549300MGVITW8GYJHZ502023-01-012023-12-31iso4217:SEK549300MGVITW8GYJHZ502022-01-012022-12-31iso4217:SEKxbrli:shares549300MGVITW8GYJHZ502023-12-31xbrli:shares549300MGVITW8GYJHZ502022-12-31549300MGVITW8GYJHZ502022-01-01ifrs-full:IssuedCapitalMember549300MGVITW8GYJHZ502022-01-01ifrs-full:SharePremiumMember549300MGVITW8GYJHZ502022-01-01ifrs-full:RetainedEarningsMember549300MGVITW8GYJHZ502022-01-01ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember549300MGVITW8GYJHZ502022-01-01ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember549300MGVITW8GYJHZ502022-01-01549300MGVITW8GYJHZ502022-01-012022-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember549300MGVITW8GYJHZ502022-01-012022-12-31ifrs-full:SharePremiumMember549300MGVITW8GYJHZ502022-01-012022-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember549300MGVITW8GYJHZ502022-01-012022-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember549300MGVITW8GYJHZ502022-01-012022-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember549300MGVITW8GYJHZ502022-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember549300MGVITW8GYJHZ502022-12-31ifrs-full:SharePremiumMember549300MGVITW8GYJHZ502022-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember549300MGVITW8GYJHZ502022-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember549300MGVITW8GYJHZ502022-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember549300MGVITW8GYJHZ502023-01-01ifrs-full:IssuedCapitalMember549300MGVITW8GYJHZ502023-01-01ifrs-full:SharePremiumMember549300MGVITW8GYJHZ502023-01-01ifrs-full:RetainedEarningsMember549300MGVITW8GYJHZ502023-01-01ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember549300MGVITW8GYJHZ502023-01-01ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember549300MGVITW8GYJHZ502023-01-01549300MGVITW8GYJHZ502023-01-012023-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember549300MGVITW8GYJHZ502023-01-012023-12-31ifrs-full:SharePremiumMember549300MGVITW8GYJHZ502023-01-012023-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember549300MGVITW8GYJHZ502023-01-012023-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember549300MGVITW8GYJHZ502023-01-012023-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember549300MGVITW8GYJHZ502023-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember549300MGVITW8GYJHZ502023-12-31ifrs-full:SharePremiumMember549300MGVITW8GYJHZ502023-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember549300MGVITW8GYJHZ502023-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember549300MGVITW8GYJHZ502023-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember
2023
Årsredovisning
Innehållsförteckning
Året i korthet 2
Vd har ordet 4
Finansiella mål och utdelningsmål 6
Intjäningsförmåga 7
Affärsmodell 8
Fastighetsbestånd 10
Förvaltning 16
Projekt 18
Transaktioner 20
Finansiering 22
Intresseföretag och joint venture 27
Vår marknad 28
Våra affärsområden 35
Aktien och ägarna 40
Hållbarhetsrapport 43
Förvaltningsberättelse 69
Flerårsöversikt 70
Kvartalsöversikt 71
Strukturerat riskarbete 72
Bolagsstyrningsrapport 77
Styrelse 84
Ledning 86
Finansiella rapporter 88
Noter och redovisningsprinciper 99
Förslag till vinstdisposition 114
Avstämning nyckeltal 116
Definitioner 117
Årsredovisningens undertecknande 118
Revisionsberättelse 119
Fastighetsförteckning 124
Avrundningar i årsredovisningen kan medföra att kolumner
och rader inte summerar.
Jämförelser inom parentes avser motsvarande period föregående år.
Kalender
Delårsrapporter
Q1 januari – mars 2024: 7 maj 2024
Q2 januari – juni 2024: 12 juli 2024
Q3 januari – september 2024: 18 oktober 2024
Bokslutskommuniké 2024: 9 februari 2025
Avstämningsdag för utdelning
på preferensaktier
30 april 2024
Föreslagna avstämningsdagar
för utdelning på preferensaktier
31 juli 2024
31 oktober 2024
31 januari 2024
30 april 2024
Föreslagna avstämningsdagar
för utdelning på stamaktier
10 maj 2024
31 juli 2024
31 oktober 2024
31 januari 2024
Årsstämma: 7 maj 2024
Distributionspolicy
NP3s årsredovisning tillhandahålls
som dokument i pdf-format på:
www.np3fastigheter.se
De som efterfrågar en tryckt version av
årsredovisningen ombeds maila till:
info@np3fastigheter.se
För prenumeration på finansiella rapporter
och pressmeddelanden hänvisas till:
www.np3fastigheter.se/media
NP3 Fastigheter AB (publ)
Gärdevägen 5A, 856 50 Sundsvall, Sverige
Q1
• Ifebruarigenomfördebol agetenriktadny-
emissionav2750000stamakt ierti llettprisom
230krperaktievilkettillfördebola get617mkr
eftertransaktionskostnader.
• Islutetavmarsavledb olagetsmedgrundareoch
styrelseledamotLarsGöranBäckvallefterentids
sjukdom.
Q2
• Iaprilemitteradebolagetunderbefintligt
MTN-programsen ioraickesäkerställdagröna
obligationerom500mk rmedenlöptidom3årtill
enrän taomStibor+550baspunkter.Isamband
medemissionenåterköptebolage tnominellt698
mkravobligati onermedförfallijanu ari2024och
oktober2024.Därutövergenom fördebo laget
underandrakvartaletåterköpomytterligare
94mkridessaobligationer.
• Förvärvavseendeö vrigadelägaresakt ieri
bolagetsjointventure,MalaboHoldingABmed
tillh örandetolvfastigheteriVäs terås.Fas tigh ets-
förvärvetuppgicktill234mkr.
• Förvärvavseendetrefastighetertillträddestillen
sammanlagdinvester ingom64mkrochettårligt
hyre svärdeom5mkr.
Q3
• Isept emberemitteradebolagetsenioraicke
säkerställdagrönaobl igat ionerom400mkrunder
befintligtMTN-p rogrammedenlöptidom3,25år
tillenräntaomStibor+52 5baspunkter.Isam-
bandmedemissionenåterköptebolagetnominellt
118mkravobliga tionermedförfallija nuari2024
ochoktober2024.
Q4
• Ioktober2023utnyttjadebolagetsinrätttill
frivilligförtidsinlösenavresterandeutestående
obligationerom324mkrmedförfallijanuari2024.
• Underfjärdekvartaletavyttradebolagetsamtliga
preferens aktieriintresseföretagetEmilshusoc h
perden6dec emberunderstegbolagetsägarandel
15procentvarvidEmilshusi ntelängreutgörett
intresseföretagtillNP3.Återståendeaktieinnehav
haromklassif iceratstillbörsnoteradeaktieroch
redovisastillverklig tvärdepåbalan sdagen.
Föreslagen
utdelning på stam-
och preferens-
aktier*
Intäkterna uppgick
till 1 797 mkr
Fastighetsvärdet
uppgick till
20,3 mdkr
Årets tillträdda
förvärv
Driftöverskottet
uppgick till
1 353 mkr
391 mkr
+16 %
408 mkr
+18 %
+2 %
Förvaltningsresultat
per stamaktie
11,76 kr
-10 %
Året i korthet
Väsentliga händelser efter årets utgång
I februari har bolaget emitterat icke säkerställda gröna obligationer
om 300 mkr under befintligt MTN-program med en löptid om 3,5 år
till en ränta om Stibor + 375 baspunkter. I samband med emissionen
återköpte bolaget nominellt 321 mkr av obligationer med förfall i
oktober 2024 och september 2025. Återstående obligationer om
185 mkr med förfall i oktober 2024 har förtidsinlösts under april.
2 ÅRET I KORTHET
*Utdelningsförslaget inkluderar en sakutdelning av B-aktier i Fastighetsbolaget Emils-
hus AB (publ) där värdet av sakutdelningen baserats på Emilshus B-akties aktiekurs
per 31 december 2023. För mer information om utdelningsförslaget, se sidan 41 samt
styrelsens förslag till vinstdisposition på sidan 114.
3ÅRET I KORTHET
NP3 är ett kassaflödesorienterat fastighetsbolag med fokus på kommersiella fastigheter med
hög direktavkastning främst i norra Sverige. Per den 31 december uppgick fastighetsbeståndet till
1 998 000 kvadratmeter uthyrbar area fördelat på 507 fastigheter inom kategorierna industri, handel,
kontor, logistik och övrigt. Fastighetsbeståndet är indelat i åtta affärsområden: Sundsvall, Gävle,
Dalarna, Östersund, Umeå, Skellefteå, Luleå och Mellansverige. Vid årets slut uppgick fastighetsvärdet
till 20,3 mdkr. NP3-aktien är noterad på Nasdaq Stockholm, Large Cap. NP3 grundades 2010 och har
sitt huvudkontor och säte i Sundsvall.
Fastighetsvärde per fastighetskategori, %Fastighetsvärde per affärsområde, %
Industri46(46)
Handel25(25)
Kontor10(10)
Logistik9(9)
Övrigt10(10)
Förvaltningsresultatet minskade med 5 % till 745 mkr.
Per stamaktie uppgick förvaltningsresultatet till 11,76
kr, en minskning med 10 %.
Nyckeltal 2023 2022
Utfall
Marknadsvärde fastigheter, mkr 20 276 19 805
Hyresintäkter, mkr 1 797 1 551
Driftöverskott, mkr 1 353 1 149
Förvaltningsresultat, mkr 745 785
Aktierelaterade
Resultat efter skatt, kr/stamaktie -2,43 21,04
Förvaltningsresultat, kr/stamaktie 11,76 13,00
Eget kapital, kr/stamaktie 114,78 117,21
Långsiktigt substansvärde, kr/stamaktie 135,58 133,17
Fastighetsrelaterade
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 93 94
Överskottsgrad, % 75 74
Finansiella
Belåningsgrad, % 56,6 57,6
Räntetäckningsgrad, ggr 2,1 2,9
Skuldkvot, ggr 8,6 9,4
Föravstämningavnyckeltalo chdefinitionersesidorna116-117.
Förvaltningsresultat, mkr
Förvaltningsresultat, kr/stamaktie
Driftöverskottet ökade med 18 % till 1 353 mkr.
1 500
1 200
900
600
300
0
Mkr
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
Fastighetsvärdet ökade med 2 % till 20,3 mdkr.
25 000
20 000
15 000
10 000
5 000
0
Mkr
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
Sundsvall21(21)
Gävle14(14)
Dalarna13(14)
Luleå12(12)
Skellefteå12(12)
Umeå11(11)
Östersund10(10)
Mellansverige7(6)
900
800
700
600
500
400
300
200
100
0
Mkr
13,00
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
0
100
200
300
400
500
600
700
800
900
2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023
0
2
4
6
8
10
12
14
Förvaltningsresultat per stamaktie/kvartal & år
Förvaltningsreultat Förv.res/stam
10,90
9,26
4,34
4,10
4,90
5,79
6,54
8,07
11,76
4 VD HAR ORDET
Vd har ordet
NP3 har sedan starten 2010 haft en enkel och långsiktig affärsidé: Att äga och förvalta högavkastande
kommersiella fastigheter, primärt i norra Sverige. Vårt fokus att agera inom ett stabilt och väldefinierat
marknadssegment är alltjämt detsamma som när företaget startades.
Erfarenheterna under dessa snart 15 år visar att det tidvis
kan vara utmanande att upprätthålla denna enkla affärsidé.
Initialt upplevde vi en period där fokus var på stora exploa-
teringsplaner som hade potential att skapa enorma värde-
förändringar samtidigt som intresset för kassaflöde var av
underordnad betydelse. Därefter följde en period där alla
förvärv som klarade en nollränta betraktades som positiva
då all fokus låg på kraftig tillväxt. Under samma period var
konkursrisken dessutom väldigt låg för företag, då staten på
olika sätt via stimulerande åtgärder agerade bank. Det gick
så långt att hyresgästrisken och återuthyrningsrisken ibland
uppfattades som obefintlig.
Prövningen under dessa tider har ofta varit att inte börja
springa i en riktning för att följa efter, utan att ställa sig
frågan ”Är detta rimligt?”. Även om säkert mycket hade
kunnat göras annorlunda under dessa snart 15 år kan jag
konstatera att NP3 hela tiden har fokuserat på ett långsiktigt
kassaflöde, vilket har gagnat företaget och dess ägare. Vi
har också valt att prioritera refinansierings- och återuthyr-
ningsrisk – risker som vi själva skall kunna hantera. Förut-
sättningarna vad gäller aktiemarknad, prissättning och
tillgång till kapital förändrades snabbt under 2022 och 2023
vilket inneburit stora utmaningar. Genom att vi bland annat
successivt skapat en bättre förfallostruktur för våra lån
bedömer jag att vi idag har kontroll över dessa utmaningar.
Vi kan därför nu i högre grad blicka framåt, se möjligheter
och tillvarata dessa.
Med de förändrade ekonomiska förhållanden som i dagsläget
råder vill jag understryka att NP3s affärsmodell alltjämt hål-
ler. Mycket talar för att vi nu har nått toppen på räntebanan
och om man förenklat räknar med att räntan inte kommer att
gå ned innebär det en stiboreffekt på 4 procent och en mar-
ginal på i genomsnitt 2,5 procent enligt vår rapportering. Det
ger en total räntekostnad på 6,5 procent. Med en belåning
på 60 procent tar då räntekostnaden 3,9 procentenheter i
anspråk av våra fastigheters direktavkastning. Vi har idag en
snittvärdering på vårt fastighetsbestånd uppgående till 7,12
procent och kan investera på marginalen till en avkastning
på 7,5-9 procent, primärt drivet av projekt.
Enligt ovan resonemang och med NP3s balansräkning blir
avkastningen på det egna kapitalet drygt 10 procent. En av-
kastning på 10 procent är vi inte nöjda med men det är heller
inte en nivå som indikerar en krissituation och att vi måste
förändra vår långsiktiga affärsidé. Positiva värdeförändringar
från projekt och ett ökat kassaflöde från fastighetsbeståndet
bör också ske i takt med inflationen och addera ytterligare
avkastning till våra aktieägare.
Förvaltningsresultat, tillväxt och risk
Förvaltningsresultatet för 2023 uppgick till 745 miljoner
kronor, vilket är en minskning med 5 procent jämfört med
föregående år och med 10 procent per stamaktie. Det är
samtidigt bolagets näst högsta resultat sedan starten.
Under 2023 har NP3 investerat 859 miljoner kronor. För-
värv uppgick till 408 miljoner kronor och avser primärt utköp
av tidigare samarbeten. Projektinvesteringarna uppgick
till 451 miljoner kronor. Snittavkastningen i våra beslutade
projekt har under året uppgått till 9 procent och sett till det
ökade kassaflödet mot investeringen ökade det med cirka
25 procent. Vi kommer därför fortsätta att investera i projekt
för att få en attraktiv avkastning och stärka kassaflödet.
Givet konjunkturen kan 2024 bli ett utmanande år men min
förhoppning är att vi skall lyckas bibehålla våra nyckeltal och
successivt minska vårt vakansvärde.
Hållbarhet
NP3s ambition från start har varit att kontinuerligt göra
allt lite bättre. Detta gäller inte minst i hållbarhetsfrågor.
Historiskt har NP3 prioriterat genomförandet framför redo-
visningen och kommunikationen om vad vi åstadkommer på
området. Under senare år har vi lyft nivån på vår hållbarhets-
redovisning samtidigt som vi lagt fokus på vår gröna portfölj,
vilket är de investeringar som vi i enlighet med ett grönt ram-
verk definierat som ”gröna och mer hållbara”. Under 2023
växte den gröna portföljen med 26 procent trots att vi höjt
kraven på denna portfölj. Denna utveckling skall fortsätta.
När vi minskar vår energiförbrukning genom investeringar
ser vi samtidigt potentialen att via omförhandlade hyror höja
avkastningen till våra aktieägare.
Finansiering
Under 2023 har det varit fortsatt stor osäkerhet på kapital-
marknaden avseende dess prissättning. För att stärka bo-
lagets position genomfördes en stamaktieemission under
februari på 630 miljoner kronor. NP3 har därtill under 2023
och till dagens datum genomfört tre obligationsemissioner
om totalt 1,2 miljarder kronor. Vi har under samma period
återköpt obligationer för 2,0 miljarder kronor. Sammantaget
har vi minskat vår totala obligationsskuld med cirka 760
miljoner kronor och fått en bättre förfallostruktur.
I bank har NP3 under 2023 refinansierat eller säkrat refinan-
siering på 3 miljarder kronor. Refinansieringen har skett till
ungefär samma marginal som tidigare men på bekostnad av
kapitalbindningen. Vår prioritet under kommande låneom-
läggningar kommer ligga på att förlänga kapitalbindningen
och då även få en jämnare fördelning av våra låneförfall.
AndreasWahlén
5VD HAR ORDET
Andelen räntebundna lån har under året ökat från 31 procent
till 42 procent. Den inverterade räntekurvan och den volati-
litet som varit i räntemarknaden har skapat möjligheter att
förbättra kassaflödet och samtidigt få en större visibilitet över
framtida räntekostnader.
Förfallostrukturen i våra obligationslån gör att refinansie-
ringsrisken minskat. Vi har inga större förfall i bank under
2024 och både räntebindningstiden och andelen räntesäkrad
låneportfölj har ökat. Sammantaget gör detta att ett större
fokus kan läggas på lönsamma investeringar.
Framtid
NP3 kommer även fortsättningsvis använda enkelheten i
affärsmodellen och i vårt risktagande. Vi noterar dock att
byggpriserna har gått ned, vilket troligen kommer leda till fler
projektinvesteringar för NP3 under 2024. Våra byggnader
upptar cirka 10 procent av våra fastigheters markareal vilket
ger goda möjligheter till kompletteringsbyggnader och ny-
produktion. Transaktionsmarknaden i norra Sverige uppgår
fortfarande till väldigt låga volymer inom vårt segment. Detta
borde ge goda förutsättningar för NP3 att genomföra förvärv
på bra villkor, då allt fler borde ha behov av och vilja att för-
ändra sina balansräkningar.
Hyresgästefterfrågan bedömer jag alltjämt som stabil i vår
marknad och att då kunna erbjuda lokaler i befintliga bygg-
nader eller genom nyproduktion är en stor fördel. Givet att
det är och kommer bli en allt mer utmanande marknad är jag
tillfreds med att NP3 redan har en väl fungerande infrastruk-
tur och närvaro via lokala kontor på tolv orter med närhet till
våra fastigheter och våra hyresgäster. Effekterna av detta
hoppas jag skall synas i vår nettouthyrning även 2024.
Prognosen för 2024 motsvarar ett förvaltningsresultat
om 820 miljoner kronor vilket motsvarar 13,00 kronor per
stamaktie, en ökning om 11 procent jämfört med 2023 och i
paritet med utfallet för 2022.
För att nå målet om tillväxt i förvaltningsresultat om 12 pro-
cent per stamaktie över en femårsperiod, med 2022 års utfall
som bas, behöver NP3s förvaltningsresultat stiga till 23 kro-
nor per stamaktie, motsvarande ett förvaltningsresultat om
1,4 miljarder kronor, för år 2027. Det går inte idag att avgöra
om det är möjligt, då många faktorer påverkar. Det är ett högt
uppsatt mål, men sett till historien är det ett mål som NP3
har överträffat. NP3 kommer att vidta behövliga åtgärder för
att nå detta mål och för att den tillväxten skall ske med mins-
kad eller bibehållen finansiell risk. Det har NP3 lyckats med
under föregående perioder. Sammantaget skall våra resurser
riktas mot aktiviteter som levererar ett så stabilt, förutsägbart
och långsiktigt växande förvaltningsresultat som möjligt till
våra aktieägare.
Det är fortsatt en turbulent värld där antalet konflikter går i fel
riktning. Hur dessa konflikter utvecklas och hur det påverkar
NP3 är naturligtvis omöjligt att svara på. Det är en tid då det
gäller att vara ödmjuk och att vaksamt beakta att ökade kon-
fliktnivåer kan få stor påverkan och slå omkull genomtänkta
planer för framtiden, framför allt för enskilda människor. Låt
oss hoppas på en förändring där demokrati och sunt förnuft
får styra.
Avslutningsvis vill jag som vanligt passa på att rikta ett stort
tack till NP3s medarbetare, aktieägare och övriga intres-
senter för ert engagemang som betyder så mycket för NP3s
utveckling. Det gångna året har varit utmanande, men låt
oss nu blicka framåt och hoppas på en utveckling i positiv
riktning där 2024 är starten. Det finns förutsättningar och
möjligheter för detta – vi på NP3 kommer att göra allt för att
så blir fallet.
”Med de förändrade
ekonomiska förhållanden
som i dagsläget råder vill
jag understryka att NP3s
affärsmodell alltjämt
håller.”
6 FINANSIELLA MÅL OCH UTDELNINGSMÅL
Finansiella mål och utdelningsmål
Utdelning
Bolaget har som mål att
dela ut cirka 50 procent av
förvaltningsresultatet efter
aktuell skatt till stam- och
preferensaktieägare.
Nyckeltalet visar bolagets övergripande till
-
växtmål. Förvaltningsresultatet per stamaktie
minskade med 10 procent jämfört med föregående
år. Genomsnittlig tillväxt över femårsperioden
uppgick till 13 procent.
Målet visar förräntningen på bolagets egna
kapital över en femårsperiod. Målet är ett mått
på bolagets förmåga att skapa avkastning på
det egna kapitalet. Avkastning på eget kapital
före skatt uppgick till 0 procent. Genomsnittlig
avkastning på eget kapital över femårsperioden
uppgick till 22 procent.
Räntetäckningsgraden visar bolagets förmåga
att täcka sina räntekostnader. Räntetäcknings
-
grad är ett mått som visar hur många gånger
bolaget klarar av att betala sina räntor med
resultatet från den operativa verksamheten.
Räntetäckningsgraden per 31 december var
2,1 gånger.
Belåningsgraden visar hur stor andel av fastig-
hetsvärdet som är skuldfinansierat. Målet är att
över tid ligga på en nivå mellan 55 och 65 pro
-
cent. Per 31 december uppgick belåningsgraden
till 57 procent.
Tillväxt i förvaltnings-
resultat per stamaktie
Tillväxten i förvaltningsresul-
tat per stamaktie ska uppgå
till minst 12 procent per år
över en femårsperiod.
Avkastning på eget
kapital
Avkastning på eget kapital
före skatt ska uppgå till
minst 15 procent per år över
en femårsperiod.
Räntetäckningsgrad
Räntetäckningsgraden ska
vara lägst 2 gånger.
Belåningsgrad
Den långsiktiga belånings-
graden ska uppgå till
55-65 procent.
Preferensaktie-
utdelningens andel
Preferensaktieutdelningens
storlek begränsas till max
20 procent av förvaltnings
-
resultat efter aktuell skatt.
Nyckeltalet att preferensaktieutdelningens stor
-
lek begränsas till max 20 procent av förvaltnings-
resultat efter skatt syftar till att säkerställa en
avvägd balans mellan stam- och preferens-
aktieägares intressen.
1) Utdelningsförslaget inkluderar en sakutdelning av B-aktier i Fastighetsbolaget Emilshus AB (publ) där värdet av sakutdelningen baserats på Emilshus B-akties
aktiekurs per 31 december 2023. För mer information om utdelningsförslaget, se sidan 41 samt styrelsens förslag till vinstdisposition på sidan 114.
Mål Förklaring och resultat
%
60
50
40
30
20
10
0
Mål ca 50 %
54 % 53 % 50 % 54 % 58 %
2019 2020 2021 2022 2023
25
20
15
10
5
0
%
11 % 15 % 12 % 10 % 11 %
2019 2020 2021 2022 2023
Max 20 %
1)
1)
Utfall
Förvaltnings-
resultat per
stamaktie, kr
Genom-
snittlig årlig
tillväxt,
5 år, %
Mål 12 %
2019 2020 2021 2022 2023
kr
14
12
10
8
6
4
2
0
%
25
20
15
10
5
0
0%
5%
10%
15%
20%
25%
0
2
4
6
8
10
12
14
Q4-19 Q4-20 Q4-21 Q4-22 Q4-23
Tillväxt
Serie1 Serie2
Avkastning på
eget kapital
före skatt, %
Genomsnittlig
avkastning på
eget kapital före
skatt, 5 år, %
Mål15%
50
40
30
20
10
0
%
2019 2020 2021 2022 2023
0
10
20
30
40
50
Q4-19 Q4-20 Q4-21 Q4-22 Q4-23
Avkastning på eget kapital
Serie1 Serie2
ggr
4
3
2
1
0
Mål 2 ggr
3,5 3,4 3,4 2,9 2,1
2019 2020 2021 2022 2023
%
70
60
50
40
30
20
10
0
Mål 55-65 %
2019 2020 2021 2022 2023
58 % 57 % 56 % 58 % 57 %
Utdelningsmålet är satt utifrån bolagets kassa-
flöden och avkastningsnivåer. Styrelsen föreslår
en utdelning för 2023 om cirka 5,48 kronor/stam-
aktie
1)
samt en utdelning om 2,00 kr/preferens-
aktie. Totalt föreslaget utdelningsbelopp uppgår
till cirka 391 mkr
1)
vilket motsvarar en ökning om
8 procent samt 58 procent av förvaltningsresul
-
tatet efter aktuell skatt.
7INTJÄNINGSFÖRMÅGA
Aktuell intjäningsförmåga
Definition av intjäningsförmåga
Aktuell intjäningsförmåga är inte en prognos utan är endast
att betrakta som en ögonblicksbild, vars syfte är att pre-
sentera intäkter och kostnader på årsbasis givet fastighets-
bestånd, räntekostnader och organisation vid en bestämd
tidpunkt, bokslutsdagen. Intjäningsförmågan baseras på
kommande tolvmånadersperiod utifrån det fastighetsbestånd
bolaget ägde per den 31 december 2023. Intjäningsförmågan
baseras på kontrakterad årshyra och visar vilket resultat som
bolaget skulle generera med angivna förutsättningar.
Intjäningsförmågan innehåller ingen bedömning av utveck-
ling av hyror, vakansgrad, fastighetskostnader, räntor, värde-
förändringar eller andra resultatpåverkande faktorer.
Följande information ligger till grund för den bedömda
intjäningsförmågan
• Kontrakteradehyresintäkterpåårsbasis(inklusiveti llägg
ochefterbeaktadehyresrabatter)samtövrigafasti ghets-
relateradeintäkterperden1januari2024utifrångäl lande
hyresav tal.
• Fastighetskostnaderutgörsavenbedömningavettnormal-
årsdriftkostnade rochunderhållsåtgärder.Idriftkostnaderna
ingårfastighetsrelateradadministration.
• Fastighetsskattha rberäkn atsutifrånfastigheternasaktuella
taxeringsvärde.
• Kostnaderförcentraladministratio nberäknasutifrån
befin tligorgani sationochfasti ghetsbestån detsstorlek.
• Finansiellaintäkterochkostnaderharberäknatsutifrån
bolagetsfaktiskagenomsnittligaräntenivåperden1januari
2024menharintejusteratsföreffekterav seendeperiodise-
ring aravlånekostnader.
Förvaltningsresultat från intjäningsförmåga, mkr
Aktuell intjäningsförmåga på tolvmånadersbasis
2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023
Q 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4
900
800
700
600
500
400
300
200
100
0
1 jan, mkr 2024 2023 2022 2021 2020
Justerat hyresvärde 2 043 1 862 1 525 1 236 1 123
Vakans -137 -122 -102 -92 -79
Hyresintäkter 1 906 1 740 1 423 1 144 1 045
Fastighetskostnader -433 -397 -346 -273 -252
Fastighetsskatt -46 -45 -43 -40 -36
Driftöverskott 1 426 1 298 1 034 831 757
Central administration -68 -61 -55 -49 -46
Finansnetto -608 -508 -260 -211 -194
Förvaltningsresultat från
intresseföretag och joint
venture 42 81 72 46 13
Förvaltningsresultat 792 810 791 616 530
Förvaltningsresultat efter
preferensaktieutdelning 716 734 715 561 480
Förvaltningsresultat
kr/stamaktie 12,48 13,44 13,13 10,32 8,84
Kommentar intjäningsförmåga
Jämfört med aktuellt hyresvärde om 2 065 mkr uppgick det
framåtriktade justerade hyresvärdet till 2 043 mkr. De stora
justeringsposterna var främst rabatter om -23 mkr.
Från ingången av året har bolagets driftöverskott i intjä-
ningsförmågan ökat med 10 procent till 1 426 mkr. Direkt-
avkastningen i intjäningsförmågan uppgick till 7,0 procent
(6,6) i förhållande till fastighetsvärdet om 20 276 mkr. För-
valtningsresultatet och förvaltningsresultatet per stamaktie
i intjäningsförmågan minskade med 2 procent respektive
7 procent jämfört med ingången av året.
Förvärv och avyttringar
Inga avtalade, ej tillträdda förvärv fanns per 31 december.
En avtalad ej frånträdd försäljning fanns per 31 december
och avser en fastighet i Gävle. Hyresvärdet uppgår till
2 mkr och minskar förvaltningsresultatet med knappt
2 mkr. Fastigheten har frånträtts i början av januari 2024.
CAGR10%
Värdeskapande
affärsmodell
NP3s strategi är att skapa värde för bolagets aktieägare med
fokus på ett ständigt förbättrat kassaflöde genom transaktioner
och att löpande förädla befintligt bestånd. Bolaget strategi är
även att ha låg risk genom diversifiering inom geografi, kategori
och branschexponering.
Fastigheter
• 507 fastigheter
• 1 998 000 kvadratmeter
uthyrbar area
• 330 000 kvadratmeter
byggrätter
Medarbetare och
humankapital
Medarbetarnas individuella
färdigheter, kompetenser och
erfarenheter som kollektivt och
enskilt skapar värde genom att
leverera våra mål.
Finansiella
Eget kapital samt extern finan-
siering i form av ränte bärande
lån och krediter.
Goda relationer
• Samverkan och dialog med
kommuner, näringsliv och
intressentgrupper.
• Långsiktiga samarbeten med
våra leverantörer, banker och
övriga intressenter.
• Ett stort antal hyresgäster
som aggregerat står för
drygt 2 450 hyresavtal.
• Relationen med kapital-
marknadens aktörer och
våra aktieägare.
Våra resurser
Genom att tillföra tillgängliga resurser och tillgångar i vår verksamhet skapar
NP3 stabila och långsiktiga värden för aktieägare, medarbetare och hyresgäs-
ter samt för näringslivet och samhället på de orter där bolaget är etablerad.
Förvaltning och uthyrning
En effektiv förvaltning skapar ökande driftöverskott vilket även påverkar fastig-
hetsvärdet positivt. För att uppnå en effektiv förvaltning finns NP3 närvarande på
bolagets samtliga geografiska huvudorter. Bolagets lokala närvaro och tillgäng-
lighet, underlättar engagemang i hyresgästernas verksamheter och skapar
möjligheter att tillgodose kundernas önskemål och behov. Genom att ha en
diversifierad fastighetsportfölj på huvudorterna har bolaget även möjlighet att er-
bjuda hyresgäster flera lokalalternativ och möta kundernas skiftande efterfrågan
på lokaler. Då NP3 arbetar nära och tillsammans med bolagets hyresgäster i så
väl energi- som lokalfrågor bidrar bolaget även till en hållbar utveckling av både
fastigheter och hyresgästernas verksamheter, samtidigt som det genererar lägre
driftkostnader och stabila hyresintäkter.
Nettouthyrning: Uppgick under året till 34 mkr
Vakansgrad: Uppgick vid årsskiftet till 7 procent
Överskottsgrad: Uppgick till 75 procent
Vad vi gör
Transaktioner
Utveckling
av fastighets-
beståndet
Förvaltning
och uthyrning
Vi hyr ut lokaler
och skapar värde för
befintliga hyresgäster
Vi förvärvar
och avyttrar
fastigheter
Vi utför nybygg-
nationer och förädlar
befintliga fastigheter
8 AFFÄRSMODELL
9AFFÄRSMODELL
• Förvaltningsresultat per
stam aktie: 11,76 kr
• Avkastning på eget kapital:
-1 procent
• Resultat efter skatt: -61 mkr
• Föreslagen utdelning till aktie-
ägare: 391
1)
mkr varav 315 mkr
till stamaktieägarna och 76 mkr
till preferensaktieägarna
• Ökat antal energieffektiva
och hållbara fastigheter
• Minskad klimatpåverkan
genom ökad andel egen-
producerad energi
• Klimatanpassade bygg-
nader i enlighet med
taxonomin
• Arbetstillfällen hos en trygg
och stabil arbetsgivare
• Utveckling och förmåner
• Löner till medarbetare:
40 mkr
• Utveckling av lokaler/
fastigheter enligt kundernas
behov för att skapa värde
och tillväxt i hyresgästernas
verksamhet
• En återköpsgrad om 79
procent, det vill säga antal
hyresavtal som förlängs i
relation till andel uppsäg-
ningsbara kontrakt
• Bidrar direkt och indirekt till
att skapa arbetstillfällen
• Inköpta varor och tjänster
från leverantörer: 850 mkr
• Ränta och övriga finansiella
kostnader till långivare:
617 mkr
• Värdeskapande utveckling
i orterna där vi verkar till-
sammans med kommuner
och näringsliv
• Skatteintäkter och arbets-
tillfällen
• Aktuell skatt och fastighets-
skatt: 114 mkr
Vad vi skapar
Ägare
Leverantörer,
samarbetspartners
och långivare
Kunder
Samhället
Medarbetare
Miljö
Utveckling av fastighets beståndet
NP3s utveckling av fastighetsbeståndet bygger på ett nära
samarbete och långsiktiga relationer med hyresgästerna.
Vi tillgodoser hyresgästernas behov genom att tillhandahålla
ändamålsenliga lokaler som gynnar deras verksamhet. Detta
resulterar i nöjda hyresgäster och värdetillväxt samt ökat
driftöverskott för NP3. Inom ramen för NP3s projektverksam-
het ryms nybyggnationer på våra byggrätter samt utveck-
ling och förädling av befintliga fastigheter. Förädling av det
befintliga beståndet är värdeskapande och gör att lokalerna
attraherar långsiktiga hyresgäster. Nybyggnationer har även
ofta effekten att de höjer värdet på intilliggande fastigheter
och därmed området som helhet.
Uthyrningsgrad nybyggnationer: 100 procent
Investering i befintliga fastigheter och nybyggnationer: 451 mkr
Transaktioner
NP3 arbetar aktivt och kontinuerligt med förvärv och avytt-
ringar för att utveckla fastighetsbeståndet vad gäller dess
sammansättning utifrån geografi och fastighetskategori för
att optimera den riskjusterade avkastningen. En viktig aspekt
i portföljstrategin är att koncentrera beståndet till specifika
områden på varje ort. Transaktionsverksamheten styrs av
den övergripande strategin som anger att bolaget ska verka
på orter med stabil och växande befolkning. NP3 renodlar
beståndet genom avyttring av de fastigheter som medföl-
jer vid större förvärv och som har en avkastning som ligger
under bolagets långsiktiga målsättning eller som genom dess
geografiska placering inte anses passa in i portföljstrategin.
Förvärv: 408 mkr
Avyttringar: -15 mkr
1) Utgör styrelsens förslag, en del av utdelningen till stamaktieägarna utgörs av en skutdelning. För mer information om utdelningsförslaget, se sidan 41.
Fastighetsbestånd
NP3s fastighetsbestånd utgörs av kommersiella fastigheter främst
i norra Sverige. Att uppnå riskspridning och effektiv förvaltning i
fastighetsbeståndet är centralt för att nå en så god riskjusterad
avkastning som möjligt.
Ovanstående målsättning gör att för-
delningen av fastighetskategorier skiljer
sig åt mellan olika affärsområden för att
tillvarata förutsättningarna i respektive
affärsområde.
Fastighetsbeståndet bestod per 31
december av 507 fastigheter (488) med
en total uthyrbar area om 1 998 000
kvadratmeter (1 950 000). Beståndets
marknadsvärde uppgick till 20 276 mkr
(19 805). NP3s fastighetsbestånd är
indelat i åtta affärsområden; Sundsvall,
Gävle, Dalarna, Östersund, Umeå, Skel-
lefteå, Luleå och Mellansverige.
Riskdiversifiering
NP3 arbetar kontinuerligt med risk-
spridning genom diversifiering av såväl
fastighetskategori som av hyresgäster-
nas branschtillhörighet. Bolagets samla-
de fastighetsbestånd är väl diversifierat
avseende både fastighetskategorier och
exponering mot bransch.
Fastighetskategori visar vilken beskaf-
fenhet en fastighet har medan bran-
schexponeringen visar vilken bransch
bolagets hyresintäkter är allokerade
till. Skillnaden är att hyresgäster i en
viss bransch kan hyra lokaler inom ett
flertal olika kategorier. Detta blir mest
tydligt avseende stat och kommun som
sammantaget stod för 10 procent (10) av
hyresintäkterna. Lokalerna för stat och
kommun hyrs inom kategorierna kontor,
övrigt och industri. En stor skillnad
finns även i dagligvaruhandeln som i
kategoriseringen uppgick till 1,1 procent
(1,3) av det totala hyresvärdet och till 4
procent (5) avseende branschexpone-
ring av den totala hyresintäkten. Skill-
naden förklaras i att dagligvaruaktörer
även förhyr inom kategorin logistik och
industri. Exponeringen av hyresintäk-
terna är fördelad mellan flera branscher
där tillverkning och lätt industri var den
största.
Fastighetskategorier
Fastigheterna är uppdelade i fem fastig-
hetskategorier; industri, handel, kontor,
logistik och övrigt.
Industri
Kategorin industri ligger på samma nivå
som vid ingången av året och med 51
procent av hyresvärdet utgör denna ka-
tegori NP3s största. I kategorin äger bo-
laget fastigheter primärt inom så kallad
lätt industri vilket är verksamheter som
kräver mindre maskinanläggningar. De
tre största hyresgästerna inom kate-
gorin industri är Assemblin El, LEAX
Falun och Svenska Krämfabriken som
tillsammans står för 5 procent av kate-
gorins totala hyresvärde. För industrika-
tegorin uppgick hyresvärdet till 940 kr
per kvadratmeter (869) för kontrakterad
area. Marknadsvärdet uppgick till 8 578
kr per kvadratmeter (8 471).
Hyresvärde per fastighetskategori, % Branschexponering, %
Hyresvärde per kommun
15 största, per 31 dec 2023
Kommun
Hyres-
värde, mkr Andel, %
Sundsvall 281 14
Skellefteå 238 12
Gävle 227 11
Östersund 202 10
Umeå 173 8
Falun 124 6
Borlänge 118 6
Luleå 115 6
Timrå 68 3
Piteå 64 3
Örnsköldsvik 59 3
Västerås 56 3
Karlstad 50 2
Sollefteå 49 2
Gällivare 40 2
Övriga
kommuner 202 10
Totalt 2 065 100
Industri51(51)
Handel23(23)
Kontor11(11)
Logistik6(6)
Övrigt9(9)
10 FASTIGHETSBESTÅND
Tillverkningochlättindustri16(17)
Industri-ochbygghandel12(12)
Sällanköpshandel11(10)
Statochkommun10(10)
Byggochproduktion10(10)
Fastighetochfinans9(10)
Fordonochverkstad9(8)
Matochfritid7(7)
Dagligvaruhandel4(5)
Övrigt12(11)
11FASTIGHETSBESTÅND
Handel
Inom handelskategorin står konsumenthandel för den största
delen, 60 procent (62), se fördelning i diagram nedan. Kon-
sumenthandel domineras av lågpriskedjor som till exempel
Dollarstore, ÖoB och Rusta. Andelen konfektionshandel
uppgick till 3 procent (3). Inom B2B återfinns stora hyresgäs-
ter som Dagab Inköp & Logistik, Mekonomen och Ahlsell.
Handelsfastigheterna har en genomsnittlig vakansgrad på 4
procent (3) vilket är lägre än genomsnittet för hela fastighets-
beståndet som är 7 procent (6). Den återstående genomsnitt-
liga löptiden för hyresavtalen inom handelskategorin är 4,1 år
(4,2) vilket är något högre än genomsnittet för hela beståndet
där genomsnittlig löptid är 3,9 år. Kontrakterat hyresvärde för
kategorin uppgick till 1 213 kr per kvadratmeter (1 127). Mark-
nadsvärdet uppgick till 12 411 kr per kvadratmeter (12 437).
Kontor
Kategorin kontor står för 10 procent (10) av fastighetsvärdet
och 11 procent (11) av hyresvärdet. Största hyresgäster inom
kategorin är Arbetsförmedlingen, Skanska Sverige AB och
Metso Sweden AB. Kontrakterat hyresvärde uppgick till
1 356 kr per kvadratmeter (1 267) för kontor. Marknadsvärdet
uppgick till 12 168 kr per kvadratmeter (12 325).
Logistik
Logistikfastigheter utgjorde 6 procent (6) av det totala
hyresvärdet. Största hyresgästerna inom kategorin är Post-
Nord, Svensk Cater och Systembolaget. För logistikkategorin
uppgick hyresvärdet till 1 057 kr per kvadratmeter (999) för
kontrakterad area. Marknadsvärdet uppgick till 10 541 kr per
kvadratmeter (10 828).
Övrigt
I kategorin övrigt ingår bland annat lekland, idrotts-
anläggningar och samhällsfastigheter som exempelvis
skolor. Största hyresgästerna inom kategorin är Leos Lek-
land, Fortifikationsverket och Ulno AB som ingår i friskole-
koncernen Prolympia. Dessa tre hyresgäster står för 20
procent av kategorins samlade hyresvärde. Kategorin övrigt
hade det högsta hyresvärdet per kvadratmeter, 1 479 kr per
kvadratmeter (1 359) för kontrakterad area. Marknadsvärdet
uppgick till 12 713 kr per kvadratmeter (12 928).
Fastighetsvärdering
Bolagets fastigheter värderas till ett bedömt verkligt värde
varje kvartal. Värderingspolicyn innebär att minst 90 procent
av det totala fastighetsbeståndet externvärderas under
kvartal två och fyra, övriga fastigheter värderas internt. Under
kvartal ett och tre justeras fastighetsvärdena genom framför
allt internvärderingar. Under fjärde kvartalet 2023 har 99
procent (99) av hela fastighetsbeståndet externvärderats.
Metod
Bedömning av verkligt värde görs med tillämpning av en
kombination av ortsprismetod och avkastningsbaserad
metod i form av diskontering av prognostiserade, framtida
kassaflöden. Kassaflödet baseras på faktiska hyror och
normaliserade drifts- och underhållskostnader utifrån en
marknadsmässig bedömning. Vid respektive kontraktstids
utgång sker en marknadsanpassning av de hyror som avviker
från bedömd marknadshyra. Driftöverskottet nuvärdesbe-
räknas tillsammans med restvärdet för att beräkna fastighe-
tens marknadsvärde. Marknadsvärdet, som ska spegla ett
förväntat pris vid försäljning på den öppna fastighetsmark-
naden, jämförs med priser vid kända likvärdiga transaktioner.
Kalkylräntor och avkastningskrav, för beräkning av nuvärde
av kassaflödet samt beräkning av fastighetens restvärde, ska
återspegla fastighetens läge och marknadsutveckling.
Utfall
Det samlade värdet på bolagets fastighetsbestånd uppgick
vid årets slut till 20 276 mkr (19 805). Värdeförändringen
under helåret uppgick till -372 mkr (341), varav 5 mkr (25)
Värderingsutfall och parametrar 2023 2022
Realiserad värdeförändring, mkr 5 25
Orealiserad värdeförändring, mkr -376 316
- varav kassaflödesgenererad 744 1 488
- varav avkastningsgenererad -1 120 -1 172
Direktavkastningskrav - värdering, % 7,12 6,71
Inflationsantagande år 1 i prognosperiod, % 2,0 4,0
Inflationsantagande resterande prognosperiod, % 2,0 2,0
Tabellen visar grunddata och antaganden för fastighetsvärdering per
31 december 2023 och 2022.
Fördelning inom handelskategorin, %
Konsumenthandel60(62)
Business-to-business26(26)
Bilhallarochbesiktningsanläggningar9(7)
Dagligvaruhandel5(5)
Snitthyra per kategori för kontrakterad area, kr/kvm
1 400
1 600
1 200
1 000
800
600
400
200
0
Industri Logistik
Konto
r
ÖvrigtSnitt Handel
avsåg realiserade värdeförändringar från försäljningar. Av de oreali-
serade värdeförändringarna om -376 mkr (316) avsåg 744 mkr (1 488)
kassaflödesrelaterade förändringar, medan antaganden om högre
direktavkastningskrav påverkade värderingarna negativt med -1 120
mkr (-1 172). Värdeförändringen relaterat till 2023 års indexering av hy-
ror har hänförts till kassaflödesrelaterade förändringar. Direktavkast-
ningskraven som användes vid värdering under kvartal fyra varierade
från 5,60 till 9,20 procent (5,20 till 9,50). Det vägda direktavkastnings-
kravet för värderingen av fastighetsbeståndet per den 31 december
uppgick till 7,12 procent (6,71) och den vägda kalkylräntan uppgick till
9,27 procent (8,91).
Fastighetsbeståndets förändring
Under året ökade fastighetsvärdet med 2 procent (14), arean med
2 procent (9) och antalet fastigheter med 4 procent (9). Totalt har
20 förvärvade fastigheter tillträtts för 408 mkr (1 662). Dessutom har
121 mkr (265) investerats i nybyggnationsprojekt och 330 mkr (377)
investerats i befintliga fastigheter primärt i form av hyresgästanpass-
ningar. Under året har en fastighet avyttrats och frånträtts för 15 mkr
(176).
Mellansverige och Skellefteå var de affärsområden som hade högst
tillväxt i fastighetsvärde under 2023. Fastighetsvärdet steg med 330
mkr i Mellansverige vilket till största del förklaras av förvärvet av
bolagets tidigare joint venture Malabo Holding AB. I Skellefteå steg
fastighetsvärdet med 83 mkr vilket till största del förklaras av investe-
ringar i en nybyggnation och ett förvärv.
Fastigheternas värde per kvadratmeter har under året minskat med
-0,1 procent (5) från 10 156 kr vid ingången av året till 10 148 kr.
Fastighetskostnader och fastighetsskatt
NP3s fastighetskostnader utgörs framför allt av taxebundna kostnader,
fastighetsskötsel, reparationer och planerat underhåll. Taxebundna
kostnader, som exempelvis kostnader för el, värme och vatten, samt
fastighetsskatt ingår vanligen som hyrestillägg i NP3s hyresintäkter
och vidarefaktureras helt eller delvis till hyresgästerna.
Fastighetskostnaderna för året uppgick till -397 mkr (-362) Kostnader-
na fördelas mellan fastighetsskötsel och drift -346 mkr (-312), repa-
rationer och underhåll -44 mkr (-44) samt befarade och konstaterade
kundförluster om -7 mkr (-5). Fastighetsskatt uppgick till -46 mkr (-41).
12 FASTIGHETSBESTÅND
Fastigheter, värdeförändring, mkr 2023 2022
Ingående värde 19 805 17 335
Förvärv av fastigheter 408 1 662
Investeringar i befintliga fastigheter 330 377
Investeringar i nybyggnation 121 265
Försäljningar -15 -176
Realiserade värdeförändringar 5 25
Orealiserade värdeförändringar -376 316
Utgående värde 20 276 19 805
Förvärvade ej tillträdda fastigheter - -
Hyresvärde per affärsområde, %
Sundsvall20(21)
Dalarna14(14)
Gävle13(13)
Luleå13(13)
Skellefteå11(12)
Umeå11(11)
Östersund10(10)
Mellansverige8(6)
Investeringar i fastighetsbeståndet
per affärsområde, mkr
Sundsvall121(159)
Skellefteå96(33)
Gävle66(138)
Luleå49(95)
Umeå45(36)
Mellansverige32(30)
Östersund21(55)
Dalarna20(94)
Fastighetsvärde per fastighetskategori, %
Industri46(46)
Handel25(25)
Kontor10(10)
Logistik9(9)
Övrigt10(10)
Fastighetsvärde per affärsområde, %
Sundsvall21(21)
Gävle14(14)
Dalarna13(14)
Luleå12(12)
Skellefteå12(12)
Umeå11(11)
Östersund10(10)
Mellansverige7(6)
13FASTIGHETSBESTÅND
Hyresgäster och kontraktsstruktur
NP3s exponering mot enskilda hyresgäster är begränsad.
Antalet hyresavtal och durationstiden på dessa tillsammans
med att ingen hyresgäst står för mer än 2 procent av hyres-
värdet skapar en diversifierad och stabil hyresgäststruktur.
Vid årets slut hade bolaget 2 450 hyresavtal (2 400). Den
genomsnittliga återstående löptiden för samtliga hyresavtal
uppgick till 3,9 år (4,0). De tio största hyresgästerna i för-
hållande till hyresvärde fördelade sig över 83 avtal (79) med
en återstående löptid om 5,4 år (6,1) och stod för 11 procent
(11) av hyresvärdet. Antal avtal och durationstiden på dessa
medför att NP3s exponering mot enskilda hyresgäster är
begränsad.
Vid årets utgång uppgick det sammanlagda hyresvärdet till
2 065 mkr (1 880) och den kontrakterande årshyran till 1 929
mkr (1 758). Detta motsvarade en ekonomisk uthyrningsgrad
om 93 procent (94). Genomsnittshyran varierar mellan olika
regioner beroende på typ av fastigheter, fastigheternas läge
samt den lokala hyresmarknaden. Genomsnittligt kontrak-
terat hyresvärde uppgick till 1 072 kr per kvadratmeter, vilket
är en ökning med 77 kr, motsvarande 8 procent, i jämförelse
med 995 kr vid ingången av året. Ökningen av genomsnittligt
hyresvärde kan förklaras av KPI-uppräkning samt ökat hyres-
värde i samband med bolagets projektverksamhet. Högst
kontrakterat hyresvärde per kvadratmeter har Östersund
med 1 330 kr (1 237). Dalarna har lägst genomsnittligt kon-
trakterat hyresvärde med 842 kr (790) per kvadratmeter.
Av det totala kontraktsvärdet, exklusive tillägg, var 95 procent
indexerat mot konsumentprisindex. Det finns även avtal med
uppräkning mot en fast procentsats motsvarande drygt 5
procent av det totala kontraktsvärdet samt ett fåtal hyresav-
tal som är föremål för uppräkning i förhållande till hyresgäs-
tens omsättning, det vill säga omsättningshyra, där bashyran
är KPI-justerad.
Hyresintäkterna ökade under året med 16 procent till 1 797
mkr (1 551). Intäkterna har ökat främst till följd av indexerade
hyror, fastighetsförvärv och till viss del genom uthyrningar
och investeringar i befintliga fastigheter som har resulterat
i högre hyresintäkter. I jämförbart bestånd ökade intäkterna
med 11 procent (6), se tabell.
Nettouthyrning
Värdet av tecknade hyresavtal under året uppgick till 244 mkr
(188) och omfattade samtliga nytecknade hyresavtal och be-
fintliga avtal som omförhandlats. Värdet av uppsagda hyres-
avtal inklusive konkurser uppgick för året till -210 mkr (-146).
Beloppet omfattar alla avtal som var uppsagda för avflytt
under året, de avtal som fallit bort till följd av konkurser samt
de hyresavtal som omförhandlats under pågående avtalspe-
riod där de nya avtalen redovisas under ”tecknade hyresav-
tal”. Nettouthyrningen för året uppgick till 34 mkr (42) varav
17 mkr avsåg omförhandlingar. Den positiva nettouthyrningen
visar på en fortsatt god efterfrågan på bolagets lokaler.
Hyresintäkter, mkr 2023 2022
Jämförbart bestånd 1 625 1 464
Förvärvade fastigheter 169 81
Avyttrade fastigheter 2 6
Kontrakterade hyresintäkter 1 797 1 551
I jämförbart bestånd ingår fastigheter som bolaget ägt under helåren
2022 och 2023. Förvärvade och avyttrade fastigheters hyresintäkter
beräknas till den del av året som fastigheterna ägts av NP3.
Kontraktsstruktur per förfalloår
Hyresintäkter per den 31 dec 2023
År Mkr %
2024 235 12
2025 375 19
2026 334 17
2027 351 18
2028 147 8
2029 115 6
2030 80 4
2031 73 4
2032 91 5
2033 47 2
2034- 78 4
Totalt 1 929 100
Snitthyra per affärsområde för kontrakterad area, kr/kvm
1 400
1 200
1 000
800
600
400
200
0
Dalarna
Skellefteå
Snitt
Sundsvall
Umeå
Luleå
Östersund
Gävle
Mellansverige
Nettouthyrning, mkr 2023 2022
Tecknade hyresavtal
244
188
Uppsagda hyresavtal inkl. konkurser
-210
-146
Netto
34
42
FASTIGHETSBESTÅND
Vid årets ingång förföll 11 procent av det totala hyresvärdet till omförhandling under 2023. Ytterligare 3 procent av
hyresvärdet har omförhandlats under pågående hyresperiod. Endast hyresavtal som var befintliga vid 2023 års
ingång redovisas, således exkluderas hyresavtal för fastigheter som förvärvats under året.
Stapeln avser hyresvärde
per den 1 januari 2023
Förlängt på oförändrade
villkor, 54 % (48)
Avflyttade avtal, 23 % (30)
Avtal som omförhandlats, 23 % (22)
Avyttrade, 0 % (0)
11 % (14) av det totala hyresvärdet
som förföll till omförhandling.
3 % (3) av hyresvärdet har
omförhandlats under pågående
hyresperiod.
Vakansvärdets förändring, mkr 2023 2022
Ingående vakansvärde 1 jan 122 102
Nettoförändring av från-/tillträden 13 10
Vakansvärde, förvärvade fastigheter 2 3
Vakansvärde, avyttrade fastigheter - -1
Vakansvärde 137 114
Justering vakanshyror - 8
Utgående vakansvärde 137 122
Uthyrningsgrad, % 93 94
Hyresvärde framtida avtalsförändringar, mkr
Uppsagda avtal ej frånträdda 88 66
-varav förvärvade - -
Nyuthyrning, ej tillträdda -73 -50
Vakans
Vid årets utgång ökade vakansvärdet jämfört med ingången
av året till följd av nettoförändring av från- och tillträden med
13 mkr och förvärvad vakans om 2 mkr. Den ekonomiska
uthyrningsgraden uppgick till 93 procent (94).
Per 31 december fanns hyresavtal, ännu ej tillträdda, som
uppgick till 73 mkr. Hyresvärdet för uppsagda men ej från-
trädda hyresavtal uppgick till 88 mkr, varav 81 mkr sker
under 2024.
Frånträdesår uppsagda
hyresavtal Antal
Hyres-
värde, mkr
2024 98 81
2025 12 4
2026- 11 3
Totalt 121 88
14
15FASTIGHETSBESTÅND
Kort beskrivning av de största hyresgästerna (hyresvärde)
• Post Nor dSve rigeägstill40procentavdendanskastatenoch
till60procentavdensvenskastaten.PostNordärdenledande
leverantörenavkommunikations-ochlogistiklösningartill,från
ochi nomNorden.
• DagabingåriAxfoodkoncernenochhanterarsortiment,inköp
ochlogistikförWillys,HemköpochAxfoodSnabbgross.NP3
harävenWillysochAxfoodSnabbgrosssomhyresg ästermen
Dag abstårförallahyresavtaleninomkoncernen.
• DollarstoresomägsavTokkmanniärenlågpriskedjameddry gt
130but ikerfrånGällivar einorrtillTrelleborgisöderochcirka
1300anställda.
• Planta genärettnordisktföretagiväxtbranschenmedöver120
but ikeriNorge,SverigeochFinla ndmeddrygt1300anställda.
PlantagenägsavRatos.
• Granngårdenlevererarprodukterförblandannatträdgård,
husdjur,lant-ochskogsbruk,ochharöver100butikeriSverige
samte-han del.
• AssemblinELäreninstallations -ochservicepartnermedverk-
samhetiSverige,Nor geochFinl and.
• Swed olärenyrkesbutikmede-handelochcirka100butikeri
Sverige,Norge,FinlandochEstland.Swedoli ngåriAllego-
koncernen.
• Fortifikationsverketärdenstatligamyndighetsomägerochför-
valtarSverigesförsvarsfastigheterochä renavSverigesstörsta
fastighetsägare.
• LEAXGroupärenprivatägdföretagsgruppmedcirka1200
anställda.Kunderfi nnsfrämstinompersonbils-ochannanfor-
donsindustri,gruv-ochanläggningsindu striochjordbrukssek-
torn.Idagfinnsti ofabrikerisexolikaländervaravfemiSverige .
• SvenskaKrämfabrikeng rund ade siFalun2014ochärenav
Europasmode rnasteproduktionsanläggningarf örkosmeti k
medettbrettsortimentavprodukterförhälsaochskönhet.
Produktions anläggningenfinnsiBorl änge.
Segmentsrapportering i sammandrag
12 mån, mkr Sundsvall Gävle Dalarna Östersund Umeå Skellefteå Luleå
Mellan-
sverige
Ej
fördelade
kostnader
Totalt
koncernen
2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022
Hyresintäk-
ter och övr.
intäkter 404 346 259 223 270 235 189 162 217 191 214 177 244 222 136 103 -3 -2 1 929 1 656
Vakans -34 -31 -16 -9 -17 -15 -6 -7 -13 -10 -17 -11 -14 -12 -16 -11 - - -133 -105
Rep- och
underhåll -13 -13 -5 -4 -7 -6 -4 -4 -5 -5 -3 -3 -6 -6 -2 -3 - -1 -44 -44
Fastighets-
kostnader -72 -68 -37 -39 -53 -49 -36 -30 -47 -39 -41 -34 -44 -42 -18 -14 1 1 -346 -312
Fastighets-
skatt -8 -7 -6 -6 -5 -5 -5 -4 -6 -5 -5 -4 -7 -6 -4 -3 - - -46 -41
Kundför-
luster -1 -3 0 -1 -1 -2 0 0 -1 0 -2 0 0 0 -1 -1 1 1 -7 -5
Driftöver-
skott 276 225 195 165 187 158 138 118 145 132 146 126 172 156 95 70 -1 -1 1 353 1 149
NP3s största hyresgäster
Baserat på area
Hyresgäst
Hyrd area,
kvm
Andel av
tot. area
(%)
Antal
hyresavtal
Baserat på hyresvärde
Hyresgäst
Antal
hyresavtal
Dagab Inköp & Logistik AB (Axfood) 27 851 1,4 6 PostNord Sverige AB 13
LEAX Falun AB 27 143 1,4 5 Dagab Inköp & Logistik AB (Axfood) 6
PostNord Sverige AB 27 012 1,4 13 Ahlberg-Dollarstore AB 7
Granngården AB 24 233 1,2 14 Plantagen Sverige AB 5
Assemblin El AB 22 682 1,1 11 Granngården AB 14
HL Display Aktiebolag 21 368 1,1 1 Assemblin El AB 11
BYGGmax AB 20 998 1,1 10 Swedol AB 9
Trelleborg Sealing Solutions Kalmar AB 20 000 1,0 1 Fortifikationsverket 12
Ahlberg-Dollarstore AB 19 956 1,0 7 LEAX Falun AB 5
CW Lundberg Industri AB 17 500 0,9 2 Svenska Krämfabriken AB 1
Totalt 228 743 11,5 70 Totalt 83
Återstående hyresduration för de tio största/area 4,6 år. Sammanlagt hyresvärde 228 mkr motsvarar 11 procent
av det totala hyresvärdet. Återstående hyresduration
för de tio största/hyresvärde 5,4 år.
16 FÖRVALTNING
Kostnader, kr/kvm
200
160
120
80
40
0
Total Media Fastighets-
skötsel
Reparationer
och underhåll
151
172
178
187
86
98
96
53
56
69
32
24
23
174
83
42
25
91
51
32
2019
2020
2021
2022
2023
2019
2020
2021
2022
2023
2019
2020
2021
2022
2023
2019
2020
2021
2022
2023
Förvaltning
NP3 har lokal närvaro på bolagets samtliga geografiska huvudorter och har en organisation med korta
beslutsvägar, vilket från bolagets perspektiv är en förutsättning för att kunna bibehålla och utveckla
en effektiv förvaltning.
Den lokala närvaron ger bolaget förmåga att förstå och skapa
möjligheter för hur lokaler kan nyttjas och hur NP3 därige-
nom på ett effektivt sätt anpassar bolagets förvaltning efter
fastigheternas och hyresgästernas behov och verksamhet.
Utifrån detta kan bolagets förvaltning arbeta nära befintliga
hyresgäster, hitta den bästa utvecklingen av vakanta lokaler
och omförhandla såväl hyres- som driftavtal.
NP3s arbetssätt utgår från bolagets tre värdeord –
engagerad, trovärdig, affärsmässig.
2023 var ett år med fortsatt god efterfrågan, positiv nettout-
hyrning och ökat driftöverskott, trots något högre fastighets-
kostnader. Ökningen av fastighetskostnaderna var framför
allt beroende på en utmanande vårvinter med höga kost-
nader för snöröjning och höga mediakostnader. De ökade
snöröjningskostnaderna har till stor del drivits av inflation
innefattande höjda finansiella kostnader och bränslepriser för
entreprenörerna. Jämfört med 2022 var NP3s kostnader för
snöröjning under året 13 kr högre sett i kr/kvm uthyrbar area.
Även priset på värme hade ovanligt stora indexjusteringar
och priset på el var initialt på året betydligt över det bolaget
historiskt varit van vid, även om priserna under sommaren
och hösten sedan var gynnsamt låga, bröts den trenden åter-
igen i november när priserna började stiga, vilket sedan höll
i sig året ut. De ökade mediakostnaderna motverkas dock till
stor del av ett framgångsrikt energieffektiviseringsarbete.
Då bolaget i hög grad haft sin elhandel prissäkrad har NP3
fortsatt varit relativt förskonade mot dessa kostnadsökningar
och då en stor del av dessa kostnader debiteras hyresgäster-
na får även de ta del av effekten av vår prissäkring.
Trots ovanstående prisökningar har bolaget ändå med hjälp
av en fortsatt kostnadseffektiv förvaltning och låga repara-
tionskostnader, endast något högre kostnader jämfört med
tidigare år.
Närhet till bolagets kunder
Det löpande arbetet sker nära och tillsammans med hyres-
gästerna genom frekventa möten med tekniska förvaltare
och affärsansvariga. Regelbundna möten med hyresgästerna
gör att bolaget tidigt kan fånga upp synpunkter, tankar och
idéer. Genom att ha en diversifierad fastighetsportfölj på hu-
vudorterna har bolaget möjlighet att över tid möta kundernas
skiftande efterfrågan på lokaler.
NP3s tillgänglighet är av central betydelse för att utföra
service på avtalad tid och för att ge hyresgästerna snabba
besked gällande beslut och åtgärder. Bolaget utför fastig-
hetsförvaltning med egen personal, medan entreprenörer
anlitas för daglig drift och skötsel av bolagets fastigheter då
detta i dagsläget är den mest kostnadseffektiva lösningen.
Då även NP3s drift- och skötselentreprenörer har direktkon-
takt med hyresgästerna påverkar deras agerande bolagets
långsiktiga relation till hyresgästerna. För att säkerställa att
entreprenörernas arbets- och förhållningssätt motsvarar
NP3s standard ställs höga krav när det gäller hållbarhet,
affärsetik och uppförande.
Hållbarhet och kostnadsreducering
NP3 arbetar aktivt med att tillföra värde till fastigheterna där
hållbarhet är en naturlig del. Bolaget arbetar därför kontinu-
erligt med energibesparande drifts- och underhållsåtgärder
i fastighetsbeståndet för att både minska kostnader och
begränsa fastigheternas miljöpåverkan. Bolagets mål är att
gemensamt med hyresgästerna bidra och möjliggöra en
hållbar utveckling av både fastigheter och hyresgästernas
verksamheter. Bolaget arbetar även aktivt med att omför-
handla driftavtal samt strävar efter att uppnå inköpsfördelar
med centrala avtal där det är möjligt. En viktig faktor är
även att tillgodose kundernas behov inom såväl det dagliga
underhållet som för mer långsiktiga lösningar, till exempel
lokalanpassningar.
Fastighetskostnader
NP3s fastighetskostnader utgörs framför allt av taxebundna
kostnader, fastighetsskötsel, reparationer och planerat un-
derhåll. När det gäller taxebundna kostnader och kostnader
för fastighetsskatt täcks dessa vanligen genom hyrestillägg
i NP3s hyresintäkter och vidarefaktureras helt eller delvis till
hyresgästerna. Fokus ligger på en effektiv förvaltning och på
att arbeta tillsammans med hyresgästerna för att optimera
kostnaderna.
Grafen nedan visar bolagets totala kostnadsutveckling under
åren 2018 till 2023 i kr per kvadratmeter inom budgeterat be-
stånd, exkluderat kostnader för fastighetsskatt, kundförluster
och allokerade personalkostnader. I beloppen ingår även
kostnader som ingår i hyrestillägg till bolagets hyresgäster
enligt ovan.
17FÖRVALTNING
Sarita Månsson, energiansvarig.
18 PROJEKT
Josef Sommarkrans
Projektutvecklare
Josef Andersson
Projektansvarig
Projekt
Projektverksamheten inom NP3 ska bidra till en årlig tillväxt med
god lönsamhet. Projekten syftar till att skapa så goda förutsätt-
ningar som möjligt för en långvarig hyresgästrelation och samtidigt
skapa ytterligare värden i NP3s fastighetsbestånd.
NP3s projektverksamhet består av
tre beståndsdelar, nybyggnation, om-
och tillbyggnad samt underhålls- och
energiprojekt. Under 2023 har NP3
investerat 451 mkr i befintliga fastig-
heter och nybyggnationer.
2023 har präglats av en avvaktande
marknad avseende nybyggnationer
samtidigt som projektvolymen för
ombyggnationer har ökat. Inför 2024
är aktiviteten inom nybyggnation åter-
igen god då sjunkande byggkostnader
skapar möjlighet att återigen nå nya
hyresavtal till en god avkastning.
Under året har bolaget även fortsatt
fokusera på en tillväxt i den gröna
projektportföljen, som med draghjälp
av en ökad efterfrågan från våra hyres-
gäster resulterat i att bolaget under
2023 startat upp mer än dubbelt så
många energiprojekt jämfört med
föregående år, 27 (13).
Nybyggnation
Nybyggnationer ger NP3 en god
direktavkastning när byggrätten finns
i det befintliga fastighetsbeståndet. I
slutet av 2023 startades årets enda nya
nybyggnationsprojekt på en av bolagets
byggrätter i Sundsvall.
En huvudregel för NP3s nybyggna-
tion är att byggstart sker först efter
att hyresavtal har undertecknats. Vid
nyproduktion ställs strikta krav på långa
hyresavtal och en attraktiv hyresnivå.
Nybyggnationer har låg förvaltningsin-
tensitet och ofta effekten av att de även
höjer värdet på intilliggande fastigheter
och därmed på området som helhet. Då
nyproduktion ofta äger rum i områden
där NP3 redan äger ett fastighetsbe-
stånd får byggnationen även positiva
effekter på bolagets intilliggande fastig-
heter. Nyproduktion har på så sätt i
flera hänseenden en positiv inverkan på
bolaget utöver byggnationen och dess
avkastning.
Under året har NP3 investerat 121 mkr
i sex nybyggnationer vilket även avser
projekt som startades under 2022. Hy-
resdurationen uppgår i genomsnitt till
tio år och hyresvärdet för de nyproduce-
rade enheterna uppgår till 26 mkr per år
vid årets utgång. Hyresvärdet motsvarar
i snitt 1 590 kr per kvadratmeter att
jämföra med genomsnittligt kontrakte-
rat hyresvärde om 1 072 kr per kvadrat-
meter i befintligt fastighetsbestånd per
31 december 2023. Vid årets slut fanns
pågående nybyggnationsprojekt med
en total projektbudget om 32 mkr med
en återstående investering om 32 mkr.
Om- och tillbyggnad samt
underhålls- och energiprojekt
Om- och tillbyggnader genomförs som
regel för att anpassa befintliga lokaler
efter hyresgästens verksamhet. Vid
investeringar i om- och tillbyggnatio-
ner får NP3 en god avkastning genom
justerade hyresnivåer och ett lägre
underhållsbehov i fastighetsbeståndet
samtidigt som hyresgästen får mer än-
damålsenliga lokaler till en högre kva-
litet och standard. Under 2023 har ett
antal större tillbyggnationer påbörjats
som ett led i att tillgodose befintliga hy-
resgästers förändrade lokalbehov samt
för att tillvarata befintliga byggrätter.
Underhållsprojekt genomförs för att
hålla en god kvalitet i fastighetsbestån-
det och för att långsiktigt säkra fastig-
heternas värde. Dessa projekt leder
bland annat till lägre energiförbrukning,
mer attraktiva lokaler och lägre repara-
tionskostnader.
Inom ramen för om- och tillbyggnader
samt underhålls- och energiprojekt
pågår vid årets slut projekt med en
total projektbudget om 398 mkr med
en återstående investering om 152 mkr.
Under 2023 investerades totalt 330
mkr i om- och tillbyggnadsprojekt samt
underhålls- och energiprojekt.
19PROJEKT
Färdigställda projekt (>10 mkr)
Fastighet Ort Kategori Färdigställandetid Projektbudget, mkr Uthyrbar area, kvm
Gällivare 12:573 Gällivare Handel/Övrigt Q1-23 43 3 400
Sömmerskan 3 Skellefteå Övrigt Q1-23 13 2 400
Sköns Prästbord 1:65 Sundsvall Industri Q2-23 103 4 300
Näringen 12:2 Gävle Industri Q2-23 38 2 100
Målås 4:6 Sundsvall Logistik Q2-23 12 3 800
Hedkärr 1:24 Uddevalla Handel Q3-23 30 1 900
Ledningen 1 Umeå Industri Q3-23 29 9 900
Hågesta 3:115 Sollefteå Övrigt Q4-23 33 2 200
Totalt 301 30 000
Tillkommande hyresvärde för ovan nämnda projekt uppgår till 25 mkr.
Pågående projekt (>10 mkr)
Fastighet Ort Kategori Färdigställandetid Projektbudget, mkr Uthyrbar area, kvm
Räfsan 4 Luleå Logistik Q2 -24 11 3 080
Sköns Prästbord 1:47 Sundsvall Industri Q3 -24 38 3 450
Slagan 4 Sundsvall Industri Q3 -24 32 1 660
Högom 3:179 Sundsvall Industri Q3 -24 32 1 930
Skotet 1 Luleå Industri Q2 -24 20 4 520
Generatorn 7 Umeå Industri Q2 -24 14 1 460
Norrlungånger 2:144 Örnsköldsvik Industri Q2 -24 11 7 160
Sörby Urfjäll 29:4 Gävle Logistik Q4 -24 21 6 680
Totalt 178 29 940
Tillkommande hyresvärde för ovan nämnda projekt uppgår till 17 mkr.
Hyresdurationen för de lokaler där de tio största om- och till-
byggnadsprojekten färdigställts under året uppgår till i snitt
elva år och hyresvärdet uppgår till 31 mkr per år. Hyresvärdet
motsvarar 1 170 kr per kvadratmeter att jämföra med genom-
snittligt kontrakterat hyresvärde om 1 072 kr per kvadratme-
ter i befintligt fastighetsbestånd per 31 december 2023.
Energieffektiva fastigheter
Bolagets satsning på energieffektiva fastigheter ska förutom
kravet på hållbarhet även generera en avkastning som mot-
svarar bolagets finansiella mål. Bolaget har som mål att höja
fastighetens energiklass alternativt överväga miljöcertifiering
vid varje större ny- eller ombyggnation. Under 2023 har nio
fastigheter fått sina energiklasser höjda varav fem fastigheter
med två steg, exempelvis från E till C.
NP3 har i dag elva miljöcertifierade byggnader varav tio är
Green Building-certifierade och en är BREEAM-certifierad.
Då certifieringssystemet för Green Building är under avveck-
ling har inga nya fastigheter certifierats under 2023, däremot
behåller NP3 kravet om 25 procent lägre energiförbrukning
än nybyggnadskraven i Boverkets byggregler för all komman-
de nybyggnation.
20 TRANSAKTIONER
David Nises
Transaktionschef
John Fransson
Transaktionsansvarig
Transaktioner
Under 2023 har NP3 tillträtt 20 fastigheter till en investering om
408 mkr. De fastigheter som tillträtts under året har ett årligt hyres-
värde uppgående till 37 mkr och en uthyrbar area om 32 600 kvadrat-
meter. Därutöver har bolaget avyttrat och frånträtt en fastighet till ett
värde om 15 mkr.
Mot bakgrund av ett osäkert marknads-
läge, en osäker omvärld och en volatil
kapitalmarknaden har bolaget sedan
halvårsskiftet 2022 intagit en begränsad
förvärvstakt. Denna position har bolaget
hållit fast vid varmed endast ett begrän-
sat antal förvärv genomförts under året.
Mot slutet av 2023 har bolaget dock
noterat att marknadsläget delvis stabili-
serats till följd av kapitalmarknadens för-
väntningar om framtida räntesänkningar
varmed förvärvstakten bedöms gradvis
kunna öka från låga nivåer.
Marknadsvärdet på bolagets fastigheter
uppgick på balansdagen till 20 276 mkr
(19 805) vilket är en ökning med 471 mkr
jämfört med årets början. Förändringen
utgörs av förvärv uppgående till 408
mkr och av värdeförändringar uppgå-
ende till -372 mkr, där den orealiserade
förändringen uppgick till -376 mkr och
förklaras av ökade avkastningskrav som
delvis motverkats av stärkta kassaflöden.
Utöver ovan har NP3 investerat i befint-
liga fastigheter och nybyggnationer för
451 mkr samt avyttrat en fastighet till ett
värde om 15 mkr.
Under första halvåret var förvärvsaktivi-
teten avvaktande. Stor osäkerhet rådde i
transaktionsmarknaden och bolaget fo-
kuserade på att hantera refinansierings-
risk primärt i obligationsmarknaden och
skuldsättningsgrad genom nyemission
av stamaktier för att därigenom skapa
goda förutsättningar för framtida lönsam
tillväxt. Mot bakgrund av de åtgärder
som genomfördes avseende bolagets
finansiella ställning kunde förvärvsakti-
viteten återupptas under andra kvartalet
om än i begränsad omfattning givet den
fortsatta osäkerheten i transaktions- och
kapitalmarknaden. I april tillträddes tolv
fastigheter i Västerås efter att bolaget
förvärvade övriga delägares aktier i bo-
lagets joint venture Malabo Holding AB.
Fastighetsförvärvet uppgick till 234 mkr
och hyresvärdet 19,7 mkr. Under andra
kvartalet tillträddes även tre fastigheter i
Örebro, Sundsvall och Gävle till en inves-
tering om 64 mkr med ett hyresvärde om
4,8 mkr.
Under andra halvåret genomfördes
förvärv avseende fem fastigheter i
Karlstad, Gävle, Falun, Örnsköldsvik och
Skellefteå. Investeringen uppgick till 110
mkr och hyresvärdet 12,3 mkr. Som en
del i att renodla NP3s fastighetsbestånd
avyttrades en fastighet i Skellefteå vilket
resulterande i en realiserad värdeföränd-
ring om 5 mkr.
Efter årets utgång och fram till offentlig-
görandet av bolagets årsredovisning har
ytterligare tre fastigheter förvärvats med
tillträde under första och andra kvartalet
2024 till en investering om 53 mkr. Där-
utöver har två fastigheter avyttrats för 33
mkr med frånträde under första kvartalet
2024.
Förvärv kvartal
Försäljningar kvartal
Förvärv ackumulerat
Försäljningar ackumulerat
-100
0
100
200
300
400
500
600
-50
0
50
100
150
200
250
300
Förvärv och försäljningar 2023
Mkr Mkr
300
250
200
150
100
50
0
-50
600
500
400
300
200
100
0
-100
Q1 Q2 Q3 Q4
-15
298
19
298
91
317
408
0 0
0
-15
21TRANSAKTIONER
Transaktioner 2023
Fastighet Kommun Kategori
Area,
kvm
Hyres-
värde,
mkr
Uthyr-
nings-
grad* % Fastighet Kommun Kategori
Area,
kvm
Hyres-
värde,
mkr
Uthyr-
nings-
grad* %
Fastigheter frånträdda under Q4
Ringen 4 Skellefteå Övrigt 1 112 0,9 0
Totalt frånträdda Q4 1 112 0,9
Totalt frånträdda Q3 - -
Totalt frånträdda Q2 - -
Totalt frånträdda Q1 - -
Totalt frånträtt under 2023 1 112 0,9
Förvärvade fastigheter med tillträde Q1 och Q2 2024
Grävskopan 4 Borlänge Övrigt 0 0,3 100
Fredriksfors 5:1 Hudiksvall Industri 7 887 3,1 100
Vivstamon 1:19 Timrå Industri 5 240 2,6 0
Totalt 13 127 6,1
Avyttrade fastigheter med frånträde Q1 2024
Hemsta 17:23 Gävle Övrigt 390 1,9 100
Hälsinggården 1:68 Falun Industri 1 487 0,6 100
Totalt 1 877 2,5
Fastigheter tillträdda under Q2
Karossen 18 Örebro Handel 3 382 3,7 100
Storseglet 7 Västerås Industri 2 672 3,4 91
Energin 10 & 11 Västerås Industri 2 266 3,9 100
Fältmätaren 26 Västerås Industri 1 815 1,6 100
Ringborren 13 Västerås Kontor 1 672 1,8 82
Magnetfältet 5 Västerås Industri 1 586 1,8 100
Sjökortet 5 Västerås Industri 1 350 1,9 100
Kraftfältet 1 Västerås Industri 1 278 1,3 100
Skeppsklockan 1 Västerås Kontor 998 1,7 100
Tallmätaren 11 Västerås Industri 969 1,1 100
Fåret 1 Sundsvall Industri 840 0,6 100
Sörby Urfjäll 30:9 Gävle Industri 683 0,5 100
Sjökortet 18 Västerås Industri 605 0,8 100
Tallmätaren 16 Västerås Industri 322 0,3 100
Totalt tillträtt Q2 20 438 24,5
Fastigheter tillträdda under Q3
Härden 7 Karlstad Industri 2 320 1,9 100
Totalt tillträtt Q3 2 320 1,9
Fastigheter tillträdda under Q4
Andersberg 14:45 Gävle Logistik 3 494 3,8 100
Knorthem 15 Örnsköldsvik Industri 4 400 2,9 100
Främby 1:38 Falun Industri 1 987 1,3 100
Gripen 46 Skellefteå Övrigt 0 2,4 100
Totalt 9 881 10,4
Totalt tillträtt Q4 9 881 10,4
Totalt tillträtt Q3 2 320 1,9
Totalt tillträtt Q2 20 438 24,5
Totalt tillträtt Q1 - -
Totalt tillträtt 2023 32 639 36,8
* Vid transaktionsdag.
22 FINANSIERING
Håkan Wallin
CFO
Anton Bergh
Finans Controller
Finansiering
Tillgången till kapital är en förutsättning för NP3s långsiktiga
tillväxt och förvaltning av sitt fastighetsbestånd. Bolaget arbetar
löpande med att förbättra sin kreditvärdighet där vald kapital-
struktur och finansiell risknivå är centrala områden. Vägledande
i denna process är att bolagets långsiktiga tillväxt- och lönsam-
hetsmål ska nås med en avvägd nivå av finansiell risk.
Kapitalmarknaden präglades under 2023, i likhet med 2022, av fortsatt hög
volatilitet och osäkerhet initialt skapat av kriget i Ukraina som i sin tur har lett till
en tilltagande inflation och ett högre ränteläge. I syfte att fortsatt reducera refi-
nansieringsrisken, framför allt relaterat till kapitalmarknaden, bibehölls bolagets
fokus att stärka den finansiella ställningen och likviditeten. Genom räntesäk-
ringsåtgärder minskades även känsligheten för ökade räntenivåer.
NP3s räntebärande skulder, exklusive skulder relaterade till nyttjanderättstill-
gångar, minskade under året från 12 235 mkr till 11 943 mkr, dvs en minskning
med 292 mkr. Förändringen avser huvudsakligen minskning av obligationslån
via återköp och återbetalning i samband med obligationsemissioner i april och
september. Återbetalningen av obligationslånen finansierades främst av kapital
från bolagets aktieemission i början av 2023 som inbringande 617 mkr efter
emissionskostnader.
Per 31 december uppgick disponibel likviditet bestående av likvida medel och
outnyttjade kreditfaciliteter till 533 mkr.
Under året ökade bolaget sin andel räntesäkrade låneportfölj från 31 till 42
procent. För att reducera räntekostnaden i en volatil marknad kompletterades
ränteportföljen med räntederivat med begränsningar i ränteskyddet i form av så
kallade performance-swappar och stängningsbara räntederivat om totalt 1 750
mkr vilket innebar att totala räntederivatportföljens andel av skuldportföljen
ökade från 31 procent vid årets början till 56 procent vid årets slut.
Övergripande finansieringsstruktur
Bolagets tillgångar uppgick till 21 885 mkr (21 854) per 31 december, där
de största tillgångsslagen utgjordes av fastigheter om 20 276 mkr, övriga
omsättningstillgångar exklusive likvida medel om 711 mkr (huvudsakligen
börsnoterade aktier i Fastighetsbolaget Emilshus efter omklassificering från
intresseföretag), samt andelar i intresseföretag och joint venture om 468 mkr.
Verksamheten finansieras genom en kombination av eget kapital, räntebärande
skulder och övriga skulder. Eget kapital och räntebärande skulder motsvarade
90 procent (91) av bolagets finansiering vid årsskiftet.
De finansiella kostnaderna uppgick till 617 mkr (385) och utgjorde verksamhet-
ens största kostnadsslag före fastighetskostnader, inklusive fastighetsskatt. För
2023 uppgick räntetäckningsgraden till 2,1 gånger (2,9) och belåningsgraden till
56,6 procent (57,6). Under året minskade kapitalbindningen från 2,3 till 2,2 år.
Bolaget har som mål att på sikt i en stabiliserad kapitalmarknad öka kapital-
bindningen genom att genomföra låneomläggningar till längre löptider.
Räntebärande skulder som förföll inom tolv månader uppgick till 1 408 mkr
(1 622) bestående av banklån om 871 mkr, certifikatslån om 59 mkr,
Kapitalstruktur, %
Eget kapital 36 (35)
Lån från kreditinstitut 46 (45)
Certifikat 0 (1)
Obligationslån 8 (10)
Uppskjuten skatt 6 (6)
Övriga skulder 4 (3)
23FINANSIERING
obligationslån om 468 mkr och övriga räntebärande skulder
om 10 mkr. Av de kortfristiga bankskulderna om 871 mkr per
den 31 december hade bolaget per datum för publicering av
denna årsredovisning antingen genomfört refinansieringar
eller erhållit kreditbeslut till ett belopp om 629 mkr. En majo-
ritet av återstående kortfristiga banklån har förfall i december
2024. Hela obligationsförfallet om 468 mkr hanterades i sam-
band med obligationsemissionen i februari genom återköp
i februari samt kommunikation att förtidsinlösa återstående
del under april 2024.
NP3 har ett långsiktigt kreditbetyg om ”BB” med negativa
utsikter från Nordic Credit Rating. Ratingen bidrar till att öka
transparensen och förståelsen om bolagets verksamhet och
kreditvärdighet.
Eget kapital
NP3 har som tillväxtmål att förvaltningsresultat per stamaktie
skall uppgå till minst 12 procent per år över en femårsperiod
samtidigt som avkastning på eget kapital före skatt ska
uppgå till minst 15 procent per år över en femårsperiod där
vägledande är att detta ska ske med en balanserad risk.
Eget kapital uppgick till 7 849 mkr (7 663) mkr per 31 decem-
ber där soliditeten uppgick till 36 procent (35). Det egna ka-
pitalet fördelades på två aktieslag; stam- och preferensaktier.
Aktierna är noterade på Nasdaq Stockholm, Large Cap.
Antalet aktier uppgick vid årets slut till 57 496 774 stam-
aktier och 38 000 000 preferensaktier. Diagrammet nedan
visar förändringar i eget kapital sedan fem år tillbaka med
förklaringar till dessa. Av det egna kapitalet fördelas 30,00 kr
per preferensaktie med tillägg för ackumulerad ej utbetald
preferensutdelning om 2,00 kr per år. Därefter fördelas åter-
stående del av eget kapital till stamaktierna, motsvarande
115,35 kr per stamaktie.
Räntebärande skulder
Nedanstående tabell visar en sammanfattning av nyckeldata
avseende bolagets skuldportfölj per den 31 december 2023
och 2022.
De räntebärande skulderna uppgick på rapportdagen till
12 093 mkr (12 353) inklusive räntebärande skulder relaterade
till nyttjanderättstillgångar enligt IFRS 16, som uppgick till 150
mkr (118). De räntebärande låneskulderna exklusive nämnda
skulder om 150 mkr uppgick till 11 943 mkr (12 235) enligt
fördelningen i tabellen nedan.
Finansiering 2023 2022
Banklån, mkr 10 140 9 769
Certifikatslån, mkr 59 144
Obligationslån, mkr 1 767 2 319
Räntetäckningsgrad, ggr 2,1 2,9
Genomsnittlig ränta, % 5,07 4,18
Likvida medel, mkr 183 204
Belåningsgrad, % 56,6 57,6
Soliditet, % 35,9 35,1
Kapitalbindningstid, år 2,2 2,3
Räntebindningstid, år 2,1 1,9
Andel räntesäkrad låneportfölj, % 41,6 31,3
Skuldkvot, ggr 8,6 9,4
-1 000
-500
0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
3 000
2019 2020 2021 2022 2023
mkr
Förändring av eget kapital
Totalresultat Aktieemissioner Utdelning
Förändring av eget kapital
3 000
2 500
2 000
1 500
1 000
500
0
-500
Mkr
2019 2020 2021 2022 2023
■ Totalresultat ■ Aktieemissioner ■ Utdelning
-1 000
Sammanställning - nettoskuld
2023
31 dec
2022
31 dec
Mkr
Banklån 10 140 9 769
Säkerställda räntebärande skulder 10 140 9 769
Obligationslån 1 767 2 319
Certifikatslån 59 144
Övriga räntebärande skulder 15 44
Icke-säkerställda räntebärande skulder 1 841 2 507
Periodiserade upplåningskostnader -38 -41
Totala räntebärande skulder 11 943 12 235
Likvida medel inklusive kortfristiga placeringar -192 -212
Nettoskuld 11 751 12 022
24 FINANSIERING
Säkerställda lån utgjorde 85 procent (80) och icke-säker-
ställda obligations- och reverslån 15 procent (20) av totala
räntebärande skulder. Minskningen i icke-säkerställda ränte-
bärande skulder under året beror huvudsakligen på återköp
och återbetalning av obligationslån.
Bolaget har som mål att ha en belåningsgrad mellan 55 och
65 procent där finansieringskällorna utgörs av en balans
av bank-, certifikats- och obligationslån. Belåningsgraden
beräknad som nettoskuld 11 751 mkr, i förhållande till fastig-
heternas marknadsvärde om 20 276 mkr och investeringar
i intresseföretag om 468 mkr, totalt 20 744 mkr, uppgick till
56,6 procent (57,6) per 31 december. Disponibel likviditet be-
stående av likvida medel och outnyttjade kreditfaciliteter per
31 december uppgick till 588 mkr. Skuldkvoten, nettoskuld i
förhållande till framåtriktat justerat driftöverskott uppgick till
8,6 gånger (9,4) på balansdagen.
Ovan analys visar nettoförändringar i räntebärande låneskuld
till skillnad från bolagets rapport över kassaflöde på sid 94
som visar bruttoförändringar.
Finansieringskällor och åtaganden i låneavtal
Banklån
Banklån som utgör bolagets huvudsakliga finansierings-
källa, uppgick netto efter avdrag för periodiserade lånekost-
nader vid årsskiftet till 10 118 mkr (9 744) vilket motsvarade 50
procent (49) av fastigheternas marknadsvärde. Ökningen av
banklånen är framför allt relaterad till utökad belåning på bo-
lagets fastighetsportfölj för att minska andelen obligations-
lån, samt finansiering av projektinvesteringar. Banklånens
förfallostruktur och räntevillkor redovisas i not 22. Bolaget
har som strategi att balansera exponeringen mot olika lån-
givare som till övervägande del avser nordiska affärsbanker.
Nedan visas bolagets banklån fördelat på olika långivare.
Majoriteten av koncernens banklån omfattas av olika åtag-
anden mot långivarna. Om åtagandena inte efterlevs kan lån-
givaren begära att lånen återbetalas, helt eller delvis, i förtid.
Åtagandena utgörs av branschnormala nyckeltal som måste
vara uppfyllda. Exempel på åtaganden är räntetäckningsgrad
och belåningsgrad som inte får under- respektive överstiga
vissa nivåer. Andra exempel på åtaganden är att koncern-
interna avtal ska vara marknadsmässiga, rapportering av
nyckeltal och finansiell ställning ska lämnas per kvartal samt
ställande av säkerheter i form av aktier i dotterbolag och
pantbrev i fastigheter/tomträtter. Samtliga åtaganden mot
bankerna var uppfyllda per årsskiftet.
Obligationslån
Ej säkerställda obligationslån uppgick netto efter avdrag
för periodiserade lånekostnader till 1 751 mkr (2 302) per
31 december och utgjorde 9 procent (12) av fastigheternas
marknadsvärde.
NP3s MTN-program som lanserades juni 2022 med en ram
om 5 mdkr spelade fortsättningsvis en viktig roll under 2023
avseende bolagets flexibilitet att emittera obligationslån i
rätt tidsfönster. Under 2023 emitterades obligationslån vid
två tillfällen om totalt 900 mkr dels i april om 500 mkr, dels i
september om 400 mkr, samtidigt som 1 451 mkr återköptes
eller återbetalades under året vilket sammantaget innebar att
utestående obligationslån minskade med 551 mkr.
Bolaget har tre finansiella åtaganden inom ramen för sina
obligationslån vilka framgår av tabellen på nästa sida.
Fördelning, säkerställd och icke säkerställd skuld
1) Netto efter periodiserade lånekostnader
Ickesäkerställd
skuld15,3%,
1825mkr
1)
Säkerställdskuld84,7%,
10118mkr
1)
Fördelning, finansieringskällor
Banklån84,7%,
10118mkr
1)
Obligationslån14,7%,
1751mkr
1)
Certifikat0,5%,59mkr Övrigaskulder0,1%,15mkr
Banklån, fördelning per långivare
Lånevolym, mkr
3 000
3 500
4 000
2 500
2 000
1 500
1 000
500
0
Bank A B C D E F
Förändring av räntebärande låneskulder, mkr
Räntebärande låneskulder 1 januari 2023 12 235
Emission av obligationslån 900
Utökad belåning i befintligt fastighetsbestånd 240
Projektfinansiering 220
Förvärvsfinansiering 94
Återbetalning obligationslån -1 451
Löpande amorteringar -263
Återbetalning banklån -22
Förändring nyttjandegrad kreditfaciliteter
(inklusive förändring certifikatslån) -13
Minskning periodiserade lånekostnader 3
Räntebärande skulder 31 december 2023 11 943
25FINANSIERING
Vidare finns vissa informationsåtaganden vad gäller kvartals-
rapportering och årsredovisning samt att obligationslånet
ska vara noterat vid Nasdaq Stockholm. Samtliga åtaganden
var uppfyllda per årsskiftet.
Certifikat
Under slutet av 2021 lanserades ett certifikatsprogram med
en total ram om 2 mdkr inom vilken 60 mkr (145) inklusive
ränta hade emitterats per 31 december 2023, vilket motsvara-
de 0,5 procent (1) av fastigheternas marknadsvärde. Löptiden
för utestående certifikat per årsskiftet var högst 4 månader
med en återstående genomsnittlig löptid om 2,7 månader.
Certifikaten var klassificerade som kortfristig räntebärande
skuld per 31 december.
Back-up faciliteter uppgår till cirka 900 mkr som är kopplade
till certifikatslånen. I faciliteterna är fastigheter ställda som
säkerhet via pantbrev och innehåller liknande åtaganden som
för bolagets banklån i det fall certifikatslånen inte refinansie-
ras. Back-up faciliteterna har en löptid på upp till två år med
löpande förlängningar.
Det fortsatta volatila läget på kapitalmarknaden medförde
under året att bolagets utestående volym av certifikatslån
fortsatt var på en låg nivå jämfört med den maximala voly-
men om 900 mkr som bolaget kan emittera via säkerställda
back-up faciliteter.
Finanspolicy
NP3s finanspolicy syftar till att klargöra styrning, riskbe-
gränsning, ansvarsfördelning samt uppföljning och kontroll
av finansförvaltningen. Med stöd av finanspolicyn arbetar
bolaget med att styra och hantera sina finansiella risker för
att säkerställa kort- och långfristig kapitalförsörjning. Inom
ramen för finanspolicyn har styrelsen definierat ett antal mål
för finansförvaltningen med avseende på:
• kapitalbindning,
• räntebindning och
• nyckeltal som belånings- och räntetäckningsgrad.
Samtliga mål inom ramen för finanspolicyn var uppfyllda
per årsskiftet.
Grön finansiering
Sedan 2020 har bolaget ett grönt ramverk för obligations-
finansiering som förnyats vart tredje år med senaste upp-
dateringen i september 2023. Under detta ramverk hade
bolaget emitterat 1 767 mkr vid årsskiftet. Det gröna ramver-
ket har utformats i linje med Green Bond Principles fram-
tagna av ICMA (International Capital Market Association)
och har utvärderats av en oberoende tredje part, CICERO
Shades of Green. Ramverket, samt relaterade styrdokument
och rapporteringsstandarder, har fått en ”Medium Green”
bedömning från CICERO Shades of Green.
Det gröna ramverket får användas för finansiering och
refinansiering av kvalificerade gröna tillgångar baserat på ett
portföljtänk, det vill säga finansieringen är ej direkt kopplad
till individuella gröna tillgångar. Fastigheterna kvalificeras
som gröna tillgångar utifrån ett antal kriterier; primärenergital
enligt gränsvärden i EU-taxonomin ”top 15”, miljöcertifie-
ringar, samt energibesparande investeringar. Vid utgången
av 2023 uppgick värdet på bolagets gröna tillgångar till
4 286 mkr (3 413) vilket innebär en ökning om 26 procent
(25). Bolaget har satt ett årligt tillväxtmål om 25 procent på
portföljen av gröna tillgångar.
Kapitalbindning
Långfristiga räntebärande skulder, exklusive räntebärande
skulder för nyttjanderätter, uppgick till 10 319 mkr (11 640)
vid årsskiftet vilket motsvarade 86 procent (95) av totala
räntebärande skulder. Räntebärande kortfristiga skulder efter
justering för periodiserade lånekostnader uppgick till 1 624
mkr (595), varav 1 086 mkr avsåg förfall och amorteringar på
banklån inom tolv månader, 468 mkr avsåg obligationslån,
60 mkr certifikatslån (inklusive ränta) och 10 mkr återbetal-
ning av reversskuld.
NP3 har som mål att minimera andelen kortfristiga ränte-
bärande skulder för att minska refinansieringsrisken. Enligt
tabellen i not 22 över de räntebärande skuldernas förfallo-
struktur uppgick skulder med förfall inom tolv månader vid
årsskiftet till 1 397 mkr. NP3 har som mål att i god tid före
förfall genomföra refinansiering vilket bidrar till att reducera
refinansieringsrisken.
Av de kortfristiga bankskulderna om 871 mkr den 31 de-
cember hade bolaget per datum för publicering av denna
årsredovisning antingen genomfört refinansieringar eller
erhållit kreditbeslut till ett belopp om 629 mkr. En majoritet av
återstående kortfristiga banklån har förfall i december 2024.
Hela obligationsförfallet om 468 mkr hanterades i samband
med obligationsemissionen i februari 2024 dels genom
återköp vid emissionen samt kommunikation att förtidsinlösa
återstående del under april 2024.
Som nämnt ovan minskade kapitalbindningen under året
från 2,3 till 2,2 år huvudsakligen som en följd av genomförd
refinansiering av banklån med kortare löptider.
Räntebindning
NP3s skuldportfölj omfattar huvudsakligen rörliga lån ba-
serade på förändringar i Stibor 3 månader. För att begränsa
ränterisken över tid och öka förutsägbarheten i bolagets för-
valtningsresultat används räntesäkringsinstrument i form av
ränteswappar för att binda räntan. Genomsnittlig räntebind-
ningstid uppgick till 2,1 år (1,9) vid årets slut. Vid årsskiftet var
42 procent (31) av låneportföljen räntesäkrad med en förfal-
lostruktur mellan ett och nio år enligt not 23. Resterande del
ligger räntebunden mot Stibor 3 månader.
Genomsnittlig ränta efter räntesäkringar för bolagets rän-
tebärande låneskulder uppgick till 5,07 procent (4,18) vid
årsskiftet. Den genomsnittliga räntan före räntesäkringar
uppgick för bank- och certifikatslån till 6,03 procent (4,06)
(inklusive löftesprovision för back-up faciliteter) och för
obligationslån 9,05 procent (6,33). Den högre genomsnittliga
räntan vid utgången av 2023 förklaras huvudsakligen av en
Åtaganden Covenant-nivå
Nettobelåningsgrad < 70%
Räntetäckningsgrad > 1,8 ggr
Soliditet > 25%
För obligationslån emitterade från och med september 2023 är
covenant-nivån på räntetäckningsgraden > 1,5 ggr
26 FINANSIERING
högre Stibor-nivå som delvis motverkats av bolagets räntesäkring.
Nedan visas en känslighetsanalys för bolagets räntekostnader i det fall
räntan förändras med +0,5 respektive +1,0 procent.
Derivat
För att begränsa ränterisken används räntederivat företrädesvis i form
av ränte-swappar. Vid årets slut uppgick bolagets portfölj av ränte-
derivat till 6 725 mkr. I derivatportföljen ingår räntederivat om 1 750
mkr vilka inte ingår i bolagets räntesäkringsportfölj och således inte i
beräkningen av bolagets räntesäkringsgrad och räntebindning. Dessa
kategorier av räntederivat har antingen en begränsning i skyddet
uppåt i räntenivån eller kan förtidsstängas av motparten och är ett
komplement till räntesäkringsportföljen för att reducera bolagets rän-
tekostnader i en volatil marknad. Tabellen nedan visar övergripande
bolagets räntederivatsportfölj.
NP3s räntederivatsportfölj uppgick till 6 725 mkr varav 4 975 mkr
avsåg räntesäkring. Swapp-avtalen (derivaten) värderas till verkligt
värde och är klassificerade i nivå 2 enligt IFRS 13. Verkligt värde
fastställs genom att använda marknadsräntor för respektive löptid och
baseras på en diskontering av framtida kassaflöden. Om den avtalade
räntan avviker från marknadsräntan uppstår ett över- eller undervärde
och värdeförändringen redovisas över resultaträkningen. Vid förfall
har ett derivats marknadsvärde upplösts och värdeförändringar över
tid påverkar inte eget kapital. Det sammanlagda marknadsvärdet för
derivaten uppgick till 43 mkr (376) på balansdagen. Variationer i deri-
vatens värdeförändring mellan kvartalen avspeglas huvudsakligen av
förändringar i skillnader mellan förväntningar om framtida räntenivåer
och derivatens räntebindning vid kvartalens slut med därtill hörande
avtalslängd. Nettoeffekten av värdeförändringarna för året uppgick till
-333 mkr. Den genomsnittliga nettoräntan för bolagets derivatportfölj
inklusive dess Stiboreffekt, var per 31 december -2,50 procent (-1,01)
med en räntebindning för räntesäkringsportföljen om 4,9 år.
Genomsnittlig räntenivå
Utgående Stibor 3M, periodslut
Räntebindningens Stibor-effekt
Räntebindning
Lånens Stibor-effekt
Lånemarginal
Utgående STIBOR 3M,
periodslut
Räntederivatens STIBOR
effekt
Räntederivatsportfölj - fast
ränta
Lånens STIBOR-effekt
Lånemarginal
5,07
4,18
700
600
500
400
300
200
100
0
-100
-200
-300
BPS
31 dec 2022
31 dec 2022
31 dec 2023
31 dec 2023
418 507
405
271
87
37
215
-69
405
-228
234 243
Känslighetsanalys Förändring Årseffekt på räntekostnad
Förändring Stibor 3 månader +0,5 % +37 mkr
Förändring Stibor 3 månader +1,0 % +67 mkr
Översikt - räntederivatsportfölj
Mkr
Nominellt
belopp
Återstående
löptid, år
Genomsnittlig
fast ränta, %
Marknads-
värde
Räntesäkringsportfölj
1)
4 975 4,9 1,19 114
Stängningsbara räntederivat
2)
1 000 9,9 2,20 -38
Performance-swappar
3)
750 4,7 3,07 -32
Totalt derivatportfölj 6 725 5,7 1,55 43
1) Marknadsvärde inkluderar forward-startad swap om 1 mdkr med löptid mars 2025 till
2030 till fast ränta 2,99 procent, ej beaktat i genomsnittlig fast räntenivå per 31 december
2023.
2) Stängningsbara räntederivat för motparten med början 8 augusti respektive 9 september
2024 därefter kvartalsvis till slutdag 8 november respektive 8 december 2033. Återstående
löptid ovan förutsätter ingen förtida stängning av räntederivaten.
3) Avser räntederivat med en begränsning i ränteskyddet uppåt på nivåer i intervallet 4,40
till 4,50 procent. I det fall dessa nivåer möts eller överskrids för Stibor 3M förfaller swappen
temporärt utan några flöden, det vill säga nettoeffekt är 0 kr.
27INTRESSEFÖRETAG OCH JOINT VENTURE
Intresseföretag och joint venture
Större innehav i intresseföretag och joint venture
NP3s andel av resultat från
intresseföretag och joint venture, mkr
Totalt intresseföretag
och Joint venture
Fastighetsbolaget
Emilshus AB
Fastighetsaktiebolaget
Ess-Sierra
2023
jan-dec
2022
jan-dec
2023
jan-dec
1)
2022
jan-dec
2023
jan-dec
2022
jan-dec
NP3s ägarandel, % 13,1 17,8 50,0 50,0
NP3s röstvärde, % 16,8 19,3 50,0 50,0
Kapitalandel 468 1 064 - 557 284 321
Förvaltningsresultat 76 81 38 35 31 32
Värdeförändringar fastigheter -93 83 -23 33 -68 49
Värdeförändringar finansiella instrument -3 25 -3 25 - -
Skatt 0 -38 -7 -19 8 -16
Summa resultatandel -20 151 5 75 -29 65
1) Emilshus bokslutskommuniké publicerades senare än NP3s bokslutskommuniké, därav har resultatandelen för fjärde kvartalet fram till den 6 december baserats
på den intjäningsförmåga som presenterades i Emilshus kvartalsrapport för januari-september 2023. Beräknad skattekostnad för fjärde kvartalet har antagits uppgå
till 20,6 procent av intjäningsförmågan. Värdeförändringar för fjärde kvartalet har lämnats oförändrade i jämförelse med tredje kvartalet. Jämförelseperioden januari-
december 2022 har beräknats på samma sätt.
Intresseföretag och joint venture
Resultatandelen från intresseföretag och joint venture avseende perioden januari till december
uppgick till -20 mkr (151) varav förvaltningsresultatet uppgick till 76 mkr (81).
Fastighetsbolaget Emilshus AB
NP3 har under fjärde kvartalet avyttrat samtliga preferens-
aktier i Emilshus och per den 6 december understeg bolagets
ägarandel 15 procent. NP3 har vid denna tidpunkt gjort be-
dömningen att Emilshus inte längre utgör ett intresseföretag
till NP3. För perioden efter den 6 december redovisas ingen
resultatandel och aktieinnehavet har i bolagets balansräk-
ning omklassificerats till börsnoterade aktier.
För perioden januari till den 6 december bidrog Emilshus
med 38 mkr (35) till NP3s förvaltningsresultat och resultat-
andelen för perioden uppgick till 5 mkr (75).
Bolagets styrelse har inför årsstämman i maj 2024 föreslagit
att en del av NP3s innehav i Emilshus delas ut till bolagets
stamaktieägare via en sakutdelning. För mer information om
styrelsen utdelningsförslag, se styrelsens förslag till vinst-
disposition på sidan 114.
Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra
NP3 äger 50 procent av Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra,
resterande 50 procent ägs av AB Sagax. Ess-Sierras verk-
samhet består i att äga och förvalta fastigheter som utgörs
av lagerlokaler och byggvaruhandel. Den uthyrbara arean
uppgår till 184 000 kvadratmeter. Drygt 40 procent av fastig-
hetsvärdet finns på orter där NP3 redan är etablerad idag.
Syftet med joint venturesamarbetet är bland annat att kunna
erbjuda hyresgästerna lokal service.
Hyresintäkterna för året uppgick till 96 mkr (93) och fastig-
hetsvärdet uppgick per 31 december till 1 475 mkr (1 610). För
året bidrog Ess-Sierra med 31 mkr (32) till NP3s förvaltnings-
resultat och resultatandelen uppgick till -30 mkr (65).
Cibola Holding AB
NP3 äger 31,6 procent av hotellfastighetsbolaget Cibola
Holding AB. Cibola äger bland annat fem hotell- och spa-
anläggningar. Fastigheterna är belägna i norra Sverige.
Per 31 december uppgick NP3s kapitalandel till 104 mkr
(99) och för året bidrog Cibola med 8 mkr (11) till NP3s för-
valtningsresultat och den totala resultatandelen uppgick till
5 mkr (9). NP3s resultatandel från Cibola redovisas med ett
kvartals fördröjning.
Fastighets AB Jämtjägaren
NP3 Fastigheter AB och Jämtkraft AB bedriver ett gemen-
samt projekt för att bland annat uppföra ett huvudkontor och
driftcentral för Jämtkraft. Projektet genomförs i det gemen-
samt ägda bolaget Fastighets AB Jämtjägaren där parterna
äger bolaget till 50 procent vardera och NP3 redovisar därför
innehavet som ett joint venture. Projektet utgör en investe-
ring om cirka 400 mkr och hyresavtal har tecknats på 15 och
20 år. Projektet finansieras dels genom tillskjutet kapital från
ägarna, dels genom byggnadskreditiv i bank.
Projektet att uppföra ett huvudkontor och driftcentral för
Jämtkraft kommer att färdigställas under första kvartalet
2024 och tas i drift från och med den 1 april. Per 31 december
uppgick NP3s kapitalandel till 73 mkr (73).
28 VÅR MARKNAD
Vår marknad
NP3 grundades 2010 i Sundsvall. Tidigt expanderade
bolaget till Gävle och Östersund, därefter till flera andra
orter i Norrland och Dalarna. Strategin är att verka på
orter med stabil och växande befolkning och att koncen-
trera beståndet till specifika områden på varje ort.
År 2019 tog NP3 ett strategiskt beslut att för första gången göra större
förvärv utanför norra Sverige. Ett bestånd byggdes upp i Karlstad,
Örebro och Västerås, som idag utgör affärsområdet Mellansverige.
NP3 vill fortsätta att växa i de tre mellansvenska städerna, men norra
Sverige är och förblir bolagets bas.
Tillväxt i Norrland
Trots det fortsatt osäkra marknadsläget som uppstod under 2022
och som bestått under 2023 finns en stark framtidstro hos Norrlands
företagare. Med rika naturresurser och grön energi, har Norrland bli-
vit en europeisk tillväxtregion inom hållbar produktion och miljövänlig
teknik vilket leder till ett minskat beroende av fossila bränslen och
bidrar till Sveriges och Europas gröna omställning. Under de kom-
mande decennierna planeras investeringar på över 1 100 mdkr i norra
Sverige inom bland annat förnybar energi, elektrifiering och fossilfritt
stål uppbackade i flertalet fall av traditionella större industribolag och
investerare.
• Gruvbolaget LKAB, ståltillverkaren SSAB och energibolaget
Vattenfall avser att bygga en stor anläggning för fossilfri järn-
svamp i Gällivare som ska starta 2026. Bolagen är först i världen
med att producera stål framställt med vätgas istället för kol och
koks. Totalt omfattar projektet en investering på 400 mdkr över en
20-årsperiod.
• Även H2 Green Steel avser att bygga en storskalig fossilfri stål-
tillverkning, med bas i Boden och Luleå. H2 Green Steels planer
inkluderar en av Europas största vätgasfabriker och stålproduk-
tionen är tänkt att starta 2024. I en första fas investeras 25 mdkr
i projektet och anläggningen planeras vara i full drift 2030 och
beräknas då sysselsätta cirka 1 750 personer.
• I Skellefteå, en stad där NP3s närvaro är stark etablerar Northvolt
Europas största fabrik för tillverkning av litiumjonbatterier för elbi-
lar. Investeringen uppgå till 70–80 mdkr och beräknas skapa 4 000
arbetstillfällen när fabriken är fullt utbyggd år 2025.
• I Torsboda i Timrå kommun med närhet till Sundsvall där NP3 har
sitt huvudkontor avser green tech-företaget PTL investera över 13
mdkr i anodproduktion för litiumbatterier. Anläggningen, som blir
den största i Europa för tillverkning av anodmaterial beräknas på
sikt sysselsätta 1 900 människor. PTL:s satsning kommer att bli en
av de viktigaste leverantörerna till batteritillverkaren Northvolt.
De fyra projekten ovan syftar alla till grön omställning och när
Norrland nu står i centrum för några av Sveriges största industri-
investeringar på många decennier gynnas stora delar av det regionala
näringslivet, inklusive fastighetsmarknaden och NP3.
”Ökad tillväxt och
framtidstro i Norrland
genom global grön
omställning och ökad
fokus på hållbar
produktion.”
29VÅR MARKNAD
NP3 en etablerad fastighetsägare i Norrland –
en europeisk tillväxtregion
NP3 är en etablerad fastighetsägare i Norrland och är
verksam på flera orter där betydande miljardinvesteringar nu
genomförs. Intresset för kommersiella fastigheter, bostäder
och samhällsfastigheter ökar längs hela Norrlandskusten och
även i Norrlands inland. För en lokal aktör som NP3 innebär
utvecklingen en rad spännande möjligheter. Samtidigt har
det osäkra och volatila marknadsklimatet, med en hög infla-
tionstakt och stigande räntor som följd, påverkat världseko-
nomin och då också Sverige, den svenska fastighetsmark-
naden och NP3 som bolag.
Trots oroligheterna i vår omvärld sker det mycket positivt
i näringslivet på NP3s prioriterade orter, även vid sidan av
de stora industriinvesteringar som sker i Norrland. Utöver
Northvolts industrisatsning i Skellefteå så har de även eta-
blerat ett forskningscentrum i Västerås och under slutet av
2022 flyttade börsnoterade Synsam sin glasögontillverkning
från Asien till ett nytt produktions- och innovationscenter på
Frösön utanför Östersund.
Det osäkra geopolitiska läget i världen och Sveriges an-
slutning till NATO har även inneburit en utbyggnad av det
svenska försvaret med utlokalisering av militära förband och
infrastruktur till den norra delen av landet.
Visualisering Torsboda Syd/SWECO
Befolkningsutveckling
Befolkningsutvecklingen i riket som helhet uppgick till 0,6 procent under
fjolåret och ökningen var den samma på NP3s huvudorter, 0,6 procent.
Befolkningsökningen var positiv i alla NP3s huvudorter med undantag
för Sundsvall och Dalarna där befolkningen var oförändrad i jämförelse
med 2022. Den största befolkningsökningen i Norrland var under fjol-
året i Skellefteå med nästan 3 procent, efterföljt av Umeå där ökningen
uppgick till drygt 1 procent. På de orter där NP3 är verksam bodde i
slutet av 2023 cirka 1,26 miljoner invånare. NP3-orter har haft en positiv
befolkningstillväxt där antalet invånare ökat under ett flertal år till följd
av ett positivt flyttnetto, det vill säga fler flyttar till än ifrån orterna.
Sett över en tioårsperiod har befolkningen på NP3s huvudorter ökat
med 8,1 procent vilket är mindre än i riket som helhet (9,7 procent) men
mer än riket som helhet om man exkluderar storstäderna. Allra snab-
bast har befolkningsökningen varit i Umeå samt i NP3s affärsområde
Mellansverige (Västerås, Karlstad och Örebro), men även Östersund,
Gävle, Skellefteå och Luleå har haft en stark befolkningsutveckling, som
är viktiga drivkrafter för fastighetssektorn i NP3s geografiska områden.
30 VÅR MARKNAD
Befolkningsutveckling NP3s huvudorter 2013-2023
Dalarna
1)
Sundsvall
Luleå
Skellefteå
Östersund
Gävle
Umeå
Mellansverige
2)
Totalt
Riket
14
12
10
8
6
4
2
0
%
Riket exkl. stor-
stadsområden
Befolkning
2023 antal
invånare
3)
Befolknings-
utveckling
2013-2023
Befolknings-
utveckling
2022-2023
Sundsvall 99 299 2,4 % -0,1 %
Skellefteå 76 415 6,1 % 2,7 %
Gävle 104 154 7,1 % 0,6 %
Dalarna
1)
287 389 3,6 % -0,3 %
Östersund 65 124 8,6 % 0,6 %
Umeå 133 625 12,9 % 1,1 %
Luleå 79 452 5,4 % 0,3 %
Mellansverige
2)
416 961 12,5 % 0,9 %
Samtliga NP3s affärsområden 1 262 419 8,1 % 0,6 %
Riket exkl. storstadsområden 6 546 339 7,4 % 0,4 %
Riket 10 581 643 9,7 % 0,6 %
1) Avser hela Dalarnas län.
2) Med Mellansverige avses i detta hänseende NP3s huvudorter Karlstad, Örebro och
Västerås. Värdena är oviktade per antal invånare per kommun.
3) Siffrorna för 2023 är baserad på statistik från november och Newsec har gjort en
bedömning för helåret.
Källa: SCB, bearbetat av Newsec
31VÅR MARKNAD
Arbets-
löshet
2023
Utveckling
arbetslöshet
2023
1)
Disponibel
inkomst för
hushåll, 2022
2)
Utveckling
disponibel
inkomst, 2022
Sundsvall 5,8 % -1,0 495 3,7 %
Skellefteå 3,3 % -0,5 484 -2,1 %
Gävle 8,9 % -0,5 489 4,1 %
Dalarna
3)
6,3 % -0,2 488 4,5 %
Östersund 4,6 % -0,4 498 9,7 %
Umeå 3,9 % -0,6 511 6,6 %
Luleå 4,6 % -0,6 494 4,2 %
Mellansverige
4)
7,5 % -0,2 507 4,5 %
Samtliga NP3s
affärsområden
5)
7,3 % -0,5 497 4,4 %
Riket exkl. stor-
stadsområden 6,1 % -0,3 487 4,3 %
Riket 6,7 % -0,1 557 3,8 %
Arbetslöshet 2023
Dalarna
*
Sundsvall
Luleå
Skellefteå
Östersund
Riket
Riket exkl. stor-
stadsområden
Gävle
Umeå
Mellansverige
**
10
8
6
4
2
0
%
Utveckling av disponibel inkomst, 2017-2022
Borlänge
Gävle
Falun
Västerås
Skellefteå
Sundsvall
Örebro
Umeå
Luleå
R
iket
Karlstad
Östersund
14
12
10
8
6
4
2
0
%
Riket exkl. stor-
stadsområden
Arbetslöshetsutveckling inom NP3s regioner
och orter, 2018-2023 (procentenheter)
Dalarna
2)
Sundsvall
Luleå
Skellefteå
Östersund
Gävle
Umeå
Mellansverige
3)
1,0
0,5
0
-0,5
-1,0
-1,5
-2,0
-2,5
3,0
Riket
Riket exkl. stor-
stadsområden
Sysselsättning och inkomstutveckling
Under 2023 ökade arbetslösheten i Sverige med 0,1 procentenheter i
motsats till samtliga orter där NP3 är verksam och då framför allt i norra
Sverige. I Skellefteå, Umeå, Östersund, Luleå, Sundsvall och Dalarna
ligger arbetslösheten på en lägre nivå än i riket som helhet, medan ar-
betslösheten ligger högre är riksgenomsnittet i Gävle och de tre städerna
som utgör region Mellansverige. Sett över en femårsperiod mellan 2018
och 2023 har arbetslösheten ökat i Sverige med 0,4 procentenheter. I
NP3s huvudorter i norra Sverige har förhållandet varit det motsatta där
arbetslösheten minskat på samtliga orter och där Skellefteå är den ort
som utmärker sig mest med en sänkt arbetslöshet på 2,5 procentenheter
för femårsperioden. Därefter är minskningen som störst i Luleå med en
minskad arbetslöshet på 1,6 procentenheter för perioden. I Mellansverige
har också arbetslösheten minskat något där minskningen uppgick till 0,1
procentenheter för femårsperioden.
De senaste 20 åren har hushållens disponibla inkomst utvecklats starkt
i Sverige. Mellan åren 2021 och 2022 steg hushållens disponibla inkomst
på samtliga orter där NP3 har verksamhet om man bortser från Skellef-
teå där disponibel inkomst minskat något (när detta trycks finns ingen
färskare statistik). För de orter där NP3 är verksam ökade den disponibla
inkomsten mellan åren med i snitt med 4,4 procent, vilket är något över
riket som helhet där den disponibla inkomsten steg med 3,8 procent eller
4,3 procent och man exkluderar storstadsområden.
I Sverige uppgick den disponibla inkomsten för ett genomsnittligt hushåll
vid slutet av 2022 till 557 100 kronor per år. På NP3s orter är motsvarande
siffra 497 200 kronor – lägre än Sverigesnittet men högre än snittsiffran
för riket exklusive storstadsregionerna.
1) Anges i procentenheter.
2) Medelvärde, tkr efter region, hushållstyp och ålder.
3) Med Dalarna avses i den här tabellsammanställningen NP3s huvudorter Falun och
Borlänge. Siffran är oviktad per antal invånare per kommun.
4) Med Mellansverige avses i detta hänseende NP3s huvudorter Karlstad, Örebro och
Västerås. Värdena är oviktade per antal invånare per kommun.
5) Oviktat per antal invånare per kommun.
Källa: Arbetsförmedlingen, bearbetat av Newsec
Transaktionsvolym per region 2023, %*
Storstadsregionerna56(40)
Mellansverige4(2)
Norrlandinkl.Dalarna3(6)
ÖvrigaSverige37(52)
Transaktionsvolym i Sverige
per kategori 2023, %
Bostäder22(24)
Handel8(9)
Industri/lager/logistik27(21)
Hotell3(2)
Kontor17(13)
Samhällsfastigheter12(21)
Övrigt11(10)
Transaktionsvolym på NP3s marknader
per län/stad 2023, %*
Västerås(29)(8)
Örebro25(10)
Västerbotten16(10)
Gävleborg13(18)
Dalarna11(18)
Västernorrland3(19)
Jämtland1(9)
Norrbotten1(7)
Karlstad1(1)
Samhällsfastigheter5(45)
Bostäder39(25)
Industri/lager/logistik12(15)
Kontor7(8)
Hotell9(3)
Handel23(1)
Övrigt6(3)
Transaktionsvolym i Norrland inklusive
Dalarna per kategori 2023, %
Källa: Newsec
VÅR MARKNAD32
Transaktionsmarknaden
För 2022 påverkades transaktionsvolymen på den svenska fastighets-
marknaden kraftigt av förändringar och oro i vår omvärld där vi under
kort tid fick kraftigt stigande räntor och en hög inflationstakt. Transak-
tionsvolymen på den svenska marknaden uppgick till 220 mdkr för 2022
vilket i princip var en halvering jämfört mot 2021 då transaktionsvolymen
uppgick till 400 mdkr. Vi har haft ett fortsatt osäkert marknadsläge un-
der 2023 vilket resulterat i att transaktionsvolymen minskat ytterligare
och uppgick till 104 mdkr under 2023 för den svenska fastighetsmark-
naden.
För Norrland och Dalarna minskade transaktionsvolymen mer än i riket
som helhet. Totalt genomfördes fastighetsaffärer i Norrland och Dalarna
till ett värde om 3 mdkr vilket kan jämföras med 2022 då det genomför-
des affärer för 14 mdkr. Minskningen mellan åren uppgick till 79 procent
vilket kan jämföras med riket som helhet där minskningen uppgick till
53 procent.
Av totalt genomförda affärer i Norrland och Dalarna genomfördes större
delen av affärerna, 2,7 mdkr i Västerbottens-, Gävleborgs-, och Dalarnas
län där största andelen, 1 mdkr genomfördes i Västerbottens län.
I Norrland och Dalarna utgör bostäder 39 procent av transaktionsvoly-
men, handel 23 procent och industri, lager och logistik 12 procent vilket
kan jämföras med hela Sverige där industri, lager och logistik stod för
27 procent, bostäder 22 procent och kontor 17 procent av transaktions-
volymen.
Utanför Norrland och Dalarna utmärker sig Västerås, där fastigheter
till ett värde av 2 mdkr bytte ägare under 2023 vilket är en fördubbling
jämfört mot 2022 då transaktionsvolymen uppgick till 1 mdkr.
Fastighetsägande i norra Sverige
Jämfört med södra och mellersta Sverige ägs kommersiella fastigheter i
norra Sverige i större utsträckning av kommunala bolag, lokala och pri-
vata fastighetsägare samt egenanvändare. Av de börsnoterade bolagen
har Diös (med huvudkontor i Östersund) och NP3 de största fastighets-
bestånden i Norrland, tredje största fastighetsägare i Norrland är Sam-
hällsbyggnadsbolaget.
NP3s lokala förankring och långa erfarenhet ger bolaget en fördel gent-
emot andra aktörer på Norrlandsmarknaden. Genom en långsiktig lokal
närvaro har NP3 lyckats skaffa sig en unik position med god lokalkän-
nedom och erfarenhet.
Mot bakgrund av ett osäkert marknadsläge, en osäker omvärld och en
volatil kapitalmarknaden har NP3 förvärvstakt sedan halvårsskiftet 2022
varit begränsad. Under slutet av 2023 har dock noterats att marknadslä-
get delvis stabiliserats till följd av kapitalmarknadens förväntningar om
framtida räntesänkningar vilket på sikt bedöms skapa förutsättningar
för gradvis ökade förvärv och investeringar som i sin tur bidrar till att
skapa ytterligare värdetillväxt för NP3.
*Volym för strukturaffärer och portföljaffärer
har fördelats per region där denna är publik,
annars bedömts baserad på tillgänglig
information.
33VÅR MARKNAD
Tio största fastighetsaffärerna i Norrland 2023 (exkl. strukturaffärer)
Månad Säljare Köpare Area, kvm Värde, mkr Fastighetsbeteckning/objekt
Dec Diös Nordvestor 43 000 788 Fyra fastigheter i Skellefteå
Maj N/A Storsala 6 100 250 Två fastigheter i Gävle
Mar Mellansvenska Tecnolift Framfastgruppen 50 000 200 Tio fastigheter i Borlänge
Maj Diös Midstar 14 000 200 En fastighet i Borlänge
Okt Point Properties AB Hedern Fastigheter 13 600 165 Två fastigheter i Timrå och Örnsköldsvik
Dec K2A Fastigheter Bantorget Hyresbostäder 3 900 136 Äppellunden 1 i Umeå
Dec BTS Holding DB Schenker E/T 105 Norränget 6:2 i Hudiksvall
Dec Samhällsbyggnadsbolaget Rättviks kommun 8 500 103 Sjukhemmet 1 i Rättvik
Mar Privatperson Bostadsrättsförening E/T 101 Kronopark 1:436 i Malung
Dec M2 Gruppen Karlsarvet Invest AB 6 800 100* Söder 9:8 i Gävle
*Bedömt värde
Källa: Newsec
Börsnoterade fastighetsbolag med störst ägande i Norrland*
Fastighetsvärde i Norrland, mkr*
1. Diös 25 908
2. NP3 Fastigheter 15 835
3. Samhällsbyggnadsbolaget 11 485
4. Nyfosa 4 905
5. Neobo 3 842
6. Balder 3 348
7. Fastpartner 2 232
8. Intea** 2 158
9. Klarabo 2 148
10. Castellum 897
*Där exakt volym inte är publik har denna bedömts baserad på tillgänglig
information. Avser värden 30 september 2023
**Bolagets tänkta börsnotering är pausad med anledning av det rådande
marknadsläget.
Källa: Newsec
Största affärerna i Norrland 2023
Trots det osäkra och volatila marknadsklimatet har det
under året skett några större fastighetstransaktioner i
norra Sverige. Den största fastighetsaffären skedde i
december där Nordvestor Fastigheter förvärvade fyra
handelsfastigheter i Skellefteå från Diös för 788 mdkr. I
Gävle har Storsala förvärvat ett centralt belägna bostäder
för 250 mkr.
Utöver ovan kan nämnas en affär där Framfastgruppen
förvärvat tio fastigheter i Borlänge för 200 mkr inom
segmenten lager, lätt industri, handel och kontor samt
Midstar som förvärvat en hotellfastighet från Diös för
200 mkr även den belägen i Borlänge.
35VÅRA AFFÄRSOMRÅDEN
Våra affärsområden
Affärsområde Sundsvall
Antal fastigheter totalt 122
Uthyrbar area, tusen kvm 409
Hyresvärde, mkr 423
Antal medarbetare 6
Affärsområde Umeå
Antal fastigheter totalt 46
Uthyrbar area, tusen kvm 217
Hyresvärde, mkr 231
Antal medarbetare 4
Affärsområde Gävle
Antal fastigheter totalt 73
Uthyrbar area, tusen kvm 272
Hyresvärde, mkr 271
Antal medarbetare 3
Affärsområde
Mellansverige
Antal fastigheter totalt 54
Uthyrbar area, tusen kvm 142
Hyresvärde, mkr 155
Antal medarbetare 2
Affärsområde Skellefteå
Antal fastigheter totalt 53
Uthyrbar area, tusen kvm 237
Hyresvärde, mkr 238
Antal medarbetare 3
Piteå 2,9 % (3,1)
Luleå 5,7 % (5,8)
Haparanda 0,5 % (0,5)
Östersund 9,6 % (10,0)
Affärsområde Dalarna
Antal fastigheter totalt 68
Uthyrbar area, tusen kvm 341
Hyresvärde, mkr 282
Antal medarbetare 3
Affärsområde Luleå
Antal fastigheter totalt 50
Uthyrbar area, tusen kvm 220
Hyresvärde, mkr 262
Antal medarbetare 5
Affärsområde Östersund
Antal fastigheter totalt 41
Uthyrbar area, tusen kvm 159
Hyresvärde, mkr 202
Antal medarbetare 4
Gällivare 1,6 % (1,6)
NORRBOTTEN
VÄSTERBOTTEN
JÄMTLAND
DALARNA
VÄRMLAND
ÖREBRO
VÄSTMANLAND
GÄVLEBORG
VÄSTERNORRLAND
Kiruna 1,2 % (1,3)
Skellefteå 12,1 % (12,1)
Umeå 8,6 % (8,9)
Örnsköldsvik 2,2 % (2,0)
Sollefteå 1,9 % (1,8)
Timrå 3,1 % (3,0)
Sundsvall 15,0 % (15,3)
Bollnäs 0,7 % (0,7)
Sandviken 0,6 % (0,6)
Gävle 11,9 % (12,1)
Örebro 1,0 % (0,8)
Västerås 2,8 % (1,6)
Falun 5,6 % (5,7)
Mora 1,3 % (1,3)
Borlänge 5,7 % (6,0)
Karlstad 2,4 % (2,4)
Uddevalla 0,5 % (-)
Färgerna visar NP3s åtta affärsområden och vilka kommuner
1)
som ingår i respektive affärsområde. Siffran efter kommunen visar hur
stor andel av bolagets fastighetsvärde som finns i respektive kommun.
Antalet medarbetare i tabellerna gäller per 31 december
och inkluderar inte koncerngemensamma tjänster.
1) Endast kommuner som har mer än 0,5 % i andel av fastighetsvärde är markerade på kartan.
36 VÅRA AFFÄRSOMRÅDEN
Nettouthyrning, mkr 2023
Uppsagda hyresavtal inkl. konkurser -26
Tecknade hyresavtal 37
Nettouthyrning 10
Area per
fastighetskategori
Area per
fastighetskategori
Hyresvärde per
fastighetskategori
Hyresvärde per
fastighetskategori
Nettouthyrning, mkr 2023
Uppsagda hyresavtal inkl. konkurser -47
Tecknade hyresavtal 43
Nettouthyrning -4
Vakansförändring, mkr 2023
Ingående vakansvärde 1 jan 34
Vakansvärde, förvärvade fastigheter -
Vakansvärde, avyttrade fastigheter -
Nettoförändring av in-/avflyttningar 9
Vakansvärde 43
Justering vakanshyror -
Utgående vakansvärde 43
Vakansförändring, mkr 2023
Ingående vakansvärde 1 jan 12
Vakansvärde, förvärvade fastigheter -
Vakansvärde, avyttrade fastigheter -
Nettoförändring av in-/avflyttningar 4
Vakansvärde 16
Justering vakanshyror -
Utgående vakansvärde 16
AO Sundsvall 31 dec 2023 2022
Antal fastigheter totalt 122 121
Uthyrbar area, tusen kvm 409 406
Hyresvärde, mkr 423 394
Ekonomisk vakans, % 10 9
Fastighetsvärde, mkr 4 213 4 141
AO Gävle 31 dec 2023 2022
Antal fastigheter totalt 73 71
Uthyrbar area, tusen kvm 272 264
Hyresvärde, mkr 271 248
Ekonomisk vakans, % 6 5
Fastighetsvärde, mkr 2 793 2 761
Affärsområde Sundsvall Affärsområde Gävle
Industri45%(44)
Handel22%(22)
Kontor11%(11)
Logistik9%(9)
Övrigt13%(14)
Industri56%(57)
Handel17%(18)
Kontor10%(11)
Logistik9%(7)
Övrigt8%(7)
Industri62%(64)
Handel16%(16)
Kontor8%(9)
Logistik7%(6)
Övrigt7%(5)
Industri53%(53)
Handel18%(18)
Kontor10%(10)
Logistik8%(8)
Övrigt11%(11)
Sundsvall är NP3s största affärsområde,
sett till både fastighetsvärde och hyres-
värde. Den största kommunen inom
affärsområdet är Sundsvall där också det
största antalet fastigheter är belägna.
Timrå som angränsar till Sundsvall är den
kommun i affärsområdet där näst flest
fastigheter finns. Sundsvall och Timrå står
tillsammans för 83 procent av affärsom-
rådets hyresvärde. Utöver Sundsvall och
Timrå äger bolaget fastigheter i bland
annat Sollefteå och Härnösand. I Sollefteå
består fastighetsbeståndet huvudsakligen
av tidigare regementet I21 som nu utveck-
las till följd av Försvarsmaktens nyetable-
ring i kommunen. I Sollefteå är Fortifika-
tionsverket NP3s största hyresgäst och
K-Bygg Sverige den näst största.
I Sundsvallsområdet är handels- och
industrisektorn väletablerad, inte minst
till följd av den expansion och utveckling
som skett av Birstaområdet. I Birsta, som
är mest känt för sitt handelsområde, äger
NP3 främst logistik- och handelsfastighe-
ter. Birsta ligger strategiskt mellan E4 och
E14 och även med närhet till Timrå vilket
gör området attraktivt och efterfrågat.
Bland större hyresgäster kan nämnas
Systembolaget, Dagab Inköp & Logistik
samt PostNord.
Större projekt som pågår är bland annat
en skadeverkstad åt Berners på drygt
3 400 kvadratmeter samt ett projekt där
en befintlig fastighet byggs om till vård-
central, båda i Sundsvall.
Gävle är det näst största affärsområdet
sett till fastighetsvärde och tredje störs-
ta sett till hyresvärde. Största delen av
fastighetsbeståndet är beläget i Gävle
och utgör 84 procent av affärsområdets
hyresvärde. Därutöver ägs fastigheter
i Bollnäs, Söderhamn och Sandviken. I
Gävle har efterfrågan på lokaler gynnats
av stora infrastruktursatsningar som
till exempel utbyggnaden av E4 och
utbyggnaden av stambanan.
I affärsområdet har NP3 valt att fokuse-
ra fastighetsbeståndet inom främst två
områden i Gävle, Näringen och Sörby
Urfjäll. Näringen är ett centralt beläget
industriområde där NP3 äger många
business-to-business-handelsfastig-
heter. Sörby Urfjäll är NP3s största
område i Gävle och ett område där
NP3 är den dominerande fastighets-
ägaren. Fastighetsbeståndet innefattar
bland annat logistik, business-to-busi-
ness-handel och lätt industri.
De tre största hyresgästerna i affärsom-
rådet utgörs av BGA Group, Trelleborg
Sealing Solutions och PostNord.
I Högom genomförs en nybyggna-
tion av en industrilokal på drygt 1 900
kvadratmeter och i Sörby Urfjäll pågår
ett utbyggnadsprojekt för befintlig hy-
resgäst, BGA. Projekten beräknas vara
färdigställa under andra- och tredje
kvartalet.
Antal fastigheter
per ort
Antal fastigheter
per ort
Sundsvall89(89)
Timrå16(16)
Härnösand6(6)
Sollefteå6(5)
Övrigt5(5)
Gävle57(55)
Sandviken7(7)
Bollnäs6(6)
Söderhamn3(3)
37VÅRA AFFÄRSOMRÅDEN
Huvudorterna i affärsområdet utgörs
av Falun och Borlänge där fastighets-
beståndet på dessa två orter utgör 86
procent av affärsområdets hyresvärde.
Affärsområdet är NP3s näst största sett
till hyresvärde och tredje största sett
till fastighetsvärde. Utöver Falun och
Borlänge ägs fastigheter i bland annat
Mora, Leksand och Ludvika.
Dalarna med NP3s huvudorter Falun
och Borlänge utgör en integrerad ar-
betsmarknadsregion med stor pendling
mellan orterna. En förväntad fortsatt
befolkningstillväxt ställer krav på
nyproduktion på marknaden, där såväl
industri-, lager- och andra kommersiella
fastighetsslag ser en ökad efterfrågan
även om mycket omsätts mellan mindre
lokaler. I Falun ligger även en av NP3s
största fastighet till area och fastig-
hetsvärde, Främby 1:56. Ursprungligen
producerades axlar till lastbilar och bus-
sar på fastigheten. Fastigheten har idag
utvecklats till en blandning av verksam-
heter såsom industri, idrott, utbildning,
handel med mera.
Större hyresgäster är bland annat
LEAX Falun, Svenska Krämfabriken och
Region Dalarna.
Nettouthyrning, mkr 2023
Uppsagda hyresavtal inkl. konkurser -17
Tecknade hyresavtal 20
Nettouthyrning 3
Area per
fastighetskategori
Area per
fastighetskategori
Hyresvärde per
fastighetskategori
Hyresvärde per
fastighetskategori
Vakansförändring, mkr 2023
Ingående vakansvärde 1 jan 17
Vakansvärde, förvärvade fastigheter -
Vakansvärde, avyttrade fastigheter -
Nettoförändring av in-/avflyttningar 0
Vakansvärde 18
Justering vakanshyror -
Utgående vakansvärde 18
Vakansförändring, mkr 2023
Ingående vakansvärde 1 jan 6
Vakansvärde, förvärvade fastigheter -
Vakansvärde, avyttrade fastigheter -
Nettoförändring av in-/avflyttningar 3
Vakansvärde 9
Justering vakanshyror -
Utgående vakansvärde 9
AO Dalarna 31 dec 2023 2022
Antal fastigheter totalt 68 67
Uthyrbar area, tusen kvm 341 339
Hyresvärde, mkr 282 264
Ekonomisk vakans, % 6 7
Fastighetsvärde, mkr 2 624 2 648
AO Östersund 31 dec 2023 2022
Antal fastigheter totalt 41 41
Uthyrbar area, tusen kvm 159 159
Hyresvärde, mkr 202 191
Ekonomisk vakans, % 4 3
Fastighetsvärde, mkr 1 963 1 998
Affärsområde Dalarna
Nettouthyrning, mkr 2023
Uppsagda hyresavtal inkl. konkurser -15
Tecknade hyresavtal 15
Nettouthyrning 0
Affärsområde Östersund
Industri66%(66)
Handel13%(13)
Logistik11%(11)
Kontor7%(7)
Övrigt3%(3)
Industri69%(68)
Handel13%(13)
Logistik11%(11)
Kontor5%(6)
Övrigt2%(2)
Industri37%(37)
Handel21%(22)
Kontor19%(19)
Logistik3%(3)
Övrigt20%(19)
Industri51%(50)
Handel16%(17)
Kontor16%(16)
Logistik4%(4)
Övrigt13%(13)
Majoriteten av fastigheterna i affärs-
området ligger i Östersunds kommun
och står för i princip hela hyresvärdet.
Arbetsmarknaden är stabil vilket till viss
del förklaras av en stark offentlig sektor
där kommun och landsting utgör stora
arbetsgivarna. Även Arbetsförmedlingen
är en stor arbetsgivare inom kommu-
nen och är NP3s största hyresgäst i
Östersund. Näst största hyresgästen
i kommunen är Jonsson & Paulsson
Industri.
I kategorin handel är NP3s fastighets-
bestånd främst lokaliserat till Lillänge
handelsområde som är ett av norra
Sveriges starkaste externhandelsom-
råden. Utöver Lillänge är fastighets-
beståndet koncentrerat till Stadsdel
Norr och Odenskog. Fastigheterna på
Stadsdel Norr utgörs av tidigare Jämt-
lands fältjägarregementes fastigheter.
Området består främst av kontor och
lokaler för skolverksamhet. Odenskog är
ett attraktivt område för lättare industri
samt business-to-business-handel.
På Stadsdel Norr bedriver NP3 och
Jämtkraft AB ett gemensamt projekt
för att bland annat uppföra ett huvud-
kontor och driftcentral för Jämtkraft,
projektet inkluderar även byggnation av
kontorslokaler och lokal för restaurang-
verksamhet. Projektet beräknas vara
färdigställt under andra kvartalet 2024.
Antal fastigheter
per ort
Antal fastigheter
per ort
Östersund38(38)
Övriga3(3)
Falun29(28)
Borlänge24(24)
Mora9(9)
Leksand3(3)
Övriga3(3)
38 VÅRA AFFÄRSOMRÅDEN
Fastighetsbeståndet i affärsområdet är
koncentrerat till norra Sveriges största
kommun, Umeå men även Örnsköldsvik
ingår i affärsområdet. Fastigheterna i
Umeå står för 75 procent av hyresvärdet,
resterande del av hyresvärdet kommer
från fastigheter i Örnsköldsvik där man
också finner affärsområdets största
hyresgäst, BAE Systems Hägglunds som
är hyresgäst i fastigheten Norrlungånger
2:144, en av NP3s största fastigheter sett
till både till lokalyta och fastighetsvärde.
I Umeå är fastigheterna främst kon-
centrerade kring Östteg, Ersboda och
Västerslätt. Östteg är ett eftertraktat och
expanderande område som är beläget
i direkt anslutning till handelsområdet
Söderslätt, där IKEA är etablerat. På
Östteg innehar NP3 såväl business-
to-business-, handels-, industri- och
kontorsfastigheter samt mark. NP3s
största fastighetsbestånd i Umeå-om-
rådet ligger på Ersboda som är Umeås
största handelsområde. På Ersboda finns
bland annat MIO möbler som är en av
NP3s största hyresgäster i Umeå. På
Ersboda hittar man även Dollarstore som
också är en hyresgäst till NP3. Därutöver
utgör Skanska Sverige och Länstrafiken
i Västerbotten några av de största hyres-
gästerna i affärsområdet.
Affärsområdet är i sin helhet kon-
centrerat till Skellefteå kommun och
etablerades 2021 i samband med ett
större portföljförvärv från kommunäg-
da Skellefteå Industrihus. Skellefteå
har präglats och präglas av Northvolts
fabriksetablering i regionen för tillverk-
ning av litiumjonbatterier för elbilar.
Etableringen har fungerat som en till-
växtmotor för underleverantörer samt
service- och anläggningsföretag. Detta
har resulterat i en stark hyresmarknad
och då framför allt för industrilokaler.
NP3s dominerande fastighetskategori i
Skellefteå är industri som utgör 69 pro-
cent av affärsområdets hyresvärde och
hela 73 procent av arean. Större hyres-
gäster utgörs av Latitude 64, Skellefteå
Kommun och Nefab Packaging.
NP3s fastighetsbestånd i Skellefteå är
i huvudsak beläget i ytterområden och
i närheten av centrumkärnan där man
bland annat kan nämna områden som
Hedensbyn, Hammarängen, Sörböle
och Anderstorp.
Bland projekt kan nämnas en om-
byggnation av kontorslokaler till gym i
Anderstorp med en total uthyrbar area
om 2 400 kvadratmeter. Projektet fär-
digställdes under första kvartalet 2023.
Nettouthyrning, mkr 2023
Uppsagda hyresavtal inkl. konkurser -27
Tecknade hyresavtal 32
Nettouthyrning 5
Nettouthyrning, mkr 2023
Uppsagda hyresavtal inkl. konkurser -33
Tecknade hyresavtal 37
Nettouthyrning 4
AO Umeå 31 dec 2023 2022
Antal fastigheter totalt 46 45
Uthyrbar area, tusen kvm 217 212
Hyresvärde, mkr 231 210
Ekonomisk vakans, % 6 5
Fastighetsvärde, mkr 2 175 2 152
AO Skellefteå 31 dec 2023 2022
Antal fastigheter totalt 53 53
Uthyrbar area, tusen kvm 237 235
Hyresvärde, mkr 238 216
Ekonomisk vakans, % 5 8
Fastighetsvärde, mkr 2 483 2 401
Industri47%(47)
Handel29%(29)
Kontor12%(12)
Övrigt12%(12)
Industri69%(70)
Handel13%(11)
Kontor8%(8)
Logistik3%(3)
Övrigt9%(8)
Industri53%(52)
Handel25%(26)
Kontor10%(10)
Övrigt12%(12)
Industri73%(74)
Handel10%(9)
Kontor7%(7)
Logistik3%(3)
Övrigt7%(7)
Area per
fastighetskategori
Area per
fastighetskategori
Hyresvärde per
fastighetskategori
Hyresvärde per
fastighetskategori
Antal fastigheter
per ort
Antal fastigheter
per ort
Affärsområde Umeå Affärsområde Skellefteå
Umeå41(41)
Örnsköldsvik5(4)
Skellefteå53(53)
Vakansförändring, mkr 2023
Ingående vakansvärde 1 jan 11
Vakansvärde, förvärvade fastigheter -
Vakansvärde, avyttrade fastigheter -
Nettoförändring av in-/avflyttningar 4
Vakansvärde 15
Justering vakanshyror -
Utgående vakansvärde 15
Vakansförändring, mkr 2023
Ingående vakansvärde 1 jan 17
Vakansvärde, förvärvade fastigheter -
Vakansvärde, avyttrade fastigheter -
Nettoförändring av in-/avflyttningar -6
Vakansvärde 11
Justering vakanshyror -
Utgående vakansvärde 11
39VÅRA AFFÄRSOMRÅDEN
NP3s huvudorter inom affärsområde
Mellansverige utgörs av Karlstad och
Västerås. Med ett strategiskt läge och
goda kommunikationer är regionen ett
starkt logistikcentrum. Den kommersi-
ella fastighetsmarknaden har gynnats
av regionens positiva befolkningstillväxt
som har varit bland den högsta i hela
landet. Mellansverige är NP3s minsta
affärsområde där fastighetsvärdet
utgör cirka 8 procent av NP3s totala
fastighetsvärde. NP3 vill dock och har
en ambition att fortsätta att förvärva
fastigheter och växa i Mellansverige.
Största delen av fastighetsbeståndet
finns i Västerås och utgör 36 procent
av affärsområdets hyresvärde. Det
näst största fastighetsbeståndet ligger
i Karlstad som står för 32 procent av
hyresvärdet. De största hyresgästerna
utgörs av Assemblin El, K-Rauta och
Plantagen.
Bland projekt som avslutats under året
kan nämnas ett nybyggnationsprojekt i
Uddevalla av handelslokaler för Jysk på
2 200 kvadratmeter. Projektet färdig-
ställdes under fjärde kvartalet 2023.
I affärsområde Luleå ingår även Piteå,
Gällivare, Kiruna, Boden och Haparan-
da. Största delen av fastighetsbestån-
det ligger i Luleå och utgör 44 procent
av affärsområdets hyresvärde. De
största hyresgästerna i affärsområdet
är Scania, PostNord och Rusta.
I Luleå är NP3 primärt verksamt på
Storheden och Notviksstan som är
belägna strax utanför Luleå centrum.
NP3 äger även fastigheter på Bergnäset
som ligger nära Kallax flygplats samt
Porsödalen i närheten av universitetet.
I Piteå utgörs drygt hälften av NP3s
totala hyresvärde av fastigheter belägna
i BackCity, Piteås enda externa han-
delsplats. I området återfinns förutom
handel även service- och industriföre-
tag. Stora hyresgäster i området är
Willys, ÖoB, Step In och Stadium Outlet.
Bland pågående projekt kan nämnas
en ombyggnation av kontorslokaler
i Ytterviken som ligger i närheten av
universitetet samt ett projekt där kon-
torslokaler byggs om i kombinerad med
energibesparande åtgärder. Projekten
beräknas vara färdigställda under andra
kvartalet 2024.
Nettouthyrning, mkr 2023
Uppsagda hyresavtal inkl. konkurser -34
Tecknade hyresavtal 46
Nettouthyrning 12
AO Luleå 31 dec 2023 2022
Antal fastigheter totalt 50 50
Uthyrbar area, tusen kvm 220 217
Hyresvärde, mkr 262 241
Ekonomisk vakans, % 4 6
Fastighetsvärde, mkr 2 434 2 445
AO Mellansverige 31 dec 2023 2022
Antal fastigheter totalt 54 40
Uthyrbar area, tusen kvm 142 120
Hyresvärde, mkr 155 115
Ekonomisk vakans, % 10 9
Fastighetsvärde, mkr 1 590 1 260
Nettouthyrning, mkr 2023
Uppsagda hyresavtal inkl. konkurser -10
Tecknade hyresavtal 14
Nettouthyrning 4
Handel42%(42)
Industri37%(37)
Kontor10%(11)
Logistik7%(7)
Övrigt4%(3)
Handel47%(47)
Industri31%(32)
Kontor10%(10)
Logistik7%(7)
Övrigt5%(4)
Industri65%(65)
Handel27%(29)
Kontor5%(3)
Övrigt3%(3)
Industri70%(70)
Handel24%(26)
Kontor4%(2)
Övrigt2%(2)
Affärsområde MellansverigeAffärsområde Luleå
Luleå22(22)
Piteå18(18)
Gällivare4(4)
Övriga6(6)
Karlstad15(14)
Västerås22(10)
Övriga17(16)
Area per
fastighetskategori
Area per
fastighetskategori
Hyresvärde per
fastighetskategori
Hyresvärde per
fastighetskategori
Antal fastigheter
per ort
Antal fastigheter
per ort
Vakansförändring, mkr 2023
Ingående vakansvärde 1 jan 14
Vakansvärde, förvärvade fastigheter -
Vakansvärde, avyttrade fastigheter -
Nettoförändring av in-/avflyttningar -3
Vakansvärde 10
Justering vakanshyror -
Utgående vakansvärde 10
Vakansförändring, mkr 2023
Ingående vakansvärde 1 jan 11
Vakansvärde, förvärvade fastigheter 2
Vakansvärde, avyttrade fastigheter -
Nettoförändring av in-/avflyttningar 3
Vakansvärde 15
Justering vakanshyror -
Utgående vakansvärde 15
40 AKTIEN OCH ÄGARNA
Handeln med aktien på Nasdaq Stockholm
Stängningskurs, kr
Antal transaktioner
i snitt per handelsdag Omsättningshastighet, %
Genomsnittlig handelsvolym
per handelsdag, mkr
31 dec 2023 31 dec 2022 Helår 2023 Helår 2022 Helår 2023 Helår 2022 Helår 2023 Helår 2022
Stamaktie 233,00 198,60 347 752 19 40 7,9 20,9
Preferensaktie 27,20 24,80 86 119 18 36 0,7 1,6
Aktien och ägarna
NP3s stamaktie och preferensaktie är noterade på Nasdaq Stockholm Large Cap och hade per den
31 december 10 868 aktieägare (11 339). Vid årets slut uppgick aktiekursen för stamaktien till 233,00 kr
(198,60) vilket motsvarade ett börsvärde om 13 397 mkr (10 845). Därutöver tillkommer preferensaktier-
na med ett börsvärde om 1 034 mkr (942).
Årets högsta betalkurs för stamaktien var 255,00 kr och
noterades den 2 februari. Årets lägsta kurs noterades den 25
och 26 oktober och var 140,00 kr. Den volymviktade genom-
snittskursen för stamaktien under perioden var 196,74 kr
(249,04).
Aktiekursen har under de senaste tolv månaderna stigit med
17 procent (-45) att jämföras med Nasdaqs fastighetsindex
(OMXS Real Estate PI) som under samma period hade en
avkastning på 17 procent (-45) och Carnegies fastighets-
index (CREX) som hade en avkastning på 16 procent (-45).
Aktiens totalavkastning som definieras som aktiekursut-
veckling inklusive återinvesterad utdelning har för året gett
en avkastning på 19 procent (-44) att jämföras med Nasdaqs
totalavkastningsindex för fastighetsbolag (OMXS Real Estate
GI) som haft en avkastning på 20 procent (-43). Nasdaqs
totalavkastningsindex (OMXS GI), som visar den genom-
snittliga utvecklingen på hela Stockholmsbörsen inklusive
utdelningar, hade under samma period en avkastning på
19 procent (-21).
Eget kapital och bolagets stamaktie substansvärde
Eget kapital uppgick till 7 849 mkr (7 663) varav preferens-
kapital 1 216 mkr (1 216) och innehav utan bestämmande
inflytande 33 mkr (46).
I februari 2023 har NP3s styrelse med stöd av det emissions-
bemyndigande som erhölls vid årsstämman den 4 maj 2022,
beslutat om och genomfört en riktad nyemission av 2 750 000
stamaktier. I juli 2023 har teckningsoptioner utnyttjats och
138 918 stamaktier emitterades. Detta skedde som en följd av
det beslut som fattades på bolagets årsstämma den 15 juni
2020 om införandet ett treårigt incitamentsprogram. Nyemis-
sionerna har inneburit att antalet aktier i bolaget ökade från
92 607 856 aktier till 95 496 774 aktier vilket resulterade i att
det fanns totalt 57 496 774 stamaktier och 38 000 000 pre-
ferensaktier vid årets slut. Efter avdrag för preferenskapital
och innehav utan bestämmande inflytande motsvarade eget
kapital 114,78 kr per stamaktie (117,21). Soliditeten i bolaget
uppgick till 36 procent (35).
NP3 volym 1000-tal/månad
NP3 stängningskurs/totalavkastning OMX Stockholm GI OMX Real Estate GI
NP3s totalavkastning jämfört med Nasdaq Stockholms
totalavkastningsindex
Volym
1000-tal
Stängnings-
kurs, kr
NP3 volym 1000-tal/månad NP3 stängningskurs Carnegie Fastighetsindex
NP3s kursutveckling jämfört med Carnegie Fastighetsindex
Volym
1000-tal
Stängnings-
kurs, kr
2022-12-31
2023-01-31
2023-02-28
2023-12-31
2023-11-30
2023-10-31
2023-03-31
2023-04-30
2023-05-31
2023-06-30
2023-07-31
2023-08-31
2023-09-30
2022-12-31
2023-01-31
2023-02-28
2023-12-31
2023-11-30
2023-10-31
2023-03-31
2023-04-30
2023-05-31
2023-06-30
2023-07-31
2023-08-31
2023-09-30
1800
1600
1400
1200
1000
800
600
400
200
0
1800
1600
1400
1200
1000
800
600
400
200
0
20,00
70,00
120,00
170,00
220,00
270,00
320,00
370,00
0,00
200,00
400,00
600,00
800,00
1000,00
1200,00
1400,00
1600,00
1800,00
2023-01-02 2023-02-02 2023-03-02 2023-04-02 2023-05-02 2023-06-02 2023-07-02 2023-08-02 2023-09-02 2023-10-02 2023-11-02 2023-12-02
NP3 stängningskurs/totalavkastning vs
OMX Stockholm GI & OMX Real Estate GI
NP3 volym / 1000 NP3 stängningskurs/totalavkastning OMX Stockholm GI OMX Real Estate GI
370
320
270
220
170
120
70
20
300
250
200
150
100
50
0
0,00
50,00
100,00
150,00
200,00
250,00
300,00
0,00
200,00
400,00
600,00
800,00
1000,00
1200,00
1400,00
1600,00
1800,00
2023-01-02 2023-02-02 2023-03-02 2023-04-02 2023-05-02 2023-06-02 2023-07-02 2023-08-02 2023-09-02 2023-10-02 2023-11-02 2023-12-02
NP3 stängningskurs vs
Carnegie Fastighetsindex
NP3 volym / 1000 NP3 stängning skurs Carn egie Fastighetsindex
Svenskajuridiskapersoner70(69)
Svenskafysiskap e rsoner15(15)
Utländskajuridiskapersoner15(16)
Utländskafysiskapersoner0(0)
Ägarkategorier, aktiekapitalandel, %
Aktiefakta per 31 dec 2023
Marknadsplats:
Nasdaq Stockholm, Large Cap
Börsvärde: 14 430 mkr
Antal aktieägare: 10 844
Stamaktier
Antal: 57 496 774
Stängningskurs: 233,00
ISIN: SE0006342333
Preferensaktier
Antal: 38 000 000
Stängningskurs: 27,20
ISIN: SE0010820514
AKTIEN OCH ÄGARNA 41
Utdelning av förvaltningsresultat efter aktuell skatt
Mkr
2023
jan-dec
2022
jan-dec
2021
jan-dec
2020
jan-dec
2019
jan-dec
Förvaltningsresultat 745 785 661 558 487
Aktuell skatt -68 -55 -44 -49 -38
Förvaltningsresultat efter aktuell skatt 677 730 617 509 449
Utdelning 391
1)
363 310 270 241
Utdelning i procent av förvaltnings-
resultat efter aktuell skatt 58 % 50 % 50 % 53 % 54 %
Bolaget har som mål att dela ut cirka 50 procent av förvaltningsresultatet efter aktuell skatt till
stam- och preferensaktieägare.
1) Utgör styrelsens förslag, för mer information om styrelsens förslag till utdelning se ovan, se även
Styrelsens förslag till vinstdisposition på sidan 114.
Långsiktigt substansvärde uppgick till 7 796 mkr (7 272) vilket motsvarar
135,58 kr per stamaktie (133,17). Aktiekursen vid årets slut var 203 procent
(169) av det egna kapitalet per stamaktie och 172 procent (149) av det lång-
siktiga substansvärdet per stamaktie.
Styrelsens förslag till utdelning
Styrelsens förslag till utdelning utgörs dels av en sakutdelning, dels av kon-
tant utdelning. Sakutdelningen utgörs av aktier i Fastighetsbolaget Emilshus
AB (publ) (”Emilshus”) där åtta stamaktier i NP3 ger en B-aktie i Emilshus.
Utöver sakutdelningen föreslås en kontant utdelning om 1,50 kr/stamaktie.
Baserat på Emilshus B-akties aktiekurs per 31 december 2023 om 31,80 kr
motsvarar sakutdelningen ett värde om 3,975 kr/stamaktie i NP3. Med en
kontant utdelning om 1,50 kr/stamaktie uppgår värdet på den totala utdel-
ningen till 5,475 kr/stamaktie (5,00). Stamaktieutdelningen föreslås fördelas
på fyra tillfällen där sakutdelningen sker efter årsstämman i maj. Därefter
fördelas den kontanta utdelningen på tre utbetalningstillfällen med vardera
0,50 kr/stamaktie.
Styrelsen föreslår vidare en utdelning på bolagets preferensaktie om 2,00
kr/preferensaktie (2,00) att utbetalas vid fyra tillfällen med vardera 0,50 kr.
Total föreslagen utdelning uppgår till 391 mkr (363), vilket är en ökning med 8
procent och motsvarar 58 procent (54) av förvaltningsresultatet efter aktuell
skatt vilket är något över bolagets utdelningspolicy. Föreslagen utdelning per
stamaktie motsvarar en ökning om 10 procent.
Börskurs/förvaltningsresultat per stamaktie
Stängningskurs stamaktie
Börskurs/förvaltningsresultat per stamaktie, rullande 12 månader
kr ggr
400
350
300
250
200
150
100
50
0
35
30
25
20
15
10
5
0
2021 Q4
2022 Q1
2022 Q2
2022 Q3
2022 Q4
2023 Q1
2023 Q2
2023 Q3
2023 Q4
2016 Q1
2015 Q4
2016 Q2
2016 Q3
2016 Q4
2017 Q1
2017 Q2
2018 Q2
2019 Q2
2020 Q2
2020 Q3
2020 Q4
2021 Q1
2021 Q2
2021 Q3
2017 Q3
2018 Q3
2019 Q3
2017 Q4
2018 Q4
2019 Q4
2018 Q1
2019 Q1
2020 Q1
0
5
10
15
20
25
30
35
0
50
100
150
200
250
300
350
400
ggr
kr
42 AKTIEN OCH ÄGARNA
Ägarstruktur
Värde inom parentes avser innehav och röster vid ingången av året.
Aktieägare per 31 dec 2023
Antal
stamaktier
Antal
preferensaktier Ägarandel Röstvärde
Poularde AB 14 179 726 1 140 873 16,0 (16,5) 23,3 (24,5)
AB Sagax (Satrap Kapitalförvaltning AB) 12 783 806 2 293 672 15,8 (16,0) 21,2 (21,9)
Fjärde AP-fonden 2 407 918 2 255 030 4,9 (6,7) 4,3 (6,7)
Länsförsäkringar Fondförvaltning AB 4 536 910 - 4,8 (4,4) 7,4 (7,0)
J.P. Morgan Bank Luxembourg S.A. 1 270 821 1 800 000 3,2 (-) 2,4 (-)
Bonnier Treasury S.A.R.L - 3 000 000 3,1 (3,2) 0,5 (0,5)
Försäkringsaktiebolaget Avanza Pension 255 472 2 730 899 3,1 (3,1) 0,9 (0,7)
Lannebo Fonder 2 675 837 - 2,8 (2,6) 4,4 (4,2)
PPB Holding AB - 2 166 666 2,3 (2,3) 0,4 (0,4)
State Street Bank and Trust Co, W9 1 919 123 - 2,0 (1,2) 3,1 (2,0)
SEB Investment Management 1 907 319 - 2,0 (2,3) 3,1 (3,7)
Handelsbanken Liv Försäkrings AB 664 499 843 247 1,6 (1,6) 1,2 (1,3)
J.A. Göthes AB 1 041 600 416 640 1,5 (1,6) 1,8 (1,9)
Handelsbanken Fonder 1 174 872 - 1,2 (-) 1,9 (-)
JP Morgan Chase Bank NA, W9 1 099 204 - 1,1 (1,0) 1,8 (1,6)
Jönsson, Ulf - 1 000 000 1,0 (1,1) 0,2 (0,2)
Futur Pension Försäkringsaktiebolag 173 591 766 310 1,0 (0,9) 0,4 (0,2)
BNY Mellon SA/NV (Former BNY), W8IMY 227 566 700 514 1,0 (0,8) 0,5 (0,2)
Alfred Berg 541 507 290 025 0,9 (-) 0,9 (-)
Swedbank Försäkring AB 19 821 720 695 0,8 (1,0) 0,2 (0,2)
Summa 20 största ägare 46 879 592
20 124 571
70,2 (71,2) 79,8 (81,1)
Övriga aktieägare 10 617 182
17 875 429
29,8 (28,8) 20,2 (18,9)
Totalt antal aktier 57 496 774
38 000 000
100,0 100,0
Innehav Antal aktieägare
Antal
stamaktier
Antal
preferensaktier Ägarandel, % Röstvärde, %
1 – 500
7 682 411 353 430 615 0,9 0,7
501 – 1 000
1 003 251 588 526 877 0,8 0,5
1 001 – 2 000
762 350 508 778 091 1,2 0,7
2 001 – 5 000
662 446 843 1 721 664 2,3 1,0
5 001 – 10 000
330 479 266 1 935 548 2,5 1,1
10 001 – 50 000
319 1 997 232 4 910 458 7,2 4,1
50 001 –
110 53 559 984 27 696 747 85,1 91,9
Antal aktieägare totalt 2023-12-31 10 868 57 496 774 38 000 000 100,0
100,0
Hållbarhetsrapport
HÅLLBARHETSRAPPORT 43
HÅLLBARHETSRAPPORT44
”Hållbarhet behöver
inte vara något
belastande för det
ekonomiska utfallet,
snarare tvärtom”
Vd-kommentar
Under 2023 ökade NP3s gröna portfölj, det vill säga de
tillgångar och investeringar som vi i enlighet med vårt
gröna ramverk definierat som ”gröna och mer hållbara”,
med 26 procent trots att vi höjt kraven på denna port-
följ. Ökningen är möjlig då vi i varje projekt utvärderar
hållbara satsningar.
I fjolårets gröna vd-ord skrev jag att det skall vara naturligt att
hållbarhet och långsiktig avkastning går hand i hand. Om vi nu ett år
senare gör en återblick över de investeringar som NP3 beslutat att
genomföra under 2023, med enbart hållbarhet i fokus, blir utfallet
enligt nedan.
Investerad volym i miljoner kronor: 24 miljoner kronor
Antal projekt: 21 stycken
Genomsnittlig avkastning: 12 procent
Att se enbart på ett år är naturligtvis inte långsiktigt men det ger en
indikation på att hållbarhet inte behöver vara något belastande för
det ekonomiska utfallet utan snarare tvärtom.
Ett ökat rapporteringskrav avseende hållbarhet är tyvärr en växande
belastning. Även om syftet med rapporteringskraven i grunden är
gott, behöver ett framgångsrikt hållbarhetsarbete inte vara bero-
ende av ökade rapporteringskrav. Istället riskerar dessa ökade krav
att flytta fokus från genomförandet av de åtgärder som faktiskt gör
skillnad.
NP3 kommer att fortsätta utveckla sin rapportering för att på ett
bättre sätt beskriva vad vi gör och hur vi tar oss an nya krav i både
fastigheternas påverkan och i rapporteringen. Vi har under året
genomfört en klimatanalys över vårt fastighetsbestånd. Vi kommer
kontinuerligt att fortsätta arbetet med att minska vårt resursutnytt-
jande och våra risker för klimatförändringarnas succesiva ökade
påverkan på fastigheterna. NP3 skall fortsätta utveckla sitt hållbar-
hetsarbete och öka sina hållbara investeringar för att även fortsätt-
ningsvis nå tillväxtmålet om 25 procent av den gröna portföljen.
Vi skall med andra ord fortsätta att göra allt lite bättre.
Andreas Wahlén
45HÅLLBARHETSRAPPORT
Vårt hållbarhetsarbete
För NP3 är det viktigt och självklart att hållbarhet och långsiktigt ekonomiskt resultat går hand i hand.
Som en långsiktig aktör i att förvalta och utveckla fastigheter har bolaget ett ansvar över att arbetet
sker på ett för vår framtid hållbart sätt, därför är det en devis för NP3 att alltid göra allt lite bättre. En
förutsättning för ett långsiktigt hållbarhetsarbete är att tillsammans med bolagets intressenter utvär-
dera, prioritera och sätta mål och strategier för ständig förbättring. För att uppnå detta görs en årlig
genomgång av bolagets väsentlighetsanalys. Utifrån denna driver NP3 prioriterade frågor för att uppnå
bolagets målsättningar inom hållbarhet.
HÅLLBARHETSREDOVISNINGEN
Årsredovisningen för 2023 inkluderar även bolagets hållbar-
hetsredovisning som omfattar räkenskapsåret 1 januari till
och med 31 december 2023. Redovisningen upprättas årligen
och omfattar den finansiella redovisningen för hela koncer-
nen för NP3 Fastigheter AB (publ) med samtliga dotterbo-
lag. Hållbarhetsredovisningen omfattar dock inte bolagets
intresseföretag eller joint venture då andelen av dessa anses
ha en marginell påverkan på bolagets utfall inom hållbarhets-
området. Sedan 2020 har NP3 redovisat sitt hållbarhetsarbe-
te i enlighet med Global Reporting Initiative (GRI) nivå Core.
Från och med årsredovisningen för 2022 upprättar bolaget
sin hållbarhetsredovisning i enlighet med GRI Universal
Standards 2021.
Under 2023 har NP3 påbörjat förberedelserna inför redovis-
ning i enlighet med CSRD som bolaget har en skyldighet att
redovisa enligt från och med räkenskapsåret 2025. Den ur-
sprungliga ambitionen var att redovisa dubbel väsentlighets-
analys i denna rapport men efter övervägande av för- och
nackdelar har bolaget valt att vidareutveckla mer av arbetet
innan det redovisas fullt ut. Vissa delar av årets hållbarhets-
redovisning och de väsentliga frågorna har dock anpassats
efter dubbel väsentlighet.
HÅLLBARHETSSTYRNING
NP3s hållbarhetsstyrning ska säkerställa att bolaget uppnår
ett effektivt hållbarhetsarbete och uppfyller de hållbarhets-
mål och strategier som beslutats av styrelsen och som bola-
gets intressenter ställer på NP3. Bolagets hållbarhetsarbete
är integrerat i hela den dagliga verksamheten och utgår från
FN Global Compact och behovet av ett långsiktigt värdeska-
pande och ansvarstagande för ekonomisk, miljömässig och
social utveckling. Hållbarhetsarbetet utgör en integrerad del
i den övergripande styrningen av företaget som styrelse och
vd ytterst ansvarar för. Bolaget ska alltid följa eller överträffa
gällande miljölagstiftning och andra miljökrav som berör
verksamheten.
Utöver externa ramverk tar hållbarhetsarbetet sin utgångs-
punkt i NP3s affärsidé och den årligen uppdaterade vä-
sentlighetsanalysen med tillhörande dialoger med bolagets
viktigaste intressentgrupper. Att integrera hållbarhetsarbetet
i all verksamhet, minska miljöpåverkan och öka antalet håll-
bara fastigheter är ett övergripande mål för bolaget. För att
nå bolagets mål om ökat antal energieffektiva och hållbara
fastigheter sker en kvartalsvis uppföljning av fastigheternas
energiprestanda i NP3s hållbarhetskommitté.
Bolaget har även ett kontinuerligt och väl utvecklat riskar-
bete och har under året färdigställt en klimatscenarioanalys
på ortsnivå enligt TCFD:s rekommendationer. Identifierade
hållbarhetsrisker och möjligheter utvärderas årligen.
Den strategiska styrningen av bolagets hållbarhetsarbete
ska säkerställa måluppfyllelse samt en fortsatt utveckling av
detsamma. Styrningen sker med hjälp av bolagets policyer,
riktlinjer och övergripande mätbara- samt detaljerade mål
och handlingsplaner. Bolaget har en framtagen uppförande-
kod som grundar sig på bolagets värderingar och en uppfö-
randekod för leverantörer som kontinuerligt utvärderas och
följs upp med leverantörer och andra samarbetsparter.
Hållbarhetspolicyn och uppförandekod bildar basen för bo-
lagets hållbarhetsarbete och revideras och beslutas tillsam-
mans med övriga policyer årligen av bolagets styrelse. Ned-
anstående policyer finns tillgängliga på bolagets hemsida. I
övrigt finns ett större antal policyer och verksamhetsrutiner
på bolagets intranät.
• Hållbarhe tspo licy
• Informations-ochIR-policy
• Insiderpolicy
• Integritetspolicy
• Jämställdhets-likabehandlingsoch
antidiskrimineringspolicy
• SAM–Sy stematisktarbetsmiljöarbe te
• Uppförandekod
• Visselblåsarrutin
Samtliga av NP3s anställda och styrelseledamöter har
informerats om bolagets policyer och riktlinjer under år 2023.
Rapportering av bolagets hållbarhetsarbete har skett för
styrelsen på ordinarie styrelsemöten. Merparten av bolagets
styrelseledamöter har även en hög kunskap och erfarenhet
av hållbar utveckling genom sina ordinarie arbetsroller.
Bolaget har inte haft några lagöverträdelser under rappor-
teringsperioden.
HÅLLBARHETSRAPPORT46
Väsentlighetsanalys
och intressentdialog
NP3 har under året utvärderat och förnyat bolagets väsentlighetsanalys
samt påbörjat arbetet med dubbel väsentlighet enligt ESRS. I denna
initiala utvärdering utifrån dubbel väsentlighet identifierades ett stort
antal viktiga hållbarhetsaspekter och frågor för bolaget som därefter
har prioriterats utifrån konsekvenser för människor och miljö samt
finansiell påverkan.
Som ett resultat av denna utvärdering har
bolaget bibehållit de tidigare mest väsent-
liga frågorna samt kompletterat med en
ytterligare fråga för bolagets hållbarhets-
arbete. Strategier och mål för de enskilda
frågorna och hur dessa kopplas till företa-
gets övergripande mål och strategi redovi-
sas inte i detalj i denna hållbarhetsredo-
visning då bolaget kommer att fortsätta
utveckla detta arbete under 2024.
Väsentlighetsanalysen har verifierats i dia-
log med ett urval av bolagets intressenter.
NP3s intressenter:
• Ägare
• Långivare
• Hyresgäster
• Medarb etare
• Leverantörer
• Lokalsamh ällenoch
intresseorganisatio ner
Bolaget har valt att dela in de väsentli-
gaste frågorna i tre huvudområden:
Ansvarsfulla affärer:
För NP3 går hållbarhet och långsiktigt
ekonomiskt resultat hand i hand. Bolaget
har ett ansvar gentemot sina intressenter
att ha en fortsatt god ekonomisk tillväxt,
hög affärsmoral och att efterleva lagar och
riktlinjer. Bolaget har en uppförandekod
för såväl egen personal som leverantörer.
Genom att upprätthålla ett gott affärs-
mannaskap möjliggörs ett långsiktigt
ekonomiskt resultat.
Framtidsansvar:
För NP3 är energieffektiva fastigheter och
utsläpp det område där bolaget kan göra
störst skillnad för miljön. En viktig aspekt
i detta är att ha en aktiv förvaltningsor-
ganisation och att i samarbete med våra
hyresgäster hjälpa även dem att spara
energi. Miljö- och klimatrisker utvärderas
alltid, såväl i förvaltning som vid projekt
och transaktion. Fortsatt tillgång till rent
vatten är en prioriterad fråga.
Hälsa och välbefinnande:
Att tillhandahålla trivsamma och säkra
arbetsplatser för medarbetare, hyres-
gäster och leverantörer är väsentligt för
NP3. För bolaget är det även viktigt att
alla människor behandlas lika oavsett kön
och etnicitet. Medarbetarnas hälsa och
arbetsmiljö är självklara frågor där bolaget
uppmuntrar till motion och en hälsosam
livsstil.
Skillnader mot tidigare år
Vid jämförelse med tidigare år har
”Energieffektiva fastigheter” ersatt ”En-
ergianvändning” som väsentlig fråga och
”Vattenanvändning” har tillkommit. I före-
gående hållbarhetsredovisning redovisa-
des ”Vattenanvändning” och ”Biologisk
mångfald” som två viktiga områden som
NP3 uppmärksammat men valt att prio-
ritera som mindre väsentliga för bolaget.
I den nya utvärderingen och förnyelsen
av väsentlighetsanlysen har ”Biologisk
mångfald” fortsatt prioriterats som en
mindre väsentlig fråga då projektverksam-
heten för NP3 är begränsad och ägandet
av mark och skog är liten. Bolagets ställ-
ningstagande kring ”Biologisk mångfald”
har även förankrats i intressentdialogerna.
När det gäller ”Vattenanvändning” så
har denna fråga fått högre prioritet. Även
om bolagets marknader inte ligger inom
områden som lider av hög vattenstress
har bolaget nu tydligare, genom intres-
sentdialoger och genomförd klimatana-
lys, uppmärksammat vilka av bolagets
fastigheter som ligger i områden med lågt
grundvatten, vilket gör att frågan nu anses
väsentlig för NP3.
Ansvarsfulla
affärer
• Långsiktigt
ekonomiskt resultat
• God affärsetik och
antikorruption
Hälsa och
välbefinnande
• Hälsa och säkerhet
• Mångfald och lika
möjligheter
• Hyresgäster och
leverantörer
Framtidsansvar
• Energieffektiva
fastigheter
• Utsläpp
• Miljö och klimatrisker
• Vattenanvändning
HÅLLBARHETSRAPPORT
Hyresgäster och
leverantörer
NP3 ska erbjuda en god arbetsmiljö vilket främjar fysiskt och socialt
välbefinnande och förebygger arbetsrelaterade skador och sjukdomar.
Arbetsmiljön ska vara säker för NP3s medarbetare, hyresgäster och
leverantörer samt uppfylla de krav som följer av lagar och avtal.
NP3 arbetar för att diskriminering, trakasserier, sexuella trakasserier och
kränkande särbehandling inte ska förekomma inom bolaget.
Att tillhandahålla trivsamma och säkra arbetsplatser för våra hyresgäs-
ter och leverantörer såväl som för medarbetarna är väsentligt för NP3.
NP3 ställer hållbarhetskrav vid upphandlingar av varor och tjänster hos
leverantörer och affärspartners.
Hälsa och säkerhet
Mångfald och lika
möjligheter
GOD HÄLSA OCH
VÄL BEFINNANDE
JÄMSTÄLLDHET
HÅLLBAR
KONSUMTION OCH
PRODUKTION
ANSTÄNDIGA
ARBETSVILLKOR
OCH EKONOMISK
TILLVÄXT
ANSTÄNDIGA
ARBETSVILLKOR
OCH EKONOMISK
TILLVÄXT
Fokusområde Hur NP3 arbetar med frågan FN:s Globala mål
Miljö- och
klimatrisker
Energieffektiva
fastigheter
Utgångspunkten för NP3 är att verksamheten ska bedrivas med
lönsamhet och god etik. Bolaget bidrar genom lokalt engagemang och
aktiv marknadsnärvaro till sysselsättning och köpkraft samt till ett aktivt
lokalt näringsliv.
NP3 har nolltolerans mot alla former av korruption och ekonomiska
oegentligheter, till exempel mutor, otillåten provision, bedrägeri,
förskingring och penningtvätt.
NP3 arbetar med omställningsrisker, fysiska klimatrisker och klimatrela-
terade möjligheter utifrån bolagets genomförda klimatscenarioanalys i
linje med TCFD.
NP3 arbetar för att minska fastigheternas vattenanvändning och att
spillvatten hanteras korrekt. Bolaget fokuserar även på att undvika
föroreningar för att minimera miljöpåverkan.
Ökat antal energieffektiva och hållbara fastigheter är ett av NP3s över-
gripande miljömål. Bolaget ska årligen minska den totala energiför-
brukningen (kwh) i jämförbart bestånd genom att arbeta mot uppsatta
mål. Bolaget ser det även som sin uppgift att stötta och samarbeta
med sina hyresgäster gällande energibesparande åtgärder.
Långsiktigt
ekonomiskt
resultat
God affärsetik och
antikorruption
ANSTÄNDIGA
ARBETSVILLKOR
OCH EKONOMISK
TILLVÄXT
HÅLLBARA STÄDER
OCH SAMHÄLLEN
HÅLLBAR ENERGI
FÖR ALLA
HÅLLBAR ENERGI
FÖR ALLA
HÅLLBAR
KONSUMTION OCH
PRODUKTION
HÅLLBARA STÄDER
OCH SAMHÄLLEN
HÅLLBARA STÄDER
OCH SAMHÄLLEN
Utsläpp
Vattenanvändning
NP3 ska verka för att kontinuerligt minska verksamhetens utsläpp samt
sträva efter att minimera det avfall som går till deponi och förbränning.
NP3 prioriterar återanvändning och återvinning vid byggprojekt.
Hälsa och
välbefin-
nande
Framtids-
ansvar
Ansvarsfulla
affärer
47
HÅLLBARHETSRAPPORT
Ansvarsfulla affärer
LÅNGSIKTIGT EKONOMISKT
RESULTAT OCH AFFÄRS-
MODELL
NP3s affärsmodell präglas genom-
gående av långsiktighet. Bolagets
långsiktiga värdeskapande är överord-
nat intresset av kortsiktiga vinster och
hållbarhetsarbetet är på så sätt integre-
rat i affärsmodellen. För att säkerställa
att affärsmodellen efterlevs uppdaterar
bolaget årligen sin långsiktiga strategi-
plan som tillsammans med bolagets
finans- och skattepolicyer styr mot ett
långsiktigt ekonomiskt hållbart resultat.
Det övergripande ekonomiska målet för
NP3 är tillväxt i förvaltningsresultat per
stamaktie som över en femårsperiod
årligen ska uppgå till minst 12 procent.
Avkastning på eget kapital före skatt,
över en femårsperiod, ska uppgå till 15
procent. Dessa långsiktiga mål har till
syfte att säkerställa värdeskapande för
bolagets aktieägare över tid. För mer
information om bolagets finansiella mål,
se sidan 6.
NP3 strävar efter en öppen, transparent
och relevant dialog med aktieägare,
analytiker och investerare. Det är NP3s
ansvar att ge rättvisande och lättill-
gänglig information till bolagets ägare
och övriga intressenter, NP3 följer de
regelverk som styr börsnoterade bolag
och den praxis som finns på finans-
marknaden. Det har under redovis-
ningsperioden inte skett några väsentli-
ga förändringar av lagar och regler inom
ekonomi- och skatteområdet eller andra
regeländringar som skulle kunna få en
väsentlig påverkan på bolaget.
Det rådande och osäkra geopolitiska
läget är en parameter som NP3 har
svårt att påverka som skulle kunna ha
en påverkan på bolagets ekonomiska
hållbarhet. Den höga inflationstakt som
varit aktuell under de senaste åren har
resulterat i ökade kostnader för bolaget
men även ökade intäkter då majoriteten
av bolagets hyresavtal uppräknas med
KPI. Det högre ränteläget har resulterat
i ökade finansiella kostnader för bolaget
men genom att NP3 använder sig av
räntesäkringar begränsas ränterisken
över tid och förutsägbarheten i förvalt-
ningsresultatet ökar. För mer informa-
tion om finansiella risker se sidan 74.
NP3 arbetar med långa hyresavtal
och kontinuerliga omförhandlingar av
befintliga kontrakt, vilket ger en stabil
förfallostruktur på kontraktsportföljen.
Efterfrågan på lokaler inom bolagets
fastighetskategorier och marknads-
lägen är mindre konjunkturkänsliga
än exempelvis lokaler i centrumlägen,
vilket minskar risken för bolaget och
dess intressenter. Bolaget har även ett
kundfokus som uppnås genom lokal
närvaro och långa kundrelationer vilket i
sin tur skapar stabila hyresintäkter.
Fastighetsvärdering och
finansiering
Bolagets fastigheter värderas till ett
bedömt verkligt värde varje kvartal.
Värderingspolicyn innebär att minst 90
procent av det totala fastighetsbestån-
det externvärderas under kvartal två
och fyra, övriga fastigheter värderas
internt. Värdeförändringar i bolagets
fastigheter kan vara både positiva och
negativa och påverkas av flera olika pa-
rametrar. Påverkansfaktorer som NP3
själv kan styra över är fastigheternas
hyresnivåer och exempelvis energief-
fektiviserande investeringar som leder
till sänkta driftkostnader och därigenom
gör fastigheterna mer attraktiva för
uthyrning. Bolagets fastighetsbestånd
och fastighetsvärdering beskrivs mer
ingående i avsnittet fastighetsbestånd
från sidan 10 och framåt.
Tillgång till finansiering är avgörande för
NP3s fortsatta tillväxt. NP3 har sedan
2020 ett grönt ramverk för obligations-
finansiering som har utformats i linje
med Green Bond Principles. Ramverket
förnyas vart tredje år med senaste upp-
datering i september 2023 och har fått
en ”Medium Green” bedömning från
CICERO Shades of Green. Med NP3s
ramverk för grön finansiering skapas
förutsättningar att emittera gröna
obligationslån där villkoren i det gröna
ramverket styr hur likviden i obliga-
48
Förvaltningsresultat
Förvaltningsresultat per stamaktie, kr
Genomsnittlig årlig tillväxt, 5 år, %
Mål 12 %
2019 2020 2021 2022 2023
kr
14
12
10
8
6
4
2
0
%
25
20
15
10
5
0
0%
5%
10%
15%
20%
25%
0
2
4
6
8
10
12
14
Q4-19 Q4-20 Q4-21 Q4-22 Q4-23
Tillväxt
Serie1 Serie2
Avkastning på eget kapital före skatt, %
Genomsnittlig avkastning på eget kapital
före skatt, 5 år, %
Mål15%
50
40
30
20
10
0
%
2019 2020 2021 2022 2023
0
10
20
30
40
50
Q4-19 Q4-20 Q4-21 Q4-22 Q4-23
Avkastning på eget kapital
Serie1 Serie2
Avkastning på eget kapital
Mål 2 ggr
ggr
4
3
2
1
0
3,5 3,4 3,4 2,9 2,1
2019 2020 2021 2022 2023
Räntetäckningsgrad
Mål 55-65 %
%
70
60
50
40
30
20
10
0
2019 2020 2021 2022 2023
58 % 57 % 56 % 58 % 57 %
Belåningsgrad
HÅLLBARHETSRAPPORT
tionerna får användas. Samtliga av NP3s befintliga obliga-
tionslån är idag gröna. Att aktivt jobba för hållbarhetslänkade
lån och grön finansiering ger NP3 bättre lånevillkor och en
bättre tillgång till kapitalmarknaden. NP3 har ett årligt till-
växtmål om att bolagets gröna fastighetsportfölj (fastigheter
som ryms inom gröna ramverket) ska växa med 25 procent
per år. Mer information om grön finansiering återfinns i av-
snittet finansiering på sidan 25.
Organisation och säkerhet
Bolagets affärsstrategi är i korthet att genom lokal närvaro,
kreativitet och gott affärsmannaskap skapa värden i fastig-
hetsbeståndet och därmed skapa förutsättningar för fortsatt
expansion och högt anseende. För att lyckas med detta på
ett hållbart sätt är hållbarhetsarbetet en integrerad del i den
övergripande styrningen av företaget som styrelse och vd yt-
terst ansvarar för. NP3s organisation har korta beslutsvägar
med tydliga mandat och ett högt affärstempo vilket möjlig-
görs av engagerade medarbetare med en gedigen lokalkän-
nedom, gott affärsmannaskap och nära relationer till kunder
och andra intressenter.
Informationssäkerhet är av största vikt då brister i denna
skulle kunna innebära stora konsekvenser för bolaget. NP3
jobbar kontinuerligt med säkerhetshöjande åtgärder tillsam-
mans med sin IT-partner och bolaget utbildar sin personal
löpande i frågor rörande IT-säkerhet. Bolagets IT-policy samt
Informations- och IR-policyn ger guidning i hur IT-säkerhet
och informationsfrågor ska hanteras.
GRI-indikatorer avseende ekonomisk hållbarhet
Skapat och fördelat ekonomiskt värde, GRI 201-1
2023 2022
Skapat ekonomiskt värde Mkr % Mkr %
Hyres- och övriga intäkter 2 174 144 1 782 66
Förvaltningsresultat,
joint venture 76 5 81 3
Värdeförändringar -748 -49 828 31
Summa 1 502 100 2 690 100
2023 2022
Fördelat ekonomiskt värde Mkr % Mkr %
Operativa kostnader -789 52 -601 22
Medarbetare -45 3 -46 2
Skatter -120 8 -424 16
Kreditgivare -595 40 -349 13
Ägare (föreslagen utdelning) -391 26 -363 13
Behållet ekonomiskt värde -434 -29 908 34
Detaljerad information om NP3s finansiella ställning finns i bolagets finan-
siella rapporter på sidorna 88-98.
49
HÅLLBARHETSRAPPORT50
AFFÄRSETIK OCH ANTIKORRUPTION
I bolagets hållbarhetspolicy anges de principer som styr
NP3s förhållande till medarbetare, affärspartners och andra
intressenter. NP3s hållbarhetspolicy ger tydliga riktlinjer
för hur ett ansvarsfullt företagande ska bedrivas genom att
sammanfatta koncernens syn på bland annat mänskliga
rättigheter, arbetsvillkor, affärsetik och antikorruption, jämte
miljöansvar. NP3 har även en policy för affärsetik som är mer
detaljerad gällande frågor om mutor och upphandlingar. I
policyn för affärsetik finns även konkret vägledning för exem-
pelvis representation och gåvor. Frågor avseende affärsetik
och antikorruption diskuteras löpande vid personalträffar för
att synliggöra och skapa kunskap inom dessa frågor. Samtli-
ga medarbetare omfattas av och ska följa angivna policyer.
Fokusområde
Antikorruption Etiska frågor diskuteras kontinuerligt av
styrelse och ledning samt styrs av policy för
affärsetik och hållbarhetspolicy. Möjlighet finns
att rapportera misstanke om överträdelse via
ett digitalt verktyg eller till medlem i revisions-
utskottet.
Utfall 2023
• Inga bekräftade incidenter av korruption har konstaterats.
• Ingen anställd har behövts sägas upp eller blivit föremål för
disciplinära åtgärder på grund av korruption.
• Inga avtal har avslutats eller ej förnyats på grund av överträdelser
relaterade till korruption.
• Inga offentliga rättsfall angående korruption mot organisationen
eller dess anställda har konstaterats.
• Varken NP3 eller någon företrädare för bolaget har under de senaste
fem åren dömts för något brott som kan kopplas till avvikelse mot
bolagets uppförandekod, korruption eller konkurrenshämmande
verksamhet.
• Företaget har inte dömts att betala skadestånd eller någon form
av böter, varken kopplat till brott mot miljölagstiftning eller annan
lagstiftning.
• NP3 har inte lämnat finansiella bidrag eller på annat sätt kom-
penserat lobbyorganisationer eller andra ideella verksamheter
vars syfte är att påverka politiska kampanjer eller olika former av
lagstiftning.
Uppförandekod
Utgångspunkten för NP3 är att verksamheten ska bedrivas
med lönsamhet och god etik. NP3s uppförandekod grun-
dar sig på bolagets värderingar och ger vägledning i hur
bolagets medarbetare ska agera och fatta korrekta beslut i
vardagen. Uppförandekoden gäller för alla medarbetare och
årliga utbildningar genomförs för att all personal ska känna
till bolagets riktlinjer. NP3 är beroende av att omvärlden
har förtroende för bolaget, därför ska medarbetarna alltid
uppträda professionellt och med bolagets värdegrund i åtan-
ke vid möte med intressenter. Uppförandekoden är ett av
bolagets främsta styrdokument inom hållbarhet.
Våra medarbetare förväntas dela NP3s värderingar och följa
bolagets uppförandekod, det är allas ansvar att föregå med
gott exempel. Alla nya medarbetare utbildas i koden som en
del av introduktionen vid nyanställning.
Vår uppförandekod ska bidra till att:
• Våramedarbetarekänneransvarochpåegenhand
tarklokabeslutmedgodaffärsmoral.
• Ensamsynkringvadsomäracceptabeltag eran de–
ochvadsominteärdet–medsyfteattskapalång-
siktigthållbararelationer,fastigheterochprojekt.
• Utvecklagodarelationerochmotverkaenosund
beroendeställningtillvåraintressenter.
Genom riktlinjer för hur uppförandekoden ska tillämpas
beskrivs vad som gäller för exempelvis gåvor, opartiskhet
och eventuella intressekonflikter.
Uppförandekod för leverantörer
Miljö, arbetsvillkor och mänskliga rättigheter är viktiga para-
metrar för NP3 som bolag. Det är därför viktigt att även bola-
gets leverantörer och samarbetspartners delar dessa värde-
ringar. NP3 genomför därför en kontinuerlig utvärdering och
uppföljning av leverantörer och andra samarbetsparter. De
företag som levererar varor och tjänster till NP3 ska uppfylla
bolagets krav avseende arbetsmiljö och etisk standard och
uppdragen ska utföras på ett miljömedvetet sätt. NP3 har
tagit fram en uppförandekod för leverantörer för att säkra
att arbetsförhållanden och affärsetik hos våra leverantörer
uppfyller NP3s krav avseende etik, arbetsmiljö och hållbar-
het. Vid utvärdering av framtida och nuvarande leverantörer
ska principerna i uppförandekoden tillämpas. Under 2023
har en hållbarhetsenkät riktad till de största leverantörerna
genomförts med en svarsfrekvens på 83 procent och inga
avvikelser mot uppförandekoden har konstaterats.
HÅLLBARHETSRAPPORT 51
HÅLLBARHETSRAPPORT52
Taxonomi
Taxonomiförordningen har tagits fram som en del av EU:s handlingsplan för att definiera hur stor andel
av en verksamhet som är miljömässigt hållbar. För att anses som hållbar enligt taxonomiförordningen
måste en aktivitet bidra väsentligt till minst ett av sex fastställda miljömål och undvika avsevärd skada
på de övriga miljömålen, dessutom ställs krav avseende sociala minimikrav.
NP3 omfattas inte av rapporteringskraven i taxonomin men
väljer ändå att rapportera bedömt utfall av hur stor del av
verksamheten som är förenlig med taxonomin.
NP3s verksamhet utgörs av förvaltning och utveckling av
kommersiella fastigheter inom främst industri och handel.
Bolagets bedömning är att verksamheten främst omfattas
av den ekonomiska aktiviteten 7.7, ”Förvärv och ägande
av fastigheter” i taxonomin. Andelen verksamhet inom ”7.1
Uppförande av nya byggnader”, ”7.2 Renovering av befintliga
byggnader” och ”7.3 Installation, underhåll och reparation av
energieffektiv utrustning” anses av bolaget vara för liten för
att redovisas.
För att en ekonomisk aktivitet skall anses vara i linje med
taxonomin ska den väsentligt bidra till ett av de två först
framtagna miljömålen och inte orsaka betydande skada
(DNSH) på något av de övriga miljömålen. NP3 har valt att
enbart redovisa mål 1 ”Begränsning av klimatförändringar” i
EU-taxonomin då det är det mål som är mest relevant för bo-
lagets verksamhet. För att uppfylla kraven när det gäller att
inte orsaka någon betydande skada har bolaget gjort vissa
antaganden för att bedöma dem som förenliga eller ej.
Avseende ”Förvärv och ägande av fastigheter” så har NP3
genomfört en klimatscenarioanalys över bolagets fastighets-
bestånd i enlighet TCFD. Denna analys kommer att ligga till
grund för en fördjupad analys på fastighetsnivå där eventu-
ella risker föreligger. I redovisningen för 2023 har NP3 med
den övergripande analysen som grund antagit att ingen av de
förenliga fastigheterna orsakar betydande skada.
NP3 arbetar även med att säkerställa de sociala minimikraven
(minimum safeguards) i taxonomin. NP3 följer internationella
konventioner som FN Global Compact och ILO:s kärnkon-
vention. Bolaget har ett årligt riskarbete för att identifiera
och hantera risker och arbetar efter en hållbarhetspolicy. För
personal och leverantörer finns en uppförandekod som även
omfattar antikorruption och visselblåsning.
REDOVISNINGSPRINCIPER
Hur stor andel av verksamheten som är miljömässigt hållbar
enligt EU:s taxonomiförordning ska rapporteras bland annat
genom tre finansiella nyckeltal.
Omsättning
Omsättning enligt taxonomin motsvarar koncernens totala
intäkter gällande förvärv och ägande av byggnader.
Investeringar
Investeringar avser förvärv av fastigheter samt investeringar i
nya och befintliga fastigheter.
Driftutgifter
Redovisningen av driftutgifter omfattar de totala kostnader
som avser till exempel reparationer och planerat underhåll
samt löpande driftkostnader, exklusive energikostnader.
Fastigheter förenliga med taxonomin, bidrag till
miljömål 1 ”Begränsning av klimatförändringar”
Tröskelvärdena som avgör om en fastighet omfattas av
taxonomin, enligt det första miljömålet, är att byggnader
byggda före 2021 ska ha energiklass A alternativt vara inom
top 15 procent avseende primärenergianvändning.
Under december 2022 uppdaterade Fastighetsägarna
gränsvärden för primärenergital gällande de 15 procent mest
energieffektiva byggnadsbeståndet inom ramen för taxono-
mins första klimatmål. I tabellerna på nästa sida redovisas
NP3s fastigheter med energideklaration betyg A samt de
som har ett primärenergital som understiger de gränsvärden
som tagits fram av Fastighetsägarna.
Av bolagets totala fastighetsbestånd utgörs cirka 20 procent
av industrifastigheter som enligt Boverket inte skall energide-
klareras. För dessa fastigheter saknar NP3 faktisk uppgift om
byggnadernas primärenergital vilket innebär att de inte kan
anses vara förenliga med taxonomin utifrån Fastighets-
ägarnas tröskelvärden. I tabellerna på nästa sida har indus-
trifastigheterna inte exkluderats från bolagets totala belopp.
Bolaget har dock en egen ambition att energideklarera dessa
fastigheter, under 2023 har 16 industrifastigheter deklarerats
varav sju anses förenlig med taxonomin enligt gränsvärde för
”övriga byggnader”.
KRITERIERNA FÖR ATT INTE ORSAKA
BETYDANDE SKADA (DNSH)
För att vara förenligt med taxonomin krävs utöver väsentligt
bidrag till ett miljömål även att man inte orsakar betydande
skada till något av de andra miljömålen. Det enda DNSH-kra-
vet som är tillämpligt för byggnader under 7.7 ”Förvärv och
ägande av fastigheter” är mål 2 ”Anpassning till klimatför-
ändringar. NP3 kravställer dock i sin miljöbilaga vid entre-
prenadupphandlingar samt via Byggvarubedömningen att
övriga taxonomikrav så som ”Hållbar användning och skydd
av vatten och marina resurser”, ”Omställning till en cirkulär
ekonomi”, ”Förebyggande av bekämpning av föroreningar”
och ”Skydd och återställande av biologisk mångfald och eko-
system” uppfylls vid nyproduktion och större ombyggnader.
Anpassning till klimatförändringar
NP3 har under 2023 genomfört en övergripande klimatrisk-
analys över bolagets fastigheter utifrån rekommendationer
i TCFD:s ramverk samt EU-taxonomin. Den övergripande
analysen av fastigheterna utgår ifrån RCP 4,5 och RCP 8,5-
scenario med fortsatt höga utsläpp av koldioxid till år 2100.
Översvämningar, ökad nederbörd och höga temperaturer har
identifierats som de största framtida potentiella riskerna.
Vid det kvalitativa scenariobyggandet utvärderas även andra
relevanta klimatrisker såsom vind, temperaturförändringar
vattentillgång och erosion/sättningar. Dessa risker bedöms
i slutändan påverka bolagets fastigheter i betydligt min-
dre omfattning än kraftiga regn, översvämningar och höga
temperaturer. Utifrån denna övergripande analys har ingen
av de fastigheter som redovisas som förenlig med taxono-
min bedömts vara utsatt för klimatrisk. En djupare analys på
fastighetsnivå kommer att utföras under 2024 och eventu-
ella åtgärder kommer att planläggas för utförande inom en
tidshorisont på fem år.
OMSÄTTNING*
Ekonomiska verksamheter Mkr % % % J/N J/N J/N J/N J/N J/N J/N % % M O
A. Verksamheter som omfattas av taxonomin
A.1. Miljömässigt hållbara (taxonomiförenliga) verksamheter
7.7 Förvärv och ägande av byggnader 7.7 361 20 - J - - - - J 20 15 - -
A.2. Verksamheter som omfattas av taxonomin men som inte är
miljömässigt hållbara (ej taxonomiförenliga)
7.7 Förvärv och ägande av byggnader 7.7 1 436 80 80 85
Totalt (A.1 + A.2) 1 797 100
B. Verksamheter som inte omfattas av taxonomin
Omsättning hos verksamheter som inte omfattas av taxonomin (B) 0 0
Totalt (A+B) 1 797 100
*Andel av omsättning från produkter eller tjänster som är förknippade med ekonomiska verksamheter som är förenliga med taxonomikraven – upplysningarna som omfattar
år 2023.
INVESTERINGAR*
Ekonomiska verksamheter Mkr % % % J/N J/N J/N J/N J/N J/N J/N % % M O
A. Verksamheter som omfattas av taxonomin
A.1. Miljömässigt hållbara (taxonomiförenliga) verksamheter
7.7 Förvärv och ägande av byggnader 7.7 78 9 - J - - - - J 9 7 - -
A.2. Verksamheter som omfattas av taxonomin men som inte är
miljömässigt hållbara (ej taxonomiförenliga)
7.7 Förvärv och ägande av byggnader 7.7 781 91 91 93
Totalt (A.1 + A.2) 859 100
B. Verksamheter som inte omfattas av taxonomin
Investeringar hos verksamheter som inte omfattas av taxonomin (B) 0 0
Totalt (A+B) 859 100
*Andel av investeringar från produkter eller tjänster som är förknippade med ekonomiska verksamheter som är förenliga med taxonomikraven – upplysningarna som
omfattar år 2023.
DRIFTUTGIFTER*
Ekonomiska verksamheter Mkr % % % J/N J/N J/N J/N J/N J/N J/N % % M O
A. Verksamheter som omfattas av taxonomin
A.1. Miljömässigt hållbara (taxonomiförenliga) verksamheter
7.7 Förvärv och ägande av byggnader 7.7 26 17 - J - - - - J 17 13 - -
A.2. Verksamheter som omfattas av taxonomin men som inte är
miljömässigt hållbara (ej taxonomiförenliga)
7.7 Förvärv och ägande av byggnader 7.7 124 83 83 87
Totalt (A.1 + A.2) 150 100
B. Verksamheter som inte omfattas av taxonomin
Driftutgifter hos verksamheter som inte omfattas av taxonomin (B) 0 0
Totalt (A+B) 150 100
*Andel av driftutgifterna från produkter eller tjänster som är förknippade med ekonomiska verksamheter som är förenliga med taxonomikraven – upplysningarna som
omfattar år 2023.
Kod/koder
Vatten och marina resurser
Biologisk mångfald och ekosystem
Absolut belopp
Begränsning av klimatförändringar
Begränsning av klimatförändringar
Cirkulär ekonomi
Sociala minimikrav
Andel av belopp
Anpassning till klimatförändringar
Anpassning till klimatförändringar
Föroreningar
Taxonomi- förenlig andel, år 2023
Taxonomi-förenlig andel, år 2022
Kategori (möjliggörande verksamhet)
Kategori (omställningsverksamhet)
HÅLLBARHETSRAPPORT 53
Framtidsansvar
NP3 förvaltar och utvecklar fastigheter och har därmed ett
ansvar för att göra detta på ett miljömässigt hållbart sätt,
för vår och kommande generationers framtid.
NP3s framgång i detta arbete berör genom bolagets personal, hyres-
gäster och leverantörer ett stort antal människors trivsel och arbetsmiljö.
Miljöfrågorna integreras i det dagliga arbetet och verksamheten ska
bedrivas resurseffektivt. Det innebär bland annat att NP3 alltid försöker
välja de produkter och tjänster som minimerar belastningen på miljön.
NP3 har länge och kontinuerligt arbetat med att minska
bolagets påverkan på miljön. I praktiken tar detta sig uttryck
bland annat genom att NP3 ska:
• Integreramiljöfrågornaiverksamhetensåattföretagetuppfyller
myndighetersochkunderskrav.
• Arbetaproaktivtförattt ills ammansmedhyres gästeroch
leverantörervärnaomenhållbarframtid.
• Vi saresp ektförnaturresurserg enomettsparsamtråvaruutt ag
ochenhöggradavåtervinningochåteranvändningitillexempel
byggprojekt.
• Verkaförattkontinuerligtminskaverksamhetensmiljöpåve rkan,
främstgenomattutvärderaalternativaenergikällo rochminska
energiförbrukning enivårafastigheter.
• Ställamiljökravvidupphandlingavpr odukterochtjänste r.
ENERGIEFFEKTIVA FASTIGHETER
Ökat antal energieffektiva och hållbara fastigheter är ett av NP3s över-
gripande miljömål och har sin utgångspunkt i bolagets hållbarhetspolicy.
Uppföljning sker kvartalsvis i NP3s hållbarhetskommitté.
Bolaget har för att möta sitt mål om ökat antal energieffektiva fastig-
heter intensifierat arbetet med energieffektiviseringar genom att kom-
plettera med ett ytterligare miljömål, att lyfta bolagets sämst energi-
presterande fastigheter. Bolagets mål är att i snitt årligen lyfta tio av
de sämst presterande fastigheterna fram till år 2033 vilket även minst
motsvarar EU:s preliminärt överenskomna direktiv om energiprestanda
i byggnader (Energy Performance of Buildings Directive EPBD) – en del
av 55 procent-paketet.
För att mäta och utvärdera detta mål är energiklassen i energideklara-
tionerna och byggnadernas primärenergital i fokus. Under 2023 har nio
byggnader erhållit en förbättrad energiklass varav tre byggnader har
förbättrats från tidigare energiklass E eller F.
GRÖNA
FASTIGHETER
NP3sgröna
fastighetsportfölj
skaväxamed
25%p erår
ENERGI
NP3stotalaenergi-
förbrukningska
minskamed20%
tillår2025
KLIMAT-
PÅVERKAN
Nettonoll2045
MinskaGHG-utsläpp
iscope1och2med
42%till2030
54 HÅLLBARHETSRAPPORT
HÅLLBARHETSRAPPORT
Årlig minskad energiförbrukning, %
100
95
90
85
80
75
70
100,0 97,0 94,6 90,1 89,1 85 ,9 83,4 80,0
2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Utfall
Årligt mål
Mål 2025
Fastighet Ort 2023-12-31 2022-12-31
Hammaren 6 Borlänge A B
Snöslungan 8 Östersund A B
Baggen 3 Sundsvall B D
Gällivare 12:334 Gällivare B C
Vandringsmannen 2 Sundsvall B D
Målås 4:3 Sundsvall C E
Målås 4:6 Sundsvall C E
Sörby Urfjäll 37:3 Gävle C D
Motorsågen 2 Östersund D F
NP3 har även en stor andel industrifastigheter som enligt
lagen om energideklarationer inte behöver deklareras men
bolaget har som egen målsättning att även energideklarera
dessa fastigheter och inkludera dessa i ovanstående mål.
Under 2023 har bolaget även uppdaterat sitt gröna ramverk
med anpassning mot EU-taxonomin. I samband med upp-
dateringen har det gröna ramverket därigenom ändrat fokus
från energiklasser till primärenergital och att främst omfatta
top 15 fastigheter. NP3 har som årligt mål att den gröna
fastighetsportföljen ska öka med 25 procent. Under 2023
ökade den gröna fastighetsportföljen från ett fastighetsvärde
om 3 413 mkr vid ingången av året till 4 286 mkr vid utgång-
en av året, vilket motsvarar 26 procent. Vid omräkning av
värdet för det uppdaterade gröna ramverket per 31 december
2022 så uppgick värdet till 3 272 mkr, minskningen beror på
hårdare krav för en fastighet att kvalificera in i det uppdate-
rade ramverket. Ökningen under året för det uppdaterade
ramverket uppgår till 31 procent.
Energianvändning
Fastigheternas energiförbrukning är en stor klimatpåverkan-
de faktor och är därmed även en av NP3s viktigaste miljöfrå-
gor. NP3 mäter och följer energianvändning för de fastigheter
där bolaget har rådighet över försörjningen av elektricitet
och/eller värme. Till stora delar preliminärdebiteras denna
förbrukning och avräknas årsvis vilket innebär att hyresgäs-
terna betalar för egen energiförbrukning. I fastigheter där hy-
resgästerna har egna abonnemang för energiförsörjning har
bolaget inte tillgång till fastighetens energianvändning, dessa
ingår därför inte i bolagets redovisning. I samarbete med
våra hyresgäster försöker bolaget ständigt hitta nya lösning-
ar för att spara energi. Även då hyresgästerna debiteras för
sin energiförbrukning ser NP3 det som sin uppgift att stötta
hyresgästen i att hitta hållbara lösningar både gällande energi-
besparande åtgärder och mer miljövänliga energikällor.
Bolaget mäter energiförbrukning totalt sett men även i jäm-
förbart bestånd (like for like). Jämförbart bestånd kan med
olika parametrar variera mellan åren, hur länge en fastighet
varit i bolagets ägo, större förändringar i fastigheten samt hur
länge bolaget haft tillgång till statistik från mätning av energi-
förbrukning. För att räkna in en ny fastighet behövs 24 måna-
ders sammanhängande energistatistik. Detta gör att tidigare
rapporterad förbrukning för föregående år kan förändras vid
nästkommande rapportering. Minskad normalårskorrigerad
förbrukning rapporteras därför årsvis och jämförs enbart
med föregående år. NP3 har ett långsiktigt mål att minska sin
energiförbrukning med 20 procent mellan 2017-2025 vilket
innebär en årlig besparing på 2,5 procent. Vid jämförelse
mellan 2022 och 2023 så uppgick ackumulerad besparing vid
utgången av 2023 till knappt 17 procent. Normalårskorrigerad
snittförbrukning inom jämförbart bestånd uppgick för 2022
till 148 kWh/kvm LOA och för 2023 till 144 kWh/kvm LOA,
vilket innebär en minskning med 2,54 procent. Förbrukning-
en innefattar även hyresgästers förbrukning där dessa ingår i
bolagets mätning. Normalårskorrigerad total snittförbrukning
för de fastigheter där bolaget har rådighet över försörjningen
av elektricitet och/eller värme uppgick för värme till 89 kWh/
kvm och för elektricitet till 55 kWh/kvm.
Producerad energi
Under 2023 har NP3 driftsatt tre anläggningar med egen
produktion av energi inom bolagets fastighetsbestånd med
en uppskattad produktion om 650 MWh. Anläggningen för
Sundsvalls Fryseri producerar kyla till sin verksamhet, spill-
värmen från denna process går via kulvert ner till grann-
fastigheten och tillgodoser dess värmebehov. Anläggningen
har under året producerat 236 MWh värme.
Bolaget har under året identifierat de anläggningar som sak-
nar statistik för producerad energi och beräknar att årspro-
duktionen uppgår till 1 800 MWh, av dessa utgör producerad
solel 336 MWh. Dock saknas fortsatt fullständiga data för re-
dovisning av egenproducerad energi för helåret 2023. Under
2024 kommer kompletterande mätning av egenproducerad
energi att införas på berörda fastigheter.
Energianvändning inom organisationen, GRI 302-1
Faktisk energianvändning
MWh 2023 2022 Förändring
Värme 102 173 94 898 7 275
El 62 993 61 453 1 540
Summa MWh 165 166 156 351 8 815
Total uthyrbar area, tkvm 1 998 1 950 48
55
HÅLLBARHETSRAPPORT
Investering i energibesparande åtgärder
NP3 investerar kontinuerligt i effektivare system för el, värme
och ventilation i fastigheterna och minskar därmed förbruk-
ning och miljöpåverkan. Några exempel på investeringar av
denna typ som utförts under 2023 redovisas här.
• Köpstaden 23 i Sundsvall, installation av vätskeburen
värmeåtervinning från tryckluftskompressor samt tillva-
ratagande av spillvärme från hyresgästens produktion.
Beräknad energibesparing cirka 450 MWh el, motsvarande
50 procent.
• Skotet 1 i Luleå, hyresgästanpassning och energiprojekt
där värmesystem och ventilationsaggregat inklusive styr-
och övervakningssystem uppdateras. Tillvaratagande av
spillvärme från kompressorer samt byte till LED-belysning.
Beräknad besparing 700 MWh/år.
• Sköns Prästbord 1:14 i Sundsvall, byte till ny energieffektiv
ventilation med tillhörande styrning. Total energibesparing
beräknas till 54 procent.
• Dingersjö 3:58 i Sundsvall, konvertering av värmesystem,
byte från flis till bergvärme. Beräknad besparing 40 pro-
cent.
• Fortlöpande utbyte till LED-armaturer på ett flertal fastig-
heter i beståndet med beräknade energibesparingar i
intervallet 20-30 procent på el.
UTSLÄPP
NP3s långsiktiga målsättning var tidigare att innan 2025
minska bolagets koldioxidutsläpp med 75 procent jämfört
med basåret 2017. Bolaget nådde vid utgången av 2022 sin
tidigare målsättning då bolagets koldioxidutsläpp hade mins-
kat med knappt 79 procent. Under 2023 har ett nytt långsik-
tigt mål arbetats fram och godkänts av Science Based Tar-
gets (SBTi). Bolagets nya mål är att minska GHG-utsläppen
i scope 1 och 2 med 42 procent till 2030 från basåret, samt
att mäta och minska sina scope 3-utsläpp. NP3 förbinder sig
även att nå nettonoll år 2045. Som en del av detta förbinder
sig bolaget även att minska scope 1+2+3-utsläppen med
90 procent till 2045 från basåret.
NP3 mäter och följer koldioxidutsläpp från den energiför-
brukning som företaget har rådighet över gällande el och
värme, vilket även innefattar delar av hyresgästernas förbruk-
ning. För att minska bolagets totala klimatpåverkan pågår ett
ständigt arbete med utvärdering av alternativa energikällor
samt utfasning av fossila bränslen. Från och med år 2021
pågår en successiv övergång till 100 procent ursprungsmärkt
el för fastigheternas elanvändning. NP3 arbetar även aktivt
med att minska energianvändningen och därmed utsläpp
genom driftsoptimering och investeringar i energieffektivise-
ringsprojekt.
För 2023 uppgick utsläppet av koldioxid till 4,1 kg CO2e/kvm
LOA. Bolaget beräknar utsläpp för inköpt el, för den del som
inte utgörs av 100 procent ursprungsmärkt el, baserat på
residualmix med uppgift från Energimarknadsinspektionen.
Utsläppsvärdena kommer med ett års eftersläpning vilket gör
att värdet för 2023 utkommer först 2024. Statistik för värme
grundar sig på uppgifter från respektive fjärrvärmeleverantör,
även här med ett års eftersläpning.
GRI-indikatorer avseende miljömässig hållbarhet
Koldioxidutsläpp, GRI 305-1-4
Ton CO2e 2023 2022 Förändring
Scope 1 Direkta GHG-utsläpp
Företagsfordon, tjänsteresor 8 13 -5
Köldmedia* 127 124 3
Summa 135 137 -2
Scope 2 Indirekta GHG-utsläpp,
market based-method
Värme 3 859 4 520 -661
Elektricitet 1 240 1 483 -243
Summa 5 099 6 003 -904
Total uthyrbar area, tkvm 1 998 1 950 48
Scope 3 Övriga indirekta GHG-utsläpp
3.1 Inköpta varor och tjänster 69 - -
3.2 Kapitalvaror, nyproduktion 4 413 - -
3.3 Bränsle- och energirelaterade
utsläpp 1 888 - -
3.6 Tjänsteresor med privata
fordon och flyg 10 12 -2
Summa 6 380 12 6 368
Totalt 11 614 6 152 5 246
Redovisningen följer GHG-protokollets fem principer. Utsläpp inom scope 2
beräknade enligt location based-method uppgår till 7 832 (8 357) ton CO2e.
56
Dingersjö 3:58 i Sundsvall, konvertering av värmesystem, byte från flis till bergvärme.
HÅLLBARHETSRAPPORT
SCOPE 1
Utsläpp från bolagets tjänstebilar
Utsläppen har beräknats utifrån bilarnas verkliga förbruk-
ning och antal körda mil i tjänsten. Omräknat till ett samlat
snitt av utsläpp per kilometer och tjänstebil uppgick emis-
sionsfaktorn för 2023 till 50 g CO2e/km (85). Den lägre
emissionsfaktorn beror på en högre andel eldrivna tjänste-
bilar jämfört med tidigare år. Under 2023 har bolagets totala
antal tjänstebilar ökat i takt med bolagets tillväxt. Bolagets
bil- och resepolicy kommer fortsätta utvecklas för att ytterli-
gare minska klimat- och miljöpåverkan från våra resor.
Köldmedia*
NP3 redovisar utsläpp från köldmedia som hämtas från
respektive fastighets köldmediarapport, data redovisas med
anknytning till F-gasförordningen EU/517/2014.
SCOPE 2
Köpt energi
För scope 2 redovisar NP3 koldioxidutsläpp från energian-
vändningen som omfattar den energi som bolaget köper till
beståndets fastigheter. NP3 har i dagsläget inte möjlighet att
redovisa hur stor del av den totala energin som förbrukas av
hyresgästerna vilket innebär att all energi som ingår i hyres-
avtal eller vidarefaktureras hyresgäst finns med i statistiken.
Den energi som hyresgästerna själva har abonnemang för
ingår inte i statistiken. Den el NP3 köper till fastigheterna och
hyresgästerna redovisas enligt ”market based method” och
är främst ursprungsmärkt el från vattenkraft, övrig del är re-
sidualmix, med emissionstal hämtade från Energimarknads-
inspektionen. Utsläpp för fjärrvärme är baserad på faktisk
förbrukning där emissionstalen för att beräkna utsläpp är
hämtade från respektive fjärrvärmeleverantör. Förvärvade
och avyttrade fastigheter ingår i förhållande till ägandetid.
SCOPE 3
3.1 Inköpta varor och tjänster
NP3 redovisar från 2023 tillgängliga siffror på utsläpp från
fastigheternas skötsel och drift, redovisningen bygger på
utsläpp per arbetad timme på bolagets fastigheter och om-
fattar cirka 60 procent av skötseln, uppgående till 41.3 ton
CO2e. Omsatt till 100 procent beräknas utsläppen ha upp-
gått till 68,9 ton CO2e.
3.2 Kapitalvaror
NP3 redovisar från 2023 utsläpp från ny- och tillbyggnad av
fastigheter baserat på IVL-s schablonvärden byggnadstyp
”Alla” för 2022 som är 266 kg CO2e/m2 BTA.
3.3 Bränsle och energirelaterade utsläpp
Uppströms utsläpp från värme och el för 2023. Utsläpp från
elproduktion baseras på emissionsfaktor för Nordisk elmix
med hänsyn till import och export, IVL 2021 (21,3 g CO2e/
kWh) och utsläpp från värme baserat på fjärrvärmeleveran-
törerna.
3.6 Tjänsteresor med privata bilar och flyg
Här redovisas utsläpp från resor med tåg, flyg och privata
bilar i tjänst. Koldioxidutsläppen från resor med tåg är för
låga för att redovisas både gällande antal resor och utsläpp.
Utsläppen från våra flygresor beräknas från och med 2022
med hjälp av SAS utsläppskalkylator, antalet resor och
färdsträckor sammanställs av resenärerna. Utsläpp från
användningen av privata bilar i tjänst baseras på medarbe-
tarnas inrapportering av körda mil under 2023 och sträckan
multipliceras med emissionsfaktorn 168 g CO2e/km vilket
motsvarar utsläpp från en dieseldriven medelstor bil enligt
Carbon Footprint Ltd.
NP3s fokusområden för energi och utsläpp
Fokusområde Styrning och uppföljning
Ökat antal energieffektiva
och hållbara fastigheter
Kvartalsvis uppföljning av energicertifie-
ringar och energimål i NP3s hållbar-
hetskommitté.
Energi och utsläpp Styrs av hållbarhetspolicyn. Kvartalsvis
uppföljning av nyckeltal genomförs i
bolagets hållbarhetskommitté.
Hållbarhetscertifieringar
Miljöcertifiering
NP3 har som målsättning att överväga miljöcertifiering vid
större ombyggnader och nyproduktion, men fokuserar i första
hand på fastigheternas energiprestanda. Med certifierade
byggnader avses byggnader som är hållbarhetscertifierade
från ett fristående certifieringsprogram. NP3 har vid utgång-
en av 2023, elva miljöcertifierade fastigheter varav tio avser
Green Building.
Green Building som certifiering kommer att avvecklas under
2025. Detta innebär att bolaget inte kommer att återrappor-
tera de byggnader som har sitt första återrapporteringsår
2024. Dessa fastigheter kommer därav att tappa sin certifie-
ring 2024 och övriga fastigheter tappar sin Greeen Building
certifiering under 2025. Samtliga fastigheter som tappar sin
certifiering under 2024 har energideklarerats och kvalar in i
top 15 enligt taxonomin.
57
Miljöcertifierade fastigheter
Fastighet Kommun Kategori Certifiering
Area,
kvm
Del av Ödlan 6 Luleå Handel Green Building 2 114
Cementgjuteriet 5 Umeå Handel Green Building 4 635
Cisternen 26 Umeå Kontor BREEAM 4 599
Del av Släpvagnen 6 Östersund Handel Green Building 1 700
Öjebyn 3:496 & 3:497 Piteå Övrigt Green Building 3 219
Målås 4:3 Sundsvall Industri Green Building 2 768
Vivstamon 1:63 Timrå Handel Green Building 2 088
Sköns Prästbord 2:6 Sundsvall Logistik Green Building 1 153
Del av Stadsön 8:9 Piteå Handel Green Building 1 534
Grepen 1 Borlänge Logistik Green Building 3 925
Sköns Prästbord 1:65 Sundsvall Industri Green Building 4 286
HÅLLBARHETSRAPPORT58
MILJÖ- OCH KLIMATRISKER
Under året har NP3 identifierat och värderat klimatrelaterade
risker och möjligheter. Därigenom har bolaget även gjort en
bedömning av riskernas påverkan för bolagets strategi och
långsiktigt säkra fastighetsbeståndet i våra orter. Analysen
har utförts i linje med TCFD:s rekommendationer avseende
klimatrelaterade risker och möjligheter. Bolagets fastighets-
bestånd består av fastigheter med stora variationer i bygg-
nadsår och därigenom byggda efter de olika byggnads-
normer som gällt under dessa perioder. Detta påverkar hur
bolaget säkerställer att fastigheterna även fortsatt ska kunna
generera värde för NP3 som bolag och bolagets hyresgäster.
Bolagets sårbarhetsanalys behöver därför under 2024 fort-
sätta på fastighetsnivå för de orter där analyserna visar högst
risk i framtiden men även för att möta nuvarande utmaningar,
vilket görs genom lokala fastighetsanpassningar och utveck-
ling av förvaltningsrutiner.
Klimatanalysen har gjorts utifrån fysiska risker samt omställ-
ningsrisker kopplade till ett förändrat klimat som är relevanta
för fastighetsbeståndet i bolagets orter och därmed för NP3
som bolag. NP3 har använt två klimatscenarier, RCP 4,5 som
en medelväg med stabiliserade utsläpp och RCP 8,5 som ett
värsta scenario med fortsatt ökande utsläpp, och tagit fram
ortspecifika riskanalyser för att identifiera utsatta områden.
Klimatrelaterade risker och möjligheter
NP3 har länge arbetat för att minska bolagets klimatavtryck
och även i förvaltningen med att framtidssäkra bolagets
fastigheter utifrån förändrat klimat, främst genom regn och
snö men även vind och temperaturvariationer. I analysen har
NP3 utgått från de risker och möjligheter som identifierats
som mest betydelsefulla för den framtida verksamheten.
Resultatet visar att många av de risker som identifierats
sannolikt kommer att vara betydande i framtiden, men att
den finansiella påverkan troligen kommer vara liten även om
den kan variera beroende på fastigheternas geografiska läge
och byggnadsår.
Omställningsrisker
På lång och medellång sikt finns en stor sannolikhet att
ökade lagkrav medför att det ställs högre krav på NP3 som
bolag. Om ett pris på koldioxid skulle införas i framtiden skul-
le det kunna innebära stora kostnader både i produktion och
förvaltning. En annan risk är att det skulle finnas skattemässi-
ga eller politiska regleringar som hindrar fastighetsägare från
en storskalig produktion av egenproducerad energi. Genom
att bolaget ständigt håller sig uppdaterad om vad som sker
inom klimatområdet anser sig bolaget ändå vara förberedd
att möta nya krav och förväntningar från kunder och andra
intressenter inom en rimlig tid.
Fysiska klimatrisker
Klimatförändringar och därmed förändrade väderförhål-
landen påverkar redan NP3s fastigheter. Detta innebär att
bolaget redan nu måste utveckla fastigheterna utifrån de nya
förutsättningar som följer av ett förändrat klimat vilket sker
genom förvaltning och projektutveckling. Många utmaningar
följer dock med ett varmare klimat och högre temperaturer.
Riskanalys klimatrelaterade fysiska risker
Skyfall
(regn)
Skyfall
(snö)
Skred,
ras
Höga tem-
peraturer
Vatten-
tillgång
Östersund
Skellefteå
Luleå
Mellansverige*
Umeå
Dalarna
Sundsvall
Gävle
Tabellen visar en sammanställning av riskanalysen som genomförts för NP3s
fastighetsbestånd, där grön är ingen risk, gul är måttlig risk och röd är risk.
*Mellansverige avser orterna: Västerås, Örebro, Karlstad
Kalixälven i Norrbottens län
HÅLLBARHETSRAPPORT 59
I framtiden kommer sannolikt effekterna av stigande tempera-
turer leda till att kostnaderna för att kyla lokaler ökar, även om
priset för värme samtidigt kan minska något. Grundvatten-
nivåerna riskerar att fortsätta minska i utsatta områden, vilket
kan leda till restriktioner för dricksvatten. En ökad nederbörd
och ett större antal dagar med kraftiga regn eller snöfall
innebär också att det kan bildas stora ansamlingar av vatten
och stora snötyngder. Detta skapar ett ökat behov av att leda
bort överskottsvatten och att till exempel tak behöver tätare
tillsyn och skottning, och/eller förstärkta konstruktioner. I
fastigheter med källare ökar även risken med inträngande
vatten och risk för fuktskador. Torka eller kraftig nederbörd
kan även innebära att sättningsskador på byggnader uppstår.
Även om höga temperaturer är en risk har bolaget genom
den genomförda analysen identifierat ökad nederbörd och
översvämningar som de största potentiella riskerna. Huvud-
sakligen till följd av regn men på vissa orter även nederbörd i
kombination med stigande nivåer i vattendrag.
Klimatrelaterade möjligheter
Bolagets affärsmodell och strategi är anpassad för att kunna
tillvarata de möjligheter som följer av omställningen till ett
hållbart samhälle. Arbetet med energieffektiva fastigheter
och minskade utsläpp är ett sätt att framtidssäkra bolagets
fastigheter och minska kostnader samtidigt som eventuella
framtida lagar möts. I NP3s långsiktiga hållbarhetsarbete är
ambitionen att hela tiden göra bolagets fastigheter energi-
effektivare och öka andelen egenproducerad energi samtidigt
som bolaget även klimatanpassar byggnader enligt EU:s
taxonomi vilket på sikt även kan ge ökade fastighetsvärden.
VATTENANVÄNDNING
Vattenbrist är inte längre ett problem som endast finns i
andra delar av världen, utan något som även påverkar Europa
och Sverige. Med en ökande medvetenhet om dessa problem
blir det allt tydligare att bolaget måste tänka om när det gäller
hanteringen av vatten. I Sverige har dricksvatten och badvat-
ten med god kvalitet länge varit en självklarhet. Men på grund
av klimatförändringar, övergödning och miljögifter ökar vår
sårbarhet också när det kommer till vattenkvaliteten.
NP3s fastigheter ligger inte inom områden som i nuläget
kännetecknas av hög vattenstress. Trots detta är det ändå
viktigt att fastigheternas vattenanvändning minskar och att
spillvatten hanteras korrekt. NP3 riktar även stort fokus på att
undvika föroreningar för att minimera miljöpåverkan.
Föroreningar
NP3 motverkar negativ påverkan på vatten till följd av utsläpp
av giftiga ämnen genom att enbart tillåta miljömärkta kemi-
kalier vid fastigheternas skötsel och drift. Samma krav ställs
även i bolagets miljökrav vid byggnadsentreprenader. Vid ny-
och ombyggnad ser bolaget även alltid till att uppfylla de krav
på vattenutrustning som taxonomin ställer.
Grundvatten
Svenskt Vatten har en rapporteringsfunktion för in-
rapportering av vattentillgång i Sveriges kommuner.
Via svensktvatten.se har NP3 gjort en utredning över
på vilka orter bolaget bedriver verksamhet på där ortens
vattentillgång är begränsad.
Hållbar vattenanvändning grundar sig på modellen
nedan.
Källa: www.svensktvatten.se/globalassets/fakta-om-vatten/
vattensituationen sammanfattning 2022
NP3 äger fastigheter i Örebro, Falun, Haparanda, Skellefteå
och Västerås som enligt denna utredning kan komma att bli
påverkade av begränsad vattentillgång.
NP3 jobbar aktivt med att installera automatiska vattenmäta-
re och med att hjälpa bolagets hyresgäster att minska sin vat-
tenanvändning. Framför allt riktat till verksamheter med hög
vattenanvändning, till exempel bryggerier och tvätterier med
flera. Vid renoveringar och nyproduktion väljs snålspolande
utrustning. Samtliga fastigheter ronderas och kontrolleras
för att förekommande vattenläckage från till exempel wc eller
stor vattenanvändning av hyresgäster ska uppmärksammas.
Detta arbete utförs på samtliga orter även om det inte råder
vattenbrist. De orter som finns listade på föregående sida är
aktuella att bevaka under riskperioder. Handlingsplaner kom-
mer att tas fram tillsammans med högförbrukande hyresgäs-
ter för att skapa en hållbar vattenanvändning.
Bevattnings-
förbud
Hållbar vattenanvändning
Spara vatten
Bevattningsförbud
Tillämpning av vattentjänstlagen. Dricks-
vatten prioriteras till mat, dryck och hygien.
Kritiskt läge
Uppmaning om att spara vatten för en
minskad vattenförbrukning.
Alltid
Tips och fakta för en hållbar
vattenanvändning och en lång-
siktig beteendeförändring.
Hälsa och välbefinnande
Hälsa och välbefinnande är ett vitt begrepp som spänner över ett stort område. För NP3 innebär det
att människor ska behandlas lika och att ingen ska må dåligt eller komma till skada på de arbetsplatser
NP3 tillhandahåller. Trivsamma och säkra arbetsplatser är ur bolagets perspektiv lika viktigt för NP3s
hyresgäster och leverantörer som för bolagets medarbetare.
NP3s framgång mäts inte bara i siffror och resultat, utan
även välbefinnande och engagemang hos bolagets medar-
betare. Att prioritera medarbetarnas trivsel och utveckling
är en investering i bolagets framtid och hållbarhet. Genom
att skapa en miljö där medarbetare känner sig hemma och
motiverade att stanna, sätter bolaget grunden för en hållbar
framtid, där varje individ är en nyckel till framgång.
HÄLSA OCH SÄKERHET I ARBETET
NP3 ska vara en välkomnande arbetsplats som präglas av
respekt, integritet och tolerans för att uppnå en god arbets-
miljö. Det är bolagets skyldighet att erbjuda en säker och
hälsosam arbetsmiljö och bolaget värnar om att medarbe-
tarna ska ha en känsla av sammanhang. Genom bolagets
värdegrundsarbete tydliggörs vilka rättigheter och skyldig-
heter man har att förhålla sig till som medarbetare.
Bolagets värdegrund bygger på att medarbetarna är:
• Engagerade–Vib ryrossomvårahyresgäster,
fastig heterochkollegor
• Trovärdiga–Vistårförvårtordochhållervadvilovar
• Affärsmässiga–Viärärligochtransparentivåra
affär er
Välmående medarbetare
En god arbetsmiljö och en entreprenöriell och kreativ före-
tagskultur bidrar till att göra NP3 till en attraktiv arbetsgivare.
Ingen ska utsättas för kränkande särbehandling, sexuella tra-
kasserier eller diskriminering. Att alla människor behandlas
lika oavsett kön och etnicitet är en självklarhet. Arbetsmiljön
ska vara nykter och drogfri, och bolagets arbetsplatser följer
lagar och förordningar.
Medarbetarnas välbefinnande bidrar även till bolagets ut-
veckling vilket gör det självklart att uppmuntra till motion och
en hälsosam livsstil. För att motivera till träning och motion
har bolaget friskvårdsbidrag och friskvårdstimme.
Samtliga medarbetare har möjlighet att boka läkarvård och
få krisstöd genom en privat sjukvårdsförsäkring som tryggar
snabb vård och även erbjuder rehabiliterande åtgärder.
Försäkringen omfattar bland annat sjukvårdsrådgivning,
vårdplanering, specialistläkarvård, second opinion och sjuk-
husvård.
God arbetsmiljö
Alla anställda omfattas av kollektivavtal. Information om
uppsägningstider, bestämmelser om samråd och förhand-
ling samt betydande operativa förändringar som påverkar
medarbetarna väsentligt sker i enlighet med MBL och
kollektivavtal.
Genom ett systematiskt arbetsmiljöarbete (SAM), vilket
regleras i Arbetsmiljöverkets föreskrift Systematiskt arbets-
miljöarbete (AFS 2001:1), arbetar bolaget strukturerat med
arbetsmiljöfrågor. Arbetet omfattar alla medarbetare och tar
hänsyn till medarbetarnas olika förutsättningar i arbetslivet.
Alla förhållanden inom arbetsmiljön som kan påverka med-
arbetarna såväl fysiskt som psykiskt ingår i det systematiska
arbetsmiljöarbetet (SAM). SAM genomförs på ett liknande
sätt som övriga aktiviteter i bolagets styrning. Vilket prak-
tiskt betyder att arbetsmiljöfrågorna naturligt finns med i
den dagliga verksamheten. Arbetsmiljöfrågorna finns även
med i olika dokument som är styrande för verksamheten,
som till exempel policydokument och verksamhetsrutiner.
Arbetsmiljöarbetet bedrivs i samverkan mellan arbetsgi-
vare, medarbetare och skyddsombud. Respektive chef är
arbetsmiljöansvarig för sin enhet. Ansvaret innefattar olika
arbetsmiljöuppgifter som utförs i den dagliga verksamheten,
till exempel att anpassa arbetet till enskilda arbetstagares
förutsättningar eller att hjälpa medarbetare att prioritera
arbetsuppgifter vid hög arbetsbelastning. Alla medarbetare
har ett eget ansvar att bidra till en god arbetsmiljö samt att
följa företagets policyer, riktlinjer och verksamhetsrutiner.
Arbetsmiljön kontrolleras regelbundet och löpande utifrån
de riskkällor som redan är kända och för att uppmärksamma
”nya” risker. Vid större förändringar i verksamheten under-
söks riskerna redan på planeringsstadiet. Bolaget kartlägger
riskerna i arbetsmiljön genom årliga utvecklingssamtal och
uppföljningsmöten, men även vid skyddsronder och per-
sonalträffar. Regelbundna samrådsmöten äger rum mellan
bolagets skyddsombud och arbetsgivarrepresentanter där
även riskbedömningar av verksamheten görs inom ramen
för den årliga uppföljningen av det systematiska arbetsmiljö-
arbetet.
Vid riskbedömningarna sker en bedömning om hur
allvarliga riskerna är enligt nedan frågeställningar:
• Hursannoliktärdetattohälsaellerolycksfa lliarb etet
uppstår?
• Hursvårablirkonsekvensernaomdetin träffar?
HÅLLBARHETSRAPPORT60
Målet är att åtgärda eventuella risker på ett sätt så att risken
försvinner eller att minimera riskerna så mycket det går och
skydda medarbetarna på annat sätt, exempelvis genom att
ha regelbunden uppföljning för att göra prioriteringar under
pressade arbetsperioder. Skyddsombudet har rätt att begära
att bolaget vidtar åtgärder vid brister och avbryta farliga
arbeten som kan leda till omedelbar och allvarlig fara för
arbetstagares liv eller hälsa. Samtliga deltagare vid bolagets
samrådsmöten har genomgått arbetsmiljöutbildningar.
Skyddsombudet utför årligen besök på delar av bolagets
lokalkontor för att besikta arbetsplatser avseende ergonomi
samt att informera och utbilda bolagets medarbetare. Utbild-
ningen anpassas efter målgruppen, sker på betald arbetstid
och bekostas i sin helhet av bolaget. Effektiviteten i utbild-
ningen utvärderas muntligt av deltagarna.
Målet för 2023 var att arbetsmiljörond skulle vara genomförd
på samtliga av bolagets kontor och detta mål har uppfyllts
under året. Målet är att samtliga kontor återigen skall vara
ronderade år 2026.
Visselblåsar-funktion
Bolagets anställda har flera olika möjligheter att larma om
hållbarhetsfrågor som de upplever är otillräckligt hantera-
de; med närmsta chef, vd, styrelsens revisionsutskott eller
genom en från företaget oberoende visselblåsar-funktion på
bolagets hemsida. Funktionen syftar till att hjälpa såväl med-
arbetare som externa parter att rapportera händelser och
ageranden som inte är i linje med NP3s värderingar, uppfö-
randekod eller som på annat sätt skulle kunna ha en negativ
påverkan på bolaget eller människors hälsa och säkerhet.
Alla visselblåsar-ärenden hanteras enligt fastställda rutiner.
Den som anmäler ett visselblåsar-ärende får snabb återkopp-
ling och därefter upprätthålls en dialog med anmälaren. Alla
ärenden hanteras konfidentiellt. NP3 har under 2023 inte
erhållit något ärende via visselblåsar-funktionen.
Verksamhetsutveckling och intern kommunikation
Att ha engagerade medarbetare som förstår och arbetar i
linje med bolagets vision är en framgångsfaktor för NP3. I
takt med att bolaget växer prioriteras därför kommunikation
kring vision, mål och strategier för att skapa engagemang
och delaktighet hos medarbetarna vilket samtidigt leder till
att den goda företagsandan bevaras.
Kontinuerligt fokus ligger på verksamhetsutveckling för att
nyttja skalfördelar på bästa sätt. Under året har NP3 anställt
tre nya medarbetare och aktivt arbetat med effektivisering av
ett flertal processer. De gemensamma verksamhetsrutinerna
utvecklas kontinuerligt och finns lättillgängliga på bolagets
intranät för att koordinera och effektivisera den geografiskt
spridda organisationen.
Personalens fördelning på arbetsplatsen
Per den 31 december hade bolaget 60 medarbetare (57)
varav 21 kvinnor (20) och 39 män (38). Samtliga medarbetare
omfattas av bolagets kollektivavtal och är heltidsanställda
tjänstemän i Sverige. Ett par kvinnliga medarbetare har dock
arbetat deltid under året. En av medarbetarna har under en
längre period varit tjänstledig för studier.
Personalomsättning
Under året utökade bolaget organisationen med tre personer
(+5 procent), en person avslutade sin anställning. Persona-
lomsättningen uppgick till 3,29 procent.
Inom bolagets affärsområden finns affärsansvariga och
tekniska förvaltare. Koncerngemensamma tjänster återfinns
med några undantag på huvudkontoret i Sundsvall. Utöver
huvudkontoret i Sundsvall har NP3 medarbetare i Umeå,
Gävle, Luleå, Piteå, Skellefteå, Örnsköldsvik, Falun, Öster-
sund, Sollefteå, Karlstad, Västerås och Stockholm.
NP3s styrelse bestod vid utgången av året av 5 personer (6)
varav 2 kvinnor (2) och 3 män (4). Den strategiska lednings-
gruppen har under 2023 bestått av 3 personer (4): vd, CFO
och COO, alla män (1 kvinna och 3 män).
Frånvaro
Sjukfrånvaron inom bolaget är stadigvarande låg. Under
2023 var den 0,34 procent (0,62) och all frånvaro är korttids-
frånvaro. Inga fall av arbetsrelaterade skador, ohälsa eller
sjukdomar konstaterades under 2023.
HÅLLBARHETSRAPPORT 61
Personalomsättning, GRI 401-1
Kvinnor Män
Antal nyanställda under 2023
Under 30 år - -
30-50 år 2 -
Över 50 år - 1
Totalt 2 1
Personer som slutat under 2023
30-50 år 1 -
Totalt 1 -
HÅLLBARHETSRAPPORT
Kvinnor38
Män62
Kvinnor40
Män60
Kvinnor35
Män65
<30år0
30-50år50
>50år50
<30år0
30-50år40
>50år60
<30år10
30-50år55
>50år35
Könsfördelning strategisk
och operativ ledning, %
Könsfördelning styrelse, %
Könsfördelning, %
Fördelning styrelse
och ledning
Medarbetare totalt
Åldersfördelning, %
Åldersfördelning strategisk
och operativ ledning, %
Åldersfördelning styrelse, %
Alla bolagets medarbetare med barn är berättigade till föräldraledighet
enligt gällande lagstiftning. Totalt har 18 medarbetare tagit ut föräldra-
ledighet under året, tio män och åtta kvinnor. Två av dessa medarbetare
befinner sig fortsatt på föräldraledighet men övriga medarbetare har
återgått i arbete efter att föräldraledigheten avslutats. En kvinnlig med-
arbetare som tagit ut en kortare periods föräldraledighet lämnade sin
anställning i nära anslutning till ledigheten. I övrigt har resterande med-
arbetare kvar sina tidigare anställningar. ”Retentionsgraden” uppgick
sålunda till 94. ”Återgång till arbetet-graden” uppgick till 100.
Samtliga medarbetare har genomgått utvecklingssamtal under år 2023.
Information och utbildning
Viktig information som medarbetarna behöver i arbetet finns tillgänglig
på bolagets intranät, medarbetarna informeras även av sin närmsta chef
samt på bolagsgemensamma möten. Alla nya medarbetare genomgår
en introduktionsutbildning på bolagets huvudkontor där bolagets vision,
affärsmodell, uppförandekod och värdegrund gås igenom vid sidan av
annan funktionell information. Samtliga medarbetare ges även utbild-
ning i bolagets uppförandekod samt regulatoriska frågor i samband
med en årlig personalträff.
De tre senaste åren har ett bolagsgemensamt arbete inom informa-
tionssäkerhet bedrivits i syfte att minska risken för dataintrång. Under
året har alla medarbetare genomgått regelbundna interaktiva utbild-
ningar i syfte att öka kunskapsnivån.
Utöver ovanstående mer generella utbildningsinsatser erbjuds även
olika typer av funktionella utbildningsinsatser både till grupper men
även till individuella medarbetare beroende på behov. Utbildningsbe-
hovet fångas vanligtvis upp i samband med årliga utvecklingssamtal.
Utbildningar har genomförts inom följande områden under året i syfte
att utveckla medarbetarnas kompetens:
• Fastighetsekonomi/Fastighetstaxer ing
• Kommersiellhyresjuridik/Hyresrätt
• Entreprenadjuridik/Byggnads-ochinstallationsteknik
• Redovisning,skatt
• Brandskydd
• Ledarskapsutveckling
• Hållbarhe tsredovisning
• Informationssäkerhe t
Bolagets medarbetare har genomgått totalt 1 021 utbildningstimmar
avseende intern och extern utbildning under 2023 vilket utgör ett
totalt snitt på 17 timmar per anställd. Snittet för kvinnliga medarbetare
uppgick till 12 timmar och snittet för manliga medarbetare uppgick till
20 timmar. Samtliga medarbetare är tjänstemän och beräkningen görs
utifrån antal anställda. Målsättningen är att ligga på ett snitt om minst
15 utbildningstimmar per anställd.
HYRESGÄSTER OCH LEVERANTÖRER
Hyresgäster
Utvecklingen av bolagets fastighetsbestånd bygger på ett nära och
långsiktigt samarbete med bolagets hyresgäster, att tillgodose hyres-
gäster med ändamålsenliga lokaler med god arbetsmiljö gynnar såväl
NP3s hyresgäster som bolaget själv. NP3s lokala närvaro bidrar till kän-
nedom om hyresgästernas önskemål och behov, samtidigt som det ger
62
HÅLLBARHETSRAPPORT
ett engagemang i verksamheterna. Att NP3s lokaler ska vara
säkra är såväl en skyldighet som en självklarhet. Skyddsron-
der och besiktningar genomförs årligen på samtliga fastig-
heter där NP3 står för den aktiva förvaltningen.
Under år 2023 genomfördes en undersökning för att mäta
kundnöjdhet (NKI). Resultatet visade att drygt 88 procent av
hyresgästerna kunde tänkta sig att tala väl om eller rekom-
mendera NP3 som hyresvärd, drygt 89 procent upplevde en
hög eller mycket hög trivsel i den hyrda fastigheten och drygt
85 procent uppgav att de skulle vända sig till NP3 i första
hand om lokalbehovet skulle förändra sig.
NKI resultat (nöjd-kund-index)
2023 2021 2020 2019
85,5 85,1 82,8 78,1
NP3 kommer att genomföra nästa NKI under 2025. Bolagets
fortsatta mål är ett nöjd-kund-index över 83.
Under året har bolaget inte erhållit några klagomål angående
kränkningar av kundernas integritet eller identifierade läckor,
stölder eller förluster av kunders data.
Leverantörer
Att bolagets leverantörer och entreprenörer uppfyller
samma grundläggande krav som NP3 ställer på sig själv
anser NP3 vara en självklarhet. Att leverantörerna har en
säker arbetsmiljö i och omkring bolagets fastigheter är lika
viktigt för bolagets leverantörer som för NP3. På samma sätt
är det även ett krav att deras arbeten speglar NP3s sätt att
se på hållbarhet och miljö. Genom dialoger och uppföljningar
säkerställs att bolagets leverantörer uppnår såväl sociala
som miljömässiga krav vilket framgår av bolagets uppfö-
randekod för leverantörer. Under 2023 har en hållbarhets-
enkät riktad till de största leverantörerna genomförts med
en svarsfrekvens på 83 procent och inga avvikelser mot
uppförandekoden har konstaterats. Målet är att minst tre av
bolagets största entreprenörer eller leverantörer ska scre-
enas gällande sociala kriterier.
Upphandling av produkter och tjänster ska ske utifrån affärs-
mässiga principer. Valet av en leverantör eller partner ska ske
efter analys av marknadsmässigt pris, hållbarhet och förvän-
tad kvalitet. Grundläggande krav om mänskliga rättigheter,
arbetsförhållanden, miljö och etik ska uppfyllas. Leverantörer
och motparter ska alltid kunna ha tillit till integriteten och
etablerade riktlinjer i vår urvalsprocess. NP3 behåller alltid
ansvaret gentemot bolagets kunder och andra intressenter
även om bolaget lagt ut uppdraget till annan part. NP3 har
nolltolerans mot alla former av korruption och ekonomiska
oegentligheter, till exempel mutor, otillåten provision, bedrä-
geri, förskingring och penningtvätt.
Skyddsronder och besiktningar genomförs årligen på samt-
liga fastigheter där bolagets driftleverantörer är engagera-
de. NP3 har inte identifierat någon arbetsplatsolycka eller
bristande efterlevnad av policyer eller säkerhetsföreskrifter
under året.
Rätten till föreningsfrihet och kollektiva förhandlingar
bedöms inte vara i riskzonen inom någon del av bolaget
eller hos bolagets leverantörer. NP3 tillåter inte barnarbete
inom bolagets verksamhet eller hos bolagets leverantörer.
Bolaget tillåter inte heller att unga arbetstagare utsätts för
farligt arbete inom den egna verksamheten eller hos bola-
gets leverantörer, ej heller bedöms det föreligga en risk för
tvångsarbete eller kränkningar som involverar rättigheter hos
u r s p r u n g s b e f o l k n i n g a r i n o m b o l a g e t s v e r k s a m h e t .
Inga incidenter avseende bristande efterlevnad om produk-
ters hälso- och säkerhetseffekter och tjänster eller mark-
nadskommunikation har rapporterats under 2023.
MÅNGFALD OCH LIKA MÖJLIGHETER
Inom bolaget är jämställdhet en självklarhet som bidrar till
ökad kvalitet, effektivitet, innovation och lönsamhet. Alla
medarbetares gemensamma kompetens och kraft behövs för
att driva utvecklingen och förbättringsarbetet verksamheten.
NP3 utgår från en grundsyn om alla människors lika värde
och att alla ska ha samma möjligheter, rättigheter och skyl-
digheter. Bolagets arbetsklimat ska kännetecknas av respekt
och rättvisa förhållanden mellan individer och grupper. Ingen
ska diskrimineras på grund av kön, könsöverskridande iden-
titet eller uttryck, etnisk tillhörighet, funktionsnedsättning,
sexuell läggning, ålder, religion eller annan trosuppfattning.
NP3 har nolltolerans för kränkande särbehandling såsom
diskriminering eller sexuella trakasserier.
Inga fall av diskriminering har rapporterats under 2023.
Jämställd och konkurrenskraftig ersättning
En del i arbetet med jämställdhet och mångfald handlar om
att säkerställa jämställda och konkurrenskraftiga löner. En år-
lig lönekartläggning genomförs, som i enlighet med tidigare
år, visar att det inom NP3 inte finns någon osaklig löneskill-
nad som kan härledas till kön. Likvärdiga arbetsuppgifter ska
generera likvärdig ersättning. NP3 erbjuder alla medarbe-
tare en konkurrenskraftig och marknadsmässig ersättning.
Lönesättningen baseras på kollektiva förhandlingar, arbets-
uppgifter inom rollen samt den individuella medarbetarens
prestationer. Kontinuerlig utvärdering av prestation i relation
till individuella mål och handlingsplaner är ett viktigt verktyg i
arbetet med jämställda och konkurrenskraftiga löner. Förhål-
landet mellan fast grundlön och rörlig ersättning är densam-
ma mellan kvinnor och män och mellan olika personalgrup-
per inom bolaget undantaget den högsta ledningen.
Under 2023 erbjöds alla tillsvidareanställda i bolaget att delta
i ett teckningsoptionsprogram för sjätte året i rad. Program-
met används som ytterligare ett incitament för medarbetarna
att aktivt bidra till värdeskapande i verksamheten. Ett per-
sonligt ägarengagemang förväntas höja motivationen samt
stimulera ett ökat intresse för verksamheten och resultatut-
vecklingen i sin helhet. NP3 har även en vinstandelsstiftelse
som omfattar samtliga tillsvidareanställda medarbetare
förutom vd.
Bolaget har inte haft några tillfälligt anställda under året.
63
HÅLLBARHETSRAPPORT
Följande förmåner erbjuds samtliga tillsvidare-
anställda medarbetare:
• Sjukvårdsförsäkring
• Vinstandelsstiftelse
• Optionsprogram
• Pensi ons avsättningarenligtITP
• Föräldralön
• Friskvårdsbidrag
Information om den årliga totala ersättningsgraden, det vill
säga förhållandet mellan den årliga totala ersättningen för
bolagets högst betalda individ i förhållande till den genom-
snittliga årliga totala ersättningen för alla övriga anställda
samt tillika den förhållandevis procentuella ökningen åter-
finns i bolagets ersättningsrapport 2023 som finns publi-
cerad på bolagets hemsida.
Vi bidrar till erfarenhetsuppbyggnad
Fastighetsbranschen har länge haft svårt att rekrytera ny
personal. NP3 vill därför verka för att ungdomar och arbets-
sökande får en positiv bild av branschen. Detta görs bland
annat genom att erbjuda praktikplatser inom bolaget. Under
år 2023 har totalt två praktikanter, inom olika delar av vår
verksamhet tagits emot. Även elevgrupper har tagits emot
under året genom ett mångårigt samarbete med en gymna-
sieskola. Bolaget bidrar även vid intervjuer med universitet-/
högskoleelever.
Under perioden fram till 2030 kommer NP3 bidra med cirka
30 ytterligare praktikplatser (i snitt fyra om året) för att fler
ska få erfarenhet från branschen och arbetsmarknaden vilket
bidrar till ett mer hållbart samhälle. Under 2024 kommer
bolaget att arbeta ytterligare med leverantörsuppföljning och
undersöka om det är möjligt att skapa praktikplatser hos våra
leverantörer genom våra samarbetsavtal.
Medlemskap och branschorganisationer
I enlighet med FN:s vägledande principer stödjer och res-
pekterar NP3 skyddet av mänskliga rättigheter och säker-
ställer att medverkan till brott mot mänskliga rättigheter inte
förekommer.
64
Medlemskap och samarbeten under 2023
Organisation Roll och syfte
Fastigo Arbetsgivarorganisation som hjälper NP3 att skapa
ett bra förhållande mellan bolaget och anställda.
Fastighets-
ägarna Mitt-
nord
Medlemsorganisation som arbetar med opinions-
bildning, medlemsservice, juridiska frågor, miljö-
frågor, hyresförhandling, kommunikation och
utbildning.
Handels-
kammaren
Jämtland,
Västernorrland
& Västerbotten
Medlemsorganisation som aktivt verkar för att skapa
attraktiva regioner där människor vill leva, där före-
tag vågar investera och politiker förbättrar villkoren
tillsammans med invånarna.
Hand in Hand Ideell organisation som arbetar med entreprenör-
skap som ett effektivt, långsiktigt och hållbart sätt
att bekämpa fattigdom.
HÅLLBARHETSRAPPORT 65
Avsteg
GRI standard Upplysning
Sidhän-
visning
Avsteg
från krav Skäl Förklaring
GRI 2: Generella upplysningar 2021
Organisationen och redovisningsprinciper
2-1 Information om organisationen 1, 3
2-2 Enheter som omfattas av hållbarhetsredovisningen 45
2-3 Redovisningsperiod, frekvens och kontaktperson
Kontaktperson för hållbarhetsredovisningen: Vd
45
2-4 Förändringar i tidigare rapporterade upplysningar 46, 55
2-5 Externt bestyrkande 123
Verksamhet och medarbetare
2-6 Aktiviteter, värdekedja och andra affärsförbindelser 3, 27
2-7 Medarbetare 61-62
2-8 Medarbetare som inte är anställda - Uteläm-
nande
Information
ofullständig
Redovisar endast egna
anställda men sysselsätter
ca 30 heltidstjänster inom
fastighetsskötsel.
Styrning
2-9 Sammansättning och struktur för styrning 77-87
2-10 Nominering och val av högsta styrande organ 78-79
2-11 Ordförande för högsta styrande organ 79-80
2-12 Högsta styrande organets roll i arbetet med översyn 45, 80-81
2-13 Delegering av beslutsfattande för att hantera påverkan
45, 81
2-14 Högsta styrande organets roll i relation till
hållbarhetsredovisningen
45
2-15 Intressekonflikter 77-80
2-16 Kommunikation av kritiska frågeställningar 45-46
2-17 Den samlade kunskapen hos det högsta styrande organet 45
2-18 Utvärdering av det högsta styrande organets arbete 80
2-19 Ersättningspolicy 79-82
2-20 Process för att fastställa ersättningar 63, 80-82
2-21 Årlig total ersättning 81, 103
Ersättningsrapport
Strategi, policyer och praxis
2-22 Uttalande om strategi för hållbar utveckling 4-5, 44
2-23 Värderingar, principer, standarder och normer gällande
uppförande
45, 50
2-24 Förankring av värderingar, principer, standarder och
normer gällande uppförande
45, 50
2-25 Processer för att avhjälpa negativ påverkan 45-46
2-26 Mekanismer för rådgivning och rapportering av
angelägenheter för organisationen
45, 61
2-27 Efterlevnad av lagar och förordningar 50
2-28 Medlemskap i organisationer 64
Intressentengagemang
2-29 Metod för intressentengagemang 46
2-30 Kollektivavtal 56
GRI-index
HÅLLBARHETSRAPPORT
GRI-index
Avsteg
GRI standard Upplysning
Sidhän-
visning
Avsteg
från krav Skäl Förklaring
Väsentliga frågor
3-1 Process för att fastställa väsentliga frågor 46
3-2 Lista på väsentliga frågor 46
3-3 Styrning av väsentliga frågor 45-46
GRI 201: Ekonomiskt resultat 2016
201-1 Genererat och fördelat direkt ekonomiskt värde 49
201-2 Ekonomiska konsekvenser och andra risker och
möjligheter som en följd av klimatförändringar
45, 58-59, 75
201-3 Förpliktelser för förmånsbestämda planer och andra
pensionsplaner
63, 81
201-4 Ekonomiskt bistånd från staten - - - Inga bidrag har erhållits
GRI 202: Market Place
202-2 Andel ledande befattningshavare som anställts från
lokalsamhället
- - - Två av tre
GRI 204 - Procurement Practices
204-1 Andel av utgifterna för lokala leverantörer - 61 % av driftsutgifterna är
från lokala leverantörer
GRI 205 - Anti-korruption 2016
205-1 Verksamheter utvärderade gällande risker relaterade
till korruption
50
205-2 Kommunikation och utbildning om antikorruptionspolicy 45, 50
205-3 Bekräftade korruptionsincidenter och vidtagna åtgärder 50
GRI 206: Konkurrensbegränsande beteende 2016
206-1 Legala fall gällande konkurrensbegränsande praxis,
konkurrenslagstiftning och ominerande marknadsställning
50
GRI 207 - Skatt 2019
207-1 Skatteansats 83, 106
207-2 Styrning av skattefrågor, kontroller och riskhantering 73, 83, 106
207-3 Metod för samarbeten med intressenter och hantering
av skattefrågor
83, 106
207-4 Land-för-landrapportering - - - Enbart Sverige
GRI 302 - Energi 2016
302-1 Energianvändning inom den egna organisationen 55
302-2 Energianvändning utanför den egna organisationen 55
302-3 Energiintensitet 55
302-4 Minskning av energianvändning 55
GRI 303 - Vatten och utsläpp 2018
303-1 Interaktioner med vatten som en delad resurs 59
66
HÅLLBARHETSRAPPORT
GRI-index
Avsteg
GRI standard Upplysning
Sidhän-
visning
Avsteg
från krav
Skäl Förklaring
GRI 304 - Biologisk mångfald 2016
304-2 Signifikant påverkan på biologisk mångfald från verksamhet 46
GRI 305 - Utsläpp 2016
305-1 Direkta utsläpp av växthusgaser (Scope 1) 56-57
305-2 Indirekta utsläpp av växthusgaser (Scope 2) 56-57
305-3 Övriga indirekta utsläpp av växthusgaser (Scope 3) 56-57
305-4 Utsläppsintensitet av växthusgaser 56
305-5 Minskning av växthusgasutsläpp 56-57
GRI 306 - Avfall 2020
306-2 Hantering av signifikant avfallsrelaterad påverkan 47
GRI 308 - Bedömning av leverantörer utifrån miljökriterier 2016
308-1 Bedömning av leverantörer utifrån miljökriterier 50, 63
GRI 401 - Anställning 2016
401-1 Nyanställningar och personalomsättning 61
401-2 Förmåner till heltidsanställda som inte ges till tillfälligt
anställda eller deltidsanställda
63
401-3 Föräldraledighet 62
GRI 402 - Labor/Management Relations 2016
402-1 Minsta uppsägningstid vid verksamhetsförändringar 60
GRI 403 - Hälsa och säkerhet 2018
403-1 Arbetsmiljöledningssystem 60-61
403-2 Riskidentifiering, riskbedömning och
incidentundersökning
60-61
403-3 Arbetshälsovårdstjänster 60
403-4 Medarbetardeltagande, konsultation och kommunikation
gällande hälsa och säkerhet
60-61
403-5 Träning och utbildning gällande hälsa och säkerhet 60-62
403-6 Främjande av medarbetares hälsa 60-61
403-7 Förebyggande och hantering av hälso- och säker-
hetspåverkan
60-61
403-8 Medarbetare som omfattas av arbetsmiljöledningssystem 60
403-9 Arbetsrelaterade skador 61
403-10 Arbetsrelaterad ohälsa 61
GRI 404 - Träning och utbildning 2016
404-1 Genomsnittligt antal utbildningstimmar per år och anställd 62
404-2 Program för uppgradering av anställdas färdigheter
och övergångsstöd
62
404-3 Andel anställda som får regelbunden utvärdering av
prestation och karriärutveckling
62
67
HÅLLBARHETSRAPPORT
GRI-index
Avsteg
GRI standard Upplysning
Sidhän-
visning
Avsteg
från krav
Skäl Förklaring
GRI 405 - Mångfald och lika möjligheter 2016
405-1 Mångfald i ledning och bland medarbetare – Uteläm-
nande
Bolaget re-
dovisar inte
anställdas
ursprung
405-2 Förhållandet mellan kvinnors ock mäns
grundlön och ersättningar
63
GRI 406 - Icke-diskriminering 2016
406-1 Incidenter av diskriminering och korrigerande
åtgärder vidtagna
63
GRI 407 - Föreningsfrihet och kollektiva förhandlingar 2016
407-1 Risker att föreningsfrihet och rätt till kollektivavtal
inte uppfylls
60, 63
GRI 408 - Barnarbete 2016
408-1 Verksamheter och leverantörer löper stor risk för
incidenter med barnarbete
63
GRI 409 -Tvångsarbete 2016
409-1 Verksamheter och leverantörer löper betydande risk för
incidenter av tvångsarbete eller tvångsarbete
63
GRI 411 - Ursprungsfolks rättigheter 2016
411-1 Incidenter av kränkningar som involverar
ursprungsbefolkningars rättigheter
63
GRI 413 - Lokala samhällen 2016
413-1 Verksamhet med lokalt samhällsengagemang,
konsekvensanalys och utvecklingsprogram
64
413-2 Verksamhet med väsentlig, faktisk eller potentiell negativ
påverkan på lokala samhällen
– –
–
Bolaget har inte upp-
märksammat någon
negativ påverkan på
lokala samhällen
GRI 414 - Bedömning av leverantörer utifrån sociala kriterier 2016
414-1 Nya leverantörer som granskats enligt sociala kriterier 63
414-2 Negativ social påverkan i leverantörsledet och vidtagna
åtgärder
63
GRI 415 - Public Policy 2016
415-1 Politiska bidrag 50
GRI 416 - Kunders hälsa och säkerhet 2016
416-1 Utvärdering av hälso- och säkerhetseffekter av produkter
och tjänster
62-63
416-2 Efterlevnad gällande produkter och tjänsters påverkan på
hälsa och säkerhet
62-63
GRI 417 - Marknadsföring 2016
417-3 Incidenter av bristande efterlevnad gällande
marknadskommunikation
63
GRI 418 - Kunders integritet 2016
418-1 Underbyggda klagomål rörande intrång i kundernas
integritet och förlust av kunddata
63
68
69FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Förvaltningsberättelse 2023
NP3 Fastigheter AB (publ) är ett kassaflödesorienterat fastighetsbolag inriktat på kommersiella fastig-
heter med hög direktavkastning i främst norra Sverige. NP3 har sedan starten i slutet av 2010 haft en
tillväxtstrategi med fokus på fastigheter med stabila kassaflöden och hög avkastning. Fastigheterna
finns inom fastighetskategorierna industri, handel, kontor, logistik och övrigt.
Moderbolaget
Moderbolaget NP3 Fastigheter AB (publ) har inget direkt-
ägande i fastigheter, utan dessa ägs via hel- och delägda
dotterbolag. Moderbolaget tillhandahåller administrativa och
tekniska fastighetsförvaltande tjänster till dotterbolagen samt
koncernledning. Bolaget har säte och huvudkontor i Sundsvall.
Organisation
NP3s organisation utgörs av ledning och tre huvudfunktioner;
uthyrning och marknad, drift och fastighetsförvaltning samt
finansiering och ekonomisk förvaltning. Vid årsskiftet hade
bolaget 60 medarbetare.
Resultat
•
Koncerne nsnettoomsättninguppgicktill1797mkr(1551).
• Koncernenredov isadeettdriftövers kottom1353m kr(1149)
ochettre sultatfö reskattom- 3mkr(1575).
• Moderbolagetsnettoomsättninguppgicktill64mkr(62).
• Moderbolagetredovisadeettrör elseresultatom-40m kr(-34)
ochettre sultatfö reskattom91mkr(87).
Kommentarer till årets resultat finns på sidorna 91 och 97.
Årets väsentliga händelser
•
Ifebruarigenomfördebolag etenriktadnyemissionav
27500 00stamaktiertillettprisom230krperaktievilket
tillfördebolaget617mkreftert ransaktionskostn ader.
• Islutetavmarsavledbolagetsmed grundareochstyrelse-
ledamotLarsGöranBäckvallefterentidssjukdom.
• Iaprilemitteradebo lagetunderbefintligtMTN-program
sen ioraickesäkerstä lldagrönaoblig ationerom500mkrmed
enlöptidom3årtillenräntaomStib or+550basp unkter.I
sambandmedemissionenåterköptebolagetnominellt698
mkravobligationermedförfallijanuari2024ochoktober
20 24.Där utövergeno mfördebolagetåterköpomytt erligare
94m kr.
• Förvärvavseendeövrigadeläga resaktieribolagetsjoint
ventureMalaboHold ingABmedtillhörandetolvfastigheter
iVästerås.Fastighetsförvärvetuppgic ktill234m kr.
• Ise ptemberemitteradebolagetsenioraickesäkerställda
grön aobligationerom400mkrunderbefintligtMTN-pro-
grammedenlöpt idom3,25årtillenräntaomStibor+525
bas punkter.Isambandmede mis sionenåterköptebo laget
nominellt118mkravobligationermedförfallijanuari2024
ochoktober2024.
• Ioktober2023utnyttjadebolagetsinrätttillfrivilligförtidsin-
lösenavresterandeuteståendeobligationerom324mkrmed
förfallijan uari2024.
• Underfjärdekvartaletavyttradebola getsamtligapr eferens-
aktieriintr esseföretagetEmilshusochperden6decembe r
understegbolagetsägarandel15procentvarvidEmilshus
intelängreutgörettintresseföretagti llNP3.Återstående
aktieinnehavharomkl assificeratstillb örsnoteradeaktier
ochredovis astillverkligtvärdepåbalansdagen.
Förväntad framtida utveckling
Mot bakgrund av ett osäkert marknadsläge och en osäker
omvärld har NP3 sedan halvårsskiftet 2022 genomfört ett
begränsat antal förvärv, en position som bolaget hållit fast vid
under 2023 varmed endast ett begränsat antal förvärv genom
-
förts under året. Mot slutet av 2023 har bolaget dock noterat
att marknadsläget delvis stabiliserats till följd av kapitalmark
-
nadens förväntningar om framtida räntesänkningar varmed
förvärvstakten bedöms gradvis kunna öka från låga nivåer.
Trots ett fortsatt osäkert marknadsläge och ett fortsatt osäkert
omvärldsläge håller bolaget fast vid sitt övergripande mål att
fortsätta sin tillväxt genom selektiva förvärv i samtliga åtta
affärsområden. NP3s fortsatta tillväxt fokuseras i hög grad till
målen att generera en tillväxt i förvaltningsresultat per stam-
aktie om tolv procent per år över en femårsperiod samt att
över femårsperioden generera en avkastning på eget kapital
före skatt på minst 15 procent. En god avkastning och ett
starkt kassaflöde gör att NP3 över tid kan leva upp till målet
att dela ut cirka 50 procent av bolagets förvaltningsresultat
efter aktuell skatt till bolagets stam- och preferensaktieägare.
Hållbarhetsrapport
NP3 upprättar en hållbarhetsrapport för att informera om bo-
lagets hållbarhetsarbete samt uppfylla kraven enligt Årsredo-
visningslagens sjätte kapitel. Hållbarhetsrapporten redovisas
som ett separat avsnitt före förvaltningsberättelsen, se sidorna
43-68.
Aktien och ägarna
För information om bolagets stam- och preferensaktie samt
information om ägarstruktur, se sidorna 40-42.
Förslag till vinstdisposition
Till årsstämmans förfogande står följande fria egna kapital i
moderbolaget:
Belopp (kr)
Balanserad vinst 1 557 288 033
Årets resultat 91 159 688
Summa 1 648 447 722
Styrelsen föreslår att beloppet disponeras enligt följande:
Sakutdelning 1,766 kr/stamaktie 101 562 594
Kontant utdelning 1,50 kr/stamaktie 86 245 161
Utdelas 2,00 kr/preferensaktie 76 000 000
Balanseras i ny räkning 1 384 639 967
Summa 1 648 447 722
I bolaget finns per bokslutsdagen 57 496 774 registrerade stamaktier samt
38 000 000 registrerade preferensaktier.
1) Sakutdelningen utgörs av aktier i Fastighetsbolaget Emilshus AB (publ)
(”Emilshus”) där åtta stamaktier i NP3 ger en B-aktie i Emilshus. Moderbo-
lagets bokförda värde/anskaffningsvärde på B-aktierna i Emilshus uppgår
till 14,13 kr/B-aktie vilket motsvarar en utdelning om cirka 1,766 kr/stamaktie
i NP3. Detta motsvarar en total sakutdelning om 101 562 594 kr. För mer
information om sakutdelningen samt marknadsvärde på Emilshus B-aktie,
se styrelsens förslag till utdelning på sidan 41.
70 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE - FLERÅRSÖVERSIKT
Nyckeltal 2023 2022 2021 2020 2019
Fastighetsrelaterade nyckeltal
Antal fastigheter vid årets slut 507 488 446 388 358
Fastigheternas uthyrbara area, tkvm 1 998 1 950 1 784 1 436 1 350
Förvaltningsfastigheter, mkr 20 276 19 805 17 335 12 582 11 402
Fastighetsvärde, kr/kvm 10 148 10 156 9 717 8 762 8 446
Hyresvärde, mkr 2 065 1 880 1 538 1 236 1 131
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 93 94 93 93 93
Överskottsgrad, % 75 74 74 75 71
Direktavkastning, % 6,8 6,1 6,4 6,9 6,7
Finansiella nyckeltal
Avkastning på eget kapital, stamaktie, % -2,1 18,9 44,0 17,4 25,2
Avkastning på eget kapital, % -0,8 17,0 36,7 15,2 21,4
Avkastning på eget kapital, före skatt, % 0 21,5 44,8 19,0 25,3
Avkastning på eget kapital från förvaltningsresultat, % 9,4 10,7 12,0 12,9 13,2
Skuldsättningsgrad, ggr 1,5 1,6 1,5 1,6 1,6
Skuldkvot, ggr
1)
8,6 9,4 10,0 9,6 9,4
Räntetäckningsgrad, ggr
1)
2,1 2,9 3,4 3,4 3,5
Belåningsgrad, % 56,6 57,6 55,9 57,3 58,0
Soliditet, % 35,9 35,1 36,0 34,7 34,7
Genomsnittlig ränta, % 5,07 4,18 2,53 2,73 2,76
Kapitalbindningstid, år 2,2 2,3 2,9 1,9 2,2
Räntebindningstid, år 2,1 1,9 2,0 1,7 2,4
Andel säkrad låneportfölj, % 41,6 31,3 35,8 31,8 45,3
Nyckeltal per stamaktie
Antal aktier vid årets slut, tusental 57 497 54 608 54 445 54 339 54 339
Vägt genomsnittligt antal aktier, tusental 56 864 54 543 54 403 54 339 54 339
Eget kapital, kr 114,78 117,21 100,67 68,67 61,42
Långsiktigt substansvärde, kr 135,58 133,17 118,64 80,47 70,36
Förvaltningsresultat, kr 11,76 13,00 10,90 9,26 8,07
Resultat efter skatt, kr -2,43 21,04 35,82 11,12 13,60
Utdelning, kr 5,475
2)
5,00 4,30 3,60 3,40
Aktiekurs vid årets slut kr 233,00 198,60 362,50 121,20 113,00
Nyckeltal per preferensaktie
Antal aktier vid årets slut, tusental 38 000 38 000 38 000 27 950 24 850
Eget kapital, kr 32,00 32,00 32,00 32,00 32,00
Resultat, kr 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00
Utdelning, kr 2,00
2)
2,00 2,00 2,00 2,00
Aktiekurs vid årets slut kr 27,20 24,80 33,95 32,80 36,50
Flerårsöversikt
1) Definitionerna av räntetäckningsgrad och skuldkvot har uppdaterats och inkluderar nu erhållen utdelning från intresseföretag och joint venture. Nyckeltalen för
tidigare perioder har räknats om enligt de nya definitionerna.
2) Av styrelsen föreslagen utdelning, för mer information om utdelningsförslaget, se sidan 41.
För avstämning av nyckeltal och definitioner se sidorna 116-117.
71FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE - KVARTALSÖVERSIKT
Nyckeltal 2023 2023 2023 2023 2022 2022 2022 2022
Kvartal 4
okt-dec
Kvartal 3
jul-sep
Kvartal 2
apr-jun
Kvartal 1
jan-mar
Kvartal 4
okt-dec
Kvartal 3
jul-sep
Kvartal 2
apr-jun
Kvartal 1
jan-mar
Fastighetsrelaterade nyckeltal
Antal fastigheter vid periodens utgång 507 504 503 488 488 486 480 458
Fastigheternas uthyrbara area, tkvm 1 998 1 982 1 978 1 957 1 950 1 939 1 893 1 816
Förvaltningsfastigheter, mkr 20 276 19 985 20 041 19 844 19 805 19 651 19 213 17 862
Fastighetsvärde, kr/kvm 10 148 10 083 10 132 10 140 10 156 10 135 10 150 9 836
Hyresvärde, mkr 2 065 1 933 1 924 1 894 1 880 1 700 1 655 1 575
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 93 93 93 94 94 94 94 93
Överskottsgrad, % 75 82 76 68 75 79 75 66
Direktavkastning, % 6,8 6,6 6,4 6,3 6,1 6,2 6,2 6,3
Finansiella nyckeltal
Avkastning på eget kapital, stamaktie, % -2,1 0,6 3,4 11,2 18,9 35,7 39,9 41,3
Avkastning på eget kapital, % -0,8 1,7 4,1 10,6 17,0 30,7 33,7 34,7
Avkastning på eget kapital, före skatt, % 0 2,3 5,5 13,7 21,5 38,1 41,6 42,2
Avkastning på eget kapital från förvaltningsresultat, % 9,4 9,5 9,9 10,2 10,7 11,3 11,5 11,6
Skuldsättningsgrad, ggr 1,5 1,5 1,5 1,4 1,6 1,6 1,6 1,5
Skuldkvot, ggr
1)
8,6 8,9 8,9 8,9 9,4 10,4 10,5 10,0
Räntetäckningsgrad, ggr
1)
2,0 2,2 2,2 2,1 2,5 2,9 3,2 3,1
Belåningsgrad, % 56,6 55,4 55,2 54,6 57,6 57,3 57,7 55,9
Soliditet, % 35,9 36,5 36,2 38,1 35,1 35,1 34,9 36,0
Genomsnittlig ränta, % 5,07 5,19 4,94 4,53 4,18 3,53 2,72 2,51
Kapitalbindningstid, år 2,2 2,2 2,4 2,2 2,3 2,6 2,6 2,8
Räntebindningstid, år 2,1 2,2 1,9 2,0 1,9 1,8 1,7 2,0
Andel räntesäkrad låneportfölj, % 41,6 41,9 39,6 41,0 31,3 32,6 32,2 33,6
Nyckeltal per stamaktie
Antal aktier vid periodens slut, tusental 57 497 57 497 57 358 57 358 54 608 54 608 54 608 54 445
Vägt genomsnittligt antal aktier, tusental 57 497 57 428 57 358 55 983 54 608 54 608 54 524 54 445
Eget kapital, kr 114,78 117,42 117,33 122,06 117,21 116,75 113,03 108,34
Långsiktigt substansvärde, kr 135,58 132,02 132,69 138,25 133,17 132,10 128,74 124,33
Förvaltningsresultat, kr 2,72 3,25 3,06 2,68 3,01 3,67 3,49 2,83
Resultat efter skatt, kr -2,71 0,33 0,28 -0,31 0,45 3,66 9,27 7,66
Aktiekurs vid periodens slut kr 233,00 158,20 162,90 187,00 198,60 165,00 202,00 312,00
Nyckeltal per preferensaktie
Antal aktier vid periodens slut, tusental 38 000 38 000 38 000 38 000 38 000 38 000 38 000 38 000
Eget kapital, kr 32,00 31,50 31,00 32,50 32,00 31,50 31,00 32,50
Resultat, kr 0,50 0,50 0,50 0,50 0,50 0,50 0,50 0,50
Aktiekurs vid periodens slut, kr 27,20 24,50 24,95 26,30 24,80 24,05 23,15 32,90
Kvartalsöversikt
1) Definitionerna av räntetäckningsgrad och skuldkvot har uppdaterats och inkluderar nu erhållen utdelning från intresseföretag och joint venture. Nyckeltalen för
tidigare perioder har räknats om enligt de nya definitionerna.
För avstämning av nyckeltal och definitioner se sidorna 116-117.
72 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE - STRUKTURERAT RISKARBETE
Hyresintäkter och förvaltning
Bolagets fastighetsbestånd är geografiskt lokaliserat i tillväxtorter främst i de norra delarna av Sverige. Fastigheterna rymmer ett
stort antal hyresgäster med kommersiell verksamhet fördelat inom kategorierna industri, handel, kontor, lager/logistik och övrigt.
Spridningen i geografiskt hänseende, antal kontrakt, branscher och kategorier bidrar till stabilitet. Risk kopplat till hyresgäster
påverkas av det allmänna affärsklimatet. Minskade hyresintäkter eller inställda betalningar påverkar resultat, kassaflöde och på
sikt även marknadsvärdering av bolagets fastigheter.
Risk Beskrivning av risk Hantering S K
Minskade
hyresintäkter
Lägre hyresintäkter till följd av lägre hy-
resnivåer eller minskad uthyrningsgrad.
Bolaget arbetar med långa hyresavtal och kontinuerlig omför-
handling av befintliga kontrakt som ger en stabil förfallostruktur
på kontraktsportföljen. Efterfrågan på lokaler inom bolagets
fastighetskategorier och marknadslägen är mindre konjunktur-
känslig än till exempel lokaler i centrumlägen, vilket minskar risk.
Dessutom bidrar den höga diversifieringsgraden av hyresgäster
inom flertalet branscher tillsammans med ett lågt beroende av
ett fåtal större hyresgäster till en begränsad risk.
Kundförluster,
kreditrisk
NP3s primära motpartsrisk ligger i att
hyresgästerna inte kan fullgöra sina
betalningar enligt hyreskontrakten.
Bolagets affärsansvariga har en nära relation till hyresgästerna
och följer löpande upp marknadsläget. Vid förvärv och nya
uthyrningar görs kreditprövningar och vid behov kompletteras
avtalet med säkerheter i form av garantier. Riskpolicyn anger att
maximalt fem procent av hyresvärdet ska vara exponerat mot en
enskild hyresgäst.
Väsentligt
ökade drift- och
underhållskost-
nader
Ökade kostnader för bland annat el,
vatten, värme och snöröjning. Extrema
väderförhållanden och oförutsedda
händelser kan få påverkan på kostnad
för fastighetsskötsel och försäkring.
Bolaget arbetar kontinuerligt med att minska riskexponeringen
för kostnadsökningar inom drift genom löpande avtalsförhand-
lingar och upphandlingar med leverantörer i syfte att sänka
kostnaderna. Genom att hyresgästen ofta själv står för kost-
naderna för el, vatten, värme och snöröjning, minskar bolagets
exponering för variationer.
Strukturerat riskarbete
Koncernens affärsverksamhet är utsatt för risker som kan få betydelse för bolagets framtida verk-
samhet, resultat och finansiella ställning. Bolaget har en hög riskmedvetenhet i hela organisationen
och genom ett aktivt och förebyggande arbete begränsas och hanteras riskerna på bästa sätt i en så
stor utsträckning som möjligt.
S = Sannolikhet där grön är låg, gul är medel och röd är hög sannolikhet.
K = Konsekvens (påverkan på bolagets resultat och ställning) där grön är låg, gul är medel och röd är stor konsekvens.
De väsentliga risker som bolaget är utsatt för påverkas i stor
utsträckning av allmän konjunkturutveckling, ekonomisk
tillväxt och befolkningstillväxt i affärsområdena tillsam-
mans med inflations- och ränterisk. Nedan finns upptaget
både strategiska risker kopplade till externa händelser och
omvärldsfaktorer, operativa risker hänförliga till den löpande
verksamheten och kvalitet i interna rutiner samt finansiella
risker avseende bolagets kapitalförsörjning. Nedanstående
riskfaktorer avser de generella risker som över en konjunk-
turcykel skulle kunna ha en påverkan på NP3s verksamhet.
Risker och osäkerhetsfaktorer för moderbolaget är indirekt
desamma som för koncernen.
73FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE - STRUKTURERAT RISKARBETE
S = Sannolikhet där grön är låg, gul är medel och röd är hög sannolikhet.
K = Konsekvens (påverkan på bolagets resultat och ställning) där grön är låg, gul är medel och röd är stor konsekvens.
Förvärv och investeringar
Bolaget är ett tillväxtbolag och genomför en stor mängd transaktioner varje år vilket är förenat med viss risk. Detsamma gäller
investeringsverksamheten med hyresgästanpassningar och projekt för ny- till- och ombyggnad. Felaktiga förvärvs- eller investe-
ringsbeslut utgör risk för ökade kostnader och lägre avkastning på kapital. Bolagets organisation har stor erfarenhet och kompe-
tens avseende förvärv och försäljningar och har en väl inarbetad process för att minska risk i transaktioner. Bolaget gör inte större
investeringar på spekulation utan på i förhand givna villkor och hyresavtal.
Risk Beskrivning av risk Hantering S K
Transaktions-
relaterade
risker
Transaktionsrelaterade risker utgörs
bland annat av framtida hyresbortfall,
miljöförhållanden och tekniska brister.
Även vissa risker för skatter och juridis-
ka tvister finns.
Förvärv av fastigheter görs i enlighet med bolagets strategiska
plan och en beslutsprocess där hänsyn tas till marknadsförutsätt-
ningar och risk. Vid varje förvärvssituation görs en noggrann ana-
lys och Due Diligence. Risker hanteras via avtal i form av garantier
mot säljaren och priset baseras på en marknads- och ortsanalys
för jämförbara fastigheter kombinerat med en värdering genom
diskonterade kassaflöden.
Risker i projekt-
investeringar
vid ny- till- och
ombyggnader
Risker i projektinvesteringar består
bland annat av kostnadsökningar, miljö-
och arbetsmiljörisker.
Investeringsbeslut tas i enlighet med bolagets strategiska plan
och med genomarbetade beslutsunderlag. Ny- till- eller om-
byggnader görs mot tecknade kontrakt med hyresgäster. Krav
ställs på entreprenörer gällande miljöhänsyn och bedömning av
arbetsmiljörisk genomförs vid varje projekt.
Fastighetsvärden
Bolagets fastigheter värderas till verkligt värde varje kvartal och värdeförändringen redovisas över resultatet. Värdet påverkas av
ett flertal faktorer, dels fastighetsspecifika såsom uthyrningsgrad, hyresnivå och driftkostnader, dels marknadsspecifika såsom
direktavkastning och kalkylräntor. Marknadens avkastningskrav är en faktor som bolaget inte kan påverka men genom den
geografiska spridningen av fastigheter på tillväxtorter bedöms risk för kraftiga värdeförändringar under kort tid som låg.
Risk Beskrivning av risk Hantering S K
Lägre mark-
nadsvärde på
fastigheter
Fallande marknadsvärden på bolagets
fastigheter.
Bolaget arbetar kontinuerligt med att bibehålla eller öka mark-
nadsvärdet på fastigheterna genom att hyra ut vakanta lokaler
samt förädling och vidareutveckling av befintliga fastigheter.
Risken för stor negativ påverkan på grund av fallande marknads-
läge på en viss ort minskas genom fastigheternas geografiska
spridning.
Skatt
Förändringar i skattelagstiftning såsom nivån på företagsbeskattning, ränteavdragsbegränsningar, fastighetsskatt eller andra till-
lämpliga skatter har en påverkan på bolagets resultat. Risk i felaktig tolkning eller tillämpning av lagar och regler gällande skatter
och moms kan få konsekvenser för resultat och ställning. Skatt påverkar dessutom kalkyler och kan få inverkan på värderings-
beräkningar.
Risk Beskrivning av risk Hantering S K
Förändringar
i skattelag-
stiftning
Förändringar i skattelagstiftningen
såsom företagsbeskattning, fastighets-
taxering, skatt vid fastighetstransak-
tioner samt andra tillämpliga skatter.
Bolaget har ett tydligt och väl strukturerat upplägg avseende
skatt. Kontinuerlig utbildning inom området görs och vid behov
tas hjälp av extern expertis inom skatteområdet.
74 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE - STRUKTURERAT RISKARBETE
Finansiering
Fastighetsförvärv och förvaltning är en kapitalintensiv verksamhet vilket gör bolaget utsatt för förändringar på kreditmarknaden
och av räntenivåer. Tillgång till finansiering via banker och kapitalmarknad är av stor vikt för bolaget och förändringar i räntenivåer
påverkar bolagets kassaflöde och resultat. Räntenivåerna påverkas främst av nivån på aktuella marknadsräntor och kreditgivarnas
marginaler. För mer information se not 24.
Risk Beskrivning av risk Hantering S K
Försvårad
finansiering och
refinansiering
Risk att finansiering inte kan erhållas el-
ler endast till avsevärt ökade kostnader.
Bolagets planerade expansionstakt är beroende av nya lån från
kreditgivare samt emissionskapital från aktieägarna. För att
minska risken att inte kunna erhålla finansiering arbetar bolaget
med ett flertal finansieringskällor och lägger stort vikt vid en
väl avvägd låneförfallostruktur. Bolaget har ett väl fungerande
samarbete med bankerna.
Ränterisk Räntekostnader är en väsentlig kost-
nadspost för bolaget och förändringar i
räntenivåer har betydande påverkan på
resultat och kassaflöde.
För att begränsa ränterisk över tid och öka förutsägbarheten i
bolagets förvaltningsresultat och kassaflöde binds en andel av
lånen till fast ränta huvudsakligen genom räntesäkringsinstru-
ment i form av ränte-swappar.
Motpartsrisk,
bank
Motpartsrisk i bankmedel, upplåning
och derivat avser framför allt bolagets
upplåning hos affärsbankerna och avser
att dessa inte kan fullgöra sina åtag-
anden om befintlig och ny finansiering
till bolaget.
Bolagets motpartsrisker inom bank hanteras genom att
upplåning fördelats på framför allt fem olika banker. På så sätt
minskas den totala motpartsrisken i bankmedel, upplåning och
derivat.
Effekt på belåningsgrad vid förändrat värde på NP3s fastighetsbestånd per 31 dec 2023
Förändring, % -15 -10 -5 0 5 10 15
Värdeförändring, mkr -3 041 -2 028 -1 014 0 1 014 2 028 3 041
Belåningsgrad, % 66,4 62,8 59,6 56,6 54,0 51,6 49,4
Effekt på räntetäckningsgrad vid förändrad uthyrningsgrad per 31 dec 2023
Förändring, % -10 -5 0 5 10
Uthyrningsgrad, % 85 89 94 99 ET
Räntetäckningsgrad, % 1,9 2,0 2,1 2,2 ET
S = Sannolikhet där grön är låg, gul är medel och röd är hög sannolikhet.
K = Konsekvens (påverkan på bolagets resultat och ställning) där grön är låg, gul är medel och röd är stor konsekvens.
75FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE - STRUKTURERAT RISKARBETE
Miljörisk
Klimatrisker utgörs av både fysiska risker och risker kopplade till omställning för ett ändrat klimat och har bedömts som en
mindre betydande risk för NP3. Bedömningen är dock att risken har ökat över tid och kan komma att utgöra en ökad framtida risk
för bolaget. För NP3 bedöms miljörisker förenade med föroreningar i mark på befintliga och/eller förvärvade fastigheter som en
betydande risk som kan ge en påverkan på bolaget.
Risk Beskrivning av risk Hantering S K
Miljörisk kopplat
till klimat
För NP3 innebär klimatförändringarna
risk för skador på egendom orsakade av
förändrade väderförhållanden, framför
allt gällande ökande nederbördsmäng-
der men även andra förändringar i kli-
matet som påverkar fastigheterna eller
fastigheternas drift. NP3 har under 2023
gjort en kartläggning av bolagets kli-
matrisker utifrån sannolikhet, påverkan,
prioritet och utveckling som analyserats
utifrån ett klimatscenario fram till 2050.
NP3 bedömer att riskerna har ökat och
fortsatt kan komma att öka över tid och
fördjupade utredningar på utsatta orter
kommer att utföras på fastighetsnivå.
Även miljöpolitiska beslut kan komma
att påverka bolagets kostnader.
Rutiner för att förebygga risker vid extrema väderförhållan-
den har vidareutvecklats. Samtliga investeringar och förvärv
granskas ur ett klimatperspektiv för att bedöma fastigheternas
eller investeringens känslighet för klimatförändringar. NP3
bevakar och värderar klimatriskerna i fastigheterna utifrån
MSB:s kartläggning av klimatrisker samt SMHI:s kartläggning
av skyfallsutredningar.
Miljörisk kopplat
till föroreningar
Om förorenad mark upptäcks på
någon av bolagets fastigheter behöver
marken troligen saneras. Bolaget kan då
åläggas att bekosta marksanering eller
avhjälpande.
Bolaget har god kännedom på vilka fastigheter som det bedrivs
eller har bedrivits tillståndspliktig verksamhet och kontrollerar
alltid tidigare verksamhet vid förvärv av fastigheter. Miljöaspek-
ter prioriteras i samtliga delar av verksamheten och bolaget
följer utvecklingen i fråga om rättslig reglering.
Medarbetare och organisation
Bolagets human- och strukturkapital är dess viktigaste tillgång och utvecklingen är till hög grad beroende av förmågan att kunna
behålla och motivera medarbetare. En välmående organisation och nöjda medarbetare ökar dessutom möjligheten till goda
rekryteringar.
Risk Beskrivning av risk Hantering S K
Medarbetarrisk NP3 har en relativt liten personalstyrka
där vissa nyckelfunktioner är person-
beroende och förlusten av en eller flera
nyckelpersoner kan innebära att bolaget
inte når uppsatta mål.
Bolaget arbetar utifrån upprättade policyer och rutinbeskriv-
ningar vilket gör verksamheten mindre sårbar vid ett eventuellt
skifte av personal. Medarbetarna deltar aktivt i processför-
bättringar inom sina områden vilket skapar engagemang och
kompetensutveckling. Bolagets medarbetare samlas regelbun-
det för att dela kunskap och erfarenheter. De anställda erbjuds
också att bli delägare i bolaget genom årliga incitamentspro-
gram samt via en vinstandelsstiftelse.
Risk för korrup-
tion och oetiskt
beteende
Risk att anställda uppträder på ett sätt
som strider mot bolagets värderingar eller
utnyttjar sin position inom bolaget på ett
felaktigt sätt.
Bolaget accepterar inga former av hot, mutor eller oetiskt upp-
trädande. Riktlinjer för det finns i bolagets hållbarhetspolicy samt
policy för affärsetik. Etiska frågor diskuteras även löpande vid
personalträffar för att synliggöra och skapa kunskap inom dessa
frågor.
S = Sannolikhet där grön är låg, gul är medel och röd är hög sannolikhet.
K = Konsekvens (påverkan på bolagets resultat och ställning) där grön är låg, gul är medel och röd är stor konsekvens.
76 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE - STRUKTURERAT RISKARBETE
Rapportering och intern kontroll
Bolagets finansiella rapportering ska ge en rättvisande bild av bolagets resultat och finansiella ställning samt följa de lagar och
redovisningsregler som är tillämpliga. En missvisande rapport skulle kunna leda till osäkerhet och felaktiga beslut hos investerare
som i sin tur kan medföra negativ kurspåverkan och en ökad riskpremie. Risk finns att bristfälliga interna rutiner och/eller oegent-
ligheter orsakar störningar eller skada i verksamheten.
Risk Beskrivning av risk Hantering S K
Missvisande
rapportering
Medvetna eller omedvetna fel i bolagets
externa rapportering.
Bolaget har en väl fungerande intern kontroll och en kultur som
bygger på ordning och reda. Rapporteringsfunktionen utgörs av
kompetent och erfaren personal som löpande följer utvecklingen
av lagar, praxis och förändrade redovisningsregler.
Informationssäkerhet
Med dagens nyttjande av ny teknik hamnar frågor om informationssäkerhet och IT-säkerhet lätt i centrum då nya risker och
hot blir synliga och behöver hanteras. Arbetet med IT-säkerhet är centralt, vilket förstärks av aktuella lagar som omarbetats, till
exempel GDPR, regulatoriska branschkrav samt krav från Finansinspektionen. En viktig del av arbetet med IT-säkerhet handlar
om att förstå olika hotbilder, hantera sannolikheter för att utsättas för skada samt att balansera kostnader för ett starkare skydd
mot värdet av det man skyddar.
Risk Beskrivning av risk Hantering S K
IT- och
informations-
säkerhetsrisker
Risken för att bolaget utsätts för cyber-
attacker, det vill säga elektroniska
angrepp mot informationssystem,
teknisk infrastruktur, datornätverk eller
persondatorer. En växande användning
av mobila enheter, uppkopplade mot bo-
lagets nätverk, har gjort angreppspunk-
terna fler för potentiella attacker.
Funktionen för IT är utkontrakterad till en leverantör som är
certifierad avseende informationssäkerhet. I upphandlingen
har NP3 noga bedömt de levererade tjänsternas kvalitet och
ställt höga krav på leverantörens kunskaper inom IT-säkerhet.
Bolaget använder sig endast av tillförlitliga och standardiserade
system och plattformar för sin IT-miljö. För att begränsa risker
till följd av den mänskliga faktorn har NP3 högt ställda krav på
processer, intern styrning och kontroll gällande informationssä-
kerhet. Medarbetare ges löpande utbildning om IT-risker.
Intressekonflikter
Intressekonflikter är något som skulle kunna drabba NP3 och påverka bolagets anseende och förtroende. Risken för intresse-
konflikter måste därför beaktas i varje enskilt fall.
Risk Beskrivning av risk Hantering S K
Intresse-
konflikter
Risk för intressekonflikter skulle kunna
uppstå då styrelseledamöter, personer
i strategisk- och operativ ledning samt
övriga anställda inom bolaget åtar sig
vissa styrelseuppdrag, investerar i bolag
där NP3 investerat, investerar i bolag
som är konkurrent till NP3, belånar sitt
aktieinnehav i NP3 eller förvärvar eller
avyttrar aktier i NP3.
Bolaget har väl utvecklade rutiner och policyer för att hantera
intressekonflikter. Bland väsentliga policyer kan nämnas
bolagets Uppförandekod. NP3 har även en insiderpolicy som
reglerar vad som gäller vid handel med bolagets finansiella
instrument, handelsförbud, marknadsmissbruk med mera. Frå-
gor rörande intressekonflikter diskuteras löpande på bolagets
styrelsemöten och i bolagets ledningsgrupp. För anställda
har bolaget en rutin för dokumentation och godkännande av
bisysslor.
S = Sannolikhet där grön är låg, gul är medel och röd är hög sannolikhet.
K = Konsekvens (påverkan på bolagets resultat och ställning) där grön är låg, gul är medel och röd är stor konsekvens.
77FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE - BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
Bolagsordning
Bolagets företagsnamn är NP3 Fastigheter AB (publ).
Bolaget ska ha säte i Sundsvall. Bolaget har till föremål för
sin verksamhet att – direkt eller indirekt genom hel- eller
delägda bolag eller genom inköpta tjänster – äga, utveckla
och förvalta fast egendom samt driva annan därmed förenlig
verksamhet. Bolagets fastigheter är till övervägande del
belägna i norra Sverige. Ändringar i bolagsordningen sker
enligt föreskrifterna i aktiebolagslagen. Bolagsordningen,
som i övrigt innehåller uppgifter om bland annat aktiekapital,
antal styrelseledamöter och revisorer samt bestämmelser om
kallelse och dagordning för årsstämman, finns i sin helhet att
tillgå på bolagets hemsida, www.np3fastigheter.se.
Svensk kod för bolagsstyrning
Svensk kod för bolagsstyrning (Koden) är tillämplig för
samtliga bolag vars aktier är upptagna till handel på Nasdaq
Stockholm. Koden förvaltas av Kollegiet för Svensk Bolags-
styrning och finns att tillgå på www.bolagsstyrning.se. Bolag
behöver inte följa kodens samtliga regler om motiv till att inte
göra så finns och förklaras. Styrelsen har beslutat att inte
inrätta något särskilt ersättningsutskott. Istället ska styrel-
sen i sin helhet fullgöra de uppgifter som ett sådant utskott
ska ha. Det är styrelsens uppfattning att bolaget i alla övriga
avseenden följer koden.
Aktier och aktieägare
NP3s aktier är registrerade för handel på Nasdaq Stockholm,
Large Cap. Vid årsskiftet uppgick det totala antalet aktier
till sammanlagt 95 496 774, varav 57 496 774 stamaktier och
38 000 000 preferensaktier. Varje stamaktie har en (1) röst
och varje preferensaktie har en tiondels (1/10) röst, vilket
innebär att antalet röster uppgår till sammanlagt 61 296 774
röster. Bolaget hade per balansdagen cirka 11 000 aktieägare.
Av det totala aktiekapitalet ägdes 17 procent av utländska
investerare. Av det totala antalet aktieägare var 95 procent
fysiska personer vars innehav uppgick till 15 procent av det
totala aktiekapitalet. Resterande 5 procent av ägarna var
i huvudsak juridiska personer vars innehav uppgick till 85
procent av samtliga aktier. NP3 har ingen direktregistrerad
aktieägare med ett innehav överstigande 10 procent. Aktieka-
pitalet uppgår till 334 238 709 kr, aktierna har ett kvotvärde
om vardera 3,50 kr.
Varje röstberättigad aktieägare får vid bolagsstämma rösta
för fulla antalet av denne ägda och företrädda aktier.
Preferensaktierna medför företrädesrätt framför stamakti-
erna till årlig utdelning om 2,00 kr per preferensaktie med
kvartalsvis utbetalning om 0,50 kr per preferensaktie. Om
ingen utdelning utbetalats på preferensaktier i anslutning till
en avstämningsdag eller om utdelning understigande 0,50 kr
Externa regelverk
• Svenskaktiebolagslag
• Svenskårsredovisningslag
• NasdaqStockholmsregelverkföremittenter
• Svenskkodförbolagsstyrning
• IFRSstandard
Viktiga interna regelverk
• Bolagsordning
• Styrelsensarbetsordningoch
vd-instruktion
• Firmateckningochattestordning
• Informa tions-ochIR-policy,
insiderpolicy,hållbarhetspolicy,
policyföraffärsetik,finanspolicy,
värderingspolicyochIT-policy
• Processerförinternkontrolloch
risk hantering
Aktieägare
Extern revisionValberedning
Intern kontroll och
riskhantering
Revisionsutskott
Vd & ledningsgrupp
Styrelse
Årsstämma
Bolagsstyrningsrapport
Bolagsstyrning omfattar olika beslutssystem genom vilka ägarna direkt eller indirekt styr bolaget.
Styrning, ledning och kontroll av bolaget fördelas mellan styrelsen, vd och övriga personer i bolagets
ledning. Bolagsstyrningen är det ramverk som hanterar ansvarsfördelning och rapportering samt reg-
lerar hur riskerna i verksamheten begränsas. Styrningen grundar sig på externa och interna regelverk
som är föremål för ständig utveckling, förändring och förbättring.
78 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE - BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
utbetalats, ska preferensaktierna, förutsatt att bolagsstäm-
man beslutar om vinstutdelning, medföra rätt att i tillägg
till framtida preferensutdelning erhålla ett belopp, motsva-
rande skillnaden mellan vad som skulle ha betalats ut och
utbetalat belopp (”innestående belopp”) innan utdelning på
stamaktierna eller annan värdeöverföring enligt 17 kap. 1 §
aktiebolagslagen till stamaktieägarna utbetalas. Innestående
belopp ska räknas upp med en årlig räntesats om tio procent
varvid uppräkning ska ske med början från den kvartalsvisa
tidpunkt då utbetalning understigit 0,50 kr. Bolagsstämman
i NP3 har en ensidig rätt, men inte någon skyldighet, att
lösa in preferensaktier för 35,00 kr per aktie, med tillägg för
eventuellt innestående belopp. Upplöses bolaget ska pre-
ferensaktierna medföra företrädesrätt att ur bolagets egna
kapital erhålla ett belopp per aktie beräknat som summan av
30,00 kr och eventuellt innestående belopp innan utskift-
ning sker mellan stamaktierna (för ytterligare information se
bolagsordningen som finns att tillgå på bolagets hemsida).
Preferensaktierna ska i övrigt inte medföra någon rätt till
skiftesandel.
Inget eget innehav av återköpta aktier har förekommit. Per-
sonalen innehar 434 171 teckningsoptioner som motsvarar
0,8 procent av antalet utestående stamaktier i bolaget per
sista december 2023. Det förekommer inga ytterligare teck-
ningsoptioner, konvertibler eller motsvarande värdepapper
som kan leda till ytterligare aktier i bolaget.
Bolagsstämma
Bolagets högsta beslutande organ är årsstämman (ordinarie
bolagsstämma) som hålls i Sundsvall under första halvåret
efter utgången av räkenskapsåret. Tillsammans med eventu-
ella extra bolagsstämmor ger stämman aktieägarna möjlig-
het till styrning via sin beslutanderätt. På årsstämman utses
styrelse och styrelsens ordförande samt fastslås principer för
såväl valberedningens sammansättning som för ersättning
till ledande befattningshavare. Stämman utser även revisorer
för granskning av koncernens redovisning samt beslutar om
bland annat ändringar i bolagsordning och om förändring av
aktiekapitalet. För att kunna delta i beslut erfordras att aktie-
ägare är närvarande vid stämman, antingen personligen eller
genom ombud. Styrelsen får dock besluta att aktieägarna
ska kunna utöva sin rösträtt på bolagsstämma genom post-
röstning före bolagsstämman i enlighet med 7 kap. 4 a §
aktiebolagslagen. Vidare krävs att aktieägaren är införd i
aktieboken vid visst datum före stämman och att anmälan
om deltagande gjorts till bolaget i viss ordning. Beslut vid bo-
lagsstämma fattas normalt med enkel majoritet. I vissa frågor
föreskriver dock aktiebolagslagen att förslag ska godkännas
av en större andel av de på stämman företrädda aktierna och
avgivna rösterna.
Årsstämma 2023
Senaste årsstämman ägde rum den 4 maj 2023 i Sundsvall.
Vid tidpunkten för årsstämman var det totala antalet aktier
95 357 856 samt antal röster 61 157 856. Vid stämman repre-
senterades 53 898 165 aktier och 48 478 798 röster, motsva-
rande 56,5 procent av totala antalet aktier och 79,3 procent
av totala antalet röster. Årsstämman fastställde räkenskaper-
na för 2022 och beviljade styrelsen och vd ansvarsfrihet för
2022 års förvaltning. Följande beslut fattades på årsstämman
den 4 maj:
• Utdelningom5,00krp erstamaktieförräkenskapsåret2022
medutb etalningv idfyratillfällenomvarder a1,25k r.Vidare
beslutadeårsstämmanomutdelningtillaktieägarnaom2,00
krperpreferensaktiemedutbetalningkvartalsvisom0,50kr
perpreferensaktie.
• Attarvodetillstyrelsensordfö rand eskautgåmed375000kr
ochtillövrigaledamöterom190000krvardera.Ersättning
förmedlemmarirevisionsutskottetskauppgåtillytterligare
tota lt210000krattavstyrelsenförd elasmellanmedlem-
marnairevisionsutskottet.
• Attstyrelsenskabeståavfemstyrelseleda möterochingen
suppleant.
• OmvalavstyrelseledamöternaÅsaBergström,Anders
Nilsson,MiaBäckvallJuhlin,NilsStyfochHans-OlovBlom.
StämmanbeslutadevidareomomvalavNilsStyfsom
styrelseordförande.
• ValavKPMGABsomrev isionsbolagframtillslutetavnästa
årsstämmadärKPMGh ademedd elatattauktoriserade
revisornPete rDahllöffortsättersomhuvudansvarigrevisor.
• Attgodkänn aersättnings rapportenförräkenskapsåret2022.
• InförandeavIncitamentsprogram2023/2026genomen
emissionavhögst220000teckningsoptioneravserie
20 23/2026därdetmaximalaan talettillkommandestamaktier
beräknasuppgåti llhögst220000,motsvarandecirka0,4
procentavdettotalaantaletstamaktieribolaget,förutsatt
fullteckningochfulltutnyttjandeavsamtligateckn ings-
optioner.
• Man datförstyrel senattframti llnästaårsstämmabesluta
omnyemissionavaktiertillensammanlagdteckningslik-
vidsvolymomhögst5400000stamaktieroch15000000
preferensaktierisyfteattfo rtlöpandekunnaan passa
bolagetskapitalbehovochdärmedkunnabidratillökat
aktieägarvärde,samtkunnaerbjudaaktiertillinvesterarei
sambandm edeventuellafastighets-ellerföretagsförvärv.
• Bemyndigandeförverkställand edirektörenattvidtamindre
justeringariårsstämmansbeslut.
• Protokollfrånårsstämmanden4maj2023finnsatttillgåpå
bolagetshemsida.
Valberedning inför årsstämman 2024
Vid NP3s årsstämma den 4 maj 2023 beslutades att valbe-
redningen inför årsstämman 2024 ska utgöras av styrelsens
ordförande samt en representant för var och en av de tre
röstmässigt största ägarregistrerade aktieägarna per den sis-
ta bankdagen i augusti året före årsstämman. I enlighet med
beslutet har de tre största aktieägarna baserat på ägandet
per den sista bankdagen i augusti 2023 erbjudits plats i NP3s
valberedning och följande valberedning har bildats:
• Poula rdeABharutsettÅseBäc kvall,styr elseledamot
Poula rdeAB,
• ABSagaxharutsettDavidMindus,vdABSagax,
• L änsförsäkringarFondförvaltningABharu tsettJohannes
Wingborg,ägaransvarigLänsförsäkringarFo ndförvaltning,
• NilsStyf ,ordförandeistyrelsenförNP3.
Årsstämma 2024
Inför årsstämman den 7 maj 2024 föreslår styrelsen;
• en sakutdelning om 1,766 kr per stamaktie
1)
och en
kontant utdelning om 1,50 kr per stamaktie samt att
årsstämman även beslutar om utdelning till aktieägarna
om 2,00 kr per preferensaktie.
• att ersättning till den verkställande direktören ska
utgöras av fast lön, rörlig lön om högst 25 procent av den
sammanlagda fasta lönen, aktierelaterade incitaments
-
program och övriga förmåner samt pension. Ersättning
till övriga ledande befattningshavare ska utgöras av fast
lön, rörlig prestationsbaserad lön om högst två månads
-
löner, aktierelaterade incitamentsprogram och övriga
förmåner samt pension.
• att årsstämman beslutar att bemyndiga styrelsen att
fram till nästa årsstämma, vid ett eller flera tillfällen, med
eller utan avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt, mot
kontant betalning eller genom kvittning eller apport-
egendom, eller annars med villkor, besluta om ökning av
bolagets aktiekapital genom nyemission av stamaktier
och/eller preferensaktier. Bemyndigandet får inte nyttjas
i större utsträckning än att totalt 5 400 000 stamaktier
och 15 000 000 preferensaktier utges.
• att årsstämman beslutar om införande av Incitaments-
program 2024/2027 genom a) emission av tecknings-
optioner till dotterbolaget NP3 Förvaltning AB och
b) godkännande av överlåtelsen av teckningsoptioner
till anställda i bolaget eller dess dotterbolag.
Inför årsstämman föreslår valberedningen:
• omval av styrelseledamöterna Åsa Bergström, Mia Bäck-
vall Juhlin, Anders Nilsson, Hans-Olov Blom och Nils Styf
samt nyval av Anders Palmgren. Valberedningen föreslår
omval av Nils Styf som styrelseordförande.
• att arvode till styrelseledamöterna utgår enligt följande:
- styrelsens ordförande: 395 000 kr,
- envar av övriga styrelseledamöter: 205 000 kr,
- ersättning till revisionsutskottet ska utgå med 125 000
kr till ordföranden i revisionsutskottet och 115 000 kr till
övriga ledamöter i revisionsutskottet.
Föreslagen total ersättning till styrelseledamöterna,
inklusive ersättning för utskottsarbete, uppgår således till
1 660 000 kr (1 345 000).
• att antalet bolagsstämmovalda styrelseledamöter
ska vara 6 (5).
• i enlighet med revisionsutskottets rekommendation, för
tiden fram till slutet av nästa årsstämma, omval av det
auktoriserade revisionsbolaget KPMG AB som bolagets
revisor där auktoriserade revisorn Peter Dahllöf kommer
att vara huvudansvarig revisor för revisionen.
• att stämman beslutar att en ny valberedning inför 2025
års årsstämma ska utses enligt oförändrade principer.
David Mindus är av valberedningen utsedd till ordförande för valbe-
redningen.
Valberedningen ska bereda och till bolagsstämman lämna förslag till
stämmoordförande, styrelseledamöter, styrelseordförande, styrelse-
arvode till var och en av styrelseledamöterna och styrelseordföranden
samt annan ersättning för styrelseuppdrag, arvode till revisor samt, i
förekommande fall, förslag till val av revisor.
Vidare ska valberedningen bereda och till bolagsstämman lämna
förslag till principer för valberedningens sammansättning. Valbered-
ningens sammansättning ska tillkännages senast sex månader före
årsstämman. Valberedningens mandatperiod sträcker sig fram till
dess ny valberedning har utsetts. Ordförande i valberedningen ska,
om inte ledamöterna enas om annat, vara den ledamot som represen-
terar den till röstetalet största aktieägaren. Valberedningens arbete
utförs i enlighet med de instruktioner som antagits och, såvitt tillämp-
ligt, i linje med Koden.
Valberedningen tillämpar Kodens bestämmelser om styrelsens
sammansättning och har som mångfaldspolicy att tillämpa regel 4.1
i koden vid framtagande av sitt förslag till val av styrelseledamöter.
Styrelse
Aktieägarna utser styrelse på årsstämman. Styrelsen ska enligt
bolagsordningen bestå av lägst tre och högst 13 ledamöter. Inga
suppleanter ska utses. Styrelsen har under 2023 bestått av fem
ordinarie ledamöter med Nils Styf som ordförande. Styrelsen arbetar
enligt en fastställd arbetsordning och arbetet regleras bland annat
av den svenska aktiebolagslagen, bolagsordningen och Svensk kod
för bolagsstyrning. För beslut i styrelsen gäller aktiebolagslagens
regler, innebärande att såväl mer än hälften av närvarande ledamöter
och mer än en tredjedel av totala antalet ledamöter måste rösta för
beslut. Vid lika röstetal har ordförande utslagsröst. De långsiktiga
och strategiska besluten för NP3 fattas gemensamt av styrelsen och
ledningen. Bolagets vd Andreas Wahlén närvarar vid styrelsemöten
men ingår ej i styrelsen. Ersättning utgår för styrelsearbete samt för
medlemmar i revisionsutskottet. Styrelseledamöterna har inte rätt till
något avgångsvederlag.
Styrelsens ansvar
Enligt aktiebolagslagen och styrelsens arbetsordning är styrelsens
övergripande uppgift att för ägarnas räkning förvalta bolagets ange-
lägenheter på ett sådant sätt att samtliga ägares intresse tillgodoses
på bästa möjliga sätt. Styrelsen har det yttersta ansvaret för verk-
samheten. Mot bakgrund av detta svarar styrelsen för att fastställda
mål och strategier avseende bolagets verksamhet ska uppnås. Vidare
svarar styrelsen för att bolagets verksamhetsinriktning är föremål för
fortlöpande översyn samt att större förändringar i verksamhetsinrikt-
ningen behandlas av styrelsen. I styrelsens uppgifter ingår att ansvara
för bolagets organisation inklusive att tillsätta, utvärdera och vid be-
hov entlediga vd samt att fastställa lön och annan ersättning till den-
ne. Styrelsen fastställer budget, verksamhetsmål, och strategier för
bolagets verksamhet samt fattar beslut rörande förvärv, investeringar
och försäljningar eller omstruktureringar av fastighetsbeståndet.
Styrelsens arbetsordning
Styrelsen fastställer varje år en arbetsordning för styrelsearbetet. I
arbetsordningen beskrivs styrelsens arbetsuppgifter samt ansvarsför-
delningen mellan styrelsen och vd. Av arbetsordningen framgår vilka
ärenden som ska hanteras på respektive styrelsemöte samt instruktio-
ner avseende den ekonomiska rapporteringen till styrelsen. Arbets-
ordningen föreskriver också att styrelsen ska ha ett revisionsutskott.
79
1) Sakutdelningen utgörs av aktier i Fastighetsbolaget Emilshus AB
(publ) (”Emilshus”) där åtta stamaktier i NP3 ger en B-aktie i Emilshus.
Moderbolagets anskaffningsvärde på B-aktierna i Emilshus uppgår till
14,13 kr/B-aktie vilket motsvarar en utdelning om cirka 1,766 kr/stamaktie
i NP3. För mer information om sakutdelningen samt marknadsvärde på
Emilshus B-aktie, se styrelsens förslag till utdelning på sidan 41.
80 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE - BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
J
A
N
I
F
E
B
|
M
A
R
S
A
P
R
I
L
|
M
A
J
|
J
U
N
I
J
U
L
I
|
A
U
G
|
S
E
P
T
O
K
T
|
N
O
V
|
D
E
C
Q1
Q2
Q4
Q3
• Delårsrapportjuli-september
• Styrelsenantaraffärsplaninklusivebudget
förkommandeår
• Utvärderingavvd:sarbete
• Utvärderingavstyrels ensarbete
• Utvärderingavbehovavinternrevision
• Bokslutskommunikéföråret
somgått
• Försla gtillvinstutdelning
• Ersättningsfrågortillvdoch
ledning
• Delårsrapportapril-juni
• Valberedningutses
• Delårsrapportjanuari-mars
• Årsstämmaochkonstituerand e
styrelsemöte
• St yrelsensstrategimöte
Styrelsens arbete under året
Utöver stående punkter pågår under hela året arbete med förvärv och tillväxt.
Hela styrelsen utgör ersättningsutskott. Vid vart och ett av
de ordinarie styrelsemötena behandlas förekommande frågor
av väsentlig betydelse för bolaget såsom förvärv och försälj-
ningar av fastigheter samt finansiering. Vidare informeras
styrelsen om marknadsläget på hyres- och fastighetsmark-
naden. Möten i samband med bolagets rapportering behand-
lar marknadsvärdering av bolagets fastigheter och fastställer
periodens eller årets resultat och finansiella ställning. Inför
årsstämman lämnar styrelsen förslag till vinstdisposition. Vid
det konstituerande mötet ska styrelsen bland annat fast-
ställa bolagets firmatecknare och utse revisionsutskott samt
ersättningsutskott.
Styrelsens ordförande
Styrelsens ordförande har ett särskilt ansvar i styrelsen för
att styrelsens arbete är väl organiserat och bedrivs effektivt
och att styrelsen fullgör sina uppgifter. Ordförande ska fort-
löpande hålla kontakt med och fungera som diskussions-
partner och stöd för bolagets vd.
Styrelsens arbete under 2023
Det osäkra och volatila marknadsklimatet, kraftigt stigande
räntor och hög inflationstakt under 2022 och fortsatt stigan-
de räntor under första halvan av 2023, har till stor del präglat
styrelsearbetet under det gångna året. Enligt gällande ar-
betsordning ska styrelsen hålla minst sex ordinarie styrelse-
möten per år samt ytterligare ett konstituerande möte. Under
2023 har styrelsen hållit 14 styrelsemöten, av dessa var sex
teamsmöten, fyra per capsulam och fyra fysiska möten, varav
ett konstituerande möte. Styrelsen har under 2023 genomfört
en intern utvärdering av dess arbete.
Ersättningsutskott
Styrelsen har beslutat att inte inrätta något särskilt ersätt-
ningsutskott utan styrelsen ska istället i sin helhet fullgöra de
uppgifter som sådant utskott ska ha enligt koden. Avseende
ersättningsfrågor innebär det att styrelsen ska:
• Beredabeslutifrågoromersättningsprinciper,ersättningar
ochandraanställningsvillkorförbolagsledningen.
• Följaochutvärderapågåendeochunderåretavslutade
programf örrörligaersättningarförbolagsledningen.
• Följaochutvärderat illämpningenavderiktlinjerförersätt-
ningartillledandebefa ttningshavaresomårsstämmanfa ttat
beslutomsamtgällandeers ättningsstrukturerochersätt-
ning snivåeribolag et.
Revisionsutskott
Styrelsens revisionsutskott utses av styrelsen en gång per år.
I revisionsutskottet för 2023 ingick styrelseledamöterna Åsa
Bergström och Nils Styf. Revisionsutskottet ska fullgöra de
uppgifter som anges i 8 kap. 49 b § aktiebolagslagen, vilket
bland annat innebär att:
• Öve rvakabolag etsfinansiellarapportering.
• Öve rvakaeffektivitetenibolagetsinternakontroll,in ternre-
visionochri skhantering,medavse endepådenfina nsiella
rapporteringen.
• Hållasiginformeradomrevisionenavårsred o visningenoch
koncernredovisningen.
• Granskaochövervakarevisornsopartiskhetochs jälvstä n-
dighetochdärvidsä rskiltuppmärksammaomrevisorn
tillhandahållerbolagetandratjänsteränrevisionstjänster.
• Biträdavidupprä ttandetavförslagtillbolagsstämmans
beslutomrev isorsval.
81FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE - BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
Därutöver ska revisionsutskottet bereda styrelsens beslut i
de frågor som anges ovan. Revisionsutskottets möten pro-
tokollförs och utskottet rapporterar till styrelsen. Revisions-
utskottets styrelseledamöter ska utses med särskilt beaktan-
de av kompetens och erfarenhet av redovisning och revision i
börsnoterade bolag. Majoriteten av utskottets ledamöter ska
vara oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledning-
en. Minst en av de ledamöter som är oberoende i förhållande
till bolaget och bolagsledningen ska även vara oberoende i
förhållande till bolagets större ägare. Utskottets ledamöter
får inte vara anställda av bolaget. Revisionsutskottet stödjer
även bolagsledningen i redovisningsfrågor.
Verkställande direktör
Vd ansvarar för bolagets löpande förvaltning i enlighet med
reglerna i aktiebolagslagen samt instruktioner för vd och för
den ekonomiska rapporteringen som styrelsen har fastställt.
Vd har enligt instruktionen ansvar för bolagets bokföring och
medelsförvaltning. Vidare ska vd upprätta delegationsföre-
skrifter för olika befattningshavare i bolaget samt anställa,
entlediga och fastställa villkor för bolagets personal. För vd
gäller en ömsesidig uppsägningstid om tolv månader. Ingen
uppgörelse om avgångsvederlag finns med vd.
Ledning
Ledningsgruppens sammansättning för 2023 bestod av vd,
CFO samt COO. Varje person i ledningsgruppen har sina
egna ansvarsområden. På ledningsgruppsmöten diskuteras
gemensamt övergripande strategi och verksamhetsfrågor.
Under året har ledningsgruppen haft fokus på bolagets
risker, tillväxt, kapitalförsörjning, refinansieringsrisker och
hållbarhetsarbete. Ett stort fokus har lagts på det osäkra och
volatila marknadsklimatet som lett till stigande räntor och en
hög inflationstakt. Vd utgör ensam styrelseledamot i samtliga
helägda dotterbolag. För CFO och COO gäller sex månaders
ömsesidig uppsägningstid. Ingen uppgörelse om avgångsve-
derlag finns för CFO och COO.
Riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare
Riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare omfat-
tar medlemmarna i bolagets ledningsgrupp som består av vd,
CFO och COO. Riktlinjerna ska tillämpas på ersättningar som
avtalas och förändringar som görs i redan avtalade ersätt-
ningar, efter det att riktlinjerna antagits. Riktlinjerna som
antogs på bolagets årsstämma den 15 juni 2020 gäller tills
årsstämman fattar beslut om att anta nya riktlinjer. Riktlinjer-
na omfattar inte ersättningar som beslutas av bolagsstäm-
man.
Riktlinjernas främjande av bolagets affärsstrategi,
långsiktiga intressen och hållbarhet
Bolagets affärsstrategi är i korthet att genom lokal närvaro,
kreativitet och gott affärsmannaskap skapa värden i fastig-
hetsbeståndet och därmed skapa förutsättningar för fortsatt
god expansion och högt anseende. Styrelsen bedömer att en
framgångsrik implementering av bolagets affärsstrategi och
tillvaratagandet av bolagets långsiktiga intressen, inklusive
dess hållbarhet, förutsätter att bolaget kan rekrytera och
behålla ledande befattningshavare med kompetens och ka-
pacitet att nå uppställda mål. För detta krävs att bolaget kan
erbjuda konkurrenskraftig ersättning som motiverar ledande
befattningshavare att göra sitt yttersta. Dessa riktlinjer möj-
liggör att ledande befattningshavare kan erbjudas en konkur-
renskraftig totalersättning. I bolaget har inrättats långsiktiga
aktierelaterade incitamentsprogram. De har beslutats av
bolagsstämman och omfattas därför inte av dessa riktlinjer.
Rörlig kontantersättning som omfattas av dessa riktlinjer ska
syfta till att främja bolagets affärsstrategi och långsiktiga
intressen, inklusive dess hållbarhet.
Formerna av ersättning
Ersättningen ska vara marknadsmässig och får bestå av föl-
jande komponenter: fast kontantlön, rörlig kontantersättning,
pensionsförmåner och andra förmåner.
Uppfyllelse av kriterier för utbetalning av rörlig kontanter-
sättning ska kunna mätas under en period om ett eller flera
år. Den rörliga kontantersättningen får uppgå till högst 25
procent av den sammanlagda fasta kontantlönen under mät-
perioden för sådana kriterier. Den rörliga kontantersättning-
en ska vara kopplad till förutbestämda och mätbara kriterier
som kan vara finansiella eller icke-finansiella. De kan också
utgöras av individanpassade kvantitativa eller kvalitativa mål.
Kriterierna ska vara utformade så att de främjar bolagets
affärsstrategi och långsiktiga intressen, inklusive dess håll-
barhet, genom att exempelvis ha en koppling till affärsstrate-
gin eller att utformas så att ökad intressegemenskap uppnås
mellan ledande befattningshavare och bolagets aktieägare.
När mätperioden för uppfyllelse av kriterier för utbetalning av
rörlig kontantersättning avslutats ska bedömas/fastställas i
vilken utsträckning kriterierna uppfyllts. Styrelsen ansvarar
för bedömningen såvitt avser rörlig kontantersättning till
vd. Såvitt avser rörlig kontantersättning till övriga ledande
befattningshavare ansvarar vd för bedömningen. Såvitt avser
finansiella mål ska bedömningen baseras på den av bolaget
senast offentliggjorda finansiella informationen.
För vd ska pensionsförmåner, innefattande sjukförsäkring,
vara premiebestämda. Rörlig kontantersättning ska inte vara
pensionsgrundande. Pensionspremierna för premiebestämd
pension ska uppgå till högst 30 procent av den fasta årliga
kontantlönen, dock inte mer än 10 prisbasbelopp. För övriga
ledande befattningshavare ska pensionsförmåner, innefatt-
ande sjukförsäkring, vara premiebestämda om inte befatt-
ningshavaren omfattas av förmånsbestämd pension enligt
tvingande kollektivavtalsbestämmelser. Rörlig kontanter-
sättning ska vara pensionsgrundande i den mån så följer av
tvingande kollektivavtalsbestämmelser som är tillämpliga på
befattningshavaren. Pensionspremierna för premiebestämd
pension ska uppgå till högst 30 procent av den fasta årliga
kontantlönen, dock inte mer än 10 prisbasbelopp.
Andra förmåner får innefatta bland annat livförsäkring,
sjukvårdsförsäkring och bilförmån. Sådana förmåner får
sammanlagt uppgå till högst 15 procent av den fasta årliga
kontantlönen.
Bolaget har en vinstandelsstiftelse som omfattar samtliga
anställda förutom vd. Avsättningen till vinstandelsstiftelsen
baseras på av bolaget årligen uppsatta och uppnådda mål
och får inte överstiga 35 000 kr per år och anställd. För 2023
har stiftelsen haft sex mål varav två är hållbarhetsrelaterade
mål. För året har tre av sex mål uppfyllts. De hållbarhets-
relaterade målen är uppfyllda för året.
82 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE - BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
Upphörande av anställning
Vid uppsägning från bolagets sida får uppsägningstiden vara
högst tolv månader. Fast kontantlön under uppsägningsti-
den och avgångsvederlag får sammantaget inte överstiga
ett belopp motsvarande den fasta kontantlönen för ett år.
Vid uppsägning från den ledande befattningshavarens sida
får uppsägningstiden vara högst sex månader, utan rätt till
avgångsvederlag.
Därutöver kan ersättning för eventuellt åtagande om kon-
kurrensbegränsning utgå. Sådan ersättning ska kompensera
för eventuellt inkomstbortfall och ska endast utgå i den
utsträckning som den tidigare ledande befattningshavaren
saknar rätt till avgångsvederlag. Ersättningen ska uppgå till
högst 60 procent av den fasta kontantlönen vid tidpunkten
för uppsägningen, om inte annat följer av tvingande kollektiv-
avtalsbestämmelser, och utgå under den tid som åtagandet
om konkurrensbegränsning gäller, vilket ska vara högst tolv
månader efter anställningens upphörande.
Beaktande av nuvarande lön och anställningsvillkor
för anställda
Vid beredningen av styrelsens förslag till dessa ersättnings-
riktlinjer har nuvarande lön och anställningsvillkor för bola-
gets anställda beaktats genom att uppgifter om anställdas
totalersättning, ersättningens komponenter samt ersätt-
ningens ökning och ökningstakt över tid har utgjort en del av
styrelsens beslutsunderlag vid utvärderingen av skäligheten
av riktlinjerna och de begränsningar som följer av dessa.
Utvecklingen av avståndet mellan de ledande befattnings-
havarnas ersättning och övriga anställdas ersättning kommer
att redovisas i ersättningsrapporten inför närmast följande
årsstämma.
Beslutsprocessen för att fastställa, se över och
genomföra riktlinjerna
Styrelsen i sin helhet fullgör de ersättningsrelaterade
uppgifter som typiskt sett åligger ett ersättningsutskott. I
dessa arbetsuppgifter ingår att bereda förslag till riktlinjer för
ersättning till ledande befattningshavare. Styrelsen ska upp-
rätta förslag till nya riktlinjer när det uppkommer behov av
väsentliga ändringar och lägga fram förslaget för beslut vid
årsstämman, dock åtminstone senast vart fjärde år. Riktlin-
jerna ska gälla till dess att nya riktlinjer antagits av bolags-
stämman. Styrelsen ska även följa och utvärdera program
för rörliga ersättningar till bolagsledningen, tillämpningen
av riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare
samt gällande ersättningsstrukturer och ersättningsnivåer
i bolaget. I syfte att undvika intressekonflikter ska styrelse-
ledamöter som deltar i behandling av och beslut avseende
ersättning till ledande befattningshavare vara oberoende i
förhållande till bolaget och bolagsledningen. Vid styrelsens
behandling av och beslut i ersättningsrelaterade frågor
närvarar inte vd eller andra personer i bolagsledningen, i den
mån de berörs av frågorna. I beredningen av ersättningsre-
laterade frågor används när så bedöms nödvändigt extern
rådgivning.
För det fall att styrelsen beslutar att inrätta ett ersättnings-
utskott ska vad som sägs i dessa riktlinjer om styrelsen i
egenskap av bolagets ersättningsutskott gälla för ersätt-
ningsutskottet.
Frångående av riktlinjerna
Styrelsen får besluta att tillfälligt frångå riktlinjerna helt eller
delvis, om det i ett enskilt fall finns särskilda skäl för det och
ett avsteg är nödvändigt för att tillgodose bolagets långsiktiga
intressen, inklusive dess hållbarhet, eller för att säkerställa
bolagets ekonomiska bärkraft. Om sådana avsteg sker ska
detta redovisas i ersättningsrapporten inför närmast följande
årsstämma.
Beskrivning av betydande förändringar av riktlinjerna
samt ersättningsrapport 2023
Till följd av de ändringar av aktiebolagslagen som trädde i
kraft den 1 juli 2019 tog bolaget fram nya riktlinjer för ersätt-
ning till ledande befattningshavare som antogs av årsstäm-
man i juni 2020. Inför årsstämman i maj 2024 har bolaget
genomfört en ny översyn av riktlinjerna som i allt väsentligt
är i överensstämmelse med de riktlinjer som antogs av
stämman 2020. Av 8 kap. 53b § aktiebolagslagen framgår att
styrelsen ska upprätta en ersättningsrapport. Ersättnings-
rapporten ska omfatta de ersättningar som regleras av de på
stämman antagna riktlinjerna. Ersättningsrapporten för 2023
samt nya riktlinjer för ersättning till ledande befattningsha-
vare kommer att presenteras på årsstämman i maj 2024 och
kommer dessutom att finnas tillgänglig på bolagets hemsida,
www.np3fastigheter.se. För de riktlinjer som gällt under år
2023, se även not 6.
Revision
Revisorn ska granska bolagets årsredovisning och räken-
skaper samt styrelsens och vd:s förvaltning. Revisor utses
av stämman. Stämman 2023 beslutade, i enlighet med
valberedningens förslag, att för tiden fram till slutet av nästa
årsstämma, omvälja det auktoriserade revisionsbolaget
KPMG AB som bolagets revisor där KPMG hade meddelat
att auktoriserade revisorn Peter Dahllöf kommer att fortsätta
som huvudansvarig revisor för revisionen.
Intern kontroll
Enligt aktiebolagslagen ansvarar styrelsen för den interna
kontrollen och styrningen av bolaget. För att behålla och
utveckla en väl fungerande kontrollmiljö har styrelsen för
NP3 fastställt ett antal grundläggande dokument av bety-
delse för den finansiella rapporteringen. Däribland ingår
styrelsens arbetsordning och instruktionerna för vd och för
den ekonomiska rapporteringen, insiderpolicy, IR- och in-
formationspolicy samt finanspolicy. Därutöver förutsätter en
fungerande kontrollmiljö en utvecklad struktur med löpande
översyn. Ansvaret för det dagliga arbetet med att upprätthål-
la kontrollmiljön åvilar primärt vd. Vd rapporterar regelbundet
till styrelsen och framlägger, utöver delårsrapporter, löpande
under året ekonomiska och finansiella rapporter över verk-
samheten till styrelsen.
En grundläggande del i utformningen av den interna
kontrollen är att ha kunskap om risken för fel som kan
uppstå i den finansiella rapporteringen och utifrån dessa
risker anpassa processerna och organisationen. Den interna
kontrollen är utformad så att kontrollaktiviteter utförs rutin-
mässigt med syfte att förebygga, upptäcka och korrigera fel
och avvikelser. Dessa kontroller sker på flera nivåer i företa-
get. På operativ nivå sker exempelvis granskning och attest
83FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE - BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
av leverantörsfakturor, samt löpande analys av ekonomiskt
resultat på fastighetsnivå. Genomgång och uppföljning per
fastighet och affärsområde med de operativt affärsansvariga
sker löpande under året. På övergripande koncernnivå sker
andra typer av kontroller som exempelvis analyser av nyckel-
tal, avstämningar av genomförda transaktioner och så vidare.
NP3 har större delen av den löpande ekonomiska förvalt-
ningen internt inom den egna redovisningsfunktionen.
Bolaget ser stora fördelar med en egen redovisningsfunktion
vilket ger närhet till siffrorna och på så sätt en bättre kontroll,
större engagemang och kostnadseffektivitet. Arbetet med
att utveckla redovisningsavdelningen fortgår löpande och
bokslutsprocessen följer utformade checklistor och tidplaner
för att säkerställa att alla formella avstämningar och uppda-
teringar genomförs. Rutiner och manualer med ändamålsen-
liga punkter är upprättade för intern kontroll. Upprättande av
koncernredovisning och finansiella rapporter sker av central
funktion.
Vid upprättande av den kvartalsvisa finansiella rapporter-
ingen fokuseras granskning och analys på de mest väsentliga
resultat- och balansposterna. Till resultatposterna hör hyres-
intäkter och fastighetskostnader men även räntekostnader
som är en betydande post samt värdeförändringar som i
hög grad är beroende av bedömningar. I balansräkningen
fokuseras granskning och analys på fastigheter, uppskjuten
skatt och räntebärande skulder samt på att förvärv av fastig-
heter rapporteras korrekt. Inbyggda kontroller mellan olika
rapporter och system utvecklas och förbättras kontinuerligt.
Bolagets revisorer granskar den finansiella rapporteringen
två gånger per år. Deras iakttagelser och bedömningar
rapporteras sedan till revisionsutskottet. Styrelsen granskar
alltid kvartalsrapporter och årsredovisning före publicering.
Policydokument
Styrelsen har prolongerat eller reviderat nedanstående
policyer under 2023:
Finanspolicy
Finanspolicyn anger riktlinjer och regler för hur finansverk-
samheten ska bedrivas. Syftet är att klargöra styrning, risk-
begränsning, ansvarsfördelning samt uppföljning och kontroll
av finansförvaltningen.
IT-policy
NP3s IT-policy syftar till att uppnå en god informationssäker-
het i NP3-koncernens nät, utrustning och externa kommuni-
kation, samt att säkerställa effektiva och säkra processer och
rutiner för drift och support av IT-miljön.
Integritetspolicy
NP3 behandlar personuppgifter i enlighet med GDPR och
bolagets integritetspolicy förklarar hur personlig information
samlas in och används. Policyn beskriver också vilka rät-
tigheter som gäller för den som bolaget samlat in personlig
information om.
Värderingspolicy
Bolaget värderar sina fastigheter till verkligt värde. Värde-
ringspolicyn anger riktlinjer för hur värderingsprocessen ska
fungera och med vilka intervall de interna värderingarna ska
verifieras med externt inhämtade värderingar.
Informations- och IR-policy
Informationspolicyn anger riktlinjer och regler i syfte att för-
säkra att bolagets informationsspridning till aktiemarknadens
aktörer är snabb, samtidig, korrekt, relevant och tillförlitlig.
Information om företaget lämnas i huvudsak i form av press-
meddelanden och finansiella rapporter.
Insiderpolicy
Insiderpolicyn ska fungera som en vägledning till personer
som anses ha insiderinformation i bolaget. Insiderpolicyn är
ett komplement till gällande insiderlagstiftning.
Hållbarhetspolicy och affärsetikpolicy
Hållbarhetspolicyn syftar till att försäkra att bolaget är en
respekterad arbetsgivare och en pålitlig affärspartner för
kunder och leverantörer och därmed också till att upprätt-
hålla ett högt förtroende för bolaget. Policyn utgår från de
krav om rapportering av miljö, sociala förhållanden/personal,
mänskliga rättigheter samt motverkande av korruption som
återfinns i årsredovisningslagen. Den har också sin grund i
FN:s Global Compacts principer.
Skattepolicy
NP3s skattepolicy syftar till att sammanfatta hur bolaget,
dels genom sitt eget agerande, dels via ställningstagande
avseende intressenters agerande, bidrar till att säkerställa en
effektiv finansiering av samhället via offentliga skatter och
avgifter. Grundläggande för den egna skattehanteringen är
att den ska vara kostnadseffektiv och följa etik och legala
regler.
Utöver de ovan nämnda policydokumenten har styrelsen
även beslutat om Jämställdhets-, likabehandlings- och anti-
diskriminerings-policy och lönepolicy.
ÅSA BERGSTRÖM
Styrelseledamot sedan 2016.
Född 1964.
Civilekonomexamen, Uppsala
universitet.
Övriga uppdrag:
CFO och vice vd i Fabege AB, samt
styrelsesuppleant i samtliga helägda
dotterbolag i Fabege koncernen.
Styrelseledamot i Svensk Fastighets-
Finansiering AB (publ) och John
Matsson Fastighetsföretagen AB.
Bakgrund:
Senior manager KPMG, ekonomichefs-
befattningar i flera fastighetsbolag.
MIA BÄCKVALL JUHLIN
Styrelseledamot sedan 2019.
Född 1974.
Leg. Psykolog och Leg. Psykoterapeut,
Lunds universitet.
Övriga uppdrag:
Styrelseledamot i Poularde AB.
Bakgrund:
Delägare i Poularde AB.
NILS STYF
Styrelseordförande sedan 2021.
Styrelseledamot sedan 2019.
Född 1976.
Civilekonom, Handelshögskolan i
Stockholm.
Övriga uppdrag:
Vd i Hemsö Fastighets AB. Styrel-
seledamot i alla hel- och delägda
dotterbolag till Hemsö Fastighets AB.
Styrelseledamot i Bonava AB, Cibus
Nordic Real Estate AB och Mattssons
Fastighetsutveckling i Stockholm AB.
Bakgrund:
Ett flertal olika befattningar inom
fastighetsbolag, private equity och
investmentbanker i London och Stock-
holm med inriktning mot hotell- och
fastighetssektorn.
ANDERS NILSSON
Styrelseordförande 2017-2021.
Styrelseledamot sedan 2010.
Född 1951.
Civilingenjör, Kungliga Tekniska
Högskolan.
Övriga uppdrag:
Styrelseordförande i Biometria,
VOYD AB och Implementeringssystem
i Sundsvall AB. Styrelseledamot i bland
annat Specialistläkarhuset AB, ELE
Trävaror AB och InCoax Networks AB
(publ).
Bakgrund:
Tidigare vd och koncernchef för
IT-konsultbolaget Know It AB (publ)
2003–2011.
HANS-OLOV BLOM
Styrelseledamot sedan 2022.
Född 1966.
Utbildad vid Försvarshögskolan (FHS).
Övriga uppdrag:
CEO i Ramudden Global AB. Styrelse-
ordförande i E-trafik i Sverige AB,
WEWAB Trafiklösning AB, TMA-
Centralen AB och styrelseledamot i
Westers Group TA AB.
Bakgrund:
Tidigare officer i armén. Entreprenör
och delägare i ett flertal olika bolag.
Varit med sedan 2005 och drivit
Ramudden till en av världens största
företagsgrupper inom segmentet
säkerhet i trafikerade miljöer.
Styrelse
84 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE - BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
Styrelse
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE - BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 85
Oberoende i
förhållande till Deltagande av totalt antal möten Aktieinnehav per 2023-12-31
Ledamot Invald Avgått
Större
aktieägare Bolaget Styrelsemöten
Revisions-
utskottsmöten Arvode, tkr
Antal
stamaktier
Antal
preferens-
aktier
Anders Nilsson 2010 - Ja Ja 14/14 190 153 500
1)
-
Hans-Olov Blom 2022 - Ja Ja 12/14 190 30 366
1)
-
Mia Bäckvall Juhlin 2019 - Nej Ja 14/14 190 14 224 635
2)
1 162 983
2)
Nils Styf (ordf.) 2019 - Ja Ja 14/14 4/4 480 58 940 -
Åsa Bergström 2016 - Ja Ja 14/14 3/4 295 11 000 700
Lars Göran Bäckvall, styrelseledamot sedan 2010 och NP3s medgrundare, avled i mars 2023. Deltog vid tre styrelsemöten i början av 2023.
1) Äger aktier genom bolag.
2) Aktieinnehavet inkluderar aktier som ägs av Poularde AB där Mia Bäckvall Juhlins ägarandel och röstandel uppgår till 50 procent.
Ordförande har ordet
När man reflekterar kring 2023 blir det naturligt att tänka på den turbulens och osäkerhet som
dominerat rubriksättningen under året. Både vad avser geopolitik och krig runt om i världen men
även inom fastighetsmarknaden i Sverige. Trots stora risker och utmaningar anser jag att NP3 har
navigerat denna marknadsturbulens under året på ett föredömligt sätt.
Fokus från ledning och styrelse under året har varit att han-
tera refinansieringsrisker och stärka kapitalstrukturen. Dessa
frågor har alltid varit prioriterade för styrelsen men under
det gångna året har det varit den viktigaste arbetsuppgiften.
Varken styrelsen eller ledningen hade en kristallkula för att
skåda framtiden men genom att agera tidigt och resolut
kunde kapitalstrukturen stärkas och därmed den finansiella
risken sänkas. Genom en nyemission och andra åtgärder var
NP3 i en starkare position vid slutet av året trots marknaden.
Det finns positiva tecken som tyder på att räntetoppen är
nådd och att fastighetspriser börjar bottna. Men jag tycker
inte det är lämpligt att spekulera för mycket kring framtiden
utan jag tycker det viktigaste är att konstatera att NP3 avslu-
tar året i en starkare position och har en långsiktigt hållbar
affärsmodell.
Jag har lyft det tidigare år men jag anser att det är en så
viktig del av NP3s långsiktiga framgång att jag tar risken att
säga det som alla redan vet. Förutom en finansiellt hållbar
affärsmodell är NP3s framgångsfaktorer entreprenörskap, en
stark företagskultur och enkelhet. NP3 har en relativt enkel
affärsmodell som de genomför mycket väl. Oavsett vad som
sker i framtiden är det en stabil grund att utveckla vidare på.
Nils Styf
Styrelseordförande
ANDREAS WAHLÉN
Vd sedan 2008.
Född 1980.
Studier i ekonomi med inriktning revi-
sion och finansiering, Mittuniversitetet.
Övriga uppdrag:
Styrelse ledamot i Jonels AB och
Kinema AB.
Bakgrund:
Vd för Norrlandspojkarna Fastighets AB
samt byggbolaget Tre Jonsson Bygg AB.
Aktieinnehav i bolaget:
323 264 stamaktier, 22 000 preferens-
aktier (privat och via bolag) och 42 235
teckningsoptioner.
MATTIAS LYXELL
Operativ chef (COO) sedan 2023.
Förvaltningschef 2018-2023.
Född 1969.
Övriga uppdrag:
Vd och styrelseledamot i Fastighets AB
Jämtjägaren.
Bakgrund:
Mångårig erfarenhet av fastigheter
främst inom segmenten drift, förvalt-
ning och byggprojekt. Har i tidigare
befattningar arbetat med förvalt-
ningsoptimering i större drift- och
fastighetsbolag.
Aktieinnehav i bolaget:
5 770 stamaktier, 100 preferensaktier
samt 12 766 teckningsoptioner.
JENS LENNEFELDT
Affärschef Syd sedan 2020.
Affärsansvarig, Gävle 2017-2020.
Född 1984.
Aktieinnehav i bolaget:
11 000 stamaktier, 50 preferensaktier
och 11 509 teckningsoptioner.
MARKUS HÄGGBERG
Ekonomichef sedan 2020.
Född 1972.
Aktieinnehav i bolaget:
4 500 stamaktier, 5 000 preferens-
aktier och 14 911 teckningsoptioner.
Ledning
NP3s ledningsgrupp bestod
under verksamhetsåret av tre
personer. Ledningen ansvarar för
utveckling och ledning av
bolaget enligt den beslutade
strategin. Utöver ledningsgrup-
pen finns det fyra operativa
ledande befattningshavare.
Aktieinnehav per 31 december.
Operativa ledande
befattningshavare
86 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE - BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
ANNA WIRTÉN
Redovisningschef sedan 2015.
Född 1976.
Aktieinnehav i bolaget:
4 700 stamaktier och 11 708
teckningsoptioner.
HÅKAN WALLIN
Ekonomi- och finanschef (CFO) sedan
2018. Född 1962.
Civilekonomexamen vid Stockholms
universitet och Certified European
Financial Analyst (CEFA) vid Handels-
högskolan i Stockholm.
Övriga uppdrag:
Styrelseledamot i Moberg Pharma AB
(publ), Cibola Holding AB och HWA
Advisory & Capital AB.
Bakgrund:
Mångårig erfarenhet inom finansiering,
kapitalmarknad och redovisning. Tidi-
gare befattningar; affärsutvecklingschef
hos Medivir AB, partner på investment-
banken ABG Sundal Collier samt chefs-
befattningar hos revisionsfirmorna
Arthur Andersen och Ernst & Young.
Aktieinnehav i bolaget:
29 875 stamaktier och 18 926
teckningsoptioner.
MARIA PARINGER
Affärschef Norr sedan 2018.
Född 1974.
Aktieinnehav i bolaget:
1 366 stamaktier och 9 463
teckningsoptioner.
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE - BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 87
Avrundningar i årsredovisningen kan medföra att kolumner och rader inte summerar.
Koncernen
Rapport över totalresultat 90
Rapport över finansiell ställning 92
Rapport över förändring eget kapital 93
Rapport över kassaflöde 94
Moderbolaget
Resultaträkning 96
Balansräkning 96
Förändring eget kapital 97
Kassaflödesanalys 98
Noter och redovisningsprinciper 99
Förslag till vinstdisposition 114
Avstämning nyckeltal 116
Definitioner 117
Årsredovisningens undertecknande 118
Revisionsberättelse 119
Finansiella rapporter
88 FINANSIELLA RAPPORTER
FINANSIELLA RAPPORTER 89
90 FINANSIELLA RAPPORTER
Rapport över totalresultat i koncernen
Belopp i mkr
Not
2023
2022
Hyresintäkter
2, 3
1 797
1 551
Fastighetskostnader
4
-397
-362
Fastighetsskatt
4
-46
-41
Driftöverskott
1 353
1 149
Central administration
5, 6
-74
-68
Resultat från intresseföretag och joint venture
7
-2 0
151
- varav förvaltningsresultat
76
81
- varav värdeförändringar fastigheter
-93
84
- varav värdeförändringar finansiella instrument
-3
24
- varav skatt
0
-38
Finansiella intäkter
8
6
9
Finansiella kostnader
9
-617
-385
Resultat efter finansiella poster
648
855
- varav Förvaltningsresultat
74 5
78 5
Värdeförändringar fastigheter
10
-372
3 41
Värdeförändringar finansiella instrument
11
-27 9
378
Resultat före skatt
-3
1 575
Aktuell skatt
12
-68
-55
Uppskjuten skatt
12
9
-2 76
Årets resultat
-61
1 244
Övrigt totalresultat
-
-
Summa årets totalresultat
-61
1 244
Totalresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare
-62
1 224
Totalresultat hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande
1
20
Resultat efter skatt per stamaktie, kr
-2 ,4 3
21,04
Antal stamaktier vid årets utgång, tusental
57 497
54 608
Vägt genomsnittligt antal stamaktier, tusental
56 864
54 543
Beräkning av resultat per stamaktie har gjorts enligt följande:
Totalresultat hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande
-62
1 224
Preferensaktiernas företrädesrätt till utdelning för året
-76
-76
Vägt genomsnittligt antal stamaktier, tusental
56 864
54 543
Resultat per stamaktie, kr
-2 ,4 3
21,04
Resultat per stamaktie efter utspädning, kr
-2 , 38
20,8 3
Antal stamaktier efter utspädning till följd av utestående teckningsoptioner
57 931
55 079
91FINANSIELLA RAPPORTER
Kommentar till resultat januari-december 2023
Resultat
Förvaltningsresultatet minskade med 5 procent jämfört med
föregående år och uppgick till 745 mkr (785). Minskningen
av förvaltningsresultatet berodde på ökade finansierings-
kostnader som till viss del motverkades av ett ökat driftöver-
skott till följd av förvärv under 2022, ökade hyresintäkter via
indexuppräkning samt uthyrningar. Förvaltningsresultat per
stamaktie motsvarade 11,76 kr (13,00) och förvaltningsresultat
i förhållande till intäkter uppgick till 41 procent (51). Driftöver-
skottet för året uppgick till 1 353 mkr (1 149) vilket motsvarade
en överskottsgrad om 75 procent (74). Värdeförändringar på
fastigheter uppgick till -372 mkr (341), varav -376 mkr (316)
avsåg orealiserade värdeförändringar och 5 mkr (25) avsåg
realiserade värdeförändringar. Värdeförändringar på finan-
siella instrument uppgick till -279 mkr (378). Årets resultat
efter skatt hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick
till -62 mkr (1 224) vilket motsvarade -2,43 kr per stamaktie
(21,04). Preferensaktieägarnas företrädesrätt till utdelning för
perioden uppgick till 76 mkr (76). Om hänsyn tas till maximalt
antal tillkommande stamaktier med anledning av utestående
teckningsoptioner uppgår årets resultat efter skatt hänför-
ligt till moderbolagets aktieägare till -2,38 kr per stamaktie
(20,83).
Intäkter och kostnader
Hyresintäkterna ökade med 16 procent till 1 797 mkr (1 551).
Intäkterna har ökat främst till följd av indexuppräkningar,
fastighetsförvärv samt genom uthyrningar och investeringar
i befintliga fastigheter som resulterat i högre hyresintäkter.
I jämförbart bestånd ökade intäkterna med 11 procent. In-
täkterna utgjordes av hyresintäkter om 1 649 mkr (1 419) och
serviceintäkter om 148 mkr (132). Serviceintäkterna bestod
framför allt av vidaredebitering av kostnader för värme, el och
vatten samt snöröjning.
Fastighetskostnaderna för året uppgick till -397 mkr (-362).
Kostnaderna fördelades mellan fastighetsskötsel och drift
-346 mkr (-312), reparationer och underhåll -44 mkr (-44)
samt befarade och konstaterade kundförluster om -7 mkr
(-5). Fastighetsskatt uppgick till -46 mkr (-41).
Centrala administrationskostnader uppgick till -74 mkr (-68)
och bestod i huvudsak av koncerngemensamma kostnader.
NP3s investeringar i intresseföretag och joint venture bidrog
positivt till bolagets förvaltningsresultat med 76 mkr (81). Den
totala resultatandelen för perioden uppgick till -20 mkr (151),
den negativa totala resultatandelen förklaras av negativa
värdeförändringar på förvaltningsfastigheter. Fastighetsbola-
get Emilshus AB klassificeras sedan 6 december inte längre
som ett intresseföretag till NP3, vilket resulterade i ett lägre
förvaltningsresultat om knappt 3 mkr. För mer information
om bolagets investeringar i intresseföretag och joint ventu-
res, se sidan 27.
Finansiella intäkter uppgick till 6 mkr (9). De finansiella
kostnaderna ökade till -617 mkr (-385) som en följd av ökade
räntebärande skulder samt en högre räntenivå. I de finansiella
kostnaderna ingick förutom räntekostnader även -27 mkr
(-29) i periodiserade lånekostnader. För mer information om
bolagets finansiering, se sidorna 22-26.
Skatt
Aktuell skatt uppgick till -68 mkr (-55) och beräknades på
årets skattepliktiga resultat. Det skattepliktiga resultatet för
fastighetsbolag är normalt sett lägre än förvaltningsresultatet
då det skattepliktiga resultatet belastas med skattemässiga
avskrivningar, avsättning till periodiseringsfond och övriga
skattemässiga justeringar. Uppskjuten skatt uppgick till
9 mkr (-276) och utgjordes främst av förändring i temporär
skillnad mellan marknadsvärde och skattemässigt värde på
fastigheter samt förändring vid marknadsvärdering av finan-
siella instrument.
92 FINANSIELLA RAPPORTER
Kommentar till finansiell ställning
Fastigheternas marknadsvärde uppgick vid årets slut till
20 276 mkr (19 805) vilket är en ökning med 471 mkr sedan
ingången av året som förklaras av värdeförändringar, fastig-
hetsförvärv och projektinvesteringar. Försäljningen av aktier
i Fastighetsbolaget Emilshus har medfört att innehavet inte
längre redovisas som intresseföretag utan som börsnoterat
innehav inom omsättningstillgångar. Utgående likvida medel
var 183 mkr (204).
Eget kapital har påverkats av årets resultat, nyemission av
stamaktier samt utdelning och uppgick till 7 849 mkr (7 663).
Periodiserade upplåningskostnader har minskat räntebä-
rande skulder i balansräkningen med 40 mkr. Långfristiga
räntebärande skulder uppgick efter justering för periodise-
rade lånekostnader till 10 319 mkr (11 640). Räntebärande
kortfristiga skulder efter justering för periodiserade lånekost-
nader uppgick till 1 624 mkr (595), 1 088 mkr avsåg förfall och
amorteringar på banklån inom tolv månader, 468 mkr avsåg
obligationslån, 60 mkr certifikatslån (inklusive ränta) och
10 mkr återbetalning av reversskuld. På balansdagen hade
bolagets räntederivat ett positivt värde om 43 mkr (376).
För mer information om bolagets räntebärande skulder, se
sidorna 23-24. Belåningsgraden uppgick till 57 procent (58)
och soliditeten till 36 procent (35). Bolagets skuldkvot var på
balansdagen 8,6 gånger (9,4).
Koncernens rapport över finansiell ställning
Belopp i mkr
Not
2023-12-31
2022-12-31
Tillgångar
Anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter
10
20 276
19 805
Nyttjanderättstillgångar
13
150
118
Andelar i intresseföretag och joint venture
17
468
1 064
Långfristiga fordringar hos intresseföretag och joint venture
18
9
104
Derivat
11, 23
43
376
Övriga anläggningstillgångar
14, 15
45
28
Summa anläggningstillgångar
20 991
21 495
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar
19
118
76
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter
79
70
Börsnoterade aktier
11, 24
513
9
Likvida medel
183
204
Summa omsättningstillgångar
894
359
Totala tillgångar
21 885
21 854
Eget kapital och skulder
Eget kapital
20
7 849
7 663
Långfristiga skulder
Uppskjuten skatt
21
1 240
1 248
Långfristiga räntebärande skulder
22
10 319
11 640
Långfristiga räntebärande skulder nyttjanderätter
150
11 8
Summa långfristiga skulder och avsättningar
11 709
13 007
Kortfristiga skulder
Kortfristiga räntebärande skulder
22
1 624
595
Övriga kortfristiga skulder
24
370
261
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter
25
334
32 9
Summa kortfristiga skulder
2 328
1 185
Totalt eget kapital och skulder
21 885
21 854
93FINANSIELLA RAPPORTER
Rapport över förändring eget kapital i koncernen
Eget kapital
Övrigt Balanserade hänförligt till Innehav utan
tillskjutet vinstmedel inkl. moderbolagets bestämmande Totalt eget
Belopp i mkr
Aktiekapital
kapitalårets resultataktieägareinflytandekapital
Ingående eget kapital 2022-01-01
324
2 334
4 041
6 698
46
6 743
Årets totalresultat 2022
-
-
1 224
1 224
20
1 244
Lämnade utdelningar
-
-
-31 0
-31 0
-
-31 0
Inbetald premie vid utfärdande
av teckningsoptioner
-
3
-
3
-
3
Av personal inlösta teckningsoptioner
1
3
-
3
-
3
Förändring innehav utan bestämmande inflytande
-
-
-
-
-2 0
-2 0
Summa transaktioner med koncernens ägare
1
6
-310
-304
-20
-32 4
Utgående eget kapital 2022-12-31
324
2 339
4 954
7 617
46
7 663
Ingående eget kapital 2023-01-01
324
2 339
4 954
7 617
46
7 663
Årets totalresultat 2023
-
-
-62
-62
1
-61
Lämnade utdelningar
-
-
-363
-363
-4
-367
Nyemission av stamaktier
10
607
-
617
-
617
Inbetald premie vid utfärdande av
teckningsoptioner
-
3
-
3
-
3
Av personal inlösta teckningsoptioner
0
0
-
0
-
0
Förändring innehav utan bestämmande inflytande
-
-
4
4
-9
-5
Summa transaktioner med koncernens ägare
10
610
-359
2 61
-13
2 47
Utgående eget kapital 2023-12-31
334
2 949
4 533
7 816
33
7 849
94 FINANSIELLA RAPPORTER
Rapport över kassaflöde i koncernen
Belopp i mkr
2023
2022
Den löpande verksamheten
Förvaltningsresultat
74 5
785
Förvaltningsresultat från intresseföretag
och joint venture
-7 6
-81
Utdelning från intresseföretag
och joint venture
15
45
Övriga poster som inte ingår i kassaflödet
-1 7
-13
Betald skatt
-50
-65
Kassaflöde från den löpande verksamheten
före förändringar av rörelsekapital
617
671
Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital
Ökning(–)/Minskning (+) av rörelsefordringar
-37
13
Ökning(+)/Minskning (–) av rörelseskulder
-17
39
Kassaflöde från den löpande verksamheten
563
723
Investeringsverksamheten
Förvärv av fastigheter, direkt eller via bolag
-39 5
-1 609
Avyttrade fastigheter, direkt eller via bolag
15
125
Investeringar i befintliga fastigheter och
övriga
anläggningstillgångar
-334
-37 7
Investeringar i nybyggnation
-1 21
-26 5
Investeringar i finansiella tillgångar
-7
-222
Avyttring av finansiella tillgångar
210
-
Kassaflöde från investeringsverksamheten
-632
-2 348
Finansieringsverksamheten
Nyemission
62 0
3
Upptagna lån
4 371
6 982
Amortering av låneskulder
-4 667
-5 114
Utbetald utdelning
-276
-310
Kassaflöde från finansieringsverksamheten
48
1 561
Årets kassaflöde
-21
-64
Likvida medel vid årets början
204
269
Likvida medel vid årets slut
183
204
Tilläggsupplysningar kassaflödesanalys – koncernen
Betalda räntor och erhållen utdelning 2023 2022
Erhållen ränta 6 5
Erlagd ränta -573 -328
Erhållen utdelning 15 45
Justering för övriga poster som inte
ingår i kassaflödet
Avskrivningar av tillgångar 6 4
Övriga poster -23 -17
Summa poster som inte ingår i kassaflödet -17 -13
Förvärv av fastigheter
Förvärvade tillgångar och skulder:
Fastigheter 408 1 662
Rörelsefordringar 6 9
Likvida medel 16 46
Avsättningar -2 -3
Rörelseskulder -240 -558
Köpeskilling -190 -1 156
Tillkommer: Lösen av befintliga koncernskulder -232 -508
Avgår: Säljarreverser 11 9
Utbetald köpeskilling samt lösen av skulder -411 -1 655
Avgår: Likvida medel i den förvärvade verksamheten 16 46
Påverkan på likvida medel -395 -1 609
Försäljning av fastigheter
Avyttrade tillgångar och skulder:
Fastigheter 15 125
Försäljningspris 15 125
Erhållen köpeskilling inklusive lösen
av koncernskulder 15 125
Påverkan på likvida medel 15 125
95FINANSIELLA RAPPORTER
Kommentar till kassaflöde
Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till
563 mkr (723). Förvärv av fastigheter påverkade kassaflödet
med -395 mkr (-1 609), försäljningar av fastigheter bidrog
med 15 mkr (125). Investeringar i befintliga fastigheter upp-
gick till -334 mkr (-377) vilket huvudsakligen avsåg anpass-
ningar och ombyggnader enligt befintliga och nya hyresgäs-
ters behov. Investeringar i nybyggnationer uppgick under
året till -121 mkr (-265). Investeringar relaterade till finansiella
tillgångar uppgick till -7 mkr (-222). Avyttringar av finansiella
tillgångar uppgick till 210 mkr (0). Finansieringsverksamhet-
ens kassaflöde uppgick till 48 mkr (1 561) och förklaras till
största delen av nyemission som möts av negativ nettoupp-
låning. Sammantaget förändrades likvida medel under året
med -21 mkr (-64).
Avstämning av skulder hänförliga till finansieringsverksamheten – koncernen
Belopp i mkr
Ej kassaflödespåverkande
förändringar
2022-01-01
Kassaflöde från
finansierings-
verksamheten Förvärv Avyttringar
Förändring i
verkligt värde 2022-12-31
Långfristiga räntebärande låneskulder 9 285 2 349 6 - - 11 640
Kortfristiga räntebärande låneskulder 1 076 -481 - - - 595
Derivat 9 - - - -9 -
Summa skulder hänförliga till finansieringsverksamheten 10 370 1 868 6 - -9 12 235
2023-01-01 2023-12-31
Långfristiga räntebärande låneskulder 11 640 -1 324 3 - - 10 319
Kortfristiga räntebärande låneskulder 595 1 029 - - - 1 624
Summa skulder hänförliga till finansieringsverksamheten 12 235 -295 3 - - 11 943
96 FINANSIELLA RAPPORTER
Resultaträkning – moderbolaget
Belopp i mkr Not 2023 2022
Nettoomsättning 64 62
Övriga externa kostnader 5 -64 -57
Personalkostnader 6 -38 -38
Avskrivningar -2 -1
Rörelseresultat -40 -34
Resultat från finansiella poster
Ränteintäkter och liknande resultatposter 8 585 340
Räntekostnader och liknande resultatposter 9 -453 -307
Övriga finansiella kostnader 9 -40 -25
Resultat efter finansiella poster 52 -26
Bokslutsdispositioner 39 113
Resultat före skatt 91 87
Skatt på årets resultat 12 - -10
Årets resultat* 91 77
* Årets resultat överensstämmer med årets totalresultat.
Balansräkning – moderbolaget
Belopp i mkr Not 2023-12-31 2022-12-31
Tillgångar
Anläggningstillgångar
Immateriella anläggningstillgångar
Programvara 14 5 6
Materiella anläggningstillgångar
Inventarier 15 1 1
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i koncernbolag 16 677 667
Andelar i intresseföretag och joint venture 17 - 344
Långfristiga fordringar koncernbolag 5 465 5 259
Andra finansiella anläggningstillgångar 8 1
Summa anläggningstillgångar 6 156 6 278
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar
Fordringar koncernbolag 2 566 2 694
Övriga kortfristiga fordringar 22 2
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 6 0
Summa kortfristiga fordringar 2 594 2 696
Börsnoterade aktier 233 13
Kassa och bank 157 136
Summa omsättningstillgångar 2 984 2 845
Summa tillgångar 9 141 9 123
97FINANSIELLA RAPPORTER
Balansräkning – moderbolaget, fortsättning
Eget kapital och skulder 2023-12-31 2022-12-31
Eget kapital 20
Bundet eget kapital
Aktiekapital 334 324
Fritt eget kapital
Överkursfond 2 967 2 351
Balanserad vinst -1 409 -1 123
Årets resultat 91 77
Summa fritt eget kapital 1 649 1 305
Summa eget kapital 1 983 1 629
Obeskattade reserver 20 20
Långfristiga skulder till kreditinstitut
Räntebärande låneskulder 22 6 319 6 891
Summa långfristiga skulder 6 319 6 891
Kortfristiga skulder
Räntebärande låneskulder 22 647 474
Leverantörsskulder 9 4
Övriga kortfristiga skulder 124 68
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 25 40 38
Summa kortfristiga skulder 820 584
Totalt eget kapital och skulder 9 141 9 123
Kommentar till moderbolaget
Moderbolagets intäkter består i huvudsak av vidarefaktu-
rerade kostnader till dotterbolagen och finansiella intäkter i
form av utdelning samt ränteintäkter. Kostnaderna består av
centrala administrationskostnader samt finansiella kostna-
der som räntor och periodiserade lånekostnader. Moderbo-
lagets balansräkning består i huvudsak av andelar i helägda
dotterbolag och fordringar hos dessa samt eget kapital och
räntebärande låneskulder.
Rapport över förändring eget kapital – moderbolaget
Belopp i mkr Aktiekapital Överkursfond
Övrigt fritt
eget kapital
Summa
eget kapital
2022
Vid årets början 324 2 336 -813 1 847
Nyemission 1 14 - 15
Utdelning - - -310 -310
Årets resultat* - - 77 77
Vid årets slut 324 2 351 - 1 046 1 629
2023
Vid årets början 324 2 351 -1 046 1 629
Nyemission 10 616 - 626
Utdelning - - -363 -363
Årets resultat* - - 91 91
Vid årets slut 334 2 967 -1 318 1 983
* Årets resultat överensstämmer med årets totalresultat
98 FINANSIELLA RAPPORTER
Tilläggsupplysningar kassaflödesanalys – moderbolaget
Belopp i mkr 2023 2022
Betalda räntor och erhållen utdelning
Erhållen ränta 567 323
Erlagd ränta -453 -303
Erhållen utdelning 8 7
Justering för poster som inte ingår i kassaflödet består av årets avskrivningar på tillgångar 2 mkr (1).
Likvida medel
Följande delkomponenter ingår i likvida medel:
Kassa och bank 158 136
Kassaflödesanalys – moderbolaget
Belopp i mkr 2023 2022
Den löpande verksamheten
Resultat efter finansiella poster 52 -26
Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet 2 1
Betald skatt -13 -3
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital 41 -28
Kassaflöde från förändring i rörelsekapital
Ökning(–)/Minskning (+) av rörelsefordringar -26 -1
Ökning(+)/Minskning (–) av rörelseskulder -87 -35
Kassaflöde från den löpande verksamheten -72 -64
Kassaflöde från investeringsverksamheten 140 -19
Finansieringsverksamheten
Nyemission 626 15
Upptagna lån 3 199 3 709
Amortering av låneskulder -3 598 -3 359
Utbetald utdelning -272 -310
Kassaflöde från finansieringsverksamheten -46 55
Årets kassaflöde 22 -28
Likvida medel vid årets början 136 164
Likvida medel vid årets slut 157 136
Avstämning av skulder hänförliga till finansieringsverksamheten – moderbolaget
Belopp i mkr 2022-01-01
Kassaflöde
från finansierings-
verksamheten 2022-12-31
Långfristiga räntebärande låneskulder 6 020 871 6 891
Kortfristiga räntebärande låneskulder 994 -520 474
Summa skulder hänförliga till finansieringsverksamheten 7 014 351 7 365
2023-01-01 2023-12-31
Långfristiga räntebärande låneskulder 6 891 -572 6 319
Kortfristiga räntebärande låneskulder 474 172 646
Summa skulder hänförliga till finansieringsverksamheten 7 365 -400 6 965
99NOTER
Not 1 Redovisningsprinciper
Noter
Belopp i mkr om inget annat anges.
Grunder för redovisningen
Koncernredovisning för NP3 Fastigheter har upprättats enligt de av EU
antagna IFRS standarderna och tolkningarna av dessa (IFRIC). Vidare
har koncernredovisningen upprättats i enlighet med svensk lag genom
tillämpning av Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 1
Kompletterande redovisningsregler för koncerner.
Moderbolaget heter NP3 Fastigheter AB (publ) och har upprättat sin
årsredovisning i enlighet med årsredovisningslagen (ÅRL) och med
tillämpning av Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR
2, Redovisning för juridiska personer. Moderbolaget tillämpar samma
redovisningsprinciper som koncernen förutom i de fall annat följer av
bestämmelserna i ÅRL eller inte är möjligt med hänsyn till sambandet
mellan redovisning och beskattning. Moderbolaget har valt att inte
tillämpa IFRS 9 för finansiella instrument. Istället tillämpas en metod
med utgångspunkt i anskaffningsvärdet enligt ÅRL. Delar av principerna
i IFRS 9 är dock ändå tillämpliga – såsom avseende nedskrivningar,
inbokning/bortbokning, kriterier för att säkringsredovisning ska få till-
lämpas och effektivräntemetoden för ränteintäkter och räntekostnader.
Aktier i dotterbolag redovisas enligt anskaffningsvärdemetoden. Aktie-
ägartillskott redovisas hos givaren som en ökning av aktier i dotterbo-
lag och hos mottagaren som ökning av fritt eget kapital. Moderbolagets
finansiella garantiavtal består i huvudsak av borgensförbindelser till
förmån för dotterbolag. Finansiella garantier innebär att bolaget har ett
åtagande att ersätta innehavaren av ett skuldinstrument för förluster
som denne ådrar sig på grund av att en angiven gäldenär inte fullgör
betalning vid förfall enligt avtalsvillkoren. För redovisning av finansiella
garantier tillämpar moderbolaget en av Rådet för finansiell rapportering
tillåten lättnadsregel jämfört med reglerna i IFRS 9. Garantiavtalen re-
dovisas då som avsättning i balansräkningen när bolaget har ett åtag-
ande för vilket betalning sannolikt erfordras för att reglera åtagandet.
Moderbolaget tillämpar inte IFRS 16, i enlighet med undantaget som
finns i RFR 2. Som leasetagare redovisas leasingavgifter som kostnad
linjärt över leasingperioden och således redovisas inte nyttjanderätter
och leasingskulder i balansräkningen.
Resultaträkning och balansräkning är för moderbolaget uppställda
enligt ÅRL:s scheman, medan koncernens rapport över totalresultat,
rapport över finansiell ställning, rapport över förändringar i eget kapital
och kassaflödesanalysen baseras på IAS 1, Utformning av finansiella
rapporter respektive IAS 7, Rapport över kassaflöden. De skillnader mot
koncernens rapporter som gör sig gällande i moderbolagets resultat-
och balansräkningar utgörs främst av redovisning av finansiella intäkter
och kostnader, anläggningstillgångar samt eget kapital. I moderbolaget
erhållet och lämnat koncernbidrag redovisas över resultaträkningen
som bokslutsdisposition.
Funktionell valuta och rapporteringsvaluta
Moderbolagets funktionella valuta är svenska kronor som även utgör
rapporteringsvalutan för moderbolaget och för koncernen. Det innebär
att de finansiella rapporterna presenteras i svenska kronor.
Väsentliga redovisningsprinciper
Nedan redovisas de redovisningsprinciper som bedöms som mest
väsentliga för NP3.
Intäkter
Hyresintäkter och serviceintäkter
Intäkter, som ur ett redovisningsperspektiv även kan benämnas intäk-
ter från operationella leasingavtal, aviseras i förskott och periodiseras
linjärt i resultatet enligt villkoren i hyresavtalen. Samtliga hyresavtal
klassificeras som operationella leasingavtal. I hyresintäkterna ingår
förutom lokalhyran även tilläggsdebitering avseende främst fastighets-
skatt. Bland intäkter som klassificeras som serviceintäkter ingår annan
tilläggsdebitering som exempelvis el, värme, vatten och fastighets-
skötsel. Förskottshyror redovisas som förutbetalda hyresintäkter.
Hyresrabatter periodiseras linjärt över hyreskontraktens löptid.
Intäkter från fastighetsförsäljningar
Intäkter från fastighetsförsäljningar redovisas på frånträdesdagen,
såvida det inte föreligger särskilda villkor i köpekontraktet. Resultat från
försäljning av fastighet redovisas som värdeförändring och motsvarar
skillnaden mellan erhållet försäljningspris efter avdrag för försäljnings-
omkostnader och senast redovisat värde, med tillägg för gjorda inves-
teringar efter senaste värdetidpunkt.
Finansiella intäkter
Finansiella intäkter består av ränteintäkter och redovisas i den period
de avser. Ränteintäkter från inlåning i bank beräknas enligt effektiv-
räntemetoden. Till finansiella intäkter hör också erhållna koncernbidrag
samt erhållen och, för moderbolaget, anteciperad utdelning .
Kostnader
Fastighetskostnader
I begreppet fastighetskostnader ingår både direkta och indirekta kost-
nader för att förvalta en fastighet. Dessa utgörs av kostnader för drift,
fastighetsskötsel, reparationer och löpande underhåll av fastigheter
samt teknisk förvaltning och kundförluster.
Central administration
Kostnader för central administration utgörs av kostnader för koncern-
gemensamma funktioner samt ägande av koncernens dotterbolag.
Moderbolagets kostnader för bland annat koncernledning, persona-
ladministration, IT, marknadsaktiviteter, investerarrelationer, revisions-
arvoden och finansiella rapporter samt kostnader för att upprätthålla
börsnotering ingår i central administration. I posten central adminis-
tration ingår även avskrivning av övriga immateriella och materiella
anläggningstillgångar.
Ersättningar till anställda
NP3 Fastigheter har endast pensionslösningar för bolagets anställda
som är att betrakta som avgiftsbestämda pensionsplaner. Åtaganden
för ålders- och tjänstepension för tjänstemän tryggas genom en försäk-
ring i Alecta. Delar av dessa ska enligt gällande regelverk klassificeras
som förmånsbestämda ITP-planer vilka omfattas av flera arbetsgivare.
Då det inte är möjligt att redovisa bolagets proportionella andel av
planen redovisas även den som avgiftsbestämd plan. Förpliktelser
avseende avgifter till avgiftsbestämda planer redovisas som kostnad i
resultaträkningen när de uppstår.
Finansiella kostnader
Finansiella kostnader avser ränta och andra kostnader som uppkom-
mer i samband med upptagande av lån. Kostnader för uttagande av
pantbrev betraktas ej som en finansiell kostnad utan aktiveras som
utgifter direkt hänförbara till förvärvet av fastigheten. Även räntekom-
ponenten i leasingavtal samt hela kostnaden för tomträtter redovisas
som finansiell kostnad. Finansiella kostnader resultatförs i den period
de hänför sig till och redovisas enligt effektivräntemetoden, utom till
den del de inräknats i ett om- eller nybyggnadsprojekts anskaffnings-
kostnad. Finansiella kostnader inkluderar även räntekostnader för rän-
tederivatavtal. Betalningsströmmar från dessa resultatförs i den period
de avser. Finansnettot påverkas ej av marknadsvärdering av ingångna
räntederivatavtal vilka istället redovisas som värdeförändringar under
särskild rubrik .
Förvaltningsfastigheter
Med förvaltningsfastighet avses fastighet som innehas i syfte att
generera hyresintäkter eller värdestegring eller en kombination av
dessa, snarare än för användning i det egna företagets verksamhet .
100 NOTER
Samtliga av NP3s fastigheter bedöms utgöra förvaltningsfastigheter
och därför är benämningen genomgående ”fastighet” i rapporter och
årsredovisning. I begreppet fastigheter ingår byggnader, mark- och
markanläggningar, pågående ny- till- eller ombyggnation samt fastig-
hetsinventarier.
Initialt redovisas fastigheter till anskaffningsvärde vilket inkluderar
direkt hänförbara utgifter. Fastigheter redovisas därefter i koncernba-
lansräkningen till verkligt värde. Värdering till verkligt värde sker kvar-
talsvis genom oberoende extern eller intern värdering. Värdeföränd-
ringar, både realiserade och orealiserade, redovisas i resultaträkningen
under posten värdeförändring fastighet. Orealiserade värdeföränd-
ringar beräknas från värderingen vid rapporteringstillfället jämfört med
värderingen vid föregående rapporteringstillfälle, alternativt anskaff-
ningsvärdet om fastigheten förvärvats under året, med tillägg för under
perioden aktiverade tillkommande utgifter. Realiserad värdeförändring
uppstår vid försäljning av fastighet och motsvarar skillnaden mellan
erhållet försäljningspris efter avdrag för försäljningsomkostnader
och senast redovisat värde, med tillägg för gjorda investeringar efter
senaste värdetidpunkt. Vid större investeringsprojekt i form av ny- eller
ombyggnationer aktiveras lånekostnader som tillkommande utgifter på
förvaltningsfastigheter.
Vid värdering av fastigheter kan bedömningar och antaganden få en
betydande påverkan på koncernens resultat och finansiella ställning.
Värderingen kräver en bedömning om framtida kassaflöden samt
att rimligt avkastningskrav fastställs. För att avspegla den osäkerhet
som finns i gjorda antaganden och bedömningar anges vanligtvis vid
fastighetsvärdering ett osäkerhetsintervall om +/– 5-10 procent. Infor-
mation om detta samt de antaganden och bedömningar som har gjorts
framgår av not 10.
Tillgångsförvärv kontra rörelseförvärv
Bolagsförvärv kan klassificeras som antingen rörelseförvärv eller
tillgångsförvärv enligt IFRS 3. Det är en individuell bedömning som
görs för varje enskilt förvärv. Bolagsförvärv vars huvudsakliga syfte är
att förvärva det köpta bolagets fastigheter, och där bolagets eventuella
förvaltningsorganisation och administration är av underordnad bety-
delse för förvärvet, redovisas som ett tillgångsförvärv. Vid tillgångsför-
värv redovisas ingen uppskjuten skatt hänförligt till fastighetsförvärvet.
Eventuell skatterabatt minskar istället fastighetens anskaffningsvärde.
Vid efterföljande värdering av förvärvad fastighet till verkligt värde
kommer skatterabatten helt eller delvis att ersättas av en redovisad
värdeförändring av fastigheten. Hittillsvarande förvärv har bedömts
utgöra tillgångsförvärv.
Leasingavtal
Leasegivare
Samtliga hyreskontrakt hänförliga till fastigheter är att betrakta som
operationella leasingavtal. För mer information se principer för intäkter.
Leasetagare
Merparten av koncernens leasingavtal utgörs av tomträttsavtal. Då
tomträttsavtal anses innebära ett evigt åtagande mot leasegivaren
så redovisas ingen avskrivning på nyttjanderättstillgången och ingen
amortering sker av leasingskulden. De erlagda tomträttsavgälderna
presenteras i sin helhet som en finansiell kostnad .
Finansiella instrument
Finansiella instrument som redovisas i balansräkningen inkluderar
bland tillgångarna likvida medel, innehav i börsnoterade värdepapper,
hyresfordringar, övriga fordringar och derivatinstrument, samt bland
skulderna leverantörsskulder, övriga skulder och låneskulder. NP3s
finansiella tillgångar och finansiella skulder redovisas till upplupet
anskaffningsvärde, förutom innehav i börsnoterade värdepapper och
derivatinstrument vilka redovisas till verkligt värde via resultatet. För-
ändringar i verkligt värde redovisas i resultaträkningen som ”Värdeför-
ändringar finansiella instrument”.
Nya redovisningsprinciper
Nya standarder vilka trätt i kraft 2023
Koncernen tillämpar samma redovisningsprinciper och värderings-
metoder som i årsredovisningen föregående år. De ändringar i IAS 1
om upplysning av väsentliga redovisningsprinciper som trädde i kraft
1 januari 2023 har medfört att ovan avsnitt om redovisningsprinciper till
viss del har omarbetats och att vissa uppgifter om redovisningsprinciper
har flyttat till andra noter.
Nya standarder och tolkningar vilka träder i kraft 2024 och
framåt
Ingen av de nya och ändrade standarder och tolkningsuttalanden som
godkänts av EU bedöms för närvarande påverka NP3s resultat eller
finansiella ställning i någon väsentlig omfattning under 2024.
Not 2 Hyresintäkter – koncernen
Avtalade framtida hyresintäkter
2023
2022
Avtalade hyresintäkter år 1
1 693
1 555
Avtalade hyresintäkter år 2
1 319
1 222
Avtalade hyresintäkter år 3
985
873
Avtalade hyresintäkter år 4
633
629
Avtalade hyresintäkter år 5
486
445
Den genomsnittliga durationstiden vid utgången av 2023 uppgick till
3,9 år (4,0). Den ekonomiska uthyrningsgraden vid årets slut uppgick till
93 procent (94).
Förfallostruktur
2023
2022
Förfaller inom 0-12 mån
235
203
Förfaller inom 1-2 år
375
332
Förfaller inom 2-3 år
334
350
Förfaller inom 3-4 år
351
244
Förfaller inom 4-5 år
147
185
Förfaller efter mer än 5 år
486
445
Vakans, hyresvärde
137
122
2 065
1 880
De totala hyresintäkterna för koncernen uppgick till 1 797 mkr (1 551)
för räkenskapsåret. Hyresintäkterna utgörs av hyresvärdet med
avdrag för värdet av vakanta ytor under året. Med hyresvärde avses
erhållna hyresintäkter plus bedömd marknadshyra för ej uthyrda
ytor. Även tillägg som vidaredebiteras till hyresgästen, som fastig
-
hetsskatt, el och värme ingår i hyresvärdet. Dessa tillägg, förutom
fastighetsskatt, definieras som serviceintäkter.
För 2023 utgörs intäkterna av hyresintäkter 1 649 mkr (1 419) och
serviceintäkter 148 mkr (132). I jämförbart bestånd har hyresintäk
-
terna ökat med 11 procent. Samtliga hyreskontrakt klassificeras som
operationella leasingavtal.
Förfallostrukturen och avtalade framtida hyresintäkter avseende de
hyreskontrakt som avser ej uppsägningsbara operationella leasing-
avtal framgår av tabellerna nedan .
101NOTER
Not 3 Segmentsredovisning – koncernen
NP3s affärsidé är att med hyresgäster i fokus förvärva, äga och förvalta
högavkastande kommersiella fastigheter främst i norra Sverige. Kon
-
cernens verksamhet och interna rapportering sker enligt geografisk
uppdelning i åtta affärsområden, vilka också utgör bolagets segment
enligt IFRS 8 Rörelsesegment. Affärsområdena utgörs av Sundsvall,
Gävle, Dalarna, Östersund, Umeå, Skellefteå, Luleå och Mellansverige.
Segmenten bedöms ha likartade ekonomiska egenskaper då samtliga
segment består av en mix av olika fastighetstyper där det som skiljer
dem åt är geografiskt läge. Respektive affärsområde har en eller flera
affärsansvariga med ansvar för driftöverskott som månatligen rappor
-
terar till koncernledningen. Kostnader för central administration, resul-
tat från intresseföretag och joint venture, finansnetto, värdeförändringar
och skatt fördelas inte per segment då de följs upp på central nivå.
12 mån, mkr
Sundsvall
Gävle
Dalarna
Östersund
Umeå
Skellefteå
Luleå
Mellan-
Ej för- Totalt
sverige delade koncernen
kostnader
2023
2022
2023
2022
2023
2022
2023
2022
2023
2022
2023
2022
2023
2022
2023
2022
2023
2022
2023
2022
Hyresintäkter o
övriga intäkter
404
346
259
223
270
235
189
162
217
191
214
177
244
222
136
103
-3
-2
1 929
1 656
Vakans
-34
-31
-16
-9
-17
-15
-6
-7
-13
-10
-17
-11
-14
-12
-16
-11
-
-
-133
-105
Rep- och
underhåll
-13
-13
-5
-4
-7
-6
-4
-4
-5
-5
-3
-3
-6
-6
-2
-3
-
-1
-44
-44
Fastighets-
kostnader
-72
-68
-37
-39
-53
-49
-36
-30
-47
-39
-41
-34
-44
-42
-18
-14
1
1
-346
-312
Fastighetsskatt
-8
-7
-6
-6
-5
-5
-5
-4
-6
-5
-5
-4
-7
-6
-4
-3
-
-
-46
-41
Kundförluster
-1
-3
0
-4
-1
-2
0
0
-1
0
-2
0
0
0
-1
-1
1
1
-7
-5
Driftöverskott
276
225
195
165
187
158
138
118
145
132
146
126
172
156
95
70
-1
-1
1 353
1 149
Central admin.
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-74
-68
-74
-68
Resultat från
intresseföretag o
joint venture
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-20
151
-20
151
Finansnetto
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-611
-376
-611
-376
Värdeföränd-
ring fastighet
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-372
341
-372
341
Värdeföränd-
ring finansiella
instrument
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-279
378
-279
378
Skatt
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-59
-331
-59
-331
Årets resultat
276
225
195
165
187
158
138
118
145
132
146
126
172
156
95
70
-1 415
94
-61
1 244
Överskotts-
grad, %
75
71
80
77
74
72
75
76
71
73
74
76
75
74
79
77
75
74
Antal
fastigheter
122
121
73
71
68
67
41
41
46
45
53
53
50
50
54
40
507
488
Uthyrbar area,
tkvm
409
406
272
264
341
339
159
159
217
212
237
235
220
217
142
120
1 998
1 950
Hyresvärde
423
394
271
248
282
264
202
191
231
210
238
216
262
241
155
115
2 065
1 880
Uthyrnings-
grad, %
90
91
94
95
94
93
96
97
94
95
95
92
96
94
90
91
93
94
Förvaltnings-
fastigheter
4 213
4 141
2 793
2 761
2 624
2 648
1 963
1 998
2 175
2 152
2 483
2 401
2 434
2 445
1 590
1 260
20 276
19 805
1)
1) Beräknat på aktuellt hyresvärde på balansdagen.
Det sker inga väsentliga transaktioner mellan segmenten. Alla intäkter avser Sverige där samtliga fastigheter finns. Ingen enskild hyresgäst står för tio procent eller mer av
intäkterna.
102 NOTER
Not 4 Fastighetskostnader
NP3s fastighetskostnader utgörs av direkta fastighetskostnader
såsom taxebundna kostnader, övriga driftkostnader, underhåll
och fastighetsskatt. Även indirekta kostnader i form av fastig
-
hetsadministration ingår i fastighetskostnaderna. Taxebundna
kostnader som el, värme och vatten är kostnader som i stor ut
-
sträckning vidarefaktureras till hyresgästen i form av hyrestillägg.
Underhållskostnader består av löpande åtgärder för att upp
-
rätthålla fastigheternas standard. I fastighetskostnaderna ingår
även kundförluster. Fastighetsskatt är en statlig skatt baserad på
fastigheternas taxeringsvärden som i huvudsak vidaredebiteras
till hyresgästerna.
Koncernen 2023 2022
Fastighetsskötsel och driftkostnader
-346
-312
Reparations- och underhållskostnader
-44
-44
Kundförluster
-7
-5
Summa
-397
-362
Fastighetsskatt
-46
-41
Moderbolaget har inget direkt ägande i någon fastighet och därmed
inga fastighetskostnader.
Not 5 Kostnader för central administration
I centrala administrationskostnader ingår kostnader för port-
följförvaltning och bolagsadministration. Detta inkluderar samtli-
ga kostnader för koncernledning, ekonomiavdelning, IT, investor
relations, årsredovisning, revisionsarvoden och övriga arvoden
samt avskrivning på inventarier inklusive den del av löpande
leasingkostnader för bilar, kontorsutrustning samt lokaler som re
-
dovisas som avskrivningar enligt IFRS 16. De personalkostnader
som inte allokeras till fastighetsadministration ingår i de centrala
administrationskostnaderna.
För år 2023 fördelade sig koncernens kostnader för central admi
-
nistration på personalkostnader -37 mkr (-34), övriga administra-
tionskostnader -31 mkr (-30) och avskrivningar -6 mkr (-4).
Ersättning till revisorer
2023
2022
KPMG
Revisionsuppdrag
3,3
3,0
Revision utöver revisionsuppdraget
0,5
0,2
Övriga tjänster
0,3
0,3
Summa
4,1
3,5
Moderbolagets övriga externa kostnader uppgick till -64 mkr
(-57) och moderbolagets personalkostnader till -38 mkr (-38). I
moderbolagets externa kostnader ingår kostnader för fastighets
-
administration som i koncernen allokeras till fastighetskostnader.
Not 6 Anställda och personalkostnader (kkr)
Medelantalet anställda
Koncernen
Moderbolag
2023
2022
2023
2022
Män
38
36
37
32
Kvinnor
17
16
17
16
Totalt
55
52
54
48
Totalt antal anställda
vid årets utgång
60
58
60
56
Könsfördelning i styrelse och företagsledning
Vid utgången av 2023 bestod styrelsen i moderbolaget av 5 perso-
ner (5) varav 2 kvinnor (2). Under 2023 har bolagets ledningsgrupp
bestått av 3 personer (4) alla män (1 kvinna och 3 män). Lednings
-
gruppen utgör koncernens ledande befattningshavare.
Ersättningsprinciper till ledande befattningshavare
För år 2023 bestod ersättning till vd av fast lön, övriga förmåner,
pension samt rörlig lön om högst 25 procent av den sammanlagda
fasta lönen. Till övriga ledande befattningshavare bestod ersätt
-
ningen av fast lön, övriga förmåner, pension samt rörlig lön om max
två månadslöner. Bolaget har en vinstandelsstiftelse som omfattar
samtliga anställda förutom vd.
Incitamentsprogram
Vid årets slut fanns tre pågående optionsprogram för bolagets
medarbetare. Dessa är treåriga och löper under perioderna 2021-
2024, 2022-2025 samt 2023-2026. Teckningsoptionerna ger rätt att
teckna nya stamaktier i juni 2024, 2025 samt 2026. Teckningskur
-
serna motsvarar NP3-aktiens betalkurs vid optionsprogrammets
inledning omräknat med den genomsnittliga kursutvecklingen för
de noterade fastighetsbolagen enligt Carnegies fastighetsindex
(CREX) under motsvarande period. Teckningsoptionerna kommer
alltså bli värdefulla under förutsättning att NP3 har en kursutveck
-
ling som är bättre än genomsnittet för de noterade fastighetsbo-
lagen under treårsperioderna. Totalt innehade medarbetare vid
årsskiftet 434 171 teckningsoptioner med rätt att teckna stamaktier,
motsvarande 0,8 procent av antalet utestående stamaktier. Av
dessa utfärdades 201 266 under 2023 varav 31 791 köptes av per
-
soner i ledningen. Anställda har köpt optionerna till verkligt värde
(marknadsmässigt pris). Under 2023 emitterade bolaget 138 918
stamaktier med anledning av utnyttjande av teckningsoptioner.
Därutöver återköptes 98 042 teckningsoptioner för 9 mkr med
anledning av incitamentsprogrammet 2020-2023 vilket motsvarade
marknadsvärde vid tidpunkten för återköpet. Ytterligare 1 282 optio
-
ner från andra år återköptes också i samband med att en anställd
avslutat sin anställning. Programmen har gett upphov till något
högre personalkostnader avseende subvention för att finansiera
del av vissa anställdas köpeskilling. Förfarandet är i enlighet med
årsstämmobeslut 2021, 2022 och 2023. Inga ytterligare tecknings-
optioner eller konvertibler har emitterats av bolaget under året.
Uppsägning
Uppsägningstiden för vd är tolv månader ömsesidigt. Ingen uppgö-
relse om avgångsvederlag finns med vd. För CFO och COO gäller
sex månaders ömsesidig uppsägningstid. Ingen uppgörelse om
avgångsvederlag finns för CFO och COO .
Pensioner
Vd och COO har premiebaserade pensionslösningar. Pension till
övriga anställda följer ITP1 eller ITP2 i Alecta beroende på ålder.
ITP1 är en avgiftsbestämd plan och ITP2 är en förmånsbestämd
plan. För räkenskapsåret 2023 har bolaget inte haft tillgång till
information för att kunna redovisa sin proportionella andel av
planens förpliktelser, förvaltningstillgångar och kostnader vilket
medfört att planen inte varit möjlig att redovisa som en förmåns
-
bestämd plan. Pensionsplanen ITP 2 redovisas därför som en
avgiftsbestämd plan. Premien för den förmånsbestämda ålders-
och familjepensionen är individuellt beräknad och är bland annat
beroende av lön, tidigare intjänad pension och förväntad återståen
-
de tjänstgöringstid. Förväntade avgifter nästa rapportperiod för ITP
2-försäkringar uppgår till 3 mkr (3). Koncernens andel av de sam
-
manlagda avgifterna till planen och koncernens andel av det totala
antalet aktiva medlemmar i planen uppgår till 0,01042 respektive
0,00808 procent (0,01077 respektive 0,00679).
103NOTER
Forts. Not 6 Anställda och personalkostnader (kkr)
Löner, andra ersättningar
och sociala kostnader
Koncernen
Moderbolag
2023
2022
2023
2022
Löner arvoden och förmåner
Styrelsearvode
enligt specifikation
1 345
1 460
1 345
1 460
Vd
Grundlön
2 886
2 832
2 886
2 832
Rörlig ersättning
531
675
531
675
Förmåner
136
123
136
123
Övriga ledande befattningshavare
Grundlön
2 906
4 106
2 906
4 106
Rörlig ersättning
280
330
280
330
Förmåner
193
221
193
221
Övriga anställda
32 092
31 048
31 204
28 483
Summa löner, arvoden
och förmåner
40 369
40 795
39 481
38 230
Pensionskostnader
Vd
517
452
517
452
Övriga ledande befattningshavare
860
1 469
860
1 469
Övriga anställda
3 817
3 942
3 733
3 546
Summa
5 194
5 863
5 110
5 467
Lagstadgade sociala kostnader inklusive löneskatt
Vd
1 245
1 250
1 245
1 250
Övriga ledande befattningshavare
1 271
1 820
1 271
1 820
Övriga anställda
12 775
11 197
12 461
10 386
Summa
15 291
14 267
14 977
13 456
Utöver redovisade kostnader i ovanstående tabeller ingår i totala perso-
nalkostnader en kostnad för avsättning till vinstandelsstiftelse, inklusive
särskild löneskatt, för koncernen och moderbolaget med 1 760 kkr (1 417) .
Arvode,
styrelse- Arvode, revi-
Styrelsearvode ledamot
sionsutskott
Summa
2023
2022
2023
2022
2023
2022
Åsa Bergström
190
180
105
100
295
280
Hans-Olov Blom
190
180
-
-
190
180
Mia Bäckvall Juhlin
190
180
-
-
190
180
Lars Göran Bäckvall
-
180
-
-
-
180
Anders Nilsson
190
180
-
-
190
180
Nils Styf (ordf.)
375
360
105
100
480
460
Summa
1 135
1 260
210
200
1 345
1 460
Not 7 Resultat från intresseföretag och joint venture
Koncernen
2023
2022
Förvaltningsresultat
Fastighetsbolaget Emilshus AB
38
35
Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra
31
32
Malabo Holding AB
0
2
Cibola Holding AB
8
11
Fastighets AB Jämtjägaren
0
-
Klarälvens Industrikvarter AB
0
-
Summa
76
81
Värdeförändringar
Fastighetsbolaget Emilshus AB
-26
58
Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra
-68
49
Malabo Holding AB
-
1
Cibola Holding AB
-3
-
Fastighets AB Jämtjägaren
-
-
Klarälvens Industrikvarter AB
-
-
Summa
-96
108
Skatt
Fastighetsbolaget Emilshus AB
-7
-19
Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra
8
-16
Malabo Holding AB
-
-1
Cibola Holding AB
0
-2
Fastighets AB Jämtjägaren
0
-
Klarälvens Industrikvarter AB
0
-
Summa
0
-38
NP3 har under fjärde kvartalet avyttrat samtliga preferensaktier i Emilshus
och per 6 december understeg bolagets ägarandel 15 procent. NP3 har vid
denna tidpunkt gjort bedömningen att Emilshus inte längre utgör ett intres-
seföretag till NP3. För perioden efter den 6 december redovisas ingen resul-
tatandel och aktieinnehavet har i bolagets balansräkning omklassificerats till
börsnoterade aktier. Resultatandelen för fjärde kvartalet fram till den 6 de-
cember är baserat på den intjäningsförmåga som presenterades i bolagets
kvartalsrapport för januari-september 2023. Beräknad skattekostnad har
antagits uppgå till 20,6 procent av intjäningsförmågan. Värdeförändringar
har lämnats oförändrade i jämförelse med perioden januari-september
Från och med april 2024 är Malabo Holding AB helägt dotterbolag och
konsolideras därmed.
Cibola Holding AB rapporterar till NP3 med ett kvartals fördröjning.
Not 8 Ränteintäkter och liknande resultatposter
Koncernen
2023
2022
Ränteintäkter, övriga
6
8
Vinst försäljning börsnoterade aktier
-
1
Summa
6
9
Moderbolaget 2023 2022
Ränteintäkter, koncernbolag 576 331
Ränteintäkter, övriga 1 1
Utdelning noterade aktier och
aktier i intresseföretag 8 7
Vinst försäljning börsnoterade aktier - 1
Summa 585 340
Samtliga ränteintäkter avser finansiella instrument som inte är kategoriserade
som verkligt värde via resultaträkningen.
104 NOTER
Not 9 Räntekostnader och liknande resultatposter
Koncernen
2023
2022
Moderbolaget
2023
2022
Räntekostnader, räntederivat
114
-8
Räntekostnader, koncernbolag
-125
-57
Räntekostnader, övriga
-700
-345
Räntekostnader, räntederivat
114
-8
Finansiell kostnad tomträtt/leasing
-4
-3
Räntekostnader, övriga
-442
-242
Övriga finansiella kostnader
-27
-29
Övriga finansiella kostnader
-40
-25
Summa
-617
-385
Summa
-493
-332
Samtliga räntekostnader och övriga finansiella kostnader utom
räntederivat avser finansiella instrument som inte är kategoriserade
som verkligt värde via resultaträkningen utan värderas till upplupet
anskaffningsvärde. Räntederivaten däremot värderas till verkligt
värde över resultaträkningen. Den orealiserade värdeförändringen
redovisas inte i finansnettot utan på egen rad i resultaträkningen,
se not 11.
Tomträttsavgäld för år 2023 uppgick till 4 mkr (3). Tomträttsavgäld
är den avgift en ägare till en byggnad på kommunalt ägd mark årli
-
gen betalar till kommunen. Tomträttsavgälden är fördelad över tid
och omförhandlas oftast med 10 till 20 års mellanrum. Vid utgången
av 2023 hade NP3 56 (48) byggnader upplåtna med tomträtt. Enligt
IFRS 16 Leasing redovisas tomträttsavgälden som finansiell kost
-
nad istället för i driftöverskottet. Även räntekomponenten i övriga
leasingavtal redovisas som finansiell kostnad.
Not 10 Förvaltningsfastigheter
Fastighetsvärde fördelat per fastighetstyp och affärsområde:
Handel
Industri
Logistik
Kontor
Övrigt
Totalt
31 december
2023
2022
2023
2022
2023
2022
2023
2022
2023
2022
2023
2022
Sundsvall
861
863
1 785
1 696
456
477
445
448
665
657
4 213
4 141
Gävle
442
445
1 468
1 443
348
319
293
304
241
250
2 793
2 761
Dalarna
520
505
1 480
1 511
482
496
91
88
51
48
2 624
2 648
Luleå
1 291
1 296
761
761
381
386
-
-
1
1
2 434
2 445
Umeå
732
744
843
807
35
36
384
390
181
176
2 175
2 152
Skellefteå
303
230
1 377
1 353
44
34
194
201
566
583
2 483
2 401
Östersund
535
551
613
620
48
47
481
482
287
298
1 963
1 998
Mellansverige
302
233
1 116
869
-
-
125
121
47
37
1 590
1 260
Totalt
4 987
4 869
9 444
9 059
1 795
1 795
2 012
2 032
2 038
2 049
20 276
19 805
Värdeförändring fastigheter
2023
2022
Ingående värde
19 805
17 335
Förvärv av fastigheter
408
1 662
Investeringar i befintliga fastigheter
330
377
varav aktiverade räntekostnader
11
4
Investeringar i nybyggnation
121
265
varav aktiverade räntekostnader
6
6
Försäljningar
-15
-176
Realiserad värdeförändring
5
25
Orealiserad värdeförändring
-376
316
Utgående värde
20 276
19 805
NP3 Fastigheter redovisar sina fastigheter till verkligt värde i balansräkningen. Det verkliga värdet motsvarar fastigheternas marknadsvärde. Förändringar i
marknadsvärdet redovisas som en värdeförändring i resultaträkningen under rubriken värdeförändringar fastigheter. Årets orealiserade värdeförändring hänförlig
till fastigheter som finns kvar i balansräkningen vid årets slut uppgår till -375 mkr.
Årets förändring per fastighetstyp
Handel
Industri
Logistik
Kontor
Övrigt
Totalt
2023
2022
2023
2022
2023
2022
2023
2022
2023
2022
2023
2022
Ingående värde
4 869
4 538
9 059
7 680
1 795
1 541
2 032
1 902
2 049
1 674
19 805
17 335
Förvärv av fastigheter
51
141
301
978
34
196
-
132
22
215
408
1 662
Investeringar i befintliga fastigheter
65
65
187
152
29
23
31
56
17
81
330
377
Investeringar i nybyggnation
70
69
33
143
-
43
-
-
18
10
121
265
Försäljningar
-
-45
-
-63
-
-7
-
-57
-15
-3
-15
-176
Realiserad värdeförändring
-
10
-
14
-
-
-
3
5
-1
5
25
Orealiserad värdeförändring
-68
91
-136
156
-63
-
-51
-4
-58
73
-376
316
Utgående värde
4 987
4 869
9 444
9 059
1 795
1 795
2 012
2 032
2 038
2 049
20 276
19 805
105NOTER
Forts. Not 10 Förvaltningsfastigheter
Fastighetsvärdering
Bolagets fastigheter värderas till ett bedömt verkligt värde varje
kvartal i enlighet med NP3s värderingspolicy och fastighetsbestån
-
dets marknadsvärde fastställs av bolagets styrelse. Värdering sker i
enlighet med IFRS 13 nivå 3 .
Bedömning av verkligt värde görs med tillämpning av en kombi
-
nation av ortsprismetod och avkastningsbaserad metod i form av
diskontering av prognostiserade framtida kassaflöden. Vid ortspris
-
metoden görs en jämförelse mellan värderingsobjektet och genom-
förda fastighetstransaktioner med liknande egenskaper. Kassaflö-
desmodellen baserar analysen på ett uppskattat driftöverskott för
respektive fastighet, eller taxeringsenhet, för de kommande 5-20
åren. Kassaflödet baseras på aktuella hyresavtal och normalise
-
rade drifts- och underhållskostnader utifrån en marknadsmässig
bedömning. Vid respektive kontraktstids utgång sker en marknads
-
anpassning av de hyror som avviker från bedömd marknadshyra.
Driftöverskottet nuvärdesberäknas tillsammans med restvärdet för
att beräkna fastighetens marknadsvärde. Marknadsvärdet, som ska
spegla ett förväntat pris vid försäljning på den öppna fastighets
-
marknaden, jämförs med priser vid kända likvärdiga transaktioner.
Kalkylräntor och avkastningskrav, för beräkning av nuvärde av
kassaflödet samt beräkning av fastighetens restvärde, ska åter
-
spegla fastighetens läge och marknadsutveckling och åsätts av de
värderingsinstitut som används. Kalkylränta och avkastningskrav
är individuellt för varje fastighet och extraheras i första hand från
transaktionsmarknaden för jämförbara fastigheter på de aktuella
orterna eller likvärdiga geografiska områden samt baseras på
antaganden om realränta, inflation samt riskpremie.
Riskpremien varierar för varje fastighet och utgör en sammanvägd
bedömning av fastighetens kategori, orten, fastighetens placering
på orten samt fastighetens beskaffenhet och standard. Hänsyn tas
även till kontraktssammansättning, kontraktens längd och storlek.
De indata som har använts vid värderingarna presenteras i tabellen
nedan. Inflationsantagandet uppgår till 2 procent för 2024 samt
2 procent åren därefter och den genomsnittliga vägda diskonte-
ringsränta som använts uppgår till 9,27 procent .
Under fjärde kvartalet 2023 har 99 procent av fastighetsvärdet
värderats av extern oberoende part. Enligt bolagets värderings-
policy ska minst 90 procent av det totala fastighetsbeståndet vär-
deras av extern part under kvartal två och fyra. Övriga fastigheter
kompletteras med internvärderingar. De externa värderingarna
har under 2023 inhämtats från Forum Fastighetsekonomi AB och
Newsec Advisory Sweden AB. Osäkerheten kring uppskattningar i
marknadsvärde anges av de externa parterna till +/– 5-10 procent
och har under de senaste två åren varit mer påtaglig än tidigare
år. Under 2023 uppgick den totala transaktionsvolymen i Sverige
till 104 mdkr vilket är en minskning från föregående år med 116
mdkr. Enligt bolagets värderingsinstitut är dock årets transak
-
tionsvolym att betrakta som normal och fullgod som evidens för
att extrahera kalkylräntor och avkastningskrav för värdering av
enskilda fastigheter. Som ett resultat av de senaste två årens höga
inflationstakt med resulterande räntehöjningar, volatil kapitalmark
-
nad och periodvis avvaktande transaktionsmarknad har bolagets
externa fastighetsvärderare gradvis höjt direktavkastningskraven
i värderingarna med i genomsnitt 77 baspunkter eller 12 procent
sedan fjärde kvartalet 2021, från 6,35 procent 2021 till 7,12 procent
2023. Bolaget kan inte utesluta att ytterligare förändringar avseen
-
de direktavkastningskravet för värderingen av fastighetsbeståndet
kan komma att ske under 2024 .
Det samlade värdet på bolagets fastighetsbestånd uppgick på
rapportdagen till 20 276 mkr (19 805). Under året har investeringar
för totalt 859 mkr (2 304) genomförts, varav 330 mkr (377) avsåg
investeringar i befintliga fastigheter, 121 mkr (265) avsåg nybygg
-
nationer och 408 mkr (1 662) avsåg nyförvärv. Värderingen för
perioden visar en negativ orealiserad värdeförändring om -376 mkr
(316) och en realiserad värdeförändring om 5 mkr (25). Orealise
-
rade värdeförändringar uppkommer bland annat av förändringar i
fastigheternas antagna framtida kassaflöden, omvärdering till följd
av rådande marknadsförhållanden, samt av en redovisningsmässig
effekt till följd av avdrag för uppskjuten skatt i årets förvärv .
NP3 har åtaganden att färdigställa påbörjade projekt med en åter
-
stående investeringsvolym på cirka 184 (108) mkr utöver vad som
redovisas i balansräkningen.
Indata vid värdering 2023-12-31 Direktavkastningskrav, vägt Fastighetskostnader, Initial
fördelat per fastighetskategori
genomsnitt och intervall, %
Hyresvärde, kr/kvm
kr/kvm Vakansgrad
Handel
7,14
(6,48-8,30)
1 237
279
3,7 %
Industri
7,18
(6,15-9,20)
911
243
7,8 %
Logistik
6,84
(5,60-8,00)
1 274
324
11,0 %
Kontor
7,05
(6,35-8,46)
1 001
217
5,4 %
Övrigt
7,12
(6,09-9,04)
1 135
245
8,1 %
Totalt vägt snitt
7,12
(5,60-9,20)
1 033
255
7,0 %
Känslighetsanalys fastighetsvärdering
Värdebedömning av fastigheter är alltid förknippat med osäkerhet
i viss utsträckning och en fastighets marknadsvärde kan endast
fastställas då den säljs. Fastighetsvärderingar är beräkningar
gjorda enligt vedertagna principer utifrån vissa antaganden.
Det värdeintervall som anges vid fastighetsvärderingar och som
oftast ligger på +/- 5-10 procent ska ses som ett mått på den
osäkerhet som finns i gjorda antaganden och beräkningar. Ned
-
anstående tabell visar hur en förändring i olika antaganden skulle
påverka bolagets resultat före skatt.
Känslighetsanalys fastighetsvärdering
31 dec 2023, mkr
Förändring +/–
Resultateffekt före skatt
Marknadsvärde fastigheter
5 %
+/-1 014
Direktavkastningskrav
0,25 %
-696/+747
Hyresintäkter
80 kr/kvm
+/-160
Fastighetskostnader
20 kr/kvm
-/+40
Vakansgrad
1 %
-/+20
106 NOTER
Not 11 Värdeförändring finansiella instrument
NP3 använder räntederivat för att erhålla önskad ränteförfallo-
struktur. Det verkliga värdet för räntederivaten baseras på en dis-
kontering av beräknade framtida kassaflöden enligt kontraktens
villkor och förfallodagar med utgångspunkt i marknadsräntor. För
att fastställa verkligt värde används marknadsräntor för respek
-
tive löptid noterade på bokslutsdagen och allmänt vedertagna
beräkningsmetoder. Det innebär att verkligt värde har fastställts
enligt observerbara data, det vill säga nivå 2 i värderingshierarkin
enligt IFRS 13. Om den avtalade räntan avviker från marknads
-
räntan uppstår ett över- eller undervärde och värdeförändringen
i perioden redovisas över resultaträkningen. Med orealiserad
värdeförändring avses den värdeförändring som uppstått under
räkenskapsåret på de derivatinstrument som fanns kvar vi årets
utgång .
För värdering av NP3s räntederivat tillhandahåller utgivaren av
derivaten värderingsutlåtanden. Under året har räntederivatens
värde, främst på grund av förändrade marknadsräntor, minskat
med 333 mkr. Marknadsvärdet på derivatportföljen uppgick
till 43 mkr (376). Vid förfall kommer derivatens marknadsvärde
ha upplösts och värdeförändringar över tid påverkar inte eget
kapital.
Redovisat värde på innehav i börsnoterade aktier uppgick till
513 mkr (9) per 31 december. Under fjärde kvartalet har bolaget
avyttrat samtliga preferensaktier i Emilshus vilket medfört att
innehavet i december omklassificerats från intresseföretag till
innehav i börsnoterade aktier. Avyttring, omklassificering samt
värdering till verkligt värde av börsnoterade innehav har resul-
terat i en orealiserad värdeförändring om 57 (-7) mkr.
2023
2022
Orealiserad värdeförändring räntederivat
-333
385
Orealiserad värdeförändring börsnoterade aktier
57
-7
Övrigt
-3
-
Summa
-279
378
Not 12 Skatt på årets resultat
I resultaträkningen fördelas skatten på aktuell och uppskjuten
skatt. Aktuell och uppskjuten skatt har beräknats utifrån en
nominell skattesats om 20,6 procent. Aktuell skatt beräknas
utifrån de enskilda bolagens skattepliktiga resultat vilket ofta är
lägre än det redovisade resultatet eftersom möjligheter finns att
göra skattemässiga justeringar. Det gäller främst möjligheten att
nyttja skattemässiga avskrivningar, avdrag vid ombyggnationer,
skattefria försäljningar av fastigheter via bolag samt nyttjande av
skattemässiga underskott. Den uppskjutna skattekostnad som
redovisas i resultaträkningen utgörs av årets förändring av upp
-
skjuten skatteskuld förutom belopp som kommer från försäljning
av fastighet.
Koncernen
2023
2022
Aktuell skatt
Aktuell skatt för året
-70
-51
Skatt hänförlig till tidigare år
2
-4
-68
-55
Uppskjuten skatt
2023
2022
Uppskjuten skatt avseende fastigheter
-16
-153
Uppskjuten skatt avseende derivat
69
-79
Uppskjuten skatt avseende underskottsavdrag
-3
-1
Uppskjuten skatt avseende övriga temporära
skillnader
3
-
Uppskjuten skatt avseende obeskattade reserver
-44
-43
9
-276
Summa skatt som belastar årets resultat
-59
-331
Avstämning effektiv skatt koncernen
2023
2022
Resultat före skatt
-3
1 575
Skatt enligt gällande skattesats, 20,6 %
1
-324
Resultat från andelar i intresseföretag
och joint venture
-4
31
Effekt av räntebegränsningsregler
-54
-22
Försäljning fastigheter
1
9
Ej avdragsgilla kostnader
-10
-12
Ej skattepliktiga intäkter
13
-
Skatt hänförlig till tidigare år
2
-4
Övriga skattemässiga justeringar, netto
-8
-9
Summa
-59
-331
Moderbolaget 2023 2022
Aktuell skatt - -10
Summa skatt som belastar årets resultat - -10
I moderbolaget finns ingen uppskjuten skatt
Avstämning effektiv skatt moderbolaget
Resultat före skatt 91 87
Skatt enligt gällande skattesats, 20,6 % -19 -18
Effekt av räntebegränsningsregler - 6
Effekt av ej skattepliktiga intäkter 19 1
Skatt hänförlig till tidigare år - 1
Summa - -10
Not 13 Nyttjanderättstillgångar
Koncernen redovisar som leasetagare en leasingskuld vid lea-
singavtalets inledningsdatum. Samtidigt redovisas en nyttjande-
rättstillgång med motsvarande belopp, justerat med förutbetalda
leasingavgifter. Leasingskulden diskonteras med den implicita
räntan i avtalet, det vill säga avgäldsräntan. Merparten av koncer
-
nens leasingavtal som leasetagare utgörs av tomträttsavtal. Då de
anses innebära ett evigt åtagande mot leasegivaren så redovisas
ingen avskrivning på nyttjanderättstillgången och ingen amor
-
tering sker av leasingskulden. De erlagda tomträttsavgälderna
presenteras i sin helhet som en finansiell kostnad.
NP3 hade vid årets utgång 56 fastigheter (48) upplåtna med tom
-
trätt samt åtaganden gällande leasing av bilar, kontorsmaskiner
och kontorslokaler.
107NOTER
Forts. Not 13 Nyttjanderättstillgångar
Koncernen
2023
2022
2023
2022
2023
2022
Övriga
Tomträtter
leasingavtal
Summa
Årets början
108
98
10
8
118
106
Tillkommande
26
10
9
7
35
17
Avgående
-
-
0
-3
0
-3
Avskrivningar
-
-
-3
-2
-3
-2
Värde vid
årets slut
134
108
16
10
150
118
Årskostnaden för tomträttsavgälder redovisas som finansiell kostnad.
För år 2023 uppgick den kostnaden till -4 mkr (-3).
Not 14 Programvara
Moderbolaget 2023 2022
Ackumulerade anskaffningsvärden:
Vid årets början 9 6
Årets investeringar 0 2
9 9
Ackumulerade avskrivningar enligt plan:
Vid årets början -3 -2
Årets avskrivning enligt plan -1 -1
-4 -3
Redovisat restvärde vid årets slut 5 6
Avskrivning sker linjärt över tillgångens beräknade nyttjandeperiod som
normalt är fem år.
Not 15 Inventarier
Koncernen
2023
2022
Ackumulerade anskaffningsvärden:
Vid årets början
37
37
Nyanskaffningar
4
1
41
37
Ackumulerade avskrivningar enligt plan:
Vid årets början
-28
-27
Årets avskrivning enligt plan
-2
-1
-30
-28
Redovisat värde vid årets slut
11
9
Moderbolaget (kkr) 2023 2022
Ackumulerade anskaffningsvärden:
Vid årets början 2 402 1 836
Nyanskaffningar 513 566
2 915 2 402
Ackumulerade avskrivningar enligt plan:
Vid årets början -1 584 -1 272
Årets avskrivning enligt plan -296 -312
-1 880 -1 584
Redovisat värde vid årets slut 1 035 818
Avskrivningar av inventarier sker linjärt över nyttjandeperioden som normalt
är fem år .
Not 16 Andelar i koncernbolag (kkr)
Koncernens finansiella rapporter inkluderar moderbolaget och
de dotterbolag som står under ett direkt eller indirekt bestäm
-
mande inflytande från moderbolaget. Alla bolag i koncernen
utom tre är helägda. Av utrymmesskäl redovisas i tabellen
nedan endast av moderbolaget direktägda dotterbolag. Övriga
i koncernen ingående bolag framgår av respektive dotterbo
-
lags årsredovisning. Alla dotterbolag har säte i Sundsvall med
undantag för Lillänge Köpcenter KB som har säte i Östersund.
Bokfört Bokfört
Kapital- värde värde
Dotterbolag
Org.nr
andel 2023 2022
Fastighetsbolaget
Ateneum i Brynäs KB
916606-5012
0
0
0
Lillänge Köpcenter KB
969676-9042
1
424
424
Marmolada i Luleå AB
556792-5531
100
-
8 267
NP1 Förvaltning AB
556937-4787
100
50
50
NP2 Förvaltning AB
556720-7187
100
8 949
8 949
NP3 Fastigheter
Holding AB
559317-7628
100
57
57
NP3 Fastigheter
Holding 2 AB
559344-2634
100
784
784
NP3 Förvaltning AB
556827-8666
100
68 622
68 622
NP3 Projekt AB
556977-9027
100
19 255
10 255
NP4 Förvaltning AB
556843-3139
100
28 879
28 879
NP5 Förvaltning AB
556814-4074
100
83 395
83 395
NP6 Förvaltning AB
556878-4788
100
15 656
15 656
NP7 Förvaltning AB
556878-4770
100
6 954
6 954
NP8 Förvaltning AB
556859-2249
100
20 350
20 350
NP9 Förvaltning AB
556859-2272
100
15 800
15 800
NP10 Förvaltning AB
556974-4856
100
58
58
NP11 Förvaltning AB
556963-5278
100
50
50
NP12 Förvaltning AB
556974-4872
100
2 058
2 058
NP13 Förvaltning AB
559034-6564
100
393 069
393 069
NP14 Förvaltning AB
559268-3337
100
8 300
1 300
NP15 Förvaltning AB
559334-3097
100
3 759
1 559
Simple Self Storage
Sundsvall AB
559034-9790
100
555
555
Sköns Prästbord 2:3 KB
969645-3811
1
0
0
Trellvex KB
916549-7430
0
0
0
Trucken 7 KB
969700-3870
0
0
0
Summa
677 024
667 091
108 NOTER
Not 17 Andelar i intresseföretag och joint venture
Grundprincipen är att ett bolag redovisas som intresseföretag då NP3 innehar minst 20 procent och max 50 procent av rösterna.
Koncernen
Moderbolaget
2023
2022
2023
2022
Ingående värde
1 064
724
344
202
Förvärv/investeringar
7
234
-
142
Andel av totalresultat
-20
151
-
-
Utdelning
-15
-45
-
-
Avyttring/omklassificering
-567
-
-344
-
Utgående värde
469
1 064
-
344
Redovisat värde
Intresseföretag och joint venture
Org.nr
Säte
Ägarandel, %
Röstvärde, %
2023
2022
Fastighetsbolaget Emilshus AB
1)
559164-8752
Vetlanda
-
-
-
557
Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra
559235-3667
Stockholm
50
50
284
321
Malabo Holding AB
559311-6964
Sundsvall
-
-
-
15
Cibola Holding AB
556998-1268
Sundsvall
31,6
31,6
104
99
Fastighets AB Jämtjägaren
559226-2900
Östersund
50
50
73
73
Klarälvens Industrikvarter AB
559102-8435
Sundsvall
50
50
7
-
Summa
469
1 064
1)
2)
Intresseföretag och joint venture - resultat- och balansräkning i sammandrag, mkr (100%)
Fastighetsbolaget Fastighetsaktie- Malabo Cibola Fastighets AB Klarälvens
Emilshus AB bolaget Ess-Sierra Holding AB Holding AB Jämtjägaren Industrikvarter AB
Resultaträkning
2023
2022
2023
2022
2023
2022
2023
3)
2022
2023
2022
2023
2022
Hyresintäkter
-
454
96
93
-
15
182
185
-
-
0
-
Förvaltningsresultat
-
182
62
65
-
4
18
35
0
0
0
-
Årets resultat
-
311
-59
130
-
3
9
28
0
0
0
-
Rapport över finansiell ställning
Fastigheter
-
7 111
1 475
1 610
-
218
737
737
368
169
12
-
Övriga anläggningstillgångar
-
139
10
-
-
-
20
20
-
-
-
-
Omsättningstillgångar
-
274
56
38
-
7
24
47
-
8
1
-
Summa tillgångar
-
7 524
1 541
1 648
-
225
781
804
368
177
13
-
Eget kapital
-
3 007
572
645
-
29
333
326
145
145
13
-
Räntebärande skulder
-
4 104
857
869
-
185
365
392
207
-
-
-
Övriga skulder
-
413
112
134
-
11
83
86
16
32
0
-
Summa eget kapital
och skulder
-
7 524
1 541
1 648
-
225
781
804
368
177
13 -
1)
2)
4)
1) Under fjärde kvartalet avyttrade bolaget samtliga preferensaktier i intresseföretaget Emilshus och per 6 december understeg bolagets ägarandel 15 procent
varvid Emilshus inte längre utgör ett intresseföretag till NP3. Återstående aktieinnehav har omklassificerats till börsnoterade aktier och redovisas till verkligt
värde på balansdagen. Omklassificerat värde uppgår till 505 mkr.
2) Under andra kvartalet förvärvade NP3 övriga delägares aktier i Malabo Holding AB och NP3 äger därefter 100 procent av bolaget. Från och med andra
kvartalet 2023 konsolideras därför Malabo Holding AB som helägt dotterbolag i NP3-koncernen.
3) Cibola Holding AB rapporterar till NP3 med ett kvartals fördröjning. Siffrorna för 2023 avser tolvmånadersperioden okt 2022 till sep 2023.
4) Klarälvens Industrikvarter AB förvärvades i augusti 2023. Bolaget är ett joint venture i Karlstad som ägs till 50 procent av NP3 .
Not 18 Fordringar hos intresseföretag och joint venture
Fordringar hos intresseföretag och joint venture för koncernen avser fordringar på Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra AB, 9 mkr.
Fordringarna löper med ränta på marknadsmässiga villkor.
Not 19 Kortfristiga fordringar
Koncernen
2023
2022
Reserv för förväntade kreditförluster
2023
2022
Åldersfördelade fordringar
Reserv vid årets början
10
13
Kortfristiga fordringar ej förfallna samt
förfallna upp till 30 dagar
116
70
Årets reserveringar
10
10
Kundfordringar förfallna 30-60 dagar
2
2
Återförda reserveringar
-2
-5
Kundfordringar förfallna 60-90 dagar
1
1
Konstaterade förluster
-5
-8
Kundfordringar förfallna >90 dagar
12
13
Utgående balans
13
10
Reserv för förväntade kreditförluster
-13
-10
Summa
118
76
109NOTER
Redovisat värde på fordringar på hyresgäster överensstämmer med
verkligt värde då inbetalning av kundfordringar ligger nära i tid.
Kreditrisk
Bolaget utför en årlig översyn av de största hyresgästernas kredit-
värdighet samt begränsar risken genom att inte exponera sig mer
än 5 procent mot enskild hyresgäst med undantag för hyresgäster
med högre tillförlitlighet som exempelvis stat, kommun och region.
Vid nyteckning av hyreskontrakt tas kreditupplysning på hyresgäs
-
ten och en bedömning av hyresgästens kreditvärde görs. Kortfris-
tiga fordringar består, förutom av kundfordringar, till störst del av
moms- och skattefordringar där ingen risk för inställda betalningar
anses föreligga.
Koncernen redovisar en förlustreserv för förväntade kreditförluster
på finansiella tillgångar som värderas till upplupet anskaffningsvär
-
de. Det görs löpande bedömning av kreditreserveringar baserat på
historik samt nuvarande och framåtblickande faktorer. För samtliga
finansiella tillgångar ska koncernen värdera förlustreserven till ett
belopp som motsvarar tolv månaders förväntade kreditförluster.
Fordringar i moderbolaget består endast av fordringar på dotter
-
bolag, vilka redovisas till anskaffningsvärde och analyseras i den
generella modellen för bedömning av kreditreserveringar
Not 20 Eget kapital och kapitalstruktur
Forts. Not 19 Kortfristiga fordringar
Aktiekapital
Antal utgivna stamaktier uppgick per den 31 december till
57 496 774. Det var 2 888 918 fler än vid årets början på grund av
årets två nyemissioner av stamktier. I februari 2023 genomfördes
en riktad nyemission av 2 750 000 stamaktier, och i juli emittera
-
des 138 918 stamaktier som följd av att bolagets tredje program
för teckningsoptioner löpte ut. Utöver stamaktierna finns det
38 000 000 preferensaktier vilket är samma antal som vid årets
början. Enligt bolagsordningen ska aktiekapitalet utgöra lägst
190 050 000 kr och högst 760 200 000 kr. Antalet aktier ska vara
lägst 54 300 000 och högst 217 200 000. Varje stamaktie medför
en (1) röst/aktie och varje preferensaktie medför en tiondels (1/10)
röst. Samtliga aktier har ett kvotvärde om 3,50 kr/aktie.
De utestående preferensaktierna klassificeras som egetkapita
-
linstrument och inte finansiell skuld. Detta eftersom det inte finns
någon avtalsenlig förpliktelse att betala utdelning eller återbetala
insatt kapital. Det föreligger heller ingen skyldighet för bolaget att
lösa in preferensaktierna. NP3s stamaktier är också klassificerade
som egetkapitalinstrument. NP3 äger inga egna aktier.
Övrigt tillskjutet kapital
Avser eget kapital som tillskjutits från ägarna (utöver aktiekapital)
som emission till överkurs.
Balanserat resultat
Avser ackumulerade vinster som genererats i koncernen.
Incitamentsprogram
Bolaget har under året utfärdat 201 266 teckningsoptioner till
anställda, med möjlighet att i juni 2026 teckna aktier i moderbola
-
get. Teckningskursen kommer att fastställas som aktiekursen vid
utfärdandet av optionerna i maj 2023 upp-/nedräknat beroende av
alla noterade fastighetsbolags genomsnittliga utveckling, beräknat
enligt Carnegies fastighetsindex (CREX), under tiden från utfärdan
-
det till maj 2026. Teckningsoptionerna blir således värdefulla under
förutsättning att NP3 har en bättre kursutveckling än genomsnittet
för de noterade fastighetsbolagen under treårsperioden. Anställda
har köpt optionerna till verkligt värde (marknadsmässigt pris). Det
verkliga värdet har beräknats genom tillämpning av en optionsvär
-
deringsmodell baserad på Monte Carlo-simulering. Beräkningen
har baserats på en teckningskurs på stamaktien motsvarande den
genomsnittliga volymvägda betalkursen på Nasdaq Stockholm
under en period i maj 2023.
Programmet har gett upphov till något högre personalkostnader
avseende subventioner för att finansiera del av vissa anställdas
köpeskilling. Under räkenskapsåret har personer i ledningen köpt
31 791 optioner. Från likvärdiga incitamentsprogram för åren
2021-2024 respektive 2022-2025 finns 232 905 utestående optio-
ner. Sammanlagt finns därmed 434 171 utestående teckningsop-
tioner för 7 mkr, motsvarande 0,8 procent av antalet utestående
stamaktier. Inga ytterligare teckningsoptioner eller konvertibler har
emitterats av bolaget. De inbetalda pengarna för teckningsoptio
-
nerna redovisas under övrigt tillskjutet kapital.
Under 2023 genomfördes en nyemission om 138 918 stamaktier
med anledning av utnyttjandet av teckningsoptioner under incita
-
mentsprogrammet 2020-2023. Återstoden av teckningsoptionerna
för programmet, 98 042 stycken, återköptes av NP3 för 9 mkr, vilket
motsvarar marknadsvärdet vid tidpunkten för återköpet. Dessutom
har ytterligare 1 282 teckningsoptioner återköpts i samband med
att medarbetare avslutat sin anställning.
Bundet och fritt eget kapital i moderbolaget
Enligt svensk aktiebolagslag utgörs eget kapital av bundet (ej
utdelningsbart) och fritt (utdelningsbart) eget kapital. Till aktie-
ägarna får endast utdelas så mycket att det efter utdelning finns
full täckning för bundet eget kapital i moderbolaget. Vidare får
endast vinstutdelning göras om det är försvarligt med hänsyn
till de krav som verksamhetens art, omfattning och risker ställer
på storleken av det egna kapitalet och bolagets och koncernens
konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt.
Utdelning
Utdelning föreslås av styrelsen i enlighet med bestämmelserna i
Aktiebolagslagen och beslutas av årsstämman. Föreslagen, ännu
ej beslutad stamaktieutdelning utgörs dels av en sakutdelning, dels
av kontant utdelning. Sakutdelningen utgörs av aktier i Fastighets
-
bolaget Emilshus AB där åtta stamaktier i NP3 ger en B-aktie i
Emilshus. Utöver sakutdelningen föreslås en kontant utdelning om
1,50 kr/stamaktie. Styrelsen föreslår vidare en utdelning om 2,00
kr/preferensaktie. Moderbolagets bokförda värde/anskaffnings
-
värde på B-aktierna i Emilshus uppgår till 14,13 kr/B-aktie vilket
motsvarar en utdelning om cirka 1,766 kr/stamaktie i NP3. Total
föreslagen utdelning baserat på ovanstående förutsättning uppgår
till 264 mkr. För mer information om styrelsens förslag till utdelning
se sidan 41 samt styrelsens förslag till vinstdisposition på sidan 114 .
Substansvärde per stamaktie
Beräkning av långsiktigt substansvärde per stamaktie sker
genom att eget kapital hänförligt till moderbolagets stamaktie-
ägare justeras för poster som inte innebär någon utbetalning i när-
tid. I NP3s fall innebär det att eget kapital enligt balansräkningen
ska justeras med värdet för derivat och uppskjuten skatteskuld .
110 NOTER
Not 21 Uppskjuten skatt
Utestående optioner Inlösta optioner Utgivna optioner Utestående optioner
Teckningsoptioner vid årets ingång under året under året vid årets slut
Vd
58 012
-33 389
17 612
42 235
Övriga ledande befattningshavare
39 215
-21 702
14 179
31 692
Övriga anställda
373 920
-183 151
169 475
360 244
Totalt
471 147
-238 242
201 266
434 171
2023
2022
Kr/ Kr/
stam- stam-
Substansvärde Mkr
aktie
Mkr
aktie
Eget kapital enligt balansräkning
7 849
136,50
7 663
140,32
Avdrag för innehav utan
bestämmande inflytande
-33
-0,58
-46
-0,84
Avdrag för preferensaktiekapital
-1 216
-21,15
-1 216
-22,27
Återläggning derivat
-43
-0,75
-376
-6,89
Återläggning uppskjuten skatt
1 240
21,56
1 248
22,85
Långsiktigt substansvärde,
kr/stamaktie
7 796
135,58
7 272
133,17
Kapitalstruktur
Tillsammans med eget kapital hänförligt till moderbolagets
aktieägare utgör den räntebärande nettolåneskulden bolagets
kapitalstruktur. NP3 har en finansverksamhet vars mål är att genom
effektiv och tydlig finansförvaltning bidra till att bolaget kan följa
sin affärsplan och strategi. Det innebär att bolaget strävar efter att
trygga finansiering på lång sikt och begränsa finansiell risk i form av
ränte- och finansieringsrisk. Bolaget har ålagda villkor mot externa
kreditgivare som gäller räntetäckningsgrad och belåningsgrad.
Bolagets finanspolicy anger en långsiktig belåningsgrad på 55-65
procent och en räntetäckningsgrad om minst 2 gånger. För mer
information om NP3s finansiella mål och måluppfyllelse, se sidan 6.
Nedanstående tabell visar fördelning av teckningsoptioner för olika
kategorier av medarbetare vid årets in- och utgång 2023 .
Forts. Not 20 Eget kapital och kapitalstruktur
Den uppskjutna skatteskulden består till största delen av temporära skillnader mellan redovisat och skattemässigt värde på fastigheter,
derivatinstrument och obeskattade reserver med avdrag för uppskjutna skattefordringar hänförliga till underskottsavdrag som bedöms
kunna nyttjas i framtiden. Underskottsavdrag utgörs av årets och tidigare års skattemässiga förluster som rullas vidare till nästkommande
år och nyttjas genom kvittning mot framtida skattemässiga vinster. Kvarvarande underskottsavdrag är beräknade till 19 mkr.
Koncernen
2023
2022
Uppskjuten skattefordran
Uppskjuten skatt hänförlig till underskottsavdrag
-3
-6
Uppskjuten skatteskuld
Uppskjuten skatt hänförlig till fastigheter
1 018
1 002
Uppskjuten skatt hänförlig till derivatinstrument
8
77
Uppskjuten skatt hänförlig till övriga temporära skillnader
1
3
Uppskjuten skatt hänförlig till obeskattade reserver
216
172
Summa uppskjuten skatt
1 240
1 248
Årets förändring av uppskjuten skatt Temporär Underskotts- Övriga temporära Obeskattade
Uppskjuten skatt
skillnad fastighet
Derivat
avdrag skillnader reserver
Per den 1 januari 2022
846
-2
-7
3
129
Redovisat över resultaträkningen
153
79
1
-
43
Förvärv/försäljning av fastighet
3
-
-
-
-
31 december 2022
1 002
77
-6
3
172
Per den 1 januari 2023
1 002
77
-6
3
172
Redovisat över resultaträkningen
15
-69
3
-2
44
Förvärv/försäljning av fastighet
1
-
-
-
-
31 december 2023
1 018
8
-3
1
216
111NOTER
Räntebindningsstruktur i bank- och obligationslån
Derivat, mkr
Kapital, mkr
Genomsnittlig ränta, %
Andel, %
31 dec
2023
2022
2023
2022
2023
2022
2023
2022
-12 mån
-4 975
-3 825
6 992
8 408
7,83
5,54
58
69
1-2 år
1 450
-
1 450
0
0,45
0
12
0
2-3 år
500
200
500
200
0,58
0,29
4
2
3-4 år
400
500
400
500
0,42
0,58
3
4
4-5 år
825
400
825
400
1,69
0,42
7
3
5-10 år
1 800
2 725
1 800
2 725
1,90
1,48
15
22
Summa resp. genomsnitt
0
0
11 967
12 233
5,07
4,18
100
100
Ovan redogörs för framtida likviditetsflöden avseende räntebe-
talningar hänförliga till befintlig kredit- och derivatportfölj per
bokslutsdagen. För den rörliga delen avseende krediter och ränte
-
derivat har Stibor använts över hela löptiden såsom de noterades
på bokslutsdagen. Flöden för räntederivaten avser betald ränta,
(derivatetens fasta del) minus erhållen ränta (derivatens rörliga
del). Stängningbara räntederivat för motparten har antagits löpa
till dess slutdag. Med ovanstående antaganden uppgick det totala
betalningsansvaret för avtalade krediter och räntederivat till sam
-
manlagt 991 mkr över återstående löptider.
Utöver de finansiella skulder vars odiskonterade kassaflöden
presenteras i ovanstående tabeller innehar koncernen 56 tomt-
rättsavtal (48) vars årliga tomträttsavgälder summerar till 4 mkr
odiskonterat (3). Dessa leasingavtal ses som eviga ur koncernens
perspektiv då koncernen inte har någon rätt att säga upp avtalen.
Samtliga tomträttsavtal kommer att omförhandlas inom tidsperio
-
den 0-20 år vilket kommer att få en effekt på tomträttsavgäldernas
storlek.
Moderbolagets räntebärande skulder uppgick till 6 966 mkr (7 365)
varav 6 319 mkr (6 891) är långfristiga och 647 mkr (474) är kort
-
fristiga. Skulderna bestod av bankfinansiering 5 166 mkr (4 934),
obligationslån 1 767 mkr (2 319), certifikatslån 59 mkr (145) och pe
-
riodiserade upplåningskostnader som har minskat de räntebärande
skulderna med 27 mkr (33).
Koncernens räntebärande skulder uppgick vid årets slut till 12 093 mkr (12 353) inklusive räntebärande skulder relaterade till nyttjande
-
rättstillgångar enligt IFRS 16, som uppgick till 150 mkr (118). De räntebärande låneskulderna exklusive skulder avseende nyttjanderätts-
tillgångar uppgick till 11 943 mkr (12 235) varav bankfinansiering 10 140 mkr (9 769), certifikatslån 59 mkr (145), obligationslån 1 767 mkr
(2 319), övriga räntebärande skulder 15 mkr (44) samt periodiserade upplåningskostnader som minskat de räntebärande skulderna med
38 mkr (42) .
Förfallostruktur övriga räntebärande skulder, koncernen
2023
2022
-12 mån
10
42
1-2 år
3
-
5- år
2
2
Summa
15
44
Förfallotidpunkt övriga finansiella
instrument, koncernen
2023
2022
Leverantörsskulder, inom 30 dagar
109
97
Likvidflöden - framtida räntebetalningar
Totala
Krediter
Derivat
betalningar
-12 mån
-737
168
-568
1-2 år
-593
132
-461
2-3 år
-297
106
-191
3-4 år
-44
92
49
4-5 år
-8
79
71
5- år
-35
144
110
Summa
-1 712
722
-991
Kapitalbindningsstruktur i bank- och obligationsl ån
Säkerställda certifikat- och banklån
Obligationslån
Totalt kapital
Genomsnittlig Genomsnittlig
Mkr
ränta, %
Mkr
ränta, %
Mkr
Andel, %
31 dec
2023
2022
2023
2022
2023
2022
2023
2022
2023
2022
2023
2022
-12 mån
930
1 403
5,94
4,23
467
219
7,03
6,50
1 397
1 622
12
13
1-2 år
2 645
2 183
5,93
3,90
400
1 700
10,54
5,65
3 045
3 883
25
32
2-3 år
5 234
2 065
6,08
4,06
900
400
9,44
9,09
6 134
2 465
51
20
3-4 år
1 105
3 573
6,07
4,16
-
-
-
-
1 105
3 573
9
29
4-5 år
249
639
6,20
3,71
-
-
-
-
249
639
2
5
5-10 år
36
50
6,25
4,32
-
-
-
-
36
50
0
0
Summa
resp.
genomsnitt
10 199
9 914
6,03
4,06
1 767
2 319
9,05
6,33
11 967
12 233
100
100
1)
Not 22 Räntebärande skulder
1) Certifikat om 59 mkr ingår i säkerställda lån med förfall inom tolv månader för år 2023. För år 2022 var summan för certifikat 145 mkr.
112 NOTER
Not 24 Finansiella instrument och riskhantering
Fastigheter är en långfristig tillgång som kräver långfristig finan-
siering med fördelning mellan eget kapital och räntebärande skul-
der. De finansiella skulder som bolaget har är bank-, certifikats-,
obligationslån och säljreverser samt upplupen ränta och vissa
rörelseskulder såsom leverantörsskulder. De finansiella tillgångar
som bolaget har är börsnoterade aktier, likvida medel, hyres/kund
-
fordringar och räntederivat.
De finansiella riskerna som de finansiella skulderna ger upp
-
hov till kan delas upp i likviditets- och refinansieringsrisk samt
ränterisk. Med likviditets- och refinansieringsrisk avses risken för
att finansiering inte kan erhållas, eller endast till kraftigt ökade
kostnader i samband med att låneavtal löper ut och måste ersättas
med nya. Lånebehovet kan avse refinansiering av befintliga lån
eller nyupplåning som behövs för att kunna nå tillväxtmålen. NP3s
planerade expansionstakt är starkt beroende av nya lån från kre
-
ditgivare samt emissionskapital från aktieägarna. För att minska
risken arbetar NP3 löpande med att omsätta befintliga lån och vid
nyupptagna lån arbeta med att matcha låneförfallostrukturen. För
mer information om bolagets risker se avsnittet om strukturerat
riskarbete, sidorna 72-76.
Räntekostnader för skulder är den enskilt största kostnadsposten
för bolaget och förändringar i räntenivåer har betydande påverkan
på resultat och kassaflöde. Räntekostnaderna påverkas främst av
nivån på aktuella marknadsräntor och kreditinstitutens marginaler
samt vilken strategi NP3 väljer för räntebindningstid.
En känslighetsanalys av räntor visar att en ökning av Stibor med
en procentenhet ökar NP3s räntekostnad med 67 mkr baserat på
befintliga kreditavtal per bokslutsdagen. Bolaget är inte exponerat
för någon valutarisk.
Riktlinjer för finans- och finansieringsverksamheten i bolaget
regleras i bolagets finanspolicy som fastställs av styrelsen. Syftet
med finanspolicyn är att identifiera finansiella risker och skapa
enhetliga riktlinjer för hur de finansiella riskerna ska hanteras. Det
övergripande målet med finansverksamheten är att understödja
bolagets affärsplan och strategi samt att långsiktigt trygga bola
-
gets finansiering och behov av likvida medel. Bolaget har ålagda
villkor mot externa kreditgivare som gäller räntetäckningsgrad
och belåningsgrad. För en översikt av NP3s finansiella mål och
måluppfyllelse, se sidan 6.
Nedan framgår de olika kategorierna av finansiella instrument som
finns i koncernens balansräkning. Kategorisering enligt IFRS 9.
Finansiella tillgångar värderade Finansiella poster värderade Finansiella skulder värderade
Finansiella instrument, mkr till upplupet anskaffningsvärde till verkligt värde via resultatet till upplupet anskaffningsvärde
2023
2022
2023
2022
2023
2022
Långfristiga fordringar
37
118
Derivat (pos)
43
376
Hyresfordringar
14
13
Övriga fordringar
104
63
Förutbetalda kostnader
79
70
Börsnoterade aktier
513
9
Kassa och bank
183
204
Räntebärande skulder
12 093
12 353
Leverantörsskulder
109
97
Övriga skulder
261
164
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter
334
329
Finansiella instrument som hyresfordringar och leverantörsskulder
redovisas till upplupet anskaffningsvärde med avdrag för eventuell
nedskrivning, varför det verkliga värdet bedöms överensstämma
med redovisat värde. Långfristiga räntebärande skulder löper i
huvudsak med kort räntebindningstid innebärande att upplupet
anskaffningsvärde överensstämmer väl med verkligt värde.
Not 23 Derivat
Slutdatum
Belopp
Marknadsvärde
2025
1 450
49
2026
500
24
2027
400
27
2028
1 575
-18
2029
1 000
21
2030
500
-37
2031
300
16
2032
-
-
2033
1 000
-38
Summa
6 725
43
NP3 använder räntederivat för att hantera ränterisk och uppnå
önskad räntebindningsstruktur. Denna strategi innebär att det över
tid kommer att uppstå värdeförändringar beroende på förändring i
marknadsränta och återstående löptid. För värderingsmetod se
not 11, värdeförändring finansiella instrument. Vid årsskiftet fanns
31 räntederivatavtal omfattande 6 725 mkr varav 4 975 avsåg ränte-
säkring. Förfallotidpunkt samt marknadsvärde vid bokslutsdagen
framgår av följande tabell.
113NOTER
Not 25 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter
Koncernen
Moderbolag
2023
2022
2023
2022
Förskottsbetalda hyror
210
224
-
-
Upplupna räntekostnader
72
59
27
28
Övrigt
52
46
11
10
334
329
38
38
Not 26 Ställda säkerheter och eventualförpliktelser
Koncernen
Moderbolag
Ställda säkerheter för skulder
2023
2022
2023
2022
Fastighetsinteckningar
10 995
10 517
-
-
Aktier i dotterbolag
1 908
1 757
487
484
Summa
12 903
12 274
484
484
Eventualförpliktelser
Borgen till förmån för koncernbolag
-
-
10 200
9 914
Not 27 Koncernuppgifter
Av moderbolagets totala inköp och försäljning mätt i kr avser 3 procent (3) av inköpen och 99 procent (98) av försäljning andra företag
inom den företagsgrupp som bolaget tillhör. Moderbolaget NP3 Fastigheter AB (publ) har inget direktägande i fastigheter, utan dessa ägs
via helägda dotterbolag. Moderbolaget tillhandahåller administrativa och tekniska fastighetsförvaltande tjänster till dotterbolagen samt
koncernledning och finansieringstjänster. Av koncernens 60 medarbetare vid årsskiftet är samtliga anställda i moderbolaget.
Not 28 Transaktioner med närstående
Under året har inga väsentliga transaktioner med närstående genomförts.
Styrelse och ledningsgrupp är närstående till NP3. Vad gäller löner och andra ersättningar, kostnader och förpliktelser som avser
pensioner och liknande förmåner, avtal avseende avgångsvederlag till styrelse och vd, se not 6.
Not 29 Väsentliga händelser efter räkenskapsårets utgång
I februari har bolaget emitterat icke säkerställda gröna obligationer om 300 mkr under befintligt MTN-program med en löptid om 3,5 år
till en ränta om Stibor + 375 baspunkter. I samband med emissionen återköpte bolaget nominellt 321 mkr av obligationer med förfall i
oktober 2024 och september 2025. Återstående obligationer med förfall i oktober 2024 har under april förtidsinlösts.
Styrelsens förslag till vinstutdelning
Styrelsen föreslår att årsstämman beslutar om dels en sakut-
delning på bolagets stamaktie, dels en kontant utdelning på
bolagets stamaktie.
Sakutdelningen på bolagets stamaktie utgörs av totalt
7 187 096,75 B-aktier i Fastighetsbolaget Emilshus AB
(publ) (”Emilshus”) där åtta (8) stamaktier i NP3 Fastigheter
AB (publ) (”NP3”) som innehas på avstämningsdagen för
sakutdelningen ger en (1) B-aktie i Emilshus, vilket motsvarar
en sakutdelning med ett bokfört värde om cirka 1,766 kr/
stamaktie i NP3 (totalt 101 562 594 kronor). Det bokförda
värdet av de utdelade B-aktierna i Emilshus är det samma
som NP3s genomsnittliga anskaffningsvärde för dessa aktier.
Endast hela antal B-aktier i Emilshus, med avrundning nedåt,
kommer att erhållas genom utdelningen. Alla överskjutande
fraktioner av B-aktier i Emilshus kommer genom NP3s för-
sorg att läggas samman och säljas i marknaden för berörda
aktieägares räkning varefter den genomsnittliga försälj-
ningslikviden från försäljningen av fraktionerna kommer att
utbetalas proportionellt till de berörda aktieägarna. Därvid
uppdras åt NP3 att ombesörja att innehavare av överskju-
tande fraktioner av B-aktier i Emilshus erhåller ett kontant
belopp motsvarande den genomsnittliga försäljningslikviden
för respektive fraktion enligt ovan. Den kontanta utdelningen
på bolagets stamaktie uppgår till 1,50 kr/stamaktie (totalt
86 245 161 kronor), vilket tillsammans med sakutdelningen,
ger en total utdelning motsvarande ett bokfört värde om
cirka 3,266 kr/stamaktie (totalt 187 807 755 kronor). Stam-
aktieutdelningen föreslås fördelas på fyra tillfällen där
sakutdelningen sker vid det första utdelningstillfället och
den kontanta utdelningen fördelas på tre utbetalnings-
tillfällen därefter med vardera 0,50 kr/stamaktie.
Styrelsen föreslår vidare en kontant utdelning på bolagets
preferensaktie om 2,00 kr/preferensaktie (totalt 76 000 000
kronor) att utbetalas vid fyra tillfällen med vardera 0,50 kr.
Som avstämningsdagar för utdelning på stamaktier föreslår
styrelsen 10 maj 2024 för sakutdelningen och för kontantut-
delningen föreslås 31 juli 2024, 31 oktober 2024 samt 31
januari 2025. Som avstämningsdagar för utdelning på prefe-
rensaktier föreslår styrelsen, i enlighet med bolagsordningen,
31 juli 2024, 31 oktober 2024, 31 januari 2025 samt 30 april
2025. Sakutdelningen beräknas kunna verkställas genom
Euroclear Sweden AB:s försorg den andra bankdagen efter
avstämningsdagen för sakutdelningen. Utbetalning av den
kontanta utdelningen beräknas kunna ske genom Euroclear
Sweden AB:s försorg den tredje bankdagen efter respektive
avstämningsdag.
Sammanlagt uppgår den föreslagna utdelningen enligt ovan
till ett bokfört värde om 263 807 755 kronor.
Om värdet av den föreslagna sakutdelningen hade baserats
på stängningskursen för B-aktien i Emilshus den 31 decem-
ber 2023, dvs 31,80 kr per B-aktie i Emilshus, motsvarar
sakutdelningen ett värde om 3,975 kr/stamaktie i NP3 och
den totala utdelningen ett värde om 5,475 kr/stamaktie i NP3.
Eventuellt tillkommande utdelning på nya aktier
Styrelsen har föreslagit att årsstämman i NP3 Fastigheter AB
(publ) ska bemyndiga styrelsen att fatta beslut om nyemis-
sion om högst 5 400 000 stamaktier och högst 15 000 000
Not 30 Förslag till vinstdisposition
Till årsstämmans förfogande står följande fria egna kapital i moderbolaget:
Belopp (kr)
Balanserad vinst
1 557 288 033
Årets resultat
91 159 688
Summa
1 648 447 722
Styrelsen föreslår att beloppet disponeras enligt följande:
Sakutdelning 1,766 kr/stamaktie 101 562 594
Kontant utdelning 1,50 kr/stamaktie
86 245 161
Kontant utdelning 2,00 kr/preferensaktie
76 000 000
Balanseras i ny räkning
1 384 639 967
Summa
1 648 447 722
1)
I bolaget finns per bokslutsdagen 57 496 774 registrerade stamaktier samt 38 000 000 registrerade preferensaktier.
1) Sakutdelningen utgörs av aktier i Fastighetsbolaget Emilshus AB (publ) (”Emilshus”) där åtta stamaktier i NP3 Fastigheter AB (publ) (”NP3”)
ger en B-aktie i Emilshus. Moderbolagets bokförda värde på B-aktierna i Emilshus uppgår till cirka 14,13 kr/B-aktie vilket även är moderbolagets
genomsnittliga anskaffningsvärde för B-aktierna i Emilshus, vilket motsvarar en sakutdelning med ett bokfört värde om cirka 1,766 kr/stamaktie
i NP3. Detta innebär en total sakutdelning motsvarande ett bokfört värde om 101 562 594 kr.
Styrelsens förslag till vinstdisposition
114 VINSTDISPOSITION
115VINSTDISPOSITION
preferensaktier. Styrelsen föreslår därför att de nya aktierna
som kan komma att emitteras med stöd av bemyndigandet
ska medföra utdelning i enlighet med ovan från och med den
dag de nya aktierna blivit införda i den av Euroclear Sweden
AB förda aktieboken. Detta innebär att rätt till utdelning en-
ligt ovan på en ny aktie föreligger från och med den avstäm-
ningsdag som infaller efter införandet av den nya aktien i
aktieboken. Eftersom sådana nya stamaktier inte kan komma
att införas i aktieboken före avstämningsdagen för sakutdel-
ningen kommer sådana nya aktier inte att kunna medföra
rätt att erhålla sakutdelningen. Vid maximalt utnyttjande
av bemyndigandet kommer kontant utdelning på tillkom-
mande stamaktier och preferensaktier att uppgå till högst
38 100 000 kr, varav högst 8 100 000 kr avser tillkommande
stamaktier och högst 30 000 000 kr avser tillkommande
preferensaktier. Inklusive samtliga eventuellt tillkommande
preferensaktier och stamaktier, uppgår den sammanlagda
föreslagna utdelningen, enligt ovan till ett totalt bokfört värde
om 301 907 755 kr.
Styrelsens yttrande avseende föreslagen
vinstutdelning
Motivering
Koncernens egna kapital har beräknats i enlighet med de av
EU antagna IFRS-standarderna samt i enlighet med svensk
lag genom tillämpning av Rådet för finansiell rapporterings
rekommendation RFR 1 (Kompletterande redovisningsnormer
för koncerner). Moderbolagets egna kapital har beräknats
i enlighet med svensk lag och med tillämpning av Rådet för
finansiell rapporterings rekommendation RFR 2 (Redovisning
för juridiska personer).
Den föreslagna utdelningen uppgår till cirka 58 procent
av koncernens förvaltningsresultat efter aktuell skatt då
värdet på den föreslagna sakutdelning baseras på Emilshus
B-akties stängningskurs den 31 december 2023. Föreslagen
utdelning är något över bolagets utdelningspolicy som anger
att cirka 50 procent av koncernens förvaltningsresultat efter
betald skatt ska lämnas i utdelning. Styrelsens bedömning
är att en utdelning något över bolagets utdelningspolicy är
försvarlig med hänvisning till att sakutdelningen inte ger en
negativ påverkan på koncernens likviditet.
Koncernens resultat efter värdeförändringar och skatt
uppgick till -61 mkr. Utdelningspolicyn baseras på koncer-
nens förvaltningsresultat, varför icke kassaflödespåverkande
värdeuppgångar respektive värdenedgångar i koncernens
fastigheter samt räntederivat ej normalt påverkar utdelning-
en. Sådana icke kassaflödespåverkande vinster eller förluster
har inte heller beaktats vid tidigare års beslut om vinstut-
delning. Styrelsen finner att full täckning finns för bolagets
bundna egna kapital efter den föreslagna vinstutdelningen.
Styrelsen finner även att den föreslagna utdelningen till
aktieägarna är försvarlig med hänsyn till de parametrar som
anges i 17 kap. 3 § andra och tredje styckena i aktiebolagsla-
gen (verksamhetens art, omfattning och risker samt konsoli-
deringsbehov, likviditet och ställning i övrigt).
Verksamhetens art, omfattning och risker
Styrelsen bedömer att bolagets och koncernens egna kapital
efter den föreslagna utdelningen kommer att vara tillräckligt
stort i relation till verksamhetens art, omfattning och risker.
Styrelsen beaktar i sammanhanget bland annat bolagets
och koncernens historiska utveckling, budgeterad utveckling,
investeringsplaner samt konjunkturläget.
Konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt
Styrelsen har företagit en allsidig bedömning av moderbola-
gets och koncernens ekonomiska ställning och dess möjlig-
heter att infria sina åtaganden. Föreslagen utdelning utgör
13 procent
1)
av moderbolagets egna kapital och 5 procent
2)
av koncernens eget kapital per bokslutsdagen. Koncernens
belåningsgrad respektive räntetäckningsgrad 2023 uppgick
till 56,6 procent respektive 2,1 gånger. Det långsiktiga målet
för belåningsgraden är 55-65 procent och en räntetäck-
ningsgrad om minst 2 gånger, vilket uppnås även efter den
föreslagna utdelningen. Bolagets och koncernens kapital-
struktur är god med beaktande av de förhållanden som råder
i fastighetsbranschen. Planerade investeringar har beaktats
vid bestämmandet av den föreslagna utdelningen.
Den föreslagna utdelningen kommer inte att påverka bola-
gets och koncernens förmåga att i rätt tid infria sina betal-
ningsförpliktelser. Bolaget och koncernen har god tillgång till
likviditet och har likviditetsreserver i form av både kort- och
långfristiga krediter. Krediterna kan lyftas med kort varsel,
vilket innebär att bolaget och koncernen har god beredskap
att klara såväl variationer i likviditeten som eventuella ovän-
tade händelser.
Styrelsen har övervägt alla övriga kända förhållanden som
kan ha betydelse för bolagets och koncernens ekonomiska
ställning och som inte beaktats inom ramen för det ovan
anförda. Därvid har ingen omständighet framkommit som gör
att den föreslagna utdelningen inte framstår som försvarlig.
Värdering till verkligt värde
Derivatinstrument och innehav i börsnoterade aktier har vär-
derats till verkligt värde enligt 4 kap. 14 a § årsredovisnings-
lagen. Värderingen har gett ett övervärde om 316 mkr efter
skatt på bokslutsdagen, vilket har ökat det egna kapitalet
med motsvarande belopp.
April 2024, Styrelsen
1) Värdet på sakutdelningen har baserats på moderbolagets anskaffningsvärde på B-aktier i Emilshus.
2) Värdet på sakutdelningen har baserats på Emilshus B-akties aktiekurs per 31 december 2023.
116 AVSTÄMMNING NYCKELTAL
Avstämning nyckeltal
NP3 tillämpar de av ESMA utgivna riktlinjerna för alternativa nyckeltal. Med alternativa nyckeltal avses finansiella mått som inte definieras eller
anges i de tillämpliga reglerna för finansiell rapportering, dvs IFRS. Bolaget redovisar vissa finansiella mått i rapporten som inte definieras
enligt IFRS. De alternativa nyckeltal som NP3 presenterar används av företagsledningen för att bedöma bolagets finansiella utveckling. Därmed
bedöms de även ge övriga intressenter, som analytiker och investerare, värdefull information. Alla företag beräknar dock inte finansiella mått på
samma sätt, och dessa finansiella mått ska därför inte ses som en ersättning för mått som definieras enligt IFRS. Nedan följer en avstämning av
de alternativa finansiella nyckeltal som presenteras i denna rapport.
Definitioner på nyckeltalen återfinns på sidan 117.
Mkr
2023
jan-dec
2022
jan-dec
Nettoskuld 11 751 12 022
Driftöverskott, framåtriktat 12 mån
enligt intjäningsförmåga 1 426 1 298
Centrala administrationskostnader, rullande 12 mån -68 -61
Utdelningar från intresseföretag och joint venture,
rullande 12 mån 15 45
Justerat driftöverskott 1 373 1 282
Skuldkvot, ggr
1)
8,6 9,4
Förvaltningsresultat 745 785
Återläggning förvaltningsresultat från intresse-
företag och joint venture -76 -81
Utdelningar från intresseföretag och joint venture 15 45
Finansiella kostnader 617 385
Justerat förvaltningsresultat 1 301 1 134
Räntetäckningsgrad, ggr
1)
2,1 2,9
Nettoskuld 11 751 12 022
Marknadsvärde fastigheter 20 276 19 805
Andelar i intresseföretag och joint venture 468 1 064
Belåningsgrad, % 56,6 57,6
Eget kapital enligt finansiell ställning 7 849 7 663
Balansomslutning 21 885 21 854
Soliditet, % 35,9 35,1
Eget kapital enligt finansiell ställning 7 849 7 663
Avdrag preferenskapital -1 216 -1 216
Avdrag innehav utan bestämmande inflytande -33 -46
Antal aktier vid årets utgång, tusental 57 497 54 608
Eget kapital, kr/stamaktie 114,78 117,21
Eget kapital enligt finansiell ställning 7 849 7 663
Avdrag preferenskapital -1 216 -1 216
Avdrag innehav utan bestämmande inflytande -33 -46
Återläggning derivat -43 -376
Återläggning uppskjuten skatt 1 240 1 248
Antal aktier vid årets utgång, tusental 57 497 54 608
Långsiktigt substansvärde, kr/stamaktie 135,58 133,17
Förvaltningsresultat 745 785
Avdrag preferensaktieägarnas
företrädesrätt till utdelning -76 -76
Genomsnittligt antal stamaktier, tusental 56 864 54 543
Förvaltningsresultat, kr/stamaktie 11,76 13,00
Mkr
2023
jan-dec
2022
jan-dec
Räntebärande skulder 11 943 12 235
Kortfristiga placeringar -9 -9
Likvida medel -183 -204
Nettoskuld 11 751 12 022
Resultat efter skatt, hänförligt till aktieägare
i moderbolaget -62 1 224
Avdrag preferensaktieägarnas företrädesrätt
till utdelning -76 -76
Resultat efter skatt reducerat med
preferensaktieägarnas rätt till utdelning -139 1 148
Genomsnittligt antal stamaktier, tusental 56 864 54 543
Resultat efter skatt, kr/stamaktie -2,43 21,04
Hyresintäkter 1 797 1 551
Driftöverskott 1 353 1 149
Överskottsgrad, % 75 74
Driftöverskott, rullande 12 mån 1 353 1 149
Genomsnittligt marknadsvärde fastigheter 19 990 18 773
Direktavkastning, % 6,8 6,1
Resultat efter skatt, hänförligt till aktieägare
i moderbolaget, rullande 12 mån -62 1 224
Avdrag preferensaktieägarnas företrädesrätt
till utdelning -76 -76
Genomsnittligt eget kapital efter avräkning av prefe-
renskapital och innehav utan bestämmande inflytande 6 708 6 066
Avkastning på eget kapital, stamaktie, % -2,1 18,9
Resultat efter skatt, rullande 12 mån -61 1 244
Genomsnittligt totalt eget kapital 7 948 7 315
Avkastning på eget kapital, % -0,8 17,0
Resultat före skatt, rullande 12 mån -3 1 575
Genomsnittligt totalt eget kapital 7 948 7 315
Avkastning på eget kapital, före skatt, % 0 21,5
Förvaltningsresultat, rullande 12 mån 745 785
Genomsnittligt totalt eget kapital 7 948 7 315
Avkastning på eget kapital från förvaltningsresultat, % 9,4 10,7
Nettoskuld 11 751 12 022
Eget kapital enligt finansiell ställning 7 849 7 663
Skuldsättningsgrad, ggr 1,5 1,6
1) Definitionerna av räntetäckningsgrad och skuldkvot har uppdaterats och inkluderar nu erhållen utdelning från intresseföretag och joint venture. Nyckeltalen för
tidigare perioder har räknats om enligt de nya definitionerna.
117DEFINITIONER
Definitioner
Avkastning på eget kapital
Resultat efter skatt för en rullande tolvmånadersperiod,
i procent av genomsnittligt eget kapital.
Avkastning på eget kapital, före skatt
Resultat före skatt, för en rullande tolvmånadersperiod,
i procent av genomsnittligt eget kapital.
Avkastning på eget kapital, stamaktie
Resultat efter skatt för en rullande tolvmånadersperiod, redu-
cerat med preferensaktiernas företrädesrätt till utdelning för
perioden och resultatandel för innehav utan bestämmande
inflytande, i procent av genomsnittligt eget kapital efter av-
räkning av preferenskapital och innehav utan bestämmande
inflytande.
Avkastning på eget kapital från förvaltningsresultat
Förvaltningsresultat för en rullande tolvmånadersperiod,
i procent av genomsnittligt eget kapital.
Belåningsgrad
Nettoskuld i procent av fastigheternas redovisade värde och
investeringar i intresseföretag och joint venture.
CAGR
(Compounded Annual Growth Rate) Genomsnittlig årlig
tillväxt uttryck i procent.
Direktavkastning
Driftöverskott för en rullande tolvmånadersperiod i procent
av fastigheternas genomsnittliga marknadsvärde. Nyckeltalet
visar avkastningen från den operativa verksamheten i förhål-
lande till fastigheternas marknadsvärde.
Driftöverskott
Periodens hyresintäkter minus fastighetskostnader.
Eget kapital, kr/stamaktie
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare efter
avräkning av preferenskapitalet i förhållande till antalet
stamaktier vid periodens utgång.
Eget kapital, kr/preferensaktie
Eget kapital per preferensaktie motsvarar aktiens lösenpris
vid likvidation jämte upplupen utdelning.
Ekonomisk uthyrningsgrad
Hyresintäkter i procent av hyresvärde.
Förvaltningsresultat
Periodens resultat före skatt och värdeförändringar i såväl
koncern- som intresseföretag och joint venture.
Förvaltningsresultat, kr/stamaktie
Periodens resultat före skatt och värdeförändringar redu-
cerat med preferensaktiernas företrädesrätt till utdelning, i
förhållande till vägt genomsnittligt antal stamaktier.
Genomsnittlig ränta
Vägd ränta på räntebärande skulder (exklusive skuld nyttjan-
derätter) med beaktande av räntederivat på balansdagen.
Hyresduration
Den vägda genomsnittliga återstående löptiden på hyres-
avtalen.
Hyresintäkter
Debiterade hyror och hyrestillägg minus hyresrabatter.
Hyresvärde
Hyresintäkter på aktuella avtal med tillägg för bedömd mark-
nadshyra för outhyrda ytor tolv månader framåt från balans-
dagen.
Långsiktigt substansvärde, kr/stamaktie
Redovisat eget kapital, efter hänsyn tagits till preferenska-
pitalet och innehav utan bestämmande inflytande, med
återläggning av derivat och uppskjuten skatt, i förhållande
till antalet stamaktier vid periodens utgång. Nyckeltalet visar
nettotillgångarnas verkliga värde i ett långsiktigt perspek-
tiv. Tillgångar och skulder som inte bedöms utfalla, såsom
verkligt värde på derivat och uppskjutna skatter exkluderas
därför.
Nettoinvesteringar
Summan av förvärvade fastigheter samt investeringar i
projekt och intresseföretag och joint venture med avdrag för
försäljningspris på fastigheter som avyttrats, direkt och via
bolag, samt med avdrag för avyttrade andelar i intresseföre-
tag och joint venture.
Nettoskuld
Räntebärande skulder, exklusive skuld nyttjanderätter, med
avdrag för likvida medel och kortfristiga placeringar.
Preferenskapital
Antalet preferensaktier multiplicerat med eget kapital per
preferensaktie.
Resultat efter skatt, kr/stamaktie
Periodens resultat efter skatt hänförligt till moderbolagets
aktieägare, reducerat med preferensaktiernas företrädesrätt
till utdelning för perioden, i förhållande till vägt genomsnitt-
ligt antal stamaktier.
Räntetäckningsgrad
Förvaltningsresultat, exklusive förvaltningsresultat från
intresseföretag och joint venture men inklusive utdelningar
från intresseföretag och joint venture, efter återläggning av
finansiella kostnader i relation till finansiella kostnader.
Skuldkvot
Nettoskuld på balansdagen i förhållande till tolv månaders
framåtriktat driftöverskott minus centrala administrations-
kostnader plus erhållen utdelning från intresseföretag och
joint venture rullande tolv månader.
Skuldsättningsgrad
Nettoskuld i förhållande till eget kapital på balansdagen.
Soliditet
Eget kapital i procent av balansomslutningen.
Tillträdda fastigheter
Överenskommet fastighetsvärde minskat med skatterabatt
för under perioden tillträdda fastigheter.
Uthyrningsgrad
Uthyrd yta i procent av uthyrbar area.
Överskottsgrad
Periodens driftöverskott i procent av periodens hyresintäkter.
Nyckeltalet är ett effektivitetsmått jämförbart över tid.
118 ÅRSREDOVISNINGENS UNDERTECKNANDE
Anders Nilsson
Ledamot
Åsa Bergström
Ledamot
Peter Dahllöf
Auktoriserad revisor
Nils Styf
Ordförande
Vår revisionsberättelse har lämnats den 5 april 2024
Årsredovisningens
undertecknande
Styrelse och vd intygar härmed att årsredovisningen har upprättats i enlighet med god redovisningssed i Sverige och att
koncernredovisningen har upprättats i enlighet med de internationella redovisningsregler (IFRS) som avses i Europaparla-
mentets och rådets förordning (EG) nr 1606/2002 om tillämpning av internationella redovisningsstandarder. Årsredovisningen
respektive koncernredovisningen ger en rättvisande bild av moderbolagets och koncernens ställning och resultat samt beskri-
ver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som de företag som ingår i koncernen står inför. Vidare ger förvaltningsberättelsen
en rättvisande översikt över utvecklingen av företagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat.
Sundsvall den 4 april 2024
Mia Bäckvall Juhlin
Ledamot
Hans-Olov Blom
Ledamot
Andreas Wahlén
Verkställande direktör
119
Revisionsberättelse
Till bolagsstämman i NP3 Fastigheter AB (publ), org. nr 556749-1963
Rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen
Uttalanden
Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovisningen för NP3 Fastigheter AB för år 2023 med undantag för sidorna
1-39, bolagsstyrningsrapporten på sidorna 77-87, hållbarhetsrapporten på sidorna 43-68 samt sid 124-136. Bolagets årsredovisning
och koncernredovisning ingår på sidorna 40-42 samt 69-118 i detta dokument.
Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden
rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31 december 2023 och av dess finansiella resultat och kassaflöde
för året enligt årsredovisningslagen. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla
väsentliga avseenden rättvisande bild av koncernens finansiella ställning per den 31 december 2023 och av dess finansiella resultat
och kassaflöde för året enligt IFRS Accounting Standards, så som de antagits av EU, och årsredovisningslagen. Våra uttalanden
omfattar inte bolagsstyrningsrapporten på sidorna 77-87, hållbarhetsrapporten på sidorna 43-68, sidorna 1-39 samt sidorna 124-136.
Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar.
Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget samt rapport över total-
resultat och rapport över finansiell ställning för koncernen.
Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen är förenliga med innehållet i den kompletterande
rapport som har överlämnats till moderbolagets revisionsutskott i enlighet med revisorsförordningens (537/2014) artikel 11.
Grund för uttalanden
Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa
standarder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god
revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Detta innefattar att, baserat på vår bästa
kunskap och övertygelse, inga förbjudna tjänster som avses i revisorsförordningens (537/2014) artikel 5.1 har tillhandahållits det
granskade bolaget eller, i förekommande fall, dess moderföretag eller dess kontrollerade företag inom EU.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
Särskilt betydelsefulla områden
Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden som enligt vår professionella bedömning var de mest betydelsefulla
för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen för den aktuella perioden. Dessa områden behandlades inom ramen
för revisionen av, och i vårt ställningstagande till, årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet, men vi gör inga separata
uttalanden om dessa områden.
Värdering av förvaltningsfastigheter
Se not 1 Redovisningsprinciper och not 10 Förvaltningsfastigheter på sidorna 99-100 och 104-105 i årsredovisningen och
koncernredovisningen för detaljerade upplysningar och beskrivning av området.
Beskrivning av området
Förvaltningsfastigheter redovisas i koncernredovisningen till
verkligt värde. Det redovisade värdet uppgår till 20 276 Mkr per
den 31 december 2023, vilket utgör ca 93 % av koncernens
totala tillgångar.
Fastigheternas verkliga värde per 31 december 2023 har
fastställts baserat på värderingar utförda av oberoende externa
värderare.
Givet förvaltningsfastigheternas väsentliga andel av koncernens
totala tillgångar och det inslag av bedömningar och uppskatt-
ningar som ingår i värderingsprocessen utgör detta ett särskilt
betydelsefullt område i vår revision.
Risken är att det bokförda värdet på förvaltningsfastigheter kan
vara över- eller underskattat och att varje justering av värdet
direkt påverkar årets resultat.
Hur området har beaktats i revisionen
Vi har övervägt om den tillämpade värderingsmetodiken är
rimlig genom att jämföra den med vår erfarenhet av hur andra
fastighetsbolag och värderare arbetar och vilka antaganden
som är normala vid värdering av jämförbara objekt.
Vi har bedömt kompetensen och oberoendet hos de externa
värderarna.
Vi har testat de kontroller som bolaget har etablerat för att
säkerställa att indata som lämnas till de externa värderarna är
riktiga och fullständiga.
Vi har stickprovsvis testat ett antal av de upprättade fastighets-
värderingarna. Härvid har vi använt aktuell marknadsdata från
externa källor, särskilt antaganden om direktavkastningskrav,
diskonteringsräntor, hyresnivåer och vakanser.
Vi har kontrollerat riktigheten i de upplysningar om förvalt-
ningsfastigheterna som bolaget lämnar i not 1 och 10 i års-
redovisningen, särskilt vad avser inslag av bedömningar samt
tillämpade nyckelantaganden.
REVISIONSBERÄTTELSE - 1 (5)
120 REVISIONSBERÄTTELSE - 2 (5)
Annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen
Detta dokument innehåller även annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen och återfinns på sidorna 1-39,
43-68, 77-87 samt 124-136. Den andra informationen består också av ersättningsrapporten som vi inhämtade före datumet för denna
revisionsberättelse. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för denna andra information.
Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncernredovisningen omfattar inte denna information och vi gör inget uttalande med
bestyrkande avseende denna andra information.
I samband med vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen är det vårt ansvar att läsa den information som identifie-
ras ovan och överväga om informationen i väsentlig utsträckning är oförenlig med årsredovisningen och koncernredovisningen. Vid
denna genomgång beaktar vi även den kunskap vi i övrigt inhämtat under revisionen samt bedömer om informationen i övrigt verkar
innehålla väsentliga felaktigheter.
Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende denna information, drar slutsatsen att den andra informationen innehåller en
väsentlig felaktighet, är vi skyldiga att rapportera detta. Vi har inget att rapportera i det avseendet.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret
för att årsredovisningen och koncernredovisningen upprättas
och att de ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen
och, vad gäller koncernredovisningen, enligt IFRS Accounting
Standards så som de antagits av EU. Styrelsen och verkstäl-
lande direktören ansvarar även för den interna kontroll som de
bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och
koncernredovisning som inte innehåller några väsentliga felak-
tigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag.
Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovis-
ningen ansvarar styrelsen och verkställande direktören för
bedömningen av bolagets och koncernens förmåga att fortsätta
verksamheten. De upplyser, när så är tillämpligt, om förhållan-
den som kan påverka förmågan att fortsätta verksamheten och
att använda antagandet om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt
drift tillämpas dock inte om styrelsen och verkställande direktö-
ren avser att likvidera bolaget, upphöra med verksamheten eller
inte har något realistiskt alternativ till att göra något av detta.
Styrelsens revisionsutskott ska, utan att det påverkar styrelsens
ansvar och uppgifter i övrigt, bland annat övervaka bolagets
finansiella rapportering.
Revisorns ansvar
Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida
årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet inte
innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror
på oegentligheter eller misstag, och att lämna en revisionsbe-
rättelse som innehåller våra uttalanden. Rimlig säkerhet är en
hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en revision
som utförs enligt ISA och god revisionssed i Sverige alltid kom-
mer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns.
Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller
misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsam-
mans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som
användare fattar med grund i årsredovisningen och koncern-
redovisningen.
Som del av en revision enligt ISA använder vi professionellt
omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under
hela revisionen. Dessutom:
– identifierar och bedömer vi riskerna för väsentliga
felaktigheter i årsredovisningen och koncernredovisning-
en, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag,
utformar och utför granskningsåtgärder bland annat utifrån
dessa risker och inhämtar revisionsbevis som är tillräckliga
och ändamålsenliga för att utgöra en grund för våra uttalan-
den. Risken för att inte upptäcka en väsentlig felaktighet till
följd av oegentligheter är högre än för en väsentlig felaktighet
som beror på misstag, eftersom oegentligheter kan innefatta
agerande i maskopi, förfalskning, avsiktliga utelämnanden,
felaktig information eller åsidosättande av intern kontroll.
– skaffar vi oss en förståelse av den del av bolagets
interna kontroll som har betydelse för vår revision för att
utforma granskningsåtgärder som är lämpliga med hänsyn till
omständigheterna, men inte för att uttala oss om effektivite-
ten i den interna kontrollen.
– utvärderar vi lämpligheten i de redovisningsprinciper som
används och rimligheten i styrelsens och verkställande
direktörens uppskattningar i redovisningen och tillhörande
upplysningar.
– drar vi en slutsats om lämpligheten i att styrelsen och
verkställande direktören använder antagandet om fortsatt
drift vid upprättandet av årsredovisningen och koncern-
redovisningen. Vi drar också en slutsats, med grund i de
inhämtade revisionsbevisen, om huruvida det finns någon
väsentlig osäkerhetsfaktor som avser sådana händelser eller
förhållanden som kan leda till betydande tvivel om bolagets
och koncernens förmåga att fortsätta verksamheten. Om vi
drar slutsatsen att det finns en väsentlig osäkerhetsfaktor,
måste vi i revisionsberättelsen fästa uppmärksamheten
på upplysningarna i årsredovisningen och koncernredo-
visningen om den väsentliga osäkerhetsfaktorn eller, om
sådana upplysningar är otillräckliga, modifiera uttalandet om
årsredovisningen och koncernredovisningen. Våra slutsatser
baseras på de revisionsbevis som inhämtas fram till datumet
för revisionsberättelsen. Dock kan framtida händelser eller
förhållanden göra att ett bolag och en koncern inte längre
kan fortsätta verksamheten.
– utvärderar vi den övergripande presentationen, strukturen
och innehållet i årsredovisningen och koncernredovisningen,
däribland upplysningarna, och om årsredovisningen och kon-
cernredovisningen återger de underliggande transaktionerna
och händelserna på ett sätt som ger en rättvisande bild.
– inhämtar vi tillräckliga och ändamålsenliga revisionsbevis
avseende den finansiella informationen för enheterna eller
affärsaktiviteterna inom koncernen för att göra ett uttalande
avseende koncernredovisningen. Vi ansvarar för styrning,
övervakning och utförande av koncernrevisionen. Vi är en-
samt ansvariga för våra uttalanden.
121REVISIONSBERÄTTELSE - 3 (5)
Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar
Revisorns granskning av förvaltning och förslag till disposition av bolagets vinst eller förlust
Uttalanden
Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en revision av styrelsens och verkställande
direktörens förvaltning för NP3 Fastigheter AB för år 2023 samt av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust.
Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och
verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.
Grund för uttalanden
Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi
är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska
ansvar enligt dessa krav.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner
beträffande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning
innefattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är
försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets och koncernens
verksamhetsart, omfattning och risker ställer på storleken av
moderbolagets och koncernens egna kapital, konsolideringsbe-
hov, likviditet och ställning i övrigt.
Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvaltningen
av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att
fortlöpande bedöma bolagets och koncernens ekonomiska
situation och att tillse att bolagets organisation är utformad så
att bokföringen, medelsförvaltningen och bolagets ekonomiska
angelägenheter i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt.
Verkställande direktören ska sköta den löpande förvaltningen
enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland annat vidta
de åtgärder som är nödvändiga för att bolagets bokföring ska
fullgöras i överensstämmelse med lag och för att medelsförvalt-
ningen ska skötas på ett betryggande sätt.
Revisorns ansvar
Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed
vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis
för att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon
styrelseledamot eller verkställande direktören i något väsentligt
avseende:
– företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon
försummelse som kan föranleda ersättningsskyldighet mot
bolaget, eller
– på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen,
årsredovisningslagen eller bolagsordningen.
Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner av
bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta,
är att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är
förenligt med aktiebolagslagen.
Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti
för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige
alltid kommer att upptäcka åtgärder eller försummelser som kan
föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller att ett förslag
till dispositioner av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt
med aktiebolagslagen.
Som en del av en revision enligt god revisionssed i Sverige
använder vi professionellt omdöme och har en professionellt
skeptisk inställning under hela revisionen. Granskningen av
förvaltningen och förslaget till dispositioner av bolagets vinst
eller förlust grundar sig främst på revisionen av räkenskaperna.
Vilka tillkommande granskningsåtgärder som utförs baseras
på vår professionella bedömning med utgångspunkt i risk och
väsentlighet. Det innebär att vi fokuserar granskningen på
sådana åtgärder, områden och förhållanden som är väsentliga
för verksamheten och där avsteg och överträdelser skulle ha
särskild betydelse för bolagets situation. Vi går igenom och
prövar fattade beslut, beslutsunderlag, vidtagna åtgärder och
andra förhållanden som är relevanta för vårt uttalande om
ansvarsfrihet. Som underlag för vårt uttalande om styrelsens
förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust
har vi granskat styrelsens motiverade yttrande samt ett urval
av underlagen för detta för att kunna bedöma om förslaget är
förenligt med aktiebolagslagen.
Vi måste informera styrelsen om bland annat revisionens
planerade omfattning och inriktning samt tidpunkten för den. Vi
måste också informera om betydelsefulla iakttagelser under re-
visionen, däribland de eventuella betydande brister i den interna
kontrollen som vi identifierat.
Vi måste också förse styrelsen med ett uttalande om att vi har
följt relevanta yrkesetiska krav avseende oberoende, och ta upp
alla relationer och andra förhållanden som rimligen kan påverka
vårt oberoende, samt i tillämpliga fall åtgärder som har vidtagits
för att eliminera hoten eller motåtgärder som har vidtagits.
Av de områden som kommuniceras med styrelsen fastställer
vi vilka av dessa områden som varit de mest betydelsefulla
för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen,
inklusive de viktigaste bedömda riskerna för väsentliga felaktig-
heter, och som därför utgör de för revisionen särskilt betydel-
sefulla områdena. Vi beskriver dessa områden i revisionsbe-
rättelsen såvida inte lagar eller andra författningar förhindrar
upplysning om frågan.
122 REVISIONSBERÄTTELSE - 4 (5)
Revisorns granskning av Esef-rapporten
Uttalande
Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en granskning av att styrelsen och verkställan-
de direktören har upprättat årsredovisningen och koncernredovisningen i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering
(Esef-rapporten) enligt 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden för NP3 Fastigheter AB för år 2023.
Vår granskning och vårt uttalande avser endast det lagstadgade kravet.
Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten upprättats i ett format som i allt väsentligt möjliggör enhetlig elektronisk rapportering.
Grund för uttalande
Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommendation RevR 18 Revisorns granskning av Esef-rapporten. Vårt ansvar enligt denna
rekommendation beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till NP3 Fastigheter AB enligt god
revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav.
Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för vårt uttalande.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret
för att Esef-rapporten har upprättats i enlighet med 16 kap. 4 a §
lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, och för att det
finns en sådan intern kontroll som styrelsen och verkställande
direktören bedömer är nödvändig för att upprätta Esef-rap-
porten utan väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på
oegentligheter eller misstag.
Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten
Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrapporten på sidorna 77-87 och för att den är upprättad i enlighet med
årsredovisningslagen.
Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 16 Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten. Detta inne-
bär att vår granskning av bolagsstyrningsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den
inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att
denna granskning ger oss tillräcklig grund för våra uttalanden.
En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i enlighet med 6 kap. 6 § andra stycket punkterna 2-6 årsredovisningslagen
samt 7 kap. 31 § andra stycket samma lag är förenliga med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar samt är i
överensstämmelse med årsredovisningslagen.
Revisorns ansvar
Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om Esef-
rapporten i allt väsentligt är upprättad i ett format som uppfyller
kraven i 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmark-
naden, på grundval av vår granskning.
RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra gransk-
nings-åtgärder för att uppnå rimlig säkerhet att Esef-rapporten
är upprättad i ett format som uppfyller dessa krav.
Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen
garanti för att en granskning som utförs enligt RevR 18 och god
revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig
felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på
grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga
om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påver-
ka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i
Esef-rapporten.
Revisionsföretaget tillämpar International Standard on Quality
Management 1, som kräver att företaget utformar, implemen-
terar och hanterar ett system för kvalitetsstyrning inklusive
riktlinjer eller rutiner avseende efterlevnad av yrkesetiska krav,
standarder för yrkesutövningen och tillämpliga krav i lagar och
andra författningar.
Granskningen innefattar att genom olika åtgärder inhämta bevis
om Esef-rapporten har upprättats i ett format som möjliggör
enhetlig elektronisk rapportering av årsredovisningen och
koncernredovisningen. Vi väljer vilka åtgärder som ska utföras,
bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktig-
heter i rapporteringen vare sig dessa beror på oegentligheter
eller misstag. Vid denna riskbedömning beaktar vi de delar av
den interna kontrollen som är relevanta för hur styrelsen och
verkställande direktören tar fram underlaget i syfte att utforma
granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till
omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om
effektiviteten i den interna kontrollen. Granskningen omfattar
också en utvärdering av ändamålsenligheten och rimligheten i
styrelsens och verkställande direktörens antaganden.
Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen validering av
att Esef-rapporten upprättats i ett giltigt XHTML-format och en
avstämning av att Esef-rapporten överensstämmer med den
granskade årsredovisningen och koncernredovisningen.
Vidare omfattar granskningen även en bedömning av huruvida
koncernens resultat-, balans- och egetkapitalräkningar, kassa-
flödesanalys samt noter i Esef-rapporten har märkts med iXBRL
i enlighet med vad som följer av Esef-förordningen.
123REVISIONSBERÄTTELSE - 5 (5)
Revisorns yttrande avseende den lagstadgade hållbarhetsrapporten
Det är styrelsen som har ansvaret för hållbarhetsrapporten på sidorna 43-68 och för att den är upprättad i enlighet med årsredo-
visningslagen.
Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 12 Revisorns yttrande om den lagstadgade hållbarhetsrapporten.
Detta innebär att vår granskning av hållbarhetsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med
den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser
att denna granskning ger oss tillräcklig grund för vårt uttalande.
En hållbarhetsrapport har upprättats.
KPMG AB, Box 382, 101 27, Stockholm, utsågs till NP3 Fastigheter ABs revisor av bolagsstämman den 4 maj 2023. KPMG AB eller
revisorer verksamma vid KPMG AB har varit bolagets revisor sedan 2008.
Stockholm den 5 april 2024
KPMG AB
Peter Dahllöf
Auktoriserad revisor
124 FASTIGHETSFÖRTECKNING
Affärsområde Sundsvall
Fastighetsförteckning
63 Plutonen 1 Plutonsvägen 13 Sundsvall Industri 1 345
64 Kompaniet 5 Kompanivägen 12 Sundsvall Industri 1 345
65 Tuna-Ängom 1:74 Stationsvägen 4 Sundsvall Industri 1 327
66 Granlo 3:335 Linköpingsvägen 3 Sundsvall Industri 1 279
67 Berge 2:6 Lärlingsgatan 13A Sundsvall Industri 1 195
68 Sköns Prästbbord 2:6 Timmervägen 6A Sundsvall Logistik 1 153
69 Sköns Prästbord 1:88 Lärlingsvägen 7 Sundsvall Industri 1 135
70 Slagan 6 Axvägen 16 Sundsvall Industri 1 131
71 Luftvärnet 1 Regementsvägen 9 Sundsvall Kontor 1 093
72 Huggsta 1:167 Johannedalsvägen 67 Sundsvall Industri 1 020
73 Sköns Prästbord 1:82 Arbetsledarvägen 6 Sundsvall Industri 992
74 Rosenborg 6 Kolvägen 22 Sundsvall Handel 988
75 Rosenborg 1 Kolvägen 20 Sundsvall Handel 926
76 Fåret 1 Östermovägen 44 Sundsvall Industri 840
77 Sköns Prästbord 1:68 Södra Förmansvägen 7 Sundsvall Industri 750
78 Rosenborg 2 Kolvägen 14 Sundsvall Industri 656
79 Kvissle 1:124 Njurundavägen 105 Sundsvall Industri 533
80 Staben 6 Granmodalsvägen 22 Sundsvall Industri 500
81 Granlo 3:369 Linköpingsvägen 5 Sundsvall Industri 455
82 Huggsta 1:173 Johannedalsv. 65A Sundsvall Industri 383
83 Bergsåker 5:12 Västra vägen 158 Sundsvall Mark -
84 Bergsåker 5:18 Västra vägen 158 Sundsvall Mark -
85 Granlo 3:391 Lindköpingsvägen 8 Sundsvall Mark -
86 Lillhällom 1:165 Tvåspannsvägen 6 Sundsvall Mark -
87 Ljusta 7:3 Antennvägen 24 Sundsvall Mark -
88 Högom 3:218 Mejselvägen 14 Sundsvall Mark -
89 Sköns Prästbord 1:100 Arbetsledarvägen Sundsvall Övrigt -
Härnösand
Nässland 4:1 Nässland 120 Härnösand Industri 3 288
Yrkesskolan 4 Gånsviksvägen 4 Härnösand Kontor 3 195
Saltvik 8:12 Saltviksvägen 9 Härnösand Industri 1 550
Saltvik 8:17 Saltviksvägen 7 Härnösand Handel 1 439
Saltvik 8:22 Verkstadsvägen 10 Härnösand Industri 1 307
Ångbåten 6 Varvsallén 3 Härnösand Logistik 508
Timrå
1 Vivstamon 1:32 Per Uddéns Väg 17, 20 Timrå Industri 7 873
2 Vivstamon 1:16 Svetsarvägen 4 Timrå Industri 6 953
3 Vivstamon 1:53 Per Uddéns Väg 13 Timrå Industri 6 646
4 Vivstamon 1:37, 1:38 Terminalvägen 4 Timrå Handel 6 187
5 Vivstamon 1:62 Terminalvägen 10-16 Timrå Kontor 5 409
6 Vivsta 13:84 Årvältsvägen 10 Timrå Övrigt 4 509
7 Vivstamon 1:86 Årvältsvägen 14 Timrå Industri 3 472
8 Vivstamon 1:27 Kabelvägen 5 Timrå Industri 3 415
9 Vivstamon 1:21 Kabelvägen 1 Timrå Industri 3 411
10 Norrberge 1:116 Midlandavägen Timrå Kontor 3 260
11 Vivstamon 1:17 Terminalvägen 20-24 Timrå Övrigt 2 856
12 Vivstamon 1:63 Terminalvägen 30 Timrå Handel 2 223
13 Vivstamon 1:51 Terminalvägen 13 Timrå Industri 2 009
14 Vivstamon 1:35 Terminalvägen 6 Timrå Industri 1 777
15 Vivstamon 1:54 Svarvarvägen 8 Timrå Industri 1 650
16 Norrberge 1:113 Midlandavägen 14 Timrå Kontor 725
Sollefteå
Hågesta 3:115 Hågesta Sollefteå Övrigt 46 448
Orren 6 Kungsgatan 10 Sollefteå Kontor 4 317
Hågesta 3:128 Hågesta 4 Sollefteå Övrigt 2 953
Tröskan 1 o 3 Gamla vägen 3 Sollefteå Övrigt 796
Färgaren 8 Strömgatan 3 Sollefteå Mark -
Övriga
Fiskja 15:2 Aspåsvägen 14 Kramfors Industri 17 100
Norränget 6:1 Norra Industrivägen 4 Hudiksvall Industri 3 546
Furulund 6:1 Kungsgatan 51 Hudiksvall Handel 2 993
Rösta 13:1 Strömsbruksvägen 2 Nordanstig Industri 329
Sundsvall
1 Köpstaden 23 Bultgatan 12 Sundsvall Industri 21 368
2 Sköns Prästbord 2:3 Timmervägen 6 Sundsvall Logistik 12 570
3 Huggsta 1:160 Johannedalsvägen 65 Sundsvall Industri 11 941
4 Birsta 12:2 Birstavägen 1 Sundsvall Industri 8 024
5 Sköns Prästbord 1:50 N. Förmansvägen 17 Sundsvall Handel 6 296
6 Ljusta 3:10 Gesällvägen 20 Sundsvall Industri 6 289
7 Vandringsmannen 1 Gärdevägen 3 Sundsvall Kontor 6 100
8 Sköns Prästbord 1:53 Lärlingsvägen 1 Sundsvall Industri 5 694
9 Sköns Prästbord 1:54 Skråvägen 2 Sundsvall Logistik 5 598
10 Vandringsmannen 5 Gärdevägen 5A-C, G Sundsvall Kontor 5 385
11 Gärde 1:26 Krossvägen 11 Sundsvall Logistik 4 983
12 Geten 2 Fridhemsgatan 122 Sundsvall Kontor 4 604
13 Nacksta 5:28 Bultgatan 20A-C Sundsvall Industri 4 430
14 Sköns Prästbord 1:65 N. Förmansvägen 20 Sundsvall Industri 4 286
15 Vandringsmannen 2 Gärdevägen 1 Sundsvall Industri 4 240
16 Dingersjö 3:58 Njurundavägen 103 Sundsvall Industri 4 013
17 Skönsmon 2:100 Kontorsvägen 4 Sundsvall Handel 4 000
18 Klökan 1:17 Lagbasvägen 1 Sundsvall Industri 3 974
19 Vandringsmannen 6 Gärdevägen 9-11 Sundsvall Industri 3 865
20 Ljusta 7:8 Antennvägen 12-18 Sundsvall Handel 3 822
21 Ljusta 7:9 Antennvägen 43 Sundsvall Handel 3 822
22 Målås 4:6 N. Förmansvägen 18 Sundsvall Logistik 3 800
23 Sköns Prästbord 1:14 Gesällvägen 4 Sundsvall Handel 3 740
24 Högom 3:172 Bergsgatan 122 Sundsvall Handel 3 716
25 Högom 3:179 Mejselvägen 11 Sundsvall Industri 3 608
26 Sköns Prästbord 1:71 Gesällvägen 7B Sundsvall Logistik 3 565
27 Laboratoriet 2 Kontorsvägen 9 Sundsvall Logistik 3 425
28 Slagan 4 Axvägen 6 Sundsvall Industri 3 374
29 Högom 3:217 Mejselvägen 14 Sundsvall Handel 3 245
30 Målås 3:20 Birstavägen 21 Sundsvall Industri 3 234
31 Linjeförmannen 7 Bäckebovägen 12 Sundsvall Industri 3 198
32 Baggen 7 Enhörningsvägen 22 Sundsvall Handel 3 023
33 Sköns Prästbord 1:96 Klökanvägen 10 Sundsvall Industri 2 990
34 Berge 2:4 Skråvägen 3 Sundsvall Industri 2 785
35 Målås 4:3 Förmansvägen 15 Sundsvall Industri 2 768
36 Baggen 3 Enhörningsvägen 24 Sundsvall Logistik 2 715
37 Sköns Prästbord 2:7 Timmervägen 6B Sundsvall Logistik 2 635
38 Vandringsmannen 3 Gärdevägen 7 Sundsvall Kontor 2 538
39 Sköns Prästbord 2:5 Timmervägen 8 Sundsvall Industri 2 506
40 Nolby 7:142 Svartviksvägen 10-12 Sundsvall Industri 2 459
41 Baggen 6 Hovgatan 6 Sundsvall Industri 2 456
42 Högom 3:155 Montörvägen 10 Sundsvall Industri 2 424
43 Valknytt 4 Norra Vägen 25 Sundsvall Handel 2 420
44 Plikthuggaren 1,2 o 6 Björneborgsgatan 25 Sundsvall Övrigt 2 397
45 Nacksta 5:19 Bergsgatan 118 Sundsvall Handel 2 349
46 Vävskeden 6 Norra vägen 34 Sundsvall Kontor 2 307
47 Sköns Prästbord 1:47 S. Förmansvägen 4 Sundsvall Industri 2 224
48 Sköns Prästbord 1:91 N. Förmansvägen 24 Sundsvall Handel 1 993
49 Sköns Prästbord 1:59 Arbetsledarvägen 14 Sundsvall Industri 1 988
50 Ljusta 1:11 Gesällvägen 7C Sundsvall Handel 1 956
51 Vandringsmannen 4 Gärdevägen 5 Sundsvall Kontor 1 863
52 Sköns Prästbord 1:62 Lärlingsvägen 2-4 Sundsvall Handel 1 844
53 Rosenborg 4 Kolvägen 14B Sundsvall Kontor 1 800
54 Slagan 10 Axvägen 14 Sundsvall Industri 1 800
55 Vävskeden 9 Norra vägen 40 Sundsvall Handel 1 799
56 Geten 1 Hovgatan 1 Sundsvall Industri 1 723
57 Sköns Prästbord 1:94 Lärlingsvägen 6 Sundsvall Handel 1 686
58 Vävskeden 5 Norra vägen 32 Sundsvall Handel 1 668
59 Granlo 3:373 Linköpingsvägen 7-9 Sundsvall Kontor 1 542
60 Lillhällom 1:162 Tvåspannsvägen 6 Sundsvall Industri 1 463
61 Sköns Prästbord 1:67 S. Förmansvägen 5A Sundsvall Handel 1 447
62 Högom 3:198 Mejselvägen 6-12 Sundsvall Industri 1 395
Nr Fastighet Adress Kommun Kategori Area Nr Fastighet Adress Kommun Kategori Area
125FASTIGHETSFÖRTECKNING
Sundsvall
Timrå
© Stadskartan
126 FASTIGHETSFÖRTECKNING
Affärsområde Gävle
Fastighetsförteckning
Nr Fastighet Adress Kommun Kategori Area Nr Fastighet Adress Kommun Kategori Area
43 Sörby Urfjäll 26:2 Rälsgatan 10 Gävle Industri 1 564
44 Näringen 6:4 Lötängsgatan 13 Gävle Industri 1 520
45 Hemlingby 49:30 Ingenjörsgatan 18 Gävle Industri 1 500
46 Hemsta 12:21 Skolgången 6 Gävle Handel 1 455
47 Näringen 12:2 Snäppvägen 4 Gävle Industri 1 402
48 Sörby Urfjäll 36:2 Utmarksvägen 19 Gävle Industri 1 280
49 Hemlingby 20:16 Kryddstigen 41 Gävle Industri 965
50 Näringen 3:3 Lötängsgatan 20 Gävle Industri 954
51 Sörby Urfjäll 34:4 Utmarksvägen 25 Gävle Industri 927
52 Brynäs 34:12 Atlasgatan 7 Gävle Industri 840
53 Sörby Urfjäll 4:2 Industrigatan 8 Gävle Industri 785
54 Järvsta 63:4 Utgjordsvägen 13 Gävle Industri 760
55 Sörby Urfjäll 30:9 Utmarksvägen 9C Gävle Industri 650
56 Hemsta 17:23 Ryningsgatan 10 Gävle Övrigt 390
57 Näringen 3:4 Lötängsgatan 22 Gävle Mark 0
Bollnäs
Häggesta 7:122 Industrigatan 10 Bollnäs Industri 6 181
Häggesta 8:50, 8:51 Industrigatan 21 Bollnäs Handel 5 137
Broåker 8 Västra Stationsgatan 8 Bollnäs Kontor 3 140
Säversta 4:101 Skidvägen 7-9 Bollnäs Industri 2 244
Säversta 7:117 Myrgränd 1 Bollnäs Industri 1 783
Häggesta 4:19 Häggestavägen 10 Bollnäs Industri 1 680
Sandviken
Tuna 3:11 Granvidjevägen 10 Sandviken Övrigt 3 711
Blixten 5 Blixtvägen 15 Sandviken Industri 2 400
Eldaren 13 Förrådsgatan 12 Sandviken Kontor 1 843
Mom 14:4 Ovansjövägen 303 Sandviken Industri 1 808
Svarvaren 14 Förrådsgatan 7 Sandviken Industri 1 153
Svarvaren 11 Industrivägen 14 Sandviken Industri 970
Knapermusvreten 7 Högbovägen 49 Sandviken Industri 824
Söderhamn
Tönnebro 1:5 Tönnebro 115, 125 Söderhamn Övrigt 2 674
Brädgården 3:12 Arend Stykes Väg 11 Söderhamn Industri 2 363
Vråken 8 Brädgårdsgatan 6 Söderhamn Kontor 1 950
Gävle
1 Näringen 5:15 Lötängsgatan Gävle Industri 25 000
2 Fredriksskans 15:16 Bönavägen 55 Gävle Industri 13 911
3 Sörby Urfjäll 37:3 Utmarksvägen 10 Gävle Industri 13 612
4 Sörby Urfjäll 30:1 Utmarksvägen 1-3 Gävle Industri 10 172
5 Sörby Urfjäll 29:1 Utmarksvägen 4 Gävle Logistik 9 992
6 Brynäs 86:1 Södra Skeppsbron 35 Gävle Handel 7 680
7 Sörby Urfjäll 27:2 Rälsgatan 2-4 Gävle Industri 6 811
8 Sörby Urfjäll 37:1 Utmarksvägen 6 Gävle Kontor 6 773
9 Näringen 16:6 Kanalvägen 4-10 Gävle Industri 6 679
10 Sörby Urfjäll 36:4 Utmarksvägen 15 Gävle Industri 6 237
11 Näringen 8:5 Strömsbrovägen 19 Gävle Industri 5 945
12 Andersberg 14:46 Ersbogatan 14 Gävle Logistik 5 750
13 Andersberg 14:43 Ersbogatan 4 Gävle Industri 5 211
14 Sörby Urfjäll 29:4 Utmarksvägen 2 Gävle Logistik 5 198
15 Näringen 8:3 Strömsbrovägen 23 Gävle Handel 4 954
16 Andersberg 14:42 Ersbogatan 12 Gävle Industri 4 797
17 Näringen 14:4 Kanalvägen 1-3 Gävle Kontor 4 693
18 Hemlingby 56:10 Kryddstigen 1-3 Gävle Övrigt 4 635
19 Hemlingby 21:4 Kryddstigen 2 Gävle Handel 4 500
20 Näringen 11:3 Strömsbrovägen 18 Gävle Industri 4 452
21 Hemsta 12:6 Södra Kungsvägen 14 Gävle Handel 3 863
22 Andersberg 14:36 Katrineborgsgatan 10 Gävle Logistik 3 829
23 Andersberg 14:45 Gävle Brovägen 17 Gävle Logistik 3 566
24 Sörby Urfjäll 30:4 Utmarksvägen 5-7 Gävle Industri 3 487
25 Näringen 25:1, 25:2 Strömmavägen 1 Gävle Handel 3 461
26 Brynäs 34:8 Atlasgatan 11 Gävle Industri 3 448
27 Järvsta 63:3 Utgjordsvägen 9 Gävle Industri 3 094
28 Sörby Urfjäll 38:5 Elektrikergatan 6 Gävle Handel 3 088
29 Hemlingby 20:7 Kryddstigen 23 Gävle Industri 3 054
30 Hemsta 12:16 Skolgången 18-20 Gävle Kontor 3 009
31 Nybo 3:43 Valbovägen 177 Gävle Industri 2 649
32 Brynäs 32:3 Riggargatan 15 Gävle Övrigt 2 575
33 Brynäs 63:6, 63:7 Kaserngatan 107 Gävle Övrigt 2 508
34 Sörby Urfjäll 36:5 Blomsterängsvägen 3 Gävle Industri 2 500
35 Sörby Urfjäll 38:1 Elektrikergatan 3 Gävle Industri 2 350
36 Sörby Urfjäll 28:3 Utmarksvägen 35 Gävle Industri 2 199
37 Sörby Urfjäll 8:12 Upplandsgatan 6 Gävle Kontor 2 118
38 Sörby Urfjäll 34:5 Utmarksvägen 23 Gävle Industri 1 999
39 Sörby Urfjäll 28:6 Utmarksvägen 37 Gävle Kontor 1 990
40 Näringen 13:11 Förrådsgatan 7 Gävle Industri 1 975
41 Kungsbäck 4:6 Regementsvägen 29 Gävle Kontor 1 962
42 Sörby Urfjäll 26:1 Växelgatan 2 Gävle Handel 1 760
127FASTIGHETSFÖRTECKNING
Gävle
52
53
54
55
56
57
© Stadskartan
128 FASTIGHETSFÖRTECKNING
Falun
1
Främby 1:56 Främbyvägen 6 Falun Industri 61 841
2
Hälsinggården 1:427 Lövåsvägen 26 Falun Logistik 10 800
3
Ingarvsskogen 10 Västermalmsv. 13 Falun Industri 9 641
4
Ingarvsmyren 3 o 4 Ingarvsvägen 6 Falun Industri 8 540
5
Korsnäs 3:7 Roxnäsvägen 13 Falun Industri 8 240
6
Riset 4 Matsarvsvägen 7 Falun Industri 6 912
7
Ingarvsmyren 1 Ingarvsvägen 2 Falun Handel 6 285
8
Hyttberget 3 Yxhammargatan 5-7 Falun Handel 4 507
9
Ingarvsbacken 1 Västermalmsvägen 2-4 Falun Handel 4 223
10
Ingarvsbacken 6 Västermalmsvägen 10 Falun Industri 3 756
11
Lunsta 4 Ingarvsvägen 13 Falun Handel 3 432
12
Skyfallet 20 Ingarvsvägen 1 Falun Handel 3 324
13
Ingarvsbacken 2 Västermalmsvägen 2 Falun Industri 3 190
14
Ingarvsskogen 4 Västermalmsvägen 1 Falun Industri 2 784
15
Västra Tullen 3 Matsarvsvägen 16 Falun Handel 2 533
16
Vägverket 2 Zettergrens väg 14 Falun Handel 2 415
17
Tviksta 1 Skyfallsvägen 2 Falun Kontor 2 122
18
Främby 1:38 Främbyvägen 4 Falun Industri 1 987
19
Hälsinggården 1:68 Roxnäsvägen 10 Falun Industri 1 487
20
Hyttberget 2 Yxhammargatan 3 Falun Industri 1 256
21
Ryckepungen 2 Ryckepungsvägen 3 Falun Handel 1 184
22
Hälsinggården 1:498 Roxnäsvägen 6 Falun Kontor 990
23
Skyfallet 18 Ryckepungsvägen 4 Falun Industri 870
25
26
27
28
29
© Stadskartan
Falun
Fastighetsförteckning
Affärsområde Dalarna
24
Ryckepungen 1 Ryckepungsvägen 5 Falun Handel 855
25
Falun 8:7 Tullkammaregatan 2 Falun Kontor 756
26
Hälsinggården 1:499 Roxnäsvägen 4 Falun Kontor 730
27
Ingarvsskogen 7 Västermalmsv. 11A Falun Kontor 729
28
Lunsta 5 Matsarvsvägen 19 Falun Kontor 450
29
Ingarvsmon 4 Ingarvsvägen Falun Övrigt 0
Nr Fastighet Adress Kommun Kategori Area Nr Fastighet Adress Kommun Kategori Area
129FASTIGHETSFÖRTECKNING
© Stadskartan
Borlänge
Fastighetsförteckning
Affärsområde Dalarna
Leksand
Åkerö 1:15 Gamla Siljansv. 14, 18 Leksand Handel 6 851
Noret 37:5 Lima Kersbacken 2 Leksand Industri 1 564
Övermo 2:43 Övermo Moskogsv. 27 Leksand Industri 1 051
Mora
Utmeland 47:27, 47:28 Tallvägen 7 Mora Industri 9 931
Östnor 171:2, 167:3 Landsvägen 52 Mora Industri 8 500
Öna 394:12 Brudtallsvägen 14A-F Mora Industri 4 948
Utmeland 47:34 Örjasvägen 11 Mora Logistik 4 820
Östnor 107:6 Landsvägen 11A-D, 19 Mora Industri 4 723
Noret 52:43 Skålmyrsvägen 41-45 Mora Handel 4 028
Utmeland 89:256 Mossvägen 1 Mora Industri 3 766
Stranden 55:4 Tingsnäsv. 21A-B Mora Industri 3 456
Noret 159:7 Tallvägen 7 Mora Industri 1 320
Övriga
Daldansen 3 Skolvägen 3 Ludvika Industri 3 356
Bävern 13 Bäverstigen 6 Smedjebacken Industri 1 999
Hulån 55:7 Hulån 56 Vansbro Industri 1 951
Nr Fastighet Adress Kommun Kategori Area Nr Fastighet Adress Kommun Kategori Area
Borlänge
1 Ässjan 1 Gesällgatan 3-7 Borlänge Logistik 18 268
2 Blåsbälgen 1 Mästargatan 8 Borlänge Logistik 18 117
3 Banvakten 1 Hejargatan 4-8 Borlänge Industri 15 011
4 Buskåker 4:13 Tunavägen 277B Borlänge Industri 11 895
5 Norr Romme 8:42 Tunavägen 284 Borlänge Industri 7 069
6 Kroken 3 Cirkelgatan 16-18 Borlänge Industri 6 487
7 Hammaren 6 Hammargatan 4 Borlänge Industri 5 791
8 Bänken 1 Gyllehemsvägen 35 Borlänge Industri 4 962
9 Grepen 1 Mejselgatan 9 Borlänge Logistik 3 925
10 Lantmätaren 3 o 4 Ritargatan 4 Borlänge Övrigt 3 791
11 Buskåker 3:13 Kvarngatan 13 Borlänge Industri 3 658
12 Teknikern 2 Gjutaregatan 40 Borlänge Handel 3 418
13 Separatorn 2 Källstigen 1 Borlänge Handel 3 318
14 Sotaren 2 Nygårdsvägen 13 Borlänge Handel 2 889
15 Sör Romme 1:17 Tunavägen 300 Borlänge Logistik 2 420
16 Pinnpojken 3 o 4 Planerargatan 12-14 Borlänge Industri 2 301
17 Kalkylatorn 7 Projektgatan 7 Borlänge Handel 2 190
18 Kolvagnen 5 Lagergatan 4 Borlänge Handel 1 985
19 Kolbotten 2 Kolargatan 3 Borlänge Industri 1 561
20 Släggan 2 Mästargatan 7 Borlänge Kontor 1 550
21 Nygårdarna 14:202 Nygårdsvägen 11 Borlänge Industri 1 493
22 Ingenjören 1 Gjutaregatan 37 Borlänge Industri 877
23 Turisten 1 Sveagatan 1 Borlänge Kontor 355
24 Buskåker 3:17 Kvarngatan 14 Borlänge Mark 0
130 FASTIGHETSFÖRTECKNING
Affärsområde Mellansverige
15
© Stadskartan
Karlstad
Nr Fastighet Adress Kommun Kategori Area Nr Fastighet Adress Kommun Kategori Area
Karlstad
1 Städet 2 Gjuterigatan 38A-D Karlstad Industri 20 083
2 Planeraren 9 Körkarlsvägen 1-3 Karlstad Industri 8 627
3 Ratten 15 Säterivägen 20A Karlstad Kontor 2 429
4 Härden 7 Sågverksgatan 15 Karlstad Industri 2 320
5 Ilanda 1:47 Fjärrviksvägen 2A Karlstad Industri 2 153
6
Spärren 2 Spärrgatan 7 Karlstad Industri 1 954
7 Ratten 10 Säterivägen 18 Karlstad Kontor 1 825
8
Gräsmattan 7 Frögatan 14 Karlstad Industri 1 785
9 Hammaren 1 Gjuterigatan 1 Karlstad Industri 1 654
10 Ratten 13 Säterivägen 20 Karlstad Kontor 1 630
11 Ilanda 1:37 Fjärrviksvägen 2 Karlstad Industri 1 326
12 Grässtrået 1 Gräsdalsgatan 4 Karlstad Kontor 1 309
13 Ilanda 1:54 Fjärrviksvägen 2B, 4A Karlstad Industri 1 192
14 Gräsmattan 8 Frögatan 16 Karlstad Industri 1 000
15 Busterud 1:160 Bråtebäcksvägen 22 Karlstad Industri 911
Övriga
Hissmontören 2 Klerkgatan 18 Örebro Industri 10 331
Vägskälet 15 o 16 Rönngatan 2-6 Katrineholm Industri 5 636
Hedkärr 1:24 Herrestads Torp 354 Uddevalla Handel 4 485
Hallstahammar-
Nibble 1:140 Cementvägen 4 HallstahammarIndustri 4 414
Karossen 18 Karosserigatan 9 Örebro Handel 3 382
Guldet 1 Södra Metallvägen 1 Skövde Handel 3 373
Ormbunken 8 Industrigatan 9 Mariestad Handel 3 271
Odonet 1 Moränvägen 2 Motala Handel 2 479
Neutronen 4 Argongatan 83 Örebro Industri 1 697
Generatorn 2 Turbinvägen 5 Motala Industri 1 564
Halla-Stenbacken 1:102 Fossumsbergsv. 1 Uddevalla Industri 1 518
Nollplanet 8 Fabriksgatan 7 Eskilstuna Industri 1 251
Draken 19 Hangarvägen 11 Karlskoga Industri 799
Lindeshyttan 5:5 Fotbollsgatan 16 Lindesberg Industri 789
Silvret 2 Kromgatan 5 Kristinehamn Industri 639
Svärdet 5 Gasverksvägen 3A Nyköping Industri 600
Terminalen 10 Magasinsvägen 5 Karlskoga Mark 0
Fastighetsförteckning
131FASTIGHETSFÖRTECKNING
Affärsområde Mellansverige
Västerås
1 Härdsmidet 1 Ånghammargatan 6-8 Västerås Industri 11 999
2 Hjulsmeden 4 Gjutjärnsgatan 4 Västerås Handel 4 017
3 Sågklingan 9 Pilgatan 19 Västerås Industri 3 580
4 Storseglet 7 Saltängsvägen 10A Västerås Industri 2 672
5 Fanjunkaren 2 Klockartorpsgatan 16 Västerås Övrigt 2 494
6 Blästerugnen 3 Kokillgatan 9 Västerås Industri 2 475
7 Energin 10 o 11 Omformargatan 24 Västerås Industri 2 266
8 Fältmätaren 26 Fältmätargatan 17 Västerås Industri 1 815
9 Ringborren 13 Tallmätargatan 7 Västerås Industri 1 672
10 Magnetfältet 5 Elektrodgatan 2B Västerås Industri 1 586
11 Viveln 8 Fältmätargatan 16 Västerås Industri 1 428
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
Västerås
Nr Fastighet Adress Kommun Kategori Area
Nr Fastighet Adress Kommun Kategori Area
12 Sjökortet 5 Navigatörgatan 11 Västerås Industri 1 350
13 Krogen 1 Långängskrogen 7 Västerås Industri 1 286
14 Kraftfältet 1 Omformargatan 10 Västerås Industri 1 278
15 Värdshuset 2 Gilltunavägen 4 Västerås Industri 1 130
16 Munkboängen 4 Saltängsvägen 27 Västerås Industri 1 081
17 Skeppsklockan 1 Gustavsviksgatan 10 Västerås Industri 998
18 Tallmätaren 11 Bastborregatan 10 Västerås Industri 969
19 Sjökortet 18 Arnbomsgatan 14 Västerås Industri 605
20 Krogen 2 Långängskrogen 9 Västerås Industri 360
21 Tallmätaren 16 Bastborregatan 4 Västerås Industri 322
© Stadskartan
Fastighetsförteckning
132 FASTIGHETSFÖRTECKNING
Fastighetsförteckning
Umeå
1 Vevstaken 9 Spårvägen 10 Umeå Handel 11 421
2 Björnjägaren 3 Björnvägen 7 Umeå Handel 11 292
3 Ledningen 1 Strömvägen 3-5 Umeå Övrigt 9 926
4 Huggormen 1 Björnvägen 15-17 Umeå Kontor 8 531
5 Rälsbussen 5 Industrivägen 2 Umeå Industri 7 671
6 Generatorn 7 Förrådsvägen 11-15 Umeå Handel 6 939
7 Rälen 3 Förrådsvägen 12 Umeå Industri 5 498
8 Laven 2 Formvägen 16 Umeå Kontor 5 219
9 Cementgjuteriet 1 Bruksvägen 15 Umeå Handel 5 200
10 Schablonen 6 Lärlingsgatan 10-14 Umeå Industri 5 127
11 Matrisen 6 Lärlingsgatan 1 Umeå Kontor 4 669
12 Cementgjuteriet 5 Bruksvägen 7 Umeå Handel 4 635
13 Cisternen 26 Maskingatan 7-9 Umeå Kontor 4 599
14 Röbäck 30:94 Täktvägen 4 Umeå Industri 4 487
15 Kedjan 8 Gräddvägen 15A Umeå Övrigt 4 328
16 Cementgjuteriet 6 Bruksvägen 7 Umeå Handel 4 116
17 Länken 2 o 3 Gräddvägen 3 Umeå Handel 3 574
18 Pumpen 2 Spårvägen 18 Umeå Industri 3 371
19 Flygaren 1 o 3 Flygplatsvägen 19 Umeå Kontor 3 155
20 Matrisen 2 Lärlingsgatan 9 Umeå Handel 2 850
21 Kronoskogen 2 Kronoskogsvägen 8-10Umeå Industri 2 760
22 Rödbergsmyran 8 Spinnvägn 15 Umeå Handel 2 641
23 Björnjägaren 2 Björnvägen 11B Umeå Handel 2 461
24 Maskinen 1 Maskingatan 1 Umeå Kontor 2 430
© Stadskartan
Umeå
25 Ledningen 2 Strömvägen 1 Umeå Industri 2 083
26 Kedjan 5 Gräddvägen 13 Umeå Logistik 2 068
27 Kedjan 7 Gräddvägen 15B Umeå Övrigt 2 058
28 Kronoskogen 3 Kronoskogsvägen 2-6 Umeå Industri 1 829
29 Spänningen 5 Förrådsvägen 23 Umeå Handel 1 687
30 Bruket 2 Bruksvägen 3 Umeå Industri 1 680
31 Ledet 1 Sandbackavägen 1 Umeå Handel 1 562
32 Maskinen 7 Lärlingsgatan 41 Umeå Industri 1 506
33 Mätaren 1 Kabelvägen 1 Umeå Industri 1 500
34 Röbäck 30:95 Täktvägen 2 Umeå Industri 1 450
35 Schablonen 3 Lärlingsgatan 20 Umeå Kontor 1 409
36 Kedjan 6 Gräddvägen 15C Umeå Handel 1 360
37 Grubbe 9:55 Mätarvägen 11B Umeå Logistik 1 200
38 Grubbe 9:48 Kabelvägen 1A Umeå Logistik 899
39 Singeln 17 Formvägen 10 Umeå Kontor 857
40 Röbäck 30:113 Täktvägen 6 Umeå Industri 849
41 Singeln 18 Formvägen 10DD Umeå Kontor 515
Örnsköldsvik
Norrlungånger 2:144 Björnavägen 41A Örnsköldsvik Industri 49 223
Själevads PB 1:131 Kavelvägen 17 Örnsköldsvik Industri 7 974
Knorthem 15 Sjögatan 7 Örnsköldsvik Industri 4 400
Främmerhörnäs 2:4 Krossvägen 10 Örnsköldsvik Industri 2 001
Norrlungånger 2:45 Björnavägen 47-50 Örnsköldsvik Övrigt 900
Anundsjö-Näs 5:40 Köpmangatan 3 Örnsköldsvik Industri 784
ÖSTTEG
Affärsområde Umeå
Nr Fastighet Adress Kommun Kategori Area Nr Fastighet Adress Kommun Kategori Area
133FASTIGHETSFÖRTECKNING
Skellefteå
1 Profilen 1 Näsuddsvägen 10-14 Skellefteå Industri 20 730
2 Morö Backe 1:3 Serviceg. 5, 6, 13 o 19 Skellefteå Industri 20 679
3 Sömmerskan 3 Gymnasievägen 24 Skellefteå Övrigt 17 857
4 Industrien 9 Mullbergsvägen 11 Skellefteå Övrigt 15 494
5 Hallen 13 Svedjevägen 8 Skellefteå Industri 13 310
6 Sörböle 2:81 Verkstadsvägen 2 Skellefteå Industri 12 270
7 Merkurius 5 Industrivägen 2 Skellefteå Övrigt 11 894
8 Lagret 10 Lagergatan 1 Skellefteå Kontor 7 856
9 Förrådet 12 Maskinvägen 13 Skellefteå Industri 7 071
10 Flamman 1 Nöppelbergsvägen 16 Skellefteå Handel 6 625
11 Rondellen 3 Svedjevägen 1 Skellefteå Kontor 6 065
12 Hallen 7 Svedjevägen 10 Skellefteå Industri 5 990
13 Kontoret 5 Svedjevägen 5 Skellefteå Industri 5 886
14 Borrmaskinen 5 Svedjevägen 1 Skellefteå Industri 5 400
15 Bielke 6 Norrbölegatan 66 Skellefteå Logistik 4 749
16 Nybruket 5 Industrivägen 38-42 Skellefteå Industri 4 734
17 Företagaren 3 Företagsvägen 34
Skellefteå
Industri 4 722
18 Motorn 1 Tjärnvägen 2 Skellefteå Handel 4 629
19 Karossen 1 Tjärnvägen 1B Skellefteå Handel 4 356
20 Porsen 2 Brogatan 29 Skellefteå Industri 3 493
21 Lagret 2 Svedjevägen 3 Skellefteå Industri 3 172
22 Rondellen 2 Gymnasievägen 18 Skellefteå Industri 3 101
23 Transistorn 3 Torsgatan 101 Skellefteå Industri 2 981
24 Rikthyveln 1 Hyvelgatan 15 Skellefteå Industri 2 876
25 Lagret 7 Lagergatan 3D Skellefteå Industri 2 813
26 Sture 12 N. Järnvägsg. 60-62 Skellefteå Industri 2 736
27 Charkuteriet 5 Plastvägen 6 Skellefteå Industri 2 668
L
o
r
e
m
46
47
49
48
51
52
50
53
49
28 Motorn 2 Tjärnvägen 4 Skellefteå Handel 2 417
29 Utköraren 1 Nålvvägen 3 Skellefteå Industri 2 281
30 Rikthyveln 3 Hyvelgatan 1 Skellefteå Industri 2 232
31 Operatören 1 Gymnasievägen 4 Skellefteå Handel 2 110
32 Utköraren 2 Filtergränd 4 Skellefteå Industri 2 030
33 Sture 13 N. Järnvägsgatan 64 Skellefteå Industri 2 009
34 Släpvagnen 3 Tjärnvägen 38 Skellefteå Handel 1 822
35 Motorn 8 Tjärnvägen 26 Skellefteå Industri 1 795
36 Nybruket 4 Industrivägen 44 Skellefteå Industri 1 657
37 Lagret 11 Lagergatan 3B Skellefteå Industri 1 500
38 Släpvagnen 1 Tjärnvägen 36 Skellefteå Handel 1 486
39 Gradsågen 2 o 3 Risbergsgatan 81 Skellefteå Industri 1 459
40 Älggräset 1 Brogatan 33 Skellefteå Kontor 1 426
41 Filtret 2 Filtergränd 3 Skellefteå Industri 1 300
42 Älggräset 4 Brogatan 39 Skellefteå Industri 1 217
43 Merkurius 2 Vretgatan 3 Skellefteå Övrigt 1 134
44 Muttern 3 Verkstadsvägen 14 Skellefteå Industri 1 077
45 Släpvagnen 2 Tjärnvägen 40 Skellefteå Handel 1 012
46 Älggräset 2 Brogatan 35 Skellefteå Industri 989
47 Motorn 11 Verkstadsvägen 11 Skellefteå Industri 850
48 Bielke 3 Norrbölegatan 68 Skellefteå Övrigt 560
49 Motorn 9 Verkstadsvägen 15 Skellefteå Kontor 545
50 Älggräset 3 Brogatan 37 Skellefteå Industri 241
51 Sågverket 4 Brädgårdsvägen 15 Skellefteå Industri 165
52 Transistorn 6 Transportgatan 7 Skellefteå Mark -
53 Gripen 46 Nygatan 39 Skellefteå Mark -
Skellefteå
Fastighetsförteckning
Affärsområde Skellefteå
© Stadskartan
Nr Fastighet Adress Kommun Kategori Area Nr Fastighet Adress Kommun Kategori Area
134 FASTIGHETSFÖRTECKNING
Luleå
1 Skotet 8 Spantgatan 14 Luleå Handel 18 262
2 Räfsan 4 Depåvägen 2 Luleå Logistik 18 251
3 Räfsan 5 Depåvägen 4C-G Luleå Industri 8 850
4 Skotet 1 Banvägen 11A-B Luleå Industri 7 936
5 Storheden 1:81 Cementvägen 8 Luleå Logistik 6 330
6 Ödlan 6 Ödlegatan 6 Luleå Handel 5 202
7 Storheden 2:10 Krossvägen 4 Luleå Industri 4 890
8 Notviken 4:48 Banvägen 13 Luleå Handel 4 543
9 Storheden 1:26 Handelsvägen 3C Luleå Industri 2 994
10 Storheden 1:5 Besiktningsv. 6 o 12 Luleå Industri 2 719
11 Storheden 1:24 Handelsvägen 7 Luleå Logistik 2
12 Notviken 4:51 Banvägen 19 Luleå Logistik 2 055
13 Mjölner 32 o 33 Föreningsgatan 5 Luleå Industri 1 660
14 Storheden 3:2 Makadamvägen 4 Luleå Industri 1 656
15 Storheden 1:51 o 1:57 Betongvägen 20 Luleå Industri 1 628
16 Storheden 1:43 Betongvägen 7A Luleå Industri 1 500
17 Bergnäset 3:51 Upplagsvägen 3-5 Luleå Logistik 1 495
18 Storheden 1:55 Betongvägen 10 Luleå Handel 1 085
19 Storheden 1:33 Besiktningsvägen 9 Luleå Industri 890
20 Bergnäset 3:6 o 3:7 Industrivägen 19-20 Luleå Industri 789
21 Bergnäset 3:38 o 3:39 Fabriksvägen 4-6 Luleå Industri 750
22 Storheden 1:25 Handelsvägen 7 Luleå Mark -
22
YTTERVIKEN
© Stadskartan
Fastighetsförteckning
Nr Fastighet Adress Kommun Kategori Area Nr Fastighet Adress Kommun Kategori Area
Luleå
Gällivare
Gällivare 12:334 Vouskojärviv. 11-23 Gällivare Industri 16 606
Gällivare 15:336 Energiplan 3 Gällivare Handel 8 023
Gällivare 12:573 Treenighetens Väg 1 Gällivare Handel 3 437
Gällivare 57:22 Metallvägen 4 Gällivare Industri 1 221
Affärsområde Luleå
135FASTIGHETSFÖRTECKNING
Piteå
© Stadskartan
Fastighetsförteckning
Nr Fastighet Adress Kommun Kategori Area Nr Fastighet Adress Kommun Kategori Area
Piteå
1 Stadsön 8:50 Fläktgatan 6-14 Piteå Handel 8 048
2 Stadsön 8:9 Fläktgatan 9 Piteå Handel 6 883
3 Stadsön 6:23 Oktanvägen 6 Piteå Handel 5 130
4 Pitholm 47:59 Traversvägen 7 Piteå Industri 4 500
5 Öjebyn 33:222 Hammarvägen 32 Piteå Logistik 4 390
6 Stadsön 8:34 Fläktgatan 24 Piteå Handel 3 551
7 Stadsön 8:36 Fläktgatan 20 Piteå Handel 3 400
8 Stadsön 8:5 Relägatan 4 Piteå Industri 3 379
9 Öjebyn 3:462 Turbovägen 7 Piteå Handel 3 260
10 Öjebyn 3:497 Taktvägen 3B-C Piteå Industri 3 219
11 Stadsön 8:11 Fläktgatan 7 Piteå Handel 3 190
12 Stadsön 8:38 Fabriksgatan 8-10 Piteå Handel 2 215
13 Stadsön 6:25 Oktanvägen 2A-C Piteå Industri 1 942
14 Stadsön 8:20 Voltgatan 9 Piteå Industri 1 941
15 Stadsön 8:37 Fabriksgatan 4 Piteå Handel 1 922
16 Stadsön 8:15 Fabriksgatan 5 Piteå Handel 800
17 Klubbgärdet 2:4 Servicegatan 2 Piteå Industri 716
18 Öjebyn 11:42 Hammarvägen 11 A-B Piteå Industri 464
Affärsområde Luleå
Övriga
Välten 8 Österleden 4-24 Kiruna Handel 16 513
Björka 2 Hästskovägen 4A-D Haparanda Handel 8 100
Norrmalm 6 Lillgatan 4A-C Haparanda Handel 2 963
Uven 13 Ugglegatan 11 Boden Industri 1 910
Höken 3 Sturegatan 14 Boden Handel 1 730
Släpvagnen 10 Forvägen 29-31 Kiruna Industri 1 198
136 FASTIGHETSFÖRTECKNING
Östersund
1 Lokomotivet 2 Kännåsvägen 13 Östersund Industri 23 418
2 Ångvälten 5 Chaufförvägen 27 Östersund Handel 12 549
3 Lugnet 7 Armégränd 3-7 Östersund Kontor 11 326
4 Hejaren 5 Hagvägen 30 Östersund Industri 11 236
5 Timmerlasset 1 Hägnvägen 15 Östersund Industri 9 235
6 Ångvälten 7 Chaufförvägen 27 Östersund Handel 8 167
7 Lastbilen 1 Arenavägen 4 Östersund Industri 7 769
8 Fältjägaren 6 Infanterigatan 16 Östersund Kontor 6 943
9 Fältjägaren 3 Kaserngatan 13 Östersund Övrigt 5 603
10 Svarven 6 Odenskogsvägen 42 Östersund Industri 5 527
11 Svarven 10 Odenskogsvägen 36A Östersund Industri 5 328
12 Fältjägaren 4 Kaserngatan 5 Östersund Övrigt 5 169
13 Trucken 16 Chaufförvägen 25 Östersund Logistik 4 720
14 Fältjägaren 2 Kaserngatan 17 Östersund Kontor 4 469
15 Släpvagnen 6 Chaufförvägen 28 Östersund Handel 4 014
16 Brunflo-Änge 3:1 Centrumvägen 55 Brunflo Industri 4 134
17 Motorsågen 3 Kolarevägen 8 Östersund Industri 2 856
18 Snöslungan 8 Chaufförvägen 33 Östersund Handel 2 492
19 Långan 7 Bangårdsgatan 30 Östersund Industri 2 135
20 Traktorn 1 Vallvägen 6 Östersund Handel 2 025
21 Busken 1 Splintvägen 5 Östersund Kontor 2 012
22 Trucken 7 Chaufförvägen 17 Östersund Industri 1 925
23 Hjultraktorn 1 Arenavägen 3 Östersund Kontor 1 864
24 Nyckelpigan 4 Inspektörsvägen 19 Östersund Kontor 1 585
25 Hjultraktorn 2 Arenavägen 9, 15 Östersund Kontor 1 516
26 Fältjägaren 1 Kanslihusgränd 2 Östersund Kontor 1 466
27 Bandsågen 11 Hagvägen 17 Östersund Industri 1 305
28 Lastbilen 2 Arenavägen 2 Östersund Handel 1 296
29 Virkesmätaren 7 Störvägen 9 Östersund Industri 1 281
30 Lugnet 11 Infanterigatan 21 Östersund Kontor 1 020
31 Fältjägaren 11 Kanslihusgränd 5 Östersund Kontor 950
32 Motorsågen 2 Kolarevägen 2 Östersund Industri 935
33 Flottaren 1 o 3 Plankvägen 4 Östersund Industri 660
34 Hjultraktorn 4 Arenavägen 5 Östersund Mark -
35 Hjultraktorn 5 Arenavägen 1 Östersund Mark -
36 Virkesmätaren 6 Störvägen 9 Östersund Mark -
37 Flottaren 4 Plankvägen 8 Östersund Mark -
38 Ångvälten 4 Speditörvägen 3 Östersund Mark -
Övriga
Namn 3:1 Myrviksvägen 22 Berg Industri 1 042
Kånkback 1:246 Kånkback 106 Ragunda Industri 1 027
Så 2:91 Åre Mark -
STADSDEL
/LILLÄNGE
© Stadskartan
Affärsområde Östersund
Fastighetsförteckning
Östersund
Nr Fastighet Adress Kommun Kategori AreaNr Fastighet Adress Kommun Kategori Area
Fastigheten på omslaget: Fältjägaren 14 i Östersund.
NP3 och Jämtkraft´s gemensamma projekt för att bland annat
uppföra huvudkontor och driftcentral för Jämtkraft.
Huvudkontor
NP3 Fastigheter AB (publ)
Org.nr 556749-1963
info@np3fastigheter.se
Gärdevägen 5A, 856 50 Sundsvall
Postadress
Box 12, 851 02 Sundsvall
Lokalkontor
Falun
Främbyvägen 6, 791 52 Falun
Gäv le
Snäppvägen 4, 803 09 Gävle
Karlsta d
Gjuterigatan 38A, 652 21 Karlstad
Luleå
Ödlegatan 1B, 973 34 Luleå
Piteå
Kunskapsallén 14, 941 63 Piteå
Skell efteå
Maskinvägen 14C, 931 37 Skellefteå
Sollefteå
Hågesta 7, 881 41 Sollefteå
Stockholm
Birger Jarlsgatan 34, 114 29 Stockholm
Umeå
Björnvägen 15E, 906 40 Umeå
Västerås
Ånghammargatan 6-8, 721 33 Västerås
Örnsköldsvik
Björnavägen 41, 891 41 Örnsköldsvik
Östersund
Infanterigatan 21, 831 32 Östersund