Notes annexes aux \u00e9tats financiers consolid\u00e9s
Note 1 \u2022 Informations g\u00e9n\u00e9rales et m\u00e9thodes comptables
INFORMATIONS G\u00c9N\u00c9RALES
Ascencio SA (ci-apr\u00e8s d\u00e9nomm\u00e9e \"Ascencio SA\" ou la \"Soci\u00e9t\u00e9\") est une SIR (Soci\u00e9t\u00e9 Immobili\u00e8re R\u00e9glement\u00e9e) de droit belge dont le si\u00e8ge social est \u00e9tabli Avenue Jean Mermoz 1 bo\u00eete 4 \u00e0 6041 Gosselies (Belgique)Les \u00e9tats financiers consolid\u00e9s de la Soci\u00e9t\u00e9 au 30 septembre 2024 et couvrant la p\u00e9riode du 1eroctobre 2023 au 30 septembre 2024 ont \u00e9t\u00e9 arr\u00eat\u00e9s par le conseil d\u2019administration du 25 novembre 2024 d\u2019Ascencio Management SA, administrateur personne morale d\u2019Ascencio SA.
Les chiffres de l\u2019exercice pr\u00e9c\u00e9dent pr\u00e9sent\u00e9s couvrent la p\u00e9riode du 1eroctobre 2022 au 30 sep-tembre 2023. Tous les montants exprim\u00e9s sont en milliers d'euros sauf mention contraire.
BASES DE PR\u00c9PARATION ET M\u00c9THODES COMPTABLES
A. BASES DE PR\u00c9PARATION
Les \u00e9tats financiers consolid\u00e9s sont \u00e9tablis conform\u00e9ment au r\u00e9f\u00e9rentiel comptable \"International Financial Reporting Standards\" (\"IFRS\") et des interpr\u00e9tations de l\u2019\"International Financial Repor-ting Interpretations Committee\" (\"IFRIC\") publi\u00e9es et effectives au 30 septembre 2024 qui ont \u00e9t\u00e9 approuv\u00e9es par l\u2019Union europ\u00e9enne.
Les \u00e9tats financiers consolid\u00e9s ont aussi \u00e9t\u00e9 pr\u00e9par\u00e9s conform\u00e9ment aux dispositions de l\u2019Arr\u00eat\u00e9 Royal du 13 juillet 2014, modifi\u00e9 par l\u2019Arr\u00eat\u00e9 Royal du 23 avril 2018, relatif aux Soci\u00e9t\u00e9s Immobili\u00e8res R\u00e9glement\u00e9es.
Normes et interpr\u00e9tations applicables pour la p\u00e9riode annuelle ouverte \u00e0 compter du 1eroctobre 2023
\u2022 IFRS 17 Contrats d\u2019assurance ;
\u2022 Amendements \u00e0 IFRS 17 Contrats d\u2019assurance : Application initiale de IFRS 17 et IFRS 9 \u2013 Informa-tions comparatives ;
\u2022 Amendements \u00e0 IAS 1 Pr\u00e9sentation des \u00e9tats financiers et IFRS Practice Statement 2 : Informations \u00e0 fournir sur les m\u00e9thodes comptables ;
\u2022 Amendements \u00e0 IAS 8 M\u00e9thodes comptables, changements d\u2019estimations comptables et erreurs : D\u00e9finition des estimations comptables ;
\u2022 Amendements \u00e0 IAS 12 Imp\u00f4ts sur le r\u00e9sultat : Imp\u00f4ts diff\u00e9r\u00e9s relatifs aux actifs et passifs prove-nant d\u2019une m\u00eame transaction ;
\u2022 Amendements \u00e0 IAS 12 Imp\u00f4ts sur le r\u00e9sultat : R\u00e9forme fiscale internationale \u2013 Introduction des r\u00e8gles du mod\u00e8le du deuxi\u00e8me pilier \"Pillar II\" (applicables imm\u00e9diatement - les informations \u00e0 fournir sont requises pour les p\u00e9riodes annuelles commen\u00e7ant le, ou apr\u00e8s le 1erjanvier 2023).
Ces nouvelles normes et interpr\u00e9tations n\u2019ont pas eu d\u2019impact sur les pr\u00e9sents \u00e9tats financiers consolid\u00e9s.
Normes et interpr\u00e9tations \u00e9mises, mais pas encore applicables pour la p\u00e9riode annuelle ouverte \u00e0 compter du 1eroctobre 2023
\u2022 Amendements \u00e0 IAS 1 Pr\u00e9sentation des \u00e9tats financiers : Classification de dettes parmi les \u00e9l\u00e9-ments courants ou non-courants et classifications des dettes non-courantes assorties de cove-nants (applicables pour les p\u00e9riodes annuelles ouvertes \u00e0 compter du 1erjanvier 2024) ;
\u2022 Amendements \u00e0 IFRS 16 Contrats de location : Dettes de location dans un contrat de cession-bail (applicables pour les p\u00e9riodes annuelles ouvertes \u00e0 compter du 1erjanvier 2024) ;
\u2022 Amendements \u00e0 IAS 7 Tableau des flux de tr\u00e9sorerie et IFRS 7 Instruments financiers : Informations \u00e0 fournir : Accords de financement des fournisseurs (applicables pour les p\u00e9riodes annuelles ou-vertes \u00e0 compter du 1erjanvier 2024, mais non encore adopt\u00e9s au niveau europ\u00e9en) ;
\u2022 Amendements \u00e0 IAS 21 Effets des variations des cours des monnaies \u00e9trang\u00e8res : Manque d\u2019\u00e9chan-geabilit\u00e9 (applicables pour les p\u00e9riodes annuelles ouvertes \u00e0 compter du 1erjanvier 2025, mais non encore adopt\u00e9s au niveau europ\u00e9en) ;
\u2022 IFRS 18 Pr\u00e9sentation et informations \u00e0 fournir dans les \u00e9tats financiers (applicable pour les p\u00e9riodes annuelles ouvertes \u00e0 compter du 1 janvier 2027 mais non encore adopt\u00e9e au niveau europ\u00e9en) ;
\u2022 IFRS 19 Filiales n\u2019ayant pas d\u2019obligation d\u2019information du public : Informations \u00e0 fournir (applicable pour les p\u00e9riodes annuelles ouvertes \u00e0 compter du 1erjanvier 2027 mais non encore adopt\u00e9e au niveau europ\u00e9en) ;
\u2022 Amendements \u00e0 IFRS 9 et IFRS 7 Classement et \u00e9valuation des instruments financiers (applicables pour les p\u00e9riodes annuelles ouvertes \u00e0 compter du 1erjanvier 2026, mais non encore adopt\u00e9s au niveau europ\u00e9en).
La Soci\u00e9t\u00e9 est en train de d\u00e9terminer les cons\u00e9quences qu\u2019aura l\u2019introduction des changements \u00e9num\u00e9r\u00e9s ci-dessus.
B. BASE DE LA PR\u00c9SENTATION
Les informations financi\u00e8res sont pr\u00e9sent\u00e9es en milliers d\u2019euros. Les \u00e9tats financiers sont pr\u00e9par\u00e9s sur la base du co\u00fbt historique \u00e0 l\u2019exception des actifs et passifs suivants qui sont \u00e9valu\u00e9s \u00e0 leur juste valeur : les immeubles de placement1, les immeubles d\u00e9tenus en vue de la vente, les actifs et passifs financiers d\u00e9tenus \u00e0 des fins de couverture ou de transaction ainsi que les dettes financi\u00e8res non courantes comptabilis\u00e9es en vertu de la norme IFRS 16.
Les principes de base appliqu\u00e9s pour l\u2019\u00e9tablissement des comptes consolid\u00e9s sont pr\u00e9sent\u00e9s ci-apr\u00e8s.
C. BASE DE LA CONSOLIDATION
Les \u00e9tats financiers consolid\u00e9s comprennent les \u00e9tats financiers de la Soci\u00e9t\u00e9 et les \u00e9tats financiers des entit\u00e9s qu\u2019elle contr\u00f4le et ses filiales. La Soci\u00e9t\u00e9 a le contr\u00f4le lorsqu\u2019elle :
\u2022 d\u00e9tient le pouvoir de diriger les politiques financi\u00e8re et op\u00e9rationnelle d\u2019une entit\u00e9 de fa\u00e7on \u00e0 ob-tenir des avantages de ses activit\u00e9s ;
\u2022 a la capacit\u00e9 d\u2019exercer son pouvoir de mani\u00e8re \u00e0 influer sur le montant des rendements qu\u2019elle obtient de l\u2019entit\u00e9 d\u00e9tenue.
Les entreprises contr\u00f4l\u00e9es par la Soci\u00e9t\u00e9 sont consolid\u00e9es selon la m\u00e9thode de la consolidation glo-bale. Cette derni\u00e8re consiste \u00e0 reprendre int\u00e9gralement les composants inscrits \u00e0 l\u2019actif et au passif des entreprises consolid\u00e9es, ainsi que les charges et produits, d\u00e9duction faite des \u00e9liminations re-quises. La consolidation des filiales commence d\u00e8s l\u2019instant o\u00f9 Ascencio SA contr\u00f4le l\u2019entit\u00e9 jusqu\u2019\u00e0 la date \u00e0 laquelle le contr\u00f4le cesse.
1. Les immeubles de placement incluent la juste valeur des projets en d\u00e9veloppement.
D. IMMOBILISATIONS INCORPORELLES
La Soci\u00e9t\u00e9 enregistre une immobilisation incorporelle lorsqu\u2019elle acquiert un actif ayant les caract\u00e9-ristiques d\u2019\u00eatre non mon\u00e9taire, identifiable et sans substance physique mais qui peut \u00eatre d\u00e9tenu en vue de son utilisation sur plus d\u2019une p\u00e9riode comptable pour la production ou la fourniture de biens et de services, pour une location \u00e0 des tiers ou \u00e0 des fins administratives. Ce type d\u2019immobilisation n\u2019est pas destin\u00e9 \u00e0 \u00eatre vendu dans le cours normal des affaires et doit \u00eatre en mesure de fournir des avantages \u00e9conomiques futurs pour la Soci\u00e9t\u00e9.
Lors de son acquisition, l\u2019immobilisation incorporelle est initialement \u00e9valu\u00e9e \u00e0 son co\u00fbt, selon les r\u00e8gles applicables aux immobilisations corporelles. Ensuite, cette immobilisation fait l\u2019objet d\u2019une d\u00e9pr\u00e9ciation de valeur calcul\u00e9e sur base d\u2019un amortissement lin\u00e9aire de son co\u00fbt d\u2019acquisition sur la p\u00e9riode estim\u00e9e de son utilisation, avec application d\u2019un prorata d\u2019amortissement correspondant au nombre de mois d\u2019utilisation pour l\u2019ann\u00e9e au cours de laquelle l\u2019investissement est effectu\u00e9.
En ce qui concerne les logiciels informatiques acquis par la Soci\u00e9t\u00e9, le pourcentage annuel d\u2019amor-tissement est fix\u00e9 \u00e0 20 %.
Toutefois, l'amortissement des logiciels peut \u00eatre r\u00e9parti sur une dur\u00e9e plus longue, pour autant qu'elle corresponde \u00e0 la dur\u00e9e probable d'utilisation, et en fonction du rythme de consommation des avantages \u00e9conomiques li\u00e9s \u00e0 l'actif.
Si des indices donnent \u00e0 penser qu\u2019une immobilisation incorporelle a subi une perte de valeur po-tentielle, sa valeur comptable sera compar\u00e9e avec sa valeur recouvrable. Si la valeur comptable est sup\u00e9rieure \u00e0 la valeur recouvrable, une perte de valeur sera comptabilis\u00e9e.
L\u2019immobilisation incorporelle sera \u00e9limin\u00e9e du bilan de la Soci\u00e9t\u00e9 lorsqu\u2019elle est c\u00e9d\u00e9e ou que l\u2019on n\u2019attend plus d\u2019avantages \u00e9conomiques futurs de son utilisation ou de sa cession.
E. IMMEUBLES DE PLACEMENT
IMMEUBLES DISPONIBLES \u00c0 LA LOCATION
\u00c9valuation lors de la comptabilisation initiale
Les immeubles disponibles \u00e0 la location sont initialement \u00e9valu\u00e9s \u00e0 leur co\u00fbt d\u2019acquisition, y compris les frais de transaction li\u00e9s \u00e0 leur acquisition. Pour les immeubles acquis par voie de fusion, scission ou apport, les taxes dues sur les plus-values des soci\u00e9t\u00e9s absorb\u00e9es sont comprises dans le co\u00fbt d\u2019acquisition.
\u00c9valuation apr\u00e8s la comptabilisation initiale
Apr\u00e8s comptabilisation initiale, les immeubles disponibles \u00e0 la location sont \u00e9valu\u00e9s \u00e0 leur juste valeur.
Au terme de chaque trimestre, un expert immobilier ind\u00e9pendant \u00e9value les \u00e9l\u00e9ments suivants avec pr\u00e9cision :
\u2022 les biens immobiliers, les biens immobiliers par destination et les droits r\u00e9els sur les biens immo-biliers d\u00e9tenus par Ascencio SA et par les soci\u00e9t\u00e9s immobili\u00e8res dont elle d\u00e9tient le contr\u00f4le ;
\u2022 les droits d\u00e9coulant des contrats en vertu desquels un ou plusieurs biens sont donn\u00e9s en leasing immobilier \u00e0 Ascencio SA et les soci\u00e9t\u00e9s immobili\u00e8res dont elle d\u00e9tient le contr\u00f4le ainsi que le bien immobilier sous-jacent.
Les experts effectuent leur \u00e9valuation des valeurs d\u2019investissement et des justes valeurs des im-meubles disponibles \u00e0 la location conform\u00e9ment aux normes nationales et internationales. La juste valeur, qui est calcul\u00e9e en r\u00e9duisant la valeur d\u2019investissement d\u2019un montant estim\u00e9 pour les frais de mutation, se d\u00e9finit comme la valeur la plus probable que l\u2019on puisse raisonnablement obtenir entre parties de bonne volont\u00e9 et bien inform\u00e9es dans des conditions de vente normales.
Le montant estim\u00e9 pour les frais de mutation s\u2019\u00e9l\u00e8ve :
\u2022 \u00e0 2,5 % (soit le taux moyen des frais de transaction d\u00e9fini par BEAMA (Belgian Asset Manager As-sociation)) pour les immeubles situ\u00e9s en Belgique, tant pour les immeubles de valeurs sup\u00e9rieures que inf\u00e9rieures \u00e0 2,5 millions EUR. Depuis son origine, la Soci\u00e9t\u00e9 consid\u00e8re en effet son portefeuille comme un ensemble, pouvant \u00eatre ali\u00e9n\u00e9 en tout ou en partie. Cette consid\u00e9ration est partag\u00e9e par les experts immobiliers ind\u00e9pendants qui appliquent d\u00e8s lors cette d\u00e9duction forfaitaire de 2,5 %, quelles que soient les valeurs individuelles des immeubles du portefeuille belge, pour passer de leurs valeurs d\u2019investissement \u00e0 leurs justes valeurs ;
\u2022 de 1,8 % \u00e0 6,9 % pour les immeubles situ\u00e9s en France, soit le taux des frais de mutation applicables localement selon que l\u2019immeuble est \u00e2g\u00e9 de plus ou moins 5 ans ;
\u2022 de 0,5 % \u00e0 1,5 % pour les immeubles situ\u00e9s en Espagne, soit le taux moyen des frais de mutation applicable localement en fonction de leur localisation.
Pour certains de ses investissements immobiliers, Ascencio ne d\u00e9tient pas la pleine propri\u00e9t\u00e9 mais uniquement l\u2019usufruit, par le biais d\u2019une emphyt\u00e9ose ou d\u2019autres droits de ce type. En vertu de la norme IFRS 16, Ascencio a comptabilis\u00e9 au sein de la rubrique des immeubles disponibles \u00e0 la location des actifs repr\u00e9sentant les droits d\u2019usage (\"rights of use\") d\u00e9tenus par la Soci\u00e9t\u00e9 sur les immeubles concern\u00e9s. Conform\u00e9ment \u00e0 la norme et de mani\u00e8re similaire aux autres immeubles disponibles \u00e0 location, ces actifs de droits d\u2019usage sont valoris\u00e9s \u00e0 leur juste valeur r\u00e9\u00e9valu\u00e9e chaque trimestre par les experts immobiliers ind\u00e9pendants.
Tout ajustement ult\u00e9rieur de juste valeur des immeubles disponibles \u00e0 la location est ensuite en-registr\u00e9 en compte de r\u00e9sultats durant la p\u00e9riode au cours de laquelle il est survenu et est ensuite affect\u00e9 aux r\u00e9serves indisponibles (rubrique \"R\u00e9serve du solde des variations de juste valeur des biens immobiliers\") lors de l\u2019affectation des b\u00e9n\u00e9fices.
D\u00e9penses effectu\u00e9es pour les travaux relatifs aux immeubles disponibles \u00e0 la location
Les d\u00e9penses effectu\u00e9es \u00e0 l\u2019occasion de travaux relatifs aux immeubles disponibles \u00e0 la location sont port\u00e9es \u00e0 l\u2019actif si elles sont sources de cr\u00e9ation de valeur en accroissant les avantages \u00e9conomiques escompt\u00e9s li\u00e9s \u00e0 l\u2019exploitation des immeubles consid\u00e9r\u00e9s. Elles sont par contre \u00e0 charge du r\u00e9sultat d\u2019exploitation des immeubles si elles ne sont pas source d\u2019avantages \u00e9conomiques suppl\u00e9mentaires.
Projets de d\u00e9veloppement
Les biens immobiliers en construction ou en d\u00e9veloppement destin\u00e9s \u00e0 \u00eatre ajout\u00e9s au portefeuille des immeubles disponibles \u00e0 la location sont enregistr\u00e9s dans la rubrique des \"projets de d\u00e9velop-pement\".
Les projets de d\u00e9veloppement sont initialement \u00e9valu\u00e9s au prix co\u00fbtant et ensuite \u00e0 leur juste valeur, except\u00e9 pour les projets portant sur un immeuble enregistr\u00e9 pr\u00e9c\u00e9demment dans la rubrique des \"Immeubles disponibles \u00e0 la location\" et donc d\u00e9j\u00e0 \u00e9valu\u00e9 \u00e0 sa juste valeur ; auquel cas celui-ci sera reclass\u00e9 dans la rubrique des projets de d\u00e9veloppements mais continuera \u00e0 \u00eatre valoris\u00e9 \u00e0 sa juste valeur.
Si leur valeur de march\u00e9 ne peut \u00eatre \u00e9tablie de mani\u00e8re fiable, les projets de d\u00e9veloppement sont \u00e9valu\u00e9s au co\u00fbt historique sous d\u00e9duction des pertes de valeur durables, celles-ci \u00e9tant enregistr\u00e9es en compte de r\u00e9sultats sous le poste de variation de la juste valeur des immeubles de placement.
Les crit\u00e8res suivants sont retenus afin de pouvoir d\u00e9terminer si un projet de d\u00e9veloppement initia-lement \u00e9valu\u00e9 au prix co\u00fbtant peut \u00eatre r\u00e9\u00e9valu\u00e9 \u00e0 sa juste valeur :
\u2022 l\u2019obtention des permis ex\u00e9cutoires et d\u00e9finitifs permettant d\u2019entamer le d\u00e9veloppement ;
\u2022 la conclusion d\u2019un contrat d\u2019entreprise ;
\u2022 l\u2019obtention du financement n\u00e9cessaire ;
\u2022 un taux de pr\u00e9location sup\u00e9rieur \u00e0 50 %.
Le prix co\u00fbtant comprend le co\u00fbt des travaux effectu\u00e9s, les co\u00fbts du personnel directement impliqu\u00e9 dans le projet, charg\u00e9 de la surveillance technique et de la gestion du projet, sur la base des heures de prestations, et les charges d\u2019int\u00e9r\u00eats capitalis\u00e9es jusqu\u2019\u00e0 la date de livraison, sur la base des charges d\u2019int\u00e9r\u00eats directement imputables au projet de d\u00e9veloppement, et sur la base des taux d\u2019int\u00e9r\u00eat ef-fectifs moyens du Groupe en l\u2019absence de financement sp\u00e9cifique du projet. \u00c0 partir du moment o\u00f9 les crit\u00e8res mentionn\u00e9s ci-avant sont rencontr\u00e9s, la juste valeur des projets de d\u00e9veloppement est d\u00e9termin\u00e9e de mani\u00e8re identique \u00e0 celle des immeubles disponibles \u00e0 la location, \u00e9tant entendu que le taux de capitalisation est adapt\u00e9 en fonction des risques de d\u00e9veloppement pr\u00e9sents.
Les projets de d\u00e9veloppement sont transf\u00e9r\u00e9s au portefeuille d\u2019immeubles disponibles \u00e0 la location \u00e0 la date de leur ach\u00e8vement technique, correspondant g\u00e9n\u00e9ralement \u00e0 la date de r\u00e9ception provi-soire des travaux de d\u00e9veloppement ou de red\u00e9veloppement.
Comptabilisation lors de la r\u00e9alisation d\u2019un immeuble
Lors de la r\u00e9alisation d\u2019un immeuble, les plus ou moins-values r\u00e9alis\u00e9es sont comptabilis\u00e9es dans le compte de r\u00e9sultats sous la rubrique \"XVI R\u00e9sultat sur vente d\u2019immeubles de placement\". Le cas \u00e9ch\u00e9ant, l\u2019abattement forfaitaire initial directement comptabilis\u00e9 en fonds propres au moment de son acquisition (pour les biens acquis avant le 30 septembre 2016) est extourn\u00e9 et pris en compte dans le calcul de la plus ou moins-value r\u00e9alis\u00e9e.
Les commissions pay\u00e9es pour la vente d\u2019immeubles, les frais de transaction et les obligations sous-crites font partie int\u00e9grante du gain ou de la perte r\u00e9alis\u00e9e dans le cadre de la cession.
F. AUTRES IMMOBILISATIONS CORPORELLES
Les immobilisations corporelles autres que les biens immobiliers, dont l\u2019utilisation est limit\u00e9e dans le temps, sont \u00e9valu\u00e9es \u00e0 leur valeur d\u2019acquisition, d\u00e9duction faite des amortissements lin\u00e9aires calcul\u00e9s sur base de leur dur\u00e9e d\u2019utilit\u00e9 pr\u00e9vue et des pertes de valeur \u00e9ventuellement enregistr\u00e9es.
Pourcentages d\u2019amortissements annuels :
\u2022 Am\u00e9nagements : 10 % ;
\u2022 Mobilier et mat\u00e9riel de bureau : 20 % ;
\u2022 Mat\u00e9riel informatique : 33 %.
Si des indices donnent \u00e0 penser qu\u2019un actif a subi une perte de valeur potentielle, sa valeur comp-table sera compar\u00e9e avec sa valeur recouvrable. Si la valeur comptable est sup\u00e9rieure \u00e0 la valeur recouvrable, une perte de valeur sera comptabilis\u00e9e.
Au moment de la vente ou de la d\u00e9saffectation d\u2019autres immobilisations corporelles, leurs valeurs d\u2019acquisition et les amortissements et/ou pertes de valeur y aff\u00e9rents sont supprim\u00e9s du bilan et les plus ou moins-values r\u00e9alis\u00e9es sont enregistr\u00e9es dans le compte de r\u00e9sultats.
G. INSTRUMENTS FINANCIERS D\u00c9RIV\u00c9S
La Soci\u00e9t\u00e9 utilise des instruments financiers d\u00e9riv\u00e9s afin de couvrir son exposition au risque de taux d\u2019int\u00e9r\u00eat r\u00e9sultant du financement de ses activit\u00e9s.
Le traitement comptable des instruments financiers d\u00e9riv\u00e9s d\u00e9pend de leur qualification ou non en tant qu\u2019instrument de couverture ainsi que du type de couverture. Initialement, les produits d\u00e9riv\u00e9s sont comptabilis\u00e9s \u00e0 leur co\u00fbt \u00e0 la date \u00e0 laquelle le contrat d\u00e9riv\u00e9 est conclu ; ce co\u00fbt correspon-dant g\u00e9n\u00e9ralement \u00e0 leur juste valeur. Ult\u00e9rieurement, ils sont \u00e9valu\u00e9s \u00e0 la juste valeur \u00e0 la date de cl\u00f4ture. Les profits ou les pertes d\u00e9coulant de l\u2019application de la juste valeur sont imm\u00e9diatement comptabilis\u00e9s en compte de r\u00e9sultats, \u00e9tant donn\u00e9 que la Soci\u00e9t\u00e9 a choisi de ne pas appliquer le principe de comptabilit\u00e9 de couverture selon l\u2019IFRS 9.
La juste valeur des instruments financiers d\u00e9riv\u00e9s est le prix qui serait re\u00e7u pour la vente d\u2019un actif ou pay\u00e9 pour le transfert d\u2019un passif dans une transaction normale entre des participants de march\u00e9 \u00e0 la date d\u2019\u00e9valuation.
Les instruments financiers d\u00e9riv\u00e9s sont comptabilis\u00e9s comme des actifs financiers si leur valeur est positive, et comme des passifs financiers si leur valeur est n\u00e9gative. Les d\u00e9riv\u00e9s dont l\u2019\u00e9ch\u00e9ance est sup\u00e9rieure \u00e0 12 mois sont repris dans les postes non-courants du bilan (actifs et/ou passifs), tandis que les autres produits d\u00e9riv\u00e9s sont repris dans le poste courant du bilan (actifs et/ou passifs).
H. ACTIFS D\u00c9TENUS EN VUE DE LA VENTE
Les actifs d\u00e9tenus en vue de la vente (provenant des immeubles de placement) sont pr\u00e9sent\u00e9s s\u00e9-par\u00e9ment au bilan \u00e0 une valeur correspondant \u00e0 leur juste valeur (d\u00e9termin\u00e9e par les experts immo-biliers ind\u00e9pendants), conform\u00e9ment \u00e0 l'IFRS 5.
I. TR\u00c9SORERIE ET \u00c9QUIVALENTS DE TR\u00c9SORERIE
La tr\u00e9sorerie et les \u00e9quivalents de tr\u00e9sorerie comprennent les comptes \u00e0 vue, les valeurs en caisse et les placements \u00e0 court terme. Dans la mesure o\u00f9 ils sont soumis \u00e0 des variations de valeur n\u00e9gli-geables, ils sont \u00e9valu\u00e9s \u00e0 leur valeur nominale.
J. COMPTABILISATION, \u00c9VALUATION ET D\u00c9PR\u00c9CIATION D\u2019ACTIFS
Au moment de leur acquisition, tout actif entrant au bilan de la Soci\u00e9t\u00e9 est enregistr\u00e9 au co\u00fbt (\"at cost\"), comprenant tant le prix d\u2019acquisition que les frais et taxes aff\u00e9rents \u00e0 l\u2019op\u00e9ration d\u2019acqui-sition. Ensuite, sauf pour les immeubles de placement, actifs d\u00e9tenus en vue de la vente et instru-ments financiers d\u00e9riv\u00e9s r\u00e9\u00e9valu\u00e9s \u00e0 leur juste valeur de march\u00e9, les autres actifs continuent \u00e0 \u00eatre enregistr\u00e9s au co\u00fbt, qu\u2019il soit amorti lin\u00e9airement ou d\u00e9pr\u00e9ci\u00e9 en cas de perte de valeur durable. Ces pertes de valeur sont notamment enregistr\u00e9es pour les cr\u00e9ances commerciales faisant l\u2019objet de r\u00e9ductions de valeur pour cr\u00e9ances douteuses ou irr\u00e9couvrables.
\u00c0 chaque date de cl\u00f4ture, la Soci\u00e9t\u00e9 revoit la valeur comptable de ses actifs afin d\u2019appr\u00e9cier s\u2019il existe un quelconque indice qu\u2019un actif puisse avoir subi une perte de valeur, auquel cas un test de d\u00e9pr\u00e9ciation est r\u00e9alis\u00e9. Un actif est d\u00e9pr\u00e9ci\u00e9 lorsque sa valeur comptable est sup\u00e9rieure \u00e0 sa va-leur recouvrable. La valeur recouvrable d\u2019un actif ou d\u2019une Unit\u00e9 G\u00e9n\u00e9ratrice de Tr\u00e9sorerie (UGT) est la valeur la plus \u00e9lev\u00e9e entre, d\u2019une part, sa juste valeur diminu\u00e9e des co\u00fbts de la vente et, d\u2019autre part, sa valeur d\u2019utilit\u00e9.
Si la valeur comptable d\u2019un actif ou d\u2019une UGT exc\u00e8de sa valeur recouvrable, l\u2019exc\u00e9dent constitue une perte de valeur comptabilis\u00e9e directement en charges et imput\u00e9e prioritairement en diminution du goodwill affect\u00e9 \u00e0 l\u2019UGT.
La Soci\u00e9t\u00e9 appr\u00e9cie, \u00e0 chaque date de cl\u00f4ture, s\u2019il existe une indication qu\u2019une perte de valeur comp-tabilis\u00e9e au cours de p\u00e9riodes ant\u00e9rieures est susceptible de ne plus exister ou d\u2019avoir diminu\u00e9. S\u2019il existe une telle indication, la Soci\u00e9t\u00e9 estime la valeur recouvrable de l\u2019actif et effectue, le cas \u00e9ch\u00e9ant, une reprise de perte de valeur.
K. CAPITAUX PROPRES
Les instruments de capitaux propres \u00e9mis par la Soci\u00e9t\u00e9 sont comptabilis\u00e9s \u00e0 la valeur de la contre-partie re\u00e7ue, nette des frais d\u2019\u00e9mission.
Les r\u00e9serves comprennent les 3 rubriques principales suivantes :
\u2022 la \"R\u00e9serve du solde des variations de juste valeur des biens immobiliers\", int\u00e9grant toutes les variations de juste valeur enregistr\u00e9es sur le portefeuille d\u2019immeubles de placement depuis leur acquisition ;
\u2022 la \"R\u00e9serve du solde des variations de juste valeur des instruments de couverture autoris\u00e9s aux-quels la comptabilit\u00e9 de couverture telle que d\u00e9finie en IFRS n\u2019est pas appliqu\u00e9e\", reprenant toutes les variations de juste valeur des instruments financiers d\u00e9riv\u00e9s d\u00e9tenus par la Soci\u00e9t\u00e9 depuis leur acquisition ;
\u2022 les \"Autres r\u00e9serves\" reprenant le r\u00e9sultat report\u00e9 des exercices ant\u00e9rieurs non distribu\u00e9 accu-mul\u00e9 par la Soci\u00e9t\u00e9.
Les dividendes ne sont sortis des capitaux propres qu\u2019\u00e0 l\u2019issue de leur approbation par l\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale des actionnaires. Ils sont alors enregistr\u00e9s dans les autres dettes courantes de la Soci\u00e9t\u00e9.
L. EMPRUNTS PORTEURS D\u2019INT\u00c9R\u00caTS
Les emprunts porteurs d\u2019int\u00e9r\u00eats sont valoris\u00e9s \u00e0 la valeur de la contrepartie re\u00e7ue, diminu\u00e9e des co\u00fbts directement imputables. Ils sont ensuite comptabilis\u00e9s au co\u00fbt amorti, correspondant \u00e0 leur valeur nominale diminu\u00e9e du solde non amorti des co\u00fbts directement imputables \u00e0 leur mise en place et augment\u00e9e des proratas d\u2019int\u00e9r\u00eats courus non \u00e9chus relatifs \u00e0 ces emprunts. Ces emprunts sont enregistr\u00e9s en dettes financi\u00e8res courantes ou non courantes en fonction du fait que leur date d\u2019exigibilit\u00e9 soit inf\u00e9rieure ou sup\u00e9rieure \u00e0 12 mois \u00e0 compter de la date de cl\u00f4ture de l\u2019exercice. Ils sont en outre enregistr\u00e9s en dettes vis-\u00e0-vis des \u00e9tablissements de cr\u00e9dit lorsqu\u2019ils sont contract\u00e9s aupr\u00e8s d\u2019une contrepartie bancaire, tandis qu\u2019ils sont enregistr\u00e9s en dettes autres lorsque la contre-partie est plut\u00f4t de type institutionnelle (soci\u00e9t\u00e9s d\u2019assurance, fonds de pension, \u2026).
Pour certains de ses investissements immobiliers, Ascencio ne d\u00e9tient pas la pleine propri\u00e9t\u00e9 mais uniquement l\u2019usufruit, par le biais d\u2019une emphyt\u00e9ose ou d\u2019autres droits de ce type. En vertu de la norme IFRS 16, Ascencio a comptabilis\u00e9 au sein de la rubrique des dettes financi\u00e8res non courantes des passifs repr\u00e9sentant la valeur des engagements de la Soci\u00e9t\u00e9 de s\u2019acquitter des redevances p\u00e9riodiques (emphyt\u00e9otiques ou autres) relatifs aux immeubles concern\u00e9s.
Ces passifs financiers, dont le remboursement est act\u00e9 au fur et \u00e0 mesure du paiement des redevances y relatives, g\u00e9n\u00e8rent des charges d\u2019int\u00e9r\u00eats calcul\u00e9es sur base d\u2019un taux d\u2019int\u00e9r\u00eat effectif relatif \u00e0 chaque contrat. Ils font l\u2019objet d\u2019une r\u00e9\u00e9valuation p\u00e9riodique pour tenir compte non seulement du raccourcissement de la dur\u00e9e r\u00e9siduelle de remboursement mais aussi de l\u2019indexation annuelle des redevances p\u00e9riodiques. Ces variations de valeur sont enregistr\u00e9es dans le m\u00eame poste que celui des variations de valeur des immeubles auxquels ces contrats sont relatifs, \u00e0 savoir en compte de r\u00e9sultats dans la rubrique des variations de juste valeur des immeubles de placement.
M. AUTRES PASSIFS FINANCIERS NON COURANTS
Cette rubrique enregistre principalement la juste valeur n\u00e9gative des instruments financiers d\u00e9riv\u00e9s d\u00e9tenus par la Soci\u00e9t\u00e9 ainsi que les garanties et cautionnements d\u00e9livr\u00e9s par les locataires dans le cadre de leur contrat d\u2019occupation.
N. DETTES COMMERCIALES ET AUTRES DETTES COURANTES
Les dettes commerciales et autres dettes sont \u00e9valu\u00e9es \u00e0 leur co\u00fbt amorti \u00e0 la date du bilan confor-m\u00e9ment \u00e0 l'IFRS 9.
O. PRODUITS D\u2019EXPLOITATION
Les produits d\u2019exploitation incluent les produits locatifs bruts et les produits r\u00e9sultant des services et de la gestion des immeubles et sont \u00e9valu\u00e9s \u00e0 la juste valeur de la contrepartie re\u00e7ue. Les gratuit\u00e9s locatives et les incentivesaccord\u00e9s aux clients sont reconnues en d\u00e9duction des produits locatifs sur la dur\u00e9e du contrat de bail (celle-ci \u00e9tant d\u00e9finie comme la p\u00e9riode entre la date d\u2019entr\u00e9e en vigueur et la premi\u00e8re date de r\u00e9siliation du contrat). Cette reconnaissance \u00e9tal\u00e9e se fait en prenant pour contrepartie un compte de r\u00e9gularisation actif. Etant donn\u00e9 que ces gratuit\u00e9s sont \u00e9galement prises en compte par les experts immobiliers ind\u00e9pendants dans la d\u00e9termination de la juste valeur des immeubles, ce compte de r\u00e9gularisation fait double emploi et est donc mis \u00e0 z\u00e9ro par le biais d\u2019un \"impairment\" comptabilis\u00e9 dans la rubrique des \"Autres recettes et d\u00e9penses relatives \u00e0 la location\".
P. CHARGES D\u2019EXPLOITATION
Les charges locatives sont les d\u00e9penses incombant par nature aux locataires mais factur\u00e9es direc-tement au propri\u00e9taire. Ces charges font d\u00e8s lors l\u2019objet d\u2019une refacturation aux locataires en vertu de leur contrat d\u2019occupation. Cette r\u00e9cup\u00e9ration aupr\u00e8s des locataires est pr\u00e9sent\u00e9e s\u00e9par\u00e9ment.
Les charges immobili\u00e8res sont les d\u00e9penses incombant par nature au propri\u00e9taire, dans le cadre de la gestion de son patrimoine immobilier. Ces charges, reconnues au cours de l\u2019exercice durant lequel elles sont encourues, peuvent \u00eatre d\u2019ordre :
\u2022 technique lorsqu\u2019elles concernent des d\u00e9penses de maintenance, r\u00e9paration ou entretien du por-tefeuille immobilier. Ces d\u00e9penses n\u2019apportent pas de valeur suppl\u00e9mentaire au bien concern\u00e9 et sont d\u00e8s lors directement enregistr\u00e9es dans le compte de r\u00e9sultats au moment de leur ex\u00e9cution ;
\u2022 commercial lorsqu\u2019elles concernent des d\u00e9penses li\u00e9es au marketing des sites ou \u00e0 leur commer-cialisation avec l\u2019aide d\u2019agents immobiliers externes ;
\u2022 de gestion lorsqu\u2019elles concernent le co\u00fbt des \u00e9quipes (internes ou externes) mises en place pour op\u00e9rer la gestion locative, administrative et comptable du portefeuille immobilier.
Ces charges immobili\u00e8res peuvent contractuellement, pour certaines, \u00eatre r\u00e9cup\u00e9r\u00e9es par le biais d\u2019une refacturation aupr\u00e8s des locataires. Cette r\u00e9cup\u00e9ration est pr\u00e9sent\u00e9e s\u00e9par\u00e9ment dans la ru-brique de \"R\u00e9cup\u00e9ration des charges immobili\u00e8res\".
Il est \u00e0 noter que les commissions pay\u00e9es dans le cadre de l\u2019acquisition d\u2019immeubles, les droits d\u2019en-registrement, les frais de notaire et les autres co\u00fbts accessoires sont consid\u00e9r\u00e9s comme des co\u00fbts de transaction et sont inclus dans le co\u00fbt d\u2019acquisition de l\u2019immeuble acquis.
Q. R\u00c9SULTAT FINANCIER
Les charges d\u2019int\u00e9r\u00eats nettes comprennent les int\u00e9r\u00eats dus sur les emprunts, calcul\u00e9es prorata tem-poris aux taux auxquels ceux-ci ont \u00e9t\u00e9 contract\u00e9s, ainsi que les flux de charges et revenus d'int\u00e9r\u00eats g\u00e9n\u00e9r\u00e9s par les instruments financiers d\u00e9riv\u00e9s.
Les autres charges financi\u00e8res enregistrent principalement les commissions de r\u00e9servation calcul\u00e9es sur les montants non tir\u00e9s et les frais de mise en place relatifs \u00e0 ces emprunts.
Les revenus financiers reprennent le r\u00e9sultat positif de la liquidation d\u2019instruments financiers d\u00e9riv\u00e9s d\u00e9tenus par la Soci\u00e9t\u00e9.
R. IMP\u00d4TS
L\u2019imp\u00f4t des soci\u00e9t\u00e9s reprend le montant d\u2019imp\u00f4ts courant \u00e0 verser relatif aux activit\u00e9s de l\u2019exercice cl\u00f4tur\u00e9, au taux en vigueur \u00e0 la date du bilan, ainsi que tout ajustement aux dettes fiscales relatives aux ann\u00e9es pr\u00e9c\u00e9dentes. Il reprend \u00e9galement la r\u00e9\u00e9valuation des dettes d\u2019imp\u00f4ts diff\u00e9r\u00e9s, r\u00e9sultant des latences fiscales existantes au sein du portefeuille immobilier de la Soci\u00e9t\u00e9. Ces dettes d\u2019imp\u00f4ts diff\u00e9r\u00e9s sont \u00e9valu\u00e9es en fonction du taux d\u2019imposition en vigueur dans les entit\u00e9s concern\u00e9es \u00e0 la date du bilan.
Note 2 \u2022 SOURCES PRINCIPALES D\u2019INCERTITUDES RELATIVES AUX ESTIMATIONS ET JUGEMENTS COMPTABLES SIGNIFICATIFS
Dans le cadre de l\u2019\u00e9tablissement de ses \u00e9tats financiers consolid\u00e9s, la Soci\u00e9t\u00e9 est appel\u00e9e \u00e0 formuler un certain nombre de jugements significatifs dans l\u2019application des m\u00e9thodes comptables et \u00e0 proc\u00e9-der \u00e0 un certain nombre d\u2019estimations. Pour formuler ces hypoth\u00e8ses, la direction peut se fonder sur son exp\u00e9rience, sur l\u2019assistance de tiers (notamment les experts immobiliers et les \u00e9tablissements bancaires) et sur d\u2019autres facteurs jug\u00e9s pertinents. Les r\u00e9sultats r\u00e9els peuvent diff\u00e9rer de ces es-timations. Le cas \u00e9ch\u00e9ant, ces derni\u00e8res sont r\u00e9guli\u00e8rement r\u00e9vis\u00e9es et modifi\u00e9es en cons\u00e9quence.
En application des paragraphes 125 et suivants de l\u2019IAS 1, la Soci\u00e9t\u00e9 doit fournir des informations sur les hypoth\u00e8ses qu\u2019elle formule pour l\u2019avenir et sur les autres sources majeures d'incertitudes
relatives aux estimations \u00e0 la fin de la p\u00e9riode de reporting, qui pr\u00e9sentent un risque important d\u2019entra\u00eener un ajustement significatif des montants des actifs et des passifs au cours de la p\u00e9riode suivante. Ceci est principalement applicable \u00e0 la juste valeur des immeubles de placement (selon IAS 40), \u00e0 la juste valeur des instruments financiers d\u00e9riv\u00e9s (selon IFRS 9), ainsi qu\u2019\u00e0 la juste valeur des contrats de location-financement (selon IFRS 16).
Concernant les immeubles de placement, constituant la quasi-totalit\u00e9 (94 %) de l\u2019actif de la Soci\u00e9t\u00e9, ils sont estim\u00e9s \u00e0 leur juste valeur telle que d\u00e9termin\u00e9e par les experts immobiliers ind\u00e9pendants, sur base de principes et de m\u00e9thodes de valorisation d\u00e9crites dans la note 6 du pr\u00e9sent rapport. Tenant compte d\u2019un contexte macro-\u00e9conomique ayant connu beaucoup d\u2019\u00e9v\u00e9nements et d\u2019\u00e9volu-tions au cours des derni\u00e8res ann\u00e9es (pand\u00e9mie Covid-19, conflits au Moyen-Orient, inflation et taux d\u2019int\u00e9r\u00eat fluctuants, \u2026), ayant entrain\u00e9 un fort ralentissement des march\u00e9s \u00e0 l\u2019investissement et d\u00e8s lors une rar\u00e9faction des r\u00e9f\u00e9rences transactionnelles de march\u00e9, la d\u00e9termination des \u00e9valuations immobili\u00e8res a connu un facteur d\u2019incertitude accrue. Les valorisations immobili\u00e8res \u00e9tablies par les experts immobiliers ind\u00e9pendants doivent d\u00e8s lors \u00eatre prises en compte avec un plus grand degr\u00e9 de prudence, m\u00eame si celles-ci restent la base de valorisation des actifs immobiliers de la Soci\u00e9t\u00e9. Les march\u00e9s boursiers, \u00e9tant quant \u00e0 eux significativement influenc\u00e9s par les grandes tendances macro-\u00e9conomiques (inflation, taux d\u2019int\u00e9r\u00eat,\u2026) au-del\u00e0 de la situation sp\u00e9cifique de la Soci\u00e9t\u00e9 et de son portefeuille, peuvent refl\u00e9ter des valorisations boursi\u00e8res assez diff\u00e9rentes des valorisations intrins\u00e8ques des soci\u00e9t\u00e9s immobili\u00e8res ; ph\u00e9nom\u00e8ne qui est constat\u00e9 pour un secteur de l\u2019immobilier \u00e9tant actuellement fortement d\u00e9cot\u00e9 par rapport \u00e0 la valorisation individuelle de ses actifs. Dans le cadre du processus de valorisation trimestrielle de ses actifs, Ascencio proc\u00e8de \u00e0 une analyse d\u00e9tail-l\u00e9e des hypoth\u00e8ses prises par les experts et confronte celles-ci \u00e0 sa propre exp\u00e9rience du terrain, ce qui lui permet de se conforter quant aux niveaux de valorisations obtenues. Au cours des derniers exercices, Ascencio a proc\u00e9d\u00e9 \u00e0 quelques arbitrages au sein de son portefeuille, permettant l\u00e0-aussi de confronter ses valeurs comptables avec les valeurs de march\u00e9 de ses immeubles. Ces arbitrages n\u2019ont jamais fait appara\u00eetre d\u2019\u00e9carts significatifs entre ces valeurs.
Concernant les instruments financiers d\u00e9riv\u00e9s sur taux d\u2019int\u00e9r\u00eat d\u00e9tenus par la Soci\u00e9t\u00e9, leur juste valeur repr\u00e9sente le montant estim\u00e9 qu\u2019Ascencio recevrait ou paierait pour cl\u00f4turer sa position sur ces instruments \u00e0 la date de cl\u00f4ture, en tenant compte des taux d\u2019int\u00e9r\u00eat spotet forwarden vigueur \u00e0 cette date, de la valeur de l\u2019option et de la solvabilit\u00e9 des contreparties. La juste valeur des instru-ments de couverture de taux est calcul\u00e9e \u00e0 chaque date de cl\u00f4ture comptable par les \u00e9tablissements financiers aupr\u00e8s desquels ces instruments ont \u00e9t\u00e9 acquis (cfr. Notes 3 et 16 pour informations compl\u00e9mentaires et analyses de sensibilit\u00e9). Ces valorisations font cependant l\u2019objet de v\u00e9rifications r\u00e9guli\u00e8res par le conseiller financier de la Soci\u00e9t\u00e9, sur base de l\u2019information de march\u00e9, notamment lors de la prise de d\u00e9cision d\u2019acquisition de nouveaux instruments financiers d\u00e9riv\u00e9s ou de restruc-turations d\u2019instruments financiers d\u00e9riv\u00e9s d\u00e9j\u00e0 d\u00e9tenus dans le portefeuille de la Soci\u00e9t\u00e9.
Concernant les actifs et passifs financiers enregistr\u00e9s conform\u00e9ment \u00e0 la norme IFRS 16 sur les contrats de location-financement conclus par la Soci\u00e9t\u00e9, pour lesquels celle-ci ne d\u00e9tient pas la pleine propri\u00e9t\u00e9 mais uniquement une emphyt\u00e9ose, un usufruit ou d\u2019autres droits de ce type, la d\u00e9termi-nation de leurs justes valeurs est r\u00e9alis\u00e9e respectivement sur base des expertises immobili\u00e8res et sur base d\u2019une m\u00e9thodologie de calcul appliqu\u00e9e par la Soci\u00e9t\u00e9. Concr\u00e8tement, la Soci\u00e9t\u00e9 compta-bilise d\u2019une part des actifs financiers (\"rights of use\") repr\u00e9sentants les droits de jouir des actifs concern\u00e9s pendant une dur\u00e9e limit\u00e9e, dont la juste valeur est d\u00e9termin\u00e9e par les experts immobiliers ind\u00e9pendants en actualisant les b\u00e9n\u00e9fices futurs \u00e0 percevoir par la Soci\u00e9t\u00e9 d\u00e9coulant de ces droit (sur base de param\u00e8tres immobiliers tels que des taux de capitalisation). La Soci\u00e9t\u00e9 comptabilise d\u2019autre part des passifs financiers repr\u00e9sentants les flux de tr\u00e9sorerie futures \u00e0 verser par la Soci\u00e9t\u00e9 (en tant qu\u2019emphyt\u00e9ote, usufruitier, \u2026) aux nus-propri\u00e9taires pour b\u00e9n\u00e9ficier de la jouissance de ces droits, dont la juste valeur est d\u00e9termin\u00e9e par la Soci\u00e9t\u00e9 sur base d\u2019une m\u00e9thode d\u2019actualisation de ces flux de tr\u00e9sorerie futurs (sur base de param\u00e8tres financiers tels que des taux d\u2019actualisation, des spreads refl\u00e9tant les risques d\u00e9biteurs, \u2026). Il est \u00e0 noter que, concernant la valorisation des passifs financiers mentionn\u00e9s ci-dessus, celle-ci est calcul\u00e9e au d\u00e9marrage du contrat sur base de param\u00e8tres de march\u00e9 en vigueur \u00e0 cette date. Ces passifs font ensuite l\u2019objet de r\u00e9\u00e9valuations au fil du temps calcul\u00e9es sur base de ces param\u00e8tres de march\u00e9 d\u2019origine ; m\u00eame si ceux-ci ont connu depuis lors des fluctuations importantes.
Note 3 \u2022 GESTION DES RISQUES FINANCIERS
Les risques financiers auxquels la Soci\u00e9t\u00e9 est confront\u00e9e sont \u00e9galement d\u00e9crits dans la section \"Facteurs de risque\" du rapport annuel.
STRUCTURE DE LA DETTE ET RATIO D\u2019ENDETTEMENT
La structure de la dette au 30/09/2024 est d\u00e9crite \u00e0 la Note 15.
Le ratio d\u2019endettement de la Soci\u00e9t\u00e9 doit \u00eatre maintenu en dessous du maximum autoris\u00e9 pour les SIR (65 %) conform\u00e9ment \u00e0 l\u2019article 23 de l\u2019Arr\u00eat\u00e9 Royal du 13 juillet 2014, modifi\u00e9 par l\u2019Arr\u00eat\u00e9 Royal du 23 avril 2018. En outre, l\u2019article 24 de l\u2019Arr\u00eat\u00e9 Royal du 13 juillet 2014 exige des SIR d\u2019\u00e9laborer un plan financier \u00e0 l\u2019attention de la FSMA au cas o\u00f9 le ratio d\u2019endettement consolid\u00e9 d\u00e9passerait 50 %.
Au 30/09/2024, le ratio d\u2019endettement d\u2019Ascencio, tel que d\u00e9fini par l\u2019Arr\u00eat\u00e9 Royal du 13 juillet 2014 s\u2019\u00e9l\u00e8ve \u00e0 42,8 % au niveau consolid\u00e9 et \u00e0 42,7 % au niveau statutaire.
Le ratio d\u2019endettement apr\u00e8s distribution du dividende propos\u00e9 \u00e0 l\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale du 31 janvier 2025 s\u2019\u00e9l\u00e8vera, toute autre chose restant \u00e9gale par ailleurs, autour de 46,5 % au niveau consolid\u00e9.
RISQUE DE TAUX D\u2019INT\u00c9R\u00caT
Au 30/09/2024, 70,8 % des dettes financi\u00e8res sont \u00e0 taux flottant et sont donc expos\u00e9es \u00e0 l\u2019\u00e9volution des taux d\u2019int\u00e9r\u00eat. Pour couvrir le risque d\u2019augmentation des taux d\u2019int\u00e9r\u00eat, Ascencio a revu au cours de l\u2019exercice \u00e9coul\u00e9 sa strat\u00e9gie de couverture des taux d\u2019int\u00e9r\u00eat. En substance, la Soci\u00e9t\u00e9 m\u00e8ne d\u00e9-sormais une politique qui vise \u00e0 s\u00e9curiser les taux d\u2019int\u00e9r\u00eat, par le biais de contrats d\u2019\u00e9changes de taux (\"Interest Rate Swap\" - \"IRS\") ou d\u2019options (\"CAP\" ou \"FLOOR\"), sur un horizon de 7 ans, \u00e0 des niveaux d\u00e9finis sur base de fourchettes (\"Range\") fix\u00e9es individuellement pour chaque ann\u00e9e de cet horizon (allant de 85 % - 100 % pour les premi\u00e8res ann\u00e9es \u00e0 0 % - 25 % pour les derni\u00e8res ann\u00e9es).
Les instruments financiers dont dispose Ascencio afin de couvrir le risque de taux d\u2019int\u00e9r\u00eat sont d\u00e9crits \u00e0 la Note 16.
Sur la base de l\u2019endettement financier total au 30/09/2024 hors IFRS 16 (soit 306,3 millions EUR) et des couvertures mises en place \u00e0 cette date, une partie de la dette \u00e9gale \u00e0 292,5 millions EUR, repr\u00e9-sentant 95,5 % de l\u2019endettement total, est couverte contre les risques de hausse de taux d\u2019int\u00e9r\u00eat en \u00e9tant constitu\u00e9e de financements \u00e0 taux fixes (taux fixes conventionnels ou fix\u00e9s via des IRS). Le solde de l\u2019endettement, soit 13,8 millions EUR reste \u00e0 taux variable.
En vue de s\u00e9curiser les niveaux de couverture sur l\u2019horizon recherch\u00e9 en vertu de sa strat\u00e9gie, Ascencio conclut des contrats de couverture de taux (IRS et CAP) avec d\u00e9part diff\u00e9r\u00e9 pour des p\u00e9-riodes allant jusque 2031. Le d\u00e9tail des contrats conclus est repris \u00e0 la Note 16.
Sur base des couvertures mises en place (IRS), de la structure et du niveau de l\u2019endettement finan-cier au 30/09/2024, l\u2019impact d\u2019une hausse des taux d\u2019int\u00e9r\u00eat de 100 points de base entra\u00eenerait une augmentation des charges financi\u00e8res estim\u00e9e \u00e0 0,1 million EUR sur l\u2019exercice 2024/2025.
Le ratio de couverture2de la Soci\u00e9t\u00e9 est de 95,5 % au 30/09/2024 et, sur base du niveau d\u2019endet-tement financier pr\u00e9visionnel \u00e0 p\u00e9rim\u00e8tre constant (c\u2019est-\u00e0-dire sans op\u00e9ration d\u2019acquisition ou de cession), est conforme aux objectifs pr\u00e9vus sur les 7 ann\u00e9es d\u2019horizon de couverture.
Les instruments de couverture mis en place ne r\u00e9pondant pas aux crit\u00e8res de la comptabilit\u00e9 de couverture selon l'IFRS 9, la variation de la juste valeur des instruments financiers de couverture est comptabilis\u00e9e en compte de r\u00e9sultats.
Au cours de l\u2019exercice 2023/2024, l\u2019\u00e9coulement de la p\u00e9riode de couverture des instruments actifs et l\u2019\u00e9volution de la courbe des taux d\u2019int\u00e9r\u00eat se sont traduits pour Ascencio par une variation n\u00e9gative de -16,4 millions EUR de la juste valeur des instruments financiers de couverture. Au 30/09/2024,
2. Indicateur Alternatif de Performance (IAP). Voir lexique \u00e0 la fin du pr\u00e9sent rapport financier.
ces contrats ont une valeur nette positive de 15,1 millions EUR qui repr\u00e9sente l\u2019encaissement dont la Soci\u00e9t\u00e9 b\u00e9n\u00e9ficierait si elle d\u00e9cidait de mettre fin \u00e0 ces contrats.
Une simulation indique qu\u2019une baisse de 100 points de base des taux d\u2019int\u00e9r\u00eat long terme (10 ans) se traduirait par une nouvelle charge (non mon\u00e9taire) de 13,56 millions EUR, correspondant \u00e0 la va-riation n\u00e9gative de la juste valeur des instruments de couverture.
RISQUE LI\u00c9 \u00c0 L\u2019\u00c9VOLUTION DES MARGES DE CR\u00c9DIT
Le co\u00fbt moyen de l\u2019endettement de la Soci\u00e9t\u00e9 d\u00e9pend \u00e9galement des marges de cr\u00e9dit exig\u00e9es par les banques et sur les march\u00e9s financiers. Ces marges \u00e9voluent en fonction de la situation \u00e9conomique globale mais \u00e9galement en fonction des r\u00e9glementations applicables au secteur bancaire. Le risque de rench\u00e9rissement du co\u00fbt moyen de l\u2019endettement suite \u00e0 une hausse des marges bancaires se pr\u00e9sente notamment lors du renouvellement ou de la mise en place de lignes de cr\u00e9dit.
L\u2019augmentation des marges de cr\u00e9dit conduirait \u00e0 une augmentation des charges financi\u00e8res. Une simulation indique qu'une hausse de 10 points de base des marges de cr\u00e9dit se traduirait par une charge suppl\u00e9mentaire (mon\u00e9taire) de 0,3 million EUR.
Afin de limiter ce risque, la Soci\u00e9t\u00e9 r\u00e9partit dans le temps la maturit\u00e9 de ses financements et diver-sifie ses sources de financement, tant au niveau des contreparties que des types de financement.
RISQUE DE LIQUIDIT\u00c9 FINANCI\u00c8RE
Ascencio est expos\u00e9e \u00e0 un risque de liquidit\u00e9 li\u00e9 au renouvellement de ses financements arrivant \u00e0 \u00e9ch\u00e9ance ou pour tout suppl\u00e9ment de financement n\u00e9cessaire pour remplir ses engagements. La Soci\u00e9t\u00e9 pourrait \u00e9galement \u00eatre confront\u00e9e \u00e0 ce risque dans le cas de la r\u00e9siliation de ses contrats de financement.
En cas de survenance d\u2019une de ces situations, la Soci\u00e9t\u00e9 pourrait \u00eatre contrainte de mettre en place de nouveaux financements \u00e0 un co\u00fbt plus \u00e9lev\u00e9 ou de vendre certains actifs dans des conditions non optimales.
Afin de limiter ce risque, Ascencio diversifie ses sources de financement. La Soci\u00e9t\u00e9 se finance ac-tuellement par cr\u00e9dits bancaires aupr\u00e8s d\u2019une dizaine de banques belges, fran\u00e7aises et hollandaise formant un pool diversifi\u00e9, ainsi que par \u00e9missions de Commercial Papers, de Bonds et de Medium Term Notes, ces derniers types de financement faisant plut\u00f4t appel \u00e0 des investisseurs institution-nels qu\u2019\u00e0 des institutions bancaires :
\u2022 Au 30/09/2024, Ascencio dispose de 368,0 millions EUR de lignes de cr\u00e9dit aupr\u00e8s de quatre insti-tutions financi\u00e8res belges, de deux banques fran\u00e7aises et une banque hollandaise, utilisables sous forme d\u2019avances \u00e0 terme fixe, dont les \u00e9ch\u00e9ances s\u2019\u00e9talent de 2025 \u00e0 2031. Ascencio dispose au 30/09/2024 d\u2019un solde non utilis\u00e9 de 158,3 millions EUR sur ces lignes de cr\u00e9dit, dont 39,5 millions EUR sont cependant r\u00e9serv\u00e9s comme back-up des \u00e9missions en cours de Commercial Papers.
\u2022 Ascencio dispose encore d\u2019un cr\u00e9dit d\u2019investissement aupr\u00e8s d\u2019une banque fran\u00e7aise sur un actif d\u00e9tenu en France.
\u2022 Afin de diversifier ses sources de financement et d\u2019en r\u00e9duire le co\u00fbt, Ascencio dispose d\u2019un pro-gramme de Commercial Papers d\u2019un montant de maximum 100,0 millions EUR. Au 30/09/2024, ce programme \u00e9tait utilis\u00e9 pour des \u00e9missions \u00e0 court terme \u00e0 hauteur de 39,5 millions EUR (Com-mercial Papers) et \u00e0 hauteur de 30,5 millions EUR pour des \u00e9missions \u00e0 long terme (Medium Term Notes). Concernant ces derni\u00e8res, la tranche de 20 millions EUR qui arrivait \u00e0 \u00e9ch\u00e9ance en mars 2024 a enti\u00e8rement \u00e9t\u00e9 renouvel\u00e9e par l\u2019\u00e9mission de deux nouvelles tranches de 10 millions EUR chacune pour une dur\u00e9e moyenne de 3 ans. Afin de couvrir le risque de non-renouvellement des Commercial Papers \u00e9mis \u00e0 court terme, Ascencio veille \u00e0 disposer, au sein de ses lignes de cr\u00e9dit utilisables par avances \u00e0 terme fixe, d\u2019un montant non utilis\u00e9 au moins \u00e9gal \u00e0 l\u2019encours de ses \u00e9mis-sions de Commercial Papers. Ascencio b\u00e9n\u00e9ficie en outre de financement par dettes obligataires pour un montant total de 25 millions EUR, structur\u00e9es en trois tranches r\u00e9parties comme suit : 10 millions EUR \u00e0 \u00e9ch\u00e9ance mars 2025, 5 millions EUR \u00e0 \u00e9ch\u00e9ance mars 2026 et 10 millions EUR \u00e0
\u00e9ch\u00e9ance mars 2027. Ce financement, r\u00e9alis\u00e9 \u00e0 taux fixe et d\u2019une dur\u00e9e moyenne r\u00e9siduelle de 1,5 an, permet \u00e0 Ascencio de r\u00e9duire encore la pond\u00e9ration de dettes bancaires au sein de sa structure de financement.
Au 30/09/2024, le montant nominal total des financements contract\u00e9s (hors IFRS 16) dont b\u00e9n\u00e9fi-cie la Soci\u00e9t\u00e9 s\u2019\u00e9l\u00e8ve \u00e0 425,0 millions EUR (dont 306,3 millions EUR utilis\u00e9s au 30/09/2024), dont l\u2019\u00e9ch\u00e9ancier en capital de ces dettes se pr\u00e9sente comme suit :
\u2022 2024/2025 : 75,6 millions EUR
\u2022 2025/2026 : 80,6 millions EUR
\u2022 2026/2027 : 70,9 millions EUR
\u2022 2027/2028 : 88,0 millions EUR
\u2022 2028/2029 : 35,0 millions EUR
\u2022 2029/2030 : 45,0 millions EUR
\u2022 2030/2031 :\t20,0 millions EUR
\u2022 2031/2032 :\t10,0 millions EUR
RISQUE DE CONTREPARTIE FINANCI\u00c8RE
La conclusion d\u2019un financement ou d\u2019un instrument de couverture avec une institution financi\u00e8re cr\u00e9e un risque de contrepartie en cas de d\u00e9faut de cette institution. La Soci\u00e9t\u00e9 pourrait se retrouver dans une situation o\u00f9 elle ne peut disposer des financements mis en place ou des flux de tr\u00e9sorerie auxquels elle a droit dans le cadre d\u2019instruments de couverture.
Afin de limiter ce risque, Ascencio veille \u00e0 diversifier ses relations bancaires. Au 30/09/2024, la So-ci\u00e9t\u00e9 est en relation d\u2019affaires avec diff\u00e9rentes banques :
\u2022 pour les financements bancaires, les banques contreparties sont, par ordre alphab\u00e9tique, ABN-AMRO, BECM, Belfius, BNP Paribas Fortis, Caisse d\u2019Epargne Nord Europe, CBC et ING.
\u2022 pour les instruments de couvertures de taux, les banques contreparties sont, par ordre alphab\u00e9-tique, Belfius, BNP Paribas Fortis, CBC, ING et Natixis.
RISQUE LI\u00c9 AUX OBLIGATIONS CONTENUES DANS LES CONTRATS DE FINANCEMENT
La Soci\u00e9t\u00e9 est expos\u00e9e au risque que ses contrats de financement soient annul\u00e9s, ren\u00e9goci\u00e9s ou r\u00e9-sili\u00e9s anticipativement au cas o\u00f9 elle ne respecterait pas les engagements pris lors de la signature de ces contrats, notamment par rapport \u00e0 certains ratios financiers (covenants). Ces engagements, qui portent notamment sur des niveaux de ratio d\u2019endettement maximum, de valeur minimum du portefeuille immobilier, de montant maximum de dettes financi\u00e8res s\u00e9curis\u00e9es et de proportion minimum de couverture de charges d\u2019int\u00e9r\u00eats par le r\u00e9sultat op\u00e9rationnel, sont conformes aux pra-tiques du march\u00e9 pour de tels cr\u00e9dits. Ces ratios font l\u2019objet d\u2019une surveillance r\u00e9guli\u00e8re de la part de la Soci\u00e9t\u00e9 et d\u2019un reporting sur base semestrielle aux \u00e9tablissements de cr\u00e9dit concern\u00e9s. Au 30/09/2024, tous les ratios sont respect\u00e9s avec des marges importantes ne laissant d\u00e8s lors pas pr\u00e9sager un imminent d\u00e9passement.
En outre, la Soci\u00e9t\u00e9 est expos\u00e9e au risque de devoir rembourser ses contrats de financement de ma-ni\u00e8re anticip\u00e9e en cas de changement de contr\u00f4le, en cas de manquement \u00e0 ses obligations et, plus g\u00e9n\u00e9ralement, en cas de situation de d\u00e9faut grave et durable vis\u00e9e par ces contrats. Une situation de d\u00e9faut mat\u00e9riel relative \u00e0 un contrat pourrait en effet mener \u00e0 une situation de d\u00e9faut sur d\u2019autres contrats comportant une clause dite d\u2019acc\u00e9l\u00e9ration (clauses de \"cross-default/cross-acceleration\") ; cette clause impliquant qu\u2019un d\u00e9faut sur un contrat entra\u00eenerait, outre le remboursement de ce cr\u00e9dit, une obligation de remboursement anticip\u00e9 d\u2019autres contrats. Bien que sur la base de l\u2019information en sa possession et des pr\u00e9visions pouvant raisonnablement \u00eatre \u00e9tablies sur cette base, la Soci\u00e9t\u00e9 n\u2019ait pas, \u00e0 ce jour, connaissance d\u2019\u00e9l\u00e9ments qui lui permettraient de conclure qu\u2019un ou plusieurs de ces engagements pourraient ne pas \u00eatre respect\u00e9s dans un futur pr\u00e9visible, le risque de non-res-
pect des engagements ne peut \u00eatre exclu. En outre, la Soci\u00e9t\u00e9 n\u2019a pas de contr\u00f4le sur le respect de certains engagements qui peuvent mener \u00e0 la r\u00e9siliation anticip\u00e9e des contrats de cr\u00e9dit, comme en cas de changement de contr\u00f4le.
Afin de limiter ce risque, Ascencio n\u00e9gocie avec ses contreparties des niveaux de \"covenants\" compa-tibles avec ses estimations pr\u00e9visionnelles et suit r\u00e9guli\u00e8rement l\u2019\u00e9volution du niveau des \"covenants\".
En cas de remboursement anticip\u00e9, forc\u00e9 ou non, d\u2019un contrat de financement, des indemnit\u00e9s de rupture sont contractuellement pr\u00e9vues au b\u00e9n\u00e9fice des \u00e9tablissements financiers concern\u00e9s. Ces indemnit\u00e9s sont en g\u00e9n\u00e9ral calcul\u00e9es sur les montants en cours d\u2019utilisation sur base d\u2019une formule d\u00e9pendant de la situation de march\u00e9 des taux d\u2019int\u00e9r\u00eat (par rapport au taux du cr\u00e9dit concern\u00e9) et du co\u00fbt de remploi par la banque des fonds rembours\u00e9s dans d\u2019autres opportunit\u00e9s de placement.
Si un contrat de financement devait \u00eatre remis en cause, la Soci\u00e9t\u00e9 devrait mettre en place un autre financement \u00e0 un co\u00fbt potentiellement plus \u00e9lev\u00e9.
RISQUE DE CHANGE
Ascencio r\u00e9alise la totalit\u00e9 de son chiffre d\u2019affaires et encourt la totalit\u00e9 de ses charges dans la zone euro. Ses financements sont tous fournis en euros. Ascencio n\u2019est donc pas soumise \u00e0 un risque de change.
Note 4 \u2022 INFORMATION SECTORIELLE
Ascencio est sp\u00e9cialis\u00e9e dans l\u2019investissement en surfaces commerciales situ\u00e9es principalement en p\u00e9riph\u00e9rie des villes.
Ascencio est active en Belgique, en France et en Espagne.
Au 30/09/2024, les immeubles commerciaux repr\u00e9sentent 99,2 % de la juste valeur du portefeuille d\u2019immeubles de placement. Le solde est compos\u00e9 d\u2019un bien immobilier \u00e0 usage mixte de bureaux et entrep\u00f4ts de 7.638 m\u00b2, de 2 appartements et d\u2019une surface de bureaux.
Au 30/09/2024, les immeubles disponibles \u00e0 la location situ\u00e9s en Belgique repr\u00e9sentent 54,4 % de la juste valeur du patrimoine, ceux situ\u00e9s en France 40,7 % et ceux situ\u00e9s en Espagne 4,1 %. En outre, les projets de d\u00e9veloppement, situ\u00e9s exclusivement en Belgique, repr\u00e9sentent 0,7 % du portefeuille total des immeubles de placement.
En application de la norme IFRS 8, les secteurs op\u00e9rationnels suivants ont \u00e9t\u00e9 identifi\u00e9s :
\u2022 Belgique : immeubles situ\u00e9s en Belgique ;
\u2022 France : immeubles situ\u00e9s en France ;
\u2022 Espagne : immeubles situ\u00e9s en Espagne.
Cette segmentation est coh\u00e9rente avec l\u2019organisation du Groupe et le reporting interne de la So-ci\u00e9t\u00e9 fourni \u00e0 la direction g\u00e9n\u00e9rale (cfr. \"Section D\u00e9claration de gouvernance d\u2019entreprise, le Ma-nagement\"). Les m\u00e9thodes comptables en note annexe 1 sont utilis\u00e9es pour le reporting interne et d\u00e8s lors pour le reporting sectoriel pr\u00e9sent\u00e9 ci-dessous.
Tous les produits proviennent de clients externes.
Tous les actifs d\u00e9tenus en France et en Espagne sont des immeubles \u00e0 usage commercial.
Au 30/09/2024, quatre locataires repr\u00e9sentent plus de 5 % des revenus locatifs consolid\u00e9s :
\u2022 Intermarch\u00e9 : 18,1 % (vs 9,7 % au 30/09/2023) ;
\u2022 Grand Frais : 8,6 % (vs 8,3 % au 30/09/2023) ;
\u2022 Brico : 7,2 % (vs 6,3 % au 30/09/2023) ;
\u2022 Carrefour : 5,8 % (vs 5,5 % au 30/09/2023).
(000 EUR) | Belgique | France | Espagne | Non allou\u00e9 | Total | |||||
30/09/2024 | 30/09/2023 | 30/09/2024 | 30/09/2023 | 30/09/2024 | 30/09/2023 | 30/09/2024 | 30/09/2023 | 30/09/2024 | 30/09/2023 | |
I | ||||||||||
Revenus locatifs | 29.831 | 28.638 | 21.538 | 20.608 | 1.975 | 2.076 | 0 | 0 | 53.345 | 51.322 |
III | ||||||||||
Charges relatives \u00e0 la location | -92 | -26 | -131 | -197 | 0 | 0 | 0 | 0 | -223 | -223 |
R\u00c9SULTAT LOCATIF NET | 29.739 | 28.612 | 21.407 | 20.410 | 1.975 | 2.076 | 0 | 0 | 53.121 | 51.099 |
IV | ||||||||||
R\u00e9cup\u00e9-ration de charges immobi-li\u00e8res | 490 | 739 | 257 | 211 | 20 | 6 | 0 | 0 | 766 | 956 |
V | ||||||||||
R\u00e9cup\u00e9-ration de charges locatives et de taxes normale-ment assum\u00e9es par le locataire sur immeubles lou\u00e9s | 4.178 | 4.357 | 3.031 | 3.395 | 209 | 139 | 0 | 0 | 7.418 | 7.890 |
VII | ||||||||||
Charges locatives et taxes nor-malement assum\u00e9es par le locataire sur immeubles lou\u00e9s | -4.475 | -4.655 | -3.026 | -3.408 | -225 | -139 | 0 | 0 | -7.726 | -8.203 |
VIII | ||||||||||
Autres recettes et d\u00e9penses relatives \u00e0 la location | 163 | 121 | -33 | 58 | -144 | -205 | 0 | 0 | -15 | -26 |
R\u00c9SULTAT IMMOBILIER | 30.095 | 29.174 | 21.636 | 20.665 | 1.835 | 1.877 | 0 | 0 | 53.565 | 51.716 |
IX | ||||||||||
Frais techniques | -747 | -998 | -98 | -114 | -45 | -18 | 0 | 0 | -891 | -1.131 |
X | ||||||||||
Frais commer-ciaux | -379 | -311 | -119 | -73 | 0 | -123 | 0 | 0 | -498 | -508 |
XI | ||||||||||
Charges locatives et taxes sur immeubles non lou\u00e9s | -683 | -228 | -68 | -28 | 0 | -83 | 0 | 0 | -751 | -339 |
XII | ||||||||||
Frais de gestion im-mobili\u00e8re | -1.660 | -1.627 | -865 | -856 | -26 | -12 | 0 | 0 | -2.550 | -2.495 |
XIII | ||||||||||
Autres charges immobi-li\u00e8res | -90 | -117 | -52 | -41 | -3 | -2 | 0 | 0 | -145 | -161 |
CHARGES IMMOBILI\u00c8RES | -3.559 | -3.282 | -1.203 | -1.113 | -73 | -238 | 0 | 0 | -4.835 | -4.633 |
R\u00c9SULTAT D'EXPLOITATION DES IMMEUBLES | 26.536 | 25.893 | 20.433 | 19.552 | 1.761 | 1.639 | 0 | 0 | 48.730 | 47.083 |
XIV | ||||||||||
Frais g\u00e9n\u00e9raux | -3.606 | -3.268 | -1.337 | -1.260 | -253 | -129 | 0 | 0 | -5.197 | -4.657 |
XV | ||||||||||
Autres revenuset charges d'exploita-tion | 1 | 1 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 1 |
(000 EUR) | Belgique | France | Espagne | Non allou\u00e9 | Total | |||||
30/09/2024 | 30/09/2023 | 30/09/2024 | 30/09/2023 | 30/09/2024 | 30/09/2023 | 30/09/2024 | 30/09/2023 | 30/09/2024 | 30/09/2023 | |
R\u00c9SULTAT D'EXPLOITATION AVANT R\u00c9SULTAT SUR PORTEFEUILLE | 22.931 | 22.626 | 19.095 | 18.292 | 1.508 | 1.510 | 0 | 0 | 43.534 | 42.427 |
XVI | ||||||||||
R\u00e9sultat sur vente d\u2019im-meubles de place-ment | 1 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 1 | 0 |
XVIII | ||||||||||
Variation de la juste valeur des im-meubles de place-ment | 7.075 | 8.012 | -1.167 | -8.407 | 55 | -350 | 0 | 0 | 5.963 | -745 |
R\u00c9SULTAT D'EXPLOITATION | 30.007 | 30.638 | 17.928 | 9.885 | 1.563 | 1.160 | 0 | 0 | 49.498 | 41.682 |
XX | ||||||||||
Revenus financiers | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 309 | 765 | 309 | 765 |
XXI | ||||||||||
Charges d\u2019int\u00e9r\u00eats | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | -6.477 | -6.157 | -6.477 | -6.157 |
XXII | ||||||||||
Autres charges finan-ci\u00e8res | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | -816 | -685 | -816 | -685 |
XXIII | ||||||||||
Variation de la juste valeur des actifs et passifs financiers | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | -16.395 | -1.543 | -16.395 | -1.543 |
R\u00c9SULTAT FINANCIER | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | -23.379 | -7.620 | -23.379 | -7.620 |
R\u00c9SULTAT AVANT IMP\u00d4TS | 30.007 | 30.638 | 17.928 | 9.885 | 1.563 | 1.160 | -23.379 | -7.620 | 26.119 | 34.063 |
IMP\u00d4TS | 89 | -4 | -691 | -253 | 0 | 0 | 0 | 0 | -602 | -257 |
R\u00c9SULTAT NET | 30.096 | 30.634 | 17.237 | 9.631 | 1.563 | 1.160 | -23.379 | -7.620 | 25.517 | 33.806 |
(000 EUR) | Belgique | France | Espagne | Non allou\u00e9 | Total | |||||
30/09/2024 | 30/09/2023 | 30/09/2024 | 30/09/2023 | 30/09/2024 | 30/09/2023 | 30/09/2024 | 30/09/2023 | 30/09/2024 | 30/09/2023 | |
Immobi-lisations incorpo-relles | 219 | 236 | 141 | 0 | 15 | 0 | 0 | 0 | 375 | 236 |
Im-meubles de pla-cement | 412.910 | 404.493 | 304.986 | 305.863 | 30.725 | 30.500 | 0 | 0 | 748.621 | 740.856 |
Autres immobi-lisations corpo-relles | 963 | 49 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 963 | 49 |
Autres actifs non cou-rants | 15.922 | 30.353 | 9 | 9 | 215 | 309 | 0 | 0 | 16.145 | 30.670 |
Actifs cou-rants | 8.175 | 6.619 | 5.966 | 7.802 | 413 | 236 | 0 | 0 | 14.553 | 14.657 |
TOTAL DE L'AC-TIF\t | 438.189 | 441.750 | 311.102 | 313.674 | 31.367 | 31.045 | 0 | 0 | 780.658 | 786.469 |
Note 5 \u2022 IMMOBILISATIONS INCORPORELLES
(000 EUR) | 30/09/2024 | 30/09/2023 |
SOLDE AU D\u00c9BUT DE L\u2019EXERCICE | 236 | 24 |
Acquisitions | 231 | 212 |
Amortissements | -92 | 0 |
SOLDE \u00c0 LA FIN DE L'EXERCICE | 375 | 236 |
La rubrique des immobilisations incorporelles regroupe exclusivement les frais li\u00e9s \u00e0 l\u2019acquisition et \u00e0 l\u2019impl\u00e9mentation du nouveau syst\u00e8me de gestion locative et comptable Adfinity. Ces frais ont \u00e9t\u00e9 accumul\u00e9s \u00e0 leur co\u00fbt dans ce poste d\u2019actif et font, depuis la mise en production de l\u2019outil, l\u2019objet d\u2019un amortissement lin\u00e9aire sur la dur\u00e9e d\u2019utilisation estim\u00e9e du syst\u00e8me.
Note 6 \u2022 IMMeubles de placement
(000 EUR) | 30/09/2024 | 30/09/2023 |
Immeubles disponibles \u00e0 la location | 743.082 | 740.856 |
Projets de d\u00e9veloppement | 5.539 | 0 |
SOLDE \u00c0 LA FIN DE L'EXERCICE | 748.621 | 740.856 |
A. Immeubles disponibles \u00e0 la location
(000 EUR) | 30/09/2024 | 30/09/2023 |
SOLDE AU D\u00c9BUT DE L'EXERCICE | 740.856 | 738.612 |
Investissements | 2.994 | 1.702 |
Acquisitions | 7.254 | 0 |
Transfert du compte projets de d\u00e9veloppement | 0 | 723 |
Transfert vers le compte projets de d\u00e9veloppement | -6.368 | 0 |
Transferts actifs d\u00e9tenus en vue de la vente | -259 | 0 |
Cessions | -8.289 | 0 |
Variation de juste valeur | 6.894 | -181 |
SOLDE \u00c0 LA FIN DE L'EXERCICE | 743.082 | 740.856 |
L\u2019\u00e9volution de la juste valeur des immeubles disponibles \u00e0 la location refl\u00e8te les investissements et les d\u00e9sinvestissements r\u00e9alis\u00e9s durant l\u2019exercice, ainsi que la variation de juste valeur de march\u00e9 de ces immeubles.
Investissements, acquisitions et cessions de l\u2019exercice :
Au cours de l\u2019ann\u00e9e \u00e9coul\u00e9e, Ascencio a travaill\u00e9 \u00e0 la rotation de son portefeuille en r\u00e9alisant :
\u2022 l\u2019acquisition de 3 cellules commerciales d\u2019une surface totale de pr\u00e8s de 3.000 m\u00b2 dans le retail park Bellefleur \u00e0 Couillet (Belgique), pour une valeur immobili\u00e8re de 7,0 millions EUR, via la reprise de 100 % des parts de la soci\u00e9t\u00e9 Holdtub SRL. Ces cellules, r\u00e9cemment red\u00e9velopp\u00e9es, sont enti\u00e8rement occup\u00e9es par des enseignes de premier plan. Cette acquisition a permis \u00e0 Ascencio de consolider sa position dans une zone commerciale jouissant d\u2019un franc succ\u00e8s depuis plus de 10 ans ;
\u2022 la cession de son ensemble commercial de Jemappes (Belgique) d\u2019une surface de pr\u00e8s de 10.000 m\u00b2, pour un montant net de 8,55 millions EUR. Cette cession est intervenue dans le cadre du pro-cessus continu de r\u00e9\u00e9valuation strat\u00e9gique du portefeuille immobilier ;
\u2022 la signature d\u2019un compromis de vente portant sur son site de Ghlin en Belgique (2.000 m\u00b2), lequel n\u00e9cessitait un repositionnement complet et sortait du cadre de la strat\u00e9gie d\u2019investissement de la Soci\u00e9t\u00e9. Cette op\u00e9ration, d\u2019un montant de 0,4 million EUR, est intervenue au cours du premier trimestre 2024/2025.
En termes d\u2019investissements au sein de son portefeuille d\u2019immeubles disponibles \u00e0 la location, Ascencio a r\u00e9alis\u00e9 pour 3,8 millions EUR de travaux, correspondant principalement \u00e0 :
\u2022 la r\u00e9novation de plusieurs toitures (1,6 million EUR), tant en Belgique (Bruges, Ottignies, Leuze-en-Hainaut, Ch\u00e2telineau) qu\u2019en France (Marsannay) et en Espagne (Madrid), dans le cadre de son programme pluriannuel d\u2019am\u00e9lioration des performances \u00e9nerg\u00e9tiques de ses b\u00e2timents ;
\u2022 le r\u00e9am\u00e9nagement complet des espaces de travail de son si\u00e8ge social de Gosselies (Belgique) ainsi que l\u2019am\u00e9lioration technique de l\u2019immeuble ;
\u2022 divers travaux li\u00e9s \u00e0 l\u2019arriv\u00e9e de nouveaux locataires.
Transfert vers la rubrique \"Projets de d\u00e9veloppement\" :
La Soci\u00e9t\u00e9 a transf\u00e9r\u00e9 au cours de l\u2019exercice \u00e9coul\u00e9 plusieurs unit\u00e9s commerciales du retail park Belle-fleur \u00e0 Couillet (Belgique) ainsi que sa galerie commerciale situ\u00e9e Avenue de Fr\u00e9 \u00e0 Uccle (Belgique) de la rubrique des immeubles disponibles \u00e0 la location vers celle des projets de d\u00e9veloppement ; ces actifs \u00e9tant concern\u00e9s par des programmes de red\u00e9veloppement pour lesquels des demandes de permis sont en cours de pr\u00e9paration.
Variation de valeur :
Globalement, la valeur des immeubles disponibles \u00e0 la location a l\u00e9g\u00e8rement augment\u00e9 durant l\u2019exer-cice (+6,9 millions EUR / +0,9 %), par rapport \u00e0 une baisse de -0,2 million EUR (-0,02 %) constat\u00e9e durant l\u2019exercice pr\u00e9c\u00e9dent. Par pays, la valeur \u00e9volue positivement en Belgique (+6,9 millions EUR / +2,0 %) du fait de la forte hausse des loyers qui y est constat\u00e9e ainsi qu\u2019en Espagne (+0,1 million EUR / +0,2 %) ; tandis qu\u2019elle baisse pour le portefeuille fran\u00e7ais (-1,1 million EUR / -0,38 %) de par quelques corrections \u00e0 la hausse des rendements pratiqu\u00e9s par les experts immobiliers ind\u00e9pen-dants. Dans un contexte de taux d\u2019int\u00e9r\u00eat toujours \u00e9lev\u00e9s, cette augmentation globale des valeurs illustre la solidit\u00e9 des valeurs de march\u00e9 du portefeuille immobilier d\u2019Ascencio.
Immeubles d\u00e9tenus en leasing :
La Soci\u00e9t\u00e9 ne poss\u00e8de pas d\u2019immeubles d\u00e9tenus en leasing au 30/09/2024.
B.Projets de d\u00e9veloppement
(000 EUR) | 30/09/2024 | 30/09/2023 |
SOLDE AU D\u00c9BUT DE L'EXERCICE | 0 | 320 |
Investissements | 0 | 402 |
Transfert aux immeubles disponibles \u00e0 la location | 0 | -723 |
Transfert des immeubles disponibles \u00e0 la location | 6.368 | 0 |
Variation de juste valeur | -829 | 0 |
SOLDE \u00c0 LA FIN DE L'EXERCICE | 5.539 | 0 |
La rubrique des projets de d\u00e9veloppement regroupe les actifs pour lesquels des projets de r\u00e9novation importante ou de red\u00e9veloppement complet sont envisag\u00e9s ; que ces projets soient effectivement d\u00e9marr\u00e9s (travaux en cours) ou encore en phase pr\u00e9paratoire. Les projets en cours de d\u00e9veloppe-ment ne sont pas pris en compte dans le calcul des indicateurs immobiliers de la Soci\u00e9t\u00e9 ; que ce soit notamment au niveau du taux d\u2019occupation EPRA ou du rendement brut du portefeuille immobilier.
Au cours de l\u2019exercice 2023/2024, Ascencio a, comme d\u00e9j\u00e0 indiqu\u00e9 ci-dessus, transf\u00e9r\u00e9 au sein de cette rubrique plusieurs unit\u00e9s commerciales du retail park Bellefleur \u00e0 Couillet (Belgique) ainsi que sa galerie commerciale situ\u00e9e Avenue de Fr\u00e9 \u00e0 Uccle (Belgique) ; ces projets \u00e9tant actuellement en phase de pr\u00e9paration des demandes de permis. Cette rubrique enregistre en outre les premi\u00e8res d\u00e9penses effectu\u00e9es sur le projet d\u2019extension du supermarch\u00e9 de Jambes (Belgique).
VALORISATION \u00c0 LA JUSTE VALEUR
Les immeubles de placement et les projets de d\u00e9veloppement sont valoris\u00e9s \u00e0 la juste valeur au 30/09/2024 par les experts ind\u00e9pendants (CBRE, Jones Lang LaSalle et Cushman & Wakefield). La juste valeur d\u2019un immeuble correspond \u00e0 sa valeur d\u2019investissement, \u00e0 savoir sa valeur avec droits d\u2019enregistrement et autres frais de transaction inclus, de laquelle est d\u00e9duit un pourcentage d\u2019abat-tement pour frais de mutation (cfr. note 1.E).
Tous les immeubles de placement ont \u00e9t\u00e9 classifi\u00e9s d\u00e8s la premi\u00e8re application de l\u2019IFRS 13 en cat\u00e9-gorie de niveau 3 sur l\u2019\u00e9chelle de juste valeur d\u00e9finie sous IFRS 13. Cette \u00e9chelle compte 3 niveaux :
\u2022 Niveau 1 : prix cot\u00e9s observables sur des march\u00e9s actifs ;
\u2022 Niveau 2 : donn\u00e9es observables autres que les prix cot\u00e9s inclus dans le niveau 1 ;
\u2022 Niveau 3 : donn\u00e9es non-observables ;
Au cours de l\u2019exercice 2023/2024, il n\u2019y a pas eu de transfert entre les niveaux 1, 2 et 3.
M\u00c9THODES DE VALORISATION UTILIS\u00c9ES
Deux m\u00e9thodes de valorisation sont principalement utilis\u00e9es par les experts immobiliers ind\u00e9pen-dants d\u2019Ascencio pour d\u00e9terminer la juste valeur des immeubles du portefeuille : la m\u00e9thode de \"Term and Reversion\" et la m\u00e9thode de capitalisation dite \"Hardcore\". De plus, ils effectuent \u00e9galement un contr\u00f4le en termes de prix par m\u00b2 pour v\u00e9rifier de la raisonnabilit\u00e9 des valeurs obtenues par la m\u00e9thode principale utilis\u00e9e. Pour les projets de d\u00e9veloppement, la m\u00e9thodologie appliqu\u00e9e est ba-s\u00e9e sur une \u00e9tude de faisabilit\u00e9 de projet, permettant de d\u00e9terminer la valeur fonci\u00e8re sur base des valeurs d\u2019entr\u00e9e et de sortie li\u00e9es \u00e0 la r\u00e9alisation dudit projet. Le choix de la m\u00e9thode utilis\u00e9e est propre \u00e0 chaque expert, en fonction de sa politique interne, et peut notamment d\u00e9pendre du type d\u2019actif \u00e9valu\u00e9, de sa situation locative ou de sa localisation.
Selon la m\u00e9thode de \"Term and Reversion\", celle-ci \u00e9tant en fait bas\u00e9e sur une actualisation des flux de tr\u00e9sorerie futurs estim\u00e9s (\"Discounted cash-flows\"), la m\u00e9thode estim\u00e9e d\u2019abord la valeur actuelle des revenus g\u00e9n\u00e9r\u00e9s par le contrat d\u2019occupation en cours jusqu\u2019\u00e0 son terme, tenant compte d\u2019une hypoth\u00e8se d\u2019inflation, et calcule ensuite la valeur r\u00e9siduelle par une capitalisation \u00e0 perp\u00e9tuit\u00e9 de la valeur locative estim\u00e9e (VLE) ; d\u00e9duction faite d\u2019une hypoth\u00e8se de co\u00fbt des travaux n\u00e9cessaires \u00e0 la poursuite de l\u2019exploitation de l\u2019immeuble concern\u00e9. Lorsque l\u2019immeuble fait l\u2019objet d\u2019une multi-oc-cupation, des p\u00e9riodes de ch\u00f4mages locatifs peuvent \u00e9galement \u00eatre int\u00e9gr\u00e9es pour tenir compte d\u2019une certaine rotation locative au sein de l\u2019immeuble concern\u00e9. Selon la m\u00e9thode de capitalisation dite \"Hardcore\", la valeur locative estim\u00e9e est capitalis\u00e9e \u00e0 perp\u00e9tuit\u00e9 en date de r\u00e9alisation de l\u2019\u00e9valuation ; cette valeur capitalis\u00e9e \u00e9tant ensuite ajust\u00e9e pour tenir compte des loyers en cours, qu\u2019ils soient au-dessus ou en-dessous des valeurs locatives, ainsi que d\u2019autre \u00e9l\u00e9ments propres \u00e0 l\u2019immeuble (ch\u00f4mages locatifs, travaux, etc).
Le rendement, utilis\u00e9 dans les deux m\u00e9thodes, repr\u00e9sente le rendement attendu par les investisseurs pour ce type de bien. Il refl\u00e8te les risques intrins\u00e8ques du bien et du secteur (futur ch\u00f4mage locatif, risque de cr\u00e9dit, obligations de maintenance, etc.).
Pour d\u00e9terminer ce rendement, les experts se basent sur les transactions les plus comparables et sur les transactions en cours dans leur d\u00e9partement d\u2019investissements, mais tiennent \u00e9galement compte de la situation des taux d\u2019int\u00e9r\u00eat de march\u00e9.
Quand il y a des facteurs inhabituels et sp\u00e9cifiques au bien, des corrections sont appliqu\u00e9es (r\u00e9no-vations importantes, co\u00fbts non r\u00e9cup\u00e9rables\u2026).
INFORMATION QUANTITATIVE CONCERNANT L\u2019\u00c9VALUATION \u00c0 LA JUSTE VALEUR SUR BASE DE DONN\u00c9ES \u201cNON OBSERVABLES\u201d
Les principales informations quantitatives relatives \u00e0 l\u2019\u00e9tablissement de la juste valeur des immeubles de placement, fond\u00e9e sur des donn\u00e9es non-observables (niveau 3) pr\u00e9sent\u00e9es ci-apr\u00e8s sont extraites des rapports \u00e9tablis par les experts immobiliers ind\u00e9pendants :
PAYS | Type actif | JUSTE VALEUR 30/09/2024 (000 EUR) | M\u00e9THODE D'\u00c9VALUATION | DONN\u00c9ES NONOBSERVABLES | MIN | MAX | MOYENNE pond\u00e9r\u00e9e |
Belgique | TOTAL | 408.989 | |||||
Capitalisation / Term & reversion | |||||||
Valeur locative estim\u00e9e | 41 \u20ac/m\u00b2 | 228 \u20ac/m\u00b2 | 107 \u20ac/m\u00b2 | ||||
Taux de capitalisation | 4,8 % | 9,6 % | 6,4 % | ||||
Stand alone (alimentaire) | 70.930 | ||||||
Capitalisation / Term & reversion | |||||||
Valeur locative estim\u00e9e | 60 \u20ac/m\u00b2 | 120 \u20ac/m\u00b2 | 86 \u20ac/m\u00b2 | ||||
Taux de capitalisation | 5,2 % | 9,6 % | 6,8 % | ||||
Retail park | 200.405 | ||||||
Capitalisation / Term & reversion | |||||||
Valeur locative estim\u00e9e | 41 \u20ac/m\u00b2 | 171 \u20ac/m\u00b2 | 113 \u20ac/m\u00b2 | ||||
Taux de capitalisation | 6,1 % | 8,0 % | 6,5 % | ||||
Cluster | 111.558 | ||||||
Capitalisation / Term & reversion | |||||||
Valeur locative estim\u00e9e | 75 \u20ac/m\u00b2 | 228 \u20ac/m\u00b2 | 111 \u20ac/m\u00b2 | ||||
Taux de capitalisation | 4,8 % | 7,3 % | 6,3 % | ||||
Autres | 26.095 | ||||||
Capitalisation / Term & reversion | |||||||
Valeur locative estim\u00e9e | 64 \u20ac/m\u00b2 | 64 \u20ac/m\u00b2 | 64 \u20ac/m\u00b2 | ||||
Taux de capitalisation | 7,3 % | 7,3 % | 7,3 % | ||||
France | TOTAL | 304.986 | |||||
Capitalisation / Term & reversion | |||||||
Valeur locative estim\u00e9e | 96 \u20ac/m\u00b2 | 311 \u20ac/m\u00b2 | 162 \u20ac/m\u00b2 | ||||
Taux de capitalisation | 5,4 % | 8,1 % | 6,5 % | ||||
Stand alone (alimentaire) | 156.070 | ||||||
Capitalisation / Term & reversion | |||||||
Valeur locative estim\u00e9e | 96 \u20ac/m\u00b2 | 311 \u20ac/m\u00b2 | 201 \u20ac/m\u00b2 | ||||
Taux de capitalisation | 5,4 % | 8,1 % | 6,2 % | ||||
Retail park | 107.532 | ||||||
Capitalisation / Term & reversion | |||||||
Valeur locative estim\u00e9e | 119 \u20ac/m\u00b2 | 149 \u20ac/m\u00b2 | 130 \u20ac/m\u00b2 | ||||
Taux de capitalisation | 6,5 % | 6,9 % | 6,6 % | ||||
Cluster | 41.384 | ||||||
Capitalisation / Term & reversion | |||||||
Valeur locative estim\u00e9e | 96 \u20ac/m\u00b2 | 161 \u20ac/m\u00b2 | 106 \u20ac/m\u00b2 | ||||
Taux de capitalisation | 6,5 % | 7,4 % | 7,1 % | ||||
Espagne | TOTAL | 30.725 | |||||
Capitalisation / Term & reversion | |||||||
Valeur locative estim\u00e9e | 104 \u20ac/m\u00b2 | 209 \u20ac/m\u00b2 | 181 \u20ac/m\u00b2 | ||||
Taux de capitalisation | 5,9 % | 8,1 % | 6,4 % | ||||
Cluster | 30.725 | ||||||
Capitalisation / Term & reversion | |||||||
Valeur locative estim\u00e9e | 104 \u20ac/m\u00b2 | 209 \u20ac/m\u00b2 | 181 \u20ac/m\u00b2 | ||||
Taux de capitalisation | 5,9 % | 8,1 % | 6,4 % | ||||
TOTAL | 744.700 |
PAYS | Type actif | JUSTE VALEUR 30/09/2023 (000 EUR) | M\u00e9THODE D'\u00c9VALUATION | DONN\u00c9ES NONOBSERVABLES | MIN | MAX | MOYENNE pond\u00e9r\u00e9e |
Belgique | TOTAL | 400.067 | |||||
Capitalisation / Term & reversion | |||||||
Valeur locative estim\u00e9e | 41 \u20ac/m\u00b2 | 194 \u20ac/m\u00b2 | 101 \u20ac/m\u00b2 | ||||
Taux de capitalisation | 5,1 % | 9,5 % | 6,3 % | ||||
Stand alone (alimentaire) | 89.931 | ||||||
Capitalisation / Term & reversion | |||||||
Valeur locative estim\u00e9e | 55 \u20ac/m\u00b2 | 120 \u20ac/m\u00b2 | 84 \u20ac/m\u00b2 | ||||
Taux de capitalisation | 5,4 % | 9,5 % | 6,7 % | ||||
Retail park | 199.482 | ||||||
Capitalisation / Term & reversion | |||||||
Valeur locative estim\u00e9e | 41 \u20ac/m\u00b2 | 159 \u20ac/m\u00b2 | 109 \u20ac/m\u00b2 | ||||
Taux de capitalisation | 5,9 % | 7,9 % | 6,4 % | ||||
Cluster | 104.998 | ||||||
Capitalisation / Term & reversion | |||||||
Valeur locative estim\u00e9e | 70 \u20ac/m\u00b2 | 194 \u20ac/m\u00b2 | 106 \u20ac/m\u00b2 | ||||
Taux de capitalisation | 5,1 % | 7,6 % | 6,4 % | ||||
Autres | 5.656 | ||||||
Capitalisation / Term & reversion | |||||||
Valeur locative estim\u00e9e | 61 \u20ac/m\u00b2 | 61 \u20ac/m\u00b2 | 61 \u20ac/m\u00b2 | ||||
Taux de capitalisation | 8,1 % | 8,1 % | 8,1 % | ||||
France | TOTAL | 305.863 | |||||
Capitalisation / Term & reversion | |||||||
Valeur locative estim\u00e9e | 93 \u20ac/m\u00b2 | 257 \u20ac/m\u00b2 | 149 \u20ac/m\u00b2 | ||||
Taux de capitalisation | 5,3 % | 7,1 % | 6,0 % | ||||
Stand alone (alimentaire) | 152.824 | ||||||
Capitalisation / Term & reversion | |||||||
Valeur locative estim\u00e9e | 96 \u20ac/m\u00b2 | 257 \u20ac/m\u00b2 | 182 \u20ac/m\u00b2 | ||||
Taux de capitalisation | 5,3 % | 6,8 % | 5,9 % | ||||
Retail park | 110.515 | ||||||
Capitalisation / Term & reversion | |||||||
Valeur locative estim\u00e9e | 114 \u20ac/m\u00b2 | 137 \u20ac/m\u00b2 | 123 \u20ac/m\u00b2 | ||||
Taux de capitalisation | 5,8 % | 6,3 % | 6,0 % | ||||
Cluster | 42.524 | ||||||
Capitalisation / Term & reversion | |||||||
Valeur locative estim\u00e9e | 93 \u20ac/m\u00b2 | 158 \u20ac/m\u00b2 | 103 \u20ac/m\u00b2 | ||||
Taux de capitalisation | 5,7 % | 7,1 % | 6,3 % | ||||
Espagne | TOTAL | 30.500 | |||||
Capitalisation / Term & reversion | |||||||
Valeur locative estim\u00e9e | 85 \u20ac/m\u00b2 | 209 \u20ac/m\u00b2 | 167 \u20ac/m\u00b2 | ||||
Taux de capitalisation | 6,1 % | 8,0 % | 6,5 % | ||||
Cluster | 30.500 | ||||||
Capitalisation / Term & reversion | |||||||
Valeur locative estim\u00e9e | 85 \u20ac/m\u00b2 | 209 \u20ac/m\u00b2 | 167 \u20ac/m\u00b2 | ||||
Taux de capitalisation | 6,1 % | 8,0 % | 6,5 % | ||||
TOTAL | 736.430 |
La valeur locative estim\u00e9e (VLE) d\u2019un immeuble d\u00e9pend de plusieurs facteurs et principalement de sa localisation (villes principales, villes secondaires de province), de la qualit\u00e9 de l\u2019immeuble, de la nature des surfaces (surface de vente, zone de stockage) et de la taille des surfaces prises en loca-tion. Ces facteurs expliquent l\u2019\u00e9cart entre les VLE minimales et maximales.
La dur\u00e9e r\u00e9siduelle moyenne des contrats ainsi que les surfaces locatives sont disponibles dans le rapport de gestion \u2013 rapport immobilier ci-avant.
SENSIBILIT\u00c9 DE LA JUSTE VALEUR DES IMMEUBLES AUX VARIATIONS DES DONN\u00c9ES NON OBSERVABLES
\u2022 Une augmentation de 5 % des valeurs locatives estim\u00e9es (VLE) des immeubles entra\u00eenerait une augmentation de 38.520 KEUR de la juste valeur du portefeuille.
\u2022 Une diminution de 5 % des valeurs locatives estim\u00e9es (VLE) des immeubles entra\u00eenerait une dimi-nution de 38.520 KEUR de la juste valeur du portefeuille.
\u2022 Une augmentation de 1,0 % du taux de capitalisation entra\u00eenerait une diminution de 103.752 KEUR de la juste valeur du portefeuille.
\u2022 Une diminution de 1,0 % du taux de capitalisation entra\u00eenerait une augmentation de 141.999 KEUR de la juste valeur du portefeuille.
Il peut par ailleurs y avoir des interrelations entre les donn\u00e9es non observables car elles sont par-tiellement d\u00e9termin\u00e9es par les conditions de march\u00e9. Cette corr\u00e9lation n\u2019a cependant pas \u00e9t\u00e9 prise en compte dans le test de sensibilit\u00e9 ci-avant, qui pr\u00e9voit des variations ind\u00e9pendantes \u00e0 la hausse et \u00e0 la baisse de ces deux param\u00e8tres.
PROCESSUS DE VALORISATION
Lors de la valorisation initiale des immeubles, la Soci\u00e9t\u00e9 veille \u00e0 ce que les experts soient parfaite-ment inform\u00e9s de la situation de ceux-ci, tant en termes de caract\u00e9ristiques techniques (construc-tion, surfaces, division, \u2026) que de caract\u00e9ristiques locatives (occupation, param\u00e8tre des contrats d\u2019occupation tels que loyers, gratuit\u00e9s, \u00e9ch\u00e9ances, \u2026). Sur base de ces informations et de visites sur sites, les experts \u00e9tablissent la valorisation initiale des immeubles.
Ensuite, le processus de valorisation des immeubles se d\u00e9roule sur une base trimestrielle de la ma-ni\u00e8re suivante :
\u2022 La Soci\u00e9t\u00e9 envoie aux experts, en fin de trimestre, des informations d\u00e9taill\u00e9es sur la situation lo-cative du portefeuille (surfaces lou\u00e9es, loyers en cours, dates de break et d\u2019\u00e9ch\u00e9ance des contrats, investissements \u00e0 r\u00e9aliser). Ces donn\u00e9es sont extraites du syst\u00e8me de gestion des immeubles. Les contrats de location des nouvelles acquisitions et les avenants aux contrats existants sont \u00e9galement transmis aux experts.
\u2022 Ces informations sont ensuite int\u00e9gr\u00e9es par les experts dans leur mod\u00e8le de valorisation. Sur base de leur exp\u00e9rience de march\u00e9, ils maintiennent ou modifient les param\u00e8tres de valorisation utilis\u00e9s dans leur mod\u00e8le, principalement en termes de valeur locative estim\u00e9e (VLE), de taux de capitalisation et d\u2019hypoth\u00e8ses de vacances locatives.
\u2022 Les experts communiquent ensuite les valorisations individuelles du portefeuille immobilier telles qu\u2019elles r\u00e9sultent de leur mod\u00e8le.
\u2022 Les valorisations sont revues par les d\u00e9partements financier et immobilier, en vue de la bonne compr\u00e9hension par la Soci\u00e9t\u00e9 des hypoth\u00e8ses prises en compte par les experts.
\u2022 Les tableaux r\u00e9capitulatifs des valorisations individuelles des immeubles sont communiqu\u00e9s au d\u00e9partement comptabilit\u00e9 en vue de proc\u00e9der \u00e0 l\u2019\u00e9criture comptable de r\u00e9\u00e9valuation trimestrielle du portefeuille.
\u2022 Les valeurs du portefeuille ainsi comptabilis\u00e9es sont soumises au comit\u00e9 d\u2019audit pr\u00e9alablement \u00e0 l\u2019arr\u00eat des \u00e9tats financiers par le conseil d\u2019administration.
UTILISATION DES IMMEUBLES
La Soci\u00e9t\u00e9 consid\u00e8re que l\u2019utilisation actuelle des immeubles de placement mis \u00e0 la juste valeur au bilan est optimale, compte tenu de leurs caract\u00e9ristiques techniques et des possibilit\u00e9s qu\u2019offre le march\u00e9 locatif.
La structure de propri\u00e9t\u00e9 des actifs d\u00e9tenus par Ascencio est principalement la pleine propri\u00e9t\u00e9. Cependant, la Soci\u00e9t\u00e9 d\u00e9tient \u00e9galement certains actifs sous la forme de droits d\u00e9membr\u00e9s, que ce soient des nues propri\u00e9t\u00e9s grev\u00e9es d\u2019emphyt\u00e9oses octroy\u00e9es ou des emphyt\u00e9oses acquises sans d\u00e9tention des droits r\u00e9siduaires. Les experts immobiliers tiennent compte dans leurs valorisations des structures de propri\u00e9t\u00e9s propres \u00e0 chaque actif. Au 30/09/2024, 97 % des actifs d\u00e9tenus par la Soci\u00e9t\u00e9 sont non-grev\u00e9s de suret\u00e9s et ne pr\u00e9sentent donc pas, \u00e0 la connaissance de la Soci\u00e9t\u00e9, de restrictions \u00e0 la cession.
Le tableau ci-dessous reprend les revenus futurs attendus conform\u00e9ment \u00e0 IFRS 16.97 au 30/09/2024 :
(000 EUR) | 30/09/2024 | 30/09/2025 | 30/09/2026 | 30/09/2027 | 30/09/2028 | 30/09/2029 | Exercicessuivants |
30/09/2023 | 47.933 | 32.473 | 21.330 | 13.004 | 7.603 | 4.187 | 25.602 |
30/09/2024 | 50.271 | 39.368 | 27.839 | 13.502 | 11.066 | 39.589 |
Note 7 \u2022 AUTRES IMMOBILISATIONS CORPORELLES
(000 EUR) | Autres | Total | ||
30/09/2024 | 30/09/2023 | 30/09/2024 | 30/09/2023 | |
SOLDE AU D\u00c9BUT DE L'EXERCICE | 49 | 35 | 49 | 46 |
Entr\u00e9es | 942 | 38 | 942 | 38 |
Amortissements | -28 | -24 | -28 | -24 |
SOLDE \u00c0 LA FIN DE L'EXERCICE | 963 | 49 | 963 | 49 |
La rubrique des autres immobilisations corporelles regroupe principalement les am\u00e9nagements immobiliers, mobiliers et mat\u00e9riels informatiques d\u00e9tenus par la Soci\u00e9t\u00e9. Au 30/09/2024, le co\u00fbt du r\u00e9am\u00e9nagement des bureaux occup\u00e9s par Ascencio dans son si\u00e8ge de Gosselies ont \u00e9t\u00e9 enti\u00e8rement d\u00e9pens\u00e9s et comptabilis\u00e9s au co\u00fbt (\"at cost\") au sein de cette rubrique. Etant donn\u00e9 que la livraison des surfaces est intervenue durant le mois de septembre 2024, l\u2019amortissement de ces frais, sur base lin\u00e9aire conform\u00e9ment aux r\u00e8gles d\u2019\u00e9valuation d\u00e9crites ci-avant, n\u2019interviendra qu\u2019\u00e0 partir du prochain exercice 2024/2025 d\u00e9marrant le 1eroctobre 2024.
Note 8 \u2022 ACTIFS FINANCIERS COURANTS ET NON COURANTS
(000 EUR) | 30/09/2024 | 30/09/2023 |
Actifs \u00e0 la juste valeur via le r\u00e9sultat | 15.847 | 30.282 |
Autres | 299 | 388 |
ACTIFS FINANCIERS NON COURANTS | 16.145 | 30.670 |
Actifs \u00e0 la juste valeur via le r\u00e9sultat | 926 | 867 |
ACTIFS FINANCIERS COURANTS | 926 | 867 |
La rubrique \"Actifs \u00e0 la juste valeur via le r\u00e9sultat\" refl\u00e8te la valorisation \u00e0 la juste valeur des ins-truments financiers d\u00e9riv\u00e9s, conform\u00e9ment \u00e0 la norme IFRS 9 \"Instruments financiers\", qui ont une valeur positive. Dans le cas contraire, leur valeur est reprise dans la rubrique \u00e9quivalente du passif
(voir note 17). Au 30/09/2024, le total des instruments financiers d\u00e9riv\u00e9s d\u00e9tenus par la Soci\u00e9t\u00e9 b\u00e9n\u00e9ficiant d\u2019une valeur de march\u00e9 positive s\u2019\u00e9tablit \u00e0 16.772 KEUR, dont 15.847 KEUR sont repris dans la rubrique des actifs financiers non courants du fait de leurs \u00e9ch\u00e9ances \u00e0 plus d\u2019un an et 926 KEUR sont repris dans la rubrique des actifs financiers courants du fait de leurs \u00e9ch\u00e9ances interve-nant au cours de l\u2019exercice 2024/2025.
Note 9 \u2022 ACTIFS D\u00c9TENUS EN VUE DE LA VENTE
(000 EUR) | 30/09/2024 | 30/09/2023 |
SOLDE AU D\u00c9BUT DE L'EXERCICE | 0 | 0 |
Transfert des immeubles de placement | 259 | 0 |
SOLDE \u00c0 LA FIN DE L'EXERCICE | 259 | 0 |
Au cours de l\u2019exercice 2023/2024, la Soci\u00e9t\u00e9 a sign\u00e9 un compromis de vente sans condition suspen-sive sur son site de Ghlin (Belgique), pour un prix de cession de 0,4 million EUR. Cet actif a d\u00e8s lors fait l\u2019objet d\u2019un transfert de la rubrique des \"Immeubles de placement\" vers celle des \"Actifs d\u00e9tenus en vue de la vente\". La cession effective de l\u2019actif devrait intervenir au cours du premier semestre de l\u2019exercice 2024/2025, date \u00e0 laquelle l\u2019actif sortira d\u00e9finitivement du bilan de la Soci\u00e9t\u00e9.
Note 10 \u2022 CAT\u00c9GORIES ET D\u00c9SIGNATION DES INSTRUMENTS FINANCIERS
(000 EUR) | ||||||
30/09/2024 | 30/09/2023 | |||||
Cat\u00e9gorie | Niveau | |||||
Valeur comptable | Justevaleur | Valeurcomptable | Justevaleur | |||
ACTIFS NON COURANTS | 16.145 | 16.145 | 30.670 | 30.670 | ||
Cautions vers\u00e9es | 299 | 299 | 388 | 388 | A | 2 |
Instruments d\u00e9riv\u00e9s (IRS) | 15.847 | 15.847 | 30.282 | 30.282 | C | 2 |
ACTIFS COURANTS | 13.150 | 13.150 | 14.352 | 14.352 | ||
Instruments d\u00e9riv\u00e9s (IRS) | 926 | 926 | 867 | 867 | C | 2 |
Cr\u00e9ances commerciales | 6.120 | 6.120 | 5.556 | 5.556 | A | 2 |
Cr\u00e9ances et autres actifs courants | 3.035 | 3.035 | 2.505 | 2.505 | A | 2 |
Tr\u00e9sorerie et \u00e9quivalents de tr\u00e9sorerie | 3.070 | 3.070 | 5.423 | 5.423 | A | 2 |
TOTAL | 29.296 | 29.296 | 45.022 | 45.022 |
(000 EUR) | ||||||
30/09/2024 | 30/09/2023 | |||||
Cat\u00e9gorie | Niveau | |||||
Valeur comptable | Justevaleur | Valeurcomptable | Justevaleur | |||
PASSIFS NON COURANTS | 201.451 | 201.956 | 265.476 | 259.741 | ||
Dettes bancaires | 146.467 | 145.280 | 222.791 | 219.879 | A | 2 |
Autres dettes financi\u00e8res non courantes | 45.500 | 47.192 | 35.500 | 32.676 | A | 2 |
Dettes financi\u00e8res IFRS 16 non courantes | 4.424 | 4.424 | 4.379 | 4.379 | A | 2 |
Instruments d\u00e9riv\u00e9s (IRS) | 1.719 | 1.719 | 0 | 0 | C | 2 |
Garanties re\u00e7ues | 3.341 | 3.341 | 2.806 | 2.806 | A | 2 |
PASSIFS COURANTS | 129.771 | 129.771 | 67.033 | 67.033 | ||
Dettes bancaires | 64.763 | 64.763 | 3.079 | 3.079 | A | 2 |
Autres dettes financi\u00e8res courantes | 50.517 | 50.517 | 54.750 | 54.750 | A | 2 |
Dettes commerciales | 11.864 | 11.864 | 6.690 | 6.690 | A | 2 |
Autres dettes courantes | 2.627 | 2.627 | 2.513 | 2.513 | A | 2 |
TOTAL | 331.222 | 331.727 | 332.509 | 326.774 |
Les cat\u00e9gories en question suivent la classification prescrite par l'IFRS 9 :
\u2022 cat\u00e9gorie A : Actifs ou passifs financiers (y compris les d\u00e9biteurs et les pr\u00eats) \u00e9valu\u00e9s au co\u00fbt amorti ;
\u2022 cat\u00e9gorie B : Actifs ou passifs \u00e9valu\u00e9s \u00e0 la juste valeur par le biais d\u2019autres \u00e9l\u00e9ments du r\u00e9sultat global (OCI) ;
\u2022 cat\u00e9gorie C : Actifs ou passifs \u00e9valu\u00e9s \u00e0 la juste valeur par le biais du r\u00e9sultat net.
La juste valeur des instruments financiers peut \u00eatre hi\u00e9rarchis\u00e9e selon 3 niveaux (1 \u00e0 3) correspon-dant chacun \u00e0 un degr\u00e9 d\u2019observabilit\u00e9 de la juste valeur :
\u2022 Les \u00e9valuations de la juste valeur de niveau 1 sont celles qui sont \u00e9tablies d\u2019apr\u00e8s des prix (non ajust\u00e9s) cot\u00e9s sur des march\u00e9s actifs pour des actifs ou des passifs identiques ;
\u2022 Les \u00e9valuations de la juste valeur de niveau 2 sont celles qui sont \u00e9tablies d\u2019apr\u00e8s des donn\u00e9es autres que les prix cot\u00e9s au niveau 1, qui sont observables pour l\u2019actif ou le passif concern\u00e9, soit directement (\u00e0 savoir des prix) soit indirectement (\u00e0 savoir des donn\u00e9es d\u00e9riv\u00e9es des prix) ;
\u2022 Les \u00e9valuations de la juste valeur de niveau 3 sont celles qui sont \u00e9tablies d\u2019apr\u00e8s des techniques d\u2019\u00e9valuation qui comprennent des donn\u00e9es relatives \u00e0 l\u2019actif ou au passif qui ne sont pas bas\u00e9es sur des donn\u00e9es observables de march\u00e9 (donn\u00e9es non observables).
Il n\u2019y a pas eu de transfert de niveau au cours de l\u2019exercice.
La juste valeur des instruments financiers a \u00e9t\u00e9 d\u00e9termin\u00e9e selon les m\u00e9thodes suivantes :
\u2022 Pour les instruments financiers \u00e0 court terme, tels que les cr\u00e9ances et dettes commerciales, la juste valeur est consid\u00e9r\u00e9e comme n\u2019\u00e9tant pas significativement diff\u00e9rente de la valeur comptable en fonction du co\u00fbt amorti ;
\u2022 Pour les emprunts \u00e0 taux variable, la juste valeur est consid\u00e9r\u00e9e comme n\u2019\u00e9tant pas significative-ment diff\u00e9rente de la valeur comptable en fonction du co\u00fbt amorti ;
\u2022 Pour les emprunts \u00e0 taux fixe, la juste valeur correspond \u00e0 la valeur actualis\u00e9e des flux en capital et en int\u00e9r\u00eats (sur base du taux IRS relatif \u00e0 la dur\u00e9e restante de l\u2019emprunt et de la marge applicable aux derniers financements bancaires conclus par Ascencio) ;
\u2022 Pour les d\u00e9riv\u00e9s, la juste valeur est d\u00e9termin\u00e9e par l'actualisation des flux futurs estim\u00e9s sur base de courbes de taux d\u2019int\u00e9r\u00eat.
Les justes valeurs des dettes financi\u00e8res \u00e0 taux fixes ont \u00e9t\u00e9 estim\u00e9es en actualisant les flux de paie-ments d\u2019int\u00e9r\u00eats et de remboursements de capital de ces dettes jusqu\u2019\u00e0 leurs \u00e9ch\u00e9ances finales par des facteurs d\u2019actualisation calcul\u00e9s sur base des taux IRS de dur\u00e9es correspondantes \u00e0 leurs dur\u00e9es respectives augment\u00e9s de la marge moyenne des derniers financements conclus par la Soci\u00e9t\u00e9.
La juste valeur des dettes financi\u00e8res IFRS 16 a \u00e9t\u00e9 d\u00e9termin\u00e9e en actualisant sur leurs p\u00e9riodes fermes les redevances emphyt\u00e9otiques index\u00e9es \u00e0 l\u2019aide des taux d\u2019int\u00e9r\u00eat effectif de ces dettes calcul\u00e9s au moment de leurs comptabilisations initiales.
Note 11 \u2022 CR\u00c9ANCES COMMERCIALES COURANTES
(000 EUR) | Plus de 90 j | De 30 \u00e0 90 j | De 0 \u00e0 30 j | Total |
30/09/2024 | ||||
Cr\u00e9ances ouvertes | 318 | 379 | 3.681 | 4.378 |
Cr\u00e9ances douteuses | 1.075 | 0 | 0 | 1.075 |
Pertes attendues sur cr\u00e9ances douteuses | -751 | 0 | 0 | -751 |
Solde cr\u00e9ances factur\u00e9es | 641 | 379 | 3.681 | 4.702 |
Factures \u00e0 \u00e9mettre | 1.418 | |||
Solde cr\u00e9ances commerciales | 6.120 | |||
30/09/2023 | ||||
Cr\u00e9ances ouvertes | 428 | 222 | 3.380 | 4.029 |
Cr\u00e9ances douteuses | 857 | 0 | 0 | 857 |
Pertes attendues sur cr\u00e9ances douteuses | -599 | 0 | 0 | -599 |
Solde cr\u00e9ances factur\u00e9es | 686 | 222 | 3.380 | 4.287 |
Factures \u00e0 \u00e9mettre | 1.269 | |||
Solde cr\u00e9ances commerciales | 5.556 |
La valeur comptable des cr\u00e9ances commerciales devrait \u00eatre recouvr\u00e9e dans les 12 mois. Cette valeur comptable constitue une approximation de la juste valeur des actifs, qui ne produisent pas d\u2019int\u00e9r\u00eat. Au 30 septembre 2024, les cr\u00e9ances ouvertes depuis plus de 90 jours pour lesquelles la Soci\u00e9t\u00e9 n\u2019a pas jug\u00e9 leur irr\u00e9couvrabilit\u00e9 probable s\u2019\u00e9l\u00e8vent \u00e0 318 KEUR, en baisse par rapport au solde de 428 KEUR au terme de l\u2019exercice pr\u00e9c\u00e9dent.
Le risque de cr\u00e9dit li\u00e9 aux cr\u00e9ances commerciales est limit\u00e9 gr\u00e2ce \u00e0 la diversit\u00e9 de la client\u00e8le et aux garanties locatives constitu\u00e9es par les locataires pour couvrir leurs engagements. Les montants repris au bilan sont pr\u00e9sent\u00e9s apr\u00e8s r\u00e9ductions de valeur pour cr\u00e9ances douteuses. De ce fait, l\u2019ex-position au risque de cr\u00e9dit est refl\u00e9t\u00e9e par la valeur comptable des cr\u00e9ances dans le bilan.
Au 30 septembre 2024, les cr\u00e9ances douteuses s\u2019\u00e9l\u00e8vent \u00e0 1.075 KEUR (contre 857 KEUR au 30 sep-tembre 2023). Ces cr\u00e9ances font l\u2019objet d\u2019un suivi r\u00e9gulier pour tenter d\u2019en optimaliser le recouvre-ment.
Les cr\u00e9ances douteuses font l\u2019objet d\u2019une r\u00e9duction de valeur \u00e0 concurrence de 751 KEUR (contre 599 KEUR au 30 septembre 2023). Ce montant repr\u00e9sente le risque de d\u00e9faut estim\u00e9 au 30 septembre 2024 sur base de l\u2019analyse des cr\u00e9ances commerciales \u00e0 cette date. Le montant des cr\u00e9ances dou-teuses ne faisant pas l\u2019objet de r\u00e9duction de valeur (324 KEUR) est pour la majeure partie couvert par des garanties constitu\u00e9es par les locataires concern\u00e9s.
Les informations historiques r\u00e9v\u00e8lent que le traitement comptable des cr\u00e9ances douteuses, tel que vis\u00e9 dans la norme IFRS 9, n\u2019a pas d\u2019impact mat\u00e9riel sur les \u00e9tats financiers.
Le risque li\u00e9 aux cr\u00e9ances commerciales (Risque d\u2019insolvabilit\u00e9 des locataires) est d\u00e9crit dans la section \"Facteurs de risque - Risque d\u2019insolvabilit\u00e9 des locataires\" du rapport annuel.
La r\u00e9partition des locataires (sur base des loyers per\u00e7us) est reprise dans la section \"Rapport im-mobilier\" du rapport annuel.
Les r\u00e9ductions de valeur ont \u00e9volu\u00e9 comme suit :
(000 EUR) | 30/09/2024 | 30/09/2023 |
SOLDE AU D\u00c9BUT DE L'EXERCICE | 599 | 422 |
Dotations | 343 | 299 |
Reprises | -194 | -114 |
TVA \u00e0 r\u00e9cup\u00e9rer sur cr\u00e9ances douteuses | 3 | -7 |
SOLDE \u00c0 LA FIN DE L'EXERCICE | 751 | 599 |
Note 12 \u2022 CR\u00c9ANCES FISCALES ET AUTRES ACTIFS COURANTS
(000 EUR) | 30/09/2024 | 30/09/2023 |
Imp\u00f4ts | 534 | 564 |
Autres | 2.500 | 1.942 |
TOTAL | 3.035 | 2.505 |
La rubrique \"Imp\u00f4ts\" comprend principalement des montants de TVA \u00e0 r\u00e9cup\u00e9rer aupr\u00e8s de l\u2018admi-nistration fiscale, en grande partie au sein des entit\u00e9s fran\u00e7aises de la Soci\u00e9t\u00e9.
La rubrique \"Autres\" comprend principalement les appels de provisions des gestionnaires d\u2019im-meubles correspondant aux provisions de charges \u00e9tablis par les gestionnaires fran\u00e7ais et factur\u00e9s aux locataires.
Note 13 \u2022 COMPTES DE R\u00c9GULARISATION DE L\u2019ACTIF
(000 EUR) | 30/09/2024 | 30/09/2023 |
Charges financi\u00e8res d\u2019int\u00e9r\u00eats pay\u00e9es d'avance et produits financiers courus non \u00e9chus | 781 | 55 |
Autres | 363 | 250 |
TOTAL | 1.144 | 305 |
Le solde des comptes de r\u00e9gularisation de l\u2019actif est en hausse par rapport \u00e0 l\u2019exercice pr\u00e9c\u00e9dent, principalement li\u00e9e \u00e0 une augmentation des charges d\u2019int\u00e9r\u00eat \u00e0 reporter sur les \u00e9missions de Com-mercial Papers en cours ainsi qu\u2019\u00e0 la conclusion de deux nouveaux IRS receveurs dont les produits semestriels d\u2019int\u00e9r\u00eat relatif \u00e0 l\u2019exercice cl\u00f4tur\u00e9 (550 KEUR) ne seront per\u00e7us qu\u2019au cours de l\u2019exercice prochain.
Note 14 \u2022 CAPITAL SOCIAL ET PRIMES D\u2019\u00c9MISSION
(000 EUR) | 30/09/2024 | 30/09/2023 |
Capital souscrit | 39.576 | 39.576 |
Frais d'augmentation de capital | -917 | -917 |
TOTAL | 38.659 | 38.659 |
Primes d'\u00e9mission | 256.252 | 256.252 |
Frais port\u00e9s en r\u00e9duction des primes d'\u00e9mission | -2.899 | -2.899 |
TOTAL | 253.353 | 253.353 |
Au 30/09/2024, le capital social s\u2019\u00e9l\u00e8ve \u00e0 39.576 KEUR et est repr\u00e9sent\u00e9 par 6.595.985 actions sans d\u00e9signation de valeur nominale. Les primes d\u2019\u00e9mission s\u2019\u00e9l\u00e8vent \u00e0 256.252 KEUR. Ces montants sont rest\u00e9s inchang\u00e9s au cours de l\u2019exercice \u00e9coul\u00e9.
Suite \u00e0 la d\u00e9duction de frais d\u2019augmentation de capital (\u00e0 la cr\u00e9ation de la Soci\u00e9t\u00e9 et \u00e0 l\u2019occasion des augmentations de capital subs\u00e9quentes), le capital et les primes d\u2019\u00e9mission tels que figurant dans les comptes consolid\u00e9s arr\u00eat\u00e9s au 30/09/2024 s\u2019\u00e9l\u00e8vent respectivement \u00e0 38.659 KEUR et \u00e0 253.353 KEUR.
L\u2019\u00e9volution du nombre de titres depuis la constitution de la Soci\u00e9t\u00e9 peut se r\u00e9sumer comme suit :
Nombre d'actions lors de la constitution de la Soci\u00e9t\u00e9 | 2.500 |
Division par 4 de l'action en date du 23 octobre 2006 | 10.000 |
Actions cr\u00e9\u00e9es \u00e0 l'occasion de la constitution du patrimoine en 2006 de la Soci\u00e9t\u00e9 | 2.968.125 |
Actions cr\u00e9\u00e9es \u00e0 l'occasion de l'augmentation de capital du 3 novembre 2010 | 1.192.250 |
Actions cr\u00e9\u00e9es \u00e0 l'occasion de l'augmentation de capital du 17 d\u00e9cembre 2012 | 53.186 |
Actions cr\u00e9\u00e9es \u00e0 l'occasion de l'augmentation de capital du 31 mars 2014 | 1.811.169 |
Actions cr\u00e9\u00e9es \u00e0 l'occasion de l'augmentation de capital du 26 f\u00e9vrier 2015 | 145.538 |
Actions cr\u00e9\u00e9es \u00e0 l'occasion de l'augmentation de capital du 26 f\u00e9vrier 2016 | 181.918 |
Actions cr\u00e9\u00e9es \u00e0 l'occasion de l'augmentation de capital du 19 d\u00e9cembre 2016 | 132.908 |
Actions cr\u00e9\u00e9es \u00e0 l'occasion de l'augmentation de capital du 27 f\u00e9vrier 2018 | 98.391 |
NOMBRE D\u2019ACTIONS AU 30 SEPTEMBRE 2024 | 6.595.985 |
Ascencio d\u00e9clare qu\u2019il n\u2019existe pas de droit de vote diff\u00e9rent li\u00e9 aux actions de la Soci\u00e9t\u00e9.
Note 15 \u2022 DETTES FINANCI\u00c8RES COURANTES ET NON COURANTES
(000 EUR) | 30/09/2024 | 30/09/2023 |
Dettes financi\u00e8res non courantes | 196.391 | 262.670 |
a. Etablissements de cr\u00e9dit | 146.467 | 222.791 |
c. Autres - Medium Term Notes et Bonds | 45.500 | 35.500 |
d. Autres - Dettes financi\u00e8res IFRS 16 | 4.424 | 4.379 |
Dettes financi\u00e8res courantes | 115.280 | 57.829 |
a. Etablissements de cr\u00e9dit | 64.763 | 3.079 |
c. Autres - Commercial Papers, Medium Term Notes et Bonds | 50.517 | 54.750 |
TOTAL | 311.671 | 320.499 |
en diff\u00e9rents types de financements repris ci-dessous (desquels sont d\u00e9duites les commissions de structuration de cr\u00e9dits de 288 KEUR) :
\u2022 des lignes de cr\u00e9dits utilisables sous forme d\u2019avance \u00e0 terme fixe : 209.793 KEUR
\u2022 des cr\u00e9dits d\u2019investissements : 1.545 KEUR
\u2022 des Commercial Papers : 39.500 KEUR
\u2022 des Medium Term Notes : 31.110 KEUR
\u2022 des Bonds : 25.299 KEUR
\u2022 des dettes financi\u00e8res IFRS 16 : 4.424 KEUR
Cr\u00e9dits utilisables sous forme d\u2019avances \u00e0 terme fixe
Au 30/09/2024, Ascencio dispose de 368 millions EUR (vs 343 millions EUR au 30/09/2023) de lignes de cr\u00e9dit aupr\u00e8s de sept banques (ABN-AMRO, Banque Europ\u00e9enne du Cr\u00e9dit Mutuel, Belfius, BNP Paribas Fortis, Caisse d\u2019Epargne Nord Europe, CBC et ING) utilisables sous forme d\u2019avance \u00e0 terme fixe, dont les \u00e9ch\u00e9ances s\u2019\u00e9talent de 2025 \u00e0 2031.
Au 30/09/2024, le solde non utilis\u00e9 de ces lignes s\u2019\u00e9l\u00e8ve \u00e0 158 millions EUR (vs 119 millions EUR au 30/09/2023).\t
Cr\u00e9dits d\u2019investissement
Au 30/09/2024, Ascencio dispose de 1,5 million EUR d\u2019un cr\u00e9dit d\u2019investissement aupr\u00e8s de la banque fran\u00e7aise Cr\u00e9dit Agricole, dont l\u2019\u00e9ch\u00e9ance se situe en mai 2027. Ce dernier cr\u00e9dit d\u2019investissement est \u00e0 taux fixe.
Commercial Papers, Medium Term Notes et Bonds
Afin de diversifier ses sources de financement et de r\u00e9duire son co\u00fbt moyen de financement, Ascenciodispose d\u2019un programme de Commercial Papers d\u2019un montant de maximum 100 millions EUR. Au 30/09/2024, ce programme \u00e9tait utilis\u00e9 pour des \u00e9missions \u00e0 court terme \u00e0 hauteur de 39,5 millions EUR (Commercial Papers) et \u00e0 hauteur de 30,5 millions EUR pour des \u00e9missions \u00e0 long terme (Me-dium Term Notes). Afin de couvrir le risque de non-renouvellement des Commercial Papers \u00e0 court terme \u00e9mis, Ascencio veille \u00e0 disposer, au sein de ses lignes de cr\u00e9dit utilisables par avances \u00e0 terme fixe, d\u2019un montant non utilis\u00e9 au moins \u00e9gal \u00e0 l\u2019encours de ses \u00e9missions de Commercial Papers \u00e0 moins d\u2019un an. Ascencio dispose en outre d\u2019une dette obligataire sous la forme d\u2019un placement priv\u00e9 pour un montant total de 25 millions EUR. Ce financement, b\u00e9n\u00e9ficiant de taux fixes et d\u2019une dur\u00e9e moyenne r\u00e9siduelle de 1,5 ann\u00e9e au 30/09/2024), permet \u00e0 Ascencio de r\u00e9duire la pond\u00e9ration des dettes bancaires au sein de sa structure de financement.
Dettes \u00e0 taux fixe - Dettes \u00e0 taux variable
Au 30/09/2024, les dettes financi\u00e8res hors IFRS 16 se composent de :
\u2022 216.750 KEUR de dettes \u00e0 taux variable, sans tenir compte des IRS receveurs de 20 millions EUR et payeurs de 223 millions EUR (vs 223.798 KEUR au 30/09/2023).
\u2022 89.542 KEUR de dettes \u00e0 taux fixe (vs 92.573 KEUR au 30/09/2023).
La valeur comptable des dettes financi\u00e8res \u00e0 taux variable est une approximation de leur juste valeur. Sur base des conditions de financement d\u2019Ascencio et des taux de march\u00e9 au 30/09/2024, la juste valeur des dettes financi\u00e8res \u00e0 taux fixe est estim\u00e9e \u00e0 90.047 KEUR (vs 86.838 KEUR au 30/09/2023). Cette estimation est mentionn\u00e9e \u00e0 titre informatif.
La valeur comptable des dettes \u00e0 taux fixe correspond \u00e0 leur co\u00fbt amorti.
Co\u00fbt moyen des dettes financi\u00e8res
Au cours de l\u2019exercice 2023/2024, le co\u00fbt moyen de l\u2019endettement3(marges, commissions de non-uti-lisation, commissions de mise en place des cr\u00e9dits et impact des instruments de couverture inclus) s\u2019est \u00e9lev\u00e9 \u00e0 2,22 % (vs 2,02 % en 2022/2023).
Le risque de liquidit\u00e9 et de contrepartie et le risque li\u00e9 au co\u00fbt de financement sont d\u00e9crits dans la note 3 \u2013 Gestion des risques financiers.
Sur base de leur utilisation au 30/09/2024, les \u00e9ch\u00e9ances en capital des dettes financi\u00e8res concer-n\u00e9es sont les suivantes :
(000 EUR) | Date | Total | Ech\u00e9ant dansl'ann\u00e9e | Ech\u00e9antentre1 et 5 ans | Ech\u00e9ant \u00e0 plus de 5 ans |
Avances \u00e0 terme fixe | |||||
30/09/2023 | 223.749 | 2.417 | 199.331 | 22.000 | |
30/09/2024 | 209.793 | 64.204 | 114.589 | 31.000 | |
Cr\u00e9dits d'investissements | |||||
30/09/2023 | 2.121 | 579 | 1.542 | 0 | |
30/09/2024 | 1.545 | 559 | 986 | 0 | |
Commercial Papers | |||||
30/09/2023 | 34.750 | 34.750 | 0 | 0 | |
30/09/2024 | 39.500 | 39.500 | 0 | 0 | |
Bonds | |||||
30/09/2023 | 25.000 | 0 | 25.000 | 0 | |
30/09/2024 | 25.299 | 10.361 | 14.937 | 0 | |
Medium Term Notes | |||||
30/09/2023 | 30.500 | 20.000 | 10.500 | 0 | |
30/09/2024 | 31.110 | 656 | 30.454 | 0 | |
Dettes financi\u00e8res IFRS 16 | |||||
30/09/2023 | 4.379 | 46 | 186 | 4.147 | |
30/09/2024 | 4.424 | 0 | 4.424 | 0 | |
TOTAL | |||||
30/09/2023 | 320.499 | 57.793 | 236.559 | 26.147 | |
30/09/2024 | 311.671 | 115.280 | 165.391 | 31.000 |
Le tableau ci-dessous reprend, \u00e0 titre informatif, les flux non actualis\u00e9s futurs relatifs aux dettes financi\u00e8res hors IFRS 16, en capital et en int\u00e9r\u00eats, sur base des taux de march\u00e9s et des conditions des lignes de cr\u00e9dit au 30/09/2024.
(000 EUR) | Ech\u00e9ant dansl'ann\u00e9e | Ech\u00e9antentre1 et 5 ans | Ech\u00e9ant \u00e0 plus de 5 ans | Total |
Au 30/09/2023 | 71.278 | 257.583 | 34.710 | 363.571 |
Au 30/09/2024 | 125.074 | 181.210 | 32.990 | 339.274 |
3. Indicateur Alternatif de Performance (IAP). Voir lexique \u00e0 la fin du pr\u00e9sent rapport financier.
Note 16 \u2022 INSTRUMENTS FINANCIERS D\u00c9RIV\u00c9S
Au 30/09/2024, l\u2019endettement de la Soci\u00e9t\u00e9 est compos\u00e9 \u00e0 hauteur de 70,8 % d\u2019emprunts \u00e0 taux flottant. En vue de limiter le risque de taux li\u00e9 \u00e0 ce type de financement, Ascencio a revu au cours de l\u2019exercice \u00e9coul\u00e9 sa strat\u00e9gie de couverture des taux d\u2019int\u00e9r\u00eat. En substance, la Soci\u00e9t\u00e9 m\u00e8ne d\u00e9-sormais une politique qui vise \u00e0 s\u00e9curiser les taux d\u2019int\u00e9r\u00eat, par le biais de contrats d\u2019\u00e9changes de taux (\"Interest Rate Swap\" - \"IRS\") ou d\u2019options (\"CAP\" ou \"FLOOR\"), sur un horizon de 7 ans, \u00e0 des niveaux d\u00e9finis sur base de fourchettes (\"Range\") fix\u00e9es individuellement pour chaque ann\u00e9e de cet horizon (allant de 85 % - 100 % pour les premi\u00e8res ann\u00e9es \u00e0 0 % - 25 % pour les derni\u00e8res ann\u00e9es)
Au cours de l\u2019exercice 2023/2024, la Soci\u00e9t\u00e9 a, en vue de se conformer \u00e0 cette nouvelle politique, proc\u00e9d\u00e9 aux op\u00e9rations de couverture suivantes :
\u2022 l\u2019acquisition de 6 IRS payeurs de taux fixes, d\u2019un montant notionnel total de 140 millions EUR, principalement sur la p\u00e9riode de couverture 2027 \u00e0 2031 ;
\u2022 l\u2019acquisition de 2 IRS receveurs de taux fixes, pour un montant total de 20 millions EUR, pour varia-biliser les taux d\u2019int\u00e9r\u00eat fix\u00e9s lors de la nouvelle \u00e9mission de Medium Term Notes, conform\u00e9ment \u00e0 la gestion \"macro\" de ses couvertures ;
\u2022 la restructuration d\u2019instruments existants par la liquidation de 2 IRS de son portefeuille existant, d\u2019un montant notionnel total de 20 millions EUR et portant sur des p\u00e9riodes de couverture entre 2024 et 2029, et le r\u00e9investissement de la soulte de liquidation dans l\u2019acquisition de 2 nouveaux IRS actifs sur la p\u00e9riode 2024 \u00e0 2031, comportant des montants notionnels variables (montant initial total de 20 millions EUR) et une composante optionnelle sur les ann\u00e9es 2025 et 2026.
Au 30/09/2024 et tenant compte de ces op\u00e9rations, la couverture du risque de taux d\u2019int\u00e9r\u00eat \u00e9tait compos\u00e9e de :
\u2022 32 contrats IRS payeurs portant sur un montant notionnel global de 518.000 KEUR, dont 223.000 KEUR \u00e9taient effectifs au 30/09/2024 et 295.000 KEUR seront effectifs \u00e0 une date ult\u00e9rieure ; ainsi que 2 contrats IRS receveurs portant sur un montant notionnel global de 20.000 KEUR et effectifs depuis leur date d\u2019acquisition.
Sur base de l\u2019endettement financier au 30/09/2024 et des instruments de couverture de taux actifs \u00e0 cette date, le ratio de couverture4+5est de 95,5 % et l\u2019objectif de couverture d\u00e9fini dans sa politique \u00e9tait atteint sur les 7 ann\u00e9es envisag\u00e9es, \u00e0 savoir jusqu\u2019au 30 septembre 2031.
Type | Montant notionnel(000 EUR) | Date de d\u00e9part | Date de fin | Taux d'int\u00e9r\u00eat | Taux variable de r\u00e9f\u00e9rence | Juste valeur (000 EUR) |
30/09/2024 | 30/09/2023 | |||||
Courant | Non courant | Courant | Non courant | |||
IRS | 10.000 | 30/09/2019 | 31/12/2023 | 0,39 % | ||
Euribor 3 mois | 0 | 0 | 90 | 0 | ||
IRS | 10.000 | 30/09/2019 | 31/12/2023 | 0,40 % | ||
Euribor 3 mois | 0 | 0 | 89 | 0 | ||
IRS | 10.000 | 31/12/2022 | 31/12/2023 | 0,49 % | ||
Euribor 3 mois | 0 | 0 | 87 | 0 | ||
IRS | 10.000 | 31/12/2022 | 31/12/2023 | 0,53 % | ||
Euribor 3 mois | 0 | 0 | 86 | 0 | ||
IRS | 20.000 | 30/06/2023 | 30/06/2024 | 0,50 % | ||
Euribor 3 mois | 0 | 0 | 515 | 0 | ||
IRS | 10.000 | 30/06/2023 | 28/06/2024 | 2,97 % | ||
Euribor 3 mois | 0 | 0 | 0 | 144 | ||
IRS | 10.000 | 30/06/2023 | 28/06/2024 | 2,96 % | ||
Euribor 3 mois | 0 | 0 | 0 | 147 | ||
TOTAL | IRS \u00e9chus durant l'exercice en cours | 0 | 0 | 867 | 290 |
4. Indicateur Alternatif de Performance (IAP). Voir lexique \u00e0 la fin du pr\u00e9sent rapport financier.
5. Il ne s\u2019agit pas de l\u2019indicateur vis\u00e9 \u00e0 l\u2019article 8 de la loi SIR.
Type | Montant notionnel(000 EUR) | Date de d\u00e9part | Date de fin | Taux d'int\u00e9r\u00eat | Taux variable de r\u00e9f\u00e9rence | Juste valeur (000 EUR) |
30/09/2024 | 30/09/2023 | |||||
Courant | Non courant | Courant | Non courant | |||
IRS | 23.000 | 30/04/2020 | 28/02/2027 | 0,12 % | ||
Euribor 3 mois | 0 | 1.119 | 0 | 2.422 | ||
IRS | 10.000 | 31/12/2022 | 31/12/2024 | 0,61 % | ||
Euribor 3 mois | 69 | 0 | 0 | 402 | ||
IRS | 20.000 | 31/03/2023 | 31/03/2025 | 0,62 % | ||
Euribor 3 mois | 244 | 0 | 0 | 927 | ||
IRS | 15.000 | 30/06/2023 | 30/06/2025 | 0,46 % | ||
Euribor 3 mois | 261 | 0 | 0 | 829 | ||
IRS | 10.000 | 30/09/2022 | 30/09/2027 | 0,57 % | ||
Euribor 3 mois | 0 | 458 | 0 | 1.031 | ||
IRS | 10.000 | 30/06/2023 | 30/06/2025 | 0,38 % | ||
Euribor 3 mois | 179 | 0 | 0 | 565 | ||
IRS | 20.000 | 31/12/2022 | 31/12/2025 | -0,04 % | ||
Euribor 3 mois | 0 | 612 | 0 | 1.565 | ||
IRS | 20.000 | 30/09/2023 | 30/09/2029 | 0,35 % | ||
Euribor 3 mois | 0 | 1.714 | 0 | 3.152 | ||
IRS | 20.000 | 31/12/2023 | 31/12/2027 | 0,69 % | ||
Euribor 3 mois | 0 | 909 | 0 | 1.903 | ||
IRS | 10.000 | 31/12/2023 | 31/12/2028 | 0,31 % | ||
Euribor 3 mois | 0 | 746 | 0 | 1.329 | ||
IRS | 10.000 | 30/06/2024 | 30/06/2029 | 0,22 % | ||
Euribor 3 mois | 0 | 874 | 0 | 1.308 | ||
IRS | 10.000 | 30/06/2024 | 30/06/2029 | 0,22 % | ||
Euribor 3 mois | 0 | 870 | 0 | 1.304 | ||
IRS | 15.000 | 28/03/2024 | 31/03/2028 | 0,40 % | ||
Euribor 3 mois | 0 | 883 | 0 | 1.552 | ||
IRS | 10.000 | 28/06/2024 | 31/12/2031 | 3,00 % | ||
Euribor 3 mois | 0 | -389 | 0 | 0 | ||
IRS | 10.000 | 28/06/2024 | 31/12/2031 | 2,96 % | ||
Euribor 3 mois | 0 | -367 | 0 | 0 | ||
IRS | 10.000 | 11/03/2024 | 11/03/2026 | 4,98 % | ||
Euribor 6 mois | 0 | 348 | 0 | 0 | ||
IRS | 10.000 | 11/03/2024 | 13/03/2028 | 5,02 % | ||
Euribor 6 mois | 0 | 442 | 0 | 0 | ||
IRS | 15.000 | 30/06/2025 | 30/09/2029 | 0,68 % | ||
Euribor 3 mois | 0 | 813 | 0 | 1.325 | ||
IRS | 10.000 | 31/12/2024 | 31/12/2027 | 0,57 % | ||
Euribor 3 mois | 0 | 562 | 0 | 896 | ||
IRS | 10.000 | 31/12/2023 | 30/06/2025 | 0,47 % | ||
Euribor 3 mois | 173 | 0 | 0 | 460 | ||
IRS | 30.000 | 31/12/2025 | 30/06/2028 | 1,12 % | ||
Euribor 3 mois | 0 | 608 | 0 | 1.245 | ||
IRS | 20.000 | 31/03/2025 | 30/06/2027 | 0,58 % | ||
Euribor 3 mois | 0 | 594 | 0 | 1.005 | ||
IRS | 25.000 | 31/03/2027 | 31/03/2029 | 1,08 % | ||
Euribor 3 mois | 0 | 480 | 0 | 848 | ||
IRS | 10.000 | 31/12/2026 | 31/12/2028 | 2,77 % | ||
Euribor 3 mois | 0 | -136 | 0 | 38 | ||
IRS | 10.000 | 31/12/2026 | 31/12/2028 | 2,76 % | ||
Euribor 3 mois | 0 | -132 | 0 | 43 | ||
IRS | 10.000 | 31/03/2025 | 30/09/2029 | 0,86 % | ||
Euribor 3 mois | 0 | 738 | 0 | 1.239 | ||
IRS | 10.000 | 31/03/2025 | 31/03/2030 | 0,39 % | ||
Euribor 3 mois | 0 | 1.739 | 0 | 2.570 | ||
IRS | 15.000 | 30/06/2025 | 30/06/2030 | 0,56 % | ||
Euribor 3 mois | 0 | 1.336 | 0 | 2.034 | ||
IRS | 10.000 | 30/09/2027 | 31/12/2029 | 2,68 % | ||
Euribor 3 mois | 0 | -109 | 0 | 0 | ||
IRS | 10.000 | 30/09/2027 | 31/12/2029 | 2,67 % | ||
Euribor 3 mois | 0 | -110 | 0 | 0 | ||
IRS | 15.000 | 31/12/2027 | 31/12/2029 | 2,48 % | ||
Euribor 3 mois | 0 | -84 | 0 | 0 | ||
IRS | 15.000 | 31/12/2028 | 31/12/2030 | 2,35 % | ||
Euribor 3 mois | 0 | -21 | 0 | 0 | ||
IRS | 50.000 | 31/12/2028 | 31/12/2031 | 2,46 % | ||
Euribor 3 mois | 0 | -189 | 0 | 0 | ||
IRS | 40.000 | 31/12/2028 | 31/12/2031 | 2,49 % | ||
Euribor 3 mois | 0 | -182 | 0 | 0 | ||
TOTAL | 538.000 | IRS en cours et forward | 926 | 14.127 | 0 | 29.991 |
TOTAL | 538.000 | TOTAL IRS | 926 | 14.127 | 867 | 30.282 |
Les valeurs positives et/ou n\u00e9gatives des instruments financiers d\u00e9riv\u00e9s sont enregistr\u00e9es dans les actifs et/ou passifs courants ou non courants afin de permettre de distinguer s\u2019ils arrivent ou non \u00e0 \u00e9ch\u00e9ance end\u00e9ans les 12 mois suivant la date de cl\u00f4ture de la p\u00e9riode consid\u00e9r\u00e9e.
Ces instruments de couverture sont valoris\u00e9s \u00e0 leur juste valeur \u00e0 la fin de chaque trimestre telle que calcul\u00e9e par l\u2019institution financi\u00e8re \u00e9mettrice.
Ascencio n\u2019applique pas la comptabilit\u00e9 de couverture pour les instruments financiers de couver-ture qu\u2019elle d\u00e9tient. D\u00e8s lors, ces instruments sont consid\u00e9r\u00e9s comme instruments d\u00e9tenus \u00e0 des fins de sp\u00e9culation selon les normes IFRS, et leur variation de valeur de march\u00e9 est directement et int\u00e9gralement comptabilis\u00e9e en compte de r\u00e9sultats.
La valeur de march\u00e9 des instruments financiers d\u00e9riv\u00e9s est communiqu\u00e9e \u00e0 chaque date de cl\u00f4ture comptable par les \u00e9tablissements financiers aupr\u00e8s desquels ces instruments ont \u00e9t\u00e9 acquis.
Au 30/09/2024, le r\u00e9sultat financier comprend une charge de 16,4 millions EUR (contre une charge de 1,5 million EUR au 30/09/2023), repr\u00e9sentant la variation de juste valeur des instruments finan-ciers d\u00e9riv\u00e9s pour lesquels la comptabilit\u00e9 de couverture (au sens de l\u2019IFRS 9) n\u2019est pas appliqu\u00e9e. La valeur de ces instruments a en effet \u00e9t\u00e9 fortement r\u00e9duite au cours de l\u2019exercice \u00e9coul\u00e9, passant d\u2019une valeur totale positive de 31,1 millions EUR (enregistr\u00e9e dans les rubriques des \"Autres actifs financiers courants et non courants\" selon leur maturit\u00e9 \u2013 cfr. note 8) au 30/09/2023 \u00e0 une valeur globale positive de 15,1 millions EUR au 30/09/2024 comptabilis\u00e9e au sein des m\u00eames rubriques pour les instruments \u00e0 valorisations positives en fonction de leur \u00e9ch\u00e9ance intervenant ou non au cours du prochain exercice 2024/2025 ou dans les autres passifs financiers non courants (cfr. note 17) pour les instruments \u00e0 valorisations n\u00e9gatives \u00e9ch\u00e9ant \u00e0 plus d\u2019un an. Cet \u00e9l\u00e9ment du r\u00e9sultat n\u2019affecte pas le cash-flow de la Soci\u00e9t\u00e9.
A la date d\u2019\u00e9ch\u00e9ance finale de chaque instrument financier, leur valeur sera nulle et les variations de valeur constat\u00e9es d\u2019un exercice comptable \u00e0 l\u2019autre auront int\u00e9gralement \u00e9t\u00e9 contrepass\u00e9es en r\u00e9sultats.
Le risque li\u00e9 aux instruments de couverture est d\u00e9crit dans la note 3 \u2013 Gestion des risques financiers.
Ces instruments financiers sont tous des produits d\u00e9riv\u00e9s \"de niveau 2\" au sens de l\u2019IFRS 13.
Le tableau ci-dessous reprend l\u2019analyse de maturit\u00e9 des instruments financiers d\u00e9riv\u00e9s au 30/09/2024 :
(000 EUR) | Ech\u00e9ant dans l'ann\u00e9e | Ech\u00e9ant entre 1 et 5 ans | Ech\u00e9ant \u00e0 plus de 5 ans | Total |
Au 30/09/2023 | 60.000 | 213.000 | 165.000 | 438.000 |
Au 30/09/2024 | 65.000 | 288.000 | 185.000 | 538.000 |
Les flux de tr\u00e9sorerie nets non actualis\u00e9s des instruments financiers de couverture \u00e0 la date de cl\u00f4-ture sont les suivants :
\u2022 Ech\u00e9ant dans l\u2019ann\u00e9e : 5.958 KEUR
\u2022 Ech\u00e9ant entre un et cinq ans : 20.698 KEUR
\u2022 Ech\u00e9ant \u00e0 plus de cinq ans : 2.594 KEUR
Note 17 \u2022 AUTRES PASSIFS FINANCIERS NON COURANTS
(000 EUR) | 30/09/2024 | 30/09/2023 |
Instruments de couverture autoris\u00e9s | 1.719 | 0 |
Garanties re\u00e7ues | 3.341 | 2.806 |
TOTAL | 5.060 | 2.806 |
Cette rubrique int\u00e8gre \u00e0 la fois les instruments financiers d\u00e9riv\u00e9s \u00e0 plus d\u2019un an pr\u00e9sentant des va-lorisations n\u00e9gatives, apparues au cours de l\u2019exercice \u00e9coul\u00e9 du fait de la baisse des taux attendue, mais aussi les garanties re\u00e7ues de la part des locataires, par virement bancaire ou sous la forme d\u2019un cautionnement (bancaire ou d\u2019une maison-m\u00e8re) pour couvrir pendant une certaine p\u00e9riode leur obligation de versement des indemnit\u00e9s d\u2019occupation.
Note 18 \u2022 PASSIFS D\u2019IMP\u00d4TS DIFF\u00c9R\u00c9S
(000 EUR) | 30/09/2024 | 30/09/2023 |
Passifs d'imp\u00f4ts diff\u00e9r\u00e9s | 6.516 | 6.085 |
- Belgique | 101 | 0 |
- France | 6.138 | 5.809 |
- Espagne | 277 | 277 |
TOTAL | 6.516 | 6.085 |
Cette rubrique comprend les imp\u00f4ts diff\u00e9r\u00e9s relatifs :
\u2022 \u00e0 la taxation diff\u00e9r\u00e9e de la plus-value latente sur les surfaces commerciales d\u00e9tenues au travers de la soci\u00e9t\u00e9 Holdtub SRL, calcul\u00e9e comme \u00e9tant l\u2019\u00e9cart entre la valeur de march\u00e9 et la valeur comp-table de ce portefeuille potentiellement tax\u00e9 au taux de l\u2019exit tax de 15 % ;
\u2022 \u00e0 la taxation diff\u00e9r\u00e9e des plus-values latentes sur les actifs fran\u00e7ais, calcul\u00e9e comme \u00e9tant la re-tenue \u00e0 la source au taux de 5 % sur l\u2019\u00e9cart entre la valeur de march\u00e9 et la valeur comptable de ce portefeuille ;
\u2022 \u00e0 la taxation diff\u00e9r\u00e9e (imp\u00f4t des soci\u00e9t\u00e9s de 25 %) des plus-values latentes sur les actifs espagnols au sein d\u2019Ascencio Iberia en date du 30/09/2021 avant que celle-ci ne b\u00e9n\u00e9ficie du statut fiscal So-cimi, applicable \u00e0 partir du 1eroctobre 2021. Il est \u00e0 noter que le montant de cette taxation diff\u00e9r\u00e9e espagnole a \u00e9t\u00e9 fig\u00e9 et n\u2019est donc pas r\u00e9\u00e9valu\u00e9 p\u00e9riodiquement.
Le solde de cette rubrique a augment\u00e9 au cours de l\u2019exercice \u00e9coul\u00e9 du fait de l\u2019apparition de la la-tence fiscale au sein de la filiale belge Holdtub r\u00e9cemment acquise ainsi que de la r\u00e9estimation de la latence fiscale sur les actifs fran\u00e7ais d\u2019Ascencio cons\u00e9cutive aux variations de valeur de march\u00e9 de ces actifs et \u00e0 l\u2019amortissement de leurs valeurs comptables en comptabilit\u00e9 locale.
Note 19 \u2022 DETTES COMMERCIALES ET AUTRES DETTES COURANTES
(000 EUR) | 30/09/2024 | 30/09/2023 |
Fournisseurs | 5.298 | 6.035 |
Locataires | 855 | 656 |
Imp\u00f4ts, r\u00e9mun\u00e9rations et charges sociales | 5.711 | 2.513 |
TOTAL | 11.864 | 9.203 |
Les dettes vis-\u00e0-vis des fournisseurs reprennent principalement des postes ouverts ou des factures \u00e0 recevoir sur des prestations r\u00e9alis\u00e9es avant la cl\u00f4ture de l\u2019exercice mais encore non-factur\u00e9es.
Les dettes vis-\u00e0-vis des locataires reprennent principalement des montants cr\u00e9diteurs de cr\u00e9ances commerciales.
La rubrique \"Imp\u00f4ts, r\u00e9mun\u00e9rations et charges sociales\" se compose essentiellement de :
\u2022 pr\u00e9comptes immobiliers ou de taxes en Belgique sur des montants attendus mais non encore en-r\u00f4l\u00e9s par l\u2019administration fiscale ;
\u2022 la TVA \u00e0 payer, principalement en relation avec les locations d\u2019immeubles en France. En effet en France, contrairement \u00e0 la Belgique, les loyers d\u2019immeubles \u00e0 usage commercial sont soumis \u00e0 la TVA ;
\u2022 l\u2019imp\u00f4t d\u00fb par la succursale fran\u00e7aise (retenue de 5 % sur le r\u00e9sultat statutaire \u00e9tabli sur base des normes comptables fran\u00e7aises) ;
\u2022 des provisions pour p\u00e9cules de vacances et pour primes de fin d\u2019ann\u00e9e.
Note 20 \u2022 COMPTES DE R\u00c9GULARISATION DU PASSIF
(000 EUR) | 30/09/2024 | 30/09/2023 |
Revenus immobiliers per\u00e7us d'avance | 197 | 212 |
Int\u00e9r\u00eats et autres charges courus non \u00e9chus | 2.430 | 2.901 |
TOTAL | 2.627 | 3.113 |
La rubrique \"Int\u00e9r\u00eats et autres charges courus non \u00e9chus\" porte principalement sur la r\u00e9mun\u00e9ration d\u2019Ascencio Management SA, administrateur personne morale d\u2019Ascencio SA, la r\u00e9mun\u00e9ration des administrateurs d\u2019Ascencio Management SA et des provisions pour gratifications.
Note 21 \u2022 REVENUS LOCATIFS
(000 EUR) | 30/09/2024 | 30/09/2023 |
Revenus d'occupation immobili\u00e8re | 53.764 | 52.030 |
Revenus de bornes de rechargement | 14 | 15 |
Revenus de panneaux photovolta\u00efques | 36 | 35 |
Gratuit\u00e9s locatives | -611 | -1.018 |
Indemnit\u00e9s de rupture anticip\u00e9e de bail | 142 | 260 |
TOTAL | 53.345 | 51.322 |
Les revenus d\u2019occupation immobili\u00e8re augmentent principalement gr\u00e2ce \u00e0 l\u2019effet combin\u00e9 de l\u2019indexa-tion et d\u2019une hausse de l\u2019occupation moyenne du portefeuille au cours de l\u2019exercice. Les gratuit\u00e9s locatives sont en diminution par rapport \u00e0 l\u2019exercice pr\u00e9c\u00e9dent, principalement du fait de l\u2019arriv\u00e9e \u00e0 \u00e9ch\u00e9ance de p\u00e9riode de gratuit\u00e9s de loyer accord\u00e9es lors des prises en occupation sign\u00e9es au cours de l\u2019exercice pr\u00e9c\u00e9dent. Les indemnit\u00e9s de rupture anticip\u00e9e de bail concernent des montants per\u00e7us pour des d\u00e9parts anticip\u00e9s act\u00e9s \u00e0 Ch\u00e2telineau et Hannut au sein du portefeuille belge.
Note 22 \u2022 CHARGES RELATIVES \u00c0 LA LOCATION
(000 EUR) | 30/09/2024 | 30/09/2023 |
Loyers \u00e0 payer sur locaux pris en location | -32 | -34 |
R\u00e9ductions de valeur sur cr\u00e9ances commerciales | -343 | -299 |
Reprises de r\u00e9ductions de valeur sur cr\u00e9ances commerciales | 194 | 114 |
Plus ou moins-values r\u00e9alis\u00e9es sur cr\u00e9ances commerciales | -43 | -5 |
TOTAL | -223 | -223 |
Au cours de l\u2019exercice \u00e9coul\u00e9, les montants de r\u00e9duction et de reprises de r\u00e9duction de valeur enre-gistr\u00e9s sont li\u00e9s \u00e0 l\u2019irr\u00e9couvrabilit\u00e9 certaine ou potentielle de cr\u00e9ances locataires bien identifi\u00e9es lors des revues trimestrielles des balances clients effectu\u00e9es par la Soci\u00e9t\u00e9. Ces montants de r\u00e9sultats li\u00e9s \u00e0 la collecte des cr\u00e9ances commerciales sont rest\u00e9s globalement en ligne par rapport \u00e0 l\u2019exercice pr\u00e9c\u00e9dent, malgr\u00e9 l\u2019indexation importante appliqu\u00e9es aux loyers ces derni\u00e8res ann\u00e9es. Ceci illustre la solidit\u00e9 des revenus de la Soci\u00e9t\u00e9, li\u00e9e \u00e0 la qualit\u00e9 de son portefeuille mais aussi aux niveaux de loyers relativement bas pratiqu\u00e9s par Ascencio.
Note 23 \u2022 R\u00c9CUP\u00c9RATION DE CHARGES IMMOBILI\u00c8RES
(000 EUR) | 30/09/2024 | 30/09/2023 |
Refacturation marketing | 278 | 215 |
Refacturation assurance | 214 | 358 |
Refacturation honoraires de gestion | 197 | 219 |
Refacturation autres | 77 | 165 |
TOTAL | 766 | 956 |
Cette rubrique du compte de r\u00e9sultats enregistre les r\u00e9cup\u00e9rations aupr\u00e8s des locataires des charges immobili\u00e8res encourues par le propri\u00e9taire dans le cadre de la gestion de ses immeubles. Ces charges immobili\u00e8res regroupent entre autres les frais de gestion locative (externe ou interne), des frais techniques tels que les primes d\u2019assurances prises pour couvrir les risques relatifs aux immeubles (y compris les indemnisations per\u00e7ues sur sinistres) ou encore des d\u00e9penses de marketing effectu\u00e9es par le propri\u00e9taire dans le cadre de la promotion de ses immeubles. Ces r\u00e9cup\u00e9rations et participa-tions aux d\u00e9penses marketing interviennent en vertu des accords contractuels repris dans le bail commercial conclu entre le propri\u00e9taire et son locataire. Le solde de cette rubrique a baiss\u00e9 du fait d\u2019importantes indemnit\u00e9s sur sinistres non r\u00e9currentes (0,3 million EUR) qui avaient \u00e9t\u00e9 per\u00e7ues au cours de l\u2019exercice pr\u00e9c\u00e9dent.
Note 24 \u2022 R\u00c9CUP\u00c9RATION DE CHARGES LOCATIVES ET DE TAXES NORMALEMENT ASSUM\u00c9ES PAR LE LOCATAIRE SUR IMMEUBLES LOU\u00c9S
(000 EUR) | 30/09/2024 | 30/09/2023 |
Refacturation de charges locatives sur immeubles lou\u00e9s | 2.500 | 3.134 |
Refacturation de pr\u00e9comptes et taxes sur immeubles lou\u00e9s | 4.918 | 4.756 |
TOTAL | 7.418 | 7.890 |
Cette rubrique int\u00e8gre toutes les r\u00e9cup\u00e9rations de charges locatives et de taxes incombant aux lo-cataires mais factur\u00e9es initialement au propri\u00e9taire. Pour certains locataires, cette r\u00e9cup\u00e9ration de charges locatives se fait par le biais d\u2019une facturation p\u00e9riodique sous la forme de provisions et d\u2019une r\u00e9gularisation annuelle sous forme d\u2019un d\u00e9compte des charges effectivement d\u00e9pens\u00e9es. Ces charges sont donc parfois r\u00e9percut\u00e9es aux locataires avant qu\u2019elles n\u2019aient \u00e9t\u00e9 effectivement d\u00e9pens\u00e9es par la Soci\u00e9t\u00e9. Il peut y avoir un l\u00e9ger d\u00e9calage entre les charges r\u00e9ellement factur\u00e9es aux locataires et celles effectivement prises en charge par la Soci\u00e9t\u00e9 du fait de cette r\u00e9gularisation annuelle.
Note 25 \u2022 CHARGES LOCATIVES ET TAXES NORMALEMENT ASSUM\u00c9ES PAR LE LOCATAIRE SUR IMMEUBLES LOU\u00c9S
(000 EUR) | 30/09/2024 | 30/09/2023 |
Charges locatives sur immeubles lou\u00e9s | -2.510 | -3.217 |
Pr\u00e9comptes et taxes sur immeubles lou\u00e9s | -5.215 | -4.985 |
TOTAL | -7.726 | -8.203 |
Cette rubrique enregistre toutes les charges locatives et les taxes imputables aux locataires du fait de leur occupation et exploitation des immeubles, et qui sont initialement factur\u00e9es au propri\u00e9taire. Ces charges sont r\u00e9cup\u00e9r\u00e9es aupr\u00e8s des locataires par le biais de refacturations, soit directement de charges r\u00e9elles soit par l\u2019appel de provisions p\u00e9riodiques puis d\u2019une r\u00e9gularisation de fin de p\u00e9-riode. Les charges locatives ont baiss\u00e9 du fait de la volatilit\u00e9 et du diff\u00e9rentiel important du co\u00fbt des \u00e9nergies entre l\u2019exercice pr\u00e9c\u00e9dent et l\u2019exercice \u00e9coul\u00e9.
Note 26 \u2022 FRAIS TECHNIQUES
(000 EUR) | 30/09/2024 | 30/09/2023 |
- R\u00e9parations | -631 | -666 |
- Primes d'assurances | -260 | -211 |
- Sinistres | 0 | -254 |
TOTAL | -891 | -1.131 |
Les frais techniques repr\u00e9sentent les d\u00e9penses effectu\u00e9es \u00e0 l\u2019occasion de travaux d\u2019entretien ou de r\u00e9paration relatifs aux immeubles de placement. Ils sont \u00e0 charge du r\u00e9sultat d\u2019exploitation des im-meubles s\u2019ils ne sont pas source d\u2019avantages \u00e9conomiques. Au cours de l\u2019exercice 2022/2023, la So-ci\u00e9t\u00e9 avait encouru un sinistre n\u00e9cessitant la prise en charges de travaux importants (205 KEUR) dans le supermarch\u00e9 Intermarch\u00e9 de Frameries (Belgique).
Note 27 \u2022 FRAIS COMMERCIAUX
(000 EUR) | 30/09/2024 | 30/09/2023 |
Commissions d'agence | -89 | -172 |
Publicit\u00e9 et frais de marketing li\u00e9s aux immeubles | -310 | -219 |
Honoraires d\u2019avocats et frais juridiques | -54 | -65 |
Autres | -46 | -52 |
TOTAL | -498 | -508 |
Les frais commerciaux int\u00e8grent d\u2019une part les frais li\u00e9s \u00e0 la commercialisation des immeubles (com-missions d\u2019agence, honoraires d\u2019avocats, \u2026) et d\u2019autre part les frais encourus par le propri\u00e9taire dans le cadre de la promotion et de l\u2019animation de ses sites, ces derniers frais sont en tout ou en partie couverts par des contributions vers\u00e9es par les locataires en vertu de leurs obligations contractuelles.
Note 28 \u2022 CHARGES LOCATIVES ET TAXES SUR IMMEUBLES NON LOU\u00c9S
(000 EUR) | 30/09/2024 | 30/09/2023 |
Charges locatives | -68 | -185 |
Pr\u00e9comptes et taxes | -683 | -154 |
TOTAL | -751 | -339 |
Les charges locatives et taxes sur immeubles non lou\u00e9s reprennent la quote-part des d\u00e9penses r\u00e9sul-tant de la d\u00e9tention et de l\u2019exploitation des immeubles qui reste \u00e0 charge du propri\u00e9taire pour cause de vacance locative et donc d\u2019impossibilit\u00e9 de r\u00e9cup\u00e9rer ces montants aupr\u00e8s des locataires.
L\u2019augmentation du montant de pr\u00e9comptes et taxes constat\u00e9e au cours de l\u2019exercice \u00e9coul\u00e9 r\u00e9sulte du provisionnement de taxes communales sur immeubles inoccup\u00e9s (0,4 million EUR). Cette provision porte sur 3 immeubles ayant pr\u00e9sent\u00e9 de la vacance locative au cours des ann\u00e9es 2022, 2023 et 2024 et pour lesquels cet \u00e9tat de fait a \u00e9t\u00e9 constat\u00e9 par les services de l\u2019administration communale selon les prescriptions en vigueur. La Soci\u00e9t\u00e9 a cependant introduit des r\u00e9clamations quant \u00e0 l\u2019exigibilit\u00e9 de cette taxe.
Note 29 \u2022 FRAIS DE GESTION IMMOBILI\u00c8RE
(000 EUR) | 30/09/2024 | 30/09/2023 |
Frais d'\u00e9quipe | -2.140 | -2.083 |
Frais de fonctionnement | -2 | -8 |
Frais de communication | -42 | -15 |
Honoraires | -366 | -389 |
TOTAL | -2.550 | -2.495 |
Les frais de gestion immobili\u00e8re int\u00e8grent les frais des \u00e9quipes en charge de la gestion commer-ciale, technique, administrative du portefeuille de la Soci\u00e9t\u00e9, tant concernant les \u00e9quipes internes \u00e0 la Soci\u00e9t\u00e9 que les gestionnaires externes auxquels la Soci\u00e9t\u00e9 fait appel pour r\u00e9aliser la gestion lo-cative et/ou technique de certaines parties du portefeuille. Le solde de cette rubrique a l\u00e9g\u00e8rement augment\u00e9 principalement du fait de l\u2019indexation des salaires de l\u2019\u00e9quipe de gestion op\u00e9rationnelle du portefeuille immobilier.
Note 30 \u2022 AUTRES CHARGES IMMOBILI\u00c8RES
(000 EUR) | 30/09/2024 | 30/09/2023 |
Honoraires | -145 | -151 |
Taxes et imp\u00f4ts | 0 | -10 |
TOTAL | -145 | -161 |
Les autres charges immobili\u00e8res int\u00e8grent principalement au cours des derniers exercices les ho-noraires d\u00e9pens\u00e9s pour la mise en place et la gestion au sein du portefeuille immobilier de l\u2019outils de collecte des donn\u00e9es \u00e9nerg\u00e9tiques des b\u00e2timents. L\u2019analyse des donn\u00e9es collect\u00e9es permet \u00e0 la Soci\u00e9t\u00e9 de r\u00e9aliser une cartographie de la performance \u00e9nerg\u00e9tique de ses b\u00e2timents et ainsi de pouvoir encore mieux orienter ses investissements au sein du portefeuille vers les actifs en ayant le plus besoin.
Note 31 \u2022 FRAIS G\u00c9N\u00c9RAUX
(000 EUR) | 30/09/2024 | 30/09/2023 |
Frais d'\u00e9quipe | -1.410 | -1.218 |
R\u00e9mun\u00e9ration d\u2019Ascencio Management SA | -1.777 | -1.726 |
Frais de fonctionnement | -545 | -489 |
Frais soci\u00e9t\u00e9 cot\u00e9e | -560 | -469 |
Frais communication ext\u00e9rieure | -246 | -280 |
Honoraires | -658 | -474 |
TOTAL | -5.197 | -4.657 |
Les frais d\u2019\u00e9quipe int\u00e8grent tous les frais et honoraires li\u00e9s aux membres de l\u2019\u00e9quipe interne en charge de la gestion corporatede la Soci\u00e9t\u00e9, que ce soit sur les aspects juridiques, comptables, financiers, \u2026 de ses activit\u00e9s. L\u2019augmentation constat\u00e9e sur cet exercice r\u00e9sulte principalement du renforcement de l\u2019\u00e9quipe de gestion et de l\u2019indexation l\u00e9gale en Belgique des r\u00e9mun\u00e9rations .
La rubrique de r\u00e9mun\u00e9ration d\u2019Ascencio Management SA int\u00e8gre \u00e0 la fois la r\u00e9mun\u00e9ration statutaire annuelle calcul\u00e9e sur la base d\u2019un pourcentage fixe du dividende distribu\u00e9 mais aussi la r\u00e9mun\u00e9ration de l\u2019organe de gestion de la Soci\u00e9t\u00e9, en ce compris la r\u00e9mun\u00e9ration de l\u2019administrateur d\u00e9l\u00e9gu\u00e9. La rubrique des frais de fonctionnement a augment\u00e9 du fait de l\u2019amortissement du nouveau logiciel de gestion locative et comptable mis en place par la Soci\u00e9t\u00e9 ; tandis que les honoraires ont augment\u00e9 principalement du fait d\u2019\u00e9tudes de projets d\u2019investissement non concr\u00e9tis\u00e9s pour lesquels des hono-raires d\u2019analyses juridiques, comptables et fiscales ont \u00e9t\u00e9 d\u00e9pens\u00e9s au cours de l\u2019exercice \u00e9coul\u00e9.
Note 32 \u2022 AUTRES REVENUS ET CHARGES D\u2019EXPLOITATION
(000 EUR) | 30/09/2024 | 30/09/2023 |
Autres produits d'exploitation | 1 | 1 |
Autres charges d'exploitation | -1 | 0 |
TOTAL | 0 | 1 |
Note 33 \u2022 R\u00c9SULTAT SUR VENTE D\u2019IMMEUBLES DE PLACEMENT
(000 EUR) | 30/09/2024 | 30/09/2023 |
Plus-value sur vente d\u2019immeubles de placement | 1 | 0 |
TOTAL | 1 | 0 |
(000 EUR) | 30/09/2024 | 30/09/2023 |
Ventes nettes d'immeubles (prix de vente - frais de transaction) | 8.290 | 0 |
Valeur comptable des immeubles vendus | -8.289 | 0 |
TOTAL | 1 | 0 |
Au cours de l\u2019exercice 2023/2024, la cession de l\u2019ensemble commercial situ\u00e9 \u00e0 Jemappes (Belgique) a \u00e9t\u00e9 r\u00e9alis\u00e9e, pour un prix de vente de 8,55 millions EUR. Tenant compte des frais li\u00e9s \u00e0 la transac-tion, cette cession a g\u00e9n\u00e9r\u00e9 un produit net en ligne avec la derni\u00e8re juste valeur de l\u2019immeuble.
Note 34 \u2022 VARIATION DE LA JUSTE VALEUR DES IMMEUBLES DE PLACEMENT
(000 EUR) | 30/09/2024 | 30/09/2023 |
Variations positives de la juste valeur des immeubles de placement | 18.467 | 18.106 |
Variations n\u00e9gatives de la juste valeur des immeubles de placement | -12.402 | -18.287 |
Variations de la juste valeur des dettes financi\u00e8res IFRS 16 | -102 | -564 |
TOTAL | 5.963 | -745 |
Comme indiqu\u00e9 dans la note 6 ci-dessus, cette rubrique enregistre :
\u2022 les variations de valeur enregistr\u00e9es sur les immeubles de placement, projets de d\u00e9veloppement enregistr\u00e9s \u00e0 leur juste valeur et droits d\u2019usage comptabilis\u00e9s \u00e0 leur juste valeur selon la norme IFRS 16 inclus (+6,1 millions EUR) ;
\u2022 les variations de valeur sur les passifs r\u00e9sultant de la comptabilisation selon IFRS 16 des engage-ments pris par la Soci\u00e9t\u00e9 en vertu des contrats emphyt\u00e9otiques lui garantissant l\u2019usage d\u2019actifs immobiliers pour une p\u00e9riode limit\u00e9e (-0,1 million EUR).
Note 35 \u2022 REVENUS FINANCIERS
(000 EUR) | 30/09/2024 | 30/09/2023 |
Int\u00e9r\u00eats et dividendes per\u00e7us | 6 | 0 |
Plus-value nette r\u00e9alis\u00e9e sur actifs financiers | 303 | 765 |
TOTAL | 309 | 765 |
La Soci\u00e9t\u00e9 a enregistr\u00e9, au cours des deux derniers exercices, des plus-values nettes sur la liquidation de plusieurs instruments de couverture \u00e0 des valeurs de march\u00e9 sup\u00e9rieures aux derni\u00e8res valeurs comptables de ces instruments reprises au bilan de la Soci\u00e9t\u00e9 au moment de leur liquidation.
Note 36 \u2022 CHARGES D\u2019INT\u00c9R\u00caTS NETTES
(000 EUR) | 30/09/2024 | 30/09/2023 |
Int\u00e9r\u00eats nominaux sur emprunts | -13.315 | -9.747 |
Produits r\u00e9sultant d'instruments de couverture | 7.018 | 3.756 |
Autres charges d'int\u00e9r\u00eats | -180 | -166 |
TOTAL | -6.477 | -6.157 |
Les charges d\u2019int\u00e9r\u00eats nettes ont augment\u00e9 d\u2019environ 5 % par rapport \u00e0 l\u2019exercice pr\u00e9c\u00e9dent. Cette tendance r\u00e9sulte de la hausse significative des int\u00e9r\u00eats sur emprunts (+36 %), li\u00e9e au diff\u00e9rentiel moyen des taux d\u2019int\u00e9r\u00eat sur les deux derniers exercices, en grande partie compens\u00e9e par une augmentation (+87 %) des produits g\u00e9n\u00e9r\u00e9s par les instruments de couverture mis en place par la Soci\u00e9t\u00e9 (du fait du diff\u00e9rentiel positif entre les taux d\u2019int\u00e9r\u00eat de march\u00e9 et les taux fix\u00e9s par ces instruments).Cette hausse limit\u00e9e des charges d\u2019int\u00e9r\u00eats nettes illustre l\u2019efficacit\u00e9 de la politique de couverture mise en place par la Soci\u00e9t\u00e9 ; celle-ci permettant \u00e0 la fois de maintenir un taux moyen de financement (hors marges de cr\u00e9dit) inf\u00e9rieur aux taux d\u2019int\u00e9r\u00eat de march\u00e9 et de r\u00e9duire la sensibilit\u00e9 de ces charges par rapport \u00e0 la volatilit\u00e9 de ces taux.
Note 37 \u2022 AUTRES CHARGES FINANCI\u00c8RES
(000 EUR) | 30/09/2024 | 30/09/2023 |
Commissions de non-utilisation de cr\u00e9dit | -644 | -526 |
Commissions de structuration de financement | -99 | -91 |
Frais bancaires | -37 | -41 |
Autres | -37 | -27 |
TOTAL | -816 | -685 |
Les postes de commissions de non-utilisation de cr\u00e9dit et de structuration de financement ont aug-ment\u00e9 du fait de la mise en place au cours de l\u2019exercice \u00e9coul\u00e9 de plusieurs nouvelles lignes d\u2019endet-tement bancaire offrant une plus grande disponibilit\u00e9 de financement \u00e0 la Soci\u00e9t\u00e9 (119 millions EUR au 30/09/2024 contre 84 millions EUR au 30/09/2023).
Note 38 \u2022 VARIATIONS DE LA JUSTE VALEUR DES ACTIFS ET PASSIFS FINANCIERS
(000 EUR) | 30/09/2024 | 30/09/2023 |
Instruments de couverture autoris\u00e9s | ||
Instruments de couverture autoris\u00e9s auxquels la comptabilit\u00e9 de couverture telle que d\u00e9finie en IFRS n'est pas appliqu\u00e9e | -16.395 | -1.543 |
TOTAL | -16.395 | -1.543 |
Au cours de l\u2019exercice 2023/2024, le niveau des taux d\u2019int\u00e9r\u00eat ainsi que les perspectives d\u2019\u00e9volution de ceux-ci ont \u00e9t\u00e9 revus significativement \u00e0 la baisse, g\u00e9n\u00e9rant d\u2019importantes diminutions de valeur du portefeuille d\u2019instruments financiers de couverture. Au cours de l\u2019exercice pr\u00e9c\u00e9dent par contre, ces instruments avaient connu une relative stabilit\u00e9 de valeur.
Note 39 \u2022 IMP\u00d4TS DES SOCI\u00c9T\u00c9S
30/09/2024 | 30/09/2023 | |
SOCI\u00c9T\u00c9 M\u00c8RE | ||
Imp\u00f4ts des soci\u00e9t\u00e9s Belgique | -3 | -4 |
Retenue \u00e0 la source France | -362 | -338 |
Imp\u00f4ts diff\u00e9r\u00e9s | -63 | 365 |
FILIALES | ||
Imp\u00f4ts diff\u00e9r\u00e9s Belgique | 92 | 0 |
Imp\u00f4ts diff\u00e9r\u00e9s France | -266 | -280 |
TOTAL | -602 | -257 |
La rubrique \"Soci\u00e9t\u00e9 m\u00e8re - Imp\u00f4ts des soci\u00e9t\u00e9s Belgique\" int\u00e8gre la charge fiscale d\u2019Ascencio SA, celle-ci b\u00e9n\u00e9ficiant du statut de SIR publique. Ce statut pr\u00e9voit l\u2019application de l\u2019imp\u00f4t des soci\u00e9t\u00e9s belges (au taux ordinaire de 25 %) sur une base taxable r\u00e9duite, \u00e0 savoir principalement sur les d\u00e9-penses non admises. Ascencio SA b\u00e9n\u00e9ficiant en outre de pertes fiscales report\u00e9es, celles-ci viennent encore diminuer cette base taxable r\u00e9duite et rendent ainsi la charge d\u2019imp\u00f4ts annuelle quasi nulle sur l\u2019entit\u00e9 belge. Il est \u00e0 noter que ces pertes fiscales report\u00e9es sont d\u00e9sormais int\u00e9gralement consomm\u00e9es, ce qui impliquera que la charge fiscale sur les activit\u00e9s belges d\u2019Ascencio subira une augmentation \u00e0 partir du prochain exercice.
La rubrique \"Soci\u00e9t\u00e9 m\u00e8re - Retenue \u00e0 la source France\" comprend la retenue \u00e0 la source de 5 % sur le r\u00e9sultat statutaire de la succursale fran\u00e7aise \u00e9tabli sur base des normes comptables fran\u00e7aises. Le solde de cette rubrique a augment\u00e9 par rapport \u00e0 l\u2019exercice pr\u00e9c\u00e9dent du fait de la hausse du r\u00e9-sultat d\u2019exploitation des entit\u00e9s fran\u00e7aises.
La rubrique \"Soci\u00e9t\u00e9 m\u00e8re \u2013 Imp\u00f4ts diff\u00e9r\u00e9s\" succursale fran\u00e7aise int\u00e8gre la r\u00e9\u00e9valuation de l\u2019imp\u00f4t diff\u00e9r\u00e9 sur la plus-value latente (au taux de retenue \u00e0 la source de 5 %) des actifs fran\u00e7ais situ\u00e9s di-rectement au sein de la succursale fran\u00e7aise.
La rubrique \"Filiales \u2013 Imp\u00f4ts diff\u00e9r\u00e9s Belgique\" concerne la r\u00e9\u00e9valuation de la taxation potentielle sur la latence fiscale r\u00e9sidant au sein de la soci\u00e9t\u00e9 Holdtub SRL r\u00e9cemment acquise ; cette r\u00e9\u00e9valua-tion s\u2019\u00e9tablissant \u00e0 0,1 million EUR sur l\u2019exercice \u00e9coul\u00e9.
La rubrique \"Filiales \u2013 Imp\u00f4ts diff\u00e9r\u00e9s France\" concerne la r\u00e9\u00e9valuation de la dette d\u2019imp\u00f4ts diff\u00e9r\u00e9s sur la plus-value latente (au taux de retenue \u00e0 la source de 5 %) des actifs fran\u00e7ais situ\u00e9s dans les filiales SCI d\u00e9tenues par la succursale.
Il est enfin \u00e0 noter qu\u2019il n\u2019y a aucune charge d\u2019imp\u00f4ts des soci\u00e9t\u00e9s ni de r\u00e9\u00e9valuation de dettes d\u2019im-p\u00f4ts diff\u00e9r\u00e9s dans le chef de la filiale espagnole Ascencio Iberia ; celle-ci appliquant le statut de So-cimi depuis le 1eroctobre 2021. Depuis cette date en effet, cette entit\u00e9 ne fait plus l\u2019objet d\u2019un imp\u00f4t sur son r\u00e9sultat ni d\u2019une r\u00e9\u00e9valuation de sa dette d\u2019imp\u00f4ts diff\u00e9r\u00e9s ; cette dette ayant \u00e9t\u00e9 calcul\u00e9e et enregistr\u00e9e de mani\u00e8re d\u00e9finitive sur la latence fiscale qui \u00e9tait pr\u00e9sente \u00e0 la date d\u2019entr\u00e9e dans le r\u00e9gime fiscal Socimi.
Note 40 \u2022 R\u00c9SULTAT PAR ACTION
Le r\u00e9sultat de base par action est obtenu en divisant le r\u00e9sultat de l\u2019exercice (num\u00e9rateur) par le nombre moyen pond\u00e9r\u00e9 d\u2019actions en circulation au cours de l\u2019exercice (d\u00e9nominateur).
Le r\u00e9sultat dilu\u00e9 par action est identique car la Soci\u00e9t\u00e9 ne dispose pas d\u2019instrument dilutif.
30/09/2024 | 30/09/2023 | |
R\u00e9sultat net de l'exercice (000 EUR) | 25.517 | 33.806 |
Nombre moyen pond\u00e9r\u00e9 d'actions en circulation | 6.595.985 | 6.595.985 |
R\u00e9sultat par action (de base et dilu\u00e9) (EUR) | 3,87 | 5,13 |
Le nombre d\u2019actions existantes n\u2019a pas connu de modification au cours des deux derniers exercices cl\u00f4tur\u00e9s.
Note 41 \u2022 INFORMATION RELATIVE AUX PARTIES LI\u00c9ES
Sont mentionn\u00e9s ci-apr\u00e8s les montants des transactions conclues avec les co-promoteurs de la Soci\u00e9t\u00e9, \u00e0 savoir Carl Mestdagh, Eric Mestdagh et John Mestdagh, ainsi qu\u2019avec les parties li\u00e9es \u00e0 ceux-ci.
(000 EUR) | 30/09/2024 | 30/09/2023 |
Revenus locatifs | ||
Mestdagh SA | 0 | 1.197 |
Equilis Europe SA | 21 | 20 |
Achats de services | ||
R\u00e9mun\u00e9ration d'Ascencio Management SA, administrateur personne morale | 1.121 | 1.095 |
R\u00e9mun\u00e9rations octroy\u00e9es au conseil d'administration d'Ascencio Management SA | 204 | 206 |
R\u00e9mun\u00e9rations octroy\u00e9es \u00e0 l'administrateur d\u00e9l\u00e9gu\u00e9 d'Ascencio Management SA | 465 | 465 |
Actif | ||
Cr\u00e9ances commerciales Equilis Europe SA | 0 | 0 |
Au 1erjanvier 2023, la soci\u00e9t\u00e9 Mestdagh SA a \u00e9t\u00e9 c\u00e9d\u00e9e au groupe fran\u00e7ais Les Mousquetaires, pro-pri\u00e9taire de l\u2019enseigne alimentaire Intermarch\u00e9. Cette soci\u00e9t\u00e9 a d\u00e8s lors cess\u00e9 \u00e0 cette date d\u2019\u00eatre consid\u00e9r\u00e9e comme une partie li\u00e9e au groupe Ascencio.
Les r\u00e9mun\u00e9rations octroy\u00e9es aux dirigeants sont mentionn\u00e9es dans la note 42 ci-apr\u00e8s.
Note 42 \u2022 R\u00c9MUN\u00c9RATION DES DIRIGEANTS
La r\u00e9mun\u00e9ration d\u2019Ascencio Management SA, administrateur personne morale unique d\u2019Ascencio SA, est fix\u00e9e \u00e0 4 % du montant du dividende brut distribu\u00e9. Sur base de la proposition de dividende brut de 4,30 EUR par action qui sera soumise pour approbation \u00e0 l\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale des actionnaires du 31 janvier 2025, la r\u00e9mun\u00e9ration d\u2019Ascencio Management SA s\u2019\u00e9l\u00e8vera \u00e0 1.135 KEUR pour l\u2019exer-cice \u00e9coul\u00e9 (1.095 KEUR pour l\u2019exercice pr\u00e9c\u00e9dent). Ce montant ne sera pay\u00e9 qu\u2019apr\u00e8s l\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale ordinaire d\u2019Ascencio SA mais a bien \u00e9t\u00e9 provisionn\u00e9 dans les comptes au 30/09/2024.
En outre, la r\u00e9mun\u00e9ration de base et les jetons de pr\u00e9sence pay\u00e9s par Ascencio Management SA \u00e0 ses administrateurs du fait de leur pr\u00e9sence aux s\u00e9ances du conseil, du comit\u00e9 d\u2019audit, du comit\u00e9 de r\u00e9mun\u00e9ration et du comit\u00e9 d\u2019investissement se sont \u00e9lev\u00e9s \u00e0 204 KEUR pour l\u2019exercice \u00e9coul\u00e9 (206 KEUR pour 2022/2023). Ces montants sont r\u00e9percut\u00e9s par Ascencio Management SA \u00e0 la Soci\u00e9t\u00e9. Le d\u00e9tail de ceux-ci figure dans le rapport de r\u00e9mun\u00e9ration supra. Ces r\u00e9mun\u00e9rations ne seront pay\u00e9es qu\u2019apr\u00e8s l\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale ordinaire d\u2019Ascencio Management SA.
Enfin, la r\u00e9mun\u00e9ration pour l\u2019exercice \u00e9coul\u00e9 des membres du comit\u00e9 ex\u00e9cutif, en ce compris le CEO, s\u2019\u00e9l\u00e8ve \u00e0 un montant de 1,56 million EUR.
Note 43 \u2022 FILIALES
Participation directe | Participation indirecte | |
SCI CANDICE BRIVESTour Pacific, 11-13 cours Valmy - 92977 Paris La D\u00e9fense - France | 100 % | N\u00e9ant |
SCI ECHIROLLES GRUGLIASCO Tour Pacific, 11-13 cours Valmy - 92977 Paris La D\u00e9fense - France | 100 % | N\u00e9ant |
SCI HARFL EUR 2005 Tour Pacific, 11-13 cours Valmy - 92977 Paris La D\u00e9fense - France | 100 % | N\u00e9ant |
SCI KEVINTour Pacific, 11-13 cours Valmy - 92977 Paris La D\u00e9fense - France | 100 % | N\u00e9ant |
SCI LA PIERRE DE L'ISLE Tour Pacific, 11-13 cours Valmy - 92977 Paris La D\u00e9fense - France | 100 % | N\u00e9ant |
SCI MAS DES ABEILLESTour Pacific, 11-13 cours Valmy - 92977 Paris La D\u00e9fense - France | 100 % | N\u00e9ant |
SCI ZTF ESSEY LES NANCYTour Pacific, 11-13 cours Valmy - 92977 Paris La D\u00e9fense - France | 100 % | N\u00e9ant |
SCI CANNET JOURDAN Tour Pacific, 11-13 cours Valmy - 92977 Paris La D\u00e9fense - France | 100 % | N\u00e9ant |
SCI DE LA COTE Tour Pacific, 11-13 cours Valmy - 92977 Paris La D\u00e9fense - France | 100 % | N\u00e9ant |
SCI DU ROND POINT Tour Pacific, 11-13 cours Valmy - 92977 Paris La D\u00e9fense - France | 100 % | N\u00e9ant |
SCI SEYNOD BARRAL Tour Pacific, 11-13 cours Valmy - 92977 Paris La D\u00e9fense - France | 100 % | N\u00e9ant |
SCI CLERMONT SAINT JEAN Tour Pacific, 11-13 cours Valmy - 92977 Paris La D\u00e9fense - France | 100 % | N\u00e9ant |
SCI SAINT AUNES RETAIL PARCTour Pacific, 11-13 cours Valmy - 92977 Paris La D\u00e9fense - France | 100 % | N\u00e9ant |
SCI LES HALLES DE CRECHES Tour Pacific, 11-13 cours Valmy - 92977 Paris La D\u00e9fense - France | 100 % | N\u00e9ant |
SCI LES HALLES DE LOZANNETour Pacific, 11-13 cours Valmy - 92977 Paris La D\u00e9fense - France | 100 % | N\u00e9ant |
SCI LES PORTES DU SUDTour Pacific, 11-13 cours Valmy - 92977 Paris La D\u00e9fense - France | 100 % | N\u00e9ant |
SCI GUYANCOURTTour Pacific, 11-13 cours Valmy - 92977 Paris La D\u00e9fense - France | 100 % | N\u00e9ant |
SCI TESTE DE BUCHTour Pacific, 11-13 cours Valmy - 92977 Paris La D\u00e9fense - France | 100 % | N\u00e9ant |
SCI VIRIATTour Pacific, 11-13 cours Valmy - 92977 Paris La D\u00e9fense - France | 100 % | N\u00e9ant |
SAU ASCENCIO IBERIACalle Hermosilla 11 Planta 3A - 28001 Madrid - Espagne | 100 % | N\u00e9ant |
SRL HOLDTUBAvenue Jean Mermoz 1bte 4 - 6041 Gosselies | 100 % | N\u00e9ant |
Note 44 \u2022 R\u00c9MUN\u00c9RATION DU COMMISSAIRE
(000 EUR) | 30/09/2024 | 30/09/2023 |
Audit des comptes | 67 | 55 |
Autres missions | 5 | 5 |
TOTAL | 72 | 60 |
Note 45 \u2022 DROITS ET ENGAGEMENTS HORS BILAN
Op\u00e9rations de financement :
Ascencio a souscrit divers engagements \u00e0 ne pas entreprendre certaines actions (\"negative pledge\") au terme de divers contrats de financement.
Ascencio a repris des cr\u00e9dits d\u2019investissement log\u00e9s dans certaines de ses filiales fran\u00e7aises au moment de leur acquisition, aux termes desquels les actifs sous-jacents ont fait l\u2019objet d\u2019une mise en gage. En date du 30 septembre 2024, seul un cr\u00e9dit d\u2019investissement de ce type subsiste au sein de la SCI Saint Aun\u00e8s pour un montant r\u00e9siduel de 1,5 million EUR, avec pour \u00e9ch\u00e9ance de rembour-sement le 15 mai 2027.
Garanties :
Dans le cadre de ses contrats de location, Ascencio per\u00e7oit une garantie locative (soit en esp\u00e8ces, soit en garantie bancaire), dont le montant repr\u00e9sente en r\u00e8gle g\u00e9n\u00e9rale de trois \u00e0 six mois de loyer.
Dans le cadre du projet d\u2019extension de son supermarch\u00e9 d\u2019Ottignies (Belgique), la Soci\u00e9t\u00e9 a conf\u00e9r\u00e9 \u00e0 la ville d\u2019Ottignies-Louvain-la-Neuve, en vertu du permis de b\u00e2tir obtenu, une garantie bancaire portant sur la r\u00e9alisation de travaux d\u2019urbanisme li\u00e9s au projet.
Note 46 \u2022 \u00c9V\u00c9NEMENTS POST\u00c9RIEURS \u00c0 LA DATE DE CL\u00d4TURE
Depuis la date de cl\u00f4ture de l\u2019exercice, aucun \u00e9v\u00e9nement pouvant occasionner un impact mat\u00e9riel sur les \u00e9tats financiers consolid\u00e9s de la Soci\u00e9t\u00e9 n\u2019est intervenu.
Bilan statutaire (format abr\u00e9g\u00e9)
Compte de r\u00e9sultats statutaire (format abr\u00e9g\u00e9)
\u00c9tat du r\u00e9sultat global statutaire
\u00c9tat statutaire des variations des capitaux propres
Obligation de distribution selon l\u2019Arr\u00eat\u00e9 Royal du 13.07.2014 relatif aux SIR
Affectations et pr\u00e9l\u00e8vements
Capitaux propres non distribuables selon l\u2019article 7:212 du Code des Soci\u00e9t\u00e9s et Associations
BASES DE PR\u00c9PARATION ET M\u00c9THODES COMPTABLES
A. BASES DE PR\u00c9PARATION
Les \u00e9tats financiers consolid\u00e9s sont \u00e9tablis conform\u00e9ment au r\u00e9f\u00e9rentiel comptable \"International Financial Reporting Standards\" (\"IFRS\") et des interpr\u00e9tations de l\u2019\"International Financial Repor-ting Interpretations Committee\" (\"IFRIC\") publi\u00e9es et effectives au 30 septembre 2024 qui ont \u00e9t\u00e9 approuv\u00e9es par l\u2019Union europ\u00e9enne.
Les \u00e9tats financiers consolid\u00e9s ont aussi \u00e9t\u00e9 pr\u00e9par\u00e9s conform\u00e9ment aux dispositions de l\u2019Arr\u00eat\u00e9 Royal du 13 juillet 2014, modifi\u00e9 par l\u2019Arr\u00eat\u00e9 Royal du 23 avril 2018, relatif aux Soci\u00e9t\u00e9s Immobili\u00e8res R\u00e9glement\u00e9es.
Normes et interpr\u00e9tations applicables pour la p\u00e9riode annuelle ouverte \u00e0 compter du 1eroctobre 2023
\u2022 IFRS 17 Contrats d\u2019assurance ;
\u2022 Amendements \u00e0 IFRS 17 Contrats d\u2019assurance : Application initiale de IFRS 17 et IFRS 9 \u2013 Informa-tions comparatives ;
\u2022 Amendements \u00e0 IAS 1 Pr\u00e9sentation des \u00e9tats financiers et IFRS Practice Statement 2 : Informations \u00e0 fournir sur les m\u00e9thodes comptables ;
\u2022 Amendements \u00e0 IAS 8 M\u00e9thodes comptables, changements d\u2019estimations comptables et erreurs : D\u00e9finition des estimations comptables ;
\u2022 Amendements \u00e0 IAS 12 Imp\u00f4ts sur le r\u00e9sultat : Imp\u00f4ts diff\u00e9r\u00e9s relatifs aux actifs et passifs prove-nant d\u2019une m\u00eame transaction ;
\u2022 Amendements \u00e0 IAS 12 Imp\u00f4ts sur le r\u00e9sultat : R\u00e9forme fiscale internationale \u2013 Introduction des r\u00e8gles du mod\u00e8le du deuxi\u00e8me pilier \"Pillar II\" (applicables imm\u00e9diatement - les informations \u00e0 fournir sont requises pour les p\u00e9riodes annuelles commen\u00e7ant le, ou apr\u00e8s le 1erjanvier 2023).
Ces nouvelles normes et interpr\u00e9tations n\u2019ont pas eu d\u2019impact sur les pr\u00e9sents \u00e9tats financiers consolid\u00e9s.
Normes et interpr\u00e9tations \u00e9mises, mais pas encore applicables pour la p\u00e9riode annuelle ouverte \u00e0 compter du 1eroctobre 2023
\u2022 Amendements \u00e0 IAS 1 Pr\u00e9sentation des \u00e9tats financiers : Classification de dettes parmi les \u00e9l\u00e9-ments courants ou non-courants et classifications des dettes non-courantes assorties de cove-nants (applicables pour les p\u00e9riodes annuelles ouvertes \u00e0 compter du 1erjanvier 2024) ;
\u2022 Amendements \u00e0 IFRS 16 Contrats de location : Dettes de location dans un contrat de cession-bail (applicables pour les p\u00e9riodes annuelles ouvertes \u00e0 compter du 1erjanvier 2024) ;
\u2022 Amendements \u00e0 IAS 7 Tableau des flux de tr\u00e9sorerie et IFRS 7 Instruments financiers : Informations \u00e0 fournir : Accords de financement des fournisseurs (applicables pour les p\u00e9riodes annuelles ou-vertes \u00e0 compter du 1erjanvier 2024, mais non encore adopt\u00e9s au niveau europ\u00e9en) ;
\u2022 Amendements \u00e0 IAS 21 Effets des variations des cours des monnaies \u00e9trang\u00e8res : Manque d\u2019\u00e9chan-geabilit\u00e9 (applicables pour les p\u00e9riodes annuelles ouvertes \u00e0 compter du 1erjanvier 2025, mais non encore adopt\u00e9s au niveau europ\u00e9en) ;
\u2022 IFRS 18 Pr\u00e9sentation et informations \u00e0 fournir dans les \u00e9tats financiers (applicable pour les p\u00e9riodes annuelles ouvertes \u00e0 compter du 1 janvier 2027 mais non encore adopt\u00e9e au niveau europ\u00e9en) ;
\u2022 IFRS 19 Filiales n\u2019ayant pas d\u2019obligation d\u2019information du public : Informations \u00e0 fournir (applicable pour les p\u00e9riodes annuelles ouvertes \u00e0 compter du 1erjanvier 2027 mais non encore adopt\u00e9e au niveau europ\u00e9en) ;
\u2022 Amendements \u00e0 IFRS 9 et IFRS 7 Classement et \u00e9valuation des instruments financiers (applicables pour les p\u00e9riodes annuelles ouvertes \u00e0 compter du 1erjanvier 2026, mais non encore adopt\u00e9s au niveau europ\u00e9en).
La Soci\u00e9t\u00e9 est en train de d\u00e9terminer les cons\u00e9quences qu\u2019aura l\u2019introduction des changements \u00e9num\u00e9r\u00e9s ci-dessus.
B. BASE DE LA PR\u00c9SENTATION
Les informations financi\u00e8res sont pr\u00e9sent\u00e9es en milliers d\u2019euros. Les \u00e9tats financiers sont pr\u00e9par\u00e9s sur la base du co\u00fbt historique \u00e0 l\u2019exception des actifs et passifs suivants qui sont \u00e9valu\u00e9s \u00e0 leur juste valeur : les immeubles de placement1, les immeubles d\u00e9tenus en vue de la vente, les actifs et passifs financiers d\u00e9tenus \u00e0 des fins de couverture ou de transaction ainsi que les dettes financi\u00e8res non courantes comptabilis\u00e9es en vertu de la norme IFRS 16.
Les principes de base appliqu\u00e9s pour l\u2019\u00e9tablissement des comptes consolid\u00e9s sont pr\u00e9sent\u00e9s ci-apr\u00e8s.
C. BASE DE LA CONSOLIDATION
Les \u00e9tats financiers consolid\u00e9s comprennent les \u00e9tats financiers de la Soci\u00e9t\u00e9 et les \u00e9tats financiers des entit\u00e9s qu\u2019elle contr\u00f4le et ses filiales. La Soci\u00e9t\u00e9 a le contr\u00f4le lorsqu\u2019elle :
\u2022 d\u00e9tient le pouvoir de diriger les politiques financi\u00e8re et op\u00e9rationnelle d\u2019une entit\u00e9 de fa\u00e7on \u00e0 ob-tenir des avantages de ses activit\u00e9s ;
\u2022 a la capacit\u00e9 d\u2019exercer son pouvoir de mani\u00e8re \u00e0 influer sur le montant des rendements qu\u2019elle obtient de l\u2019entit\u00e9 d\u00e9tenue.
Les entreprises contr\u00f4l\u00e9es par la Soci\u00e9t\u00e9 sont consolid\u00e9es selon la m\u00e9thode de la consolidation glo-bale. Cette derni\u00e8re consiste \u00e0 reprendre int\u00e9gralement les composants inscrits \u00e0 l\u2019actif et au passif des entreprises consolid\u00e9es, ainsi que les charges et produits, d\u00e9duction faite des \u00e9liminations re-quises. La consolidation des filiales commence d\u00e8s l\u2019instant o\u00f9 Ascencio SA contr\u00f4le l\u2019entit\u00e9 jusqu\u2019\u00e0 la date \u00e0 laquelle le contr\u00f4le cesse.
1. Les immeubles de placement incluent la juste valeur des projets en d\u00e9veloppement.
D. IMMOBILISATIONS INCORPORELLES
La Soci\u00e9t\u00e9 enregistre une immobilisation incorporelle lorsqu\u2019elle acquiert un actif ayant les caract\u00e9-ristiques d\u2019\u00eatre non mon\u00e9taire, identifiable et sans substance physique mais qui peut \u00eatre d\u00e9tenu en vue de son utilisation sur plus d\u2019une p\u00e9riode comptable pour la production ou la fourniture de biens et de services, pour une location \u00e0 des tiers ou \u00e0 des fins administratives. Ce type d\u2019immobilisation n\u2019est pas destin\u00e9 \u00e0 \u00eatre vendu dans le cours normal des affaires et doit \u00eatre en mesure de fournir des avantages \u00e9conomiques futurs pour la Soci\u00e9t\u00e9.
Lors de son acquisition, l\u2019immobilisation incorporelle est initialement \u00e9valu\u00e9e \u00e0 son co\u00fbt, selon les r\u00e8gles applicables aux immobilisations corporelles. Ensuite, cette immobilisation fait l\u2019objet d\u2019une d\u00e9pr\u00e9ciation de valeur calcul\u00e9e sur base d\u2019un amortissement lin\u00e9aire de son co\u00fbt d\u2019acquisition sur la p\u00e9riode estim\u00e9e de son utilisation, avec application d\u2019un prorata d\u2019amortissement correspondant au nombre de mois d\u2019utilisation pour l\u2019ann\u00e9e au cours de laquelle l\u2019investissement est effectu\u00e9.
En ce qui concerne les logiciels informatiques acquis par la Soci\u00e9t\u00e9, le pourcentage annuel d\u2019amor-tissement est fix\u00e9 \u00e0 20 %.
Toutefois, l'amortissement des logiciels peut \u00eatre r\u00e9parti sur une dur\u00e9e plus longue, pour autant qu'elle corresponde \u00e0 la dur\u00e9e probable d'utilisation, et en fonction du rythme de consommation des avantages \u00e9conomiques li\u00e9s \u00e0 l'actif.
Si des indices donnent \u00e0 penser qu\u2019une immobilisation incorporelle a subi une perte de valeur po-tentielle, sa valeur comptable sera compar\u00e9e avec sa valeur recouvrable. Si la valeur comptable est sup\u00e9rieure \u00e0 la valeur recouvrable, une perte de valeur sera comptabilis\u00e9e.
L\u2019immobilisation incorporelle sera \u00e9limin\u00e9e du bilan de la Soci\u00e9t\u00e9 lorsqu\u2019elle est c\u00e9d\u00e9e ou que l\u2019on n\u2019attend plus d\u2019avantages \u00e9conomiques futurs de son utilisation ou de sa cession.
E. IMMEUBLES DE PLACEMENT
IMMEUBLES DISPONIBLES \u00c0 LA LOCATION
\u00c9valuation lors de la comptabilisation initiale
Les immeubles disponibles \u00e0 la location sont initialement \u00e9valu\u00e9s \u00e0 leur co\u00fbt d\u2019acquisition, y compris les frais de transaction li\u00e9s \u00e0 leur acquisition. Pour les immeubles acquis par voie de fusion, scission ou apport, les taxes dues sur les plus-values des soci\u00e9t\u00e9s absorb\u00e9es sont comprises dans le co\u00fbt d\u2019acquisition.
\u00c9valuation apr\u00e8s la comptabilisation initiale
Apr\u00e8s comptabilisation initiale, les immeubles disponibles \u00e0 la location sont \u00e9valu\u00e9s \u00e0 leur juste valeur.
Au terme de chaque trimestre, un expert immobilier ind\u00e9pendant \u00e9value les \u00e9l\u00e9ments suivants avec pr\u00e9cision :
\u2022 les biens immobiliers, les biens immobiliers par destination et les droits r\u00e9els sur les biens immo-biliers d\u00e9tenus par Ascencio SA et par les soci\u00e9t\u00e9s immobili\u00e8res dont elle d\u00e9tient le contr\u00f4le ;
\u2022 les droits d\u00e9coulant des contrats en vertu desquels un ou plusieurs biens sont donn\u00e9s en leasing immobilier \u00e0 Ascencio SA et les soci\u00e9t\u00e9s immobili\u00e8res dont elle d\u00e9tient le contr\u00f4le ainsi que le bien immobilier sous-jacent.
Les experts effectuent leur \u00e9valuation des valeurs d\u2019investissement et des justes valeurs des im-meubles disponibles \u00e0 la location conform\u00e9ment aux normes nationales et internationales. La juste valeur, qui est calcul\u00e9e en r\u00e9duisant la valeur d\u2019investissement d\u2019un montant estim\u00e9 pour les frais de mutation, se d\u00e9finit comme la valeur la plus probable que l\u2019on puisse raisonnablement obtenir entre parties de bonne volont\u00e9 et bien inform\u00e9es dans des conditions de vente normales.
Le montant estim\u00e9 pour les frais de mutation s\u2019\u00e9l\u00e8ve :
\u2022 \u00e0 2,5 % (soit le taux moyen des frais de transaction d\u00e9fini par BEAMA (Belgian Asset Manager As-sociation)) pour les immeubles situ\u00e9s en Belgique, tant pour les immeubles de valeurs sup\u00e9rieures que inf\u00e9rieures \u00e0 2,5 millions EUR. Depuis son origine, la Soci\u00e9t\u00e9 consid\u00e8re en effet son portefeuille comme un ensemble, pouvant \u00eatre ali\u00e9n\u00e9 en tout ou en partie. Cette consid\u00e9ration est partag\u00e9e par les experts immobiliers ind\u00e9pendants qui appliquent d\u00e8s lors cette d\u00e9duction forfaitaire de 2,5 %, quelles que soient les valeurs individuelles des immeubles du portefeuille belge, pour passer de leurs valeurs d\u2019investissement \u00e0 leurs justes valeurs ;
\u2022 de 1,8 % \u00e0 6,9 % pour les immeubles situ\u00e9s en France, soit le taux des frais de mutation applicables localement selon que l\u2019immeuble est \u00e2g\u00e9 de plus ou moins 5 ans ;
\u2022 de 0,5 % \u00e0 1,5 % pour les immeubles situ\u00e9s en Espagne, soit le taux moyen des frais de mutation applicable localement en fonction de leur localisation.
Pour certains de ses investissements immobiliers, Ascencio ne d\u00e9tient pas la pleine propri\u00e9t\u00e9 mais uniquement l\u2019usufruit, par le biais d\u2019une emphyt\u00e9ose ou d\u2019autres droits de ce type. En vertu de la norme IFRS 16, Ascencio a comptabilis\u00e9 au sein de la rubrique des immeubles disponibles \u00e0 la location des actifs repr\u00e9sentant les droits d\u2019usage (\"rights of use\") d\u00e9tenus par la Soci\u00e9t\u00e9 sur les immeubles concern\u00e9s. Conform\u00e9ment \u00e0 la norme et de mani\u00e8re similaire aux autres immeubles disponibles \u00e0 location, ces actifs de droits d\u2019usage sont valoris\u00e9s \u00e0 leur juste valeur r\u00e9\u00e9valu\u00e9e chaque trimestre par les experts immobiliers ind\u00e9pendants.
Tout ajustement ult\u00e9rieur de juste valeur des immeubles disponibles \u00e0 la location est ensuite en-registr\u00e9 en compte de r\u00e9sultats durant la p\u00e9riode au cours de laquelle il est survenu et est ensuite affect\u00e9 aux r\u00e9serves indisponibles (rubrique \"R\u00e9serve du solde des variations de juste valeur des biens immobiliers\") lors de l\u2019affectation des b\u00e9n\u00e9fices.
D\u00e9penses effectu\u00e9es pour les travaux relatifs aux immeubles disponibles \u00e0 la location
Les d\u00e9penses effectu\u00e9es \u00e0 l\u2019occasion de travaux relatifs aux immeubles disponibles \u00e0 la location sont port\u00e9es \u00e0 l\u2019actif si elles sont sources de cr\u00e9ation de valeur en accroissant les avantages \u00e9conomiques escompt\u00e9s li\u00e9s \u00e0 l\u2019exploitation des immeubles consid\u00e9r\u00e9s. Elles sont par contre \u00e0 charge du r\u00e9sultat d\u2019exploitation des immeubles si elles ne sont pas source d\u2019avantages \u00e9conomiques suppl\u00e9mentaires.
Projets de d\u00e9veloppement
Les biens immobiliers en construction ou en d\u00e9veloppement destin\u00e9s \u00e0 \u00eatre ajout\u00e9s au portefeuille des immeubles disponibles \u00e0 la location sont enregistr\u00e9s dans la rubrique des \"projets de d\u00e9velop-pement\".
Les projets de d\u00e9veloppement sont initialement \u00e9valu\u00e9s au prix co\u00fbtant et ensuite \u00e0 leur juste valeur, except\u00e9 pour les projets portant sur un immeuble enregistr\u00e9 pr\u00e9c\u00e9demment dans la rubrique des \"Immeubles disponibles \u00e0 la location\" et donc d\u00e9j\u00e0 \u00e9valu\u00e9 \u00e0 sa juste valeur ; auquel cas celui-ci sera reclass\u00e9 dans la rubrique des projets de d\u00e9veloppements mais continuera \u00e0 \u00eatre valoris\u00e9 \u00e0 sa juste valeur.
Si leur valeur de march\u00e9 ne peut \u00eatre \u00e9tablie de mani\u00e8re fiable, les projets de d\u00e9veloppement sont \u00e9valu\u00e9s au co\u00fbt historique sous d\u00e9duction des pertes de valeur durables, celles-ci \u00e9tant enregistr\u00e9es en compte de r\u00e9sultats sous le poste de variation de la juste valeur des immeubles de placement.
Les crit\u00e8res suivants sont retenus afin de pouvoir d\u00e9terminer si un projet de d\u00e9veloppement initia-lement \u00e9valu\u00e9 au prix co\u00fbtant peut \u00eatre r\u00e9\u00e9valu\u00e9 \u00e0 sa juste valeur :
\u2022 l\u2019obtention des permis ex\u00e9cutoires et d\u00e9finitifs permettant d\u2019entamer le d\u00e9veloppement ;
\u2022 la conclusion d\u2019un contrat d\u2019entreprise ;
\u2022 l\u2019obtention du financement n\u00e9cessaire ;
\u2022 un taux de pr\u00e9location sup\u00e9rieur \u00e0 50 %.
Le prix co\u00fbtant comprend le co\u00fbt des travaux effectu\u00e9s, les co\u00fbts du personnel directement impliqu\u00e9 dans le projet, charg\u00e9 de la surveillance technique et de la gestion du projet, sur la base des heures de prestations, et les charges d\u2019int\u00e9r\u00eats capitalis\u00e9es jusqu\u2019\u00e0 la date de livraison, sur la base des charges d\u2019int\u00e9r\u00eats directement imputables au projet de d\u00e9veloppement, et sur la base des taux d\u2019int\u00e9r\u00eat ef-fectifs moyens du Groupe en l\u2019absence de financement sp\u00e9cifique du projet. \u00c0 partir du moment o\u00f9 les crit\u00e8res mentionn\u00e9s ci-avant sont rencontr\u00e9s, la juste valeur des projets de d\u00e9veloppement est d\u00e9termin\u00e9e de mani\u00e8re identique \u00e0 celle des immeubles disponibles \u00e0 la location, \u00e9tant entendu que le taux de capitalisation est adapt\u00e9 en fonction des risques de d\u00e9veloppement pr\u00e9sents.
Les projets de d\u00e9veloppement sont transf\u00e9r\u00e9s au portefeuille d\u2019immeubles disponibles \u00e0 la location \u00e0 la date de leur ach\u00e8vement technique, correspondant g\u00e9n\u00e9ralement \u00e0 la date de r\u00e9ception provi-soire des travaux de d\u00e9veloppement ou de red\u00e9veloppement.
Comptabilisation lors de la r\u00e9alisation d\u2019un immeuble
Lors de la r\u00e9alisation d\u2019un immeuble, les plus ou moins-values r\u00e9alis\u00e9es sont comptabilis\u00e9es dans le compte de r\u00e9sultats sous la rubrique \"XVI R\u00e9sultat sur vente d\u2019immeubles de placement\". Le cas \u00e9ch\u00e9ant, l\u2019abattement forfaitaire initial directement comptabilis\u00e9 en fonds propres au moment de son acquisition (pour les biens acquis avant le 30 septembre 2016) est extourn\u00e9 et pris en compte dans le calcul de la plus ou moins-value r\u00e9alis\u00e9e.
Les commissions pay\u00e9es pour la vente d\u2019immeubles, les frais de transaction et les obligations sous-crites font partie int\u00e9grante du gain ou de la perte r\u00e9alis\u00e9e dans le cadre de la cession.
F. AUTRES IMMOBILISATIONS CORPORELLES
Les immobilisations corporelles autres que les biens immobiliers, dont l\u2019utilisation est limit\u00e9e dans le temps, sont \u00e9valu\u00e9es \u00e0 leur valeur d\u2019acquisition, d\u00e9duction faite des amortissements lin\u00e9aires calcul\u00e9s sur base de leur dur\u00e9e d\u2019utilit\u00e9 pr\u00e9vue et des pertes de valeur \u00e9ventuellement enregistr\u00e9es.
Pourcentages d\u2019amortissements annuels :
\u2022 Am\u00e9nagements : 10 % ;
\u2022 Mobilier et mat\u00e9riel de bureau : 20 % ;
\u2022 Mat\u00e9riel informatique : 33 %.
Si des indices donnent \u00e0 penser qu\u2019un actif a subi une perte de valeur potentielle, sa valeur comp-table sera compar\u00e9e avec sa valeur recouvrable. Si la valeur comptable est sup\u00e9rieure \u00e0 la valeur recouvrable, une perte de valeur sera comptabilis\u00e9e.
Au moment de la vente ou de la d\u00e9saffectation d\u2019autres immobilisations corporelles, leurs valeurs d\u2019acquisition et les amortissements et/ou pertes de valeur y aff\u00e9rents sont supprim\u00e9s du bilan et les plus ou moins-values r\u00e9alis\u00e9es sont enregistr\u00e9es dans le compte de r\u00e9sultats.
G. INSTRUMENTS FINANCIERS D\u00c9RIV\u00c9S
La Soci\u00e9t\u00e9 utilise des instruments financiers d\u00e9riv\u00e9s afin de couvrir son exposition au risque de taux d\u2019int\u00e9r\u00eat r\u00e9sultant du financement de ses activit\u00e9s.
Le traitement comptable des instruments financiers d\u00e9riv\u00e9s d\u00e9pend de leur qualification ou non en tant qu\u2019instrument de couverture ainsi que du type de couverture. Initialement, les produits d\u00e9riv\u00e9s sont comptabilis\u00e9s \u00e0 leur co\u00fbt \u00e0 la date \u00e0 laquelle le contrat d\u00e9riv\u00e9 est conclu ; ce co\u00fbt correspon-dant g\u00e9n\u00e9ralement \u00e0 leur juste valeur. Ult\u00e9rieurement, ils sont \u00e9valu\u00e9s \u00e0 la juste valeur \u00e0 la date de cl\u00f4ture. Les profits ou les pertes d\u00e9coulant de l\u2019application de la juste valeur sont imm\u00e9diatement comptabilis\u00e9s en compte de r\u00e9sultats, \u00e9tant donn\u00e9 que la Soci\u00e9t\u00e9 a choisi de ne pas appliquer le principe de comptabilit\u00e9 de couverture selon l\u2019IFRS 9.
La juste valeur des instruments financiers d\u00e9riv\u00e9s est le prix qui serait re\u00e7u pour la vente d\u2019un actif ou pay\u00e9 pour le transfert d\u2019un passif dans une transaction normale entre des participants de march\u00e9 \u00e0 la date d\u2019\u00e9valuation.
Les instruments financiers d\u00e9riv\u00e9s sont comptabilis\u00e9s comme des actifs financiers si leur valeur est positive, et comme des passifs financiers si leur valeur est n\u00e9gative. Les d\u00e9riv\u00e9s dont l\u2019\u00e9ch\u00e9ance est sup\u00e9rieure \u00e0 12 mois sont repris dans les postes non-courants du bilan (actifs et/ou passifs), tandis que les autres produits d\u00e9riv\u00e9s sont repris dans le poste courant du bilan (actifs et/ou passifs).
H. ACTIFS D\u00c9TENUS EN VUE DE LA VENTE
Les actifs d\u00e9tenus en vue de la vente (provenant des immeubles de placement) sont pr\u00e9sent\u00e9s s\u00e9-par\u00e9ment au bilan \u00e0 une valeur correspondant \u00e0 leur juste valeur (d\u00e9termin\u00e9e par les experts immo-biliers ind\u00e9pendants), conform\u00e9ment \u00e0 l'IFRS 5.
I. TR\u00c9SORERIE ET \u00c9QUIVALENTS DE TR\u00c9SORERIE
La tr\u00e9sorerie et les \u00e9quivalents de tr\u00e9sorerie comprennent les comptes \u00e0 vue, les valeurs en caisse et les placements \u00e0 court terme. Dans la mesure o\u00f9 ils sont soumis \u00e0 des variations de valeur n\u00e9gli-geables, ils sont \u00e9valu\u00e9s \u00e0 leur valeur nominale.
J. COMPTABILISATION, \u00c9VALUATION ET D\u00c9PR\u00c9CIATION D\u2019ACTIFS
Au moment de leur acquisition, tout actif entrant au bilan de la Soci\u00e9t\u00e9 est enregistr\u00e9 au co\u00fbt (\"at cost\"), comprenant tant le prix d\u2019acquisition que les frais et taxes aff\u00e9rents \u00e0 l\u2019op\u00e9ration d\u2019acqui-sition. Ensuite, sauf pour les immeubles de placement, actifs d\u00e9tenus en vue de la vente et instru-ments financiers d\u00e9riv\u00e9s r\u00e9\u00e9valu\u00e9s \u00e0 leur juste valeur de march\u00e9, les autres actifs continuent \u00e0 \u00eatre enregistr\u00e9s au co\u00fbt, qu\u2019il soit amorti lin\u00e9airement ou d\u00e9pr\u00e9ci\u00e9 en cas de perte de valeur durable. Ces pertes de valeur sont notamment enregistr\u00e9es pour les cr\u00e9ances commerciales faisant l\u2019objet de r\u00e9ductions de valeur pour cr\u00e9ances douteuses ou irr\u00e9couvrables.
\u00c0 chaque date de cl\u00f4ture, la Soci\u00e9t\u00e9 revoit la valeur comptable de ses actifs afin d\u2019appr\u00e9cier s\u2019il existe un quelconque indice qu\u2019un actif puisse avoir subi une perte de valeur, auquel cas un test de d\u00e9pr\u00e9ciation est r\u00e9alis\u00e9. Un actif est d\u00e9pr\u00e9ci\u00e9 lorsque sa valeur comptable est sup\u00e9rieure \u00e0 sa va-leur recouvrable. La valeur recouvrable d\u2019un actif ou d\u2019une Unit\u00e9 G\u00e9n\u00e9ratrice de Tr\u00e9sorerie (UGT) est la valeur la plus \u00e9lev\u00e9e entre, d\u2019une part, sa juste valeur diminu\u00e9e des co\u00fbts de la vente et, d\u2019autre part, sa valeur d\u2019utilit\u00e9.
Si la valeur comptable d\u2019un actif ou d\u2019une UGT exc\u00e8de sa valeur recouvrable, l\u2019exc\u00e9dent constitue une perte de valeur comptabilis\u00e9e directement en charges et imput\u00e9e prioritairement en diminution du goodwill affect\u00e9 \u00e0 l\u2019UGT.
La Soci\u00e9t\u00e9 appr\u00e9cie, \u00e0 chaque date de cl\u00f4ture, s\u2019il existe une indication qu\u2019une perte de valeur comp-tabilis\u00e9e au cours de p\u00e9riodes ant\u00e9rieures est susceptible de ne plus exister ou d\u2019avoir diminu\u00e9. S\u2019il existe une telle indication, la Soci\u00e9t\u00e9 estime la valeur recouvrable de l\u2019actif et effectue, le cas \u00e9ch\u00e9ant, une reprise de perte de valeur.
K. CAPITAUX PROPRES
Les instruments de capitaux propres \u00e9mis par la Soci\u00e9t\u00e9 sont comptabilis\u00e9s \u00e0 la valeur de la contre-partie re\u00e7ue, nette des frais d\u2019\u00e9mission.
Les r\u00e9serves comprennent les 3 rubriques principales suivantes :
\u2022 la \"R\u00e9serve du solde des variations de juste valeur des biens immobiliers\", int\u00e9grant toutes les variations de juste valeur enregistr\u00e9es sur le portefeuille d\u2019immeubles de placement depuis leur acquisition ;
\u2022 la \"R\u00e9serve du solde des variations de juste valeur des instruments de couverture autoris\u00e9s aux-quels la comptabilit\u00e9 de couverture telle que d\u00e9finie en IFRS n\u2019est pas appliqu\u00e9e\", reprenant toutes les variations de juste valeur des instruments financiers d\u00e9riv\u00e9s d\u00e9tenus par la Soci\u00e9t\u00e9 depuis leur acquisition ;
\u2022 les \"Autres r\u00e9serves\" reprenant le r\u00e9sultat report\u00e9 des exercices ant\u00e9rieurs non distribu\u00e9 accu-mul\u00e9 par la Soci\u00e9t\u00e9.
Les dividendes ne sont sortis des capitaux propres qu\u2019\u00e0 l\u2019issue de leur approbation par l\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale des actionnaires. Ils sont alors enregistr\u00e9s dans les autres dettes courantes de la Soci\u00e9t\u00e9.
L. EMPRUNTS PORTEURS D\u2019INT\u00c9R\u00caTS
Les emprunts porteurs d\u2019int\u00e9r\u00eats sont valoris\u00e9s \u00e0 la valeur de la contrepartie re\u00e7ue, diminu\u00e9e des co\u00fbts directement imputables. Ils sont ensuite comptabilis\u00e9s au co\u00fbt amorti, correspondant \u00e0 leur valeur nominale diminu\u00e9e du solde non amorti des co\u00fbts directement imputables \u00e0 leur mise en place et augment\u00e9e des proratas d\u2019int\u00e9r\u00eats courus non \u00e9chus relatifs \u00e0 ces emprunts. Ces emprunts sont enregistr\u00e9s en dettes financi\u00e8res courantes ou non courantes en fonction du fait que leur date d\u2019exigibilit\u00e9 soit inf\u00e9rieure ou sup\u00e9rieure \u00e0 12 mois \u00e0 compter de la date de cl\u00f4ture de l\u2019exercice. Ils sont en outre enregistr\u00e9s en dettes vis-\u00e0-vis des \u00e9tablissements de cr\u00e9dit lorsqu\u2019ils sont contract\u00e9s aupr\u00e8s d\u2019une contrepartie bancaire, tandis qu\u2019ils sont enregistr\u00e9s en dettes autres lorsque la contre-partie est plut\u00f4t de type institutionnelle (soci\u00e9t\u00e9s d\u2019assurance, fonds de pension, \u2026).
Pour certains de ses investissements immobiliers, Ascencio ne d\u00e9tient pas la pleine propri\u00e9t\u00e9 mais uniquement l\u2019usufruit, par le biais d\u2019une emphyt\u00e9ose ou d\u2019autres droits de ce type. En vertu de la norme IFRS 16, Ascencio a comptabilis\u00e9 au sein de la rubrique des dettes financi\u00e8res non courantes des passifs repr\u00e9sentant la valeur des engagements de la Soci\u00e9t\u00e9 de s\u2019acquitter des redevances p\u00e9riodiques (emphyt\u00e9otiques ou autres) relatifs aux immeubles concern\u00e9s.
Ces passifs financiers, dont le remboursement est act\u00e9 au fur et \u00e0 mesure du paiement des redevances y relatives, g\u00e9n\u00e8rent des charges d\u2019int\u00e9r\u00eats calcul\u00e9es sur base d\u2019un taux d\u2019int\u00e9r\u00eat effectif relatif \u00e0 chaque contrat. Ils font l\u2019objet d\u2019une r\u00e9\u00e9valuation p\u00e9riodique pour tenir compte non seulement du raccourcissement de la dur\u00e9e r\u00e9siduelle de remboursement mais aussi de l\u2019indexation annuelle des redevances p\u00e9riodiques. Ces variations de valeur sont enregistr\u00e9es dans le m\u00eame poste que celui des variations de valeur des immeubles auxquels ces contrats sont relatifs, \u00e0 savoir en compte de r\u00e9sultats dans la rubrique des variations de juste valeur des immeubles de placement.
M. AUTRES PASSIFS FINANCIERS NON COURANTS
Cette rubrique enregistre principalement la juste valeur n\u00e9gative des instruments financiers d\u00e9riv\u00e9s d\u00e9tenus par la Soci\u00e9t\u00e9 ainsi que les garanties et cautionnements d\u00e9livr\u00e9s par les locataires dans le cadre de leur contrat d\u2019occupation.
N. DETTES COMMERCIALES ET AUTRES DETTES COURANTES
Les dettes commerciales et autres dettes sont \u00e9valu\u00e9es \u00e0 leur co\u00fbt amorti \u00e0 la date du bilan confor-m\u00e9ment \u00e0 l'IFRS 9.
O. PRODUITS D\u2019EXPLOITATION
Les produits d\u2019exploitation incluent les produits locatifs bruts et les produits r\u00e9sultant des services et de la gestion des immeubles et sont \u00e9valu\u00e9s \u00e0 la juste valeur de la contrepartie re\u00e7ue. Les gratuit\u00e9s locatives et les incentivesaccord\u00e9s aux clients sont reconnues en d\u00e9duction des produits locatifs sur la dur\u00e9e du contrat de bail (celle-ci \u00e9tant d\u00e9finie comme la p\u00e9riode entre la date d\u2019entr\u00e9e en vigueur et la premi\u00e8re date de r\u00e9siliation du contrat). Cette reconnaissance \u00e9tal\u00e9e se fait en prenant pour contrepartie un compte de r\u00e9gularisation actif. Etant donn\u00e9 que ces gratuit\u00e9s sont \u00e9galement prises en compte par les experts immobiliers ind\u00e9pendants dans la d\u00e9termination de la juste valeur des immeubles, ce compte de r\u00e9gularisation fait double emploi et est donc mis \u00e0 z\u00e9ro par le biais d\u2019un \"impairment\" comptabilis\u00e9 dans la rubrique des \"Autres recettes et d\u00e9penses relatives \u00e0 la location\".
P. CHARGES D\u2019EXPLOITATION
Les charges locatives sont les d\u00e9penses incombant par nature aux locataires mais factur\u00e9es direc-tement au propri\u00e9taire. Ces charges font d\u00e8s lors l\u2019objet d\u2019une refacturation aux locataires en vertu de leur contrat d\u2019occupation. Cette r\u00e9cup\u00e9ration aupr\u00e8s des locataires est pr\u00e9sent\u00e9e s\u00e9par\u00e9ment.
Les charges immobili\u00e8res sont les d\u00e9penses incombant par nature au propri\u00e9taire, dans le cadre de la gestion de son patrimoine immobilier. Ces charges, reconnues au cours de l\u2019exercice durant lequel elles sont encourues, peuvent \u00eatre d\u2019ordre :
\u2022 technique lorsqu\u2019elles concernent des d\u00e9penses de maintenance, r\u00e9paration ou entretien du por-tefeuille immobilier. Ces d\u00e9penses n\u2019apportent pas de valeur suppl\u00e9mentaire au bien concern\u00e9 et sont d\u00e8s lors directement enregistr\u00e9es dans le compte de r\u00e9sultats au moment de leur ex\u00e9cution ;
\u2022 commercial lorsqu\u2019elles concernent des d\u00e9penses li\u00e9es au marketing des sites ou \u00e0 leur commer-cialisation avec l\u2019aide d\u2019agents immobiliers externes ;
\u2022 de gestion lorsqu\u2019elles concernent le co\u00fbt des \u00e9quipes (internes ou externes) mises en place pour op\u00e9rer la gestion locative, administrative et comptable du portefeuille immobilier.
Ces charges immobili\u00e8res peuvent contractuellement, pour certaines, \u00eatre r\u00e9cup\u00e9r\u00e9es par le biais d\u2019une refacturation aupr\u00e8s des locataires. Cette r\u00e9cup\u00e9ration est pr\u00e9sent\u00e9e s\u00e9par\u00e9ment dans la ru-brique de \"R\u00e9cup\u00e9ration des charges immobili\u00e8res\".
Il est \u00e0 noter que les commissions pay\u00e9es dans le cadre de l\u2019acquisition d\u2019immeubles, les droits d\u2019en-registrement, les frais de notaire et les autres co\u00fbts accessoires sont consid\u00e9r\u00e9s comme des co\u00fbts de transaction et sont inclus dans le co\u00fbt d\u2019acquisition de l\u2019immeuble acquis.
Q. R\u00c9SULTAT FINANCIER
Les charges d\u2019int\u00e9r\u00eats nettes comprennent les int\u00e9r\u00eats dus sur les emprunts, calcul\u00e9es prorata tem-poris aux taux auxquels ceux-ci ont \u00e9t\u00e9 contract\u00e9s, ainsi que les flux de charges et revenus d'int\u00e9r\u00eats g\u00e9n\u00e9r\u00e9s par les instruments financiers d\u00e9riv\u00e9s.
Les autres charges financi\u00e8res enregistrent principalement les commissions de r\u00e9servation calcul\u00e9es sur les montants non tir\u00e9s et les frais de mise en place relatifs \u00e0 ces emprunts.
Les revenus financiers reprennent le r\u00e9sultat positif de la liquidation d\u2019instruments financiers d\u00e9riv\u00e9s d\u00e9tenus par la Soci\u00e9t\u00e9.
R. IMP\u00d4TS
L\u2019imp\u00f4t des soci\u00e9t\u00e9s reprend le montant d\u2019imp\u00f4ts courant \u00e0 verser relatif aux activit\u00e9s de l\u2019exercice cl\u00f4tur\u00e9, au taux en vigueur \u00e0 la date du bilan, ainsi que tout ajustement aux dettes fiscales relatives aux ann\u00e9es pr\u00e9c\u00e9dentes. Il reprend \u00e9galement la r\u00e9\u00e9valuation des dettes d\u2019imp\u00f4ts diff\u00e9r\u00e9s, r\u00e9sultant des latences fiscales existantes au sein du portefeuille immobilier de la Soci\u00e9t\u00e9. Ces dettes d\u2019imp\u00f4ts diff\u00e9r\u00e9s sont \u00e9valu\u00e9es en fonction du taux d\u2019imposition en vigueur dans les entit\u00e9s concern\u00e9es \u00e0 la date du bilan.
", "dimensions": { "concept": "ifrs-full:DisclosureOfSummaryOfSignificantAccountingPoliciesExplanatory", "language": "fr", "entity": "scheme:549300PHFI20T3WJRO63", "period": "2023-10-01T00:00:00/2024-10-01T00:00:00" } }, "f88928": { "value": "A. BASES DE PR\u00c9PARATION
Les \u00e9tats financiers consolid\u00e9s sont \u00e9tablis conform\u00e9ment au r\u00e9f\u00e9rentiel comptable \"International Financial Reporting Standards\" (\"IFRS\") et des interpr\u00e9tations de l\u2019\"International Financial Repor-ting Interpretations Committee\" (\"IFRIC\") publi\u00e9es et effectives au 30 septembre 2024 qui ont \u00e9t\u00e9 approuv\u00e9es par l\u2019Union europ\u00e9enne.
Les \u00e9tats financiers consolid\u00e9s ont aussi \u00e9t\u00e9 pr\u00e9par\u00e9s conform\u00e9ment aux dispositions de l\u2019Arr\u00eat\u00e9 Royal du 13 juillet 2014, modifi\u00e9 par l\u2019Arr\u00eat\u00e9 Royal du 23 avril 2018, relatif aux Soci\u00e9t\u00e9s Immobili\u00e8res R\u00e9glement\u00e9es.
Normes et interpr\u00e9tations applicables pour la p\u00e9riode annuelle ouverte \u00e0 compter du 1eroctobre 2023
\u2022 IFRS 17 Contrats d\u2019assurance ;
\u2022 Amendements \u00e0 IFRS 17 Contrats d\u2019assurance : Application initiale de IFRS 17 et IFRS 9 \u2013 Informa-tions comparatives ;
\u2022 Amendements \u00e0 IAS 1 Pr\u00e9sentation des \u00e9tats financiers et IFRS Practice Statement 2 : Informations \u00e0 fournir sur les m\u00e9thodes comptables ;
\u2022 Amendements \u00e0 IAS 8 M\u00e9thodes comptables, changements d\u2019estimations comptables et erreurs : D\u00e9finition des estimations comptables ;
\u2022 Amendements \u00e0 IAS 12 Imp\u00f4ts sur le r\u00e9sultat : Imp\u00f4ts diff\u00e9r\u00e9s relatifs aux actifs et passifs prove-nant d\u2019une m\u00eame transaction ;
\u2022 Amendements \u00e0 IAS 12 Imp\u00f4ts sur le r\u00e9sultat : R\u00e9forme fiscale internationale \u2013 Introduction des r\u00e8gles du mod\u00e8le du deuxi\u00e8me pilier \"Pillar II\" (applicables imm\u00e9diatement - les informations \u00e0 fournir sont requises pour les p\u00e9riodes annuelles commen\u00e7ant le, ou apr\u00e8s le 1erjanvier 2023).
Ces nouvelles normes et interpr\u00e9tations n\u2019ont pas eu d\u2019impact sur les pr\u00e9sents \u00e9tats financiers consolid\u00e9s.
Normes et interpr\u00e9tations \u00e9mises, mais pas encore applicables pour la p\u00e9riode annuelle ouverte \u00e0 compter du 1eroctobre 2023
\u2022 Amendements \u00e0 IAS 1 Pr\u00e9sentation des \u00e9tats financiers : Classification de dettes parmi les \u00e9l\u00e9-ments courants ou non-courants et classifications des dettes non-courantes assorties de cove-nants (applicables pour les p\u00e9riodes annuelles ouvertes \u00e0 compter du 1erjanvier 2024) ;
\u2022 Amendements \u00e0 IFRS 16 Contrats de location : Dettes de location dans un contrat de cession-bail (applicables pour les p\u00e9riodes annuelles ouvertes \u00e0 compter du 1erjanvier 2024) ;
\u2022 Amendements \u00e0 IAS 7 Tableau des flux de tr\u00e9sorerie et IFRS 7 Instruments financiers : Informations \u00e0 fournir : Accords de financement des fournisseurs (applicables pour les p\u00e9riodes annuelles ou-vertes \u00e0 compter du 1erjanvier 2024, mais non encore adopt\u00e9s au niveau europ\u00e9en) ;
\u2022 Amendements \u00e0 IAS 21 Effets des variations des cours des monnaies \u00e9trang\u00e8res : Manque d\u2019\u00e9chan-geabilit\u00e9 (applicables pour les p\u00e9riodes annuelles ouvertes \u00e0 compter du 1erjanvier 2025, mais non encore adopt\u00e9s au niveau europ\u00e9en) ;
\u2022 IFRS 18 Pr\u00e9sentation et informations \u00e0 fournir dans les \u00e9tats financiers (applicable pour les p\u00e9riodes annuelles ouvertes \u00e0 compter du 1 janvier 2027 mais non encore adopt\u00e9e au niveau europ\u00e9en) ;
\u2022 IFRS 19 Filiales n\u2019ayant pas d\u2019obligation d\u2019information du public : Informations \u00e0 fournir (applicable pour les p\u00e9riodes annuelles ouvertes \u00e0 compter du 1erjanvier 2027 mais non encore adopt\u00e9e au niveau europ\u00e9en) ;
\u2022 Amendements \u00e0 IFRS 9 et IFRS 7 Classement et \u00e9valuation des instruments financiers (applicables pour les p\u00e9riodes annuelles ouvertes \u00e0 compter du 1erjanvier 2026, mais non encore adopt\u00e9s au niveau europ\u00e9en).
La Soci\u00e9t\u00e9 est en train de d\u00e9terminer les cons\u00e9quences qu\u2019aura l\u2019introduction des changements \u00e9num\u00e9r\u00e9s ci-dessus.
", "dimensions": { "concept": "ifrs-full:DisclosureOfBasisOfPreparationOfFinancialStatementsExplanatory", "language": "fr", "entity": "scheme:549300PHFI20T3WJRO63", "period": "2023-10-01T00:00:00/2024-10-01T00:00:00" } }, "f89586": { "value": "B. BASE DE LA PR\u00c9SENTATION
Les informations financi\u00e8res sont pr\u00e9sent\u00e9es en milliers d\u2019euros. Les \u00e9tats financiers sont pr\u00e9par\u00e9s sur la base du co\u00fbt historique \u00e0 l\u2019exception des actifs et passifs suivants qui sont \u00e9valu\u00e9s \u00e0 leur juste valeur : les immeubles de placement1, les immeubles d\u00e9tenus en vue de la vente, les actifs et passifs financiers d\u00e9tenus \u00e0 des fins de couverture ou de transaction ainsi que les dettes financi\u00e8res non courantes comptabilis\u00e9es en vertu de la norme IFRS 16.
Les principes de base appliqu\u00e9s pour l\u2019\u00e9tablissement des comptes consolid\u00e9s sont pr\u00e9sent\u00e9s ci-apr\u00e8s.
", "dimensions": { "concept": "ifrs-full:DescriptionOfOtherAccountingPoliciesRelevantToUnderstandingOfFinancialStatements", "language": "fr", "entity": "scheme:549300PHFI20T3WJRO63", "period": "2023-10-01T00:00:00/2024-10-01T00:00:00" } }, "f89685": { "value": "C. BASE DE LA CONSOLIDATION
Les \u00e9tats financiers consolid\u00e9s comprennent les \u00e9tats financiers de la Soci\u00e9t\u00e9 et les \u00e9tats financiers des entit\u00e9s qu\u2019elle contr\u00f4le et ses filiales. La Soci\u00e9t\u00e9 a le contr\u00f4le lorsqu\u2019elle :
\u2022 d\u00e9tient le pouvoir de diriger les politiques financi\u00e8re et op\u00e9rationnelle d\u2019une entit\u00e9 de fa\u00e7on \u00e0 ob-tenir des avantages de ses activit\u00e9s ;
\u2022 a la capacit\u00e9 d\u2019exercer son pouvoir de mani\u00e8re \u00e0 influer sur le montant des rendements qu\u2019elle obtient de l\u2019entit\u00e9 d\u00e9tenue.
Les entreprises contr\u00f4l\u00e9es par la Soci\u00e9t\u00e9 sont consolid\u00e9es selon la m\u00e9thode de la consolidation glo-bale. Cette derni\u00e8re consiste \u00e0 reprendre int\u00e9gralement les composants inscrits \u00e0 l\u2019actif et au passif des entreprises consolid\u00e9es, ainsi que les charges et produits, d\u00e9duction faite des \u00e9liminations re-quises. La consolidation des filiales commence d\u00e8s l\u2019instant o\u00f9 Ascencio SA contr\u00f4le l\u2019entit\u00e9 jusqu\u2019\u00e0 la date \u00e0 laquelle le contr\u00f4le cesse.
1. Les immeubles de placement incluent la juste valeur des projets en d\u00e9veloppement.
D. IMMOBILISATIONS INCORPORELLES
La Soci\u00e9t\u00e9 enregistre une immobilisation incorporelle lorsqu\u2019elle acquiert un actif ayant les caract\u00e9-ristiques d\u2019\u00eatre non mon\u00e9taire, identifiable et sans substance physique mais qui peut \u00eatre d\u00e9tenu en vue de son utilisation sur plus d\u2019une p\u00e9riode comptable pour la production ou la fourniture de biens et de services, pour une location \u00e0 des tiers ou \u00e0 des fins administratives. Ce type d\u2019immobilisation n\u2019est pas destin\u00e9 \u00e0 \u00eatre vendu dans le cours normal des affaires et doit \u00eatre en mesure de fournir des avantages \u00e9conomiques futurs pour la Soci\u00e9t\u00e9.
Lors de son acquisition, l\u2019immobilisation incorporelle est initialement \u00e9valu\u00e9e \u00e0 son co\u00fbt, selon les r\u00e8gles applicables aux immobilisations corporelles. Ensuite, cette immobilisation fait l\u2019objet d\u2019une d\u00e9pr\u00e9ciation de valeur calcul\u00e9e sur base d\u2019un amortissement lin\u00e9aire de son co\u00fbt d\u2019acquisition sur la p\u00e9riode estim\u00e9e de son utilisation, avec application d\u2019un prorata d\u2019amortissement correspondant au nombre de mois d\u2019utilisation pour l\u2019ann\u00e9e au cours de laquelle l\u2019investissement est effectu\u00e9.
En ce qui concerne les logiciels informatiques acquis par la Soci\u00e9t\u00e9, le pourcentage annuel d\u2019amor-tissement est fix\u00e9 \u00e0 20 %.
Toutefois, l'amortissement des logiciels peut \u00eatre r\u00e9parti sur une dur\u00e9e plus longue, pour autant qu'elle corresponde \u00e0 la dur\u00e9e probable d'utilisation, et en fonction du rythme de consommation des avantages \u00e9conomiques li\u00e9s \u00e0 l'actif.
Si des indices donnent \u00e0 penser qu\u2019une immobilisation incorporelle a subi une perte de valeur po-tentielle, sa valeur comptable sera compar\u00e9e avec sa valeur recouvrable. Si la valeur comptable est sup\u00e9rieure \u00e0 la valeur recouvrable, une perte de valeur sera comptabilis\u00e9e.
L\u2019immobilisation incorporelle sera \u00e9limin\u00e9e du bilan de la Soci\u00e9t\u00e9 lorsqu\u2019elle est c\u00e9d\u00e9e ou que l\u2019on n\u2019attend plus d\u2019avantages \u00e9conomiques futurs de son utilisation ou de sa cession.
", "dimensions": { "concept": "ifrs-full:DescriptionOfAccountingPolicyForIntangibleAssetsAndGoodwillExplanatory", "language": "fr", "entity": "scheme:549300PHFI20T3WJRO63", "period": "2023-10-01T00:00:00/2024-10-01T00:00:00" } }, "f90223": { "value": "E. IMMEUBLES DE PLACEMENT
IMMEUBLES DISPONIBLES \u00c0 LA LOCATION
\u00c9valuation lors de la comptabilisation initiale
Les immeubles disponibles \u00e0 la location sont initialement \u00e9valu\u00e9s \u00e0 leur co\u00fbt d\u2019acquisition, y compris les frais de transaction li\u00e9s \u00e0 leur acquisition. Pour les immeubles acquis par voie de fusion, scission ou apport, les taxes dues sur les plus-values des soci\u00e9t\u00e9s absorb\u00e9es sont comprises dans le co\u00fbt d\u2019acquisition.
\u00c9valuation apr\u00e8s la comptabilisation initiale
Apr\u00e8s comptabilisation initiale, les immeubles disponibles \u00e0 la location sont \u00e9valu\u00e9s \u00e0 leur juste valeur.
Au terme de chaque trimestre, un expert immobilier ind\u00e9pendant \u00e9value les \u00e9l\u00e9ments suivants avec pr\u00e9cision :
\u2022 les biens immobiliers, les biens immobiliers par destination et les droits r\u00e9els sur les biens immo-biliers d\u00e9tenus par Ascencio SA et par les soci\u00e9t\u00e9s immobili\u00e8res dont elle d\u00e9tient le contr\u00f4le ;
\u2022 les droits d\u00e9coulant des contrats en vertu desquels un ou plusieurs biens sont donn\u00e9s en leasing immobilier \u00e0 Ascencio SA et les soci\u00e9t\u00e9s immobili\u00e8res dont elle d\u00e9tient le contr\u00f4le ainsi que le bien immobilier sous-jacent.
Les experts effectuent leur \u00e9valuation des valeurs d\u2019investissement et des justes valeurs des im-meubles disponibles \u00e0 la location conform\u00e9ment aux normes nationales et internationales. La juste valeur, qui est calcul\u00e9e en r\u00e9duisant la valeur d\u2019investissement d\u2019un montant estim\u00e9 pour les frais de mutation, se d\u00e9finit comme la valeur la plus probable que l\u2019on puisse raisonnablement obtenir entre parties de bonne volont\u00e9 et bien inform\u00e9es dans des conditions de vente normales.
Le montant estim\u00e9 pour les frais de mutation s\u2019\u00e9l\u00e8ve :
\u2022 \u00e0 2,5 % (soit le taux moyen des frais de transaction d\u00e9fini par BEAMA (Belgian Asset Manager As-sociation)) pour les immeubles situ\u00e9s en Belgique, tant pour les immeubles de valeurs sup\u00e9rieures que inf\u00e9rieures \u00e0 2,5 millions EUR. Depuis son origine, la Soci\u00e9t\u00e9 consid\u00e8re en effet son portefeuille comme un ensemble, pouvant \u00eatre ali\u00e9n\u00e9 en tout ou en partie. Cette consid\u00e9ration est partag\u00e9e par les experts immobiliers ind\u00e9pendants qui appliquent d\u00e8s lors cette d\u00e9duction forfaitaire de 2,5 %, quelles que soient les valeurs individuelles des immeubles du portefeuille belge, pour passer de leurs valeurs d\u2019investissement \u00e0 leurs justes valeurs ;
\u2022 de 1,8 % \u00e0 6,9 % pour les immeubles situ\u00e9s en France, soit le taux des frais de mutation applicables localement selon que l\u2019immeuble est \u00e2g\u00e9 de plus ou moins 5 ans ;
\u2022 de 0,5 % \u00e0 1,5 % pour les immeubles situ\u00e9s en Espagne, soit le taux moyen des frais de mutation applicable localement en fonction de leur localisation.
Pour certains de ses investissements immobiliers, Ascencio ne d\u00e9tient pas la pleine propri\u00e9t\u00e9 mais uniquement l\u2019usufruit, par le biais d\u2019une emphyt\u00e9ose ou d\u2019autres droits de ce type. En vertu de la norme IFRS 16, Ascencio a comptabilis\u00e9 au sein de la rubrique des immeubles disponibles \u00e0 la location des actifs repr\u00e9sentant les droits d\u2019usage (\"rights of use\") d\u00e9tenus par la Soci\u00e9t\u00e9 sur les immeubles concern\u00e9s. Conform\u00e9ment \u00e0 la norme et de mani\u00e8re similaire aux autres immeubles disponibles \u00e0 location, ces actifs de droits d\u2019usage sont valoris\u00e9s \u00e0 leur juste valeur r\u00e9\u00e9valu\u00e9e chaque trimestre par les experts immobiliers ind\u00e9pendants.
Tout ajustement ult\u00e9rieur de juste valeur des immeubles disponibles \u00e0 la location est ensuite en-registr\u00e9 en compte de r\u00e9sultats durant la p\u00e9riode au cours de laquelle il est survenu et est ensuite affect\u00e9 aux r\u00e9serves indisponibles (rubrique \"R\u00e9serve du solde des variations de juste valeur des biens immobiliers\") lors de l\u2019affectation des b\u00e9n\u00e9fices.
D\u00e9penses effectu\u00e9es pour les travaux relatifs aux immeubles disponibles \u00e0 la location
Les d\u00e9penses effectu\u00e9es \u00e0 l\u2019occasion de travaux relatifs aux immeubles disponibles \u00e0 la location sont port\u00e9es \u00e0 l\u2019actif si elles sont sources de cr\u00e9ation de valeur en accroissant les avantages \u00e9conomiques escompt\u00e9s li\u00e9s \u00e0 l\u2019exploitation des immeubles consid\u00e9r\u00e9s. Elles sont par contre \u00e0 charge du r\u00e9sultat d\u2019exploitation des immeubles si elles ne sont pas source d\u2019avantages \u00e9conomiques suppl\u00e9mentaires.
Projets de d\u00e9veloppement
Les biens immobiliers en construction ou en d\u00e9veloppement destin\u00e9s \u00e0 \u00eatre ajout\u00e9s au portefeuille des immeubles disponibles \u00e0 la location sont enregistr\u00e9s dans la rubrique des \"projets de d\u00e9velop-pement\".
Les projets de d\u00e9veloppement sont initialement \u00e9valu\u00e9s au prix co\u00fbtant et ensuite \u00e0 leur juste valeur, except\u00e9 pour les projets portant sur un immeuble enregistr\u00e9 pr\u00e9c\u00e9demment dans la rubrique des \"Immeubles disponibles \u00e0 la location\" et donc d\u00e9j\u00e0 \u00e9valu\u00e9 \u00e0 sa juste valeur ; auquel cas celui-ci sera reclass\u00e9 dans la rubrique des projets de d\u00e9veloppements mais continuera \u00e0 \u00eatre valoris\u00e9 \u00e0 sa juste valeur.
Si leur valeur de march\u00e9 ne peut \u00eatre \u00e9tablie de mani\u00e8re fiable, les projets de d\u00e9veloppement sont \u00e9valu\u00e9s au co\u00fbt historique sous d\u00e9duction des pertes de valeur durables, celles-ci \u00e9tant enregistr\u00e9es en compte de r\u00e9sultats sous le poste de variation de la juste valeur des immeubles de placement.
Les crit\u00e8res suivants sont retenus afin de pouvoir d\u00e9terminer si un projet de d\u00e9veloppement initia-lement \u00e9valu\u00e9 au prix co\u00fbtant peut \u00eatre r\u00e9\u00e9valu\u00e9 \u00e0 sa juste valeur :
\u2022 l\u2019obtention des permis ex\u00e9cutoires et d\u00e9finitifs permettant d\u2019entamer le d\u00e9veloppement ;
\u2022 la conclusion d\u2019un contrat d\u2019entreprise ;
\u2022 l\u2019obtention du financement n\u00e9cessaire ;
\u2022 un taux de pr\u00e9location sup\u00e9rieur \u00e0 50 %.
Le prix co\u00fbtant comprend le co\u00fbt des travaux effectu\u00e9s, les co\u00fbts du personnel directement impliqu\u00e9 dans le projet, charg\u00e9 de la surveillance technique et de la gestion du projet, sur la base des heures de prestations, et les charges d\u2019int\u00e9r\u00eats capitalis\u00e9es jusqu\u2019\u00e0 la date de livraison, sur la base des charges d\u2019int\u00e9r\u00eats directement imputables au projet de d\u00e9veloppement, et sur la base des taux d\u2019int\u00e9r\u00eat ef-fectifs moyens du Groupe en l\u2019absence de financement sp\u00e9cifique du projet. \u00c0 partir du moment o\u00f9 les crit\u00e8res mentionn\u00e9s ci-avant sont rencontr\u00e9s, la juste valeur des projets de d\u00e9veloppement est d\u00e9termin\u00e9e de mani\u00e8re identique \u00e0 celle des immeubles disponibles \u00e0 la location, \u00e9tant entendu que le taux de capitalisation est adapt\u00e9 en fonction des risques de d\u00e9veloppement pr\u00e9sents.
Les projets de d\u00e9veloppement sont transf\u00e9r\u00e9s au portefeuille d\u2019immeubles disponibles \u00e0 la location \u00e0 la date de leur ach\u00e8vement technique, correspondant g\u00e9n\u00e9ralement \u00e0 la date de r\u00e9ception provi-soire des travaux de d\u00e9veloppement ou de red\u00e9veloppement.
Comptabilisation lors de la r\u00e9alisation d\u2019un immeuble
Lors de la r\u00e9alisation d\u2019un immeuble, les plus ou moins-values r\u00e9alis\u00e9es sont comptabilis\u00e9es dans le compte de r\u00e9sultats sous la rubrique \"XVI R\u00e9sultat sur vente d\u2019immeubles de placement\". Le cas \u00e9ch\u00e9ant, l\u2019abattement forfaitaire initial directement comptabilis\u00e9 en fonds propres au moment de son acquisition (pour les biens acquis avant le 30 septembre 2016) est extourn\u00e9 et pris en compte dans le calcul de la plus ou moins-value r\u00e9alis\u00e9e.
Les commissions pay\u00e9es pour la vente d\u2019immeubles, les frais de transaction et les obligations sous-crites font partie int\u00e9grante du gain ou de la perte r\u00e9alis\u00e9e dans le cadre de la cession.
", "dimensions": { "concept": "ifrs-full:DescriptionOfAccountingPolicyForInvestmentPropertyExplanatory", "language": "fr", "entity": "scheme:549300PHFI20T3WJRO63", "period": "2023-10-01T00:00:00/2024-10-01T00:00:00" } }, "f91526": { "value": "F. AUTRES IMMOBILISATIONS CORPORELLES
Les immobilisations corporelles autres que les biens immobiliers, dont l\u2019utilisation est limit\u00e9e dans le temps, sont \u00e9valu\u00e9es \u00e0 leur valeur d\u2019acquisition, d\u00e9duction faite des amortissements lin\u00e9aires calcul\u00e9s sur base de leur dur\u00e9e d\u2019utilit\u00e9 pr\u00e9vue et des pertes de valeur \u00e9ventuellement enregistr\u00e9es.
Pourcentages d\u2019amortissements annuels :
\u2022 Am\u00e9nagements : 10 % ;
\u2022 Mobilier et mat\u00e9riel de bureau : 20 % ;
\u2022 Mat\u00e9riel informatique : 33 %.
Si des indices donnent \u00e0 penser qu\u2019un actif a subi une perte de valeur potentielle, sa valeur comp-table sera compar\u00e9e avec sa valeur recouvrable. Si la valeur comptable est sup\u00e9rieure \u00e0 la valeur recouvrable, une perte de valeur sera comptabilis\u00e9e.
Au moment de la vente ou de la d\u00e9saffectation d\u2019autres immobilisations corporelles, leurs valeurs d\u2019acquisition et les amortissements et/ou pertes de valeur y aff\u00e9rents sont supprim\u00e9s du bilan et les plus ou moins-values r\u00e9alis\u00e9es sont enregistr\u00e9es dans le compte de r\u00e9sultats.
", "dimensions": { "concept": "ifrs-full:DescriptionOfAccountingPolicyForPropertyPlantAndEquipmentExplanatory", "language": "fr", "entity": "scheme:549300PHFI20T3WJRO63", "period": "2023-10-01T00:00:00/2024-10-01T00:00:00" } }, "f91688": { "value": "G. INSTRUMENTS FINANCIERS D\u00c9RIV\u00c9S
La Soci\u00e9t\u00e9 utilise des instruments financiers d\u00e9riv\u00e9s afin de couvrir son exposition au risque de taux d\u2019int\u00e9r\u00eat r\u00e9sultant du financement de ses activit\u00e9s.
Le traitement comptable des instruments financiers d\u00e9riv\u00e9s d\u00e9pend de leur qualification ou non en tant qu\u2019instrument de couverture ainsi que du type de couverture. Initialement, les produits d\u00e9riv\u00e9s sont comptabilis\u00e9s \u00e0 leur co\u00fbt \u00e0 la date \u00e0 laquelle le contrat d\u00e9riv\u00e9 est conclu ; ce co\u00fbt correspon-dant g\u00e9n\u00e9ralement \u00e0 leur juste valeur. Ult\u00e9rieurement, ils sont \u00e9valu\u00e9s \u00e0 la juste valeur \u00e0 la date de cl\u00f4ture. Les profits ou les pertes d\u00e9coulant de l\u2019application de la juste valeur sont imm\u00e9diatement comptabilis\u00e9s en compte de r\u00e9sultats, \u00e9tant donn\u00e9 que la Soci\u00e9t\u00e9 a choisi de ne pas appliquer le principe de comptabilit\u00e9 de couverture selon l\u2019IFRS 9.
La juste valeur des instruments financiers d\u00e9riv\u00e9s est le prix qui serait re\u00e7u pour la vente d\u2019un actif ou pay\u00e9 pour le transfert d\u2019un passif dans une transaction normale entre des participants de march\u00e9 \u00e0 la date d\u2019\u00e9valuation.
Les instruments financiers d\u00e9riv\u00e9s sont comptabilis\u00e9s comme des actifs financiers si leur valeur est positive, et comme des passifs financiers si leur valeur est n\u00e9gative. Les d\u00e9riv\u00e9s dont l\u2019\u00e9ch\u00e9ance est sup\u00e9rieure \u00e0 12 mois sont repris dans les postes non-courants du bilan (actifs et/ou passifs), tandis que les autres produits d\u00e9riv\u00e9s sont repris dans le poste courant du bilan (actifs et/ou passifs).
", "dimensions": { "concept": "ifrs-full:DescriptionOfAccountingPolicyForDerivativeFinancialInstrumentsAndHedgingExplanatory", "language": "fr", "entity": "scheme:549300PHFI20T3WJRO63", "period": "2023-10-01T00:00:00/2024-10-01T00:00:00" } }, "f92006": { "value": "H. ACTIFS D\u00c9TENUS EN VUE DE LA VENTE
Les actifs d\u00e9tenus en vue de la vente (provenant des immeubles de placement) sont pr\u00e9sent\u00e9s s\u00e9-par\u00e9ment au bilan \u00e0 une valeur correspondant \u00e0 leur juste valeur (d\u00e9termin\u00e9e par les experts immo-biliers ind\u00e9pendants), conform\u00e9ment \u00e0 l'IFRS 5.
", "dimensions": { "concept": "ifrs-full:DescriptionOfAccountingPolicyForNoncurrentAssetsOrDisposalGroupsClassifiedAsHeldForSaleAndDiscontinuedOperationsExplanatory", "language": "fr", "entity": "scheme:549300PHFI20T3WJRO63", "period": "2023-10-01T00:00:00/2024-10-01T00:00:00" } }, "f92055": { "value": "I. TR\u00c9SORERIE ET \u00c9QUIVALENTS DE TR\u00c9SORERIE
La tr\u00e9sorerie et les \u00e9quivalents de tr\u00e9sorerie comprennent les comptes \u00e0 vue, les valeurs en caisse et les placements \u00e0 court terme. Dans la mesure o\u00f9 ils sont soumis \u00e0 des variations de valeur n\u00e9gli-geables, ils sont \u00e9valu\u00e9s \u00e0 leur valeur nominale.
", "dimensions": { "concept": "ifrs-full:DescriptionOfAccountingPolicyToDetermineComponentsOfCashAndCashEquivalents", "language": "fr", "entity": "scheme:549300PHFI20T3WJRO63", "period": "2023-10-01T00:00:00/2024-10-01T00:00:00" } }, "f92107": { "value": "J. COMPTABILISATION, \u00c9VALUATION ET D\u00c9PR\u00c9CIATION D\u2019ACTIFS
Au moment de leur acquisition, tout actif entrant au bilan de la Soci\u00e9t\u00e9 est enregistr\u00e9 au co\u00fbt (\"at cost\"), comprenant tant le prix d\u2019acquisition que les frais et taxes aff\u00e9rents \u00e0 l\u2019op\u00e9ration d\u2019acqui-sition. Ensuite, sauf pour les immeubles de placement, actifs d\u00e9tenus en vue de la vente et instru-ments financiers d\u00e9riv\u00e9s r\u00e9\u00e9valu\u00e9s \u00e0 leur juste valeur de march\u00e9, les autres actifs continuent \u00e0 \u00eatre enregistr\u00e9s au co\u00fbt, qu\u2019il soit amorti lin\u00e9airement ou d\u00e9pr\u00e9ci\u00e9 en cas de perte de valeur durable. Ces pertes de valeur sont notamment enregistr\u00e9es pour les cr\u00e9ances commerciales faisant l\u2019objet de r\u00e9ductions de valeur pour cr\u00e9ances douteuses ou irr\u00e9couvrables.
\u00c0 chaque date de cl\u00f4ture, la Soci\u00e9t\u00e9 revoit la valeur comptable de ses actifs afin d\u2019appr\u00e9cier s\u2019il existe un quelconque indice qu\u2019un actif puisse avoir subi une perte de valeur, auquel cas un test de d\u00e9pr\u00e9ciation est r\u00e9alis\u00e9. Un actif est d\u00e9pr\u00e9ci\u00e9 lorsque sa valeur comptable est sup\u00e9rieure \u00e0 sa va-leur recouvrable. La valeur recouvrable d\u2019un actif ou d\u2019une Unit\u00e9 G\u00e9n\u00e9ratrice de Tr\u00e9sorerie (UGT) est la valeur la plus \u00e9lev\u00e9e entre, d\u2019une part, sa juste valeur diminu\u00e9e des co\u00fbts de la vente et, d\u2019autre part, sa valeur d\u2019utilit\u00e9.
Si la valeur comptable d\u2019un actif ou d\u2019une UGT exc\u00e8de sa valeur recouvrable, l\u2019exc\u00e9dent constitue une perte de valeur comptabilis\u00e9e directement en charges et imput\u00e9e prioritairement en diminution du goodwill affect\u00e9 \u00e0 l\u2019UGT.
La Soci\u00e9t\u00e9 appr\u00e9cie, \u00e0 chaque date de cl\u00f4ture, s\u2019il existe une indication qu\u2019une perte de valeur comp-tabilis\u00e9e au cours de p\u00e9riodes ant\u00e9rieures est susceptible de ne plus exister ou d\u2019avoir diminu\u00e9. S\u2019il existe une telle indication, la Soci\u00e9t\u00e9 estime la valeur recouvrable de l\u2019actif et effectue, le cas \u00e9ch\u00e9ant, une reprise de perte de valeur.
", "dimensions": { "concept": "ifrs-full:DisclosureOfImpairmentOfAssetsExplanatory", "language": "fr", "entity": "scheme:549300PHFI20T3WJRO63", "period": "2023-10-01T00:00:00/2024-10-01T00:00:00" } }, "f92401": { "value": "K. CAPITAUX PROPRES
Les instruments de capitaux propres \u00e9mis par la Soci\u00e9t\u00e9 sont comptabilis\u00e9s \u00e0 la valeur de la contre-partie re\u00e7ue, nette des frais d\u2019\u00e9mission.
Les r\u00e9serves comprennent les 3 rubriques principales suivantes :
\u2022 la \"R\u00e9serve du solde des variations de juste valeur des biens immobiliers\", int\u00e9grant toutes les variations de juste valeur enregistr\u00e9es sur le portefeuille d\u2019immeubles de placement depuis leur acquisition ;
\u2022 la \"R\u00e9serve du solde des variations de juste valeur des instruments de couverture autoris\u00e9s aux-quels la comptabilit\u00e9 de couverture telle que d\u00e9finie en IFRS n\u2019est pas appliqu\u00e9e\", reprenant toutes les variations de juste valeur des instruments financiers d\u00e9riv\u00e9s d\u00e9tenus par la Soci\u00e9t\u00e9 depuis leur acquisition ;
\u2022 les \"Autres r\u00e9serves\" reprenant le r\u00e9sultat report\u00e9 des exercices ant\u00e9rieurs non distribu\u00e9 accu-mul\u00e9 par la Soci\u00e9t\u00e9.
Les dividendes ne sont sortis des capitaux propres qu\u2019\u00e0 l\u2019issue de leur approbation par l\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale des actionnaires. Ils sont alors enregistr\u00e9s dans les autres dettes courantes de la Soci\u00e9t\u00e9.
", "dimensions": { "concept": "ifrs-full:DescriptionOfAccountingPolicyForIssuedCapitalExplanatory", "language": "fr", "entity": "scheme:549300PHFI20T3WJRO63", "period": "2023-10-01T00:00:00/2024-10-01T00:00:00" } }, "f92651": { "value": "L. EMPRUNTS PORTEURS D\u2019INT\u00c9R\u00caTS
Les emprunts porteurs d\u2019int\u00e9r\u00eats sont valoris\u00e9s \u00e0 la valeur de la contrepartie re\u00e7ue, diminu\u00e9e des co\u00fbts directement imputables. Ils sont ensuite comptabilis\u00e9s au co\u00fbt amorti, correspondant \u00e0 leur valeur nominale diminu\u00e9e du solde non amorti des co\u00fbts directement imputables \u00e0 leur mise en place et augment\u00e9e des proratas d\u2019int\u00e9r\u00eats courus non \u00e9chus relatifs \u00e0 ces emprunts. Ces emprunts sont enregistr\u00e9s en dettes financi\u00e8res courantes ou non courantes en fonction du fait que leur date d\u2019exigibilit\u00e9 soit inf\u00e9rieure ou sup\u00e9rieure \u00e0 12 mois \u00e0 compter de la date de cl\u00f4ture de l\u2019exercice. Ils sont en outre enregistr\u00e9s en dettes vis-\u00e0-vis des \u00e9tablissements de cr\u00e9dit lorsqu\u2019ils sont contract\u00e9s aupr\u00e8s d\u2019une contrepartie bancaire, tandis qu\u2019ils sont enregistr\u00e9s en dettes autres lorsque la contre-partie est plut\u00f4t de type institutionnelle (soci\u00e9t\u00e9s d\u2019assurance, fonds de pension, \u2026).
Pour certains de ses investissements immobiliers, Ascencio ne d\u00e9tient pas la pleine propri\u00e9t\u00e9 mais uniquement l\u2019usufruit, par le biais d\u2019une emphyt\u00e9ose ou d\u2019autres droits de ce type. En vertu de la norme IFRS 16, Ascencio a comptabilis\u00e9 au sein de la rubrique des dettes financi\u00e8res non courantes des passifs repr\u00e9sentant la valeur des engagements de la Soci\u00e9t\u00e9 de s\u2019acquitter des redevances p\u00e9riodiques (emphyt\u00e9otiques ou autres) relatifs aux immeubles concern\u00e9s.
Ces passifs financiers, dont le remboursement est act\u00e9 au fur et \u00e0 mesure du paiement des redevances y relatives, g\u00e9n\u00e8rent des charges d\u2019int\u00e9r\u00eats calcul\u00e9es sur base d\u2019un taux d\u2019int\u00e9r\u00eat effectif relatif \u00e0 chaque contrat. Ils font l\u2019objet d\u2019une r\u00e9\u00e9valuation p\u00e9riodique pour tenir compte non seulement du raccourcissement de la dur\u00e9e r\u00e9siduelle de remboursement mais aussi de l\u2019indexation annuelle des redevances p\u00e9riodiques. Ces variations de valeur sont enregistr\u00e9es dans le m\u00eame poste que celui des variations de valeur des immeubles auxquels ces contrats sont relatifs, \u00e0 savoir en compte de r\u00e9sultats dans la rubrique des variations de juste valeur des immeubles de placement.
", "dimensions": { "concept": "ifrs-full:DescriptionOfAccountingPolicyForBorrowingsExplanatory", "language": "fr", "entity": "scheme:549300PHFI20T3WJRO63", "period": "2023-10-01T00:00:00/2024-10-01T00:00:00" } }, "f92963": { "value": "M. AUTRES PASSIFS FINANCIERS NON COURANTS
Cette rubrique enregistre principalement la juste valeur n\u00e9gative des instruments financiers d\u00e9riv\u00e9s d\u00e9tenus par la Soci\u00e9t\u00e9 ainsi que les garanties et cautionnements d\u00e9livr\u00e9s par les locataires dans le cadre de leur contrat d\u2019occupation.
", "dimensions": { "concept": "ifrs-full:DescriptionOfAccountingPolicyForFinancialLiabilitiesExplanatory", "language": "fr", "entity": "scheme:549300PHFI20T3WJRO63", "period": "2023-10-01T00:00:00/2024-10-01T00:00:00" } }, "f93005": { "value": "N. DETTES COMMERCIALES ET AUTRES DETTES COURANTES
Les dettes commerciales et autres dettes sont \u00e9valu\u00e9es \u00e0 leur co\u00fbt amorti \u00e0 la date du bilan confor-m\u00e9ment \u00e0 l'IFRS 9.
", "dimensions": { "concept": "ifrs-full:DescriptionOfAccountingPolicyForTradeAndOtherPayablesExplanatory", "language": "fr", "entity": "scheme:549300PHFI20T3WJRO63", "period": "2023-10-01T00:00:00/2024-10-01T00:00:00" } }, "f93037": { "value": "O. PRODUITS D\u2019EXPLOITATION
Les produits d\u2019exploitation incluent les produits locatifs bruts et les produits r\u00e9sultant des services et de la gestion des immeubles et sont \u00e9valu\u00e9s \u00e0 la juste valeur de la contrepartie re\u00e7ue. Les gratuit\u00e9s locatives et les incentivesaccord\u00e9s aux clients sont reconnues en d\u00e9duction des produits locatifs sur la dur\u00e9e du contrat de bail (celle-ci \u00e9tant d\u00e9finie comme la p\u00e9riode entre la date d\u2019entr\u00e9e en vigueur et la premi\u00e8re date de r\u00e9siliation du contrat). Cette reconnaissance \u00e9tal\u00e9e se fait en prenant pour contrepartie un compte de r\u00e9gularisation actif. Etant donn\u00e9 que ces gratuit\u00e9s sont \u00e9galement prises en compte par les experts immobiliers ind\u00e9pendants dans la d\u00e9termination de la juste valeur des immeubles, ce compte de r\u00e9gularisation fait double emploi et est donc mis \u00e0 z\u00e9ro par le biais d\u2019un \"impairment\" comptabilis\u00e9 dans la rubrique des \"Autres recettes et d\u00e9penses relatives \u00e0 la location\".
", "dimensions": { "concept": "ifrs-full:DisclosureOfProfitLossFromOperatingActivitiesExplanatory", "language": "fr", "entity": "scheme:549300PHFI20T3WJRO63", "period": "2023-10-01T00:00:00/2024-10-01T00:00:00" } }, "f93266": { "value": "P. CHARGES D\u2019EXPLOITATION
Les charges locatives sont les d\u00e9penses incombant par nature aux locataires mais factur\u00e9es direc-tement au propri\u00e9taire. Ces charges font d\u00e8s lors l\u2019objet d\u2019une refacturation aux locataires en vertu de leur contrat d\u2019occupation. Cette r\u00e9cup\u00e9ration aupr\u00e8s des locataires est pr\u00e9sent\u00e9e s\u00e9par\u00e9ment.
Les charges immobili\u00e8res sont les d\u00e9penses incombant par nature au propri\u00e9taire, dans le cadre de la gestion de son patrimoine immobilier. Ces charges, reconnues au cours de l\u2019exercice durant lequel elles sont encourues, peuvent \u00eatre d\u2019ordre :
\u2022 technique lorsqu\u2019elles concernent des d\u00e9penses de maintenance, r\u00e9paration ou entretien du por-tefeuille immobilier. Ces d\u00e9penses n\u2019apportent pas de valeur suppl\u00e9mentaire au bien concern\u00e9 et sont d\u00e8s lors directement enregistr\u00e9es dans le compte de r\u00e9sultats au moment de leur ex\u00e9cution ;
\u2022 commercial lorsqu\u2019elles concernent des d\u00e9penses li\u00e9es au marketing des sites ou \u00e0 leur commer-cialisation avec l\u2019aide d\u2019agents immobiliers externes ;
\u2022 de gestion lorsqu\u2019elles concernent le co\u00fbt des \u00e9quipes (internes ou externes) mises en place pour op\u00e9rer la gestion locative, administrative et comptable du portefeuille immobilier.
Ces charges immobili\u00e8res peuvent contractuellement, pour certaines, \u00eatre r\u00e9cup\u00e9r\u00e9es par le biais d\u2019une refacturation aupr\u00e8s des locataires. Cette r\u00e9cup\u00e9ration est pr\u00e9sent\u00e9e s\u00e9par\u00e9ment dans la ru-brique de \"R\u00e9cup\u00e9ration des charges immobili\u00e8res\".
Il est \u00e0 noter que les commissions pay\u00e9es dans le cadre de l\u2019acquisition d\u2019immeubles, les droits d\u2019en-registrement, les frais de notaire et les autres co\u00fbts accessoires sont consid\u00e9r\u00e9s comme des co\u00fbts de transaction et sont inclus dans le co\u00fbt d\u2019acquisition de l\u2019immeuble acquis.
", "dimensions": { "concept": "ifrs-full:DisclosureOfExpensesExplanatory", "language": "fr", "entity": "scheme:549300PHFI20T3WJRO63", "period": "2023-10-01T00:00:00/2024-10-01T00:00:00" } }, "f93521": { "value": "Q. R\u00c9SULTAT FINANCIER
Les charges d\u2019int\u00e9r\u00eats nettes comprennent les int\u00e9r\u00eats dus sur les emprunts, calcul\u00e9es prorata tem-poris aux taux auxquels ceux-ci ont \u00e9t\u00e9 contract\u00e9s, ainsi que les flux de charges et revenus d'int\u00e9r\u00eats g\u00e9n\u00e9r\u00e9s par les instruments financiers d\u00e9riv\u00e9s.
Les autres charges financi\u00e8res enregistrent principalement les commissions de r\u00e9servation calcul\u00e9es sur les montants non tir\u00e9s et les frais de mise en place relatifs \u00e0 ces emprunts.
Les revenus financiers reprennent le r\u00e9sultat positif de la liquidation d\u2019instruments financiers d\u00e9riv\u00e9s d\u00e9tenus par la Soci\u00e9t\u00e9.
", "dimensions": { "concept": "ifrs-full:DescriptionOfAccountingPolicyForFeeAndCommissionIncomeAndExpenseExplanatory", "language": "fr", "entity": "scheme:549300PHFI20T3WJRO63", "period": "2023-10-01T00:00:00/2024-10-01T00:00:00" } }, "f93610": { "value": "R. IMP\u00d4TS
L\u2019imp\u00f4t des soci\u00e9t\u00e9s reprend le montant d\u2019imp\u00f4ts courant \u00e0 verser relatif aux activit\u00e9s de l\u2019exercice cl\u00f4tur\u00e9, au taux en vigueur \u00e0 la date du bilan, ainsi que tout ajustement aux dettes fiscales relatives aux ann\u00e9es pr\u00e9c\u00e9dentes. Il reprend \u00e9galement la r\u00e9\u00e9valuation des dettes d\u2019imp\u00f4ts diff\u00e9r\u00e9s, r\u00e9sultant des latences fiscales existantes au sein du portefeuille immobilier de la Soci\u00e9t\u00e9. Ces dettes d\u2019imp\u00f4ts diff\u00e9r\u00e9s sont \u00e9valu\u00e9es en fonction du taux d\u2019imposition en vigueur dans les entit\u00e9s concern\u00e9es \u00e0 la date du bilan.
", "dimensions": { "concept": "ifrs-full:DescriptionOfAccountingPolicyForIncomeTaxExplanatory", "language": "fr", "entity": "scheme:549300PHFI20T3WJRO63", "period": "2023-10-01T00:00:00/2024-10-01T00:00:00" } }, "f93695": { "value": "Note 2 \u2022 SOURCES PRINCIPALES D\u2019INCERTITUDES RELATIVES AUX ESTIMATIONS ET JUGEMENTS COMPTABLES SIGNIFICATIFSDans le cadre de l\u2019\u00e9tablissement de ses \u00e9tats financiers consolid\u00e9s, la Soci\u00e9t\u00e9 est appel\u00e9e \u00e0 formuler un certain nombre de jugements significatifs dans l\u2019application des m\u00e9thodes comptables et \u00e0 proc\u00e9-der \u00e0 un certain nombre d\u2019estimations. Pour formuler ces hypoth\u00e8ses, la direction peut se fonder sur son exp\u00e9rience, sur l\u2019assistance de tiers (notamment les experts immobiliers et les \u00e9tablissements bancaires) et sur d\u2019autres facteurs jug\u00e9s pertinents. Les r\u00e9sultats r\u00e9els peuvent diff\u00e9rer de ces es-timations. Le cas \u00e9ch\u00e9ant, ces derni\u00e8res sont r\u00e9guli\u00e8rement r\u00e9vis\u00e9es et modifi\u00e9es en cons\u00e9quence.En application des paragraphes 125 et suivants de l\u2019IAS 1, la Soci\u00e9t\u00e9 doit fournir des informations sur les hypoth\u00e8ses qu\u2019elle formule pour l\u2019avenir et sur les autres sources majeures d'incertitudes relatives aux estimations \u00e0 la fin de la p\u00e9riode de reporting, qui pr\u00e9sentent un risque important d\u2019entra\u00eener un ajustement significatif des montants des actifs et des passifs au cours de la p\u00e9riode suivante. Ceci est principalement applicable \u00e0 la juste valeur des immeubles de placement (selon IAS 40), \u00e0 la juste valeur des instruments financiers d\u00e9riv\u00e9s (selon IFRS 9), ainsi qu\u2019\u00e0 la juste valeur des contrats de location-financement (selon IFRS 16).Concernant les immeubles de placement, constituant la quasi-totalit\u00e9 (94 %) de l\u2019actif de la Soci\u00e9t\u00e9, ils sont estim\u00e9s \u00e0 leur juste valeur telle que d\u00e9termin\u00e9e par les experts immobiliers ind\u00e9pendants, sur base de principes et de m\u00e9thodes de valorisation d\u00e9crites dans la note 6 du pr\u00e9sent rapport. Tenant compte d\u2019un contexte macro-\u00e9conomique ayant connu beaucoup d\u2019\u00e9v\u00e9nements et d\u2019\u00e9volu-tions au cours des derni\u00e8res ann\u00e9es (pand\u00e9mie Covid-19, conflits au Moyen-Orient, inflation et taux d\u2019int\u00e9r\u00eat fluctuants, \u2026), ayant entrain\u00e9 un fort ralentissement des march\u00e9s \u00e0 l\u2019investissement et d\u00e8s lors une rar\u00e9faction des r\u00e9f\u00e9rences transactionnelles de march\u00e9, la d\u00e9termination des \u00e9valuations immobili\u00e8res a connu un facteur d\u2019incertitude accrue. Les valorisations immobili\u00e8res \u00e9tablies par les experts immobiliers ind\u00e9pendants doivent d\u00e8s lors \u00eatre prises en compte avec un plus grand degr\u00e9 de prudence, m\u00eame si celles-ci restent la base de valorisation des actifs immobiliers de la Soci\u00e9t\u00e9. Les march\u00e9s boursiers, \u00e9tant quant \u00e0 eux significativement influenc\u00e9s par les grandes tendances macro-\u00e9conomiques (inflation, taux d\u2019int\u00e9r\u00eat,\u2026) au-del\u00e0 de la situation sp\u00e9cifique de la Soci\u00e9t\u00e9 et de son portefeuille, peuvent refl\u00e9ter des valorisations boursi\u00e8res assez diff\u00e9rentes des valorisations intrins\u00e8ques des soci\u00e9t\u00e9s immobili\u00e8res ; ph\u00e9nom\u00e8ne qui est constat\u00e9 pour un secteur de l\u2019immobilier \u00e9tant actuellement fortement d\u00e9cot\u00e9 par rapport \u00e0 la valorisation individuelle de ses actifs. Dans le cadre du processus de valorisation trimestrielle de ses actifs, Ascencio proc\u00e8de \u00e0 une analyse d\u00e9tail-l\u00e9e des hypoth\u00e8ses prises par les experts et confronte celles-ci \u00e0 sa propre exp\u00e9rience du terrain, ce qui lui permet de se conforter quant aux niveaux de valorisations obtenues. Au cours des derniers exercices, Ascencio a proc\u00e9d\u00e9 \u00e0 quelques arbitrages au sein de son portefeuille, permettant l\u00e0-aussi de confronter ses valeurs comptables avec les valeurs de march\u00e9 de ses immeubles. Ces arbitrages n\u2019ont jamais fait appara\u00eetre d\u2019\u00e9carts significatifs entre ces valeurs.Concernant les instruments financiers d\u00e9riv\u00e9s sur taux d\u2019int\u00e9r\u00eat d\u00e9tenus par la Soci\u00e9t\u00e9, leur juste valeur repr\u00e9sente le montant estim\u00e9 qu\u2019Ascencio recevrait ou paierait pour cl\u00f4turer sa position sur ces instruments \u00e0 la date de cl\u00f4ture, en tenant compte des taux d\u2019int\u00e9r\u00eat spotet forwarden vigueur \u00e0 cette date, de la valeur de l\u2019option et de la solvabilit\u00e9 des contreparties. La juste valeur des instru-ments de couverture de taux est calcul\u00e9e \u00e0 chaque date de cl\u00f4ture comptable par les \u00e9tablissements financiers aupr\u00e8s desquels ces instruments ont \u00e9t\u00e9 acquis (cfr. Notes 3 et 16 pour informations compl\u00e9mentaires et analyses de sensibilit\u00e9). Ces valorisations font cependant l\u2019objet de v\u00e9rifications r\u00e9guli\u00e8res par le conseiller financier de la Soci\u00e9t\u00e9, sur base de l\u2019information de march\u00e9, notamment lors de la prise de d\u00e9cision d\u2019acquisition de nouveaux instruments financiers d\u00e9riv\u00e9s ou de restruc-turations d\u2019instruments financiers d\u00e9riv\u00e9s d\u00e9j\u00e0 d\u00e9tenus dans le portefeuille de la Soci\u00e9t\u00e9.Concernant les actifs et passifs financiers enregistr\u00e9s conform\u00e9ment \u00e0 la norme IFRS 16 sur les contrats de location-financement conclus par la Soci\u00e9t\u00e9, pour lesquels celle-ci ne d\u00e9tient pas la pleine propri\u00e9t\u00e9 mais uniquement une emphyt\u00e9ose, un usufruit ou d\u2019autres droits de ce type, la d\u00e9termi-nation de leurs justes valeurs est r\u00e9alis\u00e9e respectivement sur base des expertises immobili\u00e8res et sur base d\u2019une m\u00e9thodologie de calcul appliqu\u00e9e par la Soci\u00e9t\u00e9. Concr\u00e8tement, la Soci\u00e9t\u00e9 compta-bilise d\u2019une part des actifs financiers (\"rights of use\") repr\u00e9sentants les droits de jouir des actifs concern\u00e9s pendant une dur\u00e9e limit\u00e9e, dont la juste valeur est d\u00e9termin\u00e9e par les experts immobiliers ind\u00e9pendants en actualisant les b\u00e9n\u00e9fices futurs \u00e0 percevoir par la Soci\u00e9t\u00e9 d\u00e9coulant de ces droit (sur base de param\u00e8tres immobiliers tels que des taux de capitalisation). La Soci\u00e9t\u00e9 comptabilise d\u2019autre part des passifs financiers repr\u00e9sentants les flux de tr\u00e9sorerie futures \u00e0 verser par la Soci\u00e9t\u00e9 (en tant qu\u2019emphyt\u00e9ote, usufruitier, \u2026) aux nus-propri\u00e9taires pour b\u00e9n\u00e9ficier de la jouissance de ces droits, dont la juste valeur est d\u00e9termin\u00e9e par la Soci\u00e9t\u00e9 sur base d\u2019une m\u00e9thode d\u2019actualisation de ces flux de tr\u00e9sorerie futurs (sur base de param\u00e8tres financiers tels que des taux d\u2019actualisation, des spreads refl\u00e9tant les risques d\u00e9biteurs, \u2026). Il est \u00e0 noter que, concernant la valorisation des passifs financiers mentionn\u00e9s ci-dessus, celle-ci est calcul\u00e9e au d\u00e9marrage du contrat sur base de param\u00e8tres de march\u00e9 en vigueur \u00e0 cette date. Ces passifs font ensuite l\u2019objet de r\u00e9\u00e9valuations au fil du temps calcul\u00e9es sur base de ces param\u00e8tres de march\u00e9 d\u2019origine ; m\u00eame si ceux-ci ont connu depuis lors des fluctuations importantes. ", "dimensions": { "concept": "ifrs-full:ExplanationOfAssumptionAboutFutureWithSignificantRiskOfResultingInMaterialAdjustments", "language": "fr", "entity": "scheme:549300PHFI20T3WJRO63", "period": "2023-10-01T00:00:00/2024-10-01T00:00:00" } }, "f94769": { "value": "Note 3 \u2022 GESTION DES RISQUES FINANCIERS
Les risques financiers auxquels la Soci\u00e9t\u00e9 est confront\u00e9e sont \u00e9galement d\u00e9crits dans la section \"Facteurs de risque\" du rapport annuel.
STRUCTURE DE LA DETTE ET RATIO D\u2019ENDETTEMENT
La structure de la dette au 30/09/2024 est d\u00e9crite \u00e0 la Note 15.
Le ratio d\u2019endettement de la Soci\u00e9t\u00e9 doit \u00eatre maintenu en dessous du maximum autoris\u00e9 pour les SIR (65 %) conform\u00e9ment \u00e0 l\u2019article 23 de l\u2019Arr\u00eat\u00e9 Royal du 13 juillet 2014, modifi\u00e9 par l\u2019Arr\u00eat\u00e9 Royal du 23 avril 2018. En outre, l\u2019article 24 de l\u2019Arr\u00eat\u00e9 Royal du 13 juillet 2014 exige des SIR d\u2019\u00e9laborer un plan financier \u00e0 l\u2019attention de la FSMA au cas o\u00f9 le ratio d\u2019endettement consolid\u00e9 d\u00e9passerait 50 %.
Au 30/09/2024, le ratio d\u2019endettement d\u2019Ascencio, tel que d\u00e9fini par l\u2019Arr\u00eat\u00e9 Royal du 13 juillet 2014 s\u2019\u00e9l\u00e8ve \u00e0 42,8 % au niveau consolid\u00e9 et \u00e0 42,7 % au niveau statutaire.
Le ratio d\u2019endettement apr\u00e8s distribution du dividende propos\u00e9 \u00e0 l\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale du 31 janvier 2025 s\u2019\u00e9l\u00e8vera, toute autre chose restant \u00e9gale par ailleurs, autour de 46,5 % au niveau consolid\u00e9.
RISQUE DE TAUX D\u2019INT\u00c9R\u00caT
Au 30/09/2024, 70,8 % des dettes financi\u00e8res sont \u00e0 taux flottant et sont donc expos\u00e9es \u00e0 l\u2019\u00e9volution des taux d\u2019int\u00e9r\u00eat. Pour couvrir le risque d\u2019augmentation des taux d\u2019int\u00e9r\u00eat, Ascencio a revu au cours de l\u2019exercice \u00e9coul\u00e9 sa strat\u00e9gie de couverture des taux d\u2019int\u00e9r\u00eat. En substance, la Soci\u00e9t\u00e9 m\u00e8ne d\u00e9-sormais une politique qui vise \u00e0 s\u00e9curiser les taux d\u2019int\u00e9r\u00eat, par le biais de contrats d\u2019\u00e9changes de taux (\"Interest Rate Swap\" - \"IRS\") ou d\u2019options (\"CAP\" ou \"FLOOR\"), sur un horizon de 7 ans, \u00e0 des niveaux d\u00e9finis sur base de fourchettes (\"Range\") fix\u00e9es individuellement pour chaque ann\u00e9e de cet horizon (allant de 85 % - 100 % pour les premi\u00e8res ann\u00e9es \u00e0 0 % - 25 % pour les derni\u00e8res ann\u00e9es).
Les instruments financiers dont dispose Ascencio afin de couvrir le risque de taux d\u2019int\u00e9r\u00eat sont d\u00e9crits \u00e0 la Note 16.
Sur la base de l\u2019endettement financier total au 30/09/2024 hors IFRS 16 (soit 306,3 millions EUR) et des couvertures mises en place \u00e0 cette date, une partie de la dette \u00e9gale \u00e0 292,5 millions EUR, repr\u00e9-sentant 95,5 % de l\u2019endettement total, est couverte contre les risques de hausse de taux d\u2019int\u00e9r\u00eat en \u00e9tant constitu\u00e9e de financements \u00e0 taux fixes (taux fixes conventionnels ou fix\u00e9s via des IRS). Le solde de l\u2019endettement, soit 13,8 millions EUR reste \u00e0 taux variable.
En vue de s\u00e9curiser les niveaux de couverture sur l\u2019horizon recherch\u00e9 en vertu de sa strat\u00e9gie, Ascencio conclut des contrats de couverture de taux (IRS et CAP) avec d\u00e9part diff\u00e9r\u00e9 pour des p\u00e9-riodes allant jusque 2031. Le d\u00e9tail des contrats conclus est repris \u00e0 la Note 16.
Sur base des couvertures mises en place (IRS), de la structure et du niveau de l\u2019endettement finan-cier au 30/09/2024, l\u2019impact d\u2019une hausse des taux d\u2019int\u00e9r\u00eat de 100 points de base entra\u00eenerait une augmentation des charges financi\u00e8res estim\u00e9e \u00e0 0,1 million EUR sur l\u2019exercice 2024/2025.
Le ratio de couverture2de la Soci\u00e9t\u00e9 est de 95,5 % au 30/09/2024 et, sur base du niveau d\u2019endet-tement financier pr\u00e9visionnel \u00e0 p\u00e9rim\u00e8tre constant (c\u2019est-\u00e0-dire sans op\u00e9ration d\u2019acquisition ou de cession), est conforme aux objectifs pr\u00e9vus sur les 7 ann\u00e9es d\u2019horizon de couverture.
Les instruments de couverture mis en place ne r\u00e9pondant pas aux crit\u00e8res de la comptabilit\u00e9 de couverture selon l'IFRS 9, la variation de la juste valeur des instruments financiers de couverture est comptabilis\u00e9e en compte de r\u00e9sultats.
Au cours de l\u2019exercice 2023/2024, l\u2019\u00e9coulement de la p\u00e9riode de couverture des instruments actifs et l\u2019\u00e9volution de la courbe des taux d\u2019int\u00e9r\u00eat se sont traduits pour Ascencio par une variation n\u00e9gative de -16,4 millions EUR de la juste valeur des instruments financiers de couverture. Au 30/09/2024,
2. Indicateur Alternatif de Performance (IAP). Voir lexique \u00e0 la fin du pr\u00e9sent rapport financier.
ces contrats ont une valeur nette positive de 15,1 millions EUR qui repr\u00e9sente l\u2019encaissement dont la Soci\u00e9t\u00e9 b\u00e9n\u00e9ficierait si elle d\u00e9cidait de mettre fin \u00e0 ces contrats.
Une simulation indique qu\u2019une baisse de 100 points de base des taux d\u2019int\u00e9r\u00eat long terme (10 ans) se traduirait par une nouvelle charge (non mon\u00e9taire) de 13,56 millions EUR, correspondant \u00e0 la va-riation n\u00e9gative de la juste valeur des instruments de couverture.
RISQUE LI\u00c9 \u00c0 L\u2019\u00c9VOLUTION DES MARGES DE CR\u00c9DIT
Le co\u00fbt moyen de l\u2019endettement de la Soci\u00e9t\u00e9 d\u00e9pend \u00e9galement des marges de cr\u00e9dit exig\u00e9es par les banques et sur les march\u00e9s financiers. Ces marges \u00e9voluent en fonction de la situation \u00e9conomique globale mais \u00e9galement en fonction des r\u00e9glementations applicables au secteur bancaire. Le risque de rench\u00e9rissement du co\u00fbt moyen de l\u2019endettement suite \u00e0 une hausse des marges bancaires se pr\u00e9sente notamment lors du renouvellement ou de la mise en place de lignes de cr\u00e9dit.
L\u2019augmentation des marges de cr\u00e9dit conduirait \u00e0 une augmentation des charges financi\u00e8res. Une simulation indique qu'une hausse de 10 points de base des marges de cr\u00e9dit se traduirait par une charge suppl\u00e9mentaire (mon\u00e9taire) de 0,3 million EUR.
Afin de limiter ce risque, la Soci\u00e9t\u00e9 r\u00e9partit dans le temps la maturit\u00e9 de ses financements et diver-sifie ses sources de financement, tant au niveau des contreparties que des types de financement.
RISQUE DE LIQUIDIT\u00c9 FINANCI\u00c8RE
Ascencio est expos\u00e9e \u00e0 un risque de liquidit\u00e9 li\u00e9 au renouvellement de ses financements arrivant \u00e0 \u00e9ch\u00e9ance ou pour tout suppl\u00e9ment de financement n\u00e9cessaire pour remplir ses engagements. La Soci\u00e9t\u00e9 pourrait \u00e9galement \u00eatre confront\u00e9e \u00e0 ce risque dans le cas de la r\u00e9siliation de ses contrats de financement.
En cas de survenance d\u2019une de ces situations, la Soci\u00e9t\u00e9 pourrait \u00eatre contrainte de mettre en place de nouveaux financements \u00e0 un co\u00fbt plus \u00e9lev\u00e9 ou de vendre certains actifs dans des conditions non optimales.
Afin de limiter ce risque, Ascencio diversifie ses sources de financement. La Soci\u00e9t\u00e9 se finance ac-tuellement par cr\u00e9dits bancaires aupr\u00e8s d\u2019une dizaine de banques belges, fran\u00e7aises et hollandaise formant un pool diversifi\u00e9, ainsi que par \u00e9missions de Commercial Papers, de Bonds et de Medium Term Notes, ces derniers types de financement faisant plut\u00f4t appel \u00e0 des investisseurs institution-nels qu\u2019\u00e0 des institutions bancaires :
\u2022 Au 30/09/2024, Ascencio dispose de 368,0 millions EUR de lignes de cr\u00e9dit aupr\u00e8s de quatre insti-tutions financi\u00e8res belges, de deux banques fran\u00e7aises et une banque hollandaise, utilisables sous forme d\u2019avances \u00e0 terme fixe, dont les \u00e9ch\u00e9ances s\u2019\u00e9talent de 2025 \u00e0 2031. Ascencio dispose au 30/09/2024 d\u2019un solde non utilis\u00e9 de 158,3 millions EUR sur ces lignes de cr\u00e9dit, dont 39,5 millions EUR sont cependant r\u00e9serv\u00e9s comme back-up des \u00e9missions en cours de Commercial Papers.
\u2022 Ascencio dispose encore d\u2019un cr\u00e9dit d\u2019investissement aupr\u00e8s d\u2019une banque fran\u00e7aise sur un actif d\u00e9tenu en France.
\u2022 Afin de diversifier ses sources de financement et d\u2019en r\u00e9duire le co\u00fbt, Ascencio dispose d\u2019un pro-gramme de Commercial Papers d\u2019un montant de maximum 100,0 millions EUR. Au 30/09/2024, ce programme \u00e9tait utilis\u00e9 pour des \u00e9missions \u00e0 court terme \u00e0 hauteur de 39,5 millions EUR (Com-mercial Papers) et \u00e0 hauteur de 30,5 millions EUR pour des \u00e9missions \u00e0 long terme (Medium Term Notes). Concernant ces derni\u00e8res, la tranche de 20 millions EUR qui arrivait \u00e0 \u00e9ch\u00e9ance en mars 2024 a enti\u00e8rement \u00e9t\u00e9 renouvel\u00e9e par l\u2019\u00e9mission de deux nouvelles tranches de 10 millions EUR chacune pour une dur\u00e9e moyenne de 3 ans. Afin de couvrir le risque de non-renouvellement des Commercial Papers \u00e9mis \u00e0 court terme, Ascencio veille \u00e0 disposer, au sein de ses lignes de cr\u00e9dit utilisables par avances \u00e0 terme fixe, d\u2019un montant non utilis\u00e9 au moins \u00e9gal \u00e0 l\u2019encours de ses \u00e9mis-sions de Commercial Papers. Ascencio b\u00e9n\u00e9ficie en outre de financement par dettes obligataires pour un montant total de 25 millions EUR, structur\u00e9es en trois tranches r\u00e9parties comme suit : 10 millions EUR \u00e0 \u00e9ch\u00e9ance mars 2025, 5 millions EUR \u00e0 \u00e9ch\u00e9ance mars 2026 et 10 millions EUR \u00e0
\u00e9ch\u00e9ance mars 2027. Ce financement, r\u00e9alis\u00e9 \u00e0 taux fixe et d\u2019une dur\u00e9e moyenne r\u00e9siduelle de 1,5 an, permet \u00e0 Ascencio de r\u00e9duire encore la pond\u00e9ration de dettes bancaires au sein de sa structure de financement.
Au 30/09/2024, le montant nominal total des financements contract\u00e9s (hors IFRS 16) dont b\u00e9n\u00e9fi-cie la Soci\u00e9t\u00e9 s\u2019\u00e9l\u00e8ve \u00e0 425,0 millions EUR (dont 306,3 millions EUR utilis\u00e9s au 30/09/2024), dont l\u2019\u00e9ch\u00e9ancier en capital de ces dettes se pr\u00e9sente comme suit :
\u2022 2024/2025 : 75,6 millions EUR
\u2022 2025/2026 : 80,6 millions EUR
\u2022 2026/2027 : 70,9 millions EUR
\u2022 2027/2028 : 88,0 millions EUR
\u2022 2028/2029 : 35,0 millions EUR
\u2022 2029/2030 : 45,0 millions EUR
\u2022 2030/2031 :\t20,0 millions EUR
\u2022 2031/2032 :\t10,0 millions EUR
RISQUE DE CONTREPARTIE FINANCI\u00c8RE
La conclusion d\u2019un financement ou d\u2019un instrument de couverture avec une institution financi\u00e8re cr\u00e9e un risque de contrepartie en cas de d\u00e9faut de cette institution. La Soci\u00e9t\u00e9 pourrait se retrouver dans une situation o\u00f9 elle ne peut disposer des financements mis en place ou des flux de tr\u00e9sorerie auxquels elle a droit dans le cadre d\u2019instruments de couverture.
Afin de limiter ce risque, Ascencio veille \u00e0 diversifier ses relations bancaires. Au 30/09/2024, la So-ci\u00e9t\u00e9 est en relation d\u2019affaires avec diff\u00e9rentes banques :
\u2022 pour les financements bancaires, les banques contreparties sont, par ordre alphab\u00e9tique, ABN-AMRO, BECM, Belfius, BNP Paribas Fortis, Caisse d\u2019Epargne Nord Europe, CBC et ING.
\u2022 pour les instruments de couvertures de taux, les banques contreparties sont, par ordre alphab\u00e9-tique, Belfius, BNP Paribas Fortis, CBC, ING et Natixis.
RISQUE LI\u00c9 AUX OBLIGATIONS CONTENUES DANS LES CONTRATS DE FINANCEMENT
La Soci\u00e9t\u00e9 est expos\u00e9e au risque que ses contrats de financement soient annul\u00e9s, ren\u00e9goci\u00e9s ou r\u00e9-sili\u00e9s anticipativement au cas o\u00f9 elle ne respecterait pas les engagements pris lors de la signature de ces contrats, notamment par rapport \u00e0 certains ratios financiers (covenants). Ces engagements, qui portent notamment sur des niveaux de ratio d\u2019endettement maximum, de valeur minimum du portefeuille immobilier, de montant maximum de dettes financi\u00e8res s\u00e9curis\u00e9es et de proportion minimum de couverture de charges d\u2019int\u00e9r\u00eats par le r\u00e9sultat op\u00e9rationnel, sont conformes aux pra-tiques du march\u00e9 pour de tels cr\u00e9dits. Ces ratios font l\u2019objet d\u2019une surveillance r\u00e9guli\u00e8re de la part de la Soci\u00e9t\u00e9 et d\u2019un reporting sur base semestrielle aux \u00e9tablissements de cr\u00e9dit concern\u00e9s. Au 30/09/2024, tous les ratios sont respect\u00e9s avec des marges importantes ne laissant d\u00e8s lors pas pr\u00e9sager un imminent d\u00e9passement.
En outre, la Soci\u00e9t\u00e9 est expos\u00e9e au risque de devoir rembourser ses contrats de financement de ma-ni\u00e8re anticip\u00e9e en cas de changement de contr\u00f4le, en cas de manquement \u00e0 ses obligations et, plus g\u00e9n\u00e9ralement, en cas de situation de d\u00e9faut grave et durable vis\u00e9e par ces contrats. Une situation de d\u00e9faut mat\u00e9riel relative \u00e0 un contrat pourrait en effet mener \u00e0 une situation de d\u00e9faut sur d\u2019autres contrats comportant une clause dite d\u2019acc\u00e9l\u00e9ration (clauses de \"cross-default/cross-acceleration\") ; cette clause impliquant qu\u2019un d\u00e9faut sur un contrat entra\u00eenerait, outre le remboursement de ce cr\u00e9dit, une obligation de remboursement anticip\u00e9 d\u2019autres contrats. Bien que sur la base de l\u2019information en sa possession et des pr\u00e9visions pouvant raisonnablement \u00eatre \u00e9tablies sur cette base, la Soci\u00e9t\u00e9 n\u2019ait pas, \u00e0 ce jour, connaissance d\u2019\u00e9l\u00e9ments qui lui permettraient de conclure qu\u2019un ou plusieurs de ces engagements pourraient ne pas \u00eatre respect\u00e9s dans un futur pr\u00e9visible, le risque de non-res-
pect des engagements ne peut \u00eatre exclu. En outre, la Soci\u00e9t\u00e9 n\u2019a pas de contr\u00f4le sur le respect de certains engagements qui peuvent mener \u00e0 la r\u00e9siliation anticip\u00e9e des contrats de cr\u00e9dit, comme en cas de changement de contr\u00f4le.
Afin de limiter ce risque, Ascencio n\u00e9gocie avec ses contreparties des niveaux de \"covenants\" compa-tibles avec ses estimations pr\u00e9visionnelles et suit r\u00e9guli\u00e8rement l\u2019\u00e9volution du niveau des \"covenants\".
En cas de remboursement anticip\u00e9, forc\u00e9 ou non, d\u2019un contrat de financement, des indemnit\u00e9s de rupture sont contractuellement pr\u00e9vues au b\u00e9n\u00e9fice des \u00e9tablissements financiers concern\u00e9s. Ces indemnit\u00e9s sont en g\u00e9n\u00e9ral calcul\u00e9es sur les montants en cours d\u2019utilisation sur base d\u2019une formule d\u00e9pendant de la situation de march\u00e9 des taux d\u2019int\u00e9r\u00eat (par rapport au taux du cr\u00e9dit concern\u00e9) et du co\u00fbt de remploi par la banque des fonds rembours\u00e9s dans d\u2019autres opportunit\u00e9s de placement.
Si un contrat de financement devait \u00eatre remis en cause, la Soci\u00e9t\u00e9 devrait mettre en place un autre financement \u00e0 un co\u00fbt potentiellement plus \u00e9lev\u00e9.
RISQUE DE CHANGE
Ascencio r\u00e9alise la totalit\u00e9 de son chiffre d\u2019affaires et encourt la totalit\u00e9 de ses charges dans la zone euro. Ses financements sont tous fournis en euros. Ascencio n\u2019est donc pas soumise \u00e0 un risque de change.
", "dimensions": { "concept": "ifrs-full:DisclosureOfFinancialRiskManagementExplanatory", "language": "fr", "entity": "scheme:549300PHFI20T3WJRO63", "period": "2023-10-01T00:00:00/2024-10-01T00:00:00" } }, "f94801": { "value": "STRUCTURE DE LA DETTE ET RATIO D\u2019ENDETTEMENT
La structure de la dette au 30/09/2024 est d\u00e9crite \u00e0 la Note 15.
Le ratio d\u2019endettement de la Soci\u00e9t\u00e9 doit \u00eatre maintenu en dessous du maximum autoris\u00e9 pour les SIR (65 %) conform\u00e9ment \u00e0 l\u2019article 23 de l\u2019Arr\u00eat\u00e9 Royal du 13 juillet 2014, modifi\u00e9 par l\u2019Arr\u00eat\u00e9 Royal du 23 avril 2018. En outre, l\u2019article 24 de l\u2019Arr\u00eat\u00e9 Royal du 13 juillet 2014 exige des SIR d\u2019\u00e9laborer un plan financier \u00e0 l\u2019attention de la FSMA au cas o\u00f9 le ratio d\u2019endettement consolid\u00e9 d\u00e9passerait 50 %.
Au 30/09/2024, le ratio d\u2019endettement d\u2019Ascencio, tel que d\u00e9fini par l\u2019Arr\u00eat\u00e9 Royal du 13 juillet 2014 s\u2019\u00e9l\u00e8ve \u00e0 42,8 % au niveau consolid\u00e9 et \u00e0 42,7 % au niveau statutaire.
Le ratio d\u2019endettement apr\u00e8s distribution du dividende propos\u00e9 \u00e0 l\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale du 31 janvier 2025 s\u2019\u00e9l\u00e8vera, toute autre chose restant \u00e9gale par ailleurs, autour de 46,5 % au niveau consolid\u00e9.
", "dimensions": { "concept": "ifrs-full:DisclosureOfDebtSecuritiesExplanatory", "language": "fr", "entity": "scheme:549300PHFI20T3WJRO63", "period": "2023-10-01T00:00:00/2024-10-01T00:00:00" } }, "s7__6__36-1": { "value": "RISQUE DE TAUX D\u2019INT\u00c9R\u00caT
Au 30/09/2024, 70,8 % des dettes financi\u00e8res sont \u00e0 taux flottant et sont donc expos\u00e9es \u00e0 l\u2019\u00e9volution des taux d\u2019int\u00e9r\u00eat. Pour couvrir le risque d\u2019augmentation des taux d\u2019int\u00e9r\u00eat, Ascencio a revu au cours de l\u2019exercice \u00e9coul\u00e9 sa strat\u00e9gie de couverture des taux d\u2019int\u00e9r\u00eat. En substance, la Soci\u00e9t\u00e9 m\u00e8ne d\u00e9-sormais une politique qui vise \u00e0 s\u00e9curiser les taux d\u2019int\u00e9r\u00eat, par le biais de contrats d\u2019\u00e9changes de taux (\"Interest Rate Swap\" - \"IRS\") ou d\u2019options (\"CAP\" ou \"FLOOR\"), sur un horizon de 7 ans, \u00e0 des niveaux d\u00e9finis sur base de fourchettes (\"Range\") fix\u00e9es individuellement pour chaque ann\u00e9e de cet horizon (allant de 85 % - 100 % pour les premi\u00e8res ann\u00e9es \u00e0 0 % - 25 % pour les derni\u00e8res ann\u00e9es).
Les instruments financiers dont dispose Ascencio afin de couvrir le risque de taux d\u2019int\u00e9r\u00eat sont d\u00e9crits \u00e0 la Note 16.
Sur la base de l\u2019endettement financier total au 30/09/2024 hors IFRS 16 (soit 306,3 millions EUR) et des couvertures mises en place \u00e0 cette date, une partie de la dette \u00e9gale \u00e0 292,5 millions EUR, repr\u00e9-sentant 95,5 % de l\u2019endettement total, est couverte contre les risques de hausse de taux d\u2019int\u00e9r\u00eat en \u00e9tant constitu\u00e9e de financements \u00e0 taux fixes (taux fixes conventionnels ou fix\u00e9s via des IRS). Le solde de l\u2019endettement, soit 13,8 millions EUR reste \u00e0 taux variable.
En vue de s\u00e9curiser les niveaux de couverture sur l\u2019horizon recherch\u00e9 en vertu de sa strat\u00e9gie, Ascencio conclut des contrats de couverture de taux (IRS et CAP) avec d\u00e9part diff\u00e9r\u00e9 pour des p\u00e9-riodes allant jusque 2031. Le d\u00e9tail des contrats conclus est repris \u00e0 la Note 16.
Sur base des couvertures mises en place (IRS), de la structure et du niveau de l\u2019endettement finan-cier au 30/09/2024, l\u2019impact d\u2019une hausse des taux d\u2019int\u00e9r\u00eat de 100 points de base entra\u00eenerait une augmentation des charges financi\u00e8res estim\u00e9e \u00e0 0,1 million EUR sur l\u2019exercice 2024/2025.
Le ratio de couverture2de la Soci\u00e9t\u00e9 est de 95,5 % au 30/09/2024 et, sur base du niveau d\u2019endet-tement financier pr\u00e9visionnel \u00e0 p\u00e9rim\u00e8tre constant (c\u2019est-\u00e0-dire sans op\u00e9ration d\u2019acquisition ou de cession), est conforme aux objectifs pr\u00e9vus sur les 7 ann\u00e9es d\u2019horizon de couverture.
Les instruments de couverture mis en place ne r\u00e9pondant pas aux crit\u00e8res de la comptabilit\u00e9 de couverture selon l'IFRS 9, la variation de la juste valeur des instruments financiers de couverture est comptabilis\u00e9e en compte de r\u00e9sultats.
Au cours de l\u2019exercice 2023/2024, l\u2019\u00e9coulement de la p\u00e9riode de couverture des instruments actifs et l\u2019\u00e9volution de la courbe des taux d\u2019int\u00e9r\u00eat se sont traduits pour Ascencio par une variation n\u00e9gative de -16,4 millions EUR de la juste valeur des instruments financiers de couverture. Au 30/09/2024,
2. Indicateur Alternatif de Performance (IAP). Voir lexique \u00e0 la fin du pr\u00e9sent rapport financier.
ces contrats ont une valeur nette positive de 15,1 millions EUR qui repr\u00e9sente l\u2019encaissement dont la Soci\u00e9t\u00e9 b\u00e9n\u00e9ficierait si elle d\u00e9cidait de mettre fin \u00e0 ces contrats.
Une simulation indique qu\u2019une baisse de 100 points de base des taux d\u2019int\u00e9r\u00eat long terme (10 ans) se traduirait par une nouvelle charge (non mon\u00e9taire) de 13,56 millions EUR, correspondant \u00e0 la va-riation n\u00e9gative de la juste valeur des instruments de couverture.
RISQUE LI\u00c9 \u00c0 L\u2019\u00c9VOLUTION DES MARGES DE CR\u00c9DIT
Le co\u00fbt moyen de l\u2019endettement de la Soci\u00e9t\u00e9 d\u00e9pend \u00e9galement des marges de cr\u00e9dit exig\u00e9es par les banques et sur les march\u00e9s financiers. Ces marges \u00e9voluent en fonction de la situation \u00e9conomique globale mais \u00e9galement en fonction des r\u00e9glementations applicables au secteur bancaire. Le risque de rench\u00e9rissement du co\u00fbt moyen de l\u2019endettement suite \u00e0 une hausse des marges bancaires se pr\u00e9sente notamment lors du renouvellement ou de la mise en place de lignes de cr\u00e9dit.
L\u2019augmentation des marges de cr\u00e9dit conduirait \u00e0 une augmentation des charges financi\u00e8res. Une simulation indique qu'une hausse de 10 points de base des marges de cr\u00e9dit se traduirait par une charge suppl\u00e9mentaire (mon\u00e9taire) de 0,3 million EUR.
Afin de limiter ce risque, la Soci\u00e9t\u00e9 r\u00e9partit dans le temps la maturit\u00e9 de ses financements et diver-sifie ses sources de financement, tant au niveau des contreparties que des types de financement.
", "dimensions": { "concept": "ifrs-full:DisclosureOfMarketRiskExplanatory", "language": "fr", "entity": "scheme:549300PHFI20T3WJRO63", "period": "2023-10-01T00:00:00/2024-10-01T00:00:00" } }, "f95748": { "value": "RISQUE DE LIQUIDIT\u00c9 FINANCI\u00c8RE
Ascencio est expos\u00e9e \u00e0 un risque de liquidit\u00e9 li\u00e9 au renouvellement de ses financements arrivant \u00e0 \u00e9ch\u00e9ance ou pour tout suppl\u00e9ment de financement n\u00e9cessaire pour remplir ses engagements. La Soci\u00e9t\u00e9 pourrait \u00e9galement \u00eatre confront\u00e9e \u00e0 ce risque dans le cas de la r\u00e9siliation de ses contrats de financement.
En cas de survenance d\u2019une de ces situations, la Soci\u00e9t\u00e9 pourrait \u00eatre contrainte de mettre en place de nouveaux financements \u00e0 un co\u00fbt plus \u00e9lev\u00e9 ou de vendre certains actifs dans des conditions non optimales.
Afin de limiter ce risque, Ascencio diversifie ses sources de financement. La Soci\u00e9t\u00e9 se finance ac-tuellement par cr\u00e9dits bancaires aupr\u00e8s d\u2019une dizaine de banques belges, fran\u00e7aises et hollandaise formant un pool diversifi\u00e9, ainsi que par \u00e9missions de Commercial Papers, de Bonds et de Medium Term Notes, ces derniers types de financement faisant plut\u00f4t appel \u00e0 des investisseurs institution-nels qu\u2019\u00e0 des institutions bancaires :
\u2022 Au 30/09/2024, Ascencio dispose de 368,0 millions EUR de lignes de cr\u00e9dit aupr\u00e8s de quatre insti-tutions financi\u00e8res belges, de deux banques fran\u00e7aises et une banque hollandaise, utilisables sous forme d\u2019avances \u00e0 terme fixe, dont les \u00e9ch\u00e9ances s\u2019\u00e9talent de 2025 \u00e0 2031. Ascencio dispose au 30/09/2024 d\u2019un solde non utilis\u00e9 de 158,3 millions EUR sur ces lignes de cr\u00e9dit, dont 39,5 millions EUR sont cependant r\u00e9serv\u00e9s comme back-up des \u00e9missions en cours de Commercial Papers.
\u2022 Ascencio dispose encore d\u2019un cr\u00e9dit d\u2019investissement aupr\u00e8s d\u2019une banque fran\u00e7aise sur un actif d\u00e9tenu en France.
\u2022 Afin de diversifier ses sources de financement et d\u2019en r\u00e9duire le co\u00fbt, Ascencio dispose d\u2019un pro-gramme de Commercial Papers d\u2019un montant de maximum 100,0 millions EUR. Au 30/09/2024, ce programme \u00e9tait utilis\u00e9 pour des \u00e9missions \u00e0 court terme \u00e0 hauteur de 39,5 millions EUR (Com-mercial Papers) et \u00e0 hauteur de 30,5 millions EUR pour des \u00e9missions \u00e0 long terme (Medium Term Notes). Concernant ces derni\u00e8res, la tranche de 20 millions EUR qui arrivait \u00e0 \u00e9ch\u00e9ance en mars 2024 a enti\u00e8rement \u00e9t\u00e9 renouvel\u00e9e par l\u2019\u00e9mission de deux nouvelles tranches de 10 millions EUR chacune pour une dur\u00e9e moyenne de 3 ans. Afin de couvrir le risque de non-renouvellement des Commercial Papers \u00e9mis \u00e0 court terme, Ascencio veille \u00e0 disposer, au sein de ses lignes de cr\u00e9dit utilisables par avances \u00e0 terme fixe, d\u2019un montant non utilis\u00e9 au moins \u00e9gal \u00e0 l\u2019encours de ses \u00e9mis-sions de Commercial Papers. Ascencio b\u00e9n\u00e9ficie en outre de financement par dettes obligataires pour un montant total de 25 millions EUR, structur\u00e9es en trois tranches r\u00e9parties comme suit : 10 millions EUR \u00e0 \u00e9ch\u00e9ance mars 2025, 5 millions EUR \u00e0 \u00e9ch\u00e9ance mars 2026 et 10 millions EUR \u00e0
\u00e9ch\u00e9ance mars 2027. Ce financement, r\u00e9alis\u00e9 \u00e0 taux fixe et d\u2019une dur\u00e9e moyenne r\u00e9siduelle de 1,5 an, permet \u00e0 Ascencio de r\u00e9duire encore la pond\u00e9ration de dettes bancaires au sein de sa structure de financement.
Au 30/09/2024, le montant nominal total des financements contract\u00e9s (hors IFRS 16) dont b\u00e9n\u00e9fi-cie la Soci\u00e9t\u00e9 s\u2019\u00e9l\u00e8ve \u00e0 425,0 millions EUR (dont 306,3 millions EUR utilis\u00e9s au 30/09/2024), dont l\u2019\u00e9ch\u00e9ancier en capital de ces dettes se pr\u00e9sente comme suit :
\u2022 2024/2025 : 75,6 millions EUR
\u2022 2025/2026 : 80,6 millions EUR
\u2022 2026/2027 : 70,9 millions EUR
\u2022 2027/2028 : 88,0 millions EUR
\u2022 2028/2029 : 35,0 millions EUR
\u2022 2029/2030 : 45,0 millions EUR
\u2022 2030/2031 :\t20,0 millions EUR
\u2022 2031/2032 :\t10,0 millions EUR
", "dimensions": { "concept": "ifrs-full:DisclosureOfLiquidityRiskExplanatory", "language": "fr", "entity": "scheme:549300PHFI20T3WJRO63", "period": "2023-10-01T00:00:00/2024-10-01T00:00:00" } }, "s7__6__39-1": { "value": "RISQUE DE CONTREPARTIE FINANCI\u00c8RE
La conclusion d\u2019un financement ou d\u2019un instrument de couverture avec une institution financi\u00e8re cr\u00e9e un risque de contrepartie en cas de d\u00e9faut de cette institution. La Soci\u00e9t\u00e9 pourrait se retrouver dans une situation o\u00f9 elle ne peut disposer des financements mis en place ou des flux de tr\u00e9sorerie auxquels elle a droit dans le cadre d\u2019instruments de couverture.
Afin de limiter ce risque, Ascencio veille \u00e0 diversifier ses relations bancaires. Au 30/09/2024, la So-ci\u00e9t\u00e9 est en relation d\u2019affaires avec diff\u00e9rentes banques :
\u2022 pour les financements bancaires, les banques contreparties sont, par ordre alphab\u00e9tique, ABN-AMRO, BECM, Belfius, BNP Paribas Fortis, Caisse d\u2019Epargne Nord Europe, CBC et ING.
\u2022 pour les instruments de couvertures de taux, les banques contreparties sont, par ordre alphab\u00e9-tique, Belfius, BNP Paribas Fortis, CBC, ING et Natixis.
RISQUE LI\u00c9 AUX OBLIGATIONS CONTENUES DANS LES CONTRATS DE FINANCEMENT
La Soci\u00e9t\u00e9 est expos\u00e9e au risque que ses contrats de financement soient annul\u00e9s, ren\u00e9goci\u00e9s ou r\u00e9-sili\u00e9s anticipativement au cas o\u00f9 elle ne respecterait pas les engagements pris lors de la signature de ces contrats, notamment par rapport \u00e0 certains ratios financiers (covenants). Ces engagements, qui portent notamment sur des niveaux de ratio d\u2019endettement maximum, de valeur minimum du portefeuille immobilier, de montant maximum de dettes financi\u00e8res s\u00e9curis\u00e9es et de proportion minimum de couverture de charges d\u2019int\u00e9r\u00eats par le r\u00e9sultat op\u00e9rationnel, sont conformes aux pra-tiques du march\u00e9 pour de tels cr\u00e9dits. Ces ratios font l\u2019objet d\u2019une surveillance r\u00e9guli\u00e8re de la part de la Soci\u00e9t\u00e9 et d\u2019un reporting sur base semestrielle aux \u00e9tablissements de cr\u00e9dit concern\u00e9s. Au 30/09/2024, tous les ratios sont respect\u00e9s avec des marges importantes ne laissant d\u00e8s lors pas pr\u00e9sager un imminent d\u00e9passement.
En outre, la Soci\u00e9t\u00e9 est expos\u00e9e au risque de devoir rembourser ses contrats de financement de ma-ni\u00e8re anticip\u00e9e en cas de changement de contr\u00f4le, en cas de manquement \u00e0 ses obligations et, plus g\u00e9n\u00e9ralement, en cas de situation de d\u00e9faut grave et durable vis\u00e9e par ces contrats. Une situation de d\u00e9faut mat\u00e9riel relative \u00e0 un contrat pourrait en effet mener \u00e0 une situation de d\u00e9faut sur d\u2019autres contrats comportant une clause dite d\u2019acc\u00e9l\u00e9ration (clauses de \"cross-default/cross-acceleration\") ; cette clause impliquant qu\u2019un d\u00e9faut sur un contrat entra\u00eenerait, outre le remboursement de ce cr\u00e9dit, une obligation de remboursement anticip\u00e9 d\u2019autres contrats. Bien que sur la base de l\u2019information en sa possession et des pr\u00e9visions pouvant raisonnablement \u00eatre \u00e9tablies sur cette base, la Soci\u00e9t\u00e9 n\u2019ait pas, \u00e0 ce jour, connaissance d\u2019\u00e9l\u00e9ments qui lui permettraient de conclure qu\u2019un ou plusieurs de ces engagements pourraient ne pas \u00eatre respect\u00e9s dans un futur pr\u00e9visible, le risque de non-res-
pect des engagements ne peut \u00eatre exclu. En outre, la Soci\u00e9t\u00e9 n\u2019a pas de contr\u00f4le sur le respect de certains engagements qui peuvent mener \u00e0 la r\u00e9siliation anticip\u00e9e des contrats de cr\u00e9dit, comme en cas de changement de contr\u00f4le.
Afin de limiter ce risque, Ascencio n\u00e9gocie avec ses contreparties des niveaux de \"covenants\" compa-tibles avec ses estimations pr\u00e9visionnelles et suit r\u00e9guli\u00e8rement l\u2019\u00e9volution du niveau des \"covenants\".
En cas de remboursement anticip\u00e9, forc\u00e9 ou non, d\u2019un contrat de financement, des indemnit\u00e9s de rupture sont contractuellement pr\u00e9vues au b\u00e9n\u00e9fice des \u00e9tablissements financiers concern\u00e9s. Ces indemnit\u00e9s sont en g\u00e9n\u00e9ral calcul\u00e9es sur les montants en cours d\u2019utilisation sur base d\u2019une formule d\u00e9pendant de la situation de march\u00e9 des taux d\u2019int\u00e9r\u00eat (par rapport au taux du cr\u00e9dit concern\u00e9) et du co\u00fbt de remploi par la banque des fonds rembours\u00e9s dans d\u2019autres opportunit\u00e9s de placement.
Si un contrat de financement devait \u00eatre remis en cause, la Soci\u00e9t\u00e9 devrait mettre en place un autre financement \u00e0 un co\u00fbt potentiellement plus \u00e9lev\u00e9.
", "dimensions": { "concept": "ifrs-full:DisclosureOfCreditRiskExplanatory", "language": "fr", "entity": "scheme:549300PHFI20T3WJRO63", "period": "2023-10-01T00:00:00/2024-10-01T00:00:00" } }, "f97155": { "value": "Note 4 \u2022 INFORMATION SECTORIELLE
Ascencio est sp\u00e9cialis\u00e9e dans l\u2019investissement en surfaces commerciales situ\u00e9es principalement en p\u00e9riph\u00e9rie des villes.
Ascencio est active en Belgique, en France et en Espagne.
Au 30/09/2024, les immeubles commerciaux repr\u00e9sentent 99,2 % de la juste valeur du portefeuille d\u2019immeubles de placement. Le solde est compos\u00e9 d\u2019un bien immobilier \u00e0 usage mixte de bureaux et entrep\u00f4ts de 7.638 m\u00b2, de 2 appartements et d\u2019une surface de bureaux.
Au 30/09/2024, les immeubles disponibles \u00e0 la location situ\u00e9s en Belgique repr\u00e9sentent 54,4 % de la juste valeur du patrimoine, ceux situ\u00e9s en France 40,7 % et ceux situ\u00e9s en Espagne 4,1 %. En outre, les projets de d\u00e9veloppement, situ\u00e9s exclusivement en Belgique, repr\u00e9sentent 0,7 % du portefeuille total des immeubles de placement.
En application de la norme IFRS 8, les secteurs op\u00e9rationnels suivants ont \u00e9t\u00e9 identifi\u00e9s :
\u2022 Belgique : immeubles situ\u00e9s en Belgique ;
\u2022 France : immeubles situ\u00e9s en France ;
\u2022 Espagne : immeubles situ\u00e9s en Espagne.
Cette segmentation est coh\u00e9rente avec l\u2019organisation du Groupe et le reporting interne de la So-ci\u00e9t\u00e9 fourni \u00e0 la direction g\u00e9n\u00e9rale (cfr. \"Section D\u00e9claration de gouvernance d\u2019entreprise, le Ma-nagement\"). Les m\u00e9thodes comptables en note annexe 1 sont utilis\u00e9es pour le reporting interne et d\u00e8s lors pour le reporting sectoriel pr\u00e9sent\u00e9 ci-dessous.
Tous les produits proviennent de clients externes.
Tous les actifs d\u00e9tenus en France et en Espagne sont des immeubles \u00e0 usage commercial.
Au 30/09/2024, quatre locataires repr\u00e9sentent plus de 5 % des revenus locatifs consolid\u00e9s :
\u2022 Intermarch\u00e9 : 18,1 % (vs 9,7 % au 30/09/2023) ;
\u2022 Grand Frais : 8,6 % (vs 8,3 % au 30/09/2023) ;
\u2022 Brico : 7,2 % (vs 6,3 % au 30/09/2023) ;
\u2022 Carrefour : 5,8 % (vs 5,5 % au 30/09/2023).
(000 EUR) | Belgique | France | Espagne | Non allou\u00e9 | Total | |||||
30/09/2024 | 30/09/2023 | 30/09/2024 | 30/09/2023 | 30/09/2024 | 30/09/2023 | 30/09/2024 | 30/09/2023 | 30/09/2024 | 30/09/2023 | |
I | ||||||||||
Revenus locatifs | 29.831 | 28.638 | 21.538 | 20.608 | 1.975 | 2.076 | 0 | 0 | 53.345 | 51.322 |
III | ||||||||||
Charges relatives \u00e0 la location | -92 | -26 | -131 | -197 | 0 | 0 | 0 | 0 | -223 | -223 |
R\u00c9SULTAT LOCATIF NET | 29.739 | 28.612 | 21.407 | 20.410 | 1.975 | 2.076 | 0 | 0 | 53.121 | 51.099 |
IV | ||||||||||
R\u00e9cup\u00e9-ration de charges immobi-li\u00e8res | 490 | 739 | 257 | 211 | 20 | 6 | 0 | 0 | 766 | 956 |
V | ||||||||||
R\u00e9cup\u00e9-ration de charges locatives et de taxes normale-ment assum\u00e9es par le locataire sur immeubles lou\u00e9s | 4.178 | 4.357 | 3.031 | 3.395 | 209 | 139 | 0 | 0 | 7.418 | 7.890 |
VII | ||||||||||
Charges locatives et taxes nor-malement assum\u00e9es par le locataire sur immeubles lou\u00e9s | -4.475 | -4.655 | -3.026 | -3.408 | -225 | -139 | 0 | 0 | -7.726 | -8.203 |
VIII | ||||||||||
Autres recettes et d\u00e9penses relatives \u00e0 la location | 163 | 121 | -33 | 58 | -144 | -205 | 0 | 0 | -15 | -26 |
R\u00c9SULTAT IMMOBILIER | 30.095 | 29.174 | 21.636 | 20.665 | 1.835 | 1.877 | 0 | 0 | 53.565 | 51.716 |
IX | ||||||||||
Frais techniques | -747 | -998 | -98 | -114 | -45 | -18 | 0 | 0 | -891 | -1.131 |
X | ||||||||||
Frais commer-ciaux | -379 | -311 | -119 | -73 | 0 | -123 | 0 | 0 | -498 | -508 |
XI | ||||||||||
Charges locatives et taxes sur immeubles non lou\u00e9s | -683 | -228 | -68 | -28 | 0 | -83 | 0 | 0 | -751 | -339 |
XII | ||||||||||
Frais de gestion im-mobili\u00e8re | -1.660 | -1.627 | -865 | -856 | -26 | -12 | 0 | 0 | -2.550 | -2.495 |
XIII | ||||||||||
Autres charges immobi-li\u00e8res | -90 | -117 | -52 | -41 | -3 | -2 | 0 | 0 | -145 | -161 |
CHARGES IMMOBILI\u00c8RES | -3.559 | -3.282 | -1.203 | -1.113 | -73 | -238 | 0 | 0 | -4.835 | -4.633 |
R\u00c9SULTAT D'EXPLOITATION DES IMMEUBLES | 26.536 | 25.893 | 20.433 | 19.552 | 1.761 | 1.639 | 0 | 0 | 48.730 | 47.083 |
XIV | ||||||||||
Frais g\u00e9n\u00e9raux | -3.606 | -3.268 | -1.337 | -1.260 | -253 | -129 | 0 | 0 | -5.197 | -4.657 |
XV | ||||||||||
Autres revenuset charges d'exploita-tion | 1 | 1 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 1 |
(000 EUR) | Belgique | France | Espagne | Non allou\u00e9 | Total | |||||
30/09/2024 | 30/09/2023 | 30/09/2024 | 30/09/2023 | 30/09/2024 | 30/09/2023 | 30/09/2024 | 30/09/2023 | 30/09/2024 | 30/09/2023 | |
R\u00c9SULTAT D'EXPLOITATION AVANT R\u00c9SULTAT SUR PORTEFEUILLE | 22.931 | 22.626 | 19.095 | 18.292 | 1.508 | 1.510 | 0 | 0 | 43.534 | 42.427 |
XVI | ||||||||||
R\u00e9sultat sur vente d\u2019im-meubles de place-ment | 1 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 1 | 0 |
XVIII | ||||||||||
Variation de la juste valeur des im-meubles de place-ment | 7.075 | 8.012 | -1.167 | -8.407 | 55 | -350 | 0 | 0 | 5.963 | -745 |
R\u00c9SULTAT D'EXPLOITATION | 30.007 | 30.638 | 17.928 | 9.885 | 1.563 | 1.160 | 0 | 0 | 49.498 | 41.682 |
XX | ||||||||||
Revenus financiers | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 309 | 765 | 309 | 765 |
XXI | ||||||||||
Charges d\u2019int\u00e9r\u00eats | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | -6.477 | -6.157 | -6.477 | -6.157 |
XXII | ||||||||||
Autres charges finan-ci\u00e8res | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | -816 | -685 | -816 | -685 |
XXIII | ||||||||||
Variation de la juste valeur des actifs et passifs financiers | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | -16.395 | -1.543 | -16.395 | -1.543 |
R\u00c9SULTAT FINANCIER | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | -23.379 | -7.620 | -23.379 | -7.620 |
R\u00c9SULTAT AVANT IMP\u00d4TS | 30.007 | 30.638 | 17.928 | 9.885 | 1.563 | 1.160 | -23.379 | -7.620 | 26.119 | 34.063 |
IMP\u00d4TS | 89 | -4 | -691 | -253 | 0 | 0 | 0 | 0 | -602 | -257 |
R\u00c9SULTAT NET | 30.096 | 30.634 | 17.237 | 9.631 | 1.563 | 1.160 | -23.379 | -7.620 | 25.517 | 33.806 |
(000 EUR) | Belgique | France | Espagne | Non allou\u00e9 | Total | |||||
30/09/2024 | 30/09/2023 | 30/09/2024 | 30/09/2023 | 30/09/2024 | 30/09/2023 | 30/09/2024 | 30/09/2023 | 30/09/2024 | 30/09/2023 | |
Immobi-lisations incorpo-relles | 219 | 236 | 141 | 0 | 15 | 0 | 0 | 0 | 375 | 236 |
Im-meubles de pla-cement | 412.910 | 404.493 | 304.986 | 305.863 | 30.725 | 30.500 | 0 | 0 | 748.621 | 740.856 |
Autres immobi-lisations corpo-relles | 963 | 49 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 963 | 49 |
Autres actifs non cou-rants | 15.922 | 30.353 | 9 | 9 | 215 | 309 | 0 | 0 | 16.145 | 30.670 |
Actifs cou-rants | 8.175 | 6.619 | 5.966 | 7.802 | 413 | 236 | 0 | 0 | 14.553 | 14.657 |
TOTAL DE L'AC-TIF\t | 438.189 | 441.750 | 311.102 | 313.674 | 31.367 | 31.045 | 0 | 0 | 780.658 | 786.469 |
Note 5 \u2022 IMMOBILISATIONS INCORPORELLES
(000 EUR) | 30/09/2024 | 30/09/2023 |
SOLDE AU D\u00c9BUT DE L\u2019EXERCICE | 236 | 24 |
Acquisitions | 231 | 212 |
Amortissements | -92 | 0 |
SOLDE \u00c0 LA FIN DE L'EXERCICE | 375 | 236 |
La rubrique des immobilisations incorporelles regroupe exclusivement les frais li\u00e9s \u00e0 l\u2019acquisition et \u00e0 l\u2019impl\u00e9mentation du nouveau syst\u00e8me de gestion locative et comptable Adfinity. Ces frais ont \u00e9t\u00e9 accumul\u00e9s \u00e0 leur co\u00fbt dans ce poste d\u2019actif et font, depuis la mise en production de l\u2019outil, l\u2019objet d\u2019un amortissement lin\u00e9aire sur la dur\u00e9e d\u2019utilisation estim\u00e9e du syst\u00e8me.
Note 6 \u2022 IMMeubles de placement
(000 EUR) | 30/09/2024 | 30/09/2023 |
Immeubles disponibles \u00e0 la location | 743.082 | 740.856 |
Projets de d\u00e9veloppement | 5.539 | 0 |
SOLDE \u00c0 LA FIN DE L'EXERCICE | 748.621 | 740.856 |
A. Immeubles disponibles \u00e0 la location
(000 EUR) | 30/09/2024 | 30/09/2023 |
SOLDE AU D\u00c9BUT DE L'EXERCICE | 740.856 | 738.612 |
Investissements | 2.994 | 1.702 |
Acquisitions | 7.254 | 0 |
Transfert du compte projets de d\u00e9veloppement | 0 | 723 |
Transfert vers le compte projets de d\u00e9veloppement | -6.368 | 0 |
Transferts actifs d\u00e9tenus en vue de la vente | -259 | 0 |
Cessions | -8.289 | 0 |
Variation de juste valeur | 6.894 | -181 |
SOLDE \u00c0 LA FIN DE L'EXERCICE | 743.082 | 740.856 |
L\u2019\u00e9volution de la juste valeur des immeubles disponibles \u00e0 la location refl\u00e8te les investissements et les d\u00e9sinvestissements r\u00e9alis\u00e9s durant l\u2019exercice, ainsi que la variation de juste valeur de march\u00e9 de ces immeubles.
Investissements, acquisitions et cessions de l\u2019exercice :
Au cours de l\u2019ann\u00e9e \u00e9coul\u00e9e, Ascencio a travaill\u00e9 \u00e0 la rotation de son portefeuille en r\u00e9alisant :
\u2022 l\u2019acquisition de 3 cellules commerciales d\u2019une surface totale de pr\u00e8s de 3.000 m\u00b2 dans le retail park Bellefleur \u00e0 Couillet (Belgique), pour une valeur immobili\u00e8re de 7,0 millions EUR, via la reprise de 100 % des parts de la soci\u00e9t\u00e9 Holdtub SRL. Ces cellules, r\u00e9cemment red\u00e9velopp\u00e9es, sont enti\u00e8rement occup\u00e9es par des enseignes de premier plan. Cette acquisition a permis \u00e0 Ascencio de consolider sa position dans une zone commerciale jouissant d\u2019un franc succ\u00e8s depuis plus de 10 ans ;
\u2022 la cession de son ensemble commercial de Jemappes (Belgique) d\u2019une surface de pr\u00e8s de 10.000 m\u00b2, pour un montant net de 8,55 millions EUR. Cette cession est intervenue dans le cadre du pro-cessus continu de r\u00e9\u00e9valuation strat\u00e9gique du portefeuille immobilier ;
\u2022 la signature d\u2019un compromis de vente portant sur son site de Ghlin en Belgique (2.000 m\u00b2), lequel n\u00e9cessitait un repositionnement complet et sortait du cadre de la strat\u00e9gie d\u2019investissement de la Soci\u00e9t\u00e9. Cette op\u00e9ration, d\u2019un montant de 0,4 million EUR, est intervenue au cours du premier trimestre 2024/2025.
En termes d\u2019investissements au sein de son portefeuille d\u2019immeubles disponibles \u00e0 la location, Ascencio a r\u00e9alis\u00e9 pour 3,8 millions EUR de travaux, correspondant principalement \u00e0 :
\u2022 la r\u00e9novation de plusieurs toitures (1,6 million EUR), tant en Belgique (Bruges, Ottignies, Leuze-en-Hainaut, Ch\u00e2telineau) qu\u2019en France (Marsannay) et en Espagne (Madrid), dans le cadre de son programme pluriannuel d\u2019am\u00e9lioration des performances \u00e9nerg\u00e9tiques de ses b\u00e2timents ;
\u2022 le r\u00e9am\u00e9nagement complet des espaces de travail de son si\u00e8ge social de Gosselies (Belgique) ainsi que l\u2019am\u00e9lioration technique de l\u2019immeuble ;
\u2022 divers travaux li\u00e9s \u00e0 l\u2019arriv\u00e9e de nouveaux locataires.
Transfert vers la rubrique \"Projets de d\u00e9veloppement\" :
La Soci\u00e9t\u00e9 a transf\u00e9r\u00e9 au cours de l\u2019exercice \u00e9coul\u00e9 plusieurs unit\u00e9s commerciales du retail park Belle-fleur \u00e0 Couillet (Belgique) ainsi que sa galerie commerciale situ\u00e9e Avenue de Fr\u00e9 \u00e0 Uccle (Belgique) de la rubrique des immeubles disponibles \u00e0 la location vers celle des projets de d\u00e9veloppement ; ces actifs \u00e9tant concern\u00e9s par des programmes de red\u00e9veloppement pour lesquels des demandes de permis sont en cours de pr\u00e9paration.
Variation de valeur :
Globalement, la valeur des immeubles disponibles \u00e0 la location a l\u00e9g\u00e8rement augment\u00e9 durant l\u2019exer-cice (+6,9 millions EUR / +0,9 %), par rapport \u00e0 une baisse de -0,2 million EUR (-0,02 %) constat\u00e9e durant l\u2019exercice pr\u00e9c\u00e9dent. Par pays, la valeur \u00e9volue positivement en Belgique (+6,9 millions EUR / +2,0 %) du fait de la forte hausse des loyers qui y est constat\u00e9e ainsi qu\u2019en Espagne (+0,1 million EUR / +0,2 %) ; tandis qu\u2019elle baisse pour le portefeuille fran\u00e7ais (-1,1 million EUR / -0,38 %) de par quelques corrections \u00e0 la hausse des rendements pratiqu\u00e9s par les experts immobiliers ind\u00e9pen-dants. Dans un contexte de taux d\u2019int\u00e9r\u00eat toujours \u00e9lev\u00e9s, cette augmentation globale des valeurs illustre la solidit\u00e9 des valeurs de march\u00e9 du portefeuille immobilier d\u2019Ascencio.
Immeubles d\u00e9tenus en leasing :
La Soci\u00e9t\u00e9 ne poss\u00e8de pas d\u2019immeubles d\u00e9tenus en leasing au 30/09/2024.
B.Projets de d\u00e9veloppement
(000 EUR) | 30/09/2024 | 30/09/2023 |
SOLDE AU D\u00c9BUT DE L'EXERCICE | 0 | 320 |
Investissements | 0 | 402 |
Transfert aux immeubles disponibles \u00e0 la location | 0 | -723 |
Transfert des immeubles disponibles \u00e0 la location | 6.368 | 0 |
Variation de juste valeur | -829 | 0 |
SOLDE \u00c0 LA FIN DE L'EXERCICE | 5.539 | 0 |
La rubrique des projets de d\u00e9veloppement regroupe les actifs pour lesquels des projets de r\u00e9novation importante ou de red\u00e9veloppement complet sont envisag\u00e9s ; que ces projets soient effectivement d\u00e9marr\u00e9s (travaux en cours) ou encore en phase pr\u00e9paratoire. Les projets en cours de d\u00e9veloppe-ment ne sont pas pris en compte dans le calcul des indicateurs immobiliers de la Soci\u00e9t\u00e9 ; que ce soit notamment au niveau du taux d\u2019occupation EPRA ou du rendement brut du portefeuille immobilier.
Au cours de l\u2019exercice 2023/2024, Ascencio a, comme d\u00e9j\u00e0 indiqu\u00e9 ci-dessus, transf\u00e9r\u00e9 au sein de cette rubrique plusieurs unit\u00e9s commerciales du retail park Bellefleur \u00e0 Couillet (Belgique) ainsi que sa galerie commerciale situ\u00e9e Avenue de Fr\u00e9 \u00e0 Uccle (Belgique) ; ces projets \u00e9tant actuellement en phase de pr\u00e9paration des demandes de permis. Cette rubrique enregistre en outre les premi\u00e8res d\u00e9penses effectu\u00e9es sur le projet d\u2019extension du supermarch\u00e9 de Jambes (Belgique).
VALORISATION \u00c0 LA JUSTE VALEUR
Les immeubles de placement et les projets de d\u00e9veloppement sont valoris\u00e9s \u00e0 la juste valeur au 30/09/2024 par les experts ind\u00e9pendants (CBRE, Jones Lang LaSalle et Cushman & Wakefield). La juste valeur d\u2019un immeuble correspond \u00e0 sa valeur d\u2019investissement, \u00e0 savoir sa valeur avec droits d\u2019enregistrement et autres frais de transaction inclus, de laquelle est d\u00e9duit un pourcentage d\u2019abat-tement pour frais de mutation (cfr. note 1.E).
Tous les immeubles de placement ont \u00e9t\u00e9 classifi\u00e9s d\u00e8s la premi\u00e8re application de l\u2019IFRS 13 en cat\u00e9-gorie de niveau 3 sur l\u2019\u00e9chelle de juste valeur d\u00e9finie sous IFRS 13. Cette \u00e9chelle compte 3 niveaux :
\u2022 Niveau 1 : prix cot\u00e9s observables sur des march\u00e9s actifs ;
\u2022 Niveau 2 : donn\u00e9es observables autres que les prix cot\u00e9s inclus dans le niveau 1 ;
\u2022 Niveau 3 : donn\u00e9es non-observables ;
Au cours de l\u2019exercice 2023/2024, il n\u2019y a pas eu de transfert entre les niveaux 1, 2 et 3.
M\u00c9THODES DE VALORISATION UTILIS\u00c9ES
Deux m\u00e9thodes de valorisation sont principalement utilis\u00e9es par les experts immobiliers ind\u00e9pen-dants d\u2019Ascencio pour d\u00e9terminer la juste valeur des immeubles du portefeuille : la m\u00e9thode de \"Term and Reversion\" et la m\u00e9thode de capitalisation dite \"Hardcore\". De plus, ils effectuent \u00e9galement un contr\u00f4le en termes de prix par m\u00b2 pour v\u00e9rifier de la raisonnabilit\u00e9 des valeurs obtenues par la m\u00e9thode principale utilis\u00e9e. Pour les projets de d\u00e9veloppement, la m\u00e9thodologie appliqu\u00e9e est ba-s\u00e9e sur une \u00e9tude de faisabilit\u00e9 de projet, permettant de d\u00e9terminer la valeur fonci\u00e8re sur base des valeurs d\u2019entr\u00e9e et de sortie li\u00e9es \u00e0 la r\u00e9alisation dudit projet. Le choix de la m\u00e9thode utilis\u00e9e est propre \u00e0 chaque expert, en fonction de sa politique interne, et peut notamment d\u00e9pendre du type d\u2019actif \u00e9valu\u00e9, de sa situation locative ou de sa localisation.
Selon la m\u00e9thode de \"Term and Reversion\", celle-ci \u00e9tant en fait bas\u00e9e sur une actualisation des flux de tr\u00e9sorerie futurs estim\u00e9s (\"Discounted cash-flows\"), la m\u00e9thode estim\u00e9e d\u2019abord la valeur actuelle des revenus g\u00e9n\u00e9r\u00e9s par le contrat d\u2019occupation en cours jusqu\u2019\u00e0 son terme, tenant compte d\u2019une hypoth\u00e8se d\u2019inflation, et calcule ensuite la valeur r\u00e9siduelle par une capitalisation \u00e0 perp\u00e9tuit\u00e9 de la valeur locative estim\u00e9e (VLE) ; d\u00e9duction faite d\u2019une hypoth\u00e8se de co\u00fbt des travaux n\u00e9cessaires \u00e0 la poursuite de l\u2019exploitation de l\u2019immeuble concern\u00e9. Lorsque l\u2019immeuble fait l\u2019objet d\u2019une multi-oc-cupation, des p\u00e9riodes de ch\u00f4mages locatifs peuvent \u00e9galement \u00eatre int\u00e9gr\u00e9es pour tenir compte d\u2019une certaine rotation locative au sein de l\u2019immeuble concern\u00e9. Selon la m\u00e9thode de capitalisation dite \"Hardcore\", la valeur locative estim\u00e9e est capitalis\u00e9e \u00e0 perp\u00e9tuit\u00e9 en date de r\u00e9alisation de l\u2019\u00e9valuation ; cette valeur capitalis\u00e9e \u00e9tant ensuite ajust\u00e9e pour tenir compte des loyers en cours, qu\u2019ils soient au-dessus ou en-dessous des valeurs locatives, ainsi que d\u2019autre \u00e9l\u00e9ments propres \u00e0 l\u2019immeuble (ch\u00f4mages locatifs, travaux, etc).
Le rendement, utilis\u00e9 dans les deux m\u00e9thodes, repr\u00e9sente le rendement attendu par les investisseurs pour ce type de bien. Il refl\u00e8te les risques intrins\u00e8ques du bien et du secteur (futur ch\u00f4mage locatif, risque de cr\u00e9dit, obligations de maintenance, etc.).
Pour d\u00e9terminer ce rendement, les experts se basent sur les transactions les plus comparables et sur les transactions en cours dans leur d\u00e9partement d\u2019investissements, mais tiennent \u00e9galement compte de la situation des taux d\u2019int\u00e9r\u00eat de march\u00e9.
Quand il y a des facteurs inhabituels et sp\u00e9cifiques au bien, des corrections sont appliqu\u00e9es (r\u00e9no-vations importantes, co\u00fbts non r\u00e9cup\u00e9rables\u2026).
INFORMATION QUANTITATIVE CONCERNANT L\u2019\u00c9VALUATION \u00c0 LA JUSTE VALEUR SUR BASE DE DONN\u00c9ES \u201cNON OBSERVABLES\u201d
Les principales informations quantitatives relatives \u00e0 l\u2019\u00e9tablissement de la juste valeur des immeubles de placement, fond\u00e9e sur des donn\u00e9es non-observables (niveau 3) pr\u00e9sent\u00e9es ci-apr\u00e8s sont extraites des rapports \u00e9tablis par les experts immobiliers ind\u00e9pendants :
PAYS | Type actif | JUSTE VALEUR 30/09/2024 (000 EUR) | M\u00e9THODE D'\u00c9VALUATION | DONN\u00c9ES NONOBSERVABLES | MIN | MAX | MOYENNE pond\u00e9r\u00e9e |
Belgique | TOTAL | 408.989 | |||||
Capitalisation / Term & reversion | |||||||
Valeur locative estim\u00e9e | 41 \u20ac/m\u00b2 | 228 \u20ac/m\u00b2 | 107 \u20ac/m\u00b2 | ||||
Taux de capitalisation | 4,8 % | 9,6 % | 6,4 % | ||||
Stand alone (alimentaire) | 70.930 | ||||||
Capitalisation / Term & reversion | |||||||
Valeur locative estim\u00e9e | 60 \u20ac/m\u00b2 | 120 \u20ac/m\u00b2 | 86 \u20ac/m\u00b2 | ||||
Taux de capitalisation | 5,2 % | 9,6 % | 6,8 % | ||||
Retail park | 200.405 | ||||||
Capitalisation / Term & reversion | |||||||
Valeur locative estim\u00e9e | 41 \u20ac/m\u00b2 | 171 \u20ac/m\u00b2 | 113 \u20ac/m\u00b2 | ||||
Taux de capitalisation | 6,1 % | 8,0 % | 6,5 % | ||||
Cluster | 111.558 | ||||||
Capitalisation / Term & reversion | |||||||
Valeur locative estim\u00e9e | 75 \u20ac/m\u00b2 | 228 \u20ac/m\u00b2 | 111 \u20ac/m\u00b2 | ||||
Taux de capitalisation | 4,8 % | 7,3 % | 6,3 % | ||||
Autres | 26.095 | ||||||
Capitalisation / Term & reversion | |||||||
Valeur locative estim\u00e9e | 64 \u20ac/m\u00b2 | 64 \u20ac/m\u00b2 | 64 \u20ac/m\u00b2 | ||||
Taux de capitalisation | 7,3 % | 7,3 % | 7,3 % | ||||
France | TOTAL | 304.986 | |||||
Capitalisation / Term & reversion | |||||||
Valeur locative estim\u00e9e | 96 \u20ac/m\u00b2 | 311 \u20ac/m\u00b2 | 162 \u20ac/m\u00b2 | ||||
Taux de capitalisation | 5,4 % | 8,1 % | 6,5 % | ||||
Stand alone (alimentaire) | 156.070 | ||||||
Capitalisation / Term & reversion | |||||||
Valeur locative estim\u00e9e | 96 \u20ac/m\u00b2 | 311 \u20ac/m\u00b2 | 201 \u20ac/m\u00b2 | ||||
Taux de capitalisation | 5,4 % | 8,1 % | 6,2 % | ||||
Retail park | 107.532 | ||||||
Capitalisation / Term & reversion | |||||||
Valeur locative estim\u00e9e | 119 \u20ac/m\u00b2 | 149 \u20ac/m\u00b2 | 130 \u20ac/m\u00b2 | ||||
Taux de capitalisation | 6,5 % | 6,9 % | 6,6 % | ||||
Cluster | 41.384 | ||||||
Capitalisation / Term & reversion | |||||||
Valeur locative estim\u00e9e | 96 \u20ac/m\u00b2 | 161 \u20ac/m\u00b2 | 106 \u20ac/m\u00b2 | ||||
Taux de capitalisation | 6,5 % | 7,4 % | 7,1 % | ||||
Espagne | TOTAL | 30.725 | |||||
Capitalisation / Term & reversion | |||||||
Valeur locative estim\u00e9e | 104 \u20ac/m\u00b2 | 209 \u20ac/m\u00b2 | 181 \u20ac/m\u00b2 | ||||
Taux de capitalisation | 5,9 % | 8,1 % | 6,4 % | ||||
Cluster | 30.725 | ||||||
Capitalisation / Term & reversion | |||||||
Valeur locative estim\u00e9e | 104 \u20ac/m\u00b2 | 209 \u20ac/m\u00b2 | 181 \u20ac/m\u00b2 | ||||
Taux de capitalisation | 5,9 % | 8,1 % | 6,4 % | ||||
TOTAL | 744.700 |
PAYS | Type actif | JUSTE VALEUR 30/09/2023 (000 EUR) | M\u00e9THODE D'\u00c9VALUATION | DONN\u00c9ES NONOBSERVABLES | MIN | MAX | MOYENNE pond\u00e9r\u00e9e |
Belgique | TOTAL | 400.067 | |||||
Capitalisation / Term & reversion | |||||||
Valeur locative estim\u00e9e | 41 \u20ac/m\u00b2 | 194 \u20ac/m\u00b2 | 101 \u20ac/m\u00b2 | ||||
Taux de capitalisation | 5,1 % | 9,5 % | 6,3 % | ||||
Stand alone (alimentaire) | 89.931 | ||||||
Capitalisation / Term & reversion | |||||||
Valeur locative estim\u00e9e | 55 \u20ac/m\u00b2 | 120 \u20ac/m\u00b2 | 84 \u20ac/m\u00b2 | ||||
Taux de capitalisation | 5,4 % | 9,5 % | 6,7 % | ||||
Retail park | 199.482 | ||||||
Capitalisation / Term & reversion | |||||||
Valeur locative estim\u00e9e | 41 \u20ac/m\u00b2 | 159 \u20ac/m\u00b2 | 109 \u20ac/m\u00b2 | ||||
Taux de capitalisation | 5,9 % | 7,9 % | 6,4 % | ||||
Cluster | 104.998 | ||||||
Capitalisation / Term & reversion | |||||||
Valeur locative estim\u00e9e | 70 \u20ac/m\u00b2 | 194 \u20ac/m\u00b2 | 106 \u20ac/m\u00b2 | ||||
Taux de capitalisation | 5,1 % | 7,6 % | 6,4 % | ||||
Autres | 5.656 | ||||||
Capitalisation / Term & reversion | |||||||
Valeur locative estim\u00e9e | 61 \u20ac/m\u00b2 | 61 \u20ac/m\u00b2 | 61 \u20ac/m\u00b2 | ||||
Taux de capitalisation | 8,1 % | 8,1 % | 8,1 % | ||||
France | TOTAL | 305.863 | |||||
Capitalisation / Term & reversion | |||||||
Valeur locative estim\u00e9e | 93 \u20ac/m\u00b2 | 257 \u20ac/m\u00b2 | 149 \u20ac/m\u00b2 | ||||
Taux de capitalisation | 5,3 % | 7,1 % | 6,0 % | ||||
Stand alone (alimentaire) | 152.824 | ||||||
Capitalisation / Term & reversion | |||||||
Valeur locative estim\u00e9e | 96 \u20ac/m\u00b2 | 257 \u20ac/m\u00b2 | 182 \u20ac/m\u00b2 | ||||
Taux de capitalisation | 5,3 % | 6,8 % | 5,9 % | ||||
Retail park | 110.515 | ||||||
Capitalisation / Term & reversion | |||||||
Valeur locative estim\u00e9e | 114 \u20ac/m\u00b2 | 137 \u20ac/m\u00b2 | 123 \u20ac/m\u00b2 | ||||
Taux de capitalisation | 5,8 % | 6,3 % | 6,0 % | ||||
Cluster | 42.524 | ||||||
Capitalisation / Term & reversion | |||||||
Valeur locative estim\u00e9e | 93 \u20ac/m\u00b2 | 158 \u20ac/m\u00b2 | 103 \u20ac/m\u00b2 | ||||
Taux de capitalisation | 5,7 % | 7,1 % | 6,3 % | ||||
Espagne | TOTAL | 30.500 | |||||
Capitalisation / Term & reversion | |||||||
Valeur locative estim\u00e9e | 85 \u20ac/m\u00b2 | 209 \u20ac/m\u00b2 | 167 \u20ac/m\u00b2 | ||||
Taux de capitalisation | 6,1 % | 8,0 % | 6,5 % | ||||
Cluster | 30.500 | ||||||
Capitalisation / Term & reversion | |||||||
Valeur locative estim\u00e9e | 85 \u20ac/m\u00b2 | 209 \u20ac/m\u00b2 | 167 \u20ac/m\u00b2 | ||||
Taux de capitalisation | 6,1 % | 8,0 % | 6,5 % | ||||
TOTAL | 736.430 |
La valeur locative estim\u00e9e (VLE) d\u2019un immeuble d\u00e9pend de plusieurs facteurs et principalement de sa localisation (villes principales, villes secondaires de province), de la qualit\u00e9 de l\u2019immeuble, de la nature des surfaces (surface de vente, zone de stockage) et de la taille des surfaces prises en loca-tion. Ces facteurs expliquent l\u2019\u00e9cart entre les VLE minimales et maximales.
La dur\u00e9e r\u00e9siduelle moyenne des contrats ainsi que les surfaces locatives sont disponibles dans le rapport de gestion \u2013 rapport immobilier ci-avant.
SENSIBILIT\u00c9 DE LA JUSTE VALEUR DES IMMEUBLES AUX VARIATIONS DES DONN\u00c9ES NON OBSERVABLES
\u2022 Une augmentation de 5 % des valeurs locatives estim\u00e9es (VLE) des immeubles entra\u00eenerait une augmentation de 38.520 KEUR de la juste valeur du portefeuille.
\u2022 Une diminution de 5 % des valeurs locatives estim\u00e9es (VLE) des immeubles entra\u00eenerait une dimi-nution de 38.520 KEUR de la juste valeur du portefeuille.
\u2022 Une augmentation de 1,0 % du taux de capitalisation entra\u00eenerait une diminution de 103.752 KEUR de la juste valeur du portefeuille.
\u2022 Une diminution de 1,0 % du taux de capitalisation entra\u00eenerait une augmentation de 141.999 KEUR de la juste valeur du portefeuille.
Il peut par ailleurs y avoir des interrelations entre les donn\u00e9es non observables car elles sont par-tiellement d\u00e9termin\u00e9es par les conditions de march\u00e9. Cette corr\u00e9lation n\u2019a cependant pas \u00e9t\u00e9 prise en compte dans le test de sensibilit\u00e9 ci-avant, qui pr\u00e9voit des variations ind\u00e9pendantes \u00e0 la hausse et \u00e0 la baisse de ces deux param\u00e8tres.
PROCESSUS DE VALORISATION
Lors de la valorisation initiale des immeubles, la Soci\u00e9t\u00e9 veille \u00e0 ce que les experts soient parfaite-ment inform\u00e9s de la situation de ceux-ci, tant en termes de caract\u00e9ristiques techniques (construc-tion, surfaces, division, \u2026) que de caract\u00e9ristiques locatives (occupation, param\u00e8tre des contrats d\u2019occupation tels que loyers, gratuit\u00e9s, \u00e9ch\u00e9ances, \u2026). Sur base de ces informations et de visites sur sites, les experts \u00e9tablissent la valorisation initiale des immeubles.
Ensuite, le processus de valorisation des immeubles se d\u00e9roule sur une base trimestrielle de la ma-ni\u00e8re suivante :
\u2022 La Soci\u00e9t\u00e9 envoie aux experts, en fin de trimestre, des informations d\u00e9taill\u00e9es sur la situation lo-cative du portefeuille (surfaces lou\u00e9es, loyers en cours, dates de break et d\u2019\u00e9ch\u00e9ance des contrats, investissements \u00e0 r\u00e9aliser). Ces donn\u00e9es sont extraites du syst\u00e8me de gestion des immeubles. Les contrats de location des nouvelles acquisitions et les avenants aux contrats existants sont \u00e9galement transmis aux experts.
\u2022 Ces informations sont ensuite int\u00e9gr\u00e9es par les experts dans leur mod\u00e8le de valorisation. Sur base de leur exp\u00e9rience de march\u00e9, ils maintiennent ou modifient les param\u00e8tres de valorisation utilis\u00e9s dans leur mod\u00e8le, principalement en termes de valeur locative estim\u00e9e (VLE), de taux de capitalisation et d\u2019hypoth\u00e8ses de vacances locatives.
\u2022 Les experts communiquent ensuite les valorisations individuelles du portefeuille immobilier telles qu\u2019elles r\u00e9sultent de leur mod\u00e8le.
\u2022 Les valorisations sont revues par les d\u00e9partements financier et immobilier, en vue de la bonne compr\u00e9hension par la Soci\u00e9t\u00e9 des hypoth\u00e8ses prises en compte par les experts.
\u2022 Les tableaux r\u00e9capitulatifs des valorisations individuelles des immeubles sont communiqu\u00e9s au d\u00e9partement comptabilit\u00e9 en vue de proc\u00e9der \u00e0 l\u2019\u00e9criture comptable de r\u00e9\u00e9valuation trimestrielle du portefeuille.
\u2022 Les valeurs du portefeuille ainsi comptabilis\u00e9es sont soumises au comit\u00e9 d\u2019audit pr\u00e9alablement \u00e0 l\u2019arr\u00eat des \u00e9tats financiers par le conseil d\u2019administration.
UTILISATION DES IMMEUBLES
La Soci\u00e9t\u00e9 consid\u00e8re que l\u2019utilisation actuelle des immeubles de placement mis \u00e0 la juste valeur au bilan est optimale, compte tenu de leurs caract\u00e9ristiques techniques et des possibilit\u00e9s qu\u2019offre le march\u00e9 locatif.
La structure de propri\u00e9t\u00e9 des actifs d\u00e9tenus par Ascencio est principalement la pleine propri\u00e9t\u00e9. Cependant, la Soci\u00e9t\u00e9 d\u00e9tient \u00e9galement certains actifs sous la forme de droits d\u00e9membr\u00e9s, que ce soient des nues propri\u00e9t\u00e9s grev\u00e9es d\u2019emphyt\u00e9oses octroy\u00e9es ou des emphyt\u00e9oses acquises sans d\u00e9tention des droits r\u00e9siduaires. Les experts immobiliers tiennent compte dans leurs valorisations des structures de propri\u00e9t\u00e9s propres \u00e0 chaque actif. Au 30/09/2024, 97 % des actifs d\u00e9tenus par la Soci\u00e9t\u00e9 sont non-grev\u00e9s de suret\u00e9s et ne pr\u00e9sentent donc pas, \u00e0 la connaissance de la Soci\u00e9t\u00e9, de restrictions \u00e0 la cession.
Le tableau ci-dessous reprend les revenus futurs attendus conform\u00e9ment \u00e0 IFRS 16.97 au 30/09/2024 :
(000 EUR) | 30/09/2024 | 30/09/2025 | 30/09/2026 | 30/09/2027 | 30/09/2028 | 30/09/2029 | Exercicessuivants |
30/09/2023 | 47.933 | 32.473 | 21.330 | 13.004 | 7.603 | 4.187 | 25.602 |
30/09/2024 | 50.271 | 39.368 | 27.839 | 13.502 | 11.066 | 39.589 |
Note 7 \u2022 AUTRES IMMOBILISATIONS CORPORELLES
(000 EUR) | Autres | Total | ||
30/09/2024 | 30/09/2023 | 30/09/2024 | 30/09/2023 | |
SOLDE AU D\u00c9BUT DE L'EXERCICE | 49 | 35 | 49 | 46 |
Entr\u00e9es | 942 | 38 | 942 | 38 |
Amortissements | -28 | -24 | -28 | -24 |
SOLDE \u00c0 LA FIN DE L'EXERCICE | 963 | 49 | 963 | 49 |
La rubrique des autres immobilisations corporelles regroupe principalement les am\u00e9nagements immobiliers, mobiliers et mat\u00e9riels informatiques d\u00e9tenus par la Soci\u00e9t\u00e9. Au 30/09/2024, le co\u00fbt du r\u00e9am\u00e9nagement des bureaux occup\u00e9s par Ascencio dans son si\u00e8ge de Gosselies ont \u00e9t\u00e9 enti\u00e8rement d\u00e9pens\u00e9s et comptabilis\u00e9s au co\u00fbt (\"at cost\") au sein de cette rubrique. Etant donn\u00e9 que la livraison des surfaces est intervenue durant le mois de septembre 2024, l\u2019amortissement de ces frais, sur base lin\u00e9aire conform\u00e9ment aux r\u00e8gles d\u2019\u00e9valuation d\u00e9crites ci-avant, n\u2019interviendra qu\u2019\u00e0 partir du prochain exercice 2024/2025 d\u00e9marrant le 1eroctobre 2024.
Note 8 \u2022 ACTIFS FINANCIERS COURANTS ET NON COURANTS
(000 EUR) | 30/09/2024 | 30/09/2023 |
Actifs \u00e0 la juste valeur via le r\u00e9sultat | 15.847 | 30.282 |
Autres | 299 | 388 |
ACTIFS FINANCIERS NON COURANTS | 16.145 | 30.670 |
Actifs \u00e0 la juste valeur via le r\u00e9sultat | 926 | 867 |
ACTIFS FINANCIERS COURANTS | 926 | 867 |
La rubrique \"Actifs \u00e0 la juste valeur via le r\u00e9sultat\" refl\u00e8te la valorisation \u00e0 la juste valeur des ins-truments financiers d\u00e9riv\u00e9s, conform\u00e9ment \u00e0 la norme IFRS 9 \"Instruments financiers\", qui ont une valeur positive. Dans le cas contraire, leur valeur est reprise dans la rubrique \u00e9quivalente du passif
(voir note 17). Au 30/09/2024, le total des instruments financiers d\u00e9riv\u00e9s d\u00e9tenus par la Soci\u00e9t\u00e9 b\u00e9n\u00e9ficiant d\u2019une valeur de march\u00e9 positive s\u2019\u00e9tablit \u00e0 16.772 KEUR, dont 15.847 KEUR sont repris dans la rubrique des actifs financiers non courants du fait de leurs \u00e9ch\u00e9ances \u00e0 plus d\u2019un an et 926 KEUR sont repris dans la rubrique des actifs financiers courants du fait de leurs \u00e9ch\u00e9ances interve-nant au cours de l\u2019exercice 2024/2025.
Note 9 \u2022 ACTIFS D\u00c9TENUS EN VUE DE LA VENTE
(000 EUR) | 30/09/2024 | 30/09/2023 |
SOLDE AU D\u00c9BUT DE L'EXERCICE | 0 | 0 |
Transfert des immeubles de placement | 259 | 0 |
SOLDE \u00c0 LA FIN DE L'EXERCICE | 259 | 0 |
Au cours de l\u2019exercice 2023/2024, la Soci\u00e9t\u00e9 a sign\u00e9 un compromis de vente sans condition suspen-sive sur son site de Ghlin (Belgique), pour un prix de cession de 0,4 million EUR. Cet actif a d\u00e8s lors fait l\u2019objet d\u2019un transfert de la rubrique des \"Immeubles de placement\" vers celle des \"Actifs d\u00e9tenus en vue de la vente\". La cession effective de l\u2019actif devrait intervenir au cours du premier semestre de l\u2019exercice 2024/2025, date \u00e0 laquelle l\u2019actif sortira d\u00e9finitivement du bilan de la Soci\u00e9t\u00e9.
Note 10 \u2022 CAT\u00c9GORIES ET D\u00c9SIGNATION DES INSTRUMENTS FINANCIERS
(000 EUR) | ||||||
30/09/2024 | 30/09/2023 | |||||
Cat\u00e9gorie | Niveau | |||||
Valeur comptable | Justevaleur | Valeurcomptable | Justevaleur | |||
ACTIFS NON COURANTS | 16.145 | 16.145 | 30.670 | 30.670 | ||
Cautions vers\u00e9es | 299 | 299 | 388 | 388 | A | 2 |
Instruments d\u00e9riv\u00e9s (IRS) | 15.847 | 15.847 | 30.282 | 30.282 | C | 2 |
ACTIFS COURANTS | 13.150 | 13.150 | 14.352 | 14.352 | ||
Instruments d\u00e9riv\u00e9s (IRS) | 926 | 926 | 867 | 867 | C | 2 |
Cr\u00e9ances commerciales | 6.120 | 6.120 | 5.556 | 5.556 | A | 2 |
Cr\u00e9ances et autres actifs courants | 3.035 | 3.035 | 2.505 | 2.505 | A | 2 |
Tr\u00e9sorerie et \u00e9quivalents de tr\u00e9sorerie | 3.070 | 3.070 | 5.423 | 5.423 | A | 2 |
TOTAL | 29.296 | 29.296 | 45.022 | 45.022 |
(000 EUR) | ||||||
30/09/2024 | 30/09/2023 | |||||
Cat\u00e9gorie | Niveau | |||||
Valeur comptable | Justevaleur | Valeurcomptable | Justevaleur | |||
PASSIFS NON COURANTS | 201.451 | 201.956 | 265.476 | 259.741 | ||
Dettes bancaires | 146.467 | 145.280 | 222.791 | 219.879 | A | 2 |
Autres dettes financi\u00e8res non courantes | 45.500 | 47.192 | 35.500 | 32.676 | A | 2 |
Dettes financi\u00e8res IFRS 16 non courantes | 4.424 | 4.424 | 4.379 | 4.379 | A | 2 |
Instruments d\u00e9riv\u00e9s (IRS) | 1.719 | 1.719 | 0 | 0 | C | 2 |
Garanties re\u00e7ues | 3.341 | 3.341 | 2.806 | 2.806 | A | 2 |
PASSIFS COURANTS | 129.771 | 129.771 | 67.033 | 67.033 | ||
Dettes bancaires | 64.763 | 64.763 | 3.079 | 3.079 | A | 2 |
Autres dettes financi\u00e8res courantes | 50.517 | 50.517 | 54.750 | 54.750 | A | 2 |
Dettes commerciales | 11.864 | 11.864 | 6.690 | 6.690 | A | 2 |
Autres dettes courantes | 2.627 | 2.627 | 2.513 | 2.513 | A | 2 |
TOTAL | 331.222 | 331.727 | 332.509 | 326.774 |
Les cat\u00e9gories en question suivent la classification prescrite par l'IFRS 9 :
\u2022 cat\u00e9gorie A : Actifs ou passifs financiers (y compris les d\u00e9biteurs et les pr\u00eats) \u00e9valu\u00e9s au co\u00fbt amorti ;
\u2022 cat\u00e9gorie B : Actifs ou passifs \u00e9valu\u00e9s \u00e0 la juste valeur par le biais d\u2019autres \u00e9l\u00e9ments du r\u00e9sultat global (OCI) ;
\u2022 cat\u00e9gorie C : Actifs ou passifs \u00e9valu\u00e9s \u00e0 la juste valeur par le biais du r\u00e9sultat net.
La juste valeur des instruments financiers peut \u00eatre hi\u00e9rarchis\u00e9e selon 3 niveaux (1 \u00e0 3) correspon-dant chacun \u00e0 un degr\u00e9 d\u2019observabilit\u00e9 de la juste valeur :
\u2022 Les \u00e9valuations de la juste valeur de niveau 1 sont celles qui sont \u00e9tablies d\u2019apr\u00e8s des prix (non ajust\u00e9s) cot\u00e9s sur des march\u00e9s actifs pour des actifs ou des passifs identiques ;
\u2022 Les \u00e9valuations de la juste valeur de niveau 2 sont celles qui sont \u00e9tablies d\u2019apr\u00e8s des donn\u00e9es autres que les prix cot\u00e9s au niveau 1, qui sont observables pour l\u2019actif ou le passif concern\u00e9, soit directement (\u00e0 savoir des prix) soit indirectement (\u00e0 savoir des donn\u00e9es d\u00e9riv\u00e9es des prix) ;
\u2022 Les \u00e9valuations de la juste valeur de niveau 3 sont celles qui sont \u00e9tablies d\u2019apr\u00e8s des techniques d\u2019\u00e9valuation qui comprennent des donn\u00e9es relatives \u00e0 l\u2019actif ou au passif qui ne sont pas bas\u00e9es sur des donn\u00e9es observables de march\u00e9 (donn\u00e9es non observables).
Il n\u2019y a pas eu de transfert de niveau au cours de l\u2019exercice.
La juste valeur des instruments financiers a \u00e9t\u00e9 d\u00e9termin\u00e9e selon les m\u00e9thodes suivantes :
\u2022 Pour les instruments financiers \u00e0 court terme, tels que les cr\u00e9ances et dettes commerciales, la juste valeur est consid\u00e9r\u00e9e comme n\u2019\u00e9tant pas significativement diff\u00e9rente de la valeur comptable en fonction du co\u00fbt amorti ;
\u2022 Pour les emprunts \u00e0 taux variable, la juste valeur est consid\u00e9r\u00e9e comme n\u2019\u00e9tant pas significative-ment diff\u00e9rente de la valeur comptable en fonction du co\u00fbt amorti ;
\u2022 Pour les emprunts \u00e0 taux fixe, la juste valeur correspond \u00e0 la valeur actualis\u00e9e des flux en capital et en int\u00e9r\u00eats (sur base du taux IRS relatif \u00e0 la dur\u00e9e restante de l\u2019emprunt et de la marge applicable aux derniers financements bancaires conclus par Ascencio) ;
\u2022 Pour les d\u00e9riv\u00e9s, la juste valeur est d\u00e9termin\u00e9e par l'actualisation des flux futurs estim\u00e9s sur base de courbes de taux d\u2019int\u00e9r\u00eat.
Les justes valeurs des dettes financi\u00e8res \u00e0 taux fixes ont \u00e9t\u00e9 estim\u00e9es en actualisant les flux de paie-ments d\u2019int\u00e9r\u00eats et de remboursements de capital de ces dettes jusqu\u2019\u00e0 leurs \u00e9ch\u00e9ances finales par des facteurs d\u2019actualisation calcul\u00e9s sur base des taux IRS de dur\u00e9es correspondantes \u00e0 leurs dur\u00e9es respectives augment\u00e9s de la marge moyenne des derniers financements conclus par la Soci\u00e9t\u00e9.
La juste valeur des dettes financi\u00e8res IFRS 16 a \u00e9t\u00e9 d\u00e9termin\u00e9e en actualisant sur leurs p\u00e9riodes fermes les redevances emphyt\u00e9otiques index\u00e9es \u00e0 l\u2019aide des taux d\u2019int\u00e9r\u00eat effectif de ces dettes calcul\u00e9s au moment de leurs comptabilisations initiales.
Note 16 \u2022 INSTRUMENTS FINANCIERS D\u00c9RIV\u00c9S
Au 30/09/2024, l\u2019endettement de la Soci\u00e9t\u00e9 est compos\u00e9 \u00e0 hauteur de 70,8 % d\u2019emprunts \u00e0 taux flottant. En vue de limiter le risque de taux li\u00e9 \u00e0 ce type de financement, Ascencio a revu au cours de l\u2019exercice \u00e9coul\u00e9 sa strat\u00e9gie de couverture des taux d\u2019int\u00e9r\u00eat. En substance, la Soci\u00e9t\u00e9 m\u00e8ne d\u00e9-sormais une politique qui vise \u00e0 s\u00e9curiser les taux d\u2019int\u00e9r\u00eat, par le biais de contrats d\u2019\u00e9changes de taux (\"Interest Rate Swap\" - \"IRS\") ou d\u2019options (\"CAP\" ou \"FLOOR\"), sur un horizon de 7 ans, \u00e0 des niveaux d\u00e9finis sur base de fourchettes (\"Range\") fix\u00e9es individuellement pour chaque ann\u00e9e de cet horizon (allant de 85 % - 100 % pour les premi\u00e8res ann\u00e9es \u00e0 0 % - 25 % pour les derni\u00e8res ann\u00e9es)
Au cours de l\u2019exercice 2023/2024, la Soci\u00e9t\u00e9 a, en vue de se conformer \u00e0 cette nouvelle politique, proc\u00e9d\u00e9 aux op\u00e9rations de couverture suivantes :
\u2022 l\u2019acquisition de 6 IRS payeurs de taux fixes, d\u2019un montant notionnel total de 140 millions EUR, principalement sur la p\u00e9riode de couverture 2027 \u00e0 2031 ;
\u2022 l\u2019acquisition de 2 IRS receveurs de taux fixes, pour un montant total de 20 millions EUR, pour varia-biliser les taux d\u2019int\u00e9r\u00eat fix\u00e9s lors de la nouvelle \u00e9mission de Medium Term Notes, conform\u00e9ment \u00e0 la gestion \"macro\" de ses couvertures ;
\u2022 la restructuration d\u2019instruments existants par la liquidation de 2 IRS de son portefeuille existant, d\u2019un montant notionnel total de 20 millions EUR et portant sur des p\u00e9riodes de couverture entre 2024 et 2029, et le r\u00e9investissement de la soulte de liquidation dans l\u2019acquisition de 2 nouveaux IRS actifs sur la p\u00e9riode 2024 \u00e0 2031, comportant des montants notionnels variables (montant initial total de 20 millions EUR) et une composante optionnelle sur les ann\u00e9es 2025 et 2026.
Au 30/09/2024 et tenant compte de ces op\u00e9rations, la couverture du risque de taux d\u2019int\u00e9r\u00eat \u00e9tait compos\u00e9e de :
\u2022 32 contrats IRS payeurs portant sur un montant notionnel global de 518.000 KEUR, dont 223.000 KEUR \u00e9taient effectifs au 30/09/2024 et 295.000 KEUR seront effectifs \u00e0 une date ult\u00e9rieure ; ainsi que 2 contrats IRS receveurs portant sur un montant notionnel global de 20.000 KEUR et effectifs depuis leur date d\u2019acquisition.
Sur base de l\u2019endettement financier au 30/09/2024 et des instruments de couverture de taux actifs \u00e0 cette date, le ratio de couverture4+5est de 95,5 % et l\u2019objectif de couverture d\u00e9fini dans sa politique \u00e9tait atteint sur les 7 ann\u00e9es envisag\u00e9es, \u00e0 savoir jusqu\u2019au 30 septembre 2031.
Type | Montant notionnel(000 EUR) | Date de d\u00e9part | Date de fin | Taux d'int\u00e9r\u00eat | Taux variable de r\u00e9f\u00e9rence | Juste valeur (000 EUR) |
30/09/2024 | 30/09/2023 | |||||
Courant | Non courant | Courant | Non courant | |||
IRS | 10.000 | 30/09/2019 | 31/12/2023 | 0,39 % | ||
Euribor 3 mois | 0 | 0 | 90 | 0 | ||
IRS | 10.000 | 30/09/2019 | 31/12/2023 | 0,40 % | ||
Euribor 3 mois | 0 | 0 | 89 | 0 | ||
IRS | 10.000 | 31/12/2022 | 31/12/2023 | 0,49 % | ||
Euribor 3 mois | 0 | 0 | 87 | 0 | ||
IRS | 10.000 | 31/12/2022 | 31/12/2023 | 0,53 % | ||
Euribor 3 mois | 0 | 0 | 86 | 0 | ||
IRS | 20.000 | 30/06/2023 | 30/06/2024 | 0,50 % | ||
Euribor 3 mois | 0 | 0 | 515 | 0 | ||
IRS | 10.000 | 30/06/2023 | 28/06/2024 | 2,97 % | ||
Euribor 3 mois | 0 | 0 | 0 | 144 | ||
IRS | 10.000 | 30/06/2023 | 28/06/2024 | 2,96 % | ||
Euribor 3 mois | 0 | 0 | 0 | 147 | ||
TOTAL | IRS \u00e9chus durant l'exercice en cours | 0 | 0 | 867 | 290 |
4. Indicateur Alternatif de Performance (IAP). Voir lexique \u00e0 la fin du pr\u00e9sent rapport financier.
5. Il ne s\u2019agit pas de l\u2019indicateur vis\u00e9 \u00e0 l\u2019article 8 de la loi SIR.
Type | Montant notionnel(000 EUR) | Date de d\u00e9part | Date de fin | Taux d'int\u00e9r\u00eat | Taux variable de r\u00e9f\u00e9rence | Juste valeur (000 EUR) |
30/09/2024 | 30/09/2023 | |||||
Courant | Non courant | Courant | Non courant | |||
IRS | 23.000 | 30/04/2020 | 28/02/2027 | 0,12 % | ||
Euribor 3 mois | 0 | 1.119 | 0 | 2.422 | ||
IRS | 10.000 | 31/12/2022 | 31/12/2024 | 0,61 % | ||
Euribor 3 mois | 69 | 0 | 0 | 402 | ||
IRS | 20.000 | 31/03/2023 | 31/03/2025 | 0,62 % | ||
Euribor 3 mois | 244 | 0 | 0 | 927 | ||
IRS | 15.000 | 30/06/2023 | 30/06/2025 | 0,46 % | ||
Euribor 3 mois | 261 | 0 | 0 | 829 | ||
IRS | 10.000 | 30/09/2022 | 30/09/2027 | 0,57 % | ||
Euribor 3 mois | 0 | 458 | 0 | 1.031 | ||
IRS | 10.000 | 30/06/2023 | 30/06/2025 | 0,38 % | ||
Euribor 3 mois | 179 | 0 | 0 | 565 | ||
IRS | 20.000 | 31/12/2022 | 31/12/2025 | -0,04 % | ||
Euribor 3 mois | 0 | 612 | 0 | 1.565 | ||
IRS | 20.000 | 30/09/2023 | 30/09/2029 | 0,35 % | ||
Euribor 3 mois | 0 | 1.714 | 0 | 3.152 | ||
IRS | 20.000 | 31/12/2023 | 31/12/2027 | 0,69 % | ||
Euribor 3 mois | 0 | 909 | 0 | 1.903 | ||
IRS | 10.000 | 31/12/2023 | 31/12/2028 | 0,31 % | ||
Euribor 3 mois | 0 | 746 | 0 | 1.329 | ||
IRS | 10.000 | 30/06/2024 | 30/06/2029 | 0,22 % | ||
Euribor 3 mois | 0 | 874 | 0 | 1.308 | ||
IRS | 10.000 | 30/06/2024 | 30/06/2029 | 0,22 % | ||
Euribor 3 mois | 0 | 870 | 0 | 1.304 | ||
IRS | 15.000 | 28/03/2024 | 31/03/2028 | 0,40 % | ||
Euribor 3 mois | 0 | 883 | 0 | 1.552 | ||
IRS | 10.000 | 28/06/2024 | 31/12/2031 | 3,00 % | ||
Euribor 3 mois | 0 | -389 | 0 | 0 | ||
IRS | 10.000 | 28/06/2024 | 31/12/2031 | 2,96 % | ||
Euribor 3 mois | 0 | -367 | 0 | 0 | ||
IRS | 10.000 | 11/03/2024 | 11/03/2026 | 4,98 % | ||
Euribor 6 mois | 0 | 348 | 0 | 0 | ||
IRS | 10.000 | 11/03/2024 | 13/03/2028 | 5,02 % | ||
Euribor 6 mois | 0 | 442 | 0 | 0 | ||
IRS | 15.000 | 30/06/2025 | 30/09/2029 | 0,68 % | ||
Euribor 3 mois | 0 | 813 | 0 | 1.325 | ||
IRS | 10.000 | 31/12/2024 | 31/12/2027 | 0,57 % | ||
Euribor 3 mois | 0 | 562 | 0 | 896 | ||
IRS | 10.000 | 31/12/2023 | 30/06/2025 | 0,47 % | ||
Euribor 3 mois | 173 | 0 | 0 | 460 | ||
IRS | 30.000 | 31/12/2025 | 30/06/2028 | 1,12 % | ||
Euribor 3 mois | 0 | 608 | 0 | 1.245 | ||
IRS | 20.000 | 31/03/2025 | 30/06/2027 | 0,58 % | ||
Euribor 3 mois | 0 | 594 | 0 | 1.005 | ||
IRS | 25.000 | 31/03/2027 | 31/03/2029 | 1,08 % | ||
Euribor 3 mois | 0 | 480 | 0 | 848 | ||
IRS | 10.000 | 31/12/2026 | 31/12/2028 | 2,77 % | ||
Euribor 3 mois | 0 | -136 | 0 | 38 | ||
IRS | 10.000 | 31/12/2026 | 31/12/2028 | 2,76 % | ||
Euribor 3 mois | 0 | -132 | 0 | 43 | ||
IRS | 10.000 | 31/03/2025 | 30/09/2029 | 0,86 % | ||
Euribor 3 mois | 0 | 738 | 0 | 1.239 | ||
IRS | 10.000 | 31/03/2025 | 31/03/2030 | 0,39 % | ||
Euribor 3 mois | 0 | 1.739 | 0 | 2.570 | ||
IRS | 15.000 | 30/06/2025 | 30/06/2030 | 0,56 % | ||
Euribor 3 mois | 0 | 1.336 | 0 | 2.034 | ||
IRS | 10.000 | 30/09/2027 | 31/12/2029 | 2,68 % | ||
Euribor 3 mois | 0 | -109 | 0 | 0 | ||
IRS | 10.000 | 30/09/2027 | 31/12/2029 | 2,67 % | ||
Euribor 3 mois | 0 | -110 | 0 | 0 | ||
IRS | 15.000 | 31/12/2027 | 31/12/2029 | 2,48 % | ||
Euribor 3 mois | 0 | -84 | 0 | 0 | ||
IRS | 15.000 | 31/12/2028 | 31/12/2030 | 2,35 % | ||
Euribor 3 mois | 0 | -21 | 0 | 0 | ||
IRS | 50.000 | 31/12/2028 | 31/12/2031 | 2,46 % | ||
Euribor 3 mois | 0 | -189 | 0 | 0 | ||
IRS | 40.000 | 31/12/2028 | 31/12/2031 | 2,49 % | ||
Euribor 3 mois | 0 | -182 | 0 | 0 | ||
TOTAL | 538.000 | IRS en cours et forward | 926 | 14.127 | 0 | 29.991 |
TOTAL | 538.000 | TOTAL IRS | 926 | 14.127 | 867 | 30.282 |
Les valeurs positives et/ou n\u00e9gatives des instruments financiers d\u00e9riv\u00e9s sont enregistr\u00e9es dans les actifs et/ou passifs courants ou non courants afin de permettre de distinguer s\u2019ils arrivent ou non \u00e0 \u00e9ch\u00e9ance end\u00e9ans les 12 mois suivant la date de cl\u00f4ture de la p\u00e9riode consid\u00e9r\u00e9e.
Ces instruments de couverture sont valoris\u00e9s \u00e0 leur juste valeur \u00e0 la fin de chaque trimestre telle que calcul\u00e9e par l\u2019institution financi\u00e8re \u00e9mettrice.
Ascencio n\u2019applique pas la comptabilit\u00e9 de couverture pour les instruments financiers de couver-ture qu\u2019elle d\u00e9tient. D\u00e8s lors, ces instruments sont consid\u00e9r\u00e9s comme instruments d\u00e9tenus \u00e0 des fins de sp\u00e9culation selon les normes IFRS, et leur variation de valeur de march\u00e9 est directement et int\u00e9gralement comptabilis\u00e9e en compte de r\u00e9sultats.
La valeur de march\u00e9 des instruments financiers d\u00e9riv\u00e9s est communiqu\u00e9e \u00e0 chaque date de cl\u00f4ture comptable par les \u00e9tablissements financiers aupr\u00e8s desquels ces instruments ont \u00e9t\u00e9 acquis.
Au 30/09/2024, le r\u00e9sultat financier comprend une charge de 16,4 millions EUR (contre une charge de 1,5 million EUR au 30/09/2023), repr\u00e9sentant la variation de juste valeur des instruments finan-ciers d\u00e9riv\u00e9s pour lesquels la comptabilit\u00e9 de couverture (au sens de l\u2019IFRS 9) n\u2019est pas appliqu\u00e9e. La valeur de ces instruments a en effet \u00e9t\u00e9 fortement r\u00e9duite au cours de l\u2019exercice \u00e9coul\u00e9, passant d\u2019une valeur totale positive de 31,1 millions EUR (enregistr\u00e9e dans les rubriques des \"Autres actifs financiers courants et non courants\" selon leur maturit\u00e9 \u2013 cfr. note 8) au 30/09/2023 \u00e0 une valeur globale positive de 15,1 millions EUR au 30/09/2024 comptabilis\u00e9e au sein des m\u00eames rubriques pour les instruments \u00e0 valorisations positives en fonction de leur \u00e9ch\u00e9ance intervenant ou non au cours du prochain exercice 2024/2025 ou dans les autres passifs financiers non courants (cfr. note 17) pour les instruments \u00e0 valorisations n\u00e9gatives \u00e9ch\u00e9ant \u00e0 plus d\u2019un an. Cet \u00e9l\u00e9ment du r\u00e9sultat n\u2019affecte pas le cash-flow de la Soci\u00e9t\u00e9.
A la date d\u2019\u00e9ch\u00e9ance finale de chaque instrument financier, leur valeur sera nulle et les variations de valeur constat\u00e9es d\u2019un exercice comptable \u00e0 l\u2019autre auront int\u00e9gralement \u00e9t\u00e9 contrepass\u00e9es en r\u00e9sultats.
Le risque li\u00e9 aux instruments de couverture est d\u00e9crit dans la note 3 \u2013 Gestion des risques financiers.
Ces instruments financiers sont tous des produits d\u00e9riv\u00e9s \"de niveau 2\" au sens de l\u2019IFRS 13.
Le tableau ci-dessous reprend l\u2019analyse de maturit\u00e9 des instruments financiers d\u00e9riv\u00e9s au 30/09/2024 :
(000 EUR) | Ech\u00e9ant dans l'ann\u00e9e | Ech\u00e9ant entre 1 et 5 ans | Ech\u00e9ant \u00e0 plus de 5 ans | Total |
Au 30/09/2023 | 60.000 | 213.000 | 165.000 | 438.000 |
Au 30/09/2024 | 65.000 | 288.000 | 185.000 | 538.000 |
Les flux de tr\u00e9sorerie nets non actualis\u00e9s des instruments financiers de couverture \u00e0 la date de cl\u00f4-ture sont les suivants :
\u2022 Ech\u00e9ant dans l\u2019ann\u00e9e : 5.958 KEUR
\u2022 Ech\u00e9ant entre un et cinq ans : 20.698 KEUR
\u2022 Ech\u00e9ant \u00e0 plus de cinq ans : 2.594 KEUR
Note 11 \u2022 CR\u00c9ANCES COMMERCIALES COURANTES
(000 EUR) | Plus de 90 j | De 30 \u00e0 90 j | De 0 \u00e0 30 j | Total |
30/09/2024 | ||||
Cr\u00e9ances ouvertes | 318 | 379 | 3.681 | 4.378 |
Cr\u00e9ances douteuses | 1.075 | 0 | 0 | 1.075 |
Pertes attendues sur cr\u00e9ances douteuses | -751 | 0 | 0 | -751 |
Solde cr\u00e9ances factur\u00e9es | 641 | 379 | 3.681 | 4.702 |
Factures \u00e0 \u00e9mettre | 1.418 | |||
Solde cr\u00e9ances commerciales | 6.120 | |||
30/09/2023 | ||||
Cr\u00e9ances ouvertes | 428 | 222 | 3.380 | 4.029 |
Cr\u00e9ances douteuses | 857 | 0 | 0 | 857 |
Pertes attendues sur cr\u00e9ances douteuses | -599 | 0 | 0 | -599 |
Solde cr\u00e9ances factur\u00e9es | 686 | 222 | 3.380 | 4.287 |
Factures \u00e0 \u00e9mettre | 1.269 | |||
Solde cr\u00e9ances commerciales | 5.556 |
La valeur comptable des cr\u00e9ances commerciales devrait \u00eatre recouvr\u00e9e dans les 12 mois. Cette valeur comptable constitue une approximation de la juste valeur des actifs, qui ne produisent pas d\u2019int\u00e9r\u00eat. Au 30 septembre 2024, les cr\u00e9ances ouvertes depuis plus de 90 jours pour lesquelles la Soci\u00e9t\u00e9 n\u2019a pas jug\u00e9 leur irr\u00e9couvrabilit\u00e9 probable s\u2019\u00e9l\u00e8vent \u00e0 318 KEUR, en baisse par rapport au solde de 428 KEUR au terme de l\u2019exercice pr\u00e9c\u00e9dent.
Le risque de cr\u00e9dit li\u00e9 aux cr\u00e9ances commerciales est limit\u00e9 gr\u00e2ce \u00e0 la diversit\u00e9 de la client\u00e8le et aux garanties locatives constitu\u00e9es par les locataires pour couvrir leurs engagements. Les montants repris au bilan sont pr\u00e9sent\u00e9s apr\u00e8s r\u00e9ductions de valeur pour cr\u00e9ances douteuses. De ce fait, l\u2019ex-position au risque de cr\u00e9dit est refl\u00e9t\u00e9e par la valeur comptable des cr\u00e9ances dans le bilan.
Au 30 septembre 2024, les cr\u00e9ances douteuses s\u2019\u00e9l\u00e8vent \u00e0 1.075 KEUR (contre 857 KEUR au 30 sep-tembre 2023). Ces cr\u00e9ances font l\u2019objet d\u2019un suivi r\u00e9gulier pour tenter d\u2019en optimaliser le recouvre-ment.
Les cr\u00e9ances douteuses font l\u2019objet d\u2019une r\u00e9duction de valeur \u00e0 concurrence de 751 KEUR (contre 599 KEUR au 30 septembre 2023). Ce montant repr\u00e9sente le risque de d\u00e9faut estim\u00e9 au 30 septembre 2024 sur base de l\u2019analyse des cr\u00e9ances commerciales \u00e0 cette date. Le montant des cr\u00e9ances dou-teuses ne faisant pas l\u2019objet de r\u00e9duction de valeur (324 KEUR) est pour la majeure partie couvert par des garanties constitu\u00e9es par les locataires concern\u00e9s.
Les informations historiques r\u00e9v\u00e8lent que le traitement comptable des cr\u00e9ances douteuses, tel que vis\u00e9 dans la norme IFRS 9, n\u2019a pas d\u2019impact mat\u00e9riel sur les \u00e9tats financiers.
Le risque li\u00e9 aux cr\u00e9ances commerciales (Risque d\u2019insolvabilit\u00e9 des locataires) est d\u00e9crit dans la section \"Facteurs de risque - Risque d\u2019insolvabilit\u00e9 des locataires\" du rapport annuel.
La r\u00e9partition des locataires (sur base des loyers per\u00e7us) est reprise dans la section \"Rapport im-mobilier\" du rapport annuel.
Les r\u00e9ductions de valeur ont \u00e9volu\u00e9 comme suit :
(000 EUR) | 30/09/2024 | 30/09/2023 |
SOLDE AU D\u00c9BUT DE L'EXERCICE | 599 | 422 |
Dotations | 343 | 299 |
Reprises | -194 | -114 |
TVA \u00e0 r\u00e9cup\u00e9rer sur cr\u00e9ances douteuses | 3 | -7 |
SOLDE \u00c0 LA FIN DE L'EXERCICE | 751 | 599 |
Note 12 \u2022 CR\u00c9ANCES FISCALES ET AUTRES ACTIFS COURANTS
(000 EUR) | 30/09/2024 | 30/09/2023 |
Imp\u00f4ts | 534 | 564 |
Autres | 2.500 | 1.942 |
TOTAL | 3.035 | 2.505 |
La rubrique \"Imp\u00f4ts\" comprend principalement des montants de TVA \u00e0 r\u00e9cup\u00e9rer aupr\u00e8s de l\u2018admi-nistration fiscale, en grande partie au sein des entit\u00e9s fran\u00e7aises de la Soci\u00e9t\u00e9.
La rubrique \"Autres\" comprend principalement les appels de provisions des gestionnaires d\u2019im-meubles correspondant aux provisions de charges \u00e9tablis par les gestionnaires fran\u00e7ais et factur\u00e9s aux locataires.
Note 13 \u2022 COMPTES DE R\u00c9GULARISATION DE L\u2019ACTIF
(000 EUR) | 30/09/2024 | 30/09/2023 |
Charges financi\u00e8res d\u2019int\u00e9r\u00eats pay\u00e9es d'avance et produits financiers courus non \u00e9chus | 781 | 55 |
Autres | 363 | 250 |
TOTAL | 1.144 | 305 |
Le solde des comptes de r\u00e9gularisation de l\u2019actif est en hausse par rapport \u00e0 l\u2019exercice pr\u00e9c\u00e9dent, principalement li\u00e9e \u00e0 une augmentation des charges d\u2019int\u00e9r\u00eat \u00e0 reporter sur les \u00e9missions de Com-mercial Papers en cours ainsi qu\u2019\u00e0 la conclusion de deux nouveaux IRS receveurs dont les produits semestriels d\u2019int\u00e9r\u00eat relatif \u00e0 l\u2019exercice cl\u00f4tur\u00e9 (550 KEUR) ne seront per\u00e7us qu\u2019au cours de l\u2019exercice prochain.
Note 14 \u2022 CAPITAL SOCIAL ET PRIMES D\u2019\u00c9MISSION
(000 EUR) | 30/09/2024 | 30/09/2023 |
Capital souscrit | 39.576 | 39.576 |
Frais d'augmentation de capital | -917 | -917 |
TOTAL | 38.659 | 38.659 |
Primes d'\u00e9mission | 256.252 | 256.252 |
Frais port\u00e9s en r\u00e9duction des primes d'\u00e9mission | -2.899 | -2.899 |
TOTAL | 253.353 | 253.353 |
Au 30/09/2024, le capital social s\u2019\u00e9l\u00e8ve \u00e0 39.576 KEUR et est repr\u00e9sent\u00e9 par 6.595.985 actions sans d\u00e9signation de valeur nominale. Les primes d\u2019\u00e9mission s\u2019\u00e9l\u00e8vent \u00e0 256.252 KEUR. Ces montants sont rest\u00e9s inchang\u00e9s au cours de l\u2019exercice \u00e9coul\u00e9.
Suite \u00e0 la d\u00e9duction de frais d\u2019augmentation de capital (\u00e0 la cr\u00e9ation de la Soci\u00e9t\u00e9 et \u00e0 l\u2019occasion des augmentations de capital subs\u00e9quentes), le capital et les primes d\u2019\u00e9mission tels que figurant dans les comptes consolid\u00e9s arr\u00eat\u00e9s au 30/09/2024 s\u2019\u00e9l\u00e8vent respectivement \u00e0 38.659 KEUR et \u00e0 253.353 KEUR.
L\u2019\u00e9volution du nombre de titres depuis la constitution de la Soci\u00e9t\u00e9 peut se r\u00e9sumer comme suit :
Nombre d'actions lors de la constitution de la Soci\u00e9t\u00e9 | 2.500 |
Division par 4 de l'action en date du 23 octobre 2006 | 10.000 |
Actions cr\u00e9\u00e9es \u00e0 l'occasion de la constitution du patrimoine en 2006 de la Soci\u00e9t\u00e9 | 2.968.125 |
Actions cr\u00e9\u00e9es \u00e0 l'occasion de l'augmentation de capital du 3 novembre 2010 | 1.192.250 |
Actions cr\u00e9\u00e9es \u00e0 l'occasion de l'augmentation de capital du 17 d\u00e9cembre 2012 | 53.186 |
Actions cr\u00e9\u00e9es \u00e0 l'occasion de l'augmentation de capital du 31 mars 2014 | 1.811.169 |
Actions cr\u00e9\u00e9es \u00e0 l'occasion de l'augmentation de capital du 26 f\u00e9vrier 2015 | 145.538 |
Actions cr\u00e9\u00e9es \u00e0 l'occasion de l'augmentation de capital du 26 f\u00e9vrier 2016 | 181.918 |
Actions cr\u00e9\u00e9es \u00e0 l'occasion de l'augmentation de capital du 19 d\u00e9cembre 2016 | 132.908 |
Actions cr\u00e9\u00e9es \u00e0 l'occasion de l'augmentation de capital du 27 f\u00e9vrier 2018 | 98.391 |
NOMBRE D\u2019ACTIONS AU 30 SEPTEMBRE 2024 | 6.595.985 |
Ascencio d\u00e9clare qu\u2019il n\u2019existe pas de droit de vote diff\u00e9rent li\u00e9 aux actions de la Soci\u00e9t\u00e9.
Note 15 \u2022 DETTES FINANCI\u00c8RES COURANTES ET NON COURANTES
(000 EUR) | 30/09/2024 | 30/09/2023 |
Dettes financi\u00e8res non courantes | 196.391 | 262.670 |
a. Etablissements de cr\u00e9dit | 146.467 | 222.791 |
c. Autres - Medium Term Notes et Bonds | 45.500 | 35.500 |
d. Autres - Dettes financi\u00e8res IFRS 16 | 4.424 | 4.379 |
Dettes financi\u00e8res courantes | 115.280 | 57.829 |
a. Etablissements de cr\u00e9dit | 64.763 | 3.079 |
c. Autres - Commercial Papers, Medium Term Notes et Bonds | 50.517 | 54.750 |
TOTAL | 311.671 | 320.499 |
en diff\u00e9rents types de financements repris ci-dessous (desquels sont d\u00e9duites les commissions de structuration de cr\u00e9dits de 288 KEUR) :
\u2022 des lignes de cr\u00e9dits utilisables sous forme d\u2019avance \u00e0 terme fixe : 209.793 KEUR
\u2022 des cr\u00e9dits d\u2019investissements : 1.545 KEUR
\u2022 des Commercial Papers : 39.500 KEUR
\u2022 des Medium Term Notes : 31.110 KEUR
\u2022 des Bonds : 25.299 KEUR
\u2022 des dettes financi\u00e8res IFRS 16 : 4.424 KEUR
Cr\u00e9dits utilisables sous forme d\u2019avances \u00e0 terme fixe
Au 30/09/2024, Ascencio dispose de 368 millions EUR (vs 343 millions EUR au 30/09/2023) de lignes de cr\u00e9dit aupr\u00e8s de sept banques (ABN-AMRO, Banque Europ\u00e9enne du Cr\u00e9dit Mutuel, Belfius, BNP Paribas Fortis, Caisse d\u2019Epargne Nord Europe, CBC et ING) utilisables sous forme d\u2019avance \u00e0 terme fixe, dont les \u00e9ch\u00e9ances s\u2019\u00e9talent de 2025 \u00e0 2031.
Au 30/09/2024, le solde non utilis\u00e9 de ces lignes s\u2019\u00e9l\u00e8ve \u00e0 158 millions EUR (vs 119 millions EUR au 30/09/2023).\t
Cr\u00e9dits d\u2019investissement
Au 30/09/2024, Ascencio dispose de 1,5 million EUR d\u2019un cr\u00e9dit d\u2019investissement aupr\u00e8s de la banque fran\u00e7aise Cr\u00e9dit Agricole, dont l\u2019\u00e9ch\u00e9ance se situe en mai 2027. Ce dernier cr\u00e9dit d\u2019investissement est \u00e0 taux fixe.
Commercial Papers, Medium Term Notes et Bonds
Afin de diversifier ses sources de financement et de r\u00e9duire son co\u00fbt moyen de financement, Ascenciodispose d\u2019un programme de Commercial Papers d\u2019un montant de maximum 100 millions EUR. Au 30/09/2024, ce programme \u00e9tait utilis\u00e9 pour des \u00e9missions \u00e0 court terme \u00e0 hauteur de 39,5 millions EUR (Commercial Papers) et \u00e0 hauteur de 30,5 millions EUR pour des \u00e9missions \u00e0 long terme (Me-dium Term Notes). Afin de couvrir le risque de non-renouvellement des Commercial Papers \u00e0 court terme \u00e9mis, Ascencio veille \u00e0 disposer, au sein de ses lignes de cr\u00e9dit utilisables par avances \u00e0 terme fixe, d\u2019un montant non utilis\u00e9 au moins \u00e9gal \u00e0 l\u2019encours de ses \u00e9missions de Commercial Papers \u00e0 moins d\u2019un an. Ascencio dispose en outre d\u2019une dette obligataire sous la forme d\u2019un placement priv\u00e9 pour un montant total de 25 millions EUR. Ce financement, b\u00e9n\u00e9ficiant de taux fixes et d\u2019une dur\u00e9e moyenne r\u00e9siduelle de 1,5 ann\u00e9e au 30/09/2024), permet \u00e0 Ascencio de r\u00e9duire la pond\u00e9ration des dettes bancaires au sein de sa structure de financement.
Dettes \u00e0 taux fixe - Dettes \u00e0 taux variable
Au 30/09/2024, les dettes financi\u00e8res hors IFRS 16 se composent de :
\u2022 216.750 KEUR de dettes \u00e0 taux variable, sans tenir compte des IRS receveurs de 20 millions EUR et payeurs de 223 millions EUR (vs 223.798 KEUR au 30/09/2023).
\u2022 89.542 KEUR de dettes \u00e0 taux fixe (vs 92.573 KEUR au 30/09/2023).
La valeur comptable des dettes financi\u00e8res \u00e0 taux variable est une approximation de leur juste valeur. Sur base des conditions de financement d\u2019Ascencio et des taux de march\u00e9 au 30/09/2024, la juste valeur des dettes financi\u00e8res \u00e0 taux fixe est estim\u00e9e \u00e0 90.047 KEUR (vs 86.838 KEUR au 30/09/2023). Cette estimation est mentionn\u00e9e \u00e0 titre informatif.
La valeur comptable des dettes \u00e0 taux fixe correspond \u00e0 leur co\u00fbt amorti.
Co\u00fbt moyen des dettes financi\u00e8res
Au cours de l\u2019exercice 2023/2024, le co\u00fbt moyen de l\u2019endettement3(marges, commissions de non-uti-lisation, commissions de mise en place des cr\u00e9dits et impact des instruments de couverture inclus) s\u2019est \u00e9lev\u00e9 \u00e0 2,22 % (vs 2,02 % en 2022/2023).
Le risque de liquidit\u00e9 et de contrepartie et le risque li\u00e9 au co\u00fbt de financement sont d\u00e9crits dans la note 3 \u2013 Gestion des risques financiers.
Sur base de leur utilisation au 30/09/2024, les \u00e9ch\u00e9ances en capital des dettes financi\u00e8res concer-n\u00e9es sont les suivantes :
(000 EUR) | Date | Total | Ech\u00e9ant dansl'ann\u00e9e | Ech\u00e9antentre1 et 5 ans | Ech\u00e9ant \u00e0 plus de 5 ans |
Avances \u00e0 terme fixe | |||||
30/09/2023 | 223.749 | 2.417 | 199.331 | 22.000 | |
30/09/2024 | 209.793 | 64.204 | 114.589 | 31.000 | |
Cr\u00e9dits d'investissements | |||||
30/09/2023 | 2.121 | 579 | 1.542 | 0 | |
30/09/2024 | 1.545 | 559 | 986 | 0 | |
Commercial Papers | |||||
30/09/2023 | 34.750 | 34.750 | 0 | 0 | |
30/09/2024 | 39.500 | 39.500 | 0 | 0 | |
Bonds | |||||
30/09/2023 | 25.000 | 0 | 25.000 | 0 | |
30/09/2024 | 25.299 | 10.361 | 14.937 | 0 | |
Medium Term Notes | |||||
30/09/2023 | 30.500 | 20.000 | 10.500 | 0 | |
30/09/2024 | 31.110 | 656 | 30.454 | 0 | |
Dettes financi\u00e8res IFRS 16 | |||||
30/09/2023 | 4.379 | 46 | 186 | 4.147 | |
30/09/2024 | 4.424 | 0 | 4.424 | 0 | |
TOTAL | |||||
30/09/2023 | 320.499 | 57.793 | 236.559 | 26.147 | |
30/09/2024 | 311.671 | 115.280 | 165.391 | 31.000 |
Le tableau ci-dessous reprend, \u00e0 titre informatif, les flux non actualis\u00e9s futurs relatifs aux dettes financi\u00e8res hors IFRS 16, en capital et en int\u00e9r\u00eats, sur base des taux de march\u00e9s et des conditions des lignes de cr\u00e9dit au 30/09/2024.
(000 EUR) | Ech\u00e9ant dansl'ann\u00e9e | Ech\u00e9antentre1 et 5 ans | Ech\u00e9ant \u00e0 plus de 5 ans | Total |
Au 30/09/2023 | 71.278 | 257.583 | 34.710 | 363.571 |
Au 30/09/2024 | 125.074 | 181.210 | 32.990 | 339.274 |
3. Indicateur Alternatif de Performance (IAP). Voir lexique \u00e0 la fin du pr\u00e9sent rapport financier.
Note 17 \u2022 AUTRES PASSIFS FINANCIERS NON COURANTS
(000 EUR) | 30/09/2024 | 30/09/2023 |
Instruments de couverture autoris\u00e9s | 1.719 | 0 |
Garanties re\u00e7ues | 3.341 | 2.806 |
TOTAL | 5.060 | 2.806 |
Cette rubrique int\u00e8gre \u00e0 la fois les instruments financiers d\u00e9riv\u00e9s \u00e0 plus d\u2019un an pr\u00e9sentant des va-lorisations n\u00e9gatives, apparues au cours de l\u2019exercice \u00e9coul\u00e9 du fait de la baisse des taux attendue, mais aussi les garanties re\u00e7ues de la part des locataires, par virement bancaire ou sous la forme d\u2019un cautionnement (bancaire ou d\u2019une maison-m\u00e8re) pour couvrir pendant une certaine p\u00e9riode leur obligation de versement des indemnit\u00e9s d\u2019occupation.
Note 18 \u2022 PASSIFS D\u2019IMP\u00d4TS DIFF\u00c9R\u00c9S
(000 EUR) | 30/09/2024 | 30/09/2023 |
Passifs d'imp\u00f4ts diff\u00e9r\u00e9s | 6.516 | 6.085 |
- Belgique | 101 | 0 |
- France | 6.138 | 5.809 |
- Espagne | 277 | 277 |
TOTAL | 6.516 | 6.085 |
Cette rubrique comprend les imp\u00f4ts diff\u00e9r\u00e9s relatifs :
\u2022 \u00e0 la taxation diff\u00e9r\u00e9e de la plus-value latente sur les surfaces commerciales d\u00e9tenues au travers de la soci\u00e9t\u00e9 Holdtub SRL, calcul\u00e9e comme \u00e9tant l\u2019\u00e9cart entre la valeur de march\u00e9 et la valeur comp-table de ce portefeuille potentiellement tax\u00e9 au taux de l\u2019exit tax de 15 % ;
\u2022 \u00e0 la taxation diff\u00e9r\u00e9e des plus-values latentes sur les actifs fran\u00e7ais, calcul\u00e9e comme \u00e9tant la re-tenue \u00e0 la source au taux de 5 % sur l\u2019\u00e9cart entre la valeur de march\u00e9 et la valeur comptable de ce portefeuille ;
\u2022 \u00e0 la taxation diff\u00e9r\u00e9e (imp\u00f4t des soci\u00e9t\u00e9s de 25 %) des plus-values latentes sur les actifs espagnols au sein d\u2019Ascencio Iberia en date du 30/09/2021 avant que celle-ci ne b\u00e9n\u00e9ficie du statut fiscal So-cimi, applicable \u00e0 partir du 1eroctobre 2021. Il est \u00e0 noter que le montant de cette taxation diff\u00e9r\u00e9e espagnole a \u00e9t\u00e9 fig\u00e9 et n\u2019est donc pas r\u00e9\u00e9valu\u00e9 p\u00e9riodiquement.
Le solde de cette rubrique a augment\u00e9 au cours de l\u2019exercice \u00e9coul\u00e9 du fait de l\u2019apparition de la la-tence fiscale au sein de la filiale belge Holdtub r\u00e9cemment acquise ainsi que de la r\u00e9estimation de la latence fiscale sur les actifs fran\u00e7ais d\u2019Ascencio cons\u00e9cutive aux variations de valeur de march\u00e9 de ces actifs et \u00e0 l\u2019amortissement de leurs valeurs comptables en comptabilit\u00e9 locale.
Note 19 \u2022 DETTES COMMERCIALES ET AUTRES DETTES COURANTES
(000 EUR) | 30/09/2024 | 30/09/2023 |
Fournisseurs | 5.298 | 6.035 |
Locataires | 855 | 656 |
Imp\u00f4ts, r\u00e9mun\u00e9rations et charges sociales | 5.711 | 2.513 |
TOTAL | 11.864 | 9.203 |
Les dettes vis-\u00e0-vis des fournisseurs reprennent principalement des postes ouverts ou des factures \u00e0 recevoir sur des prestations r\u00e9alis\u00e9es avant la cl\u00f4ture de l\u2019exercice mais encore non-factur\u00e9es.
Les dettes vis-\u00e0-vis des locataires reprennent principalement des montants cr\u00e9diteurs de cr\u00e9ances commerciales.
La rubrique \"Imp\u00f4ts, r\u00e9mun\u00e9rations et charges sociales\" se compose essentiellement de :
\u2022 pr\u00e9comptes immobiliers ou de taxes en Belgique sur des montants attendus mais non encore en-r\u00f4l\u00e9s par l\u2019administration fiscale ;
\u2022 la TVA \u00e0 payer, principalement en relation avec les locations d\u2019immeubles en France. En effet en France, contrairement \u00e0 la Belgique, les loyers d\u2019immeubles \u00e0 usage commercial sont soumis \u00e0 la TVA ;
\u2022 l\u2019imp\u00f4t d\u00fb par la succursale fran\u00e7aise (retenue de 5 % sur le r\u00e9sultat statutaire \u00e9tabli sur base des normes comptables fran\u00e7aises) ;
\u2022 des provisions pour p\u00e9cules de vacances et pour primes de fin d\u2019ann\u00e9e.
Note 20 \u2022 COMPTES DE R\u00c9GULARISATION DU PASSIF
(000 EUR) | 30/09/2024 | 30/09/2023 |
Revenus immobiliers per\u00e7us d'avance | 197 | 212 |
Int\u00e9r\u00eats et autres charges courus non \u00e9chus | 2.430 | 2.901 |
TOTAL | 2.627 | 3.113 |
La rubrique \"Int\u00e9r\u00eats et autres charges courus non \u00e9chus\" porte principalement sur la r\u00e9mun\u00e9ration d\u2019Ascencio Management SA, administrateur personne morale d\u2019Ascencio SA, la r\u00e9mun\u00e9ration des administrateurs d\u2019Ascencio Management SA et des provisions pour gratifications.
Note 20 \u2022 COMPTES DE R\u00c9GULARISATION DU PASSIF
(000 EUR) | 30/09/2024 | 30/09/2023 |
Revenus immobiliers per\u00e7us d'avance | 197 | 212 |
Int\u00e9r\u00eats et autres charges courus non \u00e9chus | 2.430 | 2.901 |
TOTAL | 2.627 | 3.113 |
La rubrique \"Int\u00e9r\u00eats et autres charges courus non \u00e9chus\" porte principalement sur la r\u00e9mun\u00e9ration d\u2019Ascencio Management SA, administrateur personne morale d\u2019Ascencio SA, la r\u00e9mun\u00e9ration des administrateurs d\u2019Ascencio Management SA et des provisions pour gratifications.
Note 21 \u2022 REVENUS LOCATIFS
(000 EUR) | 30/09/2024 | 30/09/2023 |
Revenus d'occupation immobili\u00e8re | 53.764 | 52.030 |
Revenus de bornes de rechargement | 14 | 15 |
Revenus de panneaux photovolta\u00efques | 36 | 35 |
Gratuit\u00e9s locatives | -611 | -1.018 |
Indemnit\u00e9s de rupture anticip\u00e9e de bail | 142 | 260 |
TOTAL | 53.345 | 51.322 |
Les revenus d\u2019occupation immobili\u00e8re augmentent principalement gr\u00e2ce \u00e0 l\u2019effet combin\u00e9 de l\u2019indexa-tion et d\u2019une hausse de l\u2019occupation moyenne du portefeuille au cours de l\u2019exercice. Les gratuit\u00e9s locatives sont en diminution par rapport \u00e0 l\u2019exercice pr\u00e9c\u00e9dent, principalement du fait de l\u2019arriv\u00e9e \u00e0 \u00e9ch\u00e9ance de p\u00e9riode de gratuit\u00e9s de loyer accord\u00e9es lors des prises en occupation sign\u00e9es au cours de l\u2019exercice pr\u00e9c\u00e9dent. Les indemnit\u00e9s de rupture anticip\u00e9e de bail concernent des montants per\u00e7us pour des d\u00e9parts anticip\u00e9s act\u00e9s \u00e0 Ch\u00e2telineau et Hannut au sein du portefeuille belge.
Note 22 \u2022 CHARGES RELATIVES \u00c0 LA LOCATION
(000 EUR) | 30/09/2024 | 30/09/2023 |
Loyers \u00e0 payer sur locaux pris en location | -32 | -34 |
R\u00e9ductions de valeur sur cr\u00e9ances commerciales | -343 | -299 |
Reprises de r\u00e9ductions de valeur sur cr\u00e9ances commerciales | 194 | 114 |
Plus ou moins-values r\u00e9alis\u00e9es sur cr\u00e9ances commerciales | -43 | -5 |
TOTAL | -223 | -223 |
Au cours de l\u2019exercice \u00e9coul\u00e9, les montants de r\u00e9duction et de reprises de r\u00e9duction de valeur enre-gistr\u00e9s sont li\u00e9s \u00e0 l\u2019irr\u00e9couvrabilit\u00e9 certaine ou potentielle de cr\u00e9ances locataires bien identifi\u00e9es lors des revues trimestrielles des balances clients effectu\u00e9es par la Soci\u00e9t\u00e9. Ces montants de r\u00e9sultats li\u00e9s \u00e0 la collecte des cr\u00e9ances commerciales sont rest\u00e9s globalement en ligne par rapport \u00e0 l\u2019exercice pr\u00e9c\u00e9dent, malgr\u00e9 l\u2019indexation importante appliqu\u00e9es aux loyers ces derni\u00e8res ann\u00e9es. Ceci illustre la solidit\u00e9 des revenus de la Soci\u00e9t\u00e9, li\u00e9e \u00e0 la qualit\u00e9 de son portefeuille mais aussi aux niveaux de loyers relativement bas pratiqu\u00e9s par Ascencio.
Note 23 \u2022 R\u00c9CUP\u00c9RATION DE CHARGES IMMOBILI\u00c8RES
(000 EUR) | 30/09/2024 | 30/09/2023 |
Refacturation marketing | 278 | 215 |
Refacturation assurance | 214 | 358 |
Refacturation honoraires de gestion | 197 | 219 |
Refacturation autres | 77 | 165 |
TOTAL | 766 | 956 |
Cette rubrique du compte de r\u00e9sultats enregistre les r\u00e9cup\u00e9rations aupr\u00e8s des locataires des charges immobili\u00e8res encourues par le propri\u00e9taire dans le cadre de la gestion de ses immeubles. Ces charges immobili\u00e8res regroupent entre autres les frais de gestion locative (externe ou interne), des frais techniques tels que les primes d\u2019assurances prises pour couvrir les risques relatifs aux immeubles (y compris les indemnisations per\u00e7ues sur sinistres) ou encore des d\u00e9penses de marketing effectu\u00e9es par le propri\u00e9taire dans le cadre de la promotion de ses immeubles. Ces r\u00e9cup\u00e9rations et participa-tions aux d\u00e9penses marketing interviennent en vertu des accords contractuels repris dans le bail commercial conclu entre le propri\u00e9taire et son locataire. Le solde de cette rubrique a baiss\u00e9 du fait d\u2019importantes indemnit\u00e9s sur sinistres non r\u00e9currentes (0,3 million EUR) qui avaient \u00e9t\u00e9 per\u00e7ues au cours de l\u2019exercice pr\u00e9c\u00e9dent.
Note 24 \u2022 R\u00c9CUP\u00c9RATION DE CHARGES LOCATIVES ET DE TAXES NORMALEMENT ASSUM\u00c9ES PAR LE LOCATAIRE SUR IMMEUBLES LOU\u00c9S
(000 EUR) | 30/09/2024 | 30/09/2023 |
Refacturation de charges locatives sur immeubles lou\u00e9s | 2.500 | 3.134 |
Refacturation de pr\u00e9comptes et taxes sur immeubles lou\u00e9s | 4.918 | 4.756 |
TOTAL | 7.418 | 7.890 |
Cette rubrique int\u00e8gre toutes les r\u00e9cup\u00e9rations de charges locatives et de taxes incombant aux lo-cataires mais factur\u00e9es initialement au propri\u00e9taire. Pour certains locataires, cette r\u00e9cup\u00e9ration de charges locatives se fait par le biais d\u2019une facturation p\u00e9riodique sous la forme de provisions et d\u2019une r\u00e9gularisation annuelle sous forme d\u2019un d\u00e9compte des charges effectivement d\u00e9pens\u00e9es. Ces charges sont donc parfois r\u00e9percut\u00e9es aux locataires avant qu\u2019elles n\u2019aient \u00e9t\u00e9 effectivement d\u00e9pens\u00e9es par la Soci\u00e9t\u00e9. Il peut y avoir un l\u00e9ger d\u00e9calage entre les charges r\u00e9ellement factur\u00e9es aux locataires et celles effectivement prises en charge par la Soci\u00e9t\u00e9 du fait de cette r\u00e9gularisation annuelle.
Note 25 \u2022 CHARGES LOCATIVES ET TAXES NORMALEMENT ASSUM\u00c9ES PAR LE LOCATAIRE SUR IMMEUBLES LOU\u00c9S
(000 EUR) | 30/09/2024 | 30/09/2023 |
Charges locatives sur immeubles lou\u00e9s | -2.510 | -3.217 |
Pr\u00e9comptes et taxes sur immeubles lou\u00e9s | -5.215 | -4.985 |
TOTAL | -7.726 | -8.203 |
Cette rubrique enregistre toutes les charges locatives et les taxes imputables aux locataires du fait de leur occupation et exploitation des immeubles, et qui sont initialement factur\u00e9es au propri\u00e9taire. Ces charges sont r\u00e9cup\u00e9r\u00e9es aupr\u00e8s des locataires par le biais de refacturations, soit directement de charges r\u00e9elles soit par l\u2019appel de provisions p\u00e9riodiques puis d\u2019une r\u00e9gularisation de fin de p\u00e9-riode. Les charges locatives ont baiss\u00e9 du fait de la volatilit\u00e9 et du diff\u00e9rentiel important du co\u00fbt des \u00e9nergies entre l\u2019exercice pr\u00e9c\u00e9dent et l\u2019exercice \u00e9coul\u00e9.
Note 26 \u2022 FRAIS TECHNIQUES
(000 EUR) | 30/09/2024 | 30/09/2023 |
- R\u00e9parations | -631 | -666 |
- Primes d'assurances | -260 | -211 |
- Sinistres | 0 | -254 |
TOTAL | -891 | -1.131 |
Les frais techniques repr\u00e9sentent les d\u00e9penses effectu\u00e9es \u00e0 l\u2019occasion de travaux d\u2019entretien ou de r\u00e9paration relatifs aux immeubles de placement. Ils sont \u00e0 charge du r\u00e9sultat d\u2019exploitation des im-meubles s\u2019ils ne sont pas source d\u2019avantages \u00e9conomiques. Au cours de l\u2019exercice 2022/2023, la So-ci\u00e9t\u00e9 avait encouru un sinistre n\u00e9cessitant la prise en charges de travaux importants (205 KEUR) dans le supermarch\u00e9 Intermarch\u00e9 de Frameries (Belgique).
Note 28 \u2022 CHARGES LOCATIVES ET TAXES SUR IMMEUBLES NON LOU\u00c9S
(000 EUR) | 30/09/2024 | 30/09/2023 |
Charges locatives | -68 | -185 |
Pr\u00e9comptes et taxes | -683 | -154 |
TOTAL | -751 | -339 |
Les charges locatives et taxes sur immeubles non lou\u00e9s reprennent la quote-part des d\u00e9penses r\u00e9sul-tant de la d\u00e9tention et de l\u2019exploitation des immeubles qui reste \u00e0 charge du propri\u00e9taire pour cause de vacance locative et donc d\u2019impossibilit\u00e9 de r\u00e9cup\u00e9rer ces montants aupr\u00e8s des locataires.
L\u2019augmentation du montant de pr\u00e9comptes et taxes constat\u00e9e au cours de l\u2019exercice \u00e9coul\u00e9 r\u00e9sulte du provisionnement de taxes communales sur immeubles inoccup\u00e9s (0,4 million EUR). Cette provision porte sur 3 immeubles ayant pr\u00e9sent\u00e9 de la vacance locative au cours des ann\u00e9es 2022, 2023 et 2024 et pour lesquels cet \u00e9tat de fait a \u00e9t\u00e9 constat\u00e9 par les services de l\u2019administration communale selon les prescriptions en vigueur. La Soci\u00e9t\u00e9 a cependant introduit des r\u00e9clamations quant \u00e0 l\u2019exigibilit\u00e9 de cette taxe.
Note 29 \u2022 FRAIS DE GESTION IMMOBILI\u00c8RE
(000 EUR) | 30/09/2024 | 30/09/2023 |
Frais d'\u00e9quipe | -2.140 | -2.083 |
Frais de fonctionnement | -2 | -8 |
Frais de communication | -42 | -15 |
Honoraires | -366 | -389 |
TOTAL | -2.550 | -2.495 |
Les frais de gestion immobili\u00e8re int\u00e8grent les frais des \u00e9quipes en charge de la gestion commer-ciale, technique, administrative du portefeuille de la Soci\u00e9t\u00e9, tant concernant les \u00e9quipes internes \u00e0 la Soci\u00e9t\u00e9 que les gestionnaires externes auxquels la Soci\u00e9t\u00e9 fait appel pour r\u00e9aliser la gestion lo-cative et/ou technique de certaines parties du portefeuille. Le solde de cette rubrique a l\u00e9g\u00e8rement augment\u00e9 principalement du fait de l\u2019indexation des salaires de l\u2019\u00e9quipe de gestion op\u00e9rationnelle du portefeuille immobilier.
Note 30 \u2022 AUTRES CHARGES IMMOBILI\u00c8RES
(000 EUR) | 30/09/2024 | 30/09/2023 |
Honoraires | -145 | -151 |
Taxes et imp\u00f4ts | 0 | -10 |
TOTAL | -145 | -161 |
Les autres charges immobili\u00e8res int\u00e8grent principalement au cours des derniers exercices les ho-noraires d\u00e9pens\u00e9s pour la mise en place et la gestion au sein du portefeuille immobilier de l\u2019outils de collecte des donn\u00e9es \u00e9nerg\u00e9tiques des b\u00e2timents. L\u2019analyse des donn\u00e9es collect\u00e9es permet \u00e0 la Soci\u00e9t\u00e9 de r\u00e9aliser une cartographie de la performance \u00e9nerg\u00e9tique de ses b\u00e2timents et ainsi de pouvoir encore mieux orienter ses investissements au sein du portefeuille vers les actifs en ayant le plus besoin.
Note 32 \u2022 AUTRES REVENUS ET CHARGES D\u2019EXPLOITATION
(000 EUR) | 30/09/2024 | 30/09/2023 |
Autres produits d'exploitation | 1 | 1 |
Autres charges d'exploitation | -1 | 0 |
TOTAL | 0 | 1 |
Note 21 \u2022 REVENUS LOCATIFS
(000 EUR) | 30/09/2024 | 30/09/2023 |
Revenus d'occupation immobili\u00e8re | 53.764 | 52.030 |
Revenus de bornes de rechargement | 14 | 15 |
Revenus de panneaux photovolta\u00efques | 36 | 35 |
Gratuit\u00e9s locatives | -611 | -1.018 |
Indemnit\u00e9s de rupture anticip\u00e9e de bail | 142 | 260 |
TOTAL | 53.345 | 51.322 |
Les revenus d\u2019occupation immobili\u00e8re augmentent principalement gr\u00e2ce \u00e0 l\u2019effet combin\u00e9 de l\u2019indexa-tion et d\u2019une hausse de l\u2019occupation moyenne du portefeuille au cours de l\u2019exercice. Les gratuit\u00e9s locatives sont en diminution par rapport \u00e0 l\u2019exercice pr\u00e9c\u00e9dent, principalement du fait de l\u2019arriv\u00e9e \u00e0 \u00e9ch\u00e9ance de p\u00e9riode de gratuit\u00e9s de loyer accord\u00e9es lors des prises en occupation sign\u00e9es au cours de l\u2019exercice pr\u00e9c\u00e9dent. Les indemnit\u00e9s de rupture anticip\u00e9e de bail concernent des montants per\u00e7us pour des d\u00e9parts anticip\u00e9s act\u00e9s \u00e0 Ch\u00e2telineau et Hannut au sein du portefeuille belge.
Note 23 \u2022 R\u00c9CUP\u00c9RATION DE CHARGES IMMOBILI\u00c8RES
(000 EUR) | 30/09/2024 | 30/09/2023 |
Refacturation marketing | 278 | 215 |
Refacturation assurance | 214 | 358 |
Refacturation honoraires de gestion | 197 | 219 |
Refacturation autres | 77 | 165 |
TOTAL | 766 | 956 |
Cette rubrique du compte de r\u00e9sultats enregistre les r\u00e9cup\u00e9rations aupr\u00e8s des locataires des charges immobili\u00e8res encourues par le propri\u00e9taire dans le cadre de la gestion de ses immeubles. Ces charges immobili\u00e8res regroupent entre autres les frais de gestion locative (externe ou interne), des frais techniques tels que les primes d\u2019assurances prises pour couvrir les risques relatifs aux immeubles (y compris les indemnisations per\u00e7ues sur sinistres) ou encore des d\u00e9penses de marketing effectu\u00e9es par le propri\u00e9taire dans le cadre de la promotion de ses immeubles. Ces r\u00e9cup\u00e9rations et participa-tions aux d\u00e9penses marketing interviennent en vertu des accords contractuels repris dans le bail commercial conclu entre le propri\u00e9taire et son locataire. Le solde de cette rubrique a baiss\u00e9 du fait d\u2019importantes indemnit\u00e9s sur sinistres non r\u00e9currentes (0,3 million EUR) qui avaient \u00e9t\u00e9 per\u00e7ues au cours de l\u2019exercice pr\u00e9c\u00e9dent.
Note 24 \u2022 R\u00c9CUP\u00c9RATION DE CHARGES LOCATIVES ET DE TAXES NORMALEMENT ASSUM\u00c9ES PAR LE LOCATAIRE SUR IMMEUBLES LOU\u00c9S
(000 EUR) | 30/09/2024 | 30/09/2023 |
Refacturation de charges locatives sur immeubles lou\u00e9s | 2.500 | 3.134 |
Refacturation de pr\u00e9comptes et taxes sur immeubles lou\u00e9s | 4.918 | 4.756 |
TOTAL | 7.418 | 7.890 |
Cette rubrique int\u00e8gre toutes les r\u00e9cup\u00e9rations de charges locatives et de taxes incombant aux lo-cataires mais factur\u00e9es initialement au propri\u00e9taire. Pour certains locataires, cette r\u00e9cup\u00e9ration de charges locatives se fait par le biais d\u2019une facturation p\u00e9riodique sous la forme de provisions et d\u2019une r\u00e9gularisation annuelle sous forme d\u2019un d\u00e9compte des charges effectivement d\u00e9pens\u00e9es. Ces charges sont donc parfois r\u00e9percut\u00e9es aux locataires avant qu\u2019elles n\u2019aient \u00e9t\u00e9 effectivement d\u00e9pens\u00e9es par la Soci\u00e9t\u00e9. Il peut y avoir un l\u00e9ger d\u00e9calage entre les charges r\u00e9ellement factur\u00e9es aux locataires et celles effectivement prises en charge par la Soci\u00e9t\u00e9 du fait de cette r\u00e9gularisation annuelle.
Note 28 \u2022 CHARGES LOCATIVES ET TAXES SUR IMMEUBLES NON LOU\u00c9S
(000 EUR) | 30/09/2024 | 30/09/2023 |
Charges locatives | -68 | -185 |
Pr\u00e9comptes et taxes | -683 | -154 |
TOTAL | -751 | -339 |
Les charges locatives et taxes sur immeubles non lou\u00e9s reprennent la quote-part des d\u00e9penses r\u00e9sul-tant de la d\u00e9tention et de l\u2019exploitation des immeubles qui reste \u00e0 charge du propri\u00e9taire pour cause de vacance locative et donc d\u2019impossibilit\u00e9 de r\u00e9cup\u00e9rer ces montants aupr\u00e8s des locataires.
L\u2019augmentation du montant de pr\u00e9comptes et taxes constat\u00e9e au cours de l\u2019exercice \u00e9coul\u00e9 r\u00e9sulte du provisionnement de taxes communales sur immeubles inoccup\u00e9s (0,4 million EUR). Cette provision porte sur 3 immeubles ayant pr\u00e9sent\u00e9 de la vacance locative au cours des ann\u00e9es 2022, 2023 et 2024 et pour lesquels cet \u00e9tat de fait a \u00e9t\u00e9 constat\u00e9 par les services de l\u2019administration communale selon les prescriptions en vigueur. La Soci\u00e9t\u00e9 a cependant introduit des r\u00e9clamations quant \u00e0 l\u2019exigibilit\u00e9 de cette taxe.
Note 22 \u2022 CHARGES RELATIVES \u00c0 LA LOCATION
(000 EUR) | 30/09/2024 | 30/09/2023 |
Loyers \u00e0 payer sur locaux pris en location | -32 | -34 |
R\u00e9ductions de valeur sur cr\u00e9ances commerciales | -343 | -299 |
Reprises de r\u00e9ductions de valeur sur cr\u00e9ances commerciales | 194 | 114 |
Plus ou moins-values r\u00e9alis\u00e9es sur cr\u00e9ances commerciales | -43 | -5 |
TOTAL | -223 | -223 |
Au cours de l\u2019exercice \u00e9coul\u00e9, les montants de r\u00e9duction et de reprises de r\u00e9duction de valeur enre-gistr\u00e9s sont li\u00e9s \u00e0 l\u2019irr\u00e9couvrabilit\u00e9 certaine ou potentielle de cr\u00e9ances locataires bien identifi\u00e9es lors des revues trimestrielles des balances clients effectu\u00e9es par la Soci\u00e9t\u00e9. Ces montants de r\u00e9sultats li\u00e9s \u00e0 la collecte des cr\u00e9ances commerciales sont rest\u00e9s globalement en ligne par rapport \u00e0 l\u2019exercice pr\u00e9c\u00e9dent, malgr\u00e9 l\u2019indexation importante appliqu\u00e9es aux loyers ces derni\u00e8res ann\u00e9es. Ceci illustre la solidit\u00e9 des revenus de la Soci\u00e9t\u00e9, li\u00e9e \u00e0 la qualit\u00e9 de son portefeuille mais aussi aux niveaux de loyers relativement bas pratiqu\u00e9s par Ascencio.
Note 25 \u2022 CHARGES LOCATIVES ET TAXES NORMALEMENT ASSUM\u00c9ES PAR LE LOCATAIRE SUR IMMEUBLES LOU\u00c9S
(000 EUR) | 30/09/2024 | 30/09/2023 |
Charges locatives sur immeubles lou\u00e9s | -2.510 | -3.217 |
Pr\u00e9comptes et taxes sur immeubles lou\u00e9s | -5.215 | -4.985 |
TOTAL | -7.726 | -8.203 |
Cette rubrique enregistre toutes les charges locatives et les taxes imputables aux locataires du fait de leur occupation et exploitation des immeubles, et qui sont initialement factur\u00e9es au propri\u00e9taire. Ces charges sont r\u00e9cup\u00e9r\u00e9es aupr\u00e8s des locataires par le biais de refacturations, soit directement de charges r\u00e9elles soit par l\u2019appel de provisions p\u00e9riodiques puis d\u2019une r\u00e9gularisation de fin de p\u00e9-riode. Les charges locatives ont baiss\u00e9 du fait de la volatilit\u00e9 et du diff\u00e9rentiel important du co\u00fbt des \u00e9nergies entre l\u2019exercice pr\u00e9c\u00e9dent et l\u2019exercice \u00e9coul\u00e9.
Note 26 \u2022 FRAIS TECHNIQUES
(000 EUR) | 30/09/2024 | 30/09/2023 |
- R\u00e9parations | -631 | -666 |
- Primes d'assurances | -260 | -211 |
- Sinistres | 0 | -254 |
TOTAL | -891 | -1.131 |
Les frais techniques repr\u00e9sentent les d\u00e9penses effectu\u00e9es \u00e0 l\u2019occasion de travaux d\u2019entretien ou de r\u00e9paration relatifs aux immeubles de placement. Ils sont \u00e0 charge du r\u00e9sultat d\u2019exploitation des im-meubles s\u2019ils ne sont pas source d\u2019avantages \u00e9conomiques. Au cours de l\u2019exercice 2022/2023, la So-ci\u00e9t\u00e9 avait encouru un sinistre n\u00e9cessitant la prise en charges de travaux importants (205 KEUR) dans le supermarch\u00e9 Intermarch\u00e9 de Frameries (Belgique).
Note 29 \u2022 FRAIS DE GESTION IMMOBILI\u00c8RE
(000 EUR) | 30/09/2024 | 30/09/2023 |
Frais d'\u00e9quipe | -2.140 | -2.083 |
Frais de fonctionnement | -2 | -8 |
Frais de communication | -42 | -15 |
Honoraires | -366 | -389 |
TOTAL | -2.550 | -2.495 |
Les frais de gestion immobili\u00e8re int\u00e8grent les frais des \u00e9quipes en charge de la gestion commer-ciale, technique, administrative du portefeuille de la Soci\u00e9t\u00e9, tant concernant les \u00e9quipes internes \u00e0 la Soci\u00e9t\u00e9 que les gestionnaires externes auxquels la Soci\u00e9t\u00e9 fait appel pour r\u00e9aliser la gestion lo-cative et/ou technique de certaines parties du portefeuille. Le solde de cette rubrique a l\u00e9g\u00e8rement augment\u00e9 principalement du fait de l\u2019indexation des salaires de l\u2019\u00e9quipe de gestion op\u00e9rationnelle du portefeuille immobilier.
Note 30 \u2022 AUTRES CHARGES IMMOBILI\u00c8RES
(000 EUR) | 30/09/2024 | 30/09/2023 |
Honoraires | -145 | -151 |
Taxes et imp\u00f4ts | 0 | -10 |
TOTAL | -145 | -161 |
Les autres charges immobili\u00e8res int\u00e8grent principalement au cours des derniers exercices les ho-noraires d\u00e9pens\u00e9s pour la mise en place et la gestion au sein du portefeuille immobilier de l\u2019outils de collecte des donn\u00e9es \u00e9nerg\u00e9tiques des b\u00e2timents. L\u2019analyse des donn\u00e9es collect\u00e9es permet \u00e0 la Soci\u00e9t\u00e9 de r\u00e9aliser une cartographie de la performance \u00e9nerg\u00e9tique de ses b\u00e2timents et ainsi de pouvoir encore mieux orienter ses investissements au sein du portefeuille vers les actifs en ayant le plus besoin.
Note 27 \u2022 FRAIS COMMERCIAUX
(000 EUR) | 30/09/2024 | 30/09/2023 |
Commissions d'agence | -89 | -172 |
Publicit\u00e9 et frais de marketing li\u00e9s aux immeubles | -310 | -219 |
Honoraires d\u2019avocats et frais juridiques | -54 | -65 |
Autres | -46 | -52 |
TOTAL | -498 | -508 |
Les frais commerciaux int\u00e8grent d\u2019une part les frais li\u00e9s \u00e0 la commercialisation des immeubles (com-missions d\u2019agence, honoraires d\u2019avocats, \u2026) et d\u2019autre part les frais encourus par le propri\u00e9taire dans le cadre de la promotion et de l\u2019animation de ses sites, ces derniers frais sont en tout ou en partie couverts par des contributions vers\u00e9es par les locataires en vertu de leurs obligations contractuelles.
Note 29 \u2022 FRAIS DE GESTION IMMOBILI\u00c8RE
(000 EUR) | 30/09/2024 | 30/09/2023 |
Frais d'\u00e9quipe | -2.140 | -2.083 |
Frais de fonctionnement | -2 | -8 |
Frais de communication | -42 | -15 |
Honoraires | -366 | -389 |
TOTAL | -2.550 | -2.495 |
Les frais de gestion immobili\u00e8re int\u00e8grent les frais des \u00e9quipes en charge de la gestion commer-ciale, technique, administrative du portefeuille de la Soci\u00e9t\u00e9, tant concernant les \u00e9quipes internes \u00e0 la Soci\u00e9t\u00e9 que les gestionnaires externes auxquels la Soci\u00e9t\u00e9 fait appel pour r\u00e9aliser la gestion lo-cative et/ou technique de certaines parties du portefeuille. Le solde de cette rubrique a l\u00e9g\u00e8rement augment\u00e9 principalement du fait de l\u2019indexation des salaires de l\u2019\u00e9quipe de gestion op\u00e9rationnelle du portefeuille immobilier.
Note 30 \u2022 AUTRES CHARGES IMMOBILI\u00c8RES
(000 EUR) | 30/09/2024 | 30/09/2023 |
Honoraires | -145 | -151 |
Taxes et imp\u00f4ts | 0 | -10 |
TOTAL | -145 | -161 |
Les autres charges immobili\u00e8res int\u00e8grent principalement au cours des derniers exercices les ho-noraires d\u00e9pens\u00e9s pour la mise en place et la gestion au sein du portefeuille immobilier de l\u2019outils de collecte des donn\u00e9es \u00e9nerg\u00e9tiques des b\u00e2timents. L\u2019analyse des donn\u00e9es collect\u00e9es permet \u00e0 la Soci\u00e9t\u00e9 de r\u00e9aliser une cartographie de la performance \u00e9nerg\u00e9tique de ses b\u00e2timents et ainsi de pouvoir encore mieux orienter ses investissements au sein du portefeuille vers les actifs en ayant le plus besoin.
Note 31 \u2022 FRAIS G\u00c9N\u00c9RAUX
(000 EUR) | 30/09/2024 | 30/09/2023 |
Frais d'\u00e9quipe | -1.410 | -1.218 |
R\u00e9mun\u00e9ration d\u2019Ascencio Management SA | -1.777 | -1.726 |
Frais de fonctionnement | -545 | -489 |
Frais soci\u00e9t\u00e9 cot\u00e9e | -560 | -469 |
Frais communication ext\u00e9rieure | -246 | -280 |
Honoraires | -658 | -474 |
TOTAL | -5.197 | -4.657 |
Les frais d\u2019\u00e9quipe int\u00e8grent tous les frais et honoraires li\u00e9s aux membres de l\u2019\u00e9quipe interne en charge de la gestion corporatede la Soci\u00e9t\u00e9, que ce soit sur les aspects juridiques, comptables, financiers, \u2026 de ses activit\u00e9s. L\u2019augmentation constat\u00e9e sur cet exercice r\u00e9sulte principalement du renforcement de l\u2019\u00e9quipe de gestion et de l\u2019indexation l\u00e9gale en Belgique des r\u00e9mun\u00e9rations .
La rubrique de r\u00e9mun\u00e9ration d\u2019Ascencio Management SA int\u00e8gre \u00e0 la fois la r\u00e9mun\u00e9ration statutaire annuelle calcul\u00e9e sur la base d\u2019un pourcentage fixe du dividende distribu\u00e9 mais aussi la r\u00e9mun\u00e9ration de l\u2019organe de gestion de la Soci\u00e9t\u00e9, en ce compris la r\u00e9mun\u00e9ration de l\u2019administrateur d\u00e9l\u00e9gu\u00e9. La rubrique des frais de fonctionnement a augment\u00e9 du fait de l\u2019amortissement du nouveau logiciel de gestion locative et comptable mis en place par la Soci\u00e9t\u00e9 ; tandis que les honoraires ont augment\u00e9 principalement du fait d\u2019\u00e9tudes de projets d\u2019investissement non concr\u00e9tis\u00e9s pour lesquels des hono-raires d\u2019analyses juridiques, comptables et fiscales ont \u00e9t\u00e9 d\u00e9pens\u00e9s au cours de l\u2019exercice \u00e9coul\u00e9.
Note 33 \u2022 R\u00c9SULTAT SUR VENTE D\u2019IMMEUBLES DE PLACEMENT
(000 EUR) | 30/09/2024 | 30/09/2023 |
Plus-value sur vente d\u2019immeubles de placement | 1 | 0 |
TOTAL | 1 | 0 |
(000 EUR) | 30/09/2024 | 30/09/2023 |
Ventes nettes d'immeubles (prix de vente - frais de transaction) | 8.290 | 0 |
Valeur comptable des immeubles vendus | -8.289 | 0 |
TOTAL | 1 | 0 |
Au cours de l\u2019exercice 2023/2024, la cession de l\u2019ensemble commercial situ\u00e9 \u00e0 Jemappes (Belgique) a \u00e9t\u00e9 r\u00e9alis\u00e9e, pour un prix de vente de 8,55 millions EUR. Tenant compte des frais li\u00e9s \u00e0 la transac-tion, cette cession a g\u00e9n\u00e9r\u00e9 un produit net en ligne avec la derni\u00e8re juste valeur de l\u2019immeuble.
Note 34 \u2022 VARIATION DE LA JUSTE VALEUR DES IMMEUBLES DE PLACEMENT
(000 EUR) | 30/09/2024 | 30/09/2023 |
Variations positives de la juste valeur des immeubles de placement | 18.467 | 18.106 |
Variations n\u00e9gatives de la juste valeur des immeubles de placement | -12.402 | -18.287 |
Variations de la juste valeur des dettes financi\u00e8res IFRS 16 | -102 | -564 |
TOTAL | 5.963 | -745 |
Comme indiqu\u00e9 dans la note 6 ci-dessus, cette rubrique enregistre :
\u2022 les variations de valeur enregistr\u00e9es sur les immeubles de placement, projets de d\u00e9veloppement enregistr\u00e9s \u00e0 leur juste valeur et droits d\u2019usage comptabilis\u00e9s \u00e0 leur juste valeur selon la norme IFRS 16 inclus (+6,1 millions EUR) ;
\u2022 les variations de valeur sur les passifs r\u00e9sultant de la comptabilisation selon IFRS 16 des engage-ments pris par la Soci\u00e9t\u00e9 en vertu des contrats emphyt\u00e9otiques lui garantissant l\u2019usage d\u2019actifs immobiliers pour une p\u00e9riode limit\u00e9e (-0,1 million EUR).
Note 35 \u2022 REVENUS FINANCIERS
(000 EUR) | 30/09/2024 | 30/09/2023 |
Int\u00e9r\u00eats et dividendes per\u00e7us | 6 | 0 |
Plus-value nette r\u00e9alis\u00e9e sur actifs financiers | 303 | 765 |
TOTAL | 309 | 765 |
La Soci\u00e9t\u00e9 a enregistr\u00e9, au cours des deux derniers exercices, des plus-values nettes sur la liquidation de plusieurs instruments de couverture \u00e0 des valeurs de march\u00e9 sup\u00e9rieures aux derni\u00e8res valeurs comptables de ces instruments reprises au bilan de la Soci\u00e9t\u00e9 au moment de leur liquidation.
Note 35 \u2022 REVENUS FINANCIERS
(000 EUR) | 30/09/2024 | 30/09/2023 |
Int\u00e9r\u00eats et dividendes per\u00e7us | 6 | 0 |
Plus-value nette r\u00e9alis\u00e9e sur actifs financiers | 303 | 765 |
TOTAL | 309 | 765 |
La Soci\u00e9t\u00e9 a enregistr\u00e9, au cours des deux derniers exercices, des plus-values nettes sur la liquidation de plusieurs instruments de couverture \u00e0 des valeurs de march\u00e9 sup\u00e9rieures aux derni\u00e8res valeurs comptables de ces instruments reprises au bilan de la Soci\u00e9t\u00e9 au moment de leur liquidation.
Note 36 \u2022 CHARGES D\u2019INT\u00c9R\u00caTS NETTES
(000 EUR) | 30/09/2024 | 30/09/2023 |
Int\u00e9r\u00eats nominaux sur emprunts | -13.315 | -9.747 |
Produits r\u00e9sultant d'instruments de couverture | 7.018 | 3.756 |
Autres charges d'int\u00e9r\u00eats | -180 | -166 |
TOTAL | -6.477 | -6.157 |
Les charges d\u2019int\u00e9r\u00eats nettes ont augment\u00e9 d\u2019environ 5 % par rapport \u00e0 l\u2019exercice pr\u00e9c\u00e9dent. Cette tendance r\u00e9sulte de la hausse significative des int\u00e9r\u00eats sur emprunts (+36 %), li\u00e9e au diff\u00e9rentiel moyen des taux d\u2019int\u00e9r\u00eat sur les deux derniers exercices, en grande partie compens\u00e9e par une augmentation (+87 %) des produits g\u00e9n\u00e9r\u00e9s par les instruments de couverture mis en place par la Soci\u00e9t\u00e9 (du fait du diff\u00e9rentiel positif entre les taux d\u2019int\u00e9r\u00eat de march\u00e9 et les taux fix\u00e9s par ces instruments).Cette hausse limit\u00e9e des charges d\u2019int\u00e9r\u00eats nettes illustre l\u2019efficacit\u00e9 de la politique de couverture mise en place par la Soci\u00e9t\u00e9 ; celle-ci permettant \u00e0 la fois de maintenir un taux moyen de financement (hors marges de cr\u00e9dit) inf\u00e9rieur aux taux d\u2019int\u00e9r\u00eat de march\u00e9 et de r\u00e9duire la sensibilit\u00e9 de ces charges par rapport \u00e0 la volatilit\u00e9 de ces taux.
Note 36 \u2022 CHARGES D\u2019INT\u00c9R\u00caTS NETTES
(000 EUR) | 30/09/2024 | 30/09/2023 |
Int\u00e9r\u00eats nominaux sur emprunts | -13.315 | -9.747 |
Produits r\u00e9sultant d'instruments de couverture | 7.018 | 3.756 |
Autres charges d'int\u00e9r\u00eats | -180 | -166 |
TOTAL | -6.477 | -6.157 |
Les charges d\u2019int\u00e9r\u00eats nettes ont augment\u00e9 d\u2019environ 5 % par rapport \u00e0 l\u2019exercice pr\u00e9c\u00e9dent. Cette tendance r\u00e9sulte de la hausse significative des int\u00e9r\u00eats sur emprunts (+36 %), li\u00e9e au diff\u00e9rentiel moyen des taux d\u2019int\u00e9r\u00eat sur les deux derniers exercices, en grande partie compens\u00e9e par une augmentation (+87 %) des produits g\u00e9n\u00e9r\u00e9s par les instruments de couverture mis en place par la Soci\u00e9t\u00e9 (du fait du diff\u00e9rentiel positif entre les taux d\u2019int\u00e9r\u00eat de march\u00e9 et les taux fix\u00e9s par ces instruments).Cette hausse limit\u00e9e des charges d\u2019int\u00e9r\u00eats nettes illustre l\u2019efficacit\u00e9 de la politique de couverture mise en place par la Soci\u00e9t\u00e9 ; celle-ci permettant \u00e0 la fois de maintenir un taux moyen de financement (hors marges de cr\u00e9dit) inf\u00e9rieur aux taux d\u2019int\u00e9r\u00eat de march\u00e9 et de r\u00e9duire la sensibilit\u00e9 de ces charges par rapport \u00e0 la volatilit\u00e9 de ces taux.
Note 37 \u2022 AUTRES CHARGES FINANCI\u00c8RES
(000 EUR) | 30/09/2024 | 30/09/2023 |
Commissions de non-utilisation de cr\u00e9dit | -644 | -526 |
Commissions de structuration de financement | -99 | -91 |
Frais bancaires | -37 | -41 |
Autres | -37 | -27 |
TOTAL | -816 | -685 |
Les postes de commissions de non-utilisation de cr\u00e9dit et de structuration de financement ont aug-ment\u00e9 du fait de la mise en place au cours de l\u2019exercice \u00e9coul\u00e9 de plusieurs nouvelles lignes d\u2019endet-tement bancaire offrant une plus grande disponibilit\u00e9 de financement \u00e0 la Soci\u00e9t\u00e9 (119 millions EUR au 30/09/2024 contre 84 millions EUR au 30/09/2023).
Note 38 \u2022 VARIATIONS DE LA JUSTE VALEUR DES ACTIFS ET PASSIFS FINANCIERS
(000 EUR) | 30/09/2024 | 30/09/2023 |
Instruments de couverture autoris\u00e9s | ||
Instruments de couverture autoris\u00e9s auxquels la comptabilit\u00e9 de couverture telle que d\u00e9finie en IFRS n'est pas appliqu\u00e9e | -16.395 | -1.543 |
TOTAL | -16.395 | -1.543 |
Au cours de l\u2019exercice 2023/2024, le niveau des taux d\u2019int\u00e9r\u00eat ainsi que les perspectives d\u2019\u00e9volution de ceux-ci ont \u00e9t\u00e9 revus significativement \u00e0 la baisse, g\u00e9n\u00e9rant d\u2019importantes diminutions de valeur du portefeuille d\u2019instruments financiers de couverture. Au cours de l\u2019exercice pr\u00e9c\u00e9dent par contre, ces instruments avaient connu une relative stabilit\u00e9 de valeur.
Note 38 \u2022 VARIATIONS DE LA JUSTE VALEUR DES ACTIFS ET PASSIFS FINANCIERS
(000 EUR) | 30/09/2024 | 30/09/2023 |
Instruments de couverture autoris\u00e9s | ||
Instruments de couverture autoris\u00e9s auxquels la comptabilit\u00e9 de couverture telle que d\u00e9finie en IFRS n'est pas appliqu\u00e9e | -16.395 | -1.543 |
TOTAL | -16.395 | -1.543 |
Au cours de l\u2019exercice 2023/2024, le niveau des taux d\u2019int\u00e9r\u00eat ainsi que les perspectives d\u2019\u00e9volution de ceux-ci ont \u00e9t\u00e9 revus significativement \u00e0 la baisse, g\u00e9n\u00e9rant d\u2019importantes diminutions de valeur du portefeuille d\u2019instruments financiers de couverture. Au cours de l\u2019exercice pr\u00e9c\u00e9dent par contre, ces instruments avaient connu une relative stabilit\u00e9 de valeur.
Note 39 \u2022 IMP\u00d4TS DES SOCI\u00c9T\u00c9S
30/09/2024 | 30/09/2023 | |
SOCI\u00c9T\u00c9 M\u00c8RE | ||
Imp\u00f4ts des soci\u00e9t\u00e9s Belgique | -3 | -4 |
Retenue \u00e0 la source France | -362 | -338 |
Imp\u00f4ts diff\u00e9r\u00e9s | -63 | 365 |
FILIALES | ||
Imp\u00f4ts diff\u00e9r\u00e9s Belgique | 92 | 0 |
Imp\u00f4ts diff\u00e9r\u00e9s France | -266 | -280 |
TOTAL | -602 | -257 |
La rubrique \"Soci\u00e9t\u00e9 m\u00e8re - Imp\u00f4ts des soci\u00e9t\u00e9s Belgique\" int\u00e8gre la charge fiscale d\u2019Ascencio SA, celle-ci b\u00e9n\u00e9ficiant du statut de SIR publique. Ce statut pr\u00e9voit l\u2019application de l\u2019imp\u00f4t des soci\u00e9t\u00e9s belges (au taux ordinaire de 25 %) sur une base taxable r\u00e9duite, \u00e0 savoir principalement sur les d\u00e9-penses non admises. Ascencio SA b\u00e9n\u00e9ficiant en outre de pertes fiscales report\u00e9es, celles-ci viennent encore diminuer cette base taxable r\u00e9duite et rendent ainsi la charge d\u2019imp\u00f4ts annuelle quasi nulle sur l\u2019entit\u00e9 belge. Il est \u00e0 noter que ces pertes fiscales report\u00e9es sont d\u00e9sormais int\u00e9gralement consomm\u00e9es, ce qui impliquera que la charge fiscale sur les activit\u00e9s belges d\u2019Ascencio subira une augmentation \u00e0 partir du prochain exercice.
La rubrique \"Soci\u00e9t\u00e9 m\u00e8re - Retenue \u00e0 la source France\" comprend la retenue \u00e0 la source de 5 % sur le r\u00e9sultat statutaire de la succursale fran\u00e7aise \u00e9tabli sur base des normes comptables fran\u00e7aises. Le solde de cette rubrique a augment\u00e9 par rapport \u00e0 l\u2019exercice pr\u00e9c\u00e9dent du fait de la hausse du r\u00e9-sultat d\u2019exploitation des entit\u00e9s fran\u00e7aises.
La rubrique \"Soci\u00e9t\u00e9 m\u00e8re \u2013 Imp\u00f4ts diff\u00e9r\u00e9s\" succursale fran\u00e7aise int\u00e8gre la r\u00e9\u00e9valuation de l\u2019imp\u00f4t diff\u00e9r\u00e9 sur la plus-value latente (au taux de retenue \u00e0 la source de 5 %) des actifs fran\u00e7ais situ\u00e9s di-rectement au sein de la succursale fran\u00e7aise.
La rubrique \"Filiales \u2013 Imp\u00f4ts diff\u00e9r\u00e9s Belgique\" concerne la r\u00e9\u00e9valuation de la taxation potentielle sur la latence fiscale r\u00e9sidant au sein de la soci\u00e9t\u00e9 Holdtub SRL r\u00e9cemment acquise ; cette r\u00e9\u00e9valua-tion s\u2019\u00e9tablissant \u00e0 0,1 million EUR sur l\u2019exercice \u00e9coul\u00e9.
La rubrique \"Filiales \u2013 Imp\u00f4ts diff\u00e9r\u00e9s France\" concerne la r\u00e9\u00e9valuation de la dette d\u2019imp\u00f4ts diff\u00e9r\u00e9s sur la plus-value latente (au taux de retenue \u00e0 la source de 5 %) des actifs fran\u00e7ais situ\u00e9s dans les filiales SCI d\u00e9tenues par la succursale.
Il est enfin \u00e0 noter qu\u2019il n\u2019y a aucune charge d\u2019imp\u00f4ts des soci\u00e9t\u00e9s ni de r\u00e9\u00e9valuation de dettes d\u2019im-p\u00f4ts diff\u00e9r\u00e9s dans le chef de la filiale espagnole Ascencio Iberia ; celle-ci appliquant le statut de So-cimi depuis le 1eroctobre 2021. Depuis cette date en effet, cette entit\u00e9 ne fait plus l\u2019objet d\u2019un imp\u00f4t sur son r\u00e9sultat ni d\u2019une r\u00e9\u00e9valuation de sa dette d\u2019imp\u00f4ts diff\u00e9r\u00e9s ; cette dette ayant \u00e9t\u00e9 calcul\u00e9e et enregistr\u00e9e de mani\u00e8re d\u00e9finitive sur la latence fiscale qui \u00e9tait pr\u00e9sente \u00e0 la date d\u2019entr\u00e9e dans le r\u00e9gime fiscal Socimi.
Note 40 \u2022 R\u00c9SULTAT PAR ACTION
Le r\u00e9sultat de base par action est obtenu en divisant le r\u00e9sultat de l\u2019exercice (num\u00e9rateur) par le nombre moyen pond\u00e9r\u00e9 d\u2019actions en circulation au cours de l\u2019exercice (d\u00e9nominateur).
Le r\u00e9sultat dilu\u00e9 par action est identique car la Soci\u00e9t\u00e9 ne dispose pas d\u2019instrument dilutif.
30/09/2024 | 30/09/2023 | |
R\u00e9sultat net de l'exercice (000 EUR) | 25.517 | 33.806 |
Nombre moyen pond\u00e9r\u00e9 d'actions en circulation | 6.595.985 | 6.595.985 |
R\u00e9sultat par action (de base et dilu\u00e9) (EUR) | 3,87 | 5,13 |
Le nombre d\u2019actions existantes n\u2019a pas connu de modification au cours des deux derniers exercices cl\u00f4tur\u00e9s.
Note 41 \u2022 INFORMATION RELATIVE AUX PARTIES LI\u00c9ES
Sont mentionn\u00e9s ci-apr\u00e8s les montants des transactions conclues avec les co-promoteurs de la Soci\u00e9t\u00e9, \u00e0 savoir Carl Mestdagh, Eric Mestdagh et John Mestdagh, ainsi qu\u2019avec les parties li\u00e9es \u00e0 ceux-ci.
(000 EUR) | 30/09/2024 | 30/09/2023 |
Revenus locatifs | ||
Mestdagh SA | 0 | 1.197 |
Equilis Europe SA | 21 | 20 |
Achats de services | ||
R\u00e9mun\u00e9ration d'Ascencio Management SA, administrateur personne morale | 1.121 | 1.095 |
R\u00e9mun\u00e9rations octroy\u00e9es au conseil d'administration d'Ascencio Management SA | 204 | 206 |
R\u00e9mun\u00e9rations octroy\u00e9es \u00e0 l'administrateur d\u00e9l\u00e9gu\u00e9 d'Ascencio Management SA | 465 | 465 |
Actif | ||
Cr\u00e9ances commerciales Equilis Europe SA | 0 | 0 |
Au 1erjanvier 2023, la soci\u00e9t\u00e9 Mestdagh SA a \u00e9t\u00e9 c\u00e9d\u00e9e au groupe fran\u00e7ais Les Mousquetaires, pro-pri\u00e9taire de l\u2019enseigne alimentaire Intermarch\u00e9. Cette soci\u00e9t\u00e9 a d\u00e8s lors cess\u00e9 \u00e0 cette date d\u2019\u00eatre consid\u00e9r\u00e9e comme une partie li\u00e9e au groupe Ascencio.
Les r\u00e9mun\u00e9rations octroy\u00e9es aux dirigeants sont mentionn\u00e9es dans la note 42 ci-apr\u00e8s.
Note 42 \u2022 R\u00c9MUN\u00c9RATION DES DIRIGEANTS
La r\u00e9mun\u00e9ration d\u2019Ascencio Management SA, administrateur personne morale unique d\u2019Ascencio SA, est fix\u00e9e \u00e0 4 % du montant du dividende brut distribu\u00e9. Sur base de la proposition de dividende brut de 4,30 EUR par action qui sera soumise pour approbation \u00e0 l\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale des actionnaires du 31 janvier 2025, la r\u00e9mun\u00e9ration d\u2019Ascencio Management SA s\u2019\u00e9l\u00e8vera \u00e0 1.135 KEUR pour l\u2019exer-cice \u00e9coul\u00e9 (1.095 KEUR pour l\u2019exercice pr\u00e9c\u00e9dent). Ce montant ne sera pay\u00e9 qu\u2019apr\u00e8s l\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale ordinaire d\u2019Ascencio SA mais a bien \u00e9t\u00e9 provisionn\u00e9 dans les comptes au 30/09/2024.
En outre, la r\u00e9mun\u00e9ration de base et les jetons de pr\u00e9sence pay\u00e9s par Ascencio Management SA \u00e0 ses administrateurs du fait de leur pr\u00e9sence aux s\u00e9ances du conseil, du comit\u00e9 d\u2019audit, du comit\u00e9 de r\u00e9mun\u00e9ration et du comit\u00e9 d\u2019investissement se sont \u00e9lev\u00e9s \u00e0 204 KEUR pour l\u2019exercice \u00e9coul\u00e9 (206 KEUR pour 2022/2023). Ces montants sont r\u00e9percut\u00e9s par Ascencio Management SA \u00e0 la Soci\u00e9t\u00e9. Le d\u00e9tail de ceux-ci figure dans le rapport de r\u00e9mun\u00e9ration supra. Ces r\u00e9mun\u00e9rations ne seront pay\u00e9es qu\u2019apr\u00e8s l\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale ordinaire d\u2019Ascencio Management SA.
Enfin, la r\u00e9mun\u00e9ration pour l\u2019exercice \u00e9coul\u00e9 des membres du comit\u00e9 ex\u00e9cutif, en ce compris le CEO, s\u2019\u00e9l\u00e8ve \u00e0 un montant de 1,56 million EUR.
Note 43 \u2022 FILIALES
Participation directe | Participation indirecte | |
SCI CANDICE BRIVESTour Pacific, 11-13 cours Valmy - 92977 Paris La D\u00e9fense - France | 100 % | N\u00e9ant |
SCI ECHIROLLES GRUGLIASCO Tour Pacific, 11-13 cours Valmy - 92977 Paris La D\u00e9fense - France | 100 % | N\u00e9ant |
SCI HARFL EUR 2005 Tour Pacific, 11-13 cours Valmy - 92977 Paris La D\u00e9fense - France | 100 % | N\u00e9ant |
SCI KEVINTour Pacific, 11-13 cours Valmy - 92977 Paris La D\u00e9fense - France | 100 % | N\u00e9ant |
SCI LA PIERRE DE L'ISLE Tour Pacific, 11-13 cours Valmy - 92977 Paris La D\u00e9fense - France | 100 % | N\u00e9ant |
SCI MAS DES ABEILLESTour Pacific, 11-13 cours Valmy - 92977 Paris La D\u00e9fense - France | 100 % | N\u00e9ant |
SCI ZTF ESSEY LES NANCYTour Pacific, 11-13 cours Valmy - 92977 Paris La D\u00e9fense - France | 100 % | N\u00e9ant |
SCI CANNET JOURDAN Tour Pacific, 11-13 cours Valmy - 92977 Paris La D\u00e9fense - France | 100 % | N\u00e9ant |
SCI DE LA COTE Tour Pacific, 11-13 cours Valmy - 92977 Paris La D\u00e9fense - France | 100 % | N\u00e9ant |
SCI DU ROND POINT Tour Pacific, 11-13 cours Valmy - 92977 Paris La D\u00e9fense - France | 100 % | N\u00e9ant |
SCI SEYNOD BARRAL Tour Pacific, 11-13 cours Valmy - 92977 Paris La D\u00e9fense - France | 100 % | N\u00e9ant |
SCI CLERMONT SAINT JEAN Tour Pacific, 11-13 cours Valmy - 92977 Paris La D\u00e9fense - France | 100 % | N\u00e9ant |
SCI SAINT AUNES RETAIL PARCTour Pacific, 11-13 cours Valmy - 92977 Paris La D\u00e9fense - France | 100 % | N\u00e9ant |
SCI LES HALLES DE CRECHES Tour Pacific, 11-13 cours Valmy - 92977 Paris La D\u00e9fense - France | 100 % | N\u00e9ant |
SCI LES HALLES DE LOZANNETour Pacific, 11-13 cours Valmy - 92977 Paris La D\u00e9fense - France | 100 % | N\u00e9ant |
SCI LES PORTES DU SUDTour Pacific, 11-13 cours Valmy - 92977 Paris La D\u00e9fense - France | 100 % | N\u00e9ant |
SCI GUYANCOURTTour Pacific, 11-13 cours Valmy - 92977 Paris La D\u00e9fense - France | 100 % | N\u00e9ant |
SCI TESTE DE BUCHTour Pacific, 11-13 cours Valmy - 92977 Paris La D\u00e9fense - France | 100 % | N\u00e9ant |
SCI VIRIATTour Pacific, 11-13 cours Valmy - 92977 Paris La D\u00e9fense - France | 100 % | N\u00e9ant |
SAU ASCENCIO IBERIACalle Hermosilla 11 Planta 3A - 28001 Madrid - Espagne | 100 % | N\u00e9ant |
SRL HOLDTUBAvenue Jean Mermoz 1bte 4 - 6041 Gosselies | 100 % | N\u00e9ant |
Note 44 \u2022 R\u00c9MUN\u00c9RATION DU COMMISSAIRE
(000 EUR) | 30/09/2024 | 30/09/2023 |
Audit des comptes | 67 | 55 |
Autres missions | 5 | 5 |
TOTAL | 72 | 60 |
Note 45 \u2022 DROITS ET ENGAGEMENTS HORS BILAN
Op\u00e9rations de financement :
Ascencio a souscrit divers engagements \u00e0 ne pas entreprendre certaines actions (\"negative pledge\") au terme de divers contrats de financement.
Ascencio a repris des cr\u00e9dits d\u2019investissement log\u00e9s dans certaines de ses filiales fran\u00e7aises au moment de leur acquisition, aux termes desquels les actifs sous-jacents ont fait l\u2019objet d\u2019une mise en gage. En date du 30 septembre 2024, seul un cr\u00e9dit d\u2019investissement de ce type subsiste au sein de la SCI Saint Aun\u00e8s pour un montant r\u00e9siduel de 1,5 million EUR, avec pour \u00e9ch\u00e9ance de rembour-sement le 15 mai 2027.
Garanties :
Dans le cadre de ses contrats de location, Ascencio per\u00e7oit une garantie locative (soit en esp\u00e8ces, soit en garantie bancaire), dont le montant repr\u00e9sente en r\u00e8gle g\u00e9n\u00e9rale de trois \u00e0 six mois de loyer.
Dans le cadre du projet d\u2019extension de son supermarch\u00e9 d\u2019Ottignies (Belgique), la Soci\u00e9t\u00e9 a conf\u00e9r\u00e9 \u00e0 la ville d\u2019Ottignies-Louvain-la-Neuve, en vertu du permis de b\u00e2tir obtenu, une garantie bancaire portant sur la r\u00e9alisation de travaux d\u2019urbanisme li\u00e9s au projet.
Note 46 \u2022 \u00c9V\u00c9NEMENTS POST\u00c9RIEURS \u00c0 LA DATE DE CL\u00d4TURE
Depuis la date de cl\u00f4ture de l\u2019exercice, aucun \u00e9v\u00e9nement pouvant occasionner un impact mat\u00e9riel sur les \u00e9tats financiers consolid\u00e9s de la Soci\u00e9t\u00e9 n\u2019est intervenu.
Bilan statutaire (format abr\u00e9g\u00e9)
Compte de r\u00e9sultats statutaire (format abr\u00e9g\u00e9)
\u00c9tat du r\u00e9sultat global statutaire
\u00c9tat statutaire des variations des capitaux propres
Obligation de distribution selon l\u2019Arr\u00eat\u00e9 Royal du 13.07.2014 relatif aux SIR
Affectations et pr\u00e9l\u00e8vements
Capitaux propres non distribuables selon l\u2019article 7:212 du Code des Soci\u00e9t\u00e9s et Associations