Taloudellinen
Katsaus 2024
Sisällysluettelo
Tästä raportista
Laadintaperiaatteet ja toimintaa koskevat
keskeiset arviot ja olettamat esitetään yhdessä
siihen liittyvän liitetiedon kanssa. Tarkoituksena
on esittää aiempaa paremmin konsernin tuloksen
muodostusta, millä omaisuuserillä liiketoiminnan
tulos saavutettiin ja kuinka liiketoiminta ja
transaktiot rahoitettiin.
Laadintaperiaatteet on merkitty harmaalla
taustalla.
Tietoja keskeisistä arvioista ja olettamista on
merkitty vaaleanruskealla taustalla.
Talousjohtaja Eero Sihvonen kommentoi
raportointikauden aikaisia olennaisia tapahtumia.
Tietoa osakkeenomistajille ............................................................ 3
Citycon lyhyesti ...................................................................................4
Toimitusjohtajan haastattelu ........................................................5
Avainluvut ............................................................................................... 7
Miten luomme arvoa .........................................................................8
Hallituksen toimintakertomus ...................................................... 9
EPRA:n tunnusluvut ........................................................................ 21
Operatiiviset tunnusluvut ............................................................ 28
Käynnissä olleet kehityshankkeet ........................................... 33
Riskit ja riskienhallinta ...................................................................34
Osakkeet ja osakkeenomistajat ............................................... 36
Tunnusluvut ja taloudellinen kehitys viideltä vuodelta . 38
Tunnuslukujen laskentaperiaatteet ........................................39
Citycon Oyj:n konsernitilinpäätös, IFRS ���������������������������41
Konsernituloslaskelma, IFRS ...................................................... 41
Laaja konsernituloslaskelma, IFRS .......................................... 41
Konsernitase, IFRS .......................................................................... 42
Konsernin rahavirtalaskelma, IFRS ......................................... 43
Konsernin oman pääoman laskelma, IFRS .........................44
Konsernitilinpäätöksen liitetiedot ��������������������������������������45
1. Liiketoiminnan tulos ������������������������������������������������������������ 47
1.1. Segmentti-informaatio ...........................................................47
1.2. Bruttovuokratuotto ..................................................................49
1.3. Myyntituotot asiakassopimuksista ................................. 50
1.4. Hoitokulut ..................................................................................... 51
1.5. Hallinnon kulut ............................................................................52
1.6. Työsuhde-etuudet ja henkilöstökulut .............................52
1.7. Liiketoiminnan muut tuotot ja kulut ................................. 55
1.8. Osakekohtainen tulos ............................................................ 55
2. Kiinteistökanta ja sijoitukset ������������������������������������������55
2.1. Sijoituskiinteistöt ja niihin liittyvät vastuut .................. 55
2.2. Myytävänä olevat omaisuuserät ..................................... 59
2.3. Käyttöoikeusomaisuuserät ................................................ 60
2.4. Osuudet yhteis- ja osakkuusyrityksissä ......................61
3. Rahoitus ���������������������������������������������������������������������������������63
3.1. Oma pääoma ..............................................................................63
3.2. Rahoituskulut (netto) ............................................................64
3.3. Rahoitusinstrumenttien luokittelu ..................................65
3.4. Lainat .............................................................................................67
3.5. Rahoitusriskien hallinta ........................................................67
3.6. Johdannaissopimukset ......................................................... 71
3.7. Vastuusitoumukset ..................................................................73
3.8. Rahavarat ja pankkisaamiset.............................................73
3.9. Muut pitkäaikaiset varat .......................................................73
4. Muut liitetiedot ���������������������������������������������������������������������73
4.1. Tuloverot ........................................................................................73
4.2. Laskennalliset verosaamiset ja -velat .......................... 74
4.3. Aineettomat hyödykkeet ......................................................75
4.4. Myyntisaamiset ja muut saamiset ..................................75
4.5. Ostovelat ja muut velat ........................................................ 76
5. Konsolidointi ������������������������������������������������������������������������� 77
5.1. Hankinnat ja myynnit ..............................................................78
5.2. Liikearvo ....................................................................................... 79
5.3. Määräysvallattomien omistajien hankinta .................80
5.4. Lähipiiritapahtumat ja
konsernirakenteen muutokset .................................................. 81
5.5. Muutokset IFRS-standardeissa ja
laskentaperiaatteissa .................................................................... 82
5.6. Tilinpäätöspäivän jälkeiset tapahtumat ...................... 82
Emoyhtiön tilinpäätös, FAS ��������������������������������������������������83
Emoyhtiön tilinpäätöksen liitetiedot, FAS ............................86
Tilinpäätöksen allekirjoitukset...................................................90
Tilintarkastuskertomus .................................................................. 91
2
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2024
Tietoa osakkeenomistajille
Cityconin osakkeiden listaus
Citycon Oyj:n osake on listattu Nasdaq Helsinki Oy:ssä
Large Cap -listalla 31.12.2024 asti ja 1.1.2025 lähtien Mid
Cap -listalla kaupankäyntitunnuksella CTY1S. Cityconilla
on yksi osakesarja, ja kullakin osakkeella on yksi ääni
yhtiökokouksessa ja oikeus yhtä suureen osinkoon.
Yhtiökokous
Citycon Oyj:n varsinainen yhtiökokous pidetään
3.4.2025 kello 12.00. Kutsu, kokouksessa käsiteltävät
asiat, varsinaiselle yhtiökokoukselle tehdyt ehdotukset
ja ilmoittautumisohjeet tulevat löytymään Cityconin
verkkosivuilta.
Osoitteenmuutokset
Osakkeenomistajia pyydetään ilmoittamaan mahdolliset
nimi- tai osoitetietojaan koskevat muutokset arvo-
osuustilioperaattorilleen tai Euroclear Finland Oy:lle, jos
osakkeenomistajan arvo-osuustili on siellä.
Taloudellisen tiedon julkaiseminen
Citycon julkaisee taloudelliset raportit ja tiedotteet
suomeksi ja englanniksi. Taloudelliset raportit ja
tiedotteet ovat saatavilla Cityconin verkkosivuilta.
Julkaisujen tilaus
Cityconin taloudellisia raportteja ja pörssi- ja
lehdistötiedotteita voi tilata yhtiön verkkosivuilta
citycon.com/fi/uutishuone rekisteröimällä sinne
sähköpostiosoitteensa.
Sijoittajasuhteiden yhteystiedot
Cityconin sijoittajasuhdetoiminto auttaa kaikissa
sijoittajasuhteisiin liittyvissä kysymyksissä. Ensisijainen
yhteyshenkilö on sijoittajasuhdepäällikkö,
Anni Torkko (ir@citycon.com).
Varojenjako
Hallitus ehdottaa yhtiökokoukselle, että hallitus
valtuutetaan päättämään varojen jakamisesta sijoitetun
vapaan oman pääoman rahastosta.
Valtuutuksen perusteella osakkeenomistajille sijoitetun
vapaan oman pääoman rahastosta jaettavan pääoman
palautuksen määrä on enintään 0,30 euroa osakkeelta.
Yhtiön nykyisten osakkeiden kokonaismäärän
(184 231 295) perusteella valtuutuksen johdosta yhtiö
voisi siis jakaa yhteensä enintään noin 55 269 389
euroa pääomanpalautusta.
Valtuutus on voimassa seuraavan varsinaisen
yhtiökokouksen alkuun asti.
15.11.2024 tiedotetun mukaisesti Citycon Oyj:nhallitus
on yksimielisesti päättänyt olla käyttämättä
valtuutustaan, eikä osinkoa tai pääomanpalautusta jaeta
vuonna 2025. Päätös on tehty yhtiön pitkän aikavälin
taloudellisen vakauden parantamiseksi sekä taseen ja
luottokelpoisuuden vahvistamiseksi.
Taloudellisten katsausten kalenteri 2025
Tilinpäätöstiedote ja
tilinpäätös 2024 26.2.
Osavuosikatsaus
Tammi–maaliskuu 2025 13.5.
Puolivuosikatsaus
Tammi–kesäkuu 2025 6.8.
Osavuosikatsaus
Tammi–syyskuu 2025 5.11.
Yhtiökokous 3.4.
3
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2024
Citycon lyhyesti
2
2
1
4
5
2
4
Luomme kaupunkeja täynnä
elämää� Ihmisille� Yhteisöille�
Kehitykselle� Kasvulle�
Citycon on johtava kaupunkikeskusten omistaja ja kehittäjä Pohjoismaissa
ja Baltiassa. Cityconilla on 28 päivittäistavaravetoista, monikäyttöistä
keskusta Suomen, Ruotsin, Norjan, Tanskan ja Viron suurimmissa
kaupungeissa. Kehitämme ainutlaatuisia kohteita, joista luomme kestäviä
yhteisöjä ja eläväisiä kaupunkeja. Toimintamme tavoittaa 125 miljoonaa
henkilöä vuosittain ja tuottaa pitkäaikaista arvoa osakkeenomistajillemme.
Tasapainoinen pohjoismainen
kiinteistökanta
% kokonaisarvosta
Suomi
Norja
Ruotsi
Tanska ja Viro
Yhteensä
3,6
mrd
23 %
8 %
25 %
44 %
28
kaupunkikeskusta
viidessä eri maassa
palvelee vuosittain
125 miljoonaa
asiakasta�
Kauppakeskus
Bergen
Tukholma
Oslo
Göteborg
Kööpenhamina
Helsinki
Tallinna
Tanska & Viro
3
keskusta
Suomi
9
keskusta
Ruotsi
6
keskusta
Norja
10
keskusta
4
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2024
Toimitusjohtajan haastattelu
Miten tiivistäisit vuoden 2024?
Citycon osoitti myös vuonna 2024
välttämättömyyshyödykkeisiin perustustuvan
strategiansa vahvuuden ja vakauden. Liiketoimintamme
perusta on vahva ja keskuksiemme operatiivinen
toiminta on erittäin hyvällä tasolla. Positiivinen
operatiivinen tulos on seurausta strategiastamme
keskittyä välttämättömyyshyödykkeisiin,
päivittäistavarakauppoihin ja julkisiin palveluihin
nojautuviin keskuksiin, jotka sijaitsevat julkisen
liikenteen solmukohdissa Pohjoismaiden
vahvimmissa ja nopeimmin kasvavissa kaupungeissa.
Meidän pitkäaikainen strategiamme luoda
monipuolisia kaupunkikeskuksia on tuottanut hyviä
operatiivisia tuloksia.
Cityconin vuoden 2024 tulos oli vahva ja yhtio ylsi
184 miljoonan euron operatiiviseen liikevoittoon.
Vahvan operatiivisen tuloksen siivittämänä,
operatiivinen liikevoitto kasvoi +12,0 % Q1–Q4/2024
aikana, oikaistu operatiivinen tulos kasvoi +12,1 % ja
kokonaisnettovuokratuotto kasvoi +10,3 % (kaikki
laskettu vertailukelpoisilla valuuttakursseilla) vuoteen
2023 verrattuna. Pois lukien mm. myydyt ja hankitut
kohteet, vertailukelpoinen nettovuokratuotto kasvoi
+4,6 % verrattuna vuoteen 2023.
Vuonna 2024 jatkoimme myös taseemme
vahvistamista. Osoitimme jälleen Cityconin salkun
arvon ja likviditeetin toteuttamalla usean kiinteistön
myynnin. Lisäksi hallinnoimme aktiivisesti tasetta
useiden luotto- ja osakesidonnaisten transaktioiden
kautta vuoden aikana.
Miten kuvailisit Cityconin operatiivista
suorituskykyä viime vuonna?
Liiketilojen taloudellinen käyttöaste nousi
0,2 prosenttiyksikköä edellisestä kvartaalista ollen
95,3 % ja keskivuokra nousi 4,6 %, 25,0 euroon
neliömetriltä. Yhtiö solmi vuonna 2024 yli 175 000
neliömetrin verran uusia vuokrasopimuksia. Vuoden
2024 aikana avatut uudet vuokralaiset sisälsivät
muun muassa Myyrmannin 7 300 neliömetrin
Prisma-päivittäistavarakaupan, Rocca Al Maren
3 200 neliömetrin Selver-päivittäistavarakaupan,
Rocca al Maren 1 800 neliömetrin kuntosalin sekä
Suomen ensimmäisen Nike-konseptimyymälän, joka
avattiin Isoon Omenaan. Joulukuussa Citycon julkaisi
allekirjoittaneensa vuokrasopimuksen Terveystalon
kanssa runsaan 4 000 neliömetrin vuokraamisesta
Lahden ydinkeskustassa sijaitsevasta Triosta
Terveystalon uudelle lääkärikeskus-sairaalalle. Vahva
vuokraustulos korostaa päivittäistavarakauppoihin
ja julkisiin palveluihin keskittyvien keskuksiemme
laatua, mikä on osaltaan johtanut 99 %:n
vuokranmaksuasteeseen.
Vuonna 2024 Citycon toteutti tärkeitä toimia, joilla
se organisoi uudelleen liiketoimintaansa, vähensi
kustannuksia ja vahvisti tasettaan. Kustannuksia
5
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2024
vähentäviin toimenpiteisiin kuului kirjanpidon
ulkoistaminen sekä päivittäisen päätöksenteon
jalkauttaminen maatasolle. Nämä vuonna 2024
toteutetut toimenpiteet edesauttavat myös noin
23 miljoonan euron hallinnointikulutavoitteemme
saavuttamisessa vuodesta 2025 eteenpäin. Lisäksi
investointeja vähennettiin merkittävästi vuodelle
2024 ja investointitason pienentäminen jatkuu myös
vuonna 2025, jolloin suunnittelemme toteuttavamme
investointeja noin 21 miljoonalla eurolla.
Mitä toimia tehtiin vuonna 2024
taseen vahvistamiseksi?
Vuonna 2024 jatkoimme taseen vahvistamista
tekemällä kiinteistöjen divestointeja 354 miljoonan
euron edestä, näistä saatavat myyntituotot käytetään
velan takaisinmaksuun. Kokonaisdivestoinnit ylsivät 475
miljoonaan euroon vuoden 2024 loppuun mennessä
laskettuna joulukuusta 2022 lähtien, jolloin Citycon
lanseerasi divestointitavoitteensa. Nykyisestä 950
miljoonan euron divestointitavoitteesta vuoteen 2026
mennessä Citycon on nyt saavuttanut 50 %. Uskomme,
että tulemme divestoimaan lisäksi noin 250 miljoonan
euron edestä kiinteistöjä vuonna 2025 ja tulemme
todennäköisesti pääsemään divestointitavoitteeseemme
vuonna 2026.
Lisäksi, keskeytimme osingonmaksun vuodelle
2025 ja maksoimme takaisin lyhytaikaista velkaa
maturiteettiprofiilin parantamiseksi. Citycon
laski vuoden aikana liikkeelle myös kaksi uutta
joukkovelkakirjalainaa, saaden ylimitoitetun kysynnän
markkinoilta joukkovelkakirjalainojen ollessa seitsen- ja
kymmenkertaisesti ylimerkattuja. Nämä liikkeellelaskut
paransivat Cityconin velkojen maturiteettiprofiilia
ennestään. Näiden toimenpiteiden myötä S&P vahvisti
Cityconin investointitason luottoluokituksen 19.
marraskuuta. Kasvaneet tuottovaatimukset vaikuttivat
keskuksiemme tasearvoihin vuonna 2024, mitä osittain
tasoitti keskuksissamme toteutunut vuokratuottojen
kasvu, mikä johti arvostusmalleissa käytettyjen
markkinavuokrien nousuun kaikilla päämarkkinoillamme.
Vuoden 2024 osalta kiinteistöjemme kirja-arvot laskivat
-74.6 miljoonaa euroa. Korkojen laskiessa yhä alemmas,
tuottovaatimusten tulisi pienentyä, minkä pitäisi vaikuttaa
positiivisesti vuoden 2025 kiinteistöjen arvoihin.
Mitkä ovat Cityconin
vuoden 2025 painopisteitä?
Vuoden 2025 alkaessa, uusi operatiivinen
malli on toiminnassa ja maaorganisaatioiden
tuloksentekovastuun lisäksi maayhtiöitä valvoo
kussakin maassa erillinen hallitus. Vaikka Cityconin
operatiivinen tulos on verrokkiryhmänsä parhaimpia,
yhtiöllä on yhä mahdollisuus parantaa vuokrien kasvua.
Vuokran osuus vuokralaisten liikevaihdosta on yksi
markkinan alhaisimmista 9,4 %:ssa ja samaan aikaan
vuokralaistemme myynnit kasvavat (vertailukelpoinen
vuokralaisten myynnin kehitys +2,5 % vuodelle
2024), tarjoten Cityconille huomattavan nousuvaran
vuokrien kasvulle. Nämä edellä mainitut seikat antavat
meille luottamuksen, että vuoden 2025 tulos jatkaa
vuoden 2024 vahvaa kehitystä ja ohjeistuksemme
kuvaakin luottamustamme ainutlaatuisiin
päivittäistavarakauppaan nojautuviin kiinteistöihimme.
Odotamme vuoden osakekohtaisen operatiivisen
tuloksen (EPRA EPS, basic) olevan 0,41–0,53 euroa
ja osakekohtaisen operatiivisen tuloksen ilman
hybridikorkokuluja olevan 0,60–0,72 euroa.
Tulemme jatkamaan
strategiamme toteuttamista
kehittämällä ja operoimalla
välttämättömyyshyödykkeisiin
nojautuvia kaupunkikeskuksia
Pohjoismaiden parhailla paikoilla�
Viimeiseksi haluaisin toivottaa Oleg Zaslavskyn
tervetulleeksi Cityconin uudeksi toimitusjohtajaksi
maaliskuun alusta lähtien. Oleg Zaslavsky on
ammattilainen, jolla on yli 20 vuoden kokemus
kiinteistöalalta, ja olenkin vakuuttunut siitä, että hän
tuo arvokasta osaamista Cityconille ja on kyvykäs
johtamaan yhtiön kohti yhä vahvempia taloudellisia
ja operatiivisia tuloksia. Minä sekä muut hallituksen
jäsenet tuemme Zaslavskya siirtymäkauden aikana
sekä myös jatkossa.
F� Scott Ball
Toimitusjohtaja
6
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2024
2022 2023 2024
Nettovuokratuottojen kehitys
Me
203,6
195,7
214,7
Avainluvut
Avainluvut 2024 2023
Nettovuokratuotto, Me 214,7 195,7
Vertailukelpoisten
nettovuokratuottojen kasvu 4,6 % 6,5 %
Operatiivinen tulos/osake
(EPRA EPS, Basic) 0,620 0,651
Nettovarallisuus/Osake
(EPRA NRV per share) 7,87 9,30
Keskimääräinen korkoprosentti 3,60 % 2,61 %
Nettovuokratuotto segmenteittäin
Me
Yhteensä
214,7
Me
Suomi
Norja
Ruotsi
Tanska & Viro
Muut
80,9
30,9
60,5
42,4
Q1
2024
Q2
2024
Q3
2024
Q4
2024 2024
Vuokranmaksuaste
%
98 %
98 %
99 %
99 %
99 %
2022 2023 2024
Vuokralaisten myyntien kehitys
1
%
Vertailukelpoiset myynnit
Myynnit yhteensä
1
Myyntiluvuissa on mukana arvioita. Myynnillä tarkoitetaan
arvonlisäverotonta myyntiä ja myyntien muutos on laskettu
vertailukelpoisilla valuutoilla. Sisältää Kista Gallerian 100 % vuonna 2024.
Kista Galleria 50 % ei sisälly vuosien 2022–2023 lukuihin.
3,4
-1,1
5,2
-0,4
2,5
0,0
2023 Q3 2024 Q4 2024
Liiketilojen taloudellinen vuokrausaste
1
%
1
Sisältää Kista Gallerian 100 %.
95,1
95,4
95,3
7
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2024
Miten luomme arvoa
Miten luomme arvoa?
Keskitymme parhaisiin keskuksiin, joita...
Keskukset erinomaisilla
sijainneilla
• Sijainti keskeisimmissä kaupun-
geissa, joissa kaupungistuminen
on voimakasta
• Keskukset hyvien joukko liikenne-
yhteyksien äärellä
Välttämättömyys-
hyödykkeisiin painottuva
myymälä- ja palveluvalikoima
• Päivittäiskauppavetoiset ja
välttämättömyys hyödykkeisiin
painottuvat keskukset
• Monikäyttöiset keskukset, joissa
kasvava osa kunnallisia palveluja
Johtava kiinteistö hallinnan
osaaminen
• Pitkäaikainen yhteistyö kuntien
kanssa
• Jatkuva vuoropuhelu ympäröivien
yhteisöjen kanssa
• Vastuullisuus kiinteä osa
Cityconin tapaa toimia
Aktiivinen pääoman
kierrättäminen
• Divestoinneista saatavat tuotot
tarkoitus käyttää velan määrän
pienentämiseen
• Vahvistaa investointitason
tasetta
Citycon – vaivattomuutta
kaupunkiyhteisöjen
sydämessä
…omistamme,
• Vahva 28 monikäyttöisen
kaupunkikeskuksen portfolio
• Sijainti kasvavissa kaupungeissa
Pohjoismaissa ja Baltiassa
• Pitkäaikainen omistaja
…hallinnoimme,
• Cityconilla modernin
kauppakeskustoiminnan
erikoisosaamista
• Kaupanalan ammattilaisia
viidessä eri maassa
• Pohjoismaatasoinen
lähestymistapa tuo synergiaetuja
• Rajat ylittävä vuokraustiimi
…kehitämme.
• Aluekehitys – luomme houkuttelevia
keskuksia asua, työskennellä ja
viettää vapaa-aikaa
• Ylivertainen kaupallinen
houkuttelevuus ja kilpailukyky luovat
vuokralaisillemme entistä paremmat
menestymisen mahdollisuudet
Tuotamme yhteisöille arvoa kehittämällä keskuksia asumiseen,
shoppailuun, työskentelyyn ja vapaa-aikaan. Meillä on laaja
kokemus kaupunkiympäristöjen kehittämisestä, ja osaamisemme
pohjalta luomme monikäyttöisiä keskuksia, joissa yhdistyvät
vähittäiskauppa, asuminen, toimistotilat, ravintolat ja kahvilat
sekä terveydenhuollon, kulttuurin ja vapaa-ajan palvelut.
Vakaa
ydinliiketoiminta
yhdistettynä
houkutteleviin
lisäarvonluonnin
mahdollisuuksiin
8
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2024
Hallituksen toimintakertomus
Cityconin pohjoismainen portfolio osoitti jälleen
vahvuutensa ja vakautensa. Cityconin operatiivinen
tulos jatkoi paranemistaan vuoden aikana, kun
vertailukelpoiset nettovuokratuotot kasvoivat 4,6 %.
Kokonaisuudessaan Cityconin taloudellinen tulos pysyi
vakaana vuonna 2024. Operatiivinen liikevoitto oli 183,6
miljoonaa euroa, osakekohtainen operatiivinen tulos
0,620 euroa ja oikaistu osakekohtainen operatiivinen
tulos 0,491 euroa. Vuokranmaksuaste säilyi korkealla
tasolla läpi vuoden ollen 99 %. Luku korostaa Cityconin
vuokralaisten laatua ja korkeaa luottokelpoisuutta.
Tämä yhdistettynä siihen, että vuokran osuus Cityconin
vuokralaisten liikevaihdosta on suhteellisen matala
(9,4 %) samalla kun vuokralaisten myynnit ovat kasvussa
antaa merkittävää liikkumatilaa vuokrien indeksoimiselle
myös vuonna 2025. Vertailukelpoiset vuokralaisten
myynnit kasvoivat 2,5 % ja vertailukelpoiset kävijämäärät
1,1 % edellisvuoteen verrattuna.
Citycon jatkoi vuonna 2024 aktiivista pääomankierrätystä
ja vahvisti tasettaan entisestään. Toimet sisälsivät
osakeannin, kahden uuden joukkovelkakirjalainan
liikkeellelaskun, velan takaisinmaksuja sekä kiinteistöjen
myyntejä. Joukkovelkakirjalainojen liikkeellelasku
paransi yhtiön velkojen maturiteettiprofiilia koska
varat käytettiin lyhyemmän maturiteetin velkojen
takaisinmaksuun. Markkinoilla oli vahva kysyntä
molemmissa velkakirjalainojen liikkeellelaskussa,
sillä maaliskuussa liikkeelle laskettu 300 miljoonan
euron velkakirjalaina oli seitsemän kertaa ylimerkitty
ja joulukuussa liikkeelle laskettu 350 miljoonan euron
velkakirjalaina oli kymmenkertaisesti ylimerkitty. Myös
divestoinneista saatavat varat on tarkoitus käyttää
velkojen maksamiseen.
Vuoden 2024 tärkeimmät tapahtumat
Yleistä
• Cityconin operatiivinen liiketoiminta jatkui vahvana.
• Vuoden aikana toteutetut kokonaisdivestoinnit ylsivät
354 miljoonaan euroon. Kaupoista saatavat varat on
tarkoitus käyttää velan määrän pienentämiseen.
• Citycon valittiin neljättä vuotta peräkkäin
eurooppalaisten ilmastojohtajien joukkoon Financial
Timesin ja saksalaisen tutkimusyhtiö Statistan
laatimalla listalla. Citycon on ainoa Suomesta listalle
yltänyt kiinteistöyhtiö.
Operatiivinen kehitys
• Vertailukelpoiset myynnit kasvoivat 2024 aikana
2,5 %.
• Vertailukelpoiset kävijämäärät kasvoivat 1,1 % 2024
aikana.
• Liiketilojen vuokrausaste 95,3 %, 0,2 %-yksikön nousu
edelliskvartaaliin verrattuna (Q3/2024).
• Vuokranmaksuaste 99 % (Q1–Q4/2024).
• Vertailukelpoisilla valuuttakursseilla keskivuokra nousi
2024 aikana 1,1 euroa 25,0 euroon per neliömetri.
• Uusittujen ja uudelleenvuokrattujen
vuokrasopimusten vuokranmuutos oli 0,8 %
(Q1–Q4/2024).
• Vuokran osuus vertailukelpoisien keskusten
vuokralaisten liikevaihdosta 9,4 % (Q4/2024).
Avainluvut
Citycon-konserni 2024 2023 %
Vertailu-
kelpoinen
muutos %
1
Nettovuokratuotto Me 214,7 195,7 9,7 % 10,3 %
Vertailukelpoisten nettovuokratuottojen kehitys % 4,6 % 6,5 % - -
Operatiivinen liikevoitto (Direct operating profit)
2
Me 183,6 164,8 11,4 % 12,0 %
IFRS tulos/osake
3
EUR -0,40 -0,70 42,8 % 42,9 %
Sijoituskiinteistöjen käypä arvo Me 3 627,8 3 858,2 -6,0 % -
Luototusaste (LTV)
2
% 47,3 46,3 2,2 % -
EPRA:n mukaiset tunnusluvut
2
Operatiivinen tulos (EPRA Earnings) Me 113,0 109,6 3,1 % 3,8 %
Oikaistu operatiivinen tulos (Adjusted EPRA Earnings)
4
Me 89,5 80,6 11,0 % 12,1 %
Operatiivinen tulos/osake (EPRA EPS, basic) EUR 0,620 0,651 -4,8 % -4,1 %
Oikaistu operatiivinen tulos/osake (Adjusted EPRA EPS, basic)
4
EUR 0,491 0,479 2,5 % 3,4 %
Nettovarallisuus/osake (EPRA NRV per share)
5
EUR 7,87 9,30 -15,4 % -
1
Muutos edeltävästä vuodesta (vertailukelpoisin kurssein). Muutosprosentti on laskettu tarkoista luvuista.
2
Citycon esittää vaihtoehtoisia tunnuslukuja Euroopan arvopaperimarkkinaviranomaisen (ESMA) ohjeiden mukaisesti. Lisätietoja on esitetty liitetietojen laadinta-
ja laskentaperiaatteissa.
3
Tunnusluku sisältää hybridilainan korot, jaksotetut palkkiot sekä voitot/tappiot ja kulut hybridilainan takaisinmaksusta.
4
Vuoden 2024 alusta alkaen Citycon oikaisee pois organisaation uudelleenjärjestelyyn liittyvät ja muut kertaluonteiset kulut (Q1–Q4/2024: 9,6 miljoonaa
euroa) oikaistusta operatiivisesta tuloksesta (Adjusted EPRA Earnings). Tästä johtuen, oikaistu operatiivinen tulos (Adjusted EPRA Earnings) ei ole täysin
vertailukelpoinen edelliseen vuoteen nähden. Tunnusluku sisältää hybridilainan korot ja jaksotetut palkkiot.
5
Valuuttakurssien kehitys heikensi EPRA NRV per osake -tunnuslukua -0,16 euroa.
Tulevaisuuden näkymät 2025
Osakekohtainen operatiivinen tulos (EPRA EPS) EUR 0,41–0,53
Osakekohtainen operatiivinen tulos ilman hybridikorkokuluja EUR 0,60–0,72
Tulosohjeistus perustuu oletukseen, ettei makrotaloudellisessa tilanteessa tapahdu merkittäviä muutoksia ja ettei Ukrainan sota
aiheuta merkittäviä häiriöitä. Arviot perustuvat nykyiseen kiinteistökantaan seka vallitsevaan inflaatioon ja EUR–SEK- sekä EUR–NOK-
valuuttakurssitasoihin sekä nykyisiin korkotasoihin.
Osakekohtainen operatiivinen tulos (EPRA EPS) ja Osakekohtainen operatiivinen tulos ilman hybridikorkokuluja vuodelle 2025 perustuvat
1.10.2024 julkaistuihin päivitettyihin EPRA:n raportointisuosituksiin (EPRA Best Practices Recommendations (BPR) Guidelines), eivätkä ole
täysin vertailukelpoiset vuoden 2024 EPRA EPS tunnuslukujen kanssa.
9
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2024
Taloudellinen kehitys
• Vertailukelpoiset nettovuokratuotot nousivat
Q1–Q4/2024 aikana 4,6 %.
• Kokonaisnettovuokratuotot olivat 214,7 miljoonaa
euroa (Q1–Q4/2023: 195,7 miljoonaa euroa).
• Operatiivinen tulos (EPRA Earnings) nousi
113,0 miljoonaan euroon (Q1–Q4/2023:
109,6 miljoonaa euroa). Operatiivinen tulos/osake
(EPRA EPS, basic) oli 0,620 euroa (Q1–Q4/2023:
0,651 euroa).
• Oikaistu operatiivinen tulos (adjusted EPRA Earnings)
oli 89,5 miljoonaa euroa (Q1–Q4/2023:
80,6 miljoonaa euroa).
• IFRS-standardien mukainen tulos/osake oli
-0,40 euroa (Q1–Q4/2023: -0,70 euroa).
• Hallitus ehdottaa yhtiökokoukselle, että hallitus
valtuutetaan päättämään varojen jakamisesta
sijoitetun vapaan oman pääoman rahastosta.
Valtuutuksen perusteella osakkeenomistajille
sijoitetun vapaan oman pääoman rahastosta
jaettavan pääoman palautuksen määrä on enintään
0,30 euroa osakkeelta. Yhtiön nykyisten osakkeiden
kokonaismäärän (184 231 295) perusteella
valtuutuksen johdosta yhtiö voisi siis jakaa yhteensä
enintään noin 55 269 389 euroa pääomanpalautusta.
Valtuutus on voimassa seuraavan varsinaisen
yhtiökokouksen alkuun asti. 15.11.2024 tiedotetun
mukaisesti Citycon Oyj:n hallitus on yksimielisesti
päättänyt olla käyttämättä valtuutustaan, eikä osinkoa
tai pääomanpalautusta jaeta vuonna 2025. Päätös on
tehty yhtiön pitkän aikavälin taloudellisen vakauden
parantamiseksi sekä taseen ja luottokelpoisuuden
vahvistamiseksi.
Rahoitus
• Helmikuussa Citycon toteutti onnistuneesti noin
48,2 miljoonan euron suunnatun osakeannin
vahvistaakseen yhtiön tasetta.
• Maaliskuussa Citycon laski liikkeelle 5 vuoden 300
miljoonan euron vihreän joukkovelkakirjalainan,
jonka kuponkikorko on 6,5 %, tarkoituksenaan
jälleenrahoittaa yhtiön 2024 vuoden lokakuussa
erääntyvä 310,3 miljoonan euron joukkovelkakirjalaina.
Liikkeellelasku paransi merkittävästi yhtiön
velkojen maturiteettiprofiilia sekä pienensi
uudelleenrahoitusriskiä.
• Kesäkuussa yhtiö toteutti vaihtotarjouksen
hybridilainansa haltijoille, koskien sen
ulkona olevaa 292 miljoonan euron vihreää
hybridijoukkovelkakirjalainaa, jonka ensimmäinen
lunastuspäivä oli marraskuussa 2024.
Vaihtotarjouksessa hyväksyttiin kokonaisuudessaan
265 721 000 euron yhteenlaskettu pääoma, joka
vaihdettiin uudeksi 5,25 vuoden hybridilainaksi
kuponkikorolla 7,875 %.
• Joulukuussa yhtiö laski liikkeelle 5,25 vuoden
350 miljoonan euron vihreän joukkovelkakirjalainan,
jonka kuponkikorko on 5,0 %. Tuotolla maksettiin
takaisin olemassa olevaa lyhytaikaista velkaa.
Tällä liikkeeseenlaskulla Citycon jatkaa
velan maturiteettiprofiilinsa parantamista ja
jälleenrahoitusriskin vähentämistä.
• Joulukuussa Citycon teki takaisinostotarjouksen,
jonka seurauksena se maksoi takaisin melkein
koko ulkona olevan määrän sen 1 000 miljoonan
Norjan kruunun ja 1 300 miljoonan Norjan kruunun
velkakirjoista, jotka erääntyvät syyskuussa 2025.
Loput näistä kahdesta joukkovelkakirjalainasta
maksettiin tammikuun 2025 aikana.
Toimintaympäristön kehitys
Pohjoismaiden ja muun maailman taloutta rasittavat
pääosin poliittinen epävarmuus ja rakenteelliset tekijät,
jotka haastavat eri maiden taloudet. Pohjoismaita
yhdistää vahva taloudellinen tilanne, mikä on seurausta
korkeista säästöistä, vahvasta julkisesta taloudesta ja
vahvasta työllisyystilanteesta, jotka ovat jatkuneet tähän
asti. Tämä antaa talouksille puskuria ja jonkin verran
joustavuutta inflaation ja nousevien korkojen suhteen.
Cityconin vuokralaiskanta, joka koostuu pääosin
päivittäistavarakaupoista ja muista palveluita tarjoavista
vuokralaisista, on vähemmän riippuvainen kuluttajien
harkinnanvaraisesta kulutuksesta ja strategia on jo
nyt osoittanut vahvuutensa ja kestävyytensä useissa
erilaisissa markkinaolosuhteissa. Lisäksi, 95 % Cityconin
vuokrista on sidottu indeksiin.
(Lähde: SEB Nordic Outlook)
Liiketoimintaympäristön avainluvut
Suomi Norja Ruotsi Tanska Viro Euroalue
BKT:n kasvu, 2024 -0,3 % 2,3 % 0,5 % 2,8 % -0,9 % 0,8 %
Työttömyys, 2024 8,4 % 4,0 % 8,4 % 5,9 % 7,5 % 6,4 %
Inflaatio, 2024 1,0 % 3,7 % 1,9 % 1,4 % 3,7 % 2,8 %
Vähittäismyynnin kasvu, 12/2024
1
2,3 % 0,7 % 5,3 % 0,5 % 1,1 % 1,9 %
1
% muutos edellisen vuoden vastaavaan kuukauteen
Lähteet: SEB Nordic Outlook (helmikuu 2025)
Nettovuokratuotot
Kokonaisnettovuokratuotot Q1–Q4/2024 kasvoivat
9,7 % edellisvuodesta ja olivat 214,7 miljoonaa euroa
(Q1–Q4/2023: 195,7 miljoonaa euroa). Kista Galleria
kasvatti kokonaisnettovuokratuottoja 12,2 miljoonalla
eurolla.
Vertailukelpoiset nettovuokratuotot kasvoivat 3,1 %
vuoden neljännen vuosineljänneksen aikana verrattuna
Q4/2023.
Vertailukelpoiset nettovuokratuotot Q1–Q4/2024
kasvoivat 4,6 %.
Suomen vertailukelpoisten kohteiden nettovuokratuotot
nousivat 2,8 % Q1–Q4/2024 edellisvuoteen verrattuna.
Norjan liiketoimintojen vertailukelpoisten kohteiden
nettovuokratuotot nousivat 4,8 % Q1–Q4/2024. Ruotsin
liiketoimintojen vertailukelpoiset nettovuokratuotot
nousivat 9,1 % Q1–Q4/2024. Tanskan & Viron
liiketoimintojen vertailukelpoiset nettovuokratuotot
nousivat 4,8 % Q1–Q4/2024.
10
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2024
Vuokrausaste, vuokralaisten myynnit
ja kävijämäärät
Liiketilojen vuokrausaste laski edellisvuoteen verrattuna
0,1 prosenttiyksikköä ja oli 95,3 % (Q4/2023: 95,4 %).
Myös taloudellinen vuokrausaste laski ollen 94,1 %
(Q4/2023: 94,3 %). Keskimääräinen neliövuokra nousi
vuoden aikana 1,0 eurolla 25,0 euroon (Q4/2023: 24,0).
Vertailukelpoisilla valuuttakursseilla keskimääräinen
neliövuokra nousi indeksointien seurauksena 1,1 euroa
Q1–Q4/2024 aikana. Vuoden 2024 aikana uusittujen
ja uudelleenvuokrattujen vuokrasopimusten vuokran
muutos oli 0,8 % samalla, kun Citycon vuokrasi vuoden
aikana yli 175 000 neliömetriä.
Vuoden neljännellä vuosineljänneksellä vertailukelpoiset
vuokralaisten myynnit kasvoivat 2,3 % ja Q1–Q4
aikana 2,5 %.
Vertailukelpoiset kävijämäärät nousivat neljännen
vuosineljänneksen aikana 2,7 % ja vastaavasti Q1–Q4
aikana 1,1 % edellisen vuoden vastaavaan ajanjaksoon
verrattuna.
Taloudellinen tulos Q1–Q4/2024 vs.
Q1–Q4/2023
Liikevoitto oli 29,8 miljoonaa euroa (Q1–Q4/2023: -38,0
miljoonaa euroa).
Hallinnon kulut olivat 33,2 miljoonaa euroa (Q1–Q4/2023:
31,1 miljoonaa euroa) ja niihin sisältyi 9,6 miljoonaa euroa
organisaation uudelleenjärjestelyyn liittyviä ja muita
kertaluonteisia kuluja. Citycon-konsernin palveluksessa
oli raportointikauden päätteeksi kokoaikaisia työntekijöitä
yhteensä 164 (31.12.2023: 234). Kokoaikaisista
työntekijöistä 36 oli Suomessa, 45 Norjassa, 30 Ruotsissa,
5 Tanskassa & Virossa ja 48 konsernitoiminnoissa.
Henkilöstötunnusluvut
2024 2023 2022
Kokoaikaiset työntekijät
raportointikauden lopussa 164 234 251
Tilikauden palkat ja palkkiot, Me 19,3 19,1 18,9
Nettorahoituskulut (IFRS) kasvoivat 76,1 miljoonaan
euroon (Q1–Q4/2023: 47,7 miljoona euroa).
20,3 miljoonan euron nousu johtuu jälleenrahoitetun
joukkovelkakirjalainan korkeammista
korkokustannuksista sekä Kistan korkokulujen
konsolidoinnista, jota osittain tasapainotti
valuuttasuojauksista saadut voitot ja tappiot. Lisäksi
8,9 miljoonan euron epäsuora tappio kirjattiin koron-
ja valuutanvaihtosopimuksista, jotka eivät ole IFRS:n
mukaisessa suojauslaskennassa, (Q1–Q4/2023: 2,8
miljoona euroa). Näiden lisäksi kirjattiin 0,8 miljoonan
euron voitto liittyen velkojen takaisinmaksuun
(Q1–Q4/2023: 2,9 miljoona euroa).
Osuus yhteisyritysten tappioista oli -0,7 miljoonaa
euroa (Q1–Q4/2023: -36,7 miljoonaa euroa) johtuen
pääasiassa helmikuun 2024 lopussa päätökseen
saadusta transaktiosta, jolla Citycon osti Kista Gallerian
kokonaan omistukseensa, minkä jälkeen Kistaa ei ole
enää käsitelty yhteisyrityksenä.
Tilikauden tulos oli -37,9 miljoonaa euroa (Q1–Q4/2023:
-115,0 miljoonaa euroa).
Nettovuokratuoton ja bruttovuokratuoton erittely
Nettovuokratuotto
Brutto-
vuokratuotto
Me Suomi Norja Ruotsi
Tanska &
Viro Muut Yhteensä Yhteensä
2023 76,4 62,5 27,8 29,3 -0,4 195,7 215,3
Hankinnat - - 12,2 - - 12,2 16,7
Kehityshankkeet 2,7 -0,5 0,6 0,6 - 3,3 2,8
Divestoinnit - -2,6 0,0 0,7 - -1,9 -2,3
Vertailukelpoiset kohteet
1
1,9 2,4 2,0 0,3 - 6,6 4,2
Muu (sis. valuuttakurssieron) -0,1 -1,3 -0,1 0,0 0,3 -1,1 -1,2
2024 80,9 60,5 42,4 30,9 0,0 214,7 235,4
1
Vertailukelpoisilla kohteilla tarkoitetaan kohteita, jotka ovat olleet yhtiön omistuksessa kaksi vastaavaa vertailukautta. Vertailukelpoisiin kohteisiin eivät kuulu
kehitys- ja laajennuskohteet.
Vertailukelpoisten- ja kokonaisnettovuokratuottojen kehitys 2024 vs. 2023
%
Vertailukelpoisten nettovuokratuottojen
kehitys (vertailukelpoisin valuuttakurssein)
Nettovuokratuottojen kehitys
(todellisin valuuttakurssein)
Nettovuokratuottojen kehitys
(vertailukelpoisin valuuttakurssein)
Suomi Norja Ruotsi Tanska ja Viro Yhteensä
4,6
9,7
10,3
2,8
9,1
52,5
52,0
5,9
5,9
4,8
5,4
5,4
4,8
-3,2
-1,4
11
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2024
Vuokrausaste
1
%
1
Sisältää Kista Gallerian 100 %.
31.12.2023
31.12.2024
Liiketilojen taloudellinen
vuokrausaste 31.12.2024
Suomi Tanska & ViroRuotsi
Norja Yhteensä
95,0
95,2
90,8
97,2
94,3
94,8
95,0
91,1
97,3
94,1
95,3
Vuokralaisten myyntien kehitys, 2024 vs. 2023
1
%
1
Myyntiluvuissa on mukana arvioita. Myynnillä tarkoitetaan arvonlisäverotonta myyntiä ja myyntien
muutos on laskettu vertailukelpoisilla valuutoilla. Sisältää Kista Gallerian 100%.
Vertailukelpoiset myynnit
Myynnit yhteensä
(sisältää divestoidut
kohteet)
Suomi Tanska & ViroRuotsi
Norja Yhteensä
4,0
2,8
1,4
0,0
2,5
-2,5
-3,4
1,3
11,3
-0,3
Kävijämäärien kehitys, 2024 vs. 2023
1
%
1
Kävijämääräluvuissa on mukana arvioita. Sisältää Kista Gallerian 100%.
Vertailukelpoiset
kävijämäärät
Kävijämäärät yhteensä
(sisältää divestoidut
kohteet)
Suomi Tanska & ViroRuotsi
Norja Yhteensä
0,7
6,5
2,3
0,0
1,1
-8,5
3,1
-0,5
8,0
-2,4
Vuokran osuus vuokralaisten liikevaihdosta
1
%
1
Edellisen kahdentoista kuukauden aikana vertailukelpoisissa kauppakeskuksissa. Sisältää Kista Gallerian 100 %.
31.12.2023
31.12.2024
Vuokran osuus
vuokralaisten
liikevaihdosta ilman
päivittäistavarakauppoja
31.12.2024
10,2
8,3
8,6
8,7
9,1
10,4
8,7
8,8
8,2
9,4
11,6
Suomi Tanska & ViroRuotsi
Norja Yhteensä
12
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2024
Yhteenveto kiinteistöomaisuudesta
31.12.2024
Kiinteistöjen
lukumäärä
Vuokrattava
pinta-ala
Käypä arvo,
Me
Myytävänä
olevat sijoitus-
kiinteistöt, Me Portfolio, %
Kauppakeskukset, Suomi 9 335 805 1 574,5 67,4 44 %
Muut kiinteistöt, Suomi 1 2 191 3,6 - 0 %
Suomi, yhteensä 10 337 996 1 578,1 67,4 44 %
Kauppakeskukset, Norja 9 277 788 814,1 - 22 %
Vuokratut kauppakeskukset, Norja
1
1 14 440 - - -
Muut kiinteistöt, Norja 1 8 126 - 13,7 0 %
Norja, yhteensä 11 300 354 814,1 13,7 22 %
Kauppakeskukset, Ruotsi 6 264 888 902,2 - 24 %
Ruotsi, yhteensä 6 264 888 902,2 - 24 %
Kauppakeskukset, Tanska & Viro 3 96 259 292,9 - 8 %
Muut kiinteistöt, Tanska & Viro 1 - 3,1 - 0 %
Tanska & Viro, yhteensä 4 96 259 296,0 - 8 %
Kauppakeskukset, yhteensä 28 989 180 3 583,7 67,4 98 %
Muut kiinteistöt, yhteensä 3 10 317 6,8 13,7 1 %
Sijoituskiinteistöt, yhteensä 31 999 497 3 590,5 81,1 99 %
Sijoituskiinteistöihin luokiteltavat
käyttöoikeusomaisuuserät (IFRS 16) - - 37,3 - 1 %
Sijoituskiinteistöt taseessa, yhteensä 31 999 497 3 627,8 81,1 100 %
1
Vuokrattujen kohteiden arvo kirjataan IFRS 16 sijoituskiinteistöihin IFRS-säännösten mukaisesti.
Käyvän arvon muutos
Me 2024 2023
Suomi -58,0 -68,4
Norja -23,1 -64,5
Ruotsi 19,5 -35,3
Tanska & Viro -5,7 -25,5
Sijoituskiinteistöt, yhteensä -67,3 -193,7
Sijoituskiinteistöihin luokiteltavat käyttöoikeusomaisuuserät (IFRS 16) -7,4 -6,6
Sijoituskiinteistöt taseessa, yhteensä -74,6 -200,3
Kista Galleria (50 %) - -40,8
Sijoituskiinteistöt ja Kista Galleria (50 %), yhteensä -74,6 -241,1
Kiinteistöomaisuuden arvon kehitys
Vuoden lopusta sijoituskiinteistöjen käypäarvo laski
230,4 miljoonalla eurolla 3 627,8 miljoonaan euroon
(31.12.2023: 3 858,2 miljoonaa euroa). Nettoinvestoinnit
lisäsivät sijoituskiinteistöjen arvoa 321,3 miljoonalla
eurolla sekä suorina hankintoina ja myynteinä että
kehityskohteina. Lisäksi IFRS 16 -standardin vaikutus
kasvatti sijoituskiinteistöjen arvoa 4,2 miljoonalla eurolla.
Käyvän arvon tappiot vähensivät sijoituskiinteistöjen
arvoa 74,6 miljoonalla eurolla, valuuttakurssimuutokset
70,2 miljoonalla eurolla ja siirrot myytävänä oleviin
omaisuuseriin 411,1 miljoonalla eurolla.
Q1–Q4/2024 sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutos
oli -74,6 miljoonaa euroa (Q1–Q4/2023: -200,3 miljoonaa
euroa) johtuen pääosin tuottovaatimusten noususta
kaikissa segmenteissä. IFRS 16 -standardin soveltamisen
vaikutus sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutokseen oli
tammi-joulukuussa -7,4 miljoonaa euroa (Q1–Q4/2023:
-6,6 miljoonaa euroa).
Ulkopuoliset arvioitsijat, CBRE (Norjan, Tanskan
ja Viron osalta) ja JLL (Suomen ja Ruotsin osalta),
arvioivat sijoituskiinteistöt tilinpäätöstä varten.
Citycon määrittää sijoituskiinteistöjen käyvän arvon
sisäisesti Q1–Q3. Citycon hyödyntää kaikissa sisäisissä
arvioissa ulkopuolisten arvioitsijoiden markkina- ja
tuottovaatimusnäkemyksiä.
CBRE:n ja JLL:n laatimat arviolausunnot ovat saatavilla
Cityconin verkkosivuilta Sijoittajat-osiosta.
Vuokrasopimuskannan yhteenveto
1
31.12.2024 31.12.2023
Vuokrasopimusten
lukumäärä kpl 3 831 4 153
Keskimääräinen vuokra
2
EUR/m
2
/kk 25,0 23,9
Vuokrasopimusten
keskimääräinen jäljellä
oleva voimassaoloaika vuotta 3,3 3,5
1
Kista Galleria 100 % sisältyy lukuihin.
2
Vertailukaudet vertailukelpoisilla valuuttakursseilla.
Kauden lopussa Cityconilla oli yhteensä 3 831 (4 153)
vuokrasopimusta, joiden keskimääräinen jäljellä oleva
voimassaoloaika oli 3,3 vuotta (3,5).
Vuokraustoiminta
1
Q1–Q4/
2024
Q1–Q4/
2023
Alkaneiden
vuokrasopimusten pinta-ala m
2
200 342 258 414
Päättyneiden
vuokrasopimusten pinta-ala m
2
293 406 259 458
1
Alkaneet ja päättyneet vuokrasopimukset eivät välttämättä kohdistu
samoihin tiloihin. Kista Galleria 100 % sisältyy lukuihin.
13
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2024
Pääoman kierrättäminen
Vuoden ensimmäisen vuosineljänneksen aikana Citycon
sai päätökseen transaktion, jonka tuloksena se osti
kokonaan omistukseensa Tukholmassa sijaitsevan Kista
Gallerian. Citycon on hallinnoinut keskusta vuodesta
2012 ja omistanut keskuksesta 50 %. Transaktion myötä
Citycon omistaa keskuksen kokonaisuudessaan. Kista
Gallerialla oli velkaa noin 2 400 miljoonaa Ruotsin
kruunua ja kaupan myötä Citycon otti vastuulleen
myyjän osuuden tuosta velasta (noin 1 200 miljoonaa
Ruotsin kruunua), ja maksoi kauppahintana noin 2,5
Valmistuneet kehityshankkeet 2024
Sijainti
Pinta-ala ennen/
jälkeen, m
2
Toteutuneet bruttoinvestoinnit
31�12�2024 mennessä, Me Valmistuminen
Barkarby, asunnot
1
Tukholma, Ruotsi -/12 950 66,9 2024
1
Citycon myi kohteen joulukuussa 2024 samanaikaisesti kun se osti kohteen rakennuttajalta.
Bruttoinvestoinnit
Me 2024 2023
Kiinteistöjen hankinnat
1
341,0 -
Kiinteistökehitys 40,2 92,8
Muut investoinnit 1,0 3,1
Bruttoinvestoinnit yhteensä (ml� hankinnat) 382,3 95,9
Bruttoinvestoinnit segmenteittäin
Suomi 15,1 46,6
Norja 5,6 21,2
Ruotsi 351,2 15,1
Tanska & Viro 9,3 11,0
Konsernihallinto 1,0 2,0
Bruttoinvestoinnit yhteensä (ml� hankinnat) 382,3 95,9
Divestoinnit
2, 3
389,9 -
1
Kiinteistöjen hankinnat vuonna 2024 koostuu Kista Gallerian jäljellä olleesta 50 % osuuden hankinnasta sekä asuinkiinteistökohteen hankinnasta Ruotsissa.
Kiinteistöjen hankinnoissa on huomioitu kauppahintalaskelman vähennykset ja valuuttakurssien muutokset.
2
Divestoinnit vuonna 2024 koostuu kolmen ydinliiketoimintaan kuulumattoman keskuksen myynnistä Norjassa ja yhden Virossa sekä asuinkiinteistökohteen
myynnistä Ruotsissa.
3
Ei sisällä siirtoja ’Myytävänä olevat omaisuuserät’ -kategoriaan.
Hankinnat ja myynnit Q1–Q4/2024
Sijainti Vuokrattava pinta-ala, m
2
Päivämäärä
Myynnit
Kongssenteret Kauppakeskus Kongsvinger, Norja 18 000 31.5.2024
Trekanten Kauppakeskus Oslo, Norja 23 900 30.9.2024
Barkarby Asunnot Tukholma, Ruotsi 13 200 12.12.2024
Stopp Tune Kauppakeskus Sarpsborg, Norja 13 400 16.12.2024
Kristiine keskus Kauppakeskus Tallinna, Viro 45 300 19.12.2024
Myynnit, yhteensä 113 800
Sijainti Vuokrattava pinta-ala, m
2
Päivämäärä
Hankinnat
Kista Galleria
1
Kauppakeskus Tukholma, Ruotsi 46 250 28.2.2024
1
Citycon on hallinnoinut keskusta vuodesta 2012 ja omistanut keskuksesta 50 %. Transaktion myötä Citycon omistaa keskuksen kokonaisuudessaan.
miljoonaa euroa. Uuden lainan lisävakuutena on kaksi
Ruotsissa sijaitsevaa keskusta.
Vuoden toisen vuosineljänneksen aikana Citycon
sai päätökseen transaktion, jonka tuloksena se myi
Kongssenteret-keskuksen Norjan Kongsvingerissä.
Vuoden kolmannen vuosineljänneksen aikana Citycon
toteutti transaktion, jolla se myi Trekanten-keskuksen
Oslossa, Norjassa. Vuoden neljännen vuosineljänneksen
aikana Citycon toteutti kolme transaktiota, joilla se
myi valmistuvan asuinkiinteistökohteen Tukholmassa,
Ruotsissa, Kristiine-keskuksen Tallinnassa, Virossa ja
Stopp Tune -keskuksen Sarpsborgissa, Norjassa.
Taseen vahvistaminen on edelleen yksi yhtiön
tärkeimmistä painopistealueista. Q1–Q4/2024 aikana
Citycon myi kiinteistöjä 354 miljoonan euron edestä.
Kaupoista saatavat varat on tarkoitus käyttää velan
määrän pienentämiseen.
Kehityshankkeet
Lisätietoja yhtiön valmistuneista sekä käynnissä
ja suunnitteilla olevista kehityshankkeista löytyy
taloudellisen katsauksen sivulta 33.
Oma pääoma
Osakekohtainen oma pääoma oli 10,09 euroa
(31.12.2023: 11,56 euroa). Tilikauden tappio, voitonjako ja
muuntoerot heikensivät osakekohtaista omaa pääomaa.
Lisäksi osakekohtaiseen omaan pääomaan vaikutti
vuoden 2024 aikana toteutetut suunnatut osakeannit,
joissa laskettiin liikkeelle yhteensä 12,2 miljoonaa uutta
osaketta.
Raportointikauden lopussa emoyhtiön omistajille
kuuluva oma pääoma oli 1 265,7 miljoonaa euroa
(31.12.2023: 1 380,1 miljoonaa euroa).
14
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2024
Rahoitus
Helmikuussa Citycon toteutti onnistuneesti 11,9
miljoonan uuden osakkeen suunnatun osakeannin,
keräten noin 48,2 miljoonan euron bruttovarat.
Osakkeiden merkintähinta oli 4,05 euroa osakkeelta,
ja osakeanti oli nelinkertaisesti ylimerkitty. Annin
onnistumiselle yhtiö sai vahvan tuen ankkurisijoittajilta
G Cityltä ja Ilmariselta. Saadut varat ovat tarkoitettu
vahvistamaan yhtiön tasetta sekä pääomarakennetta
nykyisessä markkinaympäristössä.
Osakeannin jälkeen yhtiö laski liikkeelle 300 miljoonan
euron vihreän joukkovelkakirjalainan, tarkoituksenaan
jälleenrahoittaa yhtiön vuoden 2024 lokakuussa
erääntyvä 310,3 miljoonan euron joukkovelkakirjalaina.
5-vuoden senior-ehtoinen ja kiinteäkorkoinen
euromääräinen vakuudeton joukkovelkakirjalaina
erääntyy 8. maaliskuuta 2029, ja sen kuponkikorko on
6,500 %. Joukkovelkakirjan kysyntä oli vahvaa ja laina
ylimerkittiin noin seitsenkertaisesti. Liikkeellelasku
paransi merkittävästi yhtiön velkojen maturiteettiprofiilia
sekä pienensi uudelleenrahoitusriskiä.
Samanaikaisesti joukkovelkakirjalainan liikkeellelaskun
kanssa, yhtiö julkaisi takaisinostotarjouksen
sen 310,3 miljoonan euron ulkona olevasta
joukkovelkakirjalainasta, joka erääntyy lokakuussa
2024. Velkakirjoja ostettiin takaisin yhteensä
213,3 miljoonan euron edestä alennettuun hintaan.
Huhtikuussa yhtiö hyödynsi sen vuoden jatko-option
koskien 650 miljoonan euron luottosopimusta, joka
sisältää 400 miljoonan euron luottolimiittisopimuksen
sekä 250 miljoonan euron määräaikaislainan.
Sopimuksen uusi eräpäivä on huhtikuussa 2027.
Toukokuussa yhtiö uudelleenneuvotteli 2 060 miljoonan
Ruotsin kruunumääräisen määräaikaislainansa, joka
siirtyi yhtiölle Kista Gallerian kaupan myötä. Laina-
aikaa jatkettiin viidellä vuodella ja sen uusi eräpäivä
on vuoden 2029 toukokuussa. Määräaikaislainojen
sekä luottolimiittisopimuksen laina-aikojen pidennys
olivat tärkeitä toimia parantaaksemme yhtiön
maturiteettiprofiilia, ja lisäksi tämä kuvastaa Cityconin
mahdollisuutta saada pankkirahoitusta.
Kesäkuussa yhtiö toteutti vaihtotarjouksen
hybridilainansa haltijoille, koskien sen
ulkona olevaa 292 miljoonan euron vihreää
hybridijoukkovelkakirjalainaa, jonka ensimmäinen
lunastuspäivä on marraskuussa 2024.
Vaihtotarjouksessa hyväksyttiin kokonaisuudessaan
265 721 000 euron yhteenlaskettu pääoma, joka
vaihdettiin uudeksi 5,25 vuoden hybridilainaksi
kuponkikorolla 7,875 %. Lisäksi yhtiö tarjosi 4,75 %
käteiskorvauksen siitä hybridin nimellismäärästä,
joka hyväksyttiin vaihdettavaksi. Käteiskorvauksen
kokonaissumma oli 12,6 miljoonaa euroa. Yli 90 %
sijoittajista hyväksyi vaihtotarjouksen, mikä osoittaa
Cityconin pääsyn pääomamarkkinoille ja on lisäksi
merkittävä tekijä yhtiön vakaan luottoprofiilin
turvaamiseksi.
Lisäksi Citycon lunasti takaisin sen jäljellä olevan
97 miljoonan euron lokakuussa 2024 erääntyvän
joukkovelkakirjalainan. Tämä toteutettiin varoilla, jotka
saatiin maaliskuussa liikkeellelasketusta 300 miljoonan
euron joukkovelkakirjalainasta. Joukkovelkakirjalaina
lunastettiin takaisin kokonaisuudessaan nimellisarvoon.
Joulukuussa yhtiö laski liikkeelle 350 miljoonan
euron vihreän joukkovelkakirjalainan, jonka tuotolla
maksettiin takaisin olemassa olevaa velkaa. 5,25 vuoden
senior-ehtoinen ja kiinteäkorkoinen euromääräinen
vakuudeton joukkovelkakirjalaina erääntyy 11.3.2030,
ja sen kuponkikorko on 5,000 %. Joukkovelkakirjan
Rahoituksen avainluvut
Me 31�12�2024 31�12�2023
Lainojen nominaaliarvot Me 2 116,3 1 840,4
Korolliset velat, tasearvo
1
Me 2 131,5 1 864,4
Käytettävissä oleva likviditeetti Me 767,2 434,3
Keskimääräinen laina-aika vuotta 3,4 2,7
Luototusaste (LTV)
2
% 47,3 46,3
Korkokate (Rahoituskovenantti > 1,8) x 2,7 3,7
Nettovelat suhteessa taseen varoihin (Rahoituskovenantti < 0,60) x 0,41 0,44
Vakavaraisuusaste (Rahoituskovenantti <0,65) x 0,42 0,45
Vakuudellinen vakavaraisuusaste (Rahoituskovenantti <0,25) x 0,12 0,08
1
Sisältää 35,3 miljoonaa euroa (Q4/2023: 38,8 miljoonaa euroa) IFRS 16 vuokrasopimusvelkoja
2
Hybridilaina käsitellään omana pääomana IFRS:n mukaisesti, pois lukien IFRS 16 standardin mukaisesti sijoituskiinteistöihin arvostettavat
käyttöoikeusomaisuuserät ja näihin käyttöoikeusomaisuuseriin kohdistuvat vuokrasopimusvelat.
kysyntä oli vahvaa ja laina ylimerkittiin noin
kymmenkertaisesti. Tällä liikkeeseenlaskulla Citycon
jatkaa velan maturiteettiprofiilinsa parantamista ja
jälleenrahoitusriskin vähentämistä.
Samanaikaisesti joukkovelkakirjalainan liikkeellelaskun
kanssa, Citycon julkaisi takaisinostotarjouksen
1 000 miljoonan Norjan kruunun ja 1 300 miljoonan
Norjan kruunun velkakirjoista, jotka erääntyvät
syyskuussa 2025. Tämän seurauksena yhtiö teki
joulukuussa onnistuneesti ostotarjouksen 962
miljoonan Norjan kruunun ja 1 295 miljoonan Norjan
kruunun arvosta vuoden 2025 joukkovelkakirjalainoista.
Näin ollen joulukuun joukkovelkakirjalainan varoista
käytettiin lyhytaikaisten velkojen takaisinmaksuun
193,3 miljoonaa euroa. Loput kahdesta 2025 Norjan
kruunun joukkovelkakirjalainasta maksettiin ennakkoon
tammikuun 2025 aikana.
Varsinainen yhtiökokous valtuutti hallituksen
päättämään neljännesvuosittain oman harkintansa
mukaan oman pääoman palautuksesta siten,
että vuotuisen varojenjaon kokonaissumma on
maksimissaan 0,30 euroa osakkeelta, joka on 0,20
euroa vähemmän per osake, kuin viime vuonna.
Maaliskuussa, kesäkuussa ja syyskuussa maksettu
oman pääoman palautus rahoitettiin pääasiassa
operatiivisella kassavirralla.
15
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2024
Korolliset velat
Korollisten lainojen arvo kasvoi vuoden 2024 aikana
275,9 miljoonalla eurolla 2 116,3 miljoonaan euroon
pääasiassa johtuen Kistan 212,4 miljoonan euron
pankkilainan konsolidoinnista konsernin taseeseen
ensimmäisen kvartaalin aikana. Korollisten velkojen
tasearvo oli 2 131,5 miljoonaa euroa sisältäen 35,3
miljoonaa euroa IFRS 16 -velkoja.
Keskimääräinen lainapääomilla painotettu laina-aika
nousi vuosineljänneksen aikana 3.4 vuoteen johtuen
uuden 5.25 vuoden joukkovelkakirjalainan liikkeelle
laskusta vuosineljänneksen aikana.
Luototusaste (LTV, IFRS) laski hiukan vuosineljänneksen
aikana 47,3 %:iin johtuen kiinteistöjen käypien arvojen
laskusta sekä alhaisemmasta nettovelasta divestointien
seurauksena.
Rahoituskulut
Operatiiviset nettorahoituskulut (EPRA) nousivat vuoden
2024 aikana 20,3 miljoonaa euroa viime vuoteen
verrattuna. Nousu johtui pääasiassa lainakulujen
kasvusta 22,2 miljoonalla eurolla, joka oli puolestaan
seurausta jälleenrahoitettujen velkojen korkeammasta
korkotasosta, sekä Kistan korkokulujen konsolidoinnista
konsernin tulokseen helmikuun lopusta lähtien. Tätä
osittain tasoitti 2,7 miljoonan euron voitot suljetuista
oman pääoman valuuttasuojista ja 0,6 miljoonan euron
muut valuuttakurssitappiot.
Nettorahoituskulut (IFRS) kasvoivat 76,1 miljoonaan
euroon (Q1–Q4/2023: 47,7 miljoona euroa). 20,3
miljoonan euron nousu johtuu jälleenrahoitetun
joukkovelkakirjalainan korkeammista
korkokustannuksista sekä Kistan korkokulujen
konsolidoinnista, jota osittain tasapainotti
valuuttasuojauksista saadut voitot ja tappiot. Lisäksi
8,9 miljoonan euron epäsuora tappio kirjattiin koron-
Rahoituskulujen avainluvut
Me 2024 2023
Rahoituskulut Me -100,6 -61,1
Rahoitustuotot Me 25,3 13,5
Nettovoitot/tappiot valuuttakurssieroista -0,8 -0,1
Nettorahoituskulut (IFRS) Me -76,1 -47,7
-/+ Lainojen ja rahoitusinstrumenttien aikaisesta
päättämisestä syntyneet tuotot/kulut Me 0,8 2,9
-/+ Rahoituserien käyvän arvon voitot/tappiot Me -8,9 -2,8
Operatiiviset nettorahoituskulut (EPRA) Me -68,0 -47,7
Painotettu keskikorko kauden lopussa
1
% 3,60 2,61
Painotettu keskikorko kauden lopussa ilman johdannaisia % 3,93 3,13
Painotettu keskikorko, laskettu vuoden alusta
1
% 3,17 2,57
1
Koronvaihtosopimukset, koron- ja valuutanvaihtosopimukset sekä korko-optiot huomioon ottaen
Yhteensä
2 116,3
Me
Lainajakauma
%
Pankkilainat
Joukkovelkakirjalainat
Yritystodistukset
75,1 %
24,4 %
0,5 %
2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031
250
242
350
10
4
400
345
300
177
1
350
89
Velkojen erääntymiset
Me
Pankkilainat 516,1
Joukkovelkakirjalainat 1 590,2
Yritystodistukset 10,0
Nostamattomat sitovat luottolimiitit 400,0
1
Kistan määräaikaislainaa lyhennetään vuosittain noin 5 miljoonalla eurolla
ja valuutanvaihtosopimuksista, jotka eivät ole IFRS:n
mukaisessa suojauslaskennassa, (Q1–Q4/2023:
2,8 miljoona euroa), tämän ollessa 6,1 miljoonaa
euroa enemmän mitä vertailukaudella. Näiden lisäksi
kirjattiin 0,8 miljoonan euron voitto liittyen velkojen
takaisinmaksuun (Q1–Q4/2023: 2,9 miljoona
euroa), joka oli 2,1 miljoonaa euroa vähemmän mitä
vertailukaudella.
Rahoitustuotot koostuivat lähinnä kassavarojen
talletuskoroista, Kista Gallerian osakkuusyritykselle
myönnetyn lainan korkotuotoista, suojausjohdannaisten
käyvän arvon voitoista sekä joukkovelkakirjalainojen
takaisinostojen voitoista. Kista Gallerian
osakkuusyritykselle myönnetyn lainan korkotuottoja
ei enää kirjata ulkoiseksi rahoitustuotoksi Kistan
yrityskaupan myötä. Helmikuun lopusta lähtien yhtiö
konsolidoitiin 100-prosenttisesti tytäryhtiönä konserniin.
Velan painotettu keskikorko periodin lopussa oli 3,6 %.
16
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2024
Rahoitusriskien hallinta
Citycon käyttää korkojohdannaisia suojautuakseen
vaihtuvakorkoiselta korkoriskiltä. Yhtiön
rahoituspolitiikan mukaisesti valuuttatransaktioriski,
jolla on tulosvaikutusta, on suojattu
täysimääräisesti valuuttatermiineillä ja koron- ja
valuutanvaihtosopimuksilla, joilla euromääräistä velkaa
vaihdetaan Norjan ja Ruotsin kruunumääräiseksi.
Yhtiö käytti 2024 toisen vuosipuoliskon aikana myös
valuuttatermiinejä SEK- ja NOK-määräisen oman
pääoman suojaamiseen.
Muutokset yhtiön johdossa
Helmikuussa 2024, Cityconin tietohallintojohtaja (CIO) ja
johtoryhmän jäsen, Kirsi Simola-Laaksonen, päätti jättää
tehtävänsä yhtiössä ja siirtyi uusiin tehtäviin yhtiön
ulkopuolelle.
Maaliskuussa 2024, Helen Metsvaht nimitettiin
Cityconin uudeksi operatiiviseksi johtajaksi ja
johtoryhmän jäseneksi 1. huhtikuuta 2024 alkaen.
Cityconin edeltävä operatiivinen johtaja Henrica
Ginström nimitettiin Cityconin toimitusjohtajaksi
1. huhtikuuta 2024 alkaen.
Lokakuussa 2024, Citycon tiedotti, että Cityconin
hallitus päätti nimittää hallituksen varapuheenjohtajan
F. Scott Ballin yhtiön väliaikaiseksi toimitusjohtajaksi.
Samalla Henrica Ginström jätti tehtävänsä Cityconin
toimitusjohtajana ja johtoryhmän jäsenenä. Ginström
toimi tehtävässään Cityconin toimitusjohtajana 1.
huhtikuuta 2024 alkaen. Hallituksen varapuheenjohtaja
F. Scott Ball toimii väliaikaisena toimitusjohtajana,
hän toimi Cityconin toimitusjohtajana vuosina 2019–
2024. Cityconin uusi toimitusjohtaja Oleg Zaslavsky
aloittaa tehtävässään Cityconin toimitusjohtajana ja
johtoryhmän jäsenenä maaliskuussa 2025.
Marraskuussa 2024 Cityconin hallitus päätti nimittää
yhtiön hallituksen jäsenen Eero Sihvosen yhtiön
talousjohtajaksi (CFO) ja johtoryhmän jäseneksi. Eero
Sihvonen toimi yhtiön talousjohtajana vuosina 2005–
2021. Cityconin talousjohtaja ja johtoryhmän jäsen, Sakari
Järvelä, jätti tehtävänsä 31.12.2024 jatkaakseen uraansa
yhtiön ulkopuolella. Sakari Järvelä aloitti Cityconin
talousjohtajana 1. helmikuuta 2024 kun Cityconin
entinen talousjohtaja, Bret McLeod ilmoitti joulukuussa
2023 jättävänsä tehtävänsä yhtiössä 31.1.2024
ja siirtyvänsä uusiin tehtäviin yhtiön ulkopuolelle
kotimaassaan Yhdysvalloissa. Lisäksi, Cityconin
vuokrausliiketoiminnasta vastaava johtaja (Senior
Vice President, Leasing) ja johtoryhmän jäsen, Jussi
Vyyryläinen, on päättänyt jättää tehtävänsä 15.5.2025
jatkaen uraansa yhtiön ulkopuolella. Vyyryläinen jatkaa
roolissaan 31.12.2024 asti, ja sen jälkeen hän toimii
Cityconin neuvonantajana 15.5.2025 saakka.
Vastuullisuus
Cityconin strategia on kuulua vastuullisen
kauppakeskusjohtamisen edelläkävijöihin. Yhtiön
vastuullisuusstrategia päivitettiin vuonna 2023, ja
siihen perustuen Citycon on asettanut kunnianhimoisia
tavoitteita, jotka ulottuvat vuoteen 2030 saakka.
Citycon soveltaa vastuullisuusraportoinnissaan GRI-
standardien vaatimuksia, European Public Real Estate
Associationin EPRA:n syksyllä ohjeistuksia ja suosituksia
ja Cityconin omia sisäisen raportoinnin periaatteita.
Cityconin vastuullisuusstrategiaa, -tavoitteita ja
-toimenpiteitä käsitellään laajemmin vuoden 2024
vastuullisuusselvityksessä.
EPRA valitsi Cityconin vuoden 2023 vuosikertomuksen
ja vastuullisuusraportin yhdeksi toimialan parhaista.
Citycon sai kultaa vastuullisuusraportoinnin
kilpasarjassa nyt yhdennentoista kerran peräkkäin.
Citycon on saanut AA-luokituksen MSCI ESG
arvioinnissa. Cityconilla on myös ISS-Oekomin
myöntämä ”Prime” arvio. Se myönnetään toimialansa
parhaat vastuullisuustulokset saavuttaneille yrityksille.
Keskeisimmät ympäristövastuun tulokset 2024:
• Cityconin kokonaisenergiankulutus
(ml. kiinteistösähkö, lämpö, jäähdytys) oli
178 gigawattituntia (Q1–Q4/2023: 185 GWh
1
).
Kauppakeskusten energian ominaiskulutus (kWh/m
2
)
kauppakeskuksissa laski 2 % verrattuna viime vuoteen.
• Hiilijalanjälki oli 4 051 hiilidioksidiekvivalenttitonnia
(Q1–Q4/2023: 5 425 tCO₂ e). Kauppakeskusten
kasvihuonekaasujen ominaispäästöt olivat
2 kgCO₂ e/m
2
.
• Kauppakeskusten jätteiden kierrätysaste oli samalla
tasolla verrattuna viime vuoteen ollen 99 %
Citycon käyttää BREEAM In-Use -sertifiointia
arvioidakseen ja kehittääkseen kauppakeskusten
vastuullisuusjohtamista. Käyvällä arvolla laskettuna 83 %
Cityconin omistamasta kiinteistökannasta oli sertifioitu
kauden lopussa.
EU taksonomia-asetuksen mukaiset tiedot:
Cityconin kestävyys- ja taloustiimit ovat myös luokitelleet
yhtiön toimintoja Citycon-konsernin IFRS-tilinpäätöksen
mukaan sen perusteella, kuuluvatko ne jonkin EU:n
taksonomia-asetuksen delegoidussa säädöksessä
mainitun NACE-koodin piiriin. Sen perusteella 98 %
Cityconin kokonaisliikevaihdosta, 95 % pääomamenoista
ja 73 % toimintamenoista tulee taksonomiakelpoisista
toiminnoista.
Yhtiö ei ole velvollinen raportoimaan taksonomia-
asetuksen mukaisia tietoa. Tämän vuoksi Citycon ei
raportoi yhtiön toimintojen taksonomiamukaisuudesta
vuodelta 2024.
Riskit ja epävarmuustekijät
Cityconin liiketoiminnan merkittävimmät lähiajan riskit
ja epävarmuustekijät liittyvät yleiseen talouden ja
kuluttajien luottamuksen kehitykseen Pohjoismaissa
ja Virossa sekä siihen, miten tämä vaikuttaa
kauppakeskusten käypään arvoon, vuokrausasteeseen
ja vuokratasoihin ja sitä kautta Cityconin tulokseen.
Aiempaa kovempi kilpailu, paikallisesti tai kasvavan
verkkokaupan seurauksena, saattaa vaikuttaa liiketilojen
kysyntään, mikä voi laskea vuokratasoja tai kasvattaa
vajaakäyttöastetta, varsinkin pääkaupunkiseutujen
ulkopuolella. Kehityshankkeiden kustannukset
voivat kasvaa kohonneiden rakennuskustannusten
takia, tai hankkeet voivat viivästyä odottamattomien
haasteiden takia. Nousevat korot voivat aiheuttaa myös
paineita kiinteistöjen tuottovaatimuksille, mikä voi
potentiaalisesti vaikuttaa kiinteistöjen arvoihin. Ukrainan
sota aiheuttaa riskejä myös Euroopan taloudelle.
Keskeiset riskit, joilla saattaa olla olennaista vaikutusta
Cityconin liiketoimintaan ja taloudelliseen tulokseen,
sekä tärkeimmät riskienhallintatoimenpiteet on esitelty
laajemmin vuoden 2024 tilinpäätöksen sivuilla 67–70
liitetiedossa 3.5 A) sekä Cityconin verkkosivuilla
Hallinnointi-osiossa.
Oikeudenkäynnit ja välimiesmenettelyt
Cityconia vastaan on vireillä joitakin yhtiön
liiketoimintaan liittyviä eri perusteilla nostettuja
oikeudenkäyntejä ja eri perusteisiin nojaavia
oikeudellisia vaateita ja erimielisyyksiä. Yhtiön
näkemyksen mukaan ei ole todennäköistä, että näiden
oikeudenkäyntien, vaateiden ja erimielisyyksien
lopputuloksilla olisi olennaista vaikutusta yhtiön
taloudelliseen asemaan.
1
Vertailukauden luku on korjattu.
17
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2024
Yhtiökokous
Varsinainen yhtiökokous 2024
Cityconin varsinainen yhtiökokous 2024 pidettiin
19.3.2024 virtuaalisesti ilman kokouspaikkaa
reaaliaikaisen etäyhteyden välityksellä. Yhtiökokous
hyväksyi kaikki hallituksen yhtiökokoukselle tekemät
ehdotukset. Varsinainen yhtiökokous vahvisti yhtiön
tilinpäätöksen sekä myönsi vastuuvapauden hallituksen
jäsenille ja toimitusjohtajalle tilikaudelta 2023 sekä
hyväksyi toimielinten palkitsemisraportin.
Yhtiökokous päätti, ettei osinkoa jaeta varsinaisen
yhtiökokouksen päätöksellä ja valtuutti hallituksen
päättämään harkintansa mukaan varojen jakamisesta
sijoitetun vapaan oman pääoman rahastosta.
Valtuutuksen perusteella sijoitetun vapaan oman
pääoman rahastosta jaettavan pääoman palautuksen
määrä on enintään 0,30 euroa osakkeelta. Valtuutus on
voimassa seuraavan varsinaisen yhtiökokouksen alkuun
asti.
Varsinaisen yhtiökokouksen päätökset käyvät ilmi yhtiön
verkkosivuilta www.citycon.com/fi/yhtiokokous2024,
missä myös yhtiökokouksen pöytäkirja on saatavilla.
Ylimääräiset yhtiökokoukset 2024
Cityconin 12.11.2024 pidetty ylimääräinen yhtiökokous
päätti nostaa hallituksen jäsenten lukumäärää
kymmeneen (10) jäseneen toimikaudeksi, joka päättyy
seuraavan varsinaisen yhtiökokouksen päättyessä.
Lisäksi ylimääräinen yhtiökokous päätti valita Eero
Sihvosen uudeksi hallituksen jäseneksi.
Cityconin 18.6.2024 pidetty ylimääräinen yhtiökokous
päätti, että varsinaisessa yhtiökokouksessa 2024
päätettyjen hallituksen jäsenten ja hallituksen
valiokuntien puheenjohtajien vuosipalkkioiden
nettomäärä verojen ja maksujen vähentämisen jälkeen
maksetaan Citycon Oyj:n osakkeina, jotka ovat joko
uusia osakkeita tai Yhtiön hallussa olevia omia osakkeita.
Lisätietoja on saatavilla yhtiön verkkosivuilta citycon.
com/fi/ylimaarainenyhtiokokous2024.
Hallitus
Yhtiöjärjestyksen mukaan yhtiön hallitukseen
kuuluu viidestä kymmeneen jäsentä, jotka valitaan
yhtiökokouksessa yhden (1) vuoden toimikaudeksi, joka
päättyy valintaa seuraavan varsinaisen yhtiökokouksen
päättyessä.
Cityconin vuoden 2024 yhtiökokous asetti hallituksen
jäsenten lukumääräksi yhdeksän. Hallitukseen valittiin
uudelleen Chaim Katzman, Yehuda (Judah) L. Angster, F.
Scott Ball, Zvi Gordon, Alexandre (Sandy) Koifman, David
Lukes, Per-Anders Ovin, Ljudmila Popova ja Adi Jemini.
Cityconin vuoden 2024 ylimääräinen yhtiökokous
päätti hallituksen jäsenten lukumääräksi kymmenen.
Hallituksen uudeksi jäseneksi valittiin Eero Sihvonen.
Vuonna 2024 hallituksen puheenjohtajana toimi Chaim
Katzman. Hallituksen varapuheenjohtajana toimivat
Alexandre (Sandy) Koifman ja F. Scott Ball.
Tilintarkastaja
Yhtiön tilintarkastajana on vuodesta 2024 lähtien
toiminut tilintarkastusyhteisö Deloitte Oy, jonka
ilmoittamana yhtiön päävastuullisena tilintarkastajana
toimi vuonna 2024 KHT Anu Servo.
Toimitusjohtaja
F. Scott Ball on toiminut yhtiön väliaikaisena
toimitusjohtajana 8.10.2024 alkaen. Ballin henkilötiedot,
työhistoria sekä luottamustoimet on esitetty
yhtiön verkkosivuilla citycon.com/fi/johtoryhma.
Osakkeet ja osakepääoma
Me 2024
Osakepääoma kauden alussa Me 259,6
Osakepääoma kauden lopussa Me 259,6
Osakkeiden lukumäärä kauden alussa 171 994 204
Osakkeiden lukumäärä kauden lopussa 184 231 295
Osakkeenomistajat 31.12.2024
% osake- ja äänimäärästä
Hallintarekisteröidyt
osakeomistukset
(124,7 milj. osaketta)
Suorarekisteröidyt
osakeomistukset
(59,5 milj. osaketta)
67,7 %
32,3 %
Toimitusjohtajan toimisuhdetta koskevat tiedot käyvät
ilmi tilinpäätöksen sivuilta 52–54.
Selvitys hallinto- ja ohjausjärjestelmästä
Citycon on julkaissut toimintakertomuksesta
erillisen selvityksen Citycon-konsernin hallinto- ja
ohjausjärjestelmästä vuodelta 2024. Selvitys on
laadittu Arvopaperimarkkinayhdistys ry:n julkaiseman
Hallinnointikoodin (Corporate Governance Code 2025)
suositusten mukaisesti. Selvitys on saatavilla yhtiön
verkkosivuilla citycon.com/fi/hallinnointi.
Osakkeet, osakepääoma ja
osakkeenomistajat
Yhtiöllä on yksi osakesarja, ja kukin osake oikeuttaa
yhteen ääneen yhtiökokouksessa. Raportointikauden
lopussa yhtiön liikkeeseen laskettujen osakkeiden
lukumäärä oli 184 231 295. Osakkeilla ei ole
nimellisarvoa.
Helmikuussa 2024 Citycon toteutti suunnatun
osakeannin, jossa laskettiin liikkeelle 11 900 000 uutta
osaketta, keräten 48,2 miljoonaa euroa. Merkintähinta
merkittiin kokonaisuudessaan yhtiön sijoitetun vapaan
oman pääoman rahastoon. Lisäksi Citycon laski liikkeelle
ja luovutti tammi–joulukuussa 2024 yhteensä 147 091
uutta osaketta osana hallituksen osakepalkkioiden
maksamista ja 190 000 osaketta osana osakepalkkio-
ohjelmien maksuja.
Cityconilla oli joulukuun 2024 lopussa 25 660
rekisteröityä osakkeenomistajaa (Q4/2023: 27 738
osakkeenomistajaa), joista 10 oli hallintarekisterin
hoitajia. Hallintarekisteröityjen osakkeiden omistajat
omistivat noin 124,7 miljoonaa (Q4/2023: 120,8
miljoonaa) yhtiön osaketta eli niiden hallussa oli
67,7 % yhtiön osake- ja äänimäärästä (Q4/2023:
70,2 %). Tiedot yhtiön suurimmista rekisteröidyistä
18
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2024
Maksetut osingot ja pääoman palautukset 31.12.2024
1
Me Täsmäytyspäivä Maksupäivä euroa / osake
Pääoman palautus Q1 21.3.2024 28.3.2024 0,075
Pääoman palautus Q2 20.6.2024 28.6.2024 0,075
Pääoman palautus Q3 23.9.2024 30.9.2024 0,075
Pääoman palautus Q4 20.12.2024 31.12.2024 0,075
Yhteensä 0,30
1
Varsinaisen yhtiökokouksen 2024 antamaan valtuutukseen perustuva hallituksen päätös.
osakkeenomistajista löytyvät verkkosivuilta
citycon.com/fi/suurimmat-osakkeenomistajat.
Lisätietoja yhtiön pörssilistauksesta, osakkeen
kaupankäyntimääristä ja hinnasta, markkina-
arvosta, osakepääomasta, suurimmista
rekisteröidyistä osakkeenomistajista, osakkeiden
omistuksen jakautumisesta ja osakeantioikaistusta
keskimääräisestä osakemäärästä löytyvät taloudellisen
katsauksen sivuilta 36–37.
Hallituksen valtuutukset
Edellä selostetun hallituksen varojenjakovaltuutuksen
lisäksi yhtiön hallituksella oli katsauskauden lopussa
voimassa kaksi 19.3.2024 pidetyn varsinaisen
yhtiökokouksen antamaa valtuutusta:
• Hallitus voi päättää enintään 16 miljoonan osakkeen
antamisesta tai Suomen osakeyhtiölain 10 luvun 1
§:ssä tarkoitettujen osakkeisiin oikeuttavien erityisten
oikeuksien antamisesta, mikä vastasi noin 8,70 %
yhtiön kaikista osakkeista katsauskauden lopussa.
Valtuutus on voimassa seuraavan varsinaisen
yhtiökokouksen päättymiseen saakka, kuitenkin
enintään 30.6.2025 asti.
• Hallitus voi päättää omien osakkeiden hankkimisesta
ja/tai pantiksi ottamisesta yhdessä tai useammassa
erässä. Hankittavien ja/tai pantiksi otettavien omien
osakkeiden lukumäärä voi olla yhteensä enintään
30 miljoonaa osaketta, joka vastasi noin 16,31 %
yhtiön kaikista osakkeista katsauskauden lopussa.
Valtuutus on voimassa seuraavan varsinaisen
yhtiökokouksen päättymiseen saakka, kuitenkin
enintään 30.6.2025 asti.
Tammi–joulukuussa 2024 hallitus käytti kolme
kertaa valtuuttaan hankkia omia osakkeitaan
ja luovuttaa hankitut osakkeet. Lisäksi hallitus
päätti uusien osakkeiden liikkeeseenlaskusta
osakepalkkiojärjestelmien mukaisten osakepalkkioiden
sekä hallituksen vuosipalkkioiden maksamiseksi.
Citycon laski liikkeelle ja luovutti tammi-joulukuussa
2024 yhteensä 147 091 uutta osaketta osana hallituksen
osakepalkkioiden maksamista. Osakepalkkio-ohjelmien
perusteella toteutetut liikkeeseenlaskut, hankinnat ja
luovutukset tehtiin yhtiön osakepalkkiojärjestelmien
perusteella ansaittujen palkkioiden maksamiseksi
järjestelmien ehtojen mukaisesti seuraavasti:
Ehdollinen osakepalkkiojärjestelmä 2022–2024
• Yhtiö hankki 25.3.2024 yhteensä 10 674 osaketta ja
luovutti ne 27.3.2024 kahdelle yhtiön avainhenkilölle.
Sitouttava osakepalkkiojärjestelmä 2020–2022
• Yhtiö hankki 2.4.2024 yhteensä 6 500 osaketta ja
luovutti ne 4.4.2024 kuudelle yhtiön avainhenkilölle.
Osakepalkkiojärjestelmä 2020–2022
• Yhtiö hankki 2.4.2024 yhteensä 15 000 osaketta ja
luovutti ne 4.4.2024 kahdelle yhtiön avainhenkilölle.
Toimitusjohtajan sitouttava osakepalkkiojärjestelmä
2021–2025
• Yhtiö päätti 21.5.2024 yhteensä 190 000 uuden
osakkeen antamisesta vastikkeetta entiselle
toimitusjohtajalle palkkio-osakkeiden maksamiseksi
toimitusjohtajan sitouttavan osakepalkkiojärjestelmän
2021–2025 ehtojen mukaisesti.
Lisäksi Cityconin hallitus päätti kokouksessaan
22.2.2024 laskea liikkeelle 11 900 000 osaketta
osakeannissa yhtiön varsinaisen yhtiökokouksen
21.3.2023 hallitukselle antaman valtuutuksen nojalla.
19
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2024
Omat osakkeet
Yhtiöllä oli katsauskauden aikana hallussaan yhteensä
32 174 yhtiön omaa osaketta, jotka yhtiö luovutti
osakepalkkiojärjestelmien palkkioiden maksamiseksi
edellä kohdassa Hallituksen valtuutukset selostetun
mukaisesti. Katsauskauden lopussa yhtiöllä tai sen
tytäryhteisöillä ei ollut hallussaan yhtiön omia osakkeita.
Liputusilmoitukset
Ensimmäisen vuosineljänneksen aikana Citycon
vastaanotti yhden liputusilmoituksen 23.2.2024,
jonka mukaan G City Ltd:n kokonaisomistus Cityconin
osakkeista ja äänistä on alittanut viisikymmentä (50)
prosenttia. Omistusosuuden muutos on seurausta
22.2.2024 julkaistusta ja 23.2.2024 toteutetusta Citycon
Oyj:n suunnatusta osakeannista. Uusien osakkeiden
rekisteröinnin (23.2.2024) myötä G City Ltd.:n suora
osakkeenomistus laski noin 49,64 %:iin.
Vuoden toisen, kolmannen tai neljännen
vuosineljänneksen aikana Citycon ei vastaanottanut
arvopaperimarkkinalain mukaisia liputusilmoituksia.
Kannustinjärjestelmät
Pitkän aikavälin osakepohjaiset
kannustinjärjestelmät
Cityconilla on yhdeksän pitkän aikavälin osakepohjaista
kannustinjärjestelmää konsernin avainhenkilöille:
• toimitusjohtajan sitouttava osakepalkkiojärjestelmä
2024–2027
• optio-ohjelma 2024 A-C (toimitusjohtaja)
• optio-ohjelma 2024 (johtoryhmä)
• talousjohtajan suoriteperusteinen
osakepalkkiojärjestelmä 2024–2026
• osakepalkkiojärjestelmä 2020–2022 (johtoryhmä pl.
toimitusjohtaja)
• osakepalkkiojärjestelmä 2023–2025 (johtoryhmä pl.
toimitusjohtaja)
• ehdollinen osakepalkkiojärjestelmä 2022–2024
(johtoryhmä pl. toimitusjohtaja)
• sitouttava osakepalkkiojärjestelmä 2020–2022
(avainhenkilöt pl. johtoryhmä) ja
• sitouttava osakepalkkiojärjestelmä 2023–2025
(avainhenkilöt pl. johtoryhmä)
Helmikuussa 2024 Cityconin hallitus perusti uuden
osakeperusteisen kannustinjärjestelmän yhtiön
uudelle talousjohtajalle. Maaliskuussa 2024 Cityconin
hallitus päätti uudesta yhtiön neljälle avainhenkilölle
suunnatusta optio-ohjelmasta sekä kahdesta uudesta
osakepohjaisesta kannustinjärjestelmästä yhtiön
uudelle toimitusjohtajalle; optio-ohjelma 2024 A-C ja
toimitusjohtajan sitouttava osakepalkkiojärjestelmä
2024–2027.
Pitkän aikavälin osakepohjaisten kannustinjärjestelmien
pääehdot on selostettu liitetiedossa 1.6 tilinpäätöksen
sivuilla 52–54.
Lisätietoja osakepohjaisten kannustinjärjestelmistä
saatavilla yhtiön verkkosivuilla citycon.com/fi/
palkitseminen.
Hallituksen ja johdon omistamat osakkeet
ja optio-oikeudet
Yhtiön hallituksen jäsenet, toimitusjohtaja ja muut
johtoryhmän jäsenet omistivat 31.12.2024 yhteensä
772 732 yhtiön osaketta. Näiden osakkeiden osuus
kaikista osakkeista ja osakkeiden yhteenlasketusta
äänimäärästä oli 0,4 %.
Tiedot yhtiön hallituksen, toimitusjohtajan ja muiden
johtoryhmän jäsenten osakeomistuksesta käyvät ilmi
yhtiön verkkosivulta citycon.com/fi/johdon-omistukset.
Katsauskauden jälkeiset tapahtumat
Ensimmäisen vuosineljänneksen aikana Citycon
vastaanotti yhden liputusilmoituksen 29.1.2025, jonka
mukaan Phoenix Financial Ltd:n kokonaisomistus
Cityconin osakkeista ja äänistä on ylittänyt viisi (5)
prosenttia.
26.2.2025 Citycon tiedotti, että Erik Lennhammar,
kiinteistökehitysjohtaja (Chief Development Officer) ja
johtoryhmän jäsen, jatkaa uraansa yhtiön ulkopuolella.
Lennhammar siirtyy pois johtoryhmätehtävistään, mutta
työskentelee Cityconilla 31.5.2025 saakka.
Helsinki, 26. helmikuuta 2025
Citycon Oyj
Hallitus
20
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2024
EPRA:n tunnusluvut
EPRA (European Public Real Estate Association)
on eurooppalaisten pörssinoteerattujen
kiinteistösijoitusyhtiöiden etujärjestö. Citycon on
EPRA:n aktiivinen jäsen. EPRA:n tavoitteena on saada
eurooppalaisille listatuille kiinteistösijoitusyhtiöille
lisää sijoittajia. Järjestö myös edistää laskentatoimea,
talousraportointia ja hallinnointia koskevien
parhaiden käytäntöjen käyttöönottoa sijoittajille
annettavan tiedon laadun varmistamiseksi ja eri
yritysten vertailtavuuden parantamiseksi. Parhaat
käytännöt luovat myös pohjan toimialan tulevaisuutta
määrittelevälle keskustelulle ja päätöksenteolle. Lisäksi
EPRA julkaisee yhteistyössä FTSE:n kanssa Euroopan
ja Pohjois-Amerikan suurimpien pörssinoteerattujen
kiinteistösijoitusyhtiöiden kehitystä kuvaavaa FTSE
EPRA/NAREIT -indeksiä. Citycon on mukana FTSE
EPRA -indeksissä, mikä lisää Cityconin kansainvälistä
kiinnostavuutta sijoituskohteena.
Citycon noudattaa raportointikäytännöissään ja myös
vastuullisuusraportoinnissaan EPRA:n suosituksia.
Tilinpäätöksen tässä osiossa käsitellään EPRA-
tunnuslukuja ja niiden laskentaa. Lisätietoja EPRA:sta
ja EPRA:n suosituksista löytyy EPRA:n verkkosivuilta
osoitteesta www.epra.com.
EPRA:n tunnusluvut
Liite 2024 2023 2022 2021 2020
Operatiivinen tulos (EPRA Earnings), Me 1 113,0 109,6 122,6 124,4 136,6
Oikaistu operatiivinen tulos (Adjusted EPRA Earnings), Me
1
1 89,5 80,6 92,1 100,0 120,3
Operatiivinen tulos/osake (EPRA EPS, basic), EUR 1 0,620 0,651 0,730 0,703 0,767
Oikaistu operatiivinen tulos/osake (Adjusted EPRA EPS, basic), EUR
1
1 0,491 0,479 0,548 0,565 0,676
Nettovarallisuus/osake (EPRA NRV per share), EUR 2 7,87 9,30 11,01 12,15 11,48
Nettovarallisuus/osake (EPRA NAV per share), EUR 2 - - - - 11,30
Operatiiviset kustannukset suhteessa bruttovuokratuottoon sisältäen
vapaista tiloista aiheutuvat kustannukset (EPRA Cost Ratio (including
direct vacancy costs)), % 3 19,5 19,3 16,8 18,1 18,3
Operatiiviset kustannukset suhteessa bruttovuokratuottoon
vähennettynä vapaista tiloista aiheutuvilla kustannuksilla (EPRA Cost
Ratio (excluding direct vacancy costs)), % 3 16,8 17,2 14,5 14,9 15,6
EPRA:n alkunettotuotto, % 4 5,5 5,3 5,3 5,2 5,4
EPRA:n "topped-up" alkunettotuotto, % 4 5,5 5,3 5,3 5,2 5,4
EPRA:n vajaakäyttöaste, % 5 5,9 5,1 5,5 6,6 6,1
EPRA:n Kiinteistöihin liittyvät investoinnit, Me 6 381,2 95,2 175,7 193,7 341,3
EPRA:n Luototusaste % 7 61,2 61,6 57,4 - -
Operatiivinen (EPRA Earnings) viiden vuoden tulos, Me 8 113,0 109,6 122,6 124,4 136,6
1
Vuoden 2024 alusta alkaen Citycon oikaisee pois organisaation uudelleenjärjestelyyn liittyvät ja muut kertaluonteiset kulut (Q1–Q4/2024: 9,6 miljoonaa euroa)
oikaistusta operatiivisesta tuloksesta (Adjusted EPRA Earnings). Tästä johtuen, oikaistu operatiivinen tulos (Adjusted EPRA Earnings) ei ole täysin vertailukelpoinen
edelliseen vuoteen nähden. Oikaistu tunnusluku sisältää hybridilainan korot ja jaksotetut palkkiot.
2020 2021 2022 2023 2024
Nettovarallisuus (EPRA NRV) / osake
kehitys 2020–2024
euroa
11,48
12,15
11,01
9,30
7,87
2020 2021 2022 2023 2024
EPRA Cost Ratio:n kehitys vuosina
2020–2024
%
19,5
18,3
18,1
16,8
19,3
21
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2024
1. Operatiivinen tulos (EPRA earnings) ja operatiivinen tulos/osake (EPRA eps, basic)
EPRA Earnings (operatiivinen tulos) on kiinteistösijoitusyhtiön toiminnallinen tulos, johon ei sisälly operatiiviseen
liiketoimintaan kuulumattomia eriä, kuten sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutoksia, myyntivoittoja tai -tappioita
tai muita ei-operatiivisia eriä. EPRA Earnings -tunnusluku on erityisen tärkeä sijoittajille, jotka haluavat arvioida, missä
määrin operatiiviset tulot tukevat osingonmaksua.
2024 2023
Me
Keski-
määräinen
osake määrä
(1 000)
/ osake,
euroa Me
Keski-
määräinen
osake määrä
(1 000)
/ osake,
euroa
Tilikauden tulos IFRS konsernituloslaskelman
mukaan -37,9 182 316 -0,208 -115,0 168 285 -0,683
+/- Nettotappiot/-voitot sijoituskiinteistöjen
arvostuksesta käypään arvoon 74,6 182 316 0,409 200,3 168 285 1,190
-/+ Nettovoitot/tappiot sijoituskiinteistöjen
myynneistä 79,3 182 316 0,435 2,3 168 285 0,014
+/- Ei-operatiiviset liiketoiminnan muut kulut -0,1 182 316 -0,001 0,3 168 285 0,002
+ Lainojen ja rahoitusinstrumenttien aikaisesta
päättämisestä syntyneet kulut -0,8 182 316 -0,004 -2,9 168 285 -0,017
-/+ Rahoituserien käyvän arvon voitot/tappiot 8,9 182 316 0,049 2,8 168 285 0,017
+/- Osuus yhteis- ja osakkuusyritysten ei-
operatiivisista tappioista ja voitoista 0,0 182 316 0,000 32,0 168 285 0,190
-/+ Edellä esitetyistä eristä syntyneet laskennalliset
verot -11,1 182 316 -0,061 -10,2 168 285 -0,060
Operatiivinen tulos (EPRA Earnings, basic) 113,0 182 316 0,620 109,6 168 285 0,651
-/+ Hybridilainan korot ja jaksotetut palkkiot -33,1 182 316 -0,182 -28,9 168 285 -0,172
+ Uudelleenjärjestelykulut ja muut kertaluonteiset
kulut 9,6 182 316 0,053 - 168 285 -
Oikaistu operatiivinen tulos (Adjusted EPRA
Earnings, basic) 89,5 182 316 0,491 80,6 168 285 0,479
Operatiivinen tulos (EPRA Earnings) voidaan laskea myös tuloslaskelmasta ylhäältä alas. Seuraavassa taulukossa on
esitetty operatiivisen tuloksen laskelma tällä tavalla. Tämä tapa esittää myös operatiivisen liikevoiton (Direct Operating
Profit).
2024 2023
Me
Keski-
määräinen
osake määrä
(1 000)
/ osake,
euroa Me
Keski-
määräinen
osake määrä
(1 000)
/ osake,
euroa
Nettovuokratuotto 214,7 182 316 1,178 195,7 168 285 1,163
Operatiiviset hallinnon kulut -33,2 182 316 -0,182 -31,1 168 285 -0,185
Operatiiviset liiketoiminnan muut tuotot ja kulut 2,2 182 316 0,012 0,3 168 285 0,002
Operatiivinen liikevoitto 183,6 182 316 1,007 164,8 168 285 0,980
Operatiiviset rahoituskulut (netto) -68,0 182 316 -0,373 -47,7 168 285 -0,284
Operatiivinen osuus yhteis- ja osakkuusyritysten
voitoista/tappioista -0,7 182 316 -0,004 -4,7 168 285 -0,028
Operatiiviset tilikauden tulokseen perustuvat verot -2,1 182 316 -0,011 -2,9 168 285 -0,017
Operatiiviset laskennalliset verot 0,1 182 316 0,001 0,1 168 285 0,001
Operatiivinen tulos (EPRA Earnings, basic) 113,0 182 316 0,620 109,6 168 285 0,651
Hybridilainan korot ja jaksotetut palkkiot -33,1 182 316 -0,182 -28,9 168 285 -0,172
+ Uudelleenjärjestelykulut ja muut kertaluonteiset
kulut 9,6 182 316 0,053 - 168 285 -
Oikaistu operatiivinen tulos (Adjusted EPRA
Earnings, basic) 89,5 182 316 0,491 80,6 168 285 0,479
Operatiivinen tulos oli 113,0 miljoonaa euroa ja operatiivinen tulos/osake oli 0,620 euroa�
Operatiivinen tulos kasvoi johtuen pääasiassa Kista Galleria -kauppakeskuksen jäljellä olleen 50 % osuuden
hankinnasta helmikuussa 2024.
2023 1 2 3 4 5 6 7 8 9 2024
Operatiivisen tuloksen muutos
Me
1 Nettovuokratuotto
2 Operatiiviset rahoituskulut (netto)
3 Operatiiviset hallinnon kulut
4 Operatiiviset liiketoiminnan muut tuotot
ja kulut
5 Operatiiviset tilikauden tulokseen
perustuvat ja laskennalliset verot
6 Muut operatiiviset erät
7 Operatiivinen tulos (EPRA Earnings, basic)
2024
8 Hybridilainan korot ja jaksotetut palkkiot
9 Uudelleenjärjestelykulut ja muut
kertaluonteiset kulut
1,9
-2,1
-20,3
4,1
9,6
-33,1
19,0
0,8
113,0
89,5
109,6
22
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2024
2. Nettovarallisuustunnusluvut
(EPRA nav metrics)
Nettovarallisuustunnusluvut (EPRA NAV metrics)
ilmaisevat kiinteistöyhtiön nettovarallisuuden käyvän
arvon.
EPRA NRV kuvaa arvoa, joka vaadittaisiin yhtiön
uudelleenrakentamiseen ja olettaa, ettei omaisuuseristä
luovuta. EPRA NRV Tunnusluvun tarkoitus on heijastaa
yrityksen käypää arvoa toiminnan jatkuvuusperiaatteen
(going concern) pohjalta, joten siihen ei lueta mitään
tulevista myynneistä johtuvia eriä (kuten myynneistä
syntyviä laskennallisia veroja) eikä rahoitusinstrumenttien
käypiä arvoja. Portfolion uudelleenrakentamisen
varainsiirtoverokustannus kasvattaa EPRA NRV:tä.
EPRA NTA painottuu kuvaamaan yhtiön aineellisten
omaisuuserien arvoa ja olettaa, että yhtiö ostaa ja myy
omaisuuseriä, selkeyttäen laskennallisen verovelan
määrää.
EPRA NDV kuvaa yhtiön arvoa tavallisessa
myyntilanteessa, jossa laskennalliset verovelat,
rahoitusinstrumentit ja tietyt muut oikaisut lasketaan
täyteen realisoitumisarvoon verovaikutuksella
huomioituna. EPRA NDV heijastaa siis yrityksen
nettovarallisuuden käypää arvoa yhtenä päivänä, kun
taas EPRA NRV heijastaa nettovarallisuuden käypää
arvoa toiminnan jatkuvuusperiaatteen mukaisesti.
EPRA NDV ei kuitenkaan ole realisoinnissa käytettävä
nettovarallisuuden arvo (liquidation NAV), koska
varallisuuden ja velkojen käyvät arvot eivät perustu niiden
realisointiin.
Citycon näkee uusista tunnusluvuista itselleen
relevanteimmaksi EPRA NRV:n ja esittää sen siksi
ensisijaisena nettovarallisuustunnuslukuna.
Cityconin osakkeen arvo päivän päätöskurssilla
31.12.2024 oli 3,22 euroa.
Seuraavat taulukot esittävät kolmen uuden EPRA
nettovarallisuustunnusluvun NRV, NTA ja NDV laskennan.
Osakekohtainen nettovarallisuus (EPRA NRV
per share) pieneni 1,43 euroa 7,87 euroon
(9,30) johtuen pääasiassa heikommista NOK
ja SEK valuuttakursseista,
sijoituskiinteistön käyvän arvon tappioista ja
korkeammista hybridilainan koroista ja
kuluista� Valuuttakurssien vaikutus oli -0,16
euroa/ osake�
EPRA nettovarallisuustunnusluvut
31.12.2024 EPRA NRV EPRA NTA EPRA NDV
Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma 1 265,7 1 265,7 1 265,7
Laskennallinen vero sijoituskiinteistöjen käyvän arvon ja verotusarvon erotuksesta
3
203,8 101,9 -
Rahoitusinstrumenttien käypä arvo 1,3 1,3 -
Liikearvo, joka on syntynyt laskennallisista veroista -44,7 - -
Liikearvo konsernitaseessa - -89,9 -89,9
Aineettomat hyödykkeet konsernitaseessa - -9,7 -
Joukkolainojen jälkimarkkinahinnan ja tasearvon erotus
1
- - 22,2
Varainsiirtoverot
2
23,5 - -
YHTEENSÄ 1 449,6 1 269,3 1 198,0
Kantaosakkeiden lukumäärä raportointipäivänä, milj. kpl 184,2 184,2 184,2
Nettovarallisuus per osake 7,87 6,89 6,50
31.12.2023
Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma 1 380,1 1 380,1 1 380,1
Laskennallinen vero sijoituskiinteistöjen käyvän arvon ja verotusarvon erotuksesta
3
246,3 123,1 -
Rahoitusinstrumenttien käypä arvo 1,4 1,4 -
Liikearvo, joka on syntynyt laskennallisista veroista -61,5 - -
Liikearvo konsernitaseessa - -111,4 -111,4
Aineettomat hyödykkeet konsernitaseessa - -10,7 -
Joukkolainojen jälkimarkkinahinnan ja tasearvon erotus
1
- - 153,0
Varainsiirtoverot
2
33,8 - -
YHTEENSÄ 1 600,1 1 382,7 1 421,8
Kantaosakkeiden lukumäärä raportointipäivänä, milj. kpl 172,0 172,0 172,0
Nettovarallisuus per osake 9,30 8,04 8,27
1
EPRA:n suositusten mukaista oikaistua nettovarallisuutta laskettaessa omaa pääomaa oikaistaan EPRA:n ohjeen mukaisesti siten, että joukkolainojen arvo
perustuu jälkimarkkinoiden hintatasoon. Joukkolainojen jälkimarkkinahinnan ja tasearvon erotus 31.12.2024 oli 22,2 miljoonaa euroa (jälkimarkkinahinta
pienempi). Vertailukaudella 31.12.2023 erotus oli 153,0 miljoonaa euroa (jälkimarkkinahinta pienempi).
2
EPRA NRV:n varainsiirtovero-oikaisu perustuu osakekaupassa ostajalle realisoituvaan varainsiirtoveroon Suomen sijoituskiinteistöjen osalta. Konsernin muissa
toimintamaissa osakekaupasta ei realisoidu varainsiirtoveroa.
3
EPRA NTA kaavassa sijoituskiinteistöistä muodostuvasta laskennallisesta verovelasta palautetaan 50 % EPRA:n suosituksen mukaisesti.
23
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2024
Me 2024 2023
Sisältyy:
Hallinnon kulut
1
33,2 31,1
Hoitokulut ja vuokraustoiminnan muut kulut vähennettynä käyttökorvaus- ja
palvelukustannuksilla 74,8 68,0
Palvelukustannukset vähennettynä käyttökorvaus- ja palvelutuotoilla 17,9 14,4
Hallinnointipalkkiot vähennettynä toteutuneella/arvioidulla voitolla 0,4 -0,2
Muut operatiiviset tuotot/veloitukset, joilla katetaan kuluja vähennettynä niihin liittyvällä voitolla -7,5 -7,5
Osuus yhteisyrityksien operatiivisista kustannuksista 0,0 2,3
Ei sisälly:
Maanvuokrakulut -6,7 -6,1
Palvelukustannuksia kattavat tuotot, jotka veloitetaan vuokrana, mutta ei laskuteta erikseen -67,7 -57,3
Osuus yhteisyrityksien poistoista, maanvuokrakuluista ja palvelukustannuksia kattavista
tuotoista, jotka veloitetaan vuokrana, mutta ei laskuteta erikseen 0,0 -2,6
EPRA Costs (sisältäen vajaakäytön kustannukset) (A) 44,6 42,3
Vapaista tiloista aiheutuvat operatiiviset kustannukset -6,1 -4,7
EPRA Costs (pois lukien vajaakäytön kustannukset) (B) 38,5 37,5
Bruttovuokratuotto vähennettynä maanvuokrakuluilla 228,7 209,2
Lisätään osuus yhteisyrityksistä (bruttovuokratuotto vähennettynä maanvuokrakuluilla ja
bruttovuokratuottoon sisältyvillä palvelukustannuksia kattavilla tuotoilla) 0,0 9,3
Bruttovuokratuotto (C) 228,7 218,5
EPRA Cost Ratio (sisältäen vajaakäytön kustannukset) (A/C), % 19,5 19,3
EPRA Cost Ratio (pois lukien vajaakäytön kustannukset) (B/C), % 16,8 17,2
1
Hallinnon kuluista on netotettu aktivoidut kulut, suuruudeltaan 1,5 miljoonaa euroa vuonna 2024 ja 4,6 milj. euroa vuonna 2023. Cityconin periaatteena on
aktivoida muun muassa kiinteistökehityshankkeisiin ja merkittäviin ohjelmistohankkeisiin liittyviä kustannuksia.
2023 1 2 3 4 5 2024
Nettovarallisuuden (EPRA NRV) muutos
euroa
EPRA
NRV
EPRA
NRV
1 Operatiivinen tulos (EPRA Earnings, basic)
2 Ei-operatiivinen tulos
3 Muuntoerot
4 Osingonjako ja pääomanpalautus
5 Muut muutokset
-0,30
-0,17
-1,02
0,62
-0,56
7,87
9,30
3. Operatiiviset kustannukset suhteessa
bruttovuokratuottoon (EPRA cost ratios)
Operatiiviset kustannukset suhteessa
bruttovuokratuottoon –tunnusluvut (EPRA Cost Ratios)
mittaavat olennaisia operatiivisia sekä hallinnon kuluja ja
antavat tunnistettavan ja ymmärrettävän vertailukohdan
yhtiön kustannusanalyysille. Operatiiviset kustannukset
suhteessa bruttovuokratuottoon sisältäen vapaista
tiloista aiheutuvat operatiiviset kustannukset
-tunnusluku (EPRA Cost Ratio (sisältäen vajaakäytön
kustannukset)) sisältää kaikki hallinnon kulut ja
operatiiviset kustannukset IFRS-tilinpäätöksessä,
ja lisäksi osuuden yhteisyritysten hallinnon kuluista
ja operatiivisista kustannuksista (vähennettynä
palvelutuotoilla). Operatiiviset kustannukset suhteessa
bruttovuokratuottoon poislukien vapaista tiloista
aiheutuvat operatiiviset kustannukset -tunnusluku
(EPRA Cost Ratio (pois lukien vajaakäytön
kustannukset)) lasketaan samaan tapaan, mutta
tunnusluvusta vähennetään vapaista tiloista aiheutuvat
kustannukset. Molemmat tunnusluvut lasketaan
suhteessa bruttovuokratuottoon, josta on vähennetty
maanvuokrakustannukset ja johon on lisätty osuus
yhteisyritysten bruttovuokratuotoista vähennettynä
maanvuokrakustannuksilla.
24
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2024
4. EPRA:n alkunettotuotto, % ja EPRA:n ”topped-up” alkunettotuotto, %
EPRA:n alkunettotuotot kuvaavat kiinteistökannan vuokrantuottokykyä.
EPRA:n alkunettotuotto, % lasketaan jakamalla tilinpäätöshetkellä voimassaolevan vuokrasopimuskannan
nettovuokratuotto valmiille kiinteistökannalle valmiin kiinteistökannan bruttomarkkina-arvolla.
Oikaistussa alkunettotuotossa (EPRA:n ”topped-up” alkunettotuotto) nettovuokratuottoa oikaistaan kuvaamaan
vuokraa esimerkiksi vuokravapaiden jaksojen tai vuokranalennusten päättymisen jälkeen.
Me 31.12.2024 31.12.2023
Ulkopuolisen arvioijan määrittämä sijoituskiinteistöjen käypä arvo 3 643,2 3 779,3
Vähennettynä kehityshankkeilla, käyttämättömillä rakennusoikeuksilla ja rakennusoikeuden
kautta arvioiduilla kohteilla -64,7 -83,5
Valmis kiinteistökanta 3 578,5 3 695,7
Lisättynä arvioiduilla ostajan transaktiokuluilla 58,8 62,1
Bruttoarvo valmiille kiinteistökannalle (A) 3 637,3 3 757,8
Annualisoitu bruttovuokratuotto valmiille kiinteistökannalle 278,9 272,1
Kiinteistökannan hoitokulut -79,5 -73,4
Annualisoitu nettovuokratuotto (B) 199,4 198,7
Lisättynä oletetuilla päättyvillä vuokravapailla jaksoilla ja muilla vuokrakannustimilla 2,2 0,8
Annualisoitu nettovuokratuotto alennusten päätyttyä (C) 201,6 199,5
EPRA:n alkunettotuotto, % (B/A) 5,5 5,3
EPRA:n ”topped-up” alkunettotuotto, % (C/A) 5,5 5,3
EPRA:n alkunettotuottoprosentti nousi hieman
EPRA:n alkunettotuottoprosentit nousivat vuoden aikana johtuen pääasiassa sijoituskiinteistöjen käypien
arvojen laskusta ja nettovuokratuottojen muutoksesta.
5. EPRA:n vajaakäyttöaste, %
EPRA:n vajaakäyttöaste kuvaa vajaakäytön vuoksi saamatta jäänyttä osuutta täydestä vuokratulosta.
EPRA:n mukainen vajaakäyttöaste lasketaan jakamalla tyhjillään olevien tilojen arvioitu vuokra-arvo koko
kiinteistökannan arvioidulla vuokra-arvolla, jos kaikki tilat olisi vuokrattu. EPRA:n mukainen vajaakäyttöaste lasketaan
samalla periaatteella kuin Cityconin raportoima taloudellinen vuokrausaste.
Me 31.12.2024 31.12.2023
Annualisoitu laskennallinen vuokra-arvo vapaille tiloille 16,5 13,6
÷ Annualisoitu laskennallinen vuokra-arvo koko kiinteistökannalle 278,4 264,7
EPRA:n vajaakäyttöaste, % 5,9 5,1
EPRA:n vajaakäyttöaste pysyi alhaisena, mutta kasvoi hieman viime vuodesta
EPRA:n mukainen koko kiinteistökannan vajaakäyttöaste vuoden 2024 päätteeksi oli 5,9 prosenttia.
6. Kiinteistöihin liittyvät investoinnit
2024 2023
Konserni
(ilman yhteis-
yrityksiä)
Yhteisyritykset
(omistusosuu
-
den mukaan)
Yhteensä
Konserni
(ilman yhteis-
yrityksiä)
Yhteisyritykset
(omistusosuu
-
den mukaan)
Yhteensä
Hankinnat 341,0 341,0 - -
Kehityshankkeet 14,2 - 14,2 50,0 2,4 52,4
Sijoituskiinteistöt
Investoinnit nykyisiin vuokrattaviin neliöihin 1,5 1,5 15,3 15,3
Vuokralaismuutostyöt 24,1 24,1 27,0 27,0
Aktivoidut korot 0,4 0,4 0,5 0,5
Investoinnit yhteensä
1
381,2 - 381,2 92,8 2,4 95,2
Oikaisu suoriteperusteisesta
kassavirtaperusteiseksi -271,1 - -271,1 1,5 0,3 1,9
Kassavirtaperusteiset investoinnit yhteensä
1
110,1 - 110,1 94,4 2,7 97,1
1
Sisältää vain sijoituskiinteistöihin ja myytävänä oleviin sijoituskiinteistöihin luokiteltuihin kiinteistöihin liittyvät investoinnit.
Investoinnit sisältävät sekä tuloa tuottavia että arvoa ylläpitäviä investointeja.
25
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2024
7. EPRA Luototusaste
31.12.2024
EPRA LTV
Konserni kuten
raportoitu Me
Osuus yhteis-
yrityksistä Me
Osuus
olennaisista
osakkuus-
yrityksistä Me
Vähemmistön
osuus Me Yhdistetty Me
Sisällytetään
Lainat rahoituslaitoksilta 509,5 - - - 509,5
Yritystodistukset 9,9 - - - 9,9
Hybridi-instrumentit 592,8 - - - 592,8
Joukkovelkakirjalainat 1 576,8 - - - 1 576,8
Valuuttajohdannaiset -18,0 - - - -18,0
Nettokäyttöpääoma -39,1 - - - -39,1
Vähennetään
Rahat ja pankkisaamiset 358,5 - - - 358,5
Nettovelka (a) 2 273,5 - - - 2 273,5
Omassa käytössä olevat kiinteistöt 0,6 - - - 0,6
Sijoituskiinteistöjen käypä arvo 3 590,5 - - - 3 590,5
Myytävänä olevat sijoituskiinteistöt 81,1 - - - 81,1
Aineettomat hyödykkeet 9,7 - - - 9,7
Rahoitusvarat 32,5 - - - 32,5
Varat (b) 3 714,3 - - - 3 714,3
LTV (a/b) 61,2 % 61,2 %
EPRA Luototusasteen merkittävin ero IFRS Luototusasteeseen on hybridijoukkovelkakirjalainojen käsittely. EPRA
Luototusasteessa hybridijoukkovelkakirjalainat käsitellään 100 % vieraana pääomana kun taas IFRS Luotoitusasteessa
ne esitetään 100 % omana pääomana. Luottoluokittajat käsittelevät hybridijoukkovelkakirjalainoja 50 % vieraana
pääomana ja 50 % omana pääomana.
Lisäksi EPRA Luototusaste ottaa huomioon yhtiön yhteisyritysten tietyt varat ja velat, kun taas IFRS Luototusasteeseen
ne eivät sisälly.
31.12.2023
EPRA LTV
Konserni kuten
raportoitu Me
Osuus yhteis-
yrityksistä Me
Osuus
olennaisista
osakkuus-
yrityksistä Me
Vähemmistön
osuus Me Yhdistetty Me
Sisällytetään
Lainat rahoituslaitoksilta 336,5 108,0 - - 444,5
Yritystodistukset 46,5 - - - 46,5
Hybridi-instrumentit 607,3 - - - 607,3
Joukkovelkakirjalainat 1 442,6 - - - 1 442,6
Valuuttajohdannaiset -10,9 - - - -10,9
Nettokäyttöpääoma 28,9 7,2 - - 36,1
Vähennetään
Rahat ja pankkisaamiset 25,2 3,7 - - 29,0
Nettovelka (a) 2 425,8 111,5 - - 2 537,2
Omassa käytössä olevat kiinteistöt 2,4 - - - 2,4
Sijoituskiinteistöjen käypä arvo 3 817,7 172,9 - - 3 990,5
Myytävänä olevat sijoituskiinteistöt - - - - 0,0
Aineettomat hyödykkeet 10,7 - - - 10,7
Rahoitusvarat 116,0 - - - 116,0
Varat (b) 3 946,7 172,9 - - 4 119,6
LTV (a/b) 61,5 % 64,5 % 61,6 %
26
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2024
8. Operatiivinen (EPRA earnings) viiden vuoden tulos
Me 2024 2023 2022 2021 2020
Tilikauden tulos IFRS konsernituloslaskelman mukaan -37,9 -115,0 5,1 121,0 -28,0
+/- Nettotappiot/-voitot sijoituskiinteistöjen arvostuksesta käypään
arvoon 74,6 200,3 56,5 -48,6 146,9
-/+ Nettovoitot/tappiot sijoituskiinteistöjen myynneistä 79,3 2,3 4,3 6,5 -0,7
-/+ Ei-operatiiviset liiketoiminnan muut kulut -0,1 0,3 26,7 0,4 -
-/+ Rahoituserien käyvän arvon voitot/tappiot sekä lainojen ja
rahoitusinstrumenttien aikaisesta päättämisestä syntyneet kulut 8,1 -0,1 1,0 8,2 5,8
+/- Osuus yhteis- ja osakkuusyritysten ei-operatiivisista tappioista ja
voitoista 0,0 32,0 21,0 2,3 27,2
-/+ Edellä esitetyistä eristä syntyneet laskennalliset verot -11,1 -10,2 8,0 34,6 -14,7
+/- Määräysvallattomien omistajien osuus edellä esitetyistä eristä - - 0,0 - -
Operatiivinen tulos (EPRA Earnings, basic) 113,0 109,6 122,6 124,4 136,6
-/+ Hybridilainan korot ja jaksotetut palkkiot -33,1 -28,9 -30,5 -24,3 -16,2
+ Uudelleenjärjestelykulut ja muut kertaluonteiset kulut 9,6 - - - -
Oikaistu operatiivinen tulos (Adjusted EPRA Earnings, basic) 89,5 80,6 92,1 100,0 120,3
Osakeantioikaistu keskimääräinen osakemäärä, milj. kpl 182 316 168 285 168 011 177 033 177 998
Operatiivinen tulos/osake (EPRA EPS, basic), EUR 0,620 0,651 0,730 0,703 0,767
Oikaistu operatiivinen tulos/osake (Adjusted EPRA EPS, basic), EUR 0,491 0,479 0,548 0,565 0,676
Operatiivinen tulos (EPRA Earnings) voidaan laskea myös konsernituloslaskelmasta ylhäältä alas. Seuraavassa
taulukossa on esitetty operatiivisen tuloksen laskelma tällä tavalla. Tämä tapa esittää myös operatiivisen liikevoiton
(Direct Operating Profit).
Me 2024 2023 2022 2021 2020
Nettovuokratuotto 214,7 195,7 203,6 202,3 205,4
Operatiiviset hallinnon kulut -33,2 -31,1 -28,7 -26,1 -25,9
Operatiiviset liiketoiminnan muut tuotot ja kulut 2,2 0,3 0,2 0,0 0,9
Operatiivinen liikevoitto 183,6 164,8 175,2 176,1 180,4
Operatiiviset rahoituskulut (netto) -68,0 -47,7 -47,0 -46,8 -46,0
Operatiivinen osuus yhteis- ja osakkuusyritysten voitoista/tappioista -0,7 -4,7 -3,6 -4,0 -0,8
Operatiiviset tilikauden tulokseen perustuvat verot -2,1 -2,9 -2,1 -3,3 -1,8
Operatiiviset laskennalliset verot 0,1 0,1 0,2 2,4 4,8
Operatiivinen määräysvallattomien omistajien osuus - - 0,0 0,0 -0,1
Operatiivinen tulos 113,0 109,6 122,6 124,4 136,6
Hybridilainan korot ja jaksotetut palkkiot -33,1 -28,9 -30,5 -24,3 -16,2
+ Uudelleenjärjestelykulut ja muut kertaluonteiset kulut 9,6 - - - -
Oikaistu operatiivinen tulos 89,5 80,6 92,1 100,0 120,3
Osakeantioikaistu keskimääräinen osakemäärä, milj. kpl 182 316 168 285 168 011 177 033 177 998
Operatiivinen tulos/osake (EPRA EPS, basic), EUR 0,620 0,651 0,730 0,703 0,767
Oikaistu operatiivinen tulos/osake (Adjusted EPRA EPS, basic), EUR 0,491 0,479 0,548 0,565 0,676
27
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2024
Operatiiviset tunnusluvut
Kauppakeskukset
1
Paikkakunta
Vuokrattava
pinta-ala, m²
Vuokrattava
liiketilojen pinta-ala,
m²
Taloudellinen
vuokrausaste
31.12.2024 Hankintavuosi
Valmistumisvuosi
/ viimeisin
peruskorjausvuosi
Suomi
Kauppakeskukset, pääkaupunkiseutu Suomi
Heikintori Espoo 9 233 7 005 - 1998–2021 1968
Isomyyri Vantaa 11 536 8 204 - 1999 1987
Iso Omena Espoo 102 036 84 620 97 % 2007, 2014 2001/2016,2017
Lippulaiva Espoo 55 880 37 769 95 % 2022–2023 2022–2023
Myyrmanni Vantaa 43 537 33 784 97 % 1999, 2006 1994/2016
Kauppakeskukset, muu Suomi
IsoKarhu Pori 15 018 12 656 79 % 1999 1972/2014
IsoKristiina Lappeenranta 17 016 12 701 96 % 1999, 2005 1987,1993/2015
Koskikeskus Tampere 35 215 30 128 93 % 1999, 2003 1988/2012
Trio Lahti 46 335 27 501 87 % 1999, 2007 1977, 1992/2010
Kauppakeskukset, yhteensä - 335 805 254 367 95 % - -
Muut kiinteistöt, yhteensä - 2 191 715 - - -
Suomi, yhteensä - 337 996 255 082 95 % - -
Norja
Kauppakeskukset, Oslon alue
Kolbotn Torg Kolbotn 18 835 16 655 100 % 2015 2008
Liertoppen Kjøpesenter Lierskogen 26 504 24 486 98 % 2015 1987/1990
Linderud Senter Oslo 21 148 16 395 99 % 2015 1967/2009
Stovner Senter Oslo 42 703 31 611 94 % 2020 1975/2016
28
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2024
Paikkakunta
Vuokrattava
pinta-ala, m²
Vuokrattava
liiketilojen pinta-ala,
m²
Taloudellinen
vuokrausaste
31.12.2024 Hankintavuosi
Valmistumisvuosi
/ viimeisin
peruskorjausvuosi
Kauppakeskukset, muu Norja
Herkules Skien 50 013 44 122 97 % 2015 1969/2013
Kilden Kjøpesenter Stavanger 23 233 19 344 96 % 2015 1989/2015
Kremmertorget Elverum 20 220 17 087 76 % 2015 1979/2012
Oasen Kjøpesenter Fyllingsdalen 49 952 26 769 96 % 2015 1971/2014
Solsiden
2
Trondheim 14 440 13 709 100 % 2015 2000
Storbyen Sarpsborg 25 181 23 159 82 % 2015 1999/2015
Kauppakeskukset, yhteensä - 292 228 233 336 95 % - -
Muut kiinteistöt, yhteensä - 8 126 7 006 - - -
Norja, yhteensä - 300 354 240 342 95 % - -
Ruotsi
Kauppakeskukset, Tukholman alue
Jakobsbergs Centrum Järfalla 42 174 25 759 81 % 2006 1959/1993
Kista Galleria, 100 % Tukholma 91 766 58 360 89 % 2013, 2024 1977,2002/ 2014
Liljeholmstorget Galleria Tukholma 41 306 27 199 98 % 2006 1973/2009
Åkersberga Centrum Åkersberga 27 500 21 484 91 % 2005, 2015 1985/2011
Kauppakeskukset Göteborgin alue
Stenungstorg Centrum Stenungsund 35 806 22 425 88 % 2006 1967/2016
Mölndals Galleria Mölndal 26 337 24 222 91 % 2014/2018 2018
Kauppakeskukset, yhteensä - 264 888 179 448 91 % - -
Ruotsi, yhteensä - 264 888 179 448 91 % - -
Tanska
Albertslund Centrum Kööpenhamina 19 423 14 113 96 % 2012 1965/2015
Strædet Køge 19 019 17 332 96 % 2017, 2018 2017, 2018
Kauppakeskukset, Viro
Rocca al Mare Tallinna 57 817 56 498 98 % 2005 1998/2009
Kauppakeskukset, yhteensä - 96 259 87 942 97 % - -
Muut kiinteistöt, yhteensä - - - - - -
Tanska & Viro, yhteensä - 96 259 87 942 97 % - -
Yhteensä - 999 497 762 814 94 % - -
1
Sisältää Kista Gallerian 100 %
2
Vuokrattu kohde.
29
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2024
Käypä arvo
Kiinteistöjen lukumäärä, kpl Käypä arvo, Me Käyvän arvon muutos, Me Keskimääräinen tuottovaatimus, %
Keskimääräinen
markkinavuokra,
EUR/m²/kk
31.12.2024 31.12.2024 31.12.2023 2024 31.12.2024 31.12.2023 31.12.2024
Kauppakeskukset, Suomi 9 1 574,5 1 683,9 -57,2 - - -
Muut kiinteistöt, Suomi 1 3,6 4,4 -0,8 - - -
Suomi, yhteensä 10 1 578,1 1 688,3 -58,0 5,9 5,5 30,3
Kauppakeskukset, Norja 9 814,1 1 077,1 -22,6 - - -
Vuokratut kauppakeskukset, Norja
1
1 - - - - - -
Muut kiinteistöt, Norja 1 - - -0,5 - - -
Norja, yhteensä 11 814,1 1 077,1 -23,1 6,7 6,2 21,1
Kauppakeskukset, Ruotsi
2
6 902,2 610,8 19,5 - - -
Muut kiinteistöt, Ruotsi - - 6,7 - - - -
Ruotsi, yhteensä 6 902,2 617,5 19,5 6,0 5,8 25,5
Kauppakeskukset, Tanska ja Viro 3 292,9 434,8 -6,3 - - -
Muut kiinteistöt, Tanska ja Viro 1 3,1 - 0,6 - - -
Tanska ja Viro, yhteensä 4 296,0 434,8 -5,7 7,1 7,2 21,9
Kauppakeskukset, yhteensä 28 3 583,7 3 806,6 -66,6 - - -
Muut kiinteistöt, yhteensä 3 6,8 11,1 -0,7 - - -
Sijoituskiinteistöt, yhteensä 31 3 590,5 3 817,7 -67,3 6,2 6,0 25,4
Sijoituskiinteistöihin luokiteltavat käyttöoikeusomaisuuserät (IFRS 16) - 37,3 40,5 -7,4 - - -
Sijoituskiinteistöt taseessa, yhteensä 31 3 627,8 3 858,2 -74,6 6,2 6,0 25,4
Kista Galleria, 50 % - - 173,2 - - - -
Sijoituskiinteistöt taseessa ja Kista Galleria (50 %), yhteensä 31 3 627,8 4 031,4 -74,6 6,2 5,9 25,4
1
Vuokrattujen kohteiden arvo kirjataan IFRS 16 sijoituskiinteistöihin IFRS-säännösten mukaisesti.
2
31.12.2024 sisältää Kista Gallerian 100 %
30
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2024
Vertailukelpoiset kohteet
Kiinteistöjen lukumäärä, kpl Käypä arvo, Me Käyvän arvon muutos, Me Keskimääräinen tuottovaatimus, %
Keskimääräinen
markkinavuokra,
EUR/m²/kk
31.12.2024 31.12.2024 31.12.2023 2024 31.12.2024 31.12.2023 31.12.2024
Kauppakeskukset, Suomi 5 1 341,2 1 440,1 -45,9 - - -
Muut kiinteistöt, Suomi - - - - - - -
Suomi, yhteensä 5 1 341,2 1 440,1 -45,9 6,0 5,5 32,1
Kauppakeskukset, Norja 8 794,9 842,8 -11,6 - - -
Vuokratut kauppakeskukset, Norja
1
1 - - - - - -
Norja, yhteensä 9 794,9 842,8 -11,6 6,6 6,1 21,7
Kauppakeskukset, Ruotsi 3 452,6 461,4 1,0 - - -
Muut kiinteistöt, Ruotsi - - - - - - -
Ruotsi, yhteensä 3 452,6 461,4 1,0 5,7 5,6 30,5
Kauppakeskukset, Tanska ja Viro 2 115,0 110,8 2,9 - - -
Muut kiinteistöt, Tanska ja Viro - - - - - - -
Tanska ja Viro, yhteensä 2 115,0 110,8 2,9 6,4 6,4 19,1
Kauppakeskukset, yhteensä 19 2 703,7 2 855,2 -53,5 - - -
Muut kiinteistöt, yhteensä - - - - - - -
Vertailukelpoiset kohteet, yhteensä 19 2 703,7 2 855,2 -53,5 6,1 5,8 26,9
Vertailukelpoisten kohteiden sijoituskiinteistöihin luokiteltavat käyttöoikeusomaisuuserät
(IFRS 16) - 36,1 40,2 -6,7 - - -
Vertailukelpoiset kohteet taseessa, yhteensä 19 2 739,8 2 895,4 -60,2 6,1 5,8 26,9
1
Vuokrattujen kohteiden arvo kirjataan IFRS 16 sijoituskiinteistöihin IFRS-säännösten mukaisesti.
Cityconin viisi suurinta kiinteistöä
1
Keskimääräinen
vuokra,
EUR/m²/kk
Bruttovuokra-
tuotot, Me
Nettovuokra-
tuotot, Me Käypä arvo, Me
Käyvän arvon
muutos, Me
31.12.2024 2024 2024 31.12.2024 2024
Iso Omena 39,3 37,6 36,9 788,6 -20,6
Kista Galleria 24,8 16,7 12,2 308,4 22,4
Liljeholmstorget Galleria 37,6 15,9 15,5 306,8 3,4
Lippulaiva 29,1 15,1 14,4 297,0 -8,9
Myyrmanni 27,5 10,7 10,9 204,0 -8,4
Viisi suurinta kohdetta, yhteensä 32,0 95,9 89,8 1 904,8 -12,2
1
Sisältää Kista Gallerian 100 % ja IFRS 16 omaisuuserät
31
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2024
Keskivuokra
1
Vuokra -
sopimusten
keskimääräinen
jäljellä oleva
voimassaolo-
aika, vuotta
Vuokra-
sopimusten
keskimääräinen
jäljellä oleva
voimassaolo-
aika, vuotta
Keskimääräinen
vuokra,
EUR/m²/kk
Keskimääräinen
vuokra,
EUR/m²/kk
31.12.2024 31.12.2023 31.12.2024 31.12.2023
Suomi 4,1 4,5 28,6 27,9
Norja 2,9 2,9 21,5 20,9
Ruotsi 2,4 2,5 25,1 23,7
Tanska & Viro 3,4 3,4 23,1 23,1
Yhteensä 3,3 3,5 25,0 24,0
1
Sisältää Kista Gallerian 100 %
Vuokratuotot toimialoittain, %
1
Suomi Norja Ruotsi Tanska & Viro Yhteensä
Päivittäistavarat 27,0 13,2 15,0 21,6 19,8
Muoti ja asusteet 14,9 20,7 17,1 23,4 17,8
Koti ja urheiluvarusteet 10,8 24,0 11,1 21,3 15,4
Palvelut ja toimistot 15,5 16,8 16,9 10,2 15,7
Kahvilat ja ravintolat 11,9 8,1 13,3 7,7 10,8
Kosmetiikka ja apteekit 6,8 10,4 10,4 7,1 8,7
Hyvinvointi 3,8 5,5 8,2 3,2 5,3
Erikoisliikkeet 3,2 1,2 1,2 3,2 2,1
Asunnot ja hotellit 4,5 - 5,8 - 3,2
Vapaa-aika 1,6 0,2 0,8 2,4 1,1
Yhteensä 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0
1
Sisältää Kista Gallerian 100 %
Kymmenen suurinta vuokralaista
1
Osuus vuokratuotoista 31.12.2024 voimassaolevan vuokrasopimuskannan mukaan, %
S Group 5,5 %
Kesko Group 5,1 %
ICA Group 2,3 %
Varner Group 2,3 %
NorgesGruppen 1,7 %
Coop 1,6 %
Lindex Group 1,5 %
SATS 1,4 %
Normal 1,4 %
Tryg Forsikring 1,3 %
Yhteensä 24,2 %
1
Sisältää Kista Gallerian 100 %
Vuokraustoiminta, sijoituskiinteistöt
1
Vuokra-
sopimusten
lukumäärä
Vuokrattu
pinta-ala, m²
Keskimääräinen
vuokra,
EUR/m²/kk
31�12�2023 4 153 983 733 24,0
Alkaneet vuokrasopimukset 1 222 200 342 20,2
Päättyneet vuokrasopimukset 1 544 293 406 23,4
Ostot - - -
Muut muutokset - 438 -
31�12�2024 3 831 891 107 25,0
1
Sisältää Kista Gallerian 100 %
Vuokratuotot liiketoimintayksiköittäin
1
Bruttovuokratuotot, Me Nettovuokratuotot, Me
2024 2023 2024 2023
Suomi 84,5 81,6 80,9 76,4
Norja 65,4 67,7 60,5 62,5
Ruotsi 52,5 33,8 42,4 27,8
Tanska & Viro 33,0 32,2 30,9 29,3
Muut - - 0,0 -0,4
Sijoituskiinteistöt, yhteensä 235,4 215,3 214,7 195,7
1
2024 sisältää Kista Gallerian 100 %
32
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2024
Käynnissä olleet kehityshankkeet
Valmistuneet kehityshankkeet Q1–Q4/2024
Sijainti Pinta-ala ennen/jälkeen, m
2
Toteutuneet brutto-investoinnit
31.12.2024 mennessä, Me Valmistuminen
Barkaby, asunnot
1
Tukholma, Ruotsi -/12 950 66,9 2024
1
Citycon myi kohteen joulukuussa 2024 samanaikaisesti kun se osti kohteen rakennuttajalta
33
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2024
Riskit ja riskienhallinta
Cityconin riskienhallinnan tavoite on varmistaa,
että liiketoiminnan tavoitteet saavutetaan. Tämä
tehdään tunnistamalla ja arvioimalla tavoitteiden
saavuttamista vaarantavat keskeiset riskit sekä
seuraamalla niitä ja välttämällä, siirtämällä tai
rajoittamalla riskejä mahdollisuuksien mukaan.
Riskienhallinnan periaatteet
Citycon altistuu erilaisille riskeille liiketoiminnassaan.
Liiketoimintaa ei voi harjoittaa hyväksymättä tiettyä
riskitasoa, ja odotettavissa olevia tuottoja arvioidaan
suhteessa riskeihin. Onnistunut riskienhallinta vähentää
riskien toteutumisen todennäköisyyttä ja lieventää
toteutuneen riskin kielteisiä vaikutuksia. Monilla riskeillä
ja uhilla ei ole pelkästään mahdollisia negatiivisia
vaikutuksia, vaan ne voivat kehittyä myös suotuisasti,
tai mikäli tehokkaisiin ennakoiviin toimiin ryhdytään, ne
voidaan kääntää mahdollisuuksiksi Cityconille.
Hallitus määrittää Cityconin strategisen suunnan ja
vastaa yhdessä johtoryhmän kanssa strategisten
riskien pitkän aikavälin yleisestä hallinnasta. Eri
toiminnot hallinoivat operatiivisia riskejä, taloudellisia
riskejä ja vahinkoriskejä osana operatiivista johtamista.
Jokaisessa yksikössä on nimetty kyseisen alueen riskien
vastuuhenkilö, joka vastaa riskien raportoimisesta,
rajoittamissuunnitelmista sekä suunnitelmien
toteuttamisen seurannasta.
Riskien raportointi
Riskienhallinta- ja raportointiprosessi kattaa tärkeimpiin
liiketoimintaan ja prosesseihin liittyvien riskien
tunnistamisen, arvioinnin, mittaamisen, rajoittamisen
ja seurannan. Prosessi sisältää tunnistettujen riskien
olemassa olevien hallintatoimien arvioinnin ja uusien
riskienvähentämistoimien suunnittelun. Tavoitteena on
parantaa riskienhallintaa jatkuvasti.
Riskiraportoinnissa kootaan yhteen riskitiedot ja
vastaavat riskienhallintatoimet konserninlaajuiseen
riskirekisteriin. Riskinohjauskomitea vastaa riskien
raportointiprosessista ja arvioi, mitkä riskit esitetään
vuosittain Cityconin hallitukselle, jotta yhtiön
merkittävistä riskeistä voidaan keskustella ja
tiedottaa. Tämä tehdään budjetoinnin yhteydessä,
jotta riskit liittyisivät vuotuisiin tavoitteisiin. Jokaisen
riskin merkityksen arvioimiseksi määritellään
riskiin liittyvä arvioitu tappio sen toteutuessa sekä
todennäköisyys riskin toteutumiselle. Näin myös
parannetaan riskien vertailtavuutta. Myös edellisen
vuoden aikana toteutuneet riskit arvioidaan ja
raportoidaan.
Tunnistaminen
Arviointi ja
mittaaminen
Rajoittamis-
suunnitelmien
laatiminen
Riskien ja
rajoittamis-
suunnitelmien
raportointi
hallitukselle
Seuranta
Vakuutukset
Tiettyjen operatiivisten ja vahinkoriskien siirtämiseksi
Cityconilla on kattava vakuutussuoja konsernin
liiketoiminnasta mahdollisesti aiheutuvien vahinkojen,
korvausvaatimusten ja -vastuiden varalta. Kiinteistöt
on vakuutettu täysarvovakuutuksella, joka sisältää
myös keskeytysvakuutuksen ja vastuuvakuutuksen.
Cityconilla on myös muita tavanomaisia vakuutuksia.
Hallinnointi
Riskiraportointi
Riskinhallinta
osana johtoryhmän jatkuvaa
operatiivista johtamista
• Operatiivinen toiminta
• Vuokraus
• Liiketoiminnan kehitys
• Kiinteistökaupat
• Kiinteistökehitys
• Raportointi ja laskenta
• Kiinteistöjen arvo
Liiketoiminta ja liiketoiminnot
• Verot
• Rahoitus
• Rahoitusriskin hallinta
• Viestintä ja sijoittajasuhteet
• Lakiasiat
• IT
• HR
Sisäinen
tarkastus
Sisäinen
valvonta
34
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2024
Riski ja vaikutus Riskinhallintatoimet
Vuokraus • Yhtiön liiketoiminta -alueiden taloudellinen kehitys vaikuttaa kuluttajien luotta mukseen, mikä voi vaikuttaa liiketilojen
kysyntään. Tämä voi laskea vuokratasoa tai kasvattaa tilojen vajaakäyttöastetta. Myös luottotappioiden riski voi kasvaa ja
liikevaihtoperusteinen vuokratuotto laskea.
• Pitkittyneellä korkealla inflaatiolla ja kohonneilla energiakustannuksilla voi olla negatiivinen vaikutus kuluttajien ostovoimaan,
joka saattaisi lisätä vuokralaistemme konkurssiriskiä ja heikentäisi heidän kykyä maksaa vuokraa, mikä voisi puolestaan
kasvattaa Cityconin vajaakäyttöastetta ja heikentää Cityconin tulosta.
• Kasvava verkkokauppa vaikuttaa kuluttajien käyttäytymiseen ja paikallisesti lisääntynyt kilpailu saattaa myös vaikuttaa
liiketilojen kysyntään ja aiheuttaa pai netta vuokratasoihin tai aiheuttaa alhaisempia käyttöasteita, etenkin vähemmän
urbaaneissa kohteissa.
• Cityconin strategia keskittyä kaupungeissa julkisen liikenteen kulkuyhteyksien varrella sijaitseviin päivittäistavaravetoisiin
kauppakeskuksiin on osoittautunut kestävyytensä monissa eri markkinasuhdanteissa. Sen ansiosta kassavirta ja käyttöaste
ovat tasaisia ja luottotappiot vähäisiä jopa laskusuhdanteen aikana. Strategia lieventää myös kasvavan verkkokaupan kielteisiä
vaikutuksia.
• Suurin osa yhtiön omaisuudesta sijaitsee AAA/AA+ luottoluokituksen maissa, mikä pienentää vähittäiskaupan alaan vaikuttavan
merkittävän taantuman riskiä.
• Citycon seuraa ja arvioi vuokralaisia jatkuvasti tunnistaakseen mahdolliset riskivuokralaiset sekä vaatimalla vuokralaisilta vuokra
vakuudet.
• Vuokralaiskantaa on hajautettu panostamalla vuokraukseen ja Pohjoismaisen strategian avulla ja riskivuokralaisten osuutta on
vähennetty aktiivisesti.
Kiinteistönkehitys
ja kiinteistökaupat
• Suunnitellut keskuksien divestoinnit voivat viivästyä heikon markkinatilanteen johdosta sekä toissijaisten kohteiden matalasta
likviditeetistä johtuen.
• Kehityshankkeiden kustannukset voivat kasvaa kohonneiden rakennuskustannus ten takia tai viivästyksiä odottamattomien
haasteiden takia.
• Uusien liiketilojen kysynnän laskusta voi seurata vuokrausasteen lasku tai suunnitelmia alhaisempi vuokrataso uusissa
kohteissa.
• Kehityshankkeiden osuus investoinneista pidetään suhteellisen alhaisena eikä tonttivarantoa pidetä.
• Rakennuskustannuksia hallitaan kilpailuttamalla, huolellisella hankkeiden kustannusten seurannalla ja solmimalla tarvittaessa
sopimuksia, joissa määritetään hintakatto.
• Vuokrausriskejä minimoidaan tiukoilla esivuokrausvaatimuksilla ennen hankkeen aloittamista ja tekemällä sopimukset keskeisim-
pien ankkurivuokralaisten kanssa hankkeen alkuvaiheessa sekä toteutetaan hyväksi osoittautuneissa kauppapaikoissa, joilla on
vahva, kasvava väestöpohja.
Operatiivinen
toiminta
• Suuronnettomuus, järjestelmien häiriötilanne tai terroristi -isku saattaisi uhata asiakkaiden ja vähittäiskauppiaiden turvallisuutta,
mikä johtaisi kuluttajaluotta muksen heikentymiseen, tulonmenetyksiin ja ylimääräisiin kustannuksiin.
• Riski kasvaneista kiinteistöjen hoitokuluista (esimerkiksi huolto , energia , turvallisuus ja vartiointikustannukset). Joissakin
vuokrasopimuksissa hoitokulujen muuttuminen ei vaikuta vuokralaisen maksamaan vuokraan. Tällöin inflaation ylittävä
hoitokulujen nousu heikentäisi Cityconin kannattavuutta. Kasvavat hoito kulut voivat myös heikentää vuokralaisten
vuokranmaksukykyä silloin, kun Citycon siirtää kasvaneet kustannukset vuokralaisten maksettavaksi.
• Uudesta pandemiasta johtuvat hallituksen asettamat rajoitukset voivat uhata kävijämääriä ja vuokralaisten kykyä harjoittaa
liiketoimintaa.
• Onnettomuuksien ja tapaturmien riskiä pienennetään riittävällä turvallisuussuunnittelulla, onnettomuus ja tapaturmamenettelyil lä
sekä henkilöstön kriisivalmiusharjoituksilla.
• Yhtiön vakuutussuoja on kattava.
• Citycon pyrkii minimoimaan hoitokulujen nousun vaikutuksen tekemällä jaetun vuokran malliin perustuvia sopimuksia mahdolli-
suuksien mukaan sekä laskuttamalla vuokralaisia toteutuneiden kulujen mukaisesti.
• Hankinnat toteutetaan tehokkaasti ja keskitetysti, kustannuksia seurataan ja kauppakeskusten kuluja vertaillaan keskenään.
• Energian hinnankorotusten riskin pienentämiseksi sähköhinnat on määritetty kiinteiksi yhtiön suojausperiaatteiden mukaisesti
sekä toteutettu energiatehokkuutta parantavia toimia.
Kiinteistöjen arvo • Kiinteistöjen arvo voi laskea monista syistä: heikentynyt taloudellinen ympäristö vaikuttaa kuluttajien ostovoimaan,
muuttunut kilpailu ja kuluttajien ostokäyttäytymisen muuttuminen kohti verkkokauppaa, rahoituksen vähentynyt saatavuus ja
kustannusten nousu sekä muiden omaisuuslajien suhteellinen houkuttelevuus.
• Vaikka moniin kiinteistöjen arvoon yleisellä tasolla vaikuttaviin tekijöihin ei voi vaikuttaa, Citycon pyrkii vaikuttamaan markkina-
ar voon aktiivisella kauppakeskusjohtamisella ja kauppakeskustensa kannattavuuden optimoinnilla.
• Strategiansa mukaisesti Citycon keskittyy vahvoilla kasvualueilla sijaitseviin urbaaneihin päivittäistavara- ja palveluvetoisiin
kauppakeskuksiin. Tämän ansiosta kiinteistöomaisuuden arvostus on säilynyt suhteellisen vakaana suhdannevaihtelun aikana.
• Cityconin maantieteellinen sijainti viidessä korkean luottoluokituksen maassa hajauttaa maakohtaista riskiä ja pienentää kiinteistö-
jen arvostusvaihteluiden riskiä.
Ympäristö • Ympäristönäkökulmat, asiakkaiden odotukset tai lainsäädäntö voivat asettaa rajoituksia tai vaikuttaa Cityconin liiketoimintaan,
maankäyt töön ja rakentamiseen.
• Esimerkiksi ilmastonmuutokseen liittyvät riskit saattavat vaikuttaa Cityconin toimintaym päristöön. Äärimmäiset sääolosuhteet
ja lainsäädäntö liittyen ilmastonmuutoksen lieventämiseen ja siihen mukautumiseen voivat esimerkiksi lisätä energia-, ylläpito
ja korjauskuluja.
• Suurten hankkeiden yhteydessä tehdään ympäristövaikutusten arviointi.
• Citycon varmistaa energiainvestointien, sisäisten hallintakäytäntöjen, vihreän energian ostolla ja tuotannolla sekä ulkoisten
standardien ja sertifiointien avulla, että sen kiinteistöissä noudatetaan ympäristösäännöksiä.
• Kestävän kehityksen strategia selkeillä lyhyen ja pitkän aikavälin tavoitteilla.
Ihmiset • Cityconin kaltaisen asiantuntijaorganisaation menestys perustuu vahvasti hen kilöstöön, joten yksi keskeisistä riskeistä
on yhtiön epäonnistuminen oikeanlaisen henkilöstön houkuttelemisessa, kehittämisessä ja selvien roolien ja tavoitteiden
määrittelemisessä.
• Citycon katsoo hyvän johtamisen pienentävän olennaisesti ihmisiin liittyviä riskejä ja painottaa vahvasti tavoitteiden asettamista ja
tulosjohtamista, osaamisen kehittämistä, urakehitystä sekä avainhenkilöiden sitouttamista.
Rahoitus • Citycon on saanut sekä pankkirahoitusta että joukkovelkakirjalainaa kilpailu kykyisin ehdoin, mutta pankkien tai sijoittajien
rahoitushalukkuus voi kuitenkin laskea luottoluokituksen alenemisen seurauksena, rahoitusmarkkinoiden lisääntyneestä
epävarmuudesta, tiukentuneesta sääntelystä tai muusta syystä, joka voi vaikuttaa velkarahoituksen saatavuuteen ja
rahoituskustannuksiin.
• Markkinakorkojen pysyessä nykyisellä korkealla tasolla nostaa tämä merkittävästi Cityconin rahoituskustannuksia
tulevaisuudessa.
• Cityconilla on konservatiivinen, mutta aktiivinen, pitkäaikaiseen rahoitukseen keskittyvä rahoituspolitiikka, vahva tase ja 70–90
prosenttia velasta sidottuna kiinteisiin korkoihin, jolla vähennetään koronnousuun liittyviä vaikutuksia.
• Standard & Poor’sin (BBB-) investointitason luottoluokitus tukee rahoituksen saatavuutta ja pienentäneet sen kustannuksia lisää.
35
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2024
Osakkeet ja osakkeenomistajat
Listaus
Markkinapaikka Nasdaq Helsinki
Listattuna vuodesta 1988
Kaupankäyntivaluutta euro
Segmentti Suuret yhtiöt / Large Cap
Toimialaluokka Financials
Toimiala Real Estate Operating Companies
Kaupankäyntitunnus CTY1S
ISIN-koodi FI4000369947
Osakkeet ja osakepääoma
Citycon Oyj:n osake on listattu Nasdaq Helsinki Oy:ssä.
Cityconilla on yksi osakelaji, ja kullakin osakkeella on
yksi ääni yhtiökokouksessa ja oikeus yhtä suureen
osinkoon. Osakkeilla ei ole nimellisarvoa.
Vuoden 2024 lopussa Cityconin osakkeiden lukumäärä
oli yhteensä 184 231 295. Yhtiön osakekannan
markkina-arvo vuoden 2024 lopussa oli 0,6 miljardia
euroa (päätöskurssi 3,22 euroa).
Vuoden 2024 aikana Cityconin osakkeiden vaihto
Helsingin pörssissä oli noin 75,5 miljoonaa osaketta.
Keskimääräinen päivävaihto oli 300 778 osaketta eli
keskimäärin noin 1,2 miljoonaa euroa.
Osakkeenomistajat
Rekisteröityjen osakkeenomistajien määrä oli vuoden
2024 lopussa 25 660 (27 738). Hallintarekisteröityjen
sijoittajien omistuksessa oli vuoden 2024 lopussa 67,7 %
osakkeista (70,2 %). Cityconin ulkomainen omistuspohja
on yksi Helsingin pörssin suurimpia.
Suurimmat osakkeenomistajat
Cityconin suurimmat osakkeenomistajat Euroclearin
rekisterin mukaan on listattu alla olevassa taulukossa.
Yhteensä G City Ltd. ja sen kokonaan omistama
tytäryhtiö Gazit Europe Netherlands BV omistavat
49,54 % yhtiön kaikista osakkeista ja äänistä
(91 259 016 osaketta 31.12.2024) . Suurin osa heidän
osakeomistuksestaan on hallintarekisteröity. Yllä oleva
osakeomistus sisältää myös heidän suoran omistuksen,
joka on mainittu edellä olevassa taulukossa.
Osinkojen jakaminen
Hallitus ehdottaa yhtiökokoukselle, että hallitus
valtuutetaan päättämään varojen jakamisesta sijoitetun
vapaan oman pääoman rahastosta.
Valtuutuksen perusteella osakkeenomistajille sijoitetun
vapaan oman pääoman rahastosta jaettavan pääoman
palautuksen määrä on enintään 0,30 euroa osakkeelta.
Yhtiön nykyisten osakkeiden kokonaismäärän
(184 231 295) perusteella valtuutuksen johdosta yhtiö
voisi siis jakaa yhteensä enintään noin 55 269 389
euroa pääomanpalautusta.
Osakekurssi ja -vaihto
2024 2023 2022 2021 2020
Vaihdettuja osakkeita
1
1 000 x 75 495 61 626 84 382 94 293 68 046
Vaihtuvuus % 41,0 35,8 50,2 56,0 38,2
Ylin kurssi
1
EUR 5,21 7,01 7,57 8,18 9,99
Alin kurssi
1
EUR 3,13 4,89 5,96 6,67 5,22
Keskikurssi
1
EUR 4,03 5,93 6,81 7,37 7,19
Päätöskurssi
1
EUR 3,22 5,20 6,26 7,00 7,93
Osakekannan markkina-arvo, kauden lopussa Me 592,9 894,4 1 050,9 1 179,5 1 411,5
Osakkeiden määrä, kauden lopussa 1 000 x 184 231 171 994 168 009 168 499 177 999
1
Vertailutiedot oikaistu 18.3.2019 toteutetun osakkeiden yhdistämisen mukaisesti.
6
5
4
3
Osakkeen kurssikehitys ja vaihto
Osakkeiden lukumäärä, tuhatta
Cityconin osakekurssi
Cityconin osakkeen vaihto
Tammikuu 2024 Joulukuu 2024
euroa
2 500
2 000
1 500
1 000
500
0
36
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2024
Valtuutus on voimassa seuraavan varsinaisen
yhtiökokouksen alkuun asti.
15.11.2024 tiedotetun mukaisesti Citycon Oyj:n
hallitus on yksimielisesti päättänyt olla käyttämättä
valtuutustaan, eikä osinkoa tai pääomanpalautusta jaeta
vuonna 2025. Päätös on tehty yhtiön pitkän aikavälin
taloudellisen vakauden parantamiseksi sekä taseen ja
luottokelpoisuuden vahvistamiseksi.
Suurimmat osakkeenomistajat 31�12�2024
Yhteensä G City Ltd. (entinen Gazit-Globe Ltd.) ja Gazit
Europe Netherlands BV (Gazit-Globe Ltd:n kokonaan
omistama tytäryhtiö) omistavat 49,54 % yhtiön
kaikista osakkeista ja äänistä (91 259 016 osaketta
31.12.2024). Suurin osa heidän osakeomistuksestaan
on hallintarekisteröity. Yllä oleva osakeomistus sisältää
myös heidän suoran omistuksen, joka on mainittu
alla olevalla listalla. Lisätietoja G City Ltd.:n ja Gazit
Europe Netherlands BV:n omistuksista saatavilla yhtiön
nettisivuilta citycon.com/fi/sijoittajat/suurimmat-
osakkeenomistajat
Suurimmat osakkeenomistajat 31.12.2024
Osakkeet %
Keskinäinen Eläkevakuutusyhtiö Ilmarinen 13 299 139 7 %
G city Ltd* 4 882 174 3 %
Valtion Eläkerahasto 1 400 000 1 %
Keskinäinen Työeläkevakuutusyhtiö Elo 1 340 000 1 %
OP-Henkivakuutus Oy 836 686 0 %
Zeroman Oy 816 666 0 %
Nordea Henkivakuutus Suomi Oy 623 867 0 %
Pakkanen Mikko Pertti Juhani 500 000 0 %
Sr eQ Pohjoismaat Pienyhtiö 493 624 0 %
Rantalainen-Yhtiöt Oy 450 000 0 %
10 suurinta yhteensä 24 642 156 13 %
Hallintarekisteröidyt osakkeet 124 692 914 68 %
Muut 34 896 225 19 %
Yhteensä 184 231 295 100 %
1
Kyseessä on Gazitin ei hallintarekisteröity omistus. Yhteensä G City Ltd. ja Gazit Europe Netherlands BV (Gazit-Globe Ltd:n kokonaan omistama tytäryhtiö)
omistavat 49,54 % yhtiön kaikista osakkeista ja äänistä (91 259 016 osaketta 31.12.2024)
Omistusjakauma ryhmittäin 31.12.2024
Omistajien lukumäärä % Osakemäärä, kpl %
Rahoitus- ja vakuutuslaitokset 33 0 % 119 994 319 65 %
Yritykset 1 074 4 % 7 509 024 4 %
Kotitaloudet 24 343 95 % 25 631 149 14 %
Julkisyhteisöt 5 0 % 16 110 647 9 %
Ulkomaat 66 0 % 13 083 273 7 %
Voittoa tavoittelemattomat yhteisöt 129 1 % 1 902 883 1 %
Yhteensä 25 650 100 & 184 231 295 100 %
Omistukset osakkeiden määrän mukaan 31.12.2024
Osakkeita, kpl Omistajien lukumäärä % Osakemäärä, kpl %
1–100 8 378 33 % 365 835 0 %
101–1 000 12 262 48 % 4 883 243 3 %
1 001–10 000 4 489 17 % 12 818 912 7 %
10 001–100 000 487 2 % 12 101 367 7 %
100 001–1 000 000 36 0 % 10 625 624 6 %
1 000 001 + 8 0 % 143 436 314 78 %
Yhteensä 25 660 100 % 184 231 295 100 %
37
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2024
Tunnusluvut ja taloudellinen kehitys viideltä vuodelta
Laskentakaava 2024 2023 2022 2021 2020
Tuloslaskelman tiedot
Bruttovuokratuotto 235,4 215,3 222,3 222,2 224,3
Nettovuokratuotto
Suomi 80,9 76,4 68,6 66,5 66,2
Norja 60,5 62,5 78,9 77,8 74,1
Ruotsi 42,4 27,8 30,4 32,0 39,0
Tanska & Viro 30,9 29,3 26,0 26,0 26,0
Muut 0,0 -0,4 -0,3 0,0 0,1
Nettovuokratuotto yhteensä 214,7 195,7 203,6 202,3 205,4
Liiketoiminnan muut tuotot ja kulut 2,3 0,0 -26,5 -0,4 0,9
Liikevoitto/-tappio 29,8 -38,0 87,7 217,8 34,1
Tulos ennen veroja -47,0 -122,3 15,1 156,5 -45,7
Emoyhtiön omistajille kuuluva tilikauden tulos -37,9 -115,0 5,3 121,0 -28,0
Tasetiedot
Sijoituskiinteistöt 3 627,8 3 858,2 4 040,1 4 189,2 4 152,2
Lyhytaikaiset varat
1
411,3 99,4 135,9 145,0 77,8
Oma pääoma 1 858,5 1 987,5 2 310,3 2 489,5 2 166,0
Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma 1 265,7 1 380,1 1 618,8 1 800,1 1 818,6
Määräysvallattomien omistajien osuus 0,0 0,0 0,0 0,3 0,2
Korolliset velat 2 131,5 1 864,4 1 807,7 1 878,5 2 121,2
Velat yhteensä 2 444,6 2 220,9 2 150,5 2 313,5 2 514,0
Oma pääoma ja velat yhteensä 4 303,1 4 208,4 4 460,7 4 803,0 4 680,0
Keskusten lukumäärä
2
31 34 34 37 41
1
Vuoden 2023 lyhytaikaiset varat on oikaistu uudelleenluokittelemalla joulukuussa 2022 myytyyn keskukseen liittyvä 17,1 miljoonan euron kauppahintasaaminen
pitkäaikaisesta saamisesta lyhytaikaiseksi saamiseksi sen erääntyessä vuoden 2024 lopussa. Aiemmin raportoitu luku vuodelle 2023 oli 82,3 miljoonaa euroa.
2
Kista Galleria 50 % ei sisälly vuosien 2020–2023 lukuihin.
3
Vuoden 2021 LTV luku muuttunut johtuen korjauksesta IFRS 16 varojen esittämisessä. Aiemmin raportoitu luku vuodelle 2021 oli 40,7.
4
Hallitus ehdottaa yhtiökokoukselle, että hallitus valtuutetaan päättämään varojen jakamisesta sijoitetun vapaan oman pääoman rahastosta. Valtuutuksen
perusteella osakkeenomistajille sijoitetun vapaan oman pääoman rahastosta jaettavan pääoman palautuksen määrä on enintään 0,30 euroa osakkeelta.
Yhtiön nykyisten osakkeiden kokonaismäärän (184 231 295) perusteella valtuutuksen johdosta yhtiö voisi siis jakaa yhteensä enintään noin 55 269 389
euroa pääomanpalautusta. Valtuutus on voimassa seuraavan varsinaisen yhtiökokouksen alkuun asti. 15.11.2024 tiedotetun mukaisesti Citycon Oyj:n hallitus
on yksimielisesti päättänyt olla käyttämättä valtuutustaan, eikä osinkoa tai pääomanpalautusta jaeta vuonna 2025. Päätös on tehty yhtiön pitkän aikavälin
taloudellisen vakauden parantamiseksi sekä taseen ja luottokelpoisuuden vahvistamiseksi.
5
Osakkeiden osakeantioikaistu lukumäärä pois lukien yhtiön hallussa olevat omat osakkeet.
Laskentakaavat on esitetty tunnuslukujen laskentaperiaatteet -osiossa.
Laskentakaava 2024 2023 2022 2021 2020
Taloudellista kehitystä kuvaavat tunnusluvut
Omavaraisuusaste, % 1 43,3 47,4 51,8 52,0 46,4
Luototusaste, % (LTV)
3
2 47,3 46,3 41,4 40,3 46,9
Oman pääoman tuotto, % (ROE) 3 -2,7 -7,5 0,3 6,6 0,0
Sijoitetun pääoman tuotto, % (ROI) 4 0,7 -1,9 1,5 4,8 2,8
Quick ratio 5 4,8 0,2 0,7 2,6 0,7
Bruttoinvestoinnit pysyviin vastaaviin, Me 382,3 95,9 177,0 224,1 344,4
%-osuus bruttovuokratuotosta 162,4 44,5 79,6 100,9 153,5
Osakekohtaiset tunnusluvut
Tulos/osake, euroa 6 -0,40 -0,70 -0,15 0,55 -0,25
Tulos/osake, laimennettu, euroa 7 -0,40 -0,70 -0,15 0,54 -0,25
Liiketoiminnan nettorahavirta/osake, euroa 8 0,71 0,75 0,59 0,72 0,71
Oma pääoma/osake, euroa 9 10,09 11,56 13,75 14,80 12,17
P/E -luku (hinta/voitto -suhde) 10 - - - - -
Sijoitetun vapaan oman pääoman palautus / osake, euroa
4
0,30 0,50 0,50 0,45 0,49
Osakekohtainen osinko, euroa
4
- - - 0,05 0,05
Osinko ja sijoitetun vapaan oman pääoman palautus
yhteensä/osake, euroa
4
0,30 0,50 0,50 0,50 0,54
Osinko ja pääomanpalautus tuloksesta, % 11 - - - 91,6 -
Efektiivinen osinko- ja pääomanpalautustuotto, % 12 9,3 9,6 8,0 7,1 6,8
Osakeantioikaistu keskimääräinen osakemäärä (1 000 kpl)
5
182 316 168 285 168 011 177 033 177 998
Osakeantioikaistu osakemäärä tilikauden lopussa (1 000 kpl)
5
184 231 171 994 168 009 168 202 177 999
Operatiiviset tunnusluvut
Taloudellinen vuokrausaste, %
2
13 94,1 94,9 94,5 93,4 93,9
Cityconin omistama vuokrattava pinta-ala, m²
2
999 497 1 011 490 1 013 390 1 059 090 1 136 390
Henkilöstö tilikauden lopussa 164 234 251 251 246
38
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2024
Tunnuslukujen laskentaperiaatteet
1) Omavaraisuusaste, % Oma pääoma
X 100
Taseen loppusumma - saadut ennakot
2) Luototusaste -% (LTV) Korolliset velat - Vuokrasopimusvelat (IFRS 16) - rahat ja pankkisaamiset
X 100
Sijoituskiinteistöjen käypä arvo taseessa + myytävänä olevat omaisuuserät + osuudet
yhteisyrityksissä – Sijoituskiinteistöihin luokiteltavat käyttöoikeusomaisuuserät (IFRS 16)
3) Oman pääoman tuotto-% (ROE) Tilikauden tulos
X 100
Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma (painotettu keskiarvo)
4) Sijoitetun pääoman tuotto-% (ROI) Voitto tai tappio ennen veroja + korko ja muut rahoituskulut
X 100
Taseen loppusumma (tilikauden keskiarvo) - korottomat velat (tilikauden keskiarvo)
5) Quick ratio Rahoitusomaisuus
Lyhytaikainen vieras pääoma
6) Tulos/osake, euroa
1
Emoyhtiön omistajille kuuluva tilikauden tulos
X 100
Tilikauden keskimääräinen osakkeiden lukumäärä
7) Tulos/osake, laimennettu, euroa
1
Emoyhtiön omistajille kuuluva tilikauden tulos
X 100
Tilikauden keskimääräinen laimennettu osakkeiden lukumäärä
8) Liiketoiminnan nettorahavirta/
osake, euroa
Liiketoiminnan nettorahavirta
X 100
Tilikauden keskimääräinen osakkeiden lukumäärä
9) Oma pääoma / osake, euroa Oma pääoma
Osakkeiden lukumäärä tilinpäätöspäivänä
10) P/E luku (hinta/voitto -suhde) Tilikauden viimeinen kaupantekokurssi
Tulos/osake
11) Osinko ja pääoman palautus
tuloksesta, %
Osakekohtainen osinko ja pääomanpalautus
X 100
Tulos/osake
12) Efektiivinen osinko- ja
pääomanpalautustuotto, %
Osakekohtainen osinko ja pääomanpalautus
X 100
Tilikauden viimeinen kaupantekokurssi
13) Taloudellinen vuokrausaste, % Vuokrasopimusten mukainen bruttovuokratuotto
X 100
Vapaiden tilojen markkinahintainen arviovuokra + vuokrasopimusten mukainen
bruttovuokratuotto
1
Osakekohtaista tulosta laskettaessa emoyhtiön omistajille kuuluvasta tilikauden tuloksesta vähennetään hybridilainan transaktiokulut ja lainan korot
kirjaamishetkestä riippumatta (korot kirjataan sen perustella, milloin velvoite niiden maksuun syntyy). Lisäksi tunnuslukua laskettaessa huomioidaan
voitot/tappiot ja kulut hybridilainan takaisinmaksusta.
39
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2024
Tilinpäätös
Citycon Oyj:n konsernitilinpäätös, IFRS ������������������������ 41
Konsernituloslaskelma, IFRS .................................................. 41
Laaja konsernituloslaskelma, IFRS ....................................... 41
Konsernitase, IFRS .......................................................................42
Konsernin rahavirtalaskelma, IFRS .......................................43
Konsernin oman pääoman laskelma, IFRS .......................44
Konsernitilinpäätöksen liitetiedot ������������������������������������ 45
Emoyhtiön tilinpäätös, FAS ������������������������������������������������83
Emoyhtiön tilinpäätöksen liitetiedot, FAS ..........................86
Tilinpäätöksen allekirjoitukset.................................................90
Tilintarkastuskertomus ...............................................................91
40
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2024
Citycon Oyj:n konsernitilinpäätös, IFRS
Konsernituloslaskelma, IFRS
Me Liite 2024 2023
Bruttovuokratuotto 1.2. 235,4 215,3
Ylläpito- ja palvelutuotot 1.3. 85,9 74,7
Hoitokulut 1.4. -104,5 -92,8
Vuokraustoiminnan muut kulut -2,1 -1,6
Nettovuokratuotto 1.1. 214,7 195,7
Hallinnon kulut 1.5. -33,2 -31,1
Liiketoiminnan muut tuotot ja kulut 1.3, 1.7. 2,3 0,0
Nettovoitot/-tappiot sijoituskiinteistöjen arvostuksesta käypään
arvoon 2.1. -74,6 -200,3
Nettovoitot/-tappiot sijoituskiinteistöjen myynneistä 1.1., 5.1. -79,3 -2,3
Liikevoitto/-tappio 29,8 -38,0
Rahoitustuotot 76,5 87,7
Rahoituskulut -152,7 -135,3
Rahoitustuotot ja -kulut (netto) 3.2. -76,1 -47,7
Osuus osakkuus- ja yhteisyritysten tuloksesta 2.4. -0,7 -36,7
Tulos ennen veroja -47,0 -122,3
Tilikauden tulokseen perustuvat verot 4.1. -2,1 -2,9
Laskennalliset verot 4.2. 11,2 10,3
Tuloverot 9,2 7,4
Tilikauden tulos -37,9 -115,0
Tilikauden tuloksen jakautuminen
Emoyhtiön omistajille -37,9 -115,0
Määräysvallattomille omistajille 0,0 0,0
Emoyhtiön omistajille kuuluvasta tuloksesta laskettu osakekohtainen
tulos
1
Laimentamaton osakekohtainen tulos (euro) 1.8. -0,40 -0,70
Laimennusvaikutuksella oikaistu osakekohtainen tulos (euro) 1.8. -0,40 -0,70
1
Tunnusluku sisältää hybridilainan maksetut sekä kirjaamattomat kertyneet korot ja jaksotetut palkkiot sekä voitot/tappiot ja kulut hybridilainan takaisinmaksusta.
Laaja konsernituloslaskelma, IFRS
Me Liite 2024 2023
Tilikauden tulos -37,9 -115,0
Muut laajan tuloksen erät
Erät, jotka saatetaan myöhemmin siirtää tulosvaikutteiseksi
Nettovoitot/-tappiot rahavirran suojauksista 3.2. 0,2 -3,4
Osuus osakkuus- ja yhteisyrityksien muista laajan tuloksen eristä 0,0 0,0
Ulkomaan toimintojen tilinpäätöksen muuntamisesta johtuvat
valuuttakurssivoitot/-tappiot -31,1 -51,7
Yhteensä erät, jotka saatetaan myöhemmin siirtää
tulosvaikutteisiksi -30,9 -55,0
Muut laajan tuloksen erät verojen jälkeen -30,9 -55,0
Tilikauden laaja tulos -68,8 -170,0
Tilikauden laajan tuloksen jakautuminen
Emoyhtiön omistajille -68,8 -170,0
Määräysvallattomille omistajille 0,0 0,0
Operatiivinen tulos kasvoi vuonna 2024
Nettovuokratuotto kasvoi vuonna 2024 johtuen
pääasiassa Kista Galleria -kauppakeskuksen jäljellä
olleen 50 % osuuden hankinnan myötä helmikuussa
2024. Liikevoitto oli 29,8 miljoonaa euroa positiivinen.
Vuoden 2024 tilikauden tulokseen vaikuttivat
korkeammat rahoituskulut
Kokonaisuudessaan Cityconin taloudelliseen tulokseen
vaikuttivat sijoituskiinteistöjen käyvän arvon tappio 74,6
miljoonaa euroa sekä vuoden aikana tehdyt divestoinnit
yhdessä kasvaneiden rahoituskulujen kanssa.
2023 1 2 3 4 5 2024
Liikevoiton muutos
Me
1 Nettovuokratuoton muutos
2 Hallinnon kulujen muutos
3 Liiketoiminnan muiden tuottojen ja kulujen muutos
4 Käyvän arvon voittojen/tappioiden muutos
5 Myyntivoittojen/-tappioiden muutos
125,6
2,3
-2,1
19,0
-38.0
-77,0
29,8
41
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2024
Konsernitase, IFRS
Me Liite 31.12.2024 31.12.2023
VARAT
Pitkäaikaiset varat
Sijoituskiinteistöt 2.1. 3 627,8 3 858,2
Liikearvo 5.2. 89,9 111,4
Osuudet osakkuus- ja yhteisyrityksistä 2.4. 3,4 72,4
Aineettomat hyödykkeet 4.3. 9,7 10,7
Aineelliset käyttöomaisuushyödykkeet 0,6 2,4
Laskennalliset verosaamiset 4.2. 16,4 16,5
Johdannaissopimukset 3.6. 30,0 37,2
Muut pitkävaikutteiset varat
1
3.9. 32,9 0,4
Pitkäaikaiset varat yhteensä
1
Myytävänä olevat omaisuuserät 2.2. 81,1 0,0
Lyhytaikaiset varat
Johdannaissopimukset 3.6. 6,5 0,1
Tilikauden tulokseen perustuvat verosaamiset 4.1. 0,3 0,6
Myyntisaamiset ja muut saamiset
1
3.3., 4.4. 46,1 73,4
Rahavarat ja pankkisaamiset 3.8. 358,5 25,2
Lyhytaikaiset varat yhteensä
1
Varat yhteensä 4 303,1 4 208,4
1
31.12.2023 tase on oikaistu uudelleenluokittelemalla joulukuussa 2022 myytyyn keskukseen liittyvä 17,1 miljoonan euron kauppahintasaaminen pitkäaikaisesta
saamisesta lyhytaikaiseksi saamiseksi sen erääntyessä vuoden 2024 lopussa.
Me Liite 31.12.2024 31.12.2023
OMA PÄÄOMA JA VELAT
Oma pääoma 3.1.
Osakepääoma 259,6 259,6
Ylikurssirahasto 131,1 131,1
Arvonmuutosrahasto -1,3 -1,4
Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto 589,4 596,8
Muuntoerot -271,1 -240,0
Kertyneet voittovarat 558,0 634,1
Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma yhteensä 1 265,7 1 380,1
Hybridilaina 3.1. 592,8 607,3
Määräysvallattomien omistajien osuus 0,0 0,0
Oma pääoma yhteensä 1 858,5 1 987,5
Pitkäaikaiset velat
Lainat 3.3., 3.4. 2 110,7 1 502,8
Johdannaissopimukset 3.3., 3.6. 12,7 22,6
Laskennalliset verovelat 4.2. 208,4 247,8
Muut velat 3.3. 0,2 0,2
Pitkäaikaiset velat yhteensä 2 331,9 1 773,4
Lyhytaikaiset velat
Lainat 3.3., 3.4. 20,8 361,6
Johdannaissopimukset 3.3., 3.6. 3,9 5,3
Tilikauden tulokseen perustuvat verovelat 4.1. 1,8 2,4
Ostovelat ja muut velat 3.3., 4.5. 86,2 78,3
Lyhytaikaiset velat yhteensä 112,6 447,5
Velat yhteensä 2 444,6 2 220,9
Oma pääoma ja velat yhteensä 4 303,1 4 208,4
Sijoituskiinteistöjen käypä arvo laski
Sijoituskiinteistöjen tasearvoa laskivat käyvän arvon tappiot 74,6 miljoonaa euroa, valuuttakurssien muutokset
70,2 miljoonaa euroa sekä siirrot myytävänä olevien omaisuuserien ryhmään 411,1 miljoonaa euroa, investoinnit
ja hankinnat puolestaan nostivat tasearvoa 321,3 miljoonaa euroa. Citycon hankki jäljellä olleen 50 %
osuuden Kista Galleria -kauppakeskuksesta helmikuussa 2024, minkä jälkeen Kista Galleria on konsolidoitu
kokonaisuudessaan konsernin lukuihin kasvattaen konsernin varoja ja velkoja.
2024 2023
Varat
Me
5 000
4 000
3 000
2 000
1 000
0
Muut lyhytaikaiset varat
Rahavarat ja pankkisaamiset
Myytävänä olevat
omaisuuserät
Muut pitkäaikaiset varat
Liikearvo
Osuudet osakkuus- ja
yhteisyrityksistä
Sijoituskiinteistöt
2024 2023
Oma pääoma ja velat
Me
5 000
4 000
3 000
2 000
1 000
0
Muut lyhytaikaiset velat
Muut pitkäaikaiset velat
Laskennalliset verovelat
Lainat
Oma pääoma
42
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2024
Konsernin rahavirtalaskelma, IFRS
Me Liite 2024 2023
Liiketoiminnan rahavirta
Tulos ennen veroja -47,0 -122,3
Oikaisut 233,1 290,3
Rahavirta ennen käyttöpääoman muutosta 186,1 168,0
Myyntisaamisten ja muiden saamisten muutos 4.4. 13,0 0,1
Ostovelkojen ja muiden velkojen muutos 4.5. -10,1 5,7
Käyttöpääoman muutos 2,9 5,8
Liiketoiminnan rahavirta 189,0 173,8
Maksetut korot ja muut rahoituskulut -63,0 -51,0
Saadut korot ja muut rahoitustuotot 5,8 1,7
Maksetut välittömät verot -2,2 2,4
Liiketoiminnan nettorahavirta 129,6 126,8
Investointien rahavirta
Sijoituskiinteistöjen ja tytäryritysten hankinnat vähennettynä
hankintahetken rahavaroilla 2.1., 2.2., 5.1. -62,7 -
Investoinnit sijoituskiinteistöihin 2.1., 2.2. -48,1 -94,4
Investoinnit yhteisyrityksiin, aineellisiin ja aineettomiin hyödykkeisiin 2.4., 4.3. -1,0 -2,3
Sijoituskiinteistöjen ja tytäryritysten myynnit 2.2., 5.1. 299,9 -0,4
Investointien nettorahavirta 188,1 -97,1
Rahoituksen rahavirta
Lyhytaikaisten lainojen nostot 3.4. 256,1 357,3
Lyhytaikaisten lainojen takaisinmaksut 3.4. -800,5 -433,8
Pitkäaikaisten lainojen nostot 3.4. 641,6 405,3
Pitkäaikaisten lainojen takaisinmaksut 3.4. -29,9 -257,5
Hybridilainan takaisinmaksut 3.1. - -39,2
Hybridilainan korot ja kulut 3.1. -48,7 -29,1
Maksullinen osakeanti ja kulut 3.1. 46,6 -
Maksetut osingot ja pääoman palautukset sijoitetun vapaan oman
pääoman rahastosta 3.1. -55,2 -84,4
Toteutuneet kurssivoitot ja -tappiot 7,7 9,4
Rahoituksen nettorahavirta 17,7 -72,0
Rahavarojen muutos 335,4 -42,3
Rahavarat tilikauden alussa 3.8. 25,2 69,2
Valuuttakurssien muutosten vaikutus -2,2 -1,6
Rahavarat tilikauden lopussa 3.8. 358,5 25,2
Me Liite 2024 2023
Oikaisut:
Poistot ja arvonalennukset 1.5., 4.3. 2,9 3,0
Nettovoitot/-tappiot sijoituskiinteistöjen arvostuksesta käypään arvoon 2.1. 74,6 200,3
Voitot/tappiot sijoituskiinteistöjen myynneistä 1.1., 5.1. 79,3 2,3
Rahoitustuotot 3.2. -76,5 -87,7
Rahoituskulut 3.2. 152,7 135,3
Osuus osakkuus- ja yhteisyritysten tuloksesta 2.4. 0,7 36,7
Osakeperusteiset maksut 1.6. -0,6 1,7
Muut oikaisut 0,1 -1,3
Yhteensä 233,1 290,3
Me Liite 2024 2023
Liiketoiminnan nettorahavirta 129,6 126,8
Keskimääräinen osakemäärä (1 000) 182 316 168 285
Liiketoiminnan nettorahavirta/osake 0,71 0,75
Liiketoiminnan nettorahavirta kasvoi hieman viime vuodesta 129,6 miljoonaan euroon
Citycon investoi tilikauden aikana 110,8 miljoonaa euroa hankintoihin ja sijoituskiinteistöihin, sisältäen Kistan hankinnan ja samana
päivänä eteenpäin myydyn Ruotsin asuinkiinteistökohteen hankintahinnan. Investoinnit sekä lainojen takaisinmaksu rahoitettiin
pääosin liiketoiminnan rahavirralla ja sijoituskiinteistöjen myynneillä. Osakekohtainen liiketoiminnan nettorahavirta laski 0,71
euroon johtuen vuoden 2024 aikana toteutetuista suunnatuista osakeanneista, joissa laskettiin liikkeelle yhteensä 12,2 miljoonaa
uutta osaketta. Vuoden 2024 aikana, Citycon laski liikkeelle kaksi joukkovelkakirjalainaa, yhteensä 750 miljoonaa euroa. Näiden
tuotot käytettiin lyhytaikaisten velkojen takaisinmaksuun, 310 miljoonaa euroa EUR joukkolainaan ja 193 miljoonaa euroa NOK
joukkolainoihin.
2023 1 2 3 4 5 6 7 8 2024
Rahoitustarve ja saadut rahavirrat
Me
1 Operatiivinen kassavirta
2 Hankinnat ja investoinnit
3 Kiinteistöjen myynnit
4 Lainojen nostot -ja takaisinmaksut - netto
5 Hybridilainan korot ja kulut
6 Maksullinen osakeanti ja kulut
7 Maksetut osingot ja pääoman palautukset
8 Muut
299,9
-48,7
46,6
-55,2
67,3
-111,8
129,6
25,2
5,6
358,5
43
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2024
Konsernin oman pääoman laskelma, IFRS
Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma
Me
Osake-
pääoma
Ylikurssi-
rahasto
Arvon-
muutos-
rahasto
Sijoitetun
vapaan
oman
pääoman
rahasto Muuntoerot
Kertyneet
voittovarat Yhteensä Hybridilaina
Määräys-
vallattomien
omistajien
osuus
Oma
pääoma
yhteensä
Oma pääoma 1.1.2023 259,6 131,1 1,9 660,2 -188,3 754,3 1 618,8 691,5 0,0 2 310,3
Tilikauden tulos 2023 -115,0 -115,0 -115,0
Nettovoitot rahavirran suojauksista (liite 3.2.) -3,4 -3,4 -3,4
Ulkomaan toimintojen tilinpäätöksen muuntamisesta
johtuvat valuuttakurssivoitot/-tappiot -51,7 -51,7 -51,7
Muut laajan tuloksen erät verojen jälkeen yhteensä -3,4 -51,7 -55,0 -55,0
Tilikauden laaja tulos -3,4 -51,7 -115,0 -170,0 -170,0
Hybridilainojen takaisinmaksut (liite 3.1.) 0,0 -85,9 -85,9
Voitot hybridilainojen takaisinmaksuista (liite 3.1.) 25,8 25,8 25,8
Hybridilainan korot ja kulut (liite 3.1.) -30,7 -30,7 1,8 -28,9
Osakeanti ja kulut (liite 3.1.) 20,9 20,9 20,9
Osingonjako ja pääomanpalautus (liite 3.1.) -84,4 -84,4 -84,4
Osakeperusteiset maksut (liite 1.6.) -0,3 -0,3 -0,3
Muut muutokset 0,0 0,0 0,0
Oma pääoma 31.12.2023 259,6 131,1 -1,4 596,8 -240,0 634,1 1 380,1 607,3 0,0 1 987,5
Tilikauden tulos 2024 -37,9 -37,9 -37,9
Nettovoitot rahavirran suojauksista (liite 3.2.) 0,2 0,2 0,2
Ulkomaan toimintojen tilinpäätöksen muuntamisesta
johtuvat valuuttakurssivoitot/-tappiot -31,1 -31,1 -31,1
Muut laajan tuloksen erät verojen jälkeen yhteensä 0,2 -31,1 -30,9 -30,9
Tilikauden laaja tulos 0,2 -31,1 -37,9 -68,8 -68,8
Voitot/tappiot hybridilainojen takaisinmaksuista (liite 3.1.) -2,2 -2,2 -2,2
Hybridilainan korot ja kulut (liite 3.1.) -34,7 -34,7 -14,5 -49,2
Osakeanti ja kulut (liite 3.1.) 47,8 47,8 47,8
Osingonjako ja pääomanpalautus (liite 3.1.) -55,2 -55,2 -55,2
Osakeperusteiset maksut (liite 1.6.) -1,3 -1,3 -1,3
Muut muutokset 0,0 0,0 0,0
Oma pääoma 31.12.2024 259,6 131,1 -1,3 589,4 -271,1 558,0 1 265,7 592,8 0,0 1 858,5
Tilikauden tulos ja hybridilainan korot ja kulut
laskivat omaa pääomaa
Tilikauden tulos oli -37,9 miljoonaa euroa.
Hybridilainojen korkoja ja kuluja kirjattiin omaan
pääomaan yhteensä -49,2 miljoonaa euroa.
Citycon jakoi vuonna 2024 sijoitetun vapaan
oman pääoman rahastosta pääoman palautusta
0,30 euroa osakkeelta. Pääoman palautus oli
yhteensä 55,2 miljoonaa euroa. Muuntoerojen
vaikutus omaan pääomaan oli -31,1 miljoonaa
euroa. Vuoden 2024 aikana Citycon suoritti
myös yhden suunnatun maksullisen osakeannin
suomalaisille ja kansainvälisille institutionaalisille
ja muille kokeneille sijoittajille sekä yhteensä
kolme suunnattua maksutonta osakeantia
osakeperusteisten kannustinjärjestelmäpalkkioiden
ja hallituspalkkioiden maksamiseksi.
1 4 72023
2024
2 5 83 6
Osakekohtaisen oman
pääoman kehittyminen
Me
Oma pääoma/osakeOma pääoma/osake
1
Tilikauden tulos
2
Muuntoerot
3
Osakeanti ja kulut
4
Osingonjako ja
pääomanpalautus
5 Voitot hybridilainojen
takaisinmaksuista
6 Hybridilainan korot ja kulut
7 Osakeannin vaikutus
osakemäärään
8 Muut muutokset
-0,01
-0,77
-0,01
-0,30
0,26
-0,21
-0,17
-0,27
10,09
11,56
44
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2024
Konsernitilinpäätöksen liitetiedot
Laatimisperiaate Liitetieto Numero IFRS
Segmentti-informaatio Segmentti-informaatio 1.1. IFRS8
Tuotot, liiketoiminnan muut tuotot, myyntisaamiset ja muut
saamiset
Bruttovuokratuotto, myyntituotot
asiakassopimuksista, liiketoiminnan muut
tuotot ja kulut, myyntisaamiset ja muut
saamiset
1.2., 1.3., 1.7., 4.4. IFRS16, IFRS15, IFRS9
Työsuhde-etuudet ja osakeperusteiset maksut Työsuhde-etuudet ja henkilöstökulut 1.6. IAS19, IFRS2
Osakekohtainen tulos Osakekohtainen tulos 1.8. IAS33
Sijoituskiinteistöt Sijoituskiinteistöt ja niihin liittyvät vastuut,
Käyttöoikeusomaisuuserät
2.1., 2.3. IAS40, IFRS13, IFRS16
Myytävänä olevat pitkäaikaiset omaisuuserät Myytävänä olevat omaisuuserät 2.2. IAS40, IFRS5
Sijoitukset osakkuus- ja yhteisyrityksiin Osuudet yhteisyrityksissä, Osuudet
osakkuusyrityksissä
2.4. IAS28, IFRS11, IFRS12
Rahoitusinstrumentit: Tilinpäätöksessä esitettävä tiedot,
esittämistapa, kirjaaminen ja arvostaminen
Oma pääoma, Rahoituskulut (netto),
Rahoitusinstrumenttien luokittelu, Lainat,
Rahoitusriskien hallinta, Johdannaissopimukset,
Rahavarat, Muut pitkävaikutteiset varat,
Myyntisaamiset ja muut saamiset, Ostovelat ja
muut velat.
3.1., 3.2., 3.3., 3.4., 3.5., 3.6., 3.8., 3.9., 4.4., 4.5. IAS32, IFRS7, IFRS9, IFRS16
Varaukset, ehdolliset velat ja ehdolliset varat Vastuusitoumukset 2.1., 3.7. IAS37
Konsernitilinpäätös, Liiketoimintojen yhdistäminen Hankinnat ja myynnit, Liikearvo,
Määräysvallattomien omistajien hankinta
5.1., 5.2., 5.3. IAS40, IFRS10, IFRS3
Lähipiiriä koskevat tiedot tilinpäätöksessä Lähipiiritapahtumat ja konsernirakenteen
muutokset
5.4. IAS24
Omaisuuserien arvonalentuminen Liikearvo, Aineettomat hyödykkeet,
Myyntisaamiset ja muut saamiset
4.3., 4.4., 5.2. IAS36, IFRS9
Tuloverot Tuloverot, Laskennalliset verosaamiset ja -velat 4.1., 4.2. IAS12
Aineettomat hyödykkeet Aineettomat hyödykkeet 4.3. IAS38
Raportointikauden päättymisen jälkeiset tapahtumat Tilinpäätöspäivän jälkeiset tapahtumat 5.6. IAS10
Vastuusitoumukset Ostositoumukset, Alv-palautusvastuut,
Kiinnitykset ja Panttaukset
2.1., 3.7. -
45
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2024
46
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2024
1. Liiketoiminnan tulos
47
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2024
48
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2024
49
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2024
50
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2024
Tot al
XXX,X
Meur
Liiketoiminnan kustannukset 2024
Me
Lämmitys ja sähkö -29,2
Ylläpito -34,9
Kiinteistön henkilöstön kulut -9,6
Kiinteistön hallinnon kulut -1,9
Markkinointikulut -7,0
Kiinteistövakuutukset -1,8
Kiinteistöverot -10,0
Korjauskulut -6,2
Muut kiinteistön hoitokulut -4,0
Yhteensä
-104,5
Me
51
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2024
52
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2024
53
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2024
54
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2024
2. Kiinteistökanta ja sijoitukset
55
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2024
56
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2024
57
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2024
2023 1 2 3 4 5 6 7 8 2024
Sijoituskiinteistöt 2024
Me
1 Hankinnat
2 Investoinnit ja aktivoidut korot
3 Käyvän arvon voitot
4 Käyvän arvon tappiot
5 Voitot/tappiot käyttöoikeusomaisuuserien
arvostuksesta
6 Valuuttakurssierot
7 Muutokset sijoituskiinteistöihin luokiteltavissa
käyttöoikeusomaisuuserissä (IFRS 16)
8 Siirrot erien välillä
3 858,2
3 627,8
4,2
51,0
-70,2
39,6
-7,4
281,8
-118,3
-411,1
2022 1 2 3 4 5 6 2023
Sijoituskiinteistöt 2023
Me
1 Investoinnit ja aktivoidut korot
2 Käyvän arvon voitot
3 Käyvän arvon tappiot
4 Voitot/tappiot käyttöoikeusomaisuuserien
arvostuksesta
5 Valuuttakurssierot
6 Muutokset sijoituskiinteistöihin luokiteltavissa
käyttöoikeusomaisuuserissä (IFRS 16)
4 040,1
3 858,2
-6,6
-216,5
22,8
1,8
92,8
-76,2
58
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2024
59
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2024
60
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2024
61
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2024
62
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2024
3. Rahoitus
63
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2024
64
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2024
65
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2024
66
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2024
67
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2024
68
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2024
69
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2024
70
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2024
71
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2024
72
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2024
4. Muut liitetiedot
73
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2024
74
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2024
75
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2024
76
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2024
77
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2024
5.1. Hankinnat ja myynnit
Hankinnat
Vuoden ensimmäisen vuosineljänneksen aikana Citycon
sai päätökseen transaktion, jonka tuloksena se osti
kokonaan omistukseensa Tukholmassa sijaitsevan Kista
Gallerian. Citycon on hallinnoinut keskusta vuodesta
2012 ja omistanut keskuksesta 50 %. Transaktion myötä
Citycon omistaa keskuksen kokonaisuudessaan.
Kista Gallerian hankinta on käsitelty
omaisuushankintana IAS 40 Sijoituskiinteistöt
-standardin mukaisesti liiketoimintahankinnan sijaan.
Käsittely perustuu siihen, että Citycon on hallinnoinut
kiinteistöomaisuutta jo ennen hankintaa. Hankintahinta
ja hankintahinnan kohdistaminen omaisuus- ja
velkaerille on esitetty seuraavissa taulukoissa.
Hankintahinnan kohdistaminen perustuu erien
suhteellisiin käypiin arvoihin hankintahetkellä [IFRS
3:2(b)]. Hankinnan jälkeinen sijoituskiinteistön käyvän
arvon muutos on esitetty rivillä nettovoitot/-tappiot
sijoituskiinteistöjen arvostuksesta käypään arvoon.
Hankintaa edeltäneet kertyneet muuntoerot on siirretty
tulokseen. Laskennallista verovelkaa/saamista ei ole
kirjattu alkuperäisen hankinnan yhteydessä. Hankinnan
nettorahavirtavaikutus 3,5 miljoonaa euroa, sisältäen
maksetun kokonaisvastikkeen ja hankintahetken
rahavarat, on esitetty konsernin rahavirtalaskelmalla
rivillä sijoituskiinteistöjen ja tytäryritysten hankinnat
vähennettynä hankintahetken rahavaroilla.
Vuoden neljännen vuosineljänneksen
aikana Citycon toteutti transaktion liittyen
Tukholman Barkarbystadeniin valmistuvaan
asuinkiinteistökohteeseen. Citycon allekirjoitti vuonna
2022 termiinisopimuksen kohteen hankkimiseksi.
Kohteen edelleenmyynti tapahtui joulukuussa
2024 samanaikaisesti, kun Citycon osti kohteen
rakennuttajalta. Hankinnasta rahana maksettu vastike
oli 59,3 miljoonaa euroa ja se on esitetty konsernin
rahavirtalaskelmalla rivillä sijoituskiinteistöjen ja
tytäryritysten hankinnat vähennettynä hankintahetken
rahavaroilla.
Tilikaudella 2023 ei ollut hankintoja.
Kista Gallerian hankintahinta ja hankintahinnan
kohdistaminen omaisuus- ja velkaerille
Hankintahinta
Me
Osuus yhteisyrityksestä ennen hankintaa 73,8
Maksettu vastike osakkeista 2,5
Maksettu vastike sovituista rahavaroista 2,7
Transaktiokulut 0,2
Yhteensä 79,1
Sijoituskiinteistön hankinta
Me
Sijoituskiinteistö 284,9
Rahavarat 1,7
Muut varat 10,9
Velat -218,5
Yhteensä 79,1
Rahavirtavaikutus (maksettu vastike
vähennettynä hankintahetken rahavaroilla) 3,5
Myynnit
Vuoden toisen vuosineljänneksen aikana Citycon
sai päätökseen transaktion, jonka tuloksena se myi
Kongssenteret keskuksen Norjan Kongsvingerissä.
Vuoden kolmannen vuosineljänneksen aikana Citycon
toteutti transaktion, jolla se myi Trekanten keskuksen
Oslossa, Norjassa. Vuoden neljännen vuosineljänneksen
aikana Citycon toteutti kolme transaktiota jolla se myi
valmistuvan asuinkiinteistökohteen Tukholmassa,
Ruotsissa, Kristiine keskuksen Tallinnassa, Virossa ja
Stopp Tune keskuksen Sarpsborgissa, Norjassa.
Norjan kauppakeskusten myynnit on käsitelty
tytäryhtiön myynteinä IFRS 10 Konsernitilinpäätös
-standardin mukaisesti. Saatu rahavastike
tytäryhtiöiden myynneistä oli yhteensä 100,6 miljoonaa
euroa ja se on esitetty konsernin rahavirtalaskelmalla
rivillä sijoituskiinteistöjen ja tytäryritysten myynnit.
Norjan kauppakeskusten myynteihin liittyen kolmansille
osapuolille annetut velkakirjat (32,5 miljoonaa euroa) on
esitetty muiden pitkäaikaisten varojen ryhmässä.
Viron Kristiine Keskuksen ja Ruotsin
asuinkiinteistökohteen myynti on käsitelty
sijoituskiinteistön myynteinä IAS 40 mukaisesti. Saatu
rahavastike sijoituskiinteistöjen myynneistä oli yhteensä
182,0 miljoonaa euroa ja se on esitetty konsernin
rahavirtalaskelmalla rivillä sijoituskiinteistöjen ja
tytäryritysten myynnit.
Tilikaudella 2023 ei ollut myyntejä, mutta Citycon
kirjasi myyntituloksen oikaisuja aiempina vuosina
toteutettuihin divestointeihin liittyen. Lisäksi
rahavirtalaskelman erässä sijoituskiinteistöjen ja
tytäryritysten myynnit on esitetty vuonna 2022 myytyyn
Down Townin keskukseen liittyvä 17,0 miljoonan
euron kauppahintasaaminen, joka suoritettiin rahana
joulukuussa 2024.
Nettovoitot/-tappiot sijoituskiinteistöjen ja
tytäryhtiöiden myynneistä
Me 2024 2023
Myydyt sijoituskiinteistöt -389,9 -
Laskennalliset verovelat liittyen myytyihin
sijoituskiinteistöihin 26,7 -
Muut erät liittyen myytyihin keskuksiin -
netto -2,7 -
Myydyille keskuksille allokoidun goodwillin
alaskirjaus -18,8 -
Tuloslaskelmaan siirretyt muuntoerot -8,2 -
Transaktiokulut -2,3 -
Saatu vastike 315,2 -
Myyntivoittojen/-tappioiden oikaisut liittyen
aiempien vuosien myynteihin 0,7 -2,3
Nettovoitot/-tappiot myynneistä yhteensä -79,3 -2,3
Kauppahintasaaminen (annetut velkakirjat) 32,5 -
Saatu vastike tilikauden myynneistä 282,6 -
Saatu vastike edellisten tilikausien
myynneistä 17,3 -0,4
Rahavirtavaikutus yhteensä 299,9 -0,4
78
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2024
79
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2024
80
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2024
81
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2024
82
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2024
Emoyhtiön tilinpäätös, FAS
Emoyhtiön tuloslaskelma, FAS
Me Liite 1.1.–31.12.2024 1.1.–31.12.2023
Palvelutuotot 6,3 5,8
Liikevaihto 2 6,3 5,8
Hallinnon kulut 3,4 -92,0 -20,0
Liiketoiminnan muut tuotot ja kulut 5 0,0 -0,2
Liikevoitto -85,7 -14,3
Rahoitustuotot 153,5 183,0
Rahoituskulut -151,4 -143,3
Rahoitustuotot ja -kulut (netto) 6 2,1 39,7
Voitto/tappiot ennen tilinpäätössiirtoja ja veroja -83,6 25,3
Konserniavustukset 12,0 6,0
Tuloverot 7 -0,1 0,0
Tilikauden voitto/tappio -71,8 31,3
83
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2024
Emoyhtiön tase, FAS
Me Liite 31.12.2024 31.12.2023
VASTAAVAA
Pysyvät vastaavat
Aineettomat hyödykkeet 8 8,6 9,7
Aineelliset hyödykkeet 9 0,2 0,3
Sijoitukset
Tytäryhtiöosakkeet 10 1 132,6 1 286,3
Lainasaamiset ja johdannaissopimukset 11 958,8 1 544,1
Sijoitukset yhteensä 2 091,5 2 830,4
Pysyvät vastaavat yhteensä 2 100,3 2 840,4
Vaihtuvat vastaavat
Lyhytaikaiset saamiset 13 1 366,2 586,0
Rahat ja pankkisaamiset 180,1 0,1
Vaihtuvat vastaavat yhteensä 1 546,3 586,1
Vastaavaa yhteensä 3 646,6 3 426,4
Me Liite 31.12.2024 31.12.2023
VASTATTAVAA
Oma pääoma 14
Osakepääoma 259,6 259,6
Ylikurssirahasto 133,1 133,1
Sijoitetun vapaan pääoman rahasto 607,1 612,8
Edellisten tilikausien voitto/tappio -34,5 -65,9
Tilikauden tulos -71,8 31,3
Oma pääoma yhteensä 893,4 970,8
Vieras pääoma 15
Pitkäaikaiset velat
Hybridilaina 595,9 607,8
Muu pitkäaikainen vieras pääoma 1 852,3 1 301,9
Pitkäaikaiset velat yhteensä 2 448,2 1 909,7
Lyhytaikaiset velat
Lyhytaikainen vieras pääoma 305,0 545,9
Lyhytaikaiset velat yhteensä 305,0 545,9
Vieras pääoma yhteensä 2 753,2 2 455,6
Vastattavaa yhteensä 3 646,6 3 426,4
84
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2024
Emoyhtiön rahoituslaskelma, FAS
Me 1.1.–31.12.2024 1.1.–31.12.2023
Liiketoiminnan rahavirta
Tulos ennen veroja -83,6 25,3
Oikaisut:
Poistot ja arvonalentumiset 70,2 2,1
Rahoitustuotot ja -kulut -2,1 -39,7
Rahavirta ennen käyttöpääoman muutosta -15,5 -12,2
Käyttöpääoman muutos -13,2 -0,7
Liiketoiminnan rahavirta -28,7 -13,0
Maksetut korot ja muut rahoituskulut -101,8 -85,8
Saadut korot ja muut rahoitustuotot 122,1 105,4
Toteutuneet kurssivoitot/-tappiot 7,5 9,4
Liiketoiminnan nettorahavirta -0,8 16,0
Investointien rahavirta
Investoinnit aineellisiin ja aineettomiin hyödykkeisiin -1,0 -2,0
Myönnetyt lainat
1
-636,7 -156,3
Lainasaamisten takaisinmaksut
1
411,3 92,1
Saadut pääomanpalautukset tytäryhtiöltä 85,6 -
Investointien nettorahavirta
1
-140,8 -66,2
Rahoituksen rahavirta
Maksullinen osakeanti 48,2 -
Lyhytaikaisten lainojen nostot
1
254,5 365,6
Lyhytaikaisten lainojen takaisinmaksut
1
-290,7 -366,3
Pitkäaikaisten lainojen nostot 646,2 317,5
Pitkäaikaisten lainojen takaisinmaksut
1
-391,4 -258,6
Hybridilainan nostot 265,7 -
Hybridilainan takaisinmaksu -265,7 -39,2
Saadut konserniavustukset 6,0 0,8
Maksetut osingot ja pääoman palautukset sijoitetun vapaan oman pääoman rahastosta -55,2 -84,4
Rahoituksen nettorahavirta
1
217,5 -64,5
Rahavarojen muutos 75,9 -114,6
Rahavarat tilikauden alussa -120,6 -6,0
Rahavarat tilikauden lopussa
2
-44,8 -120,6
1
Rahoituslaskelman esitystapaa on muutettu. Konsernin sisäiset lainat esitetään nyt rahoituksen rahavirrassa investointien rahavirran sijaan.
Vuoden 2023 vertailuluvut on muutettu vastaavasti.
2
Emoyhtiön rahavarat -44,8 milj. euroa koostuvat taseen rahavaroista ja pankkisaamisista 180,1 milj. euroa ja konsernitilin saldosta -224,9 milj. euroa.
Konsernitilin saldo -224,9 milj. euroa on taseessa esitetty osana lyhytaikaista vierasta pääomaa.
85
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2024
Emoyhtiön tilinpäätöksen liitetiedot, FAS
1. Laadintaperiaatteet
Emoyhtiön tilinpäätös on laadittu Suomen
lainsäädännön mukaan.
Tuloslaskelmamuoto
Tilinpäätöksen tuloslaskelma esitetään
toimintokohtaisesti.
Pysyvät vastaavat
Pysyvät vastaavat on merkitty taseeseen alkuperäiseen
hankintamenoonsa vähennettynä arvonalennuksin sekä
kirjanpidossa tehdyin poistoin.
Aineettomat hyödykkeet
Aineettomat hyödykkeet sisältävät IT-ohjelmia sekä
muita pitkävaikutteisia menoja, kuten toimiston
perusparannusmenoja. IT-ohjelmat poistetaan 3–10
vuodessa tasapoistoin, toimiston perusparannusmenot
poistetaan vuokrasopimuksen kestoaikana.
Aineelliset hyödykkeet
Aineellisiin hyödykkeisiin sisältyvät koneet ja kalusto
sekä keskeneräiset hankinnat. Koneet ja kalusto
poistetaan 3–7 vuodessa tasapoistoin.
Eläketurvajärjestelyt
Henkilökunnan eläketurva on hoidettu lakisääteisin
eläkevakuutuksin.
Ulkomaanrahan määräiset saamiset ja velat
Ulkomaanrahan määräiset saamiset ja velat sekä
valuuttatermiinit on arvostettu tilinpäätöspäivän kurssiin
ja valuuttakurssierot on kirjattu tulokseen kurssieroihin.
Tuloverot
Tilikauden tulokseen perustuvat verot esitetään
suoriteperiaatteen mukaisina.
Kirjanpitoarvojen ja verotuksellisten arvojen välisistä
väliaikaisista eroista johtuvat laskennalliset verot on
merkitty omana eränään tuloslaskelmaan ja taseeseen.
Johdannaiset
Kaikki johdannaiset arvostetaan KPL 5.2a:n mukaan
käypään arvoon.
Huomioitavaa
Tilinpäätöksessä esitettävät yksittäiset luvut ja
loppusummat on pyöristetty satoihin tuhansiin
tarkemmista luvuista ja siksi yksittäisten lukujen summa
ei aina täsmää yhteissummiin.
2. Liikevaihto
Me 2024 2023
Maantieteellinen jakauma:
Suomi 1,7 2,1
Muut maat 4,6 3,7
Yhteensä 6,3 5,8
Emoyhtiön liikevaihtoon sisältyy
seuraavia konserniyhtiöiltä veloitettuja
hallintopalvelumaksuja:
Me 2024 2023
Hallintopalvelumaksut konserniyhtiöiltä 6,3 5,8
3. Henkilöstökulut
Me 2024 2023
Henkilöstön määrä keskimäärin
tilikauden aikana 39 51
Henkilöstökulut
Palkat ja palkkiot -9,8 -9,7
Eläkekulut -1,4 -1,3
Muut henkilösivukulut -1,5 -2,0
Yhteensä -12,7 -12,9
Yllä esitetyt luvut sisältävät edellisen toimitusjohtajan
palkasta ja bonuksista kirjatut lakisääteiset
eläkemaksut, 0,0 miljoonaa euroa vuonna 2024 (0,0).
Henkilöstökuluihin sisältyy seuraavia johdon
palkkoja ja palkkioita:
Me 2024 2023
Toimitusjohtajan palkat ja palkkiot -0,9 -1,3
Hallituksen palkkiot -1,1 -0,6
Yhteensä -2,0 -2,0
Toimitusjohtajan palkat ja palkkiot sisältävät
toimitusjohtajan peruspalkan sekä vuotuisen
tulospalkkion. Lisäksi toimitusjohtaja kuuluu sitouttavan
osakepalkkiojärjestelmän piiriin ja vuoden 2024 aikana
on maksettu järjestelmän mukaiset palkkiot 1,2 miljoona
euroa (vuonna 2023 1,5 miljoonaa euroa).
F. Scott Ball toimi yhtiön toimitusjohtajana 31.3.2024
asti ja yhtiön väliaikaisena toimitusjohtajana 8.10.2024
alkaen. Henrica Ginström toimi yhtiön toimitusjohtajana
1.4.–8.10.2024.
4. Poistot ja arvonalentumiset
Hallinnon kuluihin sisältyvät seuraavat
suunnitelman mukaiset poistot ja
arvonalentumiset:
Me 2024 2023
Poistot aineettomista hyödykkeistä -2,0 -1,9
Osakkeiden arvonalentuminen -68,1 -
Poistot koneista ja kalustosta -0,1 -0,2
Yhteensä -70,2 -2,1
86
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2024
5. Liiketoiminnan muut tuotot ja kulut
Me 2024 2023
Muut tuotot 0,0 -0,2
Yhteensä 0,0 -0,2
6. Rahoitustuotot ja -kulut netto
Me 2024 2023
Korko- ja muut rahoitustuotot
Konserniyhtiöiltä 117,2 113,8
Valuuttakurssivoitot 16,7 41,3
Muut korko- ja rahoitustuotot 19,6 27,8
Yhteensä 153,5 183,0
Rahoitustuotot yhteensä 153,5 183,0
Korkokulut ja muut rahoituskulut
Konserniyhtiöille 52,7 41,2
Valuuttakurssitappiot 28,8 53,3
Muut korko- ja rahoituskulut 69,9 48,8
Rahoituskulut yhteensä 151,4 143,3
Rahoitustuotot ja -kulut (netto) 2,1 39,7
7. Tuloverot
Me 2024 2023
Tuloverot -0,1 0,0
Yhteensä -0,1 0,0
Tilikauden tuloverot koostuvat vuoden Citycon Oyj:n
Ruotsin sivuliikkeen tuloverosta.
Emoyhtiöllä on tappioita verotuksessa (vielä
vahvistamaton vuosi 2024 mukaan lukien)
yhteensä 98,2 miljoonaa euroa, josta ei ole kirjattu
laskennallista verosaamista 19,6 miljoonaa euroa yhtiön
tilinpäätökseen.
8. Aineettomat hyödykkeet
Me 2024 2023
Aineettomat oikeudet
Hankintameno 1.1. 20,9 18,9
Lisäykset 0,9 2,0
Hankintameno 31.12. 21,9 20,9
Kertyneet poistot 1.1. -11,7 -10,0
Tilikauden poisto -1,9 -1,8
Kertyneet poistot 31.12. -13,6 -11,7
Kirjanpitoarvo 31.12. 8,2 9,2
Muut pitkävaikutteiset menot
Hankintameno 1.1. 2,7 2,7
Lisäykset 0,0 0,0
Hankintameno 31.12. 2,7 2,7
Kertyneet poistot 1.1. -2,1 -2,0
Tilikauden poisto -0,2 -0,2
Kertyneet poistot 31.12. -2,3 -2,1
Kirjanpitoarvo 31.12. 0,4 0,6
Aineettomat hyödykkeet yhteensä
31.12. 8,6 9,7
9. Aineelliset hyödykkeet
Me 2024 2023
Koneet ja kalusto
Hankintameno 1.1. 2,4 2,3
Lisäykset 0,1 0,0
Hankintameno 31.12. 2,4 2,4
Kertyneet poistot 1.1. -2,2 -2,0
Tilikauden poisto -0,1 -0,2
Kertyneet poistot 31.12. -2,3 -2,2
Kirjanpitoarvo 31.12. 0,2 0,3
Aineelliset hyödykkeet yhteensä 31.12. 0,2 0,3
10. Tytäryhtiöosakkeet
Me 2024 2023
Hankintameno 1.1. 1 286,3 1 275,0
Lisäykset - 11,2
Vähennykset -85,6 -
Arvonalentumiset -68,1 -
Kirjanpitoarvo 31.12. 1 132,6 1 286,3
11. Pitkäaikaiset lainasaamiset ja
johdannaissopimukset
Me 2024 2023
Lainasaamiset konserniyhtiöiltä 932,0 1 506,9
Johdannaissopimukset konsernin
ulkopuolelta 26,8 37,2
Muut sijoitukset yhteensä 31.12. 958,8 1 544,1
Sijoitukset yhteensä 31.12. 2 091,5 2 830,4
12. Tytäryhtiöt ja omistusyhteysyritykset
Emoyhtiön tytäryhtiöt ja omistusyhteysyritykset on
esitetty konsernitilinpäätöksen liitetiedoissa kohdassa
5.4. Lähipiiritapahtumat.
87
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2024
13. Lyhytaikaiset saamiset ja rahavarat
Me 2024 2023
Saamiset konsernin ulkopuolelta
Myyntisaamiset 0,1 0,1
Johdannaissopimukset 6,5 0,1
Muut saamiset 0,0 0,0
Korkosaamiset 7,4 -
Rahat ja pankkisaamiset 180,1 0,1
Siirtosaamiset 2,6 4,8
Yhteensä 196,7 5,1
Saamiset konserniyhtiöiltä
Myyntisaamiset 0,4 0,6
Lainasaamiset 1 323,2 555,1
Muut saamiset 1,4 1,5
Muut saamiset yhteensä 1 324,6 556,6
Korkosaamiset 12,7 17,7
Konserniavustussaamiset 12,0 6,0
Yhteensä 1 349,6 580,9
Lyhytaikaiset saamiset yhteensä 1 546,3 586,1
14. Oma pääoma
Me 2024 2023
Osakepääoma 1.1. 259,6 259,6
Osakepääoma 31.12. 259,6 259,6
Ylikurssirahasto 1.1. 133,1 133,1
Ylikurssirahasto 31.12. 133,1 133,1
Sijoitetun vapaan oman pääoman
rahasto 1.1. 612,8 676,0
Pääoman palautus sijoitetun vapaan
oman pääoman rahastosta -55,2 -84,4
Osakeanti 49,6 21,1
Sijoitetun vapaan oman pääoman
rahasto 31.12. 607,1 612,8
Kertyneet voittovarat 1.1. -34,5 -65,9
Tilikauden tulos -71,8 31,3
Kertyneet voittovarat 31.12. -106,3 -34,5
Oma pääoma yhteensä 31.12. 893,4 970,8
Yhtiöllä on yksi osakesarja, ja kukin osake oikeuttaa yhteen
ääneen yhtiökokouksessa. Raportointikauden aikana Citycon
suoritti yhden suunnatun maksullisen osakeannin suomalaisille
ja kansainvälisille institutionaalisille ja muille kokeneille
sijoittajille sekä yhteensä kolme suunnattua maksutonta
osakeantia osakeperusteisten kannustinjärjestelmäpalkkioiden
ja hallituspalkkioiden maksamiseksi. Raportointikauden lopussa
yhtiön liikkeeseen laskettujen osakkeiden lukumäärä oli
184 231 295. Osakkeilla ei ole nimellisarvoa.
Laskelma jakokelpoisesta omasta pääomasta
Me 2024 2023
Sijoitetun vapaan oman pääoman
rahasto 607,1 612,8
Kertyneet voittovarat -34,5 -65,9
Tilikauden tulos -71,8 31,3
Yhteensä jakokelpoinen
oma pääoma 31.12. 500,8 578,2
15. Vieras pääoma
A) Pitkäaikaiset velat
Me 2024 2023
Pitkäaikaiset korolliset velat
Lainat rahoituslaitoksilta 247,4 247,3
Hybridilaina 595,9 607,8
Lainat konserniyhtiöiltä 1 592,2 1 031,9
Yhteensä 2 435,5 1 887,1
Johdannaissopimukset 12,7 22,6
Pitkäaikaiset velat yhteensä 2 448,2 1 909,7
Velat, jotka erääntyvät myöhemmin
kuin viiden vuoden kuluttua 350,0 -
B) Lyhytaikaiset velat
Me 2024 2023
Lyhytaikaiset korolliset velat
Yritystodistukset 9,9 46,5
Lainat konserniyhtiöiltä 234,6 437,2
Yhteensä 244,6 483,6
Lyhytaikainen koroton vieras pääoma
Velat konsernin ulkopuolelle
Ostovelat 1,3 1,2
Johdannaissopimukset 2,7 5,2
Muut velat yhteensä 2,7 5,2
Korkovelka 15,7 15,4
Muut siirtovelat 7,2 7,2
Siirtovelat yhteensä 22,9 22,6
Yhteensä 26,9 29,0
Velat konserniyhtiöille
Ostovelat 0,5 0,5
Muut velat 0,8 16,0
Korkovelka 32,3 16,8
Siirtovelat yhteensä 32,3 16,8
Yhteensä 33,6 33,3
Lyhytaikaiset velat yhteensä 305,0 545,9
Vieras pääoma yhteensä 2 753,2 2 455,6
88
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2024
Yhtiöllä on syndikoitu luottolimiitti, joka erääntyy
vuonna 2027. Lisäksi yhtiöllä on pitkäaikaisissa veloissa
kolme hybridijoukkovelkakirjalainaa, jotka ovat laskettu
liikkeelle marraskuussa 2019, kesäkuussa 2021 ja
kesäkuussa 2024. Hybridilaina on vakuudeton, muita
velkasitoumuksia heikommassa etuoikeusasemassa ja
etuoikeutettuja vain yhtiön osakkeisiin nähden. Oman
pääoman ehtoisen lainan velkakirjan haltijalla ei ole
osakkeenomistajalle kuuluvia oikeuksia. Cityconilla on
oikeus viivästyttää hybridilainojensa koronmaksua,
mikäli se ei maksa osinkoa tai muuta hyvitystä
osakepääomalle. Lainoilla ei ole määrättyä eräpäivää,
mutta yhtiöllä on oikeus lunastaa ne viiden vuoden
kuluttua liikkeelle laskusta, sekä tätä seuraavina
vuotuisina koronmaksupäivinä.
Johdannaissopimuksia käytetään Citycon-konsernissa
rahoituspolitiikan mukaisesti korollisen velan korkoriskin
ja valuuttakurssiriskin suojaamistarkoituksessa.
Cityconin kaikki konsernin ulkoiset
johdannaissopimukset laaditaan emoyhtiö Citycon
Oyj:n nimiin. Citycon Oyj arvostaa johdannaiset KPL
5.2a käyvän arvon mallin mukaan ja kirjaa käyvän arvon
muutokset tulosvaikutteisesti. Johdannaisten käyvän
arvon määritys on esitetty konsernitilinpäätöksen
liitetiedoissa kohdassa 3.6.
16. Vastuusitoumukset
A) Leasingvastuut
Me 2024 2023
Leasingsopimuksista maksettavat
määrät
Seuraavalla tilikaudella maksettavat 0,5 0,4
Myöhemmin maksettavat 0,7 1,3
Yhteensä 1,1 1,7
Cityconin rahoitusleasingsopimukset koskevat
pääasiassa toimiston IT-laitteita ja koneita sekä autoja.
B) Annetut takaukset
Me 2024 2023
Takaukset 1 832,3 1 518,8
Joista konserniyhtiöiden puolesta 1 832,3 1 518,8
Takaukset vuosina 2024 ja 2023 liittyvät pääasiassa
joukkovelkakirjalainoihin, joita varten Citycon Oyj on
antanut emoyhtiön takauksen tai muun emoyhtiön
takauksen.
89
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2024
Hallituksen toimintakertomuksen ja
tilinpäätöksen allekirjoitukset
Hallituksen toimintakertomuksen ja tilinpäätöksen 1.1.–31.12.2024 allekirjoitukset
Sovellettavia tilinpäätössäännöksiä noudattaen laadittu tilinpäätös antaa oikean ja riittävän kuvan sekä yrityksen että sen konsernitilinpäätökseen sisältyvien
yritysten kokonaisuuden varoista, vastuista, taloudellisesta asemasta sekä voitosta tai tappiosta.
Hallituksen toimintakertomuksessa on todenmukaisen kuvan antava selostus yhtäältä yrityksen ja toisaalta sen konsernitilinpäätökseen sisältyvien yritysten
kokonaisuuden liiketoiminnan kehittymisestä ja tuloksesta sekä kuvaus merkittävimmistä riskeistä ja epävarmuustekijöistä ja muusta yrityksen tilasta.
Helsinki, 26. helmikuuta 2025
Chaim Katzman Alexandre Koifman
Puheenjohtaja Hallituksen varapuheenjohtaja
Judah Angster Zvi Gordon
Jäsen Jäsen
Adi Jemini David Lukes
Jäsen Jäsen
Per-Anders Ovin Ljudmila Popova
Jäsen Jäsen
Eero Sihvonen F� Scott Ball
Jäsen Toimitusjohtaja, hallituksen varapuheenjohtaja
Suoritetusta tilintarkastuksesta on tänään annettu
tilintarkastuskertomus.
Helsinki, 26. helmikuuta 2025
Deloitte Oy
tilintarkastusyhteisö
Anu Servo
KHT
90
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2024
Tilintarkastuskertomus
Citycon Oyj:n yhtiökokoukselle
Tilinpäätöksen tilintarkastus
Lausunto
Olemme tilintarkastaneet Citycon Oyj:n (y-tunnus
0699505-3) tilinpäätöksen tilikaudelta 1.1.–31.12.2024.
Tilinpäätös sisältää konsernin tuloslaskelman, laajan
tuloslaskelman, taseen, laskelman oman pääoman
muutoksista, rahavirtalaskelman ja liitetiedot, mukaan
lukien olennainen tilinpäätöksen laatimisperiaatteita
koskeva informaatio, sekä emoyhtiön tuloslaskelman,
taseen, rahoituslaskelman ja liitetiedot.
Lausuntonamme esitämme, että
• konsernitilinpäätös antaa oikean ja riittävän
kuvan konsernin taloudellisesta asemasta sekä
sen toiminnan tuloksesta ja rahavirroista EU:ssa
käyttöön hyväksyttyjen kansainvälisten IFRS-
tilinpäätösstandardien mukaisesti
• tilinpäätös antaa oikean ja riittävän kuvan emoyhtiön
toiminnan tuloksesta ja taloudellisesta asemasta
Suomessa voimassa olevien tilinpäätöksen laatimista
koskevien säännösten mukaisesti ja täyttää
lakisääteiset vaatimukset.
Lausuntomme on ristiriidaton tarkastus- ja
hallinnointivaliokunnalle annetun lisäraportin kanssa.
Lausunnon perustelut
Olemme suorittaneet tilintarkastuksen Suomessa
noudatettavan hyvän tilintarkastustavan mukaisesti.
Hyvän tilintarkastustavan mukaisia velvollisuuksiamme
kuvataan tarkemmin kohdassa Tilintarkastajan
velvollisuudet tilinpäätöksen tilintarkastuksessa.
Olemme riippumattomia emoyhtiöstä ja
konserniyrityksistä niiden Suomessa noudatettavien
eettisten vaatimusten mukaisesti, jotka koskevat
suorittamaamme tilintarkastusta ja olemme
täyttäneet muut näiden vaatimusten mukaiset eettiset
velvollisuutemme.
Emoyhtiölle ja konserniyrityksille suorittamamme muut
kuin tilintarkastuspalvelut ovat parhaan tietomme ja
käsityksemme mukaan olleet Suomessa noudatettavien,
näitä palveluja koskevien säännösten mukaisia,
emmekä ole suorittaneet EU-asetuksen 537/2014 5.
artiklan 1 kohdassa tarkoitettuja kiellettyjä palveluja.
Suorittamamme muut kuin tilintarkastuspalvelut on
esitetty konsernitilinpäätöksen liitetiedossa 1.5.
Käsityksemme mukaan olemme hankkineet
lausuntomme perustaksi tarpeellisen määrän
tarkoitukseen soveltuvaa tilintarkastusevidenssiä.
Tilintarkastuksen kannalta keskeiset seikat
Tilintarkastuksen kannalta keskeiset seikat ovat
seikkoja, jotka ammatillisen harkintamme mukaan
ovat olleet merkittävimpiä tarkastuksen kohteena
olevan tilikauden tilintarkastuksessa. Nämä seikat
on otettu huomioon tilinpäätökseen kokonaisuutena
kohdistuneessa tilintarkastuksessamme sekä
laatiessamme siitä annettavaa lausuntoa, emmekä anna
näistä seikoista erillistä lausuntoa.
Olemme ottaneet tilintarkastuksessamme huomioon
riskin siitä, että johto sivuuttaa kontrolleja. Tähän on
sisältynyt arviointi siitä, onko viitteitä sellaisesta johdon
tarkoitushakuisesta suhtautumisesta, josta aiheutuu
väärinkäytöksestä johtuvan olennaisen virheellisyyden
riski.
91
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2024
Tilinpäätöstä koskevat hallituksen ja
toimitusjohtajan velvollisuudet
Hallitus ja toimitusjohtaja vastaavat tilinpäätöksen
laatimisesta siten, että konsernitilinpäätös antaa
oikean ja riittävän kuvan EU:ssa käyttöön hyväksyttyjen
kansainvälisten tilinpäätösstandardien (IFRS)
mukaisesti ja siten, että tilinpäätös antaa oikean
ja riittävän kuvan Suomessa voimassa olevien
tilinpäätöksen laatimista koskevien säännösten
mukaisesti ja täyttää lakisääteiset vaatimukset. Hallitus
ja toimitusjohtaja vastaavat myös sellaisesta sisäisestä
valvonnasta, jonka ne katsovat tarpeelliseksi voidakseen
laatia tilinpäätöksen, jossa ei ole väärinkäytöksestä tai
virheestä johtuvaa olennaista virheellisyyttä.
Hallitus ja toimitusjohtaja ovat tilinpäätöstä laatiessaan
velvollisia arvioimaan emoyhtiön ja konsernin kykyä
jatkaa toimintaansa ja soveltuvissa tapauksissa
esittämään seikat, jotka liittyvät toiminnan jatkuvuuteen
ja siihen, että tilinpäätös on laadittu toiminnan
jatkuvuuteen perustuen. Tilinpäätös laaditaan toiminnan
jatkuvuuteen perustuen, paitsi jos emoyhtiö tai konserni
aiotaan purkaa tai toiminta lakkauttaa tai ei ole muuta
realistista vaihtoehtoa kuin tehdä niin.
Tilintarkastajan velvollisuudet tilinpäätöksen
tilintarkastuksessa
Tavoitteenamme on hankkia kohtuullinen varmuus
siitä, onko tilinpäätöksessä kokonaisuutena
väärinkäytöksestä tai virheestä johtuvaa olennaista
virheellisyyttä, sekä antaa tilintarkastuskertomus, joka
sisältää lausuntomme. Kohtuullinen varmuus on korkea
varmuustaso, mutta se ei ole tae siitä, että olennainen
virheellisyys aina havaitaan hyvän tilintarkastustavan
mukaisesti suoritettavassa tilintarkastuksessa.
Virheellisyyksiä voi aiheutua väärinkäytöksestä tai
virheestä, ja niiden katsotaan olevan olennaisia, jos
niiden yksin tai yhdessä voitaisiin kohtuudella odottaa
vaikuttavan taloudellisiin päätöksiin, joita käyttäjät
tekevät tilinpäätöksen perusteella.
Hyvän tilintarkastustavan mukaiseen tilintarkastukseen
kuuluu, että käytämme ammatillista harkintaa
ja säilytämme ammatillisen skeptisyyden koko
tilintarkastuksen ajan. Lisäksi:
• Tunnistamme ja arvioimme väärinkäytöksestä
tai virheestä johtuvat tilinpäätöksen olennaisen
virheellisyyden riskit, suunnittelemme ja suoritamme
näihin riskeihin vastaavia tilintarkastustoimenpiteitä
ja hankimme lausuntomme perustaksi
tarpeellisen määrän tarkoitukseen soveltuvaa
tilintarkastusevidenssiä. Riski siitä, että
väärinkäytöksestä johtuva olennainen virheellisyys
jää havaitsematta, on suurempi kuin riski siitä,
että virheestä johtuva olennainen virheellisyys jää
havaitsematta, sillä väärinkäytökseen voi liittyä
yhteistoimintaa, väärentämistä, tietojen tahallista
esittämättä jättämistä tai virheellisten tietojen
esittämistä taikka sisäisen valvonnan sivuuttamista.
• Muodostamme käsityksen tilintarkastuksen kannalta
relevantista sisäisestä valvonnasta pystyäksemme
suunnittelemaan olosuhteisiin nähden asianmukaiset
tilintarkastustoimenpiteet mutta emme siinä
tarkoituksessa, että pystyisimme antamaan
lausunnon emoyhtiön tai konsernin sisäisen
valvonnan tehokkuudesta.
• Arvioimme sovellettujen tilinpäätöksen
laatimisperiaatteiden asianmukaisuutta sekä
johdon tekemien kirjanpidollisten arvioiden ja niistä
esitettävien tietojen kohtuullisuutta.
• Teemme johtopäätöksen siitä, onko hallituksen ja
toimitusjohtajan ollut asianmukaista laatia tilinpäätös
perustuen oletukseen toiminnan jatkuvuudesta, ja
teemme hankkimamme tilintarkastusevidenssin
perusteella johtopäätöksen siitä, esiintyykö sellaista
tapahtumiin tai olosuhteisiin liittyvää olennaista
Tilintarkastuksen kannalta keskeinen seikka Miten seikkaa käsiteltiin tilintarkastuksessa
Sijoituskiinteistöjen arvostus
Katso liitetieto 2.1 konsernitilinpäätöksessä.
Konsernitilinpäätökseen 31.12.2024 kirjattu sijoituskiinteistöjen
arvo on 3.627,8 miljoonaa euroa (3.858,2 miljoonaa euroa).
Sijoituskiinteistöt ovat IAS 40 -standardin mukaisia kiinteistöjä,
jotka arvostetaan IFRS 13 -standardin tarkoittamaan käypään
arvoon.
Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon keskeisimpiä muuttujia ovat
tuottovaatimus, markkinavuokrat, vajaakäyttöaste ja hoitokulut.
Sijoituskiinteistöjen arvostus on käsitelty konsernitilinpäätöksen
tilintarkastuksen kannalta keskeisenä seikkana, koska
sijoituskiinteistöjen käyvän arvon määrittäminen edellyttää johdon
harkintaa ja arvioita.
Tämä seikka on EU-asetuksen 537/2014 10. artiklan
2 kohdan c -alakohdassa tarkoitettu merkittävä olennaisen
virheellisyyden riski.
Tarkastuksessamme olemme arvioineet ja haastaneet käypien
arvojen määrittämiseen sovellettuja periaatteita ja menetelmiä.
Olemme suorittaneet muun muassa seuraavia
tarkastustoimenpiteitä:
• arvonmääritysmenetelmien asianmukaisuuden ja johdon
käyttämien oletusten kohtuullisuuden arviointi.
• yhtiön käyttämän arvostusmallin matemaattisen oikeellisuuden
testaaminen.
• sijoituskiinteistöjen arvostuksen vertaaminen alueittain
ulkopuolisiin markkinainformaatiolähteisiin.
• arvonmäärityksen laskentaparametrien asianmukaisuuden
arviointi.
• johdon käyttämän ulkopuolisen arvioitsijan kompetenssin ja
objektiivisuuden varmistaminen.
Olemme arvioineet esittämistavan asianmukaisuutta
konsernitilinpäätöksessä.
Liikearvon arvostus
Katso liitetieto 5.2 konsernitilinpäätöksessä.
Liikearvon määrä on konsernitiinpäätöksessä 89,9 miljoonaa
euroa (111,4 miljoonaa euroa). Liikearvo on kohdistettu
kokonaisuudessaan Norjan liiketoimintayksikköön.
Johto arvioi liikearvon arvonalentumistarvetta vuosittain.
Rahavirtaa tuottavan yksikön kerrytettävissä olevan rahamäärän
nykyarvo perustuu käyttöarvolaskelmiin. Kerrytettävissä olevaan
rahamäärään vaikuttavat erityisesti oletukset diskonttokorosta ja
nettovuokratuotosta.
Liikearvo on käsitelty konsernitilinpäätöksen tilintarkastuksen
kannalta keskeisenä seikkana, koska arvonalentumistestaukseen
liittyy merkittävästi johdon harkintaa ja oletuksia erityisesti
kerrytettävissä olevien rahamäärien määrittelyyn.
Tilintarkastuksessa olemme arvioineet johdon laatimia ja hallituksen
hyväksymiä arvonalentumistestausmalleja, sekä arvioineet
arvonalentumistestaukseen liittyviä kontrolleja.
Olemme keskustelleet johdon kanssa ennusteissa käytetyistä
perusteista ja arvioineet merkittäviä johdon käyttämiä olettamia:
• Olemme verranneet kasvu- ja kannattavuusolettamia historialliseen
kehitykseen.
• Olemme verranneet laskelmissa käytettyjä syöttötietoja ja arvioita
hallituksen hyväksymiin taloudellisiin suunnitelmiin.
• Arvioidessamme diskonttokorkojen asianmukaisuutta olemme
verranneet diskonttokoron määrittämisessä käytettyjä syöttötietoja
ulkoisiin lähteisiin sekä peilanneet korkojen muutosta edelliseen
vuoteen arvioiden sen asianmukaisuutta.
• Olemme testanneet arvonalentumistestauslaskelman
laskentateknistä asianmukaisuutta.
Olemme arvioineet myös arvonalentumistestauksesta annettujen
liitetietojen asianmukaisuutta.
Emoyhtiön tilinpäätöksen osalta ei ole sellaisia tilintarkastuksen kannalta keskeisiä seikkoja, joista olisi viestittävä kertomuksessamme.
Emoyhtiön tilinpäätöksen osalta ei ole EU-asetuksen 537/2014 10. artiklan 2 kohdan c -alakohdassa tarkoitettuja merkittäviä olennaisen
virheellisyyden riskejä.
92
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2024
epävarmuutta, joka voi antaa merkittävää aihetta
epäillä emoyhtiön tai konsernin kykyä jatkaa
toimintaansa. Jos johtopäätöksemme on, että
olennaista epävarmuutta esiintyy, meidän täytyy
kiinnittää tilintarkastuskertomuksessamme lukijan
huomiota epävarmuutta koskeviin tilinpäätöksessä
esitettäviin tietoihin tai, jos epävarmuutta
koskevat tiedot eivät ole riittäviä, mukauttaa
lausuntomme. Johtopäätöksemme perustuvat
tilintarkastuskertomuksen antamispäivään mennessä
hankittuun tilintarkastusevidenssiin. Vastaiset
tapahtumat tai olosuhteet voivat kuitenkin johtaa
siihen, ettei emoyhtiö tai konserni pysty jatkamaan
toimintaansa.
• Arvioimme tilinpäätöksen, kaikki tilinpäätöksessä
esitettävät tiedot mukaan lukien, yleistä
esittämistapaa, rakennetta ja sisältöä ja sitä,
kuvastaako tilinpäätös sen perustana olevia liiketoimia
ja tapahtumia siten, että se antaa oikean ja riittävän
kuvan.
• Suunnittelemme ja suoritamme konsernin
tilintarkastuksen hankkiaksemme
konsernitilinpäätöstä koskevan
tilintarkastuslausunnon laatimisen perustaksi
tarpeellisen määrän tarkoitukseen soveltuvaa
tilintarkastusevidenssiä konserniin kuuluvia yhteisöjä
tai liiketoimintayksikköjä koskevasta taloudellisesta
informaatiosta. Vastaamme konsernin tilintarkastusta
varten suoritettavan tilintarkastustyön ohjauksesta,
valvonnasta ja läpikäynnistä. Vastaamme
tilintarkastuslausunnosta yksin.
Kommunikoimme hallintoelinten kanssa
muun muassa tilintarkastuksen suunnitellusta
laajuudesta ja ajoituksesta sekä merkittävistä
tilintarkastushavainnoista, mukaan lukien mahdolliset
sisäisen valvonnan merkittävät puutteellisuudet, jotka
tunnistamme tilintarkastuksen aikana.
Lisäksi annamme hallintoelimille vahvistuksen siitä,
että olemme noudattaneet riippumattomuutta koskevia
relevantteja eettisiä vaatimuksia, ja kommunikoimme
niiden kanssa kaikista suhteista ja muista seikoista,
joiden voi kohtuudella ajatella vaikuttavan
riippumattomuuteemme, ja soveltuvissa tapauksissa
niihin liittyvistä varotoimista.
Päätämme, mitkä hallintoelinten kanssa
kommunikoiduista seikoista olivat merkittävimpiä
tarkasteltavana olevan tilikauden tilintarkastuksessa
ja näin ollen ovat tilintarkastuksen kannalta keskeisiä.
Kuvaamme kyseiset seikat tilintarkastuskertomuksessa,
paitsi jos säädös tai määräys estää kyseisen seikan
julkistamisen tai kun äärimmäisen harvinaisissa
tapauksissa toteamme, ettei kyseisestä seikasta viestitä
tilintarkastuskertomuksessa, koska siitä aiheutuvien
epäedullisten vaikutusten voitaisiin kohtuudella odottaa
olevan suuremmat kuin tällaisesta viestinnästä koituva
yleinen etu.
Muut raportointivelvoitteet
Tilintarkastustoimeksiantoa koskevat tiedot
Olemme toimineet yhtiökokouksen valitsemana
tilintarkastajana 19.3.2024 alkaen yhtäjaksoisesti yhden
vuoden.
Muu informaatio
Hallitus ja toimitusjohtaja vastaavat muusta
informaatiosta. Muu informaatio käsittää
toimintakertomuksen ja vuosikertomukseen sisältyvän
informaation, mutta se ei sisällä tilinpäätöstä eikä
sitä koskevaa tilintarkastuskertomustamme. Olemme
saaneet toimintakertomuksen käyttöömme ennen
tämän tilintarkastuskertomuksen antamispäivää, ja
odotamme saavamme vuosikertomuksen käyttöömme
kyseisen päivän jälkeen. Tilinpäätöstä koskeva
lausuntomme ei kata muuta informaatiota.
Velvollisuutenamme on lukea edellä yksilöity
muu informaatio tilinpäätöksen tilintarkastuksen
yhteydessä ja tätä tehdessämme arvioida, onko muu
informaatio olennaisesti ristiriidassa tilinpäätöksen
tai tilintarkastusta suoritettaessa hankkimamme
tietämyksen kanssa tai vaikuttaako se muutoin
olevan olennaisesti virheellistä. Toimintakertomuksen
osalta velvollisuutenamme on lisäksi arvioida,
onko toimintakertomus laadittu noudattaen siihen
sovellettavia säännöksiä.
Lausuntonamme esitämme, että toimintakertomuksen
ja tilinpäätöksen tiedot ovat yhdenmukaisia ja että
toimintakertomus on laadittu noudattaen siihen
sovellettavia säännöksiä.
Jos teemme ennen tilintarkastuskertomuksen
antamispäivää käyttöömme saamaamme muuhun
informaatioon kohdistamamme työn perusteella
johtopäätöksen, että kyseisessä muussa informaatiossa
on olennainen virheellisyys, meidän on raportoitava
tästä seikasta. Meillä ei ole tämän asian suhteen
raportoitavaa.
Helsingissä, 26. helmikuuta 2025
Deloitte Oy
Tilintarkastusyhteisö
Anu Servo
KHT
93
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2024
