2021
Årsredovisning
1AVSNIT TSTITEL
Innehållsförteckning
Året i korthet 2
Vd har ordet 4
Måluppfyllnad 6
Intjäningsförmåga 7
Affärsmodell 8
Fastighetsbestånd 10
Förvaltning 16
Projekt 18
Transaktioner 20
Finansiering 24
Intresseföretag och joint venture 28
Vår marknad 30
Våra affärsområden 37
Medarbetare och organisation 42
Aktien och ägarna 44
Hållbarhetsrapport 47
Förvaltningsberättelse 2021 61
Flerårsöversikt 62
Kvartalsöversikt 63
Väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer 64
Bolagsstyrningsrapport 69
Styrelse 76
Ledning 78
Finansiella rapporter 80
Noter och redovisningsprinciper 91
Förslag till vinstdisposition 108
Avstämning nyckeltal 110
Definitioner 111
Årsredovisningens undertecknande 112
Revisionsberättelse 113
Fastighetsförteckning 118
Avrundningar i årsredovisningen kan medföra att
kolumner och rader inte summerar.
Jämförelser inom parentes avser motsvarande period
föregående år.
Kalender
Delårsrapporter
Januari – mars 2022: 4 maj 2022
Januari – juni 2022: 8 juli 2022
Januari – september 2022: 21 oktober 2022
Bokslutskommuniké 2022: 10 februari 2023
Föreslagna avstämningsdagar för
utdelning på stamaktier
6 maj 2022
31 oktober 2022
Föreslagna avstämningsdagar
för utdelning på preferensaktier
29 juli 2022
31 oktober 2022
31 januari 2023
28 april 2023
Årsstämma: 4 maj 2022
Distributionspolicy
NP3s årsredovisning tillhandahålls
som dokument i pdf-format på:
www.np3fastigheter.se.
De som efterfrågar en tryckt version av
årsredovisningen ombeds maila till:
info@np3fastigheter.se
För prenumeration på finansiella rapporter
och pressmeddelanden hänvisar vi till:
www.np3fastigheter.se/media
2 AVSNIT TSTITEL
Q1
• Emission av obligationer om 200 mkr
under befintligt grönt ramverk
• Bildande av joint venture med Jämtkraft.
Syftet med samarbetet är uppförande
av två byggnader där huvudkontor och
driftcentral för Jämtkraft utgör den
största delen. Den totala investeringen
uppgår till cirka 300 mkr.
Q2
• Under kvartalet tecknades förvärv
om 1 859 mkr, varav 1 293 mkr avsåg
en portfölj av 17 industrifastigheter
förvärvade av det kommunägda bolaget
Skellefteå Industrihus AB som tillträddes
i november 2021.
• Som en del av renodlingen av bolagets
fastighetsportfölj tecknades avtal om
avyttring av fem fastigheter till ett värde
om 120 mkr
• Riktad emission av preferensaktier om
222 mkr
• Emission av obligationer om 600 mkr
under ett nyetablerat grönt ramverk
om 1 000 mkr
Q3
• Förvärv tecknades av tio fastigheter i tre
transaktioner till ett värde om 396 mkr.
• Emission av obligationer om 400 mkr
under bolagets gröna ramverk om
1 000 mkr.
Q4
• Lansering av certifikatsprogram om
totalt 2 000 mkr under vilket 900 mkr
har emitterats per den 31 december.
• Tecknade förvärv av 29 fastigheter i
19 transaktioner om 601 mkr. Teckna-
de men ej tillträdda förvärv per den 31
december uppgick till 197 mkr med ett
hyresvärde om 15 mkr.
• Ett nytt affärsområde, Skellefteå, en
expansiv tillväxtort bildades i slutet av
året med ett fastighetsvärde uppgående
till 1 865 mkr per den 31 december.
Föreslagen utdelning
per stamaktie
4,30 kr
Intäkterna upp-
gick till 1 238 mkr
Fastighetsvärdet
uppgick till
17,3 mdkr
Årets tillträdda
förvärv
Driftöverskottet
uppgick till
912 mkr
+19 %
+13 %
3 131 mkr
+12 %
+38 %
Förvaltningsresultat
per stamaktie
10,90 kr
+18 %
Året i korthet
Väsentliga händelser efter årets utgång
Fastighetsförvärv till ett
värde om cirka 750 mkr har
tecknats. Större delen av för-
värven tillträds under första
halvåret 2022.
I mars 2022 har NP3 informe-
rats av EPRA (The European
Public Real Estate Associa-
tion) att bolagets stamaktie
kommer att ingå i FTSE EPRA
Nareit Global Real Estate
Index Series (”EPRA index”).
Stamaktien ingår i EPRA
index från och med den 21
mars 2022. EPRA index är
ett ledande globalt index för
börsnoterade fastighetsinves-
teringar och består av cirka
500 fastighetsbolag.
3ÅRET I KORTHET
ståndet till 1 784 000 kvadratmeter uthyrbar yta fördelat på 446 fastigheter inom kategorierna
industri, handel, kontor, logistik och övrigt. Fastighetsbeståndet är indelat i åtta affärsområden:
det vid årets slut uppgick till 17,3 mdkr. NP3-aktien är noterad på Nasdaq Stockholm,
Large Cap. NP3 grundades 2010 och har sitt säte i Sundsvall.
Nyckeltal 2021 2020
Utfall
Fastigheternas redovisade värde, mkr 17 335 12 582
Hyresintäkter, mkr 1 238 1 091
Driftöverskott, mkr 912 817
Förvaltningsresultat, mkr 661 558
Aktierelaterade
Resultat efter skatt, kr/stamaktie 35,82 11,12
Förvaltningsresultat, kr/stamaktie 10,90 9,26
Eget kapital, kr/stamaktie 100,67 68,67
Långsiktigt substansvärde, kr/stamaktie 118,64 80,47
Fastighetsrelaterade
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 93 93
Överskottsgrad, % 74 75
Finansiella
Belåningsgrad, % 55,9 57,3
Räntetäckningsgrad, ggr 3,3 3,4
Skuldkvot, ggr 10,3 9,6
För avstämning nyckeltal och definitioner se sidorna 110-111.
Fastighetsvärde per
fastighetskategori, %
Fastighetsvärde per
affärsområde, %
Fastighetsvärdet ökade med 38 % till 17,3 mdkr
20 000
15 000
10 000
5 000
0
3 333
4 580
6 165
7 732
10 496
11 402
12 582
17 335
Mkr
Driftöverskottet ökade med 12 % till 912 mkr
2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
1 000
800
600
400
200
0
194
302
383
477
590
718
817
912
Mkr
Industri 44 (37)
Handel 26 (31)
Kontor 11 (12)
Logistik 9 (11)
Övrigt 10 (9)
Sundsvall 20 (24)
Gävle 14 (14)
Dalarna 14 (13)
Luleå 14 (15)
Umeå 11 (10)
Skellefteå 11 (5)
Östersund 10 (12)
Mellansverige 6 (7)
Förvaltningsresultatet ökade med 19 % till 661 mkr.
Per stamaktie uppgick förvaltningsresultatet till
10,90 kr, en ökning med 18 %.
2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
Förvaltningsresultat, mkr
Förvaltningsresultat, kr/stamaktie
700
600
500
400
300
200
100
0
Mkr
4,34
10,90
0
2
4
6
8
10
12
0
100
200
300
400
500
600
700
2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
Diagramrubrik
Förvaltningsresultat Förvaltningsresultat kr/stamaktie
4,10
4,90
5,79
6,54
8,07
9,26
4 VD HAR ORDET
Vd har ordet
Den globala pandemin har precis börjat ebba ut. Just som vi efter två år av restriktioner, stor
osäkerhet och rädsla har börjat kunna återgå till en mer normal vardag sprider sig en ny osäker-
het och rädsla. Det kändes som att tiden stannade upp den 24 februari 2022 då Ryssland inledde
sin invasion av Ukraina och maktlöshet, oro och frustration har varit dominerande känslor sedan
dess.
Att i dessa tider skriva om hur tryggt NP3 är med sina 2 200
hyresavtal eller 446 fastigheter är svårt. Vi alla kan se och
känna oron varje dag - i nyhetsflödet hos skräckslagna
familjer på flykt och på hemmaplan. När det känns som
att världen gungar under fötterna önskar jag att det fanns
någon som kunde ge några tröstande och lugnande ord
och göra det obegripliga begripligt för mig, mina barn och
för omvärlden. Kanske är det min hundraåriga mormors
småländska rötter som leder tanken till Astrid Lindgren?
Hon kunde som få formulera svåra frågor på ett lättfattligt
sätt och med sin klokskap skänka lugn, likt ”Ge kärlek, mer
kärlek och ännu mera kärlek, då kommer folkvettet av sig
självt”.
NP3s medarbetare har visat stort engagemang och soli-
daritet med dem som drabbas av kriget. Samtidigt delar vi
övertygelsen, trots oron och det aktuella världsläget, att
vi har en vardag som måste fungera. Passivitet och lam-
slagenhet gagnar ingen.
Hur omvärldsläget kommer att utvecklas är idag omöjligt
att uttala sig om. Det vi vet är att Europa och omvärlden
för alltid kommer vara påverkat. Hur NP3 påverkas är till
största del beroende på hur Sverige som land påverkas
och även det är omöjligt att veta idag. En inflation som
fortsätter drivas på av ”fel anledning” gör att konsumtionen
kommer mattas av. Detta till trots kommer det troligen vara
ett inflationstryck i närtid. Det vi vet är dock att den gröna
omställningen måste ske ännu mer skyndsamt. Det kommer
påverka NP3s marknader positivt.
I den vardag vi lever i nu märker NP3 ingen skillnad på
efterfrågan av lokaler. 2022 års första månader visar på
fortsatt god efterfrågan att addera till fjolårets positiva
nettouthyrning om 43 miljoner kronor. NP3 har finansiell
beredskap och säkerhet i enlighet med bolagets finans-
policy. Som exempel kan nämnas att kapitalbindningen
enligt policyn skall uppgå till minst två år och vid årsskiftet
2021 uppgick den till 2,9 år. Belåningsgraden uppgår till 56
procent mot policyns mål på 55-65 procent. Att i turbulenta
tider ha en enkel affärsmodell med fokus på långsiktighet
ser jag som en styrka. Det ger färre antal risker vilket gör
att energin kan riktas där den gör störst nytta.
Tid för reflektion
NP3 Fastigheter startades 2010 med affärsidén att äga
och aktivt förvalta högavkastande kommersiella fastig-
heter primärt i norra Sverige. Affärsidén har visat sig vara
framgångsrik och vi står fortsatt fast vid den. Vårt fokus att
agera inom ett stabilt och väldefinierat marknadssegment
är också fortsatt detsamma.
NP3s primära resultatmått kommer även fortsättningsvis
att vara förvaltningsresultatet där driftöverskottet och
förvaltningsresultat från intresseföretag och joint ventures
har minskats med kostnaderna för bolagets finansierings-
verksamhet och centrala administration. Våra resurser ska
riktas mot aktiviteter som levererar ett så stabilt, förutsäg-
bart och växande förvaltningsresultat som möjligt till våra
aktieägare. Förvaltningsresultatet för 2021 uppgick till 661
miljoner kronor, vilket är bolagets högsta resultat hittills
och motsvarar en ökning med 19 procent jämfört med
föregående år. Det ökande resultatet är framförallt drivet
av ett större fastighetsbestånd som per balansdagen 2021
uppgick till 17,3 miljarder kronor. Förvaltningsresultatet i
intjäningsförmågan har med det växande fastighetsbestån-
det och investeringar i befintliga fastigheter ökat till 13,13
kronor per stamaktie efter preferensaktieutdelning, vilket
ska jämföras med 10,32 kronor vid ingången av året, en
ökning med 27 procent.
NP3s avkastningskrav över en femårsperiod är att ha ett
resultat före skatt som uppgår till 15 procent på eget kapi-
tal. Den senaste femårsperioden har vi haft en avkastning
om i genomsnitt 26 procent. Beräknat på vårt förvaltnings-
resultat, det vill säga det vi kan påverka och som inte tar
hänsyn till värdeförändringar, uppgår vår snittavkastning på
eget kapital de senaste fem åren till 13 procent. Enbart med
NP3s förvaltningsresultat uppnår vi en konkurrenskraftig
avkastning på eget kapital. Detta är en del av grunden i
NP3s affärsmodell och en förutsättning för att kunna bygga
en hållbar, långsiktig verksamhet. Det gör också att vi inte
är beroende av att ha en stor projektportfölj och att vi inte
behöver förlita oss på fortsatta sänkta direktavkastnings-
krav.
5VD HAR ORDET
Andreas Wahlén
”Vårt fokus
att agera inom
ett stabilt och
väldefinierat
marknadssegment
är fortsatt
detsamma.”
Att exempelvis räkna med att avkasta 10 procent när
förvärv utan direkt potential sker på 5 procent är väldigt
svårt att lyckas med. Om man för enkelhetens skull räknar
med att man lånar pengar gratis och lånar 50 procent blir
avkastningen på eget kapital strax under 10 procent givet
att man har någon central administration. Att räkna med att
låna pengar gratis känns inte heller relevant över tid vilket
gör att avkastningsmålen helt enkelt inte går ihop utan vär-
deförändringar från en redan väldigt låg avkastningsnivå.
Den modellen är riskfylld och är inte aktuell för NP3.
Det är därför viktigt att NP3 fortsätter sin strategi. Det
kan innebära att det blir färre transaktioner ett år och fler
ett annat år. Men framförallt att vi skall fortsätta att hitta
affärer där det finns något mervärde i form av en vakans
eller hyresnivå som inte speglar marknaden. Där NP3 kan
använda sina lokala kontor på tolv orter och sin närhet till
våra fastigheter och våra hyresgäster för att öka avkast-
ningen till våra avkastningsmål.
Finansiering
Årets tillväxt om 3,8 miljarder kronor har, förutom genom
banklån, finansierats av vårt kassaflöde, två emissioner
av preferensaktier, obligationsemission samt ett certifi-
katsprogram som vi lanserat under 2021. Diversifiering av
kapital har alltid varit centralt för NP3 och det bör också
ge förutsättningar för fortsatt tillväxt trots en betydligt
mer volatil kapitalmarknad. För NP3 skall fortsätta växa
vidare med en balanserad risk.
Framtid
Verkningarna av dagens osäkerhet i Ukraina gör att mina
tankar går till alla som drabbats direkt av det hemska och
onödiga krig som just nu pågår. Mina tankar går också till
alla som bär på oro kring sin egen och närståendes framtid.
Samtidigt hoppas och tror jag på förnuft!
Avslutningsvis är det många som jag vill rikta ett stort tack
till. För att NP3 är det vi är idag samt för ett bra år 2021.
Våra intressebolag och joint venture med Emilshus i spet-
sen är alla värda ett stort tack för sina prestationer. Våra
bankrelationer och intressentgrupper och inte minst alla
våra duktiga och engagerade medarbetare som de facto
gör jobbet.
Vår styrelse och våra ägare är jag också skyldig ett stort
tack, för ert stöd och för att ni får NP3 att prestera bättre.
Ni gör alla vårt arbete till en intressant, lärorik och
spännande gemensam resa!
Stort tack!
6 MÅLUPPFYLLNAD
Finansiella mål och utdelningsmål
Utdelning
Bolaget har som mål att dela
ut cirka 50 % av förvalt-
ningsresultatet efter aktuell
skatt till stam- och prefe-
rensaktieägare.
Nyckeltalet visar bolagets övergripande tillväxtmål.
Tillväxt i förvaltningsresultat per stamaktie för 2021
uppgick till 18 %.
Målet visar förräntningen på bolagets egna kapital
över en femårsperiod. Målet är ett mått på bolagets
förmåga att skapa avkastning på det egna kapitalet.
Avkastningen på eget kapital före skatt för 2021 upp-
gick till 45 %. Genomsnittlig avkastning på eget kapital
före skatt 2017-2021 uppgick till 26 %.
Räntetäckningsgraden visar bolagets förmåga att
täcka sina räntekostnader. Räntetäckningsgrad är ett
mått som visar hur många gånger bolaget klarar av att
betala sina räntor med resultatet från den operativa
verksamheten. Räntetäckningsgraden per den
31 december var 3,3 ggr.
Belåningsgraden visar hur stor andel av fastighets-
beståndet som är skuldfinansierat. Målet är att över
tid ligga på en nivå mellan 55 och 65 %. Per den 31
december uppgick belåningsgraden till 56 %.
Utdelningsmålet är satt utifrån bolagets kassaflöden
och avkastningsnivåer. Styrelsen föreslår en utdelning
för 2021 om 4,30 kr/stamaktie samt en utdelning om
2,00 kr/preferensaktie. Totalt föreslaget utdelnings-
belopp uppgår till 310 mkr vilket motsvarar en ökning
med 15 %. Den föreslagna utdelningen för 2021 uppgår
till 50 % av förvaltningsresultatet efter aktuell skatt till
stam- och preferensaktieägare.
Tillväxt i förvaltnings-
resultat per stamaktie
Tillväxten i förvaltningsresul-
tat per stamaktie ska årligen
uppgå till minst 12 %.
Avkastning på eget
kapital före skatt
Avkastning på eget kapital
före skatt över en femårs-
period, ska uppgå till minst
15 %.
Räntetäckningsgrad
Räntetäckningsgraden ska
vara lägst 2 ggr.
Belåningsgrad
Den långsiktiga belånings-
graden ska uppgå till
55-65 %.
Preferensaktieutdelning-
ens andel
Preferensaktieutdelningens
storlek begränsas till max
20 % av förvaltningsresultat
efter aktuell skatt.
Nyckeltalet att preferensaktieutdelningens storlek be-
gränsas till max 20 % av förvaltningsresultat efter skatt
syftar till att säkerställa en avvägd balans mellan stam-
och preferensaktieägares intressen.
1) Avser tillkommen utdelning på aktier som emitterats efter årsstämman i maj 2021.
2) Av styrelsen föreslagen utdelning.
25
20
15
10
5
0
Max 20 %
% - 12% 11% 15% 12%
Avkastning på eget kapital före skatt, %
Genomsnittlig avkastning på eget kapital före skatt, 5 år, %
2017 2018 2019 2020 2021
Förvaltningsreultat per stamaktie, kr
Årlig tillväxt, %, höger skala
1)
2)
50
40
30
20
10
0
Mål 15%
%
0
10
20
30
40
50
Q4-17 Q4-18 Q4-19 Q4-20 Q4-21
Avkastning på eget kapital
Serie1 Serie2
2017 2018 2019 2020 2021
23% 19% 25% 19% 45%
Mål Förklaring och resultat Utfall
Mål 12%
kr
12
10
8
6
4
2
0
%
25
20
15
10
5
0
2017 2018 2019 2020 2021
18% 13% 23% 15% 18%
0%
5%
10%
15%
20%
25%
0
2
4
6
8
10
12
Q4-17 Q4-18 Q4-19 Q4-20 Q4-21
Tillväxt
Serie1 Serie2
Mål 55-65%
%
70
60
50
40
30
20
10
0
2017 2018 2019 2020 2021
61% 62% 58% 57% 56%
Mål ca 50%
%
70
60
50
40
30
20
10
0
2017 2018 2019 2020 2021
58% 59% 54% 53% 50%
1)
2)
Mål 2 ggr
ggr
3,6 3,3 3,5 3,4 3,3
4
3
2
1
0
2017 2018 2019 2020 2021
7INTJÄNINGSFÖRMÅGA
Kommentar intjäningsförmåga
Jämfört med aktuellt hyresvärde om 1 538 mkr uppgick
det framåtriktade justerade hyresvärdet till 1 525 mkr. De
stora justeringsposterna var främst rabatter om -19 mkr
som möts något av kommande in- och utflyttningar om
5 mkr.
Från ingången av året har bolagets driftöverskott i intjä-
ningsförmågan ökat med 24 procent till 1 034 mkr. Direkt-
avkastningen i intjäningsförmågan uppgick till 6,0 procent
(6,6) på fastighetsvärdet 17 335 mkr. Förvaltningsresul-
tatet i intjäningsförmågan ökade med 28 procent jämfört
med ingången av året.
Förvärv och avyttringar
Tecknade, ej tillträdda förvärv per den 31 december avser
åtta fastigheter varav tre i Falun, två i Skellefteå och Karl-
stad vardera samt en fastighet i Umeå. Hyresvärdet upp-
går till 15 mkr och kommer att öka förvaltningsresultatet i
intjäningsförmågan med drygt 7 mkr. Se även sidan två för
förvärv tecknade efter periodens utgång om cirka 750 mkr
som inte är inkluderade ovan. Inga tecknade ej frånträdda
försäljningar fanns per den 31 december.
Intjäningsförmåga
Intjäningsförmågan baseras på kommande tolvmånaders-
period utifrån det fastighetsbestånd bolaget ägde per den
31 december 2021. Intjäningsförmågan baseras på teckna-
de hyresavtal och visar vilken avkastning som bolaget kan
generera med givna förutsättningar. Aktuell intjäningsför-
måga är inte en prognos utan är endast att betrakta som
en ögonblicksbild, vars syfte är att presentera intäkter
och kostnader på årsbasis givet fastighetsbestånd, låne-
kostnader, kapitalstruktur och organisation vid en bestämd
tidpunkt.
Intjäningsförmågan innehåller ingen bedömning av kom-
mande period vad gäller utveckling av hyror, vakansgrad,
fastighetskostnader, räntor, värdeförändringar eller andra
resultatpåverkande faktorer.
Följande information ligger till grund för den bedömda
intjäningsförmågan.
• Kontrakterade hyresintäkter på årsbasis (inklusive tillägg
och beaktade hyresrabatter) samt övriga fastighetsrela-
terade intäkter per den 1 januari 2022 utifrån gällande
hyresavtal.
• Fastighetskostnader utgörs av en bedömning av ett normal-
års driftkostnader och underhållsåtgärder. I driftkostnaderna
ingår fastighetsrelaterad administration.
• Fastighetsskatt har beräknats utifrån fastigheternas aktuella
taxeringsvärde.
• Kostnader för central administration beräknas utifrån befint-
lig organisation och fastighetsbeståndets storlek.
• Finansiella intäkter och kostnader har beräknats utifrån
bolagets faktiska genomsnittliga räntenivå per den 1 januari
2022 men har inte justerats för effekter avseende periodise-
ringar av lånekostnader.
1 jan, mkr 2022 2021 2020 2019 2018
Justerat hyresvärde 1 525 1 236 1 123 1 055 783
Vakans -102 -92 -79 -78 -67
Hyresintäkter 1 423 1 144 1 045 977 716
Fastighetskostnader -346 -273 -252 -237 -177
Fastighetsskatt -43 -40 -36 -30 -22
Driftöverskott 1 034 831 757 710 517
Central
administration -55 -49 -46 -44 -39
Finansnetto -260 -211 -194 -177 -130
Förvaltningsresultat
från intresseföretag
och joint venture 72 46 13 - -
Förvaltnings-
resultat 791 616 530 489 347
Förvaltningsresul-
tat efter preferens-
aktieutdelning 715 561 480 446 347
Förvaltningsresultat
kr/stamaktie* 13,13 10,32 8,84 8,20 6,39
* Förvaltningsresultat/stamaktie avser resultat minskat med utdelning till
preferensaktier.
Förvaltningsresultat från intjäningsförmåga, mkr
Genomsnittlig årlig tillväxt för perioden 2016-2021 uppgick till 21 procent.
800
700
600
500
400
300
200
100
0
2016 2017 2018 2019 2020 2021
Q 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4
Aktuell intjäningsförmåga på tolvmånadersbasis
Värdeskapande
affärsmodell
Att sätta hyresgästerna i centrum och med fokus på ett
ständigt förbättrande av kassaflödet genom transaktioner,
utveckling av befintligt bestånd samt effektiv förvaltning är
NP3s strategi för att skapa värde för bolagets aktieägare.
NP3 förädlar löpande fastighetsbeståndet genom förvärv och
försäljningar för att skapa en geografisk och kategorimässig
riskspridning samt god totalavkastning på fastighetsport-
följen.
Fastigheter
• 446 fastigheter
• 1 784 000 kvadratmeter
uthyrbar yta
• 300 000 kvadratmeter
detaljplanelagda byggrätter
Medarbetare och
humankapital
Medarbetarnas individuella
färdigheter, kompetenser och
erfarenheter som kollektivt
skapar värde genom att leve-
rera våra affärsmål.
Finansiella
Eget kapital samt extern finan-
siering i form av ränte bärande
lån och krediter.
Goda relationer
• Samverkan och dialog med
kommuner, näringsliv och
lokala intressentgrupper.
• Långsiktiga samarbeten
med våra leverantörer.
• Ett stort antal hyresgäster
som aggregerat står för
drygt 2 200 hyresavtal.
• Relationen med kapital-
marknadens aktörer och
våra aktieägare.
Våra resurser
Genom att tillföra tillgängliga resurser och tillgångar i vår verksamhet skapar
NP3 stabila och långsiktiga värden för aktieägare, medarbetare, hyresgäster,
leverantörer och våra geografiska regioner.
Förvaltning och uthyrning
En effektiv förvaltning skapar ökande driftöverskott vilket även påverkar
fastighets värdet positivt. NP3 är ett bolag med ett tydligt kundfokus som
uppnås genom lokal närvaro och långa kundrelationer, vilket i sin tur skapar
stabila hyresintäkter. NP3 finns närvarande i samtliga affärsområden, vilket
underlättar för tillgänglighet och engagemang i hyresgästernas verksamhet.
En viktig parameter i att kunna tillgodose kundernas behov på varje ort är att
skapa grupperingar av fastigheter med olika typer av lokaler i varje affärsom-
råde. Detta fokus medför att NP3 kan erbjuda hyresgäster flera lokalalternativ
och därmed utvecklas tillsammans med befintliga hyresgästers förändrade
behov. NP3s lokala närvaro ger kännedom om kundernas önskemål och be-
hov samtidigt som den gör förvaltningen och servicen mer effektiv.
• Nettouthyrning: Uppgick under året till 43 mkr
• Vakansgrad: Uppgick vid årsskiftet till 7 procent
• Överskottsgrad: Uppgick till 74 procent
Vad vi gör
Transaktioner
Utveckling
av fastighets-
beståndet
Förvaltning
och uthyrning
Vi hyr ut lokaler
och skapar värde för
befintliga hyresgäster
Vi förvärvar
och avyttrar
fastigheter
Vi utför nybyggna-
tioner och förädlar
befintliga fastigheter
8 AFFÄRSMODELL
9AFFÄRSMODELL
• Förvaltningsresultat per
stam aktie: 10,90 kr
• Avkastning på eget kapital:
37 procent
• Resultat efter skatt: 2 020 mkr
• Föreslagen utdelning till aktie-
ägare: 310 mkr varav 234 mkr till
stamaktieägarna och 76 mkr till
preferensaktieägarna
• Stamaktiens totalavkastning:
202 procent
• Successiv minskning av
energianvändning och
koldioxidutsläpp kopplat till
våra fastigheter
• Arbetstillfällen hos en trygg
och stabil arbetsgivare
• Utveckling och förmåner
• Löner till medarbetare:
32 mkr
• Utveckling av lokaler/
fastigheter enligt kunder-
nas behov för att skapa
värde och tillväxt i hyres-
gästernas affärsrörelse
• En återköpsgrad om 80 pro-
cent, det vill säga antal kon-
trakt som förlängs i relation
till andel uppsägningsbara
kontrakt
• Bidrar direkt och indirekt till
att skapa arbetstillfällen
• Inköpta varor och tjänster
från leverantörer: 805 mkr
• Ränta till långivare: 264 mkr
• Värdeskapande utveckling i
orterna där vi verkar tillsam-
mans med kommuner och
näringsliv
• Skatteintäkter och arbets-
tillfällen
• Aktuell skatt och fastighets-
skatt: 83 mkr
Vad vi skapar
Ägare
Leverantörer,
samarbetspartners
och långivare
Kunder
Samhället
Medarbetare
Miljö
Utveckling av fastighets beståndet
NP3s utveckling av fastighetsbeståndet bygger på ett nära
samarbete och långsiktiga relationer med hyresgästerna.
Vi tillgodoser hyresgästernas behov genom att tillhanda-
hålla ändamålsenliga lokaler som gynnar deras verksamhet.
Detta resulterar i nöjda hyresgäster och värdetillväxt samt
ökat driftöverskott för NP3. Inom ramen för NP3s projekt-
verksamhet ryms nybyggnationer på våra byggrätter samt
utveckling och förädling av befintliga fastigheter. Förädling
av det befintliga beståndet är värdeskapande och gör att
lokalerna attraherar långsiktiga hyresgäster. Nybyggnatio-
ner har även ofta effekten att de höjer värdet på intilliggan-
de fastigheter och därmed området som helhet.
Uthyrningsgrad nybyggnationer: 100 procent
Investering i befintliga fastigheter och nybyggnationer: 522 mkr
Transaktioner
NP3 arbetar aktivt och kontinuerligt med förvärv och avytt-
ringar för att utveckla fastighetsbeståndet vad gäller dess
sammansättning utifrån geografi och fastighetskategori
för att optimera den riskjusterade avkastningen. En viktig
aspekt i portföljstrategin är att koncentrera beståndet till
specifika områden på varje ort. Transaktionsverksamheten
styrs av den övergripande strategin som anger att bolaget
ska verka på orter med stabil och växande befolkning. NP3
renodlar beståndet genom avyttring av de fastigheter som
medföljer vid större förvärv och som har en avkastning som
ligger under bolagets långsiktiga målsättning eller som
genom dess geografiska placering inte anses passa in i
portföljstrategin.
Förvärv: 3 131 mkr
Avyttringar: -542 mkr
Fastighetsbestånd
NP3s fastighetsbestånd utgörs av kommersiella fastigheter
främst i norra Sverige. Att uppnå riskspridning och effektiv
förvaltning i fastighetsbeståndet är centralt för att nå en så
god riskjusterad avkastning som möjligt.
Ovanstående målsättning gör att
fördelningen av fastighetskategorier
skiljer sig åt mellan olika affärsområ-
den för att tillvarata förutsättningar-
na i respektive affärsområde.
Fastighetsbeståndet bestod per
den 31 december av 446 fastigheter
(388) med en total uthyrbar area om
1 784 000 kvadratmeter (1 436 000).
Beståndets marknadsvärde uppgick
till 17 335 mkr (12 582).
NP3s fastighetsbestånd är indelat
i åtta affärsområden; Sundsvall,
Gävle, Dalarna, Östersund, Umeå,
Skellefteå, Luleå och Mellansverige.
I samband med bolagets fastig-
hetsförvärv i Skellefteå under 2021
skapades ett nytt affärsområde,
Skellefteå. Tidigare tillhörde
Skellefteå affärsområde Umeå.
Riskdiversifiering av
hyresvärdet
Bolaget arbetar kontinuerligt med
riskdiversifiering av hyresvärdet.
Primärt sker detta via två dimen-
sioner, hyresvärde per fastighets-
kategori och exponering mot
branschtillhörighet. Det samlade
beståndet visar en väldiversifierad
portfölj avseende både fastighets-
kategorier och exponering mot
bransch.
Hyresvärde per fastighetskategori
visar vilken beskaffenhet en fastig-
het har medan branschexponeringen
visar från vilken bransch bolagets
hyresintäkter genereras. Skillnaden
är att hyresgäster i en viss bransch
kan hyra lokaler inom ett flertal olika
kategorier. Detta är mest tydligt
avseende stat och kommun som
sammantaget står för 10 procent (10)
av hyresintäkterna, där uthyrningen
avser kategorierna kontor, övrigt och
industri. En stor skillnad finns även
i dagligvaruhandeln som i kategori-
seringen uppgår till 1,5 procent (2)
av det totala hyresvärdet och till 6
procent (6) avseende branschex-
ponering av den totala hyresin-
täkten. Skillnaden förklaras av att
dagligvaruaktörer även förhyr inom
kategorierna logistik och industri.
Exponeringen av hyresintäkterna är
fördelad mellan många branscher
där industri- och bygghandel är den
största.
Fastighetskategorier
Fastigheterna är uppdelade i fem
fastighetskategorier; industri,
handel, kontor, logistik och övrigt.
Kategorin industri har ökat med
8 procentenheter från ingången
av året till 49 procent och är NP3s
största kategori.
Hyresvärde per
fastighetskategori, %
Branschexponering, %
Hyresvärde per kommun (15 största)
Per den 31 dec 2021
Kommun
Hyres-
värde, mkr Andel, %
Sundsvall 213 14
Gävle 172 11
Skellefteå 157 10
Östersund 152 10
Umeå 141 9
Falun 100 7
Luleå 97 6
Borlänge 87 6
Piteå 54 3
Örnsköldsvik 42 3
Sollefteå 41 3
Timrå 37 2
Karlstad 37 2
Gällivare 29 2
Kiruna 27 2
Övriga
kommuner 151 10
Totalt 1 538 100
Industri 49 (41)
Handel 24 (28)
Kontor 11 (13)
Logistik 6 (7)
Övrigt 10 (11)
Tillverkning o lätt industri 15 (13)
Industri- o bygghandel 13 (15)
Sällanköpshandel 10 (11)
Stat o kommun 10 (10)
Bygg o produktion 10 (9)
Fastighet o finans 9 (8)
Fordon o verkstad 8 (8)
Mat o fritid 8 (7)
Dagligvaruhandel 6 (6)
Övrigt 11 (13)
10 FASTIGHETSBESTÅND
11FASTIGHETSBESTÅND
I kategorin äger bolaget fastigheter primärt inom så kallad
lätt industri vilket är verksamheter som kräver mindre
maskinanläggningar. De tre största hyresgästerna inom ka-
tegorin industri är Assemblin El, LEAX Falun och Latitude 64
som tillsammans står för 5 procent av kategorins totala
hyresvärde. För industrikategorin uppgick hyresvärdet till
768 kr per kvadratmeter (758) för kontrakterad area. Mark-
nadsvärdet uppgick till 7 512 kr per kvadratmeter (6 656).
Inom handelskategorin står konsumenthandel för den
största delen, 61 procent (60), se fördelning i diagram
nedan. Konsumenthandel domineras av lågpriskedjor som
till exempel Dollarstore, ÖoB och Rusta. Andelen kon-
fektionshandel uppgår till 3 procent. Inom B2B återfinns
stora hyresgäster som Mekonomen, Ahlsell och Swedol.
Handelsfastigheterna har en något högre vakansgrad än
genomsnittet för hela fastighetsbeståndet. Den återståen-
de genomsnittliga löptiden för hyresavtalen inom handel-
skategorin är 4,5 år vilket är längre än genomsnittet för hela
beståndet. Kontrakterat hyresvärde uppgår till 1 014 kr per
kvadratmeter för kategorin.
Kategorin kontor står för 11 procent av både fastighetsvär-
det och hyresvärdet. Största hyresgäster inom kategorin är
Arbetsförmedlingen, Skanska Sverige AB och Region Dalar-
na. Kontrakterat hyresvärde uppgår till 1 141 kr per kvadrat-
meter för kontor vilket är det näst högsta i beståndet.
Logistikfastigheter utgjorde 6 procent av det totala hyres-
värdet. Den låga andelen beror på att intresset för logis-
tikfastigheter drivit upp marknadspriset till nivåer där det
blir svårt för NP3 att göra förvärv som möjliggör önskade
avkastningsnivåer. Största hyresgästerna inom kategorin är
PostNord, Svensk Cater och Systembolaget. För hela logis-
tikkategorin uppgick snitthyresvärdet per kvadratmeter till
863 kr per kvadratmeter för kontrakterad area och mark-
nadsvärdet uppgick till 15 407 kr per kvadratmeter.
I kategorin övrigt ingår bland annat lekland, idrottsanlägg-
ningar och samhällsfastigheter som exempelvis skolor.
Största hyresgästerna inom kategorin är Leos Lekland,
Fortifikationsverket och Ulno AB som ingår i friskolekoncer-
nen Prolympia. Dessa tre hyresgäster står för 21 procent av
kategorins samlade hyresvärde. Kategorin övrigt hade det
högsta hyresvärdet per kvadratmeter, 1 269 kr per kvadrat-
meter för kontrakterad area.
Fastighetsvärdering
Bolagets fastigheter värderas till ett bedömt verkligt
värde varje kvartal. Värderingspolicyn innebär att minst 90
procent av det totala fastighetsbeståndet externvärderas
under kvartal två och fyra, övriga fastigheter värderas
internt. Under kvartal ett och tre justeras fastighetsvärdena
genom framför allt internvärderingar. Under fjärde kvartalet
2021 har 99 procent av hela fastighetsbeståndet externvär-
derats.
Konsumenthandel 61 (60)
Business-to-business 26 (28)
Bilhallar och besiktningsanläggningar 7 (6)
Dagligvaruhandel 6 (6)
Fördelning inom handelskategorin, %
Parameter 2021 2020
Realiserad värdeförändring, mkr 63 49
Orealiserad värdeförändring, mkr, varav 1 579 214
Kassaflödesgenererad 448 109
Avkastningsgenererad 1 131 104
Direktavkastningsnivå - värdering, % 6,35 6,94
Inflationsantagande år 1 i prognosperiod, % 2,0 1,5
Inflationsantagande resterande prognosperiod, % 2,0 2,0
Snitthyra per kategori för kontrakterad area, kr/kvm
1 400
1 200
1 000
800
600
400
200
0
Industri Logistik Kontor ÖvrigtSnitt Handel
Tabellen visar grunddata och antaganden för fastighetsvärdering
per den 31 december 2021 och 2020.
Fastighetsvärde per fastighetskategori, %
Fastighetsvärde per affärsområde, %
Hyresvärde per affärsområde, %
Sundsvall 20 (24)
Gävle 14 (14)
Dalarna 14 (13)
Luleå 14 (15)
Umeå 11 (10)
Skellefteå 11 (5)
Östersund 10 (12)
Mellansverige 6 (7)
Sundsvall 20 (23)
Dalarna 15 (13)
Luleå 14 (16)
Gävle 13 (14)
Umeå 12 (10)
Skellefteå 10 (5)
Östersund 10 (12)
Mellansverige 6 (7)
Industri 44 (37)
Handel 26 (31)
Kontor 11 (12)
Logistik 9 (11)
Övrigt 10 (9)
Fördelning inom handelskategorin, %
Konsumenthandel 61 (60)
B2B 26 (28)
Bilhallar och bestiktnings
anläggningar 7 (6)
Dagligvaruhandel 6 (6)
Metod
Bedömning av verkligt värde görs med tillämpning av en kombination
av ortsprismetod och avkastningsbaserad metod i form av diskontering
av prognostiserade, framtida kassaflöden. År ett baseras på faktiska
hyror och normaliserade drift- och underhållskostnader. Från år två sker
marknadsanpassning av de hyror som avviker från bedömd mark-
nadshyra vid respektive kontraktstids utgång. För driftkostnader görs
en marknadsmässig bedömning. Driftöverskottet nuvärdesberäknas
tillsammans med restvärdet för att beräkna fastighetens marknadsvärde.
Marknadsvärdet, som ska spegla ett förväntat pris vid försäljning på
den öppna fastighetsmarknaden, jämförs med priser vid kända likvär-
diga transaktioner. Kalkylräntor och avkastningskrav, för beräkning av
nuvärde av kassaflödet samt beräkning av fastighetens restvärde, ska
återspegla fastighetens läge och marknadsutveckling.
Utfall
Det samlade värdet på bolagets fastighetsbestånd uppgick på balans-
dagen till 17 335 mkr. Värdeförändringen under helåret uppgick till
1 642 mkr, varav 63 mkr avsåg realiserade värdeförändringar från för-
säljningar. Av de orealiserade värdeförändringarna om 1 579 mkr avsåg
448 mkr kassaflödesrelaterade förändringar, medan antaganden om
lägre avkastningsnivåer påverkade värderingarna positivt med 1 131 mkr.
Avkastningsnivåerna som användes vid värdering under kvartal fyra
varierade från 5,00 till 9,25 procent. Den genomsnittliga avkastnings-
nivån för värderingen av fastighetsbeståndet per den 31 december
uppgick till 6,35 procent (6,95).
Fastighetsbeståndets förändring
Under året ökade fastighetsvärdet med 38 procent och arean med
24 procent. NP3 har under perioden januari till december ökat fastig-
hetsbeståndet med 58 fastigheter. Värdet av tillträdda fastighetsförvärv
under perioden uppgick till 3 131 mkr (792). Därutöver tillkommer för-
värvade men ej tillträdda fastigheter till ett värde av 197 mkr. Dessutom
har 190 mkr investerats i nybyggnationsprojekt och 332 mkr investerats
i befintliga fastigheter i form av hyresgästanpassningar. Under 2021 har
försäljningar av fastigheter skett till ett värde av 542 mkr.
Skellefteå var det affärsområde som hade högst tillväxt i fastighets- och
hyresvärde under 2021. Fastighetsvärdet steg med 1 304 mkr och hyres-
värdet med 101 mkr vilket till stor del förklaras av förvärv under året.
Förvaltningsfastigheternas kvadratmetervärde har under året ökat med
11 procent från 8 762 kr vid ingången av året till 9 717 kr per kvadrat-
meter på balansdagen.
Förvaltningsfastigheter, värdeförändring, mkr 2021 2020
Ingående värde 12 582 11 402
Förvärv av fastigheter 3 131 792
Investeringar i befintliga fastigheter 332 193
Investeringar i nybyggnation 190 78
Försäljningar -542 -146
Realiserade värdeförändringar 63 49
Orealiserade värdeförändringar 1 579 214
Utgående värde 17 335 12 582
Förvärvade ej tillträdda fastigheter 197 382
Investeringar i fastighetsbeståndet
per affärsområde, mkr
Gävle 107
Sundsvall 98
Luleå 98
Dalarna 77
Östersund 61
Umeå 44
Mellansverige 31
Skellefteå 6
12 FASTIGHETSBESTÅND
13FASTIGHETSBESTÅND
Fastighetskostnader och fastighetsskatt
NP3s fastighetskostnader utgörs framförallt av taxebundna
kostnader, fastighetsskötsel, reparationer och planerat un-
derhåll. Taxebundna kostnader, som exempelvis kostnader
för el, värme och vatten, samt fastighetsskatt ingår vanli-
gen som hyrestillägg i NP3s hyresintäkter och vidarefaktu-
reras helt eller delvis till hyresgästerna.
Fastighetskostnaderna för året uppgick till -286 mkr (-236).
Kostnaderna fördelas mellan fastighetsskötsel och drift
-234 mkr (-192), reparationer och underhåll -48 mkr (-33)
samt befarade och konstaterade kundförluster om -4 mkr
(-10). Fastighetsskatt uppgick till -39 mkr (-38).
Hyresgäster och kontraktsstruktur
NP3s exponering mot enskilda hyresgäster är begränsad.
Antalet hyresavtal och durationstiden på dessa tillsammans
med att ingen hyresgäst, undantaget statliga och kom-
munala verksamheter, ska stå för mer än fem procent av
hyresvärdet skapar en diversifierad och stabil hyresgäst-
struktur.
På balansdagen hade NP3 2 200 hyresavtal (1 800). Den
genomsnittliga återstående löptiden för samtliga hyres-
avtal uppgick till 4,1 år (4,2). De tio största hyresgästerna i
förhållande till hyresvärde fördelade sig över 78 avtal med
en återstående löptid om 5,2 år (4,9) och de stod för 11
procent (13) av det totala hyresvärdet. Antalet avtal och
durationstiden på dessa medför att NP3s exponering mot
enskilda hyresgäster är begränsad.
Det sammanlagda hyresvärdet uppgick till 1 538 mkr (1 236)
och den kontrakterade årshyran till 1 436 mkr (1 144) vid
periodens utgång. Detta motsvarade en ekonomisk uthyr-
ningsgrad om 93 procent (93). Genomsnittshyran varierar
mellan olika regioner beroende på typ av fastigheter, fastig-
heternas läge samt den lokala hyresmarknaden. Genom-
snittligt kontrakterat hyresvärde uppgick till 893 kr per
kvadratmeter, vilket är en minskning med 7 kr, motsvarande
knappt 1 procent, i jämförelse med 900 kr vid ingången av
året. Minskningen av genomsnittligt hyresvärde kan förkla-
ras av att flertalet förvärv under året har gjorts till nivåer
under bolagets tidigare genomsnittliga nivå. Högst kon-
trakterat hyresvärde per kvadratmeter har Östersund med
1 181 kr (1 174). Dalarna har lägst genomsnittligt hyresvärde
med 721 kr (758) per kvadratmeter.
Av det totala kontraktsvärdet, exklusive tillägg, var 93 pro-
cent indexerat mot konsumentprisindex. Det förekommer
även avtal med uppräkning mot en fast procentsats samt
ett fåtal hyresavtal som är föremål för uppräkning i förhål-
lande till hyresgästens omsättning, det vill säga omsätt-
ningshyra, där bashyran är KPI-justerad.
Hyresintäkterna ökade under året med 13 procent till
1 238 mkr (1 091). Intäkterna har ökat främst till följd av
fastighetsförvärv och till viss del genom uthyrningar och
investeringar som har resulterat i högre hyresnivåer.
Hyresintäkterna i jämförbart bestånd har ökat med drygt
2 procent (1,8), se tabell nedan.
Hyresintäkter, mkr 2021 2020
Jämförbart bestånd 1 038 1 014
Förvärvade fastigheter 179 41
Avyttrade fastigheter 21 37
Kontrakterade hyresintäkter 1 238 1 091
I jämförbart bestånd ingår fastigheter som bolaget ägt under helåren
2020 och 2021. Förvärvade och avyttrade fastigheters hyresintäkter
beräknas till den del av året som fastigheterna ägts av NP3
.
Kontraktsstruktur per förfalloår
Hyresintäkter per den 31 dec 2021
År Mkr %
2022 211 15
2023 236 16
2024 244 17
2025 232 16
2026 119 8
2027 97 7
2028 74 5
2029 52 4
2030- 171 12
Totalt 1 436 100
1 400
1 200
1 000
800
600
400
200
0
Dalarna
Skellefteå
Snitt
Sundsvall
Umeå
Luleå
Östersund
Gävle
Mellansverige
Snitthyra per affärsområde för kontrakterad area, kr/area
14 FASTIGHETSBESTÅND
Vid årets ingång förföll 11 procent av det totala
hyresvärdet till omförhandling under 2021. Ytterli-
gare 3 procent av hyresvärdet har omförhandlats
under pågående hyresperiod. Endast hyresavtal
som var befintliga vid 2021 års ingång redovisas,
således exkluderas hyresavtal för fastigheter som
förvärvats under året.
Förlängt på
oförändrade villkor,
61 % (57)
Avflyttade avtal,
27 % (26)
Avtal som omför-
handlats, 6 % (16)
Avyttrade, 6 % (1)
11 % (13) av det
totala hyresvärdet
som förföll till
omförhandling.
3 % (8) av
hyresvärdet har
omförhandlats
under pågående
hyresperiod.
Stapeln avser hyresvärde
per den 1 januari 2021
Nettouthyrning och vakansförändring
Nettouthyrningen uppgick till 43 mkr (18) för året. Den
positiva nettouthyrningen visar på en fortsatt god efter-
frågan på bolagets lokaler.
Nettouthyrning
Tecknade avtal under perioden uppgick till 161 mkr (178)
och omfattade samtliga nytecknade hyresavtal. Nytecknade
avtal inkluderar all nyuthyrning samt befintliga avtal som
omförhandlats.
Uppsagda hyresavtal inklusive konkurser uppgick för peri-
oden till -118 mkr (-160). Siffran omfattar alla avtal som var
uppsagda för avflyttning under perioden, de avtal som fallit
bort till följd av konkurser samt de hyresavtal som omför-
handlats under pågående avtalsperiod där det nya avtalet
redovisas under ”tecknade avtal”.
Vakans
Vid fjärde kvartalets utgång ökade vakansvärdet jämfört
med årets ingång till följd av förvärvad vakans om 22 mkr
medan skillnaden i årets till- och frånträden uppgick till
-10 mkr. Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till
93 procent (93).
Per den 31 december fanns tecknade avtal, ännu ej tillträd-
da, som uppgick till 62 mkr. Hyresvärdet för uppsagda men
ej frånträdda avtal uppgick till 72 mkr, varav 57 mkr sker
under 2022.
Nettouthyrning, mkr 2021 2020
Tecknade hyresavtal 161 178
Uppsagda hyresavtal inkl. konkurser -118 -160
Netto 43 18
Vakansvärdets förändring, mkr 2021 2020
Ingående vakansvärde 1 jan 92 79
Nettoförändring av från-/tillträden -10 12
Vakansvärde, förvärvade fastigheter 22 4
Vakansvärde, avyttrade fastigheter -2 -3
Utgående vakansvärde 102 92
Uthyrningsgrad, % 93 93
Uppsagda avtal ej frånträdda 72 38
-varav förvärvade
- -
Nyuthyrning, ej tillträdda -62 -29
Frånträdesår uppsagda
hyresavtal Antal
Hyres-
värde, mkr
2022 90 57
2023 18 7
2024 4 9
Totalt 112 72
15FASTIGHETSBESTÅND
Kort beskrivning av några av de största hyresgästerna
• Dagab ingår i Axfoodkoncernen och hanterar sortiment, inköp och
logistik för Willys, Hemköp och Axfood Snabbgross. NP3 har även
Willys och Axfood Snabbgross som hyresgäster men Dagab står för
alla hyresavtalen inom koncernen.
• LEAX Group är en privatägd företagsgrupp med cirka 1 200 anställ-
da. Kunder finns främst inom personbils- och annan fordonsindu-
stri, övrig verkstadsindustri, gruv- och anläggningsindustri och
jordbruksindustri. Idag finns elva fabriker varav fem i Sverige, i
sex olika länder
• Granngården levererar produkter för bland annat lant- och skogs-
bruk och har över 100 butiker runt om i Sverige samt e-handel.
• Assemblin EL är en installations- och servicepartner med verk-
samhet i Sverige, Norge och Finland.
• PostNord Sverige ägs till 40 procent av den danska staten och
till 60 procent av den svenska staten. PostNord är den ledande
leverantören av kommunikations- och logistiklösningar till, från och
inom Norden.
• Plantagen har över 140 butiker i Norge, Sverige och Finland med
drygt 1 300 anställda. Plantagen ägs av Ratos.
• Svensk Cater AB är en marknadsledande restauranggrossist.
Svensk Cater ägs av Euro Cater A/S.
• Dollarstore är en lågpriskedja med drygt 120 butiker från Gällivare i
norr till Trelleborg i söder och cirka 1 200 anställda.
• Fortifikationsverket är den statliga myndighet som äger och för-
valtar Sveriges försvarsfastigheter och är en av Sveriges största
fastighetsägare.
• Mekonomen är Nordens ledande bilservicekedja med egen grossist-
verksamhet.
Segmentsrapportering i sammandrag
Jan-dec
12 mån,
mkr
Sundsvall Gävle Dalarna Östersund Umeå Skellefteå Luleå
Mellan-
sverige
Ej
fördelade
kostnader
Totalt
koncernen
2021 2020 2021 2020 2021 2020 2021 2020 2021 2020 2021 2020 2021 2020 2021 2020 2021 2020 2021 2020
Hyresintäk-
ter och övr.
intäkter 290 283 182 162 183 158 149 145 159 128 72 53 208 185 84 59 -2 1 1 324 1 174
Vakans -24 -28 -11 -12 -13 -13 -9 -7 -9 -6 -2 -2 -11 -12 -7 -2 - - -86 -83
Rep. och
underhåll -13 -8 -7 -4 -6 -4 -6 -5 -6 -4 -3 -1 -5 -5 -2 0 - -2 -48 -33
Fastighets-
kostnader -56 -51 -29 -25 -29 -23 -28 -25 -31 -20 -14 -9 -37 -36 -9 -4 -2 1 -234 -192
Fastighets-
skatt -5 -7 -5 -5 -5 -5 -4 -5 -6 -6 -3 -2 -7 -7 -3 -3 - - -39 -38
Kund-
förluster -2 -2 0 0 0 -2 0 0 0 -2 0 -1 -1 0 -1 -2 - -1 -4 -10
Driftöver-
skott 191 187 130 116 129 111 103 102 106 90 50 37 147 126 62 48 -4 0 912 817
1) Beräknat på aktuellt hyresvärde på balansdagen.
NP3s största hyresgäster
Baserat på area
Hyresgäst
Hyrd area,
kvm
Andel av
tot. area (%)
Antal
hyresavtal
Baserat på hyresvärde
Hyresgäst
Antal
hyresavtal
Dagab Inköp & Logistik AB 27 851 1,6 6 Dagab Inköp & Logistik AB (Axfood) 6
LEAX Falun AB 26 698 1,5 4 PostNord Sverige AB 10
Granngården AB 24 233 1,4 14 Plantagen Sverige AB 5
Assemblin El AB 21 652 1,2 10 Assemblin El AB 10
HL Display Aktiebolag 21 368 1,2 1 Granngården AB 14
Trelleborg Sealing Solutions Kalmar AB 20 000 1,1 1 Ahlberg-Dollarstore AB 5
BYGGmax AB 19 312 1,1 9 LEAX Falun AB 4
PostNord 18 292 1,0 10 Fortifikationsverket 11
Plantagen Sverige AB 17 926 1,0 5 Mekonomen AB 8
CW Lundberg Industri AB 17 500 1,0 2 Svensk Cater AB 5
Totalt 214 832 62 Totalt 78
Återstående hyresduration för de tio största/area 5,6 år. Sammanlagt hyresvärde 165 mkr motsvarar 11 procent
av det totala hyresvärdet. Återstående hyresduration
för de tio största/hyresvärde 5,2 år.
16 FÖRVALTNING
Förvaltning
En kostnadseffektiv förvaltning skapar ökande driftöver-
skott, vilket i sin tur påverkar förvaltningsresultatet positivt.
För att uppnå en kostnadseffektiv förvaltning är det viktigt
att på varje ort uppnå en volym av fastigheter som motiverar
vår lokala närvaro. Den lokala närvaron gör att vi bättre kan
anpassa vår förvaltning utifrån hyresgästernas och fastig-
heternas specifika behov.
NP3s kundfokus uppnås genom lokal
närvaro och långa kund- och leve-
rantörsrelationer, vilket på ett håll-
bart sätt skapar en kostnadseffektiv
förvaltning och stabila hyresintäkter.
God kännedom om våra fastigheter
och goda relationer till våra hyres-
gäster är av högsta vikt. Med det
menar vi vår förmåga att förstå och
skapa möjligheter för hur lokaler kan
nyttjas på ett optimalt sätt och hur
vi därigenom på ett effektivt sätt
anpassar vår förvaltning efter våra
hyresgästers behov och verksamhet.
Bolaget uppnår en effektiv förvalt-
ning genom att arbeta med befintliga
hyresgäster, uthyrning av vakanta
lokaler och via omförhandlingar
av befintliga hyres- och driftavtal.
Vårt arbetssätt utgår från våra tre
värdeord – engagerad, trovärdig,
affärsmässig.
Under det gångna året med tillväxt
i nya orter och ny personal har stort
fokus i förvaltningen ägnats åt att
introducera och förankra NP3s
förvaltningsrutiner. En återgång till
mer normala kostnadsförhållanden
har skett efter de åtstramningar
som genomfördes under pandemins
första år. Kostnaderna har i viss mån
även påverkats av en kallare och mer
snörik vinter samt höjda försäkrings-
kostnader. Om man bortser från år
2020, som på många sätt var ett ex-
ceptionellt år, ser vi ändå ett fortsatt
resultat av den långsiktiga effektivi-
sering som kännetecknar bolagets
strävan efter en kostnadseffektiv
förvaltning.
Närhet till våra kunder
NP3 har en närvaro på samtliga
geografiska huvudorter och en platt
organisation med korta beslutsvägar.
Det löpande arbetet sker nära och
tillsammans med hyresgästerna
genom frekventa möten med teknis-
ka förvaltare och affärsansvariga.
Regelbundna möten med hyresgäs-
terna gör att bolaget tidigt kan fånga
upp synpunkter, tankar och idéer.
Genom att ha en väldiversifierad
fastighetsportfölj på huvudorterna
har bolaget möjlighet att över tid
möta kundernas skiftande efterfrå-
gan på olika lokaltyper.
NP3s tillgänglighet är av central be-
tydelse för att utföra service på av-
talad tid och för att ge hyresgästerna
snabba besked gällande beslut och
åtgärder. Bolaget utför fastighetsför-
valtning med egen personal, medan
entreprenörer anlitas för daglig drift
och skötsel av bolagets fastigheter
då detta i dagsläget är den mest
kostnadseffektiva lösningen.
Hållbarhet och
kostnadsreducering
NP3 arbetar aktivt med att tillföra
värde till fastigheterna där hållbarhet
är en naturlig del. Bolagets mål är
att gemensamt med hyresgäster-
na bidra och möjliggöra en hållbar
utveckling av både fastigheter
och hyresgästernas verksamheter.
Bolaget arbetar med driftsoptime-
ring och energieffektiva lösningar,
omförhandlar driftavtal samt strävar
efter att uppnå inköpsfördelar med
centrala avtal där det är möjligt. Vi
strävar även efter att tillgodose kun-
dernas behov inom såväl det dagliga
underhållet som för mer långsiktiga
lösningar, till exempel lokalanpass-
ningar.
Långsiktiga relationer
Bolaget har ett långsiktigt syn-
sätt både gällande förvaltning och
Mattias Lyxell
Förvaltningschef
utveckling av fastighetsbeståndet samt i fråga om relationen med
hyresgästerna. Då även NP3s drift- och skötselentreprenörer har direkt-
kontakt med hyresgästerna påverkar deras agerande bolagets långsik-
tiga relation till hyresgästerna. För att säkerställa att entreprenörernas
arbets- och förhållningssätt motsvarar NP3s standard ställs höga krav
när det gäller hållbarhet, affärsetik och uppförande.
Utveckling av fastighetsbeståndet
En tät kontakt mellan NP3 och den lokala marknaden är viktig för att
identifiera utvecklingsmöjligheter i fastighetsbeståndet. NP3 har med
lokal närvaro ett stort kontaktnät på våra orter. Detta tillsammans med
snabba beslutsvägar ger bolaget bra möjligheter till nya affärer. Härige-
nom kan bolaget även identifiera nya hyresgäster och nya användnings-
områden till vakanta ytor samt nya möjligheter gällande utveckling av
byggrätter. Utgångspunkten är att ha ett kreativt förhållningssätt som
långsiktigt kan bidra både till att addera värde för hyresgästen och öka
värdet på fastighetsbeståndet genom hållbara investeringar.
Fastighetskostnader
NP3s fastighetskostnader utgörs framför allt av taxebundna kostnader,
fastighetsskötsel, reparationer och planerat underhåll. När det gäller till
exempel taxebundna kostnader och kostnader för fastighetsskatt täcks
dessa vanligen genom hyrestillägg i NP3s hyresintäkter och vidarefak-
tureras helt eller delvis till hyresgästerna. Fokus ligger på en effektiv
förvaltning och på att arbeta tillsammans med hyresgästerna för att
optimera kostnaderna. Bolaget arbetar därför kontinuerligt med energi-
besparande drifts- och underhållsåtgärder i fastighetsbeståndet för att
både minska kostnader och begränsa fastigheternas miljöpåverkan. För
att bibehålla fastigheternas värde över tid genomförs både planerat och
löpande underhåll.
Grafen nedan visar bolagets totala kostnadsutveckling under åren 2018
till 2021 i kr per kvadratmeter inom budgeterat bestånd, exkluderat
kostnader för fastighetsskatt, kundförluster och allokerade personal-
kostnader. I beloppen ingår även kostnader som ingår i hyrestillägg till
bolagets hyresgäster enligt ovan.
Kostnader, kr/kvm
120
160
200
Total Media Fastighetsskötsel Reparationer
och underhåll
80
40
0
151
172
86
53
32
174
83
42
25
91
51
32
2018
2019
2020
2021
2018
2019
2020
2021
2018
2019
2020
2021
2018
2019
2020
2021
186
35
59
92
”NP3 arbetar
aktivt med att
tillföra värde till
fastigheterna där
hållbarhet är en
naturlig del.”
17FÖRVALTNING
18 PROJEKT
Projekt
Projektverksamheten inom NP3 ska bidra till en årlig tillväxt
med god lönsamhet. Projekten syftar till att skapa så goda för-
utsättningar som möjligt för en långvarig hyresgästrelation och
samtidigt skapa ytterligare värden i NP3s fastighetsbestånd.
NP3s projektverksamhet består av tre
beståndsdelar: nybyggnation, om- och
tillbyggnad samt underhållsprojekt.
Under 2021 har NP3 i projekt inves-
terat 522 mkr i bolagets fastigheter,
fördelat på 190 mkr i nybyggnation och
332 mkr i om- och tillbyggnadsprojekt
samt energiprojekt.
2021 var för bolaget ett historiskt
starkt projektår, NP3 har trots fortsatt
pandemi investerat mer i projekt än
någonsin tidigare i bolagets historia.
Detta är även i linje med bolagets
strategiska satsning, att långsiktigt
utöka projektvolymen med fokus på
nybyggnad, inom bolagets kategorier
och geografiska områden. För att
möta den större projektvolymen har en
förstärkning av antalet medarbetare
inom projektorganisationen påbörjats
under året.
Ett flertal dialoger med långt gångna
processer har startats vilket ger grund
för fortsatta satsningar inom utveck-
ling av nybyggnadsprojekt under 2022.
Under året har även satsningar inom
hållbarhet, tillsammans med en ökad
efterfrågan från bolagets hyresgäster,
bidragit till att NP3 under 2021 startat
14 nya energiprojekt.
Nybyggnation
Nybyggnationer ger NP3 en god initial
avkastning när byggrätten finns i det
befintliga fastighetsbeståndet. En
utvärdering av bolagets innehav av
byggrätter ligger till grund för vidare
arbete med marknadsföring och explo-
atering. Ett pågående strategiskt arbe-
te är att marknadsföra ett urval av våra
byggrätter för potentiella hyresgäster
med syfte att tydliggöra de möjligheter
som finns inom våra affärsområden.
Under 2021 har sju nybyggnadspro-
jekt startats på bolagets byggrätter
samtidigt som offertarbete pågår för
ett flertal byggrätter inom våra olika
affärsområden.
En huvudregel för NP3s nybyggnation
är att byggstart sker först efter att
hyresavtal har undertecknats. Vid ny-
produktion ställs strikta krav på långa
hyresavtal och en attraktiv hyresnivå.
Nybyggnationer har låg förvaltnings-
intensitet och ofta effekten av att
de även höjer värdet på intilliggande
fastigheter och därmed på området
som helhet. Då nyproduktion ofta äger
rum i områden där NP3 redan äger ett
fastighetsbestånd får byggnationen
även positiva effekter på bolagets
intilliggande fastigheter. Nyproduktion
har på så sätt i flera hänseenden en
positiv inverkan på NP3 förutom bygg-
nationen och dess avkastning.
Under året har NP3 investerat i elva
nybyggnationer. Durationen per den
31 december uppgår i genomsnitt till
drygt elva år och hyresvärdet för de
nyproducerade enheterna uppgår till
43 mkr per år. Hyresvärdet motsvarar
i snitt 1 274 kr per kvadratmeter att
jämföra med 893 kr per kvadratmeter i
befintligt fastighetsbestånd. Vid årets
slut fanns pågående nybyggnadspro-
jekt till en budget om 386 mkr.
Om- och tillbyggnad
Om- och tillbyggnader genomförs som
regel för att anpassa befintliga lokaler
efter hyresgästens verksamhet. Vid
investeringar i om- och tillbyggnader
justeras hyran vilket leder till bättre av-
kastning och till lokaler och byggnader
med högre kvalitet och standard, vilket
även ger lägre underhållsbehov.
Hyresdurationen för de tio största
färdigställda om- och tillbyggnads-
projekten uppgår i snitt till drygt sju år
per den 31 december och hyresvärdet
uppgår till 15 mkr per år. Hyresvärdet
motsvarar 1 268 kr per kvadratmeter
att jämföra med 893 kr per kvadratme-
ter i befintligt fastighetsbestånd.
Inom ramen för om- och tillbyggnader
samt energiprojekt pågår vid perio-
dens utgång 112 projekt och totalt be-
räknad investering uppgår till 250 mkr.
Josef Andersson
Projektansvarig
19PROJEKT
Pågående projekt (>10 mkr)
Fastighet Ort Kategori Färdigställandetid Projektbudget, mkr Uthyrbar yta, kvm
Sörby Urfjäll 36:5 Gävle Övrigt Q1 -22 39 2 500
Öjebyn 3:496 Piteå Övrigt/Industri Q1 -22 37 3 200
Sörby Urfjäll 8:12 Gävle Kontor Q1 -22 17 2 294
Stadsön 8:5 Piteå Handel Q1 -22 11 2 000
Näringen 8:5 Gävle Industri Q1 -22 10 5 945
Näringen 5:15 Gävle Övrigt Q2 -22 28 5 000
Stadsön 8:9 Piteå Handel Q2 -22 20 1 534
Ångvälten 5 Östersund Handel Q2 -22 15 6 600
Grepen 1 Borlänge Logistik Q3 -22 83 4 000
Buskåker 4:13 Borlänge Industri Q3 -22 35 11 900
Sörby Urfjäll 27:2 Gävle Industri Q3 -22 22 1 800
Gällivare 12:573 Gällivare Handel/Övrigt Q1 -23 43 3 400
Hågesta 3:115 Sollefteå Övrigt Q1 -23 25 2 200
Sköns Prästbord 1:65 Sundsvall Industri Q2 -23 77 4 300
Totalt 462 56 673
Totalt hyresvärde för ovan nämnda projekt uppgår till 53 mkr.
Avslutade projekt (>10 mkr)
Fastighet Ort Kategori Färdigställandetid Projektbudget, mkr Uthyrbar yta, kvm
Målås 4:3 Sundsvall Industri Q2 -21 36 2 768
Vivstamon 1:63 Sundsvall Kontor Q2 -21 11 1 165
Björnjägaren 3 Umeå Handel Q4 -21 26 3 050
Svarven 6 Östersund Industri Q4 -21 11 1 980
Totalt 84 8 963
Underhålls- och energiprojekt
Underhållsprojekt genomförs för att hålla en god kvalitet
i fastighetsbeståndet och för att långsiktigt säkra fastig-
heternas värde. Dessa projekt leder bland annat till lägre
energiförbrukning, mer attraktiva lokaler och lägre repara-
tionskostnader. Energiprojekt genomförs då avkastning och
pay-off tid motsvarar våra interna investeringskrav.
Miljöcertifiering
Bolagets satsning på energieffektiva fastigheter ska förut-
om kravet på hållbarhet även generera en avkastning som
motsvarar bolagets finansiella mål. Bolaget har som mål att
miljöcertifiera varje större ny- eller ombyggnation.
NP3 har i dag åtta miljöcertifierade byggnader varav sju
är Green Building-certifierade och en är BREEAM-certifie-
rad. Ytterligare tre certifieringar har påbörjats under året.
Kravet för Green Building-certifiering är att fastigheten
förbrukar 25 procent mindre energi än tidigare eller jämfört
med nybyggnadskraven i Boverkets byggregler.
20 TRANSAKTIONER
David Nises
Transaktionsanalytiker
John Fransson
Transaktionsanalytiker
Transaktioner
Under 2021 har NP3 tillträtt 70 fastigheter till ett fastighets-
värde om 3 131 mkr vilket är den högsta årliga förvärvstakten i
bolagets historia. De fastigheter som tillträtts under året har ett
årligt hyresvärde uppgående till 300 mkr och en uthyrbar area
om 392 600 kvadratmeter. Därutöver har bolaget avyttrat och
frånträtt fastigheter till ett värde om 542 mkr.
Under det gångna året har NP3 noterat
ett stort och ökat intresse för förvärv
av fastigheter i bolagets geografier.
Det ökade intresset har resulterat i
sänkta avkastningskrav på fastig-
hetstransaktioner som genomförts
under året. Marknadsvärdet på NP3s
fastighetsportfölj uppgick på balans-
dagen till 17 335 mkr (12 582) vilket är
en ökning med 4 753 mkr jämfört med
årets början. Förändringen utgörs av
förvärv uppgående till 3 131 mkr och
av värdeförändringar uppgående till
1 642 mkr, där den orealiserade för-
ändringen uppgår till 1 578 och till stor
del förklaras av sänkta avkastnings-
krav. Utöver ovan har NP3 investerat i
befintliga fastigheter och nybyggnatio-
ner för 522 mkr samt avyttrat fastig-
heter till ett värde om 542 mkr.
Året har präglats av en hög förvärvs-
takt men med ett begränsat antal till-
träden under årets första tre månader.
Under första kvartalet tillträddes tre
fastigheter i Luleå, Piteå och Gävle till
ett värde om 72 mkr. Därutöver avytt-
rades två mindre fastigheter i Orsa
och Ovanåker.
Under andra kvartalet tillträddes 18
fastigheter till ett fastighetsvärde om
925 mkr där de största förvärven är
belägna i Falun och Örnsköldsvik. Som
en del i att renodla NP3s fastighets-
portfölj avyttrades tre fastigheter i
Borlänge och två fastigheter i Falun.
Dessutom avyttrades en hotellfastig-
het i Tällberg till ett värde om 115 mkr
och som en del i denna affär investera-
de NP3 i en minoritetsandel i hotell-
fastighetsbolaget Cibola Holding AB.
Under tredje kvartalet tillträdde
bolaget fyra fastigheter till ett totalt
fastighetsvärde om 78 mkr. Därutöver
avyttrades en mindre fastighet i
Hallstahammar.
Årets sista kvartal var det mest trans-
aktionsintensiva då NP3 tillträdde 45
fastigheter med ett totalt fastighets-
värde om 2 056 mkr.
Bolagets hittills största förvärv tillträd-
des i november och utgjordes av en
fastighetsportfölj i Skellefteå beståen-
de av 17 fastigheter till ett fastighets-
värde om 1 293 mkr, med en uthyrbar
area på 135 000 kvadratmeter och ett
årligt hyresvärde om 101 mkr.
Utöver förvärvet i Skellefteå tillträddes
sju fastigheter i Mora, tre i Karlstad
samt ytterligare 18 fastigheter i ett
flertal svenska städer. Under fjärde
kvartalet fortsatte bolaget också med
att renodla sin fastighetsportfölj och
som en följd av detta avyttrades och
frånträddes sex fastigheter till ett
värde om 239 mkr.
Under fjärde kvartalet tecknades
förvärv till ett värde om 197 mkr där
samtliga fastigheter tillträddes under
januari till april 2022. Fastigheterna är
belägna i Skellefteå, Falun, Karlstad
och Umeå. Därutöver har NP3 under
början av 2022 fortsatt med en god
förvärvstakt där fastigheter förvärvats
i bland annat Västerås, Luleå, Boden
och Örnsköldsvik.
Värdet på årets
tillträdda förvärv
Sömmerskan 3, Skellefteå
Tillträde: November 2021
Fastighetens area: 11 040 kvadratmeter
Främby 1:56, Falun
Tillträde: April 2021
Fastighetens area:
67 606 kvadratmeter
Stadsön 6:23, Piteå
Tillträde: April 2021
Fastighetens area: 5 130 kvadratmeter
Norrlungånger 2:144, Örnsköldsvik
Tillträde: Maj 2021
Fastighetens area:
51 218 kvadratmeter
Förvärvade
fastigheter 2021
3 131 mkr
70 st
Exempel på fastighetsförvärv 2021
Förvärv och försäljningar 2021
Mkr
3 500
3 000
2 500
2 000
1 500
1 000
500
0
-500
-1 000
925
2 056
-289
-239
996
3 131
-303
-542
-1 000
-500
0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
3 000
3 500
Q1 Q2 Q3 Q4
3 131
996
-303
-542
2 056
925
-289
-239
Förvärv
Försäljningar
Förvärv ackumulerat
Försäljningar ackumulerat
21TRANSAKTIONER
22 TRANSAKTIONER
Transaktioner 2021
Förvärvade fastigheter tillträdda Q1
Storheden 2:10 Luleå Industri 4 890 3,3 100
Pitholm 47:59 Piteå Industri 4 500 2,1 100
Sörby Urfjäll 36:5 Gävle Övrigt 2 500 2,9 100
Totalt 11 890 8,2
Förvärvade fastigheter tillträdda Q2
Främby 1:56 Falun Industri 67 606 48,8 89
Norrlungånger 2:144 Örnsköldsvik Industri 51 218 34,6 90
Hammaren 6 Borlänge Industri 5 791 4,7 94
Stadsön 6:23 Piteå Handel 5 100 4,0 100
Hemlingby 56:10 Gävle Övrigt 4 635 5,2 100
Röbäck 30:94 Umeå Industri 4 483 3,9 100
Hemsta 12:16 Gävle Kontor 3 009 2,9 80
Rödbergsmyran 8 Umeå Industri 2 640 2,4 97
Kalkylatorn 7 Borlänge Handel 2 190 1,8 100
Krogen 1 Västerås Industri 1 565 1,0 100
Röbäck 30:95 Umeå Industri 1 450 1,4 100
Grubbe 9:55 Umeå Industri 1 200 1,3 100
Värdshuset 2 Västerås Industri 1 130 1,4 100
Munkeboängen 4 Västerås Industri 1 081 1,3 100
Röbäck 30:113 Umeå Industri 849 0,5 100
Krogen 2 Västerås Industri 360 0,6 100
Totalt 154 307 115,8
Förvärvade fastigheter tillträdda Q3
Andersberg 14:42 Gävle Industri 4 707 3,8 100
Gräsmattan 8 Karlstad Industri 1 000 0,9 0
Ingarvsmon 4 Falun Mark 0 0 0
Tuna 3:1 Sandviken Mark 0 0 0
Totalt 5 707 4,7
Förvärvade fastigheter tillträdda Q4
Profilen 1 Skellefteå Industri 20 927 8,5 93
Morö Backe 1:3 Skellefteå Industri 20 536 14,0 85
Sömmerskan 3 Skellefteå Övrigt 16 772 15,7 87
Industrien 9 Skellefteå Övrigt 15 019 10,9 88
Hallen 6 Skellefteå Industri 13 047 9,7 100
Sörböle 2:81 Skellefteå Industri 12 262 8,5 100
Utmeland 47:27, 47:28 Mora Industri 9 931 4,1 100
Ingarvsmyren 3 & 4 Falun Industri 8 540 9,6 100
Fastighet Kommun Kategori
Yta,
kvm
Hyres-
värde,
mkr
Uthyr-
nings-
grad* % Fastighet Kommun Kategori
Yta,
kvm
Hyres-
värde,
mkr
Uthyr-
nings-
grad* %
Östnor 171:2, 167:3 Mora Industri 8 500 3,1 100
Lagret 8 Skellefteå Kontor 7 874 6,1 87
Förrådet 12 Skellefteå Industri 7 240 7,4 100
Kontoret 5 Skellefteå Industri 5 862 4,0 100
Länspumpen 1 Skellefteå Övrigt 5 584 8,3 97
Vinkelhaken 5 Jönköping Industri 5 231 3,3 100
Andersberg 14:43 Gävle Industri 5 103 6,5 100
Öna 394:12 Mora Industri 4 324 2,7 100
Kvissle 1:124 och
Dingersjö 3:58 Sundsvall Industri 4 047 2,9 100
Klökan 1:17 Sundsvall Industri 3 974 3,0 100
Östnor 107:6 Mora Industri 3 613 3,2 91
Häradshövdingen 7 Östersund Kontor 3 149 4,1 68
Broåker 8 Bollnäs Kontor 2 999 2,5 72
Furulund 6:1 Hudiksvall Handel 2 993 2,1 100
Transistorn 3 Skellefteå Industri 2 981 2,3 100
Charkuteriet 5 Skellefteå Industri 2 947 2,4 86
Motorsågen 3 Östersund Industri 2 856 1,8 100
Stranden 55:4 Mora Industri 2 656 2,9 69
Ratten 15 Karlstad Övrigt 2 429 3,6 100
Stadsön 8:20 Piteå Industri 2 266 1,4 100
Utmeland 89:256 Mora Industri 2 247 2,1 79
Stadsön 6:25 Piteå Industri 2 027 1,7 100
Vråken 8 Söderhamn Kontor 1 950 2,2 92
Ratten 10 Karlstad Kontor 1 795 2,5 100
Ratten 13 Karlstad Kontor 1 630 2,1 100
Lagret 6 Skellefteå Industri 1 487 0,9 100
Noret 159:7 Mora Industri 1 200 1,1 100
Ringen 4 Skellefteå Övrigt 1 112 0,8 100
Tröskan 1 & 3 Sollefteå Industri 748 0,9 100
Jordbrukaren 1 Skellefteå Kontor 712 0,9 92
Tullaren 8 Skellefteå Övrigt 537 0,6 100
Öjebyn 11:42 Piteå Industri 446 0,4 100
Sågverket 4 Skellefteå Industri 165 0,1 100
Högom 3:16 Sundsvall Mark 0 0,4 0
Transistorn 6 Skellefteå Mark 0 0 0
Grepen 1 Borlänge Mark 0 0 0
Totalt 219 718 171,2
Totala förvärv 2021 391 622 299,9
23TRANSAKTIONER
Transaktioner 2021
Fastighet Kommun Kategori
Yta,
kvm
Hyres-
värde,
mkr
Uthyr-
nings-
grad* %
Förvärvade fastigheter med tillträde Q1 och Q2 2022
Hallen 7 Skellefteå Industri 5 630 3,3 100
Ingarvsbacken 6 Falun Industri 3 664 2,3 100
Ingarvsbacken 2 Falun Industri 3 202 1,8 100
Lagret 2 Skellefteå Industri 3 172 2,8 100
Hammaren 1 Karlstad Industri 1 644 1,1 100
Gräsmattan 7 Karlstad Industri 2 008 1,7 100
Mätaren 1 Umeå Industri 1 530 1,4 100
Hyttberget 2 Falun Industri 1 215 0,9 100
Totalt 22 065 15,2
Avyttrade och frånträdda fastigheter Q1
Kilen 18 Orsa Industri 1 667 1,2 100
Södra Edsbyn 46:2 Ovanåker Industri 410 0,5 100
Totalt 2 077 1,7
Avyttrade och frånträdda fastigheter Q2
Rektangeln 8 Borlänge Kontor 3 512 4,8 95
Sigge 7 Borlänge Kontor 1 711 2,1 100
Röken 1 Borlänge Kontor 3 219 4,2 75
Ingarvreten 1 Falun Industri 1 216 0,8 100
Ingarvreten 2 Falun Industri 3 567 2,4 100
Tällberg 4:13 & 4:16 Leksand Övrigt 6 920 10 100
Totalt 20 145 24,3
Avyttrade och frånträdda fastigheter Q3
Eriksberg 2:9 & 2:11 Hallstahammar 950 0,6 100
Totalt 950 0,6
Avyttrade och frånträdda fastigheter Q4
Del av Terminalen 10 Karlskoga Industri 9 184 5,1 85
Länspumpen 1 Skellefteå Övrigt 5 584 8,3 97
Vinkelhaken 5 Jönköping Industri 5 231 3,3 100
Häradshövdingen 7 Östersund Kontor 3 149 4,1 68
Jordbrukaren 1 Skellefteå Kontor 712 0,9 92
Tullaren 8 Skellefteå Övrigt 537 0,6 100
Totalt avyttrat Q4 24 397 22,2
Totalt avyttrat 2021 47 569 48,8
*vid transaktionsdag
24 FINANSIERING
Finansiering
Tillgången till kapital är en förutsättning för NP3s fortsatta
tillväxt och förvaltning av sin fastighetsportfölj. Bolaget
arbetar löpande med att förbättra sin kreditvärdighet mot
externa långivare där vald kapitalstruktur och finansiell risk-
nivå är centrala områden. Vägledande i denna process är att
bolagets tillväxt- och lönsamhetsmål ska nås till en avvägd
nivå av finansiell risk.
Under 2021 fortsatte bolaget sitt
arbete att optimera sin kapitalstruk-
tur utifrån mål att förbättra kapital-
och räntebindning med bibehållna
eller förbättrade finansieringsvill-
kor. Ovanstående genomfördes i
samband med låneomläggningar
och upptagande av ny finansiering
där såväl kapital- som räntebind-
ningstiden förstärktes samtidigt som
bolagets genomsnittliga räntenivå
minskade. En övervägande del av
låneomläggningar och upptagan-
de av ny finansiering för banklån
skedde under året på löptider mellan
fyra och fem år. Bolaget var under
2021 fortsatt aktivt på kapitalmark-
naden. Totalt emitterades 1 200 mkr
i obligationsfinansiering under två
gröna ramverk varav 375 mkr avsåg
refinansiering av ett befintligt lån.
Två riktade emissioner av preferens-
aktier tillförde bolaget 325 mkr. En
viktig händelse under slutet av året
var lanseringen av ett certifikatspro-
gram med en total ram om 2 mdkr
inom vilken 900 mkr hade emitterats
per den 31 december.
Övergripande
finansieringsstruktur
Bolagets tillgångar uppgick till
18 718 mkr (13 352) per den 31
december, där de största tillgångs-
slagen utgjordes av förvaltnings-
fastigheter om 17 335 mkr och ande-
lar i intresseföretag och joint venture
om 724 mkr. Verksamheten finan-
sieras genom en kombination av
eget kapital, räntebärande skulder
och övriga skulder. Eget kapital och
räntebärande skulder motsvarade
91 procent (92) av bolagets finansie-
ring vid årsskiftet.
De finansiella kostnaderna uppgick
till 264 mkr (226) och utgjorde efter
fastighetskostnader verksamhet-
ens största kostnadsslag. För 2021
uppgick räntetäckningsgraden till
3,3 ggr (3,4) och belåningsgra-
den till 55,9 procent (57,3). Dessa
nyckeltal visar att bolaget utifrån
sitt kassaflöde och balanserade
finansiella risk är väl positionerat
för fortsatt tillväxt och skapande av
stark avkastning till sina aktieägare.
Under året förbättrades kapitalbind-
ningen från 1,9 till 2,9 år och ränte-
bindningen från 1,7 till 2,0 år. Den
ökade kapitalbindningen medförde
att refinansieringsrisken minskade
samtidigt som den något ökade rän-
tebindningen till viss del reducerade
räntekänsligheten.
Under 2022 skall 1 196 mkr refinan-
sieras varav 900 mkr avser säker-
ställda certifikatslån som till övervä-
gande del löpande förnyas (rullas)
på löptider om tre till sex månader. I
de fall certifikatslånen inte kan rullas
har bolaget så kallade säkerställda
back-up faciliteter som löper på ett
till två år med löpande förlängningar.
Andel att refinansieras exklusive
ovan nämnda certifikatslån uppgick
till 3 procent (21) av totala räntebä-
rande skulder per den 31 december.
NP3 har ett långsiktigt kreditbetyg
om ”BB” med stabila utsikter som
erhållits från Nordic Credit Rating.
Ratingen är en viktig del i NP3s
fortlöpande arbete att förstärka
sina finansieringsförutsättningar på
kapitalmarknaden till mer fördelak-
tiga villkor. Ratingen bidrar till att
öka transparensen och förståelsen
om NP3s verksamhet och kreditvär-
dighet och därigenom även till lägre
finansieringskostnader.
Finansieringsstruktur, %
Håkan Wallin
CFO
Eget kapital 36 (35)
Lån från kreditinstitut 38 (46)
Certifikatslån 5 (0)
Obligationslån 12 (11)
Uppskjuten skatt 5 (4)
Övriga skulder 4 (4)
25FINANSIERING
Eget kapital
NP3 har som tillväxtmål att förvaltningsresultat per stam-
aktie skall öka med 12 procent per år samtidigt som avkast-
ning på eget kapital före skatt under en femårsperiod ska
uppgå till 15 procent där vägledande är att detta ska ske till
en balanserad risk.
Eget kapital uppgick till 6 743 mkr (4 637) mkr per den 31
december där soliditeten uppgick till 36,0 procent (34,7).
Det egna kapitalet fördelades på två aktieslag; stam- och
preferensaktier. Aktierna är noterade på Nasdaq Stock-
holm, Large Cap. Antalet aktier uppgick vid årets slut till
54 445 419 stamaktier och 38 000 000 preferensaktier.
Diagrammet nedan visar förändringar i eget kapital sedan
fem år tillbaka med förklaringar till dessa. Av det egna
kapitalet fördelas 30,00 kr per preferensaktie med tillägg
för ackumulerad ej utbetald preferensutdelning om 2,00 kr
per år. Därefter fördelas återstående del av eget kapital till
stamaktierna, motsvarande 101,50 kr per stamaktie.
Räntebärande skulder
Nedanstående tabell visar en sammanfattning av nyckel-
data avseende bolagets skuldportfölj per den 31 december
2021 och 2020.
De räntebärande skulderna uppgick på rapportdagen
till 10 467 mkr inklusive räntebärande skulder relaterade
till nyttjanderättstillgångar enligt IFRS 16, som uppgick till
106 mkr. De räntebärande låneskulderna exklusive nämnda
skulder om 106 mkr uppgick till 10 361 mkr (7 585) varav
bankfinansiering 7 172 mkr (6 130), certifikatslån 900 mkr
(0), obligationslån 2 300 mkr (1 475), övriga räntebärande
skulder 42 mkr (12) samt periodiserade upplåningskost-
nader som minskat de räntebärande skulderna om 53 mkr
(32). Säkerställda lån i bank samt reverslån mot borgen
utgjorde 78 procent (78) och icke-säkerställda obliga-
tions- och reverslån 22 procent (22) av totala räntebärande
låneskulder. Lån som förfaller inom tolv månader uppgick
till 1 196 mkr (1 629). Den övervägande delen av dessa lån
utgörs av certifikatslån om 900 mkr.
Bolaget har som mål att ha en belåningsgrad mellan 55 och
65 procent där finansieringskällorna är en balans av bank-,
certifikats- och obligationslån. Belåningsgraden beräknad
som nettoskuld (räntebärande låneskulder minus likvida
medel och kortfristiga placeringar) om 10 089 mkr, i förhål-
lande till fastighetsvärdet om 17 335 mkr och investeringar
i intresseföretag om 724 mkr totalt 18 059 mkr, uppgick till
55,9 procent (57,3) per den 31 december. Skuldkvoten,
nettoskuld i förhållande till framåtriktat justerat driftöver-
skott minus centrala administrationskostnader, uppgick till
10,3 ggr (9,6) vid årsskiftet.
Finansiering 2021 2020
Antal banklån 50 50
Banklån, mkr 7 172 6 130
Certifikatslån, mkr 900 0
Obligationslån, mkr 2 300 1 475
Räntetäckningsgrad, ggr 3,3 3,4
Genomsnittlig ränta, låneskuld, % 2,53 2,73
Likvida medel, mkr 269 104
Belåningsgrad, % 55,9 57,3
Soliditet, % 36,0 34,7
Kapitalbindningstid, år 2,9 1,9
Räntebindningstid, år 2,0 1,7
Andel räntesäkrad låneportfölj, % 35,8 31,8
Skuldkvot, ggr 10,3 9,6
-500
0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
3 000
2017 2018 2019 2020 2021
mkr
Förändring av eget kapital
Totalresultat Aktieemissioner Utdelning
Förändring av eget kapital
3 000
2 500
2 000
1 500
1 000
500
0
-500
Mkr
2017
2018 2019 2020 2021
■ Totalresultat ■ Aktieemmissioner ■ Utdelning
Fördelning, finansieringskällor
Banklån 69 %,
7 146 mkr
1)
Obligationslån 22 %,
2 273 mkr
1)
Certifikat 9 %, 900 mkr Övriga skulder 0,4 %, 42 mkr
Säkerställd skuld 78 %,
8 046 mkr
1)
Icke säkerställd
skuld 22 %,
2 315 mkr
1)
Fördelning, säkerställd och icke säkerställd skuld
1) Netto efter periodiserade lånekostnader
26 FINANSIERING
Finansieringskällor och åtaganden i låneavtal
Banklån
Banklån som utgör bolagets huvudsakliga finansieringskälla,
uppgick netto efter avdrag för periodiserade lånekostnader
vid årsskiftet till 7 146 mkr (6 119) vilket motsvarade 41
procent (49) av fastigheternas marknadsvärde. Ökningen
av banklånen är framför allt relaterad till finansiering av
bolagets förvärv under året. Banklånens förfallostruktur
och räntevillkor redovisas i not 22. Bolaget har som strategi
att balansera exponeringen mot olika långivare som till
övervägande del avser nordiska affärsbanker. Nedan visas
bolagets banklån fördelat på olika långivare.
Majoriteten av koncernens banklån omfattas av olika
åtaganden mot långivarna. Om åtagandena inte efterlevs
kan banken begära att lånen återbetalas, helt eller delvis, i
förtid. Åtagandena utgörs av branschnormala nyckeltal som
måste vara uppfyllda. Exempel på åtaganden är räntetäck-
ningsgrad och belåningsgrad som inte får under- respektive
överstiga vissa nivåer. Andra exempel på åtaganden är att
dotterbolagen ska vara helägda samt att koncerninterna
avtal ska vara marknadsmässiga. Utöver detta har NP3
lämnat vissa informationsåtaganden och ställt pant i aktier
och pantbrev i fastigheter/tomträtter till bankerna. Samtliga
åtaganden mot bankerna är uppfyllda.
Obligationslån
Ej säkerställda obligationslån uppgick netto efter avdrag för
periodiserade lånekostnader till 2 273 mkr (1 454) per den
31 december och utgjorde 13 procent (12) av fastigheternas
marknadsvärde. Bolaget lanserade under 2020 sitt gröna
ramverk, under vilket 1 700 mkr (500) hade emitterats per
årsskiftet av vilka 700 mkr hade förfall i januari 2021 och
1 000 mkr har förfall i oktober 2024. Resterande andel om
600 mkr avser obligationslån med förfall i mars 2023. Obli-
gationerna är noterade på Nasdaq Stockholm. Obligations-
lånens förfallostruktur och räntevillkor redovisas i not 22.
Bolagets tre utestående ramar för obligationslån har tre
finansiella åtaganden enligt tabell nedan.
Vidare finns vissa informationsåtaganden vad gäller
kvartalsrapportering och årsredovisning samt att obliga-
tionslånet ska vara noterat vid Nasdaq Stockholm. Samtliga
åtaganden är uppfyllda.
Certifikat
Under slutet av året lanserades ett certifikatsprogram med
en total ram om 2 mdkr inom vilken 900 mkr hade emitte-
rats per den 31 december, vilket motsvarade 5 procent (0)
av fastigheternas marknadsvärde. Löptiden för utestående
certifikat per årsskiftet var högst 4 månader med en åter-
stående genomsnittlig löptid om 1,4 månader. Certifikaten
var klassificerade som kortfristig räntebärande skuld per
den 31 december.
Certifikaten är säkerställda via så kallade back-up faciliteter
i det fall inte bolaget lyckas refinansiera dem vid förfall. I
back-up faciliteterna är fastigheter ställda som säkerhet
via pantbrev och innehåller liknande åtaganden som för
bolagets banklån. Back-up faciliteterna har en löptid på ett
till två år med löpande förlängningar.
Finanspolicy
NP3s finanspolicy syftar till att klargöra styrning, riskbe-
gränsning, ansvarsfördelning samt uppföljning och kontroll
av finansförvaltningen. Med stöd av finanspolicyn arbetar
bolaget med att styra och hantera sina finansiella risker för
att säkerställa kort- och långfristig kapitalförsörjning. Inom
ramen för finanspolicyn har styrelsen definierat ett antal
mål för finansförvaltningen med avseende på:
• kapitalbindning,
• räntebindning och
• nyckeltal som belånings- och räntetäckningsgrad.
Samtliga mål inom ramen för finanspolicyn var uppfyllda
per årsskiftet.
Grön finansiering
Sedan 2020 har bolaget ett grönt ramverk för obligations-
finansiering. Under detta ramverk hade bolaget emitterat
1,7 mdkr vid årsskiftet. Det gröna ramverket har utformats
i linje med Green Bond Principles framtagna av ICMA
(International Capital Market Association) och har utvärde-
rats av en oberoende tredje part, CICERO Shades of green.
Ramverket, samt relaterade styrdokument och rapporte-
ringsstandarder, har fått en ”Medium Green” bedömning
från CICERO Shades of Green.
Det gröna ramverket får användas för finansiering och refi-
nansiering av kvalificerade gröna tillgångar baserat på ett
portföljtänk, det vill säga finansieringen är ej direkt kopplad
till individuella gröna tillgångar. De gröna tillgångarna be-
stäms utifrån miljökrav på miljöcertifieringar, energieffekti-
vitet (energiklasser) samt energibesparande investeringar.
Vid utgående av 2021 uppgick värdet på bolagets gröna
tillgångar till 2 726 mkr (2 082) vilket innebär en ökning
om 31 procent. Bolaget har satt ett årligt tillväxtmål om
25 procent på portföljen av gröna tillgångar.
Kapitalbindning
Långfristiga räntebärande skulder, exklusive räntebärande
skulder för nyttjanderätter, uppgick till 9 285 mkr (7 404)
vid årsskiftet vilket motsvarade 90 procent (98) av totala
räntebärande skulder. Kortfristiga räntebärande skulder
enligt balansräkning per den 31 december uppgick till
1 076 mkr (181) varav 900 mkr (0) avsåg certifikat.
Åtaganden
2019/2020 2021/2024 jan 2021/2024 okt
Nettobelåningsgrad < 70% < 70% < 70%
Räntetäckningsgrad > 1,8 ggr > 1,8 ggr > 1,8 ggr
Soliditet > 25% > 25% > 25%
Banklån, fördelning per långivare
Lånevolym, mkr
3 000
3 500
2 500
2 000
1 500
1 000
500
0
27FINANSIERING
Känslighetsanalys Förändring
Årseffekt på
räntekostnad
Förändring Stibor 3 månader + 0,5 % + 24 mkr
Förändring Stibor 3 månader + 1,0 % + 51 mkr
Förfallotid derivat
Mkr
800
700
600
500
400
300
200
100
0
2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031
Då certifikaten vanligtvis placeras med en löptid på tre till
sex månader klassificeras dessa som kortfristiga. I tillägg
till certifikaten redovisades 169 mkr i löpande amorteringar
på banklån under kommande tolv månader samt 9 mkr i
återbetalning av reversskuld som kortfristiga vid årsskiftet.
Som ovan nämnts är certifikaten säkerställda via back-up
faciliteter vilka hade en genomsnittlig återstående löptid
om 1,8 år vid årsskiftet.
NP3 har som mål att minimera andelen kortfristiga ränte-
bärande skulder för att minska refinansieringsrisken. Enligt
tabellen i not 22 över de räntebärande skuldernas förfallo-
struktur uppgick skulder med förfall inom tolv månader vid
årsskiftet förutom certifikat om 900 mkr till 296 mkr. NP3
har som mål att i god tid före förfall genomföra refinansie-
ring vilket också bidrar till att reducera refinansieringsris-
ken.
Under året har bolaget genomfört omläggningar av banklån
om cirka 4,1 mdkr, varav banklån uppgick till 3,7 mdkr och
obligationslån till 0,4 mdkr, i syfte att syfte att förlänga
kapitalbindningen. Detta har lett till att den genomsnittliga
kapitalbindningen förbättrades till 2,9 år (1,9) vid årsskiftet.
Räntebindning
NP3 skuldportfölj omfattar huvudsakligen rörliga lån base-
rade på förändringar i STIBOR 3 månader. För att begränsa
ränterisken över tid och öka förutsägbarheten i bolagets
förvaltningsresultat används räntesäkringsinstrument i form
av ränteswappar för att binda räntan. Genomsnittlig rän-
tebindningstid uppgick till 2,0 år (1,7). Vid årsskiftet var 36
procent (32) av låneportföljen räntesäkrad med en förfallo-
struktur mellan ett och tio år enligt not 23. Resterande del
ligger räntebunden mot Stibor tre månader.
Genomsnittlig ränta för bolagets räntebärande låneskulder
uppgick till 2,53 procent (2,73) vid årsskiftet. För bank- och
certifikatslånlån var den genomsnittliga räntan 1,85 procent
(2,07) (inklusive löftesprovision för back-up facilitet) och för
obligationslån 3,54 procent (4,14). Den huvudsakliga för-
klaringen till att den genomsnittliga räntan sjönk från 2,73
procent vid årets ingång till 2,53 procent vid årets slut var
att låneomläggningar och nyupplåningar resulterade i en
minskning i lånens räntemarginal om cirka 0,2 procent. För
ytterligare detaljer avseende utveckling i bolagets genom-
snittliga ränta hänvisas till diagrammen nedan.
Nedan visas en känslighetsanalys för bolagets räntekost-
nader i det fall räntan förändras med +0,5 respektive 1,0
procent.
Derivat
Den genomsnittliga räntan för bolagets räntesäkringsport-
följ var 0,79 procent (0,62). Räntesäkring används i syfte att
begränsa ränterisken över tiden och öka förutsägbarheten i
förvaltningsresultatet. NP3 använder sig av lån till fasträn-
ta eller räntesäkringsinstrument i form av ränteswappar.
Bolagets swapavtal (derivat) värderas till verkligt värde
och är klassificerade i nivå 2 enligt IFRS 13. Verkligt värde
fastställs genom att använda marknadsräntor för respektive
löptid och baseras på en diskontering av framtida kassaflö-
den. Om den avtalade räntan avviker från marknadsräntan
uppstår ett över- eller undervärde och värdeförändringen
redovisas över resultaträkningen. Vid förfall har ett derivats
marknadsvärde upplösts och värdeförändringar över tid på-
verkar inte eget kapital. Det sammanlagda marknadsvärdet
för bolagets derivat uppgick till -9 mkr (-73) vid årsskiftet,
vilket medförde en positiv värdeförändring under året om
64 mkr (-38) i resultatet. Nettoexponeringen av NP3s deri-
vatportfölj per den 31 december var totalt 4 025 mkr med
förfall till och med slutet av 2031. Avtalen har tecknats med
fyra olika kreditgivare.
Genomsnittlig räntenivå per den 31 dec, %
3
2
1
-1
2,732,76
2,53
0,03
0,22
0,02
0,18
0,02
0,03
0,28
-0,03
-0,02
Räntebindningens Stiboreffekt
Räntebindning
Lånens Stiboreffekt
Lånemarginal
%
0
2,54
2019 2020 2021
2,50 2,25
28 INTRESSEFÖRETAG OCH JOINT VENTURE
Intresseföretag och
joint venture
Resultatet från intresseföretag och joint venture uppgick till 158 mkr (60) per den 31 december
varav 60 mkr (19) utgör förvaltningsresultat.
Fastighetsbolaget Emilshus AB
I juni 2019 investerade NP3 i Emilshus, som förvärvar,
utvecklar och förvaltar kommersiella fastigheter i Småland.
Under första kvartalet 2021 har NP3 i samband med en
nyemission förvärvat ytterligare stamaktier i Emilshus för
17 mkr. Under andra kvartalet har NP3 förvärvat preferens-
aktier i bolaget för 50 mkr. Preferensaktierna emitterades
i början av tredje kvartalet. Den 1 oktober 2021 noterades
Emilshus preferensaktier på Nasdaq First North Growth
Market. NP3s ägarandel i Emilshus per den 31 december
uppgick till 19,1 procent och röstvärdet uppgick till 20,2
procent. NP3s innehav i bolaget redovisas som andelar i
intresseföretag.
Vid årets slut hade Emilshus 97 fastigheter med en uthyrbar
area om 581 000 kvadratmeter. Per den 31 december bidrog
Emilshus med 26 mkr (17) till NP3s förvaltningsresultat och
den totala resultatandelen för året uppgick till 95 mkr (36).
För mer information, se bolagets hemsida emilshus.com.
Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra
I december 2020 förvärvade NP3 50 procent av aktierna i
Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra, vars verksamhet består i
att äga och förvalta 33 fastigheter som är uthyrda till Beijer
Byggmaterial AB. Fastigheternas uthyrbara area uppgår till
181 000 kvadratmeter varav merparten utgörs av lagerloka-
ler och byggvaruhandel. Det årliga hyresvärdet uppgick till
89 mkr och fastighetsvärdet per den 31 december uppgick
till 1 429 mkr. Drygt 40 procent av fastighetsvärdet hör till
orter där NP3 redan är etablerade och syftet med joint
venture-strukturen är bland annat att kunna erbjuda hyres-
gästen lokal service.
Per den 31 december bidrog Ess-Sierra med 30 mkr (2) till
NP3s förvaltningsresultat och den totala resultatandelen
för året uppgick till 54 mkr (24).
Fastighets AB Jämtjägaren
I februari 2021 ingick NP3 och Jämtkraft AB ett samarbe-
te för uppförande av ett huvudkontor och driftcentral för
Jämtkraft. Projektet kommer att genomföras i det gemen-
samt ägda bolaget Fastighets AB Jämtjägaren. Parterna
äger bolaget till 50 procent vardera. Då NP3 har det be-
stämmande inflytandet i bolaget redovisas inte Jämtjägaren
som ett joint venture, utan konsolideras i NP3-koncernen
där Jämtkrafts resultatandel redovisas under totalresultat
hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande.
Cibola Holding AB
Under juni 2021 avyttrade NP3 en hotellfastighet i Tällberg.
Som en del i affären har NP3 investerat i en minoritetsan-
del i hotellfastighetsbolaget Cibola Holding AB. I och med
förvärvet uppgick NP3s ägarandel till 31,6 procent och
kapitalandelen till 71 mkr per den 31 december.
För 2021 bidrog Cibola med 2 mkr till NP3s förvaltnings-
resultat och den totala resultatandelen för året uppgick till
6 mkr.
Malabo Holding AB
Under andra kvartalet 2021 ingick NP3 ett joint venture
i Västerås där NP3 äger 50 procent av Malabo Holding
AB och två andra delägare äger 25 procent vardera av
bolaget. Syftet med samarbetet skall vara att bygga upp en
fastighetsportfölj genom att förvärva, hyra ut och utveckla
fastigheter i Västerås. Kapitalandelen uppgick till 13 mkr
per den 31 december.
För 2021 bidrog Malabo med 1 mkr till NP3s förvaltnings-
resultat och den totala resultatandelen för året uppgick till
2 mkr.
29INTRESSEFÖRETAG OCH JOINT VENTURE
Intresseföretag och joint venture
Större innehav i intresseföretag och joint venture
NP3s andel av resultat från
intresseföretag och joint venture, mkr
Totalt intresseföretag
och Joint venture
Fastighetsbolaget
Emilshus AB
Fastighetsaktiebolaget
Ess-Sierra
2021
jan-dec
2020
jan-dec
2021
jan-dec
2020
jan-dec
2021
jan-dec
2020
1)
jan-dec
NP3s ägarandel, % 19,1 20,2 50 50
NP3s röstvärde, % 20,2 20,7 50 50
Kapitalandel 724 456 346 185 293 271
Förvaltningsresultat 60 19 26 17 30 2
Värdeförändringar 138 59 93 28 38 31
Skatt -40 -17 -24 -9 -14 -8
Summa resultatandel 158 60 95 36 54 24
Fastighetsbolaget
Emilshus AB
Fastighetsaktiebolaget
Ess-Sierra
Intresseföretag och JV, mkr
2021
jan-dec
2020
jan-dec
2021
jan-dec
2020
2)
jan-dec
Hyresintäkter 280 183 89 85
Förvaltningsresultat 131 86 59 -
Periodens resultat 469 176 109 -
Intresseföretag och JV 2021-12-31 2020-12-31 2021-12-31 2020-12-31
Antal fastigheter 97 69 33 37
Uthyrbar area, tusen kvm 581 360 181 203
Fastigheternas redovisade värde, mkr 4 827 2 715 1 429 1 440
1) Ägarandelen och resultatandelen i Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra omfattar perioden 11-31 december 2020.
2) Redovisade hyresintäkter avser bedömt hyresvärde för helår. Då koncernen bildades under slutet av 2020 redovisas inget förvaltningsresultat och periodens
resultat för 2020.
Vår marknad
Stegvis expansion
NP3 grundades 2010 i Sundsvall.
Tidigt expanderade bolaget till Gävle
och Östersund, därefter till flera
andra orter i Norrland och Dalarna.
Strategin är att verka på orter med
stabil och växande befolkning och att
koncentrera beståndet till specifika
områden på varje ort. År 2019 tog
NP3 ett strategiskt beslut att för
första gången göra större förvärv
utanför norra Sverige. Ett bestånd
byggdes upp i Karlstad, Örebro och
Västerås, som idag utgör affärsområ-
det Mellansverige. NP3 vill fortsät-
ta att växa i de tre mellansvenska
städerna, men norra Sverige är och
förblir vår bas.
Framtidstro i Norrland
Tillförsikten till det norrländska nä-
ringslivet är stark överlag. Konjunk-
turinstitutets konjunkturbarometer,
som mäter tillförsikten i näringslivet,
visade 2021 högre värden än på över
ett decennium.
Det norrländska näringslivet har
också ställts i nationellt och interna-
tionellt strålkastarljus tack vare flera
spektakulära industriinvesteringar
på senare tid. Det skänker en stark
framtidstro hos Norrlands företag.
• Gruvbolaget LKAB, ståltillverkaren
SSAB och energibolaget Vattenfall vill
bygga en stor anläggning för fossilfri
järnsvamp i Gällivare som ska starta
2026. Bolagen är först i världen med
att producera stål framställt med
vätgas istället för kol och koks.
• Även H2 Green Steel bygger stor-
skalig fossilfri ståltillverkning, med
bas i Boden och Luleå. H2 Green Ste-
els planer inkluderar en av Europas
största vätgasfabriker och stålpro-
duktionen är tänkt att starta 2024.
• I Skellefteå, en stad där NP3s
närvaro är stark, bygger Northvolt
Europas största fabrik för tillverk-
ning av litiumjonbatterier för elbilar.
Etableringen är tänkt att skapa
3 000 arbetstillfällen när fabriken är
helt utbyggd år 2025. Bland North-
volts finansiärer finns bland annat
de svenska AP-fonderna och tyska
Volkswagengruppen.
De tre projekten syftar alla till grön
omställning och tillsammans uppgår
de planerade investeringarna i regio-
nen till flera hundra miljarder kronor.
När Norrland nu står i centrum för
några av Sveriges största industri-
investeringar på många decennier
gynnas stora delar av det regionala
näringslivet, inklusive fastighets-
marknaden.
Möjligheter och risker
NP3 hör till de etablerade fastighets-
ägarna i Norrland och på flera av de
orter där det nu görs miljardinveste-
ringar. Under 2021 har vi noterat ett
ökande intresse för Norrland bland
både svenska och utländska fastig-
hetsinvesterare. Det gäller inte bara
de orter som står i centrum för de all-
ra största industriprojekten. Intresset
ökar för såväl kommersiella fastighe-
ter som bostäder och samhällsfastig-
heter längs hela Norrlandskusten och
även inåt landet. Både fastighetsäga-
re och byggbolag arbetar mycket ak-
tivt med att uppvakta de norrländska
kommunerna för att kunna förvärva
byggrätter för bostäder.
Exempelvis ökade priserna på
bostadsrätter i Skellefteå med 24
procent under 2021, enligt Svensk
Mäklarstatistik. Även Umeå och
Sundsvall redovisade tvåsiffrig pro-
centuell prisökning för bostadsrätter
under året, och även snabbt ökande
villapriser.
För en etablerad norrländsk ak-
tör som NP3 rymmer utvecklingen
många möjligheter. Samtidigt kan
vi inte blunda för att den starka
utvecklingen även innebär risker. Det
finns redan tecken på överhettning
och risken för sättningar i marknaden
är överhängande om industriprojek-
ten skulle drabbas av förseningar
eller andra bakslag. Både elbrist och
arbetskraftsbrist utgör potentiella
hot. Det finns även risk för regionala
obalanser när människor och resurser
flyttas till orter med mycket stark
tillväxt. Närliggande orter riskerar att
hamna i bakvattnet och komma ut
som förlorare.
“Tillsammans
uppgår de
planerade
investeringarna i
regionen till flera
hundra miljarder
kronor.”
30 VÅR MARKNAD
31VÅR MARKNAD
Konfidensindikatorn bygger på svar från företag i Norrlandslänen om hur de
upplever nuläget och vad de har för förväntningar om den närmaste framtiden.
Källa: Konjunkturinstitutet
Positiv utveckling på bred front
Mycket positivt sker i näringslivet på våra prioriterade orter,
även vid sidan av de nyss nämnda jätteprojekten. Öster-
sunds kommun rapporterar om det största etablerings-
trycket från näringslivet på över 20 år. Exempelvis flyttar
börsnoterade Synsam glasögontillverkning från Asien till
en ny anläggning på Frösön utanför Östersund. Produk-
tionsflytten ska minska både klimatavtryck och risken för
produktionsstörningar.
I Västerås byggs ett starkt företagskluster inom elektri-
fiering. Staden har redan idag över 9 000 anställda inom
energiteknik på bland annat ABB, Northvolt, som driver ett
forskningscentrum i staden, samt tågtillverkaren Bom-
bardier Transportation. Bombardier bygger ett globalt
innovationscenter i staden för forskning och utveckling
av energieffektiva transporter för både järnväg och tung
fordonsindustri.
Konjunkturinstitutets konfidensindikator, Norrland
140
120
100
80
60
40
20
0
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
0,0
20,0
40,0
60,0
80,0
100,0
120,0
140,0
Totala näringslivet, Norrland (Län 21-25)
Batterifabriken Northvolt i Skellefteå
Befolkning
2021 antal
invånare
Befolknings-
utveckling
2011-2021
Befolknings-
utveckling
2021
Sundsvall 99 351 3,4 % -0,1 %
Skellefteå 73 320 2,4 % 0,7 %
Gävle 103 154 8,1 % 0,2 %
Dalarna
1)
288 288 4,2 % 0,2 %
Östersund 64 306 8,3 % 0,5 %
Umeå 131 095 12,6 % 0,7 %
Luleå 78 871 6,0 % 0,4 %
Mellansverige
2)
409 276 13,0 % 0,6 %
Samtliga NP3s affärsområden 1 247 661 8,3 % 0,4 %
Riket exkl. storstadsområden 6 220 956 7,4 % 0,5 %
Riket 10 443 100 10,1 % 0,6 %
1) Med Dalarna avses NP3s huvudorter Falun och Borlänge i tabell och diagram. Värdena är ovik-
tade per antal invånare per kommun.
2) Med Mellansverige avses i detta hänseende NP3s huvudorter Karlstad, Örebro och Västerås.
Värdena är oviktade per antal invånare per kommun.
Källa: SCB, bearbetat av Newsec
Befolkningsutveckling
Sveriges befolkning ökade med 0,6 procent under fjolåret och med 0,4
procent på NP3s huvudorter. Befolkningsutvecklingen var positiv i alla
huvudorter utom Sundsvall, där befolkningen minskade med 0,1 procent.
Mest ökade befolkningen i Skellefteå och Umeå. På de orter och regioner
där NP3 är verksamt bodde i slutet av fjolåret cirka 1,25 miljoner personer.
NP3-orterna har även under en rad år i följd haft ett positivt flyttnetto, det
vill säga fler flyttar till än ifrån orterna.
Sett över en tioårsperiod har befolkningen på NP3s huvudorter ökat med
8,3 procent. Det är mindre än i riket som helhet (10,1 procent), men mer än
riket utanför storstäderna. Allra snabbast har befolkningsökningen varit
i Västerås, Karlstad och Örebro (NP3s region Mellansverige), men även
Umeå, Östersund och Gävle har haft en stark befolkningsutveckling, som
kommer att gynna fastighetssektorn på sikt.
Befolkningsutveckling NP3s huvudorter 2011-2021
Dalarna
1)
Sundsvall
Luleå
Skellefteå
Östersund
Gävle
Umeå
Mellansverige
2)
14
12
10
8
6
4
2
0
%
32 VÅR MARKNAD
33VÅR MARKNAD
Arbets-
löshet
2021
Utveckling
arbetslöshet
2021
Disponibel
inkomst för
hushåll, 2020
1)
Utveckling
disponibel
inkomst, 2020
Sundsvall 7,5 % -1,0 % 456,7 0,91 %
Skellefteå 4,5 % -1,5 % 469,3 5,32 %
Gävle 9,7 % -1,0 % 459,5 4,03 %
Dalarna
2)
6,7 % 0,9 % 440,2 0,41 %
Östersund 5,5 % -1,4 % 426,0 -3,07 %
Umeå 4,9 % -1,5 % 450,8 1,10 %
Luleå 5,8 % -1,4 % 450,6 1,05 %
Mellansverige
3)
8,3 % -1,2 % 456,8 1,19 %
Samtliga NP3s
affärsområden
4)
6,6 % -1,2 % 451,2 0,99 %
Riket exkl. stor-
stadsområden 7,8 % -1,4 % 448,0 -0,01 %
Riket 7,2 % -1,2 % 496,2 0,12 %
1) Medelvärde, tkr efter region, hushållstyp och ålder.
2) Med Dalarna avses NP3s huvudorter Falun och Borlänge i tabell och diagram. Värdena är
oviktade per antal invånare per kommun.
3) Med Mellansverige avses i detta hänseende NP3s huvudorter Karlstad, Örebro och
Västerås. Värdena är oviktade per antal invånare per kommun.
4) Oviktat per antal invånare per kommun.
Källa: Newsec
Sysselsättning och inkomstutveckling
Arbetslösheten i Sverige minskade med 1,2 procent under 2021, och
i norra Sverige var utvecklingen särskilt positiv. I Umeå, Skellefteå,
Östersund, Luleå och Dalarna ligger arbetslösheten på en lägre nivå
än i riket som helhet, medan Gävle, Sundsvall och de tre städerna
som utgör region Mellansverige ligger högre. Sett över en femårs-
period mellan 2016 och 2021 har arbetslösheten i Sverige stigit med
0,2 procent. I NP3s huvudorter i norra Sverige har arbetslösheten
däremot sjunkit med i snitt 1,1 procent.
De senaste 20 åren har hushållens disponibla inkomst utvecklats
starkt i Sverige. Inte ens under 2020 sjönk den genomsnittliga
inkomsten för samtliga hushåll i Sverige, trots ökad arbetslöshet som
en följd av pandemin.
Hushållens disponibla inkomst steg på de flesta orter där NP3 är
verksamt. I NP3s orter hade under 2020 (när detta trycks finns ingen
färskare statistik) den disponibla inkomsten ökat i snitt med nästan
1 procent, vilket kan jämföras med 0,12 procent i riket som helhet.
Särskilt stark var utvecklingen i Skellefteå och Gävle. Sett över
perioden 2015-2020 är inkomstutvecklingen på NP3s orter starkare
än rikets.
I Sverige uppgick den disponibla inkomsten för ett genomsnittligt
hushåll vid slutet av 2020 till 496 200 kr per år. På NP3s orter är
motsvarande siffra 451 200 kr – lägre än Sverigesnittet men högre
än snittsiffran för riket exklusive storstadsregionerna.
Arbetslöshet 2021
Dalarna
2)
Sundsvall
Luleå
Skellefteå
Östersund
Riket
Riket exkl. stor-
stadsområden
Gävle
Umeå
Mellansverige
3)
12
10
8
6
4
2
0
%
“Sett över en femårsperiod
mellan 2016 och 2021 har
arbetslösheten i Sverige
stigit med 0,2 procent. I
NP3s huvudorter i norra
Sverige har arbetslösheten
däremot sjunkit med i snitt
1,1 procent.”
Arbetslöshetsutveckling inom NP3s regioner
och orter, 2016-2021
Dalarna
2)
Sundsvall
Luleå
Skellefteå
Östersund
Gävle
Umeå
Mellansverige
3)
0,5
0
-0,5
-1,0
-1,5
-2,0
-2,5
%
Riket
Riket exkl. stor-
stadsområden
Utveckling av disponibel inkomst, 2015-2020
Borlänge
Gävle
Falun
Västerås
Skellefteå
Sundsvall
Örebro
Umeå
Luleå
Riket
Karlstad
Östersund
9
8
7
6
5
4
3
2
1
0
%
Riket exkl. stor-
stadsområden
Transaktionsmarknaden
Efter ett 2020 präglat av pandemin mer än fördubblades transak-
tionsvolymen på den svenska fastighetsmarknaden år 2021. Totalt
gjordes affärer värda omkring 400 mdkr. Cirka två tredjedelar av
volymen omfattar storstäderna.
I Norrland och Dalarna ökade transaktionsvolymen även under
pandemiåret 2020 och utvecklingen fortsatte under 2021 med en
uppgång på 43 procent.
Totalt under 2021 gjordes affärer i Norrland och Dalarna för 18,7
mdkr. Västerbottens län utmärkte sig, där bytte fastigheter till ett
värde av 6,3 mdkr ägare.
Även typen av fastighetsaffärer skiljde sig om man jämför Norrland
och Dalarna med resten av Sverige. Medan bostäder och kontor
stod för över halva volymen under 2021 i Sverige som helhet, är
industri, lager och logistikfastigheter det största segmentet i norra
Sverige, följt av bostäder.
Utanför Norrland och Dalarna utmärker sig Västerås, där fastighe-
ter till ett värde av 34,5 mdkr bytte ägare. Av de orter och områden
där NP3 är verksamt var Västerås den klart mest transaktionsinten-
siva, följt av Västerbotten, Karlstad, Örebro och Gävle.
Transaktionsvolym per region 2021
Storstadsregionerna 67 %
Mellansverige 11 %
Norrland inkl. Dalarna 5 %
Övriga Sverige 17 %
Transaktionsvolym i Sverige
per kategori 2021
Bostäder 35 % (39)
Kontor 21 % (12)
Industri/lager/logistik 15 % (21)
Samhällsfastigheter 12 % (16)
Handel 6 % (9)
Hotell 2 % (2)
Övrigt 9 % (1)
Transaktionsvolym på NP3s marknader
(län/stad) 2021
Västerås 56 %
Västerbotten 10 %
Karlstad 8 %
Örebro 7 %
Gävleborg 6 %
Norrbotten 4 %
Jämtland 3 %
Dalarna 3 %
Västernorrland 3 %
Industri/lager/logistik 34 %
Bostäder 29 %
Kontor 10 %
Samhällsfastigheter 10 %
Handel 7 %
Hotell 4 %
Övrigt 6 %
Transaktionsvolym i Norrland inklusive
Dalarna per kategori 2021
Källa: Newsec
VÅR MARKNAD34
“Medan bostäder och kontor stod
för över halva volymen under 2021 i
Sverige som helhet, är industri-, lager-
och logistikfastigheter det största
segmentet i norra Sverige, följt av
bostäder.”
35VÅR MARKNAD
Fastighetsägande i norra Sverige
Kommersiella fastigheter i norra Sverige ägs i större ut-
sträckning än i södra och mellersta Sverige av kommunala
bolag, lokala och privata fastighetsägare samt egenanvän-
dare.
Ett ökande intresse för den norrländska marknaden märks
från nationellt verksamma fastighetsägare, oftast med
huvudkontor i Stockholm. Av de börsnoterade bolagen har
Diös (med huvudkontor i Östersund) och SBB (med huvud-
kontor i Stockholm) de största fastighetsportföljerna
i Norrland, vid sidan av NP3.
NP3s lokala förankring och långa erfarenhet ger oss en
fördel gentemot andra aktörer på Norrlandsmarknaden. Ge-
nom en långsiktig lokal närvaro har NP3 lyckats skaffa sig
en unik position med god lokalkännedom och erfarenhet.
Samtidigt visar transaktionsstatistiken att allt fler aktörer
har intresse för fastighetsmarknaden i norra Sverige, vilket
skapar utrymme för fortsatt värdetillväxt inom NP3s fastig-
hetsbestånd.
Största affärerna i Norrland 2021
Den största fastighetsaffären under året var NP3s köp av
17 fastigheter av kommunägda Skellefteå Industrihus, vilket
var en miljardaffär.
Det är mycket ovanligt att ett så stort industrifastighets-
bestånd kommer ut på marknaden i norra Sverige. Den
uthyrningsbara arean uppgår till 135 000 kvadratmeter och
till detta kommer en stor tomtareal. Det årliga hyresvärdet
uppgår till 101 mkr.
Nummer två på listan över stora Norrlandsaffärer sked-
de också den i Skellefteå. Det lokala fastighetsbolaget
Nordvestor sålde fem fastigheter till börsnoterade Diös för
810 mkr. Fastigheterna innehåller kontor, bostäder, service
samt ett parkeringshus.
En tredje storaffär var när börsnoterade SBB köpte ett
bestånd om 40 000 kvadratmeter, samt omfattande bygg-
rätter, i Umedalen utanför Umeå. Säljare var den lokala Bal-
ticgruppen och ett av Balticgruppen delägt bolag. Bestån-
det består till största del av utbildnings- och vårdlokaler,
hyresintäkterna kommer främst från kommun och region.
10 största fastighetsaffärerna i Norrland 2021 (exkl. strukturaffärer)
Säljare Köpare Area, kvm Värde, mkr Fastighetsbeteckning / objekt
1. Jun Skellefteå Industrihus NP3 Fastigheter 135 000 1 293 17 fastigheter i Skellefteå
2. Nov Nordvestor Diös 40 000 810 5 fastigheter i Skellefteå
3. Okt Balticgruppen & Gazette Samhällsbyggnadsbolaget 40 000 600* Fastighetsbestånd i Umeå
4. Maj Skistar Skiab Invest N/A 429 Lodger i Lindvallen och Hundfjället
5. Okt Bopaji Invest Nyfosa 42 000 420 20 fastigheter i Luleå och Boden
6. Apr Gefle Tullhus AB Fastpartner 9 500 384 Alderholmen 13:2 i Gävle
7. Feb Privatperson Bostadsrättsförening N/A 325 Isbrytaren 4 i Luleå
8. Feb Balticgruppen Lansa Fastigheter 8 112 280 Etern 5 i Umeå
9. Sep Skanska Luleåälven 5 280 260 Börsen 1 i Kiruna
10. Maj Sidsjö Fastigheter K2A Fastigheter 11 680 254 Sidsjö 2:41 & Sidsjöhöjden 14 i Sundsvall
*Värde bedömt av Fastighetsvärlden
Källa: Newsec
Börsnoterade fastighetsbolag med störst ägande i Norrland*
Fastighetsvärde, mkr*
1. Diös 22 450
2. NP3 11 500
3. Samhällsbyggnadsbolaget (exkl Amasten) 10 000
4. Nyfosa 4 750
5. Fastighets AB Balder 3 500
6. Castellum (inkl. Kungsleden) 3 400
7. Amasten 2 550
8. Fastpartner 2 400
9. Intea** 1 900
10. Klarabo 1 200
*Där exakt volym inte är publik har denna bedömts baserad på tillgänglig
information. Avser värden 30:e september 2021
**Börsnoteras 2022
Källa: Newsec
36 VÅRA AFFÄRSOMRÅDEN
37VÅRA AFFÄRSOMRÅDEN
Våra affärsområden
Affärsområde Sundsvall 2021
Antal fastigheter totalt 108
Uthyrbar area, tusen kvm 362
Hyresvärde, mkr 311
Antal medarbetare 6
Affärsområde Umeå 2021
Antal fastigheter totalt 42
Uthyrbar area, tusen kvm 205
Hyresvärde, mkr 183
Antal medarbetare 6
Affärsområde Gävle 2021
Antal fastigheter totalt 67
Uthyrbar area, tusen kvm 255
Hyresvärde, mkr 204
Antal medarbetare 3
Affärsområde
Mellansverige
2021
Antal fastigheter totalt 35
Uthyrbar area, tusen kvm 104
Hyresvärde, mkr 91
Antal medarbetare 2
Affärsområde Skellefteå 2021
Antal fastigheter totalt 45
Uthyrbar area, tusen kvm 199
Hyresvärde, mkr 157
Antal medarbetare 3
Piteå 3,5 % (3,0)
Luleå 6,3 % (7,5)
Haparanda 0,8 % (0,5)
Östersund 9,9 % (12,3)
Affärsområde Dalarna 2021
Antal fastigheter totalt 60
Uthyrbar area, tusen kvm 313
Hyresvärde, mkr 221
Antal medarbetare 3
Affärsområde Luleå 2021
Antal fastigheter totalt 48
Uthyrbar area, tusen kvm 214
Hyresvärde, mkr 219
Antal medarbetare 3
Affärsområde Östersund 2021
Antal fastigheter totalt 41
Uthyrbar area, tusen kvm 133
Hyresvärde, mkr 153
Antal medarbetare 2
Gällivare 1,9 % (1,8)
NORRBOTTEN
VÄSTERBOTTEN
JÄMTLAND
DALARNA
VÄRMLAND
ÖREBRO
VÄSTMANLAND
GÄVLEBORG
VÄSTERNORRLAND
Kiruna 1,8 % (2,1)
Skellefteå 10,2 % (3,7)
Umeå 9,2 % (10,4)
Örnsköldsvik 2,7 % (0,5)
Sollefteå 2,7 % (1,9)
Timrå 2,4 % (3,3)
Sundsvall 13,8 % (17,2)
Bollnäs 0,9 % (0,8)
Sandviken 0,5 % (0,5)
Söderhamn 0,6 % (0,7)
Gävle 11,2 % (12,0)
Örebro 0,5 % (0,9)
Västerås 1,5 % (4,4)
Falun 6,5 % (4,6)
Mora 1,7 % (0,5)
Borlänge 5,6 % (7,1)
Karlstad 2,4 % (2,1)
Färgerna visar våra åtta affärsområden och vilka kommuner
1)
som ingår i respektive affärsområde. Siffran efter kommunen visar
hur stor andel kommunen står för av bolagets totala fastighetsvärde.
Antalet medarbetare i tabellerna gäller per den 31 december
och inkluderar inte koncerngemensamma tjänster.
1) Endast kommuner som har mer än 0,5 % i andel av fastighetsvärde är markerade på kartan.
38 VÅRA AFFÄRSOMRÅDEN
Nettouthyrning, mkr 2021
Uppsagda hyresavtal inkl. konkurser -12
Tecknade hyresavtal 25
Nettouthyrning 14
Area per
fastighetskategori
Area per
fastighetskategori
Hyresvärde per
fastighetskategori
Hyresvärde per
fastighetskategori
Nettouthyrning, mkr 2021
Uppsagda hyresavtal inkl. konkurser -32
Tecknade hyresavtal 41
Nettouthyrning 8
Vakansförändring, mkr 2021
Ingående vakansvärde 1 jan 27
Vakansvärde, förvärvade fastigheter 0
Vakansvärde, avyttrade fastigheter 0
Nettoförändring av in-/avflyttningar 2
Utgående vakansvärde 29
Vakansförändring, mkr 2021
Ingående vakansvärde 1 jan 12
Vakansvärde, förvärvade fastigheter 2
Vakansvärde, avyttrade fastigheter 0
Nettoförändring av in-/avflyttningar -4
Utgående vakansvärde 10
AO Sundsvall 31 dec 2021 2020
Antal fastigheter totalt 108 102
Uthyrbar area, tusen kvm 362 348
Hyresvärde, mkr 311 286
Ekonomisk vakans, % 9 9
Fastighetsvärde, mkr 3 404 2 980
AO Gävle 31 dec 2021 2020
Antal fastigheter totalt 67 60
Uthyrbar area, tusen kvm 255 227
Hyresvärde, mkr 204 171
Ekonomisk vakans, % 5 7
Fastighetsvärde, mkr 2 425 1 755
Affärsområde Sundsvall Affärsområde Gävle
Industri 40 % (40)
Handel 20 % (20)
Kontor 14 % (14)
Logistik 9 % (9)
Övrigt 17 % (17)
Industri 57 % (56)
Handel 19 % (21)
Kontor 11 % (10)
Logistik 5 % (5)
Övrigt 8 % (8)
Industri 64 % (64)
Handel 17 % (18)
Kontor 9 % (7)
Logistik 4 % (5)
Övrigt 6 % (6)
Industri 50 % (48)
Handel 17 % (17)
Kontor 12 % (13)
Logistik 8 % (8)
Övrigt 13 % (14)
Sundsvall är NP3s största affärsområde,
sett till både fastighetsvärde och hy-
resvärde. De största kommunerna inom
affärsområdet är Sundsvall, Sollefteå
och Timrå där fastigheterna i Sundsvall/
Timrå står för 81 procent av hyresvär-
det. Därutöver ägs fastigheter i bland
annat Härnösand och Kramfors.
Handels- och industrisektorn är väl-
etablerad inom Sundsvalls kommun,
inte minst med den fortsatta utveck-
lingen av Birstaområdet. I Birsta, som är
mest känt för sitt handelsområde, äger
NP3 främst logistik- och handelsfastig-
heter. Birsta ligger strategiskt mellan
E4:an och E14 och med närhet till Timrå
kommun vilket gör området attraktivt
och efterfrågat. Större hyresgäster i
Sundsvall är Systembolaget och Dagab
Inköp & Logistik.
I Sollefteå består fastighetsbeståndet
huvudsakligen av tidigare regementet
I21 som ligger i stadsdelen Hågesta
som nu utvecklas till följd av Försvars-
maktens nyetablering i kommunen. I
Sollefteå är Fortifikationsverket och
Sollefteå kommun NP3s största hyres-
gäster.
Större projekt som pågår i affärsom-
rådet är bland annat en nybyggnation
av en lastbilsverkstad på över 4 000
kvadratmeter i Birsta och en nybyggna-
tion av en padelhall i Sollefteå. Under
året har även ett större nybyggnadspro-
jekt färdigställts i Birsta samt flertalet
energiprojekt.
Gävle är det näst största affärsområdet
sett till fastighetsvärde. Största delen
av fastighetsbeståndet är beläget i
Gävle och utgör 85 procent av affärs-
områdets hyresvärde. Därutöver ägs
fastigheter i Bollnäs, Sandviken och
Söderhamn. I Gävle har efterfrågan på
lokaler gynnats av stora infrastruktur-
satsningar som till exempel utbygg-
naden av E4:an och utbyggnaden av
stambanan.
NP3 har valt att främst fokusera
fastighetsbeståndet inom två områden
i Gävle, Näringen och Sörby Urfjäll.
Näringen är ett centralt beläget indu-
striområde där NP3 äger många busi-
ness-to-business-handelsfastigheter.
Sörby Urfjäll är NP3s största område i
Gävle och ett område där NP3 är den
dominerande fastighetsägaren. Fastig-
hetsbeståndet innefattar bland annat
logistik, business-to-business-handel
och lätt industri.
De tre största hyresgästerna i affärs-
området utgörs av BGA Group, Nilar
och Dagab Inköp & Logistik. I Gävle
pågår flera större om- och nybygg-
nadsprojekt, bland annat byggnationen
av en padelhall i området Näringen
samt en nybyggnation av en industri-
hall i Sörby Urfjäll.
Antal fastigheter
per ort
Antal fastigheter
per ort
Sundsvall 80 (76)
Timrå 13 (13)
Härnösand 5 (13)
Sollefteå 5 (4)
Övrigt 5 (2)
Gävle 52 (47)
Sandviken 7 (6)
Bollnäs 5 (4)
Söderhamn 3 (2)
Övriga - (1)
39VÅRA AFFÄRSOMRÅDEN
Huvudorterna i affärsområdet utgörs
av Falun och Borlänge där fastighets-
beståndet på dessa två orter utgör 85
procent av affärsområdets hyresvärde.
Utöver Falun och Borlänge ägs fastig-
heter i bland annat Leksand och Mora.
Dalarna med NP3s huvudorter Falun
och Borlänge utgör en integrerad
arbetsmarknadsregion med stor
pendling mellan orterna. En förväntad
fortsatt befolkningstillväxt ställer krav
på nyproduktion på marknaden, där
såväl industri-, lager- och andra kom-
mersiella fastighetsslag ser en ökad
efterfrågan även om mycket omsätts
mellan mindre lokaler. Framförallt har
bostads- och samhällsfastigheter samt
industri haft en god utveckling och
efterfrågan i Dalarna, men efterfrågan
finns även för andra lokalslag.
Större hyresgäster är bland annat
LEAX Falun, Svenska Krämfabriken och
Region Dalarna. Ett pågående projekt i
Borlänge utgörs av en nybyggnation av
en logistikfastighet åt PostNord. Bygg-
nationen beräknas vara färdigställd
under andra halvan av 2022.
Nettouthyrning, mkr 2021
Uppsagda hyresavtal inkl. konkurser -15
Tecknade hyresavtal 18
Nettouthyrning 3
Area per
fastighetskategori
Area per
fastighetskategori
Hyresvärde per
fastighetskategori
Hyresvärde per
fastighetskategori
Vakansförändring, mkr 2021
Ingående vakansvärde 1 jan 13
Vakansvärde, förvärvade fastigheter 8
Vakansvärde, avyttrade fastigheter -1
Nettoförändring av in-/avflyttningar -3
Utgående vakansvärde 17
Vakansförändring, mkr 2021
Ingående vakansvärde 1 jan 8
Vakansvärde, förvärvade fastigheter 0
Vakansvärde, avyttrade fastigheter 0
Nettoförändring av in-/avflyttningar 0
Utgående vakansvärde 8
AO Dalarna 31 dec 2021 2020
Antal fastigheter totalt 60 54
Uthyrbar area, tusen kvm 313 220
Hyresvärde, mkr 221 167
Ekonomisk vakans, % 8 8
Fastighetsvärde, mkr 2 394 1 695
AO Östersund 31 dec 2021 2020
Antal fastigheter totalt 41 38
Uthyrbar area, tusen kvm 133 130
Hyresvärde, mkr 153 145
Ekonomisk vakans, % 5 6
Fastighetsvärde, mkr 1 805 1 560
Affärsområde Dalarna
Nettouthyrning, mkr 2021
Uppsagda hyresavtal inkl. konkurser -21
Tecknade hyresavtal 22
Nettouthyrning 1
Affärsområde Östersund
Industri 65 % (44)
Handel 14 % (17)
Logistik 9 % (12)
Kontor 8 % (17)
Övrigt 4 % (10)
Industri 67 % (47)
Handel 14 % (19)
Logistik 11 % (16)
Kontor 6 % (12)
Övrigt 2 % (6)
Industri 28 % (26)
Handel 24 % (25)
Kontor 22 % (23)
Logistik 3 % (3)
Övrigt 22 % (23)
Industri 41 % (39)
Handel 20 % (20)
Kontor 19 % (20)
Logistik 4 % (5)
Övrigt 16 % (16)
Affärsområde Östersund är i stort sett
koncentrerat till Östersunds kommun
som står för nästan 100 procent av
hyresvärdet. Östersund har en positiv
befolkningstillväxt. Arbetsmarknaden
är stabil vilket till viss del förklaras av
en stark offentlig sektor där kommun
och landsting utgör de största arbets-
givarna. Även Arbetsförmedlingen är
en stor arbetsgivare inom kommunen
och NP3s största hyresgäst i Öster-
sund. Andra stora hyresgäster utgörs
av Ulno och WIPRO Infrastructure
Engineering.
I kategorin handel är NP3s fastighets-
bestånd främst lokaliserat till Lillänge
handelsområde som är ett av norra
Sveriges starkaste externhandelsom-
råden. Där inryms hyresgäster som
Elgiganten, Rusta och Coop med flera.
Utöver Lillänge är fastighetsbeståndet
koncentrerat till Stadsdel Norr och
Odenskog. Fastigheterna på Stads-
del Norr utgörs av tidigare Jämtlands
fältjägarregementes fastigheter. Områ-
det består främst av kontor och lokaler
för skolverksamhet. Odenskog är ett
attraktivt område för lättare industri
samt business-to-business-handel.
I Stadsdel Norr genomförs ett stort
projekt tillsammans med Jämtkraft,
ett samarbete för uppförande av
ett huvudkontor och driftcentral för
Jämtkraft. Därutöver pågår ett projekt
i Lillänge där en ny Dollarstore butik
öppnar under sommaren 2022.
Antal fastigheter
per ort
Antal fastigheter
per ort
Östersund 37 (34)
Övriga 4 (4)
Falun 25 (24)
Borlänge 20 (20)
Mora 9 (2)
Leksand 3 (4)
Övriga 3 (4)
40 VÅRA AFFÄRSOMRÅDEN
Fastighetsbeståndet är koncentrerat
till norra Sveriges största kommun,
Umeå, men även Örnsköldsvik ingår i
affärsområdet. Fastigheterna i Umeå
står för 77 procent av hyresvärdet,
resterande del av hyresvärdet kommer
från fastigheter i Örnsköldsvik där man
också finner affärsområdets största
hyresgäst, BAE Systems Hägglunds.
Fastighetsmarknaden i Umeå har
utvecklats starkt de senaste åren
med sjunkande avkastningskrav och
noterad uppgång i hyresnivåer inom
samtliga segment och delmarknader i
regionen.
Fastigheterna i Umeå är främst
koncentrerade kring Östteg, Ersboda
och Västerslätt. Östteg är ett efter-
traktat och expanderande område
som är beläget i direkt anslutning till
handelsområdet Söderslätt, där IKEA
är etablerat. På Östteg innehar NP3
såväl business-to-business-handels-,
industri- och kontorsfastigheter samt
mark. NP3 är en stor fastighetsägare
på Ersboda som är Umeås största han-
delsområde. På Ersboda finns bland
annat MIO möbler som är en av NP3s
största hyresgäster i Umeå. Därutöver
kan Skanska Sverige nämnas som ock-
så är en av de största hyresgästerna i
affärsområdet.
Under slutet av 2021 etablerades ett
nytt affärsområde, Skellefteå, som
tidigare var en del av affärsområde
Umeå. Det nya affärsområdet etable-
rades till följd av det större portföljför-
värv i Skellefteå som tillträddes under
fjärde kvartalet 2021. Affärsområdet
är i sin helhet koncentrerat till Skellef-
teå kommun.
Skellefteå präglas av framtidstro,
mycket till följd av Northvolts etable-
ring i regionen. Fastighetsmarknaden
har utvecklats starkt det senaste året
med sjunkande avkastningskrav samt
ökande hyresnivåer.
NP3s dominerande fastighetskategori
i Skellefteå är industri som utgör 75
procent av affärsområdets hyresvär-
de och hela 79 procent av arean. Per
årsskiftet utgjorde Skellefteå 11 pro-
cent av NP3s totala fastighetsvärde.
Större hyresgäster utgörs av Latitude
64, Skellefteå Kommun och Optronic
Partner pr.
Nettouthyrning, mkr 2021
Uppsagda hyresavtal inkl. konkurser -3
Tecknade hyresavtal 16
Nettouthyrning 13
Nettouthyrning, mkr 2021
Uppsagda hyresavtal inkl. konkurser -17
Tecknade hyresavtal 18
Nettouthyrning 1
AO Umeå 31 dec 2021 2020
Antal fastigheter totalt 42 36
Uthyrbar area, tusen kvm 205 146
Hyresvärde, mkr 183 132
Ekonomisk vakans, % 4 7
Fastighetsvärde, mkr 1 978 1 313
AO Skellefteå 31 dec 2021 2020
Antal fastigheter totalt 45 30
Uthyrbar area, tusen kvm 199 67
Hyresvärde, mkr 157 56
Ekonomisk vakans, % 6 5
Fastighetsvärde, mkr 1 865 561
Industri 46 % (28)
Handel 30 % (40)
Kontor 13 % (17)
Övrigt 11 % (15)
Industri 75 % (55)
Handel 13 % (29)
Kontor 5 % (2)
Logistik 4 % (11)
Övrigt 3 % (3)
Industri 51 % (32)
Handel 26 % (37)
Kontor 10 % (15)
Logistik 0 % (1)
Övrigt 12 % (16)
Industri 79 % (61)
Handel 17 % (26)
Kontor 5 % (2)
Logistik 3 % (10)
Övrigt 2 % (1)
Area per
fastighetskategori
Area per
fastighetskategori
Hyresvärde per
fastighetskategori
Hyresvärde per
fastighetskategori
Antal fastigheter
per ort
Antal fastigheter
per ort
Affärsområde Umeå Affärsområde Skellefteå
Umeå 40 (35)
Örnsköldsvik 2 (1)
Skellefteå 45 (30)
Vakansförändring, mkr 2021
Ingående vakansvärde 1 jan 9
Vakansvärde, förvärvade fastigheter 3
Vakansvärde, avyttrade fastigheter 0
Nettoförändring av in-/avflyttningar -4
Utgående vakansvärde 8
Vakansförändring, mkr 2021
Ingående vakansvärde 1 jan 3
Vakansvärde, förvärvade fastigheter 8
Vakansvärde, avyttrade fastigheter 0
Nettoförändring av in-/avflyttningar -1
Utgående vakansvärde 10
41VÅRA AFFÄRSOMRÅDEN
NP3s huvudorter inom affärsområdet,
Karlstad, Örebro och Västerås har haft
en stark utveckling på fastighetsmark-
naden de senaste åren. Med ett strate-
giskt läge och goda kommunikationer
är regionen ett starkt logistikcentrum.
Den kommersiella fastighetsmark-
naden gynnas av regionens positiva
befolkningstillväxt som har varit bland
den högsta i hela landet. De största hy-
resgästerna i affärsområde Mellansve-
rige utgörs av Assemblin El, Plantagen
och K-Rauta.
Affärsområdet etablerades i slutet av
år 2020 som en del av bolagets fort-
satta expansion. I dagsläget är affärs-
området NP3s minsta men det finns
en ambition att fortsätta att förvärva
fastigheter och växa i Mellansverige.
Största delen av fastighetsbeståndet
finns i Karlstad och utgör 40 procent
av affärsområdets hyresvärde. Det
näst största fastighetsbeståndet ligger
i Västerås som står för 24 procent av
hyresvärdet. Därutöver äger NP3 fast-
igheter i Örebro, Uddevalla samt ett
antal mindre städer i Mellansverige.
I affärsområde Luleå ingår även Piteå,
Gällivare, Kiruna, Boden och Haparan-
da. Största delen av fastighetsbestån-
det ligger i Luleå och utgör 44 procent
av affärsområdets hyresvärde. De
största hyresgästerna i affärsområdet
är PostNord, Rusta och Scania.
Luleå har uppvisat en stadig befolk-
ningstillväxt de senaste åren. Pro-
jektaktiviteten är hög med pågående
projekt inom flera delmarknader, såväl
bostads- som hyresrätter samt vissa
kommersiella fastigheter. I Luleå är
NP3 primärt verksamt på Storheden
och Notviksstan som är belägna strax
utanför Luleå centrum. NP3 äger även
fastigheter på Bergnäset som ligger
nära flygplatsen samt Porsödalen i när-
heten av universitetet.
I Piteå äger NP3 nästan uteslutande
fastigheter för externhandel i området
BackCity, som är Piteås enda externa
handelsplats. Stora hyresgäster i Back-
City är Willys, Rusta och Dollarstore.
Större projekt som pågår i affärsom-
rådet är bland annat en nybyggnation i
Öjebyn utanför Piteå främst byggd för
padelverksamhet samt en nybyggna-
tion av en handelslokal i Piteå där Jysk
blir hyresgäst. Båda projekten färdig-
ställs under första halvan av 2022.
Nettouthyrning, mkr 2021
Uppsagda hyresavtal inkl. konkurser -11
Tecknade hyresavtal 14
Nettouthyrning 3
AO Luleå 31 dec 2021 2020
Antal fastigheter totalt 48 41
Uthyrbar area, tusen kvm 214 193
Hyresvärde, mkr 219 195
Ekonomisk vakans, % 4 5
Fastighetsvärde, mkr 2 388 1 901
AO Mellansverige 31 dec 2021 2020
Antal fastigheter totalt 35 27
Uthyrbar area, tusen kvm 104 104
Hyresvärde, mkr 91 84
Ekonomisk vakans, % 12 12
Fastighetsvärde, mkr 1 076 817
Nettouthyrning, mkr 2021
Uppsagda hyresavtal inkl. konkurser -6
Tecknade hyresavtal 7
Nettouthyrning 0
Handel 42 % (44)
Industri 38 % (35)
Kontor 11 % (12)
Logistik 7 % (7)
Övrigt 3 % (2)
Handel 46 % (47)
Industri 32 % (30)
Kontor 10 % (11)
Logistik 8 % (7)
Övrigt 4 % (3)
Industri 63 % (72)
Handel 29 % (28)
Kontor 4 % (0)
Övrigt 4 % (0)
Industri 69 % (76)
Handel 26 % (24)
Kontor 3 % (0)
Övrigt 2 % (0)
Affärsområde MellansverigeAffärsområde Luleå
Luleå 20 (20)
Piteå 17 (11)
Gällivare 4 (4)
Kiruna 4 (3)
Övriga 3 (3)
Karlstad 11 (7)
Västerås 8 (4)
Övriga 16 (16)
Vakansförändring, mkr 2021
Ingående vakansvärde 1 jan 10
Vakansvärde, förvärvade fastigheter 0
Vakansvärde, avyttrade fastigheter 0
Nettoförändring av in-/avflyttningar -1
Utgående vakansvärde 9
Vakansförändring, mkr 2021
Ingående vakansvärde 1 jan 10
Vakansvärde, förvärvade fastigheter 1
Vakansvärde, avyttrade fastigheter -1
Nettoförändring av in-/avflyttningar 1
Utgående vakansvärde 11
Area per
fastighetskategori
Area per
fastighetskategori
Hyresvärde per
fastighetskategori
Hyresvärde per
fastighetskategori
Antal fastigheter
per ort
Antal fastigheter
per ort
42 MEDARBETARE OCH ORGANISATION
Snittåldern för samtliga
medarbetare vid årets
slut var 46 år. Av 55
medarbetare var 17
kvinnor och 38 män.
Utveckling central administration Antal medarbetare 31 dec
Kostnader för central
administration uppgick
under 2021 till 57 mkr (53).
För 2021 uppgick kostnader
för central administration i
förhållande till hyresintäkter
till 4,6 procent (4,9).
60
50
40
30
20
10
0
2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
Medarbetare och organisation
NP3 har en platt, snabbfotad organisation med korta beslutsvägar. Engagerade medarbetare
som är stolta över att arbeta i en expansiv verksamhet möjliggör ett högt affärstempo. Den de-
centraliserade organisationen kännetecknas av en prestigelös hållning, gedigen lokalkännedom,
gott affärsmannaskap och nära relationer till kunder och andra intressenter.
Att ha engagerade medarbetare som förstår och arbetar för
bolagets vision är en framgångsfaktor för NP3. I takt med
att bolaget växer prioriteras därför kommunikation kring
vision, mål och strategier för att skapa engagemang och
delaktighet hos medarbetarna.
Den fortsatt höga tillväxttakten innebär även fokus på
verksamhetsutveckling för att utnyttja skalfördelar på bästa
sätt. Under året har NP3 anställt nio nya medarbetare och
aktivt arbetat med effektivisering av ett flertal processer.
De flesta processer är digitaliserade och flera repetitiva
processer är robotiserade vilket har inneburit en effekti-
visering. Under året har ett fortsatt arbete kring bolagets
IT-säkerhet fortgått där ett flertal åtgärder har tryggat
miljön.
Medarbetare
Bolagets värdegrund bygger på att medarbetarna är enga-
gerade, trovärdiga och affärsmässiga i såväl interna som
externa kontakter. I likhet med tidigare år har vision och
gemensamma mål brutits ned i personliga handlingsplaner
där varje medarbetare får ta stort ansvar inom sitt eget
kunskapsområde. I takt med bolagets fortsatta utveckling
är det avgörande att hitta best practice i form av gemen-
samma riktlinjer och arbetssätt. De gemensamma verksam-
hetsrutinerna utvecklas kontinuerligt och finns lättillgängli-
ga på bolagets intranät för att koordinera och effektivisera
den geografiskt spridda organisationen.
NP3 har en vinstandelsstiftelse som omfattar samtliga
medarbetare förutom vd. Basen för avsättningen till stiftel-
sen har under året uppgått till 35 000 kr per anställd och
baserats på en kombination av uppsatta mål för tillväxt,
resultat och verksamhetsutveckling. Vid utgången av året
ägde stiftelsen totalt 46 099 stamaktier i NP3.
Under 2021 erbjöds alla tillsvidareanställda i bolaget att
delta i ett teckningsoptionsprogram för fjärde året i rad.
Programmet används som ytterligare ett incitament för
medarbetarna att aktivt bidra till värdeskapande i verksam-
heten. Ett personligt ägarengagemang förväntas höja moti-
vationen samt stimulera ett ökat intresse för verksamheten
och resultatutvecklingen i sin helhet.
Per den 31 december hade bolaget 55 medarbetare (46)
varav 17 kvinnor (16) och 38 män (30). Nio personer påbör-
jade sina anställningar under året och ingen person slutade.
En medarbetare har under 2021 arbetat åt bolaget på kon-
sultbasis. Inom bolagets affärsområden finns affärsansva-
riga, tekniska förvaltare och förvaltningsadministratörer. De
gemensamma koncernfunktionerna återfinns på huvudkon-
toret i Sundsvall. Utöver huvudkontoret i Sundsvall har NP3
medarbetare i Luleå, Piteå, Skellefteå, Umeå, Örnsköldsvik,
Sollefteå, Östersund, Gävle, Borlänge, Västerås, Karlstad,
och Stockholm.
Arbetsmiljö och hälsa
Bolaget värnar om medarbetarna och uppmuntrar en hälso-
sam livsstil. För att motivera till träning och motion erbjuds
medarbetarna friskvårdstimme och friskvårdsbidrag. Samt-
liga anställda omfattas även av en privat sjukvårdsförsäk-
ring. För 2021 ligger sjukfrånvarotalet på låga 0,50 procent
(0,76). Bolaget har följt Folkhälsomyndighetens riktlinjer
under pandemin och i perioder har ett flertal medarbetare
utfört sitt arbete från hemmet för att undvika ökad smitt-
spridning.
Bolaget har utvecklade rutiner för det systematiska ar-
betsmiljöarbetet. Regelbundna samrådsmöten sker med
bolagets skyddsombud. Inga allvarliga arbetsplatsinciden-
ter inträffade under året.
Ledning
NP3s ledning bestod i slutet av verksamhetsåret av vd,
CFO, Förvaltningschef samt COO. Personerna i lednings-
Central administration
Central administration/
Hyresintäkter
Mkr
%
70
60
50
40
30
20
10
0
7
6
5
4
3
2
1
0
2017 2018 2019 2020 2021
40
44
49
53
57
5,9%
5,2%
4,9%
4,9%
4,6%
0,0%
1,0%
2,0%
3,0%
4,0%
5,0%
6,0%
7,0%
0
10
20
30
40
50
60
70
2017 2018 2019 2020 2021
Central Administration Central Administration / Hyresintäkter
55
46
45
41
37
26
20
15
5,9%
5,2%
4,9% 4,9%
4,6%
43MEDARBETARE OCH ORGANISATION
Antal medarbetare uppdelade per arbetsområde Antal medarbetare per affärsområde
Marie Selin
COO
Ekonomi och finans 19
Affärsansvariga 17
Tekniska förvaltare 11
Ledning, transaktion
och projekt 8
Sundsvall 6
Umeå 6
Dalarna 3
Luleå 3
Gävle 3
Skellefteå 3
Östersund 2
Mellansverige 2
Koncerngemensamt 27
gruppen ansvarar för sina respek-
tive ansvarsområden inom bolaget
och bereder ärenden för styrelsen.
I ledningsgruppen behandlas frågor
av strategisk karaktär. Under året har
ledningsgruppen haft fokus på bola-
gets tillväxt, risker, kapitalförsörjning
och hållbarhetsarbete. Under de se-
naste fyra åren har bolaget även drivit
en operativ ledningsgrupp som är en
tvärfunktionell grupp vars uppgift är
att verka för optimerade processer
inom organisationen.
Uthyrning och marknad
Fastighetsbeståndet har ökat och
bolaget bildade ett nytt affärsområde
i slutet av året. NP3 har därmed åtta
geografiska affärsområden med egna
medarbetare i samtliga. I varje affärs-
område finns en eller flera affärsan-
svariga som ansvarar för utveckling,
tillväxt och marknadsföring i regionen.
De affärsansvarigas viktigaste uppgif-
ter är dels att hyra ut vakanta lokaler,
dels att se till att befintliga hyresgäs-
ter trivs och vill stanna. Ytterligare en
central uppgift för de affärsansvariga
är att hitta nya och effektiva lösningar
för att möta hyresgästernas önskemål.
I årets kundundersökning har hyres-
gästerna gett bolaget höga betyg
gällande trivseln. Drygt 90 procent
av hyresgästerna uppger att man
trivs bra eller mycket bra i den hyrda
lokalen och 88 procent uppger att de
trivs bra eller mycket bra med NP3
som hyresvärd.
Fastighetsförvaltning och drift
Bolaget har en egen förvaltningsor-
ganisation som består av tekniska
förvaltare. Under året har organisatio-
nen även förstärkts med en energi-
ingenjör. I årets kundundersökning
har hyresgästerna gett förvaltningen
förbättrade betyg gällande att göra
service- eller felanmälningar, att få
ärendena åtgärdade i rimlig tid och
att få bekräftelse på att arbetet har
utförts. Enligt mätningen tycker 87
procent av hyresgästerna att service-
och felanmälningarna fungerar bra
eller mycket bra.
Fastighetsskötsel och drift av våra
fastigheter är tjänster som upphand-
las av externa leverantörer genom
välutvecklade samarbetsavtal. Syftet
är att behålla en liten och snabbfo-
tad organisation där bolaget har de
väsentliga funktionerna internt och de
mer standardiserade tjänsterna han-
terade av underleverantörer. Bolaget
är noga med att de externa leveran-
törerna av fastighetsskötsel och drift
tillhandahåller service och reparatio-
ner på avtalad tid och med säkerställd
kvalitet.
Projekt
Projektverksamheten inom bolaget
ökade markant under året och plane-
ras öka ytterligare under de kom-
mande åren. I slutet av året stärktes
organisationen med ytterligare en
projektledare och en projektsamord-
nare rekryterades med tillträde efter
årsskiftet 2021/2022.
Koncerngemensamma
funktioner
De koncerngemensamma funktioner-
na innefattar bland annat ekonomi,
finansiering, transaktioner, investerar-
relationer, kommunikation, HR, IT och
verksamhetsutveckling.
44 AKTIEN OCH ÄGARNA
Handeln med aktien på Nasdaq Stockholm
Stängningskurs Transaktioner per handelsdag
Omsättningshastighet
på årsbasis
Genomsnittlig handelsvolym
per handelsdag
31 dec 2021 30 dec 2020 Helår 2021 Helår 2020 Helår 2021 Helår 2020 Helår 2021 Helår 2020
Stamaktie 362,50 kr 121,20 kr 407 278 20 % 21 % 9,1 mkr 4,5 mkr
Preferensaktie 33,95 kr 32,80 kr 107 94 31 % 46 % 1,4 mkr 1,6 mkr
Aktien och ägarna
NP3 Fastigheter är noterat på Nasdaq Stockholm Large Cap och hade vid årets slut 11 952
(7 843) aktieägare. Aktiekursen för stamaktien uppgick till 362,50 kr (121,20) vid årets slut,
vilket motsvarade ett börsvärde om 19 736 mkr (6 586). Därutöver tillkommer preferensaktier
med ett börsvärde om 1 290 mkr (917).
Årets högsta betalkurs för stamaktien var 380 kr och
noterades den 22 november. Årets lägsta kurs noterades
den 4 februari och var 104,60 kr. Den volymviktade genom-
snittskursen för stamaktien under året var 221,55 kr (98,46).
Aktien har under de senaste tolv månaderna stigit med
199 procent (7) att jämföras med Nasdaqs fastighetsindex
(OMXS Real Estate PI) som steg med 44 procent (-6)
och Carnegies fastighetsindex (CREX) som steg med 47
procent (-6). Aktiens totalavkastning som definieras som
aktiekursutveckling inklusive återinvesterad utdelning har
gett en avkastning på 202 procent (10) under tolv månader
att jämföras med Nasdaqs totalavkastningsindex för fastig-
hetsbolag (OMXS Real Estate GI) som gett en avkastning på
46 procent (-4). Nasdaqs totalavkastningsindex (OMXS GI),
som visar den genomsnittliga utvecklingen på hela Stock-
holmsbörsen inklusive utdelningar, hade under samma
period en avkastning på 39 procent (15).
Utdelning
För verksamhetsåret 2021 föreslår styrelsen en utdelning
om 4,30 kr per stamaktie (3,60) uppdelat på två utbetal-
ningstillfällen om vardera 2,15 kr per stamaktie. Föreslagen
utdelning per stamaktie motsvarar en ökning på 19 procent.
Den föreslagna utdelningen för stamaktien motsvarar en
direktavkastning om 1 procent (3) räknat på aktiekursen
vid årets slut.
Styrelsen föreslår även en utdelning om 2,00 kr per pre-
ferensaktie med kvartalsvis utdelning om 0,50 kr. Totalt
föreslaget utdelningsbelopp uppgår till 310 mkr (270) vilket
är en ökning med 15 procent. Den föreslagna utdelningen är
i enlighet med bolagets utdelningsmål att dela ut cirka 50
procent av bolagets förvaltningsresultat efter aktuell skatt.
Eget kapital per stamaktie
Eget kapital uppgick till 6 743 mkr (4 637) varav preferens-
kapital 1 216 mkr (894) och innehav utan bestämmande in-
flytande 46 mkr (11). Som en följd av ett beslut på bolagets
årsstämma den 2 maj 2018 om införandet av ett treårigt
incitamentsprogram har teckningsoptioner nyttjats. I juni
2021 emitterades 106 473 stamaktier vilket resulterade i att
det fanns totalt 54 445 419 stamaktier vid årets slut. I maj
2021 genomförde bolaget en riktad nyemission om totalt
7 050 000 preferensaktier. I början av oktober emitterades
ytterligare 3 000 000 preferensaktier i en riktad nyemis-
sion, det totala antalet preferensaktier uppgår därefter till
38 000 000. Efter avdrag för preferenskapital och innehav
utan bestämmande inflytande motsvarade eget kapital
100,67 kr per stamaktie (68,67). Soliditeten i bolaget upp-
gick till 36 procent (35).
Långsiktigt substansvärde anger långsiktigt nettotill-
gångsvärde minskat med preferenskapital och innehav
utan bestämmande inflytande och uppgick till 6 459 mkr
(4 373) vilket motsvarar 118,64 kr per stamaktie (80,47).
Aktiekursen vid periodens slut var 360 procent (176) av det
egna kapitalet per stamaktie och 306 procent (151) av det
långsiktiga substansvärdet per stamaktie.
0
5
10
15
20
25
30
35
0
50
100
150
200
250
300
350
400
2015Q4
2016Q1
2016Q2
2016Q3
2016Q4
2017Q1
2017Q2
2017Q3
2017Q4
2018Q1
2018Q2
2018Q3
2018Q4
2019Q1
2019Q2
2019Q3
2019Q4
2020Q1
2020Q2
2020Q3
2020Q4
2021Q1
2021Q2
2021Q3
2021Q4
ggr
kr
Stängningskurs stamaktie Börskurs/förvaltningsresultat per stamaktie, rullande 12 månader
Börskurs/förvaltningsresultat per stamaktie
kr
400
350
300
250
200
150
100
50
0
35
30
25
20
15
10
5
0
2021 Q4
2016 Q1
2015 Q4
2016 Q2
2016 Q3
2016 Q4
2017 Q1
2017 Q2
2018 Q2
2019 Q2
2020 Q2
2020 Q3
2020 Q4
2021 Q1
2021 Q2
2021 Q3
2017 Q3
2018 Q3
2019 Q3
2017 Q4
2018 Q4
2019 Q4
2018 Q1
2019 Q1
2020 Q1
Stängningskurs stamaktie
Börskurs/förvaltningsresultat per stamaktie, rullande 12 månader
ggr
Svenska juridiska personer 71,9 (74,0)
Svenska fysiska personer 13,8 (14,1)
Utländska juridiska personer 14,1 (11,7)
Utländska fysiska personer 0,2 (0,2)
Ägarkategorier, aktiekapitalandel, %
Aktiefakta per den 31 dec 2021
Marknadsplats:
Nasdaq Stockholm, Large Cap
Börsvärde: 19 736 mkr
Antal aktieägare: 11 952
Stamaktier
Antal: 54 445 419
Stängningskurs: 362,50
ISIN: SE0006342333
Preferensaktier
Antal: 38 000 000
Stängningskurs: 33,95
ISIN: SE0010820514
NP3s totalavkastning jämfört med Nasdaq Stockholms
totalavkastningsindex
NP3 volym 1000-tal/månad
NP3 stängningskurs/totalavkastning OMX Stockholm GI OMX Real Estate GI
NP3s kursutveckling jämfört med Carnegie Fastighetsindex
NP3 volym 1000-tal/månad NP3 stängningskurs Carnegie Fastighetsindex
Volym
1000-tal
Volym
1000-tal
Stängnings-
kurs, kr
Stängnings-
kurs, kr
420
370
320
270
220
170
120
70
20
420
370
320
270
220
170
120
70
20
1 600
1 400
1 200
1 000
800
600
400
200
0
1 600
1 400
1 200
1 000
800
600
400
200
0
2020-12-30
2021-01-31
2021-02-28
2021-03-31
2021-04-30
2021-05-31
2021-06-30
2021-07-31
2021-08-31
2021-09-30
2021-10-31
2021-11-30
2021-12-31
2020-12-30
2021-01-31
2021-02-28
2021-03-31
2021-04-30
2021-05-31
2021-06-30
2021-07-31
2021-08-31
2021-09-30
2021-10-31
2021-11-30
2021-12-31
Mkr
2021
jan-dec
2020
jan-dec
2019
jan-dec
2018
jan-dec
2017
jan-dec
Förvaltningsresultat 661 558 487 382 315
Aktuell skatt -44 -49 -38 -25 -16
Förvaltningsresultat efter aktuell skatt 617 509 449 357 299
Utdelning 310
1)
270
2)
241 211 174
Utdelning i procent av förvaltnings-
resultat efter aktuell skatt 50 % 53 % 54 % 59 % 58 %
Bolaget har som mål att dela ut cirka 50 procent av förvaltningsresultatet efter aktuell skatt till
stam- och preferensaktieägare.
1) Utgör styrelsens förslag, utdelning om 4,30 kr per stamaktie (3,60), samt utdelning om 2,00 kr
per preferensaktie (2,00).
2) Av redovisat belopp avser 19 mkr tillkommande utdelning på nyemitterade aktier.
Utdelning av förvaltningsresultat efter aktuell skatt
20,00
70,00
120,00
170,00
220,00
270,00
320,00
370,00
420,00
0
200
400
600
800
1000
1200
1400
1600
2020-12-30 2021-01-30 2021-02-28 2021-03-31 2021-04-30 2021-05-31 2021-06-30 2021-07-31 2021-08-31 2021-09-30 2021-10-31 2021-11-30 2021-12-31
NP3 stängningskurs/totalavkastning vs
OMX Stockholm GI & OMX Real Estate GI
NP3 volym / 1000 NP3 stängningskurs/totalavkastning OMX Stockholm GI OMX Real Estate GI
20
70
120
170
220
270
320
370
420
0
200
400
600
800
1000
1200
1400
1600
2020-12-30 2021-01-30 2021-02-28 2021-03-31 2021-04-30 2021-05-31 2021-06-30 2021-07-31 2021-08-31 2021-09-30 2021-10-31 2021-11-30 2021-12-31
NP3 stängningskurs vs
Carnegie Fastighetsindex
NP3 volym / 1000 NP3 stängningskurs Carnegie Fastighetsindex
AKTIEN OCH ÄGARNA 45
46 AKTIEN OCH ÄGARNA
Ägarstruktur
Värde inom parentes avser innehav och röster vid ingången av året.
Aktieägare per den 31 dec 2021
Antal
stamaktier
Antal
preferensaktier Ägarandel Röstvärde
Lars Göran Bäckvall (Poularde AB) 14 140 579 2 974 207 18,5 % ( 19,6 ) 24,8 % (24,1)
AB Sagax (Satrap Kapitalförvaltning AB) 12 566 806 1 543 672 15,3 % (14,4) 21,8 % (20,0)
Fjärde AP-fonden 3 325 840 3 584 712 7,5 % (7,7) 6,3 % (7,0)
Länsförsäkringar Fondförvaltning AB 3 196 997 - 3,5 % (5,8) 5,5 % (8,1)
Försäkringsaktiebolaget Avanza Pension 396 753 2 627 295 3,3 % (3,9) 1,1 % (1,8)
Bonnier Treasury S.A.R.L - 3 000 000 3,2 % (-) 0,5 % (-)
RBC Investor Services Bank S.A. 1 229 101 1 468 000 2,9 % (1,7) 2,4 % (0,4)
SEB Investment Management 2 445 667 - 2,6 % (2,4) 4,2 % (3,3)
Erik Selin Fastigheter AB 1 550 000 640 000 2,4 % (2,8) 2,8 % (2,9)
Patrik Brummer (PPB Holding AB) - 1 666 666 1,8 % (2,1) 0,3 % (0,3)
J.A. Göthes AB 1 041 600 416 640 1,6 % (1,8) 1,9 % (1,9)
Handelsbanken Liv 812 281 593 160 1,5 % (2,1) 1,5 % (2,0)
Lannebo Fonder 1 315 557 - 1,4 % (-) 2,3 % (-)
Verdipapirfond Odin Ejendom 1 208 527 - 1,3 % (1,5) 2,1 % (2,1)
Ulf Greger Jönsson - 1 000 000 1,1 % (1,3) 0,2 % (0,2)
Peg Capital Partners AB - 756 189 0,8 % (0,7) 0,1 % (0,1)
SEB AB, Luxembourg Branch 90 360 625 014 0,8 % (-) 0,3 % (-)
Odin Small Cap 667 161 - 0,7 % (-) 1,1 % (-)
Swedbank Försäkring 18 112 636 631 0,7 % (0,5) 0,1 % (0,2)
Nordea Livförsäkring Sverige AB 221 697 351 698 0,6 % (-) 0,4 % (-)
Summa 20 största ägare 44 227 038
21 883 884
71,5 % (70,9) 79,7 % (78,4)
Övriga aktieägare 10 218 381
16 116 116
28,5 % (27,1) 20,3 % (20,4)
Totalt antal aktier 54 445 419
38 000 000
100 % 100 %
Innehav Antal aktieägare
Antal
stamaktier
Antal
prefrensaktier Ägarandel Röstvärde
1 – 500
8 988 549 745 388 656 1,0 % 1,0 %
501 – 1 000
987 310 190 444 821 0,8 % 0,6 %
1 001 – 2 000
699 424 387 616 629 1,1 % 0,8 %
2 001 – 5 000
609 524 550 1 478 780 2,2 % 1,2 %
5 001 – 10 000
279 443 445 1 582 628 2,2 % 1,0 %
10 001 – 50 000
292 2 233 662 4 308 519 7,1 % 4,6 %
50 001 –
98 49 959 440 29 179 967 85,6 % 90,8 %
Antal aktieägare totalt 11 952 54 445 419 38 000 000 100 % 100 %
47AVSNITTSTITEL
Hållbarhetsrapport
Vd-kommentar
Hållbarhet är ett ord som inte sällan används och tolkas för
att passa det egna syftet. Under de senaste åren har ordet
hållbarhet också tolkats så att det fyllts med vitt skilda
saker.
Vid pandemins utbrott fylldes det
med olika aspekter av ekonomisk
hållbarhet. När ett krig nu brutit
ut i Europa görs hållbarhet ibland
synonymt med trygghet. Det är
på ett sätt naturligt att tolkningen
ligger i omvärldsfaktorerna men ett
framgångsrikt hållbarhetsarbete
förutsätter också en långsiktig och
tydlig riktning.
I fastighetsbranschen har hållbar-
het historiskt sett ofta handlat om
att riva fullt fungerande byggnader,
för att ersätta dem med nya, mer
energisnåla byggnader. Detta är
inte en given utgångspunkt för NP3
i vårt hållbarhetsarbete. Vi äger
över 400 byggnader och de allra
flesta byggdes för 30 år sedan,
eller mer. Det mest hållbara är inte
alltid att riva för att bygga nytt,
utan kanske att lyfta en byggnad
från energiklass E till D eller C,
att bygga bort ett oljeberoende
eller att ersätta direktverkande el
eller fjärrvärme med bergvärme.
NP3s hållbarhetsarbete syftar med
andra ord till att hela tiden göra allt
lite bättre, med de över tid mest
effektiva lösningarna i varje enskilt
fall. Vi skall fortsätta med det. Det
innebär att vi hela tiden kommer
att investera för en mer långsiktigt
hållbar ekonomi, miljö och hyres-
gästrelation. På så sätt går hållbar-
het och långsiktig avkastning hand
i hand.
NP3 har börjat att kommunicera
mer kring vad vi gör gällande håll-
barhet. Jag tycker det är bra och
jag tycker det är viktigt att de flesta
företag nu har hållbarhet som en
hygienfaktor – det kommer att göra
skillnad.
Hållbarhetsutmaningarna är stora
och reella, inte minst för fastighets-
branschen. Dessa utmaningar kom-
mer från NP3s sida att mötas med
en långsiktig och tydlig riktning
och med våra medarbetares starka
engagemang, ansvarstagande
inställning och förmåga att hantera
svåra utmaningar.
Andreas Wahlén
HÅLLBARHETSRAPPORT48
”I fastighets-
branschen har
hållbarhet
historiskt sett
ofta handlat om
att riva fullt
fungerande
byggnader.”
49HÅLLBARHETSRAPPORT
Vårt hållbarhetsarbete
NP3s hållbarhetsarbete utgår från behovet av ett långsiktigt ansvarstagande för ekonomisk,
miljömässig och social utveckling. Frågor om långsiktigt värdeskapande och hållbarhet utgör en
integrerad del i den övergripande styrningen av företaget som styrelse och vd ytterst ansvarar
för. Utöver externa ramverk tar hållbarhetsarbetet sin utgångspunkt i NP3s affärsidé och bola-
gets hållbarhetspolicy och en årligen uppdaterad väsentlighetsanalys.
Intressentdialog och väsentlighetsanalys
Utgångspunkten för hållbarhetsredovisningen är den kontinu-
erliga intressentdialog som NP3 genomför samt en väsentlig-
hetsanalys. Intressentdialogen ger NP3 fördjupade insikter om
våra intressenters förväntningar, krav och önskemål och bidrar
till att belysa både risker och möjligheter för bolaget. De sex
intressentgrupper som identifierats som viktigast är de som
påverkas mest av bolagets verksamhet och/eller vars hand-
lingar har betydande påverkan för NP3:
• Aktieägare
• Banker, långivare och investerare
• Hyresgäster
• Medarbetare
• Leverantörer och samarbetspartners
• Lokalsamhällen och intresseorganisationer
För att utveckla och förbättra verksamheten och organisatio-
nens hållbarhetsarbete kartläggs och analyseras kontinuerligt
intressenternas förväntningar på NP3s verksamhet, genom
bland annat medarbetardialoger och samtal med finansiärer,
leverantörer och hyresgäster samt vid styrelsemöten. Intres-
sentdialogen visar vilka hållbarhetsfrågor som intressenterna
anser vara mest väsentliga för NP3. I analysen beaktas också
vilka områden som är väsentliga för NP3s övergripande mål
och i vilken utsträckning NP3 kan påverka en hållbar utveckling
i frågan.
Mot denna bakgrund har NP3 identifierat sju av FN:s globala
hållbarhetsmål som bolagets verksamhet främst kan bidra till,
se bild nedan. Genom att integrera dessa sju mål i verksam-
heten når NP3 alla de tre dimensionerna av hållbar utveckling
som fastslagits i de globala målen: ekonomisk, miljömässig och
social hållbarhet.
Det samlade resultatet av intressentdialogen och väsentlig-
hetsanalysen kan sammanfattas enligt vad som framgår av
matris på sidan 50.
FN:s Globala hållbarhetsmål
NP3s hållbarhetsarbete syftar främst till att främja flera delmål inom hållbarhetsmålen
3, 5, 7-8, 11-12 och 16.
GOD HÄLSA OCH
VÄ LBEFINNANDE
JÄMSTÄLLDHET
ANSTÄNDIGA
ARBETSVILLKOR
OCH EKONOMISK
TILLVÄ XT
HÅLLBAR ENERGI
FÖR ALLA
HÅLLBAR
KONSUMTION OCH
PRODUKTION
HÅLLBARA STÄDER
OCH SAMHÄLLEN
HÅLLBARHETSRAPPORT
Social utvärdering
av leverantörer
NP3 ska erbjuda en god arbetsmiljö. På så sätt främjar vi fysiskt
och socialt välbefinnande och förebygger arbetsrelaterade skador och
sjukdomar. Arbetsmiljön ska vara säker för NP3s medarbetare och
hyresgäster samt uppfylla de krav som följer av lagar och avtal.
NP3 arbetar för att diskriminering, trakasserier, sexuella trakasserier
och kränkande särbehandling inte ska förekomma inom bolaget.
NP3 ställer hållbarhetskrav vid upphandlingar av varor och tjänster hos
leverantörer och affärspartners.
Hälsa och säkerhet
i arbetet
Icke-diskriminering
GOD HÄLSA OCH
VÄL BEFINNANDE
JÄMSTÄLLDHET
HÅLLBAR
KONSUMTION OCH
PRODUKTION
ANSTÄNDIGA
ARBETSVILLKOR
OCH EKONOMISK
TILLVÄXT
ANSTÄNDIGA
ARBETSVILLKOR
OCH EKONOMISK
TILLVÄXT
Fokusområde Hur NP3 arbetar med frågan FN:s Globala mål
Städer och
samhällen
Energi
NP3 skapar förutsättningar för en hållbar ekonomi genom att dels ge
avkastning på det kapital som ägarna investerat i verksamheten, dels
genom att fastigheterna skapar värde för kunderna: deras affär, med-
arbetare och ägare med hållbarhetsfrågorna i de olika kategorierna.
NP3 bidrar genom lokalt engagemang och aktiv marknadsnärvaro till
sysselsättning och köpkraft samt till ett aktivt lokalt näringsliv.
NP3 har nolltolerans mot alla former av korruption och ekonomiska
oegentligheter, till exempel mutor, otillåten provision, bedrägeri,
förskingring och penningtvätt.
NP3 arbetar med förbättring av våra tekniska installationer och med
att ersätta fossilt bränsle med miljövänlig teknik. Vi tar fram långsiktigt
hållbara lösningar för att åtgärda fastigheters miljörisker och miljöskulder.
Miljöcertifiering övervägs vid nyproduktion samt större om- eller till-
byggnationer.
NP3 ska årligen minska den totala energiförbrukningen (kwh) i
jämförbart bestånd genom att arbeta mot uppsatta mål.
Ekonomiskt
resultat
Marknadsnärvaro
Antikorruption
ANSTÄNDIGA
ARBETSVILLKOR
OCH EKONOMISK
TILLVÄXT
ANSTÄNDIGA
ARBETSVILLKOR
OCH EKONOMISK
TILLVÄXT
HÅLLBARA STÄDER
OCH SAMHÄLLEN
HÅLLBAR ENERGI
FÖR ALLA
HÅLLBAR
KONSUMTION OCH
PRODUKTION
HÅLLBARA STÄDER
OCH SAMHÄLLEN
Utsläpp och avfall
NP3 ska verka för att kontinuerligt minska verksamhetens koldioxid-
utsläpp samt sträva efter att minimera det avfall som går till deponi
och förbränning.
Social
hållbarhet
Miljömässig
hållbarhet
Ekonomisk
hållbarhet
50
HÅLLBARHETSRAPPORT
Taxonomi
EU har beslutat om en taxonomi för att tydliggöra och på ett transparent sätt kunna redovisa
och jämföra hur hållbara företag och dess aktiviteter är ur ett ekonomiskt perspektiv. NP3 om-
fattas inte av rapporteringskraven i taxonomin men väljer ändå att rapportera enligt taxonomin
utifrån de hittills framtagna kraven. NP3 väljer även att rapportera hur stor andel av bolagets
fastigheter, vad gäller Omsättning (Turnover), Driftkostnader (OpEx) och Investeringar (CapEx),
som är i linje med taxonomin enligt Fastighetsägarnas framtagna gränsvärden avseende primär-
energital.
NP3s bedömning är att hela verksamheten omfattas av
EU:s taxonomiförordning utifrån de hittills framtagna
miljömålen.
Redovisningsprinciper
Hur stor andel av verksamheten som är miljömässigt håll-
bar enligt EU:s taxonomiförordning ska rapporteras bland
annat genom tre finansiella nyckeltal nerbrutna på vardera
av EU:s sex miljömål.
Omsättning
Omsättning enligt taxonomin motsvarar koncernens totala
intäkter gällande förvärv och ägande av byggnader.
Investeringar
Investeringar avser förvärv av fastigheter samt investe-
ringar i nya och befintliga fastigheter.
Driftkostnader
Redovisningen av driftkostnader omfattar enligt bola-
gets initiala bedömning de totala kostnader som avser till
exempel reparationer och planerat underhåll samt löpande
driftkostnader, exklusive energikostnader.
Fastigheter förenliga med Taxonomin
Tröskelvärdena som avgör om en fastighet är förenlig med
taxonomin (align) är att byggnaden ska ha energiklass A
alternativt vara inom topp 15 procent avseende primär-
energianvändning.
Under december 2021 har Fastighetsägarna kommunicerat
tröskelvärden för vad som anses vara topp 15 procent mest
energieffektiva byggnadsbeståndet inom ramen för taxo-
nomins första klimatmål. I den preliminära informationen i
tabellen redovisas NP3s fastigheter med energideklaration
betyg A samt de som har ett primärenergital som understi-
ger de tröskelvärden som tagits fram av Fastighetsägarna.
Av bolagets totala fastighetsbestånd utgörs 25 procent av
sådana industrifastigheter som enligt Boverket inte skall
energideklareras. Därmed har dessa fastigheter inte möj-
lighet att vara förenliga med taxonomin enligt Fastighets-
ägarnas tröskelvärden. I tabellen nedan har industrifastig-
heterna inte exkluderats från bolagets totala belopp.
Totalt, mkr
Andel som
omfattas av
taxonomin
Andel som inte
omfattas av
taxonomin
Omsättning
(Turnover) 1 238 100 % 0 %
Driftkostnader
(OpEx) -117 100 % 0 %
Investeringar
(CapEx) 3 653 100 % 0 %
51
Energi-
deklaration
med betyg A
Övriga
topp 15 %
Andel i
linje med
taxonomin
Totalt,
mkr
Omsättning
(Turnover) 53 182 19 % 1 238
Driftkostnader
(OpEx) -5 -17 19 % -117
Investeringar
(CapEx) 10 838 23 % 3 653
52 HÅLLBARHETSRAPPORT
Global Reporting Initiative (GRI)
Sedan 2020 har NP3 anpassat sitt hållbarhetsarbete för att
kunna redovisa detta i enlighet med Global Reporting Initiative
(GRI) Standards på nivå Core. Hänsyn har även tagits till GRI:s
branschspecifika tillägg för bygg- och fastighetssektorn. Rap-
porten för 2021 är andra gången bolaget redovisar enligt GRI.
Rapporten omfattar NP3 och dess dotterbolag.
Styrningen av bolagets hållbarhetsarbete har sin utgångspunkt
i bolagets policyer, riktlinjer och övergripande mål samt lagar,
externa riktlinjer och regelverk. NP3s styrelse fastställer bo-
lagets hållbarhetspolicy och övriga policyer. Samtliga policyer
granskas årligen och uppdateras därefter vid behov. Externt
relevanta policyer finns tillgängliga på NP3s webbplats.
NP3s redovisning enligt GRI nivå Core följer den huvudsakliga
uppdelningen ekonomisk hållbarhet, miljömässig hållbarhet och
social hållbarhet.
EKONOMISK HÅLLBARHET
Affärsmodell
NP3s affärsmodell präglas genomgående av långsiktighet.
Bolagets långsiktiga värdeskapande är överordnat intresset av
kortsiktiga vinster. Hållbarhetsarbetet är på så sätt integrerat i
affärsmodellen.
NP3 arbetar med långa hyresavtal och kontinuerlig omförhand-
ling av befintliga kontrakt, vilket ger en stabil förfallostruktur
på kontraktsportföljen. Efterfrågan på lokaler inom bolagets
fastighetskategorier och marknadslägen är mindre konjunk-
turkänslig än till exempel lokaler i centrumlägen, vilket minskar
risken för bolaget och dess intressenter.
NP3 är ett bolag med kundfokus som uppnås genom lokal
närvaro och långa kundrelationer vilket i sin tur skapar stabila
hyresintäkter. Genom att tillföra tillgängliga resurser och
tillgångar i vår verksamhet skapar NP3 långsiktiga värden för
aktieägare, medarbetare, hyresgäster och leverantörer.
Affärsetik
I bolagets hållbarhetspolicy betonas de principer som styr
NP3s förhållande till medarbetare, affärspartner och andra
intressenter. Policyn är godkänd av NP3s styrelse. NP3s
hållbarhetspolicy ger tydliga riktlinjer för hur ett ansvarsfullt
företagande ska bedrivas genom att sammanfatta koncernens
syn på bland annat mänskliga rättigheter, arbetsvillkor, affärse-
tik och antikorruption, jämte miljöansvar. Samtliga medarbetare
omfattas av och ska följa hållbarhetspolicyn. Utöver hållbar-
hetspolicyn har NP3 tagit fram en policy för affärsetik som är
mer detaljerad gällande frågor om mutor och upphandlingar. I
policyn för affärsetik finns även konkret vägledning för exem-
pelvis representation och gåvor.
Fokusområde Styrning och uppföljning
Antikorruption Etiska frågor diskuteras kontinuerligt av
styrelse och ledning samt styrs av policy för
affärsetik och hållbarhetspolicy. Möjlighet
finns att rapportera misstanke om överträdel-
se via ett digitalt verktyg eller till medlem av
revisionsutskottet.
Utfall 2021
• Inga rapporterade fall av korruption eller missbruk av makt- eller
förtroendeställning för egen eller annans vinning, eller misstanke
om sådana.
• Inga ärenden avseende avsteg från hållbarhetspolicyn eller policyn
för affärsetik inrapporterades.
Skapat och fördelat ekonomiskt värde
Ekonomiska delmål för NP3 är att tillväxten i förvaltningsre-
sultat per stamaktie årligen ska uppgå till 12 procent och att
avkastning på eget kapital före skatt, över en femårsperiod,
ska uppgå till 15 procent.
Detaljerad information om NP3s finansiella ställning finns i bo-
lagets finansiella rapporter på sidorna 82-90. Det skapade eko-
nomiska värdet uppgick till 3 152 mkr under 2021 och utgörs
primärt av hyresintäkter, förvaltningsresultat från joint venture
och intresseföretag samt värdeförändringar på fastigheterna.
Fördelat värde till ägarna avser den utdelning som lämnas till
ägarna. Det kvarvarande värdet uppgick till 1 714 mkr.
GRI-indikatorer avseende ekonomisk hållbarhet
GRI 201-1 Skapat och fördelat ekonomiskt värde
2021 2020
Skapat ekonomiskt värde Mkr % Mkr %
Hyres- och övriga intäkter 1 248 90 1 089 78
Förvaltningsresultat,
joint venture 60 4 19 1
Värdeförändringar 1 844 132 284 21
Summa 3 152 226 1 392 100
2021 2020
Fördelat ekonomiskt värde Mkr % Mkr %
Operativa kostnader -301 22 -239 17
Medarbetare -40 3 -38 3
Skatter -537 39 -229 16
Kreditgivare -250 18 -225 16
Ägare (föreslagen utdelning) -310 22 -270 19
Behållet ekonomiskt värde 1 714 123 390 28
GRI 205-2 Kommunikation och utbildning i organisationens policyer
och rutiner avseende motverkande av korruption
I NP3s hållbarhetspolicy anges de principer som styr bolagets
förhållande till medarbetare, affärspartner och andra intressen-
ter. Utöver hållbarhetspolicyn har NP3 en policy för affärsetik
som är mer detaljerad gällande frågor om bland annat mutor
och upphandlingar och som ger konkret vägledning för ex-
empelvis representation och gåvor. I NP3s hållbarhetspolicy
ges också tydliga riktlinjer avseende antikorruption. Frågor
avseende affärsetik och antikorruption diskuteras löpande
vid personalträffar för att synliggöra och skapa kunskap inom
dessa frågor. Samtliga medarbetare omfattas av och ska följa
angivna policyer, som också hålls kontinuerligt tillgängliga för
personalen.
53HÅLLBARHETSRAPPORT
Med kvadratmeter avses (LOA) uthyrbar area.
Mål 2025
180
160
140
120
100
80
60
40
20
0
kWh/kvm
2017
2018
2019
2020
2021
2017
2018
2019
2020
2021
2017
2018
2019
2020
2021
Totalt
Värme
El
GRI 205-3 Bekräftade korruptionsincidenter samt vidtagna åtgärder
NP3 har inte haft några konstaterade korruptionsincidenter
under rapporteringsperioden och heller inga anmälningar.
Således har inga åtgärder vidtagits.
MILJÖMÄSSIG HÅLLBARHET
NP3s miljöåtaganden
NP3 förvaltar och utvecklar fastigheter. Vår framgång i detta
arbete berör genom våra hyresgäster ett stort antal människors
trivsel och arbetsmiljö. Miljöfrågorna integreras i det dagliga
arbetet och verksamheten ska bedrivas resurseffektivt. Det
innebär bland annat att NP3 alltid försöker välja de produkter
och tjänster som minimerar belastningen på miljön.
NP3 har länge och kontinuerligt arbetat med att minska bola-
gets påverkan på miljön. I praktiken tar detta sig uttryck bland
annat genom att NP3 ska:
• Integrera miljöfrågorna i verksamheten så att företaget
uppfyller myndigheters och kunders krav.
• Arbeta proaktivt för att tillsammans med hyresgäster värna
om en hållbar miljö.
• Visa respekt för naturresurser genom ett sparsamt råva-
ruuttag och en hög grad av återvinning i till exempel bygg-
projekt.
• Verka för att kontinuerligt minska verksamhetens miljöpå-
verkan, främst genom att minska energiförbrukningen i våra
fastigheter.
• Ställa miljökrav vid upphandling av produkter och tjänster.
Fastigheternas energiförbrukning
Fastigheternas energiförbrukning är, såsom för de flesta
fastighetsbolag, den största klimatpåverkande faktorn och är
därmed även NP3s viktigaste miljöfråga.
NP3 använder sig till stor del av individuell mätning och debi-
tering, vilket innebär att hyresgästerna betalar för sin egen en-
ergiförbrukning. I samarbete med våra hyresgäster försöker vi
ständigt hitta nya lösningar för att spara energi. Även då hyres-
gästerna står för sin egen energiförbrukning ser NP3 det som
sin uppgift att stötta hyresgästen i att hitta hållbara lösningar,
gällande energibesparing och mer miljövänliga energikällor.
NP3 har under 2021 arbetat med en digitaliserad energiuppfölj-
ning av de fastigheter där bolaget innehar abonnemangen och
därmed rådighet över förbrukningen gällande el- och fjärrvär-
me. Då bolaget har tillgänglig statistik från och med helåret
2017 utgör detta år basår för bolagets energieffektiviserings-
arbete.
Normalårskorrigerad snittförbrukning inom jämförbart be-
stånd uppgick för 2017 till 158 kWh/kvm LOA och för 2021 till
148 kWh/kvm LOA, vilket innebär en minskning med drygt 6
procent jämfört med basåret 2017. Förbrukningen innefattar
även hyresgästers förbrukning där dessa ingår i bolagets
mätning.
Koldioxidutsläpp
NP3 mäter och följer koldioxidutsläpp från den energiförbruk-
ning som företaget har rådighet över gällande el och värme,
vilket även innefattar delar av hyresgästernas förbrukning. För
att minska bolagets totala klimatpåverkan pågår ett stän-
digt arbete med utvärdering av alternativa energikällor samt
utfasning av fossila bränslen. Från och med år 2021 pågår en
successiv övergång till 100 procent vattenkraft för fastighe-
ternas elanvändning. NP3 arbetar även aktivt med att minska
energianvändningen genom driftsoptimering och investeringar
i energieffektiviseringsprojekt.
För 2021 uppgick utsläppet av koldioxid till 9,4 kg CO2/kvm
LOA. Bolaget beräknar utsläpp för inköpt el, för den del som
inte utgörs av 100 procent vattenkraft, baserat på residualmix
med uppgift från Energimarknadsinspektionen. Utsläppsvär-
dena kommer med ett års eftersläpning vilket gör att värdet för
2021 utkommer först 2022. Statistik för värme grundar sig på
uppgifter från respektive fjärrvärmeleverantör, även här med
ett års eftersläpning.
Långsiktig målsättning är att minska bolagets koldioxidutsläpp
med 75 procent jämfört med basåret 2017 före utgången av år
2025.
Mål för minskad energiförbrukning och
minskade koldioxidutsläpp
Mot ovan angiven bakgrund konkretiserades våra mål avseen-
de minskad energiförbrukning och minskade koldioxidutsläpp
under 2020. Långtgående och förpliktande mål sattes till: I för-
hållande till basåret 2017, vilket var det år då bolaget för första
gången hade tillgänglig årsstatistik, ska den totala energiför-
brukning som NP3 står för att ha minskats med 20 procent se-
nast till år 2025, uppnått resultat år 2021 är 6,3 procent. Senast
till år 2025 ska också det totala koldioxidutsläpp som NP3 står
för ha minskats med minst 75 procent, uppnått resultat år 2021
är en minskning med 55 procent.
Uppföljning av kg CO2/kvm
från basåret 2017
CO2e/kvm
2017 2018 2019 2020 2021 Mål 2025
30
25
20
15
10
5
0
0
5
10
15
20
25
30
2017 2018 2019 2020 2021 2025
Diagramrubrik
54 HÅLLBARHETSRAPPORT
NP3s fokusområden för energi och utsläpp
Fokusområde Styrning och uppföljning
Ökat antal energisnåla och
hållbara fastigheter
Kvartalsvis uppföljning av energicerti-
fieringar och energimål i NP3s hållbar-
hetskommitté.
Energi och utsläpp Styrs av hållbarhetspolicyn. Basår 2017,
uppföljning av nyckeltal årligen.
Miljöcertifiering
NP3 har som mål att miljöcertifiera större ombyggnader och
nyproduktion. Med certifierade byggnader avses byggnader
som är hållbarhetscertifierade från ett fristående certifierings-
program. NP3 har under 2021 certifierat en nybyggd fastighet
samt en ombyggd fastighet och hade på balansdagen åtta
miljöcertifierade fastigheter. Ytterligare tre certifieringar för
om- eller nybyggnadsprojekt har påbörjats under året.
Miljöcertifierade fastigheter
Fastighet Kommun Kategori Certifiering
Del av Ljusta 3:10 Sundsvall Industri Green Building
Del av Ödlan 6 Luleå Handel Green Building
Cementgjuteriet 5 Umeå Handel Green Building
Cisternen 26 Umeå Kontor BREEAM
Vivsta 13:84 Timrå Övrigt Green Building
Del av Släpvagnen 6 Östersund Handel Green Building
Baggen 3 Sundsvall Industri Green Building
Öjebyn 3:496 & 3:497 Piteå Övrigt Green Building
Målås 4:3
1)
Sundsvall Industri Green Building
Vivstamon 1:63
1)
Timrå Handel Green Building
Sköns Prästbord 2:6
1)
Sundsvall Logistik Green Building
1) Certifiering pågår
Investering i energibesparande åtgärder
NP3 investerar kontinuerligt i effektivare system för el, värme
och ventilation i fastigheterna och minskar därmed förbrukning
och miljöpåverkan. Några exempel på investeringar av denna
typ som utförts under 2021 redovisas här.
• Häggesta 7:122 Bollnäs, byte till ny energieffektiv ventilation
med tillhörande styrning, total energibesparing beräknas till
35 procent.
• Vandringsmannen 2 Sundsvall, projekt i samverkan med
hyresgäst att ersätta fjärrvärme med en ny bergvärmean-
läggning för värme och kyla, energibesparing beräknas till
40 procent.
• Hemsta 12:16 Gävle, byte till ny energieffektiv ventilation
med tillhörande styrning, total energibesparing beräknas till
20 procent.
• Vivstamon 1:62 Sundsvall, ny energieffektiv ventilation, total
energibesparing beräknas till 25 procent.
• Fortlöpande utbyte till LED-armaturer på ett flertal fastighe-
ter i beståndet med beräknade energibesparingar i interval-
let 20-30 procent på el.
Minskat miljöavtryck genom digitalisering
Under de senaste två åren har NP3 digitaliserat ett flertal ad-
ministrativa processer, vilket innebär ett minskat miljöavtryck.
Den månatliga lönehanteringen inklusive utlägg och körjourna-
ler är numera helt digitaliserad och lönebeskeden distribueras
till medarbetarna via Kivra. NP3 jobbar även kontinuerligt för
att digitalisera både inkommande och utgående fakturor. Under
2021 har NP3 tagit emot drygt 40 000 leverantörsfakturor, 95
procent av dessa fakturor var digitala. Motsvarande siffror när
det gäller kundreskontran är drygt 19 000 utgående fakturor,
varav 65 procent var digitala.
Under 2021 har bolaget även fortsatt jobbat med ett par robo-
tiserade ekonomiprocesser.
GRI-indikatorer avseende miljömässig hållbarhet
302-1 Energianvändning inom organisationen
NP3 redovisar energianvändning för de fastigheter där bolaget
har rådighet över försörjningen av elektricitet och/eller värme.
I övriga fastigheter har hyresgästerna egna abonnemang för
energiförsörjning och därmed har bolaget inte tillgång till den
aktuella informationen. Förvärvade och avyttrade fastigheter
ingår i förhållande till innehavstid. Se tabell nedan.
GRI 302-4 Minskning av energianvändning
Den normalårskorrigerade snittförbrukningen i jämförbart
bestånd för 2020 uppgick till 149 kWh/kvm LOA och för 2021
till 148 kWh/kvm LOA vilket innebär en minskning med cirka
1 procent, då även innefattande delar av våra hyresgästers
förbrukning.
För värme var minskningen från 96 kWh/kvm LOA till 95 kWh/
kvm LOA och för elektricitet från 53 till 52,7 kWh/kvm LOA
CRE 1 Byggnaders energiintensitet
Normalårskorrigerad total snittförbrukning för de fastigheter
där bolaget har rådighet över försörjningen av elektricitet och/
eller värme uppgick för värme till 94 kWh/kvm och för elektrici-
tet till 59 kWh/kvm.
GRI 302-1 Energianvändning inom organisationen
Faktisk energi-
användning,
MWh 2021
2020 Förändring
Värme 79 059 64 892 14 167
El 50 924 43 043 7 881
Summa MWh 129 983 107 935 22 048
Total uthyrbar area, tkvm 1 784 1 436 348
55HÅLLBARHETSRAPPORT
GRI 305-1,2,3,4 och CRE 3 Koldioxidutsläpp
Ton CO2 2021 2020 Förändring
Scope 1
Företagsfordon, tjänsteresor 11,7 52,1 -40,4
Summa 11,7 52,1 -40,4
Scope 2
Värme 4 142 4 349 -207
Elektricitet 3 781 14 571 -10 790
Summa 7 923 18 920 -10 997
Total uthyrbar area, tkvm 1 784 1 436 348
Scope 3
Privata fordon, tjänsteresor 4,3 3,8 0,5
Tjänsteresor med flyg 6,9 7,2 -0,3
Summa 11,2 11,0 0,2
Totalt 7 946 18 983 -11 037
Scope 1 - Utsläpp från bolagets tjänstebilar
Utsläppen har beräknats som ett samlat snitt av utsläpp per
tjänstebil multiplicerat med antal rapporterade körda kilometer
i tjänst. För 2021 uppgår detta snitt till en emissionsfaktor om
85 g CO2-e/km. En övergång till mer digitala arbetssätt har
gjort att vårt resande under året har minskat trots fler an-
ställda. Utsläppen har även minskat genom att NP3 succesivt
jobbar med att vid leasingavtalens utgång byta ut företagets
tjänstebilar till bilar med el- alternativt hybriddrift. NP3 kommer
att fortsätta se över och utveckla vår bil- och resepolicy för att
ytterligare minska klimat- och miljöpåverkan från våra resor.
Scope 2 - Köpt energi
För scope 2 redovisar NP3 koldioxidutsläpp från energianvänd-
ningen som omfattar den energi som NP3 köper till beståndets
fastigheter. NP3 har i dagsläget inte möjlighet att redovisa
hur stor del av den totala energin som förbrukas av hyresgäs-
terna vilket innebär att all energi som ingår i hyresavtal eller
vidarefaktureras hyresgäst finns med i statistiken. Den energi
som hyresgästerna själva har abonnemang för ingår inte i
statistiken. Den el NP3 levererar till hyresgästerna är främst
ursprungsmärkt el från vattenkraft, övrig del är residualmix,
med emissionstal hämtade från Energimarknadsinspektionen.
Utsläpp för fjärrvärme är baserad på faktisk förbrukning där
emissionstalen för att beräkna utsläpp är hämtade från respek-
tive fjärrvärmeleverantör. Förvärvade och avyttrade fastigheter
ingår i förhållande till ägandetid.
Scope 3 - Utsläpp från resor med tåg, flyg och privata bilar i tjänst
I scope 3 redovisar NP3 utsläpp från resor med tåg, flyg och
privata bilar i tjänst. Koldioxidutsläppen från resor med tåg är
för låga för att redovisas både gällande antal resor och utsläpp.
Utsläppen från våra flygresor beräknas med hjälp av Carbon
Footprint Ltd. Utsläpp från användningen av privata bilar i tjänst
baseras på medarbetarnas inrapportering av körda mil under
2021 och sträckan multipliceras med emissionsfaktorn 168 g
CO2-e/km vilket motsvarar utsläpp från en dieseldriven med-
elstorbil enligt Carbon Footprint Ltd. Övriga kategorier i scope
3 redovisas inte då vi i dagsläget inte har tillräckliga data, vi
arbetar med att framöver även kunna redovisa utsläpp från
bolagets byggprojekt.
GRI 305-4, CRE 3 Intensitet avseende växthusgasutsläpp
2021 2020
Utsläpp från värme och el
CO2e kg/kvm 9,39 20,49
GRI 302-4 Minskning av energianvändning
Den normalårskorrigerade snittförbrukningen i jämförbart
bestånd för 2020 uppgick till 149 kWh/kvm LOA och för 2021
till 148 kWh/kvm LOA vilket innebär en minskning med cirka
1 procent, då även innefattande delar av våra hyresgästers
förbrukning.
För värme var minskningen från 96 kWh/kvm LOA till 95 kWh/
kvm LOA och för elektricitet från 53 till 52,7 kWh/kvm LOA
GRI 307-1 Överträdelser av gällande lagar och bestämmelser
NP3s framgångar är beroende av hyresgästers, anställdas,
ägares, myndigheters och andra intressenters förtroende för
att bolaget agerar på ett ansvarsfullt och miljömässigt hållbart
sätt. Som framgår av NP3s hållbarhets- respektive miljöpo-
licy bedriver bolaget ett miljöarbete som alltid ska följa eller
överträffa gällande miljölagstiftning och andra miljökrav som
berör verksamheten. I samband med årligen återkommande
bedömningar av huruvida dessa policyer ska revideras görs en
uppföljning av att de har följts.
Bolaget har inte haft några lagöverträdelser under rapport-
eringsperioden.
HÅLLBARHETSCERTIFIERINGAR
CRE 8 Hållbarhetscertifieringar och ranking av fastighetsbeståndet
Med certifierade byggnader avses byggnader som är hållbar-
hetscertifierade från fristående certifieringsorgan.
Certifiering
Antal
fastig-
heter Verksamhet
Uthyr-
bar area,
kvm
BREEAM Good 1 Kontor 4 599
Green Building 7 Handel/industri/övrigt 23 177
Pågående certifieringar 3 Industri/kontor/handel 5 979
Certifierad uthyrbar yta 33 755
56 HÅLLBARHETSRAPPORT
SOCIAL HÅLLBARHET
NP3s ansvarstagande för social hållbarhet innebär att bolaget
ska vara en respekterad arbetsgivare som erbjuder sina med-
arbetare bra anställningsvillkor och en god arbetsmiljö, att våra
hyresgäster ska ha bra och säkra lokaler, att vi ska vara och
uppfattas som en pålitlig affärspartner för kunder och leveran-
törer, att vi är goda grannar på de platser och orter där vi finns
och allmänt verkar på ett sätt som gör att vi kan upprätthålla
ett högt förtroende. På ett globalt plan respekterar och stödjer
vi på de sätt vi kan de mänskliga rättigheterna.
Medarbetare
NP3 är beroende av kompetenta och professionella medarbetare.
Bolaget ska vara en attraktiv arbetsgivare som kan attrahera och
behålla kompetent personal.
Trivsel och god hälsa bidrar till en bra arbetsmiljö och har stor
betydelse för den långsiktiga utvecklingen av såväl individ som
företag. Arbetsmiljön ska uppfylla alla krav enligt lagar, föreskrif-
ter och avtal samt vara säker och sund, både ur fysisk, psykisk
och social synvinkel. Målet är att ingen ska bli sjuk av eller
skadad i jobbet.
NP3 står för en trygg anställning, har ett proaktivt förhållnings-
sätt till hälsa och säkerhet och förbättrar kontinuerligt medveten-
het, kompetens och kunskap inom området.
NP3 stödjer aktivt motion och förebyggande hälsa. Välmående
och friska medarbetare gynnar bolaget. NP3 som arbetsplats
ska ha en sund balans mellan arbete och fritid. Arbetsplatsen ska
vara fri från mobbning, särbehandling eller annan kränkande be-
handling. Alla medarbetare ska känna sig trygga och respekten
för oliktänkande ska säkras.
Icke-diskriminering
NP3 har en tydlig antidiskrimineringspolicy enligt vilken bo-
laget ska vidta aktiva åtgärder för att uppnå likabehandling,
motverka diskriminering och särbehandling och verka för lika
rättigheter och möjligheter. Alla medarbetare ska ges samma
möjligheter. Vid rekrytering eller befordran av medarbetare
utgår bolaget från de kvalifikationer som krävs oberoende av
kön, könsöverskridande identitet eller uttryck, etnisk tillhörig-
het, religion eller annan trosuppfattning, funktionsvariation,
sexuell läggning eller ålder.
Fokusområde Styrning och uppföljning
Likabehandling och
icke-diskriminering
Styrs av jämställdhetspolicyn och antidis-
kriminerings- och likabehandlingspolicyn.
Uppföljning av arbetet för likabehandling och
icke-diskriminering sker vid det årliga uppfölj-
ningssamtalet med varje medarbetare.
Hälsa och säkerhet NP3 har utvecklade rutiner för systematiskt
arbetsmiljöarbete. Samråd hålls regelbundet
där bolagets skyddsombud medverkar. Doku-
menterad riskkartläggning är genomförd och
uppföljning har gjorts för 2021. Rutiner finns i
personalhandboken för hantering av hälsorela-
terade frågor.
Social utvärdering
av leverantörer
Styrs av hållbarhetspolicyn där NP3 ställer
hållbarhetskrav vid upphandlingar av varor och
tjänster hos leverantörer och affärspartners.
Utfall 2021
• Sjukfrånvaron för bolaget var 0,50 procent (0,76).
• Inga fall avseende diskriminering eller trakasserier har rap-
porterats.
• Under 2021 genomfördes en lönekartläggning som visar att
det inom NP3 inte finns någon löneskillnad som kan härledas
till kön.
Viktiga interna dokument för styrning och uppföljning
• Personalhandbok
• Arbetsmiljöpolicy
• Jämställdhetspolicy
• Antidiskriminerings- och likabehandlingspolicy
• Lönepolicy
• Hållbarhetspolicy
Hyresgäster
NP3 är ett bolag med kundfokus. Utvecklingen av vårt fast-
ighetsbestånd bygger på ett nära samarbete och långsiktiga
relationer med hyresgästerna. Vi tillgodoser hyresgästerna
med ändamålsenliga lokaler som gynnar deras verksamheter.
Vår lokala närvaro bidrar till kännedom om kundernas önskemål
och behov och samtidigt till tillgänglighet och engagemang
i hyresgästernas verksamhet. Att våra lokaler ska vara säkra
är en självklarhet. Skyddsronder och besiktningar genomförs
årligen på samtliga fastigheter där NP3 står för den aktiva
förvaltningen.
Under 2021 har en Nöjd-kund-undersökning (NKI) genomförts
för tredje året i rad. Undersökningen har skickats ut till drygt
600 hyresgäster och var tredje hyresgäst har svarat. För tredje
året i rad uppvisar resultatet en ökning och sammantaget är
drygt 85 procent av hyresgästerna generellt nöjd eller mycket
nöjd med NP3 som hyresvärd. Drygt 89 procent upplever
kontakten med NP3 som god eller mycket god och drygt 90
procent trivs i sina lokaler.
NKI resultat 2021 2020 2019
85,1 82,8 78,1
57HÅLLBARHETSRAPPORT
Uppförandekod och uppföljning av krav på
leverantörer
NP3 genomför kontinuerligt utvärdering och uppföljning av
leverantörer och andra samarbetsparter. De företag som leve-
rerar varor och tjänster till NP3 ska uppfylla våra krav avseende
arbetsmiljö och etisk standard och uppdragen ska utföras på
ett miljömedvetet sätt.
NP3 har tagit fram en uppförandekod för leverantörer för att
säkra att arbetsförhållanden och affärsetik hos våra leveran-
törer uppfyller NP3s krav avseende etik, arbetsmiljö och håll-
barhet. Vid utvärdering av framtida och nuvarande leverantörer
ska principerna i uppförandekoden tillämpas.
Viktiga interna dokument för styrning och uppföljning
• Hållbarhetspolicy
• Policy för affärsetik
• Antikorruptionspolicy
• Leverantörskod
• Miljöpolicy
Mänskliga rättigheter
I enlighet med FN:s vägledande principer för företag och
mänskliga rättigheter stödjer och respekterar NP3 skyddet av
mänskliga rättigheter och säkerställer att medverkan till brott
mot mänskliga rättigheter inte förekommer.
Medlemskap och samarbeten under 2021
Organisation Roll och syfte
Fastigo Arbetsgivarorganisation som hjälper NP3 att skapa
ett bra förhållande mellan bolaget och anställda.
Fastighets-
ägarna Mitt-
nord
Medlemsorganisation som arbetar med opinions-
bildning, medlemsservice, juridiska frågor, miljö-
frågor, hyresförhandling, kommunikation och
utbildning.
Handels-
kammaren
Jämtland, Väs-
ternorrland
& Västerbotten
Medlemsorganisation som aktivt verkar för att
skapa attraktiva regioner där människor vill leva,
där företag vågar investera och politiker förbättrar
villkoren tillsammans med invånarna.
Hand in Hand Ideell organisation som arbetar med entreprenör-
skap som ett effektivt, långsiktigt och hållbart sätt
att bekämpa fattigdom.
Härutöver stödjer NP3 ett flertal lokala idrottsföreningar på de orter där
vi är verksamma. Många av dessa idrottsföreningar har även sociala
projekt, se till exempel GIF Sundsvalls projekt Back 2 Basics http://
gifsundsvall.se/samhallsansvar/
GRI-indikatorer avseende social hållbarhet
GRI 401-1 Antal och andel nyanställda samt personalomsättning
2021 2020
Antal anställda vid årets början 45 44
Antal nyanställningar 9 4
Antal avslutade anställningar 0 3
Antal anställda vid årets slut 54 45
Personalomsättning
0,0 6,7 %
GRI 403-2 Arbetsrelaterade skador och sjukdomar samt annan
sjukfrånvaro
Sjukfrånvaron på NP3 är stadigvarande låg. Under 2021 var
den 0,50 procent (0,76). Inga fall av arbetsrelaterade skador
eller sjukdomar konstaterades under 2021.
GRI 404-3 Andel anställda som får regelbunden utvärdering och
uppföljning av prestation
Varje år genomförs medarbetardialoger med samtliga med-
arbetare.
GRI 405-1 Sammansättning av styrelse, ledning samt medarbetare
NP3s styrelse har under 2021 bestått av 5 personer (5) varav
2 kvinnor (2) och 3 män (3).
Ledningsgruppen har under 2021 bestått av 4 personer (4):
vd, CFO, COO och förvaltningschef, varav 1 kvinna (1) och
3 män (3).
Per den 31 december hade bolaget 55 medarbetare (46) varav
17 kvinnor (16) och 38 män (30). En medarbetare har under
2021 arbetat åt bolaget på konsultbasis.
Åldersfördelning <30 30-39 40-49 50-59 60-66
Antal 3 15 15 16 6
GRI 406-1 Incidenter av diskriminering och vidtagna åtgärder
Inga fall avseende diskriminering har rapporterats under 2021.
GRI 416-1 Andel fastigheter som omfattas av förebyggande arbete
kopplat till hälsa och säkerhet
Skyddsronder och besiktningar genomförs på samtliga fastig-
heter där våra driftleverantörer är engagerade.
GRI 419-1 Överträdelser av gällande lagar och bestämmelser
Bolaget har inte haft några lagöverträdelser under rappor-
teringsperioden.
58 HÅLLBARHETSRAPPORT
GRI upplysning Allmänna standardindikatorer Sida Kommentar
102-1 Organisationens namn
NP3 Fastigheter AB (publ)
102-2 De viktigaste aktiviteterna, produkterna och/eller
tjänsterna
8-9
102-3 Lokalisering av organisationens huvudkontor
Sundsvall
102-4 Länder som organisationen har verksamhet i Sverige
102-5 Ägarstruktur och företagsform 44-46, 69
102-6 Marknader där organisationen är verksam 10, 30-33, 37
102-7 Organisationens storlek 42-43, 57
102-8 Medarbetardata 42-43, 57
102-9 Organisationens leverantörskedja
16-17, 57
102-10 Väsentliga förändringar under redovisningsperioden
Inga väsentliga ändringar har skett under redovisnings-
perioden.
102-11 Hur organisationen följer försiktighetsprincipen Försiktighetsprincipen genomsyrar NP3s hållbarhetsar-
bete generellt och finns inskriven i NP3s hållbarhetspolicy
samt uppförandekod för leverantörer. NP3s tillämpning
av försiktighetsprincipen sker bland annat genom
systematisk hantering av fastigheternas förvaltning och
drift vilket förebygger problematik kopplat till inomhus-
miljö och hälsa, samt vid användning av nya material och
produkter.
102-12 Externa regelverk, standarder, principer som
organisationen omfattas av/stödjer
52, 54, 69
102-13 Medlemskap i branschorganisationer och
sammanslutningar
Fastigo, Fastighetsägarna Mittnord, Handelskammaren
Jämtland, Västernorrland och Västerbotten, Hand in
Hand.
102-14 Uttalande av vd/ordförande 4-5, 48, 77
102-16 Organisationens värderingar, principer, standarder,
uppförandekod och etiska policyer
42-43, 52-53,
56-57, 69-75
102-18 Organisationens bolagsstyrning
69-75
102-40 Organisationens intressenter
49
102-41 Andel av personalstyrkan som har kollektivavtal Samtliga utom vd omfattas av kollektivavtal
102-42 Princip för identifiering och urval av intressenter
49
102-43 Former för kommunikation med intressenter 49
102-44 Väsentliga områden som lyfts via kommunikation med
intressenter
49-50
102-45 Organisationsstruktur samt redogörelse för enheter
som ingår eller exkluderas
101 Redovisningen omfattar moderbolaget och dotterbola-
gen. Med dotterbolag menas bolag över vilka moderbo-
laget har bestämmande inflytande. GRI-redovisningen
har sin utgångspunkt i frågor rörande bolagsstyrning och
sociala aspekter Målsättningen är att successivt inklude-
ra mer data rörande miljöpåverkan.
102-46 Process för väsentlighetsanalys 49
102-47 Fokusområden 50
102-48 Effekt av och orsak till omräkning/ändring av data/info Ingen omräkning/ändring av data/info har gjorts
102-49 Väsentliga förändringar jämfört med tidigare
redovisningar
Inga väsentliga förändringar har skett jämfört med
tidigare redovisningar.
102-50 Redovisningsperiod 2021-01-01–2021-12-31
102-51 Datum för publicering av senaste redovisningen 2021-04-09
102-52 Redovisningscykel
Kalenderår
102-53 Kontaktperson för redovisningen Vd
102-54 Rapportering i enlighet med GRI Standards
Core/Comprehensive
52 Uttalande om hur organisationen har redovisat enligt GRI.
Redovisningen följer GRI nivå ”core”.
102-55 GRI-innehållsindex 58-60
102-56 Policy och rutiner för extern granskning 117
GRI-index
59HÅLLBARHETSRAPPORT
GRI-index
GRI upplysning Allmänna standardindikatorer Sida Kommentar
VÄSENTLIGA ASPEKTER, HÅLLBARHETSSTYRNING OCH RESULTATINDIKATORER
EKONOMISKT ANSVAR
GRI 201 Ekonomiskt resultat
103-1 Förklaring av väsentlighet och avgränsning
49-50
103-2 Hållbarhetsstyrning
52, 69-75
103-3 Uppföljning 52, 69-75
201-1 Skapat och levererat direkt ekonomiskt värde
52
GRI 205 Antikorruption
103-1 Förklaring av väsentlighet och avgränsning 49-50
103-2 Hållbarhetsstyrning
52, 57
103-3 Uppföljning 52
205-2 Kommunikation och utbildning i organisationens poli-
cyer och rutiner avseende motverkande av korruption
52, 74-75
205-3 Bekräftade korruptionsincidenter samt vidtagna
åtgärder
52 Bolaget har inte haft några konstaterade korruptions-
incidenter under rapporteringsperioden.
MILJÖANSVAR
GRI 302
CRE 1
Energi
103-1 Förklaring av väsentlighet och avgränsning 49-50, 53-54
103-2 Hållbarhetsstyrning
16, 19, 53-54
103-3 Uppföljning 53
302-1 Energianvändning inom organisationen
54
302-4 Minskning av energianvändning 54
CRE 1 Byggnaders energiintensitet 54
GRI 305
CRE 3
Klimatpåverkan
103-1 Förklaring av väsentlighet och avgränsning 49-50
103-2 Hållbarhetsstyrning
53
103-3 Uppföljning 53-55
305-2 Inköpt energi - indirekta utsläpp av växthusgaser 55
305-3 Övriga indirekta utsläpp av växthusgaser 55
305-4 Intensitet avseende växthusgasutsläpp
55 NP3 redovisar klimatpåverkan per uthyrbar area
(kvadratmeter).
CRE 3 Utsläppsintensitet i byggnader 55
Avser klimatutsläpp från, elanvändning och fjärrvärme
i förvaltningsverksamheten per uthyrbar area. Beräk-
ningsfaktorer är från Energimarknadsinspektionen och
energileverantörer.
GRI 307 Efterlevnad av lagar och bestämmelser
103-1 Förklaring av väsentlighet och avgränsning 49-50
103-2 Hållbarhetsstyrning 55
103-3 Uppföljning 55
307-1 Överträdelse av gällande lagar och bestämmelser 55 Bolaget har inte haft några lagöverträdelser under
rapporteringsperioden.
60 HÅLLBARHETSRAPPORT
GRI-index
GRI upplysning Allmänna standardindikatorer Sida Kommentar
HÅLLBARHETSCERTIFIERINGAR
CRE 8 Hållbarhetscertifieringar och ranking av
fastighetsbeståndet
55
SOCIALT ANSVAR
GRI 401 Anställningsförhållanden
103-1 Förklaring av väsentlighet och avgränsning 42-43,
49-50, 56
103-2 Hållbarhetsstyrning 42-43, 56
103-3 Uppföljning 56
401-1 Antal och andel nyanställda samt personalomsättning
42-43, 57
GRI 403 Medarbetares hälsa och säkerhet
103-1 Förklaring av väsentlighet och avgränsning 49-50, 56
103-2 Hållbarhetsstyrning 42
103-3 Uppföljning 57
403-2 Arbetsrelaterade skador och sjukdomar samt annan
sjukfrånvaro
57
GRI 404 Kompetensutveckling
103-1 Förklaring av väsentlighet och avgränsning 49-50
103-2 Hållbarhetsstyrning 56
103-3 Uppföljning 56
404-3 Andel anställda som får regelbunden utvärdering och
uppföljning av prestation
57 Samtlig personal utvärderas och följs upp vid årliga
medarbetarsamtal.
GRI 405 Mångfald, jämställdhet och icke-diskriminering
103-1 Förklaring av väsentlighet och avgränsning 49-50
103-2 Hållbarhetsstyrning 50, 56
103-3 Uppföljning 56
405-1 Sammansättning av styrelse, ledning samt
medarbetare
42, 57
GRI 416 Hyresgästers hälsa och säkerhet
103-1 Förklaring av väsentlighet och avgränsning 49-50
103-2 Hållbarhetsstyrning 57
103-3 Uppföljning 57
416-1 Andel fastigheter som omfattas av förebyggande
arbete kopplat till hälsa och säkerhet
57 Skyddsronder och besiktningar genomförs på samtliga
fastigheter där NP3 står för den aktiva förvaltningen.
GRI 419 Socioekonomisk regelefterlevnad
103-1 Förklaring av väsentlighet och avgränsning 49-50
103-2 Hållbarhetsstyrning 52, 56-57
103-3 Uppföljning 52, 56-57
419-1 Överträdelse av gällande lagar och bestämmelser 57
61FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Förvaltningsberättelse 2021
fastigheter med hög direktavkastning i främst norra Sverige . NP3 har sedan starten i slutet av
2010 haft en tillväxtstrategi med fokus på fastigheter med stabila kassaflöden och hög avkast-
ning. Fastigheterna finns inom fastighetskategorierna handel, lager/logistik, industri, kontor och
övrigt.
Moderbolaget
Moderbolaget NP3 Fastigheter AB (publ) har inget direkt-
ägande i fastigheter, utan dessa ägs via hel- och delägda
dotterbolag. Moderbolaget tillhandahåller administrativa
och tekniska fastighetsförvaltande tjänster till dotterbola-
gen samt koncernledning. Bolaget har säte och huvudkon-
tor i Sundsvall.
Organisation
NP3s organisation utgörs av ledning och tre huvudfunktioner;
uthyrning och marknad, drift och fastighetsförvaltning samt
finansiering och ekonomisk förvaltning. Vid årsskiftet hade
bolaget 55 medarbetare.
Resultat
• Koncernens nettoomsättning uppgick till 1 238 mkr (1 091).
• Koncernen redovisade ett driftöverskott om 912 mkr (817)
och ett resultat före skatt om 2 465 mkr (824).
• Moderbolagets nettoomsättning uppgick till 52 mkr (47).
• Moderbolaget redovisade ett rörelseresultat om -30 mkr
(-27) och ett resultat före skatt om 14 mkr (3).
Kommentarer till årets resultat finns på sidorna 83 och 89.
Årets väsentliga händelser
• Under året har koncernen förvärvat 70 fastigheter till ett
värde om 3 131 mkr. Fastigheter till ett värde om 542 mkr
har avyttrats. Dessutom har 522 mkr investerats i befintliga
fastigheter och nybyggnationer.
• I november tillträddes bolagets hittills största förvärv
bestående av en portfölj om 17 fastigheter i Skellefteå, till
ett fastighetsvärde om 1 293 mkr och ett hyresvärde om
101 mkr. Som en del av bolagets fortsatta expansion i
Skellefteå etablerades ett nytt affärsområde vilket per
årets slut hade ett fastighetsvärde om 1 865 mkr.
• Under året skedde en ökad satsning på bolagets projekt-
verksamhet och framförallt nybyggnationer. Aktiva projekt
vid årsskiftet hade en total projektbudget på 636 mkr jäm-
fört med 247 mkr året innan.
• Bolaget har varit fortsatt aktiv på kapitalmarknaden. Totalt
emitterades 1 200 mkr i obligationsfinansiering under två
gröna ramverk. Två riktade emissioner av preferensaktier
tillförde bolaget 325 mkr. Ett certifikatsprogram lanserades
under fjärde kvartalet med en total ram om 2 000 mkr under
vilket bolaget har emitterat 900 mkr vid årets slut.
• Bolagets påverkan av covid-19-pandemin under de senaste
två åren har varit mycket begränsad. Under 2020 påverka-
des bolaget av rabatter och affärsuppgörelser som hade
en negativ påverkan på hyresbetalningarna med 11 mkr där
statligt stöd sedan har erhållits med 2 mkr. Under 2021 var
motsvarande siffror 12 mkr i lämnade hyresrabatter där
statligt stöd erhållits med 5 mkr.
Förväntad framtida utveckling
Bolagets övergripande mål är att fortsätta sin tillväxt
genom selektiva förvärv i samtliga åtta affärsområden.
För att bli en etablerad aktör och nå en effektiv förvaltning
på de större orterna i affärsområdet Mellansverige som
etablerades år 2020 är bolagets ambition att nå 100 000
kvadratmeter uthyrbar area per ort. NP3s fortsatta tillväxt
fokuseras i hög grad till målet att generera en årlig tillväxt
i förvaltningsresultat per stamaktie om tolv procent, vilket
också säkerställer att NP3 uppfyller sitt mål om att dela
ut cirka 50 procent av bolagets förvaltningsresultat efter
aktuell skatt till bolagets stam- och preferensaktieägare.
Hållbarhetsrapport
NP3 har valt att redovisa bolagets hållbarhetsrapport som
ett separat avsnitt före förvaltningsberättelsen, se sidorna
47-60. Hållbarhetsrapporten har upprättats för att uppfylla
kraven på hållbarhetsrapport i enlighet med Årsredovis-
ningslagen sjätte kapitel.
Förslag till vinstdisposition
Till årsstämmans förfogande står följande fria egna kapital i
moderbolaget:
Belopp (kr)
Balanserad vinst 1 517 650 328
Årets resultat 5 982 011
Summa 1 523 632 339
Styrelsen föreslår att beloppet disponeras enligt följande:
Utdelas 4,30 kr/stamaktie 234 115 302
Utdelas 2,00 kr/preferensaktie 76 000 000
Balanseras i ny räkning 1 213 517 037
Summa 1 523 632 339
I bolaget finns per bokslutsdagen 54 445 419 registrerade stamaktier samt
38 000 000 registrerade preferensaktier.
62 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE - FLERÅRSÖVERSIKT
Nyckeltal 2021 2020 2019 2018 2017
Fastighetsrelaterade
Antal fastigheter vid årets slut 446 388 358 344 234
Fastigheternas uthyrbara area vid årets slut, tusen kvm 1 784 1 436 1 350 1 308 934
Fastigheternas redovisade värde, mkr 17 335 12 582 11 402 10 496 7 732
Fastighetsvärde, kr/kvm 9 717 8 762 8 446 8 024 8 278
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 93 93 93 93 91
Överskottsgrad, % 74 75 71 70 71
Direktavkastning, % 6,4 6,9 6,7 6,6 6,9
Finansiella
Avkastning på eget kapital, stamaktie, %
44,0 17,4 25,2 16,6 18,6
Avkastning på eget kapital, %
36,7 15,2 21,4 15,7 18,6
Avkastning på eget kapital, före skatt, % 44,8 19,0 25,3 19,2 23,0
Avkastning på förvaltningsresultat, % 12,0 12,9 13,2 12,8 13,1
Skuldsättningsgrad, ggr 1,5 1,6 1,6 1,9 1,8
Skuldkvot, ggr
10,3 9,6 9,4 9,7 9,8
Räntetäckningsgrad, ggr
3,3 3,4 3,5 3,3 3,6
Belåningsgrad, %
55,9 57,3 58,0 61,7 60,8
Soliditet, % 36,0 34,7 34,7 32,4 32,5
Genomsnittlig ränta, % 2,53 2,73 2,76 2,60 2,67
Aktierelaterade, stamaktie
Antal stamaktier vid årets slut, tusental 54 445 54 339 54 339 54 339 54 339
Vägt genomsnittligt antal stamaktier, tusental 54 403 54 339 54 339 54 339 54 339
Eget kapital, kr/stamaktie 100,67 68,67 61,42 50,93 47,51
Långsiktigt substansvärde, kr/stamaktie
118,64 80,47 70,36 57,81 52,61
Förvaltningsresultat, kr/stamaktie 10,90 9,26 8,07 6,54 5,79
Resultat efter skatt, kr/stamaktie 35,82 11,12 13,60 8,04 8,22
Utdelning, kr/stamaktie 4,30
1)
3,60 3,40 3,00 2,70
Aktiekurs vid årets slut kr/stamaktie 362,50 121,20 113,00 61,00 52,00
Aktierelaterade, preferensaktie
Antal aktier vid årets slut, tusental 38 000 27 950 24 850 21 736 -
Eget kapital, kr/preferensaktie 32,00 32,00 32,00 32,00 -
Resultat, kr/preferensaktie 2,00 2,00 2,00 2,00 -
Utdelning, kr/preferensaktie 2,00
1)
2,00 2,00 2,00 2,00
Aktiekurs vid årets slut kr/preferensaktie 33,95 32,80 36,50 31,90 -
Flerårsöversikt
1) Av styrelsen föreslagen utdelning.
För avstämning nyckeltal och definitioner se sidorna 110-111.
63FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE - KVARTALSÖVERSIKT
Nyckeltal
2021 2021 2021 2021 2020 2020 2020 2020
Kvartal 4
okt-dec
Kvartal 3
jul-sep
Kvartal 2
apr-jun
Kvartal 1
jan-mar
Kvartal 4
okt-dec
Kvartal 3
jul-sep
Kvartal 2
apr-jun
Kvartal 1
jan-mar
Fastighetsrelaterade
Antal fastigheter vid periodens utgång 446 406 403 391 388 382 372 368
Fastigheternas uthyrbara area vid periodens
utgång, tusen kvm 1 784 1 576 1 578 1 442 1 436 1 406 1 392 1 381
Fastigheternas redovisade värde, mkr 17 335 14 413 14 065 13 021 12 582 12 079 11 845 11 730
Fastighetsvärde, kr/kvm 9 717 9 145 8 913 9 030 8 762 8 591 8 509 8 494
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 93 93 93 93 93 93 92 93
Överskottsgrad, % 74 80 76 65 76 81 75 68
Direktavkastning, % 6,4 6,6 6,7 6,7 6,9 6,9 6,8 6,8
Finansiella
Avkastning på eget kapital, stamaktie %
44,0 31,5 31,4 24,4 17,4 21,8 22,3 23,6
Avkastning på eget kapital, %
36,7 27,9 26,5 20,9 15,2 18,7 19,0 20,1
Avkastning på eget kapital, före skatt % 44,8 34,4 32,7 26,3 19,0 22,5 22,7 23,8
Avkastning på förvaltningsresultat %
12,0 12,5 12,6 12,7 12,9 12,9 12,4 13,1
Skuldsättningsgrad, ggr
1,5 1,4 1,5 1,5 1,6 1,6 1,6 1,6
Skuldkvot, ggr 10,3 9,5 9,7 9,5 9,6 9,3 9,4 9,5
Räntetäckningsgrad, ggr
3,3 3,4 3,3 3,0 3,5 3,5 3,3 3,2
Belåningsgrad, %
55,9 54,3 55,7 55,5 57,3 57,6 58,0 58,3
Soliditet, % 36,0 35,9 35,7 35,9 34,7 33,8 34,5 34,6
Genomsnittlig ränta, % 2,53 2,72 2,69 2,74 2,73 2,74 2,92 2,88
Aktierelaterade, stamaktie
Antal stamaktier vid periodens slut, tusental 54 445 54 445 54 445 54 339 54 339 54 339 54 339 54 339
Vägt genomsnittligt antal stamaktier, tusental 54 445 54 445 54 342 54 339 54 339 54 339 54 339 54 339
Eget kapital, kr/stamaktie
100,67 83,87 78,82 75,26 68,67 64,80 62,43 62,36
Långsiktigt substansvärde, kr/stamaktie
118,64 98,26 92,60 88,10 80,47 75,39 72,59 71,96
Förvaltningsresultat, kr/stamaktie
2,99 3,07 2,62 2,22 2,49 2,57 2,25 1,94
Resultat efter skatt, kr/stamaktie 16,77 5,02 7,44 6,59 5,58 2,39 1,75 1,41
Aktiekurs vid periodens slut kr/stamaktie 362,50 228,00 168,00 139,00 121,20 122,80 88,00 70,10
Aktierelaterade, preferensaktie
Antal preferensaktier vid periodens slut, tusental 38 000 35 000 35 000 27 950 27 950 27 950 27 950 24 850
Eget kapital, kr/preferensaktie 32,00 31,50 31,00 32,50 32,00 31,50 31,00 32,50
Resultat, kr/preferensaktie 0,50 0,50 0,50 0,50 0,50 0,50 0,50 0,50
Aktiekurs vid periodens slut kr/preferensaktie 33,95 33,30 33,10 32,20 32,80 33,60 30,40 26,50
Kvartalsöversikt
För avstämning nyckeltal och definitioner se sidorna 110-111.
64 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE - VÄSENTLIGA RISKER OCH OSÄKERHETSFAKTORER
Hyresintäkter och förvaltning
Bolagets fastighetsbestånd är geografiskt lokaliserat i tillväxtorter i främst de norra delarna av Sverige. Fastigheterna rymmer
ett stort antal hyresgäster med kommersiell verksamhet fördelat inom kategorierna handel, industri, lager/logistik och övrigt.
Spridningen i geografiskt hänseende, antal kontrakt, branscher och kategorier ger stabilitet. Risk kopplat till hyresgäster påver-
kas av det allmänna affärsklimatet. Minskade hyresintäkter eller inställda betalningar påverkar resultat, kassaflöde och på sikt
även marknadsvärdering av bolagets fastigheter.
Risk Beskrivning av risk Hantering S K
Minskade
hyresintäkter
Lägre hyresintäkter till följd av lägre hy-
resnivåer eller minskad uthyrningsgrad.
Bolaget arbetar med långa hyresavtal och kontinuerlig om-
förhandling av befintliga kontrakt som ger en stabil förfal-
lostruktur på kontraktsportföljen. Efterfrågan på lokaler inom
bolagets fastighetskategorier och marknadslägen är mindre
konjunkturkänslig än till exempel lokaler i centrumlägen, vilket
minskar risk.
Kundförluster,
kreditrisk
NP3s primära motpartsrisk ligger i att
hyresgästerna inte kan fullgöra sina
betalningar enligt hyreskontrakten.
Bolagets affärsansvariga har en nära relation till hyresgästerna
och följer löpande upp marknadsläget. Vid förvärv och nya
uthyrningar görs kreditprövningar och vid behov kompletteras
avtalet med säkerheter i form av garantier. Riskpolicyn anger
att maximalt fem procent av hyresvärdet ska vara exponerat
mot en enskild hyresgäst.
Väsentligt
ökade drift-
och under-
hållskostnader
Ökade kostnader för bland annat el,
vatten, värme och snöröjning. Extrema
väderförhållanden och oförutsedda
händelser kan få påverkan på kostnad
för fastighetsskötsel och försäkring.
Bolaget arbetar kontinuerligt med att minska riskexponeringen
för kostnadsökningar inom drift genom löpande avtalsförhand-
lingar och upphandlingar med leverantörer i syfte att sänka
kostnaderna. Genom att hyresgästen ofta själv står för kost-
naderna för el, vatten, värme och snöröjning, minskar bolagets
exponering för variationer.
Strukturerat riskarbete
Koncernens affärsverksamhet är utsatt för risker som kan få betydelse för bolagets framtida
verksamhet, resultat och finansiella ställning. Bolaget har en hög riskmedvetenhet i hela orga-
nisationen och genom ett aktivt och förebyggande arbete begränsas och hanteras riskerna på
bästa sätt i så stor utsträckning som möjligt.
S = Sannolikhet där grön är låg, gul är medel och röd är hög sannolikhet.
K = Konsekvens (påverkan på bolagets resultat och ställning) där grön är låg, gul är medel och röd är stor konsekvens.
De väsentliga risker som bolaget är utsatt för påverkas i
stor utsträckning av allmän konjunkturutveckling, eko-
nomisk tillväxt och befolkningstillväxt i affärsområdena
tillsammans med inflationsrisk och ränterisk. Nedan finns
upptaget både strategiska risker som är kopplade till fast-
ighetsförvärv och förvaltning samt operativa risker kopp-
lade till affärsmässighet och kvalitet i interna rutiner. Ned-
anstående riskfaktorer avser de generella risker som över
en konjunkturcykel skulle kunna ha en påverkan på NP3s
verksamhet. I riskavsnittet har sålunda inte tagits specifik
hänsyn till de omedelbara risker som covid-19-pandemin
har på samhälle och ekonomi samt i förlängningen på
bolagets verksamhet. Risker och osäkerhetsfaktorer för
moderbolaget är indirekt desamma som för koncernen.
65FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE - VÄSENTLIGA RISKER OCH OSÄKERHETSFAKTORER
S = Sannolikhet där grön är låg, gul är medel och röd är hög sannolikhet.
K = Konsekvens (påverkan på bolagets resultat och ställning) där grön är låg, gul är medel och röd är stor konsekvens.
Förvärv och investeringar
Bolaget är ett tillväxtbolag och genomför en stor mängd transaktioner varje år vilket är förenat med viss risk. Detsamma gäller
investeringsverksamheten med hyresgästanpassningar och projekt för ny- till- och ombyggnad. Felaktiga förvärvs- eller in-
vesteringsbeslut utgör risk för ökade kostnader och lägre avkastning på kapital. Bolagets organisation har stor erfarenhet och
kompetens avseende förvärv och försäljningar och har en väl inarbetad process för att minska risk i transaktioner. Bolaget gör
inte större investeringar på spekulation utan på i förhand givna villkor.
Risk Beskrivning av risk Hantering S K
Transaktions-
relaterade
risker
Transaktionsrelaterade risker utgörs
bland annat av framtida hyresbortfall,
miljöförhållanden och tekniska brister.
Även vissa risker för skatter och juridis-
ka tvister finns.
Förvärv av fastigheter görs i enlighet med bolagets strategiska
plan och en beslutsprocess där hänsyn tas till marknadsförut-
sättningar och risk. Vid varje förvärvssituation görs en noggrann
analys och Due Diligence. Risker hanteras via avtal i form av
garantier mot säljaren och priset baseras på en extern värdering.
Risker i projekt-
investeringar
vid ny- till- och
ombyggnader
Risker i projektinvesteringar består
bland annat av kostnadsökningar, miljö-
och arbetsmiljörisker.
Investeringsbeslut tas i enlighet med bolagets strategiska plan
och med genomarbetade beslutsunderlag. Ny- till- eller om-
byggnader görs mot tecknade kontrakt med hyresgäster. Krav
ställs på entreprenörer gällande miljöhänsyn och bedömning av
arbetsmiljörisk genomförs vid varje projekt.
Fastighetsvärden
Bolagets fastigheter värderas till verkligt värde varje kvartal och värdeförändringen redovisas över resultatet. Värdet påverkas
av ett flertal faktorer, dels fastighetsspecifika såsom uthyrningsgrad, hyresnivå och driftkostnader, dels marknadsspecifika så-
som direktavkastning och kalkylräntor. Marknadens avkastningskrav är en faktor som bolaget inte kan påverka men genom den
geografiska spridningen av fastigheter på tillväxtorter bedöms risk för kraftiga värdeförändringar under kort tid som låg.
Risk Beskrivning av risk Hantering S K
Lägre mark-
nadsvärde på
fastigheter
Fallande marknadsvärden på bolagets
fastigheter.
Bolaget arbetar kontinuerligt med att bibehålla eller öka mark-
nadsvärdet på fastigheterna genom att hyra ut vakanta lokaler
samt förädling och vidareutveckling av befintliga fastigheter. Ris-
ken för stor negativ påverkan på grund av fallande marknads-
läge på en viss ort minskas genom fastigheternas geografiska
spridning.
Skatt
Förändringar i skattelagstiftning såsom nivån på företagsbeskattning, ränteavdragsbegränsningar, fastighetsskatt eller andra
tillämpliga skatter har en påverkan på bolagets resultat. Risk i felaktig tolkning eller tillämpning av lagar och regler gällande
skatter och moms kan få konsekvenser för resultat och ställning. Skatt påverkar dessutom kalkyler och kan få inverkan på vär-
deringsberäkningar.
Risk Beskrivning av risk Hantering S K
Förändringar
i skattelag-
stiftning
Förändringar i skattelagstiftningen
såsom företagsbeskattning, fastighets-
taxering, skatt vid fastighetstransaktio-
ner samt andra tillämpliga skatter.
Bolaget har ett tydligt och okomplicerat upplägg avseende
skatt. Kontinuerlig utbildning inom området görs och vid behov
tas hjälp av extern expertis inom skatteområdet.
66 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE - VÄSENTLIGA RISKER OCH OSÄKERHETSFAKTORER
Finansiering
Fastighetsförvärv och förvaltning är en kapitalintensiv verksamhet vilket gör bolaget utsatt för förändringar på kreditmark-
naden och av räntenivåer. Tillgång till finansiering via banker och kapitalmarknad är av stor vikt för bolaget och förändringar i
räntenivåer påverkar bolagets kassaflöde och resultat. Räntenivåerna påverkas främst av nivån på aktuella marknadsräntor och
kreditgivarnas marginaler. För mer information se not 24.
Risk Beskrivning av risk Hantering S K
Försvårad
finansiering
och refinan-
siering
Risk att finansiering inte kan erhållas el-
ler endast till avsevärt ökade kostnader.
Bolagets planerade expansionstakt är beroende av nya lån
från kreditgivare samt emissionskapital från aktieägarna. För
att minska risken att inte kunna erhålla finansiering arbetar
bolaget med ett flertal finansieringskällor och lägger stort
vikt vid en väl avvägd låneförfallostruktur. Bolaget har ett väl
fungerande samarbete med bankerna.
Ränterisk
Räntekostnader är en väsentlig kost-
nadspost för bolaget och förändringar i
räntenivåer har betydande påverkan på
resultat och kassaflöde.
För att begränsa ränterisk över tid och öka förutsägbarheten
i bolagets förvaltningsresultat och kassaflöde används lån till
fast ränta eller räntesäkringsinstrument i form av ränteswap-
par.
Motpartsrisk,
bank
Motpartsrisk i bankmedel, upplåning
och derivat avser framförallt bolagets
upplåning hos affärsbankerna och
avser att dessa inte kan fullgöra sina
åtaganden om befintlig och ny finansie-
ring till bolaget.
Bolagets motpartsrisker inom bank hanteras genom att
upplåning fördelats på framförallt fem olika banker. På så sätt
minskas den totala motpartsrisken i bankmedel, upplåning och
derivat.
Effekt på belåningsgrad vid förändrat värde på fastighetsportföljen per den 31 dec 2021
Förändring, %
-15 -10 -5 0 5 10 15
Värdeförändring, mkr -2 600 -1 734 -867 0 867 1 734 2 600
Belåningsgrad, % 65,3 61,8 58,7 55,9 53,3 51,0 48,8
Effekt på räntetäckningsgrad vid förändrad uthyrningsgrad per den 31 dec 2021
Förändring, %
-10 -5 0 5 10
Uthyrningsgrad, % 84 88 93 98 ET
Räntetäckningsgrad, % 2,9 3,1 3,3 3,5 ET
S = Sannolikhet där grön är låg, gul är medel och röd är hög sannolikhet.
K = Konsekvens (påverkan på bolagets resultat och ställning) där grön är låg, gul är medel och röd är stor konsekvens.
67FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE - VÄSENTLIGA RISKER OCH OSÄKERHETSFAKTORER
Miljörisk
Risken för klimatförändringar har bedömts som en mindre betydande risk för NP3. Bedömningen är dock att risken kan komma
att öka och på sikt utgöra en betydande risk. För NP3 bedöms miljörisker förenade med föroreningar i mark på befintliga och/
eller förvärvade fastigheter som en betydande risk som kan ge en påverkan på bolaget.
Risk Beskrivning av risk Hantering S K
Miljörisk kopp-
lat till klimat
För NP3 innebär klimatförändringarna
risk för skador på egendom orsaka-
de av ändrade väderförhållanden,
framförallt gällande ökande nederbörd-
smängder men även andra förändringar
i klimatet som påverkar fastigheterna
eller fastigheternas drift. NP3 bedömer
riskerna som potentiellt ökande på
lång sikt. Även miljöpolitiska beslut kan
komma att påverka bolagets kostnader.
Samtliga investeringar och förvärv granskas ur ett klimatper-
spektiv för att bedöma fastigheternas eller investeringens
känslighet för klimatförändringar.
Rutiner för drift och förvaltning vid extrema väderförhållanden
har vidare-utvecklats. Miljöaspekter prioriteras i samtliga delar
av verksamheten och bolaget följer utvecklingen i fråga om
rättslig reglering.
Miljörisk
kopplat till
föroreningar
Om förorenad mark upptäcks på någon
av bolagets fastigheter behöver mar-
ken troligen saneras. Bolaget kan då
åläggas att bekosta marksanering eller
avhjälpande.
Bolaget har god kännedom på vilka fastigheter som det bedrivs
eller har bedrivits tillståndspliktig verksamhet och kontrollerar
alltid tidigare verksamhet vid förvärv av fastigheter.
Medarbetare och organisation
Bolagets human- och strukturkapital är dess viktigaste tillgång och utvecklingen är till hög grad beroende av förmågan att kun-
na behålla och motivera medarbetare. En välmående organisation och nöjda medarbetare ökar dessutom möjligheten till goda
rekryteringar.
Risk Beskrivning av risk Hantering S K
Medarbetarrisk
NP3 har en relativt liten personalstyrka
där vissa nyckelfunktioner är person-
beroende och förlusten av en eller
flera nyckelpersoner kan innebära att
bolaget inte når uppsatta mål.
Bolaget arbetar utifrån upprättade policyer och rutinbeskriv-
ningar vilket gör verksamheten mindre sårbar vid ett eventuellt
skifte av personal. Medarbetarna deltar aktivt i processför-
bättringar inom sina områden vilket skapar engagemang och
arbetsglädje. Bolagets medarbetare samlas regelbundet för att
dela kunskap och erfarenheter. Under 2021 har regelbundna
digitala möten skett med samtliga medarbetare via verktyget
Teams.
Risk för korrup-
tion och oetiskt
beteende
Risk att anställda uppträder på ett sätt
som strider mot bolagets värderingar eller
utnyttjar sin position inom bolaget på ett
felaktigt sätt.
Bolaget accepterar inga former av hot, mutor eller oetiskt upp-
trädande. Riktlinjer för det finns i bolagets hållbarhetspolicy samt
policy för affärsetik. Etiska frågor diskuteras även löpande vid
personalträffar för att synliggöra och skapa kunskap inom dessa
frågor.
S = Sannolikhet där grön är låg, gul är medel och röd är hög sannolikhet.
K = Konsekvens (påverkan på bolagets resultat och ställning) där grön är låg, gul är medel och röd är stor konsekvens.
68 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE - VÄSENTLIGA RISKER OCH OSÄKERHETSFAKTORER
Rapportering och intern kontroll
Bolagets finansiella rapportering ska ge en rättvisande bild av bolagets resultat och finansiella ställning samt följa de lagar och
redovisningsregler som är tillämpliga. En missvisande rapport skulle kunna ge osäkerhet hos investerare och leda till negativ
kurspåverkan och ökad riskpremie. Risk finns att bristfälliga interna rutiner och/eller oegentligheter orsakar störningar eller
skada i verksamheten.
Risk Beskrivning av risk Hantering S K
Missvisande
rapportering
Medvetna eller omedvetna fel i bola-
gets externa rapportering.
Bolaget har en väl fungerande intern kontroll och en kultur som
bygger på ordning och reda. Rapporteringsfunktionen utgörs
av kompetent och erfaren personal som löpande följer utveck-
lingen av lagar, praxis och förändrade
redovisningsregler.
IT
Med dagens nyttjande av ny teknik hamnar frågor om informationssäkerhet och IT-säkerhet lätt i centrum då nya risker och hot
blir synliga och behöver hanteras. Arbetet med IT-säkerhet är centralt, vilket förstärks av aktuella lagar som omarbetats, till
exempel GDPR, regulatoriska branschkrav samt krav från Finansinspektionen. En viktig del av arbetet med IT-säkerhet handlar
om att förstå olika hotbilder, hantera sannolikheter för att utsättas för skada samt att balansera kostnader för ett starkare skydd
mot värdet av det man skyddar.
Risk Beskrivning av risk Hantering S K
IT- och
informations-
säkerhetsris-
ker
Risken för att bolaget utsätts för cyber-
attacker, det vill säga elektroniska
angrepp mot informationssystem,
teknisk infrastruktur, datornätverk eller
persondatorer. En växande användning
av mobila enheter, uppkopplade mot
bolagets nätverk, har gjort angrepps-
punkterna fler för potentiella attacker.
Funktionen för IT är utkontrakterad till en professionell
leverantör som är certifierad avseende informationssäker-
het. I upphandlingen har NP3 noga bedömt de levererade
tjänsternas kvalitet och ställt höga krav på leverantörens
kunskaper inom IT-säkerhet. NP3 använder sig endast av
tillförlitliga och standardiserade system och plattformar
för sin IT-miljö. Enligt en rapport från PWC* är det ”den
ovetande medarbetaren” där en medarbetare omedvetet
skadar bolaget som står för den största risken. För att
begränsa den mänskliga faktorn har NP3 högt ställda krav
på processer och intern styrning och kontroll gällande
informationssäkerhet.
*PWC - Nordic Cyber Crime Survey 2020
S = Sannolikhet där grön är låg, gul är medel och röd är hög sannolikhet.
K = Konsekvens (påverkan på bolagets resultat och ställning) där grön är låg, gul är medel och röd är stor konsekvens.
69FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE - BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
Bolagsordning
Bolagets företagsnamn är NP3 Fastigheter AB (publ) .
Bolaget ska ha säte i Sundsvall. Bolaget har till föremål för
sin verksamhet att – direkt eller indirekt genom hel- eller
delägda bolag eller genom inköpta tjänster – äga, utveckla
och förvalta fast egendom samt driva annan därmed fören-
lig verksamhet. Bolagets fastigheter är till övervägande del
belägna i norra Sverige . Ändringar i bolagsordningen sker
enligt föreskrifterna i aktiebolagslagen. Bolagsordningen,
som i övrigt innehåller uppgifter om bland annat aktiekapi-
tal, antal styrelseledamöter och revisorer samt bestämmel-
ser om kallelse och dagordning för årsstämman, finns i sin
helhet att tillgå på bolagets hemsida, np3fastigheter.se.
Svensk kod för bolagsstyrning
Svensk kod för bolagsstyrning (Koden) är tillämplig för
samtliga bolag vars aktier är upptagna till handel på Nasdaq
Stockholm. Koden förvaltas av Kollegiet för Svensk Bolags-
styrning och finns att tillgå på www.bolagsstyrning.se.
Bolag behöver inte följa kodens samtliga regler om motiv till
att inte göra så finns och förklaras. Styrelsen har beslutat
att inte inrätta något särskilt ersättningsutskott. Istället ska
styrelsen i sin helhet fullgöra de uppgifter som ett sådant
utskott ska ha. Det är styrelsens uppfattning att bolaget i
alla övriga avseenden följer koden.
Aktier och aktieägare
NP3 har två aktieslag: stamaktier och preferensaktier.
NP3s aktier är registrerade för handel på Nasdaq Stockholm,
Large Cap. Vid årsskiftet uppgick det totala antalet aktier
till sammanlagt 92 445 419, varav 54 445 419 stamaktier
och 38 000 000 preferensaktier. Varje stamaktie har en
(1) röst och varje preferensaktie har en tiondels (1/10) röst,
vilket innebär att antalet röster uppgår till sammanlagt
58 245 419 röster. Bolaget hade per balansdagen cirka
12 000 aktieägare. Av det totala aktiekapitalet ägdes 14
procent av utländska investerare. Av det totala antalet aktie-
ägare var 95 procent fysiska personer vars innehav upp-
gick till 14 procent av det totala aktiekapitalet. Resterande
fem procent av ägarna var juridiska personer vars innehav
uppgick till 86 procent av samtliga aktier. NP3 har ingen di-
rektregistrerad aktieägare med ett innehav överstigande tio
procent. Aktiekapitalet uppgår till 323 558 966 kr, aktierna
har ett kvotvärde om vardera 3,50 kr.
Varje röstberättigad aktieägare får vid bolagsstämma rösta
för fulla antalet av denne ägda och företrädda aktier.
Preferensaktierna medför företrädesrätt framför stamakti-
erna till årlig utdelning om 2,00 kr per preferensaktie med
kvartalsvis utbetalning om 0,50 kr per preferensaktie. Om
ingen utdelning utbetalats på preferensaktier i anslutning
Externa regelverk
• Svensk aktiebolagslag
• Nasdaq Stockholms regelverk
för emittenter
• Svensk kod för bolagsstyrning
• IFRS standard
Viktiga interna regelverk
• Bolagsordning
• Styrelsens arbetsordning och
vd-instruktion
• Firmateckning och attestordning
• Policy för information och IR,
insiderpolicy, hållbarhetspolicy
och policy för affärsetik
• Finanspolicy, värderingspolicy
• Processer för intern kontroll och
riskhantering
Aktieägare
Extern revisionValberedning
Intern kontroll och
riskhantering
Revisionutskott
Vd & ledningsgrupp
Styrelse
Årsstämma
Bolagsstyrningsrapport
Bolagsstyrning omfattar olika beslutssystem genom vilka ägarna direkt eller indirekt styr bola-
get. Styrning, ledning och kontroll av bolaget fördelas mellan styrelsen, vd och övriga personer i
bolagets ledning. Bolagsstyrningen är det ramverk som hanterar ansvarsfördelning och rappor-
tering samt reglerar hur riskerna i verksamheten begränsas. Styrningen grundar sig på externa
och interna regelverk som är föremål för ständig utveckling, förändring och förbättring.
70 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE - BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
till en avstämningsdag eller om utdelning understigande
0,50 kr utbetalats, ska preferensaktierna, förutsatt att bo-
lagsstämman beslutar om vinstutdelning, medföra rätt att
i tillägg till framtida preferensutdelning erhålla ett belopp,
motsvarande skillnaden mellan vad som skulle ha betalats
ut och utbetalat belopp (”innestående belopp”) innan ut-
delning på stamaktierna eller annan värdeöverföring enligt
17 kap. 1 § aktiebolagslagen till stamaktieägarna utbetalas.
Innestående belopp ska räknas upp med en årlig räntesats
om tio procent varvid uppräkning ska ske med början från
den kvartalsvisa tidpunkt då utbetalning understigit 0,50 kr.
Bolagsstämman i NP3 har en ensidig rätt, men inte någon
skyldighet, att lösa in preferensaktier för 35,00 kr per aktie,
med tillägg för eventuellt innestående belopp. Upplöses
bolaget ska preferensaktierna medföra företrädesrätt
att ur bolagets egna kapital erhålla ett belopp per aktie
beräknat som summan av 30,00 kr och eventuellt innestå-
ende belopp innan utskiftning sker mellan stamaktierna
(för ytterligare information se avsnittet Bolagsordning).
Preferensaktierna ska i övrigt inte medföra någon rätt till
skiftesandel.
Inget eget innehav av återköpta aktier har förekommit. Per-
sonalen innehar 613 014 teckningsoptioner som motsvarar
1,1 procent av antalet utestående stamaktier i bolaget. Det
förekommer inga ytterligare teckningsoptioner, konvertibler
eller motsvarande värdepapper som kan leda till ytterligare
aktier i bolaget.
Bolagsstämma
Bolagets högsta beslutande organ är årsstämman (ordi-
narie bolagsstämma) som hålls i Sundsvall under första
halvåret efter utgången av räkenskapsåret. Tillsammans
med eventuella extra bolagsstämmor ger stämman ak-
tieägarna möjlighet till styrning via sin beslutanderätt. På
årsstämman utses styrelse och styrelsens ordförande samt
fastslås principer för såväl valberedningens sammansätt-
ning som för ersättning till ledande befattningshavare.
Stämman utser även revisorer för granskning av koncer-
nens redovisning samt beslutar om bland annat ändringar i
bolagsordning och om förändring av aktiekapitalet. För att
kunna delta i beslut erfordras att aktieägare är närvarande
vid stämman, antingen personligen eller genom ombud.
Styrelsen får dock besluta att aktieägarna ska kunna utöva
sin rösträtt på bolagsstämma genom poströstning före bo-
lagsstämman i enlighet med 7 kap. 4 a § aktiebolagslagen.
Vidare krävs att aktieägaren är införd i aktieboken vid visst
datum före stämman och att anmälan om deltagande gjorts
till bolaget i viss ordning. Beslut vid bolagsstämma fattas
normalt med enkel majoritet. I vissa frågor föreskriver dock
aktiebolagslagen att förslag ska godkännas av en större
andel av de på stämman företrädda aktierna och avgivna
rösterna.
Årsstämma 2021
Senaste årsstämman ägde rum den 4 maj 2021 i Sundsvall.
Vid tidpunkten för årsstämman var det totala antalet aktier
82 288 946 samt antal röster 57 133 946. Vid stämman
representerades 48 166 638 aktier och 41 793 077 röster,
motsvarande 58,5 procent av totala antalet aktier och 73,1
procent av totala antalet röster. Årsstämman fastställde
räkenskaperna för 2020 och beviljade styrelsen och vd
ansvarsfrihet för 2020 års förvaltning. Följande beslut
fattades på årsstämman den 4 maj:
Utdelning om 3,60 kr per stamaktie för räkenskapsåret
2020 med utbetalning vid två tillfällen om vardera 1,80 kr.
Vidare beslutade årsstämman om utdelning till aktieägarna
om 2,00 kr per preferensaktie med utbetalning kvartalsvis
om 0,50 kr per preferensaktie.
Att arvode till styrelsens ordförande ska utgå med 330 000
kr och till övriga ledamöter om 165 000 kr vardera. Er-
sättning för medlemmar i revisionsutskottet ska uppgå till
ytterligare totalt 150 000 kr att av styrelsen fördelas mellan
medlemmarna i revisionsutskottet .
• Att styrelsen ska bestå av fem styrelseledamöter och ingen
suppleant.
• Omval av styrelseledamöterna Lars Göran Bäckvall, Åsa
Bergström, Anders Nilsson, Mia Bäckvall Juhlin och Nils
Styf. Stämman beslutade vidare om nyval av Nils Styf som
styrelseordförande.
• Val av KPMG AB som revisionsbolag fram till slutet av nästa
årsstämma.
• Att godkänna ersättningsrapporten för räkenskapsåret
2020.
• Införande av Incitamentsprogram 2021/2024 genom en
emission av högst 260 000 teckningsoptioner av serie
2021/2024 där det maximala antalet tillkommande stamakti-
er beräknas uppgå till högst 260 000, motsvarande cirka 0,5
procent av det totala antalet stamaktier i bolaget, förutsatt
full teckning och fullt utnyttjande av samtliga teckningsop-
tioner.
• Mandat för styrelsen att besluta om nyemission av aktier till
en sammanlagd teckningslikvidsvolym om högst 5 400 000
stamaktier och 15 000 000 preferensaktier i syfte att kunna
erbjuda aktier till investerare i samband med förvärv av
fastigheter.
• Förvärv av 100 procent av aktierna i Goldcup 26835 AB
(unät. Borlänge Kalkylatorn 7 AB).
• Ändring av bolagsordningen, ny antagen bolagsordning
finns att tillgå på bolagets hemsida.
• Bemyndigande för verkställande direktören att vidta mindre
justeringar i årsstämmans beslut.
• Protokoll från årsstämman den 4 maj 2021 finns att tillgå på
bolagets hemsida.
Valberedning inför årsstämman 2022
Vid NP3s årsstämma den 4 maj 2021 beslutades att valbe-
redningen inför årsstämman 2021 ska utgöras av styrelsens
ordförande samt en representant för var och en av de tre
största ägarregistrerade aktieägarna per den sista bankda-
gen i augusti året före årsstämman. I enlighet med beslutet
har de tre största aktieägarna baserat på ägandet den 31
augusti 2021 erbjudits plats i NP3s valberedning och följan-
de valberedning har bildats:
• Poularde AB har utsett Lars-Göran Bäckvall, vd Poularde AB,
• AB Sagax har utsett David Mindus, vd AB Sagax,
• Fjärde AP-fonden har utsett Olof Nyström, Senior Port-
följförvaltare, Fjärde AP-fonden,
• Nils Styf, ordförande i styrelsen för NP3.
Årsstämman 2022
Inför årsstämman den 4 maj 2022 föreslår
styrelsen;
• en utdelning om 4,30 kr per stamaktie samt
att årsstämman även beslutar om utdelning till
aktieägarna om 2,00 kr per preferensaktie.
• att ersättning till den verkställande direktören
ska utgöras av fast lön, rörlig lön om högst
25 procent av den sammanlagda fasta lönen,
aktierelaterade incitamentsprogram och övriga
förmåner samt pension. Ersättning till övriga
ledande befattningshavare ska utgöras av fast
lön, rörlig prestationsbaserad lön om högst två
månadslöner, aktierelaterade incitamentspro-
gram och övriga förmåner samt pension.
• att årsstämman beslutar att bemyndiga styrel-
sen att fram till nästa årsstämma, vid ett eller
flera tillfällen, med eller utan avvikelse från
aktieägarnas företrädesrätt, mot kontant betal-
ning eller genom kvittning eller apportegendom,
eller annars med villkor, besluta om ökning av
bolagets aktiekapital genom nyemission av
stamaktier och/eller preferensaktier. Bemyndi-
gandet får inte nyttjas i större utsträckning än
att totalt 5 400 000 stamaktier och 15 000 000
preferensaktier utges.
• att årsstämman beslutar om införande av Inci-
tamentsprogram 2022/2025 genom a) emission
av teckningsoptioner till dotterbolaget NP3 För-
valtning AB och b) godkännande av överlåtelsen
av teckningsoptioner till anställda i bolaget eller
dess dotterbolag.
Inför årsstämman föreslår valberedningen:
• omval av styrelseledamöterna Lars Göran
Bäckvall, Åsa Bergström, Nils Styf, Mia Bäckvall
Juhlin och Anders Nilsson samt nyval av Hans-
Olov Blom. Valberedningen föreslår vidare omval
av Nils Styf som styrelseordförande.
• att arvode till styrelseledamöterna utgår enligt
följande:
- styrelsens ordförande: 360 000 kr,
- envar av övriga styrelseledamöter: 180 000 kr,
- ersättning till revisionsutskottet ska samman
lagt utgå med 200 000 kr.
Föreslagen total ersättning till styrelseledamö-
terna, inklusive ersättning för utskottsarbete,
uppgår således till 1 460 000 kr (1 140 000).
• att antalet bolagsstämmovalda styrelseleda-
möter ska vara 6 st (5).
• i enlighet med revisionsutskottets rekommenda-
tion, för tiden fram till slutet av nästa årsstäm-
ma, omval av det auktoriserade revisionsbolaget
KPMG AB som bolagets revisor där auktorise-
rade revisorn Peter Dahllöf kommer att vara ny
huvudansvarig revisor för revisionen.
• att stämman beslutar att en ny valberedning
inför 2022 års årsstämma ska utses enligt oför-
ändrade principer.
David Mindus är av valberedningen utsedd till ordförande för valbe-
redningen.
Valberedningen ska bereda och till bolagsstämman lämna förslag till
stämmoordförande, styrelseledamöter, styrelseordförande, styrel-
searvode till var och en av styrelseledamöter, styrelseordförande,
styrelsearvode till var och en av styrelseledamöterna och ordföran-
den samt annan ersättning för styrelseuppdrag, arvode till revisor
samt, i förekommande fall, förslag till val av revisor.
Vidare ska valberedningen bereda och till bolagsstämman lämna
förslag till principer för valberedningens sammansättning. Valbe-
redningens sammansättning ska tillkännages senast sex månader
före årsstämman. Valberedningens mandatperiod sträcker sig fram
till dess ny valberedning har utsetts. Ordförande i valberedningen
ska, om inte ledamöterna enas om annat, vara den ledamot som
representerar den till röstetalet största aktieägaren. Valberedning-
ens arbete utförs i enlighet med de instruktioner som antagits och,
såvitt tillämpligt, i linje med Koden.
Valberedningen tillämpar Kodens bestämmelser om styrelsens
sammansättning och har som mångfaldspolicy att tillämpa regel 4.1
i koden vid framtagande av sitt förslag till val av styrelseledamöter.
Styrelsen
Aktieägarna utser styrelse på årsstämman. Styrelsen ska enligt bo-
lagsordningen bestå av lägst tre och högst 13 ledamöter. Inga supp-
leanter ska utses. Styrelsen har under 2021 bestått av fem ordinarie
ledamöter där Nils Styf valdes som ny ordförande på årsstämman
i maj 2021. Styrelsen arbetar enligt en fastställd arbetsordning och
arbetet regleras bland annat av den svenska aktiebolagslagen,
bolagsordningen och Svensk kod för bolagsstyrning. För beslut i
styrelsen gäller aktiebolagslagens regler, innebärande att såväl
mer än hälften av närvarande ledamöter och mer än en tredjedel
av totala antalet ledamöter måste rösta för beslut. Vid lika röstetal
har ordförande utslagsröst. De långsiktiga och strategiska besluten
för NP3 fattas gemensamt av styrelsen och ledningen. Bolagets vd
Andreas Wahlén närvarar vid styrelsemöten men ingår ej i styrelsen.
Ersättning utgår för styrelsearbete samt för medlemmar i revisions-
utskottet. Styrelseledamöterna har inte rätt till något avgångsveder-
lag.
Styrelsens ansvar
Enligt aktiebolagslagen och styrelsens arbetsordning är styrelsens
övergripande uppgift att för ägarnas räkning förvalta bolagets
angelägenheter på ett sådant sätt att samtliga ägares intresse till-
godoses på bästa möjliga sätt. Styrelsen har det yttersta ansvaret
för verksamheten. Mot bakgrund av detta svarar styrelsen för att
fastställda mål och strategier avseende bolagets verksamhet ska
uppnås. Vidare svarar styrelsen för att bolagets verksamhetsinrikt-
ning är föremål för fortlöpande översyn samt att större förändringar
i verksamhetsinriktningen behandlas av styrelsen. I styrelsens
uppgifter ingår att ansvara för bolagets organisation inklusive att
tillsätta, utvärdera och vid behov entlediga vd samt att fastställa
lön och annan ersättning till denne. Styrelsen fastställer budget,
verksamhetsmål, och strategier för bolagets verksamhet samt fattar
beslut rörande förvärv, investeringar och försäljningar eller om-
struktureringar av fastighetsbeståndet.
Styrelsens arbetsordning
Styrelsen fastställer varje år en arbetsordning för styrelsearbe-
tet. I arbetsordningen beskrivs styrelsens arbetsuppgifter samt
ansvarsfördelningen mellan styrelsen och vd. Av arbetsordningen
framgår vilka ärenden som ska hanteras på respektive styrelsemöte
71
72 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE - BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
J
A
N
I
F
E
B
|
M
A
R
S
A
P
R
I
L
|
M
A
J
|
J
U
N
I
J
U
L
I
|
A
U
G
|
S
E
P
T
O
K
T
|
N
O
V
|
D
E
C
Q1
Q2
Q4
Q3
• Delårsrapport juli-september
• Styrelsen antar affärsplan inklusive budget
för kommande år
• Utvärdering av vd:s arbete
• Utvärdering av styrelsens arbete
• Utvärdering av behov av intern revision
• Bokslutskommuniké för året
som gått
• Förslag till vinstutdelning
• Ersättningsfrågor till vd och
ledning
• Delårsrapport april-juni
• Valberedning utses
• Delårsrapport januari-mars
• Årsstämma och konstituerande
styrelsemöte
• Styrelsens strategimöte
Styrelsens arbete under året
Utöver stående punkter pågår under hela året arbete med förvärv och tillväxt.
samt instruktioner avseende den ekonomiska rapporte-
ringen till styrelsen. Arbetsordningen föreskriver också att
styrelsen ska ha ett revisionsutskott. Hela styrelsen utgör
ersättningsutskott. Vid vart och ett av de ordinarie styrel-
semötena behandlas förekommande frågor av väsentlig
betydelse för bolaget såsom förvärv och försäljningar av
fastigheter samt finansiering. Vidare informeras styrelsen
om marknadsläget på hyres- och fastighetsmarknaden.
Möten i samband med bolagets rapportering behandlar
marknadsvärdering av fastighetsportföljen och fastställer
periodens eller årets resultat och finansiella ställning. Inför
årsstämman lämnar styrelsen förslag till vinstdisposition.
Vid det konstituerande mötet ska styrelsen bland annat
fastställa bolagets firmatecknare och utse revisionsutskott
samt ersättningsutskott.
Styrelsens ordförande
Styrelsens ordförande har ett särskilt ansvar i styrelsen för
att styrelsens arbete är väl organiserat och bedrivs effek-
tivt och att styrelsen fullgör sina uppgifter. Ordförande ska
fortlöpande hålla kontakt med och fungera som diskus-
sionspartner och stöd för bolagets vd.
Styrelsens arbete under 2021
NP3s styrelsearbete under året har till stor del präglats av
den tillväxt som bolaget genomgått vilket har inneburit ett
flertal förvärvsdiskussioner. Enligt gällande arbetsordning
ska styrelsen hålla minst sex ordinarie styrelsemöten per år
samt ytterligare ett konstituerande möte. Under 2021 har
styrelsen hållit 18 styrelsemöten, varav ett konstituerande
möte. Av dessa var nio teamsmöten, ett telefonmöte, sex
per capsulam och ett fysiskt möte. Styrelsen har under
2021 genomfört en intern utvärdering av dess arbete.
Ersättningsutskott
Styrelsen har beslutat att inte inrätta något särskilt ersätt-
ningsutskott utan att styrelsen istället i sin helhet ska full-
göra de uppgifter som sådant utskott ska ha enligt koden.
Avseende ersättningsfrågor innebär det att styrelsen ska:
• Bereda beslut i frågor om ersättningsprinciper, ersättningar
och andra anställningsvillkor för bolagsledningen.
• Följa och utvärdera pågående och under året avslutade
program för rörliga ersättningar för bolagsledningen.
• Följa och utvärdera tillämpningen av de riktlinjer för er-
sättningar till ledande befattningshavare som årsstämman
fattat beslut om samt gällande ersättningsstrukturer och
ersättningsnivåer i bolaget.
Revisionsutskott
Styrelsens revisionsutskott utses av styrelsen en gång per
år. I revisionsutskottet för 2021 ingick styrelseledamöterna
Åsa Bergström och Nils Styf. Revisionsutskottet ska fullgöra
de uppgifter som anges i 8 kap. 49 b § aktiebolagslagen,
vilket bland annat innebär att:
• Övervaka bolagets finansiella rapportering.
• Övervaka effektiviteten i bolagets interna kontroll, internre-
vision och riskhantering, med avseende på den finansiella
rapporteringen.
• Hålla sig informerad om revisionen av årsredovisningen och
koncernredovisningen.
• Granska och övervaka revisorns opartiskhet och själv-
ständighet och därvid särskilt uppmärksamma om revisorn
tillhandahåller bolaget andra tjänster än revisionstjänster.
73FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE - BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
• Biträda vid upprättandet av förslag till bolagsstämmans
beslut om revisorsval.
Därutöver ska revisionsutskottet bereda styrelsens beslut
i de frågor som anges ovan. Revisionsutskottets möten
protokollförs och utskottet rapporterar till styrelsen. Revi-
sionsutskottets styrelseledamöter ska utses med särskilt
beaktande av kompetens och erfarenhet av redovisning
och revision i börsnoterade bolag. Majoriteten av utskottets
ledamöter ska vara oberoende i förhållande till bolaget och
bolagsledningen. Minst en av de ledamöter som är obe-
roende i förhållande till bolaget och bolagsledningen ska
även vara oberoende i förhållande till bolagets större ägare.
Utskottets ledamöter får inte vara anställda av bolaget.
Revisionsutskottet stödjer även bolagsledningen i redovis-
ningsfrågor.
Verkställande direktör
Andreas Wahlén är NP3s vd sedan bolaget bildades. Vd
ansvarar för bolagets löpande förvaltning i enlighet med
reglerna i aktiebolagslagen samt instruktioner för vd och
för den ekonomiska rapporteringen som styrelsen har
fastställt. Vd har enligt instruktionen ansvar för bolagets
bokföring och medelsförvaltning. Vidare ska vd upprätta
delegationsföreskrifter för olika befattningshavare i bolaget
samt anställa, entlediga och fastställa villkor för bolagets
personal. För vd gäller en ömsesidig uppsägningstid om
tolv månader. Ingen uppgörelse om avgångsvederlag finns
med vd.
Ledning
Ledningsgruppens sammansättning vid ingången av år
2021 var vd, CFO, COO samt Förvaltningschef. Varje person
i ledningsgruppen har sitt eget ansvarsområde. På led-
ningsgruppsmöten diskuteras gemensamt övergripande
strategi och verksamhetsfrågor. Under året har lednings-
gruppen haft fokus på bolagets risker, tillväxt, kapitalför-
sörjning och hållbarhetsarbete. Vd utgör ensam styrelsele-
damot i respektive dotterbolag i koncernen och COO utgör
suppleant i dotterbolagen. För CFO, COO och förvaltnings-
chef gäller sex månaders ömsesidig uppsägningstid. COO
har rätt att erhålla sex månadslöner i avgångsvederlag
vid uppsägning från bolagets sida. Ingen uppgörelse om
avgångsvederlag finns för CFO och förvaltningschef.
Riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare
Riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare
omfattar medlemmarna i bolagets koncernledningsgrupp,
vilken för närvarande består av bolagets vd, CFO, COO och
förvaltningschef. Riktlinjerna ska tillämpas på ersättningar
som avtalas och förändringar som görs i redan avtalade
ersättningar, efter det att riktlinjerna antagits. Riktlinjerna
som antogs på bolagets årsstämma den 15 juni 2020 gäller
tills vidare. Riktlinjerna omfattar inte ersättningar som be-
slutas av bolagsstämman.
Riktlinjernas främjande av bolagets affärsstrategi,
långsiktiga intressen och hållbarhet
Bolagets affärsstrategi är i korthet att genom lokal när-
varo, kreativitet och gott affärsmannaskap skapa värden
i fastighetsbeståndet och därmed skapa förutsättningar
för fortsatt god expansion och högt anseende. Styrelsen
bedömer att en framgångsrik implementering av bolagets
affärsstrategi och tillvaratagandet av bolagets långsiktiga
intressen, inklusive dess hållbarhet, förutsätter att bolaget
kan rekrytera och behålla ledande befattningshavare med
kompetens och kapacitet att nå uppställda mål. För detta
krävs att bolaget kan erbjuda konkurrenskraftig ersättning
som motiverar ledande befattningshavare att göra sitt
yttersta. Dessa riktlinjer möjliggör att ledande befattnings-
havare kan erbjudas en konkurrenskraftig totalersättning.
I bolaget har inrättats långsiktiga aktierelaterade incita-
mentsprogram. De har beslutats av bolagsstämman och
omfattas därför inte av dessa riktlinjer. Rörlig kontantersätt-
ning som omfattas av dessa riktlinjer ska syfta till att främja
bolagets affärsstrategi och långsiktiga intressen, inklusive
dess hållbarhet.
Formerna av ersättning m.m.
Ersättningen ska vara marknadsmässig och får bestå av
följande komponenter: fast kontantlön, rörlig kontantersätt-
ning, pensionsförmåner och andra förmåner.
Uppfyllelse av kriterier för utbetalning av rörlig kontanter-
sättning ska kunna mätas under en period om ett eller flera
år. Den rörliga kontantersättningen får uppgå till högst 25
procent av den sammanlagda fasta kontantlönen under
mätperioden för sådana kriterier. Den rörliga kontantersätt-
ningen ska vara kopplad till förutbestämda och mätbara kri-
terier som kan vara finansiella eller icke-finansiella. De kan
också utgöras av individanpassade kvantitativa eller kvali-
tativa mål. Kriterierna ska vara utformade så att de främjar
bolagets affärsstrategi och långsiktiga intressen, inklusive
dess hållbarhet, genom att exempelvis ha en koppling till
affärsstrategin eller att utformas så att ökad intresse-
gemenskap uppnås mellan ledande befattningshavare och
bolagets aktieägare. När mätperioden för uppfyllelse av
kriterier för utbetalning av rörlig kontantersättning avslutats
ska bedömas/fastställas i vilken utsträckning kriterierna
uppfyllts. Styrelsen ansvarar för bedömningen såvitt avser
rörlig kontantersättning till vd. Såvitt avser rörlig kontanter-
sättning till övriga ledande befattningshavare ansvarar vd
för bedömningen. Såvitt avser finansiella mål ska bedöm-
ningen baseras på den av bolaget senast offentliggjorda
finansiella informationen.
För vd ska pensionsförmåner, innefattande sjukförsäkring,
vara premiebestämda. Rörlig kontantersättning ska inte
vara pensionsgrundande. Pensionspremierna för premiebe-
stämd pension ska uppgå till högst 30 procent av den fasta
årliga kontantlönen, dock inte mer än 10 prisbasbelopp. För
övriga ledande befattningshavare ska pensionsförmåner,
innefattande sjukförsäkring, vara premiebestämda om inte
befattningshavaren omfattas av förmånsbestämd pensi-
on enligt tvingande kollektivavtalsbestämmelser. Rörlig
kontantersättning ska vara pensionsgrundande i den mån
så följer av tvingande kollektivavtalsbestämmelser som är
tillämpliga på befattningshavaren. Pensionspremierna för
premiebestämd pension ska uppgå till högst 30 procent av
den fasta årliga kontantlönen, dock inte mer än 10 prisbas-
belopp.
Andra förmåner får innefatta bland annat livförsäkring,
sjukvårdsförsäkring och bilförmån. Sådana förmåner får
sammanlagt uppgå till högst 15 procent av den fasta årliga
kontantlönen.
74 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE - BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
Bolaget har en vinstandelsstiftelse som omfattar samtliga
anställda förutom vd. Avsättningen till vinstandelsstiftelsen
baseras på av bolaget årligen uppsatta och uppnådda mål
och får inte överstiga ett prisbasbelopp per år och anställd.
Upphörande av anställning
Vid uppsägning från bolagets sida får uppsägningstiden
vara högst tolv månader. Fast kontantlön under uppsäg-
ningstiden och avgångsvederlag får sammantaget inte
överstiga ett belopp motsvarande den fasta kontantlönen
för ett år. Vid uppsägning från den ledande befattningsha-
varens sida får uppsägningstiden vara högst sex månader,
utan rätt till avgångsvederlag.
Därutöver kan ersättning för eventuellt åtagande om kon-
kurrensbegränsning utgå. Sådan ersättning ska kompense-
ra för eventuellt inkomstbortfall och ska endast utgå i den
utsträckning som den tidigare ledande befattningshavaren
saknar rätt till avgångsvederlag. Ersättningen ska uppgå till
högst 60 procent av den fasta kontantlönen vid tidpunk-
ten för uppsägningen, om inte annat följer av tvingande
kollektivavtalsbestämmelser, och utgå under den tid som
åtagandet om konkurrensbegränsning gäller, vilket ska vara
högst 12 månader efter anställningens upphörande.
Beaktande av nuvarande lön och anställningsvillkor
för anställda
Vid beredningen av styrelsens förslag till dessa ersätt-
ningsriktlinjer har nuvarande lön och anställningsvillkor
för bolagets anställda beaktats genom att uppgifter om
anställdas totalersättning, ersättningens komponenter samt
ersättningens ökning och ökningstakt över tid har utgjort
en del av styrelsens beslutsunderlag vid utvärderingen av
skäligheten av riktlinjerna och de begränsningar som följer
av dessa. Utvecklingen av avståndet mellan de ledande
befattningshavarnas ersättning och övriga anställdas er-
sättning kommer att redovisas i ersättningsrapporten inför
närmast följande årsstämma.
Beslutsprocessen för att fastställa, se över och ge-
nomföra riktlinjerna
Styrelsen i sin helhet fullgör de ersättningsrelaterade
uppgifter som typiskt sett åligger ett ersättningsutskott. I
dessa arbetsuppgifter ingår att bereda förslag till riktlinjer
för ersättning till ledande befattningshavare. Styrelsen
ska upprätta förslag till nya riktlinjer när det uppkommer
behov av väsentliga ändringar och lägga fram förslaget
för beslut vid årsstämman, dock åtminstone senast vart
fjärde år. Riktlinjerna ska gälla till dess att nya riktlinjer
antagits av bolagsstämman. Styrelsen ska även följa och
utvärdera program för rörliga ersättningar till bolagsled-
ningen, tillämpningen av riktlinjer för ersättning till ledande
befattningshavare samt gällande ersättningsstrukturer och
ersättningsnivåer i bolaget. I syfte att undvika intressekon-
flikter ska styrelseledamöter som deltar i behandling av och
beslut avseende ersättning till ledande befattningshavare
vara oberoende i förhållande till bolaget och bolagsled-
ningen. Vid styrelsens behandling av och beslut i ersätt-
ningsrelaterade frågor närvarar inte vd eller andra perso-
ner i bolagsledningen, i den mån de berörs av frågorna. I
beredningen av ersättningsrelaterade frågor används när
så bedöms nödvändigt extern rådgivning.
För det fall att styrelsen beslutar att inrätta ett ersättnings-
utskott ska vad som sägs i dessa riktlinjer om styrelsen i
egenskap av bolagets ersättningsutskott gälla för ersätt-
ningsutskottet.
Frångående av riktlinjerna
Styrelsen får besluta att tillfälligt frångå riktlinjerna helt
eller delvis, om det i ett enskilt fall finns särskilda skäl för
det och ett avsteg är nödvändigt för att tillgodose bolagets
långsiktiga intressen, inklusive dess hållbarhet, eller för
att säkerställa bolagets ekonomiska bärkraft. Om sådana
avsteg sker ska detta redovisas i ersättningsrapporten inför
närmast följande årsstämma.
Beskrivning av betydande förändringar av riktlinjerna
samt ersättningsrapport 2021
Till följd av de ändringar av aktiebolagslagen som träd-
de i kraft den 1 juli 2019 tog bolaget fram nya riktlinjer
för ersättning till ledande befattningshavare. Riktlinjerna
antogs av årsstämman i juni 2020. Översynen av riktlin-
jerna har inte medfört någon betydande förändring av
de ersättningar som utbetalats. Riktlinjerna för 2022 är i
allt väsentligt i överensstämmelse med de riktlinjer som
antogs av stämman 2020 och riktlinjer som antogs av
årsstämman i juni 2020 gäller därför tills vidare. Av 8 kap.
53b § aktiebolagslagen framgår att styrelsen ska upprätta
en ersättningsrapport. Ersättningsrapporten ska omfatta
de ersättningar som regleras av de på stämman antagna
riktlinjerna. Ersättningsrapporten för 2021 kommer att pre-
senteras på stämman i maj 2022 och kommer dessutom att
finnas tillgänglig på bolagets hemsida, np3fastighter.se. För
de riktlinjer som gällt under år 2021, se även not 6.
Revision
Revisorn ska granska bolagets årsredovisning och räken-
skaper samt styrelsens och vd:s förvaltning. Revisor utses
av stämman. Stämman 2021 beslutade, i enlighet med
valberedningens förslag, att för tiden fram till slutet av
nästa årsstämma, omvälja det auktoriserade revisionsbo-
laget KPMG AB som bolagets revisor. Som ansvarig revisor
utsågs Mattias Johansson.
Intern kontroll
Enligt aktiebolagslagen ansvarar styrelsen för den interna
kontrollen och styrningen av bolaget. För att behålla och
utveckla en väl fungerande kontrollmiljö har styrelsen för
NP3 fastställt ett antal grundläggande dokument av bety-
delse för den finansiella rapporteringen. Däribland ingår
styrelsens arbetsordning och instruktionerna för vd och
för den ekonomiska rapporteringen, insiderpolicy, IR- och
informationspolicy samt finanspolicy. Därutöver förutsät-
ter en fungerande kontrollmiljö en utvecklad struktur med
löpande översyn. Ansvaret för det dagliga arbetet med att
upprätthålla kontrollmiljön åvilar primärt vd. Vd rapporterar
regelbundet till styrelsen och framlägger, utöver delårs-
rapporter, löpande under året ekonomiska och finansiella
rapporter över verksamheten till styrelsen.
En grundläggande del i utformningen av den interna
kontrollen är att ha kunskap om risken för fel som kan upp-
stå i den finansiella rapporteringen och utifrån dessa risker
75FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE - BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
anpassa processerna och organisationen. Den interna
kontrollen är utformad så att kontrollaktiviteter utförs rutin-
mässigt med syfte att förebygga, upptäcka och korrigera
fel och avvikelser. Dessa kontroller sker på flera nivåer i
företaget. På operativ nivå sker exempelvis granskning och
attest av leverantörsfakturor, samt löpande analys av eko-
nomiskt resultat på fastighetsnivå. Genomgång och upp-
följning per fastighet och affärsområde med de operativt
affärsansvariga sker löpande under året. På övergripande
koncernnivå sker andra typer av kontroller som exempelvis
analyser av nyckeltal, avstämningar av genomförda trans-
aktioner och så vidare.
Sedan 2017 har bolaget successivt genomfört en orga-
nisatorisk förändring av den ekonomiska förvaltningen.
Från att tidigare ha använt en extern samarbetspartner för
dessa processer, hanterar NP3 nu den löpande ekonomiska
förvaltningen internt inom den egna redovisningsfunktio-
nen. Syftet har bland annat varit att med närhet till siffrorna
uppnå en bättre kontroll, större engagemang och kostnads-
effektivitet. Arbetet med att utveckla redovisningsavdel-
ningen har fortgått under 2021. Bokslutsprocessen följer
redan utformade checklistor och tidplaner för att säkerstäl-
la att alla formella avstämningar och uppdateringar genom-
förs. Rutiner och manualer med ändamålsenliga punkter är
upprättade för intern kontroll. Upprättande av koncernre-
dovisning och finansiella rapporter sker av central funktion.
Vid upprättande av den kvartalsvisa finansiella rappor-
teringen fokuseras granskning och analys på de mest
väsentliga resultat- och balansposterna. Till resultatpos-
terna hör hyresintäkter och fastighetskostnader men även
räntekostnader som är en betydande post samt värdeför-
ändringar som i hög grad är beroende av bedömningar.
I balansräkningen fokuseras granskning och analys på
förvaltningsfastigheter, uppskjuten skatt och räntebärande
skulder samt på att förvärv av fastigheter rapporteras kor-
rekt. Inbyggda kontroller mellan olika rapporter och system
utvecklas och förbättras kontinuerligt. Bolagets revisorer
granskar den finansiella rapporteringen två gånger per år.
Deras iakttagelser och bedömningar rapporteras sedan till
revisionsutskottet. Styrelsen granskar alltid kvartalsrappor-
ter och årsredovisning före publicering.
Policydokument
Styrelsen har prolongerat eller reviderat nedanstående
policyer under 2021:
Finanspolicy
Finanspolicyn anger riktlinjer och regler för hur finansverk-
samheten ska bedrivas. Syftet är att klargöra styrning,
riskbegränsning, ansvarsfördelning samt uppföljning och
kontroll av finansförvaltningen.
Utdelningspolicy
Bolaget ska dela ut cirka 50 procent av förvaltningsresultat
efter aktuell skatt till preferensaktieägare och stamaktieä-
gare. Preferensaktieutdelningens storlek begränsas till max
20 procent av förvaltningsresultat efter aktuell skatt.
Värderingspolicy
Bolaget värderar sina förvaltningsfastigheter till verkligt
värde. Värderingspolicyn anger riktlinjer för hur värde-
ringsprocessen ska fungera och med vilka intervall de
interna värderingarna ska verifieras med externt inhämtade
värderingar.
Informations- och IR-policy
Informationspolicyn anger riktlinjer och regler i syfte att
försäkra att bolagets informationsspridning till aktiemark-
nadens aktörer är snabb, samtidig, korrekt, relevant och till-
förlitlig. Information om företaget lämnas i huvudsak i form
av pressmeddelanden och finansiella rapporter.
Insiderpolicy
Insiderpolicyn ska fungera som en vägledning till personer
som anses ha insiderinformation i bolaget. Insiderpolicyn är
ett komplement till gällande insiderlagstiftning.
Hållbarhetspolicy och affärsetikpolicy
Hållbarhetspolicyn syftar till att försäkra att bolaget är en
respekterad arbetsgivare och en pålitlig affärspartner för
kunder och leverantörer och därmed också till att upprätt-
hålla ett högt förtroende för bolaget. Policyn utgår från de
krav om rapportering av miljö, sociala förhållanden/perso-
nal, mänskliga rättigheter samt motverkande av korruption
som återfinns i årsredovisningslagen. Den har också sin
grund i FN:s Global Compacts principer.
Utöver de ovan nämnda policydokumenten har styrelsen
även beslutat om miljöpolicy, integritetspolicy, IT-policy,
alkohol- och drogpolicy, bilpolicy, jämställdhetspolicy, löne-
policy och policy för SAM (systematiskt arbetsmiljöarbete).
ÅSA BERGSTRÖM
Styrelseledamot sedan 2016.
Född 1964.
Civilekonomexamen, Uppsala
universitet.
Övriga uppdrag:
CFO och vice vd i Fabege AB, samt
styrelsesuppleant i samtliga heläg-
da dotterbolag i Fabege koncernen.
Styrelseledamot i Hemsö Fastighets
AB, Svensk FastighetsFinansiering AB
(publ).
Bakgrund:
Senior manager KPMG, ekonomichefs-
befattningar i flera fastighetsbolag.
MIA BÄCKVALL JUHLIN
Styrelseledamot sedan 2019.
Född 1974.
Leg. Psykolog och Leg. Psykoterapeut,
Lunds universitet.
Övriga uppdrag:
Styrelseledamot i Poularde AB AB.
Bakgrund:
Aktiv delägare i Poularde AB. Psykolog
med inriktning mot konsultuppdrag
och individuella kontakter.
NILS STYF
Styrelseordförande sedan 2021.
Styrelseledamot sedan 2019.
Född 1976.
Civilekonom, Handelshögskolan i
Stockholm.
Övriga uppdrag:
Vd i Hemsö Fastighets AB. Styrelse-
ledamot i alla hel- och delägda
dotterbolag till Hemsö Fastighets AB.
Styrelseledamot i Mattssons Fastig-
hetsutveckling i Stockholm AB.
Bakgrund:
Ett flertal olika befattningar inom
fastighetsbolag, private equity och
investmentbanker i London och Stock-
holm med inriktning mot hotell- och
fastighetssektorn.
LARS GÖRAN BÄCKVALL
Styrelseledamot sedan 2010.
Född 1946.
Väg- och vattenbyggnadsingenjör,
Stockholms Tekniska Institut.
Övriga uppdrag:
Styrelseordförande i Poularde AB.
Styrelseledamot i Knut Karlsson Invest
AB, Norrlandspojkarna Utveckling
AB, Frösö Park Fastighets AB, BBFV
i Norrland AB och Fastighetsbolaget
Emilshus AB
Bakgrund:
Aktiv huvudägare i Poularde AB. Ge-
digen bakgrund i fastighetsbranschen
och mångårig erfarenhet som entre-
prenör.
ANDERS NILSSON
Styrelseledamot sedan 2010.
Styrelseordförande 2017-2021.
Född 1951.
Civilingenjör, Kungliga Tekniska
Högskolan.
Övriga uppdrag:
Styrelseordförande i SSG Standard
Solutions Group AB, Castanum För-
valtning AB, Implementeringssystem
i Sundsvall AB och styrelseledamot i
bland annat Specialistläkarhuset AB,
Frontit AB, Eurocon Consulting AB
(publ), Polskenet Invest AB, InCoax
Networks AB (publ).
Bakgrund:
Tidigare vd och koncernchef för
IT-konsultbolaget Know It AB (publ)
2003–2011.
Styrelse
76 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE - BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
Styrelse
Ordföranden har ordet
Jag har haft förmånen att leda styrelsearbetet i NP3 under ett år som präglats av en osäker om-
värld. Först genom Covid-19 pandemin och nyligen av kriget i Ukraina. I en tid som präglats av en
osäker omvärld är det tryggt med en tydlig och enkel affärsmodell där NP3s unika organisation
skapat en fortsatt stark tillväxt med hög lönsamhet.
NP3 har en relativt enkel affärsmodell kombinerat med
stark lokal förankring, men det som gör bolaget verkligen
unikt är en företagskultur som kombinerar engagemang,
entreprenörskap och fokus på att skapa aktieägarvärde.
Denna företagskultur är tydlig i hela bolaget vilket givetvis
inkluderar styrelsen samt vidare genom ledningen och i
hela organisationen.
Styrelsen består av fem personer som genom sina erfaren-
heter och kompletterande kompetens stöttar och utmanar
företagsledningen i dess arbete. Disciplin kring affärsmo-
dellen samt ordning och reda i bolagets angelägenheter är
viktiga fokusområden för styrelsen, men ännu viktigare är
att styrelsen bidrar till en kultur av entreprenörskap med ett
stort engagemang och affärsfokus. Min bedömning är att
styrelsen under senaste året lyckats väl med den uppgiften.
I en framtid som präglas av ökad konkurrens och en osäker
omvärld är det viktigt att skapa förutsättningar för att
bygga vidare på NP3s unika styrkor. En entreprenöriell
företagskultur och en disciplinerad inställning kring NP3s
affärsmodell är grunden för att långsiktigt skapa aktieägar-
värde. Den inställningen måste sitta i ryggraden i styrelsens
arbete. Jag ser det som en viktig uppgift för mig och resten
av styrelsen för att tillsammans med NP3s medarbetare
möta framtiden.
Jag vill tacka alla aktieägare för förtroendet och alla med-
arbetare för att vi tillsammans skapar den kultur som är så
viktigt för NP3s framgång.
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE - BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 77
Nils Styf
Styrelseordförande
Oberoende i
förhållande till Deltagande av totalt antal möten Aktieinnehav per 2021-12-31
Ledamot Invald Avgått
Större
aktieägare Bolaget Styrelsemöten
Revisions-
utskottsmöten Arvode Stamaktier
Preferens-
aktier
Anders Nilsson 2011 Ja Ja 18/18 165 153 500 -
Lars Göran Bäckvall 2010 Nej Ja 17/18 165 14 140 579 2 974 207
Mia Bäckvall Juhlin 2019 Nej Ja 17/18 165 44 909 22 110
Nils Styf (ordf.) 2019 Ja Ja 18/18 5/5 405 17 506 -
Åsa Bergström 2016 Ja Ja 18/18 5/5 240 11 000 700
ANDREAS WAHLÉN
Vd sedan 2008.
Född 1980.
Studier i ekonomi med inriktning revi-
sion och finansiering, Mittuniversitetet.
Övriga uppdrag:
Styrelse ledamot i Jonels AB och Kinema
AB.
Bakgrund:
Vd för Norrlandspojkarna Fastighets
AB samt byggbolaget Tre Jonsson
Bygg AB.
Aktieinnehav i bolaget:
292 000 stamaktier (privat och via
bolag) och 83 578 teckningsoptioner.
MATTIAS LYXELL
Förvaltningschef sedan 2018.
Född 1969.
Övriga uppdrag: -
Bakgrund:
Mångårig erfarenhet av fastigheter
främst inom segmenten drift, förvalt-
ning och byggprojekt. Har i tidigare
befattningar arbetat med förvalt-
ningsoptimering i större drift- och
fastighetsbolag.
Aktiennehav i bolaget:
1 100 stamaktier, 100 preferensaktier
samt 12 576 teckningsoptioner.
JENS LENNEFELDT
Affärschef Syd sedan 2020.
Affärsansvarig, Gävle sedan 2017.
Född 1984.
Aktieinnehav i bolaget:
7 240 stamaktier, 50 preferensaktier
och 20 177 teckningsoptioner.
MARKUS HÄGGBERG
Ekonomichef sedan 2020.
Född 1972.
Aktieinnehav i bolaget:
242 stamaktier och 19 106
teckningsoptioner.
Ledning
NP3s ledningsgrupp bestod
under verksamhetsåret av fyra
personer. Ledningen ansvarar
för utveckling och ledning av
bolaget enligt den beslutade
strategin. Utöver ledningsgrup-
pen finns det fyra operativa
ledande befattningshavare.
Aktieinnehav per 2021-12-31.
Operativa ledande
befattningshavare
78 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE - BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
ANNA WIRTÉN
Redovisningschef sedan 2015.
Född 1976.
Aktieinnehav i bolaget:
2 000 stamaktier och 21 094
teckningsoptioner.
HÅKAN WALLIN
Ekonomi- och finanschef (CFO) sedan
2018. Född 1962.
Civilekonomexamen vid Stockholms
universitet och Certified European
Financial Analyst (CEFA) vid Handels-
högskolan i Stockholm.
Övriga uppdrag:
Styrelseledamot i Cibola Holding AB
och HWA Advisory & Capital AB.
Bakgrund:
Mångårig erfarenhet inom finansiering,
kapitalmarknad och redovisning. Ti-
digare befattningar omfattar affärsut-
vecklingschef hos mid cap-noterade
Medivir AB, partner på investmentban-
ken ABG Sundal Collier inom corporate
finance samt chefsbefattningar hos
revisionsfirmorna Arthur Andersen och
Ernst & Young.
Aktieinnehav i bolaget:
16 798 stamaktier och 42 288
teckningsoptioner.
MARIA PARINGER
Affärschef Norr sedan 2018.
Född 1974.
Aktieinnehav i bolaget:
560 stamaktier och 10 798
teckningsoptioner.
MARIE SELIN
Operativ chef (COO) sedan 2017.
Född 1961.
Studier i ekonomi med inriktning
revision.
Övriga uppdrag:
Styrelse ledamot i Länsförsäkringar
Västernorrland.
Bakgrund:
Har många års erfarenhet av ledarskap
från större organisationer inom fastig-
hetsbranschen och energibranschen.
Har tidigare arbetat bland annat som
vd för Mitthem AB och ansvarade
dessförinnan för verksamheten inom
Finance & Accounting Services på
Vattenfall.
Aktieinnehav i bolaget:
21 679 stamaktier och 49 734
teckningsoptioner.
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE - BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 79
80 AVSNITTSTITEL
Avrundningar i årsredovisningen kan medföra att kolumner och rader inte summerar.
Koncernen
Rapport över totalresultat 82
Rapport över finansiell ställning 84
Rapport över förändring eget kapital 85
Rapport över kassaflöde 86
Moderbolaget
Resultaträkning 88
Balansräkning 88
Förändring eget kapital 89
Kassaflödesanalys 90
Noter och redovisningsprinciper 91
Förslag till vinstdisposition 108
Avstämning nyckeltal 110
Definitioner 111
Årsredovisningens undertecknande 112
Revisionsberättelse 113
Finansiella rapporter
81AVSNITTSTITEL
82 FINANSIELLA RAPPORTER
Rapport över totalresultat i koncernen
Belopp i mkr Not 2021 2020
Hyresintäkter 2, 3 1 238 1 091
Fastighetskostnader 4 -286 -236
Fastighetsskatt 4 -39 -38
Driftöverskott 912 817
Central administration 5, 6 -57 -53
Resultat från intresseföretag och joint venture 7 158 60
- varav förvaltningsresultat 60 19
- varav värdeförändringar 138 59
- varav skatt
-40 -17
Finansiella intäkter 8 10 1
Finansiella kostnader 9 -264 -226
Resultat efter finansiella kostnader 759 599
- varav Förvaltningsresultat 661 558
Värdeförändringar förvaltningsfastigheter 10 1 642 263
Värdeförändringar finansiella instrument 11 64 -38
Resultat före skatt 2 465 824
Aktuell skatt 12 -44 -49
Uppskjuten skatt 12 -400 -115
Årets resultat 2 020 660
Övrigt totalresultat - -
Summa årets totalresultat 2 020 660
Totalresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare 2 017 659
Totalresultat hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande 3,6 1,5
Resultat efter skatt per stamaktie, kr
1)
Antal stamaktier vid årets utgång, tusental 54 445 54 339
Vägt genomsnittligt antal stamaktier, tusental 54 403 54 339
Beräkning av resultat per stamaktie har gjorts enligt följande:
Årets resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare 2 017 659
Preferensaktiernas företrädesrätt till utdelning för året -68 -54
Vägt genomsnittligt antal stamaktier, tusental 54 403 54 339
Resultat per stamaktie, kr 35,82 11,12
Resultat per stamaktie efter utspädning, kr 35,40 10,98
Antal stamaktier efter utspädning till följd av utestående teckningsoptioner 55 058 55 039
1) Reducerat med preferensaktiernas företrädesrätt till utdelning för perioden.
83FINANSIELLA RAPPORTER
Kommentar till resultat januari-december 2021
Resultat
Förvaltningsresultatet ökade med 19 procent jämfört med
samma period föregående år och uppgick till 661 mkr (558).
Ökningen av förvaltningsresultatet berodde framförallt på
ett större fastighetsbestånd men även till viss del på ett
större bidrag från bolagets intresseföretag och joint ventu-
res. Förvaltningsresultat per stamaktie reducerat med pre-
ferensaktieägarnas rätt till utdelning motsvarade 10,90 kr
per stamaktie (9,26) och förvaltningsresultat i förhållande
till intäkter uppgick till 53 procent (51). Driftöverskottet för
perioden uppgick till 912 mkr (817) vilket motsvarade en
överskottsgrad om 74 procent (75).
Värdeförändringar på fastigheter påverkade resultatet
med 1 642 mkr (263), varav 1 579 mkr avsåg orealiserade
värdeförändringar och 63 mkr avsåg realiserade värde-
förändringar. Värdeförändringar i finansiella instrument
uppgick till 64 mkr (-38) och avsåg orealiserade värdeför-
ändringar i derivat och börsnoterade värdepapper.
Periodens resultat efter skatt hänförligt till moderbolagets
aktieägare uppgick till 2 017 mkr (659) vilket motsvarade
35,82 kr per stamaktie (11,12). Resultat per stamaktie är
minskat med 68 mkr (54) som avser preferensaktieägarnas
företrädesrätt till utdelning för perioden.
Intäkter och kostnader
Hyresintäkterna ökade med 13 procent till 1 238 mkr (1 091).
Intäkterna har ökat främst till följd av fastighetsförvärv och
till viss del genom nyuthyrningar och investeringar som har
resulterat i högre hyresnivåer. I jämförbart bestånd ökade
intäkterna med 2 procent. Intäkterna utgjordes av hyres-
intäkter 1 133 mkr (999) och serviceintäkter 105 mkr (92).
Serviceintäkterna bestod framförallt av vidaredebitering av
kostnader för värme, el och vatten samt snöröjning.
Hyresvärdet för kontrakterad årshyra uppgick vid rapport-
tillfället till 1 436 mkr att jämföras med 1 144 mkr vid in-
gången av året. Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick
på balansdagen till 93 procent (93).
Fastighetskostnaderna för perioden uppgick till -286 mkr
(-236). Kostnaderna fördelades mellan fastighetsskötsel
och drift -234 mkr (-192), reparationer och underhåll -48
mkr (-33) samt befarade och konstaterade kundförluster
om -4 mkr (-10). Fastighetsskatt uppgick till -39 mkr (-38).
Centrala administrationskostnader uppgick till -57 mkr (-53)
och bestod i huvudsak av koncerngemensamma kostnader
som personalkostnader samt ekonomi-/finans- och mark-
nadsförings-/försäljningskostnader. Andelen kostnader för
central administration i förhållande till intäkter uppgick till
4,6 procent (4,9).
NP3s investeringar i intresseföretag och joint ventures
bidrog positivt till bolagets förvaltningsresultat med 60 mkr
(19), den totala resultatandelen för perioden uppgick till
158 mkr (60).
Finansiella intäkter uppgick till 10 mkr (1) och avser till
största del realiserad vinst vid försäljning av noterade
aktier.
De finansiella kostnaderna ökade och uppgick till -264 mkr
(-226), vilket framförallt är en följd av ökade räntebärande
skulder på grund av större fastighetsbestånd. I de finansiel-
la kostnaderna ingick förutom räntekostnader även -24 mkr
(-14) i periodiserade lånekostnader.
Genomsnittlig ränta på låneportföljen var på balansdagen
2,53 procent (2,73). Räntetäckningsgraden uppgick till 3,3
ggr (3,4). För mer information om bolagets finansiering se
sidorna 24-27.
Skatt
Aktuell skatt uppgick till -44 mkr (-49) och beräknades
på periodens skattepliktiga resultat. Det skattepliktiga
resultatet för fastighetsbolag är normalt sett lägre än för-
valtningsresultatet då det skattepliktiga resultatet belastas
med skattemässiga avskrivningar och övriga skattemässiga
justeringar.
Uppskjuten skatt uppgick till -400 mkr (-115) och utgjordes
främst av förändring i temporär skillnad mellan marknads-
värde och skattemässigt värde på förvaltningsfastigheter.
84 FINANSIELLA RAPPORTER
Kommentar till finansiell ställning
Förvaltningsfastigheternas värde uppgick vid årets slut
till 17 335 mkr (12 582) vilket motsvarar en ökning med 38
procent sedan ingången av året som förklaras av förvärv,
projekt och värdeförändringar.
Utgående likvida medel var 269 mkr (104). Eget kapital har
påverkats av periodens resultat, nyemissioner samt utdel-
ningar och uppgick till 6 743 mkr (4 637).
Periodiserade upplåningskostnader har minskat räntebä-
rande skulder i balansräkningen med 53 mkr. Långfristiga
räntebärande låneskulder uppgick efter justering för
periodiserade lånekostnader till 9 285 mkr (7 404).
Räntebärande kortfristiga skulder efter justering för
periodiserade lånekostnader uppgick till 1 076 mkr (181)
varav 900 mkr avsåg certifikatlån, 167 mkr avsåg löpande
amorteringar kommande tolv månader och 9 mkr återbe-
talning av reversskuld. Vid rapporttillfället hade bolagets
räntederivat ett negativt värde om 9 mkr (73).
För mer information om bolagets räntebärande skulder se
sidorna 24-27. Belåningsgraden uppgick till 56 procent (57)
och soliditeten till 36 procent (35). Bolagets skuldkvot var
på balansdagen 10,3 ggr (9,6).
Koncernens rapport över finansiell ställning
Belopp i mkr Not 2021-12-31 2020-12-31
Tillgångar
Anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter 10 17 335 12 582
Nyttjanderättstillgångar 13 106 83
Andelar i intresseföretag och joint venture 17 724 456
Långfristiga fordringar hos intresseföretag och joint venture 18 129 -
Övriga anläggningstillgångar 14, 15 29 34
Summa anläggningstillgångar 18 322 13 156
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar 19 75 47
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 48 30
Börsnoterade aktier 11, 24 3 15
Likvida medel 269 104
Summa omsättningstillgångar 395 197
Totala tillgångar 18 718 13 352
Eget kapital och skulder
Eget kapital 20 6 743 4 637
Långfristiga skulder
Uppskjuten skatt 21 969 568
Långfristiga räntebärande låneskulder 22 9 285 7 404
Långfristiga räntebärande skulder nyttjanderätter 106 83
Derivat 11, 23 9 73
Summa långfristiga skulder och avsättningar 10 369 8 128
Kortfristiga skulder
Kortfristiga räntebärande låneskulder 22 1 076 181
Övriga kortfristiga skulder 24 248 175
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 25 282 231
Summa kortfristiga skulder 1 606 587
Totalt eget kapital och skulder 18 718 13 352
85FINANSIELLA RAPPORTER
Rapport över förändring eget kapital i koncernen
Belopp i mkr Aktiekapital
Övrigt
tillskjutet
kapital
Balanserade
vinstmedel inkl.
årets resultat
Eget kapital
hänförligt till
moderbolagets
aktieägare
Innehav utan
bestämmande
inflytande
Totalt eget
kapital
Eget kapital 2020-01-01 277 1 968 1 888 4 132 8 4 140
Nyemission av preferensaktier 11 79 90 - 90
Emissionskostnader -3 -3 - -3
Utdelning -253 -253 - -253
Incitamentsprogram 1 1 - 1
Förändring innehav utan bestämmande inflytande - 2 2
Årets totalresultat
1)
Eget kapital 2020-12-31 288 2 045 2 294 4 627 11 4 637
Eget kapital 2021-01-01 288 2 045 2 294 4 627 11 4 637
Nyemission av preferensaktier 35 289 324 - 324
Emissionskostnader -6 -6 - -6
Utdelning -270 -270 -2 -271
Incitamentsprogram 2 2 - 2
Förändring innehav utan bestämmande inflytande - 33 33
Emission av stamaktier för incitamentsprogram 0 5 5 - 5
Årets totalresultat
1)
Eget kapital 2021-12-31 324 2 334 4 041 6 698 46 6 743
NP3s aktiekapital består av 54 445 419 stamaktier samt 38 000 000 preferensaktier.
1) Årets resultat överensstämmer med årets totalresultat.
86 FINANSIELLA RAPPORTER
Rapport över kassaflöde i koncernen
Belopp i mkr 2021 2020
Den löpande verksamheten
Förvaltningsresultat 661 558
Förvaltningsresultat från intresseföretag
och joint venture -60 -19
Utdelning från intresseföretag
och joint venture 34 -
Övriga för poster som inte ingår i kassaflödet -8 -4
Betald skatt -33 -37
Kassaflöde från den löpande verksamheten
föreförändringar av rörelsekapital 595 498
Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital
Ökning(–)/Minskning (+) av rörelsefordringar -57 33
Ökning(+)/Minskning (–) av rörelseskulder 34 14
Kassaflöde från den löpande verksamheten 571 545
Investeringsverksamheten
Förvärv av förvaltningsfastigheter,
direkt eller via bolag -2 946 -751
Avyttrade förvaltningsfastigheter 410 116
Investeringar i befintliga fastigheter och övriga
anläggningstillgångar -332 -195
Investeringar i nybyggnation -190 -78
Investeringar i finansiella tillgångar -201 -251
Avyttring av finansiella tillgångar 17 -
Kassaflöde från investeringsverksamheten -3 242 -1 159
Finansieringsverksamheten
Nyemission 323 88
Upptagna lån 7 410 3 176
Amortering av låneskulder -4 638 -2 513
Utbetald utdelning -260 -225
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 2 835 526
Årets kassaflöde 165 -88
Likvida medel vid årets början 104 192
Likvida medel vid årets slut 269 104
Tilläggsupplysningar kassaflödesanalys – koncernen
Betalda räntor och erhållen utdelning 2021 2020
Erhållen ränta 1 1
Erlagd ränta -232 -204
Erhållen utdelning 34 0
Justering för övriga poster som inte ingår i kassaflödet
Avskrivningar av tillgångar 4 2
Övriga poster -12 -6
Summa poster som inte ingår i kassaflödet -8 -4
Förvärv av förvaltningsfastigheter
Förvärvade tillgångar och skulder:
Materiella anläggningstillgångar 3 119 792
Rörelsefordringar 16 15
Likvida medel 43 21
Avsättningar -3 -
Lån -107 -10
Rörelseskulder -967 -388
Köpeskilling -2 101 -424
Tillkommer: Lösen av befintliga koncernskulder -888 -358
Avgår: Säljarreverser - 10
Utbetald köpeskilling samt lösen av skulder -2 989 -772
Avgår: Likvida medel i den förvärvade verksamheten 43 21
Påverkan på likvida medel -2 946 -751
Försäljning av fastigheter
Avyttrade tillgångar och skulder:
Förvaltningsfastighet 449 146
Rörelsefordringar 9 1
Likvida medel 33 -
Avsättningar -2 -
Lån -104 -
Rörelseskulder -129 -17
Försäljningspris 353 131
Tillkommer: Lösen av befintliga koncernskulder 102 13
Avgår: Säljarrevers och apportegendom -12 -28
Erhållen köpeskilling inklusive lösen av
koncernskulder
444 116
Avgår: Likvida medel i den avyttrade verksamheten -33 -
Påverkan på likvida medel 410 116
87FINANSIELLA RAPPORTER
Kommentar till kassaflöde
Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick
till 571 mkr (545). Förvärv av fastigheter direkt eller via
dotterbolag påverkade kassaflödet med -2 946 mkr (-751),
försäljningar av fastigheter bidrog med 411 mkr (116). Inves-
teringar i befintliga fastigheter uppgick till -332 mkr (-195)
vilket huvudsakligen avsåg anpassningar och ombyggnader
enligt befintliga och nya hyresgästers behov. Investeringar
i nybyggnationer uppgick under perioden till -190 mkr (-78).
Investeringar relaterade till finansiella tillgångar uppgick
till -201 mkr (-251) och avyttring av finansiella tillgångar
uppgick till 17 mkr (-).
Finansieringsverksamhetens kassaflöde uppgick till
2 835 mkr (526) och förklaras till största delen av netto-
upplåning som uppgick till 2 772 mkr (663). Sammantaget
förändrades likvida medel under perioden med 165 mkr
(-88) vilket gav utgående likvida medel om 269 mkr (104).
Avstämning av skulder hänförliga till finansieringsverksamheten – koncernen
Belopp i mkr
Ej kassaflödespåverkande
förändringar
2019-12-31
Kassaflöde från
finansierings-
verksamheten Förvärv Avyttringar
Förändring i
verkligt värde 2020-12-31
Långfristiga räntebärande låneskulder 6 720 674 10 - 7 404
Kortfristiga räntebärande låneskulder 193 -12 181
Derivat 36 37 73
Summa skulder hänförliga till finansieringsverksamheten 6 949 663 10 - 37 7 658
2020-12-31 2021-12-31
Långfristiga räntebärande låneskulder 7 404 1 877 107 -104 9 285
Kortfristiga räntebärande låneskulder 181 895 1 076
Derivat 73 -64 9
Summa skulder hänförliga till finansieringsverksamheten 7 658 2 772 107 -104 -64 10 370
88 FINANSIELLA RAPPORTER
Resultaträkning – moderbolaget
Belopp i mkr Not 2021 2020
Nettoomsättning 53 47
Övriga externa kostnader 5 -50 -44
Personalkostnader 6 -32 -30
Avskrivningar -1 -1
Rörelseresultat -30 -27
Resultat från finansiella poster
Ränteintäkter och liknande resultatposter 8 186 165
Räntekostnader och liknande resultatposter 9 -211 -169
Övriga finansiella kostnader 9 -23 -12
Resultat efter finansiella poster -78 -43
Bokslutsdispositioner 92 46
Resultat före skatt 14 3
Skatt på årets resultat 12 -8 -3
Årets resultat* 6 0
* Årets resultat överensstämmer med årets totalresultat.
Balansräkning – moderbolaget
Belopp i mkr Not 2021-12-31 2020-12-31
Tillgångar
Anläggningstillgångar
Immateriella anläggningstillgångar
Programvara 14 4 3
Materiella anläggningstillgångar
Inventarier och bilar 15 1 1
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i koncernbolag 16 656 658
Andelar i intresseföretag och joint venture 17 202 135
Långfristiga fordringar koncernbolag 4 664 3 299
Långfristiga fordringar hos intresseföretag och joint venture 18 45 -
Andra finansiella anläggningstillgångar 1 3
Summa anläggningstillgångar 5 573 4 100
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar
Fordringar koncernbolag 3 211 2 477
Övriga kortfristiga fordringar 10 26
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 4 5
Summa kortfristiga fordringar 3 225 2 508
Kassa och bank 164 67
Summa omsättningstillgångar 3 389 2 575
Summa tillgångar 8 962 6 674
89FINANSIELLA RAPPORTER
Balansräkning – moderbolaget, fortsättning
Eget kapital och skulder 2021-12-31 2020-12-31
Eget kapital 20
Bundet eget kapital
Aktiekapital 324 288
Fritt eget kapital
Överkursfond 2 336 2 042
Balanserad vinst -819 -549
Årets resultat 6 0
Summa fritt eget kapital 1 523 1 493
Summa eget kapital 1 847 1 781
Obeskattade reserver 2 1
Långfristiga skulder till kreditinstitut
Räntebärande låneskulder 22 6 020 4 738
Summa långfristiga skulder 6 020 4 738
Kortfristiga skulder
Räntebärande låneskulder 22 994 104
Leverantörsskulder 3 3
Övriga kortfristiga skulder 56 19
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 25 40 29
Summa kortfristiga skulder 1 093 154
Summa eget kapital och skulder 8 962 6 674
Kommentar till moderbolaget
Moderbolagets intäkter består i huvudsak av vidarefaktu-
rerade kostnader till dotterbolagen och finansiella intäkter
i form av ränteintäkter från dotterbolag. Moderbolagets
balansräkning består i huvudsak av andelar i helägda
dotterbolag och fordringar hos dessa samt eget kapital och
räntebärande låneskulder. Risker och osäkerhetsfaktorer
för moderbolaget är samma som för koncernen.
Rapport över förändring eget kapital – moderbolaget
Belopp i mkr Aktiekapital Överkursfond
Övrigt fritt
eget kapital
2020
Vid årets början 277 1 966 -297
Nyemission 11 76 -
Utdelning - - -253
Årets resultat* - - 0
Vid årets slut 288 2 042 -549
2021
Vid årets början 288 2 042 -549
Nyemission 35 294 -
Utdelning - - -270
Årets resultat* 6
Vid årets slut 324 2 336 -813
* Årets resultat överensstämmer med årets totalresultat
90 FINANSIELLA RAPPORTER
Tilläggsupplysningar kassaflödesanalys – moderbolaget
Belopp i mkr 2021 2020
Betalda räntor och erhållen utdelning
Erhållen ränta 181 159
Erlagd ränta -207 -161
Erhållen utdelning 1 -
Justering för poster som inte ingår i kassaflödet består av årets avskrivningar på tillgångar 1 mkr (1).
Likvida medel
Följande delkomponenter ingår i likvida medel:
Kassa och bank 164 67
Kassaflödesanalys – moderbolaget
Belopp i mkr 2021 2020
Den löpande verksamheten
Resultat efter finansiella poster -78 -43
Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet 1 1
Betald skatt -2 -3
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital -79 -45
Kassaflöde från förändring i rörelsekapital
Ökning(–)/Minskning (+) av rörelsefordringar 19 -13
Ökning(+)/Minskning (–) av rörelseskulder -63 -9
Kassaflöde från den löpande verksamheten -123 -67
Kassaflöde från investeringsverksamheten -2 022 -1 335
Finansieringsverksamheten
Nyemission 329 87
Upptagna lån 5 280 2 040
Amortering av låneskulder -3 107 -602
Utbetald utdelning -260 -225
Kassaflöde från finansieringsverksamheten -2 242 1 300
Årets kassaflöde 97 -102
Likvida medel vid årets början 67 169
Likvida medel vid årets slut 164 67
Avstämning av skulder hänförliga till finansieringsverksamheten – moderbolaget
Belopp i mkr 2019-12-31
Kassaflöde
från finansierings-
verksamheten 2020-12-31
Långfristiga räntebärande låneskulder 3 344 1 394 4 738
Kortfristiga räntebärande låneskulder 59 45 104
Summa skulder hänförliga till finansieringsverksamheten 3 403 1 438 4 842
2020-12-31 2021-12-31
Långfristiga räntebärande låneskulder 4 738 1 282 6 020
Kortfristiga räntebärande låneskulder 104 890 994
Summa skulder hänförliga till finansieringsverksamheten 4 842 2 172 7 014
91NOTER
Not 1 Redovisningsprinciper
Noter
Belopp i mkr om inget annat anges.
Grunder för redovisningen
Koncernredovisning för NP3 Fastigheter har upprättats enligt de av
EU antagna IFRS standarderna och tolkningarna av dessa (IFRIC).
Vidare har koncernredovisningen upprättats i enlighet med svensk
lag genom tillämpning av Rådet för finansiell rapporterings rekom-
mendation RFR 1 Kompletterande redovisningsregler för koncerner.
Räkenskaperna är upprättade baserat på anskaffningsvärde,
förutom förvaltningsfastigheter, derivatinstrument samt innehav i
börsnoterade värdepapper vilka är redovisade till verkligt värde.
Förändring av verkliga värden redovisas i resultaträkningen.
Moderbolaget har upprättat sin årsredovisning i enlighet med års-
redovisningslagen (ÅRL) och med tillämpning av Rådet för finansiell
rapporterings rekommendation RFR 2, Redovisning för juridiska
personer. Moderbolaget tillämpar samma redovisningsprinciper
som koncernen förutom i de fall annat följer av bestämmelserna i
ÅRL eller inte är möjligt med hänsyn till sambandet mellan redo-
visning och beskattning. Moderbolaget har valt att inte tillämpa
IFRS 9 för finansiella instrument. Istället tillämpas en metod med
utgångspunkt i anskaffningsvärdet enligt ÅRL. Delar av principerna
i IFRS 9 är dock ändå tillämpliga – såsom avseende nedskrivningar,
inbokning/bortbokning, kriterier för att säkringsredovisning ska få
tillämpas och effektivräntemetoden för ränteintäkter och räntekost-
nader. Aktier i dotterbolag redovisas enligt anskaffningsvärdeme-
toden. Aktieägartillskott redovisas hos givaren som en ökning av
aktier i dotterbolag och hos mottagaren som ökning av fritt eget
kapital. Moderbolagets finansiella garantiavtal består i huvudsak
av borgensförbindelser till förmån för dotterbolag. Finansiella ga-
rantier innebär att bolaget har ett åtagande att ersätta innehavaren
av ett skuldinstrument för förluster som denne ådrar sig på grund
av att en angiven gäldenär inte fullgör betalning vid förfall enligt
avtalsvillkoren. För redovisning av finansiella garantier tillämpar
moderbolaget en av Rådet för finansiell rapportering tillåten lätt-
nadsregel jämfört med reglerna i IFRS 9. Garantiavtalen redovisas
då som avsättning i balansräkningen när bolaget har ett åtagande
för vilket betalning sannolikt erfordras för att reglera åtagandet.
Moderbolaget tillämpar inte IFRS 16, i enlighet med undantaget
som finns i RFR 2. Som leasetagare redovisas leasingavgifter som
kostnad linjärt över leasingperioden och således redovisas inte
nyttjanderätter och leasingskulder i balansräkningen.
Resultaträkning och balansräkning är för moderbolaget uppställda
enligt ÅRL:s scheman, medan koncernens rapport över totalresul-
tat, rapport över finansiell ställning, rapport över förändringar i eget
kapital och kassaflödesanalysen baseras på IAS 1, Utformning av
finansiella rapporter respektive IAS 7, Rapport över kassaflöden. De
skillnader mot koncernens rapporter som gör sig gällande i moder-
bolagets resultat- och balansräkningar utgörs främst av redovisning
av finansiella intäkter och kostnader, anläggningstillgångar samt
eget kapital. I moderbolaget erhållet och lämnat koncernbidrag
redovisas över resultaträkningen som bokslutsdisposition.
Funktionell valuta och rapporteringsvaluta
Moderbolagets funktionella valuta är svenska kronor som även ut-
gör rapporteringsvalutan för moderbolaget och för koncernen. Det
innebär att de finansiella rapporterna presenteras i svenska kronor.
Kritiska bedömningar
För att upprätta redovisningen i enlighet med IFRS krävs att före-
tagsledningen gör bedömningar och antaganden som påverkar i
bokslutet redovisade tillgångar, skulder, intäkter och kostnader.
Dessa bedömningar och antaganden baseras på historiska erfaren-
heter samt andra faktorer som bedöms vara rimliga under rådande
omständigheter. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedömning-
ar om andra antaganden görs eller andra förutsättningar föreligger.
Vid värdering av förvaltningsfastigheter kan bedömningar och
antaganden få en betydande påverkan på koncernens resultat och
finansiella ställning. Värderingen kräver en bedömning om framtida
kassaflöden samt att rimligt avkastningskrav fastställs. För att
avspegla den osäkerhet som finns i gjorda antaganden och bedöm-
ningar anges vanligtvis vid fastighetsvärdering ett osäkerhetsin-
tervall om +/– 5-10 %. Information om detta samt de antaganden
och bedömningar som har gjorts framgår av separat avsnitt om
fastighetsvärdering i de finansiella rapporterna.
Klassificering
Anläggningstillgångar består av belopp som förväntas återvinnas
eller betalas efter mer än tolv månader räknat från balansdagen.
Långfristiga skulder består av belopp som förfaller till betalning
först efter mer än tolv månader efter balansdagen samt an-
dra belopp för vilka bolaget har en ovillkorlig rätt att skjuta upp
betalningen till en tidpunkt som ligger mer än tolv månader efter
balansdagen. Andra tillgångar och skulder redovisas som omsätt-
ningstillgång respektive kortfristig skuld.
Tillgångsförvärv kontra rörelseförvärv
Bolagsförvärv kan klassificeras som antingen rörelseförvärv eller
tillgångsförvärv enligt IFRS 3. Det är en individuell bedömning som
görs för varje enskilt förvärv. Bolagsförvärv vars huvudsakliga syfte
är att förvärva det köpta bolagets fastigheter, och där bolagets
eventuella förvaltningsorganisation och administration är av under-
ordnad betydelse för förvärvet, redovisas som ett tillgångsförvärv.
Vid tillgångsförvärv redovisas ingen uppskjuten skatt hänförligt till
fastighetsförvärvet. Eventuell skatterabatt minskar istället fastig-
hetens anskaffningsvärde. Vid efterföljande värdering av förvärvad
fastighet till verkligt värde kommer skatterabatten helt eller delvis
att ersättas av en redovisad värdeförändring av fastigheten. Hit-
tillsvarande förvärv har bedömts utgöra tillgångsförvärv.
Redovisning av segment
NP3s segmentsrapportering baseras på åtta geografiska affärsom-
råden. Det är dessa rörelsesegment som verksamheten styrs och
följs upp på, och alltså den grund på vilken den interna rapporte-
ringen bygger. Respektive affärsområde har en eller flera affärsan-
svariga som ansvarar för driftöverskott och rapporterar månatligen
till koncernledningen. Koncernledningen följer upp driftöverskott
och värdet på fastigheterna och investeringar. Uppföljning av cen-
trala administrationskostnader och finansiering görs på central nivå
och delas inte upp per segment.
Koncernredovisning
Koncernens finansiella rapporter inkluderar moderbolaget och de
dotterbolag som står under ett direkt eller indirekt bestämmande
inflytande från moderbolaget. Bestämmande inflytande föreligger
om moderbolaget direkt eller indirekt har inflytande över investe-
ringsobjektet, är exponerat för eller har rätt till rörlig avkastning
från sitt engagemang i investeringsobjektet och kan använda sitt
inflytande över investeringsobjektet för att påverka storleken på
sin avkastning. Alla bolag i koncernen, utom tre som ägs till mellan
50-57,5 procent, är helägda. Koncernen omfattade vid årsskif-
tet, utöver moderbolaget, de under företagsinformation angivna
dotterbolagen i not 16 med tillhörande underkoncerner. Bokslutet
bygger på redovisningshandlingar per den 31 december 2021 för
samtliga koncernbolag. Koncernredovisningen upprättas enligt
förvärvsmetoden vilket innebär att dotterbolagens egna kapital vid
92 NOTER
förvärvstillfället, fastställt som skillnaden mellan tillgångars och
skulders verkliga värden, elimineras i sin helhet. I koncernens resul-
taträkning ingår under året förvärvade eller avyttrade koncernbolag
endast med värden avseende innehavstiden. Interna försäljningar,
köp, vinster, förluster och mellanhavanden inom koncernen elimine-
ras i koncernredovisningen. Andel av eget kapital från innehav utan
bestämmande inflytande redovisas som en särskild post inom eget
kapital separat från moderbolagets ägares andel av eget kapital.
Särskild upplysning lämnas även om den andel av årets resultat
som är hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande.
Andelar i intresseföretag och joint venture
Ett bolag redovisas som intresseföretag då NP3 innehar minst
20 procent och max 50 procent av rösterna. Ett joint venture är
ett samarbetsarrangemang genom vilka de parter som har ett
gemensamt bestämmande inflytande över verksamheten har rätt
till nettotillgångarna. I koncernredovisningen redovisas innehaven
i intresseföretag och joint venture enligt kapitalandelsmetoden,
vilket innebär att det koncernmässigt bokförda värdet av innehav-
en justeras med NP3s andel av årets resultat samt med eventuellt
erhållen utdelning. I NP3s resultaträkning ingår dess andel av
intresseföretags och joint ventures årsresultat.
Intäkter
Hyresintäkter och serviceintäkter
Intäkter, som ur ett redovisningsperspektiv även kan benämnas
intäkter från operationella leasingavtal, aviseras i förskott och
periodiseras linjärt i resultatet enligt villkoren i hyresavtalen.
Samtliga hyresavtal klassificeras som operationella leasingavtal.
I hyresintäkterna ingår förutom lokalhyran även tilläggsdebitering
avseende främst fastighetsskatt. Bland intäkter som klassificeras
som serviceintäkter ingår annan tilläggsdebitering som exempelvis
el, värme, vatten och fastighetsskötsel. Förskottshyror redovisas
som förutbetalda hyresintäkter. Hyresrabatter periodiseras linjärt
över hyreskontraktens löptid.
Intäkter från fastighetsförsäljningar
Intäkter från fastighetsförsäljningar redovisas på frånträdesda-
gen, såvida det inte föreligger särskilda villkor i köpekontraktet.
Kontrollen över tillgången kan ha övergått vid ett tidigare tillfälle än
tillträdestidpunkten och om så har skett intäktsredovisas fastig-
hetsförsäljningen vid denna tidigare tidpunkt. Vid bedömning av
intäktsredovisningstidpunkten beaktas vad som avtalats mellan
parterna beträffande risker och förmåner samt engagemang i den
löpande förvaltningen. Därutöver beaktas omständigheter som
kan påverka affärens utgång vilka ligger utanför säljarens och/eller
köparens kontroll. Resultat från försäljning av fastighet redovisas
som värdeförändring och motsvarar skillnaden mellan erhållet för-
säljningspris efter avdrag för försäljningsomkostnader och senast
redovisat värde, med tillägg för gjorda investeringar efter senaste
värdetidpunkt.
Finansiella intäkter
Finansiella intäkter består av ränteintäkter och redovisas i den
period de avser. Ränteintäkter från inlåning i bank beräknas enligt
effektivräntemetoden. Till finansiella intäkter hör också erhållna
koncernbidrag samt erhållen och anteciperad utdelning.
Kostnader
Fastighetskostnader
I begreppet fastighetskostnader ingår både direkta och indirekta
kostnader för att förvalta en fastighet. Dessa utgörs av kostnader
för drift, fastighetsskötsel, reparationer och löpande underhåll av
fastigheter samt teknisk förvaltning och kundförluster.
Central administration
Kostnader för central administration utgörs av kostnader för kon-
cerngemensamma funktioner samt ägande av koncernens dotter-
bolag. Moderbolagets kostnader för bland annat koncernledning,
personaladministration, IT, marknadsaktiviteter, investerarrelatio-
ner, revisionsarvoden och finansiella rapporter samt kostnader för
att upprätthålla börsnotering ingår i central administration. I posten
central administration ingår även avskrivning av övriga immateriella
och materiella anläggningstillgångar.
Finansiella kostnader
Finansiella kostnader avser ränta och andra kostnader som
uppkommer i samband med upptagande av lån. Kostnader för
uttagande av pantbrev betraktas ej som en finansiell kostnad utan
aktiveras som utgifter direkt hänförbara till förvärvet av förvalt-
ningsfastigheten. Även räntekomponenten i leasingavtal samt
hela kostnaden för tomträtter redovisas som finansiell kostnad.
Finansiella kostnader resultatförs i den period de hänför sig till
och redovisas enligt effektivräntemetoden, utom till den del de
inräknats i ett om- eller nybyggnadsprojekts anskaffningskostnad.
Finansiella kostnader inkluderar även räntekostnader för räntede-
rivatavtal. Betalningsströmmar från dessa resultatförs i den period
de avser. Effektivräntan är den ränta som diskonterar de uppskatta-
de framtida in- och utbetalningarna under ett finansiellt instru-
ments förväntade löptid till den finansiella tillgångens eller skuldens
redovisade nettovärde. Beräkningen innefattar alla avgifter som
erlagts eller erhållits av avtalsparterna som är en del av effektivrän-
tan, transaktionskostnader och alla andra över- och underkurser.
Finansnettot påverkas ej av marknadsvärdering av ingångna rän-
tederivatavtal vilka istället redovisas som värdeförändringar under
särskild rubrik.
Ersättningar till anställda
Ersättningar till anställda såsom lön och semester samt därpå
aktuella sociala avgifter redovisas i takt med att de anställda har
utfört tjänster i utbyte mot ersättningen. NP3 Fastigheter har
endast pensionslösningar för bolagets anställda som är att betrakta
som avgiftsbestämda pensionsplaner. Det innebär att företagets
rättsliga eller informella förpliktelser begränsas till det belopp
företaget accepterat att betala och att storleken på den anställdes
ersättningar efter avslutad anställning beror på de avgifter som
företaget betalar till planen eller till ett försäkringsbolag, jämte den
kapitalavkastning som avgifterna ger. Åtaganden för ålders- och
tjänstepension för tjänstemän tryggas genom en försäkring i Alecta.
Delar av dessa ska enligt gällande regelverk klassificeras som
förmånsbestämda ITP-planer vilka omfattas av flera arbetsgivare.
Då det inte är möjligt att redovisa bolagets proportionella andel av
planen redovisas även den som avgiftsbestämd plan. Förpliktelser
avseende avgifter till avgiftsbestämda planer redovisas som kost-
nad i resultaträkningen när de uppstår.
Skatter
Inkomstskatt i resultaträkningen utgörs av aktuell och uppskjuten
skatt. Inkomstskatt belastar resultatet förutom i de fall den är
hänförlig till transaktioner som redovisats direkt mot eget kapital då
även skatteeffekten redovisas direkt mot eget kapital. Aktuell och
uppskjuten skatt beräknas utifrån gällande skattesats om 20,6 pro-
cent. Aktuell skatt är skatt som ska betalas eller erhållas avseende
aktuellt år, hit hänförs även justering av aktuell skatt hänförlig till
tidigare perioder.
93NOTER
Uppskjuten skatt redovisas enligt balansräkningsmetoden på tem-
porära skillnader mellan en tillgångs eller skulds redovisade värde
och dess skattemässiga värde. Undantag görs dock för temporära
skillnader som uppkommit vid första redovisningen av tillgångar
och skulder som utgör tillgångsförvärv. Uppskjuten skattefordran
avseende underskottsavdrag redovisas endast i den mån det är
sannolikt att dessa kommer att medföra lägre skatteutbetalningar
i framtiden. Förändring av uppskjuten skattefordran/skatteskuld
redovisas i resultaträkningen som uppskjuten skatt.
Leasingavtal
Leasegivare
Leasingavtal där i allt väsentligt alla risker och förmåner förknippa-
de med ägandet faller på leasegivaren klassificeras som operatio-
nellt leasingavtal. Samtliga hyreskontrakt hänförliga till förvalt-
ningsfastigheter är att betrakta som operationella leasingavtal.
Redovisning av dessa avtal framgår av principen för intäkter.
Leasetagare
Koncernen redovisar som leasetagare en leasingskuld vid lea-
singavtalets inledningsdatum. Samtidigt redovisas en nyttjande-
rättstillgång med motsvarande belopp justerat för vid inlednings-
datumet förutbetalda leasingavgifter. Leasingskulden diskonteras
med den implicita räntan i avtalet, det vill säga avgäldsräntan.
Merparten av koncernens leasingavtal utgörs av tomträttsavtal. Då
tomträttsavtal anses innebära ett evigt åtagande mot leasegivaren
så redovisas ingen avskrivning på nyttjanderättstillgången och
ingen amortering sker av leasingskulden. De erlagda tomträttsav-
gälderna presenteras i sin helhet som en finansiell kostnad.
Förvaltningsfastigheter
Med förvaltningsfastighet avses fastighet som innehas i syfte att
generera hyresintäkter eller värdestegring eller en kombination av
dessa, snarare än för användning i det egna företagets verksamhet.
Samtliga av NP3s fastigheter bedöms utgöra förvaltningsfastighe-
ter. I begreppet förvaltningsfastigheter ingår byggnader, mark- och
markanläggningar, pågående ny- till- eller ombyggnation samt
fastighetsinventarier.
Initialt redovisas förvaltningsfastigheter till anskaffningsvärde
vilket inkluderar direkt hänförbara utgifter. Förvaltningsfastigheter
redovisas därefter i koncernbalansräkningen till verkligt värde. Vär-
dering till verkligt värde sker kvartalsvis genom oberoende extern
samt intern värdering och baseras på marknadsvärden. Värdeför-
ändringar, både realiserade och orealiserade, redovisas i resultat-
räkningen under posten värdeförändring fastighet. Orealiserade
värdeförändringar beräknas från värderingen vid rapporteringstill-
fället jämfört med värdering vid föregående rapporteringstillfälle,
alternativt anskaffningsvärdet om fastighet förvärvats under året,
med tillägg för under perioden aktiverade tillkommande utgif-
ter. Hur den realiserade värdeförändringen beräknas framgår av
redovisningsprinciperna för intäkter. Tillkommande utgifter läggs
till det redovisade värdet endast om det är sannolikt att de framtida
ekonomiska fördelar som är förknippade med tillgången kommer att
komma företaget till del och anskaffningsvärdet kan beräknas på
ett tillförlitligt sätt. Alla andra tillkommande utgifter redovisas som
kostnad i den period de uppkommer. Utgifter för löpande repa-
rationer och underhåll kostnadsförs i den period de uppkommer.
Vid större investeringsprojekt i form av ny- eller ombyggnationer
aktiveras lånekostnader som tillkommande utgifter på förvaltnings-
fastigheter.
Materiella anläggningstillgångar
Materiella anläggningstillgångar utgörs av inventarier, vilka har
upptagits till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerade av-
skrivningar och eventuellt gjorda nedskrivningar. I anskaffningsvär-
det ingår inköpspris samt kostnader direkt hänförbara till tillgången
för att bringa den på plats och i skick för att utnyttjas i enlighet
med syftet med anskaffningen. Avskrivningar enligt plan sker linjärt
över tillgångens beräknade nyttjandeperiod som normalt är fem år
och baseras på ursprungliga anskaffningsvärden efter avdrag för
senare eventuellt gjorda nedskrivningar. För under året anskaffade
tillgångar beräknas avskrivningar med beaktande av anskaffnings-
tidpunkt. Tillkommande utgifter läggs till anskaffningsvärdet endast
om det är sannolikt att de framtida ekonomiska fördelar som är
förknippade med tillgången kommer att komma företaget till del
och anskaffningsvärdet kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Alla
andra tillkommande utgifter redovisas som kostnad i den period de
uppkommer.
Immateriella anläggningstillgångar
Immateriella anläggningstillgångar utgörs i dagsläget av IT-system.
Dessa redovisas till anskaffningsvärdet efter avdrag för ackumule-
rade avskrivningar och eventuella nedskrivningar. I anskaffnings-
värdet ingår inköpspriset samt kostnader direkt hänförbara till
tillgången för att bringa den på plats och i skick för att utnyttjas i
enlighet med anskaffningens syfte. Avskrivningen sker linjärt över
tillgångens beräknade nyttjandeperiod vilket normalt är fem år.
Finansiella instrument
Finansiella instrument som redovisas i balansräkningen inkluderar
bland tillgångarna likvida medel, innehav i börsnoterade värdepap-
per, hyresfordringar och övriga fordringar, samt bland skulderna
räntederivatinstrument, leverantörsskulder, övriga skulder och lå-
neskulder. Finansiella instrument redovisas initialt till verkligt värde,
motsvarande anskaffningsvärde, med tillägg för transaktionskost-
nader, med undantag för kategorin finansiella instrument redovisa-
de till verkligt värde via resultaträkningen där transaktionskostna-
der inte ingår. Efterföljande redovisning sker därefter beroende på
hur klassificering skett enligt nedan.
En finansiell tillgång eller finansiell skuld tas upp i balansräkning-
en när bolaget blir part till instrumentets avtalsmässiga villkor. En
fordran tas upp när NP3 presterat och avtalsenlig skyldighet före-
ligger för motparten att betala, även om faktura ännu inte skickats.
Kundfordringar tas upp i balansräkningen när faktura skickats. En
finansiell tillgång tas bort från balansräkningen när rättigheterna
i avtalet realiseras, förfaller eller bolaget förlorar kontrollen över
dem. En finansiell skuld tas bort från balansräkningen när förpliktel-
sen i avtalet fullgörs eller på annat sätt försvinner.
Finansiella tillgångar klassificeras utifrån den affärsmodell som till-
gången hanteras i och dess kassaflödeskaraktär. NP3 tillämpar en
affärsmodell där målet är att inkassera kontraktsenliga kassaflöden
för de finansiella tillgångarna och de redovisas därmed till upplupet
anskaffningsvärde. Innehav i börsnoterade värdepapper redovisas
däremot till verkligt värde via resultaträkningen.
Även samtliga finansiella skulder redovisas till upplupet anskaff-
ningsvärde, förutom koncernens derivatinstrument som värderas till
verkligt värde via resultaträkningen.
Koncernen redovisar en förlustreserv för förväntade kreditförluster
på finansiella tillgångar som värderas till upplupet anskaffningsvär-
de. Det görs löpande bedömning av kreditreserveringar baserat på
94 NOTER
Not 2 Hyresintäkter – koncernen
De totala hyresintäkterna för koncernen uppgick till 1 238 mkr
(1 091) för räkenskapsåret. Hyresintäkterna utgörs av hyresvärdet
med avdrag för värdet av under året vakanta ytor. Med hyresvär-
de avses erhållna hyresintäkter plus bedömd marknadshyra för ej
uthyrda ytor. Även tillägg som vidaredebiteras till hyresgästen, som
fastighetsskatt, el och värme ingår i hyresvärdet. Dessa tillägg,
förutom fastighetsskatt, definieras som serviceintäkter och särskild
upplysning lämnas därför om detta i enlighet med IFRS15. För 2021
utgörs intäkterna av hyresintäkter 1 133 mkr (999) och serviceintäk-
ter 105 mkr (92). I jämförbart bestånd har hyresintäkterna ökat med
2 procent. Samtliga hyreskontrakt klassificeras som operationella
leasingavtal
Förfallostrukturen och avtalade framtida hyresintäkter avseende
de hyreskontrakt som avser ej uppsägningsbara operationella
leasingavtal framgår av tabellerna till höger.
Förfallostruktur 2021 2020
Förfaller inom 0-12 mån 211 138
Förfaller inom 1-2 år 236 207
Förfaller inom 2-3 år 244 192
Förfaller inom 3-4 år 232 164
Förfaller inom 4-5 år 119 133
Förfaller efter mer än 5 år 393 310
Vakans, hyresvärde 102 92
1 538 1 236
Avtalade framtida hyresintäkter 2021 2020
Avtalade hyresintäkter år 1 1 225 1 005
Avtalade hyresintäkter år 2 989 799
Avtalade hyresintäkter år 3 745 607
Avtalade hyresintäkter år 4 512 443
Avtalade hyresintäkter år 5 393 310
Den genomsnittliga durationstiden vid utgången av 2021 uppgick till
4,1 år (4,2). Den ekonomiska uthyrningsgraden vid årets slut uppgick
till 93 procent (93).
historik samt nuvarande och framåtblickande faktorer. För samtliga
finansiella tillgångar ska koncernen värdera förlustreserven till ett
belopp som motsvarar tolv månaders förväntade kreditförluster.
Fordringar i moderbolaget består endast av fordringar på dotter-
bolag, vilka redovisas till anskaffningsvärde och analyseras i den
generella modellen för bedömning av kreditreserveringar.
Finansiella tillgångar och skulder kvittas och redovisas som ett
nettobelopp i balansräkningen när det finns legal rätt att kvitta
beloppen samt att det föreligger avsikt att reglera posterna med
ett nettobelopp eller att samtidigt realisera tillgången och reglera
skulden.
Eget kapital
Utdelningar redovisas som minskning av eget kapital efter det att
årsstämman fattat beslut. Beräkning av resultat per aktie baseras
på årets resultat i koncernen hänförligt till moderbolagets aktieäga-
re och på ett vägt genomsnittligt antal utestående aktier under året.
De utestående preferensaktierna klassificeras som egetkapitalin-
strument och inte som finansiell skuld. Detta eftersom ingen av-
talsenlig förpliktelse föreligger att betala utdelning eller återbetala
insatt kapital. En utbetalning är beroende av att ett beslut om detta
fattas av bolagsstämman, vilket endast kan ske efter att styrelsen
föreslagit stämman att utdelning ska ske. Det föreligger heller ingen
skyldighet för bolaget att lösa in preferensaktierna. NP3s stam-
aktier är också klassificerade som egetkapitalinstrument.
Kassaflödesanalys
Kassaflödesanalysen har upprättats enligt indirekt metod, vilket
innebär att förvaltningsresultatet har justerats för transaktioner
som inte medfört in- eller utbetalningar under perioden, samt för
eventuella intäkter och kostnader som hänförs till investerings- eller
finansieringsverksamhetens kassaflöden. Med likvida medel avses
kassa och bank.
Nya redovisningsprinciper
Nya standarder vilka trätt i kraft 2021
Koncernen tillämpar samma redovisningsprinciper och värde-
ringsmetoder som i årsredovisningen föregående år. Nya eller
reviderade IFRS-standarder eller övriga IFRIC tolkningar som trätt
i kraft efter 1 januari 2021 har inte haft någon nämnvärd effekt på
koncernens finansiella rapporter. Bolaget har erhållit statliga bidrag
i form av hyresstödpaketet vilka redovisas som hyresintäkter.
Erhållna bidrag redovisas i resultaträkningen i samma period som
de intäktsbortfall i form av lämnade hyresrabatter som bidragen är
avsedda att täcka.
Under 2019 infördes nya regler i EU om elektronisk rapportering av
finansiella rapporter. Reglerna ska tillämpas på räkenskapsår som
påbörjas 1 januari 2021 eller senare. De nya reglerna innebär att
denna årsredovisning är upprättad i XHTML-format och inlämnad
digitalt till Finansinspektionen.
Nya standarder och tolkningar vilka träder i kraft 2022 och
framåt
Ingen av de nya och ändrade standarder och tolkningsuttalanden
som godkänts av EU bedöms för närvarande påverka NP3s resultat
eller finansiella ställning i någon väsentlig omfattning.
95NOTER
Not 3 Segmentsredovisning – koncernen
Koncernens verksamhet och interna rapportering sker enligt geogra-
fisk uppdelning i affärsområden, vilka också utgör bolagets segment
enligt IFRS 8 Rörelsesegment. Affärsområdena utgörs av Sundsvall,
Gävle, Dalarna, Östersund, Umeå, Luleå, Mellansverige och sedan år
2021 även Skellefteå. Fastigheterna som ingår i Skellefteå har tidigare
ingått i affärsområde Umeå. I samband med etableringen av det nya
affärsområdet har jämförelseperioden i tabellen nedan räknats om.
Segmenten bedöms ha likartade ekonomiska egenskaper då samtliga
segment består av en mix av olika fastighetstyper där det som skiljer
dem åt är geografiskt läge. Kostnader för central administration, resul-
tat från intresseföretag och joint venture, finansnetto, värdeföränd-
ringar och skatt fördelas inte per segment.
12 mån, mkr Sundsvall Gävle Dalarna Östersund Umeå Skellefteå Luleå Mellan-
sverige
Ej
fördelade
kostnader
Totalt
koncernen
2021 2020 2021 2020 2021 2020 2021 2020 2021 2020 2021 2020 2021 2020 2021 2020 2021 2020 2021 2020
Hyresintäkter o
övriga intäkter 290 283 182 162 183 158 149 145 159 128 72 53 208 185 84 59 -2 1 1 324 1 174
Vakans -24 -28 -11 -12 -13 -13 -9 -7 -9 -6 -2 -2 -11 -12 -7 -2 - - -86 -83
Rep- och
underhåll -13 -8 -7 -4 -6 -4 -6 -5 -6 -4 -3 -1 -5 -5 -2 0 - -2 -48 -33
Fastighets-
kostnader -56 -51 -29 -25 -29 -23 -28 -25 -31 -20 -14 -9 -37 -36 -9 -4 -2 1 -234 -192
Fastighetsskatt -5 -7 -5 -5 -5 -5 -4 -5 -6 -6 -3 -2 -7 -7 -3 -3 - - -39 -38
Kundförluster -2 -2 0 0 0 -2 0 0 0 -2 0 -1 -1 0 -1 -2 - -1 -4 -10
Driftöverskott 191 187 130 116 129 111 103 102 106 90 50 37 147 126 62 48 -4 0 912 817
Central admin. - - - - - - - - - - - - - - - - -57 -53 -57 -53
Resultat från
intresseföretag
o joint venture - - - - - - - - - - - - - - - - 158 60 158 60
Finansnetto - - - - - - - - - - - - - - - - -254 -225 -254 -225
Värdeföränd-
ring förvalt-
ningsfastighet - - - - - - - - - - - - - - - - 1 642 263 1 642 263
Värdeföränd-
ring finansiella
instrument - - - - - - - - - - - - - - - - 64 -38 64 -38
Skatt - - - - - - - - - - - - - - - - -444 -164 -444 -164
Årets resultat 191 187 130 116 129 111 103 102 106 90 50 37 147 126 62 48 1 103 -157 2 020 660
Överskotts-
grad, % 72 73 76 77 76 77 73 74 71 74 71 74 75 73 81 84 74 75
Antal
fastigheter 108 102 67 60 60 54 41 38 42 36 45 30 48 41 35 27 446 388
Uthyrbar yta,
tusen kvm 362 348 255 227 313 220 133 130 205 146 199 67 214 193 104 104 1 784 1 436
Hyresvärde,
mkr 311 286 204 171 221 167 153 145 183 132 157 56 219 195 91 84 1 538 1 236
Ekonomisk
vakans, %
1)
9 9 5 7 8 8 5 6 4 7 6 5 4 5 12 12 7 7
Fastighets-
värde 3 404 2 980 2 425 1 755 2 394 1 695 1 805 1 560 1 978 1 313 1 865 561 2 388 1 901 1 076 817 17 335 12 582
1) Beräknat på aktuellt hyresvärde på balansdagen.
Det sker inga väsentliga transaktioner mellan segmenten. Alla intäkter avser Sverige där samtliga fastigheter finns. Ingen enskild hyresgäst står för tio procent eller mer
av intäkterna.
96 NOTER
Not 4 Fastighetskostnader
NP3s fastighetskostnader utgörs av direkta fastighetskostnader
såsom taxebundna kostnader, övriga driftkostnader, underhåll
och fastighetsskatt. Även indirekta kostnader i form av fastig-
hetsadministration ingår i fastighetskostnaderna. Taxebundna
kostnader som el, värme och vatten är kostnader som i stor ut-
sträckning vidarefaktureras till hyresgästen i form av hyrestillägg.
Underhållskostnader består av löpande åtgärder för att upp-
rätthålla fastigheternas standard. I fastighetskostnaderna ingår
även kundförluster. Fastighetsskatt är en statlig skatt baserad på
fastigheternas taxeringsvärden som i huvudsak vidaredebiteras
till hyresgästerna.
Koncernen
2021
2020
Fastighetsskötsel och driftkostnader -234 -192
Reparations- och underhållskostnader -48 -33
Kundförluster -4 -10
Summa -286 -236
Fastighetsskatt -39 -38
Moderbolaget har inget direkt ägande i någon fastighet och därmed
inga fastighetskostnader.
Not 5 Kostnader för central administration
I centrala administrationskostnader ingår kostnader för port-
följförvaltning och bolagsadministration. Detta inkluderar samtli-
ga kostnader för koncernledning, ekonomiavdelning, IT, investor
relations, årsredovisning, revisionsarvoden och övriga arvoden
samt avskrivning på inventarier inklusive den del av löpande
leasingkostnader för bilar, kontorsutrustning samt lokaler som
redovisas som avskrivningar enligt IFRS 16. De personalkostnader
som inte allokeras till fastighetsadministration ingår i de centrala
administrationskostnaderna.
För år 2021 fördelade sig koncernens kostnader för central admi-
nistration på personalkostnader -30 mkr (-27), övriga administra-
tionskostnader -23 mkr (-22) och avskrivningar -4 mkr (-4).
Ersättning till revisorer 2021 2020
KPMG
Revisionsuppdrag 2,8 2,4
Revision utöver revisionsuppdraget 0,1 0,2
Övriga tjänster 0,2 0,3
Summa 3,1 2,9
Moderbolagets övriga externa kostnader uppgick till -50 mkr
(-44) och moderbolagets personalkostnader till -32 mkr (-30). I
moderbolagets externa kostnader ingår kostnader för fastighets-
administration som i koncernen allokeras till fastighetskostnader.
Not 6 Anställda och personalkostnader (kkr)
Medelantalet anställda Koncernen Moderbolag
2021 2020 2021 2020
Män 31 26 29 26
Kvinnor 13 13 13 13
Totalt 44 39 42 39
Totalt antal anställda vid
årets utgång 54 45 47 45
Könsfördelning i styrelse och företagsledning
Vid utgången av 2021 bestod styrelsen i moderbolaget av 5 perso-
ner (5) varav 2 kvinnor (2). Under 2021 har bolagets ledningsgrupp
bestått av 4 personer (4) varav 1 kvinna (1). Ledningsgruppen utgör
koncernens ledande befattningshavare.
Ersättningsprinciper till ledande befattningshavare
För år 2021 bestod ersättning till vd av fast lön, övriga förmåner,
pension samt rörlig lön om högst 25 procent av den sammanlagda
fasta lönen. Till övriga ledande befattningshavare bestod ersätt-
ningen av fast lön, övriga förmåner, pension samt rörlig lön om max
två månadslöner. Bolaget har en vinstandelsstiftelse som omfattar
samtliga anställda förutom vd.
Incitamentsprogram
Vid årets slut fanns tre pågående optionsprogram för bolagets
medarbetare. Dessa är treåriga och löper under perioderna
2019-2022, 2020-2023 samt 2021-2024. Teckningsoptionerna ger
rätt att teckna nya stamaktier i juni 2022, juni/juli 2023 respektive
juni 2024. Teckningskurserna motsvarar NP3-aktiens betalkurs vid
optionsprogrammets inledning omräknat med den genomsnittliga
kursutvecklingen för de noterade fastighetsbolagen enligt Carne-
gies fastighetsindex (CREX) under motsvarande period. Teck-
ningsoptionerna kommer således bli värdefulla under förutsättning
att NP3 har en kursutveckling som är bättre än genomsnittet för
de noterade fastighetsbolagen under treårsperioderna. Totalt
innehade medarbetare vid årsskiftet 613 014 teckningsoptioner
med rätt att teckna stamaktier, motsvarande 1,1 procent av antalet
utestående stamaktier. Av dessa utfärdades 142 035 under 2021
varav 36 895 köptes av personer i ledningen. Anställda har köpt
optionerna till verkligt värde (marknadsmässigt pris). Under 2021
emitterade NP3 106 473 stamaktier med anledning av utnyttjande
av teckningsoptioner. Därutöver återköptes 122 833 teckningsop-
tioner med anledning av incitamentsprogrammet 2018-2021 till mot-
svarande marknadsvärde vid tidpunkten för återköpet. Kostnaden
för återköpet av teckningsoptionerna uppgick till 7 mkr. Program-
men har gett upphov till något högre personalkostnader avseende
subvention för att finansiera del av vissa anställdas köpeskilling.
Förfarandet är i enlighet med årsstämmobeslut 2019, 2020 och
2021. Inga ytterligare teckningsoptioner eller konvertibler har
emitterats av bolaget under året.
Uppsägning
Uppsägningstiden för vd är tolv månader ömsesidigt. Ingen uppgö-
relse om avgångsvederlag finns med vd. För CFO, COO och förvalt-
ningschef gäller sex månaders ömsesidig uppsägningstid. COO har
rätt att erhålla sex månadslöner i avgångsvederlag vid uppsägning
från bolagets sida. Ingen uppgörelse om avgångsvederlag finns för
CFO och förvaltningschef.
Pensioner
Vd och COO har premiebaserade pensionslösningar. Pension till öv-
riga anställda följer ITP1 eller ITP2 i Alecta beroende på ålder. ITP1
är en avgiftsbestämd plan och ITP2 är en förmånsbestämd plan. För
räkenskapsåret 2021 har bolaget inte haft tillgång till information för
att kunna redovisa sin proportionella andel av planens förpliktelser,
förvaltningstillgångar och kostnader vilket medfört att planen inte
varit möjlig att redovisa som en förmånsbestämd plan. Pensionspla-
nen ITP 2 redovisas därför som en avgiftsbestämd plan. Premien för
den förmånsbestämda ålders- och familjepensionen är individuellt
beräknad och är bland annat beroende av lön, tidigare intjänad
pension och förväntad återstående tjänstgöringstid. Förväntade
avgifter nästa rapportperiod för ITP 2-försäkringar uppgår till 3 mkr
(2). Koncernens andel av de sammanlagda avgifterna till planen och
koncernens andel av det totala antalet aktiva medlemmar i planen
uppgår till 0,00911 respektive 0,00580 procent (0,00606 respektive
0,00555).
97NOTER
Forts. Not 6 Anställda och personalkostnader (kkr)
Löner, andra ersättningar
och sociala kostnader Koncernen Moderbolag
2021 2020 2021 2020
Löner arvoden och förmåner
Styrelsearvode
enligt specifikation 1 140 1 140 1 140 1 140
Vd
Grundlön 2 700 2 520 2 700 2 520
Rörlig ersättning 675 473 675 473
Förmåner 120 116 120 116
Övriga ledande befattningshavare
Grundlön 3 977 3 711 3 977 3 711
Rörlig ersättning 250 295 250 295
Förmåner 238 180 238 180
Övriga anställda 23 105 21 695 22 099 21 463
Summa löner, arvoden
och förmåner 32 205 30 130 31 199 29 898
Pensionskostnader
Vd 415 483 415 483
Övriga ledande befattningshavare 1 547 1 279 1 547 1 279
Övriga anställda 3 315 2 952 3 173 2 911
Summa 5 277 4 714 5 135 4 673
Lagstadgade sociala kostnader inklusive löneskatt
Vd 1 141 1 143 1 141 1 143
Övriga ledande befattningshavare 1 779 1 626 1 779 1 626
Övriga anställda 8 692 6 859 8 309 6 820
Summa 11 612 9 628 11 229 9 589
Utöver redovisade kostnader i ovanstående tabeller ingår i totala perso-
nalkostnader en kostnad för avsättning till vinstandelsstiftelse, inklusive
särskild löneskatt, för koncernen och moderbolaget med 2 369 kkr (1 564).
Styrelsearvode
Arvode,
styrelse-
ledamot
Arvode,
revisions-
utskott Summa
2021 2020 2021 2020 2021 2020
Åsa Bergström 165 165 75 75 240 240
Mia Bäckvall Juhlin 165 165 - - 165 165
Lars Göran Bäckvall 165 165 - - 165 165
Anders Nilsson 165 330 - - 165 330
Nils Styf (ordf.) 330 165 75 75 405 240
Summa 990 990 150 150 1 140 1 140
Not 7 Resultat från intresseföretag och joint venture
Koncernen 2021 2020
Förvaltningsresultat
Fastighetsbolaget Emilshus AB 26 17
Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra 30 2
Malabo Holding AB 1 -
Cibola Holding AB 2 -
Summa 60 19
Värdeförändringar
Fastighetsbolaget Emilshus AB 93 28
Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra 38 31
Malabo Holding AB 1 -
Cibola Holding AB 5 -
Summa 138 59
Skatt
Fastighetsbolaget Emilshus AB -24 -9
Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra -14 -8
Malabo Holding AB -1 -
Cibola Holding AB -2 -
Summa -40 -17
Resultatandelen för Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra för år 2020 avser
perioden 11-31 december.
Malabo Holding AB:s resultat för 2021 avser perioden 1 maj - 31 december.
Cibola Holding AB rapporterar till NP3 med ett kvartals fördröjning. Resul-
tat för 2021 avser perioden 1 juni - 30 september.
Not 8 Ränteintäkter och liknande resultatposter
Koncernen 2021 2020
Ränteintäkter, övriga 4 1
Vinst försäljning börsnoterade aktier 6 -
Summa 10 1
Moderbolaget 2021 2020
Ränteintäkter, koncernbolag 178 165
Utdelning börsnoterade aktier 1 0
Vinst försäljning börsnoterade aktier 6 -
Summa 186 165
Samtliga ränteintäkter avser finansiella instrument som inte är kategoriserade
som verkligt värde via resultaträkningen.
98 NOTER
Not 9 Räntekostnader och liknande resultatposter
Koncernen 2021 2020 Moderbolaget 2021 2020
Räntekostnader, räntederivat -20 -12 Räntekostnader, koncernbolag -31 -23
Räntekostnader, övriga -215 -197 Räntekostnader, räntederivat -22 -12
Finansiell kostnad tomträtt/leasing -3 -2 Räntekostnader, övriga -158 -134
Övriga finansiella kostnader -26 -14 Övriga finansiella kostnader -23 -12
Summa -264 -226 Summa -234 -181
Samtliga räntekostnader och övriga finansiella kostnader utom
räntederivat avser finansiella instrument som inte är kategoriserade
som verkligt värde via resultaträkningen utan värderas till upplupet
anskaffningsvärde. Räntederivaten däremot värderas till verkligt
värde över resultaträkningen. Den orealiserade värdeförändringen
redovisas inte i finansnettot utan på egen rad i resultaträkningen,
se not 11.
Tomträttsavgäld för år 2021 uppgick till 3 mkr (2). Tomträttsavgäld
är den avgift en ägare till en byggnad på kommunalt ägd mark årli-
gen betalar till kommunen. Tomträttsavgälden är fördelad över tid
och omförhandlas oftast med 10 till 20 års mellanrum. Vid utgången
av 2021 hade NP3 43 (36) byggnader upplåtna med tomträtt. Enligt
IFRS 16 Leasing redovisas tomträttsavgälden som finansiell kostnad
istället för i driftöverskottet. Även räntekomponenten i övriga lea-
singavtal redovisas som finansiell kostnad.
.
Not 10 Förvaltningsfastigheter
Fastighetsvärde fördelat per fastighetstyp och affärsområde:
Handel Industri Logistik Kontor Övrigt Totalt
31 december 2021 2020 2021 2020 2021 2020 2021 2020 2021 2020 2021 2020
Sundsvall 774 666 1 233 1 100 443 392 431 393 523 430 3 404 2 980
Gävle 417 405 1 301 854 219 189 269 172 220 137 2 425 1 755
Dalarna 505 444 1 321 601 384 330 82 169 102 152 2 394 1 695
Luleå 1 274 1 077 732 510 380 312 0 0 1 1 2 388 1 901
Umeå 702 571 708 255 38 19 375 333 156 135 1 978 1 313
Skellefteå 230 194 1 137 305 32 34 96 21 369 7 1 865 561
Östersund 472 424 484 405 45 40 537 444 267 246 1 805 1 560
Mellansverige 165 149 763 637 0 0 112 0 36 31 1 076 817
Totalt 4 538 3 929 7 680 4 667 1 541 1 316 1 902 1 531 1 674 1 139 17 335 12 582
Värdeförändring förvaltningsfastigheter 2021 2020
Ingående värde 12 582 11 402
Förvärv av fastigheter 3 131 792
Investeringar i befintliga fastigheter 332 193
varav aktiverade räntekostnader 1 1
Investeringar i nybyggnation
190 78
varav aktiverade räntekostnader 2 2
Försäljningar -542 -146
Realiserad värdeförändring 63 49
Orealiserad värdeförändring 1 579 214
Utgående värde 17 335 12 582
NP3 Fastigheter redovisar sina fastigheter till verkligt värde i balansräkningen. Det verkliga värdet motsvarar fastigheternas marknadsvärde. Förändringar i
marknadsvärdet redovisas som en värdeförändring i resultaträkningen under rubriken värdeförändringar förvaltningsfastigheter. Årets orealiserade värdeför-
ändring hänförlig till förvaltnings fastigheter som finns kvar i balansräkningen vid årets slut uppgår till 1 604 mkr.
Årets förändring per fastighetstyp Handel Industri Logistik Kontor Övrigt Totalt
2021 2020 2021 2020 2021 2020 2021 2020 2021 2020 2021 2020
Ingående värde 3 928 3 806 4 667 3 892 1 315 1 240 1 531 1 506 1 139 957 12 582 11 402
Förvärv av fastigheter 121 80 2 234 577 - 55 285 - 491 80 3 131 792
Investeringar i befintliga fastigheter 125 53 116 86 6 27 60 6 25 21 332 193
Investeringar i nybyggnation 13 2 140 76 - - - - 37 - 190 78
Försäljningar -28 - -100 -76 - - -154 - -260 -70 -542 -146
Realiserad värdeförändring 4 - 28 13 - - 10 - 21 36 63 49
Orealiserad värdeförändring 375 -12 595 100 220 -7 170 19 221 115 1 579 214
Utgående värde 4 538 3 929 7 680 4 667 1 541 1 316 1 902 1 531 1 674 1 139 17 335 12 582
99NOTER
Forts. Not 10 Förvaltningsfastigheter
Fastighetsvärdering
Bolagets förvaltningsfastigheter värderas till ett bedömt verkligt
värde varje kvartal i enlighet med NP3s värderingspolicy och port-
följens marknadsvärde fastställs av bolagets styrelse. Värdering
sker i enlighet med IFRS 13 nivå 3.
Bedömning av verkligt värde görs med tillämpning av en kombi-
nation av ortsprismetod och avkastningsbaserad metod i form
av diskontering av prognostiserade framtida kassaflöden. Vid
ortsprismetoden görs en jämförelse mellan värderingsobjektet och
genomförda fastighetstransaktioner med liknande egenskaper.
Kassaflödesmodellen baserar analysen på ett uppskattat driftöver-
skott för respektive fastighet, eller taxeringsenhet, för de komman-
de tio åren. År 1 baseras på faktiska hyror och normaliserade drifts-
och underhållskostnader. Från år 2 sker en marknadsanpassning
av de hyror som avviker från bedömd marknadshyra vid respektive
kontraktstids utgång. För drift- och underhållskostnader görs
marknadsmässig bedömning. Driftöverskottet nuvärdesberäknas
tillsammans med restvärdet för att beräkna fastighetens mark-
nadsvärde. Marknadsvärdet, som ska spegla ett förväntat pris vid
försäljning på den öppna fastighetsmarknaden, jämförs med priser
vid kända likvärdiga transaktioner.
Kalkylräntor och avkastningskrav, för beräkning av nuvärde av kas-
saflödet samt beräkning av fastighetens restvärde, ska återspegla
fastighetens läge och marknadsutveckling och stäms av med det/
de värderingsinstitut som används. Kalkylränta och avkastnings-
krav är individuellt för varje fastighet och extraheras i första hand
från transaktionsmarknaden för jämförbara fastigheter samt base-
ras på antaganden om realränta, inflation samt riskpremie.
Riskpremien varierar för varje fastighet och utgör en sammanvägd
bedömning av fastighetens kategori, orten, fastighetens placering
på orten samt fastighetens beskaffenhet och standard. Hänsyn tas
även till kontraktssammansättning, kontraktens längd och storlek.
De indata som har använts vid värderingarna presenteras i tabellen
nedan. Inflationsantagandet uppgår till 2 procent för 2022 samt
2 procent åren därefter och den diskonteringsränta som använts
uppgår till 8,47 procent.
Under kvartal fyra 2021 har 99 procent av fastighetsvärdet vär-
derats av extern oberoende part. Enligt bolagets värderingspolicy
ska minst 90 procent av totalt bestånd värderas av extern part
under kvartal två och fyra samt övriga fastigheter kompletteras
med internvärderingar. De externa värderingarna har under 2021
inhämtats från Forum Fastighetsekonomi AB, Newsec Advice AB
och Svefa AB. Osäkerheten kring uppskattningar i marknadsvärde
brukar anges till +/– 5-10 procent.
Det samlade värdet på bolagets fastighetsbestånd uppgick på
rapportdagen till 17 335 mkr (12 582). Under året har investeringar
för totalt 3 653 mkr (1 063) genomförts, varav 332 mkr (193) avsåg
investeringar i befintliga fastigheter, 190 mkr (78) avsåg nybygg-
nationer och 3 131 mkr (792) avsåg nyförvärv. Värderingen för
perioden visar en positiv orealiserad värdeförändring om 1 579 mkr
(214) och en realiserad värdeförändring om 63 mkr (49). Orealisera-
de värdeförändringar uppkommer bland annat av en redovisnings-
mässig effekt till följd av avdrag för uppskjuten skatt i årets förvärv,
samt av omvärderingar till följd av rådande marknadsförhållanden.
NP3 har åtaganden att färdigställa påbörjade projekt med en åter-
stående investeringsvolym på cirka 286 (133) mkr utöver vad som
redovisas i balansräkningen.
Indata vid värdering 2021-12-31
fördelat per fastighetskategori Direktavkastningskrav Hyresvärde, kr/kvm
Fastighetskostnader,
kr/kvm
Initial
Vakansgrad
Handel 6,44 % 1 043 249 4,6 %
Industri 6,39 % 753 210 9,0 %
Logistik 6,13 % 828 192 8,4 %
Kontor 6,18 % 1 114 311 12,6 %
Övrigt 6,30 % 988 226 6,7 %
Totalt vägt snitt 6,35 % 872 227 8,0 %
Känslighetsanalys fastighetsvärdering
Värdebedömning av fastigheter är alltid förknippat med osäkerhet i viss utsträckning. Fastighetsvärderingar är beräkningar gjorda enligt
vedertagna principer utifrån vissa antaganden. Det värdeintervall som anges vid fastighetsvärderingar och som oftast ligger på +/- 5-10
procent ska ses som ett mått på den osäkerhet som finns i gjorda antaganden och beräkningar. Nedanstående tabell visar hur en föränd-
ring i olika antaganden skulle påverka bolagets resultat före skatt.
Känslighetsanalys fastighetsvärdering
31 dec 2021, mkr Förändring +/– Resultateffekt före skatt
Marknadsvärde fastighet 5 % +/-867
Direktavkastningskrav 0,25 % -697/+758
Hyresintäkter 80 kr/kvm +/-143
Fastighetskostnader 20 kr/kvm -/+36
Vakansgrad 1 % -/+15
100 NOTER
Not 11 Värdeförändring finansiella instrument
NP3 använder räntederivat för att erhålla önskad ränteförfallo-
struktur. Det verkliga värdet för räntederivaten baseras på en
diskontering av beräknade framtida kassaflöden enligt kontrak-
tens villkor och förfallodagar med utgångspunkt i marknads-
räntor. För att fastställa verkligt värde används marknadsräntor
för respektive löptid noterade på bokslutsdagen och allmänt
vedertagna beräkningsmetoder. Det innebär att verkligt värde har
fastställts enligt observerbara data, det vill säga nivå 2 i värde-
ringshierarkin enligt IFRS 13. Om den avtalade räntan avviker från
marknadsräntan uppstår ett över- eller undervärde och värdeför-
ändringen i perioden redovisas över resultaträkningen. Med orea-
liserad värdeförändring avses den värdeförändring som uppstått
under räkenskapsåret på de derivatinstrument som fanns kvar vi
årets utgång. Det är utgivaren av derivaten som tillhandahåller
värderingsutlåtanden till NP3. Under året har räntederivatens
värde, främst på grund av förändrade marknadsräntor, ökat med
64 mkr. Marknadsvärdet på derivatportföljen uppgick till -9 mkr
(-73). Vid förfall kommer derivatens marknadsvärde ha upplösts
och värdeförändringar över tid påverkar inte eget kapital.
Börsnoterade aktier har omvärderats till balansdagens stäng-
ningskurs med en orealiserad resultateffekt om 1 mkr (-1).
Redovisat värde på aktieinnehavet uppgick till 3 mkr per den
31 december.
2021 2020
Orealiserad värdeförändring räntederivat 63,5 -37
Orealiserad värdeförändring börsnoterade aktier 0,5 -1
Summa 64 -38
Not 12 Skatt på årets resultat
I resultaträkningen fördelas skatten på aktuell och uppskjuten
skatt. Aktuell och uppskjuten skatt har beräknats utifrån en
nominell skattesats om 20,6 procent. Aktuell skatt beräknas
utifrån de enskilda bolagens skattepliktiga resultat vilket ofta är
lägre än det redovisade resultatet eftersom möjligheter finns att
göra skattemässiga justeringar. Det gäller främst möjligheten att
nyttja skattemässiga avskrivningar, avdrag vid ombyggnationer,
skattefria försäljningar av fastigheter via bolag samt nyttjande av
skattemässiga underskott. Den uppskjutna skattekostnad som
redovisas i resultaträkningen utgörs av årets förändring av upp-
skjuten skatteskuld förutom belopp som kommer från försäljning
av förvaltningsfastighet.
Koncernen 2021 2020
Aktuell skatt
Aktuell skatt för året -44 -49
-44 -49
Uppskjuten skatt
Uppskjuten skatt avseende förvaltningsfastigheter -346 -93
Uppskjuten skatt avseende derivat -13 8
Uppskjuten skatt avseende underskottsavdrag -1 2
Uppskjuten skatt avseende övriga temporära
skillnader -2 1
Uppskjuten skatt avseende obeskattade reserver -38 -33
-400 -115
Summa skatt som belastar årets resultat -444 -164
Avstämning effektiv skatt koncernen 2021 2020
Resultat före skatt 2 465 824
Skatt enligt gällande skattesats, 20,6 % (21,4) -508 -176
Resultat från andelar i intresseföretag och
joint venture 32 13
Effekt av räntebegränsningsregler -14 -9
Försäljning fastigheter 30 6
Effekt av avdragsgilla men ej bokförda kostnader 1 0
Utnyttjande av tidigare ej aktiverade
underskottsavdrag 1 1
Omräkning skattesats - 1
Övriga skattemässiga justeringar, netto 13 0
Summa -444 -164
Moderbolaget 2021 2020
Aktuell skatt -8 -3
Summa skatt som belastar årets resultat -8 -3
I moderbolaget finns ingen uppskjuten skatt
Avstämning effektiv skatt moderbolaget
Resultat före skatt 14 3
Skatt enligt gällande skattesats, 20,6 % (21,4) -3 -1
Effekt av räntebegränsningsregler -6 -2
Effekt av avdragsgilla men ej bokförda kostnader 1 0
Summa -8 -3
Not 13 Nyttjanderättstillgångar
NP3 hade vid årets utgång 43 fastigheter (36) upplåtna med tomt-
rätt samt åtaganden gällande leasing av bilar, kontorsmaskiner
och kontorslokaler.
Koncernen 2021 2020 2021 2020 2021 2020
Tomträtter
Övriga
leasingavtal Summa
Årets början 78 65 5 7 83 72
Tillkommande 20 13 5 1 25 14
Avgående 0 - - -1 0 -1
Avskrivningar - - -2 -2 -2 -2
Värde vid
årets slut 98 78 8 5 106 83
Årskostnaden för tomträttsavgälder redovisas som finansiell kostnad.
För år 2021 uppgick den kostnaden till -3 mkr (-2).
101NOTER
Not 14 Programvara (kkr)
Moderbolaget 2021 2020
Ackumulerade anskaffningsvärden:
Vid årets början 4 041 2 142
Årets investeringar 2 208 1 899
6 249 4 041
Ackumulerade avskrivningar enligt plan:
Vid årets början -1 203 -758
Årets avskrivning enligt plan -642 -446
-1845 -1 203
Redovisat restvärde vid årets slut 4 404 2 838
Not 15 Inventarier
Koncernen 2021 2020
Ackumulerade anskaffningsvärden:
Vid årets början 36 34
Nyanskaffningar 1 2
37 36
Ackumulerade avskrivningar enligt plan:
Vid årets början -25 -23
Årets avskrivning enligt plan -2 -2
-27 -25
Redovisat värde vid årets slut 10 11
Moderbolaget (kkr) 2021 2020
Ackumulerade anskaffningsvärden:
Vid årets början 1 684 1 694
Nyanskaffningar 152 -
Försäljning/Utrangering - -10
1 836 1 684
Ackumulerade avskrivningar enligt plan:
Vid årets början -962 -636
Försäljning/Utrangering - -
Årets avskrivning enligt plan -310 -326
-1 272 -962
Redovisat värde vid årets slut 564 722
Not 16 Andelar i koncernbolag (kkr)
Av moderbolaget direktägda dotterbolag redovisas i tabellen
nedan. Övriga i koncernen ingående bolag framgår av respek-
tive dotterbolags årsredovisning. Alla dotterbolag har säte i
Sundsvall med undantag för Lillänge Köpcenter KB som har säte
i Östersund.
Dotterbolag Org.nr
Kapi-
tal-
andel
Bokfört
värde
2021
Bokfört
värde
2020
Fastighetsbolaget
Ateneum i Brynäs KB 916606-5012 0 0 0
Lillänge Köpcenter KB 969676-9042 1 424 424
Marmolada i Luleå AB 556792-5531 100 8 267 8 267
NP1 Förvaltning AB 556937-4787 100 50 50
NP15 Förvaltning AB 559334-3097 100 59 -
NP2 Förvaltning AB 556720-7187 100 8 949 8 949
NP3 Fastigheter
Holding AB 559317-7628 100 57 -
NP3 Fastigheter
Holding 2 AB 559344-2634 100 25 -
NP3 Förvaltning AB 556827-8666 100 68 622 68 622
NP3 Projekt AB 556977-9027 100 2 755 55
NP4 Förvaltning AB 556843-3139 100 28 879 28 879
NP5 Förvaltning AB 556814-4074 100 83 395 83 395
NP6 Förvaltning AB 556878-4788 100 15 656 15 656
NP7 Förvaltning AB 556878-4770 100 6 954 6 954
NP8 Förvaltning AB 556859-2249 100 20 350 20 350
NP9 Förvaltning AB 556859-2272 100 15 800 15 800
NP10 Fastigheter
Ljusta Birsta Projekt KB 969700-6188 1 1 1
NP10 Förvaltning AB 556974-4856 100 58 58
NP11 Förvaltning AB 556963-5278 100 50 50
NP12 Förvaltning AB 556974-4872 100 2 058 2 058
NP13 Förvaltning AB 559034-6564 100 393 069 393 069
NP14 Förvaltning AB 559268-3337 100 300 250
Simple Self Storage
Sundsvall AB 559034-9790 100 555 555
Sköns Prästbord 2:3 KB 969645-3811 1 0 0
Trellvex KB 916549-7430 0 0 0
Trucken 7 KB 969700-3870 0 0 0
Summa 656 333 657 986
102 NOTER
Not 17 Andelar i intresseföretag och joint venture
Koncernen Moderbolaget
2021 2020 2021 2020
Ingående värde 456 149 135 135
Förvärv 144 247 67 -
Andel av totalresultat 158 60 - -
Utdelning -34 - - -
Utgående värde 724 456 202 135
Intresseföretag och joint venture Org.nr Säte Ägarandel, % Röstvärde, %
Redovisat värde
2021 2020
Fastighetsbolaget Emilshus AB 559164-8752 Vetlanda 19,1 20,2 346 185
Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra 559235-3667 Stockholm 50,0 50,0 293 271
Malabo Holding AB 559311-6964 Sundsvall 50,0 50,0 13 -
Cibola Holding AB 556998-1268 Sundsvall 31,6 31,6 71 -
Summa 724 456
Intresseföretag och joint venture - resultat- och balansräkning i sammandrag, mkr (100%)
Fastighetsbolaget
Emilshus AB
Fastighetsaktiebolaget
Ess-Sierra
Malabo
Holding AB
Cibola
Holding AB
Resultaträkning 2021 2020 2021 2020
1)
2021
2)
2020 2021
3)
2020
Hyresintäkter 280 183 89 5 6 - 31 -
Förvaltningsresultat 131 86 59 3 2 - 8 -
Årets resultat 469 176 109 49 4 - 19 -
Rapport över finansiell ställning
Förvaltningsfastigheter 4 827 2 715 1 429 1 440 140 - 487 -
Övriga anläggningstillgångar 13 1 - - - - 20 -
Omsättningstillgångar 147 90 25 25 15 - 32 -
Summa tillgångar 4 987 2 806 1 454 1 465 155 - 539 -
Eget kapital 1 848 943 589 546 26 - 223 -
Räntebärande skulder 2 839 1 731 786 842 122 - 272 -
Övriga skulder 300 132 79 77 7 - 44 -
Summa eget kapital och skulder 4 987 2 806 1 454 1 456 155 - 539 -
1)
Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierras resultat för 2020 avser perioden 11-31 december.
2)
Malabo Holding AB:s resultat för 2021 avser perioden 1 maj - 31 december.
3)
Cibola Holding AB rapporterar till NP3 med ett kvartals fördröjning. Resultat för 2021 avser perioden 1 juni - 30 september.
Not 18 Fordringar hos intresseföretag och joint venture
Fordringar hos intresseföretag och joint venture för koncernen avser fordringar på Fastighetsbolaget Emilshus AB 45 mkr, Malabo Holding
AB 74 mkr samt Cibola Holding AB 10 mkr. Fordringarna på Fastighetsbolaget Emilshus är bokförda i moderbolaget. Fordringarna löper
med ränta på marknadsmässiga villkor.
Not 19 Kortfristiga fordringar
Koncernen 2021 2020 Reserv för förväntade kreditförluster 2021 2020
Åldersfördelade fordringar Reserv vid årets början 14 14
Kortfristiga fordringar ej förfallna samt
förfallna upp till 30 dagar 74 43 Årets reserveringar 11 16
Kundfordringar förfallna 30-60 dagar 2 2 Återförda reserveringar -9 -6
Kundfordringar förfallna 60-90 dagar 1 1 Konstaterade förluster -3 -10
Kundfordringar förfallna >90 dagar 11 15 Utgående balans 13 14
Reserv för förväntade kreditförluster -13 -14
Summa 75 47
Bokfört värde på fordringar på hyresgäster överensstämmer med
verkligt värde då inbetalning av kundfordringar ligger nära i tid.
Kreditrisk
Bolaget utför en årlig översyn av de största hyresgästernas kredit-
värdighet samt begränsar risken genom att inte exponera sig mer
än 5 procent mot enskild hyresgäst med undantag för hyresgäster
med högre tillförlitlighet som exempelvis stat, kommun och region.
Vid nyteckning av hyreskontrakt tas kreditupplysning på hyresgästen
och en bedömning av hyresgästens kreditvärde görs. Kortfristiga
fordringar består, förutom av kundfordringar, till störst del av moms-
och skattefordringar där ingen risk för inställda betalningar anses
föreligga.
103NOTER
Aktiekapital
Antal utgivna stamaktier uppgick per den 31 december till
54 445 419 stycken. Det var 106 473 fler än vid årets början
på grund av den nyemission av stamaktier som genomfördes
som följd av att bolagets första program för teckningsoptioner
löpte ut i juni 2021. Utöver stamaktierna finns det 38 000 000
preferensaktier. Vid årets början var antalet 27 950 000 men i två
riktade nyemissioner i maj respektive oktober utökades antalet
med sammanlagt 10 050 000 preferensaktier. Enligt bolagsord-
ningen ska aktiekapitalet utgöra lägst 190 050 000 kr och högst
760 200 000 kr. Antalet aktier ska vara lägst 54 300 000 och
högst 217 200 000. Varje stamaktie medför en (1) röst/aktie och
varje preferensaktie medför en tiondels (1/10) röst. Samtliga aktier
har ett kvotvärde om 3,50 kr/aktie. NP3 äger inga egna aktier.
Övrigt tillskjutet kapital
Avser eget kapital som tillskjutits från ägarna (utöver aktiekapital)
som emission till överkurs.
Balanserat resultat
Ackumulerade vinster som genererats i koncernen.
Incitamentsprogram
Bolaget har under året utfärdat 142 035 teckningsoptioner till
anställda, med möjlighet att i juni 2024 teckna aktier i moderbola-
get. Teckningskursen kommer att fastställas som aktiekursen vid
utfärdandet av optionerna i juni 2021 upp-/nedräknat beroende
av alla noterade fastighetsbolags genomsnittliga utveckling,
beräknat enligt Carnegies fastighetsindex (CREX), under tiden
från utfärdandet till juni 2024. Teckningsoptionerna blir således
värdefulla under förutsättning att NP3 har en bättre kursutveck-
ling än genomsnittet för de noterade fastighetsbolagen under
treårsperioden. Anställda har köpt optionerna till verkligt värde
(marknadsmässigt pris). Det verkliga värdet har beräknats genom
tillämpning av en optionsvärderingsmodell baserad på Monte
Carlo-simulering. Beräkningen har baserats på en teckningskurs
på stamaktien motsvarande den genomsnittliga volymvägda
betalkursen på Nasdaq Stockholm under en period i juni 2021.
Programmet har gett upphov till något högre personalkostnader
avseende subventioner för att finansiera del av vissa anställdas
köpeskilling. Personer i ledningen har köpt 36 895 optioner. I
likvärdiga incitamentsprogram som löper 2020-2023 respektive
2019-2022 har 470 979 optioner utfärdats. Sammanlagt har alltså
613 014 teckningsoptioner för drygt 3 mkr utfärdats under de
senaste tre åren, motsvarande 1,1 procent av antalet utestående
stamaktier. Inga ytterligare teckningsoptioner eller konvertibler
har emitterats av bolaget. De inbetalda pengarna för teck-
ningsoptionerna redovisas under övrigt tillskjutet kapital.
Under 2021 genomfördes en nyemission om 106 473 stamakti-
er med anledning av utnyttjande av teckningsoptioner under
incitamentsprogrammet 2018-2021. Återstoden av teckningsop-
tionerna för programmet 2018-2021, 122 833 stycken, återköptes
av NP3 för 7 mkr, vilket motsvarar marknadsvärdet vid tidpunkten
för återköpet.
Nedanstående tabell visar fördelning av teckningsoptioner för
olika kategorier av medarbetare vid årets in- och utgång 2021.
Bundet och fritt eget kapital i moderbolaget
Enligt svensk aktiebolagslag utgörs eget kapital av bundet (ej
utdelningsbart) och fritt (utdelningsbart) eget kapital. Till aktie-
ägarna får endast utdelas så mycket att det efter utdelning finns
full täckning för bundet eget kapital i moderbolaget. Vidare får
endast vinstutdelning göras om det är försvarligt med hänsyn
till de krav som verksamhetens art, omfattning och risker ställer
på storleken av det egna kapitalet och bolagets och koncernens
konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt.
Utdelning
Utdelning föreslås av styrelsen i enlighet med bestämmelserna
i Aktiebolagslagen och beslutas av årsstämman. Föreslagen,
ännu ej utbetald utdelning, för räkenskapsåret 2021 uppgår till
4,30 kr/stamaktie samt 2,00 kr/preferensaktie, totalt 310 mkr.
Beloppet redovisas som skuld först då årsstämman har beslutat
om utdelning.
Substansvärde per stamaktie
Beräkning av långsiktigt substansvärde per stamaktie sker ge-
nom att eget kapital hänförligt till moderbolagets stamaktieägare
justeras för poster som inte innebär någon utbetalning i närtid. I
NP3s fall innebär det att värdet för derivat och uppskjuten skatte-
skuld ska tillföras eget kapital enligt balansräkningen.
2021 2020
Substansvärde Mkr
Kr/
stam-
aktie
Mkr
Kr/
stam-
aktie
Eget kapital enligt balansräkning 6 743 123,86 4 637 85,34
Avdrag för innehav utan
bestämmande inflytande -46 -0,85 -11 -0,20
Avdrag för preferensaktiekapital -1 216 -22,33 -894 -16,46
Återläggning derivat 9 0,17 73 1,34
Återläggning uppskjuten skatt 969 17,80 568 10,46
Långsiktigt substansvärde,
kr/stamaktie 6 459 118,64 4 373 80,47
Kapitalstruktur
Tillsammans med eget kapital hänförligt till moderbolagets
aktieägare utgör den räntebärande nettolåneskulden bolagets
kapitalstruktur. NP3 har en finansverksamhet vars mål är att ge-
nom effektiv och tydlig finansförvaltning bidra till att bolaget kan
följa sin affärsplan och strategi. Det innebär att bolaget strävar
efter att trygga finansiering på lång sikt och begränsa finansiell
risk i form av ränte- och finansieringsrisk. Bolaget har ålagda
villkor mot externa kreditgivare som gäller räntetäckningsgrad
och belåningsgrad. Bolagets finanspolicy anger en långsiktig
belåningsgrad på 55-65 procent och en räntetäckningsgrad om
minst 2 ggr. För mer information om NP3s finansiella mål och
måluppfyllelse, se sidan 6.
Not 20 Eget kapital och kapitalstruktur
Teckningsoptioner
Utestående optioner
vid årets ingång
Inlösta optioner
under året
Utgivna optioner
under året
Utgående optioner
vid årets slut
Vd 94 933 -27 736 16 381 83 578
Övriga ledande befattningshavare 117 230 -33 146 20 514 104 598
Övriga anställda 488 122 -168 424 105 140 424 838
Totalt 700 285 -229 306 142 035 613 014
104 NOTER
Not 21 Uppskjuten skatt
Den uppskjutna skatteskulden består till största delen av temporära skillnader mellan redovisat och skattemässigt värde på fastigheter
och obeskattade reserver med avdrag för uppskjutna skattefordringar hänförliga till derivatinstrument samt underskottsavdrag som
bedöms kunna nyttjas i framtiden. Underskottsavdrag utgörs av tidigare års skattemässiga förluster som rullas vidare till nästkommande
år och nyttjas genom kvittning mot framtida skattemässiga vinster. Kvarvarande underskottsavdrag är beräknade till 33 mkr.
Koncernen 2021 2020
Uppskjuten skattefordran
Uppskjuten skatt hänförlig till derivatinstrument -2 -16
Uppskjuten skatt hänförlig till underskottsavdrag -7 -8
Uppskjuten skatteskuld
Uppskjuten skatt hänförlig till förvaltningsfastigheter 846 500
Uppskjuten skatt hänförlig till övriga temporära skillnader 3 1
Uppskjuten skatt hänförlig till obeskattade reserver 129 91
Summa uppskjuten skatt 969 568
Årets förändring av uppskjuten skatt
Uppskjuten skatt
Temporär
skillnad fastighet Derivat
Underskotts-
avdrag
Övriga tempo-
rära skillnader
Obeskattade
reserver
Per den 1 januari 2020 404 -8 -6 2 58
Redovisat över resultaträkningen 93 -8 -2 -1 33
Förvärv/försäljning av förvaltningsfastighet 3 - - - -
31 december 2020 500 -16 -8 1 91
Per den 1 januari 2021 500 -16 -8 1 91
Redovisat över resultaträkningen 347 14 1 2 36
Förvärv/försäljning av förvaltningsfastighet -1 - - - 2
31 december 2021 846 -2 -7 3 129
Not 22 Räntebärande skulder
Koncernens räntebärande skulder uppgick vid årets slut till 10 467 mkr (7 668) inklusive räntebärande skulder relaterade till nyttjande-
rättstillgångar enligt IFRS 16, som uppgick till 106 mkr (83). De räntebärande låneskulderna exklusive skulder avseende nyttjanderättstill-
gångar uppgick till 10 361 mkr (7 585) varav bankfinansiering 7 172 mkr (6 130), certifikatslån 900 mkr (0), obligationslån 2 300 mkr (1 475),
övriga räntebärande skulder 42 mkr (12) samt periodiserade upplåningskostnader som minskat de räntebärande skulderna med 53 mkr (32).
Kapitalbindningsstruktur i bank- och obligationslån
Säkerställda certifikat- och banklån
1)
Obligationslån Totalt kapital
Mkr
Genomsnittlig
ränta, % Mkr
Genomsnittlig
ränta, % Mkr Andel, %
31 dec 2021 2020 2021 2020 2021 2020 2021 2020 2021 2020 2021 2020
-12 mån 1 196 1 629 1,33 1,98 - - - - 1 196 1 629 12 21
1-2 år 571 2 774 2,00 2,15 600 375 3,90 4,92 1 171 3 149 11 41
2-3 år 1 956 452 1,96 2,00 700 600 3,79 3,90 2 656 1 052 26 14
3-4 år 881 1 049 1,97 2,03 1 000 500 3,15 3,84 1 881 1 549 18 20
4-5 år 3 414 170 1,91 2,13 - - - - 3 414 170 33 2
5-10 år 54 57 2,08 2,07 - - - - 54 57 1 1
Summa
resp.
genomsnitt 8 072 6 130 1,85 2,07 2 300 1 475 3,54 4,14 10 372 7 605 100 100
1) Certifikat om 900 mkr ingår i säkerställda lån med förfall inom 12 månader för år 2021.
105NOTER
Räntebindningsstruktur i bank- och obligationslån
Derivat, mkr Kapital, mkr Genomsnittlig ränta, % Andel, %
31 dec 2021 2020 2021 2020 2021 2020 2021 2020
-12 mån -3 725 -2 525 6 609 5 009 3,54 3,73 64 66
1-2 år 200 300 238 353 0,59 0,54 2 5
2-3 år 500 200 500 217 0,69 0,47 5 3
3-4 år 725 - 725 - 1,43 - 7 -
4-5 år 500 500 500 500 0,58 0,69 5 7
5-10 år 1 800 1 525 1 800 1 525 0,59 0,93 17 20
Summa resp. genomsnitt 0 0 10 372 7 605 2,53 2,73 100 100
Likvidflöden - framtida räntebetalningar Krediter Derivat
-12 mån -233 -31
1-2 år -198 -30
2-3 år -133 -30
3-4 år -75 -26
4-5 år -32 -14
5- år -3 -32
Summa -674 -163
Framtida räntebetalningar är beräknat på befintlig kreditportfölj per den
31 december 2021. Räntan har antagits ligga på samma nivå för de olika
krediterna. Krediterna omfattar bank-, certifikats och obligationslån.
Utöver de finansiella skulder vars odiskonterade kassaflöden pre-
senteras i ovanstående tabeller innehar koncernen 43 tomträttsav-
tal (36) vars årliga tomträttsavgälder summerar till 3 mkr odiskonte-
rat (2). Dessa leasingavtal ses som eviga ur koncernens perspektiv
då koncernen inte har någon rätt att säga upp avtalen. Samtliga
tomträttsavtal kommer att omförhandlas inom tidsperioden 0-20 år
vilket kommer att få en effekt på tomträttsavgäldernas storlek.
Moderbolagets räntebärande skulder uppgick till 7 014 mkr (4 842)
varav 6 020 mkr (4 738) är långfristiga och 994 mkr (104) är kort-
fristiga. Skulderna bestod av bankfinansiering 3 859 mkr (3393),
obligationslån 2 300 mkr (1 475), certifikatslån 900 mkr (0) och
periodiserade upplåningskostnader som har minskat de räntebä-
rande skulderna med 45 mkr (26).
Förfallostruktur övriga räntebärande skulder,
koncernen 2021 2020
-12 mån 9 10
1-2 år 31 -
5- år 2 2
Summa 42 12
Förfallotidpunkt övriga finansiella
instrument, koncernen 2021 2020
Leverantörsskulder, inom 30 dagar 101 52
Not 23 Derivat
Slutdatum Belopp Marknadsvärde
2022 300 0
2023 200 0
2024 500 5
2025 725 -29
2026 500 1
2027 400 0
2028 500 6
2029 500 5
2030 200 2
2031 200 1
Summa 4 025 -9
NP3 använder räntederivat för att hantera ränterisk och uppnå
önskad räntebindningsstruktur. Denna strategi innebär att det över
tid kommer att uppstå värdeförändringar beroende på förändring
i marknadsränta och återstående löptid. För värderingsmetod se
not 11, värdeförändring finansiella instrument. Vid årsskiftet fanns
18 räntederivatavtal omfattande 4 025 mkr. Förfallotidpunkt samt
marknadsvärde vid bokslutsdagen framgår av följande tabell.
Forts. Not 22 Räntebärande skulder
106 NOTER
Not 24 Finansiella instrument och riskhantering
Fastigheter är en långfristig tillgång som kräver långfristig finansie-
ring med fördelning mellan eget kapital och räntebärande skulder.
De finansiella skulder som bolaget har är bank-, certifikats-,
obligationslån och säljreverser samt räntederivat, upplupen ränta
och vissa rörelseskulder såsom leverantörsskulder. De finansiella
tillgångar som bolaget har är börsnoterade aktier, likvida medel,
kundfordringar och upplupna hyresintäkter.
De finansiella riskerna som de finansiella skulderna ger upp-
hov till kan delas upp i likviditets- och refinansieringsrisk samt
ränterisk. Med likviditets- och refinansieringsrisk avses risken för
att finansiering inte kan erhållas, eller endast till kraftigt ökade
kostnader i samband med att låneavtal löper ut och måste ersättas
med nya. Lånebehovet kan avse refinansiering av befintliga lån
eller nyupplåning som behövs för att kunna nå tillväxtmålen. NP3s
planerade expansionstakt är starkt beroende av nya lån från
kreditgivare samt emissionskapital från aktieägarna. För att minska
risken arbetar NP3 löpande med att omsätta befintliga lån och vid
nyupptagna lån arbeta med att matcha låneförfallostrukturen. För
mer information om bolagets risker se avsnittet om strukturerat
riskarbete, sidorna 64-68.
Räntekostnader för skulder är en väsentlig kostnadspost för
bolaget och förändringar i räntenivåer har betydande påverkan
på resultat och kassaflöde. Räntekostnaderna påverkas främst av
nivån på aktuella marknadsräntor och kreditinstitutens marginaler
samt vilken strategi NP3 väljer för räntebindningstid.
En känslighetsanalys av räntor visar att en ökning av Stibor med
en procentenhet ökar NP3s räntekostnad med 51 mkr baserat på
befintliga kreditavtal per bokslutsdagen. Bolaget är inte exponerat
för någon valutarisk.
Riktlinjer för finans- och finansieringsverksamheten i bolaget
regleras i bolagets finanspolicy som fastställs av styrelsen. Syftet
med finanspolicyn är att identifiera finansiella risker och skapa
enhetliga riktlinjer för hur de finansiella riskerna ska hanteras. Det
övergripande målet med finansverksamheten är att understödja
bolagets affärsplan och strategi samt att långsiktigt trygga bola-
gets finansiering och behov av likvida medel. Bolaget har ålagda
villkor mot externa kreditgivare som gäller räntetäckningsgrad och
belåningsgrad. För en översikt av NP3s finansiella mål och målupp-
fyllelse, se sidan 6.
Nedan framgår de olika kategorierna av finansiella instrument som
finns i koncernens balansräkning. Kategorisering enligt IFRS 9.
Finansiella instrument, mkr
Finansiella tillgångar värderade
till upplupet anskaffningsvärde
Finansiella poster värderade
till verkligt värde via resultatet
Finansiella skulder värderade
till upplupet anskaffningsvärde
2021 2020 2021 2020 2021 2020
Långfristiga fordringar 144 16 5
Hyresfordringar 6 8
Övriga fordringar 69 39
Förutbetalda kostnader 48 30
Börsnoterade aktier 3 15
Kassa och bank 269 104
Derivat 9 73
Räntebärande skulder 10 476 7 668
Leverantörsskulder 101 52
Övriga skulder 147 123
Upplupna kostnader o förutbetalda intäkter 282 231
Finansiella instrument som hyresfordringar och leverantörsskulder
redovisas till upplupet anskaffningsvärde med avdrag för eventuell
nedskrivning, varför det verkliga värdet bedöms överensstämma
med redovisat värde. Långfristiga räntebärande skulder löper i
huvudsak med kort räntebindningstid innebärande att upplupet
anskaffningsvärde överensstämmer väl med verkligt värde.
Not 25 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter
Koncernen Moderbolag
2021 2020 2021 2020
Förskottsbetalda hyror 198 166 - -
Upplupna räntekostnader 34 31 29 19
Övrigt 50 34 11 10
282 231 40 29
107NOTER
Not 26 Ställda säkerheter och eventualförpliktelser
Koncernen Moderbolag
Ställda säkerheter för skulder 2021 2020 2021 2020
Fastighetsinteckningar 8 679 6 847 - -
Aktier i dotterbolag 1 038 737 58 58
Summa 9 717 7 584 58 58
Eventualförpliktelser
Borgen till förmån för koncernbolag - - 7 172 6 130
- - 7 172 6 130
Not 27 Koncernuppgifter
Av moderbolagets totala inköp och försäljning mätt i kr avser
3 procent (3) av inköpen och 100 procent (100) av försäljning andra
företag inom den företagsgrupp som bolaget tillhör. Moderbolaget
NP3 Fastigheter AB har inget direktägande i fastigheter, utan dessa
ägs via helägda dotterbolag. Moderbolaget tillhandahåller adminis-
trativa och tekniska fastighetsförvaltande tjänster till dotterbola-
gen samt koncernledning och finansieringstjänster. Av koncernens
55 medarbetare vid årsskiftet är 47 anställda i moderbolaget,
7 anställda i två av de helägda dotterbolagen, och en arbetar åt
bolaget på konsultbasis.
Not 28 Transaktioner med närstående
På bolagsstämman i maj 2021 godkändes en transaktion med AB
Sagax som senare samma månad genomfördes. Transaktionen
omfattade förvärvet av 100 procent av aktierna i Fastighets AB
Projektgatan (559288-0677) och skedde på marknadsmässiga
villkor. Under året har NP3 också, på marknadsmässiga villkor,
avyttrat det helägda dotterbolaget Hotellfastigheten Dalecarlia
(556189-5623) till Cibola Holding AB där Poularde AB är delägare.
Förutom dessa två transaktioner har inga andra väsentliga transak-
tioner med närstående genomförts under året.
Styrelse och ledningsgrupp är närstående till NP3. Vad gäller löner
och andra ersättningar, kostnader och förpliktelser som avser
pensioner och liknande förmåner, avtal avseende avgångsvederlag
till styrelse och vd, se not 6.
Not 29 Väsentliga händelser efter räkenskapsårets utgång
I början av året har fastighetsförvärv om cirka 750 mkr tecknats.
Större delen av förvärven tillträds under första halvåret 2022.
I mars 2022 har NP3 informerats av EPRA (The European Public
Real Estate Association) att bolagets stamaktie kommer att ingå i
FTSE EPRA Nareit Global Real Estate Index Series (”EPRA index”).
Stamaktien ingår i EPRA index från och med den 21 mars 2022.
EPRA index är ett ledande globalt index för börsnoterade fastig-
hetsinvesteringar och består av cirka 500 fastighetsbolag.
Eventuellt tillkommande utdelning på nya aktier
Styrelsen har föreslagit att årsstämman i NP3 Fastigheter AB (publ) ska
bemyndiga styrelsen att fatta beslut om nyemission om högst 5 400 000
stamaktier och högst 15 000 000 preferensaktier. Styrelsen föreslår därför
att de nya aktierna som kan komma att emitteras med stöd av bemyndigan-
det ska medföra utdelning i enlighet med ovan från och med den dag de nya
aktierna blivit införda i den av Euroclear Sweden AB förda aktieboken. Detta
innebär att rätt till utdelning enligt ovan på en ny aktie föreligger från och
med den avstämningsdag som infaller efter införandet av den nya aktien
i aktieboken. Vid maximalt utnyttjande av bemyndigandet kommer utdel-
ning på tillkommande stamaktier och preferensaktier att uppgå till högst
41 610 000 kr, varav högst 11 610 000 kr avser tillkommande stamaktier och
högst 30 000 000 kr avser tillkommande preferensaktier. Inklusive samtliga
eventuellt tillkommande preferensaktier och stamaktier, uppgår den sam-
manlagda föreslagna utdelningen enligt ovan till totalt 351 725 301,70 kr.
Styrelsens yttrande avseende föreslagen utdelning
Motivering
Koncernens egna kapital har beräknats i enlighet med de av EU antagna
IFRS-standarderna samt i enlighet med svensk lag genom tillämpning av
Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 1 (Kompletterande
redovisningsnormer för koncerner). Moderbolagets egna kapital har beräk-
nats i enlighet med svensk lag och med tillämpning av Rådet för finansiell
rapporterings rekommendation RFR 2 (Redovisning för juridiska personer).
Not 30 Förslag till vinstdisposition
Till årsstämmans förfogande står följande fria egna kapital i moderbolaget:
Belopp (kr)
Balanserad vinst 1 517 650 328
Årets resultat 5 982 011
Summa 1 523 632 339
Styrelsen föreslår att beloppet disponeras enligt följande:
Utdelas 4,30 kr/stamaktie 234 115 302
Utdelas 2,00 kr/preferensaktie 76 000 000
Balanseras i ny räkning 1 213 517 037
Summa 1 523 632 339
I bolaget finns per bokslutsdagen 54 445 419 registrerade stamaktier samt 38 000 000
registrerade preferensaktier.
Styrelsens förslag
till vinstdisposition
108 VINSTDISPOSITION
109VINSTDISPOSITION
Den föreslagna utdelningen utgör cirka 50 procent av
koncernens förvaltningsresultat efter aktuell skatt vilket
överensstämmer med bolagets utdelningspolicy som anger
att merparten av förvaltningsresultatet efter betald skatt
ska lämnas i utdelning.
Koncernens resultat efter värdeförändringar och skatt
uppgick till 2 020 mkr. Utdelningspolicyn baseras på
koncernens förvaltningsresultat, varför icke kassaflöde-
spåverkande värdeuppgångar respektive värdenedgångar
i koncernens fastigheter samt räntederivat ej normalt
påverkar utdelningen. Sådana icke kassaflödespåverkande
vinster eller förluster har inte heller beaktats vid tidiga-
re års beslut om vinstutdelning. Styrelsen finner att full
täckning finns för bolagets bundna egna kapital efter den
föreslagna vinstutdelningen. Styrelsen finner även att den
föreslagna utdelningen till aktieägarna är försvarlig med
hänsyn till de parametrar som anges i 17 kap. 3 § andra
och tredje styckena i aktiebolagslagen (verksamhetens art,
omfattning och risker samt konsolideringsbehov, likviditet
och ställning i övrigt).
Verksamhetens art, omfattning och risker
Styrelsen bedömer att bolagets och koncernens egna
kapital efter den föreslagna utdelningen kommer att vara
tillräckligt stort i relation till verksamhetens art, omfattning
och risker. Styrelsen beaktar i sammanhanget bland annat
bolagets och koncernens historiska utveckling, budgeterad
utveckling, investeringsplaner samt konjunkturläget.
Konsolideringsbehov, likviditet och ställning
i övrigt
Konsolideringsbehov
Styrelsen har företagit en allsidig bedömning av bolagets
och koncernens ekonomiska ställning och dess möjligheter
att infria sina åtaganden. Föreslagen utdelning utgör 17
procent av bolagets eget kapital och 5 procent av koncer-
nens eget kapital. Koncernens belåningsgrad respektive
räntetäckningsgrad 2021 uppgick till 56 procent respektive
3,3 ggr. Det långsiktiga målet för belåningsgraden är 55-65
procent och en räntetäckningsgrad om minst 2 ggr, vilket
uppnås även efter den föreslagna utdelningen. Bolagets
och koncernens kapitalstruktur är god med beaktande
av de förhållanden som råder i fastighetsbranschen. Mot
denna bakgrund anser styrelsen att bolaget och koncernen
har goda förutsättningar att ta framtida affärsrisker och
även tåla eventuella förluster. Planerade investeringar har
beaktats vid bestämmandet av den föreslagna utdelningen.
Likviditet
Den föreslagna utdelningen kommer inte att påverka
bolagets och koncernens förmåga att i rätt tid infria sina
betalningsförpliktelser. Bolaget och koncernen har god
tillgång till likviditet och har likviditetsreserver i form av
både kort- och långfristiga krediter. Krediterna kan lyftas
med kort varsel, vilket innebär att bolaget och koncernen
har god beredskap att klara såväl variationer i likviditeten
som eventuella oväntade händelser.
Ställning i övrigt
Styrelsen har övervägt alla övriga kända förhållanden
som kan ha betydelse för bolagets och koncernens ekono-
miska ställning och som inte beaktats inom ramen för det
ovan anförda. Därvid har ingen omständighet framkommit
som gör att den föreslagna utdelningen inte framstår som
försvarlig.
Värdering till verkligt värde
Derivatinstrument och innehav i börsnoterade aktier har
värderats till verkligt värde enligt 4 kap. 14 a § årsredovis-
ningslagen. Värderingen har gett ett undervärde om 5 mkr
efter skatt på bokslutsdagen, vilket har minskat det egna
kapitalet med samma belopp.
2022, Styrelsen
110 AVSTÄMMNING NYCKELTAL
Avstämning nyckeltal
NP3 tillämpar de av ESMA utgivna riktlinjerna för alternativa nyckeltal. Med alternativa nyckeltal avses finansiella mått som inte definieras eller
anges i de tillämpliga reglerna för finansiell rapportering, dvs IFRS. Bolaget redovisar vissa finansiella mått i rapporten som inte definieras en-
ligt IFRS. De alternativa nyckeltal som NP3 presenterar används av företagsledningen för att bedöma bolagets finansiella utveckling. Därmed
bedöms de även ge övriga intressenter, som analytiker och investerare, värdefull information. Alla företag beräknar dock inte finansiella mått
på samma sätt, och dessa finansiella mått ska därför inte ses som en ersättning för mått som definieras enligt IFRS. Nedan följer en avstäm-
ning av de alternativa finansiella nyckeltal som presenteras i denna rapport. Definitioner på nyckeltalen återfinns på sidan 111.
Mkr
2021
jan-dec
2020
jan-dec
Nettoskuld 10 089 7 466
Driftöverskott, framåtriktat 12 mån enligt
intjäningsförmåga 1 034 831
Centrala administrationskostnader, framåtriktat 12 mån -55 -49
Justerat driftöverskott 979 782
Skuldkvot, ggr 10,3 9,6
Periodens resultat före skatt 2 465 824
Återläggning värdeförändringar -1 706 -225
Återläggning finansiella kostnader 264 226
Återläggning resultat från intresseföretag och joint
venture exkl. utdelning -158 -60
Justerat resultat före skatt 865 765
Räntetäckningsgrad, ggr 3,3 3,4
Nettoskuld 10 089 7 466
Marknadsvärde fastighetsportfölj 17 335 12 582
Andelar i intresseföretag och joint venture 724 456
Belåningsgrad, % 55,9 57,3
Eget kapital enligt finansiell ställning 6 743 4 637
Balansomslutning 18 718 13 352
Soliditet, % 36,0 34,7
Eget kapital enligt finansiell ställning 6 743 4 637
Avdrag preferenskapital -1 216 -894
Avdrag innehav utan bestämmande inflytande -46 -11
Antal aktier vid periodens utgång, tusental 54 445 54 339
Eget kapital, kr/stamaktie 100,67 68,67
Eget kapital enligt finansiell ställning 6 743 4 637
Avdrag preferenskapital -1 216 -894
Avdrag innehav utan bestämmande inflytande -46 -11
Återläggning derivat 9 73
Återläggning uppskjuten skatt 969 568
Antal aktier vid periodens utgång, tusental 54 445 54 339
Långsiktigt substansvärde, kr/stamaktie 118,64 80,47
Förvaltningsresultat 661 558
Avdrag preferensaktieägarnas företrädesrätt
till utdelning -68 -54
Genomsnittligt antal stamaktier, tusental 54 403 54 339
Förvaltningsresultat, kr/stamaktie 10,90 9,26
Mkr
2021
jan-dec
2020
jan-dec
Räntebärande låneskulder 10 361 7 585
Kortfristiga placeringar -3 -15
Likvida medel -269 -104
Nettoskuld 10 089 7 466
Resultat efter skatt, hänförligt till aktieägare i
moderbolaget 2 017 659
Avdrag preferensaktieägarnas företrädesrätt
till utdelning -68 -54
Resultat efter skatt reducerat med
preferensaktieägarnas rätt till
utdelning 1 949 604
Genomsnittligt antal stamaktier, tusental 54 403 54 339
Resultat efter skatt, kr/stamaktie 35,82 11,12
Hyresintäkter 1 238 1 091
Driftöverskott 912 817
Överskottsgrad, % 74 75
Driftöverskott, rullande 12 mån 912 817
Genomsnittligt marknadsvärde fastighetsportfölj 14 283 11 927
Direktavkastning, % 6,4 6,9
Resultat efter skatt, rullande 12 mån 2 020 660
Genomsnittligt totalt eget kapital 5 507 4 332
Avkastning på eget kapital, % 36,7 15,2
Resultat efter skatt, hänförligt till aktieägare i
moderbolaget, rullande 12 mån 2 017 659
Avdrag preferensaktieägarnas företrädesrätt
till utdelning -68 -54
Genomsnittligt eget kapital efter avräkning av prefe-
renskapital o innehav utan bestämmande inflytande 4 432 3 474
Avkastning på eget kapital, stamaktie, % 44,0 17,4
Resultat före skatt, rullande 12 mån 2 465 824
Genomsnittligt totalt eget kapital 5 507 4 332
Avkastning på eget kapital, före skatt, % 44,8 19,0
Förvaltningsresultat, rullande 12 mån 661 558
Genomsnittligt totalt eget kapital 5 507 4 332
Avkastning på förvaltningsresultat, % 12,0 12,9
Nettoskuld 10 089 7 466
Eget kapital enligt finansiell ställning 6 743 4 637
Skuldsättningsgrad, ggr 1,5 1,6
111DEFINITIONER
Definitioner
Avkastning på eget kapital
Resultat efter skatt för en rullande tolvmånadersperiod,
i procent av genomsnittligt eget kapital.
Avkastning på eget kapital, före skatt
Resultat före skatt, för en rullande tolvmånadersperiod,
i procent av genomsnittligt eget kapital.
Avkastning på eget kapital, stamaktie
Resultat efter skatt för en rullande tolvmånadersperiod, redu-
cerat med preferensaktiernas företrädesrätt till utdelning för
perioden och resultatandel för innehav utan bestämmande infly-
tande, i procent av genomsnittligt eget kapital efter avräkning av
preferenskapital och innehav utan bestämmande inflytande.
Avkastning på förvaltningsresultat
Förvaltningsresultat för en rullande tolvmånadersperiod i
procent av genomsnittligt eget kapital.
Belåningsgrad
Nettoskuld i procent av fastigheternas redovisade värde och
investeringar i intresseföretag och joint venture.
Direktavkastning (Yield)
Driftöverskott för en rullande tolvmånadersperiod i procent av
fastighetsportföljens genomsnittliga marknadsvärde. Nyckel-
talet visar avkastningen från den operativa verksamheten i
förhållande till fastigheternas värde.
Driftöverskott
Periodens hyresintäkter minus fastighetskostnader.
Eget kapital, kr/stamaktie
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare efter
avräkning av preferenskapitalet i förhållande till antalet
stamaktier vid periodens utgång.
Eget kapital, kr/preferensaktie
Eget kapital per preferensaktie motsvarar aktiens lösenpris
vid likvidation jämte upplupen utdelning.
Ekonomisk uthyrningsgrad
Hyresintäkter i procent av hyresvärde.
Förvaltningsresultat
Periodens resultat före skatt och värdeförändringar i såväl
koncern- som intresseföretag och joint venture.
Förvaltningsresultat, kr/stamaktie
Periodens resultat före skatt och värdeförändringar
reducerat med preferensaktiernas företrädesrätt till utdelning,
i förhållande till vägt genomsnittligt antal stamaktier.
Genomsnittlig ränta
Vägd ränta på räntebärande låneskulder (exklusive skuld
nyttjanderätter) med beaktande av räntederivat på
balansdagen.
Hyresduration
Den vägda genomsnittliga återstående löptiden på
hyresavtalen.
Hyresintäkter
Debiterade hyror och hyrestillägg minus hyresrabatter.
Hyresvärde
Hyresintäkter på aktuella avtal med tillägg för bedömd
marknadshyra för outhyrda ytor tolv månader framåt vid
rapporttillfället.
Långsiktigt substansvärde, kr/stamaktie
Redovisat eget kapital, efter hänsyn tagits till preferenskapitalet
och innehav utan bestämmande inflytande, med återläggning av
derivat och uppskjuten skatt, i förhållande till antalet stamaktier
vid periodens utgång. Nyckeltalet visar nettotillgångarnas
verkliga värde i ett långsiktigt perspektiv. Tillgångar och skulder
som inte bedöms utfalla, såsom verkligt värde på derivat och
uppskjutna skatter exkluderas därför.
Nettoinvesteringar
Summan av förvärvade fastigheter, direkt och via bolag, samt
investeringar i projekt och intresseföretag och joint venture med
avdrag för försäljningspris på fastigheter som avyttrats, direkt
och via bolag, samt med avdrag för avyttrade andelar i intresse-
företag och joint venture.
Nettoskuld
Räntebärande låneskulder, exklusive skuld nyttjanderätter, med
avdrag för likvida medel och kortfristiga placeringar.
Preferenskapital
Antalet preferensaktier multiplicerat med eget kapital per
preferensaktie.
Resultat efter skatt, kr/stamaktie
Periodens resultat efter skatt hänförligt till moderbolagets
aktieägare, reducerat med preferensaktiernas företrädesrätt till
utdelning för perioden, i förhållande till vägt genomsnittligt antal
stamaktier.
Räntetäckningsgrad
Periodens resultat före skatt med återläggning av värdeföränd-
ringar, finansiella kostnader och resultat från andelar i intres-
seföretag och joint venture (exklusive utdelning), dividerat med
finansiella kostnader. Räntetäckningsgrad är ett mått som visar
hur många gånger bolaget klarar av att betala sina räntor med
resultatet från den operativa verksamheten.
Skuldkvot
Nettoskuld på balansdagen i förhållande till tolv månaders fram-
åtriktat driftöverskott minus centrala administrationskostnader.
Skuldsättningsgrad
Nettoskuld i förhållande till eget kapital på balansdagen.
Soliditet
Eget kapital i procent av balansomslutningen.
Tillträdda fastigheter
Överenskommet fastighetsvärde minskat med skatterabatt för
under perioden tillträdda fastigheter.
Uthyrningsgrad
Uthyrd yta i procent av uthyrbar yta.
Överskottsgrad
Periodens driftöverskott i procent av periodens hyresintäkter.
Nyckeltalet är ett effektivitetsmått jämförbart över tid men också
mellan fastighetsbolag.
112 ÅRSREDOVISNINGENS UNDERTECKNANDE
Anders Nilsson
Ledamot
Åsa Bergström
Ledamot
Mattias Johansson
Auktoriserad revisor
Nils Styf
Ordförande
Lars Göran Bäckvall
Ledamot
Min revisionsberättelse har lämnats den 8 april 2022
Årsredovisningens
undertecknande
Styrelse och vd intygar härmed att årsredovisningen har upprättats i enlighet med god redovisningssed i Sverige och att kon-
cernredovisningen har upprättats i enlighet med de internationella redovisningsregler (IFRS) som avses i Europaparlamentets
och rådets förordning (EG) nr 1606/2002 om tillämpning av internationella redovisningsstandarder. Årsredovisningen respektive
koncernredovisningen ger en rättvisande bild av moderbolagets och koncernens ställning och resultat samt beskriver väsentliga
risker och osäkerhetsfaktorer som de företag som ingår i koncernen står inför. Vidare ger förvaltningsberättelsen en rättvisande
översikt över utvecklingen av företagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat.
Sundsvall den 7 april 2022
Mia Bäckvall Juhlin
Ledamot
Andreas Wahlén
Verkställande direktör
113
Revisionsberättelse
Till bolagsstämman i NP3 Fastigheter AB (publ), org. nr 556749-1963
Rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen
Uttalanden
Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovisningen för NP3 Fastigheter AB (publ) för år 2021 med undantag för
bolagsstyrningsrapporten på sidorna 69-79 och hållbarhetsrapporten på sidorna 47-60. Bolagets årsredovisning och koncernredo-
visning ingår på sidorna 61-112 med undantag för sidorna 69-79 i detta dokument.
Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden
rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31 december 2021 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för
året enligt årsredovisningslagen. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsent-
liga avseenden rättvisande bild av koncernens finansiella ställning per den 31 december 2021 och av dess finansiella resultat och
kassaflöde för året enligt International Financial Reporting Standards (IFRS), så som de antagits av EU, och årsredovisningslagen.
Våra uttalanden omfattar inte bolagsstyrningsrapporten på sidorna 1-10 och hållbarhetsrapporten på sidorna 1-10. Förvaltningsbe-
rättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar.
Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget samt rapport över totalre-
sultat och rapport över finansiell ställning för koncernen.
Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen är förenliga med innehållet i den kompletterande
rapport som har överlämnats till moderbolagets revisionsutskott i enlighet med revisorsförordningens (537/2014) artikel 11.
Grund för uttalanden
Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa
standarder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god
revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Detta innefattar att, baserat på vår bästa
kunskap och övertygelse, inga förbjudna tjänster som avses i revisorsförordningens (537/2014) artikel 5.1 har tillhandahållits det
granskade bolaget eller, i förekommande fall, dess moderföretag eller dess kontrollerade företag inom EU.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
Särskilt betydelsefulla områden
Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden som enligt vår professionella bedömning var de mest betydelsefulla
för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen för den aktuella perioden. Dessa områden behandlades inom ramen
för revisionen av, och i vårt ställningstagande till, årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet, men vi gör inga separata
uttalanden om dessa områden.
Värdering av förvaltningsfastigheter
Se not 1 Redovisningsprinciper och not 10 Förvaltningsfastigheter på sidorna 91-94 och 98-99 i årsredovisningen och koncern-
redovisningen för detaljerade upplysningar och beskrivning av området.
Beskrivning av området
Förvaltningsfastigheter redovisas i koncernredovisningen till
verkligt värde. Det redovisade värdet uppgår till 17 335 Mkr per
den 31 december 2021, vilket utgör ca 92 % av koncernens
totala tillgångar.
Fastigheternas verkliga värde per 31 december 2021 har
fastställts baserat på värderingar utförda av oberoende externa
värderare.
Givet förvaltningsfastigheternas väsentliga andel av koncernens
totala tillgångar och det inslag av bedömningar och uppskatt-
ningar som ingår i värderingsprocessen utgör detta ett särskilt
betydelsefullt område i vår revision.
Risken är att det bokförda värdet på förvaltningsfastigheter kan
vara över- eller underskattat och att varje justering av värdet
direkt påverkar årets resultat.
Hur området har beaktats i revisionen
Vi har övervägt om den tillämpade värderingsmetodiken är
rimlig genom att jämföra den med vår erfarenhet av hur andra
fastighetsbolag och värderare arbetar och vilka antaganden
som är normala vid värdering av jämförbara objekt.
Vi har bedömt kompetensen och oberoendet hos de externa
värderarna.
Vi har utvärderat de kontroller som bolaget har etablerat för att
säkerställa att indata som lämnas till de externa värderarna är
riktiga och fullständiga.
Vi har stickprovsvis testat ett antal av de upprättade fastighets-
värderingarna. Härvid har vi använt aktuell marknadsdata från
externa källor, särskilt antaganden om direktavkastningskrav,
diskonteringsräntor, hyresnivåer och vakanser.
Vi har kontrollerat riktigheten i de upplysningar om förvalt-
ningsfastigheterna som bolaget lämnar i not 1 och 10 i årsre-
dovisningen, särskilt vad avser inslag av bedömningar samt
tillämpade nyckelantaganden.
REVISIONSBERÄTTELSE - 1 (5)
114 REVISIONSBERÄTTELSE - 2 (5)
Beskrivning av området
Koncernen har under 2020 investerat i fastigheter för totalt
3 463 Mkr, varav 3 131 Mkr avsåg förvärv. Avyttringar har
genomförts av fastigheter med ett bokfört värde om 542 Mkr
Risker vid förvärv och avyttringar utgörs främst av tidpunkten
för redovisning av transaktionen samt av att specifika villkor i
de enskilda transaktionerna ej beaktas korrekt i redovisningen,
vilket kan ge en betydande påverkan på koncernens resultat
och finansiella ställning.
Hur området har beaktats i revisionen
Vi har bedömt rutinen för förvärv och avyttringar av fastigheter
och har för väsentliga transaktioner granskat underliggande
avtal, tidpunkt för redovisning, köpeskilling och eventuella
särskilda villkor.
Vi har kontrollerat riktigheten i de upplysningar om förvärv och
avyttringar av förvaltningsfastigheterna som bolaget lämnar i
not 1 och 10 i årsredovisningen.
Annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen
Detta dokument innehåller även annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen och återfinns på sidorna 1-60
samt 69-79 Den andra informationen består också av ersättningsrapporten som vi inhämtade före datumet för denna revisions-
berättelse. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för denna andra information.
Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncernredovisningen omfattar inte denna information och vi gör inget uttalande med
bestyrkande avseende denna andra information.
I samband med vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen är det vårt ansvar att läsa den information som identifie-
ras ovan och överväga om informationen i väsentlig utsträckning är oförenlig med årsredovisningen och koncernredovisningen. Vid
denna genomgång beaktar vi även den kunskap vi i övrigt inhämtat under revisionen samt bedömer om informationen i övrigt verkar
innehålla väsentliga felaktigheter.
Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende denna information, drar slutsatsen att den andra informationen innehåller en
väsentlig felaktighet, är vi skyldiga att rapportera detta. Vi har inget att rapportera i det avseendet.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret
för att årsredovisningen och koncernredovisningen upprättas
och att de ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen
och, vad gäller koncernredovisningen, enligt IFRS så som de
antagits av EU. Styrelsen och verkställande direktören ansvarar
även för den interna kontroll som de bedömer är nödvändig för
att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte
innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror
på oegentligheter eller misstag.
Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovis-
ningen ansvarar styrelsen och verkställande direktören för
bedömningen av bolagets och koncernens förmåga att fortsätta
verksamheten. De upplyser, när så är tillämpligt, om förhållan-
den som kan påverka förmågan att fortsätta verksamheten och
att använda antagandet om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt
drift tillämpas dock inte om styrelsen och verkställande direktö-
ren avser att likvidera bolaget, upphöra med verksamheten eller
inte har något realistiskt alternativ till att göra något av detta.
Styrelsens revisionsutskott ska, utan att det påverkar styrelsens
ansvar och uppgifter i övrigt, bland annat övervaka bolagets
finansiella rapportering.
Revisorns ansvar
Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida
årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet inte
innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror
på oegentligheter eller misstag, och att lämna en revisionsberät-
telse som innehåller våra uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög
grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en revision som
utförs enligt ISA och god revisionssed i Sverige alltid kommer
att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felak-
tigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och
anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen
kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare
fattar med grund i årsredovisningen och koncernredovisningen.
Som del av en revision enligt ISA använder vi professionellt
omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under
hela revisionen. Dessutom:
— identifierar och bedömer vi riskerna för väsentliga felaktig-
heter i årsredovisningen och koncernredovisningen, vare sig
dessa beror på oegentligheter eller misstag, utformar och
utför granskningsåtgärder bland annat utifrån dessa risker
och inhämtar revisionsbevis som är tillräckliga och ända-
målsenliga för att utgöra en grund för våra uttalanden.
Risken för att inte upptäcka en väsentlig felaktighet till följd
av oegentligheter är högre än för en väsentlig felaktighet
som beror på misstag, efter som oegentligheter kan innefatta
agerande i maskopi, förfalskning, avsiktliga utelämnanden,
felaktig information eller åsidosättande av intern kontroll.
— skaffar vi oss en förståelse av den del av bolagets interna
kontroll som har betydelse för vår revision för att utforma
granskningsåtgärder som är lämpliga med hänsyn till
omständigheterna, men inte för att uttala oss om effektivi-
teten i den interna kontrollen.
Förvärv och avyttringar
Se not 1 Redovisningsprinciper och not 10 Förvaltningsfastigheter på sidorna 91-94 och 98-99 i årsredovisningen och koncern-
redovisningen för detaljerade upplysningar och beskrivning av området.
115REVISIONSBERÄTTELSE - 3 (5)
Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar
Revisorns granskning av förvaltning och förslag till disposition av bolagets vinst eller förlust
Uttalanden
Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en revision av styrelsens och verkställande
direktörens förvaltning för NP3 Fastigheter AB (publ) för år 2021 samt av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller
förlust.
Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och
verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.
Grund för uttalanden
Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi
är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska
ansvar enligt dessa krav.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner
beträffande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning
innefattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är
försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets och koncernens
verksamhetsart, omfattning och risker ställer på storleken av
moderbolagets och koncernens egna kapital, konsolideringsbe-
hov, likviditet och ställning i övrigt.
Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvaltningen
av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att
fortlöpande bedöma bolagets och koncernens ekonomiska
situation och att tillse att bolagets organisation är utformad så
att bokföringen, medelsförvaltningen och bolagets ekonomiska
angelägenheter i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt.
Verkställande direktören ska sköta den löpande förvaltningen
enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland annat vidta
de åtgärder som är nödvändiga för att bolagets bokföring ska
fullgöras i överensstämmelse med lag och för att medelsförvalt-
ningen ska skötas på ett betryggande sätt.
— utvärderar vi lämpligheten i de redovisningsprinciper som
används och rimligheten i styrelsens och verkställande
direktörens uppskattningar i redovisningen och tillhörande
upplysningar.
— drar vi en slutsats om lämpligheten i att styrelsen och
verkställande direktören använder antagandet om fortsatt
drift vid upprättandet av årsredovisningen och koncern-
redovisningen. Vi drar också en slutsats, med grund i de
inhämtade revisionsbevisen, om huruvida det finns någon
väsentlig osäkerhetsfaktor som avser sådana händelser
eller förhållanden som kan leda till betydande tvivel om
bolagets och koncernens förmåga att fortsätta verksam-
heten. Om vi drar slutsatsen att det finns en väsentlig
osäkerhetsfaktor, måste vi i revisionsberättelsen fästa
uppmärksamheten på upplysningarna i årsredovisningen
och koncernredovisningen om den väsentliga osäkerhets-
faktorn eller, om sådana upplysningar är otillräckliga,
modifiera uttalandet om årsredovisningen och koncern-
redovisningen. Våra slutsatser baseras på de revisionsbevis
som inhämtas fram till datumet för revisionsberättelsen.
Dock kan framtida händelser eller förhållanden göra att ett
bolag och en koncern inte längre kan fortsätta verksam-
heten.
— utvärderar vi den övergripande presentationen, strukturen
och innehållet i årsredovisningen och koncernredovisningen,
däribland upplysningarna, och om årsredovisningen och
koncernredovisningen återger de underliggande transak-
tionerna och händelserna på ett sätt som ger en rättvisande
bild.
— inhämtar vi tillräckliga och ändamålsenliga revisionsbevis
avseende den finansiella informationen för enheterna eller
affärsaktiviteterna inom koncernen för att göra ett uttalande
avseende koncernredovisningen. Vi ansvarar för styrning,
övervakning och utförande av koncernrevisionen. Vi är
ensamt ansvariga för våra uttalanden.
Vi måste informera styrelsen om bland annat revisionens
planerade omfattning och inriktning samt tidpunkten för den. Vi
måste också informera om betydelsefulla iakttagelser under re-
visionen, däribland de eventuella betydande brister i den interna
kontrollen som vi identifierat.
Vi måste också förse styrelsen med ett uttalande om att vi har
följt relevanta yrkesetiska krav avseende oberoende, och ta upp
alla relationer och andra förhållanden som rimligen kan påverka
vårt oberoende, samt i tillämpliga fall åtgärder som har vidtagits
för att eliminera hoten eller motåtgärder som har vidtagits.
Av de områden som kommuniceras med styrelsen fastställer
vi vilka av dessa områden som varit de mest betydelsefulla för
revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen, in-
klusive de viktigaste bedömda riskerna för väsentliga felaktighe-
ter, och som därför utgör de för revisionen särskilt betydelsefulla
områdena. Vi beskriver dessa områden i revisionsberättelsen
såvida inte lagar eller andra författningar förhindrar upplysning
om frågan.
116 REVISIONSBERÄTTELSE - 4 (5)
Revisorns ansvar
Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed
vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis
för att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon
styrelseledamot eller verkställande direktören i något väsentligt
avseende:
— företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon
försummelse som kan föranleda ersättningsskyldighet mot
bolaget, eller
— på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen,
årsredovisningslagen eller bolagsordningen.
Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner av
bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta,
är att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är
förenligt med aktiebolagslagen.
Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti
för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige
alltid kommer att upptäcka åtgärder eller försummelser som kan
föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller att ett förslag
till dispositioner av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt
med aktiebolagslagen.
Som en del av en revision enligt god revisionssed i Sverige
använder vi professionellt omdöme och har en professionellt
skeptisk inställning under hela revisionen. Granskningen av
förvaltningen och förslaget till dispositioner av bolagets vinst
eller förlust grundar sig främst på revisionen av räkenskaperna.
Vilka tillkommande granskningsåtgärder som utförs baseras
på vår professionella bedömning med utgångspunkt i risk och
väsentlighet. Det innebär att vi fokuserar granskningen på
sådana åtgärder, områden och förhållanden som är väsentliga
för verksamheten och där avsteg och överträdelser skulle ha
särskild betydelse för bolagets situation. Vi går igenom och
prövar fattade beslut, beslutsunderlag, vidtagna åtgärder och
andra förhållanden som är relevanta för vårt uttalande om
ansvarsfrihet. Som underlag för vårt uttalande om styrelsens
förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust
har vi granskat styrelsens motiverade yttrande samt ett urval
av underlagen för detta för att kunna bedöma om förslaget är
förenligt med aktiebolagslagen.
Revisorns granskning av Esef-rapporten
Uttalande
Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en granskning av att styrelsen och verkställan-
de direktören har upprättat årsredovisningen och koncernredovisningen i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering
(Esef-rapporten) enligt 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden för NP3 Fastigheter AB (publ) för år 2021.
Vår granskning och vårt uttalande avser endast det lagstadgade kravet.
Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten #[checksumma] upprättats i ett format som i allt väsentligt möjliggör enhetlig elektronisk
rapportering.
Grund för uttalande
Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommendation RevR 18 Revisorns granskning av Esef-rapporten. Vårt ansvar enligt denna
rekommendation beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till NP3 Fastigheter AB (publ) enligt
god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav.
Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för vårt uttalande.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret
för att Esef-rapporten har upprättats i enlighet med 16 kap. 4 a
§ lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, och för att det
finns en sådan intern kontroll som styrelsen och verkställande
direktören
bedömer är nödvändig för att upprätta Esef-rapporten utan
väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter
eller misstag.
Revisorns ansvar
Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om Esef-
rapporten i allt väsentligt är upprättad i ett format som uppfyller
kraven i 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmark-
naden, på grundval av vår granskning.
RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra gransk-
nings-åtgärder för att uppnå rimlig säkerhet att Esef-rapporten
är upprättad i ett format som uppfyller dessa krav.
Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen
garanti för att en granskning som utförs enligt RevR 18 och god
revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig
felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på
grund av oegentligheter eller misstag och anses vara
väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förvän-
tas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med
grund i Esef-rapporten.
Revisionsföretaget tillämpar ISQC 1 Kvalitetskontroll för
revisionsföretag som utför revision och översiktlig granskning
av finansiella rapporter samt andra bestyrkandeuppdrag och
näraliggande tjänster och har därmed ett allsidigt system för
kvalitetskontroll vilket innefattar dokumenterade riktlinjer och
rutiner avseende efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder
för yrkesutövningen och tillämpliga krav i lagar och andra
författningar.
117REVISIONSBERÄTTELSE - 5 (5)
Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten
Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrapporten på sidorna 69-79 och för att den är upprättad i enlighet med årsre-
dovisningslagen.
Vår granskning har skett enligt FARs uttalande RevR 16 Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten. Detta innebär att vår
granskning av bolagsstyrningsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och
omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna gransk-
ning ger oss tillräcklig grund för våra uttalanden.
En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i enlighet med 6 kap. 6 § andra stycket punkterna 2-6 årsredovisningslagen
samt 7 kap. 31 § andra stycket samma lag är förenliga med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar samt är i
överensstämmelse med årsredovisningslagen.
Revisorns yttrande avseende den lagstadgade hållbarhetsrapporten
Det är styrelsen som har ansvaret för hållbarhetsrapporten på sidorna 47-60 och för att den är upprättad i enlighet med årsredovis-
ningslagen.
Vår granskning har skett enligt FAR:s rekommendation RevR 12 Revisorns yttrande om den lagstadgade hållbarhetsrapporten. Det-
ta innebär att vår granskning av hållbarhetsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den
inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att
denna granskning ger oss tillräcklig grund för vårt uttalande.
En hållbarhetsrapport har upprättats.
KPMG AB, Box 382, 101 27, Stockholm, utsågs till NP3 Fastigheter AB (publ)s revisor av bolagsstämman den 4 maj 2021. KPMG AB
eller revisorer verksamma vid KPMG AB har varit bolagets revisor sedan 2008.
Stockholm den 8 april 2022
KPMG AB
Mattias Johansson
Auktoriserad revisor
Granskningen innefattar att genom olika åtgärder inhämta bevis
om Esef-rapporten har upprättats i ett format som möjliggör
enhetlig elektronisk rapportering av årsredovisningen och
koncernredovisningen. Vi väljer vilka åtgärder som ska utföras,
bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktig-
heter i rapporteringen vare sig dessa beror på oegentligheter
eller misstag. Vid denna riskbedömning beaktar vi de delar av
den interna kontrollen som är relevanta för hur styrelsen och
verkställande direktören tar fram underlaget i syfte att utforma
granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till
omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om
effektiviteten i den interna kontrollen. Granskningen omfattar
också en utvärdering av ändamålsenligheten och rimligheten i
styrelsens och verkställande direktörens antaganden.
Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen en teknisk
validering av Esef-rapporten, dvs. om filen som innehåller
Esef-rapporten uppfyller den tekniska specifikation som anges i
kommissionens delegerade förordning (EU) 2019/815 (Esef-för-
ordningen) och en avstämning av att Esef-rapporten överens-
stämmer med den granskade årsredovisningen och koncern-
redovisinngen.
Vidare omfattar granskningen även en bedömning av huruvi-
da Esef-rapporten har märkts med iXBRL som möjliggör en
rättvisande och fullständig maskinläsbar version av koncernens
resultat-, balans- och eget kapitalräkningar samt kassflödes-
analysen.
118 FASTIGHETSFÖRTECKNING
Affärsområde Sundsvall
Fastighetsförteckning
57 Skedlo 2:63 Skedlovägen 25 Sundsvall Logistik 1 327
58 Tuna-Ängom 1:74 Stationsvägen 4 Sundvall Industri 1 327
60 Högom 3:187 Tegelvägen 14 Sundsvall Industri 1 298
61 Granlo 3:335 Linköpingsvägen 3 Sundsvall Industri 1 279
62 Sköns Prästbord 2:6 Timmervägen 6 A Sundsvall Logistik 1 150
63 Slagan 6 Axvägen 16 Sundsvall Industri 1 131
64 Luftvärnet 1 Regementsvägen 9 Sundsvall Kontor 1 093
65 Huggsta 1:167 Johannedalsvägen 67 Sundsvall Industri 1 020
66 Sköns Prästbord 1:82 Arbetsledarvägen 6 Sundsvall Industri 992
67 Rosenborg 6 Kolvägen 22 Sundsvall Handel 988
68 Rosenborg 1 Kolvägen 20 Sundsvall Handel 926
69 Rosenborg 2 Kolvägen 14 Sundsvall Industri 655
70 Veterinären 4 CA Svenssons väg 2 Sundsvall Kontor 567
71 Kvissle 1:124 Njurundavägen 105 Sundsvall Industri 533
72 Staben 6 Granmodalsvägen 22 Sundsvall Industri 500
73 Älgen 32 Hovgatan 4 Sundsvall Industri 450
74 Huggsta 1:173 Johannedalsv. 65A Sundsvall Industri 288
75 Bergsåker 5:12 Västra vägen 158 Sundsvall Mark -
76 Bergsåker 5:18 Västra vägen 158 Sundsvall Mark -
77 Granlo 3:391 Lindköpingsvägen 8 Sundsvall Mark -
78 Lillhällom 1:165 Tvåspannsvägen 6 Sundsvall Mark -
79 Ljusta 7:3 Antennvägen 24 Sundsvall Mark -
80 Högom 3:16 Mejselvägen 13 Sundsvall Mark -
81 Sköns Prästbord 1:65 N. Förmansvägen 20 Sundsvall Övrigt -
Härnösand
Yrkesskolan 4 Gånsviksvägen 4 Härnösand Kontor 3 195
Saltvik 8:12 Saltviksvägen 9 Härnösand Industri 1 550
Saltvik 8:17 Saltviksvägen 7 Härnösand Handel 1 438
Saltvik 8:22 Verkstadsvägen 10 Härnösand Industri 1 307
Ångbåten 6 Varvsallén 3 Härnösand Logistik 508
Timrå
1 Vivstamon 1:16 Svetsarvägen 4 Timrå Industri 6 953
2 Vivstamon 1:37, 1:38 Terminalvägen 4 Timrå Handel 6 187
3 Vivstamon 1:62 Terminalvägen 10-16 Timrå Kontor 5 148
4 Vivsta 13:84 Årvältsvägen 10 Timrå Övrigt 4 509
5 Vivstamon 1:86 Årvältsvägen 14 Timrå Industri 3 472
6 Vivstamon 1:27 Kabelvägen 5 Timrå Industri 3 415
7 Vivstamon 1:21 Kabelvägen 1 Timrå Industri 3 410
8 Norrberge 1:116 Midlandavägen Timrå Kontor 3 260
9 Vivstamon 1:17 Terminalvägen 20-24 Timrå Övrigt 2 856
10 Vivstamon 1:63 Terminalvägen 30 Timrå Handel 2 061
11 Vivstamon 1:51 Terminalvägen 13 Timrå Industri 1 989
12 Vivstamon 1:54 Svarvarvägen 8 Timrå Industri 1 650
13 Norrberge 1:113 Midlandavägen 14 Timrå Kontor 725
Sollefteå
Hågesta 3:115 Hågesta Sollefteå Övrigt 46 033
Orren 6 Kungsgatan 10 Sollefteå Kontor 4 317
Hågesta 3:128 Hågesta 4 Sollefteå Övrigt 2 953
Tröskan 1 & 3 Gamla vägen 3 Sollefteå Övrigt 796
Färgaren 8 Strömgatan 3 Sollefteå Mark -
Övriga
Fiskja 15:2 Aspåsvägen 14 Kramfors Industri 17 100
Norränget 6:1 Norra Industrivägen 4 Hudiksvall Industri 3 683
Furulund 6:1 Kungsgatan 51 Hudiksvall Handel 2 993
Rösta 13:1 Strömsbruksvägen 2 Nordanstig Industri 329
Sundsvall
1 Köpstaden 23 Bultgatan 12 Sundsvall Industri 21 368
2 Sköns Prästbord 2:3 Timmervägen 6 Sundsvall Logistik 12 686
3 Huggsta 1:160 Johannedalsvägen 65 Sundsvall Industri 12 412
4 Birsta 12:2 Birstavägen 1 Sundsvall Industri 7 984
5 Sköns Prästbord 1:50 N. Förmansvägen 17 Sundsvall Handel 6 296
6 Ljusta 3:10 Gesällvägen 20 Sundsvall Industri 6 288
7 Vandringsmannen 1 Gärdevägen 3 Sundsvall Kontor 6 073
8 Sköns Prästbord 1:53 Lärlingsvägen 1 Sundsvall Industri 5 692
9 Vandringsmannen 5 Gärdevägen 5A-C, G Sundsvall Kontor 5 385
10 Gärde 1:26 Krossvägen 11 Sundsvall Logistik 4 983
11 Geten 2 Fridhemsgatan 122 Sundsvall Kontor 4 604
12 Vandringsmannen 2 Gärdevägen 1 Sundsvall Industri 4 253
13 Dingersjö 3:58 Njurundavägen 103 Sundsvall Industri 4 012
14 Skönsmon 2:100 Kontorsvägen 4 Sundsvall Handel 4 000
15 Klökan 1:17 Lagbasvägen 1 Sundsvall Industri 3 974
16 Vandringsmannen 6 Gärdevägen 9-11 Sundsvall Industri 3 865
17 Ljusta 7:8 Antennvägen 12-18 Sundsvall Handel 3 822
18 Ljusta 7:9 Antennvägen 43 Sundsvall Handel 3 822
19 Målås 4:6 N. Förmansvägen 18 Sundsvall Logistik 3 800
20 Sköns Prästbord 1:14 Gesällvägen 4 Sundsvall Handel 3 738
21 Högom 3:172 Bergsgatan 122 Sundsvall Handel 3 716
22 Högom 3:179 Mejselvägen 11 Sundsvall Industri 3 608
23 Laboratoriet 2 Kontorsvägen 9 Sundsvall Logistik 3 425
24 Slagan 4 Axvägen 6 Sundsvall Industri 3 311
25 Högom 3:217 Mejselvägen 14 Sundsvall Handel 3 245
26 Målås 3:20 Birstavägen 21 Sundsvall Industri 3 234
27 Linjeförmannen 7 Bäckebovägen 12 Sundsvall Industri 3 201
28 Baggen 7 Enhörningsvägen 22 Sundsvall Handel 2 788
29 Målås 4:3 Förmansvägen 15 Sundsvall Industri 2 768
30 Baggen 3 Enhörningsvägen 24 Sundsvall Logistik 2 715
31 Valknytt 4 Norra Vägen 25 Sundsvall Handel 2 670
32 Sköns Prästbord 1:47 S. Förmansvägen 4 Sundsvall Industri 2 667
33 Sköns Prästbord 2:7 Timmervägen 6B Sundsvall Logistik 2 635
34 Vandringsmannen 3 Gärdevägen 7 Sundsvall Kontor 2 538
35 Sköns Prästbord 2:5 Timmervägen 8 Sundsvall Industri 2 505
36 Nolby 7:142 Svartviksvägen 10-12 Sundsvall Industri 2 458
37 Baggen 6 Hovgatan 6 Sundsvall Industri 2 456
38 Högom 3:155 Montörvägen 10 Sundsvall Industri 2 424
39 Plikthuggaren 1,2 o 6 Björneborgsgatan 25 Sundsvall Övrigt 2 397
40 Nacksta 5:19 Bergsgatan 118 Sundsvall Handel 2 349
41 Vävskeden 6 Norra vägen 34 Sundsvall Kontor 2 307
42 Sköns Prästbord 1:91 N. Förmansvägen 24 Sundsvall Handel 1 993
43 Sköns Prästbord 1:59 Arbetsledarvägen 14 Sundsvall Industri 1 988
44 Vandringsmannen 4 Gärdevägen 5 Sundsvall Kontor 1 863
45 Sköns Prästbord 1:62 Lärlingsvägen 2-4 Sundsvall Handel 1 844
46 Rosenborg 4 Kolvägen 14 B Sundsvall Kontor 1 800
47 Slagan 10 Axvägen 14 Sundsvall Industri 1 800
48 Vävskeden 9 Norra vägen 40 Sundsvall Handel 1 768
49 Geten 1 Hovgatan 1 Sundsvall Industri 1 721
50 Vävskeden 5 Norra vägen 32 Sundsvall Handel 1 668
51 Granlo 3:373 Linköpingsvägen 7-9 Sundsvall Kontor 1 542
52 Lillhällom 1:162 Tvåspannsvägen 6 Sundsvall Industri 1 461
53 Sköns Prästbord 1:67 S. Förmansvägen 5A Sundsvall Handel 1 447
54 Högom 3:198 Mejselvägen 6-12 Sundsvall Industri 1 395
55 Plutonen 1 Plutonsvägen 13 Sundsvall Industri 1 345
56 Kompaniet 5 Kompanivägen 12 Sundsvall Industri 1 345
Nr Fastighet Adress Kommun Kategori Area Nr Fastighet Adress Kommun Kategori Area
119FASTIGHETSFÖRTECKNING
Sundsvall
Timrå
© Stadskartan
120 FASTIGHETSFÖRTECKNING
Gävle
1 Näringen 5:15 Lötängsgatan 6 Gävle Industri 25 400
2 Fredriksskans 15:16 Bönavägen 55 Gävle Industri 13 911
3 Sörby Urfjäll 37:3 Utmarksvägen 10 Gävle Industri 13 612
4 Sörby Urfjäll 30:1 Utmarksvägen 1-3 Gävle Handel 10 172
5 Sörby Urfjäll 29:1 Utmarksvägen 4 Gävle Logistik 9 992
6 Brynäs 86:1 S. Skeppsbron 35 Gävle Handel 7 680
7 Sörby Urfjäll 37:1 Utmarksvägen 6 Gävle Kontor 6 773
8 Näringen 16:6 Kanalvägen 4-10 Gävle Industri 6 631
9 Sörby Urfjäll 36:4 Utmarksvägen 15 Gävle Industri 6 237
1
0 Näringen 8:5 Strömsbrovägen 19 Gävle Industri 5 945
11 Andersberg 14:46 Ersbogatan 14 Gävle Logistik 5 750
1
2 Andersberg 14:43 Ersbogatan 4 Gävle Industri 5 211
13 Sörby Urfjäll 29:4 Utmarksvägen 2 Gävle Logistik 5 198
14 Sörby Urfjäll 27:2 Rälsgatan 2-4 Gävle Industri 5 042
15 Näringen 8:3 Strömsbrovägen 23 Gävle Handel 4 953
16 Andersberg 14:42 Ersbogatan 12 Gävle Industri 4 797
17 Näringen 14:4 Kanalvägen 1-3 Gävle Kontor 4 692
18 Hemlingby 56:10 Kryddstigen 1-3 Gävle Övrigt 4 635
19 Hemlingby 21:4 Kryddstigen 2 Gävle Handel 4 500
20 Näringen 11:3 Strömsbrovägen 18 Gävle Industri 4 252
21 Hemsta 12:6 S. Kungsvägen 14 Gävle Handel 3 863
22 Sörby Urfjäll 30:4 Utmarksvägen 5-7 Gävle Industri 3 486
23 Näringen 25:1, 25:2 Strömmavägen 1 Gävle Handel 3 461
24 Brynäs 34:8 Atlasgatan 11 Gävle Industri 3 448
25 Järvsta 63:3 Utjordsvägen 9 Gävle Industri 3 094
26 Sörby Urfjäll 38:5 Elektrikergatan 6 Gävle Handel 3 088
27 Hemlingby 20:7 Kryddstigen 23 Gävle Industri 3 054
28 Hemsta 12:16 Skolgången 18-20 Gävle Kontor 3 009
29 Brynäs 32:3 Riggargatan 15 Gävle Övrigt 2 575
30 Brynäs 63:6, 63:7 Kaserngatan 107 Gävle Övrigt 2 508
31 Nybo 3:43 Valbovägen 177 Gävle Industri 2 451
32 Sörby Urfjäll 38:1 Elektrikergatan 3 Gävle Industri 2 350
33 Sörby Urfjäll 28:3 Utmarksvägen 35 Gävle Industri 2 199
34 Sörby Urfjäll 8:12 Upplandsgatan 6 Gävle Kontor 2 118
35 Sörby Urfjäll 34:5 Utmarksvägen 23 Gävle Industri 1 999
36 Sörby Urfjäll 28:6 Utmarksvägen 37 Gävle Kontor 1 990
37 Näringen 13:11 Förrådsgatan 7 Gävle Industri 1 975
38 Kungsbäck 4:6 Regementsvägen 29 Gävle Kontor 1 962
39 Sörby Urfjäll 26:1 Växelgatan 2 Gävle Handel 1 760
40 Näringen 6:4 Lötängsgatan 13 Gävle Industri 1 520
41 Hemlingby 49:30 Ingenjörsgatan 18 Gävle Industri 1 500
42 Hemsta 12:21 Skolgången 6 Gävle Handel 1 455
43 Sörby Urfjäll 36:2 Utmarksvägen 19 Gävle Industri 1 280
44 Brynäs 34:12 Atlasgatan 7 Gävle Industri 1 145
45 Näringen 3:3, 3:4 Lötängsgatan 20 Gävle Industri 954
46 Sörby Urfjäll 34:4 Utmarksvägen 25 Gävle Industri 927
47 Sörby Urfjäll 4:2 Industrigatan 8 Gävle Industri 785
48 Järvsta 63:4 Utjordsvägen 13 Gävle Industri 760
49 Näringen 12:2 Snäppvägen 4 Gävle Industri 602
50 Hemsta 17:23 Rynningsgatan 10 Gävle Övrigt 390
52 Sörby Urfjäll 36:5 Blomsterängsvägen 3 Gävle Mark 0
Bollnäs
Häggesta 7:122 Industrigatan 10 Bollnäs Industri 6 181
Häggesta 8:50, 51 Industrigatan 21 Bollnäs Handel 5 137
Broåker 8 V. Satationsgatan 8 Bollnäs Kontor 4 016
Säversta 4:101 Skidvägen 7-9 Bollnäs Industri 2 244
Häggesta 4:19 Häggestavägen 10 Bollnäs Industri 1 680
Sandviken
Blixten 5 Blixtvägen 15 Sandviken Industri 2 400
Eldaren 13 Förrådsgatan 12 Sandviken Kontor 1 843
Mom 14:4 Ovansjövägen 303 Sandviken Industri 1 808
Svarvaren 14 Förrådsgatan 7 Sandviken Industri 1 153
Svarvaren 11 Industrivägen 14 Sandviken Industri 970
Knapermursvreten 7 Högbovägen 49 Sandviken Industri 824
Tuna 3:1 Sandviken Mark 0
Söderhamn
Tönnebro 1:5 Tönnebro 115, 125 Söderhamn Övrigt 2 672
Brädgården 3:12 Arend Stykes väg 11 Söderhamn Industri 2 314
Vråken 8 Brädgårdsgatan 6 Söderhamn Kontor 1 950
Affärsområde Gävle
Fastighetsförteckning
Nr Fastighet Adress Kommun Kategori Area Nr Fastighet Adress Kommun Kategori Area
121FASTIGHETSFÖRTECKNING
© Stadskartan
Gävle
122 FASTIGHETSFÖRTECKNING
Falun
1
Främby 1:56 Främbyvägen 6 Falun Industri 61 850
2
Hälsinggården 1:427 Lövåsvägen 26 Falun Logistik 10 800
3
Ingarvsskogen 10 Västermalmsv. 13 Falun Industri 9 640
4
Ingarvsmyren 3 & 4 Ingarvsvägen 6 Falun Industri 8 540
5
Korsnäs 3:7 Roxnäsvägen 13 Falun Industri 8 240
6
Riset 4 Matsarvsvägen 7 Falun Industri 6 912
7
Ingarvsmyren 1 Ingarvsvägen 2 Falun Handel 6 285
8
Hyttberget 3 Yxhammargatan 5-7 Falun Handel 4 507
9
Ingarvsbacken 1 Västermalmsv. 2-4 Falun Handel 4 223
10
Lunsta 4 Ingarvsvägen 13 Falun Handel 3 432
11
Skyfallet 20 Ingarvsvägen 1 Falun Handel 3 324
12
Ingarvsskogen 4 Västermalmsvägen 1 Falun Industri 2 784
13
Västra Tullen 3 Matsarvsvägen 16 Falun Handel 2 533
14
Vägverket 2 Zettergrens väg 14 Falun Handel 2 415
15
Tviksta 1 Skyfallsvägen 2 Falun Kontor 2 122
16
Hälsinggården 1:68 Roxnäsvägen 10 Falun Industri 1 487
17
Ryckepungen 2 Ryckepungsvägen 3 Falun Handel 1 184
18
Hälsinggården 1:498 Roxnäsvägen 6 Falun Kontor 990
19
Skyfallet 18 Ryckepungsvägen 4 Falun Industri 869
20
Ryckepungen 1 Ryckepungsvägen 5 Falun Handel 855
© Stadskartan
Falun
Fastighetsförteckning
Affärsområde Dalarna
21
Falun 8:7 Tullkammaregatan 2 Falun Kontor 756
22
Hälsinggården 1:499 Roxnäsvägen 4 Falun Kontor 730
23
Ingarvsskogen 7 Västermalmsv. 11 A Falun Kontor 729
24
Lunsta 5 Matsarvsvägen 19 Falun Kontor 450
25
Ingarvsmon 4 Ingarvsvägen Falun Övrigt 0
Nr Fastighet Adress Kommun Kategori Area Nr Fastighet Adress Kommun Kategori Area
123FASTIGHETSFÖRTECKNING
© Stadskartan
Borlänge
Fastighetsförteckning
Borlänge
1 Ässjan 1 Gesällgatan 3-7 Borlänge Logistik 18 268
2 Blåsbälgen 1 Mästargatan 8 Borlänge Logistik 18 117
3 Banvakten 1 Hejargatan 4-8 Borlänge Industri 15 011
4 Buskåker 4:13 Tunavägen 277 B Borlänge Industri 8 600
5 Norr Romme 8:42 Tunavägen 284 Borlänge Industri 6 697
6 Kroken 3 Cirkelgatan 16-18 Borlänge Industri 6 487
7 Hammaren 6 Hammargatan 4 Borlänge Industri 5 791
8 Lantmätaren 3 o 4 Ritargatan 4 Borlänge Övrigt 3 790
9 Separatorn 2 Källstigen 1 Borlänge Handel 3 318
10 Teknikern 2 Gjutaregatan 40 Borlänge Handel 3 178
11 Sotaren 2 Nygårdsvägen 13 Borlänge Handel 2 889
12 Sör Romme 1:17 Tunavägen 300 Borlänge Logistik 2 420
13 Pinnpojken 3 o 4 Planerargatan 12-14 Borlänge Industri 2 217
14 Kalkylatorn Projektgatan 7 Borlänge Handel 2 190
15 Kolvagnen 5 Lagergatan 4 Borlänge Handel 1 985
16 Släggan 2 Mästargatan 7 Borlänge Kontor 1 550
17 Nygårdarna 14:202 Nygårdsvägen 11 Borlänge Industri 1 493
18 Ingenjören 1 Gjutaregatan 37 Borlänge Industri 877
19 Turisten 1 Sveagatan 1 Borlänge Kontor 355
20 Grepen 1 Mejselgatan 9 Borlänge Mark 0
Affärsområde Dalarna
Leksand
Åkerö 1:15 Gamla Siljansv. 14, 18 Leksand Handel 6 851
Noret 37:5 Lima Kersbacken 2 Leksand Industri 1 564
Övermo 2:43 Övermo Moskogsv. 27 Leksand Industri 1 051
Mora
Utmeland 47:27, 47:28 Tallvägen 7 Mora Industri 9 931
Östnor 171:2, 167:3 Landsvägen 52 Mora Industri 8 500
Öna 394:12 Brudtallsvägen 14A-F Mora Industri 4 948
Utmeland 47:34 Örjasvägen 11 Mora Logistik 4 820
Noret 52:43 Skålmyrsvägen 41-45 Mora Handel 4 027
Östnor 107:6 Landsvägen 11A-D, 19 Mora Industri 3 906
Utmeland 89:256 Mossvägen 1 Mora Industri 3 730
Stranden 55:4 Tingsnäsv. 21A-B Mora Industri 3 456
Noret 159:7 Tallvägen 7 Mora Industri 1 320
Övriga
Daldansen 3 Skolvägen 3 Ludvika Industri 3 356
Bävern 13 Bäverstigen 6 Smedjebacken Industri 1 999
Hulån 55:7 Hulån 56 Vansbro Industri 1 951
Nr Fastighet Adress Kommun Kategori Area Nr Fastighet Adress Kommun Kategori Area
124 FASTIGHETSFÖRTECKNING
Östersund
1 Ångvälten 5 Chaufförvägen 27 Östersund Handel 12 506
2 Lugnet 7 Armégränd 3-7 Östersund Kontor 11 326
3 Hejaren 5 Hagvägen 30 Östersund Industri 11 075
4 Timmerlasset 1 Hägnvägen 15 Östersund Industri 9 235
5 Ångvälten 7 Chaufförvägen 27 Östersund Handel 8 167
6 Lastbilen 1 Arenavägen 4 Östersund Industri 7 476
7 Fältjägaren 6 Infanterigatan 16 Östersund Kontor 6 943
8 Fältjägaren 3 Kaserngatan 13 Östersund Övrigt 5 603
9 Svarven 6 Odenskogsvägen 42 Östersund Industri 5 527
10 Svarven 10 Odenskogsvägen 36A Östersund Industri 5 328
11 Fältjägaren 4 Kaserngatan 5 Östersund Övrigt 5 169
12 Trucken 16 Chaufförvägen 25 Östersund Logistik 4 720
13 Fältjägaren 2 Kaserngatan 17 Östersund Kontor 4 469
14 Släpvagnen 6 Chaufförvägen 28 Östersund Handel 4 014
15 Motorsågen 3 Kolarevägen 8 Östersund Industri 2 856
16 Snöslungan 8 Chaufförvägen 33 Östersund Handel 2 632
17 Traktorn 1 Vallvägen 6 Östersund Handel 2 025
18 Busken 1 Splintvägen 5 Östersund Kontor 2 012
19 Trucken 7 Chaufförvägen 17 Östersund Industri 1 925
20 Hjultraktorn 1 Arenavägen 3 Östersund Kontor 1 864
21 Nyckelpigan 4 Inspektörsvägen 19 Östersund Kontor 1 585
22 Hjultraktorn 2 Arenavägen 9, 15 Östersund Kontor 1 516
23 Fältjägaren 1 Kanslihusgränd 2 Östersund Kontor 1 466
24 Bandsågen 11 Hagvägen 17 Östersund Industri 1 305
25 Lastbilen 2 Arenavägen 2 Östersund Handel 1 296
26 Virkesmätaren 7 Störvägen 9 Östersund Industri 1 281
27 Fältjägaren 11 Kanslihusgränd 5 Östersund Kontor 950
28 Motorsågen 2 Kolarevägen 2 Östersund Industri 935
29 Lugnet 11 Infanterigatan 21 Östersund Kontor 930
30 Flottaren 1 o 3 Plankvägen 4 Östersund Industri 660
31 Hjultraktorn 4 Arenavägen 5 Östersund Mark -
32 Hjultraktorn 5 Arenavägen 1 Östersund Mark -
33 Virkesmätaren 6 Störvägen 9 Östersund Mark -
34 Flottaren 4 Plankvägen 8 Östersund Mark -
35 Ångvälten 4 Speditörvägen 3 Östersund Mark -
36 Fältjägaren 13 Östersund Mark -
37 Fältjägaren 14 Östersund Mark -
Övriga
Brunflo-Änge 3:1 Centrumvägen 55 Brunflo Industri 3 809
Namn 3:1 Myrviksvägen 22 Berg Industri 1 042
Kånkback 1:246 Kånkback 106 Ragunda Industri 1 027
Så 2:91 Åre Mark -
STADSDEL
/LILLÄNGE
© Stadskartan
Affärsområde Östersund
Fastighetsförteckning
Östersund
Nr Fastighet Adress Kommun Kategori AreaNr Fastighet Adress Kommun Kategori Area
125FASTIGHETSFÖRTECKNING
Affärsområde Mellansverige
Fastighetsförteckning
Karlstad
1 Städet 2 Gjuterigatan 38 A-D Karlstad Industri 19 557
2 Planeraren 9 Körkarlsvägen 1-3 Karlstad Industri 8 627
3 Ratten 15 Säterivägen 20A Karlstad Kontor 2 429
4 Ilanda 1:47 Fjärrviksvägen 2A Karlstad Industri 2 153
5 Spärren 2 Spärrgatan 7 Karlstad Industri 1 954
6 Ratten 10 Säterivägen 18 Karlstad Kontor 1 795
7 Ratten 13 Säterivägen 20 Karlstad Kontor 1 630
8 Ilanda 1:37 Fjärrviksvägen 2 Karlstad Industri 1 326
9 Ilanda 1:54 Fjärrviksvägen 2B, 4A Karlstad Industri 1 192
10 Gräsmattan 8 Frögatan 16 Karlstad Industri 1 000
11 Busterud 1:160 Bråtebäcksvägen 22 Karlstad Industri 911
Västerås
1
Härdsmidet 1 Ånghammargatan 6-8 Västerås Industri 11 999
2
Sågklingan 9 Pilgatan 19 Västerås Industri 3 580
3
Blästerugnen 3 Kokillgatan 9 Västerås Industri 2 475
4
Fanjunkaren 2 Klockartorpsgatan 16 Västerås Övrigt 2 411
5
Krogen 1 Långängskrogen 7 Västerås Industri 1 286
6
Världshuset 2 Gilltunavägen 4 Västerås Industri 1 130
7
Munkboängen 4 Saltängsvägen 27 Västerås Industri 1 081
8
Krogen 2 Långängskrogen 9 Västerås Industri 360
Övriga
Hissmontören 2 Klerkgatan 18 Örebro Industri 10 331
Vägskälet 15 o 16 Rönngatan 2-6 Katrineholm Industri 5 635
Hedkärr 1:24 Herrestads Torp 354 Uddevalla Handel 4 000
Guldet 1 Södra Metallvägen 1 Skövde Handel 3 373
Ormbunken 8 Industrigatan 9 Mariestad Handel 3 271
Odonet 1 Moränvägen 2 Motala Handel 2 479
Generatorn 2 Turbinvägen 5 Motala Industri 1 564
Halla-Stenbacken 1:102 Fossumsbergsvägen 1 Uddevalla Industri 1 518
Nollplanet 8 Fabriksgatan 7 Eskilstuna Industri 1 251
Draken 19 Hangarvägen 11 Karlskoga Industri 799
Lindeshyttan 5:5 Fotbollsgatan 16 Lindesberg Industri 789
Silvret 2 Kromgatan 5 Kristinehamn Industri 639
Kryddgården 4:11 Ågatan 12 Enköping Industri 600
Svärdet 5 Gasverksvägen 3A Nyköping Industri 600
Terminalen 10 Magasinsvägen 5 Karlskoga Mark 0
Bredstorp 3:8 Sportvägen 1 Tranås Mark 0
© Stadskartan
Karlstad
Västerås
Nr Fastighet Adress Kommun Kategori AreaNr Fastighet Adress Kommun Kategori Area
126 FASTIGHETSFÖRTECKNING
Fastighetsförteckning
Umeå
1 Vevstaken 9 Spårvägen 10 Umeå Handel 11 421
2 Björnjägaren 3 Björnvägen 7 Umeå Handel 11 292
3 Ledningen 1 Strömvägen 3-5 Umeå Övrigt 9 626
4 Huggormen 1 Björnvägen 15-17 Umeå Kontor 8 515
5 Rälsbussen 5 Industrivägen 2 Umeå Industri 7 671
6 Generatorn 7 Förrådsvägen 11-15 Umeå Handel 6 939
7 Rälen 3 Förrådsvägen 12 Umeå Industri 5 347
8 Laven 2 Formvägen 16 Umeå Kontor 5 219
9 Cementgjuteriet 1 Bruksvägen 15 Umeå Handel 5 200
10 Schablonen 6 Lärlingsgatan 10-14 Umeå Industri 5 127
11 Matrisen 6 Lärlingsgatan 1 Umeå Kontor 4 686
12 Cementgjuteriet 5 Bruksvägen 7 Umeå Handel 4 635
13 Cisternen 26 Maskingatan 7-9 Umeå Kontor 4 599
14 Röbäck 30:94 Täktvägen 4 Umeå Industri 4 487
15 Kedjan 8 Gräddvägen 15A Umeå Övrigt 4 328
16 Cementgjuteriet 6 Bruksvägen 7 Umeå Handel 4 116
17 Länken 2 o 3 Gräddvägen 3 Umeå Handel 3 574
18 Pumpen 2 Spårvägen 18 Umeå Industri 3 371
19 Flygaren 1 o 3 Flygplatsvägen 19 Umeå Kontor 3 155
20 Matrisen 2 Lärlingsgatan 9 Umeå Handel 2 850
21 Kronoskogen 2 Kronoskogsvägen 8-10 Umeå Industri 2 760
22 Rödbergsmyran 8 Spinnvägn 15 Umeå Handel 2 641
© Stadskartan
Umeå
23 Björnjägaren 2 Björnvägen 11B Umeå Handel 2 461
24 Maskinen 1 Maskingatan 1 Umeå Kontor 2 430
25 Ledningen 2 Strömvägen 1 Umeå Industri 2 083
26 Kedjan 5 Gräddvägen 13 Umeå Logistik 2 068
27 Kedjan 7 Gräddvägen 15B Umeå Övrigt 2 058
28 Kronoskogen 3 Kronoskogsvägen 2-6 Umeå Industri 1 829
29 Spänningen 5 Förrådsvägen 23 Umeå Handel 1 686
30 Bruket 2 Bruksvägen 3 Umeå Industri 1 680
31 Ledet 1 Sandbackavägen 1 Umeå Handel 1 562
32 Maskinen 7 Lärlingsgatan 41 Umeå Industri 1 506
33 Röbäck 30:95 Täktvägen 2 Umeå Industri 1 450
34 Schablonen 3 Lärlingsgatan 20 Umeå Kontor 1 409
35 Kedjan 6 Gräddvägen 15C Umeå Handel 1 360
36 Grubbe 9:55 Mätarvägen 11B Umeå Logistik 1 200
37 Grubbe 9:48 Kabelvägen 1A Umeå Logistik 899
38 Singeln 17 Formvägen 10 Umeå Kontor 857
39 Röbäck 30:113 Täktvägen 6 Umeå Industri 849
40 Singeln 18 Formvägen 10DD Umeå Kontor 515
Örnsköldsvik
Norrlungånger 2:144 Björnavägen 41 A Örnsköldsvik Industri 48 012
Själevads Prästbord 1:131Kavelvägen 17 Örnsköldsvik Industri 7 974
Anundsjö-Näs 5:40 Köpmangatan 3 Örnsköldsvik Industri 784
ÖSTTEG
Affärsområde Umeå
Nr Fastighet Adress Kommun Kategori Area Nr Fastighet Adress Kommun Kategori Area
127FASTIGHETSFÖRTECKNING
Skellefteå
1 Profilen Näsuddsvägen 10-14 Skellefteå Industri 21 439
2 Morö Backe 1:3 Serviceg. 5, 6, 13 o 19 Skellefteå Industri 20 679
3 Sömmerskan 3 Gymnasievägen 24 Skellefteå Övrigt 17 863
4 Industrien 9 Mullbergsvägen 11 Skellefteå Övrigt 15 677
5 Hallen 6 Svedjevägen 8 Skellefteå Industri 12 847
6 Sörböle 2:81 Verkstadsvägen 2 Skellefteå Industri 12 262
7 Lagret 8 Lagergatan 1 Skellefteå Kontor 7 626
8 Förrådet 12 Maskinvägen 13 Skellefteå Industri 7 071
9 Flamman 1 Nöppelbergsvägen 16 Skellefteå Handel 6 628
10 Kontoret 5 Svedjevägen 5 Skellefteå Industri 5 862
11 Nybruket 5 Industrivägen 38-42 Skellefteå Industri 4 755
12 Företagaren 3 Företagsvägen 34 Skellefteå Industri 4 722
13 Motorn 1 Tjärnvägen 2 Skellefteå Handel 4 629
14 Karossen 1 Tjärnvägen 1B Skellefteå Handel 4 325
15 Bielke 6 Norrbölegatan 66 Skellefteå Logistik 3 985
16 Porsen 2 Brogatan 29 Skellefteå Industri 3 396
17 Rondellen 2 Gymnasievägen 18 Skellefteå Industri 3 101
18 Transistorn 3 Torsgatan 101 Skellefteå Industri 2 981
19 Rikthyveln 1 Hyvelgatan 15 Skellefteå Industri 2 876
20 Lagret 7 Lagergatan 3D Skellefteå Industri 2 813
21 Charkuteriet 5 Plastvägen 6 Skellefteå Industri 2 668
22 Sture 12 N. Järnvägsg. 60-62 Skellefteå Industri 2 502
23 Utköraren 1 Nålvvägen 3 Skellefteå Industri 2 283
24 Rikthyveln 3 Hyvelgatan 1 Skellefteå Industri 2 226
25 Operatören 1 Gymnasievägen 4 Skellefteå Handel 2 110
26 Utköraren 2 Filtergränd 4 Skellefteå Industri 2 030
27 Sture 13 N. Järnvägsgatan 64 Skellefteå Industri 2 009
28 Släpvagnen 3 Tjärnvägen 38 Skellefteå Handel 1 822
29 Motorn 8 Tjärnvägen 26 Skellefteå Industri 1 795
30 Lagret 6 Lagergatan 3B Skellefteå Industri 1 592
31 Släpvagnen 1 Tjärnvägen 36 Skellefteå Handel 1 486
32 Gradsågen 2 o 3 Risbergsgatan 81 Skellefteå Industri 1 459
33 Älggräset 1 Brogatan 33 Skellefteå Kontor 1 426
34 Älggräset 4 Brogatan 39 Skellefteå Industri 1 217
35 Ringen 4 Mossgatan 32 Skellefteå Övrigt 1 112
36 Muttern 3 Verkstadsvägen 14 Skellefteå Industri 1 077
37 Släpvagnen 2 Tjärnvägen 40 Skellefteå Handel 1 012
38 Älggräset 2 Brogatan 35 Skellefteå Industri 989
39 Motorn 11 Verkstadsvägen 11 Skellefteå Industri 850
40 Bielke 3 Norrbölegatan 68 Skellefteå Övrigt 560
41 Motorn 9 Verkstadsvägen 15 Skellefteå Kontor 545
42 Älggräset 3 Brogatan 37 Skellefteå Industri 241
43 Sågverket 4 Brädgårdsvägen 15 Skellefteå Industri 165
44 Motorn 2 Tjärnvägen 4 Skellefteå Mark -
45 Transistorn 6 Transportgatan 7 Skellefteå Mark -
Skellefteå
Fastighetsförteckning
Affärsområde Skellefteå
© Stadskartan
Nr Fastighet Adress Kommun Kategori Area Nr Fastighet Adress Kommun Kategori Area
128 FASTIGHETSFÖRTECKNING
Luleå
1 Skotet 8 Spantgatan 14 Luleå Handel 18 253
2 Räfsan 4 Depåvägen 2 Luleå Logistik 18 251
3 Räfsan 5 Depåvägen 4C-G Luleå Industri 8 850
4 Skotet 1 Banvägen 11A-B Luleå Industri 7 936
5 Storheden 1:81 Cementvägen 8 Luleå Logistik 6 330
6 Ödlan 6 Ödlegatan 6 Luleå Handel 5 202
7 Storheden 2:10 Krossvägen 4 Luleå Industri 4 890
8 Notviken 4:48 Banvägen 13 Luleå Handel 4 502
9 Storheden 1:26 Handelsvägen 3C Luleå Industri 2 994
10 Storheden 1:5 Besiktningsv. 6 o 12 Luleå Industri 2 719
11 Storheden 1:24 Handelsvägen 7 Luleå Logistik 2 633
12 Notviken 4:51 Banvägen 19 Luleå Logistik 2 055
13 Mjölner 32 o 33 Föreningsgatan 5 Luleå Industri 1 660
14 Storheden 3:2 Makadamvägen 4 Luleå Industri 1 656
15 Storheden 1:51 o 1:57 Betongvägen 20 Luleå Industri 1 628
16 Bergnäset 3:51 Upplagsvägen 3-5 Luleå Logistik 1 493
17 Storheden 1:55 Betongvägen 10 Luleå Handel 1 085
18 Storheden 1:33 Besiktningsvägen 9 Luleå Industri 890
19 Bergnäset 3:6 o 3:7 Industrivägen 19-20 Luleå Industri 789
20 Bergnäset 3:38 o 3:39 Fabriksvägen 4-6 Luleå Industri 750
21 Storheden 1:25 Handelsvägen 7 Luleå Mark -
YTTERVIKEN
© Stadskartan
Fastighetsförteckning
Nr Fastighet Adress Kommun Kategori Area Nr Fastighet Adress Kommun Kategori Area
Luleå
Gällivare
Gällivare 12:334 Vouskojärviv. 11-23 Gällivare Industri 16 497
Gällivare 15:336 Energiplan 3 Gällivare Handel 8 022
Gällivare 12:573 Treenighetens Väg 1 Gällivare Handel 3 437
Gällivare 57:22 Metallvägen 4 Gällivare Industri 1 221
Kiruna
Välten 8 (Krämaren 4) Österleden 12 Kiruna Handel 16 244
Linbanan 2 Linbanevägen 1 Kiruna Handel 3 323
Släpvagnen 10 Forvägen 29-31 Kiruna Industri 1 198
Affärsområde Luleå
129FASTIGHETSFÖRTECKNING
Piteå
© Stadskartan
Fastighetsförteckning
Nr Fastighet Adress Kommun Kategori Area Nr Fastighet Adress Kommun Kategori Area
Piteå
1 Stadsön 8:50 Fläktgatan 6-14 Piteå Handel 8 048
2 Stadsön 8:9 Fläktgatan 9 Piteå Handel 5 348
3 Stadsön 6:23 Oktanvägen 6 Piteå Handel 5 130
4 Pitholm 47:59 Traversvägen 7 Piteå Industri 4 500
5 Öjebyn 33:222 Hammarvägen 32 Piteå Logistik 4 390
6 Stadsön 8:34 Fläktgatan 24 Piteå Handel 3 551
7 Stadsön 8:36 Fläktgatan 20 Piteå Handel 3 400
8 Stadsön 8:5 Relägatan 4 Piteå Industri 3 379
9 Öjebyn 3:462 Turbovägen 7 Piteå Handel 3 260
10 Öjebyn 3:497 Taktvägen 3B-C Piteå Industri 3 219
11 Stadsön 8:11 Fläktgatan 7 Piteå Handel 3 190
12 Stadsön 8:38 Fabriksgatan 8-10 Piteå Handel 2 215
13 Stadsön 6:25 Oktanvägen 2A-C Piteå Industri 1 942
14 Stadsön 8:20 Voltgatan 9 Piteå Industri 1 941
15 Stadsön 8:37 Fabriksgatan 4 Piteå Handel 1 922
16 Stadsön 8:15 Fabriksgatan 5 Piteå Handel 800
17 Öjebyn 11:42 Hammarvägen 11 A-B Piteå Industri 410
Affärsområde Luleå
Övriga
Björka 2 Hästskovägen 4A-D Haparanda Handel 8 100
Norrmalm 6 Lillgatan 4 A-C Haparanda Handel 2 980
Uven 13 Ugglegatan 11 Boden Industri 1 910
Fastigheten på omslaget: Sömmerskan 3 i Skellefteå
Huvudkontor
NP3 Fastigheter AB (publ)
Org.nr 556749-1963
info@np3fastigheter.se
Gärdevägen 5A, 856 50 Sundsvall
Postadress
Box 12, 851 02 Sundsvall
Lokalkontor
Falun
Främbyvägen 6, 791 52 Falun
Gäv le
Strömsbrovägen 18, 803 09 Gävle
Karlsta d
Gjuterigatan 38 A, 652 21 Karlstad
Luleå
Ödlegatan 1B, 973 34 Luleå
Piteå
Fläktgatan 10, 941 47 Piteå
Skellefteå
Lagergatan 1A, 931 36 Skellefteå
Sollefteå
Hågesta 7, 881 41 Sollefteå
Stockholm
Drottninggatan 65, 111 36 Stockholm
Umeå
Björnvägen 15E, 906 40 Umeå
Västerås
Klockartorpsgatan 16, 723 44 Västerås
Örnsköldsvik
Björnavägen 41, 891 41 Örnsköldsvik
Östersund
Infanterigatan 13A, 831 32 Östersund