2023
RAPPORT
ANNUEL
SOMMAIRE
SOMMAIRE 05
06 • LETTRE AUX ACTIONNAIRES
09 • À PROPOS D'ASCENCIO
A · Profil
B · Historique
C · Stratégie
21 • RAPPORT DE GESTION
A · Chiffres clés
B · Activité de l'exercice
Contexte macro-économique
Activité opérationnelle
Résultats annuels consolidés
Evènements survenus après clôture de l'exercice
Financements & couvertures de taux
C · Déclaration de gouvernance
Gouvernance d'entreprise
Politique de rémunération
Rapport de rémunération
D · Rapport immobilier
Marché immobilier du retail
Portefeuille immobilier
Rapport des experts
E · Rapport ESG
F · EPRA
G · Ascencio en bourse
H · Perspectives
169 • RAPPORT FINANCIER
A · États financiers consolidés
B · Comptes statutaires
C · Rapport du commissaire
D · Indicateurs alternatifs de performance
245 • FACTEURS DE RISQUES
257 • INFORMATIONS GÉNÉRALES
A · Identification
B · Cadre légal
C · Déclarations
274 • LEXIQUE
Vincent H. Querton
Chief Executive Officer
Carl Mestdagh
Président du conseil
d’administration
LETTRE AUX
ACTIONNAIRES
06
Chers actionnaires,
Au terme de cet exercice 2022/2023, nous sommes
heureux, dans un contexte économique et financier in-
ternational compliqué, de proposer, lors de la prochaine
assemblée générale ordinaire, un dividende supérieur
de 5,1 % par rapport celui de l’exercice précédent.
Un dividende en hausse pour la neuvième année
consécutive.
Celui-ci s’appuie sur un excellent "EPRA Earnings" de
5,46 EUR par action, en hausse de 6,6 %.
Il s’agit d’une belle performance qui résulte d’un straté-
gie bien établie et d’une excellente exécution de celle-ci
tant au niveau de la gestion de notre bilan que de notre
portefeuille immobilier.
Pour faire face à une inflation importante, une hausse
soutenue des taux d’intérêt, une diminution du pouvoir
d’achat des consommateurs et des marges réduites
pour nos locataires, notre équipe s’est appuyée sur ses
fondamentaux immobiliers et financiers.
Les indicateurs de performance de notre portefeuille
immobilier sont excellents.
Taux d’occupation de 97,9 %, revenus locatifs en hausse
de 7,3 %, juste valeur du portefeuille stable, …
Un coût de financement sous contrôle avec une politique
de couverture de taux bien en place.
Un niveau d’endettement de 43 %.
Les très beaux résultats de notre entreprise doivent
apaiser les marchés boursiers dont les craintes, pour le
secteur immobilier, induisent un effet baissier important
sur les valeurs cotées.
Ces craintes, les difficultés de financement et les incerti-
tudes relatives à l’évolution des prix des immeubles ont
par ailleurs mis le marché de l’investissement à l’arrêt.
Des opportunités devraient se dessiner à terme pour
ceux qui auront les moyens de les financer. Nous de-
vrions être parmi ceux-là.
En outre, durant cet exercice, nos équipes ont également
mené à bien la première phase de notre projet "digital",
lequel augmentera encore davantage notre efficacité.
Nous avons enfin progressé de façon significative au
niveau du déploiement de notre politique ESG.
En cette période de bilan, nous souhaitons exprimer nos
sincères remerciements à tous nos actionnaires. Votre
confiance continue d'être le moteur de notre réussite
et nous sommes déterminés à maintenir cette dyna-
mique positive.
Merci.
LETTRE AUX ACTIONNAIRES 07
À PROPOS D’ASCENCIO 09
À PROPOS
D’ASCENCIO
A · PROFIL
450.013 m
2
SUPERFICIE DU
PORTEFEUILLE
740,9
JUSTE VALEUR
DU PORTEFEUILLE
MILLIONS
EUR
97,9 %
TA U X
D'OCCUPATION
EPRA
272
CAPITALISATION
BOURSIÈRE
MILLIONS
EUR
51,3
REVENUS
LOCATIFS
MILLIONS
EUR
COTÉE SUR
EURONEXT
BRUSSELS
DEPUIS
2007
3 PAYS D'ACTIVITÉ
Belgique,
France
& Espagne
10
NOTRE FOCUS :
COMMERCES ALIMENTAIRES ET RETAIL PARKS
Ascencio investit
1
dans un secteur de niche : le retail de périphérie et plus particulièrement, les
supermarchés et les retail parks.
La Société vise l’excellence dans la gestion de son portefeuille immobilier dans le but d'en optimiser
sa performance opérationnelle et d'y générer, à long terme, de la création de valeur.
C’est pourquoi Ascencio investit dans des supermarchés alimentaires ou retail parks bénéficiant
d’une excellente localisation en apportant une attention particulière à la mixité commerciale,
la flexibilité des espaces, leur capacité à répondre à l’omnicanalité du commerce et offrant un
accès et un parking aisés. Ascencio est également attentive à déployer sa politique ESG tant au
sein de son portefeuille immobilier qu'auprès des communautés locales.
1 Ascencio est une Société Immobilière Réglementée publique de droit belge (“SIRP”) soumise à la loi du 12 mai 2014 modifiée par la loi
du 22 octobre 2017 et à son arrêté royal du 13 juillet 2014 modifié par l’arrêté royal du 23 avril 2018, relatifs aux sociétés immobi-
lières réglementées (“loi SIR”).
En France, la succursale d'Ascencio SA et ses filiales ont opté pour un régime SIIC (Société d’Investissements Immobiliers cotée) tandis
qu’en Espagne, Ascencio SA a opté pour le statut SOCIMI (Sociedades Anonimas Cotizadas de Inversion en el Mercado Immobiliario).
Bon taux
de conversion
Grandeur et flexibilité des
surfaces commerciales
Mixité
commerciale
Emplacements
stratégiques
Impact limité
de l’e-commerce
Répondent aux besoins
primaires
des consommateurs
SUPERMARCHÉS
À PROPOS D’ASCENCIO 11
272
CAPITALISATION
BOURSIÈRE
RETAIL PARKS
CARACTÉRISTIQUES PRINCIPALES
DES COMMERCES DE PÉRIPHÉRIE
Accessibilité
en périphérie
Répondent aux
besoins primaires des
consommateurs
L'ADN
d'Ascencio
40 % des revenus
d'Ascencio
"
L’omnicanalité désigne une expérience d’achat unifiée
et interconnectée entre les différents canaux de la vente
physique et du e-commerce.
".
Director Asset Management & Acquisitions
12
IPO 2/07
09/07
09/08
09/09
09/10
09/11
09/12
09/13
09/14
09/15
09/16
09/17
09/18
09/19
09/20
09/21
09/22
09/23
800
700
600
500
400
300
200
100
0
ÉVOLUTION
DU PORTEFEUILLE
CROISSANCE DU DIVIDENDE
BRUT PAR ACTION
Belgique France Espagne
* Pour 2022/2023, il s'agit de la proposition de dividende soumise à l’approbation de l'assemblée générale
qui se tiendra le 31 janvier 2024.
4
3,5
3
2,5
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2,72 2,72 2,72 2,72
3,00 3,00
3,05
3,20
3,30
3,40
3,50
3,65
3,70
3,95
4,15*
+5.1%
Millions EUR
EUR/action
2,94
2,48
À PROPOS D’ASCENCIO 13
NOS
VALEURS
AMBITION
DE CROISSANCE,
TOUT EN
RESPECTANT
LES CYCLES DU
MARCHÉ
CONNECTED
À NOS CLIENTS,
NOS COLLABORATEURS,
NOS PARTENAIRES,
NOS MARCHÉS
POSITIVE MIND
CAR NOS PROJETS
ET AVENTURES SONT
TOUJOURS PLUS BEAUX
GRÂCE À L’ÉNERGIE
POSITIVE INSUFFLÉE
PAR NOTRE TALENTUEUSE
ÉQUIPE
NOTRE
PRÉSENCE
Retail park
Cluster + autres
Stand alone
14
À PROPOS D’ASCENCIO 15
62 %
Femmes
38 %
Hommes
2
1
M
E
M
B
R
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S
D
E
L
'
É
Q
U
I
P
E
16
B · HISTORIQUE
2023
Obtention d’un "Gold
Award" de l’EPRA pour
la transparence de son
reporting en matière de
durabilité (sBPR)
2022
Reprise de l’enseigne de supermarchés Mestdagh par
le groupement Les Mousquetaires, sous la bannière
Intermarché.
Réalisation d’une première émission obligataire sous
la forme de placement privé pour un montant total de
25 millions EUR pour une durée moyenne de 4 ans.
Publication d’un premier Sustainability report lequel vaut
à Ascencio l’obtention d’un Silver Award sBPR de l’EPRA.
Ascencio opte pour le statut SOCIMI en Espagne.
2016
Acquisition du site commercial
"Les Papeteries de Genval" (Bel-
gique), lequel abrite plus de 30
enseignes.
Premier investissement en Es-
pagne avec l’acquisition de 3 cel-
lules commerciales (situées dans
les meilleurs retail parks de Ma-
drid, Barcelone et Valence).
2017
Acquisition d’un immeuble com-
mercial urbain à Anderlecht (Bel-
gique). Un supermarché Carrefour
Market y a été inauguré en 2018.
2018
Acquisition de 6 surfaces commer-
ciales, dans le retail park “Le Parc
des drapeaux” à Caen (France).
2010
Acquisition de 7 supermarchés
"Grand Frais" en France.
Adoption du statut SIIC en France.
2012
Augmentation de capital
(2.425.282 EUR) par apport en
nature de 5 immeubles et ac-
quisition du retail park "Le Parc
des Drapeaux" à Rots (France).
2011
Acquisition du retail park "Le Parc
des Bouchardes" à proximité de
Macon (France).
Acquisition du projet de retail park
"Les Cyprès" dans la région de
Montpellier (France).
2021
Acquisition d’un supermarché et de
4 cellules commerciales adjacentes
dans le retail park "Bellefleur" à
Couillet (Belgique).
2020
Acquisition de 5 supermar-
chés Casino en France pour
85,2 millions EUR.
2019
Acquisition de 3 surfaces commer-
ciales dans le retail park "Le Parc
des Drapeaux" à Caen (France).
Ascencio entre dans le "FTSE EPRA
NareitDeveloped Europe Index".
2015
Acquisition du retail park "Belle-
fleur" à Couillet (Belgique).
2006
Création d’Ascencio.
Agrément en tant que socié-
té d’investissement à capital
fixe immobilière (“SICAFI”)
en Belgique.
2007
Entrée en bourse d’Ascencio, sur
Euronext Bruxelles.
Acquisition d’un retail park situé à
Hannut (Belgique).
2008
Acquisition d’un retail park situé à
Jemappes (Belgique).
2014
Augmentation de capital
(81.502.605 EUR).
Ascencio est agréée en qualité de
Société Immobilière Réglementée
publique ("SIR publique").
2013
Acquisitions :
+/- 30 cellules commerciales à
proximité des shoppings Cora
en Belgique
1 retail park "Les Portes du Sud"
à Chalon-sur-Saône (France).
À PROPOS D’ASCENCIO 17
C · STRATÉGIE
CONSTITUTION & GESTION D’UN PORTEFEUILLE
IMMOBILIER COMMERCIAL DE PÉRIPHÉRIE
Le cœur de la stratégie d’Ascencio est d’investir dans des surfaces commerciales en périphérie des
villes, plus particulièrement dans des supermarchés et des retail parks, et de les gérer à long terme
de manière durable.
Cette niche de l’immobilier commercial offre des surfaces adaptées aux retailers opérant dans des
secteurs d’activité répondant aux besoins primaires des consommateurs. Ces surfaces bénéficient
en outre de localisations aisément accessibles et d’espaces flexibles pour répondre aux défis de
l’évolution des modes de consommation vers l’omnicanalité.
Ascencio déploie cette stratégie d’entreprise comme
suit :
GESTION PROACTIVE
DU PATRIMOINE
Dépositaire d’une expertise reconnue en matière d’im-
mobilier commercial, Ascencio réalise une évaluation
constante de son portefeuille pour en identifier les
besoins tant en termes de gestion qu’en termes d’in-
vestissement.
Dans cette analyse, la Société intègre également les pa-
ramètres de sa stratégie ESG dans le but d’en améliorer
la durabilité et les performances environnementales de
son portefeuille. La politique ESG d’Ascencio est décrite
dans la partie "Rapport ESG" du présent rapport annuel.
En vue d’assurer la pérennité de ses revenus, Ascencio
veille à maintenir dans la durée le plus haut taux d’oc-
cupation possible de son portefeuille. Pour y parvenir,
la Société poursuit une politique commerciale visant à
développer des relations long terme avec ses locataires,
à anticiper les départs éventuels et à retrouver d’autres
enseignes susceptibles de reprendre rapidement les
lieux libérés en occupation. La connaissance de son
marché et des enseignes qui y évoluent est une com-
pétence essentielle d’Ascencio. La Société privilégie
les locations aux chaînes nationales ou internationales
dont la santé financière est régulièrement appréciée.
18
GESTION ORIENTÉE CLIENTS
La Société porte une attention toute particulière à
la gestion de ses retailers et à l’anticipation de leurs
besoins. Pour ce faire, elle entretient des contacts
réguliers avec ceux-ci au travers de ses équipes, no-
tamment :
Les responsables asset pour la concrétisation et la
gestion commerciale des contrats d’occupation ;
Les property managers pour la gestion au quotidien
de la maintenance technique des immeubles ;
Le département Operations & ESG pour le dévelop-
pement technique du portefeuille et le déploiement
de la politique ESG au sein de celui-ci ;
Le service clients pour la gestion contractuelle des
baux en cours ;
Le département marketing & communication pour
la mise en place d’animations et de campagnes de
communication.
GESTION D'UNE STRATÉGIE
RAISONNÉE D'INVESTISSEMENT
Les nouveaux investissements sont en ligne avec la
stratégie et doivent en outre offrir des perspectives
financières ayant une influence positive sur les perfor-
mances de la Société tant en termes de cashflow que
de valeur par action. Plus particulièrement, les opportu-
nités d’investissement sont analysées sous l’angle de
leurs qualités intrinsèques immobilières, localisation,
accessibilité, zone de chalandise, qualité des locataires,
mixité commerciale ainsi que les facteurs liés à leur
performance énergétique. Dans un souci de cohérence
géographique, Ascencio est aujourd’hui présente en
périphérie des villes belges, françaises et espagnoles.
A l’avenir, Ascencio pourrait élargir son champ d’action
à d’autres pays de l’Union européenne.
GESTION FINANCIÈRE
DYNAMIQUE DE LA SOCIÉTÉ
Ascencio veille à assurer une gestion financière proac-
tive par la préservation d’une structure bilantaire solide
et le maintien d’une position de liquidité forte. Pour ce
faire, une attention particulière est portée au contrôle
de son niveau d’endettement et à la préservation d’une
structure de financement solide, tant en termes de
diversification des sources que d’allongement de la
durée résiduelle moyenne de ses dettes.
Enfin, la Société veille à construire une structure de cou-
verture efficace, que ce soit au niveau de la fixation des
taux qu’au niveau de l’horizon de couverture, et ce pour
réduire sa sensibilité aux variations de taux d’intérêt.
POLITIQUE COHÉRENTE DE DIS
TRIBUTION DU DIVIDENDE
Conformément au régime de la Société, Ascencio doit
satisfaire à l’exigence de distribution d’un montant
minimal réglementaire. Dans ce cadre, la Société vise
à offrir un dividende en croissance régulière sur le long
terme tout en préservant ses ratios bilantaires pour
éviter d’altérer son profil de risque.
À PROPOS D’ASCENCIO 19
La gestion
d'actifs
LOCATAIRES
Gestion
de la propriété
Marketing &
Communication
Opérations
& ESG
Service
client
RAPPORT DE GESTION 21
RAPPORT
DE GESTION
A · CHIFFRES CLÉS
22
30/09/2023 30/09/2022
DONNÉES IMMOBILIÈRES
Juste valeur des immeubles de placement (000 EUR) 740.856 738.933
Taux d'occupation EPRA 97,90 % 96,54 %
Rendement brut du portefeuille 6,84 % 6,43 %
Loyer moyen du portefeuille (EUR/m²) 120 115
DONNÉES FINANCIÈRES
RÉSULTATS CONSOLIDÉS (000 EUR)
Revenus locatifs 51.322 47.849
EPRA Earnings 36.009 33.773
Résultat net 33.806 90.653
Dividende brut 27.373 26.054
Nombre moyen pondéré d'actions en circulation 6.595.985 6.595.985
EPRA Earnings 5,46 5,12
Résultat net 5,13 13,74
Dividende brut
1
4,15 3,95
Dividende net
2
2,905 2,765
BILAN CONSOLIDÉ
Capitaux propres (000 EUR) 444.763 437.011
Nombre total d'actions existant à la clôture de l'exercice 6.595.985 6.595.985
IFRS NAV par action (EUR) 67,43 66,25
EPRA NTA par action (EUR) 63,59 62,35
Dettes et passifs repris dans le ratio d'endettement (000 EUR) 332.508 337.237
Ratio d'endettement
3
44,02 % 44,88 %
EPRA LTV 43,40 % 44,38 %
DONNÉES BOURSIÈRES
Cours de bourse de clôture (EUR) 41,30 50,70
Capitalisation boursière de clôture (000 EUR) 272.414 334.416
1 Pour 2022/2023, il s'agit de la proposition de dividende soumise à l’approbation de l’assemblée générale qui se tiendra le 31 janvier 2024.
2 Sur base d'un précompte mobilier de 30 %.
3 Ratio d'endettement calculé conformément à l'Arrêté Royal du 13 juillet 2014, modifié par l’Arrêté Royal du 23 avril 2018, relatif aux SIR.
RAPPORT DE GESTION 23
(000 EUR) 30/09/2023 30/09/2022
Valeur d’investissement (hors
projets de développement et
droit d'usage IFRS16)
[A] 768.837 766.988
Loyers contractuels [B] 52.571 49.280
Rendement brut = [B] / [A] 6,84 % 6,43 %
VLE sur vides [C] 1.018 1.631
VLE totales [D] 47.894 47.138
Taux d'occupation EPRA en % = 1 - ([C] / [D]) 97,9 % 96,5 %
Sur base des loyers contractuels en cours au 30/09/2023, le loyer moyen du portefeuille s’élève à 120 EUR/m²
dont : 106 EUR/m
2
sur la Belgique, 143 EUR/m
2
sur la France et 167 EUR/m
2
sur l'Espagne.
Ascencio détient au 30/09/2023 un portefeuille de 104 immeubles de placement répartis en Belgique, en France
et en Espagne pour une surface totale de 450.013 m².
Sa juste valeur s’élève à 740,9 millions EUR au 30/09/2023 contre 738,9 millions EUR un an plus tôt.
Superficie (m²) Juste valeur (000 EUR) Rendement brut ( %)
30/09/2023 30/09/2022 30/09/2023 30/09/2022 30/09/2023 30/09/2022
Belgique 290.577 289.918 404.493 393.826 7,23 % 6,95 %
France 147.183 147.195 305.863 313.936 6,38 % 5,92 %
Espagne 12.253 12.253 30.500 30.850 6,49 % 5,16 %
TOTA L 450.013 449.366 740.856 738.612 6,84 % 6,43 %
Projets de
développement
0 670 0 320
TOTAL
IMMEUBLES
DE PLACEMENT
450.013 450.037 740.856 738.933
RENDEMENT BRUT ET TAUX D'OCCUPATION
DU PORTEFEUILLE DES IMMEUBLES DISPONIBLES
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L
L
E
39.8 %
Alimentation
9.7 %
Bricolage
9.2 %
Meuble /
Décoration /
Maison
7.9 %
Textile/
Mode
7.1 %
Sport
5.1 %
Electro /
Multimedia
3.1 %
Chaussures
12.7 %
Autres
2.7 %
Animalerie
2.6 %
Horeca
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E
S
9.7 %
Casino
9.7 %
Intermarché
8.3 %
Grand Frais
6.3 %
Brico
5.5 %
Carrefour
2.8 %
Décathlon
50.2 %
Autres
1.5 %
Orchestra
1.9 %
Delhaize
2.1 %
Krëfel
2.0 %
Hubo
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1
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M
E
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T
S
68 %
Plus de
15 ans
1 %
0 à 5 ans
13 %
5 à 10 ans
17 %
10 à
15 ans
24
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L
A
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T
T
E
224.000
Crédits bancaires
34.750
Billets
de trésorerie
30.500
Medium term
notes
25.000
Corporate
bonds
2.121
Crédits
d'investissement
4.379
Dettes financières
(IFRS 16)
-251
Commissions de structuration
de financements
3
0
0
9
2
0
2
3
2,02 %
COÛT MOYEN
DE FINANCEMENT
95,0 %
RATIO DE
COUVERTURE
84,3
millions
EUR
DISPONIBILITÉ
SUR LES LIGNES
3,4 ans
DURATION
DE LA DETTE
78,0 %
POURCENTAGE
DE DISTRIBUTION
5,46 EUR
EPRA EARNINGS
PAR ACTION
4,15 EUR
DIVIDENDE BRUT
PAR ACTION
ÉCONOMIQUE
Au cours de l’exercice précédent, le contexte macro-éco-
nomique avait été marqué par l’éclatement du conflit
entre la Russie et l’Ukraine, ayant notamment comme
effet collatéral une hausse rapide et d’amplitude im-
portante de l’inflation. Cette hausse, générée par les
incertitudes liées à l’approvisionnement énergétique
des pays occidentaux, obligea les banques centrales à
réagir rapidement en durcissant leur politique monétaire
par une augmentation significative des taux d’intérêt
directeurs.
Durant l’exercice écoulé, ces hausses de taux d’intérêt
se sont poursuivies à un rythme soutenu (passant de
1,25 % à 4 %), cette politique ayant permis d’infléchir la
tendance inflationniste, dont le pic avait été atteint au
mois d’octobre 2022. Au 30/09/2023, l’inflation s’établit
en effet à des niveaux plus modérés, quoi qu’encore su-
périeurs à l’objectif poursuivi par les banques centrales.
Bien que l’inflation ait occasionné, à court terme, un
impact positif sur les revenus des sociétés immobilières
(ceux-ci étant indexés au rythme de l’inflation), la flambée
des taux d’intérêt a rapidement induit un effet baissier
sur les valorisations immobilières, tant au niveau des
cours de bourse qu’au niveau des valeurs de marché
des actifs sous-jacents. En outre, l’effet combiné de
niveaux d’inflation et de taux d’intérêt élevés a mis le
pouvoir d’achat des ménages sous pression, réduisant
ainsi leur consommation et induisant une baisse des
recettes et des marges des retailers présents au sein des
portefeuilles immobiliers commerciaux. Ce phénomène
a notamment généré une tension accrue dans le secteur
de l’immobilier alimentaire au sein duquel les marges
avaient déjà été réduites par la forte concurrence qui y
règne depuis plusieurs années déjà.
Après plus de 10 années consécutives de taux d’intérêt
négatifs suivies de la récente flambée des taux et tenant
compte du ralentissement de la croissance économique,
le marché s’interroge désormais quant à la poursuite de
la politique monétaire qui sera appliquée par la banque
centrale européenne et où se situera, à moyen terme, le
nouvel équilibre, tant en termes de niveaux d’inflation
que de taux d’intérêt.
Ce contexte d’incertitude a également eu pour effet de
générer, en deuxième partie d’exercice, un ralentisse-
ment tant du marché locatif en immobilier de périphérie,
lié au frein mis par certains retailers à leur politique
d’expansion, que du marché à l’investissement, ache-
teurs et vendeurs ayant du mal à se rejoindre sur un
nouveau point d’équilibre en termes de valorisation, et
le secteur bancaire étant plus regardant à financer des
opérations. Il a en outre mis en lumière l’importance,
pour toute société immobilière, de préserver un bilan
solide et une situation de liquidité saine, dans un en-
vironnement où le financement tant en fonds propres
qu’en endettement est devenu plus rare et plus onéreux.
ACTIVITÉ OPÉRATIONNELLE
COMMERCIALISATION
Cette année encore, Ascencio a connu une activité lo-
cative soutenue, d’une part en attirant de nouveaux
locataires et d’autre part en prolongeant les contrats
d’occupation avec des locataires existants. Au total, 62
locations ont été conclues (10 nouveaux baux signés et
52 baux renouvelés), représentant près de 75.000 m
2
,
B · ACTIVITÉ
DE L'EXERCICE
RAPPORT DE GESTION 25
soit environ 17 % de la surface du portefeuille immobi-
lier et 16 % des loyers du portefeuille, à des niveaux en
moyenne supérieurs de 8,5 % par rapport à la valeur
locative estimée et en moyenne inférieurs de 1,5 % par
rapport aux précédents loyers des surfaces concernées.
Cette activité locative a notamment été concrétisée par
les transactions suivantes :
le renouvellement de la totalité des 18 baux arri-
vant à échéance en 2024 avec l’enseigne alimentaire
Intermarché, aux conditions financières en vigueur, re-
présentant des revenus annuels totaux de 3,6 millions
EUR, soit 6,9 % des revenus locatifs de la Société. Ces
18 renouvellements permettent de sécuriser l’occupa-
tion d’Intermarché au sein du portefeuille d’Ascencio
et d’asseoir à long terme la relation avec un locataire
retailer alimentaire de renommée internationale et
en pleine expansion ;
à Genval : 2 nouveaux baux (Tenshi et Afflelou) et 14
renouvellements signés ;
à Hannut : 2 nouveaux baux ont été signés (dont l’un
d’eux avec l’enseigne alimentaire Bio Planet) ;
à Couillet : 3 renouvellements signés.
à Saint-Aunès : 1 nouveau bail (Grand Vision) et 5
renouvellements signés ;
à Bourgoin-Jallieu : 1 nouveau bail (Maxi Bazar) et 1
renouvellement signés.
à Madrid : 1 nouveau bail signé (Tansley) ;
à Valence : 1 nouveau bail signé (JumpYard).
L’accueil d’un nouveau locataire à Valence permet de
porter à nouveau le taux d’occupation du portefeuille
espagnol à 100 %, après le vide qui avait été laissé
par son précédent locataire depuis 2021. À Madrid,
l’enseigne Worten ayant annoncé la cessation de ses
activités espagnoles depuis plusieurs années, Ascencio
a proactivement procédé au remplacement de ce loca-
taire et ainsi stabilisé la situation locative de cet actif.
Ascencio a en outre conclu 14 baux de courte durée,
principalement pour garder une flexibilité d’occupation
dans des immeubles concernés à court terme par des
projets de rénovation ou de redéveloppement. C’est
notamment le cas en Belgique à Uccle où 10 baux de
courte durée ont été signés pour permettre la réalisation
prochaine d’une rénovation importante du site ainsi
qu’à Couillet, dans la perspective du redéveloppement
de quelques cellules.
Cette belle performance locative illustre l’attractivité
des sites d’Ascencio, bénéficiant de localisations straté-
giques, et cadre avec sa volonté d’établir des relations à
long terme avec ses locataires. Elle témoigne également
de la qualité de l’équipe commerciale d’Ascencio.
L’ensemble de ces opérations a permis de consolider
encore davantage le taux d’occupation EPRA du por-
tefeuille immobilier de la Société ; celui-ci s’établis-
sant à 97,9 % au 30/09/2023, par rapport à 96,5 %
au terme de l’exercice précédent. Au 30/09/2023,
la durée moyenne résiduelle des contrats d’occu-
pation du portefeuille d’Ascencio s’établit jusqu’à
leurs termes ("WALT") à 7,0 années et jusqu’à leurs
premières échéances ("WALB") à 2,7 années.
INVESTISSEMENTS
La Société n'a pas réalisé de nouvelle acquisition au
cours de l'exercice écoulé mais a investi pour 2,1 millions
EUR de travaux au sein de son portefeuille immobilier,
correspondant principalement
à la finalisation des travaux d’extension de son super-
marché Intermarché d’Ottignies (Belgique) ;
à la rénovation des toitures de 3 surfaces commer-
ciales au sein de son retail park "Orchidée Plaza" à
Hannut (Belgique) dans la continuité d’un programme
de redéveloppement et de recommercialisation du
site entrepris depuis quelques années ;
à la rénovation de la toiture de son supermarché
Casino à Aix-en-Provence (France).
VALORISATIONS IMMOBILIÈRES
Tenant compte de l’ensemble de ces opérations et hors
investissements, la valeur du portefeuille consolidé
d’Ascencio est restée stable (- 0,2 million EUR/-0,02 %),
par rapport à la forte hausse de 23,8 millions EUR au
cours de l’exercice précédent. Cette stabilité est d’autant
plus remarquable qu’elle intervient alors que les taux
d’intérêt ont connu une hausse sans précédent depuis
plus d’un an. Contrairement à d’autres segments de
26
l’immobilier, l’immobilier commercial de périphérie a
démontré sa résilience en période de crise et a même
constitué une alternative intéressante pour des inves-
tisseurs à la recherche de rendement. Ce segment de
l'immobilier a en effet toujours évolué à des niveaux
de rendements plus élevés, rendant ainsi ses valeurs
moins sensibles à l’évolution des taux d’intérêt.
Quelques ajustements de taux ont toutefois été appli-
qués ponctuellement par les experts sur certains actifs,
dont l’impact négatif a cependant, dans l’ensemble, été
compensé par l’augmentation des loyers de marché
constatée sur la même période.
DURABILITÉ
Conformément à sa politique de durabilité décrite dans
son Rapport Annuel 2022 et s’appuyant sur l’expérience
de son équipe Operations & ESG renforcée, Ascencio a
entrepris le déploiement de sa stratégie ESG tant au ni-
veau corporate qu’au sein de son portefeuille immobilier.
Les principales initiatives et réalisations intervenues
au cours de l’exercice sont, notamment :
Au niveau environnemental :
1. Ascencio a conclu un partenariat avec la société
Powerdot. Celle-ci s’engage à investir dans l'installa-
tion de 260 points de charge rapide pour véhicules
électriques sur les parkings de ses actifs français. Ces
installations renforceront encore l’attractivité des sites
en y constituant des nœuds de passage en termes
d’électromobilité et en offrant ainsi un service complé-
mentaire aux consommateurs et communautés locales.
La Société travaille en parallèle sur un projet d’instal-
lation de bornes pour son portefeuille belge sur base
d’un modèle de collaboration similaire.
2. Ascencio s’est fixée l’objectif d’obtenir un label
BREEAM
in use
, à minima "very good", pour ses 6 plus
importants retail parks à l’horizon 2026. Au cours de
l’exercice écoulé, les retail parks de Genval et Couillet
en Belgique ainsi que Caen en France ont fait l’objet
d’une première évaluation et des programmes d’in-
vestissement ont été identifiés en vue d’atteindre la
certification requise. Ces travaux débuteront dans le
courant de 2024.
RAPPORT DE GESTION 27
Immeubles
de placement
30/09/2023 30/09/2022
% Juste
Valeur
totale
Juste
Valeur
(000 EUR)
Taux
d’occupation
EPRA
Rendement
brut
Juste
Valeur
(000 EUR)
Taux
d’occupation
EPRA
Rendement
brut
Belgique 54 % 404.493 96,9 % 7,23 % 393.826 96,1 % 6,95 %
France 42 % 305.863 99,0 % 6,38 % 313.936 98,3 % 5,92 %
Espagne 4 % 30.500 100,0 % 6,49 % 30.850 83,5 % 5,16 %
TOTAL
IMMEUBLES
DISPONIBLES
À LA LOCATION
100 % 740.856 97,9 % 6,84 % 738.612 96,5 % 6,43 %
Projets de
développement
0 320
TOTA L
IMMEUBLES DE
PLACEMENT
740.856 738.933
Les valorisations du portefeuille immobilier d’Ascencio au terme des deux derniers exercices
s’établissent comme suit :
3. La Société a poursuivi le processus de collecte des
données de consommation de ses locataires au sein
des portefeuilles belge et français. À ce jour, 92 % des
données ont été obtenues pour le portefeuille français,
tandis que les données du portefeuille belge sont en
cours de collecte.
4. La Société a élaboré une annexe verte au bail dont
tout nouveau bail ou renouvellement de bail est assorti
dans laquelle les locataires s’engagent notamment à
communiquer leurs données de consommation.
Au niveau social :
1. Dans le cadre du programme de développement
HR, Ascencio a mis en place une Academy, un plan de
compagnonnage et des formations adaptées à ses
collaborateurs.
2. La transition de la flotte de véhicules de société vers
l'électromobilité est en cours, 50% du parc étant désor-
mais hybride ou électrique.
3. Ascencio finalise un programme de réaménagement
de ses bureaux en vue de dynamiser la collaboration et
la communication interne.
4. La promotion du sport et de la lutte contre la faim ont
fait l'objet de diverses initiatives au cours de l'exercice.
Au niveau de la gouvernance d'entreprise :
1. Le comité exécutif d'Ascencio a été complété par
l'arrivée de Bernard Sergeant en tant que directeur
Operations & ESG.
2. Ascencio a obtenu le label « gold » dans le cadre de
son reporting EPRA sBRP (sustainability best practice
recommendations).
3. Ascencio a démarré un projet de digitalisation de la
Société visant à améliorer l’efficacité de ses process
internes et le suivi des indicateurs de performance de
son portefeuille immobilier.
28
RÉSULTATS ANNUELS CONSOLIDÉS
RAPPORT DE GESTION 29
(000 EUR) 30/09/2023 30/09/2022
REVENUS LOCATIFS 51.322 47.849
Charges relatives à la location -223 684
Récupération de charges immobilières 956 681
Charges locatives et taxes non récupérées -312 -108
Autres recettes et dépenses relatives à la location -26 -239
RÉSULTAT IMMOBILIER 51.716 48.867
Charges immobilières -4.633 -4.004
Frais généraux -4.657 -4.481
Autres recettes et frais d'exploitation 1 -1
RÉSULTAT D’EXPLOITATION AVANT RÉSULTAT SUR PORTEFEUILLE 42.427 40.381
Marge opérationnelle
*
82,7 % 84,4 %
Revenus financiers 765 134
Charges d'intérêts nettes -6.157 -5.710
Autres charges financières -685 -554
Impôts -342 -477
EPRA EARNINGS 36.009 33.773
Résultat sur vente d'immeubles de placement 0 -159
Variation de la juste valeur des immeubles de placement -745 23.800
Résultat sur le portefeuille -745 23.641
Variation de la juste valeur des actifs et passifs financiers -1.543 38.135
Impôts différés 85 -4.896
RÉSULTAT NET 33.806 90.653
EPRA EARNINGS PAR ACTION (EUR) 5,46 5,12
RÉSULTAT NET PAR ACTION (EUR) 5,13 13,74
NOMBRE TOTAL D’ACTIONS EXISTANTES 6.595.985 6.595.985
Les revenus locatifs s’établissent à 51,3 millions EUR, en hausse de 7,3 % par rapport à la période comparable
de l’exercice précédent (like-for-like équivalent à 7,3 %). Ils se répartissent, par pays, de la manière suivante :
REVENUS LOCATIFS (000 EUR) 30/09/2023 30/09/2022
Belgique 28.638 56 % 26.152 55 % 9,5 %
France 20.608 40 % 19.781 41 % 4,2 %
Espagne 2.076 4 % 1.917 4 % 8,3 %
TOTA L 51.322 100 % 47.849 100 % 7,3 %
* Indicateur Alternatif de Performance (IAP). Voir lexique à la fin du rapport financier.
La croissance des revenus, constatée dans les trois
pays, résulte de l’effet combiné de l’inflation importante
qui s’est reflétée dans l’indexation des loyers et de la
bonne gestion locative des immeubles qui a permis
d’augmenter le taux d’occupation. Les différences de
coefficient d’évolution des revenus entre les trois pays
sont principalement expliquées par les écarts de niveaux
d’indexation qui y ont été constatés. L’Espagne connaît
en outre une évolution significative de sa situation loca-
tive avec l’arrivée d’un nouveau locataire dans la surface
vacante de Valence et le remplacement d’un locataire au
sein de l’immeuble de Madrid, générant la perception
d’une indemnité de départ anticipé.
Les charges relatives à la location redeviennent po-
sitives à 0,2 million EUR et concernent des réductions
de valeur prises sur créances commerciales douteuses,
alors qu’elles avaient été négatives l’exercice précédent
(-0,7 million EUR) du fait de la reprise de provisions liées
à la pandémie Covid afin d’anticiper de potentielles
réductions de loyer finalement non octroyées.
Ces différents éléments, auxquels s’ajoutent les récupé-
rations de charges immobilières ainsi que les charges
locatives et taxes non récupérées, permettent au ré-
sultat immobilier d’atteindre 51,7 millions EUR au
30/09/2023, en hausse de 5,8 % par rapport aux 48,9
millions EUR de l’exercice précédent.
Les charges immobilières augmentent de 15,7 % (4,6
millions EUR vs 4,0 millions EUR), en raison principale-
ment d’un renforcement de l’équipe de gestion immobi-
lière d’Ascencio et d’une hausse des interventions tech-
niques réalisées au sein du portefeuille d’immeubles.
Les frais généraux augmentent de 3,9 % (4,7 millions
EUR vs 4,5 millions EUR). Cette hausse limitée illustre
l’efficacité de la politique de contrôle des coûts appli-
quée par la Société, dans un environnement pourtant
marqué par une inflation importante.
Après déduction des charges immobilières et des frais
généraux, le résultat d’exploitation avant résultat sur
portefeuille s’établit à 42,4 millions EUR, en hausse de
5,1 % par rapport aux 40,4 millions EUR de l’exercice
écoulé, permettant de dégager une marge opérationnelle
de 82,7 % (vs 84,4 %).
Le résultat financier connaît quant à lui une remarquable
stabilité (+0,9 %) liée principalement à la compensation
de l’augmentation des charges d’intérêts sur les finan-
cements (-4,2 millions EUR / +74 %) et des commissions
de réservation sur financements (-0,1 million EUR) par
l’apparition de revenus financiers générés par les ins-
truments de couverture détenus par la Société (+3,8
millions EUR) et par la réalisation d’une plus-value sur
la liquidation d’instruments de couverture (+0,8 million
EUR vs +0,1 million EUR).
Tenant compte de ces évolutions et d’une baisse des
charges fiscales, l’EPRA Earnings s’établit à 36,0 mil-
lions EUR au 30/09/2023, en hausse de 6,6 % par rapport
aux 33,8 millions EUR générés l’exercice précédent.
Par action, l’EPRA Earnings passe donc à 5,46 EUR, par
rapport à 5,12 EUR.
Au niveau de la réévaluation du portefeuille immo-
bilier, celui-ci a connu une parfaite stabilité, sa réé-
valuation hors investissements s’établissant à -0,2
million EUR (-0,02 %), par rapport à une hausse de
+23,8 millions EUR (+3,3 %) constatée durant l’exercice
2021/2022. Dans un contexte de hausse des taux d’in
-
térêt d’une rapidité et d’une amplitude sans précédent,
une stabilité de la valeur du portefeuille immobilier
apparaît comme étant une bonne performance illus
-
trant le caractère particulièrement résilient et défensif
du portefeuille immobilier d’Ascencio. En outre, cette
rubrique intègre une réévaluation négative des dettes
financières comptabilisées selon IFRS 16 pour un mon
-
tant négatif de 0,6 million EUR.
En ce qui concerne la réévaluation des instruments
de couverture, celle-ci s’établit à -1,5 million EUR au
30/09/2023 (vs + 38,1 millions EUR pour l’exercice pré-
cédent durant lequel la plus grande partie de la hausse
des taux d’intérêt long terme avait été constatée).
Enfin, le résultat net s’établit à 33,8 millions EUR au
30/09/2023, par rapport à 90,7 millions EUR un an
auparavant, à savoir respectivement 5,13 et 13,74
EUR par action. Cette baisse significative (-62,7 %)
est exclusivement liée aux écarts de réévaluations
illustrés ci-dessus.
30
RAPPORT DE GESTION 31
BILAN CONSOLIDÉ
(000 EUR) 30/09/2023 30/09/2022
ACTIFS 786.469 783.312
Immobilisations incorporelles 236 24
Immeubles de placement 740.856 738.933
Autres immobilisations corporelles 49 35
Autres actifs non courants 30.670 31.514
Actifs financiers courants 867 885
Créances commerciales 5.556 4.956
Trésorerie 5.423 4.356
Autres actifs courants 2.811 2.611
CAPITAUX PROPRES ET PASSIFS 786.469 783.312
Capitaux propres 444.763 437.011
Dettes financières non courantes 262.670 268.677
Autres passifs financiers non courants 2.806 2.476
Passifs d'impôts différés 6.085 6.170
Dettes financières courantes 57.829 58.038
Autres passifs courants 12.316 10.939
IFRS NAV (EUR/action) 67,43 66,25
EPRA NTA (EUR/action) 63,59 62,35
Ratio d'endettement (selon Arrêté Royal) 44,0 % 44,9 %
EPRA LTV 43,4 % 44,4 %
ACTIF
L’actif du bilan de la Société est constitué à 94 % du por-
tefeuille d’immeubles de placement, dont la juste valeur
totale (investissements et projets de développement
compris) s’élève au 30/09/2023 à 740,9 millions EUR,
contre 738,9 millions EUR au 30/09/2022. Il est à noter
que ce portefeuille intègre également, conformément
à la norme IFRS 16, les droits d’usage détenus sous
forme d’emphytéoses par la Société, pour une valeur
réévaluée de 4,4 millions EUR.
Cette valeur de portefeuille se répartit par pays dans
lesquels la Société est active de la manière suivante :
En Belgique, la valeur du portefeuille évolue positivement
tant au niveau de la réévaluation (+8,2 millions EUR) que
par la réalisation d’investissements pour un montant
d’1,8 million EUR ; ces derniers étant principalement
relatifs à la finalisation de l’extension du supermarché
d’Ottignies et à des travaux liés à la commercialisation
du retail park "Orchidée Plaza" à Hannut.
En France, le portefeuille connaît une réévaluation né-
gative de -8,4 millions EUR, tandis que 0,3 million EUR
d’investissements ont été dépensés principalement
pour la rénovation de la toiture du supermarché Casino
d’Aix-en-Provence.
En Espagne enfin, la réévaluation du portefeuille s’éta-
blit à -0,4 million EUR et aucun investissement n’a été
réalisé au cours de l’exercice écoulé.
Par ailleurs, aucune nouvelle acquisition ou cession
n’a été réalisée au sein du portefeuille d’immeubles
de placement.
Les autres actifs non courants reprennent principale-
ment les instruments de couverture arrivant à échéance
à plus d’un an et bénéficiant de valorisations positives,
celles-ci atteignant 30,3 millions EUR au 30/09/2023,
contre 31,0 millions EUR un an plus tôt.
Les actifs financiers courants reprennent exclusive-
ment les justes valeurs positives des instruments de
couverture dont les échéances interviennent au cours
du prochain exercice.
Le solde des créances commerciales s’établit à 5,6
millions EUR au 30/09/2023 (vs 5,0 millions EUR). Dans
un contexte d’inflation élevée ayant pour effet de mettre
sous pression la rentabilité des entreprises, Ascencio a
attaché une importance toute particulière au suivi de ses
créances clients. Au cours de l’exercice écoulé, il n’a pas
été constaté d’augmentation significative des créances
impayées qui auraient nécessité la comptabilisation de
provisions importantes.
Le solde de la rubrique de trésorerie augmente légè-
rement du fait de l’anticipation d’une échéance de tré-
sorerie intervenant le lendemain de la date de clôture
de l’exercice, tandis que la rubrique des autres actifs
courants est restée relativement stable et n’appelle
pas de commentaires spécifiques.
CAPITAUX PROPRES
ET PASSIF
Au 30/09/2023, le total des capitaux propres s’établit
à 444,8 millions EUR, en hausse de 1,8 % par rapport
aux 437,0 millions EUR enregistrés au 30/09/2022.
Cette hausse provient de la réalisation d’un montant
de résultat net (+33,8 millions EUR), supérieur à celui
du dividende distribué en février 2023 (26,1 millions
EUR). Sur cette base, la valeur intrinsèque IFRS par action
s’établit à 67,43 EUR (vs 66,25 EUR au 30/09/2022),
tandis que l’EPRA NTA par action s’élève à 63,59 EUR
(vs 62,35 EUR).
32
Immeubles
de placement
% Juste
Valeur totale
Juste Valeur
(000 EUR)
30/09/2023
Juste Valeur
(000 EUR)
30/09/2022
2022/2023
Belgique 54 % 404.493 393.826 +2,1 %
France 42 % 305.863 313.936 -2,7 %
Espagne 4 % 30.500 30.850 -1,1 %
TOTAL IMMEUBLES DISPONIBLES
A LA LOCATION
100 % 740.856 738.612 -0,02 %
Projets de développement 0 320
TOTAL IMMEUBLES
DE PLACEMENT
740.856 738.933 -0,02 %
Au niveau du passif, les dettes financières (non cou-
rantes et courantes) s’élèvent à 320,5 millions EUR, en
baisse par rapport à 326,7 millions EUR au 30/09/2022.
Outre les lignes de financement effectivement utilisées
pour un montant de 316,4 millions EUR, comprenant
l’encours de crédits bancaires mais aussi de dettes
institutionnelles émises (billets de trésoreries, medium
term notes et emprunts obligataires), les dettes finan-
cières comprennent des dettes de location-financement
comptabilisées selon IFRS 16 de 4,4 millions EUR et
des commissions de structuration de financements de
-0,3 million EUR.
Le solde de la rubrique des autres passifs financiers
non courants a augmenté, passant de 2,5 millions EUR
à 2,8 millions EUR. Cette rubrique comprend principa-
lement les garanties locatives perçues de la part des
locataires, notamment en Espagne avec l’arrivée du
nouveau locataire à Valence.
La rubrique des passifs d’impôts différés a été très
légèrement réévaluée (+0,01 million EUR) ; la base de
calcul de la latence fiscale (différence entre la juste va-
leur des actifs français et leur valeur nette comptable)
étant restée relativement stable.
Le ratio d’endettement consolidé s’élève à 44,0 % au
30/09/2023 (EPRA LTV : 43,4 %), en baisse par rapport
au 44,9 % au 30/09/2022 (EPRA LTV : 44,4 %). La Socié-
té bénéficie ainsi d’une structure bilantaire solide lui
permettant de financer ses opérations et de disposer
d’une marge de manœuvre pour réaliser de nouveaux
investissements sans devoir envisager, à court terme,
de faire appel au marché des capitaux.
RAPPORT DE GESTION 33
DONNÉES CONSOLIDÉES
PAR ACTION
30/09/2023 30/09/2022
RÉSULTATS PAR ACTION (EUR)
EPRA Earnings 5,46 5,12
Résultat net par action 5,13 13,74
Valeur d'Actif Net (VAN) IFRS (000 EUR) 444.763 437.011
VAN IFRS par action (EUR) 67,43 66,25
Retraitements :
Impôts différés (000 EUR) 6.085 6.170
Juste valeur des instruments financiers (000 EUR) -31.149 -31.928
Immobilisations incorporelles selon le bilan IFRS -236 0
EPRA NTA (000 EUR) 419.463 411.254
Nombre d'actions 6.595.985 6.595.985
EPRA NTA par action (EUR) 63,59 62,35
PROPOSITION
D'AFFECTATION
DU RÉSULTAT
Compte tenu des résultats de l’exercice 2022/2023, le
conseil d’administration d’Ascencio Management SA,
administrateur statutaire unique d’Ascencio SA, pro-
posera à l’assemblée générale ordinaire du 31 janvier
2024 d’approuver les comptes annuels statutaires au
30/09/2023 (dont un résumé est fourni dans la section
"Comptes annuels statutaires abrégés" du présent
rapport annuel) et la distribution d’un dividende brut de
4,15 EUR par action (2,905 EUR net par action), soit une
hausse de 5,1% par rapport à l'exercice précédent. L'oc-
troi de ce dividende représente un ratio de distribution
de 78,0% du produit net généré au cours de 'exercice,
le solde étant affecté aux réserves de la Société pour
préserver la solidité de son bilan.
Après approbation, la mise en paiement de ce dividende
sera réalisée conformément au calendrier financier repris
à la page 166 du présent rapport annuel.
Sur base de cette proposition, le résultat net statutaire
serait affecté comme présenté dans le tableau ci-après :
34
PROPOSITION D’AFFECTATION (000 EUR) 30/09/2023 30/09/2022
A RÉSULTAT NET 33.806 90.653
B TRANSFERTS AUX / DES RÉSERVES 6.432 64.599
1.
Transfert à/de la réserve du solde (positif ou négatif) des variations de juste
valeur des biens immobiliers (-/+)
-745 23.800
6.
Transfert de la réserve du solde des variations de juste valeur des instruments de
couverture autorisés auxquels la comptabilité de couverture telle que définie en
IFRS n'est pas appliquée (+)
-1.543 38.135
10. Transfert aux/des autres réserves 8.720 2.665
C RÉMUNÉRATION DU CAPITAL PRÉVUE À L'ARTICLE 13, §1
ER
, AL. 1
ER*
24.055 18.954
D RÉMUNÉRATION DU CAPITAL - AUTRE QUE C 3.319 7.100
30/09/2023 30/09/2022
Résultat EPRA consolidé par action (EUR) 5,46 5,12
Dividende brut
1
par action (EUR) 4,15 3,95
La Société entend ainsi maintenir une politique de distribution de dividende cohérente par rapport à son résultat
EPRA.
1 Pour 2022/2023, il s'agit du dividende proposé à l'assemblée générale qui se tiendra le 31 janvier 2024.
* Selon l’Arrêté Royal du 13 juillet 2014, modifié par l’Arrêté Royal du 23 avril 2018, relatif aux SIR.
Le dividende proposé respecte le prescrit de l’article
13, § 1
er
, alinéa 1 de l’Arrêté Royal du 13 juillet 2014
relatif aux SIR :
RAPPORT DE GESTION 35
OBLIGATION DE DISTRIBUTION
(AR DU 13/07/2014, MODIFIÉ PAR AR DU 23/04/2018, RELATIF AUX SIR)
30/09/2023
(000 EUR)
30/09/2022
(000 EUR)
RÉSULTAT NET STATUTAIRE 33.806 90.653
(+) Amortissements 23 35
(+) Réductions de valeur -169 114
(+/-)
Autres éléments non monétaires
(Variation de valeur sur participations financières)
-1.732 -8.607
(+/-)
Autres éléments non monétaires
(Variation de valeur sur instruments financiers)
1.543 -38.135
(+/-)
Autres éléments non monétaires
(variation de valeur des dettes d’impôts différés)
-383 3.932
(+/-) Résultat sur vente de biens immobiliers 0 159
(+/-) Résultat sur vente d'actifs et passifs financiers -765 0
(+/-) Variation de la juste valeur des biens immobiliers 2.775 -14.229
= RÉSULTAT CORRIGÉ (A) 35.098 33.923
(+/-) Plus-values et moins-values réalisées
(*)
sur biens immobiliers durant l'exercice 0 0
(-)
Plus-values réalisées
(*)
sur biens immobiliers durant l'exercice, exonérées de
l'obligation de distribution sous réserve de leur réinvestissement dans un délai
de 4 ans
0 0
(+)
Plus-values réalisées sur biens immobiliers antérieurement, exonérées
de l'obligation de distribution et n'ayant pas été réinvesties dans un délai
de 4 ans
0 0
= PLUS-VALUES NETTES SUR RÉALISATION DE BIENS IMMOBILIERS NON EXONÉRÉS
DE L’OBLIGATION DE DISTRIBUTION (B)
0 0
TOTAL ((A + B) x 80 %) 28.078 27.138
(-) DIMINUTION DE L'ENDETTEMENT -4.023 -8.184
OBLIGATION DE DISTRIBUTION 24.055 18.954
MONTANT DISTRIBUÉ 27.373 26.054
PAY-OUT RATIO
(**)
78,0 % 76,8 %
(*) Par rapport à la valeur d'acquisition, augmentée des frais de rénovation immobilisés.
(**) Montant distribué par rapport au résultat corrigé.
Le tableau ci-après présente les capitaux propres non distribuables selon l’article 7 :212 du Code des Sociétés
et Associations :
36
(000 EUR) 30/09/2023 30/09/2022
Capital libéré ou, s'il est supérieur, capital appelé (+) 38.659 38.659
Primes d'émission indisponibles en vertu des statuts (+) 253.353 253.353
Réserve du solde positif des variations de juste valeur des biens immobiliers (+) 62.951 63.696
Réserve des frais et droits de mutation estimés intervenant lors de l'aliénation
hypothétique des immeubles de placement (-)
-9.923 -9.923
Réserve du solde des variations de juste valeur des instruments de couverture auxquels
la comptabilité de couverture telle que définie en IFRS n'est pas appliquée (+/-)
22.837 29.697
Fonds propres non distribuables selon l'article 7 :212 du Code des Sociétés
et des Associations
367.878 375.482
Fonds propres statutaires après distribution 417.224 410.792
Marge restante après distribution 49.346 35.310
ÉVÉNEMENTS SURVENUS
APRÈS CLÔTURE DE
L'EXERCICE
Ascencio a acquis, en date du 14/11/2023, 100 % des
parts de la société Holdtub SA, détentrice de 3 cellules
commerciales récemment redéveloppées et entière-
ment louées dans le retail park "Bellefleur"à Couillet
(Charleroi - Belgique), pour une surface totale de près
de 3.000 m².
Cet investissement, financé intégralement par endette-
ment, est réalisé sur base d’une valorisation de l’actif
de 7,0 millions EUR, en ligne avec la valeur de marché
déterminée par l’expert.
Cette opération cadre parfaitement avec la stratégie
d’Ascencio d’investir dans des retail parks bénéficiant
des qualités intrinsèques requises, tant en termes de
localisation que d’attractivité commerciale et de per-
formances historiques.
FINANCEMENTS
& COUVERTURES DE TAUX
Dans ce contexte macro-économique de grande volati-
lité des taux d’intérêt et de baisse de disponibilité des
sources de financement, la gestion de la position de
liquidité est restée au centre des priorités d’Ascencio.
La Société a en effet poursuivi la gestion de la duration
de son portefeuille de dettes, en anticipant le refinan-
cement des lignes de crédit arrivant à échéance à un
horizon de 12 mois. Cette gestion proactive a permis
de maintenir à tout moment des disponibilités sur ses
lignes de crédit, sécurisées pour un montant d’environ
85 millions EUR assurant ainsi la liquidité de la Socié-
té. Etant donné la faible profondeur de marché et les
conditions peu attractives constatées sur les marchés
obligataires, Ascencio a concentré ses efforts sur des
refinancements par des lignes de crédit bancaire, tant en
entretenant ses relations d’affaires avec ses partenaires
bancaires existants qu’en développant des relations
avec de nouvelles institutions.
En substance, Ascencio a conclu, auprès de 4 institu-
tions financières (Belfius Banque, BNP Paribas Fortis,
Caisse d’Epargne Hauts de France et CBC Banque), 7
nouvelles lignes de crédit de type "revolving", de durées
fermes fixées entre 4 et 8 ans, pour un montant nominal
total de 80 millions EUR, à des conditions financières
globalement en ligne par rapport aux précédents refi-
nancements.
RAPPORT DE GESTION 37
Ces nouvelles lignes permettent à la Société d’augmen-
ter la durée résiduelle moyenne de son endettement
à 3,4 ans (par rapport au 3,3 ans au 30/09/2022) et
de bénéficier au 30/09/2023 de lignes de crédit non
utilisées pour un montant total de 119 millions EUR ;
dont 57 millions EUR restent disponibles après la prise
en compte du back-up à 100 % des émissions de billets
de trésorerie et du financement prochain du dividende
de l’exercice.
Dans un contexte de marchés financiers sous pression,
caractérisé par un assèchement du financement insti-
tutionnel immobilier et par une sélectivité accrue des
institutions bancaires quant à l’octroi de crédit, Ascencio
démontre, par la conclusion de ces nouvelles lignes à
des conditions de marché, sa capacité à assurer de
manière pérenne son refinancement.
À la clôture de l’exercice, l’endettement financier de la
Société se répartit de la manière suivante :
(000 EUR)
30/09/2023 30/09/2022
non courant courant non courant courant
Crédits bancaires 221.249 2.500 207.234 26.500
Commercial paper 0 34.750 0 30.750
Medium Term Notes 10.500 20.000 30.500 0
Institutional bonds 25.000 0 25.000 0
Crédits d'investissements 1.542 579 2.121 743
Dettes financières (hors IFRS 16) 258.291 57.829 264.855 57.993
Dettes financières IFRS 16 4.379 0 3.822 45
Dettes financières (IFRS 16 inclus) 262.670 57.829 268.677 58.038
Dettes financières totales 320.499 326.716
38
R
É
P
A
R
T
I
T
I
O
N
D
E
L
A
D
E
T
T
E
234.000
Crédits bancaires
30.750
Billets
de trésorerie
30.500
Medium term
notes
25.000
Corporate
bonds
2.865
Crédits
d'investissement
3.867
Dettes financières
(IFRS 16)
-266
Commissions
de structuration
de financements
3
0
0
9
2
0
2
2
R
É
P
A
R
T
I
T
I
O
N
D
E
L
A
D
E
T
T
E
224.000
Crédits bancaires
34.750
Billets
de trésorerie
30.500
Medium term
notes
25.000
Corporate
bonds
2.121
Crédits
d'investissement
4.379
Dettes financières
(IFRS 16)
-251
Commissions
de structuration
de financements
3
0
0
9
2
0
2
3
Afin de limiter la volatilité de ses charges financières,
Ascencio dispose d’un portefeuille d’instruments de
couverture de type IRS et le gère de manière à se confor-
mer à sa politique de couverture, à savoir le maintien
d’un niveau de couverture d’au minimum 75 % de sa
dette prévisionnelle sur une durée minimale de 5 ans.
Pour atteindre cet objectif stratégique à moyen terme
tout en renforçant son ratio de couverture à court terme,
Ascencio a réalisé plusieurs opérations, à savoir :
l’acquisition de 4 contrats d’échange de taux ("IRS"),
d’un montant notionnel total de 40 millions EUR,
dont la moitié porte sur la période de couverture du
30/06/2023 au 31/12/2029 et l’autre moitié sur la
période du 31/12/2026 au 31/12/2028 ;
la liquidation de 4 IRS de son portefeuille existant,
d’un montant notionnel total de 45 millions EUR et
portant sur des périodes de couverture entre mars
2025 et juin 2030, et le réinvestissement de la soulte
de liquidation dans l’acquisition de 3 nouveaux IRS
actifs sur les mêmes périodes comportant des mon-
tants notionnels variables.
Forte de ces opérations, la Société dispose au
30/09/2023 d’un ratio de couverture de 95,0 % et atteint
son objectif de couverture énoncé ci-dessus jusqu’en
décembre 2028.
"
Cette augmentation margi-
nale du coût moyen de finan-
cement, malgré la hausse
significative des taux d’inté-
rêt intervenue depuis 1 an,
illustre l’efficacité des poli-
tiques de refinancement et de
couverture de taux mises en
place par Ascencio.
".
Chief Financial Officer
RAPPORT DE GESTION 39
Tenant compte de ces opérations de refinancement
et de renforcement du portefeuille d’instruments de
couverture, le coût moyen de financement de la So-
ciété s’établit à 2,02 % au 30/09/2023 (vs 1,80 %
au 30/09/2022), pour un endettement moyen de
326,3 millions EUR.
350.000
300.000
250.000
200.000
150.000
100.000
50.000
0
100 %
90 %
80 %
70 %
60 %
50 %
40 %
30 %
20 %
10 %
0 %
Sep-23
Mar-24
Sep-24
Mar-25
Sep-25
Mar-26
Sep-26
Mar-27
Sep-27
Mar-28
Sep-28
Mar-29
Sep-29
Crédits fixe Dette prévisionnelle (KEUR) % couverture Stratégie de
couverture : 75 %
sur 5 ans
Crédits variable swappés
STRUCTURE DE COUVERTURE
40
C · DÉCLARATION
DE GOUVERNANCE
GOUVERNANCE
D’ENTREPRISE
Ascencio applique le Code belge de gouvernance d’entre-
prise 2020 ("Code 2020"), en tenant compte des spéci-
ficités de la législation SIR. Le Code 2020 est disponible
sur le site internet www.corporategovernancecomittee.be.
Le Code 2020 suit le principe
comply or explain
(appliquer
ou expliquer), ce qui signifie que toute dérogation aux
recommandations doit être justifiée. À la date du présent
rapport financier annuel, Ascencio respecte les disposi
-
tions du Code 2020, à l’exception de certains principes
expliqués dans le rapport de rémunération (voir ci-après).
La réflexion d’Ascencio sur sa gouvernance est en
constante évolution et la Société tient à formuler une
évaluation ponctuelle sur le sujet. Les règles de gou-
vernance d’Ascencio tiennent compte de la spécificité
de l’organisation des SIR, de la forme juridique choisie
par Ascencio, des liens étroits qu’elle entend entretenir
avec ses actionnaires de référence et de sa taille, tout
en préservant son autonomie.
La charte de gouvernance d’entreprise décrit les aspects
principaux de la gouvernance d’entreprise d’Ascencio
SA et de son administrateur statutaire unique, Ascencio
Management SA. Elle peut être consultée sur le site
internet de la Société (www.ascencio.be).
La charte est complétée par les documents suivants
qui en font partie intégrante :
le règlement d’ordre intérieur du comité d’audit ;
le règlement d’ordre intérieur du comité de nomination
et de rémunération ;
le règlement d’ordre intérieur du comité d’investis-
sement ;
la politique de rémunération.
40 • Gouvernance d'entreprise
42 • Structure de gestion de la
Société
43 • Structure de l'actionnariat
44 •
L'administrateur statutaire
unique
et son organe : le conseil
d'administration
51 • Les comités
55 • Politique de diversité
57 • Politique de rémunération
65 •
Rapport de rémunération
sur l'exercice 2022 - 2023
69 •
Règlement des conflits
d'intérêts
71 • Contrôle interne
RAPPORT DE GESTION 41
Ascencio Management SA
Ascencio SA succursale
(France - Statut SIIC)
Ascencio SA
(Belgique - Statut SIR)
Ascencio Iberia SAU
(Espagne - Statut SOCIMI)
SCI Saint Aunès Retail Parc
SCI Echirolles Grugliasco
SCI du Mas des Abeilles
SCI Kevin
SCI Harfleur 2005
SCI Clermont Saint Jean
SCI de la Cote
SCI ZTF Essey les Nancy
SCI La Pierre de l’Isle
SCI Candice Brives
SCI Cannet Jourdan
SCI du Rond Point
SCI Seynod Barral
SCI Les Halles de Lozanne
SCI Les Halles de Crèches
SCI Les Portes du Sud
SCI Viriat la Neuve
SCI GFDI 37 Guyancourt
SCI GFDI 62 La Teste de Buch
Filiales de la succursale française
42
STRUCTURE DE GESTION
DE LA SOCIÉTÉ
Ascencio SA est constituée sous la forme d’une société anonyme dont l’administrateur statutaire unique est la
société anonyme Ascencio Management. Ascencio a opté pour une structure de gouvernance moniste ou
one-tier
,
telle que prévue aux articles 7 :85 et suivants du Code des Sociétés et des Associations.
La structure de gouvernance d’entreprise d’Ascencio comprend :
CONSEIL D’ADMINISTRATION
Arrête les orientations stratégiques de Arrête les orientations stratégiques de
la Sociétéla Société
Surveille activement la qualité de la gestion Surveille activement la qualité de la gestion
et sa conformité à la stratégieet sa conformité à la stratégie
Examine la qualité de l’information donnée Examine la qualité de l’information donnée
aux investisseurs et au publicaux investisseurs et au public
Détermine la gouvernance d’entrepriseDétermine la gouvernance d’entreprise
Arrête les orientations ESG et supervise Arrête les orientations ESG et supervise
leur mise en œuvreleur mise en œuvre
DIRIGEANTS EFFECTIFSDIRIGEANTS EFFECTIFS
Sous la surveillance du conseil d'ad-Sous la surveillance du conseil d'ad-
ministration, veillent au respect de ministration, veillent au respect de
la structure de gestion, du contrôle la structure de gestion, du contrôle
interne, de l'audit interne, de la com-interne, de l'audit interne, de la com-
pliance et de la gestion des risques. pliance et de la gestion des risques.
COMPLIANCE OFFICERCOMPLIANCE OFFICER
Veille au respect du code de Veille au respect du code de
conduite : conflits d’intérêts, respect conduite : conflits d’intérêts, respect
des valeurs d’entreprise, abus et ma-des valeurs d’entreprise, abus et ma-
nipulations de marchénipulations de marché
Veille au respect de toutes les dis-Veille au respect de toutes les dis-
positions légales et réglementaires positions légales et réglementaires
en vigueuren vigueur
COMITÉ D’AUDIT
Assiste le conseil d’administration quant :Assiste le conseil d’administration quant :
· au processus d’élaboration de l’infor-· au processus d’élaboration de l’infor-
mation financière, non financière et de mation financière, non financière et de
durabilitédurabilité
· à l’efficacité des systèmes de contrôle in-· à l’efficacité des systèmes de contrôle in-
terne et de gestion des risquesterne et de gestion des risques
· à l’audit interne et à son efficacité· à l’audit interne et à son efficacité
· au contrôle légal des comptes annuels et · au contrôle légal des comptes annuels et
consolidésconsolidés
· aux aspects Environnementaux Sociaux · aux aspects Environnementaux Sociaux
et de Gouvernanceet de Gouvernance
COMITÉ DE NOMINATION
ET DE RÉMUNÉRATION
Assiste le conseil d’administration :Assiste le conseil d’administration :
· dans toute question relative à la · dans toute question relative à la
composition du conseil d’adminis-composition du conseil d’adminis-
tration et de ses comités tration et de ses comités
· dans la sélection, l’évaluation et la · dans la sélection, l’évaluation et la
désignation des membres du conseil désignation des membres du conseil
d’administration d’administration
· relativement à la politique de rému-· relativement à la politique de rému-
nération des membres du conseil nération des membres du conseil
d’administration et du comité exé-d’administration et du comité exé-
cutifcutif
COMITÉ EXÉCUTIF
Assure la gestion journalière de l’en-Assure la gestion journalière de l’en-
treprise, sous la présidence du CEOtreprise, sous la présidence du CEO
Propose au conseil d’administration Propose au conseil d’administration
la stratégie de la société, y compris la stratégie de la société, y compris
en matière ESG. L'un des membres du en matière ESG. L'un des membres du
comité exécutif a la responsabilité de comité exécutif a la responsabilité de
l'ESG et, à cet égard, aide le comité l'ESG et, à cet égard, aide le comité
exécutif à formuler des recomman-exécutif à formuler des recomman-
dations au conseil d'administration.dations au conseil d'administration.
Exécute la stratégie retenue par le Exécute la stratégie retenue par le
conseil d’administrationconseil d’administration
AUDITEUR INTERNE
Effectue toutes les tâches de vérification Effectue toutes les tâches de vérification
selon les directives du comité d’audit selon les directives du comité d’audit
Examine la fiabilité, la cohérence et l’in-Examine la fiabilité, la cohérence et l’in-
tégrité de l’information et des procédures tégrité de l’information et des procédures
opérationnellesopérationnelles
Examine les systèmes mis en place pour Examine les systèmes mis en place pour
s’assurer que l’organisation se conforme s’assurer que l’organisation se conforme
aux règles, plans, procédures, lois et rè-aux règles, plans, procédures, lois et rè-
glements susceptibles d’avoir un impact glements susceptibles d’avoir un impact
significatif sur les opérationssignificatif sur les opérations
COMITÉ D'INVESTISSEMENT
Donne, après analyse et échange de Donne, après analyse et échange de
points de vue, un avis consultatif au points de vue, un avis consultatif au
conseil d'administration concernant conseil d'administration concernant
les dossiers d'investissement et de les dossiers d'investissement et de
désinvestissementdésinvestissement
CETTE NOUVELLE FONCTION ESG AU SEIN DU COMITÉ EXÉCUTIF :
Assure une approche globale des aspects environ-Assure une approche globale des aspects environ-
nementaux, sociaux et de gouvernance en inté-nementaux, sociaux et de gouvernance en inté-
grant ces aspects dans les activités des différents grant ces aspects dans les activités des différents
départementsdépartements
Favorise le dialogue avec toutes les parties prenantes Favorise le dialogue avec toutes les parties prenantes
afin de déterminer où les efforts doivent être poursui-afin de déterminer où les efforts doivent être poursui-
vis, et de développer des partenariats à long terme vis, et de développer des partenariats à long terme
qui augmentent l’impact positif des actions menéesqui augmentent l’impact positif des actions menées
Évalue et gère les risques et les opportunités liés Évalue et gère les risques et les opportunités liés
au changement climatique et propose des mesures au changement climatique et propose des mesures
concrètes et économiquement raisonnables permet-concrètes et économiquement raisonnables permet-
tant d’améliorer les performances environnementales tant d’améliorer les performances environnementales
de la Société, de son patrimoine et, par extension, de la Société, de son patrimoine et, par extension,
des espaces occupés par ses locatairesdes espaces occupés par ses locataires
S’assure que la Société respecte les prescriptions S’assure que la Société respecte les prescriptions
légales, nationales et internationales, en matière légales, nationales et internationales, en matière
d’environnementd’environnement
Suit sur le terrain, en collaboration avec les équipes Suit sur le terrain, en collaboration avec les équipes
opérationnelles, la mise en œuvre de la stratégie opérationnelles, la mise en œuvre de la stratégie
environnementale du Groupe dans tous les secteurs environnementale du Groupe dans tous les secteurs
d’activitéd’activité
RAPPORT DE GESTION 43
STRUCTURE
DE L’ACTIONNARIAT
Un traitement identique est réservé à tous les action-
naires d’Ascencio SA et la Société respecte leurs droits.
Les actionnaires ont accès à la partie "Investisseurs"
du site internet de la Société (www.ascencio.be), où ils
disposent de toutes les informations utiles pour agir
en connaissance de cause. Ils peuvent également y
télécharger les documents nécessaires pour participer
au vote lors des assemblées générales de la Société.
Au 30/09/2023, le capital social se monte à 39.575.910
EUR et est représenté par 6.595.985 actions ordinaires
entièrement libérées. Chaque action confère une voix
à l’assemblée générale. Il n’existe pas d’actions privi-
légiées.
Conformément aux conditions, délais et modalités sti-
pulés par la loi du 2 mai 2007 sur la publication des
participations importantes dans les émetteurs dont
les actions sont admises à la négociation sur un mar-
ché réglementé, chaque personne physique ou morale
qui, de manière directe ou indirecte, acquiert ou cède
des titres de la Société conférant le droit de vote est
tenue d’informer la Société et la FSMA du nombre et du
pourcentage des droits de vote qu’elle détient depuis
cette acquisition/cession, lorsque les droits de vote
liés en sa possession franchissent à la baisse ou à la
hausse le seuil légal de 5 %. La Société n’a pas fixé de
seuil statutaire inférieur à ce seuil légal.
Les obligations de la Société et les droits des action-
naires en matière d’assemblée générale sont mention-
nés in extenso, de la convocation à la participation et
au vote, dans la partie "Investisseurs" du site internet
d’Ascencio (www.ascencio.be).
L'administrateur statutaire
unique, Ascencio Management SA
Les actionnaires
Carl, Eric et John Mestdagh
100 %
Les actionnaires
La SIR Ascencio SA
44
L’actionnariat d’Ascencio SA se présente comme suit
suivant les déclarations de transparence enregistrées
à la date de clôture de l’exercice :
L’ADMINISTRATEUR STATUTAIRE UNIQUE
ET SON ORGANE : LE CONSEIL D’ADMINISTRATION
Conformément à ses statuts, en tant qu’administra-
teur statutaire unique, Ascencio Management SA a
le pouvoir, notamment :
d’accomplir les actes nécessaires ou utiles à la réali-
sation de l’objet d’Ascencio SA ;
d’établir, au nom de la Société, les déclarations inter-
médiaires, le rapport financier semestriel et le rapport
financier annuel ainsi que tout prospectus ou docu-
ment d’offre publique des titres de la Société confor-
mément au cadre légal et réglementaire applicable ;
de désigner, au nom de la Société, les experts im-
mobiliers conformément à la législation applicable ;
d’augmenter le capital de la Société par voie du capital
autorisé et d’acquérir ou de prendre en gage, au nom
de la Société, les titres de celle-ci ;
d’accomplir toutes les opérations ayant pour objet
d’intéresser la Société, par voie de fusion ou autre-
ment, à toute entreprise ayant un objet identique à
celui de la Société.
Les décisions de l’assemblée générale de la Société,
en ce compris les modifications de statuts, ne sont
valablement prises qu’avec l’accord de l’administrateur
statutaire unique.
Ascencio Management SA est représentée au sein
d’Ascencio SA par un représentant permanent, Vincent
H. Querton. Le représentant permanent est chargé, au
nom et pour compte de la Société, de mettre en œuvre
les décisions prises par le conseil d’administration de
l’administrateur statutaire unique.
MISSION DU CONSEIL
D’ADMINISTRATION
Les attributions de l’administrateur statutaire unique de
la Société sont exercées par le conseil d’administration
d’Ascencio Management SA ou sous sa responsabilité.
Le conseil d’administration de l’administrateur sta-
tutaire unique a pour mission d’accomplir les actes
nécessaires ou utiles à la réalisation de l’objet
d’Ascencio SA dont :
prendre les décisions importantes, notamment en ma-
tière de stratégie, d’investissements et de désinvestis-
sements, de qualité et d’occupation des immeubles, de
conditions financières, de financement à long terme ;
voter le budget de fonctionnement ; statuer sur toute
initiative soumise au conseil d'administration ;
mettre en place les structures et les procédures en
faveur du bon fonctionnement et de la confiance des
actionnaires, notamment les mécanismes de préven-
tion et de gestion des conflits d’intérêts ainsi que de
contrôle interne ;
arrêter les comptes annuels et établir les comptes se-
mestriels d’Ascencio SA ; établir le rapport de gestion
à l’assemblée générale des actionnaires ; approuver
les projets de fusion ; statuer sur l’utilisation du capi-
tal autorisé et convoquer les assemblées générales
ordinaires et extraordinaires des actionnaires ;
veiller à la rigueur, à l’exactitude et à la transparence
des communications aux actionnaires, aux analystes
financiers et au public, tels : les prospectus, les rap-
ports annuels et semestriels ainsi que les communi-
qués de presse ;
veiller à ce que les actionnaires de référence usent
judicieusement de leur position dans le respect des
règles de gouvernance d’entreprise.
AG Finance SA 5 % 329.572
Carl, Eric et John Mestdagh et sociétés contrôlées 10 % 684.578
Free float 85 % 5.581.835
TOTAL 100 % 6.595.985
RAPPORT DE GESTION 45
Dans le cadre des missions décrites ci-dessus, le
conseil d’administration de l’administrateur statutaire
unique s’est prononcé au cours de l’exercice écoulé
sur différentes questions dont :
la stratégie de la Société sur ses différents marchés
et marchés potentiels ;
la politique de financement et de couverture de la
Société ;
le rapport des dirigeants effectifs sur le contrôle in-
terne ;
les dossiers d’investissements et de désinvestisse-
ments ;
la convocation d’une assemblée générale extraor-
dinaire en vue d’une modification statutaire portant
sur la forme légale de la Société, la modification de
l’objet de la Société et les autorisations en matière de
capital autorisé, d’achat et de vente d’actions propres ;
les questions ESG.
FONCTIONNEMENT DU CONSEIL
D’ADMINISTRATION
Le conseil d’administration de l’administrateur statutaire
unique se réunit au minimum quatre fois par an sur
invitation du Président. Des réunions complémentaires
sont organisées selon les impératifs de la Société. Au
cours de l’exercice écoulé, le conseil d’administration
d’Ascencio Management SA s’est réuni à cinq reprises.
Toute décision du conseil d’administration relative à la
gestion d’Ascencio Management SA (et tant que celle-ci
sera administrateur statutaire unique de la Société) est
prise à la majorité simple des administrateurs présents
ou représentés, et en cas d'abstention de l'un ou plu-
sieurs d'entre eux, à la majorité des autres administra-
teurs. En cas de partage, le Président du conseil d'ad-
ministration ne dispose pas d’une voix prépondérante.
A intervalle régulier, le conseil d’administration procède
à son auto-évaluation ainsi qu’à celle de ses comités.
MISSION ESG
La mission ESG du conseil d'administration se centre
sur l'orientation, la supervision et la validation des
stratégies et pratiques de la Société en matière de res
-
ponsabilité sociétale. Elle englobe l'établissement d'une
vision claire des enjeux ESG pertinents pour la Société
et l'intégration de cette vision dans la stratégie globale.
Le conseil joue un rôle déterminant en veillant à ce que
l'entreprise évalue et gère activement les risques et
opportunités associés à ces enjeux, tout en garantis
-
sant la transparence et une communication efficace à
l'égard des parties prenantes.
Il est également responsable de s'assurer que les ques
-
tions ESG soient prises en compte dans les décisions
opérationnelles et stratégiques. Cela implique de travail
-
ler étroitement avec le comité exécutif pour mettre en
place des objectifs clairs, suivre les progrès et s'assurer
que la Société respecte toutes les réglementations
pertinentes. En outre, le conseil peut également jouer
un rôle dans la promotion de la culture d'entreprise,
en veillant à ce que les valeurs ESG soient intégrées à
tous les niveaux de l'organisation.
46
COMPOSITION DU CONSEIL
D’ADMINISTRATION
Le conseil d’administration (ci-après "le Conseil") est
composé de minimum trois administrateurs. Les ad-
ministrateurs d’Ascencio Management SA sont dési-
gnés en respectant les principes résumés ci-dessous :
le Conseil est composé d’une majorité d’administra-
teurs non exécutifs ;
le Conseil est composé d’au moins trois administra-
teurs indépendants répondant aux critères de l’article
7 :87 § 1 du Code des Sociétés et Associations et de
l’article 3.5 du Code 2020 ;
le Conseil est composé d’une majorité d’administra-
teurs non liés aux actionnaires.
Aussi longtemps que le Groupe AG Finance SA ("AGF"),
une société faisant partie du Groupe Ageas, dont fait
également partie AG Real Estate ("AGRE") détiendra des
actions d’Ascencio SA, représentant au moins 8 % du
total des actions émises par cette dernière, le conseil
d'administration comportera deux administrateurs
désignés sur proposition d’AGRE. Ce nombre sera ra-
mené à un dès lors que les actions détenues par AGF
représenteraient moins de 8 % mais au moins 5 % de
l’ensemble des actions émises. A ce jour, le Groupe AG
Finance SA a déclaré détenir 5 % des actions Ascencio
de sorte qu’il dispose d’un siège au Conseil.
Le franchissement à la baisse de ces seuils emporte
la possibilité de requérir la démission de l’un des ad-
ministrateurs ou du seul administrateur selon le cas.
Le comité de nomination et de rémunération, composé
de deux administrateurs indépendants et du Président
du conseil, veille à assurer un équilibre permanent entre
l’administrateur exécutif, les administrateurs non exé-
cutifs indépendants et les autres administrateurs non
exécutifs, tout en tenant compte des principes de conti-
nuité et de diversité.
Conformément au Code 2020, le conseil d’administration
évalue régulièrement, sur avis du comité de nomination
et de rémunération, sa taille et sa composition en tenant
compte de la taille de la SIR, de son actionnariat et en
veillant à une adéquate répartition des compétences.
Les administrateurs sont nommés pour un terme de
maximum 4 ans et sont rééligibles. Ils sont révocables
ad nutum, sans indemnité.
NOM QUALITÉ INDÉPENDANT
DÉBUT
DU MANDAT
FIN DU
MANDAT
Carl Mestdagh
Président du conseil d'administration
de l'administrateur statutaire unique -
non exécutif
Mai 2008
1
Juin 2025
Serge Fautré Vice-Président Juin 2012 Juin 2025
Vincent H. Querton Administrateur délégué - exécutif Octobre 2017 Juin 2025
Laurence Deklerck Administrateur non exécutif X Janvier 2015 Juin 2025
Patrick Tacq Administrateur non exécutif X Juin 2017 Juin 2025
Stéphanie Boniface Administrateur non exécutif X Mars 2018 Juin 2024
Alexandra Leunen Administrateur non exécutif X Mars 2018 Juin 2024
Olivier Beguin Administrateur non exécutif Mars 2018 Juin 2026
Jean-Louis Watrice Administrateur non exécutif X Juin 2021 Juin 2025
Gérard Lavinay Administrateur non exécutif X Juin 2022 Juin 2024
1 En personne physique ou via la SPRL CAI
RAPPORT DE GESTION 47
ÉVOLUTION DE LA
COMPOSITION DU CONSEIL
D’ADMINISTRATION AU COURS
Le mandat d’Alexandra Leunen est venu à échéance à
l’assemblée générale ordinaire du 9 juin 2023.
Après délibération et après avoir constaté qu’Alexandra
Leunen répond à tous et chacun des critères d'indépen-
dance tels que définis par l'article 7 :87 du Code des
Sociétés et Associations et par l’article 3.5 du Code
2020, l'assemblée générale décide à l'unanimité de
renouveler son mandat en tant qu'administrateur indé-
pendant pour un terme d’un an, soit jusqu'à l'assemblée
générale ordinaire qui statuera sur les comptes arrêtés
au 31 décembre 2023.
LE PRÉSIDENT DU CONSEIL
D’ADMINISTRATION
Le conseil d'administration élit son Président parmi les
administrateurs désignés sur proposition de Carl, Eric
et John Mestdagh. La présidence du conseil est assurée
par Monsieur Carl Mestdagh.
Le Président prend les mesures nécessaires pour déve-
lopper un climat de confiance au sein du conseil d'admi-
nistration en contribuant à des discussions ouvertes, à
l'expression constructive des divergences de vues et à
l'adhésion aux décisions prises par le conseil d'admi-
nistration. Il établit l'ordre du jour des réunions après
avoir consulté l’administrateur-délégué et les dirigeants
effectifs et veille à ce que les procédures relatives à la
préparation, aux délibérations, aux prises de décisions
et à leur mise en œuvre soient appliquées correctement.
Plus particulièrement, le Président du conseil d’ad-
ministration :
se verra confier des missions spécifiques liées à la
stratégie et au développement de la SIR ;
établira des relations étroites, selon les cas, avec
l’administrateur-délégué et les dirigeants effectifs, en
leur apportant soutien et conseil, dans le respect des
responsabilités exécutives de ces derniers ;
pourra, à tout moment, demander à l’administra-
teur-délégué et aux dirigeants effectifs un rapport sur
tout ou sur une partie des activités de l’Entreprise ;
organisera les réunions du conseil d'administration et
établira, en consultation le cas échéant avec l’adminis-
trateur-délégué et les dirigeants effectifs, le calendrier
et l’agenda des réunions du conseil d'administration ;
préparera, présidera et dirigera les réunions du conseil
d'administration et s’assurera de ce que les docu-
ments soient distribués avant les réunions afin que
les destinataires disposent du temps nécessaire pour
les examiner ;
supervisera et s’assurera de la qualité de l’interac-
tion et du dialogue permanent au niveau du conseil
d'administration ;
pourra, à tout moment et sans déplacement, prendre
connaissance des livres, de la correspondance, des
procès-verbaux et généralement de tous les docu-
ments de la SIR ; dans le cadre de l’exécution de son
mandat, il pourra requérir des administrateurs, des
cadres et des préposés de la SIR toutes les explications
ou informations et procéder à toutes les vérifications
qui lui paraîtront nécessaires ;
présidera et dirigera les assemblées générales des
actionnaires de la SIR et s’assurera de leur déroule-
ment efficace.
48
LES ADMINISTRATEURS
CARL MESTDAGH
Président du conseil
d’administration,
non exécutif,
Président du conseil
de nomination et de
rémunération
> Equilis Europe SA
Avenue Jean-Mermoz 1/4
6041 Gosselies
Carl Mestdagh
2
est Président du conseil d’admi-
nistration de Mestdagh SA et
executive chairman
d'Equilis Europe SA. Carl Mestdagh met ses com-
pétences managériales principalement au service
des sociétés liées au Groupe Mestdagh.
Début de mandat : mai 2008
Echéance de mandat : juin 2025
Détention d’actions Ascencio : 391.401
SERGE FAUTRÉ
Vice-Président
> AG Real Estate SA
Avenue des Arts 58
1000 Bruxelles
Serge Fautré a rejoint AG Real Estate en tant que CEO en
mai 2012. Auparavant, il fut CEO de Cofinimmo (mars
2002 - avril 2012). Il occupa précédemment des fonc
-
tions chez Proximus, JP Morgan, Glaverbel et Citibank et
a débuté sa carrière professionnelle à New-York chez J.
Henri Schroder Bank and Trust Company. Il est licencié
en sciences économiques (UCL 1982) et titulaire d’un
Master of Business Administration (University of Chicago
1983). Il est également diplômé du Dartmouth Executive
Program (Strategic Leadership) en 2009. Il est Président
Honoraire de l’European Public Real Estate Association
(EPRA) et de l’Union Professionnelle du Secteur Immo
-
bilier (UPSI) et administrateur de la Société de la Tour
Eiffel. Il préside aussi l’Advisory Board de l’EMI (Executive
Master en Immobilier) de l’Université St Louis à Bruxelles.
Début de mandat : juin 2012
Echéance de mandat : juin 2025
Détention d’actions Ascencio : 0
VINCENT H. QUERTON
Administrateur-délégué,
exécutif
> Ascencio SA
Avenue Jean-Mermoz 1/4
6041 Gosselies
Vincent H. Querton est titulaire d’une licence en droit
et d’un MBA de l'INSEAD-CEDEP. Vincent H. Querton
dispose d’une expérience reconnue dans le secteur
bancaire et immobilier en Belgique et à l'étranger. Il a
notamment été Senior Vice-Président de Fortis Real
Estate de 1996 à 2002 puis actif au sein de la Société
Jones Lang Lasalle de 2003 à 2017 en tant qu'Interna-
tional Director et CEO Benelux. Vincent H. Querton est
président du conseil d’administration de Befimmo SA.
Début de mandat : octobre 2017
Echéance de mandat : juin 2025
Détention d’actions Ascencio : 1.995
2 En personne physique ou via la SPRL CAI
RAPPORT DE GESTION 49
LAURENCE DEKLERCK
Administrateur non
exécutif, indépendant
> Avenue des Chênes 19/A
1180 Uccle
Laurence Deklerck est licenciée en droit de l'ULB (1980)
et est avocate spécialisée dans les matières fiscales au
Barreau de Bruxelles depuis 1981. Laurence Deklerck est
en outre membre de la Commission Fiscale de l'Ordre
Français des avocats du Barreau de Bruxelles, Chargée
de cours à l'Executive Master en l'Immobilier (Saint-
Louis/UCLouvain).
Début de mandat : janvier 2015
Echéance de mandat : juin 2025
Détention d’actions Ascencio : 0
PATRICK TACQ
Administrateur non exécu-
tif, indépendant
> Zwanenlaan 28
2610 Wilrijk
Patrick Tacq est licencié en droit de la VUB (1982) et est
fondateur du cabinet de conseil Shalita GmbH basé à
Zurich. Après un master réalisé à l’université George
Washington (centre de droit national), il a exercé diverses
responsabilités au sein de la société InterTan Europe. Il
a ensuite rejoint différentes sociétés spécialisées dans
l’immobilier telles que LRE Consulting Services, C&T
Retail et enfin CB Richard Ellis.
Début de mandat : juin 2017
Echéance de mandat : juin 2025
Détention d’actions Ascencio : 0
STÉPHANIE BONIFACE
Administrateur non
exécutif, indépendant
> Avenue de Brigode 183
F-59650 Villeneuve D’Ascq
Stéphanie Boniface présente une large expertise du
marché immobilier retail français. Après avoir obtenu une
maîtrise en administration et gestion des entreprises à
la faculté de droit de Lille, Stéphanie Boniface a exercé
en tant que conseil en immobilier d’entreprise au sein
du Groupe Sedaf. Elle a ensuite rejoint en 2007 jusqu’en
2022, l’immobilière Immochan devenue Nhood en tant
que responsable commerciale France sur différents
postes au sein des pôles projets, renouvellements et
commercialisation de site.
Début de mandat : mars 2018
Echéance de mandat : juin 2024
Détention d’actions Ascencio : 0
ALEXANDRA LEUNEN
Administrateur non exécu-
tif, indépendant
> Rue Van Hammée 41
1030 Bruxelles
Alexandra Leunen dispose d’une expérience reconnue
en transformation digitale et approche Lean UX (Res-
ponsable du Département UX d'Anais Digital - Fonda-
trice et Managing Partner de Lemon Crush). Alexandra
Leunen est graduée en marketing à l’EPHEC, détient
un certificat en User Research & Design de l'Université
Libre de Bruxelles et est diplômée de l’International
Advertising Association. Elle est administrateur de so-
ciétés, parmi lesquelles Smartphoto Group. Depuis avril
2020, Alexandra Leunen est Head of Digital & Customer
Experience à la Stib.
Début de mandat : mars 2018
Echéance de mandat : juin 2024
Détention d’actions Ascencio : 0
50
OLIVIER BEGUIN
Administrateur non
exécutif
> Equilis Europe SA
Avenue Jean-Mermoz 1/4
6041 Gosselies
Olivier Beguin est CEO de la société Equilis Europe,
société de développement immobilier. Olivier Beguin a
commencé comme consultant chez Fortis pour ensuite
mener différentes missions au sein d’Arcelor Interna-
tional en Europe et en Iran. Il rejoint Equilis en 2006.
Olivier Beguin est ingénieur commercial et de gestion
diplômé de l’UCL et est titulaire d’un MBA de la Vlerick
Business School.
Début de mandat : mars 2018
Echéance de mandat : juin 2026
Détention d’actions Ascencio : 327
Administrateur non exécu-
tif, indépendant,
Président du comité
d'audit
> Avenue Fond du Diable 26
1310 La Hulpe
Jean-Louis Watrice est licencié en Sciences Adminis-
tratives et diplômé en Commerce extérieur de l’Ecole
Supérieure de la Ville de Bruxelles Lucien Cooremans
(devenue Francisco Ferrer). Il est également "Chartered
Surveyors" (MRICS). Il a effectué toute sa carrière dans
le milieu bancaire et des assurances notamment chez
Citibank Belgium (Banque Sud Belge devenue par après
BeObank), Axa (Ippa et Anhyp) et chez Aareal Bank AG
en tant Directeur Général des Succursales de Bruxelles
(marché BeNeLux) et de Paris (marché français) jusqu’en
mars 2020. Jean-Louis Watrice est spécialisé dans la
gestion et l’origination de portefeuilles de crédits im-
mobiliers transfrontaliers ainsi que la restructuration
et l’optimisation de dossiers immobiliers complexes.
Début de mandat : juin 2021
Echéance de mandant : juin 2025
Détention d’actions Ascencio : 5.025
GÉRARD LAVINAY
Administrateur non
exécutif, indépendant
> Ch. de Saint Zacharie 236
13790 Peynier
Gérard Lavinay a débuté sa carrière chez Euromarché en
1980. Il a occupé plusieurs fonctions dans cette chaîne
d’hypermarchés alimentaires reprise par le groupe Car-
refour en 1991, d’abord en magasin, puis à la logistique.
A partir de 1998, il a alterné plusieurs fonctions mana-
gériales au sein du Groupe Carrefour dans plusieurs
pays d’Europe du Nord et au siège où il a notamment
dirigé la
supply chain
, les systèmes d'information et les
achats internationaux. Après une dernière mission à la
tête de Carrefour Italie, il est actuellement Président de
la société Page Conseil.
Début de mandat : juin 2022
Echéance de mandant : juin 2024
Détention d’actions Ascencio : 0
RAPPORT DE GESTION 51
LES COMITÉS
Le conseil d'administration a également mis en place
des comités chargés de le conseiller sur les décisions à
prendre, de veiller à ce que certaines questions soient
correctement traitées et, le cas échéant, de porter cer
-
taines questions à l'attention du conseil d'administration.
La prise de décision reste la responsabilité collégiale
du conseil d’administration.
Le conseil d'administration a mis en place trois comités
spécialisés au sein d’Ascencio, chacun avec son propre
règlement interne : un comité d’audit, un comité de
nomination et de rémunération et, conformément à sa
charte de gouvernance, un comité d’investissement.
LE COMITÉ D’AUDIT
Le comité d’audit est composé de trois administrateurs
non exécutifs : Laurence Deklerck, Olivier Beguin et Jean-
Louis Watrice. Deux d’entre eux sont des administrateurs
indépendants qui répondent aux critères de l’article
7 :87 § 1 du Code des Sociétés et des Associations et
de l’article 3.5 du Code 2020. Les membres du comité
d’audit sont compétents en matière d’audit et de comp-
tabilité. Leur mandat vient à échéance en même temps
que leur mandat d’administrateur.
Le comité d’audit se réunit au minimum quatre fois par
an lors de chaque clôture trimestrielle et fait ensuite son
rapport au conseil d’administration de l’administrateur
statutaire unique suivant. Il s’est réuni cinq fois au cours
de l’exercice écoulé.
Les missions assumées par le comité d’audit sont
notamment :
le suivi du processus d’élaboration de l’information
financière ;
le suivi de l’efficacité des systèmes de contrôle interne,
d’audit interne et de gestion des risques ;
le suivi du contrôle légal des comptes annuels et
des comptes consolidés, en ce compris le suivi des
questions et recommandations formulées par le com-
missaire ;
l'examen et le suivi de l’indépendance du commissaire,
en particulier pour ce qui concerne la fourniture de
services complémentaires.
MISSION ESG
La mission du comité d'audit en matière ESG
(Environnement, Social, Gouvernance) et de
reporting financier consiste principalement à
veiller à ce que la Société identifie, évalue, gère
et communique de manière appropriée sur les
risques et les opportunités liés aux questions
ESG. Cette mission implique d'assurer que les
informations ESG présentées dans les rapports
financiers et extra-financiers soient exactes,
complètes, pertinentes et fiables.
De plus, le comité est chargé de s'assurer que la
Société dispose de processus internes robustes
pour la collecte, la vérification et la divulgation
de données ESG, et que ces processus soient
intégrés de manière cohérente dans le cadre
plus large de contrôle interne et de gouvernance
d'entreprise.
En outre, le comité d'audit joue un rôle cru-
cial dans la surveillance de la conformité de
la Société avec les normes, réglementations
et directives pertinentes en matière ESG et de
reporting financier.
52
Le comité d’audit fait régulièrement rapport au conseil
d’administration sur l’exercice de ses missions, et au
moins lors de l’établissement par celui-ci des comptes
annuels et semestriels, des comptes consolidés et, le
cas échéant, des états financiers résumés destinés à
la publication.
Le commissaire de la Société fait rapport au comité
d’audit sur les questions importantes apparues dans
l’exercice de sa mission de contrôle légal des comptes.
Le comité d’audit fait état de ce rapport au conseil
d’administration.
Le comité d’audit a notamment, au cours de l’exercice
écoulé, abordé les questions suivantes :
situations comptables trimestrielles, semestrielles et
annuelles et communication financière y afférente ;
politique de financement et de couverture des taux
d’intérêt ;
examen des indicateurs clés de performance ;
revue de son règlement d’ordre intérieur ;
budget et perspectives ;
rapport de l’auditeur interne indépendant ;
politique de contrôle interne et rapport des dirigeants
effectifs sur le contrôle interne ;
résumé des litiges et provisions adéquates ;
rapport des risques ;
programme de
compliance
.
Le règlement d’ordre intérieur du comité d’audit, fai-
sant partie intégrante de la charte de gouvernance
d’Ascencio, établit en détail les missions du comité
d’audit et est disponible sur le site internet d’Ascencio
(www.ascencio.be).
LE COMITÉ DE NOMINATION
ET DE RÉMUNÉRATION
Le comité de nomination et de rémunération est
composé de trois administrateurs non exécutifs : Carl
Mestdagh, Laurence Deklerck et Patrick Tacq. La ma-
jorité des membres du comité de nomination et de
rémunération a la qualité d’administrateur indépendant
au sens de l’article 7 :87 § 1 du Code des Sociétés et
des Associations et à l’article 3.5 du Code 2020. Leur
mandat vient à échéance en même temps que leur
mandat d’administrateur.
Le comité de nomination et de rémunération se réunit
chaque fois qu’il l’estime nécessaire pour l’exécution de
ses missions et en principe au moins deux fois par an. Le
comité s’est réuni deux fois au cours de l’exercice écoulé.
Le comité de nomination et de rémunération a un rôle
d’avis et d’assistance du conseil d’administration de
l’administrateur statutaire unique. Le comité de nomi-
nation et de rémunération exerce sa mission sous la
surveillance et sous la responsabilité du conseil d’ad-
ministration de l’administrateur statutaire unique.
Le comité de nomination et de rémunération assiste
et fait rapport au conseil d'administration dans toutes
les matières relatives à la nomination et à la rémuné-
ration des administrateurs, du Chief Executive Officer,
des membres du comité exécutif et, le cas échéant, des
membres du management de la Société.
En particulier, le comité est chargé de :
1. En ce qui concerne les nominations et renouvelle-
ments de mandats :
évaluer périodiquement la taille et la composition
optimale du conseil d‘administration et de ses comités
et soumettre des avis au conseil d’administration en
vue de modifications éventuelles, dans le respect des
règles légales en cette matière ;
mener, sous la direction de son Président, le proces-
sus de recherche de candidats, le cas échéant, avec
l’aide de consultants, et examiner les candidatures
présentées par les actionnaires, les administrateurs,
ou par toute autre personne, ainsi que les candida-
tures spontanées ;
gérer le processus de renouvellement des mandats et
proposer au conseil d’administration des solutions de
succession en cas de vacance prévisible afin d’assurer
la continuité des travaux du conseil d’administration
et de ses comités et de maintenir l’équilibre des com-
pétences et des expériences ;
s’assurer de l’information et de la formation des nou-
veaux administrateurs, afin de leur permettre de rapi-
dement prendre connaissance des caractéristiques de
la Société, de ses activités et de son environnement
économique, afin qu’ils puissent d’emblée exercer
leur mandat dans les meilleures conditions.
RAPPORT DE GESTION 53
2. En ce qui concerne les rémunérations :
faire des propositions au conseil d'administration sur
la politique de rémunération des administrateurs, du
chief executive officer, des dirigeants effectifs et, le
cas échéant, des membres du management ;
faire des propositions au conseil d'administration sur
la rémunération individuelle des administrateurs, du
chief executive officer, des dirigeants effectifs et, le
cas échéant, des membres du management, en ce
compris, pour ces derniers, la rémunération variable
et les primes de prestation à long terme – liées ou
non à des actions – octroyées sous forme d’options
sur actions ou autres instruments financiers et les
indemnités de départ ;
faire des propositions au conseil d'administration
sur la détermination et l'évaluation des objectifs de
performance liés à la rémunération individuelle des
administrateurs, du chief executive officer, des diri
-
geants effectifs et, le cas échéant, des membres du
management ;
préparer le rapport de rémunération, conformément
à l’article 3 :6§3 du Code des Sociétés et des Associa-
tions en vue de son insertion dans la déclaration de
gouvernance d'entreprise du rapport annuel ;
commenter le rapport de rémunération lors de l’as-
semblée générale ordinaire des actionnaires de la
Société ;
soumettre au conseil d’administration des proposi-
tions quant aux modalités et aux conditions relatives
aux contrats des administrateurs, du chief executive
officer, des dirigeants effectifs et, le cas échéant, des
membres du management.
3. En ce qui concerne l’évaluation du conseil d’admi-
nistration et de ses comités :
évaluer le fonctionnement, les performances et l’effi-
cacité du conseil d’administration et de ses comités
et leurs interactions avec le conseil d’administration ;
assurer la périodicité de ces évaluations, à réaliser
au moins tous les 3 ans ;
mettre en place un processus d’évaluation fluide et
des questionnaires adéquats ;
soumettre au conseil d’administration les conclusions
de ces évaluations et les mesures amélioratrices pro-
posées ;
réexaminer les règlements d’ordre intérieur et recom-
mander, le cas échéant, au conseil d’administration
les ajustements nécessaires.
Le comité de nomination et de rémunération a no-
tamment, au cours de l’exercice écoulé :
évalué les objectifs de performance et les critères d’at-
tribution liés à la rémunération variable des membres
du comité exécutif ;
préparé le rapport de rémunération.
Suite à un examen approfondi et à la prise en compte
de plusieurs critères pertinents, le Comité a formulé un
avis motivé et argumenté concernant le renouvellement
du mandat d'un administrateur dont le mandat est venu
à échéance au cours de l’exercice, soulignant sa contri-
bution à la stratégie et à la gouvernance de l'entreprise.
Le règlement d’ordre intérieur du comité de nomination
et de rémunération est disponible sur le site internet
d’Ascencio (www.ascencio.be).
LE COMITÉ D’INVESTISSEMENT
Le comité d’investissement se compose du Président du
conseil d’administration (Carl Mestdagh), de trois admi
-
nistrateurs non-exécutifs (Patrick Tacq, Stéphanie Boniface
et Olivier Beguin) et des membres du comité exécutif.
Le comité d’investissement peut en outre inviter à ses
réunions toute personne dont il estime la présence utile.
Le comité d’investissement se réunit aussi souvent que
l’exercice de sa mission l’exige. Il s’est réuni sept fois
au cours de l’exercice écoulé.
Le comité d’investissement est un comité consultatif
dont la mission consiste à donner un avis au conseil
d’administration au sujet de tous les dossiers d’inves-
tissement qui sont soumis au conseil d’administration.
Le but de la création du comité d’investissement consiste
à optimiser le processus de décision de la Société concer-
nant les dossiers d’investissement et de désinvestis-
sement.
Le comité d’investissement exerce sa mission sous la
surveillance et sous la responsabilité du conseil d'ad-
ministration.
Le comité d’investissement exerce sa mission dans le
strict respect des règles de bonne gouvernance édictées
par la charte d’Ascencio.
54
Le comité d’investissement a notamment, au cours
de l’exercice écoulé :
analysé le ranking du portefeuille ;
analysé le tableau de synthèse des dossiers d’inves-
tissement proposés à Ascencio ;
analysé en profondeur certains dossiers d’investis-
sement.
Le règlement d’ordre intérieur du comité d’investis-
sement est disponible sur le site internet d’Ascencio
(www.ascencio.be).
LE COMITÉ EXÉCUTIF
Dans le cadre de la stratégie et de la politique générale
définie par le conseil d'administration, un comité exécutif
exerce les compétences suivantes :
pilotage des différentes activités concourant à l'objet
de l'organisation ;
suivi des décisions du conseil d'administration ;
échanges et réflexions sur la stratégie et les questions
d'intérêt général ;
gestion des ressources humaines.
Les membres du comité exécutif travaillent en étroite
collaboration et de manière collégiale. Leurs décisions
sont prises à la majorité des voix. Les membres du
comité exécutif se réunissent aussi souvent que néces-
saire. Ils préparent les dossiers à présenter au conseil
d’administration de l’administrateur statutaire unique
et y font rapport de leur gestion.
Outre Vincent H. Querton, qui assume la fonction de
Chief Executive Officer, le comité exécutif se compose de :
CEDRIC BIQUET
Chief Financial Officer
Cédric Biquet a rejoint Ascencio en 2021.
Après avoir débuté sa carrière dans l’audit bancaire chez
KPMG, Cédric Biquet a passé 14 années au sein de la SIR
Befimmo, tout d’abord comme Deputy Financial Officer
(6 ans), et ensuite en tant que Chief Investment Officer
(8 ans). Il a ensuite occupé pendant plus de trois ans la
fonction de CFO au sein de la SIR Wereldhave Belgium.
Il est diplômé de l’IAG à l’UCL, dispose d’un master
complémentaire en gestion des risques financiers des
Facultés Universitaires Saint-Louis et a également suivi
l’Executive program en immobilier à la Solvay Business
School.
PHILIPPE SCHEIRLINCKX
3
Director Asset Management & Acquisitions
Philippe Scheirlinckx a rejoint Ascencio en 2017.
Après plusieurs années dans des fonctions commer-
ciales au sein de La Générale de Banque puis en déve-
loppant le réseau de distribution international d’une
société de gestion de droits dérivés (Moulinsart SA)
qui lui ont permis de se familiariser avec le monde du
retail, Philippe Scheirlinckx a construit son parcours
en immobilier commercial d’abord en tant qu’account
manager dans des cabinets internationaux (JLL, CBRE),
ensuite en tant que consultant dans une société de dé-
veloppement immobilier (Wilhelm & Co- et les centres
commerciaux L’esplanade, Médiacité) et enfin comme
directeur commercial d’une société de gestion de centres
commerciaux (Devimo Consult).
Il est agent immobilier agréé (IPI), diplômé en Distribu-
tion Marketing (EPHEC), dispose d’un diplôme de chef
d’entreprise pour la profession d’Agent Immobilier
(IFAPME) et a suivi des formations continues en immo-
bilier (notamment l’Executive programme en Immobilier
de la Solvay Business School).
3 Pour la SPRL Philippe Scheirlinckx.
RAPPORT DE GESTION 55
BERNARD SERGEANT
Director Operations & ESG
Bernard Sergeant a rejoint Ascencio en 2022.
Bernard Sergeant a débuté sa carrière professionnelle en
entreprise générale en tant que project manager au sein
de la société IBO (International Building Organisation)
avant de rejoindre pendant 2 ans, le bureau d’ingénierie
COWI Consult comme responsable Utilisation Ration-
nelle de l’Energie, détaché à la Commission Européenne.
Ensuite, et ce pendant plus de 26 ans, il a travaillé chez
Jones Lang LaSalle où il a été responsable de plusieurs
départements : Gérance, Project Management et Bu-
siness Development. Son parcours professionnel lui a
permis d’avoir une expérience très large dans toutes
les facettes du monde de l’immobilier tertiaire.
Il a fait des études d’ingénieur industriel en construction
à la KIH De Nayer (diplomé avec distinction en 1989).
STÉPHANIE VANDEN BROECKE
Secretary General & General Counsel
Stéphanie Vanden Broecke a rejoint Ascencio en 2008.
Après plusieurs années d’expérience au barreau de
Bruxelles auprès de cabinets spécialisés notamment
en droit immobilier, Stéphanie Vanden Broecke a rejoint
le groupe Lhoist en 2003 en tant que responsable du
corporate housekeeping
. Cette fonction lui a permis
de forger son expérience en droit des sociétés et en
gouvernance d’entreprise.
Elle est diplômée en droit de l’Université Libre de
Bruxelles (1998) et est titulaire d’un master en relations
internationales de l’Université Catholique de Leuven
(1999). Elle est également diplômée en
risk manage-
ment
de l’ICHEC entreprises (2016).
LES DIRIGEANTS EFFECTIFS
Conformément à la loi SIR, la direction effective de la
Société a été confiée pour une durée indéterminée à
trois dirigeants effectifs : Vincent H. Querton, Cédric
Biquet et Stéphanie Vanden Broecke.
Les dirigeants effectifs sont en outre chargés, sous la
surveillance du conseil d’administration, de prendre
les mesures nécessaires pour assurer le respect des
règles relatives à la structure de gestion et l’organisa-
tion, le contrôle interne, l’audit interne, la
compliance
et la gestion des risques. Ils doivent en faire rapport au
moins une fois par an au conseil d’administration, à la
FSMA et au commissaire.
Interlocuteurs privilégiés de la FSMA, ils s’organisent
pour être disponibles en permanence.
POLITIQUE DE DIVERSITÉ
L’objectif de cette Politique est d’assurer la diversité
sous toutes ses facettes (culturelle, genre, langue, ex-
périence professionnelle, etc.), l’égalité des chances et
le respect du capital et des droits humains étant inhé-
rents à la culture d’entreprise d’Ascencio. Les moyens
mis en œuvre en matière de diversité sont notamment
la complémentarité en matière de compétences, de
connaissances, d’expertise et la diversité en matière de
formation, de genre, d’âge, d’expérience, de nationalité,
etc. lesquels critères sont recherchées dans la compo-
sition du conseil d’administration et du comité exécutif.
Cela se traduit par une composition équilibrée du
conseil d’administration au niveau des compétences,
des connaissances et de l’expérience. La composition du
conseil d’administration (trois femmes et sept hommes)
respecte dans une mesure suffisante les dispositions
légales relatives à la diversité de genre (article 7 :86 du
Code des Sociétés et Associations).
"
La Société est convaincue que la diversité, sous
toutes ses facettes, contribue à l'équilibre des in-
teractions, à l'enrichissement de la vision et de la
réflexion, à l'innovation et à l'optimisation de l'am-
biance au travail
".
Secretary General & General Counsel
Les membres du comité exécutif forment également
une équipe équilibrée, chacun présentant l’expertise
requise. Cela ressort du curriculum vitae de chacun
des membres, présenté dans la présente déclaration
de gouvernance d’entreprise.
Le recrutement au sein de l’équipe est ouvert à la di-
versité et exempt de tout critère lié au genre, à l’âge, à
l’origine, aux convictions religieuses ou à l’orientation
sexuelle. La politique salariale garantit l’égalité des
sexes. Elle est uniquement fondée sur une cohérence
interne et des benchmarks externes.
Au cours de l’exercice, ceci se traduit notamment par :
le respect de la parité hommes-femmes au sein de
l’équipe (38 %-62 %) ;
le respect des quotas hommes-femmes au sein du
conseil d’administration ;
la composition des organes de gestion sans consi-
dération de genre dans le respect de la complémen-
tarité des compétences, d’expérience, d’âge et de
connaissances ;
la mise en place de formations, "orientation métier"
ou "développement personnel" dans un souci de
développement de l’équipe, individuellement ou col-
lectivement.
80
70
60
50
40
30
20
10
0
Conseil
d'administration
70 %
30 %
56
80 %
20 %
Comité
exécutif
38 %
62 %
Collaborateurs
Femme Homme
RAPPORT DE GESTION 57
POLITIQUE
DE REMUNERATION
INTRODUCTION
Le rapport de rémunération a été établi conformément
à l’article 3 :6 § 3, alinéa 2 du Code des Sociétés et des
Associations ("CSA"), au Code de gouvernance 2020
("Code 2020") et aux dispositions de la directive SRD II
transposées en droit belge par la loi du 28 avril 2020.
Il rappelle les grands principes de la politique de ré-
munération et la manière dont ils ont été appliqués au
cours de l’exercice. Ascencio veille à fournir des infor-
mations pertinentes et transparentes concernant les
principes de la politique de rémunération et le niveau
de rémunération de l'administrateur statutaire unique,
de son conseil d’administration et des membres de son
comité exécutif.
POLITIQUE DE RÉMUNÉRATION
La politique de rémunération a été mise au point par
le conseil d’administration d’Ascencio Management SA
en qualité d’administrateur statutaire unique de la SIR
Ascencio SA, sur proposition du comité de nomination
et de rémunération.
La politique de rémunération d’Ascencio SA, de son
administrateur statutaire unique, de sa succursale et de
ses filiales (ci-après "Ascencio") est établie en confor-
mité avec le Code des Sociétés et des Associations, la
Loi du 12 mai 2014 relative aux Sociétés Immobilières
réglementées ("Loi SIR") et les recommandations du
Code belge de Gouvernance d’entreprise ("Code 2020").
Elle vise à rémunérer les différents intervenants dans
la gestion d’Ascencio d’une manière qui permet de les
attirer, les retenir et les motiver, tout en maintenant
une cohérence entre la rémunération des dirigeants et
celle de l’ensemble du personnel, une gestion saine et
efficace des risques et en gardant le coût des diverses
rémunérations sous contrôle.
Pour rester informée des rémunérations du marché, la
Société participe à des
benchmarks
organisés par des
consultants spécialisés. Elle consulte aussi occasionnel-
lement ces spécialistes, en dehors de toute opération
de
benchmark
.
La présente politique de rémunération fait partie in-
tégrante de la charte de gouvernance d’entreprise
d’Ascencio SA et peut être consultée sur le site internet
de la Société (www.ascencio.be).
La politique de rémunération est approuvée par l’as-
semblée générale. Elle est soumise à l’approbation
de l’assemblée générale lors de chaque modification
importante et, en tout état de cause, au moins tous
les quatre ans. En cas de révision de la politique de
rémunération, la description et l’explication de toutes
les modifications significatives et l’indication de la ma-
nière dont les votes et les avis des actionnaires sur la
politique de rémunération depuis le vote le plus récent
sur la politique de rémunération par l’assemblée géné-
rale ont été pris en compte seront présentés dans la
politique de rémunération.
POLITIQUE DE RÉMUNÉRATION DE
L'ADMINISTRATEUR STATUTAIRE
UNIQUE, ASCENCIO MANAGEMENT SA
PROCESSUS DÉCISIONNEL
Le mode de rémunération de l’administrateur statutaire
unique est décrit dans les statuts d’Ascencio SA. Il ne
peut donc être modifié que par une décision de modi-
fication des statuts prise par l’assemblée générale des
actionnaires d’Ascencio SA.
COMPOSITION DE LA RÉMUNÉRATION
L’administrateur statutaire unique reçoit une part du
bénéfice de la SIR. Il aura en outre droit au rembour-
sement de tous les frais directement liés à la gestion
de la SIR. La part de l’administrateur statutaire unique
est calculée chaque année en fonction du dividende
brut de l’exercice comptable concerné tel qu’approuvé
par l’assemblée générale de la Société. Cette part est
égale à 4 % du dividende brut distribué. La part ainsi
calculée est due au dernier jour de l’exercice concerné
mais n’est payable qu’après l’approbation du dividende
par l’assemblée générale de la Société.
Le calcul de la part de l’administrateur statutaire unique
est soumis au contrôle du commissaire.
58
L’intérêt d’Ascencio Management SA, dont la rémunéra-
tion est liée au résultat de la SIR, est donc convergeant
avec l’intérêt de tous les actionnaires.
POLITIQUE DE RÉMUNÉRATION DES
D’ASCENCIO MANAGEMENT SA
PROCESSUS DÉCISIONNEL
La rémunération des administrateurs non exécutifs
d’Ascencio Management SA est fixée par l’assemblée
générale d’Ascencio Management SA, sur proposition
de son conseil d’administration, qui lui-même a reçu
des propositions du comité de rémunération et de no-
mination.
Cette rémunération est à charge d’Ascencio SA. Cette
répartition des compétences fixée par la loi garantit
l’absence de conflits d’intérêts (potentiels) à ce niveau.
COMPOSITION DE LA RÉMUNÉRATION
La rémunération se compose :
d’un montant annuel fixe ;
de jetons de présence.
Ces derniers sont attribués aux administrateurs non
exécutifs pour leur participation aux réunions du conseil
d’administration et pour leur participation aux réunions
des comités constitués par le conseil d’administration.
Des jetons de présence (un jeton par journée de travail)
sont également attribués aux administrateurs chargés
par le conseil d’administration de missions particulières,
en sus du remboursement des frais exposés (ex. visite
de site à l’étranger).
Les administrateurs non exécutifs ne reçoivent pas de
rémunération liée aux performances telles que bonus et
formules d'intéressement à long terme et ne reçoivent
pas d’avantages en nature ni d’avantages liés à des
plans de pension.
PRINCIPALES CARACTÉRISTIQUES
DES CONTRATS
La Société n’a pas conclu de contrat avec les membres
du conseil d’administration. Les administrateurs non
exécutifs ont le statut d’indépendant et sont nommés
par l’assemblée générale d’Ascencio Management SA
pour une période de maximum 4 ans. Des délais ou in-
demnités de préavis statutaires spécifiques ne sont pas
prévus et la règle générale de révocabilité ad nutum des
administrateurs par l’assemblée générale s’applique,
le mandat des administrateurs pouvant être révoqué à
tout moment et sans indemnité de préavis.
LE CHIEF EXECUTIVE
L'administrateur délégué d’Ascencio Management SA,
qui est le seul administrateur exécutif, exerce la fonction
de Chief Executive Officer. Il a également la qualité de
représentant permanent de l’administrateur statutaire
unique et de dirigeant effectif d’Ascencio SA au sens
de l’article 14 § 3 de la loi relative aux Sociétés Immo-
bilières Réglementées.
Il exerce ses fonctions sous le statut d’indépendant, en
personne physique.
Le mandat du Chief Executive Officer en sa qualité d'ad-
ministrateur exécutif d’Ascencio Management SA n'est
pas rémunéré.
PROCESSUS DÉCISIONNEL
La rémunération du CEO est fixée par le conseil d’admi-
nistration d’Ascencio SA, sur proposition du comité de
nomination et de rémunération. Le comité de nomination
et de rémunération est composé exclusivement d’admi-
nistrateurs non exécutifs et la majorité de ses membres
ont la qualité d'administrateur indépendant. Ceci permet
de prévenir de manière adéquate les conflits d'intérêts
potentiels concernant la détermination, la révision et
la mise en œuvre de la politique de rémunération du
Chief Executive Officer.
RAPPORT DE GESTION 59
De plus, le Chief Executive Officer n’est pas présent lorsque
le comité de nomination et de rémunération statue sur sa
rémunération. Enfin, les dispositions légales en matière
de conflit d’intérêts sont également d’application.
COMPOSITION DE LA RÉMUNÉRATION
La rémunération en tant que Chief Executive Officer est
fixée par le conseil d’administration, sur proposition
du comité de nomination et de rémunération et est à
charge d’Ascencio SA. Cette rémunération se compose
d’une partie fixe et d’une partie variable.
La rémunération fixe est déterminée sur base de com-
paraisons avec les rémunérations fixes du marché pour
une fonction comparable dans une société de taille
comparable. Elle est attribuée indépendamment de
tout résultat et est non indexée.
La rémunération variable (en espèces uniquement)
récompense une prestation de qualité répondant aux
attentes, en matière de résultats, de professionnalisme
et de motivation. Cette rémunération variable ne peut
être accordée que pour autant que (a) la partie de la
rémunération variable qui dépend des résultats ne
porte que sur le résultat net consolidé de la Société, à
l'exclusion de toute variation de la juste valeur des actifs
et des instruments de couverture et (b) qu'aucune rému-
nération ne soit accordée en fonction d'une opération
ou transaction spécifique de la Société.
En application des principes qui précèdent et sur pro-
position du comité de nomination et de rémunération,
la rémunération variable se compose de deux parties :
RÉMUNÉRATION VARIABLE À COURT TERME
DU CHIEF EXECUTIVE OFFICER
Rémunération variable à court terme cible
Le montant cible de la rémunération variable à court
terme du Chief Executive Officer (soit le montant lié à la
réalisation de 100 % des objectifs) représente maximum
25 % de la rémunération annuelle totale. Les objectifs
portent sur une période de référence d’une année (du
1
er
octobre au 30 septembre).
Critères d’évaluation de la rémunération variable à
court terme
Les critères pour l’évaluation de la performance du Chief
Executive Officer relatifs à la rémunération variable à
court terme, ainsi que leur pondération, ont été fixés
comme suit, répartis en deux volets :
1
er
volet, représentant 80 % de la rémunération va-
riable cible à court terme : critères liés à la performance
de la Société (ces objectifs sont communs à l’ensemble
du comité exécutif).
Critères Méthode d’évaluation
Critère corporate
Résultat net courant par action (EPRA Earnings)
et mise en œuvre de la stratégie
Critères financiers à comparer par rapport au marché
Critère immobilier
Performance immobilière du portefeuille
Critère comprenant notamment les critères financiers et
quantitatifs suivants : le taux d’occupation, la valeur du
portefeuille
like-for-like
, les revenus locatifs
like-for-like
et la
croissance du portefeuille
Critère financier
Coût de financement, diversification des sources
de financement et des instruments de couverture
Critères financiers et quantitatifs à comparer par rapport au
marché
Critère lié à la gestion des ressources humaines
Mise en œuvre de plans de développement et
d’une gestion visant à attirer et développer les talents
Critères qualitatifs et quantitatifs
Critère lié à la communication
et au marketing
Développement de la "corporate identity"
et de la communication envers tous les stakeholders
Critères qualitatifs et quantitatifs
60
2
ème
volet, représentant 20 % de la rémunération
variable cible à court terme : ces objectifs individuels
complémentaires en rapport avec les objectifs précités et
en correspondance avec les responsabilités spécifiques
du Chief Executive Officer sont fixés annuellement sur
proposition du comité de nomination et de rémunéra-
tion. Ceux-ci sont détaillés chaque année dans le rapport
de rémunération.
RÉMUNÉRATION VARIABLE
À MOYEN TERME
Rémunération variable à moyen terme cible
Le montant cible de la rémunération annuelle variable
à moyen terme (soit le montant lié à la réalisation à
100 % des objectifs) représente maximum 7 % de la
rémunération annuelle totale du Chief Executive Offi-
cer. Les objectifs portent sur une période de référence
d’une année (du 1
er
octobre au 30 septembre), mais le
paiement est différé (voir ci-dessous).
Critères d’évaluation de la rémunération variable à
moyen terme
Les critères pour l’évaluation de la performance du Chief
Executive Officer relatifs à la rémunération variable à
moyen terme ont été fixés comme suit et sont communs
à l’ensemble des membres du comité exécutif.
Les frais divers et avantages en toute nature : Ascencio
prend en charge les frais opérationnels raisonnablement
exposés par le Chief Executive Officer dans l’exécution de
ses missions, sur présentation de documents justificatifs
et, si la nature et le montant l’exigent, sujet à accord
préalable du Président du conseil d’administration. Ces
frais ne pourront pas dépasser une enveloppe budgé-
taire fixée chaque année par le conseil d’administration
d’Ascencio Management SA.
Hormis la mise à disposition d’un ordinateur portable
et d’une tablette, le Chief Executive Officer ne bénéficie
pas d’autre avantage en nature.
MANDATS DANS LES FILIALES
ET SUCCURSALE
Le Chief Executive Officer peut exercer un mandat d’ad-
ministrateur exécutif ou non exécutif, de représentant
permanent et/ou de consultant auprès des filiales et de
la succursale d’Ascencio SA. Les rémunérations éven-
tuelles de ces mandats sont intégrées dans le rapport
de rémunération. Sauf stipulation contraire entre les
parties, la fin de la convention liant le Chief Executive
Officer et Ascencio SA entraînera la fin des mandats
exercés par le Chief Executive Officer auprès des filiales
d’Ascencio SA et de sa succursale.
INDEMNITÉ DE DÉPART
En cas de rupture, à l’initiative d’Ascencio SA, de la
convention liant le Chief Executive Officer à Ascencio SA,
avant son échéance, et hors les cas prévus contractuelle
-
ment en cas de manquement ou négligence grave, dans
lesquels aucune indemnité n’est due, le Chief Executive
Officer a droit contractuellement à une indemnité de fin de
contrat égale à 12 mois de rémunération, correspondant à
la moyenne mensuelle de la rémunération fixe et variable
perçue en exécution de la convention le liant à Ascencio
SA au cours des douze mois précédant la rupture.
Critères Méthode d’évaluation
Mise en œuvre de la
stratégie ESG
Critères qualitatifs,
financiers et quantitatifs
à mesurer par rapport au
marché
Digitalisation
de l’Entreprise
Critères qualitatifs
et quantitatifs
Gestion des ressources
humaines – Développement
long terme incluant des
plans de succession
Critères qualitatifs
et quantitatifs
RAPPORT DE GESTION 61
PRINCIPALES CARACTÉRISTIQUES
DU CONTRAT
Les droits et obligations liés à la fonction de Chief Exe-
cutive Officer sont formalisés dans une convention de
management à durée indéterminée qui reprend les
principales dispositions relatives à l’exercice de son
mandat, à la confidentialité des informations auxquelles
il a accès, une clause de non concurrence et de non
débauchage, etc.
LES AUTRES MEMBRES
DU COMITÉ EXÉCUTIF
PROCESSUS DÉCISIONNEL
Le conseil d’administration décide du recrutement, de
la promotion et de la rémunération fixe et variable de
chacun de ces "autres" membres du comité exécutif,
sur proposition du comité de nomination et de rému-
nération, qui lui-même aura préalablement entendu le
Chief Executive Officer à ce sujet.
COMPOSITION DE LA RÉMUNÉRATION
La rémunération fixe est déterminée sur base d’in-
formations relatives aux niveaux de rémunération pra-
tiqués pour des fonctions comparables, et pour des
profils comparables dans des entreprises comparables,
notamment financières et immobilières. Ces informa-
tions sont recueillies par le comité de nomination et
de rémunération.
La rémunération fixe est payée mensuellement, à terme
échu et fait l’objet d’une indexation au mois de janvier.
La rémunération variable (en espèces uniquement)
récompense une prestation de qualité répondant aux
attentes, en matière de résultats, de professionnalisme
et de motivation.
En application des principes qui précèdent et sur pro-
position du comité de nomination et de rémunération,
la rémunération variable se compose de deux parties :
RÉMUNÉRATION VARIABLE
À COURT TERME
Rémunération variable à court terme cible
Le montant cible de la rémunération variable à court
terme des autres membres du comité exécutif (soit
le montant lié à la réalisation de 100 % des objectifs)
représente maximum 15 % de la rémunération annuelle
totale de l’ensemble des autres membres du comité
exécutif. Les objectifs portent sur une période de réfé-
rence d’une année (du 1
er
octobre au 30 septembre).
Critères d’évaluation de la rémunération variable à
court terme
Les critères pour l’évaluation de la performance des
autres membres du comité exécutif et leur pondération
relatifs à la rémunération variable à court terme ont été
fixés comme suit, répartis en deux volets :
1
er
volet, représentant 25 % de la rémunération va-
riable cible à court terme : critères liés à la performance
de la Société (ces objectifs sont communs à l’ensemble
des membres du comité exécutif). Ils sont identiques
à ceux repris ci-dessus pour le Chief Executive Officer.
2
ème
volet, représentant 75 % de la rémunération
variable cible à court terme. Il s’agit d’objectifs indivi-
duels complémentaires en rapport avec les objectifs
précités. Il s’agit d’une combinaison d’objectifs de base
liés à leurs responsabilités opérationnelles et d’objec-
tifs spécifiques et prioritaires. Ils sont financiers et/ou
qualitatifs. Les objectifs financiers comprennent d’une
manière générale le taux d’occupation, la croissance,
l’EPS, la marge opérationnelle, les projets spéciaux.
Les critères non financiers peuvent varier d’année en
année en fonction des priorités et couvrent typiquement
des domaines qui peuvent être catégorisés comme
projets d’efficacité, de leadership et d’initiatives. Ces
objectifs sont détaillés chaque année dans le rapport
de rémunération.
62
RÉMUNÉRATION VARIABLE
À MOYEN TERME
Rémunération variable à moyen terme cible
Le montant cible de la rémunération variable à moyen
terme (soit le montant lié à la réalisation de 100 % des
objectifs) représente maximum 7 % de la rémunération
annuelle totale de l’ensemble des autres membres du
comité exécutif. Les objectifs portent sur une période de
référence d’une année (du 1
er
octobre au 30 septembre)
mais le paiement est différé (voir ci-dessous).
Critères d’évaluation de la rémunération variable à
moyen terme
Les critères pour l’évaluation de la performance des
autres membres du comité exécutif relatifs à la rému-
nération variable à moyen terme sont identiques à ceux
repris pour le Chief Executive Officer ci-dessus.
Les frais divers et avantages de toute nature : les
autres membres du comité exécutif travaillant sous le
couvert d’un contrat de travail bénéficient d’une voiture
de société et des accessoires qui y sont habituellement
liés. Ils disposent également d’un téléphone portable,
d’un ordinateur portable, d’une tablette et d’un forfait
de frais de représentation. Ils bénéficient de contribu-
tions patronales à une assurance hospitalisation et à
une assurance groupe.
PRINCIPALES CARACTÉRISTIQUES
DES CONTRATS
Les autres membres du comité exécutif sont rémunérés
dans le cadre d'un contrat de management ou d'un
contrat de travail. Ces contrats sont conclus à durée
indéterminée.
Les contrats de travail à durée indéterminée conclus avec
les autres membres du comité exécutif ne comprennent
pas de dispositions spécifiques en matière de fin de
contrat. Les délais de préavis légaux sont applicables.
Les contrats de management prévoient quant à eux les
possibilités de préavis suivantes :
de façon unilatérale, avec un délai de préavis de 4 à
12 mois dépendant de la fonction ;
sans préavis, ni indemnité en cas rupture pour man-
quement grave.
AUTRES RÈGLES LIÉES
À LA RÉMUNÉRATION
VARIABLE DU CEO
ET DES AUTRES MEMBRES
DU COMITÉ EXÉCUTIF
MÉTHODES UTILISÉES POUR
DÉTERMINER SI LES DIFFÉRENTS
CRITÈRES DE PERFORMANCE
ONT ÉTÉ RÉALISÉS
L’évaluation des critères de performance fait l’objet
d’une discussion et d’une analyse lors d’une session
du comité de nomination et de rémunération. La ré-
munération variable ne peut être octroyée que si les
objectifs de performance ont été réalisés sur la période
de référence concernée.
À l’issue de l’exercice, il est contrôlé dans quelle me-
sure les critères financiers ont été atteints à l’aide des
données comptables et financières qui sont analysées
au sein du comité d’audit.
L’évaluation des critères non financiers est faite par le
comité de nomination et de rémunération sur la base
d’une proposition motivée du Président du conseil d’ad-
ministration (pour les performances du Chief Executive
Officer), et sur la base d’une proposition motivée du
Chief Executive Officer en concertation avec le Président
du conseil d’administration (pour les performances des
autres membres du comité exécutif).
Le comité de nomination et de rémunération transmet
ensuite son avis et sa proposition de rémunération va-
riable au conseil d’administration pour décision.
RAPPORT DE GESTION 63
LIMITE SUPÉRIEURE À LAQUELLE
LA RÉMUNÉRATION VARIABLE EST
SOUMISE
Tant le montant de la rémunération variable à court
terme que de la rémunération variable à moyen terme
peuvent s’élever à maximum 120 % du montant cible
proposé (soit le montant lié à la réalisation de 100 %
des objectifs). Cette règle est valable pour l’ensemble
des membres du comité exécutif.
PAIEMENT DE LA RÉMUNÉRATION
VARIABLE
L’article 7 :91, alinéa 2, du Code des Sociétés et As-
sociations prévoit un régime spécifique concernant
le paiement différé de la rémunération variable. Ainsi,
sauf disposition statutaire contraire ou approbation
expresse par l'assemblée générale, au moins un quart
de la rémunération variable doit être basé sur des cri-
tères de prestation prédéterminés et objectivement
mesurables sur une durée d'au moins deux ans, et un
autre quart doit au moins être basé sur des critères
prédéterminés et objectivement mesurables sur une
durée d'au moins trois ans.
Ascencio déroge à cette règle pour l’ensemble des
membres du comité exécutif et a demandé à cet effet
un accord exprès lors de son assemblée générale du
31 janvier 2022.
Ascencio opte pour un système dans le cadre duquel :
(i) la rémunération variable à court terme est payée au
mois de décembre suivant la constatation de la réali-
sation des objectifs à court terme (comptes arrêtés au
30 septembre) ; et
(ii) le paiement de la rémunération variable à moyen
terme est échelonné dans le temps, à savoir :
50 % de cette rémunération est payé au mois de dé-
cembre de l’année suivant l’année pour laquelle la
rémunération est attribuée ;
50 % de cette rémunération est payé au mois de dé-
cembre de la deuxième année suivant l’année pour
laquelle la rémunération est attribuée.
Ainsi, le paiement différé est entièrement aligné sur la
stratégie d’entreprise et les efforts opérationnels de-
vant être déployés à court terme sont immédiatement
récompensés.
La vision des membres du comité exécutif est également
conservée à long terme et reste motivée par un paiement
différé de la rémunération variable, pour autant que les
objectifs de performance correspondants soient remplis.
Si le contrat est résilié de part ou d’autre, les membres
du comité exécutif continueront à avoir droit à la rému-
nération déjà acquise mais non encore versée (court et
moyen terme).
AUTRES COLLABORATEURS
Le conseil d’administration a confié au comité de no-
mination et de rémunération l’examen et l’approbation
des propositions formulées annuellement par le Chief
Executive Officer au sujet du budget global (et non in-
dividuel) des rémunérations fixes et variables des col-
laborateurs d’Ascencio.
Le conseil d’administration a délégué au Chief Executive
Officer et aux membres du comité exécutif l’examen
et le pouvoir de décision concernant les rémunéra-
tions individuelles fixes et variables des collaborateurs
d’Ascencio et des avantages extralégaux (ex. chèques
repas, voiture, gsm, etc.) en fonction du niveau de res-
ponsabilité et d’expérience de chacun.
La rémunération variable des employés se compose
d’une partie liée aux objectifs individuels et d’une par-
tie liée aux objectifs collectifs de performance (plan
bonus CCT 90). Le résultat EPRA et le taux d’occupation
déterminent ainsi dans quelle mesure la rémunération
variable collective est attribuée.
64
CONTRIBUTION DE LA POLITIQUE
DE RÉMUNÉRATION À LA STRATÉGIE
D’ENTREPRISE, AUX INTÉRÊTS À LONG
TERME ET À LA CRÉATION DE VALEUR
DURABLE AU SEIN
DE LA SOCIÉTÉ
La politique de rémunération d’Ascencio à l’égard de ses
administrateurs aspire à attirer les profils permettant
au conseil d’administration, grâce à la combinaison de
leurs expériences, de leurs connaissances et de leurs
compétences, de remplir son rôle : tendre à une créa-
tion de valeur durable par le biais de la définition de la
stratégie d’Ascencio, de la réalisation d’un leadership
efficace, responsable et éthique et d’un contrôle per-
manent des performances de la Société.
La politique de rémunération d’Ascencio à l’égard du
CEO, des membres du comité exécutif et des autres
collaborateurs d’Ascencio vise à attirer, récompenser
et fidéliser les profils qui contribuent à la réalisation
de la stratégie d’entreprise durable fixée par Ascencio
notamment par la fixation de critères de performance
qualitatifs et quantitatifs, alignés sur les objectifs à long
terme d’Ascencio et son plan de croissance.
COMPLY OR EXPLAIN
RÉMUNÉRATION DES
EN ACTIONS
Le Code 2020 - principe 7.6 préconise que les admi-
nistrateurs non exécutifs reçoivent une partie de leur
rémunération sous la forme d’actions de la Société.
Ces actions sont conservées au moins un an après que
l’administrateur non exécutif ait quitté le Conseil et au
moins trois ans après leur attribution. Les administra-
teurs non exécutifs ne bénéficient pas de stock-options.
EXPLAIN - Ascencio déroge à ce principe et n’alloue
pas de rémunération en actions aux administrateurs
non exécutifs. Compte tenu des montants actuels de
la rémunération et du caractère indépendant des ad-
ministrateurs non exécutifs, Ascencio est d’avis que
l’octroi (d’une partie) de la rémunération en actions
ne contribuerait pas nécessairement à l’objectif du
Code 2020 de faire agir de tels administrateurs dans la
perspective d’un actionnaire à long terme. La politique
générale d’Ascencio et son mode de fonctionnement
répondent déjà à l’objectif de la recommandation 7.6
du Code 2020 qui vise à promouvoir la création de va-
leur long terme et un équilibre entre les intérêts et les
attentes légitimes des actionnaires et de l’ensemble
des parties prenantes. Ces principes sont notamment
consacrés dans la charte de gouvernance et dans le
règlement d’ordre intérieur du conseil d’administration,
auxquels chaque administrateur a souscrit.
SEUIL MINIMUM D’ACTIONS DEVANT
ÊTRE DÉTENUES PAR LES DIRIGEANTS
Le Code 2020 - principe 7.9 préconise la fixation d’un
seuil minimum d’actions que les dirigeants doivent
détenir.
EXPLAIN - Ascencio déroge à ce principe et ne fixe aucun
seuil minimum explicite de détention d’actions par le
Chief Executive Officer, ou par les autres membres du
comité exécutif. Ascencio aspire, en tant que SIR/REIT, à
maintenir un dividende stable, dans la perspective d’un
actionnariat à long terme. Ascencio offre une alternative
solide, rentable et liquide aux investissements directs
dans l’immobilier sur la base d’un rendement locatif. Il
s’agit de la base de sa stratégie, telle que définie par
RAPPORT DE GESTION 65
le conseil d’administration, qui se reflète aussi claire-
ment dans son plan de croissance stratégique. C’est
cette stratégie qui doit être déployée opérationnelle-
ment par les membres du comité exécutif d’Ascencio.
Ascencio estime que sa politique de rémunération simple
et transparente à l’égard des membres du comité exé-
cutif soutient cette stratégie.
DISPOSITIONS EN MATIÈRE
DE RÉCUPÉRATION "CLAWBACK"
Le Code 2020 - principe 7.12 préconise d’inclure des
clauses permettant à la Société de recouvrer des émo-
luments variables payés (ou de surseoir au paiement
d’émoluments variables) et précise les circonstances
dans lesquelles il conviendrait d’agir ainsi, dans la me-
sure permise par la loi.
COMPLY - Les membres du comité exécutif ont adhéré
à la politique d’ajustement de la rémunération variable
de la Société et acceptent que la Société puisse annuler
ou réduire tout ou partie des émoluments variables en
cas de violation grave de la politique d’intégrité de la
Société ou du Dealing Code ou en cas de dissimulation
frauduleuse ou d’une faute grave.
PROCÉDURE DE DÉROGATION
À LA POLITIQUE DE
RÉMUNÉRATION
Dans des circonstances exceptionnelles, à apprécier au
cas par cas, et seulement si cela est nécessaire pour
servir les intérêts et la pérennité de la Société dans son
ensemble ou garantir sa viabilité, le conseil d’adminis-
tration peut, sur avis motivé du comité de nomination
et de rémunération, autoriser certaines dérogations à la
politique de rémunération en vigueur en ce qui concerne
les éléments suivants de la rémunération du Chief Exe-
cutive Officer et des membres du comité exécutif :
détermination et adaptation de la hauteur de la ré-
munération fixe et/ou variable ;
détermination ou adaptation des objectifs de per-
formance.
RAPPORT DE
RÉMUNÉRATION
POUR L’EXERCICE
Le rapport de rémunération fournit une vue d’ensemble
de la rémunération, y compris tous les avantages oc-
troyés ou dus au cours de l’exercice 2022-2023 à l’ad-
ministrateur statutaire unique, aux administrateurs,
au Chief Executive Officer et aux autres membres du
comité exécutif.
Au cours de l’exercice, il n’a pas été dérogé à la politique
de rémunération.
RÉMUNÉRATION DE
L’ADMINISTRATEUR STATUTAIRE
UNIQUE : ASCENCIO
MANAGEMENT SA
Pour l’exercice écoulé, la rémunération de l'administra-
teur statutaire unique s’élève à 1.095 KEUR.
RÉMUNÉRATION DES
ADMINISTRATEURS
La rémunération des administrateurs se compose :
d’un montant annuel fixe
de jetons de présence
La rémunération de base du Président du conseil d’ad-
ministration de l’administrateur statutaire unique est
de 15.000 EUR HTVA par an et de 6.000 EUR HTVA
par an pour les autres administrateurs non exécutifs.
Le jeton de présence est de 1.500 EUR pour chaque
présence à une réunion du conseil d’administration de
l’administrateur statutaire unique, à une réunion du
comité d’audit, à une réunion du comité de nomination
et de rémunération ou à une réunion du comité d’inves-
tissement ou lors de missions ponctuelles telles que la
visite d'un site.
66
Aucun contrat n’a été conclu avec les administrateurs. La
rémunération des administrateurs n’est pas liée direc-
tement ou indirectement aux opérations réalisées par la
Société. Les administrateurs non exécutifs ne reçoivent
pas de rémunération liée aux performances, telle que
bonus et formules d'intéressement à long terme et ne
reçoivent pas d’avantages en nature ni d’avantages liés
à des plans de pension.
La rémunération des administrateurs sera payée courant
juin 2024 suite à l’assemblée générale ordinaire de l’ad-
ministrateur statutaire unique et se détaille comme suit :
RÉMUNÉRATION DU COMITÉ EXÉCUTIF
LE CHIEF EXECUTIVE OFFICER
L'administrateur délégué d’Ascencio Management SA,
qui est le seul administrateur exécutif, exerce la fonction
de Chief Executive Officer. Il a également la qualité de
représentant permanent de l’administrateur statutaire
unique et de dirigeant effectif d’Ascencio SA au sens
de l’article 14 § 3 de la loi relative aux Sociétés Immo-
bilières Réglementées.
Le mandat du Chief Executive Officer en sa qualité d'ad-
ministrateur exécutif d’Ascencio Management SA n'est
pas rémunéré.
Pour l’exercice écoulé, la rémunération variable du Chief
Executive Officer a été décidée en tenant compte de
critères communs au comité exécutif et individuels. Le
22 novembre 2023, le conseil d’administration a conclu,
après analyse et sur avis du comité de nomination et de
rémunération, que tous les objectifs fixés, communs et
individuels, avaient été atteints.
Rémuné-
ration fixe
annuelle
(en EUR)
Jetons de présence (en EUR)
Total
(en EUR)
Conseil
d'administration
Comité d'audit
Comité
d'investissement
Comité de
nomination et de
rémunération
Comité des
administrateurs
indépendants
Groupe
de
travail
Pré-
sences
(6)
Jetons
(en EUR)
Pré-
sences
(5)
Jetons
(en
EUR)
Pré-
sences
(7)
Jetons
(en EUR)
Pré-
sences
(2)
Jetons
(en
EUR)
Pré-
sences
(2)
Jetons
(en
EUR)
Mestdagh
Carl
Président
du conseil
d'administration
15.000 6 9.000 - - - - 2 3.000 - - - 27.000
Fautré
Serge
Vice-Président
du conseil
d'administration
6.000 5 7.500 - - - - - - - - - 13.500
Deklerck
Laurence
Administrateur
non-exécutif
6.000 6 9.000 5 7.500 - - 2 3.000 - - - 25.500
Tacq
Patrick
Administrateur
non-exécutif
6.000 6 9.000 - - 6 9.000 2 3.000 2 3.000 - 30.000
Beguin
Olivier
Administrateur
non-exécutif
6.000 6 9.000 5 7.500 7 10.500 - - - - - 33.000
Boniface
Stéphanie
Administrateur
non-exécutif
6.000 5 7.500 - - 6 9.000 - - 2 3.000 - 25.500
Leunen
Alexandra
Administrateur
non-exécutif
6.000 5 7.500 - - - - - - - - - 13.500
Jean-Louis
Administrateur
non-exécutif
6.000 6 9.000 5 7.500 - - - - 2 3.000 - 25.500
Lavinay
Gérard
Administrateur
non-exécutif
6.000 4 6.000 - - - - - - - - - 12.000
Total administrateurs
(en EUR)
63.000 73.500 22.500 28.500 9.000 9.000 - 205.500
RAPPORT DE GESTION 67
LES AUTRES MEMBRES DU COMITÉ EXÉCUTIF
Les autres membres du comité exécutif sont rémunérés
dans le cadre d’un contrat de travail d'employé ou d’un
contrat de prestations de services.
La rémunération fixe est déterminée sur base d’infor-
mations relatives aux niveaux de rémunération pra-
tiqués pour des fonctions comparables, et pour des
profils comparables dans des entreprises comparables,
notamment financières et immobilières. Ces informa-
tions sont recueillies par le comité de nomination et
de rémunération.
La rémunération fixe est payée mensuellement, à terme
échu et fait l’objet, le cas échéant, selon les contrats,
d’une indexation annuelle.
Pour l’exercice écoulé, la rémunération variable des
autres membres du comité exécutif a été décidée en
tenant compte de critères communs au comité exé-
cutif. Des objectifs individuels complémentaires ont
également été retenus, en lien avec les responsabilités
opérationnelles spécifiques de chacun d’entre eux. Le
22 novembre 2023, le conseil d’administration a conclu,
après analyse et sur avis du comité de nomination et de
rémunération, que tous les objectifs fixés, communs et
individuels, avaient été atteints.
Exercice2022/2023
Objectifs de base liés à la performance de la Société tels que décrits par la politique de rémunération (80 %)
Objectifs spécifiques et particuliers de l'exercice 2022/2023 (20 %)
Dynamiser la politique ESG, analyse, décision et résultat (bornes de rechargement, politique panneaux photovoltaïques, etc)
Mise en œuvre du projet de digitalisation de la Société (décision et pilotage de l’implémentation)
Confirmer la présence d’Ascencio en Espagne sur tous les secteurs d’activités
Intégration du nouveau directeur "Operations & ESG"
Objectifs CEO - Medium term tels que repris dans la politique de rémunération
Objectifs spécifiques An&Mo
Mise en conformité du portefeuille au niveau législatif en matière ESG
- Réévaluation du rating du portefeuille français
- Renforcement des relations bancaires en France
Analyse et recommandation sur la structure juridique française d’Ascencio
(en EUR) Rémunération
1
Rémunération
variable
2
Assurance
groupe
Avantages
en nature
Rémunération
totale
CEO
Vincent H. Querton 220.000 € 90.000 € NA NA 310.000 €
sprl AN&MO 115.000 € 40.000 € NA NA 155.000 €
Total CEO 335.000 € 130.000 € NA NA 465.000 €
Autres membres
du comité exécutif
791.771 € 260.896 € 17.879 € 9.000 € 1.079.546 €
Rémunération totale
comité exécutif
1.126.771 € 390.896 € 17.879 € 9.000 € 1.544.546 €
Ratio rémunération variable/ rémunération totale
3
CEO 27,96 %
Autres membres du comité exécutif 24,17 %
1 Comprend rémunération brute et frais forfaitaires.
2 Comprend bonus et CCT 90.
3 Rémunération totale au sens de l'article 3:6 § 3 1° du code des sociétés et des associations.
68
VARIATION ANNUELLE
DE LA RÉMUNÉRATION GLOBALE
Le ratio entre la rémunération la plus haute du comité exécutif et la plus basse parmi les collaborateurs, exprimée
sur base d’un équivalent temps plein, est de 1/14.
Variation annuelle en %
2018/2019
vs
2017/2018
2019/2020
vs
2018/2019
2020/2021
vs
2019/2020
2021/2022
vs
2020/2021
2022/2023
vs
2021/2022
Rémunération du Gérant
3 % 4 % 1 % 7 % 5 %
Rémunération des administrateurs non-exécutifs
1
SPRL CAI (Fin 09/06/2017) -
Carl Mestdagh (Nomination 09/06/2017)
-19 % 29 % 5 % -4 % -18 %
Serge Fautré (Nomination 08/06/2012)
0 % 0 % 22 % 0 % -18 %
Laurence Deklerck (Nomination 25/01/2015)
-22 % 24 % 19 % -16 % -19 %
Patrick Tacq (Nomination 09/06/2017)
-30 % 13 % 50 % -30 % 5 %
Olivier Beguin (Nomination 28/03/2018)
NA 27 % 29 % -11 % 38 %
Stéphanie Boniface (Nomination 28/03/2018)
NA 7 % 25 % -5 % -11 %
Alexandra Leunen (Nomination 28/03/2018)
NA 33 % 0 % 8 % -31 %
NA NA NA 292 % 0 %
Gérard Lavinay
(Début de mandat 28/06/2022)
NA NA NA NA 300 %
Rémunération totale du CEO
2
2 % 6 % -5 % 10 % 1 %
Rémunération moyenne des autres
membres du comité exécutif
4 % 12 % 1 % 6 % 6 %
Rémunération moyenne des salariés
sur base équivallente temps plein
3
21 % 30 % 8,72 % 8 % 10 %
Performance de la Société
Juste valeur du portefeuille immobilier
1 % 11 % 3 % 4 % 0 %
Résultat EPRA par action
4
7 % 3 % 4 % 11 % 7 %
Dividende brut par action
3 % 4 % 1 % 7 % 5 %
1 A dater de leur nomination.
2 Vincent H. Querton & Sprl AN&MO à dater du 17 octobre 2017.
3 Rémunération comprend : Salaire, ATN abonnement téléphone, GSM, Connection internet, ordinateur portable, double pécule de vacances, prime de fin d'année,
prime bonus, véhicule de société, CCT90, intervention chèque-repas, assurance hospitalisation, indemnité de transport, frais forfaitaires, assurance group.
4 Résultat net courant jusqu'au 30/09/2016 inclus - Résultat EPRA à dater du 01/10/2016.
RAPPORT DE GESTION 69
RÈGLEMENT DES CONFLITS
D’INTÉRÊTS
PRINCIPES
En matière de prévention de conflits d’intérêts,
Ascencio est régie simultanément :
par des dispositions légales applicables en la matière,
communes aux sociétés cotées, telles que prévues
aux articles 7 :96 et 7 :97 du Code des Sociétés et
Associations ;
par un régime spécifique prévu par l’article 37 de
la loi du 12 mai 2014 relative aux SIR, qui prévoit
notamment l’obligation d’informer préalablement la
FSMA de certaines opérations envisagées avec les
personnes visées par cette disposition, de réaliser
ces opérations à des conditions de marché normales
et de rendre publiques ces opérations ;
ainsi que par les règles prévues dans sa charte de
gouvernance d’entreprise.
Ces règles, ainsi que leur application au cours de l’exer-
cice écoulé, sont décrites ci-après.
DISPOSITIONS LÉGALES APPLICABLES
I. Article 7 :96 du Code des Sociétés et Associations
Conformément à l’article 7 :96 du Code des Sociétés
et Associations, si un administrateur a, directement
ou indirectement, un intérêt de nature patrimoniale
opposé à une décision ou à une opération relevant
du conseil d’administration, il doit le communiquer
aux autres membres avant la délibération du Conseil.
Sa déclaration, ainsi que les raisons justifiant l’intérêt
opposé qui existe dans son chef, doivent figurer dans
le procès-verbal du conseil d’administration qui devra
prendre la décision. Le commissaire de la Société doit
en être informé et l’administrateur concerné ne peut
assister aux délibérations du conseil d’administration
relatives aux opérations ou aux décisions concernées,
ni prendre part au vote. Le procès-verbal y relatif est
ensuite reproduit dans le rapport de gestion.
II. Article 7 :97 du Code des Société et Associations
Si une société cotée envisage d’effectuer une opération
avec une société liée (sous réserve de certaines excep-
tions), l’article 7 :97 du Code des Sociétés et Associa-
tions impose la mise en place d’un comité ad hoc com-
posé de trois administrateurs indépendants ; ce comité,
assisté par un expert indépendant, doit communiquer
une appréciation motivée sur l’opération envisagée au
conseil d’administration, qui ne peut prendre sa déci-
sion qu’après avoir pris connaissance de ce rapport.
Le commissaire doit rendre une appréciation quant à
la fidélité des données figurant dans l’avis du comité
et dans le procès-verbal du conseil d’administration.
Le conseil d’administration précise ensuite dans son
procès-verbal si la procédure a été respectée et, le cas
échéant, les motifs sur la base desquels il a été dérogé
à l’avis du comité. La décision du comité, l’extrait du pro-
cès-verbal du conseil d’administration et l’appréciation
du commissaire sont repris dans le rapport de gestion.
Toutes les décisions ou opérations auxquelles s'ap-
pliquent la procédure ci-dessus font l'objet d'une an-
nonce publique, au plus tard au moment de la prise de
la décision ou de la conclusion de l'opération (§4/1).
L'annonce est accompagnée de la décision du comité,
le cas échéant des motifs pour lesquels le conseil d'ad-
ministration ne suit pas l'avis du comité, ainsi que de
l'appréciation du commissaire.
III. Articles 37 de la Loi du 12 mai 2014 relative aux
SIR et article 8 de l’Arrêté Royal du 13 juillet 2014
relatif aux SIR
L’article 37 de la Loi SIR impose notamment aux SIR
publiques, et sous réserve de certaines exceptions,
d’informer au préalable la FSMA de toute opération
que la SIR se propose d’effectuer avec une société liée,
une société avec laquelle la SIR entretient un lien de
participation
5
, les autres actionnaires d’une société
du périmètre
6
de la SIR, les administrateurs, gérants,
membres du comité de direction de la SIR.
La Société doit établir que l’opération envisagée pré-
sente un intérêt pour elle et qu’elle se situe dans sa
stratégie et l’opération doit être réalisée à des condi-
tions normales de marché. Si l’opération concerne un
bien immobilier, l’expert immobilier indépendant doit
en évaluer la juste valeur, qui constitue le prix minimum
auquel cet actif peut être cédé ou maximum auquel
elle peut l’acquérir. La SIR doit en informer le public au
moment où l’opération est conclue et commenter cette
information dans son rapport financier annuel.
5 Pour rappel, en vertu du Code des Sociétés et Associations, ce lien est notam-
ment présumé exister, sauf preuve contraire, à partir d’une détention de droits
sociaux représentant le dixième du capital de la Société.
6 Par "société du périmètre", on entend, la société dont plus de 25 % du capital
social est détenu directement ou indirectement par une société immobilière
réglementée, en ce compris ses filiales conformément à l’article 2, 18° de la
Loi du 12 mai 2014 relative aux SIR.
70
IV. Mentions obligatoires en vertu du Code des Socié-
tés et Associations (articles 7 :96 et 7 :97)
Application de la procédure visée à l’article 7 :96 du
Code des Sociétés et des Associations
Lors de la réunion du conseil d’administration du 23
novembre 2022, Vincent H. Querton, administrateur-dé-
légué , s’est abstenu de participer aux délibérations et
à la décision relative à la fixation de la rémunération
variable du CEO pour l’exercice 2021/2022.
L’extrait du procès-verbal y relatif est reproduit ci-des-
sous :
Après en avoir délibéré, le conseil d’administration,
hormis le CEO, qui n’a participé ni aux délibérations ni
aux décisions relatives à ce point, décide d’attribuer pour
l’exercice 2021/2022 une rémunération variable de :
80 KEUR à Vincent H. Querton en qualité de Chief
Executive Officer,
50 KEUR à la SPRL AN&MO pour les missions réalisées
pour la succursale française d’Ascencio.
Au cours de l’exercice écoulé, la Société n’a réalisé au-
cune opération constitutive d’une transaction visée à
l’article 7 :97 du Code des Sociétés et Associations.
Au cours de l’exercice écoulé, la Société n’a réalisé au-
cune opération constitutive d’une transaction visée à
l’article 37 de la Loi SIR.
DISPOSITIONS DE LA CHARTE
DE GOUVERNANCE
I. Politique d’Ascencio SA relative aux opérations avec
un administrateur non couvertes par l’article 7 :96 du
Code des Sociétés et Associations (à l’exception des
corporate opportunities)
Si Ascencio SA propose de conclure avec un administra-
teur ou une société liée à celui-ci une opération qui n’est
pas couverte par l’article 7 :96 du Code des Sociétés et
Associations (à l’exception des corporate opportunities
pour lesquelles seules sont applicables les règles de la
présente charte, sans préjudice des dispositions légales
en matière de conflits d’intérêts), Ascencio SA estime
néanmoins nécessaire que cet administrateur le signale
aux autres administrateurs avant la délibération du
conseil d'administration ; que sa déclaration ainsi que
les raisons justifiant l’inapplication de l’article 7 :96 du
Code des Sociétés et Associations, figurent dans le
procès-verbal du conseil d'administration qui devra
prendre la décision ; qu’il s’abstienne d’assister à la
délibération du conseil d'administration relative à cette
opération ou de prendre part au vote ; que, toutes les
fois qu’il serait contraire à l’intérêt social d’Ascencio SA
que l’administrateur concerné soit informé des condi-
tions auxquelles Ascencio SA serait disposée à conclure
l’opération en question, les notes de préparation ne lui
soient pas envoyées et le point fasse l’objet d’une an-
nexe au procès-verbal qui ne lui est pas communiquée.
En toute hypothèse, cette opération doit être conclue
aux conditions normales du marché.
Cette opération sera mentionnée dans le chapitre "gou-
vernance d’entreprise" du rapport annuel, sans toutefois
que l’entièreté du procès-verbal relatif à l’opération
concernée ne doive y être reproduite.
II. Corporate opportunities
Les administrateurs d’Ascencio Management SA étant
nommés, notamment en fonction de leur compétence
et de leur expérience dans le domaine immobilier, il
est possible qu’ils exercent des mandats ou fonctions
dans d’autres sociétés immobilières ou des sociétés
contrôlant des sociétés immobilières.
Dès lors, il peut se produire qu’une opération soumise
au conseil d'administration (par exemple : acquisition
d’un immeuble dans le cadre d’un processus d’enchères)
soit susceptible d’intéresser une autre société dans
laquelle un administrateur a un mandat. Dans une telle
hypothèse, qui peut impliquer dans certains cas un
conflit de fonctions, Ascencio SA a décidé d’appliquer
une procédure calquée en grande partie sur celle prévue
par l’article 7 :96 du Code des Sociétés et Associations
en matière de conflits d’intérêts.
L’administrateur concerné signale immédiatement au
Président du conseil d'administration l’existence d’une
telle situation. Le Président veille également à identifier
l’existence d’une telle situation.
Une fois le risque identifié, l’administrateur concerné
et le Président du conseil d’administration examinent
ensemble si les procédures de "
chinese walls
" adop-
tées au sein de l’entité dont fait partie l’administrateur
concerné permettent de considérer qu’il peut, sous sa
seule responsabilité, assister aux réunions du conseil
RAPPORT DE GESTION 71
d’administration. Au cas où de telles procédures n’au-
raient pas été mises en place ou au cas où l’adminis-
trateur concerné estimerait qu’il est plus judicieux qu’il
s’abstienne, il se retire du processus délibérationnel et
décisionnel : les notes de préparation ne lui sont pas
envoyées, il se retire du conseil d'administration lorsque
le point y est discuté, ce point fait l’objet d’une annexe
au procès-verbal qui ne lui est pas communiquée.
Le procès-verbal du conseil d'administration constate
le respect de cette procédure ou explique la raison pour
laquelle elle n’a pas été appliquée.
Cette procédure cesse de s’appliquer dès que le risque
disparaît (par exemple, parce que soit Ascencio SA soit la
société concurrente décide de ne pas remettre une offre).
Le cas échéant, cette procédure se cumule avec l’article
7 :96 du Code des Sociétés et Associations, lorsque
cette disposition est applicable (par exemple, parce que
l’administrateur en question a un intérêt patrimonial
opposé à celui d’Ascencio SA). Dans ce dernier cas,
l’entièreté des passages relevant du procès-verbal du
conseil d'administration devra en outre être reproduite
dans le rapport de gestion.
CONTROLE INTERNE
GÉNÉRALITÉS
Ascencio SA a organisé, sous la responsabilité du conseil
d’administration de l’administrateur statutaire unique,
un système de contrôle interne. Le conseil est assisté
par le commissaire, le comité d’audit et un auditeur
interne indépendant.
L’organisation du système de contrôle interne au sein de
la Société est inspirée du modèle COSO (
Committee of
Sponsoring Organization of the Threadway Commission
).
COSO est un organisme international privé reconnu en
matière de contrôle interne et de gestion des risques.
Le contrôle interne comprend un ensemble de moyens,
de comportements, de procédures et d’actions adap-
tés aux caractéristiques propres de la Société qui :
contribuent à la maîtrise de ses activités, à l’efficacité
de ses opérations et à l’utilisation efficiente de ses
ressources, et
lui permettent de prendre en compte de manière
appropriée les risques significatifs, qu’ils soient opé-
rationnels, financiers ou de conformité.
Précisément, le contrôle interne vise à s’assurer :
de la fiabilité et de l’intégrité du reporting financier de
manière à ce que notamment les comptes annuels et
semestriels ainsi que les rapports annuels et semes-
triels soient conformes à la règlementation en vigueur ;
de la conduite ordonnée et prudente des affaires,
encadrée d’objectifs bien définis ;
de l’utilisation économique et efficace des moyens
engagés ;
de la mise en place des politiques générales, plans
et procédures internes ;
du respect des lois et règlements.
Afin de s’assurer d’une approche efficace de la ges-
tion des risques et de l’environnement de contrôle,
le conseil d’administration et les dirigeants effectifs
se sont ainsi fondés sur les recommandations in-
ternationales et les bonnes pratiques en la matière
ainsi que sur le modèle des trois lignes de défense :
la première ligne de maîtrise est celle des opérations ;
la deuxième ligne de maîtrise est celle des fonctions
mises en place pour assurer le suivi du contrôle des
risques et de la conformité (
risk manager
et
com-
pliance officer
) ;
la troisième ligne de maîtrise est celle de l'assurance
indépendante fournie par l'audit interne.
Ces fonctions sont assurées de manière adéquate et avec
l’indépendance requise compte tenu de la taille de l’en
-
treprise et de ses ressources comme il est décrit ci-après.
Conformément à la loi et à la circulaire de la FSMA
2019_05 du 19 février 2019, les dirigeants effectifs éta-
blissent dans le mois qui précède l’assemblée générale
ordinaire un rapport sur le contrôle interne à l’attention
de la FSMA et du commissaire de la Société. Ce rapport
contient notamment la description du processus de
contrôle interne, la description des procédures clés de
la Société et enfin l’évaluation du processus.
Conformément à l’article 17 de la loi du 12 mai 2014,
la loi "SIR", la Société dispose de trois fonctions de
contrôle interne à savoir un
compliance officer
, un
risk
manager
et un auditeur externe indépendant.
72
COMPLIANCE OFFICER
Le
compliance officer
est chargé de veiller au respect des
lois, réglementations et règles de conduite applicables à
la Société, en particulier les règles liées à l’intégrité des
activités de la Société, ainsi qu’au respect des obliga-
tions relatives aux transactions sur actions de la Société.
Stéphanie Vanden Broecke, dirigeant effectif, a été dé-
signée comme
compliance officer
.
POLITIQUE D’INTÉGRITÉ
La politique d’intégrité d’Ascencio est un volet important
de sa bonne gouvernance.
Ascencio met en œuvre, gère et évalue un ensemble
d’instruments ayant pour objectif une régularisation
des comportements, en vue d’assurer la cohérence de
ceux-ci avec la poursuite des finalités de l’organisation
et ses valeurs.
ÉTHIQUE D'ENTREPRISE
Ascencio agit dans le plus strict respect de l’éthique en
mettant l’accent sur les valeurs d’honnêteté, d’intégrité
et d’équité dans tous les domaines.
Elle ne tolère aucune forme de corruption et refuse
d’entrer en relation avec des personnes impliquées
dans des activités illégales ou suspectées de l’être.
ACTIVITÉS POLITIQUES
Ascencio agit d’une manière socialement responsable
selon les lois du pays dans lequel elle opère, tout en
poursuivant des objectifs commerciaux légitimes. Elle
ne finance et ne participe pas à un parti ou à une orga-
nisation politique quelconque.
CONFLITS D'INTÉRÊTS
Ascencio veille à ce que toute personne travaillant en
son sein agisse conformément à la déontologie et aux
principes de bonne conduite des affaires et du secret
professionnel. Tout membre du personnel ayant un
conflit d’intérêts est chargé d’en aviser immédiatement
son responsable. De même, un administrateur devra en
aviser le Président du conseil d’administration et s’abs-
tiendra de participer au processus de prise de décision.
Enfin, un administrateur confronté à une
corporate op-
portunity
devra en aviser le Président et immédiatement
appliquer la procédure des
chinese wall.
Pour plus d’informations sur les règles préventives
en matière de conflits d’intérêts, nous nous référons
aux développements de la section y consacrés dans le
présent rapport.
PRÉVENTION DU DÉLIT D'INITIÉ
Les membres des organes de la Société et du personnel
qui ont l’intention de réaliser des transactions avec
les actions Ascencio doivent le déclarer au préalable
au
compliance officer
. Il leur est strictement interdit
d’acheter ou de vendre des actions pendant les périodes
fermées. Il leur est également interdit de communiquer
cette information à des tiers – y compris les membres
de leur famille.
RAPPORT DE GESTION 73
RÈGLES PRÉVENTIVES DES ABUS DE MARCHÉ
En application du règlement européen (ci-après "le Règle-
ment
7
") et de la loi (ci-après la "Loi
8
") relatifs aux abus de
marché, la Société a défini, en sa qualité d’émetteur, une
politique de prévention en matière d’utilisation d’infor-
mations privilégiées liées à ses instruments financiers.
Ces règles s’appliquent :
aux membres de l’organe d’administration de l’admi-
nistrateur statutaire unique d’Ascencio ;
aux responsables de haut niveau qui, sans être
membres de l’organe visé supra, disposent d’un accès
régulier à des informations privilégiées concernant
directement ou indirectement la Société et du pou-
voir de prendre des décisions de gestion concernant
l’évolution future et la stratégie d’entreprise de la
Société ; ci-après "les dirigeants"
aux personnes susceptibles de disposer d’informa-
tions privilégiées en raison de leur implication dans
la préparation d’une opération déterminée.
INFORMATIONS PRIVILÉGIÉES
Une information privilégiée est une information à ca-
ractère précis qui n’a pas été rendue publique, qui
concerne, directement ou indirectement, la Société,
un ou plusieurs instruments financiers, et qui, si elle
était rendue publique, serait susceptible d’influencer
de façon sensible le cours des instruments financiers
concernés ou le cours d’instruments financiers dérivés
qui leur sont liés.
Ascencio veille à ce que les informations privilégiées
soient rendues publiques dès que possible et d’une
façon permettant un accès rapide et complet à ces in-
formations ainsi qu’une évaluation correcte et rapide
de celles-ci par le public.
Ascencio affiche et conserve, sur son site internet (www.
ascencio.be), pour une période d’au moins 5 ans, toutes
les informations privilégiées qu’elle est tenue de publier.
Ascencio peut, sous sa propre responsabilité, différer
la publication d’une information privilégiée à condition
que toutes les conditions suivantes soient réunies :
la publication immédiate est susceptible de porter
atteinte aux intérêts légitimes de l’émetteur ;
le retard de la publication n’est pas susceptible d’in-
duire le public en erreur ;
l’émetteur est en mesure d’assurer la confidentialité
de ladite information.
Lorsque l’émetteur a différé la publication d’une in-
formation privilégiée, il en informe par écrit la FSMA
immédiatement après la publication de l’information.
7 Règlement (UE) n° 596/2014 du Parlement européen et du Conseil du 16 avril
2014 sur les abus de marché et abrogeant la directive 2003/6/CE du Parle-
ment européen et du Conseil et les directives 2003/124/CE, 2003/125/CE et
2004/72/CE de la Commission.
8 Loi du 27 juin 2016 modifiant, en vue de transposer la directive 2013/50/UE
et de mettre en œuvre le règlement 596/2014, la loi du 2 août 2002 relative
à la surveillance du secteur financier et aux services financiers, la loi du 16
juin 2006 relative aux offres publiques d’instruments de placement et aux
admissions d’instruments de placement à la négociation sur des marchés
réglementés, ainsi que la loi du 2 mai 2007 relative à la publicité des partici-
pations importantes dans des émetteurs dont les actions sont admises à la
négociation sur un marché réglementé.
74
INITIÉ
Toute personne qui dispose d’une information privi-
légiée ne peut :
faire usage de l’information privilégiée en acquérant
ou cédant, pour son compte ou pour le compte de
tiers, directement ou indirectement, des instruments
financiers ;
faire usage de l’information privilégiée en annulant ou
modifiant un ordre de bourse qui a été passé avant
que la personne ne détienne l’information privilégiée ;
recommander, sur la base de cette information privi-
légiée, à une autre personne d’acquérir ou de céder
des instruments financiers concernés ou inciter cette
personne à procéder à une telle acquisition ou à une
telle cession ;
recommander, sur la base de cette information privi-
légiée, à une autre personne d’annuler ou de modifier
un ordre de bourse existant ou inciter cette personne
à procéder à une telle annulation ou modification ;
divulguer à une autre personne l’information privilé-
giée, sauf si et à condition que :
· cette divulgation ait lieu dans le cadre normal de
l’exercice de son travail, de sa profession ou de ses
fonctions ;
· le destinataire de l’information soit soumis à une
obligation légale, règlementaire, statutaire ou contrac-
tuelle de confidentialité ; et
· cette divulgation soit limitée sur base du
need to know
.
LISTE D’INITIÉS
Le
compliance officer
établit et tient à jour une liste de
toutes les personnes qui ont un accès à l’information
privilégiée. Cette liste comprendra une section appelée
"section des initiés permanents" reprenant toutes les
personnes qui, en raison de leur fonction ou de leur
position, ont en permanence accès à l’ensemble des
informations privilégiées de la Société.
Le
compliance officer
prend toutes les mesures raison-
nables pour s’assurer que les personnes figurant sur
la liste d’initiés reconnaissent par écrit les obligations
légales et règlementaires qui en découlent et aient
connaissance des sanctions applicables en cas d’opé-
ration d’initié ou de divulgation illicite d’information
privilégiée.
PUBLICATION DES TRANSACTIONS
EFFECTUÉES PAR LES PERSONNES
EXERÇANT DES RESPONSABILITÉS
DIRIGEANTES
Les dirigeants et les personnes qui leur sont étroitement
liées doivent notifier au
compliance officer
et à la FSMA
toute transaction
9
effectuée pour leur compte propre et
se rapportant aux instruments financiers de la Société
au plus tard dans un délai de trois jours ouvrables après
la date de la transaction, au moyen d’une notification
en ligne via l’application disponible sur le site internet
de la FSMA (www.fsma.be).
Ces transactions seront ensuite publiées sur le site
internet de la FSMA susmentionné.
PÉRIODES FERMÉES
ET D’INTERDICTION
Outre les interdictions visées ci-dessus, les dirigeants
ne peuvent effectuer d’opérations sur instruments
financiers, ni pour leur compte, ni pour le compte
d’un tiers, directement ou indirectement, pendant
une période fermée à savoir :
la période de trente jours calendaires précédant la
date de publication des résultats annuels ;
la période de trente jours calendaires précédant la
date de publication des résultats semestriels ;
étant entendu qu’à chaque période s’ajoute le jour de
bourse au cours duquel la publication des résultats a lieu.
Les dirigeants ne peuvent en outre effectuer d’opéra-
tions sur instruments financiers, ni pour leur compte,
ni pour le compte d’un tiers, directement ou indirec-
tement, pendant une période au cours de laquelle la
Société et/ou certains dirigeants sont en possession
d’une information privilégiée.
9 C’est-à-dire toute transaction ultérieure une fois le montant de 5.000 EUR
atteint au cours d’une année civile.
RAPPORT DE GESTION 75
WHISTLEBLOWING POLICY
Conformément à la législation en vigueur, la Société a
mis en place une politique de signalement, également
appelée "
whistleblowing policy
", qui permet à toutes les
parties prenantes, qu'il s'agisse d'employés, de consul-
tants internes, de membres du conseil d'administration
ou d'autres, de signaler en toute confidentialité des
agissements répréhensibles ou non-conformes. Cette
politique vise à encourager la remontée d'informations
sur d'éventuelles malversations tout en garantissant la
transparence, l'intégrité au sein de l'organisation, et en
protégeant le lanceur d'alerte des représailles.
RISK MANAGER
Stéphanie Vanden Broecke, dirigeant effectif, assume
la fonction de
risk manager
au sein d’Ascencio.
La politique de gestion des risques fait partie intégrante
de la stratégie et de la bonne gouvernance d’Ascencio. Il
s’agit d’un processus continu par lequel la Société traite
méthodiquement les risques inhérents ou externes à ses
activités et ce, dans une recherche de performance durable.
La politique de gestion des risques et la méthodologie
développée consistent en l’identification, l’analyse et
le traitement des risques selon un processus annuel à
réaliser par le
risk manager
en collaboration avec les per-
sonnes clés d’Ascencio et en fonction des compétences
et responsabilités de chacun au sein de l’organisation.
Le cas échéant, le
risk manager
se fait assister par un
consultant externe.
La méthodologie appliquée consiste en :
une revue critique de l’univers de risques par discus-
sion avec le management d’Ascencio. Les principaux
axes étant :
· l’environnement général de la Société ("le marché") ;
· son cœur de métier ("les opérations") ;
· la gestion des ressources financières ;
· l’évolution de la réglementation applicable à la Société
et à ses activités.
une évaluation de l’impact potentiel de chaque risque
selon 4 critères (financier, opérationnel, légal, répu-
tation) selon une échelle de gravité à 4 niveaux par le
management d’Ascencio assisté de personnes clés
de l’organisation ;
une évaluation de l’appétit pour chaque risque par le
conseil d’administration ;
une évaluation du niveau de maîtrise des risques
(maturité des procédures de contrôle, existence d’un
historique de préjudices).
Le processus de gestion des risques doit permettre
l’identification et l’appréhension des aléas positifs ou
négatifs des facteurs qui affectent les activités ou la
stratégie de la Société.
Une approche structurée de la gestion des risques im-
pose une bonne interprétation des guides, standards et
cadre de référence de la gestion des risques et la mise
en place de différents outils tels que la cartographie et
le registre des risques.
Les risques font l’objet d’une évaluation annuelle et
les conclusions de l’analyse sont présentées au comité
d’audit qui en fait rapport au conseil d’administration.
De plus, chaque projet majeur fait l’objet d’une analyse
de risques spécifiques améliorant la qualité de l’infor-
mation dans le processus de prise de décision.
Pour plus d’informations sur la gestion des risques,
nous nous référons à la section "Facteurs de risques"
du présent rapport.
AUDIT INTERNE INDÉPENDANT
Une mission d’audit interne a été confiée à BDO pour
l’exercice écoulé.
Cédric Biquet, dirigeant effectif, a été désigné comme
responsable en interne de la fonction d’audit interne
au sein de la Société.
L'auditeur interne exerce quant à lui une activité de
contrôle et de conseil et s’assure de la régularité de
la gestion de la Société relativement au suivi de ses
procédures.
Au cours de l’exercice écoulé, les travaux de l’auditeur
interne ont porté sur le processus de valorisation des
immeubles.
Le rapport de l’auditeur interne a été présenté au comité
d’audit qui en a fait rapport au conseil d’administration.
76
ÉLEMENTS SUSCEPTIBLES
D’AVOIR UNE INCIDENCE
EN CAS D’OFFRE PUBLIQUE
Ascencio expose ci-dessous les éléments qui, en vertu
de l’article 34 de l’Arrêté Royal du 14 novembre 2007
relatif aux obligations des émetteurs d’instruments
financiers admis à la négociation sur un marché régle-
menté, pourraient avoir une incidence en cas d’offre
publique d’acquisition :
1. La structure du capital avec, le cas échéant, une in-
dication des différentes catégories d'actions et, pour
chaque catégorie d'actions, les droits et obligations
qui lui sont attachés et le pourcentage du capital social
total qu'elle représente ;
2. Toute restriction légale ou statutaire au transfert de
titres ;
3. Les détenteurs de tout titre comprenant des droits
de contrôle spéciaux et une description de ces droits ;
4. Le mécanisme de contrôle prévu dans un éventuel
système d'actionnariat du personnel, quand les droits de
contrôle ne sont pas exercés directement par ce dernier ;
5. Toute restriction légale ou statutaire à l'exercice du
droit de vote.
Le capital social d’Ascencio SA s’élève à 39.575.910 EUR
et est représenté par 6.595.985 actions au 30/09/2023.
Les actions sont nominatives ou dématérialisées, toutes
entièrement libérées et sont sans désignation de valeur
nominale. Il n’y a qu’une seule catégorie d’actions.
Il n’existe pas de restriction légale ou statutaire au trans-
fert des titres.
Il n’existe pas de détenteur de titre avec des droits de
contrôle spéciaux.
Il n’existe pas de système d’actionnariat du personnel.
Il n’existe aucune restriction légale ou statutaire du
droit de vote.
6. Les accords entre actionnaires, qui sont connus de
l'émetteur et peuvent entraîner des restrictions au trans
-
fert de titres et/ou à l'exercice du droit de vote ;
Il n’existe pas de restriction concernant la cession de
leur participation dans le capital de la Société.
7. Les règles applicables à la nomination et au rempla-
cement des membres de l'organe d'administration ainsi
qu'à la modification des statuts de l'émetteur ;
En ce qui concerne les règles applicables à la nomination
et au remplacement des membres de l'organe d'admi-
nistration, il est renvoyé à la section "composition du
conseil d’administration" du présent rapport.
En ce qui concerne les règles applicables à la modifica-
tion des statuts, conformément à la législation SIR, tout
projet de modification des statuts doit préalablement
être soumis à la FSMA pour approbation. Au surplus,
les règles édictées par le Code des Sociétés et des
Associations s’appliquent.
8. Les pouvoirs de l'organe d'administration, en parti-
culier concernant le pouvoir d'émettre ou de racheter
des actions ;
En date du 5 juillet 2023, l’assemblée générale extraordi-
naire d’Ascencio SA a décidé de supprimer, pour autant
que de besoin, purement et simplement les autorisations
conférées à l’administrateur statutaire unique (ancien
gérant statutaire) en lien avec le capital autorisé par
l’assemblée générale extraordinaire du 17 octobre 2019
suivant procès-verbal publié aux annexes du Moniteur
Belge du 25 novembre 2019, sous le numéro 15013964
et d'accorder à l’administrateur unique une autorisation
statutaire d’augmenter le capital en application des
articles 7 :198 et suivants du Code des Sociétés et des
Associations.
RAPPORT DE GESTION 77
Ainsi conformément à l’article 8 des statuts d’Ascencio
SA, l’administrateur statutaire unique est autorisé à
augmenter le capital en une ou plusieurs fois à concur-
rence d’un montant maximal de :
a. dix-neuf millions sept cent quatre-vingt-sept mille
neuf cent cinquante-cinq euros ( € 19.787.955,00) soit
cinquante pour cent (50 %) du montant du capital à la
date du 5 juillet 2023, si l’augmentation de capital à
réaliser est une augmentation de capital par apports
en numéraire,
i. avec possibilité d’exercice du droit de préférence
pour les actionnaires de la Société, tel que prévu aux
articles 7 :188 et suivants du Code des Sociétés et
des Associations, ou
ii. avec possibilité d’exercice du droit d’allocation
irréductible pour les actionnaires de la Société, tel
que prévu à l’article 26, §1, al. 1 et 2 de la loi SIR ;
b. sept millions neuf cent quinze mille cent quatre-
vingt-deux euros ( € 7.915.182,00), soit vingt pour
cent (20 %) du montant du capital à la date du 5 juillet
2023, si l’augmentation de capital à réaliser est une
augmentation de capital dans le cadre de la distribution
d’un dividende optionnel, tel que prévu à l’article 26,
§1, dernier al. de la loi SIR ; et
c. trois millions neuf cent cinquante-sept mille cinq
cent nonante-et-un euros ( € 3.957.591,00-), soit dix
pour cent (10 %) du montant du capital à la date du 5
juillet 2023 pour :
i. des augmentations de capital par apports en nature,
ii. des augmentations de capital par apports en numé-
raire sans possibilité d’exercice par les actionnaires
de la Société du droit de préférence ou du droit d’al-
location irréductible, ou
iii. toute autre forme d’augmentation de capital.
Le capital, dans le cadre de cette autorisation, ne pourra
en aucun cas être augmenté d’un montant supérieur au
montant cumulé des différentes autorisations visées
ci-dessus en matière de capital autorisé.
Cette autorisation est conférée pour une durée de cinq
ans à compter de la publication aux Annexes du Moni-
teur Belge du procès-verbal de l’assemblée générale
extraordinaire du 5 juillet 2023, soit le 3 août 2023,
ayant consenti cette autorisation.
Cette autorisation est renouvelable par période de cinq
années maximum, par décision de l’assemblée générale
prise selon les règles pour la modification des statuts,
moyennant le consentement préalable et exprès de
l’administrateur unique.
Pour le surplus, nous nous référons à la section "Décla-
ration de gouvernance d’entreprise" du présent rapport
annuel.
9. Tous les accords importants auxquels l'émetteur est
partie et qui prennent effet sont modifiés ou prennent
fin en cas de changement de contrôle de l'émetteur
à la suite d'une offre publique d'acquisition, et leurs
effets, sauf lorsque leur nature est telle que leur divul
-
gation porterait gravement atteinte à l'émetteur ; cette
exception n'est pas applicable lorsque l'émetteur est
spécifiquement tenu de divulguer ces informations en
vertu d'autres exigences légales ;
La Société a, conformément aux usages prévus dans ses
contrats de financement, des clauses de changement
de contrôle qui permettent à la banque de demander
un remboursement anticipé des crédits en cas de chan-
gement de contrôle de la Société. La réalisation de ces
clauses pourrait avoir un impact négatif sur la Société.
Ces clauses font l’objet d’une approbation par l’assem-
blée générale des actionnaires conformément à l’article
7 :151 du Code des Sociétés et Associations.
10. Tous les accords entre l'émetteur et les membres
de son organe d'administration ou son personnel, qui
prévoient des indemnités si les membres de l'organe
d'administration démissionnent ou doivent cesser leurs
fonctions sans raison valable ou si l'emploi des membres
du personnel prend fin en raison d'une offre publique
d'acquisition ;
Il existe un accord entre Vincent H. Querton et
Ascencio SA dans l’hypothèse où la Société mettrait fin
à la convention de management les liant de manière
anticipée et unilatérale. Pour une évaluation de cette
indemnité potentielle, nous nous référons à la section
"Rapport de rémunération" du présent rapport annuel.
MARCHÉ IMMOBILIER DU RETAIL
LE MARCHÉ DE L’IMMOBILIER COMMERCIAL
EN BELGIQUE
L’économie belge, l’une des plus stables d’Europe, s’est
globalement montrée résiliente face à une série de chocs
ces dernières années : Covid-19, inondations durant l’été
2021 puis, conséquence entre autres de la guerre en
Ukraine, crise énergétique et salariale en 2022.
Après une forte expansion (+6 %) enregistrée en 2021,
le PIB belge a continué à croître en 2022 (+3,1 %) au
même rythme que la moyenne des pays de la zone
euro ; le commerce extérieur, la consommation privée
des ménages et les dépenses des administrations pu-
bliques ayant contribué positivement à cette croissance.
Au niveau de l’emploi, la Belgique bénéficie d’un marché
du travail solide - le taux de chômage harmonisé s’est
élevé à 5,6 % en 2022, inférieur à celui de la même pé-
riode de l’année précédente et bien en dessous de la
moyenne de la zone euro (6,5 %) - malgré un taux de va-
cance d’emploi élevé (4,7 % contre 2,6 % en moyenne en
zone euro) avec des pénuries de compétences dans des
secteurs clés comme la construction et l’informatique.
Enfin, le taux d’inflation annuel sur l’année 2022 s’est
élevé à 10,2 % soit une dynamique légèrement supé-
rieure aux moyennes de l’Union Européenne (+9,3 %) et
de la zone euro (+8,5 %) – mais a cependant baissé de
manière significative au cours des mois suivants pour
atteindre 4 % en août 2023.
La demande de locaux commerciaux en 2022 a été
particulièrement importante, atteignant un record
de 516.000 m² pour environ 1.000 opérations fi-
nalisées. Dynamisé par le commerce de périphérie
(330.000 m²), ce chiffre dépasse le record de l’année
précédente (480.000 m²).
Cette performance s’explique par une certaine confiance
retrouvée des retailers – malgré une baisse générale des
ventes au détail suite à la flambée des prix des denrées
alimentaires et de l’énergie, mais compensée en partie
par l’indexation des salaires et une augmentation de la
fréquentation des sites commerciaux et les nombreux
développements en périphérie qui ont entrainé dans
leurs sillons une augmentation de la demande locative
pour cette catégorie d’actifs.
Indicateurs économiques (en %) 2019 2020 2021 2022
Évolution annuelle du PIB ( % de variation annuelle) 2,1 -5,7 6,1 3,1
Évolution annuelle du taux de chômage
1
5,5 5,8 6,3 5,6
Evolution annuelle de l’inflation ( % de variation) 0,9 0,4 6,6 10,2
Source BNB & Inflation.eu
1 Cette série correspond aux résultats de l’enquête sur les forces de travail (EFT,
pour les 15 ans et plus), ajustés mensuellement en utilisant les données adminis-
tratives nationales, conformément à la méthodologie Eurostat.
RAPPORT DE GESTION 79
D · RAPPORT IMMOBILIER
Le take-up dans les high-streets et les centres commerciaux – stables avec respectivement 124.000 m² et
61.000 m² de prises en occupation - fut en grande partie réalisé sur des sites existants, car, hormis l’expansion
du Westland Shopping à Anderlecht, aucun nouveau projet majeur n’a été développé en 2022.
Au niveau de la demande, la croissance observée en
2022 est, entre autres, due à l’expansion des chaînes de
supermarchés (Jumbo, Albert Heijn, Delhaize, Carrefour,
Lidl, etc.), à la popularité croissante des formules de
loisirs (O’Learys, MONK, Basic Fit, etc.) et à la signature
de plusieurs baux importants dans le secteur de la mode
(JBC, Zara, H&M, P&C, New Yorker, Nike, etc.).
Une analyse plus spécifique de cette demande montre
que les enseignes basent leur développement sur un
réseau composé majoritairement de magasins gérés
par des indépendants, plus habiles à s’adapter à l’évo-
lution du comportement des consommateurs comme
l’ouverture les dimanches par exemple.
Fin septembre 2023, le compteur affichait 598 transac-
tions pour une superficie totale de 295.550 m² pour 600
opérations (vs 350.000 m² à la même période en 2022).
Le fait que le take-up soit inférieur à celui de l’an dernier
est principalement lié à la baisse d’activité dans la location
de commerces de périphérie et de parcs d’activités com
-
merciales. Dans ce segment, l’occupation a reculé de plus
de 27 % et on a noté un quart de transactions en moins.
Peu de nouveaux projets sont loués actuellement, à
l’exception du Frun Park de De Vlier à Châtelineau.
Les centres commerciaux ont également performé à
nouveau avec un take-up de 35.000 m² (-5 %) et 113
transactions (+5 %). Des transactions importantes
ont notamment été conclues avec SportsDirect.com
(1.700 m
2
) dans Rive Gauche, Naumy (1.665 m
2
) dans les
Galeries St-Lambert et BasicFit (1.523 m
2
) aux Bastions.
Avec un take-up record de 93.000 m², le segment des
high-streets peut toutefois être considéré comme le seg-
ment fort du marché. L’occupation est même supérieure
d’un quart à la moyenne des années précédentes. 10
transactions de plus de 1.000 m² ont notamment été
finalisées, les principales d’entre elles sont New Yorker
(2.549 m²) à Bruges, H&M (2.353 m²) à Namur et C&A
(2.200 m²) à Hasselt.
Parmi les prises en location enregistrées jusque fin
septembre 2023, l’Horeca reste le secteur le plus ac-
tif, représentant 22 % des transactions. La mode et la
décoration de la maison complètent le trio de tête, bien
qu’elles restent toutes deux bien en deçà des niveaux
de ces 5 dernières années.
Comme les années précédentes, la répartition géogra-
phique du commerce de détail montre une prépondérance
pour la région flamande, où 61 % des transactions ont
eu lieu. La Région wallonne représente 20 % des transac
-
tions et les 19 % restants ont été enregistrés à Bruxelles.
80
2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022
600.000
500.000
400.000
300.000
200.000
100.000
0
Rues commerçantes
Centres commerciaux
Retail parks
VACANCE LOCATIVE
La vacance locative et le take-up ne sont pas des vases
communicants et peuvent très bien augmenter paral-
lèlement mais en plus d’un montant record de prise en
location, la vacance locative a baissé pour la 2
e
année
consécutive ; Fin 2022, 22.557 immeubles commerciaux
étaient inoccupés, le taux de vacance passant de 11,6
à 11,3 %.
L’explication pourrait résider à nouveau dans le nombre
limité de nouveaux développements d’envergure, une
forte demande en petits formats de proximité (sans
doute une conséquence de la crise sanitaire) couplée à
une tendance de reconversion des espaces commerciaux
en bureaux ou en logements.
Fin 2022, 8,4 % de l’espace commercial est vacant en
Région flamande, près de 10 % en Région wallonne et
9,1 % en Région bruxelloise.
VALEURS LOCATIVES
Les loyers dans le secteur du commerce de détail avaient
subi des corrections baissières ces dernières années,
principalement en raison de la crise sanitaire et de la
concurrence accrue du e-commerce.
Depuis 2021, on note cependant une certaine stabilité
dans les loyers prime.
Dans la catégorie high-street, ce loyer oscille entre
1.550 et 1.650 EUR/m²/an htva. Il est de 1.050 à
1.150 EUR/m
2
/an htva pour les centres commerciaux.
Plus résilient aux perturbations des crises succes-
sives, le segment de la périphérie voit quant à lui
son loyer prime moyen dépasser les 170 EUR/m²/
an htva pour une surface d’environ 1.000 m² en
2023, en légère progression par rapport aux années
précédentes (160 EUR/m
2
/an htva en 2020 et 2021,
170 EUR/m
2
/an htva en 2022).
RAPPORT DE GESTION 81
ÉVOLUTION DES LOYERS
PRIME
EN RETAIL
2015 2016 2017 2018 2019 2020 20222021
2.250
2.000
1.750
1.500
1.250
1.000
750
500
250
0
Retail parks Centres commerciaux Rues commerçantes
En 2022, 8,5 millions de belges ont effectué 170 millions
d’achats en ligne (vs 160 millions en 2021), pour un
montant global de 14,7 milliards EUR (vs 11,7 milliards
EUR en 2021).
2
L’e-commerce entre de plus en plus dans les mœurs
(+75 % en 5 ans) : 15 % des dépenses en produits sont
réalisées en ligne. Pour les services, ce chiffre atteint
même 66 % (billets d’avion, hébergements, activités
récréatives, événements culturels, etc.).
Dans le segment des produits "physiques", les trois
principales catégories de dépenses sont les mêmes
en 2022 qu’en 2021. L’habillement reste le premier
poste de dépense (22 %), devant l’alimentation et biens
connexes (15 %) et les chaussures et accessoires (11 %).
VENTES RETAIL EN LIGNE
VS NOMBRE DE TRANSACTIONS
82
Montant des ventes en ligne (en milliards EUR)
Nombre de transactions en ligne (millions)
180
160
140
120
100
80
60
40
20
0
16
15
14
13
12
11
10
9
8
7
6
5
4
3
2
1
0
2017 2018 2019 2020 20222021
Montant des ventes en ligne Nombre de transactions en ligne
2 Selon une enquête menée par GFK pour BeCommerce, la fédération belge
du commerce en ligne.
MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT ET PERSPECTIVES
Alors qu’en 2020 et 2021, le marché était retombé à des
niveaux historiquement bas, essentiellement animé par
des "
family offices
" et porté par l’acquisition de com-
merces de périphérie et de supermarchés, l’année 2022
a marqué le retour de l’appétit foncier pour le commerce
urbain ainsi que celui des investisseurs institutionnels.
Alors que les investissements en bureaux et en logistique
se sont asséchés l’été 2022, l’immobilier commercial a
su profiter au mieux de la correction que les rendements
et les loyers avaient déjà subis durant la pandémie ; une
période pendant laquelle il n’était pas encore question
de guerre, d’inflation galopante et de hausse des taux
de rendement, ce qui a débouché sur un volume de
774 millions EUR (source : Expertise) répartis sur plus
de 140 transactions.
Le marché s’est essentiellement exprimé sur des tran-
sactions de petite à moyenne taille (pas de vente dans
le segment des centres commerciaux en 2022).
Malgré le retour des commerces urbains, l’activité dans
le segment des commerces de périphérie et des super-
marchés (110 millions EUR rien que pour ce secteur) est
restée soutenue et avec un montant de 437 millions EUR
(vs 317 millions EUR en 2021 et 303 millions EUR sur
moyenne annuelle), soit le volume le plus élevé de ces
10 dernières années.
Parmi les plus importantes transactions de l’année
2022, notons la vente du Shopping Fléron de Re-
devco (35 millions EUR), d’un portefeuille de 11 su-
permarchés d’Equilis au groupe Vanhee (30 millions
EUR), deux acquisitions de Pertinea à Bree (Gerdingen
Park) et Gosselies (Parenthèse - Equilis), les ventes
de Court-Village à Court-Saint-Etienne et des phases
2 et 3 des Papeteries de Genval par Equilis, la vente
du flagship store de l’enseigne Zara et de ses com-
merces adjacents à Bruxelles (60 millions EUR), du
socle commercial de l’Antwerp Tower à "La Baloise"
(35 millions EUR) et de l’ex-Sarma au Korenmarkt à
Gand à QRF (21 millions EUR).
RAPPORT DE GESTION 83
Rues commerçantes Centres commerciaux Retail parks
2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022
2.500
2.000
1.500
1.000
500
0
(en MEUR)
L’activité semble soutenue en 2023. Des mandats sont
en cours pour la vente des portefeuilles de Mitiska (5
retail parks dont Malinas), De Vlier (3 retail parks) et
Nextensa (retail park à Zaventem), et l’activité repart à
la hausse dans le segment des high-streets (investisse-
ment de FICO au Meir à Anvers et un vaste patrimoine
de magasins urbains, notamment à Anvers, Bruxelles
et Gand, est sur le point de changer de propriétaire).
Mi-septembre 2023, le volume d’investissement a atteint
585 millions EUR, soit 5 % de plus que la moyenne sur
5 ans à la fin du troisième trimestre.
45 % de ce volume investi concerne les retail parks et
autres commerces de périphérie, 32 % des magasins
en high-street et 23 % des magasins dans la catégorie
des centres commerciaux. Dans ce dernier segment, la
transaction la plus importante concerne une partie du
Woluwe Shopping Center (la partie encore détenue par
AG Real Estate a été vendue pour 69,6 millions EUR à
Eurocommercial Properties, qui a désormais la pleine
propriété du centre). La deuxième transaction est la
vente, pour 60 milliards EUR, par IRET Development
à Axa du Grand Bazar à Anvers (17.900 m² pour 50
boutiques rénovées en 2011). Il s’agit, depuis la crise
sanitaire, des 2 premiers contrats signés.
Dans le segment des magasins de périphérie, 23 tran-
sactions ont été enregistrées depuis le début de l’année,
la plus importante étant la vente du Shopping Pajot à
Sint-Pieters-Leeuw, dans la périphérie de Bruxelles, pour
40 millions EUR à des investisseurs privés.
TOP TRANSACTIONS 2022
84
Asset Catégorie Valeur (estimée) Acheteur Agent
Bruxelles, Rue Neuve 20 (Zara) Rue commerçante 60 MEUR Lone Star Funds
CBRE
JLL
Savills
Fléron, Shopping Fleron Retail park 35 MEUR Privé CBRE
Anvers, Meir 23 Rue commerçante 35 MEUR Bestseller CW
Anvers, De Keyserlei 5,
Anvers Tower Retail
Rue commerçante 35 MEUR Baloise Insurance
Avenue
CBRE
Portfolio Equilis Intermarché Retail park 30 MEUR Groep Vanhee
CBRE
CW
Gosselies N5, Parenthèse Retail park 23 MEUR Pertinea CW
Bree, Sportlaan, Gerdingen Park Retail park 22 MEUR Pertinea
DG Real Estate
CW
Ghent, Korenmarkt 1 Rue commerçante 21 MEUR QRF
Avenue
CW
Dour, Rue d'Elouges, Espace C Retail park 20 MEUR Privé N/A
Bruxelles, Rue Neuve 39 Rue commerçante 14 MEUR Immobilière Sontag N/A
Source : Expertise Database 2023
ER
millions EUR- hors portfolio
RAPPORT DE GESTION 85
Catégorie Adresse Ville
Superficie
totale
Prix Vendeur Achateur
Centre commercial Rue St Lambert 1 Bruxelles 10.000 70 MEUR
AG Real
Estate
Eurocommercial
Properties
Centre commercial
Beddeenstraat 2 /
Groenplaats
Anvers 17.904 65 MEUR
Axa IM Real
Estate
IRET
Development
Centre-ville Rue Neuve 20 Bruxelles 5.800 60 MEUR
Private
Investor
Belgium
Lone Star Funds
Retail park Bergensesteenweg 65 St-Pieters-Leeuw 15.000 40 MEUR RVM Invest
Private Investor
Belgium
Centre-ville De Keyserlei 7 Anvers 4.200 35 MEUR Matexi
Baloise
Insurance
Centre-ville Meir 61-63 Anvers 1.645 16 MEUR Prowinko FICO
Retail park Zeelsebaan 83 Dendermonde 16.000 11 MEUR Primonial
Private Investor
Belgium
Commerce
de périphérie
Antwerpsesteenweg
384
Lier 3.000 9 MEUR
Group
Bouwen
Private Investor
Belgium
TAUX DE RENDEMENT
ÉVOLUTION DES RENDEMENTS PRIME VS DES OBLIGATIONS D’ÉTAT
Rues commerçantes Centres commerciaux Retail parks Obligations de l’état -10ans
7,00 %
6,00 %
5,00 %
4,00 %
3,00 %
2,00 %
1,00 %
0,00 %
-1,00 %
2015 2016 2017 2018 2019 2020 20222021
Les taux de rendement ont subi une correction à la
hausse au dernier trimestre 2022 ; selon le Cabinet
international Cushman & Wakefield (CW), on table dé-
sormais sur un rendement prime de 4,70 % en pieds
d’immeuble (vs 4,35 % en 2021), secteur pour lequel
CBRE s’en tient encore à 4,50 %.
Les rendements prime des centres commerciaux ont
augmenté de 45 points de base depuis le 3
e
trimestre
2022, pour s’établir à 5,20 % actuellement.
Dans le segment de périphérie, le prime yield s’élève à
5,80 % (vs 5,60 % en 2021), et, selon CW, ne devrait pas
connaître de révision à la hausse de ses rendements
pour autant qu’il s’articule autour d’un supermarché
performant. Pour CBRE, ce type de produit de premier
ordre se négocie à 5,50 %, voire moins.
La tendance des taux de rendement est toutefois esti-
mée à la hausse pour fin 2023/début 2024.
DÉVELOPPEMENTS
Comme stipulé ci-avant, en 2022, les principaux dévelop-
pements en immobilier commerciaux se sont concentrés
sur la périphérie.
Au total 60.000 m² de nouvelles surfaces commerciales
ont été livrées en 2022 (vs un peu plus de 100.000 m²
en 2021).
Parmi les réalisations notables citons Rich’L à
Waterloo (23.600 m²), Westpark à Veurne (11.350 m²),
ZR à Zoersel (9.875 m²), Quartier Enée à Gembloux
(10.500 m²) et Ninouter à Ninove (10.300 m²).
Les restrictions administratives ("stop béton"), le coût
du financement et l’inflation (coûts élevés des matériaux
de construction) ont eu un réel impact sur le marché et
le pipeline "réaliste" pour 2023 et 2024 est beaucoup
plus limité, avec une surface globale estimée totalisant
environ 50.000 m² sur les deux prochaines années.
Seuls les acteurs les mieux capitalisés seront capables
de supporter les surcoûts d’études de faisabilités chro-
nophages, les délais rallongés d’octroi de permis et de
recours, les modifications de plans à répétition et les
études d’impact environnemental.
Point positif, les projets qui finissent par sortir de terre
font l’objet d’un processus plus affiné offrant au mar-
ché des produits plus qualitatifs, plus esthétiques,
plus écologiques, en harmonie étroite avec les visions
urbanistiques des villes du futur.
86
OUVERTURES RETAIL & PIPELINE
Surface (m
2
) Nombre
2020 2021 2022 2023 2024 2025
120.000
100.000
80.000
60.000
40.000
20.000
0
8
6
4
2
0
Sources : BNB, SPF Economie, PME, Classes Moyennes et Energie, BeCommerce, GKK,
Cushman & Wakefield Belgium, CBRE Belgium, JLL Belux
RAPPORT DE GESTION 87
LE MARCHÉ DE L’IMMOBILIER COMMERCIAL
EN FRANCE
En 2022, la France a échappé à la récession malgré les
incertitudes liées à la crise de l’énergie, au ralentisse-
ment de l’activité économique mondiale et au resserre-
ment des conditions de financement. Avec 2 trimestres
négatifs mais non consécutifs (-0,2 % au 1
er
trimestre et
4
e
trimestre), la croissance s’est établie en fin d’année
selon l’INSEE à +2,5 % (contre +3,3 % en zone euro),
portée par le maintien de la demande des ménages et
le rebond des services.
Face à une dette publique exponentielle et selon les re-
commandations du FMI (Fonds Monétaire International),
l’arrêt des soutiens massifs accordés aux entreprises
et aux ménages a mis fin au "quoi qu’il en coûte", privi-
légiant les aides ciblées dans un contexte inflationniste
encore élevé.
L’inflation a continué à brider la consommation des mé-
nages (+1,6 % en 2021 vs +5,2 % en 2022) qui, malgré
la revalorisation de certains salaires, ont puisé dans leur
épargne pour compenser la baisse du pouvoir d’achat
(-0,6 % par habitant en 2022).
La détérioration progressive des indicateurs écono-
miques a pesé sur le moral des ménages, en baisse de
13 points en moyenne par rapport à 2021, alors que le
climat des affaires affichait une stabilité relative (-0,75
points en 2022).
Le marché de l’emploi est resté quant à lui particuliè-
rement vigoureux, même si le rythme de croissance a
faibli depuis 2021 ; le taux de chômage s’est stabilisé
à 7,2 % en fin d’année, évoluant au même rythme que
la population active.
En parallèle, les faillites d’entreprises se sont accé-
lérées (+48 % en 2022) principalement chez les TPE/
PME, confrontées au remboursement de leur PGE (Prêt
Garanti par l’Etat) et à la hausse des coûts de l’énergie.
Au 1
er
semestre 2023, l’économie française a fait preuve
de solidité. Après une très légère progression de 0,1 %
du PIB au 1
er
trimestre 2023, celui-ci a crû de 0,5 %
au 2
e
trimestre grâce au rebond des exportations, de
la production industrielle et de l’investissement des
entreprises.
Toutefois, un ralentissement au 2
e
semestre est atten-
du (+0,1 % au 3
e
trimestre et 0,2 % au 4
e
trimestre) car
entretemps, le climat des affaires est passé en dessous
de sa moyenne habituelle, tandis que l’objectif gouver-
nemental de réduction du déficit de l’Etat signifie que
les dépenses publiques ne soutiendront plus autant
l’économie.
Un rebond de la consommation paraît alors peu probable
malgré le lent reflux de l'inflation : les ménages restent
très prudents et les intentions de réaliser des achats
importants continuent de baisser.
Contrairement à 2021, où l’activité des commerces
avait pleinement profité de l’effet de rattrapage
post-Covid-19, la situation a été plus incertaine en 2022.
Après le mouvement des gilets jaunes, les grèves des
transports, l’épidémie de Covid-19 et l’envolée his-
torique des prix, l’effet de l’inflation sur les charges
Indicateurs économiques (en %) 2019 2020 2021 2022
Evolution annuelle du PIB 1,8 -7,9 6,8 2,5
Evolution annuelle du taux de chômage
(*)
8,1 7,8 7,8 7,2
Evolution annuelle de l'inflation (IPCH
**
) 1,1 0,5 1,6 5,2
Sources : JLL, INSEE
(*) : BIT, France métropolitaine, en % de la population active, moyenne annuelle
(**) : indice des prix à la consommation harmonisée
88
locatives affectant leur taux d’effort et les craintes de
récession sont de nouvelles épreuves pour le marché
français des commerces.
Ce dernier a pourtant jusque là bien résisté, bénéficiant
notamment de la poursuite des plans d’expansion des
enseignes : pour exemple, entre 2019 et 2022, le nombre
cumulé de magasins de 6 enseignes discount (ACTION,
STOKOMANI,CENTRAKOR, GIFI, B&M ET NORMAL) est
ainsi passé de 1.540 à un peu plus de 2.000 en France
(+33 % sur la période).
Les enseignes discount ne sont pas les seules à se dé-
velopper : les secteurs de l’alimentation et de la restau-
ration ont été particulièrement dynamiques, de même
que celui du sport et des loisirs (exemple : Basic Fit avec
120 clubs ouverts en 1 an soit près de 600 points de
vente ouverts depuis son arrivée sur le marché français
en 2014).
En revanche, la part des enseignes de mode continue
de se réduire.
La hausse du nombre de nouvelles enseignes étrangères
ouvrant leur première boutique en France est une autre
preuve de la résillience du marché. Tous secteurs confon-
dus, 49 enseignes étrangères ont ouvert en 2022 leur
premier magasin dans l’Hexagone (Aquazzura, David
Yurman, P448, Airness, Stussy, Ganni, etc.) soit un niveau
jamais atteint en 10 ans à l’exception de l’année 2019.
Cette hausse s’est poursuivie en 2023 : 29 nouvelles
enseignes ont été recensées de janvier à septembre
dont plusieurs enseignes de luxe et haut de gamme
(Jovadi, Dita, Palm Angels, etc.) ainsi qu’un poids lourd
du discount, l’allemand TEDI.
Très nombreuses en 2020 et 2021, des opérations de
rachats d’enseignes, en difficulté ou non, ont encore
été recensées en 2022 dans des secteurs comme la
restauration (Pitaya rachetée par le Groupe Bertrand
ou Invivo Retail qui a repris les Boulangeries Louise),
le jouet (Joué Club qui reprend LGR), la mode (JD pour
GAP) et le sport (Intersport pour Go Sport).
Au niveau des ouvertures de boutiques, les enseignes
les plus dynamiques en développement en 2022 et
début 2023 ont été Basic Fit (+126 ouvertures sur les
12 derniers mois de septembre 2022 à septembre
2023), Action (+ de 50 points de ventes), Marie Blachère
(+ 44 points de ventes), Normal (+40 points de ventes),
Dreams Donuts (39 points de ventes) ou encore Rituals
(+29 points de ventes).
VACANCE LOCATIVE
Toutes catégories confondues, la vacance s’est élevée
à 9,13 % en 2022 (vs 9,83 % en 2021) dont 6,54 % en
périphérie.
Tous secteurs confondus, les réorganisations et autres
procédures judiciaires se sont poursuivies en 2022 (14
enseignes) et se sont multipliées depuis le début de
2023 soit 32 procédures relevées à fin août.
Entre 2020 et le 3
e
trimestre 2023, on dénombre ainsi
103 procédures concernant 80 enseignes dont la ma-
jorité est active ou a été active dans le secteur textile
(44 %) ; parmi celles-ci, on relève plusieurs poids lourds
de la distribution hexagonale comme Conforama, Courte
Paille, Camaïeu, La Grande Récré, La Halle, Naf Naf,
DPAM, GAP, Sergent Major, André , etc.
Les procédures ne sont qu’une minorité à avoir abouti
à des disparitions d’enseignes. Pour autant, leur impact
sur le marché immobilier est loin d’être négligeable
compte tenu des réductions de réseaux de points de
vente auxquelles elles donnent lieu ; sur les 8.800 ma-
gasins que comptaient initialement ces 80 enseignes,
3.200 ont fermé. Si certains de ces points de vente
ont été reloués, d’autres sont toujours disponibles
à la location, posant le risque d’une hausse durable
de la vacance au sein des sites commerciaux et terri-
toires les moins prisés de France (rues secondaires de
centres-villes, galeries en déclin, zones commerciales
de second rang).
RAPPORT DE GESTION 89
VALEURS LOCATIVES
Les valeurs locatives ont été fortement impactées par
les effets des crises successives de ces dernières années
mais la tendance baissière semble néanmoins s’atté-
nuer. Ces valeurs se sont globalement maintenues sur
l’ensemble de l’année 2022.
Seuls les retail parks, type d’actif qui a plutôt bien ré-
sisté aux crises, ont vu leur valeur de référence prime
se maintenir, autour de 210 EUR/m²/an.
90
Tranche de surface Stand alone Retail park Prime Tendance
0 - 250 m² 200 - 250 230 - 300 450
251 - 500 m² 180 - 240 200 - 275 300
501 - 900 m² 150 -160 180 - 200 250
901 - 1.300 m² 140 - 190 150 - 200 220
1.301 - 2.000 m² 120 - 130 140 - 170 200
2.001 - 3.000 m² 70 - 100 100 - 130 150
Plus de 3.000 m² 60 - 90 70 - 100 120
hors DAB/DE*
* DAB = droit au bail et DE = droit d’entrée
Les Français ont dépensé près de 147 milliards EUR
sur internet en 2022. Une performance tirée par la
forte reprise des ventes de services, particulièrement
en tourisme/loisirs.
Plombées par le retour des clients en magasin et la fin
de la période Covid-19, les ventes en ligne de produits
physiques se sont toutefois stabilisées en 2023.
En règle générale, la tendance actuelle semble bien
être à la normalisation de la consommation en ligne,
liée notamment à la baisse du télétravail, la hausse de
l’inflation, des problèmes d’approvisionnement mais
aussi de la fin du retour gratuit des produits par certaines
plateformes de ventes.
(en milliards EUR)
160
140
120
100
80
60
40
20
0
2016 2017 2018 2019 2020 20222021
Source : Fevad
MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT ET PERSPECTIVES
L’année 2022 s’est positionnée comme la 3
e
meilleure
année de la décennie en termes de volumes échangés
en murs de commerces avec 5,6 milliards EUR, grâce
notamment au retour de transactions au volume supé-
rieur à 100 millions EUR (soit 16 opérations vs 7 sur les
2 dernières années dont 3 de plus de 200 millions EUR).
Ainsi, l’activité s’est principalement concentrée sur les
9 premiers mois, alors que le marché s’est fortement
contracté au 4
e
trimestre, sous l’effet de l’inflation ga-
lopante et de la remontée des taux.
Au final, la part du commerce dans l’investissement en
immobilier d’entreprise a dépassé son niveau d’avant
crise, s’élevant à 22 % et a été majoritairement animé
par les investisseurs français (76 % contre 60 % en
moyenne sur 10 ans).
L’année 2022 a également été marquée par la reprise
des volumes investis en centres-villes, à la faveur d’une
transaction supérieure à 600 millions EUR sur l’avenue
des Champs-Elysées, qui peine à retrouver le niveau
pré-pandémie (28 % en 2022 contre plus de 40 % alors)
malgré l’excellente dynamique locative en lien avec la
perspective des Jeux Olympiques.
Les centres commerciaux ont renoué avec leur niveau
de 2020 (29 %), grâce à 6 opérations supérieures à
100 millions EUR dont un tiers d’arbitrages réalisés par
URW (Carré Sénart et V2).
La valeur sûre semble rester le parc d’activités périphé-
riques et sa promesse de prix bas (21 % du total investi).
4 opérations d’envergure (plus de 80 millions EUR) ont
animé le marché 2022 sur des niveaux de valeur peu
usuels pour ce type d’actifs, dont les parcs franciliens
"Shopping Park Carré Sénart", "Mon Beau Buchelay"
et "Enox".
Cette performance exceptionnelle est le signe d’un mar-
ché arrivé à maturité pour ce secteur, les investisseurs
sont désormais familiers avec ce format, qui a fait ses
preuves depuis plusieurs années et a bien résisté à la
pandémie de Covid-19.
RAPPORT DE GESTION 91
8
7
6
5
4
3
2
1
0
2014 2015 2016 2017 2018 2020 2021 2022 2023
(8 mois)
2019
ÉVOLUTION DES VOLUMES INVESTIS EN COMMERCES
Chiffre d’affaires (milliards EUR)
7,8
5,3
5,8
4,3
4,8
6
4,6
3,3
5,6
2
92
Chiffres clés Investissement Commerces 2020 2021 2022
Volume d’investissement en France 4,6 Milliards EUR 3,3 Milliards EUR 5,6 Milliards EUR
Part du commerce dans le volume total investi 16 % 13 % 22 %
Nombre de transactions en France 212 204 271
Nombre de transactions >100 MEUR 7 7 16
Part des portefeuilles 57 % 46 % 34 %
Part des investissements étrangers 27 % 40 % 24 %
Fin août 2023, l’immobilier commercial français a enre-
gistré 2 milliards EUR d’investissements, soit -43 % sur
la même période de 2022 (3,5 milliards EUR).
Cette fluctuation négative de marché ne témoigne ce-
pendant pas d’un désamour des investisseurs pour cette
classe d’actifs mais s’inscrit dans la tendance générale
baissière du marché de l’immobilier d’entreprise (sur les
trois premiers trimestres 2023, le marché a enregistré
8,7 milliards EUR d’investissements, -57 % par rapport
à la même période 2022).
Derrière ce montant de 2 milliards EUR investis (27 %
du volume en investissement) se cachent cependant
plusieurs acquisitions d’importance :
•
Le centre commercial Italie 2 (Paris 13) vendu par
Hammerson et AXA IM à Ingka Centres (IKEA) pour
450 millions EUR ;
•
Acquisition par Mata Capital de 5 outlets (207 mil-
lions EUR) ;
•
Le portefeuille de 38 magasins Grand Frais vendu par
Abenex à La Française pour 190 millions EUR ;
•
Divers deals mixtes bureau/commerces en high-street
comme le 101 Champs Elysées (40 % de commerces)
racheté par LVMH à Gecina pour environ 700 millions
EUR, ou le 35 Montaigne par Kering pour 225 millions
EUR) ;
•
Acquisition du "Passy Plaza" par AEW pour un montant
avoisinant les 130 millions EUR.
Ce net recul des investissements, surtout marqué à partir
du 2
e
trimestre 2023, s’explique par le durcissement des
conditions de financement impactant les acquéreurs
alors que les taux d’intérêts s’alignent sur l’évolution
croissante des taux directeurs de la BCE.
Ce coût du financement ("fin de l’argent gratuit") mini-
mise les possibilités de création de valeur par l’effet de
levier et met les investisseurs qui doivent se financer
en position d’attentisme.
Néanmoins, le commerce reste parmi les classes d’actifs
les plus attractifs et propose les taux de rendement les
plus élevés.
RAPPORT DE GESTION 93
EXEMPLES DE TRANSACTIONS EN IMMOBILIER COMMERCIAL EN FRANCE EN 2023
Année Trimestre Acquéreur Vendeur Nom/Adresse Ville
Montant
(en MEUR)
Surface
En pieds d’immeubles
2023 T1 Kering
Foncière du
Triangle d’Or
35-37 Avenue
Montaigne
Paris 8 225 1.200m²
2023 T1
Black Swan Real
Estate Capital
Primonial
Castorama-
CAP15-1/15
Quai de Grenelle
Paris 15 50 6.000m²
2023 T2 La Française Guibor 9-11 Rue Foyatier Paris 18 18 870m²
En centres commerciaux
2023 T1
Ingka
Investments BV
Hammerson
"Italie 2" 30,
Avenue d’Italie
Paris 13 450 56.600m²
2023 T2 Aew Ciloger Generali Re
Passy Plaza – 53
Rue de Passy
Paris 16 120 8.113m²
2023 T1
Ingka
Investments BV
Hammerson
"Italik (extension)",
30, Avenue d’Italie
Paris 13 70 6.500m²
En commerces de périphérie
2023 T1 Mata Capital
CNP
Assurances
Portefeuille France
"Outlet Mata"
France 207 85.504m²
2023 T1 BNP Reim
SAS Parc Ile
Roche
Retail Park l’Ile
Roche-Clos de l’Ile
Roche
Sallanches 32 12.500m²
2023 T1
Roche Dubar &
Associés
Feridis ZAC Claude Chappe Tollevast 24 8.700m²
Sources : JLL/ImmoStat
TAUX DE RENDEMENT
A l’instar des autres typologies d’actifs, les taux de ren-
dement prime des commerces de pieds d’immeubles,
des centres commerciaux et des retail parks ont connu
une hausse en fin d’année 2022, atteignant respective-
ment 3,35 %, 4,75 % et 5,10 %. A la fin du 1
er
semestre
2023, ces mêmes taux ont continué à grimper pour
atteindre respectivement 3,65 %, 5,00 % et 5,40 %.
Même si, en raison de l’impact majeur de la crise sani-
taire, les actifs commerciaux ont subi des corrections
en 2020 et 2021, les actifs immobiliers en général n’ont
pas échappé à un repricing ces derniers mois, les niveaux
des taux d’intérêt ayant fortement augmenté en 2022
en raison du resserrement des politiques monétaires
des Banques Centrales.
94
0,0 % 1,5 % 3,0 % 4,5 % 6,0 %
5,40 %
5,00 %
3,65 %
2023
2022
Pieds d’immeubles
Centres commerciauxRetail parks
Classification
Taux de rendement des
pieds d’immeubles (en %)
Prime 3,65 - 3,90
Core 3,90 - 4,90
Core+ 4,90 – 5,30
Opportuniste 5,90 et +
Classification
Taux de rendement des
centres commerciaux (en %)
Prime 5,00 – 5,25
Core 5,25 – 5,75
Core+ 5,75 – 7,25
Opportuniste 7,25 et +
Classification
Taux de rendement
des retail parks (en %)
Prime 5,40 – 5,65
Core 5,65 – 6,15
Core+ 6,15 – 6,90
Opportuniste 6,90 et +
Sources : JLL/ImmoStat
5,10 %
4,75 %
3,35 %
DÉVELOPPEMENTS
Après avoir fortement diminué en 2020 à cause du
déclenchement de la crise sanitaire, les autorisations et
lancements de nouvelles surfaces commerciales étaient
reparties à la hausse en 2021 et 2022.
La tendance ne se prolongera pas en 2023 : l’arrivée
à maturité du parc immobilier, le poids croissant des
recours et le durcissement de la réglementation limitent
drastiquement les créations ex nihilo, en particulier,
celles portant sur des surfaces importantes.
L’évolution du nombre de projets autorisés par la CNAC
(Commission Nationale d’Aménagement Commercial)
est une illustration parmi d’autres de la baisse des
nouveaux développements : avec un total de 39 auto-
risations au 1
er
semestre 2023, ils diminuent de 28 %
par rapport à la même période en 2022 et de 45 % par
rapport au pic de 2017. La surface moyenne des projets
autorisés en CNAC atteint quant à elle 2.111 m², soit
une augmentation de 37 % sur un an mais un recul de
66 % par rapport à 2017.
Amorcée en 2020, la tendance à la baisse des ouvertures
des nouvelles surfaces commerciales s’était confirmée
en 2022 avec 366.000 m² inaugurés en France contre
755.000 m²/an en moyenne lors des 5 années précédant
la pandémie de COVID-19.
Plus particulièrement dans le segment des retail parks,
alors qu’elles totalisaient en moyenne près de 450.000
m² en France lors des 5 années précédant la crise sa-
nitaire, les ouvertures de nouvelles surfaces commer-
ciales ont vu leur volume quasiment divisé par 2 entre
2020 et 2022.
La baisse se poursuit en 2023, si bien que les livraisons
pourraient atteindre un niveau historiquement bas. A
peine 52.000 m² ont ouvert entre janvier et septembre
2023 et moins de 120.000 m² sont potentiellement at-
tendus d’ici la fin de l’année, principalement sous forme
de projets compris entre 5000 et 10.000 m². Parmi les
plus significatifs figurent la finalisation du projet Otium
à Dreux – rare projet de création ex nihilo – et l’extension
de la zone de la Vigie près de Strasbourg.
RAPPORT DE GESTION 95
2
Création Autre
600.000
500.000
400.000
300.000
200.000
100.000
0
2017 2018 2019 2020 2021 2023 (E)2022
96
Centre Ville Type Surface (m
2
)
Neyrpic St-Martin-d’Hérès (38) Création 34.300
Otium Dreux (28) Création 21.500*
Cap Koad Bain-de-Bretagne (35) Création 13.000
La Nef Le Havre (76) Création 13.000
O’Centre Vendenheim (67) Redéveloppement-Extension 12.480
Le Mascaret (Rives d’Arcins) Bégles (33) Extension 12.000
Les Rives du Lot Cahors (46) Création 11.500
Zac de Montvrain 2 Mennecy (91) Redéveloppement-Extension 11.000
La Vigie Geispolsheim (67) Extension 10.000
Zone Commerciale des Soarns Orthez (64) Extension 9.200
Le Monky Laval (53) Création 7.000
Les Prés Blancs Herbignac (44) Création 6.000
Source : Knight Frank/* en plus de l’ouverture d’un pôle de restauration ouvert en 2021
ÉVOLUTION DES OUVERTURES PAR TYPE DE FORMAT
(en France, sur le volume total en m²)
Rues commerçantes
Ouvert ou partiellement ouvert à fin août 2023
Centres commerciaux Retail parks Autres
800.000
700.000
600.000
500.000
400.000
300.000
200.000
100.000
0
2017 2018 2019 2020 2021 2023 (E)2022
RAPPORT DE GESTION 97
LE MARCHÉ DE L’IMMOBILIER COMMERCIAL
EN ESPAGNE
Contrairement à ses principaux voisins européens,
l’Espagne n’a pas atteint le niveau d’activité pré-crise
sanitaire.
Ce retard s’explique principalement par la consomma-
tion privée, qui se situait encore fin 2022 à -3,6 points
sous son niveau prépandémique, et l’investissement
en construction résidentielle, inférieur de 15 points par
rapport à son niveau pré-crise.
Bien que non directement exposée au conflit entre la Rus-
sie et l’Ukraine, l’économie espagnole a été touchée par
les effets indirects de la guerre par le biais de l’inflation
importée. En conséquence, l’Espagne, comme le reste
de l’Europe, a connu des pics d’inflation qui n’avaient
pas été enregistrés depuis les années 80 (+10,8 % en
juillet 2022), portés en grande partie par les prix de
l’énergie et qui se sont progressivement transmis à
l’ensemble de l’économie.
Dans ce contexte, l’Espagne s’est dotée de plusieurs
plans de réponse à l’impact économique de la guerre
représentant en cumul sur la période 2021-2023,
près de 47 milliards EUR d’aides ou de mesures, soit
3,9 % du PIB.
Les mesures phares consistent en la diminution de
divers impôts sur l’énergie et les produits alimentaires
et la mise en place d’un mécanisme de modération du
prix de gros de l'électricité, qui arrivera à échéance fin
2023. Au delà, on retrouve également diverses me-
sures de soutien du pouvoir d’achat, notamment des
ménages vulnérables, et de nouveaux prêts garantis
pour les entreprises.
Le gouvernement espagnol a mis à jour ses prévisions
macroéconomiques et de finances publiques en avril
2023 et s’attend à une croissance dynamique de 2,1 %,
en ligne avec les prévisions des principales organisations
nationales et internationales. Celle-ci serait poussée par
le tourisme d’une part et par la consommation privée,
qui bénéficierait du dynamisme du marché du travail
et de la modération progressive des prix d'autre part.
Le durcissement rapide de la politique monétaire par
la BCE est tout de même identifié comme le principal
risque à la baisse de ce scénario.
S’agissant du marché du travail, l’Espagne est revenue
au niveau pré-crise sanitaire ; même si l’Espagne compte
toujours un des taux de chômage les plus élevés de
l’Union européenne (13,3 % au 1
er
trimestre 2023).
Quant aux finances publiques, le déficit public a forte-
ment diminué (6,9 % du PIB en 2021 et 4,8 % en 2022)
sous l’effet d’un recouvrement record impulsé par la
reprise de l’activité et de la fin progressive des mesures
d’urgence.
Notons enfin, au niveau politique, que 2023 est une
année d’élections en Espagne.
Indicateurs économiques Espagne 2019 2020 2021 2022
Evolution annuelle du PIB ( %) 1,9 -11,3 5,5 5,8
Evolution annuelle du taux de chômage ( % pop. act.) 13,8 16,1 14,8 12,9
Evolution annuelle de l’inflation ( % déc vs déc) 0,8 -0,5 6,5 5,7
Source : CW-Valuation report
98
L’inflation et l’augmentation des coûts d’exploitation
n’ont pas freiné les enseignes dans leur politique de
développement.
En 2022, plus de 450 magasins ont ouvert leurs portes
dans les centres commerciaux et les retail parks soit
+18 % par rapport à 2021.
Par secteur d’activité, 46 % étaient des magasins de
mode (-27 % vs 2021), suivis par la restauration avec
16 % (+24 %) , l’équipement de la maison à ± 9 % et la
santé/beauté à ± 8 %.
L’enseigne Pepco est en tête du classement avec 23
ouvertures identifiées, suivie par Singularu (10), JD
Sports (8) et Kiwoko (7).
Dans l’ensemble, et même si de nombreux opérateurs
ont redéfini leurs objectifs, 2022 a été une année po-
sitive en termes d’ouvertures.
Cette dynamique semble se confirmer en 2023 avec
des prises en location marquantes comme celles de
Cortefiel, Women’ Secret, Springfield, Sushisom et
Xiaomi à Vialia Vigo, Polinesia, Hubside.Store, GoWok
et Ramen dans Parque Principado (Oviedo) ou encore
4 inaugurations dans le Parque Corredor à Madrid
(Pandora, WaffleTime, Beds et Ikea).
Depuis le début de l’année 2023, des enseignes pour-
suivent leur maillage du pays à un rythme soutenu
comme Supeco, Primaprix, Centrakor, Action, Zeeman,
Pepco, Normal,etc.
Quant au marché high-street, plus vulnérable aux aléas
conjoncturels, il a retrouvé ses performances et sa fré-
quentation de la même manière que les centres com-
merciaux grâce à la reprise du tourisme.
En conséquence, le vide locatif s’est réduit progressive-
ment, en particulier dans les grandes villes, et s’élève
actuellement à 10 %.
Le nombre de magasins en centres-villes diminue de-
puis 2010, année où l’on comptait 617.548 unités de
vente actives au détail selon l’INE (Instituto National de
Estadistica), pour atteindre 543.650 en 2022, soit une
baisse de près de 12 %.
Cependant, une partie de cette diminution est due à
l’extension de surfaces de vente de certaines marques,
telles que Pepco, JYSK, Basic Fit, Media Markt, Kiwoko,
Leroy Merlin ou Decathlon, entre autres, en absorbant
de petits locaux commerciaux mitoyens.
Le climat, la structure des villes, la croissance du tou-
risme, les habitudes de consommation et de fréquen-
tation surtout dans les centres-villes historiques, ont
favorisé à la fois l’implantation d’importants flag-ships
dans les principales artères commerciales des villes,
et le développement d’un réseau commercial dans les
quartiers périphériques, qui reprennent leur souffle
peu à peu. Il en résulte une légère augmentation du
nombre d’unités commerciales au cours de l’année
2021 (+0,4 %).
RAPPORT DE GESTION 99
VALEURS LOCATIVES
En 2022 et jusqu’au 1
er
trimestre 2023, les loyers
moyens négociés en centres commerciaux et retail
parks sont restés similaires aux années précédentes.
Pour la catégorie des centres commerciaux, ils oscillent
entre 18 et 19 EUR/m²/mois htva avec des loyers prime
qui peuvent grimper jusqu’à 85 EUR /m
2
/mois.
Pour les retail parks, ils oscillent entre 9 et 10 EUR/m²/
mois htva avec des loyers prime à 17 EUR /m
2
/mois.
Le déclin de fréquentation (malgré le retour progressif
et encourageant des touristes) a eu un impact sur les
loyers en centres-villes qui naviguent en fonction de
l’attractivité des artères commerciales entre 220 EUR/
m²/mois htva (Gran Via à Madrid) à 265 EUR/m²/mois
(Portal Del Angel – Barcelona).
100
VENTES AU DÉTAIL EN ESPAGNE
PAR CANAL DE VENTE
Le chiffre d’affaires du commerce électronique en
Espagne a dépassé 52,75 milliards EUR au cours des 9
premiers mois de 2022, soit une augmentation de 29 %
par rapport à la même période de l’année précédente.
L’évolution de l’interactivité entre les canaux off et
online et la fin des restrictions liées la pandémie
Covid-19 a entraîné un ralentissement de la croissance
du volume des transactions électroniques dans les ca
-
tégories de vente au détail, qui a augmenté de 12,9 %
au cours des 9 premiers mois de 2022, contre 18,1 %
l’année précédente.
Cependant, le ticket moyen a augmenté de 15 %, pas-
sant de 72 EUR en 2021 à 83 EUR en 2022 (9 mois).
Par segment, les groupes dont le chiffre d’affaires en
ligne a connu la plus forte augmentation entre le 1
er
trimestre et le 3
e
trimestre 2022 sont les loisirs avec
51 %, suivi par les services avec 28 % et les restau-
rants avec 21 %, reflétant l’évolution des habitudes de
consommation vers des dépenses pour des activités
plus expérientielles.
Parmi les secteurs de vente au détail, la mode a aug-
menté de loin sa part du commerce électronique total,
avec 6,3 %, suivie par les jeux et les paris (4 %), et les
loisirs (3,3 %).
Le shopping "physique" reste de loin le canal de consom-
mation préféré des espagnol(e)s.
En conséquence, les parts de marché des ventes en ligne
(13 %) restent très largement inférieures aux autres
pays européens.
15 €
10 €
5 €
0 €
LOYER MOYEN DES RETAIL PARKS EN ESPAGNE
(EUR/m²/mois)
< 1.500 m
2
1.500 -
3.000 m
2
3.001 -
5.000 m
2
> 5.000 m
2
loyer/m
2
/mois par taille de lots
13 %
En ligne
19 %
Centre commerciaux
& retail parks
68 %
Centre-villes
Source : Savill’s
10 €
EUR/m²/mois
MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT ET PERSPECTIVES
Le marché de l’investissement en immobilier commer-
cial a terminé l’année 2022 avec un volume total de
2,063 milliards EUR, soit 107 % de plus qu’en 2021.
Le segment des centres-villes est celui qui a enregistré
le plus grand nombre de transactions, avec près de
750 millions EUR, suivi par les supermarchés, tou-
jours appréciés des investisseurs, avec plus de
650 millions EUR.
Au cours des premiers mois de 2023, on observe ce-
pendant une nette baisse des investissements (184
millions EUR entre janvier et avril soit -95 % vs la même
période de 2022) principalement due aux effets com-
binés de la montée des taux d’intérêts, des coûts plus
élevés de financement et une diminution des dépenses
de consommation.
La transaction la plus notable de cette période reste la
vente du retail park Quadernillos (30.000 m²- Alcalá
de Henares - Madrid) par Proudreed Espagne et BPN
Capital Partners. Parmi d’autres transactions en péri-
phérie notons également la vente par Silicius du Leroy
Merlin de Getafe à Nassica pour 18,4 millions EUR ou
Viapark (16.420 m² - Vícar, Almería), acheté par Axiare
à Inmobiliaria Colonica pour 19,5 millions EUR.
Les principaux acteurs qui dynamisent le marché de
l’investissement sont Français, Belges, Allemands et
quelques SOCIMI locales.
Les prévisions pour les mois à venir sont étroitement
liées à l’évolution de l’économie et à l’évolution des taux
d’intérêt ; le secteur alimentaire retrouvera probablement
l’importance qu’il avait en 2020 et le segment du retail
park et du milieu de gamme sera une valeur refuge pour
de nombreux investisseurs.
On s’attend malgré tout à ce que l’année 2023 se ter-
mine avec des volumes inférieurs à 2022 en raison de
l’absence de transactions dans le segment des centres
commerciaux.
RAPPORT DE GESTION 101
4,00
3,50
3,00
2,50
2,00
1,50
1,00
0,50
0
2014 2015 2016 2017 2018 2020 2021 2022 2023
(8 mois)
2019
ÉVOLUTION DU MARCHÉ DE L'INVESTISSEMENT EN IMMOBILIER COMMERCIAL
En milliards EUR
TAUX DE RENDEMENT
L’augmentation des coûts de financement a eu un impact
direct sur les rendements.
Cette tendance est clairement marquée depuis le 2
e
semestre 2022, clôturant l’année avec un rendement de
5,75 % pour les centres commerciaux
prime
et de 7,25 %
pour les centres commerciaux secondaires soit les va-
leurs les plus élevées depuis 2013 dans les deux cas.
Pour la première fois depuis plus de 15 ans, les ren-
dements des parcs d’activités commerciales se sont
alignés sur ceux des centres commerciaux soit 5,75 %
pour les actifs
prime
.
102
TAUX DE RENDEMENT
PRIME
EN RETAIL
Rues commerçantes Centres commerciaux Retail parks
8,00 %
6,00 %
4,00 %
2,00 %
0,00 %
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
Date de l’actif Surface GLA Vendeur Acheteur Classification
Prix
approximative
El Osito Open Park, La Pobla,
Valencia (May 23)
20.300m² Private Investor Iroko Zen Retail park
26.5 MEUR
(Yield 6.8 %)
Viapark Retail Park, Roquetas de
Mar, Almeria (Mar23)
16.300m² Colonial Private Investor
Sub Regional
Retail park
20 MEUR
(Confidential)
C&W advised
vendor
Retail Warehouse leased to Leroy
Merlin, Getafe, Madrid (Mar23)
10.000m² Silicius / Mazabi Private investor
Retail
Warehouse
Unit
18 MEUR
(Yield 6 %)
Quadernillos Retail Park, Alcala de
Henares, Madrid (Feb23)
30.000 m² Private investor
Proudreed Spain y
BPN Capital Partners
Sub Regional
Retail park
26 MEUR
C&W advised
vendor
Portfolio of 10 retail warehouses,
Barcelona (Jun22)
15.000 m² Cerberus Capital Unknown
Retail
Warehouse
Units
4.2 MEUR
(Yield 7 %)
Alcora Plaza, Alcorcon, Madrid
(May22)
16.800 m² Goldman Sachs AEW Europe
Retail War-
ehouse Units
(recently
opened)
50 MEUR
C&W advised
vendor
EXEMPLES DE TRANSACTIONS SIGNIFICATIVES EN 2022 ET JUSQU’AVRIL 2023
EN COMMERCES DE PÉRIPHÉRIE ET CENTRES COMMERCIAUX
5,75 %
4,00 %
Province Ville Nom du projet Développeur Catégorie Surface en m²
Murcia Cartagena
Las Ramblas
Shopping
General de Galerias
Comerciales
Medium SC 35.000
Madrid Fuenlabrada Nexum Retail Park Equilis Retail park 26.000
Barcelona Vila nova I la Geltru Nova Center Titan Properties Medium SC 23.000
Santa Cruz
de Tenerife
San Cristóbal
de La Laguna
Leroy Merlin
Phygital & Co
Inmobiliaria
Leroy Merlin
Retail park 23.000
León
León
Oalmacenter
(Parque Comercial
La Lastra)
Oalma Center Retail park 18.000
Cádiz San Fernando
Parque
Comercial La Isla
(Tiro Janer)
Ten Brinke Retail park 15.403
Madrid Getafe
Parque Comercial
Imagina
Sociedad Parque
Imagina
Retail park 13.000
Coruña. A A Grela A Revolta Private Retail park 10.000
DÉVELOPPEMENTS
La densité commerciale est l’un des indicateurs les plus
adaptés pour déterminer la saturation du marché : la
densité moyenne de surface commerciale en Espagne
est de 375 m² pour 1.000 habitants (en Belgique =
620 m²) avec des disparités importantes par région.
Si le marché des centres commerciaux a atteint sa ma-
turité, avec un nombre limité de projets futurs, le sec-
teur des retail parks a encore du chemin à parcourir. Sa
densité commerciale est de 71m²/1.000 habitants soit
10 m² de moins que la moyenne européenne (120 m²
en France par exemple).
Plus précisément, en 2022, 9 projets commerciaux
d’envergure totalisant 165.500 m² ont été inaugurés,
et plus de 50 % d’entre eux, en termes de nombre et
de surface, étaient des retail parks.
En 2023 (9 mois), les retail parks représentent 64 % du
nombre de projets et 55 % de la surface, hors extensions.
La plupart des nouveaux retail parks se développent en
périphérie de ville secondaires sur une taille moyenne
d’environ 15.000 m².
Comme les années précédentes, la croissance dans
le segment des centres commerciaux proviendra de
la rénovation, de l’expansion ou du repositionnement
soit par modification du mix commercial soit en incluant
des usages mixtes.
A titre d’exemple, environ 30 actifs commerciaux, tota-
lisant plus d’1 million de m², devraient ainsi être entiè-
rement ou partiellement rénovés à court/moyen terme.
Parmi eux, 77 % en nombre et 84 % de la surface GLA
sont liés à des centres commerciaux.
Un bon exemple est la réouverture de Las Ramblas Shop-
ping à Cartagena (35.000 m² - voir tableau ci-dessous),
un projet qui n’a pas eu d’activité commerciale pendant
plusieurs années, avec Mercadona comme alimentaire
sur environ 4.500 m².
Source : AECC (Asociación Española de Centros Comerciales) Savills (03/2023)
Total des projets : 250.700 m²
Total des extensions : 84.200m²
RAPPORT DE GESTION 103
PORTEFEUILLE IMMOBILIER
PORTEFEUILLE CONSOLIDÉ D'ASCENCIO
DISPONIBLES À LA LOCATION
Sites (au 30/09/2023, tous les
sites belges sont détenus par
Ascencio SA)
Description
Année de
construction
/rénovation
Surface
Loyer
contractuel
(000 EUR)
Taux
d’occupation
EPRA ( %)
Loyer
contractuel
+ VLE sur
inoccupés
(000 EUR)
Valeur
locative
totale
estimée
(VLE)
(000 EUR)
Aarschot (3200)
21 Liersesteenweg
Cluster 2000 2.955 m² 329 100 % 329 302
Andenne (5300)
135 Avenue Roi Albert
Stand alone
(alimentaire)
2000 2.386 m² 192 100 % 192 179
Anderlecht (1070)
1024 Chaussée de Ninove
Stand alone 1962 1.061 m² 163 100 % 163 106
Anderlecht (1070)
112-113 Digue du Canal
Stand alone
(alimentaire)
2018 1.977 m² 309 100 % 309 257
Auderghem (1160)
1130 Chaussée de Wavre
Stand alone 2006 1.810 m² 336 100 % 336 272
Berchem (2600)
85 Fruithoflaan
Stand alone
(alimentaire)
1971 2.685 m² 294 100 % 294 269
Boncelles (4100)
20-24 Route du Condroz
Cluster 1995 3.000 m² 553 100 % 553 469
Boncelles (4100)
114 Rue de Tilff
Cluster 2004 602 m² 142 100 % 142 117
Braine-l'Alleud (1420)
15 Place St Sébastien
Stand alone
(alimentaire)
1978 1.525 m² 113 100 % 113 114
Bruges (8000)
160 Legeweg
Stand alone 1995 999 m² 100 100 % 100 95
Chapelle-lez-Herlaimont
(7160)
93 Rue de la Hestre
Stand alone
(alimentaire)
1973 2.237 m² 250 100 % 250 179
Châtelet (6200)
55 Rue de la Station
Stand alone
(alimentaire)
1998 2.500 m² 194 100 % 194 175
Châtelineau (6200)
45 Rue des Prés
Stand alone
(alimentaire)
1993 1.924 m² 135 100 % 135 125
Châtelineau "Cora" (6200)
Rue du Trieu-Kaisin
Retail park 1990 23.253 m² 2.707 100 % 2.707 2.428
104
Sites (au 30/09/2023, tous les
sites belges sont détenus par
Ascencio SA)
Description
Année de
construction
/rénovation
Surface
Loyer
contractuel
(000 EUR)
Taux
d’occupation
EPRA ( %)
Loyer
contractuel
+ VLE sur
inoccupés
(000 EUR)
Valeur
locative
totale
estimée
(VLE)
(000 EUR)
Couillet "Bellefleur" (6010)
219 Chaussée de
Philippeville
Retail park 1970 2.757 m² 103 82 % 118 81
Couillet "Bellefleur" (6010)
304-317 Chaussée de
Philippeville
Retail park 1990 228 m² 51 100 % 51 47
Couillet "Bellefleur" (6010)
329 Chaussée de
Philippeville
Retail park 2014 20.656 m² 2.786 100 % 2.786 2.654
Courcelles (6180)
Rue du 28 Juin
Stand alone
(bricolage)
2005 2.495 m² 204 100 % 204 176
Dendermonde (9200)
159 Heirbaan
Stand alone
(alimentaire)
1970 3.090 m² 457 100 % 457 201
Dendermonde (9200)
24 Mechelsesteenweg
Cluster 1983 4.356 m² 472 100 % 472 362
Frameries (7080)
5 Rue Archimède
Stand alone
(alimentaire)
1978 2.180 m² 189 100 % 189 153
Gembloux (5030)
28 Avenue de la Faculté
d'Agronomie
Cluster 1976 2.107 m² 189 100 % 189 179
Gent Dampoort (9000)
20 Pilorijstraat
Stand alone
(alimentaire)
1960 3.037 m² 289 100 % 289 252
Genval "Les Papeteries De
Genval" (1332)
Square des Papeteries
Commerce
de pied
d'immeuble
2015 10.271 m² 1.993 97 % 2.042 1.632
Gerpinnes "Shopping Sud"
(6280)
138 Route de Philippeville
Retail park 2000 8.085 m² 594 100 % 594 510
Gerpinnes (6280)
196 Route de Philippeville
Cluster 1979 3.368 m² 353 100 % 353 337
Gerpinnes Bultia (6280)
182-184 Rue Neuve
Cluster 1988 1.509 m² 160 100 % 160 143
RAPPORT DE GESTION 105
Sites (au 30/09/2023, tous les
sites belges sont détenus par
Ascencio SA)
Description
Année de
construction
/rénovation
Surface
Loyer
contractuel
(000 EUR)
Taux
d’occupation
EPRA ( %)
Loyer
contractuel
+ VLE sur
inoccupés
(000 EUR)
Valeur
locative
totale
estimée
(VLE)
(000 EUR)
Ghlin (7011)
23 Rue du Temple
Stand alone
(alimentaire)
1975 1.957 m² 0 0 % 108 108
Gilly (6060)
252 Chaussée de Ransart
Stand alone
(alimentaire)
1989 2.725 m² 300 100 % 300 286
Gozée (6534)
204A Rue de Marchienne
Stand alone
(alimentaire)
1977 2.431 m² 216 100 % 216 219
Hamme-Mille (1320)
27 Chaussée de Louvain
Cluster 2013 3.761 m² 406 100 % 406 341
Hannut "Orchidée Plaza"
(4280)
54 Route de Huy
Retail park 1986 9.563 m² 865 92 % 942 914
Hannut (4280)
57 Route de Landen
Cluster 2000 3.435 m² 373 100 % 373 341
Hannut (4280)
51 Route de Landen
Cluster 2000 1.889 m² 200 100 % 200 192
Hoboken (2660)
586 Sint
Bernardsesteenweg
Stand alone
(alimentaire)
1988 4.620 m² 370 100 % 370 370
Huy (4500)
19A Quai d'Arona
Stand alone
(bricolage)
2002 1.969 m² 217 100 % 217 177
Jambes (5100)
14 Rue de la Poudrière
Cluster 1986 2.760 m² 250 100 % 250 221
Jemappes (7012)
934 Avenue Maréchal Foch
Retail park 1966 10.335 m² 601 68 % 810 646
Jemeppe-Sur-Sambre
(5190)
143 Rue Hittelet
Cluster 2006 1.543 m² 170 100 % 170 155
Jodoigne (1370)
61A Rue du Piétrain
Stand alone
(alimentaire)
1987 2.245 m² 180 100 % 180 157
Jumet (6040)
22 Rue de Dampremy
Stand alone
(alimentaire)
1975 1.730 m² 177 100 % 177 147
Kortrijk (8500)
50-56 Gentsesteenweg
Stand alone
(alimentaire)
1965 2.309 m² 270 100 % 270 231
La Louvière (7100)
5 Avenue de la Wallonie
Stand alone 1991 1.000 m² 115 100 % 115 105
La Louvière "Cora" (7100)
28 Rue de la Franco Belge
Retail park 1990 25.734 m² 2.921 100 % 2.921 2.679
106
Sites (au 30/09/2023, tous les
sites belges sont détenus par
Ascencio SA)
Description
Année de
construction
/rénovation
Surface
Loyer
contractuel
(000 EUR)
Taux
d’occupation
EPRA ( %)
Loyer
contractuel
+ VLE sur
inoccupés
(000 EUR)
Valeur
locative
totale
estimée
(VLE)
(000 EUR)
Laeken (1020)
185-191 Rue Marie-
Christine
Commerce
de pied
d'immeuble
2001 1.638 m² 338 100 % 338 245
Lambusart (6220)
Route de Fleurus et Wainage
Stand alone
(alimentaire)
1976 2.600 m² 150 100 % 150 156
Leuze (7900)
1 Avenue de l'Artisanat
Cluster 2006 3.464 m² 268 82 % 315 260
Liège (4000)
2-8 Rue du Laveu
Cluster 1991 2.290 m² 198 100 % 198 172
Loverval (6280)
11 Allée des Sports
Retail park 2002 5.621 m² 527 100 % 527 476
Marchienne-au-Pont (6030)
3-5 Rue de l'Hôpital
Stand alone
(alimentaire)
1976 2.010 m² 177 100 % 177 131
Messancy "Cora" (6780)
220 Route d'Arlon
Retail park 2001 19.482 m² 753 86 % 865 800
Morlanwelz (7140)
19 Rue Pont du Nil
Retail park 2004 3.956 m² 314 79 % 383 332
Nivelles (1400)
6 Rue du Tienne à Deux
Vallées
Stand alone
(alimentaire)
1983 3.308 m² 293 100 % 293 281
Ottignies (1340)
127 Avenue Provinciale
Stand alone
(alimentaire)
1984 2.797 m² 241 100 % 241 241
Philippeville (5600)
47 Rue de France
Stand alone
(alimentaire)
1989 1.677 m² 227 100 % 227 201
Philippeville (5600)
2 Rue de Neuville
Stand alone 2003 1.236 m² 144 100 % 144 124
Rocourt "Cora" (4000)
269 Chaussée de Tongres
Stand alone
(bricolage)
1990 7.367 m² 638 100 % 638 700
Saint-Vaast (7100)
99 Rue Albert Dufrane
Stand alone
(alimentaire)
1980 2.026 m² 184 100 % 184 142
Schelle (2627)
35 Boomsesteenweg
Stand alone 1993 5.375 m² 648 100 % 648 591
RAPPORT DE GESTION 107
Sites (au 30/09/2023, tous les
sites belges sont détenus par
Ascencio SA)
Description
Année de
construction
/rénovation
Surface
Loyer
contractuel
(000 EUR)
Taux
d’occupation
EPRA ( %)
Loyer
contractuel
+ VLE sur
inoccupés
(000 EUR)
Valeur
locative
totale
estimée
(VLE)
(000 EUR)
Soignies (7060)
17 Rue du Nouveau Monde
Stand alone
(alimentaire)
1975 2.899 m² 271 100 % 271 246
Tournai (7500)
22-24 Rue de la Tête d'Or
Stand alone
(alimentaire)
1958 2.713 m² 584 100 % 584 231
Trazegnies (6183)
76 Rue de Gosselies
Stand alone
(alimentaire)
1974 2.869 m² 137 100 % 137 201
Tubize (1480)
2 Rue du Pont Demeur
Cluster 2002 3.065 m² 350 100 % 350 297
Turnhout (2300)
38 Korte Gasthuistraat
Stand alone
(alimentaire)
1966 2.503 m² 589 100 % 589 288
Uccle "Shopping De Fré"
(1180)
82 Avenue de Fré
Galerie
commerciale
1970 3.826 m² 335 86 % 388 367
Walcourt (5650)
34 Rue de la Forge
Stand alone
(alimentaire)
2004 1.680 m² 172 100 % 172 143
Waremme (4300)
189 Chaussée Romaine
Stand alone
(alimentaire)
2003 2.043 m² 165 100 % 165 184
Wavre (1300)
9 Avenue des Princes
Stand alone
(alimentaire)
1986 2.358 m² 223 100 % 223 232
TOTAL COMMERCES BELGIQUE
281.860 m²
29.214 97,17 % 29.952 26.139
108
DISPONIBLES À LA LOCATION
Sites (au 30/09/2023, les
sites français sont détenus
par des filiales à 100 % ou
par la succursale française de
Ascencio SA)
Description
Année de
construction
/rénovation
Surface
(*)
Loyer
contractuel
(000 EUR)
Taux
d’occupation
EPRA ( %)
Loyer
contractuel
+ VLE sur
inoccupés
(000 EUR)
Valeur
locative
totale
estimée
(VLE)
(000 EUR)
Aix-en-Provence (13100)
Avenue des Infirmiers
Quartier Saint-Jérôme
(détenu par la succursale
française)
Stand alone
(alimentaire)
1964 3.092 m² 841 100 % 841 771
Annecy (Seynod) (74370)
18, rue Zanaroli
(détenu par la SCI Seynod
Barral)
Stand alone
(alimentaire)
2004 1.388 m² 221 100 % 221 206
Antibes (06160)
Avenue Nicolas Ausset
(détenu par la succursale
française)
Stand alone
(alimentaire)
1976 4.614 m² 994 100 % 994 902
Bourgoin-Jallieu (38300)
Rue Edouard Branly
(détenu par la SCI La
Pierre de l'Isle)
Cluster 1975 4.978 m² 487
100 %
487 480
Brives Charensac (43700)
127, Avenue Charles
Dupuy
(détenu par la SCI Candice
Brives)
Stand alone
(alimentaire)
2006 2.296 m² 271 100 % 271 258
Chalon-sur-Saône "Les
Portes du Sud" (71100)
Rue René Cassin
(détenu par la SCI Les
Portes du Sud)
Retail park 2010 13.179 m² 1.657 100 % 1.657 1.566
Chanas (38150)
Route de Lyon - ZAC du
Parc du Soleil
(détenu par la SCI du
Rond Point)
Stand alone
(alimentaire)
1997 1.720 m² 206
100 %
206 198
Chasse-sur-Rhône
(38670)
Rondpoint des
Charneveaux - Rue
Pasteur
(détenu par la SCI du
Rond Point)
Stand alone
(alimentaire)
2002 2.012 m² 342 100 % 342 308
RAPPORT DE GESTION 109
Sites (au 30/09/2023, les
sites français sont détenus
par des filiales à 100 % ou
par la succursale française de
Ascencio SA)
Description
Année de
construction
/rénovation
Surface
(*)
Loyer
contractuel
(000 EUR)
Taux
d’occupation
EPRA ( %)
Loyer
contractuel
+ VLE sur
inoccupés
(000 EUR)
Valeur
locative
totale
estimée
(VLE)
(000 EUR)
Choisey (39100)
3, rue des Guyonnes -
ZAC du Paradis
(détenu par la SCI
Seynod Barral)
Stand alone
(alimentaire)
2005 2.123 m² 339 100 % 339 338
Civrieux d'Azergues
(Lozanne) (69380)
Chemin du Vavre, Route
de Lyon
(détenu par la SCI Les
Halles de Lozanne)
Stand alone
(alimentaire)
2010 2.080 m² 242 100 % 242 241
Clermont Ferrand (63000)
10, Boulevard Saint Jean
(détenu par la SCI
Clermont Saint Jean)
Stand alone
(alimentaire)
2006 2.146 m² 331 100 % 331 308
Cormontreuil (51350)
Avenue des Goisses
(détenu par la succursale
française)
Cluster 2008 13.471 m² 1.545 100 % 1.545 1.392
Crèches-sur-Saône "Parc
des Bouchardes" (71680)
Lieudit Les Bouchardes
(détenu par la succursale
française)
Retail park 2009 11.618 m² 1.299 89 % 1.442 1.324
Crèches-sur-Saône "Parc
des Bouchardes" (71680)
Lieudit Les Bouchardes
(détenu par la SCI Les
Halles de Crèches)
Stand alone
(alimentaire)
2009 1.963 m² 202 100 % 202 199
Echirolles (38130)
13, Avenue de Grugliasco
(détenu par la SCI
Echirolles Grugliasco)
Stand alone
(alimentaire)
2006 2.366 m² 353 100 % 353 351
Essey-lès-Nancy (54270)
Rue Catherine Sauvage
(détenu par la SCI ZTF
Essey les Nancy)
Stand alone
(alimentaire)
2007 2.043 m² 239 100 % 239 226
Guyancourt (78280)
5-7, Route de Dampierre
et 5, rue Denis Papin
(détenu par la SCI GFDI 37
Guyancourt)
Stand alone
(alimentaire)
2015 2.348 m² 607 100 % 607 604
Houdemont (54180)
6, Avenue des Erables
(détenu par la succursale
française)
Stand alone 2014 7.000 m² 740 100 % 740 650
110
Sites (au 30/09/2023, les
sites français sont détenus
par des filiales à 100 % ou
par la succursale française de
Ascencio SA)
Description
Année de
construction
/rénovation
Surface
(*)
Loyer
contractuel
(000 EUR)
Taux
d’occupation
EPRA ( %)
Loyer
contractuel
+ VLE sur
inoccupés
(000 EUR)
Valeur
locative
totale
estimée
(VLE)
(000 EUR)
Isle d'Abeau (38080)
ZAC St Hubert - Secteur
les Sayes
(détenu par la SCI La
Pierre de l'Isle)
Stand alone
(alimentaire)
2006 1.713 m² 269 100 % 269 269
Isle d'Abeau (38080)
ZAC St Hubert - Secteur
les Sayes
(détenu par la SCI La
Pierre de l'Isle)
Cluster 2013 1.050 m² 166 100 % 166 166
Le Cannet (06110)
17-21, Boulevard Jean
Moulin
(détenu par la SCI Cannet
Jourdan)
Stand alone
(alimentaire)
2007 1.961 m² 283 100 % 283 267
Le Creusot (71200)
83, Avenue de la
République
(détenu par la SCI Harfleur
2005)
Stand alone
(alimentaire)
2006 2.169 m² 224 100 % 224 187
Marsannay-La-Côte
(21160)
Allée du Docteur Lépine
(détenu par la SCI de la
Cote)
Stand alone
(alimentaire)
2010 2.081 m² 283 100 % 283 282
Marseille Delprat (13013)
Boulevard Marcel Delprat
(détenu par la succursale
française)
Stand alone
(alimentaire)
1996 5.495 m² 1.743 100 % 1.743 1.304
Mouans Sartoux (06370)
1006, Chemin des
Gourettes
(détenu par la succursale
française)
Stand alone
(alimentaire)
1986 5.128 m² 968 100 % 968 844
Nîmes (30000)
1245, Route de Saint
Gilles
(détenu par la SCI du Mas
des Abeilles)
Stand alone
(alimentaire)
2003 2.075 m² 284 100 % 284 261
Rots "Parc des Drapeaux"
(14980)
Avenue des Drapeaux
(détenu par la succursale
française)
Retail park 2011 &
2016
23.981 m² 3.060 100 % 3.060 2.926
RAPPORT DE GESTION 111
Sites (au 30/09/2023, les
sites français sont détenus
par des filiales à 100 % ou
par la succursale française de
Ascencio SA)
Description
Année de
construction
/rénovation
Surface
(*)
Loyer
contractuel
(000 EUR)
Taux
d’occupation
EPRA ( %)
Loyer
contractuel
+ VLE sur
inoccupés
(000 EUR)
Valeur
locative
totale
estimée
(VLE)
(000 EUR)
Saint-Aunès "Parc des
Cyprès" (34130)
Parc d'activités Saint
Antoine
(détenu par la SCI Saint
Aunès Retail Parc)
Retail park 2012 9.746 m² 1.324 96 %
1.379
1.335
Seyssins (38180)
2, Rue Henri Dunant
(détenu par la SCI Kevin)
Stand alone
(alimentaire)
1992 1.702 m² 205 100 % 205 204
Teste de Buch (33260)
11, Avenue de
Binghampton
(détenu par la SCI GFDI 62
La Teste de Buch)
Stand alone
(alimentaire)
1997 2.455 m² 341 100 % 341 347
Viriat (01440)
44, Rue du Plateau
(détenu par la SCI Viriat la
Neuve)
Stand alone
(alimentaire)
2009 1.866 m² 211 100 % 211 211
Le Rouret (06650)
Route de Nice
(détenu par la succursale
française)
Stand alone
(alimentaire)
2011 5.327 m² 576 100 % 576 514
TOTAL COMMERCES FRANCE
147.183 m²
20.855 99,0 % 21.052 19.439
DISPONIBLES À LA LOCATION
Sites (au 30/09/2022, tous les
sites espagnols sont détenus
par Ascencio Iberia SAU, filiale
à 100 %, de Ascencio SA)
Description
Année de
construction
/rénovation
Surface
Loyer
contractuel
(000 EUR)
Taux
d’occupation
EPRA ( %)
Loyer
contractuel
+ VLE sur
inoccupés
(000 EUR)
Valeur
locative
totale
estimée
(VLE)
(000 EUR)
Sant Boi (08830,
Barcelona)
Centro Comercial Sant Boi
6-8, C/Hortells
Cluster 2003 3.479 m² 714 100 % 714 768
San Sebastián de los
Reyes
(28703, Madrid)
Centro Comercial
Megapark
2, Plaza del Comercio
Cluster 2002 3.683 m² 816 100 % 816 625
Aldaia (46960, Valencia)
Parque Comercial Bonaire
Km. 345 Carretera N-III
Cluster 2005 5.091 m² 516 100 % 516 433
TOTAL COMMERCES ESPAGNE 12.253 m² 2.047 100 % 2.047 1.826
112
DISPONIBLES À LA LOCATION
Sites (au 30/09/2023, tous les
sites non commerciaux sont
détenus par Ascencio SA)
Description
Année de
construction
/rénovation
Surface
Loyer
contractuel
(000 EUR)
Taux
d’occupation
EPRA ( %)
Loyer
contractuel
+ VLE sur
inoccupés
(000 EUR)
Valeur
locative
estimée
(VLE)
(000 EUR)
Hannut (4280)
Route de Huy 54
Appartements 1986 324 m² 21 100 % 21 21
Dendermonde (9200)
Mechelsesteenweg 24
Bureaux
vacants
1983 375 m² 0 0 % 0 0
Gosselies Aéropole
(6041)
Avenue Jean Mermoz
Bâtiments
semi-industriels
et bureaux
1992 7.674 m² 435 83 % 516 468
Uccle "Shopping
De Fré" (1180)
82 Avenue de Fré
Espace
multimodal
1970 344 m² 0 0 % 0 0
TOTAL AUTRES BELGIQUE 8.717 m² 456 83,4 % 537 489
TOTAL IMMEUBLES DISPONIBLES À LA LOCATION
450.013 m²
52.571 97,9 % 53.588 47.893
PROJETS DE DEVELOPPEMENTS 0 0 0 0 0
TOTAL IMMEUBLES DE PLACEMENT
450.013 m²
52.571 97,9 % 53.588 47.893
Les biens et ensembles immobiliers suivants repré-
sentent chacun plus de 5 % des actifs consolidés de
la Société et de ses filiales à savoir :
•
Le retail park de Châtelineau (BE). Les locataires princi-
paux sont Cultura, Decathlon, Brico Plan It, Tournesol.
•
Le retail park de La Louvière (BE). Les locataires prin-
cipaux sont Brico Plan It, Sports Direct, Leenbakker,
Trafic.
•
Le retail park de Couillet Bellefleur (BE). Les loca-
taires principaux sont Carrefour Market by Mestdagh,
Maisons du Monde, Point Carré, Action.
•
Le retail park de Caen (FR). Les locataires principaux
sont Decathlon, Kiabi, Darty, Intersport, Foir’fouille,
Gémo.
La Société ne détient aucun ensemble immobilier repré-
sentant plus de 20 % de ses actifs consolidés.
RAPPORT DE GESTION 113
VALEUR ASSURÉE
Conformément à la législation SIR, la Société et ses fi-
liales souscrivent pour l’ensemble de leurs immeubles à
une couverture d’assurance adéquate. Au 30/09/2023,
la valeur assurée représente 62 % de la juste valeur du
portefeuille. Cette couverture répond aux conditions
habituellement applicables sur le marché.
Afin d’éviter le risque de recours et de pouvoir bénéfi-
cier de primes avantageuses, le bail type prévoit que
le contrat d’assurance du bien est conclu par le bailleur
avec une clause mutuelle d’abandon de recours et les
primes et franchises sont refacturables au preneur.
En Belgique, les biens assurés en direct par Ascencio
par le biais d’une convention cadre sont couverts sous
le principe de la valeur de reconstruction à neuf des
bâtiments, indexée chaque année suivant l’indice ABEX.
En outre, une partie du portefeuille belge est assurée
directement par les détenteurs de droits d’emphytéose
et de superficie. La majorité des primes versées est
refacturée aux locataires.
En France, les biens assurés en direct par Ascencio
(par le biais d’une convention cadre ou en direct par
les locataires en ce qui concerne les supermarchés
Grands Frais) sont couverts sous le principe de la valeur
de reconstruction à neuf des bâtiments, déterminée à
dire d’expert sur base des coûts réels après sinistre.
L’intégralité des primes est à charge des locataires.
En Espagne, les biens sont assurés en direct par
Ascencio par le biais d’une convention cadre et sont
couverts sous le principe de la valeur de reconstruction
à neuf des bâtiments, indexée chaque année suivant
l’indice des coûts de la construction.
Le tableau ci-dessous reprend les valeurs d’acquisi-
tion initiales, les valeurs assurées et les justes valeurs
des différents sous-portefeuilles de biens immobiliers
d’Ascencio.
Valeur d’acquisition
(000 EUR)
Valeur assurée
(000 EUR)
Juste valeur
(000 EUR)
Belgique 346.363 278.959 400.067
France 284.657 167.100 305.863
Espagne 27.693 12.949 30.500
TOTA L 658.713 459.008 736.430
114
GESTION OPÉRATIONNELLE
La Société entend développer et gérer son portefeuille
immobilier activement.
A cet effet, Ascencio dispose d’une équipe de 22 per-
sonnes dont les 2/3 se consacrent à l’activité opéra-
tionnelle de celle-ci.
Le département Asset Management & Acquisitions est
chargé d’optimiser la rentabilité des actifs. Il met en
œuvre et coordonne avec les équipes toutes les actions
permettant la valorisation des biens (refonte de la grille
locative, (re)négociation des baux, commercialisation,
relation avec les comptes clés, etc.) et se charge éga-
lement de l’établissement des budgets prévisionnels.
Il assure la gestion des copropriétés. Il réalise enfin
l’analyse et l’intégration des nouvelles acquisitions.
Le département Operations & ESG est chargé, avec la
coordination des équipes, de la gestion de la transforma-
tion du portefeuille (positionnement et structuration des
biens), de la mise en place de la stratégie ESG (gestion
de l’aspect social et environnemental et participation à
la bonne gouvernance de l’Entreprise) et de la maitrise
technique des immeubles (suivi des travaux de site et
négociation des assurances).
Le département Property Management assure la conser-
vation et la valorisation du patrimoine. Il établit les
budgets de charges, participe aux opérations de due
diligence et établit les reporting. Il définit la politique
technique et établit les plans de rénovation et d’en-
tretien, le planning et les budgets. Dans certains cas,
l’équipe se fait assister sur le terrain par des presta-
taires "externes" tout en gardant la responsabilité et la
coordination de cette tâche. Voir infra. Le département
Property Management assure également les états des
lieux, les mises à disposition et la gestion des sinistres.
Le département Customer Services assure la gestion
locative des actifs à savoir la gestion de la base de
données, la (re)facturation, la gestion des contrats
et s’assure, d’une manière générale, du respect des
obligations contractuelles par les preneurs (garantie
locative, assurance, …). En coordination avec le dépar
-
tement Finance, le Customer Services assure le suivi
de l’encaissement et la relances des loyers ainsi que
l’aide à la préparation des procédures précontentieuses
et contentieuses.
Le département Legal est le référant pour toute question
juridique immobilière. Chargé d’identifier les risques et
de rechercher les solutions, il est l’interlocuteur privilégié
des équipes opérationnelles. Pour assurer le suivi et le
respect des contraintes réglementaires, le département
Legal prend également en charge la rédaction des diffé-
rents contrats immobiliers et la gestion des contentieux.
Le département Investors Relations - Marketing & Com-
munication veille à faire rayonner l’image d’Ascencio,
de mettre en place la stratégie marketing définie par la
direction, gérer les relations publiques et développer
davantage la communication vis-à-vis de ses différents
interlocuteurs passant, entre autres, par le digital. En
outre, le département marketing assure la coordination
du marketing et de la communication des retail parks.
En raison notamment de leur éloignement géogra-
phique et pour des missions spécifiques, la gestion
de certains retail parks est confiée à des fournisseurs
externes spécialisés.
Les missions confiées consistent selon les cas en :
•
la gestion locative, comptable et administrative visant
à la bonne exécution des obligations contractuelles
des locataires résultant des baux ;
•
la gestion technique et opérationnelle des sites vi-
sant à optimiser le fonctionnement des services et
équipements communs ;
•
et le cas échéant, de l’assistance à la communication,
au marketing et à la commercialisation.
Ascencio conserve la coordination globale, la prise de
décision et assume l’entière responsabilité des missions
confiées. Les gestionnaires externes sont choisis sur
base d’un appel d’offre. Les contrats sont générale-
ment d’une durée limitée et assortis d’un
Services Level
Agreement
permettant l’évaluation de leurs prestations
pendant la durée du contrat.
RAPPORT DE GESTION 115
Les gestionnaires externes d’Ascencio pour la France
sont :
•
La société TERRANAE, société par actions simplifiées
dont le siège social est situé à Courbevoie (92400),
place de la Défense 12, immatriculée sous le numéro
478.511.124 RCS de Nanterre ;
•
La société GOUNY & STARKLEY, société par actions
simplifiées dont le siège social est situé à Opéra - 63
boulevard Haussmann 75008 Paris, immatriculée
sous le numéro 520.807.397 RCS de Paris.
En France, la rémunération des gestionnaires externes
est en partie proportionnelle aux loyers perçus. Elle
s’élève pour la partie non refacturable aux locataires
à 105 KEUR HT pour l’exercice clôturé au 30/09/2023.
Les gestionnaires externes d’Ascencio pour la Bel-
gique sont :
•
La société PAM’s, société à responsabilité limitée, dont
le siège social est situé à Bruxelles (1150), Avenue de
Tervueren 197, immatriculée à la Banque Carrefour
des Entreprises sous le numéro 0686.856.010 ;
•
La société CEUSTERS DC (Devimo-Consult en abré-
gé), société anonyme dont le siège social est situé à
Bruxelles (1140), Avenue Jules Bordet 142, immatri-
culée à la Banque Carrefour des Entreprises sous le
numéro 0423.855.455 ;
•
La société CUSHMAN & WAKEFIELD BELGIUM, so-
ciété anonyme dont le siège social est situé à
Bruxelles (1000), Avenue Marnix 23, immatriculée à
la Banque Carrefour des Entreprises sous le numéro
0422.118.165 ;
•
Jacques Berns, personne physique, dont les bureaux
sont sis à Messancy (6780), Rue du Dolberg 15, im-
matriculé à la Banque Carrefour des Entreprises sous
le numéro 0724.427.474.
En Belgique, la rémunération des gestionnaires externes
est en partie proportionnelle aux loyers perçus. Elle
s’élève pour la partie non refacturable aux locataires à
39,7 KEUR TTC pour l’exercice clôturé au 30/09/2023
Le gestionnaire externe d’Ascencio pour l’Espagne
sont :
•
La société CUSHMAN & WAKEFIELD RE CONSULTANTS
SPAIN, S.L., société anonyme dont le siège social est
situé à Madrid (28006), Edificio Beatriz, Jose Ortega
y Gasset, 29 - 6º Planta , immatriculée sous le numéro
C.I.F :ESB16690075.
En Espagne, la rémunération du gestionnaire ex-
terne s’élève à 12 KEUR TVA pour l’exercice clôturé au
30/09/2023 et est refacturable aux locataires des locaux
loués (5,1KEUR non refacturés pour les locaux vides).
116
BAIL COMMERCIAL TYPE
Ascencio conclut généralement des contrats de bail
commercial, de préférence pour une période de 9 ans,
résiliables conformément au prescrit légal. Les loyers
sont payés par anticipation au début de chaque mois
ou de chaque trimestre. Ils sont indexés chaque année
à la date anniversaire du contrat de bail.
Une provision pour charges est stipulée au bail et adap-
tée le cas échéant en fonction des frais et consommation
réels encourus. Un décompte des charges réelles est
envoyé aux locataires chaque année. Les précomptes
immobiliers et les taxes sont payés annuellement suite
à la notification au locataire de l’avertissement extrait de
rôle reçu par le propriétaire après ventilation éventuelle.
Une garantie locative est demandée au preneur afin de
préserver l’intérêt d’Ascencio et de garantir le respect
des obligations imposées par le contrat de bail. Cette
garantie constituée sous la forme d’une garantie ban-
caire à première demande ou d’un dépôt de garantie
représente généralement trois mois de loyer.
L’officialisation de la prise en location comprend l’éta-
blissement d’un état des lieux d’entrée réalisé de
façon contradictoire. Ascencio prévoit également le
transfert des compteurs d’énergie et procède à l’en
-
registrement du bail. À l’expiration du contrat, un état
des lieux de sortie est établi afin d’évaluer le montant
des dégâts éventuels.
Le locataire ne peut céder son contrat ou sous-louer les
surfaces sans l’accord écrit et préalable d’Ascencio. Ceci
est occasionnel hormis le cas des grandes enseignes
qui travaillent soit avec des magasins dits intégrés soit
avec des franchisés. Dans ce cas, le franchiseur reste
solidairement responsable avec ses franchisés.
Les baux commerciaux sont soumis en Belgique à la loi
du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux. En France,
le statut des baux commerciaux est réglé par le code de
commerce. Ce dernier a été modifié par la loi "Pinel" de
2014. En Espagne, les baux commerciaux sont soumis
à la loi 29/1994 du 24 novembre 1994 appelée "Ley de
arrendamientos urbanos" ou en abrégé "ULA". Cette loi
n’est néanmoins que supplétive par rapport à la volonté
des parties qui prédomine en Espagne.
RAPPORT DE GESTION 117
La valeur locative estimée (VLE) est la valeur telle que
déterminée par les experts immobiliers indépendants
sur base de leurs connaissances du marché de l’immo-
bilier en tenant compte de différents facteurs comme la
localisation, la durée des baux, la qualité de l’immeuble
et les conditions de marché.
Pour plus d’informations sur les méthodes de valorisa-
tion utilisées par les experts immobiliers indépendants
et sur le processus de valorisation, nous renvoyons aux
annexes des comptes consolidés.
FINS DES CONTRATS ET PREMIÈRES POSSIBILITÉS DE RÉSILIATIONS TRIENNALES
AVEC PERTES POTENTIELLES DES REVENUS LOCATIFS Y AFFÉRENTS
118
Belgique France Espagne
7.000.000 €
6.000.000 €
5.000.000 €
4.000.000 €
3.000.000 €
2.000.000 €
1.000.000 €
0 €
2023-2024 2024-2025 2025-2026 2026-2027
6.615.870 €
6.152.012 €
- €
- €
4.617.327 €
3.508.635 €
6.238.245 €
3.667.404 €
305.908 €
2.506.480 €
4.582.317 €
106.026 €
RAPPORT DE GESTION 119
NOMBRE DE CONTRATS IMPACTÉS PAR PAYS PAR LES ÉCHÉANCES
ET LES PREMIÈRES POSSIBILITÉS DE RÉSILIATIONS TRIENNALES
DUREE MOYENNE DES BAUX PAR PAYS
90
80
70
60
50
40
30
20
10
0
2023-2024 2024-2025 2025-2026 2026-2027
48
85
0
0
51
43
45
32
2
22
63
2
Le (Weighted Average Lease Term) est une mesure de la durée moyenne des baux, alors que le
(Weighted Average Lease Break) est une mesure de la durée résiduelle moyenne des baux.
Walt Belgique : 8,18
Walt Espagne : 8,45
Walt France : 5,05
Walb Belgique : 2,77
Walb Espagne : 2,64
Walb France : 2,04
Belgique France Espagne
En nombre d'annéesEn nombre d'années
RAPPORT DES EXPERTS
Bruxelles, le 30 septembre 2023
Cher Monsieur, Chère Madame,
Conformément à l’article 47 de la loi du 12 mai 2014
sur les sociétés immobilières réglementées, vous avez
demandé à Jones Lang LaSalle, CBRE ainsi qu’à Cushman
& Wakefield d’expertiser les immeubles situés en Bel
-
gique, en France et en Espagne qui font partie de la SIR.
Notre mission a été réalisée en toute indépendance.
Selon l’usage, notre mission est réalisée sur la base des
renseignements communiqués par Ascencio en ce qui
concerne l’état locatif, les charges et taxes à supporter
par le bailleur, les travaux à réaliser, ainsi que tout autre
élément pouvant influencer la valeur des immeubles.
Nous supposons ces renseignements exacts et complets.
Tel que précisé de manière explicite dans nos rapports
d’évaluation, ceux-ci ne comprennent en aucune manière
une expertise de la qualité structurelle et technique des
immeubles, ni une analyse de la présence éventuelle
de matériaux nocifs. Ces éléments sont bien connus
d’Ascencio, qui gère son patrimoine de manière profes
-
sionnelle et procède à une due diligence technique et
juridique avant acquisition de chaque immeuble.
Tous les immeubles ont été visités par les experts. Ceux-
ci travaillent avec différents logiciels, comme Argus
Entreprise ou encore Microsoft Excel.
La valeur d’investissement peut être définie comme
étant la valeur la plus probable dans des conditions
normales de vente entre parties parfaitement informées
et consentantes, à la date de l’expertise, avant déduction
des frais d’acte de cession du portefeuille.
Les experts ont adopté deux méthodes : la méthode
de "Term and Reversion" et la méthode "Hardcore". De
plus, ils effectuent également un contrôle en termes
de prix par m².
Selon la méthode de "Term and Reversion", la capita-
lisation des revenus prend d’abord en compte le reve-
nu actuel jusqu’à la fin du contrat en cours, et retient
ensuite la valeur locative estimée (VLE) à perpétuité.
Selon la méthode "Hardcore", la valeur locative estimée
est capitalisée à perpétuité, avant de procéder à des
ajustements qui tiennent compte des surfaces louées
au-dessus ou en-dessous de leur valeur locative, de la
vacance locative, etc.
Le rendement, utilisé dans les deux méthodes, repré-
sente le rendement attendu par les investisseurs pour
ce type de bien. Il reflète les risques intrinsèques du bien
et du secteur (future vacance locative, risque de crédit,
obligations de maintenance, etc.) Pour déterminer ce ren-
dement, les experts se sont basés sur les transactions
jugées comparables et sur les transactions actuellement
en cours dans leurs départements d’investissements.
Quand il y a des facteurs inhabituels et spécifiques
au bien, des corrections sont appliquées (rénovation
importantes, coûts non récupérables, etc.).
La vente d’un immeuble est en théorie soumise aux
droits de transfert. Ce montant dépend entre autres
du mode de cession, du type d’acheteur et de la lo
-
calisation géographique du bien. Ce montant n’est
connu qu’une fois la vente conclue. En Belgique, en tant
qu’experts immobiliers indépendants nous pouvons
admettre que, sur base d’un récent échantillon repré
-
sentatif de transactions intervenues dans le marché, la
moyenne pondérée des droits (moyenne des frais de
transactions) était de 2,5 % (pour les biens dont la valeur
hors frais était supérieure à 2.500.000 EUR). Les biens
belges sont considérés comme un portefeuille. Pour les
immeubles situés en France, le taux de mutation est
généralement de 1,8 % quand l’immeuble a moins de
5 ans et entre 6,9 % et 7,5 %, selon les départements,
dans tous les autres cas.
120
Sur la base des remarques faites aux paragraphes pré-
cédents, nous confirmons que la valeur d’investissement
arrondie du patrimoine immobilier d’Ascencio au 30
septembre 2023 s’élève à :
768.837.000 EUR
(Sept cent soixante-huit millions huit cent trente-
sept mille euros)
Ce montant comprenant la valeur attribuée aux im-
meubles évalués par les sociétés CBRE, Jones Lang
LaSalle et Cushman & Wakefield, dans les 3 pays où
Ascencio est présent.
Après déduction de respectivement 2,5 % pour les
immeubles situés en Belgique (taux moyen des frais
de transaction défini par les experts des Sociétés Im-
mobilières Réglementées), 1,8 %/6,9 %-7,5 % pour les
immeubles détenus en France et 2,9 %/3,4 %/3,9 %
pour les immeubles détenus en Espagne, au titre de
frais de mutation sur la valeur d’investissement, ceci
nous amène à une juste valeur arrondie du patrimoine
immobilier d’Ascencio au 30 septembre 2023 à :
736.430.000 EUR
(Sept cent trente-six millions quatre cent trente mille
euros)
Ce montant comprenant la valeur attribuée aux im-
meubles évalués par les sociétés CBRE, Jones Lang
LaSalle et Cushman & Wakefield, dans les 3 pays où
Ascencio est présent.
Roderick Scrivener
MRICS
Co-Head of Valuation
Jones Lang LaSalle
Belgium
Pieter Paepen MRICS
Senior Director Valuation
CBRE Belgium
Valérie Parmentier MRICS
Directrice
Cushman & Wakefield
France
Tony Loughran MRICS
Partner - Head of Valuation
Cushman & Wakefield
Spain
Pierre-Jean Poli REV
Director
Jones Lang LaSalle France
Béatrice Rousseau MRICS
Directrice
CBRE Valuation France
Ardalan Azari
Partner
Cushman & Wakefield
Belgium
*Koios Service Srl
Nous vous prions d’agréer, cher Monsieur, chère Madame, l’expression de nos sentiments les meilleurs.
Important : voir ci-après “Note explicative sur les
conditions de marché suite au conflit en Ukraine”
RAPPORT DE GESTION 121
Ardalan Azari
Partner
Cushman & Wakefield
Belgium
*Koios Service Srl
Valérie Parmentier
MRICS
Directrice
Cushman & Wakefield
France
Tony Loughran
MRICS
Partner - Head of
Valuation
Cushman & Wakefield
Spain
Roderick Scrivener
MRICS
Co-Head of Valuation
Jones Lang LaSalle
Belgium
Pierre-Jean Poli REV
Director
Jones Lang LaSalle France
Pieter Paepen MRICS
Senior Director Valuation
CBRE Belgium
Béatrice Rousseau MRICS
Directrice
CBRE Valuation France
OPINION DE
CUSHMAN & WAKEFIELD
Cushman & Wakefield estime, pour la part de patri-
moine immobilier d’Ascencio qu’elle évalue au 30 sep-
tembre 2023, la valeur d’investissement à 258.527.742
EUR et la juste valeur (frais transactionnels déduits) à
247.080.727 EUR.
OPINION DE
JONES LANG LASALLE
Jones Lang LaSalle estime, pour la part de patrimoine
immobilier d’Ascencio qu’elle évalue au 30 septembre
2023, la valeur d’investissement à 197.795.134 EUR
et la juste valeur (frais transactionnels déduits) à
187.550.422 EUR.
OPINION
DE CBRE
CBRE estime, pour la part de patrimoine immobilier
d’Ascencio qu’elle évalue au 30 septembre 2023, la
valeur d’investissement à 312.514.000 EUR et la juste
valeur (frais transactionnels déduits) à 301.799.000 EUR.
NOTE EXPLICATIVE
SUR LES CONDITIONS
DE MARCHÉ
SUITE AU CONFLIT
EN UKRAINE
Malgré la reprise initiale de l’économie après la pandé-
mie, la Belgique connaît toujours une incertitude accrue
en raison des répercussions mondiales de la guerre en
Ukraine, l’inflation ayant augmenté de manière signifi-
cative. Nous avons constaté en Belgique, comme dans
d’autres pays européens, une augmentation des taux
d’intérêt entraînant une hausse des coûts d’emprunt.
Alors que le coût de la dette a augmenté et que sa dis-
ponibilité a diminué, parallèlement à la remontée des
rendements depuis des niveaux historiquement bas, le
sentiment actuel des investisseurs s’en trouve affecté.
La confiance dans le secteur bancaire est fragile, comme
en témoignent les récentes mesures prises à l’encontre
d’une série de banques, et devrait entraîner un nouveau
ralentissement de l’endettement pour les investisseurs.
Compte tenu du fait que les conditions du marché
peuvent évoluer rapidement en réponse à des chan-
gements politiques et économiques plus larges, nous
soulignons l’importance de la date d’évaluation, car il
est important de comprendre le contexte du marché
dans lequel l’opinion d’évaluation a été préparée.
122
Consciente de l’importance d’intégrer toujours davantage
les enjeux en matière de durabilité dans sa stratégie
d'entreprise, Ascencio a élaboré sa politique ESG au
-
tour de ses trois piliers constitutifs, à savoir les aspects
environnementaux, sociaux et de gouvernance de ses
activités.
Plus précisément, en tant que Société Immobilière Régle-
mentée, active dans le retail, Ascencio définit sa stratégie
ESG avec pour objectif d’améliorer la durabilité de son
portefeuille immobilier, de son fonctionnement et de
ses activités.
Pour ce faire, Ascencio prend en compte les enjeux et
attentes de ses différentes parties prenantes grâce à
son positionnement de proximité tant avec son marché,
qu’avec les communautés locales auprès de qui la So-
ciété opère ainsi qu’avec ses collaborateurs.
Ascencio aligne sa stratégie et son reporting ESG sur
les réglementations européennes en vigueur ainsi que
sur certains standards reconnus tels que les Objectifs
de Développement Durable des Nations Unies et les
Sustainable Best Practices Recommandations de l’EPRA
(sBPR).
OBJECTIFS DE
DÉVELOPPEMENT DURABLE
DES NATIONS UNIES
En 2015, les Nations Unies ont défini des objectifs de
développement durable en vue de communiquer la
marche à suivre pour parvenir à un avenir meilleur et
plus durable pour tous.
PAS
DE PAUVRETÉ
FAIM
“ZÉRO”
BONNE SANTÉ
ET BIEN-ÊTRE
ÉGALITÉ ENTRE
LES SEXES
EAU PROPRE ET
ASSAINISSEMENT
ÉNERGIE PROPRE
ET D’UN COÛT
ABORDALBLE
TRAVAIL DÉCENT
ET CROISSANCE
ÉCONOMIQUE
INDUSTRIE,
INNOVATION ET
INFRASTRUCTURE
INÉGALITÉS
RÉDUITES
VILLES ET
COMMUNAUTÉS
DURABLES
CONSOMMATION
ET PRODUCTION
RESPONSABLES
MESURES RELATIVES
À LA LUTTE CONTRE
LES CHANGEMENTS
CLIMATIQUES
VIE
AQUATIQUE
VIE
TERRESTRE
PAIX, JUSTICE
ET INSTITUTIONS
EFFICACES
PARTENARIATS POUR
LA RÉALISATION DES
OBJECTIFS
OBJECTIFS DE
DÉVELOPPEMENT
DURABLE
ÉDUCATION
DE QUALITÉ
RAPPORT DE GESTION 123
E · RAPPORT ESG
Certains de ces objectifs ont tout particulièrement
retenu l’attention d’Ascencio et ont été sélectionnés
comme piliers du développement de sa stratégie ESG.
Lutte contre la faim
Éliminer la faim, assurer la sécurité
alimentaire, améliorer la nutrition et
promouvoir l’agriculture durable.
FAIM
“ZÉRO”
Accès à la santé
Permettre à tous de vivre en bonne santé et
promouvoir le bien-être de tous à tout âge.
BONNE SANTÉ
ET BIEN-ÊTRE
Accès à une éducation de qualité
Assurer l’accès de tous à une éducation de
qualité, sur un pied d’égalité, et promouvoir
les possibilités d’apprentissage tout au long
de la vie.
ÉDUCATION
DE QUALITÉ
Recours aux énergies renouvelables
Garantir l’accès de tous à des services
énergétiques fiables, durables et modernes à
un coût abordable.
ÉNERGIE PROPRE
ET D’UN COÛT
ABORDALBLE
Consommation responsable
Établir des modes de consommation et de
production durables.
CONSOMMATION
ET PRODUCTION
RESPONSABLES
Lutte contre le changement climatique
Prendre d’urgence des mesures pour lutter
contre les changements climatiques et leurs
répercussions.
MESURES RELATIVES
À LA LUTTE CONTRE
LES CHANGEMENTS
CLIMATIQUES
E
• LABÉLISATION
• CRITÈRES DÉCISIONNELS
• BASE DE DONNÉES
& PLATEFORME DE GESTION
• OPTIMISATION DES
PERFORMANCES
ÉNERGÉTIQUES
• PANNEAUX
PHOTOVOLTAÏQUES
• BORNES DE RECHARGEMENT
• CHARTES FOURNISSEURS
& LOCATAIRES
124
STRATÉGIE
ESG
D’ASCENCIO
S
G
• ÉVALUATION & FORMATION
• ENQUÊTE DE SATISFACTION
INTERNE
• HOMEWORKING
& POSITIVE OFFICE
• MOBILITÉ
• POLITIQUE SOCIALE
& PHILANTHROPIQUE
• STRUCTURE DE GOUVERNANCE
& COMMUNICATION DES STANDARDS RSE
• DIGITALISATION
RAPPORT DE GESTION 125
1. LABÉLISATION
Ascencio a entamé le processus de labélisation de ses
retail parks. Plus particulièrement, Ascencio s’est fixée
pour objectif d’obtenir un label BREEAM
in use very
good
1
pour (2 en Belgique et 4 en France) retail parks
de son portefeuille à l’horizon 2026.
Au cours de l’exercice écoulé, les retail parks de Genval
et Couillet en Belgique ainsi que Caen en France ont fait
l’objet d’une première évaluation et des programmes
d’investissement ont été identifiés en vue d’atteindre
la certification requise. Les travaux débuteront dans le
courant de 2024.
BREAAM
in use
est une norme de durabilité qui s’ap-
plique aux bâtiments existants. Les objectifs derrière
l’obtention d’une telle labélisation sont multiples : s’ins-
crire dans une démarche de développement durable,
réduire les coûts de fonctionnement, fidéliser les clients
retailers d’Ascencio, valoriser les actifs de la Société,
accéder à des sources de financement vert, etc.
1 BREEAM
in-use
est une méthode internationale d’évaluation de la
performance environnementale d’un bâtiment en exploitation.
ÉNERGIE PROPRE
ET D’UN COÛT
ABORDALBLE
CONSOMMATION
ET PRODUCTION
RESPONSABLES
MESURES RELATIVES
À LA LUTTE CONTRE
LES CHANGEMENTS
CLIMATIQUES
126
E
VOLET
ENVIRONNEMENTAL
2. CRITÈRES DÉCISIONNELS
Dans le cadre de sa politique d’investissement ainsi
que de transformation et de gestion de son portefeuille
immobilier, Ascencio a pour objectif d’optimiser les
performances environnementales de ses actifs. Pour le
portefeuille existant, Ascencio a développé un nouveau
tableau de classification de ses actifs tenant désormais
compte des aspects ESG. En ce qui concerne les nou-
velles acquisitions, les actifs ayant fait l’objet d’une
labélisation BREEAM
very good
seront privilégiés.
3. BASE DE DONNÉES
& PLATEFORME DE GESTION
Dans le but de réduire les consommations énergétiques
liées à l’utilisation de ses bâtiments, Ascencio a créé
un partenariat, en commençant par son portefeuille
français, avec ses locataires afin de favoriser l’échange
de données de consommation et a mis en place un
logiciel spécifique d’analyse de ces données.
Au terme de l’exercice 2022/2023, 92 % des données
ont été obtenues pour le portefeuille français, tandis
que les données du portefeuille belge sont en cours
de collecte.
Ensemble, Ascencio et ses locataires retailers dia
-
loguent et continueront à dialoguer des améliorations
possibles afin d’atteindre les objectifs recherchés.
Le relevé systématique de ces mesures, puis l’analyse
de celles-ci, permettent à la Société de disposer d’une
vue plus objective sur la performance énergétique de
ses immeubles. Cet audit complet et le suivi dans le
temps de ces performances permettront à Ascencio
d’établir un plan d’action global visant à réduire à terme
l’emprunte carbone de son portefeuille tout en priori-
tisant ses investissements et à produire les rapports
nécessaires illustrant les progrès réalisés en matière
de performance environnementale.
4. OPTIMISATION DES PERFORMANCES
ÉNERGÉTIQUES
Ascencio s’engage, pour tous ses projets de rénovation
/ extension à optimiser la consommation d’énergie
des bâtiments visés, en ligne avec sa stratégie ESG
& les obligations légales en la matière. Sur l’exercice
2022/2023, Ascencio a rénové près de 4.500 m
2
de
toitures. En plus du remplacement de la membrane
d’étanchéité, les travaux ont permis d’améliorer le ni-
veau d’isolation thermique de ces toitures, réduisant
les coût énergétiques (chauffage / refroidissant) des
retailers concernés.
5. PANNEAUX PHOTOVOLTAÏQUES
Ascencio entend déployer une politique structurée de
placement de panneaux photovoltaïques sur les toitures
de son portefeuille immobilier. Des audits techniques
ont été réalisés pour une série de bâtiments et sont en
cours pour d’autres.
L’installation de panneaux photovoltaïques permettra
la production d’électricité verte produite localement
utilisable au sein des immeubles concernés au bénéfice
de ses locataires, à des niveaux de coûts stables per-
mettant de prémunir les retailers contre des variations
tarifaires difficiles à assimiler.
Sur l’exercice écoulé, des appels d’offres ont été réali-
sés pour l’installation de panneaux photovoltaïques en
toiture pour la Belgique et d’ombrières sur les parkings
des actifs du portefeuille pour la France.
RAPPORT DE GESTION 127
6. BORNES DE RECHARGEMENT
Ascencio a entamé l’installation de bornes de recharge-
ment de véhicules électriques sur les parkings de ses
retail parks (Messancy
en Belgique et Saint-Aunès
en France) ainsi qu’à son siège social de Gosselies
(Belgique).
Ascencio a par ailleurs conclu un partenariat avec la
société Powerdot par lequel cette dernière s’engage à
installer près de 260 points de charge rapide pour véhi-
cules électriques sur les parkings de ses actifs français.
Ces installations renforceront encore l’attractivité des
sites concernés en y constituant des nœuds de passage
en termes d’électromobilité et en offrant ainsi un service
complémentaire aux consommateurs et communautés
locales. La Société travaille en parallèle sur un projet
d’installation de bornes pour son portefeuille belge sur
base d’un modèle de collaboration similaire.
7. CHARTES FOURNISSEURS & LOCATAIRES
Ascencio a intégré à ses nouveaux baux une annexe
environnementale ("Green Lease") visant à favoriser
la collaboration entre bailleur et preneur dans la ré-
duction progressive de l’empreinte environnementale
des immeubles loués, tout en optimisant les coûts. Elle
oriente vers une gestion environnementale et énergé-
tique efficace, impliquant le partage de données sur les
consommations énergétiques et d’eau, ainsi que des
informations pertinentes pour améliorer continuelle-
ment les performances environnementales. Le preneur
est encouragé à adopter des pratiques de sobriété,
notamment en éteignant les appareils non utilisés, en
sensibilisant le personnel à la réduction de la consom-
mation d’énergie, et en privilégiant l’achat d’énergies
vertes. Des directives spécifiques sont fournies pour
l’optimisation des installations techniques, l’éclairage,
le chauffage, le refroidissement, la ventilation, et le
choix de matériaux respectueux de l’environnement.
Des mesures sont également préconisées pour la ges-
tion efficace de l’eau et des déchets, encourageant le
recyclage et l’utilisation de produits éco-responsables.
La partie sur le transport durable incite à privilégier les
modes de transport alternatifs. Enfin, des directives pour
le bien-être et la santé, ainsi que pour la certification en-
vironnementale, sont incluses, soulignant l’importance
de la coopération entre le bailleur et le preneur pour
maintenir et améliorer l’efficacité environnementale
des immeubles.
128
"
Le partenariat entre Ascencio et Powerdot
est un bel exemple d'un projet win-win-win
dans le cadre de la stratégie ESG d'Ascencio.
Etant spécialisée dans le domaine du retail, Powerdot peut
renforcer l'attractivité des sites d'Ascencio en proposant,
en plus de la recharge, des possibilités d'intéragir avec les
retailers pour arriver à attirer plus de clients et renforcer
leur image de marque.
"
S
VOLET
SOCIAL
1. ÉVALUATION
& FORMATION
Ascencio a développé une culture d’entreprise dans
laquelle chaque collaborateur reçoit annuellement, de
la part de son manager, un feedback relatif au travail
fournit et aux compétences développées au cours de
l’année écoulée.
En 2023, 100 % des collaborateurs ont reçu une éva-
luation de leurs performances.
Ascencio prête en outre une attention toute particulière
au développement constant de ses équipes.
Cela se traduit plus concrètement par
• L’existence d’une Ascencio
Academy
L’Ascencio Academy consiste en une
série de formations internes desti-
nées à toute l’équipe et dispensées,
à tour de rôle, par les membres du
comité exécutif.
Pratiquement, ces formations ont
lieu tous les 2 mois environ et
portent sur des sujets spécifiques
internes à la Société ou au marché.
L’objectif de cette initiative est de
développer les équipes tant sur le
plan des connaissances propres que
sur le plan de la motivation person-
nelle mais également l’ensemble de
la Société en tant que telle.
• La mise en place d’un système
de compagnonnage interne
Sous un principe de "vie ma vie",
un compagnonnage individuel a
été mis en place lors de l’exercice
2022/2023 ayant pour but une meil-
leure connaissance inter-départe-
ments. Chaque membre du comité
exécutif se fait accompagner, pen-
dant une journée, par un collabo-
rateur ne faisant pas déjà partie de
son équipe.
Cette initiative, très porteuse au ni-
veau des équipes, sera renouvelée
lors du prochain exercice.
• La participation à des forma-
tions externes ad hoc
Sur base des besoins individuels
exprimés lors des évaluations an-
nuelles ou identifiées par les mana-
gers, un plan de formation individuel
est en place annuellement.
En outre, des formations plus spéci-
fiques ont également été organisées
telles que des formations sécurité au
travail (formation en secourisme et
formation à l’usage d’un défibrilla-
teur) et de Process Communication
(en vue d’améliorer les techniques
et outils de communication dans les
relations professionnelles).
Enfin, désireuse que l’ensemble de
ses collaborateurs puisse, à terme,
s’exprimer aisément en anglais par
écrit, Ascencio veille à organiser les
formations nécessaires pour ceux
qui en éprouvent le besoin.
ÉDUCATION
DE QUALITÉ
RAPPORT DE GESTION 129
2. ENQUÊTE DE SATISFACTION INTERNE
Au cours de l’exercice 2022/2023 Ascencio a mené
divers sondages auprès de ses collaborateurs et ce sur
différentes thématiques telles que le housing, le projet
digitalisation, … La Société est soucieuse de consulter
régulièrement l’ensemble de l’équipe sur des projets
et sujets transversaux de ce type afin d’améliorer la
satisfaction ainsi que l’implication au travail.
3.
ET POSITIVE OFFICE
Ascencio promeut l’équilibre entre le télétravail et la pré-
sence des collaborateurs au bureau en étant soucieuse
du matériel requis pour un télétravail dans des conditions
optimales mais également en permettant des journées de
travail fixes au siège social de la Société pour maintenir
le lien professionnel et social entre les collaborateurs.
En parallèle, la Société a entamé un projet de remodeling
de ses bureaux cadrant avec l’approche
positive office
et
promouvant la flexibilité, la créativité et le bien-être au
travail. Ascencio a finalisé les plans relatifs à la conception
et au réaménagement de ses nouveaux bureaux dont les
travaux débuteront début 2024. Ces travaux de réno
-
vation tiendront compte des enjeux environnementaux
en utilisant le plus possible des matériaux recyclés ou à
faible impact environnemental. Par ailleurs, les installa
-
tions HVAC existantes seront entièrement rénovées afin
d’améliorer les performances énergétiques du bâtiment
et réduire l’emprunte carbone de la Société.
Dans ce cadre, une réflexion profonde et globale au niveau
de l’ergonomie au travail est également prévue.
4. MOBILITÉ
Ascencio poursuit la transition de sa flotte
de véhicules vers l’électromobilité ; 50 % du
parc étant désormais hybride ou électrique.
Des solutions recharge sont prévues tant au
siège social de la Société, qu’au domicile des collabo-
rateurs concernés.
5. POLITIQUE SOCIALE ET PHILANTHROPIQUE
Ascencio a pris la décision d’orienter sa politique sociale
et philanthropique autour des axes suivants
• Le bien-être, avec un focus particulier sur
le sport auprès des communautés locales ;
• La lutte contre la famine au sein des com-
munautés locales.
Diverses initiatives sont menées tant au niveau des
retail parks du portefeuille qu’au niveau corporate avec
l’ensemble de l’équipe d’Ascencio.
Concernant le volet "promotion du sport", plusieurs
animations visant à promouvoir le sport auprès des
communautés locales ont été organisées au sein du
portefeuille tandis que l’équipe des collaborateurs
d’Ascencio a participé à divers évènements sportifs.
Concernant le volet "Lutte contre la faim", Ascencio a fait
le choix d’apporter son soutien à l’association La Faim
du mois (https://www.facebook.com/lafaimdumois/) en
offrant du temps de ses collaborateurs à la préparation
et distribution de repas et colis alimentaires.
Au niveau de ses actifs, les initiatives permettront de
créer de la valeur à court, moyen et long terme, assu-
rant une certaine légitimé des retail parks au sein des
communautés locales.
FAIM
“ZÉRO”
BONNE SANTÉ
ET BIEN-ÊTRE
BONNE SANTÉ
ET BIEN-ÊTRE
ÉNERGIE PROPRE
ET D’UN COÛT
ABORDALBLE
CONSOMMATION
ET PRODUCTION
RESPONSABLES
130
STRUCTURE DE GOUVERNANCE
ET COMMUNICATION DES STANDARDS RSE
En tant que SIR, Ascencio se livre à un exercice annuel
de reporting strict souscrit à des standards élevés en
matière de gouvernance d’entreprise (voir rapport an-
nuel 2022 pages 62 à 82). Aussi, pour accompagner le
développement et l’implémentation de sa politique ESG,
Ascencio a nommé, au sein de son comité exécutif, un
directeur Operations & ESG.
Cette volonté d’Ascencio de développer la gestion en-
vironnementale de son portefeuille s’est en outre déjà
illustrée par la publication de reportings de différents
indicateurs de performance sur les aspects ESG de son
activité selon les guidelines EPRA sBPR (voir pages 132 à
152 du présent rapport annuel). Le rapport de durabilité
publié par Ascencio en juin 2023, visant à apporter de
la transparence aux initiatives ESG déjà prises par la
Société, a permis à Ascencio d’obtenir un Gold award.
Cette récompense est octroyée par l’EPRA, l’association
européenne des sociétés immobilières cotées.
DIGITALISATION
Enfin, pour renforcer l’intégration et la digitalisation de
ses processus internes et accompagner le déploiement
de sa politique ESG, Ascencio a, au cours de l’année
écoulée, accéléré le processus de digitalisation de ses
activités. Ce processus, initié au cours de l'exercice
précédent, vise à revoir l'ensemble des systèmes de
gestion interne de la Société pour rendre l'organisation
plus efficiente, agile et permettant à la Société de mieux
répondre aux défis de demain.
Dans ce cadre, après avoir évalué le marché, Ascencio
a sélectionné l'outil Adfinity de la société Easi et en a
démarré l'implémentation pour la gestion intégrée de
ses activités immobilières et financières. Ce projet, bap-
tisé "Connect" et dont la mise en production est prévue
en fin d’année 2023, a impliqué la participation active
des collaborateurs et apportera encore davantage de
transversalité entre les différents métiers de la Société.
RAPPORT DE GESTION 131
VOLET
DE GOUVERNANCE
D'ENTREPRISE
G
"
Adfinity offre une solution
intégrée de gestion immobi-
lière et financière des activi-
tés de la Société.
Bénéficier d’un outil cen-
tral dynamique et convivial
apportera encore davantage
d'efficacité dans le travail
au quotidien et permettra à
Ascencio une plus grande agi-
lité dans la poursuite de son
développement.
".
Chief Financial Officer
INTRODUCTION
OBJET
DU DOCUMENT
Le présent document rend compte de la performance
environnementale, sociale et de gouvernance d’entreprise
d’Ascencio, sur la base des recommandations sur les
bonnes pratiques en matière de développement durable
de l’EPRA.
Il fournit une base solide pour mesurer les progrès futurs.
Il a également conduit Ascencio à renforcer sa collabo
-
ration avec ses locataires sur les enjeux de durabilité.
L’échange de données structurelles entre locataires et
propriétaires sur la performance environnementale et
énergétique du bâtiment est essentiel pour améliorer
la sensibilisation et convenir d’objectifs communs. Ces
échanges nécessitent beaucoup d’efforts et de temps.
A ce jour, il n’a pas encore été possible de récupérer les
données de tous les locataires. Ascencio a néanmoins
réussi à augmenter significativement le nombre de don
-
nées collectées et déclarées, par rapport à l’année der-
nière. Ce deuxième rapport sur le développement durable
marque une nouvelle étape dans les efforts d’Ascencio
pour mieux comprendre et gérer les enjeux énergétiques
et environnementaux de son activité. Ces efforts seront
poursuivis et intensifiés à l'avenir.
Enfin, ce rapport est l’une des nombreuses étapes d’une
stratégie de durabilité plus large (cf. rapport Annuel 2022
d’Ascencio pages 121 à 140). Outre le reporting, d’autres
initiatives importantes ont été entreprises pour suivre
l’impact énergétique du portefeuille et orienter les in
-
vestissements.
À PROPOS
D'ASCENCIO
Ascencio est un investisseur immobilier spécialisé dans
le commerce de périphérie avec un accent sur les super-
marchés et les parcs d’activité commerciale. La Société
est présente en Belgique, en France et en Espagne,
respectivement sous le statut de SIR, SIIC, SOCIMI. Avec
son équipe pluridisciplinaire, elle gère son patrimoine et
ses relations avec ses locataires-détaillants de manière
réactive, notamment en matière de développement
durable.
Son portefeuille, évalué à 738,9 millions au 30/09/2022,
est composé d’une centaine de biens, pour une surface
totale de 450 037 m² et plus de 240 locataires. Ascencio
SA est cotée sur Euronext Bruxelles. Sa capitalisation
boursière s’élève à 334 millions d’euros au 30/09/2022.
1 https://www.epra.com/sustainability/sustainability-reporting/guidelines
RAPPORT SUR LE DÉVELOPPEMENT DURABLE
ALIGNÉ SUR LES RECOMMANDATIONS SUR
LES BONNES PRATIQUES EN MATIÈRE DE
DÉVELOPPEMENT DURABLE DE L’EPRA
132
ENVIRONNEMENT
LIMITES GÉNÉRALES, SEGMENTATION & COUVERTURE
Limites générales. Tous les actifs sont détenus par
Ascencio. Toutefois, certains biens peuvent faire partie
d’une copropriété.
Segmentation. 40 % du portefeuille d’Ascencio est dédié
à des activités liées à l’alimentation. Le secteur alimentaire
présente des caractéristiques et des besoins spécifiques
en matière d’utilisation des services publics, qui sont
assez différents des autres détaillants. Pour maximiser la
pertinence de ce rapport, une différence sera faite entre
les locataires alimentaires et non alimentaires. Une vue
spécifique par pays sera également fournie.
Performance du siège social d’Ascencio. La performance
environnementale du siège social d’Ascencio à Gosselies
(BE) sera rapportée séparément des actifs commerciaux.
Couverture. La plupart des données sur la performance
environnementale sont des données obtenues par les
locataires. Leur collecte nécessite des efforts intenses
et concertés avec les plus de 240 locataires. Des ambi
-
tions de couverture spécifiques ont été définies pour ce
second reporting :
•
Belgique : un grand locataire alimentaire et deux impor-
tants locataires non alimentaires ont été ciblés et ont
fourni des données.
•
France : une grande majorité des locataires ont été
contactés et plusieurs demandes d’échange de données
ont été faites. Une collaboration plus active a été mise
en place avec un grand locataire alimentaire.
•
Espagne : Des initiatives ont été lancées pour collec-
ter des données systématiques relatives aux actifs
espagnols. Les actifs espagnols seront inclus dans le
prochain reporting de durabilité.
La couverture est toujours mesurée en pourcentage de
la surface totale du portefeuille (m²). Comme mention
-
né ci-dessus, la plupart des données requises sont des
données obtenues par les locataires. Pour de nombreux
actifs, Ascencio n’achète pas de services publics ni n’a de
vision sur leur consommation. Par conséquent, la couver
-
ture effective varie en fonction des différents indicateurs.
Ils seront mentionnés spécifiquement pour chacun des
indicateurs documentés ci-dessus.
RAPPORT DE GESTION 133
ÉNERGIE
Compte tenu de la nature de son portefeuille et du fait
que les services publics sont majoritairement gérés
par les commerçants eux-mêmes, Ascencio a peu de
consommation d’énergie locative à déclarer.
Afin de donner une vision précise de la performance
de son portefeuille, Ascencio a décidé de remonter
également les données obtenues par les locataires.
Ascencio a donc lancé un exercice massif de collecte
et d’analyse des données de consommation de ses
locataires.
Les données relatives aux propriétaires ont été collec-
tées directement auprès de fournisseurs plus importants
ou auprès de gestionnaires d’actifs indépendants en
charge de certains actifs.
Les données du locataire ont été collectées soit directe-
ment auprès des fournisseurs d’énergie, si le locataire
a donné mandat à Ascencio pour ce faire, soit à partir
d’échanges d’informations directement avec le locataire.
Concernant les actifs français, des données ont égale-
ment été récupérées de la plateforme gouvernementale
OPERAT, qui stocke les données de consommation de
tous les propriétaires et locataires.
La collecte et la gestion des données des locataires
dépendent de leur volonté de partager leurs données
avec Ascencio. Par conséquent, la couverture des don-
nées est fortement influencée par cette dépendance.
2 L’indicateur à périmètre constant compare un portefeuille et un périmètre cohérents sur deux années de reporting.
Zone
d'impact
EPRA
Code
Libellé
Unités de
mesure
Catégorie
Sous-caté-
gorie
Valeur absolue À périmètre constant
2
Énergie
2022 2021 2022 2021
4.1.
Elec – Abs
4.2.
Elect Lfl
Consommation
d'électricité
kWh
Alimen-
taire
Locataire 31.123.564 32.015.113 30.272.879 31.710.290
Propriétaire 860.813 780.334 822.668 780.334
Non
alimen-
taire
Locataire 8.840.701 9.271.582 8.468.257 8.560.297
Propriétaire 1.805.609 1.251.522 1.483.392 1.217.197
Total électricité 42.630.688 43.318.551 41.047.197 42.268.118
% de sources renouvelables 3 % 1 % 1 % 1 %
4.5.
Carburant
- Abs
4.6.
Carburant
- LfL
Consommation
de carburant
kWh
Alimen-
taire
Locataire 1.611.247 1.626.770 1.611.247 1.626.770
Propriétaire 172.114 0 0 0
Non
alimen-
taire
Locataire 199.451 1.839.926 0 0
Propriétaire 493.538 278.952 328.845 278.952
Consommation totale
de carburant
2.476.349 3.745.648 1.940.092 1.905.722
% de sources renouvelables 0 % 0 % 0 % 0 %
4.3
DH &
C- Abs
Chauffage
urbain et
refroidissement
kWh na
4.7
Énergie
-int
Bâtiment
Énergie
kWh/
sqm/
an
Alimentaire 279 331 318 332
Non
alimentaire
52 77 94 93
Couverture (m
2
) %
Alimen-
taire
Locataire 62 % 60 % 60 % 60 %
Propriétaire 94 % 29 % 29 % 29 %
Non
alimen-
taire
Locataire 37 % 39 % 34 % 34 %
Propriétaire 90 % 26 % 25 % 25 %
MONDIAL
CONSOMMATION D'ÉNERGIE
DES ACTIFS COMMERCIAUX
134
Ce tableau, ainsi que sa répartition par pays ci-dessous, nécessite certaines observations :
•
Seul un faible pourcentage d’énergie est actuellement
réutilisable. Ascencio a toutefois initié une étude pour
évaluer comment elle pourrait installer un nombre
important de panneaux photovoltaïques et comment
l’énergie pourrait ensuite être distribuée à ses loca-
taires ou aux communautés locales. Sur la base des
résultats préliminaires, Ascencio est actuellement
en train de définir les actifs les plus adaptés pour
ces équipements. En Belgique, Ascencio analyse la
possibilité d’installer des panneaux photovoltaïques
sur les toits de ses bâtiments. En France, compte tenu
de la nouvelle réglementation imposant l’installation
de systèmes d’ombrage sur les parkings, Ascencio
a décidé de se concentrer sur ce type d’installation.
•
Par rapport à l’année dernière, Ascencio a renforcé
ses échanges d’informations avec ses gestionnaires
d’actifs, afin de mieux documenter les données de
consommation des propriétaires. Les données sont
actuellement manquantes pour un seul actif.
•
Le secteur alimentaire, et plus particulièrement les
boulangeries, est un grand consommateur d’énergie.
Par conséquent, l'intensité énergétique est extrême-
ment élevée. Ces activités impactent fortement la
performance globale d’Ascencio, car la consommation
de carburant des distributeurs alimentaires repré-
sente 3% de la consommation mondiale d’énergie
(publiée) en 2022. Elles représentent 58,9% de la
consommation mondiale de carburant (publiée) en
2022. Les boulangeries ont une intensité énergétique
de 391,8 kWh/m².
•
Les actifs espagnols sont inclus pour mesurer la cou-
verture de l’ensemble du portefeuille.
BELGIQUE
Zone
d'impact
EPRA
Code
Libellé
Unités de
mesure
Catégorie
Sous-caté-
gorie
Valeur absolue À périmètre constant
Énergie
2022 2021 2022 2021
4.1.
Elec – Abs
4.2.
Elect Lfl
Consommation
d'électricité
kWh
Alimen-
taire
Locataire 11.229.489 10.818.234 10.378.804 10.818.234
Propriétaire 850.223 775.383 818.924 775.383
Non
alimen-
taire
Locataire 2.872.912 2.936.133 2.726.499 2.825.724
Propriétaire 1.538.760 1.197.419 1.433.196 1.163.094
Total électricité 16.491.384 15.727.170 15.357.423 15.582.436
% de sources renouvelables 7 % 3 % 3 % 3 %
4.5.
Carburant
- Abs
4.6.
Carburant
- LfL
Consommation
de carburant
kWh
Alimen-
taire
Locataire 0 0 0 0
Propriétaire 172.114 0 0 0
Non
alimen-
taire
Locataire 199.451 1.839.926 0 0
Propriétaire 493.538 278.952 328.845 278.952
Consommation totale
de carburant
865.103 2.118.878 328.845 278.952
% de sources renouvelables 0 % 0 % 0 % 0 %
4.3
DH &
C- Abs
Chauffage
urbain et refroi-
dissement
kWh na
4.7
Énergie
-int
Bâtiment
Énergie
kWh/
sqm/
an
Alimentaire 219 295 285 295
Non
alimentaire
39 99 76 72
Couverture (m
2
) %
Alimen-
taire
Locataire 41 % 33 % 33 % 33 %
Propriétaire 100 % 26 % 26 % 26 %
Non
alimen-
taire
Locataire 24 % 23 % 22 % 22 %
Propriétaire 95 % 20 % 18 % 18 %
RAPPORT DE GESTION 135
FRANCE
Zone
d'impact
EPRA
Code
Libellé
Unités de
mesure
Catégorie
Sous-caté-
gorie
Valeur absolue À périmètre constant
Énergie
2022 2021 2022 2021
4.1.
Elec – Abs
4.2.
Elect Lfl
Consommation
d'électricité
kWh
Alimen-
taire
Locataire 19.894.075 21.196.878 19.894.075 20.892.056
Propriétaire 10.591 4.951 3.744 4.951
Non
alimen-
taire
Locataire 5.967.790 6.335.449 5.741.759 5.734.573
Propriétaire 266.848 54.103 50.196 54.103
Total électricité 26.139.304 27.591.381 25.689.774 26.685.682
% de sources renouvelables 0 % 0 % 0 % 0 %
4.5.
Carburant
- Abs
4.6.
Carburant
- LfL
Consommation
de carburant
kWh
Alimen-
taire
Locataire 1.611.247 1.626.770 1.611.247 1.626.770
Propriétaire 0 0 0 0
Non
alimen-
taire
Locataire 0 0 0 0
Propriétaire 0 0 0 0
Consommation totale
de carburant
1.611.246,86 1.626.770,08 1.611.246,86 1.626.770,08
% de sources renouvelables 0 % 0 % 0 % 0 %
4.3
DH &
C- Abs
Quartier chauf-
fage &
refroidisse-
ment
kWh
Alimen-
taire
Locataire na na na na
Propriétaire na na na na
Non
alimen-
taire
Locataire na na na na
Propriétaire na na na na
Consommation totale na na na na
4.7
Énergie
-int
Bâtiment
Énergie
kWh/
sqm/
an
Alimentaire 337 355 340 357
Non
alimentaire
85 87 126 126
Couverture (m
2
) %
Alimen-
taire
Locataire 94 % 95 % 94 % 94 %
Propriétaire 56 % 46 % 46 % 46 %
Non
alimen-
taire
Locataire 68 %* 75 % 64 % 64 %
Propriétaire 100 % 43 % 43 % 43 %
* La couverture en baisse pour l’année 2022 s’explique par le fait qu’Ascencio n’a pas reçu à
temps les données attendues de la part de la société française d’énergie ENEDIS.
136
Zone
d'impact
EPRA Code Libellé Unités de mesure Valeur absolue À périmètre constant
Énergie
2022 2021 2022 2021
4.1. Elec – Abs
4.2. Elec-LfL
Consommation
d'électricité
-
siège social
kWh
144.054 182.776 144.054 182.776
4.5. Carburant
-Abs
4.6. Carburant
- LFL
n.a. n.a. n.a. n.a.
4.7. Elec-Int kWh/sqm 146 185 146 185
Couverture (m
2
) % 100 % 100 % 100 % 100 %
PERFORMANCE ÉNERGÉTIQUE DU SIÈGE SOCIAL D'ASCENCIO
Les consommations d’énergie ont été plus élevées en 2021 qu’en 2022 en raison des conditions climatiques
(https://www.synergrid.be/fr/centre-de-documentation/statistiques-et-donnees/degres-jours).
RAPPORT DE GESTION 137
FRANCE
Zone
d’impact
EPRA Code
Unité
de mesure
Indicateur Sous-catégorie Valeur absolue À périmètre constant
Émissions de gaz
à effet de serre
2022 2021 2022 2021
4.8
GHG-Dir-Abs
KG CO
2
e
Direct
Alimentaire 291.636 294.445 291.636 294.445
Non alimentaire 0 0 0 0
4.9
GHG-Indir-Abs
Indirect
Alimentaire 966.770 1.029.773 966.437 1.014.968
Non alimentaire 302.816 310.341 281.315 281.156
4.10
GHG-Int
kg CO
2
e /
m
2
/ an
Intensité des
émissions de
GES
Alimentaire 21 22 21 22
Non alimentaire 4 4 6 6
A. ÉMISSION DE GAZ À EFFET DE SERRE DES ACTIFS COMMERCIAUX
Compte tenu de la nature des activités d’Ascencio, les
consommations locatives sont limitées par rapport aux
charges locatives. Ascencio souhaite toutefois avoir une
vision représentative des émissions de GES générées
par ses activités.
Le reporting des émissions de gaz à effet de serre a
été segmenté en deux indicateurs :
• Émissions directes de GES générées par les combus-
tibles brûlés sur le site, comme indiqué à la section
2.2. "Consommation d’énergie". Pour les calculer,
la formule suivante est : Consommation annuelle
(MWh)*181 kg CO
2
/MWh
3
Sur recommandation du tiers examinant ce rapport,
les combustibles brûlés par les voitures de société
d’Ascencio ont également été pris en compte dans le
calcul des émissions totales de GES directes, en plus des
émissions de GES liées à la performance énergétique
des actifs décrite précédemment.
• Émissions indirectes : émissions générées hors site
pour produire l’énergie achetée par Ascencio et ses
locataires. Compte tenu de la nature des activités
d’Ascencio, une part importante des émissions de
GES est émise par ses locataires.
Conformément à l’approche adoptée pour les émis-
sions directes de GES, l’électricité consommée par les
voitures de fonction a également été ajoutée au total
des émissions indirectes de GES.
La formule suivante est utilisée : Consommation annuelle
d’électricité (MWh)* A kg CO
2
/MWh
4
Où A est défini par l’Association of Issuing Bodies
(AIB) pour tous les pays européens :
• Belgique : 149,19 kg CO
2
/MWh
• France : 48,57 kg CO
2
/MWh
• Espagne : 295,83 kg CO
2
/MWh
Ces valeurs tiennent compte du mix de production d’élec-
tricité de chaque pays.
3 EPA, "Emission Factors for Greenhouse Gas Inventories" Table 1
Stationary Combustion Emission Factors, 1
er
avril 2022.
4 AIB, European Residual Mix 2021, (2022).
138
BELGIQUE
Zone
d’impact
EPRA Code
Unités de
mesure
Indicateur Sous-catégorie Valeur absolue À périmètre constant
Émissions de gaz
à effet de serre
2022 2021 2022 2021
4.8
GHG-Dir-Abs
KG CO
2
e
Direct
Alimentaire 31.153 0 0 0
Non alimentaire 125.431 383.517 59.521 50.490
4.9
GHG-Indir-Abs
Indirect
Alimentaire 1.802.172 1.729.652 1.670.589 1.729.652
Non alimentaire 658.177 616.685 620.585 595.092
4.10
GHG-Int
kg CO
2
e /
m
2
/ an
Intensité des
émissions de GES
Alimentaire 33 44 43 44
Non alimentaire 6 16 11 11
Zone
d’impact
EPRA Code Unités de mesure Indicateur Valeur absolue À périmètre constant
Émissions de gaz
à effet de serre
2022 2021 2022 2021
4.8
GHG-Dir-Abs
KG CO
2
e
Direct 30.338 28.249 30.338 28.249
4.9
GHG-Indir-Abs
Indirect 21.492 27.270 21.492 27.270
4.10
GHG-Int
kg CO
2
e / m
2
/ an Intensité des émissions de GES 53 56 53 56
B. ÉMISSIONS DE GAZ À EFFET DE SERRE AU SIÈGE SOCIAL D'ASCENCIO
Comme déjà mentionné, les émissions émises directe-
ment ou indirectement par les voitures de société ont
été ajoutées aux émissions des actifs.
Les véhicules hybrides et électriques peuvent être
rechargés au siège d’Ascencio. Cette consommation
spécifique d’électricité n’a pas été spécifiquement
ajoutée aux émissions des actifs, car elle est incluse
dans la consommation d’électricité du siège social.
RAPPORT DE GESTION 139
CONSOMMATION D'EAU
Tous les actifs sont raccordés à des réseaux d’eau publics
ou semi-publics. Un exercice de collecte de données
à grande échelle a été lancé avec les différents four-
nisseurs d’eau. Certaines données n’ont pas pu être
obtenues en temps opportun et seront incluses dans
le prochain rapport de durabilité.
Pour certains actifs où plusieurs locataires partagent
le même compteur, il n’a pas toujours été possible de
répartir la consommation d’eau entre eux. Il n’est donc
pas encore possible de différencier les activités alimen-
taires des activités non alimentaires. En conséquence,
la consommation d’eau est scindée par pays.
Les détaillants du secteur alimentaire (c’est-à-dire les
supermarchés) consomment davantage d’eau que les
détaillants du secteur non alimentaire. Pour la France,
l’essentiel des données collectées provient du secteur
alimentaire.
Zone
d'impact
EPRA Code Description
Unité de
mesure
Catégorie Valeur absolue À périmètre constant
Eau
2022 2021 2022 2021
4.11. Eau-Abs
4.12. Eau-LfL
Consomma-
tion d'eau
-
actifs
commerciaux
Mètre cube
Belgique 30.684 15.904 18.718 15.815
France 46.451 23.400 20.055 23.400
4.13
Eau-Int
Mètre cube/m
2
Belgique 0,5 0,7 0,9 0,8
France 0,5 0,7 0,6 0,7
Couverture (m
2
) %
Belgique 22 % 7,4 % 6,9 % 6,9 %
France 59 % 21 % 21 % 21 %
Zone
d'impact
EPRA Code Description Unité de mesure Valeur absolue À périmètre constant
Eau
2022 2021 2022 2021
4.11. Eau-Abs
4.12. Eau-LfL
Consommation
d'eau
-
actifs
commerciaux
Mètre cube 67,8 58,0 67,8 58,0
4.13
Eau-Int
Mètre cube/m
2
0,07 0,06 0,07 0,06
Couverture (m
2
) % 100 % 100 % 100 % 100 %
ACTIFS COMMERCIAUX
SIÈGE SOCIAL
140
DÉCHETS
Exception faite pour le siège social et quelques exceptions (9 actifs au total, 5 en Belgique et 4 en France), les
déchets sont directement gérés par les locataires. A ce stade, seules des données limitées ont été obtenues
concernant les locataires d’Ascencio.
Les déchets recyclés sont composés de papier et de
carton.
Les déchets organiques d’un important distributeur
alimentaire sont éliminés par méthanation.
La couverture des données obtenues par le proprié-
taire est définie en fonction du nombre d’actifs dont
les déchets sont gérés par Ascencio au cours de la pé-
riode de reporting.
Les données ont été estimées en fonction de la taille des différents contenants et de la fréquence de vidange.
ACTIFS COMMERCIAUX
SIÈGE SOCIAL
Zone
d'impact
EPRA Code Description
Unité de
mesure
Voie d’élimination Valeur absolue À périmètre constant
Déchets
2022 2021 2022 2021
4.14.
Déchets
-Abs
4.15.
Déchets-LfL
Déchets par
voie
d’élimination
- Actifs
Tonnes
Réutilisation n.a. n.a. n.a. n.a.
Recyclage 42.877,4 1.982,3 1.708,8 1.982,3
Compostage n.a. n.a. n.a. n.a.
Installation de
valorisation des
matériaux
n.a. n.a. n.a. n.a.
Autres (principale-
ment incinération)
15.568,8 3.924,9 3.461,8 3.924,9
Méthanation 409,7 518,1 409,7 518,1
TOTAL 58.855,9 6.425,4 5.580,3 6.425,4
% de déchets
dangereux
0,0 0,0 0,0 0,0
Couverture (m
2
) %
Obtention par le
propriétaire
72 % 15 % 15 % 15 %
Obtention par le
locataire
11 % 9 % 9 % 9 %
Zone
d'impact
EPRA Code Description
Unité de
mesure
Voie d’élimination Valeur absolue À périmètre constant
Déchets
2022 2021 2022 2021
4.14.
4.15.
disposal route
- Headquarters
na Réutilisation n.a. n.a. n.a. n.a.
m³ Recyclage 1,6 1,5 1,6 1,5
m³ Compostage 0,03 0,03 0,03 0,03
na
Installation de
valorisation des
matériaux
n.a. n.a. n.a. n.a.
m³
Autres (principale-
ment incinération)
3,0 2,7 3,0 2,7
m³ TOTA L 4,6 4,2 4,6 4,2
% de déchets
dangereux
0,0 0,0 0,0 0,0
Couverture (m
2
) %
Obtention par le
propriétaire
100 % 100 % 100 % 100 %
RAPPORT DE GESTION 141
CERTIFICATION
Actuellement, il n’y a pas d’actifs certifiés au sein du
portefeuille d’Ascencio. Cependant, 3 parcs d’activité
commerciale (1 en France et 2 en Belgique) ont été
pré-évalués selon le processus BREEAM. Les notes
attribuées allaient de "satisfaisant" à "bon". Ces éva-
luations préliminaires comprennent :
un total de 95 cellules, soit 54.896 m², ce qui repré-
sente une couverture de 12,1 % du portefeuille total
d’Ascencio. Un grand nombre d’actions ont été mises
en place pour améliorer ces scores et obtenir la cer-
tification.
Genre 2021 2022 Delta 2022/2021
Conseil d’administration Membres
Femme 30 % 30 %
0 %
Homme 70 % 70 %
Direction générale
Femme 20 % 20 %
0 %
Homme 80 % 80 %
Managers
Femme / 100 %
/
Homme / 80 %
Tous les collaborateurs
Femme 44 % 79 %
+35 %
femme
Homme 56 % 21 %
SOCIAL
MESURES DE LA PERFORMANCE SOCIALE
HYPOTHÈSES GÉNÉRALES
Les périodes considérées pour les données relatives
aux indicateurs de performance sociale sont les sui-
vantes :
• Pour la Direction Générale : du 01/10/2021 au
30/09/2022, qui correspond à l’exercice de la Socié-
té. Cela permet une restitution parfaite des données
avec les données publiées dans le rapport annuel
d’Ascencio 2022.
• Pour les autres membres de l’équipe : du 01/01/2022
au 31/12/2022, en cohérence avec les autres don-
nées reportées dans ce rapport sur le développement
durable. L’arrivée d’un Directeur Opérations & ESG
le 03/10/2022 au sein de la direction générale, en
lieu et place d’un autre membre réintégré parmi les
membres de l’équipe des collaborateurs, n’a pas été
prise en compte dans les illustrations de ce rapport.
142
• Conseil d’administration : nombre de femmes et
nombre d’hommes sur le nombre total d’adminis-
trateurs (y compris le directeur général qui a été pris
en compte au sein du conseil d’administration et au
sein des membres de la direction générale).
• Direction générale : nombre de femmes et nombre
d’hommes sur le nombre total de cadres dirigeants,
y compris le directeur général (également pris en
compte en tant qu’administrateur).
• Managers : seul salarié basé en France (salarié de la
Société l’année dernière mais pris en compte dans la
partie "tous les collaborateurs").
• Tous les collaborateurs : toutes les personnes tra-
vaillant pour la Société, les dirigeants, la direction
générale et le conseil d’administration exclus (ce qui
n’était pas le cas pour le rapport de l’année dernière).
• Pour l’année 2022, 23 % des femmes et 0 % des
hommes (cadres dirigeants, cadres et employés)
ont travaillé à temps partiel.
2021 2022 Delta 2022/2021
Membres du Conseil d’administration / 80,0 % /
Direction générale / 76,1 % /
Managers / N/A /
Tous les collaborateurs / 88,4 % /
• Conseil d’administration : La rémunération de base
des administrateurs est la même pour les hommes
et les femmes. Toutefois, la fonction de président du
conseil d’administration est occupée par un homme,
qui perçoit, en raison de sa fonction, une rémunération
de base plus élevée. Par souci de clarté, la rémunéra-
tion de l’administrateur délégué n’a pas été incluse
dans le ratio de rémunération de diversité du conseil
d’administration puisque sa rémunération n’est pas
basée sur sa présence au conseil (comme c’est le
cas pour les autres administrateurs) mais sur ses
contributions opérationnelles comme pour les autres
membres de la direction générale.
• Direction générale : la rémunération des membres de
la direction générale dépend de l’expérience et non
du genre. En revanche, le rôle de Directeur général est
occupé par un homme. Cette position s’accompagne
généralement du salaire le plus élevé parmi un comité
exécutif. Cela explique pourquoi le ratio déclaré est
plus favorable aux hommes.
• Managers : aucun ratio ne peut être calculé puisque la
catégorie ne comprend qu’une seule femme.
• Tous les collaborateurs : au sein d’Ascencio, chaque
profil est différent et chaque fonction est spécifique
(exception faite pour le département Servicest). La
rémunération est déterminée au cas par cas quel
que soit le genre. Les critères pris en compte sont
les compétences, l’expérience, le poste occupé au
sein de l’Entreprise et le niveau d’ancienneté et de
responsabilités.
RAPPORT DE GESTION 143
2021 2022 Delta 2022/2021
Femme / 4,58 heures par femme /
Homme / 82,67 heures par homme /
Tous les collaborateurs 14,00 heures par salarié 20,20 heures par employé +6,20 heures par salarié
2021 2022 Delta 2022/2021
Femme / 100,0 % /
Homme / 100,0 % /
Tous les collaborateurs 100,0 % 100,0 % 0,0 %
• L’Entreprise permet aux membres de son équipe
d’assister à des séminaires et des formations en
fonction des demandes de l’équipe, des besoins de
l’Entreprise et des budgets alloués.
• Pour l’année 2022, le nombre moyen d’heures de for-
mation est de 20,20 par collaborateur. Le nombre le
plus élevé de personnes reportées pour les hommes
est dû à une formation de longue durée accordée à
un collaborateur de sexe masculin dans le cadre de
son développement personnel.
• Le dénominateur est le nombre d’heures de formation
par an divisé par le nombre de personnes occupées
par l’Entreprise. Les membres de la direction générale
ont été exclus pour cette section spécifique.
• Les webinaires suivis n’ont pas été pris en compte.
Chaque collaborateur reçoit un feed-back annuel de
la part de son manager au cours duquel sont évalués
les travaux réalisés et les compétences individuelles
développées. Cette évaluation sert de base à l’attribu-
tion ou non d’une rémunération variable ainsi qu’à la
fixation des objectifs de l’année suivante.
144
2021 2022 Delta 2022/2021
Nouveaux entrants
Nombre total de nouveaux collaborateurs 3 1 -2
Proportion de nouveaux collaborateurs 16,7 % 5,3 % -66,7 %
Départs - Rotation
Nombre total de départs 2 0 -2
Proportion des départs 11,1 % 0,0 % -100,0 %
Nombre total de collaborateurs 19 20 1
2021 2022
Delta
2022/2021
H&S-
Emp
Pour 100.000 heures prestées Taux de blessures (IR)
Collaborateurs
directs
0,0 % 0,0 % 0,0 %
Pour 100.000 heures prestées
Taux de jours perdus
(LDR)
Collaborateurs
directs
0,0 % 0,0 % 0,0 %
Jours par collaborateur
Taux d’absentéisme
(AR)
Collaborateurs
directs
2,6 % 2,1 % -0,5 %
Nombre total Décès
Collaborateurs
directs
0,0 % 0,0 % 0,0 %
• Nouveaux entrants : Une personne a été recrutée en
2022, rejoignant l’équipe existante de 19 membres
(contre 3 personnes en 2021).
• Départs : En 2022, aucun départ n’a été enregistré (2
départs volontaires ont été enregistrés sur l’année
2021, dont un départ à la retraite).
• Effectif total : comprend les membres des équipes
belges et françaises, les personnes sous statut d’au-
to-employé et les membres de la direction exécutive
(y compris le CEO). Comme mentionné ci-dessus, il ne
prend pas en compte l’arrivée du Directeur Opérations
& ESG le 03.10.2022 qui sera prise en compte dans
le prochain Rapport sur le développement durable.
• Taux de blessure : pour l’ensemble des collaborateurs
belges, le reporting est basé sur les données fournies
par le secrétariat social qui ne mentionne aucune
absence pour cause de blessure en 2022.
Pour le collaborateur français unique, le reporting est
basé sur les données fournies par les bulletins de paie
mensuels. Aucune absence pour blessure n’a été si-
gnalée en 2022.
Pour les membres de l’équipe sous statut d’auto-em-
ployé, aucune absence n’a été signalée pour cause de
blessure en 2022.
• Taux de jours perdus : selon les informations fournies
dans la section "taux de blessure" ci-dessus, il n’y a
pas eu de jours perdus en 2022.
• Taux d’absentéisme : pour tous les collaborateurs
belges, le reporting est basé sur les données fournies
par le secrétariat social.
Pour l’unique membre de l’équipe française, le reporting
est basé sur les fiches de service remplies par ses soins
et validées par son manager. Ces fiches sont stockées
sur le serveur interne de l’Entreprise. Aucun taux d’ab-
sentéisme n’a été déclaré pour l’année 2022 pour ce
membre de l’équipe de France.
Pour les membres de l’équipe sous statut d’auto-em-
ployé, aucune absence n’a été signalée en 2022.
• Décès : Il n’y a pas eu de décès parmi les membres
de l’équipe de la Société en 2022.
RAPPORT DE GESTION 145
Considérant que la santé et la sécurité de l’ensemble des actifs d’Ascencio relèvent
de la compétence des occupants, cette mesure est exclue du présent rapport.
Ascencio ne déclare aucun incident de non-respect des codes de la réglementation
concernant les incidences sur la santé et la sécurité des actifs évalués au cours de
la période de reporting.
Ascencio a formalisé et publié sa stratégie ESG dans son rapport annuel 2022. Au
niveau local, la Société a décidé de prendre une série d’initiatives pour améliorer en
permanence la légitimité de ses actifs (parcs d’activité commerciale).
Même si l’Entreprise a décidé d’orienter ses actions sociales et philanthropiques
autour des axes du bien-être (avec un accent particulier sur le sport) d’une part et
de la lutte contre la faim d’autre part, le contenu des programmes et actions mis en
œuvre varie en fonction des besoins locaux.
Pourcentage de parcs d’activité commerciale dans lesquels un programme en faveur
des communautés locales a été mis en œuvre en 2022 : 17 %.
5
5 Calcul du pourcentage sur les mêmes parcs d’activité commerciale pris en compte
pour la stratégie de labellisation. Voir page 124 du rapport annuel 2022 d’Ascencio.
146
2021 2022
Conseil
d’administration
Nombre total
Composition de la plus haute instance
de gouvernance
10 10
Cadre 1 1
Non Cadre 9 9
Mandat de l’organe
de gouvernance
AR 2021/2022
p. 47
Gouvernement
-Selec
Description du processus
Processus de nomination et
sélection de l’organe de gouvernance
le plus élevé
Voir ci-dessous
Gouv-CoI Description du processus
Processus de gestion des conflits
d'intérêts
RA 2021/2022
Pages 72 -75
GOUVERNANCE
GOUVERNANCE D’ENTREPRISE
Pour toutes les nominations d’administrateurs, la procédure suivante s’applique :
Détermination de l’expertise et des connaissances requises
Le comité de nomination et de rémunération détermine,
en concertation avec le président du conseil, l’exper-
tise et les connaissances jugées essentielles pour les
membres du conseil et de ses comités afin d’avoir une
bonne compréhension des activités d’Ascencio et d’exer-
cer correctement leurs fonctions respectives.
La Commission dans son ensemble doit présenter
les caractéristiques suivantes :
• une large expérience et une connaissance approfondie
de l’activité et du marché immobilier ;
• expérience de gestion acquise au sein d’un comité de
direction ou d’un autre organe décisionnel équivalent
d’une grande entreprise, en termes de gestion et
d’organisation des affaires ;
• compétences de leadership et capacité à adopter et
mettre en œuvre une vision stratégique, y compris
les sujets ESG
6
;
• expérience dans la gestion des affaires dans un
contexte international ;
• connaissance des normes, procédures et techniques
comptables et financières et de leur application dans
le secteur immobilier ;
• Connaissance approfondie du cadre juridique et ré-
glementaire applicable au secteur de l’immobilier et
aux FPI en particulier ;
• compétence en matière de gestion des rémunérations ;
• réputation irréprochable et adhésion parfaite à
l’éthique des affaires ;
• représentation socio-économique diversifiée du monde
des affaires ;
• esprit d’entreprise ;
• diversité en général et au sens le plus large.
6 Compétences ESG
Les compétences ESG (environnementales, sociales et de gouvernance) désignent les connaissances et/ou les capacités nécessaires pour évaluer,
intégrer et gérer les aspects environnementaux, sociaux et de gouvernance dans la prise de décision et la gestion des entreprises.
— Compétences environnementales (E) : désigne la capacité à comprendre et à évaluer les questions environnementales telles que la durabilité, le
changement climatique, la gestion des ressources naturelles, la gestion des déchets, les émissions de gaz à effet de serre, etc.
— Compétences sociales (S) : concerne la capacité à comprendre et à gérer les aspects sociaux d'une organisation, tels que les relations avec les
parties prenantes, la diversité et l’inclusion, les droits humains, la santé et la sécurité, l’impact social des activités de l’entreprise, etc.
— Compétences en gouvernance (G) : Il s’agit de la compréhension et de la mise en œuvre des pratiques de gouvernance d’entreprise respon-
sables, telles que l’éthique des affaires, la transparence, la responsabilité, la gestion des risques, la conformité réglementaire, etc.
RAPPORT DE GESTION 147
Grille de compétences
Le président du conseil d’administration, en concertation
avec le comité de nomination et de rémunération, établit
une grille de compétences présentant les domaines de
connaissances et les types d’expertise sur un axe et la
liste des membres du conseil d’administration sur l’autre.
Analyse des écarts
En fonction des résultats de la dernière évaluation des
administrateurs tant au sein du Conseil qu’au sein des
Comités, le Comité de nomination et de rémunération
détermine, à l’aide de la grille de compétences, les amé-
liorations nécessaires en matière d’évaluation et de
connaissance.
Rechercher des candidats avec le bon profil
En fonction des améliorations nécessaires, déterminées
par le comité de nomination et de rémunération, et en
tenant compte des critères d’admissibilité du conseil, le
comité de nomination et de rémunération recherche des
candidats ayant les compétences requises. Le comité
de nomination et de rémunération examine les CV et
références des candidats proposés à l’élection ou à la
réélection au conseil.
Lors de l’établissement de la liste des candidats, il est
tenu compte de la pertinence de leurs références et, pour
les candidats déjà administrateurs, d’une évaluation de
leurs performances.
Entretiens
Une fois les candidats identifiés, le Président du Conseil
et l’ensemble des membres du comité de nomination et
de rémunération les rencontrent individuellement afin de
les évaluer. Le comité de nomination et de rémunération
examine les résultats de ces entretiens.
Suivant le processus ci-dessus et en fonction des re-
commandations du comité de nomination et de rému-
nération, le président du conseil présente au conseil
une liste des candidats administrateurs d’Ascencio
pour examen et approbation.
Suite à la décision du Conseil d’administration, la ou les
candidatures approuvées sont soumises à la ratification
de la prochaine Assemblée générale des actionnaires.
VÉRIFICATION EXTERNE DU REPORTING
Pour son deuxième rapport sur le développement durable, Ascencio a fait le
choix de l’assurer par un tiers indépendant et objectif. La Société estime qu’elle
accroît la crédibilité des données de durabilité qu’elle fournit.
148
CONCLUSIONS
Ce deuxième rapport de développement durable est une
étape importante des efforts importants d’Ascencio pour
déployer un programme de développement durable. Les
efforts intenses de collecte des données et la concertation
avec les locataires d’Ascencio ont permis d’aboutir à un
premier ensemble d’indicateurs quantitatifs sur l’impact
environnemental de l’entreprise.
Les données obtenues constituent une base solide pour
améliorer la performance d’Ascencio en matière d’ESG.
Par ailleurs, la collecte des données permet à Ascencio
de signaler à ses locataires des habitudes de consom
-
mation inhabituelles.
À l’avenir, le programme d’Ascencio en matière de dé
-
veloppement durable sera porté par les défis suivants :
•
Améliorer la couverture des indicateurs documentés
dans ce rapport
•
Produire et acheter plus d’énergie renouvelable
•
Automatiser le suivi des différentes consommations
d’énergie
•
Dialoguer avec les locataires pour les sensibiliser, no-
tamment aux habitudes de consommation inhabituelles
•
Développer un outil de planification des investissements
afin d’anticiper et maximiser la réduction de l’intensité
énergétique du bâtiment, en se concentrant sur les
enveloppes du bâtiment.
RAPPORT DE GESTION 149
Le présent rapport a été préparé conformément aux
termes de notre contrat de mission daté du 4 mai 2023
(l’"Accord"), en vertu duquel nous avons été engagés
pour émettre un rapport indépendant d’assurance li-
mitée dans le cadre des Indicateurs de durabilité EPRA
2022 (cfr. EPRA sBPR) et conformément à la norme
internationale sur les engagements d’assurance (ISAE)
3000 : "
Missions d’assurance other than audits or re-
views of historical financial information
", émises par
l’International Auditing and Assurance Standards Board
(IAASB).
ASSURANCE LIMITÉE
Mission d’assurance limitée - Une mission d'assurance
dans laquelle le professionnel réduit le risque de mission
à un niveau acceptable, compte tenu des circonstances
de la mission, mais où ce risque est plus élevé que
dans le cas d'une mission d'assurance raisonnable. La
conclusion du professionnel est formulée de manière
à exprimer, sur la base des procédures réalisées et des
éléments probants obtenus, que rien n'a porté le profes-
sionnel à croire que l'information, objet de la mission,
comporte une ou plusieurs anomalies significatives.
Le rapport d’audit d’assurance limitée vise à évaluer
le degré de confiance que les utilisateurs envisagés
peuvent accorder sur le sujet, mais pas le degré d’as-
surance raisonnable. Les procédures mises en œuvre
dans le cadre d’une mission d’assurance limitée et, en
conséquence, le niveau d’assurance obtenu dans le
cadre d’une mission d’assurance limitée sont nettement
inférieurs à l’assurance qui aurait été obtenue si une
mission d’évaluation raisonnable avait été réalisée.
ASCENCIO :
SES RESPONSABILITÉS
Ascencio est responsable de :
1. Sélectionner, préparer et présenter les indicateurs
sélectionnés et s’assurer que les critères de reporting à
l’appui des indicateurs sélectionnés soumis à assurance
sont mis à la disposition des utilisateurs du Reporting.
2. Déterminer le caractère approprié des critères de
mesure et de reporting au regard des utilisateurs pré
-
vus des indicateurs sélectionnés et s’assurer que ces
critères sont accessibles au public pour les utilisateurs
du Reporting.
3. Concevoir, mettre en œuvre et maintenir des processus
et contrôles internes pertinents pour la préparation du
Rapport exempt d’anomalies significatives, que celles-ci
proviennent de fraudes ou résultent d’erreurs.
4. Confirmer, par une lettre de déclaration, la connais
-
sance de la responsabilité de la direction concernant la
préparation et la présentation des indicateurs sélection
-
nés conformément aux critères de reporting et confirmer
certaines déclarations qui nous ont été faites au cours
de notre mission d’assurance.
150
RAPPORT INDÉPENDANT D'ASSURANCE
LIMITÉE SUR LES RECOMMANDATIONS DE
L'EPRA EN MATIÈRE DE BONNES PRATIQUES
EN MATIÈRE DE DÉVELOPPEMENT DURABLE
s
BDO :
SES RESPONSABILITÉS
BDO est responsable de :
1. Réaliser notre mission d’assurance limitée afin de
pouvoir exprimer notre avis d’assurance limitée sur tout
élément porté à notre connaissance qui nous amène
à penser que les indicateurs sélectionnés ne sont pas
préparés, à tous égards significatifs, conformément aux
critères de reporting du Concrete Sustainability Council.
2. Évaluer l’adéquation aux circonstances de l’utilisation
des critères de reporting comme base de préparation
des indicateurs retenus.
3. Évaluer les risques d’anomalies significatives des
indicateurs sélectionnés, que celles-ci proviennent de
fraudes ou résultent d’erreurs, répondre aux risques
évalués si nécessaire au regard des circonstances, et
évaluer la présentation d’ensemble des indicateurs
sélectionnés.
Nos travaux ont été réalisés sur les données et informa
-
tions sélectionnées recueillies et remontées par Ascencio
dans son "
Rapport sur le développement durable aligné
avec les recommandations sur les bonnes pratiques en
matière de développement durable de l’EPRA
" de 2022
et non sur l’ensemble des informations reprises dans
le rapport ESG d’Ascencio.
Nos travaux ne couvrent donc que les informations
sélectionnées. En ce qui concerne les indicateurs en
-
vironnementaux, nous nous référons aux limites et à
la couverture indiquées dans le rapport qui limitent
également la couverture et la portée de l’audit.
NOTRE INDÉPENDANCE ET
CONTRÔLE DE LA QUALITÉ
Nos travaux ont consisté à s’enquérir, principalement
auprès des personnes responsables de la préparation
des Informations sélectionnées, et à mettre en œuvre
des procédures analytiques et autres de collecte de
preuves, le cas échéant.
Les procédures comprenaient, entre autres :
• Prendre connaissance des processus, systèmes et
contrôles internes pertinents pour la mission d’as-
surance limitée afin de concevoir des procédures
d’assurance limitée appropriées aux circonstances ;
• Prendre en compte le risque d’inexactitude significative
des Informations sélectionnées ;
• Identifier et inspecter les Informations sélectionnées
lorsque des anomalies significatives, que celles-ci
proviennent de fraudes ou résultent d’erreurs, sont
susceptibles de survenir ;
• Obtenir les preuves à l’appui de l’Entité Sélectionnée
déclarée et évaluer si celles-ci sont suffisantes et
appropriées pour fonder notre conclusion ;
• Confirmer le caractère approprié des critères de re-
porting utilisés et leur cohérence d’application ;
• Effectuer le recalcul des données collectées et décla-
rées dans ce rapport ;
• Mettre en œuvre des procédures analytiques et des
enquêtes pour confirmer notre compréhension des
évolutions des Informations sélectionnées ;
• Evaluer des hypothèses et estimations de la direction ;
• Examiner, sur la base d’échantillons, les justificatifs
internes et externes et effectuer des contrôles de
cohérence sur la consolidation des Informations Sé-
lectionnées.
BDO applique la Norme internationale pour la gestion
de la qualité, qui exige de la société qu’elle conçoive,
mette en œuvre et exploite un système de gestion de
la qualité comprenant des politiques ou procédures re-
latives au respect des exigences éthiques, des normes
professionnelles et des exigences légales et réglemen-
taires applicables.
RAPPORT DE GESTION 151
CONCLUSION ET
LIMITATIONS INHÉRENTES
Nous avons obtenu une assurance modérée sur la prépa-
ration et la déclaration des Informations Sélectionnées
conformément aux critères applicables. Sur la base des
procédures que nous avons effectuées et des preuves
obtenues, nous n’avons pas relevé d’informations qui
nous laissent penser que les informations contenues
dans le "
Rapport sur le développement durable aligné
sur les recommandations de meilleures pratiques en
matière de développement durable de l’EPRA
" 2022
d’Ascencio n’ont pas été préparées en accord avec les
Critères.
Il existe des limites inhérentes à toutes les missions
d’assurance. Toute structure de contrôle interne, aussi
efficace soit-elle, ne peut éliminer la possibilité que
des fraudes, des erreurs ou des régularités puissent
se produire et passer inaperçues, et comme nous uti-
lisons des tests sélectifs dans notre gestion, nous ne
pouvons pas garantir que les erreurs ou irrégularités,
si elles existent, seront détectées.
Les méthodes de mesure adoptées peuvent avoir un
impact sur la comparabilité d’informations sélection-
nées remontées par différentes organisations et d’une
année à l’autre au sein d’une même organisation. Ces
différences devraient diminuer au fur et à mesure de
l’évolution des méthodes de mesure.
UTILISATION DU RAPPORT
Le présent rapport est exclusivement adressé au conseil
d’administration d’Ascencio SA conformément à la
norme ISAE 3000 (révisée) et à nos conditions d’en-
gagement convenues. Sans assumer ou accepter au-
cune responsabilité à l’égard de ce rapport vis-à-vis
d’Ascencio SA et de son conseil d’administration, nous
reconnaissons que le conseil d’administration peut
choisir de rendre ce rapport public pour d’autres qui
souhaitent y avoir accès, ce qui n’étend et n’étendra
pas nos responsabilités à quelque fin que ce soit et
sur quelque base que ce soit. Dans toute la mesure
autorisée par la loi, nous n’acceptons ni n’assumons
aucune responsabilité vis-à-vis d’Ascencio SA et de
son conseil d’administration en tant qu’organe, pour
nos travaux, pour ce rapport ou pour les conclusions
que nous avons formulées.
La Hulpe, 30 juin 2023
Pierre Poncelet – Associé – BDO Advisory
152
RAPPORT DE GESTION 153
L’EPRA ("European Public Real Estate Association") se
présente comme la voix du secteur de l’immobilier coté
européen, comptant plus de 290 membres et repré-
sentant plus de 840 milliards EUR d’actifs.
L’EPRA publie des recommandations en termes de
définition des principaux indicateurs de performance
applicables aux sociétés immobilières cotées. Ces re-
commandations sont reprises dans le rapport intitulé
"EPRA Reporting : Best Practices Recommendations
Guidelines" ("EPRA Best Practices"). Ce rapport est
disponible sur le site de l’EPRA (www.epra.com).
Depuis, octobre 2017, Ascencio s’inscrit dans ce mouve-
ment de standardisation du reporting visant à améliorer
la qualité et la comparabilité de l’information destinée
aux investisseurs.
Le 27 septembre 2023,
Ascencio a obtenu
le “EPRA Gold Award”
pour son rapport financier
annuel 2021/2022.
F · EPRA
EPRA INDICATEURS
DE PERFORMANCE
30/09/2023 30/09/2022
1
EPRA Earnings (000
EUR)
Résultat courant provenant des activités opération-
nelles stratégiques.
36.009 33.773
EPRA Earnings
per share (EUR)
5,46 5,12
2
EPRA NAV
(000 EUR)
Valeur de l'actif net (VAN) ajusté pour tenir compte des
immeubles de placement et autres investissements à
la juste valeur et pour exclure certains éléments qui ne
sont pas supposés s'intégrer dans un modèle d'inves-
tissements immobiliers à long terme.
419.699 411.254
EPRA NAV
per share (EUR)
63,63 62,35
3
EPRA NNNAV (000
EUR)
EPRA VAN ajusté pour tenir compte de la juste valeur
(i) des instruments financiers, (ii) de la dette et (iii) des
impôts différés.
450.498 438.708
EPRA NNNAV
per share (EUR)
68,30 66,51
4
EPRA NRV
(000 EUR)
L'EPRA NRV part de l’hypothèse que la Société ne
vendra jamais ses actifs, et fournit une estimation du
montant requis pour reconstituer la Société.
452.106 443.699
EPRA NRV
per share (EUR)
68,54 67,27
5
EPRA NTA
(000 EUR)
L'EPRA NTA part de l’hypothèse que la Société acquiert
et cède des actifs, ce qui ferait se matérialiser certains
impôts différés qui ne peuvent être évités.
419.463 411.254
EPRA NTA
per share (EUR)
63,59 62,35
6
EPRA NDV
(000 EUR)
L'EPRA NDV vise à représenter la valeur revenant aux
actionnaires de la Société dans un scénario de ces-
sion de ses actifs, entraînant le règlement des impôts
différés, la liquidation des instruments financiers et
la prise en compte d’autres passifs pour leur montant
maximum, le tout net d’impôts.
450.498 438.708
EPRA NDV
per share (EUR)
68,30 66,51
7
EPRA Net Inital
Yield (NIY)
Revenus locatifs bruts annualisés basés sur les loyers
en cours à la date de clôture des états financiers, moins
les charges immobilières, le tout divisé par la valeur de
marché du portefeuille augmenté des frais et droits de
mutation estimés lors de l'aliénation hypothétique des
immeubles de placement.
6,39 % 6,06 %
8
EPRA Topped-up
NIY
Cette mesure incorpore un ajustement par rapport à
l'EPRA NIY relatif à l'expiration des périodes de gratuité
locative et autres incentives.
6,47 % 6,12 %
9
EPRA Vacancy
Rate
Valeur locative estimée (VLE) des surfaces vides divisée
par la VLE du portefeuille total.
2,12 % 3,46 %
10
EPRA Cost Ratio
(including direct
vacancy costs)
Dépenses administratives/opérationnelles selon les
résultats financiers IFRS (comprenant les coûts directs
liés aux vides locatifs), le tout divisé par les revenus
locatifs bruts diminués des coûts du foncier.
17,33 % 15,61 %
11
EPRA Cost Ratio
(excluding direct
vacancy costs)
Dépenses administratives/opérationnelles selon les
résultats financiers IFRS (excluant les coûts directs liés
aux vides locatifs), le tout divisé par les revenus locatifs
bruts diminuées des coûts du foncier.
16,67 % 14,68 %
12 EPRA LTV
L’EPRA LTV vise à représenter l’endettement de la So-
ciété par rapport aux valeurs de marché de ses actifs.
43,40 % 44,38 %
Ces données ne sont pas requises par la règlementation sur les SIR et ne sont ni soumises à un contrôle de la
part des autorités publiques, ni de la part du commissaire
154
RAPPORT DE GESTION 155
EPRA EARNINGS
(000 EUR) 30/09/2023 30/09/2022
RÉSULTAT IFRS (PART DU GROUPE) SELON LES ÉTATS FINANCIERS 33.806 90.653
AJUSTEMENTS POUR CALCULER L'EPRA EARNINGS 2.203 -56.880
(i)
Variations de la juste valeur des immeubles de placement et des actifs
détenus en vue de la vente
745 -23.800
(ii) Résultat sur vente d'immeubles de placement 0 159
(vi) IAS 39 Variation de la juste valeur des instruments financiers 1.543 -38.135
(viii) Impôts différés -85 4.896
EPRA EARNINGS (PART DU GROUPE) 36.009 33.773
Nombre d'actions 6.595.985 6.595.985
EPRA EARNINGS PAR ACTION (EPRA EPS - EUR/ACTION) (PART DU GROUPE) 5,46 5,12
156
30/09/2023
(000 EUR) EPRA NRV EPRA NTA EPRA NDV
Capitaux propres attribuables aux
actionnaires de la société-mère en IFRS
444.763 444.763 444.763
À inclure/exclure :
(i) Instruments hybrides 0 0 0
VAN diluée à la juste valeur 444.763 444.763 444.763
À exclure :
(v) Impôts différés relatifs aux réévaluations des immeubles
de placement à la juste valeur
6.085 6.085 0
(vi) Juste valeur des instruments financiers -31.149 -31.149 0
(viii.b) Immobilisations incorporelles selon le bilan IFRS 0 -236 0
À inclure :
(ix) Réévaluation à la juste valeur des financements à taux fixes 0 0 5.735
(xi) Droits de mutation 32.407 0 0
EPRA NAV 452.106 419.463 450.498
Nombre d'actions dilué 6.595.985 6.595.985 6.595.985
EPRA NAV PAR ACTION (EUR/ACTION) 68,54 63,59 68,30
30/09/2022
(000 EUR) EPRA NRV EPRA NTA EPRA NDV
Capitaux propres attribuables aux
actionnaires de la société-mère en IFRS
437.011 437.011 437.011
À inclure/exclure :
(i) Instruments hybrides 0 0 0
VAN diluée à la juste valeur 437.011 437.011 437.011
À exclure :
(v) Impôts différés relatifs aux réévaluations des immeubles
de placement à la juste valeur
6.170 6.170 0
(vi) Juste valeur des instruments financiers -31.928 -31.928 0
À inclure :
(ix) Réévaluation à la juste valeur des financements à taux fixes 0 0 1.697
(xi) Droits de mutation 32.445 0 0
EPRA NAV 443.699 411.254 438.708
Nombre d'actions dilué 6.595.985 6.595.985 6.595.985
EPRA NAV PAR ACTION (EUR/ACTION) 67,27 62,35 66,51
RAPPORT DE GESTION 157
(000 EUR)
30/09/2023
Belgique France Espagne TOTA L
Immeubles de placement en juste valeur 400.067 305.863 30.500 736.430
Actifs détenus en vue de la vente (+) 0 0 0 0
Projets de développement (-) 0 0 0 0
IMMEUBLES DISPONIBLES À LA LOCATION 400.067 305.863 30.500 736.430
Frais et droits de mutation estimés intervenant lors de l'alié-
nation hypothétique des immeubles de placement (+)
10.371 21.008 1.028 32.407
VALEUR ACTE EN MAIN DES IMMEUBLES DISPONIBLES
À LA LOCATION
410.438 326.871 31.528 768.837
Revenus locatifs bruts annualisés (+) 29.670 20.855 2.047 52.571
Charges immobilières
1
(-) -2.543 -811 -95 -3.448
REVENUS LOCATIFS NETS ANNUALISÉS 27.127 20.044 1.952 49.123
Gratuités arrivant à échéance dans les 12 mois
et autres incentives (+)
283 103 257 642
REVENUS LOCATIFS NETS ANNUALISÉS AJUSTÉS 27.410 20.147 2.208 49.766
EPRA NIY ( %) 6,61 % 6,13 % 6,19 % 6,39 %
EPRA Topped-up NIY ( %) 6,68 % 6,16 % 7,00 % 6,47 %
(000 EUR)
30/09/2022
Belgique France Espagne TOTA L
Immeubles de placement en juste valeur 390.086 313.936 30.850 734.872
Actifs détenus en vue de la vente (+) 0 0 0 0
Projets de développement (-) -320 0 0 -320
IMMEUBLES DISPONIBLES À LA LOCATION 389.765 313.936 30.850 734.551
Frais et droits de mutation estimés intervenant lors de l'alié-
nation hypothétique des immeubles de placement (+)
9.754 21.654 1.038 32.445
VALEUR ACTE EN MAIN DES IMMEUBLES DISPONIBLES
À LA LOCATION
399.519 335.590 31.888 766.996
Revenus locatifs bruts annualisés (+) 27.759 19.875 1.645 49.280
Charges immobilières
1
(-) -2.026 -740 -19 -2.785
REVENUS LOCATIFS NETS ANNUALISÉS 25.733 19.135 1.627 46.495
Gratuités arrivant à échéance dans les 12 mois
et autres incentives (+)
434 39 0 472
REVENUS LOCATIFS NETS ANNUALISÉS AJUSTÉS 26.167 19.174 1.627 46.968
EPRA NIY ( %) 6,44 % 5,70 % 5,10 % 6,06 %
EPRA Topped-up NIY ( %) 6,55 % 5,71 % 5,10 % 6,12 %
1 Le périmètre des charges immobilières à exclure pour le calcul de l’EPRA Net Initial Yield est défini dans l’EPRA Best Practices
et ne correspond pas aux “charges immobilières” telles que présentées dans les comptes IFRS consolidés.
158
EPRA VACANCY RATE
(000 EUR)
30/09/2023
Belgique France Espagne TOTA L
Valeur locative estimée (VLE) des surfaces vides 820 198 0 1.018
Valeur locative estimée (VLE) du portefeuille total 26.628 19.439 1.827 47.894
EPRA VACANCY RATE ( %) 3,08 % 1,02 % 0,00 % 2,12 %
Cette baisse du taux de vacance est principalement
imputable aux éléments suivants :
• En Belgique : baisse du taux de vacance liée à de
nouvelles locations réalisées notamment à Laeken,
Hannut et Genval, dont l’impact positif a été en partie
compensé par des départs enregistrés dans les actifs
commerciaux de Leuze-en-Hainaut et Messancy et
dans l’immeuble de bureau de Gosselies.
• En France : hausse du taux de vacance liée au dé-
part de deux locataires dans le site Les Bouchardes à
Crêches et à la faillite d’un locataire dans le retail park
de Saint-Aunès, dont l’impact négatif a été en partie
compensé par l’arrivée de nouveaux locataires dans
les sites de Chanas et de Bourgoin-Jallieu.
• En Espagne : baisse du taux de vacance liée à l’arrivée
d’un nouveau locataire dans le site de Valence pour
occuper l’intégralité des espaces qui y étaient vacants
depuis 2021.
(000 EUR)
30/09/2022
Belgique France Espagne TOTA L
Valeur locative estimée (VLE) des surfaces vides 1.004 334 293 1.631
Valeur locative estimée (VLE) du portefeuille total 25.881 19.483 1.774 47.138
EPRA VACANCY RATE ( %) 3,88 % 1,72 % 16,50 % 3,46 %
RAPPORT DE GESTION 159
IMMEUBLES EN CONSTRUCTION
OU EN DÉVELOPPEMENT
(000 EUR)
30/09/2023
Coût
actuel
Coût futur
estimé
Intérêts
intercalaires
à capitaliser
Coût total
estimé
Date de
finalisation
prévue
Surfaces
locatives
(m
2
)
VLE
à l'issue
IMMEUBLES EN
CONSTRUCTION OU
EN DÉVELOPPEMENT,
DESTINÉS À LA LOCATION
0 0 0 0 - 0 0
Le projet de développement qui était en cours au
30/09/2022, qui portait sur l’extension de 670m² du
supermarché d’Ottignies (Belgique) loué à Intermarché,
a été livré au cours de l’exercice écoulé. La valeur de ce
projet a dès lors été transférée dans la rubrique des
immeubles disponibles à la location pour y rejoindre la
valeur du site existant avant travaux. Au 30/09/2023,
il n’y a pas de projets de développement en cours au
sein du portefeuille d’Ascencio.
(000 EUR)
30/09/2022
Coût
actuel
Coût futur
estimé
Intérêts
intercalaires
à capitaliser
Coût total
estimé
Date de
finalisation
prévue
Surfaces
locatives
(m
2
)
VLE
à l'issue
IMMEUBLES EN
CONSTRUCTION OU
EN DÉVELOPPEMENT,
DESTINÉS À LA LOCATION
439 1.061 0 1.500
janvier
2023
2.620 m
2
236
160
EPRA COST RATIOS
(000 EUR) 30/09/2023 30/09/2022
DÉPENSES ADMINISTRATIVES/OPÉRATIONNELLES
SELON LES RÉSULTATS FINANCIERS IFRS
-8.895 -7.469
Charges relatives à la location -223 684
Récupération de charges immobilières 956 681
Charges locatives et taxes non récupérées auprès des locataires
sur immeubles loués
-312 -108
Autres recettes et dépenses relatives à la location -26 -239
Frais techniques -1.131 -752
Frais commerciaux -508 -542
Charges et taxes sur immeubles non loués -339 -442
Frais de gestion immobilière -2.495 -2.080
Autres charges immobilières -161 -188
Frais généraux de la Société -4.657 -4.481
Autres revenus et charges d'exploitation 1 -1
EPRA COST (INCLUDING DIRECT VACANCY COSTS) -8.895 -7.469
Charges et taxes sur immeubles non loués 339 442
EPRA COST (EXCLUDING DIRECT VACANCY COSTS) -8.556 -7.026
REVENUS LOCATIFS BRUTS 51.322 47.849
EPRA COST RATIOS (INCLUDING DIRECT VACANCY COSTS) ( %) 17,33 % 15,61 %
EPRA COST RATIOS (EXCLUDING DIRECT VACANCY COSTS) ( %) 16,67 % 14,68 %
Les dépenses de maintenance (entretiens, petites répa-
rations, …) effectuées dans les immeubles de placement
sont à charge du résultat d’exploitation dès lors qu’elles
ne sont pas source d’avantages économiques pour les
biens considérés.
L’augmentation des EPRA Cost Ratios par rapport à
l’exercice précédent résulte principalement du différen-
tiel entre l’impact positif des reprises de réductions de
valeur exceptionnelles enregistrées durant l’exercice
2021/2022 par rapport au niveau récurrent de charges
de dotations de réductions de valeur sur créances en-
registrées durant l’exercice écoulé.
RAPPORT DE GESTION 161
EPRA CAPEX
(000 EUR) 30/09/2023 30/09/2022
Investissements liés aux immeubles de placement
(1) Acquisitions 0 0
(2) Développements 1.090 470
(3) Immeubles en exploitation 1.014 1.062
TOTA L 2.104 1.531
Les EPRA Capex reprennent les dépenses d’investisse-
ments (travaux de rénovation, de redéveloppement, …)
effectuées dans les immeubles de placement et qui
sont portées à l’actif dès lors qu’elles sont créatrices
de valeur et accroissent les avantages économiques
escomptés pour les immeubles considérés.
Au cours de l’exercice 2022/2023, Ascencio a réalisé
pour 2,1 millions EUR de travaux, correspondant prin-
cipalement :
•
à la finalisation des travaux d’extension
(1,1 million EUR) de son supermarché Intermarché
d’Ottignies (Belgique) ;
• à la rénovation des toitures de 3 surfaces commer-
ciales (0,5 million EUR) au sein de son retail park "Or-
chidée Plaza" à Hannut (Belgique) dans la continuité
d’un programme de redéveloppement et de recommer-
cialisation du site entrepris depuis quelques années ;
• à la rénovation de la toiture de son supermarché
Casino (0,3 million EUR) à Aix-en-Provence (France) ;
• à la réalisation de travaux d’aménagement de surfaces
pour y accueillir de nouveaux locataires, comme no
-
tamment en Belgique à Gosselies, à Uccle et à Laeken.
L’entièreté des dépenses d’investissement est réalisée
par des entités détenues à 100 % par Ascencio (il n’y a
pas de joint-ventures).
162
EPRA LTV
(000 EUR) 30/09/2023 30/09/2022
À inclure :
Emprunts auprès d'institutions bancaires 230.249 240.466
Papier commercial 34.750 30.750
Placements privés 55.500 55.500
Dettes nettes 6.755 5.848
À exclure :
Trésorerie -5.423 -4.356
Dette nette (A) 321.831 328.208
À inclure :
Immobilisations corporelles 49 35
Immeuble de placement à la juste valeur 740.856 738.612
Projets de développement 0 320
Immobilisations incorporelles 236 24
Actifs financiers 388 471
Total actifs de placement (B) 741.529 739.462
LTV (A/B) 43,4 % 44,4 %
Le calcul de l’EPRA LTV requiert que tous les actifs et
passifs de "joint-ventures", de "material associates"
ou de participations minoritaires soient consolidés
proportionnellement. Or, l’entièreté des actifs et passifs
est détenue à 100 % par Ascencio.
RAPPORT DE GESTION 163
ELLE EST REPRISE DANS LE BEL MID INDEX ET L’INDEX EPRA.
30/09/2023 30/09/2022 30/09/2021
Nombre moyen pondéré d’actions 6.595.985 6.595.985 6.595.985
Nombre total d’actions existantes 6.595.985 6.595.985 6.595.985
Cours le plus haut (en EUR) 55,60 56,00 51,50
Cours le plus bas (en EUR) 40,20 45,25 40,45
Cours de clôture au 30/09 (en EUR) 41,30 50,70 49,10
Capitalisation boursière
1
(000 EUR) 272.414 334.416 323.863
Valeur d'actif net IFRS par action (en EUR) 67,43 66,25 56,15
EPRA NTA par action (en EUR) 63,59 62,35 57,37
Prime (+) Décote (-)
2
-38,8 % -23,5 % -12,6 %
Volume annuel 916.940 1.593.971 1.129.287
Vélocité 13,9 % 24,2 % 17,1 %
Dividende brut par action (en EUR)
3
4,15 3,95 3,70
Rendement brut
4
10,0 % 7,8 % 7,5 %
Pay-out ratio par rapport au bénéfice corrigé
5
78,0 % 76,8 % 79,6 %
1 Sur base du cours de clôture au 30/09.
2 Sur base du cours de clôture au 30/09, par rapport à la valeur d'actif net IFRS par action.
3 Pour 2022/2023, il s’agit de la proposition de dividende soumise à l’approbation de l’assemblée
générale qui se tiendra le 31 janvier 2024.
4 Sur base du cours de clôture au 30/09.
5 Résultat corrigé au sens de l'article 13, § 1
er
, alinéa 1 de l'Arrêté Royal du 13 juillet 2014, modifié
par l’Arrêté Royal du 23 avril 2018, relatif aux SIR.
G · ASCENCIO EN BOURSE
164
ÉVOLUTION DU TOTAL RETURN INDEX DE ASCENCIO
PAR RAPPORT AU TOTAL RETURN INDEX DES INDICES BEL 20
ET EPRA RETAIL EUROPE
ÉVOLUTION DU COURS, DES VOLUMES
130
120
110
100
90
80
75 €
70 €
65 €
60 €
55 €
50 €
45 €
40 €
35 €
30 €
180.000
150.000
120.000
90.000
60.000
30.000
0
09/22
10/22
11/22
12/22
01/23
02/23
03/23
04/23
05/23
06/23
07/23
08/23
09/23
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
Ascencio total return index
Volume
BEL 20 total return index
Cours de bourse
EPRA Retail Europe total return index
VAN
0
30000
60000
90000
120000
150000
180000
EUR Volume
RAPPORT DE GESTION 165
POLITIQUE DE DIVIDENDE
OBLIGATION DE DISTRIBUTION
DE DIVIDENDE
Conformément à l’Arrêté Royal du 13 juillet 2014, mo-
difié par l’Arrêté Royal du 23 avril 2018, relatif aux SIR,
les SIR ont l’obligation de distribuer au moins 80 % de
la somme du résultat corrigé et des plus-values nettes
sur réalisation de biens immobiliers non exonérées.
La diminution de la dette au cours de la période peut
cependant être déduite du montant à distribuer.
ÉVOLUTION DU DIVIDENDE
BRUT PAR ACTION
DIVIDENDE
Il sera soumis à l’approbation de l’assemblée générale
ordinaire du 31 janvier 2024 la proposition de distribuer
un dividende brut de 4,15 EUR par action.
4,5
4
3,5
3
2,5
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2,72
3,00 3,00
3,05
3,20
3,30
3,40
3,50
3,65
3,70
3,95
4,15*
+5.1 %
* Pour 2022/2023, il s’agit de la proposition de dividende soumise à l’approbation
de l’assemblée générale qui se tiendra le 31 janvier 2024.
EUR
166
ACTIONNARIAT
L’actionnariat d’Ascencio se présente comme suit sur
base des déclarations de transparence enregistrées
au 30/09/2023 :
AGENDA FINANCIER DE L’ACTIONNAIRE
1
5,0 %
AG Finance SA
10,4 %
Carl, Eric et John Mestdagh
et sociétés contrôlées
84,6 %
Flottant
Assemblée générale ordinaire 2022-2023 31 janvier 2024 (14h30)
Date de détachement du coupon (Ex date) 6 février 2024
Date d’enregistrement (Record date) 7 février 2024
Date de mise en paiement du dividende 9 février 2024
Déclaration intermédiaire au 31 décembre 2023 22 février 2024 (17h40)
Rapport financier semestriel au 31 mars 2024 30 mai 2024 (17h40)
Déclaration intermédiaire au 30 juin 2024 13 août 2024 (17h40)
Communiqué annuel au 30 septembre 2024 28 novembre 2024 (17h40)
Assemblée générale ordinaire 2023/2024 31 janvier 2025 (14h30)
1 Ces dates sont sous réserve de modifications qui, le cas échéant, seront com-
muniquées aux actionnaires par communiqué de presse ou sur le site internet
d’Ascencio (www.ascencio.be)
PAY-OUT
RATIO
78,0 %
RAPPORT DE GESTION 167
Dans un contexte incertain, résultant d’une succession
d’événements défavorables (pandémie Covid, tensions
géopolitiques, hausse des taux,…) et tenant compte des
défis liés aux changement des modes de consommation
et à la durabilité, Ascencio garde le cap et continue à
délivrer de solides résultats en croissance.
Ceux-ci sont le fruit d’une vision stratégique bien éta-
blie, impliquant :
• une gestion proactive du portefeuille immobilier, en
accordant une attention particulière à la mise en place
d’une stratégie ESG responsable et cohérente ;
• une approche commerciale orientée "clients" en créant
une relation long terme permettant d’être à l’écoute
de leurs besoins ;
• le respect d’une politique d’investissement sélective
dans des actifs correspondant aux critères straté-
giques que la Société s’est fixée ;
• la constitution et le développement d’une équipe de
professionnels, bénéficiant d’un environnement de
travail motivant et d’outils de gestion efficaces.
En outre, la préservation d’une structure bilantaire solide
et d’un niveau de liquidités suffisant demeure au centre
des priorités de la Société. Cela passe nécessairement
par le maintien d’un ratio d’endettement contrôlé, la
poursuite d’une bonne anticipation de ses processus
de refinancement et de la mise en place de sa structure
de couverture des taux d’intérêt.
Pour la période à venir, la Société poursuivra cette stra-
tégie en continuant à gérer de manière proactive son
portefeuille et à détecter les opportunités de création de
valeur qui y résident, en les cristallisant éventuellement
par des arbitrages. Elle gardera en outre une attitude
sélective quant à l’analyse de nouvelles opportunités
d’acquisition dans un marché de l’investissement en
fort ralentissement.
Sur base de ces éléments et tenant compte de la va-
lorisation actuelle de la Société, Ascencio offre, à long
terme, des perspectives intéressantes d’investisse-
ment et de croissance du dividende ; ce dernier ayant
d’ailleurs connu une croissance ininterrompue depuis
près de 10 ans.
H · PERSPECTIVES
RAPPORT FINANCIER 169
RAPPORT
FINANCIER
170
172A · États financiers consolidés
172Bilan consolidé
174Compte de résultats consolidé
175État du résultat global consolidé
176Tableau consolidé des flux de trésorerie
177État consolidé des variations des capitaux propres
179Notes annexes aux états financiers consolidés
179. Note 1 : Informations générales et méthodes comptables
188. Note 2 : Sources principales d’incertitudes relatives aux estimations
et jugements comptables significatifs
189. Note 3 : Gestion des risques financiers
193. Note 4 : Information sectorielle
196. Note 5 : Immobilisations incorporelles
196. Note 6 : Immeubles de placement
201. Note 7 : Autres immobilisations corporelles
202. Note 8 : Actifs financiers courants et non courants
202. Note 9 : Actifs détenus en vue de la vente
203. Note 10 : Catégories et désignation des instruments financiers
205. Note 11 : Créances commerciales courantes
206. Note 12 : Créances fiscales et autres actifs courants
206. Note 13 : Comptes de régularisation de l’actif
207. Note 14 : Capital social et primes d’émission
208. Note 15 : Dettes financières courantes et non courantes
211. Note 16 : Instruments financiers dérivés
214. Note 17 : Autres passifs financiers non courants
214. Note 18 : Passifs d’impôts différés
215. Note 19 : Dettes commerciales et autres dettes courantes
216. Note 20 : Comptes de régularisation du passif
TABLE
DES MATIÈRES
170
RAPPORT FINANCIER 171
216. Note 21 : Revenus locatifs
216. Note 22 : Charges relatives à la location
217. Note 23 : Récupération de charges immobilières
217. Note 24 : Récupération de charges locatives et de taxes normalement
assumées par le locataire sur immeubles loués
218. Note 25 : Charges locatives et taxes normalement assumées par le
locataire sur immeubles loués
218. Note 26 : Frais techniques
218. Note 27 : Frais commerciaux
219. Note 28 : Frais de gestion immobilière
219. Note 29 : Autres charges immobilières
220. Note 30 : Frais généraux
220. Note 31 : Autres revenus et charges d’exploitation
221. Note 32 : Résultat sur vente d’immeubles de placement
221. Note 33 : Variation de la juste valeur des immeubles de placement
222. Note 34 : Revenus financiers
222. Note 35 : Charges d’intérêts nettes
222. Note 36 : Autres charges financières
223. Note 37 : Variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers
223. Note 38 : Impôts des sociétés
224. Note 39 : Résultat par action
225. Note 40 : Information relative aux parties liées
225. Note 41 : Rémunération des dirigeants
226. Note 42 : Filiales
227. Note 43 : Rémunération du commissaire
227. Note 44 : Événements postérieurs à la date de clôture
228B · Comptes statutaires
234C · Rapport du commissaire
240D · Lexique des indicateurs alternatifs de performance (“IAP”)
TABLE
DES MATIÈRES
RAPPORT FINANCIER 171
ACTIF (000 EUR)
Note
annexe
30/09/2023 30/09/2022
ACTIF
I ACTIFS NON COURANTS
B Immobilisations incorporelles 5 236 24
C Immeubles de placement 6 740.856 738.933
D Autres immobilisations corporelles 7 49 35
E Actifs financiers non courants 8 30.670 31.514
TOTAL ACTIFS NON COURANTS 771.811 770.505
II ACTIFS COURANTS
B Actifs financiers courants 8 867 885
D Créances commerciales 11 5.556 4.956
E Créances fiscales et autres actifs courants 12 2.505 2.294
F Trésorerie et équivalents de trésorerie 5.423 4.356
G Comptes de régularisation 13 305 317
TOTAL ACTIFS COURANTS 14.657 12.807
TOTAL DE L'ACTIF 786.469 783.312
BILAN CONSOLIDÉ
A · ÉTATS FINANCIERS
CONSOLIDÉS
172
CAPITAUX PROPRES ET PASSIF (000 EUR)
Note
annexe
30/09/2023 30/09/2022
CAPITAUX PROPRES
I
CAPITAUX PROPRES ATTRIBUABLES AUX ACTIONNAIRES
DE LA SOCIÉTÉ-MÈRE
A Capital 14 38.659 38.659
B Primes d'émission 14 253.353 253.353
C Réserves 118.945 54.346
b. Réserve du solde des variations de juste valeur des biens immobiliers 63.696 39.896
c. Réserve des frais et droits de mutation estimés intervenant
lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement
-9.923 -9.923
e. Réserve du solde des variations de juste valeur des
instruments de couverture autorisés auxquels la comptabilité
de couverture telle que définie en IFRS n'est pas appliquée
m. Autres réserves 42.369 28.856
D Résultat net de l'exercice 33.806 90.653
TOTAL DES CAPITAUX PROPRES 444.763 437.011
PASSIF
I PASSIFS NON COURANTS 271.561 277.323
B Dettes financières non courantes 262.670 268.677
a. Etablissements de crédit 15 222.791 209.355
c. Autres 15 39.879 59.322
C Autres passifs financiers non courants 16-17 2.806 2.476
F Passifs d'impôts différés 18 6.085 6.170
II PASSIFS COURANTS 70.145 68.978
B Dettes financières courantes 57.829 58.038
a. Etablissements de crédit 15 3.079 27.243
c. Autres 15 54.750 30.795
D Dettes commerciales et autres dettes courantes 9.203 8.045
F Comptes de régularisation 20 3.113 2.894
TOTAL DU PASSIF 341.706 346.301
TOTAL DES CAPITAUX PROPRES ET DU PASSIF 786.469 783.312
RAPPORT FINANCIER 173
RÉSULTAT NET CONSOLIDÉ (000 EUR)
Note
annexe
30/09/2023 30/09/2022
I Revenus locatifs 21 51.322 47.849
III Charges relatives à la location 22 -223 684
RÉSULTAT LOCATIF NET 51.099 48.533
IV Récupération de charges immobilières 23 956 681
V
Récupération de charges locatives et de taxes normalement
assumées par le locataire sur immeubles loués
24 7.890 6.914
VII
Charges locatives et taxes normalement assumées
par le locataire sur immeubles loués
25 -8.203 -7.022
VIII Autres recettes et dépenses relatives à la location -26 -239
RÉSULTAT IMMOBILIER 51.716 48.867
IX Frais techniques 26 -1.131 -752
X Frais commerciaux 27 -508 -542
XI Charges locatives et taxes sur immeubles non loués
-339 -442
XII Frais de gestion immobilière 28 -2.495 -2.080
XIII Autres charges immobilières 29 -161 -188
CHARGES IMMOBILIÈRES -4.633 -4.004
RÉSULTAT D’EXPLOITATION DES IMMEUBLES 47.083 44.863
XIV Frais généraux 30 -4.657 -4.481
XV Autres revenus et charges d’exploitation 31 1 -1
RÉSULTAT D’EXPLOITATION AVANT RÉSULTAT
SUR PORTEFEUILLE
XVI Résultat sur vente d’immeubles de placement 32 0 -159
XVIII Variation de la juste valeur des immeubles de placement 33 -745 23.800
RÉSULTAT D’EXPLOITATION 41.682 64.022
XX Revenus financiers 34 765 134
XXI Charges d’intérêts nettes 35 -6.157 -5.710
XXII Autres charges financières 36 -685 -554
XXIII Variation de la juste valeur des actifs et passifs financiers 37 -1.543 38.135
RÉSULTAT FINANCIER -7.620 32.004
RÉSULTAT AVANT IMPÔTS 34.063 96.027
XXV Impôt des sociétés 38 -257 -5.373
IMPÔTS -257 -5.373
RÉSULTAT NET 33.806 90.653
- Résultat net - Part du Groupe 33.806 90.653
RÉSULTAT NET DE BASE ET DILUÉ
(EUR/ACTION, PART DU GROUPE)
39 5,13 13,74
174
COMPTE DE RÉSULTATS CONSOLIDÉ
ÉTAT DU RÉSULTAT GLOBAL (000 EUR)
Note
annexe
30/09/2023 30/09/2022
I RÉSULTAT NET 33.806 90.653
II
AUTRES ÉLÉMENTS DU RÉSULTAT GLOBAL RECYCLABLES
EN COMPTE DE RÉSULTATS
A
Impact sur la juste valeur des frais et droits de mutation
estimés intervenant lors de l'aliénation hypothétique des
immeubles de placement
RÉSULTAT GLOBAL 33.806 90.761
Attribuable à - Part du Groupe
- Intérêts minoritaires
RAPPORT FINANCIER 175
ÉTAT DU RÉSULTAT GLOBAL CONSOLIDÉ
TABLEAU CONSOLIDÉ DES FLUX DE TRÉSORERIE (000 EUR) 30/09/2023 30/09/2022
TRÉSORERIE ET ÉQUIVALENTS DE TRÉSORERIE AU DÉBUT DE L'EXERCICE 4.356 3.707
Résultat de l'exercice 33.806 90.653
Résultat financier 6.842 6.130
Plus (moins)-values nettes réalisées sur cessions d'actifs 0 159
Charge d'impôt (- produit d'impôt) 342 477
Eléments du compte de résultats sans effet de trésorerie 2.416 -57.194
+/- Variation de la juste valeur des immeubles de placements 745 -23.800
+/- Variation des actifs financiers non courants 1.543 0
+/- Variation des passifs financiers non courants 0 -38.135
+/- Variation des passifs d'impôts différés non courants -85 4.896
+ Amortissements 24 35
+ Réductions de valeur 190 -191
Variation du besoin en fonds de roulement 383 -877
+/- Variation des créances commerciales -790 1.008
+/- Variation des créances fiscales et autres actifs courants -212 -311
+/- Variation des comptes de régularisation de l'actif 12 -64
+/- Variation des dettes commerciales et autres dettes courantes 1.154 -1.844
+/- Variation des comptes de régularisation du passif 219 335
Impôts payés -347 -446
FLUX DE TRÉSORERIE DES ACTIVITÉS OPÉRATIONNELLES 43.442 38.902
- Projets en développement 0 -439
- Autres investissements -2.104 -1.092
- Acquisition d'immobilisations incorporelles -212 -24
- Acquisition d'immobilisations corporelles -38 -24
+ Cessions d'immeubles de placement 0 1.309
+ Cessions d'actifs financiers 5.283 0
- Acquisitions d'actifs financiers -6.048 0
- Cessions de passifs financiers 0 -571
FLUX DE TRÉSORERIE DES ACTIVITÉS D'INVESTISSEMENT -3.120 -842
Variation nette des dettes financières -6.719 -6.813
Remboursement des dettes financières et fonds de roulement des sociétés acquises -52 0
Autres variations sur actifs et passifs financiers 413 -138
Dividendes bruts payés -26.054 -24.405
Charges financières décaissées -6.842 -6.055
FLUX DE TRÉSORERIE DES ACTIVITÉS DE FINANCEMENT -39.255 -37.410
TRÉSORERIE ET ÉQUIVALENTS DE TRÉSORERIE À LA CLÔTURE DE L'EXERCICE 5.423 4.356
TABLEAU CONSOLIDÉ
DES FLUX DE TRÉSORERIE
176
(000 EUR) Réserves*
Capital
Primes
d'émis-
sion
C.b. C.c. C.e. C.m.
Résultat
de
l'exer-
cice
Total
des
capitaux
propres
SOLDE AU 30/09/2021 38.659 253.353 26.791 -10.031 -12.491 28.419 45.652 370.353
Distribution de dividendes -24.405 -24.405
Affectation aux réserves 9.860 4.841 6.547 -21.247 0
Augmentation de capital 0 0
Résultat net 90.653 90.653
Autres éléments reconnus
dans le résultat global
Reclassification
des réserves
Ajustement des réserves 303 0 303
SOLDE AU 30/09/2022 38.659 253.353 39.896 -9.923 -4.483 28.856 90.653 437.011
ÉTAT CONSOLIDÉ
DES VARIATIONS DES CAPITAUX PROPRES
RAPPORT FINANCIER 177
(000 EUR) Réserves*
Capital
Primes
d'émis-
sion
C.b. C.c. C.e. C.m.
Résultat
de
l'exer-
cice
Total
des
capitaux
propres
SOLDE AU 30/09/2022 38.659 253.353 39.896 -9.923 -4.483 28.856 90.653 437.011
Distribution de dividendes -26.054 -26.054
Affectation aux réserves 23.800 34.180 6.619 -64.599 0
Augmentation de capital 0 0
Résultat net 33.806 33.806
Autres éléments reconnus
dans le résultat global
Reclassification
des réserves
-6.894 6.894 0
Ajustement des réserves 0
SOLDE AU 30/09/2023 38.659 253.353 63.696 -9.923 22.803 42.369 33.806 444.763
* Réserves :
C.b. : Réserve du solde des variations de juste valeur des biens immobiliers.
C.c. : Réserve des frais et droits de mutation estimés intervenant lors de l’aliénation hypothétique des immeubles de placement.
C.e. : Réserve du solde des variations de juste valeur des instruments de couverture autorisés auxquels la comptabilité
de couverture telle que définie en IFRS n’est pas appliquée.
C.m. : Autres réserves.
Reclassification des réserves de variations de juste valeur des immeubles vendus :
• Durant l’exercice 2021/2022, Ascencio a reclassé de la "Réserve du solde des variations de juste valeur des
biens immobiliers" vers les "Autres réserves" un montant négatif de 2.942 KEUR correspondant aux variations
de valeur historiques cumulées relatives à l’immeuble de Sint-Niklaas (Belgique) dont la cession a été finalisée
au cours de l’exercice. Ascencio a en outre procédé à une réévaluation des passifs financiers comptabilisés
en vertu de l’application de la norme IFRS 16 ; celle-ci ayant nécessité l’enregistrement d’un impact positif de
303 KEUR dans la rubrique de réserve des variations de juste valeur des immeubles de placement.
• Durant l’exercice 2022/2023, aucune opération immobilière nécessitant une reclassification au sein de cette
rubrique de réserve n’est intervenue.
Reclassification des réserves de variations de juste valeur des instruments de couverture autorisés :
• Durant l’exercice 2021/2022, Ascencio a reclassé de la "Réserve du solde des variations de juste valeur des
instruments de couverture autorisés auxquels la comptabilité de couverture telle que définie en IFRS n’est
pas appliquée" vers les "Autres réserves" un montant négatif de 3.167 KEUR correspondant aux variations
de valeur cumulées relatives aux instruments dérivés de type IRS qui ont fait l’objet d’une liquidation au cours
de l’exercice et à la reclassification d’une prime d’option CAP arrivée à échéance.
• Durant l’exercice 2022/2023, Ascencio a reclassé de la "Réserve du solde des variations de juste valeur des
instruments de couverture autorisés auxquels la comptabilité de couverture telle que définie en IFRS n’est
pas appliquée" vers les "Autres réserves" un montant positif de 6.894 KEUR correspondant aux montants
cumulés de variations de valeur historiques liées à plusieurs instruments dérivés de couverture de taux qui
sont arrivés à échéance ou qui ont été liquidés au cours de l’exercice.
178
RAPPORT FINANCIER 179
180
RAPPORT FINANCIER 181
182
RAPPORT FINANCIER 183
184
RAPPORT FINANCIER 185
186
RAPPORT FINANCIER 187
188
RAPPORT FINANCIER 189
190
RAPPORT FINANCIER 191
192
RAPPORT FINANCIER 193
194
RAPPORT FINANCIER 195
196
RAPPORT FINANCIER 197
198
RAPPORT FINANCIER 199
200
RAPPORT FINANCIER 201
202
RAPPORT FINANCIER 203
204
RAPPORT FINANCIER • 205
206
RAPPORT FINANCIER 207
208
RAPPORT FINANCIER 209
210
RAPPORT FINANCIER 211
212
RAPPORT FINANCIER 213
214
RAPPORT FINANCIER 215
216
RAPPORT FINANCIER 217
218
RAPPORT FINANCIER 219
220
RAPPORT FINANCIER 221
222
RAPPORT FINANCIER 223
224
RAPPORT FINANCIER 225
226
RAPPORT FINANCIER 227
ACTIF (000 EUR) 30/09/2023 30/09/2022
ACTIF
I ACTIFS NON COURANTS
B Immobilisations incorporelles 231 24
C Immeubles de placement 573.495 573.616
D Autres immobilisations corporelles 49 35
E Actifs financiers non courants 37.754 40.359
J Participations comptabilisées selon la méthode de mise en équivalence 113.133 105.349
TOTAL ACTIFS NON COURANTS 724.662 719.383
II ACTIFS COURANTS
B Actifs financiers courants 867 885
D Créances commerciales 4.982 4.327
E Créances fiscales et autres actifs courants 41.603 46.441
F Trésorerie et équivalents de trésorerie 4.173 1.760
G Comptes de régularisation 255 250
TOTAL ACTIFS COURANTS 51.881 53.663
TOTAL DE L'ACTIF 776.543 773.046
228
B · COMPTES
STATUTAIRES
CAPITAUX PROPRES ET PASSIF (000 EUR) 30/09/2023 30/09/2022
CAPITAUX PROPRES
A Capital 38.659 38.659
B Primes d'émission 253.353 253.353
C Réserves 118.780 54.181
b. Réserve du solde des variations de juste valeur des biens immobiliers
63.696 39.896
c. Réserve des frais et droits de mutation estimés intervenant lors de
l'aliénation hypothétique des immeubles de placement
-9.923 -9.923
e. Réserve du solde des variations de juste valeur des instruments de
couverture autorisés auxquels la comptabilité de couverture telle que défi-
nie en IFRS n'est pas appliquée
22.803 -4.483
m. Autres réserves
42.204 28.691
D Résultat net de l'exercice 33.806 90.653
TOTAL DES CAPITAUX PROPRES 444.598 436.846
PASSIF
I PASSIFS NON COURANTS 264.097 269.866
B Dettes financières non courantes 261.199 266.564
a. Etablissements de crédit 221.320 207.242
c. Autres 39.879 59.322
C Autres passifs financiers non courants 1.379 1.400
F Passifs d'impôts différés 1.518 1.901
II PASSIFS COURANTS 67.849 66.334
B Dettes financières courantes 57.250 57.295
a. Etablissements de crédit 2.500 26.500
c. Autres 54.750 30.795
D Dettes commerciales et autres dettes courantes 7.558 6.150
F Comptes de régularisation 3.041 2.889
TOTAL DU PASSIF 331.946 336.200
TOTAL DES CAPITAUX PROPRES ET DU PASSIF 776.543 773.046
RAPPORT FINANCIER 229
(000 EUR) 30/09/2023 30/09/2022
I Revenus locatifs 40.423 37.287
III Charges relatives à la location -182 456
RÉSULTAT LOCATIF NET 40.241 37.744
IV Récupération de charges immobilières 848 580
V
Récupération de charges locatives et de taxes normalement assumées par
le locataire sur immeubles loués
6.436 5.453
VII
Charges locatives et taxes normalement assumées par le locataire sur
immeubles loués
-6.748 -5.554
VIII Autres recettes et dépenses relatives à la location 152 -263
RÉSULTAT IMMOBILIER 40.929 37.959
IX Frais techniques -1.012 -700
X Frais commerciaux -349 -515
XI Charges locatives et taxes sur immeubles non loués -228 -383
XII Frais de gestion immobilière -2.361 -1.947
XIII Autres charges immobilières -156 -180
CHARGES IMMOBILIÈRES -4.106 -3.726
RÉSULTAT D’EXPLOITATION DES IMMEUBLES 36.823 34.233
XIV Frais généraux -4.452 -4.216
XV Autres revenus et charges d’exploitation 535 530
RÉSULTAT D’EXPLOITATION AVANT RÉSULTAT SUR PORTEFEUILLE 32.907 30.547
XVI Résultat sur vente d’immeubles de placement 0 -159
XVIII Variation de la juste valeur des immeubles de placement -2.775 14.229
RÉSULTAT D’EXPLOITATION 30.131 44.617
XX Revenus financiers 2.414 998
XXI Charges d’intérêts -6.044 -5.567
XXII Autres charges financières -668 -536
XXIII Variation de la juste valeur des actifs et passifs financiers -1.543 38.135
RÉSULTAT FINANCIER -5.841 33.029
RÉSULTAT DES PARTICIPATIONS QUI SONT COMPTABILISÉES
SELON LA MÉTHODE DE MISE EN ÉQUIVALENCE
9.474 13.982
RÉSULTAT AVANT IMPÔTS 33.764 91.628
XXV Impôt des sociétés 41 -975
IMPÔTS 41 -975
RÉSULTAT NET 33.806 90.653
Résultat net de base et dilué ( €/action) 5,13 13,74
230
ÉTAT DU RÉSULTAT GLOBAL (000 EUR) 30/09/2023 30/09/2022
I RÉSULTAT NET 33.806 90.653
II
AUTRES ÉLÉMENTS DU RÉSULTAT GLOBAL
RECYCLABLES EN COMPTE DE RÉSULTATS
A
Impact sur la juste valeur des droits de mutation estimés
intervenant lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement
0 107
RÉSULTAT GLOBAL 33.806 90.761
PROPOSITION D'AFFECTATION (000 EUR) 30/09/2023 30/09/2022
A RÉSULTAT NET 33.806 90.653
B TRANSFERTS AUX / DES RÉSERVES 6.432 64.599
1.
Transfert à/de la réserve du solde (positif ou négatif) des variations
de juste valeur des biens immobiliers (-/+)
-745 23.800
6.
Transfert de la réserve du solde des variations de juste valeur des
instruments de couverture autorisés auxquels la comptabilité de
couverture telle que définie en IFRS n'est pas appliquée (+)
-1.543 38.135
10. Transfert aux/des autres réserves 8.720 2.665
C RÉMUNÉRATION DU CAPITAL PRÉVUE À L'ARTICLE 13, §1
ER
, AL. 1
ER*
24.055 18.954
D RÉMUNÉRATION DU CAPITAL - AUTRE QUE C 3.319 7.100
(*) Selon l’Arrêté Royal du 13 juillet 2014, modifié par l’Arrêté Royal du 23 avril 2018, relatif aux SIR.
RAPPORT FINANCIER 231
OBLIGATION DE DISTRIBUTION
(AR DU 13/07/2014, MODIFIÉ PAR AR DU 23/04/2018,
RELATIF AUX SIR)
30/09/2023
(000 EUR)
30/09/2022
(000 EUR)
RÉSULTAT NET STATUTAIRE 33.806 90.653
(+) Amortissements 23 35
(+) Réductions de valeur -169 114
(+/-)
Autres éléments non monétaires
(Variation de valeur sur participations financières)
-1.732 -8.607
(+/-)
Autres éléments non monétaires
(Variation de valeur sur instruments financiers)
1.543 -38.135
(+/-)
Autres éléments non monétaires
(variation de valeur des dettes d’impôts différés)
-383 3.932
(+/-) Résultat sur vente de biens immobiliers 0 159
(+/-) Résultat sur vente d'actifs et passifs financiers -765 0
(+/-) Variation de la juste valeur des biens immobiliers 2.775 -14.229
= RÉSULTAT CORRIGÉ (A) 35.098 33.923
(+/-)
Plus-values et moins-values réalisées
(*)
sur biens immobiliers
durant l'exercice
0 0
(-)
Plus-values réalisées
(*)
sur biens immobiliers durant l'exercice,
exonérées de l'obligation de distribution sous réserve de leur
réinvestissement dans un délai de 4 ans
0 0
(+)
Plus-values réalisées sur biens immobiliers antérieurement,
exonérées de l'obligation de distribution et n'ayant pas été
réinvesties dans un délai de 4 ans
0 0
= PLUS-VALUES NETTES SUR RÉALISATION DE BIENS IMMOBILIERS
NON EXONÉRÉS DE L'OBLIGATION DE DISTRIBUTION (B)
0 0
TOTAL ((A + B) x 80 %) 28.078 27.138
(-) DIMINUTION DE L'ENDETTEMENT -4.023 -8.184
OBLIGATION DE DISTRIBUTION 24.055 18.955
MONTANT DISTRIBUÉ 27.373 26.054
PAY-OUT RATIO
(**)
78,0 % 76,8 %
(*) Par rapport à la valeur d'acquisition, augmentée des frais de rénovation immobilisés.
(**) Montant distribué par rapport au résultat corrigé.
232
(000 EUR) Réserves*
Capital
Primes
d'émis-
sion
C.b. C.c. C.e. C.m.
Résultat
de
l'exercice
Total des
capitaux
propres
SOLDE AU 30/09/2021 38.659 253.353 29.966 -10.031 -12.491 25.079 45.653 370.188
Distribution de dividendes -24.405 -24.405
Affectation aux réserves 9.860 5.704 5.683 -21.247 0
Augmentation de capital 0
Résultat net 90.653 90.653
Autres éléments reconnus
dans le résultat global
107 107
Reclassification
des réserves
2.942 2.304 -5.246 0
Ajustement des réserves 303 0 303
SOLDE AU 30/09/2022 38.659 253.353 43.071 -9.923 -4.483 25.516 90.653 436.846
(000 EUR) Réserves*
Capital
Primes
d'émis-
sion
C.b. C.c. C.e. C.m.
Résultat
de
l'exercice
Total des
capitaux
propres
SOLDE AU 30/09/2022 38.659 253.353 43.071 -9.923 -4.483 25.516 90.653 436.846
Distribution de dividendes -26.054 -26.054
Affectation aux réserves 23.800 34.180 6.619 -64.599 0
Augmentation de capital 0
Résultat net 33.806 33.806
Autres éléments reconnus
dans le résultat global
0
Reclassification
des réserves
-6.894 6.894 0
Ajustement des réserves -3.175 3.175 0
SOLDE AU 30/09/2023 38.659 253.353 63.696 -9.923 22.803 42.204 33.806 444.598
* Réserves :
C.b. : Réserve du solde des variations de juste valeur des biens immobiliers.
C.c. : Réserve des frais et droits de mutation estimés intervenant lors de l’aliénation hypothétique des immeubles de placement.
C.e. : Réserve du solde des variations de juste valeur des instruments de couverture autorisés auxquels la comptabilité de couverture
telle que définie en IFRS n’est pas appliquée.
C.m. : Autres réserves.
RAPPORT FINANCIER 233
RAPPORT DU COMMISSAIRE À L’ASSEMBLÉE GÉNÉRALE POUR
Dans le cadre du contrôle légal des comptes consolidés de Ascencio SA ("la Société") et de ses filiales (conjoin-
tement "le Groupe"), nous vous présentons notre rapport du commissaire. Celui-ci inclut notre rapport sur les
comptes consolidés ainsi que les autres obligations légales et réglementaires. Le tout constitue un ensemble
et est inséparable.
Nous avons été nommés en tant que commissaire par l’assemblée générale du 31 janvier 2023, conformément
à la proposition de l’organe d’administration émise sur recommandation du comité d’audit. Notre mandat de
commissaire vient à échéance à la date de l’assemblée générale délibérant sur les comptes annuels clôturés
au 30 septembre 2025. Nous avons exercé le contrôle légal des comptes consolidés de Ascencio SA durant 17
exercices consécutifs.
RAPPORT SUR LES COMPTES CONSOLIDÉS
OPINION SANS RÉSERVE
Nous avons procédé au contrôle légal des comptes
consolidés du Groupe, comprenant l’état de la situation
financière consolidé au 30 septembre 2023, ainsi que
l’état consolidé du résultat global, l’état consolidé des
variations des capitaux propres et un tableau consolidé
des flux de trésorerie de l’exercice clos à cette date, ainsi
que les annexes, contenant un résumé des principales
méthodes comptables et d’autres informations expli-
catives, dont le total de l’état de la situation financière
consolidé s’élève à 786 469 (000) EUR et dont l’état
consolidé du résultat global se solde par un bénéfice
de l’exercice de 33 806 (000) EUR.
A notre avis, les comptes consolidés donnent une image
fidèle du patrimoine et de la situation financière du
Groupe au 30 septembre 2023, ainsi que de ses ré-
sultats consolidés et de ses flux de trésorerie conso-
lidés pour l’exercice clos à cette date, conformément
aux normes internationales d’information financière
(IFRS) telles qu’adoptées par l’Union Européenne et
aux dispositions légales et réglementaires applicables
en Belgique.
FONDEMENT DE L’OPINION
SANS RÉSERVE
Nous avons effectué notre audit selon les Normes
internationales d’audit (ISA), telles qu’applicables en
Belgique. Par ailleurs, nous avons appliqué les normes
internationales d’audit approuvées par l’IAASB appli-
cables à la présente clôture et non encore approuvées
au niveau national. Les responsabilités qui nous in-
combent en vertu de ces normes sont plus amplement
décrites dans la section "Responsabilités du commis-
saire relatives à l’audit des comptes consolidés" du
présent rapport. Nous nous sommes conformés à
toutes les exigences déontologiques qui s’appliquent
à l’audit des comptes consolidés en Belgique, en ce
compris celles concernant l’indépendance.
Nous avons obtenu de l’organe d’administration et des
préposés de la Société, les explications et informations
requises pour notre audit.
Nous estimons que les éléments probants que nous
avons recueillis sont suffisants et appropriés pour
fonder notre opinion.
234
C · RAPPORT
DU COMMISSAIRE
POINTS CLÉS DE L’AUDIT
Les points clés de l’audit sont les points qui, selon notre jugement professionnel, ont été les plus importants
lors de l’audit des comptes consolidés de la période en cours. Ces points ont été traités dans le contexte de
notre audit des comptes consolidés pris dans leur ensemble et lors de la formation de notre opinion sur ceux-ci.
Nous n’exprimons pas une opinion distincte sur ces points.
POINTS CLÉS DE L’AUDIT
Valorisation des immeubles de placement et
des immeubles inclus dans les participations
comptabilisées selon la méthode de mise en
équivalence
• Ascencio SA possède et gère un portefeuille
d’immeubles de placement valorisé à 741
millions au 30 septembre 2023 représentant
94 % du total du bilan consolidé. Les varia-
tions de valeur du portefeuille immobilier
ont un impact significatif sur le résultat net
consolidé et sur les fonds propres.
• Le Groupe utilise chaque trimestre des
experts immobiliers indépendants pour
valoriser à la juste valeur son portefeuille
d’immeubles et revaloriser les participations
comptabilisées selon la méthode de mise en
équivalence. Ces experts sont nommés par la
Direction de la Société. Ils ont une connais-
sance confirmée des marchés immobiliers
sur lesquels opère le Groupe.
• Le portefeuille immobilier sont valorisés à la
juste valeur. Les données clés de l’exercice
de valorisation sont les taux de capitalisation
ainsi que les loyers actuels du marché, qui
sont influencés par les tendances du mar-
ché, les transactions comparables ainsi que
les caractéristiques spécifiques de chaque
immeuble dans le portefeuille.
COMMENT NOTRE AUDIT
DE L’AUDIT ?
• Nous avons évalué le contrôle interne mis en
place par la direction en lien avec la valorisation
des immeubles de placement et avons testé leur
conception et leur mise en œuvre.
• Nous avons évalué la compétence, l'indépen-
dance et l'intégrité des experts immobiliers.
• Nous avons également revu les hypothèses clés
en les comparant aux données du marché ou
à des transactions immobilières comparables
fournies par les experts immobiliers, en particu-
lier en ce qui concerne le taux de capitalisation
et les loyers.
• Nous avons comparé les montants repris dans
les rapports d'évaluation des experts immobi-
liers aux données comptables et ensuite nous
les avons réconciliés aux états financiers.
• Nous avons revu et challengé le processus de
valorisation, la performance du portefeuille, les
hypothèses et jugements importants en parti-
culier pour les taux de capitalisation.
• Dans le cadre de nos procédures d'audit réali-
sées sur les acquisitions et les cessions d'im-
meubles de placement, nous avons examiné
des contrats significatifs et la documentation
sur le traitement comptable appliqué à ces tran-
sactions.
RAPPORT FINANCIER 235
POINTS CLÉS DE L’AUDIT
• La valorisation du portefeuille est sujette à
des jugements importants et s’appuie sur
un certain nombre d’hypothèses. Les incer-
titudes liées aux estimations et jugements,
conjugué au fait qu’une faible différence en
pourcentage dans les valorisations indivi-
duelles d’immeubles pourrait avoir, en agré-
gé, un impact significatif sur le compte de
résultat et le bilan, justifient une attention
particulière dans le cadre de nos travaux
d’audit.
COMMENT NOTRE AUDIT
DE L’AUDIT ?
• Nous avons effectué des procédures d'audit
pour évaluer l'intégrité et l'exhaustivité des infor-
mations fournies aux experts indépendants en
matière de revenus locatifs, de caractéristiques
clés des contrats de location et d'occupation.
• Nous renvoyons aux états financiers, y compris
les notes afférentes aux états financiers : note 1,
informations générales et méthodes comptables
et Note 6, Immeubles de placement.
RESPONSABILITÉS DE
L’ORGANE D’ADMINISTRATION
RELATIVES À L’ÉTABLISSEMENT
DES COMPTES CONSOLIDÉS
L’organe d’administration est responsable de l'établis-
sement des comptes consolidés donnant une image
fidèle conformément aux normes internationales
d’information financière (IFRS) telles qu’adoptées par
l’Union Européenne et aux dispositions légales et régle-
mentaires applicables en Belgique, ainsi que du contrôle
interne qu’il estime nécessaire à l’établissement de
comptes consolidés ne comportant pas d’anomalies
significatives, que celles-ci proviennent de fraudes ou
résultent d’erreurs.
Lors de l’établissement des comptes consolidés, il in-
combe à l’organe d’administration d’évaluer la capacité
du Groupe à poursuivre son exploitation, de fournir, le
cas échéant, des informations relatives à la continuité
d’exploitation et d’appliquer le principe comptable de
continuité d’exploitation, sauf si l’organe d’adminis-
tration a l’intention de mettre le Groupe en liquidation
ou de cesser ses activités ou s’il ne peut envisager une
autre solution alternative réaliste.
RESPONSABILITÉS DU
COMMISSAIRE RELATIVES
À L’AUDIT DES COMPTES
CONSOLIDÉS
Nos objectifs sont d’obtenir l’assurance raisonnable
que les comptes consolidés pris dans leur ensemble
ne comportent pas d’anomalies significatives, que
celles-ci proviennent de fraudes ou résultent d’erreurs,
et d’émettre un rapport du commissaire contenant
notre opinion. L’assurance raisonnable correspond à
un niveau élevé d’assurance, qui ne garantit toutefois
pas qu’un audit réalisé conformément aux normes
ISA permettra de toujours détecter toute anomalie
significative existante. Les anomalies peuvent provenir
de fraudes ou résulter d’erreurs et sont considérées
comme significatives lorsque l‘on peut raisonnablement
s’attendre à ce qu’elles puissent, prises individuellement
ou en cumulé, influencer les décisions économiques
que les utilisateurs des comptes consolidés prennent
en se fondant sur ceux-ci.
Lors de l’exécution de notre contrôle, nous respectons
le cadre légal, réglementaire et normatif qui s’applique
à l’audit des comptes consolidés en Belgique. L’éten-
due du contrôle légal des comptes ne comprend pas
d’assurance quant à la viabilité future de la Société ni
quant à l’efficience ou l’efficacité avec laquelle l’organe
d’administration a mené ou mènera les affaires de la
Société.
236
Dans le cadre d’un audit réalisé conformément aux
normes ISA et tout au long de celui-ci, nous exerçons
notre jugement professionnel et faisons preuve d’esprit
critique. En outre :
•
nous identifions et évaluons les risques que les
comptes consolidés comportent des anomalies si
-
gnificatives, que celles-ci proviennent de fraudes ou
résultent d'erreurs, définissons et mettons en œuvre
des procédures d'audit en réponse à ces risques,
et recueillons des éléments probants suffisants et
appropriés pour fonder notre opinion. Le risque de
non-détection d'une anomalie significative provenant
d'une fraude est plus élevé que celui d'une anomalie
significative résultant d'une erreur, car la fraude peut
impliquer la collusion, la falsification, les omissions
volontaires, les fausses déclarations ou le contour
-
nement du contrôle interne ;
•
nous prenons connaissance du contrôle interne perti-
nent pour l'audit afin de définir des procédures d'audit
appropriées en la circonstance, mais non dans le but
d'exprimer une opinion sur l'efficacité du contrôle
interne du Groupe ;
•
nous apprécions le caractère approprié des méthodes
comptables retenues et le caractère raisonnable des
estimations comptables faites par l'organe d’adminis
-
tration, de même que des informations les concernant
fournies par ce dernier ;
•
nous concluons quant au caractère approprié de
l'application par l'organe d’administration du principe
comptable de continuité d'exploitation et, selon les
éléments probants recueillis, quant à l'existence ou
non d'une incertitude significative liée à des événe
-
ments ou situations susceptibles de jeter un doute
important sur la capacité du Groupe à poursuivre son
exploitation. Si nous concluons à l'existence d'une
incertitude significative, nous sommes tenus d'attirer
l'attention des lecteurs de notre rapport du commis
-
saire sur les informations fournies dans les comptes
consolidés au sujet de cette incertitude ou, si ces
informations ne sont pas adéquates, d'exprimer une
opinion modifiée. Nos conclusions s'appuient sur les
éléments probants recueillis jusqu'à la date de notre
rapport du commissaire. Cependant, des situations
ou événements futurs pourraient conduire le Groupe
à cesser son exploitation ;
•
nous apprécions la présentation d'ensemble, la struc-
ture et le contenu des comptes consolidés et évaluons
si les comptes consolidés reflètent les opérations et
événements sous-jacents d'une manière telle qu'ils
en donnent une image fidèle ;
•
nous recueillons des éléments probants suffisants et
appropriés concernant les informations financières
des entités ou activités du Groupe pour exprimer une
opinion sur les comptes consolidés. Nous sommes
responsables de la direction, de la supervision et de
la réalisation de l'audit au niveau du Groupe. Nous
assumons l'entière responsabilité de l'opinion d'audit.
Nous communiquons au comité d'audit notamment
l'étendue des travaux d'audit et le calendrier de réali
-
sation prévus, ainsi que les observations importantes
découlant de notre audit, y compris toute faiblesse
significative dans le contrôle interne.
Nous fournissons également au comité d'audit une
déclaration précisant que nous nous sommes confor
-
més aux règles déontologiques pertinentes concernant
l'indépendance, et leur communiquons, le cas échéant,
toutes les relations et les autres facteurs qui peuvent
raisonnablement être considérés comme susceptibles
d'avoir une incidence sur notre indépendance ainsi que
les éventuelles mesures de sauvegarde y relatives.
Parmi les points communiqués au comité d'audit, nous
déterminons les points qui ont été les plus importants
lors de l'audit des comptes consolidés de la période
en cours, qui sont de ce fait les points clés de l'audit.
Nous décrivons ces points dans notre rapport du com
-
missaire, sauf si la loi ou la réglementation en interdit
la publication.
RAPPORT FINANCIER 237
AUTRES OBLIGATIONS LÉGALES ET RÉGLEMENTAIRES
RESPONSABILITÉS
DE L’ORGANE
D’ADMINISTRATION
L’organe d’administration est responsable de la pré-
paration et du contenu du rapport de gestion sur les
comptes consolidés.
RESPONSABILITÉ
DU COMMISSAIRE
Dans le cadre de notre mandat et conformément à la
norme belge complémentaire aux normes internatio-
nales d’audit (ISA) telles qu’applicables en Belgique,
notre responsabilité est de vérifier, dans leurs aspects
significatifs, le rapport de gestion sur les comptes
consolidés, ainsi que de faire rapport sur ces éléments.
ASPECTS RELATIFS AU
RAPPORT DE GESTION SUR
LES COMPTES CONSOLIDÉS ET
AUX AUTRES INFORMATIONS
CONTENUES DANS LE RAPPORT
ANNUEL SUR LES COMPTES
CONSOLIDÉS
A l’issue des vérifications spécifiques sur le rapport
de gestion sur les comptes consolidés, nous sommes
d’avis que celui-ci concorde avec les comptes consolidés
pour le même exercice et a été établi conformément à
l’article 3:32 du Code des Sociétés et des Associations.
Dans le cadre de notre audit des comptes consolidés,
nous devons également apprécier, en particulier sur la
base de notre connaissance acquise lors de l’audit, si le
rapport de gestion sur les comptes consolidés comporte
une anomalie significative, à savoir une information
incorrectement formulée ou autrement trompeuse.
Sur base de ces travaux, nous n’avons pas d’anomalie
significative à vous communiquer.
MENTIONS RELATIVES À
L’INDÉPENDANCE
• Notre cabinet de révision et notre réseau n’ont pas
effectué de missions incompatibles avec le contrôle
légal des comptes consolidés et notre cabinet de
révision est resté indépendant vis-à-vis du Groupe
au cours de notre mandat.
• Les honoraires relatifs aux missions complémentaires
compatibles avec le contrôle légal visées à l’article
3:65 du Code des Sociétés et des Associations ont
correctement été valorisés et ventilés dans l’annexe
aux comptes consolidés.
238
FORMAT ÉLECTRONIQUE UNIQUE
Nous avons également procédé, conformément au
projet de norme relative au contrôle de la conformité
des états financiers avec le format électronique unique
européen ("ESEF"), au contrôle du respect du format
ESEF et du balisage avec les normes techniques de
réglementation définies par le Règlement européen
délégué n° 2019/815 du 17 décembre 2018 ("Règle-
ment délégué").
L’organe d'administration est responsable de l’éta-
blissement, conformément aux exigences ESEF, des
états financiers consolidés sous forme de fichier élec-
tronique au format ESEF ("états financiers consolidés
numériques") inclus dans le rapport financier annuel.
Notre responsabilité est d’obtenir des éléments suffi-
sants et appropriés afin de conclure sur le fait que le
format et le balisage des états financiers consolidés
numériques respectent, dans tous leurs aspects si-
gnificatifs, les exigences ESEF en vertu du Règlement
délégué.
Sur la base de nos travaux, nous sommes d’avis que
le format et le balisage d’informations de la version
officielle Francaise des états financiers consolidés nu-
mériques repris dans le rapport financier annuel de
Ascencio SA au 30 septembre 2023 sont, dans tous
leurs aspects significatifs, établis en conformité avec
les exigences ESEF en vertu du Règlement délégué.
Signé à Zaventem.
Le commissaire
Deloitte Réviseurs d’Entreprises SRL
Représentée par Benjamin Henrion
AUTRES MENTIONS
Le présent rapport est conforme au contenu de notre
rapport complémentaire destiné au comité d'audit visé
à l'article 11 du règlement (UE) n° 537/2014.
RAPPORT FINANCIER 239
On entend par "IAP" un indicateur financier, historique ou futur, de la performance, de la situation financière ou
des flux de trésorerie autre qu’un indicateur financier défini ou précisé dans le référentiel comptable applicable.
Ascencio utilise depuis de nombreuses années dans sa communication financière des Mesures Alternatives
de Performance (APM – Alternative Performance Measures) au sens des guidelines récemment édictées par
l’Autorité Européenne des Marchés Financiers (ESMA – European Securities and Markets Authority). Ces IAP
ont été définis par Ascencio dans le but d’offrir au lecteur une meilleure compréhension de ses résultats et de
ses performances. Les indicateurs de performance qui sont définis par les règles IFRS ou par la loi ne sont pas
considérés comme des IAP. Ne le sont pas non plus les indicateurs qui ne sont pas basés sur des rubriques des
comptes de résultats ou du bilan.
LOYERS CONTRACTUELS
DÉFINITION
Il s’agit des loyers en base annuelle à la date de clôture des comptes, tels que définis contractuellement dans
les baux, après déduction des gratuités d’occupation consenties aux locataires.
UTILITÉ
Cet IAP
• permet d’estimer les loyers générés par le portefeuille d’immeubles sur les 12 mois à venir à compter de la
date de clôture, sur base de la situation locative à cette date ;
• permet de calculer le rendement brut du portefeuille à une date donnée (Loyers contractuels / Valeur d’in-
vestissement).
240
D · LEXIQUE DES INDICATEURS
ALTERNATIFS DE
PERFORMANCE ("IAP")
COÛT MOYEN DE L’ENDETTEMENT
DÉFINITION
Il s’agit du coût moyen des dettes financières, obtenu en divisant les charges de ces dettes sur base annuelle
par la dette moyenne pondérée de la période.
Le numérateur correspond à la somme
• des charges d’intérêts nettes reprises dans la rubrique XXI du compte de résultats, annualisées ;
• des commissions de non-utilisation de crédits et aux frais de mise en place des crédits, annualisés.
Le dénominateur correspond au niveau moyen des dettes financières en fonction des tirages journaliers sur
les différents emprunts (bancaires, location-financement, billets de trésorerie).
Les composants de cet IAP se rapportent à la période passée arrêtée à la date de clôture.
UTILITÉ
La Société se finance en partie par de l'endettement financier. Cet IAP permet de mesurer le coût de cette source
de financement et son impact sur les résultats. Il permet également une analyse de son évolution dans le temps.
RÉCONCILIATION
Le détail du calcul de cet IAP est fourni ci-après.
30/09/2023 30/09/2022
Charges d'intérêts nettes (rubrique XXI hors IFRS 16) (000 EUR) 5.991 5.550
Commissions de non-utilisation de crédits 521 416
Frais de mise en place des crédits 83 68
COÛT TOTAL DES DETTES FINANCIÈRES = A 6.595 6.033
DETTE MOYENNE PONDÉRÉE DE LA PÉRIODE = B 326.318 334.551
COÛT MOYEN DE L'ENDETTEMENT = A / B 2,02 % 1,80 %
RAPPORT FINANCIER 241
RATIO DE COUVERTURE
DÉFINITION
Il s’agit du pourcentage de dettes financières dont le taux d’intérêt est fixé ou plafonné par rapport au total
des dettes financières.
Le numérateur correspond à la somme
• des dettes financières à taux fixe ;
•
des dettes financières à taux variable transformées en dettes à taux fixe via des échanges de taux d’intérêt (IRS).
Le dénominateur correspond au montant total des dettes financières.
Les composants de cet IAP se rapportent aux dettes et instruments de couverture à la date de clôture.
UTILITÉ
Une partie significative des dettes financières de la Société sont à taux variable. Cet IAP permet de mesurer le
risque lié à la fluctuation des taux d’intérêt et son impact potentiel sur les résultats.
RÉCONCILIATION
Le détail du calcul de cet IAP est fourni ci-après
(000 EUR) 30/09/2023 30/09/2022
Dettes financières à taux fixe 92.573 130.720
Dettes financières à taux variable transformées en dettes
à taux fixe via des IRS
208.000 178.000
Dettes financières à taux variable transformées en dettes
à taux plafonné via des CAP
0 0
TOTAL DES DETTES FINANCIÈRES À TAUX FIXE OU PLAFONNÉ = A 300.573 308.720
TOTAL DES DETTES FINANCIÈRES À TAUX VARIABLE 15.798 14.395
TOTAL DES DETTES FINANCIÈRES = B 316.371 323.115
RATIO DE COUVERTURE = A / B 95,0 % 95,5 %
242
MARGE OPÉRATIONNELLE
DÉFINITION
Il s’agit du résultat d’exploitation avant résultat sur portefeuille divisé par les revenus locatifs.
Les composants de cet IAP se rapportent à la période passée arrêtée à la date de clôture.
UTILITÉ
Cet IAP permet de mesurer la rentabilité opérationnelle de la Société en pourcentage des revenus locatifs.
RÉCONCILIATION
Le détail du calcul de cet IAP est fourni ci-après
30/09/2023 30/09/2022
Résultat d'exploitation avant résultat sur portefeuille (000 EUR) = A 42.427 40.381
Revenus locatifs (000 EUR) = B 51.322 47.849
MARGE OPÉRATIONNELLE = A / B 82,7 % 84,4 %
RAPPORT FINANCIER 243
FACTEURS DE RISQUES 245
FACTEURS
DE RISQUES
EU ÉGARD À L’ENTRÉE EN VIGUEUR DU RÈGLEMENT
PROSPECTUS DU 21 JUILLET 2019, SEULS LES FACTEURS
ASCENCIO COMME SPÉCIFIQUES ET SIGNIFICATIFS POUR
LA SOCIÉTÉ. LES RISQUES NON SPÉCIFIQUES NE SONT
PAS REPRIS DANS LE PRÉSENT CHAPITRE.
Dans ce chapitre, pour chaque risque auquel Ascencio est confrontée, est décrit l’impact
potentiel des risques identifiés.
Si certains de ces risques venaient à se réaliser, il est probable que les résultats d’Ascencio
seraient affectés négativement.
La liste des risques est basée sur des informations connues au moment de la rédaction
du présent Rapport. D’autres risques inconnus, peu probables, non spécifiques ou dont
la réalisation n’est pas susceptible d’avoir un effet défavorable significatif sur la Société,
ses activités et sa situation financière peuvent exister.
246
RISQUES LIÉS AUX ACTIVITÉS
ET AU SECTEUR D'ACTIVITÉ
D'ASCENCIO
CONJONCTURE
Les activités d’Ascencio évoluent dans un contexte macro-économique marqué, ces dernières années, par la
pandémie du covid-19, la guerre entre la Russie et l’Ukraine, suivies d’une inflation atteignant des niveaux records
et entraînant une augmentation des taux d’intérêt directeurs et une pression supplémentaire sur les locataires.
L’offre concurrentielle de qualité sur le marché de l’immobilier commercial ne cesse de croître tandis que les ha-
bitudes de consommation sont à l’omnicanalité, c’est-à-dire une expérience d’achat alliant le commerce physique
et le commerce en ligne, complémentaires l’un de l’autre.
Parallèlement, les critères des choix d’emplacement commerciaux des locataires évoluent, considérant toujours
davantage la durabilité et l’efficacité énergétique d’un local commercial.
DESCRIPTION DU RISQUE
MARCHÉ LOCATIF DE L’IMMOBILIER
COMMERCIAL
L'inflation élevée actuelle en Europe, conjuguée à un affai-
blissement de la demande en immobilier commercial, une
surabondance de l'offre, et la détérioration de la situation
financière des clients, pourrait avoir un impact significatif sur
le marché immobilier.
L'inflation pourrait rendre les loyers indexés insoutenables
pour certains locataires, contribuant ainsi à une diminution
de la demande en immobilier commercial.
IMPACT POTENTIEL
1. Diminution de la demande en location et
vacance locative plus élevée.
2. Baisse des loyers : pression sur les loyers
lors de la négociation des nouveaux baux
ou (re)négociation à la baisse des loyers
avant échéance des contrats.
3. Gel de l’indexation des loyers.
4. Insolvabilité et/ou faillite des locataires.
5. Diminution de la juste valeur des immeubles
et par conséquent de la valeur de l'actif net
par action (en abrégé la "NAV").
FACTEURS DE RISQUES 247
PORTEFEUILLE IMMOBILIER
248
DESCRIPTION DU RISQUE
MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT
EN IMMOBILIER COMMERCIAL
Il est important de noter que le marché de l'investissement en
immobilier commercial est susceptible de subir une diminution
de la demande de la part des investisseurs immobiliers. Cette
tendance pourrait s'avérer exacte compte tenu de l'impact de
l'inflation sur la rentabilité potentielle des biens immobiliers
commerciaux. Lorsque l'inflation augmente, les rendements
réels sur les investissements immobiliers peuvent être réduits,
ce qui peut décourager certains investisseurs.
En conséquence, une baisse de la demande d'investissement
pourrait entraîner une pression à la baisse sur les prix du mar-
ché immobilier, tels qu'évalués par des experts indépendants
pour des biens similaires à ceux détenus par Ascencio.
DESCRIPTION DU RISQUE
RISQUE DE CONCENTRATION SECTORIELLE
OU GÉOGRAPHIQUE
L'évaluation du risque de concentration se fait en tenant
compte des bâtiments, des emplacements et des groupes
de locataires ou d'exploitants.
RISQUE DE VARIATION NÉGATIVE DE LA JUSTE
VALEUR DES BIENS IMMOBILIERS
La valeur marchande des biens immobiliers utilisés comme
investissements, telle qu'elle est enregistrée dans le bilan
sous la forme de la juste valeur, est sujette à des fluctuations
et dépend de divers facteurs, certains étant hors du contrôle
d’Ascencio.
Ces facteurs comprennent une baisse de la demande et du taux
d'occupation, des variations des taux d'intérêt sur les marchés
financiers, et des augmentations des droits de mutation.
IMPACT POTENTIEL
1. Diminution de la juste valeur des immeubles
et par conséquent de la valeur de l'actif net
par action (en abrégé la "NAV").
IMPACT POTENTIEL
1. Diminution de la demande en location et
vacance locative plus élevée.
2. Baisse des loyers : pression sur les loyers
lors de la négociation des nouveaux baux
ou (re)négociation à la baisse des loyers
avant échéance des contrats.
1. Impact négatif sur le résultat net, sur la NAV
et sur le taux d’endettement.
2. Impact sur la capacité de distribution du divi-
dende si les variations cumulées dépassent
les réserves distribuables. A cet égard, il
est renvoyé à la lecture du tableau finan-
cier établi conformément à l’article 7 :212
du Code des Sociétés et des Associations.
FACTEURS DE RISQUES 249
DESCRIPTION DU RISQUE
RISQUE DE VARIATION NÉGATIVE DE LA JUSTE
VALEUR DES BIENS IMMOBILIERS
D'autres éléments, tels que l'état technique des biens, leur
positionnement commercial, les budgets d'investissement
nécessaires à leur bon fonctionnement et leur commerciali-
sation, influent également sur leur valorisation.
Une variation significative et négative de la juste valeur des
biens immobiliers d'une période à l'autre aurait un impact
défavorable sur les résultats financiers, réduisant l'actif net
et augmentant le niveau d'endettement.
De plus, l'inflation actuellement élevée en Europe, entraînant
une augmentation des taux d'intérêt, peut provoquer des
fluctuations de la juste valeur des biens.
RISQUE DE VÉTUSTÉ, DE DÉTÉRIORATION
ET D’OBSOLESCENCE DES IMMEUBLES
La détérioration cyclique des bâtiments au niveau technique et
conceptuel peut entraîner une perte de valorisation temporaire
et la nécessité d’exposer des frais importants de remise en état.
L’obsolescence touche cependant moins le secteur commercial
où le propriétaire n’est responsable que de la coque et non
des aménagements intérieurs.
Néanmoins, l’évolution des exigences et législations en ma-
tière de performance énergétique des bâtiments entraînent
un accroissement des responsabilités des bailleurs et des
propriétaires fonciers. Voir aussi risques environnementaux,
sociaux et de gouvernance ci-dessous.
IMPACT POTENTIEL
1. Impact négatif sur le résultat net, sur la NAV
et sur le taux d’endettement.
2. Impact sur la capacité de distribution du divi-
dende si les variations cumulées dépassent
les réserves distribuables. A cet égard, il
est renvoyé à la lecture du tableau finan-
cier établi conformément à l’article 7 :212
du Code des Sociétés et des Associations.
1. Réalisation de gros travaux et risques liés
(dépassement de planning, budget, dé-
faillance des sous-traitants, chômage du
bâtiment, …).
2. Atteinte à l’attractivité commerciale des bâ-
timents dont il peut résulter un vide locatif.
3. Diminution de la juste valeur des immeubles.
4. Diminution du prix et de l’attractivité poten-
tiel des immeubles en cas de vente.
CLIENTS
DESCRIPTION DU RISQUE
RISQUE D’INSOLVABILITÉ DES LOCATAIRES
Risque de non-paiement des loyers et de faillite des locataires.
Ce risque est aggravé par la pression exercée sur les locataires
dans le contexte actuel d’une inflation forte (indexation loyers)
et d’une augmentation significative des coûts de l’énergie
(charges).
RISQUE DE VIDE LOCATIF
Circonstances imprévues telles que faillites, déménagements,
pandémie, …
Non-renouvellement à l’échéance.
Risque élevé résultant de la faculté impérative de résiliation
des baux commerciaux à chaque échéance triennale.
IMPACT POTENTIEL
1. Diminution des revenus locatifs.
2. Vide locatif inattendu.
3. Frais de justice.
4. Frais de commercialisation à exposer.
5. Risque de relocation à un prix inférieur.
1. Diminution des revenus locatifs.
2. Baisse de la juste valeur du portefeuille.
3. Augmentation des coûts directs liés aux
vides locatifs (charges et taxes sur im-
meubles non loués) et des frais de com-
mercialisation.
250
DESCRIPTION DU RISQUE
RISQUE DE LIQUIDITÉ
La stratégie d'investissement d’Ascencio repose en grande
partie sur sa capacité à obtenir des fonds, que ce soit par le
biais d'emprunts ou en mobilisant des capitaux propres.
Cependant, cette capacité est influencée par des facteurs
extérieurs sur lesquels Ascencio n'a pas de contrôle, tels que
la situation des marchés internationaux des capitaux, la dis
-
ponibilité du crédit accordé par les banques, la perception de
la solvabilité d’Ascencio par les acteurs du marché, ainsi que
l'opinion générale concernant le secteur immobilier commercial.
Ce risque doit être appréhendé avec le risque de résiliation
anticipée des lignes de crédit en cas de non-respect des co-
venants notamment du ratio d’endettement "SIR" fixé à 65 %.
RISQUE DE TAUX D’INTÉRÊT
Les taux d'intérêt, qu'ils soient à court ou à long
terme, peuvent connaître des fluctuations impor-
tantes sur les marchés financiers, en particulier
lorsque l'inflation augmente.
RISQUE LIÉ AUX OBLIGATIONS CONTENUES
DANS LES CONTRATS DE FINANCEMENT
ET PARAMÈTRES LÉGAUX
La Société est exposée au risque que ses contrats de finan-
cement soient annulés, renégociés, résiliés ou entraînent
une obligation de remboursement anticipé au cas où elle ne
respecterait pas les engagements qu’elle a pris lors de la si-
gnature de ces contrats (covenants), notamment en matière
de ratios financiers.
La plupart des conventions de crédit comprennent en outre
une clause de changement de contrôle. Celle-ci prévoit qu’en
cas de changement de contrôle d’Ascencio les prêteurs ont
la faculté de dénoncer les crédits accordés et d’en exiger le
remboursement anticipé.
IMPACT POTENTIEL
1. Non renouvellement ou résiliation des lignes
de crédit existantes entraînant des coûts
additionnels de restructuration et éven-
tuellement des coûts plus élevés liés aux
nouveaux crédits.
2. Impossibilité de financement des acquisi-
tions ou à des coûts plus élevés entraînant
une baisse de rentabilité estimée.
3. Nécessité de vente d’actifs à des conditions
non optimales.
1. Augmentation des charges financières en cas de hausse
des taux d’intérêt sur la partie de la dette qui a été conclue
à taux variable et qui ne ferait pas l’objet d’une couverture,
et partant, diminution de l’actif net par action.
2. Détérioration du résultat net de la Société par l’effet d’une
diminution de la juste valeur des instruments financiers
en cas de baisse des taux d’intérêt.
1. Résiliation éventuelle des conventions de
crédits et partant coût supplémentaire de
refinancement ou cessions d’actifs à des
conditions non optimales.
RISQUES LIÉS À LA SITUATION
FINANCIÈRE D'ASCENCIO
FACTEURS DE RISQUES 251
DESCRIPTION DU RISQUE
Ascencio bénéficie du statut de Société Immobilière Réglementée
en Belgique ("SIR") et a opté pour le statut de Société d’Inves-
tissement Immobilier Cotée en France ("SIIC") et de Sociedades
Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario ("SOCIMI").
Il existe un risque que les activités d’Ascencio ou de ses filiales
ne soient pas conformes aux exigences réglementaires associées
à ces statuts. De plus, il est possible que les réglementations
subissent des modifications de la part des autorités législatives.
Ln Espagne, Ascencio opère depuis le début de l’exercice
2021/2022 sous le statut Socimi pour ses activités espagnoles.
Une demande de ruling a été introduite sur cette question au
cours de l’exercice précédent auprès des autorités espagnoles,
sans réponse de celles-ci à ce stade. Ce statut, équivalent à celui
de SIR en Belgique et de SIIC en France, présente l’avantage
d’exempter les activités espagnoles de la Société de l’imposition
locale sur le résultat.
MODIFICATION DE LA LÉGISLATION EN MATIÈRE
D’IMPLANTATION COMMERCIALE
L'implantation d'un commerce de détail est soumise à autori-
sation (délivrance d'un permis socio-économique).
Les conditions d’obtention de ces autorisations administratives
sont essentielles pour Ascencio. Les difficultés qu’Ascencio pour-
rait rencontrer dans le cadre de l’obtention de ces autorisations
impactent sa capacité à relouer rapidement les cellules vides.
IMPACT POTENTIEL
1. Perte d’agrément et perte corrélative
du régime de transparence fiscale en
cas du non-respect du régime légal SIR/
SIIC/SOCIMI.
2. Non-respect des covenants et obligation
de remboursement anticipé des crédits.
3. Impact potentiellement négatif sur les
résultats et/ou sur la NAV.
1. Restriction des possibilités d’exploitation
des immeubles avec un impact potentielle-
ment négatif sur les revenus locatifs et sur
le vide locatif et partant sur la rentabilité
de la Société.
2. Frais complémentaires à débourser no-
tamment en matière de dépollution.
3. Impact potentiellement négatif sur la
juste valeur des immeubles et partant
sur la NAV.
RISQUES JURIDIQUES
ET RÈGLEMENTAIRES
Ascencio est une Société Immobilière Réglementée qui doit maintenir son agrément afin de bénéficier du statut
fiscal favorable. En outre, la Société doit respecter le Code des Sociétés et des Associations dans ses disposi-
tions impératives et les réglementations spécifiques en matière d’urbanisme, d’implantation commerciale et
d’environnement tant en Belgique qu’en France qu’en Espagne.
252
DESCRIPTION DU RISQUE
MODIFICATION DE LA LÉGISLATION
SUR LES BAUX COMMERCIAUX
Les législateurs sont intervenus en Belgique, en France et en
Espagne afin de réguler le contrat de bail commercial avec une
certaine liberté contractuelle plus ou moins grande selon les
pays notamment en matière d’indexation des loyers.
Depuis la pandémie et la situation économique actuelle, il est
constaté que le législateur est tenté d’intervenir ponctuelle-
ment et de limiter cette liberté contractuellement.
A titre d’exemple, en France, la loi du 16 août 2022 portant
mesures d’urgence pour la protection du pouvoir d’achat
et qui instaure une mesure de plafonnement de la variation
annuelle de l’ILC à 3,5 % pour les trimestres compris entre le
2
ème
trimestre 2022 et le 1
er
trimestre 2023.
RISQUE DE MODIFICATION
DE LA LÉGISLATION FISCALE
Modification des dispositions fiscales internes ou des conven-
tions bilatérales entre pays.
À titre d’exemple, la convention préventive de double imposi-
tion entre la Belgique et la France signée le 09.11.2021 n’a pas
été ratifiée par tous les niveaux de pouvoir compétents. L’effet
de cette convention, une fois ratifiée, sera une augmentation
de la "
branch tax
" pour la porter à 25 % (contre 5 % actuelle-
ment) du résultat fiscal de la succursale française d’Ascencio.
IMPACT POTENTIEL
1. Diminution des revenus locatifs.
2. Difficulté de négociation contractuelle et
de finalisation des contrats.
3. Difficulté budgétaire et d’anticipation.
1. Diminution des revenus locatifs.
2. Augmentation de la charge d’impôt
FACTEURS DE RISQUES 253
DESCRIPTION DU RISQUE
SYSTÈME DE CONTRÔLE INTERNE
Un système de contrôle interne non adéquat peut empê-
cher les parties concernées (auditeur interne,
compliance
officer, risk officer
, comité exécutif, comité d’audit, conseil
d’administration) d’exercer leur mission, ce qui serait de na-
ture à mettre en péril l’efficacité du contrôle interne.
(cf. section "Contrôle interne et gestion de risques" du chapitre
"Déclaration de gouvernance d’entreprise").
INTÉGRITÉ DES SYSTÈMES INFORMATIQUES,
IMPACT POTENTIEL
1. La gestion de la Société ne se ferait pas
de manière ordonnée et prudente.
2. Des lacunes en matière de gestion des
risques pourraient avoir pour consé-
quence une mauvaise protection du pa-
trimoine de la Société.
3. Manque d’intégrité et de fiabilité des don-
nées financières et des données de gestion.
1. Interruption opérationnelle des systèmes.
2. Perte et vol de données.
3. Pertes financières (demande de rançon,
extorsion,…).
RISQUE RELATIF
AU CONTRÔLE INTERNE
254
DESCRIPTION DU RISQUE
CARACTÈRE DURABLE DES IMMEUBLES
L’attractivité des immeubles du patrimoine dépend notam-
ment de leur caractère durable (localisation, performance
énergétique, proximité des moyens de transport, …) et de
leur résilience au changement climatique. Des manquements
à ce niveau sont de nature à freiner les locataires/exploitants
potentiels ou les éventuels acquéreurs.
TRANSPARENCE EN MATIÈRE D’ESG
La responsabilité sociétale des entreprises est au centre de
l’opinion publique générale, des investisseurs privés et des
institutionnels.
Celle-ci recouvre de nombreux aspects, par exemple au niveau
des effets des activités de l’entreprise sur l’environnement,
la collectivité et la gouvernance.
Il peut exister un risque de perception de manque de transpa-
rence quant à certains de ces aspects ou une référence à des
cadres normatifs différents qui ne sont pas encore standardisés.
CONTRAINTES LÉGISLATIVES ET RÉGLEMENTAIRES
Le législateur intervient progressivement en imposant aux
propriétaires fonciers certaines contraintes en matière de
performance énergétique des bâtiments ou d’infrastructure.
À titre d’exemple, le législateur impose progressivement l’ins-
tallation de bornes de recharge pour véhicules électriques.
IMPACT POTENTIEL
1. Vacance locative.
2. Variation négative de la juste valeur des
immeubles.
3. Diminution du prix et de l’attractivité poten-
tiel des immeubles en cas de vente.
1. Dégradation de la réputation de la Société
auprès des différentes parties prenantes.
2. Accès moins aisé au marché des capitaux
(dette et capitaux propres).
1. Coût supplémentaire d’infrastructure.
2. Diminution de l’attractivité des sites.
3. Vide locatif.
4. Perte de revenus.
RISQUES ENVIRONNEMENTAUX,
SOCIAUX ET DE GOUVERNANCE
Les critères dits "ESG" sont un ensemble de critères non financiers permettant d'analyser la durabilité d'une
entreprise.
FACTEURS DE RISQUES 255
INFORMATIONS GÉNÉRALES 257
INFORMATIONS
GÉNÉRALES
DÉNOMINATION
La dénomination de la Société est "Ascencio" précédée
ou suivie des mots "Société Immobilière Réglementée
publique de droit belge" ou "SIR publique de droit belge".
CONSTITUTION, FORME
JURIDIQUE ET PUBLICATION
La Société a été constituée sous la forme d’une société
en commandite par actions le 10 mai 2006, suivant acte
dressé par le notaire Olivier Vandenbroucke, à Lambu-
sart (Fleurus), à l’intervention du notaire Louis-Philippe
Marcelis, publié par extraits aux annexes au Moniteur
Belge, le 24 mai 2006, sous le numéro 06087799.
Le 17 février 2023, la Société a été transformée en
société anonyme avec un administrateur statutaire
unique afin de se conformer au Code des Sociétés et
Associations.
Les statuts coordonnés sont disponibles sur le site
internet d’Ascencio (www.ascencio.be).
SIÈGE SOCIAL
Le siège social est établi avenue Jean Mermoz 1 boîte
La succursale d’Ascencio en France est établie cours
Valmy 11/13 - Tour Pacific à 92977 Paris La Défense.
ARTICLE 3 DES STATUTS
La Société a pour objet exclusif d’exercer les activités
permises par la réglementation SIR :
(a) mettre, directement ou par le biais d'une société dans
laquelle elle détient une participation conformément aux
dispositions de la réglementation SIR, des immeubles
à la disposition d'utilisateurs ;
(b) dans les limites fixées par la réglementation SIR,
détenir des biens immobiliers au sens de la réglemen-
tation SIR.
Par "biens immobiliers", on entend :
i. les immeubles tels que définis aux articles 3.47 et
3.49 du nouveau Code civil (anciennement articles 517
et suivants de l’ancien Code civil) et les droits réels sur
des immeubles, à l'exclusion des immeubles de nature
forestière, agricole ou minière ;
ii. les actions ou parts avec droit de vote émises par
des sociétés immobilières, dont le capital est détenu
directement ou indirectement à hauteur de plus de
25 % par la Société ;
iii. les droits d’option sur des biens immobiliers ;
iv. les actions de sociétés immobilières réglementées
publiques ou de sociétés immobilières réglementées
institutionnelles, à condition que, dans ce dernier cas,
plus de 25 % du capital soit détenu directement ou
indirectement par la Société ;
v. les droits découlant de contrats donnant un ou plu-
sieurs biens en location-financement à la Société ou
conférant d'autres droits d'usage analogues ;
258
A · IDENTIFICATION
vi. les parts de SICAFI publiques et institutionnelles ;
vii. les parts d’organismes de placement collectif immo-
biliers étrangers inscrits à la liste visée à l’article 260
de la loi du 19 avril 2014 relative aux organismes de
placement collectif alternatifs et à leurs gestionnaires ;
viii. les parts d’organismes de placement collectif immo-
biliers établis dans un autre état membre de l’espace
économique européen et non-inscrits à la liste visée
à l’article 260 de la loi du 19 avril 2014 relative aux
organismes de placement collectif alternatifs et à leurs
gestionnaires, dans la mesure où ils sont soumis à un
contrôle équivalent à celui applicable aux sicafi publiques ;
ix. les actions ou parts émises par des sociétés (i) dotées
de la personnalité juridique ; (ii) relevant du droit d’un
autre État membre de l’Espace économique européen ;
(iii) dont les actions sont admises ou non aux négocia-
tions sur un marché réglementé et qui font l’objet ou
non d’un contrôle prudentiel ; (iv) qui ont pour activité
principale l’acquisition ou la construction d’immeubles
en vue de la mise à disposition d’utilisateurs, ou la
détention directe ou indirecte d'actions dans le capital
de sociétés dont l'activité est similaire ; et (v) qui sont
exemptées de l’impôt sur les revenus en ce qui concerne
les bénéfices provenant de l’activité visée au (iv) ci-des-
sus moyennant le respect de contraintes, tenant au
moins à l’obligation légale de distribution d’une partie
de leurs revenus à leurs actionnaires (les "Real Estate
Investment Trusts", en abrégé "REIT’s") ;
x. les certificats immobiliers visés par la loi du 11 juillet
2018 ; et
xi. les parts de FIIS.
Les biens immobiliers visés à l’article 3.1., (b), alinéa 2,
(vi), (vii), (viii), (ix) et (xi) qui constituent des parts dans
des fonds d’investissement alternatifs au sens de la
réglementation européenne ne peuvent être qualifiés
d’actions ou parts avec droit de vote émises par des
sociétés immobilières, quel que soit le montant de la
participation détenue directement ou indirectement
par la Société.
Si la réglementation SIR devait être modifiée à l’avenir
et désigner d’autres types d’actifs comme des biens
immobiliers au sens de la réglementation SIR, la So-
ciété pourra également investir dans ces types d’actifs
supplémentaires.
(c) conclure sur le long terme, le cas échéant en col-
laboration avec des tiers, directement ou par le biais
d’une société dans laquelle elle détient une participation
conformément aux dispositions de la réglementation
SIR, avec un pouvoir adjudicateur public ou adhérer à
un ou plusieurs :
i. contrats DBF, les contrats dits “Design, Build, Finance” ;
ii. contrats DB(F)M, les contrats dits “Design, Build,
(Finance) and Maintain” ;
iii. contrats DBF(M)O, les contrats dits “Design, Build,
Finance, (Maintain) and Operate” ; et / ou
iv. contrats pour les concessions de travaux publics
relatifs aux bâtiments et / ou autre infrastructure de
nature immobilière et aux services relatifs à ceux-ci, et
sur base desquels :
la société immobilière réglementée est responsable, de
la mise à la disposition, l’entretien et / ou l’exploitation
pour une entité publique et / ou les citoyens comme
utilisateurs finaux, afin de répondre à un besoin so-
cial et / ou de permettre l’offre d’un service public ; et
la société immobilière réglementée, sans devoir né-
cessairement disposer des droits réels, peut assumer,
complètement ou en partie, les risques de finance-
ment, les risques de disponibilité, les risques de de-
mande et / ou les risques d’exploitation, ainsi que le
risque de construction ;
(d) assurer à long terme, le cas échéant en collaboration
avec des tiers, directement ou par le biais d’une société
dans laquelle elle détient une participation conformé-
ment aux dispositions de la réglementation SIR, le dé-
veloppement, l’établissement, la gestion, l’exploitation,
avec la possibilité de sous-traiter ces activités :
INFORMATIONS GÉNÉRALES 259
i. d’installations et facilités de stockage pour le transport,
la répartition ou le stockage d’électricité, de gaz, de
combustibles fossiles ou non fossiles, et d’énergie en gé-
néral, en ce compris les biens liés à ces infrastructures ;
ii. d’installations pour le transport, la répartition, le
stockage ou la purification d’eau, en ce compris les
biens liés à ces infrastructures ;
iii. d’installations pour la production, le stockage et le
transport d’énergie renouvelable ou non, en ce compris
les biens liés à ces infrastructures ; ou
iv. d’incinérateurs et de déchetteries, en ce compris les
biens liés à ces infrastructures.
(e) détenir initialement moins de 25 % dans le capital
d’une société dans laquelle les activités visées à l’ar-
ticle 3.1, (c) ci-dessus sont exercées, pour autant que
ladite participation soit convertie par transfert d’actions,
endéans un délai de deux ans, ou tout autre délai plus
long requis par l’entité publique avec laquelle le contrat
est conclu, et après la fin de la phase de constitution du
projet PPP (au sens de la réglementation SIR), en une
participation conforme à la réglementation SIR.
Si la réglementation SIR devait être modifiée à l’avenir
et autoriser l’exercice de nouvelles activités par la So-
ciété, la Société pourra également exercer ces nouvelles
activités autorisées par la réglementation SIR.
Dans le cadre de la mise à disposition d’immeubles,
la Société peut, notamment, exercer toutes activités
liées à la construction, l’aménagement, la rénovation,
le développement, l’acquisition, la cession, la gestion
et l’exploitation d’immeubles.
A titre accessoire ou temporaire, et dans les limites pré-
vues par la réglementation SIR, la Société peut effectuer
des placements en valeurs mobilières ne constituant
pas des biens immobiliers au sens de la réglementation
SIR. Ces placements seront effectués dans le respect
de la politique de gestion des risques adoptée par la
Société et seront diversifiés de façon à assurer une
diversification adéquate des risques. La Société peut
également détenir des liquidités non affectées, dans
toutes les monnaies, sous la forme de dépôts à vue ou
à terme ou de tous instruments du marché monétaire
susceptibles d'être aisément mobilisés.
Elle peut en outre effectuer des opérations sur des ins-
truments de couverture, visant exclusivement à couvrir
le risque de taux d'intérêt et de change dans le cadre du
financement et de la gestion des activités de la Société
visées par la loi SIR et à l'exclusion de toute opération
de nature spéculative.
La Société peut prendre ou donner un ou plusieurs im-
meubles en location-financement. L’activité de donner en
location-financement avec option d'achat des immeubles
peut uniquement être exercée à titre accessoire, sauf si
ces immeubles sont destinés à des fins d'intérêt public
en ce compris le logement social et l’enseignement
(auquel cas l'activité peut être exercée à titre principal).
La Société peut s’intéresser par voie de fusion ou au-
trement, dans toutes affaires, entreprises ou sociétés
ayant un objet similaire ou connexe et qui soient de
nature à favoriser le développement de son entreprise
et, en général, faire toutes les opérations se rattachant
directement ou indirectement à son objet ainsi que
tous les actes utiles ou nécessaires à la réalisation de
son objet.
De manière générale, la Société est tenue d’effectuer
l’ensemble de ses activités et opérations conformément
aux règles et dans les limites prévues par la réglemen-
tation SIR et toute autre législation applicable.
DURÉE
La Société est constituée pour une durée illimitée.
260
CAPITAL SOCIAL
Le capital social d’Ascencio est de 39.575.910 EUR. Il est
représenté par 6.595.985 actions sans désignation de
valeur nominale, représentant chacune un/six millions
cinq cent nonante cinq mille neuf cent quatre-vingt-
cinquième du capital social et entièrement libérées.
La valeur nominale par action est de 6 EUR.
Il n’existe pas d’action non représentative du capital.
La Société ne détient pas d’action propre, ni en son nom
ni par l’intermédiaire de ses filiales.
Il n’existe pas de valeur mobilière convertible, échan-
geable ou assortie de bon de souscription.
Il n’existe ni droit, ni privilège, ni restriction attaché à
différentes catégories d’actions.
CAPITAL AUTORISÉ
L’administrateur statutaire unique est autorisé à aug-
menter le capital en une ou plusieurs fois à concurrence
d’un montant maximal de :
(a) dix-neuf millions sept cent quatre-vingt-sept mille
neuf cent cinquante-cinq euros ( 19.787.955,00 EUR)
soit cinquante pour cent (50 %) du montant du capital
à la date du 5 juillet 2023, si l’augmentation de capital
à réaliser est une augmentation de capital par apports
en numéraire,
i. avec possibilité d’exercice du droit de préférence pour
les actionnaires de la Société, tel que prévu aux articles
7 :188 et suivants du Code des Sociétés et des Asso-
ciations, ou
ii. avec possibilité d’exercice du droit d’allocation ir-
réductible pour les actionnaires de la Société, tel que
prévu à l’article 26, §1, al. 1 et 2 de la loi SIR ;
(b) sept millions neuf cent quinze mille cent quatre-
vingt-deux euros (7.915.182,00 EUR), soit vingt pour
cent (20 %) du montant du capital à la date du 5 juillet
2023, si l’augmentation de capital à réaliser est une
augmentation de capital dans le cadre de la distribution
d’un dividende optionnel, tel que prévu à l’article 26,
§1, dernier al. de la loi SIR ; et
(c) trois millions neuf cent cinquante-sept mille cinq
cent nonante et- un euros (3.957.591,00 EUR), soit
dix pour cent (10 %) du montant du capital à la date du
5 juillet 2023 pour :
i. des augmentations de capital par apports en nature,
ii. des augmentations de capital par apports en numé-
raire sans possibilité d’exercice par les actionnaires de
la Société du droit de préférence ou du droit d’allocation
irréductible, ou
iii. toute autre forme d’augmentation de capital.
Le capital, dans le cadre de cette autorisation, ne pourra
en aucun cas être augmenté d’un montant supérieur au
montant cumulé des différentes autorisations visées
ci-dessus en matière de capital autorisé.
Cette autorisation est conférée pour une durée de cinq
(5) ans à compter de la publication aux annexes du Mo-
niteur Belge du procès-verbal de l’assemblée générale
extraordinaire du 5 juillet 2023, soit le 3 août 2023,
ayant consenti cette autorisation.
Cette autorisation est renouvelable par période de cinq
(5) années maximum, par décision de l’assemblée gé-
nérale prise selon les règles pour la modification des
statuts, moyennant le consentement préalable et exprès
de l’administrateur unique.
INFORMATIONS GÉNÉRALES 261
ASSEMBLÉES GÉNÉRALES
L'assemblée générale annuelle se réunit le 31 janvier
de chaque année à quatorze heures trente minutes ou,
le cas échéant, le premier jour ouvrable qui précède.
L’assemblée peut être convoquée extraordinairement
chaque fois que l’intérêt de la Société l’exige.
Le seuil à partir duquel un ou plusieurs actionnaires
peuvent, conformément à l’article 7 :126 du Code des
Sociétés et des Associations, requérir la convocation
d’une assemblée générale en vue d’y soumettre une ou
plusieurs propositions, est fixé à 10 % de l’ensemble
des actions donnant le droit de vote.
Un ou plusieurs actionnaires possédant ensemble au
moins 3 % du capital social de la Société peuvent, confor-
mément aux dispositions du Code des Sociétés et des
Associations, requérir l’inscription de sujets à traiter à
l’ordre du jour de toute assemblée générale, ainsi que
déposer des propositions de décision concernant des
sujets à traiter inscrits ou à inscrire à l’ordre du jour.
Les sujets ou propositions de décisions additionnelles
à traiter doivent parvenir à la Société au plus tard le
vingt-deuxième (22
ème
) jour qui précède la date de l’as-
semblée générale.
Les assemblées générales ordinaires ou extraordinaires
se tiennent au siège social ou à tout autre endroit indiqué
dans la convocation.
ADMISSION
À L’ASSEMBLÉE
La procédure d’enregistrement se déroule comme
suit :
les détenteurs d’actions nominatives devront être
inscrits dans le registre des actions nominatives
d’Ascencio le quatorzième (14
ème
) jour qui précède
l’assemblée générale, à vingt-quatre heures (minuit
- heure belge) (la "date d'enregistrement") pour le
nombre d’actions pour lequel ils souhaitent participer
à l’assemblée générale.
les propriétaires d’actions dématérialisées devront
notifier à leur intermédiaire financier ou teneur de
compte agréé au plus tard le quatorzième (14
ème
)
jour qui précède l’assemblée générale, à vingt-quatre
heures (minuit - heure belge) (la "date d'enregistre-
ment") le nombre d’actions pour lequel ils souhaitent
être enregistrés et pour lequel ils souhaitent participer
à l’assemblée générale.
Seules les personnes qui sont actionnaires à la date
d’enregistrement auront le droit de participer et de voter
à l’assemblée générale, sans qu’il soit tenu compte du
nombre d’actions détenues par l’actionnaire au jour de
l’assemblée générale.
La confirmation de la participation se déroule comme
suit :
les actionnaires qui ont l’intention d’assister à l’as-
semblée générale doivent notifier leur intention de
participation à l’assemblée générale au plus tard
le sixième (6
ème
) jour avant la date de l'assemblée.
En supplément de la procédure d’enregistrement
décrite ci-dessus, les actionnaires devront prévenir
Ascencio par lettre ordinaire, par fax ou par courriel
de leur intention d’assister à l’assemblée au plus tard
le sixième (6
ème
) jour avant la date de l'assemblée.
Conformément à l’article 7 :129, 7 :146, du Code des
Sociétés et des Associations, tout actionnaire peut
voter par correspondance en utilisant le formulaire de
procuration établi par la Société. Ce formulaire pourra
être obtenu sur le site internet de la Société (www.as-
cencio.be) ou sur simple demande auprès de la Société.
Conformément aux articles 7 :142 et 7 :143 du Code des
Sociétés et des Associations, les actionnaires peuvent
également se faire représenter par un mandataire, en
utilisant le formulaire de procuration établi par la Société.
Ce formulaire pourra être obtenu sur le site internet de
la Société (www.ascencio.be) ou sur simple demande
auprès de la Société.
Les actionnaires qui souhaitent se faire représenter
devront se conformer à la procédure d’enregistrement
et de confirmation décrite ci-dessus, et l’original du
262
formulaire signé sur support papier doit être adressé
au siège social d’Ascencio au plus tard le sixième (6
ème
)
jour avant la date de l'assemblée.
Le ou les associé(s) commandité(s) sont admis de plein
droit à toute assemblée générale sans devoir accomplir
aucune formalité d’admission.
ACTIONS NÉCESSAIRES POUR
MODIFIER LES DROITS DES
ACTIONNAIRES
La modification éventuelle des droits des actionnaires ne
peut être réalisée que dans le cadre d’une assemblée gé-
nérale extraordinaire, conformément aux articles 7 :153
et 7 :155 du Code des Sociétés et des Associations.
MODIFICATION DE L’ACTION
NARIAT DE ASCENCIO MANA
DE CONTRÔLE
Les actionnaires d’Ascencio Management SA ne se
sont pas consentis un droit mutuel de préemption sur
les actions.
DISPOSITION CONCERNANT
LES MEMBRES DES OR
GANES D’ADMINISTRATION,
DE DIRECTION ET DE SUR
VEILLANCE
Les dispositions concernant ce point sont reprises au
titre IV des statuts d’Ascencio SA.
Il est précisé à l’article des statuts de l’administrateur
statutaire unique Ascencio Management SA que la So-
ciété est administrée par un conseil composé de trois
administrateurs au moins, actionnaires ou non, dont
au moins trois doivent être indépendants au sens de
l’article de l’article 7 :87 § 1 du Code des Sociétés et
Associations et de l’article 3.5 du Code 2020. Les ad-
ministrateurs sont nommés pour quatre ans au plus
par l’assemblée générale ordinaire et sont révocables
ad nutum
.
Le conseil d’administration de l’administrateur statutaire
unique élit parmi les membres désignés sur proposition
de Carl, Eric et John Mestdagh un président et se réunit
sur convocation de ce dernier ou de deux administra-
teurs, laquelle convocation est effectuée au moins 24
heures avant la réunion.
Le conseil d’administration de l’administrateur sta-
tutaire unique a le pouvoir d’accomplir tous les actes
nécessaires ou utiles à la réalisation de l’objet social
de la Société, à l’exception de ceux réservés par la loi
ou par les statuts à l’assemblée générale ordinaire.
Aussi longtemps qu’Ascencio Management SA sera
l’administrateur statutaire unique de la Société, elle
sera représentée suivant ses propres règles en matière
de représentation générale et de gestion journalière.
INFORMATIONS GÉNÉRALES 263
STATUTS D’ASCENCIO SA
Les statuts d’Ascencio SA ont été modifiés pour la der-
nière fois le 5 juillet 2023. Les statuts sont disponibles
au greffe du tribunal de commerce de Charleroi, au
siège d’Ascencio et enfin, sur son site internet (www.
ascencio.be).
LE COMMISSAIRE
Le commissaire est désigné moyennant l’accord préa-
lable de la FSMA. Il exerce également un double contrôle.
D’une part, conformément au Code des Sociétés et
des Associations, il contrôle et certifie les informations
comptables mentionnées dans les comptes annuels.
D’autre part, conformément à la loi, il collabore au
contrôle exercé par la FSMA. Il peut également être
chargé par la FSMA de confirmer l’exactitude d’informa-
tions dont la FSMA a demandé la transmission.
L’assemblée générale ordinaire de la Société du 31
janvier 2023 a décidé de renouveler pour un terme de
trois ans, le mandat de la société civile ayant emprunté
la forme d’une société coopérative à responsabilité
limitée DELOITTE, Réviseurs d’entreprises, ayant son
siège social à B-1930 Zaventem, Luchthaven Nationaal
1J, représentée aux fins de l’exercice de son mandat par
Monsieur Rik Neckebroeck, réviseur d’entreprises. Suite
au départ à la retraite de ce dernier, la société Deloitte
est actuellement représentée par Benjamin Henrion.
LES EXPERTS IMMOBILIERS
Conformément à la réglementation applicable, Ascencio
SA fait appel à plusieurs experts indépendants dans le
cadre des évaluations périodiques ou occasionnelles
de son patrimoine.
Les experts ne sont pas liés, n’ont pas de lien de parti-
cipation avec les actionnaires de référence, n’exercent
pas de fonction de gestion auprès de la Société et n’ont
pas d’autre lien ou de relation avec elle de nature à
affecter leur indépendance.
Les experts possèdent l’honorabilité professionnelle
requise et l’expérience adéquate pour effectuer des
évaluations immobilières et leur organisation est ap-
propriée à l’exercice de l’activité d’expert.
Les experts sont désignés pour un terme de maximum
3 ans, renouvelable. Un expert ne peut être chargé de
l’évaluation d’un bien immobilier donné que pendant
une période maximale de trois ans. Afin de respecter
ce prescrit, la Société a mis en place un système de
rotation de ses experts et de la partie du portefeuille
qu’ils expertisent.
A la fin de chaque exercice, les experts évaluent les biens
immobiliers de façon détaillée et cette évaluation lie
la Société pour l’établissement des comptes annuels.
En outre, à la clôture des trois premiers trimestres de
l’exercice, les experts actualisent l’évaluation globale des
biens immobiliers en fonction de leurs caractéristiques
et de l’évolution du marché. Les experts évaluent aussi
les biens immobiliers de la Société chaque fois que
celle-ci procède à l’émission d’actions, à l’inscription en
bourse ou au rachat d’actions autrement qu’en bourse.
Les experts évaluent chaque bien immobilier à acquérir
ou à céder par la Société avant que l’opération ait lieu.
Si le prix d’acquisition ou de cession du bien immobilier
s’écarte de plus de 5 % de cette évaluation au préjudice
de la Société, l’opération concernée doit être justifiée
dans le rapport annuel de la Société et, le cas échéant,
dans le rapport semestriel.
La valeur du portefeuille est estimée sur une base tri-
mestrielle et annuelle.
La rémunération HTVA des experts immobiliers est
fixée sur une base forfaitaire par immeuble expertisé.
Conformément à l’article 24 de la loi SIR, Ascencio pro-
cède tous les 3 ans à la rotation de ses experts.
Les experts immobiliers de la Société sont jusqu’au 30
septembre 2024 :
264
LE SERVICE FINANCIER
La Société fait appel pour son service financier à BNP
Paribas Fortis Banque SA.
INFORMATIONS
HISTORIQUES INCLUSES
PAR RÉFÉRENCE
Les rapports financiers annuels, les déclarations in-
termédiaires, les rapports financiers semestriels des
trois derniers exercices sont inclus par référence dans
le présent document et peuvent être consultés au siège
social ou téléchargés sur le site internet d’Ascencio
(www.ascencio.be).
Les conclusions des experts immobiliers actualisées
à la fin des trois premiers trimestres conformément à
la législation applicable sont également incluses par
référence (article 47§2 de la loi SIR).
LIEUX OÙ LES DOCUMENTS
ACCESSIBLES AU PUBLIC
PEUVENT ÊTRE CONSULTÉS
Les documents suivants peuvent être consultés sur
support physique au siège de la Société ou par voie
électronique sur le site internet de la Société (www.
ascencio.be) :
derniers statuts de la Société ;
informations financières historiques de la Société ;
rapports annuels incluant les rapports du commissaire
et des experts immobiliers ;
communiqués de presse.
L’acte constitutif et les statuts sont disponibles sur le
site du Moniteur Belge : www.ejustice.just.fgov.be.
INFORMATIONS GÉNÉRALES 265
BELGIQUE
Jones Lang LaSalle SPRL Roderick Scrivener
Avenue Marnix 23
1000 Bruxelles
Cushman & Wakefield SPRL Ardalan Azari
Avenue des Arts 58
1000 Bruxelles
CBRE SA Pieter Paepen
Boulevard de Waterloo 16
1000 Bruxelles
FRANCE
Cushman & Wakefield (ex DTZ) Valérie Parmentier
Rue de l’Hôtel de Ville 8
92522 Neuilly-Sur-Seine
Jones Lang LaSalle Expertises
SAS
Pierre-Jean Poli
Rue de la Boétie 40-42
75008 Paris
CBRE Valuation
1
Christian Robinet
Avenue Wagram 131
75017 Paris
ESPAGNE Cushman & Wakefield Tony Laughran
Jose Ortega
4 Gasset 29 - 6°Planta
28006 Madrid
STATUT DE SOCIÉTÉ
IMMOBILIÈRE RÉGLEMENTÉE
PUBLIQUE
Depuis sa création en 2006, Ascencio a bénéficié du
statut SICAFI.
Le 18 décembre 2014, Ascencio adopte le statut de Socié-
té Immobilière Réglementée Publique, en abrégé "SIRP".
En cette qualité, la Société est soumise aux dispositions
de la loi du 12 mai 2014, modifiée par la loi du 22 octobre
2017, et de l’Arrêté Royal du 13 juillet 2014, modifié
par l’Arrêté Royal du 23 avril 2018 ("la Loi").
Ascencio est constituée sous la forme d'une société en
commandite par actions dont l’administrateur statutaire
unique est la société anonyme Ascencio Management.
Les attributions de l’administrateur statutaire unique
de la SIR publique sont exercées par le conseil d'ad-
ministration d'Ascencio Management SA ou sous sa
responsabilité.
En tant que SIRP, la Société bénéficie d’un régime fiscal
de transparence. Les résultats (revenus locatifs) sont
exonérés d’impôts des sociétés au niveau de la SIRP
mais pas au niveau de ses filiales.
Afin de préserver son statut, la SIRP respecte les
contraintes édictées par la loi et notamment de :
(i)mettre des biens immobiliers à disposition d’utili-
sateurs, (ii), dans les limites du cadre légal, posséder
d’autres types de biens immobiliers (actions dans
des sicaf publiques, droits de participation dans des
OPC, actions émises par d’autres REIT et certificats
fonciers), et (iii), dans le cadre de la mise à disposition
de biens immobiliers, peut exercer toutes les activités
liées à la construction, l’aménagement, la rénovation,
le développement (pour son propre portefeuille), l’ac-
quisition, l’aliénation, la gestion et l’exploitation de
biens immobiliers ; la SIRP ne peut agir (directement
ou indirectement) en tant que promoteur immobilier
(sauf de façon occasionnelle) ;
suivre une stratégie visant à détenir ses biens immo-
biliers sur le long terme ;
privilégier, dans l’exercice de ses activités, une ges-
tion active ;
être cotée en bourse et maintenir au moins 30 % de
son actionnariat en free float ;
se conformer à des règles strictes concernant les
conflits d’intérêts et les structures de contrôle interne.
La SIRP peut avoir des filiales contrôlées exclusivement
ou conjointement, ayant ou non le statut de SIR insti-
tutionnelle ; la SIRP est soumise au contrôle prudentiel
de la FSMA.
Le 17 février 2023, la Société a été transformée en so-
ciété anonyme à administrateur statutaire unique afin
de se conformer au Code des Sociétés et Associations et
une modification de l’objet a été réalisée conformément
à la loi sur les Sociétés Immobilières Réglementées.
RÉGLEMENTATIONS
SPÉCIALES APPLICABLES
A LA SIR PUBLIQUE
PATRIMOINE IMMOBILIER
Les actifs de la SIRP doivent être diversifiés de façon à
assurer une répartition adéquate des risques en termes
d'actifs immobiliers, par région géographique et par
catégorie d'utilisateur ou locataire ; aucune opération
de la SIRP ne peut avoir pour effet que plus de 20 % de
ses actifs consolidés ne soient placés dans des biens
immobiliers qui forment "un seul ensemble immobilier".
266
B · CADRE LÉGAL
COMPTABILITÉ
La législation européenne stipule que les SIR publiques,
comme toutes les autres sociétés cotées en bourse,
sont tenues d’établir leurs comptes annuels consolidés
selon le référentiel international IAS/IFRS. Par ailleurs,
une SIR publique (comme une SIR institutionnelle) doit,
dans le cadre de l’application de la Loi, également établir
ses comptes annuels statutaires conformément aux
normes IAS/IFRS.
Comme les placements immobiliers représentent la
plus grande partie des actifs d’une SIR, les SIR doivent
évaluer ces placements à leur juste valeur en application
de la norme IAS 40.
VALORISATION DES IMMEUBLES
La juste valeur d’un bien immobilier déterminé est estimée
à la fin de chaque exercice par un expert immobilier. Cette
juste valeur est actualisée par cet expert à la fin de chacun
des trois premiers trimestres de l’exercice, en vertu de
l’évolution du marché et des caractéristiques du bien im
-
mobilier concerné. Ces valorisations sont contraignantes
pour la SIR publique en ce qui concerne la composition de
ses comptes annuels statutaires et consolidés.
En outre, l’expert immobilier devra dans certains cas
valoriser le bien immobilier déterminé. C’est entre autres
le cas lors de l’émission des actions ou dans le cas d’une
fusion, d’une scission ou d’une opération assimilée.
Le bien immobilier détenu par une SIR publique n’est
pas amorti.
La SIRP doit distribuer à titre de rémunération du
capital un montant correspondant au moins à la dif-
férence positive entre
80 % de la somme du résultat corrigé et des plus-va-
lues nettes sur réalisation de biens immobiliers non
exonérées de l'obligation de distribution et,
la diminution nette, au cours de l'exercice, de l'en-
dettement.
Cette obligation ne s’applique que si le résultat net
est positif et pour autant que la Société dispose d’une
marge distribuable conformément au droit des sociétés.
DETTES ET GARANTIES
Le taux d’endettement consolidé et statutaire de la
SIR publique est limité à 65 % du total des actifs statu-
taires ou, selon le cas, consolidés (après déduction des
instruments de couverture autorisés). Lorsque le taux
d’endettement consolidé de la SIRP et de ses filiales
dépasse 50 % des actifs consolidés (après déduction
des instruments de couverture autorisés), elle doit
élaborer un plan financier accompagné d’un calendrier
d’exécution, décrivant les mesures destinées à éviter
que le taux d’endettement consolidé ne dépasse 65 %
des actifs consolidés.
Une SIRP ou les filiales de celle-ci ne peuvent consentir
une hypothèque ou octroyer d’autres sûretés ou ga-
ranties que dans le cadre du financement des activités
immobilières du Groupe. Le montant total couvert par
les hypothèques, sûretés ou garanties ne peut dépasser
50 % de la juste valeur globale des biens immobiliers
détenus par la SIRP et ses filiales. Par ailleurs, aucune
hypothèque, sûreté ou garantie ne peut porter sur plus
de 75 % de la valeur du bien grevé en question.
RÉGIME FISCAL
La SIR (publique et institutionnelle) est soumise à l’impôt
des sociétés au tarif normal, mais seulement sur une
base imposable limitée, composée de la somme des (1)
avantages anormaux ou bénévoles obtenus par elle et
(2) des dépenses et des coûts non déductibles au titre
de frais professionnels, autres que les réductions de
valeur et les moins-values réalisées sur des actions.
Le précompte mobilier sur les dividendes versés par
une SIRP est en principe égal à 30 %. Ce précompte
mobilier est libératoire pour les particuliers domiciliés
en Belgique.
INFORMATIONS GÉNÉRALES 267
Les sociétés qui font une demande d’agrément en tant
que SIR, qui opèrent une fusion avec une SIR ou qui
scindent une partie de leur patrimoine immobilier et la
transfèrent dans une SIR sont soumises à une imposition
spécifique sur la plus-value (exit tax) de 15 %. L’exit tax
est le pourcentage d’imposition que ces sociétés doivent
payer pour quitter le régime fiscal de droit commun.
STATUT DE SOCIÉTÉ
D’INVESTISSEMENT
IMMOBILIER COTÉE EN
FRANCE, EN ABRÉGÉ "SIIC"
Le régime fiscal des Sociétés d’Investissements Immo-
biliers Cotées (SIIC), instauré par la loi de finances pour
2003 N° 2002-1575 du 30 décembre 2002, permet la
création en France de sociétés foncières dotées, comme
le régime belge applicable à la Société, d’un régime fiscal
favorable. Le régime SIIC a été modifié à de nombreuses
reprises par la loi finances.
Ce régime permet à Ascencio de bénéficier, pour sa suc-
cursale et pour ses filiales en France, d’une exonération
d’impôt sur les sociétés à raison de ses revenus locatifs
et des plus-values qu’elle réalise, et ce, en contrepartie
d’une obligation de distribution de 95 % des bénéfices
provenant de la location de ses actifs immobiliers.
Les principales caractéristiques du régime SIIC sont
les suivantes :
la société mère doit avoir la forme d’une SA ou toute
autre forme de société par actions pouvant être ad-
mise à la cotation sur un marché boursier européen ;
l’activité principale est limitée à l'acquisition et/ou la
construction de biens immobiliers dans le but de les
louer, ainsi que des investissements directs ou indi-
rects en portefeuille dans des sociétés de personnes
ou d'autres sociétés soumises à l'impôt sur les so-
ciétés, ayant des activités et des objectifs similaires
à ceux de la SIIC. Les activités annexes ne doivent
pas dépasser 20 % de la valeur brute comptable des
actifs de la société ;
un actionnaire principal ou un groupe d’actionnaires
agissant de concert ne peut détenir plus de 60 % des
actions d’Ascencio ;
le régime français SIIC ne prévoit pas de restrictions
spécifiques en matière d’effet de levier ;
la société bénéficie d’une exonération d’impôt des
sociétés sur la fraction du bénéfice provenant de i) la
location d’immeubles, ii) des plus-values de cession
d’immeubles, iii) des plus-values de cession de titres
dans des filiales ayant opté pour le régime des SIIC
ou dans des sociétés de personnes ayant un objet
identique, iv) des produits distribués par leurs filiales
ayant opté pour le régime SIIC, et v) de la quote-part
de bénéfice dans des sociétés de personnes exerçant
une activité de foncière ;
la société doit respecter un pay-out ratio de 95 % des
bénéfices exonérés provenant des revenus locatifs,
70 % des bénéfices exonérés provenant de la cession
d’immeubles, de titres de sociétés de personnes et
de filiales soumises au régime SIIC, et 100 % des
dividendes qui leur sont distribués par leurs filiales
soumises à l’impôt sur les sociétés ayant opté pour
le régime SIIC ;
lorsque la société opte pour le régime SIIC, cette option
donne lieu au paiement sur quatre ans d’une exit tax
au taux réduit de 19 % sur les plus-values latentes
relatives aux immeubles détenus par la SIIC ou ses
filiales ayant opté pour le régime SIIC, et aux titres
de sociétés de personnes non soumises à l’impôt
sur les sociétés ;
les bénéfices, nets d’impôt sur les sociétés, réalisés
par les établissements stables de sociétés étran-
gères sont susceptibles d’être soumis à un impôt
supplémentaire. S’agissant de la Belgique, l’article
17 de la convention franco-belge prévoit une retenue
à la source de 5 %. Cette convention a été modifiée
de sorte que la retenue à la source passera à 25 %
une fois que la convention sera ratifiée par la France
et la Belgique.
268
STATUT DE
SOCIEDADES ANÓNIMAS COTIZADAS
DE INVERSIÓN EN EL MERCADO INMOBILIARIO
EN ESPAGNE,
EN ABRÉGÉ “SOCIMI”
Le REIT espagnole a été fondée en octobre 2009 sous le
nom de Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión
en el Mercado Inmobiliario ("SOCIMI"). Son régime ju-
ridique a été défini dans la loi 11/2009 du 26 octobre
2009, qui a ensuite été modifiée par la loi 16/2012
du 27 décembre 2012, afin d’assouplir les conditions
légales de leur constitution, de supprimer les obsta-
cles réglementaires et d’améliorer le traitement fiscal
applicable à partir de 2009.
Plus précisément, la SOCIMI sera imposée à un taux de
0 %. En outre, et comme dans d’autres états européens,
un prélèvement spécial de 19 % a été introduit dans le
but d’éviter les régimes dont les bénéfices distribués par
la SOCIMI sont libres ou soumis à une faible imposition
au niveau des investisseurs. Ainsi, les dividendes distri-
bués doivent être imposés à un taux minimum de 10 %.
En juillet 2021, un autre prélèvement spécial de 15 % a
été introduit sur le montant des bénéfices obtenus au
cours de l’exercice qui ne sont pas distribués, pour la
partie qui provient d’un revenu qui n’a pas été imposé
au taux standard des sociétés et n’est pas un revenu
couvert par la période de réinvestissement.
Les principales caractéristiques du régime SOCIMI
sont les suivantes :
la société mère doit avoir la forme d’une SA ou toute
autre forme de société par actions pouvant être ad-
mise à la cotation sur un marché boursier européen ;
les actions de la société-mère doivent être nomina-
tives ou il doit être permis d’identifier au moins 95 %
de son actionnariat ;
l’objet de la filiale SOCIMI non cotée est l'acquisition,
la vente et le développement de biens immobiliers ur-
bains destinés à la location. La filiale SOCIMI espagnole
ne peut détenir d’actions dans le capital de sociétés
immobilières et doit détenir ses actifs en direct ;
le régime espagnol SOCIMI ne prévoit pas de restric-
tions spécifiques en matière d’effet de levier.
TEST D’ACTIFS
Au moins 80 % des actifs de la SOCIMI sont constitués
d'"actifs éligibles" à savoir des biens immobiliers ur-
bains à des destinés à la location, parcelles destinées
à l’érection de biens immeubles destinés à la location
(à condition que le développement commence dans un
délai de trois ans suivant la date d’achat).
Il n’y a pas de règle de diversification des actifs et les
SOCIMI ont le droit de détenir un seul actif immobilier.
TEST D’ACTIVITÉ
Au moins 80 % des revenus de la SOCIMI doivent pro-
venir de la location d’actifs éligibles.
Par conséquent, les SOCIMI sont en mesure de développer
des activités auxiliaires qui représentent moins de 20 %
des revenus totaux au cours de la période d’imposition.
PÉRIODE DE DÉTENTION
MINIMALE
Les actifs admissibles doivent être détenus par la SOCIMI
pendant une période de trois ans depuis (i) l’acquisition
de l’actif ou (ii) le premier jour de l’exercice où la société
est devenue une SOCIMI, si l’actif était la propriété de
la société avant de devenir une SOCIMI.
La période d’exploitation signifie que ces actifs doivent
être loués ; la période pendant laquelle l’actif figure sur
le marché à louer (même s’il est vacant) sera pris en
compte, avec un maximum d’un an.
INFORMATIONS GÉNÉRALES 269
OBLIGATION DE DISTRIBUTION
REVENUS OPÉRATIONNELS PÉRIODE
Obligation de distribuer 80 %
des bénéfices obtenus à partir
des revenus locatifs et activités
auxiliaires.
Obligation de distribuer
50 % des bénéfices résultant
de la cession de biens
admissibles lorsque la période
d’exploitation a été respectée ;
Les 50 % restants doivent
être réinvestis dans des actifs
admissibles dans un délai de
trois ans.
La résolution de distribution
doit être prise dans un délai
de maximum de six mois à
compter de la fin de l’exercice ;
Les dividendes doivent être
distribués aux actionnaires
dans un délai d’un mois
suivant cette résolution.
270
PERSONNE RESPONSABLE
L’administrateur statutaire unique d’Ascencio SA,
Ascencio Management SA, dont le siège social est
sis Avenue Jean Mermoz 1 boîte 4 à 6041 Gosselies
(Belgique) :
déclare qu’il assume la responsabilité des informations
contenues dans le présent rapport à l’exception des
informations fournies par des tiers dont les rapports
du commissaire et des experts immobiliers ;
déclare qu’à sa connaissance le jeu d’états financiers
a été établi conformément aux normes comptables
applicables et donne une image fidèle du patrimoine,
de la situation financière et des résultats et des en-
treprises comprises dans la consolidation ; les états
financiers sont conformes à la réalité et ne contiennent
pas d’omission ;
déclare qu’à sa connaissance le rapport de gestion
contient un exposé fidèle sur l’évolution des affaires,
les résultats, la situation d’Ascencio Management SA
et des entreprises comprises dans la consolidation,
ainsi qu’une description des principaux risques aux-
quels ils sont confrontés ;
atteste que, après avoir pris toute mesure raison-
nable à cet effet, les informations contenues dans le
document d’enregistrement sont, à sa connaissance,
conformes à la réalité et ne comportent pas d’omission
de nature à en altérer la portée ;
sous réserve des communiqués de presse publiés
par la Société depuis la rédaction du présent rap-
port annuel, la Société ne relève aucun changement
significatif de sa situation financière ou commerciale
depuis le 30/09/2023.
DÉCLARATION RELATIVE
AUX ADMINISTRATEURS ET
AUX DIRIGEANTS EFFECTIFS
L’administrateur statutaire unique d’Ascencio SA
déclare, sur base des informations qui lui ont été
communiquées, qu’au cours des cinq dernières an-
nées, ni ses administrateurs ni les dirigeants effectifs
de la Société :
n’ont été condamnés pour fraude ;
n’ont fait l’objet d’une condamnation, mise en faillite,
mise sous séquestre ou liquidation ;
n’ont fait l’objet d’aucune incrimination ou sanction
publique officielle prononcée par des autorités sta-
tutaires ou réglementaires et n’ont davantage été
empêchés par un tribunal d’agir en qualité de membre
d’un organe d’administration, de direction ou de sur-
veillance d’un émetteur ou d’intervenir dans la gestion
ou la conduite des affaires.
L’administrateur statutaire unique d’Ascencio SA
déclare sur base des informations qui lui ont été
communiquées :
que les administrateurs ne détiennent pas d’actions
de la Société excepté ce qui est précisé sous la section
"déclaration de gouvernance - L’administrateur statu-
taire unique et son organe : Le conseil d’administration
- Les administrateurs" du présent rapport annuel ;
que jusqu’à présent aucune option sur des actions
de la Société n’a été accordée ;
qu’aucun lien de famille n’existe entre les adminis-
trateurs.
INFORMATIONS GÉNÉRALES 271
C · DÉCLARATIONS
PROCÉDURE JUDICIAIRE
ET D’ARBITRAGE
Il n’y a pas eu, au cours de l’exercice social couvert par
le présent rapport, de procédure gouvernementale,
judiciaire ou d’arbitrage qui a eu ou qui pourrait avoir
des effets significatifs sur la situation financière ou la
rentabilité de la Société.
INFORMATIONS PROVENANT
DE TIERS, DÉCLARATIONS
D’EXPERTS
Ascencio déclare que les informations fournies par les
experts immobiliers et le commissaire agréé ont été
fidèlement reproduites avec leur accord et pour autant
qu’Ascencio le sache, et soit en mesure de l’assurer à la
lumière des données publiées par ces parties, aucun fait
n’a été omis qui rendrait les informations reproduites
inexactes ou trompeuses.
RAISON SOCIALE ASCENCIO SA
STATUT Société Immobilière Réglementée
SIÈGE SOCIAL Avenue Jean Mermoz 1 Bât H Bte 4
6041 Gosselies - Belgique
ADRESSE SUCCURSALE Tour Pacific – Cours Valmy 11/13
92977 Paris La Défense - France
TÉLÉPHONE +32 (71) 91 95 00
FAX +32 (71) 34 48 96
info@ascencio.be
WEB www.ascencio.be
REGISTRE DES PERSONNES MORALES Charleroi
NUMÉRO D’ENTREPRISE 0881.334.476
DATE DE FONDATION 10 mai 2006
AGRÉMENT EN TANT QUE SIR PUBLIQUE 28 octobre 2014
DURÉE Indéterminée
COMMISSAIRE Deloitte
EXPERTS IMMOBILIERS JLL - Cushman & Wakefield - CBRE
SERVICE FINANCIER BNP Paribas Fortis Banque SA
CLÔTURE DE L’EXERCICE FINANCIER 30 septembre
CAPITAL SOCIAL 39.575.910 EUR
NOMBRE D’ACTIONS 6.595.985
COTATION Euronext Brussels
JUSTE VALEUR DU PORTEFEUILLE IMMOBILIER 736.430.149 EUR
NOMBRE D’IMMEUBLES 104
TYPE D’IMMEUBLES Immeubles commerciaux de périphérie et autres
Le rapport financier annuel est également disponible en néerlandais et en anglais mais seule la version française
du document fait foi.
Les versions anglaise et néerlandaise sont des traductions libres.
272
CLAUSE DE NON RESPONSABILITÉ 273
CLAUSE DE NON
RESPONSABILITÉ
Le rapport annuel d’Ascencio est un rapport combiné
au sens des articles 3 :6 et 3 :32 du Code des Sociétés
et des Associations.
Ce rapport contient des déclarations de nature prévi-
sionnelle. De telles déclarations comportent des risques
inconnus, des incertitudes et d’autres facteurs qui pour-
raient avoir pour conséquence que les résultats, la situa-
tion financière, la performance et les réalisations actuels
soient différents des résultats, de la situation financière,
de la performance et des réalisations futurs quels qu’ils
soient, exprimés ou impliqués par ces déclarations de
nature prévisionnelle. Compte tenu de ces facteurs
incertains, les déclarations de nature prévisionnelle ne
comportent aucune garantie.
1 Le présent rapport est basé sur les comptes consolidés. Les comptes statu-
taires complets et le rapport de gestion statutaire sont déposés à la BNB dans
les délais légaux et peuvent être obtenus gratuitement via le site internet de la
Société ou sur simple demande adressée à la Société.
1
274
ACTIFS CORE
Terme employé pour désigner les immeubles situés
dans les meilleurs endroits - là où il existe une rareté
foncière, occupés par des locataires de qualité sous
forme de longs baux fermes et dans lesquels il n’y a pas
de travaux significatifs à prévoir. En périphérie, ce sont
des actifs certifiés, restructurés et associés à des baux
beaucoup plus longs. Les acquisitions réalisées dans ce
cadre sont opérées dans une optique de long terme et
témoignent de la recherche d’un rendement sécurisé.
ACTIFS CORE +
Terme employé pour désigner des immeubles bien situés
et de bonne qualité mais pouvant faire l’objet de petits
travaux. Dans cette optique les investisseurs acceptent
un rendement un peu moins sécurisé en échange d’une
hausse potentielle de la valeur de leur immeuble.
ACTIFS VALUE ADDED
Terme employé pour désigner des biens sur lesquels il
est possible de créer ou de recréer de la valeur grâce à
une gestion dynamique. Sont favorisés généralement
des immeubles présentant de la vacance ou une obsoles-
cence technique nécessitant des travaux. Plus risqués et
moins onéreux que les actifs Core, ces biens permettent
une fois leurs rénovations achevées d’obtenir un ren-
dement global attractif constitué de distributions de
revenus et d’évaluation des actifs. A moyen terme, les
travaux engagés permettront à ces mêmes immeubles
d’entrer dans la catégorie Core + … voire core.
FOOTFALL
Fréquentation piétonne.
Appellation anglophone pour désigner la surface locative
brute, cette dénomination correspond au cumul de la
surface de vente, de la surface de circulation - interne
à la chose louée – et de la surface de stockage.
Appellation anglophone désignant les plus importantes
rues commerçantes d’une ville ou d’un pays par le nombre
et la qualité de ses boutiques et où la fréquentation pé-
destre est la plus élevée de la zone considérée.
LOYER "PRIME"
Désigne le loyer facial le plus élevé, hors transaction
de convenance, pour un produit de taille standard par
rapport à la demande dans le secteur de marché, d’ex-
cellente qualité et offrant les meilleures prestations et
ce dans la meilleure localisation pour un marché donné.
RETAIL
Appellation anglophone qui désigne, en immobilier, les
activités liées à la vente au détail et donc les commerces.
LEXIQUE
LEXIQUE 275
RETAIL PARK
Appellation anglophone désignant un espace commer-
cial structuré qui répond à des critères précis comme le
fait de comprendre au minimum cinq unités locatives et
une surface globale construite de 3 000m² au minimum.
Le fonctionnement et la gestion de ce type de parc se
font de manière globale. Ainsi, un retail park est géré
comme une unité commune, notamment dans la gestion
des charges et des aménagements à venir.
Opération par laquelle une entreprise cède une partie
des biens d'équipement qu'elle possède à une société
de leasing, laquelle les lui propose ensuite immédia-
tement en leasing. Dans une construction de ce type,
la valorisation du bien est essentielle, car le droit de
propriété du bien constitue la principale possibilité de
récupération du donneur de leasing, au-delà de toute
sûreté qui serait appliquée.
SHOPPING CENTER
Appellation anglophone désignant un ensemble im-
mobilier structuré qui réunit au minimum 20 cellules
commerciales sur une surface minimale de 5 000 m².
Par ailleurs, l’ensemble des points de vente regroupés
sur le même espace doivent être développés, détenus et
promus comme une seule et même entité. Un shopping
center est généralement couvert. Enfin, l’accueil des
visiteurs est optimisé grâce à un panel d’animations
pensées pour leur confort comme une musique d’am-
biance, des escalators entre les étages ou encore des
jeux et amusements pour les enfants.
VINCENT H. QUERTON
Chief Executive Officer
vincent.querton@ascencio.be
CÉDRIC BIQUET
Chief Financial Officer
cédric.biquet@ascencio.be
STÉPHANIE VANDEN BROECKE
Secretary General & General Counsel
stephanie.vandenbroecke@ascencio.be
POUR TOUT RENSEIGNEMENT
COMPLÉMENTAIRE
Av. Jean Mermoz 1
Bâtiment H boîte 4
B-6041 Gosselies
Tel : 0032 71 91 95 00
Fax : 0032 71 34 48 96
Email : info@ascencio.be
www.ascencio.be
ASCENCIO.BE