott mot
mänskliga
rättigheter
3. Hållbarhetsrisker
Hållbarhetsrisker relaterar till hela verksamhetens värdekedja och relaterar till bolagets risk att bedriva aktiviteter på både kort och
lång sikt som inte är hållbara ur ett ekologiskt, ekonomiskt och socialt perspektiv. Exempelvis risk att inte ta hänsyn till klimat-
förändringar vid planering och anpassning av kommande och befintlig byggnation eller säkerställa uppföljning av leverantörers
uppfyllnad av uppförandekod.
Klimatförändringarna är en global hållbarhets-
risk som medför konsekvenser för ekonomiska,
ekologiska och sociala system. Akuta fysiska risker
i form av översvämningar eller extremväder som
exempelvis skyfall, snöfall, värmeböljor, stormar
eller brand kan öka K2A:s kostnader för skador
och kräva investeringar för att motverka påverkan.
Långsiktiga fysiska risker som kallare väder kan
leda till behov av ökad el- och värmeanvändning.
Varmare temperaturer kan medföra ökad risk för
skadedjur och påverka kostnaden för K2A:s mest
centrala råvara, trä. Ändrade nederbördsmönster
eller havsvattenhöjningar kan påverka behov av
dagvattenhantering och/eller investeringar i fukt-
och vattenhanteringsåtgärder. Dessa risker kan öka
i ett längre tidsperspektiv.
Hela K2A:s bestånd av hyres- och studentbostäder
har klimatriskinventerats. Tidigare inventering från
2021 kompletterades under 2023 med hänsyn
till fler klimatrisker (jordskred och erosion) samt
komplett inventering för tillkomna fastigheter.
Klimatriskinventeringar av befintligt bestånd
kompletteras allt eftersom fastigheter tillkommer.
Framtagna åtgärdsplaner har integrerats i
förvaltningens handlings- och underhållsplaner.
Förvärv och markanvisningar bedöms utifrån ett
klimatriskperspektiv.
Miljöcertifiering av all nyproduktion enligt Svanen
eller motsvarande.
Genomförande av klimatscenarioanalys
och integrering av resultat i verksamhetens
handlingsplaner.
Dagvattenhantering i all nyproduktion.
Nybyggnader har låg energianvändning. Löpande
energieffektiviseringsåtgärder i befintligt bestånd.
Klimat-
förändringar,
fysiska risker
K2A har sedan bolaget grundades 2013 haft
hållbarhet som en central del i framtidssäkrandet av
verksamheten. Tack vare detta är bolaget idag väl
rustat för de klimatrelaterade krav på
omställning som finns och kan förväntas komma.
Vid politiska förändringar, nya lagkrav, förändringar
av branschstandarder eller policy kan detta innebära
både tidsmässiga och ekonomiska investeringar,
ökad beskattning och/eller behov av att förändra
K2A:s verksamhetsprocesser och rutiner. Större
medvetenhet om klimatfrågan hos olika intressent-
grupper kan öka efterfrågan på miljöcertifieringar.
Till följd av klimatförändringar och generellt ökad
efterfrågan på el kan elpriset komma att öka, vilket
skulle innebära ökade driftskostnader för K2A:s
fastighetsbestånd.
Bevakning av ändringar i lagkrav, riktlinjer och
policyer.
Utvärdering av produktionsmetoder för ökad
cirkularitet och resurseffektivitet.
Miljöcertifiering av nyproduktion och befintligt
fastighetsbestånd.
Endast inköp av el från förnybara energikällor till
samtliga fastigheter.
Installation av solceller på nybyggnadsprojekt samt
komplettering på befintliga fastigheter.
Klimat-
förändringar,
omställning
Risk Riskbeskrivning Hantering
Risker och riskhantering
69
K2A Årsredovisning 2024 Förvaltningsberättelse
Förlusten av biologisk mångfald och ekosystem-
tjänster är dels en global hållbarhetsrisk, men även
lokalt får det konsekvenser för klimat, matförsörj-
ning, rening av luft, markerosion/markstabilitet
och råvaruförsörjning. Vid nyproduktion kan nya
byggnader och tillhörande utbyggnad av mark eller
infrastruktur komma att innebära ett fysiskt hinder
för arter och växter att sprida sig i landskapet. Lokalt
kan rödlistade arter påverkas av K2A:s verksamhet
kopplad till uppförandet av nya byggnader. Vid
uppförande på jungfrulig mark eller med närhet
till känsliga naturområden kan detta innebära
risker kopplad till lokal artdöd (växter och djur) och
därmed förlust av bidrag till lokala ekosystemtjänster
och/eller förlust av lokala biotoper. För K2A:s
fastigheter kan det innebära en minskad motstånds-
kraft mot klimatrelaterade väderfenomen som kräver
investeringar i, på eller runt byggnaderna. Det kan
påverka fysiska aspekter som ljud- och luftkvalitet i
och utanför byggnaderna. För kunderna kan fysiska
och estetiska aspekter inverka på trivsel och medföra
lägre kundnöjdhet.
Markanvisningar bedöms utifrån ett miljöperspektiv.
Baserat på artinventeringar från kommun/
länsstyrelse anpassas grön- och blåstrukturer på
fastigheten.
För nyproduktion, främjande av spridningskorri-
dorer på fastigheten, bland annat genom gröna
tak och/eller gröna innergårdar med växter som
stöttar eller förstärker lokala biotoper och/eller
ekosystemtjänster.
Policy för biologisk mångfald inbegriper löpande
förvaltning för att säkerställa medvetenheten om
biologisk mångfald och risker kopplade till den.
I takt med ökad nivå av redovisning enligt ESRS
kommer policyn att utvecklas och ge ytterligare
konkret vägledning för verksamheten i ämnet.
Miljöcertifiering av nyproduktion och förvärvade
fastigheter.
Kunddialoger förs för att identifiera och lyfta
relevanta hållbarhetsaspekter, inklusive grönytor
och utemiljöer.
Biologisk
mångfald och
ekosystem-
tjänster
Baserat på forskningen kring de planetära gränserna
har K2A identifierat ett flertal områden där verksam-
heten kan medföra en negativ miljöpåverkan. Utöver
klimatpåverkan och biologisk mångfald (framgår
separat ovan) kan användning av kemikalier vid
ombyggnation, nyproduktion och förvaltning bidra
till utsläpp till mark, luft eller vatten. Vid nyproduktion
påverkar K2A markanvändningen vid fastigheten samt
bidrar till utbyggnad av infrastruktur lokalt, vilket kan
innebära förändrad marknvändning på lokal nivå, till
exempel om bostäder byggs på tidigare åkermark.
Verksamheten i fastigheterna samt de boende bidrar till
ett nyttjande av färskvattenresurser vilket kan ha negativ
påverkan i områden där grundvattennivåerna är låga.
Generering av avfall sker både under byggnation och
i byggnadens driftsskede. Det kan innebära en negativ
miljöpåverkan om stora mängder avfall går osorterat
till deponi eller går till energiåtervinning istället för
återanvändning eller materialåtervinning.
Miljöcertifiering av nyproduktion och förvärvade
befintliga byggnader, inklusive Svanencertifiering
av nyproduktion för minskad användning av
miljö- och hälsoskadliga kemikalier.
Miljöinventering i befintliga byggnader
genomförd.
Markanvisningar bedöms utifrån ett miljöperspektiv.
Rutiner på byggplats i händelse av miljöolycka.
Rutiner för sortering av byggavfall.
Generösa avfallsutrymmen i lägenheter och i
fastigheten för bolagets kunder.
Snålspolande toaletter och kranar i nyproduktion
och ombyggnation.
Kunddialoger förs för att identifiera och lyfta
relevanta hållbarhetsaspekter som avfallssortering
och återbruk.
Miljö-
påverkan
För K2A är det viktigt med anställda som känner sig
trygga och mår bra på arbetsplatsen. Brister i K2A:s
arbete kring arbetsmiljö, säkerhet och hälsa samt
anställnings- och arbetsvillkor kan medföra negativa
konsekvenser på såväl individ- som företagsnivå.
Brister eller incidenter kan påverka anställda negativt
och dessutom skada K2A:s varumärke samt leda till
att bolaget ses som en mindre attraktiv arbetsgivare.
Arbetsmiljöarbetet beskrivs i en arbets-
miljöhandbok och följs upp årligen.
Tydliga säkerhetsföreskrifter och arbetsmiljöut-
bildningar för personal i produktion genomförs
löpande.
Hälsofrämjande åtgärder som friskvårdsbidrag
och sjukvårdsförsäkring.
Årliga medarbetarsamtal och medarbetarenkät
där den psykosociala och fysiska arbetsmiljön
utvärderas. Resultatet går in i handlingsplan för
kommande år.
Arbetsmiljö
Risk Riskbeskrivning Hantering
Risker och riskhantering
4. Hållbarhetsrisker
3. Hållbarhetsrisker fortsättning
70
K2A Årsredovisning 2024 Förvaltningsberättelse
TCFD – Klimatrelaterade
finansiella upplysningar
Redan från starten år 2013 har K2A:s ambition varit att
kontinuerligt skapa nya och innovativa hållbarhetslösningar som
tar hänsyn till bolagets klimatavtryck. Genom omfattande klimat-
satsningar och ambitiösa mål för framtiden strävar bolaget eer att
minska sin klimatpåverkan och stärka sin position som en ledande
aktör inom hållbart byggande. Bolaget har upprättat en färdplan
för att nå målet om klimatpositivitet 2027 samtidigt som bolagets
arbete med klimatanpassning fördjupats. K2A tar ansvar och vill
bidra till en förändring inom branschen genom att transparent
visa verksamhetens påverkan på klimatet. För ärde året redovisas
därför bolagets klimatrelaterade risker och möjligheter enligt
TCFD, Task Force on Climate related Financial Disclosures.
TCFD:s riktlinjer utgår från de fyra områdena styrning,
strategi, riskhantering samt mål och mätvärden. Se sida 72
för en sammanfattande tabell med hänvisning till bolagets
klimatrelaterade rapportering. Tabellen motsvarar gure 4
i “Recommendations of the Task Force on Climate-related
Financial Disclosures”.
Scenarioanalys
Genom att analysera olika framtida klimatscenarier är det
möjligt att skapa en bättre bild av hur utvecklingen kan påverka
K2A:s verksamhet i framtiden. Viktiga områden att analysera
är hur politik, ekonomi och teknik kan förändras för att uppnå
en mer klimatanpassad värld men även hur ett förändrat klimat
kan påverka bolagets fastigheter fysiskt genom exempelvis höjda
vattennivåer.
Klimatscenarioanalysen inkluderar fysiska risker både på
kort och lång sikt samt omställningsrisker: regulatoriska,
teknologiska, marknad och varumärke. Klimatscenarioanalysen
omfattar hela värdekedjan: markanskaning, tillverkning av
volymelement i fabrik, montage på byggplats, förvaltning och
nansiell utveckling. Två ytterligheter av klimatscenarier har
använts: RCP 2.6 som anger ett scenario där världen har anpassat
växthusgasutsläppen till Parisavtalets 2°C-mål samt RCP 8.5
som motsvarar en global medeltemperaturökning på 6°C.
Klimatscenario RCP 2.6 och 8.5
IPCC (International Panel on Climate Change)
har tagit fram ett antal klimatscenarier utifrån
antaganden om hur stora växthusgasutsläppen
kommer att bli. Scenarierna visar varianter på möjlig
framtida utveckling, alltifrån en fortsättning av dagens
utsläppstrender, till en mycket stor begränsning av
framtida utsläpp.
Klimatscenario RCP 2.6 – Anpassning till Parisavtalet
Än mer stringent klimatpolitik
Låg energiintensitet
Minskad användning av olja
Utsläppen av metan minskar med 40 procent
Utsläppen av koldioxid kulminerar år 2020 och
minskar därefter. Utsläppen är negativa år 2100.
Halten av koldioxid i atmosfären kulminerar
omkring år 2050, följt av en måttlig minskning till
drygt 400 ppm (parts per million) år 2100
Klimatscenario RCP 8.5 – Världen fortsätter som
vanligt
Koldioxidutsläppen är tre gånger dagens nivåer
Metanutsläppen ökar kraftigt
Teknikutvecklingen mot ökad energieffektivitet
fortsätter, men långsamt
Stort beroende av fossila bränslen
Hög energiintensitet i flertalet sektorer
Ingen tillkommande klimatpolitik
Källa: www.klimatanpassning.se/klimatanpassa/underlag-for-
klimatanpassning/klimatscenarier-1.87742
Fysiska risker
Kortsiktiga
Bränder
Extremväder (snöfall, regn, stormar)
Översvämningar
Värmeböljor
Långsiktiga
Temperaturförändringar
Ändrade nederbördsmönster
Vindförhållanden
Havsnivåhöjning
Omställningsrisker
Regulatoriska
Krav på klimatrapportering
Policyer och lagkrav
Teknologiska
Investeringar som krävs för att uppgradera nuvarande byggsystem
Investeringar som krävs för att anpassa befintligt fastighetsbestånd
Marknad och varumärke
Ökade kostnader för råmaterial och energi
Varumärke, rykte och ändrad efterfrågan
1) https://assets.bbhub.io/company/sites/60/2021/10/FINAL-2017-TCFD-Report.pdf
71
K2A Årsredovisning 2024
Klimatrelaterade finansiella upplysningar
Kunder söker sig till
lägenheter med låg hyra
utan hållbarhetsprofil.
Höga krav på
klimatanpassat
byggande vid
markanvisning kan bli
fördyrande.
Lagkrav och
branschstandarder för
klimatneutralt byggande
kräver en anpassning av
produktionsmodell.
Krav på implementering
av tekniska system för
att reducera byggnadens
klimatpåverkan.
Skatter på fossila
drivmedel medför
ökad bränslekostnad
för transporter och
arbetsmaskiner.
Lagkrav leder till
att omfattande
klimatanpassning av
befintliga fastigheter
krävs, både teknisk och
fysisk prestanda.
Driftskostnader påverkas
av dyra elpriser.
Hållbar produkt som
attraherar fler kunder.
K2A:s hållbarhetsprofil
är attraktiv hos
kommuner och
markägare.
Återvunna material
minskar behovet av
jungfruligt material vilket
minskar klimatpåverkan.
Korta, fossilfria
transporter samt eldrivna
arbetsmaskiner ger lägre
bränslekostnad och
klimatpåverkan.
Ökad mängd egen-
producerad solel och
energi från förnybara
energikällor ger lägre
klimatpåverkan.
Kunder söker sig till
billiga bostäder utan
hållbarhetsprofil.
Högre konkurrens om
byggrätter med låg
riskexponering.
Elbrist medför påverkan
på driftssäkerhet i
fabrikerna. Negativ
påverkan på
projekttidplaner och
kostnad för projektet.
Råvarutillgång för trä
ändras på grund av ökad:
benägenhet för
skadedjursangrepp
risk för skogsbrand
konkurrens om trä
som råvara, även från
andra branscher
Elbrist medför påverkan
på driftssäkerhet i
produktion. Negativ
påverkan på
projekttidplaner.
Extrema snö- eller skyfall
kan orsaka driftsstopp
och/eller fuktskador,
vilket medför längre
produktionstid och ökade
materialkostnader.
Elbrist kan påverka
driftssäkerheten i
förvaltning.
Extremväder och
ändrade nederbörds-
mönster medför skador
på klimatskal samt
sättningar i mark.
Extremväder påverkar
inomhuskomfort i
ej klimatanpassade
bostäder, med minskad
kundnöjdhet, och/eller
utflytt som följd. K2A:s
rykte påverkas.
Ökad efterfrågan
på klimatanpassade
bostäder.
K2A:s hållbarhetsprofil
är attraktiv hos
kommuner och
markägare.
Ökad mängd
egenproducerad solel
i fabriker ger ökad
driftssäkerhet.
Återvunnen råvara från
tidigare volymelement
eller andra byggprojekt
minskar kostnaderna för
material.
Låg energianvändning
och miljöcertifierade
byggnader bidrar
till ränterabatter för
byggkreditiv.
Korta och fossilfria
transporter mellan fabrik
och produktionsplats ger
lägre klimatpåverkan.
Ökad mängd egen-
producerad solel och
energi från förnybara
energikällor ger lägre
klimatpåverkan.
Lokal dagvatten-
hantering minskar risk
för fysiska skador på
byggnader och mark.
Installation av energi-
besparande åtgärder
ökar lönsamheten.
Klimatriskinventerade
fastigheter med
genomförda åtgärder
ökar attraktiviteten.
Låg energianvändning
bidrar till lägre
effektuttag på elnätet
samt möjliggör
ränterabatt på lån.
Kundanalys
Mark-
anskaffning
Bostads-
produktion Byggnation
Uthyrning och
förvaltning
RCP 2.6
RCP 8.5
RiskerMöjligheterMöjligheter
Risker
K2A ugår från en klimatfokuserad scenarioanalys i sye att
identiera och värdera risker, möjligheter och åtgärder och
därmed kunna skapa en så god beredskap som möjligt för
framtida klimatscenarier.
Analysen visar att K2A redan idag har god beredskap för
omställningsrisker. De akuta och långsiktiga fysiska riskerna
är inventerade i samband med genomförda klimatriskinvente-
ringar och uppstår behov kommer riskhanteringsåtgärder att
genomföras.
Klimatrelaterade risker och möjligheter i K2A:s värdekedja
72
K2A Årsredovisning 2024
Klimatrelaterade finansiella upplysningar
Finansiell påverkan
K2A har en aärsmodell och värdekedja där låg klimatpå-
verkan och klimatanpassning är i fokus. I samband med
övergången till en koldioxidneutral ekonomi behöver K2A
göra ytterligare anpassningar av sin aärsmodell för att vara
i linje med Parisavtalets utsläppsmål samt målet om att vara
klimatpositivt senast år 2027. K2A tar höjd för att hantera ett
RCP 8.5-klimatscenario men anpassar verksamheten för att
vara i linje med ett RCP 2.6-klimatscenario vilket motsvarar en
global medeltemperaturökning som inte överstiger två grader
celsius. K2A har därmed gjort en analys av de kostnader som
en hantering och anpassning till framtida klimatrisker kommer
innebära för bolaget.
På kort sikt innebär detta att samtliga nybyggnadsprojekt
kravställs på mer energieektiva installationer och klimatskal,
mer hållbara materialval och fossilfria transporter. Bentliga
byggnader står inför ett ertal investeringar relaterat till ener-
gieektiviseringsåtgärder, uppkoppling mot smarta styrsystem
och egenproducerad energi. På medellång och lång sikt förväntas
lagkrav bidra till ytterligare anpassningar av bentligt fastighets-
bestånd kopplat till energiförsörjning, ny teknik och krav på
klimatutsläppsnivåer.
Kort sikt (inom 5 år)
Utvecklingskostnader för anpassning av produkt
Miljöcertiering av byggnader
Kostnader för investeringar i egenproducerad förnybar energi
Investeringar i ny energieektiviseringsteknik
Kostnader för klimatanpassning av bentliga fastigheter –
både teknisk och fysisk prestanda
Lägre dris- och underhållskostnader tack vare energi-
eektivisering och klimatanpassning
Bättre lånevillkor för klimatanpassade byggnader med låga
utsläpp av växthusgaser
Investeringar i egenproducerad förnybar energi
och energieffektiviseringsteknik
K2A prioriterar investeringar i egenproducerad förnybar
energi och energieektiviseringsteknik för de byggnader som
har lägst energiklass. Inom de närmaste fem åren uppskattas
egenproducerad förnybar energi ha implementerats i hälen av
byggnaderna i förvaltning. I slutet av 2024 hade 37 procent av
K2A:s erbostadshus solceller. Energieektiviseringsåtgärder
för byggnaderna varierar kraigt beroende på byggnadsfysik och
tekniska system. Exempel på åtgärder kan vara tilläggsisolering,
injusteringar av tekniska system, implementering av ny teknik
såsom energieektiva installationer och värmeåtervinning.
Uppskattad Uppskattade årliga
Investering kostnad, Mkr energibesparingar, Mkr
Förnybar energi 9,1 0,6
Energieffektivisering 13,0 0,7
Klimatanpassning av befintligt bestånd
K2A slutförde 2023 en omfattande klimatriskinventering med
hjälp av Sweco. En överlagringsanalys har genomförts för att
redovisa vilka byggnader som är utsatta för klimatrelaterade
risker. Objekten överlagras med karterade riskområden för
respektive klimatrisk för att identiera objekt inom och utanför
ett riskområde. Nästa steg är att göra en djupare analys för
fastigheter med ökad risk för att slutligen ta fram eventuell
åtgärdsplan. Baserat på resultatet från klimatriskinventeringen
bedöms följande andel byggnader ha ökad risk utifrån
exponeringen för olika klimatrelaterade händelser. Flertalet av de
möjliga åtgärderna är värdehöjande i det fall de genomförs.
Antal byggnader
Händelse (av totalt 121 st) Andel byggnader, %
Översvämning av skyfall 42 35
Skogsbrand 56 46
Skred 13 11
Värme 10 8
Översvämning från sjöar och 4 3
vattendrag
Översvämning från hav vid – –
högvatten
Erosion – –
Möjliga åtgärder Uppskattad investering, Mkr
Avledning, skydd och 20
omhändertagande av vatten
Solskydd och skuggande växter 10
Anlägga gräsytor/brandkorridorer 15
Markförstärkande åtgärder för skredsäkring 3
Medellång sikt (5 till 30 år)
Kostnader för investeringar i kolsänkor
Utvecklingskostnader för anpassning av produkt
Miljöcertiering av byggnader
Investeringar i ny energieektiviseringsteknik
Kostnader för investeringar i egenproducerad förnybar energi
Kostnader för klimatanpassning av bentliga fastigheter
Lägre dris- och underhållskostnader tack vare energi-
eektivisering och klimatanpassning
Bättre lånevillkor för byggnader med låga utsläpp
Finansiell påverkan
Klimatscenario RCP 2.6
Ökade utvecklingskostnader för anpassning
av produktionsmetod
Värde på ej klimatanpassade byggnader minskar
Värde på klimatanpassade byggnader ökar
Kostnad för klimatanpassning i befintligt
bestånd ökar
Högre driftskostnader relaterat till drift och underhåll
av tekniska system
Klimatscenario RCP 8.5
Minskade intäkter på grund av högre utflyttning och
lägre attraktivitet för ej klimatanpassade byggnader
Högre byggkostnader
Mycket högre drifts- och underhållskostnader på
grund av högre energipriser och ökad skadefrekvens
Dyrare produktions- och byggnationskostnader
73
K2A Årsredovisning 2024
Klimatrelaterade finansiella upplysningar
Investeringar i egenproducerad förnybar
energi och energieffektiviseringsteknik
Investeringar i egenproducerad förnybar energi och energi-
eektiviseringsåtgärder avser de fastigheter där insatser återstår
eer 5 år.
Uppskattade
Uppskattad energibesparingar
Investering investering, Mkr per år, Mkr
Förnybar energi 120,0 11,9
Energieffektivisering 65,2 3,6
Klimatanpassning av befintligt bestånd
Under kommande år kommer FN:s klimatpanel IPCC
uppdatera de klimatriskscenarier som bland annat K2A:s
klimatriskinventeringar har baserats på. Det är i nuläget inte
möjligt att bedöma om ytterligare åtgärder krävs. Finansiell
påverkan är därmed ej möjlig att bedöma.
Investeringar i kolsänkor och kolbindande åtgärder
Fortsatt investering i kolbindning och kolsänkor uppskattas till
1,5 Mkr på medellång sikt.
Lång sikt (30 till 80 år)
Kostnader för investeringar i kolsänkor
Kostnader för investeringar i egenproducerad förnybar energi
Utvecklingskostnader för anpassning av produkt
Lägre dris- och underhållskostnader tack vare energi-
eektivisering och klimatanpassning
Bättre lånevillkor för byggnader med låga utsläpp
På lång sikt fortsätter K2A med investeringar och produktut-
veckling för hantering av framtida klimatscenarier, framför allt
investeringar i klimatanpassningsåtgärder och fastighetsnära
förnybar energiteknik. Beroende på tekniska framsteg och
leverantörers klimatutsläpp som bolaget ej har rådighet över,
som exempelvis ärrvärme, kan det bli aktuellt med investeringar
i kolsänkor och/eller kolbindande åtgärder. En bedömning av
nansiell påverkan är därmed ej möjlig i nuläget.
Strategi
A. Klimatrelaterade risker
och möjligheter
organisationen har
identifierat på kort, medel
och lång sikt.
Se sida 73-74.
B. Påverkan från klimat-
relaterade risker och
möjligheter på
organisationens
verksamheter, strategi och
finansiella planering.
Se sida 69-70.
C. Organisationsstrategins
anpassningsförmåga
med hänsyn till olika
klimatrelaterade scenarier
– inkluderat ett scenario
för 2 grader celsius eller
lägre. Se sida 69-74.
Riskhantering
A. Organisationens
processer för att identifiera
och bedöma klimatrelate-
rade risker.
Se sida 65.
B. Organisationens
processer för att hantera
klimatrelaterade risker.
Se sida 69-70.
C. Processer för att
identifiera, bedöma och
hantera klimatrelaterade
risker är integrerade i
organisationens över-
gripande riskhantering.
Se sida 65, 69-70.
Mätetal och mål
A. Organisationens
mätetal för att bedöma
klimatrelaterade risker
och möjligheter i linje
med sin strategi och
riskhanteringsprocess.
Se sida 65.
B. Scope 1-, Scope 2- och
Scope 3-utsläpp av växt-
husgaser och relaterade
risker.
Se sida 141.
C. Mål som organisa-
tionen använder för att
hantera klimatrelaterade
risker och möjligheter och
utveckling mot mål.
Se sida 69-70, 87.
Styrning
A. Styrelsens översyn av
klimatrelaterade risker och
möjligheter.
Se sida 65.
B. Ledningens roll i
bedömning och hantering
av klimatrelaterade risker
och möjligheter.
Se sida 65.
TCFD - sammanfattning och sidhänvisning till upplysningar
74
K2A Årsredovisning 2024
Klimatrelaterade finansiella upplysningar
Aktien och ägarna
Stamaktier av serie B (kortnamn K2A B) samt preferensaktier
(kortnamn K2A PREF) är noterade på Nasdaq Stockholms
huvudlista sedan den 20 juni 2019. Stamaktier av serie A och D
är inte upptagna till handel på någon börs eller marknadsplats.
Gröna aktier
I maj 2020 lanserade K2A det första ramverket i världen för
gröna aktier med syet att transparent redovisa bolagets klimat-
påverkan. Märkningen utgick från klassicering av bolagets
intäktsströmmar och investeringar enligt CICERO och deras
dotterbolag Shades of Green, som sedan dess förvärvats av S&P.
Shades of Green är världsledande på utvärdering av gröna obliga-
tioner och utvecklade, enligt samma princip, en metodik för att
genomföra en kvantitativ och kvalitativ analys av ett bolags hela
verksamhet. Intäktsströmmar och investeringar klassicerades
med en nyans av grönt (eller brunt) beroende på hur väl de är i
linje med en koldioxidneutral framtid. I sin utvärdering tittade
även Shades of Green på bolagets styrning och strategi kopplat
till hållbarhet. Till skillnad från gröna obligationer där enbart
det som nansieras genom obligationen utvärderas ger den
utvidgade metodiken investerare en djupare insyn i ett bolags
hållbarhetsarbete samt en möjlighet att kunna utvärdera hela
bolagets verksamhet.
K2A:s ramverk för gröna aktier revideras vart tredje år. Senast
det skedde var 2023 då K2A vävde in kraven i Nasdaq Green
Equity Designation i sitt eget ramverk, samtidigt som bolaget
behöll sina kriterier kopplade till materialval och långtgående
krav på energieektivitet och miljöcertiering.
Bolaget har fyra olika aktieserier; stamaktier av serie A, B och D samt preferensaktier.
Stamaktier av serie A berättigar till tio röster per aktie medan stamaktier av serie B
och D samt preferensaktier berättigar till en röst per aktie.
Antal utestående aktier
Totalt antal utestående aktier uppgick den 31 december 2024
till 87 670 100 aktier varav 10 604 640 A-aktier, 68 454 500
B-aktier, 6 806 160 D-aktier samt 1 804 800 preferensaktier.
Totalt antal röster i bolaget uppgick till 183 111 860.
Aktiekapitalet
K2A:s aktiekapital uppgick den 31 december 2024 till 547,9
Mkr fördelat på 87 670 100 aktier med ett kvotvärde om 6,25
kr per aktie. Enligt bolagsordningen ska aktiekapitalet vara lägst
500 Mkr och högst 2 miljarder kr fördelat på lägst 80 miljoner
aktier och högst 320 miljoner aktier.
B-aktiens utveckling
Senast betalt för K2A B vid stängning på årets sista handelsdag
den 30 december 2024 var 8,40 kr vilket motsvarar en uppgång
om 1 procent under året.
Övrig information
Det nns inga begränsningar för överlåtelse av aktier eller
begränsningar att avge röster på bolagsstämma. Så vitt bolaget
känner till förekommer inga avtal mellan ägare som begränsar
överlåtbarhet av aktier. Det förekommer ingen stielse eller
liknande för samägande av anställdas aktier och som kan utöva
inytande. I vissa kreditavtal förekommer villkor om att lån kan
behöva återbetalas i förtid vid ägarförändringar såsom följd av
ett oentligt uppköpserbjudande.
75
K2A Årsredovisning 2024
Aktien och ägarna
Förvaltningsberättelse
Största aktieägare 31 december 2024
Procent av Procent av
Preferens- Totalt antal totalt antal totalt antal
A-aktier B-aktier D-aktier aktier aktier aktier röster
Johan Knaust med bolag 2 841 840 15 453 015 6 806 160 93 085 25 194 100 28,7 27,7
Johan Ljungberg med bolag 2 412 000 9 289 661 – 13 864 11 715 525 13,4 18,3
Johan Thorell med bolag 2 412 000 6 666 496 – 19 499 9 097 995 10,4 16,8
Claes-Henrik Julander med bolag 2 176 800 5 194 622 – 17 659 7 389 081 8,4 14,7
Nordea Försäkring – 5 294 805 – 9 349 5 304 154 6,1 2,9
SEB Fonder – 4 618 233 – – 4 618 233 5,3 2,5
Verdipapirfondet Odin Eiendom – 3 185 379 – – 3 185 379 3,6 1,7
Ludwig Holmgren 762 000 1 187 819 – – 1 949 819 2,2 4,8
Avanza Pension – 1 447 634 – 195 963 1 643 597 1,9 0,9
Swedbank Försäkring – 1 578 015 – 47 661 1 625 676 1,9 0,9
Cliens Kapitalförvaltning – 1 033 261 – – 1 033 261 1,2 0,6
SEB Försäkring – 977 000 – 2 725 979 725 1,1 0,5
Diskretionär fond – 921 593 – – 921 593 1,1 0,5
Swedbank Fonder – 900 000 – – 900 000 1,0 0,5
Nordnet Pension – 809 350 – 34 428 843 778 1,0 0,5
Handelsbanken Liv – 800 871 – 2 120 802 991 0,9 0,4
LK Finans – 636 999 – – 636 999 0,7 0,3
Mitaka Investment – 532 500 – 10 000 542 500 0,6 0,3
Ålandsbanken – 429 631 – 1 912 431 543 0,5 0,2
Christian Lindberg – 375 000 – – 375 000 0,4 0,2
Övriga – 7 122 616 – 1 356 535 8 479 151 9,7 4,6
Totalt 10 604 640 68 454 500 6 806 160 1 804 800 87 670 100 100,0 100,0
Källa: Euroclear Sweden
Handel med aktien
Handeln med K2A B 2024 2023 2022 2021
Genomsnittlig handelsvolym per handelsdag, antal aktier 107 009 63 154 63 237 22 905
Genomsnittlig handelsvolym per handelsdag, Mkr 0,9 0,5 1,8 1,7
Handeln med K2A PREF 2024 2023 2022 2021
Genomsnittlig handelsvolym per handelsdag, antal aktier 4 981 1 496 2 184 1 969
Genomsnittlig handelsvolym per handelsdag, Mkr 0,7 0,3 0,6 0,7
Källa: Nasdaq
76
K2A Årsredovisning 2024
Aktien och ägarna
Förvaltningsberättelse
0
10000
20000
30000
40000
50000
60000
0
50
100
150
200
250
300
350
400
2015-04-02
2015-06-02
2015-08-02
2015-10-02
2015-12-02
2016-02-02
2016-04-02
2016-06-02
2016-08-02
2016-10-02
2016-12-02
2017-02-02
2017-04-02
2017-06-02
2017-08-02
2017-10-02
2017-12-02
2018-02-02
2018-04-02
2018-06-02
2018-08-02
2018-10-02
2018-12-02
2019-02-02
2019-04-02
2019-06-02
2019-08-02
2019-10-02
2019-12-02
2020-02-02
2020-04-02
2020-06-02
2020-08-02
2020-10-02
2020-12-02
2021-02-02
2021-04-02
2021-06-02
2021-08-02
2021-10-02
2021-12-02
2022-02-02
2022-04-02
2022-06-02
2022-08-02
2022-10-02
2022-12-02
2023-02-02
2023-04-02
2023-06-02
2023-08-02
2023-10-02
2023-12-02
2024-02-02
2024-04-02
2024-06-02
2024-08-02
2024-10-02
2024-12-02
K2A PREF
Omsättning, aktier Stängningskurs K2A PREF, SEK
0
100000
200000
300000
400000
500000
600000
700000
800000
900000
1000000
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
2019-06-20
2019-07-12
2019-08-02
2019-08-23
2019-09-13
2019-10-04
2019-10-25
2019-11-15
2019-12-06
2020-01-03
2020-01-27
2020-02-17
2020-03-09
2020-03-30
2020-04-22
2020-05-14
2020-06-05
2020-06-29
2020-07-20
2020-08-10
2020-08-31
2020-09-21
2020-10-12
2020-11-02
2020-11-23
2020-12-14
2021-01-11
2021-02-01
2021-02-22
2021-03-15
2021-04-07
2021-04-28
2021-05-20
2021-06-10
2021-07-02
2021-07-23
2021-08-13
2021-09-03
2021-09-24
2021-10-15
2021-11-05
2021-11-26
2021-12-17
2022-01-12
2022-02-02
2022-02-23
2022-03-16
2022-04-06
2022-04-29
2022-05-20
2022-06-14
2022-07-06
2022-07-27
2022-08-17
2022-09-07
2022-09-28
2022-10-19
2022-11-09
2022-11-30
2022-12-21
2023-01-13
2023-02-03
2023-02-24
2023-03-17
2023-04-11
2023-05-03
2023-05-25
2023-06-16
2023-07-10
2023-07-31
2023-08-21
2023-09-11
2023-10-02
2023-10-23
2023-11-13
2023-12-04
2023-12-27
2024-01-18
2024-02-08
2024-02-29
2024-03-21
2024-04-15
2024-05-07
2024-05-29
2024-06-20
2024-07-12
2024-08-02
2024-08-23
2024-09-13
2024-10-04
2024-10-25
2024-11-15
2024-12-06
K2A B
Omsättning, aktier Stängningskurs K2A B, SEK
K2A PREF
Kursutveckling 2 april 2015 – 30 december 2024
K2A B
Kursutveckling 20 juni 2019 – 30 december 2024
April
2015
Jan
2016
Jan
2017
Jan
2018
Jan
2019
Jan
2020
Jan
2021
Jan
2022
Dec
2024
Juli
2019
Jan
2020
Jan
2021
Jan
2022
Omsättning, antal aktier
Stängningskurs K2A PREF, SEK
Jan
2023
Jan
2024
Jan
2024
Jan
2023
0
100000
200000
300000
400000
500000
600000
700000
800000
900000
1000000
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
2019-06-20
2019-07-12
2019-08-02
2019-08-23
2019-09-13
2019-10-04
2019-10-25
2019-11-15
2019-12-06
2020-01-03
2020-01-27
2020-02-17
2020-03-09
2020-03-30
2020-04-22
2020-05-14
2020-06-05
2020-06-29
2020-07-20
2020-08-10
2020-08-31
2020-09-21
2020-10-12
2020-11-02
2020-11-23
2020-12-14
2021-01-11
2021-02-01
2021-02-22
2021-03-15
2021-04-07
2021-04-28
2021-05-20
2021-06-10
2021-07-02
2021-07-23
2021-08-13
2021-09-03
2021-09-24
2021-10-15
2021-11-05
2021-11-26
2021-12-17
2022-01-12
2022-02-02
2022-02-23
2022-03-16
2022-04-06
2022-04-29
2022-05-20
2022-06-14
2022-07-06
2022-07-27
2022-08-17
2022-09-07
2022-09-28
2022-10-19
2022-11-09
2022-11-30
2022-12-21
2023-01-13
2023-02-03
2023-02-24
2023-03-17
2023-04-11
2023-05-03
2023-05-25
2023-06-16
2023-07-10
2023-07-31
2023-08-21
2023-09-11
2023-10-02
2023-10-23
2023-11-13
2023-12-04
2023-12-27
2024-01-18
2024-02-08
2024-02-29
2024-03-21
2024-04-15
2024-05-07
2024-05-29
2024-06-20
2024-07-12
2024-08-02
2024-08-23
2024-09-13
2024-10-04
2024-10-25
2024-11-15
2024-12-06
K2A B
Omsättning, aktier Stängningskurs K2A B, SEK
0
10000
20000
30000
40000
50000
60000
0
50
100
150
200
250
300
350
400
2015-04-02
2015-06-02
2015-08-02
2015-10-02
2015-12-02
2016-02-02
2016-04-02
2016-06-02
2016-08-02
2016-10-02
2016-12-02
2017-02-02
2017-04-02
2017-06-02
2017-08-02
2017-10-02
2017-12-02
2018-02-02
2018-04-02
2018-06-02
2018-08-02
2018-10-02
2018-12-02
2019-02-02
2019-04-02
2019-06-02
2019-08-02
2019-10-02
2019-12-02
2020-02-02
2020-04-02
2020-06-02
2020-08-02
2020-10-02
2020-12-02
2021-02-02
2021-04-02
2021-06-02
2021-08-02
2021-10-02
2021-12-02
2022-02-02
2022-04-02
2022-06-02
2022-08-02
2022-10-02
2022-12-02
2023-02-02
2023-04-02
2023-06-02
2023-08-02
2023-10-02
2023-12-02
2024-02-02
2024-04-02
2024-06-02
2024-08-02
2024-10-02
2024-12-02
K2A PREF
Omsättning, aktier Stängningskurs K2A PREF, SEK
77
K2A Årsredovisning 2024
Aktien och ägarna
Omsättning, antal aktier
Stängningskurs K2A B, SEK
Bolagsstyrningsrapport
Svensk kod för bolagsstyrning (”Koden”)
Koden är en del av näringslivets självreglering. Den anger en
norm för god bolagsstyrning på en högre ambitionsnivå än
aktiebolagslagens och andra reglers krav. Nyckeln till detta är
mekanismen ”följ eller förklara”. ”Följ eller förklara” innebär
att bolagen inte vid varje tillfälle måste följa varje regel i Koden
utan kan välja andra lösningar som bedöms bättre svara mot
omständigheterna i det enskilda fallet, förutsatt att bolaget öppet
redovisar varje sådan avvikelse, beskriver den lösning man valt i
stället samt anger skälen för detta. Därigenom kan Koden ange
vad som oa – men inte nödvändigtvis alltid – kan anses utgöra
god sed för bolagsstyrning i olika frågor. K2A följer Koden med
en avvikelse: Styrelsen i bolaget har sedan årsstämman 2024
endast ha en ledamot som är både oberoende i förhållande till
bolaget och bolagsledningen samt oberoende i förhållande till
bolagets större aktieägare (Ingrid Lindquist), vilket innebär en
avvikelse från Kodens regler 4.5. Anledning till avvikelsen är att
Ludwig Holmgren inför årsstämman 2024 meddelande att han
inte var tillgänglig för omval i sådan tid att valberedningen inte
hade tillräckligt med tid för att hitta en ersättare som uppfyllde
Kodens regler för oberoende.
Risker och riskhantering
K2A:s processer för att identiera och hantera risker är en del av
bolagets strategiarbete. Avsnittet i årsredovisningen om risker
och riskhantering redogör för de mest väsentliga riskerna samt
vilka styrande dokument och åtgärder som koncernen arbetar
eer för att hantera dessa.
Hållbarhet
K2A:s hållbarhetsarbete är en integrerad del av bolagets
aärsmodell och verksamhet och beskrivs i avsnittet
Hållbarhetsrapport i denna årsredovisning. Hållbarhetsarbetet
hjälper bolaget att reducera risker och kostnader, stärka konkur-
renskraen samt attrahera talanger och investerare. Styrelsens
hållbarhetsutskott har ansvar för att ta fram den strategiska
inriktningen för bolagets hållbarhetsarbete. Vd har, med stöd
av hållbarhetsansvarig, det övergripande ansvaret för att styra
K2A:s verksamhet inom hållbarhetsområdet.
Så här styrs K2A
Bolagsstämma/årsstämma
I enlighet med aktiebolagslagen är bolagsstämman bolagets
högsta beslutsfattande organ och på bolagsstämman utövar
aktieägarna sin rösträtt. Enligt K2A:s bolagsordning nns fyra
aktieslag: A-aktier berättigar till 10 röster per aktie och B-aktier,
D-aktier samt preferensaktier berättigar till 1 röst per aktie. Vid
årsstämman väljs styrelseledamöter, -ordförande och revisorer
samt beslutas kring ersättning till styrelsen och revisorerna.
Valberedning
Enligt Koden ska bolaget ha en valberedning som har till sye
att lämna förslag beträande ordföranden på bolagsstämmor,
kandidater till styrelseledamöter (inklusive ordföranden),
arvoden och övrig ersättning till varje styrelseledamot samt
ersättning för utskottsarbete, val av och ersättning till externa
revisorer samt förslag till ledamöter i valberedning för den
nästföljande årsstämman. Valberedningens förslag redovisas i
kallelse till årsstämman.
K2A:s valberedning ska bestå av tre ägarrepresentanter
representerande de tre röstmässigt största aktieägarna eller
ägargrupperna i bolaget enligt Euroclears utskri av aktieboken
per sista bankdagen i september månad. Styrelseordföranden
ska kontakta de tre största aktieägarna eller ägargrupperna och
begära att dessa utser varsin representant. Om någon av de
tre största aktieägarna eller ägargrupperna avstår från att utse
en ägarrepresentant eller om en ägarrepresentant avgår innan
uppdraget har fullgjorts utan att den aktieägare eller ägar-
grupp som utsett representanten utser en ny representant, ska
styrelsens ordförande uppmana nästa aktieägare eller ägargrupp
i storleksordning att inom en vecka utse en ägarrepresentant,
varvid denna process ska fortgå till dess att valberedningen består
av tre ägarrepresentanter. Valberedningen ska inom sig utse
valberedningens ordförande. Styrelsens ordförande eller annan
styrelseledamot får inte vara valberedningens ordförande.
Valberedningen ska vid lämnande av sitt förslag beakta de krav
som ställs av Koden avseende styrelsens storlek och samman-
sättning och särskilt beakta kravet på mångsidighet och bredd i
styrelsen samt kravet på att eersträva en jämn könsfördelning.
Valberedningens ledamöter ska oentliggöras på bolagets
webbplats senast sex månader före årsstämman. Valberedningens
ledamöter erhåller inget arvode. Valberedningen ska ha rätt att
belasta bolaget med kostnader för exempelvis rekryterings-
konsulter eller andra kostnader som erfordras för att val-
beredningen ska kunna fullgöra sitt uppdrag.
Styrelse
Styrelsen är högsta beslutande organ eer bolagsstämman. Enligt
aktiebolagslagen är styrelsen ansvarig för bolagets förvaltning
och organisation, vilket betyder att styrelsen är ansvarig för
att bland annat fastställa mål och strategier, säkerställa rutiner
och system för utvärdering av fastställda mål, fortlöpande
K2A är ett svenskt publikt aktiebolag. Bolagsstyrningen i K2A utförs i enlighet med
Svensk kod för bolagsstyrning, Nasdaq Stockholms regelverk, svensk lag samt
interna regler och föreskrifter.
78
K2A Årsredovisning 2024
Bolagsstyrning
Förvaltningsberättelse
utvärdera K2A:s nansiella ställning och resultat samt utvär-
dera den operativa ledningen. Styrelsen ansvarar också för att
säkerställa att årsredovisningen och koncernredovisningen samt
delårsrapporterna upprättas i rätt tid. Dessutom utser styrelsen
verkställande direktören. Styrelseledamöterna väljs varje år på
årsstämman för tiden fram till slutet av nästa årsstämma. Enligt
bolagsordningen ska styrelsen till den del den väljs av bolags-
stämman bestå av lägst tre ledamöter och högst sju ledamöter.
Styrelsen består av sex ordinarie stämmovalda ledamöter.
Ledamöterna presenteras mer detaljerat i avsnittet ”Styrelsen”.
Styrelsens ordförande
Styrelsens ordförande väljs av årsstämman och har ett särskilt
ansvar för ledningen av styrelsens arbete och att styrelsens arbete
är välorganiserat och genomförs på ett eektivt sätt. Styrelsens
ordförande ska se till att sammanträden hålls när det behövs för
att styrelsen ska kunna utöva sin tillsynsplikt och bestämmande-
rätt i frågor av osedvanlig beskaenhet eller stor betydelse.
Revisionsutskott
K2A:s styrelse har ett revisionsutskott. K2A har beslutat att
eventuella anställda som ingår i styrelsen ej ska medverka i
beredningen av frågor som ankommer på ett revisionsutskott.
Enligt revisionsutskottets arbetsordning ska revisionsutskottet
övervaka bolagsstyrningsfrågor och tillämpningen av dessa, samt
vidare granska rutinerna för bolagets riskhantering, styrning och
kontroll samt nansiell rapportering samt lämna förslag för att
säkerställa rapporteringens tillförlitlighet. Revisionsutskottets
huvudsakliga uppgier innefattar bland annat:
övervakning och kvalitetssäkring av bolagets nansiella
rapportering;
fortlöpande träa bolagets revisor och ekonomifunktion för
information och överväganden beträande inriktningen,
omfattningen av och innehållet i revisionsuppdraget och av
årsredovisningen och koncernredovisningen samt synen på
bolagets risker;
granska och övervaka revisorns opartiskhet och självständighet;
utvärdera revisionsinsatsen och informera valberedningen om
resultatet;
biträda valberedningen vid upphandlingen av revisionen,
förbereda val och arvodering av revisor samt lämna
rekommendation till valberedningen i dessa frågor; samt
med avseende på den nansiella rapporteringen, övervaka
eektiviteten i bolagets interna kontroll, internrevision
(om sådan nns) och riskhantering. Styrelsen ska samman-
träda med bolagets revisorer minst en gång per år.
Revisionsutskottet ska sammanträda så oa som krävs för att
utskottets uppgier ska kunna utföras på ett tillfredsställande
sätt, vilket normalt innebär minst fyra sammanträden per år.
Ersättningsutskott
K2A:s styrelse har inrättat ett ersättningsutskott. Enligt ersätt-
ningsutskottets arbetsordning ska ersättningsutskottet bestå
av styrelsens ordförande samt ytterligare en styrelseledamot.
Styrelsens ordförande ska vara ordförande i ersättningsutskottet.
Enligt arbetsordningen ska ersättningsutskottets främsta
uppgier vara att bereda och övervaka frågor om:
(i) ersättningsprinciper, ersättningar och andra anställnings-
villkor för ledande befattningshavare;
(ii) följa upp och utvärdera eventuella pågående och under
året avslutade program för rörliga ersättningar för ledande
befattningshavare; samt
(iii) följa upp och utvärdera tillämpningen av de av bolags-
stämman beslutade riktlinjerna för ersättningar, gällande
ersättningsstrukturer och ersättningsnivåer i bolaget samt
till bolagsstämma lämna förslag till riktlinjer för ersätt-
ningar ledande befattningshavare.
Verkställande direktör ska vid behov adjungeras till utskottet.
Utskottet kan besluta om att ytterligare personer ska adjungeras
vid behandlingen av ett särskilt ärende.
Hållbarhetsutskott
K2A:s styrelse har inrättat ett särskilt hållbarhetsutskott.
Hållbarhetsutskottets medlemmar utgörs av två
styrelseledamöter som utses vid konstituerande styrelsemöte.
Hållbarhetsutskottets arbete och uppgier regleras av utskottets
arbetsordning, som fastställts av styrelsen.
Hållbarhetsutskottet ansvarar för att formulera förslag
avseende den strategiska inriktningen för hållbarhetsarbetet
och utformning av förslag till K2A:s hållbarhetsmål samt
uppföljning av dessa. Hållbarhetsfrågor har under 2024
hanterats av revisionsutskottet.
Internrevision
Bolaget har inte inrättat en separat funktion för intern-
revision. Denna uppgi sköts i stället av styrelsen. Styrelsen
ska årligen utvärdera behovet av särskild granskningsfunktion
(internrevision) och, om tillämpligt, i beskrivningen av den
interna kontrollen i bolagsstyrningsrapporten motivera
sitt ställningstagande.
Verkställande direktör och koncernledning
Enligt arbetsordningen ska vd:
(i) upprätta och för styrelsen presentera förslag till aärsplan,
budget (såsom resultat- och likviditetsbudget) investerings-
kalkyler, prognoser, bokslutskommunikéer, bokslut, års-
redovisningar och delårsrapporter;
(ii) övervaka att för bolagets verksamhet gällande svenska och
utländska lagar och föreskrier följs; samt
(iii) tillse att styrelsen löpande erhåller rapportering om utveck-
ling av bolagets och koncernens verksamhet, däribland
utvecklingen av bolagets och koncernens resultat, ställning
och likviditet samt information om viktiga händelser
samt, då behov föreligger mellan styrelsens sammanträden,
rapportera direkt till styrelsens ordförande.
79
K2A Årsredovisning 2024
Bolagsstyrning
Förvaltningsberättelse
Enligt instruktionen för ekonomisk rapportering ska vd
tillsammans med vice vd och CFO kvartalsvis tillställa styrelsen
rapporter avseende väsentliga händelser, resultatutfall, kredit-
och likviditetsrapport.
Arbete under året
Årsstämma 2024
Årsstämman 2024 ägde rum den 5 juni 2024 i bolagets lokaler
på Nybrogatan 59 i Stockholm.
Årsstämman fastställde balans- och resultaträkningarna för
moderbolaget och koncernen för föregående räkenskapsår.
Stämman beslutade, i enlighet med styrelsens förslag, om att
ingen utdelning skulle ske till preferensaktieägare.
Årsstämman beslutade vidare om att ingen vinstutdelning
skulle ske till stamaktieägare. Vinstmedlen balanserades in i ny
räkning.
Årsstämman beslutade om omval av styrelseledamöterna
Sten Gejrot, Claes-Henrik Julander, Johan Knaust, Ingrid
Lindquist, Johan Ljungberg och Johan orell. Till styrelsens
ordförande valdes Sten Gejrot och KPMG AB omvaldes som
bolagets revisor för tiden intill slutet av nästa årsstämma.
Styrelseledamoten Ludwig Holmgren avböjde omval.
Årsstämman beslutade, i enlighet med styrelsens förslag, om
bemyndigande för styrelsen att, med eller utan avvikelse från
aktieägarnas företrädesrätt och vid ett eller era tillfällen intill
nästkommande årsstämma, fatta beslut om ökning av bolagets
aktiekapital genom emission av stamaktier av serie B eller prefe-
rensaktier, eller teckningsoptioner eller konvertibler avseende
sådana aktier. Det totala antalet stamaktier av serie B som
omfattas av sådana emissioner får motsvara högst 20 procent av
aktiekapitalet i bolaget vid tidpunkten för årsstämman 2024.
Det totala antalet preferensaktier som omfattas av sådana
emissioner får vara högst 1 000 000 stycken.
Årsstämman beslutade, i enlighet med styrelsens förslag, om
bemyndigande för styrelsen att, vid ett eller era tillfällen intill
nästkommande årsstämma, besluta om förvärv och överlåtelse
av aktier i bolaget. Högst så många aktier att bolaget eer varje
förvärv innehar högst tio procent av samtliga aktier i bolaget
innefattades av bemyndigandet.
Februari
Bokslutskommuniké
Utvärdering av styrelsens arbete, rutiner
och arbetsordning, verkställande direktörens
arbete samt behov av att inrätta en särskild
internrevisionsfunktion
Årlig plan för självutvärdering intern kontroll
Mars
Bokslutsgenomgång föregående
räkenskapsår
Godkännande av årsredovisning, bolags-
styrningsrapport, hållbarhetsrapport och
ersättningsrapport
Genomgång av revisionen och
revisionsberättelsen
Beslut rörande den kommande
årsstämman
Utvärdering verkställande direktörens
arbete
April
Årsredovisning
Delårsrapport januari-mars
Konstituerande möte
November
Delårsrapport januari-september
Redovisning av styrelsens utvärdering
av bolagets riktlinjer och processer
för intern kontroll och riskhantering
Riskanalys och rapportering
riskhantering
Översyn och uppdatering av
policydokument och övriga
riktlinjer
December
Genomgång och antagande/översyn av
affärsplan med långsiktiga mål, strategi
och delmål
Genomgång och antagande av budget
för nästa budgetår
Redovisning av ersättningsutskottets
utvärdering av bolagets ersättningssystem
för ledande befattningshavare
Rapportering uppföljning av åtgärdsplan
intern kontroll
Genomgång av revisorns rapport från
revisionen av intern kontroll
J
A
N
F
E
B
M
A
R
A
P
R
M
A
J
J
U
N
J
U
L
A
U
G
S
E
P
O
K
T
N
O
V
D
E
C
Styrelsens arbete 2024
Styrelsen har ett antal inplanerade möten under året med stående beslutspunkter samt specifika beslut för respektive möte, se
en sammanfattning i figuren nedan. Därutöver tillkommer möten för transaktioner och andra ärenden som aktualiserats.
Juli
Delårsrapport januari-juni
Riktlinjer avseende framtagande av
budget och prognoser
Oktober
Strategidag
80
K2A Årsredovisning 2024
Bolagsstyrning
Förvaltningsberättelse
Valberedning
Vid årsstämman den 28 april 2020 antog aktieägarna principer
för hur valberedningen utses och dess arbete, under 2024 har
dessa riktlinjer fortsatt varit gällande. Enligt principerna för
valberedningens arbete ska valberedningen bland annat lämna
förslag till:
Ordförande vid bolagsstämma där styrelse- eller revisorsval ska
äga rum;
antal stämmovalda styrelseledamöter;
ordförande och övriga stämmovalda ledamöter i styrelsen;
arvode och annan ersättning för styrelseuppdrag till var och en
av de stämmovalda styrelseledamöterna och till ledamöter av
styrelsens utskott;
antal revisorer, revisorer samt arvode till revisorer; och
beslut om principer för tillsättande av ledamöter i valbered-
ningen, samt beslut om riktlinjer för valberedningens arbete.
Valberedningens sammansättning inför årsstämma 2024
Valberedningen inför årsstämman 2024 utgjordes av:
Karl Lilja, utsedd av Johan Ljungberg med bolag,
valberedningens ordförande
Peter Möller, utsedd av Johan Knaust med bolag
Sten Gejrot, utsedd av Johan orell med bolag
Aktieägare har ha möjlighet att lägga fram förslag till val-
beredningen. Valberedningens förslag inför årsstämman 2025
framgår av kallelsen till årsstämman på K2A:s webbplats k2a.se.
Årsstämman 2025 kommer att hållas den 24 april 2025.
Mångfaldspolicy
Vid framtagande av förslag till styrelse inför årsstämman
2024 tillämpade valberedningen punkt 4.1 i Svensk kod för
bolagsstyrning om mångfaldspolicy. Målet med policyn är
att styrelsen ska ha en med hänsyn till bolagets verksamhet,
utvecklingsskede och förhållanden i övrigt ändamålsenlig
sammansättning, präglad av mångsidighet och bredd avseende
de bolagsstämmovalda ledamöternas kompetens, erfarenhet
och bakgrund, samt att en jämn könsfördelning ska eersträvas.
Valberedningen konstaterade vid framtagandet av sitt förslag att
könsfördelningen i den föreslagna styrelsen inte var tillfredsstäl-
lande. Valberedningen gjorde dock bedömningen att kontinuitet
i styrelsearbetet vid tillfället var av stor betydelse och föreslog
mot den bakgrunden omval av samtliga tillgängliga ledamöter.
Vid årsstämman 2024 valdes sex ledamöter, varav en kvinna och fem
män.
Styrelsen
K2A:s styrelse består av sex ledamöter, utan suppleanter, valda av
årsstämman den 5 juni 2024. Styrelsen består av de bolags-
stämmovalda ledamöterna Sten Gejrot (styrelsens ordförande),
Johan Knaust (verkställande direktör), Claes-Henrik Julander,
Johan Ljungberg, Johan orell och Ingrid Lindquist. Ludwig
Holmgren, som valdes till styrelseledamot vid årsstämman 2023
avböjde omval vid årsstämman 2024.
Styrelseledamöternas oberoende framgår av tabellen på nästa
sida och ytterligare information för varje individuell styrelse-
ledamot nns att läsa i avsnittet ”Styrelse och revisor”.
Styrelsens arbete
Under 2024 sammanträdde styrelsen vid 29 tillfällen.
Styrelsen följer en skrilig arbetsordning som revideras årligen
och fastställs på det konstituerande styrelsemötet varje år.
Arbetsordningen för styrelsen reglerar bland annat styrelse-
praxis, funktioner och uppdelningen av arbetet mellan styrelse-
ledamöterna och vd. Styrelsen är ansvarig för bolagets förvaltning
och organisation, vilket betyder att styrelsen är ansvarig för att
bland annat fastställa mål och strategier, säkerställa rutiner och
system för utvärdering av fastställda mål, fortlöpande utvärdera
K2A:s nansiella ställning och resultat samt utvärdera den
operativa ledningen. Under året har styrelsen bland annat
behandlat sedvanliga frågor såsom strategiarbete, projektfrågor,
nansieringsfrågor och hållbarhetsfrågor.
Utvärdering av styrelsens arbete
Styrelsens ordförande initierar en gång per år i enlighet med
styrelsens arbetsordning en utvärdering av styrelsens arbete.
Utvärderingens sye är att utvärdera resultatet av styrelsens
och utskottens arbete, hur väl arbetssättet fungerat och hur det
kan eektiviseras. Vidare syar utvärderingen till att identiera
vilken typ av frågor som styrelsen anser bör ges mer utrymme
och på vilka områden det eventuellt krävs ytterligare erfarenhet
och kompetens i styrelsen. Resultatet av utvärderingen
diskuterades i styrelsen och redovisades av styrelsens ordförande
för valberedningen. Styrelsen utvärderar även fortlöpande vd:s
arbete. Minst en gång per år görs utvärderingen utan
vd:s närvaro.
Externa revisorer
Revisorn ska granska bolagets årsredovisning och räkenskaper
samt styrelsens och vd:s förvaltning. Eer varje räkenskapsår ska
revisorn lämna en revisionsberättelse och en koncernrevisions-
berättelse till årsstämman. Enligt K2A:s bolagsordning ska
bolaget utse en eller två revisorer, med eller utan suppleanter.
K2A:s revisor är KPMG AB med Fredrik Sjölander som
huvudansvarig revisor. Bolagets revisor presenteras närmare i
avsnittet ”Styrelse och revisor”. För räkenskapsåret 2024 uppgick
den totala ersättningen till bolagets revisor till 5,2 Mkr.
Ersättningar, styrelse och ledning
Riktlinjer
Årsstämman har antagit riktlinjer för ersättning till verk-
ställande direktören och övriga ledande befattningshavare.
För att främja bolagets aärsstrategi, långsiktiga intressen och
hållbarhet och på så sätt skapa en långsiktigt god värdetillväxt för
aktieägarna ska K2A ha marknadsmässiga ersättningsnivåer och
anställningsvillkor i sye att behålla och, vid behov, rekrytera
personer i bolagsledningen med den kompetens och erfarenhet
som krävs. Den totala ersättningen ska baseras på faktorer såsom
befattning, prestation och individuell kvalikation.
81
K2A Årsredovisning 2024
Bolagsstyrning
Förvaltningsberättelse
Styrelse och utskott
Oberoende Oberoende i
Deltagande av totalt antal möten
i relation i relation till
till bolagets bolaget och Ersättnings- Revisions- Hållbarhets-
Namn Invald större ägare bolagets ledning Styrelse utskott utskott utskott
Sten Gejrot 2017 Ja Nej 29/29 2/2 – –
Johan Ljungberg 2017 Nej Ja 29/29 – – –
Claes-Henrik Julander 2014 Nej Ja 28/29 2/2 4/4 –
Ingrid Lindquist 2019 Ja Ja 29/29 – 4/4 –
Ludwig Holmgren* 2017 Ja Ja 9/11 – – –
Johan Thorell 2015 Nej Ja 29/29 – 4/4 –
Johan Knaust 2013 Nej Nej 29/29 – – –
* Ludwig Holmgren avslutade sin styrelsetjänst vid årsstämman 2024.
Principer och styrmodell för ersättning framgår av riktlinjerna
som anger att ersättningar ska vara i linje med bolagets strategi,
mål, värderingar och långsiktiga intressen samt att det ska säker-
ställas att intressekonikter undviks. Detta ska främja värdeska-
pande, uppmuntra goda prestationer, ett risktagande i linje med
styrelsens fastställda toleransnivå samt ett sunt och ansvarstagande
beteende baserat på K2A:s värderingar.
Medarbetarens ersättning ska spegla den komplexitet, det
ansvar och de ledaregenskaper som krävs i rollen, liksom
individens egen prestation. K2A följer löpande medarbetarnas
prestation och utveckling. Den totala ersättningen till personer
i bolagsledningen kan bestå av följande delar: fast kontantlön,
pensionsförmåner samt andra förmåner. Till detta kommer
villkor vid uppsägning.
Fast kontantlön. Ersättningen ska baseras på arbetsuppgiernas
betydelse, krav på kompetens, erfarenhet och prestation. Den
fasta kontantlönen ska anses motsvara en marknadsmässig
kompensation för ett fullgott arbete. Den fasta kontantlönen
ska ses över årligen för att säkerställa att lönen är marknads-
mässig och konkurrenskraig.
Pensionsförmåner. Pensionsavsättningar kan göras för
personer i bolagsledningen motsvarande maximalt 25
procent av fast kontantlön. Pensionsåldern är 67 år. Personer
i bolagsledningen ska ha avgisbestämda pensionsplaner om
inte personen omfattas av förmånsbestämd pension enligt
tvingande kollektivavtalsbestämmelser.
Andra förmåner. Andra förmåner kan utgå i form av exem-
pelvis sjukvårdsförsäkring och bilförmån och ska bidra till att
underlätta personens möjligheter att fullgöra sina arbets-
uppgier. Det samlade värdet av dessa förmåner ska motsvara
marknadspraxis och utgöra ett begränsat värde i förhållande
till den totala ersättningen.
Uppsägningstiden får maximalt uppgå till sex månader. Lön
under uppsägningstid får sammantaget inte överstiga ett
belopp motsvarande den fasta kontantlönen för sex månader.
Därutöver kan ersättning för eventuellt åtagande om konkur-
rensbegränsning utgå. Sådan ersättning ska kompensera för
eventuellt inkomstbortfall. Ersättningen ska uppgå till högst
60 procent av den fasta kontantlönen om inte annat följer av
tvingande kollektivavtalsbestämmelser, och utgår under den tid
som konkurrensbegränsningen gäller, vilket ska vara högst 18
månader eer anställningens upphörande. Några avgångs-
vederlag ska inte betalas ut.
Vid beredningen av styrelsens förslag till ersättningsriktlinjer
beaktades lön och anställningsvillkor för bolagets anställda
genom att uppgier om anställdas arbetsuppgier, totalersätt-
ning, ersättningens komponenter samt ersättningens ökning och
ökningstakt över tid jämfördes och rimlighetsbedömdes. Detta
utgjorde en del av ersättningsutskottets och styrelsens besluts-
underlag vid utvärderingen av skäligheten av riktlinjerna och de
begränsningar som följer av dessa.
Styrelsen har rätt att frångå riktlinjer för ersättningar helt eller
delvis om det i ett enskilt fall nns särskilda skäl som motiverar
det. Det ingår i ersättningsutskottets uppgier att bereda
styrelsens beslut i ersättningsfrågor, vilket innefattar beslut om
avsteg från riktlinjerna. Avsteg får endast göras om det bedöms
vara nödvändigt för att tillgodose bolagets långsiktiga intressen
och hållbarhet eller för att säkerställa bolagets ekonomiska
bärkra. Om styrelsen gör avsteg från riktlinjerna för ersättning
till styrelseledamöter och bolagsledningen ska detta redovisas
vid nästkommande årsstämma.
Ersättning till vd och ledande befattningshavare
Ersättning till verkställande direktören och andra ledande
befattningshavare utgörs av fast lön och sedvanliga förmåner.
Riktlinjer för ersättningar till ledande befattningshavare för
K2A, antogs av årsstämman 2024 och tillämpades utan
förändring under 2024.
Ersättning till styrelsen
Det sammanlagda arvodet till de stämmovalda styrelseledamöterna
framgår av not 6. Ingen av styrelseledamöterna eller de ledande
befattningshavarna har avtal som berättigar till förmån eer det
att uppdraget avslutats (med undantag för normal uppsägningslön
för de ledande befattningshavarna samt verkställande direktören).
Bolaget har inga avsatta eller upplupna belopp för pensioner eller
liknande förmåner eer styrelseledamots eller ledande befattnings-
havares frånträdande av tjänst eller uppdrag.
82
K2A Årsredovisning 2024
Bolagsstyrning
Förvaltningsberättelse
Styrelsens ersättningsrapport
Inledning
Styrelsens ersättningsrapport beskriver hur riktlinjer för
ersättningar till ledande befattningshavare för K2A, antagna
av årsstämman 2024, tillämpades under 2024. Rapporten
innehåller även information om ersättning till verkställande
direktör. Rapporten har upprättats i enlighet med aktiebolags-
lagen och Kollegiet för svensk bolagsstyrning – Regler om
ersättningar till ledande befattningshavare och om incitaments-
program. Ytterligare information om ersättningar till ledande
befattningshavare nns i not 6. Riktlinjerna revideras vart ärde
år eller vid behov.
Styrelsearvodet till K2A:s styrelseledamöter omfattas inte av
denna rapport. Styrelsearvodet beslutas årligen av årsstämman
och redovisas i not 6.
Bolagets utveckling under 2024
En sammanfattning över bolagets resultat och utveckling presen-
teras i avsnittet Finansiell utveckling i årsredovisningen för 2024.
Bolagets riktlinjer för ersättning till ledande
befattningshavare: tillämpningsområden,
ändamål och avvikelser
För att främja bolagets aärsstrategi, långsiktiga intressen och
hållbarhet och på så sätt skapa en långsiktigt god värdetillväxt för
aktieägarna ska K2A ha marknadsmässiga ersättningsnivåer och
anställningsvillkor i sye att behålla och, vid behov, rekrytera
personer i bolagsledningen med den kompetens och erfarenhet
som krävs. Den totala ersättningen ska baseras på faktorer såsom
befattning, prestation och individuell kvalikation.
Principer och styrmodell för ersättning framgår av riktlinjerna
som anger att ersättningar ska vara i linje med bolagets strategi,
mål, värderingar och långsiktiga intressen samt att det ska säker-
ställas att intressekonikter undviks. Detta ska främja värdeska-
pande, uppmuntra goda prestationer, ett risktagande i linje med
styrelsens fastställda toleransnivå samt ett sunt och ansvarstagande
beteende baserat på K2A:s värderingar.
Medarbetarens ersättning ska spegla den komplexitet, det
ansvar och de ledaregenskaper som krävs i rollen, liksom
individens egen prestation. K2A följer löpande medarbetarnas
prestation och utveckling. Den totala ersättningen till personer
i bolagsledningen kan bestå av följande delar: fast kontantlön,
pensionsförmåner samt andra förmåner. Till detta kommer
villkor vid uppsägning.
Fast kontantlön. Ersättningen ska baseras på arbetsuppgiernas
betydelse, krav på kompetens, erfarenhet och prestation. Den
fasta kontantlönen ska anses motsvara en marknadsmässig
kompensation för ett fullgott arbete. Den fasta kontantlönen
ska ses över årligen för att säkerställa att lönen är marknads-
mässig och konkurrenskraig.
Pensionsförmåner. Pensionsavsättningar kan göras för
personer i bolagsledningen motsvarande maximalt 25
procent av fast kontantlön. Pensionsåldern är 67 år. Personer
i bolagsledningen ska ha avgisbestämda pensionsplaner om
inte personen omfattas av förmånsbestämd pension enligt
tvingande kollektivavtalsbestämmelser.
Andra förmåner. Andra förmåner kan utgå i form av exem-
pelvis sjukvårdsförsäkring och bilförmån och ska bidra till att
underlätta personens möjligheter att fullgöra sina arbets-
uppgier. Det samlade värdet av dessa förmåner ska motsvara
marknadspraxis och utgöra ett begränsat värde i förhållande
till den totala ersättningen.
Uppsägningstiden får maximalt uppgå till sex månader.
Lön under uppsägningstid får sammantaget inte överstiga ett
belopp motsvarande den fasta kontantlönen för sex månader.
Därutöver kan ersättning för eventuellt åtagande om konkur-
rensbegränsning utgå. Sådan ersättning ska kompensera för
eventuellt inkomstbortfall. Ersättningen ska uppgå till högst
60 procent av den fasta kontantlönen om inte annat följer av
tvingande kollektivavtalsbestämmelser, och utgår under den tid
som konkurrensbegränsningen gäller, vilket ska vara högst 18
månader eer anställningens upphörande. Några avgångs-
vederlag ska inte betalas ut.
Vid beredningen av styrelsens förslag till ersättningsriktlinjer
beaktades lön och anställningsvillkor för bolagets anställda
genom att uppgier om anställdas arbetsuppgier, totalersätt-
ning, ersättningens komponenter samt ersättningens ökning och
ökningstakt över tid jämfördes och rimlighetsbedömdes. Detta
utgjorde en del av ersättningsutskottets och styrelsens besluts-
underlag vid utvärderingen av skäligheten av riktlinjerna och de
begränsningar som följer av dessa.
Styrelsen har rätt att frångå riktlinjer för ersättningar helt eller
delvis om det i ett enskilt fall nns särskilda skäl som motiverar
det. Det ingår i ersättningsutskottets uppgier att bereda
styrelsens beslut i ersättningsfrågor, vilket innefattar beslut om
avsteg från riktlinjerna. Avsteg får endast göras om det bedöms
vara nödvändigt för att tillgodose bolagets långsiktiga intressen
och hållbarhet eller för att säkerställa bolagets ekonomiska
bärkra. Om styrelsen gör avsteg från riktlinjerna för ersättning
till styrelseledamöter och bolagsledningen ska detta redovisas
vid nästkommande årsstämma.
83
K2A Årsredovisning 2024
Styrelsens ersättningsrapport
Styrmodell för ersättningar på K2A
Styrelsen har inrättat ett ersättningsutskott med huvudsakliga
uppgier att bereda styrelsens beslut i frågor om ersättnings-
principer, ersättningar och andra anställningsvillkor för
personer i bolagsledningen. Ersättningsutskottet ska således
utarbeta förslag avseende riktlinjer för ersättning till styrelse-
ledamöter och personer i bolagsledningen, som styrelsen ska
underställa årsstämman för beslut åtminstone vart ärde år.
Ersättningsutskottet ska vidare följa och utvärdera pågående
och under året avslutade program för rörliga ersättningar till
personer i bolagsledningen (om tillämpligt), samt följa och
utvärdera tillämpningen av de riktlinjer för ersättningar till
styrelseledamöter och bolagsledningen som bolagsstämman
beslutat om samt gällande ersättningsstrukturer och ersättnings-
nivåer i bolaget. Styrelsens ordförande kan vara ordförande i
utskottet. Övriga ledamöter ska vara oberoende i förhållande till
bolaget och bolagsledningen.
Ersättningsutskottet är ett beredande organ och har ingen
självständig beslutanderätt, såvida inte styrelsen uttryckligen
har bemyndigat ersättningsutskottet att fatta beslut i en specik
fråga. Verkställande direktörens ersättning bereds av ersättnings-
utskottet och fastställs av styrelsen vid ordinarie styrelsemöte
medan ersättningsnivåer för övriga personer i bolagsledningen
godkänns av ersättningsutskottet på förslag från verkställande
direktören.
Anställningsvillkor för verkställande direktör och
övriga ledande befattningshavare
Johan Knaust är styrelseledamot och verkställande direktör i
K2A. Johan Knaust erhåller en månatlig fast ersättning om 335
000 kronor. Vid uppsägning ska både bolaget och Johan Knaust
iaktta sex månaders uppsägningstid. Om bolaget är uppsägande
part ska Johan Knaust erhålla en uppsägningslön motsvarande
maximalt sex månadslöner. Johan Knaust har inte rätt till
något avgångsvederlag. Övriga ledande befattningshavare har
sedvanliga anställningsvillkor.
Bolaget har under 2024 följt de tillämpliga ersättnings-
riktlinjer som antagits av bolagsstämman. Inga avsteg från
riktlinjerna har gjorts och inga avvikelser har gjorts från den
beslutsprocess som enligt riktlinjerna ska tillämpas för att fast-
ställa ersättningen. Revisorns yttrande över bolagets eerlevnad
av riktlinjerna kommer nnas tillgängligt på https://investerare.
k2a.se/bolagsstammor senast tre veckor före årsstämman 2025.
Ingen ersättning till ledande befattningshavare har krävts tillbaka
av bolaget.
Ersättning till ledande befattningshavare
Pension och övriga Pension och övriga
Tkr Grundlön 2024 förmåner 2024 Grundlön 2023 förmåner 2023
Verkställande direktör 4 100 8 3 060 5
Vice vd Christian Lindberg 2 271 534 1 966 507
Vice vd Henrik Nordlund 1 784 529 – –
Övriga ledande befattningshavare* 11 345 2 736 12 949 3 361
Summa 19 500 3 807 17 975 3 873
Jämförande information avseende förändringar i ersättning och bolagets förvaltningsresultat
Tkr 2024 2023 2022 2021 2020
Ersättning verkställande direktör 4 108 3 065 3 067 3 065 3 060
Ersättning vice vd Christian Lindberg 2 805 2 473 2 326 2 158 –
Ersättning vice vd Henrik Nordlund 2 313 – – – –
Ersättning övriga ledande befattningshavare* 14 081 16 310 14 539 11 958 13 179
Totala ersättningar ledande befattningshavare 23 307 21 848 19 932 17 181 16 236
Ersättning övriga anställda 20 809 28 566 58 537 47 794 41 652
Årets resultat -202 410 -536 874 159 085 756 528 219 564
Ersättning ledande befattningshavare/årets resultat, % neg neg 13 2 7
Heltidsekvivalenter för bolagets övriga anställda 562 571 492 419 375
* Under perioden maj 2021 – maj 2022 utgick ersättning till CFO Ola Persson i form av konsultarvode och ingår inte i ovan belopp
Stockholm i april 2025
K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB (publ)
Styrelsen
84
K2A Årsredovisning 2024
Styrelsens ersättningsrapport
Styrelse och revisor
Sten Gejrot
Styrelseordförande
Invald i styrelsen 2017
Född: 1962
Utbildning: Jur. Kand.
Övriga uppdrag (urval):
Advokat och partner på
Advokatfirman Lindahl
Aktieinnehav (inklusive bolag):
10 000 B-aktier.
Beroende i förhållande till
bolaget och bolagets ledning.
Oberoende i förhållande till
bolagets större aktieägare.
Johan Thorell
Styrelseledamot
Invald i styrelsen 2015
Född: 1970
Utbildning: Civilekonom,
Handelshögskolan i Stockholm
Övriga uppdrag (urval):
Styrelseordförande i
Kallebäck Property Invest AB.
Styrelseledamot i Sagax AB,
Hemsö Fastighets AB, Atrium
Ljungberg AB och Storskogen
Group AB.
Aktieinnehav (inklusive bolag):
2 412 000 A-aktier,
6 166 496 B-aktier,
19 499 preferensaktier.
Oberoende i förhållande till
bolaget och bolagets ledning.
Beroende i förhållande till
bolagets större aktieägare.
Johan Knaust
Styrelseledamot och
verkställande direktör
Invald i styrelsen 2013
Född: 1971
Utbildning: Master of Science
Operational Research, London
School of Economics samt Fil.
kand. Nationalekonomi,
Stockholms universitet.
Bakgrund: Grundare och
partner Sveafastigheter.
Startade dessförinnan Leimdörfers
finansieringsrådgivning.
1996-2001 verksam på Goldman
Sachs International i London,
inom Fixed Income.
Aktieinnehav (inklusive bolag):
2 841 840 A-aktier,
17 452 015 B-aktier,
6 806 160 D-aktier,
94 025 preferensaktier.
Beroende i förhållande till bolaget
och bolagets ledning.
Beroende i förhållande till
bolagets större aktieägare.
Claes-Henrik Julander
Styrelseledamot
Invald i styrelsen 2014
Född: 1969
Utbildning: Civilekonom,
Stockholms universitet
Övriga uppdrag (urval):
Styrelseordförande i EP Bank AB.
Styrelseledamot i Biocrine AB,
Star Stable Entertainment AB och
Svipdag AB inklusive dotterbolag.
Aktieinnehav (inklusive bolag):
2 176 800 A-aktier,
5 194 622 B-aktier,
17 659 preferensaktier.
Oberoende i förhållande till
bolaget och bolagets ledning.
Beroende i förhållande till
bolagets större aktieägare.
Johan Ljungberg
Styrelseledamot
Invald i styrelsen 2017
Född: 1972
Utbildning: Civilingenjör
Övriga uppdrag (urval):
Styrelseordförande i Atrium
Ljungberg AB, Tagehus Holding
AB och styrelseledamot i John
Mattson Fastighetsföretagen AB
och Eastnine AB.
Aktieinnehav (inklusive bolag):
2 412 000 A-aktier,
6 995 000 B-aktier,
13 864 preferensaktier.
Oberoende i förhållande till
bolaget och bolagets ledning.
Beroende i förhållande till
bolagets större aktieägare.
Ingrid Lindquist
Styrelseledamot
Invald i styrelsen 2019
Född: 1957
Utbildning: Civilekonom,
Handelshögskolan i Stockholm
Övriga uppdrag (urval):
Styrelseordförande i Lysa AB
samt styrelseledamot i Hobohm
Brothers Equity AB, Kavat Vård
AB, Collectum AB, Fora AB och
Wise Group AB
och Kollektivavtalsinformation
Sverige AB.
Aktieinnehav (inklusive bolag):
30 000 B-aktier.
Oberoende i förhållande till
bolaget och bolagets ledning.
Oberoende i förhållande till
bolagets större aktieägare.
Revisor
KPMG AB är bolagets revisor
med Fredrik Sjölander som
huvudansvarig revisor. Fredrik
Sjölander är auktoriserad
revisor och medlem i FAR.
85
K2A Årsredovisning 2024
Bolagsstyrning
Förvaltningsberättelse
Ledning
Johan Knaust
Styrelseledamot och
verkställande direktör
För mer information se under
Styrelse, föregående sida.
Christian Lindberg
Vice vd
Ingår i ledningen sedan 2017
Född: 1980
Utbildning: Civilingenjör
Bakgrund: Rådgivning inom
Corporate Finance i egen
verksamhet 2011-2017. HQ
Bank Corporate Finance 2006-
2011.
Aktieinnehav (inklusive bolag):
375 000 B-aktier
Ola Persson
CFO
Ingår i ledningen sedan 2021
Född: 1969
Utbildning: Master of
International Business
Bakgrund: CFO på
bostadsutvecklingsbolaget SSM
Aktieinnehav (inklusive bolag):
27 500 B-aktier
Sandra Sundman
Ekonomichef
Ingår i ledningen sedan 2017
Född: 1986
Utbildning: Ekonomie
kandidatexamen företagsekonomi
Bakgrund: Olika befattningar
inom K2A, ekonomiassistent,
redovisningsekonom och
redovisningschef
Aktieinnehav: 2 600 B-aktier
Karl Vahlund
Transaktionschef
Ingår i ledningen sedan 2019
Född: 1984
Utbildning: Civilingenjör
Bakgrund: Transaktionschef
Rikshem
Aktieinnehav: 89 987 B-aktier,
763 preferensaktier
Erik Lemaitre
Affärsutvecklingschef
Ingår i ledningen sedan 2020
Född: 1968
Utbildning: Byggekonom
Bakgrund: Affärsutvecklingschef
SSM Bygg & Fastighets AB,
affärsutvecklare och
projektledare på NCC samt
Nexity
Aktieinnehav: 8 000 B-aktier
Henrik Nordlund
Vice vd förvaltning och hållbarhet
Ingår i ledningen sedan 2020
Född: 1987
Utbildning: Civilingenjör,
kandidatexamen
nationalekonomi
Bakgrund: Fastighetschef på
Rikshem och managementkonsult
på Applied Value
Aktieinnehav: 3 000 B-aktier
Fredrik Widerstedt
Chef projekt
Ingår i ledningen sedan 2020
Född: 1983
Utbildning: Byggnadsingenjör
Bakgrund: Konsult och Partner
på Structor, Projectmanagment
konsult på Ramböll
Aktieinnehav: 20 394 B-aktier,
3 preferensaktier
Emma Nyborg
Marknadschef
Ingår i ledningen sedan 2021
Född: 1989
Utbildning: Strategisk
kommunikation
Bakgrund: Kommunikationsansvarig
på Mattecentrum och olika
kommunikationstjänster på K2A
Aktieinnehav: 1 950 B-aktier
Pontus Ekerljung
Kommunikations- och hållbarhetschef
Ingår i ledningen sedan 2025
Född: 1982
Utbildning: Kandidatexamen
nationalekonomi samt journalistik,
MSc General Management
Bakgrund: Egenföretagare,
radioprogramledare och stabschef på
Finansdepartementet
Aktieinnehav (inklusive bolag):
7 138 B-aktier, 281 preferensaktier
86
K2A Årsredovisning 2024
Bolagsstyrning
Förvaltningsberättelse
Verksamhet
K2A grundades 2013 och är ett fastighetsbolag med fokus på
långsiktig förvaltning av egenproducerade hyresbostäder för alla
typer av boenden. Bolagets aärsidé bygger på att långsiktigt
äga, utveckla och förvalta hyresrätter och samhällsfastigheter i
Stockholm, Mälardalen samt i ett antal universitets- och högsko-
leorter i Sverige där eerfrågan på hyresbostäder är hög.
K2A:s hyresbostäder utvecklas i samverkan med berörda
kommuner i eerfrågade lägen med bra kommunikationer och
närhet till stadskärnan och närservice. Bolagets studentbostäder
åternns i attraktiva lägen på eller i direkt anslutning till
universitets- och högskoleområdena. Sedan juni 2019 är bolagets
stamaktier av serie B samt preferensaktier upptagna till handel på
Nasdaq Stockholm.
K2A:s mål och riskbegränsningar
Övergripande mål
K2A ska generera en konkurrenskraig riskjusterad avkastning
till sina aktieägare.
Hållbarhetsmål
K2A ska framtidssäkra sin verksamhet genom betydande fokus
på värdeskapande hållbarhet vilket innebär:
K2A ska vara klimatpositivt senast 2027.
Förvärvade fastigheter ska vara certierade enligt Svanen eller
ha motsvarande miljöcertiering.
K2A ska upprätthålla en hållbar och långsiktig förvaltning.
Samtliga K2A:s fastigheter i förvaltning ska vara miljöcertie-
rade samt klimatriskinventerade.
K2A:s produktionsmetod ska vara resurseektiv och ha
förutsättningar för cirkularitet.
K2A:s kunder ska uppleva en högre trivsel än genomsnittet i
Sverige.
K2A ska anses vara det mest hållbara fastighetsbolaget som
fokuserar på hyres- och studentbostäder.
K2A ska anses vara det bästa fastighetsbolaget på
hållbarhetsrapportering.
K2A ska ha nöjda medarbetare som trivs på arbetsplatsen.
Finansiella mål
Drisöverskottet ska, i genomsnitt under åren 2019 till och
med 2025, öka med minst 25 procent per år.
NRV hänförligt till stamaktieägare ska, i genomsnitt under
åren 2019 till och med 2025, öka med minst 20 procent per år.
Finansiella riskbegränsningar
Belåningsgraden för koncernen ska långsiktigt ej överstiga 70
procent.
Räntetäckningsgraden för koncernen ska långsiktigt ej
understiga 1,5 gånger.
Utdelningspolicy
Utdelningen ska långsiktigt uppgå till högst en tredjedel av det
genomsnittliga årliga resultatet för de tre senaste räkenskapsåren.
K2A kommer de närmaste åren prioritera nansiell styrka före
utdelning vilket kan medföra en låg eller utebliven utdelning på
stamaktier. Utdelning på preferensaktier ska ske enligt bolags-
ordningens bestämmelser.
För att uppnå sina mål ska K2A:
Fokusera på Stockholm, Mälardalen och ett antal universitets-
och högskoleorter samt identiera förvärvsmöjligheter och
erhålla markanvisning för nyproduktion av hyresbostäder.
Fokusera på bra boendelägen, campusnära studentbostäder
och samhällsfastigheter med låg motparts- och/eller
rörelserisk.
Fokusera på nyproduktion av yteektiva och funktionella
hyresbostäder av hög kvalitet lämpade för industriellt
producerade byggnadsvolymer.
Organisationsstruktur
Per 31 december 2024 var totalt 38 personer anställda i K2A.
Samtliga medarbetare, varav 14 kvinnor, arbetade med projek-
tutveckling, ekonomi, kommunikation och förvaltning med
placering på K2A:s huvudkontor i Stockholm eller i orter där
K2A har förvaltningsobjekt.
Rapporterande segment
K2A:s nansiella rapportering sker i två segment:
Förvaltningsobjekt och Pågående projekt. Förvaltningsobjekt
avser i all väsentlighet funktionen förvaltning medan Pågående
projekt avser funktionerna aärsutveckling, pågående projekt
och produktion.
Verksamhet
Förvaltningsberättelse
87
K2A Årsredovisning 2024
Verksamhet
Hållbarhet
Verkställande direktör ansvarar för K2A:s hållbarhetsarbete.
K2A utvecklar bostäder med låg klimatpåverkan för ansvarsfullt
och långsiktigt eget ägande. Hela värdekedjan, från resurseektiv
industriell produktion med förnybar råvara till förvaltning av
yt- och energieektiva bostäder ska präglas av ett genomgripande
och konsekvent hållbarhetsarbete. K2A:s hållbarhetsstrategi
utgår från en helhetssyn och syar till ekonomiskt, ekologiskt
och socialt värdeskapande. Som ledande grönt fastighetsbolag
och ansvarstagande samhällsaktör har K2A beslutat om ambi-
tiösa klimat- och hållbarhetsmål, däribland att K2A:s värdekedja
ska vara klimatpositiv senast år 2027. Arbetet leds av vice vd
hållbarhet.
Affärsutveckling
Aärsutvecklingsenheten ansvarar för att säkerställa att nya
projekt anskaas. Aärsutvecklingsenheten utvärderar kontinu-
erligt potentiella aärer avseende såväl förvaltningsfastigheter
som mark med projektutvecklingsmöjligheter. Vidare bidrar
aärsutvecklingsenheten med stöd i projektutveckling och
vid transaktioner, vilket är viktiga inslag i K2A:s verksamhet.
Inom aärsutvecklingsenheten bedrivs även kvalicerad
produktutveckling för att optimera bolagets yteektiva
lägenhetsenheter som lämpar sig för rationell industriell
produktion. Funktionen utvecklar produkter och tjänster för att
skapa mervärde för de boende. När ett projekt ska genomföras
övergår ansvaret för projektet till enheten pågående projekt.
Aärsutvecklingsenheten leds av aärsutvecklingschef.
Pågående projekt
Pågående projekt innefattar fastigheter under uppförande
och ombyggnation som avses att användas som förvaltnings-
fastigheter, samt markanvisningar med eventuellt tillhörande
byggrätter. Enheten pågående projekt tar över ett projekt
från aärsutvecklingsenheten när projektet ska genomföras.
Arbets- och ansvarsområden för enheten avser att säkerställa
eektivt genomförande av pågående projekt samt säkerställa
god kontroll och uppföljning. Projektgenomförande omfattar
framtagande av kalkyler, detaljplanearbete, projektering,
upprättande av underlag för bygglovsansökan, projektledning,
upprättande av projektbudget, upphandling av entreprenadavtal
(markentreprenad och husentreprenad), projektledning under
produktionstid (styrning, övervakning, kontroll och ändringar
etc.), färdigställande och besiktning samt överlämning av
projektdokumentation till förvaltningsenheten när projektet
har färdigställts och projektet övergår till att betraktas som ett
förvaltningsobjekt. Enheten leds av chef projekt.
Produktion
K2A har, som en följd av marknadsförutsättningarna beslutat att
lägga ner sina produktionsanläggningar. Framöver ska externa
totalentreprenörer anlitas för byggnation av bolagets projekt.
K2A har dock fortsatt en produktionsavdelning som ansvarar
för upphandling och framdri av arbetet. Enheten leds av chef
projekt.
Förvaltning
Förvaltningsobjekt består av färdigbyggda fastigheter med
inget eller begränsat projektinslag. Arbets- och ansvarsområden
för förvaltningsverksamheten avser uthyrning av bostäder och
lokaler till kunder samt säkerställande av eektiv dri och
underhåll av fastigheterna. Förvaltningsenheten ansvarar för den
löpande förvaltningen av bolagets fastigheter vilket inkluderar
att tillse en bra skötsel av husen och att underhåll sker när detta
krävs för att säkerställa fastigheternas långsiktiga värde. Enheten
leds av vice vd förvaltning.
Två regionchefer ansvarar, inom varsitt geograskt område
(Stockholm & Nord samt Mälardalen & Syd), för portföljens
löpande resultat, personal och fastighetsskötsel.
Verkställande direktör
IR/Kommunikation
Hållbarhet
IT
Ekonomi
Pågående projektAffärsutveckling Förvaltning
Produktion
Region
Mälardalen & Syd
Energi & Teknik
K2A:s operativa verksamhet bedrivs genom funktionerna
Affärsutveckling, Pågående projekt, Produktion samt Förvaltning,
med stöd av de koncerngemensamma funktionerna Hållbarhet,
Ekonomi, IR/Kommunikation samt IT, vilket visas i bilden ovan.
Koncernledningen har det övergripande ansvaret för bland annat
strategifrågor och affärsutveckling, finansiering, ekonomistyrning och
resultatuppföljning samt kommunikation.
K2A:s Organisationsstruktur
Förvaltningsberättelse
Region
Stockholm & Nord
Marknad &
Kommunikation
88
K2A Årsredovisning 2024
Verksamhet
Bovärdar
Ansvarar för rondering av fastigheterna och utför enklare
löpande underhåll samt på vissa orter även den utvändiga
skötseln av grönytor. Bovärdarna ansvarar även för besiktning av
bostäderna vid byte av hyresgäst.
Energi och teknik
Energi och teknik är en del av förvaltningsorganisationen
med fokus på att ligga i framkant avseende digital och teknisk
förvaltning med fokus uppkopplade fastigheter, optimering av
energianvändning, underhållsplanering och uppfyllande av vid
var tid gällande myndighets- och hållbarhetskrav.
Marknad, kund och kommunikation
Ansvarar för kundnöjdhetsfrågor, kundtjänst, uthyrning,
marknadsföring, kommunikation och PR. Enheten leds av
marknads- och kommunikationschef.
Stödfunktioner
Ekonomi
Ekonomifunktionen ansvarar för att fastställa de administrativa
rutinerna avseende K2A:s ekonomiprocesser och att se till att
de eerlevs. Ekonomifunktionen ansvarar även för att operativt
hantera koncernens nansiella risker och avge nansiell
rapportering till ledning och styrelse.
Ekonomifunktionen leds av CFO med stöd av ekonomichef,
koncernredovisningsansvarig, tre bolagsekonomer, hyres-
administratör, business controller samt en ekonomiassistent.
IT
IT-ansvarig ansvarar internt för styrning, ansvar och kontroll av
IT-verksamheten enligt fastställd IT-policy. IT-ansvarig ansvarar
även för utveckling av IT-miljön samt support till samtliga
enheter inom K2A som arbetar med IT-relaterade frågor.
IR
IR ansvarar för den interna och externa kommunikationen
på daglig basis. Vd, vice vd och CFO uttalar sig för bolagets
räkning. Kommunikationschef ansvarar för innehållet på
bolagets IR-webb, den övergripande samordningen av bola-
gets medierelationer samt utformning och distribution av
pressmeddelanden.
Hållbarhetsrapportering
K2A uppfyller inte kriterierna i ÅRL 6 kap 10 §, vilket innebär
att K2A inte har skyldighet att upprätta en hållbarhetsrapport.
Hållbarhetsarbetet är dock integrerat i K2A:s verksamhet i
stor utsträckning då K2A bygger hus med trästomme och all
nyproduktion sedan 2018 är Svanenmärkt eller har motsva-
rande miljöcertiering. Mot bakgrund av att hållbarhet är
ett prioriterat område inom K2A har bolaget på frivillig basis
upprättat en hållbarhetsrapport som integrerats i årsredovis-
ningen för år 2024. K2A:s hållbarhetsrapport är upprättad i
enlighet med GRI standards 2021 och GRI 1: Foundation, med
rapporteringsperiod från den 1 januari 2024 till 31 december
2024. K2A:s styrelse är det högsta styrande organet och även
ansvarig för informationen i hållbarhetsrapporten. I nuläget
nns det inte någon sektorspecik standard som träar K2A:s
verksamhet men bolaget övervakar kommande sektorstandarder.
Kontaktperson för hållbarhetsrapporten är K2A:s vice vd
hållbarhet. Hållbarhetsrapporten omfattar K2A Knaust &
Andersson Fastigheter AB (publ) samt dess dotterbolag som
framgår av not Andelar i koncernbolag.
En beskrivning av K2A:s verksamhet och aärsmodell nns
på sidorna 12-15 samt i detta avsnitt.
K2A:s uppförandekod, hållbarhetspolicy och aärsplan är
koncernens främsta styrdokument och utgör grunden för K2A:s
hållbarhetsarbete. K2A:s vd samt vice vd hållbarhet är ytterst
ansvariga för hållbarhetsarbetet. Styrelsen fastställer den övergri-
pande hållbarhetspolicyn med syet att bolaget ska bidra till en
långsiktigt hållbar utveckling av samhället. Detta sker genom en
lönsam aärsmodell, en ansvarsfull syn på omvärlden och bola-
gets påverkan på den, samt en medvetenhet om betydelsen av
en god och hälsosam arbetsmiljö. Därigenom skapas värden och
möjligheter till en kontinuerlig positiv utveckling av företaget.
K2A:s övergripande hållbarhetspolicy utvärderas och
revideras årligen. K2A:s styrelse antog under 2021 en mål-
sättning som innebär att hela K2A:s värdekedja ska vara klimat-
positiv senast år 2027.
K2A för en löpande dialog med bolagets intressenter för
att utveckla och förbättra verksamheten. Genom dialogen har
väsentliga hållbarhetsfrågor identierats, det vill säga de frågor
där K2A har störst möjlighet att påverka och som är viktigast att
arbeta med för bolagets långsiktiga värdeskapande. Sammantaget
har principerna i FN:s Global Compact, målen i FN:s Agenda
2030 och forskningsläget kring de planetära gränserna varit
vägledande i arbetet med att identiera de väsentliga hållbar-
hetsfrågorna, liksom K2A:s värderingar, riskbedömningar och
intressenternas förväntningar.
Hantering av väsentliga risker inom hållbarhetsområdet utgör
en del av koncernens generella arbete med att identiera och
hantera risker. Processen, identierade risker och hantering av
dessa beskrivs i avsnittet Risker och riskhantering. De strategiska
prioriteringarna för hållbarhetsarbetet, var i K2A:s värdekedja
påverkan sker, på vilket sätt områdena är väsentliga för K2A:s
intressenter, hur de styrs samt de viktigaste resultatindikatorerna
beskrivs i årsredovisningens hållbarhetsrapport.
K2A:s hållbarhetsarbete och utfallet av detta uppdelat per
hållbarhetsområde beskrivs på följande sidor:
Innehåll Sid
Affärsmodell 12-15
Styrning av hållbarhetsarbetet 22-26
Miljö 24-25, 27-37
Personal 39-40
Sociala förhållanden 28-30
Mänskliga rättigheter 28-30
Affärsetik och antikorruption 30
Riskhantering 65-70
Mångfaldspolicy för styrelsen 81
Förvaltningsberättelse
89
K2A Årsredovisning 2024
Verksamhet
Förvaltningsberättelse
Hyresintäkter och uthyrningsgrad
Hyresintäkterna minskade under perioden till 426,9 Mkr
(443,6). Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick under
perioden till 94,3 procent (97,3).
Minskningen av hyresintäkterna såväl som ytor är framför allt
hänförlig till frånträde av 2 990 studentbostäder den 1 oktober.
För jämförbart bestånd ökade hyresintäkterna med 4,2 procent
varav intäkter från vidarefakturerade kostnader bidrog med -0,4
Finansiell utveckling
procentenheter. Den uthyrbara ytan i K2A:s fastighetsbestånd
uppgick till 114,8 tkvm den 31 december 2024 jämfört med
187,1 tkvm den 31 december 2023, vilket innebär en förändring
med -38,6 procent. Det sammanlagda hyresvärdet för förvalt-
ningsobjekten per 31 december 2024 uppgick, på årsbasis, till
288,2 Mkr (475,3), vilket motsvarar en förändring med -39,4
procent.
Utveckling intäkter
Utveckling intäkter
Mkr 2024 2023 Förändring, %
Studentbostäder 194,2 217,0 -10,5
Hyresbostäder 163,1 161,5 1,0
Samhällsfastigheter 69,6 65,1 6,9
Totala intäkter 426,9 443,6 -3,8
Fastighetskostnader
De totala fastighetskostnaderna minskade under perioden till 134,6 Mkr (139,5), en minskning med -3,5 procent. Minskningen är
framför allt hänförlig till frånträde av 2 990 studentbostäder den 1 oktober 2024.
Fastighetskostnader 2024
Student- Hyres- Samhälls-
Mkr bostäder bostäder fastigheter Totalt
Driftskostnader -38,6 -34,2 -9,1 -81,9
Underhåll -7,9 -5,1 -3,9 -16,9
Fastighetsskatt -1,9 -1,0 -0,0 -2,9
Avskrivning – -1,6 – -1,6
Direkta fastighetskostnader -48,4 -41,9 -13,0 -103,3
Fastighetsadministration -31,3
Totala fastighetskostnader -134,6
Fastighetskostnader 2023
Student- Hyres- Samhälls-
Mkr bostäder bostäder fastigheter Totalt
Driftskostnader -48,2 -33,8 -9,7 -91,7
Underhåll -6,3 -4,1 -4,0 -14,4
Fastighetsskatt -2,5 -1,6 -0,0 -4,1
Avskrivning – -1,6 – -1,6
Direkta fastighetskostnader -57,0 -41,1 -13,7 -111,7
Fastighetsadministration -27,8
Totala fastighetskostnader -139,5
Dris- och underhållskostnader inklusive fastighetsskatt uppgick under perioden till -101,7 Mkr (-110,2) vilket motsvarar en
90
K2A Årsredovisning 2024
Finansiell utveckling
minskning med -7,6 procent. Minskningen är framför allt
hänförlig till frånträde av 2 990 studentbostäder den 1 oktober
2024. Under 2023 erhölls elstöd om 3,4 Mkr. Driskostnader i
jämförbart bestånd ökade med 7,9 procent
Kostnader för fastighetsadministration uppgick till -31,3
Mkr (-27,8). Under perioden har ett vite om -2,8 Mkr samt
en garagehyra hänförlig till 2023 om -0,7 Mkr belastat
fastighetsadministration.
Driftsöverskott och överskottsgrad
Drisöverskottet var under perioden 292,3 Mkr (304,1), vilket
motsvarade en minskning med -3,9 procent. Överskottsgraden
under 2024 uppgick till 68,5 procent (68,6).
Central administration
Kostnaderna för central administration uppgick till -81,5 Mkr
(-59,1), vilket motsvarade en ökning av kostnaderna med 38,0
procent. Avveckling av K2A Trähus verksamhet har belastat
kostnaderna för central administration (projektutveckling) med
totalt 17,8 Mkr under ärde kvartalet 2024. Likviditetseekten
av detta bedöms infalla under 2025. Under perioden fakture-
rades joint ventures totalt 8,0 Mkr (8,0) för projektlednings-
tjänster, vilket har redovisats som en kostnadsreduktion av
central administration. De centrala kostnaderna fördelas över
K2A:s två verksamhetsområden fastighetsförvaltning och
projektutveckling och kostnaderna uppgick under perioden till
-17,9 Mkr (-15,5) respektive -63,6 Mkr (-43,6).
Resultat från joint ventures
Resultat från joint ventures påverkas i stor utsträckning
av det nybildade, med Slättö samägda bolaget Arborem.
Resultatandelen under perioden uppgick till -140,1 Mkr (-76,0).
Värdeförändringar i joint ventures uppgick till 55,6 Mkr (-76,0).
Övriga poster under ärde kvartalet 2024 utgörs av -200,5 Mkr
i realisationsresultat för andelar i joint ventures i samband med
transaktionen Arborem samt förvaltningsresultat om 4,8 Mkr
(-0,0).
Räntenetto
Räntenettot uppgick till -241,5 Mkr (-187,9). Jämfört med 2023
har räntorna stigit, vilket har medfört högre räntekostnader.
Räntenettot har under 2024 belastats med transaktionskostnader
inklusive lösenavgi om 45,9 Mkr hänförligt till förlängningen
av K2A:s MTN-obligationer.
Den genomsnittliga räntenivån uppgick per balansdagen
till 3,7 procent (3,2). Räntetäckningsgraden för de senaste 12
månaderna uppgick till 1,1 (1,5).
Enligt denitionen av räntetäckningsgrad i överenskommelsen
med K2A:s obligationsinnehavare inom MTN-programmet
exkluderas transaktionskostnader och lösenavgier i
beräkningen av räntetäckningsgrad (covenant 1,25 ggr).
Räntetäckningsgraden enligt denna denition uppgår till 1,4 ggr.
Värdeförändringar
Orealiserade värdeförändring fastigheter
Mkr 2024 2023
Förvaltningsobjekt 13,9 -238,0
Pågående projekt -34,7 -233,1
Totala värdeförändringar -20,8 -471,0
Totalt i procent av ingående balans -0,2 -4,7
Förvaltningsberättelse
Orealiserade värdeförändringar på förvaltningsfastigheter
uppgick under perioden till -20,8 Mkr (-471,0).
K2A har ränteswapavtal för lån med ett sammantaget
nominellt värde om 4 056 Mkr (4 065). Orealiserade värde-
förändringar på derivat uppgick under perioden till -72,1 Mkr
(-122,8).
Aktuell och uppskjuten skatt
Aktuell skatt för perioden uppgick till 0,2 Mkr (-0,1).
Uppskjuten skatt uppgick till 149,3 Mkr (105,2) och har i
huvudsak påverkats av realiserade och orealiserade värdeför-
ändringar på fastigheter, derivat, ej avdragsgilla räntor samt
uppkomna skattemässiga underskott. Bolagsskattesatsen är 20,6
procent.
Koncernens ansamlade skattemässiga underskott uppgick
per 31 december 2024 till 448,8 Mkr (403,7). I koncernens
balansräkning nettoredovisas uppskjuten skatt.
Uppskjuten skatteskuld i balansräkningen
Mkr 2024-12-31 2023-12-31
Fastigheter 382,7 508,2
Underskottsavdrag -92,5 -83,7
Obeskattade reserver 0,0 0,6
Derivat -5,5 9,5
Övriga poster 0,4 0,4
Summa 285,1 435,0
Årets resultat
Årets resultat eer skatt uppgick till -202,4 Mkr (-536,9) och
resultat per stamaktie uppgick till -2,99 kr (-7,17).
Framtidsutsikter
K2A lämnar inte någon prognos avseende den nansiella
utvecklingen. Till följd av marknadsutvecklingen under de tre
senaste åren har K2A pausat nya byggstarter och har i dagsläget
inte något projekt i produktion. Eer ett år som präglats
av konsolidering med avyttringar som stärkt balansräkning
och nyckeltal bedömer vi att vi har skapat förutsättningar
för att under andra halvåret 2025 byggstarta vårt projekt i
Slakthusområdet i Stockholm. Parallellt med detta arbetar vi
för att stärka vår balansräkning ytterligare samtidigt som vi
fortsätter utveckla erbjudandet till våra kunder och i vår externa
förvaltning. Framöver fokuseras tillväxten på projekt i
framförallt Stockholmsområdet.
Händelser efter balansdagen
Eer balansdagen har följande bolag ändrat namn: K2A Sam
Förvärv II AB till Arborem Fastigheter AB (559377-3343);
K2A Sam Förvärv IV AB till Arborem Fastigheter Holding
AB (559412-2136); K2A Sam Förvärv V AB till Arborem
Fastigheter NDA Hold AB (559411- 2475); K2A Sam Förvärv
VII AB till Arborem Fastigheter Swed Hold AB (559507-7040).
Den 24 februari emitterade K2A gröna seniora icke säker-
ställda obligationer om 200 Mkr. Obligationerna har en rörlig
ränta om 3 månader STIBOR plus 500 baspunkter och slutligt
förfall i juni 2029. Obligationen emitterades inom ett nytt
ramverk som uppgår till maximalt 600 Mkr..
91
K2A Årsredovisning 2024
Finansiell utveckling
| Till årsstämmans förfogande står följande vinstmedel: | |
Överkursfond, kr | 942 022 520 |
Balanserade vinstmedel, kr | -703 942 173 |
Årets resultat, kr | 69 408 147 |
Summa, kr | 307 488 494 |
I ny räkning balanseras, kr | 307 488 494 |
Förslag till vinstdisposition
Förvaltningsberättelse
92
K2A Årsredovisning 2024
Förslag till vinstdisposition
Finansiella rapporter
Räkenskaper SidRäkenskaper Sid
Koncernens resultaträkning 94
Koncernens balansräkning 95
Koncernens rapport över förändringar i eget kapital 96
Koncernens rapport över kassaflöden 97
Moderbolagets resultaträkning 98
Moderbolagets balansräkning 99
Moderbolagets rapport över förändringar i eget kapital 100
Moderbolagets kassaflödesanalys 101
Redovisningsprinciper och noter SidRedovisningsprinciper och noter Sid
NOT 1. Allmän information 102
NOT 2. Redovisningsprinciper 102
NOT 3. Segment 105
NOT 4. Hyresintäkter 116
NOT 5. Arvode och kostnadsersättning till revisor 107
NOT 6. Antal anställda och personalkostnader 107
NOT 7. Rörelsens kostnader fördelade på fastighetstyp 108
och kostnadsslag
NOT 8. Resultat från joint ventures 108
NOT 9. Räntenetto 108
NOT 10. Skatter 108
NOT 11. Resultat per aktie 109
NOT 12. Förslag till vinstdisposition 109
NOT 13. Licenser 109
NOT 14. Förvaltningsfastigheter 110
NOT 15. Verkligt värde 111
NOT 16. Rörelsefastigheter 113
NOT 17. Inventarier 113
NOT 18. Andelar i koncernbolag 113
NOT 19. Andelar i joint ventures 116
NOT 20. Andelar i andra bolag 117
NOT 21. Övriga långfristiga tillgångar 117
NOT 22. Derivat 117
NOT 23. Kundfordringar 118
NOT 24. Övriga fordringar 118
NOT 25. Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 118
NOT 26. Eget kapital och aktiekapitalets utveckling 118
NOT 27. Finansiella skulder 119
NOT 28. Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 121
NOT 29. Ställda säkerheter och eventualförpliktelser 121
NOT 30. Kortfristiga fordringar/skulder till koncernen 121
NOT 31. Leasingavtal 121
NOT 32. Närstående 122
NOT 33. Specifikation till rapport över kassaflöden 123
NOT 34. Statligt stöd 123
NOT 35. Väsentliga händelser efter balansdagen 123
Innehållsförteckning
93
K2A Årsredovisning 2024
Finansiella rapporter
Koncernens resultaträkning
Mkr | Not | 2024 | 2023 |
Hyresintäkter | 3, 4 | ||
| Fastighetskostnader | |||
Driftskostnader | 3, 7 | - | - |
Underhåll | 3, 7 | - | - |
Fastighetsskatt | 3, 7 | - | - |
Avskrivningar | 3, 7 | - | - |
Fastighetsadministration | 3, 7 | - | - |
Summa fastighetskostnader | - | - | |
Driftsöverskott | |||
Central administration, fastighetsförvaltning | 3, 5, 6 | - | - |
Central administration, projektutveckling | 3, 5, 6 | - | - |
Resultat från joint ventures | 8 | - | - |
- varav förvaltningsresultat | - | ||
- varav värdeförändring förvaltningsfastigheter | - | ||
- varav realisationsresultat | - | ||
Ränteintäkter | 9 | ||
Räntekostnader | 9 | - | - |
Förvaltningsresultat | - | - | |
| Värdeförändringar | |||
Förvaltningsfastigheter, orealiserade | 14 | - | - |
Förvaltningsfastigheter, realiserade | 14 | - | - |
Andelar i andra bolag | 20 | - | |
Derivat, orealiserade | 22 | - | - |
Summa värdeförändringar | - | - | |
Resultat före skatt | - | - | |
Aktuell skatt | 10 | - | |
Uppskjuten skatt | 10 | ||
Årets resultat | - | - | |
| Resultat hänförligt till | |||
Moderbolagets aktieägare | - | - | |
Innehav utan bestämmande inflytande | - | - | |
Resultat per aktie | 11 | ||
Resultat per stamaktie (före utspädning), kr | - | - | |
Resultat per stamaktie (efter utspädning), kr | - | - | |
Genomsnittligt antal utestående stamaktier, st | |||
Genomsnittligt antal utestående stamaktier efter utspädning, st |
Årets resultat motsvarar årets totalresultat och därför presenteras endast en resultaträkning utan separat rapport för övrigt totalresultat.
94
K2A Årsredovisning 2024
Finansiell information
Koncernens balansräkning
Mkr | Not | 2024-12-31 | 2023-12-31 | |
| TILLGÅNGAR | ||||
| Immateriella anläggningstillgångar | ||||
Licenser | 13 | |||
Summa immateriella anläggningstillgångar | ||||
| Materiella anläggningstillgångar | ||||
Förvaltningsfastigheter | 14 | |||
Rörelsefastigheter | 16 | |||
Inventarier | 17 | |||
Summa materiella anläggningstillgångar | ||||
| Finansiella anläggningstillgångar | ||||
Andelar i joint ventures | 19 | |||
Andelar i andra bolag | 20 | |||
Övriga långfristiga fordringar | 21 | |||
Derivat | 22 | |||
Summa finansiella anläggningstillgångar | ||||
Summa anläggningstillgångar | ||||
| Omsättningstillgångar | ||||
Kundfordringar | 23 | |||
Skattefordringar | ||||
Fordringar mot joint ventures | ||||
Övriga fordringar | 24 | |||
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter | 25 | |||
Likvida medel | ||||
Summa omsättningstillgångar | ||||
SUMMA TILLGÅNGAR | ||||
| EGET KAPITAL OCH SKULDER | ||||
| Eget kapital | ||||
Aktiekapital | 26 | |||
Övrigt tillskjutet kapital | ||||
Hybridobligation | ||||
Balanserad vinst inklusive årets resultat | ||||
Totalt eget kapital | ||||
| Långfristiga skulder | ||||
Uppskjuten skatteskuld | 10 | |||
Långfristiga räntebärande skulder | 27 | |||
Långfristiga leasingskulder | 27, 31 | |||
Övriga långfristiga skulder | ||||
Derivat | 22 | |||
Summa långfristiga skulder | ||||
| Kortfristiga skulder | ||||
Kortfristiga räntebärande skulder | 27 | |||
Kortfristiga leasingskulder | 27, 31 | |||
Leverantörsskulder | ||||
Skatteskulder | ||||
Skulder till joint ventures | ||||
Övriga skulder | ||||
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter | 28 | |||
Summa kortfristiga skulder | ||||
Summa skulder | ||||
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER | ||||
| 95 |
K2A Årsredovisning 2024
Finansiell information
Koncernens rapport över
förändringar i eget kapital
| Hänförligt till moderbolagets aktieägare | ||||||
Övrigt | Innehav utan | |||||
Aktie- | tillskjutet | Hybrid- | Balanserad | bestämmande | ||
Mkr | kapital | kapital | obligation | vinst | inflytande | Summa |
Ingående eget kapital 2023-01-01 | ||||||
Årets resultat | - | - | - | |||
| Transaktioner med bolagets ägare | ||||||
Kostnad hybridobligation | - | - | ||||
Beslutad utdelning stamaktier | - | - | ||||
Beslutad utdelning preferensaktier | - | - | ||||
Summa transaktioner med bolagets ägare | - | - | ||||
Utgående eget kapital 2023-12-31 | ||||||
Ingående eget kapital 2024-01-01 | ||||||
Årets resultat | - | - | ||||
| Transaktioner med bolagets ägare | ||||||
Kostnad hybridobligation | - | - | ||||
Beslutad utdelning stamaktier | ||||||
Beslutad utdelning preferensaktier | ||||||
Summa transaktioner med bolagets ägare | - | - | ||||
Utgående eget kapital 2024-12-31 |
Årets resultat motsvarar årets totalresultat och därför presenteras endast en resultaträkning utan separat rapport för övrigt totalresultat.
96
K2A Årsredovisning 2024
Finansiell information
Koncernens rapport över kassaflöden
Mkr | Not | 2024 | 2023 |
| Den löpande verksamheten | |||
Förvaltningsresultat | - | - | |
Justering för poster som inte ingår i kassaflödet | 33 | ||
Betald skatt | - | - | |
Förändring av varulager | |||
Förändringar rörelsefordringar | - | ||
Förändringar av rörelseskulder | - | ||
Kassaflöde från den löpande verksamheten | |||
| Investeringsverksamheten | |||
Investering i förvaltningsfastigheter | 14 | - | - |
Förvärv av förvaltningsfastigheter | 33 | - | - |
Betalda handpenningar förvaltningsfastigheter | 21 | - | |
Försäljning av förvaltningsfastigheter | 14 | ||
Investeringar i licenser | 13 | - | - |
Investeringar i inventarier | 17 | - | - |
Försäljning av inventarier | |||
Utlåning till joint ventures | - | - | |
Kassaflöde från investeringsverksamheten | |||
| Finansieringsverksamheten | |||
Upptagna lån | 27 | ||
Amortering av lån | 27 | - | - |
Transaktion derivat | 22 | - | |
Amortering av leasingskuld | 31 | - | - |
Betalning hybridobligation | - | - | |
Utdelning, stamaktier | - | ||
Utdelning, preferensaktier | - | - | |
Kassaflöde från finansieringsverksamheten | - | - | |
Årets kassaflöde | - | ||
Likvida medel vid årets början | |||
Likvida medel vid årets slut |
97
K2A Årsredovisning 2024
Finansiell information
Moderbolagets resultaträkning
Mkr Not 2024 2023
Rörelsens intäkter
Nettoomsättning 60,1 63,3
Summa rörelsens intäkter 60,1 63,3
Rörelsens kostnader
Övriga externa kostnader -66,0 -38,9
Personalkostnader 6 -64,5 -66,2
Avskrivningar av immateriella anläggningstillgångar 13 -1,4 -1,4
Avskrivningar av materiella anläggningstillgångar 17 -0,8 -0,7
Summa rörelsens kostnader -132,7 -107,1
Rörelseresultat -72,6 -43,8
Resultat från finansiella poster
Anteciperad aktieutdelning 250,0 –
Värdeförändring derivat 22 -65,5 -107,4
Värdeförändring andelar i andra bolag -32,9 –
Ränteintäkter 9 103,0 94,4
Räntekostnader 9 -137,3 -106,3
Summa resultat från finansiella poster 117,3 -119,3
Resultat efter finansiella poster 44,6 -163,1
Bokslutsdispositioner
Erhållna koncernbidrag 0,6 22,9
Summa bokslutsdispositioner 0,6 22,9
Resultat före skatt 45,3 -140,2
Uppskjuten skatt 10 24,1 19,7
Årets resultat 69,4 -120,5
Årets resultat motsvarar årets totalresultat och därför presenteras endast en resultaträkning utan separat rapport för övrigt totalresultat.
98
K2A Årsredovisning 2024
Finansiell information
Moderbolagets balansräkning
Mkr Not 2024-12-31 2023-12-31
TILLGÅNGAR
Immateriella anläggningstillgångar
Licenser 13 2,8 3,9
Summa immateriella anläggningstillgångar 2,8 3,9
Materiella anläggningstillgångar
Inventarier 17 2,2 2,5
Summa materiella anläggningstillgångar 2,2 2,5
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i koncernbolag 18 2 090,1 2 090,1
Andra långfristiga värdepappersinnehav 26,5 59,4
Derivat 22 37,9 103,4
Uppskjuten skattefordran 48,6 31,5
Summa finansiella anläggningstillgångar 2 203,1 2 284,4
Summa anläggningstillgångar 2 208,0 2 290,8
Omsättningstillgångar
Kundfordringar 23 1,1 9,1
Fordringar hos koncernbolag 30 1 968,4 1 820,0
Fodringar hos intresseföretag 11,4 –
Övriga fordringar 24 3,2 2,3
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 25 13,1 19,6
Likvida medel 78,4 77,5
Summa omsättningstillgångar 2 075,6 1 928,5
SUMMA TILLGÅNGAR 4 283,6 4 219,3
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Bundet eget kapital
Aktiekapital 26 547,9 547,9
Summa bundet eget kapital 547,9 547,9
Fritt eget kapital
Överkursfond 942,0 942,0
Hybridobligation 450,0 450,0
Balanserad vinst -703,9 -538,4
Årets resultat 69,4 -120,5
Summa fritt eget kapital 757,5 733,2
Summa eget kapital 1 305,4 1 281,1
Långfristiga skulder
Obligationslån 27 690,0 395,4
Uppskjuten skatteskuld 10 2,5 9,5
Summa långfristiga skulder 692,5 404,9
Kortfristiga skulder
Obligationslån 27 – 700,0
Leverantörsskulder 3,3 4,7
Skulder till koncernföretag 30 2 179,6 1 757,7
Skulder till intresseföretag 9,6 –
Skatteskulder 0,5 0,8
Övriga skulder 31,1 41,3
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 28 61,5 28,7
Summa kortfristiga skulder 2 285,7 2 533,2
SUMMA SKULDER 2 978,1 2 938,1
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 4 283,6 4 219,3
99
K2A Årsredovisning 2024
Finansiell information
Moderbolagets rapport över
förändringar i eget kapital
Totalt eget kapital
Överkurs- Hybrid- Balanserad Årets
Mkr Aktiekapital fond obligation vinst resultat Totalt
Ingående eget kapital 2023-01-01 547,9 942,0 450,0 -435,4 -11,1 1 493,5
Årets resultat – – – – -120,5 -120,5
Transaktioner med bolagets ägare
Årets disposition – – – -11,1 11,1 –
Utdelning beslutad, stamaktier – – – -12,9 – -12,9
Utdelning beslutad, preferensaktier – – – -36,1 – -36,1
Kostnader för hybridobligation – – – -42,9 – -42,9
Summa transaktioner med bolagets ägare – – – -102,9 11,1 -91,9
Utgående eget kapital 2023-12-31 547,9 942,0 450,0 -538,4 -120,5 1 281,1
Ingående eget kapital 2024-01-01 547,9 942,0 450,0 -538,4 -120,5 1 281,1
Årets resultat – – – – 69,4 69,4
Transaktioner med bolagets ägare
Årets disposition – – – -120,5 120,5 –
Utdelning beslutad, stamaktier – – – – – –
Utdelning beslutad, preferensaktier – – – – – –
Kostnader för hybridobligation – – – -45,1 – -45,1
Summa transaktioner med bolagets ägare – – – -165,6 120,5 -45,1
Utgående eget kapital 2024-12-31 547,9 942,0 450,0 -703,9 69,4 1 305,4
Årets resultat motsvarar årets totalresultat och därför presenteras endast en resultaträkning utan separat rapport för övrigt totalresultat.
100
K2A Årsredovisning 2024
Finansiell information
Moderbolagets kassaflödesanalys
Mkr Not 2024 2023
Den löpande verksamheten
Resultat efter finansiella poster 44,6 -163,1
Justering för poster som inte ingår i kassaflödet 33 -121,9 117,2
Förändringar rörelsefordringar 13,7 -10,3
Förändringar rörelseskulder -1,5 24,7
Kassaflöde från den löpande verksamheten -65,1 -31,5
Investeringsverksamheten
Förvärv av immateriella anläggningstillgångar 13 -0,2 -0,1
Förvärv av inventarier 17 -0,5 -0,5
Förändring kortfristiga lån till koncernföretag 99,9 –
Förändring kortfristiga lån till intresseföretag -11,4 -184,8
Kassaflöde från investeringsverksamheten 87,7 -185,4
Finansieringsverksamheten
Erhållna koncernbidrag 28,2 –
Lämnade koncernbidrag -2,0 –
Betalningar hybridobligation -22,8 -41,1
Upptagna lån 27 476,4 –
Utdelning, stamaktier – -12,9
Utdelning, preferensaktier -9,0 -36,1
Förändring kortfristiga lån från koncernföretag 398,1 555,6
Förändring kortfristiga lån från intresseföretag 9,6 –
Amortering av lån 27 -900,0 -400,0
Derivat 22 – -68,0
Kassaflöde från finansieringsverksamheten -21,7 -2,5
Årets kassaflöde 0,9 -219,4
Likvida medel vid årets början 77,5 296,8
Likvida medel vid årets slut 78,4 77,5
101
K2A Årsredovisning 2024
Finansiell information
Redovisningsprinciper och noter
NOT 1 ALLMÄN INFORMATION
Årsredovisningen och koncernredovisningen för perioden 1 januari
till 31 december 2024 har godkänts för utfärdande av styrelsen den
3 april 2025. Koncernens resultat- och balansräkning kommer att
framläggas för beslut om fastställelse på årsstämman den 24 april
2025.
102
K2A Årsredovisning 2024
Redovisningsprinciper och noter
Rörelsefastighet | 10-25 år |
Inventarier | 5-10 år |
103
K2A Årsredovisning 2024
Redovisningsprinciper och noter
104
K2A Årsredovisning 2024
Redovisningsprinciper och noter
105
K2A Årsredovisning 2024
Redovisningsprinciper och noter
Förvaltningsobjekt | Pågående projekt | Ofördelade poster | Koncernen | f | ||||
Resultaträkning, Mkr | 2024 | 2023 | 2024 | 2023 | 2024 | 2023 | 2024 | 2023 |
Hyresintäkter 1 | 426,3 | 442,0 | 0,6 | 1,7 | 0,0 | -0,1 | 426,9 | 443,6 |
Fastighetskostnader | -132,4 | -137,8 | -2,3 | -2,1 | -0,0 | 0,4 | -134,6 | -139,5 |
Driftsöverskott | 293,9 | 304,3 | -1,7 | -0,4 | 0,0 | 0,3 | 292,3 | 304,1 |
Central administration | -17,9 | -15,5 | -63,6 | -43,6 | – | – | -81,5 | -59,1 |
Resultat från joint ventures | – | – | – | – | -140,1 | 76,0 | -140,1 | 76,0 |
varav förvaltningsresultat | – | – | – | – | 4,8 | -0,0 | 4,8 | -0,0 |
varav värdefärändring förvaltningsfast. | – | – | – | – | 55,6 | 76,0 | 55,6 | 76,0 |
varav övrigt | – | – | – | – | -200,5 | – | -200,5 | – |
Ränteintäkter | 12,2 | 1,6 | 0,7 | 3,8 | 110,7 | 97,1 | 123,7 | 102,5 |
Räntekostnader | -212,2 | -138,1 | -2,7 | -4,4 | -150,3 | -147,8 | -365,2 | -290,4 |
Förvaltningsresultat | 76,1 | 152,3 | -67,3 | -44,7 | -179,7 | -126,4 | -170,9 | -18,8 |
| Värdeförändringar | ||||||||
Fastigheter, orealiserade | 13,9 | -238,0 | -34,7 | 233,1 | – | – | -20,8 | -471,0 |
Fastigheter, realiserade | -54,9 | -25,3 | -4,2 | -4,1 | – | – | -59,1 | -29,4 |
Andelar i andra bolag | – | – | – | – | -28,9 | – | -28,9 | – |
Derivat, orealiserade | -6,6 | -15,4 | – | – | -65,5 | -107,4 | -72,1 | -122,8 |
Resultat före skatt | 28,4 | -126,4 | -106,2 | -281,8 | -274,2 | -233,8 | -351,9 | -642,0 |
Aktuell skatt | – | – | – | – | – | – | 0,2 | -0,1 |
Uppskjuten skatt | – | – | – | – | – | – | 149,3 | 105,2 |
Årets resultat | – | – | – | – | – | – | -202,4 | -536,9 |
| Investeringar, Mkr | ||||||||
Investering i anläggningstillgångar | 505,5 | 63,8 | 128,1 | 1 273,9 | 0,7 | 98,5 | 634,3 | 1 436,3 |
| Balansräkning, Mkr | ||||||||
| Tillgångar | ||||||||
Anläggningstillgångar | 5 674,3 | 8 368,3 | 1 064,7 | 1 084,4 | 175,8 | 280,2 | 6 914,8 | 9 732,9 |
Omsättningstillgångar | 31,6 | 133,1 | 10,0 | 108,7 | 271,3 | 83,6 | 312,9 | 325,3 |
Summa tillgångar | 5 706,0 | 8 501,4 | 1 074,7 | 1 193,0 | 447,0 | 363,7 | 7 227,7 | 10 058,2 |
Långfristiga skulder | 1 512,5 | 4 205,3 | 390,1 | 456,5 | 659,1 | 608,4 | 2 561,7 | 5 270,2 |
Kortfristiga skulder | 2 315,6 | 1 251,4 | 95,1 | 223,1 | 145,4 | 956,1 | 2 556,1 | 2 430,6 |
Summa skulder | 3 828,1 | 5 456,7 | 485,2 | 679,6 | 804,5 | 1 564,5 | 5 117,8 | 7 700,8 |
Totalt eget kapital | 2 109,9 | 2 357,4 | ||||||
Summa eget kapital och skulder | 7 227,7 | 10 058,2 |
| Utveckling intäkter för perioden jan-dec | |||
| Förändring | |||
Mkr | 2024 | 2023 | % |
Studentbostäder | 194,2 | 217,0 | -10,5 |
Hyresbostäder | 163,1 | 161,5 | 1,0 |
Samhällsfastigheter | 69,6 | 65,1 | 6,9 |
Totala intäkter | 426,9 | 443,6 | -3,8 |
106
K2A Årsredovisning 2024
Redovisningsprinciper och noter
ARVODE OCH KOSTNADS-
Koncernen, Tkr | 2024 | 2023 |
| KPMG | ||
Revisionsuppdrag | 4 394 | 3 625 |
Rådgivning utöver revisionsuppdraget | 781 | 127 |
Skatterådgivning | – | – |
Summa | 5 175 | 3 751 |
Moderbolaget, Tkr | 2024 | 2023 |
| KPMG | ||
Revisionsuppdrag | 2 305 | 1 531 |
Rådgivning utöver revisionsuppdraget | 781 | 127 |
Skatterådgivning | – | – |
Summa | 3 086 | 1 658 |
ANTAL ANSTÄLLDA OCH
Medelantalet anställda | 2024 | 2023 |
Män | 31 | 38 |
Kvinnor | 15 | 22 |
Summa | 46 | 60 |
Övriga ledande befattningshavare, % 2024 | 2023 | |
Män | 78 | 67 |
Kvinnor | 22 | 33 |
Summa | 100 | 100 |
Löner arvoden och förmåner, Tkr | 2024 | 2023 |
Verkställande direktör | 4 108 | 3 065 |
| Styrelse förutom Verkställande | ||
direktör, antal 5 (6) | 1 630 | 1 630 |
Övriga ledande befattningshavare, antal 8 (9) | 15 883 | 15 284 |
Övriga anställda | 20 809 | 28 566 |
Summa | 42 430 | 48 545 |
Sociala kostnader och pensionskostnader, Tkr | 2024 | 2023 |
Sociala kostnader | 13 613 | 15 570 |
Pensionskostnader | 6 981 | 7 997 |
Summa | 20 594 | 23 567 |
Moderbolaget
Medelantal anställda 2024 2023
Män 31 31
Kvinnor 15 20
Summa 46 51
Per balansdagen bestod styrelsen av 83 (86) procent män.
Övriga ledande befattningshavare, % | 2024 | 2023 |
Män | 78 | 67 |
Kvinnor | 22 | 33 |
Summa | 100 | 100 |
Löner arvoden och förmåner, Tkr | 2024 | 2023 |
Verkställande direktör | 4 108 | 3 065 |
| Styrelse förutom Verkställande | ||
direktör, antal 5 (6) | 1 630 | 1 630 |
Övriga ledande befattningshavare, antal 8 (9) | 15 883 | 15 284 |
Övriga anställda | 20 687 | 22 748 |
Summa | 42 308 | 42 727 |
Sociala kostnader och pensionskostnader, Tkr | 2024 | 2023 |
Sociala kostnader | 13 574 | 13 706 |
Pensionskostnader | 6 771 | 7 260 |
Summa | 20 345 | 20 966 |
2024 | Styrelse- | Pension | |
arvode/ | och övriga | ||
Ledande befattningshavare, Tkr | grundlön | förmåner | Summa |
Styrelseordförande: Sten Gejrot | 325 | – | 325 |
Styrelseledamot: Johan Thorell | 270 | – | 270 |
Styrelseledamot: Ludwig Holmgren | 245 | – | 245 |
Styrelseledamot: Claes-Henrik Julander | 290 | – | 290 |
Styrelseledamot: Ingrid Lindquist | 270 | – | 270 |
Styrelseledamot: Johan Ljungberg | 230 | – | 230 |
| Verkställande direktör/ | |||
styrelseledamot: Johan Knaust | 4 100 | 8 | 4 108 |
Vice vd: Christian Lindberg | 2 271 | 534 | 2 805 |
Vice vd: Henrik Nordlund | 1 784 | 529 | 2 313 |
Övrig koncernledning | 11 345 | 2 736 | 14 081 |
Summa | 21 130 | 3 807 | 24 937 |
107
K2A Årsredovisning 2024
Redovisningsprinciper och noter
NOT 10 SKATTER
| Redovisad i resultaträkningen | ||
Koncernen, Mkr | 2024 | 2023 |
| Aktuell skattekostnad | ||
Aktuell skatt | 0,2 | -0,1 |
Summa | 0,2 | -0,1 |
| Uppskjuten skattekostnad | ||
Uppskjuten skatt avseende temporära skillnader | 149,3 | 105,2 |
Totalt redovisad skatt | 149,5 | 105,1 |
| Redovisad i balansräkningen | ||
Koncernen, Mkr | 2024-12-31 2023-12-31 | |
| Uppskjuten skatteskuld (-fordran) | ||
| hänför sig till följande: | ||
Fastigheter | 382,7 | 508,2 |
Underskottsavdrag | -92,5 | -83,7 |
Obeskattade reserver | 0,0 | 0,6 |
Derivat | -5,5 | 9,5 |
Övriga poster | 0,4 | 0,4 |
Summa uppskjuten skatteskuld | 285,1 | 435,0 |
Koncernens skattemässiga underskottsavdrag vid årets slut uppgår
till 448,8 Mkr (403,7).
Avstämning av effektiv skatt för koncernen, Mkr | 2024 | 2023 |
Resultat före skatt | -351,9 | -642,0 |
Skatt enligt gällande skattesats, 20,6% | 72,5 | 132,3 |
Skatt hänförlig till tidigare år | 0,0 | -0,6 |
Ej skattepliktiga intäkter | 191,6 | 93,6 |
Ej avdragsgilla kostnader | -62,0 | -81,9 |
Ej avdragsgillt räntenetto | -47,8 | -46,3 |
Utnyttjande av tidigare ej avdragsgillt räntenetto | 1,2 | 0,1 |
| Utnyttjande av tidigare ej | ||
aktiverade underskottsavdrag | 2,5 | 0,7 |
| Ökning av underskottsavdrag utan | ||
motsvarande effekt av uppskjuten skatt | -14,0 | 0,0 |
Skatteeffekt från skattemässiga avskrivningar | 5,5 | 7,2 |
Koncernen, Mkr | 2024 | 2023 |
Ränteintäkter | 123,7 | 102,5 |
Räntekostnader | -333,6 | -286,2 |
Övriga finansiella kostnader | -31,6 | -4,2 |
Räntenetto | -241,5 | -187,9 |
Moderbolaget, Mkr 2024 2023
Anteciperad aktieutdelning 250,0 –
Ränteintäkter 103,0 94,4
Värdeförändring, derivat -65,5 -107,4
Värdeförändring andelar i andra bolag -32,9 –
Räntekostnader -110,3 -104,7
Övriga finansiella kostnader -27,0 -1,6
Räntenetto 117,2 -119,3
Koncernen, Mkr | 2024 | 2023 |
Andel av årets resultat | 60,4 | -76,0 |
Realisationsresultat | -200,5 | – |
Summa | -140,1 | -76,0 |
RÖRELSENS KOSTNADER FÖRDELADE
| Fastighetskostnader 2024 | ||||
Student- | Hyres- | Samhälls- | ||
Koncernen, Mkr | bostäder | bostäder | fastigheter | Totalt |
Driftskostnader | 38,6 | 34,2 | 9,1 | 81,9 |
Underhåll | 7,9 | 5,1 | 3,9 | 16,9 |
Fastighetsskatt | 1,9 | 1,0 | 0,0 | 2,9 |
Avskrivningar | – | 1,6 | – | 1,6 |
Direkta | 48,4 | 41,9 | 13,0 | 103,3 |
| fastighetskostnader | ||||
Fastighetsadministration | 31,3 | |||
Totala fastighetskostnader | 134,6 | |||
| Fastighetskostnader 2023 | Student- | Hyres- | Samhälls- | |
Koncernen, Mkr | bostäder | bostäder | fastigheter | Totalt |
Driftskostnader | 48,2 | 33,8 | 9,7 | 91,7 |
Underhåll | 6,3 | 4,1 | 4,0 | 14,4 |
Fastighetsskatt | 2,5 | 1,6 | 0,0 | 4,1 |
Avskrivningar | – | 1,6 | – | 1,6 |
Direkta | 57,0 | 41,1 | 13,7 | 111,7 |
| fastighetskostnader | ||||
Fastighetsadministration | 27,8 | |||
Totala fastighetskostnader | 139,5 | |||
Koncernen – uppdelning per kostnadsslag, Mkr | 2024 | 2023 | ||
Drifts- och underhållskostnader | 87,1 | 90,8 | ||
Personalkostnader | 11,8 | 15,3 | ||
Övriga externa kostnader | 34,3 | 31,8 | ||
Avskrivningar | 1,6 | 1,6 | ||
Summa | 134,6 | 139,5 |
2023 | Styrelse- | Pension | |
arvode/ | och övriga | ||
Ledande befattningshavare, Tkr | grundlön | förmåner | Summa |
Styrelseordförande: Sten Gejrot | 325 | – | 325 |
Styrelseledamot: Johan Thorell | 270 | – | 270 |
Styrelseledamot: Ludwig Holmgren | 245 | – | 245 |
Styrelseledamot: Claes-Henrik Julander | 290 | – | 290 |
Styrelseledamot: Ingrid Lindquist | 270 | – | 270 |
Styrelseledamot: Johan Ljungberg | 230 | – | 230 |
| Verkställande direktör/ | |||
styrelseledamot: Johan Knaust | 3 060 | 5 | 3 065 |
Vice vd: Christian Lindberg | 1 966 | 508 | 2 474 |
Övrig koncernledning | 12 949 | 3 360 | 16 309 |
Summa | 19 605 | 3 873 | 23 478 |
108
K2A Årsredovisning 2024
Redovisningsprinciper och noter
Totalt redovisad skatt 149,5 | 105,1 | |
| Redovisad effektiv skatt | ||
Redovisad i resultaträkningen | 149,5 | 105,1 |
Procent av resultat före skatt, % | -42,5 | -16,4 |
Redovisad i resultaträkningen
Moderbolaget, Mkr 2024 2023
Aktuell skattekostnad
Aktuell skatt – –
Uppskjuten skatt 24,1 19,7
Totalt redovisad skatt 24,1 19,7
Redovisad i balansräkningen
Moderbolaget, Mkr 2024-12-31 2023-12-31
Uppskjuten skatteskuld (-fordran)
hänför sig till följande:
Underskottsavdrag -48,6 -31,5
Derivat 2,5 9,5
Summa uppskjuten skatteskuld -46,1 -22,0
Moderbolagets skattemässiga underskottsavdrag vid årets slut uppgår
till 236,0 Mkr (152,9).
Avstämning av effektiv skatt för moderbolaget, Mkr 2024 2023
Resultat före skatt 45,3 -140,2
Skatt enligt gällande skattesats
för moderbolaget, 20,6 % -9,3 28,9
Effekt av ändrade skattesatser – –
Ej skattepliktiga intäkter 51,5 0,1
Ej avdragsgilla kostnader -4,8 -0,3
Ej avdragsgillt räntenetto -13,3 -8,9
Summa 24,1 19,7
Redovisad effektiv skatt
Redovisad i resultaträkningen 24,1 19,7
Procent av resultat före skatt, % 53,2 -14,1
Resultat per aktie | 2024 | 2023 |
Årets resultat, Mkr | -202,4 | -536,9 |
Utdelning till preferensaktieägare, Mkr | -9,0 | -36,1 |
Kostnad hybridobligation | -45,1 | -42,9 |
| Resultat efter utdelning preferensaktier | ||
samt kostnad hybridobligation | -256,5 | -615,9 |
| Genomsnittligt antal | ||
utestående stamaktier, st | 85 865 300 | 85 865 300 |
Justerat resultat per stamaktie, kr 1 | -2,99 | -7,17 |
| Avdrag innehav utan | ||
bestämmande inflytande, kr | -0,00 | -0,00 |
Resultat per stamaktie, kr 1 | -2,99 | -7,17 |
NOT 12 FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION
| Till årsstämmans förfogande står följande vinstmedel, kr | |
Överkursfond | 942 022 520 |
Balanserade vinstmedel | -703 942 173 |
Årets resultat | 69 408 147 |
Summa | 307 488 494 |
I ny räkning balanseras | 307 488 494 |
Koncernen, Mkr | 2024 | 2023 |
Ingående anskaffningsvärde | 7,9 | 7,8 |
Inköp | 0,2 | 0,1 |
Utrangeringar | – | – |
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden | 8,1 | 7,9 |
Ingående avskrivningar | -4,0 | -2,6 |
Utrangeringar | – | – |
Årets avskrivningar | -1,4 | -1,4 |
Utgående avskrivningar | -5,4 | -4,0 |
Utgående redovisat värde | 2,8 | 3,9 |
Moderbolaget, Mkr 2024 2023
Ingående anskaffningsvärde 7,9 7,8
Inköp 0,2 0,1
Utrangeringar – –
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 8,1 7,9
Ingående avskrivningar -4,0 -2,6
Utrangeringar – –
Årets avskrivningar -1,4 -1,4
Utgående avskrivningar -5,4 -4,0
Utgående redovisat värde 2,8 3,9
109
K2A Årsredovisning 2024
Redovisningsprinciper och noter
Förvaltningsobjekt | Pågående projekt | ||||
Förändring av verkligt värde för förvaltningsfastigheter 2024 | Leasade 1 | Ägda | Leasade 1 | Ägda | Totalt |
Ingående värde | 204,1 | 8 164,1 | – | 757,1 | 9 125,4 |
Förvärv av fastigheter | 63,8 | – | 96,8 | – | 160,6 |
Tillgångsförvärv via dotterbolag | – | 473,6 | – | -0,7 | 473,0 |
Ny- och tillbyggnad | – | 12,9 | – | 32,0 | 44,9 |
Försäljningar | -45,0 | -3 606,8 | – | 4,9 | -3 646,9 |
| Orealiserade värdeförändringar: | |||||
– Förvaltningsobjekt | -25,9 | 39,8 | – | – | 13,9 |
– Projektvinster | – | – | – | -23,2 | -23,2 |
– Pågående projekt | – | – | – | -11,5 | -11,5 |
| Realiserade värdeförändringar: | |||||
– Förvaltningsobjekt | – | -54,9 | – | – | -54,9 |
– Projekt | – | – | – | -4,2 | -4,2 |
Omklassning från pågående projekt till förvaltningsobjekt | – | 112,0 | – | -112,0 | – |
Utgående verkligt värde | 197,1 | 5 140,7 | 96,8 | 642,3 | 6 077,0 |
Summa utgående verkligt värde | 5 337,8 | 739,2 | 6 077,0 |
| Koncernen, Mkr | ||
Orealiserade värdeförändringar av förvaltningsfastigheter | 2024 | 2023 |
Ingående värde | 1 503,9 | 2 011,8 |
Avyttrade fastigheter | -426,9 | -34,9 |
Orealiserade (day one gain) | -5,9 | -2,0 |
Orealiserade (övriga) | -20,8 | -471,0 |
Utgående värde | 1 050,4 | 1 503,9 |
Specifikation fastighetsportfölj, 2024 | Bostäder | Samhäll |
Nord | 145,0 | 328,0 |
Mälardalen/Syd | 1 505,0 | 469,5 |
Stockholm | 2 510,6 | 182,0 |
Total förvaltning | 4 160,6 | 979,5 |
Tomt- och nyttjanderätter | 194,2 | 3,5 |
Projekt | 660,7 | 78,4 |
Total fastighetsportfölj | 5 015,6 | 1 061,4 |
Specifikation fastighetsportfölj, 2023 | Bostäder | Samhäll |
Nord | 1 836,0 | 379,0 |
Mälardalen | 2 263,0 | 354,8 |
Stockholm | 2 152,5 | 149,0 |
Syd | 926,0 | 104,0 |
Total förvaltning | 7 177,5 | 986,8 |
Tomt- och nyttjanderätter | 200,6 | 3,5 |
Projekt | 701,1 | 56,0 |
Total fastighetsportfölj | 8 079,2 | 1 046,3 |
Skattemässiga restvärden, Mkr | 2024-12-31 2023-12-31 | ||
Byggnad | 2 821,0 | 4 687,6 | |
Mark | 374,5 | 514,2 | |
Pågående projekt | 136,8 | 261,8 | |
Inventarier i förvaltningsfastigheter | 57,4 | 91,0 | |
Summa | 3 389,7 | 5 554,6 | |
Taxeringsvärde, Mkr | 2024-12-31 2023-12-31 | ||
Byggnad | 1 768,8 | 3 220,3 | |
Mark | 425,0 | 670,4 | |
110
K2A Årsredovisning 2024
Redovisningsprinciper och noter
Förvaltningsobjekt | Pågående projekt | ||||
Förändring av verkligt värde för förvaltningsfastigheter 2023 | Leasade 1 | Ägda | Leasade 1 | Ägda | Totalt |
Ingående värde | 119,8 | 8 249,0 | 64,7 | 1 716,1 | 10 149,6 |
Förvärv av fastigheter | 40,0 | – | – | – | 40,0 |
Tillgångsförvärv via dotterbolag | – | – | – | 974,1 | 974,1 |
Ny- och tillbyggnad | – | 23,1 | – | 299,8 | 322,9 |
Försäljningar | – | -1 393,6 | – | -467,4 | -1 860,9 |
| Orealiserade värdeförändringar: | |||||
– Förvaltningsobjekt | -20,4 | -217,6 | – | – | -238,0 |
– Projektvinster | – | – | – | -165,2 | -165,2 |
– Pågående projekt | – | – | – | -67,9 | -67,9 |
| Realiserade värdeförändringar: | |||||
– Förvaltningsobjekt | – | -25,3 | – | – | -25,3 |
– Projekt | – | – | – | -4,1 | -4,1 |
Omklassning från pågående projekt till förvaltningsobjekt | 64,7 | 1 528,4 | -64,7 | -1 528,4 | – |
Utgående verkligt värde | 204,1 | 8 164,1 | – | 757,1 | 9 125,4 |
Summa utgående verkligt värde | 8 368,3 | 757,1 | 9 125,4 |
111
K2A Årsredovisning 2024
Redovisningsprinciper och noter
marknader och transaktioner samt på hur marknaden betraktar det
aktuella objektet. Verkligt värde för pågående projekt bedöms utifrån
det lägsta av:
• Verkligt värde för byggrätten/framtida byggrätten (marken) med
eventuell befintlig byggnad vid värdetidpunkten, med tillägg för
nedlagda kostnader
• Verkligt värde för fastigheten i färdigt skick med avdrag för
kvarstående investeringar för att färdigställa projektet.
Verkligt värde för färdigställt pågående projekt beräknas med
samma värderingsmetodik som för förvaltningsobjekt. Värdering som
i färdigt skick kan dock ske när projektet är nästan färdigställt och
nästan helt uthyrt, förutsatt att extern värdering genomförts.
I tabellen nedan med väsentliga icke observerbara indata för
värdering till verkligt värde utgörs värdena av vägda genomsnitt inom
respektive kategori. Avseende känslighetsanalysen för fastighetsvärden
visar den hur värdet förändras om en variabel förändras, allt annat
lika. I verkligheten samspelar de olika variablerna med varandra – till
exempel kan en högre hyra förväntas öka vakansgraden och högre
marknadsräntor kan förväntas ge högre diskonteringsräntor och
avkastningskrav. Detta tar dock inte känslighetsanalysen hänsyn till.
Känslighetsanalysen är inte en prognos, utan visar på känsligheten
för förändringar i fastighetsvärden om enskilda indata förändras.
Kategoriseringen avseende väsentliga icke observerbara indata
för värdering är uppdelad på geografiska områden samt på bostäder
och samhällsfastigheter eftersom de har olika förutsättningar. K2A:s
studentbostäder är helt jämförbara med traditionella hyresbostäder.
Bostäderna är fullt utrustade med eget kök, diskmaskin, tvättmaskin
och badrum med kakel och klinker. Det finns inga skillnader i de
ekonomiska förutsättningarna. Förvaltning, tillsyn, uppföljning,
besiktning med mera, sker på samma sätt och förslitningarna är inte
högre. Avyttringar under 2024 har lett till att regionerna Mälardalen
och Syd har slagits ihop på grund av mindre bestånd.
| Förvaltningsobjekt - väsentliga icke observerbara indata för värdering till verkligt värde per 2024-12-31 | |||||
Bostäder | Nord | Mälardalen/syd | Stockholm | Total | |
Förväntad normaliserad hyra år 16, kr/kvm | 2 585 | 3 450 | 3 958 | 3 648 | |
Aktuell hyra, kr/kvm | 1 905 | 2 405 | 2 942 | 2 643 | |
Återstående längd på hyreskontrakt, år | e.t | e.t | e.t | e.t | |
Förväntad långsiktig vakans år 16, % | 1,1 | 2,1 | 1,0 | 1,5 | |
Aktuell vakans, % | 1,3 | 3,5 | 1,3 | 2,2 | |
Förväntat normaliserat driftsnetto år 16, kr/kvm | 1 650 | 2 572 | 3 080 | 2 767 | |
Diskonteringsränta, % | 6,6 | 6,5 | 5,8 | 6,1 | |
Direktavkastningskrav för bedömning av restvärde år 16, % | 4,5 | 4,4 | 3,8 | 4,0 | |
Samhällsfastigheter | Nord | Mälardalen/syd | Stockholm | Total | |
Förväntad normaliserad hyra år 16, kr/kvm | 2 307 | 3 148 | 4 916 | 2 894 | |
Aktuell hyra, kr/kvm | 1 700 | 2 280 | 3 633 | 2 118 | |
Återstående längd på hyreskontrakt, år | 2,7 | 9,8 | 8,8 | 6,8 | |
Förväntad långsiktig vakans år 16, % | 2,2 | 5,0 | 4,9 | 3,9 | |
Aktuell vakans, % | 0,1 | 0,3 | 0,0 | 0,1 | |
Förväntat normaliserat driftsnetto år 16, kr/kvm | 1 612 | 2 787 | 4 507 | 2 363 | |
Diskonteringsränta, % | 8,0 | 8,1 | 7,8 | 8,0 | |
Direktavkastningskrav för bedömning av restvärde år 16, % | 5,9 | 6,0 | 5,7 | 5,9 | |
| Förvaltningsobjekt - väsentliga icke observerbara indata för värdering till verkligt värde per 2023-12-31 | |||||
Bostäder | Nord | Mälardalen | Stockholm | Syd | Total |
Förväntad normaliserad hyra år 16, kr/kvm | 3 302 | 3 485 | 4 032 | 3 709 | 3 590 |
Aktuell hyra, kr/kvm | 2 435 | 2 532 | 3 009 | 2 510 | 2 608 |
Återstående längd på hyreskontrakt, år | e.t | e.t | e.t | e.t | e.t |
Förväntad långsiktig vakans år 16, % | 1,7 | 1,5 | 1,2 | 2,3 | 1,6 |
Aktuell vakans, % | 2,3 | 2,1 | 1,6 | 3,5 | 2,2 |
Förväntat normaliserat driftsnetto år 16, kr/kvm | 2 403 | 2 528 | 3 102 | 2 826 | 2 668 |
Diskonteringsränta, % | 6,6 | 6,5 | 6,0 | 6,6 | 6,4 |
Direktavkastningskrav för bedömning av restvärde år 16, % | 4,5 | 4,4 | 3,9 | 4,6 | 4,3 |
Samhällsfastigheter | Nord | Mälardalen | Stockholm | Syd | Total |
Förväntad normaliserad hyra år 16, kr/kvm | 2 400 | 4 535 | 4 712 | 1 590 | 2 855 |
Aktuell hyra, kr/kvm | 1 736 | 3 382 | 3 501 | 1 114 | 2 086 |
Återstående längd på hyreskontrakt, år | 3,5 | 11,7 | 7,2 | 8,8 | 7,3 |
Förväntad långsiktig vakans år 16, % | 2,5 | 4,8 | 5,0 | 5,0 | 3,9 |
Aktuell vakans, % | 3,5 | 6,4 | 6,7 | 7,1 | 5,3 |
Förväntat normaliserat driftsnetto år 16, kr/kvm | 1 753 | 4 072 | 4 304 | 1 333 | 2 341 |
Diskonteringsränta, % | 8,0 | 8,0 | 7,8 | 8,3 | 8,0 |
Direktavkastningskrav för bedömning av restvärde år 16, % | 5,9 | 5,9 | 5,7 | 6,2 | 5,9 |
112
K2A Årsredovisning 2024
Redovisningsprinciper och noter
| Förvaltningsobjekt - känslighetsanalys fastighetsvärdering, Mkr | |||||
2024-12-31 | 2023-12-31 | ||||
Samhälls- | Samhälls- | ||||
Påverkan av verkligt värde | Förändring | fastigheter | Bostäder | fastigheter | Bostäder |
Förväntad normaliserad hyra | +/- 5 % | +/- 25 | +/- 149 | +/- 25 | +/- 251 |
Förväntad långsiktig vakans | +/- 3 % | -/+ 15 | -/+ 89 | -/+ 15 | -/+ 151 |
Förväntade fastighetskostnader | +/- 5 % | -/+ 4 | -/+ 34 | -/+ 4 | -/+ 60 |
Diskonteringsränta | + 0,25 % | - 23 | - 109 | - 23 | - 184 |
- 0,25 % | + 23 | + 113 | + 23 | + 191 | |
Direktavkastning för bedömning av restvärde | + 0,25 % | - 17 | - 134 | - 17 | - 210 |
- 0,25 % | + 18 | + 153 | + 18 | + 238 |
NOT 18 ANDELAR I KONCERNBOLAG
Moderbolaget, Mkr 2024 2023
Ackumulerade anskaffningsvärden
Ingående balans 2 090,1 2 090,1
Aktieägartillskott – –
Utgående balans 2 090,1 2 090,1
Utgående redovisat värde 2 090,1 2 090,1
Specifikation över moderbolagets direkta
innehav av andelar i dotterbolag
K2A Fastigheter Knaust & Andersson Holding AB Dotterbolag
Organisationsnummer 556955-9569
Säte Stockholm
Antal andelar 500
Andel i % 100
Redovisat värde 2024-12-31 2 090,1
Redovisat värde 2023-12-31 2 090,1
Koncernen, Mkr | Leasade | Ägda | 2024 |
Ingående anskaffningsvärde | 10,5 | 25,2 | 35,8 |
Årets anskaffning | – | 0,5 | 0,5 |
Avyttringar | -0,9 | -11,8 | -12,7 |
Utgående ackumulerade | 9,6 | 13,9 | 23,5 |
| anskaffningsvärden | |||
Ingående avskrivningar | -6,8 | -14,7 | -21,6 |
Avyttringar | 0,5 | 6,9 | 7,4 |
Årets avskrivningar | -2,1 | -2,0 | -4,1 |
Utgående avskrivningar | -8,4 | -9,9 | -18,3 |
Utgående redovisat värde | 1,2 | 4,0 | 5,2 |
NOT 16 RÖRELSEFASTIGHETER
Koncernen, Mkr | Leasade | Ägda | 2024 |
Ingående värde | 30,6 | 6,8 | 37,4 |
Omklassificering | – | – | – |
Årets anskaffningar | – | – | – |
Utgående värde | 30,6 | 6,8 | 37,4 |
Ingående avskrivningar | -14,1 | -1,9 | -16,0 |
Årets avskrivningar | -3,1 | -0,2 | -3,3 |
Utrangering | -13,4 | – | -13,4 |
Utgående avskrivningar | -30,6 | -2,2 | -32,7 |
Utgående redovisat värde | 0,0 | 4,6 | 4,6 |
Koncernen, Mkr | Leasade | Ägda | 2023 |
Ingående värde | 30,6 | 6,8 | 37,4 |
Omklassificering | – | – | – |
Årets anskaffningar | – | – | – |
Utgående värde | 30,6 | 6,8 | 37,4 |
Ingående avskrivningar | -9,9 | -1,7 | -11,6 |
Årets avskrivningar | -4,2 | -0,2 | -4,4 |
Utgående avskrivningar | -14,1 | -1,9 | -16,0 |
Utgående redovisat värde | 16,5 | 4,9 | 21,4 |
Skattemässigt restvärde, Mkr | 2024-12-31 2023-12-31 | |
Byggnad | 1,6 | 1,7 |
Mark | 0,3 | 0,3 |
Summa | 1,9 | 2,0 |
Taxeringsvärde, Mkr | 2024-12-31 2023-12-31 | |
Byggnad | 3,9 | 3,9 |
Mark | 2,7 | 2,7 |
Summa | 6,5 | 6,5 |
Koncernen, Mkr | Leasade | Ägda | 2023 |
Ingående anskaffningsvärde | 8,8 | 27,3 | 36,1 |
Årets anskaffning | 2,0 | 0,6 | 2,6 |
Avyttringar | -0,3 | -2,6 | -2,9 |
Utgående ackumulerade | 10,5 | 25,2 | 35,8 |
| anskaffningsvärden | |||
Ingående avskrivningar | -4,6 | -14,0 | -18,6 |
Avyttringar | 0,1 | 1,9 | 2,0 |
Årets avskrivningar | -2,4 | -2,6 | -5,0 |
Utgående avskrivningar | -6,8 | -14,7 | -21,6 |
Utgående redovisat värde | 3,7 | 10,5 | 14,2 |
Moderbolaget, Mkr 2024 2023
Ingående anskaffningsvärde 5,6 5,1
Inköp 0,5 0,5
Avyttringar – –
Utgående ackumulerade
anskaffningsvärden 6,1 5,6
Ingående avskrivningar -3,2 -2,5
Årets avskrivningar -0,8 -0,7
Utgående avskrivningar -3,9 -3,2
Utgående redovisat värde 2,2 2,5
113
K2A Årsredovisning 2024
Redovisningsprinciper och noter
Bolag | Organisationsnummer | Ägarandel 2024 | Ägarandel 2023 |
K2A Admin AB | 559065-3449 | 100 | 100 |
Jejoli AB | 559210-1660 | 100 | 100 |
K2A Hold NDA AB | 559502-5411 | 100 | – |
K2A Hyresbostäder i Västerås 2 AB | 559248-4454 | 100 | – |
K2A Hyresbostäder i Örebro 2 AB | 559225-6886 | 100 | – |
K2A Studenthus i Järfälla AB | 559212-8994 | 100 | – |
K2A Studenthus i Vällingby AB | 556997-8777 | 100 | – |
K2A Samhällsfastigheter AB | 559355-1152 | 100 | 100 |
K2A Samhällfastigheter i Kiruna AB | 556925-7818 | 100 | 100 |
K2A Samhällsfastigheter i Sundsvall AB | 559292-4087 | 100 | 100 |
K2A Slakthushallen AB | 559377-3301 | 100 | 100 |
Arborem Fastigheter NDA Hold AB | 559411-2475 | – | 100 |
K2A Sam Förvärv VI AB | 559462-4214 | 100 | 100 |
Arborem Fastigheter Holding AB | 559412-2136 | – | 100 |
K2A Samhällsfastigheter i Enköping AB | 559336-7476 | 100 | 100 |
K2A Trähus Holding AB | 559350-0498 | 100 | 100 |
K2A Träfabrik AB | 556999-6787 | 100 | 100 |
K2A Trähus AB | 559014-3771 | 100 | 100 |
LSS BEMS Hold AB | 559351-9191 | 100 | 100 |
K2A LSS AB | 559346-2350 | 100 | 100 |
K2A LSS Hold 1 AB | 559336-4937 | 100 | 100 |
K2A LSS Enköping 2 AB | 559031-1840 | 100 | 100 |
K2A LSS Enköping 3 AB | 559296-3549 | 100 | 100 |
K2A LSS Motala AB | 559257-0476 | 100 | 100 |
K2A LSS Nyköping AB | 559192-9889 | 100 | 100 |
K2A LSS Nyköping & Flen AB | 559156-8604 | 100 | 100 |
K2A LSS Oxelösund 2 AB | 559311-9364 | 100 | 100 |
K2A LSS Södertälje AB | 556879-5438 | 100 | 100 |
K2A LSS Täby Handelsbolag | 916610-7228 | 1 | 1 |
K2A LSS Uppsala 2 AB | 559208-8768 | 100 | 100 |
K2A LSS Hold 2 AB | 559339-9297 | 100 | 100 |
K2A LSS Gävle AB | 556948-5450 | 100 | 100 |
K2A LSS Heby AB | 559145-2684 | 100 | 100 |
K2A LSS Hässleholm AB | 556835-3626 | 100 | 100 |
K2A LSS Katrineholm AB | 559160-3195 | 100 | 100 |
K2A LSS Mariefred AB | 559064-9058 | 100 | 100 |
K2A LSS Oxelösund AB | 559253-1221 | 100 | 100 |
K2A LSS Partille AB | 556909-7149 | 100 | 100 |
K2A LSS Ronneby AB | 559222-1138 | – | 100 |
K2A LSS Strängnäs AB | 559064-9041 | 100 | 100 |
K2A LSS Täby AB | 559076-6050 | 100 | 100 |
K2A LSS Täby Handelsbolag | 916610-7228 | 99 | 99 |
K2A LSS Uppsala AB | 556932-6365 | 100 | 100 |
K2A LSS Åkers styckebruk AB | 559116-1954 | 100 | 100 |
K2A LSS Hold 3 AB | 559338-1212 | 100 | 100 |
K2A LSS Vilande 1 AB | 559228-5067 | 100 | 100 |
Arborem Fastigheter AB | 559377-3343 | – | 100 |
K2A Hyresbostäder AB | 559050-6092 | 100 | 100 |
K2A Hyresbostäder Hold 1 AB | 559350-2080 | 100 | 100 |
K2A Hyresbostäder i Norrtälje AB | 559041-8512 | 100 | – |
K2A Hyresbostäder i Rågsved AB | 559386-3854 | 100 | 100 |
K2A Hyr Förvärv II AB | 559377-3251 | 100 | 100 |
K2A Hyresbostäder i Västerås 4 AB | 559268-1687 | 100 | 100 |
K2A Hyr Förvärv III AB | 559377-2451 | 100 | 100 |
K2A Hyr Förvärv IV AB | 559462-6243 | 100 | 100 |
K2A Hyresbostäder i Karlstad AB | 559239-4554 | 100 | 100 |
K2A Hyresbostäder i Luleå AB | 559098-5841 | – | 100 |
K2A Hyresbostäder i Borås AB | 559112-6254 | 100 | 100 |
K2A Hyresbostäder i Botkyrka AB | 559248-4447 | 100 | 100 |
K2A Hyresbostäder i Bromma AB | 559043-1580 | 100 | 100 |
K2A Hyresbostäder i Enköping AB | 559012-5844 | 100 | 100 |
K2A Hyresbostäder i Enköping 2 AB | 559225-7587 | 100 | 100 |
K2A Hyresbostäder i Enköping 3 AB | 559225-7637 | 100 | 100 |
K2A Hyresbostäder i Enköping 4 AB | 559083-0088 | 100 | 100 |
K2A Hyresbostäder i Haninge AB | 559115-8976 | 100 | 100 |
K2A Hyresbostäder i Haninge 1 AB | 556972-6622 | 100 | 100 |
K2A Hyresbostäder i Haninge 2 AB | 559126-5805 | 100 | 100 |
K2A Hyresbostäder i Haninge 3 AB | 556972-6614 | 100 | 100 |
K2A Hyresbostäder i Luleå 2 AB | 559244-8921 | – | 100 |
K2A Hyresbostäder i Lund AB | 559171-8654 | – | 100 |
K2A Hyresbostäder i Skogås AB | 559239-4539 | 100 | 100 |
K2A Hyresbostäder I Sundsvall AB | 556735-9061 | 100 | 100 |
K2A Hyresbostäder i Sundsvall 2 AB | 559301-6859 | 100 | 100 |
K2A Hyresbostäder i Vinsta AB | 559259-9392 | 100 | 100 |
K2A Hyresbostäder i Västerås 2 AB | 559248-4454 | – | 100 |
K2A Hyresbostäder i Västerås 3 AB | 559299-1516 | 100 | 100 |
K2A Hyresbostäder i Växjö AB | 559094-9797 | 100 | 100 |
K2A Hyresbostäder i Örebro AB | 559050-6027 | 100 | 100 |
K2A Hyresbostäder i Örebro 2 AB | 559225-6886 | – | 100 |
K2A Hyresobstäder i Ösmo AB | 559068-6720 | 100 | 100 |
K2A Studenthus AB | 556923-4114 | 100 | 100 |
K2A Studenthus Hold 1 AB | 559350-2098 | 100 | 100 |
114
K2A Årsredovisning 2024
Redovisningsprinciper och noter
Bolag | Organisationsnummer | Ägarandel 2024 | Ägarandel 2023 |
K2A Hyd i Uppsala AB | 559050-6100 | 100 | 100 |
K2A Stud Förvärv II AB | 559377-1644 | 100 | 100 |
K2A Studenthus i Slakthusområdet AB | 559377-1602 | 100 | 100 |
K2A Stud Förvärv IV AB | 559462-4461 | 100 | 100 |
K2A Studenthus i Eskilstuna AB | 559377-2527 | 100 | 100 |
K2A Studenthus i Karlstad 3 AB | 559252-8912 | – | 100 |
K2A Studenthus i Visby 2 AB | 559114-7839 | – | 100 |
K2A Studenthus i Bromma AB | 559212-8986 | 100 | 100 |
K2A Studenthus i Gävle AB | 556966-3056 | – | 100 |
K2A Studenthus i Gävle 2 AB | 559172-8059 | – | 100 |
K2A Studenthus i Gävle 3 AB | 559257-1755 | – | 100 |
K2A Studenthus i Järfälla AB | 559212-8994 | – | 100 |
K2A Studenthus i Karlstad AB | 556989-2135 | – | 100 |
K2A Studenthus i Karlstad 2 AB | 559002-2884 | – | 100 |
K2A Studenthus i Kiruna AB | 559021-7211 | – | 100 |
K2A Studenthus i Linköping AB | 559244-0340 | – | 100 |
K2A Studenthus i Lund AB | 559126-5813 | – | 100 |
K2A Studenthus i Lund 2 AB | 556781-6524 | – | 100 |
K2A Studenthus i Sundsvall AB | 559088-2659 | 100 | 100 |
K2A Studenthus i Sundsvall 2 AB | 559234-8311 | – | 100 |
K2A Studenthus i Sundsvall 3 AB | 559261-2989 | – | 100 |
K2A Studenthus i Umeå AB | 556966-3049 | – | 100 |
K2A Studenthus i Visby AB | 559349-3215 | 100 | 100 |
K2A Studenthus i Vällingby AB | 556997-8777 | – | 100 |
K2A Studenthus i Västerås AB | 559157-1327 | 100 | 100 |
K2A Studenthus i Växjö AB | 559249-9379 | – | 100 |
K2A Studenthus i Växjö 2 AB | 559255-4074 | – | 100 |
K2A Studenthus i Örebro AB | 556950-2254 | – | 100 |
K2A Studenthus i Örebro 2 AB | 556955-9536 | – | 100 |
K2A JV Holding 1 AB | 559136-4186 | 100 | 100 |
Arborem Fastigheter AB | 559377-3343 | 60 | – |
Arborem Fastigheter Holding AB | 559412-2136 | 100 | – |
K2A Studenthus i Gävle AB | 556966-3056 | 100 | – |
K2A Studenthus i Karlstad 2 AB | 559002-2884 | 100 | – |
K2A Studenthus i Karlstad 3 AB | 559252-8912 | 100 | – |
K2A Studenthus i Karlstad AB | 556989-2135 | 100 | – |
K2A Studenthus i Kiruna AB | 559021-7211 | 100 | – |
K2A Studenthus i Linköping AB | 559244-0340 | 100 | – |
K2A Studenthus i Lund 2 AB | 556781-6524 | 100 | – |
K2A Studenthus i Sundsvall 2 AB | 559234-8311 | 100 | – |
K2A Studenthus i Umeå AB | 556966-3049 | 100 | – |
K2A Studenthus i Visby 2 AB | 559114-7839 | 100 | – |
K2A Studenthus i Växjö 2 AB | 559255-4074 | 100 | – |
K2A Studenthus i Växjö AB | 559249-9379 | 100 | – |
K2A Studenthus i Örebro 2 AB | 556955-9536 | 100 | – |
Arborem Fastigheter NDA Hold AB | 559411-2475 | 100 | – |
K2A Studenthus i Gävle 2 AB | 559172-8059 | 100 | – |
K2A Studenthus i Gävle 3 AB | 559257-1755 | 100 | – |
K2A Studenthus i Lund AB | 559126-5813 | 100 | – |
K2A Studenthus i Sundsvall 3 AB | 559261-2989 | 100 | – |
K2A Studenthus i Örebro AB | 556950-2254 | 100 | – |
Arborem Fastigheter Swed Hold AB | 559507-7040 | 100 | – |
Genova Viby Holding AB | 559213-0917 | 30 | 30 |
Genova Viby Fastigheter AB | 556708-3323 | 100 | 100 |
Genova Viby Projekt AB | 559386-3045 | 100 | 100 |
Genova Viby Holding 1 AB | 559386-3052 | 100 | 100 |
Genova Viby Fastighet 1 AB | 559386-3060 | 100 | 100 |
Genova Viby Fastighet 2 AB | 559386-3078 | 100 | 100 |
Genova Viby Fastighet 3 AB | 559386-3086 | 100 | 100 |
Genova Viby Fastighet 4 AB | 559386-3094 | 100 | 100 |
Genova Viby Fastighet 5 AB | 559386-3102 | 100 | 100 |
Genova Viby Holding 2 AB | 559386-3110 | 100 | 100 |
Genova Viby Fastighet 6 AB | 559386-2872 | 100 | 100 |
Genova Viby Fastighet 7 AB | 559386-2880 | 100 | 100 |
Genova Viby Fastighet 8 AB | 559386-2898 | 100 | 100 |
Genova Viby Fastighet 9 AB | 559386-2906 | 100 | 100 |
Genova Viby Fastighet 10 AB | 559386-2914 | 100 | 100 |
Genova Viby Holding 3 AB | 559386-2922 | 100 | 100 |
Genova Viby Fastighet 11 AB | 559386-2930 | 100 | 100 |
Genova Viby Fastighet 12 AB | 559386-2948 | 100 | 100 |
Genova Viby Fastighet 13 AB | 559386-2955 | 100 | 100 |
Genova Viby Fastighet 14 AB | 559386-2963 | 100 | 100 |
Genova Viby Fastighet 15 AB | 559386-2971 | 100 | 100 |
Genova Viby Holding 4 AB | 559386-2989 | 100 | 100 |
Genova Viby Fastighet 16 AB | 559386-2997 | 100 | 100 |
Genova Viby Fastighet 17 AB | 559386-3003 | 100 | 100 |
Genova Viby Fastighet 18 AB | 559386-3011 | 100 | 100 |
Genova Viby Fastighet 19 AB | 559386-3029 | 100 | 100 |
Genova Viby Fastighet 20 AB | 559386-3037 | 100 | 100 |
Slaggborn Utvecklings AB | 559134-4998 | 50 | 50 |
Slaggborn Holding AB | 559179-3046 | 100 | 100 |
Fastighets AB Flugsta | 559108-7720 | 100 | 100 |
Slaggborn Västerås AB | 559108-3786 | 100 | 100 |
115
K2A Årsredovisning 2024
Redovisningsprinciper och noter
Koncernen, Mkr | 2024 | 2023 |
Ingående anskaffningsvärde | 276,0 | 352,0 |
Förvärv | 501,2 | – |
Andel av årets resultat | 60,4 | -76,0 |
Aktieägartillskott | 5,9 | – |
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 843,5 | 276,0 | |
Ingående nedskrivningar | – | – |
Återföring av tidigare nedskrivningar | – | – |
Årets realisationsresultat | -200,5 | – |
Utgående ackumulerade nedskrivningar | -200,5 | – |
Utgående redovisat värde | 643,0 | 276,0 |
| Kapitalandelens | |||
| Joint ventures | värde i koncernen | ||
Organisationsnummer, Säte | Andel % | 2024-12-31 2023-12-31 | |
| Slaggborn Utvecklings AB (koncern) | |||
559134-4998, Stockholm | 50 | 148,1 | 116,2 |
| Genova Viby Holding AB (koncern) | |||
559213-0917, Stockholm | 30 | 158,3 | 159,8 |
| Arborem Fastigheter AB (koncern) | |||
559377-3343, Stockholm | 60 | 336,5 | – |
Utgående redovisat värde | 643,0 | 276,0 |
| Redovisat värde och koncernens andel av nettotillgångar 2024 | ||||
Arborem Fastigheter | Genova Viby | Slaggborn | ||
AB | Holding AB | Utvecklings AB | Totalt | |
Anläggningstillgångar | 3 252,5 | 749,0 | 565,7 | 4 567,2 |
Likvida medel | 14,5 | 14,8 | 48,9 | 78,2 |
Övriga omsättningstillgångar | 14,6 | 7,6 | 83,6 | 105,8 |
Långfristiga finansiella skulder | 985,3 | 150,0 | – | 1 135,3 |
Övriga långfristiga skulder | 65,4 | 58,3 | 72,9 | 196,6 |
Kortfristiga finansiella skulder | 940,8 | – | 67,6 | 1 008,4 |
Övriga kortfristiga skulder | 46,1 | 36,2 | 261,3 | 343,7 |
Nettotillgångar | 1 244,1 | 526,9 | 296,3 | 2 067,3 |
Avgår preferensaktier | -683,1 | – | – | -683,1 |
Koncernens andel, % | 60 | 30 | 50 | |
Koncernens andel av nettotillgångar | 336,5 | 158,1 | 148,1 | 642,8 |
Redovisat värde* | 336,5 | 158,3 | 148,1 | 643,0 |
| * Differens mellan koncernens andel av nettotillgångar och redovisat värde består av transaktionskostnader. | ||||
| Koncernens andel av årets totalresultat 2024 | Arborem Fastigheter | Genova Viby | Slaggborn | |
Resultaträkning, Mkr | AB | Holding AB | Utvecklings AB | Totalt |
Nettoomsättning | 49,7 | 3,9 | 41,4 | 95,0 |
Fastighetskostnader | -17,5 | -5,3 | -37,8 | -60,6 |
Räntenetto | -18,5 | -0,1 | -4,0 | -22,6 |
Värdeförändring derivat | 1,0 | – | – | 1,0 |
Värdeförändring förvaltningsfastigheter | 91,2 | -4,6 | 71,0 | 157,5 |
Skatter | -23,2 | 1,2 | -18,5 | -40,4 |
Summa totalresultat | 82,8 | -4,9 | 52,1 | 130,0 |
Koncernens andel av totalresultatet | 35,8 | -1,5 | 26,0 | 60,4 |
116
K2A Årsredovisning 2024
Redovisningsprinciper och noter
Koncernen, Mkr | 2024 | 2023 |
Ingående verkligt värde | 116,7 | 142,9 |
Årets anskaffning | – | 96,6 |
Årets avyttring | 0,5 | – |
Årets värdeförändring | -72,1 | -122,8 |
Utgående verkligt värde | 45,1 | 116,7 |
Utgående redovisat värde | 45,1 | 116,7 |
Moderbolaget, Mkr 2024 2023
Ingående verkligt värde 103,4 142,9
Årets anskaffning – 68,0
Årets värdeförändring -65,5 -107,4
Utgående verkligt värde 37,9 103,4
Utgående redovisat värde 37,9 103,4
Moderbolgets derivat utgörs av 9 fristående ränteswappar
och 1 option.
Redovisat värde för derivat i koncernen såväl som i moderbolaget
bedöms approximativt motsvara realiserbart verkligt värde.
Koncernen, Mkr | 2024 | 2023 |
Ingående anskaffningsvärde | 21,9 | 39,6 |
Betalda handpenningar | – | – |
Återbetalda handpenningar återlämnade projekt | – | -11,1 |
Upplupen ränteintäkt på betalda handpennigar | 0,3 | 3,8 |
Avräknad handpenning tillträdda fastigheter | – | – |
Utrangering/nedskrivning | -9,6 | -10,3 |
Omklassificering till kortfristiga tillgångar | – | – |
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden | 12,5 | 21,9 |
Utgående redovisat värde | 12,5 | 21,9 |
Koncernen, Mkr | 2024 | 2023 |
Ingående värde | 153,4 | 153,4 |
Inköp | – | – |
Värdeförändring | -28,9 | – |
Utgående värde | 124,5 | 153,4 |
Utgående redovisat värde | 124,5 | 153,4 |
| Redovisat värde | ||
Bolag, organisationsnummer, säte | 2024-12-31 2023-12-31 | |
| Indirekt ägda | ||
Brf Guldfisken nr 5, 702002-8564; Stockholm | 93,0 | 89,0 |
Orbital Systems Inc , 47-4949888; City of Wilmington, USA | 5,0 | 5,0 |
| Boet Bostad Holding AB, 559088-6551, Stockholm | 26,5 | 53,4 |
The Forest Solution, 559216-8149, Falun | – | 6,0 |
Verkligt värde | 124,5 | 153,4 |
Moderbolagets verksamhet bedrivs i ovan nämnda bostadsrätter med
adress Nybrogatan 59, 114 40 Stockholm . Bostadsrätterna har
värderats av Novier Property Advisors AB som en extern värdering.
| Redovisat värde och koncernens andel av nettotillgångar 2023 | ||||
Arborem Fastigheter | Genova Viby | Slaggborn | ||
AB | Holding AB | Utvecklings AB | Totalt | |
Anläggningstillgångar | – | 708,5 | 451,3 | 1 159,8 |
Likvida medel | – | 4,8 | 7,5 | 12,2 |
Övriga omsättningstillgångar | – | 1,2 | 17,8 | 19,1 |
Långfristiga finansiella skulder | – | 100,0 | – | 100,0 |
Övriga långfristiga skulder | – | 59,0 | 63,0 | 122,0 |
Kortfristiga finansiella skulder | – | – | 70,0 | 70,0 |
Övriga kortfristiga skulder | – | 23,7 | 111,2 | 134,9 |
Nettotillgångar | – | 531,8 | 232,4 | 764,2 |
Koncernens andel, % | – | 30 | 50 | |
Koncernens andel av nettotillgångar | – | 159,6 | 116,2 | 275,8 |
Redovisat värde* | – | 159,8 | 116,2 | 276,0 |
| Betalda handpenningar för kommande projekt där tillträde är | ||||
| 2025 och framåt. Redovisat värde för övriga långfristiga tillgångar i |
koncernen såväl som i moderbolaget bedöms approximativt motsvara
realiserbart verkligt värde.
117
K2A Årsredovisning 2024
Redovisningsprinciper och noter
År | Transaktion | Förändring av antal aktier | Totalt antal aktier | Förändring av kvotvärde Totalt aktiekapital | |
2013 | Nybildning A-serie | 500 | 500 | 100 | 50 000 |
2013 | Nyemission A-serie | 100 | 600 | 100 | 60 000 |
2014 | Kvittningsemission A-serie | 120 000 | 120 600 | 100 | 12 060 000 |
2014 | Nyemission A-serie | 6 350 | 126 950 | 100 | 12 695 000 |
2014 | Nyemission A-serie | 18 140 | 145 090 | 100 | 14 509 000 |
2015 | Split A-serie | 2 176 350 | 2 321 440 | 6,25 | 14 509 000 |
2015 | Nyemission av preferensaktier | 700 000 | 3 021 440 | 6,25 | 18 884 000 |
2016 | Nyemission av preferensaktier | 400 000 | 3 421 440 | 6,25 | 21 384 000 |
2017 | Nyemission av stamaktier B-serie | 45 000 | 3 466 440 | 6,25 | 21 665 250 |
2017 | Konvertering av stamaktier A-serie | -598 488 | |||
till D-serie | 598 488 | 3 466 440 | 6,25 | 21 665 250 | |
2018 | Konvertering av stamaktier A-serie till | -9 000 | |||
till D-serie | 9 000 | 3 466 440 | 6,25 | 21 665 250 |
NOT 26 EGET KAPITAL OCH AKTIEKAPITALETS UTVECKLING
Aktierna i bolaget har emitterats enligt svensk lag och är registrerade
i elektronisk form hos Euroclear som även för bolagets aktiebok.
Aktierna är denominerade i svenska kronor. Enligt bolagsordningen
ska bolagets aktiekapital uppgå lägst till 500 000 000 kronor och
högst 2 000 000 000 kronor uppdelat på lägst 80 000 000 och högst
320 000 000 aktier. K2A kan enligt bolagsordningen ge ut aktier av
fyra aktieslag, stamaktier av serie A, stamaktier av serie B, stamaktier
av serie D och preferensaktier. Stamaktier av serie A medför tio (10)
röster. Stamaktier av serie B, serie D och preferensaktie medför en
(1) röst vardera. Vid bolagsstämma i K2A får varje röstberättigad
rösta för fulla antalet av denne ägda och företrädda aktier.
Vid årsredovisningens avgivande uppgår K2A:s aktiekapital till
547 938 125 kronor fördelat på 10 604 640 stamaktier av serie A,
68 454 500 stamaktier av serie B, 6 806 160 stamaktier av serie D
och 1 804 800 preferensaktier. Bolagets aktier har inte varit föremål
för offentligt uppköpserbjudande eller dylikt. Aktierna är inte föremål
för erbjudande som lämnats till följd av budplikt, inlösenrätt eller
hembudsskyldighet. Bolaget har inga optionsprogram.
Preferensaktier
Totalt antal utgivna preferensaktier uppgår till 1 804 800. Preferens-
aktierna har företrädesrätt framför K2A:s stamaktier till en årlig
utdelning om 20 kr per preferensaktie. K2A:s bolagsordning stipulerar
att utdelning om 20 kr per preferensaktie och år ska betalas till
preferensaktieägare. Vid årsstämman 2024 beslutades inte om någon
utdelning vilket lett till att det uppstått en kumulativ rätt till utdelning
för preferensaktieägarna. Rätten uppgick per bokslutsdagen till 28,1
Mkr inklusive upplupen ränta om 1,0 Mkr.
Koncernen, Mkr | 2024-12-31 2023-12-31 | |
Fastighetskostnader | 13,0 | 7,8 |
Projektkostnader | – | 0,3 |
Hyreskostnader | 1,4 | 4,3 |
Finansiella kostnader | 0,7 | 8,0 |
Finansiella intäkter | 19,7 | 20,6 |
Övriga poster | 2,8 | 1,1 |
Summa | 37,5 | 42,2 |
Moderbolaget, Mkr 2024-12-31 2023-12-31
Hyreskostnader – 0,0
Finansiella kostnader – –
Intäkter projekttjänster – –
Finansiella intäkter 10,7 17,4
Övriga poster 2,3 2,2
Summa 13,1 19,6
NOT 24 ÖVRIGA FORDRINGAR
Koncernen, Mkr | 2024-12-31 2023-12-31 | |
Handpenning | – | 100,0 |
Investeringsbidrag | – | 26,9 |
Skattekonto | 4,4 | 3,9 |
Momsfordran | 5,2 | – |
Övrigt | 1,5 | 7,1 |
Summa | 11,1 | 137,9 |
Moderbolaget, Mkr 2024-12-31 2023-12-31
Skattekonto 2,4 1,4
Övrigt 0,8 0,9
Summa 3,2 2,3
NOT 23 KUNDFORDRINGAR
Koncernen, Mkr | 2024-12-31 2023-12-31 | |
| Åldersfördelning av kundfordringar | ||
< 30 dagar | 0,8 | 1,2 |
31 – 60 dagar | 1,7 | 1,3 |
61-90 dagar | 0,2 | 0,2 |
>90 dagar | 0,5 | 0,1 |
Summa | 3,1 | 2,8 |
Moderbolaget, Mkr 2024-12-31 2023-12-31
Åldersfördelning av kundfordringar
< 30 dagar 0,3 4,5
31 – 60 dagar 0,7 0,9
61-90 dagar 0,0 –
>90 dagar – 3,8
Summa 1,1 9,1
118
K2A Årsredovisning 2024
Redovisningsprinciper och noter
NOT 27 FINANSIELLA SKULDER
Skulder fördelade på förfallotidpunkter per 2023-12-31
Moderbolaget, Mkr <1 år 1-5 år >5 år Summa
Räntekostnader 66,2 7,2 – 73,4
Obligationer* 700,0 400,0 – 1 100,0
Leverantörsskulder 4,7 – – 4,7
Övriga skulder 41,3 – – 41,3
Summa 812,2 407,2 – 1 219,4
* Nominella belopp.
| Räntebindning 2024-12-31 | |||
Räntebärande | Genomsnittlig | ||
Koncernen, år, förfall, Mkr | skulder | Andel % | ränta % |
Rörligt* | -614,1 | -14 | 5,44 |
2025 | 2 696,0 | 64 | 3,93 |
2026 | 1 680,6 | 40 | 4,13 |
2027 | – | – | – |
2028 | 475,0 | 11 | 3,08 |
Summa | 4 237,5 | 100 | 3,69 |
Aktiverade låneutgifter | -13,0 | ||
| Redovisat värde | |||
lång- och kortfristigt | 4 224,5 |
| Ränteswappar, löptid per 2024-12-31 | |||
Nominellt | Fast | ||
| räntenivå | |||
Ränteswappar löptid | belopp, Mkr | (snitt), % | |
2025 | 1 900 | 0,94 | |
2026 | 1 681 | 1,33 | |
2028 | 475 | 0,21 | |
Summa/snitt | 4 056 | 1,02 | |
| Räntebindning 2023-12-31 | Räntebärande | Genomsnittlig | |
Koncernen, år, förfall, Mkr | skulder | Andel % | ränta % |
Rörligt | 778,4 | 12 | 6,48 |
2024 | 472,4 | 7 | 1,55 |
2025 | 3 005,9 | 45 | 2,55 |
2026 | 1 984,0 | 30 | 3,30 |
2028 | 475,0 | 7 | 2,58 |
Summa | 6 715,7 | 100 | 3,16 |
Aktiverade låneutgifter | -7,4 | ||
| Redovisat värde | |||
lång- och kortfristigt | 6 708,3 |
| Skulder fördelade på förfallotidpunkter per 2024-12-31 | ||||
Koncernen, Mkr | <1 år | 1-5 år | >5 år | Summa |
Skulder kreditinstitut | 2 203,1 | 1 262,6 | – | 3 465,7 |
Obligationslån | – | 700,0 | – | 700,0 |
Räntekostnader | 199,7 | 184,0 | – | 383,8 |
Leasingskulder | 47,6 | 143,8 | 117,5 | 308,8 |
Leverantörsskulder | 20,4 | – | – | 20,4 |
Övriga skulder | 21,0 | 50,8 | – | 71,8 |
Summa | 2 491,8 | 2 341,2 | 117,5 | 4 950,5 |
| Skulder fördelade på förfallotidpunkter per 2023-12-31 | ||||
Koncernen, Mkr | <1 år | 1-5 år | >5 år | Summa |
Skulder kreditinstitut | 1 274,0 | 4 244,4 | – | 5 518,4 |
Obligationslån | 700,0 | 400,0 | – | 1 100,0 |
Räntekostnader | 341,7 | 277,6 | – | 619,3 |
Leasingskulder | 34,7 | 95,2 | 95,5 | 225,3 |
Leverantörsskulder | 47,2 | – | – | 47,2 |
Övriga skulder | 48,6 | 48,6 | – | 97,3 |
Summa | 2 446,1 | 5 065,9 | 95,5 | 7 607,6 |
Moderbolaget, Mkr <1 år 1-5 år >5 år Summa
Räntekostnader 52,8 120,7 – 173,5
Obligationer – 700,0 – 700,0
Leverantörsskulder 3,3 – – 3,3
Övriga skulder 40,7 – – 40,7
Summa 96,8 820,7 – 917,5
2018 | Inlösen stamaktier B-serie | -45 000 | 3 421 440 | 6,25 | 21 384 000 |
2018 | Fondemission Preferensaktier | 46 428 | 3 467 868 | 6,25 | 21 674 175 |
2018 | Konvertering av stamaktier A-serie | -200 000 | |||
till D-serie | 200 000 | 3 467 868 | 6,25 | 21 674 175 | |
2019 | Konvertering av stamaktier A-serie | -100 000 | |||
till D-serie | 100 000 | 3 467 868 | 6,25 | 21 674 175 | |
2019 | Nyemission av preferensaktier | 307 144 | 3 775 012 | 6,25 | 23 593 825 |
2019 | Nyemission av stamaktier B-serie | 240 000 | 4 015 012 | 6,25 | 25 093 825 |
2019 | Fondemission stamaktier serie A, B och D | 10 245 760 | 14 260 772 | 6,25 | 89 129 825 |
2019 | Fondemission Preferensaktier | 51 228 | 14 312 000 | 6,25 | 89 450 000 |
2019 | Nyemission av stamaktier B-serie | 2 816 901 | 17 128 901 | 6,25 | 107 055 631 |
2019 | Nyemission av stamaktier B-serie | 422 535 | 17 551 436 | 6,25 | 109 696 475 |
2019 | Nyemission av preferensaktier | 300 000 | 17 851 436 | 6,25 | 111 571 475 |
2020 | Nyemission av stamaktier B-serie | 1 035 524 | 18 886 960 | 6,25 | 118 043 500 |
2021 | Nyemission av stamaktier B-serie | 90 900 | 18 977 860 | 6,25 | 118 611 625 |
2021 | Fondemission stamaktier serie A, B och D | 68 692 240 | 87 670 100 | 6,25 | 547 938 125 |
119
K2A Årsredovisning 2024
Redovisningsprinciper och noter
| Förändring av finansiella skulder i kassaflödesanalysens finansieringsverksamhet | ||||||
Räntebärande skulder | Leasingskulder | |||||
Koncernen, Mkr | Långfristiga | Kortfristiga | Långfristiga | Kortfristiga | Aktiverade låneutgifter | Finansiella skulder |
Redovisat per 2022-12-31 | 5 125,2 | 2 233,7 | 189,1 | 20,5 | -15,6 | 7 552,9 |
| Kassaflödespåverkan: | ||||||
– Upptagna lån | 855,7 | – | – | – | -1,7 | 854,1 |
– Amortering | – | -1 502,4 | – | -26,2 | – | -1 528,6 |
| Ej kassaflödespåverkan: | ||||||
– Nya IFRS 16 leasingskulder | – | – | 41,9 | – | – | 41,9 |
– Fövärvslån | 3,4 | – | – | – | – | 3,4 |
– Förändring resultaträkning | – | – | – | – | 9,9 | 9,9 |
– Omklassificering | -1 332,5 | 1 332,5 | -40,4 | 40,4 | – | – |
Redovisat per 2023-12-31 | 4 651,8 | 2 063,9 | 190,7 | 34,7 | -7,4 | 6 933,7 |
| Kassaflödespåverkan: | ||||||
– Upptagna lån | 629,6 | 340,0 | – | – | -28,3 | 941,3 |
– Amortering | – | -1 517,9 | – | -32,1 | – | -1 550,0 |
| Ej kassaflödespåverkan: | ||||||
– Upptagna lån | – | – | – | – | -5,5 | -5,5 |
– Nya IFRS 16 leasingskulder | – | – | 160,6 | – | – | 160,6 |
– Avyttring | -1 934,6 | – | -45,0 | – | – | -1 979,6 |
– Fövärvslån | 4,7 | – | – | – | – | 4,7 |
– Förändring resultaträkning | – | – | – | – | 28,2 | 28,2 |
– Omklassificering | -1 338,1 | 1 338,1 | -31,6 | 31,6 | – | – |
Redovisat per 2024-12-31 | 2 013,4 | 2 224,0 | 274,7 | 34,1 | -13,0 | 4 533,3 |
Räntebindning 2024-12-31 2023-12-31
Räntebärande Genomsnittlig Räntebärande Genomsnittlig
Moderbolaget, år, förfall, Mkr skulder ränta, % skulder ränta, %
Rörligt 700,0 7,54 1 100,0 7,57
Summa 700,0 7,54 1 100,0 7,57
Aktiverade låneutgifter -10,0 -4,6
Redovisat värde lång-
och kortfristigt 690,0 1 095,4
Kapitalbindning 2024-12-31 2023-12-31
Räntebärande Räntebärande
Moderbolaget, år, förfall, Mkr skulder Andel, % skulder Andel, %
2024 – – 700,0 64
2025 – – 400,0 36
2026 200,0 29 – –
2028 500,0 71 – –
Summa 700,0 100 1 100,0 100
Aktiverade låneutgifter -10,0 -4,6
Redovisat värde lång-
och kortfristigt 690,0 1 095,4
| Kapitalbindning 2024-12-31 | |||||
Leasing- Räntebärande | Outnyttjade | ||||
Koncernen, år, förfall, Mkr | skulder 1 | skulder | Andel % | krediter | |
2025 | 29,0 | 2 200,9 | 52 | – | |
2026 | 24,9 | 832,1 | 20 | – | |
2027 | 24,4 | 653,7 | 15 | – | |
2028 | 20,6 | 550,8 | 13 | ||
2029 | 9,2 | – | – | – | |
Summa | 108,1 | 4 237,5 | 100 | – | |
Aktiverade låneutgifter | -13,0 | ||||
| Tomträtter (leasingskulder) 200,7 | |||||
| Redovisat värde | |||||
lång- och kortfristigt | 308,8 | 4 224,5 | |||
| Kapitalbindning 2023-12-31 | Leasing- Räntebärande | Outnyttjade | |||
Koncernen, år, förfall, Mkr | skulder 1 | skulder | Andel % | krediter | |
2024 | 31,9 | 2 022,6 | 30 | 14,0 | |
2025 | 29,2 | 3 120,7 | 46 | – | |
2026 | 13,8 | 1 223,7 | 18 | – | |
2028 | 4,4 | 348,6 | 5 | – | |
Summa | 79,3 | 6 715,7 | 100 | 14,0 | |
Aktiverade låneutgifter | -7,4 | ||||
| Tomträtter (leasingskulder) 146,1 | |||||
| Redovisat värde | |||||
lång- och kortfristigt | 225,3 | 6 708,3 | |||
120
K2A Årsredovisning 2024
Redovisningsprinciper och noter
KORTFRISTIGA FORDRINGAR/
NOT 30 SKULDER TILL KONCERNEN
Moderbolaget, Mkr 2024 2023
Fordringar
Ingående balans 1 820,0 1 612,2
Förändring av utlåning till dotterbolag 148,4 207,8
Utgående balans 1 968,4 1 820,0
Skulder
Ingående balans 1 757,7 1 200,2
Förändring av inlåning från dotterbolag 421,9 555,5
Utgående balans 2 179,6 1 757,7
Fastställd amorteringsplan föreligger inte. Inga kreditförluster har
förekommit. Dotterbolagens finansiella ställning följs upp regelbundet
och eventuella kapitaltillskott tillskjuts bolagen för att undvika
kreditförluster.
STÄLLDA SÄKERHETER
NOT 29 OCH EVENTUALFÖRPLIKTELSER
| Ställda säkerheter | ||
Koncernen, Mkr | 2024-12-31 2023-12-31 | |
Fastighetsinteckningar | 3 371,5 | 5 416,1 |
Företagsinteckningar | – | 20,0 |
Andel i bostadsrättsförening | 36,7 | 46,3 |
Aktier i dotterbolag | 972,1 | 757,5 |
Summa | 4 380,2 | 6 239,9 |
| Eventualförpliktelser | ||
Koncernen och moderbolaget, Mkr | 2024-12-31 2023-12-31 | |
Borgensåtaganden för dotterbolag | 2 625,8 | 4 234,8 |
Borgensåtaganden för joint ventures | 1 118,9 | 35,0 |
Summa | 3 744,6 | 4 269,8 |
UPPLUPNA KOSTNADER OCH
Koncernen, Mkr | 2024-12-31 2023-12-31 | |
Räntekostnader | 29,7 | 22,3 |
Förskottsbetalda hyror | 16,4 | 30,1 |
Personalkostnader | 3,3 | 3,9 |
Driftskostnader | 6,0 | 15,7 |
Projektkostnader | 47,0 | 44,6 |
Hybridobligation | 30,9 | 8,7 |
Övriga kostnader | 6,5 | 6,6 |
Summa | 139,9 | 131,9 |
Moderbolaget, Mkr 2024-12-31 2023-12-31
Räntekostnader 20,1 10,8
Förskottsbetalda hyror 0,2 0,3
Personalkostnader 3,3 3,2
Hybridobligation 30,9 8,7
Övriga kostnader 7,1 5,7
Summa 61,5 28,7
| Räntebärande skulder | |||||
Moderbolaget, Mkr | Långfristiga | Kortfristiga | Aktiverade låneutgifter | Skulder till dotterbolag | Finansiella skulder |
Redovisat per 2022-12-31 | 1 100,0 | 400,0 | -11,9 | 1 202,2 | 2 690,3 |
| Kassaflödespåverkan: | |||||
– Upptagna lån | – | – | – | 555,5 | 555,5 |
– Amortering | – | -400,0 | – | – | -400,0 |
| Ej kassaflödespåverkan: | |||||
– Förändring resultaträkning | – | – | 7,3 | – | 7,3 |
– Omklassificering | -700,0 | 700,0 | – | – | – |
Redovisat per 2023-12-31 | 400,0 | 700,0 | -4,6 | 1 757,7 | 2 853,1 |
| Kassaflödespåverkan: | |||||
– Upptagna lån | 500,0 | – | -23,6 | 396,1 | 872,4 |
– Amortering | – | -900,0 | – | – | -900,0 |
| Ej kassaflödespåverkan: | |||||
– Upptagna lån | – | – | -5,5 | – | -5,5 |
– Förändring resultaträkning | – | – | 23,7 | – | 23,7 |
– Omklassificering | -200,0 | 200,0 | – | – | – |
Redovisat per 2024-12-31 | 700,0 | – | -10,0 | 2 153,7 | 2 843,7 |
Förvaltnings- | Rörelse- | |||
Koncernen, Mkr | fastigheter | fastigheter | Inventarier | Totalt |
Avskrivningar under 2024 | – | 16,5 | 2,1 | 18,6 |
| Värdeförändringar | ||||
under 2024 | 25,8 | – | – | 25,8 |
| Utgående balans | ||||
2024-12-31 | 294,1 | – | 1,1 | 295,2 |
Avskrivningar under 2023 | – | 4,2 | 2,4 | 6,6 |
| Värdeförändringar | ||||
under 2023 | 20,3 | – | – | 20,3 |
| Utgående balans | ||||
2023-12-31 | 204,3 | 16,5 | 3,6 | 224,4 |
121
K2A Årsredovisning 2024
Redovisningsprinciper och noter
NOT 32 NÄRSTÅENDE
Följande juridiska och fysiska personer har identifierats som
närstående till K2A:
• Samtliga bolag inom K2A-koncernen, se not 18. Moderbolaget
fakturerar/tillhandahåller projektledning, hyresadministration,
koncern- och bolagsredovisning, upplåning och finansiell
riskhantering till sina dotterbolag.
• Koncernen fakturerades under perioden januari till december
2024 projektledningstjänster av Ludwig Holmgren Capital AB och
C Interior Design AB för totalt 0,3 Mkr (5,7), varav 0,3 Mkr (5,4)
fakturerades moderbolaget. Bolagen ägs i sin tur av två personer
som äger eller är närstående till person som äger aktier i K2A.
Tillkommande nyttjanderättstillgångar (”Additions to right-of-use
assets”) under 2024 uppgick till 160,6 Mkr (41,9). I detta belopp
ingår anskaffningsvärdet för under året nyanskaffade nyttjanderätter
samt tillkommande belopp vid omprövning av leasingskulder på grund
av ändrade betalningar till följd av att leasingperioden har förändrats.
Leasingskulder
K2A presenterar leasingskulderna som egna poster i balansräkningen.
Utgående balans avseende kortfristig och långfristig leasingskuld
var enligt nedan.
Koncernen, Mkr | 2024-12-31 2023-12-31 | |
Kortfristiga leasingskulder | 34,1 | 34,7 |
Långfristiga leasingskulder | 274,8 | 190,7 |
| Leasingskulder som ingår | ||
i rapporten över finansiell ställning | 308,8 | 225,3 |
För löptidsanalys av leasingskulderna 2024, se not 27 Finansiella skulder.
| Belopp redovisade i resultatet | ||
Koncernen, Mkr | 2024 | 2023 |
Avskrivning på nyttjanderättstillgångar 1 | 16,0 | 1,6 |
Ränta på leasingskulder | 5,3 | 4,2 |
1) Totala avskrivningar på nyttjanderättstillgångar uppgår till 18,1 Mkr (5,8)
varav 2,1 Mkr (4,3) hänförs till produktionsutrustning/rörelsefastighet för
uppförande av förvaltningsfastigheter och har aktiverats som pågående
projekt.
Icke uppsägningsbara leasingbetalningar uppgår till:
Moderbolaget, Mkr 2024-12-31 2023-12-31
Inom ett år 0,7 2,1
Mellan ett och fem år 0,1 1,4
Längre än fem år – –
Summa 0,8 3,5
Då K2A:s tomträttsavtal innebär ett ”evigt” åtagande mot leasegivaren
lämnas av praktiska skäl ingen uppgift om framtida åtaganden
avseende dessa.
Kostnadsförda avgifter för operationella leasingavtal uppgår till:
Moderbolaget, Mkr 2024-12-31 2023-12-31
Minimileaseavgifter 1,9 2,0
Variabla avgifter – –
Totala leasingavgifter 1,9 2,0
| Belopp redovisade i rapporten över kassaflöden | ||
Koncernen, Mkr | 2024 | 2023 |
Summa kassautflöden hänförliga till leasingavtal | -32,1 | -26,2 |
Ovanstående kassautflöde inkluderar såväl belopp för leasingavtal
som redovisas som leasingskuld, som belopp som betalas för variabla
leasingavgifter, korttidsleasing och leasar av lågt värde.
Förvaltningsfastighet
K2A har ett lokalhyreskontrakt avseende fastigheten Hydra, Campus
Ultuna i Uppsala. Fastigheten ägs av Akademiska Hus. Hyreskontraktet
har en icke-uppsägningsbar leasingperiod fram till 2026-12-31 med
möjlighet att utnyttja förlängningsperioder om 3 år i taget.
K2A har ett lokalhyreskontrakt avseende fastigheten Polstjärnan, Luleå
Porsön 1:405. Fastigheten ägs av Akademiska Hus. Hyreskontraktet
har en icke-uppsägningsbar leasingperiod fram till 2026-01-31 med
möjlighet att utnyttja förlängningsperioder om tre år i taget.
K2A hyr 76 hyresmoduler till ett projekt i Visby, Gotland. Modulerna
hyrs fram till 2025-07-31.
K2A redovisar tomträtter som förvaltningsfastigheter.
Rörelsefastighet
K2A har haft ett lokalhyreskontrakt avseende fabriken i Gävle. Detta
avtal har sagts upp för avflyttning efter balansdagen. K2A lämnade
fabriken den 31 mars 2025.
Övriga leasingavtal
K2A har ett mindre antal övriga leasingavtal som exempelvis fordon
(elpoolsbilar, förmåns- och tjänstebilar), produktionsutrustning,
kontorsutrustning och liknande som redovisas bland inventarier.
Leasingperioderna avseende dessa avtal sträcker sig mellan 3 och 5 år.
Leasingavtal där företaget är leasegivare
Leasingintäkter från leasingavtal där koncernen är leasegivare är enligt
nedan. Samtliga avtal klassificeras som operationella leasingavtal.
| Operationella leasingavtal | ||
Koncern, Mkr | 2024 | 2023 |
Leasingintäkter | 426,9 | 443,6 |
Koncernen hyr ut förvaltningsfastigheter för bostadsändamål och som
samhällsfastigheter samt elpoolsbilar. Koncernen klassificerar dessa
leasingavtal som operationella eftersom leasingavtalen inte överför
de betydande risker och förmåner som är förknippade med ägandet
av den underliggande tillgången.
Nedan presenteras en förfallostruktur av odiskonterade
leasingavgifter. Leasingavgifterna avseende elpoolsbilarna är
undantagna av väsentlighetsskäl. Då bostadsfastigheter med
hyresintäkter om 357,3 Mkr (378,5) löper med obestämd leasing-
period ingår inte heller dessa i tabellen. Uppsägningstid för bostads-
hyresgäster är tre månader.
| Odiskonterade leasingavgifter | ||
Koncernen, Mkr | 2024-12-31 | 2023-12-31 |
Inom ett år | 78,9 | 84,8 |
Mellan ett och två år | 69,9 | 75,3 |
Mellan två och tre år | 64,4 | 66,7 |
Mellan tre och fyra år | 49,1 | 60,6 |
Mellan fyra och fem år | 39,5 | 47,8 |
Senare än fem år | 192,9 | 264,4 |
Summa odiskonterade leasingavgifter | 494,6 | 599,6 |
Moderbolaget har inga leasingavgifter.
122
K2A Årsredovisning 2024
SPECIFIKATION TILL
| NOT 33 RAPPORT ÖVER KASSAFLÖDEN | ||
| Justering för poster som inte ingår i kassaflödet m.m | ||
Koncernen, Mkr | 2024 | 2023 |
Avskrivning på immateriella anläggningstillgångar | 1,4 | 1,4 |
Avskrivning på rörelsefastighet | 16,7 | 4,4 |
Avskrivningar på inventarier | 4,1 | 3,1 |
Periodisering av aktiverade låneutgifter | 28,2 | 9,9 |
Realisationsresultat försäljning inventarier | 1,8 | 2,0 |
Resultat från joint ventures | 140,1 | 76,0 |
Förändring upplupna räntor | 5,5 | 20,3 |
Summa | 197,8 | 117,2 |
Förvärv av dotterbolag/fastigheter, likvidpåverkan (netto), Mkr | 2024 | 2023 |
Förvaltningsfastigheter | 473,0 | 974,1 |
Kortfristiga fordringar | 17,3 | 36,0 |
Likvida medel | 0,1 | 0,2 |
Kortfristiga skulder | -2,1 | -36,1 |
Utbetald köpeskilling | 488,3 | 974,1 |
| Köpeskilling | ||
Utbetald köpeskilling | 488,3 | 974,1 |
Avgår: betald handpenning tidigare år | -110,0 | -26,5 |
Avgår: betalda transaktionskostnader tidigare år | -0,1 | -0,4 |
Avgår: likvida medel i förvärvat företag | -0,1 | -0,2 |
Påverkan på likvida medel | 378,0 | 947,0 |
Avyttring av dotterbolag/fastigheter, likvidpåverkan (netto), Mkr | 2024 | 2023 |
Förvaltningsfastigheter | 3 600,7 | 1 860,9 |
Rörelsefordringar | 9,4 | 5,5 |
Likvida medel | 0,3 | 1,7 |
Räntebärande skulder | -1 934,6 | – |
Rörelseskulder | -49,5 | -26,6 |
Erhållen köpeskilling | 1 626,2 | 1 841,6 |
| Köpeskilling | ||
Erhållen köpeskilling | 1 626,2 | 1 841,6 |
Avgår: andelar i joint ventures | -0,3 | – |
Avgår: likvida medel i avyttrat företag | -501,2 | -1,7 |
Påverkan på likvida medel | 1 124,7 | 1 839,9 |
Moderbolaget, Mkr 2024 2023
Avskrivning på immateriella anläggningstillgångar 1,4 1,4
Avskrivningar på inventarier 0,8 0,7
Periodisering av aktiverade låneutgifter 23,7 7,3
Värdeförändring derivat 65,5 107,4
Värdeförändring andelar andra bolag 32,9 –
Förändring upplupna räntor 3,7 0,4
Utdelning från dotterbolag -250,0 –
Summa -121,9 117,2
Koncernen, Mkr | 2024 | 2023 |
Investeringsstöd nyproduktion hyresrätter | 22,3 | 88,6 |
Lönebidrag och nystartsarbeten | – | 0,0 |
Nedsättning energiskatt | 0,1 | 0,4 |
Elstöd | – | 3,4 |
Summa | 22,4 | 92,5 |
Transaktioner och mellanhavanden mellan moderbolaget
och andra koncernbolag
Moderbolaget, Mkr 2024-12-31 2023-12-31
Försäljning till dotterbolag 42,3 52,6
Fakturering till joint ventures 12,4 8,3
Fordringar på närstående (koncernbolag) 1 968,4 1 820,0
Skulder till närstående (koncernbolag) 2 179,6 1 757,7
Inga övriga transaktioner mellan närstående och K2A har skett under
året. Ersättning till styrelse och bolagsledning hänvisas till not 6.
123
K2A Årsredovisning 2024
Årsredovisningens undertecknande
Sten Gejrot
Styrelseordförande
Johan Thorell
Styrelseledamot
Johan Knaust
Vd och styrelseledamot
Johan Ljungberg
Styrelseledamot
Claes-Henrik Julander
Styrelseledamot
Ingrid Lindquist
Styrelseledamot
Stockholm den 3 april 2025
Vår revisionsberättelse har lämnats den 3 april 2025
KPMG AB
Fredrik Sjölander
Auktoriserad revisor
Styrelsens och verkställande direktörens intygande
Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att årsredovisningen har upprättats i enlighet med god redovisningssed i Sverige och
koncernredovisningen har upprättats i enlighet med de internationella redovisningsstandarder som avses i Europaparlamentets och rådets
förordning (EG) nr 1606/2002 av den 19 juli 2002 om tillämpning av internationella redovisningsstandarder. Årsredovisningen respektive
koncernredovisningen ger en rättvisande bild av moderbolagets och koncernens ställning och resultat. Förvaltningsberättelsen för moderbolaget
respektive koncern ger en rättvisande översikt över utvecklingen av moderbolagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt
beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de företag som ingår i koncernen står inför. Årsredovisningen har,
Årsredovisningens undertecknande
124
K2A Årsredovisning 2024
Årsredovisningens undertecknande
Revisionsberättelse
Till bolagsstämman i K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB (publ),
organisationsnummer 556943-7600
Uttalanden
Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredo-
visningen för K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB för år
2024 med undantag för bolagsstyrningsrapporten på sidorna
65-70, 78-82 och 85-89. Bolagets årsredovisning och koncernre-
dovisning ingår på sidorna 4, 60-70, 75-76, 78-82, 85-129 i detta
dokument.
Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i
enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga
avseenden rättvisande bild av moderbolagets nansiella
ställning per den 31 december 2024 och av dess nansiella
resultat och kassaöde för året enligt årsredovisningslagen.
Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med års-
redovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden
rättvisande bild av koncernens nansiella ställning per den 31
december 2024 och av dess nansiella resultat och kassaöde
för året enligt IFRS Redovisningsstandarder som de antagits av
EU, och årsredovisningslagen. Våra uttalanden omfattar inte
bolagsstyrningsrapporten på sidorna 65-70, 78-82 och 85-89.
Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och
koncernredovisningens övriga delar.
Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resulta-
träkningen och balansräkningen för moderbolaget och för
koncernen.
Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen
och koncernredovisningen är förenliga med innehållet i den
kompletterande rapport som har överlämnats till moder-
bolagets revisionsutskott i enlighet med revisorsförordningens
(537/2014) artikel 11.
Grund för uttalanden
Vi har utfört revisionen enligt International Standards on
Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt
dessa standarder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar.
Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen
enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt
yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Detta innefattar att, baserat
på vår bästa kunskap och övertygelse, inga förbjudna tjänster
som avses i revisorsförordningens (537/2014) artikel 5.1 har
tillhandahållits det granskade bolaget eller, i förekommande fall,
dess moderföretag eller dess kontrollerade företag inom EU.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga
och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
Särskilt betydelsefulla områden
Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden
som enligt vår professionella bedömning var de mest
betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och koncern-
redovisningen för den aktuella perioden. Dessa områden
behandlades inom ramen för revisionen av, och i vårt
ställningstagande till, årsredovisningen och koncern-
redovisningen som helhet, men vi gör inga separata uttalanden
om dessa områden.
Värdering av förvaltningsfastigheter
Se not 14 och redovisningsprinciper på sidan 109 i
årsredovisningen och koncernredovisningen för detaljerade
upplysningar och beskrivning av området.
Beskrivning av området
Förvaltningsfastigheter redovisas i koncernredovisningen till
verkligt värde. Det redovisade verkliga värdet uppgår till 6077
Mkr per den 31 december 2024. Fastigheternas verkliga värde
har fastställts baserat på värderingar utförda av oberoende
externa värderare. De externa värderingarna utförs genom en
individuell bedömning för varje fastighet av framtida intjänings-
förmåga och marknadens avkastningskrav.
Värdeförändringar kan uppstå antingen till följd av
makro- och mikroekonomiska eller fastighetsspecika orsaker.
Värderingarna bygger på bedömningar och antaganden som kan
ge en betydande påverkan på koncernens resultat och nansiella
ställning.
Risken är att det redovisade värdet på förvaltningsfastigheter
kan vara över- eller underskattat och att varje justering av värdet
direkt påverkar årets resultat. Givet förvaltningsfastigheternas
väsentliga andel av koncerns totala tillgångar och det inslag
av bedömningar och uppskattningar som ingår i värderings-
processen utgör detta ett särskilt betydelsefullt område i vår
revision.
Hur området har beaktats i revisionen
Vi har övervägt om den tillämpade värderingsmetodiken är
rimlig genom att jämföra den med vår erfarenhet av hur andra
fastighetsbolag och värderare arbetar och vilka antaganden som
är normala vid värdering av jämförbara objekt.
Vi har bedömt kompetensen och oberoendet hos de externa
värderarna och vi har tagit del av värderarnas uppdragsavtal
i sye att bedöma huruvida det nns avtalsvillkor som kan
påverka omfattningen eller inriktningen av de externa
värderarnas uppdrag.
Vi har testat de kontroller som koncernen har etablerat för
att säkerställa att indata som lämnas till de externa värderarna
är riktiga och fullständiga. Vi har stickprovsvis granskat de
upprättade fastighetsvärderingarna. Härvid har vi använt
aktuella marknadsdata från externa källor, särskilt antaganden
om direktavkastningskrav, diskonteringsräntor, hyresnivåer
och vakanser. Vi har kontrollerat riktigheten i de upplysningar
om förvaltningsfastigheterna som bolaget lämnar i not 14 i
årsredovisningen, särskilt vad avser inslag av bedömningar samt
tillämpade nyckelantaganden.
Rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen
125
K2A Årsredovisning 2024
Revisionsberättelse
Finansiering
Se not 27 och redovisningsprinciper på sidan, 61-64 och 110
i årsredovisningen och koncernredovisningen för detaljerade
upplysningar och beskrivning av området.
Beskrivning av området
Koncernens likvida medel uppgick per den 31 december 2024
till 133,5 Mkr. Totala räntebärande skulder med förfallotidpunkt
under den kommande tolvmånadersperioden uppgick per 31
december 2024 till 2224,1 (2063,9) Mkr. Av de totala kredit-
förfallen på 2224,1 Mkr under den kommande 12 månaders-
perioden är huvuddelen hänförlig till nansiering av fastigheter
via banklån med säkerhet i pantbrev. Koncernens kapitalstruktur
innehåller dessutom era olika typer av räntebärande skulder
och derivat, med varierande förfallodatum.
Koncernens ledning har tagit fram en likviditetsprognos
som sträcker sig mer än 12 månader eer balansdagen. Denna
prognos innehåller planer för renansiering och amortering av
lån, samt avyttring av tillgångar. Prognosen bygger på framtida
antaganden, vilket gör den svår att bedöma.
Givet koncernens renansierings- och likviditetsrisk/bedöms
nansiering utgöra ett särskilt betydelsefullt område i revisionen.
Hur området har beaktats i revisionen
Vi har utvärderat koncernens klassicering av de kortfristiga
skulderna samt följt upp vilka lån som avser lån med säkerhet
samt övriga lån. Vi har bedömt koncernens förmåga att
renansiera dessa lån sett till bland annat belåningsgrad och
ställda säkerheter, samt att vi har inhämtat bolagets planer
angående renansiering.
Vidare har vi även tagit del av ledningens likviditetsprognos
för det kommande året. Vi har inhämtat senast tillgängliga
likviditetsprognos och övervägt rimligheten och stödet för
de bedömningar som ligger till grund för prognosen. Vi har
diskuterat med koncernledningen hur de har fastställt sina
antaganden och har övervägt dessa i vår bedömning.
Vi har bedömt de upplysningar om nansiering som
koncernen lämnar i not 27 i årsredovisningen, särskilt vad avser
inslag av bedömningar samt tillämpade nyckelantaganden.
Annan information än årsredovisningen och
koncernredovisningen
Detta dokument innehåller även annan information än
årsredovisningen och koncernredovisningen och åternns på
sidorna 1-3, 5-59, 71-74, 77, 83-84 och 130-158. Den andra
informationen består också av ersättningsrapporten som vi
inhämtade före datumet för denna revisionsberättelse. Det är
styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för
denna andra information.
Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncern-
redovisningen omfattar inte denna information och vi gör inget
uttalande med bestyrkande avseende denna andra information.
I samband med vår revision av årsredovisningen och
koncernredovisningen är det vårt ansvar att läsa den information
som identieras ovan och överväga om informationen i väsentlig
utsträckning är oförenlig med årsredovisningen och koncern-
redovisningen. Vid denna genomgång beaktar vi även den
kunskap vi i övrigt inhämtat under revisionen samt bedömer om
informationen i övrigt verkar innehålla väsentliga felaktigheter.
Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende denna
information, drar slutsatsen att den andra informationen
innehåller en väsentlig felaktighet, är vi skyldiga att rapportera
detta. Vi har inget att rapportera i det avseendet.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret
för att årsredovisningen och koncernredovisningen upprättas
och att de ger en rättvisande bild enligt årsredovisnings-
lagen och, vad gäller koncernredovisningen, enligt IFRS
Redovisningsstandarder som de antagits av EU. Styrelsen och
verkställande direktören ansvarar även för den interna kontroll
som de bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning
och koncernredovisning som inte innehåller några väsentliga
felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag.
Vid upprättandet av årsredovisningen och koncern-
redovisningen ansvarar styrelsen och verkställande direktören för
bedömningen av bolagets och koncernens förmåga att fortsätta
verksamheten. De upplyser, när så är tillämpligt, om
förhållanden som kan påverka förmågan att fortsätta
verksamheten och att använda antagandet om fortsatt dri.
Antagandet om fortsatt dri tillämpas dock inte om styrelsen
och verkställande direktören avser att likvidera bolaget, upphöra
med verksamheten eller inte har något realistiskt alternativ till
att göra något av detta.
Styrelsens revisionsutskott ska, utan att det påverkar styrelsens
ansvar och uppgier i övrigt, bland annat övervaka bolagets
nansiella rapportering.
Revisorns ansvar
Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida
årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet inte
innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på
oegentligheter eller misstag, och att lämna en revisionsberättelse
som innehåller våra uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög
grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en revision som
utförs enligt ISA och god revisionssed i Sverige alltid kommer
att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan nns.
Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag
och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen
kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare
fattar med grund i årsredovisningen och koncernredovisningen.
Som del av en revision enligt ISA använder vi professionellt
omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under
hela revisionen. Dessutom:
– identierar och bedömer vi riskerna för väsentliga felaktigheter
i årsredovisningen och koncernredovisningen, vare sig dessa
beror på oegentligheter eller misstag, utformar och utför
granskningsåtgärder bland annat utifrån dessa risker och
inhämtar revisionsbevis som är tillräckliga och ändamålsenliga
för att utgöra en grund för våra uttalanden. Risken för att inte
upptäcka en väsentlig felaktighet till följd av oegentligheter
är högre än för en väsentlig felaktighet som beror på misstag,
eersom oegentligheter kan innefatta agerande i maskopi,
förfalskning, avsiktliga utelämnanden, felaktig information
eller åsidosättande av intern kontroll.
– skaar vi oss en förståelse av den del av bolagets interna
kontroll som har betydelse för vår revision för att utforma
granskningsåtgärder som är lämpliga med hänsyn till
omständigheterna, men inte för att uttala oss om eektiviteten
126
K2A Årsredovisning 2024
Revisionsberättelse
i den interna kontrollen.
– utvärderar vi lämpligheten i de redovisningsprinciper som
används och rimligheten i styrelsens och verkställande
direktörens uppskattningar i redovisningen och tillhörande
upplysningar.
– drar vi en slutsats om lämpligheten i att styrelsen och
verkställande direktören använder antagandet om fortsatt dri
vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovis-
ningen. Vi drar också en slutsats, med grund i de inhämtade
revisionsbevisen, om huruvida det nns någon väsentlig
osäkerhetsfaktor som avser sådana händelser eller förhållanden
som kan leda till betydande tvivel om bolagets och koncernens
förmåga att fortsätta verksamheten. Om vi drar slutsatsen
att det nns en väsentlig osäkerhetsfaktor, måste vi i revi-
sionsberättelsen fästa uppmärksamheten på upplysningarna i
årsredovisningen och koncernredovisningen om den väsentliga
osäkerhetsfaktorn eller, om sådana upplysningar är otillräck-
liga, modiera uttalandet om årsredovisningen och koncern-
redovisningen. Våra slutsatser baseras på de revisionsbevis som
inhämtas fram till datumet för revisionsberättelsen. Dock kan
framtida händelser eller förhållanden göra att ett bolag och en
koncern inte längre kan fortsätta verksamheten.
– utvärderar vi den övergripande presentationen, strukturen och
innehållet i årsredovisningen och koncernredovisningen, däri-
bland upplysningarna, och om årsredovisningen och koncern-
redovisningen återger de underliggande transaktionerna och
händelserna på ett sätt som ger en rättvisande bild.
– planerar och utför vi koncernrevisionen för att inhämta
tillräckliga och ändamålsenliga revisionsbevis avseende den
nansiella informationen för företag eller aärsenheter inom
koncernen som grund för att göra ett uttalande avseende
koncernredovisningen. Vi ansvarar för styrning, övervakning
och genomgång av det revisionsarbete som utförts för koncern-
revisionens sye. Vi är ensamt ansvariga för våra uttalanden.
Vi måste informera styrelsen om bland annat revisionens
planerade omfattning och inriktning samt tidpunkten för den.
Vi måste också informera om betydelsefulla iakttagelser under
revisionen, däribland de eventuella betydande brister i den
interna kontrollen som vi identierat.
Vi måste också förse styrelsen med ett uttalande om att vi har
följt relevanta yrkesetiska krav avseende oberoende, och ta upp
alla relationer och andra förhållanden som rimligen kan påverka
vårt oberoende, samt i tillämpliga fall åtgärder som har vidtagits
för att eliminera hoten eller motåtgärder som har vidtagits.
Av de områden som kommuniceras med styrelsen fastställer
vi vilka av dessa områden som varit de mest betydelsefulla för
revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen,
inklusive de viktigaste bedömda riskerna för väsentliga
felaktigheter, och som därför utgör de för revisionen särskilt
betydelsefulla områdena. Vi beskriver dessa områden i revisions-
berättelsen såvida inte lagar eller andra författningar förhindrar
upplysning om frågan.
Revisorns granskning av förvaltning och förslag
till disposition av bolagets vinst eller förlust
Uttalanden
Utöver vår revision av årsredovisningen och koncern-
redovisningen har vi även utfört en revision av styrelsens och
verkställande direktörens förvaltning för K2A Knaust &
Andersson Fastigheter AB för år 2024.
Vi tillstyrker att bolagsstämman beviljar styrelsens ledamöter
och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.
Grund för uttalanden
Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt
ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar.
Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen
enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt
yrkesetiska ansvar enligt dessa krav.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga
och ändamålsenliga som grund för vårt uttalande.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner
beträande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning
innefattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är
försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets och koncernens
verksamhetsart, omfattning och risker ställer på storleken av
moderbolagets och koncernens egna kapital, konsoliderings-
behov, likviditet och ställning i övrigt.
Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvaltningen
Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar
av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att
fortlöpande bedöma bolagets och koncernens ekonomiska
situation och att tillse att bolagets organisation är utformad så
att bokföringen, medelsförvaltningen och bolagets ekonomiska
angelägenheter i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt.
Verkställande direktören ska sköta den löpande förvaltningen
enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland annat vidta
de åtgärder som är nödvändiga för att bolagets bokföring ska
fullgöras i överensstämmelse med lag och för att medelsförvalt-
ningen ska skötas på ett betryggande sätt.
Revisorns ansvar
Vårt mål beträande revisionen av förvaltningen, och därmed
vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis
för att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon
styrelseledamot eller verkställande direktören i något väsentligt
avseende:
– företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon
försummelse som kan föranleda ersättningsskyldighet mot
bolaget, eller
– på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen,
årsredovisningslagen eller bolagsordningen.
Vårt mål beträande revisionen av förslaget till dispositioner
av bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om
detta, är att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är
förenligt med aktiebolagslagen.
Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti
för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige
alltid kommer att upptäcka åtgärder eller försummelser som kan
127
K2A Årsredovisning 2024
Revisionsberättelse
föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller att ett förslag
till dispositioner av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt
med aktiebolagslagen.
Som en del av en revision enligt god revisionssed i Sverige
använder vi professionellt omdöme och har en professionellt
skeptisk inställning under hela revisionen. Granskningen av
förvaltningen och förslaget till dispositioner av bolagets vinst
eller förlust grundar sig främst på revisionen av räkenskaperna.
Vilka tillkommande granskningsåtgärder som utförs baseras
på vår professionella bedömning med utgångspunkt i risk och
väsentlighet. Det innebär att vi fokuserar granskningen på
sådana åtgärder, områden och förhållanden som är väsentliga för
verksamheten och där avsteg och överträdelser skulle ha särskild
betydelse för bolagets situation. Vi går igenom och prövar
fattade beslut, beslutsunderlag, vidtagna åtgärder och andra
förhållanden som är relevanta för vårt uttalande om ansvars-
frihet. Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag
till dispositioner beträande bolagets vinst eller förlust har vi
granskat om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen.
Revisorns granskning av Esef-rapporten
Uttalande
Utöver vår revision av årsredovisningen och koncern-
redovisningen har vi även utfört en granskning av att styrelsen
och verkställande direktören har upprättat årsredovisningen
och koncernredovisningen i ett format som möjliggör enhetlig
elektronisk rapportering (Esef-rapporten) enligt 16 kap. 4 a §
lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden för K2A Knaust
& Andersson Fastigheter AB för år 2024.
Vår granskning och vårt uttalande avser endast det
lagstadgade kravet.
Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten upprättats i ett
format som i allt väsentligt möjliggör enhetlig elektronisk
rapportering.
Grund för uttalande
Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommendation RevR
18 Revisorns granskning av Esef-rapporten. Vårt ansvar enligt
denna rekommendation beskrivs närmare i avsnittet Revisorns
ansvar. Vi är oberoende i förhållande till K2A Knaust &
Andersson Fastigheter AB enligt god revisorssed i Sverige och
har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav.
Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och
ändamålsenliga som grund för vårt uttalande.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret
för att Esef-rapporten har upprättats i enlighet med 16 kap. 4 a
§ lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, och för att det
nns en sådan intern kontroll som styrelsen och verkställande
direktören bedömer är nödvändig för att upprätta Esef-
rapporten utan väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på
oegentligheter eller misstag.
Revisorns ansvar
Vår uppgi är att uttala oss med rimlig säkerhet om Esef-
rapporten i allt väsentligt är upprättad i ett format som uppfyller
kraven i 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmark-
naden, på grundval av vår granskning.
RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra gransk-
nings¬åtgärder för att uppnå rimlig säkerhet att Esef-rapporten
är upprättad i ett format som uppfyller dessa krav.
Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen
garanti för att en granskning som utförs enligt RevR 18 och god
revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig
felaktighet om en sådan nns. Felaktigheter kan uppstå på
grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga
om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka
de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i
Esef-rapporten.
Revisionsföretaget tillämpar International Standard on
uality Management 1, som kräver att företaget utformar,
implementerar och hanterar ett system för kvalitetsstyrning
inklusive riktlinjer eller rutiner avseende eerlevnad av
yrkesetiska krav, standarder för yrkesutövningen och tillämpliga
krav i lagar och andra författningar.
Granskningen innefattar att genom olika åtgärder inhämta
bevis om Esef-rapporten har upprättats i ett format som
möjliggör enhetlig elektronisk rapportering av årsredovisningen
och koncernredovisningen. Vi väljer vilka åtgärder som ska
utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga
felaktigheter i rapporteringen vare sig dessa beror på oegentlig-
heter eller misstag. Vid denna riskbedömning beaktar vi de delar
av den interna kontrollen som är relevanta för hur styrelsen och
verkställande direktören tar fram underlaget i sye att utforma
granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till
omständigheterna, men inte i sye att göra ett uttalande om
eektiviteten i den interna kontrollen. Granskningen omfattar
också en utvärdering av ändamålsenligheten och rimligheten i
styrelsens och verkställande direktörens antaganden.
Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen validering av
att Esef-rapporten upprättats i ett giltigt XHTML-format och
en avstämning av att Esef-rapporten överensstämmer med den
granskade årsredovisningen och koncernredovisningen.
Vidare omfattar granskningen även en bedömning av huruvida
koncernens resultat-, balans- och egetkapitalräkningar, kassa-
ödesanalys samt noter i Esef-rapporten har märkts med iXBRL
i enlighet med vad som följer av Esef-förordningen.
128
K2A Årsredovisning 2024
Revisionsberättelse
Stockholm den 3 april 2025
KPMG AB
Fredrik Sjölander
Auktoriserad revisor
Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten
Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrapporten
på sidorna 65-70, 78-82 och 85-89 och för att den är upprättad i
enlighet med årsredovisningslagen.
Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation
RevR 16 Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten.
Detta innebär att vår granskning av bolagsstyrningsrapporten
har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning
jämfört med den inriktning och omfattning som en revision
enligt International Standards on Auditing och god revisionssed
i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig
grund för våra uttalanden.
En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i
enlighet med 6 kap. 6 § andra stycket punkterna 2-6 års-
redovisningslagen samt 7 kap. 31 § andra stycket samma
lag är förenliga med årsredovisningens och koncernredo-
visningens övriga delar samt är i överensstämmelse med
årsredovisningslagen.
KPMG AB, Box 382, 101 27, Stockholm, utsågs till K2A
Knaust & Andersson Fastigheter AB:s revisor av bolagsstämman
den 5 juni 2024. KPMG AB eller revisorer verksamma vid
KPMG AB har varit bolagets revisor sedan 2015.
129
K2A Årsredovisning 2024
Joint Venture Arborem
Transaktionen
Den 10 juli ingick K2A avtal om att ingå i ett joint venture
tillsammans med Slättö. Parterna har gemensamt inytande över
det samägda bolaget. Tillträde genomfördes den 1 oktober 2024
och frigjorde 660 Mkr i likvida medel före transaktionskostnader
för K2A. Portföljen innefattar 23 fastigheter (18 bolag) med en
total uthyrbar yta om cirka 72 000 kvm studentbostäder utanför
Stockholm. Överenskommet fastighetsvärde uppgick till 3 121
Mkr och hyresvärdet per 30 juni 2024 uppgick till 188 Mkr.
Transaktionen benämndes tidigare ”Grade” men det samägda
bolaget heter numera Arborem.
Slättö erhöll 40 procent av aktiekapitalet och 50 procent av
rösterna i det samägda bolaget genom att erlägga 660 Mkr i
preferenskapital som löper med rätt till en avkastning om 14
procent per år. K2A behåller 60 procent av aktiekapitalet och
50 procent av rösterna i Arborem. De fastigheter som överlåts
till Arborem konsolideras inte i K2A:s räkenskaper från och
med den 1 oktober 2024, utan redovisas framöver som andelar i
joint ventures. Transaktionen innebär en tydlig förstärkning av
K2A:s nyckeltal. K2A kommer fortsatt att utföra teknisk och
ekonomisk förvaltning av fastigheterna mot marknadsmässig
ersättning.
Tabellerna på denna sida visar hur K2A:s resultat- och
balansräkning påverkades av transaktionen. Tabellerna på denna
sida är en sammanfattning, för att belysa eekterna på de poster
som påverkas.
Koncernens resultaträkning, Mkr
Pro forma
efter
Arborem
2024 2024
jan-sep Arborem jan-sep
Hyresintäkter 351,7 – 351,7
Somma fastighetskostnader -109,5 – -109,5
Driftöverskott 242,2 – 242,2
Central administration -44,0 – -44,0
Resultat från joint ventures -2,2 -200,5 -202,7
Räntenetto -172,4 -0,2 -172,6
Förvaltningsresultat 23,5 -200,8 -177,2
Värdeförändringar förvfast. -35,0 -24,8 -59,8
Övrigt -120,2 -120,2
Resultat före skatt -131,7 -225,5 -357,3
Aktuell skatt -0,2 – -0,2
Uppskjuten skatt -15,3 161,8 146,4
Periodens/årets resultat -147,3 -63,7 -211,0
Koncernens balansräkning, Mkr
Pro forma
efter
Arborem
Tillgångar 2024-09-30 Arborem 2024-09-30
Immateriella och materiella anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter 9 154,6 -3 165,9 5 988,8
Övrigt 27,6 – 27,6
Summa immateriella och 9 182,2 -3 165,9 6 016,4
materiella anläggningstillgångar
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i joint ventures 273,8 300,7 574,5
Övrigt 202,7 – 202,7
Summa finansiella 476,5 300,7 6 016,4
anläggningstillgångar
Summa anläggningstillgångar 9 658,7 -2 865,2 6 793,6
Omsättningstillgångar
Kundfordringar 4,1 -0,4 3,7
Skattefordringar 2,4 -0,2 2,2
Fordringar på joint ventures 107,9 – 107,9
Övriga fordringar 19,3 -0,6 18,7
Förutbetalda kostnader och 52,9 -7,2 45,7
upplupna intäkter
Likvida medel 73,7 633,5 707,2
Summa omsättningstillgångar 260,3 625,0 885,3
Summa tillgångar 9 919,0 -2 240,2 7 678,9
Eget kapital och skulder
Eget kapital
Balanserad vinst inklusive 236,5 -63,7 288,6
periodens/årets resultat
Övrigt 1 940,0 – 1 940,0
Eget kapital vinst inklusive 2 176,5 -63,7 2 112,8
moderbolagets aktieägare
Långfristiga skulder
Uppskjuten skatteskuld 450,4 -161,8 288,6
Långfristiga leasingskulder 264,0 -43,9 220,1
Långfristiga räntebärande 3 386,5 -957,2 2 429,3
skulder
Derivat 1,2 -0,5 0,7
Summa långfristiga skulder 4 102,0 -1 163,4 2 938,7
Kortfristiga skulder
Kortfristiga räntebärande 3 271,9 -977,2 2 294,7
skulder
Kortfristiga leasingskulder 36,6 -1,1 35,6
Leverantörsskulder 22,9 -4,3 18,6
Skatteskulder 4,3 -1,1 3,2
Skulder till joint ventures – 10,9 10,9
Övriga skulder 139,4 -14,6 124,9
Upplupna kostnader och 165,4 -25,8 139,6
förutbetalda intäkter
Summa kortfristiga skulder 3 640,5 -1 013,1 2 627,4
Summa skulder 7 742,6 -2 176,5 5 566,1
Summa eget kapital och 9 919,0 -2 240,2 7 678,8
skulder
130
K2A Årsredovisning 2024
Joint Venture Arborem
131
K2A Årsredovisning 2024
Historisk översikt
Historisk översikt
Resultaträkning, Mkr 2024 2023 2022 2021 2020
Hyresintäkter 426,9 443,6 374,7 272,7 202,2
Fastighetskostnader -134,6 -139,5 -131,7 -88,8 -62,7
Driftsöverskott 292,3 304,1 243,0 183,9 139,5
Central administration, fastighetsförvaltning -17,9 -15,5 -16,3 -19,8 -13,2
Central administration, projektutveckling -63,6 -43,6 -42,7 -38,5 -33,9
Resultat från joint ventures -140,1 -76,0 71,8 127,8 11,3
- varav förvaltningsresultat 4,8 0,0 -0,4 1,2 2,0
- varav värdeförändring förvaltningsfastigheter 55,6 -76,0 72,2 126,6 9,3
- varav övrigt -200,5 – – – –
Räntenetto -241,5 -187,9 -128,1 -85,8 -61,9
Förvaltningsresultat -170,9 -18,8 127,6 167,6 41,7
Värdeförändringar
Förvaltningsfastigheter, orealiserade -20,8 -471,0 3,5 741,9 217,7
Förvaltningsfastigheter, realiserade -59,1 -29,4 -2,0 – –
Andelar i andra bolag -28,9 – -7,8 8,2 6,9
Derivat, orealiserade -72,1 -122,8 92,9 24,6 1,0
Resultat före skatt -351,9 -642,0 214,3 942,3 267,3
Skatt 149,5 105,1 -55,2 -185,8 -47,7
Årets resultat -202,4 -536,9 159,1 756,5 219,6
Balansräkning, Mkr 2024 2023 2022 2021 2020
Licenser 2,8 3,9 5,2 6,3 1,2
Förvaltningsfastigheter 6 077,0 9 125,4 10 149,7 8 458,4 5 782,8
Rörelsefastigheter 4,6 21,4 25,8 14,4 17,8
Inventarier 5,2 14,2 17,5 17,9 11,4
Andelar i joint ventures 643,0 276,0 352,0 267,7 139,8
Andelar i andra bolag 124,5 153,4 153,4 101,0 35,0
Övriga långfristiga fordringar 12,6 21,9 39,6 148,3 52,2
Derivat 45,2 116,7 142,9 25,6 1,0
Varulager 0,0 0,0 2,3 15,8 15,8
Kundfordringar 3,1 2,8 1,2 1,5 0,7
Skattefordringar 0,7 1,2 3,0 1,5 1,3
Fordringar på joint ventures 127,0 60,7 10,7 6,8 –
Övriga fordringar 11,1 137,9 120,1 107,1 11,4
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 37,5 42,2 20,4 11,8 6,3
Likvida medel 133,5 80,5 298,0 379,2 412,1
Summa tillgångar 7 227,7 10 058,2 11 341,7 9 563,2 6 488,8
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 2 109,9 2 357,4 2 985,8 2 905,6 1 762,1
Kapital hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande – – 0,3 0,7 1,4
Uppskjuten skatteskuld 285,1 435,0 540,2 485,3 300,1
Långfristiga räntebärande skulder 2 000,4 4 644,5 5 109,6 4 345,4 3 340,8
Långfristiga leasingskulder 274,8 190,7 189,1 81,7 53,1
Övriga långfristiga skulder 1,3 – – – –
Derivat 0,1 – – – –
Kortfristiga räntebärande skulder 2 224,1 2 063,9 2 233,7 1 456,8 842,6
Kortfristiga leasingskulder 34,1 34,7 20,5 12,6 10,7
Leverantörsskulder 20,4 47,2 76,3 100,7 95,8
Skatteskulder 2,5 5,9 7,3 5,1 2,8
Skulder till joint ventures 9,6 – – – 0,2
Övriga skulder 125,6 147,1 39,9 49,4 32,5
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 139,9 131,9 138,9 120,0 46,7
Summa eget kapital och skulder 7 227,7 10 058,2 11 341,7 9 563,2 6 488,8
132
K2A Årsredovisning 2024
Koncernens nyckeltal
Koncernens nyckeltal
Fastighetsrelaterade nyckeltal 2024 2023 2022 2021 2020
Antal bostäder i förvaltning 2 108 5 159 5 012 3 910 2 981
Antal bostäder i produktion – 253 1 348 2 025 1 361
Antal bostäder i projekt 3 052 3 618 3 517 3 808 2 992
Totalt antal bostäder 5 160 9 030 9 877 9 743 7 334
Uthyrbar bostadsyta bostäder, tkvm 82,5 154,3 162,4 129,5 88,2
Uthyrbar yta samhällsfastigheter, tkvm 32,3 32,8 24,8 21,0 23,1
Total uthyrbar yta, tkvm 114,8 187,1 187,2 150,6 111,3
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 94,3 97,3 97,9 92,9 96,7
Överskottsgrad, % 68,5 65,9 64,8 67,4 69,0
Kassaflöde från investeringsverksamhet
Investeringar i ny-, till- och ombyggnad, Mkr -48,5 -304,4 -889,5 -939,8 -757,3
Förvärv, Mkr -378,0 -972,0 -687,9 -1 079,0 -759,8
Avyttringar, Mkr 1 124,7 1 839,9 86,8 – –
Investeringar i joint ventures, Mkr – – – – -0,7
Finansiella nyckeltal 2024 2023 2022 2021 2020
Avkastning på eget kapital, % -9,6 -22,8 5,3 26,0 12,5
Soliditet, % 29,2 23,4 26,3 30,4 27,2
Belåningsgrad, % 58,4 66,7 64,7 60,7 64,5
Belåningsgrad netto, % 57,7 66,4 63,8 59,0 62,1
Genomsnittlig räntenivå, % 3,7 3,2 3,1 2,0 2,4
Räntetäckningsgrad, ggr 1,1 1,5 1,8 1,9 2,0
Justerad räntetäckningsgrad, ggr 1,4 e/t e/t e/t e/t
Räntebindningstid, antal månader 13 20 23 28 34
Kapitalbindningstid, antal månader 19 19 23 27 27
Aktierelaterade nyckeltal 2024 2023 2022 2021 2020
Totalt antal utestående preferensaktier
1
, st 1 804 800 1 804 800 1 804 800 1 804 800 1 804 800
Genomsnittligt antal utestående preferensaktier
1
, st 1 804 800 1 804 800 1 804 800 1 804 800 1 804 800
Total utdelning preferensaktier, Mkr 9,0 36,1 36,1 36,1 36,1
Utdelning per preferensaktie, kr 5,00 20,00 20,00 20,00 20,00
Totalt antal utestående stamaktier
1
st 85 865 300 85 865 300 85 865 300 85 865 300 85 410 800
Genomsnittligt antal utestående stamaktier
1
, st 85 865 300 85 865 300 85 865 300 85 659 841 85 198 602
Förvaltningsresultat per stamaktie, kr -2,62 -1,14 0,71 1,24 0,07
Justerat resultat per stamaktie
1
, kr -2,99 -7,17 1,08 8,11 2,15
Resultat per stamaktie, kr -2,99 -7,17 1,08 8,10 2,15
Eget kapital, Mkr 2 109,9 2 357,4 2 986,1 2 906,2 1 763,5
Eget kapital hänförligt till stamaktieägare, Mkr 1 141,0 1 388,5 2 016,9 1 936,7 1 243,2
Eget kapital per stamaktie, kr 13,29 16,17 23,49 22,55 14,56
NRV, Mkr 2 349,9 2 675,7 3 383,5 3 365,9 2 062,5
NRV hänförligt till stamaktieägare, Mkr 1 381,1 1 706,9 2 414,3 2 396,4 1 542,3
NRV per stamaktie, kr 16,08 19,88 28,12 27,91 18,06
Tillväxt NRV per stamaktie, % -19,1 -29,3 0,7 54,6 26,6
1) Ingen utspädningseffekt förekommer varför uppgiften avser både före och efter utspädning.
133
K2A Årsredovisning 2024
Alternativa nyckeltal
K2A tillämpar de av European Securities and Market Authority (ESMA) utgivna riktlinjerna för alternativa nyckeltal (ESMA/2015/1415).
Med alternativa nyckeltal avses nansiella mått över historisk eller framtida resultatutveckling, nansiell ställning, nansiellt resultat eller
kassaöden som inte denieras eller anges i tillämpliga regler för nansiell rapportering, i K2A:s fall IFRS eller årsredovisningslagen.
Utgångspunkten för lämnade alternativa nyckeltal är att de används av företagsledningen för att bedöma den nansiella utvecklingen och
därmed bedöms ge aktieägarna och andra intressenter värdefull information. Nedanstående tabell redogör för beräkningen av de alternativa
nyckeltalen.
Alternativa nyckeltal
Mkr 2024 2023 2022 2021 2020
Justerat förvaltningsresultat per stamaktie
Förvaltningsresultat -170,9 -18,8 127,6 167,6 41,7
Utdelning preferensaktier -9,0 -36,1 -36,1 -36,1 -36,1
Kostnad hybridobligation -45,1 -42,9 -30,2 -25,4 –
Justerat förvaltningsresultat -225,0 -97,8 61,3 106,1 5,6
Viktat genomsnittligt antal stamaktier 85 865 300 85 865 300 85 865 300 85 659 841 85 198 602
Förvaltningsresultat per stamaktie, kr -2,62 -1,14 0,71 1,24 0,07
Resultat per stamaktie (IFRS-mått)
Resultat efter skatt -202,4 -536,9 159,1 756,5 219,6
Utdelning preferensaktier -9,0 -36,1 -36,1 -36,1 -36,1
Kostnad hybridobligation -45,1 -42,9 -30,2 -25,4 –
Resultat efter utdelning preferensaktier -256,5 -615,9 92,8 695,0 183,5
samt kostnad hybridobligation
Viktat genomsnittligt antal stamaktier 85 865 300 85 865 300 85 865 300 85 659 841 85 198 602
Justerat resultat per stamaktie, kr -2,99 -7,17 1,08 8,11 2,15
Avdrag för minoritetsandel, kr – – 0,00 -0,01 -0,01
Resultat per stamaktie, kr -2,99 -7,17 1,08 8,10 2,15
Eget kapital per stamaktie
Eget kapital 2 109,9 2 357,4 2 986,1 2 906,2 1 763,5
Avdrag för innehav utan bestämmande inflytande – – -0,3 -0,7 -1,4
Avdrag för värdet av preferensaktier -518,9 -518,9 -518,9 -518,9 -518,9
Avdrag hybridobligation -450,0 -450,0 -450,0 -450,0 –
Eget kapital hänförligt till stamaktieägare 1 141,0 1 388,5 2 016,9 1 936,7 1 243,2
Antal stamaktier vid periodens slut 85 865 300 85 865 300 85 865 300 85 865 300 85 410 800
Eget kapital per stamaktie, kr 13,29 16,17 23,49 22,55 14,56
NRV per stamaktie
NRV 1 381,1 1 706,9 2 414,3 2 396,4 1 542,3
Antal stamaktier vid periodens slut 85 862 300 85 865 300 85 865 300 85 865 300 85 410 800
NRV per stamaktie, kr 16,08 19,88 28,12 27,91 18,06
Överskottsgrad
Hyresintäkter 426,9 443,6 374,7 272,7 202,2
Driftsöverskott 292,3 304,1 243,0 183,9 139,5
Överskottsgrad, % 68,5 68,6 64,8 67,4 69,0
Avkastning på eget kapital
Resultat efter skatt -202,4 -536,9 159,1 756,5 219,6
Eget kapital utgående balans 2 109,9 2 357,4 2 986,1 2 906,2 1 763,5
Avkastning på eget kapital, % -9,6 -22,8 5,3 26,0 12,5
Soliditet
Eget kapital 2 109,9 2 357,4 2 986,1 2 906,2 1 763,5
Totala tillgångar 7 227,7 10 058,2 11 341,7 9 563,2 6 488,8
Soliditet, % 29,2 23,4 26,3 30,4 27,2
134
K2A Årsredovisning 2024
Alternativa nyckeltal
Mkr 2024 2023 2022 2021 2020
Räntebärande skuld exklusive leasing
Långfristiga räntebärande skulder 2 000,4 4 644,5 5 109,6 4 345,4 3 340,8
Långfristiga leasingskulder 274,8 190,7 189,1 81,7 53,1
Kortfristiga räntebärande skulder 2 224,1 2 063,9 2 233,7 1 456,8 842,6
Kortfristiga leasingskulder 34,1 34,7 20,5 12,6 10,7
Räntebärande skuld 4 533,3 6 933,7 7 552,9 5 896,5 4 247,3
Leasingskulder -308,8 -225,3 -209,6 -94,3 -63,8
Räntebärande skuld exklusive leasing 4 224,5 6 708,3 7 343,3 5 802,2 4 183,4
Nettoskuld
Räntebärande skuld exklusive leasing 4 224,5 6 708,3 7 343,3 5 802,2 4 183,4
Likvida medel -133,5 -80,5 -298,0 -379,2 -412,1
Nettoskuld 4 091,0 6 627,8 7 045,3 5 423,0 3 771,3
Belåningsgrad
Räntebärande skuld exklusive leasing 4 224,5 6 708,3 7 343,3 5 802,2 4 183,4
Totala tillgångar 7 227,7 10 058,2 11 341,7 9 563,2 6 488,8
Belåningsgrad, % 58,4 66,7 64,7 60,7 64,5
Belåningsgrad netto
Nettoskuld 4 091,0 6 627,8 7 045,3 5 423,0 3 771,3
Totala tillgångar minus likvida medel 7 094,2 9 977,7 11 043,7 9 184,0 6 076,7
Belåningsgrad netto, % 57,7 66,4 63,8 59,0 62,1
Räntetäckningsgrad
Driftsöverskott 292,3 304,1 243,0 183,9 139,5
Centrala administrationskostnader, förvaltning -17,9 -15,5 -16,3 -19,8 -13,2
Räntenetto -241,5 -187,9 -128,1 -85,8 -61,9
Räntetäckningsgrad, gånger 1,1 1,5 1,8 1,9 2,0
Justerad räntetäckningsgrad
Driftsöverskott 292,3 e/t e/t e/t e/t
Centrala administrationskostnader, förvaltning -17,9 e/t e/t e/t e/t
Räntenetto -241,5 e/t e/t e/t e/t
Aktiverade lånekostnader och lösenavgifter 45,9 e/t e/t e/t e/t
Räntetäckningsgrad, gånger 1,4 e/t e/t e/t e/t
NRV
Eget kapital 2 109,9 2 357,4 2 986,1 2 906,2 1 763,5
Derivat -45,1 -116,7 -142,9 -25,6 -1,0
Uppskjuten skatt 285,1 435,0 540,2 485,3 300,1
NRV 2 349,9 2 675,7 3 383,5 3 365,9 2 062,5
Avdrag för innehav utan bestämmande inflytande – – -0,3 -0,7 -1,4
Avdrag för värdet av preferensaktier -518,9 -518,9 -518,9 -518,9 -518,9
Avdrag hybridobligation -450,0 -450,0 -450,0 -450,0 –
NRV hänförligt till stamaktieägare 1 381,1 1 706,9 2 414,3 2 396,4 1 542,3
Tillväxt NRV per stamaktie
IB NRV hänförligt till stamaktieägare, kr 19,88 28,12 27,91 18,06 14,26
UB NRV hänförligt till stamaktieägare, kr 16,08 19,88 28,12 27,91 18,06
Tillväxt NRV per stamaktie, % -19,1 -29,3 0,7 54,6 26,6
135
K2A:s fastighet Skogsbacken i Enköping består av 80 hyresbostäder miljöcertifierade enligt Miljöbyggnad iDrift.
K2A:s hållbarhetsrapport är upprättad i enlighet med GRI standards 2021 och GRI
1: Foundation, med rapporteringsperiod från den 1 januari 2024 till 31 december
2024. K2A:s styrelse är det högsta styrande organet och även ansvarig för infor-
mationen i hållbarhetsrapporten. För mer information, se sida 89.
136
K2A Årsredovisning 2024
GRI-index
GRI-index
GRI 2 Organisationen och redovisningsprinciper Sida-
2-1 Organisationsdetaljer Omslag, 87-89
2-2 Enheter som omfattas av hållbarhetsredovisningen 89
2-3 Redovisningsperiod, frekvens och kontaktperson Omslag, 89
2-4 ”Reviderad” information 34, 64, 139-140, 153
2-5 Extern försäkran 154
GRI 2 Organisationen och redovisningsprinciper Sidac
GRI 2 Aktiviteter och anställda Sida-
2-6 Aktiviteter, värdekedja och andra affärsrelationer 14-15, 29-30, 32, 150
2-7 Medarbetare 38-39, 87, 139
2-8 Medarbetare som inte är anställda 139
GRI 2 Styrning Sida-
2-9 Styrningsstruktur och sammansättning 78-79, 85
2-10 Nominering och val av högsta styrande organ 78-79
2-11 Ordförande för högsta styrande organ 78-79, 85
2-12 Högsta styrande organets roll med översyn och
hantering av påverkan 22, 65, 78-79
2-13 Delegering av beslutsfattande för att hantera påverkan 22-23
2-14 Högsta styrande organets roll i hållbarhetsrapportering 22-23
2-15 Intressekonflikter 78-79, 83, 85
2-16 Kommunikation av kritiska frågeställningar 22-23, 30
2-17 Den samlade vetenskapen hos det högsta styrande organet 22-23, 38
2-18 Prestationsutvärdering av högsta styrande organet 81
2-19 Ersättningspolicy 83-84
2-20 Process för att fastslå ersättningar 84
2-21 Årlig total kompensationsgrad 84
GRI 2 Strategi, policies och praxis Sida-
2-22 Uttalande om strategi för hållbar utveckling 9-10
2-23 Riktlinjer och policyåtaganden 26, 39, 69
2-24 Förankring av policyåtaganden 26-27, 29, 89
2-25 Processer för att avhjälpa negativa effekter 28-30
2-26 Mekanismer för rådgivning och rapportering
av oegentligheter (visselblåsarfunktion) 30
2-27 Efterlevnad av lagar och förordningar 26, 30
2-28 Medlemskap i organisationer 26, 28
2-29 Tillvägagångssätt för intresseengagemang 40-41
2-30 Kollektivavtal 139
GRI 3 3 Väsentliga frågor Sida-
3-1 Process för att fastställa väsentliga frågor 40-41
3-2 Lista på väsentliga frågor 40-41
3-3 Hantering av väsentliga frågor 23, 26, 40-42
GRI 201 201 Ekonomisk utveckling Sida-
201-1 Skapat och distribuerat ekonomiskt värde 90, 94-95
201-2 Finansiell påverkan, risker och möjligheter till
följd av klimatpåverkan 71-74
201-3 Omfattning av organisationens förmånsbestämda
åtaganden 107
201-4 Ekonomiskt bidrag 123
GRI 205205 Anti-korruption Sida
205-2 Kommunikation och utbildning i anti-
korruptionspolicies och rutiner 30
205-3 Antal fall av korruption 30
1) Egen indikator
137
K2A Årsredovisning 2024
GRI 301 Material Sida
301-1 Materialanvändning 139
GRI 302 Energi Sida
302-1 Organisationens energianvändning 16, 34, 139-140
302-3 Energiintensitet byggnader 16, 34, 139-140
302-4 Minskad energianvändning 34, 139-140
GRI 303 VattenVatten Sida-
303-3 Vattenuttag 139
GRI 305 UtsläppUtsläpp Sida-
E.i.
1
Utsläpp av växthusgaser från byggnader 31, 141
305-1 Direkta växthusgasutsläpp (scope 1) 141
305-2 Indirekta växthusgasutsläpp (scope 2) 141
305-3 Övriga indirekta växthusgasutsläpp (scope 3) 141
305-4 Växthusgasintensitet i byggnader
305-5 Minskning av växthusgasutsläpp 141
GRI 306 AvfallAvfall Sida-
306-3 Genererat avfall 140
GRI 308 Efterlevnad miljöEfterlevnad miljö Sida-
E.i.
1
Nya leverantörer som granskas med avseende
på miljö 23, 29
308-2 Negativ miljömässig påverkan i leverantörskedjan
samt vidtagna åtgärder 23, 29
GRI 401 Anställningsförhållanden och arbetsvillkorAnställningsförhållanden och arbetsvillkor Sida-
401-1 Personalomsättning 140
401-2 Förmåner som ges till heltidsanställda men
inte till deltids- eller visstidsanställda 38, 70, 81-82
GRI 403 Hälsa och säkerhetHälsa och säkerhet Sida-
403-1 Ledningssystem för hälsa och säkerhet 38
403-3 Hälsovård 38
403-4 Medarbetares deltagande, samråd och kommunikation
i hälso- och säkerhetsfrågor 38
403-6 Främjande av medarbetares hälsa 38-39
403-9 Tillbud och olyckor 140
403-10 Sjukfrånvaro 140
GRI 404 UtbildningUtbildning Sida-
E.i.
1
Träning och kompetensutveckling 38, 41, 68, 70
404-3 Utvecklingssamtal 38, 68, 70
GRI 405 Mångfald och lika möjligheterMångfald och lika möjligheter Sida-
405-1 Sammansättning av företaget
(utifrån ålder och kön) 85-86, 139-140
GRI 406 Icke-diskrimineringIcke-diskriminering Sida-
406-1 Incidenter av diskriminering och vidtagna åtgärder 38-39, 69
GRI 413 Lokala samhällenLokala samhällen Sida-
413-1 Bolagets påverkan på samhällen där
verksamhet bedrivs 34-37
GRI 414 Leverantörsutvärdering avseende samhälleLeverantörsutvärdering avseende samhälle Sida-
E.i.
1
Andel nya leverantörer som granskats avseende
arbetsvillkor och mänskliga rättigheter 29, 150
414-2 Negativ social påverkan i leverantörskedjan
samt vidtagna åtgärder 38-39
GRI-index
1) Avsteg som utelämnas i denna rapportering kommer ses över i samband med ESRS-rapportering.
138
K2A Årsredovisning 2024
GRI 416 Kunders hälsa och säkerhetKunders hälsa och säkerhet Sida-
E.i.
1
Hållbara materialval och åtgärder som vidtas
i syfte att upprätthålla en hög trygghet och säkerhet. 38-39
GRI-index
Förklaring om utelämnande enligt GRI
1
GRI-index Krav/upplysning Utelämnande Förklaring-
2-21 Årlig total kompensationsgrad a, b Saknar rutin för rapportering av förhållande
mellan högst kompensation och median,
samt procentuell utveckling för den
jämförelsen.
303-3 Vatten a, b, c, d Saknar uppgifter om vattenuttag avseende
källor och utsatta områden. Rapporterar
endast på förbrukat vatten från VA-bolag
och vattenintensitet per m
2
A
temp
.
401-1 Personalomsättning b Saknar data för att redovisa personalomsätt-
ning per åldersgrupp, kön och region.
403-1 Ledningssystem för hälsa och säkerhet a, i, ii Ej relevant då vi saknar ledningssystem för
hälsa och säkerhet.
403-9 Tillbud och olyckor a-iv, v, b-i, b-v, Saknar rutin för redovsining av arbetsplats-
c, d, e, f olyckor.
403-10 Sjukfrånvaro a-i, a-ii, a-iii, b, c Saknar rutin för redovisning av arbetsrelate
rad ohälsa.
413-1 Bolagets påverkan på samhällen där a Saknar rutin för specifik redovisning av
verksamheten bedrivs lokalt engagemang på verksamma orter.
GRI 2-7, Aktiviteter och anställda
Medarbetare K2A (moderbolaget) per 2024-12-31
Tillsvidareanställda/heltidsanställda
Totalt Kvinnor Män
Antal 43 14 29
Procent 100 33 67
Visstidsanställda med timlön/deltidsanställda
Totalt Kvinnor Män
Antal 15 7 8
Procent 100 47 53
Medarbetare K2A (moderbolaget) per 2023-12-31
Tillsvidareanställda/heltidsanställda
Totalt Kvinnor Män
Antal 52 19 33
Procent 100 37 63
Visstidsanställda med timlön/deltidsanställda
Totalt Kvinnor Män
Antal 15 6 9
Procent 100 40 60
GRI 2-8, Medarbetare som inte är anställda
Medarbetare som inte är anställda per 2024-12-31
Totalt Kvinnor Män
Antal 3 0 3
Medarbetare som inte är anställda per 2023-12-31
Totalt Kvinnor Män
Antal 3 2 1
GRI 2-30, Kollektivavtal
Andel av personalstyrkan som omfattas av kollektivavtal
K2A 100 %
K2A Trähus 100 %
GRI 301-1 , Materialanvändning
Materialanvändning
Använt material
1
, kg –
Varav förnybart –
Varav icke-förnybart –
GRI 302-1, Energi
Energi
MWh 2024 2023
Bränslen, fossila
2
– –
Varav olja – –
Varav kol – –
Varav naturgas – –
Varav gasol – –
Bränslen, icke-fossila – –
Fastigheter, el 4 730 5 394
Varav egenproducerad solel 498 385
Fastigheter, värme 12 405 15 015
Kyla – –
Ånga – –
Fabrik, el 206 316
Fabrik, biobränsle 0 68
Summa 17 296 20 792
Totalt producerad solel, samtliga fastigheter 919 721
Varav såld solel, samtliga fastigheter 421 346
GRI 302-3
3
, Energi
Energiintensitet
4
, totalt fastighetsbestånd 2024 2023
Fjärrvärme, kWh/kvm A
temp
51,4 54,2
Fastighetsel, kWh/kvm A
temp
23,3 19,0
Totalt 74,7 73,2
Energiintensitet, jämförbart bestånd 2024 2023
Fjärrvärme, kWh/kvm A
temp
56,6 65,8
Fastighetsel, kWh/kvm A
temp
23,9 22,1
Totalt 80,5 87,8
GRI 303
5
, Vatten
Vattenanvändning, jämförbart bestånd 2024 2023
GRI 303-3 Vattenanvändning, m
3
122 482 228 363
CRE 2 Vattenintensitet, byggnader, m
3
/kvm 0,87 1,14
1) Avser byggmaterial för nyproduktion, som exempelvis trä, betong, stål och isolering. Utfallet blir 0 för 2024 då ingen nyproduktion tas med i klimatbokslut.
2) Förbrukning kopplat till produktion i trähusfabrik.
3) Sålda fastigheter exkluderade. Fastigheter med inflytt under året har räknats upp till helårsdata.
4) Energiintensiteten för 2023 har korrigerats då beräkningen justerats.
5) Sålda fastigheter exkluderade. Fastigheter med inflytt under året har räknats upp till helårsdata.
139
K2A Årsredovisning 2024
GRI-index
GRI 403-10, Hälsa och säkerhet
Sjukfrånvaro, procent 2024 2023
K2A 5 6
K2A Trähus – 5
GRI 403-9, Hälsa och säkerhet
Olyckor och tillbud, antal
Tillbud Olyckor
2024 2023 2024 2023
K2A, moderbolaget – – 3 2
K2A Trähus, totalt – 2 – 5
Varav:
– Valdemarsvik – 2 – 3
– Gävle – – – 1
– Byggarbetsplats – – – 1
Olyckor som ledde till (inkluderade i ovan):
sjukfrånvaro – 2
långtidssjuksskrivning (>2 veckor) – –
dödsfall – –
GRI 405-1, Mångfald och lika möjligheter
Sammansättning av företaget (ålder och kön)
Antal anställda per 2024-12-31
Under 30- Över
Totalt Kvinnor Män 30 år 50 år 50 år
K2A 58 21 37 25 23 10
K2A Trähus – – – – – –
Styrelse 6 1 5 – – 6
Totalt 64 22 42 25 23 16
Andel i procent
Under 30- Över
Kvinnor Män 30 år 50 år 50 år
K2A 36 64 43 40 17
K2A Trähus – – – – –
Styrelse 17 83 – – 100
Totalt 34 66 39 36 25
Antal anställda per 2023-12-31
Under 30- Över
Totalt Kvinnor Män 30 år 50 år 50 år
K2A 67 25 42 26 28 13
K2A Trähus 2 – 2 – 1 1
Styrelse 7 1 6 0 0 7
Totalt 75 26 49 26 29 20
Andel i procent
Under 30- Över
Kvinnor Män 30 år 50 år 50 år
K2A 37 63 39 42 19
K2A Trähus – 100 – 50 50
Styrelse 14 86 – – 100
Totalt 35 65 35 39 26
GRI 302-3, forts.
Energiintensitet per verksamhetstyp, kWh/kvm A
temp
(lika-för-lika)
2
2024 2023
3
Fjärrvärme + fastighetsel, studentbostäder 83,7 87
Fjärrvärme + fastighetsel, hyresbostäder 72,3 81,9
Fjärrvärme + fastighetsel, samhällsfastigheter 114,3 108,5
GRI 306, Avfall
Fastighetsavfall, kg
Farligt avfall 734
– Återvinning 726
– Förbränning 8
Icke-farligt avfall 1 525 394
– Deponi 0
– Återvinning 581 448
– Förbränning 943 946
Totalt fastighetsavfall 1 526 129
Fabriksavfall, kg
Farligt avfall 0
– Återvinning 0
– Förbränning 0
Icke-farligt avfall 106
– Deponi 0
– Återvinning 36
– Förbränning 69
Totalt fabriksavfall 106
Total avfallsvikt 1 526 234
GRI 401-1, Anställningsförhållanden och arbets-
villkor
Fördelning personalomsättning 2024 (ålder och kön)
Koncernnivå
Under 30- Över
Totalt Kvinnor Män 30 år 50 år 50 år
Börjat 9 3 6 4 3 2
Slutat 19 8 11 4 9 6
Fördelning personalomsättning 2023 (ålder och kön)
Koncernnivå
Under 30- Över
Totalt Kvinnor Män 30 år 50 år 50 år
Börjat 10 3 7 7 3 0
Slutat 43 10 33 11 21 11
Personalomsättning
1
, procent
per 2024-12-31
K2A 31
K2A Trähus 0
Personalomsättning, procent
per 2023-12-31
K2A 22
K2A Trähus 174
1) Avser personalomsättning fördelat på antal nyanställningar och avslut 2024 och anställda per 2024-12-31.
2) Kompletterande nyckeltal avseende energiintensiteten för de verksamhetstyper som förekommer i K2A:s förvaltningsbestånd inom samma år.
3) Energiintensiteten för 2023 har korrigerats då beräkningen justerats.
140
K2A Årsredovisning 2024
GRI-index
1) De fortsatt låg siffrorna under 2024 förklaras av utebliven nyproduktion.
2) De fortsatt låg siffrorna i Scope 3 under 2024 förklaras av utebliven nyproduktion.
3, 4, 5) Vi rapporterar endast utsläpp kopplade till nybyggnation och -produktion och därför blir dessa 0 för 2024. Utsläpp kopplade till inköp av varor och
tjänster likt kontorsutrustning eller kapitalvaror likt datorer redovisas inte.
6) Utsläpp utgörs av tillfälliga studentbostäder i Visby.
141
K2A Årsredovisning 2024
K2A:s utsläpp av växthusgaser
GRI 305, GHG-Dir-Abs, GHG-Dir-Lfl
Scope 1
1
, ton CO
2
e 2024 2023
Overhead
Företagsbilar 3 3
Egen produktion
Fabrik, biobränsle – –
Fabrik, diesel – –
Byggplats, diesel – –
Summa 3 3
Scope 2, ton CO
2
e 2024 2023
Kontoret
Kontorsel – –
Fastighetsel – –
Uppvärmning, kontoret 3 3
Fastighetsbeståndet
Fastighetsel 51 76
Fastigheter, värme 378 775
Egen produktion
Fabrik, el – –
Fabrik, biobränsle – –
Byggplats, el – –
Summa (market-based) 434 854
Summa (location-based) 415 817
Scope 3
2
, ton CO
2
e 2024 2023
Kategori i scope 3
1. Inköp av varor och tjänster
3
– –
2. Kapitalvaror
4
– –
3. Aktiviteter relaterade till
bränsle- och energiproduktion
som ej ingår i scope 1 eller scope 2 130 179
4. Transport och distribution (uppströms)
5
– –
5. Avfall genererat i verksamheten 1 2
6. Tjänsteresor 13 22
7. Pendling 24 10
8. Leasade tillgångar (uppströms)
6
74 74
13. Leasade tillgångar (nedströms) 137 147
Summa 380 434
Summa Alla scope (ton CO
2
e) 816 1 291
Biogent kol, Outside-of-scope (ton CO
2
e) – –
Summa (ton CO
2
e) – –
Noteringar 2024 2023
Inbindning av biogent kol utanför
värdekedjan (klimatkompensation) 0 0
GRI 305-4, GHG-Int
Växthusgasintensitet 2024 2023
Bruttoarea (kvm BTA) 269 944 313 257
Klimatpåverkan per uthyrbar yta, scope 1-2 1,6 2,7
Klimatpåverkan per uthyrbar yta scope 1-3 3,0 4,1
Metod för klimatberäkningar
K2A har samlat in data från fastigheterna genom mätning och
från organisationen genom rapporterad och/eller uppmätt data.
Då komplett mätning saknas för kategorierna 5, 8, och 13 så har
schablonantaganden gjorts för uppräkning. För verksamhetsår 2024
minskade utsläppen på total basis till följd av utebliven nyproduktion,
vilket tydliggörs i låga klimatpåverkan för scope 3. Beräkningar har
redovisats enligt standarden Green House Gas-protocol (GHGP).
Källor, emissionsfaktorer
Mobil förbränning, bensinbil: Trafikverket, emissionsfaktorer
vägtrafik (2022)
Mobil förbränning, dieselbil: Trafikverket, emissionsfaktorer
vägtrafik (2022)
Elkonsumtion, 100 % koldioxidfri: ENEAS (2023)
Elkonsumtion, biomassa: EPD S-P-00748 Axpo Domat/Ems Wood-
Fired Power Plant, 2018
Elkomsumtion, Bra Miljöval: Naturskyddsföreningen (2021)
Resultat 2020 – Bra Miljöval Elenergi
Elkomsumtion, Luleå Energi, residual: Luleå Energi, 2023, hämtad
från https://www.luleaenergi.se/produkter-och-erbjudanden/
teckna-elavtal/elens-ursprung/
Elkonsumtion, nordisk residualmix: EI (2023), UN (2022), BEIS
(2021)
Elkonsumtion, grid mix Sv: AIB (2018)
Elkonsumtion, vattenkraft: EPD SP-00088
Elkonsumtion, vindkraft: EPD SP-01435
Elkonsumtion, solkraft: Mårten Lind, Solkompaniet
Tjänsteresor, bil, bensin och diesel: Trafikverket, emissionsfaktorer
vägtrafik (2022)
Tjänsteresor, bil, el: Trafikverket, emissionsfaktorer vägtrafik
(2022)
Tjänsteresor, båt, Gotlandsfärja: Naturvårdsverket (2020)
Beräkning av utsläpp från tjänsteresor. Version 4.
NTM (2022)
Tjänsteresor, hotellnatt, Sverige: UN 2022, IPCC 2006 & CIBSE
2012 i: Ecometrica 2023 (OI)
Tjänsteresor, taxi miljöbil och average: Taxiförbundet (2021)
Report: Branschläget 2021
Tjänsteresor, buss: NTM (2018)
Pendling, bensinbil: NTM (2018), antagande beläggningsgrad
1,13
Pendling, buss: NTM (2018)
Pendling, tunnelbana: NTM (2018)
Pendling, elcykel: AIB (2020)
Bränsle, biogas: Naturvårdsverket (2012) Vägledning om
beräkning av utsläppsminskning, BEIS (2023)
Bränsle, träpellets: DEFRA (2023)
Värme, samtliga orter: Energiföretagen 2022 Fjärrvärmens lokala
miljövärden för 2021, hämtad från https://www.energiforetagen.
se/statistik/fjarrvarmestatistik/miljovardering-av-fjarrvarme/
Avfall: IVL (2019)
K2A:s utsläpp av växthusgaser
142
K2A Årsredovisning 2024
Upplysning K2A – Principal Adverse
Indicators (PAI)
Sustainable Finance Disclosure Regulation (SFDR) är en EU-förordning med syfte
att omdirigera kapitalflöden mot aktiviteter som är i linje med EU:s gröna giv och
därmed Parisavtalets klimatmål. För K2A är redovisning enligt SFRD inte
obligatorisk då K2A inte omfattas av förordningarna, men då K2A eftersträvar
transparens och har som ambition att leva upp till de allra högsta hållbarhets-
kraven har bolaget valt att rapportera i enlighet med förordningen. För 2024
rapporterar K2A för de två Principal Adverse Indicators (PAI) som relaterar till
fastighetsbranschen och är obligatoriska enligt SFRD, samt tre av de fem PAI som
är frivilliga.
Obligatoriska PAI-indikatorer
Exponering mot fossila bränslen
genom fastighetstillgångar
1
Exponering mot fastighets
tillgångar som är ineffektiva
ur energisynpunkt
Mätetal PAI Utfall 2024 Utfall 2023 Enhet
Andel av portföljen involverad
i utvinning, lagring, transport
eller tillverkning av fossila
bränslen
17
0
0
%
Andel av investeringar i
energiineffektiva fastigheter
18 5 3,9 %
”Frivilliga” PAI-indikatorer
för miljömässig hållbarhet
GHG-utsläpp
Intensitet av energianvändning
Mätetal PAI Utfall 2024 Utfall 2023 Enhet
GHG-utsläpp Scope 1
GHG-utsläpp Scope 2
GHG-utsläpp Scope 3
GHG-utsläpp totalt
Total energianvändning för
ägda fastighetstillgångar
per kvadratmeter
20
80,5 87,8
kWh/
m
2
19
19
19
19
3
434
379
816
3
854
434
1 291
tCO
2
tCO
2
tCO
2
tCO
2
Avfallsproduktion i
verksamheten
Andel av fastighetstillgångarna
som är utrustade
med avfallsutrymmen
21
%
100
100
Upplysning K2A – Principal Adverse Indicators (PAI)
1) Indikator 17 är ej tillämplig på K2Aa:s verksamhet. K2A fortsätter dock att övervaka denna indikator framgent.
EU-taxonomin
K2A har sedan 2020 följt arbetet med utvecklingen av
EU-taxonomin och bidragit till arbetet i fastighetsbranschen
genom att tolka och deniera tekniska granskningskriterier,
DNSH1 -kritierier samt Annex A-E. Sedan 2020 deltar K2A i
Fastighetsägarnas arbetsgrupp för EU-taxonomin som arbetar
med att tydliggöra EU-taxonomikriterierna för
fastighetsbranschen samt deltar i Byggföretagens arbetsgrupp för
tolkningar av kriterier relaterat till nyproduktions- och
ombyggnadsaktiviteter. K2A var då ett av bolagen som bidrog till
samt undertecknade Fastighetsägarnas svar på EU:s
remissförslag, den så kallade delegerade förordningen.
Definitioner
Följande omfattas av EU-taxonomins denition av omsättning,
investeringar och fastighetskostnader
2
.
Omsättning
Omfattas: Intäkter från ekonomiska aktiviteter i bolaget som
omfattas av EU-taxonomin. För K2A innebär det samtliga
intäkter från fastigheterna som bolaget äger.
Omfattas ej: Intäkter från fastigheter som K2A inte äger eller
övriga koncernintäkter som ej är relaterade till de fastigheter som
bolaget äger.
Investeringar (CapEx)
Omfattas: Samtliga investeringar kopplat till bolagets fastigheter.
Omfattas ej: Investeringar i koncernen utöver de som relaterar
till fastigheterna, exempelvis goodwill.
K2A har sedan verksamheten startade haft miljörelaterade hållbarhetsfrågor
högt på agendan. Bolaget arbetar aktivt för att bidra till en koldioxidneutral och
ekologiskt hållbar framtid i enlighet med Parisavtalet. Detta återspeglas även i
EU-taxonomin som tagits fram i syfte att allokera kapital till aktiviteter som är
i linje med Parisavtalets mål om att hålla medeltemperaturökningen på jorden
under 1,5 grader.
Om EU-taxonomin
Som en del av Parisavtalet och den Gröna Given
har EU-kommissionen tagit fram ett verktyg, EU-
taxonomin – ett klassningssystem som ska göra
det enkelt att identifiera och jämföra ekologiskt
hållbara investeringar. Syftet är att underlätta
omallokering av kapital till aktiviteter eller projekt
som är i linje med Parisavtalets mål om att hålla
den globala uppvärmningen under 1,5°C.
EU-taxonomin omfattar sex målområden:
1. Begränsning av klimatförändringar
2. Anpassning till klimatförändringar
3. Hållbar användning och skydd av vatten och
marina resurser
4. Övergång till en cirkulär ekonomi
5. Förebyggande och kontroll av föroreningar
6. Skydd och återställande av biologisk mångfald
och ekosystem
I dagsläget har kriterier och gränsvärden tagits
fram för EU-taxonomins alla sex målområden.
För att klassificeras som ekologiskt hållbar ska
en verksamhet bidra till minst ett av målen.
Verksamheten får heller inte väsentligt skada
något av de andra målen och ska uppfylla krav på
minimiskydd.
Källa: https://finance.ec.europa.eu/sustainable-finance/
tools-and-standards/eu-taxonomy-sustainable-activities_
en
1) Do No Significant Harm. Översättning: orsakar inte betydande skada.
2) https://ec.europa.eu/info/sites/default/files/business_economy_euro/
banking_and_finance/documents/sustainable-finance-taxonomy-artic-
le-8-report-eligible-activities-assets-faq-part-2_en.pdf
143
K2A Årsredovisning 2024
EU-taxonomin
Fastighetskostnader (OpEx)
Omfattas: enligt EU-taxonomins regler ska endast
fastighetskostnader kopplat till följande aktiviteter ingå:
Forskning och utveckling.
Byggnadsrenovering.
Kortsiktiga leasingavtal.
Underhåll och reparation.
Samtliga (övriga) utgier kopplade till löpande underhåll av
den materiella anläggningstillgången som krävs för att
säkerställa tillgångens fortlöpande och ändamålsenliga
funktion, genomfört av bolaget eller av anlitad tredjepart.
Omfattas ej: Utgier för ärrvärme, fastighetsel, biogas eller
bioolja (för uppvärmning eller löpande dri), vatten/ VA,
snöröjning, sophämtning, bredband, adminstration,
försäkringar, tomträttsavgäld, avskrivningar och fastighetsskatt.
Fastighetskostnader för delar av fastigheten som används internt
ingår ej.
Redovisning enligt artikel 8 i
EU-taxonomiförordningen
K2A redovisar bolagets förenlighet med EU-taxonomin, där
bolagets verksamhet relaterar till kraven enligt EU-taxonomins
delegerade förordning 2021/2139, del 7 Bygg- och fastighets-
verksamhet. K2A redovisar endast förenlighet med miljömål
1 – begränsning av klimatförändringar.
Eventuella investeringar som relaterar till klimatanpassnings-
åtgärder i byggnaderna under 2024 ingår i investeringar som
redovisas för miljömål 1 – begränsning av klimatförändringar.
K2A särredovisar därmed inte förenlighet under miljömål 2 –
anpassning av klimatförändringar.
Vi har i dagsläget inga ekonomiska aktiviteter som relaterar till
miljömål 3 till 6.
Följande ekonomiska aktiviteter bedöms vara relevanta för K2A
år 2024:
7.1 Uppförande av nya byggnader.
7.7 Förvärv och ägande av byggnader.
Mål 1 – Begränsning av klimatförändringar
Antaganden och genomförande av beräkning.
Aktivitet 7.1 Uppförande av nya byggnader:
Inom aktivitet 7.1 har K2A utgått ifrån Fastighetsägarnas
tolkningar av Tekniska granskningskriterier och DNSH-krav.
K2A redovisar investeringar (Capex) för byggrätter och
pågående byggprojekt. Ingen omsättning eller fastighetskostnad
(Opex) nns för dessa byggrätter och pågående byggprojekt.
K2A har inga färdigställda byggnader som är förenliga med 7.1.
Den ekonomiska aktivitet som redovisas som förenlig i denna
rapport motsvarar K2A:s Capex-plan och utgörs av 2 pågående
byggprojekt som upphandlas med krav om förenlighet samt 22
stycken byggrätter.
Investeringar i byggrätter antas förenliga med taxonomin då
framtida byggnation kommer eerleva specik hållbarhetspolicy
för byggprojekt, som i sin tur följer de tekniska gransknings-
kriterierna och DNSH-kraven, medan pågående byggprojekt
har framtagna hållbarhetsprogram där eerlevnad av tekniska
granskningskriterier och DNSH-krav kravställs.
Aktivitet 7.7 Förvärv och ägande av byggnader
För år 2024 har K2A fyra färdigställda fastigheter som erhållit
bygglov eer den 31 december 2020. Dessa fastigheter omfattas
av samma tekniska granskningskriterier som för aktivitet 7.1.
För resterande fastigheter gäller krav för byggnader uppförda
innan den 31 december 2020. Fastighetsägarna har publicerat
rekommenderade gränsvärden för topp 15 procent, se tabell
nedan. Övriga antaganden avseende tekniska granskningskrite-
rier och DNSH-krav för aktivitet 7.7 har baserats på tolkningar
av krav sammanställda av Fastighetsägarna.
Gränsvärde
1
(topp 15 procent) för byggnader
inom K2A:s bestånd som uppförts före 2020-12-31
Gränsvärde
Uppförandeform kWh/kvm A
temp
(PE
2
)
Flerbostadshus 81
Lokaler
– Skolor 89
– Vårdboende, dagtid 84
– Vårdboende, dygnet runt 86
– Övriga lokaler 77
EU-taxonomin – utfall K2A 2024
Nedan redovisas andelen av K2A:s aktiviteter som är förenliga
med taxonomin. För 2024 har primärenergitalen byggnader
uppförda innan den 31 december 2020 hämtats från fastighetens
energideklaration. Tidigare år har primärenergitalen beräknats
fram utifrån årets faktiska energianvändning, vilket leder till
en lägre förenlighet med taxonomin inom aktivitet 7.7. För
detaljerad redovisning av omfattning, se sida 151-153.
1) https://www.fastighetsagarna.se/globalassets/bilder/nyheter/sverige/topp-15-och-30-sverige-_221214.pdf?bustCache=1741333378297
2) PE = Primärenergital
3) Omsättning som omfattas av EU-taxonomin uppgår till 403,2 Mkr. För information om total omsättning, se not 4 Hyresintäkter.
4) Investeringar som omfattas av EU-taxonomin uppgår till 508,6 Mkr. För information om totala investeringar, se not 3 Segment.
460,6 Mkr som är aligned under mål 7.7 plus 11,9 Mkr som är aligned under mål 7.1.
5) Fastighetskostnader som omfattas av EU-taxonomin uppgår till 40,4 Mkr. För information om totala fastighetskostnader, se not 7 Rörelsens kostnader
fördelade på fastighetstyp & kostnadsslag.
Sammanfattande redovisning av omfattning EU-taxonomin
Andel av bolagets ekonomiska aktiviteter Andel av bolagets ekonomiska aktiviteter Andel av bolagets ekonomiska aktiviteter
som är förenliga med taxonomin, som inte omfattas av taxonomin, som inte är förenliga med EU-taxonomin,
% (alignment) % (non-eligibility/alignment) % (eligibility)
Totalt, Mkr
Omsättning
3
Investeringar
4
Fastighetskostnader
5
426,9
633,6
98,8
50,9
74,6
19,8
5,6
19,7
59,1
43,6
5,7
21,1
144
K2A Årsredovisning 2024
EU-taxonomin
145
K2A Årsredovisning 2024
EU-taxonomin – redovisning av förenlighet
Kärnenergi- och fossilgasrelaterade verksamheter
KÄRNENERGIRELATERADE VERKSAMHETER
2
3
1 Företaget utför, finansierar eller är exponerat mot forskning, utveckling, demonstration och
utbyggnad av innovativa elproduktionsanläggningar som producerar energi från kärnenergi-
processer med minimalt avfall från bränslecykeln.
Företaget utför, finansierar eller är exponerat mot uppförande och säker drift av nya kärn-
tekniska anläggningar för produktion av el eller processvärme, inbegripet för fjärrvärme eller
industriella processer, såsom vätgasproduktion, samt för säkerhetsuppgraderingar av dessa,
med hjälp av bästa tillgängliga teknik.
Företaget utför, finansierar eller är exponerat mot säker drift av befintliga kärntekniska
anläggningar som producerar el eller processvärme, inbegripet för fjärrvärme eller industri-
ella processer, såsom vätgasproduktion från kärnenergi, samt säkerhetsuppgraderingar av
dessa.
FOSSILGASRELATERADE VERKSAMHETER
4 Företaget utför, finansierar eller är exponerat mot uppförande eller drift av elproduktionsan-
läggningar som producerar el med hjälp av fossila gasformiga bränslen.
5 Företaget utför, finansierar eller är exponerat mot uppförande, renovering och drift av
anläggningar för kombinerad produktion av värme/kyla och el med hjälp av fossila gasfor-
miga bränslen.
6 Kärnenergirelaterade verksamheter
Nej
Nej
Nej
Nej
Nej
Nej
146
K2A Årsredovisning 2024
EU-taxonomi – redovisning av
förenlighet
Resultat
För K2A är redovisning enligt taxonomiförordningen inte obligatorisk men i sye att vara transparenta och tydliggöra bolagets
prestanda med avseende på ekologisk hållbarhet samt sociala minimikrav och åtgärder, redovisar K2A motsvarande nyckeltal för år
2023. K2A bedömer andelen omsättning, investeringar och fastighetskostnader som är förenliga med taxonomin enligt följande:
Omsättning:
50,9 procent
Investeringar (Capex): 74,6 procent
Fastighetskostnader (Opex): 19,8 procent
Nedan följer en detaljerad beskrivning av eerlevnad enligt ekonomisk aktiviteterna 7.1 Uppförande av nya byggnader och 7.7
Miljömål 1 – begränsning av klimatförändringar
EU-taxonomin – redovisning av förenlighet
d
1. Behovet av primärenergi, som anger energiprestandan hos
den byggnad som uppförts, är minst 10 % lägre än det
tröskelvärde som angetts för nationella krav på nära
nollenergibyggnader.
Framtida byggnation kommer efterleva specifik
hållbarhetspolicy för byggprojekt, som i sin tur följer de
tekniska granskningskriterierna. Pågående byggprojekt har
framtagna hållbarhetsprogram där efterlevnad av tekniska
granskningskriterier kravställs.
Pågående byggprojekt har framtagna hållbarhetsprogram där
efterlevnad av tekniska granskningskriterier kravställs.
Aktivitet 7.1 Uppförande av nya byggnader
Tekniska granskningskriterier Bedömning av efterlevnad för K2A
2. Byggnader som är större än 5 000 m2 genomgår testning
för lufttäthet och termisk integritet när de är färdigställda.
Investerare och kunder informeras om eventuella avvikelser i
de prestandanivåer som fastställts i utformningsskedet eller
defekter i klimatskalet.
Framtida byggnation kommer efterleva specifik hållbarhetspolicy
för byggprojekt, som i sin tur följer de tekniska gransknings-
kriterierna.
Pågående byggprojekt har framtagna hållbarhets-
program där efterlevnad av tekniska granskningskriterier
kravställs.
3. För byggnader som är större än 5 000 m2 har byggnadens
globala uppvärmningspotential under hela livscykeln (GWP) till
följd av byggnationen beräknats för varje stadium i livscykeln
och lämnas ut till investerare och kunder på begäran.
Framtida byggnation kommer efterleva specifik hållbarhetspolicy
för byggprojekt, som i sin tur följer de tekniska gransknings-
kriterierna.
Pågående byggprojekt har framtagna hållbarhetsprogram där
efterlevnad av tekniska granskningskriterier kravställs.
147
K2A Årsredovisning 2024
EU-taxonomin – redovisning av förenlighet
Miljömål 2 – Anpassning till klimatförändringar Verksamheten
uppfyller de kriterier som anges i tillägg A (i EU-kommissionens
delegerade förordning (EU) 2021/2139).
Framtida byggnation kommer efterleva specifik hållbarhetspolicy
för byggprojekt, som i sin tur följer DNSH-kraven.
Pågående byggprojekt har framtagna hållbarhetsprogram där
efterlevnad av DNSH-krav kravställs.
DNSH-krav Bedömning av efterlevnad för K2A
Miljömål 3 – Hållbar användning och skydd av vatten och
marina resurser
När följande vattenutrustning har installerats, med undantag för
installationer i bostadshusenheter, intygas den angivna vatte-
nanvändningen genom produktdatablad, ett byggnadscertifikat
eller en befintlig produktmärkning i unionen, i enlighet med de
tekniska specifikationer som anges nedan.
Tillägg E; snålspolande armaturer med exakta gränsvärden;
Snålspolande armaturer:
a) Armaturer för handfat och kök har ett maximalt vattenflöde
på 6 liter/min
b) Duschar har ett maximalt vattenflöde på 8 liter/min;
c) WC:s har en full spolvolym
på högst 6 liter och en maximal genomsnittlig spolvolym på 3,5
liter;
d) Urinoarer använder högst 2 liter/skål/timme. Spolning
urinoarer har en maximal full spolvolym på 1 liter.
Framtida byggnation kommer efterleva specifik hållbarhetspo-
licy för byggprojekt, som i sin tur följer DNSH-kraven.
Pågående byggprojekt har framtagna hållbarhetsprogram där
efterlevnad av DNSH-krav kravställs.
Miljömål 3 – Hållbar användning och skydd av vatten och
marina resurser
För att undvika inverkan från byggarbetsplatsen uppfyller
verksamheten de kriterier som anges i tillägg B.
Detta uppfylls genom att följa svensk lagstiftning enligt
Fastighetsägarna.
Miljömål 4 – Övergång till en cirkulär ekonomi
Minst 70 viktprocent av det ofarliga bygg- och rivningsavfallet
(med undantag av naturligt förekommande material som
avses i kategori 17 05 04 i den europeiska förteckningen
över avfall, som upprättats enligt beslut 2000/532/EG) från
byggarbetsplatsen förbereds för återanvändning, återvinning
eller annan materialåtervinning, inklusive återfyllnadsmaterial
där avfall används för att ersätta andra material, i enlighet med
avfallshierarkin och EU:s protokoll för bygg- och rivningsavfall.
Framtida byggnation kommer efterleva specifik hållbarhets-
policy för byggprojekt, som i sin tur följer DNSH-kraven.
Pågående byggprojekt har framtagna hållbarhetsprogram där
efterlevnad av DNSH-krav kravställs.
Miljömål 4 – Övergång till en cirkulär ekonomi
Verksamhetsutövarna begränsar avfallsgenereringen i
processrelaterad konstruktion och rivning, i enlighet med
EU:s protokoll för bygg- och rivningsavfall, och tar hänsyn till
de bästa tillgängliga teknikerna och använder sig av selektiv
rivning för att möjliggöra bortskaffande och säker hantering av
farliga ämnen och underlätta återanvändning och återvinning
av hög kvalitet genom selektivt bortskaffande av material, med
hjälp av de sorteringssystem som finns tillgängliga för bygg- och
rivningsavfall.
Framtida byggnation kommer efterleva specifik hållbarhets-
policy för byggprojekt, som i sin tur följer DNSH-kraven.
Pågående byggprojekt har framtagna hållbarhetsprogram där
efterlevnad av DNSH-krav kravställs.
Miljömål 4 – Övergång till en cirkulär ekonomi
Byggnadskonstruktionen och byggnadsteknikerna stöder cirkula-
ritet och visar i synnerhet, med hänvisning till ISO 20887 eller
andra standarder för att bedöma möjligheten att montera ned
eller anpassa byggnader, hur de har konstruerats för att vara
mer resurseffektiva, anpassningsbara, flexibla och nedmonter-
bara för att möjliggöra återanvändning och återvinning.
Framtida byggnation kommer efterleva specifik hållbarhets-
policy för byggprojekt, som i sin tur följer DNSH-kraven.
Pågående byggprojekt har framtagna hållbarhetsprogram där
efterlevnad av DNSH-krav kravställs.
Miljömål 5 – Förebyggande och kontroll av föroreningar
Byggnadselement och byggmaterial som används i byggna-
tionen uppfyller de kriterier som anges i tillägg C.
Framtida byggnation kommer efterleva specifik hållbarhets-
policy för byggprojekt, som i sin tur följer DNSH-kraven.
Pågående byggprojekt har framtagna hållbarhetsprogram där
efterlevnad av DNSH-krav kravställs.
148
K2A Årsredovisning 2024
EU-taxonomin – redovisning av förenlighet
Miljömål 5 – Förebyggande och kontroll av föroreningar
Byggnadselement och byggmaterial som används i samband
med byggarbetet som kan komma i kontakt med byggnads-
användarna släpper ut mindre än 0,06 mg formaldehyd per
m3 material eller element i samband med testning som utförs
i enlighet med de villkor som anges i bilaga XVII till förordning
(EG) nr 1907/2006 och mindre än 0,001 mg av carcinogena
flyktiga organiska föreningar i kategori 1A och 1B per m3
av material eller element i samband med testning som utförs
i enlighet med CEN/EN 16516 eller ISO 16000-3:2011
eller andra motsvarande standardiserade testvillkor och
bestämningsmetoder.
Framtida byggnation kommer efterleva specifik hållbarhetspolicy
för byggprojekt, som i sin tur följer DNSH-kraven.
Pågående byggprojekt har framtagna hållbarhetsprogram där
efterlevnad av DNSH-krav kravställs.
DNSH-krav Bedömning av efterlevnad för K2A
Miljömål 5 – Förebyggande och kontroll av föroreningar
Då den nya byggnaden ligger på en potentiellt kontaminerad
plats (tidigare exploaterad mark) har man i området utfört en
utredning för att upptäcka potentiella föroreningar, till exempel
med hjälp av standarden ISO 18400.
Detta uppfylls genom att följa svensk lagstiftning enligt
Fastighetsägarna.
Miljömål 5 – Förebyggande och kontroll av föroreningar
Åtgärder vidtas för att minska buller, damm och förorenande
utsläpp under bygg- eller underhållsarbeten.
Detta uppfylls genom att följa svensk lagstiftning enligt
Fastighetsägarna.
Miljömål 6 – Skydd och återställande av biologisk mångfald
Verksamheten uppfyller de kriterier som anges i tillägg D.
Detta uppfylls genom att följa svensk lagstiftning enligt
Fastighetsägarna.
Miljömål 6 – Skydd och återställande av biologisk mångfald
Den nya byggnaden uppfördes inte på något av följande:
a) Åkermark och mark för odling med medelhöga till höga
nivåer av markbördighet och biologisk mångfald under marken
i enlighet med EU- undersökningen Lucas.
b) Orörd mark med erkänd stor biologisk mångfald och mark
som fungerar som livsmiljöer för utrotningshotade arter (växter
och djur) som finns angivna på den europeiska rödlistan eller
IUCN:s rödlista.
c) Mark som motsvarar den definition av skog som fastställs i
nationell lagstiftning och används i den nationella växthusga-
sinventeringen eller, om en sådan inte finns tillgänglig, som
överensstämmer med FAO:s definition av skog.
Med beviljat bygglov anses kravet vara uppfyllt enligt
Fastighetsägarna.
149
K2A Årsredovisning 2024
d
1. För byggnader som byggts före den 31 december 2020 har
byggnaden åtminstone en energideklaration i klass A.
Alternativt är byggnaden bland de 15 procent bästa i det
nationella eller regionala byggnadsbeståndet uttryckt i behov av
primärenergi vid drift.
De byggnader som är byggda före den 31 december 2020 och
uppfyller gränsvärden enligt Fastighetsägarnas rekommendationer
och tolkningar av de 15 procent bästa byggnaderna ur
ett energiprestandaperspektiv (se sida 144) för tabell med
gränsvärden), bedöms uppfylla det tekniska granskningskriteriet.
Aktivitet 7.7 Förvärv och ägande av byggnader
Tekniska granskningskriterier Bedömning av efterlevnad för K2A
2. För byggnader som byggts efter den 31 december 2020
uppfyller byggnaden de kriterier som anges i avsnitt 7.1 i
denna bilaga som är relevanta vid tidpunkten för förvärvet.
De byggnader som har ansökt om bygglov efter den 31
december 2020 ska följa de tekniska granskningskriterierna för
ekonomisk aktivitet 7.1. Uppförande av nya byggnader, samt
förberedas för att uppfylla de tekniska granskningskriterierna
och DNSH-krav för aktivitet 7.7 Förvärv och ägande av
byggnader.
3. Om byggnaden är en stor byggnad som inte är för
bostadsändamål (med en nominell effekt på över 290 kW för
uppvärmningssystem, system för kombinerad rumsuppvärmning
och ventilation, luftkonditioneringssystem eller system för
kombinerad luftkonditionering och ventilation) drivs den
effektivt genom övervakning och bedömning av
energiprestandan.
K2A har ett omfattande energiövervaknings- och energi-
styrningssystem och arbetar rutinmässigt med uppföljning av
byggnadernas energiprestanda. Majoriteten av K2A:s
byggnader utgörs av bostadsbyggnader men rutiner och process
för bolagets energiarbete omfattar hela byggnadsbeståndet.
EU-taxonomin – redovisning av förenlighet
150
K2A Årsredovisning 2024
Miljömål 2 – Anpassning till klimatförändringar Verksamheten
uppfyller de kriterier som anges i tillägg A (i EU-kommissionens
delegerade förordning (EU) 2021/2139).
K2A har sedan slutet av 2020 genomfört klimatriskinventeringar
i enlighet med kraven i tillägg A. Klimatriskinventeringarna har
genomförts på byggnadsnivå av oberoende specialister, och vid
behov kompletterats med platsbesök för ytterligare nogrannhet
i analys. Omfattningen av de klimatrisker som bedöms vara
väsentliga för verksamheten och ingår i klimatrisk-
inventeringarna finns beskrivet på sida 71-74.
DNSH-krav Bedömning av efterlevnad för K2A
Miljömål 3 – Hållbar användning och skydd av vatten och
marina resurser
Ej tillämpbart / Kravställning saknas.
Ej tillämpbart / Kravställning saknas.
Miljömål 4 – Övergång till en cirkulär ekonomi
Ej tillämpbart / Kravställning saknas.
Ej tillämpbart / Kravställning saknas.
Miljömål 5
– Förebyggande och kontroll av föroreningar
Ej tillämpbart / Kravställning saknas.
Ej tillämpbart / Kravställning saknas.
Miljömål 6 – Skydd och återställande av biologisk mångfald
Ej tillämpbart / Kravställning saknas.
Ej tillämpbart / Kravställning saknas.
EU-taxonomin – redovisning av förenlighet
d
De ekonomiska aktiviteter som bedrivs ska uppfylla standarder
som hänvisas till inom Artikel 18 för Taxonomiförordningen,
vilka är:
– OECD:s riktlinjer för multinationella företag.
– FN:s vägledande principer för företag och mänskliga
rättigheter.
– Internationella Arbetarorganisationens (ILO:s) åtta
konventioner om grundläggande principer och arbetsrättigheter.
– Internationella lagar om mänskliga rättigheter.
K2A har sedan start arbetat efter FN Global Compacts tio principer
och sedan 2021 är bolaget officiellt anslutna till initiativet.
K2A:s företagskultur grundas på förtroende, affärsmässighet
och ansvarstagande, och som en del av detta är det viktigt för
bolaget att följa gällande lagar och regelverk. K2A tillämpar
försiktighetsprincipen i verksamheten och följer FN:s principer
för företag och mänskliga rättigheter, vilket även framgår av
bolagets uppförandekod. Bolaget arbetar efter OECD:s riktlinjer
för multinationella företag och ILO:s åtta konventioner om
grundläggande principer och arbetsrättigheter, vilket förtydligas
i bolagets uppdaterade leverantörskod och policy för social
hållbarhet som beslutades under 2023. Bolagets uppförandekod
baseras på K2A:s kärnvärden och innehåller riktlinjer för att
säkerställa ett ansvarsfullt beteende, hög affärsetik och respekt
för mänskliga rättigheter. Uppförandekoden är ett viktigt
styrdokument i arbetet och gäller såväl anställda som leverantörer
och samarbetspartners, vilka kravställs att följa bolagets
uppförandekod. K2A har en visselblåsartjänst där vem som helst
kan anmäla misstanke om korruption, inga anmälningar om
korruption har inkommit under 2024.
Vid nyanställning intygar nya medarbetare att de ska följa
uppförandekoden. Uppföljning av efterlevnad av uppförandekod
görs vid upphandling av nya leverantörer och förnyelse av avtal.
Under 2024 genomförde K2A en leverantörsuppföljning med
avseende på uppförandekoden. Revisionen skedde även i syfte att
utveckla rutinerna för bolagets uppföljning av leverantörer. Under
2024 har det inte förekommit några incidenter kopplat till social
hållbarhet i leverantörskedjorna. K2A har under 2024 varken blivit
dömda eller ligger i en tvist avseende krav kopplat till mänskliga
rättigheter, arbetsrätt, rättvisa marknadsvillkor, beskattning
eller korruption. Bolaget utövar rättvis konkurrens och rättvisa
marknadsvillkor samt har med skatt i bolagets riskstrategier.
Minimiskydd och åtgärder
Krav Bedömning av efterlevnad för K2A
1) K2A har gröna obligationer om 700 Mkr. Av den omsättning bolaget har som klassas som förenlig med taxonomin är 29,6 Mkr finansierat med gröna
obligationer, och relaterar till fastigheter som motsvarar 14 % av fastighetsvärdet.
151
K2A Årsredovisning 2024
A.2 VERKSAMHETER SOM OMFATTAS AV TAXONOMIN
MEN
Omsättningen hos de verksamheter som omfattas
av taxonomin men som inte är miljömässigt
hållbara (ej taxonomiförenliga) (A.2)
Ekonomiska
verksamheter (1)
rä
Kod (a) (2)
Omsättning (3)
Andel av omsättning år 2024 (4)
Begränsning av klimatförändringar (5)
Anpassning till klimatförändringar (6)
Vatten (7)
Föroreningar (8)
Cirkulär ekonomi (9)
Biologisk mångfald (10)
Begränsning av klimatförändringar (11)
Anpassning till klimatförändringar (12)
Vatten (13)
Föroreningar (14)
Cirkulär ekonomi (15)
Biologisk mångfald (16)
Minimiskyddsåtgärder (17)
Andel förenlig med taxonomikraven
(A.1) eller som omfattas av taxonomi-
kraven (A.2) omsättning, år 2023 (18)
Kategori möjliggörande verksamhet (19)
Kategori omställningsverksamhet (20)
Kriterier för väsentligt
bidrag
Kriterier avseende att inte orsaka
betydande skada (h) (DNSH)
A. VERKSAMHETER SOM OMFATTAS AV TAXONOMIN
A.1. MILJÖMÄSSIGT HÅLLBARA (TAXONOMIFÖRENLIGA) VERKSAMHETER
Förvärv och
ägande av
byggnader
A.2 VERKSAMHETER SOM OMFATTAS AV TAXONOMIN MEN SOM INTE ÄR MILJÖMÄSSIGT HÅLLBARA (EJ TAXONOMIFÖRENLIGA)
Omsättningen
hos de
verksamheter
som omfattas
av taxonomin
men som inte
är miljömässigt
hållbara (ej
taxonomifören-
liga) (A.2)
Totalt (A.1+A.2)
B. VERKSAMHETER SOM INTE OMFATTAS AV TAXONOMIN
Omsättningen
hos verksam-
heter som inte
omfattas av
taxonomin (B)
Totalt (A+B)
Omsättning
CCM
7.7
217 51
J
J
63
J
63
217 51 51
CCM
7.7
186 44
186 44
403 94
24 6
427 100
Mkr
J/NJ/NJ/NJ/NJ/NJ/NJ/N
J; N;
N/EL
%
% E T
Förvärv och
ägande av
byggnader
98
EU-taxonomin – redovisning av förenlighet
N/EL
35
35
Varav
möjliggörande
verksamheter
Varav
omställnings-
verksamheter
N/EL N/EL N/EL N/EL - - - - -
J; N;
N/EL
J; N;
N/EL
J; N;
N/EL
J; N;
N/EL
J; N;
N/EL
- - - - - -
Omsättning för
de miljömässigt
hållbara (taxo-
nomiförenliga)
verksamheterna
(A.1)
1
Räkenskapsår
2024 2024
J
- - - -
- - - - - - -
- - - - - E
T
- - -
- - - - - -
EL
N/EL N/EL N/EL N/EL N/EL
44 - - - - -
94 - - - - -
-
- - -
J
- -
1) K2A har gröna obligationer om 700 Mkr varav 0 Mkr har emitterats och allokerats under 2024.
152
K2A Årsredovisning 2024
Omsättningen hos de verksamheter som omfattas
av taxonomin men som inte är miljömässigt
hållbara (ej taxonomiförenliga) (A.2)
Ekonomiska
verksamheter (1)
rä
Kod (a) (2)
Kapitalutgifter (3)
Andel av kapitalutgifter år 2024 (4)
Begränsning av klimatförändringar (5)
Anpassning till klimatförändringar (6)
Vatten (7)
Föroreningar (8)
Cirkulär ekonomi (9)
Biologisk mångfald (10)
Begränsning av klimatförändringar (11)
Anpassning till klimatförändringar (12)
Vatten (13)
Föroreningar (14)
Cirkulär ekonomi (15)
Biologisk mångfald (16)
Minimiskyddsåtgärder (17)
Andel förenlig med taxonomikraven
(A.1) eller som omfattas av taxonomi-
kraven (A.2) kapitalutgifter, år 2023 (18)
Kategori möjliggörande verksamhet (19)
Kategori omställningsverksamhet (20)
Kriterier för väsentligt
bidrag
Kriterier avseende att inte orsaka
betydande skada (h) (DNSH)
A. VERKSAMHETER SOM OMFATTAS AV TAXONOMIN
A.1. MILJÖMÄSSIGT HÅLLBARA (TAXONOMIFÖRENLIGA) VERKSAMHETER
Förvärv och
ägande av
byggnader
A.2 VERKSAMHETER SOM OMFATTAS AV TAXONOMIN MEN SOM INTE ÄR MILJÖMÄSSIGT HÅLLBARA (EJ TAXONOMIFÖRENLIGA)
Kapitalutgifter
hos de
verksamheter
som omfattas
av taxonomin
men som inte
är miljömässigt
hållbara (ej
taxonomifören-
liga) (A.2)
Totalt (A.1+A.2)
B. VERKSAMHETER SOM INTE OMFATTAS AV TAXONOMIN
Kapitalutgifter
hos verksam-
heter som inte
omfattas av
taxonomin (B)
Totalt (A+B)
Kapitalutgifter (Capex)
CCM
7.1
12 2
J
J
6
J
86
461 73 J
CCM
7.7
8 1
36 6
509 81
125 20
634 100
Mkr
J/NJ/NJ/NJ/NJ/NJ/NJ/N
J; N;
N/EL
%
% E T
Förvärv och
ägande av
byggnader
EU-taxonomin – redovisning av förenlighet
N/EL
4
4
Varav
möjliggörande
verksamheter
Varav
omställnings-
verksamheter
N/EL N/EL N/EL N/EL - - - - -
J; N;
N/EL
J; N;
N/EL
J; N;
N/EL
J; N;
N/EL
J; N;
N/EL
- - - - - -
Kapitalutgifter
för de
miljömässigt
hållbara (taxo-
nomiförenliga)
verksamheterna
(A.1)
1
Räkenskapsår
2024 2024
J
- - - -
- - - - - - J
- - - - J
Uppförande av
nya byggnader
CCM
7.7
473 75
J
75
J
- - - - - - -
- - - - -
- - -
- - - - --
E
T
N/EL N/EL N/EL N/EL N/EL
- - - - -6
- - - - -81
-
- -
-
92
-
-
0
J N/EL N/EL N/EL N/EL N/EL
Uppförande av
nya byggnader
CCM
7.1
28
5
96
1) För 2023 rapporterades denna post som felaktigt som 0, vilket förklarar den stora ökningen för 2024. Driftsutgifter som inte omfattades av taxonomin 2023
var 90,5 Mkr och och andel förenlig verksamhet i tabell A.1 och A.2 för 2023 har därför korrigerats ovan.
2) K2A har gröna obligationer om 700 Mkr. Av de fastighetskostnader (Opex) bolaget har som klassas som förenlig med taxonomin är 2,7 Mkr finansierade
med gröna obligationer, och relaterar till fastigheter som motsvarar 14 % av fastighetsvärdet.
153
K2A Årsredovisning 2024
Omsättningen hos de verksamheter som omfattas
av taxonomin men som inte är miljömässigt
hållbara (ej taxonomiförenliga) (A.2)
Ekonomiska
verksamheter (1)
rä
Kod (a) (2)
Driftsutgifter (3)
Andel av driftsutgifter år 2024 (4)
Begränsning av klimatförändringar (5)
Anpassning till klimatförändringar (6)
Vatten (7)
Föroreningar (8)
Cirkulär ekonomi (9)
Biologisk mångfald (10)
Begränsning av klimatförändringar (11)
Anpassning till klimatförändringar (12)
Vatten (13)
Föroreningar (14)
Cirkulär ekonomi (15)
Biologisk mångfald (16)
Minimiskyddsåtgärder (17)
Andel förenlig med taxonomikraven
(A.1) eller som omfattas av taxonomi-
kraven (A.2) omsättning, år 2023 (18)
Kategori möjliggörande verksamhet (19)
Kategori omställningsverksamhet (20)
Kriterier för väsentligt
bidrag
Kriterier avseende att inte orsaka
betydande skada (h) (DNSH)
A. VERKSAMHETER SOM OMFATTAS AV TAXONOMIN
A.1. MILJÖMÄSSIGT HÅLLBARA (TAXONOMIFÖRENLIGA) VERKSAMHETER
Förvärv och
ägande av
byggnader
A.2 VERKSAMHETER SOM OMFATTAS AV TAXONOMIN MEN SOM INTE ÄR MILJÖMÄSSIGT HÅLLBARA (EJ TAXONOMIFÖRENLIGA)
Driftsutgifter hos
de verksamheter
som omfattas
av taxonomin
men som inte
är miljömässigt
hållbara (ej
taxonomifören-
liga) (A.2)
Totalt (A.1+A.2)
B. VERKSAMHETER SOM INTE OMFATTAS AV TAXONOMIN
Driftsutgifter hos
verksamheter
som inte
omfattas av
taxonomin (B)
Totalt (A+B)
Driftsutgifter (Opex)
CCM
7.7
20 20
J
J
19
J
19
20 20 20
CCM
7.7
21 21
21 21
41 41
58
1
59
99 100
Mkr
J/NJ/NJ/NJ/NJ/NJ/NJ/N
J; N;
N/EL
%
%
1
M O
Förvärv och
ägande av
byggnader
EU-taxonomin – redovisning av förenlighet
N/EL
15
34
Varav
möjliggörande
verksamheter
Varav
omställnings-
verksamheter
N/EL N/EL N/EL N/EL - - - - -
J; N;
N/EL
J; N;
N/EL
J; N;
N/EL
J; N;
N/EL
J; N;
N/EL
- - - - - -
Driftsutgifter för
de miljömässigt
hållbara (taxo-
nomiförenliga)
verksamheterna
(A.1)
2
Räkenskapsår
2024 2024
J
- - - -
- - - - - - -
- - - - E
T
J
EL
N/EL N/EL N/EL N/EL N/EL
21 - - - - -
41 - - - - -
-
-- -
- - -
-
- -
- - - -
-
-
Revisors rapport
hållbarhetsgranskning
Revisors rapport över översiktlig granskning av K2A Knaust & Andersson
Fastigheter AB (publ) hållbarhetsredovisning.
Inledning
Vi har fått i uppdrag av styrelsen och verkställande direktör i K2A
Knaust & Andersson Fastigheter AB att översiktligt granska K2A
Knaust & Andersson Fastigheter ABs hållbarhetsredovisning
för räkenskapsåret 2024-01-01--2024-12-31. K2A Knaust &
Andersson Fastigheter AB (publ) har denierat hållbarhetsredo-
visningens omfattning till sidorna 18-41, 71-74 samt 136-153.
Styrelsens och företagsledningens ansvar
Det är styrelsen och verkställande direktör som har ansvaret för
att upprätta hållbarhetsredovisningen i enlighet med tillämpliga
kriterier, vilka framgår på sida 89 i hållbarhetsredovisningen
och utgörs av de delar av ramverket för hållbarhetsredovisning
utgivet av GRI (Global Reporting Initiative) som är tillämpliga
för hållbarhetsredovisningen, samt av företagets egna fram-
tagna redovisnings- och beräkningsprinciper. Detta ansvar
innefattar även den interna kontroll som bedöms nödvändig
för att upprätta en hållbarhetsredovisning som inte innehåller
väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter
eller misstag.
Revisorns ansvar
Vårt ansvar är att uttala en slutsats om hållbarhetsredovisningen
grundad på vår översiktliga granskning. Vårt uppdrag är
begränsat till den historiska information som redovisas och
omfattar således inte framtidsorienterade uppgier.
Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med ISAE
3000 (omarbetad) Andra bestyrkandeuppdrag än revisioner och
översiktliga granskningar av historisk nansiell information.
En översiktlig granskning består av att göra förfrågningar, i
första hand till personer som är ansvariga för upprättandet av
hållbarhetsredovisningen, att utföra analytisk granskning och
att vidta andra översiktliga granskningsåtgärder. En översiktlig
granskning har en annan inriktning och en betydligt mindre
omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som
en revision enligt International Standards on Auditing och god
revisionssed i övrigt har.
Revisionsföretaget tillämpar International Standard on
uality Management 1, som kräver att företaget utformar,
implementerar och hanterar ett system för kvalitetsstyrning
inklusive riktlinjer eller rutiner avseende eerlevnad av yrkes-
etiska krav, standarder för yrkesutövningen och tillämpliga krav
i lagar och andra författningar. Vi är oberoende i förhållande till
K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB enligt god revisorssed
i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt
dessa krav.
De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig
granskning gör det inte möjligt för oss att skaa oss en sådan
säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter
som skulle kunna ha blivit identierade om en revision utförts.
Den uttalade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning har
därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en
revision har.
Vår granskning av hållbarhetsredovisningen utgår från de
av styrelsen och verkställande direktörs valda kriterier, som
denieras ovan. Vi anser att dessa kriterier är lämpliga för
upprättande av hållbarhetsredovisningen.
Vi anser att de bevis som vi skaat under vår granskning är
tillräckliga och ändamålsenliga i sye att ge oss grund för våra
uttalanden nedan.
Uttalanden
Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit
fram några omständigheter som ger oss anledning att anse att
hållbarhetsredovisningen inte, i allt väsentligt, är upprättad
i enlighet med de ovan av styrelsen och den verkställande
direktörens angivna kriterierna.
Stockholm den 3 april 2025
KPMG AB
Fredrik Sjölander
Auktoriserad revisor
Torbjörn Westman
Specialistmedlem i FAR
Till K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB organisationsnummer 556943-7600
154
K2A Årsredovisning 2024
Revisors rapport
155
K2A Årsredovisning 2024
Hållbarhetsdefinitioner
Agenda 2030
FN:s 17 globala mål för hållbar utveckling
som syftar till att utrota fattigdom och hunger,
förverkliga de mänskliga rättigheterna för
alla, uppnå jämställdhet och egenmakt för
alla kvinnor och flickor samt säkerställa
ett varaktigt skydd för planeten och dess
naturresurser.
Biogent kol
Kol som binds in i biomassa (levande
växter), till skillnad från fossilt kol som
skapats under miljontals år.
CO
2
e
Koldioxidekvivalenter. Ett mått som
beskriver utsläpp av växthusgaser
(exempelvis koldioxid, metan och
vattenånga) där hänsyn är taget
till att olika sådana gaser har olika
förmåga att bidra till växthuseffekten
och global uppvärmning. Utsläppen
av en viss växthusgas som anges i
koldioxidekvivalenter anger hur mycket
koldioxid som skulle behöva släppas ut
för att ge samma verkan på klimatet.
CSRD
Corporate Sustainability Reporting
Directive. EU-direktivet är en del av
agendan för hållbar finansiering och en
nyckelkomponent för att nå målen i EU:s
gröna giv. Företag och organisationer
kommer att rapportera enligt denna nya
standard från och med 2025, etappvis
utifrån företagets storlek och omsättning.
De planetära gränserna
En beskrivning av de miljöprocesser
och biofysiska gränser som vi inte får
passera om vi vill behålla det klimat och
den typ av biosfär som våra civilisationer
utvecklats i. Begreppet kommer från en
forskningsrapport från Stockholm Resilience
Centre som publicerades i tidskriften
Nature år 2009.
ESRS
European Sustainability Reporting
Standards. Dessa EU-standarder
kompletterar CSRD genom att fastställa
de tekniska riktlinjerna för hur företag
och organisationer ska rapportera
om sina miljömässiga, sociala och
styrningsrelaterade insatser och effekter.
Standarderna utgör en central del av EU:s
gröna giv och hållbar finansiering, och
säkerställer att hållbarhetsinformationen
blir transparent, jämförbar och
ansvarstagande.
EU-taxonomin
Ett verktyg som ska göra det enkelt att
identifiera och jämföra ekologiskt hållbara
investeringar. Syftet är att underlätta
omallokering av kapital till aktiviteter eller
projekt som är i linje med Parisavtalets mål
om att hålla den globala uppvärmningen
under 1,5°C.
FN Global Compact
Tio principer för hållbart företagande,
inom miljö, arbetsrätt, antikorruption och
mänskliga rättigheter.
GHG-protokollet
Greenhouse Gas Protocol – verksamhetens
klimatpåverkan genom direkta och
indirekta utsläpp av växthusgaser, uppdelat
i tre olika kategorier, så kallade Scope,
(1-3).
GRI
Global Reporting Initiative - oberoende
organisation som utarbetat en global
standard för hållbarhetsredovisning, GRI-
index.
Gröna given
En färdplan för hur vi ska nå netto-noll-
utsläpp. EU:s gröna giv omfattar en
handlingsplan som ska främja ett effektivt
utnyttjande av resurser genom att vi ställer
om till en ren, cirkulär ekonomi samt
återställa förlorad biologisk mångfald och
minska föroreningarna.
IPCC
Intergovernmental Panel on Climate
Change. FN:s mellanstatliga klimatpanel
som sammanställer det vetenskapliga
kunskapsläget kring klimatförändringar,
konsekvenser, sårbarhet och möjliga
lösningar.
Klimatneutral
En verksamhet, organisation eller land,
som genom sin egen verksamhet och/eller
genom att köpa klimatkompensation, det
vill säga andelar i koldioxidsänkor, har ett
nettoutsläpp som är noll.
Klimatpositiv
Att tillskapa och/eller köpa ytterligare
kolsänkor, förbi netto-noll, så att
verksamheten, organisationen eller landet
bidrar med en ytterligare koldioxidsänka,
det vill säga ett positivt bidrag till en
koldioxidlagring.
Kolsänka
En kolsänka är en funktion eller process
där koldioxid tas upp ur luften och lagras
under en lång tid. Vad som är lång tid
kan diskuteras, och de kolsänkor som
K2A syftar på binder kol i allt från flera
decennier till tusentals år. Ett enkelt sätt att
beskriva det är att en sänka tar upp mer
koldioxid än den släpper ut.
Miljöbyggnad iDrift
Svenskt miljöcertifieringssystem för
befintliga byggnader som varit i drift
i minst 3 år. Inkluderar indikatorer
kopplat till energi, innemiljö, materialval,
klimatanpassning och förvaltningsrutiner.
Miljöcertifieringssystemet ägs och förvaltas
av Sweden Green Building Council (SGBC).
Parisavtalet
Ett globalt klimatavtal som världens
ledare enades om på klimatkonferensen
COP21 i Paris år 2015. En av de viktigaste
punkterna i Parisavtalet är att hålla den
globala uppvärmningen långt under 2 °C
och sträva efter att hålla den under 1,5 °C.
Passivhus
Klassning av energieffektiva byggnader
med svenska kriterier definierade av FEBY,
Forum för Energieffektivt byggande. Kraven
relaterar till byggnadens värmeförlusttal,
uttryckt i W/kvm A
temp
.
RCP
Representative Concentration Pathway,
en koncentrationsbana för växthusgaser
(inte utsläpp) som antagits av IPCC
(Intergovernmental Panel on Climate
Change), FN:s internationella klimatpanel.
Science Based Target initiative (SBTi)
Vetenskapligt baserade målsättningar
för utsläpp av CO
2
som sätts utifrån
det forskningen säger krävs för att nå
Parisavtalets utsläppsmål.
Scope 1
Direkta utsläpp inne i verksamheten, till
exempel vid produktion i egna fabriker eller
från den egna fordonsflottan.
Scope 2
Indirekta utlsäpp från inköpt el, ånga,
värme och kyla, som sker hos producenten.
Scope 3
De indirekta växthusgasutsläppen, utöver
inköpt energi, som alltså sker utanför
företagets gränser. Dessa utsläpp delas ofta
upp i så kallade uppströms och nedströms
utsläpp beroende på om de sker före den
egna verksamheten eller efter den egna
verksamheten i kedjan.
Svanencertifiering
Nordisk miljömärkning Svanen,
miljöcertifiering av produkter som omfattar
kriterier bland annat för flerbostadshus.
En Svanencertifiering av flerbostadshus
inkluderar indikatorer kopplat till energi,
innemiljö, materialval samt rutiner i
byggprocess och förvaltning.
TCFD
Task Force on Climate-related Financial
Disclosures. Ramverk för att identifiera ett
bolags klimatrelaterade finansiella risker
och möjligheter.
TNFD
Task Force on Nature-related Financial
Disclosures. Kommande ramverk för att
identifiera ett bolags naturrelaterade
finansiella risker och möjligheter.
Koncentrationsbanorna beskriver olika
klimatframtider, som alla anses möjliga
beroende på mängden växthusgaser som
släpps ut under de kommande åren.
Definitioner
156
K2A Årsredovisning 2024
Definitioner
Avkastning på eget kapital
Periodens resultat (för de senaste 12
månaderna) i procent av eget kapital per
balansdagen. Avkastning på eget kapital
används för att belysa K2A:s förmåga
att generera vinst på ägarnas kapital i
koncernen.
Avrundningar
Då belopp har avrundats till Mkr summerar
inte alltid tabellerna.
Belåningsgrad
Räntebärande skulder i förhållande till totala
tillgångar. Räntebärande skulder motsvarar
lång- och kortfristiga räntebärande
skulder. Samtliga poster avser balansdag.
Belåningsgrad används för att belysa K2A:s
finansiella risk.
Belåningsgrad netto
Nettoskuld i förhållande till totala tillgångar
justerat för likvida medel vid periodens
utgång. Belåningsgrad netto används för
att belysa K2A:s finansiella risk.
Direktavkastningskrav
Avkastningskravet på restvärdet. Direkt-
avkastningskrav är ett relevant nyckeltal
för att ta ställning till rimligheten i hur
fastigheterna värderas.
Driftsöverskott
Hyresintäkter reducerat med fastighets-
kostnader. Nyckeltalet är ett relevant nyckeltal
för att mäta förvaltningens lönsamhet före
det att centrala kostnader, finansiella
intäkter och kostnader samt orealiserade
värdeförändringar beaktats.
Eget kapital per stamaktie
Eget kapital reducerat med värdet av
samtliga utestående preferensaktier per
balansdagen samt hybridobligation,
i förhållande till antalet utestående
stamaktier per balansdagen. Värdet av
samtliga utestående preferensaktier har
beräknats som 287,50 kronor multiplicerat
med antalet preferensaktier per
balansdagen. 287,50 kronor motsvarar det
belopp per preferensaktie som innehavaren
har företrädesrätt till, före stamaktier,
vid bolagets eventuella upplösning. Eget
kapital per aktie används för att belysa
stamaktieägarnas andel av bolagets egna
kapital per aktie.
NRV
Långsiktigt substansvärde (NRV). Redovisat
eget kapital med återläggning av
räntederivat och uppskjuten skatt. NRV
används för att ge intressenter information
om K2A:s långsiktiga substansvärde
beräknat på ett för noterade fastighets-
bolag enhetligt sätt.
NRV hänförligt till stamaktieägare
NRV reducerat med värdet av samtliga
utestående preferensaktier och
hybridobligationer. Värdet av samtliga
utestående preferensaktier har beräknats
som 287,50 kronor multiplicerat med
antalet preferensaktier per balansdagen.
287,50 kronor motsvarar det belopp
per preferensaktie som innehavaren har
företrädesrätt till, före stamaktier, vid
bolagets eventuella upplösning. NRV
hänförligt till stamaktieägare anges för
att förtydliga hur stor andel av NRV som
bedöms vara hänförlig till stamaktieägare
efter att andelen hänförlig till innehavare
av preferensaktier, hybridobligationer samt
innehav utan bestämmande inflytande
räknats bort.
NRV per stamaktie
NRV hänförligt till stamaktieägare dividerat
med antalet utestående stamaktier
per balansdagen. NRV per stamaktie
används för att belysa stamaktieägarnas
andel av bolagets NRV hänförligt till
stamaktieägarna per aktie.
Förvaltningsresultat
Resultat före värdeförändringar och
skatt. Förvaltningsresultatet är ett relevant
nyckeltal för att mäta förvaltningens
lönsamhet efter att finansiella intäkter och
kostnader beaktas men ej orealiserade
värdeförändringar (värdeförändringar från
joint ventures ingår dock).
Förvaltningsresultat per stamaktie
Förvaltningsresultat reducerat med under
perioden utbetalad preferensaktieutdelning
och kostnad hänförligt till hybridobligation
i förhållande till det vägda genomsnittliga
antalet utestående stamaktier under
perioden. Förvaltningsresultat per stamaktie
används för att belysa stamaktieägarnas
andel av förvaltningsresultat per aktie.
Hyresvärde
Kontraktsvärde plus bedömd marknadshyra
för ej uthyrda ytor. Hyresvärde används för
att belysa koncernens intäktspotential.
IFRS
Förkortning för International Financial
Reporting Standards. Internationella
redovisningsstandarder för koncern-
redovisning som börsnoterade företag
inom EU ska tillämpa från och med 2005.
Justerat resultat per stamaktie
Periodens/årets resultat reducerat
med under perioden utbetalad
preferensaktieutdelning samt avdrag
för kostnader för hybridobligation, i
förhållande till det vägda genomsnittliga
antalet utestående stamaktier under
perioden. Justerat resultat efter skatt
per stamaktie används för att belysa
stamaktieägarnas andel av bolagets
resultat efter skatt per aktie.
Nettoskuld
Räntebärande skuld exklusive leasing
reducerad med likvida medel.
Resultat per stamaktie
Resultat hänförligt till moderbolagets
aktieägare, reducerat med under perioden
utbetalad preferensaktieutdelning samt
avdrag för kostnader för hybridobligation,
i förhållande till det vägda genomsnittliga
antalet utestående stamaktier under
perioden. Resultat efter skatt per stamaktie
används för att belysa moderbolagets
aktieägares andel av bolagets resultat efter
skatt per aktie. Måttet är definierat i IFRS.
Räntebärande skuld exklusive
leasing
Räntebärande skulder reducerade med
korta och långa leasingskulder.
Räntetäckningsgrad
Driftsöverskott minus kostnader för central
administration hänförligt till förvaltning i
förhållande till räntenetto (för de senaste
12 månaderna). Räntetäckningsgraden
används för att belysa hur känsligt bolagets
resultat är för ränteförändringar.
Justerad räntetäckningsgrad
Samma definition som Räntetäckningsgrad,
med tillägg att aktiverade lånekostnader
och lösenkostnader, hänförliga till skriftliga
förfaranden överenskomna den 29 maj
2024, elimineras i räntenettot. Avser K2A:s
MTN-program.
Soliditet
Eget kapital vid periodens utgång i
förhållande till balansomslutning vid
periodens utgång. Soliditeten används för
att för att belysa K2A:s räntekänslighet och
finansiella stabilitet.
Uthyrbar yta
Total area som är tillgänglig för uthyrning.
Uthyrningsgrad, ekonomisk
Hyresintäkter i förhållande till hyresvärde.
Nytillkomna förvaltningsfastigheter
exkluderas från beräkningen i kvartalet
de tillkommit samt kvartalet därefter.
Nyckeltalet anges i procent och är
relevant för att mäta vakanser, där en hög
uthyrningsgrad i procent innebär en låg
ekonomisk vakans.
Överskottsgrad
Driftsöverskott i förhållande till hyresintäkt-
er (för de senaste 12 månaderna). Över-
skottsgrad är ett relevant nyckeltal för att
mäta förvaltningens lönsamhet före det
att finansiella intäkter och kostnader samt
orealiserade värdeförändringar beaktats.
Definitioner
157
158
K2A Årsredovisning 2024
Inbjudan till årsstämma
K2A:s årsstämma äger rum torsdagen den 24 april 2025. För mer information och anmälan se www.k2a.se.
Kalendarium
| Finansiella rapporter och bolagshändelser | |
Delårsrapport Q1 januari – mars 2025 | 24 april 2025 |
Årsstämma 2024 | 24 april 2025 |
Delårsrapport Q2 januari – juni 2025 | 18 juli 2025 |
Delårsrapport Q3 januari – september 2025 | 12 november 2025 |
Bokslutskommuniké 2025 | 19 februari 2026 |
Årsstämma och kalendarium
K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB (publ)
Nybrogatan 59, 114 40 Stockholm
info@k2a.se
www.k2a.se
Org.nr 556943-7600