Hallituksen
toimintakertomus
Hallituksen toimintakertomus 2025 ....................................................22
Riskit ja riskienhallinta ................................................................................33
Osakkeet ja osakkeenomistajat ............................................................35
Tunnusluvut ja taloudellinen kehitys kolmelta vuodelta ...........37
Tunnuslukujen laskentaperiaatteet .................................................... 38
21
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2025
Hallituksen toimintakertomus 2025
Vuoden 2025 tärkeimmät tapahtumat
Yleistä
• Cityconin operatiivinen liiketoiminta jatkui vahvana.
• Vuoden aikana Citycon jatkoi divestointeja myymällä
ydinliiketoimintaan kuulumattomat Lippulaiva
asuinkiinteistöt. Kaupan bruttokauppahinta oli 61,5
miljoonaa euroa.
Operatiivinen kehitys
• Vertailukelpoiset myynnit kasvoivat 2025 aikana 1,7 %.
• Vertailukelpoiset kävijämäärät kasvoivat 2,0 % 2025
aikana.
• Liiketilojen taloudellinen vuokrausaste oli 95,5 %, 0,2
prosenttiyksikön nousu edellisvuoteen verrattuna.
• Vuokranmaksuaste 98 % (Q1–Q4/2025).
• Vertailukelpoisilla valuuttakursseilla liiketilojen
keskivuokra nousi 2025 aikana 0,9 euroa 27,7 euroon
per neliömetri.
• Vuokran osuus vertailukelpoisien keskusten
vuokralaisten liikevaihdosta 9,2 % (Q4/2025).
Taloudellinen kehitys
• Vertailukelpoiset nettovuokratuotot nousivat
Q1–Q4/2025 aikana 5,4 %.
• Kokonaisnettovuokratuotot olivat 209,2 miljoonaa
euroa (Q1–Q4/2024: 214,7 miljoonaa euroa).
• Operatiivinen tulos (EPRA Earnings) oli
79,0 miljoona euroa (Q1–Q4/2024: 91,9 miljoonaa
euroa). Operatiivinen tulos/osake (EPRA EPS, basic)
oli 0,430 euroa (Q1–Q4/2024: 0,504 euroa).
• Operatiivinen tulos ilman hybridilainan korkokuluja
(EPRA Earnings excl. hybrid bond interests) oli 113,3
Avainluvut
Citycon-konserni
6
2025 2024 %
Vertailukelpoinen
muutos %
1
Nettovuokratuotto Me 209,2 214,7 −2,6 % −3,1 %
Vertailukelpoisten nettovuokratuottojen kehitys
8
% 5,4 % 4,6 % - -
Operatiivinen liikevoitto (Direct operating profit)
2
Me 183,3 183,6 −0,2 % −0,6 %
IFRS tulos/osake
3
EUR 0,29 −0,40 - -
Sijoituskiinteistöjen käypä arvo
7
Me 3 265,9 3 627,8 −10,0 % -
Luototusaste (LTV)
2
% 44,9 47,3 −5,1 % -
EPRA:n mukaiset tunnusluvut
2
Operatiivinen tulos (EPRA Earnings)
4
Me 79,0 91,9 −14,0 % −14,7 %
Operatiivinen tulos ilman hybridilainan korkokuluja (EPRA
Earnings excl. hybrid bond interests)
5
Me 113,3 122,6 −7,6 % −8,1 %
Operatiivinen tulos/osake (EPRA EPS, basic)
4
EUR 0,430 0,504 −14,7 % −15,4 %
Operatiivinen tulos/osake ilman hybridilainan korkokuluja
(EPRA EPS excl. hybrid bond interests, basic)
5
EUR 0,616 0,673 −8,4 % −8,9 %
Nettovarallisuus/osake (EPRA NRV per share) EUR 8,45 7,87 7,4 % -
1
Muutos edeltävästä vuodesta (vertailukelpoisin kurssein). Muutosprosentti on laskettu tarkoista luvuista.
2
Citycon esittää vaihtoehtoisia tunnuslukuja Euroopan arvopaperimarkkinaviranomaisen (ESMA) ohjeiden mukaisesti. Citycon noudattaa raportoinnissaan päivitettyjä raportointisuosituksia
vuoden 2025 alusta lähtien. Lisätietoja on esitetty EPRA:n tunnusluvut -osiossa.
3
Tunnusluku sisältää hybridilainan korot, jaksotetut palkkiot sekä voitot/tappiot ja kulut hybridilainan takaisinmaksusta.
4
Vuoden 2025 alusta lähtien tunnusluku sisältää hybridilainan korkokulut, uudelleenjärjestelykulut ja muut kertaluonteiset kulut on oikaistu pois. Vertailukauden tiedot on oikaistu vastaamaan
uusia raportointisuosituksia.
5
Vuoden 2025 alussa käyttöön otettu uusi tunnusluku. Tunnusluku ei sisällä hybridilainan korkokuluja, eikä uudelleenjärjestelykuluja ja muita kertaluonteisia kuluja.
6
Luvut sisältävät vuoden 2024 aikana toteutettujen divestointien vaikutuksen.
7
Ei sisällä myytävänä olevia sijoituskiinteistöjä.
8
Vertailukelpoisten kohteiden nettovuokratuottojen kasvu vertailukelpoisilla valuuttakursseilla laskettuna.
miljoonaa euroa (Q1–Q4/2024: 122,6 miljoonaa
euroa).
• IFRS-standardien mukainen tulos/osake oli
0,29 euroa (Q1–Q4/2024: -0,40 euroa).
• Hallitus esittää varsinaiselle yhtiökokoukselle, että
31.12.2025 päättyneeltä tilikaudelta ei jaeta osinkoa
tai pääoman palautusta ja tilikauden tulos kirjataan
kertyneisiin voittovaroihin. Hallitus arvioi tilannetta
uudelleen yhtiökokouskutsun julkaisun yhteydessä
joka julkaistaan viimeistään 3 viikkoa ennen
yhtiökokousta.
Rahoitus
• Helmikuussa Citycon käytti vuoden 2024 joulukuussa
liikkeeseen lasketun joukkovelkakirjalainan varoja
maksaakseen pois 150 miljoonaa euroa yhtiön
vakuudellisesta lainasta, jonka alkuperäinen eräpäivä
oli huhtikuussa 2027. Lainasta jäi jäljelle 100 miljoonan
euron nimellismäärä. Tämän takaisinmaksun
jälkeen yhtiö käynnisti takaisinostotarjouksen 349,5
miljoonan euron joukkovelkakirjalainalle, joka erääntyy
syyskuussa 2026. Tarjouksen seurauksena Citycon
osti takaisin velkakirjoja yhteensä 100 miljoonan euron
edestä nimellisarvoa alempaan hintaan.
• Huhtikuussa Citycon laski liikkeelle 6,25 vuoden
450 miljoonan euron vihreän joukkovelkakirjalainan,
jonka kuponkikorko on 5,375 %. Liikkeeseenlaskun
jälkeen yhtiö maksoi pois sen 100 miljoonan
euron vakuudellisen lainan, jonka eräpäivä olisi
ollut huhtikuussa 2027. Lisäksi yhtiö lunasti sen
vuonna 2026 erääntyvää joukkovelkakirjalainaansa
takaisin 100 miljoonan euron edestä nimellisarvoa
alhaisemmalla hinnalla.
Tulevaisuuden näkymät 2026
Vertailukelpoiset nettovuokratuotot tulevat kasvamaan edelliseen vuoteen verrattuna.
Tulosohjeistus perustuu oletukseen, ettei makrotaloudellisessa tilanteessa tapahdu merkittäviä muutoksia. Arviot
perustuvat vertailukelpoisiin EUR–SEK- sekä EUR–NOKvaluuttakurssitasoihin.
22
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2025
• Toukokuussa Citycon maksoi ennakkoon takaisin
Kista Gallerian 186 miljoonan euron vakuudellisen
lainan, jonka eräpäivä oli toukokuussa 2029.
• Lokakuussa yhtiö jälleenrahoitti sen
vakuudellisen, sitovan luottolimiittisopimuksensa.
Luottolimiittisopimus on sidottu yhtiön
vastuullisuustavoitteisiin, ja se erääntyy lokakuussa
2029, sisältäen yhden vuoden jatko-option
lokakuuhun 2030 saakka. Lisäksi luottolimiitin kokoa
kasvatettiin 200 miljoonasta eurosta 250 miljoonaan
euroon.
• Joulukuussa yhtiö osti yhteensä 40 miljoonan euron
edestä takaisin sen vuosina 2026 ja 2027 erääntyviä
joukkovelkakirjalainojaan nimellisarvoa alhaisempaan
hintaan.
Toimintaympäristön kehitys
Pohjoismaiden ja muun maailman taloutta rasittavat
pääosin poliittinen epävarmuus ja rakenteelliset tekijät,
jotka haastavat eri maiden taloudet. Pohjoismaita
yhdistää vahva taloudellinen tilanne, mikä on seurausta
korkeista säästöistä, vahvasta julkisesta taloudesta ja
vahvasta työllisyystilanteesta, jotka ovat jatkuneet tähän
asti. Tämä antaa talouksille puskuria ulkoisia shokkeja
vastaan.
Cityconin vuokralaiskanta, joka koostuu pääosin
päivittäistavarakaupoista ja muista palveluita tarjoavista
vuokralaisista, on vähemmän riippuvainen kuluttajien
harkinnanvaraisesta kulutuksesta ja strategia on jo
nyt osoittanut vahvuutensa ja kestävyytensä useissa
erilaisissa markkinaolosuhteissa. Lisäksi, 95 % Cityconin
vuokrista on sidottu indeksiin.
Nettovuokratuotot
Vertailukelpoiset nettovuokratuotot Q1–Q4/2025
kasvoivat 5,4 % verrattuna viime vuoden vastaavaan
ajanjaksoon.
Kokonaisnettovuokratuotot Q1–Q4/2025 laskivat
2,6 % 209,2 miljoonaan euroon (Q1–Q4/2024: 214,7
miljoonaa euroa). Vertailukelpoisilla valuuttakursseilla
kokonaisnettovuokratuotot laskivat 3,1 %. Divestoinnit
laskivat kokonaisnettovuokratuottoja 18,4 miljoonalla
eurolla vieressä esitetyn taulukon mukaisesti, kun taas
Kista Galleria kasvatti kokonaisnettovuokratuottoja 1,2
miljoonalla eurolla.
Suomen ja Viron vertailukelpoisten kohteiden
nettovuokratuotot nousivat 7,7 % Q1–Q4/2025
edellisvuoteen verrattuna. Norjan liiketoimintojen
vertailukelpoisten kohteiden nettovuokratuotot
nousivat 3,2 %. Ruotsin ja Tanskan liiketoimintojen
vertailukelpoisten kohteiden nettovuokratuotot nousivat
3,7 %.
Liiketoimintaympäristön avainluvut
Suomi Norja Ruotsi Tanska Viro Euroalue
BKT:n kasvu, 2025 0,5 % 1,2 % 0,7 % 1,8 % 0,5 % 1,2 %
Työttömyys, 2025 9,0 % 4,3 % 9,0 % 3,0 % 7,9 % 6,4 %
Inflaatio, 2025 2,0 % 2,2 % 1,6 % 1,8 % 5,3 % 1,8 %
Vähittäismyynnin kasvu, 12/2025
1
2,9 % 5,7 % 3,9 % 5,9 % 3,4 % 2,9 %
1
% muutos edellisen vuoden vastaavaan kuukauteen
Lähteet: IMF, Eurostat
Nettovuokratuoton ja bruttovuokratuoton erittely
Nettovuokratuotto
Brutto-
vuokratuotto
Me Suomi & Viro Norja Ruotsi & Tanska Muut Yhteensä Yhteensä
2024 105,3 60,5 49,0 0,0 214,7 235,4
Hankinnat - - 1,2 - 1,2 1,2
Kehityshankkeet 1,8 -0,1 0,0 - 1,6 0,8
Divestoinnit -11,2 -7,2 0,0 - -18,4 -18,9
Vertailukelpoiset kohteet
1
5,6 1,7 1,3 - 8,5 3,2
Muu (sis. valuuttakurssieron) 0,0 -0,4 1,7 0,1 1,4 1,4
2025 101,5 54,4 53,2 0,0 209,2 223,1
1
Vertailukelpoisilla kohteilla tarkoitetaan kohteita, jotka ovat olleet yhtiön omistuksessa kaksi vastaavaa vertailukautta. Vertailukelpoisiin kohteisiin
eivät kuulu kehitys- ja laajennuskohteet.
Vertailukelpoisten- ja kokonaisnettovuokratuottojen kehitys 2025 vs. 2024
%
5,4
7,7
3,2
Suomi & Viro Norja Ruotsi & Tanska
Yhteensä
3,7
23
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2025
Vuokrausaste, vuokralaisten myynnit
ja kävijämäärät
Liiketilojen taloudellinen vuokrausaste nousi
edellisvuoteen verrattuna 0,2 prosenttiyksikköä ja
oli 95,5 % (Q4/2024: 95,3 %). Myös taloudellinen
vuokrausaste nousi ollen 94,3 % (Q4/2024:
94,1 %). Vertailukelpoisilla valuuttakursseilla liiketilojen
keskimääräinen neliövuokra nousi indeksointien
seurauksena 0,9 euroa Q1–Q4/2025 aikana 27,7 euroon.
Vuoden neljännellä vuosineljännekselle vertailukelpoiset
vuokralaisten myynnit kasvoivat 2,1 % ja Q1–Q4
aikana 1,7 %.
Vertailukelpoiset kävijämäärät nousivat neljännen
vuosineljänneksen aikana 1,1% ja Q1–Q4 aikana 2,0 %
edellisen vuoden vastaavaan ajanjaksoon verrattuna.
Taloudellinen tulos Q1–Q4/2025 vs.
Q1–Q4/2024
Liikevoitto oli 226,6 miljoonaa euroa (Q1–Q4/2024: 29,8
miljoonaa euroa).
Hallinnon kulut olivat 25,9 miljoonaa euroa (Q1–Q4/2024:
33,2 miljoonaa euroa) ja niihin sisältyi 2,2 miljoonaa euroa
organisaation uudelleenjärjestelyyn liittyviä ja muita
kertaluonteisia kuluja. Citycon-konsernin palveluksessa
oli raportointikauden päätteeksi kokoaikaisia työntekijöitä
yhteensä 156 (31.12.2024: 164). Kokoaikaisista
työntekijöistä 44 oli Suomessa ja Virossa, 45 Norjassa, 22
Ruotsissa ja Tanskassa ja 45 konsernitoiminnoissa.
Henkilöstötunnusluvut
2025 2024 2023
Kokoaikaiset työntekijät
raportointikauden lopussa 156 164 234
Tilikauden palkat ja palkkiot, Me 15,7 19,3 19,1
Nettorahoituskulut (IFRS) kasvoivat 100,5
miljoonaan euroon (Q1-Q4/2024: 76,1 miljoona
euroa). 11,4 miljoonan euron nousu johtuu jälleen
rahoitetun velan korkeammista korkokuluista sekä
johdannaissuojien alemmista nettokorkotuotoista,
mitä osittain tasoitti yritystodistusten ja negatiivisten
kassavarojen pienemmät korkokulut. Lisäksi 32,3
miljoonan euron epäsuora tappio kirjattiin koron- ja
valuutanvaihtosopimuksista, jotka eivät ole IFRS:n
mukaisessa suojauslaskennassa, (Q1–Q4/2024:
8,9 miljoona euroa), tämän ollessa 23,4 miljoonaa
euroa enemmän mitä vertailukaudella. Näiden lisäksi
kirjattiin 2,9 miljoonan euron voitto liittyen velkojen
takaisinmaksuun (Q1–Q4/2024: 0,8 miljoona
euroa), joka oli 2,1 miljoonaa euroa enemmän, mitä
vertailukaudella. Näiden lisäksi kirjattiin 6,3 miljoonaa
euroa enemmän voittoa suljetuista oman pääoman
valuuttasuojista, kuin vertailukaudella.
Osuus yhteis- ja osakkuusyritysten tuloksesta oli
0,0 miljoonaa euroa (Q1–Q4/2024: -0,7 miljoonaa
euroa) johtuen pääasiassa helmikuun 2024 lopussa
päätökseen saadusta transaktiosta, jolla Citycon osti
Kista Gallerian kokonaan omistukseensa, minkä jälkeen
Kistaa ei ole enää käsitelty yhteisyrityksenä.
Tilikauden tulos oli 95,0 miljoonaa euroa (Q1–Q4/2024:
-37,9 miljoonaa euroa).
24
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2025
Kävijämäärien kehitys, 2025 vs. 2024
1
%
1
Kävijämääräluvuissa on mukana arvioita.
  Vertailukelpoiset
kävijämäärät
Suomi & Viro
Ruotsi & Tanska Norja
Yhteensä
0,5
3,8
2,0
0,6
Vuokralaisten myyntien kehitys, 2025 vs. 2024
1
%
1
Myyntiluvuissa on mukana arvioita. Myynnillä tarkoitetaan arvonlisäverotonta myyntiä ja myyntien
muutos on laskettu vertailukelpoisilla valuutoilla.
 Vertailukelpoiset myynnit
Suomi & Viro Ruotsi & Tanska
Norja Yhteensä
1,1
1,7
3,2
1,5
Vuokran osuus vuokralaisten liikevaihdosta
1
%
1
Edellisen kahdentoista kuukauden aikana vertailukelpoisissa kauppakeskuksissa.
  31.12.2024
  31.12.2025
9,8
8,6
8,5
9,1
10,1
8,7
8,7
8,2
9,2
Suomi & Viro Ruotsi & Tanska
Norja Yhteensä
 Vuokrausaste (m²) 31.12.2024
 Vuokrausaste (m²) 31.12.2025
Vuokrausaste (m²)
%
Yhteensä
Suomi
& Viro
Norja
Ruotsi &
Tanska
94,1
94,6
94,2
93,8
92,9
92,6
90,1
89,1
25
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2025
Yhteenveto kiinteistöomaisuudesta
31.12.2025
Kiinteistöjen
lukumäärä
Vuokrattava
pinta-ala Käypä arvo, Me
Myytävänä olevat
sijoituskiinteistöt, Me Portfolio, %
Kauppakeskukset, Suomi & Viro
1
10 382 014 1 425,5 322,6 46%
Muut kiinteistöt, Suomi & Viro 2 2 191 6,7 - 0%
Suomi & Viro, yhteensä 12 384 205 1 432,1 322,6 46%
Kauppakeskukset, Norja
1
9 277 479 859,3 - 23%
Vuokratut kauppakeskukset, Norja
2
1 14 463 - - -
Muut kiinteistöt, Norja 1 8 126 13,7 - 0%
Norja, yhteensä 11 300 068 873,0 - 23%
Kauppakeskukset, Ruotsi & Tanska
1
8 303 938 926,3 187,4 29%
Ruotsi & Tanska, yhteensä 8 303 938 926,3 187,4 29%
Kauppakeskukset, yhteensä
1
28 977 894 3 211,0 510,0 99%
Muut kiinteistöt, yhteensä 3 10 317 20,3 - 1%
Sijoituskiinteistöt, yhteensä 31 988 211 3 231,4 510,0 99%
Sijoituskiinteistöihin luokiteltavat
käyttöoikeusomaisuuserät (IFRS 16) - - 34,5 - 1%
Sijoituskiinteistöt taseessa, yhteensä 31 988 211 3 265,9 510,0 100%
1
Monikäyttöiset keskukset sisältävät liiketiloja, toimistoja, asuntoja, hotelleja ja varastoja.
2
Vuokrattujen kohteiden arvo kirjataan IFRS 16 sijoituskiinteistöihin IFRS-säännösten mukaisesti.
Käyvän arvon muutos
Me Q4/2025 Q4/2024 Q1-Q4/2025 Q1-Q4/2024
Suomi & Viro −31,6 −82,0 −19,3 −66,6
Norja 21,0 −55,2 40,5 −23,1
Ruotsi & Tanska 20,9 −19,2 37,6 22,4
Sijoituskiinteistöt, yhteensä 10,2 −156,4 58,8 −67,3
Sijoituskiinteistöihin luokiteltavat käyttöoikeusomaisuuserät
(IFRS 16) −1,9 −2,3 −7,7 −7,4
Sijoituskiinteistöt tuloslaskelmassa, yhteensä 8,3 −158,7 51,1 −74,6
Kiinteistöomaisuuden arvon kehitys
Vuoden lopusta sijoituskiinteistöjen käypä arvo laski
361,9 miljoonalla eurolla 3 265,9 miljoonaan euroon
(31.12.2024: 3 627,8 miljoonaa euroa). Nettoinvestoinnit
lisäsivät sijoituskiinteistöjen arvoa 23,0 miljoonalla
eurolla sekä suorina hankintoina ja myynteinä että
kehityskohteina. Lisäksi IFRS 16 -standardin vaikutus
kasvatti sijoituskiinteistöjen arvoa 4,9 miljoonalla
eurolla. Käyvän arvon kasvu nosti sijoituskiinteistöjen
arvoa 51,1 miljoonalla eurolla, valuuttakurssimuutokset
49,7 miljoonalla eurolla ja siirrot myytävänä oleviin
omaisuuseriin laskivat arvoa 490,6 miljoonalla eurolla.
Q1–Q4/2025 sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutos
oli 51,1 miljoonaa euroa (Q1–Q4/2024: -74,6 miljoonaa
euroa) johtuen pääosin parantuneista kassavirroista. IFRS
16 -standardin soveltamisen vaikutus sijoituskiinteistöjen
käyvän arvon muutokseen oli tammi-joulukuussa -7,7
miljoonaa euroa (Q1–Q4/2024: -7,4 miljoonaa euroa).
Ulkopuoliset arvioitsijat, CBRE (Norjan, Tanskan ja Viron
osalta) ja JLL (Suomen ja Ruotsin osalta), arvioivat
sijoituskiinteistöt puolivuosikatsausta ja tilinpäätöstä
varten. Citycon määrittää sijoituskiinteistöjen käyvän
arvon sisäisesti Q1 ja Q3. Citycon hyödyntää kaikissa
sisäisissä arvioissa ulkopuolisten arvioitsijoiden
markkina- ja tuottovaatimusnäkemyksiä.
CBRE:n ja JLL:n laatimat arviolausunnot ovat saatavilla
Cityconin verkkosivuilta Sijoittajat-osiosta.
Vuokrasopimuskannan yhteenveto
31.12.2025 31.12.2024
Vuokrasopimusten
lukumäärä
1
kpl 3 607 3 575
Keskimääräinen vuokra
2
EUR/m
2
/kk 26,0 25,1
Liiketilojen
keskimääräinen vuokra
2
EUR/m
2
/kk 27,7 26,8
Toimistojen ja varastojen
keskimääräinen vuokra
2
EUR/m
2
/kk 18,6 17,9
Asuntojen ja hotellien
keskimääräinen vuokra
2
EUR/m
2
/kk 17,7 18,6
Vuokrasopimusten
keskimääräinen jäljellä
oleva voimassaoloaika vuotta 3,6 3,3
1
Ei sisällä divestoituja kohteita.
2
Vertailukaudet vertailukelpoisilla valuuttakursseilla.
Kauden lopussa Cityconilla oli yhteensä 3 607 (3 575)
vuokrasopimusta, joiden keskimääräinen jäljellä oleva
voimassaoloaika oli 3,6 vuotta (3,3).
26
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2025
Pääoman kierrättäminen
Vuoden neljännen vuosineljänneksen aikana Citycon
sai päätökseen transaktion, jonka tuloksena se
myi Lippulaiva asuinkiinteistöt Espoossa. Kaupan
bruttokauppahinta oli 61,5 miljoonaa euroa joka vastasi
kohteen viimeisintä IFRS:n mukaista kirja-arvoa.
Kehityshankkeet
Lisätietoja yhtiön valmistuneista sekä käynnissä
ja suunnitteilla olevista kehityshankkeista löytyy
taloudellisen katsauksen sivulta 33.
Bruttoinvestoinnit
ME 2025 2024
Kiinteistöjen hankinnat
1
- 341,0
Yhteisyritysten hankinnat ja investoinnit −1,7 -
Kiinteistökehitys 23,0 40,2
Muut investoinnit 0,9 1,0
Bruttoinvestoinnit yhteensä (ml. hankinnat) 22,2 382,3
Bruttoinvestoinnit segmenteittäin
Suomi & Viro 9,7 23,0
Norja 6,4 5,6
Ruotsi & Tanska 5,5 352,7
Konsernihallinto 0,6 1,0
Bruttoinvestoinnit yhteensä (ml. hankinnat) 22,2 382,3
Divestoinnit
2, 3
61,4 389,9
1
Kiinteistöjen hankinnat vuonna 2024 koostuu Kista Gallerian jäljellä olleesta 50 % osuuden hankinnasta sekä asuinkiinteistökohteen hankinnasta Ruotsissa.
Kiinteistöjen hankinnoissa on huomioitu kauppahintalaskelman vähennykset ja valuuttakurssien muutokset.
2
Divestoinnit vuonna 2025 koostuu Lippulaiva asuinkiinteistöjen myynnistä Suomessa. Divestoinnit vuonna 2024 koostuu kolmen ydinliiketoimintaan
kuulumattoman keskuksen myynnistä Norjassa ja yhden Virossa sekä asuinkiinteistökohteen myynnistä Ruotsissa.
3
Ei sisällä siirtoja ’Myytävänä olevat omaisuuserät’ -kategoriaan.
Myynnit Q1–Q4/2025
Sijainti Vuokrattava pinta-ala, m
2
Päivämäärä
Myynnit
Lippulaiva asuinkiinteistöt Asuinkiinteistöt Espoo 12 920 18.12.2025
Myynnit, yhteensä 12 920
Oma pääoma
Osakekohtainen oma pääoma oli 10,35 euroa
(31.12.2024: 10,09 euroa). Katsauskauden laaja tulos ja
muuntoerojen muutos kasvattivat osakekohtaista omaa
pääomaa.
Raportointikauden lopussa emoyhtiön omistajille
kuuluva oma pääoma oli 1 336,4 miljoonaa euroa
(31.12.2024: 1 265,7 miljoonaa euroa).
27
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2025
Rahoitus
Helmikuussa Citycon käytti joulukuussa 2024
liikkeeseen lasketun joukkovelkakirjalainan tuottoja
maksaakseen 150 miljoonaa euron edestä takaisin
250 miljoonan euron vakuudellista velkaa, jonka
eräpäivä on huhtikuussa 2027. Lainalle jäi 100
miljoonan euron nimellismäärä. Velan takaisinmaksun
jälkeen yhtiö julkaisi takaisinostotarjouksen sen
syyskuussa 2026 erääntyvästä 349,5 miljoonan
euron joukkovelkakirjalainasta. Tarjousmenettelyn
tuloksena yhtiö osti takaisin 100 miljoonan euron
edestä velkakirjoja nimellisarvoa alhaisemmalla
hinnalla. Nämä jälleenrahoitukset vahvistavat yhtiön
pääomarakennetta ja tukevat yhtiön jatkuvaa tavoitetta
taseen optimoinnista.
Maaliskuussa S&P Global Rating julkaisi päättäneensä
laskea Citycon Oyj:n yhtiön luottoluokituksen
tasolta BBB- (negatiivinen) tasolle BB+ (vakaa),
samalla se päätti pitää Cityconin vakuudettomien
joukkovelkakirjalainojen investointitason
luottoluokituksen BBB-.
Huhtikuussa Citycon laski onnistuneesti liikkeelle
450 miljoonan euron vihreän joukkovelkakirjalainan.
Lainan maturiteetti on 6,25 vuotta ja eräpäivä 8.7.2031,
ja sille maksetaan kiinteä 5,375 %:n kuponkikorkoa.
Joukkovelkakirjalainan liikkeeseenlaskun jälkeen
Citycon lunasti 100 miljoonan euron arvosta vuonna
2026 erääntyvää lainaa nimellisarvoa alhaisemmalla
hinnalla ja maksoi ennakkoon jäljellä olevan 100
miljoonan euron vakuudellisen lainan, jonka eräpäivä oli
huhtikuussa 2027.
Toukokuussa Citycon maksoi ennakkoon takaisin Kista
Gallerian noin 186 miljoonan euron vakuudellisen lainan,
jonka eräpäivä oli toukokuussa 2029.
Kesäkuussa Citycon pienensi luottolimiitin 400
miljoonasta eurosta 200 miljoonaan euroon
optimoidakseen vuosittaisia kustannuksia ja lunasti 100
miljoonan euron arvosta vuonna 2027 erääntyvää lainaa
nimellisarvoa alhaisemmalla hinnalla. Tämän lisäksi
Citycon osti takaisin 1,9 miljoonan euron edestä vuonna
2019 liikkeeseen laskettua hybridijoukkovelkakirjalainaa.
Jäljellä oleva nimellisarvo on takaisinoston jälkeen 24,2
miljoonaa euroa.
Elokuussa Citycon toteutti onnistuneesti 34,7
miljoonan euron ostotarjouksen sen hybridilainoista
vähentääkseen hybridilainojen liikkeelle laskettua
määrää. Tämä takaisinostettu määrä oli luokiteltu
100-prosenttisesti velaksi S&P:n menetelmän mukaan,
sillä se rajoittaa hybridipääoman määrittämistä omaksi
pääomaksi enintään 15 prosenttiin kokonaispääomasta.
Syyskuussa S&P Global Rating julkaisi päättäneensä
laskea Citycon Oyj:n yhtiön luottoluokituksen
tasolta BB+ (vakaa) tasolle BB (vakaa) sekä
Cityconin vakuudettomien joukkovelkakirjalainojen
luottoluokituksen tasolta BBB- tasolle BB+.
Lokakuussa yhtiö jälleenrahoitti sen vakuudellisen,
sitovan luottolimiittisopimuksensa. Luottolimiittisopimus
on sidottu yhtiön vastuullisuustavoitteisiin, ja se
erääntyy lokakuussa 2029, sisältäen yhden vuoden
jatko-option lokakuuhun 2030 saakka. Lisäksi
luottolimiitin kokoa kasvatettiin 200 miljoonasta
eurosta 250 miljoonaan euroon. Luottolimiitti
sisältää vakuudellisille luottolimiitille tavanomaiset
sopimusehdot. Ehtoihin sisältyy myös lauseke
määräysvallan muutoksesta, joka rajoittaa G Cityn
omistusosuuden Cityconin äänivallasta enintään 60
prosenttiin. Julkistetun pakollisen ostotarjouksen jälkeen
Citycon on aktiivisesti vahvistanut maksuvalmiuttaan
varmistaakseen varaluottolimiitin saatavuuden
Rahoituksen avainluvut
Me 31.12.2025 31.12.2024
Lainojen nominaaliarvot Me 1 790,8 2 116,3
Korolliset velat, tasearvo
1
Me 1 804,5 2 131,5
Käytettävissä oleva likviditeetti Me 350,5 767,2
Keskimääräinen laina-aika vuotta 3,5 3,4
Luototusaste (LTV)
2
% 44,9 47,3
Korkokate (Rahoituskovenantti > 1,8) x 2,4 2,7
Nettovelat suhteessa taseen varoihin (Rahoituskovenantti < 0,60) x 0,42 0,41
Vakavaraisuusaste (Rahoituskovenantti <0,65) x 0,42 0,42
Vakuudellinen vakavaraisuusaste (Rahoituskovenantti <0,25) x 0,02 0,12
1
Sisältää 32,8 miljoonaa euroa (Q4/2024: 35,3 miljoonaa euroa) IFRS 16 vuokrasopimusvelkoja
2
Hybridilaina käsitellään omana pääomana IFRS:n mukaisesti, pois lukien IFRS 16 standardin mukaisesti sijoituskiinteistöihin arvostettavat
käyttöoikeusomaisuuserät ja näihin käyttöoikeusomaisuuseriin kohdistuvat vuokrasopimusvelat.
siltä varalta, että luottolimiitin kovenantti rikkoutuisi
pakollisen ostotarjouksen seurauksena. Katsauskauden
päättymisen jälkeen, tammikuussa 2026, Citycon ilmoitti
allekirjoittaneensa 520 miljoonan euron vakuudellisen
lainan, josta 270 miljoonaa euroa on allekirjoitettu ja 250
miljoonaa euroa on saatavilla lisärahoitusoption kautta.
Marraskuussa S&P Global Rating julkaisi päättäneensä
laskea Citycon Oyj:n yhtiön luottoluokituksen
tasolta BB (vakaa) tasolle B+ (negativiinen) sekä
Cityconin vakuudettomien joukkovelkakirjalainojen
luottoluokituksen tasolta BB+ tasolle BB-.
Luottoluokituksen lasku johtui Cityconin suurimman
osakkeenomistajan, G Cityn, omistusosuuden
Cityconissa noustua yli 50 prosenttiin 3.11.2025.
Joulukuussa yhtiö osti 40 miljoonan euron
edestä takaisin vuosina 2026 ja 2027 erääntyviä
joukkovelkakirjalainojaan nimellisarvoa alhaisempaan
hintaan.
Yhtiökokous päätti, ettei osinkoa jaeta varsinaisen
yhtiökokouksen päätöksellä ja valtuutti hallituksen
päättämään harkintansa mukaan varojen jakamisesta
sijoitetun vapaan oman pääoman rahastosta.
Valtuutuksen perusteella sijoitetun vapaan oman
pääoman rahastosta jaettavan pääoman palautuksen
määrä on enintään 0,30 euroa osakkeelta. Valtuutus on
voimassa seuraavan varsinaisen yhtiökokouksen alkuun
asti.
Kuten Yhtiö ilmoitti 15.11.2024, hallitus ei käyttänyt
valtuutusta ennen vuoden 2025 loppua. 13.1.2026
tiedotetun mukaisesti Cityconin hallitus päätti
kertaluontoisesta pääoman palautuksesta, jonka
suuruus on 0,20 euroa osakkeelta. Yhtiön nykyisten
osakkeiden kokonaismäärän (183 569 011) perusteella
pääoman palautuksen suuruus on kokonaisuudessaan
36,7 miljoonaa euroa. Pääomanpalautus maksettiin
osakkeenomistajille 27.1.2026.
28
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2025
Korolliset velat
Korollisten lainojen arvo laski vuoden 2025 aikana 325,5
miljoonalla eurolla 1 790,8 miljoonaan euroon. Velkojen
väheneminen johtui pääsasiassa takaisinmaksuista.
Yhtiö maksoi vuoden aikana ennenaikaisesti takaisin
kaksi määräaikaislainaa, (250 miljoonaa euroa ja
178 miljoonaa euroa) sekä joukkovelkakirjalainoja
yhteensä noin 344 miljoonan euron arvosta. Lisäksi
kaikki yritystodistukset, yhteensä 10 miljoonaa
euroa, maksettiin takaisin. Takaisinamaksuja tasoitti
huhtikuussa liikkeeseen laskettu uusi 450 miljoonan
euron joukkovelkakirjalaina. Korollisten velkojen
tasearvo oli 1 804,5 miljoonaa euroa sisältäen 32,8
miljoonaa euroa IFRS 16 -velkoja.
Keskimääräinen lainapääomilla painotettu laina-aika
nousi 3,5 vuoteen vuoden aikana.
Luototusaste (LTV, IFRS) laski vuoden aikana 44,9 %:iin
johtuen pienentyneestä nettovelasta sekä kiinteistöjen
käypien arvojen noususta.
Rahoituskulujen avainluvut
Me 2025 2024
Rahoituskulut Me -137,5 -100,6
Rahoitustuotot Me 37,3 25,3
Nettovoitot/tappiot valuuttakurssieroista -0,3 -0,8
Nettorahoituskulut (IFRS) Me -100,5 -76,1
-/+ Lainojen ja rahoitusinstrumenttien aikaisesta
päättämisestä syntyneet tuotot/kulut Me -2,9 -0,8
-/+ Rahoituserien käyvän arvon voitot/tappiot Me 32,3 8,9
Operatiiviset nettorahoituskulut (EPRA) Me -71,0 -68,0
Painotettu keskikorko kauden lopussa
1
% 4,11 3,60
Painotettu keskikorko kauden lopussa ilman johdannaisia % 4,42 3,93
Painotettu keskikorko, laskettu vuoden alusta
1
%
3,87 3,17
1
Koronvaihtosopimukset, koron- ja valuutanvaihtosopimukset sekä korko-optiot huomioon ottaen
Rahoituskulut
Operatiiviset nettorahoituskulut (EPRA) nousivat vuoden
2025 aikana 71,0 miljoonaan euroon (Q1-Q4/2024: 68,0
miljoonaa euroa). Nousu johtui pääasiassa lainakulujen
kasvusta, jota kuitenkin tasoitti voitot suljetuista oman
pääoman valuuttasuojista sekä pankkitilien korkotuotot.
Nettorahoituskulut kasvoivat 100,5 miljoonaan
euroon (Q1-Q4/2024: 76,1 miljoona euroa). 11,4
miljoonan euron nousu johtuu jälleen rahoitetun
velan korkeammista korkokuluista sekä
johdannaissuojien alemmista nettokorkotuotoista,
mitä osittain tasoitti yritystodistusten ja negatiivisten
kassavarojen pienemmät korkokulut. Lisäksi 32,3
miljoonan euron epäsuora tappio kirjattiin koron- ja
valuutanvaihtosopimuksista, jotka eivät ole IFRS:n
mukaisessa suojauslaskennassa, (Q1–Q4/2024:
8,9 miljoona euroa), tämän ollessa 23,4 miljoonaa
euroa enemmän mitä vertailukaudella. Näiden lisäksi
kirjattiin 2,9 miljoonan euron voitto liittyen velkojen
takaisinmaksuun (Q1–Q4/2024: 0,8 miljoona
euroa), joka oli 2,1 miljoonaa euroa enemmän, mitä
vertailukaudella. Näiden lisäksi kirjattiin 6,3 miljoonaa
euroa enemmän voittoa suljetuista oman pääoman
valuuttasuojista, kuin vertailukaudella.
Rahoitustuotot koostuivat lähinnä
joukkovelkakirjalainojen takaisinostojen voitoista,
johdannaisten käyvän arvon voitoista sekä pankkitilien
korkotuotoista.
Velan painotettu keskikorko periodin lopussa oli 4,11 %.
2026 2027 2028 2029 2030 2031
129
123
250
345
300
350
94
450
Velkojen erääntymiset
Me
 Pankkilainat 94,3
 Joukkovelkakirjalainat 1 696,5
 Nostamattomat sitovat luottolimiitit 250,0
 Pankkilainat 94,3
 Joukkovelkakirjalainat 1 696,5
Lainajakauma
%
Velkaa
yhteensä
1 790,8
Me
5,3 %
94,7 %
29
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2025
Rahoitusriskien hallinta
Citycon käyttää korkojohdannaisia suojautuakseen
vaihtuvakorkoiselta korkoriskiltä. Yhtiön
rahoituspolitiikan mukaisesti valuuttatransaktioriski,
jolla on tulosvaikutusta, on suojattu
täysimääräisesti valuuttatermiineillä ja koron- ja
valuutanvaihtosopimuksilla, joilla euromääräistä velkaa
vaihdetaan Norjan ja Ruotsin kruunumääräiseksi. Lisäksi
yhtiö aloitti vuonna 2024 SEK- ja NOK-määräisen oman
pääoman suojaamisen valuuttatermiineillä.
Muutokset yhtiön johdossa
26.2.2025 Citycon tiedotti, että Erik Lennhammar,
kiinteistökehitysjohtaja (Chief Development Officer) ja
johtoryhmän jäsen, jatkaa uraansa yhtiön ulkopuolella.
Lennhammar siirtyi pois johtoryhmätehtävistään
26.2.2025.
Maaliskuussa 2025 Cityconin uusi toimitusjohtaja Oleg
Zaslavsky aloitti tehtävässään. Sovitun mukaisesti
väliaikainen toimitusjohtaja F. Scott Ball jätti tehtävänsä,
mutta hän jatkaa hallituksen varapuheenjohtajana.
7.9.2025 Citycon tiedotti, että Zaslavsky jättää
tehtävänsä Cityconin toimitusjohtajana ja johtoryhmän
jäsenenä. Samanaikaisesti Citycon tiedotti, että
Cityconin hallitus on nimittänyt Eshel Pestin yhtiön
uudeksi toimitusjohtajaksi sekä johtoryhmän jäseneksi.
26.9.2025 Citycon tiedotti, että Helen Metshvaht,
operatiivinen johtaja (Chief Operating Officer) ja
johtoryhmän jäsen, jatkaa uraansa yhtiön ulkopuolella.
Metsvaht siirtyi pois johtoryhmätehtävistään 1.10.2025.
30.10.2025 Citycon tiedotti, että Hilik Attias on
nimitetty Cityconin uudeksi talousjohtajaksi ja
johtoryhmän jäseneksi. Samanaikaisesti Eero Sihvonen
luopui tehtävistään talousjohtajana ja johtoryhmän
jäsenenä. Sihvonen on Cityconin entinen pitkäaikainen
talousjohtaja, ja hän palasi talousjohtajan tehtävään
yhtiön siirtymävaiheen ajaksi. Sihvonen jatkaa Cityconin
hallituksen jäsenenä sekä tukee uutta johtoryhmää
neuvonantajan roolissa maaliskuun 2026 loppuun
saakka.
Vastuullisuus
Cityconin strategia on keskittyä niihin
ympäristöteemoihin, joihin yrityksellä voi olla aito
vaikutus. Yhtiön vastuullisuusstrategia päivitettiin
vuonna 2025, ja siihen perustuen Citycon on asettanut
tavoitteita, jotka ulottuvat vuoteen 2030 saakka.
Citycon soveltaa vastuullisuusraportoinnissaan GRI-
standardien vaatimuksia, European Public Real Estate
Associationin EPRA:n syksyllä ohjeistuksia ja suosituksia
ja Cityconin omia sisäisen raportoinnin periaatteita.
Cityconin vastuullisuusstrategiaa, -tavoitteita ja
-toimenpiteitä käsitellään laajemmin vuoden 2025
vastuullisuusselvityksessä.
EPRA valitsi Cityconin vuoden 2024 vuosikertomuksen
ja vastuullisuusraportin yhdeksi toimialan parhaista.
Citycon sai kultaa vastuullisuusraportoinnin
kilpasarjassa kahdennentoista kerran peräkkäin.
EU taksonomia-asetuksen mukaiset tiedot:
Cityconin kestävyys- ja taloustiimit ovat myös luokitelleet
yhtiön toimintoja Citycon-konsernin IFRS-tilinpäätöksen
mukaan sen perusteella, kuuluvatko ne jonkin EU:n
taksonomia-asetuksen delegoidussa säädöksessä
mainitun NACE-koodin piiriin. Sen perusteella 98 %
Cityconin kokonaisliikevaihdosta, 95 % pääomamenoista
ja 73 % toimintamenoista tulee taksonomiakelpoisista
toiminnoista.
Yhtiö ei ole velvollinen raportoimaan taksonomia-
asetuksen mukaisia tietoa. Tämän vuoksi Citycon ei
raportoi yhtiön toimintojen taksonomiamukaisuudesta
vuodelta 2024.
Riskit ja epävarmuustekijät
Cityconin liiketoiminnan merkittävimmät lähiajan riskit
ja epävarmuustekijät liittyvät yleiseen talouden ja
kuluttajien luottamuksen kehitykseen Pohjoismaissa
ja Virossa sekä siihen, miten tämä vaikuttaa
kauppakeskusten käypään arvoon, vuokrausasteeseen
ja vuokratasoihin ja sitä kautta Cityconin tulokseen.
Aiempaa kovempi kilpailu, paikallisesti tai kasvavan
verkkokaupan seurauksena, saattaa vaikuttaa liiketilojen
kysyntään, mikä voi laskea vuokratasoja tai kasvattaa
vajaakäyttöastetta, varsinkin pääkaupunkiseutujen
ulkopuolella. Kehityshankkeiden kustannukset
voivat kasvaa kohonneiden rakennuskustannusten
takia, tai hankkeet voivat viivästyä odottamattomien
haasteiden takia. Nousevat korot voivat aiheuttaa myös
paineita kiinteistöjen tuottovaatimuksille, mikä voi
potentiaalisesti vaikuttaa kiinteistöjen arvoihin. Ukrainan
sota aiheuttaa riskejä myös Euroopan taloudelle.
Keskeiset riskit, joilla saattaa olla olennaista vaikutusta
Cityconin liiketoimintaan ja taloudelliseen tulokseen,
sekä tärkeimmät riskienhallintatoimenpiteet on esitelty
laajemmin vuoden 2025 tilinpäätöksen sivuilla 67–70
liitetiedossa 3.5 A) sekä Cityconin verkkosivuilla
Hallinnointi-osiossa.
Oikeudenkäynnit ja välimiesmenettelyt
Cityconia vastaan on vireillä joitakin yhtiön
liiketoimintaan liittyviä eri perusteilla nostettuja
oikeudenkäyntejä ja eri perusteisiin nojaavia
oikeudellisia vaateita ja erimielisyyksiä. Yhtiön
näkemyksen mukaan ei ole todennäköistä, että näiden
oikeudenkäyntien, vaateiden ja erimielisyyksien
lopputuloksilla olisi olennaista vaikutusta yhtiön
taloudelliseen asemaan.
Yhtiökokous
Varsinainen yhtiökokous 2025
Cityconin varsinainen yhtiökokous 2025 pidettiin
3.4.2025. Yhtiökokous pidettiin ilman kokouspaikkaa
reaaliaikaisen etäyhteyden välityksellä yhtiön
yhtiöjärjestyksen 11 §:n ja osakeyhtiölain 5 luvun 16 §:n
3 momentin mukaisena etäkokouksena. Kokouksessa
oli edustettuna yhteensä 253 osakkeenomistajaa joko
ennakkoon äänestäneinä tai etäyhteyden välityksellä
henkilökohtaisesti taikka lakimääräisen edustajan tai
valtuutetun asiamiehen edustamana kokouksessa.
Kokouksessa oli edustettuna 64,5 % yhtiön kaikista
osakkeista ja äänistä.
Yhtiökokous hyväksyi kaikki hallituksen yhtiökokoukselle
tekemät ehdotukset. Varsinainen yhtiökokous vahvisti
yhtiön tilinpäätöksen sekä myönsi vastuuvapauden
hallituksen jäsenille ja toimitusjohtajille tilikaudelta 2024
sekä hyväksyi palkitsemispolitiikan sekä toimielinten
palkitsemisraportin.
Yhtiökokous päätti, ettei osinkoa jaeta varsinaisen
yhtiökokouksen päätöksellä ja valtuutti hallituksen
päättämään harkintansa mukaan varojen jakamisesta
sijoitetun vapaan oman pääoman rahastosta.
Valtuutuksen perusteella sijoitetun vapaan oman
pääoman rahastosta jaettavan pääoman palautuksen
määrä on enintään 0,30 euroa osakkeelta. Valtuutus
on voimassa seuraavan varsinaisen yhtiökokouksen
alkuun asti. Kuten yhtiö ilmoitti 15.11.2024, hallitus ei
tällä hetkellä aio käyttää valtuutusta ennen vuoden
2025 loppua. Jos hallitus kuitenkin päättäisi käyttää
valtuutusta, hallitus tekee erilliset päätökset kustakin
pääoman palautuksesta. Myös alustavista täsmäytys- ja
30
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2025
maksupäivistä tehdään erilliset päätökset. Yhtiö julkistaa
tällaiset päätökset erikseen.
Varsinaisen yhtiökokouksen päätökset käyvät ilmi yhtiön
verkkosivuilta www.citycon.com/yhtiokokous2025,
missä myös yhtiökokouksen pöytäkirja on saatavilla.
Hallitus
Yhtiöjärjestyksen mukaan yhtiön hallitukseen
kuuluu viidestä kymmeneen jäsentä, jotka valitaan
yhtiökokouksessa yhden (1) vuoden toimikaudeksi, joka
päättyy valintaa seuraavan varsinaisen yhtiökokouksen
päättyessä.
Cityconin vuoden 2025 yhtiökokous asetti hallituksen
jäsenten lukumääräksi kymmenen. Hallitukseen valittiin
uudelleen Chaim Katzman, Yehuda (Judah) L. Angster,
F. Scott Ball, Adi Jemini, Alexandre (Sandy) Koifman,
David Lukes, Per-Anders Ovin, Ljudmila Popova ja Eero
Sihvonen. Keren Kalifa valittiin hallituksen uudeksi
jäseneksi.
Vuonna 2025 hallituksen puheenjohtajana toimi Chaim
Katzman. Hallituksen varapuheenjohtajana toimivat
Alexandre (Sandy) Koifman ja F. Scott Ball.
Tilintarkastaja
Yhtiön tilintarkastajana on vuodesta 2024 lähtien
toiminut tilintarkastusyhteisö Deloitte Oy, jonka
ilmoittamana yhtiön päävastuullisena tilintarkastajana
toimi vuonna 2025 KHT Anu Servo.
Toimitusjohtaja
Eshel Pesti on toiminut yhtiön toimitusjohtajana
7.9.2025 alkaen. Pestin henkilötiedot, työhistoria sekä
luottamustoimet on esitetty yhtiön verkkosivuilla citycon.
com/fi/johtoryhma. Toimitusjohtajan toimisuhdetta
koskevat tiedot käyvät ilmi tilinpäätöksen sivuilta 52–54.
Selvitys hallinto- ja ohjausjärjestelmästä
Citycon on julkaissut toimintakertomuksesta
erillisen selvityksen Citycon-konsernin hallinto- ja
ohjausjärjestelmästä vuodelta 2025. Selvitys on
laadittu Arvopaperimarkkinayhdistys ry:n julkaiseman
Hallinnointikoodin (Corporate Governance Code 2025)
suositusten mukaisesti. Selvitys on saatavilla yhtiön
verkkosivuilla citycon.com/fi/hallinnointi.
Osakkeet, osakepääoma ja
osakkeenomistajat
Yhtiöllä on yksi osakesarja, ja kukin osake oikeuttaa
yhteen ääneen yhtiökokouksessa. Raportointikauden
lopussa yhtiön liikkeeseen laskettujen osakkeiden
lukumäärä oli 183 569 011. Osakkeilla ei ole
nimellisarvoa.
23.6.2025 Citycon käynnisti omien osakkeiden osto-
ohjelman. Hankittavien osakkeiden enimmäismäärä
oli 12 000 000 kappaletta ja osakkeiden hankintaan
käytettävä rahasumma enintään 45,6 miljoonaa euroa.
Omien osakkeiden takaisinostot alkoivat 23.6.2025 ja
päättyivät 11.7.2025. Yhteensä osto-ohjelman aikana
Citycon hankki yhteensä 694 801 omaa osaketta
mikä vastaa noin 0,4 prosenttia Cityconin osakkeiden
kokonaismäärästä. Osakkeet hankittiin noin 3,8
euron osakekohtaiseen keskihintaan. Takaisinostoon
käytettiin yhteensä noin 2,6 miljoonaa euroa. Osakkeet
hankittiin julkisessa kaupankäynnissä Nasdaq Helsinki
Oy:ssä hankintahetken markkinahintaan siten, että
osakekohtainen enimmäishinta oli kuitenkin 3,80 euroa
osakkeelta. Osakkeet mitätöitiin 14.7.2025. Lisäksi
Citycon laski liikkeelle ja luovutti tammi–joulukuussa
2025 yhteensä 32 517 uutta osaketta osana pitkän
aikavälin kannustinjärjestelmien palkkioiden maksua.
Cityconilla oli joulukuun 2025 lopussa 18 878
rekisteröityä osakkeenomistajaa (Q4/2024: 25 660
osakkeenomistajaa), joista 9 oli hallintarekisterin
hoitajia. Hallintarekisteröityjen osakkeiden omistajat
omistivat noin 141,6 miljoonaa (Q4/2024: 124,7
miljoonaa) yhtiön osaketta eli niiden hallussa oli 77,1 %
yhtiön osake- ja äänimäärästä (Q4/2024: 67,7 %). Tiedot
yhtiön suurimmista rekisteröidyistä osakkeenomistajista
löytyvät verkkosivuilta
citycon.com/fi/suurimmat-osakkeenomistajat.
Lisätietoja yhtiön pörssilistauksesta, osakkeen
kaupankäyntimääristä ja hinnasta, markkina-
arvosta, osakepääomasta, suurimmista
rekisteröidyistä osakkeenomistajista, osakkeiden
omistuksen jakautumisesta ja osakeantioikaistusta
keskimääräisestä osakemäärästä löytyvät taloudellisen
katsauksen sivuilta 36–37.
Osakkeet ja osakepääoma
Me 2025
Osakepääoma kauden alussa Me 259,6
Osakepääoma kauden lopussa Me 259,6
Osakkeiden lukumäärä kauden alussa 184 231 295
Osakkeiden lukumäärä kauden lopussa 183 569 011
Julkinen ostotarjous Cityconin osakkeista
3.11 2025 G City Ltd julkisti aloittavansa pakollisen
julkisen käteisostotarjouksen kaikista Citycon Oyj:n
ulkona olevista osakkeista ja optio-oikeuksista 2.1.2026.
Hallituksen valtuutukset
Edellä selostetun hallituksen varojenjakovaltuutuksen
lisäksi yhtiön hallituksella oli katsauskauden lopussa
voimassa kaksi 3.4.2025 pidetyn varsinaisen
yhtiökokouksen antamaa valtuutusta:
• Hallitus voi päättää enintään 16 miljoonan osakkeen
antamisesta tai Suomen osakeyhtiölain 10 luvun 1
§:ssä tarkoitettujen osakkeisiin oikeuttavien erityisten
oikeuksien antamisesta, mikä vastasi noin 8,7 %
yhtiön kaikista osakkeista katsauskauden lopussa.
Valtuutus on voimassa seuraavan varsinaisen
yhtiökokouksen päättymiseen saakka, kuitenkin
enintään 30.6.2026 asti.
• Hallitus voi päättää omien osakkeiden hankkimisesta
ja/tai pantiksi ottamisesta yhdessä tai useammassa
erässä. Hankittavien ja/tai pantiksi otettavien omien
osakkeiden lukumäärä voi olla yhteensä enintään 30
miljoonaa osaketta, joka vastasi noin 16,3 % yhtiön
kaikista osakkeista katsauskauden lopussa. Valtuutus
on voimassa seuraavan varsinaisen yhtiökokouksen
päättymiseen saakka, kuitenkin enintään 30.6.2026
asti.
Tammi–joulukuussa 2025 hallitus käytti kaksi kertaa
valtuutuksiaan:
Suunnattu osakeanti pitkän aikavälin
kannustinjärjestelmien palkkioiden toimittamiseksi
3.4.2025 Cityconin hallitus päätti suunnatusta
maksuttomasta osakeannista, jolla maksetaan
sitouttavaan osakepalkkiojärjestelmään
2020–2022 (7 000 osaketta), sitouttavaan
osakepalkkiojärjestelmään 2024–2027 (12 500
osaketta), ehdolliseen osakepalkkiojärjestelmään 2022–
2024 (8 017 osaketta) ja osakepalkkiojärjestelmään
2020–2022 (5 000 osaketta) liittyvät palkkiot.
Osakeannissa annettiin vastikkeetta yhteensä
32 517 yhtiön uutta osaketta osakkeenomistajien
merkintäetuoikeudesta poiketen yhtiön johdolle ja
avainhenkilöille kannustinjärjestelmien palkkioiden
toimittamiseksi kannustinjärjestelmien ehtojen
mukaisesti. Osakkeet toimitettiin palkkioidensaajille
11.4.2025.
31
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2025
Omien osakkeiden osto-ohjelma
23.6.2025 Citycon käynnisti omien osakkeiden osto-
ohjelman. Hankittavien osakkeiden enimmäismäärä
oli 12 000 000 kappaletta ja osakkeiden hankintaan
käytettävä rahasumma enintään 45,6 miljoonaa euroa.
Omien osakkeiden takaisinostot alkoivat 23.6.2025 ja
päättyivät 11.7.2025. Yhteensä osto-ohjelman aikana
Citycon hankki yhteensä 694 801 omaa osaketta
mikä vastaa noin 0,4 prosenttia Cityconin osakkeiden
kokonaismäärästä. Osakkeet hankittiin noin 3,8
euron osakekohtaiseen keskihintaan. Takaisinostoon
käytettiin yhteensä noin 2,6 miljoonaa euroa. Osakkeet
hankittiin julkisessa kaupankäynnissä Nasdaq Helsinki
Oy:ssä hankintahetken markkinahintaan siten, että
osakekohtainen enimmäishinta oli kuitenkin 3,80 euroa
osakkeelta. Osakkeet mitätöitiin 14.7.2025.
Omat osakkeet
Yhtiöllä oli katsauskauden aikana hallussaan yhteensä
694 801 yhtiön omaa osaketta. Osakkeet mitätöitiin
14.7.2025. Katsauskauden lopussa yhtiöllä tai sen
tytäryhteisöillä ei ollut hallussaan yhtiön omia osakkeita.
Liputusilmoitukset
• Citycon vastaanotti liputusilmoituksen 28.1.2025,
jonka mukaan Phoenix Financial Ltd:n hallinnoimien
osakkeiden osuus Cityconin osakkeista ja äänistä on
ylittänyt viisi (5) prosenttia 24.1.2025.
• Citycon vastaanotti liputusilmoituksen 3.11.2025,
jonka mukaan G City Ltd:n hallinnoimien osakkeiden
osuus Cityconin osakkeista ja äänistä on ylittänyt
viisikymmentä (50) prosenttia 3.11.2025.
• Citycon vastaanotti liputusilmoituksen 4.11.2025,
jonka mukaan Phoenix Financial Ltd:n hallinnoimien
osakkeiden osuus Cityconin osakkeista ja äänistä on
alittanut viisi (5) prosenttia 3.11.2025.
Kannustinjärjestelmät
Pitkän aikavälin osakepohjaiset
kannustinjärjestelmät
Cityconilla on tällä hetkellä seuraavat pitkän aikavälin
osakepohjaista kannustinjärjestelmää konsernin
avainhenkilöille:
• Optio-ohjelma 2025 D-F (toimitusjohtaja ja
talousjohtaja),
• Talousjohtajan sitouttava osakepalkkiojärjestelmä
2025–2028, ja
• Sitouttava osakepalkkiojärjestelmä 2023–2025
(avainhenkilöt pl. johtoryhmä).
Huhtikuussa 2025 yhtiö maksoi viimeiset palkkiot
seuraavien ohjelmien mukaisesti: 1) toimitusjohtajan
sitouttava osakepalkkiojärjestelmä 2024–2027, 2)
osakepalkkiojärjestelmä 2020–2022, 3) ehdollinen
osakepalkkiojärjestelmä 2022–2024, 4) sitouttava
osakepalkkiojärjestelmä 2020–2022. Osakepalkkioiden
luovutuksen jälkeen kaikki kyseisistä ohjelmista
allokoidut osakkeet on luovutettu palkkioidensaajille.
Lisäksi talousjohtajan suoriteperusteinen
osakepalkkiojärjestelmä 2024–2026 päättyi
talousjohtajan päättämissopimuksen mukaisesti
tammikuussa 2025.
Huhtikuussa 2025 hallitus perusti yhtiön uudelle
toimitusjohtajalle suunnatun optio-ohjelman
2025A-C ja sitouttavan osakepalkkiojärjestelmän
2025–2028. Toimitusjohtajan vaihdoksen ja
toimitusjohtajan irtisanomissopimuksen perusteella
toimitusjohtajalle suunnattu optio-ohjelma 2025A-C
ja sitouttava osakepalkkiojärjestelmän 2025–2028
lakkautettiin syyskuussa 2025. Lisäksi Option Plan
2024 (johtoryhmä) lakkautettiin syyskuussa 2025
suunnitelman ehtojen mukaisesti, koska suunnitelmassa
ei ollut enää osallistujia.
Pitkän aikavälin osakepohjaisten kannustinjärjestelmien
pääehdot sekä kattava listaus vuoden 2025 aikana
päättyneistä kannustinjärjestelmistä on selostettu
liitetiedossa 1.6 tilinpäätöksen sivuilla 52–54.
Lisätietoja osakepohjaisten kannustinjärjestelmistä
saatavilla yhtiön verkkosivuilla citycon.com/fi/
palkitseminen.
Hallituksen ja johdon omistamat osakkeet
ja optio-oikeudet
Yhtiön hallituksen jäsenet, toimitusjohtaja ja muut
johtoryhmän jäsenet omistivat 31.12.2025 yhteensä
656 720 yhtiön osaketta. Näiden osakkeiden osuus
kaikista osakkeista ja osakkeiden yhteenlasketusta
äänimäärästä oli 0,4 %.
Tiedot yhtiön hallituksen, toimitusjohtajan ja muiden
johtoryhmän jäsenten osakeomistuksesta käyvät ilmi
yhtiön verkkosivulta citycon.com/fi/johdon-omistukset.
Tilikauden jälkeiset tapahtumat
G City Ltd:n julkaisema pakollinen julkinen
käteisostotarjous kaikista Cityconin liikkeeseen
laskemista osakkeista ja niihin oikeuttavista
arvopapereista alkoi 2.1.2026.
13.1.2026 tiedotetun mukaisesti Cityconin hallitus
päätti kertaluontoisesta pääoman palautuksesta, jonka
suuruus on 0,20 euroa osakkeelta. Yhtiön nykyisten
osakkeiden kokonaismäärän (183 569 011) perusteella
pääoman palautuksen suuruus on 36,7 miljoonaa euroa.
Pääoman palautus maksettiin osakkeenomistajille
27.1.2026.
16.1.2026 Citycon tiedotti, että Citycon Oyj:n hallitus on
antanut lausuntonsa G City Ltd:n tekemästä pakollisesta
julkisesta käteisostotarjouksesta. Lausunnon
mukaan Cityconin hallitus suosittelee ostotarjouksen
hyväksymistä.
23.1.2026 Citycon tiedotti allekirjoittaneensa uuden
lainan joka koostuu 270 miljoonan euron vakuudellisesta
lainasta sekä 250 miljoonan euron lisärahoitusoptiosta.
32
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2025
Riskit ja riskienhallinta
Cityconin riskienhallinnan tavoite on varmistaa,
että liiketoiminnan tavoitteet saavutetaan. Tämä
tehdään tunnistamalla ja arvioimalla tavoitteiden
saavuttamista vaarantavat keskeiset riskit sekä
seuraamalla niitä ja välttämällä, siirtämällä tai
rajoittamalla riskejä mahdollisuuksien mukaan.
Riskienhallinnan periaatteet
Citycon altistuu erilaisille riskeille liiketoiminnassaan.
Liiketoimintaa ei voi harjoittaa hyväksymättä tiettyä
riskitasoa, ja odotettavissa olevia tuottoja arvioidaan
suhteessa riskeihin. Onnistunut riskienhallinta vähentää
riskien toteutumisen todennäköisyyttä ja lieventää
toteutuneen riskin kielteisiä vaikutuksia. Monilla riskeillä
ja uhilla ei ole pelkästään mahdollisia negatiivisia
vaikutuksia, vaan ne voivat kehittyä myös suotuisasti,
tai mikäli tehokkaisiin ennakoiviin toimiin ryhdytään, ne
voidaan kääntää mahdollisuuksiksi Cityconille.
Hallitus määrittää Cityconin strategisen suunnan ja
vastaa yhdessä johtoryhmän kanssa strategisten
riskien pitkän aikavälin yleisestä hallinnasta. Eri
toiminnot hallinoivat operatiivisia riskejä, taloudellisia
riskejä ja vahinkoriskejä osana operatiivista johtamista.
Jokaisessa yksikössä on nimetty kyseisen alueen riskien
vastuuhenkilö, joka vastaa riskien raportoimisesta,
rajoittamissuunnitelmista sekä suunnitelmien
toteuttamisen seurannasta.
Riskien raportointi
Riskienhallinta- ja raportointiprosessi kattaa tärkeimpiin
liiketoimintaan ja prosesseihin liittyvien riskien
tunnistamisen, arvioinnin, mittaamisen, rajoittamisen
ja seurannan. Prosessi sisältää tunnistettujen riskien
olemassa olevien hallintatoimien arvioinnin ja uusien
riskienvähentämistoimien suunnittelun. Tavoitteena on
parantaa riskienhallintaa jatkuvasti.
Riskiraportoinnissa kootaan yhteen riskitiedot ja
vastaavat riskienhallintatoimet konserninlaajuiseen
riskirekisteriin. Talousjohtajaa vastaa riskien
raportointiprosessista ja arvioi, mitkä riskit esitetään
vuosittain Cityconin hallitukselle, jotta yhtiön
merkittävistä riskeistä voidaan keskustella ja
tiedottaa. Tämä tehdään budjetoinnin yhteydessä,
jotta riskit liittyisivät vuotuisiin tavoitteisiin. Jokaisen
riskin merkityksen arvioimiseksi määritellään
riskiin liittyvä arvioitu tappio sen toteutuessa sekä
todennäköisyys riskin toteutumiselle. Näin myös
parannetaan riskien vertailtavuutta. Myös edellisen
vuoden aikana toteutuneet riskit arvioidaan ja
raportoidaan.
Tunnistaminen
Arviointi ja
mittaaminen
Rajoittamis-
suunnitelmien
laatiminen
Riskien ja
rajoittamis-
suunnitelmien
raportointi
hallitukselle
Seuranta
Vakuutukset
Tiettyjen operatiivisten ja vahinkoriskien siirtämiseksi
Cityconilla on kattava vakuutussuoja konsernin
liiketoiminnasta mahdollisesti aiheutuvien vahinkojen,
korvausvaatimusten ja -vastuiden varalta. Kiinteistöt
on vakuutettu täysarvovakuutuksella, joka sisältää
myös keskeytysvakuutuksen ja vastuuvakuutuksen.
Cityconilla on myös muita tavanomaisia vakuutuksia.
Hallinnointi
Riskiraportointi
Riskinhallinta
osana johtoryhmän jatkuvaa
operatiivista johtamista
• Operatiivinen toiminta
• Vuokraus
• Liiketoiminnan kehitys
• Kiinteistökaupat
• Kiinteistökehitys
• Raportointi ja laskenta
• Kiinteistöjen arvo
Liiketoiminta ja liiketoiminnot
• Verot
• Rahoitus
• Rahoitusriskin hallinta
• Viestintä ja sijoittajasuhteet
• Lakiasiat
• IT
• HR
Sisäinen
tarkastus
Sisäinen
valvonta
33
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2025
Riski ja vaikutus Riskinhallintatoimet
Vuokraus • Yhtiön liiketoiminta -alueiden taloudellinen kehitys vaikuttaa kuluttajien luotta mukseen, mikä voi vaikuttaa liiketilojen
kysyntään. Tämä voi laskea vuokratasoa tai kasvattaa tilojen vajaakäyttöastetta. Myös luottotappioiden riski voi kasvaa ja
liikevaihtoperusteinen vuokratuotto laskea.
• Pitkittyneellä korkealla inflaatiolla ja kohonneilla energiakustannuksilla voi olla negatiivinen vaikutus kuluttajien ostovoimaan, joka
saattaisi lisätä vuokralaistemme konkurssiriskiä ja heikentäisi heidän kykyä maksaa vuokraa, mikä voisi puolestaan kasvattaa
Cityconin vajaakäyttöastetta ja heikentää Cityconin tulosta.
• Kasvava verkkokauppa vaikuttaa kuluttajien käyttäytymiseen ja paikallisesti lisääntynyt kilpailu saattaa myös vaikuttaa liiketilojen
kysyntään ja aiheuttaa pai netta vuokratasoihin tai aiheuttaa alhaisempia käyttöasteita, etenkin vähemmän urbaaneissa kohteissa.
• Cityconin strategia keskittyä kaupungeissa julkisen liikenteen kulkuyhteyksien varrella sijaitseviin päivittäistavaravetoisiin kauppakeskuksiin on
osoittautunut kestävyytensä monissa eri markkinasuhdanteissa. Sen ansiosta kassavirta ja käyttöaste ovat tasaisia ja luottotappiot vähäisiä jopa
laskusuhdanteen aikana. Strategia lieventää myös kasvavan verkkokaupan kielteisiä vaikutuksia.
• Suurin osa yhtiön omaisuudesta sijaitsee AAA/AA+ luottoluokituksen maissa, mikä pienentää vähittäiskaupan alaan vaikuttavan merkittävän
taantuman riskiä.
• Citycon seuraa ja arvioi vuokralaisia jatkuvasti tunnistaakseen mahdolliset riskivuokralaiset sekä vaatimalla vuokralaisilta vuokra vakuudet.
• Vuokralaiskantaa on hajautettu panostamalla vuokraukseen ja Pohjoismaisen strategian avulla ja riskivuokralaisten osuutta on vähennetty
aktiivisesti.
Vuokralaisten
keskittyneisyysriski
• Merkittävä osa vuokrattavasta pinta-alasta ja vuokratuotoista tulee pieneltä joukolta suuria vuokralaisia. Mahdolliset
negatiiviset muutokset, kuten myymälöiden sulkemiset tai vuokrakausien muutokset, voivat vaikuttaa suhteettoman paljon
tuloihin, käyttöasteeseen, kassavirtaan ja omaisuuserien arvoihin. Korkea vuokralaisten keskittyneisyys lisää altistumista
vuokralaiskohtaisille riskeille.
• Riskiä hallitaan seuraamalla aktiivisesti suuria vuokralaisia, mikä sisältää säännölliset katsaukset heidän taloudelliseen suorituskykyynsä ja/tai
vuosittaiset tapaamiset vuokralaisten kanssa taloudellisten näkymien ja strategisten kehityssuunnitelmien läpikäymiseksi.
• Aktiivisella vuokraustoiminnalla varmistetaan lisäksi monipuolinen vuokralaisten kirjo, mikä vähentää riippuvuutta yksittäisistä vuokralaisista ja
vahvistaa portfolion kokonaisresilienssiä.
Kiinteistönkehitys
ja kiinteistökaupat
• Suunnitellut keskuksien divestoinnit voivat viivästyä heikon markkinatilanteen johdosta sekä toissijaisten kohteiden matalasta
likviditeetistä johtuen.
• Kehityshankkeiden kustannukset voivat kasvaa kohonneiden rakennuskustannus ten takia tai viivästyksiä odottamattomien
haasteiden takia.
• Uusien liiketilojen kysynnän laskusta voi seurata vuokrausasteen lasku tai suunnitelmia alhaisempi vuokrataso uusissa kohteissa.
• Kehityshankkeiden osuus investoinneista pidetään suhteellisen alhaisena eikä tonttivarantoa pidetä.
• Rakennuskustannuksia hallitaan kilpailuttamalla, huolellisella hankkeiden kustannusten seurannalla ja solmimalla tarvittaessa sopimuksia, joissa
määritetään hintakatto.
• Vuokrausriskejä minimoidaan tiukoilla esivuokrausvaatimuksilla ennen hankkeen aloittamista ja tekemällä sopimukset keskeisim pien
ankkurivuokralaisten kanssa hankkeen alkuvaiheessa sekä toteutetaan hyväksi osoittautuneissa kauppapaikoissa, joilla on vahva, kasvava
väestöpohja.
Operatiivinen
toiminta
• Suuronnettomuus, järjestelmien häiriötilanne tai terroristi -isku saattaisi uhata asiakkaiden ja vähittäiskauppiaiden turvallisuutta,
mikä johtaisi kuluttajaluotta muksen heikentymiseen, tulonmenetyksiin ja ylimääräisiin kustannuksiin.
• Riski kasvaneista kiinteistöjen hoitokuluista (esimerkiksi huolto , energia , turvallisuus ja vartiointikustannukset). Joissakin
vuokrasopimuksissa hoitokulujen muuttuminen ei vaikuta vuokralaisen maksamaan vuokraan. Tällöin inflaation ylittävä
hoitokulujen nousu heikentäisi Cityconin kannattavuutta. Kasvavat hoito kulut voivat myös heikentää vuokralaisten
vuokranmaksukykyä silloin, kun Citycon siirtää kasvaneet kustannukset vuokralaisten maksettavaksi.
• Uudesta pandemiasta johtuvat hallituksen asettamat rajoitukset voivat uhata kävijämääriä ja vuokralaisten kykyä harjoittaa
liiketoimintaa.
• Onnettomuuksien ja tapaturmien riskiä pienennetään riittävällä turvallisuussuunnittelulla, onnettomuus ja tapaturmamenettelyil lä sekä henkilöstön
kriisivalmiusharjoituksilla.
• Yhtiön vakuutussuoja on kattava.
• Citycon pyrkii minimoimaan hoitokulujen nousun vaikutuksen tekemällä jaetun vuokran malliin perustuvia sopimuksia mahdolli suuksien mukaan
sekä laskuttamalla vuokralaisia toteutuneiden kulujen mukaisesti.
• Hankinnat toteutetaan tehokkaasti ja keskitetysti, kustannuksia seurataan ja kauppakeskusten kuluja vertaillaan keskenään.
• Energian hinnankorotusten riskin pienentämiseksi sähköhinnat on määritetty kiinteiksi yhtiön suojausperiaatteiden mukaisesti sekä toteutettu
energiatehokkuutta parantavia toimia.
Kiinteistöjen arvo • Kiinteistöjen arvo voi laskea monista syistä: heikentynyt taloudellinen ympäristö vaikuttaa kuluttajien ostovoimaan, muuttunut
kilpailu ja kuluttajien ostokäyttäytymisen muuttuminen kohti verkkokauppaa, rahoituksen vähentynyt saatavuus ja kustannusten
nousu sekä muiden omaisuuslajien suhteellinen houkuttelevuus.
• Vaikka moniin kiinteistöjen arvoon yleisellä tasolla vaikuttaviin tekijöihin ei voi vaikuttaa, Citycon pyrkii vaikuttamaan markkina- ar voon aktiivisella
kauppakeskusjohtamisella ja kauppakeskustensa kannattavuuden optimoinnilla.
• Strategiansa mukaisesti Citycon keskittyy vahvoilla kasvualueilla sijaitseviin urbaaneihin päivittäistavara- ja palveluvetoisiin kauppakeskuksiin.
Tämän ansiosta kiinteistöomaisuuden arvostus on säilynyt suhteellisen vakaana suhdannevaihtelun aikana.
• Cityconin maantieteellinen sijainti viidessä korkean luottoluokituksen maassa hajauttaa maakohtaista riskiä ja pienentää kiinteistö jen
arvostusvaihteluiden riskiä.
Ympäristö • Ympäristönäkökulmat, asiakkaiden odotukset tai lainsäädäntö voivat asettaa rajoituksia tai vaikuttaa Cityconin liiketoimintaan,
maankäyt töön ja rakentamiseen.
• Esimerkiksi ilmastonmuutokseen liittyvät riskit saattavat vaikuttaa Cityconin toimintaym päristöön. Äärimmäiset sääolosuhteet
ja lainsäädäntö liittyen ilmastonmuutoksen lieventämiseen ja siihen mukautumiseen voivat esimerkiksi lisätä energia-, ylläpito ja
korjauskuluja.
• Suurten hankkeiden yhteydessä tehdään ympäristövaikutusten arviointi.
• Citycon varmistaa energiainvestointien, sisäisten hallintakäytäntöjen, vihreän energian ostolla ja tuotannolla sekä ulkoisten standardien ja
sertifiointien avulla, että sen kiinteistöissä noudatetaan ympäristösäännöksiä.
• Kestävän kehityksen strategia selkeillä lyhyen ja pitkän aikavälin tavoitteilla.
Ihmiset • Cityconin kaltaisen asiantuntijaorganisaation menestys perustuu vahvasti hen kilöstöön, joten yksi keskeisistä riskeistä on yhtiön
epäonnistuminen oikeanlaisen henkilöstön houkuttelemisessa, kehittämisessä ja selvien roolien ja tavoitteiden määrittelemisessä.
• Citycon katsoo hyvän johtamisen pienentävän olennaisesti ihmisiin liittyviä riskejä ja painottaa vahvasti tavoitteiden asettamista ja tulosjohtamista,
osaamisen kehittämistä, urakehitystä sekä avainhenkilöiden sitouttamista.
Rahoitus • Citycon on saanut sekä pankkirahoitusta että joukkovelkakirjalainaa kilpailu kykyisin ehdoin, mutta pankkien tai sijoittajien
rahoitushalukkuus voi kuitenkin laskea luottoluokituksen alenemisen seurauksena, rahoitusmarkkinoiden lisääntyneestä
epävarmuudesta, tiukentuneesta sääntelystä tai muusta syystä, joka voi vaikuttaa velkarahoituksen saatavuuteen ja
rahoituskustannuksiin.
• Markkinakorkojen pysyessä nykyisellä korkealla tasolla nostaa tämä merkittävästi Cityconin rahoituskustannuksia
tulevaisuudessa.
• Cityconilla on konservatiivinen, mutta aktiivinen, pitkäaikaiseen rahoitukseen keskittyvä rahoituspolitiikka, vahva tase ja 70–90 prosenttia velasta
sidottuna kiinteisiin korkoihin, jolla vähennetään koronnousuun liittyviä vaikutuksia.
• Citycon kartoittaa aktiivisesti erilaisia rahoituslähteitä sekä toteuttaa ennakoivasti jälleenrahoituksia ja velkojen maturiteettien pidennyksiä
uudelleenhinnoitteluriskin rajaamiseksi ja kustannusvakauden varmistamiseksi.
• Citycon pitää yllä uskottavaa luottoprofiilia ja riittävää likviditeettiä.
34
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2025
Osakkeet ja osakkeenomistajat
Listaus
Markkinapaikka Nasdaq Helsinki
Listattuna vuodesta 1988
Kaupankäyntivaluutta euro
Segmentti Mid Cap
Toimialaluokka Financials
Toimiala Real Estate Operating Companies
Kaupankäyntitunnus CTY1S
ISIN-koodi FI4000369947
Osakkeet ja osakepääoma
Citycon Oyj:n osake on listattu Nasdaq Helsinki Oy:ssä.
Cityconilla on yksi osakelaji, ja kullakin osakkeella on
yksi ääni yhtiökokouksessa ja oikeus yhtä suureen
osinkoon. Osakkeilla ei ole nimellisarvoa.
Vuoden 2025 lopussa Cityconin osakkeiden lukumäärä
oli yhteensä 183 569 011. Yhtiön osakekannan
markkina-arvo vuoden 2025 lopussa oli 0,7 miljardia
euroa (päätöskurssi 3,99 euroa).
Vuoden 2025 aikana Cityconin osakkeiden vaihto
Helsingin pörssissä oli noin 67,4 miljoonaa osaketta.
Keskimääräinen päivävaihto oli 269 604 osaketta eli
keskimäärin noin 1,0 miljoonaa euroa.
Osakkeenomistajat
Rekisteröityjen osakkeenomistajien määrä oli vuoden
2025 lopussa 18 878 (25 660). Hallintarekisteröityjen
sijoittajien omistuksessa oli vuoden 2025 lopussa 77,1 %
osakkeista (67,7 %). Cityconin ulkomainen omistuspohja
on yksi Helsingin pörssin suurimpia.
Suurimmat osakkeenomistajat
Cityconin suurimmat osakkeenomistajat Euroclearin
rekisterin mukaan on listattu alla olevassa taulukossa.
Yhteensä G City Ltd. ja sen kokonaan omistama
tytäryhtiö Gazit Europe Netherlands BV omistavat
59,1 % yhtiön kaikista osakkeista ja äänistä
(108 472 355) osaketta 31.12.2025). Suurin osa heidän
osakeomistuksestaan on hallintarekisteröity. Yllä oleva
osakeomistus sisältää myös heidän suoran omistuksen,
joka on mainittu edellä olevassa taulukossa.
Osinkojen jakaminen
Hallitus esittää varsinaiselle yhtiökokoukselle, että
31.12.2025 päättyneeltä tilikaudelta ei jaeta osinkoa
tai pääoman palautusta ja tilikauden tulos kirjataan
kertyneisiin voittovaroihin. Hallitus arvioi tilannetta
uudelleen yhtiökokouskutsun julkaisun yhteydessä joka
julkaistaan viimeistään 3 viikkoa ennen yhtiökokousta.
Osakekurssi ja -vaihto
2025 2024 2023 2022 2021
Vaihdettuja osakkeita 1 000 x 67 401 75 495 61 626 84 382 94 293
Vaihtuvuus % 36,7 41,0 35,8 50,2 56,0
Ylin kurssi EUR 4,01 5,21 7,01 7,57 8,18
Alin kurssi EUR 2,93 3,13 4,89 5,96 6,67
Keskikurssi EUR 3,55 4,03 5,93 6,81 7,37
Päätöskurssi EUR 3,99 3,22 5,20 6,26 7,00
Osakekannan markkina-arvo, kauden lopussa Me 731,7 592,9 894,4 1 050,9 1 179,5
Osakkeiden määrä, kauden lopussa 1 000 x 183 569 184 231 171 994 168 009 168 499
35
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2025
Suurimmat osakkeenomistajat 31.12.2025
Yhteensä G City Ltd. (entinen Gazit-Globe Ltd.) ja
Gazit Europe Netherlands BV (Gazit-Globe Ltd:n
kokonaan omistama tytäryhtiö) omistavat 59,1 % yhtiön
kaikista osakkeista ja äänistä (108 472 355 osaketta
31.12.2025). Suurin osa heidän osakeomistuksestaan
on hallintarekisteröity. Yllä oleva osakeomistus sisältää
myös heidän suoran omistuksen, joka on mainittu
alla olevalla listalla. Lisätietoja G City Ltd.:n ja Gazit
Europe Netherlands BV:n omistuksista saatavilla yhtiön
nettisivuilta citycon.com/fi/sijoittajat/suurimmat-
osakkeenomistajat
Suurimmat osakkeenomistajat 31.12.2025
Osakkeet %
Keskinäinen Eläkevakuutusyhtiö Ilmarinen 13 299 139 7,2 %
G city Ltd* 7 478 183 4,1 %
Zeroman Oy 796 666 0,4 %
Nordea Henkivakuutus Suomi Oy 613 606 0,3 %
Pakkanen Mikko Pertti Juhaniy 500 000 0,3 %
OP-Suomi Indeksi Sr 338 313 0,2 %
Aaronson Investment Oy 279 000 0,2 %
Gripenberg Gerda Margareta Lindsay Db 264 000 0,1 %
Sr Nordea Suomi Passiivinen 204 893 0,1 %
Maanpuolustuksen kannatussäätiö 190 000 0,1 %
10 suurinta yhteensä 23 963 800 13,1 %
Hallintarekisteröidyt osakkeet 141 584 697 77,1 %
Muut 18 020 514 9,8 %
Yhteensä 183 569 011 100 %
1
Kyseessä on Gazitin ei hallintarekisteröity omistus. Yhteensä G City Ltd. ja Gazit Europe Netherlands BV (Gazit-Globe Ltd:n kokonaan omistama tytäryhtiö)
omistavat 59,1 % yhtiön kaikista osakkeista ja äänistä (108 472 355 osaketta 31.12.2025)
Omistusjakauma ryhmittäin 31.12.2025
Omistajien lukumäärä % Osakemäärä, kpl %
Rahoitus- ja vakuutuslaitokset 21 0,1 % 136 026 113 74,1 %
Yritykset 628 3,3 % 3 537 695 1,9 %
Kotitaloudet 18 076 95,8 % 14 291 179 7,8 %
Julkisyhteisöt 2 0,0 % 13 304 139 7,25 %
Ulkomaat 46 0,2 % 15 224 299 8,3 %
Voittoa tavoittelemattomat yhteisöt 96 0,5 % 1 185 586 0,7 %
Yhteensä 18 869 100 % 183 569 011 100 %
Omistukset osakkeiden määrän mukaan 31.12.2025
Osakkeita, kpl Omistajien lukumäärä % Osakemäärä, kpl %
1–100 7 047 37,3 % 298 491 0,2 %
101–1 000 8 878 47,0 % 3 401 490 1,9 %
1 001–10 000 2 690 14,3 % 7 523 882 4,1 %
10 001–100 000 239 1,3 % 5 852 168 3,2 %
100 001–1 000 000 19 0,1 % 5 720 901 3,1 %
1 000 001 + 5 0,0 % 160 772 079 87,6 %
Yhteensä 18 878 100 % 183 569 011 100 %
36
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2025
Tunnusluvut ja taloudellinen kehitys kolmelta vuodelta
Laskentakaava 2025 2024 2023
Tuloslaskelman tiedot
Bruttovuokratuotto 223,1 235,4 215,3
Nettovuokratuotto
1
Suomi & Viro 101,5 105,3 99,5
Norja 54,4 60,5 62,5
Ruotsi & Tanska 53,2 49,0 34,1
Muut 0,0 0,0 −0,4
Nettovuokratuotto yhteensä 209,2 214,7 195,7
Liiketoiminnan muut tuotot ja kulut −6,4 2,3 0,0
Liikevoitto/-tappio 226,6 29,8 −38,0
Tulos ennen veroja 126,1 −47,0 −122,3
Emoyhtiön omistajille kuuluva tilikauden tulos 95,0 −37,9 −115,0
Tasetiedot
Sijoituskiinteistöt
• 2
3 265,9 3 627,8 3 858,2
Lyhytaikaiset varat
3
120,6 411,3 99,4
Oma pääoma 1 899,3 1 858,5 1 987,5
Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma 1 336,4 1 265,7 1 380,1
Määräysvallattomien omistajien osuus 0,0 0,0 0,0
Korolliset velat 1 804,5 2 131,5 1 864,4
Velat yhteensä 2 164,5 2 444,6 2 220,9
Oma pääoma ja velat yhteensä 4 063,8 4 303,1 4 208,4
Keskusten lukumäärä
4
31 31 34
1
Citycon päivitti operatiiviset segmentit ja segmenttiraportoinnin vuoden 2025 alusta alkaen. Uudet segmentit ovat Suomi & Viro, Norja ja Ruotsi & Tanska. Aiemmin
segmentit olivat Suomi, Norja, Ruotsi ja Tanska & Viro. Vertailukausien luvut on päivitetty vastaamaan uusia segmenttejä.
2
Ei sisällä myytävänä olevia sijoituskiinteistöjä
3
Vuoden 2023 lyhytaikaiset varat on oikaistu uudelleenluokittelemalla joulukuussa 2022 myytyyn keskukseen liittyvä 17,1 miljoonan euron kauppahintasaaminen
pitkäaikaisesta saamisesta lyhytaikaiseksi saamiseksi sen erääntyessä vuoden 2024 lopussa. Aiemmin raportoitu luku vuodelle 2023 oli 82,3 miljoonaa euroa.
4
Kista Galleria 50 % ei sisälly vuoden 2023 lukuihin.
5
Hallitus esittää varsinaiselle yhtiökokoukselle, että 31.12.2025 päättyneeltä tilikaudelta ei jaeta osinkoa tai pääoman palautusta ja tilikauden tulos kirjataan
kertyneisiin voittovaroihin. Hallitus arvioi tilannetta uudelleen yhtiökokouskutsun julkaisun yhteydessä joka julkaistaan viimeistään 3 viikkoa ennen yhtiökokousta
6
Osakkeiden osakeantioikaistu lukumäärä pois lukien yhtiön hallussa olevat omat osakkeet.
Laskentakaavat on esitetty tunnuslukujen laskentaperiaatteet -osiossa.
Laskentakaava 2025 2024 2023
Taloudellista kehitystä kuvaavat tunnusluvut
Omavaraisuusaste, % 1 46,8 43,3 47,4
Luototusaste, % (LTV) 2 44,9 47,3 46,3
Oman pääoman tuotto, % (ROE) 3 7,3 −2,7 −7,5
Sijoitetun pääoman tuotto, % (ROI) 4 5,9 0,7 −1,9
Quick ratio 5 3,0 4,8 0,2
Bruttoinvestoinnit pysyviin vastaaviin, Me 22,2 382,3 95,9
%-osuus bruttovuokratuotosta 9,9 162,4 44,5
Osakekohtaiset tunnusluvut
Tulos/osake, euroa 6 0,29 −0,40 −0,70
Tulos/osake, laimennettu, euroa 7 0,29 −0,40 −0,70
Liiketoiminnan nettorahavirta/osake, euroa 8 0,64 0,71 0,75
Oma pääoma/osake, euroa 9 10,35 10,09 11,56
P/E -luku (hinta/voitto -suhde) 10 14 - -
Sijoitetun vapaan oman pääoman palautus / osake, euroa
5
0,00 0,30 0,50
Osakekohtainen osinko, euroa
5
- - -
Osinko ja sijoitetun vapaan oman pääoman palautus
yhteensä/osake, euroa
5
0,00 0,30 0,50
Osinko ja pääomanpalautus tuloksesta, % 11 - - -
Efektiivinen osinko- ja pääomanpalautustuotto, % 12 0,0 9,3 9,6
Osakeantioikaistu keskimääräinen osakemäärä (1 000 kpl)
6
183 905 182 316 168 285
Osakeantioikaistu osakemäärä tilikauden lopussa (1 000 kpl)
6
183 569 184 231 171 994
Operatiiviset tunnusluvut
Taloudellinen vuokrausaste, %
4
13 94,3 94,1 94,9
Cityconin omistama vuokrattava pinta-ala, m²
4
988 211 999 497 1 011 490
Henkilöstö tilikauden lopussa 156 164 234
37
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2025
Tunnuslukujen laskentaperiaatteet
1) Omavaraisuusaste, % Oma pääoma
X 100
Taseen loppusumma - saadut ennakot
2) Luototusaste -% (LTV) Korolliset velat - Vuokrasopimusvelat (IFRS 16) - rahat ja pankkisaamiset
X 100
Sijoituskiinteistöjen käypä arvo taseessa + myytävänä olevat omaisuuserät + osuudet
yhteisyrityksissä – Sijoituskiinteistöihin luokiteltavat käyttöoikeusomaisuuserät (IFRS 16)
3) Oman pääoman tuotto-% (ROE) Tilikauden tulos
X 100
Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma (painotettu keskiarvo)
4) Sijoitetun pääoman tuotto-% (ROI) Voitto tai tappio ennen veroja + korko ja muut rahoituskulut
X 100
Taseen loppusumma (tilikauden keskiarvo) - korottomat velat (tilikauden keskiarvo)
5) Quick ratio Rahoitusomaisuus
Lyhytaikainen vieras pääoma
6) Tulos/osake, euroa
1
Emoyhtiön omistajille kuuluva tilikauden tulos
X 100
Tilikauden keskimääräinen osakkeiden lukumäärä
7) Tulos/osake, laimennettu, euroa
1
Emoyhtiön omistajille kuuluva tilikauden tulos
X 100
Tilikauden keskimääräinen laimennettu osakkeiden lukumäärä
8) Liiketoiminnan nettorahavirta/
osake, euroa
Liiketoiminnan nettorahavirta
X 100
Tilikauden keskimääräinen osakkeiden lukumäärä
9) Oma pääoma / osake, euroa Oma pääoma
Osakkeiden lukumäärä tilinpäätöspäivänä
10) P/E luku (hinta/voitto -suhde) Tilikauden viimeinen kaupantekokurssi
Tulos/osake
11) Osinko ja pääoman palautus
tuloksesta, %
Osakekohtainen osinko ja pääomanpalautus
X 100
Tulos/osake
12) Efektiivinen osinko- ja
pääomanpalautustuotto, %
Osakekohtainen osinko ja pääomanpalautus
X 100
Tilikauden viimeinen kaupantekokurssi
13) Taloudellinen vuokrausaste, % Vuokrasopimusten mukainen bruttovuokratuotto
X 100
Vapaiden tilojen markkinahintainen arviovuokra + vuokrasopimusten mukainen
bruttovuokratuotto
1
Osakekohtaista tulosta laskettaessa emoyhtiön omistajille kuuluvasta tilikauden tuloksesta vähennetään hybridilainan transaktiokulut ja lainan korot
kirjaamishetkestä riippumatta (korot kirjataan sen perustella, milloin velvoite niiden maksuun syntyy). Lisäksi tunnuslukua laskettaessa huomioidaan
voitot/tappiot ja kulut hybridilainan takaisinmaksusta.
38
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2025
Tilinpäätös
Citycon Oyj:n konsernitilinpäätös, IFRS ........................ 40
Konsernituloslaskelma, IFRS ..................................................40
Laaja konsernituloslaskelma, IFRS ....................................... 40
Konsernitase, IFRS .......................................................................41
Konsernin rahavirtalaskelma, IFRS .......................................42
Konsernin oman pääoman laskelma, IFRS ....................... 43
Konsernitilinpäätöksen liitetiedot ....................................44
Emoyhtiön tilinpäätös, FAS ................................................83
Emoyhtiön tilinpäätöksen liitetiedot, FAS ..........................86
Tilinpäätöksen allekirjoitukset.................................................90
Tilintarkastuskertomus ...............................................................91
39
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2025
Citycon Oyj:n konsernitilinpäätös, IFRS
Konsernituloslaskelma, IFRS
Me Liite 2025 2024
Bruttovuokratuotto 1.2. 223,1 235,4
Ylläpito- ja palvelutuotot 1.3. 80,6 85,9
Hoitokulut 1.4. −89,7 −104,5
Vuokraustoiminnan muut kulut −4,8 −2,1
Nettovuokratuotto 1.1. 209,2 214,7
Hallinnon kulut 1.5. −25,9 −33,2
Liiketoiminnan muut tuotot ja kulut 1.3, 1.7. −6,4 2,3
Nettovoitot/-tappiot sijoituskiinteistöjen arvostuksesta käypään
arvoon 2.1. 51,1 −74,6
Nettovoitot/-tappiot sijoituskiinteistöjen myynneistä 1.1., 5.1. −1,4 −79,3
Liikevoitto/-tappio 226,6 29,8
Rahoitustuotot 80,0 76,5
Rahoituskulut −180,5 −152,7
Rahoitustuotot ja -kulut (netto) 3.2. −100,5 −76,1
Osuus osakkuus- ja yhteisyritysten tuloksesta 2.4. 0,0 −0,7
Tulos ennen veroja 126,1 −47,0
Tilikauden tulokseen perustuvat verot 4.1. −1,3 −2,1
Laskennalliset verot 4.2. −29,9 11,2
Tuloverot −31,2 9,2
Tilikauden tulos 95,0 −37,9
Tilikauden tuloksen jakautuminen
Emoyhtiön omistajille 95,0 −37,9
Määräysvallattomille omistajille 0,0 0,0
Emoyhtiön omistajille kuuluvasta tuloksesta laskettu osakekohtainen
tulos
1):
Laimentamaton osakekohtainen tulos (euro) 1.8. 0,29 −0,40
Laimennusvaikutuksella oikaistu osakekohtainen tulos (euro) 1.8. 0,29 −0,40
1
) Tunnusluku sisältää hybridilainan maksetut sekä kirjaamattomat kertyneet korot ja
jaksotetut palkkiot sekä voitot/tappiot ja kulut hybridilainan takaisinmaksusta.
Laaja konsernituloslaskelma, IFRS
Me Liite 2025 2024
Tilikauden tulos 95,0 −37,9
Muut laajan tuloksen erät
Erät, jotka saatetaan myöhemmin siirtää tulosvaikutteiseksi
Nettovoitot/-tappiot rahavirran suojauksista 3.2. 1,3 0,2
Osuus osakkuus- ja yhteisyrityksien muista laajan tuloksen eristä 0,0 0,0
Ulkomaan toimintojen tilinpäätöksen muuntamisesta johtuvat
valuuttakurssivoitot/-tappiot 17,7 −31,1
Yhteensä erät, jotka saatetaan myöhemmin siirtää tulosvaikutteisiksi 19,0 −30,9
Muut laajan tuloksen erät verojen jälkeen 19,0 −30,9
Tilikauden laaja tulos 114,0 −68,8
Tilikauden laajan tuloksen jakautuminen
Emoyhtiön omistajille 114,0 −68,8
Määräysvallattomille omistajille 0,0 0,0
Liikevoitto kasvoi vuonna 2025
Liikevoitto oli 226,6 miljoonaa euroa positiivinen ja kasvoi vuonna 2025 johtuen sijoituskiinteistöjen käyvän
arvon voitoista. Nettovuokratuotto laski hieman vuonna 2025 johtuen pääasiassa vuonna 2024 toteutuneista
divestoinneista.
Vuoden 2025 tilikauden tulokseen vaikuttivat korkeammat rahoituskulut
Kokonaisuudessaan Cityconin taloudelliseen tulokseen vaikuttivat sijoituskiinteistöjen käyvän arvon voitto 51,1
miljoonaa euroa yhdessä kasvaneiden rahoituskulujen kanssa.
40
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2025
Konsernitase, IFRS
Me Liite 31.12.2025 31.12.2024
VARAT
Pitkäaikaiset varat
Sijoituskiinteistöt 2.1. 3 265,9 3 627,8
Liikearvo 5.2. 89,7 89,9
Osuudet osakkuus- ja yhteisyrityksistä 2.4. 1,7 3,4
Aineettomat hyödykkeet 4.3. 7,6 9,7
Aineelliset käyttöomaisuushyödykkeet 0,4 0,6
Laskennalliset verosaamiset 4.2. 15,7 16,4
Johdannaissopimukset 3.6. 19,5 30,0
Muut pitkävaikutteiset varat 3.9. 32,7 32,9
Pitkäaikaiset varat yhteensä 3 433,3 3 810,7
Myytävänä olevat omaisuuserät 2.2. 510,0 81,1
Lyhytaikaiset varat
Johdannaissopimukset 3.6. 1,8 6,5
Tilikauden tulokseen perustuvat verosaamiset 0,0 0,3
Myyntisaamiset ja muut saamiset 3.3., 4.4. 26,6 46,1
Rahavarat ja pankkisaamiset 3.8. 92,1 358,5
Lyhytaikaiset varat yhteensä 120,6 411,3
Varat yhteensä 4 063,8 4 303,1
Me Liite 31.12.2025 31.12.2024
OMA PÄÄOMA JA VELAT
Oma pääoma 3.1.
Osakepääoma 259,6 259,6
Ylikurssirahasto 131,1 131,1
Arvonmuutosrahasto 0,0 −1,3
Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto 589,5 589,4
Muuntoerot −253,4 −271,1
Kertyneet voittovarat 609,6 558,0
Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma yhteensä 1 336,4 1 265,7
Hybridilaina 3.1. 562,9 592,8
Määräysvallattomien omistajien osuus 0,0 0,0
Oma pääoma yhteensä 1 899,3 1 858,5
Pitkäaikaiset velat
Lainat 3.3., 3.4. 1 674,0 2 110,7
Johdannaissopimukset 3.3., 3.6. 34,0 12,7
Laskennalliset verovelat 4.2. 238,9 208,4
Muut velat 0,2 0,2
Pitkäaikaiset velat yhteensä 1 947,1 2 331,9
Lyhytaikaiset velat
Lainat 3.3., 3.4. 130,5 20,8
Johdannaissopimukset 3.3., 3.6. 1,4 3,9
Tilikauden tulokseen perustuvat verovelat 2,3 1,8
Ostovelat ja muut velat 3.3., 4.5. 83,2 86,2
Lyhytaikaiset velat yhteensä 217,5 112,6
Velat yhteensä 2 164,5 2 444,6
Oma pääoma ja velat yhteensä 4 063,8 4 303,1
Sijoituskiinteistöjen käypä arvo laski johtuen siirroista myytävänä oleviin omaisuuseriin
Sijoituskiinteistöjen tasearvoa laskivat siirrot myytävänä olevien omaisuuserien ryhmään 490,6 miljoonaa euroa, ja nostivat käyvän
arvon voitot 51,1 miljoonaa euroa, valuuttakurssien muutokset 49,7 miljoonaa euroa ja investoinnit 23,0 miljoonaa euroa.
41
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2025
Konsernin rahavirtalaskelma, IFRS
Me Liite 2025 2024
Liiketoiminnan rahavirta
Tulos ennen veroja 126,1 −47,0
Oikaisut 53,3 233,1
Rahavirta ennen käyttöpääoman muutosta 179,4 186,1
Myyntisaamisten ja muiden saamisten muutos 4.4. 11,7 13,0
Ostovelkojen ja muiden velkojen muutos 4.5. −12,2 −10,1
Käyttöpääoman muutos −0,5 2,9
Liiketoiminnan rahavirta 178,9 189,0
Maksetut korot ja muut rahoituskulut −71,1 −63,0
Saadut korot ja muut rahoitustuotot 10,3 5,8
Maksetut välittömät verot −0,6 −2,2
Liiketoiminnan nettorahavirta 117,4 129,6
Investointien rahavirta
Sijoituskiinteistöjen ja tytäryritysten hankinnat vähennettynä
hankintahetken rahavaroilla 2.1., 2.2., 5.1. 0,0 −62,7
Investoinnit sijoituskiinteistöihin 2.1., 2.2. −23,6 −48,1
Investoinnit yhteisyrityksiin, aineellisiin ja aineettomiin hyödykkeisiin 2.4., 4.3. −1,2 −1,0
Sijoituskiinteistöjen ja tytäryritysten myynnit 2.2., 5.1. 60,2 299,9
Investointien nettorahavirta 35,4 188,1
Rahoituksen rahavirta
Lyhytaikaisten lainojen nostot 3.4. 41,4 256,1
Lyhytaikaisten lainojen takaisinmaksut 3.4. −88,3 −800,5
Pitkäaikaisten lainojen nostot 3.4. 443,2 641,6
Pitkäaikaisten lainojen takaisinmaksut 3.4. −742,5 −29,9
Hybridilainan takaisinmaksut 3.1. −37,3 -
Hybridilainan korot ja kulut 3.1. −33,7 −48,7
Maksullinen osakeanti ja kulut 3.1. 0,0 46,6
Omien osakkeiden takaisinhankinta ja kulut 3.1. −2,9 -
Maksetut osingot ja pääoman palautukset sijoitetun vapaan oman
pääoman rahastosta 3.1. 0,0 −55,2
Toteutuneet kurssivoitot ja -tappiot −0,6 7,7
Rahoituksen nettorahavirta −420,8 17,7
Rahavarojen muutos −267,9 335,4
Rahavarat tilikauden alussa 3.8. 358,5 25,2
Valuuttakurssien muutosten vaikutus 1,6 −2,2
Rahavarat tilikauden lopussa 3.8. 92,1 358,5
Me Liite 2025 2024
Oikaisut:
Poistot ja arvonalennukset 1.5., 4.3. 2,9 2,9
Nettovoitot/-tappiot sijoituskiinteistöjen arvostuksesta käypään arvoon 2.1. −51,1 74,6
Voitot/tappiot sijoituskiinteistöjen myynneistä 1.1., 5.1. 1,4 79,3
Rahoitustuotot 3.2. −80,0 −76,5
Rahoituskulut 3.2. 180,5 152,7
Osuus osakkuus- ja yhteisyritysten tuloksesta 2.4. 0,0 0,7
Osakeperusteiset maksut 1.6. −0,6 −0,6
Muut oikaisut 0,3 0,1
Yhteensä 53,3 233,1
Me 2025 2024
Liiketoiminnan nettorahavirta 117,4 129,6
Keskimääräinen osakemäärä (1 000) 183 905 182 316
Liiketoiminnan nettorahavirta/osake 0,64 0,71
Liiketoiminnan nettorahavirta laski viime vuodesta 117,4 miljoonaan euroon
Citycon investoi tilikauden aikana 23,6 miljoonaa euroa hankintoihin ja sijoituskiinteistöihin. Investoinnit sekä lainojen takaisinmaksu
rahoitettiin pääosin liiketoiminnan rahavirralla ja sijoituskiinteistöjen myynneillä sekä kassavaroilla. Osakekohtainen liiketoiminnan
nettorahavirta laski 0,64 euroon vastaavasti.
42
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2025
Konsernin oman pääoman laskelma, IFRS
Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma
Me
Osake-
pääoma
Ylikurssi-
rahasto
Arvon-
muutos-
rahasto
Sijoitetun
vapaan
oman
pääoman
rahasto Muuntoerot
Kertyneet
voittovarat Yhteensä Hybridilaina
Määräys-
vallattomien
omistajien
osuus
Oma
pääoma
yhteensä
Oma pääoma 1.1.2024 259,6 131,1 -1,4 596,8 -240,0 634,1 1 380,1 607,3 0,0 1 987,5
Tilikauden tulos 2024 -37,9 -37,9 -37,9
Nettovoitot rahavirran suojauksista (liite 3.2.) 0,2 0,2 0,2
Ulkomaan toimintojen tilinpäätöksen muuntamisesta
johtuvat valuuttakurssivoitot/-tappiot -31,1 -31,1 -31,1
Muut laajan tuloksen erät verojen jälkeen yhteensä 0,2 -31,1 -30,9 -30,9
Tilikauden laaja tulos 0,2 -31,1 -37,9 -68,8 -68,8
Hybridilainojen takaisinmaksut (liite 3.1.) 0,0 0,0
Voitot/tappiot hybridilainojen takaisinmaksuista (liite 3.1.) -2,2 -2,2 -2,2
Hybridilainan korot ja kulut (liite 3.1.) -34,7 -34,7 -14,5 -49,2
Osakeanti ja kulut (liite 3.1.) 47,8 47,8 47,8
Osingonjako ja pääomanpalautus (liite 3.1.) -55,2 -55,2 -55,2
Osakeperusteiset maksut (liite 1.6.) -1,3 -1,3 -1,3
Muut muutokset 0,0 0,0 0,0
Oma pääoma 31.12.2024 259,6 131,1 -1,3 589,4 -271,1 558,0 1 265,7 592,8 0,0 1 858,5
Tilikauden tulos 2025 95,0 95,0 95,0
Nettovoitot rahavirran suojauksista (liite 3.2.) 1,3 1,3 1,3
Ulkomaan toimintojen tilinpäätöksen muuntamisesta
johtuvat valuuttakurssivoitot/-tappiot 17,7 17,7 17,7
Muut laajan tuloksen erät verojen jälkeen yhteensä 1,3 17,7 19,0 19,0
Tilikauden laaja tulos 1,3 17,7 95,0 114,0 114,0
Hybridilainojen takaisinmaksut (liite 3.1.) 0,0 -34,6 -34,6
Voitot/tappiot hybridilainojen takaisinmaksuista (liite 3.1.) -2,7 -2,7 -2,7
Hybridilainan korot ja kulut (liite 3.1.) -37,4 -37,4 4,7 -32,8
Osakeanti ja kulut (liite 3.1.) 0,1 0,1 0,1
Osingonjako ja pääomanpalautus (liite 3.1.) 0,0 0,0
Omien osakkeiden takaisinostot (liite 3.1) -2,9 -2,9 -2,9
Osakeperusteiset maksut (liite 1.6.) -0,3 -0,3 -0,3
Muut muutokset 0,0 0,0 0,0
Oma pääoma 31.12.2025 259,6 131,1 0,0 589,5 -253,4 609,6 1 336,4 562,9 0,0 1 899,3
Tilikauden tulos lisäsi omaa pääomaa
Tilikauden tulos oli 95,0 miljoonaa euroa.
Hybridilainojen korkoja ja kuluja kirjattiin omaan
pääomaan yhteensä -32,8 miljoonaa euroa.
Valuutan muuntoerojen vaikutus omaan pääomaan
oli 17,7 miljoonaa euroa.
43
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2025
Konsernitilinpäätöksen liitetiedot
Tässä taulukossa on esitetty Citycon konsernin tilinpäätöksen liitetiedot ja niihin liittyvät laadintaperiaatteet.
Taulukossa on esitetty myös mihin IFRS-standardeihin laadintaperiaatteet ensisijaisesti perustuvat.
Laatimisperiaate Liitetieto Numero IFRS
Segmentti-informaatio Segmentti-informaatio 1.1. IFRS8
Tuotot, liiketoiminnan muut tuotot, myyntisaamiset ja muut
saamiset
Bruttovuokratuotto, myyntituotot
asiakassopimuksista, liiketoiminnan muut
tuotot ja kulut, myyntisaamiset ja muut
saamiset
1.2., 1.3., 1.7., 4.4. IFRS16, IFRS15, IFRS9
Työsuhde-etuudet ja osakeperusteiset maksut Työsuhde-etuudet ja henkilöstökulut 1.6. IAS19, IFRS2
Osakekohtainen tulos Osakekohtainen tulos 1.8. IAS33
Sijoituskiinteistöt Sijoituskiinteistöt ja niihin liittyvät vastuut,
Käyttöoikeusomaisuuserät
2.1., 2.3. IAS40, IFRS13, IFRS16
Myytävänä olevat pitkäaikaiset omaisuuserät Myytävänä olevat omaisuuserät 2.2. IAS40, IFRS5
Sijoitukset osakkuus- ja yhteisyrityksiin Osuudet yhteisyrityksissä, Osuudet
osakkuusyrityksissä
2.4. IAS28, IFRS11, IFRS12
Rahoitusinstrumentit: Tilinpäätöksessä esitettävä tiedot,
esittämistapa, kirjaaminen ja arvostaminen
Oma pääoma, Rahoituskulut (netto),
Rahoitusinstrumenttien luokittelu, Lainat,
Rahoitusriskien hallinta, Johdannaissopimukset,
Rahavarat, Muut pitkävaikutteiset varat,
Myyntisaamiset ja muut saamiset, Ostovelat ja
muut velat.
3.1., 3.2., 3.3., 3.4., 3.5., 3.6., 3.8., 3.9., 4.4., 4.5. IAS32, IFRS7, IFRS9, IFRS16
Varaukset, ehdolliset velat ja ehdolliset varat Vastuusitoumukset 2.1., 3.7. IAS37
Konsernitilinpäätös, Liiketoimintojen yhdistäminen Hankinnat ja myynnit, Liikearvo,
Määräysvallattomien omistajien hankinta
5.1., 5.2., 5.3. IAS40, IFRS10, IFRS3
Lähipiiriä koskevat tiedot tilinpäätöksessä Lähipiiritapahtumat ja konsernirakenteen
muutokset
5.4. IAS24
Omaisuuserien arvonalentuminen Liikearvo, Aineettomat hyödykkeet,
Myyntisaamiset ja muut saamiset
4.3., 4.4., 5.2. IAS36, IFRS9
Tuloverot Tuloverot, Laskennalliset verosaamiset ja -velat 4.1., 4.2. IAS12
Aineettomat hyödykkeet Aineettomat hyödykkeet 4.3. IAS38
Raportointikauden päättymisen jälkeiset tapahtumat Tilinpäätöspäivän jälkeiset tapahtumat 5.6. IAS10
Vastuusitoumukset Ostositoumukset, Alv-palautusvastuut,
Kiinnitykset ja Panttaukset
2.1., 3.7. -
44
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2025
Yrityksen perustiedot
Citycon on vähittäiskaupan liiketiloihin erikoistunut
kiinteistösijoitusyhtiö, jonka toiminta on keskittynyt
Suomeen, Norjaan, Ruotsiin, Viroon ja Tanskaan.
Yhtiö on Suomen lakien mukaan perustettu julkinen
osakeyhtiö, jonka kotipaikka on Helsinki ja rekisteröity
osoite Piispansilta 9 A, 02230 Espoo. Yhtiön virallinen
nimi on Citycon Oyj.
Cityconin hallitus on hyväksynyt yhtiön tilinpäätöksen
26.2.2026. Suomen osakeyhtiölain mukaan
yhtiökokouksella on oikeus olla hyväksymättä
hallituksen hyväksymää tilinpäätöstä ja palauttaa
tilinpäätös hallitukselle korjattavaksi.
Jäljennös Cityconin konsernitilinpäätöksestä on
saatavilla verkkosivuilta www.citycon.com/fi ja
konsernin pääkonttorista osoitteesta Piispansilta 9 A,
02230 Espoo.
Tilinpäätöksen laatimisperusta
Konsernitilinpäätös on laadittu kansainvälisten
tilinpäätösstandardien (International Financial Reporting
Standards, IFRS) mukaisesti ja sitä laadittaessa
on noudatettu 31.12.2025 voimassa olleita IAS- ja
IFRS-standardeja sekä Standing Interpretations
Committee (SIC) ja International Financial Reporting
Interpretations Committee (IFRIC) tulkintoja.
Kansainvälisillä tilinpäätösstandardeilla tarkoitetaan
Suomen kirjanpitolaissa ja sen nojalla annetuissa
säännöksissä EU:n asetuksessa N:o 1606/2002
säädetyn menettelyn mukaisesti EU:ssa sovellettavaksi
hyväksyttyjä standardeja ja niistä annettuja tulkintoja.
Konsernitilinpäätöksen liitetiedot ovat myös
suomalaisen kirjanpito- ja yhteisölainsäädännön
mukaiset.
Rahoitusvarat ja -velat luokitellaan joko jaksotettuun
hankintamenoon tai käypään arvoon tulosvaikutteisesti
kirjattaviksi varoiksi tai veloiksi. Jaksotettuun
hankintamenoon kirjattuihin rahoitusvaroihin
kuuluvat vuokra- ja myyntisaamiset, korkosaamiset ja
rahavarat. Jaksotettuun hankintamenoon kirjattuihin
velkoihin kuuluvat lainat, ostovelat ja korkovelat.
Käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattaviin
varoihin ja velkoihin sisältyy valuuttajohdannaisia,
valuutan- ja koronvaihtosopimuksia sekä korko-
optioita. Myös sijoituskiinteistöt on arvostettu käypään
arvoon alkuperäisen kirjaamisen jälkeen. Muilta
osin konsernitilinpäätös on laadittu alkuperäisiin
hankintamenoihin perustuen.
ESEF-tilinpäätöksen XBLR-merkinnät ovat
tilintarkastettuja.
Tilinpäätöstiedot esitetään miljoonina euroina ja luvut on
pyöristetty satoihin tuhansiin.
Keskeiset arviot ja olettamat sekä harkintaa
edellyttävät laatimisperiaatteet
IFRS:n mukaisen tilinpäätöksen laatiminen
edellyttää yhtiön johdolta arvioita ja olettamuksia,
jotka vaikuttavat laatimisperiaatteiden
soveltamiseen ja raportoitavien varojen, velkojen,
tuottojen ja kulujen määrään sekä esitettäviin
liitetietoihin. Arviot ja niihin liittyvät olettamukset
perustuvat aikaisempiin kokemuksiin ja muihin
tekijöihin, joiden arvioidaan olevan tämänhetkinen
paras näkemys sellaisten varojen tai velkojen
arvostamisessa, joille ei muista lähteistä ole
saatavissa arvoja. Toteumat voivat poiketa
tehdyistä arvioista ja oletuksista niihin liittyvän
epävarmuuden vuoksi siitä huolimatta, että
ne perustuvat parhaaseen tietämykseen sekä
ajantasaiseen tietoon.
Arvioita ja niihin liittyviä olettamuksia tarkastellaan
jatkuvasti. Kirjanpidollisten arvioiden tarkistukset
kirjataan sille kaudelle, jolla arviota tarkistetaan,
jos arvion muutos koskee vain kyseistä kautta.
Mikäli arvion muutos koskee sekä arvion
muutoskautta että myöhempiä kausia, arvion
muutos kirjataan vastaavasti sekä muutoskaudelle
että tuleville kausille.
Toimintaa koskevat keskeiset arviot ja
olettamat sekä erityistä harkintaa edellyttävät
laadintaperiaatteet esitetään yhdessä siihen
liittyvän liitetiedon kanssa.
Liitetieto Keskeiset arviot ja olettamat2.1. Sijoituskiinteistöt ja niihin Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon liittyvät vastuutmäärittäminen2.2. Myytävänä olevat Sijoituskiinteistöjen luokitteluomaisuuserät2.3. Käyttöoikeusomaisuuserät Vuokrasopimuksiin sisältyvien jatko-optioiden arvioiminen4.1. Tuloverot Arviot ja oletukset verolaskennan laadintaan liittyen4.2. Laskennalliset Laskennallisten verosaamisten verosaamiset ja -velathyödyntäminen4.4. Myyntisaamiset ja muut Odotettavissa olevien saamisetluottotappioiden arvioiminenLiiketoiminta- ja 5.1. Hankinnat ja myynnitomaisuushankintojen luokittelu5.2. Liikearvo Liikearvon arvonalentumistestaus
45
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2025
1. Liiketoiminnan tulos
1.1. Segmentti-informaatio
Citycon konsernin maantieteelliset segmentit
ovat Suomi & Viro, Norja ja Ruotsi & Tanska. Muut-
segmentti sisältää pääasiassa konsernitoiminnoista
syntyviä hallinnon kuluja. Citycon muutti operatiiviset
segmenttinsä ja segmenttiraportoinnin vuoden 2025
alusta alkaen. Aiemmin segmentit olivat Suomi, Norja,
Ruotsi ja Tanska & Viro. Vertailukauden luvut on
päivitetty vastaamaan uusia segmenttejä.
Cityconin hallitus arvioi liiketoimintayksiköiden
suoritusta nettovuokratuoton ja operatiivisen
liikevoiton (Direct Operating Profit) perusteella.
Cityconin hallitukselle raportoidaan myös käyvän
arvon muutokset liiketoimintayksiköittäin.
Segmentin varat ja velat ovat sellaisia liiketoiminnan
eriä, joita segmentti käyttää liiketoiminnassaan tai
jotka ovat järkevällä perusteella kohdistettavissa
segmenteille. Kohdistamattomat erät sisältävät vero-
ja rahoituseriä sekä koko konsernille yhteisiä eriä.
Segmenttien välillä ei ole sisäistä myyntiä.
Bruttoinvestoinnit koostuvat sijoituskiinteistöjen,
osuudet osakkuus- ja yhteisyrityksissä, aineettomien
ja aineellisten hyödykkeiden lisäyksistä taseessa.
1.1.–31.12.2025
IFRS segmentit Me Suomi & Viro Norja Ruotsi & Tanska MuutyhteensäBruttovuokratuotto 100,1 59,0 64,0 - 223,1Ylläpito- ja palvelutuotot 37,9 21,5 21,1 0,0 80,6 Hoitokulut −35,5 −24,4 −29,8 0,0 −89,7 Vuokraustoiminnan muut kulut −1,0 −1,7 −2,1 0,0 −4,8Nettovuokratuotto 101,5 54,4 53,2 0,0 209,2 Operatiiviset hallinnon kulut −2,9 −3,1 −3,8 −16,0 −25,9 Operatiiviset liiketoiminnan muut tuotot ja kulut 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0Operatiivinen liikevoitto (Direct operating profit) 98,6 51,3 49,4 −16,0 183,3 Ei-operatiiviset liiketoiminnan muut tuotot ja kulut −2,6 −3,3 −0,1 −0,4 −6,4 Nettovoitot/-tappiot sijoituskiinteistöjen arvostuksesta käypään arvoon −21,0 36,3 35,9 - 51,1 Voitot/tappiot sijoituskiinteistöjen myynneistä −0,4 −1,0 0,0 - −1,4Liikevoitto/-tappio 74,6 83,2 85,1 −16,4 226,6Kohdistetut varat Sijoituskiinteistöt 1 440,2 891,9 933,8 - 3 265,9 Myytävinä olevat omaisuuserät 322,6 - 187,4 - 510,0 Muut kohdistetut varat 18,0 79,4 7,1 146,4 251,0Kohdistamattomat varat Laskennalliset verosaamiset 15,7 15,7 Johdannaissopimukset 21,3 21,3Varat yhteensä 1 780,9 971,3 1 128,3 183,4 4 063,8Kohdistetut velat Ostovelat ja muut velat 11,0 9,9 14,1 48,2 83,2Kohdistamattomat velat Korolliset velat 1 804,5 1 804,5 Laskennalliset verovelat 238,9 238,9 Johdannaissopimukset 35,4 35,4 Muut kohdistamattomat velat 2,5 2,5Velat yhteensä 11,0 9,9 14,1 2 129,6 2 164,5Bruttoinvestoinnit 9,7 6,4 5,5 0,6 22,2Kauppakeskusten lukumäärä 10 10 8 - 28Muiden kiinteistöjen lukumäärä 2 1 - - 3
46
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2025
Yhdenkään vuokralaisen osuus ei ylittänyt 10 %
bruttovuokratuotoista tilikausina 2025 tai 2024, eikä
operatiivista toimintaa johdeta asiakassegmenttien
perusteella.
1.1.–31.12.2024
IFRS segmentit Me Suomi & Viro Norja Ruotsi & Tanska MuutyhteensäBruttovuokratuotto 109,8 65,4 60,2 - 235,4Ylläpito- ja palvelutuotot 39,2 26,0 20,7 - 85,9 Hoitokulut −43,5 −30,3 −30,6 0,0 −104,5 Vuokraustoiminnan muut kulut −0,2 −0,7 −1,3 0,0 −2,1Nettovuokratuotto 105,3 60,5 49,0 0,0 214,7 Operatiiviset hallinnon kulut −2,8 −4,1 −3,6 −22,7 −33,2 Operatiiviset liiketoiminnan muut tuotot ja kulut 2,2 −0,3 0,4 −0,1 2,2Operatiivinen liikevoitto (Direct operating profit) 104,7 56,1 45,7 −22,8 183,6 Ei-operatiiviset liiketoiminnan muut tuotot ja kulut 0,2 0,0 −0,1 0,0 0,1 Nettovoitot/-tappiot sijoituskiinteistöjen arvostuksesta käypään arvoon −67,9 −27,5 20,8 - −74,6Voitot/tappiot sijoituskiinteistöjen myynneistä −19,6 −50,2 −9,3 −0,2 −79,3Liikevoitto/-tappio 17,3 −21,6 57,1 −23,1 29,8Kohdistetut varat Sijoituskiinteistöt 1 765,5 836,1 1 026,1 - 3 627,8 Myytävinä olevat omaisuuserät 67,4 13,7 - - 81,1 Muut kohdistetut varat 23,2 84,7 10,3 423,1 541,2Kohdistamattomat varat Laskennalliset verosaamiset 16,4 16,4 Johdannaissopimukset 36,5 36,5Varat yhteensä 1 856,1 934,6 1 036,4 476,0 4 303,1Kohdistetut velat Ostovelat ja muut velat 15,8 10,9 19,6 39,8 86,2Kohdistamattomat velat Korolliset velat 2 131,5 2 131,5 Laskennalliset verovelat 208,4 208,4 Johdannaissopimukset 16,6 16,6 Muut kohdistamattomat velat 2,0 2,0Velat yhteensä 15,8 10,9 19,6 2 398,3 2 444,6Bruttoinvestoinnit 23,0 5,6 352,7 1,0 382,3Kauppakeskusten lukumäärä 10 10 8 - 28Muiden kiinteistöjen lukumäärä 2 1 - - 3
47
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2025
1.2. Bruttovuokratuotto
Vuokratuottojen muodostuminen
Me 2025 2024Jaksotetut vuokrakannustimet −0,1 0,2Määräaikaiset ja sopimukseen perustuvat vuokran alennukset −4,6 −4,2Bruttovuokratuotto (pl. yllä olevat erät) 227,8 239,4Yhteensä 223,1 235,4
Yleinen kuvaus Cityconin vuokrasopimuksista
Pääosassa, eli 88 %:ssa (88) Cityconin
vuokrasopimuksia vuokra on jaettu pääomavuokraan
ja ylläpitokorvaukseen. Pääomavuokra on tyypillisesti
sidottu vuosittaiseen vuokrantarkistukseen, joka
perustuu indeksiin, kuten elinkustannusindeksi, tai
prosentuaaliseen minimikorotukseen. Vuokralaiselta
erikseen perittävä ylläpitokorvaus kattaa omistajalle
kiinteistön hoidosta aiheutuvia kuluja.
Osassa Cityconin vuokrasopimuksia on pääomavuokran
lisäksi liikevaihtosidonnainen osuus. Lisäksi Cityconilla
on joitakin kokonaan vuokralaisen liikevaihtoon sidottuja
vuokrasopimuksia. Vuoden 2025 lopussa kaikkien
liikevaihtosidonnaisten vuokrasopimusten osuus oli noin
62 % (62) Cityconin vuokrasopimuskannasta.
Koska pääosa vuokrasopimuskannasta on sidottu
indeksitarkistukseen, ennalta määritettyyn
minimivuokrakorotukseen ja/tai vuokralaisen
liikevaihtoon, ovat Cityconin vuokrasopimukset
pääasiassa IFRS 16-standardin mukaisia muuttuvan
vuokran vuokrasopimuksia.
Alla olevan taulukon mukaisesti 31.12.2025 Cityconilla
oli 3 607 (3 831) vuokrasopimusta. Vuokrasopimusten
lukumäärän lasku johtui pääasiassa divestoiduista
kohteista.
Vuokrasopimusten lukumäärä 31.12.2025 31.12.2024Suomi & Viro 1 241 1 485Norja 881 862Ruotsi & Tanska 1 485 1 484Yhteensä 3 607 3 831
Seuraavan taulukon mukaisesti Cityconin
vuokrasopimusten keskimääräinen jäljellä oleva
voimassaoloaika 31.12.2025 oli 3,6 (3,3) vuotta.
Solmittavan vuokrasopimuksen kesto riippuu muun
muassa vuokrattavasta tilatyypistä sekä vuokralaisesta.
Suurempien ankkurivuokralaisten kanssa solmitaan
tyypillisesti pitkiä 10–15 tai jopa 20 vuoden mittaisia
vuokrasopimuksia, kun taas pienempien liiketilojen
vuokrasopimukset sovitaan pääsääntöisesti 3–5
vuoden mittaiseksi.
Vuokrasopimusten keskimääräinen jäljellä oleva voimassaoloaika, vuotta 31.12.2025 31.12.2024Suomi & Viro 4,5 4,1Norja 3,4 2,9Ruotsi & Tanska 2,3 2,4Keskimäärin 3,6 3,3
Citycon solmii vuokrasopimukset pääasiassa
määräaikaisina, lukuun ottamatta asuntojen,
varastotilojen ja yksittäisten pysäköintipaikkojen
vuokrasopimuksia. Vuoden 2025 päätteeksi
määräaikaisia sopimuksia on noin 91 % (90), aluksi
määräaikaisia sopimuksia noin 3 % (4), ja toistaiseksi
voimassaolevia vuokrasopimuksia noin 6 % (6) Cityconin
vuokrasopimuskannasta.
Seuraavassa taulukossa on esitetty vuosien 2025 ja
2024 päätteeksi voimassaolevan vuokrasopimuskannan
vähimmäisvuokrat ensimmäisen mahdollisen
erääntymispäivän perusteella laskettuna.
Ei-purettavissa olevien vuokrasopimusten
perusteella saatavat vähimmäisvuokrat
1 2
Me 31.12.2025 31.12.2024Yhden vuoden kuluessa 59,5 76,01-5 vuoden kuluessa 152,4 140,0Yli viiden vuoden kuluttua 60,9 51,2Yhteensä 272,7 267,21 Ei-purettaviksi vuokrasopimuksiksi on sisällytetty määräaikaiset ja aluksi määräaikaiset sopimukset määräajan päättymiseensä asti sekä toistaiseksi voimassa olevat sopimukset on käsitelty siten, että ne on oletettu ei-purettaviksi sopimuksiksi irtisanomisajan verran. 2 Osuus vuosivuokrasta.
Laatimisperiaate
Sijoituskiinteistöjen vuokraamisesta syntyvät
vuokrasopimukset, joissa Citycon on
vuokralleantajana, luokitellaan operatiivisiksi
vuokrasopimuksiksi, koska Citycon pitää itsellään
merkittävän osan omistukselle ominaisista eduista
ja riskeistä. Operatiivisista vuokrasopimuksista
syntyneet vuokratuotot kirjataan tasaisesti
vuokrakaudelle.
Vuokrasopimukset, jotka sisältävät vuokravapaita
jaksoja tai vuokranalennuksia, ja jotka ovat
tiedossa sopimuksen alkamishetkellä, ja niistä
sovittu alkuperäisessä vuokrasopimuksessa,
jaksotetaan tasaisesti koko vuokrakaudelle. Kesken
sopimuskauden annettavien vuokranalennusten
osalta kirjanpitokäsittely riippuu siitä, perustuuko
annettu alennus alkuperäisen vuokrasopimuksen
ehtoihin vai ei. Kesken sopimuskauden annetut
vuokranalennukset, joista ei ole sovittu
alkuperäisessä vuokrasopimuksessa, vaan
vuokralainen on pyytänyt vuokranalennusta
markkinatilanteesta tai kiinteistössä olevasta
kehityshankkeesta johtuen, jaksotetaan tasaisesti
koko vuokrakaudelle perustuen siihen, että IFRS
16 mukaan kyseessä on vuokrasopimuksen
muutos. Kesken vuokrasopimuskauden
annetut vuokranalennukset, jotka perustuvat
alkuperäisen vuokrasopimuksen ehtoihin, eivät ole
vuokrasopimuksen muutoksia. Tästä syystä niitä
käsitellään muuttuvina vuokramaksuina, joiden
vaikutus kirjataan alennuksen myöntöhetkellä
tulokseen.
Citycon saattaa suorittaa vuokralaisen puolesta
vuokralaisen vuokraamaan tilaan kohdistuvia
muutostöitä, jotka veloitetaan vuokrankorotuksena
vuokralaiselta. Vuokratilan muutostöistä syntyvä
vuokrankorotus jaksotetaan vuokratuotoiksi
vuokrasopimuksen aikana. Vuokran korotus ja
vuokratilan muutostyöstä aiheutuva kulu otetaan
huomioon sijoituskiinteistön käypää arvoa
määrittäessä.
48
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2025
1.3. Myyntituotot asiakassopimuksista
Asiakassopimukset
Citycon konsernin liiketoiminnassa IFRS 15 Myyntituotot
asiakassopimuksista -standardin ohjeistus soveltuu
seuraaviin tuottoihin: Ylläpitovuokrat ja -veloitukset,
käyttökorvaukset, muut ylläpito- ja palvelutuotot sekä
palvelutuotot kauppakeskusten johtamisesta.
Ylläpitovuokrat ja -veloitukset
Ylläpitovuokriin ja -veloituksiin liittyvät tuotot
koostuvat Cityconin kauppakeskuskiinteistöjen liike-
ja yleistilojen huoltoon, ylläpitoon ja hallinnointiin
liittyvistä palveluista, joita Citycon tarjoaa asiakkailleen
perustuen asiakkaiden kanssa tehtyihin sopimuksiin
(vuokrasopimus).
Käyttökorvaukset
Käyttökorvauksiin liittyvät tuotot koostuvat
vuokrasopimusten mukaisesti veloituksista, joilla
katetaan muun muassa kauppakeskuskiinteistöjen
liiketilojen energian kulutuksesta, lämmityksestä ja
jätehuollosta muodostuvia kustannuksia.
Muut ylläpito- ja palvelutuotot
Muihin ylläpito- ja palvelutuottoihin liittyvät tuotot
koostuvat pääosin veloituksista, joilla katetaan Cityconin
kauppakeskusten markkinoinnin suunnittelusta ja
toteuttamisesta syntyviä kuluja.
Palvelutuotot kauppakeskusten johtamisesta
Kauppakeskusten johtamiseen liittyvät tuotot
muodostuvat hallinnointipalveluista, joita Citycon
konserni tarjoaa yhteisyritysten sekä kolmansien
osapuolien omistamille kauppakeskuksille.
Tuottojen jakautuminen 1.1.–31.12.2025
Ruotsi & Me Suomi & Viro NorjaTanska Muut Yhteensä1Ylläpitovuokrat ja -veloitukset31,6 16,2 18,7 - 66,51Käyttökorvaukset4,4 2,1 0,9 - 7,41Muut ylläpito- ja palvelutuotot1,9 3,2 1,5 - 6,6Yhteensä 37,9 21,5 21,1 - 80,6Palvelutuotot kauppakeskusten 2johtamisesta0,2 - - - 0,2Yhteensä 0,2 - - - 0,2Myyntituotot asiakassopimuksista 38,1 21,5 21,1 - 80,71 Sisältyy konsernin tuloslaskelman erään ylläpito- ja palvelutuotot.2 Sisältyy konsernin tuloslaskelman erään liiketoiminnan muut tuotot ja kulut.
Tuottojen jakautuminen 1.1.–31.12.2024
Ruotsi & Me Suomi & Viro NorjaTanska Muut Yhteensä1Ylläpitovuokrat ja -veloitukset29,9 19,4 18,4 - 67,71Käyttökorvaukset6,9 3,0 0,8 - 10,81Muut ylläpito- ja palvelutuotot2,4 3,6 1,5 - 7,5Yhteensä 39,2 26,0 20,7 - 85,9Palvelutuotot kauppakeskusten 2johtamisesta0,2 - 0,0 - 0,2Yhteensä 0,2 - 0,0 - 0,2Myyntituotot asiakassopimuksista 39,4 26,0 20,7 - 86,11 Sisältyy konsernin tuloslaskelman erään ylläpito- ja palvelutuotot.2 Sisältyy konsernin tuloslaskelman erään liiketoiminnan muut tuotot ja kulut.
49
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2025
Laatimisperiaate – myyntituotot
asiakassopimuksista
Citycon-konsernin vuokra- ja hallinnointisopimukset
sisältävät tyypillisesti tarkat kuvaukset sekä palvelun
myyjän että palvelua ostavan asiakkaan velvoitteista
sekä tarjotun palvelun hinnan muodostumisesta.
Tämän vuoksi Citycon-konsernin asiakassopimuksiin
liittyvät, IFRS 15 -standardin mukaiset
Cityconille kuuluvat suoritevelvoitteet ja kullekin
suoritevelvoitteelle kohdistettavien transaktiohintojen
perusteet on määritelty selkeästi.
Transaktiohinnat muodostuvat kaikkien
tuottoryhmien osalta valtaosin muuttuvista
vastikkeista esimerkiksi asiakkaan käyttämien
palveluiden määrän tai hyödykehintojen muutoksen
perusteella, joten Citycon arvioi sopimuksista
kirjattavan myyntituoton määrän perustuen
odotusarvoon raportointikauden myyntituotosta.
Kaikkien asiakassopimuksien osalta myyntituotot
kirjataan ajan kuluessa, sillä sekä Citycon-
konsernin omistamiin liiketiloihin liittyvän ylläpito- ja
palvelutoiminnan että yhteisyrityksille ja kolmansille
osapuolille kauppakeskusten hallinnointipalvelun
osalta, asiakas samanaikaisesti saa ja kuluttaa
palvelusta koituvan taloudellisen hyödyn, kun Citycon
palvelua asiakkaalle toimittaa.
Ylläpito- ja palvelutuotot esitetään Cityconin
raportoinnissa bruttomääräisinä, sillä Citycon katsoo
toimivansa palveluiden tuottamisessa IFRS 15
-standardin määritelmän mukaisena päämiehenä.
Citycon valitsee esimerkiksi kiinteistöjensä ylläpidon
ja huollon palveluntarjoajat, tekee sopimukset
toimittajien kanssa ja kantaa luottoriskin palvelun
tuottamisesta. Näin ollen asiakas ei voi valita
palveluntarjoajaa eikä vaikuttaa palveluntarjoajan
hinnoitteluun.
Citycon-konsernin tuottamiin palveluihin ei
liity merkittävää rahoituskomponenttia, sillä
asiakassopimuksiin perustuvat maksut erääntyvät
tyypillisesti ennen vuokrakauden alkua tai
välittömästi sen alkaessa. Citycon-konsernille ei
synny IFRS 15 -standardin mukaisesti käsiteltäviä
asiakassopimuksen saamisesta aiheutuvia
menoja. Cityconin ydinliiketoimintaan kuuluvien
liiketilavuokrasopimusten osalta sopimuksen
saamisesta aiheutuvien ja IAS 40 -standardin
ohjeistuksen mukaan käsiteltävien menojen, kuten
vuokratilan muutostöiden ja välityspalkkioiden,
kirjanpitokäsittelyä kuvataan tarkemmin
liitetiedossa 1.2.
Sopimuksiin liittyvät tase-erät
Me 2025 2024Sopimukseen perustuvat saamiset 2,2 2,1Sopimukseen perustuvat velat 1,8 2,2
Laatimisperiaate – sopimuksiin liittyvät
tase-erät
Asiakassopimuksiin perustuvat saamiset ovat
ylläpito- ja palvelutuottoihin liittyviä avoimia
myyntisaamisia ja sopimukseen perustuvat
velat ylläpito- ja palvelutuotoista saatuja
ennakkomaksuja. Asiakassopimuksiin perustuvien
saamisten odotetaan tuloutuvan kolmen
kuukauden kuluessa, sopimukseen perustuvien
velkojen seuraavan kahdentoista kuukauden
aikana.
1.4. Hoitokulut
Me 2025 2024Lämmitys ja sähkö -21,4 -29,2Ylläpito -33,2 -34,9Kiinteistön henkilöstön kulut -7,2 -9,6Kiinteistön hallinnon kulut -2,3 -1,9Markkinointikulut -6,1 -7,0Kiinteistövakuutukset -1,9 -1,8Kiinteistöverot -10,6 -10,0Korjauskulut -4,0 -6,2Muut kiinteistön hoitokulut -3,0 -4,0Yhteensä -89,7 -104,5
Laatimisperiaate – hoitokulut
Hoitokulut kirjataan kuluksi kaudelle, jolle ne
suoriteperusteen mukaisesti kohdistuvat.
Hoitokulut ovat kustannuksia, jotka aiheutuvat
mm. kiinteistöjen huollosta ja ylläpidosta,
energiankulutuksesta, sekä markkinoinnista.
50
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2025
Konsernin kokoaikaiset työntekijät liiketoimintayksiköittäin 31.12. 2025 2024Suomi & Viro 44 40Norja 45 45Ruotsi & Tanska 22 31Konsernitoiminnot 45 48Yhteensä 156 164
1.5. Hallinnon kulut
Me 2025 2024Henkilöstökulut -11,6 -14,4Johdon ja organisaation 1muutoksista aiheutuneet kulut-2,2 -7,1Konsultti- ja asiantuntijapalkkiot sekä muut ulkopuoliset palvelut -6,1 -5,1Toimisto- ja muut hallinnon kulut -3,6 -3,7Poistot -2,4 -2,9Yhteensä -25,9 -33,21 Johdon ja organisaation muutoksista aiheutuneet kulut olivat 2,2 miljoonaa euroa vuonna 2025 ja 7,1 miljoonaa euroa vuonna 2024.
Poistot ja alaskirjaukset
Poistot ja alaskirjaukset kirjataan aineettomista ja
aineellisista hyödykkeistä.
Tilintarkastuspalkkiot
Hallinnon kulujen konsultti- ja asiantuntijapalkkioihin
sekä hoitokuluihin kuuluviin kiinteistöjen hallinnon
kuluihin sisältyvät seuraavat tilintarkastajien palkkiot
ja palvelut tilintarkastusyhteisö Deloittelta, Ernst &
Young:lta ja Baker Tilly:ltä.
2025 2025 MeKonserniEmoyhtiöTilintarkastuspalkkiot -1,2 -0,4Deloitte Oy -1,0 -0,4Muut -0,2 -0,1Muut asiantuntijapalkkiot -0,2 -0,1Deloitte Oy -0,2 -0,1Muut - -Yhteensä -1,3 -0,5
2024 2024 MeKonserniEmoyhtiöTilintarkastuspalkkiot -1,4 -0,4Deloitte Oy -0,7 -0,4Ernst & Young Oy -0,3 0,0Muut EY-toimistot -0,4 -Muut asiantuntijapalkkiot 0,0 -0,1Deloitte Oy 0,0 0,0Ernst & Young Oy - -0,1Muut EY-toimistot 0,0 -Yhteensä -1,4 -0,5
1.6. Työsuhde-etuudet ja henkilöstökulut
Me Liite 2025 2024Johdon palkat ja palkkiotToimitusjohtaja A -1,0 -0,9Johtoryhmä B -1,2 -1,1Hallitus C -0,8 -0,8Muut palkat ja palkkiot -12,7 -16,5Eläkekulut – maksupohjaiset järjestelyt -1,7 -2,2Sosiaalikulut -2,0 -2,8Kulut osakeperusteisista maksuista D -0,1 -0,3Yhteensä -19,5 -24,6
Henkilöstökuluja sisältyi hallinnon kuluihin
11,6 miljoonaa euroa (14,4 miljoonaa euroa), hoitokuluihin
7,4 miljoonaa euroa (9,7 miljoonaa euroa) ja
liiketoiminnan muihin tuottoihin ja kuluihin
0,4 miljoonaa euroa (0,6 miljoonaa euroa).
Laatimisperiaate – eläke-etuudet
Lakisääteiset eläkejärjestelyt on hoidettu
eläkevakuutusyhtiön kautta. Eläkejärjestelyt
luokitellaan maksu- ja etuuspohjaisiin
järjestelyihin. Cityconin kaikki eläkejärjestelyt
luokitellaan maksupohjaisiksi järjestelyiksi, joihin
liittyvät maksut kirjataan konsernituloslaskelmaan
niille kausille, joita ne koskevat.
A) Toimitusjohtajan palkat ja palkkiot
EUR 2025 2024Peruspalkka ml. luontoisedut 576 672 516 170Tulospalkkio 400 000 370 590Osakepalkkiojärjestelmä ja muut kertaluonteiset palkkiot 0 1 153 291Yhteensä 976 672 2 040 051
F. Scott Ball toimi yhtiön väliaikaisena toimitusjohtajana
8.10.2024–28.2.2025. Tämän jälkeen Oleg Zaslavsky
toimi yhtiön toimitusjohtajana 1.3.–7.9.2025. Eshel Pesti
aloitti yhtiön toimitusjohtajana 7.9.2025. Vuonna 2025
Cityconin kulloisenkin toimitusjohtajan yhteenlaskettu
kokonaispalkkio oli yhteensä 976 672 euroa (2024:
2 040 051 euroa). Toimitusjohtajille maksetusta
kokonaispalkkiosta 41 % koostui muuttuvista palkanosista.
Palkitsemisen muuttuvat osat sisältävät lyhyen ja pitkän
aikavälin kannustinjärjestelmät ja mahdolliset muut
taloudelliset etuudet ja mahdolliset kertaluonteiset
taloudelliset etuudet. Suoritusperusteisen palkitsemisen
periaate perustuu ajatukseen, että toimitusjohtajan
saama korvaus heijastaa yhtiön suoritusta. Cityconin
hallitus arvioi toimitusjohtajan lyhyen aikavälin
kannustinjärjestelmän mukaisten tavoitteiden
saavuttamista määrällisesti ja laadullisesti sekä päättää
ansaintakaudelta maksettavan suorituspalkkion määrän
pääsääntöisesti sitä seuraavan vuoden ensimmäisen
kvartaalin aikana.
Pitkän aikavälin kannustinjärjestelmien osalta Oleg
Zaslavsky oli osallisena hänelle suunnattuun sitouttavaan
osakepalkkiojärjestelmään 2025–2028 ja toimitusjohtajan
osakeoptio-ohjelmaan 2025 A–C, ja Eshel Pesti oli
osallisena optio-ohjelmaan 2025 D–F. F. Scott Ball
oli osallisena toimitusjohtajan osakeoptio-ohjelmaan
2022–2025.
51
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2025
B) Johtoryhmän henkilöstökulut (pl. toimitusjohtaja)
Me 2025 2024Palkat ja palkkiot -1,2 -1,1Eläkekulut – maksupohjaiset järjestelyt -0,2 -0,2Sosiaalikulut -0,1 -0,2Yhteensä -1,5 -1,5
C) Hallituksen jäsenten palkkiot
EUR 2025 2024Chaim Katzman 165 000 165 000Yehuda (Judah) L. Angster 70 400 74 000Zvi Gordon(3.4.2025 asti) 2 400 76 800Alexandre (Sandy) Koifman 92 200 92 800David Lukes 71 600 74 400Per-Anders Ovin 71 600 72 800F. Scott Ball 91 000 83 200Ljudmila Popova 68 000 72 800Adi Jemini 69 000 78 600Keren Kalifa(3.4.2025 alkaen) 64 000 -Eero Sihvonen 65 600 8 6491Yhteensä830 800 799 0491 Liiketapahtumat hallituksen jäsenten kanssa on esitetty liitetiedossa 5.4.B Lähipiirin kanssa toteutuneet liiketapahtumat.
Hallituksen jäsenten matkakulut olivat 0,1 miljoonaa euroa
vuonna 2025 (2024: 0,3 miljoonaa euroa).
Hallituksen jäsenet eivät ole mukana yhtiön
osakepohjaisissa kannustinjärjestelmissä.
D) Pitkän aikavälin osakepohjaiset
kannustinjärjestelmät
Cityconilla on tällä hetkellä seuraavat pitkän aikavälin
osakepohjaista kannustinjärjestelmää konsernin
avainhenkilöille:
• Optio-ohjelma 2025 D–F (toimitusjohtaja ja
talousjohtaja, päätetty 30.10.2025)
• Talousjohtajan sitouttava osakepalkkiojärjestelmä
2025–2028 (päätetty 30.10.2025)
• Sitouttava osakepalkkiojärjestelmä 2023–2025
(avainhenkilöt pl. johtoryhmä, päätetty 16.2.2023)
Osakepohjaisten kannustinjärjestelmien tarkoituksena
on yhdistää omistajien ja avainhenkilöiden tavoitteet
yhtiön arvon nostamiseksi pitkällä aikavälillä sekä
sitouttaa avainhenkilöt yhtiöön ja tarjota heille
kilpailukykyiset yhtiön osakkeiden ansaintaan ja
kertymiseen perustuvat palkkiojärjestelmät.
Vuonna 2025 tuloslaskelmaan kirjattu kulu pitkän
aikavälin osakepohjaisista kannustinjärjestelmistä oli 0,1
miljoonaa euroa (0,3).
Optio-ohjelma 2025 D–F
Optio-ohjelma 2025 D–F on suunnattu yhtiön
toimitusjohtajalle ja talousjohtajalle. Optio-oikeuksia
annetaan yhteensä enintään 894 924 kappaletta, ja
ne oikeuttavat merkitsemään yhteensä enintään yhtä
monta yhtiön uutta tai sen hallussa olevaa osaketta.
Optio-oikeudet annetaan vastikkeetta. Optio-
oikeuksista 298 308 kappaletta on merkitty tunnuksella
2025D, 298 308 kappaletta on merkitty tunnuksella
2025E ja 298 308 kappaletta on merkitty tunnuksella
2025F.
Liikkeeseen laskettavien optio-oikeuksien perusteella
merkittävät osakkeet vastaavat yhteensä enintään
0,49 % yhtiön kaikista osakkeista ja äänistä
mahdollisten osakemerkintöjen jälkeen, jos merkinnässä
annetaan uusia osakkeita. Optio-oikeuksilla tapahtuvien
osakemerkintöjen seurauksena yhtiön osakkeiden
lukumäärä voi nousta yhteensä enintään 894 924
osakkeella, jos merkinnässä annetaan uusia osakkeita.
Optio-oikeuksilla 2025D–F merkittävän osakkeen
merkintähinta on 3,62 euroa. Osakkeen merkintähinta
merkitään yhtiön sijoitetun vapaan oman pääoman
rahastoon.
Optio-oikeuksilla merkittävien osakkeiden merkintäaika
on:
• optio-oikeudella 2025D, 7.9.2026 – 6.9.2029
• optio-oikeudella 2025E, 7.9.2027 – 6.9.2029
• optio-oikeudella 2025F, 7.9.2028 – 6.9.2029
Talousjohtajan sitouttava osakepalkkiojärjestelmä
2025–2028
Hallitus voi allokoida palkkioita järjestelmästä tilikauden
2025 aikana. Järjestelmän perusteella maksettavien
palkkioiden arvo vastaa yhteensä enintään
45 000 Citycon Oyj:n osaketta sisältäen myös rahana
maksettavan osuuden.
Palkkiot maksetaan kolmessa yhtä suuressa
erässä syyskuussa 2026, syyskuussa 2027 ja
syyskuussa 2028. Palkkio perustuu voimassa olevaan
johtajasopimukseen ja toimisuhteen jatkumiseen.
Palkkio maksetaan osittain Cityconin osakkeina
ja osittain rahana. Rahaosuudella on tarkoitus
kattaa palkkiosta toimitusjohtajalle aiheutuvat
verot ja lakisääteiset sosiaalivakuutusmaksut. Jos
johtajasopimus päättyy ennen palkkion maksamista,
palkkiota ei pääsääntöisesti makseta.
Vuoden 2025 aikana allokoitiin yhteensä 45 000
palkkio-osaketta, sisältäen verojen ja veronluonteisiin
maksuihin mahdollisesti käytettävän rahaosuuden.
Sitouttava osakepalkkiojärjestelmä 2023–2025
Sitouttava osakepalkkiojärjestelmä 2023–2025 on
suunnattu avainhenkilöille, pois lukien toimitusjohtaja ja
muut konsernin johtoryhmän jäsenet.
Osakepalkkiojärjestelmän mukaiset palkkiot
voidaan allokoida vuosina 2023–2025. Palkkio
perustuu avainhenkilön voimassa olevaan työ- tai
toimisuhteeseen palkkion maksuhetkellä ja se
voidaan maksaa osittain yhtiön osakkeina ja osittain
rahana sitouttamisjakson päättymisen jälkeen.
Sitouttamisjakson pituus on 24–36 kuukautta palkkion
allokoinnista.
Järjestelmän perusteella maksettavat palkkiot
vastaavat yhteensä enintään noin 60 000 osakkeen
arvoa sisältäen veroihin ja veronluonteisiin maksuihin
mahdollisesti käytettävän rahaosuuden.
Vuoden 2025 aikana ohjelman perusteella ei allokoitu tai
maksettu uusia palkkio-osakkeita.
Vuoden 2025 aikana vanhentuneet / päättyneet
osakepalkkiojärjestelmät
Seuraavat ohjelmat lakkasivat / päättyivät vuoden 2025
aikana:
• Optio-ohjelma 2025 A–C (toimitusjohtaja, päätetty
3.4.2025)
• Sitouttava osakepalkkiojärjestelmä 2025–2028
(toimitusjohtaja, päätetty 3.4.2025)
• Optio-ohjelma 2024 A–C (toimitusjohtaja, päätetty
15.4.2024)
52
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2025
• Toimitusjohtajan sitouttava osakepalkkiojärjestelmä
2024–2027 (päätetty 15.4.2024)
• Talousjohtajan suoriteperusteinen
osakepalkkiojärjestelmä 2024–2026 (päätetty
15.2.2024)
• Suoritusperusteinen osakepalkkiojärjestelmä 2020–
2022 (johtoryhmä, päätetty 17.3.2020)
• Ehdollinen osakepalkkiojärjestelmä 2022–2024
(johtoryhmä, päätetty 22.3.2022)
• Sitouttava osakepalkkiojärjestelmä 2020—2022
(avainhenkilöt, päätetty 11.12.2019)
• Optio-ohjelma 2024 (johtoryhmä, päätetty 19.3.2024)
• Toimitusjohtajan osakeoptio-ohjelma 2022–2025
(päätetty 12.1.2022)
Optio-ohjelma 2025 A–C
Optio-ohjelma 2025 A–C oli suunnattu Cityconin
entiselle toimitusjohtajalle Oleg Zaslavskylle. Optio-
oikeuksia annettiin 1 210 677 kappaletta, ja ne oikeuttivat
merkitsemään yhteensä enintään yhtä monta yhtiön
uutta tai sen hallussa olevaa osaketta. Optio-oikeudet
annettiin vastikkeetta. Optio-oikeuksista 403 559
kappaletta on merkitty tunnuksella 2025A, 403 559
kappaletta on merkitty tunnuksella 2025B ja 403 559
kappaletta on merkitty tunnuksella 2025C.
Liikkeeseen laskettavien optio-oikeuksien perusteella
merkittävät osakkeet vastaavat yhteensä enintään
0,65 prosenttia yhtiön kaikista osakkeista ja äänistä
mahdollisten osakemerkintöjen jälkeen, jos merkinnässä
annetaan uusia osakkeita. Optio-oikeuksilla tapahtuvien
osakemerkintöjen seurauksena yhtiön osakkeiden
lukumäärä voi nousta yhteensä enintään 1 210 677
osakkeella, jos merkinnässä annetaan uusia osakkeita.
Optio-oikeuksilla 2025 A–C merkittävän osakkeen
merkintähinta oli 3,10 euroa, mikä vastaa osakkeen
arvoa 1.3.2025.
Optio-ohjelma päättyi ohjelman ehtojen ja Oleg
Zaslavskyn toimisuhteen päättämissopimuksen
mukaisesti eikä optio-ohjelman perusteella merkitty
uusia osakkeita.
Sitouttava osakepalkkiojärjestelmä 2025–2028
Osakepalkkiojärjestelmä oli suunnattu Cityconin
entiselle toimitusjohtajalle Oleg Zaslavskylle.
Järjestelmän perusteella maksettavien palkkioiden
arvo vastaa yhteensä enintään 87 000 Citycon
Oyj:n osaketta sisältäen myös rahana maksettavan
osuuden. Palkkiot maksetaan kolmessa yhtä suuressa
erässä huhtikuussa 2026, huhtikuussa 2027 ja
huhtikuussa 2028. Palkkio perustuu voimassa olevaan
johtajasopimukseen ja toimisuhteen jatkumiseen.
Palkkio maksetaan osittain Cityconin osakkeina
ja osittain rahana. Rahaosuudella on tarkoitus
kattaa palkkiosta toimitusjohtajalle aiheutuvat
verot ja lakisääteiset sosiaalivakuutusmaksut. Jos
johtajasopimus päättyy ennen palkkion maksamista,
palkkiota ei pääsääntöisesti makseta.
Osakepalkkiojärjestelmän ja Zaslavskyn
päättämissopimuksen ehtojen mukaisesti ohjelma
päättyi eikä Zaslavskylle maksettu osakepalkkioita
osakepalkkiojärjestelmän perusteella.
Toimitusjohtajan osakeoptio-ohjelma 2024 A–C
Optio-ohjelma 2024 A–C oli suunnattu Cityconin
entiselle toimitusjohtajalle Henrica Ginströmmille.
Optio-oikeuksia annettiin 1 591 848 kappaletta, ja ne
oikeuttivat merkitsemään yhteensä enintään yhtä
monta yhtiön uutta tai sen hallussa olevaa osaketta.
Optio-oikeudet annettiin vastikkeetta. Optio-oikeuksista
530 616 kappaletta on merkitty tunnuksella 2024A,
530 616 kappaletta on merkitty tunnuksella 2024B ja
530 616 kappaletta on merkitty tunnuksella 2024C.
Liikkeeseen laskettavien optio-oikeuksien perusteella
merkittävät osakkeet vastaavat yhteensä enintään
0,85 prosenttia yhtiön kaikista osakkeista ja äänistä
mahdollisten osakemerkintöjen jälkeen, jos merkinnässä
annetaan uusia osakkeita. Optio-oikeuksilla tapahtuvien
osakemerkintöjen seurauksena yhtiön osakkeiden
lukumäärä voi nousta yhteensä enintään 1 591 848
osakkeella, jos merkinnässä annetaan uusia osakkeita.
Optio-oikeuksilla 2024 A–C merkittävän osakkeen
merkintähinta on 4,05 euroa.
Optio-ohjelma päättyi ohjelman ehtojen ja Henrica
Ginströmin toimisuhteen päättämissopimuksen
mukaisesti eikä optio-ohjelman perusteella merkitty
uusia osakkeita.
Toimitusjohtajan sitouttava osakepalkkiojärjestelmä
2024–2027
Toimitusjohtajan sitouttava osakepalkkiojärjestelmä
2024–2027 oli suunnattu yhtiön entiselle
toimitusjohtajalle Henrica Ginströmmille.
Järjestelmän perusteella maksettavien palkkioiden
arvo vastaa yhteensä enintään 75 000 Citycon Oyj:n
osaketta sisältäen myös rahana maksettavan osuuden.
Palkkiot maksetaan kolmessa erässä huhtikuussa
2025, huhtikuussa 2026 ja huhtikuussa 2027. Palkkio
perustuu voimassa olevaan johtajasopimukseen ja
toimisuhteen jatkumiseen. Palkkio maksetaan osittain
Cityconin osakkeina ja osittain rahana. Rahaosuudella
on tarkoitus kattaa palkkiosta avainhenkilölle aiheutuvat
verot ja lakisääteiset sosiaalivakuutusmaksut. Jos
johtajasopimus päättyy ennen palkkion maksamista,
palkkiota ei pääsääntöisesti makseta.
Osakeohjelma päättyi ohjelman ehtojen ja Henrica
Ginströmin toimisuhteen päättämissopimuksen
mukaisesti. Vuonna 2025 maksetut palkkiot vastasivat
yhteensä 25 000 osakkeen arvoa, sisältäen verojen ja
veronluonteisiin maksuihin käytetyn rahaosuuden.
Talousjohtajan suoriteperusteinen
osakepalkkiojärjestelmä 2024–2026
Talousjohtajan suoritusperusteinen
osakepalkkiojärjestelmä 2024–2026 on suunnattu
yhtiön entiselle talousjohtajalle Sakari Järvelälle.
Talousjohtajan suoriteperusteisessa
osakepalkkiojärjestelmässä 2024–2026 on kolme
ansaintajaksoa, tilikaudet 2024, 2024–2025 ja 2024–
2026.
Järjestelmässä talousjohtajalla on mahdollisuus ansaita
Citycon Oyj:n osakkeita suoriutumisen perusteella.
Järjestelmän ansaintakriteerit perustuvat osallistujalle
asetettujen yksilöllisten strategisten tavoitteiden
saavuttamiseen. Järjestelmän mahdolliset palkkiot
maksetaan kunkin ansaintajakson päättymisen jälkeen.
Järjestelmästä maksettavat palkkiot vastaavat arviolta
yhteensä enintään 30 000 Citycon Oyj:n osakkeen
arvoa, mukaan lukien rahana maksettava osuus.
Järjestelmästä maksettavat mahdolliset palkkiot
maksetaan osittain Citycon Oyj:n osakkeina ja osittain
rahana. Rahaosuudella on tarkoitus kattaa palkkiosta
talousjohtajalle aiheutuvat verot ja lakisääteiset
sosiaalivakuutusmaksut. Jos talousjohtajan työsopimus
päättyy ennen palkkion maksamista, palkkiota ei
pääsääntöisesti makseta.
Osakeohjelma päättyi ohjelman ehtojen ja Sakari
Järvelän toimisuhteen päättämissopimuksen
53
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2025
mukaisesti. Vuonna 2025 maksetut palkkiot vastasivat
yhteensä 10 000 osakkeen arvoa, sisältäen verojen ja
veronluonteisiin maksuihin käytetyn rahaosuuden.
Suoritusperusteinen osakepalkkiojärjestelmä 2020–
2022
Suoritusperusteinen osakepalkkiojärjestelmä 2020–
2022 on suunnattu johtoryhmän jäsenille, pois lukien
toimitusjohtaja.
Osakepalkkiojärjestelmä sisältää kolme kolmen vuoden
jaksoa alkaen maaliskuusta 2020, 2021 ja 2022 ja
päättyen helmikuun lopussa 2023, 2024 ja 2025.
Maksettavat palkkiot perustuvat siihen, että osallistujat
saavuttavat kullekin jaksolle asetetut strategiset
yksilölliset kriteerit ja edellyttävät voimassa olevaa
työ- tai toimisopimusta. Maksettavat palkkiot vastaavat
yhteensä enintään 150 000 osakkeen arvoa, sisältäen
veroihin ja veronluonteisiin maksuihin mahdollisesti
käytettävän rahaosuuden.
Vuonna 2025 maksetut palkkiot vastasivat yhteensä
10 000 osakkeen arvoa, sisältäen verojen ja
veronluonteisiin maksuihin käytetyn rahaosuuden.
Ehdollinen osakepalkkiojärjestelmä 2022–2024
Ehdollinen osakepalkkiojärjestelmä 2022–2024
on suunnattu johtoryhmän jäsenille, pois lukien
toimitusjohtaja.
Osakepalkkiojärjestelmässä on kolme sitouttamisjaksoa,
tilikaudet 2022–2023, 2023–2024, 2024–2025.
Osallistuminen tähän järjestelmään ja palkkion
saaminen edellyttävät, että avainhenkilö
sijoittaa yhtiön osakkeisiin ennalta määritetyn
prosenttiosuuden yhtiön suorituspalkkiojärjestelmästä
sitouttamisjaksoa edeltävänä kalenterivuonna
ansaitusta suorituspalkkiosta. Jos avainhenkilön
osakeomistusvelvollisuus on täyttynyt ja hänen työ-
tai toimisuhteensa on voimassa Citycon-konserniin
kuuluvassa yhtiössä palkkion maksuhetkellä,
hän saa palkkiona vastikkeettomia lisäosakkeita
osakeomistusvelvoitteen alaisilla osakkeilla.
Vuonna 2025 maksetut palkkiot vastasivat yhteensä
8 017 osakkeen arvoa. Lisäksi palkkioihin sisältyy
käteisosuus, jolla katetaan palkkiosta osallistujalle
aiheutuvat verot ja veronluonteiset maksut järjestelmän
ehtojen mukaisesti.
Sitouttava osakepalkkiojärjestelmä 2020–2022
Sitouttava osakepalkkiojärjestelmä 2020–2022 on
suunnattu avainhenkilöille, pois lukien toimitusjohtaja ja
muut konsernin johtoryhmän jäsenet.
Osakepalkkiojärjestelmän mukaiset palkkiot
voidaan allokoida vuosina 2020–2022. Palkkio
perustuu avainhenkilön voimassa olevaan työ- tai
toimisuhteeseen palkkion maksuhetkellä ja se
voidaan maksaa osittain yhtiön osakkeina ja osittain
rahana sitouttamisjakson päättymisen jälkeen.
Sitouttamisjakson pituus on 24–36 kuukautta palkkion
allokoinnista.
Järjestelmän perusteella maksettavat palkkiot
vastaavat yhteensä enintään noin 60 000 osakkeen
arvoa sisältäen veroihin ja veronluonteisiin maksuihin
mahdollisesti käytettävän rahaosuuden.
Vuonna 2025 maksetut palkkiot vastasivat yhteensä
14 000 osakkeen arvoa, sisältäen verojen ja
veronluonteisiin maksuihin käytetyn rahaosuuden.
Optio-ohjelma 2024
Optio-ohjelma 2024 on suunnattu johtoryhmän jäsenille.
Optio-oikeuksia annetaan yhteensä enintään 350 000
kappaletta, ja ne oikeuttavat merkitsemään yhteensä
enintään yhtä monta yhtiön uutta tai sen hallussa
olevaa osaketta. Optio-oikeudet annetaan vastikkeetta.
Optio-oikeudet merkitään tunnuksella 2024. Hallitus
päätti 15.4.2024 lisätä optio-ohjelmasta 2024 jaettavien
optioiden enimmäismäärää 150 000 optiolla, eli optio-
ohjelmasta 2024 jaettavien optioiden enimmäismäärä
on yhteensä 500 000 optiota.
Optio-oikeuksilla 2024 merkittävän osakkeen
merkintähinta on 4,05 euroa. Osakkeen merkintähinta
merkitään yhtiön sijoitetun vapaan oman pääoman
rahastoon. Optio-oikeuksilla 2024 merkittävien
osakkeiden merkintäaika on 1.3.2027 – 29.2.2028.
Optio-ohjelma lakkautettiin syyskuussa 2025
suunnitelman ehtojen mukaisesti, koska suunnitelmassa
ei ollut enää osallistujia.
Toimitusjohtajan osakeoptio-ohjelma 2022–2025
Optio-ohjelma on suunnattu Cityconin entiselle
toimitusjohtajalle F. Scott Ballille.
Optio-oikeudet on annettu vastikkeetta ja ne oikeuttavat
merkitsemään enintään 2 111 111 yhtiön uutta tai yhtiön
hallussa olevaa osaketta. Optio-oikeuksista 527 778
kappaletta on merkitty tunnuksella 2022A, 527 778
kappaletta tunnuksella 2022B, 527 778 kappaletta
tunnuksella 2022C ja 527 777 kappaletta tunnuksella
2022D. Osakkeiden merkintäaika on optio-oikeuksilla
2022A 31.1.2022–31.12.2025, optio-oikeuksilla 2022B
31.1.2023–31.12.2025, optio-oikeuksilla 2022C
31.1.2024–31.12.2025 ja optio-oikeuksilla 2022D
31.1.2025–31.12.2025. Optio-oikeuksien perusteella
merkittävien osakkeiden merkintähinta oli 7,38 euroa
osakkeelta.
F. Scott Ball ei vuonna 2025 käyttänyt yhtään optiota.
Optioiden voimassaoloaika päättyi 31.12.2025.
Lisätietoja
Lisätietoja pitkän aikavälin osakepohjaisista
kannustinjärjestelmistä on saatavilla yhtiön
verkkosivuilla citycon.com/palkitseminen.
54
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2025
1.7. Liiketoiminnan muut tuotot ja kulut
Me 2025 2024Palvelutuotot kauppakeskusten johtamisesta 0,2 0,2Palvelukulut kauppakeskusten johtamisesta -0,4 -0,4Liiketoiminnan muut tuotot ja kulut -6,1 2,5Yhteensä -6,4 2,3
Laatimisperiaate – palvelutuotot
kauppakeskusten johtamisesta
Citycon hallinnoi ja johtaa joitakin yhteistyritysten
ja kolmansien osapuolien omistamia
kauppakeskuksia ja tulouttaa palvelutuotot
sopimuskauden aikana.
1.8. Osakekohtainen tulos
Laimentamaton osakekohtainen tulos lasketaan
jakamalla emoyhtiön osakkeenomistajille kuuluva
tilikauden tulos tilikauden aikana ulkona olleiden
osakkeiden osakeantioikaistun lukumäärän painotetulla
keskiarvolla.
Osakekohtainen tulos
2025 2024Emoyhtiön omistajille kuuluva tilikauden tulos (Me) 95,0 -37,9Hybridilainan korot ja kulut (Me) -39,0 -33,1Voitot/tappiot ja kulut hybridilainan takaisinmaksusta (Me) -2,7 -2,2Kantaosakkeiden lukumäärän painotettu keskiarvo (1 000) 183 905 182 3161Osakekohtainen tulos (euroa)0,29 -0,40
Osakekohtainen tulos, laimennettu
2025 2024Emoyhtiön omistajille kuuluva tilikauden tulos (Me) 95,0 -37,9Hybridilainan korot ja kulut (Me) -39,0 -33,1Voitot/tappiot ja kulut hybridilainan takaisinmaksusta (Me) -2,7 -2,2Kantaosakkeiden lukumäärän painotettu keskiarvo (1 000) 183 905 182 316Osakepohjaisten kannustinjärjestelmien laimennusvaikutus (1 000) 905 1 694Kantaosakkeiden lukumäärän painotettu keskiarvo, laimennettu (1 000) 184 810 184 0091Osakekohtainen tulos, laimennettu (euroa)0,29 -0,401 Tunnusluku sisältää hybridilainan maksetut sekä kirjaamattomat kertyneet korot ja jaksotetut palkkiot sekä voitot/tappiot ja kulut hybridilainan takaisinmaksusta.
Osakekohtaisen tuloksen (laimennettu)
laskennassa käytetty kantaosakkeiden
lukumäärän painotettu keskiarvo
päiviä osakemääräKeskimääräinen päivillä painotettu osakemäärä 365 184 810 123
Laatimisperiaate – osakekohtainen tulos,
laimennettu
Laimennusvaikutuksella oikaistua osakekohtaista
tulosta laskettaessa osakkeiden lukumäärän
painotetussa keskiarvossa otetaan huomioon
kaikkien laimentavien potentiaalisten osakkeiden
osakkeiksi muuttamisesta johtuva laimentava
vaikutus. Osakkeiden määrää lisääviä laimentavia
instrumentteja ovat osakeoptiot ja osakeperusteinen
kannustinjärjestelmä.
Osakepohjaisella kannustinjärjestelmällä on
laimentava vaikutus ansaintajaksolla silloin, kun
palkkion perustana olevat tulosehdot on saavutettu,
eikä osakkeita ole vielä jaettu.
2. Kiinteistökanta ja sijoitukset
2.1. Sijoituskiinteistöt ja niihin liittyvät vastuut
Laatimisperiaate – sijoituskiinteistöjen
kirjaaminen
Sijoituskiinteistö on maa-alue, rakennus tai osa
rakennuksesta, joita pidetään vuokratuottojen
hankkimiseksi tai omaisuuden arvonnousun
takia tai molemmista syistä. Sijoituskiinteistöjen
arvostamisessa sovelletaan IAS 40 Sijoituskiinteistöt
-standardin mukaista käyvän arvon mallia, jolloin
sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutoksista
johtuvat voitot ja tappiot esitetään netotettuna omalla
rivillään konsernituloslaskelmassa.
Sijoituskiinteistöt arvostetaan alun perin
hankintamenoon, johon sisällytetään
transaktiomenot kuten asiantuntijapalkkiot ja
varainsiirtoverot. Alkuperäiseen hankintamenoon
arvostamisen jälkeen sijoituskiinteistöt arvostetaan
käypään arvoon hankinta-ajankohtaa seuraavan
vuosineljänneksen lopussa.
Cityconin sijoituskiinteistöjen käyvän arvon
määrittelee ulkopuolinen riippumaton arvioija
kansainvälisten IVS-standardien (International
Valuation Standards) mukaisesti puolivuosittain,
kun taas vuoden ensimmäisellä ja kolmannella
neljänneksellä Citycon määrittää sijoituskiinteistöjen
käyvät arvot sisäisesti, pois lukien hankitut uudet
kiinteistöt joiden arviointi suoritetaan ulkoisesti.
Arvioidessaan käyvät arvot sisäisesti, Citycon
perustaa arvioinnit ulkopuolisen arvioitsijan antamiin
markkinaindikaatioihin.
Kehityshankkeet luokitellaan sijoituskiinteistöiksi
ja arvioidaan käypään arvoon siinä vaiheessa, kun
hankkeesta on tehty investointipäätös ja ulkopuolinen
arvioija katsoo käytettävissä olevien tietojen riittävän
luotettavan arvion tekemiseksi. Kehityshankkeiksi
luokiteltiin 31.12.2025 suoritetussa käyvän arvon
määrityksessä 0 kiinteistöä (0). Suunniteltujen
kehityshankkeiden investoinnit liittyvät pääosin
suunnittelu- ja kaavoituskuluihin. Suunniteltujen
kehityshankkeiden toteutuminen on epävarmaa.
Tämän vuoksi ne jätetään ulkopuolisen arvioijan
tekemän arvion ulkopuolelle.
Cityconin taseeseen kirjattava sijoituskiinteistöjen
käypä arvo tilinpäätöksessä muodostuu ulkopuolisen
arvioijan määrittämästä kiinteistöomaisuuden
kokonaisarvosta vähennettynä siirroilla myytävissä
oleviin kiinteistöihin ja lisättynä suunnitelluilla
kehitysprojekti-investoinneilla joita ulkopuolinen
arvioija ei ota mukaan käyvän arvon määrityksessä
sekä kuluvan vuosineljänneksen aikana hankittujen
uusien kohteiden hankintamenosta, mikäli näitä ei
ole arvioitu käypään arvoon johtuen aikataulusta ja
saatavilla olevasta tiedosta.
55
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2025
Cityconin kiinteistöjen käyvän arvon vuosien 2025 ja
2024 tilinpäätöksiä varten ovat arvioineet CBRE (Norjan,
Tanskan ja Viron osalta) ja JLL (Suomen ja Ruotsin
osalta). Cityconin arvioinneista maksama kiinteä palkkio
vuodelta 2025 oli yhteensä 0,2 miljoonaa euroa (0,2).
Ulkopuolisen arvioijan määrittämän käyvän arvon ja
Cityconin taseessa olevien sijoituskiinteistöjen käyvän
arvon välinen täsmäytyslaskelma on esitetty alla:
Me 31.12.2025 31.12.2024Ulkopuolisen arvioijan määrittämä sijoituskiinteistöjen käypä arvo 31.12. 3 709,7 3 643,2Suunnitellut kehitysprojekti-investoinnit 31,6 28,4Sijoituskiinteistöihin luokiteltavat käyttöoikeusomaisuuserät (IFRS 16) 34,5 37,3Siirto myytävänä oleviin omaisuuseriin −510,0 −81,1Uusien kohteiden hankintameno vuoden viimeisellä neljänneksellä - -Sijoituskiinteistöjen käypä arvo taseessa 31.12. 3 265,9 3 627,8
Laatimisperiaate – käyvän arvon määritelmä ja
hierarkia
IFRS 13:n mukaisesti käypä arvo on rahamäärä,
joka saataisiin omaisuuserän myynnistä
markkinaosapuolten välillä arvostuspäivänä
toteutuvassa tavanmukaisessa liiketoimessa.
Citycon käyttää arvostusmenetelmiä, jotka
ovat nykyisissä olosuhteissa asianmukaisia
ja joita varten on saatavilla riittävästi
tietoa käyvän arvon määrittämiseksi siten,
että käytetään mahdollisimman paljon
merkityksellisiä havainnoitavissa olevia
syöttötietoja ja mahdollisimman vähän muita kuin
havainnoitavissa olevia syöttötietoja. Käyvän arvon
määrittämiseen käytettävien arvostusmenetelmien
syöttötiedot luokitellaan IFRS 13 mukaisesti
kolmelle eri käypien arvojen hierarkiatasolle.
Käypään arvoon arvostettava sijoituskiinteistö
luokitellaan samalle käypien arvojen hierarkian
tasolle kuin alimmalla tasolla oleva syöttötieto, joka
on merkittävä koko arvonmäärityksen kannalta.
Tuottovaade on merkittävä syöttötieto
arvonmäärityksen kannalta ja se johdetaan markkinoilta
vertailukauppojen perusteella. Citycon on päättänyt
luokitella kaikki kiinteistöarvioinnit tason 3 arvostuksiksi,
sillä kiinteistöt ja etenkin kauppakeskukset, ovat yleensä
luonteeltaan ainutkertaisia, eikä kaupankäyntiä tapahdu
säännöllisesti. Syöttötasojen välillä ei tapahtunut siirtoja
vuoden aikana.
Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon määrittäminen,
käypien arvojen hierarkia
Me 31.12.2025 31.12.2024Oikaisemattomat hinnat (Taso 1) - -Havainnoitavissa olevat syöttötiedot (Taso 2) - -Muut kuin havainnoitavissa olevat syöttötiedot (Taso 3) 3 709,7 3 643,2Yhteensä 3 709,7 3 643,2
Keskeiset arviot ja olettamat –
sijoituskiinteistöjen käypä arvo
Keskeisin tilinpäätöksen osatekijä, joka sisältää
arvioihin ja oletuksiin liittyviä epävarmuustekijöitä,
on sijoituskiinteistöjen käyvän arvon
määrittely. Sijoituskiinteistön käyvän arvon
keskeisimpiä muuttujia ovat tuottovaatimus,
markkinavuokrat, vajaakäyttöaste ja hoitokulut,
joiden määrittämisessä Cityconin johto
joutuu käyttämään harkintaa ja arvioita. Myös
kehityshankkeiden käyvän arvon määrittäminen
vaatii johdon harkintaa ja arvioita hankkeen
investointeihin, vuokratuottoihin ja projektin
aikatauluun liittyen.
Laatimisperiaate – käyvän arvon
määrittäminen
Cityconin sijoituskiinteistöjen käypä arvo
määritetään 10 vuoden kassavirta-analyysillä
kohdekohtaisesti. Arviointiajankohtana
voimassa olevista vuokrasopimuksista
lasketaan vuotuinen peruskassavirta.
Sopimuksen päättyessä sopimusvuokran
tilalla käytetään ulkopuolisen arvioijan
määrittämää markkinavuokraa. Potentiaalisesta
bruttovuokratuotoista vähennetään tämän
jälkeen vajaakäyttöoletus, hoitokulut ja
investoinnit, ja näin saatu kassavirta diskontataan
kiinteistökohtaisella diskonttokorolla. Kun
diskontattuun kassavirtaan lisätään jäännösarvo
sekä käyttämättömän rakennusoikeuden
arvo, saadaan sijoituskiinteistön käypä arvo.
Kiinteistöomaisuuden kokonaisarvo saadaan
laskemalla yhteen yksittäisten kiinteistöjen käyvät
arvot.
Käynnissä olevien kehityshankkeiden
arvostamiseen sovelletaan kassavirta-analyysiä,
jossa kehityshankkeen investoinnit ja kohteen
tulevat kassavirrat huomioidaan kehityshankkeen
aikataulun mukaisina.
56
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2025
Syöttötiedot
Ruotsi & 31.12.2025 Suomi & Viro NorjaTanska KeskimäärinTuottovaatimus, % 6,3 6,6 6,1 6,3Markkinavuokrat, euroa/m²/kk 30,1 21,7 25,6 26,2Hoitokulut, euroa/m²/kk 7,1 5,2 7,4 6,6Kassavirtakauden vajaakäyttö, % 4,5 4,0 5,7 4,7Markkinavuokrien kasvuoletus, % 2,4 2,4 2,0 -Hoitokulujen kasvuoletus, % 2,0 2,2 2,0 -
Ruotsi & 31.12.2024 Suomi & Viro NorjaTanska KeskimäärinTuottovaatimus, % 6,1 6,7 6,0 6,2Markkinavuokrat, euroa/m²/kk 29,3 21,1 24,7 25,4Hoitokulut, euroa/m²/kk 7,2 5,4 8,0 6,9Kassavirtakauden vajaakäyttö, % 4,4 3,9 5,2 4,5Markkinavuokrien kasvuoletus, % 2,7 2,4 1,9 -Hoitokulujen kasvuoletus, % 2,0 2,0 1,9 -
Herkkyysanalyysi
31.12.2025 Käypä arvo (Me)Muutos % −10% −5% ±0% +5% +10%Markkinavuokrat 3 232,1 3 470,9 3 709,7 3 948,5 4 187,3Hoitokulut 3 836,8 3 773,2 3 709,7 3 646,2 3 582,6Muutos, korkopistettä -50 -25 ±0 +25 +50Vajaakäyttö 3 733,6 3 721,6 3 709,7 3 697,8 3 685,8Tuottovaatimus 4 047,2 3 871,0 3 709,7 3 561,5 3 424,9
31.12.2024 Käypä arvo (Me)Muutos % −10% −5% ±0% +5% +10%Markkinavuokrat 3 161,2 3 402,2 3 643,2 3 884,2 4 125,2Hoitokulut 3 785,8 3 714,5 3 643,2 3 571,9 3 500,6Muutos, korkopistettä -50 -25 ±0 +25 +50Vajaakäyttö 3 667,3 3 655,3 3 643,2 3 631,2 3 619,1Tuottovaatimus 3 995,9 3 811,3 3 643,2 3 489,6 3 348,6
Syöttötiedot
Ulkopuolisen arvioijan kassavirta-analyysissä käyttämät
syöttötiedot 31.12.2025 ja 31.12.2024 on esitetty
segmenteittäin seuraavassa taulukossa.
Herkkyysanalyysi
Liikekiinteistöjen käyvän arvon muutosherkkyyttä
eli riskiä voidaan testata muuttamalla keskeisiä
laskentaparametreja. Oheisen herkkyysanalyysin
lähtöarvona on käytetty ulkopuolisen arvioijan
määrittämää sijoituskiinteistöjen käypää arvoa.
Herkkyysanalyysin mukaan käypä arvo on
kaikkein herkin markkinavuokrien ja tuottovaateen
muutoksille. Kun markkinavuokria nostetaan 10 %,
niin sijoituskiinteistöjen käypä arvo nousee noin 13 %.
Vastaavasti 50 korkopisteen lasku tuottovaateessa
nostaa käypää arvoa noin 10 %. Käypä arvo
reagoi myös muutoksiin vajaakäyttöasteessa ja
hoitokuluissa, mutta suhteellinen vaikutus ei ole yhtä
suuri kuin markkinavuokran ja tuottovaateen osalta.
Herkkyystarkastelussa muutetaan yhtä parametria
kerrallaan. Todellisuudessa parametrimuutoksia
tapahtuu usein samanaikaisesti. Esimerkiksi muutos
vajaakäytössä voi olla yhteyksissä muutokseen
markkinavuokrissa ja tuottovaateessa jolloin kaikki
muutokset vaikuttavat käypään arvoon samanaikaisesti.
57
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2025
Sijoituskiinteistöjen muutokset ja luokittelu
Rakenteilla olevat/Operatiivisessa 31.12.2025 peruskorjattavat toiminnassa olevat Sijoituskiinteistöt Mekiinteistötkiinteistötyhteensä1.1.2025 - 3 627,8 3 627,8Hankinnat - - -Investoinnit - 22,6 22,6Myynnit - - -Aktivoidut korot - 0,4 0,4Voitot sijoituskiinteistöjen arvostuksesta - 92,8 92,8Tappiot sijoituskiinteistöjen arvostuksesta - −34,0 −34,0Voitot/tappiot käyttöoikeusomaisuuserien arvostuksesta - −7,7 −7,7Valuuttakurssierot - 49,7 49,7Siirto myytävänä oleviin omaisuuseriin - −490,6 −490,6Muutokset sijoituskiinteistöihin luokiteltavissa käyttöoikeusomaisuuserissä (IFRS 16) - 4,9 4,931.12.2025 - 3 265,9 3 265,9
Rakenteilla olevat/Operatiivisessa 31.12.2024 peruskorjattavat toiminnassa olevat Sijoituskiinteistöt Mekiinteistötkiinteistötyhteensä1.1.2024 6,7 3 851,5 3 858,2Hankinnat - 281,8 281,8Investoinnit 0,4 38,8 39,2Myynnit - - -Aktivoidut korot - 0,4 0,4Voitot sijoituskiinteistöjen arvostuksesta - 51,0 51,0Tappiot sijoituskiinteistöjen arvostuksesta - −118,3 −118,3Voitot/tappiot käyttöoikeusomaisuuserien arvostuksesta - −7,4 −7,4Valuuttakurssierot −0,2 −70,0 −70,2Siirto myytävänä oleviin omaisuuseriin −6,9 −404,2 −411,1Muutokset sijoituskiinteistöihin luokiteltavissa käyttöoikeusomaisuuserissä (IFRS 16) - 4,2 4,231.12.2024 - 3 627,8 3 627,8
58
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2025
Citycon jakaa sijoituskiinteistönsä kahteen kategoriaan:
rakenteilla oleviin/peruskorjattaviin kiinteistöihin sekä
operatiivisessa toiminnassa oleviin kiinteistöihin.
Raportointipäivänä ensin mainittuun ryhmään ei
sisältynyt kiinteistöjä.
Rakenteilla olevat kiinteistöt -kategoria sisältää
kiinteistön koko käyvän arvon, vaikka vain osa
kiinteistöstä olisi rakenteilla.
Sopimukseen perustuvat sijoituskiinteistöjen
ostamiseen, rakentamiseen, kunnostamiseen ja
korjaamiseen liittyvät velvoitteet on esitetty alla.
Sijoituskiinteistöihin kohdistuvat vakuudet on esitetty
liitetiedossa 3.7.
Sijoituskiinteistöihin liittyvät vastuusitoumukset
Me 2025 2024Ostositoumukset 10,2 20,1Alv-palautusvastuut 55,0 67,8
Ostositoumukset
Ostositoumukset liittyvät pääasiassa käynnissä oleviin
kehityshankkeisiin.
Alv-palautusvastuut
Cityconin sijoituskiinteistöihin liittyy aktivoitujen
perusparannusten ja uusinvestointien osalta
arvonlisäveropalautusvastuuta, joka realisoituu, mikäli
omaisuus siirtyy arvonlisäverottomaan käyttöön 10
vuoden tarkastuskauden aikana.
2.2. Myytävänä olevat omaisuuserät
Keskeiset arviot ja olettamat – myytävänä
olevat omaisuuserät
Cityconin johto käyttää harkintaa arvioidessaan
kuuluuko kiinteistö sijoituskiinteistöihin vai
myytävissä oleviin omaisuuseriin.
Me 2025 2024Hankintameno 1.1. 81,1 0,0Valuuttakurssierot -0,1 -Hankinnat - 59,3Investoinnit - 0,6Myynnit -61,4 -389,9Siirto sijoituskiinteistöistä 490,3 411,1Hankintameno 31.12. 510,0 81,1
Myytävänä olevat omaisuuserät 31.12.2025 koostuivat
kolmesta Suomi & Viro -segmenttiin kuuluvasta
sijoituskiinteistöstä ja kolmesta Ruotsi & Tanska
-segmenttiin kuuluvasta sijoituskiinteistöstä. Myytävänä
olevat omaisuuserät koostuivat vertailukaudella
31.12.2024 yhdestä Norja-segmenttiin kuuluvasta
ja yhdestä Suomi & Viro -segmenttiin kuuluvasta
sijoituskiinteistöstä. Tilikauden aikana siirrettiin yksi
sijoituskiinteistö Norjassa takaisin sijoituskiinteistöihin.
Siirto sijoituskiinteistöistä sisältää myös käyvän arvon
muutoksen myytävänä olevista sijoituskiinteistöistä.
Cityconilla ei ollut myytävänä oleviksi luokiteltuihin
omaisuuseriin liittyviä merkittäviä velkoja tai muita
omaisuuseriä kuin sijoituskiinteistöt.
Laatimisperiaate – myytävänä olevat
omaisuuserät
Pitkäaikaiset omaisuuserät tai luovutettavien erien
ryhmät luokitellaan myytävinä oleviksi, kun niiden
kirjanpitoarvoa vastaava määrä tulee kertymään
pääasiassa niiden myynnistä ja myynti on erittäin
todennäköinen.
Myynti katsotaan erittäin todennäköiseksi:
• johto on sitoutunut aktiiviseen kiinteistön
myyntisuunnitelmaan ja on käynnistetty hanke
ostajan löytämiseksi ja myyntisuunnitelman
toteuttamiseksi
• kiinteistöä markkinoidaan aktiivisesti hintaan,
joka on kohtuullinen suhteessa sen nykyiseen
käypään arvoon
• myynnin odotetaan toteutuvan vuoden kuluessa.
Pitkäaikaiset omaisuuserät tai luovutettavien erien
ryhmät merkitään kirjanpitoon käypään arvoon,
josta on vähennetty myynnistä aiheutuvat menot.
Myytävänä olevat omaisuuserät ja niihin liittyvät
merkittävät velat esitetään erikseen omilla
riveillään taseessa myytävinä oleviksi luokiteltuina
erinä myyntiin asti. Käytännössä yhtiön luokittelu
perustuu luokitteluhetken käypään arvoon, joka
vastaa olennaisesti koko luokiteltavan omaisuuden
käypää arvoa. Mahdollisia laskennallisia
verovelkoja ei luokitella luokitteluhetkellä vielä
tähän.
59
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2025
2.3. Käyttöoikeusomaisuuserät
Laatimisperiaate – käyttöoikeusomaisuuserät
Standardin soveltamisen piiriin kuuluvista vuokra-
sopimuksista on kirjattu käyttöoikeusomaisuuseriä
tase-eriin Sijoituskiinteistöt ja Aineelliset
käyttöomaisuushyödykkeet. Sijoituskiinteistöihin
kirjatut käyttöoikeusomaisuus erät koostuvat
Citycon-konsernin ydinliiketoimintaan kuuluvista
vuokrasopimuksista, kuten vuokrattujen
kauppakeskusten, kauppakeskustonttien ja
kauppakeskuskaluston vuokrasopimuksista.
Aineellisiin käyttöomaisuushyödykkeisiin
kirjatut käyttöoikeusomaisuuserät ovat
puolestaan kirjattu pääosin hallinnon kuluihin
sisältyvistä vuokrasopimuksista, kuten
toimistovuokrasopimuksista, IT-omaisuudesta ja
leasing-autoista. Konsernin vuokrasopimusvelka
on arvostettu diskonttaamalla standardin
soveltamispiiriin kuuluvien vuokrasopimusten
vuokravastuut niiden nykyarvoon käyttäen
diskonttaustekijänä yhtiön johdon näkemystä
lisäluoton korosta vuokrasopimuksen
alkamisajankohtana.
Johtuen siitä, että suurin osa Citycon-konsernin
vuokrasopimuksista kohdistuu Cityconin
sijoituskiinteistöihin kiinteästi yhteydessä
oleviin käyttöoikeusomaisuuseriin, Citycon
arvostaa sijoituskiinteistön ehdot täyttäviä
käyttöoikeusomaisuuseriä IAS 40:n käyvän arvon
mallilla. Tästä johtuen käyvän arvon muutokset
kirjataan poistojen sijaan. Leasingmaksut on
kohdistettu pääoma- ja korkokuluihin IFRS 16:n
mukaisesti. Koskien osaksi aineellisia hyödykkeitä
arvostettuja käyttöoikeusomaisuuseriä, tulosvaikutus
esitetään rahoituskulujen lisäksi erään Hallinnon kulut
sisältyvinä poistoina.
Citycon soveltaa standardin sallimia käytännön
helpotuksia eikä täten sovella standardia alle
vuoden kestoltaan oleviin lyhytaikaisiin tai arvoltaan
vähäisiin vuokrasopimuksiin, joita ovat olleet
esimerkiksi vuokrasopimukset koskien erinäisiä
toimistotarvikkeita.
Käyttöoikeusomaisuuserät
2
Me 2025 20241.1. 37,8 42,3Hankinnat & Lisäykset 5,1 5,7Poistot & päättyneiden sopimusten vaikutus −7,5 −5,1Vähennykset −1,0 −3,5Valuuttakurssierot 0,4 −1,6137,8 31.12. 34,8 1 34,5 miljoonaa euroa luokiteltu sijoituskiinteistöihin ja 0,3 miljoonaa euroa aineellisiin käyttöomaisuushyödykkeisiin.2 37,3 miljoonaa euroa luokiteltu sijoituskiinteistöihin ja 0,4 miljoonaa euroa aineellisiin käyttöomaisuushyödykkeisiin.
Keskeiset arviot ja olettamat
– käyttöoikeusomaisuuserät
Cityconin johto käyttää harkintaa arvioidessaan
vuokrasopimuksiin sisältyvien jatko-optioiden
käyttämisen todennäköisyyttä.
Citycon arvioi sopimuksen alkamisajankohtana,
onko kohtuullisen varmaa, että yhtiö käyttää
vuokrasopimukseen sisältyvät jatkamisoption.
Arvioinnissa otetaan huomioon kaikki
merkitykselliset tosiseikat ja olosuhteet, jotka
luovat yhtiölle taloudellisen kannustimen option
käyttämiseen tai käyttämättä jättämiseen.
Vuokrasopimusvelat
Me 2025 20241.1. 35,3 38,8Hankinnat & Lisäykset 4,8 5,0Poistot −7,7 −7,0Valuuttakurssierot 0,4 −1,431.12. 32,8 35,3
Me 2025 2024Poistot hallinnon kuluissa −0,4 −0,5Käyvän arvon muutos (IFRS 16) −7,7 −7,4Korkokulu −1,1 −1,2Laskennalliset verot 0,1 0,1Kokonaisvaikutus IFRS-tuloksessa −9,2 −8,9
IFRS 16 vaikutus tunnuslukujen
laskentaan
Luototusasteen (LTV) laskennassa ei ole
huomioitu IFRS 16 -standardin mukaisesti osana
sijoituskiinteistöjä esitettäviä käyttöoikeusomaisuuseriä
ja näihin käyttöoikeusomaisuuseriin kohdistuvia
vuokrasopimusvelkoja. LTV-laskukaava on esitetty
Tunnuslukujen laskentaperiaatteet- osiossa.
Vuokrasopimusvelkojen maturiteettijakauma
Me 2025 2024Alle kuukauden kuluessa 0,6 0,6Yli kuukauden ja alle vuoden kuluessa 6,6 6,71-5 vuoden kuluessa 22,1 22,7Yli viiden vuoden kuluttua 3,4 5,2Yhteensä 32,8 35,3
60
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2025
2.4. Osuudet yhteis- ja osakkuusyrityksissä
Seuraavassa taulukossa on esitetty yhteisyritysten varat ja velat, tuotot ja kulut, joihin Citycon-konsernin omistusosuus oikeuttaa. Taulukossa esitetty taloudellisen informaation
yhteenveto perustuu yhteisyritysten IFRS-standardien mukaisesti laadittuihin tilinpäätöksiin.
A) Osuudet yhteisyrityksissä
2025 2024Kista Norjan Osuudet yhteis-Kista Norjan Osuudet yhteis-MeGalleria Groupyhteisyrityksetyrityksissä yhteensäGalleria Groupyhteisyrityksetyrityksissä yhteensäSijoituskiinteistöt - - - - - -Laskennalliset verosaamiset - - - - - -Muut pitkäaikaiset varat - 0,1 0,1 - 1,8 1,8Rahavarat - 1,1 1,1 - 5,1 5,1Muut lyhytaikaiset varat - 2,3 2,3 - 0,0 0,0Pitkäaikaiset lainat - - - - - -Laskennalliset verovelat - - - - - -Lyhytaikaiset lainat - - - - - -Muut lyhytaikaiset velat - 0,1 0,1 - 0,1 0,1Oma pääoma - 3,5 3,5 - 6,8 6,8Konsernin omistusosuus, % - 50 % - 50 %Osuus yhteisyrityksen omasta pääomasta - 1,7 1,7 - 3,4 3,4Osuus yhteisyritysten lainoista - - - - - -Osuudet yhteisyrityksissä - 1,7 1,7 - 3,4 3,4Bruttovuokratuotto - - - 3,1 - 3,1Nettovuokratuotto - -0,1 -0,1 2,1 - 2,1Hallinnon kulut - 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0Liiketoiminnan muut tuotot/kulut - 0,0 0,0 - 0,0 0,0Nettovoitot/tappiot sijoituskiinteistöjen arvostuksesta käypään arvoon - - - 0,0 - 0,0Liikevoitto/-tappio - -0,1 -0,1 2,1 0,0 2,0Rahoitustuotot - 0,2 0,2 0,0 0,2 0,2Rahoituskulut - 0,0 0,0 -3,6 0,0 -3,6Verot - 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0Tilikauden tulos - 0,1 0,1 -1,5 0,1 -1,4Muut erät tilillä Osuus yhteistyritysten tuloksesta - - - - - -Osuus yhteisyritysten tuloksesta - 0,0 0,0 -0,8 0,1 -0,7Muut laajan tuloksen erät verojen jälkeen - 0,0 0,0 - 0,0 0,0Ulkomaan toimintojen tilinpäätöksen muuntamisesta johtuvat valuuttakurssivoitot/-tappiot - 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0Osuus osakkuus- ja yhteisyrityksien muista laajan tuloksen eristä - 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0Katsauskauden laaja tulos - 0,1 0,1 -1,5 0,1 -1,4
Laatimisperiaate – sijoitukset
osakkuus- ja yhteisyrityksiin
Citycon kirjaa osuutensa yhteis- ja osakkuus-
yrityksissä käyttäen pääomaosuusmenetelmää
konsernitilinpäätöksessä.
Cityconin omistamia yhteisyrityksiä käsitellään
IFRS 11 Yhteisjärjestelyt -standardin mukaisesti.
Yhteisyritysten osapuolten väliset sopimukselliset
järjestelyt antavat niille sopimusyhteysyrityksen
liiketoimintaa koskevan yhteisen määräysvallan.
Yhteisyrityksiä koskevat merkittävät toimintaan
ja rahoitukseen liittyvät päätökset sovitaan
kumppaneiden kesken yhteisesti.
Osakkuusyritykset ovat yrityksiä, joissa konsernilla
on huomattava vaikutusvalta. Huomattava
vaikutusvalta syntyy pääsääntöisesti silloin, kun
konserni omistaa yli 20 % yrityksen äänivallasta
tai kun konsernilla on muutoin huomattava
vaikutusvalta mutta ei määräysvaltaa.
Konserni esittää osuutensa osakkuus- ja
yhteisyrityksien voitoista/tappioista laajan
tuloslaskelmansa riveillä ”Osuus osakkuus- ja
yhteisyritysten tuloksesta” ja ”Osuus osakkuus- ja
yhteisyrityksien muista laajan tuloksen eristä”.
61
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2025
Kista Galleria -kauppakeskus
Citycon osti 29.2.2024 kanadalaisen
yhteistyökumppanin (CPPIB) 50 % osuuden Ruotsissa
sijaitsevasta Kista Galleria -kauppakeskuksesta. Citycon
on hallinnoinut keskusta vuodesta 2012 ja omistanut
keskuksesta 50 %. CPPIB:n osuuden hankinnan jälkeen
Citycon omistaa Kista Galleria -kauppakeskuksen
kokonaan.
Yhteisyritykset Norjassa
Citycon omistaa 50 % Norjassa sijaitsevasta
asuntorakentamisen kehitysyhtiö Klosterfoss Utvikling
AS:sta. Sandstranda Bolig AS, josta Cityconin
omistusosuus oli 50 %, likvidoitiin joulukuussa 2024.
Yhtiö ei enää sisälly konsernitaseeseen 31.12.2024.
Osakkuusyritys Norjassa
31.12.2025 ja vertailukaudella 31.12.2024 Cityconilla on
vain yksi osakkuusyhtiö, Norjassa sijaitseva Torvbyen
Drift AS, josta konserni omistaa 38 %.
Taulukossa on esitetty yhteenvetotiedot konsernin
osuudesta osakkuusyrityksessä.
B) Osuudet osakkuusyrityksissä
Me 2025 2024Sijoituskiinteistöt 0,0 0,0Lyhytaikaiset varat 0,1 0,2Pitkäaikaiset varat 0,0 0,0Lyhytaikaiset velat 0,1 0,1Pitkäaikaiset velat 0,0 0,0Oma pääoma yhteensä 0,0 0,1Konsernin omistusosuus, % 38 % 38 %Osuus osakkuusyhtiöiden omasta pääomasta 0,0 0,0Osuus osakkuusyhtiöiden lainoista 0,0 0,0Osuudet osakkuusyrityksissä 0,0 0,0Bruttovuokratuotto 0,0 0,8Nettovuokratuotto 0,0 0,0Hallinnon kulut 0,0 0,0Rahoituskulut (netto) 0,0 0,0Verot 0,0 0,0Tilikauden tulos 0,0 0,0Osuus osakkuusyritysten tuloksesta 0,0 0,0Osuus osakkuus- ja yhteisyrityksien muista laajan tuloksen eristä 0,0 0,0Katsauskauden laaja tulos 0,0 0,0
62
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2025
3. Rahoitus
3.1. Oma pääoma
A) Kuvaus omaan pääomaan sisältyvistä
rahastoista
Osakepääoma
Yhtiöllä on yksi osakesarja, ja kukin osake oikeuttaa
yhteen ääneen yhtiökokouksessa. Osakkeilla ei ole
nimellisarvoa, eikä osakepääomalla enimmäismäärää.
Ylikurssirahasto
Vuonna 2006 voimaantulleen nykyisen osakeyhtiölain
myötä ylikurssirahastoon ei enää merkitä uusia eriä.
Ylikurssirahasto karttui ennen vuotta 2007 optio-
ohjelmien ja osakeantien myötä.
Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto
Sijoitetun vapaan pääoman rahastoon merkitään
mm. se osa osakkeiden merkintähinnasta, jota
perustamissopimuksen tai osakeantipäätöksen
mukaisesti ei merkitä osakepääomaan. Uusien
osakkeiden tai optioiden liikkeeseenlaskusta
välittömästi johtuvat transaktiomenot (verovaikutuksilla
oikaistuna) vähennetään saaduista maksuista.
Arvonmuutosrahasto
Arvonmuutosrahasto sisältää rahavirran suojauksena
käytettävien johdannaisinstrumenttien käypien arvojen
muutoksen.
Muuntoerot
Muuntoerot rahasto sisältää ulkomaisten yksikköjen
tilinpäätösten muuntamisesta syntyneet muuntoerot.
Hybridilaina
Cityconilla on kolme oman pääoman ehtoista
hybridijoukkovelkakirjalainaa, jotka on laskettu
liikkeeseen marraskuussa 2019 (NC2025), kesäkuussa
2021 (NC2026) ja kesäkuussa 2024 (NC2029). Vuonna
2024 NC2025 hybridilaina vaihdettiin osittain uuteen
hybridilainaan (NC2029). 31.12.2025 hybridilainojen
nominaalit ovat NC2025: 23,1 miljoonaa euroa, NC2026:
321,0 miljoonaa euroa ja NC2029: 232,2 miljoonaa
euroa. Hybridilainat käsitellään IFRS-tilinpäätöksessä
omana pääomana, koska hybridilainojen kuponkimaksut
ovat liikkeeseenlaskijan harkinnan varassa. Cityconilla
on oikeus viivästyttää hybridilainojen koronmaksua,
mikäli se ei maksa osinkoa tai muuta hyvitystä
osakepääomalle. Hybridilaina on vakuudeton, muita
velkasitoumuksia heikommassa etuoikeusasemassa
ja etuoikeutettu vain yhtiön osakkeisiin nähden. Oman
pääoman ehtoisen lainan velkakirjan haltijalla ei ole
osakkeenomistajalle kuuluvia oikeuksia. Lainojen
kuponkikorot ovat kiinteät ensimmäisiin tarkistuspäiviin
saakka. NC2025 lainan ensimmäinen tarkistuspäivä oli
22. helmikuuta 2025, jonka jälkeen lainan kuponkikorko
on kiinteä 7,074 % toiseen tarkistuspäivään 22
helmikuuta 2030 saakka, jolloin kuponki kiinnitetään
viiden vuoden markkinakorkoon lisättynä 5,711 %
marginaalilla. NC2026 lainan kuponkikorko on kiinteä
3,625 % kuponki ensimmäiseen tarkistuspäivään 10
syyskuuta 2026 saakka, jolloin kuponki kiinnitetään
viiden vuoden markkinakorkoon lisättynä 4,179 %
marginaalilla. NC2029 lainan kuponkikorko on kiinteä
7,875 % kuponki ensimmäiseen tarkistuspäivään 10
syyskuuta 2029 saakka, jolloin kuponki kiinnitetään
viiden vuoden markkinakorkoon lisättynä 4,955 %
marginaalilla. Tämän jälkeen korko kiinnitetään viiden
vuoden päästä ensimmäisestä korontarkistuspäivästä
perustuen viiden vuoden markkinakorkoon sekä
ensimmäisen korontarkistuksen marginaalilla lisättynä
25 korkopisteellä. Lisäksi, sen jälkeen korko kiinnitetään
kahdenkymmenen vuoden päästä ensimmäisestä
korontarkistuspäivästä perustuen viiden vuoden
markkinakorkoon sekä ensimmäisen korontarkistuksen
marginaalilla lisättynä 100 korkopisteellä. Lainoilla
ei ole määrättyä eräpäivää, mutta yhtiöllä on oikeus
lunastaa ne viiden vuoden kuluttua liikkeelle laskusta,
sekä tätä seuraavina vuotuisina koronmaksupäivinä.
Lainojen kulut jaksotetaan kertyneisiin voittovaroihin
ja korot kirjataan kertyneisiin voittovaroihin kun ne
maksetaan tai kun velvoite korkojen maksuun syntyy.
Osakekohtainen tulos sisältää suoriteperusteisen
hybridikorkokulun.
Vuoden aikana yhtiö osti takaisin hybridilainojaan
yhteensä 36,6 miljoonan euron edestä nimellisarvoa
alhaisempaan hintaan. Tilikauden aikana
hybridijoukkovelkakirjalainoista kertyi korkoa 34,3
miljoonaa euroa. 37,4 miljoonaa euroa korko- ja
liikkeeseenlaskukulua on kirjattu kertyneistä
voittovaroista tehtäväksi vähennykseksi. Hybridilainoista
on maksettu korkoa 33,7 miljoonaa euroa.
Hybridilainoista on taseen ulkopuolista kertynyttä
korkoa 10,6 miljoonaa euroa 31.12.2025 (31.12.2024: 11,0
miljoonaa euroa).
Hybridilainojen nimellisarvot
Me 2025 20241.1. 612,8 612,8Hybridilainojen takaisinmaksut -36,6 -265,7Uuden hybridilainan liikkeeseenlasku - 265,731.12. 576,3 612,8
Omat osakkeet
Jos jokin konserniin kuuluva yritys ostaa yhtiön
osakkeita (omat osakkeet), niin maksettu vastike
ja hankinnasta välittömästi aiheutuvat menot
(verovaikutuksilla vähennettyinä) vähennetään yhtiön
omistajille kuuluvasta omasta pääomasta, kunnes
osakkeet lasketaan uudelleen liikkeeseen. Jos osakkeet
lasketaan uudelleen liikkeeseen, niistä saatavat
vastikkeet sisällytetään yhtiön omistajille kuuluvaan
omaan pääomaan niistä välittömästi johtuvilla
transaktiomenoilla vähennettyinä verovaikutukset
huomioon ottaen.
Yhtiöllä oli katsauskauden aikana hallussaan yhteensä
694 801 yhtiön omaa osaketta. Osakkeet mitätöitiin
14.7.2025. Katsauskauden lopussa yhtiöllä tai sen
tytäryhteisöillä ei ollut hallussaan yhtiön omia osakkeita.
B) Hallituksen osingonjakoa ja pääoman
palautusta sijoitetun vapaan oman pääoman
rahastosta koskeva ehdotus
Hallitus esittää varsinaiselle yhtiökokoukselle, että
31.12.2025 päättyneeltä tilikaudelta ei jaeta osinkoa
tai pääoman palautusta ja tilikauden tulos kirjataan
kertyneisiin voittovaroihin. Hallitus arvioi tilannetta
uudelleen yhtiökokouskutsun julkaisun yhteydessä joka
julkaistaan viimeistään 3 viikkoa ennen yhtiökokousta
63
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2025
3.2. Rahoituskulut (netto)
A) Konsernituloslaskelmaan kirjatut
Me 2025 2024Korkotuotot lainoista 1,5 1.5Korkotuotot johdannaisista ja muista eristä 6,1 6,2Valuuttakurssivoitot 42,6 51,3Käyvän arvon voitto johdannaisista 11,6 -Muut rahoitustuotot 18,1 17,6Rahoitustuotot yhteensä 80,0 76,5Korkokulut lainoista -81,5 -75,8Korkokulut johdannaisista ja muista eristä 0,9 6,7Valuuttakurssitappiot -42,9 -52,1Käyvän arvon tappio johdannaisista -43,9 -21,0Kehityshankkeiden aktivoidut korkokulut 0,4 0,4Muut rahoituskulut -12,4 -9,7Korkokulut IFRS 16 vuokraveloista -1,1 -1,2Rahoituskulut yhteensä -180,5 -152,7Rahoituskulut (netto) -100,5 -76,1Jotka jakautuivat rahoitusinstrumenttien mukaisiin luokkiin:Korolliset lainat ja saamiset -90,7 -74,6Vuokrasopimusvelat (IFRS 16) -1,1 -1,2Johdannaissopimukset -30,9 -20,4Muut saamiset ja velat 22,2 20,0Rahoituskulut (netto) -100,5 -76,1
Nettorahoituskulut kasvoivat 100,5 miljoonaan euroon (Q1-
Q4/2024: 76,1 miljoona euroa). 11,4 miljoonan euron nousu
johtuu jälleenrahoitetun joukkovelkakirjalainan korkeammista
korkokuluista sekä johdannaissuojien suuremmista
nettokuluista, joita osittain netotti yritystodistusten
pienemmät korkokulut sekä suuremmat nettotuotot
kassavaroista. Lisäksi 32,3 miljoonan euron epäsuora tappio
kirjattiin koron- ja valuutanvaihtosopimuksista, jotka eivät
ole IFRS:n mukaisessa suojauslaskennassa, (Q1–Q4/2024:
8,9 miljoonan euron tappio), tämän ollessa 23,4 miljoonaa
euroa enemmän mitä vertailukaudella. Lisäksi kirjattiin 2,9
miljoonan euron voitto liittyen velkojen takaisinmaksuun (Q1–
Q4/2024: 0,8 miljoonan euron voitto), joka oli 2,1 miljoonaa
euroa enemmän, mitä vertailukaudella. Näiden lisäksi
kirjattiin 6,3 miljoonaa euroa enemmän voittoa suljetuista
oman pääoman valuuttasuojista, kuin vertailukaudella.
Cityconin keskikorko kauden lopussa 31.12.2025 oli
4,11 % (3,60 %) ja keskikorko johdannaiset poislukien oli
4,42 % (3,93 % ). Kehityshankeinvestointien korkokulujen
pääomittamiseen käytetty korkotaso 31.12.2025 oli 4,22 %
(3,58 %).
Cityconin konsernituloslaskelman korkokulut sisältävät
korollisten lainojen korkokulut ja niiden lisäksi kaikki
suojaustarkoituksessa käytettävien johdannaissopimusten
aiheuttamat korkokulut. Lisätietoja Cityconin käyttämistä
johdannaissopimuksista, niiden käyvistä arvoista ja
suojauslaskentakäytännöstä löytyy liitetiedosta 3.6.
Johdannaissopimukset.
Käyvän arvon voitot ja tappiot johdannaisista liittyvät
valuuttatermiineihin, koron- ja valuutanvaihtosopimuksiin
sekä korko-optioihin, jotka eivät ole suojauslaskennassa.
Muut rahoituskulut sisältävät lähinnä jaksotettuja ja
alaskirjattuja järjestelypalkkioita, joukkovelkakirjalainojen
takaisinostoista aiheutuneita kuluja, maksettuja
luottositoumuskuluja ja muita pankkikuluja.
B) Muihin laajan konsernituloksen eriin kirjatut
Me 2025 2024Kauden aikana kirjatut voitot/-tappiot rahavirran suojauksista -1,3 0,2Lisättynä (vähennettynä): konsernituloslaskelmaan kirjatuilla rahavirran suojausten korkotuotoilla (korkokuluilla) - 0,3Nettovoitot/-tappiot rahavirran suojauksista -1,3 0,5
Korkotuotot
Korkotuotot kirjataan ajan kulumisen perusteella
efektiivisen koron menetelmää käyttäen.
Osinkotuotot
Osinkotuotot kirjataan, kun maksun saamiseen on
syntynyt oikeus.
Vieraan pääoman menot
Vieraan pääoman menot kirjataan yleensä kuluksi
sillä tilikaudella, jonka aikana ne ovat syntyneet.
Poikkeuksia ovat vieraan pääoman menot, kuten
korkokulut ja järjestelypalkkiot, jotka välittömästi
johtuvat tietyt ehdot täyttävän hyödykkeen
hankinnasta, rakentamisesta tai valmistamisesta.
Tällaiset vieraan pääoman menot aktivoidaan osaksi
kyseisen hyödykkeen hankintamenoa. Ehdot täyttävä
hyödyke on sellainen hyödyke, jonka saaminen
valmiiksi sen aiottua käyttötarkoitusta tai myyntiä
varten vaatii välttämättä huomattavan pitkän ajan.
Aktivointi alkaa, kun kiinteistön remontoiminen,
uuden rakennuksen tai laajennushankkeen
rakentaminen alkaa, ja se päättyy, kun rakennus on
valmis vuokrattavaksi. Aktivoitavia vieraan pääoman
menoja ovat rakennushanketta varten nostetuista
lainoista syntyvät menot tai rahoituskulukertoimella
kerrotut rakennushankkeesta johtuvat menot.
Rahoituskulukerroin on Cityconin tilikauden aikana
olevista lainoista johtuvien vieraan pääoman
menojen painotettu keskiarvo. Maa-alueen
hankintakustannuksista johtuvat vieraan pääoman
menot aktivoidaan kyseisen kehityshankkeen
tasearvoon, mutta vain silloin kun ostetulla maa-
alueella toteutetaan omaisuuserää koskevan
kehityshankkeen valmistelutoimenpiteitä.
Lainojen hankinnasta välittömästi johtuvat
transaktiomenot, jotka voidaan kohdistaa tiettyyn
lainaan, sisällytetään lainan alkuperäiseen
jaksotettuun hankintamenoon ja jaksotetaan
rahoituskuluksi efektiivisen koron menetelmää
käyttäen.
Oman pääoman ehtoisen lainan kulut kirjataan
kertyneisiin voittovaroihin, katso 3.1.
64
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2025
3.3. Rahoitusinstrumenttien luokittelu
A) Rahoitusinstrumenttien luokittelu sekä niiden tasearvot ja käyvät arvot
Tasearvo Käypä arvo Tasearvo Käypä arvoMe Liite 2025 2025 2024 2024RahoitusvaratI Jaksotettuun hankintamenoon kirjatut rahoitussaamisetMyyntisaamisiin ja muihin saamisiin sisältyvät rahoitusvarat 4.4. 10,9 10,9 18,0 18,0Rahavarat 3.8. 92,1 92,1 358,5 358,5II Käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattavat rahoitussaamisetJohdannaissopimukset 3.6. 21,3 21,3 36,5 36,5RahoitusvelatI Jaksotettuun hankintamenoon kirjatut rahoitusvelatI.I LainatLainat rahoituslaitoksilta 3.4. 92,1 94,3 509,5 516,1Yritystodistukset 3.4. - - 9,9 10,0Joukkovelkakirjalainat 3.4. 1 679,6 1 628,7 1 576,8 1 554,6Vuokrasopimusvelat (IFRS 16) 2.3. 32,8 32,8 35,3 35,3I.II Muut velatOstovelkoihin ja muihin velkoihin sisältyvät rahoitusvelat 4.5. 51,0 51,0 44,6 44,6II Käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattavat rahoitusvelatJohdannaissopimukset 3.6. 35,4 35,4 15,3 15,3III Johdannaissopimukset, joihin sovelletaan suojauslaskentaaJohdannaissopimukset 3.6. - - 1,3 1,3
Rahoitusvarat ja -velat
Kirjaaminen ja arvostaminen
Rahoitusvarat on luokiteltu arvostusperiaatteiden
määrittämistä varten IFRS 9 -standardin mukaisesti
seuraaviin ryhmiin
1. jaksotettuun hankintamenoon tai
2. käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattavat
rahoitusvarat.
Luokittelu perustuu yrityksen määrittelemiin
liiketoimintamalleihin, ja että rahoitusvaroihin
kuuluvan erän sopimusperusteiset rahavirrat ovat
yksinomaan pääoman maksua ja koron maksua
jäljellä olevalle pääomamäärälle.
Jaksotettuun hankintamenoon luokiteltuihin
rahavaroihin sisältyvät yrityksen rahoitusvarat,
jotka on aikaansaatu luovuttamalla rahaa, tavaroita
tai palveluja suoraan velalliselle. Ne arvostetaan
alun perin käypään arvoon ja myöhemmin
jaksotettuun hankintamenoon, ja ne sisältyvät
lyhytaikaisiin ja pitkäaikaisiin varoihin. Tasearvoa
alennetaan mahdollisen luottotappion määrällä.
Yhtiön konsernitaseessa 31.12.2025 ja 31.12.2024
jaksotettuun hankintamenoon kirjattuihin
rahoitusvaroihin kuuluivat vuokra- ja myyntisaamiset,
korkosaamiset ja rahavarat, sekä lainasaamiset
kiinteistöomaisuuden myyntiin liittyen. Nämä edellä
mainitut raportoidaan seuraavien tase-erien alla:
”Myyntisaamiset ja muut saamiset”, ”Rahavarat ja
pankkisaamiset” ja ”Muut pitkäaikaiset varat”.
Citycon solmii johdannaissopimuksia
pelkästään suojaustarkoituksessa. Sellaiset
johdannaissopimukset, joiden osalta
suojauslaskennan soveltamisedellytykset eivät
täyty, tai jos Citycon on päättänyt olla soveltamatta
suojauslaskentaa kyseiselle instrumentille, luetaan
käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattaviin
rahoitusvaroihin tai -velkoihin kuuluviksi.
Rahoitusvelat luokitellaan joko
1. käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattaviin
rahoitusvelkoihin
tai
2. jaksotettuun hankintamenoon kirjattuihin
rahoitusvelkoihin.
Rahoitusvelat merkitään alun perin kirjanpitoon
käypään arvoon. Myöhemmin rahoitusvelat, lukuun
ottamatta johdannaisvelkoja, arvostetaan efektiivisen
koron menetelmällä jaksotettuun hankintamenoon.
Yhtiön konsernitaseessa 31.12.2025 ja 31.12.2024
jaksotettuun hankintamenoon kirjattuihin velkoihin
kuuluvat lainat, ostovelat ja korkovelat, jotka
raportoidaan taseessa seuraavien erien alla
”Lainat” ja ”Ostovelat ja muut velat”. Cityconilla
oli 31.12.2025 valuuttajohdannaisia ja valuutan-
ja koronvaihtosopimuksia jotka luokitellaan
käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattaviksi
rahoitusvaroiksi ja -veloiksi. Rahoitusvarat ja -velat
merkitään taseeseen selvityspäivän perusteella.
65
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2025
B) Rahoitusinstrumenttien käypien arvojen
määrittämisen periaatteet
Citycon noudattaa IFRS:n mukaisia arvostusperiaatteita
rahoitusinstrumenttien käyvän arvon määrittämisessä.
Seuraavassa on esitetty käyvän arvon määrittämisen
periaatteet kaikille rahoitusvaroille ja -veloille.
Rahavarat ja pankkisaamiset, sijoitukset,
myyntisaamiset ja muut saamiset, ostovelat ja muut
velat
Lyhyestä maturiteetista johtuen rahavarat ja
pankkisaamiset, sijoitukset, myyntisaamiset ja muut
saamiset, ostovelat ja muut velat -erien osalta käyvän
arvon katsotaan vastaavan niiden kirjanpitoarvoa.
Johdannaissopimukset
Johdannaissopimukset kirjataan hankintahetkellä
käypään arvoon ja sen jälkeen ne arvostetaan
jokaisena tilinpäätöspäivänä käypään arvoon
taseessa. Koronvaihtosopimusten käypiä arvoja
määritettäessä on käytetty tulevien kassavirtojen
nykyarvomenetelmää. Korkojohdannaissopimusten
käypä arvo perustuu käypään arvoon, joka on laskettu
käyttämällä tavanomaisia OTC-markkinaosapuolten
käyttämiä arvonmääritysmenetelmiä. Markkinakoroista
määritetään korkokäyrä perustuen havainnoitavissa
oleviin syöttötietoihin, mitä käytetään tulevien
korkomaksujen määrittämisessä. Tulevat korkomaksut
diskontataan nykyarvoonsa.
Valuuttatermiinien käyvät arvot määräytyvät
termiinin sopimuskurssin ja kunkin tilinpäätöspäivän
päätöskurssin sekä valuuttojen korkotasojen
erotuksen perusteella. Käyvät arvot vastaavat
rahamäärää, jonka Citycon joutuisi maksamaan tai
vastaanottaisi, jos se purkaisi johdannaissopimuksen.
Valuuttajohdannaissopimusten käypä arvo perustuu
julkisesti noteerattuihin kursseihin.
Koron- ja valuutanvaihtosopimusten käypä arvo
koostuu koron muutoksesta johtuvasta käyvästä
arvosta, sekä valuuttakurssista johtuvasta käyvästä
arvosta. Korko-osan suhteen käypä arvo määritetään
kuten ylempänä koronvaihtosopimuksilla, ja koron-
ja valuutanvaihtosopimusten osalta käytetään
vastapuolipankkien määrittämää käypää arvoa.
Valuuttakurssista johtuva käypä arvo määritetään kuten
valuuttatermiineillä.
Sekä korko- että valuuttajohdannaisten IFRS13, pykälien
72-90, käyvän arvon hierarkian mukainen käyvän
arvon määritysluokka on 2. Jokaisen raportointikauden
lopussa Citycon arvioi toistuvasti käypään arvoon
arvostettavien rahoitusinstrumenttien mahdolliset
siirrot käyvän arvon hierarkian tasojen välillä (perustuen
alimmalla tasolla olevaan syöttötietoon, joka on
merkittävä arvonmäärityksen kannalta). Kauden
aikana ei ole tapahtunut siirtoja käypien arvojen
hierarkiatasojen välillä.
Lainat rahoituslaitoksilta
Cityconin lainat rahoituslaitoksilta ovat kiinteäkorkoisia
lainoja, joiden käypä arvo on sama kuin lainojen
nimellisarvo. Käyvän arvon ja tasearvon erotus on
lainojen järjestelypalkkioiden taseeseen aktivoitu
poistamaton palkkio. Lainojen IFRS13.72-90 pykälien
mukainen käyvän arvon määritysluokka on 2.
Joukkolainat
Joukkolainat ovat lainoja, joiden käyvät arvot ovat samat
kuin joukkolainojen jälkimarkkina-arvot. Joukkolainojen
IFRS13.72-90 pykälien mukainen käyvän arvon
määritysluokka on 1. Kaikilla Cityconin joukkolainoilla
käydään aktiivista kauppaa jälkimarkkinoilla, joten
jälkimarkkinoilla noteerattuja hintoja voidaan pitää
määritysluokan 1 IFRS13.72-90 pykälien mukaisina.
Vuoden vaihteessa 2025 joukkolainojen
jälkimarkkinahinta oli 50,9 miljoonaa euroa matalampi
(Q1–Q4/2024: 22,2 miljoonaa euroa matalampi) kuin
niiden tasearvo.
66
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2025
3.4. Lainat
Cityconin kaikki lainat olivat korollisia velkoja 31.12.2025 ja 31.12.2024. Nämä korolliset velat on eritelty tässä
yksityiskohtaisesti.
Korollisten velkojen erittelyt
Efektiivinen korko Tasearvot Tasearvot Me Eräpäivä(%)20252024Pitkäaikaiset korolliset velatJoukkolainatEUR Joukkolaina 1/2016 9/2026 1,26 - 349,1EUR Joukkolaina 1/2018 1/2027 2,50 128,3 241,4EUR Joukkolaina 1/2021 3/2028 1,79 342,4 341,4EUR Joukkolaina 1/2024 3/2029 6,63 297,1 296,3EUR Joukkolaina 2/2024 3/2030 5,15 345,5 344,9EUR Joukkolaina 1/2025 7/2031 5,56 442,9 -Syndikoidut lainat1250 MEUR vakuudellinen pankkilaina 4/2027 3M Euribor + 2,30- 247,32 045 MSEK vakuudellinen pankkilaina 5/2029 3M Stibor + 2,50 - 175,41 020 MSEK vakuudellinen pankkilaina 11/2030 5,57 92,1 86,7Syndikoidut luottolimiitit1250 MEUR vakuudellinen luottolimiitti 10/2029 Viitekorko + 3,1- -Vuokrasopimusvelat (IFRS 16) - - 25,7 28,1Pitkäaikaiset korolliset velat yhteensä 1 674,0 2 110,7Lyhytaikaiset korolliset velatNOK Joukkolaina 2/2015 9/2025 3,90 - 0,4NOK Joukkolaina 1/2017 9/2025 2,77 - 3,2EUR Joukkolaina 1/2016 9/2026 1,26 123,4 -Yritystodistukset - Viitekorko + 0,5–0,8 - 9,9Vuokrasopimusvelat (IFRS 16) - - 7,1 7,2Lyhytaikaiset korolliset velat yhteensä 130,5 20,81 Marginaali on sidottu sekä konsernin luottoluokitukseen että vastuullisuustavoitteisiin.
Syndikoitujen lainojen sekä joukkolainojen tasearvot
on kirjattu jaksotettuun hankintamenoon efektiivisen
koron menetelmällä. Velkojen käyvät arvot on esitetty
liitetiedossa 3.3. Rahoitusinstrumenttien luokittelu.
Pitkäaikaisen korollisten lainojen erääntyminen
(pl. IFRS16 velat)
Me 2025 20241–2 vuotta 128,3 349,12–3 vuotta 342,4 488,93–4 vuotta 297,1 341,44–5 vuotta 437,7 471,7yli 5 vuotta 442,9 431,6Yhteensä 1 648,4 2 082,7
Pitkäaikaisen korollisen velan valuuttajakauma
Me 2025 2024EUR 954,6 1 420,4NOK 109,8 110,2SEK 584,0 552,0Yhteensä 1 648,4 2 082,7
Lyhytaikaisen korollisen velan valuuttajakauma
Me 2025 2024EUR 123,4 9,9NOK - 3,6SEK - -Yhteensä 123,4 13,6
Valuuttajakauma koron- ja valuutanvaihtosopimukset
huomioon ottaen. IFRS 16 Vuokrasopimusvelkojen
maturiteettijakauma on esitetty liitetiedossa 2.3.
3.5. Rahoitusriskien hallinta
A) Rahoitusriskien hallinta
Rahoitusriskienhallinnan tavoitteena on varmistaa,
että Citycon saavuttaa tavoitteensa rahoituksessa ja
sen kustannuksissa sekä tunnistaa ja rajaa tavoitteita
uhkaavia riskejä ennen niiden toteutumista.
Rahoitusriskien hallintaan yhtiön hallitus on hyväksynyt
rahoituspolitiikan, jossa määritetään kaikki rahoitusriskit
sekä riskienhallintaa koskevat tavoitteet, vastuut ja
mittarit. Rahoitusriskienhallinnan toimenpiteitä toteuttaa
ja seuraa rahoitusjohtaja konsernin talousjohtajan
valvonnassa. Rahoitusjohtaja raportoi tilinpäätöksen
ja osavuosikatsausten yhteydessä tavoitteiden
toteutumisesta talousjohtajalle, joka raportoi tarkastus-
ja hallinnointivaliokunnalle.
Rahoitusriskit on määritelty merkittäviksi liiketoiminnan
kannalta. Rahoitusriskit ovat seurausta yhtiön
käyttämistä rahoitusinstrumenteista, joita käytetään
pääasiassa liiketoiminnan rahoittamiseen. Yhtiöllä on
korko- ja valuuttajohdannaissopimuksia, joita käytetään
yhtiön liiketoiminnasta ja rahoituksesta aiheutuvan
korko- ja valuuttakurssiriskin hallintaan.
Cityconin keskeisiksi rahoitusriskeiksi on tunnistettu
korkoriski, varainhankintariski, luottoriski ja
valuuttakurssiriski. Alla on yhteenvetona käsitelty näitä
keskeisiä riskejä.
67
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2025
Korkoriski
Yksi Cityconin keskeisiä rahoitusriskejä on lainasalkkuun
kohdistuva korkoriski, joka johtuu markkinakorkojen
heilahtelujen vaikutuksesta vaihtuvakorkoisten lainojen
tuleviin korkorahavirtoihin. Korkoriskin hallinnan
tavoitteena on alentaa tai poistaa markkinakorkojen
heilahtelujen negatiivinen vaikutus yhtiön tulokseen ja
kassavirtaan. Yhtiön tavoitteena on ylläpitää sellainen
lainasalkun rakenne, jossa on sopiva yhdistelmä
vaihtuva- ja kiinteäkorkoista velkaa.
31.12.2025 kaikki Cityconin velasta on kiinteäkorkoista.
Citycon on pääosin hankkinut rahoitusta
joukkovelkakirjamarkkinoilta, mutta vuodesta 2023
lähtien yhtiö on siirtynyt käyttämään myös vakuudellista
lainarahoitusta. Yhtiön vakuudellinen määräaikaislaina
on kiinteäkorkoinen. Yhtiön korkoriskipolitiikan
mukaisessa lainasalkun tavoiterakenteessa vähintään
70 prosenttia ja enintään 90 prosenttia korollisesta
velasta on kiinteäkorkoisia yli ajan. Vuodenvaihteessa
korkokiinnitysaste oli 93,1 % (31.12.2024: 85,1 %).
Cityconin vuoden 2025 lopun lainasalkun
korkoherkkyyttä kuvaa se, että rahamarkkinakorkojen
välitön nousu yhdellä prosenttiyksiköllä nostaisi
korkokustannuksia noin 0,0 miljoonaa euroa
vuositasolla. Vastaavasti rahamarkkinakorkojen lasku
yhdellä prosenttiyksiköllä alentaisi korkokustannuksia
0,0 miljoonaa euroa.
Korkoherkkyys
Oheinen taulukko esittää korkokulujen herkkyyttä 100
korkopisteen muutokselle olettamalla kaikki muut seikat
vakioksi. Korkokulujen muutos on seurausta korkotason
muutoksesta vaihtuvakorkoisissa veloissa.
Korkokulujen muutos 100 korkopisteen
koronnousun seurauksena
Me 2025 2024Euro - 1,4Norjan kruunu - -Ruotsin kruunu - -Yhteensä - 1,4Oheinen taulukko esittää konsernin oman pääoman
herkkyyttä 100 korkopisteen muutokselle olettamalla
kaikki muut seikat vakioksi. Oman pääoman
muutos on seurausta suojauslaskennan alaisten
korkojohdannaisten käyvän arvon muutoksesta, joka
johtuu korkotason muutoksesta.
Oman pääoman muutos 100 korkopisteen
koronnousun seurauksena
Me 2025 2024Euro - 0,3Norjan kruunu - -Ruotsin kruunu - -Yhteensä - 0,3
Varainhankintariski
Kiinteistöyhtiönä Cityconilla on iso tase, ja siksi se
tarvitsee sekä omaa pääomaa että velkaa. Konsernissa
arvioidaan ja seurataan jatkuvasti liiketoiminnan
vaatimaa rahoituksen määrää kassavirtaennusteen
avulla, ja rahoitus pyritään järjestämään pitkäaikaisilla
lainasopimuksilla, välttäen suuria eräpäivien
keskittymisiä lähitulevaisuudessa. Rahoituksen
saatavuus ja joustavuus pyritään takaamaan riittävillä
sitovilla nostamattomilla luottolimiiteillä, sekä
käyttämällä rahoituksen hankinnassa useita pankkeja ja
rahoitusmuotoja.
Cityconin rahoituspolitiikan mukaisesti yhtiöllä tulee
olla käytössä sitovia luottolimiittejä ja likvidejä varoja
kattamaan tulevan kahdentoista kuukauden aikana
erääntyvät velat, hyväksytyt investoinnit ja ostot, joita
ei voida rahoittaa hyväksytyn budjetin tai ennusteen
mukaisella operatiivisella kassavirralla, tai sitovasti
sovituilla kiinteistömyynneillä. Nostamattomien
sitovien luottolimiittien määrä 31.12.2025 oli 250,0
miljoonaa euroa. Lisäksi yhtiöllä oli käyttämättömiä
konsernitililimiittejä 15,0 miljoonaa euroa ja
rajoittamattomia kassavaroja 85,5 miljoonaa euroa.
Vuonna 2025 Citycon toteutti lukuisia
rahoitustransaktiota vahvistaakseen tasettaan ja
parantaakseen pääomarakennettaan. Ensimmäisen
vuosineljänneksen aikana Citycon maksoi
takaisin 150 miljoonaa euroa 250 miljoonan
euron vakuudellisesta määräaikaislainasta, jonka
alkuperäinen eräpäivä oli huhtikuussa 2027. Lisäksi
yhtiö osti takaisin 100 miljoonan euron edestä sen
syyskuussa 2026 erääntyvän joukkovelkakirjalainan
velkakirjoja nimellisarvoa alemmalla hinnalla.
Toisen vuosineljänneksen aikana Citycon laski
onnistuneesti liikkeelle 450 miljoonan euron vihreän
joukkovelkakirjalainan. Lainan maturiteetti on
6,25 vuotta. Tämän jälkeen yhtiö osti takaisin 100
miljoonan euron edestä vuonna 2026 erääntyvää
joukkovelkakirjalainaansa sekä maksoi ennakkoon
jäljellä olevan 100 miljoonan euron vakuudellisen
lainan, jonka eräpäivä oli huhtikuussa 2027. Lisäksi
yhtiö maksoi takaisin ennakkoon Kista Gallerian
noin 186 miljoonan vakuudellisen määräaikaislainan,
jonka eräpäivä oli toukokuussa 2029. Yhtiö myös
pienensi luottolimiittiään 400 miljoonasta eurosta
200 miljoonaan euroon optimoidakseen vuosittaisia
rahoituskustannuksiaan. Lisäksi se osti takaisin 100
miljoonan euron arvosta vuonna 2027 erääntyvää
joukkovelkakirjalainaansa nimellisarvoa alhaisemmalla
hinnalla ja 1,9 miljoonan euron edestä vuonna 2019
liikkeellelaskettua hybridijoukkovelkakirjalainaansa.
Kolmannen vuosineljänneksen aikana Citycon toteutti
onnistuneesti 34,7 miljoonan euron ostotarjouksen
sen hybridilainoista. Neljännen vuosineljänneksen
aikana yhtiö jälleenrahoitti sen vakuudellisen, sitovan
luottolimiittisopimuksensa. Luottolimiittisopimus on
sidottu yhtiön vastuullisuustavoitteisiin, ja se erääntyy
lokakuussa 2029, sisältäen yhden vuoden jatko-
option lokakuuhun 2030 saakka. Lisäksi luottolimiitin
kokoa kasvatettiin 200 miljoonasta eurosta 250
miljoonaan euroon. Lisäksi yhtiö osti 40 miljoonan
euron edestä takaisin vuosina 2026 ja 2027 erääntyviä
joukkovelkakirjalainojaan nimellisarvoa alhaisempaan
hintaan.
Seuraava taulukko esittää konsernin rahoitusvelkojen
erääntymisen sopimuksiin perustuvien kassavirtojen
perusteella. Taulukko sisältää lainojen korkoihin,
pääomiin ja johdannaisinstrumentteihin liittyvät maksut.
Vaihtuvakorkoisten lainojen tulevat korkomaksut on
arvioitu tilinpäätöshetkellä voimassa olevan korkotason
perusteella ilman diskonttausta. Johdannaissopimusten
tulevat korkomaksut on arvioitu interpoloimalla
tulevat korkokiinnitykset tilinpäätöshetken
markkinakorkotasoista ja nämä tulevat kassavirrat on
diskontattu nykyarvoon.
68
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2025
Rahoitusvelkojen erääntymiset korot mukaan lukien
Yli kuukauden Alle kuukauden ja alle vuoden 1–5 vuoden Yli viiden vuoden Mekuluessakuluessakuluessakuluttua Yhteensä31.12.2025Joukkovelkakirjalainat 3,1 191,8 1 265,8 474,2 1 934,9Lainat rahoituslaitoksilta - 5,3 115,6 - 120,9Johdannaissopimukset 0,2 3,7 12,2 3,4 19,5Ostovelkoihin ja muihin velkoihin sisältyvät rahoitusvelat 8,7 57,1 -14,8 - 51,031.12.2024Yritystodistukset 10,0 - - - 10,0Joukkovelkakirjalainat 9,5 33,8 1 417,2 367,5 1 828,0Lainat rahoituslaitoksilta 3,9 30,0 494,5 94,1 622,4Johdannaissopimukset 0,3 2,5 1,3 0,5 4,6Ostovelkoihin ja muihin velkoihin sisältyvät rahoitusvelat 15,4 27,1 2,1 - 44,6
Yhtiön käyttämät vuokrantarkistusmallit, pitkät vuokrasopimukset ja korkea liiketilojen käyttöaste johtavat
pitkäaikaiseen ja vakaaseen kassavirtaan. Citycon odottaa pystyvänsä suoriutumaan yllä mainitun taulukon
mukaisista lyhytaikaisista velvoitteista vakaan kassavirtansa ja sitovien nostamattomien luottolimiittien avulla.
Pidemmällä aikavälillä myös lainojen uudelleenrahoittaminen, joukkolainojen liikkeeseenlaskuja tai sijoituskiinteistöjen
myynnit tulevat kyseeseen. Alla olevassa taulukossa on esitetty konsernin sitovien nostamattomien luottolimiittien
erääntyminen.
Yli kuukauden Alle kuukauden ja alle vuoden 1–5 vuoden Yli viiden vuoden Mekuluessakuluessakuluessakuluttua Yhteensä31.12.2025Nostamattomat sitovat lainalimiitit - - 250,0 - 250,031.12.2024Nostamattomat sitovat lainalimiitit - - 400,0 - 400,0
Yllä mainitut nostamattomat luottolimiitit ovat Cityconin vapaasti nostettavissa konsernin rahoitustarpeen mukaisesti.
Rahoitustoiminnasta johtuvien velkojen muutokset
Valuutta-Käyvän-kurssi arvon Jaksotetut Muut Me 1.1.2025 Rahavirtamuutosmuutospalkkiotmuutokset 31.12.2025Pitkäaikaiset korolliset velat 2 082,7 -100,2 16,0 -8,3 7,8 -349,6 1 648,4Lyhytaikaiset korolliset velat 13,6 -39,7 -0,1 - - 149,6 123,4Johdannaiset 16,6 -1,3 18,1 2,0 - - 35,4Rahoitustoiminnasta johtuvat velat yhteensä 2 112,8 -141,2 34,0 -6,2 7,8 -200,0 1 807,2
Valuutta-Käyvän-kurssi arvon Jaksotetut Muut Me 1.1.2024 Rahavirtamuutosmuutospalkkiotmuutokset 31.12.2024Pitkäaikaiset korolliset velat 1 471,0 611,7 -9,9 1,8 -8,4 16,4 2 082,7Lyhytaikaiset korolliset velat 354,6 -537,2 0,2 - - 196,0 13,6Johdannaiset 27,9 -1,1 - -10,2 - - 16,6Rahoitustoiminnasta johtuvat velat yhteensä 1 853,5 73,4 -9,7 -8,4 -8,4 212,4 2 112,8
Luottoriski
Saatavia valvotaan annettujen luottolimiittien puitteissa,
eikä niihin katsota tällä hetkellä liittyvän merkittävää
luottoriskiä. Luottoriskin hallintaa palvelee asiakasriskin
hallinta. Sen tavoitteena on minimoida asiakkaiden
taloudellisessa tilanteessa mahdollisesti tapahtuvien
muutosten kielteinen vaikutus liiketoimintaan ja yhtiön
tulokseen. Asiakasriskien hallinnassa keskitytään
asiakkaiden liiketoiminnan tuntemiseen sekä
asiakastietojen aktiiviseen seurantaan. Cityconin
vuokrasopimukset sisältävät vuokravakuusjärjestelyjä,
joilla osaltaan hallitaan asiakasriskiä. Myyntisaamisiin
liittyvä suurin mahdollinen luottoriski vastaa liitetiedon
4.4. Myyntisaamiset ja muut saamiset mukaista
tasearvoa.
Rahavaroihin ja tiettyihin johdannaisiin liittyvä
luottoriski liittyy vastapuolen konkurssiin ja suurin
mahdollinen luottoriski on näiden instrumenttien
tasearvo. Citycon sijoittaa rahavarat siten, että riski
on mahdollisimman pieni, ja Citycon ei esimerkiksi
sijoita varojaan osakemarkkinoille. Cityconin likvidit
varat sijoitetaan pääsääntöisesti talletustileihin ja
lyhytaikaisiin talletuksiin, joissa vastapuolina toimivat
konsernin pankkiryhmän muodostavat pankit, jotka
ovat mukana konsernin lainasopimuksissa. Cityconin
rahoituspolitiikassa on lisäksi määritelty hyväksytyt
sijoituskohteet ja vastapuolet konsernin likviditeetin
sijoittamista varten.
Valuuttakurssiriski
Toiminta euroalueen ulkopuolisissa maissa altistaa
yhtiötä valuuttakurssimuutoksista aiheutuvalle riskille.
Valuuttakurssiriski syntyy toisaalta transaktioriskinä,
kun ulkomaan rahan valuuttamääräiset tapahtumat
käännetään paikalliseksi kirjanpitovaluutaksi, ja
toisaalta ulkomaisiin tytäryhtiöihin tehdyistä sijoituksista
aiheutuvana tase-erien ja tuloslaskelman muuntoriskinä.
Transaktioriskiltä suojaudutaan valuuttajohdannaisilla
edellyttäen, että tulevaan transaktioon ollaan
69
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2025
sitouduttu. Tase-eriin liittyvältä riskiltä suojaudutaan
pyrkimällä rahoittamaan ulkomaiset investoinnit
pääosin kohdemaan valuutassa. Tällä hetkellä yhtiön
valuuttakurssiriski liittyy lähinnä euron ja Ruotsin kruunun
sekä euron ja Norjan kruunun väliseen kurssivaihteluun.
Citycon aloitti vuonna 2024 Norjan ja Ruotsin kruunun
määräiset valuuttasuojaukset translaatioriskin
suojaamiseksi. Yhtiö käyttää valuuttajohdannaisia
suojatakseen muuntovaikutusta konsernin omaan
pääomaan.
Valuuttakurssiherkkyys
Oheinen taulukko esittää konsernituloslaskelman
rahoituskulujen herkkyyttä valuuttakurssien viiden
prosentin muutokselle olettamalla kaikki muut
seikat vakioksi. Muutokset ovat lähinnä seurausta
rahoitusinstrumenttien käyvän arvon muutoksista ja
valuutoissa maksettujen korkojen muutoksista, koska
pääomat ovat täysin suojattu.
Viiden prosentin valuuttakurssien vahvistumisien
vaikutus rahoituskuluihin
Me 2025 2024Ruotsin kruunu -0,4 0,2Norjan kruunu -0,4 -0,4Yhteensä -0,8 -0,2
B) Pääomarakenteen hallinta ja
rahoituskovenanttisitoumukset
Pääomarakenteen hallinta
Yhtiön pääomarakenteen hallinnan tavoitteena on tukea
yhtiön tavoitteita, maksimoida omistaja-arvoa, täyttää
mahdolliset lainasopimusten asettamat ehdot ja turvata
yhtiön osingonmaksukyky. Yhtiön pääomarakennetta
säädellään aktiivisesti ja pääomarakenteen asettamat
edellytykset otetaan huomioon eri rahoitusvaihtoehtoja
arvioitaessa. Yhtiö voi mukauttaa pääomarakennettaan
tekemällä päätöksiä esimerkiksi uusien osakkeiden
liikkeeseenlaskusta, lainarahoituksen tai hybridilainan
nostamisesta, kiinteistöjä myymällä tai osingonmaksua
muuttamalla.
Citycon seuraa pääomarakennetta omavaraisuusasteen
ja luototusasteen (LTV) perusteella. Yhtiön pitkän
aikavälin tavoite LTV:lle on 40–45 %.
Omavaraisuusaste
Me 2025 2024Oma pääoma yhteensä (A) 1 899,3 1 858,5Taseen loppusumma 4 063,8 4 303,1Vähennetään saadut ennakot 7,6 9,3./. (Taseen loppusumma - saadut ennakot) (B) 4 056,2 4 293,8Omavaraisuusaste, % (A/B) 46,8 % 43,3 %
LTV (Luototusaste) -%:
Me 2025 2024Korolliset velat yhteensä (liitetieto 3.4.) 1 804,5 2 131,5Vähennetään vuokrasopimusvelat (IFRS 16, liitetieto 2.3) 32,8 35,3Vähennetään rahavarat (liitetieto 3.8.) 92,1 358,5Korolliset nettovelat (A) 1 679,6 1 737,8Sijoituskiinteistöjen käypä arvo taseessa mukaanlukien myytävissä olevat sijoituskiinteistöt ja osuudet yhteisyrityksissä (liitetieto 2.1 ja 2.2) 3 777,6 3 712,3Sijoituskiinteistöihin luokiteltavat käyttöomaisuuserät (IFRS 16, liitetieto 2.3) -34,5 -37,3Sijoituskiinteistöjen käypä arvo (B) 3 743,1 3 675,0LTV, % (A/B) 44,9 % 47,3 %
LTV (luototusaste) laski vuoden aikana alhaisemman nettovelan sekä kiinteistöjen käypien arvojen nousun
seurauksena. Luototusaste lasketaan poislukien sekä hybridilaina että IFRS16 -vuokrasopimusvelat.
Rahoituskovenanttisitoumukset
Cityconin luottolimiittien ehdoissa antaman
sitoumuksen mukaan konsernin nettovelat suhteessa
taseen varoihin tulee alittaa 0,60 ja korkokatteen tulee
olla vähintään 1,8. Nettovelat suhteessa taseen varoihin
lasketaan jakamalla konsernin konsolidoitu nettovelka
taseen loppusummalla poislukien saadut ennakot.
Korkokate lasketaan jakamalla käyttökate, josta on
oikaistu kertaluonteiset voitot/tappiot, varaukset
sekä ei-kassavaikutteiset erät, nettorahoituskuluilla.
Lisäksi, vakuudellisen luottolimiitin nostettujen
lainojen luototusaste ei saa ylittää 55 prosenttia. Nämä
kovenantit mitataan kvartaaleittain.
Näin laskien 31.12.2025 konsernin nettovelat suhteessa
taseen varoihin oli 0,42 (Q1-Q4/2024 0,41) ja korkokate
oli 2,37 (Q1-Q4/2024: 2,74).
Cityconin kaikkien liikkeeseenlaskemien joukkolainojen
trust deed -sopimuksissa antaman sitoumuksen
mukaan konsernin vakavaraisuusasteen tulee
alittaa 0,65 ja vakuudellisen vakavaraisuusasteen
tulee alittaa 0,25. Vakavaraisuusaste lasketaan
jakamalla konsernin konsolidoitu nettovelka taseen
loppusummalla poislukien aineettomat hyödykkeet.
Vakuudellinen vakavaraisuusaste lasketaan jakamalla
konsernin konsolidoitu vakuudellinen nettovelka
taseen loppusummalla poislukien aineettomat
hyödykkeet. Nämä kovenantit mitataan puolivuosittain
ja joukkolainojen yhteenlaskettu tasearvo oli 1 679,6
miljoonaa euroa 31.12.2025.
Näin laskien 31.12.2025 konsernin vakavaraisuusaste
oli 0,42 (Q1-Q4/2024: 0,42) ja vakuudellinen
vakavaraisuusaste oli 0,02 (Q1-Q4/2024: 0,12).
Lisäksi Cityconilla on vakuudellinen tytäryhtiölaina
Liljeholmstorget Galleriassa, jonka rahoitussopimukseen
sisältyy rahoituskovenantit koskien korkokatetta, jonka
tulee olla enemmän kuin 1,75 ja luototusastetta, jonka
tulee olla vähemmän kuin 50 prosenttia. Korkokate
lasketaan jakamalla ennakoidut nettovuokratulot
ennakoiduilla rahoituskuluilla. 31.12.2025 luototusaste oli
36 prosenttia (Q1-Q4/2024: 36 prosenttia) ja korkokate
oli 2,66 (Q1-Q4/2024: 2,83). Nämä kovenantit mitataan
kvartaaleittain ja lainan tasearvo oli 92,1 miljoonaa euroa
31.12.2025.
70
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2025
3.6. Johdannaissopimukset
Johdannaissopimukset ja suojauslaskennan
soveltaminen
Johdannaissopimuksia käytetään Cityconin
rahoituspolitiikan mukaisesti korollisen velan korkoriskin
ja valuuttakurssiriskin suojaamistarkoituksessa.
Johdannaiset kirjataan hankintahetkellä käypään
arvoon, ja sen jälkeen ne arvostetaan jokaisena
tilinpäätöspäivänä käypään arvoon taseessa.
Citycon käyttää rahavirran korkoriskin suojaamiseen
koronvaihtosopimuksia. Koronvaihtosopimuksilla
suojaudutaan tulevien korkomaksujen kassavirtojen
muutokselta (rahavirran suojaus) ja näin syntyvältä
tuloksen heilahtelulta. Suojattavat instrumentit ovat
pitkäaikaista vaihtuvakorkoista velkaa, joka ollaan
aikeissa jälleenrahoittaa eräpäivänä vastaavankaltaisilla
ehdoilla. Konserni soveltaa IFRS 9:n mukaista
suojauslaskentaa koronvaihtosopimuksissaan.
Tällöin suojaustarkoituksessa käytettävien
koronvaihtosopimusten tehokkaan osan käypien
arvojen muutokset kirjataan omaan pääomaan
käyvän arvon rahastoon ja vastaavanlaisesti laajan
konsernituloslaskelman muihin laajan tuloksen
eriin. Tehottomasta osuudesta johtuva merkittävä
käyvän arvon muutos kirjataan tulosvaikutteisesti.
Mikäli suojauslaskennan edellytykset eivät täyty,
arvonmuutokset kirjataan kokonaisuudessaan
tulosvaikutteisesti. Tällä hetkellä Cityconilla ei ole
yhtään koronvaihtosopimusta, koska kaikki sen laina on
kiinteäkorkoista.
Koronvaihtosopimusten perusteella syntyvät
korkomaksut kirjataan korkokuluihin. Käypään
arvoon tulosvaikutteisesti kirjattavat arvonmuutokset
kirjataan muihin rahoituskuluihin tai -tuottoihin,
jos suojauslaskentaa ei ole sovellettu. Taseessa
koronvaihtosopimuksen käypä arvo on esitetty
joko lyhyt- tai pitkäaikaisissa saamisissa tai
lyhyt- ja pitkäaikaisissa veloissa. Cityconin
koronvaihtosopimukset olivat suojauslaskennan alla
31.12.2024. Vuoden 2025 lopussa yhtiöllä ei ollut yhtään
koronvaihtosopimusta.
Lisäksi Cityconilla on ollut korkokattoja suojaamaan
määräaikaislainaa vaihtuvalta korolta. Näiden optioiden
käyvän arvon muutos kirjataan tuloslaskelmaan,
koska suojauslaskentaa ei sovelleta. Vuonna 2025
määräaikaslainat maksettiin pois, eikä korkokattoja ollut
kirjoissa 31.12.2025.
Yhtiö käyttää valuuttajohdannaisia, kuten termiinejä
ja koron- ja valuutanvaihtosopimuksia, suojaamaan
vieraan valuutan määräisiin rahoitusvaroihin ja -velkoihin
sisältyvää valuuttakurssiriskiä. Valuuttajohdannaisten
käyvän arvon muutokset kirjataan tulosvaikutteisesti,
koska myös vieraan valuutan määräisten
rahoitusvarojen ja -velkojen kurssierot kirjataan
tulosvaikutteisesti. Koron- ja valuutanvaihtosopimusten
koronmaksut ja valuuttatermiinien termiinipisteet
sisältyvät korkokuluihin.
Vuoden vaihteessa 31.12.2025 Citycon ei
soveltanut suojauslaskentaa sen koron- ja
valuutanvaihtosopimuksille.
Lisäksi yhtiö on vuodesta 2024 asti suojannut sen
NOK- ja SEK -määräistä pääomaa valuuttatermiineillä ja
valuuttaswapeilla. Nämä johdannaiset käsitellään edellä
mainitulla tavalla eikä niihin sovelleta suojauslaskentaa.
A) Johdannaissopimusten nimellisarvot ja käyvät arvot
Nimellisarvo Käypä arvo Nimellisarvo Käypä arvoMe 2025 2025 2024 2024Koronvaihtosopimukset Erääntyminen:alle vuosi - - - -1–5 vuotta - - 125,0 -1,3yli 5 vuotta - - - -Yhteensä - - 125,0 -1,3Koron- ja valuutanvaihtosopimuksetErääntyminen:alle vuosi - - - -1–5 vuotta 388,8 -10,5 388,8 14,9yli 5 vuotta 183,7 -4,1 - -Yhteensä 572,5 -14,5 388,8 14,9ValuuttatermiinitErääntyminen:alle vuosi 108,4 0,4 924,5 2,6Korko-optiot alle vuosi - - - -1–5 vuotta - - 302,1 3,2yli 5 vuotta - - - -Yhteensä - - 302,1 3,2Kaikki yhteensä 680,9 -14,2 1 740,4 19,4
Johdannaissopimusten käyvät arvot kuvaavat sopimusten markkina-arvoja tilinpäätöspäivän markkinahintoihin. Katso
liitetieto 3.3. Rahoitusinstrumenttien luokittelu osa B) johdannaisten käypien arvojen määrittämisen periaatteista.
Tilinpäätöshetkellä koron- ja valuutanvaihtosopimusten keskimääräinen kiinteä korko oli 2,40 % (1,48 %).
71
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2025
B) Johdannaissopimuksia joihin sovelletaan suojauslaskentaa
Korkojohdannaiset Varat Velat Varat VelatMe 2025 2025 2024 2024Koronvaihtosopimuksia, käypä arvo - - - 1,3
31.12.2025 konsernilla ei ollut voimassa olevia
koronvaihtosopimuksia, joihin sovellettaisiin
IFRS 9:n mukaista suojauslaskentaa.
31.12.2024 koronvaihtosopimuksia oli kirjoissa.
Tällöin suojaustarkoituksessa käytettävien
koronvaihtosopimusten tehokkaan osan käypien
arvojen muutokset kirjattiin muihin laajan
konsernituloksen eriin. Käyvän arvon voitto ja tappiot
tuloutettiin konsernituloslaskelmaan sitä mukaa
kun kassavirrat toteutuivat ja korkokulut kirjattiin
konsernituloslaskelmaan.
Cityconilla on koron- ja valuutanvaihtosopimuksia, joilla
euromääräistä velkaa vaihdetaan Ruotsin ja Norjan
kruunumääräiseksi. Näihin ei sovelleta suojauslaskentaa
31.12.2025.
Tehokkuuden suojausvaatimukset on määritelty ja
dokumentoitu IFRS 9:n mukaisesti. Suojattavan ja
suojaavan instrumentin välillä on taloudellinen yhteys
siltä osin, kun rahavirran suojaamiseksi solmittujen
korkojohdannaisten keskeiset ehdot on neuvoteltu
vastaamaan suojattavien vaihtuvakorkoisten lainojen
vastaavia ehtoja. Lisäksi Cityconin luottoriskiarvioinnin
mukaan luottoriski ei hallitse suojauksen arvonmuutosta
ja suojausaste on 1:1, tarkoittaen sitä, että suojauksen
ja suojattavan kohteen nominaalit ovat tarkasti
linjassa keskenään. Mahdollinen suojauksen
tehottomuuden lähde voisi olla negatiiviset viitekorot,
jolloin suojausinstrumentin ja suojattavan kohteen
käypien arvojen muutoksessa voi olla ero, koska
suojausinstrumentilla ei ole korkolattiaa ja suojattavalla
kohteella korkolattia on 0 %.
Kaikkien suojattavien instrumenttien tulevat korkovirrat
vaikuttavat rahavirran suojaamisen tehokkaan osan
voiton tai tappion määrittämiseen johdannaisille, jotka
on määritetty suojaamaan rahavirtaa.
C) Suojausinstrumenttien vaikutus tilinpäätökseen
Suojauslaskennan alla olevien suojausinstrumenttien vaikutus konsernitaseeseen
Periodin käyvän arvon muutos jonka perusteella Erä tehottomuutta Me Nimellisarvo Tasearvokonsernitaseessamitataan31.12.2025Pitkäaikaiset varat ja lyhytaikaiset velat, Johdannais-Koronvaihtosopimukset - -sopimukset -1,331.12.2024Lyhytaikaiset varat, Johdannais-Koronvaihtosopimukset 125,0 -1,3sopimukset 0,2
Kassavirransuojauksen vaikutus konsernituloslaskelmaan ja laajaan konsernituloslaskelmaan
Laajaan Laajasta tuloslaskelmaan Tuloslaskelmaan tuloslaskelmasta kirjattu voitto/kirjattu Erä konserni-tuloslaskelmaan Erä konserni-Metappio suojistatehottomuustuloslaskelmassakirjattu summatuloslaskelmassa31.12.2025 päättyvä vuosiKoronvaihtosopimukset - - - - -31.12.2024 päättyvä vuosiKoronvaihtosopimukset -1,3 - - - -
72
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2025
3.7. Vastuusitoumukset
Vakuudet ja muut vastuusitoumukset
Me 2025 2024Velat, joiden vakuudeksi annettu kiinnityksiä ja pantattu osakkeitaLainat rahoituslaitoksilta 94,3 516,1Lainoista annetut vakuudetKiinnitykset maa-alueisiin ja rakennuksiin 344,3 1 021,2Kiinnitettyjen kiinteistöjen käyvät arvot 849,4 2 091,3Pankkitakaukset ja emon takaukset 17,4 224,7
Kiinnitykset maa-alueisiin ja rakennuksiin
Kiinnitykset liittyvät luottosopimuksiin, joiden vakuudeksi
konserni on antanut kiinnityksiä ja pantannut osakkeita
joidenkin tytäryhtiöiden kautta.
Pankkitakaukset ja emon takaukset
Takaukset liittyvät pääasiassa tytäryhtiöiden puolesta
annettuihin emoyhtiön takauksiin kolmansille osapuolille,
tai kolmansille osapuolille avattuihin pankkitakauksiin.
Ostositoumukset liittyen kehityshankkeisiin on esitetty
liitetiedossa 2.1.
3.8. Rahavarat ja pankkisaamiset
Me 2025 2024Käteinen raha ja pankkitilit 85,5 352,2Rajoitetut rahavarat 6,6 6,2Rahavarat yhteensä 92,1 358,5
Rahavirtalaskelman mukaiset rahavarat koostuvat edellä
esitetyistä rahavaroista. Rajoitetut rahavarat liittyvät
lähinnä lahjakortteihin, veroihin ja vuokravakuuksiin.
Rahavarat
Rahavarat koostuvat käteisestä rahasta
sekä vaadittaessa nostettavissa olevista
pankkitalletuksista. Rahavaroihin luokitelluilla
erillä on enintään kolmen kuukauden maturiteetti
hankinta-ajankohdasta lukien.
3.9. Muut pitkäaikaiset varat
Me 2025 2024Lainasaamiset 32,4 32,5Muut saamiset 0,3 0,4Yhteensä 32,7 32,9
Lainasaamiset koostuvat kiinteistöomaisuuden myyntien
yhteydessä kolmansille osapuolille myönnetyistä
lainasaamisista.
4. Muut liitetiedot
4.1. Tuloverot
Me 2025 2024Tilikauden tulokseen perustuvat verot -0,7 -1,5Edellisten tilikausien verot -0,6 -0,6Laskennalliset verot -29,9 11,2Tuloverot -31,2 9,2
Cityconilla ei ollut suoraan omaan pääomaan kirjattuja
tilikauden tulokseen perustuvia veroja vuonna 2025 ja
2024.
Tuloslaskelman verokulun ja konsernin kotimaan
verokannalla (20,0 %) laskettujen verojen välinen
täsmäytyslaskelma:
Me 2025 2024Voitto ennen veroja 126,1 -47,0Verot laskettuna kotimaan verokannalla -25,2 9,4Osuus yhteisyritysten tuloksesta 0,0 -0,1Ulkomaisten tytäryhtiöiden poikkeava verokanta 5,1 2,4Aiemmin kirjaamattomien verotuksellisten tappioiden hyödyntäminen 4,7 1,0Kirjaamattomat verotukselliset tappiot tilikaudelta -8,4 -3,1Kirjaamattomat vähennyskelvottomat korkokulut -16,8 -7,8Sijoituskiinteistöjen verotusarvojen oikaisut 0,0 -0,5Liikearvon alaskirjaus osana divestointeja 0,0 -3,8Verovaikutus laskennallisista verojen muutoksesta, joka kirjattu sijoituskiinteistöjen myyntitulokseen 0,1 5,3Hybridilainan korkokulut 7,4 6,6Voitot/Tappiot hybridilainan takaisinostosta 0,5 0,4Verovapaat tuotot vähennettynä vähennyskelvottomilla kuluilla 0,0 0,0Verot aikaisemmilta tilikausilta -0,6 -0,6Muut erät 2,0 -0,2Tuloverot -31,2 9,2
Laatimisperiaate – tuloverot
Tuloverot sisältävät konserniyhtiöiden tilikauden
veronalaiseen tuloon perustuvat verot, edellisten
kausien verojen oikaisut sekä laskennallisten
verojen muutokset. Kauden verotettavaan
tuloon perustuva vero lasketaan kunkin maan
voimassaolevan verosäännöstön perusteella.
Kun laskennallisen veron kirjaaminen aiheutuu
omaan pääomaan kirjattavasta erästä, kuten
suojausinstrumenttina käytetyn johdannaisen
käyvän arvon muutoksesta, myös laskennallinen
vero kirjataan omaan pääomaan.
Keskeiset arviot ja olettamat – tuloverot
Citycon on tuloverotuksen kohteena
useassa eri maassa. Verolainsäädännön
monimutkaisuus, alati muuttuva lainsäädäntö ja
toimintaympäristö vaatii Cityconilta arvioita ja
oletuksia verolaskentaa laadittaessa. Erityisesti
korkokulujen vähennyskelpoisuuteen liittyvä
verolainsäädäntö on muuttunut ja muuttumassa
Cityconin toimintamaissa. Citycon valvoo ja
analysoi muutosten vaikutuksia osana normaalia
toimintaansa.
Tulevaisuuden verotettavat tulot ovat epävarmoja
ja lopullisen veron määrä voi poiketa alun perin
kirjatusta. Jos lopullinen vero poikkeaa alun perin
kirjatuista määristä, erot voivat vaikuttaa sekä
kauden verotettavaan tuloon, verosaamisiin ja
velkoihin että laskennallisiin verosaamisiin ja
-velkoihin.
73
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2025
4.2. Laskennalliset verosaamiset ja -velat
Laskennallisten verosaamisten ja -velkojen muutokset vuoden 2025 aikana:
Kirjattu tuloslaskelman sijoituskiinteistöjen Erät, jotka Kirjattu myyntivoitto/kirjattu omaan Valuutta-Muut Me 1.1. 2025tuloslaskelmaantappiotilillepääomaankurssierotmuutokset 31.12. 2025Laskennalliset verosaamisetVerotuksessa vahvistetut tappiot 16,0 -0,7 - - - - 15,2Muut erät 0,5 0,0 - - - - 0,5Laskennalliset verosaamiset yhteensä 16,4 0,0 - - - - 15,7Laskennalliset verovelat1Sijoituskiinteistöjen arvostus käypään arvoon203,8 30,2 -0,1 - 2,4 - 236,3Vuokrattujen kiinteistöjen ja hallinnoitujen kauppakeskusten sopimusten arvot 0,4 -0,1 - - - - 0,3Rahoituskulujen jaksotuserot 4,2 -0,2 - -0,9 - -0,8 2,2Laskennalliset verovelat yhteensä 208,4 29,9 -0,1 -0,9 2,4 -0,8 238,91 Sijoituskiinteistöihin liittyvää laskennallista verovelkaa vastaan on netotettu 10,7 miljoonaa euroa vahvistetuista tappioista syntyvää laskennallista verosaamista.
Viron kertyneiden jakamattomien voittovarojen osalta ei ole kirjattu laskennallista verovelkaa, koska sen jakaminen ja ajoitus ovat konsernin kontrollissa.
Laskennallisten verosaamisten ja -velkojen muutokset vuoden 2024 aikana:
Kirjattu tuloslaskelman sijoituskiinteistöjen Erät, jotka Kirjattu myyntivoitto/kirjattu omaan Valuutta-Muut Me 1.1. 2024tuloslaskelmaantappiotilillepääomaankurssierotmuutokset 31.12. 2024Laskennalliset verosaamisetVerotuksessa vahvistetut tappiot 15,9 0,0 - - - - 16,0Muut erät 0,6 0,0 - - - - 0,5Laskennalliset verosaamiset yhteensä 16,5 0,0 - - - - 16,4Laskennalliset verovelat1Sijoituskiinteistöjen arvostus käypään arvoon246,3 -10,4 -26,7 - -5,3 - 203,8Vuokrattujen kiinteistöjen ja hallinnoitujen kauppakeskusten sopimusten arvot 0,5 -0,1 - - - - 0,4Rahoituskulujen jaksotuserot 1,0 -0,7 - 2,6 - 1,3 4,2Laskennalliset verovelat yhteensä 247,8 -11,2 -26,7 2,6 -5,3 1,3 208,41 Sijoituskiinteistöihin liittyvää laskennallista verovelkaa vastaan on netotettu 11,4 miljoonaa euroa vahvistetuista tappioista syntyvää laskennallista verosaamista.
Laatimisperiaate – laskennalliset verosaamiset
ja -velat
Laskennalliset verosaamiset ja -velat
lasketaan varojen ja velkojen verotusarvojen ja
kirjanpitoarvojen välisistä väliaikaisista eroista.
Suurin väliaikainen ero syntyy sijoituskiinteistöjen
käyvän arvon ja verotuksellisen arvon erosta.
Tällöin veron laskenta perustuu kiinteistön
käyvän arvon ja verotuksessa poistamattoman
jäännösarvon väliseen eroon. Sääntöä sovelletaan,
vaikka kiinteistömyynti toteutetaan myymällä
osakkeet eikä siinä huomioida mahdollisten
veroseuraamusten todennäköisyyttä.
Muita väliaikaisia eroja aiheutuu muun muassa
vahvistetuista tappioista ja rahoitusinstrumenteista.
Laskennalliset verosaamiset kirjataan siihen
määrään asti kuin on todennäköistä, että
tulevaisuudessa syntyy verotettavaa tuloa, jota
vastaan väliaikainen ero voidaan hyödyntää.
Konserniyrityksillä oli 31.12.2025 sellaisia vahvistettuja
tappioita 31,4 miljoonaa euroa, joista ei ole kirjattu
laskennallista verosaamista 6,3 miljoonaa euroa, koska
ei ole todennäköistä, että näille konserniyrityksille
kertyisi ennen kyseisten tappioiden vanhenemista
verotettavaa tuloa, jota vastaan tappiot voitaisiin
hyödyntää, tyypillisesti seuraavan 5-10 vuoden aikana.
Keskeiset arviot ja olettamat – laskennalliset
verosaamiset
Kun vahvistetuista tappioista kirjataan
verosaamista, tulee arvioida, onko todennäköistä,
että se voidaan hyödyntää tulevaisuudessa
syntyvää verotettavaa tuloa vastaan.
74
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2025
4.3. Aineettomat hyödykkeet
Me 2025 2024Hankintameno 1.1. 35,8 36,2Lisäykset 0,3 1,0Vähennykset 0,0 -Siirrot erien välillä -0,5 -1,0Valuuttakurssierot 0,1 -0,5Hankintameno 31.12. 35,7 35,8Kertyneet poistot ja arvonalentumiset 1.1. -26,1 -25,5Poistot -1,9 -2,1Siirrot erien välillä 0,0 1,0Valuuttakurssierot -0,1 0,6Kertyneet poistot ja arvonalentumiset 31.12. -28,1 -26,1Kirjanpitoarvo 1.1. 9,7 10,7Kirjanpitoarvo 31.12. 7,6 9,7
Aineettomat hyödykkeet sisältävät IT-ohjelmia
ja lisenssejä. Vuokrattujen kiinteistöjen
sopimukset esitetään IFRS 16 mukaisissa
käyttöoikeusomaisuuserissä.
Laatimisperiaate
Aineettomat hyödykkeet
Aineeton hyödyke kirjataan taseeseen, kun
hyödykkeen hankintameno on määritettävissä
luotettavasti ja on todennäköistä, että
hyödykkeestä odotettavissa oleva taloudellinen
hyöty koituu yrityksen hyväksi.
Aineettomat hyödykkeet arvostetaan
alkuperäiseen hankintamenoon poistoilla ja
mahdollisilla arvonalentumisilla vähennettynä.
Aineettomien hyödykkeiden poistoajat ovat
seuraavat:
• IT-ohjelmistot poistetaan vaikutusaikanaan
tasapoistoin 3–10 vuodessa.
Aineettomien hyödykkeiden arvonalentuminen
Jokaisena tilinpäätöspäivänä aineellisten ja
aineettomien hyödykkeiden osalta arvioidaan,
onko arvonalentumisesta viitteitä. Mikäli arvon
alentumisesta on viitteitä, omaisuuserästä
kerrytettävissä oleva rahamäärä arvioidaan.
Mikäli kirjanpitoarvo ylittää kerrytettävissä olevan
rahamäärän, arvonalentumistappio kirjataan
konsernituloslaskelmaan.
4.4. Myyntisaamiset ja muut saamiset
Me 2025 2024Vuokra- ja myyntisaamiset 17,3 15,1Odotettavissa olevat luottotappiot -6,9 -5,0Vuokra- ja myyntisaamiset (netto) 10,4 10,1Korkosaamiset 0,5 7,8Rahoitusvarat yhteensä 10,9 18,0Siirtosaamiset 3,2 17,6ALV-saamiset 2,0 7,3Muut saamiset 10,6 3,2Yhteensä 26,6 46,1
Vuokra- ja myyntisaamisten ikäjakauma
Odotettavissa olevien Odotettavissa luotto tappioiden olevat Me 2025osuusluottotappiotEi erääntyneet 10,6 2,8 % 0,3alle kuukausi 2,7 4,4 % 0,11–3 kuukautta 2,0 10,9 % 0,23–6 kuukautta 2,2 15,5 % 0,36–12 kuukautta 3,9 55,3 % 2,11–5 vuotta 5,0 75,3 % 3,8Yhteensä 26,6 6,9
Vuokra- ja myyntisaamisten ikäjakauma
Odotettavissa olevien Odotettavissa luotto tappioiden olevat Me 2024osuusluottotappiotEi erääntyneet 2,7 0,2 % 0,0alle kuukausi 2,0 2,1 % 0,01–3 kuukautta 1,0 14,9 % 0,13–6 kuukautta 1,5 15,7 % 0,26–12 kuukautta 2,4 60,2 % 1,51–5 vuotta 5,6 55,2 % 3,1Yhteensä 15,1 5,0
Odotettavissa olevien luottotappioiden muutokset
tilikauden aikana
Me 2025 2024Alkusaldo -5,0 -5,0Valuuttakurssierot 0,0 0,1Hankinnat 0,0 -1,3Lisäys -4,7 -2,3Käytetty 2,6 2,9Peruttu tarpeettomana 0,3 0,6Odotettavissa olevat luottotappiot tilikauden lopussa -6,9 -5,0
Vuokra- ja myyntisaamiset ovat korottomia saamisia
ja niiden maksuehto on 2–20 päivää. Vuokravakuudet
vastaavat 2–6 kuukauden vuokria ja muita maksuja.
Laatimisperiaate
Rahoitusvarat
Rahoitusvarat sisältävät vuokra- ja
myyntisaamiset sekä korkosaamiset, joita ei
pidetä kaupankäyntitarkoituksessa ja, jotka on
aikaansaatu luovuttamalla rahaa, tavaroita tai
palveluja suoraan velalliselle. Ne arvostetaan alun
perin käypään arvoon ja myöhemmin jaksotettuun
hankintamenoon. Tasearvoa alennetaan
odotettavissa olevien luottotappioiden määrällä.
Rahoitusvarojen arvon alentuminen
Rahoitusvarojen osalta tappiota koskeva
vähennyserä arvostetaan määrään, joka vastaa
koko voimassaoloajalta odotettavissa olevia
luottotappioita. Odotettavissa oleva luottotappio
kirjataan tulosvaikutteisesti.
75
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2025
Keskeiset arviot ja olettamat – odotettavissa
olevat luottotappiot
IFRS 9 Rahoitusinstrumentit -standardi sisältää
ohjeistusta koskien rahoitusvaroihin kirjattavia
arvonalentumisia. Citycon-konsernin kannalta
standardin soveltamisen keskeisin vaikutus on
se, että vuokra- ja myyntisaamisiin kohdistuva
luottoriski on huomioitava saamisten arvostuksessa
raportointiajankohtana saamisten koko elinkaaren
ajalta.
Citycon katsoo konsernin saamisiin kohdistuvan
luottoriskin sisältyvän konsernin vuokra- ja
myyntisaamisten kirjanpitoarvoon olennaisilta
osin jo konsernissa suoritettavan saamiskohtaisen
vuokra- ja myyntisaamisten tarkastelun johdosta.
IFRS 9 -standardin myötä, Citycon-konserni
kuitenkin huomioi raportoinnissaan odotettavissa
olevat luottotappiot saamiskannassaan myös koko
elinkaaren ajalta, jolla on vaikutusta erityisesti vielä
erääntymättömien saamisten arvostukseen.
Citycon arvioi odotettavissa olevien luottotappioiden
määrää saamiskannassaan perustuen saatavilla
olevaan historialliseen tietoon konsernille kertyneistä
luottotappioista ja odotuksiin taloudellisten
olosuhteiden kehityksestä. Odotukset taloudellisten
olosuhteiden kehityksestä perustuvat ensisijaisesti
tunnuslukuihin, jotka antavat viitteitä Citycon-
konsernin operatiivisen toiminnan ja asiakaskunnan
taloudellisesta kehityksestä.
Citycon soveltaa odotettavissa olevien
luottotappioiden arvioinnin osalta standardin
sallimaa yksinkertaistettua menettelyä. Citycon-
konsernin vuokra- ja myyntisaamiset eivät konsernin
liiketoiminnan luonteesta johtuen pidä sisällään
IFRS 15 -standardin tarkoittamaa merkittävää
rahoituskomponenttia.
4.5. Ostovelat ja muut velat
Ostovelat ja muut velat
Me 2025 2024Ostovelat 5,0 10,3Korkovelat 46,0 34,2Rahoitusvelat yhteensä 51,0 44,6Lyhytaikaiset saadut ennakot 7,5 9,2ALV-velat 6,4 9,3Siirtovelat ja muut lyhytaikaiset korottomat velat 18,2 23,2Korottomat lyhytaikaiset velat yhteensä 32,1 41,6Yhteensä 83,2 86,2
Ostovelkojen ja muiden velkojen tulevien
maksujen erääntymispäivät:
Me 2025 2024Alle 1 kuukausi 21,8 41,01–3 kuukautta 48,0 35,73–6 kuukautta 0,9 2,56–12 kuukautta 21,8 4,41–2 vuotta -9,4 2,5Yhteensä 83,2 86,2
Laatimisperiaate – rahoitusvelat
Rahoitusvelkoihin kuuluvat ostovelat ja korkovelat,
jotka merkitään alun perin kirjanpitoon käypään
arvoon. Myöhemmin rahoitusvelat arvostetaan
efektiivisen koron menetelmällä jaksotettuun
hankintamenoon.
76
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2025
5. Konsolidointi
Konsernitilinpäätöksen laatimisperiaatteet
Konsernitilinpäätös sisältää emoyhtiö Citycon Oyj:n,
sen tytäryhtiöt sekä osuudet osakkuus-, yhteis- ja
yhteistoimintayrityksissä.
Tytäryhtiöt
Tytäryhtiöt ovat yhtiöitä, joissa konsernilla on
määräysvalta. Määräysvalta on olemassa silloin,
jos konsernilla on: olemassa oleva oikeus johtaa
yhteisön olennaisia toimintoja, riski tai oikeus liittyen
vaihteleviin tuottoihin omistusosuudelleen yhteisössä,
ja kyky käyttää määräysvaltaansa vaikuttaakseen
yhteisön tuottoihin.
Jos konsernilla on vähemmän kuin enemmistöosuus
yhteisön ääni- tai vastaavasta oikeudesta, konserni
huomioi kaikki relevantit tosiasiat ja olosuhteet
arvioidessaan määräysvaltaansa yhteisössä,
mukaan lukien muiden yhteisön omistajien kanssa
tehdyt sopimukset. Konserni uudelleenarvioi
määräysvaltaansa yhteisössä, mikäli tosiasiat
tai olosuhteet osoittavat, että yksi tai useampi
kolmesta kontrollitekijästä on muuttunut. Tytäryhtiöt
yhdistellään konsernitilinpäätökseen siitä hetkestä
alkaen, kun konserni on saanut määräysvallan,
ja luovutetut yhtiöt siihen päivään asti, jolloin
määräysvalta lakkaa.
Konsernitilinpäätöstä laadittaessa on eliminoitu
konsernin sisäiset liiketapahtumat sekä sisäinen
voitonjako.
Yhteiset toiminnot
Sellaisia Suomessa toimivia keskinäisiä
kiinteistöyhtiöitä, joista Citycon omistaa alle
100 %, käsitellään yhteisinä toimintoina IFRS
11 Yhteisjärjestelyt -standardin mukaisesti.
Konsernitilinpäätökseen konserni kirjaa yhteisiin
toimintoihin liittyvät varansa ja velkansa, mukaan
lukien osuutensa yhteisistä varoista ja veloista. Lisäksi
konserni kirjaa yhteisiin toimintoihin liittyvät tuottonsa
ja kulunsa, mukaan lukien osuutensa yhteisten
toimintojen tuotoista ja kuluista. Edellä mainittua
yhdistelytapaa sovelletaan kaikkiin tällaisiin yhteisiin
toimintoihin.
Keskinäiset kiinteistöyhtiöt, joista omistetaan alle
50 %, käsitellään edellä kuvatulla tavalla yhteisinä
toimintoina.
Ulkomaan rahan määräiset liiketapahtumat
Ulkomaan rahan määräiset liiketapahtumat
kirjataan tapahtumapäivän kurssiin. Arvostamisesta
aiheutuneet kurssierot kirjataan laajaan
tuloslaskelmaan rahoituskuluihin ja -tuottoihin.
Tilinpäätöshetken ulkomaan rahan määräiset
monetaariset saamiset ja velat arvostetaan
tilinpäätöspäivän kurssiin. Käypiin arvoihin arvostetut
ulkomaan rahan määräiset ei-monetaariset erät
muunnetaan euroiksi arvostuspäivän valuuttakursseja
käyttäen, muut ei-monetaariset erät arvostetaan
tapahtumapäivän kurssiin.
Ulkomaisten tytäryhtiöiden tuloslaskelmat on
muunnettu euroiksi tilikauden keskimääräisten
valuuttakurssien mukaan ja taseet tilinpäätöspäivän
kurssin mukaan. Tästä aiheutuva kurssiero kirjataan
omana muuntoeroeränään muihin laajan tuloksen
eriin. Ulkomaisten tytäryritysten hankintamenon
eliminoinnista ja hankinnan jälkeen kertyneistä oman
pääoman eristä syntyvät muuntoerot kirjataan omaan
pääomaan.
77
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2025
5.1. Hankinnat ja myynnit
Hankinnat
Tilikaudella 2025 ei ollut hankintoja.
Vertailuvuoden 2024 aikana Citycon sai päätökseen
transaktion, jonka tuloksena se osti kokonaan
omistukseensa Tukholmassa sijaitsevan Kista Gallerian.
Citycon on hallinnoinut keskusta vuodesta 2012 ja
omistanut keskuksesta 50 %. Transaktion myötä
Citycon omistaa keskuksen kokonaisuudessaan. Kista
Gallerian hankinta on käsitelty omaisuushankintana
IAS 40 Sijoituskiinteistöt -standardin mukaisesti
liiketoimintahankinnan sijaan. Käsittely perustuu siihen,
että Citycon on hallinnoinut kiinteistöomaisuutta jo
ennen hankintaa. Hankintahinnan kohdistaminen
perustuu erien suhteellisiin käypiin arvoihin
hankintahetkellä [IFRS 3:2(b)]. Hankinnan jälkeinen
sijoituskiinteistön käyvän arvon muutos on esitetty
rivillä nettovoitot/-tappiot sijoituskiinteistöjen
arvostuksesta käypään arvoon. Hankintaa edeltäneet
kertyneet muuntoerot on siirretty tulokseen.
Laskennallista verovelkaa/saamista ei ole kirjattu
alkuperäisen hankinnan yhteydessä. Hankinnan
nettorahavirtavaikutus 3,5 miljoonaa euroa, sisältäen
maksetun kokonaisvastikkeen ja hankintahetken
rahavarat, on esitetty konsernin rahavirtalaskelmalla
rivillä sijoituskiinteistöjen ja tytäryritysten hankinnat
vähennettynä hankintahetken rahavaroilla.
Vertailuvuoden 2024 aikana Citycon toteutti transaktion
liittyen Tukholman Barkarbystadeniin valmistuvaan
asuinkiinteistökohteeseen. Citycon allekirjoitti vuonna
2022 termiinisopimuksen kohteen hankkimiseksi.
Kohteen edelleenmyynti tapahtui joulukuussa
2024 samanaikaisesti, kun Citycon osti kohteen
rakennuttajalta. Hankinnasta rahana maksettu vastike
oli 59,3 miljoonaa euroa ja se on esitetty konsernin
rahavirtalaskelmalla rivillä sijoituskiinteistöjen ja
tytäryritysten hankinnat vähennettynä hankintahetken
rahavaroilla.
Myynnit
Tilikauden 2025 viimeisen vuosineljänneksen aikana
Citycon sai päätökseen kaupan, jolla se myy Lippulaiva
asuinkiinteistöt Espoossa. Asuinkiinteistöt koostuvat
275 asunnosta, yhteensä noin 13 000 neliömetriä,
ja ne sijaitsevat Cityconin omistaman Lippulaiva-
kauppakeskuksen yhteydessä. Bruttokauppahinta
61,5 miljoonaa euroa vähennettynä pienillä
kauppahintaoikaisuilla vastaa olennaisesti kohteen
viimeisintä IFRS:n mukaista kirja-arvoa. Kauppahinta
maksettiin käteisellä.
Vertailukaudella 2024 Citycon sai päätökseen
transaktion, jonka tuloksena se myi Kongssenteret
keskuksen Norjan Kongsvingerissä. Citycon toteutti
transaktion, jolla se myi Trekanten keskuksen Oslossa,
Norjassa. Citycon toteutti kolme transaktiota jolla se
myi valmistuvan asuinkiinteistökohteen Tukholmassa,
Ruotsissa, Kristiine keskuksen Tallinnassa, Virossa ja
Stopp Tune keskuksen Sarpsborgissa, Norjassa.
Viron Kristiine Keskuksen ja Ruotsin
asuinkiinteistökohteen myynti on käsitelty
sijoituskiinteistön myynteinä IAS 40 mukaisesti. Saatu
rahavastike sijoituskiinteistöjen myynneistä oli yhteensä
182,0 miljoonaa euroa ja se on esitetty konsernin
rahavirtalaskelmalla rivillä sijoituskiinteistöjen ja
tytäryritysten myynnit.
Myynnit on käsitelty tytäryhtiön myynteinä IFRS 10
Konsernitilinpäätös -standardin mukaisesti. Saatu
rahavastike tytäryhtiöiden myynneistä oli yhteensä
100,6 miljoonaa euroa ja se on esitetty konsernin
rahavirtalaskelmalla rivillä sijoituskiinteistöjen ja
tytäryritysten myynnit. Norjan kauppakeskusten
myynteihin liittyen kolmansille osapuolille annetut
velkakirjat (32,5 miljoonaa euroa) on esitetty muiden
pitkäaikaisten varojen ryhmässä.
Norjan kauppakeskusten myynnit on käsitelty
tytäryhtiön myynteinä IFRS 10 Konsernitilinpäätös
-standardin mukaisesti. Saatu rahavastike
tytäryhtiöiden myynneistä oli yhteensä 100,6 miljoonaa
euroa ja se on esitetty konsernin rahavirtalaskelmalla
rivillä sijoituskiinteistöjen ja tytäryritysten myynnit.
Norjan kauppakeskusten myynteihin liittyen kolmansille
osapuolille annetut velkakirjat (32,5 miljoonaa euroa) on
esitetty muiden pitkäaikaisten varojen ryhmässä.
Nettovoitot/-tappiot sijoituskiinteistöjen ja
tytäryhtiöiden myynneistä
Me 2025 2024
Myydyt sijoituskiinteistöt -61,4 -389,9
Laskennalliset verovelat liittyen myytyihin
sijoituskiinteistöihin - 26,7
Muut erät liittyen myytyihin keskuksiin -
netto -0,5 -2,7
Myydyille keskuksille allokoidun goodwillin
alaskirjaus - -18,8
Tuloslaskelmaan siirretyt muuntoerot - -8,2
Transaktiokulut - -2,3
Saatu vastike 61,2 315,2
Myyntivoittojen/-tappioiden oikaisut liittyen
aiempien vuosien myynteihin -0,7 0,7
Nettovoitot/-tappiot myynneistä yhteensä -1,4 -79,3
Kauppahintasaaminen (annetut velkakirjat) - 32,5
Saatu vastike tilikauden myynneistä 61,2 282,6
Saatu vastike edellisten tilikausien
myynneistä - 17,3
Rahavirtavaikutus yhteensä 61,2 299,9
Laatimisperiaate
Liiketoiminta- ja omaisuushankinnat
Liiketoimintahankintoihin sovelletaan IFRS 3
Liiketoimintojen yhdistäminen -standardia, jonka
mukaan hankintameno kohdistetaan hankituille
varoille, veloille ja vastuusitoumuksille niiden
käypien arvojen mukaisesti. Liikearvoa syntyy, kun
annettu vastike ylittää hankitun nettovarallisuuden
käyvän arvon. Liiketoimintahankinnoista kirjataan
laskennallinen verovelka tai saaminen IAS 12
mukaisesti.
78
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2025
Omaisuushankintoihin sovelletaan IAS 40
Sijoitus kiinteistöt -standardia. IAS 40 standardin
mukaisesti sijoituskiinteistön alkuperäisen
hankinnan yhteydessä ei kirjata laskennallista
verovelkaa tai saamista.
Liiketoimintojen ja omaisuuserien myynnit
Liiketoiminta tai omaisuuserä kirjataan pois
taseesta, kun se myydään. Cityconin tunnistamia
liiketoiminnan myynnin tunnusmerkkejä ovat
esimerkiksi keskeisen liiketoiminta- tai maa-alueen
myynti, jonka yhteydessä luovutetaan myös
liiketoiminnan kannalta merkittävää toimintaa,
henkilökuntaa ja/tai johtoa.
Liiketoiminnan myynnin osalta kirjanpidossa
noudatetaan IFRS 10 Konsernitilinpäätös
-standardia.
Sijoituskiinteistöjen myynnit tapahtuvat
tyypillisesti siten, että Citycon myy kyseisen
kiinteistön omistavan tytäryhtiön osakkeet. Tällöin
myynnit käsitellään IFRS 10 Konsernitilinpäätös
-standardin mukaisesti tytäryhtiön myyntinä.
Jos Citycon myy pelkän sijoituskiinteistön,
eikä tytäryhtiötä, myynti käsitellään IAS 40
Sijoituskiinteistöt -standardin mukaisesti.
Kun sijoituskiinteistöstä luovutaan, siitä
kertyneet muuntoerot kirjataan tuloslaskelmaan
osana myyntivoittoa tai -tappiota. Samoin
jos sijoituskiinteistön myyntiin on kohdistettu
liikearvoa, ko. alaskirjaus esitetään osana
myyntivoittoa tai -tappiota.
5.2. Liikearvo
Laatimisperiaate – liikearvo
Liiketoimintojen yhdistämisissä syntyvä liikearvo
kirjataan määrään, jolla luovutettu vastike ylittää
hankitun nettovarallisuuden käyvän arvon. Liikearvo
on kohdistettu rahavirtaa tuottaville yksiköille.
Liikearvo arvostetaan alkuperäiseen hankintamenoon
vähennettynä arvonalentumisilla.
Laskennalliset verovelat arvostetaan nimellisarvoon
(ei käypään arvoon). Liiketoiminnan yhdistämisessä
arvostetut laskennalliset verovelat muodostavat
liikearvoa, jos laskennallisten verovelkojen nimellisarvo
on korkeampi kuin niiden käypä arvo hankintahetkellä.
Siihen määrään asti kuin laskennallisten verovelkojen
nimellisarvon ja käyvän arvon välinen erotus
laskee myöhemmin, esimerkiksi verotukseen
liittyvistä muutoksista, kuten konsernin veroasteen
vähentymisestä johtuen, alkuperäinen laskennallisista
veroveloista muodostunut liikearvo voi pienentyä.
Verovaikutuksen poistamiseksi silloin, kun
liikearvo syntyy yksinomaan laskennallisen veron
kirjaamisesta, liikearvoa vähennetään hankintahetkellä
liiketoimintojen yhdistämisen käyvän arvon
oikaisuista syntyvällä laskennallisella verovelalla
mahdollisia arvonalentumisia määritettäessä. Tulevina
arvonalentumistestausajankohtina jäljellä oleva
laskennallinen verovelka, joka kasvatti liikearvoa
hankintahetkellä, vähennetään liikearvosta rahavirtaa
tuottavan yksikön kirjanpitoarvoa määritettäessä.
Jos osa rahavirtaa tuottavasta yksiköstä, jolle on
kohdistettu liikearvoa, myydään, liikearvo, joka
kohdistuu kyseiselle myydylle osalle, kirjataan pois
osana nettovoittoa/tappiota sijoituskiinteistöjen ja
tytäryhtiöiden myynneistä. Liikearvo kohdistetaan
myydylle osalle luovutettavan toiminnon ja jäljelle jäävän
osan arvojen suhteessa.
A) Liiketoimintahankinnat ja liikearvo
Me 2025 2024Hankintameno 1.1. 89,9 111,4Muutos valuuttakurssista -0,2 -2,8Liikearvon alennus johtuen myydyistä kohteista Norjassa - -18,7Hankintameno 31.12. 89,7 89,9
Tilinpäätöshetkellä 31.12.2025 liikearvo
muodostui kokonaan 14.7.2015 tehdystä Norjan
liiketoiminnan hankinnasta. Liikearvo on kohdistettu
kokonaisuudessaan Norjan liiketoimintayksikköön.
Liiketoimintayksiköstä ei myyty tilikauden 2025
kauppakeskuksia. Vuonna 2024 myytiin kolme
kauppakeskusta.
Citycon ei ole tehnyt liiketoimintahankintoja vuosien
2025 ja 2024 aikana.
B) Liikearvon arvonalentumistestaus
Laatimisperiaate – liikearvon
arvonalentumistestaus
Liikearvo testataan arvonalentumisen varalta
vähintään kerran vuodessa ja kun olosuhteet antavat
viitteitä siitä, että omaisuuserän kirjanpitoarvo on
alentunut. Liikearvosta ei kirjata säännönmukaisia
poistoja. Liikearvon arvonalentuminen määritellään
arvioimalla sen rahavirtaa tuottavan yksikön (tai
yksikköryhmän) kerrytettävissä olevaa rahamäärää,
johon liikearvo liittyy. Jos rahavirtaa tuottavan yksikön
kerrytettävissä oleva rahamäärä on pienempi kuin
yksikön kirjanpitoarvo, kirjataan arvonalentumis-
tappio. Liikearvoon liittyviä arvonalentumistappioita ei
voi peruuttaa tulevilla tilikausilla.
Citycon määrittää kerrytettävissä olevat rahavirrat
käyttöarvolaskelmilla, jotka perustuvat 10 vuoden
kassavirtoihin sekä hallinnon kuluihin ja liiketoiminnan
muihin tuottoihin ja kuluihin hallituksen hyväksymän
budjetin mukaisesti. Kassavirrat eivät sisällä
uudelleenjärjestelytoimintoja, joihin Citycon ei ole
vielä sitoutunut, tai merkittäviä tulevia investointeja,
jotka parantavat testattavan rahavirtaa tuottavan
yksikön omaisuuserien suorituskykyä. Kerrytettävissä
olevaan rahamäärään vaikuttavat erityisesti oletukset
diskonttokorosta ja nettovuokratuotoista.
Arvonalentumistesti tehdään liikearvon nettomäärälle,
eli liikearvosta vähennetään hankintahetkellä
määritetty laskennallisten verovelkojen nimellisarvon
ja käyvän arvon välinen erotus.
79
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2025
Me 2025 2024Liikearvo yhteensä 89,7 89,9Laskennallisen verovelan nimellisarvon ja käyvän arvon välinen ero hankintahetkellä -44,5 -44,7Liikearvo arvonalentumis-testausta varten 45,3 45,2
Keskeiset arviot ja olettamat – liikearvon
arvonalentumistestaus
Liikearvon arvonalentumistestauksessa
käytetään johdon harkintaa ja oletuksia erityisesti
kerrytettävissä olevien rahamäärien määrittelyyn,
joihin vaikuttavat esimerkiksi oletukset
diskonttokorosta ja nettovuokratuotoista.
Testattavan omaisuuserän tasearvo oli noin 888,0
miljoonaa euroa (31.12.2024: 850,5 miljoonaa euroa)
sisältäen testattavan liikearvon. Ennakoitujen
rahavirtoihin sovellettava diskonttokorko ennen veroja
oli 7,77 % (31.12.2024: 5,31 % ja yield 6,67 %). Norjan
yksikön kerrytettävissä oleva rahamäärä oli yhteensä
910,9 miljoonaa euroa (31.12.2024: 939,6 miljoonaa
euroa) ylittäen 22,8 miljoonalla eurolla (31.12.2024:
89,1 miljoonalla eurolla) omaisuuserän tasearvon, joten
liikearvon arvonalentumiskirjaukselle ei ole tarvetta.
Käyttöarvon laskennassa käytetyt
tärkeimmät olettamukset
Käyttöarvon laskennassa eniten vaihtelua aiheuttavat
olettamukset diskonttokorosta sekä olettamuksista,
joita on käytetty nettovuokratuoton laskennassa.
Nettovuokratuoton laskenta perustuu 10 vuoden
kassavirtalaskelmiin. Diskonttokorko kuvastaa
markkinoiden näkemystä Norjan yksikköön
kohdistuvista riskeistä, kun huomioon otetaan rahan
aika-arvo sekä Norjan yksikköön liittyvät erityisriskit.
Diskonttokoron laskenta perustuu oman ja vieraan
pääoman kustannusten painotettuun keskiarvoon
(WACC). Liikearvon testausmallia on päivitetty vuonna
2025 niin, että myös jäännösarvon määrittelyyn
on käytettyä WACC:ia, kun vertailuvuonna 2024
jäännösarvo pääomitettiin ulkopuolisen arvioitsijan
tuotto-odotuksella.
Herkkyys olettamuksissa tapahtuville muutoksille
Kerrytettävissä olevaa rahamäärää koskevat tärkeimmät
olettamukset liittyvät nettovuokratuottoon ja WACC:iin.
Herkkyyttä on analysoitu erikseen nettovuokratuottojen
ja WACC:n suhteen muiden tekijöiden pysyessä
vakioina. Nettovuokratuottojen heikentyessä yli 2,22%:ia
(31.12.2024: 8,52 %) nykyisestä tasosta omaisuuserän
kerrytettävissä oleva rahamäärä alittaisi tasearvon.
Yhtiön määrittelemän WACC:in 7,77 % (31.12.2024:
5,31 %) kasvaessa yli 0,12 %-yksikköä omaisuuserän
kerrytettävissä oleva rahamäärä alittaisi tasearvon.
5.3. Määräysvallattomien
omistajien hankinta
Citycon ei ostanut määräysvallattomien omistajien
osuuksia vuoden 2025 aikana eikä vertailuvuonna 2024.
80
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2025
Konsernin Emon Konserniyhtiöt 31.12.2025 Kotimaaomistusosuus, %omistusosuus, %Kristiina Management Oy Suomi 100Kiint. Oy Lahden Hansa Suomi 100Kiinteistö Oy Lippulaiva Suomi 100Koskikarhu Holding Oy Suomi 100Manhattan Acquisition Oy Suomi 100Montalbas B.V. Alankomaat 100Kiinteistö Oy Myyrmanni Suomi 100Mölndals Galleria AB Ruotsi 100Mölndals Galleria Fastighets AB Ruotsi 100Riddarplatsen Fastigheter HB Ruotsi 100Rocca al Mare Kaubanduskeskuse AS Viro 100Citycon Stovner Eiendom AS Norja 100Citycon Torvbyen Eiendom AS Norja 100Stenungs Torg Fastighets AB Ruotsi 100Kiinteistö Oy Tampereen Koskikeskus Suomi 100Torvbyen Drift AS Norja 38Torvbyen Utvikling AS Norja 100Åkersberga Centrum AB Ruotsi 100Kiinteistö Oy Lahden Trio Suomi 89,9Kiinteistö Oy Myyrmäen Kauppakeskus Suomi 78,8Heikintori Oy Suomi 100Myyrmäen Autopaikoitus Oy Suomi 62,7Lappeenrannan Villimiehen Vitonen Oy Suomi 50Kista Galleria JV AB Ruotsi 100Kista Galleria Kommanditbolag Ruotsi 100Kista Galleria Holding AB Ruotsi 100Kista Galleria LP AB Ruotsi 100Klosterfoss Utvikling AS Norja 50Asunto Oy Tikkurilan Kassatalo Suomi 39Kiinteistö Oy Hansaparkki Suomi 36Liesikujan Autopaikat Oy Suomi 50,6Sivuliikkeet:Citycon Oyj filial Ruotsi
5.4. Lähipiiritapahtumat ja
konsernirakenteen muutokset
A) Lähipiiri
Citycon-konsernin lähipiiriin kuuluvat emoyhtiö
Citycon Oyj ja sen tytäryhtiöt, osakkuusyritykset ja
yhteisyritykset, hallituksen jäsenet, toimitusjohtaja,
muut johtoryhmän jäsenet sekä yhtiön suurin
osakkeenomistaja G City Ltd.
G City Ltd.:n ja sen kokonaan omistamien
tytäryhtiöiden yhteenlaskettu omistusosuus on 59,1 %
(31.12.2024: 49,5 %) yhtiön kaikista osakkeista ja äänistä
(108 472 355 osaketta 31.12.2025).
Konserniyhtiöt ja muutokset konsernirakenteessa
Konsernin Emon Konserniyhtiöt 31.12.2025 Kotimaaomistusosuus, %omistusosuus, %Emoyhtiö: Citycon Oyj SuomiAlbertslund Centrum ApS Tanska 100Kiinteistö Oy Asematie 3 Suomi 100Asunto Oy Espoon Huukkari Suomi 100Asunto Oy Espoon Jolla Suomi 100Big Apple Top Oy Suomi 100Citycon AB Ruotsi 100 100Citycon Denmark ApS Tanska 100 100Citycon Development AB Ruotsi 100Citycon Finland Oy Suomi 100 100Citycon Herkules Eiendom AS Norja 100Citycon Holding AS Norja 100 100Citycon Jakobsbergs Centrum AB Ruotsi 100Citycon Kilden Eiendom AS Norja 100Citycon Kolbotn Torg Eiendom AS Norja 100Citycon Kolbotn Torg Næring AS Norja 100Citycon Kremmertorget Eiendom AS Norja 100Citycon Liertoppen Eiendom AS Norja 100Citycon Liljeholmen Bostad AB Ruotsi 100Citycon Liljeholmstorget Galleria AB Ruotsi 100Citycon Linderud Eiendom AS Norja 100Citycon Norway AS Norja 100Citycon Oasen Eiendom AS Norja 100Citycon Property Services Oy Suomi 100Citycon Residentials Finland Oy Suomi 100Citycon Residentials Oy Suomi 100 100Citycon Residentials Norway AS Norja 100Citycon Senterdrift AS Norja 100Citycon Shopping Centers AB Ruotsi 100Citycon Solsiden Eiendom AS Norja 100Citycon Storbyen Eiendom AS Norja 100Citycon Strædet Pedestrian Street ApS Tanska 100Citycon Treasury B.V. Alankomaat 100 100Kauppakeskus Isokarhu Oy Suomi 100
81
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2025
Johdon palkkiot
Tiedot johdon palkkioista on esitetty liitetietojen
kohdassa 1.6. työsuhde-etuudet ja henkilöstökulut.
Liiketapahtumat G City Ltd.:n kanssa
Palvelujen ostot ja kulujen edelleenveloitukset
Katsauskauden aikana Citycon maksoi kuluja G City
Ltd:lle ja sen tytäryhtiöille 0,1 miljoonaa euroa. Citycon ei
maksanut kuluja vertailukaudella Q1-Q4/2024. Citycon
veloitti kuluja edelleen G City Ltd:ltä ja sen tytäryhtiöiltä
0,0 miljoonaa euroa (Q1-Q4/2024: 0,0 miljoonaa euroa).
Raportointi G City Ltd.:lle
Yhtiön suurin osakkeenomistaja on G City Ltd. G City
Ltd.:n ja sen kokonaan omistamien tytäryhtiöiden
yhteenlaskettu omistusosuus on 59,1 %. G City
Ltd. on ilmoittanut yhtiölle, että se soveltaa IFRS-
standardeja raportoinnissaan vuodesta 2007 alkaen.
G City Ltd. on katsonut, että sillä on IFRS-standardien
tarkoittama määräysvalta Citycon Oyj:ssä, koska se on
pystynyt osakeomistuksensa perusteella käyttämään
määräysvaltaa Cityconin yhtiökokouksissa. Citycon
luovuttaa yhtiöiden välillä tehdyn sopimuksen perusteella
G City Ltd.:lle yksityiskohtaisempia, kirjanpitoon liittyviä
tietoja väli- ja vuositilinpäätöksissä julkistettujen
tietojen lisäksi, jotta G City Ltd. pystyy yhdistelemään
Citycon-konsernin luvut omaan IFRS:n mukaiseen
tilinpäätökseensä.
5.5. Muutokset IFRS-standardeissa ja
laskentaperiaatteissa
Tilikaudella 2025 käyttöönotetut IFRS standardit,
niiden muutokset ja tulkinnat
Muutokset standardiin IAS 21 tulivat voimaan 1.1.2025.
Näillä muutoksilla ei ollut olennaista vaikutusta Cityconin
tilinpäätökseen tai esitettäviin tietoihin.
IFRS 18 - Tilinpäätöksen esittämistapa ja
tilinpäätöksessä esitettävät tiedot -standardi, joka
korvaa IAS 1 -standardin, astuu voimaan 1.1.2027.
Citycon jatkaa arviointiaan IFRS 18 -standardin
vaikutuksista ja odottaa, että sillä on olennainen
vaikutus konsernitilinpäätökseen ja esitettäviin tietoihin.
Ei muita muutoksia laskentaperiaatteissa vuoden
2025 aikana. Citycon odottaa, että muilla, 1.1.2026 tai
myöhemmin käyttöönotettavilla standarditulkinnoilla
tai -muutoksilla ei ole olennaista vaikutusta Citycon
tilinpäätökseen tai esitettäviin tietoihin.
Tilikaudella 2024 käyttöönotetut standardit,
niiden muutokset ja tulkinnat
Muutokset standardeihin IAS 1, IFRS 16 ja IAS 7 tulivat
voimaan 1.1.2024. Näillä muutoksilla ei ollut olennaista
vaikutusta Cityconin tilinpäätökseen tai esitettäviin
tietoihin.
IFRS 18 - Tilinpäätöksen esittämistapa ja
tilinpäätöksessä esitettävät tiedot -standardi, joka
korvaa IAS 1 -standardin, astuu voimaan 1.1.2027.
Citycon oli arvioimassa IFRS 18 -standardin
vaikutusta ja odottaa, että sillä on olennainen vaikutus
konsernitilinpäätökseen ja esitettäviin tietoihin.
Citycon muutti vuoden 2024 alusta alkaen
laskentaperiaatettaan liittyen divestointien
yhteydessä kirjattavaan liikearvon alaskirjaukseen.
Citycon kirjaa divestoinnin yhteydessä kirjattavan
liikearvon alaskirjauksen osaksi nettovoitot/-tappiot
sijoituskiinteistöjen myynneistä riviä. Aiemmin
Citycon kirjasi liikearvon alaskirjaukset tuloslaskelman
liiketoiminnan muihin tuottoihin ja kuluihin.
B) Lähipiirin kanssa toteutuneet liiketapahtumat
Konserniyhtiöt
Konserniyhtiöt ovat maksaneet toisilleen mm.
hoitovastikkeita, rahoitusvastikkeita, korkokuluja, lainan
lyhennyksiä sekä muita hallintopalveluveloituksia.
Konsernitilinpäätöksessä nämä tuotot ja kulut on
eliminoitu. Muita lähipiiritapahtumia ei ole ollut
konserniyhtiöiden välillä.
Perustetut yhtiötCitycon Property Services Oy Suomi 28.3.2025Koskikarhu Holding Oy Suomi 10.10.2025Fuusioidut yhtiötCitycon Baltics Holding OÜ fuusioitui Rocca al Mare Kaubanduskeskuse AS - yhtiöön. Viro 12.8.2025Konsernin sisäiset liiketoimetKiinteistö Oy Tampereen Koskikeskus osakkeet siirrettiin Citycon Finland Oy:n omistuksesta Koskikarhu Holding Oy:n omistukseen. Suomi 27.11.2025Kauppakeskus Isokarhu Oy:n osakkeet siirrettiin Citycon Finland Oy:n omistuksesta Koskikarhu Holding Oy:n omistukseen. Suomi 27.11.2025Myydyt yhtiöt (konsernin omistusosuus % myyntihetkellä)As Oy Lippulaivan Loiste, Espoo (100 %) Suomi 18.12.2025As Oy Lippulaivan Luoto, Espoo (100 %) Suomi 18.12.2025As Oy Lippulaivan Lysti, Espoo (100 %) Suomi 18.12.2025Puretut yhtiötKiinteistö Oy Lippulaivan Palvelutilat Suomi 6.6.2025Muut muutoksetKristiine Keskus OÜ:n toiminimi muuttui Citycon Baltics Holding OÜ:ksi. Viro 29.4.2025
Ei muita muutoksia laskentaperiaatteissa vuoden 2024
aikana.
5.6. Tilinpäätöspäivän jälkeiset tapahtumat
G City Ltd:n julkaisema pakollinen julkinen
käteisostotarjous kaikista Cityconin liikkeeseen
laskemista osakkeista ja niihin oikeuttavista
arvopapereista alkoi 2.1.2026.
13.1.2026 tiedotetun mukaisesti Cityconin hallitus
päätti kertaluontoisesta pääoman palautuksesta, jonka
suuruus on 0,20 euroa osakkeelta. Yhtiön nykyisten
osakkeiden kokonaismäärän (183 569 011) perusteella
pääoman palautuksen suuruus on kokonaisuudessaan
36,7 miljoonaa euroa. Pääomanpalautus maksettiin
osakkeenomistajille 27.1.2026
16.1.2026 Citycon tiedotti, että Citycon Oyj:n hallitus on
antanut lausuntonsa G City Ltd:n tekemästä pakollisesta
julkisesta käteisostotarjouksesta. Lausunnon
mukaan Cityconin hallitus suosittelee ostotarjouksen
hyväksymistä.
23.1.2026 Citycon tiedotti allekirjoittaneensa uuden
lainan joka koostuu 270 miljoonan euron vakuudellisesta
lainasta sekä 250 miljoonan euron lisärahoitusoptiosta.
82
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2025
Emoyhtiön tilinpäätös, FAS
Emoyhtiön tuloslaskelma, FAS
Me Liite 1.1.–31.12.2025 1.1.–31.12.2024
Palvelutuotot 6,0 6,3
Liikevaihto 2 6,0 6,3
Hallinnon kulut 3,4 -145,0 −92,0
Liiketoiminnan muut tuotot ja kulut 5 −0,4 0,0
Liikevoitto/tappio -139,5 −85,7
Rahoitustuotot 191,1 153,5
Rahoituskulut −208,5 −151,4
Rahoitustuotot ja -kulut (netto) 6 −17,3 2,1
Voitto/tappiot ennen tilinpäätössiirtoja ja veroja -156,8 −83,6
Konserniavustukset 46,3 12,0
Tuloverot 7 0,0 -0,1
Tilikauden voitto/tappio -110,5 −71,8
83
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2025
Emoyhtiön tase, FAS
Me Liite 31.12.2025 31.12.2024
VASTAAVAA
Pysyvät vastaavat
Aineettomat hyödykkeet 8 7,5 8,6
Aineelliset hyödykkeet 9 0,1 0,2
Sijoitukset
Tytäryhtiöosakkeet 10 1 229,1 1 132,6
Lainasaamiset ja johdannaissopimukset 11 707,5 958,8
Sijoitukset yhteensä 1 936,6 2 091,5
Pysyvät vastaavat yhteensä 1 944,2 2 100,3
Vaihtuvat vastaavat
Lyhytaikaiset saamiset 13 1 914,2 1 366,2
Rahat ja pankkisaamiset 65,2 180,1
Vaihtuvat vastaavat yhteensä 1 979,5 1 546,3
Vastaavaa yhteensä 3 923,7 3 646,6
Me Liite 31.12.2025 31.12.2024
VASTATTAVAA
Oma pääoma 14
Osakepääoma 259,6 259,6
Ylikurssirahasto 133,1 133,1
Sijoitetun vapaan pääoman rahasto 607,2 607,1
Edellisten tilikausien voitto/tappio −109,0 −34,5
Tilikauden tulos -110,5 −71,8
Oma pääoma yhteensä 780,3 893,4
Vieras pääoma 15
Pitkäaikaiset velat
Hybridilaina 565,0 595,9
Muu pitkäaikainen vieras pääoma 1 610,5 1 852,3
Pitkäaikaiset velat yhteensä 2 175,5 2 448,2
Lyhytaikaiset velat
Lyhytaikainen vieras pääoma 967,8 305,0
Lyhytaikaiset velat yhteensä 967,8 305,0
Vieras pääoma yhteensä 3 143,4 2 753,2
Vastattavaa yhteensä 3 923,7 3 646,6
84
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2025
Emoyhtiön rahoituslaskelma, FAS
Me 1.1.–31.12.2025 1.1.–31.12.2024
Liiketoiminnan rahavirta
Tulos ennen veroja −156,8 −83,6
Oikaisut:
Poistot ja arvonalentumiset 130,9 70,2
Rahoitustuotot ja -kulut 17,3 −2,1
Rahavirta ennen käyttöpääoman muutosta −8,6 −15,5
Käyttöpääoman muutos −8,8 −13,2
Liiketoiminnan rahavirta −17,4 −28,7
Maksetut korot ja muut rahoituskulut −111,1 −101,8
Saadut korot ja muut rahoitustuotot 112,6 122,1
Toteutuneet kurssivoitot/-tappiot −1,1 7,5
Liiketoiminnan nettorahavirta −16,9 −0,8
Investointien rahavirta
Investoinnit aineellisiin ja aineettomiin hyödykkeisiin −0,7 −1,0
Myönnetyt lainat −257,9 −636,7
Lainasaamisten takaisinmaksut 3,1 411,3
Saadut pääomanpalautukset tytäryhtiöltä - 85,6
Tytäryhtiöosakkeiden lisäykset −1,0 -
Investointien nettorahavirta −256,5 −140,8
Rahoituksen rahavirta
Maksullinen osakeanti - 48,2
Lyhytaikaisten lainojen nostot* 539,4 358,6
Lyhytaikaisten lainojen takaisinmaksut −214,2 −290,7
Pitkäaikaisten lainojen nostot 445,9 646,2
Pitkäaikaisten lainojen takaisinmaksut −584,7 −391,4
Hybridilainan nostot - 265,7
Hybridilainan takaisinmaksu −37,2 −265,7
Saadut konserniavustukset 12,0 6,0
Maksetut osingot ja pääoman palautukset sijoitetun vapaan oman pääoman rahastosta - −55,2
Omien osakkeiden hankinta ja kulut −2,6 -
Rahoituksen nettorahavirta* 158,6 321,7
Rahavarojen muutos* −114,9 180,0
Rahavarat tilikauden alussa* 180,1 0,1
Rahavarat tilikauden lopussa
*
65,2 180,1
*Rahoituslaskelman esitystapaa on muutettu. Konsernitilin muutokset esitetään jatkossa rahoituksen rahavirrassa aiemman rahavarat tilikauden lopussa -erän sijaan. Vuoden
2024 vertailutiedot on oikaistu vastaavasti.
85
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2025
Emoyhtiön tilinpäätöksen liitetiedot, FAS
1. Laadintaperiaatteet
Emoyhtiön tilinpäätös on laadittu Suomen
lainsäädännön mukaan.
Tuloslaskelmamuoto
Tilinpäätöksen tuloslaskelma esitetään
toimintokohtaisesti.
Pysyvät vastaavat
Pysyvät vastaavat on merkitty taseeseen alkuperäiseen
hankintamenoonsa vähennettynä arvonalennuksin sekä
kirjanpidossa tehdyin poistoin.
Aineettomat hyödykkeet
Aineettomat hyödykkeet sisältävät IT-ohjelmia sekä
muita pitkävaikutteisia menoja, kuten toimiston
perusparannusmenoja. IT-ohjelmat poistetaan 3–10
vuodessa tasapoistoin, toimiston perusparannusmenot
poistetaan vuokrasopimuksen kestoaikana.
Aineelliset hyödykkeet
Aineellisiin hyödykkeisiin sisältyvät koneet ja kalusto
sekä keskeneräiset hankinnat. Koneet ja kalusto
poistetaan 3–7 vuodessa tasapoistoin.
Eläketurvajärjestelyt
Henkilökunnan eläketurva on hoidettu lakisääteisin
eläkevakuutuksin.
Ulkomaanrahan määräiset saamiset ja velat
Ulkomaanrahan määräiset saamiset ja velat sekä
valuuttatermiinit on arvostettu tilinpäätöspäivän kurssiin
ja valuuttakurssierot on kirjattu tulokseen kurssieroihin.
Tuloverot
Tilikauden tulokseen perustuvat verot esitetään
suoriteperiaatteen mukaisina.
Kirjanpitoarvojen ja verotuksellisten arvojen välisistä
väliaikaisista eroista johtuvat laskennalliset verot on
merkitty omana eränään tuloslaskelmaan ja taseeseen.
Johdannaiset
Kaikki johdannaiset arvostetaan KPL 5.2a:n mukaan
käypään arvoon.
Huomioitavaa
Tilinpäätöksessä esitettävät yksittäiset luvut ja
loppusummat on pyöristetty satoihin tuhansiin
tarkemmista luvuista ja siksi yksittäisten lukujen summa
ei aina täsmää yhteissummiin.
2. Liikevaihto
Me 2025 2024
Maantieteellinen jakauma:
Suomi 2,3 1,7
Muut maat 3,6 4,6
Yhteensä 6,0 6,3
Emoyhtiön liikevaihtoon sisältyy
seuraavia konserniyhtiöiltä veloitettuja
hallintopalvelumaksuja:
Me 2025 2024
Hallintopalvelumaksut konserniyhtiöiltä 6.0 6.3
3. Henkilöstökulut
Me 2025 2024
Henkilöstön määrä keskimäärin
tilikauden aikana 36 39
Henkilöstökulut
Palkat ja palkkiot −7,1 −9,8
Eläkekulut −0,8 −1,4
Muut henkilösivukulut −0,7 −1,5
Yhteensä −8,6 −12,7
Yllä esitetyt luvut sisältävät toimitusjohtajan palkasta
ja bonuksista kirjatut lakisääteiset eläkemaksut, 0,0
miljoonaa euroa vuonna 2025 (0,0).
Henkilöstökuluihin sisältyy seuraavia johdon
palkkoja ja palkkioita:
Me 2025 2024
Toimitusjohtajan palkat ja palkkiot −1,0 −0,9
Hallituksen palkkiot −1,0 −1,1
Yhteensä −2,0 −2,0
Toimitusjohtajan palkat ja palkkiot koostuvat
peruspalkasta ja vuotuisesta tulospalkkiosta.
Lisäksi toimitusjohtaja kuuluu sitouttavan
osakepalkkiojärjestelmän piiriin. Kyseisestä
järjestelmästä ei maksettu palkkioita vuonna 2025
(vuonna 2024: 1,2 miljoonaa euroa).
F. Scott Ball toimi yhtiön väliaikaisena toimitusjohtajana
8.10.2024-28.2.2025. Oleg Zaslavsky toimi yhtiön
toimitusjohtajana 1.3.-7.9.2025. Eshel Pesti aloitti yhtiön
toimitusjohtajana 7.9.2025.
4. Poistot ja arvonalentumiset
Hallinnon kuluihin sisältyvät seuraavat
suunnitelman mukaiset poistot ja
arvonalentumiset:
Me 2025 2024
Poistot aineettomista hyödykkeistä −1,8 −2,0
Osakkeiden arvonalentuminen -129,0 −68,1
Poistot koneista ja kalustosta −0,1 −0,1
Yhteensä -130,9 −70,2
86
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2025
5. Liiketoiminnan muut tuotot ja kulut
Me 2025 2024
Muut tuotot -0,4 0,0
Yhteensä -0,4 0,0
6. Rahoitustuotot ja -kulut netto
Me 2025 2024
Korko- ja muut rahoitustuotot
Konserniyhtiöiltä 129,9 117,2
Valuuttakurssivoitot 33,5 16,7
Muut korko- ja rahoitustuotot 27,7 19,6
Yhteensä 191,1 153,5
Rahoitustuotot yhteensä 191,1 153,5
Korkokulut ja muut rahoituskulut
Konserniyhtiöille 89,8 52,7
Valuuttakurssitappiot 26,0 28,8
Muut korko- ja rahoituskulut 92,6 69,9
Rahoituskulut yhteensä 208,5 151,4
Rahoitustuotot ja -kulut (netto) −17,3 2,1
7. Tuloverot
Me 2025 2024
Tuloverot 0,0 -0,1
Yhteensä 0,0 -0,1
Emoyhtiöllä on tappioita verotuksessa (vielä
vahvistamaton vuosi 2025 mukaan lukien)
yhteensä 76,1 miljoonaa euroa, josta ei ole kirjattu
laskennallista verosaamista 15,2 miljoonaa euroa yhtiön
tilinpäätökseen.
8. Aineettomat hyödykkeet
Me 2025 2024
Aineettomat oikeudet
Hankintameno 1.1. 21,9 20,9
Lisäykset 0,7 0,9
Hankintameno 31.12. 22,5 21,9
Kertyneet poistot 1.1. −13,6 −11,7
Tilikauden poisto −1,6 −1,9
Kertyneet poistot 31.12. −15,2 −13,6
Kirjanpitoarvo 31.12. 7,3 8,2
Muut pitkävaikutteiset menot
Hankintameno 1.1. 2,7 2,7
Lisäykset 0,0 0,0
Hankintameno 31.12. 2,7 2,7
Kertyneet poistot 1.1. −2,3 −2,1
Tilikauden poisto −0,2 −0,2
Kertyneet poistot 31.12. −2,5 −2,3
Kirjanpitoarvo 31.12. 0,3 0,4
Aineettomat hyödykkeet yhteensä
31.12. 7,5 8,6
9. Aineelliset hyödykkeet
Me 2025 2024
Koneet ja kalusto
Hankintameno 1.1. 2,4 2,4
Lisäykset 0,0 0,1
Hankintameno 31.12. 2,5 2,4
Kertyneet poistot 1.1. −2,3 −2,2
Tilikauden poisto −0,1 −0,1
Kertyneet poistot 31.12. −2,4 −2,3
Kirjanpitoarvo 31.12. 0,1 0,2
Aineelliset hyödykkeet yhteensä 31.12. 0,1 0,2
10. Tytäryhtiöosakkeet
Me 2025 2024
Hankintameno 1.1. 1 132,6 1 286,3
Lisäykset 225,5 -
Vähennykset −10,5 −85,6
Arvonalentumiset -118,5 −68,1
Kirjanpitoarvo 31.12. 1 229,1 1 132,6
Tytäryhtiöosakkeiden kirjanpitoarvoon kirjattiin
tilikaudella 225,5 miljoonan euron lisäykset, jotka
muodostuivat tytäryhtiölainojen konvertoinnista
osakkeiksi. Lisäksi kirjattiin 118,5 miljoonan euron
arvonalentumiset, jotka liittyivättytäryhtiöiden käypien
arvon alenemiseen.
11. Pitkäaikaiset lainasaamiset ja
johdannaissopimukset
Me 2025 2024
Lainasaamiset konserniyhtiöiltä 688,0 932,0
Johdannaissopimukset konsernin
ulkopuolelta 19,5 26,8
Muut sijoitukset yhteensä 31.12. 707,5 958,8
Sijoitukset yhteensä 31.12. 1 936,6 2 091,5
12. Tytäryhtiöt ja omistusyhteysyritykset
ja lähipiiritapahtumat
Emoyhtiön tytäryhtiöt ja omistusyhteysyritykset on
esitetty konsernitilinpäätöksen liitetiedoissa kohdassa
5.4. Lähipiiritapahtumat.
Citycon Oyj:n lähipiiriin kuuluvat sen tytäryhtiöt,
osakkuusyritykset ja yhteisyritykset, hallituksen jäsenet,
toimitusjohtaja, muut johtoryhmän jäsenet sekä yhtiön
suurin osakkeenomistaja G City Ltd. G City Ltd.:n ja sen
kokonaan omistamien tytäryhtiöiden yhteenlaskettu
omistusosuus on 59,1 %.
B, Lähipiirin kanssa toteutuneet liiketapahtumat
Liiketapahtumat G City Ltd.:n kanssa.
Katsauskauden aikana Citycon Oyj maksoi kuluja G City
Ltd:lle ja sen tytäryhtiöille 0,1 miljoonaa euroa. Citycon
Oyj ei maksanut kuluja vertailukaudella Q1-Q4/2024.
Citycon veloitti kuluja edelleen G City Ltd:ltä ja sen
tytäryhtiöiltä 0,0 miljoonaa euroa (Q1-Q4/2024: 0,0)
miljoonaa euroa)
Emoyhtiön sisäiset saamiset ja velat koostuvat
holding yhtiötoimintaan liitännäisistä tavanomaisista
konserniyhtiöiden välisistä rahoitusjärjestelyistä.
Emoyhtiön saamisten ja velkojen tiedot löytyvät
87
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2025
13. Lyhytaikaiset saamiset ja rahavarat
Me 2025 2024
Saamiset konsernin ulkopuolelta
Myyntisaamiset 0,1 0,1
Johdannaissopimukset 1,8 6,5
Muut saamiset 0,0 0,0
Korkosaamiset 0,0 7,4
Rahat ja pankkisaamiset 65,2 180,1
Siirtosaamiset 2,8 2,6
Yhteensä 69,9 196,7
Saamiset konserniyhtiöiltä
Myyntisaamiset 2,8 0,4
Lainasaamiset 1 835,3 1 323,2
Muut saamiset 1,6 1,4
Muut saamiset yhteensä 1 836,9 1 324,6
Korkosaamiset 23,5 12,7
Konserniavustussaamiset 46,3 12,0
Yhteensä 1 909,5 1 349,6
Lyhytaikaiset saamiset yhteensä 1 979,5 1 546,3
14. Oma pääoma
Me 2025 2024
Osakepääoma 1.1. 259,6 259,6
Osakepääoma 31.12. 259,6 259,6
Ylikurssirahasto 1.1. 133,1 133,1
Ylikurssirahasto 31.12. 133,1 133,1
Sijoitetun vapaan oman pääoman
rahasto 1.1. 607,1 612,8
Pääoman palautus sijoitetun vapaan
oman pääoman rahastosta - −55,2
Osakeanti 0,1 49,6
Sijoitetun vapaan oman pääoman
rahasto 31.12. 607,2 607,1
Kertyneet voittovarat 1.1. −106,3 −34,5
Tilikauden tulos -110,5 −71,8
Mitätöidyt yhtiön osakkeet −2,6 -
Omien osakkeiden hankinta 0,0 -
Kertyneet voittovarat 31.12. -219,5 −106,3
Oma pääoma yhteensä 31.12. 780,3 893,4
Yhtiöllä on yksi osakesarja, ja kukin osake oikeuttaa
yhteen ääneen yhtiökokouksessa. Raportointikauden
aikana Citycon suoritti yhden suunnattun
maksuttoman osakeannin osakeperusteisten
kannustinjärjestelmäpalkkioiden maksamiseksi.
Raportointikauden lopussa yhtiön liikkeeseen
laskettujen osakkeiden lukumäärä oli 183 569 011.
Osakkeilla ei ole nimellisarvoa.
Citycon Oyj hankki vuoden 2025 aikana 694 801
yhtiön omaa osaketta. Yhtiö mitätöi hankitut 694 801
omaa osaketta 15.7.2025. Mitätöityjen osakkeiden
hankintahinta kirjattiin vähennyksenä kertyneistä
voittovaroista. Tilinpäätöshetkellä 31.12.2025 Yhtiöllä ei
ole hallussaaon omia osakkeita.
Laskelma jakokelpoisesta omasta pääomasta
Me 2025 2024
Sijoitetun vapaan oman pääoman
rahasto 607,2 607,1
Kertyneet voittovarat −106,3 −34,5
Tilikauden tulos -110,5 −71,8
Mitätöidyt yhtiön osakkeet −2,6 -
Yhteensä jakokelpoinen
oma pääoma 31.12. 387,7 500,8
15. Vieras pääoma
A) Pitkäaikaiset velat
Me 2025 2024
Pitkäaikaiset korolliset velat
Lainat rahoituslaitoksilta - 247,4
Hybridilaina 565,0 595,9
Lainat konserniyhtiöiltä 1 576,6 1 592,2
Yhteensä 2 141,6 2 435,5
Johdannaissopimukset 34,0 12,7
Pitkäaikaiset velat yhteensä 2 175,5 2 448,2
Velat, jotka erääntyvät myöhemmin
kuin viiden vuoden kuluttua 450,0 350,0
B) Lyhytaikaiset velat
Me 2025 2024
Lyhytaikaiset korolliset velat
Yritystodistukset - 9,9
Lainat konserniyhtiöiltä 901,6 234,6
Yhteensä 901,6 244,6
Lyhytaikainen koroton vieras pääoma
Velat konsernin ulkopuolelle
Ostovelat 0,3 1,3
Johdannaissopimukset 1,1 2,7
Muut velat yhteensä 1,1 2,7
Korkovelka 6,7 15,7
Muut siirtovelat 2,9 7,2
Siirtovelat yhteensä 9,6 22,9
Yhteensä 11,0 26,9
Velat konserniyhtiöille
Ostovelat 0,1 0,5
Muut velat 0,8 0,8
Korkovelka 54,3 32,3
Siirtovelat yhteensä 54,3 32,3
Yhteensä 55,2 33,6
Lyhytaikaiset velat yhteensä 967,8 305,0
Vieras pääoma yhteensä 3 143,4 2 753,2
liitetiedoista 11, 13 ja 15. Konsernin sisäisessä
rahoituksessa käytetty korkoehto on joko viitekorko
12 kk euribor + 2,1% marginaali tai kiinteä korko välillä
1,575 - 7,05%, jotka on määritelty yleisesti hyväksyttyjen
siirtohinnoitteluperiaatteiden mukaisesti.
88
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2025
Yhtiöllä on syndikoitu luottolimiitti, joka erääntyy vuonna
2029. Lisäksi yhtiöllä on pitkäaikaisissa veloissa kolme
hybridijoukkovelkakirjalainaa, jotka ovat laskettu
liikkeelle marraskuussa 2019, kesäkuussa 2021 ja
kesäkuussa 2024. Hybridilaina on vakuudeton, muita
velkasitoumuksia heikommassa etuoikeusasemassa ja
etuoikeutettuja vain yhtiön osakkeisiin nähden. Oman
pääoman ehtoisen lainan velkakirjan haltijalla ei ole
osakkeenomistajalle kuuluvia oikeuksia. Cityconilla on
oikeus viivästyttää hybridilainojensa koronmaksua,
mikäli se ei maksa osinkoa tai muuta hyvitystä
osakepääomalle. Lainoilla ei ole määrättyä eräpäivää,
mutta yhtiöllä on oikeus lunastaa ne viiden vuoden
kuluttua liikkeelle laskusta, sekä tätä seuraavina
vuotuisina koronmaksupäivinä.
Johdannaissopimuksia käytetään Citycon-konsernissa
rahoituspolitiikan mukaisesti korollisen velan korkoriskin
ja valuuttakurssiriskin suojaamistarkoituksessa.
Cityconin kaikki konsernin ulkoiset
johdannaissopimukset laaditaan emoyhtiö Citycon
Oyj:n nimiin. Citycon Oyj arvostaa johdannaiset KPL
5.2a käyvän arvon mallin mukaan ja kirjaa käyvän arvon
muutokset tulosvaikutteisesti. Johdannaisten käyvän
arvon määritys on esitetty konsernitilinpäätöksen
liitetiedoissa kohdassa 3.6.
16. Vastuusitoumukset
A) Leasingvastuut
Me 2025 2024
Leasingsopimuksista maksettavat
määrät
Seuraavalla tilikaudella maksettavat 0,6 0,5
Myöhemmin maksettavat 0,2 0,7
Yhteensä 0,8 1,1
Cityconin rahoitusleasingsopimukset koskevat
pääasiassa toimiston IT-laitteita, toimiston vuokraa sekä
autoja.
B) Annetut takaukset
Me 2025 2024
Takaukset 1 760,0 1 832,3
Joista konserniyhtiöiden puolesta 1 760,0 1 832,3
Takaukset vuosina 2025 ja 2024 liittyvät pääasiassa
joukkovelkakirjalainoihin, joita varten Citycon Oyj on
antanut emoyhtiön takauksen tai muun emoyhtiön
takauksen.
89
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2025
Hallituksen toimintakertomuksen ja
tilinpäätöksen allekirjoitukset
Hallituksen toimintakertomuksen ja tilinpäätöksen 1.1.–31.12.2025 allekirjoitukset
Sovellettavia tilinpäätössäännöksiä noudattaen laadittu tilinpäätös antaa oikean ja riittävän kuvan sekä yrityksen että sen konsernitilinpäätökseen sisältyvien
yritysten kokonaisuuden varoista, vastuista, taloudellisesta asemasta sekä voitosta tai tappiosta.
Hallituksen toimintakertomuksessa on todenmukaisen kuvan antava selostus yhtäältä yrityksen ja toisaalta sen konsernitilinpäätökseen sisältyvien yritysten
kokonaisuuden liiketoiminnan kehittymisestä ja tuloksesta sekä kuvaus merkittävimmistä riskeistä ja epävarmuustekijöistä ja muusta yrityksen tilasta.
Helsinki, 26. helmikuuta 2026
Chaim Katzman Alexandre Koifman
Puheenjohtaja Hallituksen varapuheenjohtaja
Judah Angster Keren Kalifa
Jäsen Jäsen
Adi Jemini David Lukes
Jäsen Jäsen
Per-Anders Ovin Ljudmila Popova
Jäsen Jäsen
Eero Sihvonen F. Scott Ball
Jäsen Hallituksen varapuheenjohtaja
Suoritetusta tilintarkastuksesta on tänään annettu
tilintarkastuskertomus.
Helsinki, 26. helmikuuta 2026
Deloitte Oy
tilintarkastusyhteisö
Anu Servo
KHT
Eshel Pesti
Toimitusjohtaja
90
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2025
Tilintarkastuskertomus
Citycon Oyj:n yhtiökokoukselle
Tilinpäätöksen tilintarkastus
Lausunto
Olemme tilintarkastaneet Citycon Oyj:n (y-tunnus
0699505-3) tilinpäätöksen tilikaudelta 1.1.–31.12.2025.
Tilinpäätös sisältää konsernin tuloslaskelman, laajan
tuloslaskelman, taseen, rahavirtalaskelman, laskelman
oman pääoman muutoksista ja liitetiedot, mukaan lukien
olennainen tilinpäätöksen laatimisperiaatteita koskeva
informaatio, sekä emoyhtiön tuloslaskelman, taseen,
rahoituslaskelman ja liitetiedot.
Lausuntonamme esitämme, että
• konsernitilinpäätös antaa oikean ja riittävän
kuvan konsernin taloudellisesta asemasta sekä
sen toiminnan tuloksesta ja rahavirroista EU:ssa
käyttöön hyväksyttyjen kansainvälisten IFRS-
tilinpäätösstandardien mukaisesti
• tilinpäätös antaa oikean ja riittävän kuvan emoyhtiön
toiminnan tuloksesta ja taloudellisesta asemasta
Suomessa voimassa olevien tilinpäätöksen laatimista
koskevien säännösten mukaisesti ja täyttää
lakisääteiset vaatimukset.
Lausuntomme on ristiriidaton tarkastus- ja
hallinnointivaliokunnalle annetun lisäraportin kanssa.
Lausunnon perustelut
Olemme suorittaneet tilintarkastuksen Suomessa
noudatettavan hyvän tilintarkastustavan mukaisesti.
Hyvän tilintarkastustavan mukaisia velvollisuuksiamme
kuvataan tarkemmin kohdassa Tilintarkastajan
velvollisuudet tilinpäätöksen tilintarkastuksessa.
Olemme riippumattomia emoyhtiöstä ja
konserniyrityksistä niiden Suomessa noudatettavien
eettisten vaatimusten mukaisesti, jotka koskevat
suorittamaamme tilintarkastusta ja olemme
täyttäneet muut näiden vaatimusten mukaiset eettiset
velvollisuutemme.
Emoyhtiölle ja konserniyrityksille suorittamamme muut
kuin tilintarkastuspalvelut ovat parhaan tietomme ja
käsityksemme mukaan olleet Suomessa noudatettavien,
näitä palveluja koskevien säännösten mukaisia,
emmekä ole suorittaneet EU-asetuksen 537/2014 5.
artiklan 1 kohdassa tarkoitettuja kiellettyjä palveluja.
Suorittamamme muut kuin tilintarkastuspalvelut on
esitetty konsernitilinpäätöksen liitetiedossa 1.5.
Käsityksemme mukaan olemme hankkineet
lausuntomme perustaksi tarpeellisen määrän
tarkoitukseen soveltuvaa tilintarkastusevidenssiä.
Tilintarkastuksen kannalta keskeiset seikat
Tilintarkastuksen kannalta keskeiset seikat ovat
seikkoja, jotka ammatillisen harkintamme mukaan
ovat olleet merkittävimpiä tarkastuksen kohteena
olevan tilikauden tilintarkastuksessa. Nämä seikat
on otettu huomioon tilinpäätökseen kokonaisuutena
kohdistuneessa tilintarkastuksessamme sekä
laatiessamme siitä annettavaa lausuntoa, emmekä anna
näistä seikoista erillistä lausuntoa.
Olemme ottaneet tilintarkastuksessamme huomioon
riskin siitä, että johto sivuuttaa kontrolleja. Tähän on
sisältynyt arviointi siitä, onko viitteitä sellaisesta johdon
tarkoitushakuisesta suhtautumisesta, josta aiheutuu
väärinkäytöksestä johtuvan olennaisen virheellisyyden
riski.
91
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2025
Tilinpäätöstä koskevat hallituksen ja
toimitusjohtajan velvollisuudet
Hallitus ja toimitusjohtaja vastaavat tilinpäätöksen
laatimisesta siten, että konsernitilinpäätös antaa
oikean ja riittävän kuvan EU:ssa käyttöön hyväksyttyjen
kansainvälisten IFRS-tilinpäätösstandardien mukaisesti
ja siten, että tilinpäätös antaa oikean ja riittävän
kuvan Suomessa voimassa olevien tilinpäätöksen
laatimista koskevien säännösten mukaisesti ja täyttää
lakisääteiset vaatimukset. Hallitus ja toimitusjohtaja
vastaavat myös sellaisesta sisäisestä valvonnasta,
jonka ne katsovat tarpeelliseksi voidakseen laatia
tilinpäätöksen, jossa ei ole väärinkäytöksestä tai
virheestä johtuvaa olennaista virheellisyyttä.
Hallitus ja toimitusjohtaja ovat tilinpäätöstä laatiessaan
velvollisia arvioimaan emoyhtiön ja konsernin kykyä
jatkaa toimintaansa ja soveltuvissa tapauksissa
esittämään seikat, jotka liittyvät toiminnan jatkuvuuteen
ja siihen, että tilinpäätös on laadittu toiminnan
jatkuvuuteen perustuen. Tilinpäätös laaditaan toiminnan
jatkuvuuteen perustuen, paitsi jos emoyhtiö tai konserni
aiotaan purkaa tai toiminta lakkauttaa tai ei ole muuta
realistista vaihtoehtoa kuin tehdä niin.
Tilintarkastajan velvollisuudet tilinpäätöksen
tilintarkastuksessa
Tavoitteenamme on hankkia kohtuullinen varmuus
siitä, onko tilinpäätöksessä kokonaisuutena
väärinkäytöksestä tai virheestä johtuvaa olennaista
virheellisyyttä, sekä antaa tilintarkastuskertomus, joka
sisältää lausuntomme. Kohtuullinen varmuus on korkea
varmuustaso, mutta se ei ole tae siitä, että olennainen
virheellisyys aina havaitaan hyvän tilintarkastustavan
mukaisesti suoritettavassa tilintarkastuksessa.
Virheellisyyksiä voi aiheutua väärinkäytöksestä tai
virheestä, ja niiden katsotaan olevan olennaisia, jos
niiden yksin tai yhdessä voisi kohtuudella odottaa
vaikuttavan taloudellisiin päätöksiin, joita käyttäjät
tekevät tilinpäätöksen perusteella.
Hyvän tilintarkastustavan mukaiseen tilintarkastukseen
kuuluu, että käytämme ammatillista harkintaa
ja säilytämme ammatillisen skeptisyyden koko
tilintarkastuksen ajan. Lisäksi:
• Tunnistamme ja arvioimme väärinkäytöksestä
tai virheestä johtuvat tilinpäätöksen olennaisen
virheellisyyden riskit, suunnittelemme ja suoritamme
näihin riskeihin vastaavia tilintarkastustoimenpiteitä
ja hankimme lausuntomme perustaksi
tarpeellisen määrän tarkoitukseen soveltuvaa
tilintarkastusevidenssiä. Riski siitä, että
väärinkäytöksestä johtuva olennainen virheellisyys
jää havaitsematta, on suurempi kuin riski siitä,
että virheestä johtuva olennainen virheellisyys jää
havaitsematta, sillä väärinkäytökseen voi liittyä
yhteistoimintaa, väärentämistä, tietojen tahallista
esittämättä jättämistä tai virheellisten tietojen
esittämistä taikka sisäisen valvonnan sivuuttamista.
• Muodostamme käsityksen tilintarkastuksen kannalta
relevantista sisäisestä valvonnasta pystyäksemme
suunnittelemaan olosuhteisiin nähden asianmukaiset
tilintarkastustoimenpiteet mutta emme siinä
tarkoituksessa, että pystyisimme antamaan
lausunnon emoyhtiön tai konsernin sisäisen
valvonnan tehokkuudesta.
• Arvioimme sovellettujen tilinpäätöksen
laatimisperiaatteiden asianmukaisuutta sekä
johdon tekemien kirjanpidollisten arvioiden ja niistä
esitettävien tietojen kohtuullisuutta.
• Teemme johtopäätöksen siitä, onko hallituksen ja
toimitusjohtajan ollut asianmukaista laatia tilinpäätös
perustuen oletukseen toiminnan jatkuvuudesta, ja
teemme hankkimamme tilintarkastusevidenssin
perusteella johtopäätöksen siitä, esiintyykö sellaista
tapahtumiin tai olosuhteisiin liittyvää olennaista
Tilintarkastuksen kannalta keskeinen seikka Miten seikkaa käsiteltiin tilintarkastuksessa
Sijoituskiinteistöjen arvostus
Katso liitetieto 2.1 konsernitilinpäätöksessä.
Konsernitilinpäätökseen 31.12.2025 kirjattu sijoituskiinteistöjen
arvo on 3.265,9 miljoonaa euroa (3.627,8 miljoonaa euroa).
Sijoituskiinteistöt ovat IAS 40 -standardin mukaisia kiinteistöjä,
jotka arvostetaan IFRS 13 -standardin tarkoittamaan käypään
arvoon.
Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon keskeisimpiä muuttujia ovat
tuottovaatimus, markkinavuokrat, vajaakäyttöaste ja hoitokulut.
Sijoituskiinteistöjen arvostus on käsitelty konsernitilinpäätöksen
tilintarkastuksen kannalta keskeisenä seikkana, koska
sijoituskiinteistöjen käyvän arvon määrittäminen edellyttää johdon
harkintaa ja arvioita.
Tämä seikka on EU-asetuksen 537/2014 10. artiklan 2 kohdan c
-alakohdassa tarkoitettu merkittävä olennaisen virheellisyyden
riski.
Tarkastuksessamme olemme arvioineet ja haastaneet käypien
arvojen määrittämiseen sovellettuja periaatteita ja menetelmiä.
Olemme suorittaneet muun muassa seuraavia
tarkastustoimenpiteitä:
• arvonmääritysmenetelmien asianmukaisuuden ja johdon
käyttämien oletusten kohtuullisuuden arviointi.
• yhtiön käyttämän arvostusmallin matemaattisen oikeellisuuden
testaaminen.
• sijoituskiinteistöjen arvostuksen vertaaminen alueittain
ulkopuolisiin markkinainformaatiolähteisiin.
• arvonmäärityksen laskentaparametrien asianmukaisuuden
arviointi.
• johdon käyttämän ulkopuolisen arvioitsijan kompetenssin ja
objektiivisuuden varmistaminen.
Olemme arvioineet esittämistavan asianmukaisuutta
konsernitilinpäätöksessä.
Liikearvon arvostus
Katso liitetieto 5.2 konsernitilinpäätöksessä.
Liikearvon määrä on konsernitiinpäätöksessä 89,7 miljoonaa
euroa (89,9 miljoonaa euroa). Liikearvo on kohdistettu
kokonaisuudessaan Norjan liiketoiminta-yksikköön.
Liikearvo testataan arvonalentumisen varalta vähintään
kerran vuodessa. Liikearvon arvonalentuminen määritellään
arvioimalla sen rahavirtaa tuottavan yksikön (tai yksikköryhmän)
kerrytettävissä olevaa rahamäärää, johon liikearvo liittyy.
Citycon määrittää kerrytettävissä olevat rahavirrat
käyttöarvolaskelmilla. Kerrytettävissä olevaan rahamäärään
vaikuttavat erityisesti oletukset diskonttokorosta ja
nettovuokratuotoista.
Liikearvon arvostus on käsitelty konsernitilinpäätöksen
tilintarkastuksen kannalta keskeisenä seikkana, koska liikearvon
arvonalentumistestauksessa käytetään johdon harkintaa
ja oletuksia erityisesti kerrytettävissä olevien rahamäärien
määrittelyyn.
Tilintarkastuksessa olemme arvioineet johdon laatimia ja hallituksen
hyväksymiä arvonalentumistestausmalleja, sekä arvioineet
arvonalentumistestaukseen liittyviä kontrolleja.
Olemme keskustelleet johdon kanssa ennusteissa käytetyistä
perusteista ja arvioineet merkittäviä johdon käyttämiä olettamia:
• Olemme verranneet kasvu- ja kannattavuus-olettamia
historialliseen kehitykseen.
• Olemme verranneet laskelmissa käytettyjä syöttötietoja ja arvioita
hallituksen hyväksymiin taloudellisiin suunnitelmiin.
• Arvioidessamme diskonttokorkojen asianmukaisuutta olemme
verranneet diskonttokoron määrittämisessä käytettyjä syöttötietoja
ulkoisiin lähteisiin sekä peilanneet korkojen muutosta edelliseen
vuoteen arvioiden sen asianmukaisuutta.
• Olemme testanneet arvonalentumistestaus-laskelman
laskentateknistä asianmukaisuutta.
Olemme arvioineet myös arvonalentumistestauksesta annettujen
liitetietojen asianmukaisuutta.
Emoyhtiön tilinpäätöksen osalta ei ole sellaisia tilintarkastuksen kannalta keskeisiä seikkoja, joista olisi viestittävä kertomuksessamme.
Emoyhtiön tilinpäätöksen osalta ei ole EU-asetuksen 537/2014 10. artiklan 2 kohdan c -alakohdassa tarkoitettuja merkittäviä olennaisen
virheellisyyden riskejä.
92
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2025
epävarmuutta, joka voi antaa merkittävää aihetta
epäillä emoyhtiön tai konsernin kykyä jatkaa
toimintaansa. Jos johtopäätöksemme on, että
olennaista epävarmuutta esiintyy, meidän täytyy
kiinnittää tilintarkastuskertomuksessamme lukijan
huomiota epävarmuutta koskeviin tilinpäätöksessä
esitettäviin tietoihin tai, jos epävarmuutta
koskevat tiedot eivät ole riittäviä, mukauttaa
lausuntomme. Johtopäätöksemme perustuvat
tilintarkastuskertomuksen antamispäivään mennessä
hankittuun tilintarkastusevidenssiin. Vastaiset
tapahtumat tai olosuhteet voivat kuitenkin johtaa
siihen, ettei emoyhtiö tai konserni pysty jatkamaan
toimintaansa.
• Arvioimme tilinpäätöksen, kaikki tilinpäätöksessä
esitettävät tiedot mukaan lukien, yleistä
esittämistapaa, rakennetta ja sisältöä ja sitä,
kuvastaako tilinpäätös sen perustana olevia liiketoimia
ja tapahtumia siten, että se antaa oikean ja riittävän
kuvan.
• Suunnittelemme ja suoritamme konsernin
tilintarkastuksen hankkiaksemme
konsernitilinpäätöstä koskevan
tilintarkastuslausunnon laatimisen perustaksi
tarpeellisen määrän tarkoitukseen soveltuvaa
tilintarkastusevidenssiä konserniin kuuluvia yhteisöjä
tai liiketoimintayksikköjä koskevasta taloudellisesta
informaatiosta. Vastaamme konsernin tilintarkastusta
varten suoritettavan tilintarkastustyön ohjauksesta,
valvonnasta ja läpikäynnistä. Vastaamme
tilintarkastuslausunnosta yksin.
Kommunikoimme hallintoelinten kanssa
muun muassa tilintarkastuksen suunnitellusta
laajuudesta ja ajoituksesta sekä merkittävistä
tilintarkastushavainnoista, mukaan lukien mahdolliset
sisäisen valvonnan merkittävät puutteellisuudet, jotka
tunnistamme tilintarkastuksen aikana.
Lisäksi annamme hallintoelimille vahvistuksen siitä,
että olemme noudattaneet riippumattomuutta koskevia
relevantteja eettisiä vaatimuksia, ja kommunikoimme
niiden kanssa kaikista suhteista ja muista seikoista,
joiden voi kohtuudella ajatella vaikuttavan
riippumattomuuteemme, ja soveltuvissa tapauksissa
niihin liittyvistä varotoimista.
Päätämme, mitkä hallintoelinten kanssa
kommunikoiduista seikoista olivat merkittävimpiä
tarkasteltavana olevan tilikauden tilintarkastuksessa
ja näin ollen ovat tilintarkastuksen kannalta keskeisiä.
Kuvaamme kyseiset seikat tilintarkastuskertomuksessa,
paitsi jos säädös tai määräys estää kyseisen seikan
julkistamisen tai kun äärimmäisen harvinaisissa
tapauksissa toteamme, ettei kyseisestä seikasta viestitä
tilintarkastuskertomuksessa, koska siitä aiheutuvien
epäedullisten vaikutusten voisi kohtuudella odottaa
olevan suuremmat kuin tällaisesta viestinnästä koituva
yleinen etu.
Muut raportointivelvoitteet
Tilintarkastustoimeksiantoa koskevat tiedot
Olemme toimineet yhtiökokouksen valitsemana
tilintarkastajana 19.3.2024 alkaen yhtäjaksoisesti kaksi
vuotta.
Muu informaatio
Hallitus ja toimitusjohtaja vastaavat muusta
informaatiosta. Muu informaatio käsittää
toimintakertomuksen ja vuosikertomukseen sisältyvän
informaation, mutta se ei sisällä tilinpäätöstä eikä
sitä koskevaa tilintarkastuskertomustamme. Olemme
saaneet toimintakertomuksen käyttöömme ennen
tämän tilintarkastuskertomuksen antamispäivää, ja
odotamme saavamme vuosikertomuksen käyttöömme
kyseisen päivän jälkeen. Tilinpäätöstä koskeva
lausuntomme ei kata muuta informaatiota.
Velvollisuutenamme on lukea edellä yksilöity
muu informaatio tilinpäätöksen tilintarkastuksen
yhteydessä ja tätä tehdessämme arvioida, onko muu
informaatio olennaisesti ristiriidassa tilinpäätöksen
tai tilintarkastusta suoritettaessa hankkimamme
tietämyksen kanssa tai vaikuttaako se muutoin
olevan olennaisesti virheellistä. Toimintakertomuksen
osalta velvollisuutenamme on lisäksi arvioida,
onko toimintakertomus laadittu noudattaen siihen
sovellettavia säännöksiä.
Lausuntonamme esitämme, että toimintakertomuksen
ja tilinpäätöksen tiedot ovat yhdenmukaisia ja että
toimintakertomus on laadittu noudattaen siihen
sovellettavia säännöksiä.
Jos teemme ennen tilintarkastuskertomuksen
antamispäivää käyttöömme saamaamme muuhun
informaatioon kohdistamamme työn perusteella
johtopäätöksen, että kyseisessä muussa informaatiossa
on olennainen virheellisyys, meidän on raportoitava
tästä seikasta. Meillä ei ole tämän asian suhteen
raportoitavaa.
Helsingissä, 26. helmikuuta 2026
Deloitte Oy
Tilintarkastusyhteisö
Anu Servo
KHT
93
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2025
Riippumattoman tilintarkastajan raportti Citycon Oyj:n
ESEF-tilinpäätöksestä
Citycon Oyj:n hallitukselle
Tilinpäätöksen tilintarkastus
Olemme suorittaneet kohtuullisen varmuuden
antavan toimeksiannon, jonka kohteena on
Citycon Oyj:n (0699505-3) komission teknisen
sääntelystandardin mukaisesti laadittu tilinpäätös
549300P8N0P6KDGTJ206-2025-12-31-1-fi.zip
tilikaudelta 1.1. – 31.12.2025.
Hallituksen ja toimitusjohtajan vastuu
Hallitus ja toimitusjohtaja vastaavat yhtiön
toimintakertomuksen ja tilinpäätöksen (ESEF-
tilinpäätös) laatimisesta siten, että ne täyttävät
komission teknisen sääntelystandardin vaatimukset.
Tähän vastuuseen kuuluu
• laatia ESEF-tilinpäätös XHTML-muodossa
komission teknisen sääntelystandardin artiklan 3
mukaisesti
• merkitä ESEF-tilinpäätökseen sisältyvä
konsernitilinpäätöksen päälaskelmat, liitetiedot ja
yhtiön tunnistetiedot iXBRL-merkein komission
teknisen sääntelystandardin artiklan 4 mukaisesti
sekä
• varmistaa ESEF-tilinpäätöksen ja tilintarkastetun
tilinpäätöksen keskinäinen yhdenmukaisuus.
Hallitus ja toimitusjohtaja vastaavat myös sellaisesta
sisäisestä valvonnasta, jonka ne katsovat tarpeelliseksi
voidakseen laatia ESEF-tilinpäätöksen ESEF komission
teknisen sääntelystandardin vaatimusten mukaisesti.
Tilintarkastajan riippumattomuus ja laadunvalvonta
Olemme riippumattomia yhtiöstä niiden Suomessa
noudatettavien eettisten vaatimusten mukaisesti, jotka
koskevat suorittamaamme toimeksiantoa ja olemme
täyttäneet muut näiden vaatimusten mukaiset eettiset
velvollisuutemme.
Tilintarkastaja soveltaa kansainvälistä
laadunhallintastandardia ISQM 1, jonka mukaan
tilintarkastusyhteisön on suunniteltava,
otettava käyttöön ja pidettävä toiminnassa
laadunhallintajärjestelmä, mukaan lukien
eettisten vaatimusten, ammatillisten standardien
sekä sovellettavien säädöksiin ja määräyksiin
perustuvien vaatimusten noudattamista koskevat
toimintaperiaatteet tai menettelytavat.
Tilintarkastajan velvollisuudet
Velvollisuutenamme on arvopaperimarkkinalain
7:8 § mukaisesti varmentaa komission teknisen
sääntelystandardin mukaisesti laadittu tilinpäätös.
Annamme lausunnon siitä, onko ESEF-tilinpäätökseen
sisältyvä konsernitilinpäätös merkitty olennaisilta
osin komission teknisen sääntelystandardin 4 artiklan
vaatimusten mukaisesti.
Velvollisuutenamme on ilmoittaa lausunnossamme,
missä laajuudessa varmennus on suoritettu.
Olemme suorittaneet kohtuullisen varmuuden
antavan toimeksiannon kansainvälisen
varmennustoimeksiantostandardin ISAE 3000
mukaisesti.
Tarkastukseen kuuluu toimenpiteitä evidenssin
hankkimiseksi siitä,
• onko ESEF-tilinpäätökseen sisältyvät
konsernitilinpäätöksen päälaskelmat olennaisilta
osin merkitty iXBRL-merkein komission teknisen
sääntelystandardin 4 artiklan vaatimusten
mukaisesti
• onko ESEF-tilinpäätökseen sisältyvät
konsernitilinpäätöksen liitetiedot ja yhtiön
tunnistetiedot olennaisilta osin merkitty iXBRL-
merkein komission teknisen sääntelystandardin 4
artiklan vaatimusten mukaisesti, ja
• ovatko ESEF-tilinpäätös ja tilintarkastettu
tilinpäätös keskenään yhdenmukaisia.
Valittujen tarkastustoimenpiteiden luonne, ajoitus ja
laajuus riippuu tilintarkastajan harkinnasta. Tähän
sisältyy sen riskin arvioiminen, onko virheestä tai
väärinkäytöksestä johtuvaa olennaista poikkeamaa
komission teknisen sääntelystandardin vaatimuksista.
Käsityksemme mukaan olemme hankkineet
lausuntomme perustaksi tarpeellisen määrän
tarkoitukseen soveltuvaa tarkastusevidenssiä.
Lausunto
Arvopaperimarkkinalain 7 luvun 8 §:n mukaisena
lausuntona esitämme, että Citycon Oyj:n ESEF-
tilinpäätökseen (549300P8N0P6KDGTJ206-2025-
12-31-1-fi.zip) sisältyvät konsernitilinpäätöksen
päälaskelmat sekä liitetiedot ja yhtiön tunnistetiedot
tilikaudelta 31.12.2025 on olennaisilta osin merkitty
komission teknisen sääntelystandardin vaatimusten
mukaisesti.
Lausuntomme Citycon Oyj:n konsernitilinpäätöksen
tilintarkastuksesta tilikaudelta 1.1.2025 – 31.12.2025
on annettu tilintarkastuskertomuksellamme
[päivätty 26.2.2026]. Tällä raportilla emme anna
konsernitilinpäätöksen tilintarkastuksesta lausuntoa tai
muuta varmennusjohtopäätöstä.
Helsingissä 26. päivänä helmikuuta 2026
Deloitte Oy
Tilintarkastusyhteisö
Anu Servo
KHT
94
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2025
www.citycon.com
Osoite:
Iso Omena, Piispansilta 9 A,
FI-02230 Espoo
info@citycon.com
549300P8N0P6KDGTJ2062025-01-012025-12-31549300P8N0P6KDGTJ2062024-01-012024-12-31549300P8N0P6KDGTJ2062025-12-31549300P8N0P6KDGTJ2062024-12-31549300P8N0P6KDGTJ2062023-12-31549300P8N0P6KDGTJ2062023-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember549300P8N0P6KDGTJ2062024-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember549300P8N0P6KDGTJ2062023-12-31ifrs-full:SharePremiumMember549300P8N0P6KDGTJ2062024-12-31ifrs-full:SharePremiumMember549300P8N0P6KDGTJ2062023-12-31ifrs-full:ReserveOfCashFlowHedgesMember549300P8N0P6KDGTJ2062024-01-012024-12-31ifrs-full:ReserveOfCashFlowHedgesMember549300P8N0P6KDGTJ2062024-12-31ifrs-full:ReserveOfCashFlowHedgesMember549300P8N0P6KDGTJ2062023-12-31CIT:ReserveForInvestedUnrestrictedEquityMember549300P8N0P6KDGTJ2062024-01-012024-12-31CIT:ReserveForInvestedUnrestrictedEquityMember549300P8N0P6KDGTJ2062024-12-31CIT:ReserveForInvestedUnrestrictedEquityMember549300P8N0P6KDGTJ2062023-12-31ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember549300P8N0P6KDGTJ2062024-01-012024-12-31ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember549300P8N0P6KDGTJ2062024-12-31ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember549300P8N0P6KDGTJ2062023-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember549300P8N0P6KDGTJ2062024-01-012024-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember549300P8N0P6KDGTJ2062024-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember549300P8N0P6KDGTJ2062023-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember549300P8N0P6KDGTJ2062024-01-012024-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember549300P8N0P6KDGTJ2062024-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember549300P8N0P6KDGTJ2062023-12-31CIT:HybridCapitalMember549300P8N0P6KDGTJ2062024-01-012024-12-31CIT:HybridCapitalMember549300P8N0P6KDGTJ2062024-12-31CIT:HybridCapitalMember549300P8N0P6KDGTJ2062023-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember549300P8N0P6KDGTJ2062024-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember549300P8N0P6KDGTJ2062025-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember549300P8N0P6KDGTJ2062025-12-31ifrs-full:SharePremiumMember549300P8N0P6KDGTJ2062025-01-012025-12-31ifrs-full:ReserveOfCashFlowHedgesMember549300P8N0P6KDGTJ2062025-12-31ifrs-full:ReserveOfCashFlowHedgesMember549300P8N0P6KDGTJ2062025-01-012025-12-31CIT:ReserveForInvestedUnrestrictedEquityMember549300P8N0P6KDGTJ2062025-12-31CIT:ReserveForInvestedUnrestrictedEquityMember549300P8N0P6KDGTJ2062025-01-012025-12-31ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember549300P8N0P6KDGTJ2062025-12-31ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember549300P8N0P6KDGTJ2062025-01-012025-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember549300P8N0P6KDGTJ2062025-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember549300P8N0P6KDGTJ2062025-01-012025-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember549300P8N0P6KDGTJ2062025-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember549300P8N0P6KDGTJ2062025-01-012025-12-31CIT:HybridCapitalMember549300P8N0P6KDGTJ2062025-12-31CIT:HybridCapitalMember549300P8N0P6KDGTJ2062025-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMemberiso4217:EURiso4217:EURxbrli:sharesxbrli:shares