Årsredovisning 2023

K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB (publ)

Innehåll

K2A är en klimatsmart, fastighetsägare som utvecklar hyres-

bostäder och samhällsfastigheter för egen förvaltning. Vår

inriktning är välplanerade och yteffektiva hyresbostäder för

alla typer av boenden i Sverige på platser där många vill

bo. Vi bygger Svanenmärkta hus i svenskt trä – ett förnybart

material som används effektivt i en industriell process där vi

tar ansvar från naturens egen produktion till förvaltning av

färdiga bostäder. Det gör oss till det gröna fastighetsbolaget,

en position vi är stolta över att förvalta och utveckla.

K2A växer

ur den

svenska

skogen

K2A inledning

Viktiga händelser under året 4

K2A:s utveckling 5

Detta är K2A 7

Vd har ordet 9

Affärsmodell och mål

Affärsmodell 12

En värdekedja med starka länkar 14

Måluppföljning 16

Hållbarhetsrapport 18

Ett helhetsperspektiv på hållbarhet 19

Hållbarhet enligt K2A 22

K2A klimatpositivt 2027 24

Styrande riktlinjer för hållbarhetsarbetet på K2A 26

Fyra strategiska hållbarhetsområden 27

Ansvarsfulla och lönsamma affärer 28

Hållbar planet 31

Grön scen för bostadsdebatt under

Almedalsveckan 34

Hållbara bostäder 35

Attraktiv arbetsgivare 39

Intressentdialog och väsentlighetsanalys 41

Fastighets- och projektportfölj 44

Marknader

Bostäder i attraktiva lägen på växande orter 54

Hyresbostäder 57

Studentbostäder 59

Samhällsfastigheter 61

Fastigheternas värdering 64

Finansiering 65

Risker och riskhantering 69

TCFD – Klimatrelaterade

finansiella upplysningar 76

Aktien och ägarna 80

Bolagsstyrning

Bolagsstyrningsrapport 83

Styrelsens ersättningsrapport 88

Styrelse och revisor 90

Ledning 91

Finansiell information

Verksamhet 92

Finansiell utveckling 96

Förslag till vinstdisposition 98

Finansiella rapporter 99

Koncernens resultaträkning 100

Koncernens balansräkning 101

Koncernens rapport över

förändring i eget kapital 102

Koncernens rapport över kassaflöden 103

Moderbolagets resultaträkning 104

Moderbolagets balansräkning 105

Moderbolagets rapport över

förändring i eget kapital 106

Moderbolagets kassaflödesanalys 107

Redovisningsprinciper och noter 108

Revisionsberättelse 130

Revisors rapport hållbarhetsgranskning 134

GRI-index 136

K2A:s utsläpp av växthusgaser 141

Upplysning K2A – Principal Adverse Indicators

(PAI) 142

EU-taxonomin 143

EU-taxonomin – redovisning av förenlighet 146

Översikt och nyckeltal

Historisk översikt 154

Koncernens nyckeltal 155

Alternativa nyckeltal 156

Definitioner

Hållbarhetsdefinitioner 158

Definitioner 159

Årsstämma och kalendarium 161

Viktiga händelser under året

 Erhöll två markanvisningar från Stockholms stad

för totalt 120 hyresbostäder på Tellusborgsvägen i

Midsommarkransen i Stockholm. Markanvisningarna

omfattar totalt cirka 5 000 kvm BTA.

 Ingick avtal om att avyttra fastigheten Umeå Äppellunden

1, med ett underliggande fastighetsvärde om 135,7

Mkr. Ythyrbar yta uppgick till 3 852 kvm fördelat på 83

hyresbostäder. Fastigheten frånträddes den 19 december

2023.

 GRESB, världens största hållbarhetsrankning för

fastighetsbolag, gav K2A fem av fem möjliga stjärnor.

K2A placerade sig på andra plats bland världens samtliga

börsnoterade bostadsbolag.

 Den sista etappen av klimatriskinventering av K2A:s

fastigheter avslutades. Det innebär att samtliga bolagets

fastigheter är klimatriskinventerade.

 K2A:s nybyggda plusenergihus Generatorn i Linköping

nominerades till Studentbostadspriset 2023. Efter att ha

varit nominerade alla tre år som priset funnits blev det

tredje gången gillt för K2A då Generatorn i januari 2024

tog hem priset.

 K2A återbetalade obligationslån om 400 Mkr, finansierat

med egna likvida medel.

 Vid terminsstart var 99,8 procent av K2A:s

studentbostäder uthyrda.

 De första hyresgästerna flyttade in i K2A:s nybyggda

plusenergihus Generatorn i Linköping. Huset är unikt i sitt

slag och sannolikt det största plusenergihuset i trä som

byggts i Sverige. Huset består av 90 studentbostäder och

22 trygghetsboenden.

 Lanserade ett uppdaterat grönt finansiellt ramverk samt ett

uppdaterat ramverk för gröna aktier. De nya ramverken

innebär högre hållbarhetskrav och en tydligare koppling

till EU:s gröna taxonomi än tidigare.

 Lanserade Den gröna fastighetspodden, en egen

podd med fokus vad som är aktuellt i bolaget och på

fastighetsmarknaden generellt.

 Infrastruktur- och bostadsminister Andreas Carlson (KD)

besökte K2A:s studentbostäder i Barkarbystaden i Järfälla.

Ministern träffade studenter som tack vare bygget av nya

studentbostäder kunnat flytta till Stockholmsregionen för

att studera och fick även se konkreta exempel på K2A:s

prisbelönta hållbarhetsarbete.

 Ingick avtal om att avyttra sex fastigheter i Gävle, Västerås

och Uppsala med ett underliggande fastighetsvärde om

1 095 Mkr. Fyra fastigheter frånträddes den 31 maj 2023

och två fastigheter den 1 december 2023. Sammantaget

förstärktes K2A:s likviditet med 400 Mkr. Totalt avyttrades

575 bostäder med en uthyrbar yta om 25 750 kvm och ett

hyresvärde om 57,4 Mkr.

 Ingick avtal om att avyttra fyra fastigheter i Växjö med ett

underliggande fastighetsvärde om 650 Mkr. Fastigheterna

frånträddes den 30 juni 2023. Sammantaget förstärktes

K2A:s likviditet med 235 Mkr. Totalt avyttrades 261

bostäder med en uthyrbar yta om 17 960 kvm och ett

hyresvärde om 32,8 Mkr.

 Region Gotland tog beslut om att ta fram en ny detaljplan,

vilket möjliggör att K2A kan bygga fler permanenta

studentbostäder i Visby. Ambitionen är att de 74 tillfälliga

studentbostäderna som uppförts på fastigheten Visby

Korpralen 1 ska ersättas av 150 permanenta bostäder

som ska uppföras på samma fastighet när den nya

detaljplanen vunnit laga kraft.

 Ingick avtal med Akademiska Hus som innebär att K2A

tog över uthyrning och förvaltning av 199 studentbostäder

i Luleå.

 Anordnade Almedalens grönaste scen för bostadsdebatt

under politikerveckan i Visby.

Förvaltningsberättelse

K2A Årsredovisning 2023

Inledning

K2A:s utveckling

K2A har sedan starten 2013 vuxit snabbt genom egen utveckling och produktion

av bostäder samt fastighetsförvärv. Under 2023 avtog tillväxten som en följd av

avyttringar i syfte att stärka balansräkningen. Trots avyttringar av totalt 703 bostäder

ökade K2A:s antal förvaltningsobjekt under året med 147 bostäder. Driftsöverskottet

från fastighetsförvaltningen ökade med 25 procent till 304 Mkr (243). Långsiktigt

subsansvärde (NRV) hänförligt till stamaktieägarna minskade med 29 procent för

2023, den genomsnittliga ökningen för perioden 2019 till och med 2023 uppgår till

22 procent per stamaktie.

Nyckeltal 2023 2022

Hyresintäkter, Mkr 443,6 374,7

Driftsöverskott, Mkr 304,1 243,0

Förvaltningsresultat, Mkr -18,8 127,6

Värdeförändringar förvaltningsfastigheter, Mkr -500,4 1,5

Resultat efter skatt, Mkr -536,9 159,1

Antal bostäder i förvaltning 5 159 5 012

Antal bostäder i produktion 253 1 348

Antal bostäder i projekt 3 618 3 517

Totalt antal bostäder, antal 9 030 9 877

Belåningsgrad netto, % 66,4 63,8

Räntetäckningsgrad, gånger 1,5 1,8

Långsiktigt substansvärde (NRV), Mkr 2 675,7 3 383,5

NRV hänförligt till stamaktieägare, Mkr 1 706,9 2 414,3

NRV per stamaktie, kr 19,88 28,12

Tillväxt NRV per stamaktie, % -29,3 0,7

Ramverk för gröna aktier 2023

Hyresintäkter Investeringar

Hyresintäkter

83 %

Investeringar

92 %

 Gröna byggnader

 Övriga byggnader

17 %

8 %

28 %

25 %

63 %

1 %

Fördelning enligt definition i grönt ramverk för aktier

Fördelning enligt ramverk



Mörkgröna fastigheter  Ljusgröna fastigheter



Mellangröna fastigheter  Gula fastigheter

28 %

39 %

56 %

 Projekt

 Förvärv

44 %

68 %

5 %

21 %

 Mörkgröna fastigheter

 Mellangröna fastigheter

 Ljusgröna fastigheter

 Gula fastigheter

5 %

97 %

3 %

 Gröna byggnader

 Övriga byggnader

Fördelning investeringar enligt ramverk 2022

8 %

147 st

bostäder adderade till

förvaltningsportföljen

under året (netto)

475 Mkr

Hyresvärde fastigheter

under förvaltning

25 %

ökning av

driftsöverskott

9 030 st

bostäder i fastighets- och

projektportfölj

9 125 Mkr

fastighetsvärde

1 707 Mkr

NRV hänförligt

till stamaktieägare

2019 2020 2021 2022 2023

2 000

4 000

6 000

8 000

10 000

12 000

Mkr

Fastighetsvärde

2019 2020 2021 2022 2023

2 000

4 000

6 000

8 000

10 000

■

Bostäder i förvaltning

■

Bostäder i produktion

■

Bostäder i projekt

Antal

Antal bostäder

2017 2018 2019 2020 2021

500

1 000

1 500

2 000

■

Investeringar i projekt

■

Investeringar i förvärv

Mkr

Investeringar i egen projektutveckling samt förvärv

2019 2020 2021 2022 2023

2 000

4 000

6 000

8 000

10 000

12 000

Mkr

Fastighetsvärde

2019 2020 2021 2022 2023

2 000

4 000

6 000

8 000

10 000

■

Bostäder i förvaltning

■

Bostäder i produktion

■

Bostäder i projekt

Antal

Antal bostäder

2017 2018 2019 2020 2021

500

1 000

1 500

2 000

■

Investeringar i projekt

■

Investeringar i förvärv

Mkr

Investeringar i egen projektutveckling samt förvärv

1) https://www.spglobal.com/ratings/en/products-benefits/products/

second-party-opinions

K2A Årsredovisning 2023

Inledning

Det arbete vi gjort med att hantera

effekterna av omvärldskrisen lägger

grunden för en positiv utveckling för

K2A framöver, trots en skakig omvärld.

Johan Knaust, vd K2A

K2A:s 238 Svanenmärkta studentlägenheter på Västern i Sundsvall.

Detta är K2A

Affärsidé

K2A ska äga, utveckla och långsiktigt

förvalta bostäder och samhällsfastigheter i

Stockholm, Mälardalen samt på universitets-

och högskoleorter i Sverige.

Affärsmodell

K2A äger, utvecklar och förvaltar bostäder.

Med ett starkt kund- och hållbarhetsfokus

skapar K2A förutsättningar för en långsiktigt

gynnsam utveckling med lönsamhet

och värdetillväxt.

Det gröna fastighetsbolaget

Fördelning fastighets- och projektportfölj – förvaltning och projekt

31 december 2023

Samhällsfastigheter

2 % (168 bostäder)

Fastighets- och projektportfölj, antal bostäder

Hyresbostäder

49 % (4 469 bostäder)

Studentbostäder

49 % (4 393 bostäder)

9 030

Övriga pågående projekt

40 % (3 618 bostäder)

Fördelning per bostadskategori, antal bostäder

Förvaltning

57 % (5 159 bostäder)

Pågående projekt i produktion

3 % (253 bostäder)

9 030

Fördelning fastighets- och projektportfölj per kategori

31 december 2023

Samhällsfastigheter

2 % (168 bostäder)

Fastighets- och projektportfölj, antal bostäder

Hyresbostäder

49 % (4 469 bostäder)

Studentbostäder

49 % (4 393 bostäder)

9 030

Övriga pågående projekt

40 % (3 618 bostäder)

Fördelning per bostadskategori, antal bostäder

Förvaltning

57 % (5 159 bostäder)

Pågående projekt i produktion

3 % (253 bostäder)

9 030

Topplacering i internationell

hållbarhetsrankning

Under 2023 fick K2A fem av fem möjliga

stjärnor i den globala hållbarhetsrankningen

GRESB och placerade sig på andra plats bland

världens samtliga börsnoterade bostadsbolag.

K2A Årsredovisning 2023

Inledning

Miljö- och konkurrensfördel med trä

K2A bygger flerbostadshus med när-

producerat och certifierat svenskt trä som

huvudsakligt byggmaterial för att lämna

ett så litet klimatavtryck som möjligt.

I kombination med vår miljöcertifierade

produktionsmetod ger det oss konkurrens-

fördelar vid exempelvis markanvisnings-

tävlingar där kommuner vill se mer

byggnation i trä.

Associerad medlem i

Sveriges Allmännytta

K2A är sedan 2022 en av elva

associerade medlemmar i Sveriges

Allmännytta, de allmännyttiga

bostadsföretagens bransch-

och intresseorganisation.

Mål 2027

Som ledande grönt fastighetsbolag

och ansvarstagande samhällsaktör

har K2A ambitiösa klimatmål.

Målet är att K2A:s hela värdekedja

ska vara klimatpositiv senast år 2027.

Driftsöverskott 2023

Nasdaq Green

Equity Designation

K2A erhöll förnyad grön märkning av bolagets

aktier enligt Nasdaq Green Equity Designation.

Den gröna märkningen utgör ett bevis på att

över 50 procent av K2A:s omsättning härrör

från aktiviteter som är gröna och att verksam-

heten fortsätter att investera en betydande

andel i gröna aktiviteter. K2A var ett av de

första bolagen i Sverige att kvalificera sig

för märkningen.

+25 %

Våra kärnvärden



Kundfokus



Nytänkande



Långsiktighet

Vd har ordet

Den operationella delen av verksamheten fortsatte under

2023 att gå starkt. Samlat över året var vår ekonomiska

uthyrningsgrad för hela beståndet 97,3 procent – vilket enligt

Fastighetssverige var tredje bäst bland alla fastighetsbolag på

large- och mid-caplistorna. Drisöverskottet uppgick till drygt

304 miljoner, en ökning med 25 procent jämfört med 2022.

Trots betydande avyttringar landade vårt förvaltningsresultat,

justerat för värdeförändringar, på 57,2 miljoner, jämfört med

55,4 miljoner året innan.

Men på sista raden var 2023 års resultaträkning inget att

glädjas över. Nedskrivna fastighetsvärden gör att årets resultat

landar på en förlust på 536,9 miljoner.

Lyckade försäljningar under året

Avyttra fastigheter var – och fortsätter att vara – den mest

centrala delen i den plan vi tidigt under krisen slog fast. Därför

är det glädjande att vi lyckats visa att det även under rådande

omständigheter är möjligt att göra detta på ett lyckat sätt.

Tidningen Fastighetsvärlden listade i början av året den

största av dessa försäljningar, – sex fastigheter i Västerås, Uppsala

och Gävle – som 2023 års näst bästa fastighetsförsäljning i

2023 blev ett år djupt påverkat av den omvärldskris som utlöstes

året innan och som ännu inte lagt sig. Året inleddes med hög

ination och höjningar av styrräntan fortsatte även under 2023.

Förutsättningarna för att ra tio år som fastighetsbolag, vilket

K2A gjorde under 2023, kunde ha varit bättre. Men givet läget är

jag stolt över de resultat som vi levererade under jubileumsåret.

Ett år med två ansikten

2023 var ett år med två ansikten för K2A. Precis som resten av

fastighetsbranschen har vi påverkats av en omvärld starkt präglad

av stigande oro och kraigt stigande räntor. Vi har från krisens

början följt en tydlig plan för att anpassa oss till de förändrade

förutsättningarna, med tre prioriterade områden: att färdigställa

pågående projekt i produktion, eektivisera vår förvaltning för

att stärka överskottsgraden samt avyttra tillgångar för att stärka

vår likviditet, balansräkning och nansiella nyckeltal.

På samtliga dessa punkter har vi levererat. Våra projekt har

kunnat färdigställas enligt plan, överskottsgraden ökade under

året från 64,8 till 68,6 procent och under 2023 genomförde vi tre

försäljningar om sammanlagt elva fastigheter.

K2A Årsredovisning 2023

Inledning

Driftsöverskottet uppgick

till över 300 miljoner, en

ökning med 25 procent

jämfört med 2022.

Sverige. Det är uppenbart att det förvånat många att det varit

möjligt att sälja fastigheter på de nivåer som K2A har gjort. Jag

tror att det beroro på att många gör en för översiktlig bedömning

av marknaden, där olika sorters tillgångar klumpas ihop. Det

är dock tydligt att moderna, miljöcertierade bostäder av hög

kvalitet i bra lägen på tillväxtorter är investeringar som står sig

över tid och som är attraktiva på transaktionsmarknaden även

i sämre tider. Det är skälet till att K2A kunnat göra så lyckade

försäljningar och det är den typen av tillgångar vi fortfarande har

i vår fastighetsportfölj. Jag ser framför mig att K2A kommer göra

ytterligare försäljningar i närtid för att stärka balansräkningen

och säkerställa likviditet.

Förutsättningarna att bygga finns i Stockholm

K2A kommer inte att starta nya projekt förrän förutsättningarna

för det är goda, men vi ser att det nns goda möjligheter att

förverkliga de möjligheter till värdeskapande som ryms inom vår

byggrättsportfölj i Stockholm. I Stockholm nns en majoritet av

K2A:s 3 498 byggrätter och här är möjligheterna till värde-

utveckling på svensk fastighetsutveckling som störst.

Jag ser att förutsättningarna är goda för att under 2024 bygg-

starta vårt projekt med 250 student- och forskarlägenheter, en

förskola och en idrottshall i Slakthusområdet i södra Stockholm.

Idrottshallen kommer ägas av K2A och hyras av Stockholms stad

och jag vågar påstå att studentlägenheterna sannolikt kommer

att bli bland de mest attraktiva i landet. I södra Stockholm har vi

även planstartat våra projekt i Rågsved och Midsommarkransen.

Dessa projekt avser inte investeringar idag: byggstart är planerad

till 2027, men det är två markanvisningar som tydligt visar på

det förtroende som Stockholms stad har för K2A som

samarbetspartner i utvecklingen av Stockholm.

Under de tio år som gått sedan K2A bildades har vi steg för

steg utvecklat vårt interna arbete och vår produkt. När det gäller

bostäderna har vi löpande jobbat med att förbättra utformningen

av lägenheterna genom att göra anpassningar utifrån resultatet

av kundundersökningar och dialog med våra målgrupper. Målet

är att skapa en högkvalitativ produkt som möjliggör starka

hyresintäkter.

Ett kvitto på att vi lyckats är att vårt studentboende

Generatorn i Linköping ck Studentbostadspriset som 2023

års bästa nya studentboende. Det är tredje gången som priset

delas ut och K2A har som enda bolag varit nominerat varje år,

men de tidigare två åren har vi fallit på mållinjen. Att vi gång

på gång lys fram för kvaliteten på våra bostäder är naturligtvis

hedrande, men det är framför allt viktigt ur ett aärsmässigt

perspektiv eersom det visar på att vi levererar det kunderna

eerfrågar.

Även vårt hållbarhetsarbete uppmärksammades under 2023.

GRESB, det internationella benchmarkingverktyget som mäter

och utvärderar hållbarhetsarbete inom fastighetsbolag, gav K2A

toppbetyget fem av fem stjärnor. GRESB utgår från ett

investerarperspektiv och därför var det extra roligt att vi bland

samtliga börsnoterade bostadsbolag i jämförelsen hamnade på

andra plats globalt. Målsättningen för nästa år är given: Då ska vi

vara allra högst upp på prispallen.

Vår solelproduktion fortsätter att öka. Under 2023 produ-

cerade vi 27 procent mer än 2022. Fastighetsvärlden gjorde en

jämförelse över de svenska fastighetsbolag som bidrar med mest

grön energi via solceller på sina fastigheter. När det gäller instal-

lerad eekt i förhållande till förvaltad yta ligger K2A på tredje

plats bland samtliga fastighetsbolag och högst av dem som har

bostäder som primärt fokus. Det arbete vi gjort med att hantera

eekterna av omvärldskrisen samt vårt långsiktiga hållbarhets-

arbete, attraktiva byggrättsportfölj och starka operationella

resultat lägger grunden för en positiv utveckling för K2A

framöver, trots en skakig omvärld. Tillsammans med det arbete

som pågår för att ytterligare stärka likviditeten och nansiella

nyckeltal tycker jag att det är tydligt att vi ser ett nytt K2A med

nya möjligheter som tar form under 2024.

Slutligen bör vi uppmärksamma att bolaget under året står

inför era utmaningar. En av de främsta utmaningarna är att

stärka bolagets likviditet i sye att klara bolagets betalnings-

förpliktelser och då främst bolagets två obligationslån om 400

Mkr respektive 300 Mkr som förfaller i juni respektive december

2024. Dessa obligationslån är vid avlämnandet av denna årsredo-

visning ännu inte förlängda eller renansierade.

Styrelsen har därför beslutat, trots tidigare kommunicerat

besked, att föreslå årsstämman att inte göra någon utdelning

till innehavarna av preferensaktier. Styrelsen fortsätter dock att

löpande utvärdera hur bolagets likviditetsbehov kan säkerställas

genom andra nansieringsalternativ såsom lånenansiering och

nyemission men även genom försäljningar och strukturerade

samarbeten.

Jämfört med föregående år ser bolaget dock positiva föränd-

ringar på marknaden. Kapitalmarknaden har blivit mer till-

gänglig för fastighetsbolag genom ett ökat intresse från utländska

investerare och inationen fortsätter att gå ner. Vi ser också att

transaktionsmarknaden ökar redan under detta år. Därutöver

kan Riksbanken komma att påbörja att sänka styrräntan.

Den lägre byggtakten kommer sannolikt att på kort sikt

innebära en brist på nya bostäder. Det tillsammans med EU:s

överenskommelse kring byggnaders klimatpåverkan bör även

innebära att bolag med nya, moderna hyres- och studentbostäder

med ett tydligt hållbarhetsperspektiv kommer att klara sig bättre

i det långa perspektivet. K2A är ett sådant bolag.

Det är därför styrelsens bedömning att bolaget kommer att ha

förutsättningar att få en nansieringslösning på plats innebä-

rande att de obligationslån som förfaller under 2024 kommer att

kunna återbetalas, renansieras eller förlängas. Bolaget tillämpar

därför principen om fortsatt dri vid upprättandet av denna

årsredovisning.

Johan Knaust, vd

K2A Årsredovisning 2023

Inledning

Fastigheten Generatorn i Linköping färdigställdes i september 2023 och är sannolikt det största plusenergihuset

i trä som byggts i Sverige. Huset består av 90 studentlägenheter och 22 trygghetsbostäder.

En modern byggmästare

K2A är en modern version av den gamla tidens byggmästare som bygger med omsorg

och kvalitet för att det lönar sig i längden. Vi planerar och bygger bostäder för att äga och

förvalta på lång sikt. Hållbara, digitala och flexibla lösningar är självklara i K2A:s

verksamhet för att det gynnar våra kunder, samhället, miljön och företagets utveckling.

Hållbar affärsmodell

Uthålligt värdeskapande

Utgångspunkten för K2A:s aärsmodell och värdeskapande är att utveckla attraktiva och hållbara bostäder på

marknader med hög eerfrågan. Därigenom skapas goda förutsättningar för en långsiktigt gynnsam utveckling

med lönsamhet och värdetillväxt. Vi erbjuder hyresbostäder i attraktiva lägen i Stockholm, Mälardalen och

utvalda universitets- och högskoleorter i Sverige. K2A:s främsta målgrupp är mindre hushåll med en till två

personer, vilket utgör cirka 70 procent av alla hushåll i Sverige.

Hållbara bostäder

Hållbar utveckling – ekonomiskt, ekologiskt och socialt – är centralt för K2A. Trä är huvudsakligt byggmaterial

för K2A:s klimatsmarta och energioptimerade bostäder vilket genererar lägre utsläpp av koldioxid i jämförelse

med andra byggnadsmaterial. Byggprocessen med fabrikstillverkade lägenhetsenheter med trä som råvara är

dessutom snabb och energieektiv.

Komplett värdekedja

K2A är verksamt i alla delar av värdekedjan – från analys av bostadsmarknaden och industriellt byggande till

eektiv uthyrning och förvaltning av färdigställda bostäder. Vi strävar eer att optimera varje länk i värdekedjan.

Standardisering för industriell produktion

K2A:s bostäder byggs i trä och produceras i en kontrollerad industriell process där standardisering har en central

roll. Ett antal egenutvecklade baslägenheter som kan användas i olika kombinationer utgör grunden för våra

fastigheter. Genom systematisk repetition av en noggrant utformad och yteektiv bostad uppnås ett optimalt

resursutnyttjande samtidigt som en mångfald i gestaltningen kan uppnås.

Långsiktig kundnära förvaltning

K2A utvecklar och bygger bostäder för långsiktig kundnära förvaltning med ambitionen att ha egen personal på

varje ort som har tillräckligt stor förvaltningsvolym. En lokal förvaltning skapar möjlighet att ansvarsfullt och

eektivt tillgodose kundernas behov.

Samhällsfastigheter med låg risk

K2A:s kassaöde stärks genom att bostadsportföljen kombineras med samhällsfastigheter, exempelvis vårdfastig-

heter och andra kommersiella fastigheter med låg motparts- och rörelserisk.

Finansiell kontroll

Viktiga komponenter i K2A:s aärsmodell är nansiell kontroll och styrning för att begränsa de nansiella

riskerna. Vi arbetar systematiskt med att hantera och minimera riskerna och samtidigt ta vara på möjligheter som

kan bidra till god utveckling och lönsamhet.

K2A Årsredovisning 2023

Affärsmodell och mål

K2A:s 265 Svanenmärkta studentlägenheter på Hinderbanan i Gävle ligger intill Högskolan i Gävle. Här har de

boende tillgång till bland annat studentcafé och elbilspool i direkt anslutning till fastigheten.

En värdekedja med starka länkar

K2A är verksamt i alla delar av värdekedjan – från analys av bostadsmarknaden

och industriellt byggande till effektiv uthyrning och förvaltning av

färdigställda bostäder.

1. Kundanalys

K2A har noggrant analyserat vad som är viktigast för potentiella

kunder. Välplanerad yta, funktion och läge anses vara viktigare

än storleken på lägenheten. K2A:s cirkulära värdekedja skapar

möjlighet att inhämta kunders synpunkter och förbättrings-

förslag på lägenhetens utformning och uppdatera till

framtida bostadsprojekt.

2. Markanskaffning

K2A bearbetar kontinuerligt kommuner och andra fastighets-

ägare för att få tillgång till byggbar mark. Vi utvecklar hyres-

bostäder, i samverkan med berörda kommuner, på eerfrågade

lägen med goda kommunikationer och närhet till service.

3. Arkitekt

K2A:s arkitekter arbetar målmedvetet för att utveckla bostäder

eer kundernas önskemål och samtidigt möjliggöra en resurs-

eektiv produktion. K2A:s arkitekter arbetar med att gestalta

husen eer platsens förutsättningar för att skapa en levande

stadsutveckling.

4. Bostadsproduktion

K2A:s hus byggs i svenskt certierat trä och lägenhetsenheterna

produceras i fabrik, i en eektiv industriell process som bidrar

till låg klimatbelastning. Ett antal egenutvecklade baslägenheter

för användning i olika kombinationer utgör grunden för våra

bostäder. K2A:s produktion är miljöcertierad enligt Svanen.

5. Byggnation

De färdiga lägenhetsenheterna transporteras till platsen för

byggnationen och blir genom en eektiv byggprocess snabbt

inyttningsklara bostadshus.

6. Digital strategi

K2A strävar eer att identiera och attrahera rätt kund på

förhand. Genom riktad kundbearbetning, kontinuerlig sök-

motoroptimering och en aktiv närvaro i sociala medier bygger

bolaget sin bostadskö och etablerar långvariga kundrelationer.

7. Uthyrning & förvaltning

K2A har ett tydligt kundfokus och strävar eer att förvalta

fastigheterna i egen regi för att utveckla och stärka bolagets

kundrelationer. Målet är en förvaltningsvolym på respektive ort

som är tillräckligt stor för en eektiv lokal förvaltning samtidigt

som en hög grad av digitalisering i portföljen gör att mycket av

den dagliga förvaltningen kan ske på distans.

8. Hållbarhet & värdeskapande

K2A ska utvecklas i en långsiktigt hållbar riktning genom

eektiv verksamhetsstyrning och med omsorg om det

omgivande samhället. Genom att använda resurser på ett

eektivt sätt och bidra till en positiv utveckling på de orter

där bolaget är verksamt skapas värden i era dimensioner.

Trä för en hållbar produktion

K2A använder närproducerat svenskt trä som insatsvara. Ingen annan produktionsmetod kan idag mäta sig med

industriell träbyggnation när det gäller miljö- och klimatpåverkan. Skogen är både en stor kolreserv och en stor

koldioxidsänka. Om trä används som byggnadsmaterial lagras koldioxiden i byggnaden under hela dess livslängd

i stället för att släppas ut i atmosfären. K2A:s strategi är att möjliggöra återbruk av så stor del av byggnaden som

möjligt, så att kolinlagringen kan förlängas bortom byggnadens slutdatum – en tydlig vinst för klimatet.

K2A Årsredovisning 2023

Affärsmodell och mål

Utgångspunkten för K2A:s värdeskapande är

att utveckla attraktiva och hållbara bostäder i

bra lägen på marknader med hög efterfrågan.

Kundanalys

Markanskaffning

Arkitekt

Bostadsproduktion

Byggnation

Digital strategi

Uthyrning & förvaltning

Hållbarhet &

värdeskapande

Måluppföljning

Att successivt, utifrån ett hållbarhetsperspektiv, utveckla fastighetsbeståndet på rätt

marknader är en viktig del av strategin för att K2A ska uppnå sina mål och

därmed generera en konkurrenskraftig riskjusterad avkastning till sina aktieägare.

Finansiella mål och riskbegränsningar

Driftsöverskottet ökade under 2023

med 25 procent.

Genomsnittet för perioden

2019-2023 uppgår till 33 procent.

Driftsöverskottet ska, i genomsnitt

under åren 2019 till och med 2025,

öka med minst 25 procent per år.

NRV hänförligt till stamaktie-

ägare ska, i genomsnitt under åren

2019 till och med 2025, öka med

minst 20 procent per år.

NRV hänförligt till stamaktieägare

minskade med 29 procent under

2023.

Genomsnittet för perioden

2019-2023 uppgår till 22 procent.

Belåningsgraden för koncernen ska

långsiktigt inte överstiga 70 procent.

Räntetäckningsgraden för koncernen

ska långsiktigt inte understiga

1,5 gånger.

Belåningsgraden för koncernen

uppgick vid årsskiftet till 66,7 procent.

Räntetäckningsgraden för koncernen

uppgick vid årsskiftet till 1,5 gånger.

2019 2020 2021

2023

2022

32 32

Utveckling

Driftöverskott

Mål/Riskbegränsning

Utveckling

EPRA NRV

-40

-20

100

2019 2020 2021

2023

2022

55%

-29

Utveckling

Belåningsgrad

20232022

202120202019

58,9

64,5

60,7

64,7

66,7

Utveckling

Räntetäckningsgrad

0,0

0,5

1,0

1,5

2,0

202320222021

20202019

1,9

2,0

1,9

1,8

1,5

Utveckling Utfall 2023

Hållbarhet

Nyckeltal 2023

Miljöcertifiering, procent av totalt fastighetsvärde

inklusive pågående certifieringsprocesser 96

exklusive pågående certifieringsprocesser 72

e-utsläpp, scope 1-2, kg CO

e/kvm BTA

2,7

Energianvändning fastighetsbestånd, kWh/kvm A

temp

90,2

Andel grön fastighetsel, procent kvm A

temp

97,6

Klimatriskinventerat bestånd, procent av totalt fastighetsvärde 100

Andel grön finansiering, procent 70

Solelsproduktion, MWh 721

NKI, procent 82

Vattenanvändning, jämförbart bestånd, m

/kvm A

temp

1,14

K2A Årsredovisning 2023

Affärsmodell och mål

Hortonomen 1 i Växjö består av 100 studentbostäder.

Det gröna fastighetsbolaget

K2A:s hållbarhetsarbete är en integrerad och naturlig del av vår

verksamhet och värdekedja. Vi har ambitionen att vara Sveriges mest

hållbara fastighetsbolag.

Ett helhetsperspektiv på hållbarhet

Det globala perspektivet Agenda 2030

2015 antog FN 17 globala mål för hållbar utveckling. Målen

ska vara uppfyllda år 2030 och benämns oa Agenda 2030. Idag

nns det många initiativ som kopplar till FN:s Agenda 2030,

både på internationell och nationell nivå.

I Sverige har regeringen en nationell samordnare för Agenda

2030 och enligt SKR, Sveriges Kommuner och Regioner,

använder cirka 70 procent av kommunerna agendan i sitt

hållbarhetsarbete. K2A utgår från de 17 globala målen för

hållbar utveckling för att utvärdera verksamheten, deniera mål

och styra hållbarhetsarbetet framåt. Hållbar utveckling delas oa

Numera är hållbarhet med på alla bolags agendor, men det är ett begrepp som

myntades redan på 1970-talet för att definiera en ekonomi som var i jämvikt

med grundläggande ekologiska system. En långsiktig affärsmodell kräver ett

hållbarhetsperspektiv där både ekonomiska, sociala och ekologiska värden

inkluderas i varje del av värdekedjan. Detta genererar långsiktiga värden för

ett bolags alla intressenter: medarbetare, kunder, aktieägare, samhället och

planeten. Det är därför hållbarhetsarbetet är grunden i K2A:s affärsmodell.

in i tre dimensioner – ekonomisk, social och ekologisk

hållbarhet – där de olika dimensionerna är beroende av varandra.

Exempelvis har en ekonomisk aktivitet alltid en social och en

ekologisk påverkan. De 17 globala målen som utgör Agenda

2030 kan delas upp utifrån de olika dimensionerna. Ekologisk

hållbarhet utgör grunden för övriga hållbarhetsdimensioner,

eersom en planet med ett fungerande ekosystem är en

förutsättning för att det ska kunna bedrivas sociala och

ekonomiska aktiviteter. För K2A beskrivs målarbetet och

aktiviteter inom hållbarhet utifrån dessa tre dimensioner.

INGEN

FATTIGDOM

INGEN

HUNGER

GOD HÄLSA OCH

VÄ LBEFINNANDE

GOD UTBILDNING

FÖR ALLA

JÄMSTÄLLDHET

RENT VATTEN OCH

SANITET FÖR ALLA

HÅLLBAR ENERGI

FÖR ALLA

ANSTÄNDIGA

ARBETSVILLKOR

OCH EKONOMISK

TILLVÄ XT

HÅLLBAR INDUSTRI,

INNOVATIONER OCH

INFRASTRUKTUR

HÅLLBARA STÄDER

OCH SAMHÄLLEN

HÅLLBAR

KONSUMTION OCH

PRODUKTION

BEKÄMPA KLIMAT-

FÖRÄNDRINGARNA

INGEN

FATTIGDOM

INGEN

HUNGER

GOD HÄLSA OCH

VÄL BEFINNANDE

GOD UTBILDNING

FÖR ALLA

JÄMSTÄLLDHET

RENT VATTEN OCH

SANITET FÖR ALLA

HÅLLBAR ENERGI

FÖR ALLA

ANSTÄNDIGA

ARBETSVILLKOR

OCH EKONOMISK

TILLVÄXT

HÅLLBAR INDUSTRI,

INNOVATIONER OCH

INFRASTRUKTUR

HÅLLBARA STÄDER

OCH SAMHÄLLEN

HÅLLBAR

KONSUMTION OCH

PRODUKTION

BEKÄMPA KLIMAT-

FÖRÄNDRINGARNA

Ekonomisk

Social

Ekologisk

Bildkälla: deglobalamalen.se

FN:s 17 globala mål för hållbar utveckling

Det gröna fastighetsbolaget

K2A Årsredovisning 2023

Hållbarhetsrapport

De planetära gränserna

2009 publicerade Stockholm Resilience Centre en forsknings-

rapport där begreppet planetens hållbara gränser, eller de

planetära gränserna, användes för första gången. Rapporten

beskriver de miljöprocesser som styr jordens stabilitet och nio

prioriterade miljöförändringar orsakade av människan. I den

tredje stora uppdateringen av ramverket, som publicerades

i september 2023, har alla gränser slutligen bedömts. Sex

gränser har nu överskridits och trycket ökar på samtliga utom

ozonnedbrytningen.

World Economic Forum gör varje år en riskbedömning

de största riskerna som den globala ekonomin i världen står

inför. 2023 utgjorde "Avsaknad av tillräckliga klimatåtgärder"

och "Extremväder" två av de fyra största globala riskerna. Under

de närmaste tio åren representerar dessa risker, tillsammans

med riskerna "Avsaknad av klimatanpassning" samt "Förlust av

biologisk mångfald", de fyra största riskerna för världsekonomin.

K2A har genomfört en bedömning av de viktigaste hållbarhets-

områdena, se väsentlighetsanalys sida 41-42. Dessa har fått ett

särskilt fokus i det operativa arbetet och har präglat det

hållbarhetsarbete som bolaget fokuserat på under 2023 –

begränsning av klimatförändringarna, klimatanpassning och

stärkande av biologisk mångfald.

De nio planetära gränserna

Parisavtalet – en del av de 17 globala målen

På klimatkonferensen i Paris 2015 signerade världens ledare ett

avtal som slår fast att den globala temperaturökningen ska hållas

under två grader med ambitionen att den ska stanna vid en och

en halv grad. Både på EU-nivå och nationell nivå har måltal

med slutår denierats. Trots Parisavtalet ligger dock de globala

växthusgasutsläppen fortsatt på nivåer som medför att vi rör oss

mot en global temperaturhöjning på över tre grader, med risk för

oåterkalleliga eekter som följd.

Biologisk mångfald

Hela samhället är beroende av biologisk mångfald, fungerande

ekosystem och ekosystemtjänster då de är en förutsättning för

allt liv. Biologisk mångfald och ekosystemtjänster bidrar med

exempelvis koldioxidinlagring, ren lu, växtpollinering och

välmående jordar och hav. FN sammanställde 2019 den mest

omfattande rapporten som någonsin gjorts kring den globala

biologiska mångfaldens utveckling och förändring under de

senaste 50 åren. Rapporten visade att en miljon djur- och

växtarter hotas av utrotning, vilket är den högsta nivån i

mänsklighetens historia. Det uppskattas att utrotningsgraden är

10 till 100 gånger högre än genomsnittet de senaste tio miljoner

åren. Förlusten av biologisk mångfald kopplar även till klimat-

förändringar då kollapsen av ekosystem påverkar planetens

förmåga att lagra och omvandla koldioxiden i atmosfären

Dagens befolkningstillväxt samt ohållbar produktion och

konsumtion utgör de största hoten mot den biologiska mång-

falden. Ett initiativ som lanserades under 2021 är TNFD – Task

Force on Nature-related Financial Disclosures. Under 2023

lanserade TNFD det egna ramverket som är ett verktyg där bolag

kan lämna upplysningar om naturrelaterade nansiella risker och

möjligheter. K2A kommer under 2024 att lämna upplysningar

inom ramverket för första gången.

1) https://www3.weforum.org/docs/WEF_The_Global_Risks_Report_2024.pdf

2) https://ipbes.net/sites/default/files/2020-02/ipbes_global_assessment_report_summary_for_policymakers_en.pdf

Bildkälla: Stockholm Resilience Centre.

KLIMATFÖRÄNDRINGAR

NYA KEMISKA SUBSTANSER

STRATOSFÄRISKT OZON

ATMOSFÄRISK AEROSOL

HAVSFÖRSURNING

BIOGEOKEMISKA FLÖDEN

GLOBAL FÄRSKVATTEN-

ANVÄNDNING

LANDANVÄNDNING

FÖRLUST AV

BIOLOGISK

MÅNGFALD

Artutdöendets

takt

Förlust av ekologiska

funktioner

Ökad risk

Fosfor

Kväve

Sötvatten

(blått vatten)

Grönt

vatten

koncentration

Strålnings-

drivning

K2A Årsredovisning 2023

Hållbarhetsrapport

Ett EU-perspektiv

Gröna finansieringslösningar

Världens första gröna obligation emitterades av ett svenskt fastig-

hetsbolag 2013. Sedan dess har gröna, sociala och hållbarhets-

länkade obligationer för över 1 525 miljarder dollar emitterats

1,2

över hela världen. Syet är att allokera kapital till gröna och

hållbara investeringar. Det vill säga investeringar som bidrar

till miljö- och hållbarhetsmål, som exempelvis begränsning av

klimatförändringar eller bevarande av biologisk mångfald. Det

nns numera standarder att utgå ifrån (Green Bond Principles

)

som bygger på att investeringen ska ha en positiv miljö- eller

klimatpåverkan. Den svenska regeringen beslutade 2020 om ett

ramverk som möjliggör emissioner av statliga gröna obligationer.

EU lanserade 2021 en frivillig grön obligationsstandard som är

kopplad till EU-taxonomin. Se sida 66-68 för mer information

om K2A:s gröna nansiering.

Sverige – världens första fossilfria välfärdsland?

Utifrån Parisavtalet har EU fattat beslut om utsläppsmål som

innebär att EU ska ha nettonollutsläpp av växthusgaser år 2050.

Sverige har gått längre och ska ha netto noll utsläpp redan år

2045. Detta förutsätter omställningar inom näringslivet. I sye

att stötta omställningen har EU lanserat European Green Deal,

även kallat Den gröna given, vilket är en färdplan för hur EU ska

nå nettonollutsläpp. Den gröna given har bland annat resulterat

i EU-taxonomin, se sida 143-153 för mer information. På

nationell nivå har Sverige tagit initiativ till Fossilfritt Sverige,

som syar till att göra Sverige till världens första fossilfria

välfärdsland. Inom ramen för Fossilfritt Sverige har 22 olika

branscher tagit fram färdplaner för att visa hur respektive

bransch kan bli fossilfri eller klimatneutral, där bygg- och

anläggningssektorn har en egen färdplan som lanserades 2018.

K2A – klimatpositivt 2027

För K2A är reduktion av bolagets klimatpåverkan den viktigaste

hållbarhetsfrågan. Under 2021 presenterade K2A ett mål om

att hela bolagets värdekedja ska vara klimatpostiv senast vid

utgången av år 2027 - 18 år före det nollutsläppsmål som svensk

bygg- och anläggningssektor antagit. Under 2023 har K2A

antagit en färdplan som sammanfattar K2A:s strategi, arbetssätt

och prioriteringar för att nå målet. Färdplanen ligger till grund

för bolagets klimatarbete, som fördjupas ytterligare under 2024.

Stödjande initiativ

 Parisavtalet

Ett avtal som signerades av världsledarna på

klimatkonferensen i Paris 2015. Avtalet stipulerar att

den globala temperaturökningen ska hållas under

2,0 grader med ambitionen att den ska stanna vid

1,5 grader.

I syfte att stötta de 17 globala målen för hållbar

utveckling och Parisavtalet har ett antal initiativ vuxit

fram som företag och organisationer idag kan ansluta

sig till och stötta. Ett par exempel på initiativ som K2A

har anslutit sig till är:

 FN Global Compact

Tio principer för hållbart företagande inom miljö,

arbetsrätt, antikorruption och mänskliga rättigheter.

K2A:s uppförandekod bygger på principerna för FN

Global Compact (sida 29).

 Science Based Target initiative (SBTi)

Vetenskapligt baserade målsättningar för utsläpp av

som sätts utifrån det forskningen visar krävs för

att nå Parisavtalets utsläppsmål.

K2A:s hållbarhetsrapportering

För att åskådliggöra och underlätta mätning och

jämförelse av ett bolags hållbarhetsprestanda har

olika internationella initiativ tagits inom hållbarhets-

redovisning, såsom standarder, ramverk och verktyg.

K2A redovisar hållbarhetsdata enligt följande

rapporteringsinitiativ:

 GRI – Global Reporting Initiative

Global standard för hållbarhetsredovisning

(sida 136-141).

 TCFD – Task Force on Climate-related

Financial Disclosures

Ramverk för att identifiera ett bolags klimat-

relaterade finansiella risker och möjligheter

(sida 76-79).

 GHG-protokollet (Green House Gas-protocol)

Verksamhetens klimatpåverkan genom direkta och

indirekta utsläpp av växthusgaser, uppdelat i tre

olika kategorier, så kallade Scope 1-3 (sida 25).

 EU-taxonomin

Ett verktyg för att klassa ekonomiska aktiviteter

utifrån hur väl de är i linje med Parisavtalet.

(sida 143-153).

 Global Real Estate Sustainability Benchmark

(GRESB)

Världens största hållbarhetsbenchmark för

fastighetssektorn.K2A erhöll fem av fem möjliga

stjärnor och fick en andra plats bland samtliga

börsnoterade bostadsbolag i jämförelsen.

Internationella hållbarhetsinitiativ

1) https://www.edie.net/global-green-bond-market-faltered-amid-challenges-of-2022-climate-bonds-initiative-confirms/

2) https://sebgroup.com/siteassets/cision/documents/2023/20231219-sebs-the-green-bond-report-temporary-setback-en-gb-0-3375932-4706805.pdf

3) https://www.icmagroup.org/sustainable-finance/the-principles-guidelines-and-handbooks/green-bond-principles-gbp/

K2A Årsredovisning 2023

Hållbarhetsrapport

Hållbarhet enligt K2A

Hållbarhet som värdegrund

För K2A är det viktigt att bedriva verksamheten på ett hållbart

sätt och bidra positivt till det som ligger inom bolagets

påverkanssfär. Bolaget strävar eer att vara en förebild,

kunskapsbärare och inspiratör för hållbarhetsarbetet i fastighets-

branschen. Genom att arbeta med hållbarhet som värdegrund

kan K2A leverera långsiktiga värden till såväl kunder, aktieägare

och medarbetare som samhället och planeten.

Med 80 procent av bostäderna uppförda sedan 2015 har

K2A ett av branschens mest moderna fastighetsbestånd, vilket

borgar för att fastighetsbeståndet är mer hållbart och har bättre

miljöprestanda än genomsnittet i sektorn. K2A har därutöver

en ambitiös hållbarhetsstrategi utifrån en helhetssyn där bolaget

verkar för ett ekonomiskt, ekologiskt och socialt värdeskapande.

K2A:s inriktning har sedan bolaget grundades varit att bygga

bostäder i närproducerat trä, vilket är klimateektivt. Trä är det

enda förnybara byggmaterialet och det lagrar koldioxid under

hela sin livslängd, vilket bidrar till en minskad klimatpåverkan i

jämförelse med andra byggmaterial. Kombinationen av att bygga

i trä och en eektiv och industrialiserad produktionsprocess är

K2A:s största bidrag till en hållbar utveckling. All nyproduktion

är Svanencertierad eller har motsvarande miljöcertiering,

vilket innebär krav på en hållbar boendemiljö, produktion,

materialval, energianvändning och på byggnadens påverkan ur

ett livscykelperspektiv. Under 2023 färdigställdes fem projekt

med Svanencertiering och två förvärv med Miljöbyggnad Silver.

K2A har ett tydligt engagemang och tar ett socialt ansvar på

de orter där bolaget är verksamt. Genom att vara en betydande

aktör i utvecklingen av attraktiva, hållbara och levande stadsdelar

bidrar K2A till en god livskvalitet och trygghet för boende

och andra människor som rör sig i bostadsområdena. Som

arbetsgivare ska K2A erbjuda en arbetsmiljö där medarbetarna

mår bra, utvecklas och upplever att de bidrar till en hållbar

samhällsutveckling.

Försiktighetsprincipen ligger till grund för hur hållbarhets-

arbetet har utformats. Det systematiska arbetet med hållbarhet

genom hela värdekedjan bidrar till att framtidssäkra bolaget

genom att minska de risker som nns kopplade till hållbarhets-

frågor. Bolagets inriktning innebär också konkurrens-

fördelar, exempelvis när det gäller att erhålla markanvisningar i

kommuner som antagit träbyggnadsstrategier eller som har en

ambitiös hållbarhetsagenda. Många yngre och medvetna kunder

eerfrågar boenden som har låg energianvändning och klimat-

påverkan samt ligger i områden som uppfattas som trygga och

levande. Enligt en undersökning gjord av Novus på uppdrag av

Länsförsäkringar Fastighetsförmedling tycker två av tre svenskar

att det är viktigt att deras nästa bostad är hållbar.

K2A är ett grönt och hållbart fastighetsbolag som bidrar till att samhället utvecklas

i en hållbar riktning och tar ett långsiktigt ansvar för sin påverkan på människor

och miljö. Hållbarhetsarbetet är därför affärskritiskt – ett integrerat hållbar-

hetsarbete och samhällsengagemang går hand i hand med värdeskapande.

Långsiktigheten genomsyrar alla led, från projektering och finansiering till

produktion och förvaltning.

Styrning av hållbarhetsarbetet

K2A:s styrelse fastställer årligen den övergripande

hållbarhetspolicyn, strategin och hållbarhetsmålen.

Styrelsen ansvarar även för riskanalys, inklusive

klimatrelaterade risker och möjligheter. Därtill har

K2A:s styrelse inrättat ett hållbarhetsutskott.

Hållbarhetsutskottet har ansvar för att utforma och

följa upp K2A:s hållbarhetsmål. Hållbarhetsutskottets

arbete och uppgifter regleras av utskottets arbets-

ordning som fastställts av styrelsen.

Hållbarhetschefen bistår hållbarhetsutskottet och

ansvarar för implementering av hållbarhetsmål i

organisationen samt genomförande av åtgärder och

rapportering av hållbarhetsarbetet. Hållbarhetschef

rapporterar direkt till vd.

K2A:s vd är ytterst ansvarig för hållbarhetsarbetet

samt riskhantering och åtgärder relaterade till

hållbarhet.

Ledningsgruppen ansvarar för att följa upp utfall

av hållbarhetsmålen, inklusive klimatrelaterade

mål, risker och möjligheter. Hållbarhetsarbetet

rapporteras på månatliga möten och utfall av

hållbarhetsarbetet redovisas fyra gånger per år.

Affärsutvecklingsavdelningen integrerar

verksamhetens hållbarhetsmål i rutiner. Exempelvis

görs en hållbarhetsanalys vid tävlingar och

utvärdering av byggbar mark.

Projektavdelningen integrerar hållbarhetsmål i

rutiner som styr arbetet i projekten (projektering och

produktion), exempelvis vid Svanencertifiering av

nyproduktion.

Förvaltningsavdelningen ansvarar för

handlingsplaner om hur K2A kan minska

koldioxidutsläpp och driva hållbarhetsarbetet

kopplat till byggnaderna såsom inköp,

avfallshantering, underhåll och investeringar i

klimatanpassningsåtgärder. Avdelningen ansvarar

även för att driva hållbarhetsarbetet relaterat till

kundnöjdhet, marknadsföringsinsatser, energi-

användning och energioptimering, exempelvis via

intressentdialoger och löpande kundenkäter.

K2A Årsredovisning 2023

Hållbarhetsrapport

Styrning av hållbarhetsarbetet

Hållbarhet och värdeskapande är integrerat i hela verksamheten

och styrningen av hållbarhetsrelaterade åtgärder, rapportering

och riskhantering är en integrerad del i bolagets övergripande

bolagsstyrning. Ansvaret för hållbarhetsarbetet är fördelat

på olika nivåer i bolaget. Systematiskt arbete med omvärlds-,

väsentlighets- och klimatanalys samt intressentdialog kopplat till

hållbarhet genom hela värdekedjan bidrar till att framtidssäkra

bolaget. Detta arbete minskar risker och identierar möjligheter

som nns kopplade till hållbarhetsfrågor på samtliga nivåer.

Hållbarhetsstrategi

Under 2023 fortsatte K2A att utveckla grunden för hållbar-

hetsarbetet och befäste på så sätt viktiga strategier för arbetet på

både kort och lång sikt, med särskilt fokus på klimatet. I och med

K2A:s klimatmål, som innebär att bolagets hela värdekedja ska

vara klimatpositiv år 2027, fortsatte K2A att utveckla strategin

och fastställde en färdplan för att nå klimatpositivitet 2027.

Färdplanen säkerställer att bolaget fortsätter vara en relevant

samhällsaktör som arbetar för en hållbar framtid.

Strategin för K2A:s hållbarhetsarbete baseras på omvärlds-

bevakning och väsentlighetsanalys som inkluderar bolagets

viktigaste intressentgrupper, FN:s 17 globala mål, Parisavtalets

utsläppsmål, en analys av klimatrelaterade risker och möjligheter

samt de planetära gränserna. Kopplat till de stora hållbarhets-

utmaningarna är K2A:s hållbarhetsarbete inriktat på att

begränsa och minska klimatpåverkan från verksamheten,

minska förlust av biologisk mångfald och minska påverkan från

miljö- och hälsofarliga ämnen. Arbetet baseras bland annat

på principerna i FN:s Global Compact samt de nio planetära

gränserna. K2A har utvecklat en hållbarhetspolicy och en

uppförandekod som inkluderar både anställda och leverantörer.

K2A har även en policy för jämlikhet och mångfald för att

främja jämställdhet, jämlikhet och mångfald på arbetsplatsen.

K2A ska framtidssäkra sin verksamhet genom betydande fokus

på värdeskapande hållbarhet, vilket innebär:

 K2A ska vara klimatpositivt genom hela värdekedjan vid

utgången av år 2027.

 All nyproduktion ska vara certierad enligt Svanen eller

motsvarande miljöcertiering samt vara förenliga med

EU-taxonomin.

 Samtliga K2A:s fastigheter i förvaltning ska vara klimatrisk-

inventerade och miljöcertierade.

 K2A:s produktionsmetod ska vara resurseektiv och ha goda

förutsättningar för cirkularitet.

 K2A:s kunder ska uppleva en högre trivsel än genomsnittet i

Sverige. Därutöver eersträvar K2A att upprätthålla en hållbar

och långsiktig förvaltning med inriktning på att:

– Minimera koldioxidbelastningen per kvadratmeter.

– Minska användningen av värme, el och vatten.

– Använda grön el och öka andelen egenproducerad el från

egna solceller.

– Använda grön ärrvärme där det är möjligt.

 K2A ska anses vara det mest hållbara fastighetsbolaget som

fokuserar på hyres- och studentbostäder.

 K2A ska ha nöjda medarbetare som trivs på arbetsplatsen.

2023

K2A har förtydligat och förankrat

hållbarhetsarbetet. Med nya

omvärldsförhållanden och nya

hållbarhetskrav är anpassning av

processer och fördjupad transparens

det som präglat arbetet under 2023.

Exempel på aktiviteter:

 Samlat in och analyserat

hållbarhetsdata för att säkerställa

efterlevnad av klimatmål 2027.

 Fördjupat arbete med energi-

och klimatutsläppsreducerande

åtgärder.

 Uppdaterat interna riktlinjer och

styrdokument.

 Fastställt policy för biologisk

mångfald i värdekedjan. Policyn

omfattar både bolaget och

dess leverantörer och kommer

under 2024 harmoniseras med

leverantörskod och process för due

diligence.

 Harmoniserat hållbarhets-

rapporteringsprocesser mot

kommande CSRD-standard.

 Rapporterat till de internationella

benchmarkverktygen GRESB &

Sustainalytics.

 Implementerat ett nytt

mjukvarusystem för

hållbarhetsredovisning.

2024

K2A fördjupar arbetet med

hållbarhet. Uppföljning blir ett

fokusområde i alla hållbarhets-

processer och i samband med

fortsatt utvecklingsarbete och

transparent redovisning av K2A:s

hållbarhetsprestanda befäster

bolaget ytterligare positionen som

Det gröna fastighetsbolaget genom

att:

 Fortsätta arbetet med analys av

hållbarhetsdata för att säkerställa

efterlevnad av klimatmål 2027.

 Utveckla kontroll och

styrning av hållbarhetskrav i

leverantörskedjorna.

 Utveckla handlingsplan för

cirkularitet och återbruk.

 Förbereda hållbarhetsredovisning

enligt CSRD.

2025

K2A kommer för första gången att

rapportera enligt CSRD. Arbetet

med CSRD inkluderar en dubbel

väsentlighetsanalys vilket förtydligar

vilket typ av företag K2A är, samt

siktar på att bli. Vidare kommer

omfattning av rapporteringsdata att

utvidgas vilket ställer ytterligare krav

på datainsamling och kvalitetssäkring

av denna. Rapportering enligt CSRD

harmoniserar med dagens Taxonomi,

GRI, GHG & TCFD vilket i slutändan

kommer leda till ökad transparens

och en mer samlad bild över K2A

som Det gröna fastighetsbolaget.

Hållbarhetsaktiviteter – nuläge och framtid

K2A Årsredovisning 2023

Hållbarhetsrapport

Att vara klimatpositiv innebär att reducera mer växthusgaser än

vad ens aktiviteter ger upphov till. K2A ska nå detta mål redan

2027, vilket är 18 år innan Sveriges nationella mål om netto-

nollutsläpp ska vara uppfyllt.

Hållbarhetsfrågan har sedan starten varit en integrerad del av

K2A:s värdekedja. Av K2A:s förvaltningsobjekt är 80 procent

byggda 2015 eller senare, vilket innebär att byggnaderna är

energieektiva och utrustade med modern teknik. Därmed har

de förutsättningar för låg klimatpåverkan i drisskedet. K2A

har sedan bolaget grundades 2013 byggt bostäder i svenskt

certierat trä – ett material som har låg klimatpåverkan och

lagrar koldioxid.

En värdekedja med gynnsamma förutsättningar

All nyproduktion av fastigheter orsakar idag utsläpp av

växthusgaser. Samtidigt behöver det byggas mer, eersom det

nns ett underskott av bostäder på marknaden. Med fabriks-

tillverkade lägenhetsvolymer med trästomme har K2A från

början ha en klimatfördel vid nyproduktion av bostäder. En

produktionsprocess med låg klimatpåverkan, eektiva trans-

porter, energieektiva byggnader och egenproducerad förnybar

energi är några faktorer som bidrar till lägre klimatpåverkan.

K2A fortsätter att utveckla processerna för att minska

klimatpåverkan ytterligare i varje del av värdekedjan. Dels genom

att göra värdekedjan oberoende av bränslen som ger upphov

till klimatutsläpp, dels genom resurseektivitet och medvetna

materialval. Med K2A:s aärsmodell ska bolaget kunna växa

utan att klimatutsläppen gör det. K2A avser att få sina uppda-

terade klimatmål godkända av Science Based Targets initiative

under 2024. Tidigare godkänt mål från 2022 avsåg 50 procent

minskning av utsläpp i scope 1 och scope 2 fram till 2030, enligt

GHG-protokollet. Vidare fortsätter K2A att vara ansluten som

TCFD-supporter.

K2A klimatpositivt 2027

Den rapport som offentliggjordes av FN:s klimatpanel IPCC i april 2023

betonar

att läget för världens klimat är mycket allvarligt. Om den globala medel-

temperaturökningen ska hållas under 1,5 grader celsius måste världens utsläpp av

växthusgaser minska kraftigt och snabbt. Bygg- och fastighetssektorn står för en

femtedel av Sveriges växthusgasutsläpp, vilket gör den till en av de mest

koldioxidintensiva sektorerna. K2A:s styrelse beslutade 2021 att anta ett nytt

klimatmål som innebär att K2A:s hela värdekedja ska vara klimatpositiv redan

2027. K2A är det första fastighetsbolaget i Sverige med ett så offensivt klimatmål.

Vad innebär klimatpositiv?

Definitionen klimatpositiv utgår från definitionen för

koldioxidneutralitet – eller klimatneutralitet – som

innebär att en verksamhet, organisation eller land,

genom sin egen verksamhet och/eller genom att

tillskapa kolsänkor, har nettoutsläpp av växthusgaser

som är noll.

Klimatpositiv är att tillskapa ytterligare kolsänkor

och/eller kolinlagring så att verksamheten bidrar

med ett positivt bidrag till koldioxidinlagring.

CLIPOP är ett internationellt nätverk som har

utvecklat en praxis för klimatpositiv som baseras

på ISO 14021-standarden för klimatneutralitet. För

att en verksamhet ska bli klimatpositiv och därmed

kvalificeras för nätverket krävs att bolaget uppfyller

ISO 14021-standarden och att verksamheten

klimatbalanserar sina utsläpp genom tillskapande

av kolsänkor för minst 10 procent utöver det som

kompenserats ned till netto-noll.

K2A:s mål om klimatpositivitet 2027 utgörs av

kartläggning av verksamheten och nyproduktionens

ingående klimatpåverkan med mål om 90 procent

minskning jämfört med 2020. Utöver minskning på

90 procent krävs klimatkompensation och biogena

utsläpp för att nå klimatpositivitet, effekt från dessa

utgår från olika antaganden och uppskattningar.

Under 2024 avser K2A att få uppdaterat mål

godkänt av SBTi.

1) https://www.ipcc.ch/report/ar6/syr/

2) https://sciencebasedtargets.org/companies-taking-action

3) Task Force on Climate-related Financial Disclosures: https://www.fsb-tcfd.

org/supporters/

4) https://www.clipop.org/

K2A Årsredovisning 2023

Hållbarhetsrapport

Kartläggning av klimatpåverkan

Sedan 2020 har K2A gjort en sammanställning av bolagets

klimatutsläpp i ett så kallat klimatbokslut som inkluderar

verksamhetens klimatutsläpp samt de utsläpp som verksamheten

ger upphov till via leverantörer och kunder. K2A redovisar

bolagets klimatutsläpp enligt den internationella standarden

GHG-protokollet och dess tre kategorier, så kallade scope 1-3.

Scope 1

Egna, direkta utsläpp av växthusgaser från egna fordon,

värmepannor och läckage av köldmedia.

Scope 2

Egna, indirekta utsläpp av växthusgaser från köpt energi till egna

fastigheter – ärrvärme, fastighetsel, biogas och bioolja.

Scope 3

Framför allt indirekta utsläpp av växthusgaser från inköpta varor

och tjänster från K2A:s leverantörer och kunder, exempelvis

utsläpp från tillverkning av byggprodukter, personalens tjänste-

resor och transporter till och från byggplats.

För K2A fanns de största utsläppsposterna 2023 inom scope 2,

som utgör 66 procent av den totala klimatpåverkan från bolagets

värdekedja. Fjärrvärme och fastighetsel utgör den största delen

av utsläppen för 2023 då nyproduktion uteblivit. Övrig andel

av bolagets klimatpåverkan är fördelad mellan de olika scopen

och utgörs bland annat av kundernas elanvändning, anställdas

tjänsteresor och hyrda tillgångar uppströms. Se sida 141 för en

detaljerad redovisning av K2A:s utsläpp av växthusgaser.

Klimatstrategi

Med en aärsmodell där hållbarhet har varit integrerat i arbetet

från början och med en produkt som baseras på trä – ett material

med lågt klimatutsläpp – behöver K2A inte ställa om verksam-

heten för att minska utsläppen, utan kan fokusera på att trimma

bentliga processer. De huvudsakliga aktiviteterna för att K2A

ska minska utsläppen av växthusgaser är:

 Fortsätta använda trä som byggnadsmaterial i nyproducerade

bostäder.

 Fortsätta arbetet med en klimateektiv nyproduktionsprocess.

 Energioptimera bentligt bestånd.

 Investera ytterligare i fastighetsnära förnybar energi.

 Använda fossilfria transporter i hela värdekedjan.

 Arbeta strategiskt med cirkularitet i K2A:s byggnader och

därmed undvika utsläpp i slutet av byggnadernas livslängd.

 Samarbeta med nyckelaktörer för att öka omställningstakten i

branschen.

Utsläpp från förbränning i egna

fordon och processer i fastigheter.

Utsläpp från köpt energi. Utsläpp från leverantörer och kunder.

Inköpta varor och tjänster.

Egna och

leasade

fordon.

K2A:s

pendlings- och

tjänsteresor.

Direkta utsläpp från egna processer.

Indirekta utsläpp från egna

processer, köpt energi.

Övriga indirekta utsläpp i värdekedjan.

Scope 1 Scope 2 Scope 3

Utsläpp av

köldmedia.

Egna

värme-

pannor.

Fjärrvärme

och

fastighetsel.

Transporter

till och från

byggplatserna.

Byggmaterial,

avfall, bränslen

och energi-

användning

i fabrikerna

och på

byggplatsen.

Hyresgästernas

användning av

tjänster relaterade

till bostaden

eller lokalerna

såsom egen

elanvändning och

avfallsgenerering.

K2A Årsredovisning 2023

Hållbarhetsrapport

Indelning av utsläpp i GHG-protokollets olika scope

Lagar och regler:

 Aktiebolagslagen

 Kod för bolagsstyrning

 Miljöbalken

 Arbetsmiljölagar

 Boverkets byggregler

 Nasdaq Stockholms

regelverk för emittenter

 EU-taxonomin

Externa initiativ:

 Agenda 2030

 Parisavtalet

 De planetära gränserna

 FN Global Compact

 GRI – Global Reporting

Initiative

 Miljöcertifiering – Svanen,

Miljöbyggnad, Passivhus

 TCFD – Task force on

Climate-related Financial

Disclosures

 SBTi – Science Based Target

initiative

 GRESB – Global Real Estate

Sustainability Benchmark

 Sustainalytics

Interna regelverk:

 Bolagsordning

 Interna riktlinjer såsom

uppförandekod,

jämställdhetspolicy,

arbetsmiljöpolicy,

finanspolicy och

hållbarhetspolicy

Finansieringsdrivna

ramverk:

 Grönt ramverk för aktier

 Grönt finansiellt ramverk

Styrande riktlinjer för hållbarhetsarbetet på K2A

Följande lagkrav, standarder, ramverk, forskning och riktlinjer styr K2A:s hållbarhetsarbete.

Ansvarsfulla och

lönsamma affärer

Ekonomisk lönsamhet och

stabilitet är en förutsättning för

en positiv utveckling av K2A:s

verksamhet över tid. Bolagets

systematiska hållbarhetsarbete

är ett sätt att framtidssäkra

verksamheten. Arbetet bidrar

även på kort sikt till ökad

lönsamhet och tillväxt. På

så vis skapas ett ökat värde

för bolagets aktieägare. K2A

bedriver ett långsiktigt arbete

med hög transparens för att

stärka bolagets trovärdighet

och skapa goda etiska och

aärsmässiga relationer till

bolagets intressenter.

Väsentliga

hållbarhetsfrågor

 Ekonomiskt värdeskapande

 Grön nansiering

 Hantering av

hållbarhetsrisker

 Uppförandekod

Hållbar planet

Klimatförändringarna

och förlusten av biologisk

mångfald utgör två av vår tids

viktigaste miljöutmaningar.

Ett fastighetsbolag som

bygger i svenskt certierat

trä med lågt klimatavtryck

har möjlighet att vara en

kra för positiv förändring

i dessa frågor. Som ett led i

bolagets hållbarhetsarbete

har K2A tydliggjort arbetet

med klimatfrågan genom

att år 2021 deniera ett nytt

klimatmål: Hela bolagets

värdekedja ska vara klimat-

positiv senast 2027.

Väsentliga

hållbarhetsfrågor

 Minskade utsläpp av

växthusgaser

 Resurseektivitet och

cirkularitet

 Klimatanpassning

 Biologisk mångfald

Hållbara bostäder

Grunden för K2A:s verk-

samhet är att bygga och

förvalta hållbara bostäder på

ett sätt som stärker välmå-

endet för människor och

miljö. K2A:s nyproducerade

hus byggs i trä med fokus på

kvalitet och energieektiva

lösningar, vilket medför

stora miljöfördelar. All

nyproduktion certieras med

Svanen eller motsvarande.

De fastigheter som förvärvats

utan miljöcertiering och

är äldre än tre år, certieras

enligt Miljöbyggnad iDri,

vilket skapar förutsättningar

för ytterligare kvalitetssäkring

genom en hållbar

förvaltningsprocess. Bolaget

arbetar för att uppmuntra en

hållbar livsstil genom att skapa

förutsättningar för kunder

att göra miljövänliga val i sin

vardag.

Väsentliga

hållbarhetsfrågor

 Miljöcertierade byggnader

 Hållbar livsstil

 Kundnöjdhet och trivsel

Attraktiv arbetsgivare

K2A är ett ungt och

innovativt företag och ska vara

en inkluderande arbetsplats

där medarbetarna känner

engagemang och stolthet.

K2A strävar eer att erbjuda

en inspirerande, jämlik och

inkluderande arbetsmiljö med

en företagskultur där

medarbetarna kan trivas,

utvecklas och har möjlighet

att utnyttja sin fulla potential.

Företagskulturen präglas av

K2A:s kärnvärden –

kundfokus, nytänkande och

långsiktighet.

Väsentliga

hållbarhetsfrågor

 Välmående medarbetare

 Kompetensutveckling

 Mångfald och jämlikhet

Fyra strategiska hållbarhetsområden

K2A:s arbete för en hållbar utveckling utgår från FN:s 17 globala mål och de

planetära gränserna. Utifrån dialog med intressenter och en egen väsentlighets-

analys har K2A definierat fyra strategiska områden med delmål som relaterar

till de tre dimensionerna för hållbar utveckling: ekonomisk, ekologisk och social

hållbarhet.

K2A Årsredovisning 2023

Hållbarhetsrapport

Ansvarsfulla och lönsamma affärer

Ansvarsfullt företagande och ekonomiskt

värdeskapande

En eektiv organisation, kostnads- och resurseektivitet samt

ett aktivt arbete med riskhantering lägger grunden för K2A:s

lönsamhet och ett stabilt ekonomiskt värdeskapande. Detta värde

kommer aktieägarna till del, men det gynnar även kunder,

medarbetare, samarbetspartners, kommuner, leverantörer,

kreditgivare och andra intressenter. Tydliga nansiella mål ligger

till grund för arbetet, se sida 16.

K2A:s aärsmodell möjliggör hög och långsiktig tillväxt. Ett

växande fastighetsbestånd med fokus på tillväxtregioner med stark

eerfrågan innebär en diversiering som sänker de operationella

riskerna. Som förvaltande bolag av attraktiva hyresbostäder på

marknader med bostadsbrist är bedömningen att K2A har en

ytterst begränsad uthyrningsrisk. Bolagets systematiska hållbar-

hetsarbete sänker även underhållskostnaderna för fastigheterna

och ökar livslängden i beståndet. En del av hållbarhetsarbetet

innefattar att identiera nansiella risker kopplade till framtida

klimatscenarier. Genom att kartlägga riskerna för respektive

byggnad och genomföra erforderliga åtgärder minimerar K2A

risknivån i portföljen och tar därmed ytterligare ett steg i att säkra

aärsmodellen. Under 2023 utförde K2A en kompletterande

klimatriskinventering av beståndet, se sida 78 för mer information.

Världens första gröna aktie och

Nasdaq Green Equity Designation

Tillsammans med forskningsinstitutet CICERO Shades of

Green tog K2A fram världens första ramverk för gröna aktier

(”Green Equity Framework”) och i samband med det blev

K2A bedriver ett systematiskt hållbarhetsarbete som bidrar till ett välmående bolag med

ökad lönsamhet och tillväxt, vilket skapar värde för våra aktieägare. Företaget arbetar

därutöver långsiktigt för att skapa goda affärsmässiga relationer till våra intressenter.

Mål

Utfall

Medlemskap

Ett urval av K2A:s samarbeten och medlemskap:

 FN Global Compact

 Sweden Green Building Council

 Fastighetsägarna

 Sveriges Allmännytta

 Hållbart Stockholm 2030 (HS30)

 Nasdaq Green Bond Network

 Studentbostadsföretagen

 Trästad Sverige

 TMF Trä- och möbelföretagen

 Fastigo – fastighetsbranschens

arbetsgivarorganisation

 BeBo – Energimyndighetens nätverk för

energieffektiva flerbostadshus

 Miljö- och klimatpakten, Stockholms Stad

 SBTi – Science Based Targets initiative

 GRESB – Global Real Estate Sustainability

Benchmark

 TCFD – Task Force on Climate-related

Financial Disclosures

Driftsöverskottet ska, i genomsnitt under

åren 2019 till och med 2025, öka med

minst 25 procent per år.

All finansiering av nyproduktion

ska vara grön.

Samtliga medarbetare ska utbildas

i K2A:s uppförandekod.

Driftsöverskottet ökade med 25 procent

procent från 2022 till 2023.

All vår nyproduktion för 2023 finansie-

rades med gräna banklån, med krav på

Svanencertifiering och lägre energian-

vändning än de gränsvärden som följer

av BBR.

Alla nyanställda på bolaget under

2023 har utbildats i uppförandekod,

som redogör förväntningarna på den

anställda att efterleva riktlinjer om

arbetsutförande på ett etiskt, socialt,

ekonomiskt och miljömässigt hållbart

sätt.

2021

25 %

32 %

2022

2023

32 %

2021

100 %

2022

2023

100 %

2021

100 %

2022

2023

100 %

K2A Årsredovisning 2023

Hållbarhetsrapport

K2A 2020 det första bolaget i världen att få sina aktier klassade

som gröna. Utöver en presentation av K2A:s aärsprol, ger

ramverket också investerare information om och hur K2A:s

hållbarhetsarbete ligger i linje med EU:s taxonomi. Metodiken

bygger på en gedigen kvantitativ och kvalitativ analys av bolagets

hela verksamhet där både intäktsströmmar och investeringar

klassiceras med en nyans av grönt (alternativt gult eller rött)

beroende på hur väl de är i linje med en koldioxidneutral

framtid.

I juni 2021 ck K2A:s aktier även en grön märkning enligt

Nasdaq Green Equity Designation. Bolaget var ett av de första

företagen på Nasdaq som kvalicerade sig för att ingå i Nasdaq

Green Equity Designation, vilket utgör ytterligare ett kvitto på

att bolagets arbete med att minimera påverkan på miljön och

klimatet är framgångsrikt och i framkant. Det utgör även ett

beslutsunderlag för investerare som letar eer hållbara investe-

ringar. Under 2023 uppdaterades bedömningen som visade att

K2A fortsätter att prestera högt med avseende på

hållbarhetsprestanda. I den uppdaterade bedömningen klassades

70 procent av bolagets intäktsströmmar och 80 procent av

bolagets investeringar som gröna.

K2A har arbetat helhjärtat med hållbarhetsfrågan sedan

starten 2013 och varje år strävat eer att bli bättre på att

transparent och öppet visa hur bolaget arbetar för att bidra till

en hållbar samhällsutveckling. Under november 2023 förnyades

K2A som Nasdaq ESG Transparency Partner, vilket är en certi-

ering som Nasdaq använder för företag som visar engagemang

för marknadstransparens och för att höja miljöstandarder.

Certieringen grundas på den hållbarhetsdata bolaget

sammanställt och rapporterat för 2022. Via Nasdaq Genium

Consolidation Feed kan både nuvarande och framtida

investerare ta del av den och jämföra K2A med andra företag.

GRESB – Global Real Estate Sustainability

Benchmark

GRESB är en internationell hållbarhetsundersökning som mäter

och utvärderar fastighetsbolags och fastighetsfonders hållbar-

hetsarbete. K2A har för första gången deltagit i den ociella

jämförelsen och årets studie omfattade 2084 fastighetsbolag

i 75 länder. Utvärderingen går igenom ett stort antal hållbar-

hetsaspekter kopplade till bland annat miljö, social hållbarhet,

styrning och uppföljning. K2A:s resultat blev 90 av 100 möjliga

poäng, vilket resulterade i toppbetyget fem stjärnor och att

bolaget rankades näst högst av samtliga börsnoterade bostads-

bolag i den globala jämförelsen.

Morningstar Sustainalytics

Sustainalytics ESG-riskbedömning omfattar mer än 14 000

företag, som bedöms utifrån hur exponerade de är för olika

hållbarhetsrisker och hur väl dessa risker hanteras av respektive

bolag. Under 2023 ck K2A en ESG risk rating på 12.0, vilket

innebär en låg risk.

Hantering av hållbarhetsrisker

En hållbar verksamhet är en framtidssäkrad verksamhet. Att

arbeta aktivt med att identiera och hantera risker avseende

hållbarhetens tre ben – ekonomisk, ekologisk och social

hållbarhet – är en del av K2A:s aärsmodell. Genom att ta aktiva

val med hänsyn till risker, men även möjligheter, säkrar K2A

verksamheten – inte bara idag utan även på lång sikt.

FN Global Compacts principer

Sida

Mänskliga rättigheter 30, 74

1. Stödja och respektera internationella mänskliga

rättigheter inom sfären för företagens inflytande.

2. Försäkra att deras egna företag inte är inblandade

i kränkningar av mänskliga rättigheter.

Arbetsrätt 30, 150

3. Upprätthålla föreningsfrihet och erkänna rätten

till kollektiva förhandlingar.

4. Eliminera alla former av tvångsarbete.

5. Avskaffa barnarbete.

6. Avskaffa diskriminering vad gäller rekrytering och

arbetsuppgifter.

Miljö 74-75

7. Stödja försiktighetsprincipen vad gäller

miljörisker.

8. Ta initiativ för att stärka ett större

miljömedvetande.

9. Uppmuntra utvecklandet av miljövänlig teknik.

Bekämpning av korruption 74

10. Motarbeta alla former av korruption, inklusive

utpressning och mutor.

K2A Årsredovisning 2023

Hållbarhetsrapport

Hållbarhet i leverantörskedjan

K2A:s leverantörer har en viktig roll i värdekedjan. Som

beställare av varor och tjänster har K2A både ett ansvar och

en möjlighet att ställa krav med koppling till hållbarhet. Det

bidrar till eerlevnad av internationella principer om hållbart

företagande, som FN Global Compact, men också till hantering

av risker inom värdekedjan. Exempelvis ställer K2A krav på

sina leverantörer att följa bolagets leverantörskod som utgår

från FN:s global compacts tio principer samt linjerar med ISO

26000:s 7 principer – avseende mänskliga rättigheter, arbetsrätt,

miljö och antikorruption. Denna kravställning sker både vid

upphandling av nya leverantörer samt vid förnyelse av avtal.

K2A eersträvar nära och långsiktiga samarbeten med sina

aärspartner för att tillsammans främja hållbarhet genom hela

värdekedjan. Under 2023 fortsatte kartläggningen av K2A:s

leverantörskedjor. Kartläggningen utförs dels med avseende på

risker gällande möjlighet till uppfyllnad av FN Global Compacts

tio principer, dels på risker kopplade till biologisk mångfald. Den

absoluta majoriteten av K2A:s leverantörer är svenska leveran-

törer av byggnadsmaterial och komponenter, energi och el samt

tjänsteleverantörer av olika slag, exempelvis teknikkonsulter,

arkitekter och fastighetsskötare.

Varor och tjänster i förvaltningen av våra fastigheter köps

in i egen regi. Vid upphandling av entreprenörer och inköp av

tjänster reglerar K2A i avtal vilket ansvar bolagets partner har

inom aärsetik, miljö och arbetsförhållanden.

Uppförandekod och nolltolerans mot korruption

K2A:s företagskultur grundas på förtroende och aärsmässighet.

Som en del av detta är det viktigt för bolaget att följa gällande

lagar och regelverk. K2A:s uppförandekod är ett viktigt styr-

dokument i bolagets interna och externa arbete och innehåller

riktlinjer för att säkerställa ett ansvarsfullt beteende,

hög aärsetik och respekt för mänskliga rättigheter.

Uppförandekoden baseras på K2A:s kärnvärden, samt

principerna i FN:s Global Compact och de 17 globala målen i

FN:s Agenda 2030. Uppförandekoden omfattar alla bolagets

intressenter, inklusive medarbetare, leverantörer, entreprenörer

och underentreprenörer. För att säkerställa kunskap och

eerlevnad är utbildning om uppförandekoden obligatorisk

och ingår som en del i introduktionsprogrammet för samtliga

nyanställda på K2A. Under 2023 förekom noll fall av korruption

Visselblåsarfunktion

K2A har en policy och rutin för visselblåsning som kan användas

vid misstanke om brott mot K2A:s kärnvärden, uppförandekod

eller lagstining. Funktionen hanteras av en extern part som

säkerställer visselblåsarens anonymitet. Anmälningarna ska

hanteras och utredas skyndsamt och eektivt. Information om

uppförandekoden och visselblåsarsystemet ingår som en del

i introduktionsprogrammet för alla nyanställda. Under 2023

inkom inga anmälningar om överträdelser, oegentligheter eller

något annat som strider mot K2A:s kärnvärden eller

uppförandekod eller mot lagstining.

Samarbeten för utveckling och framtidssäkring

För att bygg- och fastighetsbranschen ska ha en möjlighet att

uppnå Parisavtalets klimatmål behöver omställningen ske snabbt,

vilket ställer höga krav på anpassningsförmåga och exibilitet.

K2A driver och deltar i ett ertal branschöverskridande

samarbeten kopplade till bland annat klimatneutralt byggande,

social hållbarhet, digitala delningslösningar och materialval

med låg klimatpåverkan. Se sida 28 för K2A:s samarbeten och

medlemskap.

K2A ska vara en kunskapsbärare och inspiratör för andra

bolag inom näringslivet. Samtidigt som K2A utvecklas är ambi-

tionen att bidra till att branschen rör sig i en positiv riktning

genom att dela med sig av kunskap och goda exempel.

K2A:s fastighet Galaxen i Västerås färdigställdes under andra kvartalet 2023. Fastigheten består av 155 hyresbostäder och fyra

lokaler. Galaxen är miljöcertifierad enligt Svanen.

K2A Årsredovisning 2023

Hållbarhetsrapport

Hållbar planet

En central del i att vara ett grönt fastighetsbolag är att ta ett långsiktigt ansvar

för verksamhetens påverkan på människor och miljö. K2A:s klimatmål om en

klimatpositiv värdekedja år 2027 är en viktig del för att bolaget ska bidra till en

välmående planet i linje med Parisavtalet. Genom att vara med och ta ansvar för

kommande generationer förbereder sig K2A också för en framtid med nya

förutsättningar och krav på företag.

Strategi för minskade utsläpp av växthusgaser

Bygg- och fastighetssektorn står för mer än en femtedel av

Sveriges utsläpp, enligt beräkningar från Boverket

. Det gör

den till en av de sektorer i Sverige som står för störst utsläpp av

växthusgaser. En majoritet av utsläppen kommer från ny- och

ombyggnation, vilket till stor del beror på utsläpp från

produktion av byggmaterial. Om ett byggbolag enbart mäter sina

direkta utsläpp och inte utsläpp kopplade till material eller andra

utsläpp i bolagets värdekedja (scope 3) riskerar sirorna därför

att ge en missvisande bild av bolagets klimatpåverkan.

De slutsatser som K2A drar utifrån detta är dels att material-

valet är det enskilt viktigaste beslutet för ett byggande bolag som

vill minska sina utsläpp och dels att ett bolag som på allvar vill

bidra till minskade koldioxidutsläpp måste mäta utsläppen av

växthusgaser i hela sin värdekedja, det vill säga scope 1-3.

K2A arbetar aktivt med att undvika och reducera utsläpp

av växthusgaser i hela värdekedjan, från nybyggnation till

förvaltning. Utgångspunkten är att K2A:s byggnader ska ha låg

klimatpåverkan från ingående material vid nyproduktion och

lågt behov av extern energitillförsel i förvaltningsskedet, för att

på så sätt minimera klimatpåverkan.

Genom att fokusera på byggnation med stomme i trä, ett

material som har låg klimatpåverkan och som dessutom binder

kol, ger K2A:s nyproduktion upphov till betydligt lägre utsläpp

jämfört med likvärdig byggnad med stomme i stål och betong.

Utöver stommaterialet är K2A:s fokus vid nybyggnation och

renovering att använda återbrukade material där det är möjligt

och i annat fall använda material som består av återbrukade

råvaror eller annat material med lägsta möjliga klimatpåverkan.

För att minska utsläppen från bentligt bestånd arbetar

K2A kontinuerligt med smart styrning, drisoptimering och

uppföljning av energianvändningen. Bolaget investerar även i

förnybar elproduktion till byggnaderna. Mer att läsa om detta

nns på sida 36.

Sedan år 2020 har K2A kartlagt och beräknat bolagets

utsläpp av växthusgaser enligt GHG-protokollets scope 1-3, se

bild sida 25 för förklaring av de olika scopen. K2A:s utsläpp i

samtliga scope framgår i detalj på sida 141. För verksamhetsåret

2023 minskade utsläppen på total basis till följd av utebliven

nyproduktion, vilket tydliggörs i den låga klimatpåverkan för

scope 3 för 2023.

Mål

Utfall

100 procent av K2A:s byggnader i förvaltning ska

vara klimatriskinventerade.

K2A:s klimatpåverkan redovisas enligt GHG-protokollets scope

1-3 för samtliga relevanta kategorier.

Klimatriskinventeringar är genomförda för 100 procent av

fastighetsportföljen.

K2A minskar utsläppen av växthusgaser i scope 1-3 jämfört

med 2022.Den stora minskningen beror främst på minskad

nyproduktion.

2021 2022

2023

26 105

116,9

ton

32,2

8 649

1 291

2021 2022

2023

116,9

kg CO

e/kvm

32,2

4,1

För detaljerad redovisning av

växthusgasutsläpp i scope 1-3,

se sida 141.

ton kg CO

e/kvm

Växthusgasutsläpp scope 1-3

1) https://www.boverket.se/sv/klimatdeklaration/om-klimatdeklaration/syfte/

K2A Årsredovisning 2023

Hållbarhetsrapport

Ansvarsfull framtidssäkring med klimatanpassning

av fastighetsbeståndet

Klimatförändringarna och riskerna som följer i deras spår är

de största hoten mot nutidens och framtidens samhällen. Därför

behöver ett hållbart fastighetsbestånd vara fysiskt motstånds-

kraigt – både idag och över tid. En framtidssäkrad byggnad

innebär en lägre risk och är en tryggare investering. Att veta vilka

risker som nns inom beståndet blir därför en förutsättning för

att skydda fastighetsvärden och kunna förvalta fastigheterna så

eektivt som möjligt.

K2A kartlägger och hanterar framtida klimatrisker och

möjligheter på såväl bolags- samt fastighetsnivå. På bolagsnivå

identieras och analyseras fysiska klimatrisker och

omställningsrisker som kan ha en övergripande påverkan på hela

verksamheten. Omställningsrisker kan till exempel vara ändrade

lagkrav, behov av teknologiska uppgraderingar, risker kopplade

till leverantörskedjan och materialförsörjning eller påverkan på

bolagets varumärke.

På fastighetsnivå har K2A utfört en inventering av hela

det bentliga fastighetsbeståndet med avseende på framtida

klimatrisker enligt IPCC:s RCP 8.5 klimatscenario

. Ytterligare

inventeringar görs löpande varteer bolaget påbörjar ett projekt

eller förvärvar nya fastigheter.

Resurseffektivitet och cirkularitet

Samhällets användning och omhändertagande av naturresurser

formar både mänsklighetens, miljöns och ekonomins

välbennande. Genom att använda nya och förädlade naturre-

surser mer eektivt kan miljöpåverkan och kostnader minskas,

samtidigt som de socioekonomiska målen inom ramen för

Agenda 2030 uppnås. Bygg- och fastighetsbranschen står för en

betydande del av samhällets materialanvändning samt miljö- och

klimatpåverkan, samtidigt som sektorn står får 35 procent

allt avfall inom EU. Genom att ställa om till mer resurseektiva

kretslopp kan såväl exploateringen av naturresurser som utsläpp

av växthusgaser minska.

K2A strävar eer att vara resurseektivt genom hela

värdekedjan. Det innebär bland annat ansvarsfull användning

av vatten, energi och material samt minimering och eektiv

Klimatriskinventering

K2A inventerar samtliga byggnader i det befintliga fastighetsbeståndet med avseende på följande klimatrisker:

 Översvämning på grund av höjda vattennivåer i hav, vattendrag och sjöar

 Skyfall

 Värmeböljor

 Snöfall

 Bränder

 Markstabilitet

Varje risk har graderats enligt skalan: ingen, låg, medel eller hög risk. Utifrån detta har åtgärdsförslag tagits fram

som K2A integrerar i handlingsplaner för förvaltningens underhållsplan för respektive byggnad. Idag är processen

genomförd för 100 procent av fastigheterna i K2A:s portfölj.

K2A:s kunder kan känna sig trygga med att husen har förutsättningar för god inomhuskomfort och motstånd mot

bland annat värmeböljor, översvämningar och skyfall. Med välmående kunder som vill bo kvar säkrar bolaget sina

framtida hyresintäkter.

hantering av avfall. Svanenmärkningen av bolagets

nyproducerade bostäder är ett viktigt kvitto på detta arbete.

Genom att välja klimateektiva material med hög kvalitet ökar

bostädernas och installationernas livslängd. Trä som stom-

material och smarta infästningsmetoder gör materialen lättare

att byta ut, underhålla och återbruka. Tack vare smarta plan-

lösningar där stammar för el, vatten och avlopp är placerade mot

korridorer underlättas ett framtida stambyte där inget material

i badrummet behöver rivas och störningen för de boende blir

minimal. Volymelementen monteras ihop så att de i framtiden

ska vara lätta att demontera och kunna användas i nya hus

antingen i sin helhet eller genom återbruk av byggmaterial.

K2A:s byggnader är demonterbara, yttbara och åter-

användbara. Om ett område hamnar i riskzon för översvämning

eller om behovet av studentbostäder minskar till följd av att

en högskola läggs ned går det att montera ned byggnaden och

bygga upp volymelementen på annan plats. Återbruksalternativ

är en del av byggprocessen och under 2023 togs en strategi för

resurseektivitet fram i sye att minska bolagets miljöbelastning

vid användning av byggmaterial vid ny- och ombyggnation.

Strategin är en del av K2A:s färdplan för att nå sitt klimatmål till

2027. Att från början bygga med hög kvalitet på byggmaterial

och hög standard på bostäderna bidrar till att kunden tar bättre

hand om sin bostad och behovet av reparationer minskar, vilket

i förlängningen leder till lägre underhållskostnader och lägre

utsläpp av växthusgaser.

Tillgången till vatten är av stor betydelse och K2A värnar

om vatten som en naturresurs. För att möjliggöra en eektiv

dagvattenhantering på fastigheterna arbetar K2A med olika

typer av dagvattenlösningar som är dimensionerade för

att klara framtida klimat med extrema skyfall, vilket också

minskar risken för klimat- och väderrelaterade vattenskador i

byggnaderna. K2A arbetar även för att minska fastigheternas

vattenanvändning. Bland annat används snålspolande toaletter,

duschmunstycken och blandare som bidrar till minskad åtgång

av vatten. Fastighetsautomationen gör det också lättare att följa

upp användningen och på så vis upptäcka och åtgärda eventuella

läckage i tidigt skede.

1) https://www.klimatanpassning.se/klimatanpassa/underlag-for-klimatanpassning/klimatscenarier-1.87742

2) https://www.boverket.se/sv/byggande/uppdrag/uppdrag-om-cirkular-ekonomi-i-byggsektorn/

K2A Årsredovisning 2023

Hållbarhetsrapport

Biologisk mångfald

Klimatrisker, klimatpåverkan och biologisk mångfald är tre

viktiga miljöfrågor som är tätt sammankopplade. Ju er växter

som nns, desto större kapacitet nns att ta upp koldioxid i

atmosfären. Fler växter skapar även skugga, vilket lindrar eek-

ten av värmeböljor och bidrar med naturlig dagvattenhantering

genom upptag av vatten via rötterna.

Nyexploatering i ett område kan medföra att såväl ekologiska

och kulturella värden som rekreationsvärden på platsen påverkas.

Bland annat nns en risk att spridningsvägar för växter och djur

hindras. K2A arbetar aktivt för att vid nyproduktion stötta lokal

biologisk mångfald och lokala ekosystemtjänster. Byggmetoden

med volymelement som monteras på plats innebär avsevärt

mindre påverkan på närmiljön än traditionella byggmetoder.

Oa kan träd och växtlighet bevaras, även i de fall där de växer

precis intill huskroppen. Därutöver anlägger K2A insektsholkar

som inrymmer boplatser för lokalt rödlistade arter, anlägger

gröna tak och skapar gröna innergårdar med växter som

blommar hela blomningsäsongen, vilket genererar föda för djur,

insekter och pollinatörer.

Fossiloberoende verksamhet

Att bli oberoende av bränslen som ger upphov till fossila utsläpp

är en viktig del av K2A:s långsiktiga klimatarbete. Transporterna

till byggplats och energianvändningen i byggnaderna är exempel

på delar av värdekedjan som bolaget har rådighet över och

arbetar aktivt med att påverka. Exempelvis gör det skillnad

att transporter mellan fabrik och byggplats drivs på HVO

(biodiesel) eller att arbetsmaskiner på byggplats och i fabriker är

eldrivna. För uppvärmning av byggnaderna tecknar K2A gröna

ärrvärmeavtal i de kommuner som erbjuder grön ärrvärme

och bolaget har sedan 2021 avtal om fossilfri fastighetsel för hela

fastighetsbeståndet.

På Roten i Umeå har K2A 277 studentlägenheter. På innergården har den naturliga växtligheten bevarats i så stor utsräckning

som möjligt. Innergården utgör en gemensam plats där de boende kan samlas och nyttja elgrillen.

K2A Årsredovisning 2023

Hållbarhetsrapport

K2A Årsredovisning 2023

Grön scen för bostadsdebatt under

Almedalsveckan

På Almedalsveckan möts varje år politiker, intresseorganisationer och företag

för att diskutera politik och samhällsfrågor. 2023 anordnade K2A Almedalens

grönaste scen för bostadsdebatt som en del av K2A:s tioårsfirande. Det blev en

heldag med seminarier där riksdagsledamöter, kommunalråd, vd:ar, arkitekter och

andra diskuterade frågor kopplade till bostadsbyggande och hållbarhet.

Seminarierna hölls i centrala Visby och mycket fokus lades på den stora

nedgången i byggandet, men också på hur politik, fastighetsbolag och investerare

kan bidra att klimatutsläppen hålls nere när byggandet väl tar fart igen. Boverkets

analys är fortfarande att det behövs 60 000 nya bostäder per år fram till 2030.

Samtidigt ska Sverige minska sina utsläpp och en femtedel av dem kommer från

fastighetssektorn – den allra största delen från byggnation.

Även detta år lockade K2A:s Almedalsarrangemang en stor och namnkunnig

publik med åskådare från såväl näringslivet som från politikens värld. Behovet av

en tydligare politisk styrning mot hållbart byggande, gärna med utgångspunkt i

klimatdeklarationerna, var ett tema som lyftes från flera håll och även ett sektor-

specifikt klimatmål för bostadssektorn var uppe för diskussion. Ett sådant mål finns

idag bara för transportsektorn.

Johan Knaust, vd på K2A, Marie Passburg, Sverigechef på Boklok, Andreas Hatzgeorgiou, vd Stockholms Handelskammare, Jennie

Nilsson (S), riksdagsledamot och bostadspolitisk talesperson, Katarina Luhr (MP), riksdagsledamot och bostadspolitisk talesperson och

moderator Pontus Ekerljung, pr-chef på K2A.

Hållbara bostäder

Kontroll över värdekedjan

K2A kontrollerar hela värdekedjan, från utveckling av bostads-

projekt till förvaltning, och kan därmed arbeta med åtgärder för

minskad miljöpåverkan och värdeskapande i varje led. Med en

kontrollerad och standardiserad fabriksproduktion av lägenheter

för leverans direkt till byggarbetsplatsen kan spill minimeras och

transporter optimeras, vilket bidrar till lägre klimatpåverkan.

Det trä som används är närproducerat, vilket ytterligare

begränsar miljöpåverkan från transporter i värdekedjan.

K2A erbjuder hyresbostäder, studentbostäder och samhälls-

fastigheter på marknader med hög tillväxt och eerfrågan. På

många orter, inte minst i universitets- och högskolestäderna,

råder det stor brist på hyresrätter. Genom att bygga yteektiva

bostäder i attraktiva lägen till en rimlig hyra fyller K2A ett

tydligt behov i samhället. På så vis bidrar bolaget till en hållbar

och inkluderande bostadsmarknad.

Framtidssäkring av befintligt bestånd

En utmaning för hela fastighetsbranschen är att hantera

fastigheters hållbarhetsprestanda. K2A arbetar aktivt med

förvaltningsbeståndets klimatpåverkan, energianvändning och

utemiljöer för att byggnaderna ska ha en hög hållbarhets-

prestanda både nu och i framtiden. I den löpande förvaltnings-

processen har bolaget rutiner för att inventera och identiera

Grunden för K2A:s verksamhet är att bygga och förvalta hållbara bostäder som

bidrar till välmående människor och miljö. Ambitionen är att skapa bästa möjliga

förutsättningar för en hållbar livsstil där det är lätt för kunderna att göra val för

lägre miljöpåverkan i sin vardag. K2A har kontroll över hela värdekedjan och

arbetar med innovativa och systematiska insatser för att skapa värde i varje led,

från utveckling av miljö- och klimateffektiva bostäder till hållbar förvaltning av

fastigheterna.

åtgärder som kan påverka byggnadens fysiska prestanda, som

sättningar i mark utanför byggnaden eller funktionen av de

tekniska systemen i byggnaden.

Under 2023 har arbetet fortsatt med miljöcertiering av

fastighetsbeståndet enligt Svanen och Miljöbyggnad iDri. För

fastigheter som förvärvats utan miljöcertiering och är äldre än

tre år har certiering utförts i enlighet med det svenska

miljöcertieringssystemet Miljöbyggnad iDri. För all

nyproduktion har miljöcertiering enligt Svanen tillämpats.

I slutet av 2023 var 72 procent av bolagets fastighetsarea

certierad och 24 procent är under pågående certiering. Vid

certiering i enlighet med både Svanen och Miljöbyggnad

iDri utvärderas och kravställs hur fastigheterna utformas och

förvaltas ur ett livscykelperspektiv.

I K2A:s förvärvade äldre byggnader investerar bolaget i

energieektiviserande åtgärder som injustering och adaptiv

värmestyrning samt fastighetsnära förnybar energiproduktion

genom solceller. Som en del av K2A:s arbete med biologisk

mångfald kommer det bentliga fastighetsbeståndet att ses

över med avseende på grönytor och ekosystemtjänster, där en

ökad mängd grönytor kan bidra till hantering av regnvatten i

samband med skyfall samt mervärden för kunder, klimat, djur

och insekter.

Mål

Utfall

Miljöcertifiera all nyproduktion. Minska energianvändningen med fem

procent från 2022 till 2023.

Kundnöjdhet över branschgenomsnitt.

Under 2023 miljöcertifierades all

nyproduktion enligt Svanen.

Den relativa energianvändningen har

minskat med cirka 9 procent, mätt i kWh/

kvm A

temp

Kundnöjdheten under 2023 uppgick till

82 procent. Branschgenomsnittet

2023 var 81 procent.

2021

100 %

2022

2023

100 %

2021 2022

2023

105,0

99,3

kWh/m

90,2

2021 2022

2023

81 %

82 %

64 %

76 %

K2A Årsredovisning 2023

Hållbarhetsrapport

Framtidens bostäder byggs i trä

K2A:s bostäder tillverkas i trä – det enda förnybara

och klimateffektiva byggmaterialet. Vårt trä

kommer från närproducerat hållbart svenskt

skogsbruk och:

 Minskar CO

-utsläppen under byggprocessen.

 Binder CO

under hela byggnadens livslängd.

 Möjliggör mer energieffektiva transporter då

prefabricerade lägenhetsvolymer i trä väger

mindre än motsvarande i exempelvis betong.

 Är ett vackert och levande byggmaterial.

 Är tystare att bygga med, lättare och ger en bra

arbetsmiljö.

 Är lätt och miljövänligt, men samtidigt hållfast

och har lång livslängd.

Minskad energianvändning

K2A arbetar kontinuerligt med uppföljning, drisoptimering

och smart styrning för att minska energianvändningen och

använda energi på ett mer eektivt sätt. K2A:s digitaliserade

fastighetsbestånd gör det möjligt att i realtid kontrollera

energianvändningen genom att ärrstyra värme, ventilation och

elanvändning. Genom att snabbt kunna reagera på avvikelser

eller göra justeringar utifrån växlande väderförhållanden kan

betydande energibesparingar göras.

Under 2023 har en rad energieektiviseringsåtgärder

genomförts och arbetet med installation av solceller på bentliga

fastigheter har fortsatt. Vidare har nästa steg i digitaliserings-

strategin tagits då K2A inlett ett samarbete med Myrspoven

för att tillämpa AI-styrning av värme- och ventilationssystem

på majoriteten av fastigheterna. Dessa åtgärder har tillsammans

medfört att energianvändningen i jämförbart bentligt bestånd

minskat med cirka nio procent.

Arbetet med energieektiviseringsåtgärder fortsätter under

2024 då K2A utökar samarbetet med Myrspoven till att omfatta

er fastigheter och eektivisera styrning av byggnadernas

tekniska system.

För att få en så förnybar energimix som möjligt producerar

K2A egen el via solceller och arbetar med batterilagring.

Under 2022 tredubblade företaget mängden egenproducerad

solel jämfört med 2021. Under 2023 tilkom nio nya solcells-

anläggningar i beståndet, samtidigt såldes sju fastigheter

med egenproducerad solel, vilket medförde att ökningen av

På flera av K2A:s studentbostadsorter arrangeras löpande trivselaktiviteter såsom områdesdagar, grillkvällar och insparks-

evenemang i samband med terminstart. Bilden är från K2A:s fastighet Västern i Sundsvall.

egenproducerad solel stannade på 26 procent för 2023. Totalt

hade K2A vid utgången av 2023 18 solcellsanläggningar, med

en årlig produktion på 721 MWh el, fördelade på bolagets

fastigheter. Det motsvarade 13 procent av bolagets fastighetsel

under samma period, eller elanvändningen för 750 genomsnitt-

liga K2A-lägenheter.

Som en del av vårt taxonomiarbete fortsätter vi att minska vår

energianvändning i hela beståndet och på så vis öka andelen av

ekonomiska aktiviteter som klassas gröna enligt EU-taxonomin.

K2A Årsredovisning 2023

Hållbarhetsrapport

Miljöcertifieringar för kvalitetssäkring

Sedan 2018 har K2A licens för att bygga Svanenmärkta hus. I

K2A:s byggprocess läggs särskilt stor vikt vid att göra hållbara

och långsiktiga val i alla delar av processen. Svanenmärkningen

syar bland annat till att säkerställa en god och hälsosam

boendemiljö. Det handlar exempelvis om att välja material av

hög kvalitet som är fria från miljö- och hälsoskadliga kemikalier.

K2A går igenom de material som används för att säkerställa att

kraven eerföljs. Exempelvis är material i ytskikt kontrollerade

med avseende på emissioner för att säkerställa att de inte avger

farliga ämnen, vilket bidrar till en hälsosam och gifri innemiljö.

Kraven för att erhålla miljöcertiering är höga och omfattar

bland annat en kvalitetssäkrad byggprocess, noggrant genom-

förda materialval och hög energieektivitet.

Boende för en hållbar livsstil

För många kunder, framför allt studenter och ungdomar, är

lägenheten hos K2A det första egna boendet. Som fastighets-

ägare har K2A en möjlighet att lägga grunden för hållbara

beteenden genom att underlätta en hållbar livsstil. K2A erbjuder

exempelvis ellådcykel- och elbilspool, elgrillar på innergårdarna,

digitala nycklar och kylboxar för att leverera matkassar. Samtliga

fastigheter har miljörum med goda sorteringsmöjligheter.

Kunderna uppmuntras även att återbruka inredning och får

tips på hur de kan reducera energi- och vattenanvändningen i

sina bostäder. Miljöer och tjänster som stimulerar till ett hållbart

beteende kan skapa livslånga vanor som är bra för både planetens

och kundernas välmående. Under 2023 infördes en grön hyres-

bilaga för alla K2A:s hyresgäster – där fastighetsägarens ansvar

för hållbarhetsarbetet framgår, men även förväntningarna på de

boende avseende bland annat resursförbrukning, källsortering

och transportval.

På era av K2A:s orter – Lund, Stockholm, Västerås, Gävle,

Umeå och Örebro – erbjuds kunderna bilpooler med elbilar

enligt det egna konceptet BoBil. Bilpoolen lanserades 2018 och

är ett attraktivt inslag i en modern delningsekonomi.

Miljövinster uppstår då era hushåll kan dela på ett färre antal

bilar. En annan fördel är att behovet av att bygga parkerings-

platser minskar, vilket oa skapar utrymme för att bygga er

bostäder som genererar ökade hyresintäkter.

För att uppmuntra kunder hos K2A till hållbara transportsätt

som gång, cykel och kollektivtrak har entréerna utrustats

med digitala anslagstavlor som visar resplaner och tidtabeller

för närmaste kollektivtrakpunkt. I samtliga nyproducerade

bostäder har kunderna tillgång till cykelparkeringar, både

inomhus och utomhus. I vissa fastigheter nns även vallabodar

och cykelverkstäder för enklare underhåll.

Kunder som trivs

Kundtrivsel, trygghet och förutsättningar för samvaro är en del

av K2A:s grundkoncept. Utgångspunkten är att K2A:s kunder

ska trivas och vilja bo kvar länge. Att känna sig trygg i sitt hem

är viktigt för alla människor och det är centralt för K2A att

vara en positiv samhällskra som bidrar till utvecklingen av

attraktiva och levande bostadsområden. Ambitionen är att skapa

inbjudande och säkra utemiljöer där alla kunder är välkomna

och känner sig trygga. Därför läggs stor vikt vid utformningen

av ytorna mellan husen, exempelvis genom att anlägga lekplatser

eller gemensamma uteplatser och samlingslokaler där kunder

kan mötas och umgås. I vissa fastigheter nns inslag av samhälls-

fastigheter såsom LSS-boenden, förskolor och serviceboenden.

Att människor med olika levnadsmönster bor tillsammans i

samma kvarter är positivt för tryggheten då människor rör sig i

området olika tider på dygnet. Baserat på denna insikt har K2A

tagit fram ett koncept för de egenutvecklade fastigheterna som

kallas 24-timmarskvarter. Trygga och attraktiva bostadsområden

leder också till snabbare uthyrning och färre omyttningar,

vilket bidrar till ökad lönsamhet. Utöver utformningen av de

K2A:s 155 hyreslägenheter på Galaxen i Västerås färdigställdes under det andra kvartalet 2023. Projektet är producerat i

svenskt certifierat trä och miljöcertifieras enligt Svanen.

K2A Årsredovisning 2023

Hållbarhetsrapport

fysiska miljöerna anordnar K2A olika aktiviteter för kunderna.

Under 2023 anordnades aktiviteter över hela landet, till exempel

påskäggsjakt och julklappsjakt, samt grillkvällar.

K2A har ett nära samarbete med studentkåren på ett ertal

av de orter bolaget verkar på, exempelvis Gävle och Sundsvall. I

Växjö deltar K2A i en samverkansgrupp för trygghet på Campus

tillsammans med kåren, kommunen och övriga fastighetsägare.

Nöjda kunder är en förutsättning för K2A:s framgång och

därför ett viktigt mål. Enligt NKI, Nöjd Kund Index, var

kundnöjdheten 82,2 procent under 2023. En faktor som gett

tydlig positiv eekt i NKI har varit egen personal på orterna,

vilket skapar förutsättningar för långvariga kundrelationer och

minimerar omyttningar. En kundnära förvaltning är viktig för

att K2A ska kunna leverera bra och snabb service.

En löpande och nära dialog som bygger på direktkontakter

med kunderna främjar lojalitet och kundnöjdhet. Förvaltningen

av fastigheterna bedrivs därför med egen personal i så stor

utsträckning som möjligt. Genom att kunderna ser och möter

samma lokala bovärdar i sin närmiljö skapas en känsla av

personligt bemötande, tillit och trygghet. Detta bekräas

även av en tydlig uppgång i kundnöjdhet på de orter där K2A

gått från extern till egen förvaltning. I dagsläget har K2A en

övervägande del egen förvaltning.

Andra standardkoncept för kunder hos K2A är fri tillgång till

elgrillar på innergårdarna – ett uppskattat inslag. I Linköping

och Sundsvall nns så kallade “felleshus”, samvarolokaler med

kök som kunderna kan boka för egna sammankomster. I många

studentfastigheter tillhandahåller K2A studentcaféer där studen-

terna kan träas och studera tillsammans. Bolaget anlitar även

studenter på plats som ansvarar för att öppna, stänga och hålla

lokalerna i ordning. I Sundsvall driver K2A ett trygghetsboende

för äldre och i Linköping färdigställdes under året ytterligare ett

trygghetsboende med generösa ytor för socialt umgänge samt en

trygghetsvärd som anordnar gemensamma aktiviteter.

K2A:s fastighet Hortonomen i Växjö ligger med toppläge intill Linnéuniversitetet och har vacker sjöutsikt över sjön Trummen.

Huset består av 100 nyproducerade och Svanenmärkta studentbostäder.

K2A Årsredovisning 2023

Hållbarhetsrapport

Attraktiv arbetsgivare

K2A som arbetsgivare

K2A är ett entreprenöriellt bolag som präglas av högt tempo och

snabba beslutsprocesser. Företagskulturen bygger på kärnvärdena

kundfokus, nytänkande och långsiktighet. K2A:s kärnvärden,

tillsammans med styrdokument som hållbarhetspolicy, personal-

policy, jämställdhetspolicy och uppförandekod är vägledande. I

en liten organisation som K2A:s blir varje enskild medarbetares

bidrag mycket betydelsefullt och att rekrytera rätt personer till

denna miljö är en förutsättning för en fortsatt framgångsrik

utveckling av bolaget. Medarbetare uppmuntras att våga tänka

nytt och innovativt för att på ett lösningsorienterat sätt bidra till

att utveckla verksamheten och skapa värde för bolagets intres-

senter. Det är avgörande att medarbetarnas kompetens motsvarar

verksamhetens behov för att möta marknadens utmaningar. För

samtliga medarbetare sker utbildningar löpande i enlighet med

medarbetarens utvecklingsplan och baserat på behov. Under

2023 ck samtliga av bolagets anställda och styrelsemedlemmar

möjlighet att genomgå en hållbarhetsutbildning via Sustademy.

Vid årsskiet hade 79 % klarat utbildningen.

K2A ska fortsätta vara en attraktiv arbetsgivare som kan

locka och behålla motiverade och kompetenta medarbetare.

K2A är ett ungt, snabbväxande företag och ska vara en inkluderande arbetsplats

där medarbetarna känner engagemang och stolthet. K2A strävar efter att erbjuda

en inspirerande, jämlik och inkluderande arbetsmiljö med en företagskultur där

medarbetarna kan trivas, utvecklas och har möjlighet att utnyttja sin fulla poten-

tial. Företagskulturen präglas av K2A:s kärnvärden – kundfokus, nytänkande och

långsiktighet.

För att säkerställa medarbetarnas motivation genomförs årliga

medarbetarsamtal, där individuella önskemål och behov av

vidare kompetensutveckling kartläggs. Under 2023 genomfördes

en ny medarbetarundersökning som stärkte bilden av att K2A är

ett bolag där medarbetare trivs och är stolta att arbeta.

K2A som arbetsplats

K2A ska fortsatt erbjuda attraktiva arbetsplatser med fokus

på hälsa och säkerhet. Istället för att ha ett ledningssystem

för hälsa och säkerhet har K2A tillsatt en förbättringsgrupp.

Förbättringsgruppen arbetar proaktivt med årliga skydds-

ronder på samtliga verksamhetsställen för att minimera risken

för arbetsplatsolyckor och tillbud samt för att garantera

att de anställda har en säker och hälsosam arbetsmiljö.

Förbättringsgruppen utser skyddsombud, som representerar

tjänstemän och arbetare. Anställda har möjligheten att skicka

in förbättringsförslag anonymt till förbättringsgruppen.

Vid allvarliga förseelser uppmanas de anställda att anmäla i

visselblåsarfunktionen.

Mål

Utfall

Kvinnor Män

30 %

70 %

Kvinnor Män

57 %

63 %

37 %

Könsfördelningen på K2A ska vara minst

40 procent kvinnor och minst 40 procent

män.

Bolagets ledningsgrupp ska ha en jämn

könsfördelning, vilket innebär minst 40

procent kvinnor och minst 40 procent

män.

K2A:s medarbetare ska vara nöjdare än

branschgenomsnittet.

Andelen kvinnliga medarbetare på

moderbolaget uppgick under 2023 till

37 procent (42).

Andelen kvinnor i ledningsgruppen

under 2023 uppgick till 30 procent (30).

Under 2023 genomförde K2A för andra

gången en medarbetarundersökning.

Employee Net Promotor Score, eNPS,

mäter hur villiga medarbetarna är att

rekommendera K2A till andra. Skalan

går från -100 till 100. K2A:s resultat blev

23+, vilket motsvarar mycket bra enligt

eNPS:s skala.

2022

-100

100

2023

K2A Årsredovisning 2023

Hållbarhetsrapport

Välmående medarbetare

K2A ska erbjuda medarbetarna en arbetsmiljö som är trygg,

säker och hälsosam. Såväl den psykosociala som den fysiska

arbetsmiljön är viktig för att medarbetarna ska trivas. Vid de

årliga medarbetarsamtalen utvärderas arbetsmiljön. Resultatet

utvärderas och implementeras i kommande års handlingsplan.

Som en del i arbetet för att öka trivseln nns möjlighet att

delta i gemensamma aktiviteter på veckobasis samt halvårsvisa

trivselaktiviteter där både styrelsemedlemmar och medarbetare

har möjlighet att delta. K2A erbjuder även friskvårdsbidrag och

medarbetare på moderbolaget har tillgång till privat sjukvårds-

försäkring. K2A har en förbättringsgrupp som löpande tar emot

förbättringsförslag och arbetar med att förbättra arbetsmiljön.

I förbättringsgruppen ingår representanter från hela organisa-

tionen. Förbättringsgruppen sammanträder kvartalsvis. Under

2023 har gruppen fortsatt med arbetet för medarbetares trivsel

och fokuserat på förbättringsåtgärder från föregående års

medarbetarundersökning.

Mångfald och jämlikhet

K2A ska vara en inkluderande arbetsplats där medarbetarnas

olikheter värdesätts och respekteras. Inom K2A råder noll-

tolerans mot diskriminering och kränkande särbehandling,

vilket även framgår av bolagets jämställdhetspolicy och

uppförandekod. K2A har en process på plats för att hantera

incidenter eller brott mot interna riktlinjer. Inga incidenter

rapporterades under 2023. Under 2021 initierades en intern

arbetsgrupp för mångfald och jämlikhet i sye att driva och

utveckla arbetet vidare. Under 2023 gjordes bland annat en

genomlysning av bolagets processer och styrdokument för att

säkerställa att bolaget arbetar i enlighet med uppsatta riktlinjer

och policyer. På samma sätt som K2A arbetar med mångfald och

jämlikhet ställs även krav på att leverantörer och under-

entreprenörer tar ansvar för detta i sina organisationer. Vid

tecknande av avtal åtar sig samtliga leverantörer att följa K2A:s

leverantörskod. Under 2023 har det inte rapporterats några

incidenter kopplat till negativ social påverkan i leverantörs-

kedjan.

Koncernen har en jämställdhetsplan till stöd för arbetet med

att främja lika villkor på arbetsplatsen. Andelen kvinnor inom

moderbolaget uppgick 2023 till 37 procent (42).

Organisation och medarbetare

K2A:s verksamhet organiseras i områdena Aärsutveckling,

Pågående projekt, Produktion och Förvaltning samt de koncern-

gemensamma funktionerna Hållbarhet, Ekonomi/Finans och

Kommunikation/IR vid huvudkontoret i Stockholm.

Glada vinnare på K2A:s 10-årsfirande. Från vänster: Karina Antin, hållbarhetschef, Gösta Jansson, energi- och teknikansvarig,

Kevin Åslund, förvaltningsassistent och William Celsing, regionchef.

K2A Årsredovisning 2023

Hållbarhetsrapport

Intressentdialog

och väsentlighetsanalys

Intressentdialog

Utvecklingen inom fastighetsbranschen går snabbt, vilket ställer

höga krav på anpassningsförmåga och exibilitet. I sye att

utveckla och förbättra K2A:s interna arbete och externa erbju-

dande har det genomförts en väsentlighetsanalys som fångar

upp bolagets intressenters förväntningar. Den genomgripande

intressentdialog som utfördes 2022 kompletterades under 2023

för att få med risker och möjligheter vid klimatförändringar,

i enlighet med CSRD (Corporate Sustainability Reporting

Directive). Tidigare enkät kompletterades med svarsalternativ

avseende klimatrisker och -möjligheter, både ur ett ekologiskt

och nansiellt perspektiv. På så sätt kunde dessa risker och

möjligheter tas med i den dubbla väsentlighetsanalysen.

De viktigaste intressentgrupperna för K2A är bolagets kunder,

leverantörer, medarbetare och ledningsgrupp, samhälle och

kommuner, långivare och investerare samt styrelse och ägare.

Baserat på intressentdialogen har ett antal väsentliga aspekter

identierats och avgränsats till de som bolaget primärt påverkas

av eller som berör bolaget indirekt via omvärlden. Kontakt med

intressenter har skett genom webbformulär, löpande dialogtill-

fällen, individuella intervjuer med investerare och banker och

kundundersökningar via webbenkäter.

Låg klimatpåverkan

Grönytor och utemiljöer

Bostadsstandard och materialval

Kommunikation med fastighetsägare

Service och kollektivtrafik nära fastigheten

Trygghet och trivsel

Kundundersökningar (NKI)

Kunddialoger

Förvaltning och kundtjänst

Webbenkät

Kunder

Resurseffektivitet och cirkularitet

Låg klimatpåverkan

Materialval med låg miljö- och hälsopåverkan

Arbetsmiljövillkor

Balanserade kommersiella villkor och rimliga

förutsättningar

Tecknande av avtal, beställningar och möten

Besök i fabrik och på byggarbetsplats

Revisioner

Webbenkät

Leverantörer

Låg klimatpåverkan

Bolagsstyrning och affärsetik

Materialval med låg miljö- och hälsopåverkan

Resursanvändning

Kvartalsrapporter

Finansiella intyg

Individuella möten

Webbenkät

Långivare

Bolagsstyrning och affärsetik

Låg klimatpåverkan

Resurseffektivitet och cirkularitet

Arbetsmiljövillkor

Tillväxt och avkastning

Investerarpresentationer

Ekonomiska rapporter

Individuella möten

Webbenkät

Investerare

Intressentgrupper Väsentliga aspekter Kontakter och dialogtillfällen

Låg klimatpåverkan

Grönytor och biologisk mångfald

Kundnöjdhet

Materialval med låg miljö- och hälsopåverkan

Bostadsstandard och materialval

Mångfald och jämlikhet

Ledningsgruppsmöten

Teammöten

Internmöten

Medarbetarsamtal

Medarbetarenkät

Webbenkät

Medarbetare och

ledningsgrupp

Låg klimatpåverkan

Resurseffektivitet och cirkularitet

Samhällsengagemang

Bostadsstandard och materialval

Grönytor och biologisk mångfald

Materialval med låg miljö- och hälsopåverkan

Deltagande på nätverksträffar

Deltagande i branschforum

Resultat från branschundersökningar

Individuella möten

Webbenkät

Samhälle och

kommuner

Resursanvändning

Bolagsstyrning och affärsetik

Låg klimatpåverkan

Tillväxt och avkastning

Styrelsemöten

Individuella möten

Ekonomiska rapporter

Strategidag

Webbenkät

Styrelse och ägare

K2A Årsredovisning 2023

Hållbarhetsrapport

Den uppdaterade intressentdialogen för 2023 lye fram följande

aspekter som de största nansiella riskerna:

 Energiförsörjning

 Resursöden

 Resurseektivitet

 Vattenanvändning

 Arbetsmiljövillkor

Vidare lyes nedan aspekter som de med störst nansiell

möjlighet:

 Anpassning till klimatförändringar

 Energi

 Resursöden

 Resurseektivitet

 Arbetsmiljövillkor

 Balans mellan arbete och fritid

 Exploatering av mark

I den uppdaterade intressentdialogen framgår det tydligt att era

klimataspekter ses som både en potentiell risk och möjlighet.

Väsentlighetsanalys

I väsentlighetsanalysen framtagen 2022 viktas K2A:s väsentliga

hållbarhetsaspekter mot de aspekter som identierats som viktiga

för bolagets intressentgrupper och utgör en grund för hur bolagets

utvecklingsinsatser prioriteras.

En ny väsentlighetsanalys genomfördes under 2023 i enlighet

med CSRD. Denna kommer att presenteras i samband med

redovisning enligt nya direktivet.

Tidigare väsentlighetsanalys visar att K2A:s väsentliga aspekter

är i linje med de som identierats hos intressentgrupperna. Baserat

på bolagsstrategi och intressentdialoger har de väsentliga frågorna

kategoriserats i fyra fokusområden. Samtliga fokusområden

utgör K2A:s strategiska hållbarhetsområden och framgår med

detaljbeskrivningar på sida 41-42:

Hållbar planet

Beskriver vilka insatser som krävs för att hantera och minska

påverkan på klimatet och ekosystemen.

Hållbara bostäder

Beskriver hur bolaget arbetar med kvalitet och energieektiva

lösningar som skapar klimat- och miljöfördelar samt uppmuntrar

till en hållbar livsstil.

Attraktiv arbetsgivare

Beskriver hur K2A arbetar för en inspirerande, jämlik arbets-

miljö med en företagskultur där medarbetare har möjlighet att

utnyttja sin fulla potential.

Ansvarsfulla och lönsamma affärer

Beskriver hur bolagets systematiska hållbarhetsarbete bidrar till

långsiktig lönsamhet och tillväxt och därmed ett ökat värde för

bolagets intressenter.

Väsentliga aspekter

(primär intressentgrupp)

1. Låg klimatpåverkan (alla)

2. Resurseffektivitet och cirkularitet

(investerare, leverantörer, kunder)

3. Resursanvändning (medarbetare och

ledningsgrupp, leverantörer, styrelse och

ägare)

4. Bolagsstyrning och affärsetik

(investerare, styrelse och ägare, långivare)

5. Materialval med låg miljö- och

hälsopåverkan (leverantörer, styrelse och

ägare, långivare)

6. Samhällsengagemang (leverantörer,

samhälle och kommuner)

7. Kundnöjdhet (kunder, medarbetare och

ledningsgrupp, styrelse och ägare)

8. Arbetsmiljövillkor (investerare,

leverantörer, långivare)

9. Tillväxt och avkastning (investerare,

styrelse och ägare)

10. Bostadsstandard och materialval

(kunder, samhälle och kommuner, styrelse

och ägare)

11. Grönytor och biologisk mångfald

(medarbetare och ledningsgrupp, samhälle

och kommuner, kunder)

12. Mångfald och jämlikhet

(medarbetare och ledningsgrupp,

leverantörer, investerare)

13. Transparens (långivare)

14. Kommunikation (medarbetare och

ledningsgrupp, långivare)

15. Service och kollektivtrafiknära (kunder,

samhälle och kommuner)

16. Utveckling av stadsdelar (investerare

och kommuner)

17. Kompetensutveckling (medarbetare och

ledningsgrupp, styrelse och ägare)

18. Balanserade kommersiella villkor och

rimliga förutsättningar (leverantörer)

Koppling till GRI-standard

För hänvisning till hur identifierade väsentliga aspekter

relaterar till K2A:s strategi och styrning, se hänvisning

till aktuella upplysningar i GRI-index, sida 136-138.

Väsentligt för K2A:s intressenter

Väsentligt för K2A:s arbete för hållbar utveckling

K2A Årsredovisning 2023

Hållbarhetsrapport

Fastighets- och projektportfölj

Bostäder och samhällsfastigheter på utvalda orter

K2A:s verksamhet med förvaltningsfastigheter och projekt är

koncentrerad till Stockholm, Mälardalen och ett antal utvalda

universitets- och högskoleorter. Förvaltningsobjekten med

totalt 5 159 bostäder omfattade vid årets slut en uthyrbar yta om

187 060 kvm, varav 161 732 kvm utgjorde bostäder. Utöver det

förfogar K2A över en byggrättsportfölj som möjliggör utveckling

av 3 871 bostäder motsvarande cirka 144 000 kvm uthyrbar bo-

stadsyta, samt samhällsfastigheter med en uthyrbar yta om cirka

33 000 kvm. K2A:s framtida fastighetsutveckling har ett särskilt

fokus på Stockholmsregionen, där bolaget har en majoritet av

sina byggrätter – totalt 2 269 stycken.

K2A utvecklar och erbjuder främst två bostadskategorier

– yteektiva hyresbostäder och studentbostäder. Bolagets

hyres- och studentbostäder utvecklas i samverkan med berörda

kommuner på eerfrågade lägen med bra kommunikationer

samt närhet till service och högskole- och universitetsområden.

K2A har som mål att utveckla ett tillräckligt stort fastighets-

bestånd per ort för att uppnå en eektiv förvaltning med egen

personal.

Fastighets- och projektportfölj

2019 2020 2021 2022 2023

2 000

4 000

6 000

8 000

10 000

12 000

Mkr

Fastighetsvärde

2019 2020 2021 2022 2023

2 000

4 000

6 000

8 000

10 000

■

Bostäder i förvaltning

■

Bostäder i produktion

■

ostäder i projekt

Antal

Antal bostäder

2017 2018 2019 2020 2021

500

1 000

1 500

2 000

■

Investeringar i projekt

■

Investeringar i förvärv

Mkr

Investeringar i egen projektutveckling samt förvärv

2019 2020 2021 2022 2023

2 000

4 000

6 000

8 000

10 000

12 000

Mkr

Fastighetsvärde

2019 2020 2021 2022 2023

2 000

4 000

6 000

8 000

10 000

■

Bostäder i förvaltning

■

Bostäder i produktion

■

Bostäder i projekt

Antal

Antal bostäder

2017 2018 2019 2020 2021

500

1 000

1 500

2 000

■

Investeringar i projekt

■

Investeringar i förvärv

Mkr

Investeringar i egen projektutveckling samt förvärv

K2A Årsredovisning 2023

Långsiktigt ägande förutsätter hög kvalitet och

hållbarhet

K2A utvecklar fastigheter med fokus på långsiktigt ägande och

förvaltning i egen regi, vilket ställer höga krav på kvalitet och

hållbarhet. Kraven på kvalitet omfattar alltifrån det geograska

läget till byggmetod och materialval. De utvecklade fastigheterna

ska dels vara attraktiva för kunderna, dels eektiva att förvalta.

Bolaget utvecklar miljömärkta bostäder som prefabriceras med

stomme av trä.

Tillväxt genom fastighetsutveckling

K2A har expanderat kontinuerligt sedan bolaget grundades

2013 genom att i projekt utveckla fastigheter till förvaltnings-

objekt samt komplettera med förvärv. K2A anskaar oa mark

för bostadsproduktion via kommunal markanvisning. Bolaget

har etablerat goda kontakter med företrädare för kommuner

över hela landet, vilket skapar möjligheter till förtroendefull

samverkan för att bygga och erbjuda er bostäder till kommun-

invånarna. Möjligheterna att få fram mark till bostadsändamål

varierar mellan olika kommuner. Det gör även ledtiderna för

planprocesserna.

Försäljningar

K2A har under 2023 genomfört försäljningar av totalt elva

fastigheter för att anpassa balansräkningen till en miljö med

högre räntenivåer och för att frigöra nansieringsutrymme för

fortsatt tillväxt. Försäljningarna genomfördes till i genomsnitt

99,9 procent av bokfört värde. På rådande marknad får det ses

som ett tydligt styrkebesked som visar värdet av att ha moderna

och miljöcertierade bostäder med hög kvalitet i bra lägen, vilket

är vad K2A:s fastighetsportfölj består av.

Investeringar

K2A färdigställde under 2023 nio projekt med sammanlagt

1 059 bostäder. K2A:s investeringar under året uppgick till

1 276 Mkr i fastigheter, varav 972 Mkr avser förvärv och 304

Mkr avser projektutveckling. I inledningen av 2024 har K2A

slutfört all pågående produktion. Terminsaären avseende

Norrtälje Rödalen 1 planeras att tillträdas den 1 juli 2024.

Investeringarnas klimatpåverkan

I diagrammen nedan redovisas K2A:s investeringar utifrån

klimatpåverkan. Klassiceringen, som baseras på K2A:s gröna

ramverk och som harmoniserar med Ciceros ramverk, syar till

att ge investerare en transparent redovisning av intäktsströmmar

och investeringar för att kunna bedöma hur K2A:s verksamhet

lever upp till bolagets högt ställda krav på ekologisk hållbarhet.

Investeringar 2023

Hyresintäkter 2022 Investeringar 2022Hyresintäkter 2022

82 %

Investeringar 2022

97 %

 Gröna byggnader

 Övriga byggnader

18 %

3 %

7 %

31 %

24 %

68 %

5 %

21 %





 Mörkgröna fastigheter  Ljusgröna fastigheter

 Mellangröna fastigheter  Gula fastigheter

5 %

37 %

24 %

 Projekt

 Förvärv

76 %

32 %

8 %

35 %

 Mörkgröna fastigheter

 Mellangröna fastigheter

 Ljusgröna fastigheter

 Gula fastigheter

25 %

92 %

8 %

 Gröna byggnader

 Övriga byggnader

Fördelning enligt ramverk

för gröna aktier

Fördelning projekt och förvärv

Fördelning enligt CICERO

Shades of Green

2018 2019 2020 2021 2022

2000

4000

6000

8000

10000

12000

Mkr

Fastighetsvärde

2018 2019 2020 2021 2022

2000

4000

6000

8000

10000

■ Bostäder i förvaltning ■ Bostäder i produktion ■ Bostäder i projekt

Antal

Antal bostäder

2019 2020 2021 2022 2023

500

1000

1500

2000

■

Investeringar i projekt ■ Investeringar i förvärv

Mkr

Investeringar i egen projektutveckling samt förvärv

Fastighets- och projektportfölj

1) https://www.spglobal.com/ratings/en/products-benefits/products/

second-party-opinions

K2A Årsredovisning 2023

Förvaltningsobjekt i sammandrag 31 december 2023

Fastighets-

Förvaltningsobjekt Antal

Uthyrbar yta, kvm Fastighetsvärde Hyresvärde kostnader Driftsöverskott

uppdelat per kategori bostäder Bostäder Lokaler Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm

Hyresbostäder 1 657 69 295 3 077 3 416 47 197 177 2 451 41 560 134 1 851

Studentbostäder 3 334 76 515 5 401 3 761 45 912 228 2 789 53 650 169 2 061

Samhällsfastigheter 168 15 922 16 850 987 30 111 69 2 119 10 300 60 1 819

Summa/genomsnitt 5 159 161 732 25 328 8 163 43 641 475 2 541 104 554 362 1 937

Fastighets-

Förvaltningsobjekt Antal

Uthyrbar yta, kvm Fastighetsvärde Hyresvärde kostnader Driftsöverskott

uppdelat geografiskt bostäder Bostäder Lokaler Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm

Stockholm/Mälardalen 2 078 70 503 5 885 4 091 53 561 217 2 841 42 547 172 2 248

Universitets- och högskoleorter 2 923 80 785 11 293 3 605 39 153 222 2 406 55 599 161 1 745

Övriga orter 158 10 444 8 150 467 25 116 37 1 977 7 359 30 1 609

Summa/genomsnitt 5 159 161 732 25 328 8 163 43 641 475 2 541 104 554 362 1 937

Förvaltningsobjekt per kategori

Antal förvaltade bostäder

3 %

65 %

5 159

44 %

Uthyrbar yta, kvm

18 %

39 %

187 060

46 %

Fastighetsvärde, Mkr

12 %

42 %

8 163

Hyresvärde, Mkr

15 %

37 %

475

57 %

Antal förvaltade bostäder

3 %

40 %

5 159

49 %

Uthyrbar yta, kvm

10 %

41 %

187 060

44 %

Fastighetsvärde, Mkr

6 %

50 %

8 163

47 %

Hyresvärde, Mkr

8 %

46 %

475

●

Hyresbostäder

●

Studentbostäder

●

Samhällsfastigheter

● Stockholm/Mälardalen

● Universitets- och högskoleorter

●

Övriga orter

77 %

Antal bostäder i

pågående projekt

23 %

4 865

Bedömt hyresvärde för

pågående projekt, Mkr

493

● Hyresbostäder

● Studentbostäder

● Samhällsfastigheter

38 %

Antal bostäder i

pågående projekt

62 %

4 865

Bedömt hyresvärde för

pågående projekt, Mkr

73 %

591

● Stockholm/Mälardalen

● Universitets- och högskoleorter

● Övriga orter

12 %

19 %

69 %

27 %

Förvaltningsobjekt per geografi

Information om förvaltningsobjekt är baserad på bedömningar och antaganden om hyresvärde, ekonomisk uthyrningsgrad och fastighetskostnader. Uppgifter

om hyresvärde och fastighetskostnader är bedömningar och avser helår. Fastighetskostnader inkluderar inte fastighetsadministration. Antaganden om

ekonomisk uthyrningsgrad avser långsiktig vakans rensat från projektvakans och tillfällig initial vakans under inflyttningsperiod i samband med färdigställande.

Uppgifter om fastighetsvärde avser verkligt värde per balansdagen. Bedömningarna och antaganden innebär osäkerhetsfaktorer och uppgifterna ovan ska inte

ses som en prognos.

Förvaltningsobjekt

32 %

Antal förvaltade bostäder

3 %

65 %

5 159

44 %

Uthyrbar yta, kvm

18 %

39 %

187 060

46 %

Fastighetsvärde, Mkr

12 %

42 %

8 163

48 %

Hyresvärde, Mkr

15 %

37 %

475

57 %

Antal förvaltade bostäder

3 %

5 159

49 %

Uthyrbar yta, kvm

10 %

41 %

187 060

44 %

Fastighetsvärde, Mkr

6 %

50 %

8 163

Hyresvärde, Mkr

8 %

46 %

475

● Hyresbostäder

● Studentbostäder

● Samhällsfastigheter

● Stockholm/Mälardalen

● Universitets- och högskoleorter

● Övriga orter

77 %

Antal bostäder i

pågående projekt

23 %

4 865

Bedömt hyresvärde för

pågående projekt, Mkr

493

● Hyresbostäder

● Studentbostäder

● Samhällsfastigheter

38 %

Antal bostäder i

pågående projekt

62 %

4 865

Bedömt hyresvärde för

pågående projekt, Mkr

73 %

591

● Stockholm/Mälardalen

● Universitets- och högskoleorter

● Övriga orter

12 %

19 %

69 %

27 %

K2A Årsredovisning 2023

Fastighets- och projektportfölj

Förvaltningsobjekt

Färdigställt, Total yta, Bostäder, Hyresvärde,

Förvaltningsobjekt Kategori¹ år kvm st Mkr

Enköping Bredsand 1:282 Sa 2023 880 – 2,5

Enköping Bredsand 1:353 H 2020 2 342 34 4,4

Enköping Centrum 15:7 Sa 2017 680 6 1,7

Enköping Galgvreten 3:7, 3:8 H 2016/2019 4 060 140 10,4

Enköping Gånsta 2:106 H 2019 4 560 80 9,8

Enköping Nynäs 1:8 Sa 2018 441 6 1,7

Flen Ripan 2 Sa 2020 500 6 1,7

Gotland Visby Järnvägen 6-7 St 1997/1999 4 238 161 9,3

Gotland Visby Korpralen 1 St 2022 1 850 74 5,9

Gotland Visby Rekylen 1 St 2000 838 43 2,0

Gävle Andersberg 17:42 Sa 2014 448 6 1,6

Gävle Kungsbäck 2:21 St 2015 2 024 95 5,7

Gävle Kungsbäck 2:26, 2:29 St 2020/2021 7 243 265 20,2

Gävle Olsbacka 50:6 St 998/2017 4 754 200 12,4

Haninge Kolartorp 1:296 H 2016 5 753 123 16,1

Haninge Kolartorp 1:365, 1:371, 1:8 H 2018 7 945 185 23,6

Haninge Kolartorp 1:47, 1:372, 1:373 H 2020 5 885 154 18,4

Heby Lilla Ramsjö 1:12 Sa 2019 462 6 1,7

Hässleholm Hantverkaren 5 Sa 2000/2015 3 217 29 2,2

Hässleholm Mästaren 1, 6 Sa 1930/2003/2015 1 330 9 0,9

Hässleholm Möbelfabriken 8 Sa 1992/2015 850 6 0,6

Järfälla Barkarby 2:60 St, Sa 2022 6 317 205 24,4

Karlstad Harklövern 1 St 2021 1 058 46 2,9

Karlstad Kronokassören 3 St 2017 2 635 122 7,2

Karlstad Ukulelen 1 St 2016 5 294 248 13,7

Katrineholm Ratten 2 Sa 2020 493 6 1,9

Kiruna Jägarskolan 8:6 St 2017 1 646 72 5,8

Kiruna Kiruna 1:304-305, 1:307-309 Sa 2000 8 038 – 15,0

Linköping Intervallet 7-9 St, Sa 2023 3 169 112 9,9

Luleå Glidet 1 H 2023 4 660 95 8,8

Luleå Vallan 1 H 2023 5 424 115 10,6

Lund Helgonagården 5:12 St 2010/2017/2020 1 136 40 3,5

Lund Näcken 1 H 2023 3 580 98 8,3

Lund Parasollet 1 St 2019 2 564 120 7,8

Motala Lilla Berg 1:4-5 Sa 2022 505 6 1,9

Nyköping Nälberga 1:250 Sa 2020 500 6 1,7

Nyköping Svarvaren 10 Sa 2020 486 6 1,7

Oxelösund Boken 6 Sa 2021 445 6 1,7

Oxelösund Körsbäret 1 Sa 2023 455 6 1,8

Partille Ugglum 14:217 Sa 2015 572 6 2,0

Ronneby Svenstorp 20:5 Sa 2021 505 6 1,7

Stockholm Isaberg 1 FP 1971 1 572 – 2,9

Stockholm Kopiepennan 1 St 2017 1 610 60 6,0

Stockholm Skutkrossen 16 FP 1967 384 – 0,5

Stockholm Utvecklingsfastigheter FP – 750 5 1,7

Strängnäs Engel 2 Sa 2019 485 6 1,7

Strängnäs Laven 20 Sa 2018 470 6 1,4

Strängnäs Norra Skogen 1:12 Sa 2018 470 6 1,5

Sundsvall Förrådet 4, 9 St 2022 5 435 238 15,5

Sundsvall Grönborg 6 St 1998/2009 2 837 80 4,8

Sundsvall Sidsjöhöjden 14 H 1942/2021 5 366 90 10,0

Sundsvall Sidsjöhöjden 4 Sa 1942/2015 7 932 – 11,8

Södertälje Måsnaryd 1:4 Sa 2017 532 6 1,7

Täby Röksvampen 1 Sa 2021 726 6 2,3

Umeå Roten 1 St 2016 6 175 277 17,2

Uppsala Luthagen 18:3 Sa 2020 510 6 1,9

Uppsala Vaksala-Lund 28:2, 29:1 Sa 2014 840 10 3,3

Västerås Forntiden 2 H 2023 6 784 155 17,0

Växjö Diskussen 2 H 2023 6 949 185 18,8

Växjö Hortonomen 1 St 2022 2 640 100 6,8

Växjö Slottsstaden 4 St 2005 3 829 113 7,0

Örebro Bottenhavet 21 St 1968/2020 7 239 352 18,8

Örebro Glidplanet 5 H 2018 3 910 88 9,6

Örebro Oreganon 1 St 2017/2018 6 635 306 20,1

Örebro Startbanan 3 H 2022 3 198 115 8,2

Summa 187 060 5 159 475,3

1) Sa = Samhällsfastigheter, St = Studentbostäder, H = Hyresbostäder

K2A Årsredovisning 2023

Fastighets- och projektportfölj

Under 2024 planerar K2A byggstarta Slakthusområdet. Kvarteret som ligger intill Avicii Arena och TELE2 Arena i Stockholm

kommer bestå av en idrottshall, 247 student- och forskarbostäder samt en förskola.

Under det fjärde kvartalet 2023 tilldelades K2A två markanvisningar i Midsommarkransen i södra Stockholm genom direkt-

anvisning. Markanvisningarna ligger ett par minuters promenadavstånd från tunnelbanestationen Midsommarkransen och

omfattar tillsammans 80 studentlägenheter och 40 hyreslägenheter.

40 hyresbostäder

80 studentbostäder

K2A Årsredovisning 2023

Fastighets- och projektportfölj

Pågående projekt

Pågående projekt i produktion

Totalt hade K2A 253 bostäder i produktion per 31 december

2023, vilket motsvarar 6,5 procent av hela projektportföljen

om totalt 3 871 bostäder. Under juni 2022 fattade K2A beslut

att pausa produktionen i de egna fabrikerna och skjuta upp

byggstarter till följd av ett svårbedömt marknadsläge på grund

av kriget i Ukraina och osäker tillgång till vissa insatsvaror. I och

med detta beslutade K2A att senarelägga bolagets operationella

tillväxtmål om 10 000 bostäder under förvaltning, som tidigare

var avsett att uppnås under 2025. Under 2023 byggstartades

inga nya projekt. Oavsett om K2A utvecklar fastigheten i egen

regi eller med stöd av tredje part ställs höga krav på standard,

långsiktighet och hållbarhet.

Färdigställande av projekt

Under 2023 färdigställdes totalt nio projekt med sammanlagt

1 059 bostäder. Av de färdigställda projekten utvecklades fyra

projekt med sammanlagt 550 bostäder i egen regi – varav 283

bostäder uppfördes av K2A Trähus och 267 uppfördes genom

totalentreprenad. Fem projekt med sammanlagt 509 bostäder

avsåg tillträde av terminsaärer.

Under första kvartalet färdigställdes Enköping Bredsand.

Under andra kvartalet färdigställdes Västerås Forntiden,

Luleå Glidet, Lund Näcken och Umeå Äppellunden. Under

tredje kvartalet färdigställdes Växjö Diskusen och Linköping

Intervallet. Under ärde kvartalet färdigställdes Uppsala Sala

Backe (avyttrades med frånträde i december 2023)* och Luleå

Vallan.

Projekttidplan

2023 2024 2025

Fastighet / projekt Kommun bostäder Mkr Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4

Färdigställda projekt under 2023

Bredsand förskola Enköping – 2,5

Galaxen Västerås 155 17,0

Skrinet Luleå 95 8,8

Sirenen Lund 98 8,3

Äppellunden Umeå 83 7,4

Diskusen Växjö 185 18,8

Generatorn Linköping 112 9,9

Sala backe 50:1 & 2* Uppsala 216 21,8

Spiran Luleå 115 10,6

Pågående projekt i produktion

Planeten Västerås 62 5,1

Magasinet Norrtälje 191 23,1

Hyres-

värde

Mkr

Pågående projekt delas in i bostäder i ”produktion” som består av projekt där byggstart har skett och bostäder i ”projekt” som ännu

inte har byggstartats.

Antal

K2A Årsredovisning 2023

Fastighets- och projektportfölj

Pågående projekt Planerat färdigställande

Pågående projekt per kategori

33 %

Antal förvaltade bostäder

3 %

64 %

5 012

42 %

Uthyrbar yta, kvm

17 %

41 %

187 184

44 %

Fastighetsvärde, Mkr

11 %

45 %

8 248

47 %

Hyresvärde, Mkr

14 %

40 %

439

56 %

Antal förvaltade bostäder

3 %

41 %

5 012

51 %

Uthyrbar yta, kvm

10 %

39 %

187 184

44 %

Fastighetsvärde, Mkr

6 %

50 %

8 248

47 %

Hyresvärde, Mkr

8 %

45 %

439

● Hyresbostäder

● Studentbostäder

● Samhällsfastigheter

● Stockholm/Mälardalen

● Universitets- och högskoleorter

● Övriga orter

73 %

Antal bostäder i

pågående projekt

27 %

3 871

Bedömt hyresvärde för

pågående projekt, Mkr

520

●

Hyresbostäder

●

Studentbostäder

●

Samhällsfastigheter

24 %

Antal bostäder i

pågående projekt

76 %

3 871

Bedömt hyresvärde för

pågående projekt, Mkr

83 %

520

● Stockholm/Mälardalen

● Universitets- och högskoleorter

● Övriga orter

15 %

21 %

63 %

17 %

Total projektportfölj

Utöver projekten i produktion förfogar K2A över byggrätter

som möjliggör utveckling av ytterligare 3 618 bostäder och

samhällsfastigheter. Dessa pågående projekt benner sig i olika

faser – från detaljplaneprocesser till projektplanering inför

byggstart. Tillsammans med projekten i produktion utgör dessa

projekt K2A:s totala projektportfölj.

Den totala projektportföljen omfattar därmed totalt 3 871

bostäder med en planerad uthyrbar yta om 143 708 kvm, samt

lokaler och samhällsfastigheter med 32 641 kvm uthyrbar yta.

Under 2023 har pågående projekt minskat med 994 bostäder.

Aktiviteter som minskat antalet bostäder i pågående projekt

innefattar färdigställande av 1 059 bostäder samt, som en följd

av skiat fokus, har K2A avstått eller sålt 265 bostadsbyggrätter

i regionstäder. Aktiviteter som ökat antalet pågående projekt

består av 120 tillkommande bostadsbyggrätter i Stockholm

samt uppdateringar i existerande projekt vilket resulterat i en

utökning om netto 210 byggrätter.

Pågående projekt uppdelat geografiskt

Information om pågående projekt i årsredovisningen är baserad på bedömningar om storlek, inriktning och omfattning av pågående projekt samt när i tiden

projekt bedöms startas och färdigställas. Vidare baseras informationen på bedömningar om framtida projektkostnader och hyresvärde. Bedömningar och

antaganden ska inte ses som en prognos. Bedömningar och antaganden innebär osäkerhetsfaktorer både avseende projektens genomförande, utformning och

storlek, tidsplaner, projektkostnader samt framtida hyresvärde. Informationen om pågående projekt omprövas regelbundet och bedömningar och antaganden

justeras till följd av att pågående projekt färdigställs eller tillkommer samt att förutsättningar förändras. För projekt som ej byggstartats har finansiering ej

upphandlats, vilket innebär att finansiering av pågående projekt är en osäkerhetsfaktor.

Planeten i Västerås består av 62 hyresbostäder och färdigställs under första kvartalet 2024. Fastigheten är byggd av svenskt

certifierat trä och miljöcertifierad med Svanen.

K2A Årsredovisning 2023

Fastighets- och projektportfölj

Pågående projekt

Byggstart, Färdigställt, Total yta, Antal Hyresvärde,

Pågående projekt i produktion Kommun Kategori¹ Status

år år kvm bostäder Mkr

Planeten Västerås H 2, 2021 1, 2024 2 463 62 5,2

Magasinet Norrtälje H 1, 2022 2, 2024 10 758 191 23,1

Summa 13 248 253 28,3

Övriga pågående projekt i prioriterade områden

Perrongen Stockholm St 6 2024 2026 6 562 247

Slakthus förskola Stockholm Sa 6 2024 2026 1 230 –

Slakthushallen Stockholm Sa 6 2024 2026 2 130 –

Trätornet Stockholm H 5 2025 2027 4 170 115

Stinsen Nynäshamn H 3 2025 2027 6 414 180

Havet Örebro St 6 2025 2027 1 024 36

Korpralen Gotland St 2 2025 2027 1 672 76

Åkroken Sundsvall St 6 2025 2027 1 892 86

Sandstugan Stockholm H 3 2026 2028 4 149 120

Kärnhuset Stockholm St 5 2026 2028 1 958 89

Timmerfallet Stockholm St 2 2026 2028 4 400 200

Juliana Västerås St 6 2026 2028 990 45

Skogsliden Stockholm H 5 2027 2029 3 425 92

Verkstan Stockholm H 1 2027 2029 2 780 80

Båtvarvet Stockholm H 1 2027 2029 3 400 95

Oxläggen Stockholm St 2 2027 2029 1 100 40

Kastanjen Stockholm St 2 2027 2029 2 140 80

Imperiet Stockholm H 2 2027 2030 7 000 188

Ateljén Stockholm H 2 2030 2032 5 935 152

Summa 62 371 1 921

Övriga pågående projekt

Baronen Sundsvall H 6 2026 2028 7 071 187

Förseglet Västerås H 6 2026 2028 5 420 145

Brinken, etapp 1 Borås H 4 2026 2028 7 639 201

Ekersvägen Örebro H 3 2026 2028 10 500 240

Harklövern, etapp 2 Karlstad H 6 2026 2028 3 128 81

Lugnet Sundsvall H 6 2027 2029 2 558 70

Brinken, etapp 2 Borås H 2 2028 2030 9 894 213

Summa 46 210 1 137

Totalt 121 829 3 311

Samägda projekt, antal bostäder, yta samt hyresvärde hänförligt till K2A

Viby 19:3 Upplands-Bro H 6 2024 2030 23 520 400

Ångpannan (projekt i priorierat område) Västerås Sa 6 2024 2027 23 150 –

Torget Uppsala St 4 2025 2027 7 850 160

Summa 54 520 560

Totalt per balansdagen 176 349 3 871

1) Sa = Samhällsfastigheter, St = Studentbostäder, H = Hyresbostäder

2) Beroende på vilken fas respektive detaljplan befinner sig i beaktar K2A en andel av byggrätternas bedömda verkliga värde. 1 = Planbesked (25 %),

2 = Start-PM (50 %), 3 = Planprogram (50 %), 4 = Plansamråd (75 %), 5 = Utställning (75 %), 6 = Detaljplan fastställd (100 %)

K2A Årsredovisning 2023

Fastighets- och projektportfölj

Urval av färdigställda projekt 2023

Luleå Skrinet

95 hyresbostäder

Skrinet ligger i utvecklingsområdet

Kronan, där boende erbjuds ett centrum-

nära läge med naturen runt knuten. Här

erbjuds totalt 95 hyreslägenheter om

1-3 rum och kök, med underliggande

garage. K2A förvärvade fastigheten

från Lerstenen som nansierat, byggt

och färdigställt projektet i dess helhet.

Tillträde skedde under andra kvartalet

2023. Total uthyrbar yta uppgår till

3 736 kvm med ett hyresvärde om

7,8 Mkr. Fastigheten är miljöcertierad

enligt Miljöbyggnad Silver och uppnår

miljöklassen ljusgrön enligt K2A:s gröna

ramverk.

Västerås Galaxen

155 hyresbostäder

Under 2023 färdigställdes Galaxen i

Västerås med totalt 155 hyresbostäder

och fyra lokaler. Galaxen ligger fyra

kilometer från Västerås centrum med

goda rekreationsmöjligheteter. Total

uthyrbar yta uppgår till 6 784 kvm med

ett hyresvärde om 17,0 Mkr. Projektet har

miljöcertierats enligt Svanen och uppnår

den högsta miljöklassen mörkgrön enligt

K2A:s gröna ramverk.

Växjö Diskusen

185 hyresbostäder

I tredje kvartalet 2023 färdigställdes

fastigheten Diskusen 2 i Arenastaden i

Växjö, två kilometer från centrala Växjö.

I Arenastaden växer Växjös nästa centrum

för idrott och kultur fram. Projektet

består av 185 hyresbostäder. Total

uthyrbar yta uppgår till 6 949 kvm med

ett hyresvärde om 19,7 Mkr. Fastigheten

är Svanencertierad och uppnår den

högsta miljöklassen mörkgrön enligt

K2A:s gröna ramverk.

K2A Årsredovisning 2023

Fastighets- och projektportfölj

Sveriges bästa studentbostäder

De bästa studentbostäderna som färdigställdes under 2023 tillhör K2A. Det stod klart

i januari 2024 när Studentbostadsprisets jury utsåg K2A:s studentboende Generatorn

i Linköping till 2023 års prisvinnare. Generatorn är inte bara unikt som studentbo-

ende, utan huset även troligtvis det största plusenergihus i trä som byggts i Sverige.

Här nns 112 nybyggda lägenheter, 90 studentbostäder och 22 trygghetsbostäder, tillsammans med era olika gemensamhetsytor

– bland annat på den vackert inglasade toppvåningen. I motiveringen till K2A:s vinst betonades byggnadens särskilda miljömässiga

hållbarhet, men också det arkitektoniska uttrycket samt hur lägenheterna anpassats eer studenternas behov och önskemål. Spridd,

Secretary och Septembre är de arkitektkontor som varit med och ritat Generatorn.

Studentbostadspriset delas ut av branschorganisationen Studentbostadsföretagen. Priset tilldelas ett studentbostadsprojekt som

genom innovation, hållbarhet och utformning möter kundgruppens behov och stärker högre utbildning. Det är tredje året priset delas

ut och K2A har som enda bolag varit nominerade varje år. Under samma period har inget annat bolag fått mer än en nominering.

Luftseglaren, Järfälla

Nominerat 2022

Hinderbanan, Gävle

Nominerat 2021

K2A Årsredovisning 2023

Fastighets- och projektportfölj

Bostäder i attraktiva lägen

på växande orter

Vid utgången av 2023 förvaltade K2A sammanlagt 5 159

bostäder i 27 kommuner jämfört med 5 012 bostäder föregå-

ende år. Samtidigt hade bolaget 3 871 byggrätter för framtida

utveckling i 19 kommuner. På tre av orterna hade K2A samägda

projekt med andra bostadsutvecklare. Totalt hade bolaget 9 030

(9 877) bostäder i förvaltning eller i pågående projekt.

K2A:s bostäder finns i attraktiva lägen

K2A utvecklar och erbjuder främst två bostadskategorier –

hyresbostäder och studentbostäder – på orter där det råder

bostadsbrist. Bolagets yteektiva hyres- och studentbostäder

utvecklas i samverkan med berörda kommuner på eerfrågade

lägen med bra kommunikationer och närhet till service.

K2A:s studentbostäder åternns i attraktiva lägen på eller i

direkt anslutning till campus, det vill säga universitets- och

högskoleområden.

Expansion via markanvisningar och förvärv

K2A erhåller oa mark för bostadsproduktion via kommunal

markanvisning. Bolaget har etablerat goda kontakter med

företrädare för utvalda kommuner, vilket skapar möjligheter till

förtroendefull samverkan för att bygga och erbjuda er bostäder

till kommuninvånarna. Möjligheterna att få fram mark till

bostadsändamål varierar dock mycket mellan olika kommuner

liksom tiderna för planprocesserna.

K2A har under 2023 erhållit två markanvisningar som innebär

att projektportföljen tillförts projekt med byggrätter för utveck-

ling av 120 bostäder. Stockholm är K2A:s viktigaste marknad.

Av de 3 871 byggrätter som K2A förfogar över nns idag 2 269

i Stockholmsregionen Det innebär att mer än hälen av K2A:s

byggrätter nns i Stockholmsregionen.

Konkurrensmässiga fördelar

K2A specialiserar sig på moderna, klimatsmarta hyres- och

studentbostäder med hög standard i attraktiva lägen samt

erbjuder kundnära förvaltning med hög servicenivå genom

innovativa lösningar. Detta ger bolaget konkurrensmässiga

fördelar gentemot andra aktörer. Miljöcertiering av K2A:s

bostäder stärker också bolagets position. Ytterligare en konkur-

rensfördel är att bolaget fokuserar på yteektiva bostäder som

inrymmer alla eerfrågade funktioner på en mindre boyta. På så

vis kan kunderna erbjudas en lägre månadshyra med bibehållen

funktion.

Bostadsmarknaden

Samtliga uppgier om statistik i detta avsnitt kommer från

Statistiska Centralbyrån (SCB) om inte annat anges. Statistiken

har bearbetats av K2A.

Bristen på bostäder är stor i de esta av Sveriges kommuner,

men framför allt i de dynamiska storstadsregionerna. Det är i

regioner med högre ekonomisk tillväxt som est arbetstillfällen

skapas och befolkningstillväxten är som störst. Främst saknas

små bostäder med rimliga hyror, det vill säga mindre hyresrätter.

70 procent av hushållen i Sverige består idag av en till två

personer.

Drivkrafter på bostadsmarknaden

En välfungerande bostadsmarknad för hyresbostäder förutsätter

era faktorer såsom:

 En underliggande befolkningstillväxt

 En balans mellan utbud och eerfrågan

 En väl fungerande arbetsmarknad

Stark befolkningstillväxt

Sveriges befolkning har ökat kraigt under det senaste decenniet

från 9,6 till 10,6 miljoner invånare, vilket motsvarar en genom-

snittlig tillväxtökning om strax under en procent per år. Sveriges

befolkning ökade under 2023 med 0,3 procent

13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23

Befolkningsmängd, antal miljoner invånare

I många kommuner i Sverige är bristen på hyresbostäder stor till följd av urbanisering

och befolkningstillväxt. K2A utvecklar sitt fastighetsbestånd på orter där efterfrågan är

hög oavsett konjunkturläge.

K2A Årsredovisning 2023

Marknad

Befolkningstillväxt per kommun

Befolkningen ökar för Sverige som helhet, men mellan Sveriges kommuner varierar befolkningsförändringen. Urbaniseringen driver

allt er till de dynamiska storstadsregionerna där est arbetstillfällen skapas.

Befolkningsökningen för de orter där K2A förvaltar eller uppför bostäder framgår av stapeldiagrammet nedan där varje stapel avser

befolkningsökning per kommun under de senaste tio åren. Den mörkblå stapeln avser genomsnittet för Sverige.

Sverige

Gotland

Kiruna

Umeå

Sundsvall

Gävle

Västerås

Karlstad Lund Växjö

Linköping

Enköping Uppsala

Stockholm

Haninge

Järfälla

Bef

olkningsökning per kommun 10 år, procent

Luleå

Örebro

Norrtälje

I livfulla Arenastaden, beläget cirka 2 kilometer väster om Växjö centralstation har K2A byggt 185 Svanenmärkta hyresbostäder.

Husen färdigställdes och flyttades in under det tredje kvartalet 2023.

K2A Årsredovisning 2023

Marknad

Behov, utbud och efterfrågan

Bristen på bostäder är stor i de esta av Sveriges kommuner, men

framför allt i orter med stark arbetsmarknad. 2023 stod över

800 000 personer i kö hos Bostadsförmedlingen i Stockholm för

att få en hyresbostad. Den genomsnittliga kötiden för en vanlig

hyresrätt var nio år. Boverkets senaste bostadsmarknadsenkät

(2023) visar att det råder underskott på bostäder i 180 av landets

290 kommuner.

Många personer i Sverige lever ensamma eller i mindre

familjekonstellationer, vilket innebär att det nns en stor

eerfrågan på mindre bostäder. De senaste årens stora

invandring har ytterligare ökat eerfrågan i detta bostads-

segment. Gällande kategorin studentbostäder bedömer nästan

hälen av landets 38 högskolekommuner att det råder under-

skott på bostadsmarknaden för studenter vid högskola eller

universitet. Det är främst på de större universitets- och hög-

skoleorterna som bristen är stor. De genomsnittliga kötiderna

kan på orter som Stockholm, Lund och Uppsala uppgår till

mellan tolv veckor och fem år, vilket motsvarar en stor del av

studietiden.

Nybyggnation

Tillgången på bostäder i tillväxtregionerna har länge legat på

nivåer som understigit eerfrågan. Den accelererande befolk-

ningstillväxten sätter ytterligare press på stat och kommuner att

bättre möta eerfrågan. Boverkets bedömning är att behovet av

nya bostäder på nationell nivå från 2023 till 2030 uppgår till i

genomsnitt 67 300 per år.

Nyproduktionen ökade kraigt fram till 2017, vilket framgår

av det första stapeldiagrammet. Dock bröts tillväxttakten under

2018 då antalet påbörjade bostäder minskade för första gången

sedan 2012. Fram till 2021 låg dock antalet påbörjade bostäder

på en relativt jämn nivå, men 2022 ändrades förutsättningarna

för bostadsbyggandet till följd av höjda byggkostnader, stopp för

investeringsstöd, ökad ination och höjda räntekostnader vilket

resulterade i en inbromsning av bostadsbyggandet. Under 2023

har antalet påbörjade bostäder fortsatt att sjunka. I statistiken

för antalet färdigställda bostäder förväntas konsekvenserna av

inbromsningen ge genomslag från år 2024 och framåt.

1 person

41 %

2 personer

30 %

3 personer

11 %

4 personer

11 %

Fler än 4 personer

6 %

Hushållens sammansättning

10 000

20 000

30 000

40 000

04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23

Färdigställda hyresrätter

Färdigställda bostads- och äganderätter

Färdigställda hyres- och bostadsrätter, antal

30 000

60 000

90 000

20 000

50 000

80 000

04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23

Befolkningsökning

Färdigställda bostäder

Befolkningsökning och färdigställda bostäder

10 000

20 000

30 000

40 000

50 000

60 000

70 000

80 000

04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23

Färdigställda bostäder

Påbörjade bostäder

Påbörjade och färdigställda bostäder, antal

K2A Årsredovisning 2023

Marknad

Hyresbostäder

Om hyresbostäder

Enligt Boverket nns det i Sverige cirka två miljoner hyres-

lägenheter, 750 000 er än antalet bostadsrätter. För delar av det

bentliga beståndet ligger hyresnivån lågt i förhållande till vad

som kan antas vara marknadspris och regleringen av hyresnivåer

genom bruksvärdessystemet begränsar möjligheten till hyres-

höjningar. För nyproducerade hyresbostäder tillåts högre hyror.

Marknaden i Stockholm skiljer sig mot marknaden i resten av

Sverige. I Stockholm är både hyror och fastighetsvärden betydligt

högre än i övriga Sverige. Regionen har ett väldiversierat näringsliv,

en stark arbetsmarknad och ett ertal av Sveriges största lärosäten.

Stockholm har dessutom ha en hög befolkningstillväxt under lång

tid vilket sammantaget har skapat en stor eerfrågan på bostäder.

Därför investerar K2A i hyresbostäder

Sveriges befolkning växer och med det följer ett växande behov

av bostäder. Enligt Boverkets beräkning behövs 67 300 nya

bostäder årligen till och med 2030.

K2A:s primära marknader för hyresbostäder har länge varit

Stockholm och Mälardalen. Under 2022 och 2023 har bolagets

framtidsfokus än tydligare skiats mot Stockholm. Enligt

Stockholmsregionens utvecklingsplan RUFS 2050 behöver

det byggas minst 20 000 nya bostäder per år för att möta det

demograska behovet. Under 2024 förväntas byggnation av

3 000 bostäder påbörjas, enligt Länsstyrelsen Stockholm.

En annan faktor som gör att möjligheten till värdeutveckling

för hyresbostäder i Stockholm är stor är att markanvisningar

oa upplåts med tomträtt. Det innebär att totalkostnaderna

kan hållas nere trots högre byggkostnader och att det därmed

möjliggör produktion av nya bostäder med hyresnivåer

som eerfrågas samtidigt som projekten genererar attraktiv

avkastning.

Utöver Stockholm och Mälardalen har K2A idag hyres-

bostäder i Luleå, Lund och Växjö samt pågående projekt i

Borås. Samtliga är universitets- eller högskoleorter med ökande

befolkning och där samordningen med studentbostadsportföljen

medger synergieekter för K2A.

K2A förvaltar sammanlagt 1 657 hyresbostäder och har därtill byggrätter för att

utveckla ytterligare 2 812 hyresbostäder. Stockholm och Mälardalen är K2A:s

primära marknader vad gäller hyresbostäder. K2A har under lång tid arbetat

aktivt för att långsiktigt utöka sitt fastighetsbestånd i Stockholm, där svensk

bostadsmarknad är som allra starkast.

Andel av totalt

antal bostäder

49 %

Andel av totalt

hyresvärde (förvaltning)

37 %

HYRESBOSTÄDER

Andel av fastighets- och projektportfölj

K2A Årsredovisning 2023

Marknad Hyresbostäder

Vega park, etapp 3, Haninge

Färdigställt 2019/2020

Glidplanet, Örebro

Färdigställt 2018

K2A:s hyresbostäder

Förvaltningsobjekt Pågående projekt

Total yta, Antal Hyres- Total yta, Antal

Kommun kvm bostäder värde, Mkr kvm bostäder

Borås – – – 17 533 414

Enköping 10 962 254 24,6 – –

Haninge 19 583 462 58,1 – –

Karlstad – – – 3 128 81

Luleå 10 084 210 19,4 – –

Lund 3 580 98 8,3 – –

Norrtälje – – – 10 785 191

Nynäshamn – – – 6 414 180

Stockholm 1 956 – 3,4 30 859 842

Sundsvall 5 366 90 10,0 9 629 257

Upplands-Bro – – – 23 520 400

Västerås 6 784 155 17,0 7 883 207

Växjö 6 949 185 18,8 – –

Örebro 7 108 203 17,9 10 500 204

Summa 72 372 1 657 177,4 120 251 2 812

K2A Årsredovisning 2023

Marknad Hyresbostäder

Studentbostäder

Om studentbostäder

Det råder studentbostadsbrist på många universitets- och

högskoleorter i Sverige. Idag nns cirka 400 000 studenter och

100 000 studentbostäder, enligt Sveriges förenade studentkårers

bostadsrapport. Även om inte alla studenter behöver en student-

bostad är det en ekvation som är långt ifrån att gå ihop. 17 av

landets 38 högskolekommuner bedömer att det råder underskott

på bostadsmarknaden för studenter.

K2A är ett av få studentbostadsbolag i Sverige som är

rikstäckande och konkurrerar framför allt med lokala aktörer på

respektive ort, oa allmännyttiga bolag som inte är specialiserade

på studentbostäder.

Därför investerar K2A i studentbostäder

Studenter som läser CSN-berättigade utbildningar har en

förutsägbar ekonomisk situation med låg risk för plötsligt mins-

kade inkomster. Rätten att bo kvar i en studentlägenhet villkoras

av att studenten studerar och så länge hen gör det behåller hen

också samma huvudsakliga intäkter i form av bidrag och lån från

CSN. Att K2A är rikstäckande ger skalfördelar jämfört med de

konkurrenter som enbart agerar lokalt, eersom studentbostäder

är en speciell produkt där uthyrning och förvaltning skiljer

sig från övriga hyresbostäder med naturlig omyttning vid

terminstart och andra krav på hyresgästerna.

Strategin att vara rikstäckande innebär också ett kunderbju-

dande som är bättre anpassad för målgruppen. Den sextonåring

som ännu inte vet var hen ska studera eer gymnasiet kan via

K2A:s kö spara kötid till universitetsorter från Lund i söder till

Kiruna i norr.

K2A erbjuder en standardiserad bostad som är utvecklad i

dialog med studenter för att på bästa möjliga sätt möta deras

behov. Läge, kvalitet och utrustning gör att K2A menar att

bolaget erbjuder den bästa produkten på marknaden.

K2A är rikstäckande vad gäller studentbostäder och hade per 31 december 2023

totalt 3 334 studentbostäder som hyrs ut till studenter som läser en utbildning

som berättigar till CSN-stöd. Studentbostäder är en produkt med låg risk eftersom

kunderna är garanterade en jämn ersättningsnivå i form av bidrag och lån från

CSN under sin studietid.

Andel av totalt

antal bostäder

49 %

Andel av totalt

hyresvärde (förvaltning)

48 %

HYRESBOSTÄDER

Andel av fastighets- och projektportfölj

Marknad Studentbostäder

K2A Årsredovisning 2023

Luftseglaren, Järfälla

Färdigställt 2022

Hinderbanan, Gävle

Färdigställt 2020/2021

K2A:s studentbostäder

Förvaltningsobjekt Pågående projekt

Total yta, Antal Hyres- Total yta, Antal

Kommun kvm bostäder värde, Mkr kvm bostäder

Gävle 14 021 560 38,2 – –

Järfälla 6 317 205 24,4 – –

Karlstad 8 987 416 23,8 – –

Kiruna 1 646 72 5,8 – –

Linköping 3 169 112 9,9 – –

Lund 3 700 160 11,3 – –

Stockholm 2 360 65 7,7 16 160 656

Sundsvall 8 272 318 20,3 1 892 86

Umeå 6 175 277 17,2 – –

Uppsala – – – 7 850 160

Visby 6 926 278 17,2 1 672 76

Västerås – – – 990 45

Växjö 6 469 213 13,8 – –

Örebro 13 874 658 38,9 1 024 36

Summa 81 916 3 334 228,5 29 588 1 059

Marknad Studentbostäder

K2A Årsredovisning 2023

Samhällsfastigheter

Om samhällsfastigheter

Samhällsfastigheter är en benämning på fastigheter där

hyresgästerna är oentliga aktörer eller bedriver skattenan-

sierad verksamhet inom exempelvis skola, vård och omsorg. Den

absolut största ägaren av samhällsfastigheter i Sverige är den

oentliga sektorn även om en rad privata aktörer etablerat sig

med inriktning på samhällsfastigheter under det senaste decen-

niet. De privata aktörernas etablering är en eekt av ett stort

antal förvärv av samhällsfastigheter från regioner och kommuner

samt betydande nybyggnation av privata fastighetsbolag.

Eerfrågan på samhällsfastigheter styrs i stor utsträckning

av befolkningstillväxt och demogrask fördelning. På 20 år har

antalet 70-plussare i Sverige ökat med över 40 procent, till över

1,6 miljoner personer (2023). Även yngre åldersgrupper ökar,

men inte i lika stor utsträckning. Sammantaget innebär detta en

ökad eerfrågan på lokaler för vård och omsorg, men även för

skolor och förskolor. K2A erhåller oa mark för produktion av

bostäder och samhällsfastigheter via kommunal mark-

anvisning. Bolaget har etablerat goda kontakter med företrädare

för kommuner över hela landet, vilket skapar möjligheter

till förtroendefull samverkan för att bygga och erbjuda er

bostäder och lokaler för skattenansierade verksamheter till

kommuninvånarna.

Därför investerar K2A i samhällsfastigheter

K2A investerar i samhällsfastigheter då lokaler för skola, vård

och omsorg ingår som en naturlig del av hyresbostadsbyggande

i nya stadsdelar, men även för att det innebär långa hyresavtal,

begränsad motpartsrisk och stabila kassaöden.

Oentligt nansierade hyresgäster är stabila och kreditvär-

diga. Uthyrningsgraden i samhällsfastigheter är hög och möjlig-

heten till längre avtal är större än för andra delmarknader. Det är

en stigande eerfrågan på samhällsfastigheter och det utgör ett

bra komplement till K2A:s fokus på hyres- och studentbostäder.

De allra esta kommuner är i behov av LSS-boenden, vilket

innebär ett behov av nyproduktion och stora delar av denna

nyproduktion väntas tillfalla den privata marknaden. Eerfrågan

på nya samhällsfastigheter nns både hos kommuner och privata

operatörer och projekten drivs i tätt samarbete med hyresgästen

som vanligtvis tecknar hyresavtal innan byggnation påbörjas.

K2A förvaltar och utvecklar samhällsfastigheter med låg motpartsrisk och

långa hyreskontrakt, vilket innebär stabila kassaflöden under lång tid.

Samhällsfastigheterna utgör därmed ett bra komplement till beståndet av

hyres- och studentbostäder.

Andel av totalt

antal bostäder

2 %

Andel av totalt

hyresvärde (förvaltning)

15 %

HYRESBOSTÄDER

Andel av fastighets- och projektportfölj

Marknad Samhällsfastigheter

K2A Årsredovisning 2023

LSS Uppsala

Färdigställt 2014

LSS Mariefred

Färdigställt 2018

K2A:s samhällsfastigheter

Förvaltningsobjekt Pågående projekt

Total yta, Antal Hyres- Total yta, Antal

Kommun kvm bostäder värde, Mkr kvm bostäder

Enköping 2 001 12 5,9 – –

Flen 500 6 1,7 – –

Gävle 448 6 1,6 – –

Heby 462 6 1,7 – –

Hässleholm 5 397 44 3,6 – –

Katrineholm 493 6 1,9 – –

Kiruna 8 038 – 15,0 – –

Motala 505 6 1,9 – –

Nyköping 986 12 3,4 – –

Oxelösund 900 12 3,4 – –

Partille 572 6 2,0 – –

Ronneby 505 6 1,7 – –

Stockholm – – – 3 360 –

Strängnäs 1 425 18 4,6 – –

Sundsvall 7 932 – 11,8 – –

Södertälje 532 6 1,7 – –

Täby 726 6 2,3 – –

Uppsala 1 350 16 5,2 – –

Västerås – – – 23 150 –

Summa 32 772 168 69,4 26 510 –

Marknad Samhällsfastigheter

K2A Årsredovisning 2023

I bostadsområdet Vega Park i Haninge ligger K2A:s 462 hyresbostäder, belägna

endast 700 meter från pendeltågsstationen Vega.

Fastigheternas värdering

Värderingsprocess

Värdering av fastigheter sker varje kvartalsslut med hjälp av

externa fastighetsvärderare. Kvartal ett och tre genomförs

översiktliga värderingar, kvartal två och fyra sker fullstän-

diga värderingar. Värderingar upprättas i enlighet med IVS

(International Valuation Standards) som ges ut av International

Valuation Standards Council (IVSC).

Värderingsmetod

Förvaltningsfastigheter

Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde i enlighet

med redovisningsstandarden IAS 40.

Initialt redovisas förvaltningsfastigheter till anskanings-

värde, vilket inkluderar till förvärvet direkt hänförbara utgier.

Verkligt värde har fastställts med en kombinerad tillämpning av

ortsprismetod och avkastningsbaserad metod. Den avkastnings-

baserade metoden bygger på att en kassaödesanalys upprättats

för varje fastighet. Kassaödesanalysen utgörs av nuvärdet av

fastighetens bedömda framtida drisnetton under kalkyl-

perioden samt nuvärdet av fastighetens restvärde vid kalkyl-

periodens slut. Kalkylperioden uppgår till 15 år och restvärdet

har bedömts genom en evighetskapitalisering av ett uppskattat

marknadsmässigt drisnetto året eer kalkylperiodens slut.

Evighetskapitaliseringen sker med ett direktavkastningskrav

som har härletts från den aktuella transaktionsmarknaden för

jämförbara fastigheter. Såväl direkta som indirekta (fastigheter

sålda i bolag) transaktioner har beaktats.

Under de senaste två åren har antalet transaktioner kraigt

minskat samtidigt som ett ertal transaktioner skett av

”stressade” aktörer (dvs. ej marknadsmässiga transaktioner).

Värderingar har fortsatt skett med hjälp av ortsprismetod, i de

fall jämförbara transaktioner har varit få har andra segment

med samma eller liknande aktörer analyserats för att bedöma

direktavkastningskrav samt värdenivåer. För att beakta rådande

marknadsläge har K2A:s värderare höjt sitt osäkerhetsintervall

från +/- 5 % till +/- 7,5 %.

Kassaödet för dris-, underhålls- och administrationskost-

nader baseras på marknadsmässiga och normaliserade utbetal-

ningar för dri, underhåll och fastighetsadministration, varvid

korrektion sker för avvikelser. Investeringar beräknas utifrån det

investeringsbehov som bedöms föreligga. Klassicering sker i

nivå 3 enligt IFRS 13.

I verkligt värde för förvaltningsfastigheter kan byggrätter ingå.

För värderingar av investeringar, som markanvisningar med

tillhörande byggrätter/framtida byggrätter, använder värderaren

ortprismetod, avkastningsmetod samt en förenklad exploate-

ringskalkyl, där värderaren har baserat värderingen på priserna i

liknande marknader och transaktioner samt på hur marknaden

betraktar det aktuella objektet. För värdering av pågående

projekt tas även hänsyn till risker och osäkerhetsfaktorer såsom

tidsaspekter, färdigställandegrad och lokala marknadsrisker

gällande värdering av byggrätter. Verkligt värde för pågående

projekt bedöms utifrån det lägsta av:

 Verkligt värde för byggrätten/framtida byggrätten med

eventuell bentlig byggnad vid värdetidpunkten, med tillägg

för nedlagda kostnader.

 Verkligt värde för fastigheten i färdigt skick med avdrag för

kvarstående investeringar för att färdigställa projektet.

Verkligt värde för färdigställt pågående projekt beräknas med

samma värderingsmetodik som för förvaltningsobjekt.

Värdering som i färdigt skick kan dock ske först när projektet

är nästan färdigställt och nästan helt uthyrt, förutsatt att extern

värdering genomförts.

Indata för värdering till verkligt värde, procent

Förvaltningsobjekt, väsentlig icke observerbar

indata till värdering till verkligt värde

Samhälls-

fastigheter Bostäder

Förväntad normaliserad

hyra år 16, kr/kvm 2 855 3 590

Aktuell hyra, kr/kvm 2 086 2 608

Återstående längd på hyreskontrakt, år 7,3 e.t.

Förväntad långsiktig vakans år 16, % 3,9 1,6

Aktuell vakans, % 5,3 2,2

Förväntat normaliserat

driftsnetto år 16, kr/kvm 2 341 2 668

Diskonteringsränta, % 8,0 6,4

Direktavkastningskrav för

bedömning av restvärde år 16, % 5,9 4,3

Bostäder

Diskonteringsränta 6,4

Direktavkastningskrav 4,2

Samhällsfastigheter

Diskonteringsränta 8,0

Direktavkastningskrav 5,9

Förvaltningsberättelse

Känslighetsanalyser värdeförändringar

Förvaltningsfastigheter

Värdeförändring, % -3 -1,5 +1,5 +3

Värdeförändring, Mkr -274 -137 137 274

Belåningsgrad netto, % 68,3 67,4 65,5 64,7

Förvaltningsobjekt

Samhälls-

Mkr fastigheter Bostäder

Förväntad normaliserad hyra +/- 5 % +/- 25 +/- 251

Förväntad långsiktig vakans +/- 3 % -/+ 15 -/+ 151

Förväntade fastighetskostnader +/- 5 % -/+ 4 -/+ 60

Diskonteringsränta + 0,25 % - 23 - 184

- 0,25 % + 23 + 191

Direktavkastningskrav för + 0,25 % - 17 - 210

bedömning av restvärde - 0,25 % + 18 + 238

K2A Årsredovisning 2023

Fastigheternas värdering

Finansiering

Finansiering och finanspolicy

Den nansiella verksamheten i K2A bedrivs i enlighet med

den av styrelsen fastställda nanspolicyn. Finanspolicyn ska

reglera möjligheter till extern nansiering av K2A:s verksamhet

och dess underliggande fastigheter. K2A ska ha en begränsad

nansiell risk. K2A:s mest betydande nansiella risker utgörs

av nansieringsrisk, ränterisk och likviditetsrisk. K2A:s över-

gripande nansiella riskbegränsningar avser:

Tillgångar och eget kapital

K2A hade den 31 december 2023 tillgångar till ett värde om

10 058 Mkr (11 342), varav förvaltningsfastigheter utgjorde

9 125 Mkr (10 150). Likvida medel uppgick per balansdagen till

80 Mkr (298). Eget kapital uppgick per balansdagen till 2 357

Mkr (2 986) och inkluderar under 2021 emitterade hybridobli-

gationer om 450 Mkr.

Räntebärande skulder

K2A hade den 31 december 2023 räntebärande skulder (inklu-

sive periodiserade upplåningkostnader) om 6 716 Mkr

(7 359), vilket innebär att de räntebärande skulderna har

minskat med 643 Mkr under året. Belåningsgraden netto för

koncernen uppgick till 66,4 procent (63,8). Den genomsnitt-

liga räntenivån har under året stigit till 3,16 procent (3,06).

Skuldernas realiserbara verkliga värde avviker totalt sett inte

väsentligt från redovisat värde.

Den genomsnittliga räntebindningen per balansdagen

uppgick till 20 månader (23) och den genomsnittliga kapital-

bindningstiden till 19 månader (23). Den amortering som ska

betalas de kommande tolv månaderna uppgick vid årets utgång

till 80 Mkr (80). Periodiserade upplåningskostnader om 7 Mkr

(16) har reducerat räntebärande skulder i balansräkningen.

Finansiella Utfall

riskbegränsningar Riskbegränsning 2023

Belåningsgrad Inte långsiktigt 66,7 %

överstiga 70 %

Räntetäckningsgrad Inte långsiktigt 1,5 ggr

understiga 1,5 ggr

2019 2020 2021 2022 2023

1 000

2 000

3 000

4 000

Mkr

Eget kapital

Genomsnittlig ränta

Månader

Räntebindningstid

2019 2020 2021 2022 2023

Förvaltningsberättelse

2019 2020 2021 2022 2023

1 000

2 000

3 000

4 000

Mkr

Eget kapital

Genomsnittlig ränta

Månader

Räntebindningstid

2019 2020 2021 2022 2023

1 000

2 000

3 000

4 000

Mkr

Eget kapital

Genomsnittlig ränta

Månader

Räntebindningstid

2019 2020 2021 2022 2023

K2A Årsredovisning 2023

Finansiering

Lån

Ränte- och kapitalbindning 31 december 2023

Räntebindning Kapitalbindning

Förfalloår Lånevolym, Mkr Ränta, % Avtalsvolym, Mkr Utnyttjat, Mkr Ej utnyttjat, Mkr

Rörlig ränta 778 6,48 – – –

2025 472 1,55 2 036 2 023 14

2026 3 006 2,55 3 121 3 121 –

2026 1 984 3,30 1 224 1 224 –

2028 475 2,58 349 349 –

Summa / genomsnitt 6 716 3,16 6 729 6 716 14

Grönt ramverk för finansiering

K2A har emitterat gröna seniora icke säkerställda obligationer

och gröna hybridobligationer. Obligationerna möjliggör nan-

siering eller renansiering av gröna fastigheter samt investeringar

i energieektiviseringar i bentliga fastigheter. I samband

med den första emissionen 2020 upprättades ett nansiellt

ramverk för gröna obligationer där CICERO tagit fram en

second opinion. Inrättandet av det nansiella ramverket är en

naturlig del av K2A:s prol som ett hållbart företag, och gör det

möjligt för K2A att ytterligare fokusera på att uppnå en positiv

miljöpåverkan i sin verksamhet.

Med anledning av MTN-programmet upprättade och publi-

cerade K2A den 21 maj 2021 ett grundprospekt, vilket ska

uppdateras årligen. Av denna anledning uppdaterade K2A

grundprospektet under det andra kvartalet 2023, och i samband

därmed gjordes mindre justeringar i grundprospektet.

I tabellen på nästa sida nns en sammanställning av K2A:s

gröna obligation samt hybridobligation. Samtliga obligationer

samt hybridobligationer är upptagna till handel på Nasdaq

Stockholms företagsobligationslista för hållbara obligationer.

Det åligger K2A att årligen rapportera enligt det gröna

ramverket. K2A rapporterar i enlighet med det gröna ramverket

för nansiering kvartalsvis i delårsrapporter och bokslutskom-

muniké och utfallet per 31 december 2023 framgår av

eerföljande sidor.

Grön finansiering

K2A är en modern version av den gamla tidens byggmästare som

bygger med omsorg och kvalitet för att det lönar sig i längden.

K2A planerar och bygger bostäder och samhällsfastigheter för

att äga och förvalta på lång sikt. Byggnationen sker med dagens

möjligheter och nya hållbarhetsperspektiv. Hållbara digitala och

exibla lösningar är självklara i K2A:s verksamhet då det gynnar

bolagets kunder, samhället, miljön och företagets utveckling.

Det arbetet gör det möjligt för K2A att nansiera

verksamheten grönt.

Grönt ramverk för aktier

Under 2020 lanserade K2A världens första ramverk för gröna

aktier. Ramverket för den gröna aktien är verierat av CICERO

Shades of Green (CICERO). Ramverket underlättar för

investerare att få en djupare insyn i bolagets hållbarhetsarbete

samt ger dem en möjlighet att granska och jämföra bolags

hållbara prestationer.

CICERO har i sin second opinion, som reviderats under

2023, klassicerat 70 procent av K2A:s hyresintäkter och 80

procent av K2A:s investeringar som gröna under verksamhets-

året 2022.

Det åligger K2A att årligen rapportera enligt det gröna

ramverket. K2A rapporterar i enlighet med det gröna ramverket

för aktier kvartalsvis i delårsrapporter och bokslutskommuniké

och utfallet 2023 framgår av eerföljande sidor.

Nasdaq Green Equity Designation

Under 2023 förnyades K2A:s gröna märkning av bolagets aktier

enligt Nasdaq Green Equity Designation. Den gröna märk-

ningen utgör ett bevis på att över 50 procent av K2A:s omsätt-

ning härrör från aktiviteter som är gröna och att verksamheten

fortsätter att investera en betydande andel i gröna aktiviteter. För

ansökan görs en kvalitativ bedömning av företagets anpassning

till Nasdaq Green Equity Principles av en av Nasdaq godkänd

granskare. För närvarande godkända granskare är CICERO

Shades of Green och Moody’s ESG Solutions.

Grön finansiering

Förvaltningsberättelse

K2A Årsredovisning 2023

Finansiering

K2A:s gröna obligationer och hybridobligationer

Tid till Nom. Ränte- Aktuell

Seniora icke säkerställa, Emissions- Förfallo- förfall belopp, marginal, ränta,

gröna obligationer datum datum år Mkr Räntebas procent procent ISIN Grön

MTN 101 210601 240601 0,4 400 Stibor 3M 3,25 7,32 SE0013360278 Ja

MTN 102 211001 250401 1,3 400 Stibor 3M 3,00 7,18 SE0013104791 Ja

MTN 103 220318 241218 1,0 300 Stibor 3M 4,40 8,44 SE0013360690 Ja

Totalt emitterat belopp 1 100

Nom. Ränte- Aktuell

Emissions- Första belopp, marginal, ränta,

datum lösen Mkr Räntebas procent procent ISIN Grön

Hybridobligationer 210121 260421 450 Stibor 3M 5,95 10,04 SE0015407507 Ja

Totalt emitterat belopp 450

Grönt ramverk för finansiering

Certifierade förvaltningsobjekt, byggnad

Pågående

Miljöcertifiering och nivå Certifierade Pågående Kommande Totalt projekt Totalt

Svanen 32 2 – 34 37 71

Miljöbyggnad nybyggnad

– Silver 9 – – 9 – 9

Miljöbyggnad iDrift

– Silver 15 39 – 54 – 54

– Brons 40 – – 40 – 40

Passivhus/annan 3 – – 3 – 3

Summa 99 41 – 140 37 177

Galaxen i Västerås

 155 nyproducerade och Svanenmärkta hyresbostäder i

Västerås.

 Grönskande innergård med gemensamma elgrillar. Boende på

Galaxen har även möjlighet att nyttja vår elbilspool BoBil.

Exempel på gröna fastigheter

Uppföljning av gröna ramverk

Förvaltningsberättelse

K2A Årsredovisning 2023

Finansiering

1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

Utveckling grön finansiering



Gröna banklån



Gröna obligationer



Gröna hybridobligationer

Mkr

10 000

20 000

30 000

e-utsläpp, ton (scope 1–3)

ton

2021

2022

2023

26 105

8 649

1 293

31 mars

30 juni

30 sep

31 dec

1 500

1 100

450

3 068

2 318

2 397

2 252

1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

Utveckling grön finansiering



Gröna banklån



Gröna obligationer



Gröna hybridobligationer

Mkr

10 000

20 000

30 000

e-utsläpp, ton (scope 1–3)

ton

2021

2022

2023

26 105

8 649

1 291

31 mars

30 juni

30 sep

31 dec

1 500

1 100

450

3 068

2 318

2 397

2 252

Hyresintäkter InvesteringarHyresintäkter

83 %

Investeringar

92 %

 Gröna byggnader

 Övriga byggnader

17 %

8 %

28 %

25 %

63 %

28 %

8 %

Fördelning enligt definition i grönt ramverk för aktier

Fördelning av klassificering på fastigheter enligt

CICERO Shades of Green

 Mörkgröna fastigheter  Ljusgröna fastigheter

 Mellangröna fastigheter  Gula fastigheter

1 %

39 %

24 %

 Projekt

 Förvärv

76 %

32 %

8 %

35 %

 Mörkgröna fastigheter

 Mellangröna fastigheter

 Ljusgröna fastigheter

 Gula fastigheter

25 %

92 %

8 %

 Gröna byggnader

 Övriga byggnader

Fördelning enligt ramverk

för gröna aktier

Fördelning projekt och förvärv

Fördelning enligt CICERO

Shades of Green

Grönt ramverk för aktier, 2023

Grönt ramverk för finansiering, fortsättning



Hyresintäkter 2022 Investeringar 2022Hyresintäkter 2022

82 %

Investeringar 2022

97 %

● Gröna byggnader

●

Övriga byggnader

18 %

3 %

7 %

31 %

24 %

68 %

5 %

21 %

Fördelning enligt deﬁnition i grönt ramverk för aktier

Fördelning enligt ramverk

● Mörkgröna fastigheter ● Ljusgröna fastigheter

● Mellangröna fastigheter ● Gula fastigheter

5 %

37 %

56 %

● Projekt

● Förvärv

44 %

68 %

5 %

21 %

●

Mörkgröna fastigheter

● Mellangröna fastigheter

● Ljusgröna fastigheter

● Gula fastigheter

5 %

97 %

3 %

● Gröna byggnader

● Övriga byggnader

Fördelning investeringar enligt ramverk 2022

Grön finansiering 31 dec 2023

59 %

Allokering 31 dec 2023

88 %

12 %

Grönt ramverk för ﬁnansiering fortsättning

● Gröna banklån

● Gröna obligationer

● Gröna hybridobligationer

● Grön finansiering

● Övrig finansiering

29 %

e-utsläpp och energianvändning

Totala CO

e-utsläpp Energianvändning

År ton

kg/kvm

kWh/kvm

2020 13 142 79,4 109,6

2021

26 105 116,9 105,0

2022 8 649 32,2 99,3

2023 1 291 4,1 90,2

Den kraftiga minskningen av totala utsläpp är främst en följd av minskad

nyproduktion.

1) K2A redovisar från och med år 2020 klimatutsläpp enligt GHG-protokollet

scope 1-3. Tidigare jämförelseår saknas därmed.

2) Data för 2021 har justerats för normalårskorrigerad fjärrvärme.

e-utsläpp, ton (scope 1-3)

Förvaltningsberättelse

K2A Årsredovisning 2023

Finansiering

Risker och riskhantering

Möjligheter och risker för koncernen och

moderbolaget

K2A:s aärsverksamhet rymmer både risker och möjligheter.

Rätt hanterade kan riskerna leda till nya möjligheter, fel

hanterade kan de medföra negativa konsekvenser för K2A.

Ytterst är det styrelsens ansvar att upprätta ändamålsenliga

och eektiva system för riskhantering och intern kontroll.

Styrelsen i K2A har fastställt en riskhanteringspolicy för verk-

samhetsövergripande riskhantering i K2A, som syar till att ge

K2A:s affärsverksamhet rymmer både risker och affärsmöjligheter. Bolaget

identifierar, analyserar och hanterar risker systematiskt på verksamhets-

övergripande nivå samt i enskilda projekt. K2A har valt att kategorisera riskerna

i fyra huvudområden: operativa risker, finansiella risker och regelefterlevnad,

strategiska risker samt hållbarhetsrisker.

Obetydlig Mindre Måttlig

Omfattande

Mycket

omfattande

Mycket

sannolik

Sannolik

Möjlig

Osannolik

Mycket

osannolik

Risk Risknivå*

1a Ny finansiering och refinansiering (bank) Medel

1b Ny finansiering och refinansiering (obligation) Hög

2 Värdeförändringar av fastigheter Medel

3 Tillgång till mark/projekt Låg

4 Riskhantering i projekt (tid, kostnad, kvalitet) Låg

5 Likviditet, svårighet att möta finansiella åtaganden Medel

6 Signifikanta ränteförändringar Medel

7 Nyckelpersoner Låg

8 Ineffektiv förvaltning och lägre lönsamhet Låg

9 Klimatförändringar Medel

* Residualrisknivå, det vill säga risknivå med beaktande

av existerande kontroller.

Förvaltningsberättelse

Sannolikhet

Konsekvens

styrelsen och företagsledningen ökad insikt i de risker koncernen

är exponerad för. Syet med riskhanteringspolicyn är att tydlig-

göra processen för riskhantering, inklusive roller och ansvar samt

hur riskhantering är kopplad till verksamhetens övergripande

mål. Ramverket ska främja transparens, riskbaserade beslut och

investeringar samt att eektiva åtgärder och kontroller appliceras

för att hantera risker.

Väsentliga riskområden

K2A Årsredovisning 2023

Risker och riskhantering

Riskhanteringsprocessen

K2A identierar, analyserar och hanterar risker systematiskt

på verksamhetsövergripande nivå samt i enskilda projekt.

Bedömning görs gällande sannolikheten att risken realiseras

inom en denierad tidsperiod samt vilken konsekvens den har

på fastställda mål alternativt konsekvensen ur tids-, kostnads-

eller kvalitetsaspekter i projekt. Bedömningen ger insikt i vilka

konsekvenser en realiserad risk skulle ha på verksamheten.

Baserat på vilka kontroller eller andra åtgärder som nns på plats

samt vilken risknivå organisationen ämnar uppnå fattas däreer

beslut om eventuella ytterligare åtgärder.

Bolaget står under året inför era utr året inför flera utmaningar. En av de

främsta utmaningarna är att stärka bolagets likviditet i sye att tärka bolagets likviditet i syfte att

klara bolagets betalningsförpliktelser och då främst bolagets två

obligationslån om 400 Mkr respektive 300 Mkr som förfaller

i juni respektive december 2024. Dessa obligationslån är vid

avlämnandet av denna årsredovisning ännu inte förlängda eller

renanrefinansierade.

Styrelsen har därför beslutat, trots tidigare kommunicerat

besked, att föreslå årsstämman att inte göra någon utdelning

till innehavarna av preferensaktier. Styrelsen fortsätter dock att

löpande utvärdera hur bolagets likviditetsbehov kan säkerställas

Riskidentifiering

Riskanalys

Riskevaluering

Riskhantering

Riskidentifiering

Rapportering och

kommunikation

genom andra nansiegenom andra finansieringsalternativ såsom lånenativ såsom lånefinansiering och

nyemission men även genom försäljningar och strukturerade

samarbeten.

Jämfört med föregående år ser bolaget dock positiva föränd-

ringar på marknaden. Kapitalmarknaden har blivit mer till-

gänglig för fastighetsbolag genom ett ökat intresse från utländska

investerare och inatioesterare och inflationen fortsätter att gå ner. Vi ser också att

transaktionsmarknaden ökar redan under detta år. Därutöver

kan Riksbanken komma att påbörja att sänka styrräntan.

Den lägre byggtakten kommer sannolikt att på kort sikt

innebära en brist på nya bostäder. Det tillsammans med EU:s

överenskommelse kring byggnaders klimatpåverkan bör även

innebära att bolag med nya, moderna hyres- och studentbostäder

med ett tydligt hållbarhetsperspektiv kommer att klara sig bättre

i det långa perspektivet. K2A är ett sådant bolag.

Det är därför styrelsens bedömning att bolaget kommer att ha

förutsättningar att få en tningar att få en finansieringslösning på plats innebä-

rande att de obligationslån som förfaller under 2024 kommer att

kunna återbetalas, renansieras eller föetalas, refinansieras eller förlängas. Bolaget tillämpar

därför principen om fortsatt dri vn om fortsatt drift vid upprättandet av denna

årsredovisning.

K2A:s riskhanteringsprocess

Förvaltningsberättelse

K2A Årsredovisning 2023

Risker och riskhantering

K2A:s hyresintäkter påverkas av en mängd olika

faktorer såsom utveckling i ekonomin på de

delmarknader där K2A verkar, utbud av hyres- och

studentbostäder, befolkningstillväxt, sysselsättning

samt hur väl K2A lyckas utveckla fastighetsbeståndet.

Det kan påverka vakansgrad och hyresnivåer i de

fastigheter K2A äger.

 God marknadskännedom.

 Nära och proaktiv dialog med kunder för att

förstå deras behov idag och i framtiden.

 Utvecklar attraktiva, hållbara bostäder i bra lägen

på marknader med god efterfrågan.

 Strukturerad, digitaliserad process avseende

marknadsföring och uthyrning.

 Kontinuerlig mätning av kundernas nöjdhet följs

upp med relevanta åtgärder.

Hyresintäkter

och vakanser

1. Operativa risker

Operativa risker avser risker förknippade med den löpande förvaltningen av K2A:s fastighetsinnehav, såsom risk för att inte uppnå

kortsiktiga mål på grund av otillräckliga interna processer, effektivitet eller externa händelser.

Risken kopplad till fastighetskostnader ligger framför

allt i ökningar som K2A inte kan kompensera för

genom hyreshöjningar, index eller vidarefakturering.

Under de senaste åren har förutsättningarna i

omvärlden förändrats – hög inflation och volatila

energipriser leder till att K2A behöver säkerställa

hantering av detta.

 Fokus på hyresförhandlingar i syfte att bibehålla

marginaler.

 Energieffektiva miljöcertifierade fastigheter.

 Strukturerat och fokuserat arbete för att

effektivisera och minska energianvändning.

 Installation av solceller där det är möjligt.

 Implementering av individuell mätning av el- och

vattenförbrukning vilket möjliggör att kunderna

bär faktiska kostnader för användningen.

 Underhållsplaner för samtliga fastigheter.

Ökade

fastighets-

kostnader

Risk Riskbeskrivning Hantering

Kassaflöde

Förändring Effekt på kassaflödet, Mkr

Hyresvärde +/- 5 % +/- 25

Uthyrningsgrad +/- 1 procentenhet +/- 5

Fastighetskostnader +/ - 10 % -/+ 13

Räntekostnader +/- 1 procentenhet -/+ 10

1) Kassaflödet avser de senaste 12 månaderna. Uthyrningsgrad beräknas på hyresvärdet. Känslighetsanalys för

räntekostnader inkluderar effekt av derivat.

Känslighets-

analys

Det finns en risk att kostnader för genomförande

av projekt blir högre än förväntat på grund av

felkalkyler, bristande styrning i upphandling och

ineffektivt projektgenomförande vilket kan medföra

att avkastningen därmed blir lägre.

 Hög kompetens i projektorganisationen.

 Avtalsmässig reglering med samarbetspartners.

 Tydlig och proaktiv process vid upphandling av

entreprenader.

Projekt-

styrning

Risker och riskhantering

K2A Årsredovisning 2023 Förvaltningsberättelse

Utgifter för ränta på lånat kapital är en stor

kostnadspost i K2A:s resultaträkning. Ränteutgifter

påverkas av marknadsräntor och av kreditinstitutens

marginaler samt K2A:s strategi avseende räntebind-

ning. Det finns en risk att K2A:s ränteutgifter ökar

och att räntetäckningsgraden sjunker om marknads-

räntorna stiger eller att K2A binder sina räntor vid en

nivå som är högre än marknadsräntan.

< Av styrelsen fastställd finanspolicy reglerar

riskmandat.

< K2A använder räntederivat och fasträntelån för

att uppnå önskad räntebindningsstruktur och

räntetäckningsgrad.

Ränterisk

Den finansiella rapporteringen är ett viktigt besluts-

underlag och brister i den kan leda till felaktiga

beslut för K2A men också för externa parter såsom

långivare och investerare.

 Styrande dokument med tydlig fördelning av

ansvar och befogenheter.

 God intern kontroll med såväl förebyggande

åtgärder som uppföljningskontroller.

 Ett av styrelsen utsett revisionsutskott granskar

koncernens finansiella rapportering och interna

kontroll.

 Hög kompetens på ekonomifunktionen.

 Löpande bevakning och analys av förändringar i

regelverk.

 Extern revision.

 Aktivt arbete för att säkerställa regelefterlevnad.

Finansiell

rapportering

K2A måste anpassa verksamheten till lagar,

förordningar och regler. I det fall K2A inte efterlever

gällande regelverk kan det medföra ekonomiska

konsekvenser, sanktioner eller skada förtroendet

för K2A.

 Utvecklingen av lagar, regler och förordningar

inom områden som kan påverka K2A följs

löpande.

 God intern kontroll med uppföljning i flera led.

 Eventuella effekter av ändrade regelverk analyseras

och förbereds.

 Funktion för visselblåsning.

Regel-

efterlevnad

Refinansieringsrisk avser risken att finansiering inte

kan erhållas eller förnyas vid låneförfall, eller att

refinansieringen endast kan förnyas till en betydligt

högre kostnad.

Likviditetsrisk avser risken att K2A inte har tillräcklig

betalningsberedskap för förutsedda och/eller oförut-

sedda utgifter. K2A behöver tillgång till likviditet för

att finansiera pågående projekt, drift av verksam-

heten samt betala räntor och amorteringar.

Vi vill också fästa uppmärksamheten på den

information som lämnas i förvaltningsberättelsen på

sidan 69 under rubriken ”Risker och riskhantering”.

< Använder flera olika finansieringsformer och

källor.

< Finanspolicy fastställd av styrelsen begränsar

risktagande.

< Likviditetsreserv för att säkerställa att K2A kan

uppfylla löpande betalningsförpliktelser.

< Med hög andel miljöklassade fastigheter och

projekt har K2A goda förutsättningar att få så

kallad grön finansiering till attraktiva villkor

samtidigt som långivare prioriterar K2A framför

andra aktörer som inte har samma miljöprofil .

Refinansierings-

och likviditets-

risk

2. Finansiella risker och regelefterlevnad

Finansiella risker och regelefterlevnad avser risker kopplade till att K2A inte uppnår sina finansiella åtaganden eller misslyckas med

den finansiella rapporteringen och efterlevnad av förordningar, lagar och regler. K2A:s mest betydande finansiella risker utgörs av

ränterisk, refinansieringsrisk och likviditetsrisk.

Risk Riskbeskrivning Hantering

Risker och riskhantering

K2A Årsredovisning 2023 Förvaltningsberättelse

Politiska beslut och regeländringar kan leda till

ändrade förutsättningar för K2A:s verksamhet.

Det kan till exempel gälla beslut om förändrad

skattelagstiftning, regelverk för banker, statliga stöd

och planprocesser med mera.

 K2A följer aktivt utvecklingen av lagar, regler och

praxis inom de områden som berör K2A.

 Analys av eventuella effekter och om möjligt

proaktivt agerande.

 Dialog med styrelse om påverkan och tänkta

åtgärder.

Politiska

beslut

och regel-

ändringar

3. Strategiska risker

Strategiska risker är långsiktiga och övergripande. Det är viktigt att affärsmodellen och sammansättningen av fastighetsportföljen är

rätt anpassad, fastighetsförvärv passar in samt att investeringar inom rätt områden och i rätt tid görs.

Ett förändrat utrikespolitiskt landskap kan medföra

påverkan inom exempelvis konjunkturläge,

finansiella marknader, energiförsörjning och/eller

distributionskedjor. Länder som är stora leverantörer

av byggmaterial eller andra nyckelkomponenter

som bygg- och fastighetssektorn är beroende av kan

påverka K2A:s tillgång till byggprodukter för ny- och

ombyggnation, vilket både kan driva upp priset på

nyproduktion och påverka färdigställandet av nya

projekt.

 Översyn av leverantörskedjor i syfte att minska

exponering mot produktionsland med politisk

instabilitet.

 Strategisk översyn av leverantörskedjor i syfte att

säkerställa tillgång på insatsvaror.

 Upphandling av byggmaterial och varor från

leverantörer i Sverige, inom Europa eller länder

med bedömd låg politisk risk.

 Undersöka möjlighet till användning av

återbrukade material och komponenter.

 K2A använder räntederivat och fasträntelån för

att uppnå önskad räntebindningsstruktur och

räntetäckningsgrad.

 Installation av solceller på nybyggnadsprojekt samt

komplettering på befintliga fastigheter.

Utrikespolitiskt

landskap

Fastighetsutveckling genom investeringar i egna

fastigheter och framtagande av byggrätter är mycket

viktigt för företagets värdetillväxt. En begränsad

projektportfölj kan dämpa den framtida tillväxten.

 K2A arbetar aktivt för att behålla en långsiktig till-

växt och söker ständigt nya affärsmöjligheter och

projekt genom löpande dialog med kommuner

och andra marknadsaktörer.

 Kontinuerlig analys av marknadsläget.

 Tydlig investeringsstrategi som utvärderas

kontinuerligt.

 Tydlig beslutsprocess vad gäller risker och möjligheter

i varje projektmöjlighet.

Projekt-

verksamhet

samt tillgång

till mark/projekt

Risk Riskbeskrivning Hantering

Beroende av enskilda personer på nyckelbefattningar

kan medföra risker för att det dagliga arbetet inte kan

genomföras med tillräcklig effektivitet och kvalitet.

 Hållbart företag i alla dimensioner.

 För att säkerställa medarbetarnas motivation

genomförs årliga medarbetarundersökningar och

medarbetarsamtal med samtliga medarbetare där

individuella önskemål och behov av kompetensut-

veckling kartläggs.

 Plan för kompetensförsörjning.

 Dokumenterade process- och arbetsbeskrivningar

för att minska personberoende.

Beroende

av enskilda

nyckel-

personer

K2A Årsredovisning 2023

Risker och riskhantering

Förvaltningsberättelse

Korruption

och brott mot

mänskliga

rättigheter

4. Hållbarhetsrisker

Klimatförändringarna är en global hållbarhetsrisk

som medför konsekvenser för både ekonomiska,

ekologiska och sociala system. För K2A kan akuta

fysiska risker såsom översvämning, extremväder

(exempelvis skyfall, snöfall, värmeböljor, stormar

och brand) samt långsiktiga fysiska risker, komma

att öka K2A:s kostnader för skador och kräva

investeringar för att motverka påverkan. Långsiktiga

fysiska risker såsom kallare väder kan ge ökad

el- och värmeanvändning. Varmare temperaturer

kan medföra ökad risk för skadedjur och påverka

kostnaden för råvara (trä). Ändrade nederbörds

mönster eller havsvattenhöjningar kan påverka

behov av dagvattenhantering och/eller investeringar

i fukt- och vattenhanteringsåtgärder. Dessa risker

kan öka i ett längre tidsperspektiv.

 Klimatriskinventeringar av befintligt fastighets-

bestånd kompletteras allt eftersom fastigheter

förvärvas.

 Framtagna åtgärdsplaner som integrerats i

förvaltningens handlings- och underhållsplaner.

 Förvärv och markanvisningar bedöms utifrån ett

klimatriskperspektiv.

 Miljöcertifiering av all nyproduktion enligt Svanen

eller motsvarande.

 Dagvattenhantering i samtlig nyproduktion.

 Nybyggnader har låg energianvändning. Löpande

energieffektiviseringsåtgärder i befintligt bestånd.

Klimat-

förändringar,

fysiska risker

Klimat-

förändringar,

omställning

Risk Riskbeskrivning Hantering

För K2A är det viktigt att bygga tillit och förtroende i

branschen samt att bedriva affärsverksamheten på

ett transparent och etiskt korrekt sätt. Inom all affärs-

verksamhet kan det förekomma risker kopplade till

korruption och mänskliga rättigheter. Dessa risker

kan finnas inom såväl K2A som hos bolagets part-

ners och leverantörer. K2A ställer därför samma krav

på leverantörer som K2A ställer internt på bolaget.

För K2A kan en incident ha en negativ påverkan på

människor och miljö samt skada bolagets anseende

och verksamhet.

 K2A:s uppförandekod innehåller riktlinjer för att

säkerställa ett ansvarsfullt beteende, hög affärsetik

och respekten för mänskliga rättigheter.

 K2A:s jämställdhetspolicy innehåller riktlinjer för

nolltolerans mot diskriminering eller kränkande

särbehandling.

 Kravställning på leverantörer om att K2A:s

leverantörskod följs.

 Revision av leverantörsavtal på årsbasis och i

samband med nytecknande eller förnyelse av

kontrakt.

 Policy och rutin för visselblåsning som kan

användas vid misstanke om oegentligheter eller

brott mot uppförandekoden.

Korruption

och brott mot

mänskliga

rättigheter

3. Hållbarhetsrisker

Hållbarhetsrisker relaterar till hela verksamhetens värdekedja och relaterar till bolagets risk att bedriva aktiviteter på både kort och

lång sikt som inte är hållbara ur ett ekologiskt, ekonomiskt och socialt perspektiv. Exempelvis risk att inte ta hänsyn till klimat-

förändringar vid planering och anpassning av kommande och befintlig byggnation eller säkerställa uppföljning av leverantörers

uppfyllnad av uppförandekod.

Klimatförändringarna är en global hållbarhetsrisk

som medför konsekvenser för både ekonomiska,

ekologiska och sociala system. För K2A kan akuta

fysiska risker som översvämning, extremväder

(exempelvis skyfall, snöfall, värmeböljor, stormar

eller brand) samt långsiktiga fysiska risker komma

att öka K2A:s kostnader för skador och kräva

investeringar för att motverka påverkan. Långsiktiga

fysiska risker som kallare väder kan leda till ökad

el- och värmeanvändning. Varmare temperaturer

kan medföra ökad risk för skadedjur och påverka

kostnaden för råvara (trä). Ändrade nederbörds-

mönster eller havsvattenhöjningar kan påverka

behov av dagvattenhantering och/eller investeringar

i fukt- och vattenhanteringsåtgärder. Dessa risker

kan öka i ett längre tidsperspektiv.

 Hela K2A:s fastighetsbestånd har klimatrisk-

inventerats. Tidigare inventering från 2021

kompletterades under 2023 med fler klimatrisker

(jordskred och erosion) samt komplett inventering

för tillkomna fastigheter. Klimatriskinventeringar

av befintligt fastighetsbestånd kompletteras allt

eftersom fastigheter tillkommer.

 Framtagna åtgärdsplaner som integrerats i

förvaltningens handlings- och underhållsplaner.

 Förvärv och markanvisningar bedöms utifrån ett

klimatriskperspektiv.

 Miljöcertifiering av all nyproduktion enligt Svanen

eller motsvarande.

 Genomförande av klimatscenarioanalys och

integrering av resultat i verksamhetens hand-

lingsplaner. Klimatscenarioanalys uppdateras på

årsbasis.

 Dagvattenhantering i all nyproduktion.

 Nybyggnader har låg energianvändning. Löpande

energieffektiviseringsåtgärder i befintligt bestånd.

Klimat-

förändringar,

fysiska risker

K2A har sedan bolaget grundades 2013 haft

hållbarhet som fundament för att framtidssäkra verk-

samheten. Detta gör att bolaget idag är väl rustat för

de klimatrelaterade krav på omställning som finns

och kan förväntas komma. Vid poltiska förändringar,

nya lagkrav, förändringar av branschstandarder eller

policyer kan detta innebära investeringar (tidsmäs-

siga eller ekonomiska), ökad beskattning och/eller

förändringar av K2A:s verksamhetsprocesser och

rutiner. Större medvetenhet om klimatfrågan hos

olika intressentgrupper kan öka efterfrågan på miljö-

certifieringar. Till följd av klimatförändringar och

generellt ökad efterfrågan på el kan elpriset komma

att öka, vilket skulle innebära ökade driftskostnader

för K2A:s fastighetsbestånd.

 Bevakning av ändringar i lagkrav, riktlinjer och

policyer.

 Utvärdering av produktionsmetoder för ökad

cirkularitet och resurseffektivitet.

 Miljöcertifiering av nyproduktion och befintligt

fastighetsbestånd.

 Endast inköp av el från förnybara energikällor till

samtliga fastigheter.

 Installation av solceller på nybyggnadsprojekt samt

komplettering på befintliga fastigheter.

Klimat-

förändringar,

omställning

Risk Riskbeskrivning Hantering

Risker och riskhantering

K2A Årsredovisning 2023 Förvaltningsberättelse

Förlusten av biologisk mångfald och ekosystem-

tjänster är dels en global hållbarhetsrisk, men även

lokalt får det konsekvenser för klimat, mat-

försörjning, rening av luft, markerosion/mark-

stabilitet och råvaruförsörjning. Vid nyproduktion kan

nya byggnader och tillhörande utbyggnad av mark

eller infrastruktur komma att innebära ett fysiskt

hinder för arter och växter att sprida sig i landskapet.

Lokalt kan rödlistade arter påverkas av K2A:s verk-

samhet kopplad till uppförandet av nya byggnader.

Vid uppförande på jungfrulig mark eller med närhet

till känsliga naturområden kan detta innebära

risker kopplad till lokal artdöd (växter och djur) och

därmed förlust av bidrag till lokala ekosystemtjänster

och/eller förlust av lokala biotoper. För K2A:s

fastigheter kan det innebära en minskad motstånds-

kraft mot klimatrelaterade väderfenomen som kräver

investeringar i, på eller runt byggnaderna. Det kan

påverka fysiska aspekter som ljud- och luftkvalitet i

och utanför byggnaderna. För kunderna kan fysiska

och estetiska aspekter inverka på trivsel och medföra

lägre kundnöjdhet.

 Markanvisningar bedöms utifrån ett miljöperspektiv.

 Baserat på artinventeringar från kommun/

länsstyrelse anpassas grön- och blåstrukturer på

fastigheten.

 För nyproduktion, främjande av spridningskorri-

dorer på fastigheten, bland annat genom gröna

tak och/eller gröna innergårdar med växter som

stöttar eller förstärker lokala biotoper och/eller

ekosystemtjänster.

 Policy för biologisk mångfald inbegriper löpande

förvaltning och är tänkt att stötta K2A:s bidrag och

riskhantering. I takt med ökad nivå av redovisning

enligt CSRD kommer policyn att utvecklas och ge

ytterligare konkret vägledning för verksamheten

i ämnet.

 Miljöcertifiering av nyproduktion och förvärvade

fastigheter.

 Kunddialoger förs för att identifiera och lyfta

relevanta hållbarhetsaspekter, inklusive grönytor

och utemiljöer.

Biologisk

mångfald och

ekosystem-

tjänster

Baserat på forskningen kring de planetära gränserna

har K2A identifierat ett flertal områden där

verksamheten kan medföra en negativ miljöpåverkan.

Utöver klimatpåverkan och biologisk mångfald

(framgår separat ovan) kan användning av kemikalier

vid ombyggnation, nyproduktion och förvaltning bidra

till utsläpp till mark, luft eller vatten. Vid nyproduktion

påverkar K2A markanvändningen vid fastigheten samt

bidrar till utbyggnad av infrastruktur lokalt, vilket kan

innebära förändrad landanvändning på lokal/regional

nivå, till exempel om bostäder byggs på tidigare

åkermark. Verksamheten i fastigheterna samt de boende

bidrar till ett nyttjande av färskvattenresurser vilket kan

ha en negativ påverkan där grundvatten-

nivåerna är låga. Generering av avfall sker från både

fabriksverksamhet, på byggplats och i byggnadens

driftsskede. Det kan innebära en negativ miljöpåverkan

om stora mängder avfall går osorterat till deponi eller

går till energiåtervinning istället för återanvändning eller

materialåtervinning

 Miljöcertifiering av nyproduktion och förvärvade

befintliga byggnader.

 Miljöinventering i befintliga byggnader

genomförd.

 Markanvisningar bedöms utifrån ett miljöperspektiv.

 Rutiner på byggplats i händelse av miljöolycka.

 Rutiner för sortering av byggavfall.

 Generösa avfallsutrymmen i lägenheter och i

fastigheten för bolagets kunder.

 Snålspolande toaletter och kranar i nyproduktion

och ombyggnation.

 Kunddialoger förs för att identifiera och lyfta

relevanta hållbarhetsaspekter som avfallssortering

och återbruk.

 Svanencertifiering av nyproduktion för minskad

användning av miljö- och hälsoskadliga

kemikalier.

Miljö-

påverkan

För K2A är det viktigt att anställda ska känna sig

trygga och ha förutsättningar för att må bra på

arbetsplatsen. Brister i K2A:s arbete kring arbets-

miljö, säkerhet och hälsa samt anställnings- och

arbetsvillkor kan medföra negativa konsekvenser

på såväl individ- som företagsnivå. Brister eller

incidenter kan medföra att K2A ses som en mindre

attraktiv arbetsgivare och kan skada bolagets

varumärke.

 Arbetsmiljöarbetet beskrivs i en arbets-

miljöhandbok och följs upp årligen.

 Tydliga säkerhetsföreskrifter och arbetsmiljö-

utbildningar för personal i produktion genomförs

löpande.

 Hälsofrämjande åtgärder som friskvårdsbidrag

och sjukvårdsförsäkring.

 Årliga medarbetarsamtal och medarbetarenkät

där den psykosociala och fysiska arbetsmiljön

utvärderas. Resultatet går in i handlingsplan för

kommande år.

Arbetsmiljö

Risk Riskbeskrivning Hantering

Risker och riskhantering

4. Hållbarhetsrisker

3. Hållbarhetsrisker fortsättning

K2A Årsredovisning 2023 Förvaltningsberättelse

TCFD – Klimatrelaterade

finansiella upplysningar

Redan från starten år 2013 har K2A:s ambition varit att

kontinuerligt skapa nya och innovativa hållbarhetslösningar

som tar hänsyn till bolagets klimatavtryck. Bolagets fokus på

klimatarbetet har från och med år 2021 tydliggjorts med ett nytt

klimatmål om att K2A:s verksamhet ska vara klimatpositiv senast

år 2027. Inom satsningen har en färdplan färdigställts under 2023

samtidigt som bolagets arbete med klimatanpassning fördjupas.

K2A vill ta ansvar, bidra till en förändring i branschen och

transparent visa verksamhetens påverkan på klimatet. För ärde

året redovisas bolagets klimatrelaterade risker och möjligheter

enligt TCFD, Task Force on Climate related Financial

Disclosures.

TCFD:s riktlinjer utgår från de fyra områdena styrning,

strategi, riskhantering samt mål och mätvärden. Se sida 77

för en sammanfattande tabell med hänvisning till bolagets

klimatrelaterade rapportering. Tabellen motsvarar gure 4

i “Recommendations of the Task Force on Climate-related

Financial Disclosures”.

Scenarioanalys

Genom att analysera olika framtida klimatscenarier är det

möjligt att skapa en bättre bild av hur utvecklingen kan komma

att påverka K2A:s verksamhet i framtiden. Viktiga områden att

analysera är hur politik, ekonomi och teknik kan komma att för-

ändras för att uppnå en mer klimatanpassad värld men även hur

ett förändrat klimat kan komma att påverka bolagets fastigheter

fysiskt genom exempelvis höjda vattennivåer.

Klimatscenarioanalysen inkluderar fysiska risker både på

kort och lång sikt samt omställningsrisker: regulatoriska,

teknologiska, marknad och varumärke. Klimatscenarioanalysen

omfattar hela värdekedjan: markanskaning, tillverkning av

volymelement i fabrik, montage på byggplats, förvaltning och

nansiell utveckling. Två ytterligheter av klimatscenarier har

använts: RCP 2.6 som anger ett scenario där världen har anpassat

växthusgasutsläppen till Parisavtalets 2°C-mål samt RCP 8.5

som motsvarar en global medeltemperaturökning på 6 °C.

Klimatscenario RCP 2.6 och 8.5

IPCC (International Panel on Climate Change)

har tagit fram ett antal klimatscenarier utifrån

antaganden om hur stora växthusgasutsläppen

kommer att bli. Scenarierna visar varianter på möjlig

framtida utveckling, alltifrån en fortsättning av dagens

utsläppstrender, till en mycket stor begränsning av

framtida utsläpp.

Klimatscenario RCP 2.6 – Anpassning till Parisavtalet

 Än mer stringent klimatpolitik

 Låg energiintensitet

 Minskad användning av olja

 Utsläppen av metan minskar med 40 procent

 Utsläppen av koldioxid kulminerar år 2020 och

minskar därefter. Utsläppen är negativa år 2100.

 Halten av koldioxid i atmosfären kulminerar

omkring år 2050, följt av en måttlig minskning till

drygt 400 ppm (parts per million) år 2100

Klimatscenario RCP 8.5 – Världen fortsätter som

vanligt

 Koldioxidutsläppen är tre gånger dagens nivåer

 Metanutsläppen ökar kraftigt

 Teknikutvecklingen mot ökad energieffektivitet

fortsätter, men långsamt

 Stort beroende av fossila bränslen

 Hög energiintensitet i flertalet sektorer

 Ingen tillkommande klimatpolitik

Källa: www.klimatanpassning.se/klimatanpassa/underlag-for-

klimatanpassning/klimatscenarier-1.87742

Fysiska risker

Kortsiktiga

 Bränder

 Extremväder (snöfall, regn, stormar)

 Översvämningar

 Värmeböljor

Långsiktiga

 Temperaturförändringar

 Ändrade nederbördsmönster

 Vindförhållanden

 Havsnivåhöjning

Omställningsrisker

Regulatoriska

 Krav på klimatrapportering

 Policyer och lagkrav

Teknologiska

 Investeringar som krävs för att uppgradera nuvarande byggsystem

 Investeringar som krävs för att anpassa befintligt fastighetsbestånd

Marknad och varumärke

 Ökade kostnader för råmaterial och energi

 Varumärke, rykte och ändrad efterfrågan

1) https://assets.bbhub.io/company/sites/60/2021/10/FINAL-2017-TCFD-Report.pdf

K2A Årsredovisning 2023

Klimatrelaterade finansiella upplysningar

Kunder söker sig till

lägenheter med låg hyra

utan hållbarhetsprofil.

Höga krav på

klimatanpassat

byggande vid

markanvisning kan bli

fördyrande.

Lagkrav och

branschstandarder för

klimatneutralt byggande

kräver en anpassning av

produktionsmodell.

Krav på implementering

av tekniska system för

att reducera byggnadens

klimatpåverkan.

Skatter på fossila

drivmedel medför

ökad bränslekostnad

för transporter och

arbetsmaskiner.

Lagkrav leder till

att omfattande

klimatanpassning av

befintliga fastigheter

krävs, både teknisk och

fysisk prestanda.

Driftskostnader påverkas

av dyra elpriser.

Hållbar produkt som

attraherar fler kunder.

K2A:s hållbarhetsprofil

är attraktiv hos

kommuner och

markägare.

Cirkulerade material

minskar behovet av

jungfruligt material vilket

minskar klimatpåverkan.

Korta, fossilfria

transporter samt eldrivna

arbetsmaskiner ger lägre

bränslekostnad och

klimatpåverkan.

Ökad mängd egen-

producerad solel och

energi från förnybara

energikällor ger lägre

klimatpåverkan.

Kunder söker sig till

billiga bostäder utan

hållbarhetsprofil.

Högre konkurrens om

byggrätter med låg

riskexponering.

Elbrist medför påverkan

på driftssäkerhet i

fabrikerna. Negativ

påverkan på

projekttidplaner och

kostnad för projektet.

Råvarutillgång för trä

ändras på grund av ökad:

 benägenhet för

skadedjursangrepp

 risk för skogsbrand

 konkurrens om trä

som råvara, även från

andra branscher

Elbrist medför påverkan

på driftssäkerhet i

produktion. Negativ

påverkan på

projekttidplaner.

Extrema snö- eller skyfall

kan orsaka driftsstopp

och/eller fuktskador,

vilket medför längre

produktionstid och ökade

materialkostnader.

Elbrist kan påverka

driftssäkerheten i

förvaltning.

Extremväder och

ändrade nederbörds-

mönster medför skador

på klimatskal samt

sättningar i mark.

Extremväder påverkar

inomhuskomfort i

ej klimatanpassade

bostäder, med minskad

kundnöjdhet, och/eller

utflytt som följd. K2A:s

rykte påverkas.

Ökad efterfrågan

på klimatanpassade

bostäder.

K2A:s hållbarhetsprofil

är attraktiv hos

kommuner och

markägare.

Ökad mängd

egenproducerad solel

i fabriker ger ökad

driftssäkerhet.

Cirkulerad råvara från

tidigare volymelement

eller andra byggprojekt

minskar kostnaderna för

material.

Låg energianvändning

och miljöcertifierade

byggnader bidrar

till ränterabatter för

byggkreditiv.

Korta och fossilfria

transporter mellan fabrik

och produktionsplats ger

lägre klimatpåverkan.

Ökad mängd egen-

producerad solel och

energi från förnybara

energikällor ger lägre

klimatpåverkan.

Lokal dagvatten-

hantering minskar risk

för fysiska skador på

byggnader och mark.

Installation av energi-

besparande åtgärder

ökar lönsamheten.

Klimatriskinventerade

fastigheter med

genomförda åtgärder

ökar attraktiviteten.

Låg energianvändning

bidrar till lägre

effektuttag på elnätet

samt möjliggör

ränterabatt på lån.

Kundanalys

Mark-

anskaffning

Bostads-

produktion Byggnation

Uthyrning och

förvaltning

RCP 2.6

RCP 8.5

RiskerMöjligheterMöjligheter

Risker

Under 2023 uppdaterades K2A:s klimatfokuserade scenario-

analys från år 2021 i sye att identiera och värdera risker,

möjligheter och åtgärder och därmed kunna skapa en så god

beredskap som möjligt för framtida klimatscenarier.

Analysen visar att K2A redan idag har god beredskap för

omställningsrisker. De akuta och långsiktiga fysiska riskerna

är inventerade i samband med genomförda klimatriskinvente-

ringar och uppstår behov kommer riskhanteringsåtgärder att

genomföras

Klimatrelaterade risker och möjligheter i K2A:s värdekedja

K2A Årsredovisning 2023

Klimatrelaterade finansiella upplysningar

Finansiell påverkan

K2A har en aärsmodell och värdekedja där låg klimatpåverkan

och klimatanpassning är i fokus. I samband med övergången

till en koldioxidneutral ekonomi behöver K2A göra ytterli-

gare anpassningar av sin aärsmodell för att vara i linje med

Parisavtalets utsläppsmål samt målet om att vara klimatpositivt

senast år 2027. K2A tar höjd för att hantera ett RCP 8.5-kli-

matscenario men anpassar verksamheten för att vara i linje

med ett RCP 2.6-klimatscenario vilket motsvarar en global

medeltemperaturökning som inte överstiger två grader. K2A

har därmed gjort en analys av de kostnader som en hantering

och anpassning till framtida klimatrisker kommer innebära för

bolaget.

På kort sikt innebär detta att samtliga nybyggnadsprojekt

kravställs på mer energieektiva installationer och klimatskal,

mer hållbara materialval och fossilfria transporter. Bentliga

byggnader står inför ett ertal investeringar relaterat till ener-

gieektiviseringsåtgärder, uppkoppling mot smarta styrsystem

och egenproducerad energi. På medellång och lång sikt förväntas

lagkrav bidra till ytterligare anpassningar av bentligt fastighets-

bestånd kopplat till energiförsörjning, ny teknik och krav på

klimatutsläppsnivåer.

Kort sikt (inom 5 år)

 Utvecklingskostnader för anpassning av produkt

 Miljöcertiering av byggnader

 Kostnader för investeringar i egenproducerad förnybar energi

 Investeringar i ny energieektiviseringsteknik

 Kostnader för klimatanpassning av bentliga fastigheter –

både teknisk och fysisk prestanda

 Lägre dris- och underhållskostnader tack vare energi-

eektivisering och klimatanpassning

 Bättre lånevillkor för klimatanpassade byggnader med låga

utsläpp av växthusgaser

Investeringar i egenproducerad förnybar energi

och energieffektiviseringsteknik

Investeringar i egenproducerad förnybar energi och energi-

eektiviseringsteknik kommer inledningsvis prioriteras för de

byggnader som har energiklass D eller sämre. Inom de närmaste

fem åren uppskattas egenproducerad förnybar energi ha imple-

menterats i cirka hälen av byggnaderna i förvaltning. I slutet av

2023 hade 42 procent av alla förvaltade erbostadshus solceller.

Energieektiviseringsåtgärder för byggnaderna varierar kraf-

tigt beroende på byggnadsfysik och tekniska system. Exempel

på åtgärder kan vara tilläggsisolering, injusteringar av tekniska

system, implementering av ny teknik såsom energieektiva

installationer och värmeåtervinning. Inom de närmaste fem åren

uppskattas energieektiviseringsåtgärder ha implementerats på

samtliga byggnader som idag har energiklass D eller sämre.

Uppskattad Uppskattade årliga

Investering kostnad, Mkr energibesparingar, Mkr

Förnybar energi 15 0,9

Energieffektivisering 28 2,3

Klimatanpassning av befintligt bestånd

K2A har under 2023 slutfört en klimatriskinventering av

beståndet med hjälp av Sweco. En överlagringsanalys har

genomförts för att redovisa vilka byggnader som är utsatta för

klimatrelaterade risker. Objekten överlagras med karterade risk-

områden för respektive klimatrisk för att identiera objekt inom

och utanför ett riskområde. Nästa steg är att göra en djupare

analys för fastigheter med ökad risk för att slutligen ta fram even-

tuell åtgärdsplan. Baserat på resultatet från årets genomförda

klimatriskinventering bedöms följande andel byggnader ha ökad

risk utifrån exponeringen för olika klimatrelaterade händelser.

Flertalet av de möjliga åtgärderna är värdehöjande i det fall de

genomförs.

Antal byggnader

Händelse (av totalt 219 st) Andel byggnader, %

Översvämning av skyfall 80 36

Skogsbrand 80 36

Skred 40 18

Värme 30 14

Översvämning från sjöar och 5 2

vattendrag

Översvämning från hav vid 0 0

högvatten

Erosion 0 0

Möjliga åtgärder Uppskattad investering, Mkr

Avledning, skydd och 35

omhändertagande av vatten

Solskydd och skuggande växter 28

Anlägga gräsytor/brandkorridorer 20

Markförstärkande åtgärder för skredsäkring 10

Förstärkning av takkonstruktioner 4

Investeringar i kolsänkor och kolinbindande åtgärder

Investeringskostnad för kolsänkor och kolbindande åtgärder

uppskattas till 0,7 Mkr.

Finansiell påverkan

Klimatscenario RCP 2.6

 Ökade utvecklingskostnader för anpassning

av produktionsmetod

 Värde på ej klimatanpassade byggnader minskar

 Värde på klimatanpassade byggnader ökar

 Kostnad för klimatanpassning i befintligt

bestånd ökar

 Högre driftskostnader relaterat till drift och underhåll

av tekniska system

Klimatscenario RCP 8.5

 Minskade intäkter på grund av högre utflyttning och

lägre attraktivitet för ej klimatanpassade byggnader

 Högre byggkostnader

 Mycket högre drifts- och underhållskostnader på

grund av högre energipriser och ökad skadefrekvens

 Dyrare produktions- och byggnationskostnader

K2A Årsredovisning 2023

Klimatrelaterade finansiella upplysningar

Medellång sikt (5 till 30 år)

 Kostnader för investeringar i kolsänkor

 Miljöcertiering av byggnader

 Investeringar i ny energieektiviseringsteknik

 Kostnader för investeringar i egenproducerad förnybar energi

 Kostnader för klimatanpassning av bentliga fastigheter

 Lägre dris- och underhållskostnader tack vare energi-

eektivisering och klimatanpassning

 Bättre lånevillkor för byggnader med låga utsläpp

Investeringar i egenproducerad förnybar

energi och energieffektiviseringsteknik

Investeringar i egenproducerad förnybar energi och energi-

eektiviseringsåtgärder avser de fastigheter där insatser återstår

eer 5 år. Investeringarna är värdehöjande i de fall de genomförs.

Uppskattade

Uppskattad energibesparingar

Investering investering, Mkr per år, Mkr

Förnybar energi 120 12

Energieffektivisering 166 18

Klimatanpassning av befintligt bestånd

Under kommande år kommer FN:s klimatpanel IPCC

uppdatera de klimatriskscenarier som bland annat K2A:s

klimatriskinventeringar har baserats på. Det är i nuläget inte

möjligt att bedöma om ytterligare åtgärder krävs. Finansiell

påverkan är därmed ej möjlig att bedöma.

Investeringar i kolsänkor och kolbindande åtgärder

Fortsatt investering i kolbindning och kolsänkor uppskattas till

1,5 Mkr på medellång sikt.

Lång sikt (30 till 80 år)

 Kostnader för investeringar i kolsänkor

 Kostnader för investeringar i egenproducerad förnybar energi

 Utvecklingskostnader för anpassning av produkt

 Lägre dris- och underhållskostnader tack vare energi-

eektivisering och klimatanpassning

 Bättre lånevillkor för byggnader med låga utsläpp

På lång sikt fortsätter K2A med investeringar och produktut-

veckling för hantering av framtida klimatscenarier. Om 26 år,

dvs år 2050 ska EU ha nått målet om att ha netto-noll-utsläpp.

Då K2A redan år 2027 avser att vara klimatpositivt i hela

värdekedjan sker de största investeringarna i klimatanpassnings-

åtgärder och fastighetsnära förnybar energiteknik. Beroende på

tekniska framsteg och leverantörers klimatutsläpp som bolaget ej

har rådighet över, som exempelvis ärrvärme, kan det bli aktuellt

med investeringar i kolsänkor och/eller kolbindande åtgärder. En

bedömning av nansiell påverkan är därmed ej möjlig i nuläget.

Strategi

A. Klimatrelaterade risker

och möjligheter

organisationen har

identifierat på kort, medel

och lång sikt.

Se sid 78-79

B. Påverkan från klimat-

relaterade risker och

möjligheter på

organisationens

verksamheter, strategi och

finansiella planering.

Se sid 74-75

C. Organisationsstrategins

anpassningsförmåga

med hänsyn till olika

klimatrelaterade scenarier

– inkluderat ett scenario

för 2 grader eller lägre.

Se sid 74-79

Riskhantering

A. Organisationens

processer för att identifiera

och bedöma klimatrelate-

rade risker.

Se sid 69-70

B. Organisationens

processer för att hantera

klimatrelaterade risker.

Se sid 74-75

C. Processer för att

identifiera, bedöma och

hantera klimatrelaterade

risker är integrerade i

organisationens övergri-

pande riskhantering.

Se sid 69-70, 74-75

Mätetal och mål

A. Organisationens

mätetal för att bedöma

klimatrelaterade risker

och möjligheter i linje

med sin strategi och

riskhanteringsprocess.

Se sid 69-70

B. Scope 1, Scope 2 och

Scope 3-utsläpp av växt-

husgaser och relaterade

risker.

Se sid 141

C. Mål som organisa-

tionen använder för att

hantera klimatrelaterade

risker och möjligheter och

utveckling mot mål.

Se sid 74-75, 92

Styrning

A. Styrelsens översyn av

klimatrelaterade risker och

möjligheter.

Se sid 69-70

B. Ledningens roll i

bedömning och hantering

av klimatrelaterade risker

och möjligheter.

Se sid 69

TCFD - sammanfattning och sidhänvisning till upplysningar

K2A Årsredovisning 2023

Klimatrelaterade finansiella upplysningar

Aktien och ägarna

Stamaktier av serie B (kortnamn K2A B) samt preferensaktier

(kortnamn K2A PREF) är noterade på Nasdaq Stockholms

huvudlista sedan den 20 juni 2019. Stamaktier av serie A och D

är inte upptagna till handel på någon börs eller marknadsplats.

Gröna aktier

I maj 2020 lanserade K2A det första ramverket i världen för

gröna aktier med syet att transparent redovisa bolagets

klimatpåverkan. Märkningen utgår från klassicering av bolagets

intäktsströmmar och investeringar enligt CICERO. I juni 2021

ck K2A:s aktier grön märkning enligt Nasdaq Green Equity

Designation, under 2023 förnyades den gröna märkningen.

Den gröna märkningen utgör ett bevis på att över 50 procent av

K2A:s omsättning härrör från aktiviteter som är gröna och att

verksamheten fortsätter att investera en betydande andel i gröna

aktiviteter.

Antal utestående aktier

Totalt antal utestående aktier uppgick den 31 december 2023

till 87 670 100 aktier varav 10 604 640 A-aktier, 68 454 500

B-aktier, 6 806 160 D-aktier samt 1 804 800 preferensaktier.

Totalt antal röster i bolaget uppgick till 183 111 860.

Aktiekapitalet

K2A:s aktiekapital uppgick den 31 december 2023 till 547,9

Mkr fördelat på 87 670 100 aktier med ett kvotvärde om 6,25

kr per aktie. Enligt bolagsordningen ska aktiekapitalet vara lägst

500 Mkr och högst 2 miljarder kr fördelat på lägst 80 miljoner

aktier och högst 320 miljoner aktier.

Bolaget har fyra olika aktieserier; stamaktier av serie A, B och D samt preferensaktier.

Stamaktier av serie A berättigar till tio röster per aktie medan stamaktier av serie B

och D samt preferensaktier berättigar till en röst per aktie.

B-aktiens utveckling

Senast betalt för K2A B vid stängning på årets sista handelsdag

den 30 december 2023 var 8,31 kr vilket motsvarar en nedgång

om 40 procent under året.

Utdelning

För räkenskapsåret 2023 föreslår styrelsen att ingen utdelning

lämnas.

Övrig information

Det nns inga begränsningar för överlåtelse av aktier eller

begränsningar att avge röster på bolagsstämma. Så vitt bolaget

känner till förekommer inga avtal mellan ägare som begränsar

överlåtbarhet av aktier. Det förekommer ingen stielse eller

liknande för samägande av anställdas aktier och som kan utöva

inytande. I vissa kreditavtal förekommer villkor om att lån kan

behöva återbetalas i förtid vid ägarförändringar såsom följd av

ett oentligt uppköpserbjudande.

K2A Årsredovisning 2023

Aktien och ägarna

Förvaltningsberättelse

Största aktieägare 31 december 2023

Procent av Procent av

Preferens- Totalt antal totalt antal totalt antal

A-aktier B-aktier D-aktier aktier aktier aktier röster

Johan Knaust med bolag 2 841 840 15 453 015 6 806 160 93 085 25 194 100 28,7 27,7

Johan Ljungberg med bolag 2 412 000 9 289 661

– 13 864 11 715 525 13,4 18,3

Johan Thorell med bolag 2 412 000 6 666 496

– 19 499 9 097 995 10,4 16,8

Claes-Henrik Julander med bolag 2 176 800 5 194 622

– 17 659 7 389 081 8,4 14,7

SEB Fonder

– 5 048 480 – – 5 048 480 5,8 2,8

Verdipapirfondet Odin Eiendom

– 4 238 190 – – 4 238 190 4,8 2,3

Enter Sverige

– 3 230 913 – – 3 230 913 3,7 1,8

Länsförsäkringar Fastighetsfond

– 2 543 207 – – 2 543 207 2,9 1,4

Ludwig Holmgren 762 000 1 195 419

– 2 032 1 959 451 2,2 4,8

Humle fonder

– 1 530 671 – – 1 530 671 1,7 0,8

Swedbank Försäkring

– 1 364 312 – 15 071 1 379 383 1,6 0,8

Swedbank Fonder

– 1 260 000 – – 1 260 000 1,4 0,7

Cliens Kapitalförvaltning

– 1 033 261 – – 1 033 261 1,2 0,6

Diskretionär fond – 921 593 – – 921 593 1,1 0,5

Avanza Pension

– 731 524 – 170 799 902 323 1,0 0,5

SEB Försäkring – 677 001 – 14 991 691 992 0,8 0,4

Handelsbanken Liv

– 663 371 – 2 120 665 491 0,8 0,4

LK Finans

– 636 999 – – 636 999 0,7 0,3

Handelsbanken Fonder

– 392 951 – – 392 951 0,4 0,2

Christian Lindberg

– 375 000 – – 375 000 0,4 0,2

Övriga

– 6 007 814 – 1 455 680 7 463 494 8,5 4,1

Totalt 10 604 640 68 454 500 6 806 160 1 804 800 87 670 100 100,0 100,0

Källa: Euroclear Sweden

Handel med aktien

Handeln med K2A B 2023 2022 2021

Genomsnittlig handelsvolym per handelsdag, antal aktier 63 154 63 237 22 905

Genomsnittlig handelsvolym per handelsdag, Mkr 0,5 1,8 1,7

Handeln med K2A PREF 2023 2022 2021

Genomsnittlig handelsvolym per handelsdag, antal aktier 1 496 2 184 1 969

Genomsnittlig handelsvolym per handelsdag, Mkr 0,3 0,6 0,7

Källa: Nasdaq

K2A Årsredovisning 2023

Aktien och ägarna

Förvaltningsberättelse

K2A PREF

Kursutveckling 2 april 2015 – 30 december 2023

K2A B

Kursutveckling 20 juni 2019 – 30 december 2023

April

2015

Jan

2016

Jan

2017

Jan

2018

Jan

2019

Jan

2020

Jan

2021

Jan

2022

Dec

2023

Juli

2019

Jan

2020

Jan

2021

Jan

2022

Omsättning, antal aktier

Stängningskurs K2A PREF, SEK

100000

200000

300000

400000

500000

600000

700000

800000

900000

1000000

100

2019-06-20

2019-07-12

2019-08-02

2019-08-23

2019-09-13

2019-10-04

2019-10-25

2019-11-15

2019-12-06

2020-01-03

2020-01-27

2020-02-17

2020-03-09

2020-03-30

2020-04-22

2020-05-14

2020-06-05

2020-06-29

2020-07-20

2020-08-10

2020-08-31

2020-09-21

2020-10-12

2020-11-02

2020-11-23

2020-12-14

2021-01-11

2021-02-01

2021-02-22

2021-03-15

2021-04-07

2021-04-28

2021-05-20

2021-06-10

2021-07-02

2021-07-23

2021-08-13

2021-09-03

2021-09-24

2021-10-15

2021-11-05

2021-11-26

2021-12-17

2022-01-12

2022-02-02

2022-02-23

2022-03-16

2022-04-06

2022-04-29

2022-05-20

2022-06-14

2022-07-06

2022-07-27

2022-08-17

2022-09-07

2022-09-28

2022-10-19

2022-11-09

2022-11-30

2022-12-21

2023-01-13

2023-02-03

2023-02-24

2023-03-17

2023-04-11

2023-05-03

2023-05-25

2023-06-16

2023-07-10

2023-07-31

2023-08-21

2023-09-11

2023-10-02

2023-10-23

2023-11-13

2023-12-04

2023-12-27

K2A B

Omsättning, aktier Stängningskurs K2A B, SEK

Jan

2023

10000

20000

30000

40000

50000

60000

100

150

200

250

300

350

400

2015-04-02

2015-06-15

2015-08-21

2015-10-28

2016-01-11

2016-03-17

2016-05-27

2016-08-05

2016-10-12

2016-12-19

2017-02-27

2017-05-09

2017-07-19

2017-09-25

2017-11-30

2018-02-09

2018-04-20

2018-07-03

2018-09-07

2018-11-14

2019-01-28

2019-04-04

2019-06-18

2019-08-26

2019-10-31

2020-01-16

2020-03-24

2020-06-04

2020-08-12

2020-10-19

2020-12-28

2021-03-09

2021-05-19

2021-07-27

2021-10-01

2021-12-08

2022-02-17

2022-04-28

2022-07-08

2022-09-14

2022-11-21

2023-01-30

2023-04-06

2023-06-20

2023-08-28

2023-11-02

K2A PREF

Omsättning, aktier Stängningskurs K2A PREF, SEK

Jan

2023

K2A Årsredovisning 2023

Aktien och ägarna

Omsättning, antal aktier

Stängningskurs K2A B, SEK

Bolagsstyrningsrapport

Svensk kod för bolagsstyrning (”Koden”)

Koden är en del av näringslivets självreglering. Den anger en

norm för god bolagsstyrning på en högre ambitionsnivå än

aktiebolagslagens och andra reglers krav. Nyckeln till detta är

mekanismen ”följ eller förklara”. ”Följ eller förklara” innebär

att bolagen inte vid varje tillfälle måste följa varje regel i Koden

utan kan välja andra lösningar som bedöms bättre svara mot

omständigheterna i det enskilda fallet, förutsatt att bolaget

öppet redovisar varje sådan avvikelse, beskriver den lösning man

valt i stället samt anger skälen för detta. Därigenom kan Koden

ange vad som oa – men inte nödvändigtvis alltid – kan anses

utgöra god sed för bolagsstyrning i olika frågor. K2A följer

Koden utan avvikelser.

Risker och riskhantering

K2A:s processer för att identiera och hantera risker är en del av

bolagets strategiarbete. Avsnittet i årsredovisningen om risker

och riskhantering redogör för de mest väsentliga riskerna samt

vilka styrande dokument och åtgärder som koncernen arbetar

eer för att hantera dessa.

Hållbarhet

K2A:s hållbarhetsarbete är en integrerad del av bolagets

aärsmodell och verksamhet och beskrivs på sid 18-43.

Hållbarhetsarbetet hjälper bolaget att reducera risker och

kostnader, stärka konkurrenskraen samt attrahera talanger

och investerare. Styrelsens hållbarhetsutskott har ansvar för

att ta fram den strategiska inriktningen för bolagets hållbar-

hetsarbete. Vd har, med stöd av bolagets hållbarhetschef, det

övergripande ansvaret för att styra K2A:s verksamhet inom

hållbarhetsområdet.

Så här styrs K2A

Bolagsstämma/årsstämma

I enlighet med aktiebolagslagen är bolagsstämman bolagets

högsta beslutsfattande organ och på bolagsstämman utövar

aktieägarna sin rösträtt. Enligt K2A:s bolagsordning nns fyra

aktieslag: A-aktier berättigar till 10 röster per aktie och B-aktier,

D-aktier samt preferensaktier berättigar till 1 röst per aktie. Vid

årsstämman väljs styrelseledamöter, -ordförande och revisorer

samt beslutas kring ersättning till styrelsen och revisorerna.

Valberedning

Enligt Koden ska bolaget ha en valberedning som har till sye

att lämna förslag beträande ordföranden på bolagsstämmor,

kandidater till styrelseledamöter (inklusive ordföranden),

arvoden och övrig ersättning till varje styrelseledamot samt

ersättning för utskottsarbete, val av och ersättning till externa

revisorer samt förslag till ledamöter i valberedning för den

nästföljande årsstämman. Valberedningens förslag redovisas i

kallelse till årsstämman.

K2A:s valberedning ska bestå av tre ägarrepresentanter

representerande de tre röstmässigt största aktieägarna eller

ägargrupperna i bolaget enligt Euroclears utskri av aktieboken

per sista bankdagen i september månad. Styrelseordföranden

ska kontakta de tre största aktieägarna eller ägargrupperna och

begära att dessa utser varsin representant. Om någon av de

tre största aktieägarna eller ägargrupperna avstår från att utse

en ägarrepresentant eller om en ägarrepresentant avgår innan

uppdraget har fullgjorts utan att den aktieägare eller ägar-

grupp som utsett representanten utser en ny representant, ska

styrelsens ordförande uppmana nästa aktieägare eller ägargrupp

i storleksordning att inom en vecka utse en ägarrepresentant,

varvid denna process ska fortgå till dess att valberedningen består

av tre ägarrepresentanter. Valberedningen ska inom sig utse

valberedningens ordförande. Styrelsens ordförande eller annan

styrelseledamot får inte vara valberedningens ordförande.

Valberedningen ska vid lämnande av sitt förslag beakta de krav

som ställs av Koden avseende styrelsens storlek och samman-

sättning och särskilt beakta kravet på mångsidighet och bredd i

styrelsen samt kravet på att eersträva en jämn könsfördelning.

Valberedningens ledamöter ska oentliggöras på bolagets

webbplats senast sex månader före årsstämman. Valberedningens

ledamöter erhåller inget arvode. Valberedningen ska ha rätt att

belasta bolaget med kostnader för exempelvis rekryterings-

konsulter eller andra kostnader som erfordras för att val-

beredningen ska kunna fullgöra sitt uppdrag.

K2A är ett svenskt publikt aktiebolag. Bolagsstyrningen i K2A utförs i enlighet med

Svensk kod för bolagsstyrning, Nasdaq Stockholms regelverk, svensk lag samt

interna regler och föreskrifter.

K2A Årsredovisning 2023

Bolagsstyrning

Förvaltningsberättelse

Styrelse

Styrelsen är högsta beslutande organ eer bolagsstämman. Enligt

aktiebolagslagen är styrelsen ansvarig för bolagets förvaltning

och organisation, vilket betyder att styrelsen är ansvarig för

att bland annat fastställa mål och strategier, säkerställa rutiner

och system för utvärdering av fastställda mål, fortlöpande

utvärdera K2A:s nansiella ställning och resultat samt utvär-

dera den operativa ledningen. Styrelsen ansvarar också för att

säkerställa att årsredovisningen och koncernredovisningen samt

delårsrapporterna upprättas i rätt tid. Dessutom utser styrelsen

verkställande direktören. Styrelseledamöterna väljs varje år på

årsstämman för tiden fram till slutet av nästa årsstämma. Enligt

bolagsordningen ska styrelsen till den del den väljs av bolags-

stämman bestå av lägst tre ledamöter och högst sju ledamöter.

Styrelsen består av sju ordinarie stämmovalda ledamöter.

Ledamöterna presenteras mer detaljerat i avsnittet ”Styrelsen”.

Styrelsens ordförande

Styrelsens ordförande väljs av årsstämman och har ett särskilt

ansvar för ledningen av styrelsens arbete och att styrelsens arbete

är välorganiserat och genomförs på ett eektivt sätt. Styrelsens

ordförande ska se till att sammanträden hålls när det behövs för

att styrelsen ska kunna utöva sin tillsynsplikt och bestämmande-

rätt i frågor av osedvanlig beskaenhet eller stor betydelse.

Revisionsutskott

K2A:s styrelse har ett revisionsutskott. K2A har beslutat att

eventuella anställda som ingår i styrelsen ej ska medverka i

beredningen av frågor som ankommer på ett revisionsutskott.

Enligt revisionsutskottets arbetsordning ska revisionsutskottet

övervaka bolagsstyrningsfrågor och tillämpningen av dessa, samt

vidare granska rutinerna för bolagets riskhantering, styrning och

kontroll samt nansiell rapportering samt lämna förslag för att

säkerställa rapporteringens tillförlitlighet. Revisionsutskottets

huvudsakliga uppgier innefattar bland annat:

 övervakning och kvalitetssäkring av bolagets nansiella

rapportering;

 fortlöpande träa bolagets revisor och ekonomifunktion för

information och överväganden beträande inriktningen,

omfattningen av och innehållet i revisionsuppdraget och av

årsredovisningen och koncernredovisningen samt synen på

bolagets risker;

 granska och övervaka revisorns opartiskhet och självständighet;

 utvärdera revisionsinsatsen och informera valberedningen om

resultatet;

 biträda valberedningen vid upphandlingen av revisionen,

förbereda val och arvodering av revisor samt lämna

rekommendation till valberedningen i dessa frågor; samt

 med avseende på den nansiella rapporteringen, övervaka

eektiviteten i bolagets interna kontroll, internrevision

(om sådan nns) och riskhantering. Styrelsen ska samman-

träda med bolagets revisorer minst en gång per år.

Revisionsutskottet ska sammanträda så oa som krävs för att

utskottets uppgier ska kunna utföras på ett tillfredsställande

sätt, vilket normalt innebär minst fyra sammanträden per år.

Ersättningsutskott

K2A:s styrelse har inrättat ett ersättningsutskott. Enligt ersätt-

ningsutskottets arbetsordning ska ersättningsutskottet bestå

av styrelsens ordförande samt ytterligare en styrelseledamot.

Styrelsens ordförande ska vara ordförande i ersättningsutskottet.

Enligt arbetsordningen ska ersättningsutskottets främsta

uppgier vara att bereda och övervaka frågor om:

(i) ersättningsprinciper, ersättningar och andra anställnings-

villkor för ledande befattningshavare;

(ii) följa upp och utvärdera eventuella pågående och under

året avslutade program för rörliga ersättningar för ledande

befattningshavare; samt

(iii) följa upp och utvärdera tillämpningen av de av bolags-

stämman beslutade riktlinjerna för ersättningar, gällande

ersättningsstrukturer och ersättningsnivåer i bolaget samt

till bolagsstämma lämna förslag till riktlinjer för ersätt-

ningar ledande befattningshavare.

Verkställande direktör ska vid behov adjungeras till utskottet.

Utskottet kan besluta om att ytterligare personer ska adjungeras

vid behandlingen av ett särskilt ärende.

Hållbarhetsutskott

K2A:s styrelse har inrättat ett särskilt hållbarhetsutskott.

Hållbarhetsutskottets medlemmar utgörs av tre styrelse-

ledamöter som utses vid konstituerande styrelsemöte.

Hållbarhetsutskottets arbete och uppgier regleras av utskottets

arbetsordning, som fastställts av styrelsen. Hållbarhetsutskottet

ansvarar för att formulera förslag avseende den strategiska

inriktningen för hållbarhetsarbetet och utformning av förslag till

K2A:s hållbarhetsmål samt uppföljning av dessa.

Internrevision

Bolaget har inte inrättat en separat funktion för intern-

revision. Denna uppgi sköts i stället av styrelsen. Styrelsen

ska årligen utvärdera behovet av särskild granskningsfunktion

(internrevision) och, om tillämpligt, i beskrivningen av den

interna kontrollen i bolagsstyrningsrapporten motivera

sitt ställningstagande.

K2A Årsredovisning 2023

Bolagsstyrning

Förvaltningsberättelse

Verkställande direktör och koncernledning

Enligt arbetsordningen ska vd:

(i) upprätta och för styrelsen presentera förslag till aärsplan,

budget (såsom resultat- och likviditetsbudget) investerings-

kalkyler, prognoser, bokslutskommunikéer, bokslut, års-

redovisningar och delårsrapporter;

(ii) övervaka att för bolagets verksamhet gällande svenska och

utländska lagar och föreskrier följs; samt

(iii) tillse att styrelsen löpande erhåller rapportering om utveck-

ling av bolagets och koncernens verksamhet, däribland

utvecklingen av bolagets och koncernens resultat, ställning

och likviditet samt information om viktiga händelser

samt, då behov föreligger mellan styrelsens sammanträden,

rapportera direkt till styrelsens ordförande.

Enligt instruktionen för ekonomisk rapportering ska vd

tillsammans med vice vd och CFO kvartalsvis tillställa styrelsen

rapporter avseende väsentliga händelser, resultatutfall, kredit-

och likviditetsrapport.

Arbete under året

Årsstämma 2023

Årsstämman 2023 ägde rum den 27 april 2023 i bolagets lokaler

på Nybrogatan 59 i Stockholm.

Februari

 Bokslutskommuniké

 Utvärdering av styrelsens arbete, rutiner

och arbetsordning, verkställande direktörens

arbete samt behov av att inrätta en särskild

internrevisionsfunktion

 Årlig plan för självutvärdering intern kontroll

Mars

 Bokslutsgenomgång föregående

räkenskapsår

 Godkännande av årsredovisning,

bolagsstyrningsrapport, hållbar-

hetsrapport och ersättningsrapport

 Genomgång av revisionen och

revisionsberättelsen

 Beslut rörande den kommande

årsstämman

April

 Årsredovisning

 Delårsrapport januari-mars

 Konstituerande möte

November

 Delårsrapport januari-september

 Redovisning av styrelsens utvärdering

av bolagets riktlinjer och processer

för intern kontroll och riskhantering

 Riskanalys och rapportering

riskhantering

 Översyn och uppdatering av

policydokument och övriga

riktlinjer

December

 Uppföljning av åtgärdsplan intern kontroll

 Genomgång och antagande/översyn av

affärsplan med långsiktiga mål, strategi

och delmål

 Genomgång och antagande av budget

för nästa budgetår

 Redovisning av ersättningsutskottets

utvärdering av bolagets ersättningssystem

för ledande befattningshavare

 Rapportering uppföljning av åtgärdsplan

intern kontroll

 Genomgång av revisorns rapport från

revisionen av intern kontroll

Styrelsens arbete 2023

Styrelsen har ett antal inplanerade möten under året med stående beslutspunkter samt specifika beslut för respektive möte, se

en sammanfattning i figuren nedan. Därutöver tillkommer möten för transaktioner och andra ärenden som aktualiserats.

Juli

 Delårsrapport januari-juni

 Riktlinjer avseende framtagande av

budget och prognoser

September

 Strategidag

K2A Årsredovisning 2023

Bolagsstyrning

Förvaltningsberättelse

Årsstämman fastställde balans- och resultaträkningarna för

moderbolaget och koncernen för föregående räkenskapsår.

Stämman beslutade, i enlighet med styrelsens förslag, om

utdelning om 20 kronor per preferensaktie.

Årsstämman beslutade vidare om vinstutdelning med

ett belopp om 0,15 kr per stamaktie, totalt 12 879 795 kr.

Resterande vinstmedel balanserades in i ny räkning.

Årsstämman beslutade om omval av styrelseledamöterna

Sten Gejrot, Ludwig Holmgren, Claes-Henrik Julander, Johan

Knaust, Ingrid Lindquist, Johan Ljungberg och Johan orell.

Till styrelsens ordförande valdes Sten Gejrot och KPMG AB

omvaldes som bolagets revisor för tiden intill slutet av

nästa årsstämma.

Årsstämman beslutade, i enlighet med styrelsens förslag, om

bemyndigande för styrelsen att, med eller utan avvikelse från

aktieägarnas företrädesrätt och vid ett eller era tillfällen intill

nästkommande årsstämma, fatta beslut om ökning av bolagets

aktiekapital genom emission av stamaktier av serie B eller prefe-

rensaktier, eller teckningsoptioner eller konvertibler avseende

sådana aktier. Det totala antalet stamaktier av serie B som

omfattas av sådana emissioner får motsvara högst 20 procent av

aktiekapitalet i bolaget vid tidpunkten för årsstämman 2023.

Det totala antalet preferensaktier som omfattas av sådana

emissioner får vara högst 1 000 000 stycken.

Årsstämman beslutade, i enlighet med styrelsens förslag, om

bemyndigande för styrelsen att, vid ett eller era tillfällen intill

nästkommande årsstämma, besluta om förvärv och överlåtelse

av aktier i bolaget. Högst så många aktier att bolaget eer varje

förvärv innehar högst tio procent av samtliga aktier i bolaget

innefattades av bemyndigandet.

Valberedning

Vid årsstämman den 28 april 2020 antog aktieägarna principer

för hur valberedningen utses och dess arbete, under 2023 har

dessa riktlinjer fortsatt varit gällande. Enligt principerna för

valberedningens arbete ska valberedningen bland annat lämna

förslag till:

 Ordförande vid bolagsstämma där styrelse- eller revisorsval ska

äga rum;

 antal stämmovalda styrelseledamöter;

 ordförande och övriga stämmovalda ledamöter i styrelsen;

 arvode och annan ersättning för styrelseuppdrag till var och en

av de stämmovalda styrelseledamöterna och till ledamöter av

styrelsens utskott;

 antal revisorer, revisorer samt arvode till revisorer; och

 beslut om principer för tillsättande av ledamöter i valbered-

ningen, samt beslut om riktlinjer för valberedningens arbete.

Valberedningens sammansättning inför årsstämma 2023

Valberedningen inför årsstämman 2023 utgjordes av:

 Karl Lilja, utsedd av Johan Ljungberg med bolag,

valberedningens ordförande

 Peter Möller, utsedd av Johan Knaust med bolag

 Sten Gejrot, utsedd av Johan orell med bolag

Aktieägare har ha möjlighet att lägga fram förslag till val-

beredningen. Valberedningens förslag inför årsstämman 2024

framgår av kallelsen till årsstämman på K2A:s webbplats k2a.se.

Årsstämman 2024 kommer att hållas den 5 juni 2024.

Mångfaldspolicy

Vid framtagande av förslag till styrelse inför årsstämman

2023 tillämpade valberedningen punkt 4.1 i Svensk kod för

bolagsstyrning om mångfaldspolicy. Målet med policyn är

att styrelsen ska ha en med hänsyn till bolagets verksamhet,

utvecklingsskede och förhållanden i övrigt ändamålsenlig

sammansättning, präglad av mångsidighet och bredd avseende

de bolagsstämmovalda ledamöternas kompetens, erfarenhet

och bakgrund, samt att en jämn könsfördelning ska eer-

strävas. Valberedningen konstaterade vid framtagandet av sitt

förslag att könsfördelningen i den föreslagna styrelsen inte var

tillfredsställande. Valberedningen gjorde dock bedömningen att

kontinuitet i styrelsearbetet vid tillfället var av stor betydelse och

föreslog mot den bakgrunden omval av samtliga ledamöter. Vid

årsstämman 2023 valdes sju ledamöter, varav en kvinna och sex män.

Styrelsen

K2A:s styrelse består av sju ledamöter, utan suppleanter, valda av

årsstämman den 27 april 2023. Styrelsen består av de bolags-

stämmovalda ledamöterna Sten Gejrot (styrelsens ordförande),

Johan Knaust (verkställande direktör), Claes-Henrik Julander,

Johan Ljungberg, Ludwig Holmgren, Johan orell och

Ingrid Lindquist.

Styrelseledamöternas oberoende framgår av tabellen på sidan

87 och ytterligare information för varje individuell styrelse-

ledamot nns att läsa på sidan 90.

Styrelsens arbete

Under 2023 sammanträdde styrelsen vid 15 tillfällen.

Styrelsen följer en skrilig arbetsordning som revideras årligen

och fastställs på det konstituerande styrelsemötet varje år.

Arbetsordningen för styrelsen reglerar bland annat styrelse-

praxis, funktioner och uppdelningen av arbetet mellan styrelse-

ledamöterna och vd. Styrelsen är ansvarig för bolagets förvaltning

och organisation, vilket betyder att styrelsen är ansvarig för att

bland annat fastställa mål och strategier, säkerställa rutiner och

system för utvärdering av fastställda mål, fortlöpande utvärdera

K2A:s nansiella ställning och resultat samt utvärdera den

operativa ledningen. Under året har styrelsen bland annat

behandlat sedvanliga frågor såsom strategiarbete, projektfrågor,

nansieringsfrågor och hållbarhetsfrågor.

K2A Årsredovisning 2023

Bolagsstyrning

Förvaltningsberättelse

Styrelse och utskott

Oberoende Oberoende i

Deltagande av totalt antal möten

i relation i relation till

till bolagets bolaget och Ersättnings- Revisions- Hållbarhets-

Namn Invald större ägare bolagets ledning Styrelse utskott utskott utskott

Sten Gejrot 2017 Ja Nej 15/15 1/2 – –

Johan Ljungberg 2017 Nej Ja 15/15 – – 2/2

Claes-Henrik Julander 2014 Nej Ja 15/15 2/2 4/4 –

Ingrid Lindquist 2019 Ja Ja 15/15 – 4/4 –

Ludwig Holmgren 2017 Ja Ja 14/15 – – 2/2

Johan Thorell 2015 Nej Ja 15/15 1/2 4/4 –

Johan Knaust 2013 Nej Nej 15/15 – – 2/2

Utvärdering av styrelsens arbete

Styrelsens ordförande initierar en gång per år i enlighet med

styrelsens arbetsordning en utvärdering av styrelsens arbete.

Utvärderingens sye är att utvärdera resultatet av styrelsens

och utskottens arbete, hur väl arbetssättet fungerat och hur det

kan eektiviseras. Vidare syar utvärderingen till att identiera

vilken typ av frågor som styrelsen anser bör ges mer utrymme

och på vilka områden det eventuellt krävs ytterligare erfarenhet

och kompetens i styrelsen. Resultatet av utvärderingen

diskuterades i styrelsen och redovisades av styrelsens ordförande

för valberedningen. Styrelsen utvärderar även fortlöpande vd:s

arbete. Minst en gång per år görs utvärderingen utan

vd:s närvaro.

Externa revisorer

Revisorn ska granska bolagets årsredovisning och räkenskaper

samt styrelsens och vd:s förvaltning. Eer varje räkenskapsår ska

revisorn lämna en revisionsberättelse och en koncernrevisionsbe-

rättelse till årsstämman. Enligt K2A:s bolagsordning ska bolaget

utse en eller två revisorer, med eller utan suppleanter. K2A:s

revisor är KPMG AB med Peter Dahllöf som huvudansvarig

revisor. Bolagets revisor presenteras närmare i avsnittet ”Styrelse

och revisor”. För räkenskapsåret 2023 uppgick den totala

ersättningen till bolagets revisor till 3,8 Mkr.

Ersättningar, styrelse och ledning

Riktlinjer

Årsstämman har antagit riktlinjer för ersättning till verk-

ställande direktören och övriga ledande befattningshavare.

Enligt riktlinjerna ska K2A ha marknadsmässiga ersättnings-

nivåer och anställningsvillkor i sye att behålla och, vid behov,

rekrytera ledande befattningshavare med erforderlig kompetens

och erfarenhet.

Ersättning lämnas i tre former:

 Fast kontantlön. Ersättningen ska baseras på arbetsuppgiernas

betydelse, krav på kompetens, erfarenhet och prestation. Den

fasta kontantlönen ska anses motsvara en marknadsmässig

kompensation för ett fullgott arbete. Den fasta kontantlönen

ska ses över årligen för att säkerställa att lönen är marknads-

mässig och konkurrenskraig.

 Pensionsförmåner. Pensionsavsättningar kan göras för

personer i bolagsledningen motsvarande maximalt 25

procent av fast kontantlön. Pensionsåldern är 65 år. Personer

i bolagsledningen ska ha avgisbestämda pensionsplaner om

inte personen omfattas av förmånsbestämd pension enligt

tvingande kollektivavtalsbestämmelser.

 Andra förmåner. Andra förmåner kan utgå i form av exem-

pelvis sjukvårdsförsäkring och bilförmån och ska bidra till att

underlätta personens möjligheter att fullgöra sina arbets-

uppgier. Det samlade värdet av dessa förmåner ska motsvara

marknadspraxis och utgöra ett begränsat värde i förhållande

till den totala ersättningen.

Vidare ska ersättning bidra till god etik och företagskultur och

samtidigt vara i linje med aktieägarnas intressen. För fullständiga

riktlinjer, se styrelsens ersättningsrapport.

Det förslag avseende riktlinjer som kommer framläggas vid

årsstämman 2024 är i all väsentlighet oförändrat jämfört med

2020 års förslag.

Ersättning till vd och ledande befattningshavare

Ersättning till verkställande direktören och andra ledande

befattningshavare utgörs av fast lön och sedvanliga förmåner.

Riktlinjer för ersättningar till ledande befattningshavare för

K2A, antogs av årsstämman 2020 och tillämpades utan

förändring under 2023.

Ersättning till styrelsen

Det sammanlagda arvodet till de stämmovalda styrelseledamöterna

framgår av not 5. Ingen av styrelseledamöterna eller de ledande

befattningshavarna har avtal som berättigar till förmån eer det

att uppdraget avslutats (med undantag för normal uppsägningslön

för de ledande befattningshavarna samt verkställande direktören).

Bolaget har inga avsatta eller upplupna belopp för pensioner eller

liknande förmåner eer styrelseledamots eller ledande befattnings-

havares frånträdande av tjänst eller uppdrag.

K2A Årsredovisning 2023

Bolagsstyrning

Förvaltningsberättelse

Styrelsens ersättningsrapport

Inledning

Styrelsens ersättningsrapport beskriver hur riktlinjer för

ersättningar till ledande befattningshavare för K2A, antagna

av årsstämman 2020 och oförändrade under 2023, tillämpades

under 2023. Rapporten innehåller även information om

ersättning till verkställande direktör. Rapporten har upprättats i

enlighet med aktiebolagslagen och Kollegiet för svensk bolags-

styrning – Regler om ersättningar till ledande befattningshavare

och om incitamentsprogram. Ytterligare information om ersätt-

ningar till ledande befattningshavare nns i not 6. Riktlinjerna

revideras vart ärde år eller vid behov, styrelsen föreslår mindre

förändringar i riktlinjerna under 2024.

Styrelsearvodet till K2A:s styrelseledamöter omfattas inte av

denna rapport. Styrelsearvodet beslutas årligen av årsstämman

och redovisas i not 6.

Bolagets utveckling under 2023

En sammanfattning över bolagets resultat och utveckling

presenteras på sidan 96-97.

Bolagets riktlinjer för ersättning till ledande

befattningshavare: tillämpningsområden,

ändamål och avvikelser

För att främja bolagets aärsstrategi, långsiktiga intressen och

hållbarhet och på så sätt skapa en långsiktigt god värdetillväxt för

aktieägarna ska K2A ha marknadsmässiga ersättningsnivåer och

anställningsvillkor i sye att behålla och, vid behov, rekrytera

personer i bolagsledningen med den kompetens och erfarenhet

som krävs. Den totala ersättningen ska baseras på faktorer såsom

befattning, prestation och individuell kvalikation.

Principer och styrmodell för ersättning framgår av riktlinjerna

som anger att ersättningar ska vara i linje med bolagets strategi,

mål, värderingar och långsiktiga intressen samt att det ska säker-

ställas att intressekonikter undviks. Detta ska främja värdeska-

pande, uppmuntra goda prestationer, ett risktagande i linje med

styrelsens fastställda toleransnivå samt ett sunt och ansvarstagande

beteende baserat på K2A:s värderingar.

Medarbetarens ersättning ska spegla den komplexitet, det

ansvar och de ledaregenskaper som krävs i rollen, liksom

individens egen prestation. K2A följer löpande medarbetarnas

prestation och utveckling. Den totala ersättningen till personer

i bolagsledningen kan bestå av följande delar: fast kontantlön,

pensionsförmåner samt andra förmåner. Till detta kommer

villkor vid uppsägning.

 Fast kontantlön. Ersättningen ska baseras på arbetsuppgiernas

betydelse, krav på kompetens, erfarenhet och prestation. Den

fasta kontantlönen ska anses motsvara en marknadsmässig

kompensation för ett fullgott arbete. Den fasta kontantlönen

ska ses över årligen för att säkerställa att lönen är marknads-

mässig och konkurrenskraig.

 Pensionsförmåner. Pensionsavsättningar kan göras för

personer i bolagsledningen motsvarande maximalt 25

procent av fast kontantlön. Pensionsåldern är 65 år. Personer

i bolagsledningen ska ha avgisbestämda pensionsplaner om

inte personen omfattas av förmånsbestämd pension enligt

tvingande kollektivavtalsbestämmelser.

 Andra förmåner. Andra förmåner kan utgå i form av exem-

pelvis sjukvårdsförsäkring och bilförmån och ska bidra till att

underlätta personens möjligheter att fullgöra sina arbets-

uppgier. Det samlade värdet av dessa förmåner ska motsvara

marknadspraxis och utgöra ett begränsat värde i förhållande

till den totala ersättningen.

Uppsägningstiden får maximalt uppgå till sex månader.

Lön under uppsägningstid får sammantaget inte överstiga ett

belopp motsvarande den fasta kontantlönen för sex månader.

Därutöver kan ersättning för eventuellt åtagande om konkur-

rensbegränsning utgå. Sådan ersättning ska kompensera för

eventuellt inkomstbortfall. Ersättningen ska uppgå till högst

60 procent av den fasta kontantlönen om inte annat följer av

tvingande kollektivavtalsbestämmelser, och utgår under den tid

som konkurrensbegränsningen gäller, vilket ska vara högst 18

månader eer anställningens upphörande. Några avgångs-

vederlag ska inte betalas ut.

Vid beredningen av styrelsens förslag till ersättningsriktlinjer

beaktades lön och anställningsvillkor för bolagets anställda

genom att uppgier om anställdas arbetsuppgier, totalersätt-

ning, ersättningens komponenter samt ersättningens ökning och

ökningstakt över tid jämfördes och rimlighetsbedömdes. Detta

utgjorde en del av ersättningsutskottets och styrelsens besluts-

underlag vid utvärderingen av skäligheten av riktlinjerna och de

begränsningar som följer av dessa.

Styrelsen har rätt att frångå riktlinjer för ersättningar helt eller

delvis om det i ett enskilt fall nns särskilda skäl som motiverar

det. Det ingår i ersättningsutskottets uppgier att bereda

styrelsens beslut i ersättningsfrågor, vilket innefattar beslut om

avsteg från riktlinjerna. Avsteg får endast göras om det bedöms

vara nödvändigt för att tillgodose bolagets långsiktiga intressen

och hållbarhet eller för att säkerställa bolagets ekonomiska

bärkra. Om styrelsen gör avsteg från riktlinjerna för ersättning

till styrelseledamöter och bolagsledningen ska detta redovisas

vid nästkommande årsstämma.

K2A Årsredovisning 2023

Styrelsens ersättningsrapport

Styrmodell för ersättningar på K2A

Styrelsen har inrättat ett ersättningsutskott med huvudsakliga

uppgier att bereda styrelsens beslut i frågor om ersättnings-

principer, ersättningar och andra anställningsvillkor för

personer i bolagsledningen. Ersättningsutskottet ska således

utarbeta förslag avseende riktlinjer för ersättning till styrelse-

ledamöter och personer i bolagsledningen, som styrelsen ska

underställa årsstämman för beslut åtminstone vart ärde år.

Ersättningsutskottet ska vidare följa och utvärdera pågående

och under året avslutade program för rörliga ersättningar till

personer i bolagsledningen (om tillämpligt), samt följa och

utvärdera tillämpningen av de riktlinjer för ersättningar till

styrelseledamöter och bolagsledningen som bolagsstämman

beslutat om samt gällande ersättningsstrukturer och ersättnings-

nivåer i bolaget. Styrelsens ordförande kan vara ordförande i

utskottet. Övriga ledamöter ska vara oberoende i förhållande till

bolaget och bolagsledningen.

Ersättningsutskottet är ett beredande organ och har ingen

självständig beslutanderätt, såvida inte styrelsen uttryckligen

har bemyndigat ersättningsutskottet att fatta beslut i en specik

fråga. Verkställande direktörens ersättning bereds av ersättnings-

utskottet och fastställs av styrelsen vid ordinarie styrelsemöte

medan ersättningsnivåer för övriga personer i bolagsledningen

godkänns av ersättningsutskottet på förslag från verkställande

direktören.

Anställningsvillkor för verkställande direktör och

övriga ledande befattningshavare

Johan Knaust är styrelseledamot och verkställande direktör i

K2A. Johan Knaust erhåller en månatlig fast ersättning om

335 000 kronor. Vid uppsägning ska både bolaget och Johan

Knaust iaktta sex månaders uppsägningstid. Om bolaget är

uppsägande part ska Johan Knaust erhålla en uppsägningslön

motsvarande maximalt sex månadslöner. Johan Knaust har inte

rätt till något avgångsvederlag. Övriga ledande befattningshavare

har sedvanliga anställningsvillkor.

Bolaget har under 2023 följt de tillämpliga ersättnings-

riktlinjer som antagits av bolagsstämman. Inga avsteg från

riktlinjerna har gjorts och inga avvikelser har gjorts från den

beslutsprocess som enligt riktlinjerna ska tillämpas för att fast-

ställa ersättningen. Revisorns yttrande över bolagets eerlevnad

av riktlinjerna kommer nnas tillgängligt på https://investerare.

k2a.se/bolagsstammor senast tre veckor före årsstämman 2024.

Ingen ersättning till ledande befattningshavare har krävts tillbaka

av bolaget.

Ersättning till ledande befattningshavare

Pension och övriga Pension och övriga

Tkr Grundlön 2023 förmåner 2023 Grundlön 2022 förmåner 2022

Verkställande direktör 3 060 5 3 060 7

Vice verkställande direktör 1 966 507 1 860 466

Övriga ledande befattningshavare* 12 949 3 361 11 274 3 265

Summa 17 975 3 873 16 194 3 738

Jämförande information avseende förändringar i ersättning och bolagets förvaltningsresultat

Tkr 2023 2022 2021 2020 2019

Ersättning verkställande direktör 3 065 3 067 3 065 3 060 2 603

Ersättning Vice verkställande direktör 2 473 2 326 2 158 – –

Ersättning övriga ledande befattningshavare* 16 310 14 539 11 958 13 179 3 985

Totala ersättningar ledande befattningshavare 21 848 19 932 17 181 16 236 6 588

Ersättning övriga anställda 28 566 58 537 47 794 41 652 41 063

Årets resultat -536 874 159 085 756 528 219 564 202 748

Ersättning ledande befattningshavare/årets resultat, % neg 13 2 7 3

Heltidsekvivalenter för bolagets övriga anställda 571 492 419 375 384

* Under perioden maj 2021 – maj 2022 utgick ersättning till CFO Ola Persson i form av konsultarvode och ingår inte i ovan belopp

Stockholm i april 2024

K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB (publ)

Styrelsen

K2A Årsredovisning 2023

Styrelsens ersättningsrapport

Styrelse och revisor

Sten Gejrot

Styrelseordförande

Invald i styrelsen 2017

Född: 1962

Utbildning: Jur. Kand.

Övriga uppdrag (urval):

Advokat och partner på

Advokatfirman Lindahl

Aktieinnehav (inklusive bolag):

20 500 B-aktier.

Beroende i förhållande till

bolaget och bolagets ledning.

Oberoende i förhållande till

bolagets större aktieägare.

Johan Thorell

Styrelseledamot

Invald i styrelsen 2015

Född: 1970

Utbildning: Civilekonom,

Handelshögskolan i Stockholm

Övriga uppdrag (urval):

Styrelseordförande i

Kallebäck Property Invest AB.

Styrelseledamot i Sagax AB,

Hemsö Fastighets AB, Atrium

Ljungberg AB och Storskogen

Group AB.

Aktieinnehav (inklusive bolag):

2 412 000 A-aktier,

6 166 496 B-aktier,

19 499 preferensaktier.

Oberoende i förhållande till

bolaget och bolagets ledning.

Beroende i förhållande till

bolagets större aktieägare.

Johan Knaust

Styrelseledamot och

verkställande direktör

Invald i styrelsen 2013

Född: 1971

Utbildning: Master of Science

Operational Research, London

School of Economics samt Fil.

kand. Nationalekonomi,

Stockholms universitet.

Bakgrund: Grundare och

partner Sveafastigheter.

Startade dessförinnan Leimdörfers

finansieringsrådgivning.

1996-2001 verksam på Goldman

Sachs International i London,

inom Fixed Income.

Aktieinnehav (inklusive bolag):

2 841 840 A-aktier,

17 452 015 B-aktier,

6 806 160 D-aktier,

94 025 preferensaktier.

Beroende i förhållande till bolaget

och bolagets ledning.

Beroende i förhållande till

bolagets större aktieägare.

Claes-Henrik Julander

Styrelseledamot

Invald i styrelsen 2014

Född: 1969

Utbildning: Civilekonom,

Stockholms universitet

Övriga uppdrag (urval):

Styrelseordförande i Erik Penser

Bank Aktiebolag och Star Stable

Entertainment AB. Styrelseledamot

i Biocrine AB och Svipdag AB

inklusive dotterbolag.

Aktieinnehav (inklusive bolag):

2 176 800 A-aktier,

5 194 622 B-aktier,

17 659 preferensaktier.

Oberoende i förhållande till

bolaget och bolagets ledning.

Beroende i förhållande till

bolagets större aktieägare.

Johan Ljungberg

Styrelseledamot

Invald i styrelsen 2017

Född: 1972

Utbildning: Civilingenjör

Övriga uppdrag (urval):

Styrelseordförande i Atrium

Ljungberg AB, Tagehus Holding

AB och styrelseledamot i John

Mattson Fastighetsföretagen AB

och Eastnine AB.

Aktieinnehav (inklusive bolag):

2 412 000 A-aktier,

6 995 000 B-aktier,

13 864 preferensaktier.

Oberoende i förhållande till

bolaget och bolagets ledning.

Beroende i förhållande till

bolagets större aktieägare.

Ludwig Holmgren

Styrelseledamot

Invald i styrelsen 2017

Född: 1972

Utbildning: Ekonomistudier,

Uppsala universitet

Aktieinnehav (inklusive bolag):

762 000 A-aktier,

1 195 419 B-aktier,

2 032 preferensaktier.

Oberoende i förhållande till

bolaget och bolagets ledning.

Oberoende i förhållande till

bolagets större aktieägare.

Ingrid Lindquist

Styrelseledamot

Invald i styrelsen 2019

Född: 1957

Utbildning: Civilekonom,

Handelshögskolan i Stockholm

Övriga uppdrag (urval):

Styrelseordförande i Lysa AB

samt styrelseledamot i

Hobohm Brothers Equity AB,

Länsförsäkringar Stockholm,

Kavat Vård AB, Collectum AB,

Fora AB och Wise Group AB

och Kollektivavtalsinformation

Sverige AB.

Aktieinnehav (inklusive bolag):

30 000 B-aktier.

Oberoende i förhållande till

bolaget och bolagets ledning.

Oberoende i förhållande till

bolagets större aktieägare.

Revisor

KPMG AB är bolagets revisor

med Peter Dahllöf som

huvudansvarig revisor. Peter

Dahllöf är auktoriserad

revisor och medlem i FAR.

K2A Årsredovisning 2023

Bolagsstyrning

Förvaltningsberättelse

Ledning

Johan Knaust

Styrelseledamot och

verkställande direktör

För mer information se under

Styrelse, föregående sida.

Christian Lindberg

Vice vd

Ingår i ledningen sedan 2017

Född: 1980

Utbildning: Civilingenjör

Bakgrund: Rådgivning inom

Corporate Finance i egen

verksamhet 2011-2017. HQ

Bank Corporate Finance 2006-

2011.

Aktieinnehav (inklusive bolag):

375 000 B-aktier

Ola Person

CFO

Ingår i ledningen sedan 2021

Född: 1969

Utbildning: Master of

International Business

Bakgrund: CFO på

bostadsutvecklingsbolaget SSM

Aktieinnehav (inklusive bolag):

27 500 B-aktier

Sandra Sundman

Ekonomichef

Ingår i ledningen sedan 2017

Född: 1986

Utbildning: Ekonomie

kandidatexamen företagsekonomi

Bakgrund: Olika befattningar

inom K2A, ekonomiassistent,

redovisningsekonom och

redovisningschef

Aktieinnehav: 2 600 B-aktier

Karl Vahlund

Transaktionschef

Ingår i ledningen sedan 2019

Född: 1984

Utbildning: Civilingenjör

Bakgrund: Transaktionschef

Rikshem

Aktieinnehav: 89 987 B-aktier,

145 preferensaktier

Erik Lemaitre

Affärsutvecklingschef

Ingår i ledningen sedan 2020

Född: 1968

Utbildning: Byggekonom

Bakgrund: Affärsutvecklingschef

SSM Bygg & Fastighets AB,

affärsutvecklare och

projektledare på NCC samt

Nexity

Aktieinnehav: 8 000 B-aktier

Karina Antin

Hållbarhetschef

Ingår i ledningen sedan 2020

Född: 1986

Utbildning: Civilingenjör

Bakgrund: Hållbarhetsstrateg

PlaceX, miljö- och

hållbarhetskonsult på PE Teknik

& Arkitektur, Ebab och White

Arkitekter

Aktieinnehav: 4 690 B-aktier

Henrik Nordlund

Förvaltningschef

Ingår i ledningen sedan 2020

Född: 1987

Utbildning: Civilingenjör,

Kandidatexamen

Nationalekonomi

Bakgrund: Fastighetschef på

Rikshem och managementkonsult

på Applied Value

Aktieinnehav: 3 000 B-aktier

Fredrik Widerstedt

Chef projekt

Ingår i ledningen sedan 2020

Född: 1983

Utbildning: Byggnadsingenjör

Bakgrund: Konsult och Partner

på Structor, Projectmanagment

konsult på Ramböll

Aktieinnehav: 20 394 B-aktier,

3 preferensaktier

Emma Nyborg

Marknad- och kommunikationschef

Ingår i ledningen sedan 2021

Född: 1989

Utbildning: Strategisk kommunikation

Bakgrund: Kommunikationsansvarig

på Mattecentrum och olika

kommunikationstjänster på K2A

Aktieinnehav: 1 950 B-aktier

K2A Årsredovisning 2023

Bolagsstyrning

Förvaltningsberättelse

Verksamhet

K2A grundades 2013 och är ett fastighetsbolag med fokus på

långsiktig förvaltning av egenproducerade hyresbostäder för alla

typer av boenden. Bolagets aärsidé bygger på att långsiktigt

äga, utveckla och förvalta hyresrätter och samhällsfastigheter i

Stockholm, Mälardalen samt i ett antal universitets- och högsko-

leorter i Sverige där eerfrågan på hyresbostäder är hög.

K2A:s hyresbostäder utvecklas i samverkan med berörda

kommuner i eerfrågade lägen med bra kommunikationer och

närhet till stadskärnan och närservice. Bolagets studentbostäder

åternns i attraktiva lägen på eller i direkt anslutning till

universitets- och högskoleområdena. Sedan juni 2019 är bolagets

stamaktier av serie B samt preferensaktier upptagna till handel på

Nasdaq Stockholm.

K2A:s mål och riskbegränsningar

Övergripande mål

K2A ska generera en konkurrenskraig riskjusterad avkastning

till sina aktieägare.

Hållbarhetsmål

K2A ska framtidssäkra sin verksamhet genom betydande fokus

på värdeskapande hållbarhet vilket innebär:

 K2A ska vara klimatpositivt senast 2027.

 Förvärvade fastigheter ska vara certierade enligt Svanen eller

ha motsvarande miljöcertiering.

 K2A ska upprätthålla en hållbar och långsiktig förvaltning.

 Samtliga K2A:s fastigheter i förvaltning ska vara miljöcertie-

rade samt klimatriskinventerade.

 K2A:s produktionsmetod ska vara resurseektiv och ha

förutsättningar för cirkularitet.

 K2A:s kunder ska uppleva en högre trivsel än genomsnittet i

Sverige.

 K2A ska anses vara det mest hållbara fastighetsbolaget som

fokuserar på hyres- och studentbostäder.

 K2A ska anses vara det bästa fastighetsbolaget på

hållbarhetsrapportering.

 K2A ska ha nöjda medarbetare som trivs på arbetsplatsen.

Finansiella mål

 Drisöverskottet ska, i genomsnitt under åren 2019 till och

med 2025, öka med minst 25 procent per år.

 NRV hänförligt till stamaktieägare ska, i genomsnitt under

åren 2019 till och med 2025, öka med minst 20 procent per år.

Finansiella riskbegränsningar

 Belåningsgraden för koncernen ska långsiktigt ej överstiga 70

procent.

 Räntetäckningsgraden för koncernen ska långsiktigt ej

understiga 1,5 gånger.

Utdelningspolicy

Utdelningen ska långsiktigt uppgå till högst en tredjedel av det

genomsnittliga årliga resultatet för de tre senaste räkenskapsåren.

K2A kommer de närmaste åren prioritera tillväxt före utdelning

vilket kan medföra en låg eller utebliven utdelning på stamaktier.

Utdelning på preferensaktier ska ske enligt bolagsordningens

bestämmelser.

För att uppnå sina mål ska K2A:

 Fokusera på Stockholm, Mälardalen och ett antal universitets-

och högskoleorter samt identiera förvärvsmöjligheter och

erhålla markanvisning för nyproduktion av hyresbostäder.

 Fokusera på bra boendelägen, campusnära studentbostäder

och samhällsfastigheter med låg motparts- och/eller

rörelserisk.

 Fokusera på nyproduktion av yteektiva och funktionella

hyresbostäder av hög kvalitet lämpade för industriellt

producerade byggnadsvolymer.

Organisationsstruktur

Per 31 december 2023 var totalt 50 personer anställda i K2A. 48

medarbetare, varav 17 kvinnor, arbetade med projektutveckling,

ekonomi, kommunikation och förvaltning med placering på

K2A:s huvudkontor i Stockholm eller i orter där K2A har

förvaltningsobjekt. Resterande 2 medarbetare avser personal i

dotterbolaget K2A Trähus.

Rapporterande segment

K2A:s nansiella rapportering sker i två segment:

Förvaltningsobjekt och Pågående projekt. Förvaltningsobjekt

avser i all väsentlighet funktionen förvaltning medan Pågående

projekt avser funktionerna aärsutveckling, pågående projekt

och produktion.

Verksamhet

Förvaltningsberättelse

K2A Årsredovisning 2023

Verksamhet

Hållbarhet

Verkställande direktör ansvarar för K2A:s hållbarhetsarbete.

K2A utvecklar bostäder med låg klimatpåverkan för ansvarsfullt

och långsiktigt eget ägande. Hela värdekedjan, från resurseektiv

industriell produktion med förnybar råvara till förvaltning av

yt- och energieektiva bostäder ska präglas av ett genomgripande

och konsekvent hållbarhetsarbete. K2A:s hållbarhetsstrategi

utgår från en helhetssyn och syar till ekonomiskt, ekologiskt

och socialt värdeskapande. Som ledande grönt fastighetsbolag

och ansvarstagande samhällsaktör har K2A beslutat om

ambitiösa klimatmål. Målet är att K2A:s hela värdekedja ska vara

klimatpositiv senast år 2027. Arbetet leds av hållbarhetschefen.

Affärsutveckling

Aärsutvecklingsenheten ansvarar för att säkerställa att nya

projekt anskaas. Aärsutvecklingsenheten utvärderar kontinu-

erligt potentiella aärer avseende såväl förvaltningsfastigheter

som mark med projektutvecklingsmöjligheter. Vidare bidrar

aärsutvecklingsenheten med stöd i projektutveckling och

vid transaktioner, vilket är viktiga inslag i K2A:s verksamhet.

Inom aärsutvecklingsenheten bedrivs även kvalicerad

produktutveckling för att optimera bolagets yteektiva

lägenhetsenheter som lämpar sig för rationell industriell

produktion. Funktionen utvecklar produkter och tjänster för att

skapa mervärde för de boende. När ett projekt ska genomföras

övergår ansvaret för projektet till enheten pågående projekt.

Aärsutvecklingsenheten leds av en aärsutvecklingschef med

stöd av tre medarbetare.

Pågående projekt

Pågående projekt innefattar fastigheter under uppförande

och ombyggnation som avses att användas som förvaltnings-

fastigheter, samt markanvisningar med eventuellt tillhörande

byggrätter. Enheten pågående projekt tar över ett projekt

från aärsutvecklingsenheten när projektet ska genomföras.

Arbets- och ansvarsområden för enheten avser att säkerställa

eektivt genomförande av pågående projekt samt säkerställa

god kontroll och uppföljning. Projektgenomförande omfattar

framtagande av kalkyler, detaljplanearbete, projektering,

upprättande av underlag för bygglovsansökan, projektledning,

upprättande av projektbudget, upphandling av entreprenadavtal

(markentreprenad och husentreprenad), projektledning under

produktionstid (styrning, övervakning, kontroll och ändringar

etc.), färdigställande och besiktning samt överlämning av

projektdokumentation till förvaltningsenheten när projektet

har färdigställts och projektet övergår till att betraktas som ett

förvaltningsobjekt. Enheten leds av en ansvarig för pågående

projekt med stöd av tre medarbetare.

Verkställande direktör

IR/Kommunikation

Hållbarhet

Ekonomi

Pågående projektAffärsutveckling Förvaltning

Produktion

Förvaltning

Mälardalen & Syd

Förvaltning

Mälardalen

Energi & Teknik

K2A:s operativa verksamhet bedrivs genom funktionerna

Affärsutveckling, Pågående projekt, Produktion samt Förvaltning,

med stöd av de koncerngemensamma funktionerna Hållbarhet,

Ekonomi, IR/Kommunikation samt IT, vilket visas i bilden ovan.

Koncernledningen har det övergripande ansvaret för bland annat

strategifrågor och affärsutveckling, finansiering, ekonomistyrning och

resultatuppföljning samt kommunikation.

K2A:s Organisationsstruktur

Förvaltningsberättelse

Region

Stockholm & Nord

Förvaltning

Syd

Marknad, kund

& kommunikation

Inköp

K2A Årsredovisning 2023

Verksamhet

Produktion

Prisökningar och osäkerheter kring tillgänglighet av insatsvaror

bidrog till att K2A under andra kvartalet 2022 beslutade om att

senarelägga ertalet planerade byggstarter under 2022 och 2023

samt varslade personal anställd i K2A Trähus produktions-

anläggningar. Under ärde kvartalet 2022 slutfördes den

pågående fabriksproduktionen och större delen av personalen

avslutade sina anställningar.

Enheten produktion leds av vd för K2A Trähus. Per 31

december 2023 uppgick antalet anställda i K2A Trähus till 2

personer.

Till följd av omvärldsoron och dess konsekvenser för bygg-

sektorn råder det osäkerhet när K2A Trähus kommer starta

produktionen på nytt.

Förvaltning

Förvaltningsobjekt består av färdigbyggda fastigheter med

inget eller begränsat projektinslag. Arbets- och ansvarsområden

för förvaltningsverksamheten avser uthyrning av bostäder och

lokaler till kunder samt säkerställande av eektiv dri och

underhåll av fastigheterna. Förvaltningsenheten ansvarar för den

löpande förvaltningen av bolagets fastigheter vilket inkluderar

att tillse en bra skötsel av husen och att underhåll sker när detta

krävs för att säkerställa fastigheternas långsiktiga värde.

Förvaltningsenheten leds av förvaltningschef med stöd av

21 medarbetare.

Marknad, kund och kommunikation

Ansvarar för kundtjänst, uthyrning, hyresavisering och felan-

mälan samt bolagets prolering på sociala medier, deltagande i

marknadsföringsaktiviteter och PR. Enheten leds av marknads-

och kommunikationschef med stöd av åtta medarbetare.

Förvaltning

Fyra förvaltare ansvarar, inom varsitt geograskt område

(Nord, Syd, Stockholm och Mälardalen), för att styra och

övervaka de tekniska installationerna (värme, el, vatten) så att de

fungerar optimalt utifrån ett ekonomiskt och trivselperspektiv.

Förvaltarna arbetsleder bovärdarna.

Bovärdar

Ansvarar för rondering av fastigheterna och utför enklare

löpande underhåll samt på vissa orter även den utvändiga

skötseln av grönytor. Bovärdarna ansvarar även för besiktning av

bostäderna vid byte av hyresgäst.

Digitalisering

En särskild funktion har etablerats för att säkerställa att bolaget

ligger i framkant avseende digital förvaltning med fokus

uppkopplade fastigheter och optimering av energianvändning.

Stödfunktioner

Ekonomi

Ekonomifunktionen ansvarar för att fastställa de administrativa

rutinerna avseende K2A:s ekonomiprocesser och att se till att

de eerlevs. Ekonomifunktionen ansvarar även för att operativt

hantera koncernens nansiella risker och avge nansiell

rapportering till ledning och styrelse.

Ekonomifunktionen leds av CFO med stöd av ekonomichef,

koncernredovisningsansvarig, tre bolagsekonomer, hyres-

administratör, business controller samt en ekonomiassistent.

IT-ansvarig ansvarar internt för styrning, ansvar och kontroll av

IT-verksamheten enligt fastställd IT-policy. IT-ansvarig ansvarar

även för utveckling av IT-miljön samt support till samtliga

enheter inom K2A som arbetar med IT-relaterade frågor.

IR ansvarar för den interna och externa kommunikationen

på daglig basis. Vd, vice vd och CFO uttalar sig för bolagets

räkning. PR-chef ansvarar för innehållet på bolagets IR-sida och

för den övergripande samordningen av bolagets medierelationer

samt utformning och distribution av pressmeddelanden.

Hållbarhetsrapportering

K2A uppfyller inte kriterierna i ÅRL 6 kap 10 §, vilket innebär

att K2A inte har skyldighet att upprätta en hållbarhetsrapport.

Hållbarhetsarbetet är dock integrerat i K2A:s verksamhet i

stor utsträckning då K2A bygger hus med trästomme och all

nyproduktion sedan 2018 är Svanenmärkt eller har motsva-

rande miljöcertiering. Mot bakgrund av att hållbarhet är

ett prioriterat område inom K2A har bolaget på frivillig basis

upprättat en hållbarhetsrapport som integrerats i årsredovis-

ningen för år 2023. K2A:s hållbarhetsrapport är upprättad i

enlighet med GRI standards 2021 och GRI 1: Foundation, med

rapporteringsperiod från den 1 januari 2023 till 31 december

2023. Förändringar i historiska hållbarhetsdata har skett med

avseende på energianvändning från år 2022, se GRI 302-3 sid

139. K2A:s styrelse är det högsta styrande organet och även

ansvarig för informationen i hållbarhetsrapporten. I nuläget

nns det inte någon sektorspecik standard som träar K2A:s

verksamhet men bolaget övervakar kommande sektorstandarder.

Kontaktperson för hållbarhetsrapporten är K2A:s hållbarhets-

chef. Hållbarhetsrapporten omfattar K2A Knaust & Andersson

Fastigheter AB (publ) samt dess dotterbolag som framgår av not

18.

Förvaltningsberättelse

K2A Årsredovisning 2023

Verksamhet

Förvaltningsberättelse

En beskrivning av K2A:s verksamhet och aärsmodell nns

på sidorna 12-15 samt i detta avsnitt.

K2A:s uppförandekod, hållbarhetspolicy och aärsplan

är koncernens främsta styrdokument och utgör grunden för

K2A:s hållbarhetsarbete. K2A:s vd samt hållbarhetschef är

ytterst ansvariga för hållbarhetsarbetet. Styrelsen fastställer den

övergripande hållbarhetspolicyn med syet att bolaget ska bidra

till en långsiktigt hållbar utveckling av samhället. Detta sker

genom en lönsam aärsmodell, en ansvarsfull syn på omvärlden

och bolagets påverkan på den, samt en medvetenhet om

betydelsen av en god och hälsosam arbetsmiljö. Därigenom

skapas värden och möjligheter till en kontinuerlig positiv

utveckling av företaget.

K2A:s övergripande hållbarhetspolicy utvärderas och

revideras årligen. K2A:s styrelse antog under 2021 en mål-

sättning som innebär att hela K2A:s värdekedja ska vara klimat-

positiv senast år 2027.

K2A för en löpande dialog med bolagets intressenter för

att utveckla och förbättra verksamheten. Genom dialogen har

väsentliga hållbarhetsfrågor identierats, det vill säga de frågor

där K2A har störst möjlighet att påverka och som är viktigast att

arbeta med för bolagets långsiktiga värdeskapande. Sammantaget

har principerna i FN:s Global Compact, målen i FN:s Agenda

2030 och forskningsläget kring de planetära gränserna varit

vägledande i arbetet med att identiera de väsentliga hållbar-

hetsfrågorna, liksom K2A:s värderingar, riskbedömningar och

intressenternas förväntningar.

Hantering av väsentliga risker inom hållbarhetsområdet utgör

en del av koncernens generella arbete med att identiera och

hantera risker. Processen, identierade risker och hantering av

dessa beskrivs i avsnittet Risker och riskhantering. De strategiska

prioriteringarna för hållbarhetsarbetet, var i K2A:s värdekedja

påverkan sker, på vilket sätt områdena är väsentliga för K2A:s

intressenter, hur de styrs samt de viktigaste resultatindikatorerna

beskrivs i årsredovisningens hållbarhetsrapport.

K2A:s hållbarhetsarbete och utfallet av detta uppdelat per

hållbarhetsområde beskrivs på följande sidor:

Innehåll Sid

Affärsmodell 12-15

Styrning av hållbarhetsarbetet 22-26

Miljö 24-25, 27-38

Personal 39-40

Sociala förhållanden 28-30

Mänskliga rättigheter 28-30

Affärsetik och antikorruption 30

Riskhantering 69-75

Mångfaldspolicy för styrelsen 86

K2A Årsredovisning 2023

Verksamhet

Förvaltningsberättelse

Hyresintäkter och uthyrningsgrad

Hyresintäkterna ökade under perioden till 443,6 Mkr (374,7).

Ökningen motsvarade en tillväxt i hyresintäkterna om 18,4

procent. Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick under

perioden till 97,3 procent (97,9).

Ökningen av hyresintäkterna är framför allt hänförlig till

hyreshöjningar samt ett större fastighetsbestånd jämfört

med samma period 2022. För jämförbart bestånd ökade

Finansiell utveckling

hyresintäkterna med 6,7 procent varav intäkter från vidarefaktu-

rerade kostnader bidrog med 0,3 procentenheter. Den uthyrbara

ytan i K2A:s fastighetsbestånd uppgick till 187,1 tkvm den 31

december 2023 jämfört med 187,2 tkvm den 31 december 2022,

vilket innebär en förändring med -0,1 procent. Minskningen är

en följd av att K2A färdigställt/tillträtt 10 projekt samt avyttrat

11 fastigheter. Det sammanlagda hyresvärdet för förvaltningsob-

jekten per 31 december 2023 uppgick, på årsbasis, till 475,3 Mkr

(438,9), vilket motsvarar en tillväxt om 8,3 procent.

Utveckling intäkter

Mkr 2023 2022 Förändring, %

Studentbostäder 217,0 166,6 30,3

Hyresbostäder 161,5 150,5 7,3

Samhällsfastigheter 65,1 57,6 13,0

Totala intäkter 443,6 374,7 18,4

Fastighetskostnader

De totala fastighetskostnaderna ökade under perioden till 139,5 Mkr (131,7), vilket motsvarade en ökning om 5,9 procent. Ökningen

förklaras nedan.

Fastighetskostnader 2023

Student- Hyres- Samhälls-

Mkr bostäder bostäder fastigheter Totalt

Driftskostnader -48,2 -33,8 -9,7 -91,7

Underhåll -6,3 -4,1 -4,0 -14,4

Fastighetsskatt -2,5 -1,6 -0,0 -4,1

Avskrivning – -1,6 – -1,6

Direkta fastighetskostnader -57,0 -41,1 -13,7 -111,7

Fastighetsadministration -27,8

Totala fastighetskostnader -139,5

Fastighetskostnader 2022

Student- Hyres- Samhälls-

Mkr bostäder bostäder fastigheter Totalt

Driftskostnader -46,2 -33,1 -9,1 -88,4

Underhåll -7,3 -4,7 -2,9 -14,8

Fastighetsskatt -3,0 -1,0 – -3,9

Avskrivning – -1,1 – -1,1

Direkta fastighetskostnader -56,4 -39,8 -12,0 -108,3

Fastighetsadministration -23,4

Totala fastighetskostnader -131,7

K2A Årsredovisning 2023

Finansiell utveckling

Dris- och underhållskostnader inklusive fastighetsskatt

uppgick under perioden till -110,2 Mkr (-107,2) vilket

motsvarar en ökning med 2,7 procent. Ökningen förklaras

främst av att K2A förvaltat ett större fastighetsbestånd jämfört

med motsvarande period 2022. Under jämförelseperioden

påverkades driskostnaderna negativt med 2,1 Mkr för

återställande av fastigheten Gävle Kungsbäck 2:21. Elstöd

påverkade drisöverskottet positivt för perioden med 3,4 Mkr.

Driskostnaderna i jämförbart bestånd ökade med 0,1 procent.

Kostnader för fastighetsadministration uppgick till -27,8 Mkr

(-23,4). Ökningen är främst hänförlig till att K2A stärkt upp

organisationen.

Driftsöverskott och överskottsgrad

Drisöverskottet var under perioden 304,1 Mkr (243,0), vilket

motsvarade en ökning med 25,1 procent. Överskottsgraden för

de senaste 12 månaderna uppgick till 68,6 procent (64,8).

Central administration

Kostnaderna för central administration uppgick till -59,1 Mkr

(-59,0), vilket motsvarade en ökning av kostnaderna med 0,1

procent. Under perioden fakturerades joint ventures totalt 8,0

Mkr för projektledningstjänster, vilket har redovisats som en

kostnadsreduktion av central administration.

De centrala kostnaderna fördelas över K2A:s två verksamhets-

områden fastighetsförvaltning och projektutveckling och kostna-

derna uppgick under perioden till -15,5 Mkr (-16,3) respektive

-43,6 Mkr (-42,7). Central administration för projektutveckling

har under perioden belastats med 7,3 Mkr i kostnadsförda

projektkostnader.

Resultat från joint ventures

Resultatandelen under perioden uppgick till -76,0 Mkr (71,8).

Förändringen jämfört med motsvarande period 2022 beror

till största delen på värdeförändringar hänförliga till samägda

projekt, vilka uppgick till -76,0 Mkr (72,2).

Räntenetto

Räntenettot uppgick till -187,9 Mkr (-128,1). Jämfört med

motsvarande tidpunkt föregående år har räntorna stigit,

vilket har medfört högre räntekostnader. Den genomsnittliga

räntenivån uppgick per balansdagen till 3,2 procent (3,1).

Räntetäckningsgraden för de senaste 12 månaderna uppgick till

1,5 (1,8).

Värdeförändringar

Orealiserade värdeförändringar på förvaltningsfastigheter

uppgick under perioden till -471,0 Mkr (3,5).

Orealiserade värdeförändring fastigheter

Mkr 2023 2022

Förvaltningsobjekt -238,0 -221,2

Pågående projekt -233,1 224,6

Totala värdeförändringar -471,0 3,5

Totalt i procent av ingående balans -4,7 0,0

Förvaltningsberättelse

K2A har ränteswapavtal för lån med ett sammantaget nominellt

värde om 4 065,4 Mkr (2 075,0). Orealiserade värdeförändringar

på derivaten uppgick under perioden till -122,8 Mkr (92,9).

Värdeförändringen 2023 är i huvudsak en följd av att marknads-

räntorna sjönk under ärde kvartalet.

Aktuell och uppskjuten skatt

Aktuell skatt för perioden uppgick till -0,1 Mkr (-0,3), vilket

hänför sig till beräknad skattekostnad i nyförvärvade bolag.

Uppskjuten skatt uppgick till 105,2 Mkr (-54,9) och har i

huvudsak påverkats av orealiserade värdeförändringar på

fastigheter och derivat. Bolagsskattesatsen är 20,6 procent.

Koncernens ansamlade skattemässiga underskott uppgick

per 31 december 2023 till 403,7 Mkr (343,5). I koncernens

balansräkning nettoredovisas uppskjuten skatt.

Uppskjuten skatteskuld i balansräkningen

Mkr 2023-12-31 2022-12-31

Fastigheter 508,2 583,8

Underskottsavdrag -83,7 -70,7

Obeskattade reserver 0,6 0,1

Derivat 9,5 25,1

Övriga poster 0,4 2,0

Summa 435,0 540,2

Årets resultat

Årets resultat eer skatt uppgick till -536,9 Mkr (159,1) och

resultat per stamaktie uppgick till -7,17 kr (1,08).

Framtidsutsikter

K2A lämnar inte någon prognos avseende den nansiella

utvecklingen. Till följd av marknadsutvecklingen under de

två senaste åren har K2A beslutat att pausa huvuddelen av nya

byggstarter. Givet de förändrade förutsättningarna på bygg- och

kapitalmarknaderna med fortsatt stor omvärldsoro kommer

även 2024 bli ett konsolideringsår för K2A. I huvudsak kommer

fokus vara på eektiviseringar inom förvaltning för att stärka

översskottsgraden samt säkerställa ytterligare likviditet genom

att avyttra tillgångar för att stärka balansräkningen, nansiella

nyckeltal samt kassaödet. På så vis anpassas balansräkningen till

en miljö med högre räntenivåer men även för att frigöra nansie-

ringsutrymme för fortsatt tillväxt. En tillväxt som fokuseras på

projekt i framförallt Stockholmsområdet.

Vi vill också fästa uppmärksamheten på den information som

lämnas i förvaltningsberättelsen på sidan 69 under rubriken

”Risker och riskhantering”.

Händelser efter balansdagen

Inga väsentliga händelser inträade eer balansdagen.

K2A Årsredovisning 2023

Finansiell utveckling

Till årsstämmans förfogande står följande vinstmedel:

Överkursfond, kr 942 022 520

Balanserade vinstmedel, kr -538 372 273

Årets resultat, kr -120 467 924

K2A Årsredovisning 2023	Förvaltningsberättelse
Förslag till vinstdisposition
	Summa, kr 283 182 323
I ny räkning balanseras, kr	283 182 323
98

Förslag till vinstdisposition

Finansiella rapporter

Räkenskaper SidRäkenskaper Sid

Koncernens resultaträkning 100

Koncernens balansräkning 101

Koncernens rapport över förändringar i eget kapital 102

Koncernens rapport över kassaflöden 103

Moderbolagets resultaträkning 104

Moderbolagets balansräkning 105

Moderbolagets rapport över förändringar i eget kapital 106

Moderbolagets kassaflödesanalys 107

Redovisningsprinciper och noter SidRedovisningsprinciper och noter Sid

NOT 1. Allmän information 108

NOT 2. Redovisningsprinciper 108

NOT 3. Segment 112

NOT 4. Hyresintäkter 113

NOT 5. Arvode och kostnadsersättning till revisorer 113

NOT 6. Antal anställda och personalkostnader 113

NOT 7. Rörelsens kostnader 114

NOT 8. Resultat från joint ventures 114

NOT 9. Räntenetto 114

NOT 10. Skatter 114

NOT 11. Resultat per aktie 115

NOT 12. Förslag till vinstdisposition 115

NOT 13. Licenser 115

NOT 14. Förvaltningsfastigheter 116

NOT 15. Verkligt värde 117

NOT 16. Rörelsefastigheter 119

NOT 17. Inventarier 119

NOT 18. Andelar i koncernbolag 119

NOT 19. Andelar i joint ventures 121

NOT 20. Andelar i andra bolag 122

NOT 21. Övriga långfristiga tillgångar 122

NOT 22. Derivat 122

NOT 23. Varulager 122

NOT 24. Kundfordringar 122

NOT 25. Övriga fordringar 122

NOT 26. Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 123

NOT 27. Eget kapital och aktiekapitalets utveckling 123

NOT 28. Finansiella skulder 124

NOT 29. Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 126

NOT 30. Ställda säkerheter och eventualförpliktelser 126

NOT 31. Kortfristiga fordringar/skulder till koncernen 126

NOT 32. Leasingavtal 126

NOT 33. Närstående 127

NOT 34. Specifikation till rapport över kassaflöden 128

NOT 35. Rättelse 128

NOT 36. Väsentliga händelser efter balansdagen 128

Innehållsförteckning

K2A Årsredovisning 2023

Finansiella rapporter

Koncernens resultaträkning

kr	Not	2023	2022
Hyresintäkter	3, 4	443,6	374,7
Fastighetskostnader
Driftskostnader	3, 7	-91,7	-88,4
Underhåll	3, 7	-14,4	-14,8
Fastighetsskatt	3, 7	-4,1	-3,9
Avskrivningar	3, 7	-1,6	-1,1
Fastighetsadministration	3, 7	-27,8	-23,4
Summa fastighetskostnader		-139,5	-131,7
Driftsöverskott		304,1	243,0
Central administration, fastighetsförvaltning	3, 5, 6	-15,5	-16,3
Central administration, projektutveckling	3, 5, 6	-43,6	-42,7
Resultat från joint ventures	8	-76,0	71,8
- varav förvaltningsresultat		0,0	-0,4
- varav värdeförändring förvaltningsfastigheter		-76,0	72,2
Ränteintäkter	9	102,5	10,6
Räntekostnader	9	-290,4	-138,7
Förvaltningsresultat		-18,8	127,6
Värdeförändringar
Förvaltningsfastigheter, orealiserade	14	-471,0	3,5
Förvaltningsfastigheter, realiserade	14	-29,4	-2,0
Andelar i andra bolag	19	–	-7,8
Derivat, orealiserade	22	-122,8	92,9
Summa värdeförändringar		-623,2	86,6
Resultat före skatt		-642,0	214,3
Aktuell skatt	10	-0,1	-0,3
Uppskjuten skatt	10	105,2	-54,9
Årets resultat		-536,9	159,1
Resultat hänförligt till
Moderbolagets aktieägare		-536,6	159,5
Innehav utan bestämmande inflytande		-0,3	-0,4
Resultat per aktie	11
Resultat per stamaktie (före utspädning), kr		-7,17	1,08
Resultat per stamaktie (efter utspädning), kr		-7,17	1,08
Genomsnittligt antal utestående stamaktier, st		85 865 300	85 865 300
Genomsnittligt antal utestående stamaktier efter utspädning, st		85 865 300	85 865 300

Årets resultat motsvarar årets totalresultat och därför presenteras endast en resultaträkning utan separat rapport för övrigt totalresultat.

100

K2A Årsredovisning 2023

Finansiell information

Koncernens balansräkning

kr		Not	2023-12-31	2022-12-31
TILLGÅNGAR
Immateriella anläggningstillgångar
Licenser		13	3,9	5,2
Summa immateriella anläggningstillgångar			3,9	5,2
Materiella anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter		14	9 125,4	10 149,7
Rörelsefastigheter		16	21,4	25,8
Inventarier		17	14,2	17,5
Summa materiella anläggningstillgångar			9 160,9	10 193,0
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i joint ventures		19	276,0	352,0
Andelar i andra bolag		20	153,4	153,4
Övriga långfristiga fordringar		21	21,9	39,6
Derivat		22	116,7	142,9
Summa finansiella anläggningstillgångar			568,0	687,8
Summa anläggningstillgångar			9 732,9	10 886,1
Omsättningstillgångar
Varulager		23	0,0	2,3
Kundfordringar		24	2,8	1,2
Skattefordringar			1,2	3,0
Fordringar mot joint ventures			60,7	10,7
Övriga fordringar		25	137,9	120,1
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter		26	42,2	20,4
Likvida medel			80,5	298,0
Summa omsättningstillgångar			325,3	455,6
SUMMA TILLGÅNGAR			10 058,2	11 341,7
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital
Aktiekapital		27	547,9	547,9
Övrigt tillskjutet kapital			942,0	942,0
Hybridobligation			450,0	450,0
Balanserad vinst inklusive årets resultat			417,4	1 045,9
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare			2 357,4	2 985,8
Kapital hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande			–	0,3
Totalt eget kapital			2 357,4	2 986,1
Långfristiga skulder
Uppskjuten skatteskuld		10	435,0	540,2
Långfristiga räntebärande skulder		28	4 644,5	5 109,6
Långfristiga leasingskulder		28, 32	190,7	189,1
Summa långfristiga skulder			5 270,2	5 838,9
Kortfristiga skulder
Kortfristiga räntebärande skulder		28	2 063,9	2 233,7
Kortfristiga leasingskulder		28, 32	34,7	20,5
Leverantörsskulder			47,2	76,3
Skatteskulder			5,9	7,3
Övriga skulder			147,1	39,9
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter		29	131,9	138,9
Summa kortfristiga skulder			2 430,6	2 516,6
Summa skulder			7 700,8	8 355,6
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER			10 058,2	11 341,7
	101

K2A Årsredovisning 2023

Finansiell information

Koncernens rapport över

förändringar i eget kapital

	Hänförligt till moderbolagets aktieägare
		Övrigt			Innehav utan
	Aktie-	tillskjutet	Hybrid-	Balanserad	bestämmande
Mkr	kapital	kapital	obligation	vinst	inflytande	Summa
Ingående eget kapital 2022-01-01	547,9	942,0	450,0	965,6	0,7	2 906,2
Årets resultat	–	–	–	159,5	-0,4	159,1
Kostnad hybridobligation	–	–	–	-30,2	–	-30,2
Beslutad utdelning stamaktier	–	–	–	-12,9	–	-12,9
Beslutad utdelning preferensaktier	–	–	–	-36,1	–	-36,1
Summa transaktioner med bolagets ägare	–	–	–	-79,2	–	-79,2
Utgående eget kapital 2022-12-31	547,9	942,0	450,0	1 045,9	0,3	2 986,1
Ingående eget kapital 2023-01-01	547,9	942,0	450,0	1 045,9	0,3	2 986,1
Årets resultat	–	–	–	-536,6	-0,3	-536,9
Kostnad hybridobligation	–	–	–	-42,9	–	-42,9
Beslutad utdelning stamaktier	–	–	–	-12,9	–	-12,9
Beslutad utdelning preferensaktier	–	–	–	-36,1	–	-36,1
Summa transaktioner med bolagets ägare	–	–	–	-91,9	–	-91,9
Utgående eget kapital 2023-12-31	547,9	942,0	450,0	417,4	–	2 357,4

Årets resultat motsvarar årets totalresultat och därför presenteras endast en resultaträkning utan separat rapport för övrigt totalresultat.

102

K2A Årsredovisning 2023

Finansiell information

Koncernens rapport över kassaflöden

Mkr	Not	2023	2022
Den löpande verksamheten
Förvaltningsresultat		-18,8	127,6
Justering för poster som inte ingår i kassaflödet	34	117,2	-42,8
Betald skatt		-0,5	-0,6
Förändring av varulager		2,3	13,5
Förändringar rörelsefordringar		-34,4	61,7
Förändringar av rörelseskulder		67,9	-97,4
Kassaflöde från den löpande verksamheten		133,7	62,0
Investeringsverksamheten
Investering i förvaltningsfastigheter	14	-304,4	-889,5
Förvärv av förvaltningsfastigheter	34	-947,0	-687,9
Betalda handpenningar förvaltningsfastigheter	21	-25,0	–
Försäljning av förvaltningsfastigheter	14	1 839,9	86,8
Investeringar i licenser	13	-0,1	-0,4
Investeringar i inventarier	17	-0,6	-2,8
Försäljning av inventarier		0,6	0,4
Utlåning till joint ventures		-53,6	-2,6
Investeringar i andra bolag	20	–	-60,2
Kassaflöde från investeringsverksamheten		510,0	-1 556,1
Finansieringsverksamheten
Upptagna lån	28	854,1	1 687,6
Amortering av lån	28	-1 502,4	-159,0
Transaktion derivat	22	-96,6	-24,3
Amortering av leasingskuld	32	-26,2	-13,8
Betalning hybridobligation		-41,1	-28,6
Utdelning, stamaktier		-12,9	-12,9
Utdelning, preferensaktier		-36,1	-36,1
Kassaflöde från finansieringsverksamheten		-861,2	1 412,9
Årets kassaflöde		-217,5	-81,2
Likvida medel vid årets början		298,0	379,2
Likvida medel vid årets slut		80,5	298,0

103

K2A Årsredovisning 2023

Finansiell information

Moderbolagets resultaträkning

Mkr Not 2023 2022

Rörelsens intäkter

Nettoomsättning 63,3 57,8

Summa rörelsens intäkter 63,3 57,8

Rörelsens kostnader

Övriga externa kostnader -38,9 -44,3

Personalkostnader 6 -66,2 -59,4

Avskrivningar av immateriella anläggningstillgångar 13 -1,4 -1,5

Avskrivningar av materiella anläggningstillgångar 17 -0,7 -0,6

Summa rörelsens kostnader -107,1 -105,8

Rörelseresultat -43,8 -48,0

Resultat från finansiella poster

Ränteintäkter 9, 22 94,4 99,7

Räntekostnader 9, 22 -213,7 -73,3

Summa resultat från finansiella poster -119,3 26,5

Resultat efter finansiella poster -163,1 -21,5

Bokslutsdispositioner

Lämnade koncernbidrag – -2,0

Erhållna koncernbidrag 22,9 28,2

Summa bokslutsdispositioner 22,9 26,1

Resultat före skatt -140,2 4,6

Uppskjuten skatt 10 19,7 -15,6

Årets resultat -120,5 -11,1

Årets resultat motsvarar årets totalresultat och därför presenteras endast en resultaträkning utan separat rapport för övrigt totalresultat.

104

K2A Årsredovisning 2023

Finansiell information

Moderbolagets balansräkning

Mkr Not 2023-12-31 2022-12-31

TILLGÅNGAR

Immateriella anläggningstillgångar

Licenser 13 3,9 5,2

Summa immateriella anläggningstillgångar 3,9 5,2

Materiella anläggningstillgångar

Inventarier 17 2,5 2,6

Summa materiella anläggningstillgångar 2,5 2,6

Finansiella anläggningstillgångar

Andelar i koncernbolag 18 2 090,1 2 090,1

Andra långfristiga värdepappersinnehav 59,4 59,4

Derivat 22 103,4 142,9

Uppskjuten skattefordran 31,5 27,4

Summa finansiella anläggningstillgångar 2 284,4 2 319,8

Summa anläggningstillgångar 2 290,8 2 327,7

Omsättningstillgångar

Kundfordringar 24 9,1 8,8

Fordringar hos koncernbolag 31 1 820,0 1 612,2

Övriga fordringar 25 2,3 2,5

Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 26 19,6 9,5

Likvida medel 77,5 296,8

Summa omsättningstillgångar 1 928,5 1 929,8

SUMMA TILLGÅNGAR 4 219,3 4 257,5

EGET KAPITAL OCH SKULDER

Eget kapital

Bundet eget kapital

Aktiekapital 27 547,9 547,9

Summa bundet eget kapital 547,9 547,9

Fritt eget kapital

Överkursfond 942,0 942,0

Hybridobligation 450,0 450,0

Balanserad vinst -538,4 -435,4

Årets resultat -120,5 -11,1

Summa fritt eget kapital 733,2 945,5

Summa eget kapital 1 281,1 1 493,5

Långfristiga skulder

Obligationslån 395,4 1 088,1

Uppskjuten skatteskuld 9,5 25,1

Summa långfristiga skulder 404,9 1 113,3

Kortfristiga skulder

Obligationslån 700,0 400,0

Leverantörsskulder 4,7 3,3

Skulder till koncernföretag 31 1 757,7 1 202,2

Skatteskulder 0,8 0,9

Övriga skulder 41,3 17,9

Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 29 28,7 26,5

Summa kortfristiga skulder 2 533,2 1 650,8

Summa skulder 2 938,1 2 764,0

SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 4 219,3 4 257,5

105

K2A Årsredovisning 2023

Finansiell information

Moderbolagets rapport över

förändringar i eget kapital

Totalt eget kapital

Överkurs- Hybrid- Balanserad Årets

Mkr Aktiekapital fond obligation vinst resultat Totalt

Ingående eget kapital 2022-01-01 547,9 942,0 450,0 -542,4 186,1 1 583,7

Årets resultat – – – – -11,1 -11,1

Årets disposition – – – 186,1 -186,1 –

Utdelning beslutad, stamaktier – – – -12,9 – -12,9

Utdelning beslutad, preferensaktier – – – -36,1 – -36,1

Kostnader för hybridobligation – – – -30,2 – -30,2

Summa transaktioner med bolagets ägare – – – 106,9 -186,1 -79,2

Utgående eget kapital 2022-12-31 547,9 942,0 450,0 -435,4 -11,1 1 493,5

Ingående eget kapital 2023-01-01 547,9 942,0 450,0 -435,4 -11,1 1 493,5

Årets resultat – – – – -120,5 -120,5

Årets disposition – – – -11,1 11,1 –

Utdelning beslutad, stamaktier – – – -12,9 – -12,9

Utdelning beslutad, preferensaktier – – – -36,1 – -36,1

Kostnader för hybridobligation – – – -42,9 – -42,9

Summa transaktioner med bolagets ägare – – – -102,9 11,1 -91,9

Utgående eget kapital 2023-12-31 547,9 942,0 450,0 -538,4 -120,5 1 281,1

Årets resultat motsvarar årets totalresultat och därför presenteras endast en resultaträkning utan separat rapport för övrigt totalresultat.

106

K2A Årsredovisning 2023

Finansiell information

Moderbolagets kassaflödesanalys

Mkr Not 2023 2022

Den löpande verksamheten

Resultat efter finansiella poster -163,1 -21,5

Justering för poster som inte ingår i kassaflödet 34 117,2 -102,9

Förändringar rörelsefordringar -10,3 -16,5

Förändringar rörelseskulder 24,7 -7,0

Kassaflöde från den löpande verksamheten -31,5 -147,9

Investeringsverksamheten

Förvärv av immateriella anläggningstillgångar 13 -0,1 -0,4

Förvärv av inventarier 17 -0,5 -1,3

Försäljning av inventarier 17 – 0,2

Investering i övriga anläggningstillgångar – -59,4

Förändring kortfristiga lån till koncernbolag 31 -184,8 68,9

Kassaflöde från investeringsverksamheten -185,4 8,1

Finansieringsverksamheten

Nyemission – –

Kostnader för emission – –

Nyemission hybridobligation – –

Kostnader för emission hybridobligation – –

Betalningar hybridobligation -41,1 -28,6

Upptagna lån – 295,2

Utdelning, stamaktier -12,9 -12,9

Utdelning, preferensaktier -36,1 -36,1

Förändring kortfristiga lån från koncernföretag 31 555,6 -0,2

Amortering av lån -400,0 –

Derivat -68,0 –

Kassaflöde från finansieringsverksamheten -2,5 217,4

Årets kassaflöde -219,4 77,6

Likvida medel vid årets början 296,8 219,3

Likvida medel vid årets slut 77,5 296,8

107

K2A Årsredovisning 2023

Finansiell information

Redovisningsprinciper och noter

NOT 2 REDOVISNINGSPRINCIPER

Grunder för redovisningen

Koncernredovisningen för K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB

(publ) har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen, RFR 1

Kompletterande regler för koncerner, samt IFRS Accounting Standards

och IFRIC Interpretations sådana de antagits av EU.

Värderingsgrunder

Tillgångar och skulder är redovisade till historiska anskaffningsvärden,

förutom vissa finansiella tillgångar, skulder och förvaltningsfastigheter

som i koncernbalansräkningen värderas till verkligt värde.

Finansiella tillgångar och skulder som värderas till verkligt värde

består av derivatinstrument, värderade till verkligt värde via

koncernresultaträkningen. Förvaltningsfastigheter värderas till verkligt

värde i enlighet med IAS 40.

Klassificering

Anläggningstillgångar består av belopp som förväntas återvinnas

eller betalas efter mer än tolv månader räknat från balansdagen.

Långfristiga skulder består av belopp som förfaller till betalning först

efter mer än tolv månader efter balansdagen samt andra belopp för

vilka bolaget har en ovillkorlig rätt att skjuta upp betalningen till en

tidpunkt som ligger mer än tolv månader efter balansdagen. Andra

tillgångar och skulder redovisas som omsättningstillgång respektive

kortfristig skuld.

Funktionell valuta och rapporteringsvaluta

Moderbolagets och övriga koncernföretags funktionella valuta är

svenska kronor som även utgör presentationsvalutan för moderbolaget

och för koncernen. Samtliga belopp, om inte annat anges, uttrycks i

miljoner kronor med en decimal.

Bedömningar och uppskattningar

i de finansiella rapporterna

För att upprätta finansiella rapporter krävs å ena sidan bedömningar

vid tillämpning av redovisningsprinciper och å andra sidan

uppskattningar vid värdering av tillgångar, skulder, intäkter och

kostnader. För bedömingar och uppskattningar avseende värdering

av förvaltningsfastigheter, se not 15.

Ändrade redovisningsprinciper

Koncernens redovisningsprinciper är oförändrade jämfört med

årsredovisningen 2022.

Nya standarder vilka trätt i kraft 2023

Ändringar av IAS 1 Utformning av finansiella rapporter och

IFRS Practice Statement 2: Disclosures of accounting policies.

Ändringarna innebär att företag ska lämna upplysningar endast om

väsentliga redovisningsprinciper. Syftet med ändringarna är att öka

användbarheten av upplysningar om tillämpade redovisningsprinciper

genom att endast väsentliga principer beskrivs och att dessa

beskrivningar förklarar hur företaget tillämpar principer utifrån sina

specifika förutsättningar. Koncernen har gjort en översyn av beskrivna

redovisningsprinciper i årsredovisningen och anpassat dem i enlighet

med ändringen.

Övriga ändringar i IFRS som har trätt i kraft under 2023 har inte

haft någon väsentlig inverkan på koncernen.

Nya standarder som träder i kraft 2024

De ändrade IFRS som hittills antagits av IASB bedöms inte få någon

väsentlig effekt på koncernens redovisning. Samma sak gäller för

svenska regelverk.

EU-taxonomin

För att göra det enkelt att identifiera och jämföra miljömässigt

hållbara investeringar har EU beslutat om en taxonomi, vars syfte

är att underlätta omallokering av kapital till aktiviteter eller projekt

som är i linje med Parisavtalets mål om att hålla den globala

uppvärmningen under 1,5°C. För bolag som omfattas av NFRD (Non-

Financial Reporting Directive) är den obligatoriska redovisningen för

2023 att tillhandahålla uppgifter om hur stor andel av omsättning,

investeringar samt fastighetskostnader som omfattas av EU:s taxonomi

(alignment). K2A omfattas inte av NFRD men redovisar frivilligt

bolagets alingnment, se avsnittet EU-taxonomi – redovisning av

förenlighet, sida 146.

Koncernredovisning

Dotterbolag

Dotterbolag är bolag som står under ett bestämmande inflytande

från K2A. Dotterbolag konsolideras enligt förvärvsmetoden.

Metoden innebär att förvärv av ett dotterbolag betraktas som en

transaktion varigenom koncernen indirekt förvärvar dotterbolagets

tillgångar och övertar dess skulder och eventualförpliktelser.

Dotterbolagets finansiella rapporter tas in i koncernredovisningen

från och med förvärvstidpunkten till det datum då det bestämmande

inflytandet upphör.

Tillgångsförvärv

När förvärv av dotterbolag innebär förvärv av nettotillgångar som

inte utgör rörelse fördelas anskaffningskostnaden på de enskilda

identifierbara tillgångarna och skulderna baserat på deras verkliga

värde vid förvärvstidpunkten. Anskaffningsvärdet proportioneras ut

på förvärvade tillgångar och övertagna skulder baserat på dessa

verkliga värden. Transaktionsutgifter läggs till anskaffningsvärdet

för förvärvade nettotillgångar vid tillgångsförvärv. Uppskjuten skatt

på temporära skillnader redovisas inte initialt, se vidare avsnitt

Skatter. K2A redovisar erhållna avdrag för uppskjuten skatt som en

orealiserad värdeförändring på fastigheten direkt efter tidpunkten

för förvärvet. Värdeförändringar av villkorade köpeskillingar läggs

till anskaffningsvärdet av förvärvade tillgångar.

Transaktioner som elimineras vid konsolidering

Koncerninterna fordringar och skulder, intäkter eller kostnader

och orealiserade vinster eller förluster som uppkommer från

koncerninterna transaktioner mellan koncernbolag, elimineras i sin

helhet vid upprättandet av koncernredovisningen.

Innehav utan bestämmande inflytande

För förvärv av dotterbolag där andra ägare utan bestämmande

inflytande förekommer, redovisar koncernen nettotillgångarna

hänförligt till ägare utan bestämmande inflytande till verkligt värde

av samtliga nettotillgångar inklusive goodwill.

NOT 1 ALLMÄN INFORMATION

K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB (publ), org. nr. 556943-

7600 (K2A), är ett svenskt aktiebolag med säte i Stockholm, Sverige.

Bolagets affärsidé är att äga och förvalta fastigheter i främst

Stockholm, Mälardalen och på ett antal universitets- och högskoleorter

i Sverige. Verksamheten bedrivs i en koncern genom dotterbolag.

Årsredovisningen och koncernredovisningen för perioden 1 januari

till 31 december 2023 har godkänts för utfärdande av styrelsen den

3 maj 2024. Koncernens resultat- och balansräkning kommer att

framläggas för beslut om fastställelse på årsstämman den 5 juni 2024.

108

K2A Årsredovisning 2023

Redovisningsprinciper och noter

Redovisning av segment

Ett rörelsesegment är en del av koncernen som bedriver

intäktsgenererande verksamhet och för vilket det finns fristående

finansiell information tillgänglig. Koncernens verksamhet delas upp

i två rörelsesegment, förvaltningsobjekt och pågående projekt. Varje

segment följs upp med avseende på den operativa verksamheten

och rapporteras regelbundet till koncernledningen som underlag

för beslut om fördelning av resurser till segmentet och bedömning

av dess resultat. Koncernledningen följer upp driftsresultatet och på

tillgångssidan värdet på fastigheterna och investeringar.

Intäkter

Hyresintäkter består till huvuddelen av intäkter från uthyrning av

samhällsfastigheter och bostäder där bostadshyran inkluderar

förbrukningskostnader som värme och i vissa fall vatten och hushållsel.

I de fall vatten eller hushållsel inte ingår i hyran har hyresgästen eget

abonnemang eller debiteras utifrån schabloner alternativt faktisk

förbrukning. Avgifter för bredband kan förekomma som tillägg för

hyresgäster. Bredbandsdebitering uppgick till 2,3 procent av de totala

intäkterna.

Rörelsekostnader

Fastighetskostnader utgörs av kostnader avseende drift, skötsel,

uthyrning, administration, fastighetsskatt och underhåll av fastighets-

innehavet.

Central administration utgörs av kostnader för koncerngemen-

samma funktioner samt ägande av koncernens dotterbolag.

Centrala administrationskostnader delas upp i kostnader hänförligt

till fastighetsförvaltning respektive projektutveckling.

Ersättningar till anställda

Kortfristiga ersättningar

Kortfristiga ersättningar till anställda beräknas utan diskontering och

redovisas som kostnad när de relaterade tjänsterna erhålls.

Ersättningar till anställda efter avslutad anställning

Koncernens planer för ersättningar efter avslutad anställning utgörs

av avgiftsbestämda planer.

Avgifterna för avgiftsbestämda planer redovisas som kostnad.

Obetalda avgifter redovisas som skuld.

Finansiella intäkter och kostnader

Finansiella intäkter och kostnader består av ränteintäkter på

bankmedel och fordringar. Räntekostnader inkluderar både

kostnader på upptagna lån och periodiserade belopp av direkta

transaktionskostnader för upptagna lån.

Utdelningsintäkt redovisas när rätten att erhålla betalning

fastställts. Lånekostnader som direkt är hänförliga till markförvärv,

konstruktion eller produktion av större ny-, till- eller ombyggnader

aktiveras under produktionstiden. Realiserade värdeförändringar på

räntederivat innefattar upplupen och betald ränta och redovisas som

finansiell kostnad respektive finansiell intäkt.

Värdeförändringar på förvaltningsfastigheter samt

orealiserade värdeförändringar på derivat

Orealiserade och realiserade förändringar i verkligt värde på

förvaltningsfastigheter respektive orealiserade värdeförändringar

på räntederivat redovisas i resultatet i särskilda poster mellan

resultatnivåerna Förvaltningsresultat och Resultat före skatt,

nämligen Värdeförändringar förvaltningsfastigheter respektive

Värdeförändringar derivat.

Skatter

Inkomstskatter utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt.

Inkomstskatter redovisas i årets resultat utom då underliggande

transaktion redovisas i eget kapital varvid tillhörande skatteeffekt

redovisas i eget kapital.

Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmetoden

med utgångspunkt i temporära skillnader mellan redovisade och

skattemässiga värden på tillgångar och skulder. Temporära skillnader

beaktas inte för skillnad som uppkommit vid första redovisningen av

tillgångar och skulder som anses vara så kallat tillgångsförvärv och

som vid tidpunkten för transaktionen inte påverkar vare sig redovisat

eller skattepliktigt resultat.

Värderingen av uppskjuten skatt baseras på hur underliggande

tillgångar eller skulder förväntas bli realiserade eller reglerade.

Uppskjuten skatt beräknas med tillämpning av de skattesatser

och skatteregler som är beslutade eller i praktiken beslutade per

balansdagen.

När förvärv sker av andelar i dotterbolag utgör förvärvet antingen

ett förvärv av rörelse eller förvärv av tillgångar. Vid rörelseförvärv

redovisas uppskjuten skatt till nominellt gällande skattesats utan

diskontering enligt principerna ovan. Vid tillgångsförvärv redovisas

ingen separat uppskjuten skatt vid anskaffningstidpunkten utan

tillgången redovisas till ett anskaffningsvärde motsvarande tillgångens

verkliga värde efter avdrag för rabatt för uppskjuten skatt. Vid

efterföljande värdering av förvärvad fastighet till verkligt värde

kommer skatterabatten helt eller delvis att ersättas av en redovisad

värdeförändring av fastigheten. Efter förvärvstidpunkten för ett

tillgångsförvärv redovisas uppskjuten skatt endast på förändring

av redovisat värde och förändringar av skattemässigt värde som

uppkommer efter förvärvstidpunkten.

Förvaltningsfastigheter

Definition och värdering

Förvaltningsfastigheter är fastigheter som innehas i syfte att erhålla

hyresintäkter, värdestegring eller en kombination av dessa båda syften.

Förvaltningsfastigheter innefattar byggnader, mark, markanläggningar

samt fastighetsinventarier. Även fastigheter under uppförande och

ombyggnation som avses att användas som förvaltningsfastigheter

när arbetena är färdigställda klassificeras som förvaltningsfastigheter.

Fastigheter under uppförande infattar även markanvisningar med

tillhörande byggrätter.

Markanvisning: En markanvisning innebär rätt för en part

att under en tidsperiod, med vissa i förväg givna förutsättningar,

få möjlighet att utveckla projekt inom ett avgränsat område. Det

ingår även en möjlighet att förvärva eller nyttja berörd mark genom

tomträttsavtal. För att en byggherre, som är aktuell för bebyggelse

på fastighetsägarens mark, ska våga satsa resurser i ett visst projekt

får byggherren en markanvisning.

Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde i enlighet med

redovisningsstandarden IAS 40. Initialt redovisas förvaltningsfastigheter

till anskaffningsvärde, vilket inkluderar till förvärvet direkt hänförbara

utgifter.

Tillkommande utgifter

Tillkommande utgifter läggs till det redovisade värdet för

förvaltningsfastigheter endast om det är sannolikt att de framtida

ekonomiska fördelar som är förknippade med utgifterna kommer

att komma företaget till del och anskaffningsvärdet kan beräknas

på ett tillförlitligt sätt. Alla andra tillkommande utgifter redovisas som

kostnad i den period de uppkommer. Reparationer och underhåll

kostnadsförs i samband med att utgiften uppkommer. Vid uppförande

av förvaltningsfastigheter aktiveras finansieringskostnader för det

specifika objektet. Se vidare not 14 och 15.

Andra materiella anläggningstillgångar

Andra materiella anläggningstillgångar består av rörelsefastigheter

och inventarier.

Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde

minskat med ackumulerade avskrivningar och nedskrivningar.

Tillkommande utgifter som uppfyller tillgångskriteriet räknas in i

tillgångens redovisade värde.

Avskrivningar på materiella anläggningstillgångar kostnadsförs

så att tillgångens anskaffningsvärde skrivs av linjärt över dess

bedömda nyttjandeperiod. Avskrivning påbörjas när den materiella

anläggningstillgången kan tas i bruk. Materiella anläggningstillgångars

nyttjandeperioder uppskattas till:

Rörelsefastighet 10-25 år

Inventarier 5-10 år

Leasing

K2A redovisar en nyttjanderättstillgång och en leasingskuld vid

leasingavtalets inledningsdatum. Nyttjanderättstillgången värderas

initialt till anskaffningsvärde, vilket består av leasingskuldens

initiala värde med tillägg för leasingavgifter som betalats vid eller

före inledningsdatumet plus eventuella initiala direkta utgifter.

109

K2A Årsredovisning 2023

Redovisningsprinciper och noter

Nyttjanderättstillgången skrivs av linjärt från inledningsdatumet till det

tidigare av slutet av tillgångens nyttjandeperiod och leasingperiodens

slut, vilket i normalfallet för K2A är leasingperiodens slut. I de mer

sällsynta fall då anskaffningsvärdet för nyttjanderätten återspeglar

att K2A kommer att utnyttja en option att köpa den underliggande

tillgången skrivs tillgången av till nyttjandeperiodens slut.

Nyttjanderättstillgångarna avseende koncernens tomträttsavtal (vilka

presenteras som förvaltningsfastigheter, se nedan) skrivs ej av då både

leasingperioden och tillgångarnas nyttjandeperiod anses vara eviga.

Leasingskulden – som delas upp i långfristig och kortfristig del

– värderas initialt till nuvärdet av återstående leasingavgifter under

den bedömda leasingperioden. Leasingperioden utgörs av den ej

uppsägningsbara perioden med tillägg för ytterligare perioder i avtalet

om det vid inledningsdatumet bedöms som rimligt säkert att dessa

kommer att nyttjas.

Leasingavgifterna diskonteras i normalfallet med K2A:s marginella

upplåningsränta, vilken utöver koncernens/företagets kreditrisk

återspeglar respektive avtals leasingperiod, valuta och kvalitet på

underliggande tillgång som tänkt säkerhet. I de fall leasingavtalets

implicita ränta lätt kan fastställas används dock den räntan, vilket är

fallet för delar av K2A:s leasing av fordon.

Leasingskulden omfattar nuvärdet av följande avgifter under

bedömd leasingperiod:

• fasta avgifter, inklusive till sin substans fasta avgifter,

• variabla leasingavgifter kopplade till index (vanligtvis KPI) eller

räntenivå (vanligtvis STIBOR), initialt värderade med hjälp av det

index eller den räntenivå som gällde vid inledningsdatumet,

• eventuella restvärdesgarantier som förväntas betalas,

• lösenpriset för en köpoption som K2A är rimligt säker på att utnyttja,

och

• straffavgifter som utgår vid uppsägning av leasingavtalet om

bedömd leasingperiod återspeglar att sådan uppsägning kommer

att ske.

Skuldens värde ökas med räntekostnaden för respektive period och

reduceras med leasingbetalningarna. Räntekostnaden beräknas som

skuldens värde multiplicerat med diskonteringsräntan.

Leasingskulden för K2A:s nyttjanderättstillgångar med hyra som

indexuppräknas beräknas på den hyra som gäller vid respektive

rapportperiods slut. Vid denna tidpunkt justeras skulden med

motsvarande justering av nyttjanderättstillgångens redovisade värde.

På motsvarande sätt justeras skuldens och tillgångens värde i samband

med ombedömning av leasingperioden. Detta sker i samband med

att sista uppsägningsdatumet inom tidigare bedömd leasingperiod för

lokalhyresavtal har passerats alternativt då betydelsefulla händelser

inträffar eller omständigheterna på ett betydande sätt förändras

på ett sätt som är inom K2A:s kontroll och påverkar den gällande

bedömningen av leasingperioden.

K2A presenterar nyttjanderättstillgångar, som inte uppfyller

definitionen för förvaltningsfastigheter, bland posterna Rörelsefastigheter

och Inventarier i balansräkningen. Nyttjanderättstillgångar som

uppfyller definitionen av förvaltningsfastigheter presenteras

tillsammans med förvaltningsfastigheter. Detta omfattar koncernens

tomträttsavtal. Leasingskulder, uppdelade på kortfristig och långfristig

del, presenteras separat i balansräkningen.

Leasingavtal där K2A är leasegivare

När K2A är leasegivare fastställer K2A vid varje leasingavtals

inledningsdatum huruvida leasingavtalet ska klassificeras som ett

finansiellt eller operationellt leasingavtal.

Vid fastställande av klassificering görs en övergripande bedömning

av om leasingavtalet i allt väsentligt överför de ekonomiska risker och

förmåner som är förknippade med ägandet av den underliggande

tillgången. Om så är fallet är leasingavtalet ett finansiellt leasingavtal,

i annat fall är det ett operationellt leasingavtal. För närvarande

klassificeras samtliga K2A:s leasingavtal där K2A är leasegivare som

operationella leasingavtal.

När en leasad tillgång vidareuthyrs redovisas huvudleasingavtalet

och avtalet om vidareuthyrning som två separata avtal. K2A

klassificerar avtalet om vidareuthyrning baserat på nyttjanderätten

som uppkommer från huvudleasingavtalet, inte baserat på den

underliggande tillgången.

K2A redovisar leasingavgifter från operationella leasingavtal

avseende förvaltningsfastigheter som intäkt linjärt över leasingperioden

som del av posten Hyresintäkter.

Finansiella tillgångar och finansiella skulder

Finansiella instrument som redovisas i balansräkningen

inkluderas bland tillgångarna likvida medel, lånefordringar,

hyres- och kundfordringar samt derivat. Bland skulderna återfinns

leverantörsskulder, låneskulder samt derivat. Redovisat värde för

finansiella tillgångar och skulder bedöms approximativt motsvara

realiserbart verkligt värde.

En finansiell tillgång tas upp i balansräkningen när bolaget blir

part enligt instrumentets avtalsmässiga villkor. En fordran tas upp när

bolaget presterat och en avtalsenlig skyldighet föreligger för motparten

att betala, även om faktura ännu inte har skickats. Kundfordringar

tas upp i balansräkningen när faktura har skickats. Skuld tas upp

när motparten har presterat och avtalsenlig skyldighet föreligger att

betala, även om faktura ännu inte mottagits. Leverantörsskulder tas

upp när faktura mottagits.

Klassificering och värdering

Klassificeringen av finansiella instrument avgör hur de finansiella

tillgångarna och skulderna värderas och redovisas. Koncernens

principer för klassificering och värdering av finansiella tillgångar

baseras på en bedömning av både (i) företagets affärsmodell

för förvaltningen av finansiella tillgångar, och (ii) egenskaperna

hos de avtalsenliga kassaflödena från den finansiella tillgången.

Finansiella tillgångar värderade till upplupet anskaffningsvärde är

skuldinstrument som förvaltas med målet att realisera instrumentens

kassaflöden genom att erhålla avtalsenliga kassaflöden som endast

utgörs av kapitalbelopp och ränta på det utestående kapitalbeloppet.

Koncernens finansiella tillgångar utom derivat värderas till upplupet

anskaffningsvärde på grund av att tillgångarna innehas inom ramen

för en affärsmodell vars mål är att inneha finansiella tillgångar i syfte

att inkassera avtalsenliga kassaflöden samt att de avtalade villkoren för

de tillgångarna vid bestämda tidpunkter ger upphov till kassaflöden

som bara är betalningar av kapitalbelopp och ränta på det utestående

kapitalbeloppet.

Koncernen innehar derivatinstrument som värderas till verkligt

värde via resultaträkningen och som redovisas som derivattillgång

eller derivatskuld beroende på om det verkliga värdet är positivt eller

negativt. Värdeförändringarna redovisas löpande i resultatet.

Koncernens finansiella skulder består av upplåning från kreditinstitut

och leverantörsskulder och värderas till upplupet anskaffningsvärde.

Koncernen har emitterat gröna hybridobligationer, se avsnitt Gröna

Hybridobligationer under Moderbolagets redovisningsprinciper.

Likvida medel

Likvida medel består av kassamedel samt omedelbart tillgängliga

tillgodohavanden hos banker och motsvarande institut samt kortfristiga

likvida placeringar med en löptid från anskaffningstidpunkten

understigande tre månader vilka är utsatta för endast en obetydlig

risk för värdefluktuationer.

Fordringar

Hyresfordringar och andra fordringar värderas till upplupet

anskaffningsvärde motsvarande det belopp som förväntas flyta in,

det vill säga efter avdrag för förväntade kreditförluster. Huvuddelen

av koncernens fordringar utgörs av förskottsfakturerad hyra.

Derivat och ränterisk

För ekonomisk säkring av ränteflöden från upplåning till rörlig

ränta används ränteswappar där företaget erhåller rörlig ränta

och betalar fast ränta. Ränteswapparna värderas till verkligt värde

i balansräkningen. Räntekupongdelen redovisas löpande i årets

resultat som en del av räntekostnaden alternativt ränteintäkter.

Orealiserade förändringar i verkligt värde på ränteswapparna

redovisas i resultatet mellan Förvaltningsresultat och Resultat före

skatt på raden Värdeförändringar derivat, orealiserade.

Nedskrivningar

Koncernens redovisade tillgångar bedöms vid varje rapporttillfälle

för att avgöra om det finns indikation på nedskrivningsbehov. IAS

36 tillämpas avseende nedskrivningar av immateriella och materiella

anläggningstillgångar och andelar i dotterbolag samt joint ventures.

IFRS 9 tillämpas avseende nedskrivningar av Finansiella tillgångar .

110

K2A Årsredovisning 2023

Redovisningsprinciper och noter

Nedskrivning av materiella och immateriella tillgångar samt

andelar i joint ventures

Om indikation på nedskrivningsbehov finns beräknas tillgångens

återvinningsvärde enligt nedan. Om det inte går att fastställa

väsentligen oberoende kassaflöden till en enskild tillgång, och dess

verkliga värde minus försäljningskostnader inte kan användas,

grupperas tillgångarna vid prövning av nedskrivningsbehov till

den lägsta nivå där det går att identifiera väsentligen oberoende

kassaflöden – en så kallad kassagenererande enhet.

En nedskrivning redovisas när en tillgångs eller kassagenererande

enhets redovisade värde överstiger återvinningsvärdet. En nedskrivning

redovisas som kostnad i resultatet. Återvinningsvärdet är det högsta

av verkligt värde minus försäljningskostnader och nyttjandevärde. Vid

beräkning av nyttjandevärde diskonteras framtida kassaflöden med

en diskonteringsfaktor som beaktar riskfri ränta och den risk som är

förknippad med den specifika tillgången.

Nedskrivning av finansiella tillgångar

För hyresfordringar/kundfordringar, som inte innehåller en väsentlig

finansieringskomponent, tillämpas en förenklad metod och reserv

för kreditförluster initialt och löpande beräknas och redovisas utifrån

förväntade kreditförluster för hela den återstående löptiden oavsett

om kreditrisken ökat väsentligt eller inte.

Beräkningen av förväntade kreditförluster baseras huvudsakligen

på information om historiska förluster för liknande fordringar och

motparter. Nedskrivningsprövningen för kreditrisk omfattar även

likvida medel som består av kortfristig inlåning hos kreditinstitut med

hög kreditvärdighet.

Andelar i joint ventures

Aktieinnehav i joint ventures redovisas i koncernen enligt

kapitalandelsmetoden. Kapitalandelsmetoden innebär att det

redovisade värdet på aktier i joint ventures motsvaras av koncernens

andel i joint ventures egna kapital, eventuella restvärden på

koncernmässiga över- och undervärden, inklusive goodwill reducerat

med eventuella internvinster.

K2A:s andel av joint ventures resultat efter skatt (justerat för

eventuella avskrivningar på eller upplösningar av förvärvade över-

respektive undervärden) redovisas i koncernens resultaträkning under

posten ”Resultat från joint ventures”. Erhållna utdelningar från joint

ventures minskar redovisat värde.

Eventualförpliktelser

Upplysning om eventualförpliktelse lämnas när det finns ett möjligt

åtagande som härrör från inträffade händelser och vars förekomst

bekräftas endast av en eller flera osäkra framtida händelser utom

koncernens kontroll eller när det finns ett åtagande som inte redovisas

som en skuld eller avsättning på grund av att det inte är troligt att ett

utflöde av resurser kommer att krävas eller beloppet inte kan beräknas

med tillräcklig tillförlitlighet.

Moderbolagets redovisningsprinciper

Grund för redovisningen

Moderbolaget har upprättat sin årsredovisning enligt års-

redovisningslagen (1995:1554) och Rådet för finansiell rapporterings

rekommendation RFR 2 Redovisning för juridiska personer.

Moderbolaget tillämpar samma redovisningsprinciper som koncernen

förutom i de fall annat följer av bestämmelserna i årsredovisningslagen

eller inte är möjligt med hänsyn till sambandet mellan redovisning

och beskattning. De nedan angivna redovisningsprinciperna för

moderbolaget har tillämpats konsekvent på samtliga perioder som

presenteras i moderbolagets finansiella rapporter.

Ändrade redovisningsprinciper

Moderbolagets redovisningsprinciper är oförändrade 2023 jämfört

med årsredovisningen 2022.

Övriga ändrade IFRS som hittills antagits av IASB men som

ännu inte trätt i kraft bedöms inte få någon väsentlig effekt på

moderbolagets redovisning.

Gröna hybridobligationer

Moderbolaget har emitterat gröna hybridobligationer och har

möjlighet att förtidsinlösa hybridobligationerna den 21 mars

2026. Hybridobligationer klassificeras som en del av eget kapital i

koncernens finansiella rapporter, eftersom obligationerna har en evig

löptid, återbetalning beslutas av årsstämman och bolaget har inte

någon avtalsenlig skyldighet att återbetala hybridobligationerna eller

den löpande kostnaden för dessa. Obligationsinnehavarna har inga

rättigheter motsvarande ordinarie aktieägare, och obligationen späder

inte ut aktieägarnas ägande i företaget. Hybridobligationer redovisas

till nominellt värde. Den löpande kostnaden för hybridobligationer

redovisas direkt i balanserat resultat.

Skillnader mellan moderbolagets och koncernens

redovisningsprinciper

Uppställningsformer

Moderbolagets resultaträkning och balansräkning är uppställda

enligt årsredovisningslagens scheman medan rapporten över

förändringar i eget kapital och kassaflödesanalysen baseras på

IAS 1 Utformning av finansiella rapporter respektive IAS 7 Rapport

över kassaflöden. Resultaträkningen för moderbolaget är uppställd

enligt kostnadsslagsindelad uppställningsform. Skillnaden mot IAS 1

Utformning av finansiella rapporter, som tillämpas vid utformningen av

koncernens finansiella rapporter, avser främst det faktum att koncernen

tillämpar en funktionsindelad uppställningsform, redovisning av

finansiella intäkter och kostnader och eget kapital.

Leasingavtal

Moderbolaget tillämpar inte IFRS 16 ”Leasingavtal”, i enlighet med

undantaget i RFR 2. Som leasetagare redovisas leasingavgifter som

kostnad linjärt över leasingperioden och således redovisas inte

nyttjanderätter och leasingskulder i balansräkningen.

Anteciperad utdelning

Anteciperad utdelning från dotterbolag redovisas i de fallen

moderbolaget ensamt har rätt att besluta om utdelningens storlek

och moderbolaget har fattat beslut om utdelningens storlek innan

moderbolaget publicerat sina finansiella rapporter.

Aktieägartillskott

Lämnade aktieägartillskott aktiveras i aktier och andelar hos givaren,

efter beaktande av eventuellt nedskrivningsbehov.

Koncernbidrag

Koncernbidrag redovisas som bokslutsdisposition.

Andelar i dotterbolag

Andelar i dotterbolag redovisas i moderbolaget enligt anskaffnings-

värdemetoden. Nedskrivningsprövning sker vid indikation på

nedskrivningsbehov i enlighet med IAS 36 Nedskrivningar.

Finansiella garantier

Moderbolagets finansiella garantiavtal består i huvudsak av

borgensförbindelser till förmån för dotterbolag. Moderbolaget

redovisar finansiella garantiavtal som avsättning i balansräkningen

när bolaget har ett åtagande för vilket betalning sannolikt erfordras

för att reglera åtagandet.

111

K2A Årsredovisning 2023

Redovisningsprinciper och noter

Förvaltningsobjekt Pågående projekt Ofördelade poster Koncernen f

Resultaträkning, Mkr 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022

Hyresintäkter

442,0 373,1 1,7 1,6 -0,1 – 443,6 374,7

Fastighetskostnader -137,8 -127,9 -2,1 -2,7 0,4 -1,1 -139,5 -131,7

Driftsöverskott 304,3 245,2 -0,4 -1,1 0,3 -1,1 304,1 243,0

Central administration -15,5 -16,3 -43,6 -42,7 – – -59,1 -59,0

Resultat från joint ventures – – – – -76,0 71,8 -76,0 71,8

varav förvaltningsresultat – – – – 0,0 -0,4 0,0 -0,4

varav värdefärändring förvaltningsfast. – – – – -76,0 72,2 -76,0 72,2

Ränteintäkter 1,6 0,0 3,8 3,8 97,1 6,8 102,5 10,5

Räntekostnader -138,1 -85,8 -4,4 -2,1 -147,8 -50,8 -290,4 -138,7

Förvaltningsresultat 152,3 143,1 -44,7 -42,1 -126,4 26,7 -18,8 127,6

Värdeförändringar

Fastigheter, orealiserade -238,0 -221,2 -233,1 224,6 – – -471,0 3,5

Fastigheter, realiserade -25,3 -0,3 -4,1 -1,7 – – -29,4 -2,0

Andelar i andra bolag – – – – – -7,8 – -7,8

Derivat, orealiserade -15,4 – – – -107,4 92,9 -122,8 92,9

Resultat före skatt -126,4 -78,3 -281,8 180,8 -233,8 111,8 -642,0 214,3

Aktuell skatt – – – – – – -0,1 -0,3

Uppskjuten skatt – – – – – – 105,2 -54,9

Årets resultat – – – – – – -536,9 159,1

1) Varav tilläggsdebiteringar 15,0 Mkr (11,0)

Förvaltningsobjekt Pågående projekt Ofördelade poster Koncernen x

Investeringar, Mkr 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022

Investering i anläggningstillgångar 63,8 293,6 1 273,9 1 371,3 98,5 86,2 1 436,3 1 751,1

Förvaltningsobjekt Pågående projekt Ofördelade poster Koncernen x

Balansräkning, Mkr 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022

Tillgångar

Anläggningstillgångar 8 368,3 8 369,0 1 084,4 2 212,0 280,2 305,1 9 732,9 10 886,1

Omsättningstillgångar 133,1 224,8 108,7 126,8 83,6 104,0 325,3 455,6

Summa tillgångar 8 501,4 8 593,8 1 193,0 2 338,8 363,7 409,1 10 058,2 11 341,7

Långfristiga skulder 4 205,3 4 271,3 456,5 1 183,7 608,4 383,9 5 270,2 5 838,9

Kortfristiga skulder 1 251,4 1 515,8 223,1 524,4 956,1 476,4 2 430,6 2 516,6

Summa skulder 5 456,7 5 787,1 679,6 1 708,2 1 564,5 860,3 7 700,8 8 355,6

Totalt eget kapital 2 357,4 2 986,1

Summa eget kapital och skulder 10 058,2 11 341,7

NOT 3 SEGMENT

K2A:s rörelsesegment utgörs av två segment; Förvaltningsobjekt och

Pågående projekt. Förvaltningsobjekt avser i all väsentlighet funktionen

förvaltning medan Pågående projekt avser funktionen affärsutveckling,

pågående projekt och produktion. Ej fördelade poster är poster som

inte är hänförbara till ett specifikt segment eller är gemensamt för

de två segmenten. Segmenten är framtagna utifrån den rapportering

som sker internt till företagsledningen avseende utfall och ställning.

K2A har inga hyresgäster som, var för sig, står för mer än 5 procent

av intäkterna.

Förvaltningsobjekt består av färdigställda fastigheter. Pågående

projekt innefattar fastigheter under uppförande och ombyggnation

som avses att användas som förvaltningsfastigheter. Pågående projekt

innefattar även markanvisningar med tillhörande byggrätter. Se not

14. Ett pågående projekt i produktion avslutas när byggnationen

är färdigställd och godkänd slutbesiktning sker av en extern

besiktningsman. I normalfallet återstår investeringar kopplade

till färdigställande av markarbeten (finplanering) som exempelvis

grönytor, gator och torg. Ansvaret för det nyproducerade objektet

övergår till K2A:s förvaltningsorganisation. Fastigheten överförs från

segmentet Pågående projekt till Förvaltningsobjekt. Det innebär att det

aktuella objektet betraktas som ett förvaltningsobjekt i tabeller över

fastighets- och projektportföljen samt att värdet flyttas (utan vederlag)

från segmentet Pågående projekt till Förvaltningsobjekt.

112

K2A Årsredovisning 2023

Redovisningsprinciper och noter

Majoriteten av K2A:s intäkter hänförs till segmentet Förvaltningsobjekt.

Intäkterna från fastighetsobjekt består av hyresintäkter och en mindre

del övriga fastighetsintäkter. Hyresintäkterna för året uppgick till 443,6

Mkr (374,7). Den uthyrningsbara ytan i K2A:s fastighetsbestånd

uppgick till 187 060 kvm per 31 december 2023 jämfört med

187 184 kvm den 31 december 2022.

Utveckling intäkter för perioden jan-dec

Förändring

Mkr 2023 2022 %

Studentbostäder 217,0 166,6 30,3

Hyresbostäder 161,5 150,5 7,3

Samhällsfastigheter 65,1 57,6 13,0

Totala intäkter 443,6 374,7 18,4

NOT 4 HYRESINTÄKTER

ARVODE OCH KOSTNADS-

NOT 5 ERSÄTTNING TILL REVISOR

Med revisionsuppdrag avses lagstadgad revision av års- och

koncernredovisningen och bokföringen samt styrelsens och

verkställande direktörens förvaltning samt revision och annan

granskning utförd i enlighet med överenskommelse eller avtal. Detta

inkluderar övriga arbetsuppgifter som det ankommer på bolagets

revisor att utföra samt rådgivning eller annat biträde som föranleds

av iakttagelser vid sådan granskning eller genomförandet av sådana

övriga arbetsuppgifter.

Koncernen, Tkr 2023 2022

KPMG

Revisionsuppdrag 3 625 5 421

Rådgivning utöver revisionsuppdraget 127 252

Skatterådgivning – –

Summa 3 751 5 673

Moderbolaget, Tkr 2023 2022

KPMG

Revisionsuppdrag 1 531 2 110

Rådgivning utöver revisionsuppdraget 127 213

Skatterådgivning – –

Summa 1 658 2 323

ANTAL ANSTÄLLDA OCH

NOT 6 PERSONALKOSTNADER

Koncernen

Medelantalet anställda 2023 2022

Män 38 102

Kvinnor 22 27

Summa 60 129

Per balansdagen består styrelsen av 86 procent män.

Ledande befattningshavare, % 2023 2022

Män 67 67

Kvinnor 33 33

Summa 100 100

Löner arvoden och förmåner, Tkr 2023 2022

Verkställande direktör 3 065 3 067

Styrelse förutom Verkställande

direktör, antal 6 (6) 1 630 1 332

Övriga ledande befattningshavare, antal 9 (9) 15 284 13 420

Övriga anställda 28 566 58 537

Summa 48 545 76 356

Sociala kostnader och pensionskostnader, Tkr 2023 2022

Sociala kostnader 15 570 22 311

Pensionskostnader 7 997 10 199

Summa 23 567 32 510

Moderbolaget

Medelantal anställda 2023 2022

Män 31 28

Kvinnor 20 18

Summa 51 46

Per balansdagen bestod styrelsen av 86 procent män.

Övriga ledande befattningshavare, % 2023 2022

Män 67 67

Kvinnor 33 33

Summa 100 100

Löner arvoden och förmåner, Tkr 2023 2022

Verkställande direktör 3 065 3 067

Styrelse förutom Verkställande

direktör, antal 6 (6) 1 630 1 332

Övriga ledande befattningshavare, antal 9 (9) 15 284 13 420

Övriga anställda 22 748 24 637

Summa 42 727 42 456

Sociala kostnader och pensionskostnader, Tkr 2023 2022

Sociala kostnader 13 706 11 709

Pensionskostnader 7 260 6 175

Summa 20 966 17 884

Ersättningar till styrelse,

ledande befattningshavare och anställda

Riktlinjer

Ersättning till anställd i form av löner, betald semester, betald

sjukfrånvaro med mera samt pensioner redovisas i takt med

intjänandet.

Bolaget ska sträva efter att erbjuda sina ledande befattningshavare

marknadsmässig ersättning och den ska bestå av följande delar: fast

grundlön, pensionsförmåner samt övriga förmåner och avgångsvillkor.

Fast lön

Ersättningen ska baseras på arbetsuppgifternas betydelse, krav på

kompetens, erfarenhet och prestation. Den fasta lönen ska ses över

årligen för att säkerställa marknadsmässig och konkurrenskraftig lön.

Pension

Pensionsavsättningar kan göras för ledande befattningshavare

motsvarande maximalt 25 procent av fast lön. Pensionsåldern är 65

år. Ledande befattningshavare har avgiftsbestämda pensionsplaner.

Pensionsavsättning utgår inte till verkställande direktör.

Uppsägningstid

Uppsägningstiden för anställda kan maximalt uppgå till sex månader.

Vid uppsägning från bolagets sida kan dessutom avgångsvederlag

uppgående till maximalt sex månadslöner utgå. Uppsägningstid och

avgångsvederlag är individuella och reglerade i anställningsavtal,

verkställande direktör har inte rätt till något avgångsvederlag.

Övriga ledande befattningshavare har sedvanliga anställningsvillkor.

Uppsägningstid för övriga ledande befattningshavare är tre till sex

månader.

113

K2A Årsredovisning 2023

Redovisningsprinciper och noter

NOT 10 SKATTER

Redovisad i resultaträkningen

Koncernen, Mkr 2023 2022

Aktuell skattekostnad

Aktuell skatt 0,1 0,3

Summa 0,1 0,3

Uppskjuten skattekostnad

Uppskjuten skatt avseende temporära skillnader -105,2 54,9

Totalt redovisad skatt -105,1 55,2

Redovisad i balansräkningen

Koncernen, Mkr 2023-12-31 2022-12-31

Uppskjuten skatteskuld (-fordran)

hänför sig till följande:

Fastigheter 508,2 583,8

Underskottsavdrag -83,7 -70,7

Obeskattade reserver 0,6 0,1

Derivat 9,5 25,1

Övriga poster 0,4 2,0

Summa uppskjuten skatteskuld 435,0 540,2

Koncernens skattemässiga underskottsavdrag vid årets slut uppgår

till 403,7 Mkr (343,5).

Avstämning av effektiv skatt för koncernen, Mkr 2023 2022

Resultat före skatt -642,0 214,3

Skatt enligt gällande skattesats, 20,6% -132,3 44,1

Skatt hänförlig till tidigare år 0,6 0,1

Effekt av ändrade skattesatser – –

Ej skattepliktiga intäkter 14,9 -17,9

Ej avdragsgilla kostnader -26,6 0,3

Ej avdragsgillt räntenetto 46,3 29,3

Utnyttjande av tidigare ej avdragsgillt räntenetto -0,1 0,0

Utnyttjande av tidigare ej

aktiverade underskottsavdrag -0,7 -0,7

Uppskjuten skatteintäkt i under året

aktiverat skattevärde i underskottsavdrag – –

Ökning av underskottsavdrag utan

motsvarande aktivering av uppskjuten skatt 0,0 0,4

Skatteeffekt från skattemässiga avskrivningar -7,2 -0,4

Totalt redovisad skatt -105,1 55,2

NOT 9 RÄNTENETTO

Ränteintäkter och räntekostnader från finansiella tillgångar och skulder

redovisade till upplupet anskaffningsvärde.

Koncernen, Mkr 2023 2022

Ränteintäkter 102,5 10,6

Räntekostnader -286,2 -132,3

Övriga finansiella kostnader -4,2 -6,4

Räntenetto -187,9 -128,1

Moderbolaget, Mkr 2023 2022

Ränteintäkter 94,4 6,8

Värdeförändring, derivat -107,4 92,9

Räntekostnader -104,7 -69,7

Övriga finansiella kostnader -1,6 -3,6

Räntenetto -119,3 26,5

NOT 8 RESULTAT FRÅN JOINT VENTURES

Koncernen, Mkr 2023 2022

Andel av årets resultat -76,0 71,8

Summa 71,8 127,8

RÖRELSENS KOSTNADER FÖRDELADE

NOT 7 PÅ FASTIGHETSTYP & KOSTNADSSLAG

De största kostnadsposterna i driftskostnader omfattar kostnader

för värme, el, vatten, avfallshantering, bredband/fiber/TV, städning,

fastighetsskötsel, snöröjning, trädgårdsskötsel och fastighetsförsäkring.

I kostnadsposten fastighetsskötsel ingår personalkostnader.

Underhållskostnader avser löpande underhåll (reparationer) och

planerat underhåll för att upprätthålla fastigheter och byggnader

i gott skick.

Fastighetskostnader 2023

Student- Hyres- Samhälls-

Koncernen, Mkr bostäder bostäder fastigheter Totalt

Driftskostnader 48,2 33,8 9,7 91,7

Underhåll 6,3 4,1 4,0 14,4

Fastighetsskatt 2,5 1,6 0,0 4,1

Avskrivningar – 1,6 – 1,6

Direkta 57,0 41,1 13,7 111,7

fastighetskostnader

Fastighetsadministration 27,8

Totala fastighetskostnader 139,5

Fastighetskostnader 2022

Student- Hyres- Samhälls-

Koncernen, Mkr bostäder bostäder fastigheter Totalt

Driftskostnader 46,2 33,1 9,1 88,4

Underhåll 7,3 4,7 2,9 14,8

Fastighetsskatt 3,0 1,0 0,0 3,9

Avskrivningar – 1,1 – 1,1

Direkta 56,4 39,8 12,0 108,3

fastighetskostnader

Fastighetsadministration 23,4

Totala fastighetskostnader 131,7

Koncernen – uppdelning per kostnadsslag, Mkr 2023 2022

Drifts- och underhållskostnader 90,8 91,3

Personalkostnader 15,3 12,0

Övriga externa kostnader 31,8 27,3

Avskrivningar 1,6 1,1

Summa 139,5 131,7

2023 Styrelse- Pension

arvode/ och övriga

Ledande befattningshavare, Tkr grundlön förmåner Summa

Styrelseordförande: Sten Gejrot 325 – 325

Styrelseledamot: Johan Thorell 270 – 270

Styrelseledamot: Ludwig Holmgren 245 – 245

Styrelseledamot: Claes-Henrik Julander 290 – 290

Styrelseledamot: Ingrid Lindquist 270 – 270

Styrelseledamot: Johan Ljungberg 230 – 230

Verkställande direktör/

styrelseledamot: Johan Knaust 3 060 5 3 065

Övrig koncernledning 14 915 3 868 18 783

Summa 19 605 3 873 23 478

2022 Styrelse- Pension

arvode/ och övriga

Ledande befattningshavare, Tkr grundlön förmåner Summa

Styrelseordförande: Sten Gejrot 158 – 158

Styrelseledamot: Johan Thorell 333 – 333

Styrelseledamot: Ludwig Holmgren 197 – 197

Styrelseledamot: Claes-Henrik Julander 239 – 239

Styrelseledamot: Ingrid Lindquist 221 – 221

Styrelseledamot: Johan Ljungberg 184 – 184

Verkställande direktör/

styrelseledamot: Johan Knaust 3 060 7 3 067

Övriga koncernledning 13 134 3 731 16 865

Summa 17 526 3 738 21 264

114

K2A Årsredovisning 2023

Redovisningsprinciper och noter

Redovisad effektiv skatt

Redovisad i resultaträkningen -105,1 55,2

Procent av resultat före skatt, % 16,4 25,8

Redovisad i resultaträkningen

Moderbolaget, Mkr 2023 2022

Aktuell skattekostnad

Aktuell skatt – –

Uppskjuten skatt -19,7 15,6

Totalt redovisad skatt -19,7 15,6

Redovisad i balansräkningen

Moderbolaget, Mkr 2023-12-31 2022-12-31

Uppskjuten skatteskuld (-fordran)

hänför sig till följande:

Underskottsavdrag -31,5 -27,4

Derivat 9,5 25,1

Summa uppskjuten skatteskuld -22,0 -2,3

Moderbolagets skattemässiga underskottsavdrag vid årets slut uppgår

till 152,9 Mkr (133,1).

Avstämning av effektiv skatt för moderbolaget, Mkr 2023 2022

Resultat före skatt -140,2 4,6

Skatt enligt gällande skattesats

för moderbolaget, 20,6 % – 0,9

Effekt av ändrade skattesatser – –

Ej skattepliktiga intäkter -0,1 –

Ej avdragsgilla kostnader 0,3 0,3

Ej avdragsgillt räntenetto 8,9 14,4

Summa 9,2 15,6

Redovisad effektiv skatt

Redovisad i resultaträkningen -19,7 15,6

Procent av resultat före skatt, % 14,1 339,7

NOT 11 RESULTAT PER AKTIE

Resultat per stamaktie beräknas som kvoten av årets resultat reducerat

med årets utdelning till innehavare av preferensaktier samt kostnader

hybridobligationen, dividerat med det vägda genomsnittliga antalet

utestående stamaktier under perioden.

Resultat per aktie 2023 2022

Årets resultat, Mkr -536,9 159,1

Utdelning till preferensaktieägare, Mkr -36,1 -36,1

Kostnad hybridobligation -42,9 -30,2

Resultat efter utdelning preferensaktier

samt kostnad hybridobligation -615,9 92,8

Genomsnittligt antal

utestående stamaktier, st 85 865 300 85 865 300

Justerat resultat per stamaktie, kr

-7,17 1,08

Avdrag innehav utan

bestämmande inflytande, kr -0,00 -0,00

Resultat per stamaktie, kr

-7,17 1,08

1) Ingen utspädningseffekt förekommer varför uppgiften avser både före och

efter utspädning.

NOT 12 FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION

Till årsstämmans förfogande står

följande vinstmedel, kr

Överkursfond 942 022 520

Balanserade vinstmedel -538 372 273

Årets resultat -120 467 924

Summa 283 182 323

I ny räkning balanseras 283 182 323

NOT 13 LICENSER

Koncernen, Mkr 2023 2022

Ingående anskaffningsvärde 7,8 7,4

Inköp 0,1 0,4

Utrangeringar – –

Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 7,9 7,8

Ingående avskrivningar -2,6 -1,1

Utrangeringar – –

Årets avskrivningar -1,4 -1,5

Utgående avskrivningar -4,0 -2,6

Utgående redovisat värde 3,9 5,2

Moderbolaget, Mkr 2023 2022

Ingående anskaffningsvärde 7,8 7,4

Inköp 0,1 0,4

Utrangeringar – –

Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 7,9 7,8

Ingående avskrivningar -2,6 -1,1

Utrangeringar – –

Årets avskrivningar -1,4 -1,5

Utgående avskrivningar -4,0 -2,6

Utgående redovisat värde 3,9 5,2

115

K2A Årsredovisning 2023

Redovisningsprinciper och noter

NOT 14 FÖRVALTNINGSFASTIGHETER

Förvaltningsfastigheter delas in i två grupper: Förvaltningsobjekt och

Pågående projekt. Både förvaltningsobjekt och pågående projekt

värderas till verkligt värde enligt IAS 40.

Förvaltningsobjekt

Förvaltningsobjekt innefattar färdigställda byggnader där hyresgäster

kan flytta in. Förvaltningsobjekt innefattar byggnader, mark, mark-

anläggningar samt fastighetsinventarier. Ombyggnad av färdigställda

byggnader klassificeras som Förvaltningsobjekt och ej Pågående projekt.

Pågående projekt

Pågående projekt innefattar alla pågående projekt som inte är

färdigställda. Om ett pågående projekt innefattar en erhållen

markanvisning så ingår tillhörande byggrätter/framtida byggrätter

i värderingen.

En markanvisning innebär rätt för en part att under en tidsperiod,

med vissa i förväg givna förutsättningar, få arbeta med att utveckla

projekt inom ett avgränsat område.

För att en byggherre, som är aktuell för bebyggelse på fastighets-

ägarens mark, ska våga satsa resurser i ett visst projekt får byggherren

en markanvisning. Uppfylls syftet med markanvisningen ger detta

intressenten rätt att förvärva den aktuella marken eller få den upplåten

med tomträtt. Markanvisning kan ske då detaljplan föreligger eller

tidigt i exploateringsprocessen. De resurser i form av utgifter som lagts

ner vid ett visst datum för projekt där markanvisningsavtal erhållits

redovisas som pågående projekt och värdering görs till verkligt

värde eftersom syftet är att färdigställa en förvaltningsfastighet. I

värderingsprocessen tas hänsyn till risker och osäkerhetsfaktorer

såsom tidsaspekter, färdigställandegrad och lokala marknadsrisker.

Klassificering är i nivå 3 enligt IFRS 13. I verkligt värde för

förvaltningsfastigheter kan byggrätter/framtida byggrätter ingå.

För värdering av framtida investeringar, som markanvisningar med

tillhörande byggrätter/framtida byggrätter, använder värderaren

ortprismetod, avkastningsmetod samt en exploateringskalkyl, där

värderaren har baserat värderingen på priserna i liknande marknader

och transaktioner samt på hur marknaden betraktar det aktuella

objektet.

Verkligt värde för pågående projekt bedöms utifrån det lägsta av:

• Verkligt värde för byggrätten/den framtida byggrätten (marken)

med eventuell befintlig byggnad vid värdetidpunkten, med tillägg

för nedlagda kostnader.

• Verkligt värde för fastigheten i färdigt skick med avdrag för

kvarstående investeringar för att färdigställa projektet.

Verkligt värde för färdigställt pågående projekt beräknas med samma

värderingsmetodik som för förvaltningsobjekt. Värdering i färdigt

skick kan dock ske när projektet är nästan färdigställt och i princip

helt uthyrt, förutsatt att extern värdering genomförts.

Ett pågående projekt i produktion avslutas när byggnationen