ÅRSREDOVISNING 2021

OSCAR PROPERTIES HOLDING AB PUBL

1Oscar Properties Holding AB (Publ) – Årsredovisning 2021

Innehåll årsredovisning 2021

Verksamheten

KORT OM OSCAR PROPERTIES 2

ÅRETS HÖJDPUNKTER 4

VD HAR ORDET 6

2021 I KORTHET 8

VÄRDESKAPANDE 12

FÖRVALTNINGSFASTIGHETER 14

PROJEKTPORTFÖLJEN 18

HÅLLBARHETSRAPPORT 20

REVISORNS YTTRANDE AVSEENDE DEN

LAGSTADGADE HÅLLBARHETSRAPPORTEN 27

KONCERNLEDNING 28

STYRELSE 29

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 2021 30

REVISORS YTTRANDE OM

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORTEN 35

FINANSIERING 36

AKTIEN OCH ÄGARNA 38

Finansiella rapporter

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 41

KONCERNENS RAPPORT ÖVER

TOTALRESULTAT MED KOMMENTARER 48

KONCERNENS RAPPORT ÖVER

FINANSIELL STÄLLNING MED KOMMENTARER 50

KONCERNENS RAPPORT ÖVER

FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL 52

KONCERNENS RAPPORT ÖVER KASSAFLÖDEN 53

MODERBOLAGETS RAPPORT ÖVER

TOTALRESULTAT MED KOMMENTARER 54

MODERBOLAGETS BALANSRÄKNINGAR

MED KOMMENTARER 55

MODERBOLAGETS RAPPORT ÖVER

FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL

MODERBOLAGETS RAPPORT ÖVER KASSAFLÖDEN 57

TILLÄGGSINFORMATION OCH NOTER 58

STYRELSENS OCH VERKSTÄLLANDE

DIREKTÖRENS INTYGANDE 87

REVISIONSBERÄTTELSE 88

Övrigt

DEFINITIONER 92

AKTIEÄGARINFORMATION 93

2 Oscar Properties Holding AB (Publ) – Årsredovisning 2021

Oscar Properties fokuserar på fastighetsförvaltning

och projektutveckling. Under 2020 påbörjade

bolaget en förändringsresa där vi föryttade oss

från att vara en bostadsutvecklare till att bli ett

fastighetsbolag med fokus på fastighetsförvaltning

och projektutveckling.

Genom en väldiversierad förvaltningsportfölj

har bolaget en solid nansiell ställning med stabila,

garanterade kassaöden som stöder en fortsatt

expansion och utveckling.

TRANSAKTION

Oscar Properties har ett starkt

transaktionsteam med ett brett nät-

verk och hög förmåga att attrahera

både off-market affärer och andra

affärer. Upparbetade och effektiva

DD-processer med korta besluts-

vägar gör att bolaget kan upprätt-

hålla en hög transaktionstakt.

FINANSIERING

Oscar Properties har ett erfaret

nansieringsteam som aktivt

arbetar med att nna attraktiva

nansieringskällor. Starkt fokus

framåt på renansiering av bentlig

skuld för att sänka koncernens

nansieringskostnader.

FÖRVALTNING

Kärnverksamheten är att förvärva,

förvalta och utveckla fastigheter med

attraktiva lägen över hela Sverige.

Bolaget har idag en väldiversierad

fastighetsportfölj med god spridning

över hela Sverige inom segmenten

kontor, lager/logistik, industri,

dagligvaruhandel, handel och bostä-

der. Bolaget har en effektiv och

kundnära förvaltningsorganisation.

Fokus framåt ligger på fortsatt

tillväxt genom förvärv och värdeska-

pande förvaltning av bentlig fastig-

hetsportfölj.

VÄRDESKAPANDE

UTVECKLING

Fokus för projektutveckling är att

utveckla byggrätter och tillsammans

med förvaltning identiera värdeska-

pande investeringar i koncernens

bentliga fastighetsportfölj. Teamet

ansvarar för att driva ändringar av

detaljplaner, ansöka om bygglov

samt att projektleda pågående

utvecklingsprojekt. Bolaget har som

mål att pågående utvecklingsprojekt

inte ska överstiga mer än 10 procent

av bolagets balansräkning.

TRANSAKTION

OCH

FINANSIERING

PROJEKT

UTVECKLING

FASTIGHETS

FÖRVALTNING

Kort om Oscar Properties

RESULTAT EFTER SKATT, MKR

365

SOLIDITET

31%

RÖRELSERESULTAT, MKR

505

Om Oscar Properties

3Oscar Properties Holding AB (Publ) – Årsredovisning 2021

” Oscar Properties

– ett renodlat

fastighetsförvaltande

bolag med stabila

kassaöden”

ANTAL FASTIGHETER

UTHYRNINGSVBAR YTA, KVM

534 465

FASTIGHETSVÄRDE, MKR

6 894

Om Oscar Properties

4 Oscar Properties Holding AB (Publ) – Årsredovisning 2021Årets höjdunkter

Årets höjdpunkter

Under året har Oscar Properties fortsatt med en intensiv transak-

tionstakt och förvärvat ytterligare 56 fastigheter. I december

genomförde vi en stor transaktion med Castellum, med ett under-

liggande värde om 1 763 miljoner kronor. Totalt har vi genomfört

14 förvärvstransaktioner under året med ett underliggande värde

om cirka 5 miljarder kronor.

I juni 2021 slutförde vi projektet Unité i Norra Djurgårdsstaden

och sålt alla lägenheter i projekt Helix, Norra Tornen på ett

lyckat sätt. Vi kan nu fokusera på den nya verksamheten med full

kraft och ta med de erfarenheter bolaget har avseende projektut-

veckling och använda dessa kunskaper vid projektutveckling i de

fastighetsbestånd vi löpande förvärvar. Denna kunskap ger Oscar

Properties en unik ställning som ett fastighetsförvaltande bolag.

Hösten 2021 sålde Oscar Properties alla delar i Primus 1 på Lilla

Essingen i Stockholm. Med denna affär har bolaget sålt samtliga

sina byggrätter inom projekt Primus och kan med den frigjorda

likviditeten i projektet återinvestera i förvaltningsfastigheter. Det

underliggande fastighetsvärdet uppgår till 1 400 miljoner kronor.

Årets höjdpunkter innefattar bland annat att det

nya Oscar Properties växer fram som ett renodlat

fastighetsförvaltande bolag, de sista bostadspro-

jekten avslutas, Norra Tornen vinner pris och vi

har genomfört 14 förvärvstransaktioner.

SLUTFÖRT

ALLA

BOSTADSPROJEKT

AVYTTRAT

PRIMUS PÅ STORA

ESSINGEN

OSCAR PROPERTIES

GENOMFÖR

STORA FÖRVÄRV

5Oscar Properties Holding AB (Publ) – Årsredovisning 2021 Årets höjdunkter

Under 2021 har en uppgörelse gjorts med obligationsägarna i det

helägda dotterbolaget Uppnnaren 1 AB (publ), innebärande att

projekt Skurusundet avyttras och Uppnnaren kommer att reg-

lera skulden gentemot obligationsinnehavarna under det andra

kvartalet 2022.

Oscar Properties har under 2021 genomfört både företrädesemis-

sioner och riktade emissioner som en del i genomförda affärer.

Med detta har vi också utökat ägarkretsen att omfatta era vik-

tiga ägare. Vi har genomfört emissioner till ett värde av cirka en

miljard kronor.

I juli 2021 emitterade Oscar Properties en icke säkerställd obliga-

tion på 550 miljoner inom en ram på 1 miljard kronor i syfte att

reglera den tidigare förlängda obligationen. Med denna emission

skapar bolaget ett utrymme för ytterligare medel inom ramen på

1 miljard.

Under året har vi stärkt organisationen avseende förvaltningen,

transaktionssidan och ekonomifunktionen. Vi har även övertagit

all ekonomisk förvaltning som tidigare har hanterats av extern

part och lagt en bra bas för att kunna fortsätta med en intensiv

tillväxt för att nå målet om 20 miljarder i fastighetsvärde i slutet

av 2024.

AVYTTRAT

SKURUSUNDET

EMITTERAT ICKE

SÄKERSTÄLLD

OBLIGATION

BYGGER

STARK

ORGANISATION

GENOMFÖRT

LYCKADE

AKTIEEMISSIONER

6 Oscar Properties Holding AB (Publ) – Årsredovisning 2021

2021 var året då omvandlingen av Oscar Properties tog ordentlig-

fart, efter starten i december 2020. Under året förvärvade och till-

trädde vi ytterligare fastigheter för cirka fem miljarder kronor och

bolaget har därmed, i och med försäljningen av vårt sista bostads-

projekt, genomgått en omvandling från bostadsutvecklare till

renodlat fastighetsförvaltningsbolag med en förvaltningsportfölj

på närmare sju miljarder kronor.

2021 har varit ett minst sagt händelserikt år och en bra start

på vår resa att nå det operativa målet om ett fastighetsvärde över-

stigandes 20 miljarder vid utgången av 2024. Vi har under året

arbetat målmedvetet med att identiera intressanta förvärvsob-

jekt, säkra nansiering för förvärv samt att stärka vår organisa-

tion. Under året har vi succesivt förbättrat våra nyckeltal med

lägre belåningsgrad och högre soliditet.

Då vi nu gått in i 2022 är det inte utan viss stolthet jag kan

konstatera att Oscar Properties idag förvaltar ett fastighetsbe-

stånd med en intjäningsförmåga per den 31 december som visar

hyresintäkter om cirka 485 miljoner kronor per år vilket, genere-

rar ett årligt driftnetto motsvarande cirka 373 miljoner kronor

och ett förvaltningsresultat om cirka 95 miljoner kronor. Våra

fastigheter är spridda över stora delar av Sverige och innefattar

såväl kommersiella lokaler som bostäder.

38 procent av beståndet består av så kallade triplenet-avtal,

vilket innebär att hyresgästen själv står för samtliga fastighets-

kostnader och dess förvaltning. Det har varit en medveten strategi

från vår sida att öka andelen triplenet-avtal, vilket ger en enklare-

förvaltning.

Under det fjärde kvartalet har vi tillträtt fastigheter till ett-

värde om 2,9 miljarder kronor. Fastigheterna omfattar 239 030

kvadratmeter uthyrbar yta fördelat över kontor, lager och handel-

främst i Stockholms- och Öresundsregionen.

Under det fjärde kvartalet avyttrade vi också vårt sista

bostadsprojekt, Primus, till ett underliggande fastighetsvärde om

1,4 miljarder kronor. Med vårt strategiska fokus på förvaltning

har vi framgent inte för avsikt att påbörja några nya bostadspro-

jekt och kommer inte heller att förvärva nya byggrätter, utan

fokusera på att förvalta och utveckla redan bentliga i portföljen.

Resultatet av denna omvandling och de förvärv som genom-

förts under året kommer framför allt synas i vår rapportering från

första kvartalet 2022 och framåt. Resultatet per aktie under det

fjärde kvartalet uppgick till 1,19 kronor per aktie, 2,69 kronor

per aktie för helåret och vid utgången av året uppgick eget kapital

till 2,5 miljarder kronor

En viktig del i omvandlingen av Oscar Properties har även

varit hur vi som bolag organiserar oss. Rätt organisation är en

förutsättning för att möjliggöra och bedriva en effektiv och bra

förvaltning av våra fastigheter och samtidigt ha en organisation

som möjliggör fortsatt hög tillväxt. Därför har vi förstärkt vår

ekonomiavdelning och rekryterat en förvaltningschef. Vi har

också tagit över all extern ekonomisk förvaltning vilket ger en

årlig besparing om cirka 2 miljoner kronor samtidigt som vi kan

erbjuda en närmare och gentemot hyresgästerna mer lyhörd för-

valtning.

Då vi nu blickar framåt kan vi konstatera att inledningen av

2022 har bjudit på en turbulent nansmarknad. Många är oroliga

över den ökade inationen och succesiva räntehöjningar. Mot bak-

grund av den ökade marknadsturbulensen känns det tryggt att

majoriteten av våra hyror är indexreglerade vilket innebär att våra

hyror justeras i linje med inationstakten.

Vi vill under 2022 fortsätta agera då attraktiva förvärvsmöj-

ligheter dyker upp. Vidare vill vi, allteftersom vår portfölj växer,

sänka våra nansieringskostnader. Vår målsättning är också att

öka vår exponering inom segmentet industri som representerar 14

procent och inom logistik som idag representerar 10 procent.

Jag vill rikta ett stort tack till alla medarbetare, aktieägare

och andra i vår närhet som är med oss på den här resan. Mycket

har hänt under det senaste året och vi ser fram emot ett spän-

nande år som förvaltningsbolag.

Stockholm, mars 2022

Oscar Engelbert

Verkställande Direktör

”Oscar Properties, nu ett renodlat

fastighetsförvaltande bolag

med stabila kassaöden.”

VD har ordet

Oscar Properties har under 2021 fortsatt på den nya inriktningen

och stärkt positionen som ett fastighetsförvaltande bolag. Under

året har vi utvecklats till ett bredare fastighetsbolag med en diver-

sierad fastighetsportfölj och med närvaro i ett 20-tal av landets

kommuner.

7Oscar Properties Holding AB (Publ) – Årsredovisning 2021 VD har ordet

8 Oscar Properties Holding AB (Publ) – Årsredovisning 20212021 i korthet

2021 i korthet

VÄSENTLIGA HÄNDELSER UNDER ÅRET

• Oscar Properties tillsammans med Samhällsbolaget i Norden

AB offentliggör projektstart för produktion av 80 lägenheter i

Karlskrona. Totalt ska 170 lägenheter produceras.

• Oscar Properties anställer Fanny Algstedt som analytiker inför

kommande expansion.

• Oscar Properties meddelar att Finansinspektionen beslutat att

skriva av ärendet om hur Oscar Properties har redovisat fastig-

hetsutveckling genom bostadsrättsföreningar.

• Oscar Properties förvärvar tre byggrätter i centrala Sundsvall

för produktion av cirka 200 bostäder.

• Oscar Properties tecknar avtal om förvärv av fastighet i Rote-

bro med ett underliggande värde om cirka 100 mkr och plane-

rat tillträde i Q3 2021.

• Oscar Properties avtalar med Gabrielsson Invest AB

(GIAB) om ett övertagande av projektet Biografen. Bakgrun-

den till detta beslut är att bolaget vill lägga all kraft på att

fortsätta fokusera på att bygga en attraktiv förvaltningsport-

följ. Avtalet innebär att från och med kvartal 1 2021 så konso-

lideras inte BRF Biografen Penthouse.

• Oscar Properties förvärvar två fastigheter i Katrineholm och

Falköping med ett underliggande fastighetsvärde om drygt

150 miljoner kronor och planerat tillträde i Q3 2021.

• Oscar Properties förvärvar två kommersiella fastigheter i indu-

striområdet Tornby i Linköping. Det underliggande fastig-

hetsvärde uppgår till 97,5 miljoner kronor och planerat till-

träde i Q2 2021.

• Oscar Properties beviljas bygglov till ny etablering för Bygg-

max om cirka 1 900 kvm i Höganäs. Byggnationen planeras

att vara färdigställd i Q3 2021.

NYCKELTAL

2021 2020 2019 2018

2017

Nettoomsättning, mkr 257,0 149,5 816,1 1 906,1 2 788,3

Rörelseresultat, mkr 505,2 -25,8 -118,9 -371,9 532,1

Periodens resultat, mkr 364,5 -70,3 -226,1 -492,5 350,5

Avkastning på eget kapital, % 20,3 neg neg neg 25

Förvaltningsfastigheter, mkr 6 894,4 1 429,7 - - -

Balansomslutning, mkr 8 074,7 3 761,6 2 958,8 3 398,6 4611,5

Eget kapital, mkr 2 514,8 1 074,7 862,4 1 026,1 1554,1

Eget kapital per aktie, kronor 18,58 0,55

Substansvärde per aktie, kronor 18,32 0,55

Soliditet, % 31 29 29 30 34

Resultat per stamaktie, kronor

2,69 -0,30 -7,43 -18,54 11,28

Totalt antal utestående aktier, tusental 135 348 241 442 192 898 30 933 30 455

Totalt antal utestående BTA, tusental

- 1 714 759 - - -

Resultat i relation till genomsnittligt antal stamaktier efter utdelning till preferensaktieägarna efter utspädningseekt.

Netto antal utestående BTA:er (Betalda Tecknade Aktier), som omvandlats till stamaktier i början av januari 2021.se vidare sid 42-43

Beloppen är ej omräknade efter införandet av den nya redovisningprincipen

VI ÄR OSCAR PROPERTIES

Oscar Properties Holding AB (publ) är ett fastighets-

bolag med fokus på att äga förvaltningsfastigheter

med stabila kassaöden.

Vi köper, förvaltar, utvecklar och säljer fastighe-

ter med attraktiva lägen över hela Sverige, med den

långsiktiga strategin att vara en aktiv fastighets-

ägare som är nära sina kunder.

Under 2020 påbörjade bolaget en förändringsresa

där vi föryttade oss från att vara en bostads-

utvecklare till att bli ett fastighetsbolag med fokus

på fastighetsförvaltning och projektutveckling.

Genom en väldiversierad förvaltningsportfölj har

bolaget en stabil nansiell ställning med garante-

rade kassaöden som stöder en fortsatt expansion

och utveckling.

9Oscar Properties Holding AB (Publ) – Årsredovisning 2021

• Oscar Properties tillträcer ett fastighetsförvärv för totalt

150 miljoner kronor, en fastighet i Katrineholm och en

fastighet i Falköping.

• Oscar Properties genomför årsstämmans beslut om samman-

läggning av samtliga utgivna aktieslag (så kallad omvänd

split) innebärande att femtio (50) bentliga aktier blir en (1)

ny aktie (ratio 50:1). Sammanläggningen genomfördes den

25 augusti 2021.

• Oscar Properties tillträder två fastigheter, som inrymmer

dagligvaruhandel samt en skola, till ett värde om 343,5 miljo-

ner kronor och frånträtt sju fastigheter belägna i Höganäs och

Motala till ett värde om 340 miljoner kronor.

• Oscar Properties erhåller bygglov för utveckling av hyresrätter

i Sundsvall. Totalt rör det sig om 200 hyresrätter med

ett beräknat årligt driftnetto om cirka 22 miljoner kronor.

• Oscar Properties förvärvar en nyproducerad industrifastighet i

Lidköping. Vid tillträdet av fastigheten sker en riktad emis-

sion till säljaren om 5 miljoner kronor.Emissionskursen är

fastställd till 14 kronor per stamaktie.Underliggande fastig-

hetsvärde uppgår preliminärt till 27 miljoner kronor.

• Oscar Properties förvärvar en fastighetsportfölj för cirka 1 750

mkr från Castellum AB (publ). Förvärvet delnansieras genom

en fullt garanterad företrädesemission om cirka 200 miljoner

kronor och en riktad nyemission av stamaktier till Castellum

om upp till 200 miljoner kronor, att godkännas av en extra

bolagsstämma. Resterande del av förvärvet avses nansieras

genom räntebärande skulder och bentliga medel.

• Oscar Properties tillträder ett fastighetsförvärv för totalt 110

miljoner kronor, bestående av fem fastigheter i Skåne med

Compactor Fastigheter AB som säljare.Tillträdet nansieras

genom en kombination av lån och riktad emission motsva-

rande en teckningslikvid om 52,5 miljoner kronor. Med detta

förvärv blir Sven-Olof Johansson via bolaget Compactor Fast-

igheter AB ägare i Oscar Properties.

• Oscar Properties ingår avsiktsförklaring om att sälja

projekt Primus vidare efter att ha nått en överenskommelse

om att köpa ut Starwood ur det gemensamt ägda projektet.

• Oscar Properties’s dotterbolag Goldcup 100804 AB under

namnändring till HL 18 Property Portfolio AB emitterar

en säkerställd obligation om totalt 550 miljoner kronor för

förvärv av 18 fastigheter.

• Oscar Properties uppdaterar det operativa målet att fastighets-

värdet ska överstiga 20 miljarder inom en 3-årsperiod,

från tidigare 10 miljarder inom en 3-årsperiod.

• Oscar Properties tillträder ett förvärv för totalt 916 miljoner

kronor. Det avser 18 kommersiella fastigheter belägna i Umeå,

Sundsvall, Göteborg, Trollhättan och Nyköping.

• Oscar Properties genomför en företrädesemission och bolaget

tillförs cirka 206 miljoner kronor i eget kapital före avdrag för

emissionskostnader. Företrädesemissionen övertecknades med

cirka 129 procent.

2021 i korthet

• Oscar Properties vinner det prestigefyllda priset International

High Rise Award för världens mest innovativa höghus. Norra

tornen, ritat av Ofce of Metropolitan Architecture, står som

vinnare.

• Oscar Properties genomför riktad emission till Investment AB

Öresund om ca 38 miljoner kronor.

• Oscar Properties tecknar avsiktsförklaring för skolverksamhet

i Nacka samt en bostadsportfölj i norra Sverige med underlig-

gande värde om 110 mkr.

• Investment AB Öresund lämnar åtagande att teckna sin pro

rata-andel i den kommande företrädesemission i april 2021.

Öresund garanterar dessutom en betydande del av denna före-

trädesemissionen.

• Oscar Properties offentliggör att utfallet av företrädesemissio-

nen, om ca 150 miljoner kronor, är kraftigt övertecknad och

cirka 253 procent av företrädesemissionen tecknades.

• Oscar Properties förvärvar fem fastigheter i Skåne med ett

underliggande värde på 110 miljoner kronor av Sven-Olof

Johanssons bolag Compactor Fastigheter AB som blir ägare av

cirka 5 procent av Oscar Properties. Planerat tillträde under

Q3 2021.

• Oscar Properties förvärvar 16 fastigheter av Kvalitena med ett

underliggande fastighetsvärde om 930 miljoner kronor och

Kvalitena utökar sitt ägande i Oscar Properties genom en

apportemission om 150 miljoner kronor och planerat tillträde i

Q3 2021.

• Oscar Properties tillträder den 30 april 2021 två fastighetsför-

värv för totalt 1 390 miljoner kronor, förvärvade från Peter

Eriksson Fastighets AB och Kvalitena AB.

• Oscar Properties förvärvar fyra fastigheter i Köping med

inslag av bostäder från Sterner Stenhus Holding AB, med ett

underliggande fastighetsvärde om drygt 119 miljoner kronor.

Förvärvet nansieras genom en riktad emission om 15 miljo-

ner kronor och tillträdes i Q3 2021.

• Oscar Properties förvärvar tre kommersiella fastigheter

belägna i Göteborg med ett underliggande fastighetsvärde om

77 miljoner kronor. Förvärvet nansieras genom en riktad

emission om 19,25 miljoner kronor och planerat tillträde i Q3

2021.

• Oscar Properties tillträder två fastighetsförvärv i Tornby i

Linköping för totalt 97,5 miljoner kronor.

• Oscar Properties fastställer nya nansiella mål med fokus på

att växa förvaltningsverksamheten och förstärka bolagets

nansiella ställning. De nya målen innebär bland annat att

fastighetsvärdet ska öka upp till 10 miljarder kronor inom en

3-årsperiod och en genomsnittlig avkastning på eget kapital

om 15 procent per år över en konjunkturcykel.

• Oscar Properties emitterar en icke säkerställd obligation på

550 miljoner kronor under ett ramverk av 1 miljard kronor.

Obligationen har en löptid på tre år till juli 2024 och med en

räntesats på STIBOR 3 månader + 7,25 procent. Obligationen

planeras att listas på Nasdaq, Stockholm.

• Oscar Properties informerar om att förtidslösen av obligation

kommer att genomföras den 19 juli 2021 till en kurs om 102

procent av det nominella värdet, inklusive upplupen ränta.

• Oscar Properties förvärvar två lager- och industrifastigheter

centralt belägna i Värnamo för totalt 36,5 miljoner kronor.

10 Oscar Properties Holding AB (Publ) – Årsredovisning 20212021 i korthet

VÄSENTLIGA HÄNDELSER UNDER ÅRET FORTS

• Oscar Properties tecknar avtal om att avyttra del av fastighe-

ten Primus 1 (Primus) till PEAB till ett underliggande fastig-

hetsvärde om 1 167 miljoner kronor.

• Oscar Properties tillträderett förvärv av 16 fastigheter för

totalt 1 763 miljoner kronor av Castellum. I samband med

affären blev Castellum aktieägare via en riktad nyemission om

200 miljoner kronor.

• Oscar Properties anställer Marc Siösteen som förvaltningschef,

han kommer närmast från Hembla AB (publ), tidigare D. Car-

negie & Co AB (publ).

• Oscar Properties tecknar avtal om att avyttra del av fastighe-

ten Stockholm Primus 1 (Primus) till Patriam till ett under-

liggande fastighetsvärde om 250 miljoner kronor.

Ovanstående är ett urval av årets väsentliga händelser.

2021 i korthet forts.

11Oscar Properties Holding AB (Publ) – Årsredovisning 2021 2021 i korthet

Ekplantan 4, Sollentuna

12 Oscar Properties Holding AB (Publ) – Årsredovisning 2021Värdeskapande 2021

Oscar Properties har idag en stark position som

fastihetsförvaltare. Med 17 års erfarenhet av

projektutveckling har vi värdeskapande genom

projekt i vårt DNA.

Värdeskapande 2021

AFFÄRSIDÉ

Oscar Properties affärsidé är att

köpa, förvalta, utveckla och sälja

fastigheter med attraktiva lägen i

hela Sverige, med den långsiktiga

strategin att vara aktiv inom både

förvaltning, nyproduktion och

omvandling.

VISION

Oscar Properties vision är att vara

det fastighetsbolag i Sverige som

är bäst på att skapa värde i sina

fastigheter och projekt.

FASTIGHETSFÖRVALTNING

Oscar Properties har med förvärv av förvaltningsfastigheter kompletterat den strategiska

inriktningen och genom detta genereras kassaöden som stöder projektutvecklingen.

Fastigheterna kommer att utgöra basen för en solid nansiell ställning och göra bolaget

mindre beroende av uktuerande kassaöden från utvecklingsverksamheten.

PROJEKTUTVECKLING

Oscar Properties är en tydlig och kompetent beställare där erfarenheter från många års

uppförande av unika och uppmärksammade projekt samlas. Bolagets expertis inom

projektutveckling har förädlats med tiden, och utgör en kärnkompetens och ett konkur-

rensmedel för bolaget. Oscar Properties driver en rad utvecklingsprojekt för att kapitali-

sera på den etablerade positionen och överföra den till nya områden.

TRANSAKTIONER OCH FINANSIERING

Starkt transaktionsteam med stor kapacitet att generera transaktioner utanför den öppna

marknaden, med ett snabbt genomförande på grund av effektiva Due Diligence-processer

och korta ledtider. Erfaret nansieringsteam med förmåga att hitta attraktiva nansie-

ringskällor. Ett starkt fokus på renansiering och att sänka de övergripande kapitalkost-

naderna kommer att ha högsta prioritet framöver, eftersom det har identierats som en av

de viktigaste drivkrafterna för att förbättra bolagets intjäningsförmåga och övergripande

resultat på kort och lång sikt.

FINANSIELLA MÅL

Oscar Properties nansiella mål antogs den 27 oktober 2021 och uppdaterades 15 mars

2022:

• Genomsnittlig avkastning på eget kapital om 15 procent per år över en

konjunkturcykel.

• Soliditeten ska inte understiga 30 procent och inom 3 år uppgå till 40 procent.

• Räntetäckningsgraden, ICR, ska överstiga 2,0 gånger över en konjunktur

OPERATIVA MÅL

Oscar Properties operativa mål antogs den 27 oktober 2021:

• Fastighetsvärdet ska överstiga 20 miljarder kronor inom en 3-årsperiod.

• Bolagets tillväxt ska ske genom förvärv och värdehöjande förvaltning samt genom

projektutveckling. Projektutveckling ska inte överstiga mer än 10 procent av bolagets

balansräkning

För att uppnå sina mål ska Oscar Properties:

• Fokusera på fastighetsförvärv som genererar stabila kassaöden

• Fokusera på en effektiv kundorienterad förvaltning

• Fokusera på värdeskapande projektutveckling inom fastighetsbeståndet

• Fokusera på att identiera utvecklingsbara byggrätter

• Fokusera på att förbättra nansnettot genom att öka bolagets attraktionskraft hos

bankerna via en stärkt balansräkning som kommer av ytterligare förvärv av fastigheter

med stabila kassaöden.

13Oscar Properties Holding AB (Publ) – Årsredovisning 2021 Värdeskapande 2021

Konsumenten 2, Stockholm

14 Oscar Properties Holding AB (Publ) – Årsredovisning 2021Förvaltningsfastigheter

Förvaltningsfastigheter

FASTIGHETSBESTÅNDET

Oscar Properties fastighetsbestånd bestod den 31 december 2021

av 87 fastigheter. Fastigheterna åternns i hela Sverige men är i

huvudsak belägna i kommunerna Helsingborg, Stockholm, Sol-

lentuna, Malmö och Nacka.

Fastigheternas verkliga värde uppgick per den 31 december

2021 till 6 894 miljoner kronor. Den totala uthyrningsbara ytan

är cirka 534 000 kvadratmeter, varav 35 procent är lager, 31 pro

cent är kontor, 10 procent är butik, 9 procent är industri, 6 pro-

cent är dagligvaruhandel och 9 procent utgörs av övriga ytslag.

De största hyresgästerna i beståndet utgörs av Frigoscandia AB,

City Gross Sverige AB, Volvo Parts AB, Telefonaktiebolaget LM

Ericsson, Bilia AB, QO Söder AB, Fingerprint Cards AB, Stock-

holm Apartments i Sollentuna AB, Bergfalk & Co AB och

Arbetsförmedlingen.

En förvaltningsorganisation är under uppbyggnad och från och

med 1 januari 2022 drivs all fastighetsförvaltning och ekonomisk

förvaltning i egen regi. Teknisk förvaltning upphandlas lokalt där

fastigheterna är belägna.

FÖRVÄRV, AVYTTRINGAR, TILL OCH FRÅNTRÄDEN

Oscar Properties har under året tillträtt 56 fastigheter till ett

överenskommet fastighetsvärde om drygt 5 miljarder kronor. De

tre största största förvärven utgör tillsammans 80 procent av det

förvärvade fastighetsvärdet. I april tillträddes fem kommersiella

fastigheter i Västberga och Älvsjö samt en lagerfastighet i Hel-

singborg till ett totalt fastighetsvärde om cirka 1,4 miljarder kro-

nor. I början av november tillträddes 15 fastig heter belägna i

Helsingborg, Skellefteå, Skövde, Sundsvall och Umeå med era

orter. I mitten av november tillträddes ytterligare 16 fastigheter

belägna i Huddinge, Sollentuna, Norrköping och Malmö med

era orter.

BESTÅNDETS 10 STÖRSTA HYRESGÄSTER

Hyresgäst Hyresvärde, mkr Yta, m

Kr/m

Andel av totalt

hyresvärde

Frigoscandia AB  68 000  %

City Gross Sverige AB

 22 463   %

Volvo Parts AB  22 000  %

Telefonaktiebolaget LM Ericsson  12 297   %

Bilia Bil Dahl AB  14 411  %

QO Söder AB  9 435   %

Fingerprint Cards AB 9 3 283 2 790 2%

Stockholm Hotel Apartments i Sollentuna 9 3 324 2 566 2%

Bergfalk & Co AB 7 3 885 1 908 1%

Arbetsförmedlingen 6 4 673 1 390 1%

Övriga 347 370 694 936 70%

Totalt 498 534 465 932 100%

Skeppsbron 13, Karlskrona.

15Oscar Properties Holding AB (Publ) – Årsredovisning 2021 Förvaltningsfastigheter

FASTIGHETSVÄRDE

FÖRDELAT PER GEOGRAFI,

31 DECEMBER 2021

FASTIGHETSVÄRDE

FÖRDELAT PER FASTIGHETSKATEGORI,

31 DECEMBER 2021

Skåne län, 35%

Stockholms län, 28%

Södermanlands län, 8%

Västra Götalands län, 5%

Kalmar län, 5%

Västmanlands län, 4%

Östergötlands län, 3%

Blekinge län, 3%

Övriga, 8%

Kontor, 31%

Lager, 19%

Verkstad, 13%

Industri, 12%

Dagligvaruhandel, 10%

Handel, 8%

Övrigt, 7%

Kontor, 38 %

Industri, 14 %

Lager, 13 %

Handel, 8 %

Verkstad, 8 %

Dagligvaruhandel, 7 %

Övrigt, 13 %

FASTIGHETSBESTÅNDET FÖRDELAT PÅ LÄN

Län Fastighetsvärde, mkr Hyresvärde, mkr Yta, kvm Antal fastigheter

Skåne län   179   

Stockholms län   118   

Södermanlands län  40   

Västra Götalands län  30   

Kalmar län  26   

Västmanlands län  25   

Östergötlands län  16   

Blekinge län  21   

Övriga  45   

Totalt      

Litografen 7, Eskilstuna.

16 Oscar Properties Holding AB (Publ) – Årsredovisning 2021

• Nuvarande och historiska hyror samt kostnader

• Kontrakt och marknadsmässiga hyresvillkor

• Drift- och underhållskostnader i likartade fastigheter i jämfö-

relse med dem i den aktuella fastigheten

• Fastighetens marknadsförutsättningar och marknadsposition

• Marknadens och närområdets framtida utveckling

• Fastigheternas förutsättningar och position

• Investerings- och underhållsplaner

Värderingen har beaktat bästa och maximala användning av fast-

igheterna.

Från analysen resulterande driftnetton under kalkylperioden

samt restvärde vid kalkylperiodens slut har diskonterats med

bedömd kalkylränta. Den bedömda kalkylräntan ska motsvara ett

nominellt avkastningskrav på totalt kapital. Kalkylräntan är

anpassad individuellt för varje fastighet. Den genomsnittliga kal-

kylräntan för diskontering av kassaöden var 7,8 procent.

Värdebedömningen grundar sig på kassaödesanalys innebä-

rande att fastighetens värde baseras på nuvärdet av prognostise-

rade kassaöden under kalkylperiodens tio år jämte restvärdet.

Det vägda genomsnittliga direktavkastningskravet vid kalkylpe

riodens slut uppgår till 5,8 procent.

I värdet för fastigheterna ingår 129 mkr för byggrätter. De vär-

derade byggrätterna uppgår till drygt 60 000 kvm och presen-

teras tillsammans med övriga byggrätter i avsnittet för Projekt-

fastigheter

Byggrätterna värderas i första hand genom ortsprismetod, vil-

ket innebär att bedömningen av värdet sker utifrån jämförelser av

priser. I några fall har även en byggrätts/exploateringskalkyl

använts där slutsatser om värde dras utifrån värdet efter en färdig-

ställd exploatering minskat med beräknade exploateringskostna-

der.

FASTIGHETSVÄRDERING

Per den 31 december 2021 uppgick verkligt värde för hela fastig-

hetsbeståndet till 6 894 mkr. Verkligt värde denieras enligt föl-

jande. Det värde vid värdetidpunkten till vilket köpare och säljare

är beredda att genomföra en transak tion. Detta efter det att fast-

igheten marknadsförts på en öppen marknad och att ingen av

parterna agerar utifrån några tvång ställda av tredje part.

Fastighetsbeståndet värderas internt varje kvartal. För att veri-

era internvärderingarna görs även externvärdering för ett par

fastigheter varje kvartal. Hela fastighetsbeståndet värderas externt

under ett år, rullande, genom att vissa fastigheter väljs ut varje

kvartal. Under det fjärde kvartalet 2021 har 56 av 87 fastigheter

värderats externt, övriga 33 fastigheter har värderats internt. För

externvärderingar har Newsec. Savills och JLL anlitats.

Värdebedömningarna grundas på kassaödesanalyser, där den

enskilda fastighetens avkastningsförmåga har uppskattats. Meto-

den innebär att fastighetens värde baseras på nuvärdet av prog-

nostiserade kassaöden jämte restvärdet. Antaganden avseende

framtida kassaöden görs utifrån analys av:

Belopp i miljoner kronor (mkr)

Fastighetsbestånd vid periodens början 1 429,7

Förvärv 4 766,0

Investeringar i bentliga fastigheter

51,6

Omklassicering projektfastighet 266,2

Avyttringar

329,9

Värdeförändring förvaltningsfastigheter, orealiserade 710,8

Fastighetsbestånd vid periodens slut, 31 december 6 894,4

FÖRÄNDRINGAR REDOVISAT VÄRDE FASTIGHETER

Platen 8, Motala.

Förvaltningsfastigheter

17Oscar Properties Holding AB (Publ) – Årsredovisning 2021

BESTÅNDETS VAKANSER

Oscar Properties arbetar aktivt med uthyrning av vakanta ytor.

Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick per 31 december till

89 procent. Sett till yta uppgick uthyrningsgraden till 86 pro-

cent. Förvaltningen har löpande kontakt med lokala mäklare

samt arkitekter som besitter med mycket information och kun-

skap om marknaden på respektive ort. Utöver detta arbetar för-

valtningen kontinuerligt med egna kontakter. I takt med att

beståndet växer underlättas förhandlingar och nya uthyrningar då

det nns ett större utbud att erbjuda nya och bentliga hyresgäs-

ter. Förvaltningen är inne i ett tidigt skede och påbörjar uthyr-

ningsarbetet så fort förvärv av fastigheten avtalats.

KONTRAKTSTRUKTUR

Per 31 december 2021 hade Oscar Properties 1 067 hyresavtal

tecknade med 727 hyresgäster. Den viktade återstående löptiden

för dessa hyresavtal upp gick till 3,6 år. De tio största hyresgäs-

terna stod tillsammans för 30 procent av hyresvärdet. Antalet

avtal och durationen på dessa medför att Oscar Properties expo-

nering mot enskilda hyresgäster är begränsad.

RISKDIVERSIFIERING AV HYRESVÄRDET

Oscar Properties arbetar kontinuerligt med att minimera riskerna

relaterade till fastighetsbeståndet. Det samlade beståndet visar en

väldiversierad portfölj avseende både fastighetstyp, ort och

bransch.

Skeppsbron 2, Karlskrona.

Förvaltningsfastigheter

BESTÅNDETS VAKANSER

Kategori

Total yta,

kvm

Total yta,

Vakant

Area vakant,

Hyresvärde

totalt, mkr

Hyresvärde

vakant, mkr

Ekonomisk

vakans, %

Lager     % 122  %

Kontor     % 189  %

Butik     % 62  %

Industri     % 13  %

Dagligvaruhandel    % 38  %

Skola    % 11  %

Förråd     % 5  %

Bostad    % 10  %

Hotell    % 5  %

Övriga    %   %

Totalt     %   %

Majoriteten av portföljens vakansvärde omfattas av hyres- och driftnettogarantier lämnade av säljare vid förvärv. Dessa garantier löper till nov 2023,

dec 2023 respektive nov 2026

18 Oscar Properties Holding AB (Publ) – Årsredovisning 2021

BYGGRÄTTER I FÖRVALTNINGSPORTFÖLJEN

Oscar Properties identierar succesivt möjliga byggrätter inom

ramen för fastighetsbeståndet i affärsområdet Förvaltningsfastig-

heter och kommer att utveckla projekt löpande.

Oscar Properties har hittills identierat byggrätter om 189 000

kvadratmeter inom gällande detaljplaner.

Byggrätterna fördelar sig inom segmenten kontor, industri/

lager/logistik, handel och bostäder. Oscar Properties har för avsikt

att utveckla byggrätterna löpande.

Projektportföljen

Byggrättsstudie, Älvsjö, Västberga.

STOCKHOLM

KARLSKRONA

SUNDSVALL

19Oscar Properties Holding AB (Publ) – Årsredovisning 2021

Skåne, 52%

Stockholm, 17%

Mälardalen, 18%

Östergötland, 5%

Kalmar, 1%

Övriga, 7%

Bostäder, handel, kontor 1%

Industri/Lager 89%

Kontor 7%

Handel 1%

Bostäder 2%

Mälardalen, 40%

Värmland, 27%

Kalmar, 20%

Västra Götaland, 13%

Kontor, handel, eventuellt

bostäder, 40%

Hotell, 27%

Sannolikt bostäder, 20%

Kontor, eventuellt

bostäder, 13%

BYGGRÄTTER VIA BYGGLOV INOM BEFINTLIG

DETALJPLAN

Med byggrätter inom bentlig detaljplan avses sådana som med-

ges av gällande detaljplan och som kan realiseras genom ansökan

om bygglov hos kommunen. För närvarande har 189 000 kvm

byggrätter identierats inom bentliga detaljplaner. Dessa är till

störst del belägna i Skånes- och Stockholms län.

BYGGRÄTTER GENOM ÄNDRAD DETALJPLAN

Med byggrätter genom ändrad detaljplan avses sådana som kräver

att ny detaljplan som medger ny användning antas. För närva-

rande har 15 000 kvm byggrätter identierats. Dessa är till

största del belägna i Mälardalen och Värmland.

ÄLVSJÖ

På fastigheten Konsumenten 2 nns goda möjligheter att bygga

till lokaler och kontorsyta inom bentlig detaljplan om maximalt

7 741 kvadratmeter. Förstudie är påbörjad och planerad produk-

tionsstart är tidigast kvartal 4, 2022.

VÄSTBERGA

För fastigheterna Dikesrenen 19, Elektra 13, Elektra 25 och Elek-

tra 26 pågår projektplanering för utnyttjande av byggrätterna

inom bentliga detaljplaner. Förstudie för respektive fastighet

planeras färdigställas under kvartal 2, 2022.

NACKA ALPHYDDAN

Utveckling pågår av byggrätten på fastigheten Sicklaön 88:1

inom bentlig detaljplan. Bygglovshandling är framtagen och

ansökan om bygglov är under handläggning. Parallellt pågår för-

djupad förstudie för att säkerställa förutsättningar inför upphand-

ling av av totalentreprenad. Översiktlig tidplan för 2022, förstu-

die feb-mars, bygglov april, upphandling av entreprenör

mars-april, start produktion augusti, färdigställande kvartal 1,

2023.

20 Oscar Properties Holding AB (Publ) – Årsredovisning 2021

Hållbarhetsarbetet drivs inom tre olika fokusområden. För att

kunna mäta och följa upp på hållbarhetsarbetet har relevanta

nyckeltal identierats. Denna process är inspirerad av GRI:s

(Global Reporting Initiative) riktlinjer och redovisningsprinciper.

Genom åtaganden inom respektive fokusområde är målsättningen

att göra skillnad och att bidra till ett hållbart samhälle, samtidigt

som värde skapas för bolaget och dess intressenter. Under 2021

har bolaget haft ett starkt fokus på att förvärva och expandera

fastighetsförvaltningen och färdigställa projekt. Projekt har även

startats där hållbara lösningar implementeras för att skapa bostä-

der som lever upp till högt ställda krav och förväntningar. Under

2022 kommer Oscar Properties att fortsätta arbeta utifrån de tre

fokusområdena.

RIKTLINJER OCH STYRNING

Övergripande riktlinjer för hur Oscar Properties bedriver verk-

samheten nns samlade i bolagets uppförandekod. Den ger

medarbetare och styrelse vägledning i principer för god affärssed,

miljö, mänskliga rättigheter och arbetsförhållanden. Uppförande-

koden är ett grundläggande ramverk och kompletteras av mer

detaljerade regler och policies.

Ett viktigt komplement är också The Guide – som beskriver

bolagets identitet och grundläggande värderingar: nytänkande,

kvalitet och engagemang. Värderingarna bidrar till att skapa en

unik kultur samt ger vägledning i synen på ledarskap, medarbetar-

skap samt förhållningssättet till olika intressenter.

Det är såväl ledningens som de anställdas ansvar att säkerställa

att uppförandekod och värderingar efterlevs. Oscar Properties

chefer ansvarar för att implementera och informera medarbetare

om rättigheter och skyldigheter enligt uppförandekoden.

BOLAGETS AFFÄRSMODELL

Bolagets affärsmodell är beskriven på sidorna 12-19 i denna årsre-

dovisning.

Oscar Properties har upprättat denna hållbarhetsrapport i enlighet

med årsredovisningslagens sjätte och sjundekapitel och redovis-

ningsprinciperna är oförändrade i förhållande till föregående år.

Hållbarhets rapporten avser hela koncernen och utgörs av sidorna

20-26.

Hållbarhet – en naturlig del av verksamheten

Hållbarhetsrapport 2021

Detta är Oscar Properties hållbarhetsrapport som avser moderbolaget och samtliga

dotterbolag inom koncernen. Hållbarhetsrapporten är upprättad i enlighet med

Årsredovisningslagens 6 och 7 kapitel och redovisningsprinciperna är oförändrade i

förhållande till föregående år.

Hållbarhet och socialt ansvar är en självklar del av Oscar Properties verksamhet.

I arbetet med att förvärva, utveckla och förvalta fastigheter strävar bolaget efter

att öka medvetenheten och ambitionen i hållbarhetsarbetet samt göra förbätt-

ringar inom prioriterade områden. Ett aktivt hållbarhetsarbete bidrar till långsiktig

lönsamhet och minskade risker för koncernen. Det bidrar även till att kunna möta

och överträa förväntningar hos olika intressenter såsom kunder, ägare, medarbe-

tare, partners, leverantörer och samhällsaktörer.

Hållbara

fastigheter

Förvalta kommersiella

fastigheter som håller hög

kvalitet, har låg

miljö påverkan samt

upp muntrar till en

hållbar livsstil.

Ansvarsfullt

företag

Proaktivt arbete för att

skapa en kultur där etiska

aärsmetoder och anti-

korruption sätts högt på

agendan samt att bidra till

att skapa hållbara

stadsmiljöer.

Ansvar som

arbetsgivare

En attraktiv och

ansvarstagande

arbetsgivare.

FOKUSOMRÅDEN FÖR HÅLLBARHETSARBETET

21Oscar Properties Holding AB (Publ) – Årsredovisning 2021 Hållbarhetsrapport 2021

Konsumenten 2, Stockholm

22 Oscar Properties Holding AB (Publ) – Årsredovisning 2021

Oscar Properties erbjuder goda anställningsvillkor och möjligheter

till ett utvecklande och stimulerande arbete där nytänkande

uppmuntras och hög kvalitet står i fokus. Bolaget arbetar även

proaktivt med att skapa en trygg och hållbar arbetsmiljö för

medarbetarna. Det är en förutsättning för att skapa en hög trivsel,

nöjda medarbetare och låg sjukfrånvaro.

För att skapa tydlighet och säkerställa efterlevnad har Oscar

Properties era koncernpolicyer som bland annat klargör riktlinjer

kring anställningsvillkor, arbetsmiljö, affärsetik, jämställdhet och

mångfald. Dessa revideras och fastställs en gång per år. Chefer

och medarbetare inom koncernen har ett gemensamt ansvar att ta

del av koncernens policyer och se till att de efterlevs.

KOMPETENSUTVECKLING

Bolaget ser positivt på och uppmuntrar kompetensutveckling hos

medarbetarna och ser gärna att medarbetaren själv kommer med

önskemål och förslag på utvecklingsmöjligheter som gagnar både

individ och företag. Diskussion av kompetensutveckling sker i

samband med medarbetarsamtalet, ett strukturerat samtal mellan

chef och medarbetare som genomförs minst gång per år. Under

samtalet diskuteras arbetssituationen i stort och vilka mål och

aktiviteter som ska vara i fokus till nästa samtalstillfälle. Årligen

hålls även lönesamtal med alla medarbetare, där principerna för

lönesättning och löneutveckling presenteras och motiveras.

LEDARSKAP OCH KOMMUNIKATION

Ledarskapet och en öppen kommunikation är redskap för ett högt

engagemang och nöjda medarbetare. Ett ledarforum har etablerats

där bolagets chefer träffas regelbundet för intern utveckling av

kompetenser.

Ansvar som arbetsgivare

På Oscar Properties betraktas medarbetaren som bolagets främsta

resurs och en viktig ambassadör. Oscar Properties har ett starkt

varumärke och strävar efter att vara en attraktiv och ansvarstagande

arbetsgivare. Under år 2018 påbörjades en större omorganisation som

fortsatte under 2019, 2020 och under 2021 har arbetet fortsatt med att

implementera den nya strukturen med en anpassad organisation. Det

nya Oscar Properties med kombinerad fastighetsförvaltning och pro-

jektuveckling växer fram efter genomförda förvärv.

Hållbarhetsrapport 2021

ANTAL OCH ANDEL ANSTÄLLDA

FÖRDELAT EFTER KÖN, 31 DECEMBER 2021

17 st, 65 %, Kvinnor

9 st, 35 %, Män

Totalt antal anställda 26.

ANTAL OCH ANDEL ANSTÄLLDA

FÖRDELAT EFTER ÅLDER, 31 DECEMBER 2021

20-29 år, 19 %

30-39 år, 27 %

Totalt antal anställda 26.

40-49 år, 23 %

50-59 år, 27 %

60-69 år, 4 %

23Oscar Properties Holding AB (Publ) – Årsredovisning 2021 Hållbarhetsrapport 2021

JÄMSTÄLLDHET OCH MÅNGFALD

Oscar Properties övergripande målsättning är att jämställdhets-

arbetet ska ingå som en naturlig och integrerad del i verksamheten.

Kvinnors och mäns villkor, rättigheter och utvecklingsmöjligheter

ska vara lika inom hela företaget. Överlag är det relativt jämn

fördelning av kvinnor och män inom organisationen. Vid

utgången av 2021 hade Oscar Properties 26 anställda, 17 av dessa

var kvinnor och 9 män.

Alla ska ha och ska tillförsäkras lika värde oavsett kön, etnisk

eller religiös tillhörighet, trosuppfattning eller sexuell läggning.

Detta återspeglas i den dagliga verksamheten och vid rekryteringar.

Målet är att alla ska känna sig trygga. Det är viktigt att aktivt

motverka alla former av trakasserier och diskriminering. Bolagets

mångfaldspolicy beskriver riktlinjerna för detta arbete och hjälper

till att säkerställa efterlevnad.

EN SÄKER OCH HÅLLBAR ARBETSMILJÖ

Målsättningen med Oscar Properties arbetsmiljöarbete är att skapa

en fysiskt, psykiskt och socialt sund och utvecklande arbetsplats

för alla medarbetare, där risker för arbetsskador och arbetsrelaterad

ohälsa förebyggs. Bolaget arbetar förebyggande för att begränsa

risken för incidenter och olyckor i verksamheten. Fokus under

året har varit på att fortsätta arbetsmiljöarbetet samt att imple-

mentera förbättringar.

Oscar Properties har en nollvision vad gäller arbetsskador som

kan leda till sjukfrånvaro.

Uppföljning och utvärdering

sker

månadsvis i fastighetsförvaltningen och vid varje kvartalsmöte

inom projektorganisationen, är arbetet med att skapa en säker

arbetsmiljö en fast punkt på agendan.

SJUKFRÅNVARO

Totalt antal arbetstimmar inom koncernen var 62 280 timmar.

Total

korttidsfrånvaro uppgick till 72 timmar under året, motsva-

rande

0,12 procent av totalt antal arbetstimmar. Total långtids-

frånvaro uppgick till 0 timmar under året, motsvarande 0 procent

av totalt antal arbetstimmar.

MEDARBETARUNDERSÖKNINGAR

Oscar Properties gör regelbundet medarbetarundersökningar för

att ständigt kunna göra förbättringar och uppnå ett högt engage-

mang hos medarbetarna.

24 Oscar Properties Holding AB (Publ) – Årsredovisning 2021

Hållbara fastigheter

Hållbarhetsrapport 2021

Intresset för hållbarhet hos konsumenter och företag har ökat på

senare år. Exemplet på att era banker erbjöd en ränterabatt till

kunder som köpte en bostad som har låg energi användning och/

eller är miljöcertierad fortsatte under 2021.

Valet av tidlösa material och designlösningar av hög kvalitet som

håller över tid, bidrar till en hållbar stadsutveckling och hållbara

hem. Oscar Properties inspireras av arkitektur och design och

bygger alltid med utgångspunkt i varje plats och byggnads historia.

INTEGRERADE MILJÖMÅL

Ökade krav från kunder och den snabba tekniska utvecklingen

gör att fastigheter blir allt mer komplexa och tekniskt avancerade.

Miljöcertiering av fastigheter är en del i systematiseringen och

kvali tetssäkringen av arbetet mot High Performance Buildings, där

hållbar

hetsfrågor integreras naturligt, hela vägen från planering till

drift.

ENERGIEFFEKTIVA FASTIGHETER

Genom att standardisera fastighetsförvaltningen, säkerställs att

förvaltningsfastigheterna lever upp till gällande krav från

myndigheter och kommuner. Utöver dessa verkar bolaget även för

att nå en energieffektiv nivå där kraven är högre än myndigheternas

vad gäller energieffektivitet och inneklimat. Vid utformning/

gestaltning av fastigheter med generösa fönsterpartier och terras-

ser är låg energianvändning en utmaning. Genom effektiv isolering

av klimatskalet, energieffektiva installationer och fönster med

ändamålsenligt solskydd och dagsljusinsläpp, säkerställs ett bra

inneklimat.

Oscar Properties ambition är att utveckla fastig-

heterna som håller en hög kvalitet, har en låg mil-

jöpåverkan samt uppmuntrar till en hållbar för-

valtning.

25Oscar Properties Holding AB (Publ) – Årsredovisning 2021 Hållbarhetsrapport 2021

Sicklaön 88:1, Nacka

26 Oscar Properties Holding AB (Publ) – Årsredovisning 2021

Ansvarsfullt företag

Hållbarhetsrapport 2021

Att verka för etiska affärsmetoder och antikorruption är en själv-

klarhet för oss. I bolagets uppförandekod framgår tydligt att vi ska

respektera mänskliga rättigheter, vara en ansvarsfull arbetsgivare

och inte acceptera någon form av mutor eller korruption. Inga

misstänkta fall av överträdelser av uppförandekoden har förekom-

mit under 2021.

För att öka hållbarheten ur ett fastighetsförvaltnings- och pro-

jektperspektiv sker ett kontinuerligt arbete med arbetsbered-

ningar mellan projektering och inköp samt erfarenhetsåterföring

från efter marknaden, för att ständigt utveckla och förbättra pro-

dukten. Vid inköp och upphandlingar kontrolleras bl.a. kollektiv-

avtal, F-skattebevis och att entreprenörer är godkända enligt

UE2015. Noggrant utvalda, strategiska leverantörer anlitas för att

upprätthålla en jämn och hög kvalitet i leveranserna. Oscar Pro-

perties har nolltolerans mot osund konkurrens och utbildar konti-

nuerligt medarbetare gällande uppförandekoden där etik och anti-

korruption står i fokus. Samtliga byggarbetsplatser är stängda för

allmänheten och behörighet kontrolleras genom ID06, vilket alla

entreprenörer som arbetar på arbetsplatserna ska vara anslutna

till. Att bidra till stadsutvecklingen är en viktig del av hållbarhets-

arbetet. Ansvaret slutar inte vid husgaveln, ambitionen är att

bidra till att skapa levande, kreativa stadsdelar där det erbjuds

service och hållbara tjänster.

Oscar Properties arbetar proaktivt för att skapa en kultur

där etiska aärsmetoder och antikorruption sätts högt på

agendan såväl internt som externt. Som fastighetsförvaltare

och projektutvecklare är vi med och skapar framtidens sam-

hällen och vill bidra till att utveckla och skapa hållbara

stadsmiljöer.

27Oscar Properties Holding AB (Publ) – Årsredovisning 2021 Revisorns yttrande avseende den lagstadgade hållbarhetsrapporten

Revisorns yttrande avseende den lagstadgade

hållbarhetsrapporten

UPPDRAG OCH ANSVARSFÖRDELNING

Det är styrelsen som har ansvaret för hållbarhetsrapporten för år

2021 på sidorna 20-26 och för att den är upprättad i enlighet med

årsredovisningslagen.

GRANSKNINGENS INRIKTNING OCH OMFATTNING

Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 12

Revisorns yttrande om den lagstadgade hållbarhetsrapporten.

Detta innebär att vår granskning av hållbarhetsrapporten har en

annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört

med den inriktning och omfattning som en revision enligt Inter-

national Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige

har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för

vårt uttalande.

UTTALANDE

En hållbarhetsrapport har upprättats.

Stockholm den 31 mars 2022

PricewaterhouseCoopers AB

Johan Rippe Åsa Robertson

Auktoriserad revisor Auktoriserad revisor

Huvudansvarig revisor

Till bolagsstämman i Oscar Properties Holding AB

(publ), org. nr 556870-4521

28 Oscar Properties Holding AB (Publ) – Årsredovisning 2021Koncernledning

Koncernledning

OSCAR ENGELBERT

Styrelseledamot och VD, anställd sedan 2011. • Född 1976.

• Erfarenhet: Grundare av Oscar Properties.

• Pågående uppdrag: Styrelseordförande i Aktiebolaget Heribert

Engelbert, Heribert Produktion AB och Parkgate AB (tidigare

Oscar Engelbert AB). • Innehav i bolaget via bolag: 11 611 819

stamaktier, 2 353 521 teckningsoptioner TO1.

PERAXEL SUNDSTRÖM

CFO, anställd sedan 2019. • Född 1956. • Utbildning och

erfarenhet: Civilekonom Uppsala Universitet, CFO Hembla AB

(publ), (tidigare D. Carnegie & Co AB (publ)), EDTS European

Drug Testing Service, Investment AB Karlsvik, Industri AB

Karlsvik, Permascand Laser AB (inom Akzo Nobel) • Pågående

uppdrag: Styrelseledamot PAX Consulting AB, Kepri AB. Foret

Aktiebolag • Innehav i bolaget: 396 000 stamaktier, 66 000

teckningsoptioner TO1.

29Oscar Properties Holding AB (Publ) – Årsredovisning 2021 Styrelse

Styrelse

OSCAR ENGELBERT

Född 1976. • Styrelseledamot och VD, sedan 2011. • Utbildning

och erfarenhet: Grundare av Oscar Properties. • Pågående uppdrag:

Övriga engagemang är relaterade till aktie ägande i Bonnier AB,

samt Engelbert Stockholm AB. • Innehav i bolaget via bolag: 11

611 819 stamaktier, 2 353 521 teckningsoptioner TO1 • Ej obero-

ende i förhållande till bolaget, bolags ledningen och bolagets

större aktieägare.

ULF NILSSON

Född 1958. • Styrelseledamot sedan 2019. • Utbildning: jur kand

från Uppsala universitet. Ulf Nilsson är styrelseordförande i Ric-

hard Juhlin Grand Cru AB. • Ulf Nilsson har tidigare varit verk-

ställande direktör för Hembla AB (publ) (tidigare D. Carnegie &

Co AB (publ)). • Innehav i bolaget: 514 796 stamaktier, 77 200

teckningsoptioner TO1. • Ulf Nilsson är oberoende i förhållande

till bolaget, bolagsledningen och bolagets större aktieägare.

THERESE AGERBERTH

Född 1973. • Styrelseledamot sedan 2019. • Utbildning:

Civilekonom från Stockholms universitet. • Therese Agerberth är

verkställande direktor och global affärsutvecklingschef för Secret

Escapes Skandinavien. Therese Agerberth har tidigare varit

Managing Director för Evan Evans Tours inom the Travel Corpo-

ration (Storbritannien), och General Manager för Student.com i

EMEA (Storbritannien). • Therese Agerberth, och hennes närstå-

ende, innehar inga aktier eller andra nansiella instrument i

Oscar Properties. Therese Agerberth är oberoende i förhållande

till bolaget, bolagsledningen och bolagets större aktieägare.

PETER NORMAN

Född 1958. • Styrelseordförande sedan 2019. • Utbildning:

examen i nationalekonomi vid Stockholms universitet. • Peter

Norman är styrelseordförande i Kvartil Asset Management AB,

Pepins Group AB, Transportstyrelsen och Nasdaq Nordic samt

styrelseledamot i Swedbank AB (publ) och Kungliga Musikhög-

skolan. Peter Norman har tidigare varit nansmarknadsminister i

Sveriges regering, VD för Sjunde AP-fonden och Alfred Berg

Asset Management samt direktör på Sveriges Riksbank. • Inne-

hav i bolaget: 4 231 stamaktier. • Peter Norman är oberoende i

förhållande till bolaget, bolagsledningen och bolagets större

aktieägare.

DOUGLAS ROOS

Född 1968. • Styrelseledamot sedan 2021. • Utbildning: Jur kand

från Stockholms universitet. • Douglas Roos är styrelseordförande

i Vo2 Cap AB (publ) och styrelseledamot i Investment AB Öre-

sund (publ). Som entreprenör har Douglas Roos startat och drivit

20+ bolag och har 5 exits bakom sig. • Innehav i bolaget via

bolag: 448 800 stamaktier, 74 800 teckningsoptioner TO1. •

Douglas Roos är inte oberoende i förhållande till bolaget, bolags-

ledningen och bolagets större aktieägare.

30 Oscar Properties Holding AB (Publ) – Årsredovisning 2021

INTRODUKTION

Denna bolagsstyrningsrapport antogs av styrelsen vid styrelse-

mötet den 26 mars 2021.

Den har tagits fram i enlighet med Svensk kod för bolagsstyrning

(”koden”) och årsredovisningslagen, samt granskats av bolagets revisor.

Den presenterar en översikt av Oscar Properties bolagsstyrnings-

system och inkluderar styrelsens beskrivning av systemet för

intern kontroll samt riskhantering relaterad till nansiell rappor-

tering.

SVENSK KOD FÖR BOLAGSSTYRNING

Oscar Properties aktier är sedan mars 2015 upptagna till handel vid

Nasdaq Stockholm och Oscar Properties följer därför Nasdaq Stock-

holms regelverk för emittenter. Således tillämpar Oscar Properties

också koden, som nns tillgänglig på www.bolagsstyrning.se.

Koden är avsedd att utgöra ett led i självregleringen inom det

svenska näringslivet och bygger på principen ”följ eller förklara”.

Det innebär att ett bolag som tillämpar koden inte vid varje

tillfälle måste följa varje regel i koden.

Om bolaget nner att en viss regel inte passar med hänsyn till

bolagets särskilda omständigheter kan det välja en annan lösning

än den koden anvisar och i bolagsstyrningsrapporten redovisa detta,

samt vilken lösning bolaget istället valt och motivera detta.

Enligt styrelsens uppfattning har Oscar Properties under 2021

följt koden i alla avseenden.

Bolagsstyrningsstruktur

Styrelse, ledning och kontroll av Oscar Properties Holding AB

fördelas mellan aktieägarna, styrelsen, den verkställande direktö-

ren och övriga personer i ledningen. Till grund för styrningen

ligger bland annat bolagsordningen, aktiebolagslagen, Nasdaq

Stockholms regelverk för emittenter, vilket inkluderar koden,

samt andra tillämpliga lagar, regler, föreskrifter och interna

regler (såsom exempelvis styrelsens arbetsordning och styrelsens

instruktion till den verkställande direktören). Oscar Properties

bolagsordning nns att ladda ner på bolagets webplats,

www.oscarproperties.se.

Aktieägarna utövar sitt inytande genom att rösta på årsstäm-

mor i Oscar Properties Holding AB (publ) och beslutar på så vis

bland annat om sammansättningen av bolagets styrelse och val av

revisor. Valberedningen, som utses enligt principer fastslagna av

årsstämman, lämnar förslag till nästkommande årsstämma

beträffande bland annat val av styrelseledamöter, styrelseordfö-

rande och revisorer, samt förslag till beslut om arvode till styrel-

sen och revisorerna.

Styrelsen är ytterst ansvarig för Oscar Properties organisation

och förvaltningen av dess verksamhet.

Styrelsens arbetsuppgifter bereds delvis av dess revisionsutskott

och ersättningsutskott.

Styrelsen utser verkställande direktör i Oscar Properties. Den

verkställande direktören leder koncernens löpande verksamhet i

enlighet med styrelsens riktlinjer.

AKTIER OCH AKTIEÄGARE

Oscar Properties Holding AB (publ), org.nr 556870-4521, är ett

avstämningsbolag, vilket innebär att bolagets aktiebok förs av

Euroclear Sweden AB.

Bolagsstyrningsrapport 2021

Aktiekapitalet i Oscar Properties uppgick den 31 december 2021

till 991 009 267,935778 kronor fördelat på 135 348 101 aktier,

varav 135 300 721 stamaktier, och 44 688 preferensaktier och 2 692

preferensaktier av serie B, envar med ett kvotvärde om 7,32 kronor.

Parkgate AB (f d Oscar Engelbert AB) ägde den 31 december 2021

cirka 8,6 procent av aktierna och innehade cirka 8,6 procent av rös

terna i bolaget. Parkgate AB är helägt av Oscar Properties grundare,

styrelseledamot och verkställande direktör Oscar Engelbert.

Enligt bolagsordningen ska bolagets aktiekapital uppgå till lägst

500 000 000 kronor och högst 2 000 000 000 kronor uppdelat på

lägst 80 000 000 aktier och högst 320 000 000 aktier.

Bolaget kan enligt bolagsordningen ge ut aktier av fyra akties

lag, stamaktier, stamaktier serie B, preferensaktier och preferens-

aktier av serie B.

Stamaktier har ett röstvärde om en röst per aktie. Stamaktier av

serie B, preferensaktier och preferensaktier av serie B har ett rös

tvärde om en tiondels röst per aktie. Förutsatt att stamaktier av serie

B utgivits kan stamaktier konverteras till stamaktier av serie B

genom skriftlig begäran från aktieägare till styrelsen. Genomföran

det av sådan omvandling innebär att det totala antalet röster i bola-

get minskar. Det nns ingen begränsning i hur många röster varje

aktieägare kan avge vid en bolagsstämma. Mer information om

bolagets aktie och dess aktieägare åternns i årsredovisningen på

sidorna 38-39.

BOLAGSSTÄMMA

Allmänt

Bolagsstämman är bolagets högsta beslutande organ. Årsstämma

hålls årligen inom sex månader efter räkenskapsårets utgång. På

årsstämman läggs balans- och resultaträkning samt koncernba-

lans- och koncernresultaträkning fram och beslut fattas om bland

annat disposition av bolagets resultat, fastställande av balans- och

resultaträkningarna respektive koncernbalans- och koncernresul-

taträkningarna, val av och arvode till styrelseledamöter och revi-

sor samt övriga ärenden som ankommer på årsstämman enligt

lag. Kallelse till bolagsstämma sker genom annonsering i Post-

och Inrikes Tidningar samt på bolagets hemsida. Att kallelse har

skett annonseras i Dagens Nyheter.

Vid bolagsstämman ges samtliga aktieägare möjlighet att

utöva

det inytande över bolaget som deras respektive aktieinnehav

representerar. Vid bolagsstämma får således varje röstberättigad

rösta för fulla antalet ägda och företrädda aktier utan begräns-

ningar i rösträtten. Aktieägarnas rättigheter kan endast förändras

av bolagsstämma i enlighet med lag. En aktieägare som vill få ett

särskilt ärende behandlat vid stämman måste i god tid före stäm-

man begära det hos styrelsen under den adress som meddelas på

bolagets webbplats, www.oscarproperties.se.

Beslut vid bolagsstämma fattas normalt med enkel majoritet

och vid val anses den vald som har fått de esta rösterna. För vissa

beslut, såsom ändring av bolagsordningen eller emission med

avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt, krävs dock beslut av en

kvalicerad majoritet. Bolaget har med hänsyn till ägarkretsen

inte bedömt det motiverat att till exempel simultantolka bolags-

stämman eller översätta presentationer till annat språk.

Bolagsstyrningsrapport 2021

31Oscar Properties Holding AB (Publ) – Årsredovisning 2021 Bolagsstyrningsrapport 2021

Årsstämman den 18 maj 2021

Oscar Properties årsstämma hölls den 18 maj 2021 i Stockholm

Årsstämman hölls enligt 20 och 22 §§ lagen (2020:198) om tillfäl

liga undantag för att genomförandet av bolags- och föreningsstäm-

mor; innebärande att deltagande i stämman kunnat ske endast

genom poströstning. Totalt var 794 333 968 aktier företrädda vid

årsstämman, 21,59 procent av de totala antalet aktier i bolaget. Års-

stämman beslutade om:

• Fastställande av resultat- och balansräkning, koncernresultat-

räkning och koncernbalansräkning samt vinstutdelning i enlig

het med styrelsens förslag,

• ansvarsfrihet åt styrelseledamöterna samt den verkställande

direktören för räkenskapsåret 2020,

• Om godkännande av styrelsens ersättningsrapport över ersätt

ningar enligt 8 kap. 53 a § aktiebolagslagen.

• I enlighet med valberedningens förslag att styrelsen skall bestå

av fem ledamöter, utan styrelsesuppleanter.

• Att styrelsearvode skall, i enlighet med valberedningens för-

slag, utgå med 500 000 kronor till styrelsens ordförande och 250

000 kronor till var och en av de övriga ledamöterna utom den

verkställande direktören, till vilken inget arvode ska utgå samt

50 000 kronor till revisionsutskottets ordförande och

25 000 kronor till var och en av de övriga ledamöterna i revi

sionsutskottet, samt 20 000 kronor till ersättningsutskottets

ordförande och 10 000 kronor till var och en av de övriga leda

möterna i ersättningsutskottet och att arvode till bolagets revi-

sor skall utgå enligt godkänd räkning.

• I enlighet med valberedningens förslag, nyval av Douglas Roos,

omval av Oscar Engelbert, Peter Norman, Therese Agerberth,

och Ulf Nilsson för tiden fram till nästa årsstämma, samt nyval

av PricewaterhouseCoopers Aktiebolag (”PwC”) som bolagets

revisor för tiden fram till slutet av nästa årsstämma. Det anteck

nades att PwC har låtit meddela att man avser utse auktoriserade

revisorn Johan Rippe till huvudansvarig revisor. Beslutades att

välja Peter Norman till styrelsens ordförande för samma period.

• Att ändra bolagsordningen och beslut om sammanläggning av

aktier, varvid 50 bentliga aktier av samma aktieslag samman

läggs till en aktie av samma aktieslag (sammanläggning 50:1).

• Att emittera teckningsoptioner till ledande befattningshavare

och anställda i bolaget.

• Emissionsbemyndigande till styrelsen att vid ett eller era till-

fällen, före nästa årsstämma, besluta om nyemission, med eller

utan företrädesrätt för aktieägarna, att betalas kontant, med

apportegendom eller genom kvittning, av: (1) stamaktier, eller

teckningsoptioner eller konvertibler avseende sådana aktier,

innebärandes en ökning eller potentiell ökning av bolagets aktie

kapital med högst tjugo (20) procent baserat på det totala anta-

let röster i bolaget efter tidpunkten för genomförandet av beslut

om sammanläggning av aktier, och av (2) nya stamaktier av serie

B, eller teckningsoptioner eller konvertibler avseende sådana

aktier, innebärande en ökning av antalet röster i bolaget med

högst en (1) procent baserat på det totala antalet röster i bolaget

vid tidpunkten för genomförandet av beslut om sammanlägg

ning av aktier. Syftet med bemyndigandet och skälen till even-

tuell avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt är att nyemis-

sioner ska kunna ske för nansiering av förvärv av fastigheter

eller fastighetsbolag, del av fastighet eller fastighetsbolag, för

ändring av bolagets kapitalstruktur eller för att anskaffa kapital,

eller för att nansiera fortsatt tillväxt i bolaget på andra sätt.

• Årsstämmans beslut i dess helhet framgår av det fullständiga

protokollet från bolagsstämman, vilket tillsammans med övrig

information om bolagsstämman nns tillgänglig på bolagets

webbplats www.oscarproperties.se.

VALBEREDNING

Uppgifter

Valberedningens uppgift ska vara att inför årsstämman arbeta

fram förslag att föreläggas årsstämman för beslut om:

• ordförande vid årsstämman

• antalet styrelseledamöter och arvodet till styrelsen, uppdelat

mellan ordförande, vice ordförande (i förekommande fall),

övriga ledamöter och eventuell ersättning för arbete i styrelse-

utskott;

• val av styrelseledamöter och styrelseordförande;

• val av revisor, och

• arvode till bolagets revisor.

Därutöver ska valberedningen inför varje årsstämma ta ställning

till huruvida valberedningen nner det vara erforderligt att föreslå

förändringar i instruktionen till valberedningen (beslutad av års-

stämma 2017) och i sådant fall till årsstämman lämna förslag till

beslut avseende sådana förändringar. Valberedningen tillämpar

5.1 i Svensk kod för bolagsstyrning: ”valberedningen beaktar att

styrelsen, med hänsyn till bolagets verksamhet, utvecklingsskede

och förhållanden i övrigt, ska ha en ändamålsenlig sammansätt-

ning präglad av mångsidighet och bredd avseende de bolagsstäm-

movalda ledamöternas kompetens, erfarenhet och bakgrund”.

Sammansättning

Vid årsstämman 2016 inrättades en valberedning, enligt följande

principer. Styrelsens ordförande kontaktar de tre största aktieä-

garna baserat på Euroclear Sweden AB:s förteckning över regist-

rerade aktieägare per sista bankdagen i augusti månad varje år.

De tre största aktieägarna ska erbjudas möjlighet att utse varsin

representant, att jämte ordföranden utgöra valberedningen för

tiden till dess ny valberedning har utsetts. Om någon av dessa

aktieägare väljer att avstå från sin rätt att utse representant över-

går rätten till den aktieägare som, efter dessa aktieägare, har det

största aktieägandet. Ordförande i valberedningen ska, om inte

ledamöterna enas om annat, vara den ledamot som röstmässigt

representerar den största aktieägaren. Utsedd valberedning ska

kvarstå fram till dess att en ny valberedning konstituerats.

Skulle en aktieägare, som är representerad i valberedningen,

väsentligt minska sitt ägande så att aktieägandet inte längre

skulle kvalicera för en plats i valberedningen ska, om valbered-

ningen så beslutar, sådan aktieägares ledamot entledigas och

annan av bolagets aktieägare erbjudas att utse ledamot i dennes

ställe i enlighet med vad som framgår ovan. Skulle en aktieägare

som inte är representerad i valberedningen, öka sitt ägande så att

aktieägandet skulle kvalicera för en plats i valberedningen (och

denne aktieägare inte i samband härmed erbjuds att utse ledamot

i valberedningen på grund av vad som föreskrivs i föregående

mening) ska, om valberedningen så beslutar, sådan aktieägare

erbjudas möjlighet att utse en ledamot utan att ledamot utsedd av

32 Oscar Properties Holding AB (Publ) – Årsredovisning 2021

annan aktieägare entledigas. Antalet ledamöter i valberedningen

ska aldrig överstiga sex (6).

Parkgate AB (f d Oscar Engelbert AB), Öresund AB samt Kva-

litena AB har nominerat ledamöter till valberedningen inför års-

stämman 2022, bestående av följande personer:

• Parkgate AB har utsett Robert Rosenberg, VD Parkgate AB,

till sin ledamot i valberedningen.

• Öresund AB har utsett Andreas Hofmann, till sin ledamot i

valberedningen.

• Kvalitena AB har utsett Harald Pousette, till sin ledamot i val-

beredningen.

Vidare är Peter Norman i sin egenskap av styrelsens ordförande

ledamot i valberedningen.

Valberedningen inför 2022 årsstämma består av Robert Rosen-

berg, Andreas Hofmann, Harald Pousette och Peter Norman.

STYRELSE

Uppgifter

Styrelsens övergripande uppgift är att för ägarnas räkning förvalta

bolagets angelägenheter och att ansvara för bolagets organisation.

Styrelsens arbete leds av styrelseordföranden. Styrelsen ska årligen

hålla konstituerande sammanträde efter årsstämman. Därutöver

ska styrelsen sammanträda minst fyra (4) gånger per år. Vid det

konstituerande styrelsemötet ska bland annat styrelsens ordfö-

rande utses, bolagets rmatecknare fastställas samt styrelsens

arbetsordning, instruktionen för verkställande direktören och

instruktionen för den ekonomiska rapporteringen gås igenom och

fastställas. På bolagets styrelsemöten behandlas bland annat bola-

gets nansiella situation samt framsteg i förhandlingar och fråge-

ställningar i joint ventures/intresseföretag. Utvecklingsstadier av

bolagets projekt diskuteras vid behov. Bolagets revisor närvarar

och rapporterar vid styrelsemöten vid behov. Styrelsen är besluts-

för när mer än hälften av ledamöterna är närvarande.

Sammansättning

Under perioden 1 januari 2021 till och med årsstämman 2021

bestod bolagets styrelse av fyra stämmovalda ledamöterna: Oscar

Engelbert, Peter Norman, Therese Agerberth och Ulf Nilsson.

Årsstämman 2021 valde som ny ledamot Douglas Roos och

omvalde Oscar Engelbert, Peter Norman, Therese Agerberth och

Ulf Nilsson.

I avsnittet Styrelse på sidan 29 redovisas varje styrelseledamots

födelseår samt huvudsaklig utbildning och arbetslivserfarenhet,

uppdrag i bolaget och andra väsentliga uppdrag, eget eller när-

stående fysisk eller juridisk persons innehav av aktier och andra

nansiella instrument i bolaget. Under 2021 hölls 59 styrelse-

möten. Ledamöternas närvaro framgår av tabellen enligt ovan.

Valberedningens föreslag till styrelse inför årsstämman den 12

maj 2022 och för tiden fram till nästa årsstämma, kommer att

publiceras i samband med att kallelsen till årsstämman går ut.

Oberoendekrav

Styrelsen i bolaget är föremål för de oberoendekrav som följer av

koden. Inför årsstämman 2021 presenterade valberedningen föl-

jande bedömning avseende de styrelseledamöter som valdes vid

årsstämman 2021. Peter Norman (ordförande), Therese Ager-

berth, och Ulf Nilsson bedömdes samtliga vara oberoende i för-

hållande till bolaget och bolagsledningen samt i förhållande till

bolagets större aktieägare.

Oscar Engelbert bedömdes, såsom verkställande direktör samt

ägare till Parkgate AB (tidigare Oscar Engelbert AB), inte vara

oberoende i förhållande till bolaget, bolagsledningen eller bola-

gets större aktieägare. Douglas Roos bedömdes inte vara obero-

ende i förhållande till bolaget, bolagsledningen eller bolagets

större aktieägare.

Arbetsordning

Styrelsen fastställer varje år en arbetsordning för styrelsear-

betet. Arbetsordningen beskriver styrelsens, styrelseordföran-

dens och styrelseutskottens arbetsuppgifter samt innehåller

bestämmelser för ansvarsfördelningen mellan styrelsen och den

verkställande direktören. Arbetsordningen innehåller också

bestämmelser för antalet styrelsemöten, dagordningar inför sty-

relsemöten samt andra riktlinjer för beslutsfattandet, den nan-

siella rapporteringen och bolagets revision och internrevision.

Arbetsordningen beskriver också revisionsutskottet och ersätt-

ningsutskottet och vilka arbetsuppgifter och instruktioner som

åligger respektive utskott.

Styrelsens arbete under 2021

Styrelsens arbete bedrivs i första hand inom ramen för formella

styrelsemöten samt möten i styrelsens utskott. Därutöver upprätt-

hålls en löpande kontakt mellan bolagets verkställande direktör

och styrelsens ordförande i syfte att diskutera den pågående verk-

samheten och säkerställa att styrelsen får tillfredsställande infor-

mation och beslutsunderlag för sitt arbete och att styrelsens

beslut verkställs.

STYRELSENS SAMMANSÄTTNING, ERSÄTTNINGAR SAMT NÄRVARO UNDER 1 JANUARI31 DECEMBER 2021

Ledamot Invald Ersättning (kr)

Styrelse (59 möten

inkl. konstituerande)

Revisionsutskott

(2 möten)

Ersättningsutskott

(1 möten)

Peter Norman, ordförande 2019 560 000 59 2

Therese Agerberth 2019 275 000 59 2

Ulf Nilsson 2019 260 000 59

Douglas Roos 2021 250 000 59

Oscar Engelbert 2011 Se not 7 sid 67-68 59 2

Bolagsstyrningsrapport 2021

33Oscar Properties Holding AB (Publ) – Årsredovisning 2021

Styrelsen har under år 2021 fortsatt fokuserat på bolagets nya

inriktning mot förvaltningsfastigheter och bolagets nansiering.

Styrelsen har under 2021 även uppdaterad de operativa och nan-

siella målen. Styrelsen har vid sina möten även informerats om

affärsläget samt fastställt de nansiella rapporterna.

Styrelseutvärdering

Till styrelseordförandens särskilda uppgifter hör att tillse att sty-

relsens arbete årligen utvärderas och att valberedningen informe-

ras om resultatet av utvärderingen. Styrelsens arbete utvärderades

hösten 2021 baserat på individuella svar på formaliserade under-

sökningar samt enskilda samtal med styrelseordföranden. Resul-

tatet av denna utvärdering har rapporterats till valberedningen.

STYRELSENS UTSKOTT

För att effektivisera styrelsens arbete har styrelsen tillsatt ett

ersättningsutskott och ett revisionsutskott. Respektive ledamöters

närvaro vid utskottens sammanträden framgår av tabell redovi-

sande styrelsens sammansättning och närvaro.

Revisionsutskottet

Revisionsutskottet inrättades vid det konstituerande styrelsemötet

den 28 april 2017. Från den 2 maj 2019 och under hela 2020 och

2021 har revisionsutskottet bestått av Peter Norman (ordförande)

och Therese Agerberth. Oscar Engelbert har deltagit i sin roll som

VD.

Revisionsutskottet har fått i uppgift av styrelsen att:

a. övervaka bolagets nansiella rapportering;

b. med avseende på den nansiella rapporteringen övervaka

effektiviteten i bolagets interna kontroll och riskhantering;

c. hålla sig informerat om revisionen av årsredovisningen och

koncernredovisningen;

d. granska och övervaka revisorns opartiskhet och självständig-

het och därvid särskilt uppmärksamma om revisorn tillhanda-

håller bolaget andra tjänster än revisionstjänster; och

e. biträda vid upprättandet av förslag till bolagsstämmans beslut

om revisorsval.

Revisionsutskottet har berett styrelsens beslut i ovanstående frågor.

Ersättningsutskottet

Ersättningsutskottet inrättades vid det konstituerande styrelse-

mötet den 28 april 2017. Från årsstämman 2019 och under hela

2020 och 2021 har ersättningsutskottet bestått av Peter Norman

(ordförande) och Ulf Nilsson.

Ersättningsutskottet har fått i uppgift av styrelsen att:

a. bereda styrelsens beslut i frågor om ersättningsprinciper,

ersättningar och andra anställningsvillkor;

b. följa och utvärdera pågående och under året avslutade program

för rörliga ersättningar för bolagsledningen; och

följa och utvärdera tillämpningen av de riktlinjer för ersättningar

till ledande befattningshavare som årsstämman fattat beslut samt

gällande ersättningsstrukturer och ersättningsnivåer i bolaget.

Vid biträdande av styrelsen och vid fullgörandet av arbetsuppgifterna

ovan har ersättningsutskottet särskilt instruerats att följa kodens

bestämmelser om rörliga ersättningar och incitamentsprogram.

REVISION

Revisorn ska granska Oscar Properties årsredovisning och räken-

skaper samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning.

Styrelsen har också bestämt i sin arbetsordning att revisorn över-

siktligt ska granska bolagets halvårs- eller niomånadersrapport.

Revisorn granskade översiktligt delårsrapporten för perioden

januari-september 2021.

Revisor i Oscar Properties är sedan årsstämman 2021, den 18

maj 2021, det registrerade revisionsbolaget PricewaterhouseCoo-

pers Aktiebolag. Huvudansvarig revisor är Johan Rippe, auktori-

serad revisor och medlem av FAR.

Bolagets nuvarande revisor har deltagit vid två (2) möte under

år 2021 med bolagets revisionsutskott.

STYRNING OCH ORGANISATIONSSTRUKTUR

Styrdokument

Bolagets styrelse har antagit bland annat följande policies: nans-

policy, kommunikationspolicy, insiderpolicy, utdelningspolicy,

IT-policy, lönepolicy samt jämställdhetspolicy. Därutöver tar sty-

relsen årligen ställning till eventuella revideringar av instruktio-

nen för den verkställande direktören och för ekonomisk rappor-

tering samt styrelsens arbetsordning. Revidering av policies ska

göras då så erfordras för att tillförsäkra att alla policies är aktuella

och stödjer verksamhetens uppställda syften och mål.

Finanspolicyn anger riktlinjer och regler för hur nansverk-

samheten i Oscar Properties ska bedrivas. Den fastställs av styrel-

sen och anger hur de olika riskerna i nansverksamheten ska

begränsas och vilka risker Oscar Properties får ta. Finanspolicyn

fastställer ansvarsfördelning och administrativa regler och ska

även fungera som vägledning i det dagliga arbetet för personal

inom nans- funktionen. Samtliga Oscar Properties koncernbolag

omfattas av nanspolicyn.

Oscar Properties kommunikationspolicy är framtagen för att

uppfylla de krav som gäller för bolag noterade på Nasdaq Stock-

holm. Syftet med Oscar Properties policy är att tillförsäkra aktie-

marknadens aktörer snabb, samtidig, korrekt, relevant och tillför-

litlig information om bolaget. Policyn skall följas av samtliga

anställda, styrelseledamöter och externt anlitade konsulter.

Information till företagets omvärld ges främst i form av press-

meddelanden och ekonomiska rapporter.

Oscar Properties insiderpolicy syftar till att ge riktlinjer för

hur bolaget ska hantera insiderinformation så att bolaget, och

bolagets medarbetare, inte gör sig skyldiga till överträdelser mot

lagar och bestämmelser, Nasdaq Stockholms regelverk för emit-

tenter eller god sed på aktiemarknaden. Efterlevnaden av dessa

riktlinjer är av högsta vikt för att upprätthålla kapitalmarknadens

och allmänhetens förtroende. Insiderpolicyn omfattar alla perso-

ner med insynsställning, närstående till dessa och övriga personer

som underrättats om att de omfattas av policyn. Samtliga medar-

betare och konsulter har skyldighet att rapportera insiderinforma-

tion till Oscar Properties verkställande direktör. Oscar Properties

utdelningspolicy fastslår att bolaget har som långsiktigt mål att

dela ut hälften av bolagets nettoresultat i sammanlagd utdelning

på stam- och preferensaktierna.

Eftersom Oscar Properties under de närmaste åren kommer att

prioritera tillväxt, kapitalstruktur och likviditet kommer utdel-

ningen på stamaktierna att utebli. Preferensaktierna medför före-

trädesrätt framför stamaktierna till årlig utdelning om 1 000,00

Bolagsstyrningsrapport 2021

34 Oscar Properties Holding AB (Publ) – Årsredovisning 2021

kronor per aktie med kvartalsvis utbetalning om 250,00 kronor.

Preferensaktierna av serie B medför företrädesrätt framför sta-

maktierna till årlig utdelning om 1 750,00 kronor per aktie med

kvartalsvis utbetalning om 437,50 kronor per aktie.

Enligt Diskrimineringslagen skall en arbetsgivare vidta aktiva

åtgärder för att motverka diskriminering. Oscar Properties led-

ning har därför fastställt ett antal styrande dokument i syfte att

säker- ställa såväl ett aktivt jämställdhetsarbete och att identi-

era, samt former för att eliminera, diskriminering. De dokument

som är styrande är enligt följande och anges utan inbördes rang-

ordning:

• Policy för Jämställdhet

• Policy för att hantera Kränkande Särbehandling

• Policy för Uppförandekod

• Policy för Lönesättning

• Policy för Affärsetik

• Policy för Mångfald

• Policy för Visselblåsning

• Policy för Arbetsmiljö

Oscar Properties målsättning med ovan angivna styrande

dokument är att alla anställda ska ha samma rättigheter, möjlig-

heter, och skyldigheter inom alla områden i arbetslivet. Arbetsför-

hållanden, utbildnings- och befordringsmöjligheter ska vara obe-

roende av kön, etnicitet, religion samt ålder och lönesättningen

ska vara jämställd och ej diskriminerande inom Oscar Properties.

Regelefterlevnad ska bedrivas i samverkan mellan arbetsgivare

och arbetstagare.

Varje anställd har ett eget ansvar att aktivt medverka till att

de riktlinjer som anges i dessa styrande dokument efterlevs.

VERKSTÄLLANDE DIREKTÖR

Oscar Properties verkställande direktör ansvarar för bolagets

löpande förvaltning enlighet med reglerna i aktiebolagslagen

samt de instruktioner för verkställande direktören och för den

ekonomiska rapporteringen som styrelsen har fastställt.

Verkställande direktören har enligt instruktionen ansvar för

bolagets bokföring och medelsförvaltning. Vidare ska den verk-

ställande direktören upprätta delegationsföreskrifter för olika

befattningshavare i bolaget samt anställa, entlediga och fastställa

villkor för bolagets personal. Samtliga beslut om ersättningar och

anställningsvillkor för bolagets övriga personal fastställs av verk-

ställande direktören. Se avsnittet Styrelse på sidan 29 för informa-

tion om den verkställande direktören Oscar Engelberts födelseår

samt huvudsaklig utbildning och arbetslivserfarenhet, väsentliga

uppdrag utanför bolaget, och eget eller närstående fysisk eller

juridisk persons innehav av aktier och andra nansiella instru-

ment i bolaget samt väsentliga aktieinnehav och delägarskap i

företag som bolaget har betydande affärsförbindelser med.

BESKRIVNING AV INTERN KONTROLL AVSEENDE DEN

FINANSIELLA RAPPORTERINGEN

Inledning

Styrelsen ansvarar enligt aktiebolagslagen och koden för bolagets

interna kontroll.

Denna beskrivning har upprättats i enlighet med kodens avsnitt

7.4 och avser bolagets nansiella rapportering.

Kontrollmiljö

För att behålla och utveckla en väl fungerande kontrollmiljö har

styrelsen fastställt ett antal grundläggande dokument av bety-

delse för den nansiella rapporteringen. Däribland ingår styrel-

sens arbetsordning och instruktionerna för verkställande direktö-

ren och för den ekonomiska rapporteringen. Därutöver förutsätter

en fungerande kontrollmiljö en utvecklad struktur med löpande

översyn. Ansvaret för det dagliga arbetet med att upprätthålla

kontrollmiljön åvilar primärt den verkställande direktören. Verk-

ställande direktören rapporterar regelbundet till styrelsen.

Verkställande direktören framlägger vid varje styrelsemöte som

hålls i samband med kvartalsbokslut ekonomisk och nansiell

rapport över verksamheten.

Riskbedömning

Riskhantering är inbyggd i bolagets processer och olika metoder

används för att värdera och begränsa risker samt för att säkerställa

att de risker som Oscar Properties är utsatt för hanteras i enlighet

med fastställda policys och riktlinjer. I enlighet med arbetsord-

ningen gör styrelsen minst en gång om året en genomgång av den

interna kontrollen tillsammans med bolagets revisorer och

genomgången behandlas av styrelsen vid närmast följande styrel-

semöte.

Identiering görs av de risker som bedöms nnas och åtgärder

vidtas för att reducera dessa risker. Se separat avsnitt om risker

och riskhantering på sidan 43-45.

Kontrollaktiviteter

De risker som identierats avseende den nansiella rapporte-

ringen hanteras via bolagets kontrollstrukturer och resulterar i ett

antal kontrollaktiviteter. Kontrollaktiviteterna syftar till att före-

bygga, upptäcka och korrigera fel och avvikelser och omfattar till

exempel analytisk uppföljning på era nivåer i organisationen och

jämförelse av resultatposter, kontoavstämningar, uppföljning och

avstämning av styrelsebeslut och av styrelsen fastställda policies,

godkännande och redovisning av affärstransaktioner, fullmakts-

och behörighetsstrukturer, rmatecknare, koncerngemensamma

denitioner, mallar, rapporteringsverktyg samt redovisnings- och

värderingsprinciper.

Information och kommunikation

Oscar Properties informations- och kommunikationspolicy syftar

till en effektiv och korrekt informationsgivning avseende den

nansiella rapporteringen. Även bolagets insiderpolicy och nans-

policy behandlar information och kommunikation avseende den

nansiella rapporteringen.

Policies och riktlinjer avseende den nansiella rapporteringen

samt uppdateringar och ändringar görs tillgängliga och kända för

berörd personal. Styrelsen erhåller ytterligare information avse-

ende riskhantering, intern kontroll och nansiell rapportering

från sina möten med revisorn.

Styrning och uppföljning

Löpande uppföljning av resultatutfall och projektresultat sker på

era nivåer i bolaget, såväl på bolagsnivå, projektnivå som på

koncernnivå.

Uppföljning sker mot budget och prognoser. Resultatet analy-

seras av såväl projektutveckling som ekonomiavdelning. Avrap-

Bolagsstyrningsrapport 2021

35Oscar Properties Holding AB (Publ) – Årsredovisning 2021 Revisors yttrande om bolagsstyrningsrapporten

Revisors yttrande om

bolagsstyrningsrapporten

UPPDRAG OCH ANSVARSFÖRDELNING

Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrapporten för

år 2021 på sidorna 30-34 och för att den är upprättad i enlighet

med årsredovisningslagen.

GRANSKNINGENS INRIKTNING OCH OMFATTNING

Vår granskning har skett enligt FARs uttalande RevR 16 Revi-

sorns granskning av bolagsstyrningsrapporten. Detta innebär att vår

granskning av bolagsstyrningsrapporten har en annan inriktning

och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning

och omfattning som en revision enligt International Standards on

Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna

granskning ger oss tillräcklig grund för våra uttalanden.

UTTALANDE

En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i enlighet

med 6 kap. 6§ andra stycket punkterna 2–6 årsredovisningslagen

samt 7 kap. 31 § andra stycket samma lag är förenliga med årsre-

dovisningen och koncernredovisningen samt är i överensstämmelse

med årsredovisningslagen

Stockholm den 31 mars 2022

PricewaterhouseCoopers AB

Johan Rippe Åsa Robertson

Auktoriserad revisor Auktoriserad revisor

Huvudansvarig revisor

Till bolagsstämman i Oscar Properties Holding AB

(publ), org. nr 556870-4521

portering sker till ledningsgrupp och därefter vidare till styrelse.

På uppdrag av årsstämman ska bolagets revisorer rapportera

direkt till styrelsen minst en gång per år. Revisorerna ska rappor-

tera sina iakttagelser från granskningen och sin bedömning av

den interna kontrollen. Dessa iakttagelser avrapporteras sedan till

styrelsen vid nästföljande styrelsesammanträde. Styrelsen proto-

kollför avrapporteringen och följer upp protokollet vid ett senare

sammanträde.

Behov av internrevision

Oscar Properties har en relativt liten organisation där samtliga

enheter – Fastighetsförvaltning och Projektutveckling – sköts

från bolagets kontor i Stockholm. Uppföljning av resultat och

balansutfall görs kvartalsvis av såväl de olika funktionerna inom

bolaget som av bolagsledningen. Sammantaget medför detta att

styrelsen inte anser det motiverat att ha en särskild enhet för

internrevision.

ERSÄTTNINGAR TILL STYRELSE OCH LEDANDE

BEFATTNINGSHAVARE

Ersättning till styrelsen

Vid årsstämman den 18 maj 2021 beslutades att styrelsearvoden

skall utgå med 500 000 kronor till styrelsens ordförande och 250

000 kronor till var och en av övriga styrelseledamöter, dock

undantaget verkställande direktören till vilken inget styrelsear-

vode ska utgå. Arvodet till revisorerna utgår enligt godkänd räk-

ning.

Ersättning till verkställande direktör och ledning

De riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare som års-

stämman 2021 beslutade om är beskrivet på sid 46 i denna årsredo-

visning. För ytterligare information om ersättning till ledande

befattningshavare, se not 7 sidan 67.

36 Oscar Properties Holding AB (Publ) – Årsredovisning 2021

Finansiering

Oscar Properties bedriver en kapitalintensiv verksamhet och till-

gång till kapital är en grundläggande förutsättning för att vidare-

utveckla bolaget. Bolaget använder sig av olika nansieringskällor

såsom lån från kreditinstitut, obligationer, preferensaktier och

förlagslån.

EFFEKTIVT KAPITALUTNYTTJANDE OCH

RISKMINIMERING

Beträffande nansiering av förvaltningsfastigheter har Oscar Pro-

perties valt en kombination av utgivande av aktier, banklån samt

emittering av obligationslån.

EGET KAPITAL OCH SKULDER

Eget kapital uppgick den 31 december 2021 till 2 514,8 mkr

(1 074,7) och soliditeten till 31 procent (29). Balansomslutningen

uppgick till 8 074,7 mkr (3 761,6). Den historiska utvecklingen

av eget kapital, balansomslutning och soliditet framgår av grafen

på nästkommande sida.

RÄNTEBÄRANDE SKULDER

Det nominella beloppet för totala räntebärande skulder uppgick

per den 31 december 2021 till 4 994,2 mkr. Den genomsnittliga

kontrakterade räntan för de totala räntebärande skulderna upp-

gick per den 31 december 2021 till 4,4 procent. Skulder till kre-

ditinstitut utgjorde 2 900,9 mkr (807,1) med en genomsnittlig

ränta på 3,4 procent, obligationslån utgjorde 1 810,0 mkr (967,0)

med en genomsnittlig ränta på 5,3 procent, samt övriga räntebä-

rande skulder 283,3 mkr (249,0) med en genomsnittlig ränta på

5,9 procent.

LIKVIDITET

Koncernens likvida medel uppgick den 31 december 2021 till

112,8 mkr (109,9).

Uppbyggnaden av förvaltningsfastighetsbeståndet kommer

fortsatt att bidra till ett positivt löpande kassaöde framåtriktat.

Totala räntebärande skulder med förfallotidpunkt under den

kommande tolvmånadersperioden uppgick per 31 december 2021

till 463,2 mkr

RÄNTEBÄRANDE SKULDER DIREKT HÄNFÖRLIGA

TILL FÖRVALTNINGSFASTIGHETER

Oscar Properties eftersträvar en balans mellan lånat och eget

kapital, med det långsiktiga målet att soliditeten inte skall

understiga 30 procent, samt att belåningsgraden långsiktigt inte

skall överstiga 70 procent avseende förvaltningsfastigheter.

KONCERNFINANSIERING

Koncernen kan också ta upp övrig skuld, t.ex. i form av obligatio-

ner eller checkräkningskrediter, för övrigt kapitalbehov. Detta

kapital omsätts bland annat i pågående projekt och återbetalas

till koncernen i samband med färdigställande av projekten

EGET KAPITAL, BALANSOMSLUTNING mkr

OCH SOLIDITET %

FÖRFALLOPROFIL

KONCERNENS RÄNTEBÄRANDE SKULDER mkr

500

1 000

1 500

2 000

2 500

3 000

3 500

mkr

2025

eller senare

2023 20242022

463

3 123

1 182

226

2 000

4 000

6 000

8 000

10 000

2000

4000

6000

8000

10000

mkr

Eget kapital

Balansomslutning

Soliditet

17-12-3116-12-31 21-12-31

19-12-3120-12-31

18-12-31

2929

37Oscar Properties Holding AB (Publ) – Årsredovisning 2021

Njord 6, Köping

38 Oscar Properties Holding AB (Publ) – Årsredovisning 2021

Aktien och ägarna

STAMAKTIEN, KURSUTVECKLING

Stam- och preferensaktierna i Oscar Properties Holding AB (publ)

handlas sedan mars 2015 på Nasdaq Stockholm.

Marknadsvärdet på Oscar Properties stamaktier uppgick den

31 december 2021 till 1 545 675 313 kr.

Den 31 december 2021 uppgick det totala antalet aktier i

Oscar Properties till 135 348 101 aktier, varav 135 300 721

stamaktier, 44 688 preferensaktier och 2 692 preferensaktier av

serie B. Per samma datum uppgick antalet röster i Oscar Proper-

ties till 135 305 459 varav stamaktierna motsvarar 135 300 721

röster, preferensaktierna 4 468,8 röster och preferensaktierna av

serie B 269,2 röster.

Under perioden genomfördes en omvänd split, 50:1 (tredje

kvartalet), varvid aktieägare med femtio (50) aktier erhöll en

(1) aktie.

Under det andra och fjärde kvartalet genomfördes företrädes-

emissioner.

Under perioden har förvärv genomförts där riktade emissioner

har varit en del i nansieringen av förvärven. Totalt har under det

första kvartalet 195 383 277 aktier (före den omvända spliten)

emitterats genom riktade emissioner. Under det andra kvartalet

har 631 522 322 aktier (före den omvända spliten) emitterats

genom riktade emissioner. Under det tredje kvartalet har

3 512 902 aktier (efter den omvända spliten) emitterats genom

riktade emissioner. Under det fjärde kvartalet har 54 680 892

aktier (efter den omvända spliten) emitterats genom en företrädes-

emission och riktade emissioner.

Styrelsen föreslår att ingen utdelning lämans till aktieägarna

för 2021.

PREFERENSAKTIEN, KURSUTVECKLING

Källa: Nasdaq

Kronor

Jan 202

ec 2021

Oscar Properties

Omsatt antal i 1 000-tal per dag

Antal i 1 000-tal per dag

2 000

4 000

6 000

8 000

10 000

Kronor Antal i 1 000-tal per dag

Jan 202

ec 2021

Oscar Properties Pref.

Omsatt antal i 1 000-tal per dag Källa: Nasdaq

300

1 20

2 000

4 000

6 000

8 000

10 00

OSCAR PROPERTIES, 15 STÖRSTA ÄGARE, 31 DECEMBER 2021

Antal aktier Andel av

Ägare Stamaktier Preferensaktier

Preferensaktier

Serie B Innehav (%) Röster (%)

Kvalitena AB    - - , ,

Castellum AB (publ)    - - , ,

Oscar Engelbert, genom bolag    - - , ,

Öresund Investment AB    - - , ,

Avanza Pension       , ,

ALANDSBANKEN ABP (FINLAND), SVENSK, FILIAL     - , ,

Swedbank Försäkring     9 , ,

SIX SIS AG, W8IMY 4 468 800 - - 3,3 3,3

Peter Eriksson Fastighets AB 4 445 081 - - , ,

SEB Life International 2 340 000 - - , ,

Ironblock AB    - - , ,

Joakim Svensson    - - , ,

Dan Hägerbring 1 200 000 - - , ,

Lectoria AB 1 176 000 - - , ,

G.G Egendomar AB    - - , ,

Övriga       , ,

Totalt antal utestående aktier        ,% ,%

Innehav av egna aktier -     - -

Totalt antal registrerade aktier        ,% ,%

Informationen om aktieägarstruktur den 31 december 2021 är baserad på uppgifter från Euroclear Sweden.

39Oscar Properties Holding AB (Publ) – Årsredovisning 2021

AKTIEKAPITALETS UTVECKLING

Tabellen visar förändringen av aktiekapitalet och antalet aktier i Oscar Properties sedan bolaget grundades.

Tidpunkt Transaktion Förändring av antalet aktier Aktiekapital, kr

2012, december Apportemission stamaktier 473 333 47 333 300

Uppdelning av stamaktier (50:1) 23 438 317 –

2013, februari Emission av preferensaktier 625 000 1 250 000

2013, december Emission av preferensaktier 106 250 212 500

2014, februari Emission av stamaktier 4 153 333 8 306 666

2015, maj Inlösen av preferensaktier -731 250 -1 462 500

Fondemission 140 349 280 698

Utgivande av nya preferensaktier 1 059 651 2 119 302

2016, mars Emission preferensaktier serie B 400 000 800 000

2016, maj Emission preferensaktier serie B 50 000 100 000

2016, maj Fondemission pref 140 349 280 698

2017, februari Nyemission i samband med Allegro Projekt 493 513 987 026

2017, j uni Fondemission preferensaktier 142 817 285 634

2017, j uni Inlösen av preferensaktier serie B -42 072 -84 144

2018, maj Fondemission preferensaktier serie B 571 269 1 142 538

2018, juni Fondemission preferensaktier serie B 180 000 360 000

2018, juli Inlösen av preferensaktier -273 327 -546 654

2019, oktober Obligationskonvertering 4 859 790 9 719 580

2019, december Nyemission av stamaktier och utbyte 157 105 539 157 105 539

Fondemission - 40 140 210

2020, december Utbyte 48 544 515 17 633 039

2021, januari Emission av stamaktier 1 714 759 425 –

2021, mars Riktad emission av stamaktier 195 383 277 28 611 651

2021, april Nyemission och riktade emissioner av stamaktier 1 706 130 343 249 843 321

2021, juli Riktade emissioner av stamaktier 175 645 100 25 721 221

2021, augusti Sammanläggning av samtliga aktieslag (50:1) - 3 952 693 312

2021, oktober Riktade emissioner av stamaktier 5 012 721 36 702 790

2021, november Nyemission och riktade emissioner av stamaktier 31 133 948 227 960 576

2021, december Riktade emissioner av stamaktier 18 534 223 135 706 276

2021 Vid årets slut 135 348 101 991 009 268

Aktien och ägarna

Aktiekapitalet i Oscar Properties uppgick den 31 december 2021

till 991 009 268 kronor fördelat på 135 300 721 stamaktier,

44 688 preferensaktier och 2 692 preferensaktier serie B, med ett

sammanlagt kvotvärde om 7,321930 kronor per aktie. Per samma

datum uppgår antalet röster i Bolaget till 135 305 459 varav

stamaktier motsvarar 135 300 721,0 röster, preferensaktier

motsvarar 4 468,8 röster och preferensaktier serie B motsvarar

269,2 röster.

40 Oscar Properties Holding AB (Publ) – Årsredovisning 2021

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 41

KONCERNENS RAPPORT ÖVER

TOTALRESULTAT MED KOMMENTARER 48

KONCERNENS RAPPORT ÖVER

FINANSIELL STÄLLNING MED KOMMENTARER 50

KONCERNENS RAPPORT ÖVER

FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL 52

KONCERNENS RAPPORT ÖVER KASSAFLÖDEN 53

MODERBOLAGETS RAPPORT ÖVER

TOTALRESULTAT MED KOMMENTARER 54

MODERBOLAGETS BALANSRÄKNINGAR

MED KOMMENTARER 55

MODERBOLAGETS RAPPORT ÖVER

FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL 56

MODERBOLAGETS RAPPORT ÖVER KASSAFLÖDEN 57

TILLÄGGSINFORMATION OCH NOTER 58

STYRELSENS OCH

VERKSTÄLLANDE DIREKTÖRENS INTYGANDE 87

REVISIONSBERÄTTELSE 88

DEFINITIONER 92

AKTIEÄGARINFORMATION 93

ADRESS 93

41Oscar Properties Holding AB (Publ) – Årsredovisning 2021 Förvaltningsberättelse

Styrelsen och verkställande direktören för Oscar Properties Holding

AB (publ), organisationsnummer 556870-4521, avger härmed redo -

visning för koncernen och moderbolaget för räkenskapsåret 2021.

Där inget annat anges avser uppgifterna koncernen. Uppgifter

inom parentes avser föregående år. Belopp anges i miljoner

kronor (mkr) om inget annat anges. Avrundningsdifferenser

kan förekomma.

VERKSAMHET

Oscar Properties är ett fastighetsbolag med fokus på att äga för-

valtningsfastigheter med stabila kassaöden. Vi köper, utvecklar

och säljer fastigheter med attraktiva lägen över hela Sverige, med

den långsiktiga strategin att vara en aktiv fastighetsägare som är

nära sina kunder. Under 2021 fortsatte bolaget förändringsresan

med föryttning från att vara en bostadsutvecklare till att bli ett

fastighetsbolag med fokus på fastighetsförvaltning och projektut-

veckling.

Under 2021 genomfördes 14 transaktioner och det verkliga

fastighetsvärdet ökade till cirka 6,9 miljarder kronor.

Genom en väldiversierad förvaltningsportfölj har bolaget en

stabil nansiell ställning med garanterade kassaöden som stödjer

en fortsatt expansion och utveckling.

FÖRVALTNINGSFASTIGHETER

Oscar Properties har under året tillträtt 56 fastigheter med en

sammanlagd uthyrningsbar yta om cirka 426 000 kvadratmeter

och en fastighet har omklassicerats från projektfastighet till för-

valtningsfastighet.

Finansieringen av förvärven har bestått av en kombination av

skuldnansiering och emissioner.

Under året har sju fastigheter i Höganäs och Motala avyttrats.

Vid årets slut bestod Oscar Properties fastighetsbestånd av 87

fastigheter med ett verkligt värde om 6 894 miljoner kronor. Den

totala uthyrningsbara ytan är cirka 534 000 kvadratmeter varav

35 är lager, 27 procent är kontor, 10 procent är butik, 9 procent

ugörs av övriga ytslag.

Samtliga förvärv under året har skett som tillgångsförvärv

utan en förvaltningsorganisation. En förvaltningsorganisation är

under uppbyggnad och från och med 1 januari 2022 drivs all

fastighetsförvaltning och ekonomisk förvaltning i egen regi. Tek-

nisk förvaltning upphandlas lokalt där fastigheterna är belägna.

De tio största hyresgästerna i beståndet utgörs av Frigoscandia

AB, City Gross Sverige AB, Volvo Parts AB, Telefonaktiebolaget

LM Eriksson i Karlskrona, Bilia AB, QO Söder AB, Fingerprint

Cards AB, Stockholm Apartments i Sollentuna AB, Bergfalk &

Co AB och Arbetsförmedlingen.

PROJEKT PORTFÖLJEN

Projektportföljen innehåller fastigheter som Oscar Properties för-

värvat som potentiella framtida projekt för utveckling av nya

bostäder. Bolaget gör en löpande utvärdering av utvecklingsmöj-

ligheten för respektive fastighet. Inför ett planerat bostadsprojekt

sker en successiv avveckling av bentliga hyreskontrakt.

Projektfastigheter är fastigheter under utveckling och består

dels av byggnader med potential att konverteras från kommersi-

ella lokaler till bostadsrätter och dels av fastigheter med bentliga

eller planerade byggrätter för nyproduktion av bostäder. De

helägda projektfastigheterna redovisas som projektfastigheter i

Förvaltningsberättelse

balansräkningen.

Den 31 december 2021 hade koncernen engagemang, helt eller

delvis, i totalt 5 projekt (inklusive två etapper av Primus park)

varav 3 helägda. Projekt och fastigheter där koncernen är delägare

redogörs för ytterligare i not 18, Innehav redovisade med kapita-

landels-metoden. På sidorna 10-19 redovisas samtliga projekt och

fastigheter i vilka koncernen hade ett engagemang vid periodens

slut.

Samarbetsarrangemang

Oscar Properties är delägare i ett antal joint ventures/intresseföre-

tag. Bolaget bidrar i dessa samägda bolag med framförallt affärsge-

nerering och projektledning, medan övriga delägare i huvudsak

bidrar med nansiering och nya projekt. Koncernen var vid perio

dens utgång delägare i tre joint ventures med en kapitalandel om 50

procent. Under året har Oscar Properties förvärvat resterande andelar

i två intressebolag och avyttrat sitt delägande i tre joint ventures

Projektfastigheter där koncernen är delägare redogörs ytterligare för

i not 18 Innehav redovisade med kapitalandelsmetoden.

Finansiella mål

Den 27 oktober 2021 antogs nya nansiella mål för Oscar Proper-

ties som uppdaterades de 15 mars 2022:

-Genomsnittlig avkastning på eget kapital om 15 procent per år

över en konjunkturcykel.

-Soliditeten ska inte understiga 30 procent och inom 3 år uppgå

till 40 procent.

-Räntetäckningsgraden, ICR ska överstiga 2,0 gånger över en

konjunkturcykel. Beträffande nansiering av förvaltningsfastighe-

ter har Oscar Properties valt en kombination av utgivande av

aktier, banklån och emittering av obligationslån.

Den 31 december 2021 uppgick soliditeten i koncernen till 31

procent.

VERKSAMHETEN UNDER RÄKENSKAPSÅRET

Förvaltningsfastigheternas utveckling under året

Oscar Properties fastighetsportfölj har under året utökats med 56

fastigheter, fastighetsvärdet har under året ökat med 5 464,7 mil-

joner kronor och uppgår vid slutet av året till 6 894,4 miljoner

kronor. Orealiserade värdeökningar i fastighetsbeståndet uppgår

under året till 710,8 miljoner kronor. Antalet avtal och duratio-

nen på dessa medför att Oscar properties exponering mot enskilda

hyresgäster är begränsad, de tio största hyresgästerna stod till-

sammans för 30 procent av hyresvärdet. Oscar Properties arbetar

aktivt med uthyrning av vakanta ytor och per den 31 december

2021 uppgick den ekonomiska uthyrningsgraden till 89 procent.

Förvaltningsfastigheternas utvecklingsmöjligheter analyseras

löpande och under året har bland annat byggrätter om cirka 26

000 kvadratmeter inom bentlig detaljplan identierats i Älvsjö

och Västberga.

Projektportföljens utveckling under året

Oscar Properties projektportfölj har succesivt minskat under året,

dels beroende på färdigställande av projekt men även i linje med

bolagets strategiska fokus på förvaltning. Oscar Properties har

inte för avsikt att påbörja några nya bostadsprojekt och planerar

inte att förvärva nya byggrätter, utan att fokusera på att förvalta

42 Oscar Properties Holding AB (Publ) – Årsredovisning 2021

och utveckla redan bentliga i portföljen.

Förändringar i projektportföljen

Helix

Projektet slutfördes under 2021.

Unité

Projektet slutfördes under juni månad 2021.

Primus Park

Avtal om avyttring är tecknat under 2021. Frånträdet beräknas

ske under andra kvartalet 2022.

Samterna, Karlskrona

Norrternas affärsidé är att bygga och sälja bostäder i hela landet

med hög kvalitet till priser för en bredare målgruppp. Första pro-

jektet, Skogsgläntan, är beläget i Gullberna Park i Karlskrona

och omfattar totalt 80 lägenheter fördelat på 5 hus. I den norra

delen av Gullberna Park uppförs Norrternas andra projekt Skogs-

backen om ca 90 lägenheter där två punkthus ska byggas intill

bentlig gata vilket minimerar ingreppen i parkområdet.

Rörelseresultat

Koncernens rörelseresultat uppgick till 505,2 mkr (-25,8).

Årets resultat

Koncernens resultat för räkenskapsåret uppgick till 364,5 mkr

(-70,3). Den totala skatteintäkten för perioden uppgick till

7,7 mkr (-1,7) och avser aktuell skatt med -9,0 mkr (-0,2) och

uppskjuten skatt 16,7 mkr (-1,5).

Aktien och ägarna

Stam- och preferensaktierna i Oscar Properties Holding AB (publ)

handlas sedan mars 2015 på Nasdaq Stockholm.

Marknadsvärdet på Oscar Properties stamaktier uppgick den

31 december 2021 till 1 545,7 mkr.

Den 31 december 2021 uppgick det totala antalet aktier i

Oscar Properties till 135 348 101 aktier, varav 135 300 721 sta-

maktier, 44 688 preferensaktier och 2 692 preferensaktier av serie

B. Per samma datum uppgick antalet röster i Oscar Properties till

135 305 459 varav stamaktierna motsvarar 135 300 721 röster,

preferensaktierna 4 468,8 röster och preferensaktierna av serie B

269,2 röster. Vid årets utgång har bolaget 27 378 preferensaktier

och 1 676 preferensaktier serie B i eget förvar.

Avkastning

Avkastning på eget kapital efter skatt är 20,3 procent.

Eget kapital, soliditet och balansomslutning

Koncernens eget kapital uppgick den 31 december 2021 till

2 514,8 mkr (1 074,7) och soliditeten till 31 procent (29). Balans-

omslutningen vid årets utgång uppgick till 8 074,7 mkr (3 761,6).

Aktiekapital

Oscar Properties aktiekapital uppgick den 31 december 2021 till

991,0 mkr (286,5) fördelat på 135 348 101 (241 442 376) aktier,

varav stamaktier 135 300 721 stycken (239 073 340), preferens-

aktier 44 688 stycken (2 234 435) och preferensaktier serie B 2

692 stycken (134 601). De utgivna aktierna är fritt överlåtbara

utan begränsningar till följd av lag eller Oscar Properties bolags-

ordning. Oscar Properties känner inte till några avtal mellan

aktieägare som kan medföra begränsningar i rätten att överlåta

aktier i bolaget. Vid årets utgång har bolaget 27 378 preferens-

aktier och 1 676 preferensaktier serie B i eget förvar.

Räntebärande skulder

Koncernens räntebärande skulder uppgick till nominellt 4 994,2

mkr (2 021,3). Skulder till kreditinstitut utgjorde 2 900,9 mkr

(807,1) med en genomsnittlig ränta på 3,4 procent, obligationslån

utgjorde 1 810,0 mkr (967,0) med en genomsnittlig ränta på 5,3 pro

cent, samt övriga räntebärande skulder 283,3 mkr (249,0) med en

genomsnittlig ränta på 5,9 procent.

Oscar Properties tillämpar kapitalandelsmetoden som

redovisningsmetod vilket innebär att varken fastigheter eller de rän

tebärande skulderna i respektive joint venture/intresseföretag redovi-

sas.

Den 31 december 2021 uppgick den genomsnittliga räntan för

räntebärande skulder i koncernen till 4,4 procent (7,5) exklusive

preferensaktie serie B.

Likvida medel

Koncernens likvida medel uppgick den 31 december 2021 till

112,8 mkr (109,9).

Kassaöde

Kassaödet från den löpande verksamheten uppgick till 6,7 mkr

(-36,2). Kassaödet från investeringsverksamheten påverkade kassa-

ödet med -4 744,3 mkr (-1 392,6) och hänförde sig främst till för-

ändringar av förvaltningsfastigheter. Kassaödet från nansierings-

verksamheten uppgick till 4 740,5 mkr (1 472,3) och var hänförligt

till nyemissioner, dels riktade emissioner, dels företrädesemissioner,

samt upptagande av lån i samband med fastighetsförvärv. Totalt

uppgick periodens kassaöde till 2,9 mkr (43,5).

Säsongsvariation

Oscar Properties verksamhet har inga tydliga säsongsvariationer.

Enskilda kvartal kan dock variera beroende på att det första och

fjärde kvartalet uppvisar högre kostnader än de två övriga.

Intäkts- och resultat utvecklingen bör därför bedömas över ett

helt kalenderår.

MILJÖ OCH ORGANISATION

Miljöpåverkan

Oscar Properties bedriver inte någon tillståndspliktig verksamhet

enligt miljöbalken. Förändrade lagar, regler och myndighetskrav

på miljöområdet kan leda till att Oscar Properties drabbas av

kostnader för sanering eller efterbehandling för nuvarande eller i

framtiden förvärvade fastigheter.

Organisation och medarbetare

Medelantalet anställda i koncernen uppgick under året till

25 (36) varav 11 (14) kvinnor och 14 (22) män.

Förvaltningsberättelse

Angivna belopp avser skuldernas nominella värden.

43Oscar Properties Holding AB (Publ) – Årsredovisning 2021 Förvaltningsberättelse

Jämställdhet

Oscar Properties övergripande målsättning är att jämställdhets-

arbetet ska ingå som en naturlig och integrerad del i all vår

verksamhet. Detta gäller för alla typer av arbetsplatser, nivåer och

även för lednings- och beslutsorgan.

Kvinnors och mäns villkor, rättigheter och utvecklings-

möjligheter ska vara lika inom hela koncernen. Arbetsvillkor och

utvecklingsmöjligheter ska inte vara beroende av kön eller ursprung.

RISKER OCH RISKHANTERING

Att göra väl avvägda riskbedömningar är mycket viktigt för bola-

get, då riskhantering och värdeskapande har

en stark koppling.

Oscar Properties ska skapa långsiktig tillväxt och värdeökning

genom att på ett hållbart sätt förvärva, förvalta och förädla

fastigheter. Oscar Properties arbetar med att förvalta och förädla

fastighetsbeståndet för fortsatt tillväxt.

Det nyupptäckta coronaviruset i februari 2020 som blev klas-

sad som en pandemi har påverkat hela samhället även under 2021

och den ekonomiska tillväxten. Vissa delar av näringslivet har

drabbats särskilt hårt.

Coronaviruset har haft en begränsad resultatpåverkan på

Oscar Properties verksamhet. Resultatpåverkan är av ringa bety-

delse. Projektutvecklingen har inte haft någon påverkan från pan-

demin.

Omvärldsrisker

Konjunktursvängningar och balansen mellan lokalt utbud och

efterfrågan av hyresobjekt är yttre faktorer som kan påverka vär-

det på förvaltningsfastigheterna. I samband med transaktioner

nns risk att uthyrningsgrader inte utvecklas enligt förväntan,

att teknisk standard på fastigheter är sämre än bedömt eller att

dolda miljörisker nns. Oscar Properties arbetar kontinuerligt

med att minimera riskerna relaterade till fastighetsbeståndet. Det

samlade beståndet visar en väldiversierad portfölj avseende både

fastighetstyp, ort och brasch.

Operationella risker

Riskhantering är en integrerad del av beslutsfattandet på alla

nivåer inom bolaget. Samtliga väsentliga affärs- och projektbeslut

analyseras avseende såväl risk som möjlighet. Rutiner för styrning,

bevakning och uppföljning av projekt är utformade för att minska

affärs- och genomföranderiskerna.

En väsentlig risk föreligger om strukturen på projektportföljen inte

är optimerad, vilket då kan leda till förlorade möjligheter eller ökade

kostnader. Genomföranderiskerna har minskat som en konse kvens av

de senaste årens fokuserade arbete med styrning och kontroll.

I övrigt

har Oscar Properties att hantera andra mer generella risker för-

knippade med en relativt liten organisation, såsom beroende av

nyckelpersoner på viktiga positioner i bolaget.

Finansiella risker

Styrelsens bedömning är att storleken på det egna kapitalet måste

bibehållas i syfte att bolaget skall kunna fortsätta sin verksamhet

och därmed kan förväntas att fullgöra sina förpliktelser på kort

och lång sikt. Att skapa en långsiktigt hållbar kapitalstruktur är

en förutsättning för fortsatt verksamhet samt medför att bolaget

såväl som koncernen kan förväntas fullgöra sina förpliktelser på

såväl kort som lång sikt.

Uppbyggnaden av förvaltningsfastighetsbeståndet kommer fortsatt

att bidra till ett positivt löpande kassaöde framåtriktat. Totala ränte

bärande skulder med förfallotidpunkt under den kommande tolvmå-

nadersperioden uppgick per 31 december 2021 till 463,2 mkr.

44 Oscar Properties Holding AB (Publ) – Årsredovisning 2021Förvaltningsberättelse

OMVÄRLDSRISKER

Risk Beskrivning av risk Hantering

Makro-

ekonomiska

risker

Makroekonomiska faktorer såsom konjunktur, regionalekonomisk utveckling, sysselsätt-

ning, produktionstakt för nya bostäder och lokaler, förändringar i infrastruktur, befolk-

ningstillväxt, befolkningsstruktur, ination, räntenivåer med mera kan komma att ha

påverkan på bolaget.

- Regelbunden omvärldsanalys

- Aärsplanering

Konkurrens-

situation

Bolagets framtida konkurrensmöjligheter är bl.a. beroende av bolagets förmåga att förutse

framtida marknadsförändringar, vilket kan leda till kostnadsökningar eller kräva prissänk-

ningar eller förändringar i bolagets aärsmodell. Vidare är koncernen verksam på en marknad

där många av Oscar Properties konkurrenter har större nansiella resurser än koncernen.

- Regelbunden omvärldsanalys

- Aärsplanering

Politiska, legala

och miljörisker

Oscar Properties verksamhet påverkas av ett antal olika lagar såväl som olika processer och

beslut relaterade till dessa regelverk, både på politisk- och tjänstemannanivå. Bl.a. plan-

och bygglagen, säkerhetsföreskrifter, regler kring tillåtna byggmaterial, antikvarisk bygg-

nadsklassning mm. Ansvaret avseende föroreningar och andra miljöskador är enligt miljö-

lagstiftningen att verksamhetsutövaren, nuvarande och tidigare, bär ansvaret. Oscar

Properties bedriver inte någon sådan verksamhet. Emellertid kan det nnas, eller ha fun-

nits, hyresgäster på de fastigheter som Oscar Properties direkt eller indirekt äger som

bedriver sådan verksamhet. Oscar Properties är, och kan komma att bli, inblandat i tvister

eller krav, exempelvis avseende entreprenader inom ramen för den löpande verksamheten.

- Kompetensutveckling av

personal avseende miljöfrågor

- Rutiner för detaljerad due

diligence inför förvärv

Värdeföränd-

ring fastigheter

Fastighetsinnehavet redovisar till verkligt värde, vilket ger en direkt påverkan på resultat

och nansiell ställning. Fastigheternas värde påverkas både av hur väl bolaget lyckas för-

ädla och utveckla fastigheterna, förvaltnings- och uthyrningsarbetet i form av avtals- och

hyresgäststruktur, samt av yttre faktorer som konjunktur och den lokala utbuds- och efter-

frågebalansen.

- Samtliga fastigheter värderas

varje kvartal. Samtliga fastighe-

ter värderas externt en gång per

år.

Hyresintäkter

och uthyrnings-

grad

Resultat påverkas av ekonomisk uthyrningsgrad samt av eventuellt bortfall av hyresintäk-

ter. Risken för svängningar i vakanser och bortfall av intäkter ökar ju er enskilt stora hyres-

gäster ett fastighetsbolag har. Oscar Properties är beroende av att hyresgäster betalar sina

avtalade hyror i tid för god likviditet. Risk nns även att hyresgäster ställer in sina betal-

ningar eller i övrigt inte kan fullgöra sina förpliktelser.

- Risken för svängningar i vakanser

och bortfall av intäkter ökar ju

er enskilt stora hyresgäster ett

fastighetsbolag har. En diversie-

rad kontraktsbas, med hyresgäs-

ter inom olika branscher och

hyresavtal med olika löptider,

minskar risken för större påver-

kan genom yttre marknadsfak-

torer.

Transaktion Tillväxten av Oscar Properites fastighetsbestånd grundas i en aktiv transaktionsverksam-

het. Vid förvärv nns risk att fastigheternas uthyrningsgrad ej utvecklas enligt förväntan,

tekniska standard är sämre än gjorda bedömningar, eller att dolda miljörisker nns. Vid

bolagsförvärv nns även risk för juridiska åtaganden inom det förvärvade bolaget samt en

skattemässig risk

-God kontakt med marknaden

och hög marknadskännedom

säkerställer förvärvs och avytt-

ringsmöjligheter. Risker vid

genomförande av transaktioner

hanteras genom att ha bred och

hög kunskap inom fastighetsverk-

samhet och vid varje förvärv

genomföra sedvanlig Due Dili-

gence.

45Oscar Properties Holding AB (Publ) – Årsredovisning 2021 Förvaltningsberättelse

OPERATIONELLA RISKER

Risk Beskrivning av risk Hantering

Tekniska

risker

Vid såväl nyproduktion och konvertering som vid fastighetsförvaltning förekommer tekniska

risker. Dessa inkluderar risk för konstruktionsfel, risk att byggnaden inte på ett byggnads-

eller konstruktionstekniskt tillfredsställande sätt kan konverteras till bostadsändamål, andra

dolda fel eller brister, skador samt föroreningar. Om sådana tekniska problem skulle uppstå

kan de komma att medföra förseningar av planerade nyproduktioner eller konverteringar,

eller ökade kostnader för nyproduktion, konvertering och förvaltning av bolagets fastigheter.

- Rutiner för detaljerad due

diligence inför förvärv

- Systematisk uppföljning under

hela projekteringsprocessen.

- Erfarenhetsåtermatning

Risker

relaterade

till projekt-

genomförandet

Vid genomförande av projektutveckling förekommer risker relaterade till förmågan att pla-

nera, kontrollera och leda de olika entreprenörerna som engageras i projektet. Oscar Pro-

perties arbetar ofta med delad entreprenad som genomförandeform vilket ställer högre

krav på projektutförare. Särskilt viktigt är det att säkerställa att underentreprenörer med

rätt resurser och tillräcklig nansiell kapa citet upphandlas och att det ritningsunderlag som

projekteras fram är genomförbart på ett kostnadseektivt sätt.

- Personal med rätt kompetens i

projektledningen

- Rutiner för bedömning av

under entreprenörer inklusive

motparts riskanalys

- Löpande projektavstämningar

Risker

relaterade

till förvärv

Vid förvärv av fastigheter föreligger exempelvis osäkerhet beträande hantering av hyresgäster,

oförutsedda kostnader för miljö sanering, ombyggnad och hantering av tekniska problem,

myndighetsbeslut samt uppkomsten av tvister relaterade till förvärvet eller fastighetens skick.

- Rutiner för detaljerad due

diligence inför förvärv

Risker

relaterade

till försäljning

Vid avyttring av fastigheter föreligger osäkerhet inte bara om pris utan även att olika krav

kan komma att riktas mot Oscar Properties eller intresseföretagen med anledning av

avyttringen eller skicket på fastigheterna.

- Väl planerade marknads-

kampanjer med tydliga

målgrupper och budskap

- Juridiskt stöd i granskning och

upprättande av försäljningsavtal

Värderisker Oscar Properties förvaltningsfastigheter redovisas i balansräkningen till verkligt värde och

värdeförändringarna redovisas i resultaträkningen. Värdet på fastigheterna påverkas av ett

antal faktorer, dels fastighetsspecika såsom vakansgrad, hyresnivå, driftskostnader och

tillåten användning av fastigheten, dels marknadsspecika såsom direktavkastningskrav

och kalkylräntor. Såväl realiserade som orealiserade värdeförändringar, liksom felaktigheter

i värderingarna av Oscar Properties fastigheter, skulle kunna ha en väsentlig negativ

inverkan på koncernens verksamhet, resultat och nansiella ställning.

- Professionell förvaltnings-

organisation för att säkerställa

uthyrning på marknadsmässiga

villkor

- Regelbunden och oberoende

marknadsvärdering av förvalt-

ningsfastigheterna

FINANSIELLA RISKER

Risk Beskrivning av risk Hantering

Kredit- och

motpartsrisk

Oscar Properties och dess intresseföretag/joint ventures är exponerade mot risken att inte

få betalt. Förutom kreditrisker i förhållande till kunder är bolaget exponerat mot kreditrisker

i förhållande till hyresgäster och andra motparter. Fram förallt gäller det kreditrisker i för-

hållande till hyresgäster i förvaltningsfastigheterna samt intresse företag. Vidare är bolaget

exponerat mot kreditrisker i förhållande till de banker i vilka bolaget placerar sina likvida

medel eller annars har fordringar på.

- Välja projektpartners och banker

med omsorg. Företrädesvis väljs

stora och välrenommerade bolag

och banker

Finansierings-

risk

En stor del av koncernens och intresseföretagens/joint ventureföre tagens verksamhet

utgörs av fastighetsutvecklingsprojekt, vilka kan komma att fördröjas eller drabbas av

oförutsedda, eller ökade kostnader. Om sådana omständigheter inträar kan det innebära

att projekten inte kan slutföras innan lånen förfaller, eller att sådana ökade kostnader inte

ryms inom beviljade kreditfaciliteter.

- Planering och aktivt prognos-

arbete för att skapa handlings-

utrymme

- Förhandlingar avseende förläng-

ningar

Likviditetsrisk Likviditetsrisk är risken att bolaget inte kan infria sina betalnings förpliktelser vid

förfallopunkten utan att kostnaden för att erhålla betalningsmedel ökar avsevärt.

- God likviditetsplanering

- Reducera kapitalbindning och

att frigöra likviditet

Marknadsrisk Marknadsrisk är att risken för att verkligt värde på, eller framtida kassaöden från, ett

nansiellt instrument varierar på grund av förändringar i marknadspriser. Enligt IFRS indelas

marknadsrisker i tre slag: valutarisk, ränterisk och andra prisrisker. Den marknadsrisk som

främst påverkar bolaget är ränterisk.

- Bolagets målsättning är att

identiera, hantera och mini-

mera marknadsriskerna enligt

gällande policy och riktlinjer

Ränterisk Med ränterisk avses risken att förändringar i ränteläget påverkar ett bolags räntekostnader.

Ränterisk kan leda till förändring i verkliga värden, förändringar i kassaöden samt uktua-

tion i bolagets resultat. Bolaget är utsatt för ränterisker till följd av låneskulder.

- Bolagets hantering av ränterisk

sker enligt gällande policy och

riktlinjer, se not 29

46 Oscar Properties Holding AB (Publ) – Årsredovisning 2021

UTDELNINGSPOLICY

Långsiktigt ska bolaget lämna hälften av bolagets nettoresultat i

sammanlagd utdelning på stam- och preferensaktier. Styrelsen

föreslår att ingen utdelning lämnas till preferensaktier och stam-

aktierna. Preferensaktierna medför företrädes rätt framför stamakti-

erna

enligt gällande bestämmelser i bolagsordningen. Denna

företrädesrätt uppgår per 31 december 2021 för preferensaktie till

33 038 693 kronor.

MODERBOLAGET

Moderbolagets verksamhet består främst av förvaltning av de

investeringar bolaget har i dotterbolag och intresseföretag.

Moderbolagets resultat för räkenskapsåret uppgick till -679,9

mkr (-612,9) och bestod framförallt av resultat från andelar i kon-

cernföretag om -521,2 mkr (-594,3). På bokslutsdagen uppgick

eget kapital till 2 672,3 mkr (1 0314,4). Balansomslutningen

uppgick till 5 672,6 mkr (3 399,6) och moderbolagets soliditet

var 47 procent (39).

VALBEREDNINGEN

Inför årsstämman 2022 består Oscar Properties valberedning av

Robert Rosenberg (ordförande), Andreas Hofman, Harald Pou-

sette, samt styrelsens ordförande Peter Norman.

RIKTLINJER FÖR LÖN OCH ANNAN ERSÄTTNING TILL

LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE

Ingen ändring mot föregående år när det gäller riktlinjer för

ersättning till ledande befattningshavare:

Med ledande befattningshavare avses verkställande direktör

och koncernledning, för närvarande två personer. Målsättningen

med riktlinjerna för ersättning till ledande befattningshavare är

att bolaget ska erbjuda en marknadsmässig ersättning bestående

av: fast lön, rörlig lön, pensionsavsättningar samt övriga ersätt-

ningar och förmåner. Riktlinjerna är oförändrade jämfört med

föregående år. Styrelsen ansvarar för att bolaget har en formalise-

rad och transparent process för att fastställa principer, ersätt-

ningar och andra anställningsvillkor för bolagsledningen. Oscar

Properties ersättningsutskott bereder förslag till riktlinjer för

ersättning och andra anställningsvillkor till VD och andra

ledande befattningshavare samt utvärderar tillämpningen av de

riktlinjerna som årsstämman fattat beslut om. Ersättningsutskot-

tet i Oscar Properties består av styrelsens samtliga ledamöter.

Förslag till riktlinjer upprättas av styrelsen och förslaget läggs

fram för beslut vid årsstämman.

Inför årsstämma 2022 avser styrelsen föreslå årsstämman att

fatta beslut om riktlinjer för bestämmande av lön och annan

ersättning till ledande befattningshavare i Oscar Properties.

Oscar Properties ska erbjuda marknadsmässig och konkurrens-

kraftig ersättning som står i relation till ansvar och befogenheter.

Ersättningen ska bestå av fast lön, eventuell rörlig ersättning,

pensionsförmåner och övriga förmåner. Marknadsmässighet och

konkurrenskraft ska gälla som övergripande principer för ersätt-

ning till ledande befattningshavare. Lön, ersättningar samt pen-

sionspremier under 2021 framgår av not 7. Pensionsvillkor ska

vara marknadsmässiga och baseras på avgiftsbestämda pensions-

lösningar. Övriga förmåner ska, där de förekommer, utgöra en

begränsad del av ersättningarna. Styrelsen ska i enlighet med vad

som följer av 8 kap. 53 § Aktiebolagslagen ha rätt att frångå rikt-

linjerna, om det i ett enskilt fall nns särskilda skäl för det.

Fast lön

Den huvudsakliga ersättningen ska utgöras av fast lön och anses

motsvara en marknadsmässig ersättningsnivå för ledande befatt-

ningshavare. Den fasta lönen ska återspegla de krav som ställs på

befattningen avseende kompetens, ansvar, komplexitet och på

vilket sätt den bidrar till att uppnå affärsmålen.

Rörlig lön

Den rörliga lönen ska baseras på utfallet av ett antal resultatpara-

metrar så kallade KPI:er (Key Performance Indicators), vilka ska

denieras av styrelsen. Respektive KPI ges en viktning av total

rörlig lön beroende på hur viktig respektive KPI anses vara för

bolaget. Utbetalning av del av den villkorade rörliga lönen är vill-

korad av att de underliggande målen har uppnåtts på ett långsiktigt

hållbart sätt. KPI:er kan även kombineras med individuella mål.

Rörlig lön, som inte ska överstiga 50 procent av den fasta lönen,

ska regleras i individuella bonusavtal som upprättas kalenderårsvis.

Pensionsavsättningar samt övriga ersättningar

Övriga ersättningar och förmåner, t.ex. pensionsförmåner, tjänste-

bil och sjukförsäkring, ska vara marknadsmässiga.

Uppsägningslön ska uppgå till maximalt sex månadslöner.

Avgångsvederlag ska inte tillämpas.

Rätt att frångå riktlinjerna

Styrelsen har rätt att frångå ovanstående riktlinjer om det i ett

enskilt fall nns särskilda skäl som motiverar det. Sådana avsteg

från riktlinjerna ska redovisas vid nästkommande årsstämma.

Några avsteg från de riktlinjer för ersättning till ledande

befattningshavare som antogs vid årsstämman 2021 har ej skett.

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 2021

Bolagsstyrningsrapporten nns som en separat del i Oscar Properties

årsredovisning 2021 och utgör inte en del av de formella årsredovis

ningshandlingarna, se avsnitt Bolagsstyrningsrapport 2021 på sid.

30-34.

HÅLLBARHETSRAPPORT 2021

Oscar Properties hållbarhetsarbete utgår från att optimera bola-

gets fastigheter i syfte att hålla hög kvalitet, samt ha låg miljöpå-

verkan och bolaget strävar efter att öka medvetenheten och ambi-

tionen i hållbarhetsarbetet samt att göra förbättringar inom

prioriterade områden. Ett aktivt hållbarhetsarbete bidrar till

långsiktig lönsamhet och minskade risker för koncernen. Det

bidrar även till att kunna möta och överträffa förväntningar hos

olika intressenter såsom kunder, ägare, medarbetare, partners,

leverantörer och samhällsaktörer. Fokusområden för hållbarhets-

arbetet är;

• Hållbara fastigheter

• Ansvarsfullt företag

• Ansvar som arbetsgivare

Hållbarhetsrapport enligt årsredovisningslagen nns som separat

del av årsredovisningen, se sidorna 20-26.

47Oscar Properties Holding AB (Publ) – Årsredovisning 2021

STYRELSENS FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION

Styrelsens förslag till vinstdisposition till årsstämman 2022, se

nedan samt framgår av not 33.

Till årsstämman nns följande medel att förfoga:

Överkursfond 1 005 220 957 kr

Balanserat resultat 224 491 978 kr

Årets förlust 2021 –679 879 606 kr

Summa disponibla medel 549 833 329 kr

Styrelsen föreslår med hänsyn till bestämmelserna i

17 kap.3 § andra och tredje styckena aktiebolags-

lagen (2005:551) att ingen utdelning lämnas till

aktieägarna vilket innebär att medlen disponeras

enligt följande:

per preferensaktie, totalt 44 688 aktier,

utdelas 0 kr dvs sammanlagt 0

per preferensaktie, serie B, 2 692 aktier,

utdelas 0 kr dvs sammanlagt 0

per stamaktie, 135 300 721 aktier,

utdelas 0 kr dvs sammanlagt 0

Sammanlagd av styrelsen föreslagen utdelning uppgår

till

Summa föreslagen utdelning

Balanseras i ny räkning 549 833 329 kr

VÄSENTLIGA HÄNDELSER EFTER RÄKENSKAPSÅRETS

UTGÅNG

Väsentliga händelser efter räkenskapsårets utgång framgår av not 34.

FRAMTIDA UTVECKLING

Oscar Properties avslutade året med en balansräkning med en

soliditet som uppgick till 31 procent (29) och likvida medel om

112,8 mkr (109,9). Oscar Properties har en attraktiv fastighets-

portfölj som möjliggör stabila kassaöden, kommersiell utveck-

ling och ger Oscar Properties långsiktiga möjligheter till lönsam-

het för framtida tillväxt.

48 Oscar Properties Holding AB (Publ) – Årsredovisning 2021Koncernens rapport över totalresultat med kommentarer

Belopp i miljoner kronor (mkr) Not

2021-01-01

2021-12-31

2020-01-01

2020-12-31

Hyresintäkter 4 215,8 16,3

Försäljning av varor och tjänster 41,2 133, 2

Nettoomsättning 2,3 2 5 7, 0 149,5

Fastighetskostnader -86,5 -8,8

Projektkostnader -80,1 -2 21, 2

Summa kostnader 2,5,6,7 -166,6 -230,0

Bruttoresultat 90,4 -80,5

Central administration 5,6,7,12 -47 ,3

-48,2

Förvärvskostnader 5

-2 9, 0 -

Resultat från andelar i joint ventures/intresseföretag 18 -4 6,5 7,5

Värdeförändring fastigheter 14 5 3 7, 6 95,4

Rörelseresultat 505, 2 -25,8

Finansiella intäkter 8 7, 1 42,5

Finansiella kostnader 8 -155,5 -85,3

Resultat från nansiella poster -148,4 -42,8

Resultat före skatt 356,8 -68,6

Inkomstskatt 10 7, 7 -1,7

Årets resultat 364,5 -70,3

Övrigt totalresultat, netto efter skatt – –

Summa totalresultat för året 364,5 -70,3

Årets resultat hänförligt till:

Moderföretagets aktieägare 36 4,5 -70,3

Innehav utan bestämmande inytande – –

Summa totalresultat hänförligt till:

Moderföretages aktieägare 36 4,5 -70,3

Innehav utan bestämmande inytande – –

Resultat per stamaktie, kr

11 2 ,69 -0,04

Resultat per genomsnittligt antal stamaktier, kr 4, 18 -0, 36

Antal aktier utestående, miljoner stycken 135, 3 1 953,8

Genomsnittligt antal stamaktier, miljoner stycken 8 7, 2 193,0

Genomsnittligt antal preferensaktier, tusen stycken 4 4 ,7 4 4,7

Resultat i relation till antal stamaktier vid periodens slut.

Koncernens rapport över totalresultat

49Oscar Properties Holding AB (Publ) – Årsredovisning 2021 Koncernens rapport över totalresultat med kommentarer

NETTOOMSÄTTNING

Koncernens nettoomsättning uppgick under perioden till

257,0 mkr (149,5) och är hänförlig till hyresintäkter 215,8 mkr

(16,3) och upparbetade intäkter inom projektverksamheten samt

fakturerade entreprenader till delägda projekt om totalt 41,2 mkr

(133,2).

FASTIGHETS OCH PROJEKTKOSTNADER

Koncernens kostnader uppgick under perioden till -166,6 mkr

(-230,0). Kostnaderna är hänförliga till förvaltningsfastigheterna

med -86,2 mkr (-8,8) och utvecklingsprojekten med -80,4 mkr

(-221,2), se not 2, segmentredovisningen, sid 65.

Fastighetskostnaderna -86,5 mkr (-8,8), består i huvudsak av

taxebundna kostnader, fastighetsskötsel samt reparationer och

underhåll av fastigheterna. Kostnaderna är normalt sett lägre

under det andra och tredje kvartalet i jämförelse med det första

och det fjärde kvartalet

ÖVRIGA POSTER I RÖRELSERESULTATET

Kostnader för central administration uppgick under perioden till

-47,3 mkr (-48,2) och består i huvudsak av kostnader för koncernge

mensamma funktioner, samt externa kostnader för bolagsgemen-

samma åtaganden. Förvärvskostnader uppgick under perioden till

-29,0 mkr (-) och avser kostnader, såväl interna som externa, för

den intensiva förvärvsaktiviteten som genomförts under perioden.

Kostnaderna är relaterade till den omvandling mot fastighetsförvalt

ning som genomförs och som inte hör till den löpande verksam-

heten inom fastighetsförvaltning eller projektutveckling.

Resultat från andelar i joint venture/intresseföretag uppgick

under perioden till -46,5 mkr (7,5), se not 18 sid 73.

Värdeförändring fastigheter uppgick under perioden till 537,5

mkr (95,4). Dessa värdeförändringar avser både projektfastigheter

och förvaltningsfastigheter och är i huvudsak hänförligt till gjorda

förvärv under perioden till under marknadsvärde, hyreshöjningar

och värden på identierade byggrätter i förvärvade fastigheter.

RÖRELSERESULTAT

Koncernens rörelseresultat uppgick under perioden till 505,2 mkr

(-25,8)

FINANSIELLA INTÄKTER OCH KOSTNADER

Koncernens nansiella intäkter uppgick under perioden till

7,1 mkr (42,5). De nansiella intäkterna är främst hänförliga till-

intresseföretag.

Koncernens nansiella kostnader uppgick under perioden till

-155,5 mkr (-85,3). De nansiella kostnaderna är främst hänför-

liga till räntekostnader till kreditinstitut och obligationsinneha-

vare. Dessa räntekostnader har ökat till följd av upptagna lån i

samband med fastighetsförvärv.

SKATT

Redovisad skatt för perioden uppgick till 7,7 mkr (-1,7) och består

av aktuell skatt om -9,0 mkr (-0,2) och uppskjuten skatt om 16,7

mkr (-1,5). Den uppskjutna skatten avser dels skatteintäkt om 239,2

mkr (7,8) och dels skattekostnad om temporära skillnader mellan

skattemässigt värde och verkligt värde på förvaltningsfastigheter om

-219,7 mkr (-9,3), samt uppskjuten skatt övriga temporära skillnader

-2,8 mkr (-), se not 10 sidan 68-69.

Den förändring mot fastighetsförvaltningsbolag som Oscar

Properties verksamhet genomgår genom de förvärv och avyttringar

som genomförts, innebär att de ansamlade förlusterna i koncernen

om sammanlagt cirka 1,5 mdkr kommer att kunna utnyttjas mot

framtida vinster. Totalt motsvarar underskottsavdragen ett värde

om cirka 300 mkr. Dessa underskottsavdrag började redovisas

från och med 2021 och redovisas som en tillgång i takt med att

förvaltningsportföljen växer och förlustavdragen bedöms kunna

utnyttjas. Under perioden redovisas ett värde om 239,2 mkr (-).

PERIODENS RESULTAT

Periodens resultat uppgick till 364,5 mkr (-70,3) vilket motsvarar

2,69 (-0,04) kronor per stamaktie och 2,69 (-0,04) kronor per sta

maktie efter utspädning.

50 Oscar Properties Holding AB (Publ) – Årsredovisning 2021

Belopp i miljoner kronor (mkr) Not 2021-12-31 2020-12-31

TILLGÅNGAR

Anläggningstillgångar

Immateriella tillgångar 13 16, 3 1 9, 3

Förvaltningsfastigheter 14 6 894,4 1 42 9,7

Övriga materiella anläggningstillgångar 15 35,0 4 4,7

Nyttjanderättstillgångar 20 2 9, 6 18,0

Andelar i joint ventures/intresseföretag 18 6 4 ,1 3 1 7, 7

Fordringar på joint ventures/intresseföretag 19 - 2 3 7, 5

Uppskjutna skattefordringar 10 35,7 -

Övriga nansiella anläggningstillgångar 21 2 3 7, 5 23 4,6

Summa anläggningstillgångar 7 312,6 2 301,5

Omsättningstillgångar

Projektfastigheter 22 39 0, 3 9 6 8 ,9

Andelar i bostadsrättsföreningar - 7, 5

Kundfordringar 23 21,7 70 ,1

Aktuella skattefordringar 4,7 10,2

Övriga kortfristiga fordringar 24 136 ,4 2 0 8 ,9

Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 25 96,2 8 4,6

Likvida medel 26 112, 8 1 0 9, 9

Summa omsättningstillgångar 76 2 ,1 1 4 60,1

SUMMA TILLGÅNGAR 8 074 ,7 3 761,6

EGET KAPITAL 27

Aktiekapital 99 1,0 286,5

Övrigt tillskjutet kapital 984 ,4 525, 2

Upparbetat resultat inklusive årets resultat 5 3 9, 4 26 3,0

Summa eget kapital 2 514,8 1 074 ,7

SKULDER 29

Långfristiga skulder

Skulder till kreditinstitut 28 2 606,1 1 9 9, 1

Obligationslån 28 1 78 9, 8 9 6 7, 0

Långfristiga leasingskulder 24, 3 10 ,4

Övriga räntebärande långfristiga skulder 28 101, 3 1 0 0,0

Långfristiga skulder intresseföretag - 5,0

Övriga långfristiga skulder 30, 4 51,0

Uppskjutna skatteskulder 10 - 2,7

Summa långfristiga skulder 4 5 51,9 1 335,2

Kortfristiga skulder

Skulder till Kreditinstititut 28 268 ,4 606,2

Kortfristiga leasingskulder 4,4 6 ,1

Övriga räntebärande skulder 28 183, 3 1 4 9, 0

Leverantörsskulder 1 3 3 ,9 64,4

Aktuella skatteskulder 29, 2 2 7, 5

Övriga kortfristiga skulder till intresseföretag 2,0 2 76 , 5

Övriga kortfrista skulder 254,4 86,6

Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 30 132,4 135 ,4

Summa kortfristiga skulder 1 008,0 1 351,7

SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL 8 074,7 3 761,6

Koncernens rapport över nansiell ställning

Koncernens rapport över nansiell ställning med kommentarer

51Oscar Properties Holding AB (Publ) – Årsredovisning 2021 Koncernens rapport över nansiell ställning med kommentarer

ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR

Förvaltningsfastigheter uppgick per den 31 december 2021 till

6 894,4 mkr (1 429,7) och avser förutom den fastighetsportfölj,

Valerum, som tillträddes den 30 december 2020, de förvärv som

tillträtts under 2021. Projektfastigheten Bakaxeln i Nacka har

under det första kvartalet klassats om till förvaltningsfastighet,

för vidare information se sid 14-19, samt not 14 sid 70-71.

Andelar i intresseföretag/joint ventures uppgick per den 31

december 2021 till 64,1 mkr (317,7). Minskningen förklaras i

huvudsak av färdigställandet av det delägda projektet Helix

(Norra Tornen) under perioden. Se not 18 sidan 73.

Fordringar i intresseföretag/joint ventures uppgick per den 31

december 2021 till 0 mkr ( 237,5). Samtliga fordingar har regle-

rats i samband med att Primusaffärerna genomförts under

perioden.

Uppskjuten skatt, skattefordran samt skatteskuld, är nettore-

dovisad och uppgår per den 31 december 2021 till uppskjuten

skattefordran 35,7 mkr (-), se not 10 sidan 68-69.

Övriga nansiella anläggningstillgångar uppgick till 237,6

mkr (234,6) och avser väsentligen fordringar avseende kommande

tilläggsköpeskillingar för Nacka och Kvarngärdet.

OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR

Projektfastigheter uppgick till 390,3 mkr (968,9) och avser förvär-

vade fastigheter för framtida utvecklingsprojekt och avser Primus

Park och Skurusundet. Minskningen förklaras i huvudsak av

avslut projekt Unité samt omklassicering av projekt Alphyddan

(Sicklaön 88:1), som omklassats till förvaltningsfastighet, se not 14

sidan 70-71.

Likvida medel uppgick den 31 december till 112,8 mkr (109,9).

RÄNTEBÄRANDE SKULDER

Skulder till kreditinstitut utgjorde per den 31 december 2021

2 874,5 mkr (805,3), obligationslån utgjorde 1 789,8 mkr (967,0)

samt övriga räntebärande skulder 284,6 mkr (249,0).

52 Oscar Properties Holding AB (Publ) – Årsredovisning 2021Koncernens rapport över förändringar i eget kapital

Koncernens rapport över förändringar i eget kapital

RAPPORT ÖVER FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL

Koncernens egna kapital uppgår per den 31 december till 2 514,8

mkr (1 074,7). Under perioden har emissioner av stamaktier

genomförts i form av riktade emissioner, företrädesemissioner

samt apportemisioner. Dessa emissioner har tillfört det egna

kapitalet netto 998,8 mkr efter avdrag för transaktionskostnader.

Hänförligt till moderföretagets aktieägare

Summa

eget kapitalBelopp i miljoner kronor (mkr) Not

Aktie-

kapital

Övrigt

tillskjutet

kapital

Balanserade

vinstmedel

inklusive

årets resultat

Ingående balans 2020-01-01 26 8,8 236,3 3 5 7, 4 862 ,5

Totalresultat

Årets resultat -70 , 3 -7 0 , 3

Övrigt totalresultat – – –

Summa Totalresultat – – -70, 3 -7 0, 3

Transaktioner med aktieägare

Nyemission 1 7, 7 308,2 -24 ,1 30 1,8

Summa Transaktioner med aktieägare 1 7, 7 308,2 -2 4 ,1 301,8

Ränta på egetkapitalinstrument

-1 9, 3 -1 9, 3

Utgående balans per 2020-12-31 286,5 52 5,2 2 6 3,0 1 074,7

Ingående balans per 2021-01-01

286,5 52 5,2 2 6 3,0 1 074,7

Totalresultat

Årets resultat

– –

36 4,5 364,5

Övrigt totalresultat – – – –

Summa Totalresultat – – 364,5 36 4,5

Transaktioner med aktieägare

Utgivande av förlagslån

– 170 ,0 – 170,0

Nyemission 70 4, 5 322,7 -28 , 4 998,8

Avyttring egetkapitalinstrument

-7 0 ,9 -5 9, 7 -1 3 0, 6

Inlösen preferensaktier - 3 7, 4 – 3 7, 4

Summa Transaktioner med aktieägare 704 ,5 4 5 9, 2 -8 8 ,1 1 075,6

Ränta på egetkapitalinstrument

– – – –

Utgående balans per 2021-12-31 9 91 ,0 984 ,4 5 3 9, 4 2 514,8

Räntekostnader på obligationslånet om 175 mkr bedöms vara ett egetkapitalinstrument pga dess emissionsvillkor.

Avser villkorsändringar i den utestående hybridobligationen i Uppnnaren 1 AB (publ)

Under perioden utgavs förlagslån om 100 mkr, samt ett konverti-

belt lån om 70 mkr.

Aktiekapitalet uppgår per den 31 december till 991,0 mkr

(286,5), och soliditeten uppgick per den 31 december till 31 pro-

cent (29). För mer information, se not 27 Eget kapital sid 77.

53Oscar Properties Holding AB (Publ) – Årsredovisning 2021 Koncernens rapport över kassaöden

Koncernens rapport över kassaöden

2021-01-01 2020-01-01

Belopp i miljoner kronor (mkr) Not 2021-12-31 2020-12-31

Kassaöde från den löpande verksamheten

Rörelseresultat 505, 2 -25,8

Justeringar för poster som inte ingår i kassaödet

- Resultat från andelar i intresseföretag/joint ventures 1,3 -7,5

- Återföring av av- och nedskrivningar 15,4 7, 5

- Värderförändring fastigheter -5 3 7, 5 -3 6,7

- Övriga icke kassaödespåverkande poster -7 9, 8 8,8

Erhållen ränta 0,2 -

Betald ränta

-105,0 -63,8

Betald skatt -2,6 -0,1

Kassaöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital -202,8 -117,6

Förändring av projektfastigheter - 189,9

Förändring av övrigt rörelsekapital 2 0 9, 5 -108,5

Kassaöde från den löpande verksamheten 6,7 -36,2

Kassaöde från investeringsverksamheten

Investeringar i förvaltningsfastigheter -4 741,6 -1 374,5

Investeringar i övriga anläggningstillgångar

-2,7 -

Aktieägartillskott,utdelningar intresseföretag

- -18,1

Kassaöde från investeringsverksamheten -4 744,3 -1 392,6

Kassaöde från nansieringsverksamheten

Nyemission 998, 9 325,8

Upptagna lån 28

4 291,4 1 601,4

Amortering av lån 28 -719 ,8 -445,3

Ränta på egetkapitalinstrument - -9,6

Utgivande av förlagslån 170,0 -

Kassaöde från nansieringsverksamheten 4 740,5 1 472,3

Periodens kassaöde 2,9 43,5

Likvida medel vid periodens början

109,9 66,4

Likvida medel vid periodens slut 26

112, 8 109,9

KOMMENTARER TILL KASSAFLÖDESANALYS

Kassaöde från den löpande verksamheten uppgick till 6,7 mkr

(-36,2). Kassaödet från investeringsverksamheten påverkade kassa-

ödet med -4 744,3 mkr (-1 392,6) och hänförde sig främst till

förändring avseende förvärv av förvaltningsfastigheter. Kassaödet

från nansieringsverksamheten uppgick till 4 740,5 mkr (1 472,3)

och var framförallt hänförligt till nyemissioner, dels riktade

emissioner, dels företrädesemissioner, samt upptagande av lån i

samband med fastighetsförvärv. Totalt uppgick periodens

kassaöde till 2,9 mkr (43,5). Likvida medel uppgick vid periodens

slut till 112,8 mkr (109,9).

54 Oscar Properties Holding AB (Publ) – Årsredovisning 2021

Belopp i miljoner kronor (mkr) Not

2021-01-01

2021-12-31

2020-01-01

2020-12-31

Nettoomsättning 9,9 5,7

Summa rörelsens intäkter 9,9 5,7

Övriga externa kostnader -16,6 -11,3

Personalkostnader 6, 7 -8,5 -4,7

Avskrivningar av materiella och immateriella tillgångar -0,2 -

Summa rörelsens kostnader 5 -25,3 -16,0

Rörelseresultat -15,4 -10,3

Resultat från andelar/aktier 9 -623,5 -594,3

Ränteintäkter och liknande resultatposter 8 32,6 56,4

Räntekostnader och liknande resultatposter 8 -73,6 -41,5

Resultat från nansiella poster -664,4 -579,4

Bokslutsdispositioner - -23,3

Resultat före skatt -679,9 -612,9

Skatt på årets resultat 10 – –

Årets resultat

-679,9 -612,9

Överensstämmer med årets totalresultat.

Moderbolagets rapport över totalresultat med kommentarer

Moderbolagets rapport över totalresultat

KOMMENTARER TILL MODERBOLAGETS RAPPORT

ÅRETS RESULTAT

Moderbolaget verksamhet består främst av förvaltning av de

investeringar moderbolaget har i dotterbolagen. Rörelsens intäkter

består främst av utfakturerade tjänster motsvarande 9,9 mkr (5,7).

Rörelseresultatet uppgick till -15,4 mkr (-10,3). Under perioden

KOMMENTARER TILL MODERBOLAGETS

BALANSRÄKNINGAR

Balansomslutningen uppgick till 5 611,6 mkr (3 399,6).

Soliditeten uppgick till 46 procent (39). Andelar i dotterbolag har

under året skrivits upp med 787,0 mkr (573,5). Under samma

period har andelar i dotterbolag om -521,2 mkr (-595,1) skrivits

ner i resultatet. Under året ar 311,0 mkr (-) av uppskrivningsfon-

den tagits i anspråk.

har en nedskrivning av andra aktier/andelar i koncernföretag

gjorts med -521,2 mkr (-595,1). En uppskrivning av andelar mot

det egna kapitalet med 869,0 mkr (573,5). Periodens resultat upp-

gick till -679,9 (-612,9) mkr.

55Oscar Properties Holding AB (Publ) – Årsredovisning 2021

Belopp i miljoner kronor (mkr) Not 2021-12-31 2020-12-31

TILLGÅNGAR

Materiella anläggningstillgångar

Inventarier, verktyg och installationer 0,9 -

Summa materiella anläggningstillgångar 0,9 -

Finansiella anläggningstillgångar

Andelar i koncernföretag 16 1 924,2 985,6

Fordringar på koncernföretag 17 176,9 183,4

Andelar i joint ventures/intresseföretag 18 50,1 152,4

Övriga nansiella anläggningstillgångar 21 20,8 15,6

Summa nansiella anläggningstillgångar 2 172,0 1 337,0

Omsättningstillgångar

Fordringar på koncernföretag 17 3 419,1 2 015,8

Fordringar på intresseföretag 0,2 -

Övriga kortfristiga fordringar 24 10,9 7,4

Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 25 3,4 3,2

Kassa och bank 26 5,1 36,2

Summa omsättningstillgångar 3 438,7 2 062,5

SUMMA TILLGÅNGAR 5 611,6 3 399,6

EGET KAPITAL

Eget kapital 27

Aktiekapital 991,0 286,5

Uppskrivningsfond 1 049,5 573,5

Summa bundet eget kapital 2 040,5 860,0

Överkursfond 1 005,2 541,0

Balanserat resultat 224,5 526,4

Årets resultat -679,9 -612,9

Summa fritt eget kapital 549,8 454,4

Summa eget kapital 2 590,3 1 314,4

SKULDER

Långfristiga skulder

Obligationslån 28 536,7 256,9

Övriga skulder 0,3 -

Övriga räntebärande skulder 1,0 -

Summa långfristiga skulder 538,0 256,9

Kortfristiga skulder

Skulder till kreditinstitut 28 17,7 85,3

Skulder till koncernbolag 17 2 296,0 1 679,1

Skulder till intresseföretag 10,9 7,5

Leverantörsskulder 25,2 9,9

Aktuella skatteskulder 0,1 1,2

Övriga räntebärande skulder 28 108,3 19,0

Övriga skulder 3,6 0,4

Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 30 21,5 25,8

Summa kortfristiga skulder 2 483,3 1 828,2

SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL 5 611,6 3 399,6

Information om ställda säkerheter och eventualförpliktelser framgår av not 33.

Moderbolagets balansräkningar med kommentarer

Moderbolagets balansräkningar

56 Oscar Properties Holding AB (Publ) – Årsredovisning 2021Moderbolagets rapport över förändringar i eget kapital

Moderbolagets rapport över förändringar i eget kapital

Hänförligt till moderföretagets aktieägare

Summa

eget kapitalBelopp i miljoner kronor (mkr) Not Aktiekapital

Uppskrivnings-

fond

Övrigt

tillskjutet

kapital

Balanserade

vinstmedel

inklusive

årets resultat

Ingående balans 2020-01-01 268,8 – 579,3 203,9 1 052,0

Totalresultat – – –

Årets resultat – – – -612,9 -612,9

Övrigt totalresultat – – – – –

Summa Totalresultat – – – -612,9 -612,9

Transaktioner med aktieägare

Uppskrivningsfond – 573,5 – – 573,5

Nyemission 17,7 – 308,2 -24,1 301,8

Summa Transaktioner med aktieägare 17,7 573,5 308,2 -24,1 875,3

Utgående balans per 2020-12-31 286,5 573,5 887,5 -433,1 1 314,4

Ingående balans per 2021-01-01

286,5 573,5 887,5 -433,1 1 314,4

Totalresultat – – –

Årets resultat – – – -679,9 -679,9

Övrigt totalresultat – – – – –

Summa Totalresultat – – – -679,9 -679,9

Transaktioner med aktieägare

Uppskrivningsfond – 787,0 – – 787,0

Ianspråktagande av uppskrivningsfond - -311,0 - 311,0 0

Utgivande av förlagslån - - 170,0 - 170,0

Nyemission 704,5 – 322,7 -28,4 998,8

Summa Transaktioner med aktieägare 704,5 476,0 492,7 282,6 1 955,8

Utgående balans per 2021-12-31 991,0 1 049,5 1 380,2 -830,4 2 590,3

57Oscar Properties Holding AB (Publ) – Årsredovisning 2021 Moderbolagets rapport över kassaöden

Moderbolagets rapport över kassaöden

Belopp i miljoner kronor (mkr) Not

2021-01-01

2021-12-31

2020-01-01

2020-12-31

Kassaöde från den löpande verksamheten

Rörelseresultat -15,4 -10,3

Justeringar för poster som inte ingår i kassaödet -240,5 9,0

Erhållen ränta 1) 0,6 -

Erlagd ränta -36,6 -21,9

Erhållen utdelning - 0,8

Kassaöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital -292,0 -22,4

Förändringar i rörelsekapital

Ökning/minskning övriga kortfristiga fordringar -1 407,3 215,0

Ökning/minskning av leverantörsskulder - -

Ökning/minskning övriga kortfristiga skulder 1 023,0 -283,2

Summa förändringar i rörelsekapital -384,2 -68,2

Kassaöde från den löpande verksamheten -676,1 -90,6

Kassaöde från investeringsverksamheten

Investeringar i materiella anläggningstillgångar -1,2 -

Erhållen utdelning - -

Lämnade aktieägartillskott -651,6 -100,0

Investeringar i och utlåning till koncernföretag -3,6 -

Lämnade lån - -183,4

Återbetalda lån - -

Kassaöde från investeringsverksamheten -656,3 -283,4

Kassaöde från nansieringsverksamheten

Nyemission 998,9 325,8

Upptagna lån 693,8 57,7

Kostnad för nyemission -13,5 -

Amortering av lån -377,9 -

Utdelning till moderbolagets aktieägare - -

Kassaöde från nansieringsverksamheten 1 301,3 383,5

Förändring likvida medel -31,1 9,5

Likvida medel vid periodens början 36,2 26,7

Likvida medel vid periodens slut 26 5,1 36,2

1) Ingen ränta beräknas på koncerninterna fordringar om revers saknas.

58 Oscar Properties Holding AB (Publ) – Årsredovisning 2021Tilläggsinformation och noter

Tilläggsinformation och noter

NOT 1 REDOVISNINGSPRINCIPER 59

NOT 2 SEGMENTREDOVISNING 65

NOT 3 SPECIFIKATION NETTOOMSÄTTNING 65

NOT 4 AVTALADE FRAMTIDA HYRESINTÄKTER 65

NOT 5 KOSTNADER FÖRDELADE PÅ

KOSTNADSSLAG 65

NOT 6 ANTAL ANSTÄLLDA 66

NOT 7 PERSONALKOSTNADER OCH LEDANDE

BEFATTNINGSHAVARES ERSÄTTNINGAR 67

NOT 8 FINANSIELLA INTÄKTER OCH

FINANSIELLA KOSTNADER 68

NOT 9 RESULTAT FRÅN ANDELAR

I KONCERNFÖRETAG 68

NOT 10 SKATT PÅ ÅRETS RESULTAT 68

NOT 11 RESULTAT PER STAMAKTIE 69

NOT 12 ARVODEN OCH KOSTNADSERSÄTTNINGAR

TILL REVISIONSFÖRETAG 69

NOT 13 IMMATERIELLA

ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR 70

NOT 14 FÖRVALTNINGSFASTIGHETER 70

NOT 15 ÖVRIGA MATERIELLA

ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR 71

NOT 16 ANDELAR I KONCERNFÖRETAG 71

NOT 17 FORDRINGAR OCH SKULDER PÅ

KONCERNFÖRETAG 73

NOT 18 INNEHAV REDOVISADE MED

KAPITALANDELSMETODEN 73

NOT 19 FORDRINGAR PÅ

JOINT VENTURE/INTRESSEFÖRETAG 75

NOT 20 NYTTJANDERÄTTSTILLGÅNGAR 75

NOT 21 ÖVRIGA FINANSIELLA

ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR 76

NOT 22 PROJEKTFASTIGHETER 76

NOT 23 KUNDFORDRINGAR 76

NOT 24 ÖVRIGA KORTFRISTIGA FORDRINGAR 77

NOT 25 FÖRUTBETALDA KOSTNADER OCH

UPPLUPNA INTÄKTER 77

NOT 26 LIKVIDA MEDEL 77

NOT 27 EGET KAPITAL 77

NOT 28 RÄNTEBÄRANDE SKULDER 80

NOT 29 FINANSIELLA INSTRUMENT OCH

FINANSIELL RISKHANTERING 80

NOT 30 UPPLUPNA KOSTNADER OCH

FÖRUTBETALDA INTÄKTER 84

NOT 31 STÄLLDA SÄKERHETER OCH

EVENTUALFÖRPLIKTELSER 84

NOT 32 UPPLYSNINGAR OM

NÄRSTÅENDETRANSAKTIONER 85

NOT 33 VINSTDISPOSITION 85

NOT 34 HÄNDELSER EFTER BALANSDAGEN 85

59Oscar Properties Holding AB (Publ) – Årsredovisning 2021

Not 1

Allmän information och redovisningsprinciper

ALLMÄN INFORMATION

Oscar Properties Holding AB (publ), org.nr 556870-4521, är ett

aktiebolag som är registrerat i Sverige med säte i Stockholm.

Besöksadressen till huvudkontoret är Linnégatan 2, Box 5123,

102 43 Stockholm. Oscar Properties köper, utvecklar och säljer

fastigheter för bostadsändamål med den långsiktiga strategin att

vara aktiv inom omvandling och nyproduktion. Gemensamt för

bostäder som skapas genom såväl konvertering som nybyggnation

är de höga kraven på arkitektur, design och nytänkande.

Oscar Properties föryttar sig från att vara en

bostadsutvecklare till att bli ett fastighetsbolag med fokus på

förvaltning- och projektutveckling under det fjärde kvartalet.

Oscar Properties stam- och preferensaktier handlas sedan

årsskiftet 2016/2017 på Nasdaq Stockholms Small Cap lista.

Årsredovisningen och koncernredovisningen avseende 2021

har godkänts av styrelsen för utfärdande den 31 mars 2022 och

föreläggs för fastställande vid årsstämman den 12 maj 2022.

GRUND FÖR RAPPORTERNAS UPPRÄTTANDE

Tillämpade regelverk

Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med International

Financial Reporting Standards (IFRS) och tolkningar som utfärdats

av IFRS Interpretations Committee (IFRIC) såsom de fastställts av EU.

Vidare har koncernredovisningen upprättats enligt svensk lag och

med tillämpning av Rådet för nansiell rapporterings rekommen da tion

RFR 1 (Kompletterande redovisningsregler). Moderbolagets årsredovisning

är upprättad i enlighet med svensk lag och tillämpning av Rådet för

nansiell rapporterings rekommendation RFR 2 (Redovisning för juridiska

personer). I de fall moderbolaget tillämpar andra redovisningsprin-

ciper än koncernen anges detta separat i slutet av denna not.

Utöver nansiella denitioner enligt IFRS’ regelverk, används-

alternativa nyckeltal för att beskriva den underliggande verksam-

hetens utveckling och öka jämförbarheten mellan perioder.

Bolaget följer European Securities and Market Authorities (ESMA)

riktlinjer om Alternativa Nyckeltal.

Grund för koncernredovisningen

Koncernredovisningen baseras på historiska anskaffningsvärden,

med undantag för förvaltningsfastigheter och vissa nansiella

instrument. Alla belopp anges, om inget annat sägs, i miljoner

svenska kronor (mkr).

Grunder för konsolideringen

Koncernredovisningen omfattar moderbolaget, de företag och

verksamheter i vilka moderbolaget och dotterbolagen, direkt

eller indirekt, har ett bestämmande inytande.

De nansiella rapporterna för moderbolaget och dotterbolagen som

tas in i koncernredovisningen avser samma period och är upprättade

enligt de redovisningsprinciper som gäller för koncernen.

Ett dotterbolag tas med i koncernredovisningen från

förvärvstidpunkten, vilken är dagen när moderbolaget får ett

bestämmande inytande, normalt mer än 50% av rösterna.

Bostadsrättsföreningarna konsolideras till den tidpunkt då

huvuddelen av bostadsrättsinnehavarna tillrätt sina lägenheter

och styrelsen därmed kan utses av boende medlemmar.

Dotterbolag exkluderas från koncernredovisningen när det

bestämmande inytandet upphör. Interna mellanhavanden och vin

ster och förluster från interna transaktioner elimineras.

Redovisningsprinciperna för dotterbolag har i förekommande

fall ändrats för att garantera en konsekvent tillämpning av

koncernens principer.

De viktigaste redovisningsprinciper som tillämpats när denna

koncernredovisning upprättats anges nedan. Dessa principer har

tillämpats konsekvent för alla presenterade år, om inte annat anges.

NYA OCH ÄNDRADE REDOVISNINGSSTANDARDER

OCH TOLKNINGAR 2021

Ett antal nya standarder och tolkningar träder ikraft för räken-

skapsår som börjar efter den 1 januari 2021 och nedan följer en

bedömning av den påverkan som införandet av dessa standarder

och uttalanden har fått på koncernens nansiella rapporter.

Ändringar i IFRS 3 Rörelseförvärv: Denition av

en rörelse

Syftet med ändringen är att förtydliga denitionen av ett rörelse-

förvärv med målsättning att underlätta för företag att analysera

om ett förvärv utgör ett rörelseförvärv eller förvärv av tillgångar.

Ändringen tydliggör att rörelser normalt har förmågan att gene-

rera avkastning (output) men att avkastning (output) inte är ett

krav för att en integrerad uppsättning av aktiviteter och till-

gångar ska kategoriseras som ett rörelseförvärv. Att beakta att en

förvärvad uppsättning av aktiviteter och tillgångar måste, som

minst, inkludera ekonomiska resurser (inputs) och en substantiell

process som tillsammans väsentligen bidrar till en förmåga att

generera avkastning (output).

Ändringarna inför ett frivilligt koncentrationstest som möjlig-

gör en förenklad bedömning av om en förvärvad uppsättning

aktiviteter och tillgångar är ett rörelse- eller tillgångsförvärv.

Detta frivilliga test innebär att om väsentligen hela det verkliga

värdet av bruttotillgångarna som förvärvas kan hänföras till en

tillgång eller en grupp av liknande tillgångar utgör förvärvet inte

ett rörelseförvärv, utan ett tillgångsförvärv.

Ändringarna tillämpas på alla rörelse- och tillgångsförvärv

med en förvärvsdag under eller efter räkenskapsår som börjar den

1 januari 2020 eller senare.

Oscar Properties bedömer att tillägget inte har haft en materi-

ell effekt på upplysningar eller förvärv på de redovisade beloppen

i denna årsredovisning.

Övriga nya standarder, ändringar eller tolkningar

Övriga ändringar i IFRS har inte fått någon väsentlig påverkan

på Oscar Properties nansiella rapportering.

Redovisningsprinciper för bostadsutveckling genom

bostadsrättsföreningar

Oscar Properties tillämpar från den 1 januari 2020 en princip

för redovisning av bostadsutvecklingsprojekt genom

bostadsrättsföreningar, som är anpassad till den

Tilläggsinformation och noter

60 Oscar Properties Holding AB (Publ) – Årsredovisning 2021

bedömning Finansinspektionen gjort av IFRS 10.

Koncernredovisning. Bostadsrättsföreningarna konsolideras till den

tidpunkt då huvuddelen av bostadsrättsinnehavarna tillträtt sina

lägenheter och styrelsen därmed kan utses av boendemedlem-

marna. Det innebär att Oscar Properties redovisar projekten i

balansräkningen som pågående arbeten inom tillgångsposten

projekt samt som räntebärande skulder.

Den ändrade redovisningsprincipen enligt IFRS innebär också

att intäkter och således resultat för bostadsutveckling genom

bostadsrättsföreningar redovisas vid en viss tidpunkt i samband

med att Oscar Properties uppfyllt sitt prestationsåtagande och att

det är den tidpunkt då huvuddelen av bostadsrättsinnehavarna

tillträtt sina lägenheter och styrelsen därmed utse av boende

medlemmarna. Intäkter från bostadsutveckling till bostadsrättsför-

eningar redovisas när slutkunden erhåller kontroll över bostaden

vilket sker vid en tidpunkt i samband med tillträdet.

I och med ändringen redovisar Oscar Properties när slutkunden

erhåller kontroll över bostaden vilket sker vid en tidpunkt i sam-

band med tillträdet.

VIKTIGA UPPSKATTNINGAR OCH BEDÖMNINGAR

Vid upprättande av redovisningen måste Oscar Properties göra

bedömningar, uppskattningar och antaganden som påverkar redo-

visade tillgångs och skuldposter respektive intäkt- och kostnads-

poster samt den information som lämnas. Dessa uppskattningar

och bedömningar speglar vad Oscar Properties anser vara välgrun-

dade vid tidpunkten för årsredovisningens avgivande. Andra

bedömningar, antaganden eller uppskattningar kan leda till andra

resultat och senare bedömningar och/eller faktiska utfall kan

komma att avvika från de bedömningarna som nu utförts på grund

av senare inträffade händelser eller förändringar i omvärldsfaktorer.

Oscar Properties måste också göra bedömningar vad avser tillämp-

ningen av koncernens redovisningsprinciper.

Inom området värdering av förvaltningsfastigheter kan bedöm-

ningar och antaganden ge en betydande påverkan på koncernens

resultat och nansiella ställning. Värderingen kräver bedömning av

och antaganden om framtida kassaöden.

EFFEKTIVT KAPITALUTNYTTJANDE OCH

RISKMINIMERING

Ett grundläggande mål för bolaget är att alla projekt ska drivas i

separata projektbolag varigenom risken begränsas för att eventu-

ella problem i enskilda projekt kan spridas till andra projekt.

Beträffande nansiering av förvaltningsfastigheter har Oscar

Properties valt en kombination av utgivande av aktier, banklån

och emittering av obligationslån.

Verksamhetens art, omfattning

och risker

Styrelsens bedömning är att storleken på det egna kapitalet måste

bibehållas i syfte att bolaget skall kunna fortsätta sin verksamhet

och därmed kan förväntas att fullgöra sina förpliktelser på kort

och lång sikt.

Att skapa en långsiktigt hållbar kapitalstruktur är en förut-

sättning för fortsatt verksamhet samt medför att bolaget såväl

som koncernen kan förväntas fullgöra sina förpliktelser på

såväl kort som lång sikt.

Styrelsens bedömning är att efter de åtgärder som genomförts

under 2021, föreligger stabila förutsättningar för fortsatt

drift. Totala räntebärande skulder med förfallotidpunkt under

den kommande tolvmånadersperioden uppgick per 31 december

2021 till 463,2 mkr.

Väsentliga bedömningar vid tillämpning av

redovisningsprinciper

Oscar Properites har beslutat att ändra sina redovisningsprinciper

och det innebär att bostadsrättsföreningarna kommer att konsoli-

deras i Oscar Properties räkenskaper från och med den 1 janauri

2020. För att kunna upprätta redovisningen i enlighet med IFRS

och god redovisningssed krävs det att det görs bedömningar och

antaganden som påverkar i bokslutet redovisade tillgångar, skul-

der, intäkter och kostnader samt övrig information. Dessa bedöm-

ningar och antaganden baseras på historiska erfarenheter samt

andra faktorer som bedöms vara rimliga under rådande

omständigheter. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedöm-

ningar om andra antaganden görs eller andra förutsättningar före-

ligger. Vid utgången av 2021 pågår inga byggprojekt, då inrikt-

ningen är äga och förvalta fastigheter.

Joint ventures och intresseföretag

Med joint ventures avses företag där bolaget genom samarbetsavtal

har ett gemensamt bestämmande inytande över kontrollen och

styrningen i företaget mot bakgrund av att varken avtalsvillkoren

eller enhetens legala form ger delägarna rätt till tillgångar eller

skulder tillhörande samarbetsarrangemangen.

Med intresseföretag avses företag där koncernen innehar minst

20 och högst 50 procent av rösterna eller där koncernen i övrigt

har ett betydande inytande.

Innehav i joint ventures/intresseföretag redovisas enligt

kapitalandelsmetoden, vilket innebär att andelarna i dessa bolag

redovisas till anskaffningsvärde vid anskaffningstidpunkten och

därefter justeras med koncernens andel av förändringen i joint

ventures/intresseföretagets nettotillgångar. Koncernens bokförda

värde på aktierna i joint ventures/intresseföretaget motsvaras av

koncernens andel av eget kapital samt eventuella restvärden på

koncernmässiga över- och undervärden. Orealiserade vinster på

transaktioner mellan koncernen och dessa bolag elimineras motsva-

rande koncernens innehav. Orealiserade förluster elimineras eller

resulterar i nedskrivning av dessa andelar. Redovisningsprinciperna

i respektive ägt joint venture och/eller intresseföretag justeras för

att motsvara koncernens redovisningsprinciper. Andelar i joint ven-

tures/intresseföretag redovisas i not 18.

Transaktioner med aktieägare utan bestämmande

inytande

Koncernen redovisar transaktioner med aktieägare utan bestäm-

mande inytande som transaktioner med koncernens aktieägare.

Vid förvärv från aktieägare utan bestämmande inytande redovisas

skillnaden mellan erlagd köpeskilling och den faktiskt förvärvade

andelen av det redovisade värdet på dotterföretagets nettotillgångar

i eget kapital. Vinster och förluster på avyttringar till innehavare

utan bestämmande inytande redovisas också i eget kapital.

Segmentsrapportering

Från och med 2021 följer bolaget upp två rörelsesegment, produk-

tutveckling och fastighetsförvaltning. Rörelsesegmenten baserar

sig på skillnader i rörelsens karaktät samt den rapportering som

styrelsen inhämtar för att fatta strategiska beslut.

RESULTATRÄKNING

Intäktsredovisning

Intäkter redovisas när det är troligt att ekonomiska fördelar

kommer koncernen tillgodo och intäkterna kan fastställas på ett

tillförlitligt sätt. Intäkterna redovisas exklusive mervärdesskatt

och med avdrag för eventuella rabatter.

Not 1, forts.

Tilläggsinformation och noter

61Oscar Properties Holding AB (Publ) – Årsredovisning 2021

Leasingavgifter som inkluderas i värderingen av leasingskul-

den omfattar:

• fasta avgifter (inklusive till sin substans fasta avgifter, med

avdrag för eventuella förmåner i samband med teckning av

leasingavtal),

• variabla leasingavgifter som beror på ett index eller ett pris,

initialt värderade med hjälp av det index eller det pris som

gällde vid inledningsdatumet,

• belopp som förväntas betalas ut av leasetagaren enligt restvär-

desgarantier, det belopp som förväntas eventuell restvärdesga-

ranti som tillhandahålls leasegivaren av leasetagaren, en till

leasetagaren närstående part eller en tredje part som inte är

relaterad till leasegivaren och som har nansiella förutsätt-

ningar att infria de avtalade förpliktelserna,

• lösenpriset för optioner att köpa om leasetagaren är rimligt

säker på att utnyttja optionerna, och

• straffavgifter som utgår vid uppsägning av leasingavtalet, om

leasingperioden återspeglar att leasetagaren kommer att

utnyttja en möjlighet att säga upp leasingavtalet.

Leasingskulden redovisas som en separat post i koncernens

rapport över nansiell ställning. Koncernen har vid diskontering

till nuvärde av leasingskulden utgått från den marginella lånerän-

tan. Den marginella låneräntan motsvarar den bedömda ränta

som koncernen skulle betalt vid förvärv av nyttjanderätten vid

nansiering genom lån under motsvarande period och med säker-

het i lokalerna belägna i centrala Stockholm.

Efter inledningsdatumet värderas leasingskulden genom att

öka det redovisade värdet för att återspegla räntan på leasingskul-

den (genom användning av effektivräntemetoden), och genom att

minska det redovisade värdet för att återspegla utbetalda lea-

singavgifter.

Oscar Properties omvärderar leasingskulden (och gör en mot-

svarande justering av nyttjanderätten) om antingen:

• Leasingperioden förändras eller om bedömningen av en option

att köpa den underliggande tillgången förändras, i vilket fall

leasingskulden måste omvärderas genom diskontering av de

ändrade leasingavgifterna med användning av en ändrad dis-

konteringsränta.

• Leasingavgifterna förändras till följd av ändringar i ett index

eller ett pris eller om det sker en förändring i de belopp som

förväntas betalas ut enligt en restvärdesgaranti, i vilka fall lea-

singskulden omvärderas genom diskontering av de ändrade

leasingbetalningarna med användning av den initiala diskon-

teringsräntan (såvida inte leasingbetalningarna förändras på

grund av en förändring i den rörliga räntan, i vilket fall en

ändrad diskonteringsränta ska användas).

• En ändring av leasingavtalet som inte redovisas som ett sepa-

rat leasingavtal, i vilket fall leasingskulden omvärderas genom

att diskontera de ändrade leasingavgifterna med en ändrad

diskonteringsränta.

Oscar Properties har vid utgången av 2020 uppdaterat leasingbe-

räkningen dels som följd av ändring i KPI och för en ändrad

bedömning av nyttjande av en förlängningsoption i två av koncer-

nens hyresavtal för koncernens huvudkontor. Den ändrade

bedömningen innebär att leasingperioden förlängdes med ytterli-

gare 3 år. Koncernens hyresavtal för huvudkontoret löper om 3 år

Intäkt för fastighetsförsäljningar redovisas på tillträdesdagen.

Vid bedömning av intäktsredovisningstidpunkt beaktas vad som

avtalats mellan parterna beträffande risker och förmåner, engage-

mang i den löpande förvaltningen samt övergång av legal ägande-

rätt. Därutöver beaktas omständigheter som kan påverka affärens

utgång vilka ligger utanför säljarens och/eller köparens kontroll.

ntäkterna avseende försäljning av varor och tjänster är hänförliga till

försäljning av bygg- och konsulttjänster i Oscar Properties olika

projekt.

Hyresintäkter

Oscar Properties är hyresvärd avseende avtal där alla väsentliga

risker och förmåner förknippade med ägandet faller på leasegiva-

ren, klassiceras som operationella leasingavtal. Koncernens samt-

liga hyresavtal klassiceras som operationella leasingavtal. Hyres-

intäkter aviseras i förskott och periodiseras linjärt över

hyresperioden om inte en annan periodisering följer av de ekono-

miska fördelarna i hyreskontraktet.

Förskottsbetalade hyror redovisas som förutbetalda intäkter. I

de fall som hyreskontrakten ger en reducerad hyra under en viss

period periodiseras denna linjärt över den aktuella kontraktsperi-

oden. Hyresintäkter från förvaltningsfastigheter redovisas i resul-

tatet linjärt över hyresperioden.

Resultat av fastighetsförsäljning

Avyttring av fastigheter som inte är föremål för vidareutveckling

redovisas i resultaträkningen i den period när fastigheten från-

träds. Resultat av fastighetsförsäljning i samband med byggna-

tion av bostadsrätter medtas i bostadsprojektet.

Intäkt för fastighetsförsäljningar redovisas normalt på tillträ-

desdagen. I händelse av att kontrollen över tillgången har övergått

vid ett tidigare tillfälle än tillträdestidpunkten intäktsredovisas

fastighetsförsäljningen vid denna tidigare tidpunkt. Vid bedöm-

ning av intäktsredovisningstidpunkt beaktas vad som avtalats

mellan parterna beträffande risker och förmåner, engagemang i

den löpande förvaltningen samt övergång av legal äganderätt.

Därutöver beaktas omständigheter som kan påverka affärens

utgång vilka ligger utanför säljarens och/eller köparens kontroll.

Finansiella intäkter

Ränteintäkter intäktsredovisas fördelat över löptiden med till-

lämpning av effektivräntemetoden samt återköp av obligation.

Finansiella kostnader

Produktionskostnader motsvaras av direkta och indirekta

kost nader från projekten. Fastighetskostnader motsvaras av

direkta och indirekta kostnader relaterat till

förvaltningsfastigheter.

Leasingtagare

Oscar Properties bedömer om avtalet är, eller innehåller, ett lea-

singavtal när avtalet ingås. Oscar Properties redovisar en nyttjan-

detillgång med tillhörande leasingskuld för samtliga leasingavtal

där koncernen är leasingtagare, förutom för korttidsleasingavtal

(avtal klassicerade som leasing med en leasingperiod under 12

månader) och leasingavtal av lågt värde (såsom datorer och kon-

torsinventarier). För dessa leasingavtal, redovisar koncernen lea-

singbetalningarna som en kostnad linjärt över leasingavtalet

såvida inte en annan systematisk metod är mer representativ för

när de ekonomiska fördelarna från de leasade tillgångarna förbru-

kas av koncernen.

Not 1, forts.

Tilläggsinformation och noter

62 Oscar Properties Holding AB (Publ) – Årsredovisning 2021

med en rätt för Oscar Properties att förlänga hyresperioden med

ytterligare 3 år i taget.

Nyttjanderätter omfattar den initiala värderingen av motsva-

rande leasingskuld, leasingavgifter som betalats vid eller före

inledningsdatumet och eventuella initiala direkta utgifter. Däref-

ter värderas de till anskaffningsvärdet efter avdrag för ackumule-

rade avskrivningar och nedskrivningar.

När koncernen har en skyldighet att bortforsla den underlig-

gande tillgången, återställa den plats där den benner sig eller

återställa den underliggande tillgången till det skick som före-

skrivs i leasingavtalets villkor, redovisas en avsättning och värde-

ras enligt IAS 37, om inte dessa kostnader uppstår i samband med

produktion av varor.

Nyttjanderättigheter skrivs av under det kortare av leasingpe-

rioden och den underliggande tillgångens nyttjandeperiod. Om

leasingavtalet överför äganderätten till den underliggande till-

gången till koncernen eller om anskaffningsvärdet för nyttjande-

rätten återspeglar att koncernen kommer att utnyttja en option

att köpa, ska den relaterade nyttjanderätten skrivas av under den

underliggande tillgångens nyttjandeperiod. Avskrivningarna

påbörjas vid leasingavtalets inledningsdatum.

Nyttjanderätterna redovisas som en separat post i koncernens

rapport över nansiell ställning.

Koncernen tillämpar IAS 36 för att fastställa om det föreligger

ett nedskrivningbehov av nyttjanderätten och redovisar eventuell

identierad nedskrivning vilket beskrivs i principen för ”Materi-

ella anläggningstillgångar”.

Variabla leasingavgifter som inte beror på ett index eller ett

pris inkluderas inte i värderingen av leasingskulden eller nyttjan-

derätten. Dessa relaterade betalningar redovisas som en kostnad i

den period som den händelse eller förhållande som ger upphov till

dessa betalningar uppstår och inkluderas i ”Övriga rörelsekostna-

der” i resultatet.

Som en praktisk lösning tillåter IFRS 16 att inte skilja icke-le-

asingkomponenter från leasingkomponenter, och i stället redovisa

varje leasingkomponent och alla tillhörande icke-leasingkompo-

nenter som en enda leasingkomponent. Koncernen har valt att

inte använda denna praktiska lösning.

Central administration

Central administration består av kostnader för bolagsledningen

och centrala stödfunktioner samt kostnader relaterat till börsnote-

ring och liknande.

Ersättningar till anställda/pensioner

Löner, betald semester, betald sjukfrånvaro och pensioner till

anställda redovisas i takt med intjänandet. Pensioner efter avslutad

anställning består enbart av avgiftsbestämda pensionsplaner. För

avgiftsbestämda pensionsplaner betalar koncernen avgifter till en

separat oberoende juridisk enhet. Inga ytterligare betalningsför-

pliktelser återstår för koncernen när avgifterna är betalda. Av -

gifterna redovisas som personalkostnader i takt med intjänandet.

Förutbetalda avgifter redovisas som en tillgång i den utsträckning

som kontant återbetalning eller minskning av framtida betalningar

kan komma koncernen tillgodo.

Avsättningar

Avsättningar motsvarar skulder där ovisshet råder om när betal-

ning ska ske eller beloppets storlek för att reglera skulden. En

avsättning redovisas när koncernen har en legal eller informell

förpliktelse till följd av tidigare händelser, och det är sannolikt att

ett utöde av resurser kommer att krävas för att reglera åtagandet,

samt att beloppet har beräknats på ett tillförlitligt sätt. Inga

avsättningar görs för framtida rörelseförluster.

Skatter inklusive uppskjuten skatt

Inkomstskatt avser aktuell och uppskjuten skatt.

Den aktuella skattekostnaden beräknas på basis av de skatte-

regler som på balansdagen är beslutade eller i praktiken beslutade i

Sverige. Ledningen utvärderar regelbundet de yrkanden som gjorts i

självdeklarationer avseende situationer där tillämpliga skatteregler

är föremål för tolkning och gör, när så bedöms lämpligt, avsätt-

ningar för belopp som troligen ska betalas till Skatteverket.

Uppskjuten skatt redovisas i sin helhet, enligt balansräknings-

metoden, på alla temporära skillnader som uppkommer mellan

det skattemässiga värdet på tillgångar och skulder och dessas

redovisade värden i koncernredovisningen. Den uppskjutna skatten

redovisas emellertid inte om den uppstår till följd av en transaktion

som utgör den första redovisningen av en tillgång eller skuld som

inte är ett rörelseförvärv och som, vid tidpunkten för transaktionen,

varken påverkar redovisat eller skattemässigt resultat. Uppskjuten

inkomstskatt beräknas med tillämpning av skattesatser (och lagar)

som har beslutats eller aviserats per balansdagen och som förväntas

gälla när den berörda uppskjutna skattefordran realiseras eller den

uppskjutna skatteskulden regleras.

Uppskjutna skattefordringar redovisas i den omfattning det är

troligt att framtida skattemässiga överskott kommer att nnas

tillgängliga, mot vilka de temporära skillnaderna kan utnyttjas.

Uppskjuten skatt beräknas på temporära skillnader som upp-

kommer på andelar i dotterföretag, förutom där tidpunkten för

återföring av den temporära skillnaden kan styras av koncernen

och det är sannolikt att den temporära skillnaden inte kommer

att återföras inom överskådlig framtid.

BALANSRÄKNING

Immateriella anläggningstillgångar

Koncernens immateriella anläggningstillgångar består av utveck-

lingskostnader. Immateriella anläggningstillgångar redovisas till

anskaffningskostnader minus ackumulerade av- och nedskriv-

ningar. Avskrivningstiden för utvecklingskostnader är 5 år.

Goodwill och värumärken fanns i koncernen år 2019.

Materiella anläggningstillgångar

Alla materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffnings-

värde med avdrag för avskrivningar. I anskaffningsvärdet ingår

utgifter som direkt kan hänföras till förvärvet av tillgången.

Avskrivningar för att fördela deras anskaffningsvärde ner till

det beräknade restvärdet över den beräknade nyttjandeperioden,

görs linjärt enligt följande:

•

Inventarier, verktyg och installationer 5 år

Förvaltningsfastigheter

Förvaltningsfastigheter som innehas för att generera hyresintäkter

och/eller värdestegringar redovisas initialt till anskaffningsvärde,

inkluderat direkt hänförliga transaktionskostnader. Därefter redo visas

förvaltningsfastigheter till verkligt värde baserat i första hand på

priser på en aktiv marknad och är det belopp till vilken en tillgång

skulle kunna överlåtas mellan initierade parter som är oberoende av

varandra och som har ett intresse av att transaktionen genomförs.

För att fastställa förvaltningsfastigheternas värde används verkligt

värdemetoden. Förändringar redovisas för helägda för-

valtningsfastigheter som värdeförändring i resultat räkningen och

för delägda som resultat från andelar i joint venture/intresseföretag.

Vid försäljning av fastighet redovisas skillnaden mellan erhållet

försäljningspris och redovisat värde enligt senast upprättad del-

årsrapport, med avdrag för försäljningsomkostnader och tillägg

Not 1, forts.

Tilläggsinformation och noter

63Oscar Properties Holding AB (Publ) – Årsredovisning 2021

för aktiveringar sedan senaste rapporten som värdeförändring i

resultaträkningen.

Tillkommande utgifter aktiveras enbart när det är troligt

att framtida ekonomiska fördelar förknippade med fastigheten

kommer att erhållas av koncernen och utgiften kan fastställas

med tillförlitlighet samt att åtgärden avser utbyte av en bentlig

eller införandet av en ny identierad komponent. Vid större

ny-, till- och ombyggnad aktiveras även räntekostnad under

produktionstiden. Värderingsmodellen som används är kassaö-

desmodell. Från utfallet i kassaödesmodellen bedöms det verk-

liga värdet på fastigheten. Byggrättterna värderas i första hand

genom ortsprismetod, vilket innebär att bedömningen av värdet

sker utifrån jämförelser av priser. I några fall har även en bygg-

rätts/exploateringskalkyl använts där slutsatser om värde dras uti-

från värdet efter en färdigställd exploatering minskat med beräk-

nade exploateringskostnader.

Såväl orealiserade som realiserade värdeförändringar redovisas i

resultaträkningen.

Projektfastigheter

Projektfastigheter avser dels fastigheter som konverteras till

bostadsfastigheter samt fastigheter som nyuppförs. Projektfastig-

heter värderas till det lägsta av anskaffningsvärde och nettoför-

säljningsvärde. I anskaffningsvärdet för projektfastigheter ingår

utgifter för markanskaffning och projektering/fastighetsutveck-

ling samt utgifter för ny- till- och/eller ombyggnation. Nettoför-

säljningsvärdet är det uppskattade försäljningsvärdet i den

löpande verksamheten efter avdrag för uppskattade kostnader för

färdigställande och för att åstadkomma en försäljning. Intäkter

från bostadsutveckling till bostadsrättsföreningar redovisas när

slutkunden erhåller kontroll över bostaden vilket sker vid en tid-

punkt i samband med tillträdet.

Nedskrivningar

Materiella och immateriella tillgångar prövas varje balansdag och

justeras vid behov. En tillgångs redovisade värde skrivs omgående

ner till dess återvinningsvärde om tillgångens redovisade värde

överstiger dess bedömda återvinningsvärde. En nedskrivning åter-

förs endast i den utsträckning tillgångens redovisade värde efter

återföring inte överstiger det redovisade värde som tillgången

skulle ha haft om nedskrivning inte skett. Avskrivning sker lin-

järt över tillgångens beräknade nyttjandeperiod. Bedömning av

en tillgångs restvärde och nyttjandeperiod görs årligen.

Finansiella Instrument

En nansiell tillgång eller nansiell skuld redovisas i balansräk-

ningen när koncernen blir part till instrumentets avtalsenliga villkor.

En nansiell tillgång bokas bort från balansräkningen när den

avtalsenliga rätten till kassaödet från tillgången upphör, regleras

eller när koncernen förlorar kontrollen över den. En nansiell skuld,

eller del av nansiell skuld, bokas bort från balansräkningen när

den avtalade förpliktelsen fullgörs eller på annat sätt upphör.

Klassicering och värdering

Finansiella tillgångar klassiceras utifrån den affärsmodell som

tillgången hanteras i och tillgångens kassaödeskaraktär. Om den

nansiella tillgången innehas inom ramen för en affärsmodell vars

mål är att inkassera kontraktsenliga kassaöden (hold to collect) och

de avtalade villkoren för den nansiella tillgången vid bestämda

tidpunkter ger upphov till kassaöden som enbart består av

betalningar av kapitalbelopp och ränta på det utestående kapital-

beloppet redovisas tillgången till upplupet anskaffningsvärde.

Om affärsmodellens mål istället uppnås genom att både

inkassera avtalsenliga kassaöden och sälja nansiella tillgångar

(hold to collect and sell), och de avtalade villkoren för den nansiella

tillgången vid bestämda tidpunkter ger upphov till kassaöden

som enbart består av betalningar av kapitalbelopp och ränta på

det utestående kapitalbeloppet redovisas tillgången till verkligt

värde via övrigt totalresultat.

Alla övriga affärsmodeller (other) där syftet är spekulation,

innehav för handel eller där kassaödeskaraktären utesluter andra

affärsmodeller innebär redovisning till verkligt värde via resultat-

räkningen.

Koncernen tillämpar affärsmodellen hold to collect för samtliga

nansiella tillgångar. Koncernens nansiella tillgångar redovisas

inledningsvis till verkligt värde samt transaktionskostnader och

därefter till upplupet anskaffningsvärde med tillämpning av

effektivräntemetoden, minskat med reservering för värdeminsk-

ning.

Finansiella skulder värderas till verkligt värde via resultat-

räkningen om de är en villkorad köpeskilling på vilken IFRS 3

appliceras, innehav för handel eller om de initialt identieras som

skulder till verkligt värde via resultaträkningen. Övriga nansiella

skulder värderas till upplupet anskaffningsvärde.

Koncernens nansiella skulder består av upplåning samt leve-

rantörsskulder. Upplåning redovisas inledningsvis till verkligt

värde, netto efter transaktionskostnader. Upplåning redovisas där-

efter till upplupet anskaffningsvärde. Låneutgifter aktiveras och

redovisas enligt effektivräntemetoden över lånets längd. Upplå-

ning klassiceras som kortfristiga skulder om inte koncernen har

en ovillkorlig rätt att skjuta upp betalning av skulden i åtmins-

tone 12 månader efter balansdagen. Lånekostnader redovisas i

resultaträkningen i den period till vilken de hänför sig. I de fall

lånekostnaderna är hänförliga till inköp, uppförande eller produk-

tion av en kvalicerad tillgång aktiveras lånekostnaderna i

balansräkningen. Leverantörsskulder värderas till upplupet

anskaffningsvärde.

Finansiella instrumentens verkliga värde

Det verkliga värdet för nansiella tillgångar och skulder som

handlas på en aktiv marknad bestäms med hänvisning till noterat

marknadspris. Det verkliga värdet på andra nansiella tillgångar

och skulder bestäms enligt allmänt accepterade värderingsmodeller

såsom diskontering av framtida kassaöden och användning av

information hämtad från aktuella marknadstransaktioner.

För samtliga nansiella tillgångar och skulder bedöms det

redovisade värdet vara en god approximation av dess verkliga

värde, om inte annat särskilt anges.

Kvittning av nansiella tillgångar och skulder

Finansiella tillgångar och skulder kvittas och redovisas med ett

nettobelopp i balansräkningen när det nns legal rätt att kvitta

och när avsikt nns att reglera posterna med ett nettobelopp eller

att samtidigt realisera tillgången och reglera skulden. Koncernen

har inte kvittat några nansiella tillgångar och skulder per bok-

slutsdagen.

Nedskrivningar

Koncernen redovisar en förlustreserv för förväntade kreditför-

luster på nansiella tillgångar som värderas till upplupet

anskaffningsvärde.

Koncernen redovisar förväntade kreditförluster för åter-

stående löptid för alla nansiella instrument för vilka det har

skett betydande ökningar av kreditrisken sedan det första

Not 1, forts.

Tilläggsinformation och noter

64 Oscar Properties Holding AB (Publ) – Årsredovisning 2021

redovisningstillfället antingen bedömt enskilt eller kollektivt

med tanke på alla rimliga och verierbara uppgifter inklusive

framåtb lickande sådana.

För kundfordringar. avtalstillgångar och leasingfordringar

nns förenklingar som innebär att koncernen direkt redovisar

förväntade kreditförluster för tillgångens återstående löptid (den

förenklade modellen).

Likvida medel utgörs av placeringar med förfallodag inom tre

månader från anskaffningstidpunkten samt spärrade banktillgo-

dohavanden som förväntas bli reglerade inom 12 månader efter

balansdagen och omfattas av den generella modellen för nedskriv-

ningar. För likvida medel tillämpas undantaget för låg kreditrisk.

Även fordringar på joint ventures/intresseföretag, övriga ford-

ringar och fordringar på koncernföretag omfattas av den generella

modellen.

Koncernens kundfordringar och avtalstillgångar omfattas

av den förenklade modellen för nedskrivningar.

Eventualförpliktelser och ställda säkerheter

Med eventualförpliktelse avses ett möjligt åtagande som härrör från

inträffade händelser och vars förekomst bekräftas endast av en eller

era osäkra framtida händelser eller när det nns ett åtagande

som inte redovisas som en skuld eller avsättning på grund av att

det inte är troligt att ett utöde av resurser kommer att krävas.

Aktiekapital och resultat per stamaktie

Stamaktier klassiceras som eget kapital. Transaktionskostnader

som direkt kan hänföras till emission av nya aktier redovisas, netto

efter skatt, i eget kapital som ett avdrag från emissionslikviden. I

moderbolaget nns också preferensaktier emitterade. Resultat per

stamaktie beräknas som resultat i relation till genomsnittligt

antal stamaktier efter utdelning till preferensaktieägarna.

Utdelningar

Utdelning till moderbolagets aktieägare redovisas som skuld i

koncernens nansiella rapporter i den period när utdelningen har

beslutats av bolagsstämman.

Kassaödesanalys

Indirekt metod tillämpas vid upprättande av kassaödesanalys i

enlighet med IAS 7, Kassaödesanalys. Det redovisade kassaödet

omfattar endast transaktioner som medför in- eller utbetalningar.

MODERBOLAGETS REDOVISNINGSPRINCIPER

Moderbolaget tillämpar RFR 2 Redovisning för juridiska personer.

Moderbolaget tillämpar andra redovisningsprinciper än koncernen

i de fall som anges nedan.

Ändrade redovisningsprinciper

Ändringarna som trädde i kraft 1 januari 2020 är ändringar i IFRS

3 Rörelseförvärv och Oscar Properties bedömer att tillägget inte

har haft en materiell effekt på upplysningar eller på redovisade

belopp i denna årsredovisning. Övriga ändringar i IFRS har inte

fått någon väsentlig påverkan På Oscar Properties nansiella rap-

portering.

Aktier i koncernföretag

Aktier i dotterbolag och andelar i joint ventures redovisas till

anskaffningsvärde efter avdrag för eventuella nedskrivningar och

med tillägg för eventuella förvärvsrelaterade kostnader. Erhållna

utdelningar redovisas som intäkter när rätten att erhålla betal-

ning bedöms som säker. En nedskrivning av aktier och andelar i

dotterbolag görs efter en beräkning av återvinningsvärdet. Ned-

skrivningen redovisas i posten Resultat från andelar i koncernbo-

lag. Uppskrivningsfonden ingår i eget kapital och när en upp-

skrivning sker är det för att täcka förluster eller öka aktiekapitalet

via så kallat fondemission. Uppskrivningarna påverkar inte bola-

gets resultat.

Finansiella instrument

Moderbolaget tillämpar undantaget avseende IFRS 9 i RFR2.

Vid första redovisningstillfället redovisas nansiella instrument

till anskaffningsvärde, med vilket avses det belopp som motsvarar

utgifterna för tillgångens förvärv med tillägg för transaktions-

utgifter som är direkt hänförligt till förvärvet.

Per varje balansdag redovisar moderbolaget förändringen i

förväntade kreditförluster sedan det första redovisningstillfället i

resultatet.

Vid beräkning av nettoförsäljningsvärdet på nansiella till-

gångar som redovisas som omsättningstillgångar tillämpas

principerna för nedskrivning i IFRS 9.

En nansiell tillgång respektive nansiell skuld bokas bort

från balansräkningen när den avtalsenliga rätten till kassaödet

från tillgången har upphört eller reglerats respektive när den

avtalade förpliktelsen fullgjorts eller upphört.

Preferensaktier av serie B redovisas i moderbolaget som

egetkapitalinstrument.

Koncernbidrag och aktieägartillskott

Moderbolaget redovisar koncernbidrag enligt alternativregeln, vilket

innebär att koncernbidrag som erhålls eller lämnas redovisas som bok -

slutsdispositioner. Aktieägartillskott förs direkt mot eget kapital hos

mottagaren och aktiveras i aktier och andelar hos givaren. Erhållna

aktieägartillskott redovisas som en ökning av fritt eget kapital.

Resultaträkningens intäkter

Intäkter redovisas då det är troligt att ekonomiska fördelar kommer

moderbolaget tillgodo och intäkterna kan fastställas på ett tillförlit

ligt sätt. Intäkterna redovisas med avdrag för eventuella rabatter.

Moderbolagets intäkter utgörs i all väsentlighet av ekonomiarvode

samt redovisningsarvode.

Not 1, forts.

Tilläggsinformation och noter

65Oscar Properties Holding AB (Publ) – Årsredovisning 2021

Not 4

Avtalade framtida hyresintäkter

Samtliga hyreskontrakt klassiceras som operationella leasingavtal.

Förfallostrukturen avseende de hyreskontrakt som avser ej upp-

sägningsbara operationella leasingavtal framgår av tabellen nedan.

2021-01-01

2021-12-31

2020-01-01

2020-12-31

Koncernen

Avtalade hyresintäkter inom ett år 361,7 99,8

Avtalade hyresintäkter mellan ett

och fem år

550,3 157,8

Avtalade hyresintäkter senare än fem år 287,7 16,3

Summa 1 199,7 273,9

Not 5

Kostnader fördelade på kostnadsslag

2021-01-01

2021-12-31

2020-01-01

2020-12-31

Koncernen

Råvaror och förnödenheter 61,2 270,1

Övriga externa tjönster 124,4 28,4

Personalkostnader 33,9 32,6

Avskrivningar 23,3 22,8

Nedskrivningar - -78,2

Övriga rörelsekostnader 0,1 2,5

Summa 242,9 278,2

Avskrivningar ingår i produktionskostnaderna med 0 mkr (14,9)

och i central administration med 23,2 mkr (7,9).

2021-01-01

2021-12-31

2020-01-01

2020-12-31

Moderbolaget

Övriga externa kostnader 16,6 11,3

Personalkostnader

8,5 5,3

Avskrivningar

0,2 -

Summa 25,3 16,6

Not 3

Specikation nettoomsättning

2021-01-01

2021-12-31

2020-01-01

2020-12-31

Koncernen

Hyresintäkter 215,8 16,3

Intäkter projekt 40,1 119,3

Intäkter försäkringserättningar - 8,8

Övriga intäkter 1,1 5,1

Summa 257,0 149,5

2021-01-01

2021-12-31

2020-01-01

2020-12-31

Moderbolaget

Intäkter koncernen 9,9 5,7

Summa 9,9 5,7

Tilläggsinformation och noter

Not 2

Segmentredovisning

2021-01-01 – 2021-12-31 2020-01-01 – 2020-12-31

Fastighets-

förvaltning

Projekt-

utveckling Totalt

Fastighets-

förvaltning

Projekt-

utveckling Totalt

Hyresintäkter 214,3 1,6 215,8 16,3 16,3

Försäljning av varor och tjänster 2,6 38,6 41,2 133,2 133,2

Fastighetskostnader -86,2 -0,3 -86,5 -8,8 -8,8

Produktionskostnader 0,0 -80,1 -80,1 -221,2 -221,2

Driftöverskott 130,6 -40,2 90,4 0,0 -80,5 -80,5

Båda segmenten följs upp till resultatnivå, driftöverskott och uppföljning görs på VD nivå. Se sid 14-19 vad segementen avser.

66 Oscar Properties Holding AB (Publ) – Årsredovisning 2021

Not 6

Antal anställda

MEDELANTAL ANSTÄLLDA

2021-01-01 – 2021-12-31 2020-01-01 – 2020-12-31

Medelantal

anställda Varav män

Medelantal

anställda Varav män

Moderbolaget

Sverige 2 50% 2 50%

Summa 2 50% 2 50%

Dotterföretag

Sverige 26 31% 34 60%

Summa 26 31% 34 60%

Koncernen totalt 28 33% 36 22%

KÖNSFÖRDELNING FÖR STYRELSELEDAMÖTER OCH

ÖVRIGA LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE

2021-12-31 2020-12-31

Antal på

balansdagen Varav män

Antal på

balansdagen Varav män

Koncernen

Styrelseledamöter 4 3 3 3

Verkställande direktör och övriga ledande befattningshavare 2 2 3 2

Summa 6 5 6 5

Moderbolaget

Styrelseledamöter 4 3 3 2

Verkställande direktör och övriga ledande befattningshavare 1 1 1 1

Summa 5 4 4 3

Tilläggsinformation och noter

67Oscar Properties Holding AB (Publ) – Årsredovisning 2021

2021-01-01

2021-12-31

2020-01-01

2020-12-31

Koncernen

Löner och ersättningar 22,9 22,6

Sociala kostnader 7,2 6,5

Pensionskostnader – avgiftsbestämda planer 3,7 3,5

Summa 33,9 32,6

2021-01-01

2021-12-31

2020-01-01

2020-12-31

Moderbolaget

Löner och ersättningar 5,8 3,2

Sociala kostnader 2,0 1,0

Pensionskostnader – avgiftsbestämda planer 0,7 0,5

Summa 8,5 4,7

SAMMANSTÄLLNING AV STYRELSE OCH LEDANDE BEFATTNINGSHAVARES ERSÄTTNINGAR 2021

Belopp i tusental kronor (tkr) Lön/arvode Varav tantiem Förmåner Pension Summa

Peter Norman, Styrelseordförande 570 - - - 570

Therese Agerberth, Styrelseledamot 275 - - - 275

Ulf Nilsson, Styrelseledamot 260 - - - 260

Douglas Roos, Styrelseledamot 250 - - - 250

Oscar Engelbert, styrelseledamot och VD 3 405 - 574 497 4 476

Övriga ledande befattningshavare 1 461 - - 306 1 767

Total 6 221 - 574 803 7 528

SAMMANSTÄLLNING AV STYRELSE OCH LEDANDE BEFATTNINGSHAVARES ERSÄTTNINGAR 2020

Belopp i tusental kronor (tkr) Lön/arvode Varav tantiem Förmåner Pension Summa

Peter Norrman, styrelseordförande 550 - - - 550

Therese Agerberth, Styrelseledamot 275 - - - 275

Ulf Nilsson, Styrelseledamot 250 - - - 250

Oscar Engelbert, styrelseledamot och VD - - - - -

Övriga ledande befattningshavare 4 146 - 132 699 4 977

Total 5 221 - 132 699 6 052

Not 7

Personalkostnader och ledande befattningshavares ersättningar inklusive

sociala avgifter

2021-01-01 – 2021-12-31 2020-01-01 – 2020-12-31

Löner och andra

ersättningar

(varav tantiem)

Pensions-

kostnader Antal

Löner och andra

ersättningar

(varav tantiem)

Pensions-

kostnader Antal

Koncernen

Styrelseledamöter, VD och andra

ledande befattningshavare 8,1 0,8 2 5,2 0,7 6

Övriga anställda 22,0 2,9 26 23,9 2,8 14

Summa 30,1 3,7 28 29,1 3,5 20

Moderbolaget

Styrelseledamöter, VD och andra

ledande befattningshavare 6,8 0,5 1 1,6 - 1

Övriga anställda 1,0 0,2 1 2,6 0,5 1

Summa 7,8 0,7 2 4,2 0,5 2

LEDANDE BEFATTNINGHAVARES ERSÄTTNING

OCH VILLKOR

Till styrelsens ordförande och övriga årsstämmovalda ledamöter

utgår arvode enligt beslut av årsstämman.

Till verkställande direktör och tillika styrelseledamot utgår

inget arvode. Inga pensioner utgår till styrelsen.

Arvode eller annan ersättning skall inte utgå till valbered-

ningens ledamöter. Verkställande direktörens ersättningar föreslås

av ordföranden och fastställs av styrelsen. Ersättningar till övriga

ledande befattningshavare föreslås av verkställande direktör och

godkänns av styrelsen. Ersättning till bolagsledningen inklusive

verkställande direktör utgörs av en fast och rörlig ersättning,

övriga förmåner samt pension. Med övriga ledande befattningsha-

vare menas de personer som tillsammans med verkställande

direktör utgör koncernledningen. Vid årets början var antalet

medlemmar i koncernledningen 3, varav 1 kvinnor, och vid årets

slut 2, varav 0 var kvinna. Av koncernledningen är 1 (1) anställda

av moderbolaget.

Ingen av styrelseledamöterna eller de ledande befattnings-

havarna har något avtal som berättigar till ersättning vid upp-

hörande av uppdraget.

Tilläggsinformation och noter

68 Oscar Properties Holding AB (Publ) – Årsredovisning 2021

Not 8

Finansiella intäkter och nansiella

kostnader

2021-01-01

2021-12-31

2020-01-01

2020-12-31

Koncernen

Ränteintäkter 7,1 7,1

Återköp obligation - 35,4

Summa nansiella intäkter 7,1 42,5

Räntekostnader -155,5 -85,3

Summa nansiella kostnader -155,5 -85,3

2021-01-01

2021-12-31

2020-01-01

2020-12-31

Moderbolaget

Återköp obligation - 35,4

Ränteintäkt extern 2,7 -

Ränteintäkter koncernföretag 29,9 21,0

Summa ränteintäkter och

liknande poster 32,6 56,4

Räntekostnader extern -64,4 -37,1

Räntekostnader koncernföretag -4,4 -4,0

Övriga ränteposter, netto -4,8 -0,4

Summa räntekostnader och

liknande poster -73,6 -41,5

Not 7, forts.

Not 10

Skatt på årets resultat

2021-01-01

2021-12-31

2020-01-01

2020-12-31

Koncernen

Aktuell skatt för året -8,8 –

Aktuell skatt hänförlig till tidigare år –0,2 –0,2

Uppskjuten fordran på underskott 239,2 7,8

Uppskjuten skuld temporära skillnader

fastigheter -219,7 -7,8

Uppskjuten skattekostnad avseende övriga

temporära skillnader -2,8 -1,5

Summa skatt på årets resultat 7,7 –1,7

2021-01-01

2021-12-31

2020-01-01

2020-12-31

Moderbolaget

Aktuell skatt för året - -

Summa skatt på årets resultat – –

Skillnaderna mellan redovisad skattekostnad och en beräknad

skattekostnad baserad på gällande skattesats är följande:

2021-01-01

2021-12-31

2020-01-01

2020-12-31

Koncernen

Resultat före skatt 356,8 –68,6

Inkomstskatt beräknad enligt koncernens

gällande skattesats -73,5 14,7

Skatteeekt avseende

outnyttjat underskott från tidigare år 239,2 -

ej skattepliktiga intäkter

40,2 33,3

ej avdragsgilla kostnader -95,4 -18,1

andra ej bokförda intäkter -2,6 -

skattemässiga underskott för vilka ingen

uppskjuten skattefordran redovisats -117,6 -39,2

Utnyt tjande av förslutavdrag som tidigare

inte redovisats 17,6 7,8

Justering aktuell skatt avseende tidigare år -0,2 -0,2

Inkomstskatt 7,7 -1,7

RÖRLIG ERSÄTTNING

Befattningshavare är berättigade till rörlig lön som maximalt kan

uppgå till 50 procent av fast årslön. Möjligt bonusutfall baseras

på utfallet av ett antal resultat parametrar.

PENSIONSVILLKOR

Verkställande direktören har ett premiebestämt pensionsavtal där

premien uppgår till max 30 procent av den fasta ersättningen.

Pensionsåldern för verkställande direktör är ej avtalsreglerad.

Övriga ledande befattingshavare omfattas av avgiftsbaserad ITP

med 65 års pensionsålder, i enligt med gällande policy. Premien

är baserad på 4,5 procent på lönedelar upp till 7,5 ibb, 30 procent

på de lönedelar som överstiger 7,5 ibb.

INCITAMENTSPROGRAM

Styrelsen i Oscar Properties har beslutat att inte fullfölja det av

årsstämman 2021 beslutade aktierelaterade incitamentsprogram

som riktats till personalen på grund av den företrädesemission

som genomfördes under hösten 2021 samt förändrade omvärlds-

förutsättningar.

Not 9

Resultat från andelar i koncernföretag

Moderbolaget

2021-01-01

2021-12-31

2020-01-01

2020-12-31

Erhållen utdelning - 0,8

Nedskrivning av andelar i dotterbolag -623,5 -595,1

Resultat från försäljning av dotterbolag - -

Summa

-623,5 -594,3

Tilläggsinformation och noter

69Oscar Properties Holding AB (Publ) – Årsredovisning 2021

2021-01-01

2021-12-31

2020-01-01

2020-12-31

Moderbolaget

Resultat före skatt -679,9 -612,9

Inkomstskatt beräknad enligt gällande

skattesats 140,1 131,9

Skatteeekt avseende

outnyttjat underskott från tidigare år 43,8 38,3

ej skattepliktiga intäkter - 0,2

ej avdragsgilla kostnader -134,1 –127,4

andra bokförda intäkter -1,9 -

skattemässiga underskott för vilka ingen

uppskjuten skattefordran redovisats -47,9 –38,3

Utnyttjande av förlustavdrag som tidigare

inte redovisats - -4,0

Skatt på årets resultat 0,0 0,0

UPPSKJUTEN SKATTEFORDRAN/

SKATTESKULD

2021-01-01

2021-12-31

2020-01-01

2020-12-31

Koncernen

Ingående balans -2,7 -1,6

Förändring redovisad via resultaträkningen -222,5 -1,5

Underskott 239,2 -7,8

Förändring fastigheter - 7,8

Förändring som inte har redovisats via

resultaträkningen 21,7 0,4

Utgående balans 35,7 -2,7

Vid årets utgång har koncernen outnyttjade underskott uppgå-

ende till 484,9 mkr för vilka ingen uppskjuten skattefordran

redovisats.

Not 11

Resultat per stamaktie

Belopp i kronor (kr) 2021 2020

Resultat per stamaktie 2,69 -0,04

Resultat per genomsnittligt antal aktier 4,18 -0,36

Resultat per stamaktie har beräknats som årets resultat dividerat

med antalet utestående stamaktier vid periodens slut. Efter

avdrag för årets totala utdelning till preferensaktier och preferens-

aktier serie B av periodens resultat, totalt 0 mkr (0) uppgår årets

resultat till 364,5 mkr (-70,3) vilket motsvarar årets resultat till

Moderbolagets stamaktieägare.

Utspädningseffekter förekommer ej

under året eller föregående år.

VÄGT GENOMSNITT ANTAL UTESTÅENDE STAMAKTIER

2021-12-31 2020-12-31

Moderbolaget

Ingående totalt antal aktier 1 953 833 060 190 528 825

Eekt av nyemitterade aktier 2 077 158 720 1 763 304 235

Eekt av split 50:1 -3 950 371 656 -

Eekt avnyemitterade aktier efter

split 50:1 54 680 892 -

Utgående totalt antal aktier 135 301 016 1 953 833 060

Vägt genomsnittligt antal utestående

stamaktier under året 87 188 839 192 956 066

Not 12

Arvoden och kostnadsersättningar till

revisionsföretag

2021-01-01

2021-12-31

2020-01-01

2020-12-31

Koncernen

PWC

revisionsuppdrag 3,5 –

revisionsverksamhet utöver revisions-

uppdrag

– –

skatterådgivning

– –

övriga tjänster

1,6 –

revisionsuppdrag 2,6 4,5

revisionsverksamhet utöver revisionsupp-

drag

– –

skatterådgivning

– –

övriga tjänster - 0,5

Summa ersättningar till revisorer 7,7 5,0

2021-01-01

2021-12-31

2020-01-01

2020-12-31

Moderbolaget

PWC

revisionsuppdrag 3,5 –

revisionsverksamhet utöver revisions-

uppdrag

– –

skatterådgivning

– –

övriga tjänster

1,6 –

revisionsuppdrag 2,6 4,5

revisionsverksamhet utöver revisions-

uppdrag

– –

skatterådgivning

– –

övriga tjänster - 0,5

Summa ersättningar till revisorer 7,7 5,0

Med revisionsuppdrag avses revisorns ersättning för den lagstad-

gade revisionen, det vill säga sådant arbete som har varit nödvän-

digt för att lämna revisionsberättelsen. Med revisionsverksamhet

avses i princip vad som benämns kvalitetssäkringstjänster samt

rådgivning eller annat biträde som föranleds av iaktagelser vid

sådan granskning eller genomförandete av sådana arbetsuppgifter.

Not 10, forts.

Tilläggsinformation och noter

70 Oscar Properties Holding AB (Publ) – Årsredovisning 2021

Not 13

Immateriella anläggningstillgångar

2021-12-31 2020-12-31

Ingående anskaningsvärde 38,8 39,7

Årets anskaningar 0,8 -

Försäljningar/utrangeringar - -0,9

Nedskrivningar - -

Omklassiceringar - -

39,6 38,8

Ingående ackumulerade avskrivningar -19,5 -11,3

Årets avskrivningar -3,9 -9,1

Försäljningar/utrangeringar - 0,9

Omklassiceringar - -

-23,3 -19,5

Utgående redovisat värde 16,3 19,3

Not 14

Förvaltningsfastigheter

FÖRÄNDRING AV FASTIGHETERNAS VÄRDE

2021-12-31 2020-12-31

Verkligt värde vid årets början

1 429,7

Förvärvade fastigheter 4 766,0 1 393,0

Investeringar 51,6 -

Omklassiceringar 266,2 -

Avyttringar -329,9 -

Orealiserade värdeförändringar 710,8 36,7

Redovisade fastighetsvärden 6 894,4 1 429,7

SAMMANFATTNING AV VÄSENTLIGA ANTAGANDEN

2021-12-31 2020-12-31

Genomsnittlig direktavkastningskrav 5,8 % 5,8 %

Genomsnittlig kalkylränta

7,8 % 7,8 %

FÖRVÄRVADE FASTIGHETER

Under året har samtliga fastighetsförvärv skett via bolagsförvärv.

Finansiering av förvärven har huvudsakligen skett genom en

kombination av aktieemissioner, både företrädersemissioner

(356,0 mkr), och riktade emissioner (624,3 mkr), säkerställd obli-

gation (550,0 mkr), banknansiering (2 562,8 mkr), säljarreverser

( 168,0 mkr), övriga egetkapitalinstrument (170 mkr), resterande

medel ur egen kassa.

AVYTTRADE FASTIGHETER

Under året har sju fastigheter belägna i Motala och Höganäs

avyttrats via bolagsförsäljningar.

OREALISERADE VÄRDEFÖRÄNDRINGAR

Årets orealiserade värdeförändringar (710,8 mkr) ingår i raden

Värdeförändring fastigheter i koncernens rapport över totalresul-

tat. Den resultatposten innehåller även värdeförändring projekt-

fastigheter.

VÄRDERINGSMETOD

Fastighetsbestånd värderas varje kvartal. Intern och externvärde-

ring kommer att göras årligen av samtliga fastigheter. Under

2021 har 56 av 87 fastigheter externvärderats. Värdebedömning-

arna grundas på kassaödesanalyser, där den enskilda fastighetens

avkastningsförmåga har uppskattats. Metoden innebär att

fastighetens värde baseras på nuvärdet av prognostiserade kassa-

öden jämte restvärdet. Antaganden avseende framtida kassaö-

den görs utifrån analys av:

• Nuvarande och historiska hyror samt kostnader

• Marknadens och närområdets framtida utveckling

• Fastigheternas förutsättningar och position

• Gällande hyreskontraktsvillkor

• Investerings- och underhållsplaner

Oscar Properties samtliga förvaltningsfastigheter har värderats

enligt värderingsnivå 3. Fastigheterna delas in i klasserna kontor,

industri/lager, retail, hotell, bostäder och övrigt.

Värderingen har beaktat bästa och maximala användning av

fastigheterna. Värderingarna har upprättats i enlighet med till-

lämpliga delar av Valuation Practice Statements (VPS) som ingår

i ”Red Book” och utfärdats av RICS samt det ramverk som upp-

rättats av International Valuation Strandard Committee (IVSC).

Fastigheternas kategori bestäms efter dess huvudsakliga använd-

ning. I värdet för fastigheterna ingår 129 mkr för byggrätter. De

värderade byggrätterna uppgår till drygt 60 000 kvm och presen-

teras tillsammans med övriga byggrätter i avsnittet för Projekt-

fastigheter. Byggrätterna värderas i första hand genom ortspris-

metod, vilket innebär att bedömningen av värdet sker utifrån

jämförelser av priser. I några fall har även en byggrätts/exploate-

ringskalkyl använts där slutsatser om värde dras utifrån värdet

efter en färdigställd exploatering minskat med beräknade exploa-

teringskostnader.

KALKYLRÄNTA

Från analysen resulterande driftnetton under kalkylperioden samt

restvärde vid kalkylperiodens slut har diskonterats med bedömd

kalkylränta. Den bedömda kalkylräntan ska motsvara ett nomi-

nellt avkastningskrav på totalt kapital. Kalkylräntan är anpassad

individuellt för varje fastighet. Den genomsnittliga kalkylräntan

för diskontering av kassaöden var 7,8 procent.

RESTVÄRDE OCH DIREKTAVKASTNING

Värdebedömningen grundar sig på kassaödesanalys innebärande

att fastighetens värde baseras på nuvärdet av prognostiserade kas-

saöden under kalkylperiodens tio år jämte restvärdet. Det vägda

genomsnittliga direktavkastningskravet vid kalkylperiodens slut

uppgår till 5,8 procent.

KÄNSLIGHETSANALYS

Fastighetsvärdering är en uppskattning av värdet som en investe-

rare är villig att betala för fastigheten vid en given tidpunkt. Vär-

deringen är gjord utifrån vissa antaganden om olika parametrar.

Värdepåverkan vid förändrat driftnetto och/eller direktavkast-

ningskrav. De olika parametrarna påverkas var för sig av olika

antaganden och i normalfallet samverkar de inte i samma rikt-

ning. Ett förändrat fastighetsvärde med +/- 5 procent påverkar

bolagets fastighetsvärde med +/- 345 mkr.

SAMMANFATTNING AV VÄSENTLIGA ANTAGANDEN

Per den 31 december 2021 har hela Oscar Properties fastighetsbe-

stånd värderats, med ett bedömt verkligt värde om 6 894 mkr.

Verkligt värde denieras enligt följande. Det värde vid värdetid-

punkten till vilket köpare och säljare är beredda att genomföra en

transaktion. Detta efter det att fastigheten marknadsförts på en

Tilläggsinformation och noter

71Oscar Properties Holding AB (Publ) – Årsredovisning 2021

Not 15

Övriga materiella anläggningstillgångar

2021-12-31 2020-12-31

Ingående anskaningsvärde 62,0 63,5

Årets anskaningar 1,9 13,2

Förvärv 1,7 0,5

Försäljningar/utrangeringar -0,6 -15,2

Omklassiceringar - -

65,1 62,0

Ingående ackumulerade avskrivningar -17,3 -17,9

Förvärv -1,4 -

Årets avskrivningar -11,4 0

Försäljningar/utrangeringar - 0,5

Omklassiceringar - -

-30,1 -17,3

Utgående redovisat värde 35,0 44,7

Not 16

Andelar i koncernföretag

Belopp i tusental kronor (tkr) 2021-12-31 2020-12-31

Moderbolaget

Ingående anskaningsvärde 985 616 579 432

Investeringar 738 549 532 667

Försäljningar -65 817 -104 906

Uppskrivningar 787 000 573 500

Nedskrivningar -521 184 -595 077

Utgående redovisat värde 1 924 164 985 616

Årets investeringar avser 65 965 tkr köp av andelar samt 672 584

tkr aktieägartillskott.

Årets försäljningar avser försäljning av bolag för -65 817 tkr.

Not 14, forts.

öppen marknad och att ingen av parterna agerar utifrån några

tvång ställda av tredje part. Fastighetsbeståndet har värderats

enligt nedan, av marknaden vedertagen, metodik. Den externa

värderingen har utförts av Savills, JLL och Newsec. Värdebedöm-

ningen grundar sig på kassaödesanalys innebärande att fastighe-

tens värde baseras på nuvärdet av prognostiserade kassaöden

under kalkylperiodens tio år jämte restvärdet. Det genomsnittliga

direktavkastningskravet på ingående värderingsenheter upp går

till 5,8 procent. Den genomsnittliga kalkylräntan som används

för perioden var 7,8 procent.

De värdepåverkande parametrar som används i värderingen

motsvarar den externa värderarens tolkning av hur en presumtiv

köpare på marknaden skulle resonera och summan av nuvärdet av

driftnetton och restvärde utgör marknadsvärdet.

Antagandet avseende de framtida kassaödena görs utifrån analys

av:

• Kontrakt och marknadsmässiga hyresvillkor

• Drift- och underhållskostnader i likartade fastigheter i jämfö-

relse med dem i den aktuella fastigheten

• Fastighetens marknadsförutsättningar och marknadsposition

• Marknadens/närområdets framtida utveckling

• Nuvarande och historiska hyresnivåer

Tilläggsinformation och noter

72 Oscar Properties Holding AB (Publ) – Årsredovisning 2021

ANDELAR I KONCERNFÖRETAG:

2021-12-31 2020-12-31

Redo visat

värde

Eget

kapital

Årets

resultat

Redo visat

värde

Eget

kapital

Årets

resultatBelopp i tusental kronor (tkr)

Organisa-

tionsnummer Säte

Kapital-

andel

Oscar Properties Invest AB 556702-1612 Stockholm 100% 370 319 134 998 -134 947 248 176 1 855 -919 461

HG7 Holding AB 556940-2596 Stockholm 100% 925 023 417 026 -24 336 0 0 0

Oscar Properties 30 AB 559154-9968 Stockholm 100% 26 37 530 -37 505 39 310 2 735 -2 996

OP Linköping Holding AB 559307-3769 Stockholm 100% 13 13 405 -1 392 0 0 0

Uppnnaren 1 AB (publ) 556998-2936 Stockholm 100% 116 641 74 135 39 997 222 313 223 573 -972

OP Falk Holding AB 559305-4967 Stockholm 100% 5 012 8 083 -8 070 0 0 0

Stora Mans Holding AB 559022-3201 Stockholm 100% 16 340 87 43 16 340 87 -171

Oscarp Köping Holding AB 559316-1291 Stockholm 100% 14 013 14 529 -16 0 0 0

Bakaxeln Holding AB 559069-3304 Stockholm 100% 50 17 164 -16 106 125 150 664 -2 977

OP Skåne Holding AB 559331-3876 Stockholm 100% 13 16 039 -8 026 0 0 0

Oscar Properties Bostadsrätter AB 556998-2944 Stockholm 100% 25 6 203 -6 178 300 384 -335

Planiavägen Holding AB 559066-8447 Stockholm 100% 72 050 62 322 241 72 550 62 322 48 859

Matsoretum AB (publ) 556971-1970 Stockholm 100% 1 060 1 234 37 1 060 1 234 -71

Matsorower AB (publ) 559001-4147 Stockholm 100% 1 000 1 252 37 1 000 1 252 -71

Observatoriet Holding AB 556942-9722 Stockholm 100% 20 233 12 234 8 500 12 233 12 234 -71

Hagasta Holding AB 556936-0455 Stockholm 100% 43 724 53 385 -9 661 50 059 53 385 -9 390

Oscar Properties 10 AB 559041-7555 Stockholm 100% 3 070 3 513 43 3 070 3 513 -71

Riddarop Holding 2 AB 556923-9576 Stockholm 100% 15 452 112 338 -96 885 91 450 112 338 96 727

Oscar Properties 35 AB 559198-3274 Stockholm 100% 25 3 843 -3 817 30 29 -59 807

OP BK Holding AB 559336-1412 Stockholm 100% 21 025 25 -4 0 0 0

Oscar Properties 37 AB 559209-4162 Stockholm 100% 190 025 9 946 180 464 2 550 389 -6 650

Valerum Holding AB 559274-6985 Stockholm 100% 109 025 100 025 -3 677 100 025 100 025 0

Totalt 1 924 164 985 616

Not 16, forts.

Tilläggsinformation och noter

73Oscar Properties Holding AB (Publ) – Årsredovisning 2021

Moderbolaget 2021-12-31 2020-12-31

Långfristiga fordringar

Ingående anskaningsvärde 183,4 -

Tillkommande 3,5 183,4

Avgående -10,0 -

Utgående anskaningsvärde 176,9 183,4

Kortfristiga fordringar

Ingående anskaningsvärde 2 015,8 2 139,0

Tillkommande 1 894,3 296,8

Avgående -490,9 -420,0

Utgående anskaningsvärde 3 419,1 2 015,8

Moderbolaget 2021-12-31 2020-12-31

Långfristiga skulder

Ingående anskaningsvärde - -

Tillkommande – –

Avgående - -

Utgående anskaningsvärde - -

Kortfristiga skulder

Ingående anskaningsvärde 1 679,1 1 561,3

Tillkommande 939,2 180,6

Avgående skulder -322,3 -62,8

Omklassiceringar - -

Utgående anskaningsvärde 2 296,0 1 679,1

Not 17

Fordringar och skulder på koncernföretag

Not 18

Innehav redovisade med kapitalandelsmetoden

KONCERNEN

Redovisat värde och resultat från andelar i joint ventures/intresseföretag framgår nedan.

2021-12-31 2020-12-31

Namn Partner

Kapital-

andel

Redovisat

värde

andelar

Resultat från

andelar i joint

ventures/

intresse-

företag

Redovisat

värde

andelar

Resultat från

andelar i joint

ventures/

intresse-

företag

Projektbolaget Oscarsborg AB Fabege 50 % 1,1 - 1,1 -

Eriksberg Intressenter AB

Veidekke 50 %

- - 0,2 -

Ostam Holding AB Wallenstam 50 %

- -0,2 0,2 -

Oscar MaiN One AB NIAM 15 %

- -0,5 -2,4 -0,1

SOF-11 Camilla S.à r.l Starwood 30 %

- -1,3 15,3 –2,1

Projektbolaget Strået Ungarco Förvaltnings, SaRot

Investment, Dalbgrob 50 %

- - 6,5 -0,5

Samterna SBB 50 %

12,4 3,6 7,6 -0,1

Torsplan Holding AB Slättö Fastpartner 50 %

50,6 -48,1 289,1 10,3

Summa andelar i

joint ventures/intresseföretag 64,1 -46,5 317,7 7,5

Andelen i Eriksbergs Intressenter AB har den 1 september 2021 avyttrats till NordR Sverige AB.

Oscar Properties förvärvade NIAMs andel i Oscar MaiNOne den 19 april 2021 och bolaget blev därmed ett helägt dotterbolag.

SOF-11 Camilla ägs från 13 september 2021 till 100 % av Oscar Properties. Starwood’s andel är förvärvad.

Andelen i Projektbolaget Strået har avyttrats den 5 juli 2021 till Ungarco Förvaltning AB.

Aktiekapitalet fördelar sig på Oscar Properties 50 %, SBB 50 %.

Aktiekapitalet fördelar sig på Oscar Properties 50 %, Slättö Fastpartner II 50%. Vinstdelningen med Slättö Fastpartner avviker från

angiven kapitalandel. Projektet avser Helix.

Andelen avyttrad december 2021

I koncernen redovisas alla innehav enligt kapital andelsmetoden.

Tilläggsinformation och noter

74 Oscar Properties Holding AB (Publ) – Årsredovisning 2021

Förändringen i andelar i joint ventures/intresseföretag framgår nedan

2021-12-31 2020-12-31

Joint ventures

Intresse-

företag

Total andelar i

joint ventures/

intresseföretag Joint ventures

Intresse-

företag

Total andelar i

joint ventures/

intresseföretag

Koncernen

Ingående anskaningsvärde 321,9 -4,2 317,7 317,1 -1,5 315,6

Resultatandel 12,5 -1,8 10,7 7,6 -0,1 7,5

Förvärv – – – – – –

Tillskott - – - -12,8 – -12,8

Omklassicering 1,2 2,9 4,1 10,1 - 10,1

Utdelning -190,4 - -190,4 – -2,7 -2,7

Avyttringar -23,8 3,1 -20,7 - - -

Nedskrivning -57,2 – -57,2 – – –

Utgående redovisat värde 64,1 - 64,1 321,9 -4,2 317,7

I koncernen redovisas alla innehav per 2021-12-31 enligt kapitalandelsmetoden.

FINANSIELL INFORMATION I SAMMANDRAG OM JOINT VENTURES/INTRESSEFÖRETAG

Nedan visas nansiell information för de joint ventures/intressebolag vilka anses vara väsentliga då de under perioden och föregående år

varit aktiva. Information nedan är i sammandrag.

Informationen för joint ventures/intresseföretag avser de belopp som redovisas i respektive bolags bokslut (inte koncernens andel av

dessa belopp justerade för skillnander i redovisningsprinciper mellan koncernen och joint venture/intresseföretaget).

Resultaträkning sammandrag SOF-11 Camilla S.á.r.l

2021-12-31 2020-12-31

Intäkter – –

Rörelsekostnader – –

Värdeförändring fastigheter – –

Resultat från andelar –1,3 –0,8

Finansnetto - -6,3

Skatt – –

Årets resultat

–1,3 –7,1

Årets resultat överensstämmer med Årets totalresultat

Balansräkning sammandrag SOF-11 Camilla S.à.r.l

2021-12-31 2020-12-31

Anläggningstillgångar – 810,4

Omsättningstillgångar – 1,2

Summa tillgångar – 811,5

Långfristiga skulder – 788,9

Kortfristiga skulder – 2,3

Summa skulder – 791,3

Nettotillgångar – 20,3

Not 18, forts.

Tilläggsinformation och noter

75Oscar Properties Holding AB (Publ) – Årsredovisning 2021

Resultaträkning sammandrag Torsplan

2021-12-31 2020-12-31

Intäkter - 9,9

Rörelsekostnader -13,6 0,4

Värdeförändring fastigheter – –

Resultat från andelar - 0,5

Nedskrivningar av andelar 1,8 -

Finansnetto 7,1 64,3

Skatt – –

Årets resultat

-4,8 55,3

Årets resultat överensstämmer med Årets totalresultat

Balansräkning sammandrag Torsplan

2021-12-31 2020-12-31

Anläggningstillgångar 116,7 429,7

Omsättningstillgångar 240,2 341,4

Summa tillgångar 356,9 771,1

Långfristiga skulder - 100,0

Kortfristiga skulder 24,9 214,9

Summa skulder 24,9 314,9

Nettotillgångar 332,0 456,2

Not 18, forts.

Not 20

Nyttjanderättstillgångar

2021-12-31 2020-12-31

Anskaningsvärde

Ingående anskaningsvärde 36,0 36,0

Justering av tillkommande nyttjanderätter 28,6 -

Avyttring -9,1 -

Utgående anskaningsvärde 55,5 36,0

Ackumulerade avskrivningar

Ingående ackumulerade avskrivningar -18,0 -9,2

Avskrivningar -7,9 -8,8

Utgående ackumulerade avskrivningar -25,9 -18,0

Redovisat värde 29,6 18,0

Koncernen har ett fåtal leasingavtal där huvuddelen avser tom-

trätter. Vid årets utgång hade koncernen 5 fastigheter upplåtna

med tomträtt. Tomträttsavgäld är den avgift en ägare till bygg-

nad på kommunalt ägd mark årligen betalar till kommunen.

Avgälden för dessa beräknas för närvarande så att kommunen

erhåller en ralräta på markens uppskattade marknadsvärde. Kon-

cernen leasar även ett ett fåtal hyreslokaler vari koncernen bedri-

ver sin verksamhet med därtill hörande garageplatser. Den

genomsnittliga leasingperioden är cirka 3 år för lokaler och mel-

lan ett till två år för garageplatserna.

Koncernen har förlängningsoptioner för koncernens hyresavtal

som kan nyttjas ett år innan slutet av den ej uppsägningsbara

hyresperioden. Vid varje förlängningstidpunkt har Oscar Proper-

ties en rättighet att förlänga hyresprioden med ytterligare tre år.

Koncernen gör bedömningen vid inledningen av leasingperioden

om det är sannolikt att utnyttja förläningsoptionen. Omvärdering

av huruvida det är sannolikt att koncernen kommer nyttja förlä-

ningsoptionerna om det har skett några signikanta händelser

eller om det skett signikanta förändringar i omständigheterna

inom koncernens kontroll.

En löptidsanalys utav leasingskulden presenteras i not 29.

Fordran avsåg två aktieägarlån, som löpte med 3 % fast ränta.

Fordran löstes i samband med att andel avyttrades under 2021.

Not 19

Fordringar på joint ventures/

intresseföretag

2021-12-31 2020-12-31

Koncernen

Långfristiga fordringar

SOF–11 Camilla S.à.r.l. (Starwood) – 237,5

Utgående anskaningsvärde – 237,5

Tilläggsinformation och noter

76 Oscar Properties Holding AB (Publ) – Årsredovisning 2021

Not 22

Projektfastigheter

Inga förvärv har skett under 2021. Avyttringar har gjorts till ett

värde av 559,2 mkr under 2021. Omklassiceringar har gjorts till

förvaltningsfastigheter till ett värde av -269,4 mkr under 2021,

samt till projektfastigheter till ett värde av 250,0 mkr och detta

nettoredovisas -19,4.

2021-12-31 2020-12-31

Koncernen

Ingående anskaningsvärde 968,9 1 786,8

Förvärv - -

Aktiverade projektutvecklingskostnader - 101,5

Nedskrivning - -27,0

Omklassiceringar -19,4 -31,0

Avyttringar -559,2 –861,4

Utgående anskaningsvärde 390,3 968,9

Not 23

Kundfordringar

2021-12-31 2020-12-31

Koncernen

Kundfordringar 18,7 69,7

Hyresfordringar 10,2 1,7

Kundfordringar 28,9 71,4

Kundfordringar fördelade per valuta 28,9 71,4

SEK 28,9 71,4

2021-12-31 2020-12-31

Osäkra kundfordringar

Ingående värde -1,2 0,0

Reservering för osäkra fordringar -7,0 -1,2

Återförda outnyttjade belopp 1,0 0,0

Utgående värde -7,2 -1,2

Åldersanalys kundfordringar

2021-12-31

förfallet

1-30

dagar

31-60

dagar

61-90

dagar

90-

dagar Summa

0,8 0,9 5,5 - 21,7 28,9

Åldersanalys kundfordringar

2020-12-31

förfallet

1-30

dagar

31-60

dagar

61-90

dagar

90-

dagar Summa

0,1 58,2 0,7 0,3 12,1 71,4

Resultateekt

2021-12-31 2020-12-31

Avskrivningar på nyttjanderätter 7,9 8,8

Räntekostnader för leasingskulder 2,0 0,6

Kostnader som avser leasing av tillgångar

av lågtvärde - 0,3

Kostnader hänförliga till variabla leasingav-

gifter som inte inkluderas i värderingen av

leasingsskulden - 0,5

Den 31 december 2021, har koncernen inte några väsentliga

förpliktelser gällande korttidsleasingsavtal.

Löptidsanalys:

2021-12-31 2020-12-31

Inom ett år 4,4 6,1

Senare än 1 år, men inom 5 år

3,7 10,5

Senare än 5 år 20,6 0

28,7 16,6

Klassiceras som:

Långfristiga skulder 24,3 10,5

Kortfristiga skulder 4,4 6,1

28,7 16,6

Koncernen är inte exponerad för någon väsentlig likviditetsrisk

till följd av leasingskulderna. Leasingskulden följs upp löpande

inom koncernens nansavdelning.

Not 21

Övriga nansiella anläggningstillgångar

2021-12-31 2020-12-31

Koncernen

Ingående anskaningsvärde

234,6 183,9

Tillkommande fordringar 17,5 215,7

Reglerade fordringar -14,6 -165,0

Utgående anskaningsvärde 237,6 234,6

2021-12-31 2020-12-31

Moderbolaget

Ingående anskaningsvärde 15,6 15,6

Tillkommande fordringar 10,0 -

Reglerade fordringar -4,8 -

Utgående anskaningsvärde 20,8 15,6

Not 20, forts.

Tilläggsinformation och noter

77Oscar Properties Holding AB (Publ) – Årsredovisning 2021

Not 24

Övriga kortfristiga fordringar

Övriga kortfristiga fordringar består av kortfristiga fordringar på

intresseföretag, tilläggsköpeskilling samt momsfordringar.

2021-12-31 2020-12-31

Koncernen

Ingående anskaningsvärde 208,8 51,9

Tillkommande fordringar 99,1 192,9

Reglerade fordringar -171,5 –36,0

Omklassicering – –

Summa övriga kortfristiga fordringar 136,4 208,8

2021-12-31 2020-12-31

Moderbolaget

Ingående anskaningsvärde 7,4 70,3

Tillkommande fordringar 3,5 6,6

Reglerade fordringar - – 69,5

Omklassiceringar - -

Summa övriga kortfristiga fordringar 10,9 7,4

Not 25

Förutbetalda kostnader och upplupna

intäkter

2021-12-31 2020-12-31

Koncernen

Förutbetald hyra 2,3 1,7

Förutbetalda kostnader 7,7 10,2

Upplupna intäkter projekt 32,5 68,4

Upplupna ränteintäkter - 0,3

Övriga poster 53,7 4,0

Summa förutbetalda kostnader och

upplupna intäkter 96,2 84,6

2021-12-31 2020-12-31

Moderbolaget

Förutbetalda kostnader 0,2 0,8

Upplupna intäkter 3,2 2,4

Summa förutbetalda kostnader och

upplupna intäkter 3,4 3,2

Not 26

Likvida medel

2021-12-31 2020-12-31

Koncernen

Kassa och bank 112,8 109,9

Likvida medel i balansräkningen och

kassaödesanalysen 112,8 109,9

Moderbolaget

Kassa och bank 5,1 36,2

Likvida medel i balansräkningen och

kassaödesanalysen 5,1 36,2

Not 27

Eget kapital

Aktiekapitalet för Oscar Properties består av 135 348 101 ute-

stående aktier. Samtliga aktier är fullt betalda och inga aktier är

reserverade för överlåtelse. Bolaget har tre aktieslag; stamaktier,

preferensaktier och preferensaktier serie B. Preferensaktierna ger

företräde per år framför stamaktierna till utdelning om högst

1 000 kronor per aktie. Bolaget har rätt att lösa in preferensakti-

erna till 17 500 kr per aktie. Vid eventuell likvidation av bolaget

har preferensaktierna rätt till företräde om 15 000 kr per prefe-

rensaktie. Preferensaktierna serie B ger företräde per år framför

stamaktierna till lägst 1 750 kronor och utdelning om högst

2 500 kronor per aktie. Bolaget har en skyldighet att lösa in pre-

ferensaktier serie B vid begäran av aktieägare efter dennes anmä-

lan till styrelsen. Under perioden 1-31 mars varje år kan ägare

anmäla att den önskar lösa in preferensaktier serie B. Lösenbelop-

pet avseende preferensaktier serie B är 25 000 kr per aktie jämte

upplupen utdelning. Vid årets utgång har bolaget 27 378 prefe-

rensaktier och 1 676 preferensaktier serie B i eget förvar.

Uppskrivningsfonden är att täcka förluster eller öka aktiekapi-

talet via så kallat fondemission.

Övrigt tillskjutet kapital utgörs av kapital tillskjutet av

aktieägarna utöver aktiekapitalet.

Balanserade vinstmedel består av upparbetade vinstmedel.

KLASSIFICERING AV EGETKAPITALINSTRUMENT

Koncernen har tre nansiella instrument som klassiceras som

egetkapitalinstrument. Preferensaktierna bedöms vara egetkapita-

linstrument då både utdelning såväl som eventuell inlösen av pre-

ferensaktierna kräver beslut av bolagsstämman där stamaktieä-

garna har majoritet. Koncernen bedömer att preferensaktier av

serie B inte skall klassiceras som egetkapitalinstrument på

grund av emissionsvillkoren som medför en kontraktuell skyldig-

het att lösa in preferensaktie serie B för ägarna. Därmed klassi-

ceras preferensaktier serie B som Övrig skuld. Obligationslånet

om 175 mkr som emitterades i samband med förvärvet av fastig-

heten Uppnnaren 1 har tidigare klassats som egetkapitalinstru-

ment men har omklassicerats till övrig skuld om 135 mkr på

grund av villkoresändringarna som godkändes av obligationsinne-

havarna den 3 november 2021. Från ikraftträdandedagen den 3

november löper obligationerna utan ränta och upplupen obetald

ränta efterskänkes. Återbetalning av obligationerna ska ske vid

två tillfällen varav 25 mkr ska amorteras senast 31 december

2021 och 110 mkr senast 1 juni 2022. Efter dessa amorteringar

kommer obligationerna att cancelleras och innehavarna saknar

därefter rätt till ytterligare anspråk kopplat till obligationerna.

Vidare har bolaget ingått ett konvertibelt lån om 70 mkr med

förfall 15 februari 2022 och där vardera part äger rätt att påkalla

en riktad kvittningsemmission av aktier i Oscar Properties Hol-

ding till ett värde som motsvarar det totala lånebeloppet samt

upplupen ränta som alternativ till kontant återbetalning. På

grund av villkoren i låneavtalet har detta klassats som ett eget

kapital instrument. Under perioden har bolaget ingått ett avtal

avseende förlagslån om 100 mkr med evig löptid och som löper

med en årlig ränta om 7%. Bolaget kan välja att skjuta upp ränte-

betalningar, helt eller delvis. För det fall förlagslånet inte återbe-

talas i sin helhet 1 november 2026 tillkommer ytterligare ränta

om 5% per utgången av varje period om 18 månader. På grund av

villkoren i förlagslånet har detta klassats som eget kapital instru-

ment.

Tilläggsinformation och noter

78 Oscar Properties Holding AB (Publ) – Årsredovisning 2021

AKTIEKAPITALETS UTVECKLING

Tidpunkt Transaktion Förändring av antalet aktier Aktiekapital, kr

2011, november Bolaget bildas 5000 500000

2012, december Apportemission stamaktier 473333 47333300

Uppdelning av stamaktier (50:1) 23438317 –

2013, februari Emission av preferensaktier 625000 1250000

2013, december Emission av preferensaktier 106250 212500

2014, februari Emission av stamaktier 4153333 8306666

2015, maj Inlösen av preferensaktier –731250 –1462500

Fondemission 140349 280698

Utgivande av nya preferensaktier 1059651 2119302

2016, mars Emission preferensaktier serie B

400000 800000

2016, maj Emission preferensaktier serie B

50000 100000

Fondemission preferensaktier 140349 280698

2017, februari Nyemission 493513 987026

2017, j uni Fondemission preferensaktier 142817 285634

Inlösen av preferensaktier serie B –42072 –84144

2018, maj Fondemission 571269 1142538

2018, juni Preferensaktier 180000 360000

2018, juli Inlösen –273327 –546654

2019, oktober Obligationskonvertering 4 859 790 9 719 580

2019, december

Nedsättning aktiekapital -35 792 322 -35 792 322

Emission och utbyte 157 105 539 157 105 539

Fondemission 35 792 322 75 932 532

2020, december Emission och utbyte 48 544 515 17 633 039

2021, januari Emission av stamaktier 1 714 759 425 -

2021, mars Riktad emission av stamaktier 195 383 277 28 611 651

2021, april

Nyemission och riktade emissioner av

stamaktier 1 706 130 343 249 843 321

2021, juli Riktade emissioner av stamaktier 175 645 100 25 721 221

2021, augusti Sammanläggning av samtliga akties-

lag (50:1) -3 952 693 312 -

2021, oktober Riktade emissioner av stamaktier 5 012 721 36 702 790

2021, november Nyemission och riktade emissioner av

stamaktier 31 133 948 227 960 576

2021, december Riktade emissioner av stamaktier 18 534 223 135 706 276

2021 Vid årets slut 135 348 101 991 009 268

Kvotvärdet den 31 december 2021 är 7,32 kr.

Under året har bolaget genomfört två företrädesemissioner och fjorton riktade emissioner om totalt 130 519 255 stamaktier efter

omvänd split till en genomsnittlig teckningskurs om cirka 10,68 kronor. Totalt har bolaget tillförts en emissionlikvid om 1 027,2 mkr

innan avdrag för transaktionskostnader. Se vidare på sidan 52 över förändringar i eget kapital.

Not 27, forts.

Tilläggsinformation och noter

79Oscar Properties Holding AB (Publ) – Årsredovisning 2021

Not 27, forts.

TOTALT ANTAL AKTIER PER AKTIESLAG

Tidpunkt Transaktion Stamaktier Preferensaktier Preferensaktier serie B Totalt antal aktier

2011, december Utgången av året 5000 5000

2012, december Apportemission 473333 473333

Uppdelning (50:1) 23438317 23438317

2013, februari Emission 625000 625000

2013, december Emission 106250 106250

2014, februari Emission 4153333 4153333

2015, maj Inlösen –731250 –731250

Fondemission 140349 140349

Utgivande nya preferensaktier 1059651 1059651

2016, mars Nyemission 400000 400000

2016, maj Nyemission 50000 50000

Fondemission 140349 140349

2017, februari Nyemission 493513 493513

2017, j uni Fondemission 142817 142817

Inlösen -42072 -42072

2018, maj Fondemission 571269 571269

2018, juni Fondemission 180000 180000

2018, juli Inlösen -273327 -273327

2019, oktober Obligationskonvertering 4 859 790 4 859 790

2019, december Nedsättning aktiekapital -35 792 322 -35 792 322

Emission och utbyte 157 105 539 157 105 539

Fondemission 35 792 322 35 792 322

2020, december Emission och utbyte 48 544 515 48 544 515

2021, januari Emission av stamaktier 1 714 759 425 1 714 759 425

2021, mars Riktad emission av stamaktier 195 383 277 195 383 277

2021, april Nyemission och riktade

emissioner av stamaktier 1 706 130 343 1 706 130 343

2021, juli Riktade emissioner av

stamaktier 175 645 100 175 645 100

2021, augusti Sammanläggning av samtliga

aktieslag (50:1) -3 950 371 656 -2 189 747 -131 909 -3 952 693 312

2021, oktober Riktade emissioner av

stamaktier 5 012 721 5 012 721

2021, november Nyemission och riktade

emissioner av stamaktier 31 133 948 31 133 948

2021, december Riktade emissioner av

stamaktier 18 534 223 18 534 223

2021 Vid årets slut 135 300 721 44 688 2 692 135 348 101

Rösträtt per aktie 1 1/10 1/10

Antal röster 135 300 721 4 468,8 269,2 135 305 459

Procent av röster 100,0% 0,0% 0,0% 100%

Procent av kapital 92,3% 7,3% 0,4% 100%

Slutkurs 2021-12-31,

kr/aktie 11,42 7 540 19 200

Börsvärde, mkr 1 545,1 337 52

Tilläggsinformation och noter

80 Oscar Properties Holding AB (Publ) – Årsredovisning 2021

Nedanstående tabell visar koncernens och moderbolagets upplåning.

2021-12-31 2020-12-31

Koncernen

Skulder till kreditinstitut 2 874,5 805,3

Obligationslån 1 789,8 967,0

Övriga räntebärande skulder 284,6 249,0

Preferensaktier serie B 5,5 3,4

Summa 4 954,4 2 024,7

2021-12-31 2020-12-31

Moderbolaget

Skulder till kreditinstitut 17,7 85,3

Obligationslån 536,7 256,9

Övriga räntebärande skulder 109,3 19,0

Summa 663,7 361,2

Skulderna redovisas netto efter transaktionskostnader. Dessa upp-

gick till 45,1 mkr (1,9) i koncernen och 13,3 mkr (0,2) i moderbola-

get. Obligationslån i koncernen uppgick till 1 789,8 mkr (967,0).

Dessa utgörs framförallt av en senior icke säkerställd obligation i

moderbolaget om 550 mkr (311,4), en senior säkerställd obligation i

dotterbolaget HL 18 Property Portfolio AB (publ) om 550 mkr (0) ,

samt en senior säkerställd obligation i dotterbolaget Valerum AB

(publ) om 710,0 mkr (710,0). Obligationen i moderbolaget förfaller i

juli 2024 och löper med en rörlig ränta om STIBOR 3M plus 725

baspunkter som betalas kvartalsvis. Obligationen i dotterbolaget

Valerum förfaller under april 2023 och löper med en rörlig ränta om

STIBOR 3M plus 400 baspunkter som betalas kvartalsvis. Obliga

tionen i dotterbolaget HL18 Property portfolio AB förfaller i oktober

2024 och löper med en ränta om STIBOR 3M plus 490 baspunkter

som betalas kvartalsvis. Obligationen i moderbolaget är sedan sep

tember 2021 marknadsnoterad på Nasdaq Stockholm och Obligatio-

nen i Valerum är sedan oktober 2021 marknadsnoterad på Nasdaq

Stockholm. Skulder till kreditinstitut i koncernen uppgick till 2

874,5 mkr (805,3) med en genomsnittligränta om 3,4 % på balans

dagen. Skulderna utgörs framförallt av lån och ränta betalas vanligt-

vis kvartalsvis och i vissa fall månadsvis. Moderbolagets skulder till

kreditinstitut uppgick till 17,7 mkr (85,3) med en genomsnittlig

ränta om 2,75%. Övriga räntebärande skulder uppgick till 284,6

mkr (249,0) i koncernen med en genomsnittlig ränta om 5,9% där

181,0 mkr avser säljarreverser. De esta upptagna lån har säkerhet i

pantbrev i fastighet och kompletteras i ertalet fall med moderbo

lagsborgen. I en del av låneavtalen nns gränsvärden för olika nan-

siella nyckeltal, covenanter, i syfte att begränsa motpartsrisken för

bolagets kreditgivare. Finansiella nyckeltal med gränsvärden är soli

ditet, belåningsgrad och räntetäckningsgrad. Miniminivån för solidi-

teten är 25 procent, belåningsgraden får högst vara 75 procent och

räntetäckningsgraden måste överstiga 1,25 gånger. Vid årets utgång

uppgick soliditeten till 31,1 procent, belåningsgraden uppgick till

64,0 procent och räntetäckningsgraden uppgick till 1,4 gånger var

med gränsvärdena uppnåddes.

FINANSPOLICY PRINCIPER FÖR RISKHANTERING

Oscar Properties är genom sin verksamhet exponerat för olika slag av

nansiella risker. Med nansiella risker avses uktuationer i företagets

resultat och kassaöde till följd av förändringar i räntenivåer, valuta-

kurser och renansieringsmöjligheter. Hanteringen av koncernens

nansiella risker utförs på uppdrag av vd och styrelse, av nansav-

delningen vars uppgift är att identiera och i största möjliga ut -

sträckning minimera dessa riskers resultatpåverkan. All nansiell

risk ska rapporteras och analyseras av bolagets nans avdelning.

Detta ska ske enligt bolagets gällande rutiner, vilka verkar för att

begränsa bolagets nansiella risker. För mer information om bolagets

arbete med nansiering och riskhantering se sidan 36.

FINANSIERINGSRISKER

Koncernens verksamhet, särskilt avseende förvärv av fastigheter,

nansieras till stor del genom lån från externa långivare och

ränte kostnader är en inte obetydlig kostnadspost för koncernen.

Koncernens verksamhet utgörs huvudsakligen av fastighetsför-

valtning och fastighetstransaktioner. Om koncernen inte skulle

kunna erhålla nansiering för förvärv, förlängning eller utökning

av bentlig nansiering eller renansiering av tidigare erhållen

nansiering, eller bara kan erhålla sådan nansiering på oförmån-

liga villkor, skulle det kunna ha en väsentlig negativ in -

verkan på koncernens verksamhet, resultat och nansiella ställning.

Tabellen nedan visar Oscar Properties odiskonterade kassaöden

som kommer av koncernens nansiella skulder (inklusive ränta).

Utgångspunkten för beräkningen är kontrakterad återstående löp-

tid med den ränta som förelåg på balansdagen.

Not 28

Räntebärande skulder

Not 29

Finansiella instrument och nansiell riskhantering

Tilläggsinformation och noter

81Oscar Properties Holding AB (Publ) – Årsredovisning 2021

LÖPTIDSANALYS (BELOPP INKLUSIVE RÄNTA)

Koncernen, 2021-12-31 <1 år 1-2 år 2-3 år 3-5 år >5 år Total

Skulder till kreditinstitut 385,9 2 366,9 93,6 59,5 226,5 3 132,4

Obligationslån 95,2 791,0 1 156,3 – – 2 042,5

Leasingskuld 4,4 3,7 - - 20,6 28,7

Övriga räntebärande skulder 192,2 101,0 - – – 293,2

Övriga skulder till intresseföretag 2,0 - - - - 2,0

Leverantörsskulder 133,9 - - - - 133,9

Upplupna kostnader 132,4 – – – – 132,4

Total 946,0 3 262,6 1 249,9 59,5 247,1 5 765,1

Koncernen, 2020-12-31 <1 år 1-2 år 2-3 år 3-5 år >5 år Total

Skulder till kreditinstitut 635,0 5,2 5,2 5,2 178,3 828,9

Obligationslån 45,5 45,5 1 042,5 – – 1 133,5

Leasingskuld 6,1 4,2 4,2 2,1 - 16,6

Övriga räntebärande skulder 158,1 3,0 112,0 – – 273,1

Övriga skulder till intresseföretag 281,3 - - - - 281,3

Leverantörsskulder 64,4 - - - - 64,4

Upplupna kostnader 120,3 – – – – 120,3

Total 1 310,7 57,9 1 163,9 7,3 178,3 2 718,1

Moderbolaget, 2021-12-31 <1 år 1-2 år 2-3 år 3-5 år >5 år Total

Skulder till kreditinstitut 17,7 - - – – 17,7

Obligationslån

39,9 39,9 579,9 - - 659,7

Övriga räntebärande skulder 109,9 - – – – 109,9

Skulder till intresseföretag 10,9 - - - - 10,9

Leverantörsskulder 25,2 - - - - 25,2

Upplupna kostnader 21,5 – – – – 21,5

Totalt 225,1 39,9 579,9 – – 844,8

Moderbolaget, 2020-12-31 <1 år 1-2 år 2-3 år 3-5 år >5 år Total

Skulder till kreditinstitut 91,3 - - – – 91,3

Obligationslån 17,1 17,1 323,0 - - 357,2

Övriga räntebärande skulder 19,9 - – – – 19,9

Skulder till intresseföretag 7,5 - - - - 7,5

Leverantörsskulder 9,9 - - - - 9,9

Upplupna kostnader 25,8 – – – – 25,8

Totalt 171,4 17,1 323,0 – – 511,5

RÄNTERISK

Med ränterisk avses risken att förändringar i ränteläget påverkar

ett bolags räntekostnader. Ränterisk kan leda till förändring i

verkliga värden, förändringar i kassaöden samt uktuation i

koncernens resultat. Koncernen är utsatt för ränterisker till följd

av låneskulder.

En ökning av räntenivån med en procentenhet skulle medföra en

förändring av årets resultat med 49,9 mkr (15,1) per procent enhet

givet de räntebärande skulderna på balansdagen.

VALUTARISK

Med valutarisk avses risken att förändringar i växelkursen påverkar

ett bolags kostnader. Valutarisk kan leda till förändring i kassa-

öden samt uktuation i koncernens resultat. Koncernen kan

också komma att ta upp nansiering i utländsk valuta och är då

utsatt för valutarisker. Valutarisken kan hanteras via derivat eller

terminskontrakt och ska begränsas till de valutor som koncernen

har exponering mot. Hittills har koncernen haft mindre inköp

och ingen nansiering i annan valuta än svenska kronor.

Not 29, forts.

LIKVIDITETS OCH REFINANSERINGSRISK

Med nansierings- och renansieringsrisk avses risken att nan-

sieringsmöjligheterna är begränsade och/eller kostnaden högre när

lån skall omsättas eller nya ska tas upp. Med likviditetsrisk avses

risken att betalningsförpliktelser inte kan uppfyllas till följd av

otillräcklig likviditet. Finansieringsrisken hanteras genom att

koncernen tecknar långfristiga bindande kreditavtal med olika

löptider hos era kreditinstitut. Koncernens likvida medel upp-

gick den 31 december 2021 till 112,8 mkr (109,9).

KREDITOCH MOTPARTSRISKER

Kreditrisk förknippas främst med sannolikheten för nansiell

förlust som beror på motparters oförmåga att uppfylla de avtals-

mässiga förpliktelserna förknippade med nansiella transaktioner

eller instrument. De nansiella motparternas risk värderas och

övervakas med målet att minska motpartsrisken. Koncernen han-

terar kreditrisken genom att begränsa sina motparter till ett antal

större välkända banker och nansiella institutioner samt övervaka

deras ställning.

Tilläggsinformation och noter

82 Oscar Properties Holding AB (Publ) – Årsredovisning 2021

FÖRFALLOSTRUKTUR KAPITALBINDNING 2021

Räntebärande skulder

Förfallotid

Belopp

(mkr)

Andel, %

2022 463,2 9 %

2023 3 123,0 63 %

2024 1 182,0 23 %

>2025 226,0 5 %

Totalt 4 994,2 100 %

KLASSIFICERING AV FINANSIELLA INSTRUMENT

Koncernen 2021-12-31

Finansiella till-

gångar värderade

till upplupet

anskaningsvärde

Finansiella tillgångar

värderade till verkligt

värde via resultat-

räkningen

Finansiella skulder

värderade till

upplupet

anska ningsvärde

Finansiella skulder

värderade till verkligt

värde via resultat-

räkningen

Summa

redovisat

värde

Verkligt

värde

Fordringar joint ventures/

intresseföretag - - -

Övriga långfristiga fordringar 237,5 237,5 237,5

Kundfordringar 21,7 21,7 21,7

Övriga fordringar 136,4 136,4 136,4

Likvida medel 112,8 112,8 112,8

Summa tillgångar 508,4 – – – 508,4 508,4

Skulder till kreditinstitut 2 874,5 2 874,5 2 874,5

Obligationslån 1 789,8 1 789,8 1 789,8

Övriga räntebärande skulder 284,6 284,6 284,6

Övriga långfristiga skulder 30,4 30,4 30,4

Leverantörsskulder 133,9 133,9 133,9

Övriga kortfristiga skulder 254,3 254,3 254,3

Summa skulder – – 5 367,5 - 5 367,5 5 367,5

Koncernen 2020-12-31

Finansiella till-

gångar värderade

till upplupet

anskaningsvärde

Finansiella tillgångar

värderade till verkligt

värde via resultat-

räkningen

Finansiella skulder

värderade till

upplupet

anska ningsvärde

Finansiella skulder

värderade till verkligt

värde via resultat-

räkningen

Summa

redovisat

värde

Verkligt

värde

Fordringar joint ventures/

intresseföretag 237,5 237,5 237,5

Övriga långfristiga fordringar 234,6 234,6 234,6

Kundfordringar 70,1 70,1 70,1

Övriga fordringar 208,9 208,9 208,9

Likvida medel 109,9 109,9 109,9

Summa tillgångar 861,0 – – – 861,0 861,0

Skulder till kreditinstitut 805,3 805,3 805,3

Obligationslån 967,0 967,0 836,3

Övriga räntebärande skulder 249,0 249,0 249,0

Övriga långfristiga skulder 51,1 51,1 51,1

Leverantörsskulder 64,4 64,4 64,4

Övriga kortfristiga skulder 359,5 359,5 359,5

Summa skulder – – 2 496,3 – 2 496,3 2 365,6

Not 29, forts.

REDOVISAT VÄRDE OCH VERKLIGT VÄRDE FÖR

FINANSIELLA INSTRUMENT

Finansiella instrument som redovisas till upplupet anskaffnings-

värde; kundfordringar, övriga fordringar, leverantörsskulder och

övriga kortfristiga skulder bedömdes verkliga värdet överens-

stämma med redovisade värdet pga dessa kortfristighet. För

övriga räntebärande långfristiga respektive kortfristiga skulder

bedöms det verkliga värdet inte avvika materiellt från redovisat

värde då ledtiden mellan lånens upptagande och balansdagen är

kort. Skulder till kreditinstitut löper i huvudsak med kort ränte-

bindningstid och villkoren för renansiering anses inte ha för-

ändrats nämnvärt sedan upptagandet av skulderna varför bedöm-

ningen är att verkligt värde avviker marginellt från redovisat

värde. Obligationslånen om 710 mkr (Valerum), 550 mkr (Oscar

Properties Holding) repektive 550 mkr (HL18 Property Portfo-

lio) värderas till verkligt värde enligt nivå 1 i verkligt värdehie-

rarkin, vilket innebär värdering utifrån direkt eller indirekt

marknadsdata. Vid periodens utgång uppgick obligationslånen

till 101,8 procent (Valerum), 99,1 procent (Oscar Properties Hol-

ding) och 100 procent (HL18 Property Portfolio) av det nomi-

nella värdet. Preferensaktier av serie B, som på grund av emis-

sionsvillkoren bedöms vara övrig skuld, värderas enligt nivå 1 i

verkligt värdehierarkin då aktierna är noterade. Den 31 december

2021 var aktiekursen för preferensaktier av serie B 19 200 kronor

per aktie.

Tilläggsinformation och noter

83Oscar Properties Holding AB (Publ) – Årsredovisning 2021

Moderbolaget 2021-12-31

Finansiella till-

gångar värderade

till upplupet

anskaningsvärde

Finansiella tillgångar

värderade till verkligt

värde via resultat-

räkningen

Finansiella skulder

värderade till

upplupet

anska ningsvärde

Finansiella skulder

värderade till verkligt

värde via resultat-

räkningen

Summa

redovisat

värde

Verkligt

värde

Fordringar koncernföretag 3 596,0 3 596,0 3 596,0

Fordringar joint ventures/intresse-

företag 50,1 50,1 50,1

Övriga långfristiga fordringar 10,8 10,8 10,8

Övriga fordringar 10,6 10,6 10,6

Likvida medel 187,5 187,5 187,5

Summa tillgångar 3 855,1 – – – 3 855,1 3 855,1

Skulder till kreditinstitut 17,7 17,7 17,7

Obligationslån 550,0 550,0 550,0

Övriga räntebärande

skulder 109,3 109,3 109,3

Skulder koncernföretag 2 275,0 2 275,0 2 275,0

Skulder till intresseföretag 10,9 10,9 10,9

Leverantörsskulder 25,2 25,2 25,2

Övriga kortfristiga skulder - - -

Summa skulder – - 2 988,1 – 2 988,1 2 988,1

Moderbolaget 2020-12-31

Finansiella till-

gångar värderade

till upplupet

anskaningsvärde

Finansiella tillgångar

värderade till verkligt

värde via resultat-

räkningen

Finansiella skulder

värderade till

upplupet

anska ningsvärde

Finansiella skulder

värderade till verkligt

värde via resultat-

räkningen

Summa

redovisat

värde

Verkligt

värde

Fordringar koncernföretag 2 199,1 2 199,1 2 199,1

Övriga långfristiga fordringar 15,6 15,6 15,6

Övriga fordringar 7,4 7,4 7,4

Likvida medel 36,2 36,2 36,2

Summa tillgångar 2 258,3 – – – 2 258,3 2 258,3

Skulder till kreditinstitut 85,3 85,3 85,3

Obligationslån 256,9 256,9 115,6

Övriga räntebärande

långfristiga skulder 19,0 19,0 19,0

Skulder koncernföretag 1 679,1 1 679,1 1 679,1

Skulder till intresseföretag 7,5 7,5 7,5

Leverantörsskulder 9,9 9,9 9,9

Övriga kortfristiga skulder 0,4 0,4 0,4

Summa skulder

– - 2 058,1 – 2 058,1 1 916,8

Not 29, forts.

Tilläggsinformation och noter

84 Oscar Properties Holding AB (Publ) – Årsredovisning 2021

Not 30

Upplupna kostnader och förutbetalda

intäkter

Koncernens upplupa kostnader består i huvudsak av reservationer

för ännu ej fakturerade kostnader för verksamhetsåret samt

avsättningar för garantiåtaganden.

2021-12-31 2020-12-31

Koncernen

Upplupna räntekostnader 52,5 30,9

Förutbetald hyra 32,4 15,1

Upplupna personalkostnader 3,6 3,3

Upplupna projektkostnader - 41,4

Upplupna emissionskostnader - 22,2

Upplupna driftkostnader 9,8 -

Övriga upplupna kostnader och

förutbetalda intäkter 34,1 22,5

Summa upplupna kostnader och

förutbetalda intäkter 132,4 135,4

Moderbolagets övriga upplupna kostnader består av reserveringar

för ännu ej fakturerade kostnader för verksamhetsåret samt

avsättning för garantiåtaganden.

2021-12-31 2020-12-31

Moderbolaget

Upplupna räntekostnader 17,4 1,7

Upplupna personalkostnader 1,9 1,8

Upplupna emissionskostnader - 22,2

Övriga upplupna kostnader och

förutbetalda intäkter 2,2 0,1

Summa upplupna kostnader och

förutbetalda intäkter 21,5 25,8

Not 31

Ställda säkerheter och

eventualförpliktelser

2021-12-31 2020-12-31

Koncernen

Ställda panter

Fastighetsinteckningar 4 257,0 1 269,2

Pantsatta reverser 107,4 546,9

Aktier i dotterbolag 3 080,8 97,8

Värdepapper 0,0 0,0

Likvida medel - 0,1

Eventualförpliktelser

Borgensåtaganden - 465,0

2021-12-31 2020-12-31

Moderbolaget

Ställda panter

Fastighetsinteckningar Inga Inga

Aktier i dotterbolag 1 386,1 100,6

Pantsatta reverser 107,4

Värdepapper 0,0 0,0

Eventualförpliktelser

Borgensåtaganden 3 210,9 1 438,2

Bolaget har återköpta preferensaktier och 22 641 st har ställts som

säkerhet för ett lån uppgående till 30 mkr. Dessa återköpta prefe-

rensaktier har redovisats som en minskning av eget kapital, och

marknadsvärdet per bokslutsdagen för de preferensaktier som

ställts som pant uppgick till 170,7 mkr.

Borgensåtaganden i moderbolagets avser förvärvslån, topplån och

säljarreverser.

Tilläggsinformation och noter

85Oscar Properties Holding AB (Publ) – Årsredovisning 2021

Not 32

Upplysningar om

närstående transaktioner

Som närstående till Oscar Properties Holding AB betraktas

främst bolag inom Oscar Properties AB koncernen, bolagets

huvudägare Parkgate AB och samarbetspartners i form av joint

ventures och intresseföretag, not 18 visar Innehav redovisade med

kapitalandelsmetoden. Transaktioner med joint ventures/

intresseföretag är framför allt av projektutvecklingskaraktär.

Moderbolaget har även ett närståendeförhållande till sina

dotterbolag, se not 18 Andelar i koncernföretag, samt ledande

befattningshavare, se not 6 Personalkostnader och ledande befatt-

ningshavares ersättningar.

Under 2021 uppgick nettoomsättningen till joint ventures/

intresseföretag till 0 mkr (0).

Vid årets utgång hade Oscar Properties en skuld till Parkgate AB

uppgående till 15,2 miljoner kronor. Under perioden har Oscar

Properties erlagt ränta uppgående till 2,8 mkr, samt ersättning

för anskaffning av kapital uppgående till 0,8 mkr, totalt 3,5 mkr.

Not 33

Vinstdisposition

STYRELSENS FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION

Till årsstämman nns följande medel att förfoga:

Överkursfond 1 005 220 957 kr

Balanserat resultat 224 491 978 kr

Årets förlust 2021 –679 879 606 kr

Summa disponibla medel 549 833 329 kr

Styrelsen föreslår med hänsyn till bestämmelserna i

17 kap.3 § andra och tredje styckena aktiebolagsla-

gen (2005:551) att ingen utdelning lämnas till aktieä-

garna vilket innebär att medlen disponeras enligt föl-

jande:

per preferensaktie, totalt 44 688 aktier,

utdelas 0 kr dvs sammanlagt 0

per preferensaktie, serie B, 2 692 aktier,

utdelas 0 kr dvs sammanlagt 0

per stamaktie, 135 300 721 aktier,

utdelas 0 kr dvs sammanlagt

Sammanlagd av styrelsen föreslagen utdelning uppgår

till

Summa föreslagen utdelning 0

Balanseras i ny räkning 549 833 329 kr

Not 34

Händelser efter balansdagen

• Oscar Properties har emitterat 250 miljoner kronor inom

ramen för den bentliga icke säkerställda obligationen med ett

ramverk på 1 000 miljoner kronor. Efter denna emission upp-

går den emitterade volymen till 800 miljoner kronor.

• Oscar Properties har genomfört kvittningsemission om 73,5

mkr, som en reglering av en fordran på Oscar Properties.

• Oscar Properties har ändrat antalet aktier och röster, det totala

antalet utestående aktier uppgår till 143 682 563 varav 143

635 183 utgör stamaktier, 44 688 utgör preferensaktier och

2692 utgör preferensaktier av serie B. Antalet röster uppgår

till 143 639 921.

• Oscar Properties ansöker om notering av den icke säkerställda

obligationen på Nasdaq.

• Oscar Properties noterar att oron i samband med Ukrainafrå-

gan kan komma att påverka kapitalmarknaderna under 2022.

• Oscar Properties har förvärvat tre kommersiella industrifastig-

heter i industriområdet Veddesta i Järfälla, med ett överens-

kommet fastighetsvärde om 217 miljoner kronor. Fastigheter-

nas gemensamma driftnetto uppgår till 13,4 miljoner kronor.

• Styrelsen i Oscar Properties har beslutat att inte fullfölja det

av årsstämman 2021 beslutade aktierelaterade incitamentspro-

gram som riktats till personalen på grund av den företrädese-

mission som genomfördes under hösten 2021 samt förändrade

omvärldsförutsättningar.

Tilläggsinformation och noter

86 Oscar Properties Holding AB (Publ) – Årsredovisning 2021

No.4, Nacka Strand

87Oscar Properties Holding AB (Publ) – Årsredovisning 2021

Årsredovisningens undertecknande

Styrelsen och verkställande direktör försäkrar att årsredovisningen har upprättats i enlighet med god redovisningssed i Sverige

och koncernredovisningen har upprättats i enlighet med de internationella redovisningsstandarder som avses i Europaparlamentets

och rådets förordning (EG) nr 1606/2002 av den 19 juli 2002 om tillämpning av internationella redovisningsstandarder.

Års- och hållbarhetsredovisningen respektive koncernredovisningen ger en rättvisande bild av koncerens och moderbolagets

ställning och resultat. Förvalt ningsberättelsen för moderbolaget respektive koncernen ger en rättvisande översikt

över utvecklingen av koncernens och moderbolagets verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhets-

faktorer som moderbolaget och de företag som ingår i koncernen står inför.

Årsredovisningen och koncernredovisningen har godkänts för utfärdande av styrelsen 31 mars 2022. Koncernens resultat- och

balansräkning och moderbolagets resultat- och balansräkning blir föremål för fastställande på årsstämman den 12 maj 2022.

Stockholm den 31 mars 2022

Peter Norman

Styrelseordförande

Therese Agerberth Ulf Nilsson Douglas Roos

Styrelseledamot Styrelseledamot Styeleledamot

Oscar Engelbert

Styrelseledamot, VD

Vår revisionsberättelse har lämnats den 31 mars 2022

PricewaterhouseCoopers AB

Johan Rippe Åsa Robertson

Auktoriserad revisor Auktoriserad revisor

Huvudansvarig revisor

Styrelsens och verkställande direktörens intygande

88 Oscar Properties Holding AB (Publ) – Årsredovisning 2021

Revisionsberättelse

Till bolagsstämman i Oscar Properties Holding AB (publ),

org nr 556870-4521

Revisionsberättelse

RAPPORT OM ÅRSREDOVISNINGEN OCH

KONCERNREDOVISNINGEN

Uttalanden

Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovis-

ningen för Oscar Properties Holding AB (publ) för år 2021. Bola-

gets årsredovisning och koncernredovisning ingår på sidorna

41-87 i detta dokument.

Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i

enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga

avseenden rättvisande bild av moderbolagets nansiella ställning

per den 31 december 2021 och av dess nansiella resultat och kas-

saöde för året enligt årsredovisningslagen. Koncernredovis-

ningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och

ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av koncernens

nansiella ställning per den 31 december 2021 och av dess nan-

siella resultat och kassaöde för året enligt International Financial

Reporting Standards (IFRS), såsom de antagits av EU, och årsre-

dovisningslagen. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredo-

visningens och koncernredovisningens övriga delar.

Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resultaträk-

ningen och balansräkningen för moderbolaget och koncernen.

Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen och kon-

cernredovisningen är förenliga med innehållet i den komplette-

rande rapport som har överlämnats till moderbolagets och kon-

cernens revisionsutskott i enlighet med revisorsförordningens

(537/2014) artikel 11.

Grund för uttalanden

Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Audi-

ting (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa

standarder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är

oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt

god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska

ansvar enligt dessa krav. Detta innefattar att, baserat på vår bästa

kunskap och övertygelse, inga förbjudna tjänster som avses i revi-

sorsförordningens (537/2014) artikel 5.1 har tillhandahållits det

granskade bolaget eller, i förekommande fall, dess moderföretag

eller dess kontrollerade företag inom EU.

Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga

och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.

Övrig upplysning

Revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen för

räkenskapsåret 2020 har utförts av en annan revisor som lämnat

en revisionsberättelse daterad 26 mars 2021 med omodierade

uttalanden i Rapport om årsredovisningen och koncernredovis-

ningen.

89Oscar Properties Holding AB (Publ) – Årsredovisning 2021 Revisonsberättelse

Värdering av förvaltningsfastigheter

Fastigheterna redovisas till verkligt värde och fastighetsbeståndet

i koncernen värderades den 31 december 2021 till 6 894 Mkr (1

429,7), vilket utgör 85% av tillgångarna. Förvaltningsfastigheter

utgör en väsentlig del av balansräkningen och värderingen är till

sin natur subjektiv och föremål för ledningens bedömningar av t

ex den specika fastighetens läge, skick och framtida hyresintäk-

ter samt driftkostnader. Externa värderingar har inhämtats för

samtliga fastigheter under året. Dessa har utförts av Newsec,

Savills och Jones Lang Lasalle.

Betydelsen av de uppskattningar och bedömningar som ingår

i att fastställa det verkliga värdet, värdenas känslighet för föränd-

ringar i antaganden och bedömningar tillsammans med det fak-

tum att beloppen är betydande, gör att värderingen av förvalt-

ningsfastigheter är ett särskilt betydelsefullt område i revisionen.

Värdering av uppskjuten skattefordran

Koncernen har redovisat uppskjutna skattefordringar hänförliga

till underskottsavdrag som förväntas kunna utnyttjas mot fram-

tida vinster.

Redovisning av uppskjutna skattefordringar baseras på före-

tagsledningens bedömning av storleken på och tidpunkterna för

framtida beskattningsbara vinster samt tolkning av tillämplig

skattelagstiftning. Fordringarnas värde är känsliga för föränd-

ringar i de antaganden och bedömningar bolaget gjort.

Risken ligger i att det bokförda värdet på de uppskjutna skat-

tefordringarna kan vara över- eller underskattat och att varje jus-

tering av värdet direkt påverkar årets resultat och effektiv skatte-

sats.

Då värdering av uppskjuten skatt i hög grad är förknippad

med uppskattningar och bedömningar samt postens storlek, är

det att betrakta som ett för revisionen särskilt betydelsefullt

område.

Särskilt betydelsefulla områden

Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden som

enligt vår professionella bedömning var de mest betydelsefulla för

revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen för den

aktuella perioden. Dessa områden behandlades inom ramen för

revisionen av, och i vårt ställningstagande till, årsredovisningen

och koncernredovisningen som helhet, men vi gör inga separata

uttalanden om dessa områden.

Särskilt betydelsefullt område Hur vår revision beaktade det särskilt

betydelsefulla området

Vi har tillsammans med värderingsspecialister granskat och

bedömt Oscar Properties värderingsmetod. Vi har inhämtat de

externa värderingarna för de fastigheter som är externvärderade

per 31 december 2021. Vi har inhämtat ledningens värderingskal-

kyler för de fastigheter som är internvärderade per 31 december

2021. För ett urval av förvaltningsfastigheterna har vi testat led-

ningens indata till värderingsmodellerna från bolagets system för

att säkerställa att informationen för fastighetsvärderingarna som

används i såväl de interna som de externa värderingarna är kor-

rekt och riktig. Vi har bedömt de använda avkastningskraven som

externa värderare har använt genom att jämföra dessa med upp-

skattade intervall för förväntade avkastningskrav och riktmärken

med tillgängliga marknadsdata för de berörda marknaderna.

Värderingarna baseras på bedömningar och är till sin natur

behäftade med en inneboende osäkerhet. Baserat på vår gransk-

ning är vår bedömning att de av Oscar Properties använda anta-

ganden ligger inom ett skäligt intervall. Vi har som ett resultat

av vår granskning inte rapporterat några väsentliga iakttagelser

till revisionsutskottet.

Vi har i vår revision utvärderat Oscar Properties ställningstagan-

den kring värdering av uppskjuten skatt och granskat beräkning

av uppskjutna skatter.

Granskningsåtgärderna har fokuserat på att analysera tilläm-

pade principer och bedömningar kopplade till värdering av kon-

cernens underskottsavdrag. Vi har ställt frågor till företagsled-

ningen, tagit del av och utvärderat koncernens modell för att

uppskatta koncernens framtida resultatutveckling och underlig-

gande beräkningsunderlag. Erhållen information har analyserats

med beaktande av koncernens nuvarande affärsplan.

Sammantaget har vi skapat oss en uppfattning om rimlighe-

ten i bolagets bedömning av möjligheten att nyttja underskotts-

avdragen mot framtida skattepliktiga vinster.

Vår uppfattning är att de bedömningar och antaganden som

bolaget gjort ligger inom ett acceptabelt intervall.

Vi har som ett resultat av vår granskning inte rapporterat

några väsentliga iakttagelser till revisionsutskottet.

90 Oscar Properties Holding AB (Publ) – Årsredovisning 2021

Annan information än årsredovisningen och

koncernredovisningen

Detta dokument innehåller även annan information än årsredo-

visningen och koncernredovisningen och åternns på sidorna 1-39

och s 92-93. Det är styrelsen och verkställande direktören som

har ansvaret för denna andra information.

Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncernredovis-

ningen omfattar inte denna information och vi gör inget utta-

lande med bestyrkande avseende denna andra information.

I samband med vår revision av årsredovisningen och koncern-

redovisningen är det vårt ansvar att läsa den information som

identierats ovan och överväga om informationen i väsentlig

utsträckning är oförenlig med årsredovisningen och koncernredo-

visningen. Vid denna genomgång beaktar vi även den kunskap vi

i övrigt inhämtat under revisionen samt bedömer om informatio-

nen i övrigt verkar innehålla väsentliga felaktigheter.

Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende denna

information, drar slutsatsen att den andra informationen

innehåller en väsentlig felaktighet, är vi skyldiga att rapportera

detta. Vi har inget att rapportera i det avseendet.

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar

Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för

att årsredovisningen och koncernredovisningen upprättas och att

de ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och, vad

gäller koncernredovisningen, enligt IFRS, så som de antagits av

EU, och årsredovisningslagen. Styrelsen och verkställande direk-

tören ansvarar även för den interna kontroll som de bedömer är

nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovis-

ning som inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig

dessa beror på oegentligheter eller misstag.

Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovis-

ningen ansvarar styrelsen och verkställande direktören för bedöm-

ningen av bolagets och koncernens förmåga att fortsätta verksam-

heten. De upplyser, när så är tillämpligt, om förhållanden som

kan påverka förmågan att fortsätta verksamheten och att använda

antagandet om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt drift tilläm-

pas dock inte om styrelsen och verkställande direktören avser att

likvidera bolaget, upphöra med verksamheten eller inte har något

realistiskt alternativ till att göra något av detta.

Styrelsens revisionsutskott ska, utan att det påverkar styrelsens

ansvar och uppgifter i övrigt, bland annat övervaka bolagets

nansiella rapportering.

Revisorns ansvar

Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida

årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet inte

innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på

oegentligheter eller misstag, och att lämna en revisionsberättelse

som innehåller våra uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög grad

av säkerhet, men är ingen garanti för att en revision som utförs

enligt ISA och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upp-

täcka en väsentlig felaktighet om en sådan nns. Felaktigheter

kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses

vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan för-

väntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med

grund i årsredovisningen och koncernredovisningen.

En ytterligare beskrivning av vårt ansvar för revisionen av års-

redovisningen och koncernredovisningen nns på Revisorsinspek-

tionens webbplats: www.revisorsinspektionen.se/revisornsansvar.

Denna beskrivning är en del av revisionsberättelsen.

RAPPORT OM ANDRA KRAV ENLIGT LAGAR OCH

ANDRA FÖRFATTNINGAR

Uttalanden

Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen

har vi även utfört en revision av styrelsens och verkställande

direktörens förvaltning för Oscar Properties Holding AB (publ)

för år 2021 samt av förslaget till dispositioner beträffande bola-

gets vinst eller förlust.

Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt för-

slaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter

och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.

Grund för uttalanden

Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt

ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar.

Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen

enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt

yrkesetiska ansvar enligt dessa krav.

Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och

ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar

Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner

beträffande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning

innefattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är

försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets och koncernens

verksamhetsart, omfattning och risker ställer på storleken av

moderbolagets och koncernens egna kapital, konsolideringsbehov,

likviditet och ställning i övrigt.

Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvaltningen

av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fort-

löpande bedöma bolagets och koncernens ekonomiska situation,

och att tillse att bolagets organisation är utformad så att bokfö-

ringen, medelsförvaltningen och bolagets ekonomiska angelägen-

heter i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt. Den verkstäl-

lande direktören ska sköta den löpande förvaltningen enligt

styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland annat vidta de

åtgärder som är nödvändiga för att bolagets bokföring ska fullgö-

ras i överensstämmelse med lag och för att medelsförvaltningen

ska skötas på ett betryggande sätt.

Revisorns ansvar

Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed

vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis för

att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon sty-

relseledamot eller verkställande direktören i något väsentligt

avseende:

• företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försum-

melse som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget

• på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen, årsre-

dovisningslagen eller bolagsordningen.

Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner av

bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta,

Revisionsberättelse

91Oscar Properties Holding AB (Publ) – Årsredovisning 2021

är att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är fören-

ligt med aktiebolagslagen.

Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti

för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige all-

tid kommer att upptäcka åtgärder eller försummelser som kan

föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller att ett förslag

till dispositioner av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt

med aktiebolagslagen.

En ytterligare beskrivning av vårt ansvar för revisionen av för-

valtningen nns på Revisorsinspektionens webbplats: www.revi-

sorsinspektionen.se/revisornsansvar. Denna beskrivning är en del

av revisionsberättelsen.

Revisorns granskning av Esef-rapporten

Uttalanden

Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen

har vi även utfört en granskning av att styrelsen och verkställande

direktören har upprättat årsredovisningen och koncernredovis-

ningen i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rapporte-

ring (Esef-rapporten) enligt 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om

värdepappersmarknaden för Oscar Properties Holding AB (publ)

för år 2021.

Vår granskning och vårt uttalande avser endast det lagstad-

gade kravet.

Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten #[checksumma]

upprättats i ett format som i allt väsentligt möjliggör enhetlig

elektronisk rapportering.

Grund för uttalanden

Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommendation RevR

18 Revisorns granskning av Esef-rapporten. Vårt ansvar enligt

denna rekommendation beskrivs närmare i avsnittet Revisorns

ansvar. Vi är oberoende i förhållande till Oscar Properties Hol-

ding AB (publ) enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt

fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav.

Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och ända-

målsenliga som grund för vårt uttalande.

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar

Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret

för att Esef-rapporten har upprättats i enlighet med 16 kap. 4 a §

lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, och för att det

nns en sådan intern kontroll som styrelsen och verkställande

direktören bedömer nödvändig för att upprätta Esef-rapporten

utan väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentlighe-

ter eller misstag.

Revisorns ansvar

Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om Esef-rappor-

ten i allt väsentligt är upprättad i ett format som uppfyller kraven

i 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, på

grundval av vår granskning.

RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra gransk-

ningsåtgärder för att uppnå rimlig säkerhet att Esef-rapporten är

upprättad i ett format som uppfyller dessa krav.

Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen

garanti för att en granskning som utförs enligt RevR 18 och god

revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig fel-

aktighet om en sådan nns. Felaktigheter kan uppstå på grund av

oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de

enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de eko-

nomiska beslut som användare fattar med grund i Esef-rapporten.

Revisionsföretaget tillämpar ISQC 1 Kvalitetskontroll för revi-

sionsföretag som utför revision och översiktlig granskning av nansiella

rapporter samt andra bestyrkandeuppdrag och näraliggande tjänster och

har därmed ett allsidigt system för kvalitetskontroll vilket inne-

fattar dokumenterade riktlinjer och rutiner avseende efterlevnad

av yrkesetiska krav, standarder för yrkesutövningen och tillämp-

liga krav i lagar och andra författningar.

Granskningen innefattar att genom olika åtgärder inhämta

bevis om att Esef-rapporten har upprättats i ett format som möj-

liggör enhetlig elektronisk rapportering av årsredovisningen och

koncernredovisning. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utfö-

ras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felak-

tigheter i rapporteringen vare sig dessa beror på oegentligheter

eller misstag. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar

av den interna kontrollen som är relevanta för hur styrelsen och

verkställande direktören tar fram underlaget i syfte att utforma

granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till

omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om

effektiviteten i den interna kontrollen. Granskningen omfattar

också en utvärdering av ändamålsenligheten och rimligheten i

styrelsens och verkställande direktörens antaganden.

Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen en teknisk

validering av Esef-rapporten, dvs om len som innehåller

Esef-rapporten uppfyller den tekniska specikation som anges i

kommissionens delegerade förordning (EU) 2019/815 och en

avstämning av att Esef-rapporten överensstämmer med den gran-

skade årsredovisningen och koncernredovisningen.

Vidare omfattar granskningen även en bedömning av huru-

vida Esef-rapporten har märkts med iXBRL som möjliggör en

rättvisande och fullständig maskinläsbar version av koncernens

resultat-, balans- och egetkapitalräkningar samt kassaödes-

analysen.

Anmärkning

Utan att det påverkar våra uttalanden vill vi anmärka på att

avdragen skatt och sociala avgifter/mervärdesskatt vid era

tillfällen inte betalats i rätt tid.

PricewaterhouseCoopers AB, 113 97 Stockholm, utsågs till

Oscar Properties Holding AB (publ)s revisor av bolagsstämman

den 18 maj 2021 och har varit bolagets revisor sedan

18 maj 2021.

Stockholm den 31 mars 2022

PricewaterhouseCoopers AB

Johan Rippe Åsa Robertson

Auktoriserad revisor Auktoriserad reivosr

Huvudsansvarig revisor

Revisonsberättelse

92 Oscar Properties Holding AB (Publ) – Årsredovisning 2021

Denitioner

BOLAGSRELATERADE DEFINITIONER

Oscar Properties Holding, bolaget eller moderbolaget

Oscar Properties Holding AB (publ).

Oscar Properties, bolaget eller koncernen

Oscar Properties Holding AB (publ) tillsammans med dess

helägda dotterföretag.

Gruppen

Oscar Properties Holding AB (publ) tillsammans med dess

helägda dotterföretag samt joint venture/intresseföretag.

BRANSCHRELATERADE DEFINITIONER

Byggrätter

Bedömd möjlighet att bebygga ett markområde med bostadsrätter.

För förfogande över en byggrätt krävs antingen ägande av marken

eller option att äga.

Förvaltningsfastigheter

Avser fastigheter med bentliga kassaöden som innehas i syfte

att ägas och förvaltas långsiktigt. Dessa kan utgöras av såväl

kommersiella lokaler som bostäder.

Projektfastigheter

Avser fastigheter som innehas för vidareutveckling till bostadsrätter.

Driftnetto

Totala intäkter minus de totala fastighetskostnaderna som kundför-

luster, drift- och underhållskostnader, fastighetsadministration och

fastighetsskatt.

Bostadsrättsföreningar

Bostadsrättsföreningarna konsolideras till den tidpunkt då

huvuddelen av bostadsrättsinnehavarna tillträtt sina lägenheter

och styrelsen därmed utse av boende medlemmarna.

Intäkter från bostadsutveckling till bostadsrättsföreningar

redovisas när slutkunden erhåller kontroll över bostaden vilket

sker vid en tidpunkt i samband med tillträdet.

FINANSIELLA DEFINITIONER

Avkastning på eget kapital, %

Resultat efter skatt (rullande 12 månader) i relation till genom-

snittligt eget kapital.

Balansomslutning

Summan av alla tillgångar alternativt summan av alla skulder

och eget kapital.

Belåningsgrad, 5

Räntebärande skulder relaterade till förvaltningsfastigheter i rela-

tion till förvaltningsfastigheternas verkliga värde.

Genomsnittlig kapitalbindningstid

Genomsnittlig kvarstående löptid fram till slutförfall av samtliga

krediter i skuldportföljen.

Intresseföretag

Samarbetsform med era ägare där koncernen innehar minst 20

och högst 50 procent av rösterna.

Joint ventures

Samarbetsform med era ägare som har gemensamt bestämmande-

inytande.

Projektmarginal

Beräknad projektvinst i förhållande till de totala intäkterna.

Ränteteckningsgrad, ICR

Finansnetto i förhållande till rörelseresultat.

Genomsnittlig ränta, %

Vägd genomsnittlig kontrakterad ränta för räntebärande skulder vid

periodens slut.

Soliditet, %

Eget kapital i relation till balansomslutning vid periodens utgång.

AKTIERELATERADE NYCKELTAL

Resultat per stamaktie, kronor

Resultat i relation till antal stamaktier vid periodens slut.

BTA Betalda Tecknade Aktier, Antal

Betalda Tecknade Aktier, aktier där likviden inkommit till

Bolaget som betalning i nyemission, men där aktierna ännu inte

är registrerade.

Oscar Properties presenterar vissa nansiella mått som inte denieras av IFRS, så kallade

alternativa nyckeltal. Bolaget anser att dessa mått ger värdefull kompletterande information till

investerare och bolagets ledning då de möjliggör utvärdering av trender och bolagets prestation.

Eftersom inte alla bolag beräknar nansiella mått på samma sätt, är dessa inte alltid jämförbara

mått som används av andra företag. Dessa nansiella mått ska därför inte ses som en ersättning

för mått som denieras enligt IFRS.

Bolaget denierar nyckeltalen enligt nedan. Denitionerna är oförändrade mot tidigare perioder.

Denitioner

93Oscar Properties Holding AB (Publ) – Årsredovisning 2021

ÅRSSTÄMMA 2022

Aktieägarna i Oscar Properties Holding AB (publ) kallas till

årsstämma torsdagen den 12 maj 2022, kl. 13:00 i Oscar Proper-

ties Holding AB:s lokaler Linnégatan 2, Stockholm.

Anmälan m.m.

Aktieägare som önskar delta i stämman ska dels vara införd i den

av Euroclear Sweden AB förda aktieboken senast onsdagen den 4

maj 2022, dels anmäla sig hos bolaget senast onsdagen den 4 maj

2022. Anmälan kan ske via post till Oscar Properties Holding

AB (publ), Box 5123, 102 43 Stockholm, via telefon

08-51060770 eller via e-post till bolagsstamma@oscarproperties.se.

Vid anmälan ska anges namn, person eller organisationsnummer,

aktieinnehav, adress, telefonnummer dagtid samt, i förekommande

fall, det antal biträden (högst två) som avses medföras vid stämman.

Aktieägarinformation

Om aktieägare avser att låta sig företrädas av ombud bör

fullmakt i original och övriga behörighetshandlingar biläggas

anmälan. Om fullmakten utfärdats av juridisk person ska bestyrkt

kopia av registreringsbevis för den juridiska personen eller mot-

svarande behörighetshandlingar bifogas. Fullmaktsformulär nns

att hämta på bolagets webbplats, www.oscarproperties.se. Full-

makter utan särskild bestämmelse om giltighetstid gäller i ett år

från utfärdandet.

Aktieägare som låtit förvaltarregistrera sina aktier hos bank

eller annan förvaltare måste, för att få delta i stämman, tillfälligt

registrera aktierna i eget namn. Sådan registrering måste vara

verkställd hos Euroclear Sweden AB senast måndagen den 27

april 2022, vilket innebär att aktieägaren bör underrätta förvalta-

ren om sin önskan i god tid före detta datum.

OSCAR PROPERTIES HOLDING AB PUBL

Linnégatan 2,

Box 5123,

102 43 Stockholm

E-post: info@oscarproperties.se

Tel: +46 (8) 510 607 70

Org.nr. 556870-4521

www.oscarproperties.se

FINANSIELL KALENDER 2022

Delårsrapport januari-mars 2022 29 april 2022

Delårsrapport januari-juni 2022 15 juli 2022

Delårsrapport januari-september 2022 28 oktober 2022

Bokslutskommuniké 2022 22 februari 2023