AB Sagax är ett fastighetsbolag

med affärsidé att investera i kommersiella fastigheter

främst inom segmentet lager och lätt industri

ÅRSREDOVISNING

2024

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024

Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt

Innehåll

Årsredovisningen för AB Sagax (publ) 556520-0028 utgörs av förvaltnings-

berättelsen, bolagsstyrningsrapporten och de finansiella rapporterna på

sidorna 8–119. Hållbarhetsrapporten återfinns på sidorna 124–147.

Året i korthet 3

Sagax i korthet 4

VD har ordet 6

Förvaltningsberättelse

Affärsidé, mål och strategier 9

Sagax utveckling 11

Marknadsöversikt 12

Sagax fastighetsbestånd i sammandrag 17

Marknadssegment Sverige 24

Marknadssegment Finland 26

Marknadssegment Frankrike 28

Marknadssegment Benelux 30

Marknadssegment Spanien 32

Marknadssegment Tyskland 34

Marknadssegment Övriga Europa 35

Fastighetsbeståndets marknadsvärde 36

Finansiering 39

Joint venture och intresseföretag 45

Aktuell intjäningsförmåga 48

Risker och riskhantering 50

Aktien och ägarna 54

Organisation och medarbetare 58

Flerårsöversikt 60

Bolagsstyrningsrapport

Bolagsstyrningsrapport 64

Styrelse 70

Företagsledning 72

Revisor 72

Finansiella rapporter

Rapport över koncernens totalresultat 74

Kommentarer till koncernens totalresultat 75

Rapport över koncernens finansiella ställning 76

Kommentarer till koncernens finansiella ställning samt kassaflöde 77

Rapport över kassaflöde, koncernen 78

Förändringar av eget kapital, koncernen 79

Moderbolagets resultaträkning 80

Moderbolagets balansräkning 81

Rapport över kassaflöde, moderbolaget 82

Förändringar av eget kapital, moderbolaget 83

Redovisningsprinciper och noter 84

Förslag till vinstdisposition (not 34) 117

Revisionsberättelse 120

Hållbarhetsrapport

124

Allmänna upplysningar 125

Miljömässig hållbarhet 133

Social hållbarhet 143

Ansvarsfullt företagande 145

Global Reporting Initiative 146

Revisorns yttrande avseende den lagstadgade hållbarhets-

rapporten 148

Övrigt

149

Fastighetsförteckning 150

Definitioner 174

Alternativa nyckeltal 176

Kalendarium 178

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024

Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt

HYRESINTÄKTERNA ÖKADE MED 16 %

Hyresintäkterna ökade med 16 % till 4 994 (4 293) miljoner kronor.

Hyresintäkterna påverkades positivt främst av fastighetsförvärv och

indexuppräkning av hyror.

FÖRVALTNINGSRESULTATET ÖKADE MED 11 %

Förvaltningsresultatet ökade med 11 % till 4 326 (3 881) miljoner kronor

varav 1 108 (937) miljoner kronor från joint venture och intresseföretag.

Förvaltningsresultatet hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick

till 4 296 (3 881) miljoner kronor. Förvaltnings resultatet per A- och

B-aktie efter utspädning ökade med 7 % till 11,95 (11,16) kronor.

OMVÄRDERING AV FASTIGHETER

Omvärdering av fastigheter påverkade resultatet med 558 (−2 517)

miljoner kronor. Marknadsvärdet på Sagax fastigheter uppgick till

65 874 (57 061) miljoner kronor vid årsskiftet motsvarande en direkt-

avkastning om 6,6 % (6,4 %).

OMVÄRDERING AV FINANSIELLA INSTRUMENT

Omvärdering av finansiella instrument uppgick till 1 104 (−1 235) mil-

joner kronor varav –81 (–302) miljoner kronor avsåg värdeförändringar

från joint venture och intresseföretag. Omvärdering av börsnoterade

instrument uppgick till 1 185 (–609) miljoner kronor. Omvärdering

av börsnoterade instrument under 2024 avsåg omvärdering till mark-

nadsvärde av Sagax innehav i NP3 Fastigheter AB. Värdeförändring

hänförligt till räntederivat uppgick till –147 (–338) miljoner kronor

varav –81 (–302) miljoner kronor från joint venture och intresseföretag.

Värdeförändring avseende övriga finansiella instrument uppgick till 5

(–61) miljoner kronor. Finansiella instrument avseende joint venture har

omvärderats med 61 (–226) miljoner kronor.

ÅRETS RESULTAT EFTER SKATT

Årets resultat efter skatt uppgick till 5 274 (−13) miljoner kronor varav

5 255 (−13) miljoner kronor är hänförligt till moderbolagets aktieägare,

motsvarande 14,78 (−0,82) kronor per A- och B-aktie efter utspädning.

NETTOINVESTERINGAR

Under året nettoinvesterade Sagax 6 683 (5 913) miljoner kronor i

fastig heter, varav 5 554 (5 011) miljoner kronor avsåg nettoförvärv och

1 129 (902) miljoner kronor avsåg investeringar i befintliga fastigheter.

KASSAFLÖDET ÖKADE MED 3 %

Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändring av rörelse-

kapital ökade med 3 % till 3 586 (3 485) miljoner kronor motsvarande

9,85 (9,94) kronor per A- och B-aktie efter utspädning.

FÖRESLAGEN UTDELNING

Styrelsen föreslår att utdelningen per A- och B-aktie höjs till 3,50 (3,10)

kronor. Styrelsen föreslår även utdelning om 2,00 (2,00) kronor per

D-aktie med kvartalsvis utbetalning om 0,50 kronor. Utdelnings-

förslaget är i enlighet med bolagets utdelningspolicy.

Förvaltningsresultatet hänförligt till moderbolagets aktieägare ökade med 11 % till 4 296 miljoner kronor.

Förvaltningsresultatet per A- och B-aktie efter utspädning ökade med 7 % till 11,95 kronor.

Året i korthet

Nyckeltal i urval

2024

jan–dec

2023

jan–dec

2022

jan–dec

2021

jan–dec

2020

jan–dec

Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr 11,95 11,16  9,70 7,9 9  6,62

Förändring jämfört med föregående år, % 7 15 21 21 20

Resultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr 14,78 –0,82 7, 75  30,04 10,78

Utdelning per A- och B-aktie, kr (2024 föreslagen) 3,50 3,10 2,70 2,15 1,65

Nettoskuld/EBITDA, ggr 5,4 5,2 7,1  5,8 6,4

Räntetäckningsgrad, ggr 5,0 5,7 7,1  6,5 5,7

Belåningsgrad vid årets utgång, % 42 41 45 42 43

Fastigheternas marknadsvärde vid årets utgång, mkr 65 874 57 061 52 682 46 067 37 548

Fastigheternas direktavkastning, % 6,6 6,4 5,8 6,0 6,3

Avkastning på eget kapital, % 13,5 0,0 8,4 36,6 17, 8 

Definitioner av nyckeltal framgår av sidorna 174–175.

ÅRET I KORTHET

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024

FASTIGHETSBESTÅNDET

Den 31 december 2024 omfattade fastighetsbeståndet 983 (903) fastig-

heter med en uthyrningsbar area om 4 834 000 (4 331 000) kvadrat-

meter. Bolaget äger fastigheter i Sverige, Finland, Frankrike, Benelux

(Neder länderna och Belgien), Spanien, Tyskland och Danmark.

De tre största segmenten var Sverige, Frankrike och Finland som

motsvarade totalt 75 % (75 %) av marknadsvärdet och 78 % (77 %) av

hyresvärdet. Det sammanlagda hyresvärdet och kontrakterad årshyra

uppgick till 5 553 (4 738) miljoner kronor respektive 5 323 (4 557) miljoner

kronor vid årets utgång. Detta motsvarade en ekonomisk uthyrningsgrad

om 96 % (96 %).

HYRESAVTALSSTRUKTUR

Sagax kontrakterade årshyra fördelades vid årets utgång på 2 557 (2 462)

hyresavtal med 1 407 (1 429) hyresgäster. 2 550 (2 455) hyresavtal hade

ett hyresvärde understigande 1 % av koncernens kontrakterade årshyra.

Det sammanlagda hyresvärdet för dessa avtal motsvarade 91 % (90 %)

av Sagax kontrakterade årshyra. Inget (1) hyresavtal hade ett årligt

hyresvärde överstigande 2 % av koncernens hyresintäkter.

70 % av koncernens årshyra vid årets utgång utgjordes av hyresgäs-

ter som var och en stod för mindre än 1 % av koncernens årshyra, 11 %

av Sagax årshyra utgjordes av hyresgäster som var och en stod för 1–2 %

av koncernens årshyra och 19 % av koncernens årshyra utgjordes av

hyresgäster som var och en stod för mer än 2 % av koncernens årshyra.

Sagax hyresgäster är verksamma inom olika sektorer. Företag inom

tillverkningsindustrin stod för 17 % (16 %) av hyresintäkterna. Livsmed-

elsrelaterad verksamhet samt fordonsrelaterad verksamhet, innefattande

försäljning, service och tillverkning, stod för 15 % (10 %) respektive 14 %

(14 %) av hyresintäkterna.

FINANSIERING

De räntebärande skulderna uppgick till 35 134 (30 343) miljoner kronor

med en genomsnittlig ränta om 2,3 % (1,9 %) vid årets slut. Belånings-

graden uppgick till 42 % (41 %) och räntetäckningsgraden till 5,0 (5,7)

gånger, se utvecklingen i diagrammet nedan. Den genomsnittliga ränte-

och kapitalbindningen uppgick till 2,9 (2,8) respektive 3,1 (3,1) år.

Sagax finansiella kostnader uppgick till 948 (765) miljoner kronor

motsvarande 47 % (45 %) av bolagets sammanlagda kostnader exklusive

värde förändringar och skatt.

JOINT VENTURE OCH INTRESSEFÖRETAG

I tillägg till helägda fastigheter investerar Sagax även i in direkta fastig-

hetsinvesteringar genom joint venture och intresseföretag. Det redovi-

sade värdet på dessa investeringar uppgick till 15 170 (13 171) miljoner

kronor varav 97 % bestod av Hemsö Fastighets AB, NP3 Fastigheter AB,

Nyfosa AB, Söderport Property Investment AB samt Fastighetsbolaget

Emilshus AB.

Under året bidrog dessa investeringar med sammanlagt 1 108 (937)

miljoner kronor till förvaltningsresultatet och med 477 (692) miljoner

kronor till kassaflödet. Därutöver har Sagax erhållit sakutdelning bestå-

ende av aktier i Fastighetsbolaget Emilshus AB motsvarande 50 miljoner

kronor.

AKTIERNA

Sagax har tre aktieslag, stamaktier av serie av A, B och D. Alla aktie-

slagen är noterade på Nasdaq Stockholm, Large Cap. Bolaget hade vid

årets utgång 26 480 (23 512) aktieägare. Sagax börsvärde uppgick till

80 428 (97 299) miljoner kronor per 31 december 2024. Förvaltnings-

resultatet per A- och B-aktie efter utspädning uppgick till 11,95 (11,16)

kronor, vilket jämfört med aktiekursen för B-aktien vid årets utgång

motsvarade en multipel om 18,9 (24,9) gånger.

Eget kapital per A- och B-aktie efter utspädning uppgick till 107,91

(95,01) kronor vid årets slut. Substansvärde per A- och B-aktie uppgick

till 125,23 (110,90) kronor. Aktiekursen för B-aktien vid årets slut var

226,20 (277,40) kronor, motsvarande 210 % (292 %) av eget kapital per

A- och B-aktie och 181 % (250 %) av substansvärdet per A- och B-aktie.

Sagax i korthet

Fastigheternas marknadsvärde

Finland 30 % (19 606 mkr)

Sverige 23 % (15 101 mkr)

Övriga Europa 0 % (126 mkr)

Spanien 8 % (5 485 mkr)

Frankrike 22 % (14 515 mkr)

Benelux 14 % (9 264 mkr)

Tyskland 3 % (1 778 mkr)

Belåningsgrad

Räntetäckningsgrad rullande 12 månader

Belånings- och räntetäckningsgrad

Belåningsgrad, %Räntetäckningsgrad, ggr

2024202320222021202020192018201720162015

100

Sagax är ett fastighetsbolag med affärsidé att investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet

lager och lätt industri. Fastighetsinnehavet per 31 december 2024 värderades till 65,9 miljarder kronor

fördelat på 983 fastigheter. Sagax är noterat på Nasdaq Stockholm, Large Cap.

SAGAX I KORTHET

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024

Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt

SVERIGE

FINLAND

SPANIEN

FRANKRIKE

TYSKLAND

BENELUX

SAGAX MARKNADSSEGMENT I SAMMANDRAG

Sverige

Andel

Marknadsvärde, mkr 15 101 23 %

Uthyrningsbar area, kvm 935 000 19 %

Antal fastigheter 128

Finland

Andel

Marknadsvärde, mkr 19 606 30 %

Uthyrningsbar area, kvm 1 480 000 31 %

Antal fastigheter 248

Frankrike

Andel

Marknadsvärde, mkr 14 515 22 %

Uthyrningsbar area, kvm 1 050 000 22 %

Antal fastigheter 310

Benelux

Andel

Marknadsvärde, mkr 9 264 14 %

Uthyrningsbar area, kvm 708 000 15 %

Antal fastigheter 157

Spanien

Andel

Marknadsvärde, mkr 5 485 8 %

Uthyrningsbar area, kvm 524 000 11 %

Antal fastigheter 124

Tyskland

Andel

Marknadsvärde, mkr 1 778 3 %

Uthyrningsbar area, kvm 132 000 3 %

Antal fastigheter 14

SAGAX I KORTHET

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024

Till Sagax aktieägare

SAGAX

Sagax investerar i fastigheter som genererar stabila driftnetton och

förvaltar fastigheterna med ett långsiktigt perspektiv. Bolaget är sedan

många år fokuserat på ett relativt litet segment av fastighetsmarknaden

– fastigheter för lager och lätt industri – som historiskt kännetecknats av

begränsad hyrespotential men hög stabilitet. I tillägg till den direktägda

fastighetsportföljen investerar Sagax sedan 2010 i joint venture och

intresseföretag i syfte att nå marknader som Sagax inte har kapacitet att

nå på egen hand men som bedömts som attraktiva för bolagets aktie-

ägare. Vi har byggt upp bolaget från grunden och verksamheten har

visat god lönsamhet och positivt kassaflöde. Både styrelse och personal

är aktieägare och Sagax har aldrig haft några finansiella problem eller

större hyresförluster. Sagax har inga visioner eller andra mål än att skapa

en god riskjusterad avkastning åt aktieägarna och att säkerställa att bola-

gets kreditgivare inte utsätts för högre risk än vad som utlovats.

FINANSIELLA MÅL

Målen för verksamheten är, för det första, att avkastningen på eget

kapital lägst ska uppgå till 15 % per år under en femårsperiod och, för det

andra, att öka förvaltningsresultatet per A- och B-aktie med minst 15 %

per år. Avkastningen på eget kapital har i genomsnitt uppgått till 15 %

per år under de senaste fem åren. Förvaltningsresultatet per A- och B-

aktie ökade med 7 % under 2024 medförandes att förvaltningsresultatet

per aktie ökat med i genomsnitt 18 % per år under de senaste fem åren,

vilket i absoluta tal inneburit att vinstökningen uppgått till sammanlagt

2 295 miljoner kronor.

Riskbegränsningarna för verksamheten är av finansiell karaktär:

Belåningsgraden får högst uppgå till 50 % (31 december 2024: 42 %),

räntetäckningsgraden ska överstiga 3,0 gånger (2024: 5,0 ggr) samt att

netto skulden i förhållande till EBITDA högst får uppgå till 8 gånger (2024:

5,4 ggr). Samtliga riskbegränsningar var därmed uppfyllda under 2024.

VERKSAMHETEN

Under 2024 steg hyresintäkterna med 16 % och driftnettot med 18 %.

I jämförbart bestånd steg hyresintäkterna med 3,9 % exklusive valuta-

effekter samtidigt som inflationen i Sagax marknader (vägd i förhållande

till fastighetsportföljens sammansättning) uppgick till 1,4 %. Den reala

hyrestillväxten uppgick således till 2,4 %. Överskottsgraden var fortsatt

hög och uppgick till 84 %.

Under 2024 uppvisade Sagax en negativ nettouthyrning om 32

miljoner kronor motsvarande 0,6 % av det sammanlagda hyresvärdet.

Uthyrningsgraderna var höga, 93 till 98 %, i samtliga bolagets marknads-

segment. Efterfrågan på Sagax lokaler var något svagare än tidigare men,

generellt sett, stabil. Sagax uthyrningskapacitet var god vilket illustreras

av att inflyttningarna under året hade ett hyresvärde om 156 miljoner

kronor motsvarande 3 % av bolagets hyresvärde.

De centrala administrationskostnaderna uppgick till 187 miljoner

kronor motsvarande 3,7 % av hyresintäkterna. Jag förväntar mig att de

centrala administrationskostnaderna, mätt som andel av hyresintäk-

terna, sjunker i takt med att Sagax fortsätter utveckla verksamheten

genom fastighetsförvärv.

Förvaltningsresultatet från joint venture och intresseföretag steg

med 18 %. Justerat för omklassificeringarna av innehaven i Nyfosa

(2023) och NP3 (2024) från börsnoterade aktier till intresseföretag ökade

förvaltningsresultatet från joint venture och intresseföretag med 10 %.

Förvaltningsresultatet hänförligt till Sagax aktieägare uppgick till

4 296 miljoner kronor för 2024 och är det högsta resultatet som Sagax

hittills rapporterat. Förvaltningsresultatet 2024 kan jämföras med 3 881

miljoner kronor för 2023.

Jag vill uppmärksamma aktieägarna på vissa större och ovanliga resultat-

påverkande poster: Förvaltningsresultatet för 2023 påverkades av finan-

siella intäkter av engångskaraktär om 183 miljoner kronor samt 25

miljoner kronor i övriga intäkter av engångskaraktär (främst försäkrings-

ersättning). Förvaltningsresultatet för 2024 påverkades av övriga intäkter

av engångskaraktär (främst försäkringsersättning) om 69 miljoner kro-

nor. Justerat för dessa engångsintäkter uppgick förvaltningsresultatet

2023 till 3 673 miljoner kronor och 2024 till 4 227 miljoner kronor.

För 2024 föreslås en utdelning om 3,50 kr per A- och B-aktie vilket är

13 % högre än föregående år och i enlighet med bolagets utdelningspolicy.

FINANSIELL STÄLLNING

Sagax finansiella ställning är fortsatt god. Bolagets räntebärande skuld

ökade med 4 791 miljoner kronor under året och uppgick till 35 134

miljoner kronor vid periodens utgång. Av förändringen är 1 069 miljoner

kronor hänförligt till valutakursförändring (svenska kronan försvagades

i förhållande till euron under 2024 och bolagets skulder i euro ökar när

de räknas om till bolagets funktionella valuta). Återstoden av ökningen

är huvudsakligen en konsekvens av de investeringar om 5 732 miljoner

kronor som genomfördes under året. Värt att nämna är att 95 % av Sagax

skulder är denominerade i euro, vilket medför att belåningsgraden sjun-

ker när den svenska kronan stärks relativt euron och vice versa.

Bolagets kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring

av rörelsekapital uppgick till 3 586 miljoner kronor under 2024. Den

räntebärande nettoskulden efter avdrag för likvida medel, räntebärande

tillgångar samt börsnoterade instrument uppgick till 24 367 miljoner

kronor. Nettoskulden i förhållande till EBITDA, vilket är det nyckeltal

som bäst uttrycker finansiell risk enligt min bedömning, var i princip

oförändrad och uppgick till 5,4 gånger.

Per 31 december 2024 hade Sagax 11 104 miljoner kronor i outnytt-

jade kreditfaciliteter (efter avdrag för 456 miljoner kronor som utgjorde så

kallade back-up faciliteter för certifikatprogram). Vid årsskiftet uppgick de

skulder som förfaller till betalning under 2025 till 4 676 miljoner kronor

varav Sagax återbetalade 4 596 miljoner kronor den 13 mars 2025.

Såväl obligations- som bankmarknaderna var, med undantag för det

första kvartalet, välfungerande under 2024 och under inledningen av

2025. Sedan början av mars har dock volatiliteten stigit.

Låneförfallen de närmaste åren täcks av befintliga kreditfaciliteter

utan nyupplåning eller att bolagets operativa kassaflöde beaktats. Bolaget

har således goda förutsättningar att både bibehålla sin kreditprofil och

samtidigt fortsätta utveckla verksamheten.

Moody’s Investors Service, det ratinginstitut som följer Sagax,

bekräftade bolagets rating om Baa2 med "stable outlook" under året. Vi

förväntar oss fortsatt stabila nyckeltal och att ratingen förblir oförändrad

under 2025.

OPERATIONELL RISK

Bolagets operationella riskprofil fortsatte att utvecklas positivt under

2024. Under de senaste fem åren har antalet hyresavtal ökat från 1 724

till 2 557 stycken motsvarande en ökning om 48 %. Vid utgången av

2024 var 91 % av kontrakterad årshyra hänförligt till 2 550 hyresavtal

där hyresvärdet för varje enskilt hyresavtal understeg 1 % av bolagets

årshyra. Inget hyresavtal hade ett hyresvärde överstigande 2 % av Sagax

sammanlagda årshyra. Intäktsdiversifieringen har således ökat under de

senaste fem åren och enskilda hyresavtal får en allt mindre påverkan på

Sagax verksamhet. Sagax fastighetsportfölj omfattade knappt 5 miljoner

kvadratmeter och nästan 1 000 fastigheter vid årets utgång, vilket inne-

bär att exponeringen mot enskilda fastigheter är relativt låg.

VD HAR ORDET

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024

Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt

Aktieägarna kan förvänta sig att den utvecklingen kommer att fortsätta,

det vill säga att en framgångsrik investeringsverksamhet kommer att

leda till en fortsatt förbättrad intäktsdiversifiering och en mer diversifie-

rad fastighetsportfölj.

VÄRDEUTVECKLING PÅ FASTIGHETSPORTFÖLJEN

Den reala värdeutvecklingen på fastighetsportföljen var –5,5 % per år

under både 2022 och 2023. För 2024 rapporterade Sagax en värde ökning

på fastighetsportföljen, huvudsakligen hänförlig till framgångsrik

förvaltning, om 563 miljoner kronor. Detta kan jämföras med –1 306

miljoner kronor under 2023. Värdeökningen under 2024 motsvarade

0,9 % av fastighetsportföljens marknadsvärde samtidigt som den vägda

inflationen uppgick till 1,6 %. Den reala värdeutvecklingen var således

återigen negativ, –0,7 %, under 2024.

Direktavkastningen har stigit med 14 % sedan 2022, från 5,8 % till

6,6 % 2024. Dessvärre är det svårt att ha en tydlig uppfattning om vi nått

botten på marknaden ännu. Det kan inte uteslutas att den geopolitiska

oro som inlett 2025, om den fortsätter, kan medföra fortsatt press på

fastighetsvärdena genom svagare konjunktur (och därmed svagare efter-

frågan på lokaler) och högre räntor (och därmed stigande avkastnings-

krav). Även om jag bedömer att Sagax har goda förutsättningar att kunna

möta sådana marknadsomständigheter är utvecklingen inte den som jag

förväntade mig för ett halvår sedan.

PROGNOS FÖR 2025

Prognosen för förvaltningsresultatet 2025, som publicerades i boksluts-

kommunikén för 2024, uppgår till 4 400 miljoner kronor med nuvarande

verksamhet, räntor och valutakurser. Vi förväntar oss således en fortsatt

resultattillväxt 2025, om än i en lägre takt än Sagax uppvisat historiskt.

För att aktieägarna lättare ska kunna tolka resultatutvecklingen bör

den jämförelsestörande försäkringsersättningen om 69 miljoner kronor

under 2024 som nämnts ovan noteras. Vidare medför förstärkningen av

svenska kronan gentemot euron, som skett under inledningen av 2025,

att Sagax intjäning i euro minskar när den omräknas till Sagax funktio-

nella valuta, svenska kronor. Därutöver räknar vi även med att finans-

nettot kommer att försämras till följd av att vi refinansierar lån som

förfaller under 2025 till högre marknadsräntor.

Viktigast för utvecklingen av förvaltningsresultatet är fortsatt eko-

nomisk tillväxt på de marknader där Sagax är verksamt samt att bolaget

kan fortsätta återinvestera sitt kassaflöde genom att förvärva fastigheter

till acceptabel avkastning. Potentiellt stigande inflation och valuta-

fluktuationer är sedan årsskiftet mer framträdande osäkerhetsfaktorer

liksom hur eventuella tullar kan komma att påverka ekonomin på de

marknader där Sagax är verksamt.

Det kan samtidigt inte uteslutas att ökad osäkerhet kan leda till

att investerare väljer att trimma sina fastighetsinnehav för att ta hem

vinster, proaktivt stärka sin finansiella ställning eller prioritera investe-

ringar utanför fastighetsmarknaden. En sådan utveckling skulle kunna

gynna långsiktiga, industriella investerare med god finansiell ställning.

INVESTERINGSVERKSAMHETEN

Bolaget driver kontinuerligt två parallella affärsprocesser: (A) en förvalt-

ningsverksamhet och (B) en investeringsverksamhet. Förvaltningsverk-

samheten har redan behandlats ovan, men det är viktigt att understryka

att en kompetent och framgångsrik förvaltning är en förutsättning för en

lönsam investeringsverksamhet. Ingenting kan kompensera för en medi-

oker förvaltning.

Aktieägarna har valt att låta två tredjedelar av förvaltningsresultatet

samt det resultat som genereras till följd av värdeförändringar kvarstå i

bolaget för att skapa förutsättningar för nya investeringar. Investerings-

verksamheten är således särskilt betydelsefull för Sagax.

Under 2023–2024 genomförde Sagax 56 förvärv, omfattande 10,8

miljarder kronor, motsvarande ett förvärv varannan vecka, månad ut och

månad in. Om Sagax är framgångsrikt i sin investeringsverksamhet kan

1 krona i återinvesterat fritt kassaflöde idag ge 2 kronor i fritt kassaflöde

om några år. Om detta sedan, återigen, återinvesteras kommer bolaget

att fortsätta öka sitt resultat och kassaflöde under lång tid.

Som alla investerare känner till, är denna perpetuum mobile vanligt

förekommande i Excel-ark men betydligt ovanligare i verkligheten. Jag

bedömer dock att Sagax har vissa karakteristika som underlättar åter-

investeringsverksamheten:

■

Hög kassaflödesgenerering: Sagax organiska tillväxttakt är låg, nor-

malt sett rör det sig om låga ensiffriga procenttal, det vill säga strax

över inflationstakten. Verksamheten är dock starkt kassaflödesgene-

rerande. Detta skapar den grundläggande förutsättningen för inves-

teringsverksamheten. Tillväxten i förvaltningsresultat och kassaflöde

kommer normalt sett från att föregående års kassaflöde återinveste-

rats. För Sagax är cash därför inte bara kung, utan även drottning,

prins, prinsessa och alla andra i det kungliga hushållet.

■

Bransch med låg komplexitet ger god skalbarhet: Sagax verkar i en

bransch med låg förändringstakt. För att illustrera, på ett något till-

spetsat sätt, skulle man kunna säga att de senaste 50 årens produkt-

utveckling inom lagerfastigheter har bestått i att taket höjts ett par

meter, vilket inte får tanken att svindla i jämförelse med framstegen

inom exempelvis informationsteknologi, läkemedel eller robotik

under samma period. Detta innebär dock att framgångsrik R&D,

tajming av produktcykler med mera inte är avgörande för Sagax.

Detta minskar komplexiteten i bolagets investeringsverksamhet

avsevärt, vilket skapar goda förutsättningar för skalbarhet.

■

Decentraliserad företagskultur underlättar tillväxt: Sagax företags-

kultur bygger på decentralisering, eget ansvar och delegerade man-

dat. Förmågan att fatta snabba beslut nära affärspartners utgör en

viktig konkurrensfördel. Den decentraliserade strukturen innebär

också att bolaget har en talangpool med många skickliga investerare

i organisationen. Samtidigt är inget av Sagax marknadssegment så

stort att det inte kan fortsätta växa utan att bli byråkratiska och in-

effektiva.

■

Kapacitet att investera i många marknader: Sagax har under de

senaste 10 åren successivt byggt upp en plattform som nu möjliggör

investeringar i flera delmarknader fördelade på sju europeiska länder.

Detta gör att bolaget har tillgång till ett större affärsflöde än om vi

enbart hade varit verksamma på en enda marknad.

Begränsningarna för investeringsverksamheten består huvudsakligen

av (A) utbudet av investeringar med attraktiv riskjusterad avkastning,

samt (B) viljan att bibehålla en stark finansiell ställning. Utbudet varie-

rar över tid. Typiskt är Sagax investeringsverksamhet mer framgångsrik

när optimismen på marknaden är dämpad, och vice versa. Vad gäller den

finansiella ställningen kommer vi att fortsätta vårda de nyckeltal som

påverkar vår rating och fokusera på att fortsätta öka vårt kassaflöde –

ett fastighetsbolags syre, eller för att travestera Mark Hanna (1895);

"Två saker är viktiga för ett fastighetsbolag. Det ena är ett starkt kassa-

flöde. Det andra kommer jag inte ihåg."

TACK

Bolagets goda resultatutveckling och utgångsläge inför framtiden är

resultatet av många utomordentliga insatser från duktiga och hängivna

kolleger. Jag vill därför å styrelsens och aktieägarnas vägnar framföra ett

varmt tack till alla Sagax medarbetare.

Tack för ert förtroende.

Stockholm i april 2025

David Mindus

Verkställande direktör

VD HAR ORDET

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024

Förvaltningsberättelse

Affärsidé, mål och strategier 9

Sagax utveckling 11

Marknadsöversikt 12

Sagax fastighetsbestånd i sammandrag 17

Marknadssegment Sverige 24

Marknadssegment Finland 26

Marknadssegment Frankrike 28

Marknadssegment Benelux 30

Marknadssegment Spanien 32

Marknadssegment Tyskland 34

Marknadssegment Övriga Europa 35

Fastighetsbeståndets marknadsvärde 36

Finansiering 39

Joint venture och intresseföretag 45

Aktuell intjäningsförmåga 48

Risker och riskhantering 50

Aktien och ägarna 54

Organisation och medarbetare 58

Flerårsöversikt 60

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024

Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt

Affärsidé, mål och strategier

AFFÄRSIDÉ

Sagax affärsidé är att investera i kommersiella fastigheter främst inom

segmentet lager och lätt industri.

VERKSAMHETSMÅL

Sagax mål är att generera attraktiv riskjusterad avkastning till bolagets

aktieägare. För att nå detta mål ska Sagax uppnå följande verksamhets-

mål:

■

Verksamheten ska generera långsiktigt uthållig avkastning och starka

kassaflöden.

■

Bolaget ska fortsätta växa genom nya investeringar om attraktiv

riskjusterad avkastning kan förväntas uppnås.

■

Kassaflödet från befintligt fastighetsbestånd ska öka mer än

inflationen.

FINANSIELLA MÅL

Sagax har följande finansiella mål:

■

Avkastning på eget kapital ska under en femårsperiod uppgå till

lägst 15 % per år.

■

Förvaltningsresultat per A- och B-aktie ska öka med minst 15 %

per år.

I tabellen nedan redovisas hur utfallen de senaste fem åren förhåller sig

till de finansiella målen.

Sagax investerar främst i lager- och industrifastigheter i regioner med stabil befolkningstillväxt och ett

diversifierat näringsliv samt fokuserar på att uppnå hög löpande direktavkastning och starka kassaflöden.

Bolaget eftersträvar långa kundrelationer med välrenommerade och kreditvärdiga hyresgäster.

Finansiella mål

Utfall 2024

Femårigt

genomsnitt

Avkastning på eget kapital ska under en

femårsperiod uppgå till lägst 15 % per år 14% 15%

Förvaltnings resultat per A- och B-aktie ska

öka med minst 15 % per år 7% 18%

Årlig tillväxttakt i %, rullande 12 månader

Årlig tillväxttakt i %, rullande 5 år

Målsättning för årlig tillväxttakt är 15 %

Förvaltningsresultat per A- och B-aktie, rullande 12 månader

Förvaltningsresultat per A- och B-aktie

20242023202220212020

STRATEGIER

Sagax investerar med ett långsiktigt perspektiv. Sagax bedriver inte

fastighetshandel annat än genom enstaka försäljningar av fastigheter

som inte längre uppfyller bolagets investeringskriterier. Sagax projekt-

utvecklingsverksamhet är begränsad och projekt genomförs huvudsak-

ligen efter att uthyrning avtalats. För att uppnå bolagets verksamhetsmål

och finansiella mål har bolaget antagit följande strategier.

Investeringsstrategi

Fastighetsförvärv och investeringar i befintligt bestånd syftar till att öka

kassaflödet och diversifiera hyresintäkterna och därigenom minska bola-

gets operativa och finansiella risker.

Sagax investerar i kommersiella fastigheter, främst inom segmentet

lager och lätt industri. Detta segment kombinerar låg nyproduktionstakt

och stabil uthyrningsgrad vilket genererar stabila kassaflöden och

möjligheter till långsiktigt värdeskapande. Sagax genomför löpande

kompletteringsförvärv och investeringar i befintliga fastigheter.

I tillägg till helägda fastigheter investerar Sagax även i indirekta

fastighetsinvesteringar genom joint venture och intresseföretag. Detta

möjliggör investeringar i marknader som Sagax inte kan nå framgångs-

rikt på egen hand. De indirekta investeringarna gör det möjligt för Sagax

att samarbeta med specialiserade förvaltare samtidigt som Sagax drar

nytta av sin generella branschkunskap.

Finansieringsstrategi

Sagax finansieringsstrategi är utformad med tydligt fokus på operativt

kassaflöde och räntetäckningsgrad. Detta bedöms skapa goda förutsätt-

ningar för såväl expansion som attraktiv avkastning på aktieägarnas

kapital.

Diagrammet på nästa sida visar att Sagax kassaflöde från den

löpande verksamheten till stor del motsvarar förvaltningsresultatet.

Skillnaden beror främst på att utdelning och inte förvaltningsresultat

från joint venture och intresseföretag redovisas som kassaflöde från den

löpande verksamheten.

Avkastning på eget kapital, rullande 5 år

Målsättning för avkastning under en femårsperiod är 15 %

Avkastning på eget kapital, rullande 12 månader

Avkastning på eget kapital

20242023202220212020

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024

Sagax eftersträvar en väl avvägd ränte- och kapitalbindning i syfte att

säkerställa det operativa kassaflödet. Bolagets räntebärande skulder

utgörs främst av icke-säkerställda obligationslån i euro. Sagax finan-

sierar även sin verksamhet med företagscertifikat i euro och i svenska

kronor. Därutöver upptar Sagax banklån i euro och i svenska kronor när

det bedöms vara fördelaktigt. Sagax har en rating från Moody’s Investors

Service om Baa2 med ”stable outlook”.

Bolaget har tre aktieslag, stamaktier av serie A, B och D. Stam-

aktierna av serie A och B har ingen begränsning i förhållande till vinst

eller eget kapital. Stamaktier av serie D berättigar till en årlig utdelning

om högst 2,00 kronor per aktie. Syftet med stamaktierna av serie D är

att nå investerarkategorier som värdesätter en stabil löpande utdelning

samtidigt som utspädningen för innehavarna av stamaktier av serie A

och B begränsas.

Förvaltningsstrategi

Sagax fokus på långsiktighet omfattar även bolagets förvaltning. Sagax

strävar efter att attrahera välrenommerade kunder med hög kredit-

värdighet. Bolaget prioriterar långa kundrelationer även om det medför

att bolaget avstår högre hyresnivåer. Detta bedöms vara fördelaktigt då

det leder till minskad risk för vakanser samt lägre uthyrnings- och lokal-

anpassningskostnader.

Sagax investerar huvudsakligen i regioner med stabil befolknings-

tillväxt och ett diversifierat näringsliv. Detta bedöms begränsa risken

för att bolaget drabbas av lägre uthyrningsgrader och hyresnivåer. Sagax

största marknader är Stockholm, Helsingfors och Paris, vilka bedöms ha

goda förutsättningar för långsiktig tillväxt.

Bolaget tecknar huvudsakligen kallhyresavtal. Genom denna stra-

tegi skyddas bolagets operativa kassaflöde från ökade kostnader till följd

av ändrad fastighetsskatt, förbrukning eller ändrade taxor för till exem-

pel värme, el, vatten och avlopp.

HÅLLBARHETSARBETE

Sagax hållbarhetsarbete är en naturlig del i verksamheten och bidrar till

att kunna uppnå företagets övergripande mål. För att nå detta mål bedrivs

bolagets verksamhet genomgående med ett långsiktigt perspektiv.

Sagax följer aktiebolagslagens huvudregel i fråga om syfte och har såle-

des inte föreskrivit något annat syfte i bolagsordningen än att ge vinst

till fördelning mellan aktieägarna, se 3 kap. 3 § ABL. Sagax uppfattning

är att vinstsyftet inte står i konflikt med hållbart företagande: Att vara

en bra arbetsgivare, en bra leverantör, en uppskattad kund och att bola-

get uppträder på ett anständigt sätt i samhället och försöker begränsa

sin miljöpåverkan är alla grundläggande förutsättningar för att Sagax,

över lång tid, ska kunna bereda vinst för sina aktieägare.

Hållbarhetsarbetet inkluderar bland annat att minska klimat-

påverkan genom minskad energianvändning i fastighetsbeståndet,

miljöcertifieringar och investeringar i solceller.

Bolagets utveckling är beroende av kompetenta och engagerade

medarbetare. Sagax strävar efter att erbjuda attraktiva arbetsvillkor och

god arbetsmiljö, har ett incitamentsprogram för samtliga medarbetare

samt uppmuntrar medarbetarnas kompetensutveckling.

Sagax arbetar aktivt för att motverka korruption. Sagax har en

visselblåsarfunktion som är tillgänglig på bolagets hemsida och en upp-

förandekod för leverantörer.

Sagax redovisar sitt hållbarhetsarbete enligt GRI Standards 2021.

Sagax följer Global Compacts tio principer och har identifierat vilka av

FN:s globala mål som är relevanta för Sagax och där bolaget kan påverka

genom sitt hållbarhetsarbete. Sagax mål om minskning av koldioxid-

utsläppen har validerats och godkänts av Science Based Targets initiative.

Sagax har genomfört en analys av klimatrisker i fastighetsbeståndet

och rapporterar med utgångspunkt i ramverket Task force on Climate-

related Financial Disclosures (TCFD).

Sagax följer utvecklingen av EU:s nya hållbarhetsdirektiv Corporate

Sustainability Reporting Directive (CSRD) och dess påverkan på Sagax

hållbarhetsrapportering. I enlighet med 6 kap. 11 § ÅRL har Sagax valt

att upprätta den lagstadgade hållbarhetsrapporten som en från årsredo-

visningen avskild rapport som återfinns på sidorna 124–147.

Marknadsvärde

Uthyrningsbar area

Fastigheternas marknadsvärde och area

1 000-tal kvm

Mkr

1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

2024202320222021202020192018201720162015

20 000

40 000

60 000

80 000

100 000

500

1 000

1 500

2 000

2 500

3 000

3 500

4 000

4 500

2024202320222021202020192018201720162015

Förvaltningsresultat och kassaflöde

Mkr

Förvaltningsresultat, rullande 12 månader

Kassaflöde från den löpande verksamheten

före förändring av rörelsekapital, rullande 12 månader

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024

Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt

Sagax B-aktie under perioden 2015–2024

Sagax utveckling

Carnegie Real Estate Index

Sagax aktiekurs

100

150

200

250

300

350

400

Källa: Modular Finance AB

2015 2020 2021 2022 2023 20242019201820172016

Årlig tillväxttakt i %, rullande 12 månader

Årlig tillväxttakt i %, rullande 5 år

Målsättning för årlig tillväxttakt är 15 %

Förvaltningsresultat per A- och B-aktie, rullande 12 månader

Förvaltningsresultat per A- och B-aktie

20242023202220212020

Eget kapital

Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare

10 000

20 000

30 000

40 000

50 000

2024202320222021202020192018201720162015

Mkr

2019

Förvaltningsresultatet

uppgick till 2,0 miljarder

kronor. 2,1 miljarder

kronor nettoinvesterades,

varav 2,8 miljarder kro-

nor avsåg fastighetsför-

värv. 97 % av förvärven

skedde utomlands. Sagax

öppnade kontor och

gjorde de första fastig-

hetsförvärven i Spanien.

2020

Förvaltningsresultatet

uppgick till 2,4 miljarder

kronor. Sagax installera-

de 13 solcellsanläggning-

ar och miljöcertifierade 8

fastigheter. Ett nytt joint

venture tillsammans med

NP3 Fastigheter AB

etablerades.

2017

1,7 miljarder kronor

netto investerades. 80 %

av investeringarna

skedde utomlands. Be-

låningsgraden sjönk till

50 %. Bolaget åsattes en

rating om Ba1 med "posi-

tive outlook" av Moody´s

Investors Service, ett steg

under Investment Grade

2016

2,8 miljarder kronor

netto investerades. Totalt

3,7 miljarder kronor in-

vesterades, varav hälften

i Finland. De första fastig-

heterna i Neder länderna

förvärvades. Stam aktier

av serie D emitterades för

första gången.

2015

2,4 miljarder kronor

netto investerades i

fastig heter. 43 fastigheter

förvärvades och 2 fastig-

heter avyttrades. I bok-

slutskommunikén medde-

lades att prognosticerat

förvaltningsresultat för

2016 överstiger 1 miljard

kronor.

2018

3,4 miljarder kronor

netto investerades.

Moody´s Investors Ser-

vice höjde Sagax rating

till Baa3 med "stable

outlook". Sagax gav ut

sitt första obligationslån

om 500 miljoner euro

på den europeiska

kapital marknaden inom

ramen för ett nytt EMTN-

program.

2021

Förvaltningsresulta-

tet ökade 17 % och

uppgick till 2,8 miljarder

kronor. Sagax emitterade

samman lagt obligations-

lån om 1000 miljoner

euro på den europeiska

kapitalmarknaden inom

ramen för EMTN-

programmet.

2022

Förvaltningsresultatet

uppgick till 3,3 miljarder

kronor. Sagax öppnade

kontor i Tyskland.

Outnyttjade kreditfaci-

liteter uppgick till 9,4

miljarder kronor. Sagax

har 35 solcellsanlägg-

ningar som under 2022

producerade 8,3 GWh.

2023

Förvaltningsresultatet

uppgick till 3,9 miljarder

kronor och 5,9 miljarder

kronor nettoinvesterades.

Moody´s Investors Ser-

vice höjde Sagax rating

till Baa2 med "stable

outlook". Två riktade

nyemissioner som tillförde

Sagax 4,2 miljarder

kronor genomfördes.

2024

Förvaltningsresultatet

ökade 11 % och uppgick

till 4,3 miljarder kronor.

6,7 miljarder kronor netto-

investerades varav 3,8

miljarder kronor i Frank-

rike. Sagax emitterade

ett grönt obligationslån

om 500 miljoner euro på

den europeiska kapital-

marknaden inom ramen

för EMTN-programmet.

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024

BAKGRUND

Sagax har idag etablerade verksamheter i Sverige, Finland, Frankrike,

Benelux (Nederländerna och Belgien), Spanien och Tyskland. Verksam-

heterna i Sverige och utomlands bidrar till både tillväxt och minskad

specifik risk genom ökad diversifiering. Sagax verksamheter är huvud-

sakligen koncentrerade till större regioner såsom Stockholm, Helsingfors,

Paris, Madrid, Barcelona, Eindhoven samt Randstad-området, den

sammanvuxna storstadsregionen i centrala Nederländerna omfattande

Amsterdam, Haag, Rotterdam och Utrecht. Dessa regioner kännetecknas

av stabil befolkningstillväxt samt ett diversifierat näringsliv.

Som fastighetsbolag exponeras Sagax mot förändringar på markna-

den för uthyrning av lokaler. Bolaget har hög ekonomisk uthyrningsgrad,

96 %, samt jämna avtalsförfall vilket innebär att exponeringen mot för-

ändringar på hyresmarknaden är balanserad den närmaste framtiden.

Den största exponeringen mot hyresmarknaden återfinns i Stockholm,

Paris och Helsingfors, vilka bedöms ha goda förutsättningar för långsik-

tig tillväxt.

Sagax exponeras även mot investeringsmarknaden vid förvärv och

avyttringar av fastigheter. Marknaden för fastighetsinvesteringar påver-

kas i stor utsträckning av förutsättningarna på kreditmarknaden och de

allmänna konjunkturutsikterna.

STARKA FUNDAMENTA I SAGAX REGIONER

Sagax investerar i mogna marknader med hög bruttoregionalprodukt

(BRP) per capita. Generellt har större regioner uppvisat en högre ekono-

misk tillväxt, starkare sysselsättningstillväxt och högre befolkningstill-

växt än mindre regioner. Större regioner har mer utvecklade ekonomier

med företag inom ett stort antal branscher och ett större utbud av

Nominell BRP per capita 2024

10 000

20 000

30 000

40 000

50 000

60 000

70 000

80 000

EUBarcelonaMadridRandstad &

Eindhoven

HelsingforsParisStockholm

Euro

BRP per capita 2024

Källa: Oxford economics

Årlig nominell BRP-tillväxt 2000–2024 i genomsnitt

EUBarcelonaMadridRandstad &

Eindhoven

HelsingforsParisStockholm

BRP-tillväxt

Källa: Oxford economics

kultur, handel och utbildning. Det finns även ett samband som visar att

större regioner (mätt som BRP) är rikare (mätt som BRP per capita), se

diagram på nästkommande sida. Majoriteten av de regioner som Sagax

investerar i har en högre BRP per capita än genomsnittet inom EU. Sedan

år 2000 har BRP-tillväxten i dessa regioner varit högre än snittet för EU.

En viktig faktor för en regions tillväxt är befolkningens utbildnings-

nivå. Tillgången till universitet och högskolor påverkar den regionala

tillväxten och regioner med hög utbildningsnivå tenderar också att

uppvisa en mer varierande branschstruktur med tydligare fokus på kun-

skapsintensiva sektorer. Enligt Eurostat var 62 % i åldersgruppen 25–34

år i Stockholm högskoleutbildade 2023, en ökning med 62 % sedan år

2000. I Helsingfors var andelen högskoleutbildade i samma åldersgrupp

45 %, i Paris 67 %, i Randstad inklusive Eindhoven 55 %. I Barcelona var

andelen högskoleutbildade 25–34-åringar 57 % och i Madrid uppgick

andelen högskoleutbildade till 60 %. Den genomsnittliga andelen hög-

skoleutbildade i EU uppgick till 43 % och till 56 % i Sagax regioner.

DRIVKRAFTER FÖR EKONOMISK TILLVÄXT

En kombination av ekonomisk tillväxt och hög BRP samt små utbuds-

förändringar gynnar efterfrågan på lokaler för lager och lätt industri. På

Sagax huvudsakliga marknader överstiger befolkningstillväxten genom-

snittet i EU. Mellan åren 2000 och 2024 ökade befolkningen i Sagax

marknader med i genomsnitt 21 % jämfört med 5 % för hela EU.

I takt med att befolkningen växer ökar efterfrågan generellt sett på

bostäder, kontorsarbetsplatser och handelslokaler. Detta leder till att

befintliga lager- och industrifastigheter tas i anspråk för andra ändamål.

Samtidigt som utbudet av befintliga industri- och lagerlokaler minskar

är nyproduktionen av den typen av lokaler begränsad.

Större regioner har som regel högre ekonomisk, befolknings- och sysselsättningstillväxt än mindre regioner.

De har även mer utvecklade ekonomier med ett mer diversifierat näringsliv vilket medför

lägre risk för långvariga vakanser i fastighetsbeståndet.

Marknadsöversikt

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024

Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt

Källa: Euorostat

BRP och BRP per capita 2023

BRP (€ miljoner)

200 000

250 000

300 000

150 000

100 000

50 000

70 000 80 00060 00050 00040 00020 00010 000

BRP per capita (€)

Barcelona

Rom

Karlsruhe

Madrid

Milano

Düsseldorf

Köln

Stuttgart

Randstad och Eindhoven

München

Paris

Dublin

Luxemburg

Helsingfors

Wien

Berlin

Hamburg

Köpenhamn

Bryssel

Stockholm

Darmstadt

Cork

Lyon

Marseille

Antwerpen

Prag

Venedig

Bologna

Genomsnitt för EU avseende BRP per capita

38 100

30 000

Regionernas utveckling 2000–2024

Årlig

befolkningstillväxt Befolkningstillväxt

Befolkningstillväxt,

tusental invånare

BRP per capita

2024, euro

Årlig real

BRP-tillväxt

Real

BRP-tillväxt

Stockholm 1,3% 36% 649 72 318 2,7% 86%

Paris 0,5% 12% 1 352 70 309 1,3% 35%

Helsingfors 1,0% 27% 373 61 374 1,4% 37%

Randstad & Eindhoven 0,7% 18% 1 430 70 440 1,8% 50%

Madrid 1,1% 30% 1 624 44 480 2,2% 67%

Barcelona 0,9% 23% 1 112 38 225 0,4% 10%

Genomsnitt för EU 0,2% 5% 23 172 39 768 1,4% 39%

Källa: Oxford Economics.

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024

Årlig procentuell befolkningstillväxt i Sveriges

lokala arbetsmarknader 2000–2024

–1,0

–0,5

0,0

0,5

1,0

1,5

2,0

500 000 –0 – 10 000

Källa: SCB och Savills

Antal invånare

10 000 –

50 000

50 000 –

100 000

100 000 –

500 000

99 %

Befolkningstillväxt

Andel av Sagax hyresvärde

Sagax 0 % Sagax 0 % Sagax 95 %Sagax 4 %Sagax 1 %

Årlig procentuell befolkningstillväxt i Finlands

lokala arbetsmarknader 2000–2024

–2,0

–1,5

–1,0

–0,5

0,0

0,5

1,0

1,5

500 000 –0 – 10 000

Källa: Statistikcentralen och Savills

Antal invånare

96 %

Befolkningstillväxt

Andel av Sagax hyresvärde

10 000 –

50 000

50 000 –

100 000

100 000 –

500 000

Sagax 0 % Sagax 1 % Sagax 57 %Sagax 39 %Sagax 3 %

Årlig procentuell befolkningstillväxt i

Frankrikes regioner 2000–2024

0,0

0,2

0,4

0,6

0,8

1,0

1 000 000 –0 – 250000

Källa: Oxford Economics och Savills

Antal invånare

Befolkningstillväxt

Andel av Sagax hyresvärde

43 %

250 000 –

500 000

500 000 –

750 000

750 000 –

1 000 000

Sagax 3 % Sagax 22 % Sagax 26 %Sagax 17 %Sagax 32 %

Årlig procentuell befolkningstillväxt i

Nederländernas regioner 2000–2024

0,0

0,2

0,4

0,6

0,8

1,0

2 600 000 –0 – 500 000

Källa: Oxford Economics och Savills

Antal invånare

77 %

Sagax 10 % Sagax 3 % Sagax 50 %Sagax 27 %Sagax 10 %

Befolkningstillväxt

Andel av Sagax hyresvärde

500 000 –

1 000 000

1 000 000 –

1 300 000

1 300 000 –

2 600 000

Årlig procentuell befolkningstillväxt i

Spaniens regioner 2000–2024

0,0

0,2

0,4

0,6

0,8

1,0

1,2

3 000 000 –0 – 250 000

Källa: Oxford Economics och Savills

Antal invånare

89 %

Befolkningstillväxt

Andel av Sagax hyresvärde

250 000 –

500 000

500 000 –

1 000 000

1 000 000 –

3 000 000

Sagax 0 % Sagax 2 % Sagax 67 %Sagax 22 %Sagax 9 %

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024

Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt

INVESTERINGSMARKNADEN

Lager- och logistikfastigheter har tidigare utgjort ett av de mindre segmenten

på fastighetsmarknaden. Intresset för fastighetsinvesteringar med stabila

kassaflöden har ökat under de senaste åren, vilket har gjort att lager- och

logistikssegmentet under 2024 utgjorde 21 % (22 %) av transaktionsvolymen

i Europa. Efterfrågan på investeringar inom lager- och industrisegmentet har

också ökat till följd av förändringar av konsumtionsmönster bland hushåll samt

e-handelns ökande marknadsandel inom detalj handeln.

Relativt få investerare är specialiserade på lager-, industri- och logistik-

fastigheter även om intresset för investeringar inom segmentet har ökat

markant under de senaste åren. En stor del av utbudet utgörs av brukar-

fastigheter, fastigheter där det rörelsedrivande företaget även äger fastig-

heten. Sagax strategi är att växa genom förvärv av fastigheter. Förvärven

syftar till att öka kassaflödet och diversifiera hyresintäkterna.

Transaktionsmarknaden

Parametrar som driver intresset för fastighetsinvesteringar är bland

annat det allmänna konjunkturläget samt tillgången till eget kapital,

lånefinansiering och ränteläget. Totalt omsattes kommersiella fastig heter

till ett värde om cirka 152 miljarder kronor i Sverige under 2024. Som en

jäm förelse uppgick transaktionsvolymen till cirka 106 miljarder kronor

under 2023, det svagaste transaktionsåret sedan 2013, och till cirka 221

miljarder kronor under 2022. Andelen strukturaffärer sett till total trans-

aktionsvolym minskade under 2024 jämfört med 2023. Cirka 6 % av den

totala transaktionsvolymen 2024 utgjordes av strukturaffärer. Under 2023

och 2022 uppgick andelen till 10 % respektive 18 %.

Utländska investerare svarade för 14 % (30 %) av den totala transak-

tionsvolymen i Sverige, motsvarande cirka 22 (32) miljarder kronor. Värt

att notera är att utländska investerare varit nettoköpare för åttonde året i

rad, vilket innebär att förvärvsvolymen överstiger försäljningarna. 55 %

av Sagax fastighetsvärden återfinns i Sverige och Finland, två marknader

med ett tydligt intresse från internationella investerare.

Transaktionsvolymen för lager- och industrifastigheter i Sverige upp-

gick till 25 (23) miljarder kronor under 2024 varav utländska investerare

svarade för 23 %, vilket är lägre än under 2023 och 2022 då utländska

investerare stod för 54 % respektive 40 %.

I Finland uppgick transaktionsvolymen till 2,2 (2,1) miljarder euro

varav lager- och industrifastigheter utgjorde 0,7 (0,5) miljarder euro,

i Frankrike till 14,8 (15,5) miljarder euro respektive 4,6 (3,2) miljarder

euro, i Neder länderna till 11,4 (8,9) miljarder euro respektive 3,3 (2,6)

miljarder euro, i Spanien till 13,7 (10,8) miljarder euro respektive 1,5 (1,5)

miljarder euro, i Belgien till 4,2 (2,8) miljarder euro respektive 1,2 (0,5)

miljarder euro och i Tyskland till 32,9 (30,0) miljarder euro, respektive 6,7

(5,7) miljarder euro. Direktavkastningskravet för så kallade "prime" lager-

och industrifastig heter var stabil i de flesta europeiska länder under 2024.

Under fjärde kvartalet 2024 bedömdes direkt avkastningskravet i Sverige

uppgå till 4,90–5,10 % (4,90–5,10 %). Direkt avkastningskravet "prime" avser

nyproducerade eller moderna logistik- och industrianläggningar om minst

5 000 kvadratmeter i framstående logistiklägen med hyresgäster som tecknat

långa hyresavtal. Under samma kvartal bedömdes direktavkastningskravet

i Sverige för mindre lager- och industrifastigheter, med en yta mellan 2 000

och 5 000 kvadratmeter, uppgå till 6,00–6,50 % (6,00–6,50 %). För fastig-

heter om minst 5 000 kvadratmeter uppgår direktavkastningskraven i Finland

till 5,25 % (5,00 %), i Frankrike till 4,75 % (4,75 %), i Nederländerna till 4,75 %

(4,40 %), i Belgien till 5,00 % (5,00 %) och i Spanien till 4,80 % (5,05 %).

HYRESMARKNADEN FÖR LAGER- OCH INDUSTRIFASTIGHETER

Diagrammen på sidan 16 illustrerar att hyresutvecklingen för lager- och

industrifastigheter i Sagax regioner endast är svagt korrelerad med hyres-

utvecklingen för kontor och att hyresnivån för lager- och industrilokaler har

uppvisat en låg varians sedan mätperiodernas inledning. Även när det gäller

uthyrningsgrad uppvisar lager- och industrifastig heter som regel mindre

varians över tid än uthyrningsgrader för kontors lokaler.

Kombinationen av god tillväxt och små utbudsförändringar gynnar efter-

frågan på lokaler inom segmentet lager och lätt industri. Hyresutvecklingen

för lager- och industrilokaler är stabil i Stockholm, Helsing fors, Paris,

Randstad och Eindhoven, Madrid och Barcelona. Städerna tillhör de europe-

iska marknader som bedöms ha goda förutsättningar för långsiktig tillväxt.

Diagrammen på sidan 16 visar hyresutvecklingen uttryckt i nominella

termer.

Nyproducerade lokaler

Hyran för nyproducerade lokaler påverkas huvudsakligen av de faktiska

produktionskostnaderna för byggnaden, kostnaden för mark samt exploa-

törens vinstkrav. De höga markpriserna i storstadsområdena i Europa

påverkar hyresnivåerna för nyproducerade och moderna lokaler. I lands-

bygdsområden är hyresnivåerna relativt jämna.

Befintliga lokaler

Till skillnad från nyproducerade lokaler styrs hyran för befintliga lokaler av

utbud och efterfrågan. Denna hyra kan variera kraftigt mellan olika geogra-

fiska lokaliseringar. I områden med höga vakanser och stort utbud på lokaler

kan marknadshyran understiga nyproduktionshyran väsentligt. Den omvända

situationen, där marknadshyran överstiger nyproduktionshyran, förkommer

nästan uteslutande i storstädernas citynära anläggningar där byggbar mark

saknas och det råder generell brist på moderna och ändamåls enliga lokaler.

Spanien

Nederländerna

Belgien

Finland

Frankrike

Sverige

Transaktionsvolym lager & industri

MEUR

5 000

10 000

15 000

20 000

25 000

30 000

35 000

202420232022202120202019201820172016201520142013

Tyskland

Källa: Savills

Produktion/industri

Andel av total volym (%)

Övrigt (blandfastigheter, lättindustri, lager)

Logistik

Transaktionsvolym lager & industri i Sverige

Mkr %

10 000

20 000

30 000

40 000

50 000

60 000

2022 202420202018201620142012201020082006

Källa: Savills

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024

Källa: Savills

Hyresutveckling i Stockholm

Kr/kvm

Kontor Stockholm i bästa läge

Kontor Stockholm

Lager/industri Stockholm i bästa läge (>5 000 kvm)

Lager/industri Stockholm (>5 000 kvm)

2 000

4 000

6 000

8 000

10 000

202420222020201820162014201220102008

Källa: Savills

Kontor Helsingfors i bästa läge

Lager/industri Helsingfors i bästa läge

Hyresutveckling i Helsingfors

Euro/kvm

100

200

300

400

500

600

202420222020201820162014201220102008

Källa: Savills

Hyresutveckling i Paris och Lyon

Euro/kvm

Kontor Paris i bästa läge

Kontor Lyon i bästa läge

200

400

600

800

1 000

1 200

202420222020201820162014201220102008200620042002

Lager/industri Paris i bästa läge

Lager/industri Lyon i bästa läge

Källa: Savills

Hyresutveckling i Madrid och Barcelona

Euro/kvm

Kontor Madrid i bästa läge

Kontor Barcelona i bästa läge

Lager/industri Barcelona i bästa läge

Lager/industri Madrid i bästa läge

100

200

300

400

500

202420232022202120202019201820172016201520142013

Källa: Savills

Hyresutveckling i Randstad och Eindhoven

Euro/kvm

Kontor Amsterdam i bästa läge

Kontor Amsterdam

Lager/industri Randstad och Eindhoven i bästa läge

Lager/industri Randstad och Eindhoven

100

200

300

400

500

600

700

202420222020201820162014201220102008200620042002

Källa: Savills

Hyresutveckling i Stockholm

Kr/kvm

Lager/industri Stockholm bästa läge (2 000–4 999 kvm)

Lager/industri Stockholm (2 000–4 999 kvm)

Logistik/industri Stockholm bästa läge (>5 000 kvm)

Logistik/industri Stockholm (>5 000 kvm)

500

1 000

1 500

2 000

2 500

202420222020201820162014201220102008

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024

Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt

MARKNADSSEGMENT

Sagax fastighetsbestånd är indelat i marknadssegmenten Sverige,

Finland, Frankrike, Benelux, Spanien, Tyskland samt Övriga Europa.

Per balansdagen var 77 % av marknadsvärdet och 79 % av hyresvärdet

hänförligt till fastig heter utanför Sverige.

HYRESAVTALSSTRUKTUR

Sagax tecknar huvudsakligen så kallade kallhyresavtal. Detta innebär

att hyresgästen betalar kostnaderna för till exempel värme, el, fastig-

hetsskatt samt vatten och avlopp i tillägg till den överenskomna hyran.

Sagax påverkas härigenom endast i begränsad omfattning av förändrade

kostnader till följd av ändrad förbrukning eller ändrade taxor för exem-

pelvis värme eller vatten. Utanför storstäderna ombesörjer och bekostar

hyres

gästerna normalt även fastighetsskötsel och under håll av fastig-

heterna, så kallade triple net-avtal. Mer än 95 % av Sagax hyresavtal

är indexerade till KPI eller motsvarande. Den årliga indexeringen kan

i vissa fall vara begränsad genom tak respektive golv. Ett mindre antal

hyresavtal har årliga fasta hyresjusteringar.

Sagax har en diversifierad avtalsstruktur, vilket förbättrar möjlig-

heterna att upprätthålla en jämn uthyrningsgrad. För att begränsa ris-

ken för minskade hyresintäkter eftersträvar Sagax att skapa långsiktiga

relationer med bolagets hyresgäster och att uppnå en god diversifiering

av hyresav talens löptid och storlek. Därutöver eftersträvar Sagax en

jämn fördelning av kontraktsförfall över åren. Sagax arbetar även aktivt

med kontraktsförlängning i förtid. Bolaget väljer att avstå från att vid

varje tidpunkt maximera hyresnivån om istället längre löptider kan upp-

nås. Detta bedöms minska risken för betydande varians i koncernens

uthyrningsgrad.

Den 31 december 2024 omfattade Sagax fastighetsbestånd 983 fastigheter med en uthyrningsbar area om

4 834 000 kvadratmeter. Det årliga hyresvärdet och kontrakterad årshyra uppgick till 5 553 respektive

5 323 miljoner kronor. Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 96 %.

Sagax fastighetsbestånd i

sammandrag

Fastighetsbestånd i sammandrag

2024-12-31 2024

Marknadssegment

Antal

fastig-

heter

Uthyr-

ningsbar

area, kvm

Marknadsvärde Hyresvärde

Ekonomisk

uthyrnings-

grad

Hyres-

intäkter,

mkr

Övriga

intäkter,

mkr

Fastighetskostnader

Drift-

netto,

mkr

Direktav-

kastningMkr kr/kvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm

Sverige 128 935 000 15 101 16 200 1 147 1 227 93% 1 044 57 –153 –164 948 6,1%

Finland 2481 480 000 19 606 13 200 1 923 1 299 95% 1 799 3 –345 –233 1 457 7,4%

Frankrike 310 1 050 000 14 515 13 800 1 234 1 175 98% 1 012 2 –210 –200 804 6,5%

Benelux 157 708 000 9 264 13 100 704 995 97% 648 7 –60 –84 595 6,7%

Spanien 124 524 000 5 485 10 500 383 731 98% 355 0 –30 –58 324 6,2%

Tyskland 14 132 000 1 778 13 500 150 1 139 93% 124 1 –5 –41 119  7,5%

Övriga Europa 2 6 000 126 19 500 12 1 927 100% 12 – –6 –965 6 4,8%

Delsumma 983 4 834 000 65 874 13 600 5 553 1 149 96% 4 994 69 –809 –167 4 254 6,6%

Ej fördelat – – – – – – – – 0 –63 –13 –63 –

Totalt 983 4 834 000 65 874 13 600 5 553 1 149 96% 4 994 69 –872 –180 4 191 6,6%

Koncernens hyresvärde

Finland 35 % (1 923 mkr)

Sverige 21 % (1 147 mkr)

Övriga Europa 0 % (12 mkr)

Spanien 7 % (383 mkr)

Frankrike 22 % (1 234 mkr)

Benelux 13 % (704 mkr)

Tyskland 3 % (150 mkr)

Fastigheternas marknadsvärde

Finland 30 % (19 606 mkr)

Sverige 23 % (15 101 mkr)

Övriga Europa 0 % (126 mkr)

Spanien 8 % (5 485 mkr)

Frankrike 22 % (14 515 mkr)

Benelux 14 % (9 264 mkr)

Tyskland 3 % (1 778 mkr)

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024

Sagax kontrakterade årshyra fördelades vid periodens utgång på

2 557 hyresavtal med 1 407 hyresgäster. I tabellen nedan redovisas stor-

leken på Sagax hyresavtal i relation till koncernens kontrakterade års-

hyra vid årets utgång. Av tabellen nedan framgår att 2 550 hyres avtal

hade ett hyresvärde understigande 1 % av koncernens kontrakterade

årshyra. Det sammanlagda hyresvärdet för dessa avtal motsvarade

91 % av Sagax kontrakterade årshyra. Sagax var därutöver part i 7

hyres avtal med ett hyresvärde motsvarande 1–2 % av koncernens

kontrakterade årshyra. Dessa hyresavtal utgjorde sammanlagt 9 % av

Sagax kontrakterade årshyra. Inget av Sagax hyresavtal hade ett årligt

hyresvärde överstigande 2 % av koncernens årshyra.

HYRESGÄSTER

Av tabellen nedan framgår att 70 % av koncernens årshyra vid årets

utgång utgjordes av hyresgäster som var och en stod för mindre än 1 %

av koncernens årshyra, 11 % av Sagax årshyra utgjordes av hyresgäster

Löptider för hyresavtal

Antal Kontrakterad årshyra

Förfalloår hyresavtal Area, kvm Mkr Andel

2025 882 600 000 733 14%

2026 515 691 000 768 14%

2027 416 687 000 726 14%

2028 240 434 000 535 10%

2029 121 454 000 532 10%

> 2029 383 1 766 000 2 028 38%

Totalt 2 557 4 631 000 5 323 100%

Hyresduration

Marknadssegment

Antal

fastigheter

Antal

hyresavtal

Hyres-

duration, år

Sverige 128 535 4,4

Finland 248 707 4,2

Frankrike 310 807 5,2

Benelux 157 269 5,6

Spanien 124 228 4,3

Tyskland 14 9 11,7

Övriga Europa 2 2 9,3

Totalt/genomsnitt 983 2 557 4,9

som var och en stod för 1–2 % av koncernens årshyra och 19 % av

koncernens årshyra utgjordes av hyresgäster som var och en stod för

mer än 2 % av koncernens årshyra. De sex största hyresgästerna är

i bokstavsordning Baxter, Groupe Colas, Kesko, Metro, Nokia samt

verksamheter med statligt och kommunalt ägande. Den enskilt största

hyresgästen är det franska ledande grossist- och distributionsbolaget

Metro som svarade för 6,2 % av Sagax kontrakterade hyresintäkter vid

årsskiftet.

Sagax hyresgäster är verksamma inom olika sektorer. Företag inom

tillverkningsindustrin står för 17 % (16 %) av hyresintäkterna. Livsmed-

elsrelaterad verksamhet samt fordonsrelaterad verksamhet, innefattande

försäljning, service och tillverkning, stod för 15 % (10 %) respektive 14 %

(14 %) av hyresintäkterna. En diversifiering av hyresgästernas bransch-

tillhörighet bedöms minska risken för vakanser och hyresförluster. De

huvudsakliga sektorerna återfinns i cirkeldiagrammet nedan.

Fördelning av kontrakterad årshyra

IT, utveckling, utbildning 5 %

Fastighetsservice 8 %

Byggmaterial 6 %

Övrigt 14 %

Media 4 %

Produktion, fastigheter 5 %

Logistik 6 %

Livsmedelsrelaterad verksamhet 15 %

Medicin, medicinteknik 5 %

Stat, kommun 1 %

Fordon 14 %

Tillverkningsindustri 17 %

Fördelning av hyresavtal

Andel av

kontrakterad

årshyra

Årshyra

Antal hyres-

avtal

Genomsnittlig

årshyra, mkr

Hyres-

duration, årMkr Andel, %

> 2 % – – – – –

1–2 % 498 9 7 71 6

< 1 % 4 825 91 2 550 2 5

Totalt 5 323 100 2 557 2 5

Fördelning av hyresgäster

Andel av

kontrakterad

årshyra

Årshyra

Antal

hyresgäster

Antal

hyresavtal

Genomsnittlig

årshyra, mkr

Hyres-

duration, årMkr Andel, %

> 2 % 1 009 19 6 187 84 7

1–2 % 598 11 8 125 26 6

< 1 % 3 716 70 1 393 2 245 3 4

Totalt 5 323 100 1 407 2 557 4 5

1) Bolag inom samma koncern eller med statligt och kommunalt ägande är

upptagna som en hyresgäst.

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024

Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt

FASTIGHETSPORTFÖLJENS AVKASTNING

Direktavkastningen för året i förhållande till marknadsvärdet vid årets

utgång uppgick till 6,6 % (6,4 %). Fastighetsportföljens totalavkastning

uppgick till 7,5 % (4,0 %). Under året uppgick den vägda inflationen

till 1,6 % (3,4 %) i de marknader där Sagax är aktivt. Den reala total-

avkastningen uppgick således till 5,9 % (0,6 %).

Framåtriktad direktavkastning uppgick till 6,7 % (6,6 %). I diagram-

met nedan förklaras hur den framåtriktade direktavkastningen påver-

kats av hyresförändringar, investeringar, avyttringar, värdeförändringar

och valutaeffekter.

HYRESFÖRLUSTER

Sagax har historiskt redovisat låga hyresförluster, se nedan stående

tabell. Under 2024 uppgick hyresförlusterna till 4,6 (5,0) miljoner

kronor.

Hyresgästernas nettoinflyttning

–1,0

–0,5

0,0

0,5

1,0

2024202320222021202020192018201720162015

Andel av hyresvärde, %

Netto av kontrakterade årshyror för in- och avflyttade hyresgäster under året jämförs med

genomsnittligt hyresvärde under året.

Hyresgästernas omsättningshastighet

2024202320222021202020192018201720162015

Andel av kontrakterad årshyra, %

Kontrakterad årshyra för under året avflyttade hyresgäster i relation till genomsnittlig

kontrakterad årshyra under året.

Hyresvärde och ekonomisk uthyrningsgrad

200

400

600

800

1 000

1 200

2024202320222021202020192018201720162015

%, kurva Kr/kvm, staplar

Hyresvärde, kr/kvm

Uthyrningsgrad, %

100

Hyresförluster

År

Hyres

förluster, mkr

Andel av

hyresintäkter, %

Ekonomisk

uthyrningsgrad, %

2015 0,6 0,0 96

2016 0,1 0,0 94

2017 0,1 0,0 94

2018 1,6 0,1 95

2019 2,9 0,1 95

2020 0,7 0,0 95

2021 3,2 0,1 96

2022 2,1 0,1 96

2023 5,0 0,1 96

2024 4,6 0,1 96

Direkt-

avkastning: 6,6 % –0,1 % 0,1 % 0,0 % 0,0 % 0,0 % 6,7 %

0,1 %

Utveckling för fastighetsportföljens framåtriktade direktavkastning

10 000

20 000

30 000

40 000

50 000

60 000

70 000

57 061 563 5 698 1 129

–144

1 567 65 874

Marknadsvärde

förvaltnings-

fastigheter

2024-12-31

Valuta-

effekt

Av-

yttringar

Investeringar

i befintligt

bestånd

FörvärvOrealiserad

värde-

förändring

Marknadsvärde

förvaltnings-

fastigheter

2023-12-31

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024

UTHYRNINGSARBETE

Under 2024 har Sagax haft en omsättningshastighet av hyres gäster om

4,0 % (4,9 %). Omsättningstakten har beräknats som kontrakterad års-

hyra för under året avflyttade hyresgäster i relation till genomsnittlig

kontrakterad årshyra under året.

Hyresgästernas nettoinflyttning 2024 uppgick till −0,8 % (0,0 %).

Nettoinflyttningen har beräknats genom att nettot av kontrakterade

årshyror för in- och avflyttade hyresgäster under året jämförts med

genomsnittlig årshyra under året. Den ekonomiska uthyrnings graden

uppgick till 96 % (96 %) vid årets utgång och har uppgått till som lägst

94 % sedan 2014.

Den ekonomiska uthyrningsgradens förändring

Under året har vakansvärdet ökat med 199 (210) miljoner kronor till

följd av avflyttningar och minskat med 156 (211) miljoner kronor till

följd av inflyttningar. Tidsbegränsade lämnade rabatter uppgick till 42

(52) miljoner kronor på årsbasis vid årets slut. Löptiderna för rabatterna

framgår av tabellen nedan. Av vakansvärdet återfanns 74 % (75 %) i

Sverige och Finland.

Förvärv av fastigheter med vakanser har ökat vakans värdet med 20 mil-

joner kronor. Utgående vakansvärde har reducerats med 7 miljoner kro-

nor till följd av fastighets försäljningar. Utgående vakansvärde uppgick

till 231 (182) miljoner kronor.

Kommande vakansförändring

Hyresavtal med ett hyresvärde om 201 (74) miljoner kronor var vid årets

slut uppsagda varav hyresavtal omfattande 196 (74) miljoner kronor

har sagts upp för avflyttning och hyresavtal omfattande 5 (–) miljoner

kronor har sagts upp för omförhandling. Av de hyresavtal som sagts upp

för avflyttning sker avflyttningar motsvarande 84 miljoner kronor under

2025 och 97 miljoner kronor under 2026, varav 46 miljoner kronor avser

uppsägning av ett avtal i Finland.

Nyuthyrningar av lokaler som ännu ej inflyttats har minskat det

justerade vakansvärdet med 43 (19) miljoner kronor.

Det justerade utgående vakansvärdet uppgick till 389 (237) miljoner

kronor. 153 (55) miljoner kronor avser avtal som sagts upp för avflytt-

ning, men ännu ej avflyttats och nyuthyrningar som ännu inte inflyttats.

Vakanser 1 januari 2025

Marknadssegment

Antal

fastigheter

Hyresvärde,

mkr

Vakansvärde,

mkr

Ekonomisk

vakansgrad

Uthyrningsbar

area, kvm

Vakant

area, kvm

Areamässig

vakansgrad

Sverige 128 1 147 75 7% 935 000 65 000 7%

Finland 248 1 923 97 5% 1 480 000 77 000 5%

Frankrike 310 1 234 20 2% 1 050 000 18 000 2%

Benelux 157 704 21 3% 708 000 11 000 2%

Spanien 124 383 8 2% 524 000 23 000 4%

Tyskland 14 150 10 7% 132 000 10 000 8%

Övriga Europa 2 12 – – 6 000 – –

Totalt 983 5 553 231 4% 4 834 000 203 000 4%

1) Vakansvärde respektive vakansgrad beaktar vakanser och lämnade rabatter till hyresgäster.

Löptider för lämnade rabatter

Förfalloår Mkr

2025 35

2026 5

2027 1

2028 0

2029 0

>2029 1

Totalt 42

Ingångna och uppsagda hyresavtal

Inflyttningar Avflyttningar

In- och avflyttningsår

Antal

avtal

Hyresvärde,

mkr

Antal

avtal

Hyresvärde,

mkr

2025 28 43 99 84

2026 – – 17 97

2027 – – 2 8

2028 – – 1 6

>2028 – – – –

Totalt 28 43 119 196

Vakansförändringar

Belopp i miljoner kronor

2024

jan–dec

2023

jan–dec

Ingående vakans respektive år 182 171

Inflyttningar −156 −211

Avflyttningar 199 210

Förändring av lämnade rabatter −11 13

Vakansvärde, förvärvade fastigheter 20 6

Vakansvärde, för sålda fastigheter −7 −7

Valutakursförändring 4 –

Utgående vakansvärde 231 182

Uppsagt för omförhandling 5 –

Uppsagda avtal, ej avflyttat 196 74

Uthyrning, ej inflyttat −43 −19

Justerat utgående vakansvärde 389 237

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024

Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt

Fastighetsförvärv 2024, area

Finland 5 % (26 704 kvm)

Sverige 1 % (7 152 kvm)

Spanien 17 % (86 189 kvm)

Benelux 9 % (44 493 kvm)

Frankrike 60 % (306 330 kvm)

Tyskland 7 % (38 109 kvm)

Investering i befintligt fastighetsbestånd per marknadssegment, 2024

Finland 25 % (279 mkr)

Sverige 56 % (635 mkr)

Spanien 2 % (23 mkr)

Benelux 8 % (89 mkr)

Frankrike 9 % (103 mkr)

Tyskland 0 % (1 mkr)

Orsak till investeringar i befintligt fastighetsbestånd, 2024

Nyuthyrning 21 % (233 mkr)

Nyproduktion 45 % (510 mkr)

Hyrestillägg 9 % (107 mkr)

Underhåll 25 % (279 mkr)

Fastighetsförvärv 2024, förvärvspris

Finland 8 % (439 mkr)

Sverige 2 % (88 mkr)

Spanien 12 % (681 mkr)

Benelux 7 % (408 mkr)

Frankrike 65 % (3 725 mkr)

Tyskland 6 % (357 mkr)

NETTOINVESTERINGAR 2024

Sagax nettoinvesteringar i fastigheter under 2024 uppgick till 6 683

(5 913) miljoner kronor motsvarande 12 % av ingående fastighetsvärde,

se diagram sidan 22. Under den senaste femårsperioden har nettoinves-

teringarna i genomsnitt uppgått till 11 % av ingående fastig hetsvärde

respektive år. Nettoinvesteringarna har beräknats som nettot av fastig-

hetsförvärv, investeringar i befintligt fastig hetsbestånd samt avyttringar

av fastigheter.

Förvärv

Sagax har under året förvärvat 85 fastigheter med en sammanlagd

uthyrningsbar area om 509 000 kvadratmeter för totalt 5 698 (5 088)

miljoner kronor. Det största förvärvet avsåg en portfölj om 43 stycken

fastigheter i Frankrike, French Wholesale Properties – FWP, med en

uthyrningsbar area om 296 000 kvadratmeter. Grossist- och distribu-

tionsbolaget Metro hyr i samtliga fastigheter och uthyrningsgraden upp-

går till 100 %. Sagax ägarandel i FWP uppgick vid årets slut till 77 %.

Avyttringar

Under året har 5 (9) fastigheter till ett redovisat värde om 144 (77)

miljoner kronor avyttrats.

Investeringar i befintligt bestånd

Sagax har under 2024 investerat 1 129 (902) miljoner kronor i det

befintliga fastighetsbeståndet, varav 635 (539) miljoner kronor i Sverige

och 279 (167) miljoner kronor i Finland. Av investeringarna i befintligt

bestånd avsåg 279 (205) miljoner kronor underhåll av fastigheterna och

510 (395) miljoner kronor nyproduktion. Av investeringarna i nyproduk-

tion avsåg 410 miljoner kronor projekt i Sverige. Därutöver investerades

233 (252) miljoner kronor i samband med nyuthyrningar och 107 (50)

miljoner kronor mot hyrestillägg. Av investeringarna i befintligt bestånd

avsåg sammanlagt 53 (18) miljoner kronor i energibesparande åtgärder.

Där utöver har löpande underhåll om 126 (104) miljoner kronor

kostnadsförts i koncernens redovisning under 2024.

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024

Fem största investeringarna i befintligt fastighetsbestånd

under 2024

Nedan redogörs för de fem största investeringarna i det befintliga fastig-

hetsbeståndet under året. Dessa fem investeringar uppgick till samman-

lagt 447 miljoner kronor, motsvarande 40 % av de totala investeringarna i

befintligt fastighetsbestånd under året.

Jakobsberg 18:19, 261 miljoner kronor

Nybyggnation om 14 000 kvadratmeter lager- och verksamhetslokaler i

Järfälla, nordväst om Stockholm. Byggnationen påbörjades under 2022

och beräknas vara färdigställd under tredje kvartalet 2025. Den totala

investeringen beräknas uppgå till 511 miljoner kronor och fastigheten

avses bli certifierad enligt Miljöbyggnad Silver vid färdigställande.

Fastigheten är fullt uthyrd.

Sollentuna Häradsallmänning 1:34, 80 miljoner kronor

På fastigheten, belägen i Järfälla, nordväst om Stockholm, har nybygg-

nation om 7 300 kvadratmeter lager- och verksamhetslokaler färdig-

ställts. Fastigheten förvärvades under 2021 och färdigställdes under

fjärde kvartalet 2024. Fastigheten är certifierad enligt Miljöbyggnad

Silver. Den totala investeringen uppgick till 187 miljoner kronor och

uthyrningsgraden uppgick till 65 % vid årets utgång

17 Rue Levassor et Les Garennes, 44 miljoner kronor

På fastigheten, 33 km väster om Paris, uppförs en nybyggnation om

3 300 kvadratmeter lätt industri fördelad på 10 separata lokaler. Fastig-

heten beräknas vara färdigställd under första kvartalet 2025, och den

totala investeringen uppskattas till 49 miljoner kronor. Fastigheten kom-

mer att certifieras enligt BREEAM New Construction, nivå Very Good.

Uthyrning pågår.

Autokeskuksentie 12–20, 34 miljoner kronor

Nybyggnation om 2 000 kvadratmeter lagerlokaler på Autokeskuksentie

12–20 i Tammerfors färdigställdes under fjärde kvartalet 2024. Den totala

investeringen uppgick till 34 miljoner kronor. Fastigheten, som är fullt

uthyrd är certifierad enligt BREEAM New Construction, nivå Very Good.

Bredablick 4, 28 miljoner kronor

På fastigheten Bredablick 4 i Malmö pågår återställande i form av

nybyggnation av lokal om cirka 5 000 kvadratmeter lager- och verk-

samhetslokaler efter en brand samt förbättringsinvesteringar i befintlig

fastighet. Nybyggnationen avses att certifieras enligt Miljöbyggnad Silver.

Den totala investeringen beräknas uppgå till 75 miljoner kronor, där

investeringen för återställandet täcks av försäkringsersättning. Den nya

byggnaden beräknas att vara färdigställd under tredje kvartalet 2025.

Fastigheten är fullt uthyrd.

Pågående investeringar vid årsskiftet

Sagax hade vid årsskiftet 10 pågående investeringar med en beräknad

investeringsvolym överstigande 25 miljoner kronor, se tabell nedan.

Vid årsskiftet hade Sagax pågående projekt med en beräknad inves-

tering om 1 578 miljoner kronor varav 1 226 miljoner kronor investerats

till och med 2024 och 352 miljoner kronor återstår att investera.

Sagax nettoinvesteringar i fastigheter 2020–2024

1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

20242023202220212020

%, linje

Nettoinvesteringar, mkr

% av ingående fastighetsvärden

Rullande 5-årssnitt

Mkr, staplar

Pågående projekt

Pågående projekt med en beräknad total investering överstigande 25 miljoner kronor

Fastighet/adress Kommun Segment Avseende

Projektarea,

kvm

Beräknad

investering, mkr

Återstående

investering, mkr

Beräknat

färdigställande

Ja kobsberg 18:19 Järfälla Sverige Nybyggnation 14 000 511 68 2025

Bredablick 4 Malmö Sverige Nybyggnation 5 000 75 47 2025

17 Rue Levassor et Les Garennes Les Mureaux Frankrike Nybyggnation 3 266 49 6 2025

46 Avenue des Gardes Messiers Villemoisson-sur-Orge Frankrike Nybyggnation 2 368 36 1 2025

Versterkerstraat 10 Almere Benelux Nybyggnation 2 859 36 1 2025

Romben 3 Sollentuna Sverige Hyresgästanpassning 5 000 35 1 2025

Karaportti 8 Esbo Finland Hyresgästanpassning 16 113 34 26 2025

Kugghjulet 3 Huddinge Sverige Hyresgästanpassning 5 397 32 1 2025

Calle Irlanda 6 Les Franqueses Spanien Nybyggnation 2 580 30 28 2026

Jordbromalm 3:1 Haninge Sverige Hyresgästanpassning 52 000 29 1 2025

Delsumma 108 583 868 179

Pågående projekt med en beräknad total investering understigande 25 miljoner kronor 710 173

Totalt pågående projekt 31 december 2024 1 578 352

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024

Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt

På fastigheten Sollentuna Häradsallmänning 1:34 belägen i Järfälla nordväst om Stockholm har nybyggnation om 7 300 kvadratmeter

lager- och verksamhetslokaler färdigställts. Fastigheten certifieras enligt Miljöbyggnad Silver. Den totala investeringen uppgick till

187 miljoner kronor.

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024

Sagax fastighetsbestånd i Sverige omfattade 128 fastigheter med 935 000 kvadratmeter uthyrningsbar area.

Hyresvärdet uppgick till 1 147 miljoner kronor.

Marknadssegment Sverige

Korta fakta

2024 2023

Antal fastigheter 128 125

Uthyrningsbar area, kvm 935 000 918 000

Hyresvärde, mkr 1 147 1 085

Ekonomisk uthyrningsgrad, % 93 95

Antal hyresavtal 535 518

Fastigheternas marknadsvärde, mkr 15 101 14 649

Driftnetto, mkr 948 816

Direktavkastning, % 6,1 5,5

Segmentets andel av fastighetportföljens marknadsvärde

20242023202220212020

Segmentets andel av Sagax

23 %

Hyresvärde

21 % 19 %

Fastigheternas

marknads-

värde

Uthyrningsbar

area

Fördelning av hyresavtal i segmentet

Andel av

Sagax årshyra

Segmentets

kontrakterade

årshyra

Andel av

koncernens

kontrakterade

årshyra, %

Antal

hyresavtal

Genomsnittlig

kontrakterad

årshyra, mkr

> 2 % – – – –

1–2 % 56 1 1 56

< 1 % 1 016 19 534 2

Totalt 1 072 20 535 2

Fastighetsbestånd i Sverige i sammandrag

2024-12-31 2024

Geografisk fördelning

Antal

fastig-

heter

Uthyr-

ningsbar

area, kvm

Marknadsvärde Hyresvärde

Ekonomisk

uthyrnings-

grad

Hyres-

intäkter,

mkr

Övriga

intäkter,

mkr

Fastighetskostnader

Drift-

netto,

mkr

Direktav-

kastningMkr kr/kvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm

Stockholm 94 673 000 13 099 19 500 967 1 437 93% 866 0 –139 −207 726 5,4%

Övriga Sverige 34 262 000 2 002 7 600 180 686 97% 178 58 –14 −52 222 10,8%

Totalt Sverige 128 935 000 15 101 16 200 1 147 1 227 93% 1 044 57 –153 −164 948 6,1%

SVERIGE

Sverige är en av Sagax huvudmarknader. Av koncernens totala mark-

nadsvärde och hyresvärde återfinns 23 % respektive 21 % i detta seg-

ment. Sagax fastighetsbestånd i Sverige omfattade 128 fastigheter med

935 000 kvadratmeter uthyrningsbar area. Vid årsskiftet uppgick antalet

hyresavtal till 535 stycken.

Marknadsvärde

Marknadsvärdet på Sagax fastigheter i Sverige fastställdes per 31

december 2024 till 15 101 (14 649) miljoner kronor. Den orealiserade

värdeförändringen i segmentet uppgick till −270 (–859) miljoner kronor,

motsvarande en värdeförändring om –1,8 % (–5,5 %). Under samma

period var inflationen 0,8 % (4,4 %) och den reala värdeförändringen

uppgick således till –2,5 % (–9,5 %). Av den orealiserade värdeföränd-

ringen var –66 (240) miljoner kronor hänförlig till förvaltning och –204

(–1 099) miljoner kronor relaterat till allmän marknadsvärde förändring.

Vägt direktavkastningskrav för segmentet var per 31 december 2024

6,0 % (5,9 %) med intervallet 5,4–9,4 % (5,2–9,5 %).

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024

Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt

Stockholm

Sagax fastighetsbestånd i Stockholmsom rådet omfattade 94 fastig heter

med 673 000 kvadratmeter uthyrningsbar area. Sagax fastigheter i

Stockholm utgjorde 14 % av Sagax uthyrningsbara area och 17 % av kon-

cernens hyresvärde.

Sagax fastigheter i Stockholm återfinns utanför centrala Stockholm

framförallt utmed de större trafiklederna som E4/E20, E18 och Nynäs-

vägen. Flertalet av fastigheterna är belägna i etablerade industriom råden

som till exempel Lunda och Ulvsunda i norra Stockholm samt Älvsjö,

Segeltorp, Jordbro och Årsta i södra Stockholm.

Avflyttningar, nyuthyrningar och omförhandlingar av befintliga

avtal sker löpande och möjlig heterna att hyra ut vakanta lokaler bedöms

som goda.

Förvaltning

Hyresintäkterna ökade med 10 % till 866 (785) miljoner kronor och

driftnettot ökade med 11 % till 726 (657) miljoner kronor, främst till

följd av fastighetsförvärv och hyresindexering. Den ekonomiska uthyr-

ningsgraden i Stockholm var 93 % (94 %) vid utgången av 2024.

Sagax har under året tecknat 44 nya hyres avtal omfattande en

uthyrningsbar area om 54 300 kvadratmeter och 23 hyresavtal om

89 800 kvadratmeter har omförhandlats. Under året har 34 hyresavtal

om 120 200 kvadratmeter sagts upp för avflyttning vilket betyder att

netto ut hyrningen uppgick till –66 000 kvadratmeter.

Under 2024 har 594 (539) miljoner kronor investerats i befintligt

fastighetsbestånd, varav 381 (318) miljoner kronor avsåg nyproduktion.

Förvärv och avyttringar

Under 2024 har 3 fastigheter med en sammanlagd uthyrningsbar area om

7 200 kvadratmeter förvärvats i Stockholm för 88 miljoner kronor.

Övriga Sverige

Sagax fastighetsbestånd i övriga Sverige om fattade vid årets utgång 34

fastigheter med 262 000 kvadratmeter uthyrningsbar area och utgjorde

5 % av Sagax totala uthyrningsbara area. Sagax fastigheter i övriga Sverige

utgjorde 3 % av Sagax fastigheters totala marknadsvärde och 3 % av kon-

cernens hyresvärde.

Förvaltning

Hyres intäkterna ökade med 5 % till 178 (170) miljoner kronor och

driftnettot med 40 % till 222 (159) miljoner kronor, främst beroende på

erhållen försäkringsersättning om 54 miljoner kronor under tredje kvar-

talet 2024 samt hyresindexering. Den ekonomiska uthyrningsgraden i

övriga Sverige var 97 % (100 %) vid årets utgång.

Sagax har under året tecknat 2 nya avtal omfattande en uthyrnings-

bar area om 2 600 kvadratmeter och 6 avtal om 53 200 kvadratmeter

har förlängts. Inga avtal har sagts upp för avflyttning. Netto uthyrningen

uppgick därmed till 2 600 kvadratmeter. Den genomsnittliga hyres-

durationen uppgick till 5,4 (6,0) år. Merparten av fastig heterna är

uthyrda med triple net-avtal.

Under 2024 har 40 (10) miljoner kronor investerats i befintligt

fastig hetsbestånd.

Förvärv och avyttringar

Inga förvärv eller avyttringar i segmentet övriga Sverige har skett under

året.

Under det tredje kvartalet

förvärvades fastigheten

Dikesrenen 8 i Stockholm.

Fastigheten omfattar 1 300

kvadratmeter uthyrningsbar

area och är fullt uthyrd.

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024

Marknadssegment Finland

Sagax fastighetsbestånd i Finland omfattade 248 fastigheter med 1 480 000 kvadratmeter uthyrningsbar area.

Hyresvärdet uppgick till 1 923 miljoner kronor.

Korta fakta

2024 2023

Antal fastigheter 248 243

Uthyrningsbar area, kvm 1 480 000 1 458 000

Hyresvärde, mkr 1 923 1 767

Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95 95

Antal hyresavtal 707 735

Fastigheternas marknadsvärde, mkr 19 606 18 175

Driftnetto, mkr 1 457 1 370

Direktavkastning, % 7, 4 7, 5 

Segmentets andel av fastighetportföljens marknadsvärde

20242023202220212020

Segmentets andel av Sagax

35 %

Hyresvärde

31 %30 %

Fastigheternas

marknads-

värde

Uthyrningsbar

area

Fördelning av hyresavtal i segmentet

Andel av

Sagax årshyra

Segmentets

kontrakterade

årshyra

Andel av

koncernens

kontrakterade

årshyra, %

Antal

hyresavtal

Genomsnittlig

kontrakterad

årshyra, mkr

> 2 % – – – –

1–2 % 273 5 4 68

< 1 % 1 553 29 703 2

Totalt 1 826 34 707 3

Fastighetsbestånd i Finland i sammandrag

2024-12-31 2024

Geografisk fördelning

Antal

fastig-

heter

Uthyr-

ningsbar

area, kvm

Marknadsvärde Hyresvärde

Ekonomisk

uthyrnings-

grad

Hyres-

intäkter,

mkr

Övriga

intäkter,

mkr

Fastighetskostnader

Drift-

netto,

mkr

Direktav-

kastningMkr kr/kvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm

Helsingfors 87 721 000 11 602 16 100 1 021 1 416 93% 933 0 –186 −257 747 6,5%

Övriga Finland 161 759 000 8 004 10 500 902 1 188 97% 866 4 –159 −210 710 8,9%

Totalt Finland 2481 480 000 19 606 13 200 1 923 1 299 95% 1 799 3 –345 −233 1 457 7,4%

FINLAND

Finland är Sagax största marknadssegment, motsvarande 30 % av

koncernens marknadsvärde och 35 % av totalt hyresvärde. Sagax fastig-

hetsbestånd i Finland omfattade 248 fastigheter med 1 480 000 kvadrat-

meter uthyrningsbar area. Vid årsskiftet uppgick antalet hyresavtal till

707 stycken.

Marknadsvärde

Marknadsvärdet på Sagax fastigheter i Finland fastställdes per 31

december 2024 till 19 606 (18 175) miljoner kronor. Den orealiserade

värdeförändringen i segmentet uppgick till 90 (–629) miljoner kronor,

motsvarande en värdeförändring om 0,5 % (–3,3 %). Under samma

period var inflationen 0,7 % (3,6 %) och den reala värdeförändringen

uppgick således till –0,2 % (–6,7 %). Av den orealiserade värdeföränd-

ringen var 626 (194) miljoner kronor hänförlig till förvaltning och –536

(–824) miljoner kronor relaterat till allmän marknadsvärdeförändring.

Vägt direktavkastningskrav för segmentet var per 31 december 2024

6,8 % (6,7 %), med intervallet 4,3–14,0 % (4,3–14,0 %).

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024

Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt

Helsingfors

Sagax fastighetsbestånd i Helsingfors inklusive de intilliggande kommu-

nerna Esbo, Vanda, Kerava och Tusby om fattade vid årsskiftet 87 fastig-

heter med 721 000 kvadrat meter uthyrningsbar area. Sagax fastig heter

är främst belägna utmed ring lederna och större trafikleder.

Sagax fastigheter i Helsingfors utgjorde 15 % av Sagax uthyrnings-

bara area och 18 % av koncernens hyresvärde.

Förvaltning

Hyresintäkterna ökade med 5 % till 933 (892) miljoner kronor och drift-

nettot med 3 % till 747 (723) miljoner kronor, främst till följd av fastig-

hetsförvärv och hyresindexering. Sagax har under 2024 investerat 132

(86) miljoner kronor i befintligt fastighetsbestånd.

Sagax har under året tecknat 49 nya hyresavtal med en uthyr-

ningsbar area om 33 300 kvadratmeter och 53 hyresavtal om 56 500

kvadratmeter har förlängts. Under året har 77 hyresavtal om 34 500

kvadratmeter sagts upp för avflyttning. Nettouthyrningen uppgick där-

med till –1 200 kvadratmeter under 2024.

Förvärv och avyttringar

Under 2024 förvärvades 2 fastigheter i Helsingfors omfattande sam-

manlagt 5 800 kvadratmeter uthyrningsbar area för totalt 45 miljoner

kronor.

Övriga Finland

Övriga Finland omfattade 161 fastig heter med 759 000 kvadratmeter

uthyrningsbar area och utgjorde 16 % av Sagax uthyrningsbara area

och 16 % av hyresvärdet. En stor andel av fastigheterna är belägna i

universitets städerna Jyväskylä, Tammerfors, Uleåborg och Åbo.

Förvaltning

Hyresintäkterna ökade med 10 % till 866 (790) miljoner kronor och drif t -

nettot med 10 % till 710 (647) miljoner kronor främst till följd av fastig-

hetsförvärv och hyresindexering. Merparten av hyresavtalen är triple

net-avtal.

Sagax tecknade 34 nya hyresavtal under 2024 med en uthyrningsbar

area om 11 400 kvadratmeter. 22 hyresavtal om 31 400 kvadratmeter

har förlängts samt 37 uppsägningar för avflyttning om 80 600 kvadrat-

meter har mottagits. Nettout hyrningen var följaktligen –69 300 kvadrat-

meter.

Sagax har under 2024 investerat 147 (81) miljoner kronor i befintligt

fastighetsbestånd.

Förvärv och avyttringar

Under året har 5 fastigheter omfattande 20 900 kvadratmeter uthyr-

ningsbar area förvärvats för 394 miljoner kronor. 2 fastigheter med en

uthyrningsbar area om totalt 2 700 kvadrat meter avyttrades för motsva-

rande 19 miljoner kronor under 2024.

På fastigheten Autokeskuksentie 12–20 i Tammerfors, Finland, uppfördes en ny byggnad om 2 000 kvadratmeter lager- och verksamhets-

lokaler på befintlig mark. Den totala investeringen uppgick till 34 miljoner kronor och fastigheten miljöcertifieras enligt BREEAM New

Construction, nivå Very Good och är fullt uthyrd.

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024

Marknadssegment Frankrike

Sagax fastighetsbestånd i Frankrike omfattade 310 fastigheter med 1 050 000 kvadratmeter

uthyrningsbar area. Hyresvärdet uppgick till 1 234 miljoner kronor.

Korta fakta

2024 2023

Antal fastigheter 310 264

Uthyrningsbar area, kvm 1 050 000 743 000

Hyresvärde, mkr 1 234 814

Ekonomisk uthyrningsgrad, % 98 98

Antal hyresavtal 807 763

Fastigheternas marknadsvärde, mkr 14 515 9 815

Driftnetto, mkr 804 534

Direktavkastning, % 6,5 6,4

Segmentets andel av fastighetportföljens marknadsvärde

20242023202220212020

Segmentets andel av Sagax

22 %

Hyresvärde

22 %22 %

Fastigheternas

marknads-

värde

Uthyrningsbar

area

Fastighetsbestånd i Frankrike i sammandrag

2024-12-31 2024

Geografisk fördelning

Antal

fastig-

heter

Uthyr-

ningsbar

area, kvm

Marknadsvärde Hyresvärde Ekonomisk

uthyrnings-

grad

Hyres-

intäkter,

mkr

Övriga

intäkter,

mkr

Fastighetskostnader Drift-

netto,

mkr

Direktav-

kastningMkr kr/kvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm

Paris 128 554 000 9 053 16 300 758 1 369 98% 665 1 −155 −280 511 6,1%

Övriga Frankrike 182 496 000 5 461 11 000 476 959 100% 347 0 −54 −109 294 7,1%

Totalt Frankrike 310 1 050 000 14 515 13 800 1 234 1 175 98% 1 012 2 −210 −200 804 6,5%

FRANKRIKE

Segmentet Frankrike svarade för 22 % av marknadsvärdet på Sagax

fastighetsportfölj och för 22 % av koncernens hyresvärde. Sagax fastig-

hetsbestånd omfattade 310 fastigheter med 1 050 000 kvadratmeter

uthyrningsbar area. Vid årsskiftet uppgick antalet hyresavtal till 807

stycken.

Marknadsvärde

Marknadsvärdet på Sagax fastigheter i Frankrike fastställdes per 31

december 2024 till 14 515 (9 815) miljoner kronor. Den orealiserade

värdeförändringen i segmentet uppgick till 509 (230) miljoner kronor,

motsvarande en värdeförändring om 3,6 % (2,4 %). Under samma

period var inflationen 1,3 % (3,7 %) och den reala värdeförändringen

uppgick således till 2,3 % (–1,3 %). Av den orealiserade värdeföränd-

ringen var 35 (131) miljoner kronor hänförlig till förvaltning och 474

(99) miljoner kronor relaterat till allmän marknadsvärdeförändring.

Vägt direktavkastningskrav för segmentet var per 31 december 2024

6,5 % (6,4 %), med intervallet 5,0–9,0 % (4,8–9,0 %).

Fördelning av hyresavtal i segmentet

Andel av

Sagax årshyra

Segmentets

kontrakterade

årshyra

Andel av

koncernens

kontrakterade

årshyra, %

Antal

hyresavtal

Genomsnittlig

kontrakterad

årshyra, mkr

> 2 % – – – –

1–2 % 63 1 1 63

< 1 % 1 150 22 806 1

Totalt 1 214 23 807 2

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024

Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt

Paris

Vid utgången av 2024 ägde Sagax 128 fastigheter med 554 000

kvadrat meter uthyrningsbar area i Paris. Sagax fastigheter i Paris-

området är belägna i eftertraktade och etablerade industri områden

utmed större trafikleder som A4 och A6. Fastighets beståndet omfattade

11 % av Sagax uthyrningsbara area och 14 % av koncernens hyresvärde.

Förvaltning

Hyresintäkterna ökade till 665 (567) miljoner kronor och drift nettot

med 20 % till 511 (425) miljoner kronor, främst till följd av fastig hets-

förvärv och hyresindexering.

Sagax har under 2024 investerat 99 (80) miljoner kronor i befintligt

fastighetsbestånd.

Sagax har under året tecknat 72 nya hyresavtal med en uthyr-

ningsbar area om 28 900 kvadratmeter och 82 hyresavtal om 32 500

kvadratmeter har sagts upp för avflyttning. Inga avtal har förlängts.

Netto uthyrningen uppgick till –3 600

kvadratmeter under 2024.

Förvärv och avyttringar

Under 2024 har 6 fastigheter förvärvats i Paris för 1 174 miljoner kro-

nor, varav 4 fastigheter avsåg French Wholesale Properties – FWP med

Metro som hyresgäst. Fastig heterna omfattar 75 000 kvadrat meter

uthyrningsbar area. 1 fastighet har avyttrats med en uthyrningsbar area

om 600 kvadrat meter för motsvarande 17 miljoner kronor. I tillägg har

mark om 900 kvadratmeter avyttrats för 14 miljoner kronor i redovisat

värde under 2024.

Övriga Frankrike

Vid utgången av 2024 ägde Sagax 182 fastigheter med 496 000 kvadrat-

meter uthyrningsbar area i övriga Frankrike. Fastigheterna utgjorde

10 % av Sagax uthyrningsbara area och 9 % av koncernens hyresvärde.

Fastigheterna i övriga Frankrike återfinns bland annat i universitets-

städer som Bordeaux, Lille, Lyon och Marseille.

Förvaltning

Hyresintäkterna ökade till 347 (130) miljoner kronor och driftnettot

med 168 % till 294 (109) miljoner kronor, främst till följd av fastighets-

förvärv.

Sagax har investerat 5 (9) miljoner kronor i befintligt fastighets-

bestånd under 2024.

Sagax har under året tecknat 5 nya hyresavtal med en uthyrningsbar

area om 9 000 kvadratmeter och 4 avtal har sagts upp för avflyttning om

7 100 kvadratmeter. Inga avtal har förlängts. Nettouthyrningen uppgick

till 1 900 kvadratmeter under 2024.

Förvärv och avyttringar

Under 2024 har 42 fastigheter förvärvats för 2 551 miljoner kronor varav

39 fastigheter avsåg French Wholesale Properties – FWP med Metro som

hyresgäst. Fastig heterna omfattar 233 000 kvadrat meter uthyrningsbar

area. 1 fastighet om totalt 600 kvadratmeter uthyrningsbar area avyttra-

des för motsvarande 14 miljoner kronor i redovisat värde under 2024.

På fastigheten 13 Avenue Gutenberg i Paris, Frankrike, färdigställdes nybyggnation om 3 200 kvadratmeter lager- och verksamhetslokaler.

Den totala investeringen uppgick till 50 miljoner kronor. Fastigheten är miljöcertifierad enligt BREEAM New Construction, nivå Very Good.

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024

Marknadssegment Benelux

Sagax fastighetsbestånd i Benelux omfattade 157 fastigheter med 708 000 kvadratmeter

uthyrningsbar area. Hyresvärdet uppgick till 704 miljoner kronor.

Korta fakta

2024 2023

Antal fastigheter 157 147

Uthyrningsbar area, kvm 708 000 661 000

Hyresvärde, mkr 704 631

Ekonomisk uthyrningsgrad, % 97 96

Antal hyresavtal 269 246

Fastigheternas marknadsvärde, mkr 9 264 8 461

Driftnetto, mkr 595 530

Direktavkastning, % 6,7 6,5

Segmentets andel av fastighetportföljens marknadsvärde

20242023202220212020

Segmentets andel av Sagax

13 %

Hyresvärde

15 %14 %

Fastigheternas

marknads-

värde

Uthyrningsbar

area

Fastighetsbestånd i Benelux i sammandrag

2024-12-31 2024

Geografisk fördelning

Antal

fastig-

heter

Uthyr-

ningsbar

area, kvm

Marknadsvärde Hyresvärde

Ekonomisk

uthyrnings-

grad

Hyres-

intäkter,

mkr

Övriga

intäkter,

mkr

Fastighetskostnader

Drift-

netto,

mkr

Direktav

kastningMkr kr/kvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm

Randstad & Eindhoven 96 434 000 6 037 13 900 454 1 046 96% 431 5 −44 −102 391 6,5%

Övriga Nederländerna och Belgien 61 274 000 3 228 11 8 0 0 250 913 99% 217 2 −15 −56 204 7,0%

Totalt Benelux 157 708 000 9 264 13 100 704 994 97% 648 7 −60 −84 595 6,7%

BENELUX

Segmentet Benelux svarade för 14 % av marknadsvärdet på Sagax

fastighetsportfölj och för 13 % av koncernens hyresvärde. Sagax fastig-

hetsbestånd omfattade 157 fastigheter med 708 000 kvadrat meter

uthyrningsbar area varav merparten av fastigheterna är belägna i

Randstadområdet och Eindhoven. Randstad är den sammanvuxna stor-

stadsregionen i centrala Nederländerna bestående av Amsterdam, Haag,

Rotterdam och Utrecht. Vid årsskiftet uppgick antalet hyresavtal till 269

stycken.

Marknadsvärde

Marknadsvärdet på Sagax fastigheter i segmentet Benelux fastställdes

per 31 december 2024 till 9 264 (8 461) miljoner kronor. Den orealise-

rade värdeförändringen i segmentet uppgick till 8 (–37) miljoner kronor,

motsvarande en värdeförändring om 0,1 % (–0,4 %). Under samma

period var inflationen 2,9 % (1,2 %) och den reala värdeförändringen

uppgick således till –2,7 % (–1,6 %). Av den orealiserade värdeföränd-

ringen var 40 (94) miljoner kronor hänförlig till förvaltning och –32

(–131) miljoner kronor relaterat till allmän marknadsvärdeförändring.

Vägt direktavkastningskrav för segmentet var per 31 december 2024

5,7 % (6,2 %), med intervallet 5,0–8,4 % (5,0–8,5 %).

Fördelning av hyresavtal i segmentet

Andel av

Sagax årshyra

Segmentets

kontrakterade

årshyra

Andel av

koncernens

kontrakterade

årshyra, %

Antal

hyresavtal

Genomsnittlig

kontrakterad

årshyra, mkr

> 2 % – – – –

1–2 % – – – –

< 1 % 683 13 269 3

Totalt 683 13 269 3

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024

Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt

Randstad & Eindhoven

Vid utgången av 2024 ägde Sagax 96 fastigheter belägna i Randstad

och Eindhoven omfattande sammanlagt 434 000 kvadrat meter uthyr-

ningsbar area. Sagax fastigheter i segmentet är främst belägna i etable-

rade industriområden i anslutning till större trafikleder. Fastigheterna

utgjorde 9 % av Sagax uthyrningsbara area och 8 % av hyresvärdet.

Förvaltning

Hyresintäkterna ökade till 431 (403) miljoner kronor och drift nettot med

9 % till 391 (358) miljoner kronor, främst beroende på fastig hetsförvärv

och hyresindexering.

Sagax har investerat 44 (70) miljoner kronor i befintligt fastighets-

bestånd under 2024.

Sagax har under året tecknat 17 nya hyresavtal med en uthyrnings-

bar area om 32 200 kvadratmeter och 12 hyresavtal om 29 700 kvadrat-

meter har förlängts. 24 uppsägningar för avflyttning har mottagits under

året med en uthyrningsbar area om 58 300 kvadratmeter. Nettouthyr-

ningen uppgick till –26 100 kvadratmeter under 2024.

Förvärv och avyttringar

Under 2024 har 2 fastigheter med en sammanlagd uthyrningsbar area

om 7 300 kvadratmeter förvärvats för 57 miljoner kronor.

Övriga Nederländerna och Belgien

Sagax fastigheter i övriga Nederländerna och Belgien omfattade

61 fastig heter med 274 000 kvadrat meter uthyrningsbar area. Fastig-

heterna är främst belägna utmed större trafikleder eller etablerade

industri områden i Nederländerna och Belgien. Dessa fastigheter

utgjorde 6 % av Sagax uthyrningsbara area och 5 % av hyresvärdet.

Förvaltning

Hyresintäkterna ökade till 217 (183) miljoner kronor och drift nettot med

19 % till 204 (172) miljoner kronor, främst till följd av fastig hetsförvärv.

Sagax har investerat 45 (9) miljoner kronor i befintligt bestånd

under 2024.

Sagax har under året tecknat 3 nya hyresavtal med en uthyrnings bar

area om 9 800 kvadratmeter och 2 hyresavtal om 3 200 kvadratmeter

har förlängts. 5 uppsägningar för avflyttning har mottagits under året

med en uthyrningsbar area om 20 300. Nettouthyrningen uppgick där-

med till –10 500 kvadratmeter under 2024.

Förvärv och avyttringar

Under 2024 har 8 fastigheter med en sammanlagd uthyrningsbar area

om 37 200 kvadratmeter förvärvats för 351 miljoner kronor.

Under andra kvartalet förvärvades fastigheten Innovatieweg 2 i Terneuzen, Nederländerna. Fastigheten omfattar 2 400 kvadratmeter lager-

och verksamhetslokaler och är fullt uthyrd.

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024

Marknadssegment Spanien

Sagax fastighetsbestånd i Spanien omfattade 124 fastigheter med 524 000 kvadrat meter uthyrningsbar area.

Hyresvärdet uppgick till 383 miljoner kronor.

Korta fakta

2024 2023

Antal fastigheter 124 113

Uthyrningsbar area, kvm 524 000 451 000

Hyresvärde, mkr 383 317

Ekonomisk uthyrningsgrad, % 98 99

Antal hyresavtal 228 193

Fastigheternas marknadsvärde, mkr 5 485 4 543

Driftnetto, mkr 324 230

Direktavkastning, % 6,2 6,0

Segmentets andel av fastighetportföljens marknadsvärde

20242023202220212020

Segmentets andel av Sagax

7 %

Hyresvärde

11 %8 %

Fastigheternas

marknads-

värde

Uthyrningsbar

area

Fastighetsbestånd i Spanien i sammandrag

2024-12-31 2024

Geografisk fördelning

Antal

fastig -

heter

Uthyr-

ningsbar

area, kvm

Marknadsvärde Hyresvärde

Ekonomisk

uthyrnings-

grad

Hyres-

intäkter,

mkr

Övriga

intäkter,

mkr

Fastighetskostnader

Drift-

netto,

mkr

Direktav-

kastningMkr kr/kvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm

Madrid & Barcelona 98 392 000 3 787 9 700 266 678 97% 238 0 −24 −61 214 6,1%

Övriga Spanien 26 131 000 1 698 13 000 117 895 99% 117 0 −7 −50 110 6,5%

Totalt Spanien 124 524 000 5 485 10 500 383 731 98% 355 0 −30 −58 324 6,2%

SPANIEN

Segmentet Spanien svarade för 8 % av marknadsvärdet på Sagax

fastighetsportfölj och för 7 % av koncernens hyresvärde. Sagax fastig-

hetsbestånd omfattade 124 fastigheter med 524 000 kvadratmeter uthyr-

ningsbar area. Vid årsskiftet uppgick antalet hyresavtal till 228 stycken.

Marknadsvärde

Marknadsvärdet på Sagax fastigheter i Spanien fastställdes per 31

december 2024 till 5 485 (4 543) miljoner kronor. Den orealiserade

värdeförändringen i segmentet uppgick till 155 (61) miljoner kronor,

motsvarande en värdeförändring om 2,9 %. Under samma period var

inflationen 2,8 % (3,1 %) och den reala värdeförändringen uppgick såle-

des till 0,1 % (–1,7 %). Av den orealiserade värdeförändringen var 17 (1)

miljoner kronor hänförlig till förvaltning och 138 (60) miljoner kronor

relaterat till allmän marknadsvärdeförändring. Vägt direktavkastnings-

krav för segmentet var per 31 december 2024 6,3 % (6,2 %), med inter-

vallet 5,3–7,5 % (5,3–7,5 %).

Fördelning av hyresavtal i segmentet

Andel av

Sagax årshyra

Segmentets

kontrakterade

årshyra

Andel av

koncernens

kontrakterade

årshyra, %

Antal

hyresavtal

Genomsnittlig

kontrakterad

årshyra, mkr

> 2 % – – – –

1–2 % – – – –

< 1 % 375 7 228 2

Totalt 375 7 228 2

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024

Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt

Madrid & Barcelona

Sagax fastighetsbestånd i storstadsområdena Madrid och Barcelona

om fattade vid årets utgång 98 fastigheter med 392 000 kvadrat meter

uthyrningsbar area. Fastigheterna i Barcelona återfinns utanför de

centrala delarna och är belägna utmed större trafikleder i kring liggande

kommuner som Montcada, Parets och Sant Andreu. Merparten av fastig-

heterna i Madrid är belägna utmed större trafikleder som M-30 och

M-40 och i kringliggande kommuner med etablerade industri områden

som Alcalá, Coslada, Getafe och Leganés. Madrid & Barcelona utgör 8 %

av Sagax totala uthyrningsbara area och 5 % av hyresvärdet.

Förvaltning

Hyresintäkterna ökade till 238 (177) miljoner kronor och driftnettot

med 36 % till 214 (158) miljoner kronor främst till följd av fastighets-

förvärv och hyresindexering.

Sagax har under året tecknat 21 nya hyresavtal omfattande 64 700

kvadratmeter uthyrningsbar area. 6 hyresavtal om 44 200 kvadratmeter

har sagts upp för avflyttning och 17 hyresavtal om 8 900 kvadratmeter har

förlängts under året. Nettouthyrningen uppgick till 20 600 kvadratmeter

under 2024. Merparten av fastigheterna är uthyrda på triple net-avtal.

Under 2024 har 18 (23) miljoner kronor investerats i befintligt

fastighetsbestånd.

Förvärv och avyttringar

Under 2024 har 12 fastigheter med en sammanlagd uthyrningsbar area

om 86 200 kvadratmeter förvärvats för 681 miljoner kronor. Under 2024

avyttrades 1 fastighet för motsvarande 80 miljoner kronor .

Övriga Spanien

Sagax fastigheter i övriga Spanien omfattade 26 fastigheter med 131 000

kvadratmeter uthyrningsbar area. Dessa fastigheter utgjorde 3 % av

Sagax totala uthyrningsbara area och 2 % av hyresvärdet.

Förvaltning

Hyresintäkterna ökade till 117 (77) miljoner kronor och drift nettot

ökade med 51 % till 110 (72) miljoner kronor främst till följd av helårs-

effekt av fastighetsförvärv under 2023 samt hyresindexering.

Sagax har under året tecknat 7 nya hyresavtal omfattande 8 300

kvadratmeter uthyrningsbar area. 12 hyresavtal om 10 900 kvadrat-

meter har sagts upp för avflyttning och 3 hyresavtal om 1 500 kvadrat-

meter har förlängts under året. Nettouthyrningen uppgick till –2 600

kvadratmeter under 2024.

Mer parten av fastigheterna är uthyrda på triple net-avtal.

Under året har 5 (3) miljoner kronor investerats i befintligt fastig-

hetsbestånd.

Förvärv och avyttringar

Inga förvärv eller avyttringar i segmentet övriga Spanien har skett under

2024.

Under det tredje kvartalet förvärvades fastigheten Calle Sierra Elvira 5 belägen i Madrid. Fastigheten består av verksamhetslokaler för lager

och industri och omfattar 6 200 kvadratmeter uthyrningsbar area.

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024

Marknadssegment Tyskland

Sagax fastighetsbestånd i Tyskland omfattade 14 fastigheter med 132 000 kvadrat meter uthyrningsbar area.

Hyresvärdet uppgick till 150 miljoner kronor.

Korta fakta

2024 2023

Antal fastigheter 14 9

Uthyrningsbar area, kvm 132 000 94 000

Hyresvärde, mkr 150 112

Ekonomisk uthyrningsgrad, % 93 98

Antal hyresavtal 9 5

Fastigheternas marknadsvärde, mkr 1 778 1 295

Driftnetto, mkr 119  104

Direktavkastning, % 7, 5  8,0

Segmentets andel av fastighetportföljens marknadsvärde

20242023202220212020

Segmentets andel av Sagax

3 %

Hyresvärde

3 % 3 %

Fastigheternas

marknads-

värde

Uthyrningsbar

area

Fastighetsbestånd i Tyskland i sammandrag

2024-12-31 2024

Geografisk fördelning

Antal

fastig-

heter

Uthyr-

ningsbar

area, kvm

Marknadsvärde Hyresvärde

Ekonomisk

uthyrnings-

grad

Hyres-

intäkter,

mkr

Övriga

intäkter,

mkr

Fastighetskostnader

Drift-

netto,

mkr

Direktav-

kastningMkr kr/kvm Mkr kr/k vm Mkr kr/kvm

Tyskland 14 132 000 1 778 13 500 150 1 137 93% 124 1 −5 −41 119 7,5%

Totalt 14 132 000 1 778 13 500 150 1 137 93% 124 1 −5 −41 119 7,5%

TYSKLAND

I Tyskland återfinns 3 % av koncernens totala marknadsvärde och 3 %

av koncernens totala hyresvärde. Sagax fastighetsbestånd omfattade

14 fastigheter med 132 000 kvadratmeter uthyrningsbar area. Antalet

hyresavtal uppgick till 9 stycken vid årsskiftet.

Förvärv och avyttringar

Under 2024 har 5 fastigheter med en sammanlagd uthyrningsbar area

om 38 100 kvadratmeter förvärvats för 357 miljoner kronor.

Marknadsvärde

Marknadsvärdet på Sagax fastigheter i Tyskland fastställdes per 31

december 2024 till 1 778 (1 295) miljoner kronor. Den orealiserade

värdeförändringen i segmentet uppgick till 74 (–52) miljoner kronor,

motsvarande en värdeförändring om 4,4 % (–3,9 %). Under samma

period var inflationen 2,6 % (3,7 %) och den reala värdeförändringen

uppgick således till 1,7 % (–7,3 %). Av den orealiserade värdeföränd-

ringen var 0 (10) miljoner kronor hänförlig till förvaltning och 74 (–62)

miljoner kronor relaterat till allmän marknadsvärdeförändring. Vägt

direktavkastningskrav för segmentet var per 31 december 2024 8,0 %

(10,6 %), med intervallet 7,0–11,0 % (7,0–11,0 %).

Fördelning av hyresavtal i segmentet

Andel av

Sagax årshyra

Segmentets

kontrakterade

årshyra

Andel av

koncernens

kontrakterade

årshyra, %

Antal

hyresavtal

Genomsnittlig

kontrakterad

årshyra, mkr

> 2 % – – – –

1–2 % 105 2 1 105

< 1 % 35 1 8 4

Totalt 140 3 9 16

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024

Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt

Marknadssegment Övriga Europa

Sagax fastighetsbestånd i Övriga Europa omfattade 2 fastigheter med 6 000 kvadrat meter

uthyrningsbar area. Hyresvärdet uppgick till 12 miljoner kronor.

Korta fakta

2024 2023

Antal fastigheter 2 2

Uthyrningsbar area, kvm 6 000 6 000

Hyresvärde, mkr 12 12

Ekonomisk uthyrningsgrad, % 100 100

Antal hyresavtal 2 2

Fastigheternas marknadsvärde, mkr 126 124

Driftnetto, mkr 6 12

Direktavkastning, % 4,8 9,0

Fastighetsbestånd i Övriga Europa i sammandrag

2024-12-31 2024

Geografisk fördelning

Antal

fastig-

heter

Uthyr-

ningsbar

area, kvm

Marknadsvärde Hyresvärde

Ekonomisk

uthyrnings-

grad

Hyres-

intäkter,

mkr

Övriga

intäkter,

mkr

Fastighetskostnader

Drift-

netto,

mkr

Direktav-

kastningMkr kr/kvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm

Övriga Europa 2 6 000 126 19 500 12 1 927 100% 12 0 −6 −965 6 4,8%

Totalt 2 6 000 126 19 500 12 1 927 100% 12 0 −6 −965 6 4,8%

ÖVRIGA EUROPA

Sagax fastighetsbestånd i Övriga Europa omfattade 2 fastigheter i

Danmark med 6 000 kvadratmeter uthyrningsbar area. I segmentet

återfanns 0,2 % av koncernens totala marknadsvärde och av koncer-

nens totala hyresvärde. Vid årsskiftet uppgick antalet hyresavtal till 2

stycken.

Förvaltning

Underhållskostnader ökade under 2024 med 5 miljoner kronor till följd

av uppgradering av ventilationssystem i en fastighet på grund av föränd-

rade myndighetskrav.

Marknadsvärde

Marknadsvärdet på Sagax fastigheter i segmentet Övriga Europa fast-

ställdes per 31 december 2024 till 126 (124) miljoner kronor. Den orea-

liserade värdeförändringen i segmentet uppgick till −2 (–19) miljoner

kronor, motsvarande en värdeförändring om –1,8 % (–13,6 %). Under

samma period var inflationen 1,9 % (0,7 %) och den reala värdeföränd-

ringen uppgick till –3,6 % (-14,2 %). Av den orealiserade värdeföränd-

ringen var 0 (0) miljoner kronor hänförlig till förvaltning och –2 (–19)

miljoner kronor relaterat till allmän marknadsvärdeförändring. Vägt

direktavkastningskrav för segmentet var per 31 december 2024 7,9 %

(7,9 %), med intervallet 7,3–8,8 % (7,3–8,8 %).

Fördelning av hyresavtal i segmentet

Andel av

Sagax årshyra

Segmentets

kontrakterade

årshyra

Andel av

koncernens

kontrakterade

årshyra, %

Antal

hyresavtal

Genomsnittlig

kontrakterad

årshyra, mkr

> 2 % – – – –

1–2 % – – – –

< 1 % 12 0 2 6

Totalt 12 0 2 6

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024

BAKGRUND

Sagax upprättar sin koncernredovisning enligt de av EU godkända

IFRS

redovisningsstandarder.

Sagax har valt att redovisa sina fastigheter till verkligt värde enligt

IFRS 13, värdering till verkligt värde, nivå 3. Verkligt värde motsvarar i

allt väsentligt fastigheternas bedömda marknadsvärde.

Marknadsvärde, enligt definitionen från International Valuation Stan-

dards Council (IVSC), är det bedömda belopp för vilket en fastighet skulle

överlåtas vid värdetidpunkten mellan en välunderrättad köpare och en

välunderrättad säljare i en transaktion till marknadsmässiga villkor per

datumet för värderingen efter en korrekt marknadsbedömning där båda

parter har agerat kunnigt, med försiktighet och utan tvång.

Sagax inhämtar externa värderingsutlåtanden för att fastställa fastig-

heternas marknadsvärde. Värderingarna utförs av auktoriserade värde-

rare från oberoende välrenommerade värderingsföretag och uppdateras

kvartalsvis.

MARKNADSVÄRDE

Det sammanlagda marknadsvärdet på Sagax 983 (903) fastig heter upp-

gick den 31 december 2024 till 65 874 (57 061) miljoner kronor. Fastig-

heternas redovisade värde ökade med 8 813 (4 379) miljoner kronor

under 2024, i enlighet med tabell nedan.

Nettoinvesteringarna uppgick till 6 683 (5 913) miljoner kronor

eller 12 % (11 %) av ingående fastig hetsvärde. Valutakursförändringar

under året har medfört att fastighetsvärdena som denomineras i euro

respektive danska kronor har förändrats med 1 567 (–229) miljoner

kronor. Den orealiserade värdeförändringen uppgick under året till

563 (–1 306) miljoner kronor.

Kalkylränta för nuvärdesberäkning av kassaflöde samt restvärde

uppgår till 5,0–16,0 % och direktavkastningskrav för restvärdesbedöm-

ning uppgår till 4,3–14,0 % baseras på analyser av jämförbara transak-

tioner samt på individuella bedömningar avseende respektive fastighets

risknivå och marknadsposition.

Den vägda kalkylräntan för nuvärdesberäkning av kassaflödet och

restvärdet motsvarade 8,0 % (7,8 %) respektive 8,1 % (7,9 %) för fastig-

hetsportföljen. Det vägda direktavkastningskravet uppgick till 6,4 %

(6,4 %) per 31 december 2024.

Orealiserad värdeförändring

Under 2024 uppgick den orealiserade värdeförändringen till 563

(–1 306) miljoner kronor motsvarade en värdeförändring om 0,9 %

(–2,2 %). Under samma period var den vägda inflationen 1,6 % (3,4 %) i

de marknader där Sagax har verksamhet. Den reala värdeförändringen

uppgick således till –0,7 % (–5,5 %). Den reala värdeförändringen har

varit positiv under perioden 2013 till och med 2021 för Sagax fastig heter

och negativ under perioden 2022 till och med 2024.

Av den orealiserade värdeförändringen var 652 (670) miljoner kronor

hänförlig till förvaltning och −89 (–1 976) miljoner kronor relaterat till

allmän marknadsvärdeförändring. Värdeförändringarna har varit posi-

tiva under årets fyra kvartal. Lägre inflation, förbättrade finansierings-

Fastighetsbeståndets marknadsvärde uppgick till 65 874 miljoner kronor per 31 december 2024.

Sagax direktavkastning och vägda direktavkastningskrav 2024 uppgick till 6,6 % respektive 6,4 %.

Fastighetsbeståndets

marknadsvärde

Förändring av fastigheternas redovisade värde

Mkr Antal

Fastighetsbestånd 31 december 2023 57 061 903

Förvärv av fastigheter 5 698 85

Investeringar i befintligt bestånd 1 129 –

Avyttring/utrangering av fastigheter –144 –5

Omräkningseffekt valuta 1 567 –

Orealiserad värdeförändring 563 –

Fastighetsbestånd 31 december 2024 65 874 983

Förvärvade ej tillträdda fastigheter 326 3

Orealiserade värdeförändringar

Belopp i miljoner kronor jan–mar 2024 apr–jun 2024 jul–sep 2024 okt–dec 2024 jan–dec 2024

Nyuthyrningar/Omförhandlingar 152 202 398 135 887

Avflyttningar/Omförhandlingar −37 −45 −66 −87 −235

Allmän marknadsvärdeförändring 37 −33 −126 33 −89

Totalt 152 124 206 81 563

Fastigheternas marknadsvärden per marknadssegment 2020–2024

0 10 000 20 000 30 000 40 000 50 000 60 000 70 000

2020

2021

2022

2023

2024

Summa, mkr

37 548

46 067

52 682

57 061

65 874

Sverige Finland Frankrike Benelux

Spanien

Tyskland

Övriga Europa

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024

Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt

Fördelning av värderingsobjekt

Fastighetsvärderare Segment

Andel av

fastighetsbeståndet

Savills Sverige 23%

CBRE Finland 30%

Jones Lang LaSalle Benelux 14%

Savills Frankrike 16%

CBRE Frankrike

6%

Savills Spanien 8%

Savills Tyskland 3%

Cushman & Wakefield | RED Övriga Europa 0%

Total andel externvärderat 99%

Internvärdering 1%

Totalt 100%

Fastigheter med högst marknadsvärde i bokstavsordning

Fastighet/adress Kommun, land

Uthyrningsbar area,

kvm

Gjutmästaren 8 Stockholm, Sverige 19 400

Holger-Crafoord Strasse 26 Hechingen, Tyskland 64 000

Hort de Ses Animes 2 Mallorca, Spanien 15 400

Jordbromalm 3:1 Haninge, Sverige 94 600

Karaportti 8 Esbo, Finland 16 100

Koneenkatu 8 Hyvinge, Finland 61 90 0

Martinkyläntie 9 A Vanda, Finland 52 800

Rue des Grands Prés - Zone

d'Activités du Petit Nanterre Nanterre, Frankrike 35 700

Tikkurilantie 5 Vanda, Finland 62 300

Väinö Tannerin Tie 1 A–B Vanda, Finland 59 400

Totalt 481 600

Orealiserade värdeförändringar per segment

Segment jan–mar 2024 apr–jun 2024 jul–sep 2024 okt–dec 2024 jan–dec 2024

Sverige −149 −66 2 −57 −270

Finland 153 −169 91 16 90

Frankrike 154 232 52 70 509

Benelux −39 50 −25 22 8

Spanien 37 83 33 1 155

Tyskland −2 −6 53 29 74

Övriga Europa −2 0 0 0 −2

Totalt 152 124 206 81 563

villkor och marknadsräntor har stabiliserat fastighetsmarknaden under

året som dock fortsatt var avvaktande med en låg omsättning jämfört

med tidigare år. Avkastningskraven inom Sagax marknadssegment var

oförändrade under året.

Fastigheter med högst marknadsvärde

Det sammanlagda marknadsvärdet för Sagax värdemässigt tio största

fastigheter uppgick per 31 december 2024 till 8,0 (7,8) miljarder kronor.

Detta motsvarade 12 % (14 %) av fastighetsbeståndets totala marknads-

värde. Sagax tio fastigheter med högst marknadsvärde, sorterade i bok-

stavsordning, presenteras i tabellen nedan.

VÄRDERINGSPROCESS OCH METODIK

Sagax styrelse har antagit en värderingsinstruktion för att säkerställa att

Sagax följer en konsekvent och standardiserad värderingsprocess i syfte

att minimera risken i värderingsprocessen. Fastighetsvärdering är dock

till sin natur förknippad med betydande osäkerhet.

Externa och oberoende värderingar

För att bedöma fastigheternas marknadsvärde använder Sagax

oberoende värderingsföretag. Sagax bedömer att användandet av väl-

renommerade oberoende värderingsföretag skapar de bästa långsiktiga

förutsättningarna för rättvisande och trovärdiga bedömningar av fastig-

heternas marknadsvärde. Enbart värderingsföretag med omfattande

kunskap om fastigheter för lager och lätt industri samt med gott anse-

ende anlitas. Av tabellen nedan framgår vilka värderings företag som

Sagax anlitat.

De externa värderingarna utförs i enlighet med Royal Institute of

Chartered Surveyors (RICS) och International Valuation Standards

Councils (IVSC) rekommendationer. Varje fastighet värderas separat,

utan hänsyn till eventuell portföljeffekt, av fastighetsvärderare som

auktoriserats av RICS eller liknande nationellt kontrollorgan och med

lämplig kompetens och erfarenhet.

Vid årsskiftet ska, enligt Sagax värderingsprocess, minst 97 % av

fastigheternas marknadsvärde värderas externt. Nyligen förvärvade

fastigheter kan undantas från att värderas externt under det första

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024

kvartalet och kan i stället värderas till förvärvspris eller genom intern-

värdering. 99 % av fastigheterna har per 31 december 2024 värderats av

auktoriserade fastig hetsvärderare från oberoende värderings företag.

Värderingsmetodik enligt Sagax värderingspolicy

Med hänsyn till att Sagax fastigheter huvudsakligen är stabila intäkts-

genererande fastig heter ska värderaren använda den så kallade avkast-

ningsmetoden innebärande att värdet på en fastighet baseras på det

driftnetto som fastig heten förväntas generera.

Som huvudmetod vid värdebedömningarna används kassaflödes-

metoden i vilka kassaflöden och restvärden nuvärdesberäknas, en så

kallad Discounted Cash Flow (DCF)-modell. En kalkylperiod på 5 till

10 år ska användas men värderaren kan justera kalkylperioden för att

avspegla längden på hyresavtal som löper under längre tid, till exempel

15 år.

Om andra metoder anses vara mer lämpade av värderaren för att

fastställa marknadsvärdet på en viss fastighet kan dessa användas,

men värderaren ska också lägga fram en DCF-beräkning av marknads-

värdet. Ytterligare information om värderingsmetodik och analyser

redovisas i not 13.

Besiktningar ska utföras vart tredje år enligt ett rullande schema.

Fastigheter som genomgått omfattande ombyggnation, renovering eller

påverkats av betydande marknadsrelaterade förändringar sedan den

senaste besiktningen ska besiktigas under kvartalet som följer efter

att ombyggnationen eller renoveringen färdigställts respektive föränd-

ringen konstaterats.

Kvalitetskontroll enligt Sagax värderingspolicy

För att övervaka kvaliteten på de externa värderingarna genomför Sagax

varje kvartal interna jämförande värderingar av fastigheter motsvarande

5–10 % av portföljens marknadsvärde. Vid behov beställer Sagax även en

värdering från annat oberoende värderingsföretag som komplettering.

Omfattningen av de jämförande värderingarna kan variera från år

till år och kan utgöras av en kombination av stora och små fastigheter,

fastigheter inom olika segment, fastigheter med stora förändringar av

marknadsvärdet eller fastigheter som har varit eller kommer att bli före-

mål för betydande investeringar. De jämförande värderingarna foku-

serar på analys av marknadsantaganden och verifiering av att korrekt

indata använts. Sagax genomför även så kallade ”black-box- analyser”

som säkerställer att de externa värderingarna och de jämförande vär-

deringarna använder samma indata och marknadsantaganden i båda

värderingarna.

Om de jämförande värderingarna sammantaget resulterar i en

marknadsvärdebedömning som avviker mer än 10 % från den externa

värderingen och/eller en enskild fastighet avviker mer än 10 miljoner

euro från den externa värderingen kommer det att klassificeras som

en ”väsentlig avvikelse”. Alla väsentliga avvikelser analyseras i en

värderingskommitté som består av representanter från den oberoende

värderaren, Sagax ekonomichef och värderingsansvarig. Syftet med

sådana diskussioner är att besluta om Sagax ska rapportera ett värde

som skiljer sig från de externa värderingarna.

De jämförande värderingarna som utfördes per 31 december 2024

resulterade inte i några väsentliga avvikelser mellan Sagax redo visade

värde och det samlade värdet från värderingsföre tagen.

Intern rapportering

Sagax värderingsansvarige sammanfattar varje kvartal de slutliga

värderingarna i en rapport till bolagets ekonomichef med en kopia

till Sagax styrelse. Sammanfattningen omfattar en analys av alla bety-

dande värdeförändringar och marknadsbedömningar samt en kom-

mentar om resultatet och processen. I sammanfattningen finns också

ett uttalande från bolagets värderingsansvarige om de oberoende vär-

deringarna har genomförts med vederbörlig noggrannhet och om den

indata som användes för värderingarna, såvitt denne kan bedöma, är

korrekta i alla väsentliga avseenden. Sagax värderingsansvarige kom

till slutsatsen att värderingarna som gjordes per 31 december 2024 har

utförts i enlighet med Sagax riktlinjer.

Fastigheternas marknadsvärden per segment 2015–2024

FrankrikeFinland BeneluxSverige Övriga EuropaTysklandSpanien

100

2024202320222021202020192018201720162015

Mkr

16 189 20 630 23 771 29 024 32 625 37 548 46 067 52 682 57 06157 061

65 874

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024

Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt

BAKGRUND

Sagax bedriver en kapitalintensiv verksamhet. Bolagets tillgångar upp-

gick till 84 044 (73 410) miljoner kronor vid årsskiftet. Tillgång till kapi-

tal är en grundläggande förutsättning för att utveckla en framgångsrik

fastighetsrörelse. Verksamheten finansieras genom en kombination av

eget kapital, räntebärande skulder och övriga skulder. Eget kapital och

ränte bärande skulder motsvarade 50 % (50 %) respektive 42 % (41 %) av

Sagax finansiering vid årets slut.

De finansiella kostnaderna uppgick till 948 (765) miljoner kronor

inklusive räntekomponenten hänförlig till IFRS 16 Leasing om 36 (31)

miljoner kronor. Räntetäckningsgraden uppgick till 5,0 (5,7) gånger

under 2024. Belåningsgraden uppgick till 42 % (41 %) vid årets utgång.

Nettoskulden i förhållande till EBITDA uppgick till 5,4 (5,2) gånger.

Sagax finan siella struktur är utformad med ett tydligt fokus på löpande

kassaflöde och räntetäckningsgrad. Detta bedöms skapa goda förutsätt-

ningar för såväl expansion som attraktiv avkastning på aktieägarnas

kapital.

Eget kapital uppgick till 41 803 miljoner kronor vid utgången av 2024. Belåningsgraden uppgick till 42 %.

Räntetäckningsgraden uppgick till 5,0 gånger. Nettoskulden i förhållande till EBITDA uppgick till 5,4 gånger.

Finansiering

Belåningsgraden ska understiga 50 % enligt finanspolicyn

Belåningsgrad

20242023202220212020

Räntetäckningsgraden ska överstiga

3,0 gånger enligt finanspolicyn

Räntetäckningsgrad

Ggr

20242023202220212020

4,9

Nettoskulden i förhållande till EBITDA ska

understiga 8,0 gånger enligt finanspolicyn

Nettoskuld/EBITDA

Ggr

20242023202220212020

5,4

Sagax eftersträvar en väl avvägd ränte- och kapitalbindning i syfte att

säkerställa det löpande kassaflödet. Den genomsnittliga räntebind-

ningen inklusive derivat uppgick till 2,9 (2,8) år. Den genom snittliga

kapitalbindningen uppgick till 3,1 (3,1) år vid årsskiftet. Bolaget har en

jämn förfalloprofil under 2025–2030.

FINANSPOLICY

Sagax finanspolicy anger riktlinjer och regler för finansverksamheten i

syfte att belysa hur de finansiella riskerna ska begränsas. Sagax har föl-

jande huvudsakliga riktlinjer för finansieringsverksamheten:

■

Belåningsgrad om högst 50 %.

■

Räntetäckningsgrad överstigande 3,0 gånger.

■

Nettoskuld i förhållande till EBITDA om högst 8,0 gånger.

I diagrammen nedan redovisas hur utfallen de senaste 5 åren förhållit

sig till bolagets riktlinjer.

EGET KAPITAL

Sagax strävar efter balans mellan en attraktiv avkastning på eget kapi-

tal och en acceptabel risknivå. Eget kapital uppgick till 41 803 (36 578)

miljoner kronor vid årsskiftet, vilket motsvarade en soliditet om 50 %

(50 %).

Aktiekapitalet fördelades per 31 december 2024 på tre aktieslag, stam -

aktier av serie A, B och D. Aktierna är noterade på Nasdaq Stockholm,

Large Cap. Totalt fanns 26 481 427 A-aktier, 313 943 032 B-aktier och

126 261 329 D-aktier ute stående. Innehav av återköpta egna aktier

uppgick till 2 000 000 B-aktier. I diagrammet på sidan 40 redovisas

förändringar av eget kapital sedan 2015 med angivande av orsaker till

förändringarna.

Per 31 december 2024 uppgick eget kapital till 107,91 (95,01) kronor

per A- och B-aktie efter utspädning och till 35,00 (35,00) kronor per

D-aktie. Stamaktier av serie D berättigar till utdelning om fem gånger

den sammanlagda utdelningen på A- och B-aktier, dock högst 2,00 kro-

nor per aktie och år.

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024

-2000

2000

4000

6000

8000

10000

12000

2024202320222021202020192018201720162015

-2000

2000

4000

6000

8000

10000

12000

202420232022202120202019201820172016

Förändring av eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare

Mkr

Utdelning

Totalresultat Aktieemissioner

–2 000

2 000

4 000

6 000

8 000

10 000

12 000

2024202320222021202020192018201720162015

Incitamentsprogram

Inlösen av preferensaktier inkl. kvittningsemission

RÄNTEBÄRANDE SKULDER

Allmänt om Sagax räntebärande skulder

De räntebärande skulderna utgjorde 42 % (41 %) av bolagets finan-

siering vid årsskiftet och uppgick till 35 134 (30 343) miljoner kronor

motsvarande 35 283 (30 481) miljoner kronor i nominellt belopp. Mot-

svarande 33 202 (28 636) miljoner kronor av skulderna var upptagna i

euro.

De räntebärande skulderna bestod huvudsakligen av börsnoterade

icke-säkerställda obligationslån om totalt 29 454 (26 162) miljoner kro-

nor inom ramen för Sagax EMTN-program. Återstående ränte bärande

Förändring av räntebärande skulder

Belopp i miljoner kronor

Räntebärande skulder 31 december 2023 30 343

Upptagna lån 13 405

Amorteringar −9 683

Valutakursförändring 1 069

Räntebärande skulder 31 december 2024 35 134

Nettoskuld/EBITDA, rullande 12 månader

Ggr

20242023202220212020

Finansieringskällor

Obligationer 84 % (29 454 mkr)

Banklån 15 % (5 224 mkr)

Företagscertifikat 1 % (456 mkr)

Finansiella nyckeltal beräknade enligt Sagax EMTN-program

Finansiellt åtagande

i EMTN-program

31 dec

2024

31 dec

2023

Rating enligt Moody's

Investors Service

Baa2, stable

outlook

Baa2, stable

outlook

Nettoskuld/totala tillgångar < 65 % 30% 30%

Räntetäckningsgrad > 1,8 x 6,5x 8,1x

Säkerställda skulder/

totala tillgångar < 45 % 6% 3%

Fördelning säkerställd och icke-säkerställd skuld

Icke-säkerställda skulder 85 % (29 741mkr)

Säkerställda skulder 14 % (4 937 mkr)

Företagscertifikat 1 % (456 mkr)

skuld bestod av skuld till banker om 5 224 (2 686) miljoner kronor samt

icke-säkerställda företags certifikat om 456 (1 495) miljoner kronor.

Bank lånen utgjordes av tidsbundna lån. Nettoskulden uppgick till

24 367 (20 804) miljoner kronor och motsvarade vid årets utgång 5,4

(5,2) gånger EBITDA för 2024, se även sidan 177.

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024

Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt

Åtaganden i låneavtal

Obligationslån

Icke-säkerställda obligationslån motsvarade 45 % (46 %) av fastigheternas

marknadsvärde vid årsskiftet och uppgick till 29 454 (26 162) miljoner

kronor. Sagax obligationer är emitterade inom ramen för bolagets

EMTN-program och är inregistrerade vid Euronext Dublin. Under 2024

emitterades obligationslån om nominellt 500 miljoner euro och ett

obligationslån om 294 miljoner euro återbetalades. I not 17 redogörs för

obligations lånens räntevillkor.

Finansiella åtaganden för obligationerna är bland annat att obligations -

lånen ska vara marknadsnoterade och att bolaget ska publicera kvartals-

rapporter. För det fall att budplikt skulle inträda på aktierna i Sagax har

obligations innehavarna rätt att begära förtida återbetalning av lånen.

Ytterligare åtaganden är att nettoskulden ska understiga 65 % av totala

tillgångar, att räntetäcknings graden ska överstiga 1,8 gånger samt att

säkerställda skulder ska understiga 45 % av totala tillgångar. Åtagandena

följs upp kvartalsvis.

För det fall att Moody's Investors Service skulle sänka Sagax kredit-

rating understigande Baa3, omfattas 30 % av obligationsvolymen emit-

terad under Sagax EMTN-program av villkor som skulle höja den fasta

ränte kupongen med 1,25 procentenheter. Se tabell på sidan 40 för Sagax

ställning i förhållande till åtagande per 31 december 2024.

Banklån

Banklån motsvarade 8 % (5 %) av fastigheternas marknadsvärde vid års-

skiftet och uppgick till 5 224 (2 686) miljoner kronor.

Banklånen inkluderar olika typer av åtaganden som Sagax ska upp-

fylla. Vid brott mot åtagandena kan banken begära att Sagax ska åter-

betala lånet i förtid. De finansiella åtaganden som finns i låneavtalen är

kassa flödesbaserade eller relaterade till skuldsättningsnivåer och utgörs

typiskt av vissa nyckeltal som ska uppfyllas. Exempel på dessa nyckeltal

är att belåningsgraden ska understiga en specifik nivå eller att räntetäck-

ningsgraden ska överstiga en viss nivå.

Övriga åtaganden är bland annat att de låntagande dotterbolagen är

helägda, att dessa inte upptar ytterligare lån, att hyresavtalen efterlevs,

att kreditgivare ska förses med finansiell information såsom till exempel

årsredovisningar samt andra icke finansiella åtaganden. Åtagandena följs

upp kvartals- eller årsvis.

För det fall budplikt skulle inträda på aktierna i Sagax har bankerna

rätt att i vissa fall begära förtida återbetalning.

Säkerheter för bankfaciliteter

Som säkerhet för bankfaciliteterna var pantbrev om sammanlagt 14 342

(11 326) miljoner kronor utställda vid årsskiftet. Därutöver lämnas regel-

mässigt pant i form av aktier och andelar i koncern företagen. Bolagets

bedömning är att pantsättnings avtalen löper på marknadsmässiga villkor.

Företagscertifikat

Sagax har tre program för företagscertifikat som ger bolaget möjlighet

att emittera certifikat i svenska kronor och i euro. Rambeloppen för de

tre programmen uppgår till 2 500 miljoner kronor respektive 200 och

500 miljoner euro. Löptiden för företagscertifikaten är högst 364 dagar

och vid årsskiftet var företagscertifikat om motsvarande 456 (1 495)

miljoner kronor utestående med en genomsnittlig återstående löptid om

0,1 (0,2) år. Utestående företagscertifikat motsvarade 1 % (3 %) av fastig-

heternas marknadsvärde vid årsskiftet.

Sagax har ett åtagande att inneha långfristiga outnyttjade kredit-

faciliteter (så kallade back-up faciliteter) till en nivå som vid varje till-

fälle minst motsvarar volymen på samtliga utestående företagscertifikat.

Grön finansiering

Sagax har ett ramverk för grön finansiering. Finansiering inom det gröna

ramverket kan användas till förvärv, projekt samt refinansiering av

befintliga fastigheter. Tillgångar som är möjliga att finansiera enligt det

gröna ramverket utgörs främst av miljöcertifierade eller energieffektiva

byggnader. Därutöver möjliggör ramverket finansiering för investeringar

i energieffektivisering, laddstolpar samt förnybar energi såsom solcells-

anläggningar. Under 2024 emitterade Sagax ett grönt obligationslån om

500 miljoner euro inom ramen för det gröna ramverket.

Kapitalbindning

Sagax långfristiga räntebärande skulder uppgick till 30 002 (25 436)

miljoner kronor motsvarande 85 % (84 %) av de totala räntebärande

skulderna. De kortfristiga räntebärande skulderna uppgick till 5 132

(4 907) miljoner kronor motsvarande 15 % (16 %) av de räntebärande

skulderna, varav 456 (1 495) miljoner kronor avsåg företagscertifikat.

Låneförfall under 2025 enligt tabell på sidan 42 uppgår till 4 675

miljoner kronor, motsvarande 13 % av de räntebärande skulderna.

Företagscertifikat om 456 miljoner kronor redovisas i denna tabell med

förfall 2029 då back-up faciliteter i form av outnyttjade långfristiga

revolverande kreditfaciliteter för faller 2029.

De kortfristiga räntebärande skulderna uttrycker finansierings-

behovet på kort sikt och påverkar bolagets refinansieringsrisk. Löpande

amorteringar och lån som avtalsenligt ska återbetalas inom tolv måna-

der utgör kortfristiga räntebärande skulder i balansräkningen. De

kortfristiga räntebärande skulderna återbetalas genom bolagets kassa-

flöde, tillgängliga kreditfaciliteter eller genom nyupplåning för refinan-

siering av lån som löper ut.

Sagax eftersträvar att ha en låg andel kortfristig ränte bärande finan-

siering i syfte att minimera bolagets refinansieringsrisk. Sagax efter-

strävar därför att refinansiera de långfristiga räntebärande skulderna i

god tid. Sammantaget bedöms detta arbetssätt effektivt begränsa bola-

gets refinansieringsrisk. Den genomsnittliga återstående kapitalbind-

ningen uppgick till 3,1 (3,1) år vid årets utgång.

Räntebindning

För att begränsa ränterisken, definierad som risken för en resultat- och

kassaflödespåverkan genom förändring av marknads räntorna, och

därmed öka förutsägbarheten i förvaltningsresultatet, har Sagax 84 %

(86 %) lån med en fast ränta under lånets löptid. För att begränsa ränte-

risken för lån med rörlig ränta använder bolaget ränte derivat.

Bolaget hade räntetak och ränteswappar med ett sammanlagt nomi-

nellt värde om 4 077 (1 632) miljoner kronor motsvarande 12 % av ränte-

bärande skulder. Den genomsnittliga räntebindningen med beaktande

av räntederivaten uppgick till 2,9 (2,8) år vid årsskiftet. Kostnaden för

räntebindningen via derivat är en konsekvens av räntederivatens storlek,

löptid och typ av derivat.

Den genomsnittliga räntan för bolagets räntebärande skulder upp-

gick till 2,3 % (1,9 %) inklusive effekter av räntederivat vid årets utgång.

Merparten av ökningen hänförs till högre ränta på obligationslånen.

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024

Räntederivat

Sagax räntederivat uppgick till 4 077 (1 632) miljoner kronor i nominellt

belopp, motsvarande 72 % (39 %) av bolagets räntebärande skulder med

rörliga räntor, den 31 december 2024.

Utestående derivat utgörs av ränteswappar. Räntederivaten ingås

i svenska kronor eller euro. Räntederivatens värde förändringar under

året redovisas som realiserade eller orealiserade värdeförändringar i

resultatet under posten värdeförändringar på finansiella instrument.

Orealiserade värdeförändringar påverkar årets resultat men inte kassa-

flöde.

Övriga skulder

Övriga skulder uppgick till 7 106 (6 489) miljoner kronor motsvarande

8 % (9 %) av bolagets totala finansiering. Övriga skulder utgörs huvud-

sakligen av uppskjuten skatteskuld, upplupna kostnader och förutbe-

talda intäkter samt leasingskulder i enlighet med IFRS 16.

Rörelsekapital och avtalade kreditfaciliteter

Med rörelsekapital avses här möjlighet att få tillgång till likvida medel

för att fullgöra sina betalningsförpliktelser vartefter de förfaller till

betalning. Den löpande verksamheten binder begränsat rörelsekapital då

merparten av hyresintäkterna erhålls i förskott samtidigt som utgifterna

primärt erläggs i efterskott.

Sagax rörelsekapital uppgick den 31 december 2024 till −5 006

(−4 445) miljoner kronor. Förutom likvida medel om 287 (28) miljoner

kronor hade Sagax outnyttjade kreditfaciliteter inklusive back-up facili-

teter för företags certifikat program om 11 560 (11 393) miljoner kronor.

Vid årsskiftet fanns avtal om revolverande kreditfaciliteter om totalt

10 980 (10 571) miljoner kronor, varav 10 980 (9 823) miljoner kronor

var tillgängliga vid års skiftet.

Ränte- och kapitalbindning 31 december 2024

Räntebindning

Kapitalbindning

Förfalloår

Nominellt

belopp, mkr Ränta

Andel

Nominellt

belopp, mkr Andel

2025 6 223 2,9% 18% 4 675 13%

2026 3 446 1,6% 10% 3 698 10%

2027 5 251 1,8% 15% 5 882 17%

2028 6 708 1,3% 19% 5 766 16%

2029 7 911 2,0% 22% 9 519 27%

> 2029 5 743 4,4% 16% 5 743 16%

Summa/

genomsnitt 35 283 2,3% 100% 35 283 100%

1) Inklusive derivat.

2) I den genomsnittliga räntan för 2025 ingår marginalen för den rörliga

delen av skuldportföljen.

Sagax har även avtalat om kortfristiga kreditfaciliteter om sammanlagt

580 (604) miljoner kronor varav 580 (460) miljoner kronor var outnytt-

jade vid årsskiftet.

Därutöver har Sagax avtalat om 0 (1 110) miljoner kronor i tids-

bundna lån som inte hade betalats ut per balansdagen.

Kostnaden för Sagax kreditfaciliteter (så kallad löftesprovision) upp-

gick till 51 (41) miljoner kronor under 2024.

Inga ytterligare säkerheter behöver ställas för nyttjandet av kredit-

faciliteterna.

SAGAX KASSAFLÖDE UNDER 2024

Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändringar av rörelse-

kapital uppgick till 3 586 (3 485) miljoner kronor. Kassaflödet från den

löpande verksamheten avviker från förvaltningsresultatet främst till

följd av att resultat från joint venture och intresseföretag 2024 delvis

åter investerats i dessa verksamheter. Under året erhölls totalt 477 (653)

miljoner kronor i utdelning från joint venture och intresseföretag, vilket

inkluderats i kassaflödet.

Förändringar av rörelsekapitalet påverkade kassaflödet från den

löpande verksamheten med −235 (80) miljoner kronor.

Investeringsverksamheten har påverkat kassa flödet med −5 732

(−4 749) miljoner kronor och avsåg huvudsakligen fastighetsförvärv.

Kassaflödet från finansieringsverksamheten tillförde 2 639 (1 135)

miljoner kronor. Samman taget har likvida medel förändrats med 259

(–48) miljoner kronor under 2024, se kassa flödesanalys på sidan 78.

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024

Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt

Räntederivat 31 december 2024

Förfalloår

Nominellt belopp,

mkr

Marknadsvärde,

mkr

Genomsnittlig

ränta

2027 944 −20 3,0%

2028 965 −15 2,6%

2029 2 168 −36 2,6%

>2029 – – –

Summa/genomsnitt 4 077 −71 2,7%

Kapitalstrukturens utveckling

100

31 dec 202431 dec 202331 dec 202231 dec 202131 dec 2020

Övriga skulderEget kapital

19 828

22 452

4 342

26 354

31 079

5 039

32 294

33 463

6 074

Räntebärande skulder

Mkr MkrMkrMkr Mkr

6 489

30 343

36 578

7 106

35 134

41 803

Nettoskuld

Belopp i miljoner kronor

2024

31 dec

2023

31 dec

Räntebärande skulder 35 134 30 343

Räntebärande tillgångar –359 –729

Börsnoterade instrument

–10 121 –8 782

Likvida medel –287 –28

Nettoskuld 24 367 20 804

1) Inklusive intresseföretag vars aktier är börsnoterade.

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024

KREDITRATING

Sagax har en kreditrating från Moody´s Investors Service om Baa2 med

”stable outlook”. Den erhållna ratingen bedöms vara av godo för Sagax

då det innebär förbättrad tillgång till den europeiska och svenska kapital-

marknaden som medför lägre refinansieringsrisk, lägre finansierings-

kostnader och längre löptider på Sagax upplåning.

VALUTAEXPONERING

Sagax äger fastigheter i sex länder i euroområdet. Netto tillgångarna i

euro uppgick vid årsskiftet till 1 245 miljoner euro, se vidstående tabell.

Marknadsvärdet på fastigheterna i euroområdet uppgick till 4 409 mil-

joner euro och övriga tillgångar till 108 miljoner euro vid årets utgång.

Räntebärande skulder uppgick till 2 891 miljoner euro. Övriga skulder

uppgick till 383 miljoner euro. Sammantaget uppgick nettotillgångarna

i euro till 1 245 miljoner motsvarande 34 % av eget kapital.

Under 2024 nettoinvesterade Sagax motsvarande 5 961 miljoner kro-

nor i fastigheter i segmenten Frankrike, Finland, Spanien, Benelux och

Tyskland.

Likvida medel

Bank- /

obligationslån

Löpande

verksamhet

Aktie-

emission

Fastighets-

försäljningar

Övrigt

Investeringar

Amorterade lån

Utdelning

Övrigt

Inlösenerbjudande

Preferensaktier

73 M kr

vid årets slut

Tillkommer

1 886 Mkr

i form av

outnyttjade

lånelöften

8 487 Mkr

1 490 Mkr

1 125 Mkr

122 Mkr

6 707 Mkr

3 803 Mkr

479 Mkr

242 Mkr

4 Mkr

Disponibel

likviditet

1 959 Mkr

60 M kr

vid årets början

Likvida medel

28 Mkr

vid årets början

Likvida medel

287 Mkr

vid årets slut

Tillkommer

11 104 Mkr

i form av outnyttjade lånelöften

Bank- och

obligationslån

Löpande

verksamhet

Aktie-

emission Övrigt

Fastighets-

försäljningar

13 405

Mkr

3 586

Mkr

1 181

Mkr

127

Mkr

Amorterade lån

9 683

Mkr

Investeringar

6 437

Mkr

Utdelning

1 301

Mkr

Övrigt

633

Mkr

Disponibel likviditet 11 391 Mkr

1) Kreditfaciliteter motsvarande utestående företagscertifikat om 456 miljoner kronor är ej inkluderade i disponibel likviditet.

Valutaexponering

Belopp i miljoner euro 2024−12−31 2023−12−31

Förvaltningsfastigheter 4 409 3 861

Övriga tillgångar 108 134

Summa tillgångar 4 518 3 995

Räntebärande skulder 2 891 2 580

Övriga skulder 383 348

Summa skulder 3 273 2 928

Nettoexponering 1 245 1 067

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024

Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt

Joint venture och intresseföretag

Sagax ackumulerade investeringar i joint venture och intresseföretag uppgick till 7 872 miljoner kronor och

har genererat ackumulerade utdelningar om 3 734 miljoner kronor. Det redovisade värdet på innehaven

uppgick till 15 170 miljoner kronor.

Fastighetsbestånd i sammandrag

Segment

Antal

fastigheter

Hyresintäkter,

mkr

Uthyrningsbar

area, kvm

Hyres-

duration, år

Ekonomisk

uthyrningsgrad, %

Fastigheternas

marknadsvärde, mkr

Äldreboende 231 1 939 1 039 000 8,7 98 32 053

Utbildning 154 1 791 844 000 11,0 98 32 019

Vård 63 786 311 000 6,7 97 11 982

Rättsväsende 29 615 230 000 7,9 97 9 919

Totalt 477 5 130 2 425 000 9,1 98 85 973

Kapitalstruktur 31 december 2024

Räntebärande skuld nyttjanderätter 1 %

Uppskjuten skatteskuld 7 %

Eget kapital 32 %

Icke räntebärande skuld nyttjanderätter 3 %

Säkerställda lån 1 %

Icke-säkerställda lån 56 %

BAKGRUND

I tillägg till den direktägda fastighetsportföljen investerar Sagax i joint

venture och intresseföretag. Investeringarna syftar till att nå marknader

som bedömts som attraktiva för Sagax där bolaget inte är aktivt. De acku-

mulerade investeringarna uppgick till 7 872 miljoner kronor vilka har

genererat en ackumulerad utdelning till Sagax om 3 734 (3 249) miljoner

kronor. Det redovisade värdet på dessa investeringar uppgick till 15 170

(13 171) miljoner kronor inklusive option om 992 (931) miljoner kronor

redovisad som finansiellt instrument. 97 % av värdet bestod av Hemsö

Fastighets AB, NP3 Fastigheter AB, Nyfosa AB, Söderport Property

Investment AB samt Fastighetsbolaget Emilshus AB.

Under året bidrog dessa investeringar med sammanlagt 1 108 (937)

miljoner kronor till förvaltningsresultatet och med 477 (692) miljo-

ner kronor till kassaflödet. Därutöver har Sagax erhållit sakutdelning

bestående av aktier i Fastighetsbolaget Emilshus AB motsvarande

50 miljoner kronor. Sagax andel av värdeförändringar på fastigheter

uppgick till 12 (–1 220) miljoner kronor och av värdeförändringar på

derivat till –81 (–302) miljoner kronor.

Utöver nedanstående innehav äger Sagax andelar för 118 (12) miljo-

ner kronor i joint venture och intresseföretag.

JOINT VENTURE

Hemsö Intressenter AB (Hemsö)

Sagax äger via Hemsö Intressenter AB indirekt 15 % av Hemsö Fastig hets

AB, resterande 85 % ägs av Tredje AP-fonden (AP3). Samarbetet mellan

Tredje AP-fonden och Sagax styrs av ett aktie ägaravtal. Avtalet reglerar

styrelsesammansättning, verksam hetsinriktning, vinstutdelning, vissa finan-

sieringsfrågor samt sälj- respektive köpoptioner mellan de två del ägarna.

Hemsö bidrog med 318 (297) miljoner kronor till förvaltningsresul-

tatet under 2024 efter att resultatet i Hemsö Intressenter AB belastats

med kostnader för räntor.

Hemsö bedriver verksamhet i Sverige, Tyskland och Finland. Verksam-

heten består i att äga, förvalta och utveckla samhällsfastigheter. Fastighets-

beståndet omfattade 477 fastigheter med ett sammanlagt fastig hetsvärde

om 86 miljarder kronor den 31 december 2024. 95 % av hyresintäkterna

kommer från skattefinansierad verksamhet. En genomsnittlig åter stå-

ende hyresduration om 9,1 (9,5) år bidrar, i kombination med finan-

siellt starka hyresgäster och låg vakansgrad, till ett stabilt driftnetto.

Uthyrningsgraden var vid årsskiftet 98 % (98 %). Direkt avkastningen

uppgick till 4,8 % (4,7 %) under 2024. Under 2024 har 5 fastigheter

förvärvats för 276 miljoner kronor och 16 fastig heter avyttrats för 1 367

miljoner kronor. 3 490 miljoner kronor har investerats i befintligt fastig-

hetsbestånd, varav 2 526 miljoner kronor i nyproduktion och 964 mil-

joner kronor avseende hyresgästanpassningar och underhåll. Hemsös

räntebärande skulder uppgick vid årsskiftet till 52 185 (50 823) miljoner

kronor varav icke-säkerställda obligationslån uppgick till

39 205 (39 203) miljoner kronor.

Hemsö har rating AA- från Fitch Ratings, rating A- från

Standard & Poor’s och rating A3 från Moody's. För mer information se

bolagets hemsida, www.hemso.se.

Hemsö Fastighets AB

2024

jan–dec

2023

jan–dec

Sagax ägarandel, % 15 15

Sagax andel av årets totalresultat, mkr 238 –219

Sagax andel av förvaltningsresultat, mkr 318 297

Hyresintäkter, mkr 5 130 4 818

Förvaltningsresultat, mkr 2 498 2 345

Årets resultat, mkr 1 886 –2 721

2024

31 dec

2023

31 dec

Innehavets redovisade värde, mkr

4 799 4 546

Antal fastigheter 477 488

Fastigheternas redovisade värde, mkr 85 973 82 624

Uthyrningsbar area, kvm 2 425 000 2 458 000

Hyresduration, år 9,1 9,5

Ekonomisk uthyrningsgrad, % 98 98

Räntebärande skulder, mkr 52 185 50 823

Kapitalbindning, år 5,0 5,5

Räntebindning, år 4,8 5,0

Marknadsvärde för räntederivat, mkr –604 –187

1) Inklusive derivat.

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024

Söderport Property Investment AB

2024

jan–dec

2023

jan–dec

Sagax ägarandel, % 50 50

Sagax andel av årets totalresultat, mkr 224 24

Sagax andel av förvaltningsresultat, mkr 235 224

Hyresintäkter, mkr 1 096 1 025

Förvaltningsresultat, mkr 469 449

Årets resultat, mkr 448 48

2024

31 dec

2023

31 dec

Innehavets redovisade värde, mkr 2 702 2 728

Antal fastigheter 86 86

Fastigheternas redovisade värde, mkr 14 688 14 418

Uthyrningsbar area, kvm 778 000 773 000

Hyresduration, år 3,9 4,0

Ekonomisk uthyrningsgrad, % 94 96

Räntebärande skulder, mkr 7 709 7 354

Kapitalbindning, år 3,1 3,9

Räntebindning, år 2,1 2,7

Marknadsvärde för räntederivat, mkr –54 –72

Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra (Ess-Sierra)

Sagax äger 50 % av Ess-Sierra och resterande del ägs av NP3 Fastigheter

AB. Verksamheten består i att äga och förvalta fastigheter för framför-

allt byggvaru handel. Den uthyrningsbara arean uppgår till 184 000

kvadrat meter varav 92 % utgörs av lagerlokaler/byggvaruhandel och

8 % av kontors lokaler. Sagax ombesörjer ekonomisk och fastighets-

förvaltning.

Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra

2024

jan–dec

2023

jan–dec

Sagax ägarandel, % 50 50

Sagax andel av årets totalresultat, mkr 22 –30

Sagax andel av förvaltningsresultat, mkr 24 31

Hyresintäkter, mkr 99 96

Förvaltningsresultat, mkr 48 62

Årets resultat, mkr 44 –59

Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra

2024

31 dec

2023

31 dec

Innehavets redovisade värde, mkr 282 283

Antal fastigheter 39 39

Fastigheternas redovisade värde, mkr 1 484 1 475

Uthyrningsbar area, kvm 184 000 184 000

Hyresduration, år 6,6 6,5

Ekonomisk uthyrningsgrad, % 100 100

Räntebärande skulder, mkr 843 847

Kapitalbindning, år 3,0 4,0

Räntebindning, år 2,0 2,8

Marknadsvärde för räntederivat, mkr – –

Kapitalstruktur 31 december 2024

Uppskjuten skatteskuld 11 %

Eget kapital 33 %

Övriga icke räntebärande skulder 6 %

Säkerställda lån 49 %

Fastighetsbestånd i sammandrag

Segment

Antal

fastigheter

Hyres-

värde,

mkr

Uthyrnings-

bararea,

kvm

Hyres-

duration, år

Ekonomisk

uthyrnings-

grad, %

Fastig-

heternas

marknads-

värde, mkr

Stockholm 73 876 511 000 4,0 94 11 128

Övriga

Sverige 13 306 267 000 3,6 96 3 560

Totalt 86 1 182 778 000 3,9 94 14 688

Söderport Property Investment AB (Söderport)

Sagax äger 50 % av Söderport och resterande del ägs av Nyfosa AB.

Samarbetet mellan Nyfosa och Sagax styrs av ett långsiktigt aktie-

ägaravtal enligt vilket parterna har lika stor bestämmanderätt över

Söderport. Aktie ägaravtalet reglerar till exempel beslutsordning för

investeringar och försäljningar, hembud och hur försäljning av aktier

i Söderport kan ske.

Söderport bidrog med 235 (224) miljoner kronor till Sagax för-

valtnings resultat under 2024. Fastigheternas marknadsvärde uppgick

till 14 688 miljoner kronor. Årets resultat har ökat till 448 (48) miljoner

kronor huvudsakligen beroende på orealiserade värdeförändringar på

fastigheter och finansiella instrument.

Söderports verksamhet består i att äga, förvalta och utveckla fastig-

heter i Sverige. Sagax ombesörjer ekonomisk förvaltning och merparten

av fastighetsförvaltningen. Motsvarande 74 % av Söderports hyresvärde

om 1 182 (1 164) miljoner kronor återfanns i Stockholm den 31 decem-

ber 2024. Söderports ekonomiska vakansvärde uppgick till 68 (43)

miljoner kronor vid årets slut, motsvarande en uthyrningsgrad om 94 %

(96 %). Av vakans värdet utgjorde 17 (17) miljoner kronor tids begränsade

hyresrabatter. 83 % (89 %) av vakansvärdet återfanns i Stockholm.

Under 2024 har 59 (75) nya hyresavtal tecknats omfattande en uthyr-

ningsbar area om 27 000 (28 000) kvadratmeter. Hyres gäster har

under året sagt upp 56 (57) hyresavtal för avflyttning om totalt 36 000

(32 000) kvadrat meter. Nettouthyrning uppgick följaktligen till –9 000

(–4 000) kvadrat meter. Under 2024 har överenskommelser träffats gäl-

lande förlängningar av hyresavtal mot svarande totalt 41 000 (36 000)

kvadratmeter. Inga fastigheter har förvärvats eller avyttrats under 2024.

182 miljoner kronor har investerats i det befintliga fastighetsbeståndet.

Direkt avkastningen uppgick till 6,1 % (5,8 %) under 2024. Söderports

räntebärande skulder uppgick vid årsskiftet till 7 709 (7 354) miljo-

ner kronor med en genomsnittlig kapital bindning om 3,1 (3,9) år. Den

genomsnittliga räntebindningen uppgick till 2,1 (2,7) år.

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024

Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt

INTRESSEFÖRETAG

Nyfosa AB (Nyfosa)

Sagax äger aktier motsvarande 21,6 % av rösterna och kapitalet i Nyfosa.

Marknadsvärdet på Sagax aktieinnehav uppgick till 4 856 (4 265) miljoner

kronor och det redovisade värdet till 2 809 (2 789) miljoner kronor per 31

december 2024. Nyfosa är ett fastighetsbolag aktivt på de svenska, finska

och norska marknaderna med fokus på kommersiella fastigheter i tillväxt-

kommuner. Fastighetsbeståndet omfattade 494 fastigheter med ett fastig-

hetsvärde om 39,4 miljarder kronor och ett hyresvärde om 3 963 miljoner

kronor per 31 december 2024. Nyfosa är börsnoterat på Nasdaq Stockholm,

Large Cap. För mer information se bolagets hemsida, www.nyfosa.se.

NP3 Fastigheter AB (NP3)

Sagax äger 20,5 % av rösterna och 15,2 % av kapitalet i NP3. Marknadsvärdet

på Sagax aktieinnehav uppgick till 3 378 (3 041) miljoner kronor och det

redovisade värdet till 3 478 (2 104) miljoner kronor per 31 december 2024.

NP3 är ett fastighetsbolag med fokus på kommersiella fastigheter med hög

direktavkastning främst i norra Sverige. Fastighetsbeståndet omfattade

554 fastigheter med ett fastighetsvärde om 23,4 miljarder kronor och ett

hyresvärde om 2 326 miljoner kronor per 31 december 2024. NP3 är börs-

noterat på Nasdaq Stockholm, Large Cap. För mer information se bolagets

hemsida, www.np3fastigheter.se.

Under september 2024 genomförde NP3 en riktad nyemission som med-

förde att Sagax omklassificerade innehavet i NP3 till finansiella instrument

som resulterade i en orealiserad värdeförändring om 1 335 miljoner kronor i

tredje kvartalet. I november 2024 förvärvade Sagax aktier i NP3 och innehavet

i NP3 redovisas därefter som ett intresseföretag enligt kapitalandelsmetoden.

Omklassificeringen resulterade i en orealiserad värdeförändring på finansiella

instrument om –150 miljoner kronor.

Fastighetsbolaget Emilshus AB (Emilshus)

Sagax äger 25,7 % av rösterna och 25,2 % av kapitalet i Emilshus. Mark-

nadsvärdet på Sagax aktieinnehav uppgick till 1 395 (820) miljoner kronor

och det redovisade värdet till 982 (708) miljoner kronor per 31 december

2024. Emilshus förvärvar, utvecklar och förvaltar kommersiella fastigheter

med Småland som kärnmarknad. Fastighetsbeståndet omfattade 172 fastig-

heter med ett fastighetsvärde om 8,9 miljarder kronor och ett hyresvärde

om 790 miljoner kronor per 31 december 2024. Emilshus är börsnoterat

på Nasdaq Stockholm, Mid Cap. För mer information se bolagets hemsida,

www.emilshus.com.

Börsvärde och redovisat värde på Sagax innehav i NP3

1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

202420232022202120202019

Mkr

Redovisat värde Börsvärde

Börsvärde och redovisat värde på Sagax innehav i Emilshus

400

800

1 200

1 600

Kv 4Kv 3Kv 2Kv 1Kv 4Kv 3Kv 2Kv 1Kv 4Kv 3Kv 2

Mkr

2022 2023 2024

Redovisat värde Börsvärde

Börsvärde och redovisat värde på Sagax innehav i Nyfosa

1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

2024

2023

Mkr

Redovisat värde Börsvärde

Kv 2 Kv 3 Kv 4 Kv 1 Kv 2 Kv 3 Kv 4

Sagax intresseföretag

Nyfosa AB NP3 Fastigheter AB Fastighetsbolaget Emilshus AB

2024

jan–dec

2023

jan–dec

2024

jan–dec

2023

jan–dec

2024

jan–dec

2023

jan–dec

Sagax ägarandel av kapitalet, % 22 23 15 16 25 22

Sagax andel av årets totalresultat, mkr 14 –104 152 –26 40 9

Sagax andel av förvaltningsresultat, mkr 284 180 155 154 73 51

Hyresintäkter, mkr 3 341 3 242 1 992 1 797 674 588

Förvaltningsresultat, mkr 1 351 1 239 879 745 297 233

Årets resultat, mkr 113 –639 914 – 61 288 33

2024

31 dec

2023

31 dec

2024

31 dec

2023

31 dec

2024

31 dec

2023

31 dec

Innehavets redovisade värde, mkr 2 809 2 789 3 478 2 104 982 708

Antal fastigheter 494 497 554 507 172 130

Fastigheternas redovisade värde, mkr 39 369 39 278 23 384 20 276 8 940 7 324

Uthyrningsbar area, kvm 2 933 000 2 930 000 2 201 000 1 998 000 926 000 805 000

Hyresduration, år 3,4 3,6 4 3,9 5 5,3

Ekonomisk uthyrningsgrad, % 91 92 93 93 95 95

Räntebärande skulder, mkr 21 366 23 340 12 587 11 94 3 4 717 3 984

Kapitalbindning, år 2,7 2,9 2,3 2,2 2,7 1,8

Räntebindning, år 2,1 1,5 2,1 2,1 2,3 3,1

Marknadsvärde för räntederivat, mkr –77 77 19 43 10 35

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024

AKTUELL INTJÄNINGSFÖRMÅGA

Tabellen nedan återspeglar Sagax intjäningsförmåga på tolvmånaders-

basis per 1 januari 2025. Det är viktigt att notera att den ej är att

jämställa med en prognos för de kommande tolv månaderna då den

exempelvis inte innehåller några bedömningar avseende framtida

vakanser, ränteläge, valutaeffekter, hyresutveckling eller värdeföränd-

ringar. Sagax redovisar aktuell intjäningsförmåga i samband med del-

årsrapporter, bokslutskommunikéer och i årsredovisningen.

Hyresvärdet baseras på kontrakterade hyresintäkter på årsbasis

med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta lokaler. Fastighets-

kostnader baseras på verkligt utfall det senaste året justerat för inne-

havstid. Kostnaderna för central administration har baserats på faktiskt

utfall de senaste tolv månaderna. Finansnettot har beräknats utifrån

ränte bärande skulder och tillgångar på balansdagen. Kostnaderna för

de ränte bärande skulderna har baserats på koncernens beräknade

genomsnittliga räntenivå med tillägg för periodiserade finansierings-

kostnader och kostnader avseende på balansdagen outnyttjade kredit-

faciliteter. Leasingkostnader avser i allt väsentligt tomträttsavgälder

vilka baserats på faktiskt utfall de senaste tolv månaderna. Utdelningar

avseende bolagets innehav av börsnoterade aktier har ej beaktats i

intjäningsförmågan. Skatten är beräknad med 17 % (18 %) schablon-

skatt. Omräkning från euro har skett till balansdagens kurs om 11,49

kronor. Omräkning från euro i intjäningsförmåga per 1 januari 2024

har skett till 11,10 kronor.

Resultatandelar från joint venture och intresse företag är beräknade

enligt samma principer som för Sagax med beaktande av resultat-

andelens storlek.

FÖRÄNDRING AV AKTUELL INTJÄNINGSFÖRMÅGA

UNDER 2024

I tabellen på nästa sida presenteras Sagax redovisade intjänings förmåga

under åren 2019–2024. Förändringarna mellan årsskiften redovisas upp-

delat på förändringar i befintligt fastighetsbestånd, fastig hetsförvärv, fastig-

hetsförsäljningar samt valutaeffekter. Även uppgifter om investeringar och

avyttringar under respektive år presenteras i tabellen. Det kan noteras att

investeringar i befintligt fastighetsbestånd kan ge effekt på intjäningsför-

mågan med viss fördröjning beroende på om det fortfarande är en pågå-

ende investering och om till exempel inflyttning har skett.

Förändringar i befintligt bestånd ökade hyresvärdet med 137 miljoner

kronor samtidigt som vakansvärdet ökade med 29 miljoner kronor och

fastig hetskostnaderna ökade med 45 miljoner kronor. Totalt ökade drift-

nettot i befintligt bestånd med 63 miljoner kronor. Därutöver medförde

eurokursens utveckling att drift nettot ökade med 134 miljoner kronor.

Fastighetsförvärv under 2024 har medfört att hyresvärdet ökat med

525 miljoner kronor, fastighetskostnaderna ökade med 73 miljoner kronor

och att vakans värdet ökade med 12 miljoner kronor. Totalt ökade drift-

nettot med 440 miljoner kronor till följd av fastighetsförvärv under året.

Fastighetsförsäljningar under året minskade hyresvärdet med 13 mil-

joner kronor och vakanserna samt fastighetskostnaderna minskade med

2 miljoner kronor vardera. Totalt minskade driftnettot med 8 miljoner

kronor till följd av fastighetsförsäljningar under året.

Finansnettot har förändrats med –304 miljoner kronor till –859

miljoner kronor, varav finansiella intäkter med –50 miljoner kronor och

finansiella kostnader med –254 miljoner kronor.

Resultat efter schablonskatt som till faller A- och B- aktieägarna har

ökat med 9 % (18 %) till 3 416 (3 122) miljoner kronor, motsvarande

10,10 (9,22) kronor per A- och B-aktie.

Sagax har fokus på långsiktig tillväxt av bolagets förvaltningsresultat. För att

underlätta bedömningen av bolagets ställning redovisas den bedömda intjäningsförmågan

på årsbasis samt en sammanställning över intjäningsförmågans utveckling sedan 2019.

Aktuell intjäningsförmåga

500

1 000

1 500

2 000

2 500

3 000

3 500

4 000

4 500

20242023202220212020

Aktuell intjäningsförmåga före skatt

Mkr

Förvaltningsresultat

Aktuell intjäningsförmåga

Belopp i miljoner kronor 1 jan 2025 1 jan 2024

Hyresvärde 5 553 4 738

Vakans –231 –182

Hyresintäkter 5 323 4 557

Fastighetskostnader –909 –771

Driftnetto 4 414 3 785

Central administration –187 –182

Joint venture och intresseföretag 1 162 1 096

Finansnetto –859 –555

Leasingkostnader –36 –31

Förvaltningsresultat 4 494 4 114

– varav förvaltningsresultat hänförligt till

innehav utan bestämmande inflytande 61 –

Skatt –764 –741

Resultat efter skatt 3 730 3 374

Hänförligt till moderbolagets aktieägare 3 669 3 374

– varav ägare av D-aktier 253 253

– varav ägare av A- och B-aktier 3 416 3 122

Framåtriktad direktavkastning, % 6,7 6,6

Nettoskuld/framåtriktad EBITDA, ggr 5,1 4,9

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024

Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt

2022 2023 2024

Belopp i miljoner kronor

Förändring

befintligt

bestånd

Valuta-

effekt

Fastig-

hets-

förvärv

Fastig-

hets-

försälj-

ningar

2)

1 jan

2023

Förändring

befintligt

bestånd

Valuta-

effekt

Fastig-

hets-

förvärv

Fastig-

hets-

försälj-

ningar

1 jan

2024

Förändring

befintligt

bestånd

Valuta-

effekt

Fastig-

hets-

förvärv

Fastighets-

försälj-

ningar

1 jan

2025

Hyresvärde 379 217 269 –128 4 195 155 –9 406 –8 4 738 137 166 525 −13 5 553

Vakans –16 –8 –18 5 –171 1 0 –16 4 –182 −29 −10 −12 2 −231

Hyresintäkter 362 209 251 –123 4 024 156 –9 390 –4 4 557 108 155 513 −10 5 323

Fastighetskostnader –89 –34 –35 17 –704 – 41 1 –30 2 –771 −45 −21 −73 2 −909

Driftnetto 274 175 216 –106 3 319 115 –8 360 –1 3 785 63 134 440 −8 4 414

Central administration –174 –182 −187

Joint venture och

intresseföretag 818 1 096 1 162

Finansnetto –398 –555 −859

Leasingkostnader –28 –31 −36

Förvaltningsresultat 3 538 4 114 4 494

– varav förvaltningsresultat hänförligt till innehav utan

bestämmande inflytande – – 61

Skatt –637 –741 −764

Resultat efter skatt 2 902 3 374 3 730

Hänförligt till moderbolagets

aktieägare 2 902 3 374 3 669

– ägare av preferensaktier – – –

– ägare av D-aktier 253 253 253

– ägare av A- och B-aktier 2 650 3 122 3 416

Investeringar och

avyttringar –715 – 3 202 2 062 –902 – 5 088 77 –1 129 – 5 698 144

1) Inkluderar förvärv och avyttringar av en portfölj om 37 fastigheter där ett joint venture upprättades tillsammans med NP3 Fastigheter AB.

2) Inkluderar en portfölj omfattande 36 fastigheter med avtalad ej frånträdd avyttring som omrubricerats till kortfristig finansiell leasingfordran.

Utveckling av aktuell intjäningsförmåga 2019–2024

2019 2020 2021

Belopp i miljoner kronor

Förändring

befintligt

bestånd

Valuta-

effekt

Fastig-

hets-

förvärv

Fastig-

hets-

försälj-

ningar

1 jan

2020

Förändring

befintligt

bestånd

Valuta-

effekt

Fastig-

hets-

förvärv

Fastig-

hets-

försälj-

ningar

1 jan

2021

Förändring

befintligt

bestånd

Valuta-

effekt

Fastig-

hets-

förvärv

Fastig-

hets-

försälj-

ningar

1 jan

2022

Hyresvärde 58 25 271 –128 2 735 64 –73 302 –3 3 024 118 40 370 –94 3 459

Vakans 14 –1 –21 4 –135 –13 3 –15 1 –159 31 –2 –14 9 –135

Hyresintäkter 71 23 251 –124 2 600 51 –70 286 –2 2 865 149 38 357 –85 3 324

Fastighetskostnader –41 –4 –39 13 –446 –21 –13 13 –30 –495 –38 –6 –40 16 –563

Driftnetto 31 19 212 –111 2 155 30 –83 300 –32 2 370 111 32 317 –69 2 761

Central administration –122 –132 –147

Joint venture och

intresseföretag 539 638 780

Finansnetto –352 –372 –354

Leasingkostnader –22 –26 –28

Förvaltnings resultat 2 198 2 479 3 012

– varav förvaltningsresultat hänförligt till innehav utan

bestämmande inflytande – – –

Skatt –414 –471 –542

Resultat efter skatt 1 764 2 008 2 470

Hänförligt till moderbolagets

aktieägare 1 764 2 008 2 470

– ägare av preferensaktier 34 34 –

– ägare av D-aktier 216 252 252

– ägare av A- och B-aktier 1 515 1 723 2 218

Investeringar och

avyttringar –707 – 2 836 1 413 –666 – 5 585

1 456

–658 – 4 824 1 351

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024

Sagax är exponerat för olika risker som kan få betydelse för bolagets framtida verksamhet,

resultat och finansiella ställning. Bolaget arbetar aktivt för att identifiera och, om möjligt,

begränsa effekterna av riskerna på verksamheten.

Risker och riskhantering

MARKNADSRISKER

Fastigheternas marknadsvärde

Sagax redovisar sitt fastighetsinnehav till verkligt värde enligt IAS

40 Förvaltningsfastigheter, vilket innebär att fastigheternas koncern-

mässiga bokförda värde motsvarar deras bedömda marknadsvärde.

Detta innebär att sjunkande marknads värden på bolagets fastigheter

kommer att inverka negativt på bolagets resultat- och balansräkning.

Sjunkande marknadsvärden kan inträffa bland annat till följd av för-

svagad konjunktur, stigande ränteläge, förändring i utbud eller efterfrå-

gan eller till följd av fastighetsspecifika omständigheter som bland annat

avflyttningar av hyresgäster, försämrad teknisk standard eller incidenter

med materiella skador som följd. Därutöver kan fastigheternas marknads-

värden indirekt påverkas av förändrade lagkrav.

Företagsledningen måste göra bedömningar och antaganden som

påverkar fastighetsvärderingarna och i bokslutet redovisade tillgångs- och

skuldposter respektive intäkts- och kostnadsposter samt lämnad informa-

tion i övrigt. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedömningar.

Hantering

För att bedöma fastigheternas marknadsvärde anlitar Sagax auktorise-

rade fastighetsvärderare från välrenommerade oberoende värderings-

företag, vilket bolaget anser skapar de bästa långsiktiga förutsättningarna

för rättvisande och trovärdiga bedömningar av fastigheternas marknads-

värden. För att kvalitetssäkra de externa värderingarna utför Sagax därut-

över interna värderingar avseende 5–10 % av portföljens marknadsvärde

varje kvartal. De jämförande interna värderingarna fokuserar på:

■

Analys av marknadsantaganden.

■

Analys av marknadsparametrar tillsammans med Sagax fastighets-

förvaltare och transaktionsteam.

■

Verifiering av indata.

■

Genomförande av så kallad "Black box-analys" som säkerställer att

de oberoende värderingarna och interna jämförande värdering-

arna överensstämmer om samma indata och marknadsantaganden

tillämpas i båda värderingsmodellerna.

I not 13 redovisas känslighetsanalys för fastighetsvärden vid föränd-

rade antaganden om direktavkastningskrav, kalkylränta, hyres intäkter,

fastig hetskostnader och uthyrningsgrad.

Bolaget vidtar löpande åtgärder för att begränsa sin exponering

mot att fastighetspecifika händelser negativt påverkar marknadsvärdet

genom exempelvis en aktiv förvaltning, tecknande av fastighetsförsäk-

ring och tecknande av hyresavtal med adekvata avtalsvillkor.

Transaktionsrelaterade risker

Fastighetsförvärv är en del av bolagets löpande verksamhet och är

till sin natur förenat med osäkerhet. Vid förvärv av fastigheter utgörs

riskerna bland annat av framtida bortfall av hyresintäkter, miljöför-

hållanden, begränsningar av nyttjanderätt samt tekniska brister. Vid

förvärv av fastighetsbolag tillkommer risker för till exempel skatter och

juridiska tvister.

Vid fastighetsförsäljningar är det normalt att säljaren lämnar garantier

avseende ägande, hyresavtalens giltighet med mera. Vid försäljning av

fastighetsbolag garanteras normalt även avsaknaden av skattetvister och

andra rättsliga tvister som kan komma att bli en framtida belastning för

bolaget. Garantierna är normalt belopps- och tids begränsade.

Hantering

Risker förebyggs genom att säkerställa att Sagax genomför relevanta

kontroller och undersökningar samt att rätt kompetens finns i organisa-

tionen internt eller anlitas externt vid behov.

FINANSIELLA RISKER

Sagax finansiering består primärt av eget kapital och räntebärande

skulder. Bolagets långfristiga finansiering utgörs av börsnoterade obliga-

tionslån, kreditfaciliteter och företagscertifikat. Sagax har en rating från

Moody´s Investors Service om Baa2 med ”stable outlook”.

Obligationerna har särskilda åtaganden om upprätthållandet av

netto skuld, räntetäckningsgrad och andel säkerställd skuld. Detta inne-

bär att obligationsinnehavare har en rätt att påkalla inlösen eller återköp

av obligationerna i fall åtaganden inte uppfylls i kombination med en

nedsättning av kreditrating. Även banklån inkluderar olika typer av åta-

ganden och utgörs typiskt av vissa nyckeltal som ska uppfyllas. För mer

information se sidorna 40–41.

Sagax finanspolicy anger riktlinjer och regler för finansieringsverk-

samheten i syfte att begränsa risker kopplade till Sagax finansiering samt

att säkerställa att den långsiktiga kreditvärdigheten bibehålls. Sagax har

följande huvudsakliga riktlinjer för finansieringsverksam heten:

■

Belåningsgrad om högst 50 %.

■

Räntetäckningsgrad överstigande 3,0 gånger.

■

Nettoskuld i förhållande till EBITDA om högst 8,0 gånger.

Refinansieringsrisk

Förutsättningarna på kapital- och kreditmarknaderna kan förändras,

vilket kan leda till att refinansiering av befintliga skulder uteblir eller

ej kan ske till skäliga villkor. Därutöver kan försvagad konjunktur, för-

ändring i utbud eller efterfrågan på bolagets lokaler inverka negativt på

bolagets resultat- och balansräkning samt nyckeltal, vilket kan leda till

sänkt kreditrating och därmed försvåra möjligheten till refinansiering av

befintliga skulder.

Hantering

I syfte att begränsa refinansieringsrisken strävar Sagax efter att ha

en låg andel kortfristig räntebärande finansiering och att refinansiera

de långfristiga räntebärande skulderna i god tid före förfall, samt att

använda flera olika finansieringskällor. Sammantaget bedöms detta

arbetssätt begränsa bolagets refinansieringsrisk. I tabellen på sidan 53

redovisas dels belåningsgradens känslighet för förändringar av fastig-

hetsvärden, dels räntetäckningsgradens känslighet för förändringar av

fastigheternas uthyrningsgrad.

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024

Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt

Ränterisk

Räntekostnader är koncernens största löpande kostnad. Ränterisk

definieras som risken att förändringar av marknadsräntor påverkar

Sagax finansieringskostnad och kassaflöde. Ränterisken är hänförlig

till utvecklingen av aktuella räntenivåer. Förutsättningarna på ränte-

marknaden kan förändras vilket i sin tur kan påverka ränteläget.

Riks bankens och den europeiska centralbankens penningpolitik,

förväntningar om ekonomisk utveckling, såväl internationellt som natio-

nellt, samt oväntade händelser påverkar marknadsräntorna.

Hantering

För att reducera Sagax exponering mot ett eventuellt stigande ränte läge

har koncernen en väsentlig del fasträntelån. För att begränsa ränte-

risken för lån med rörlig ränta används ränteswappar och ränte tak.

Den 31 december 2024 uppgick andelen fasträntelån till 84 % (86 %)

och ränteswappar till 12 % (5 %) av Sagax räntebärande skulder. En

höjning av marknadsräntorna bedöms därför få en begränsad effekt på

Sagax ränte kostnader på kort och medellång sikt. Se även känslighets-

analysen på sidan 53.

Valutarisk

Sagax är exponerat mot valutakursrisker till följd av investeringar och

skulder i euro. Sagax rapporteringsvaluta är svenska kronor och alla

balansposter som är i euro är omräknade till svenska kronor. Valuta-

kursförändringar kan ha en väsentlig effekt på koncernens finansiella

ställning och resultat i svenska kronor.

Hantering

Valutarisken hanteras genom att förvärv av fastigheter i euro huvudsak-

ligen finansieras genom upplåning i euro. Transaktionsexponering i kon-

cernen hanteras genom matchning av intäkter och kostnader i samma

valuta. Nettoexponeringen, tillgångar minus skulder i euro, uppgick till

14 295 (11 838) miljoner kronor den 31 december 2024. Sammantaget

uppgick nettoexponeringen till 34 % (32 %) av eget kapital.

I enlighet med IAS 21 redo visas valutakurseffekter för utlandsverk-

samhet och säkringsredovisning under rubriken Övrigt total resultat.

Övriga valutakurseffekter redovisas i resultaträkningen. Se även

känslig hetsanalysen på sidan 53.

Likviditetsrisk

Koncernen definierar likviditetsrisk som risken att inte ha tillgång till

likviditet för att täcka sina betalningsåtaganden, inklusive räntebetal-

ningar. Brist på likviditet för att täcka förfallna betalningar skulle

ha en negativ inverkan på koncernens verksamhet och finansiella

ställning.

Hantering

Sagax har ett positivt operativt kassaflöde och kommer att ha ett

begränsat refinanseringsbehov under de närmaste åren; se not 17 där

förfallodatum för koncernens skulder presenteras. Sagax rörelse kapital

uppgick till −5 006 (−4 445) miljoner kronor vid årsskiftet. Outnytt-

jade kreditfaciliteter uppgick vid samma tidpunkt till 11 560 (11 393)

miljoner kronor, inklusive back-up faciliteter avseende Sagax ute-

stående företagscertifikat.

OPERATIONELLA RISKER

Hyresintäkter och hyresutveckling

Sagax intäkter påverkas av den långsiktiga efterfrågan på lokaler för

lager och lätt industri, fastigheternas uthyrningsgrad och erhållen

hyresnivå. Hyresnivårisk är hänförlig till utvecklingen av aktuella mark-

nadshyror som påverkas av den ekonomiska utvecklingen, demografisk

tillväxt samt omfattningen av nybyggnationer på marknaden.

Hantering

För att begränsa Sagax exponering mot avflyttningar och hyresförluster

strävar Sagax efter långvariga kundrelationer samt efter att prioritera

hyresgäster med hög kreditvärdighet, även om detta initialt kan medföra

något lägre intjäning. Detta är av särskild vikt i förhållande till större

hyresgäster.

Sagax arbetar kontinuerligt med att omförhandla befintliga hyres-

avtal i syfte att minimera risken på kort sikt. Hyreskontrakt med löptid

längre än tre år har normalt ett tillägg kopplat till konsumentprisindex

i Sverige och till liknande index på övriga marknader, det vill säga de

är helt eller delvis inflationsjusterade. Mer än 95 % av Sagax hyresavtal

är indexerade till KPI eller motsvarande. Den årliga indexeringen kan

i vissa fall vara begränsad genom tak respektive golv. Ett mindre antal

hyresavtal har årliga fasta hyresjusteringar.

Kreditrisk

Sagax primära kreditrisk ligger i att hyresgästerna inte kan fullgöra sina

betalningar enligt hyresavtalen.

Hantering

Sagax har god diversifiering avseende den geografiska fördelningen av

fastig hetsbeståndet och hyresgästernas branschtillhörighet. Sagax hyres-

avtalsstruktur bidrar till att minska risken för vakanser och hyresförluster.

I samband med förvärv och uthyrningar värderas motpartsrisken

och vid behov kompletteras avtalen med säkerheter i form av depositio-

ner, bankgarantier, moderbolagsborgen eller liknande. Sagax arbetar

löpande med att följa och utvärdera hyresgästernas finansiella ställning.

Sagax bedömer att bolagets hyresgäster generellt sett har god finansiell

ställning.

Drifts- och underhållskostnader

De driftskostnader som är av störst betydelse är fastigheternas el- och

uppvärmningskostnader samt kostnader för fastighetsskatt. I den mån

kostnadshöjningar inte kompenseras genom regleringar i hyresavtal kan

de påverka bolagets resultat negativt. Vid eventuella vakanser påverkas

bolagets resultat inte bara av förlorade hyresintäkter utan även av kost-

nader för till exempel energi vilka tidigare täckts av hyresgäster.

Hantering

Hyresförhållandet för lokaler för lager och lätt industri karaktäriseras

normalt av att hyresgästerna har ett relativt omfattande drifts- och

underhållsansvar. För huvuddelen av dessa kostnader debiteras hyres-

gästerna direkt eller vidaredebiteras av Sagax till självkostnad. Sagax

exponering mot driftskostnadsförändringar är således begränsad.

Operationell risk och risk för bristande IT-säkerhet

Koncernens verksamhet är beroende av välanpassade IT-system, effektiv

intern kontroll, kompetensutveckling samt tillgång till tillförlitliga

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024

värderings- och riskmodeller som ger underlag för att minska operativa

risker. Bristande IT-säkerhet eller bristfälliga rutiner kan resultera i

förstörd eller förlorad data, vilket kan ha negativ inverkan på Sagax

verksamhet.

Hantering

Sagax arbetar kontinuerligt med förebyggande åtgärder, som att utveckla

sina administrativa rutiner, policyer och riktlinjer för IT-säkerhet. Sagax

använder brandväggar, e-postfilter, back-up-system och antivirus-

program för att förhindra IT-relaterade driftstörningar.

Organisatorisk risk

Sagax framtida utveckling beror i hög grad på företagsledningens och

andra nyckelpersoners kunskap, erfarenhet och engagemang. Bolaget

skulle kunna påverkas negativt om någon eller flera nyckelpersoner

skulle lämna sin anställning eller om bolaget inte kan attrahera kompe-

tent personal.

Hantering

Bolagets tillväxt och därmed större organisation har bidragit till att

minska denna risk under de senaste åren. Regelbundna utvecklings-

samtal genomförs med all personal bland annat för att identifiera behov

av kompetensutveckling. Därutöver görs uppföljning av arbetsmiljön

genom årliga medarbetarundersökningar. Anställningsavtalen bedöms

vara träffade på marknadsmässiga villkor. Sagax har även upprättat

årliga incitamentsprogram för att attrahera nya och behålla befintliga

medarbetare.

RISK FÖR INTRESSEKONFLIKTER

Bristande transparens avseende styrelsens och företagsledningens eventu-

ella intressekonflikter med Sagax kan påverka kapitalmarknadens förtro-

ende för Sagax och därmed påverka bolagets finansiella ställning negativt.

Hantering

För att begränsa risken för att Sagax ska drabbas av potentiella intresse-

konflikter och samtidigt tydligt och enkelt kunna kommunicera att

styrelse och ledning inte har intressen som potentiellt skulle kunna stå

i konflikt med Sagax har bolaget policyer som medför förbud för Sagax

medarbetare och styrelseledamöter att:

■

Åta sig styrelseuppdrag i fastighetsbolag som huvudsakligen äger

lager- och industrilokaler med undantag för bolag där Sagax är

aktieägare och där styrelseuppdraget utförs inom ramen för Sagax

verksamhet.

■

Investera i bolag där Sagax är aktieägare.

■

Investera i konkurrerande bolag med ett belopp överstigande 10 % av

värdet på medarbetarens eller styrelseledamotens innehav i Sagax.

Av policyerna följer även att ledningspersoner och styrelseledamöter

som belånar sina aktier i Sagax till mer än 10 % av marknadsvärdet ska

meddela bolaget detta. Något sådant meddelande har inte erhållits under

2024.

REGULATORISKA RISKER

Regelefterlevnad och affärsetik

Bristande regelefterlevnad kan leda till ekonomiska förluster, tillsyns-

sanktioner, ryktesförluster och avnotering. Vissa regelverk är öppna för

tolkning innebärande att eventuell regelövervakare och Sagax kan ha

olika uppfattning. Risker finns även inom arbetsmiljö, korruption och

mänskliga rättigheter. Sagax kan drabbas av detta genom medarbetares

eller uppdragstagares agerande.

Hantering

■

Utbildning i policyer för all personal

■

Sagax uppförandekod för leverantörer kravställs i avtal

■

Visselblåsarfunktion

Skatter och ändrad lagstiftning

Koncernens verksamhet bedrivs i enlighet med koncernens tolkning av

gällande skattelagar, förordningar och rättspraxis samt i enlighet med

råd från skatterådgivare. Det kan dock inte uteslutas att koncernens

tolkning är felaktig eller att sådana föreskrifter eller rättspraxis ändras

med potentiell retroaktiv verkan. Beslut från skattemyndigheter och

förvaltningsdomstolar kan komma att ändra koncernens tidigare eller

nuvarande skattesituation, vilket kan påverka koncernens verksamhet,

resultat och finansiella ställning negativt.

Sagax har i sin redovisning beaktat uppskjuten skatt beräknat på

skillnaden mellan en tillgångs eller skulds bokförda värde och dess

skattemässiga värde, så kallade temporära skillnader, se not 14. Sagax

har även beaktat uppskjutna skattefordringar avseende ackumulerade

skattemässiga underskott i koncernbolagen. Konsekvensen blir att Sagax

resultat och egna kapital är exponerat för förändringar i skattelagstift-

ning i de länder som koncernen har verksamhet i.

Ägarförändringar, som innebär att det bestämmande inflytandet

över bolaget förändras, kan innebära begränsningar (helt eller delvis) av

möjligheten att utnyttja underskott från tidigare år. Möjligheterna att

utnyttja underskotten kan även komma att påverkas av ändrad lagstift-

ning. Även ändrad lagstiftning eller rättspraxis, exempelvis avseende

hyres-, förvärvs- och miljöfrågor, kan få negativa konsekvenser för bola-

get. I not 12 redogörs för Sagax skatter.

Risker förebyggs genom att säkerställa att rätt kompetens finns i

organisationen eller anlitas vid behov. Härutöver strävar Sagax efter

att utföra de kontroller och utredningar som rör skatterelaterade frågor

noggrant.

Omställningsrisker

Omställningsrisker innefattar bland annat införandet av striktare

regleringar kring byggnormer, energieffektivitet och utsläpp av växt-

husgaser. Ändrade krav och preferenser från kunder och investerare,

såsom högre krav på klimatanpassning och energieffektivitet, kan också

innebära ökade kostnader eller behov av investeringar.

Hantering

Sagax analyserar löpande utvecklingen av nya EU-direktiv på hållbarhets-

området såsom Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD)

och EU:s taxonomi för hållbar finansiering (EU-taxonomin) och dess

implikationer för bolaget.

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024

Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt

MILJÖ- OCH KLIMATRISKER

Miljörisk

Utgångspunkten för ansvaret avseende föroreningar och andra miljö-

skador är enligt gällande miljölagstiftning i de länder Sagax äger fastig-

heter att verksamhetsutövaren bär ansvaret. Sagax bedriver ej någon

verksamhet som kräver särskilt tillstånd enligt miljöbalken. Emellertid

kan det finnas hyresgäster som bedriver verksamhet som kräver särskilt

tillstånd, det vill säga är verksamhetsutövare.

Om inte verksamhetsutövaren kan utföra eller bekosta efterbehand-

ling av en fastighet är dock den som förvärvat fastigheten och som vid

förvärvet känt till eller då borde ha upptäckt föroreningarna ansvarig.

Det innebär att krav under vissa förutsättningar kan riktas mot Sagax

för marksanering eller efterbehandling avseende förekomst av eller

misstanke om förorening i mark, vattenområden eller grundvatten i

syfte att ställa fastigheten i sådant skick som erfordras enligt tillämplig

miljölagstiftning. Sådana krav kan påverka Sagax negativt.

Hantering

Det är angeläget att fastighetsägaren och verksamhetsutövaren sam-

arbetar kring frågor om en verksamhets miljöpåverkan.

Sagax genomför vid behov miljöanalyser av de fastigheter som bola-

get över väger att förvärva för att identifiera miljö- och hälsorisker och

bolaget har som målsättning att all nyproduktion miljöcertifieras.

I Sverige använder Sagax Byggvarubedömningen för att genomföra

en miljöbedömning av byggvaror och material i större ombyggnationer och

nyproduktionsprojekt. Syftet är att främja miljömässigt bra material val.

För närvarande har inga väsentliga miljökrav riktats mot något av

koncern bolagen. Sagax har heller inte identifierat några väsentliga miljö-

risker.

Klimatrisker

Effekter av klimatförändringar såsom förhöjda vattennivåer, ökad neder-

börd eller andra förändringar i den fysiska miljön skulle kunna medföra

skador på Sagax fastigheter. Detta kan innebära ett ökat behov av inves-

teringar i fastigheter i utsatta områden. Klimatförändringar kan också

innebära ökade driftskostnader.

Det kan även föreligga risker för olönsamma investeringar om

klimat risken inte beaktas.

Hantering

Sagax har som målsättning att all nyproduktion ska miljöcertifieras.

Fastigheter i befintligt bestånd miljöcertifieras om förutsättningar för

det finns till exempel vid omfattande ombyggnationer. Sagax gör löpande

utvärderingar av fastigheternas skick och behov av anpassningar av fastig-

heternas prestanda för att uppfylla regulatoriska krav och kundernas

förväntningar. Därutöver följer Sagax utvecklingen av lagar och förord-

ningar inom klimat området.

Sagax har genomfört en riskanalys av fastighetsbeståndet för att

identifiera fysiska klimatrelaterade risker som kan påverka verksam-

heten. Ingen fastighet bedömdes bli obsolet på grund av permanent

översvämningsrisk.

För närmare information om Sagax mål relaterade till bland annat

koldioxidutsläpp samt analys av klimatrisker och dess hantering hän-

visas till sidorna 133–135 och 137–138.

Belåningsgrad vid förändrat värde på fastighetsportföljen

per 31 december 2024

–20 % –10 % 0% +10 % +20 %

Värdeförändring, mkr –13 175 –6 587 – 6 587 13 175

Belåningsgrad, % 50 45 42 39 36

Känslighetsanalys per 31 december 2024

Belopp i miljoner kronor Förändring

Effekt på

förvaltningsresultat,

årsbasis

Effekt på

resultat efter

skatt, årsbasis

Effekt på

eget kapital

Ekonomisk uthyrningsgrad +/–1 %-enhet +56/–56 +46/–46 +46/–46

Hyresintäkter +/–1 % +53/–53 +44/–44 +44/–44

Fastighetskostnader +/–1 % –9/+9 – 7/+7 – 7/+7

Räntekostnader för skulder i SEK med beaktande av räntederivat +/–1 %-enhet – 7/+7 –6/+6 – 6/+6

Räntekostnader för skulder i EUR med beaktande av räntederivat +/–1 %-enhet – 41/+41 –34/+34 –34/+34

Förändring av valutakursen SEK/EUR

+/–10 % +256/–256 +208/–208 +1 430/–1 430

Ändrad hyresnivå vid kontraktsförfall 2025 +/–10 % +73/–73 +61/– 61 +61/– 61

1) Exklusive resultatandelar i joint venture och intresseföretag.

2) Sagax nettoexponering mot valutakursen SEK/EUR består utöver intäkter och kostnader i euro även av tillgångar och skulder i euro.

KÄNSLIGHETSANALYS

Nedan redovisas Sagax exponering för väsentliga risker i bolagets verksamhet

Räntetäckningsgrad vid förändrad uthyrningsgrad

per 31 december 2024

–10 % –5 % 0% +5 % +10 %

Uthyrningsgrad, % 86 91 96 ET ET

Räntetäckningsgrad, ggr 4,5 4,8 5,0 ET ET

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024

Sagax aktier är noterade på Nasdaq Stockholm, Large Cap. Bolagets börsvärde

uppgick den 31 december 2024 till 80 miljarder kronor.

Aktien och ägarna

Omsatt antal aktier

Antal 1 000-tal

Carnegie Real Estate Index

Sagax D

OMX Stockholm_Pl

Källa:

Monitor av Modular Finance AB

2 000

4 000

6 000

8 000

10 000

DECNOVOKTSEPAUGJULJUNMAJAPRMARFEBJAN

Omsatt antal aktier

Carnegie Real Estate Index

Antal 1 000-tal

Sagax B

OMX Stockholm_Pl

Källa:

Monitor av Modular Finance AB

3 000

6 000

9 000

12 000

15 000

DECNOVOKTSEPAUGJULJUNMAJAPRMARFEBJAN

100

200

300

400

500

B-aktiens kursutveckling 2024

D-aktiens utveckling 2024

Handel med aktierna på Nasdaq Stockholm

Betalkurs, kr

Omsättnings -

hastighet

på årsbasis, %

Genomsnittlig

handelsvolym per

handelsdag, mkr

31 dec

2024

31 dec

2023 2024 2023 2024 2023

A-aktier 225,00 274,00 1 2 0 1

B-aktier 226,20 2 7 7, 4 0  28 25 91 69

D-aktier 30,95 28,00 51 51 8 7

Carnegie Real Estate Index

Antal 1 000-tal

Sagax A

Omsatt antal aktier

OMX Stockholm_Pl

Källa:

Monitor av Modular Finance AB

DECNOVOKTSEPAUGJULJUNMAJAPRMARFEBJAN

100

200

300

400

500

A-aktiens kursutveckling 2024

AKTIEKAPITAL

Aktiekapitalet i Sagax uppgick vid årsskiftet till 816 700 129 kronor och

fördelades på totalt 466 685 788 aktier varav 2 000 000 B-aktier i eget

förvar. Kvot värdet per aktie är 1,75 kronor. Sagax har tre aktieslag, stam-

aktier av serie A, B och D. Aktierna är noterade på Nasdaq Stockholm,

Large Cap.

Varje A-aktie berättigar till en röst och varje B- respektive D-aktie

berättigar till en tiondels röst. Varje röstberättigad får vid bolagsstämma

rösta för fulla antalet av denne ägda och företrädda aktier.

Sagax har med anledning av utnyttjandet av tecknings optioner som

utfärdats genom incitamentsprogram 2021–2024 emitterat 89 804 stam-

aktier av serie B.

UTDELNINGSPOLICY

Sagax utdelningspolicy är att den sammanlagda utdelningen ska uppgå

till cirka en tredjedel av förvaltningsresultatet. Därutöver kan styrelsen

komma att föreslå att vinster av engångs karaktär överförs till aktie-

ägarna. Stamaktier av serie D ger rätt till utdelning om fem gånger den

sammanlagda utdelningen på stamaktier av serie A och B, dock maxi-

malt 2,00 kronor per aktie.

Styrelsen föreslår årsstämman 2025 att besluta om att utdelning

ska ske med 3,50 (3,10) kronor per A- respektive B-aktie. Styrelsen före-

slår även utdelning om 2,00 (2,00) kronor per D-aktie med kvartalsvis

ut betalning om 0,50 kronor i enlighet med bolagsordningen. Den före-

slagna utdelningen uppgår till sammanlagt 1 437 (1 301) miljoner kronor,

motsvarande 33,4 % (33,5 %) av förvaltningsresultatet hänförligt till

moderbolagets aktieägare för 2024.

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024

Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt

INCITAMENTSPROGRAM FÖR MEDARBETARE

Sagax har tre optionsprogram för bolagets medarbetare. Totalt innehar

Sagax medarbetare optioner motsvarande 0,3 % av antalet utestående

A- och B-aktier. Bolagets verkställande direktör och styrelseledamöter

omfattas inte av programmen. Programmen är treåriga och löper under

perioderna 2022–2025, 2023–2026 respektive 2024–2027.

Teckningskurserna motsvarar B-aktiens betalkurs vid respektive

optionsprograms inledande omräknat med den genomsnittliga kursut-

vecklingen enligt fastighetsindex bestående av fastighetsbolag noterade

på Nasdaq Stockholms huvudlista under respektive treårsperiod. Teck-

ningsoptionerna kommer således att bli värdefulla under förutsättning

att Sagax aktie har en kursutveckling som är bättre än genomsnittet för

de noterade fastighetsbolagen under respektive treårsperiod.

Sagax styrelse har föreslagit årsstämman den 8 maj 2025 att besluta

om ett motsvarande incitamentsprogram med rätt att teckna nya B- aktier

i juni 2028 för bolagets medarbetare, undan taget bolagets verk ställande

direktör och styrelseledamöter.

Inga ytterligare teckningsoptioner eller konvertibler finns utestående.

LIKVIDITETSGARANTI

Carnegie Investment Bank agerar likviditetsgarant för bolagets A- och

D-aktier inom ramen för Nasdaq Stockholms system för likviditetsgaranti.

Avtalet med Carnegie innebär att likviditetsgaranten ställer köp- och sälj-

kurs i orderboken för Sagax A- och D-aktier samtidigt som likviditet till-

förs genom en garanterad volym aktier på köp- och säljsidan i respektive

order bok. Syftet med avtalet är att främja aktiernas likviditet.

BÖRSKURS RELATIVT FÖRVALTNINGSRESULTATET

Förvaltningsresultatet per A- och B-aktie efter utspädning uppgick till

11,95 (11,16) kronor vilket jämfört med aktiekursen för B-aktien vid

årets utgång motsvarade en multipel om 18,9 (24,9) gånger.

EGET KAPITAL OCH SUBSTANSVÄRDE PER A- OCH B-AKTIE

Eget kapital per A- och B-aktie efter utspädning uppgick till 107,91 (95,01)

kronor. Substansvärde per A- och B-aktie uppgick till 125,23 (110,90)

kronor. Aktiekursen för B-aktien vid årets slut var 210 % (292 %) av det

egna kapitalet per A- och B-aktie och 181 % (250 %) av substansvärdet per

A- och B-aktie.

Största aktieägare 31 december 2024

Antal aktier Andel av

A–aktier B–aktier D–aktier Aktiekapital Röster

David Mindus med bolag 14 000 000 63 713 912 900 000 16,8% 29,1%

Staffan Salén med bolag 5 737 309 28 598 279 – 7,4% 12,2%

Vanguard – 9 356 884 7 453 517 3,6% 2,4%

Fjärde AP-fonden 821 630 9 797 208 5 476 928 3,4% 3,3%

Avanza Pension 41 787 225 362 15 452 805 3,4% 2,3%

Länsförsäkringar Fonder – 11 771 634 1 083 832 2,8% 1,8%

SEB Investment Management – 12 660 002 – 2,7% 1,8%

Handelsbanken Fonder – 9 221 863 3 106 633 2,6% 1,8%

Tredje AP-fonden – 11 399 298 – 2,4% 1,6%

BlackRock – 10 384 232 56 123 2,2% 1,5%

Patrik Brummer med bolag – – 8 357 887 1,8% 1,2%

Lannebo Kapitalförvaltning – 8 316 606 – 1,8% 1,2%

Carnegie Fonder – 7 249 953 – 1,6% 1,0%

Norges Bank Investment Management – 4 231 649 2 539 815 1,5% 1,0%

Filip Engelbert med bolag 243 000 1 889 784 4 200 000 1,4% 1,2%

Cliens Fonder – 5 200 000 – 1,1% 0,7%

Andra AP-fonden – 4 993 812 – 1,1% 0,7%

Swedbank Robur Fonder 500 000 4 241 019 – 1,0% 1,3%

Nordea Fonder – 4 165 085 – 0,9% 0,6%

Erik Selin med bolag 1 178 959 1 768 033 1 036 935 0,9% 2,1%

Summa 20 största ägare 22 522 685 209 184 615 49 664 475 60,3% 68,9%

Övriga aktieägare 3 958 742 102 758 417 76 596 854 39,3% 31,1%

Delsumma 26 481 427 311 943 032 126 261 329 99,6% 100,0%

Aktier som innehas av AB Sagax – 2 000 000 – 0,4% –

Totalt 26 481 427 313 943 032 126 261 329 100,0% 100,0%

– varav styrelse och medarbetare 20 355 565 100 912 591 6 311 331 27,3% 44,2%

1) Rösträtt för aktier som innehas av AB Sagax har exkluderats.

Källa: Monitor av Modular Finance AB. Sammanställd och bearbetad data från bland annat Euroclear, Morningstar och Finansinspektionen.

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024

Antal aktier

Antal

aktieägare

1–500 18 599

501–1 000 2 308

1 001–2 000 1 861

2 001–5 000 1 744

5 001–10 000 745

10 001–50 000 879

50 001– 344

Totalt 26 480

1) Inklusive aktier som innehas av AB Sagax

Aktieägarkategori

Antal

aktieägare Röstandel

Privatpersoner bosatta i Sverige 24 580 14%

Privatpersoner bosatta utomlands 342 1%

Företag/institutioner i Sverige 666 70%

Företag/institutioner utomlands 892 11%

Okänd ägartyp – 5%

Totalt 26 480 100%

Aktieägare per land

Antal

aktieägare Röstandel

Sverige 25 246 84%

USA 91 6%

Norge 192 2%

Nederländerna 14 1%

Finland 153 1%

Övriga 784 7%

Totalt 26 480 100%

Nyckeltal per B-aktie

2024

31 dec

2023

31 dec

2022

31 dec

2021

31 dec

2020

31 dec

Börskurs vid periodens utgång, kr 226,20 2 7 7, 4 0  236,50 305,00 169,60

Förvaltningsresultat efter utspädning, kr 11,95  11,16  9,70 7,9 9  6,62

Kassaflöde efter utspädning, kr

9,85 9,94 8,68 6,58 6,09

Eget kapital efter utspädning, kr 10 7,91  95,01 91,20 83,84 55,09

Substansvärde, kr 125,23 110,90  106,61 97,9 2  66,38

Börskurs/Förvaltningsresultat, ggr 18,9 24,9 24,4 38,2 25,6

Börskurs/Kassaflöde, ggr

23,0 2 7,9 27,3 46,4 2 7,9

Börskurs/Eget kapital, % 210 292 259 364 308

Börskurs/Substansvärde, % 181 250 222 311 255

1) Med kassaflöde avses kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital.

Aktiekursutveckling och volatilitet

Utveckling

1,2)

Sagax A-aktie Sagax B-aktie Sagax D-aktie Carnegie Real Estate Index OMX Stockholm PI

1 år –18% –18% 11% –5% 6%

2 år –6% –4% 16% 10% 22%

3 år –26% –26% –7% –40% –8%

4 år 34% 33% –3% –11% 24%

5 år 62% 66% –15% –15% 40%

Volatilitet

Sagax A-aktie Sagax B-aktie Sagax D-aktie Carnegie Real Estate Index OMX Stockholm PI

1 år 33% 29% 13% 29% 13%

2 år 41% 35% 18% 33% 16%

3 år 45% 37% 18% 33% 18%

4 år 40% 35% 17% 31% 17%

5 år 43% 36% 18% 32% 19%

1) Beräknade per 31 december 2024.

2) Utvecklingen inkluderar ej återinvesterad utdelning för Sagax, Carnegie Real Estate Index eller OMX Stockholm PI.

Aktieägarstruktur 31 december 2024

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024

Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt

2024202320222021202020192018201720162015

Börskurs/Förvaltningsresultat per A- och B-aktie

Ggr

Börskurs per B-aktie/Förvaltningsresultat per A- och B-aktie,

rullande 12 månader

100

150

200

250

300

350

400

2024202320222021202020192018201720162015

Börskurs i relation till eget kapital respektive substansvärde (NAV)

Börskurs per B-aktie/substansvärde (NAV) per A- och B-aktie

Börskurs per B-aktie/eget kapital per A- och B-aktie

Ägarkategorier, aktiekapitalandel

Källa: Monitor av Modular Finance AB

Fondbolag 28 %

Privatpersoner 17 %

Pension & försäkring 12 %

Stat, kommun & region 2 %

Stiftelser 1 %

Återköpta aktier 0 %

Övriga 39 %

Substansvärde (NAV) 31 december 2024

Mkr

Per A- och B-aktie

efter utspädning, kr

Eget kapital hänförligt till moderbolagets

ägare 40 941 121

Avdrag för eget kapital D-aktier –4 419 –13

Återläggning av derivat 71 –

Återläggning av uppskjuten skatt, netto 4 185 12

Återläggningar hänförliga till joint venture

och intresseföretag 1 605 5

Substansvärde (NAV) 42 382 125

Rösträtter och aktiekapitalandelar

Aktieslag Antal aktier Rösträtt per aktie Antal röster Rösträttsandel Aktiekapitalandel

A-aktier 26 481 427 1,0 26 481 427,00 38% 6%

B-aktier 313 943 032 0,1 31 394 303,20 45% 67%

D-aktier 126 261 329 0,1 12 626 132,90 18% 27%

Summa 466 685 788 70 501 863,10 100% 100%

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024

LEGAL STRUKTUR

Koncernen bestod vid årsskiftet av 465 koncernföretag med säte i

Sverige, Finland, Frankrike, Nederländerna, Belgien, Spanien, Tyskland

och Danmark. Moderbolaget ägde indirekt 50 % av Söderport Property

Investment AB, Fastighets aktiebolaget Ess-Sierra respektive Hemsö

Intressenter AB. Därutöver ägde Sagax 20,5 % av rösterna och 15,2 % av

kapitalet i NP3 Fastig heter AB, 21,6 % av rösterna och kapitalet i Nyfosa

AB samt 25,7 % av rösterna och 25,2 % av kapitalet i Fastighets bolaget

Emilshus AB. Moderbolaget äger inga fastigheter.

ORGANISATION

Bolagets säte och huvudkontor finns i Stockholm där bolagets koncern-

funktioner ekonomi, hållbarhet, skatt, finans och affärsutveckling är

placerade. I Finland, Frankrike, Nederländerna, Spanien och Tyskland

leds verksamheterna av de verkställande direktörerna för respektive verk-

samhet.

MEDARBETARE

Sagax långsiktiga utveckling är beroende av kompetenta medarbetare.

Det är därför viktigt att bolaget är en attraktiv arbets givare som både

attra herar och har förmågan att långsiktigt behålla kompetent personal.

Sagax erbjuder en flexibel och kreativ miljö som kännetecknas av korta

besluts vägar. Kompetensutveckling är viktigt för Sagax och utvecklings-

samtal sker årligen för att bland annat stimulera till vidare utveckling av

respektive medarbetare. Vid nyanställningar läggs stor vikt vid kompe-

tens och erfarenhet samt personliga egenskaper och kvaliteter. Rekry-

tering sker alltid i konkurrens. Som ett led i Sagax rekryteringsprocess

träffar slutkandidater alltid medarbetare inom olika delar av bolaget och

nyckelpersoner utvärderas även av VD och minst en styrelse ledamot. I

förekommande fall kan även olika tester genomföras.

Sagax genomför en årlig konferens med samtliga med ar betare när-

varande där bolagets utveckling, utmaningar och möjligheter diskuteras.

Trots en snabb expansion har Sagax lyckats behålla en relativt liten

organisation. Sagax hade vid årets slut 98 medarbetare. Medelantalet

anställda var under året 93 personer. 10 medarbetare anställdes under

2024 varav 5 i Sverige, 2 i Finland, 2 i Nederländerna och 1 i Frankrike.

8 medarbetare lämnade bolaget under året.

Riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare presenteras

i avsnittet om bolagsstyrning.

Organisation och medarbetare

Det är viktigt för bolagets konkurrenskraft att medarbetarna tar ansvar för samt

känner sig delaktiga i verksamheten. En kompetent och engagerad organisation är

avgörande för bolagets utveckling.

Förvaltnings-

avdelning i

Sverige

Ekonomi-

avdelning

Organisation i

Finland

Organisation i

Frankrike

Organisation i

Nederländerna

Finans-

avdelning

Affärs-

utvecklings-

avdelning

Skatte-

chef

Organisation i

Spanien

Operativ struktur

1) Företagsledning.

VERKSTÄLLANDE DIREKTÖR I SAGAX

Fastighetschef i

Sverige

Ekonomichef

Finanschef

Affärs -

utveckling

VD i

Finland

VD i

Frankrike

VD i

Nederländerna

VD i

Spanien

Antal anställda

Land Totalt

Sverige 38

Finland 29

Frankrike 12

Nederländerna 10

Spanien 8

Tyskland 1

Totalt 98

Antal koncernbolag

Säte Antal

Sverige 153

Finland 203

Frankrike 9

Nederländerna 73

Belgien 14

Spanien 7

Tyskland 4

Danmark 2

Summa 465

Håll

barhets-

chef

VD i

Tyskland

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024

Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt

INCITAMENTSPROGRAM FÖR MEDARBETARE

Sagax har tre optionsprogram för bolagets medarbetare. Programmen

är treåriga och har riktats till samtliga med arbetare. Bolagets verkstäl-

lande direktör och styrelseleda möter omfattas inte av incitaments-

programmen.

ANTI-DISKRIMINERING

Oavsett kön, könsöverskridande identitet eller uttryck, etnisk tillhörig-

het, religion eller annan trosuppfattning, funktionsnedsättning, sexuell

läggning eller ålder ska anställda ges samma möjligheter samt ha samma

rättigheter och skyldig heter. Det gäller exempelvis löne sättning, möjlig-

het till befordran, kompetensutveckling samt lika rättigheter till en god

arbetsmiljö. Arbetet ska bedrivas i samverkan mellan arbetsgivare och

arbets tagare. Varje anställd har ett ansvar att aktivt medverka i anti-

diskrimineringsarbetet.

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024

Flerårsöversikt

Rapport över koncernens totalresultat

Belopp i miljoner kronor 2024 2023 2022 2021 2020

Hyresintäkter 4 994 4 293 3 696 3 100 2 898

Övriga intäkter 69 25 31 23 10

Drifts- och underhållskostnader –483 –454 –430 –324 – 311

Fastighetsskatt –272 –220 –178 –153 –141

Övriga fastighetskostnader –117 –94 –87 –73 –60

Driftnetto 4 191 3 551 3 032 2 573 2 397

Central administration –187 –182 –174 –147 –132

Resultat från joint venture och intresseföretag 783 –556 1 375 2 718 1 033

– varav förvaltningsresultat 1 108 937 766 713 565

– varav värdeförändring på fastigheter och finansiella instrument –69 –1 523 852 2 572 741

– varav skatt –256 14 – 351 –558 –272

– varav övrigt – 15 108 –9 –

Finansiella intäkter 162 339 235 113 39

Finansiella kostnader –912 –734 –492 –419 –455

Finansiell kostnad räntekomponent leasing –36 –31 –28 –28 –26

Resultat inklusive resultat från joint venture och intresseföretag 4 001 2 388 3 948 4 809 2 857

– varav förvaltningsresultat 4 326 3 881 3 339 2 805 2 389

– varav hänförligt till moderbolagets aktieägare 4 296 3 881 3 339 2 805 2 389

Realiserade värdeförändringar:

Fastigheter –17 9 –12 6 –30

Finansiella instrument –17 23 3 –10 1

Orealiserade värdeförändringar:

Fastigheter 563 –1 306 1 709 3 870 1 274

Finansiella instrument 1 202 –955 –2 343 1 868 228

Resultat före skatt 5 732 159 3 305 10 543 4 330

Uppskjuten skatt –264 –16 –523 –624 – 511

Aktuell skatt –194 –156 –63 –112 –108

Årets resultat 5 274 –13 2 718 9 807 3 711

– varav hänförligt till moderbolagets aktieägare 5 255 –13 2 718 9 807 3 711

– varav hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande 19 – – – –

Omräkningsdifferenser för utlandsverksamhet 642 –174 1 478 282 –693

Andel övrigt totalresultat för joint venture 9 228 27 8 –13

Omräkningsdifferenser avseende säkringsredovisning –240 29 –878 –141 355

Skatt på poster som kan komma att återföras till resultatet –8 16 –42 6 14

Totalresultat för året 5 678 86 3 303 9 963 3 374

– varav hänförligt till moderbolagets aktieägare 5 646 86 3 303 9 963 3 374

– varav hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande 32 – – – –

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024

Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt

Rapport över finansiell ställning, koncernen i sammandrag

Belopp i miljoner kronor 2024−12−31 2023−12−31 2022−12−31 2021−12−31 2020−12−31

Förvaltningsfastigheter 65 862 57 061 52 655 46 067 37 264

Förvaltningsfastigheter till försäljning 12 – 27 – 284

Nyttjanderätter, leasingavtal 546 454 380 390 394

Joint venture och intresseföretag 15 170 13 171 11 022 9 818 6 833

Räntebärande fordringar på joint venture 179 124 76 8 41

Övriga anläggningstillgångar 304 396 1 092 737 613

Summa anläggningstillgångar 82 073 71 207 65 252 57 020 45 429

Börsnoterade instrument 625 752 3 891 4 772 738

Kortfristig finansiell leasingfordran – – 2 008 – –

Övriga omsättningstillgångar 1 059 1 423 865 596 430

Kassa och bank 287 28 76 84 24

Summa omsättningstillgångar 1 971 2 203 6 840 5 452 1 193

Summa tillgångar 84 044 73 410 72 092 62 472 46 622

Eget kapital 41 803 36 578 33 463 31 079 22 452

– varav eget kapital hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande 862 – – – –

Långfristiga räntebärande skulder 30 002 25 436 29 820 23 368 17 977

Uppskjuten skatteskuld 4 289 3 954 4 040 3 087 2 476

Övriga långfristiga skulder 974 793 679 659 657

Summa långfristiga skulder 35 264 30 184 34 539 27 114 21 110

Kortfristiga räntebärande skulder 5 132 4 907 2 474 2 986 1 851

Övriga kortfristiga skulder 1 844 1 741 1 616 1 293 1 209

Summa kortfristiga skulder 6 976 6 648 4 090 4 279 3 060

Summa skulder 42 240 36 832 38 629 31 393 24 170

Summa eget kapital och skulder 84 044 73 410 72 092 62 472 46 622

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024

Nyckeltal och data per aktie

2024 2023 2022 2021 2020

Fastighetsrelaterade nyckeltal

Direktavkastning, % 6,6 6,4 5,8 6,0 6,3

Totalavkastning, % 7, 5  4,0 9,3 15,3 10,0

Överskottsgrad, % 84 83 82 83 83

Areamässig uthyrningsgrad, % 96 97 95 96 95

Ekonomisk uthyrningsgrad, % 96 96 96 96 95

Uthyrningsbar area, tusental kvadratmeter 4 834 4 331 3 895 3 759 3 480

Antal fastigheter 983 903 751 673 673

Finansiella nyckeltal

Avkastning på totalt kapital, % 6,7 6,4 5,7 5,9 6,6

Avkastning på eget kapital, % 13,5 0,0 8,4 36,6 17, 8 

Genomsnittlig ränta, % 2,3 1,9 1,7 1,4 1,8

Räntebindning inkl. derivat, år 2,9 2,8 3,2 4,0 3,4

Kapitalbindning, år 3,1 3,1 3,7 4,3 3,4

Soliditet, % 50 50 46 50 48

Belåningsgrad, % 42 41 45 42 43

Nettoskuld/EBITDA 5,4 5,2 7,1  5,8 6,4

Räntetäckningsgrad, ggr 5,0 5,7 7,1  6,5 5,7

Räntetäckningsgrad enligt EMTN-program, ggr 6,5 8,1 12,7 9,4 6,4

Data per A- och B-aktie

B-aktiens börskurs vid årets utgång, kr 226,20 2 7 7, 4 0  236,50 305,00 169,60

Substansvärde (NAV), kr 125,23 110,9 0 106,61 9 7,9 2  66,38

Eget kapital, kr 107,92 95,05 91,33 83,93 55,19

Eget kapital efter utspädning, kr 10 7,91  95,01 91,20 83,84 55,09

Resultat, kr 14,78 –0,82 7, 76  30,09 10,80

Resultat efter utspädning, kr 14,78 –0,82 7, 75 30,04 10,78

Förvaltningsresultat, kr 11,95  11,17 9,71 8,01 6,63

Förvaltningsresultat efter utspädning, kr 11,95  11,16  9,70 7,9 9  6,62

Kassaflöde, kr 9,85 9,95 8,69 6,59 6,10

Kassaflöde efter utspädning, kr 9,85 9,94 8,68 6,58 6,09

Utdelning per aktie, kr (2024 föreslagen) 3,50 3,10 2,70 2,15 1,65

Antal aktier vid årets utgång, miljoner 338,4 338,3 318,0 317, 7  317, 3 

Antal aktier vid årets utgång efter utspädning, miljoner 338,4 338,5 318,5 318,0 317,9 

Genomsnittligt antal aktier, miljoner 338,4 324,8 317,8  317, 5  317,1 

Genomsnittligt antal aktier efter utspädning, miljoner 338,5 325,1 318,3 318,0 317, 7 

Data per D-aktie

Börskurs vid årets utgång, kr 30,95 28,00 26,70 33,40 32,05

Eget kapital, kr 35,00 35,00 35,00 35,00 35,00

Resultat, kr 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00

Utdelning per aktie, kr (2024 föreslagen) 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00

Antal aktier vid årets utgång, miljoner 126,3 126,3 126,3 126,3 125,8

Genomsnittligt antal aktier, miljoner 126,3 126,3 126,3 126,2 118,4

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024

Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt

Bolagsstyrningsrapport

Bolagsstyrningsrapport 64

Styrelse 70

Företagsledning 72

Revisor 72

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024

Bolagsstyrningsrapport

Sagax ägare styr bolaget direkt och indirekt genom olika beslutssystem. Bolagsstyrningen uppfyller de krav

som ställs i aktiebolagslagen, årsredovisningslagen, Svensk kod för bolagsstyrning (Koden) och

Nasdaq Stockholms regelverk för emittenter.

BOLAGSORDNING

Bolagets företagsnamn är enligt bolagsordningen AB Sagax och bolaget

är publikt (publ). Styrelsen har sitt säte i Stockholm. Bolaget ska direkt

eller indirekt äga, förvalta och driva handel med fast egendom samt

driva därmed förenlig verksamhet. För ytterligare information, se Sagax

hemsida www.sagax.se.

SVENSK KOD FÖR BOLAGSSTYRNING

Från och med den 1 juli 2008 är Koden tillämplig för samtliga bolag vars

aktier är upptagna till handel på Nasdaq Stockholm. Koden är avsedd

att utgöra ett led i självregleringen inom det svenska näringslivet. Den

bygger på principen ”följ eller förklara”, vilket innebär att samtliga

regler inte alltid måste följas och att det inte är felaktigt att avvika

från en eller flera enskilda regler i Koden om motiv finns och förklaras.

Koden behandlar det beslutssystem genom vilket ägarna direkt eller

in direkt styr bolaget. Tyngd punkten ligger på styrelsen i dess egenskap

av central aktör i bolagsstyrningen. Koden förvaltas av Kollegiet för

Svensk Bolagsstyrning och finns att tillgå på www.bolagsstyrning.se.

Regler på bolagsstyrningsområdet för börsnoterade bolag finns i aktie-

bolagslagen, börsens noteringskrav och regelverk samt i uttalanden av

Aktiemarknads nämnden.

Styrelsen har valt att tillsätta två ledamöter i revisions utskottet

istäl let för tre ledamöter i enlighet med Koden. Orsaken är att styrelsen

totalt består av sex ledamöter och att två ledamöter i utskottet bedömts

vara ändamålsenligt.

Den samlade styrelsen har valt att enbart träffa bolagets revisorer

i närvaro av VD, vilket är naturligt då denne är bolagets största aktie-

ägare.

Födelseår för styrelse och ledning redovisas inte då dessa uppgifter

saknar betydelse för bedömning av kompetens och erfarenhet. Utbild-

ning, styrelseuppdrag och arbetslivserfarenhet redovisas.

BOLAGSSTÄMMA

Bolagsstämman är bolagets högsta beslutsfattande organ. Vid bolags-

stämman ges samtliga aktieägare möjlighet att utöva det inflytande över

bolaget som deras respektive aktieinnehav representerar. Utöver obli-

gatoriska ärenden som anges i bolags ordningen fattades även följande

beslut:

Årsstämma den 8 maj 2024

Vid Sagax årsstämma den 8 maj 2024 beslutades bland annat följande:

■

Att fastställa styrelsens förslag till utdelning om 3,10 kronor per

stamaktie av serie A och serie B, samt 2,00 kronor per stamaktie av

serie D för räkenskapsåret 2023 med utbetalning kvartalsvis om 0,50

kronor per stamaktie av serie D.

■

Att bevilja styrelseledamöterna och verkställande direk tören

ansvarsf rihet för verksamhetsåret 2023.

■

Att antalet styrelseledamöter ska uppgå till sex för tiden intill nästa

årsstämma.

■

Att omvälja styrelseledamöterna Johan Cederlund, Filip Engelbert,

David Mindus, Staffan Salén, Johan Thorell och Ulrika Werdelin.

Staffan Salén utsågs till styrelsens ord förande.

■

Att arvode ska utgå med 360 000 kronor till styrelseord föranden

och med 200 000 kronor till envar av de övriga av stämman valda

styrelse ledamöterna som ej är anställda i bolaget. I arvodet ingår

ersättning för utskottsarbete.

■

Omval av Ernst & Young Aktiebolag som revisionsbolag med Jonas

Svensson som huvudansvarig revisor. Arvodet till revisorerna ska

utgå enligt godkänd räkning.

■

Att godkänna styrelsens ersättningsrapport 2023.

■

Om införandet av Incitamentsprogram 2024/2027 genom a) emission

av teckningsoptioner till dotterbolaget Satrap Kapital förvaltning AB

och b) godkännande av överlåtelse av teckningsoptioner till anställda

i bolaget eller dess dotter bolag.

STYRNINGSSTRUKTUR

Företagsledning

Valberedning

Ersättningsutskott

Revisionsutskott

Styrelse

Revisorer

Beredande funktion Beslutande funktion Kontrollerande funktion

Aktieägare

via bolagsstämma

BOLAGSSTYRNING

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024

Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt

■

Beslut om bemyndigande för styrelsen att öka aktiekapitalet genom

nyemissioner av aktier, teckningsoptioner och/eller konvertibler.

■

Om bemyndigande för styrelsen att, vid ett eller flera tillfällen intill

nästkommande årsstämma, fatta beslut om förvärv av stamaktier,

teckningsoptioner och/eller konvertibler. Bolagets innehav får vid var

tid inte överstiga en tiondel av samtliga aktier i bolaget.

Inför årsstämman den 8 maj 2025

Sagax årsstämma äger rum den 8 maj 2025 kl 16.00 i Spårvagnshal-

larna på Birger Jarlsgatan 57 A i Stockholm. Aktieägare har möjlighet att

utöva sin rösträtt genom poströstning i enlighet med §9 i Sagax bolags-

ordning, genom fysiskt deltagande, poströstning eller genom ombud.

Aktie ägare som vill delta genom poströstning på årsstämman ska:

■

Dels vara införd i den av Euroclear Sweden AB (”Euroclear”) förda

aktieboken tisdagen den 29 april 2025,

■

Dels anmäla sitt deltagande genom att avge sin poströst enligt

instruktionerna nedan, senast fredagen den 2 maj 2025.

Formuläret finns tillgängligt på Bolagets hemsida, www.sagax.se. Det

ifyllda formuläret ska skickas till AB Sagax, "Årsstämma", c/o Euroclear

Sweden AB, Box 191, 101 23 Stockholm eller genom att det ifyllda for-

muläret skickas med e-post till GeneralMeetingService@euroclear.com.

Ifyllt formulär får även inges elektroniskt genom signering med BankID

enligt instruktioner på https://anmalan.vpc.se/euroclearproxy. Aktie-

ägare som vill delta fysiskt på årsstämman ska:

■

Dels vara införd i den av Euroclear förda aktieboken tisdagen den 29

april 2025,

■

Dels anmäla sitt deltagande till Bolaget senast fredagen den 2 maj

2025 på följande adress: AB Sagax, "Årsstämma", c/o Euroclear

Sweden AB, Box 191, 101 23 Stockholm eller via https://anmalan.vpc.

se/euroclearproxy. Vid anmälan ska uppges namn och person- eller

organisationsnummer samt gärna adress och telefonnummer.

Kallelse till årsstämman med beslutsförslag finns presenterad på bola-

gets hemsida, www.sagax.se.

VALBEREDNING

Sagax valberedning ska enligt de instruktioner som beslutades på

årsstämman 2021 bestå av fyra ledamöter varav en ledamot ska vara

styrelsens ordförande. De tre röstmässigt största aktieägarna eller ägar-

grupperna, avseende såväl direktregistrerade aktieägare som förvaltar-

registrerade aktieägare, enligt den av Euroclear förda aktie boken per 31

september 2024, ska vardera utse en representant att jämte styrelseord-

föranden utgöra valberedning inför årsstämman 2025. Majoriteten av

valberedningens ledamöter ska vara oberoende i förhållande till bolaget

och bolagsledningen. Minst en av valberedningens ledamöter ska vara

oberoende i förhållande till den i bolaget röstmässigt största aktieäga-

ren eller grupp av aktieägare som samverkar om bolagets förvaltning.

Verkställande direktören eller annan person från bolagsledningen ska

inte vara ledamot av valberedningen. Styrelse ledamöter kan ingå i valbe-

redningen men ska inte utgöra en majoritet av dess leda möter. Om mer

än en styrelse ledamot ingår i valberedningen får högst en av dem vara

beroende i förhållande till bolagets större aktieägare. Valberedningen

utser ordförande inom gruppen. Styrelse ordföranden eller annan styrelse-

ledamot ska inte vara ord förande för valberedningen. Sammansätt-

ningen av valberedningen ska enligt stämmo beslutet tillkännages senast

sex månader före årsstämman 2025. Valberedningen som tillkännagavs

30 oktober 2024 har följande sammansättning:

■

Björn Alsén, ordförande, nominerad av David Mindus med bolag.

■

Erik Salén, nominerad av familjen Salén med bolag.

■

Olof Nyström, nominerad av Fjärde AP-fonden.

■

Staffan Salén, styrelseordförande i Sagax.

Valberedningen har i enlighet med årsredovisnings lagens och Kodens

krav beslutat om en mång falds policy för val till styrelsen. Policyn har

följande utformning "Styrelsen ska ha en ändamålsenlig sammansätt-

ning avseende kompetens och erfarenhet. Det anses viktigt att leda-

möterna även är aktieägare i bolaget. Synnerlig vikt fästs vid att något

diskriminerande urval av ledamöter på basis av exempelvis kön, köns-

överskridande identitet eller uttryck, etnisk tillhörighet, religion eller

annan trosuppfattning, funktionsnedsättning, sexuell läggning eller

ålder inte förekommer". Valberedningen har haft ett protokollfört sam-

manträde under 2024 och ett sammanträde i början av 2025 samt kon-

takt via telefon och e-mail.

STYRELSEN

Sagax styrelse ska enligt bolagsordningen bestå av minst tre och högst

åtta ledamöter utan suppleanter. Sagax styrelse består av sex leda-

möter som valdes vid årsstämman 2024. Styrelsen består av styrelse-

ledamöterna Johan Cederlund, Filip Engelbert, Staffan Salén, Johan

Thorell, Ulrika Werdelin och VD David Mindus. Staffan Salén har utsetts

till styrelsens ordförande. Uppdraget för samtliga ledamöter löper till

slutet av kommande årsstämma. För ytterligare information om styrel-

sens ledamöter, se sidorna 70–71.

Styrelsens arbetsordning

Styrelsens uppgifter regleras av aktiebolagslagen och bolags ordningen.

Därutöver styrs styrelsearbetet av den arbetsordning som styrelsen antar

varje år i samband med konstituerande styrelsemöte efter årsstämma.

Arbetsordningen beskriver styrelsens arbetsuppgifter samt ansvars-

fördelningen mellan styrelsen och VD. Instruktion till VD och instruktion

avseende ekonomisk rapportering fastställs vid samma tidpunkt.

■

Styrelsen har till uppgift att bland annat besluta om förvärv och

avyttringar av företag och fastigheter, upptagande av lån och garan-

tier, organisationsfrågor, prognoser samt hel- och delårsrapporter.

■

Styrelsen ska enligt arbetsordningen sammanträda minst fem gånger

per kalenderår utöver konstituerande möte och strategimöte.

■

Arbetsordningen reglerar vilka frågor som alltid ska behandlas vid

dessa fem möten och vid det konstituerande mötet.

Styrelsens ordförande

Enligt styrelsens arbetsordning åligger det styrelsens ord förande att se

till att styrelsens arbete bedrivs effektivt och att styrelsen fullgör sina

åligganden. Det åligger även ord föranden att fullgöra uppdrag lämnat av

årsstämman beträffande inrättande av valberedning och att delta i dess

arbete samt att tillse att styrelsens arbete utvärderas en gång om året.

Därutöver åligger det styrelsens ordförande att tillse att handläggningen

av ärenden inte sker i strid med bestämmelserna i aktiebolagslagen eller

bolagsordningen samt att tillse att styrelsemedlemmarna är insatta i

insiderlagstiftningen och bolagets insiderpolicy.

Styrelsens arbete under 2024

Sagax styrelse hade 17 protokollförda möten under 2024 varav ett kon-

stituerande möte. Huvudpunkterna vid mötena under året har varit

förvärv och avyttringar av fastigheter, finansieringsfrågor samt faststäl-

lande av delårsrapporter och prognoser. Styrelsen har även informerats

BOLAGSSTYRNING

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024

om det aktuella affärsläget. Bolaget investerar i fastigheter som bedöms

upp fylla koncernens krav på avkastning och risk. Varje investering prövas

separat vid varje enskilt beslutstillfälle. Styrelsens arbete har genom

styrelseordförandens försorg utvärderats och resultatet sedan disku-

terats i styrelsen. De finansiella mål som styrelsen har fastställt följs

löpande upp i samband med fastställande av budget och kvartalsrapporter.

STYRELSEUTSKOTT

Ersättningsutskott

Styrelsen har vid det konstituerande styrelsemötet den 8 maj 2024 tillsatt

ett ersättningsutskott bestående av Ulrika Werdelin och Johan Cederlund.

Styrelsen har antagit en instruktion gällande ersättnings utskottets arbete.

Ersättningsut skottets uppgift är att bereda frågor rörande ersättning och

andra anställningsvillkor för ledande befattningshavare. Ersättnings-

utskottet har haft ett sammanträde avseende ersättningar. Utskottets

redovisning finns på Sagax hemsida, www.sagax.se.

Revisionsutskott

Revisionsutskottet tillsattes vid konstituerande styrelsemöte den 8 maj

2024 och består av Johan Thorell och Staffan Salén. Revisionsutskottet

träffar bolagets revisor vid tre till fällen per år. Styrelsen har antagit en

instruktion gällande revisions utskottets arbete. Revisionsutskottets

uppgift är att upprätthålla och effektivisera kontakten med koncernens

revisor, utöva tillsyn över rutinerna för redovisning och finansiell rap-

portering, utvärdera revisorns arbete samt följa hur redovisningsprin-

ciper och krav på redovisning utvecklas. Revisionsutskottet har haft

tre protokollförda sammanträden med revisorn under 2024 samt ett

protokollfört sammanträde hittills under 2025. Under dessa samman-

träden har bland annat revisorns granskning av bolagets finansiella rap-

portering och bolagets interna kontroller avrappor terats och diskuterats.

Revisorns iakttag elser och synpunkter har sedan vidare rapporterats till

styrelsen.

AKTIEMARKNADSINFORMATION

Bolaget ska leverera snabb, korrekt, relevant och tillförlitlig information.

Bolaget lämnar delårsrapporter över verksam heten kvartalsvis samt

bokslutskommuniké och årsredovisning för hela verksamhetsår. Sagax

använder hemsidan för att snabbt ha möjlighet att leverera information

till aktiemarknaden. Väsentliga händelser offentliggörs genom press-

meddelanden.

ÖVRIGA UPPLYSNINGAR AVSEENDE STYRELSE OCH LEDNING

Det föreligger inga intressekonflikter mellan styrelsen eller ledningen

å ena sidan och bolaget å andra sidan. Styrelseleda möterna Johan

Cederlund, Filip Engelbert, Johan Thorell och Ulrika Werdelin är obe-

roende i förhållande till bolaget och bolags ledningen samt i förhållande

till dess huvudägare. Styrelse ledamoten David Mindus, som även är

verkställande direktör i Sagax, är beroende i förhållande till bolaget.

Staffan Salén och David Mindus representerar vardera mer än 10 % av

rösterna och betraktas därmed som beroende i förhållande till bolagets

huvud ägare. Med oberoende i förhållande till bolaget och dess huvud-

ägare avses att omfattande affärs förbindelser med bolaget saknas samt

att styrelsemedlemmarna representerar mindre än 10 % av aktierna eller

rösterna vid årsskiftet.

GRUNDLÄGGANDE STRUKTUR FÖR SAGAX STYRELSEARBETE

■

Delårsrapport med prognos

■ Redovisnings- och revisionsfrågor

samt revisionsrapport

■ Resultatutfall

■ Affärsläge

■ Finansieringsfrågor och risker

■ Intern kontroll

■ Organisationsfrågor

■ Strategifrågor

■ Affärsläge

■ Finansieringsfrågor och risker

■ Organisationsfrågor

■ Delårsrapport med prognos

■ Resultatutfall

■ Affärsläge

■ Finansieringsfrågor och risker

■ Organisationsfrågor

■ Kommande årsstämma

■ Arbetsordning och policydokument

■ Styrelseutskott

■ Firmateckningsrätt

■ Attestinstruktion

■ Sammanträdesplan

■ Halvårsrapport med prognos

■ Resultatutfall

■ Affärsläge

■ Finansieringsfrågor och risker

■ Organisationsfrågor

■ Bokslutskommuniké med prognos

■ Redovisnings- och revisionsfrågor

samt revisionsrapport

■ Resultatutfall

■ Affärsläge

■ Finansieringsfrågor och risker

■ Organisationsfrågor

■ Rapporter från styrelse utskotten

■ Kommande årsstämma

FEB

Styrelsemöte i februari

MAJ

Styrelsemöte i maj

MAJ Konstituerande styrelsemöte

JUL

Styrelsemöte i juli

SEP Strategimöte i september

OKT

Styrelsemöte i oktober

■ Budget för kommande år

■ Affärsläge

■ Finansieringsfrågor och risker

■ Kapitalstruktur

■ Styrelseutvärdering

■ Ledningsutvärdering

■ Organisationsfrågor

DEC Styrelsemöte i december

BOLAGSSTYRNING

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024

Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt

Det har inte förekommit särskilda överenskommelser mellan Sagax och

större aktieägare, kunder, leverantörer eller andra parter som legat till

grund för att någon av styrelseledamöterna eller personerna i lednings-

gruppen valts in i styrelsen eller i bolagets ledning. Några begränsningar

föreligger inte i styrelseleda möternas eller de ledande befattningshavar-

nas rätt att avyttra sina värdepapper i Sagax. Inget bolag i koncernen har

ingått avtal som ger styrelseledamöter eller medlemmar i ledningsgrup-

pen rätt till förmåner efter det att respektive uppdrag avslutats. Personer

i ledningsgruppen har dock rätt till lön under viss tid vid upp sägning

från bolagets sida enligt vad som angivits i not 5.

ERSÄTTNINGAR TILL STYRELSE OCH LEDANDE

BEFATTNINGSHAVARE

Vid årsstämman den 8 maj 2024 beslutades att styrelse arvoden ska utgå

med sammanlagt 1 160 000 kronor, för delat med 360 000 kronor till

styrelseordföranden och med 200 000 kronor till envar av de övriga av

stämman valda styrelseledamöterna som ej är anställda i Sagax. Verk-

ställande direktören erhåller ingen ersättning för sitt styrelseuppdrag i

Sagax. Arvodet till revisorerna utgår enligt godkänd räkning.

Årsstämman har även beslutat om riktlinjer som omfattar ersätt-

ningen till den verkställande direktören och övriga medlemmar i Sagax

ledning. Rörlig kontantersättning som omfattas av dessa riktlinjer ska

syfta till att främja Sagax affärsstrategi och långsiktiga intressen. Sagax

har långsiktiga aktierelaterade incitamentsprogram som beslutats av

bolagsstämman och därför inte omfattas av dessa riktlinjer. Ersätt-

ningen ska vara marknadsmässig och får bestå av följande komponenter:

Fast kontantlön, rörlig kontantersättning, pensionsförmåner och andra

förmåner. Uppfyllelse av kriterier för utbetalning av rörlig kontant-

ersättning mäts under ett år. Den rörliga kontant ersättningen får uppgå

till högst 50 % av den fasta årslönen. Vid uppsägning från Sagax sida

får uppsägningstiden vara högst sex månader. Vid uppsägning från

befattningshavarens sida får uppsägningstiden vara högst sex månader.

Avgångsvederlag tillämpas ej. För mer information om Sagax riktlinjer

för ersättning till ledande befattningshavare se Sagax hemsida,

www.sagax.se.

För ytterligare information om ersättning till bolagsledningen, se

not 5.

REVISION

Revisorn ska granska bolagets årsredovisning och redovisning samt

styrelsens och den verkställande direktörens förvaltning. Revisorn ska

närvara och avlämna rapport vid det styrelsemöte där beslut om fast-

ställande av bokslut för föregående verksamhetsår fattas. Revisorn ska

efter varje räkenskapsår lämna en revisionsberättelse till årsstämman.

Revisorn har även utfört en översiktlig granskning av delårsrapporten

för perioden januari–september 2024 och avlämnat en gransknings-

rapport av seende den finansiella delårsinformationen. Revisorer utses

av årsstämman för en period om ett år.

Årsstämman 2024 valde det auktoriserade revisions bolaget Ernst

& Young AB med auktoriserade revisorn Jonas Svensson som påskri-

vande huvud ansvarig revisor för tiden fram till årsstämman 2025. Jonas

Svensson har varit Sagax revisor sedan 2022.

Bolagets ansvarige revisor har vid två tillfällen varit när varande vid

styrelse möte i Sagax under 2024 och vid ett tillfälle hittills under 2025.

INTERN KONTROLL

Enligt aktiebolagslagen och Koden ansvarar styrelsen för den interna

kontrollen. Denna rapport om bolagets interna kontroll är upprättad i

enlighet med Koden och avser bolagets finansiella rapportering.

Kontrollmiljö

Basen för den interna kontrollen utgörs av kontrollmiljön som tillsam-

mans formar den organisationsstruktur, kultur och de värderingar som

styr Sagax. Kontrollmiljön består av Sagax samlade policyer, riktlinjer,

processer, standarder och rutiner. Bolaget har en relativt liten organisa-

tion. Fastighetsskötsel och jourtjänster har upphandlats på entrep renad

och i vissa fall ansvarar hyresgästerna själva för fastighetsskötseln.

Administrativa tjänster har upphandlats för verksamheter i Belgien,

Danmark och Tyskland avseende redovisning av skatter och bokföring.

Administrativ förvaltning av verksamheterna i de olika länderna sköts

från lokala kontor i respektive land. Kontroll och uppföljning av verk-

samheten sker lokalt och från kontoret i Stockholm. Sagax interna

kontroll bygger på principerna om tydlig ansvarsfördelning, avgränsade

mandat, tydliga beslutsvägar och regelbunden uppföljning som doku-

menterats och kommunicerats i styrande dokument såsom styrelsens

arbetsordning, finanspolicy, attest instruktion och rapporterings-

instruktion. Interna policyer, riktlinjer och manualer är också av vikt

för den interna kontrollen. Aktuella dokument upp dateras regelbundet

vid ändring av till exempel lagstiftning, redovisningsstandarder eller

noteringskrav.

Riskbedömning

Riskhantering finns inbyggd i bolagets processer och olika metoder

används för att värdera och begränsa risker samt för att säkerställa att

de risker som Sagax ställs inför hanteras i enlighet med fastställda poli-

cyer och riktlinjer.

I enlighet med arbetsordningen gör revisionsutskottet minst en

gång om året en genomgång av intern kontroll tillsammans med bolagets

revisorer och genomgången redovisas för styrelsen vid närmast följande

styrelsemöte. Identifiering görs av de risker som bedöms finnas och

åtgärder fastställs för att reducera dessa risker. De väsentliga risker som

Sagax identifierat kopplat till den finansiella rapporteringen är felaktig-

heter i redovisningen och värderingen av fastigheter, skatt och moms

samt risk för bedrägeri, förlust eller förskingring av tillgångar.

Kontrollmiljö

Risk-

bedömning

Kontroll-

aktiviteter

Information

och

kommunikation

Uppföljning

Process

för

intern kontroll

BOLAGSSTYRNING

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024

Kontrollaktiviteter

De risker som identifierats avseende den finansiella rapporteringen han-

teras via bolagets kontrollstrukturer och resulterar i ett antal kontroll-

aktiviteter. Dessa syftar till att förebygga, upptäcka och korrigera fel och

avvikelser och omfattar till exempel analytisk uppföljning på flera nivåer

i organisationen och jämförelse av resultatposter, konto avstämningar,

uppföljning och avstämning av styrelse beslut och av styrelsen fast-

ställda policyer, godkännande och redovisning av affärstransaktioner,

fullmakts- och behörighetsstrukturer, firmatecknare, koncerngemen-

samma definitioner, mallar, rapporteringsverktyg samt redovisnings-

och värderingsprinciper. En viktig del av Sagax kontroll aktiviteter är

standardiserade rapporteringsrutiner samt tydliga arbets ordningar och

ansvarsfördelningar.

Vid upprättande av Sagax finansiella rapportering läggs stor vikt vid

granskning och analys av väsentliga resultat- och balansposter. Risk-

hantering avseende dessa poster har högsta prioritet. Avseende resultat-

räkningen prioriteras främst hyresintäkter, finansiella poster samt

värdeförändringar vilka delvis är beroende av bedömningar. Vad avser

balansräkningen läggs stor vikt vid analys av posterna förvaltnings-

fastigheter och räntebärande skulder. Systemkontroller, processbeskriv-

ningar och olika koncern interna direktiv används för att säkerställa att

inga väsentliga felaktigheter uppstått eller ska kunna uppstå.

Fastighetsförvaltarna har ett tydligt resultatansvar för de fastig-

heter som de är ansvariga för. Deras regelbundna analys av fastig-

heternas finansiella resultat är tillsammans med den analys som görs på

koncernnivå en viktig del av den interna kontrollen för att säkerställa att

den finansiella rapporteringen inte inne håller några väsentliga fel. Sagax

arbetar med att löpande utveckla system stöd för verksamheten.

Information och kommunikation

Sagax informations- och kommunikationspolicy syftar till en effektiv

och korrekt informationsgivning avseende den finansiella rapporte-

ringen. Även bolagets insiderpolicy och finans policy behandlar infor-

mation och kommunikation avseende den finansiella rapporteringen.

Policyer och riktlinjer avseende den finansiella rapporteringen samt

uppdateringar och ändringar görs tillgängliga och kända för berörd per-

sonal. Andelen medarbetare som 2024 har bekräftat att de tagit del av

policyerna är 99 %. Bolagets regelverk är utformat efter svensk lagstift-

ning, Nasdaq Stockholms regelverk och Svensk kod för bolagsstyrning.

Styrelsen erhåller information avseende riskhantering, intern kontroll

och finansiell rapportering från revisorerna via revisions utskottet eller

vid styrelsemöten där revisorerna närvarar.

Styrning och uppföljning

Löpande uppföljning av resultatutfall sker på flera nivåer i bolaget, såväl

på fastighetsnivå som på koncernnivå. Uppföljning sker mot budget och

prognoser. Resultatet analyseras av såväl förvaltnings- som ekonomi -

avdelningarna. Avrapportering sker till VD och styrelse. Enligt styrel-

sens instruktion till revisionsutskottet ska bolagets revisorer rapportera

direkt till revisionsutskottet minst två gånger per år. Revisorerna ska

rapportera sina iakttagelser från granskningen och sin bedömning av

den interna kontrollen. Dessa iakttagelser avrapporteras sedan till sty-

relsen vid nästföljande styrelse sammanträde.

Behov av internrevision

Effektiviteten vid internrevision är till stor del beroende av bolagets

organisationsstruktur och organisationens storlek. Sagax har en

relativt liten organisation där såväl finans- och ekonomi- som hyres-

administration sköts från bolagets kontor i Stockholm, Helsingfors, Paris,

Rotterdam och Barcelona. Uppföljning av resultat och finansiell ställ-

ning görs kvartalsvis av såväl de olika funktionerna inom bolaget som av

bolags ledningen. Samman taget medför detta att bolaget inte anser det

motiverat att ha en särskild enhet för intern revision.

Visselblåsarfunktion

Sagax visselblåsarfunktion nås via bolagets webbplats. Vissel blåsar-

tjänsten är ett varningssystem som ger både med arbetare och externa

intressenter möjlighet att anonymt rapportera eventuella avvikelser från

Sagax affärs etiska riktlinjer. Tjänsten administreras av extern part för

att säkerställa anonymitet och professionalism.

BOLAGSSTYRNING

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024

Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt

INTERNA REGELVERK OCH POLICYDOKUMENT FASTSTÄLLDA AV SAGAX STYRELSE

Anti-diskrimineringspolicy Anti-korruptionspolicy

Arbetsmiljöpolicy

Finanspolicy

Sagax anti-diskriminerings-

policy syftar till att klargöra att

lika behandlingsprincipen gäller

inom Sagax och att detta

innebär att ingen diskrimine-

ring eller annan särbehandling

får förekomma. Arbetet ska

bedrivas i samverkan mellan

arbetsgivare och arbets tagare.

Policyn syftar till att klargöra

bolagets syn på korruption och

minska eventuell osäkerhet om

vad som är att betrakta som

korruption. Brott mot policyn är

skäl för avsked från bolagets

sida.

Sagax långsiktiga mål är

beroende av kompetenta och

professionella med arbetare.

Det är därför viktigt att bolaget

är en attraktiv arbets givare

som både lockar till sig och

har förmågan att långsiktigt

behålla kompetent personal.

Arbetsmiljö policyn anger

riktlinjer för hur Sagax kontinu-

erligt följer upp verksamheten

så att ohälsa och olycksfall i

arbetet förebyggs.

Finanspolicyn anger riktlinjer

och regler för hur finans-

verksamheten i Sagax ska

bedrivas samt även fungera

som vägledning i det dagliga

arbetet för medarbetare inom

finansfunktionen. Den anger

hur de olika riskerna i finans-

verksamheten ska begränsas

samt hur rapportering avse-

ende Sagax finansverksamhet

ska ske till styrelsen.

Hållbarhetspolicy

Informationspolicy

Insiderpolicy Utdelnings policy

Hållbarhetspolicyn tydlig-

gör riktlinjerna för Sagax

långsiktiga hållbarhetsarbete.

Sagax över gripande mål är

att generera största möjliga

riskjusterade avkastning till

bolagets aktie ägare och

för att nå detta mål bedrivs

bolagets verksamhet genom-

gående med ett långsiktigt

perspektiv. Sagax arbete

med hållbarhetsfrågor är

en naturlig del av verksam-

heten och bidrar till att kunna

uppnå företagets mål.

Syftet med Sagax informations -

policy är att tillförsäkra aktie-

mark nadens aktörer snabb,

samtidig, korrekt, relevant och

tillförlitlig information om bola-

get. Information till företagets

omvärld ges främst i form av

pressmeddelanden och ekono-

miska rapporter.

Sagax insiderpolicy syftar

till att minska riskerna för att

någon med arbetare bryter

mot gällande marknadsmiss-

bruksregler. Insiderpolicyn är

ett komplement till gällande

marknadsmissbruksregler och

ställer i vissa hänseenden

strängare krav än lagen.

Insider policyn omfattar med-

arbetare, alla personer med

insynsställning, närstående till

dessa samt övriga personer

som underrättats om att de

omfattas av policyn.

Sagax utdelningspolicy syftar

till att medge en fortsatt till-

växt samt en god beredskap

att till varata affärs möjligheter.

Styrelsen be dömer det som

angeläget att expansionen

kan ske med bibehållen

handlingsfrihet och finansiell

stabilitet. Styrelsen bedömer

det därför vara lämpligt att ut-

delningen, inklusive utdelning

avseende D-aktier, uppgår till

en tredjedel av förvaltnings-

resultatet.

Policy avseende investeringar i andra bolag Policy avseende styrelseuppdrag Policy avseende belåning av aktier i Sagax

Policyn syftar till att säkerställa kapital-

marknadens förtroende för Sagax och

innebär förbud för Sagax medarbetare

och styrelseledamöter att direkt eller

indirekt investera i bolag där Sagax är

aktieägare eller göra större investeringar

i bolag som bedriver konkurrerande verk-

samhet. Förbudet gäller samtliga typer av

värdepapper.

Policyn syftar till att bolaget tydligt och

enkelt ska kunna kommunicera att styrelse

och ledning inte har intressen som poten-

tiellt skulle kunna stå i konflikt med Sagax.

Policyn innebär förbud att åta sig styrelse-

uppdrag i bolag med konkurrerande verk-

samhet undantaget i bolag där Sagax är

aktie ägare och där styrelseuppdraget utförs

inom ramen för Sagax verksamhet.

Syftet med denna policy är att Sagax

tydligt ska kunna kommunicera att styrelse

och ledning inte har några incitament att

föreslå aktieutdelning eller låta bolaget

vidta andra åtgärder (aktieåterköp m.m.)

som på ett olämpligt sätt skulle kunna för-

svaga Sagax finansiella ställning i syfte att

tillgodose enskilda individers finansiella

intressen. Policyn innebär att belåning av

aktier i Sagax överstigande 10 % av mark-

nadsvärdet ska meddelas bolaget.

BOLAGSSTYRNING

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024

Styrelse

Aktieinnehavet omfattar eget och närstående bolags innehav per 31 december 2024.

STAFFAN SALÉN

Styrelseledamot sedan 2004 och styrelseordförande sedan 2016. Ledamot av revisions utskottet.

Utbildning: Civilekonom från Stockholms universitet.

Övriga styrelseuppdrag: Ordförande i Ework Group AB, Amapola Flyg AB, 3S Invest och Westindia AB.

Styrelseledamot i bland a nnat Strand Kapitalförvaltning AB, Green Landscaping AB och Landauer Ltd.

Nuvarande befattning: Verkställande direktör för Salénia AB.

Arbetslivserfarenhet: Tidigare vice verkställande direktör och informationsdirektör för

FöreningsSparbanken AB, redaktör för Finanstidningen och finansanalytiker på Procter & Gamble.

Beroende i förhållande till huvudägare, oberoende i förhållande till bolaget.

Innehav i Sagax: 5 737 309 A-aktier, 28 598 279 B-aktier.

JOHAN CEDERLUND

Styrelseledamot sedan 2010. Ledamot av ersättnings utskottet.

Utbildning: Civilekonom från Handelshögskolan i Stockholm och jur. kand. från Stockholms Universitet.

Övriga styrelseuppdrag: Bland annat ordförande i industri- och handelsgruppen Lotorp och ordförande

och styrelse ledamot i andra bolag i Lotorpkoncernen.

Arbetslivserfarenhet: Tidigare advokat och delägare på Advokat firman Vinge med inriktning på

företagsförvärv, finansiering och aktiemarknad.

Oberoende i förhållande till bolaget och huvudägare.

Innehav i Sagax: 154 160 B-aktier och 13 359 D-aktier.

FILIP ENGELBERT

Styrelseledamot sedan 2007.

Utbildning: Bachelor of Science från Babson College, USA.

Övriga styrelseuppdrag: Ordförande i Stellar Equipment AB och Ivato AB. Styrelseledamot bland annat

i Matterhorn AEH AB och deras dotterbolag, Vatio AB och Aviot AB.

Arbetslivserfarenhet: Tidigare verkställande direktör för Avito AB, Kontakt East Holding AB och Remium AB.

Oberoende i förhållande till bolaget och huvudägare.

Innehav i Sagax: 243 000 A-aktier, 1 889 784 B-aktier och 4 200 000 D-aktier.

STYRELSE

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024

Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt

Styrelsens ersättningar

Deltagande av totalt antal styrelsemöten

Namn Uppdrag Invald Oberoende

Ersättning, kr Styrelsemöten Ersättningsutskott Revisionsutskott

Staffan Salén Ordförande 2004 Nej 360 000 17 av 17 3 av 3

Johan Cederlund Ledamot 2010 Ja 200 000 17 av 17 1 av 1

Filip Engelbert Ledamot 2007 Ja 200 000 17 av 17

David Mindus VD/ledamot 2004 Nej – 17 av 17

Johan Thorell Ledamot 2004 Ja 200 000 17 av 17 3 av 3

Ulrika Werdelin Ledamot 2010 Ja 200 000 16 av 17 1 av 1

1) Med oberoende i förhållande till bolaget och dess huvudägare avses att omfattande affärsförbindelser med bolaget saknas respektive att styrelsemedlemmarna

representerar mindre än 10 % av aktierna eller rösterna vid årsskiftet.

DAVID MINDUS

Styrelseledamot och verkställande direktör sedan 2004.

Utbildning: Civilekonom från Stockholms universitet.

Övriga styrelseuppdrag: Ordförande i Nyfosa AB. Styrelseledamot i Hemsö Fastighets AB.

Arbetslivserfarenhet: Tidigare analytiker och affärsutvecklare på fastighetsbolag och konsultföretag.

Beroende i förhållande till bolaget och huvudägare.

Innehav i Sagax: 14 000 000 A-aktier, 63 713 912 B-aktier och 900 000 D-aktier.

JOHAN THORELL

Styrelseledamot sedan 2004. Ledamot av revisionsutskottet.

Utbildning: Civilekonom från Handelshögskolan, Stockholm.

Övriga styrelseuppdrag: Styrelseledamot i bland annat Atrium Ljungberg AB, Hemsö Fastighets AB,

Storskogen Group AB, Kallebäck Property Invest AB och K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB.

Nuvarande befattning: Verkställande direktör för Gryningskust Holding AB.

Arbetslivserfarenhet: Verksam inom fastighetsförvaltning sedan 1996.

Oberoende i förhållande till bolaget och huvudägare.

Innehav i Sagax: 203 254 A-aktier, 2 332 540 B-aktier och 354 164 D-aktier.

ULRIKA WERDELIN

Styrelseledamot sedan 2010. Ledamot av ersättnings utskottet.

Utbildning: Civilekonom från Handelshögskolan i Stockholm.

Nuvarande befattning: Managing Director och Head of Talent, Europe för Clayton, Dubilier & Rice,

ett globalt riskkapitalbolag.

Arbetslivserfarenhet: 30 år inom olika investeringsfonder och Managing Director för

Goldman Sachs International samt managementkonsult egen firma.

Oberoende i förhållande till bolaget och huvudägare.

Innehav i Sagax: 49 322 A-aktier, 1 005 690 B-aktier och 264 513 D-aktier.

Aktieinnehavet omfattar eget och närstående bolags innehav per 31 december 2024.

STYRELSE

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024

JONAS SVENSSON

Revisor i bolaget sedan 2022.

Auktoriserad revisor hos Ernst & Young AB och medlem i FAR.

Övriga revisorsuppdrag är bland andra Akelius Residential Property AB,

Heimstaden AB, Nivika Fastigheter AB, PEAB AB, Samhällsbyggnadsbolaget i

Norden AB, Sveafastigheter AB och Sweco AB.

Inget aktieinnehav i Sagax den 31 december 2024.

Revisor

Företagsledni ng

Aktieinnehavet omfattar eget och närstående bolags innehav per 31 december 2024. Sagax har incitamentsprogram för alla medarbetare,

vilka dock inte omfattar bolagets verkställande direktör.

DAVID MINDUS

Se sidan 71

BJÖRN GARAT

Finanschef och vice VD sedan 2012.

Utbildning: Internationella ekonom programmet vid Linköpings Universitet.

Övriga styrelseuppdrag: Styrelseledamot i Fastighetsbolaget Emilshus AB, Volati AB,

Vassvik Förvaltning Aktiebolag och Paco Holding AB samt styrelsesuppleant i Manolo Holding AB.

Arbetslivserfarenhet: Partner och chef för Corporate Finance på Remium Nordic AB

och finansanalytiker.

Innehav i Sagax: 121 530 A-aktier, 1 891 349 B-aktier, 157 035 D-aktier och 42 277 teckningsoptioner

B-aktier.

AGNETA SEGERHAMMAR

Ekonomichef sedan 2018.

Utbildning: Civilekonom från Uppsala universitet.

Arbetslivserfarenhet: CFO och Vice VD för A Group of Retail Assets Sweden AB (Publ),

Ekonomi direktör på Steen & Ström, CFO på Areim, Kista Galleria KB samt Jones Lang LaSalle.

Tidigare revisor på PwC.

Innehav i Sagax: 60 442 B-aktier och 36 354 teckningsoptioner B-aktier.

FÖRETAGSLEDNING

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024

Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt

Finansiella rapporter

Räkningar

Rapport över koncernens totalresultat 74

Kommentarer till koncernens totalresultat 75

Rapport över koncernens finansiella ställning 76

Kommentarer till koncernens finansiella ställning samt kassaflöde 77

Rapport över kassaflöde, koncernen 78

Förändringar av eget kapital, koncernen 79

Moderbolagets resultaträkning 80

Moderbolagets balansräkning 81

Rapport över kassaflöde, moderbolaget 82

Förändringar av eget kapital, moderbolaget 83

Noter

1 Redovisningsprinciper 84

2 Hyresintäkter 87

3 Redovisning av koncernens segment 88

4 Fastighetskostnader 90

5 Anställda och personalkostnader 90

6 Ersättningar till revisorer 91

7 Finansiella intäkter 91

8 Finansiella kostnader 91

9 Leasing 92

10 Resultat från andelar joint venture och intresseföretag 92

11 Resultat från andelar i koncernföretag 93

12 Skatter 93

13 Förvaltningsfastigheter 94

14 Uppskjuten skatteskuld och skattefordran 97

15 Finansiella fordringar 97

16 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 97

17 Räntebärande skulder 98

18 Finansiella instrument 99

19 Övriga långfristiga skulder 102

20 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 102

21 Materiella anläggningstillgångar 102

22 Andelar i koncernföretag 103

23 Andelar i joint venture och intresseföretag 108

24 Räntebärande fordringar på joint venture 111

25 Långfristiga fordringar på koncernföretag 111

26 Långfristiga skulder till koncernföretag 111

27 Transaktioner med närstående 111

28 Eget kapital 112

29 Orealiserade värdeförändringar 113

30 Ställda säkerheter och eventualförpliktelser 114

31 Kassaflödesanalyser 114

32 Finansiell riskhantering 115

33 Väsentliga händelser efter räkenskapsårets utgång 117

34 Förslag till vinstdisposition 117

Revisionsberättelse

Revisionsberättelse 120

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024

RAPPORT ÖVER KONCERNENS TOTALRESULTAT

Belopp i miljoner kronor		Not	2024	2023
Hyresintäkter		2, 3	4 994	4 293
Övriga intäkter		3	69	25
Driftskostnader		3, 4	–357	–350
Underhållskostnader		3, 4	–12 6	–10 4
Fastighetsskatt		3, 4	–272	–220
Övriga fastighetskostnader		3, 4	–11 7	–94
Driftnetto			4 191	3 551
Central administration		5, 6, 21	–18 7	–18 2
Resultat från joint venture och intresseföretag		10, 23	783	–556
– varav förvaltningsresultat			1 108	93 7
– varav värdeförändringar på fastigheter och finansiella instrument			–69	–1 523
– varav skatt			–256	14
– varav övrigt			–	15
Finansiella intäkter		7	16 2	339
Finansiella kostnader		8	–912	–73 4
Finansiella kostnader, räntekomponent leasing		8, 9	–36	–31
Resultat inklusive resultat från joint venture och intresseföretag			4 001	2 388
– varav förvaltningsresultat			4 326	3 881
– varav hänförligt till moderbolagets aktieägare			4 296	3 881
Värdeförändringar på fastigheter, realiserade		3	–17	9
Värdeförändringar på fastigheter, orealiserade		3, 13, 29	563	–1 306
Värdeförändringar på finansiella instrument, realiserade		18	–17	23
Värdeförändringar på finansiella instrument, orealiserade		18, 29	1 202	–955
Resultat före skatt			5 732	1 59
Uppskjuten skatt		12, 14	–26 4	–16
Aktuell skatt		12	–194	–15 6
Årets resultat			5 274	–13
–	varav hänförligt till moderbolagets aktieägare		5 255	–13
–	varav hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande		19	–
Övrigt totalresultat
Poster som kan komma att återföras till resultatet:
Omräkningsdifferenser för utlandsverksamhet			6 42	–1 74
Andel övrigt totalresultat för joint venture			9	22 8
Omräkningseffekter säkringsredovisning			–240	29
Skatt på poster som kan komma att återföras till resultatet			–8	1 6
Övrigt totalresultat för året, netto efter skatt			404	9 9
Totalresultat för året			5 678	86
–	varav hänförligt till moderbolagets aktieägare		5 646	86
–	varav hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande		32	–
Resultat per A- och B-aktie, kr		28	14 , 78	–0,82
Resultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr		28	14 , 78	–0,82
Resultat per D-aktie, kr			2,0 0	2,0 0
Genomsnittligt antal A- och B-aktier, miljoner			338, 4	324, 8
Genomsnittligt antal A- och B-aktier efter utspädning, miljoner			338, 5	3 2 5 ,1
Genomsnittligt antal D-aktier, miljoner			12 6 , 3	12 6 , 3

FINANSIELLA RAPPORTER

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024

Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt

INTÄKTER

Hyresintäkterna ökade med 16 % till 4 994 (4 293) miljoner kronor.

Hyresintäkterna har ökat främst till följd av fastighetsförvärv i segmen-

ten Frankrike, Spanien, Finland och Benelux samt av indexuppräkning

av hyror. Under året steg hyresintäkterna i jämförbart bestånd med

3,9 % (6,6 %) exklusive valutaeffekter. De största procentuella ökning-

arna återfanns i segmenten Sverige 8,6 %, Frankrike 4,9 % och Tyskland

2,9 %. Den vägda inflationen under rapportperioden uppgick till 1,4 %

(3,4 %) i årstakt.

Övriga intäkter uppgick till 69 (25) miljoner kronor och avsåg främst

försäkringsersättning.

FASTIGHETSKOSTNADER

Drifts- och underhållskostnaderna uppgick till sammanlagt 483 (454)

miljoner kronor. Ökningen förklaras främst av fastighetsförvärv. Drifts-

och underhållskostnader i jämförbart bestånd ökade med 1,7 % och

vägd inflation under året uppgick till 1,4 %. Den reala kostnadsökningen

uppgick till 0,2 %, motsvarande 1 miljon kronor. I reala termer sjönk

driftskostnaderna med 3,1 %, motsvarande 11 miljoner kronor, främst

till följd av lägre el- och uppvärmningskostnader. I reala termer ökade

underhållskostnader med 12 %, motsvarande 12 miljoner kronor, varav

5 miljoner kronor avsåg uppgradering av ventilationssystem i en fastig-

het i segmentet Övriga Europa på grund av förändrade myndighetskrav.

Kostnaderna för fastighetsskatt ökade till 272 (220) miljoner kronor och

övriga fastighetskostnader ökade till 117 (94) miljoner kronor. Kostna-

derna för fastighetsskatt och övriga fastighetskostnader i jämförbart

bestånd är oförändrade jämfört med föregående år.

CENTRAL ADMINISTRATION

Kostnaderna för central administration uppgick till 187 (182) miljoner

kronor, motsvarande 3,7 % (4,2 %) av årets hyres intäkter. Kostnader för

central administration i koncernens resultaträkning består av kostnader

för till exempel koncernledning, IT, revision och finansiell rapportering.

Även delar av kostnaderna för Sagax kontor i Helsingfors, Paris,

Rotterdam, Barcelona och Frankfurt har rubricerats som kostnader för

central administration.

RESULTAT FRÅN JOINT VENTURE OCH INTRESSEFÖRETAG

Resultat från joint venture och intresseföretag avser Sagax andelar

av resultaten från bolagets joint venture och intresseföretag.

Resultat från joint venture och intresseföretag inklusive värde-

förändringar på fastigheter och räntederivat samt skatt uppgick till 783

(−556) miljoner kronor varav förvaltningsresultat uppgick till 1 108

(937) mil joner kronor, värdeförändringar på fastigheter 12 (−1 220)

miljoner kronor och värdeförändringar på räntederivat till −81 (−302)

miljoner kro nor. Skattekostnad på resultat från joint venture och intresse-

företag uppgick till 256 (−14) miljoner kronor. Övriga värdeförändringar

uppgick till – (15) miljoner kronor.

FINANSIELLA INTÄKTER

De finansiella intäkterna uppgick till 162 (339) miljoner kronor, varav

154 (110) miljoner kronor avsåg ränteintäkter på börsnoterade obligatio-

ner och andra finansiella placeringar samt 8 (46) miljoner kronor avsåg

aktieutdelning från börsnoterade aktier, se även not 7. Föregående år

ingick intäkt avseende återköpta obligationer om 59 miljoner kronor

samt finansiell intäkt om 124 miljoner kronor hänförlig till en kortfristig

finansiell leasingfordran utan motsvarighet i år.

FINANSIELLA KOSTNADER

De finansiella kostnaderna steg till 948 (765) miljoner kronor inklu-

sive räntekomponent för leasing om 36 (31) miljoner kronor på grund

av högre räntebärande skulder till följd av fastighetsförvärv och av att

högre marknadsräntor påverkat koncernens upplåningskostnader. Den

31 december 2024 uppgick den genomsnittliga räntan till 2,3 % (1,9 %).

Räntekostnaderna uppgick till 861 (693) miljoner kronor och kost-

naden för lånelöften till 51 (41) miljoner kronor. För mer information om

Sagax finansiering se not 17.

VÄRDEFÖRÄNDRINGAR

Förvaltningsfastigheternas redovisade värdeförändring under året upp-

gick till 546 (−1 297) miljoner kronor varav orealiserad värdeförändring

uppgick till 563 (−1 306) miljoner kronor. Av den orealiserade värde-

förändringen var 652 (670) miljoner kronor hänförlig till förvaltning

och −89 (−1 976) miljoner kronor relaterat till allmän marknadsvärde-

förändring, se även not 13.

De finansiella instrumentens värdeförändring uppgick till 1 184

(−932) miljoner kronor. Omvärdering av börsnoterade instrument upp-

gick till 1 185 (–609) miljoner kronor och avsåg under 2024 värdering

till marknadsvärde av Sagax innehav i NP3 Fastigheter AB. Realiserade

värdeförändringar vid avyttring av finansiella instrument uppgick till

–17 (23) miljoner kronor. Orealiserad värdeförändring hänförlig till

räntederivat uppgick till –49 (–36) miljoner kronor och övriga finan-

siella instrument till 5 (–61) miljoner kronor. Finansiella instrument

avseende joint venture har omvärderats med 61 (–226) miljoner kronor,

se även not 18.

RESULTAT

Förvaltningsresultatet ökade med 11 % till 4 326 (3 881) miljoner

kro nor varav 1 108 (937) miljoner kronor från joint venture och intresse-

företag. Förvaltningsresultatet hänförligt till moderbolagets aktieägare

ökade med 11 % till 4 296 (3 881) miljoner kronor. Förvaltningsresul-

tatet har ökat främst till följd av fastighetsförvärv, indexuppräkning av

hyresintäkter samt högre förvaltningsresultat från joint venture och

intresseföretag. Förvaltningsresultatet per A- och B-aktie efter utspäd-

ning ökade med 7 % till 11,95 (11,16) kronor.

Årets resultat efter skatt uppgick till 5 274 (−13) miljoner kronor

varav 5 255 (–13) miljoner kronor är hänförligt till moderbolagets aktie-

ägare. Resultat hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande

uppgick därmed till 19 (–) miljoner kronor.

SKATT

Sagax redovisar en skattekostnad om 458 (172) miljoner kronor. Den

uppskjutna skattekostnaden för året uppgick till 264 (16) miljoner kro-

nor och den aktuella skattekostnaden uppgick till 194 (156) miljo ner

kronor, se även not 12.

Kommentarer till koncernens

totalresultat

FINANSIELLA RAPPORTER

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024

RAPPORT ÖVER KONCERNENS FINANSIELLA STÄLLNING

		2024	2023
Belopp i miljoner kronor	Not	31 dec	31 dec
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter	3, 13	65 862	57 061
Förvaltningsfastigheter till försäljning	13	12	–
Nyttjanderätter	9	546	4 54
Materiella anläggningstillgångar	21	27	17
Andelar i joint venture och intresseföretag	23	14 178	12 240
Räntebärande fordringar på joint venture	15, 18, 24	17 9	12 4
Uppskjutna skattefordringar	14	16 3	16 8
Räntebärande finansiella fordringar	15, 18	51	101
Övriga finansiella fordringar	15, 18	6 4	11 0
Finansiella instrument	18	992	9 31
Summa anläggningstillgångar		82 073	71 207
Omsättningstillgångar
Hyresfordringar	18	28 8	26 4
Börsnoterade instrument	15, 18	625	752
Räntebärande kortfristiga fordringar	15, 18	12 9	504
Övriga fordringar	18	286	279
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter	16, 18	356	3 76
Kassa och bank	18, 31	287	28
Summa omsättningstillgångar		1 971	2 203
SUMMA TILLGÅNGAR		84 044	73 410
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital	28
Aktiekapital		817	817
Övrigt tillskjutet kapital		9 935	7 746
Reserver omräkningsdifferenser		1 568	1 177
Balanserad vinst inklusive årets resultat		28 621	26 838
Eget kapital hänförligt till moderföretagets aktieägare		40 941	36 578
Innehav utan bestämmande inflytande		862	–
Summa eget kapital		41 803	36 578
Långfristiga skulder
Räntebärande skulder	17, 18, 32	30 002	25 436
Uppskjutna skatteskulder	14	4 289	3 954
Derivat	18	71	21
Leasingskulder	9	546	4 54
Övriga långfristiga skulder	19	357	318
Summa långfristiga skulder		35 264	30 184
Kortfristiga skulder
Räntebärande skulder	17, 18, 32	5 132	4 907
Leverantörsskulder	18	98	92
Övriga skulder	18	514	650
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter	18, 20	1 231	999
Summa kortfristiga skulder		6 976	6 648
Summa skulder		42 240	36 832
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER		84 044	73 410

FINANSIELLA RAPPORTER

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024

Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt

TILLGÅNGAR

Anläggningstillgångar

Den 31 december 2024 uppgick marknadsvärdet på Sagax fastighets-

bestånd till 65 874 (57 061) miljoner kronor och omfattade 983 (903)

fastig heter med en uthyrningsbar area om 4 834 000 (4 331 000)

kvadrat meter. Förändringen av fastigheternas redo visade värde beskrivs

i not 13.

Andelar i joint venture och intresseföretag om 14 178 (12 240) mil-

joner kronor bestod huvudsakligen av aktier i Hemsö Fastighets AB,

NP3 Fastigheter AB, Nyfosa AB, Söderport Property Investment AB,

Fastighets bolaget Emilshus AB och Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra.

I enlighet med kapitalandels metoden bokförs resultatandelar, andel av

övrigt total resultat, kapitaltillskott samt erhållna utdelningar mot denna

balanspost.

Omsättningstillgångar

Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter om 356 (376) miljoner

kronor består främst av periodiserade hyresrabatter.

Övriga fordringar om 286 (279) miljoner kronor består främst av

fordringar avseende försäkringsersättning, inkomstskatt och fastig-

hetsskatt.

Börsnoterade instrument uppgick till 625 (752) miljoner kronor och

bestod av börsnoterade obligationer.

Kassa och bank uppgick till 287 (28) miljoner kronor vid års skiftet.

Därutöver hade Sagax 11 104 (9 899) miljoner kronor i outnyttjade låne-

löften vid årsskiftet. Total disponibel likviditet uppgick till 11 391 (9 927)

miljoner kronor. Kreditfaciliteter motsvarande utestående företags-

certifikat, så kallade back-up faciliteter, om 456 (1 495) miljoner kronor är

inte inkluderade i disponibel likviditet.

EGET KAPITAL OCH SKULDER

Eget kapital

Koncernens egna kapital uppgick den 31 december 2024 till 41 803

(36 578) miljoner kronor. Under året har eget kapital huvudsakligen ökat

till följd av ett totalresultat om 5 678 miljoner kronor, transaktioner om

sammanlagt 9 miljoner kronor i anslutning till incitamentsprogram,

aktieutdelning om −1 301 miljoner kronor, transaktioner med inne-

havare utan bestämmande inflytande om 10 miljoner kronor samt

förändring av innehav utan bestämmande inflytande om 830 miljoner

kronor. Förändring av innehav utan bestämmande inflytande är hän-

förligt till French Wholesale Properties – FWP där Sagax under året

förvärvat 77 % av andelarna.

Långfristiga skulder

Den 31 december 2024 uppgick räntebärande skulder till 35 134 (30 343)

miljoner kronor varav långfristiga uppgick till 30 002 (25 436) miljoner

kronor. Valutakursförändringar har under året ökat de räntebärande skul-

derna med 1 069 (–72) miljoner kronor.

Uppskjuten skatt nettoredovisas per land och redovisas som en

uppskjuten skatte skuld om 4 289 (3 954) miljoner kronor. Uppskjutna

skatte fordringar uppgick till 163 (168) miljoner kronor. Se även not 12

och 14.

Sagax räntederivat består av räntetak och nominella ränte swappar.

Räntederivatens sammanlagda marknadsvärde uppgick till −71 (–21)

miljoner kronor på balans dagen. Över- respektive under värde på

ränte derivaten nettoredovisas i balansräkningen som en skuld eller

en tillgång.

Kortfristiga skulder

Kortfristiga räntebärande skulder uppgick till 5 132 (4 907) miljoner

kronor, varav 456 (1 495) miljoner kronor utgjordes av företags certifikat.

Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter uppgick till 1 231 (999)

miljoner kronor vid årets utgång och bestod främst av förut betalda hyres-

intäkter om 623 (527) miljoner kronor samt upplupna räntekostnader

om 452 (346) miljoner kronor. Övriga skulder om 514 (650) miljoner

kronor bestod främst av mervärdesskatt, skatteskulder samt beslutad, ej

utbetald utdelning.

KASSAFLÖDE

Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändringar av rörelse-

kapital uppgick till 3 586 (3 485) miljoner kronor. Kassa flödet från den

löpande verksamheten avviker från förvaltnings resultatet främst till

följd av att resultat från joint venture och intresseföretag under 2024

delvis åter investerats i dessa verksamheter och att endast erhållen utdel-

ning påverkar kassaflödet.

Förändringar av rörelsekapitalet påverkade kassaflödet med −235

(80) miljoner kronor. Investeringsverksamheten har påverkat kassa-

flödet med −5 732 (−4 749) miljoner kronor och avsåg huvudsakligen

fastighetsförvärv samt investeringar i befintligt bestånd varav 2 814

miljoner kronor härrör från förvärvet av French Wholesale Properties

– F WP.

Kassa flödet från finansieringsverksamheten tillförde Sagax 2 639

(1 135) miljoner kronor, varav 3 722 (−1 880) miljoner kronor netto till

följd av refinansiering av lån och amorteringar.

Likvida medel förändrades med 259 (–48) miljoner kronor under året.

Kommentarer till koncernens

finansiella ställning samt kassaflöde

500

1 000

1 500

2 000

2 500

3 000

3 500

4 000

4 500

2024202320222021202020192018201720162015

Förvaltningsresultat och kassaflöde

Mkr

Förvaltningsresultat, rullande 12 månader

Kassaflöde från den löpande verksamheten

före förändring av rörelsekapital, rullande 12 månader

FINANSIELLA RAPPORTER

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024

RAPPORT ÖVER KASSAFLÖDE, KONCERNEN

Belopp i miljoner kronor	Not 31	2024	2023
Resultat före skatt		5 732	15 9
Betald skatt		–16 2	–13 0
Utdelning från joint venture och intresseföretag		477	6 53
Justering för poster som inte ingår i kassaflödet
Värdeförändringar på finansiella instrument		–1 184	932
Värdeförändringar på fastigheter		–546	1 297
Resultat från ägande av joint venture och intresseföretag		–783	556
Upplösning av periodiserade upplåningsutgifter		56	49
Övriga poster ej ingående i kassaflödet		–4	–31
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital		3 586	3 485
Kassaflöde från förändring av kortfristiga fordringar		19 6	79
Kassaflöde från förändring av kortfristiga skulder		–4 31	1
Kassaflöde från den löpande verksamheten		3 351	3 565
Förvärv av fastigheter		–4 853	–5 088
Avyttring av fastigheter		12 7	86
Investeringar i befintliga fastigheter		–1 129	–902
Förvärv av börsnoterade aktier		–	–334
Avyttring av börsnoterade aktier		–	478
Förvärv av finansiella instrument		–1 01	–733
Avyttring av finansiella instrument		683	2 122
Investeringar i joint venture och intresseföretag		–4 42	–336
Utlåning till joint venture och intresseföretag		–23 0	–45
Återbetalning från joint venture och intresseföretag		176	–
Ökning av övriga anläggningstillgångar		–51	–26 0
Minskning av övriga anläggningstillgångar		88	26 4
Kassaflöde från investeringsverksamheten		–5 732	–4 749
Nyemission av B-aktier		15	4 166
Utbetald utdelning till aktieägare		–1 301	–1 111
Incitamentsprogram		–4	–26
Upptagna lån		13 405	7 326
Amorterade lån		–9 683	–9 206
Ökning av övriga långfristiga skulder		181	1 81
Minskning av övriga långfristiga skulder		–24	–19 5
Transaktioner med innehavare utan bestämmande inflytande		52	–
Kassaflöde från finansieringsverksamheten		2 639	1 135
Årets kassaflöde		258	–49
Kursdifferens i likvida medel		1	1
Förändring av likvida medel		259	–48
Likvida medel vid periodens ingång		28	76
Likvida medel vid periodens utgång		287	28

FINANSIELLA RAPPORTER

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024

Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt

FÖRÄNDRINGAR AV EGET KAPITAL, KONCERNEN

			Reserver	Intjänade	Totalt eget kapital hän-	Innehav utan
		Övrigt	omräknings-	vinstmedel inkl.	förlig till moderbolagets	bestämmande
Belopp i miljoner kronor	Aktiekapital	tillskjutet kapital	differenser	periodens resultat	aktieägare	inflytande	Totalt eget kapital
Eget kapital 31 december 2022	7 81	3 616	1 078	27 988	33 463	–	33 463
Årets resultat 2023	–	–	–	–13	–13	–	–13
Övrigt totalresultat 2023	–	–	99	–	99	–	99
Totalresultat för perioden	–	–	99	–13	86	–	86
Transaktioner med aktieägare
Emission B-aktier	36	4 176	–	–	4 212	–	4 212
Aktieutdelning	–	–	–	–1 111	–1 111	–	–1 111
Transaktioner med aktieägare	36	4 176	–	–1 111	3 101	–	3 101
Övriga transaktioner
Transaktionskostnader	–	–46	–	–	–46	–	–46
Inlösen incitamentsprogram	–	–	–	–34	–34	–	–34
Teckning incitamentsprogram	–	–	–	8	8	–	8
Övriga transaktioner	–	–46	–	–26	–72	–	–72
Eget kapital 31 december 2023	817	7 746	1 177	26 838	36 578	–	36 578
Årets resultat 2024	–	–	–	5 255	5 255	19	5 274
Övrigt totalresultat 2024	–	–	3 91	–	3 91	13	404
Totalresultat för perioden	–	–	391	5 255	5 646	32	5 678
Transaktioner med aktieägare
Emission B-aktier	0	15	–	–	15	–	15
Aktieutdelning	–	–	–	–1 301	–1 301	–	–1 301
Transaktioner med aktieägare	0	15	–	–1 301	–1 287	–	–1 287
Övriga transaktioner
Transaktionskostnader	–	–1	–	–	–1	–	–1
Inlösen incitamentsprogram	–	–13	–	–	–13	–	–13
Teckning incitamentsprogram	–	–	–	9	9	–	9
Överföring till övrigt tillskjutet kapital	–	2 179	–	–2 179	–	–	–
Transaktioner med innehavare utan
bestämmande inflytande	–	10	–	–	10	–	10
Förändring av innehav utan
bestämmande inflytande	–	–	–	–	–	830	830
Övriga transaktioner	–	2 175	–	–2 170	4	830	834
Eget kapital 31 december 2024	817	9 935	1 568	28 621	40 941	8 62	41 803

FINANSIELLA RAPPORTER

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024

MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING

Belopp i miljoner kronor Not 2024 2023

Nettoomsättning 27 139 125

Administrationskostnader 5, 6, 21 –136 –131

Resultat före finansiella intäkter och kostnader 3 –5

Resultat från andelar i koncernföretag 11 1 182 2 171

Resultat från andelar i joint venture 122 161

Finansiella intäkter 7 1 054 1 033

Finansiella kostnader 8 –732 –759

Resultat före bokslutsdispositioner 1 629 2 601

Periodiseringsfonder 2 10

Erhållna och lämnade koncernbidrag –54 92

Resultat före skatt 1 577 2 702

Skatter 12 –45 –18

Årets resultat 1 531 2 684

Moderbolaget

Resultatet efter skatt för moderbolaget uppgick till 1 531 (2 684) miljo-

ner kronor. Moderbolagets förvaltningsarvode från koncernföretag avse-

ende fastighets- och bolagsförvaltning uppgick under året till 127 (119)

miljoner kronor och 6 (6) miljoner kronor från joint venture.

Moder bolagets tillgångar utgörs främst av aktier och andelar i

dotter bolag och i joint venture samt fordringar på koncernföretag.

Moderbolagets tillgångar uppgick till totalt 45 440 (43 706) miljoner

kronor varav fordringar på koncern företag utgjorde 28 131 (27 969)

miljoner kronor. Under året investerades 1 421 (2 319) miljoner kronor

i dotterbolag och joint venture.

Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändringar av

rörelse kapital uppgick till 272 (261) miljoner kronor. 1 421 (2 706) mil-

joner kronor investerades netto under 2024. Kassaflödet från finansie-

ringsverksamheten uppgick till 1 182 (2 477) miljoner kronor under året.

FINANSIELLA RAPPORTER

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024

Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt

MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING

Belopp i miljoner kronor Not

2024

31 dec

2023

31 dec

TILLGÅNGAR

Anläggningstillgångar

Materiella anläggningstillgångar

Inventarier 21 2 1

Finansiella anläggningstillgångar

Andelar i koncernföretag 22 16 083 14 737

Andelar i joint venture 23 1 035 960

Fordringar på koncernföretag 25 2 097 2 101

Summa anläggningstillgångar 19 216 17 799

Omsättningstillgångar

Fordringar på koncernföretag 26 034 25 868

Övriga fordringar 4 24

Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 16 14 13

Kassa och bank 31 172 2

Summa omsättningstillgångar 26 223 25 907

SUMMA TILLGÅNGAR 45 440 43 706

EGET KAPITAL OCH SKULDER

Eget kapital

Bundet eget kapital 28

Aktiekapital 817 817

Reservfond 150 150

Summa bundet eget kapital 966 966

Fritt eget kapital

Överkursfond 8 724 6 452

Balanserat resultat 7 889

Årets resultat 1 531 2 684

Summa fritt eget kapital 10 263 10 024

Summa eget kapital 11 229 10 990

Obeskattade reserver 11 13

Långfristiga skulder

Långfristiga räntebärande skulder 17 9 936 7 291

Långfristiga skulder till koncernföretag 26 18 252 18 096

Uppskjuten skatteskuld 14 6 5

Summa långfristiga skulder 28 194 25 392

Kortfristiga skulder

Kortfristiga räntebärande skulder 17 456 1 612

Kortfristiga skulder till koncernbolag 5 200 5 417

Leverantörsskulder 1 2

Övriga skulder 129 131

Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 20 220 149

Summa kortfristiga skulder 6 006 7 311

Summa skulder 34 200 32 703

SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 45 440 43 706

FINANSIELLA RAPPORTER

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024

RAPPORT ÖVER KASSAFLÖDE, MODERBOLAGET

Belopp i miljoner kronor Not 31 2024 2023

Resultat före skatt 1 577 2 702

Betald skatt –45 –11

Ej kassaflödespåverkande poster

Resultat från andelar i koncernföretag –1 182 –2 034

Koncerninterna ränteintäkter –1 055 –1 037

Koncerninterna räntekostnader 713 665

Bokslutsdispositioner –2 –10

Orealiserade valutakursdifferenser 266 –20

Övriga poster ej ingående i kassaflödet – 7

Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital 272 261

Kassaflöde från förändring av kortfristiga fordringar 19 –15

Kassaflöde från förändring av kortfristiga skulder 118 –16

Kassaflöde från den löpande verksamheten 409 231

Andelar i koncernföretag –1 346 –2 094

Fordringar på koncernföretag – –387

Kapitaltillskott till joint venture –74 –225

Ökning av övriga anläggningstillgångar –1 –

Kassaflöde från investeringsverksamheten –1 421 –2 706

Nyemission av aktier 15 4 166

Utbetald utdelning till aktieägare –1 301 –1 111

Incitamentsprogram –13 –34

Upptagna skulder 6 740 1 663

Amorterade skulder –5 509 –4 341

Skulder till koncernföretag 1 250 2 134

Kassaflöde från finansieringsverksamheten 1 182 2 477

Årets kassaflöde 170 2

Likvida medel vid årets ingång 2 0

Likvida medel vid årets utgång 172 2

FINANSIELLA RAPPORTER

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024

Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt

FÖRÄNDRINGAR AV EGET KAPITAL, MODERBOLAGET

Belopp i miljoner kronor Not 28 Aktiekapital Reservfond Fritt eget kapital Totalt eget kapital

Eget kapital 31 december 2022 781 150 4 347 5 278

Omräkningsdifferenser – – 7 7

Emission B-aktier 36 – 4 176 4 212

Aktieutdelning – – –1 111 –1 111

Transaktionskostnader – – –46 –46

Inlösen incitamentsprogram 2020-2023 – – –34 –34

Årets resultat 2023 – – 2 684 2 684

Eget kapital 31 december 2023 817 150 10 024 10 990

Omräkningsdifferenser – – 7 7

Emission B-aktier 0 – 15 15

Aktieutdelning – – –1 301 –1 301

Transaktionskostnader – – –0 –0

Inlösen incitamentsprogram 2021-2024 – – –13 –13

Årets resultat 2024 – – 1 531 1 531

Eget kapital 31 december 2024 817 150 10 263 11 229

FINANSIELLA RAPPORTER

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024

NOTER

Inledning • Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrning • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Inledning • Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrning • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt

Redovisningsprinciper och noter

INFORMATION OM BOLAGET

Årsredovisning och koncernredovisning för AB Sagax (publ), organisa-

tionsnummer 556520-0028, avseende verksamhetsåret 2024 har god-

känts av styrelsen för publicering den 14 april 2025. Bokslutskommuniké

presenterades den 21 februari 2025. Moderbolaget är ett publikt svenskt

aktiebolag med säte i Stockholm, Sverige. Bolagets adress är Engelbrekts-

plan 1, 114 34 Stockholm. Sagax är ett fastighetsbolag med affärsidé att

investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet lager och lätt

industri. Bolaget är noterat på Nasdaq Stockholm, Large cap. Koncernens

verksamhet beskrivs i förvaltningsberättelsen. Årsredovisning och

koncernredovisning föreslås fastställas på årsstämman den 8 maj 2025.

GRUNDER FÖR REDOVISNINGEN

Allmänt

Koncernens räkenskaper har upprättats enligt de av EU godkända IFRS

redovisningsstandarder. Vidare har koncernredovisningen upprättats i

enlighet med RFR 1 Kompletterande redovisningsregler för koncerner,

tillhörande tolkningar utfärdade av Rådet för hållbarhets- och finansiell

rapportering samt den svenska årsredovisningslagen.

Den funktionella valutan för moderbolaget är svenska kronor,

vilken även utgör rapporteringsvalutan för moderbolaget och för kon-

cernen. Alla belopp är i miljoner svenska kronor om inget annat anges

och avser räkenskapsåret 1 januari – 31 december 2024. Siffror inom

parentes avser motsvarande tidpunkt eller tidsperiod föregående år.

Avrundningsdifferenser kan förekomma.

Sagax betraktar, i enlighet med IAS 21 Effekterna av ändrade

valuta kurser, euron som funktionell valuta för verksamheterna i

Finland, Tyskland, Nederländerna, Belgien, Frankrike och Spanien. För

verksamheten i Danmark betraktas den danska kronan som funktionell

valuta. Vid upprättande av koncernredovisning omräknas koncernens

utlandsverksamheters balansräkningar från dess funktionella valuta

till svenska kronor baserat på balansdagens valutakurser. Intäkts- och

kostnadsposter omräknas till genomsnittskurserna för året.

Tillgångar och skulder är redovisade till anskaffningsvärden, för-

utom förvaltningsfastigheter och vissa finansiella tillgångar och skulder

vilka värderas till verkligt värde samt uppskjuten skatt som redovisas

till nominellt belopp.

Koncernen

Koncernredovisningen omfattar AB Sagax och dess dotterbolag. AB

Sagax har direkt eller indirekt 100 % av röstetalet i samtliga dotter bolag

förutom i French Wholesale Properties – FWP där AB Sagax på balans-

dagen indirekt ägde 77 % av rösterna. Koncernredovisningen upprättas

enligt förvärvsmetoden. Innehav utan bestämmande inflytande redovi-

sas vid förvärvstidpunkten till dess verkliga värde. Förvärv från inne-

havare utan bestämmande inflytande redovisas som transaktioner med

innehavare utan bestämmande inflytande i eget kapital.

Joint venture och intresseföretag

Andelarna i joint venture och intresseföretag redovisas enligt kapital-

andelsmetoden.

Prövningar av nedskrivningsbehov görs så snart det uppstår

indikationer om att nedskrivning behöver göras. Om så är fallet görs

en beräkning av nedskrivningsbeloppet som motsvaras av skillnaden

mellan det bedömda återvinningsvärdet och det redovisade värdet.

Återvinningsvärdet på innehav i intresseföretag beräknas för varje

intresseföretag.

KRITISKA BEDÖMNINGAR OCH UPPSKATTNINGAR

IFRS redovisningsstandarder kräver att Sagax gör bedömningar och

antaganden som påverkar koncernens redovisade tillgångar, skulder,

intäkter och kostnader. Dessa bedömningar baseras på historiska

erfaren heter samt andra faktorer som bedöms vara rimliga under

rådande omständigheter. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa upp-

skattningar om andra antaganden görs eller andra förutsättningar

föreligger. Ytterligare faktorer vilka kan påverka bedömningen av

koncernen redogörs för i not 32, Finansiell riskhantering.

Sagax verksamhet är fokuserad på tillväxt av förvaltningsresultatet.

Därför baseras finansiella mål, prognoser och utdelningspolicy på för-

valtningsresultatet. Storleken på värdeförändringarna ingår inte i basen

för utdelning. För att ge en relevant förståelse av verksamheten har rap-

porten över totalresultatet utformats med hänsyn till detta. En upplys-

ningsrad benämnd varav Förvaltningsresultat har infogats i rapporten.

Redovisning av värdeförändringar sker efter finansiella poster.

Att fastställa vissa tillgångars redovisade värde kräver uppskatt-

ning av effekter av osäkra framtida händelser. Sagax noterar att det

finns en betydande risk, men bedömer den inte som sannolik, för

väsentliga justeringar av redovisade värden på tillgångar och skulder på

grund av effekterna av osäkra framtida händelser under nästkommande

räkenskapsår. Inom området värdering av förvaltningsfastigheter kan

uppskattningar få en betydande påverkan på koncernens resultat och

finansiella ställning. Värdering till verkligt värde kräver en uppskatt-

ning av det framtida kassaflödet samt fastställande av marknadens

avkastningskrav. Värderingarna utförs kvartalsvis av oberoende vär-

deringsföretag, med undantag för fastigheter som förvärvats i nära

anslutning till balansdagen som värderas till anskaffningskostnad. De

värderingar och antaganden som gjorts beskrivs särskilt under avsnittet

Förvaltningsfastigheter i not 13. Känslighetsanalyser som visar fram-

tida effekter av osäkerheter i väsentliga uppskattningar vid värdering av

förvaltningsfastigheter presenteras i not 13 och 32. Externa värderingar

av finansiella instrument baseras på observerbara marknadsdata och

ligger till grund för orealiserade värdeförändringar, vilka påverkar kon-

cernens resultat och finansiella ställning. För känslighetsanalyser och

information om risker kopplat till finansiella instrument, se not 32.

Andelar i intresseföretag redovisas enligt kapitalandelsmetoden

i koncernredovisningen från och med den tidpunkt som betydande

NOT REDOVISNINGSPRINCIPER

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024

NOTER

Inledning • Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrning • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt

inflytande erhålls. Eventuell skillnad vid förvärvet mellan anskaff-

ningsvärdet för innehavet och Sagax andel av det verkliga värdet redo-

visas i enlighet med IFRS 3. Viktiga uppskattningar och bedömningar

har gjorts enligt IAS 28 för att kunna fastställa om Sagax utövar bety-

dande inflytande, för mer information se not 17 och not 23.

Nya eller ändrade redovisningsstandarder tillämpliga 2024

I oktober 2022 publicerade IASB

ändringar i IAS 1 avseende klassi-

ficering av kovenanter, som kort- eller långfristig, med ikraftträdande

den 1 januari 2024. Ändringen har inte haft någon inverkan på koncer-

nens finansiella rapportering.

Under 2024 har inga andra nya redovisningsprinciper implemente-

rats som har väsentlig påverkan på Sagax redovisning.

Nya eller ändrade redovisningsstandarder

tillämpliga efter 2024

Den 9 april 2024 utfärdade IASB en ny redovisningsstandard, IFRS 18,

som kommer att ersätta IAS 1. IFRS 18 träder ikraft för räkenskapsår

som börjar den 1 januari 2027 eller senare, med möjlighet till tidig till-

lämpning. Standarden ska tillämpas retroaktivt för jäm förelseperioder.

EU har ännu inte antagit denna standard. Koncernen har ännu inte

utvärderat klart effekterna av IFRS 18.

Det föreligger inga andra förändringar av redovisningsstandarder

som är tillämpliga efter 2024 som förväntas ha en väsentlig påverkan på

Sagax redovisning.

RAPPORTERING AV SEGMENT

Företagets interna rapporteringsrutiner är främst baserade på den

geografiska uppdelningen av marknaden, vilken speglar bedömda

marknadsrisker. Segmentsindelningen motsvarar koncernens interna

rapporteringsstruktur till bolagets VD, vilken har identifierats som

högste verkställande beslutsfattare.

INTÄKTER

Intäkterna utgörs huvudsakligen av hyror för tillhandahållande av

lokaler. Hyresintäkter periodiseras linjärt i enlighet med IFRS 16.

Hyresintäkter, som ur ett redovisningsperspektiv benämns opera-

tionella leasingavtal, resultatförs i den period de avser. Ersättningar för

fastighetsskatt ses som en integrerad del av hyresavtalet och redovisas

som hyresintäkter vilket även gäller för ersättningar avseende exempel-

vis uppvärmning och elektricitet, då Sagax kontrollerar leverantörsrela-

tionen, frekvens och annan påverkan på utförande. I de fall hyresavtal

medför reducerad hyra under del av hyrestiden som motsvaras av en vid

annan tidpunkt högre hyra, periodiseras denna under- respektive över-

hyra över kontraktets löptid.

Förskottshyror redovisas som förutbetalda hyresintäkter i rappor-

ten över finansiell ställning. Hyresintäkter från förvärvade fastigheter

redovisas från och med tillträdesdagen.

Övriga intäkter utgörs huvudsakligen av försäkringsersättningar,

ersättningar från hyres gäster avseende förtida avflyttningar eller brist-

fälligt underhåll samt ersättningar från elbolag vid leverans av egenpro-

ducerad el. Statliga bidrag för el producerad av solcellspaneler redovisas

också som övriga intäkter i enlighet med IAS 20.

KOSTNADER

Kostnader för central administration i koncernens resultaträkning

består av kostnader för till exempel bolagsadministration och kostnader

för upprätthållande av börsnotering. Moderbolagets kostnader för bland

annat koncernledning, IT, revision och finansiell rapportering ingår i

begreppet central administration. Även delar av kostnaderna för Sagax

kontor i Barcelona, Frankfurt, Helsingfors, Paris och Rotterdam har

rubricerats som kostnader för central administration.

För information avseende fastighetsrelaterade kostnader, se not 4.

FINANSIELLA KOSTNADER

Med finansiella kostnader avses ränta, avgifter och andra kostnader

som uppkommer då Sagax upptar räntebärande skulder. Kostnader och

intäkter avseende räntederivatavtal nettoredovisas under finansiella

kostnader respektive finansiella intäkter. Betalningsströmmar enligt

dessa avtal resultatförs för den period de avser samt redovisas i kassa-

flödet från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital.

Värdeförändringar redovisas under egen rubrik i resultaträkningen

och påverkar inte redovisade finansiella intäkter och kostnader. Ränte-

utgifter under produktionstiden för större ny-, till- eller ombyggnationer

aktiveras och påverkar ej finansiella kostnader.

ERSÄTTNINGAR TILL ANSTÄLLDA

För redovisning av incitamentsprogram, se eget kapital nedan.

Pensioner

Koncernens anställda omfattas av olika avgiftsbestämda pensions-

planer. Utöver fastställda avgifter till fristående företag har Sagax

inga ytterligare förpliktelser. Sagax har inga åtaganden efter avslutad

anställning.

EGET KAPITAL

Vid återköp av egna aktier reduceras det egna kapitalet med den betalda

köpeskillingen inklusive eventuella transaktionskostnader. Om dessa

aktier senare avyttras redovisas erhållna belopp i eget kapital.

Incitamentsprogram

Inbetalningar av optionspremier i samband med incitamentsprogram

redovisas som ökning av eget kapital i koncernen i enlighet med IFRS 2

Aktierelaterade ersättningar. Eventuell inlösen av utestående options-

program regleras direkt mot eget kapital.

KASSAFLÖDE

Kassaflödesanalysen har upprättats i enlighet med den indirekta meto-

den. Företagsförvärv klassificerade som tillgångsförvärv av fastigheter

redovisas i investeringsverksamheten under förvärv av fastigheter.

FÖRVALTNINGSFASTIGHETER

Sagax fastigheter innehas i syfte att generera hyresintäkter och rubrice-

ras som förvaltningsfastigheter i enlighet med IAS 40. Sagax redovisar

förvärvade fastigheter från och med tillträdesdagen. En förvaltnings-

fastighet tas vid förvärvet upp till anskaffningsvärde. Transaktionskost-

nader ska inräknas i anskaffningsvärdet. Sagax har valt att redovisa sina

fastigheter till verkligt värde och har som princip att låta auktoriserade

fastighetsvärderare från oberoende värderingsföretag värdera förvalt-

NOT REDOVISNINGSPRINCIPER, FORTS.

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024

NOTER

ningsfastigheter som inte förvärvats i nära anslutning till balansdagen,

då istället förvärvspriset anses motsvara verkligt värde, eller fastigheter

som omfattas av överenskommelse om försäljning vilka värderas till

avtalat värde. Värderingarna utförs kvartalsvis.

Värderingen sker enligt nivå 3 inom värderingshierarkin i IFRS 13,

icke observerbara indata. En fastighets värde utgörs enligt vedertagen

praxis av det diskonterade nuvärdet av framtida kassaflöden som fastig-

heten förväntas generera. Som huvudmetod vid värdebedömningarna

används kassaflödeskalkyler i vilka driftnetton, investeringar och rest-

värden nuvärdesberäknas. Restvärdet beräknas genom att det bedömda

driftnettot året efter sista kalkylåret evighetskapitaliseras med åsatt

direktavkastningskrav. Nuvärde av kassaflöde och restvärde beräknas

genom att kassaflödet och restvärdet diskonteras med kalkylräntan. För

ytterligare information om värderingarna se not 13.

Nettoresultat från fastighetsförsäljningar redovisas vid frånträdet

av fastigheterna, såvida det inte föreligger särskilda villkor i köpe avtalet.

Om fastigheterna frånträds efter ett kvartalsskifte, då fastigheterna ska

marknadsvärderas, redovisas de i den följande rapport perioden till ett

värde motsvarande det mellan parterna överenskomna priset. Värdeför-

ändringar på dessa fastigheter rubriceras då som orealiserade värdeför-

ändringar i delårsrapporten. Konsekvensen blir då att inga realiserade

värdeförändringar redovisas det kvartal då fastigheterna har frånträtts.

Om Sagax avtalar om försäljning och frånträder fastigheter inom ett och

samma kvartal redovisas eventuella värdeförändringar som realiserade

värdeförändringar.

MATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR

Materiella anläggningstillgångar utgörs av maskiner, inventarier och

lokalanpassningar vilka har upptagits till anskaffningsvärde med avdrag

för ackumulerade avskrivningar enligt plan och eventuellt gjorda nedskriv-

ningar. Avskrivningar görs linjärt för att fördela anskaffningsvärde, mins-

kat med det beräknade restvärdet, över den beräknade nyttjandeperioden.

För maskiner och inventarier är nyttjandeperioden 5 år. För förbättrings-

utgifter på annans fastighet och nyttjanderättstillgångar görs avskriv-

ningar över den kortaste av nyttjandeperioden eller leasingperioden.

FINANSIELLA INSTRUMENT

Finansiella instrument omfattar på balansräkningens tillgångssida lik-

vida medel, hyresfordringar, finansiella fordringar, derivatinstrument

och övriga fordringar samt på skuldsidan finansiella skulder, derivat-

instrument, leverantörsskulder och övriga skulder. Redovisningen

beror på hur de finansiella instrumenten har klassificerats.

Redovisning i och borttagande från balansräkningen

Finansiella tillgångar och finansiella skulder redovisas i balansräk-

ningen när koncernen blir part i instrumentets avtalsmässiga villkor.

Hyresfordringar tas upp när faktura skickats och villkoren för bolagets

rätt till ersättning är uppfyllda. Rörelseskulder redovisas när motpar-

ten levererat tjänsten eller varan, oavsett om faktura erhållits eller ej.

Leverantörsskulder redovisas när faktura erhållits.

Finansiella tillgångar värderade till upplupet

anskaffningsvärde

Fordringar klassificeras till upplupet anskaffningsvärde om de avtals-

enliga villkoren resulterar i betalningar som endast avser kapital belopp

och ränta på det utestående kapitalbeloppet. Fordringar upptas initialt

till verkligt värde med tillägg av eventuella transaktionskostnader.

I efterföljande redovisning sker värdering till upplupet anskaffnings-

värde baserat på effektivräntemetoden minskat med avdrag för

kreditreserveringar.

Ränteintäkter redovisas i takt med att de intjänas och beräkning sker

på basis av effektiv ränta på den underliggande tillgångens avkastning.

Då koncernen redovisar fastighetsförsäljningar på frånträdesdagen

uppstår normalt inga fordringar till följd av fastighets försäljningar.

Finansiella tillgångar värderade till verkligt

värde via resultatet

Övriga finansiella tillgångar värderas till verkligt värde via resultatet.

Häri innefattas räntederivatinstrument, börsnoterade aktier, konverti-

bla skuldebrev samt optioner. Verkligt värde fastställs för börsnoterade

aktier med noterade kurser i enlighet med nivå 1 i värderingshierarkin i

IFRS 13, med indirekt eller direkt observerbara indata enligt nivå 2 för

räntederivat och med icke observerbara indata enligt nivå 3 för konver-

tibla skuldebrev samt option avseende Hemsö Intressenter AB.

Finansiella skulder

Lån redovisas inledningsvis till verkligt värde netto efter transaktions-

kostnader, därefter till upplupet anskaffningsvärde. Förekommer

skillnader mellan upplåningsbelopp, netto efter transaktionskost-

nader, och återbetalningsbeloppet redovisas de i resultaträkningen

fördelat över låneperioden med tillämpning av effektiv räntemetoden.

Upplupna räntor redovisas under upplupna kostnader.

Derivatinstrument

Sagax använder räntederivatavtal i syfte att reducera ränte risker och

uppnå önskad räntebindningstid. Upplåning till rörlig ränta byts till

fast räntesats genom ränteswap kontrakt alternativt begränsas ränte-

risken genom räntetak. Derivatavtalen ingås i syfte att begränsa fram-

tida ränte betalningar. Koncernen tillämpar inte säkringsredovisning

utan har valt att redovisa förändringarna i verkligt värde av derivat-

instrument i resultaträkningen under posten värdeförändringar på

finansiella instrument, orealiserade under kontraktets löptid respektive

realiserade efter förfallodagen.

Derivat redovisas i balansräkningen på affärsdagen och värderas

till verkligt värde både vid första redovisningstillfället och vid efterföl-

jande omvärderingar vid varje rapportperiod. Baserat på kvarvarande

löptid redovisas derivat netto, som anläggningstillgång, under finan-

siella instrument, alternativt omsättningstillgång, under derivat, när

det samlade verkliga värdet är positivt och som långfristiga alternativt

kortfristiga skulder, under derivat, när verkligt värde är negativt.

Det verkliga värdet för räntederivat baseras på en diskontering av

beräknade framtida kassaflöden enligt kontraktens villkor och förfallo-

dagar med utgångspunkt i marknadsräntor. För att fastställa verkligt

värde används marknadsräntor för respektive löptid noterade på bok-

slutsdagen och allmänt vedertagna beräkningsmetoder, innebärande att

verkligt värde har fastställts enligt observerbara data, det vill säga nivå

2 i värderingshierarkin enligt IFRS 13. Med orealiserad värdeföränd-

ring avses den värdeförändring som uppstått under verksamhetsåret på

de derivatavtal koncernen hade vid årets utgång.

NOT REDOVISNINGSPRINCIPER, FORTS.

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024

NOTER

Inledning • Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrning • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt

INKOMSTSKATT

Inkomstskatt avser aktuell och uppskjuten skatt.

Vid redovisning av uppskjuten skatt tillämpas balansräknings-

metoden. I Sagax föreligger temporära skillnader avseende fastigheter,

derivat och obeskattade reserver. Uppskjuten skattefordran hänförlig

till underskottsavdrag redovisas när det är sanno likt att framtida

skatte mässiga överskott kommer att finnas tillgängliga vilka kan nyttjas

mot underskottsavdrag.

Om förvärvet är att betrakta som ett tillgångsförvärv redovisas

ingen uppskjuten skatt vid förvärvstillfället. För skillnader mellan

fastigheternas redovisade värde och deras skattemässiga restvärde upp-

komna efter förvärvstillfället redovisas uppskjuten skatt.

Uppskjuten skatt redovisas till nominellt värde, utan diskontering.

Förutom tidsfaktorn beaktas heller inte att fastigheter kan säljas i

bolagsform. Den verkliga skattekostnaden vid en fastighetsförsäljning

kan därför avvika från den skatteskuld som Sagax tidigare beaktat i

redovisningen.

LEASING

Avtal där Sagax är leasegivare utgörs huvudsakligen av operationella

leasingavtal. Redovisning av dessa framgår av principen för intäkter

samt not 2 och not 9.

Avtal där Sagax är leasetagare utgörs huvudsakligen av tomträtts-

avtal. Koncernen redovisar en leasingskuld för tomträttsavtal utifrån

premissen att avtalen är eviga och en motsvarande nyttjanderättstill-

gång. Sagax har valt att särredovisa nyttjanderättstillgångar i balans-

räkningen. I resultaträkningen redovisas tomträttsavgälder som en

finansiell kostnad. Övriga leasingavtal avser kontor, markarrenden,

personbilar, avfallspressar och kontorsmaskiner. För dessa redovisas en

nyttjanderättstillgång och en leasingskuld baserat på avtalens löptid.

Hyran fördelas i resultaträkningen mellan avskrivningar och räntekost-

nader. För mer information se not 9.

MODERBOLAGETS REDOVISNINGSPRINCIPER

Moderbolaget har upprättat sin årsredovisning enligt svenska årsredo-

visnings lagen och Rådet för hållbarhets- och finansiell rapporterings

rekommendation RFR 2, redovisning för juridisk person. RFR 2 innebär

att moderbolaget i års redovisningen för den juridiska personen ska

tillämpa samtliga av EU godkända IFRS redovisningsstandarder och

uttalanden så långt detta är möjligt inom ramen för årsredovisningslagen

och med hänsyn till sambandet mellan redovisning och beskattning.

Aktier i dotterbolag redovisas i moderbolaget enligt anskaffnings-

värdemetoden. Det bokförda värdet prövas fortlöpande mot dotter-

bolagens koncernmässiga egna kapital. I de fall bokfört värde understiger

dotterbolagens koncernmässiga värde sker nedskrivning som belastar

resultaträkningen. I de fall en tidigare nedskrivning inte längre är moti-

verad sker återföring av denna.

Fordringar i moderbolaget på dotterbolag redovisas till anskaff-

ningsvärde. Kreditreserveringar har bedömts uppgå till oväsentliga

belopp.

Utdelningar från joint venture och intresseföretag redovisas som

finansiell intäkt.

Moderbolaget redovisar leasingsavgifter som kostnad linjärt över

leasingperioden. Inga nyttjanderätter eller leasingskulder redovisas i

balansräkningen.

NOT REDOVISNINGSPRINCIPER, FORTS.

Koncernens hyresintäkter år 2024 uppgick till 4 994 (4 293) miljoner

kronor. Intäkterna har främst ökat jämfört med före gående år till följd

av fastighetsförvärv i segmenten Frankrike, Spanien, Finland och

Benelux samt av indexuppräkning av hyror. Hyres intäkterna utgörs av

hyresvärdet med avdrag för värdet av under året vakanta lokaler samt

lämnade hyresrabatter. Med hyresvärde avses erhållna hyresintäkter

med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta ytor. I hyresvärdet

ingår hyrestillägg för exempelvis värme, el, fastighetsskatt och index.

Hyresavtalens förfalloår framgår av nedanstående tabell där kon-

trakterad årshyra avser årsvärde för befintliga hyres avtal.

Nedanstående tabell visar avtalade framtida hyresintäkter avse-

ende befintliga hyresavtal. Den genomsnittliga återstående löptiden för

hyresavtalen uppgick till 4,9 (4,7) år.

Koncernens kontrakterade årshyra fördelades vid årets utgång på

2 557 (2 462) hyresavtal med 1 407 (1 429) hyresgäster. I tabellerna

nedan redovisas storleken på hyresavtal och hyresgäster i relation till

koncernens kontrakterade årshyra vid årets utgång.

Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 96 % (96 %). Det

totala hyresvärdet för outhyrda lokaler och lämnade hyresrabatter upp-

gick vid årets slut till 231 (182) miljoner kronor.

NOT HYRESINTÄKTER

		Kontrakterad årshyra
Förfalloår	Area, kvm	Mkr	Andel
2025	600 000	733	14 %
2026	691 000	768	14 %
2027	687 000	726	14 %
2028	434 000	535	10 %
2029	454 000	532	10 %
>2029	1 766 000	2 028	38 %
Summa	4 631 000	5 323	100 %

Avtalade framtida hyresintäkter	2024−12−31	2023−12−31
Avtalade hyresintäkter år 1	5 043	4 340
Avtalade hyresintäkter mellan år 2 och 5	12 928	10 76 5
Avtalade hyresintäkter senare än år 5	7 888	6 181
Summa	25 859	21 285

Fördelning av hyresavtal
Andel av
kontrakterad	Årshyra		Antal	Genomsnittlig	Hyres-
årshyra	Mkr	Andel, %	hyresavtal	årshyra, mkr	duration, år
> 2 %	–	–	–	–	–
1–2 %	498	9	7	71	6
< 1 %	4 825	91	2 550	2	5
Totalt	5 323	100	2 557	2	5

Fördelning av hyresgäster
Andel av
kontrakterad		Årshyra	Antal	Antal	Genomsnittlig	Hyres-
årshyra	Mkr	Andel, %	hyresgäster 1)	hyresavtal	årshyra, mkr	duration, år
> 2 %	1 009	19	6	187	84	7
1–2 %	598	11	8	125	26	6
< 1 %	3 716	70	1 393	2 245	3	4
Totalt	5 323	100	1 407	2 557	4	5

1) Bolag inom samma koncern eller med statligt och kommunalt ägande är

upptagna som en hyresgäst.

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024

NOTER

NOT REDOVISNING AV KONCERNENS SEGMENT

							Övriga	Ej fördelade	Summa
	Sverige	Finland	Frankrike	Benelux	Spanien	Tyskland	Europa	poster	Koncernen
	2024	2024	2024	2024	2024	2024	2024	2024	2024
RESULTATPOSTER PER SEGMENT
Hyresintäkter	1 044	1 799	1 012	648	355	124	12	–	4 994
Övriga intäkter	57	3	2	7	0	1	–	0	69
Driftskostnader	–96	–175	–52	–26	–5	–2	–0	–	–357
Underhållskostnader	–27	–67	–10	–12	–4	–0	–5	–	–126
Fastighetsskatt	–27	–71	–136	–19	–16	–2	–1	–	–272
Övriga fastighetskostnader	–3	–32	–11	–3	–5	–1	–	–63	–117
Driftnetto	948	1 457	804	595	324	119	6	–63	4 191
Värdeförändringar
fastigheter
Orealiserade	–270	90	509	8	155	74	–2	–	563
Realiserade	–	1	2	–	–20	–0	–	–	–17
Totalavkastning	678	1 548	1 315	602	459	194	3	–63	4 737
Central administration	–	–	–	–	–	–	–	–187	–187
Finansiella intäkter och
kostnader	–	–	–	–	–	–	–	–786	–786
Resultat från joint venture
och intresseföretag	–	–	–	–	–	–	–	783	783
Värdeförändringar på
finansiella instrument	–	–	–	–	–	–	–	1 184	1 184
Resultat före skatt	678	1 548	1 315	602	459	194	3	932	5 732
TILLGÅNGSPOSTER PER SEGMENT
Fastigheternas
marknadsvärde	15 101	19 606	14 515	9 264	5 485	1 778	126	–	65 874
Övriga tillgångar	–	–	–	–	–	–	–	18 169	18 169
Summa tillgångar	15 101	19 606	14 515	9 264	5 485	1 778	126	18 169	84 044
Räntebärande skulder	–	–	–	–	–	–	–	35 134	35 134
Övriga skulder	–	–	–	–	–	–	–	7 106	7 106
Summa skulder	–	–	–	–	–	–	–	42 240	42 240
Eget kapital	–	–	–	–	–	–	–	41 803	41 803
Summa skulder
och eget kapital	–	–	–	–	–	–	–	84 044	84 044
ÖVRIGA UPPLYSNINGAR
Investeringar i fastigheter	634	279	103	89	23	1	–	–	1 129
Förvärv av fastigheter	88	439	3 725	408	681	357	–	–	5 698
Försäljning av fastigheter	–	–19	–45	–	–80	–	–	–	–144
Nettoinvesteringar	722	699	3 783	497	625	358	–	–	6 683

REDOVISNING AV KONCERNENS SEGMENT 2024

Rörelsesegmenten är i enlighet med Sagax interna verksamhetsuppföljning såsom den granskas av bolagets VD.

Enligt IFRS 8 ska upplysning lämnas om intäkterna från en enskild kund överstiger 10 % av koncernens totala intäkter. Ingen av Sagax kunder står

för mer än 10 % av koncernens totala intäkter under 2024.

NOTER

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024

NOTER

Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt

REDOVISNING AV KONCERNENS SEGMENT 2023

NOT REDOVISNING AV KONCERNENS SEGMENT, FORTS.

Rörelsesegmenten är i enlighet med Sagax interna verksamhetsuppföljning såsom den granskas av bolagets VD.

Enligt IFRS 8 ska upplysning lämnas om intäkterna från en enskild kund överstiger 10 % av koncernens totala intäkter. Ingen av Sagax kunder står

för mer än 10 % av koncernens totala intäkter under 2023.

							Övriga	Ej fördelade	Summa
	Sverige	Finland	Frankrike	Benelux	Spanien	Tyskland	Europa	poster	Koncernen
	2023	2023	2023	2023	2023	2023	2023	2023	2023
RESULTATPOSTER PER SEGMENT
Hyresintäkter	955	1 682	697	586	254	108	12	–	4 293
Övriga intäkter	4	5	5	12	0	0	–	–	25
Driftskostnader	–86	–160	–62	–38	–3	–1	–0	–	–350
Underhållskostnader	–23	–60	–3	–12	–5	–0	–	–	–104
Fastighetsskatt	–26	–66	–97	–15	–14	–2	–1	–	–220
Övriga fastighetskostnader	–7	–31	–6	–3	–3	–1	–	–44	–94
Driftnetto	816	1 370	534	530	230	104	12	–44	3 551
Värdeförändringar
fastigheter
Orealiserade	–859	–629	230	–37	61	–52	–19	–	–1 306
Realiserade	–	8	1	–	–	0	–	–	9
Totalavkastning	–44	748	765	493	291	52	–8	–44	2 254
Central administration	–	–	–	–	–	–	–	–182	–182
Finansiella intäkter och
kostnader	–	–	–	–	–	–	–	–426	–426
Resultat från joint venture
och intresseföretag	–	–	–	–	–	–	–	–556	–556
Värdeförändringar på
finansiella instrument	–	–	–	–	–	–	–	–932	–932
Resultat före skatt	–44	748	765	493	291	52	–8	–2 140	159
TILLGÅNGSPOSTER PER SEGMENT
Fastigheternas
marknadsvärde	14 649	18 175	9 815	8 461	4 543	1 295	124	–	57 061
Övriga tillgångar	–	–	–	–	–	–	–	16 348	16 348
Summa tillgångar	14 649	18 175	9 815	8 461	4 543	1 295	124	16 348	73 410
Räntebärande skulder	–	–	–	–	–	–	–	30 343	30 343
Övriga skulder	–	–	–	–	–	–	–	6 489	6 489
Summa skulder	–	–	–	–	–	–	–	36 832	36 832
Eget kapital	–	–	–	–	–	–	–	36 578	36 578
Summa skulder
och eget kapital	–	–	–	–	–	–	–	73 410	73 410
ÖVRIGA UPPLYSNINGAR
Investeringar i fastigheter	539	167	89	79	26	2	–	–	902
Förvärv av fastigheter	186	851	1 601	1 096	1 281	73	–	–	5 088
Försäljning av fastigheter	–	–13	–35	–	–	–30	–	–	–77
Nettoinvesteringar	726	1 005	1 655	1 175	1 306	45	–	–	5 913

NOTER

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024

NOTER

	Koncernen		Moderbolaget
	2024	2023	2024	2023
Antal anställda
Medelantal anställda	93	92	39	40
– varav män	56	55	22	22
Löner och ersättningar
Styrelse, VD och övriga
ledande befattningshavare	11	11	11	11
– varav tantiem och bonus	2	3	2	3
Övriga anställda	108	104	43	44
Summa	119	115	54	55
Sociala kostnader
Styrelse, VD och övriga
ledande befattningshavare	5	5	5	5
– varav pensionskostnader	2	1	2	1
Övriga anställda	36	34	22	21
– varav pensionskostnader	14	14	6	6
Summa	41	39	27	26

Fastighetskostnaderna uppgick 2024 till 872 (767) miljoner kronor.

I detta belopp ingår direkta fastighetskostnader, såsom kostnader för

drift, underhåll, fastighetsskatt samt indirekta kostnader för fastig-

hetsadministration. I flertalet av Sagax hyresavtal står hyres gästen

för vissa fastig hetskostnader. Sagax har även tecknat så kallade triple

net-avtal vilket innebär att hyres gästen står för alla drifts- och under-

hållskostnader.

DRIFTS- OCH UNDERHÅLLSKOSTNADER

I drifts- och underhållskostnader ingår kostnader för bland annat el,

uppvärmning, vatten, fastighetsskötsel, försäkringar och under håll. I de

fall där Sagax tecknar avtal för drifts- och underhållskostnader vidare-

debiteras i de flesta fall hyresgästen. Driftskostnaderna uppgick till 357

(350) miljoner kronor och underhållskostnaderna uppgick till 126 (104)

miljoner kronor under 2024.

FASTIGHETSSKATT

I Sverige är fastighetsskatten en statlig skatt som betalas årsvis och

beräknas som procent av fastställda taxeringsvärden. För Sagax varie-

rar fastig hetsskatten i Sverige beroende på om fastig heten klassas som

lager-/industri fastigheter, 0,5 %, eller hyreshus, 1,0 %. Sagax äger

4 fastigheter i Sverige där ingen fastighetsskatt utgår. I Finland och

Nederländerna är fastighetsskatterna kommunala och skattesatserna

varierar från kommun till kommun. För Sagax fastigheter är skatten i

Finland mellan 0,41 och 1,55 % och i Nederländerna mellan 0,19 och

0,84 % på fastställda taxeringsvärden. Den tyska fastig hetsskatten

fastställs lokalt och uppgår för Sagax del till mellan 1,25 och 5 % av

taxeringsvärdena. Den franska fastighetsskatten fastställs lokalt och

motsvarar i genomsnitt 15 % av förväntade hyresintäkter. Den spanska

fastig hetsskatten fastställs lokalt och uppgår till mellan 0,4 och 1,2 % av

fastställda taxeringsvärden. Den belgiska fastighetsskatten baseras på

det årligen indexerade taxeringsvärdet och består av en grundskatt på

1,25 % samt möjliga lokala tilläggsskatter.

Fastighetsskatten uppgick totalt till 272 (220) miljoner kronor

under 2024.

ÖVRIGA FASTIGHETSKOSTNADER

I övriga fastighetskostnader ingår bland annat uthyrningkostna-

der och förvaltningskostnader. Med uthyrningkostnader och för-

valtningskostnader avses indirekta kostnader såsom kostnader för

hyresförhandlingar, visningar av lokaler för potentiella hyresgäster,

hyresadministration, såväl som projektledning och projektadministra-

tion. Kostnaderna uppgick under 2024 till 117 (94) miljoner kronor .

STYRELSE OCH VD

Under år 2024 hade moderbolaget 6 (6) styrelseledamöter varav 1 (1)

kvinna. Koncernen och moderbolaget hade, inklusive VD, 3 (3) ledande

befattningshavare varav 1 (1) kvinna. Koncernledningen består av VD,

finanschef och ekonomichef.

Ersättning till VD kan bestå av en fast del och en rörlig del. Under

2024 uppgick den fasta ersättningen till VD till 3,2 (3,2) miljoner kronor

och den rörliga ersättningen till 0,9 (1,1) miljoner kronor. Erhållet sty-

relsearvode från externa styrelseuppdrag har avräknats från den rörliga

ersättningen. Den rörliga ersättningsdelen kunde maximalt uppgå till

sex månadslöner och regleras i förhållande till individuellt satta mål. Vid

uppsägning av VD gäller en ömsesidig uppsägningstid om 6 månader.

Enligt beslut på årsstämman den 9 maj 2024, fastställdes styrelsens

arvode till 1,2 (1,1) miljoner kronor. Därav har styrelsens ordförande

erhållit 360 (330) tusen kronor och övriga 4 (4) ej anställda ledamöter

200 (180) tusen kronor vardera. VD erhåller ingen ersättning för sitt

styrelseuppdrag i Sagax.

ÖVRIGA LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE

Sagax övriga koncernledning, ledande befattningshavare med koncern-

över gripande ansvarsområden, utgörs av finanschef och ekonomichef.

Ersättning till ledande befattningshavare kan bestå av en fast

del och en rörlig del. Betalningar av pensionspremier sker till avgifts-

bestämd plan i enlighet med beskrivning i not 1. Till finanschef och

ekonomichef har det under 2024 utgått sammanlagt 5,8 (5,7) miljoner

kronor i lön, inklusive 1,4 (1,5) miljoner kronor i bonus. Erhållet styrelse-

arvode från externa styrelseuppdrag har avräknats från den rörliga

ersättningen. Sammanlagt 1,0 (1,0) miljoner kronor har även betalats

för pensionsförsäkringar. Uppsägningstiden vid uppsägning från

befattningshavarens sida eller från bolagets sida är fyra månader.

NOT FASTIGHETSKOSTNADER

NOT

ANSTÄLLDA OCH

PERSONALKOSTNADER

NOTER

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024

NOTER

Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt

INCITAMENTSPROGRAM

Sagax har tre optionsprogram för bolagets medarbetare. Programmen

är treåriga och löper under perioderna 2022–2025, 2023–2026 respek-

tive 2024–2027. Teckningsoptionerna ger rätt att teckna nya stamaktier

av serie B i juni 2025, juni 2026 respektive juni 2027.

Teckningskurserna motsvarar B-aktiens betalkurs vid respektive

optionsprograms inledande omräknat med den genomsnittliga kursut-

vecklingen enligt fastighetsindex bestående av fastighetsbolag noterade

på Nasdaq Stockholms huvudlista under respektive treårsperiod. Teck-

ningsoptionerna kommer således att bli värdefulla under förutsättning

att Sagax aktie har en kursutveckling som är bättre än genomsnittet för

de noterade fastighetsbolagen under respektive treårsperiod.

Totalt innehade medarbetare vid årsskiftet 1 015 015 tecknings-

optioner med rätt att teckna B-aktier, mot svarande 0,3 % av antalet

utestående A- och B-aktier. Bolagets verk ställande direktör och

styrelse ledamöter omfattas inte av programmen.

Under 2024 emitterade Sagax 89 804 stamaktier av serie B med

anledning av utnyttjande av teckningsoptioner. Därutöver återköptes

148 437 teckningsoptioner med anledning av incitamentsprogrammet

2021–2024 till motsvarande marknadsvärde vid tidpunkten för åter-

köpet. Kostnaden för återköpet av teckningsoptionerna uppgick till 13

miljoner kronor.

Personalen förvärvade 320 721 teckningsoptioner för totalt 9 miljo-

ner kronor under 2024.

Inga ytterligare teckningsoptioner eller konvertibler har emitterats.

av bolaget.

	Koncernen		Moderbolaget
	2024	2023	2024	2023
Ernst & Young AB:
Ersättning för revision	11,7	10,4	2,2	1,7
Ersättning för revisions- verksamhet utöver
revisionsuppdrag	0,3	0,3	–	–
Andra konsulttjänster	0,1	0,5	0,1	0,5
Totala arvoden	12,1	11,2	2,3	2,2
Övriga revisorer:
Ersättning för revision	0,9	0,4	–	–
Ersättning för revisions- verksamhet utöver
revisionsuppdrag	0,1	–	–	–
Totala arvoden till
övriga revisorer	1,0	0,4	–	–
Summa	13,1	11,6	2,3	2,2

NOT

ANSTÄLLDA OCH

PERSONALKOSTNADER, FORTS.

NOT ERSÄTTNINGAR TILL REVISORER

NOT FINANSIELLA INTÄKTER

Koncernens finansiella intäkter härrör främst från börsnoterade obliga-

tioner, räntebärande konvertibla skulde brev, inlåning i bank samt aktie-

utdelning från börsnoterade aktier. Under 2023 ingick intäkt avseende

återköpta obligationer om 59 miljoner kronor samt finansiell intäkt om

124 miljoner kronor hänförlig till en kortfristig finansiell leasingfordran

utan motsvarighet i år.

NOT FINANSIELLA KOSTNADER

Finansiella kostnader är kostnader som uppstår för räntebärande lån,

räntederivat samt lånelöften.

Finansiella kostnader, räntekomponent leasing uppgick till 36 (31)

miljoner kronor och avsåg huvudsakligen tomträtts avgälder.

NOTER

	Koncernen		Moderbolaget
	2024	2023	2024	2023
Ränteintäkter dotterbolag 1)	–	–	549	554
Ränteintäkter 1)	154	110	32	3
Valutakursvinster	–	–	473	417
Utdelningar från
börsnoterade aktier	8	46	–	–
Övriga finansiella intäkter	–	183	–	59
Summa	162	339	1 054	1 033

1) Avser ränta från poster som värderas till upplupet anskaffningsvärde.

	Koncernen		Moderbolaget
	2024	2023	2024	2023
Räntekostnader 1)	861	693	314	221
Outnyttjade lånelöften	51	41	20	18
Räntekostnader till
dotterbolag 1)	–	–	278	303
Valutakursförluster	–	–	99	192
Övriga finansiella
kostnader	–	–	21	25
Summa	912	734	732	759

1) Avser ränta från poster som värderas till upplupet anskaffningsvärde.

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024

NOTER

Föregående år uppgick övriga poster till 15 miljoner kronor utan mot-

svarighet i år.

OPCI French Wholesale Properties – FWP förvärvades under det

andra kvartalet 2024 och redovisades initialt som intresseföretag enligt

kapitalandelsmetoden. Under det tredje kvartalet förvärvade Sagax

ytterligare andelar varpå innehavet redovisades som ett dotterbolag.

Omklassificeringen påverkade årets resultat med 3 miljoner kronor och

redovisas under värdeförändringar på finansiella instrument, orealise-

rade.

NOT

RESULTAT FRÅN ANDELAR I JOINT VENTURE

OCH INTRESSEFÖRETAG

NOT LEASING

AVTAL MED SAGAX SOM LEASETAGARE

Sagax leasingavtal utgörs huvudsakligen av tomträttsavtal. Tomt-

rättsavgäld är en avgift för att nyttja marken som byggnaden står på

och betalas till markägaren, vanligtvis kommunen. Sagax hade 83

(81) fastig heter upplåtna med tomträtt vid utgången av 2024 i Sverige,

Finland och Nederländerna. Koncernen redovisar en nyttjanderätts-

tillgång och en motsvarande leasingskuld för tomträttsavtal. Avtalen

betraktas som eviga. I resultaträkningen redovisas tomträttsavgälder

och arrendeavgifter som en finansiell kostnad. För 2024 uppgick kost-

naden till 32 (27) miljoner kronor.

Övriga leasingavtal avser kontor, markarrenden, personbilar,

avfallspressar och kontorsmaskiner. För dessa redovisas en nyttjande-

rättstillgång och en leasingskuld baserat på avtalens löptid. Hyran

fördelas i resultat räkningen mellan avskrivningar och räntekostnader

vilka uppgick till 13 (14) respektive 3 (4) miljoner kronor. Såväl leasing-

skulden som nyttjanderätten uppgick per 31 december 2024 till 546

(454) miljoner kronor.

Befintliga tomträttsavtal förfaller med en relativt jämn spridning

över kommande 90 år.

Sammanställningen avser betalningar för kontrakterade

framtida tomträtts avgälder.

	Koncernen
	2024−12−31	2023−12−31
Förfaller till betalning inom 1 år	32	28
Förfaller till betalning mellan 2-5 år	127	112
Förfaller till betalning senare än 5 år	614	584
Summa	772	724

	Koncernen
	2024	2023
Förvaltningsresultat:
Hemsö Intressenter AB	318	297
Söderport Property Investment AB	235	224
Nyfosa AB	284	180
NP3 Fastigheter AB	155	154
Fastighetsbolaget Emilshus AB	73	51
Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra	24	31
OPCI French Wholesale Properties - FWP	15	–
Finbox AS	4	–
Pangir AB	0	0
Summa	1 108	937
Värdeförändringar på fastigheter:
Hemsö Intressenter AB	15	–791
Söderport Property Investment AB	44	–41
Nyfosa AB	–195	–212
NP3 Fastigheter AB	56	–104
Fastighetsbolaget Emilshus AB	31	–9
Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra	5	–68
OPCI French Wholesale Properties - FWP	39	–
Finbox AS	11	–
Pangir AB	6	5
Summa	12	–1 220
Värdeförändringar på finansiella instrument:
Hemsö Intressenter AB	–38	–34
Söderport Property Investment AB	9	–112
Nyfosa AB	–31	–71
NP3 Fastigheter AB	–10	–63
Fastighetsbolaget Emilshus AB	–10	–24
OPCI French Wholesale Properties - FWP	–1	–
Summa	–81	–302
Skatt:
Hemsö Intressenter AB	–65	81
Söderport Property Investment AB	–64	–48
Nyfosa AB	–44	–1
NP3 Fastigheter AB	–49	–13
Fastighetsbolaget Emilshus AB	–23	–10
Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra	–7	8
Finbox AS	–2	–
Pangir AB	–2	–1
Summa	–256	14

AVTAL MED SAGAX SOM LEASEGIVARE

Sagax förvaltningsfastigheter hyrs ut under operationella leasingavtal.

För mer information avseende operationella leasingavtal se Not 1 och

Not 2.

	Koncernen
Fördelning av nyttjanderätter	2024−12−31	2023−12−31
Tomträttsavtal	516	424
Övriga leasingavtal	30	30
Summa	546	454

NOTER

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024

NOTER

Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt

Moderbolaget

2024 2023

Resultatandelar från kommanditbolag 4 4

Utdelning från dotterbolag 1 178 2 167

Summa 1 182 2 171

NOT RESULTAT FRÅN ANDELAR I KONCERNFÖRETAG

Sagax redovisar skattekostnader i form av aktuell skatt och uppskjuten

skatt. Utifrån den så kallade balansansatsen görs en jämförelse mellan

redo visade och skattemässiga värden på tillgångar respektive skulder.

Skillnaden mellan dessa värden multipliceras med respektive lands på

balansdagen beslutade skatte sats för kommande år och redovisas som

uppskjuten skatt. Avsikten är att beakta skatte konsekvenserna vid till

exempel framtida försäljning av tillgångar eller utnyttjande av under-

skottsavdrag.

Sagax franska verksamhet är av den franska skattemyndig heten

klassificerad som SIIC regime. Sagax spanska verksamhet är klassifi-

cerad som Socimi. Särskilt för dessa associationsformer är att ingen

NOT SKATTER

inkomstskatt betalas, utan beskattning sker på annat vis, bland annat

via fastighetsskatt och skatt på utdelningar. I tabellen för avstämning

av redovisad skatt ingår effekten av detta i posten skillnad i utländska

skatte satser.

Lagstiftningen om global minimibeskattning (Pelare 2) har antagits

i de jurisdiktioner där koncernen är verksam. Denna lagstiftning är inte

tillämpbar på Sagax eftersom koncernens konsoliderade intäkter under-

stiger minimikravet på 750 miljoner euro.

Nedan redovisas vilka skatteintäkter respektive skattekostnader

som påverkat Sagax redovisning av aktuell skatt och uppskjuten skatt .

	Koncernen		Moderbolaget
Redovisad skattekostnad eller skatteintäkt	2024	2023	2024	2023
Aktuell skattekostnad:
Beräknad skattekostnad	−194	–156	−45	–18
Summa aktuell skatt	−194	–156	−45	–18
Uppskjuten skattekostnad eller
skatteintäkt:
Uppskjuten skatt avseende
obeskattade reserver	−26	5	–	–
Uppskjuten skatt avseende
underskottsavdrag	−17	–94	–	–
Uppskjuten skatt avseende temporära
skillnader i finansiella instrument	11	–33	–	–
Uppskjuten skatt avseende temporära
skillnader på fastigheter	−232	106	–	–
Summa uppskjuten skatt	−264	–16	–	–
Totalt redovisad skattekostnad	−458	–172	−45	–18

	Koncernen		Moderbolaget
Avstämning av redovisad skatt	2024	2023	2024	2023
Resultat före skatt	5 732	159	1 577	2 702
Återläggning resultat från joint venture
och intresseföretag 1)	−783	556	–	–
Resultat före skatt exklusive joint venture
och intresseföretag	4 949	715	1 577	2 702
Förväntad skattekostnad enligt svensk
skattesats 20,6 %	−1 019	–147	−325	–557
Skillnad i utländska skattesatser	328	217	–	–
Värdeförändring börsnoterade aktier	244	–108	–	–
Ej avdragsgilla kostnader	−4	–2	–	–
Ej skattepliktiga intäkter	–	4	–	–
Ej skattepliktig utdelning	2	8	267	480
Ej avräkningsbar skatt på utdelning	−21	–30	−44	–17
Avdragsgilla kostnader som inte
redovisas via resultaträkningen	1	10	–	9
Omvärdering optioner	13	–59	–	–
Ej avdragsgilla förluster vid försäljning
av aktier	–	–55	–	–
Avdrag negativt räntenetto i dotterbolag	–	–	58	67
Övriga skattemässiga justeringar	−2	–11	−1	–
Justering skatt hänförlig till tidigare år	–	1	–	–
Redovisad skatt	−458	–172	−45	–18
Effektiv skattesats exklusive joint
venture och intresseföretag	9 %	24 %	1 %	1 %

1) I resultat från joint venture och intresseföretag är skattekostnaden redan

beaktad varför resultatet återlägges i denna avstämning.

NOTER

MARKNADSVÄRDEN

Det sammanlagda marknadsvärdet på Sagax fastigheter uppgick till

65 874 (57 061) miljoner kronor per 31 december 2024. Valutakurs-

effekter svarade för 1 567 (−229) miljoner kronor i värdeförändring.

Omräkning från euro och danska kronor har skett till balansdagens

kurser, 1 euro motsvarade 11,49 (11,10) kronor och 1 dansk krona

motsvarade 1,54 (1,49) kronor. Den orealiserade värdeförändringen

uppgick under året till 563 (−1 306) miljoner kronor, se tabell. 99 % av

värderingsobjekten har värderats externt. För övriga fastigheter har

marknads värdet fastställts till förvärvspris eller via internvärdering.

Moderbolaget äger inga fastigheter.

Fastigheternas direktavkastning uppgick till 6,6 % (6,4 %) i för-

hållande till marknadsvärdet vid årets utgång.

VÄRDERINGSMETODIK

Värderingarna genomförs i Sverige enligt RICS och IVSC:s rekom-

mendationer. Varje värderingsobjekt värderas separat, utan hänsyn till

eventuell portföljeffekt, av fastighetsvärderare som auktoriserats av

Samhällsbyggarna. Motsvarande gäller för Sagax fastigheter utomlands.

Som huvudmetod vid värdebedömningarna används kassaflödes kalkyler

i vilka kassaflöden och restvärden nuvärdesberäknas.

Restvärdet beräknas genom att det bedömda driftnettot året efter

sista kalkylåret evighetskapitaliseras med åsatt direktavkastningskrav.

Nuvärde av kassaflöde och restvärde beräknas genom att kassaflödet

och restvärdet diskonteras med kalkylräntan. Värdet av eventuella

byggrätter har adderats till nuvärdet.

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024

NOTER

NOT FÖRVALTNINGSFASTIGHETER

Fastighetsbestånd i sammandrag
				2024−12−31						2024
	Antal	Uthyr-					Ekonomisk	Hyres-	Övriga	Fastighets-		Drift-
	fastig-	ningsbar	Marknadsvärde		Hyresvärde		uthyrnings-	intäkter,	intäkter,	kostnader		netto,	Direktav-
Marknadssegment	heter	area, kvm	Mkr	kr/kvm	Mkr	kr/kvm	grad	mkr	mkr	Mkr	kr/kvm	mkr	kastning
Sverige	128	935 000	15 101	16 200	1 147	1 227	93 %	1 044	57	−153	−164	948	6,1 %
Finland	248	1 480 000	19 606	13 200	1 923	1 299	95 %	1 799	3	−345	−233	1 457	7,4 %
Frankrike	310	1 050 000	14 515	13 800	1 234	1 175	98 %	1 012	2	−210	−200	804	6,5 %
Benelux	157	708 000	9 264	13 100	704	995	97 %	648	7	−60	−84	595	6,7 %
Spanien	124	524 000	5 485	10 500	383	731	98 %	355	0	−30	−58	324	6,2 %
Tyskland	14	132 000	1 778	13 500	150	1 139	93 %	124	1	−5	−41	119	7,5 %
Övriga Europa	2	6 000	126	19 500	12	1 927	100 %	12	–	−6	−965	6	4,8 %
Delsumma	983	4 834 000	65 874	13 600	5 553	1 149	96 %	4 994	69	−809	−167	4 254	6,6 %
Ej fördelat	–	–	–	–	–	–	–	–	0	−63	−13	−63	–
Totalt	983	4 834 000	65 874	13 600	5 553	1 149	96 %	4 994	69	−872	−180	4 191	6,6 %

	Koncernen
Specifikation av årets förändring	2024	2023
Redovisat ingående värde	57 061	52 682
Förvärv av fastigheter	5 698	5 088
Investeringar i befintligt bestånd	1 129	902
Redovisat värde sålda fastigheter	−144	–77
Valutaomräkningseffekter	1 567	–229
Orealiserade värdeförändringar	563	–1 306

Orealiserade värdeförändringar	2024	2023
Uthyrningar/Omförhandlingar	887	831
Avflyttningar/Omförhandlingar	−235	–160
Allmän marknadsvärdeförändring	−89	–1 976
Totalt	563	–1 306
Beräkning av direktavkastning	2024	2023
Driftnetto	4 191	3 551
Återläggning av tomträttsavgäld	−32	–27
Innehavsjustering, förvärv/försäljningar/	184	232
Valutaomräkning till balansdagskurs	17	–100
Justerat driftnetto	4 360	3 656
Fastigheternas redovisade värde	65 874	57 061
Direktavkastning, %	6,6	6,4

Fastigheter med högst marknadsvärde i bokstavsordning
		Uthyrningsbar area,
Fastighet/adress	Kommun, land	kvm
Gjutmästaren 8	Stockholm, Sverige	19 400
Holger-Crafoord Strasse 26	Hechingen, Tyskland	64 000
Hort de Ses Animes 2	Palma, Spanien	15 400
Jordbromalm 3:1	Haninge, Sverige	94 600
Karaportti 8	Esbo, Finland	16 100
Koneenkatu 8	Hyvinge, Finland	61 900
Martinkyläntie 9 A	Vanda, Finland	52 800
Rue des Grands Prés	Nanterre, Frankrike	35 700
Tikkurilantie 5	Vanda, Finland	62 300
Väinö Tannerin Tie 1 A-B	Vanda, Finland	59 400
Totalt		481 600

Förändringen av fastigheternas redovisade värde framgår nedan.

VÄRDEFÖRÄNDRINGAR RELATIVT INFLATION

I vidstående tabell visar fastigheternas reala värdeförändringar när hänsyn

tas till inflation uttryckt som förändring av Konsumentpris index (KPI) eller

motsvarande. Med värdeförändring avses den förändring av fastighetsport-

följens marknadsvärde som överstiger investeringar i densamma.

KALKYLRÄNTA OCH DIREKTAVKASTNINGSKRAV

Direktavkastningskravet för restvärdebedömningen har hämtats från

marknadsinformation från den aktuella delmarknaden och har anpas-

sats med hänsyn till fastig hetens fas i den ekonomiska livscykeln vid

kalkylperiodens slut. Kalkyl ränta för nuvärdesberäkning av kassa-

flöden, 5,1–16,0 % (5,0–16,1 %), kalkylränta för nuvärdesberäkning

av restvärde, 5,3–16,1 % (5,0–16,1 %), samt direktavkastningskrav för

restvärde bedömning, 4,3–14,0 % (4,3–14,0 %), baseras på analyser av

genomförda transaktioner samt på individuella bedömningar avseende

risknivå och respektive fastighets marknads position.

Den 31 december 2024 uppgick den vägda kalkylräntan för diskon-

tering av kassaflöden och restvärden till 8,0 % (7,8 %) respektive 8,1 %

(7,9 %). Det vägda direktavkastningskravet uppgick till 6,4 % (6,4 %).

Detta innebär att om Sagax fastighetsportfölj teoretiskt sett skulle

betraktas som en enda fastighet motsvarar marknadsvärdet om 65 874

miljoner kronor ett direktavkastningskrav om 6,4 %, en kalkylränta om

8,0 % avseende nuvärdesdiskontering av kassaflödet och en kalkylränta

om 8,1 % avseende nuvärdesdiskontering av restvärdet. Som framgår av

diagrammet på nästkommande sida överensstämmer Sagax redovisade

direktavkastning väl med direkt avkastningskraven vid fastighets-

värderingarna.

I tabellen nedan redovisas fastighetsvärderingarnas känslighet för

förändrade antaganden.

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024

NOTER

Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt

Fastigheterna besiktigas av värderare enligt ett rullande schema.

Besiktningarna omfattar allmänna utrymmen samt ett urval av lokaler,

där särskild vikt läggs vid större uthyrda samt vakanta lokaler. Syftet

med besiktningen är att bedöma fastighetens allmänna standard och

skick, underhållsbehov, marknadsposition och lokalernas attraktivitet.

ANALYSER OCH GENERELLA FÖRUTSÄTTNINGAR

Fastighetsvärderingen grundar sig på observerbara indata som aktuella

hyresavtal, marknadshyror, faktiskt utfall för drifts- och underhålls-

kostnader, planerade investeringar och nuvarande vakansgrader samt

icke observerbara indata som avkastningskrav och framtida vakans-

nivåer.

Kalkylperioden har anpassats efter återstående löptid för befintliga

hyresavtal och varierar mellan 5 och 17 år. Kalkylperioden uppgår som

regel till 10 år. Kassaflödeskalkylerna baseras på inflationsantaganden

gjorda av värderingsföretagen som ligger mellan 1,5 och 3,5 % per år för

kalkylperioderna med skillnader mellan de olika länderna. Som grund

för bedömning av framtida driftnetton ligger analys av gällande hyres-

avtal samt analys av den aktuella hyresmarknaden. Hyresavtalen har

beaktats individuellt i kalkylen. Normalt har de befintliga hyres avtalen

antagits gälla fram till hyresavtalens slut. För de fall hyresvillkoren har

bedömts som marknadsmässiga har de sedan antagits möjliga att för-

länga på oförändrade villkor alternativt varit möjliga att hyra ut på nytt

till liknande villkor. I de fall den utgående hyran bedömts avvika från

gällande marknadshyra har denna justerats till marknadsmässig nivå.

Den bästa användningen av fastigheterna har antagits vid fastighets-

värderingarna. Kassaflödeskalkylerna beaktar marknadsläge, hyres-

nivå, annan användning och långsiktig vakansgrad för varje fastighet.

Drifts- och underhållskostnader har dels baserats på en analys av de

historiska kostnaderna för respektive fastighet, dels på erfarenheter och

statistik avseende likartade fastigheter.

ANTAGNA DRIFTNETTON VID VÄRDERING

Det av fastighetsvärderarna totalt beräknade driftnettot för 2024 upp-

går till 4 487 miljoner kronor i värderingarna. Avvikelse mot driftnettot

i Sagax aktuella intjäningsförmåga per 1 januari 2025, 4 378 miljoner

kronor justerat för tomträttsavgäld, motsvarar 2 % varför värderarnas

beräknade driftnetto bedöms som rimligt.

NOT FÖRVALTNINGSFASTIGHETER, FORTS.

Orealiserade värdeförändringar på fastigheter 2015–2024
Värdeförändring 1)			KPI-	Real värde-
År	Mkr	%	förändring 2)	förändring
2015	677	4,4 %	0,0 %	4,4 %
2016	1 306	6,8 %	1,4 %	5,3 %
2017	1 113	4,9 %	1,2 %	3,7 %
2018	1 265	4,6 %	1,6 %	2,9 %
2019	1 301	4,2 %	1,5 %	2,7 %
2020	1 274	3,5 %	0,3 %	3,2 %
2021	3 870	9,2 %	4,1 %	4,8 %
2022	1 709	3,4 %	9,4 %	–5,5 %
2023	–1 306	–2,2 %	3,4 %	–5,5 %
2024	563	0,9 %	1,6 %	–0,7 %

1) Värdeförändringar utöver investeringar.

2) Vägd förändring av KPI eller motsvarande på de marknader Sagax äger

fastigheter.

Kort om Sagax fastighetsvärderingar
Verkligt värde	65 874 mkr
Oberoende värderingsföretag	Savills, CBRE, Jones Lang LaSalle samt
	Cushman & Wakefield \| RED
Kalkylperiod	5–17 år
Antagen inflationsutveckling	1,5-3,5 % initialt, 2,0 % långsiktigt
Drifts- och underhållskostnader	Historiska kostnader för respektive fastighet
	samt erfarenhet och statistik från jämför-
	bara fastigheter
Kalkylränta kassaflöde	5,1–16,0 %. Vägt genomsnitt 8,0 %
Kalkylränta restvärde	5,3–16,1 %. Vägt genomsnitt 8,1 %
Direktavkastningskrav	4,3–14,0 %. Vägt genomsnitt 6,4 %
Marknadshyra	121–4 357 kr/kvm

Känslighetsanalys för fastighetsvärderingar 1)
Belopp i		Värdeförändring
miljoner kronor	Förändring	2024	2023
Direktavkastningskrav	+/– 0,25 %-enheter	–1 770/+1 922	–1 698/+1 845
Kalkylränta	+/– 0,25 %-enheter	– 881/+897	–967/+9 97
Hyresintäkter	+/– 5 % +2 644/–2 657		+2 428/–2 462
Fastighetskostnader	+/– 5 %	–356/+354	–332/+335
Uthyrningsgrad	+/– 1 %-enhet	+867/–867	+736/–736

1) Parametrarna i tabellen är att betrakta som ömsesidigt beroende då de

påverkas av gemensamma faktorer men speglar olika aspekter av fastighets-

värderingarna. En förändring i en enskild parameter kan därför förväntas få

konsekvenser för flera andra.

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024

NOTER

NOT FÖRVALTNINGSFASTIGHETER, FORTS.

Direktavkastningskrav vid värderingar

Redovisad direktavkastning

Direktavkastning jämfört med direktavkastningskrav

2024202320222021202020192018201720162015

Fastigheternas förväntade framtida kassaflöde under

vald kalkylperiod beräknas enligt följande:

+ Hyresinbetalningar

– Driftutbetalningar

– Underhåll

– Tomträttsavgäld

= Driftnetto

– Investeringar

= Kassaflöde

Kalkylräntor och direktavkastningskrav
VÄGDA GENOMSNITT	Kalkylränta kassaflöde					Kalkylränta restvärde		Direktavkastningskrav
Marknadssegment	2024−12−31		2023−12−31		2024−12−31		2023−12−31	2024−12−31	2023−12−31
Sverige	7,9 %		8,0 %		8,0 %		8,0 %	6,0 %	5,9 %
Finland	8,4 %		8,3 %		8,8 %		8,8 %	6,8 %	6,7 %
Frankrike	7,9 %		7,8 %		7,9 %		7,8 %	6,5 %	6,4 %
Benelux	6,8 %		6,3 %		6,8 %		6,3 %	5,7 %	6,2 %
Spanien	8,2 %		8,2 %		8,2 %		8,2 %	6,2 %	6,2 %
Tyskland	9,2 %		5,4 %		9,2 %		5,4 %	8,1 %	10,6 %
Övriga Europa	7,0 %		6,8 %		7,0 %		6,8 %	7,9 %	7,9 %
Vägt genomsnitt	8,0 %		7,8 %		8,1 %		7,9 %	6,4 %	6,4 %
INTERVALLER	Kalkylränta kassaflöde				Kalkylränta restvärde			Direktavkastningskrav
Marknadssegment	2024−12−31		2023−12−31		2024−12−31		2023−12−31	2024−12−31	2023−12−31
Sverige	5,1–11,3 %		5,4	–11,7 %	7,1	–11, 5 %	7, 3 –11, 7 %	5,4–9,4 %	5,2–9,5 %
Finland	6,3–16,0 %			6,4–16,1 %	6,3–16,0 %		6,4–16,1 %	4,3–14,0 %	4,3–14,0 %
Frankrike	5,8–10,5 %			6,0–10,6 %	5,8–10,5 %		6,0–10,6 %	5,0–9,0 %	4,8	–9,0 %
Benelux	5,9–8,9 %			5,1–8,6 %	5,9–8,9 %		5,1–8,6 %	4 , 7– 7,3 %	5,0–8,5 %
Spanien	5,3–10,3 %			7,0–10,0 %	5,3–10,3 %		7,0–10,0 %	5 , 3 – 7, 5 %	5 ,3	– 7, 5 %
Tyskland	7, 3 – 9,8 %			5,0–8,8 %	7,3	– 9, 8 %	5,0–8,8 %	5,9–8,8 %		7,0–11,0 %
Övriga Europa	7,0	– 7,0 %		6,8–6,8 %		7, 0 – 7, 0 %	6,8–6,8 %	7, 3 – 8,8 %		7, 3 – 8, 8 %
Totalt		5,1–16,0 %		5,0–16,1 %		5,3–16,1 %	5,0–16,1 %	4,3–14,0 %		4,3–14,0 %

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024

NOTER

Uppskjuten skatt har beräknats med respektive lands per balans dagen

fastställda skatte sats för kommande år, se not 1 Redo visningsprinciper.

Koncernens skattemässiga underskotts avdrag uppgick till 719

(806) miljoner kronor. Möjligheten att utnyttja underskottsavdragen

påverkas av skatteregler om tidsbegränsade spärrar. På balansdagen

fanns bortre tidsbegränsningar att beakta avseende underskott om 231

(58) miljoner kronor varav 188 miljoner kronor uppstod vid en koncern-

intern omstrukturering under 2024. Samtliga 231 miljoner kronor

bedöms kunna utnyttjas mot framtida skattepliktiga vinster.

Nedanstående tabell visar Sagax totala uppskjutna skattefordran

och skatteskuld, netto per land.

I Rapport över koncernens finansiella ställning bruttoredovisar Sagax

uppskjuten skattefordran och skatteskuld enligt nedan .

		Koncernen
	2024−12−31	2023−12−31
Konvertibelt skuldebrev	69	504
Övriga kortfristiga räntebärande fordringar	60	–
Obligationer	625	752
Långfristiga räntebärande fordringar på
joint venture	179	124
Övriga långfristiga räntebärande fordringar	51	101
Övriga finansiella fordringar	64	110
Summa	1 048	1 591

Se även not 18.

NOT UPPSKJUTEN SKATTESKULD OCH SKATTEFORDRAN

NOT FINANSIELLA FORDRINGAR

NOT

FÖRUTBETALDA KOSTNADER OCH

UPPLUPNA INTÄKTER

		Koncernen		Moderbolaget
Periodiserade	2024−12−31	2023−12−31	2024−12−31	2023−12−31
upplåningskostnader	52	66	8	11
Periodiserade
hyresrabatter och
förmedlingsprovisioner	235	235	–	–
Upplupna ränteintäkter	17	14	2	–
Upplupna hyresintäkter	14	2	–	–
Övriga förutbetalda
kostnader	39	59	4	2
Summa	356	376	14	13

	Koncernen		Moderbolaget
Uppskjuten skattefordran	2024	2023	2024	2023
Finansiella instrument	12	1	–	–
Underskottsavdrag	150	167	–	–
Summa	163	168	–	–
Uppskjuten skatteskuld
Temporära skillnader på
fastigheter	4 256	3 948	6	5
Obeskattade reserver	32	6	–	–
Summa	4 289	3 954	6	5
Uppskjuten skatteskuld, netto	4 126	3 786	6	5

Den 31 december 2024 uppgick de skattemässiga restvärdena för kon-

cernens fastigheter till 40 130 (33 694) miljoner kronor.

	Koncernen
Redovisad uppskjuten skatteskuld, netto	2024	2023
Danmark	11	8
Finland	1 668	1 508
Nederländerna	647	534
Belgien	20	18
Spanien	14	13
Sverige	1 627	1 594
Tyskland	138	111
Summa	4 126	3 786

Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024

NOTER

De räntebärande skulderna, bestående av obligationer, skulder till ban-

ker samt företagscertifikat, utgjorde 42 % (41 %) av koncernens finan-

siering per 31 december 2024. Vid årsskiftet uppgick de ränte bärande

skulderna till 35 134 (30 343) miljoner kronor varav motsvarande

33 202 (28 636) miljoner kronor var upptagna i euro. Valutakursföränd-

ringar under året har förändrat de räntebärande skulderna med

1 069 (−72) miljoner kronor. De räntebärande skulderna består av icke-

säkerställda börsnoterade obligationslån 29 454 (26 162) miljoner kro-

nor, icke-säkerställda företagscertifikat om 456 (1 495) miljoner kronor

samt av banklån om 5 224 (2 686) miljoner kronor. Motsvarande 4 937

(2 309) miljoner kronor av bank lånen har tagits upp med säkerhet i

dotterbolagens fastig heter.

Sagax långfristiga räntebärande skulder uppgick till 30 002

(25 436) miljoner kronor motsvarande 85 % (84 %) av de totala ränte-

bärande skulderna.

De kortfristiga räntebärande skulderna uppgick till 5 132 (4 907)

miljoner kronor motsvarande 15 % (16 %) av Sagax ränte bärande skul-

der, varav 400 miljoner euro består av en obligation som förfaller till

betalning den 13 mars 2025. 456 (1 495) miljoner kronor i utestående

före tagscertifikat har i balans räkningen rubricerats som kort fristiga

eftersom de har en löptid som understiger ett år. Då certifikatens back

up-faciliteter har en löptid överstigande ett år redo visas de dock som

långfristiga i tabellen i vidstående kolumn över Sagax kapital bindning

vid års skiftet. Företagscertifikaten har emitterats av moderbolaget.

De kortfristiga räntebärande skulderna återbetalas genom koncernens

kassaflöde, tillgängliga kreditfaciliteter, förlängning av låneavtal eller

genom nyupplåning för refinansiering av lån som löper ut. Sagax efter-

strävar att ha en låg andel kortfristig ränte bärande finansiering i syfte

att minimera koncernens refinansieringsrisk. Sagax efter strävar därför

att refinansiera de räntebärande skulderna i god tid. Sammantaget

bedöms detta arbetssätt effektivt begränsa koncernens refinansierings-

risk. Den genomsnittliga återstående kapital bindningen uppgick till 3,1

(3,1) år vid årets utgång. I vidstående kolumn redovisas lånens förfallo-

struktur.

Den genomsnittliga räntan per balansdagen för räntebärande skul-

der uppgick till 2,3 % (1,9 %) inklusive effekter av derivatinstrument.

I vidstående kolumn redovisas lånens räntebindningsstruktur.

Under 2024 emitterade Sagax ett grönt obligationslån om nominellt

500 miljoner euro. Sagax obligationer är emitterade inom ramen för

bolagets EMTN-program och är inregistrerade vid Euronext Dublin.

I vidstående kolumn redovisas Sagax obligationslån per 31 december

2024.

Sagax hade vid årsskiftet en tillgänglig likviditet om 11 391

(9 927) miljoner kronor varav tillgängliga kreditfaciliteter om totalt

11 104 (9 899) miljoner kronor. Kreditfaciliteter motsvarande utestå-

ende företagscertifikat om 456 (1 495) miljoner kronor är ej inkluderade

i disponibel likviditet.

Vid årsskiftet fanns avtal om revolverande kreditfaciliteter om totalt

10 980 (10 571) miljoner kronor, varav 10 980 (9 823) miljoner kronor

var tillgängliga vid årsskiftet.

Sagax har även kortfristiga kreditfaciliteter om sammanlagt 480

(505) miljoner kronor varav 480 (360) miljoner kronor var outnyttjade

vid årsskiftet. Övriga lånelöften uppgick till 100 (100) miljoner kronor

varav 100 (100) miljoner kronor var outnyttjade.

Kostnaden för lånelöften (så kallad löftesprovision) uppgick under

året till 51 (41) miljoner kronor.

Sagax obligationer är börsnoterade. Marknadsvärdet understeg

per 31 december upplupet anskaffningsvärde med 920 (2 401) miljoner

kronor. Övriga räntebärande skulder löper i huvudsak med kort ränte-

bindning innebärande att upplupet anskaffningsvärde väsentligen

överens stämmer med verkligt värde .

NOT RÄNTEBÄRANDE SKULDER

		Koncernen		Moderbolaget
Räntebärande skulder,	2024−12−31	2023−12−31	2024−12−31	2023−12−31
långfristig del	30 002	25 436	9 936	7 291
Företagscertifikat	456	1 495	456	1 495
Övriga räntebärande
skulder, kortfristig del	4 676	3 412	–	117
Summa	35 134	30 343	10 392	8 903

Ej säkerställda börsnoterade obligationslån, 31 december 2024
			Upplupet
		Nominellt	anskaff-
		belopp	ningsvärde,
Löptid	Räntebas	meur	meur	Effektiv ränta	Kupongränta
2019–2025	Fast ränta	400	400	2,1 %	2,3 %
2022–2026	Fast ränta	300	299	1,8 %	1,6 %
2020–2027	Fast ränta	375	369	1,9 %	1,1 %
2021–2028	Fast ränta	500	498	0,9 %	0,8 %
2021–2029	Fast ränta	500	500	1,0 %	1,0 %
2024–2030	Fast ränta	500	498	4,5 %	4,4 %
Summa/genomsnitt		2 575	2 564	2,0 %	1,9 %

Nettoskuld	2024−12−31	2023−12−31
Räntebärande skulder	35 134	30 343
Räntebärande tillgångar	−359	−729
Börsnoterade instrument 1)	−10 121	−8 782
Likvida medel	−287	−28
Nettoskuld	24 367	20 804

1) Inkluderar börsnoterade aktier i bolag som redovisas som intresseföretag.

Kapitalbindning, förfalloår 1)	Nominellt belopp	Andel
2025	4 675	13 %
2026	3 698	10 %
2027	5 882	17 %
2028	5 766	16 %
2029	9 519	27 %
> 2029	5 743	16 %
Summa	35 283	100 %

1) Företagscertifikat om 456 miljoner kronor redovisas med förfall 2029 då

back-up faciliteter i form av outnyttjade långfristiga revolverande kredit-

faciliteter förfaller 2029.

Räntebindning, förfalloår 1)	Nominellt belopp	Genomsnittlig ränta 2)	Andel
2025	6 223	2,9 %	18 %
2026	3 446	1,6 %	10 %
2027	5 251	1,8 %	15 %
2028	6 708	1,3 %	19 %
2029	7 911	2,0 %	22 %
> 2029	5 743	4,4 %	16 %
Summa/genomsnitt	35 283	2,3 %	100 %

1) Inklusive derivat.

2) I den genomsnittliga räntan för 2025 ingår marginalen för den

rörliga delen av skuldportföljen .

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024

NOTER

Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt

Resultateffekten av värdeförändringar på finansiella instrument uppgick

till 1 184 (−932) miljoner kronor, varav −17 (23) miljoner kronor var

realiserad värdeförändring och avsåg avyttring av finansiella instrument

och räntederivat.

Orealiserade värdeförändringar uppgick till 1 202 (−955) miljoner

kronor. Omvärdering av börsnoterade instrument medförde en orealise-

rad värdeförändring om 1 185 (−631) miljoner kronor. Årets omvärde-

ring uppstod under september 2024 i samband med att NP3 genomförde

en riktad nyemission vilken medförde att Sagax omklassificerade inne-

havet i NP3 till finansiella instrument som resulterade i en orealiserad

värdeförändring om 1 335 miljoner kronor i tredje kvartalet. I novem-

ber 2024 förvärvade Sagax aktier i NP3 och innehavet i NP3 redovisas

därefter som ett intresseföretag enligt kapitalandelsmetoden. Omklas-

sificeringen resulterade i en orealiserad värdeförändring på finansiella

instrument om –150 miljoner kronor.

Sagax ägande i Hemsö Intressenter AB styrs av ett aktieägaravtal med

Tredje AP-fonden. Aktieägaravtalet reglerar bland annat sälj - respektive

köpoptioner mellan de två delägarna avseende Sagax aktie innehav i

bolaget. I enlighet med IFRS 9 har finansiellt instru ment avseende

Hemsö Intressenter AB marknadsvärderats till 992 (931) miljoner

kronor, en orealiserad resultateffekt om 61 (−226) miljoner kronor.

2019 investerade Sagax i det franska fastighetsbolaget Groupe BMG

genom ett konvertibelt lån värderat till 69 (504) miljoner kronor den 31

december 2024. Groupe BMG är ett fastighetsbolag inriktat på kommer-

siella fastig heter utanför Sagax kärnmarknader. Lånet förfaller i mars

2025 utan rätt till konvertering.

Sagax finansiella strategi bygger på låg ränterisk vilket uppnås

genom fasträntelån och genom att nyttja räntederivat. Principer för

värdering återfinns i not 1 Redovisningsprinciper. Värdeförändringar

i räntederivatportföljen uppkommer bland annat som en effekt av för-

ändrade marknadsräntor samt till följd av förändring av återstående

löptid. Räntederivaten har marknadsvärderats i enlighet med värde-

ringar från motparterna. Derivaten utgörs av nominella ränteswappar.

Sagax ränte derivat ingås i svenska kronor eller euro. Tabellen på föl-

jande sida visar derivatens räntebindningsstruktur. Genomsnittlig

ränta på derivaten är redovisade till de villkor som gällde på boksluts-

dagen. Per 31 december 2024 uppgick marknads värdet i Sagax ränte-

derivatportfölj till −71 (–21) miljoner kronor.

Sagax räntederivat omfattade sammanlagt 4 077 (1 632) miljoner

kronor i nominellt belopp. Vid årsskiftet begränsade ränte derivaten

Sagax ränterisk och motsvarade 72 % (39 %) av bolagets räntebärande

skulder med rörliga räntor. På följande sida redovisas derivatavtalen

fördelade per motpart. Den vägda genomsnittliga räntenivån för ränte-

derivat och räntetak uppgick till 2,7 % (2,5 %).

Den genomsnittliga räntebindningen med beaktande av ränte-

derivaten uppgick till 2,9 (2,8) år vid årsskiftet. Räntebindningen

begränsar förvaltningsresultatets påverkan av förändringar i det all-

männa ränteläget.

Räntederivatens värdeförändringar under året redovisas som rea-

liserade eller orealiserade värdeförändringar i Sagax resultaträkning.

Orealiserade värdeförändringar påverkar resultat före skatt men inte

kassa flödet eller förvaltningsresultatet.

NOT FINANSIELLA INSTRUMENT

	Koncernen
Derivat	2024−12−31	2023-12-31
Övervärden på räntederivat	–	5
Undervärden på räntederivat	−71	–27
Summa	−71	–21

Värdeförändringar på finansiella	Koncernen
instrument, orealiserade	2024−12−31	2023−12−31
Räntederivat	−49	–36
Börsnoterade aktier	1 185	–631
Övriga finansiella instrument	5	– 61
Finansiellt instrument avseende joint venture	61	–226
Summa	1 202	–955

Värdeförändringar på finansiella	Koncernen
instrument, realiserade	2024−12−31	2023−12−31
Börsnoterade aktier	–	23
Räntederivat	−17	–
Summa	−17	23

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024

100

NOTER

Ovan redogörs för räntederivatens löptid och hur genomsnittliga räntor

och marknadsvärden fördelas per förfalloår.

På nästkommande sida redogörs för likviditetsflöden hänförliga till

krediter. För dessa har antaganden gjorts om referensräntor såsom de

var bestämda på bokslutsdagen. Framtida likviditetsflöden hänförliga

till ränte derivat utgörs av betald ränta minus erhållen ränta. För att

beräkna rörligt ben i ett räntederivat har referensräntor använts över

hela derivatets löptid såsom de var bestämda på bokslutsdagen. Löftes-

provision för tillgängliga kreditfaciliteter är ej medräknad. Med ovan-

stående antaganden uppgick det totala betalningsansvaret för avtalade

krediter och räntederivat till sammanlagt 38 061 (32 232) miljoner

kronor över återstående löptider.

NOT FINANSIELLA INSTRUMENT, FORTS.

ÖVRIGA FINANSIELLA INSTRUMENT I RAPPORTEN

ÖVER FINANSIELL STÄLLNING

Rapporten över finansiell ställning inkluderar fordringar och skulder

som är att betrakta som finansiella instrument värderade till anskaff-

ningsvärde. Upplupet anskaffningsvärde med undantag av börsnoterade

obligationer motsvaras i allt väsentligt av marknadsvärdet vid årets

utgång, se not 17.

Derivatavtal

								Genomsnittlig
		Antal		Nominella belopp		Andel	återstående löptid			Genomsnittlig ränta		Marknadsvärde
Belopp i miljoner kronor	2024−12−31	2023−12−31	2024−12−31	2023−12−31	2024−12−31	2023−12−31	2024−12−31	2023−12−31	2024−12−31	2023−12−31	2024−12−31	2023−12−31
Nominella ränteswappar:
Nordea	7	7	944	927	23 %	57 %	3,0	4,0	3,0 %	3,0 %	−20	–21
HSBC	2	1	965	466	24 %	29 %	4,0	5,0	2,6 %	2,6 %	−15	–4
Swedbank	9	–	1 364	–	33 %	–	4,2	–	2,8 %	–	−27	–
ING	2	–	804	–	20 %	–	4,2	–	2,4 %	–	−9	–
Delsumma	20	8	4 077	1 393	100 %	85 %	3,9	4,3	2,7 %	2,8 %	−71	–25
Räntetak:
Danske Bank	–	1	–	239	–	15 %	–	0,5	–	0,8 %	–	5
Delsumma	–	1	–	239	–	15 %	–	0,5	–	0,8 %	–	5
Summa	20	9	4 077	1 632	100 %	100 %	3,9	3,7	2,7 %	2,5 %	−71	–19
– varav avtal i svenska kronor	7	3	1 171	450	29 %	28 %	3,7	4,0	2,8 %	3,0 %	−18	–10
– varav avtal i euro	13	6	2 906	1 182	71 %	72 %	3,9	3,7	2,6 %	2,4 %	−54	–9

Räntederivat 31 december 2024

	Nominellt	Marknadsvärde,	Genomsnittlig
Räntebindning, år	belopp, mkr	mkr	ränta
2027	944	−20	3,0 %
2028	965	−15	2,6 %
2029	2 168	−36	2,6 %
Summa/genomsnitt	4 077	−71	2,7 %

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024

101

NOTER

Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt

Kategorisering av finansiella instrument
		Koncernen 2024-12-31		Koncernen 2023-12-31
	Finansiella tillgångar	Finansiella tillgångar	Finansiella tillgångar	Finansiella tillgångar
	och skulder värderade	och skulder värderade	och skulder värderade	och skulder värderade
	till upplupet	till verkligt värde via	till upplupet	till verkligt värde via
	anskaffningsvärde	resultatet	anskaffningsvärde	resultatet
Finansiella tillgångar
Räntebärande fordringar på joint venture	179	–	124	–
Räntebärande finansiella fordringar	51	–	101	–
Finansiella instrument avseende joint venture	–	992	–	931
Övriga finansiella fordringar	62	–	101	–
Hyresfordringar	288	–	264	–
Upplupna intäkter	30	–	16	–
Övriga fordringar, kortfristiga	64	–	54	–
Räntebärande kortfristiga fordringar	60	69	–	504
Börsnoterade instrument	625	–	752	–
Likvida medel	287	–	28	–
Summa	1 646	1 061	1 440	1 435
Finansiella skulder
Räntederivat	–	71	–	21
Räntebärande skulder	35 134	–	30 343	–
Leverantörsskulder	98	–	92	–
Upplupna kostnader	645	–	999	–
Övriga skulder	498	–	343	–
Summa	36 375	71	31 777	21

NOT FINANSIELLA INSTRUMENT, FORTS.

Framtida likviditetsflöden för räntebärande
skulder och räntederivat per 2024-12-31
	IB	Återbetalas	UB	Ränte-	Derivat-	Totala
År	skulder	/Amorteras	skulder	betalning	betalning	betalningar
2025	35 134	−5 075	30 059	−781	13	−5 842
2026	30 059	−3 750	26 310	−694	13	−4 430
2027	26 310	−5 806	20 504	−605	13	−6 397
2028	20 504	−5 74 4	14 760	−478	12	− 6 211
2029	14 760	−9 042	5 718	−318	2	−9 358
>2029	5 718	−5 718	–	−105	–	−5 823
Totalt		−35 134		−2 980	53	−38 061

Framtida likviditetsflöden för räntebärande
skulder och räntederivat per 2023-12-31
	IB	Återbetalas	UB	Ränte-	Derivat-	Totala
År	skulder	/Amorteras	skulder	betalning	betalning	betalningar
2024	30 343	−4 906	25 436	−590	12	−5 485
2025	25 436	−4 498	20 938	−481	16	−4 963
2026	20 938	−3 595	17 343	−374	16	−3 954
2027	17 343	−5 580	11 763	−310	16	−5 875
2028	11 763	−6 103	5 660	−141	6	−6 237
>2028	5 660	−5 660	–	−59	–	−5 719
Totalt		−30 343		−1 956	66	−32 232

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024

102

NOTER

		Koncernen		Moderbolaget
Upplupen	2024-12-31	2023-12-31	2024-12-31	2023-12-31
fastighetsskatt	32	35	–	–
Upplupna finansiella
kostnader	452	346	195	122
Förutbetalda
hyresintäkter	581	496	–	–
Övriga interimsskulder	166	122	25	27
Summa	1 231	999	220	149

NOT ÖVRIGA LÅNGFRISTIGA SKULDER

NOT

UPPLUPNA KOSTNADER OCH

FÖRUTBETALDA INTÄKTER

NOT

MATERIELLA

ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR

Materiella anläggningstillgångar består främst av fastighetsprojekt

under utveckling, men även av inventarier och anpassningar för Sagax

kontor i Stockholm, Helsingfors, Paris, Rotterdam och Barcelona.

		Koncernen		Moderbolaget
Ackumulerade	2024-12-31	2023-12-31	2024-12-31	2023-12-31
anskaffningsvärden
vid årets början	26	23	5	6
Årets investeringar	11	4	1	1
Omklassificeringar	–	–1	–	–2
Summa	37	26	7	5
Ackumulerade
anskaffningsvärden
vid årets början	–9	–9	–4	–5
Årets avskrivningar	–1	–1	–1	0
Omklassificeringar	–	1	–	1
Summa	–10	–9	–4	–4
Bokfört värde	27	17	2	1

		Koncernen
	2024-12-31	2023-12-31
Depositioner från hyresgäster	357	318
Summa	357	318

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024

103

NOTER

Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt

Moderbolaget AB Sagax direktägda och indirekt ägda dotterbolag framgår nedan. Samtliga nedan direktägda dotterbolag där andelen understiger

100 % ägs tillsammans med andra helägda koncernföretag.

NOT ANDELAR I KONCERNFÖRETAG

					Bokfört värde	Bokfört värde
Direktägda dotterbolag	Org nr	Säte	Andel	Antal aktier/andelar	2024-12-31	2023-12-31
Bilhornet KB	969685-9124	Stockholm	100 %	1	39	35
Firethorne AB	556014-2571	Stockholm	100 %	14 372 924	661	661
Sagax Belgium NV	KBO1001564689	Antwerpen	100 %	61 500	234	5
Sagax Beta AB	556546-4558	Stockholm	100 %	1 000	132	132
Sagax BidCo 10 AB	559320-1717	Stockholm	100 %	1 000	570	570
Sagax BidCo 26 AB	559386-1718	Stockholm	100 %	1 000	400	–
Sagax BidCo 31 AB	559403-5585	Stockholm	100 %	1 000	3	–
Sagax Bruket Fastigheter AB	556022-3934	Stockholm	100 %	20 000 000	–	740
Sagax Eur AB	559205-4240	Stockholm	100 %	1 000	6	1
Sagax Euro MTN AB (publ)	559209-9690	Stockholm	100 %	1 000	127	127
Sagax Euro MTN NL B.V	KVK7831176 4	Rotterdam	100 %	1	–	–
Sagax Europa AB	556715-1914	Stockholm	100 %	1 000	713	714
Sagax Fastighet Egah Almuk AB	559075-2720	Stockholm	100 %	1 000	–	–
Sagax Finland Holding AB	556923-4262	Stockholm	100 %	50 000	373	373
Sagax Finland Oy	2104952-4	Helsingfors	51 %	2 500	27	27
Sagax Germany Holding GmbH	127272	Frankfurt	100 %	25 000	18	10
Sagax Invest AB	556640-8547	Stockholm	100 %	1 000	30	30
Sagax Jordbro AB	556734 - 4741	Stockholm	100 %	1 000	75	75
Sagax Lund AB	556740-3505	Stockholm	100 %	1 000	43	35
Sagax Macrohuset AB	559025-5013	Stockholm	100 %	1 000	–	–
Sagax Nederland B.V	KVK66495202	Rotterdam	100 %	1 000	832	832
Sagax Projektutveckling AB	559029-0473	Stockholm	100 %	1 000	3	1
Sagax Real Estate Socimi SA	AF67228676	Barcelona	100 %	325 000 000	3 353	3 353
Sagax Småland AB	556768-9509	Stockholm	100 %	1 000	128	122
Sagax Stockholm 7 AB	556909-6109	Stockholm	100 %	1 000	98	98
Sagax Stockholm 8 AB	556909-6091	Stockholm	100 %	500	–	4
Sagax Stockholm 13 AB	559019-6837	Stockholm	100 %	1 000	–	–
Sagax Stockholm 19 AB	559081-6665	Stockholm	100 %	1 000	260	260
Sagax Stockholm 25 AB	559128-7916	Stockholm	100 %	1 000	15	15
Sagax Stockholm 26 AB	559163- 6575	Stockholm	100 %	1 000	–	–
Sagax Stockholm 27 AB	559214-7093	Stockholm	100 %	1 000	–	–
Sagax Stockholm 28 AB	559235-3634	Stockholm	100 %	1 000	491	491
Sagax Stockholm Tio AB	556954-1955	Stockholm	100 %	1 000	265	265
Sagax Stockholm Två AB	556713-4837	Stockholm	100 %	1 000	1 185	1 185
Sagax Under AB	556563-6924	Stockholm	100 %	810 000	307	307
Storstockholms Industrifastigheter AB	556695-9572	Stockholm	100 %	1 000	220	210
Svenskasagax Holding SAS	FR808512826	Paris	100 %	200 000	5 473	4 058
Totalt					16 083	14 737

Indirekt ägda dotterbolag	Org nr	Land	Säte	Indirekt ägda dotterbolag	Org nr	Land	Säte
Alpha I Oy	2155931-3	Finland	Helsingfors	Fastighetsbolaget Reglaget AB	556591-6706	Sverige	Stockholm
Breidan 4 Fastighets KB	969715-9268	Sverige	Stockholm	Fastighetsförvaltning
Cephyr AB	556646-0753	Sverige	Stockholm	Skultuna 3 KB	969646-0196	Sverige	Stockholm
Divial 10 SA	A-28198703	Spanien	Madrid	Gila Fastighets AB	556659-0260	Sverige	Stockholm
EVAF B-FROST Finland				Grepens KB	916452-1354	Sverige	Stockholm
Properties Oy	2115360 - 4	Finland	Forssa	Havsklint AB	559493-0686	Sverige	Stockholm
Fastighets AB Bergkällavägen	559288-0685	Sverige	Stockholm	Huan SL	B-58240185	Spanien	Barcelona
Fastighets AB Microhuset	559016-3159	Sverige	Stockholm	IJA Fastighet AB	556801-3956	Sverige	Stockholm
Fastighets AB Miklaholt 1	559019-2216	Sverige	Stockholm	Jobegu AB	556697-8937	Sverige	Stockholm
Fastighets AB Råfilmen	556742-6167	Sverige	Stockholm	KB Kolsva 1	916608-8386	Sverige	Stockholm
Fastighetsaktiebolaget Apicius	559015-8902	Sverige	Stockholm	KB Sagax Jordbromalm 6:13	969636-7763	Sverige	Stockholm
Fastighetsaktiebolaget				KB Slänten 17	969667-0604	Sverige	Stockholm
Ränta-Sierra	559340-2497	Sverige	Stockholm	Keskinäinen koy Ruosilankulma	1937007-9	Finland	Helsingfors
Fastighetsbolaget Bårebo				Kiinteistö Oy Heinämäentie 8	3300481-7	Finland	Helsingfors
Gräsanden AB	556737-4151	Sverige	Stockholm	Kiinteistö Oy Jasperinkuja 1	3209172-8	Finland	Birkala
Fastighetsbolaget Erikseger AB	556749-8133	Sverige	Stockholm	Kiinteistö Oy Jasperintie 273	3300479-6	Finland	Helsingfors
Fastighetsbolaget Hedenhög
i Huddinge AB	556468- 6615	Sverige	Stockholm	Kiinteistö Oy Jyväskylän
				Kuormaajantie 15	2332247-5	Finland	Jyväskylä

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024

104

NOTER

NOT ANDELAR I KONCERNFÖRETAG, FORTS.

Indirekt ägda dotterbolag	Org nr	Land	Säte	Indirekt ägda dotterbolag		Org nr	Land	Säte
Kiinteistö Oy Jyväskylän				Koy Helsingin Turvekuja 1	3223673-9	Finland	Helsingfors
Kuormaajantie 51	2822859-2	Finland	Jyväskylä	Koy Helsingin Turvekuja 7	3278685-3	Finland	Helsingfors
Kiinteistö Oy Kankitie	3004485-6	Finland	Jyväskylä	Koy Helsingin Turvekuja 8	3278693-3	Finland	Helsingfors
Kiinteistö Oy Kokkolan					2702507-2	Finland
Mottisenkatu 6	3242387- 6	Finland	Helsingfors	Koy Helsingin Valokaari 8			Helsingfors
Kiinteistö Oy Lounatuulentie 10 3300476 -1		Finland	Helsingfors	Koy Hollolan Tarmontie 2-4	2103880 -9	Finland	Hollola
Kiinteistö Oy Merisarantie 5	3300482-5	Finland	Helsingfors	Koy Hyvinkään	2731622-4	Finland
				Hakakalliontie 7			Hyvinge
Kiinteistö Oy Metsäkylänniitty	0608555-1	Finland	Helsingfors	Koy Hämeenlinnan
Kiinteistö Oy Muuramen				Autotehtaantie 1	2702571-8	Finland	Tavastehus
Punasillantie 33 B	2814212-3	Finland	Muurame	Koy Juhanilanmäki	0734652-2	Finland	Vanda
Kiinteistö Oy Oulun	3243920-2	Finland		Koy Jykeskeljo	1772102-3	Finland	Jyväskylä
Kempeleentie 9			Helsingfors	Koy Jyväskylän
Kiinteistö Oy Oulun	3242173-1	Finland		Metsälehmuksentie 6	2933938-2	Finland	Vaajakoski
Nuottasaarentie 4			Helsingfors	Koy Jyväskylän Metsäraivio 2	2945477-8	Finland	Jyväskylä
Kiinteistö Oy Oulun
Äimäkuja 2	3242386-8	Finland	Helsingfors	Koy Jyväskylän Savelankatu 5	2854809-4	Finland	Jyväskylä
Kiinteistö Oy Oulun				Koy Jyväskylän Yritystie 1	2854808-6	Finland	Jyväskylä
Äimäkuja 3	3242352-6	Finland	Helsingfors	Koy Kampo	3191082- 4	Finland	Vanda
Kiinteistö Oy Oulun Äimätie 1	3242351-8	Finland	Helsingfors	Koy Karkkilan Sähkökiinteistö	1536323-4	Finland	Högfors
Kiinteistö Oy Oulun Äimätie 5	3242349-7	Finland	Helsingfors	Koy Kempeleen Vihikari 10	2878206-7	Finland	Kempele
Kiinteistö Oy	0804138-4	Finland		Koy Kiimingin Hallitie 2	2765013-4	Finland	Uleåborg
Peltolamminkatu 40			Helsingfors	Koy Koivuhaanportti 10	0741876 - 8	Finland	Vanda
Kiinteistö Oy Pirkkalan
Muuraintie 3	2787835-8	Finland	Helsingfors	Koy Kokkolan Patamäentie 1	2832725-9	Finland	Karleby
Kiinteistö Oy Pirkkalan				Koy Konekeskus	0825860-4	Finland	Jyväskylä
Ohitustie	261114 3 - 8	Finland	Birkala	Koy Kotkan Kisällinkatu 10	2612405-2	Finland	Kotka
Kiinteistö Oy Pirkkalan Osaaja 2062256-0		Finland	Helsingfors	Koy Kuopion Lukkosalmenportti	2190203-8	Finland	Helsingfors
Kiinteistö Oy Pirkkalan Tietäjä	2062260-8	Finland	Helsingfors	Koy Lahden Ansiokatu 8	2731639-8	Finland	Lahtis
Kiinteistö Oy Postimerkki	3145640-6	Finland	Muurame	Koy Lahden Jatkokatu 1	2612409-5	Finland	Lahtis
Kiinteistö Oy Punasillantie	2116822- 4	Finland	Muurame	Koy Lapuan Metsäkiventie 4	2119444-9	Finland	Lappo
Kiinteistö Oy Rovaniemen	3242172-3	Finland		Koy Larin Kyöstinkatu 28	2731644-3	Finland	Tavastehus
Teollisuustie 29			Helsingfors	Koy Liedon Ahtonkaari 3	2059988-2	Finland	Helsingfors
Kiinteistö Oy Salvesenintie 6	2172935-1	Finland	Helsingfors	Koy Liedon Avantintie 20	2612411- 6	Finland	Lundo
Kiinteistö Oy Sementtikuja 3	3300487- 6	Finland	Helsingfors	Koy Lohjan Ratakatu 26	2731642-7	Finland	Lojo
Kiinteistö Oy Suuntamerkki	2900669-2	Finland	Jyväskylä	Koy Luomannotko 5	2731645-1	Finland	Esbo
Kiinteistö Oy Turkkirata 23-25	3300486-8	Finland	Helsingfors	Koy Lyhtykulma	2681286-7	Finland	Helsingfors
Kiinteistö Oy Turun
Kuormakatu 17	2466740 -8	Finland	Åbo	Koy Muuramen Punasilta	2097941-2	Finland	Muurame
Kiinteistö Oy Turun				Koy Nimismiehenpelto	0658624-1	Finland	Esbo
Urusvuorenkatu 3	3088275-3	Finland	Åbo	Koy Oulun Graniittitie 7	2959241-7	Finland	Uleåborg
Kiinteistö Oy Tuusulan				Koy Oulun Johdinkuja 5	2265934-0	Finland	Uleåborg
Uusi Mutka	2414008-3	Finland	Tusby	Koy Oulun Jääsalontie 17	2731625-9	Finland	Uleåborg
Kiinteistö Oy Vakiotie 9	3300484-1	Finland	Helsingfors	Koy Oulun Kaapelitie 4	2303033-3	Finland	Uleåborg
Kiinteistö Oy Vantaan
Juurakkotie 5	3263858-6	Finland	Vanda	Koy Oulun Louhimontie 5	2915228-6	Finland	Uleåborg
Kiinteistö Oy				Koy Oulun Lumijoentie 2	2878202-4	Finland	Uleåborg
Vesalankadun hallit	2339358-0	Finland	Birkala	Koy Oulun Moreenikuja 2	2765012-6	Finland	Uleåborg
Kiinteistö Oy Vesalantie 16	3300483-3	Finland	Helsingfors	Koy Oulun Oritkarintie 1 B	2951941-2	Finland	Uleåborg
Kiinteistö Oy Ylivieskan				Koy Oulun Ulappatie 6	3131473-1	Finland	Uleåborg
Kettukallionkatu 3	3242171-5	Finland	Helsingfors	Koy Oy Tiilitie 11	3237837-4	Finland	Vanda
Klingan Tre Fastigheter AB	556726-7942	Sverige	Stockholm	Koy Pakkasraitti 14	2880525-7	Finland	Tusby
Koskelo Holding Oy	2009577-2	Finland	Esbo	Koy Pieni Teollisuuskatu 9
Koy Ansakulma	2705230-2	Finland	Vanda	Espoo	3353538-6	Finland	Esbo
Koy Espoon Karaportti 8	2547952-1	Finland	Esbo	Koy Pirkkalan Lasikaari 1	3004484-8	Finland	Birkala
Koy Espoon Koskelontie 27 A	2691505-7	Finland	Esbo	Koy Pirkkalan Vesalanportti	2229677-0	Finland	Helsingfors
Koy Espoon Mänkimiehentie 4	2886834-6	Finland	Esbo	Koy Porin Korjaamokatu 1	2612408 -7	Finland	Björneborg
Koy Espoon Olarinluoma 8	2298118-8	Finland	Esbo	Koy Porin Raja-Hiltantie 8	2731631-2	Finland	Björneborg
Koy Espoon Ruukintie 20	0783679-1	Finland	Esbo	Koy Rauman Äyhönjärventie 5	2731635-5	Finland	Raumo
Koy Forssan Koikkurintie 2	2731647-8	Finland	Forssa	Koy Ristipellontie 17	2447642-5	Finland	Helsingfors
Koy Gunnarlankatu 5	2128395-1	Finland	Lojo	Koy Rovaniemen Teollisuustie 28 2731633-9		Finland	Rovaniemi
Koy Helsingin Malminkaari 12	3165883-3	Finland	Helsingfors	Koy Ruosilantie 18	0744708-3	Finland	Helsingfors
Koy Helsingin Muonakulma	2756538-6	Finland	Helsingfors	Koy Seinäjoen Yrittäjäntie 2	2731618 -7	Finland	Seinäjoki
Koy Helsingin				Koy Sähkötie 8	2565951-4	Finland	Vanda
Muonamiehenraitti	2809177-6	Finland	Helsingfors	Koy Tampereen
Koy Helsingin Puusepänkatu 2	1589532-9	Finland	Helsingfors	Hautalankatu 19-20	2945481-5	Finland	Tammerfors
Koy Helsingin Ristipellonkulma	2773506-6	Finland	Helsingfors	Koy Tampereen
Koy Helsingin Ruosilantie 14	2773505-8	Finland	Helsingfors	Hautalankatu 31	2945486-6	Finland	Tammerfors
Koy Helsingin Ruosilantie 16	2773508-2	Finland	Helsingfors	Koy Tampereen	2731623-2	Finland
				Joentaustankatu 3			Tammerfors
Koy Helsingin Teerikukonkuja 5	0881874 -7	Finland	Helsingfors

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024

105

NOTER

Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt

NOT ANDELAR I KONCERNFÖRETAG, FORTS.

Indirekt ägda dotterbolag	Org nr	Land	Säte	Indirekt ägda dotterbolag	Org nr	Land	Säte
Koy Tampereen				OPCI French Wholesale
Nuutisarankatu 19	2612407-9	Finland	Tammerfors	Properties - FWP	538423575	Frankrike	Paris
Koy Tampereen Patamäenkatu 7 1636010-7		Finland	Tammerfors	Panncentralen 1 Fastighets AB	556606-2583	Sverige	Stockholm
Koy Tampereen Ruskonraitti	3407806-8	Finland	Helsingfors	Parque Empresarial Butarque SL B-82308966		Spanien	Madrid
Koy Tampereen				Phoenix (Spain) Propco II SLU	B-67292326	Spanien	Barcelona
Uurastajankatu 3	2028664-0	Finland	Tammerfors	Phoenix (Spain) Propco V SLU	B-67284893	Spanien	Barcelona
Koy Terässammon Yrityskeskus	1740299-7	Finland	Jyväskylä	Primo Veddesta Fastigheter AB	559111- 8 087	Sverige	Stockholm
Koy Turun Postikatu 3	2955735-5	Finland	Åbo	Sagax Ackumulatorn
Koy Turun Rydöntie 7	2955742-7	Finland	Åbo	i Huddinge AB	556623 -1170	Sverige	Stockholm
Koy Turun Uhrilähteenkatu 8	2955741-9	Finland	Åbo	Sagax Almere 1 B.V.	KVK67193439	Nederländerna	Rotterdam
Koy Turun Vahdontie 30	291110 3 - 8	Finland	Åbo	Sagax Alpha AB	556527-1540	Sverige	Stockholm
Koy Tuusulan Pakkasraitti 4	2652079-2	Finland	Tusby	Sagax Alpha KB	969667-5777	Sverige	Stockholm
Koy Valdo	3191083-2	Finland	Vanda	Sagax Atan AB	559165-0006	Sverige	Stockholm
Koy Vantaan Ansatie 4	0598169- 6	Finland	Vanda	Sagax BE Industrial 1 NV	KBO0400318109	Belgien	Antwerpen
Koy Vantaan Ansatie 5	0736096-5	Finland	Vanda	Sagax BE Industrial 2 NV	KBO0794129793	Belgien	Antwerpen
Koy Vantaan				Sagax BE Industrial 3 NV	KBO0478467742	Belgien	Antwerpen
Hakamäenkuja 8-10	2541642-4	Finland	Vanda	Sagax BE Industrial 4 NV	KBO0683494167	Belgien	Antwerpen
Koy Vantaan Hakamäenkulma	2696847-4	Finland	Vanda	Sagax BE Industrial 5 NV	KBO0781455457	Belgien	Antwerpen
Koy Vantaan Hakkilankaari 4	3278696-8	Finland	Vanda	Sagax BE Industrial 6 NV	KBO0700811439	Belgien	Antwerpen
Koy Vantaan
Honkanummentie 5	1044118 - 4	Finland	Vanda	Sagax BE Industrial 7 NV	KBO1001565877	Belgien	Antwerpen
Koy Vantaan Juurakkotie 3	2814954-4	Finland	Vanda	Sagax BE Industrial 8 NV	KBO1001565976	Belgien	Antwerpen
Koy Vantaan Kiitoradantie 14	1898385-0	Finland	Vanda	Sagax BE Industrial 9 NV	KBO1017879101	Belgien	Antwerpen
Koy Vantaan Klinkkerikaari 2	0558383-1	Finland	Vanda	Sagax BE Industrial 10 NV	KBO1017879297	Belgien	Antwerpen
Koy Vantaan Kärkikuja	1832321-1	Finland	Vanda	Sagax BE Industrial 11 NV	KBO1017879396	Belgien	Antwerpen
Koy Vantaan Lumijälki	3089291-9	Finland	Vanda	Sagax BE Industrial 12 NV	KBO1017879495	Belgien	Antwerpen
Koy Vantaan				Sagax BE Industrial 13 NV	KBO1017879594	Belgien	Antwerpen
Martinkyläntie 9 A	2599495-3	Finland	Vanda	Sagax Beta KB	969680-2256	Sverige	Stockholm
Koy Vantaan Niittykulma	2756539-4	Finland	Vanda	Sagax Beta Komplementär AB	556646-6891	Sverige	Stockholm
Koy Vantaan Niittyvillankuja 2 2731626 -7		Finland	Vanda	Sagax BidCo 11 AB	559320-1725	Sverige	Stockholm
Koy Vantaan Nuolitie 20	2825579-3	Finland	Vanda	Sagax BidCo 12 AB	559320-1733	Sverige	Stockholm
Koy Vantaan Porttisuontie 9	2112915 - 3	Finland	Vanda	Sagax BidCo 19 AB	559400-3641	Sverige	Stockholm
Koy Vantaan Sanomatie 3	2634936-6	Finland	Vanda	Sagax BidCo 27 AB	559400 -3617	Sverige	Stockholm
Koy Vantaan Sarkatie 2	1971094-2	Finland	Vanda	Sagax BidCo 28 AB	559400-3625	Sverige	Stockholm
Koy Vantaan Taivaltie 4	0625322-8	Finland	Vanda	Sagax BidCo 30 AB	559403-5577	Sverige	Stockholm
Koy Vantaan Tiilitie 9	2591653-3	Finland	Vanda	Sagax BidCo 32 AB	559403-5593	Sverige	Stockholm
Koy Vantaan Tikkurilantie 146	2702493-4	Finland	Vanda	Sagax BidCo 33 AB	559403-5601	Sverige	Stockholm
Koy Vantaan Tikkurilantie 5	2319111- 0	Finland	Vanda	Sagax BidCo 34 AB	559403-5619	Sverige	Stockholm
Koy Vantaan Trukkikuja 1	2613719-5	Finland	Vanda	Sagax BidCo 35 AB	559403-5627	Sverige	Stockholm
Koy Vantaan Tulkintie 29	1635180-9	Finland	Vanda	Sagax BidCo 36 AB	559403-5635	Sverige	Stockholm
Koy Vantaanlaaksontie 6	2298116 -1	Finland	Vanda	Sagax BidCo 37 AB	559403-5643	Sverige	Stockholm
Koy Virkatie 7	2565952-2	Finland	Vanda	Sagax BidCo 38 AB	559409-9748	Sverige	Stockholm
Koy Väinö Tannerin Tie 1	3007067-5	Finland	Åbo	Sagax BidCo 39 AB	559409-9763	Sverige	Stockholm
Koy Väiski	3191085-9	Finland	Vanda	Sagax BidCo 40 AB	559409-9722	Sverige	Stockholm
Koy Ylivieskan Kiskotie 2	2731628-3	Finland	Ylivieska	Sagax BidCo 41 AB	559409-9771	Sverige	Stockholm
Koy Ylöjärven Teollisuustie 11	2607210-9	Finland	Ylöjärvi	Sagax BidCo 42 AB	559409-9730	Sverige	Stockholm
Koy Ylöjärven Vanha				Sagax BidCo 43 AB	559451-8432	Sverige	Stockholm
Vaasantie 13	2607206-1	Finland	Ylöjärvi	Sagax BidCo 44 AB	559451-8465	Sverige	Stockholm
Koy Ylöjärven Vanha				Sagax BidCo 45 AB	559451-8507	Sverige	Stockholm
Vaasantie 3	2952073-9	Finland	Ylöjärvi	Sagax BidCo 46 AB	559451-8515	Sverige	Stockholm
Koy Yrityspaja	1731678-1	Finland	Jyväskylä	Sagax BidCo 47 AB	559451-8531	Sverige	Stockholm
Koy Ärrävaara	2404395-3	Finland	Vanda	Sagax Bokbindaren 1 AB	556757-8504	Sverige	Stockholm
Kugghjulet 3 AB	556034-5901	Sverige	Stockholm	Sagax Dikesrenen 8 AB	556813-9710	Sverige	Stockholm
Leverantören 1 AB	556921-3928	Sverige	Stockholm	Sagax Donker
M/K Nokia I Oy	3242513-4	Finland	Tammerfors	Duyvisweg 301 B.V.	KVK66641276	Nederländerna	Rotterdam
M/K Pirkkala I Oy	2776589- 8	Finland	Birkala	Sagax Dur AB	559235-3675	Sverige	Stockholm
M/K Pirkkala II Oy	2829129-2	Finland	Birkala	Sagax Eindhoven 1 B.V.	KVK67272177	Nederländerna	Rotterdam
M/K Pirkkala V Oy	3256400-3	Finland	Tammerfors	Sagax Elektra 11 AB	559092-7595	Sverige	Stockholm
Marcato Fastigheter AB	556438-8527	Sverige	Stockholm	Sagax Eng AB	559164-9966	Sverige	Stockholm
Montajes y Equipamientos SL	B-35292119	Spanien	Barcelona	Sagax Farsta AB	556043-3665	Sverige	Stockholm
Murarnas Hus AB	556565-2343	Sverige	Stockholm	Sagax Finland AB	556759-7975	Sverige	Stockholm
Muura HoldCo Oy	3246232-2	Finland	Helsingfors	Sagax Finland Asset
Muura Rakennukset Oy	3208701-6	Finland	Helsingfors	Management Oy	2513597-2	Finland	Helsingfors
Muura Tontit Oy	3233736-1	Finland	Helsingfors	Sagax Finland Holding 4 Oy	2590939-2	Finland	Helsingfors
Muura TopCo Oy	3208702-4	Finland	Helsingfors	Sagax Finland Holding 6 Oy	2608825-8	Finland	Helsingfors

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024

106

NOTER

NOT ANDELAR I KONCERNFÖRETAG, FORTS.

Indirekt ägda dotterbolag	Org nr	Land	Säte	Indirekt ägda dotterbolag	Org nr	Land	Säte
Sagax Finland Holding 7 Oy	2655160-1	Finland	Helsingfors	Sagax Industrial 19 B.V.	KVK73376884	Nederländerna	Rotterdam
Sagax Finland Holding 8 Oy	2676625-8	Finland	Helsingfors	Sagax Industrial 20 B.V.	KVK73377007	Nederländerna	Rotterdam
Sagax Finland Holding 10 Oy	2709703-3	Finland	Helsingfors	Sagax Industrial 21 B.V.	K V K 73377112	Nederländerna	Rotterdam
Sagax Finland Holding 11 Oy	2753789-5	Finland	Helsingfors	Sagax Industrial 22 B.V.	KVK75794446	Nederländerna	Rotterdam
Sagax Finland Holding 12 Oy	2807403- 6	Finland	Helsingfors	Sagax Industrial 23 B.V.	KVK75794462	Nederländerna	Rotterdam
Sagax Finland Holding 13 Oy	2913112-7	Finland	Helsingfors	Sagax Industrial 24 B.V.	KVK75794497	Nederländerna	Rotterdam
Sagax Finland Holding 14 Oy	2913111-9	Finland	Helsingfors	Sagax Industrial 25 B.V.	KVK17026761	Nederländerna	Rotterdam
Sagax Finland Holding 15 Oy	2915842- 6	Finland	Helsingfors	Sagax Industrial 26 B.V.	KVK80932800	Nederländerna	Rotterdam
Sagax Finland Holding 16 Oy	2915844-2	Finland	Helsingfors	Sagax Industrial 27 B.V.	KVK80932525	Nederländerna	Rotterdam
Sagax Finland Holding 17 Oy	2945479-4	Finland	Helsingfors	Sagax Industrial 28 B.V.	KVK80933076	Nederländerna	Rotterdam
Sagax Finland Holding 18 Oy	3085889-2	Finland	Helsingfors	Sagax Industrial 29 B.V.	K VK84744596	Nederländerna	Rotterdam
Sagax Finland Holding 19 Oy	3105016-6	Finland	Helsingfors	Sagax Industrial 30 B.V.	KVK84744685	Nederländerna	Rotterdam
Sagax Finland Holding 20 Oy	3219292-4	Finland	Helsingfors	Sagax Industrial 31 B.V.	KVK84744774	Nederländerna	Rotterdam
Sagax Finland Holding 21 Oy	3241805-7	Finland	Helsingfors	Sagax Industrial 32 B.V.	KVK84744731	Nederländerna	Rotterdam
Sagax Finland Holding 22 Oy	3243385-5	Finland	Helsingfors	Sagax Industrial 33 B.V.	KVK84744642	Nederländerna	Rotterdam
Sagax Finland Holding 23 Oy	3277837-8	Finland	Helsingfors	Sagax Industrial 34 B.V.	KVK84744847	Nederländerna	Rotterdam
Sagax Finland Holding 24 Oy	3347097-3	Finland	Helsingfors	Sagax Industrial 35 B.V.	KVK84744960	Nederländerna	Rotterdam
Sagax Finland Holding 25 Oy	3278682-9	Finland	Helsingfors	Sagax Industrial 36 B.V.	KVK84744936	Nederländerna	Rotterdam
Sagax Finland Holding 26 Oy	3278684-5	Finland	Helsingfors	Sagax Industrial 37 B.V.	KVK84745045	Nederländerna	Rotterdam
Sagax Finland Holding 27 Oy	3407758-3	Finland	Helsingfors	Sagax Industrial 38 B.V.	KVK84746505	Nederländerna	Rotterdam
Sagax Finland Holding				Sagax Industrial 39 B.V.	KVK90076052	Nederländerna	Rotterdam
Portfolio 1 Oy	3299927-7	Finland	Helsingfors	Sagax Industrial 40 B.V.	KVK90076060	Nederländerna	Rotterdam
Sagax Finland Holding				Sagax Industrial 41 B.V.	KVK90076079	Nederländerna	Rotterdam
Portfolio 2 Oy	3299929-3	Finland	Helsingfors	Sagax Industrial 42 B.V.	KVK90076087	Nederländerna	Rotterdam
Sagax Finland RE Ky 1)	3190931-3	Finland	Helsingfors	Sagax Industrial 43 B.V.	KVK90076095	Nederländerna	Rotterdam
Sagax Finland Real Estate				Sagax Industrial 44 B.V.	KVK90076109	Nederländerna	Rotterdam
Holdings Oy	3299936-5	Finland	Helsingfors	Sagax Industrial 45 B.V.	K V K9 0 076117	Nederländerna	Rotterdam
Sagax Fixtures GmbH	130171	Tyskland	Frankfurt	Sagax Industrial 46 B.V.	KVK90076125	Nederländerna	Rotterdam
Sagax Germany
Holding 1 GmbH	129244	Tyskland	Frankfurt	Sagax Industrial 47 B.V.	KVK90076133	Nederländerna	Rotterdam
Sagax Hallenstraat 16 B.V.	KVK66500133	Nederländerna	Rotterdam	Sagax Industrial 48 B.V.	KVK90076168	Nederländerna	Rotterdam
Sagax Haninge AB	556730-5080	Sverige	Stockholm	Sagax Industrial 49 B.V.	KVK95220372	Nederländerna	Rotterdam
Sagax Helsingborg KB	969716-9374	Sverige	Stockholm	Sagax Industrial 50 B.V.	KVK95220623	Nederländerna	Rotterdam
Sagax Holdco 1 B.V.	KVK70337136	Nederländerna	Rotterdam	Sagax Industrial 51 B.V.	KVK95221409	Nederländerna	Rotterdam
Sagax Holdco 2 B.V.	KVK71059679	Nederländerna	Rotterdam	Sagax Industrial 52 B.V.	KVK95221816	Nederländerna	Rotterdam
Sagax Holdco 3 B.V.	KVK73374350	Nederländerna	Rotterdam	Sagax Industrial 53 B.V.	KVK95222014	Nederländerna	Rotterdam
Sagax Holdco 4 B.V.	KVK75791013	Nederländerna	Rotterdam	Sagax Kista AB	556855-5006	Sverige	Stockholm
Sagax Holdco 5 B.V.	KVK78137667	Nederländerna	Rotterdam	Sagax Konsumentvägen AB	556717-8305	Sverige	Stockholm
Sagax Holdco 6 B.V.	KVK80927467	Nederländerna	Rotterdam	Sagax Korsberga AB	556715-1963	Sverige	Stockholm
Sagax Holdco 7 B.V.	KVK84741716	Nederländerna	Rotterdam	Sagax Kubik AB	559276 -9839	Sverige	Stockholm
Sagax Holdco 8 B.V.	KVK84741783	Nederländerna	Rotterdam	Sagax Kumla Hage 8 AB	559208-2290	Sverige	Stockholm
Sagax Holdco 9 B.V.	KVK90071786	Nederländerna	Rotterdam	Sagax Kvm AB	559128-7809	Sverige	Stockholm
Sagax Holdco 10 B.V.	KVK90071654	Nederländerna	Rotterdam	Sagax Lillsjö AB	556674-7365	Sverige	Stockholm
Sagax Holdco 11 B.V.	KVK9521150 0	Nederländerna	Rotterdam	Sagax Mellan AB	556541-8778	Sverige	Stockholm
Sagax Holding 1 ApS	35669752	Danmark	Herlev	Sagax MIX AB	559003-7213	Sverige	Stockholm
Sagax Huskvarna AB	556703-0555	Sverige	Stockholm	Sagax Måttbandet 8 AB	559422-0971	Sverige	Stockholm
Sagax Industrial 1 B.V.	KVK68504691	Nederländerna	Rotterdam	Sagax NEEAH AB	556715-8521	Sverige	Stockholm
Sagax Industrial 2 B.V.	KVK68504802	Nederländerna	Rotterdam	Sagax Nyodlaren 2 AB	559025-4008	Sverige	Stockholm
Sagax Industrial 3 B.V.	KVK69131589	Nederländerna	Rotterdam	Sagax Oulu Campus
Sagax Industrial 4 B.V.	KVK69131554	Nederländerna	Rotterdam	Development Oy	2681285-9	Finland	Helsingfors
Sagax Industrial 5 B.V.	KVK69131511	Nederländerna	Rotterdam	Sagax Postflyg AB	556791-5052	Sverige	Stockholm
Sagax Industrial 6 B.V.	KVK7033874 4	Nederländerna	Rotterdam	Sagax PropCo 1 GmbH	128047	Tyskland	Frankfurt
Sagax Industrial 7 B.V.	KVK70338833	Nederländerna	Rotterdam	Sagax PropCo 1 Oy	2702587-3	Finland	Helsingfors
Sagax Industrial 8 B.V.	KVK70701393	Nederländerna	Rotterdam	Sagax RE Holding AB	559347-1575	Sverige	Stockholm
Sagax Industrial 9 B.V.	KVK70697620	Nederländerna	Rotterdam	Sagax RE Holding Oy	3219690-9	Finland	Helsingfors
Sagax Industrial 10 B.V.	KVK71061584	Nederländerna	Rotterdam	Sagax RE Portfolio 1 Oy	3220027-7	Finland	Helsingfors
Sagax Industrial 11 B.V.	KVK71062394	Nederländerna	Rotterdam	Sagax RE Portfolio 2 Oy	3220036-5	Finland	Helsingfors
Sagax Industrial 12 B.V.	KVK71851240	Nederländerna	Rotterdam	Sagax RE Portfolio 3 Oy	3220043-7	Finland	Helsingfors
Sagax Industrial 13 B.V.	K V K 718 51178	Nederländerna	Rotterdam	Sagax RE Portfolio 4 Oy	3219621-2	Finland	Helsingfors
Sagax Industrial 14 B.V.	K VK71851194	Nederländerna	Rotterdam	Sagax Real Estate ApS	3566974 4	Danmark	Herlev
Sagax Industrial 15 B.V.	K V K 718 51143	Nederländerna	Rotterdam	Sagax Rek AB	559164-9982	Sverige	Stockholm
Sagax Industrial 16 B.V.	KVK72572256	Nederländerna	Rotterdam	Sagax Roosendaal 1 B.V.	KVK67470939	Nederländerna	Rotterdam
Sagax Industrial 17 B.V.	KVK72572299	Nederländerna	Rotterdam	Sagax Rosersberg AB	556740-3596	Sverige	Stockholm
				Sagax Räknestickan 2 AB	559422-1029	Sverige	Stockholm
Sagax Industrial 18 B.V.	KVK72572310	Nederländerna	Rotterdam
1) Joint operations.

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024

107

NOTER

Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt

NOT ANDELAR I KONCERNFÖRETAG, FORTS.

Indirekt ägda dotterbolag	Org nr	Land	Säte
Sagax Sapla 1 AB	556740 -5187	Sverige	Stockholm
Sagax Sapla 2 AB	556740-5294	Sverige	Stockholm
Sagax Sapla 3 AB	556740 -5286	Sverige	Stockholm
Sagax Sapla 4 AB	556740 -5278	Sverige	Stockholm
Sagax Sapla 5 AB	556683-0377	Sverige	Stockholm
Sagax SEK AB	559199-7415	Sverige	Stockholm
Sagax Skarphallen AB	556979-4588	Sverige	Stockholm
Sagax Skarpnäck AB	556852-4531	Sverige	Stockholm
Sagax Solkraften 12 AB	556554-7626	Sverige	Stockholm
Sagax Solkraften 13 AB	559033-3679	Sverige	Stockholm
Sagax Solna AB	556073-1407	Sverige	Stockholm
Sagax Staffanstorp AB	556805-3762	Sverige	Stockholm
Sagax Stockholm 23 AB	559083-1888	Sverige	Stockholm
Sagax Stockholm 29 AB	559276 -9789	Sverige	Stockholm
Sagax Stockholm 30 AB	559278-7591	Sverige	Stockholm
Sagax Stockholm 31 AB	559296-2095	Sverige	Stockholm
Sagax Stockholm 32 AB	559296-2079	Sverige	Stockholm
Sagax Stockholm 33 AB	559388-5436	Sverige	Stockholm
Sagax Stockholm 34 AB	559385-0810	Sverige	Stockholm
Sagax Stockholm 35 AB	559385-0828	Sverige	Stockholm
Sagax Stockholm 36 AB	559385-0836	Sverige	Stockholm
Sagax Stockholm 37 AB	559386-1676	Sverige	Stockholm
Sagax Stockholm 38 AB	559409-9680	Sverige	Stockholm
Sagax Stockholm 39 AB	559409-9755	Sverige	Stockholm
Sagax Stockholm Nio AB	556954-1963	Sverige	Stockholm
Sagax Sätra AB	556930-2085	Sverige	Stockholm
Sagax Tel B.V.	KVK67390382	Nederländerna	Rotterdam
Sagax Terneuzen B.V.	KVK68120370	Nederländerna	Rotterdam
Sagax Tunaberg 4 AB	559422-1037	Sverige	Stockholm
Sagax Tyskland AB	556715-1930	Sverige	Stockholm
Sagax Täckeråker 2:227 AB	559422-1003	Sverige	Stockholm
Sagax Veddesta 2:37 AB	559422-1011	Sverige	Stockholm
Sagax Veddesta 2:42 AB	556804-6436	Sverige	Stockholm
Sagax Åptimera AB	556200-9844	Sverige	Stockholm
Sagax Älvsjö AB	559035-3149	Sverige	Stockholm
Satrap Kapitalförvaltning AB	556748 - 3309	Sverige	Stockholm
SCI 2JP Invest	414277459	Frankrike	Paris
SCI SvenskaSagax 5	538619891	Frankrike	Paris
SCI SvenskaSagax 6	539294041	Frankrike	Paris
Skruvnyckeln Holding AB	559105-5743	Sverige	Stockholm
Storstockholms
Industrifastigheter KB	969695-2648	Sverige	Stockholm
Stubbehagen Fastighets AB	556698- 0891	Sverige	Stockholm
SvenskaSagax 1 SAS	808495303	Frankrike	Paris
SvenskaSagax 2 SAS	822558268	Frankrike	Paris
SvenskaSagax 3 SAS	834337230	Frankrike	Paris
SvenskaSagax 4 SAS	851392084	Frankrike	Paris
T E Real Estate KB	969712-2852	Sverige	Stockholm
Tillverkaren 1 Fastighets AB	556730-4307	Sverige	Stockholm
Veddesta Properties AB	556573-9124	Sverige	Stockholm

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024

108

NOTER

Sagax äger 50 % av Hemsö Intressenter AB vilket i sin tur äger 30 %

av Hemsö Fastighets AB. Resterande aktier ägs av Tredje AP-fonden.

Mer information om Hemsö Fastighets AB finns på bolagets hemsida,

www.hemso.se.

Sagax äger 20,5 % av rösterna och 15,2 % av kapitalet i NP3 Fastig-

heter AB. Under september 2024 genomförde NP3 en riktad nyemission

som medförde att Sagax omklassificerade innehavet i NP3 till finansiella

instrument som resulterade i en orealiserad värdeförändring om 1 335

miljoner kronor i tredje kvartalet. I november 2024 förvärvade Sagax

aktier i NP3 och innehavet i NP3 redovisas därefter som ett intresse-

företag enligt kapitalandelsmetoden. Omklassificeringen resulterade

i en orealiserad värdeförändring på finansiella instrument om –150

miljoner kronor. NP3 Fastigheter AB är ett fastighetsbolag med fokus på

kommersiella förvaltningsfastigheter med hög direktavkastning främst

i norra Sverige. NP3 Fastigheter AB är noterat på Nasdaq Stockholm,

Large Cap. Mer information finns på bolagets hemsida, www.np3fastig-

heter.se.

Sagax äger 21,6 % av rösterna och kapitalet i Nyfosa AB. Nyfosa AB

är ett fastighetsbolag aktivt på den svenska, finska och norska markna-

den med fokus på kommersiella fastigheter i tillväxtkommuner. Nyfosa

AB är noterat på Nasdaq Stockholm, Large Cap. För mer information se

bolagets hemsida, www.nyfosa.se.

NOT ANDELAR I JOINT VENTURE OCH INTRESSEFÖRETAG

Sagax äger 50 % av Söderport Property Investment AB. Återstående

50 % ägs av Nyfosa AB. Söderport äger kommersiella fastigheter

framförallt inom segmenten lager och lätt industri. Sagax ombesörjer

ekonomisk förvaltning och merparten av fastighetsförvaltningen för

Söder port koncernen.

Sagax äger 25,7 % av rösterna och 25,2 % av kapitalet i Fastighets-

bolaget Emilshus AB som är ett fastighetsbolag med affärsidé att för-

värva, utveckla och förvalta kommersiella fastig heter med Småland

som kärnmarknad. För mer information se bolagets hemsida,

www.emilshus.com.

Sagax äger 50 % av Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra, resterande

del ägs av NP3 Fastigheter AB. Verksamheten består i att äga och för-

valta fastigheter för byggvaruhandel. Sagax ombesörjer ekonomisk och

fastighetsförvaltning.

Därutöver äger Sagax andelar i Finbox AS, Pangir AB och Vantura

BidCo Handelsbolag.

Sagax redovisar resultat- och ägarandelar i joint venture och

intresse företag enligt kapitalandelsmetoden. Resultatandelar, liksom

tillkommande förvärvskostnader, redovisas mot värdena på andelarna i

koncernredovisningen. Koncernens totalresultat innefattar koncernens

andel av totalresultaten i investeringsobjekten.

Redovisat värde joint venture/intresseföretag

Moderbolaget

Joint venture Org nr Säte Andel av rösterna 2024−12−31 2023−12−31

Hemsö Intressenter AB 556917-4336 Stockholm 50% 1 035 960

Summa 1 035 960

				Koncernen
Joint venture/Intresseföretag	Org nr	Säte	Andel av rösterna	2024−12−31	2023−12−31
Hemsö Intressenter AB	556917-4336	Stockholm	50 %	3 807	3 615
NP3 Fastigheter AB	556749-1963	Sundsvall	21 %	3 478	2 104
Nyfosa AB	559131-0833	Nacka	22 %	2 809	2 789
Söderport Property Investment AB	559194-8681	Stockholm	50 %	2 702	2 728
Fastighetsbolaget Emilshus AB	559164-8752	Vetlanda	26 %	982	708
Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra	559235-3667	Stockholm	50 %	282	283
Finbox AS	929 113 187	Oslo	25 %	87	–
Pangir AB	559164-9990	Stockholm	50 %	17	12
Vantura BidCo Handelsbolag	969801-7218	Stockholm	50 %	13	–
Summa				14 178	12 240

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024

109

NOTER

Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt

NOT ANDELAR I JOINT VENTURE OCH INTRESSEFÖRETAG, FORTS.

Sagax joint venture

	Hemsö Fastighets AB 1)			Söderport Property Investment AB	Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra
	2024	2023	2024	2023	2024	2023
	jan–dec	jan–dec	jan–dec	jan–dec	jan–dec	jan–dec
Sagax ägarandel, %	15	15	50	50	50	50
Sagax andel av förvaltningsresultat, mkr	318	297	235	224	24	31
Hyresintäkter, mkr	5 130	4 818	1 096	1 025	99	96
Förvaltningsresultat, mkr	2 498	2 345	469	449	48	62
Årets resultat, mkr	1 886	–2 721	448	48	44	–59
	2024−12−31	2023−12−31	2024−12−31	2023−12−31	2024−12−31	2023−12−31
Sagax redovisade andelsvärde, mkr	3 807	3 615	2 702	2 728	282	283
Antal fastigheter	477	488	86	86	39	39
Fastigheternas redovisade värde, mkr	85 973	82 624	14 688	14 418	1 484	1 475
Uthyrningsbar area, kvm	2 425 000	2 458 000	778 000	773 000	184 000	184 000
Hyresduration, år	9,1	9,5	3,9	4,0	6,6	6,5
Ekonomisk uthyrningsgrad, %	98	98	94	96	100	100
Räntebärande skulder, mkr	52 185	50 823	7 709	7 354	843	847
Kapitalbindning, år	5,0	5,5	3,1	3,9	3,0	4,0
Räntebindning, år	4,8	5,0	2,1	2,7	2,0	2,8
Marknadsvärde för räntederivat, mkr	–604	–187	–54	–72	–	–

1) Hemsö Fastighets AB ägs till 30 % av Hemsö Intressenter AB .

Avstämning andelsvärden joint venture

		Hemsö Intressenter AB 1)		Söderport Property Investment AB		Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra
	2024−12−31	2023−12−31	2024−12−31	2023−12−31	2024−12−31	2023−12−31
Sagax andel av eget kapital	3 807	3 615	2 702	2 728	285	286
Redovisat värde för andel	3 807	3 615	2 702	2 728	282	283

	Hemsö Intressenter AB 1)			Söderport Property Investment AB		Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra
	Koncernen	Moderbolaget	Koncernen	Moderbolaget	Koncernen	Moderbolaget
Ingående balans 2024-01-01	3 615	960	2 728	–	283	–
Andel av totalresultat	238	–	224	–	22	–
Utdelning	−122	–	−250	–	−23	–
Kapitaltillskott	75	75	–	–	–	–
Övrigt	–	–	–	–	–	–
Utgående balans 2024-12-31	3 807	1 035	2 702	–	282	–

1) Hemsö Intressenter AB äger 30 % av Hemsö Fastighets AB.

Resultaträkningar joint venture i sammandrag

	emsö Intressenter AB 1)			Söderport Property Investment AB	Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra
	2024	2023	2024	2023	2024	2023
Förvaltningsresultat	635	595	469	449	48	62
Värdeförändringar fastigheter	29	–1 583	89	–82	9	–136
Värdeförändringar finansiella instrument	−77	–68	18	–223	–	–
Skatter	−131	161	−128	–96	−13	15
Årets resultat	457	–894	448	48	44	–59
Övrigt totalresultat	19	457	–	–	–	–
Årets totalresultat	476	–438	448	48	44	–59
Resultat tillhörigt ägare utan bestämmande
inflytande	–	–	–	–	–	–
Sagax andel av årets totalresultat	238	–219	224	24	22	–30

1) Hemsö Intressenter AB äger 30 % av Hemsö Fastighets AB.

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024

110

NOTER

Balansräkningar joint venture i sammandrag

	emsö Intressenter AB 1)			Söderport Property Investment AB	Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra
	2024	2023	2024	2023	2024	2023
Förvaltningsfastigheter	–	–	14 688	14 418	1 484	1 475
Övriga anläggningstillgångar	9 147	8 776	452	442	11	10
Likvida medel	1	1	263	223	34	45
Övriga omsättningstillgångar	–	–	216	178	12	11
Summa tillgångar	9 149	8 777	15 619	15 260	1 541	1 541
Eget kapital	7 613	7 230	5 203	5 455	570	572
Räntebärande långfristiga skulder	1 470	1 470	7 149	7 279	843	847
Derivat	–	–	54	72	–	–
Uppskjuten skatteskuld	–	–	1 679	1 619	44	39
Övriga långfristiga skulder	–	–	371	356	29	29
Räntebärande kortfristiga skulder	–	–	560	74	–	–
Kortfristiga skulder	66	77	603	404	54	55
Summa eget kapital och skulder	9 149	8 777	15 619	15 260	1 541	1 541

1) Hemsö Intressenter AB äger 30 % av Hemsö Fastighets AB.

Avstämning andelsvärden intresseföretag

		NP3	Fastighetsbolaget
	Nyfosa AB	Fastigheter AB	Emilshus AB
	2024−12−31	2024−12−31	2024−12−31
Sagax andel av eget kapital	4 040	1 817	978
Redovisat värde för andel	2 809	3 478	982
Marknadsvärde	4 856	3 378	1 395
		NP3	Fastighetsbolaget
	Nyfosa AB	Fastigheter AB	Emilshus AB
	Koncernen	Koncernen	Koncernen
Ingående balans 2024-01-01	2 789	2 104	708
Förvärv/Omklassificering 1)	51	1 299	216
Andel av totalresultat	14	152	70
Utdelning	−45	−77	−12
Utgående balans 2024-12-31	2 809	3 478	982

1) 1 185 miljoner kronor avsåg omvärdering till marknadsvärde av Sagax innehav i NP3

Fastigheter AB.

NOT ANDELAR I JOINT VENTURE OCH INTRESSEFÖRETAG, FORTS.

Resultaträkningar intresseföretag i sammandrag

		NP3	Fastighetsbolaget
	Nyfosa AB	Fastigheter AB	Emilshus AB
	2024	2024	2024
Förvaltningsresultat	1 350	879	297
Värdeförändringar fastigheter	−936	313	127
Värdeförändringar finansiella
instrument	−99	13	−37
Skatter	−203	−291	−99
Årets resultat	112	914	288
Övrigt totalresultat	111	–	–
Årets totalresultat	223	914	288
Resultat tillhörigt ägare utan
bestämmande inflytande	0	0	–
Sagax andel av årets totalresultat	14	152	70

Balansräkningar intresseföretag i sammandrag

		NP3	Fastighetsbolaget
	Nyfosa AB	Fastigheter AB	Emilshus AB
	2024−12−31	2024−12−31	2024−12−31
Förvaltningsfastigheter	39 370	23 384	8 940
Övriga anläggningstillgångar	3 257	729	11
Likvida medel	451	97	100
Övriga omsättningstillgångar	248	393	43
Summa tillgångar	43 326	24 604	9 094
Eget kapital	18 620	9 568	3 856
Räntebärande långfristiga
skulder	21 139	10 676	4 039
Derivat	143	–	–
Uppskjuten skatteskuld	1 342	1 453	307
Övriga långfristiga skulder	660	147	1
Kortfristiga skulder	1 422	2 761	892
Summa eget kapital och skulder	43 326	24 604	9 094

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024

111

NOTER

Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt

Moderbolaget

2024−12−31 2023−12−31

Ingående anskaffningsvärde 2 101 1 714

Valutaomräkning 52 –17

Nyutlåning/amortering från

koncernföretag –56 404

Utgående anskaffningsvärde/

bokfört värde 2 097 2 101

NOT

LÅNGFRISTIGA FORDRINGAR PÅ

KONCERNFÖRETAG

NOT

RÄNTEBÄRANDE FORDRINGAR PÅ

JOINT VENTURE

Moderbolaget

2024−12−31 2023−12−31

Ingående anskaffningsvärde 18 096 18 111

Valutaomräkning 156 –13

Nyutlåning/amortering från

koncernföretag – –2

Utgående anskaffningsvärde/

bokfört värde 18 252 18 096

NOT LÅNGFRISTIGA SKULDER TILL KONCERNFÖRETAG

STYRELSEN OCH LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE

Under 2024 har moderbolagets ekonomiavdelning bistått VD David

Mindus helägda bolag med redovisningstjänster. Dessa tjänster debite-

ras till självkostnad med procentuellt påslag. Sagax fakturerade bolagen

63 500 (50 000) kronor exklusive mervärdes skatt. Ersättningen bedöms

som marknadsmässig. Inga övriga transaktioner har skett mellan Sagax

och medlemmar av bolagets styrelse, andra ledande befattningshavare

eller anhöriga till dessa under 2024. För ersättningar till styrelsen och

ledande befattningshavare, se not 5.

NÄRSTÅENDE BOLAG

Tjänster mellan koncern företag och joint venture samt intresseföre-

tag debiteras till självkostnad med procentuellt påslag. Ersättningen

bedöms som marknads mässig.

Koncerninterna tjänster består av förvaltningstjänster och intern-

räntedebitering.

Sagax har avtal med Söderport Property Investment AB, som är ett

joint venture med Nyfosa AB, med Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra

som är ett joint venture med NP3 Fastigheter AB, med Pangir AB som

är ett joint venture samt med Finbox AS som är ett intresseföretag avse-

ende ekonomisk förvaltning och fastighetsförvaltning.

Moderbolagets förvaltningsarvode från koncernföretag uppgick

under året till 127 (119) miljoner kronor och 6 (6) miljoner kronor från

joint venture, avseende fastighets- och bolagsförvaltning.

Sagax har lånat ut 170 (115) miljoner kronor inklusive upplupen

ränta till Pangir AB och 9 (9) miljoner kronor inklusive upplupen ränta

till Fastighetsaktie bolaget Ess-Sierra. Ingen reservation av förväntade

kreditförluster har bokats då Sagax bedömer att det inte föreligger

någon väsentlig kreditrisk avseende lånen.

NOT TRANSAKTIONER MED NÄRSTÅENDE

	Koncernen
Långfristiga fordringar på joint venture	2024-12-31	2023-12-31
Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra	9	9
Pangir AB	170	115
Summa	179	124

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024

112

NOTER

AKTIEKAPITAL

Antalet återköpta aktier uppgick till 2 000 000 B-aktier den 31 decem-

ber 2024. Aktierna återköptes under 2013. Aktierna har ett kvotvärde

om 1,75 kronor per aktie. Samtliga aktier var fullt betalda. Rösträtter

och aktiekapitalandelar per aktieslag presenteras här intill.

Aktiekapitalets utveckling enligt Bolagsverket de senaste tio åren

beskrivs nedan. Sagax stamaktier av serie A, B och D har klassificerats

som eget kapitalinstrument.

Aktiekapitalets utveckling 2015–2024

		Förändring	Totalt	Totalt antal	Totalt antal	Totalt antal	Totalt antal
Datum	Händelse	aktiekapital	aktiekapital	A-aktier	B-aktier	D-aktier	preferensaktier	Totalt antal aktier
2024−08−02	Omvandling av aktieslag	–	816 700 129	26 481 427	313 943 032	126 261 329	–	466 685 788
2024−06−19	Incitamentsprogram 1)	157 157	816 700 129	26 494 166	313 930 293	126 261 329	–	466 685 788
2024−05−21	Omvandling av aktieslag	–	816 542 972	26 494 166	313 840 489	126 261 329	–	466 595 984
2024−04−08	Omvandling av aktieslag	–	816 542 972	26 502 840	313 831 815	126 261 329	–	466 595 984
2024−01−08	Omvandling av aktieslag	–	816 542 972	26 515 417	313 819 238	126 261 329	–	466 595 984
2023−11−13	Riktad nyemission	17 500 000	816 542 972	26 540 334	313 794 321	126 261 329	–	466 595 984
2023−09−06	Omvandling av aktieslag	–	799 042 972	26 540 334	303 794 321	126 261 329	–	456 595 984
2023− 07−24	Incitamentsprogram 1)	550 617	799 042 972	26 565 758	303 768 897	126 261 329	–	456 595 984
2023− 06 −19	Riktad nyemission	17 500 000	798 492 356	26 565 758	303 454 259	126 261 329	–	456 281 346
2023−03−15	Omvandling av aktieslag	–	780 992 355	26 565 758	293 454 259	126 261 329	–	446 281 346
2023−01−27	Omvandling av aktieslag	–	780 992 355	26 595 226	293 424 791	126 261 329	–	446 281 346
2022−12−05	Omvandling av aktieslag	–	780 992 355	26 600 654	293 419 363	126 261 329	–	446 281 346
2022−08−03	Omvandling av aktieslag	–	780 992 355	26 687 288	293 332 729	126 261 329	–	446 281 346
2022−06−30	Incitamentsprogram 1)	641 238	780 992 355	26 832 854	293 187 163	126 261 329	–	446 281 346
2021−08−31	Omvandling av aktieslag	–	780 351 117	26 832 854	292 820 741	126 261 329	–	445 914 924
2021−06−30	Incitamentsprogram 1)	654 614	780 351 117	26 832 884	292 820 711	126 261 329	–	445 914 924
2021−04−07	Inlösen preferensaktier	–28 564 723	779 696 503	26 832 884	292 446 646	126 261 329	–	445 540 859
2021−03−25	Omvandling av aktieslag	–	808 261 226	26 832 884	292 446 646	126 261 329	16 322 699	461 863 558
2020−08−20	Omvandling av aktieslag	–	808 261 226	26 832 884	292 446 646	125 800 000	16 784 028	461 863 558
2020−06−25	Incitamentsprogram 1)	504 208	808 261 226	26 833 284	292 446 246	125 800 000	16 784 028	461 863 558
2020−06−01	Riktad nyemission	31 500 000	807 757 018	26 833 284	292 158 127	125 800 000	16 784 028	461 575 439
2020−05−08	Omvandling av aktieslag	–	776 257 018	26 833 284	292 158 127	107 800 000	16 784 028	443 575 439
2019−09−02	Omvandling av aktieslag	–	776 257 018	26 833 544	292 157 867	107 800 000	16 784 028	443 575 439
2019−07−02	Incitamentsprogram 1)	348 175	776 257 018	26 833 644	292 157 767	107 800 000	16 784 028	443 575 439
2019−06−03	Fondemission	278 943 397	775 908 843	26 833 644	291 958 810	107 800 000	16 784 028	443 376 482
2019−05−10	Riktad nyemission	10 325 000	496 965 446	13 416 822	145 979 405	107 800 000	16 784 028	283 980 255
2018 −11− 0 6	Riktad nyemission	8 575 000	486 640 446	13 416 822	145 979 405	101 900 000	16 784 028	278 080 255
2018−06−19	Incitamentsprogram 1)	212 231	478 065 447	13 416 822	145 979 405	97 000 000	16 784 028	273 180 255
2018−06−14	Riktad nyemission	16 755 580	477 853 216	13 416 822	145 858 130	97 000 000	16 784 028	273 058 980
2018−06−01	Företrädesemission	41 758 875	461 097 636	13 416 822	145 858 130	87 425 383	16 784 028	263 484 363
2017−06−09	Kvittningsemission	79 298 046	419 338 761	13 416 822	145 858 130	63 563 169	16 784 028	239 622 149
2017−06−09	Inlösen preferensaktier	–72 565 451	340 040 715	13 416 822	145 858 130	18 250 000	16 784 028	194 308 980
2016−11−02	Riktad nyemission	6 676 257	412 606 166	13 416 822	145 858 130	18 250 000	58 250 000	235 774 952
2016−11−02	Företrädesemission	25 261 243	405 929 909	13 416 822	145 858 130	14 434 996	58 250 000	231 959 948
2015−03−24	Riktad nyemission	4 812 500	380 668 666	13 416 822	145 858 130	–	58 250 000	217 524 952

1) Nyemission med anledning av utnyttjande av teckningsoptioner under incitamentprogram 2015–2018, 2016–2019, 2017–2020, 2018–2021, 2019–2022,

2020–2023 respektive 2021–2024.

NOT EGET KAPITAL

Rösträtter och aktiekapitalandelar

					Aktie-
		Rösträtt		Rösträtts-	kapital-
Aktieslag	Antal aktier	per aktie	Antal röster	andel	andel
A-aktier	26 481 427	1,0	26 481 427,00	38 %	6 %
B-aktier	313 943 032	0,1	31 394 303,20	45 %	67 %
D-aktier	126 261 329	0,1	12 626 132,90	18 %	27 %
Summa	466 685 788		70 501 863,10	100 %	100 %

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024

113

NOTER

Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt

Nedan redogörs för de över resultaträkningen redovisade orealiserade

värdeförändringarna den senaste femårsperioden med beaktande av

uppskjuten skatteeffekt respektive år.

NOT EGET KAPITAL, FORTS

NOT OREALISERADE VÄRDEFÖRÄNDRINGAR

	2024	2023	2022	2021	2020	Summa
Fastigheter	563	–1 306	1 709	3 870	1 274	6 110
Finansiella instrument	1 202	–955	–2 343	1 858	228	–10
Uppskjuten skatt	−221	72	–482	–690	–330	–1 651
Summa	1 544	–2 189	–1 116	5 038	1 172	4 449

TECKNINGSOPTIONER

Sagax har tre optionsprogram för bolagets medarbetare. Programmen är

treåriga och löper under perioderna 2022–2025, 2023–2026 respektive

2024–2027. Teckningsoptionerna ger rätt att teckna nya stam aktier i juni

2025, juni 2026 respektive juni 2027. Teckningskurserna motsvarar

B-aktiens betalkurs vid respektive optionsprograms inledande omräk-

nat med den genomsnittliga kursutvecklingen enligt fastighetsindex

bestående av fastighetsbolag noterade på Nasdaq Stockholms huvud-

lista under respektive treårsperiod. Teckningsoptionerna kommer

således att bli värdefulla under förutsättning att Sagax aktie har en

kursutveckling som är bättre än genomsnittet för de noterade fastig-

hetsbolagen under respektive treårsperiod.

Vid årsskiftet ägde Sagax medarbetare 1 015 015 teckningsoptioner

med rätt att teckna stamaktier av serie B, motsvarande 0,3 % av antalet

utestående A- och B-aktier vid årsskiftet. Under 2024 genomfördes en

nyemission med anledning av utnyttjande av teckningsoptioner under

incitamentsprogram 2021–2024 om 89 804 stamaktier av serie B. Åter-

stoden av personalens teckningsoptioner för incitamentsprogrammet

2021–2024 återköptes av AB Sagax för 13 miljoner kronor, vilket mot-

svarar marknadsvärdet vid tidpunkten för återköpet. Bolagets verkstäl-

lande direktör och styrelseledamöter omfattas inte av programmen.

Inga ytterligare teckningsoptioner eller konvertibler finns utestående.

KONCERNENS EGET KAPITAL

Aktiekapital motsvaras av moderbolagets aktiekapital. Övrigt tillskjutet

kapital avser kapital tillskjutet från ägarna. Reserver avser valuta-

omräkningsdifferens som uppstår till följd av utlands verksamhet,

andel övrigt totalresultat för joint venture och valutaomräknings-

differensen avseende säkringsredovisning från utlandsverksamhet.

Intjänade vinstmedel avser intjänade vinstmedel i koncernen. Innehav

utan bestämmande inflytande avser eget kapital i dotterföretag som är

hänförligt till andelar ägda av någon annan än de koncernföretag som

omfattas av koncernredovisningen.

MODERBOLAGETS EGET KAPITAL

Enligt aktiebolagslagen utgörs eget kapital av bundet (icke utdelnings-

bart) och fritt (utdelningsbart) eget kapital. Till aktieägarna får endast

utdelas så mycket att det efter utdelning finns full täckning för bundet

eget kapital. Vidare får endast vinstutdelning göras om det är försvar-

ligt med hänsyn till de krav som verksamhetens art, omfattning och

risker ställer på storleken av det egna kapitalet och bolagets och koncer-

nens konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Utdelning

föreslås av styrelsen i enlighet med bestämmelserna i aktiebolagslagen

och beslutas av års stämman.

UTDELNING

Sagax styrelse föreslår årsstämman 2025 en utdelning om 3,50 (3,10)

kronor per A- och B-aktie för var vid avstämnings dagen befintlig A- och

B-aktie. Totalt föreslås 1 184,5 miljoner kronor i utdelning till ägare av

A- respektive B-aktier.

Styrelsen föreslår årsstämman 2025 en utdelning om 2,00 (2,00)

kronor per D-aktie att utbetalas kvartalsvis om 0,50 kronor per D- aktie

under tiden mellan årsstämmorna 2025 och 2026. Totalt föreslås 252,5

miljoner kronor i utdelning till bolagets D-aktieägare.

Den sammanlagda föreslagna utdelningen uppgår till totalt 1 437 mil-

joner kronor. Utdelningen motsvarar 33,4 % (33,5 %) av koncernens

förvaltningsresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare för 2024

och 40,1 % (37,3 %) av koncernens kassa flöde från den löpande verk-

samheten 2024 före förändring av rörelse kapitalet.

RESULTAT PER AKTIE

Enligt bolagsordningen ger varje D-aktie rätt till utdelning om fem

gånger den sammanlagda utdelningen på A och B-aktier, dock maxi-

malt 2,00 kronor per aktie. Vid beräkning av resultat per A- och B-aktie

minskades följaktligen årets resultat med 2,00 kronor per D-aktie,

totalt 252,5 miljoner kronor. Beräkningen är baserad på det totala

antalet D-aktier vid årets slut, 126 261 329 stycken.

Vid beräkning av resultat per A- och B-aktie efter utspädning till

följd av utestående tecknings optioner har utspädningen, i enlighet med

IAS 33, beräknats som det antal B- aktier vilka behöver emitteras för att

täcka skillnaden mellan lösenkurs och börskurs för samtliga utestående

potentiella B- aktier (teckningsoptioner), till den del det är sannolikt att

de kommer att utnyttjas.

Uppskjuten skatt på värdeförändringar ovan påverkas även av juste-

ringar för skattemässiga avskrivningar.

Sagax utgående ackumulerade orealiserade värdeförändringar på

fastig hetsbeståndet den 31 december 2024 uppgick till 10 822 miljoner

kronor avseende de senaste tio åren. Se tabell nedan.

Fastigheternas orealiserade värdeförändringar 2015–2024

	Redovisad	Försäljning av	Ackumulerade
	orealiserad värde-	värdeförändrade	orealiserade värde-
År	förändring, mkr	fastigheter, mkr	förändringar, mkr
2015	677	39	716
2016	1 306	−180	1 842
2017	1 113	14	2 969
2018	1 265	63	4 297
2019	1 301	−192	5 406
2020	1 274	8	6 688
2021	3 870	−433	10 125
2022	1 709	−278	11 5 56
2023	−1 306	13	10 263
2024	563	−4	10 822
Totalt	11 772	−950	10 822

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024

114

NOTER

	Koncernen		Moderbolaget
Ställda säkerheter för räntebärande skulder	2024−12−31	2023−12−31	2024−12−31	2023−12−31
Fastighetsinteckningar 1)	14 342	11 326	–	–
Pantsatta dotterbolags andelar 2)	718	565	1 046	1 030
Pantsatta koncernfordringar	–	–	620	620
Summa	15 061	11 891	1 666	1 650

1) I Finland överstiger uttagna pantsatta fastighetsinteckningar räntebärande skulder med 4 794 (3 255) miljoner kronor, i enlighet med marknadspraxis.

2) Pantsatta dotterbolagsandelar avser bolagens andel av koncernens nettotillgångar med avdrag för pantsatta fastighetsinteckningar och företagsinteckningar.

NOT STÄLLDA SÄKERHETER OCH EVENTUAL FÖRPLIKTELSER

Poster ingående i		Koncernen		Moderbolaget
likvida medel	2024−12−31	2023−12−31	2024−12−31	2023−12−31
Kassa och bank	287	28	172	2
Summa	287	28	172	2

Förändringar av rörelsekapitalet har påverkat kassaflödet med −235

(80) miljoner kronor.

Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändringar av

rörelse kapital uppgick till 3 586 (3 485) miljoner kronor. Erhållna utdel-

ningar från börsnoterade aktier uppgick till 8 (46) miljoner kronor och

erhållna räntor till 147 (203) miljoner kronor. Erlagda räntor uppgick

till 798 (648) miljoner kronor.

Kassa flödet från den löpande verksamheten avviker från förvalt-

ningsresultatet främst till följd av att en stor del av kassaflödet i joint

venture och intresse företag under 2024 återinvesterats i dessa verksam-

heter.

Investeringsverksamheten påverkade kassaflödet med −5 732 (−4 749)

miljoner kronor och avsåg huvudsakligen nettoinvesteringar i fastighets-

verksamheten om –5 855 (–5 904) miljoner kronor. Investeringar i ny-,

till- och ombyggnationer av befintliga fastig heter uppgick under räken-

skapsåret till 1 129 (902) miljoner kronor. Fastighetsförvärv belastade

koncernens kassaflöde med 4 853 (5 088) miljoner kronor. Fastighets-

försäljningar bidrog med 127 (86) miljoner kronor till kassa flödet.

Avyttring av finansiella instrument uppgick till 683 (2 122) miljoner

kronor.

Kassaflödet från finansieringsverksamheten tillförde Sagax 2 639

(1 135) miljoner kronor. Koncernen upptog 13 405 (7 326) miljoner

kronor i nyupplåning samt amorterade 9 683 (9 206) miljoner kronor.

Nyemission av B-aktier har tillfört 15 (4 166) miljoner kronor. Under

året betalades 1 301 (1 111) miljoner kronor i utdelning till aktie ägarna.

Sammantaget har likvida medel förändrats med 259 (–48) miljoner

kronor till 287 (28) miljoner kronor under 2024.

NOT KASSAFLÖDESANALYSER

	Koncernen		Moderbolaget
Eventualförpliktelser	2024−12−31	2023−12−31	2024−12−31	2023−12−31
Borgensförbindelser avseende dotterbolags räntederivat	–	–	69	24
Borgensförbindelser avseende dotterbolags krediter	–	–	29 623	27 873
Summa eventualförpliktelser	–	–	29 693	27 897

Förändringar av räntebärande skulder hänförliga till finansieringsverksamheten
			2023				2024
	2022−12−31		Kassaflöde		2023−12−31		Kassaflöde		2024−12−31
		Upptagna	Amorterade	Valutakurs-		Upptagna	Amorterade	Valutakurs-
		lån	lån	förändring		lån	lån	förändring
Räntebärande skulder	32 294	7 326	−9 206	−72	30 343	13 405	−9 683	1 069	35 134

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024

115

NOTER

Inledning • Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt

NOT FINANSIELL RISKHANTERING

FINANSIERING OCH RATING

Sagax finansiering består primärt av eget kapital och räntebärande

skulder. Bolagets långfristiga finansiering utgörs av börsnoterade obli-

gationslån, kreditfaciliteter och företagscertifikat. Sagax har en rating

från Moody´s Investors Service om Baa2 med ”stable outlook”. Den

erhållna ratingen är en så kallad "investment grade" och bedöms vara

av godo för Sagax då det innebär en ökad tillgång till den europeiska

kapitalmarknaden.

Motparter i kreditfaciliteterna är svenska och utländska affärs-

banker. Obligationslånen har särskilda åtaganden om upprätthållandet

av nettoskuld, räntetäckningsgrad och andel säkerställd skuld. Detta

innebär att obligationsinnehavare har en rätt att påkalla inlösen eller

återköp av obligationerna i fall åtaganden inte uppfylls i kombination

med en nedsättning av kreditrating. Även banklån inkluderar olika

typer av åtaganden och utgörs typiskt av vissa nyckeltal som ska upp-

fyllas. Bolaget uppfyller samtliga finansiella åtaganden. Det är Sagax

bedömning att obligationerna och faciliteterna har marknadsmässiga

villkor.

FINANSPOLICY

Finanspolicyn fastställs av styrelsen och anger riktlinjer och regler

för hur finansverksam heten ska bedrivas i syfte att begränsa risker

kopplade till Sagax finansiering samt att säkerställa att den långsiktiga

kreditvärdigheten bibehålls. Den anger även hur rapportering avseende

Sagax finansverksamhet ska ske till styrelsen. Finanspolicyn fastställer

ansvarsfördelning och administrativa regler och ska även fungera som

vägledning i det dagliga arbetet för personal inom finansfunktionen.

Alla Sagax dotterbolag omfattas av finanspolicyn. Sagax har följande

riktlinjer för finansverksamheten.

■

Belåningsgrad om högst 50 %.

■

Räntetäckningsgrad överstigande 3,0 gånger.

■

Nettoskuld i förhållande till EBITDA om högst 8,0 gånger.

I diagrammen på sidan 116 redovisas hur utfallen de senaste 5 åren

förhållit sig till bolagets riktlinjer.

REFINANSIERINGSRISK

Förutsättningarna på kapital- och kreditmarknaderna kan förändras,

vilket kan leda till att refinansiering av befintliga skulder uteblir eller

ej kan ske till skäliga villkor. Därutöver kan försvagad konjunktur, för-

ändring i utbud eller efterfrågan på bolagets lokaler inverka negativt på

bolagets resultat- och balansräkning samt nyckeltal, vilket kan leda till

sänkt kreditbetyg och därmed försvåra möjligheten till refinansiering

av befintliga skulder.

I syfte att begränsa refinansieringsrisken strävar Sagax efter att

ha en låg andel kortfristig räntebärande finansiering och att refinan-

siera de långfristiga räntebärande skulderna i god tid samt att använda

flera olika finansieringskällor. Sammantaget bedöms detta arbetssätt

begränsa bolagets refinansieringsrisk. På sidan 116 redovisas känslig-

hetsanalys vid förändring av fastighetsvärden och effekt på Sagax

belåningsgrad. Där redovisas även känslighetsanalys vid förändring av

uthyrningsgrad och effekt på Sagax räntetäckningsgrad.

LIKVIDITETSRISK

Koncernen definierar likviditetsrisk som risken att inte ha tillgång till

likviditet för att täcka sina betalningsåtaganden, inklusive räntebetal-

ningar. Brist på likviditet för att täcka förfallna betalningar kommer

att ha en negativ inverkan på koncernens verksamhet och finansiella

ställning.

Sagax har ett positivt kassaflöde från verksamheten och refinan-

sieringsbehovet fördelas jämnt över de närmaste åren, se not 17 där

förfallotidpunkter för koncernens finansiering framgår. Sagax rörelse-

kapital uppgick till −5 006 (−4 445) miljoner kronor. Outnyttjade

kredit faciliteter inklusive back-up faciliteter för certifikatprogram upp-

gick vid samma tidpunkt till 11 560 (11 393) miljoner kronor inklusive

lånelöften motsvarande utestående företagscertifikat. Inga ytterligare

säkerheter behöver ställas för nyttjande av kredit faciliteterna.

RÄNTERISK

Räntekostnaderna är koncernens största löpande kostnad. Ränterisk

definieras som risken att förändringar i ränteläget påverkar Sagax

finansieringskostnad. Ränterisken är hänförlig till utvecklingen av

aktuella räntenivåer. Förutsättningarna på räntemarknaden kan för-

ändras vilket i sin tur kan påverka ränteläget. Riksbankens och den

europeiska centralbankens penningpolitik, förväntningar om ekono-

misk utveckling såväl internationellt som nationellt, samt oväntade

händelser påverkar marknadsräntorna.

För att reducera Sagax exponering mot ett stigande ränteläge har

koncernen en väsentlig del fasträntelån. För att begränsa ränterisken

för lån med rörlig ränta används ränteswappar och räntetak. Den 31

december 2024 uppgick andelen fasträntelån till 84 % (86 %) av Sagax

räntebärande skulder och andelen ränteswappar till 12 % (5 %). En

höjning av marknadsräntorna bedöms därför få en begränsad effekt på

Sagax räntekostnader på kort och medellång sikt. Den genomsnittliga

räntebindningstiden med hänsyn tagen till Sagax derivatavtal uppgick

vid årsskiftet till 2,9 (2,8) år. Se även känslig hetsanalysen på sidan 116.

MOTPARTSRISK I FINANSIERING

Med motpartsrisk avses den risk som vid varje tillfälle bedöms före-

ligga att Sagax motparter inte fullgör sina avtalsenliga förpliktelser.

Sagax begränsar motpartsrisken genom hög kreditvärdighet hos mot-

parterna. Sagax motparter utgörs av svenska eller utländska banker

med rating om lägst A– (Standard & Poor´s) eller A3 (Moody´s Investors

Service).

VALUTARISK

Sagax är exponerat mot valutarisker till följd av investeringar och

skulder i euro. Sagax rapporteringsvaluta är svenska kronor och alla

balansposter som är i euro är omräknade till svenska kronor. Valuta-

kursförändringar kan ha en väsentlig effekt på koncernens finansiella

ställning och resultat i svenska kronor.

Valutarisken hanteras genom att förvärv av fastigheter i euro

huvudsakligen finansieras genom upplåning i euro. Transaktions-

exponering i koncernen hanteras genom matchning av intäkter och

kostnader i samma valuta. Nettoexponeringen den 31 december 2024,

tillgångar minus skulder i euro, uppgick till 14 295 (11 838) miljoner

kronor. Sammantaget uppgick nettoexponeringen till 34 % (32 %) av

eget kapital. Se även känslighetsanalysen på sidan 116.

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024

116

NOTER

Inledning • Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt

NOT FINANSIELL RISKHANTERING, FORTS.

Belåningsgraden vid förändrat värde på fastighetsportföljen
per 31 december 2023
	–20 %	–10 %	0 %	+10 %	+20 %
Värdeförändring, mkr	–11 412	–5 706	–	5 706	11 412
Belåningsgrad, %	49	45	41	38	36

Belåningsgrad vid förändrat värde på fastighetsportföljen
per 31 december 2024
	–20 %	–10 %	0 %	+10 %	+20 %
Värdeförändring, mkr	–13 175	–6 587	–	6 587	13 175
Belåningsgrad, %	50	45	42	39	36

Räntetäckningsgrad vid förändrad uthyrningsgrad
per 31 december 2024
	–10 %	–5 %	0 %	+5 %	+10 %
Uthyrningsgrad, %	86	91	96	ET	ET
Räntetäckningsgrad, ggr	4,5	4,8	5,0	ET	ET

Belåningsgraden ska understiga 50 % enligt finanspolicyn

Belåningsgrad

20242023202220212020

Nettoskulden i förhållande till EBITDA ska

understiga 8,0 gånger enligt finanspolicyn

Nettoskuld/EBITDA

Ggr

20242023202220212020

5,4

Räntetäckningsgraden ska överstiga

3,0 gånger enligt finanspolicyn

Räntetäckningsgrad

Ggr

20242023202220212020

4,9

KÄNSLIGHETSANALYS

Nedan redovisas Sagax exponering för väsentliga risker i bolagets verksamhet.

Räntetäckningsgrad vid förändrad uthyrningsgrad
per 31 december 2023
	–10 %	–5 %	0 %	+5 %	+10 %
Uthyrningsgrad, %	87	91	96	ET	ET
Räntetäckningsgrad, ggr	5,1	5,4	5,7	ET	ET

Känslighetsanalys per 31 december 2024 1)
		Effekt på	Effekt på
		förvaltningsresultat,	resultat efter	Effekt på
Belopp i miljoner kronor	Förändring	årsbasis	skatt, årsbasis	eget kapital
Ekonomisk uthyrningsgrad	+/–1 %-enhet	+56/–56	+46/–46	+46/–46
Hyresintäkter	+/–1 %	+53/–53	+44/–44	+44/–44
Fastighetskostnader	+/–1 %	–9/+9	– 7/+7	– 7/+7
Räntekostnader för skulder i SEK med beaktande av räntederivat	+/–1 %-enhet	– 7/+7	–6/+6	– 6/+6
Räntekostnader för skulder i EUR med beaktande av räntederivat	+/–1 %-enhet	–41/+41	–34/+34	–34/+34
Förändring av valutakursen SEK/EUR 2)	+/–10 %	+256/–256	+208/–208	+1 430/–1 430
Ändrad hyresnivå vid kontraktsförfall 2025	+/–10 %	+73/–73	+61/– 61	+61/– 61

Valutaexponering
Belopp i miljoner euro	2024−12−31	2023−12−31
Förvaltningsfastigheter	4 409	3 861
Övriga tillgångar	108	134
Summa tillgångar	4 518	3 995
Räntebärande skulder	2 891	2 580
Övriga skulder	383	348
Summa skulder	3 273	2 928
Nettoexponering	1 245	1 067

1) Exklusive resultatandelar i joint venture och intresseföretag.

2) Sagax nettoexponering mot valutakursen SEK/EUR består utöver intäkter och kostnader i euro även av tillgångar och skulder i euro.

117

NOTER

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024

Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt

Den 17 februari 2025 pressmeddelades att Sagax genom 4 separata

transaktioner förvärvat sammanlagt 4 fastigheter för motsvarande

420 miljoner kronor. Fastigheterna omfattar en uthyrningsbar area

om 23 400 kvadratmeter och 42 000 kvadratmeter mark, varav 4 200

kvadratmeter upplåts med tomträtt. Årshyran uppgår till motsvarande

29 miljoner kronor. Uthyrningsgraden uppgår till 96 % och hyres-

avtalens genomsnittliga återstående löptid till 3,8 år. Av förvärven har

motsvarande 289 miljoner kronor tillträtts. Återstående 131 miljoner

kronor beräknas tillträdas under det första kvartalet 2025. Förvärven

kommer att redovisas i Sagax segment Benelux (218 miljoner kronor),

Frankrike (131 miljoner kronor) samt Spanien (71 miljoner kronor).

Den 10 mars 2025 pressmeddelades att Sagax emitterat ett icke

säkerställt grönt obligationslån om 300 miljoner euro på den europe-

iska kapitalmarknaden. Emissionen har skett som en del av bolagets

EMTN-program. Obligationslånet har en löptid om 7 år med förfall den

13 mars 2032. Fast årlig ränta uppgår till 4,10 %, motsvarande Euro

Mid-Swap plus en marginal om 1,53 %. Obligationslikviden kommer att

användas för att finansiera bolagets löpande verksamhet i enlighet med

Sagax ramverk för grön finansiering.

Inga andra väsentliga händelser har inträffat efter räkenskapsårets

utgång.

NOT VÄSENTLIGA HÄNDELSER EFTER RÄKENSKAPSÅRETS UTGÅNG

Till årsstämmans förfogande finns följande fria fond- och vinstmedel:
Balanserade vinstmedel	6 934 371,76
Överkursfond	8 724 399 123,82
Årets resultat	1 531 481 865,75
Summa	10 262 815 361,33
Till aktieägarna utdelas 3,50 kronor per stamaktie av serie A och serie B	1 184 485 606,50
Till aktieägarna utdelas 2,00 kronor per stamaktie av serie D	252 522 658,00
Överföres till överkursfond	8 724 399 123,82
Överföres till balanserade vinstmedel	101 407 973,01
Summa	10 262 815 361,33

NOT FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION

STYRELSENS YTTRANDE AVSEENDE FÖRSLAG TILL VINST-

DISPOSITION SAMT BEMYNDIGANDE ATT ÅTERKÖPA EGNA

AKTIER

Enligt aktiebolagslagen 18 kap 4 § ska styrelsen avge ett yttrande avse-

ende förslag till vinstutdelning. Vidare följer av 19 kap 22 § aktiebolags-

lagen att styrelsen ska avge ett yttrande avseende förslag till beslut om

återköp av egna aktier.

Koncernens egna kapital har beräknats i enlighet med de av EU

antagna IFRS redovisningsstandarder samt i enlighet med svensk lag

genom tillämpning av Rådet för finansiell rapporterings rekommenda-

tion RFR 1 (Kompletterande redovisningsregler för koncerner). Moder-

bolagets egna kapital har beräknats i enlighet med svensk lag och med

tillämpning av Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR

2 (Redovisning för juridiska personer).

Styrelsen föreslår att årsstämman för räkenskapsåret 2024 beslutar

om utdelning till aktieägarna om 3,50 kronor per stamaktie av serie A

och serie B. Som avstämningsdag för utdelning på stamaktier föreslås

den 12 maj 2025. Utdelningen beräknas kunna utbetalas genom Euro-

clears försorg den tredje vardagen efter avstämningsdagen.

Styrelsen föreslår att årsstämman för räkenskapsåret 2024 beslutar

om utdelning till aktieägarna om 2,00 kronor per stamaktie av serie D

med utbetalning kvartalsvis om 0,50 kronor per stamaktie av serie D.

Som avstämningsdagar för utdelningen på stamaktier av serie D före-

slår styrelsen måndagen den 30 juni 2025, tisdagen den 30 september

2025, tisdagen den 30 december 2025 och tisdagen den 31 mars 2026.

Utdelningen beräknas kunna utbetalas genom Euroclears försorg den

tredje vardagen efter respektive avstämningsdag.

Styrelsen föreslår vidare att årsstämman beslutar att de nya stamaktier

av serie D som kan komma att emitteras med stöd av stämmans bemyn-

digande enligt punkt 13 på dagordningen för årsstämman ska ge rätt

till utdelning i enlighet med ovan från och med den dag de blivit införda

i den av Euroclear förda aktieboken. Vid ett maximalt utnyttjande av

bemyndigandet kommer en utdelning för tillkommande stamaktier av

serie D om maximalt 93 337 156 kronor att kunna delas ut.

Den föreslagna vinstutdelningen 2025 motsvarar 33,4 procent av

koncernens förvaltningsresultat hänförligt till moderbolagets aktie-

ägare för 2024 och 40,1 procent av koncernens kassaflöde från den

löpande verksamheten 2024 före förändring av rörelsekapital. Om

bemyndigandet att emittera stamaktier utnyttjas maximalt som före-

slås årsstämman 2025 kommer den föreslagna utdelningen i stället att

högst motsvara högst 35,6 procent av koncernens förvaltningsresultat

hänförligt till moderbolagets aktieägare för 2024 och högst 42,7 procent

av koncernens kassaflöde från den löpande verksamheten före föränd-

ring av rörelsekapital 2024. Styrelsen finner att full täckning finns för

bolagets bundna egna kapital efter den föreslagna utdelningen.

Styrelsen finner att den föreslagna utdelningen till aktieägarna och

det föreslagna bemyndigandet avseende beslut om återköp av aktier är

försvarliga med hänsyn till de parametrar som anges i 17 kap 3 § andra

och tredje styckena i aktiebolagslagen (verksamhetens art, omfattning

och risker samt konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt).

Styrelsen bedömer att bolagets och koncernens egna kapital efter

den föreslagna utdelningen och efter eventuellt utnyttjande av bemyn-

digandet att återköpa aktier kommer att vara tillräckligt stort i rela-

tion till verksamhetens art, omfattning och risker. Styrelsen beaktar i

Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt

118

NOTER

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024

NOT FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION, FORTS.

sammanhanget bland annat bolagets och koncernens historiska utveck-

ling, budgeterad utveckling, investeringsplaner och konjunkturläget.

Föreslagen utdelning utgör 12,8 procent av moderbolagets egna

kapital och 3,5 procent av koncernens egna kapital hänförligt till

moderbolagets aktieägare per 31 december 2024. Om bemyndigan-

det att emittera stamaktier av serie D utnyttjas maximalt kommer

den föreslagna utdelningen i stället att utgöra högst 13,6 procent av

moderbolagets egna kapital och högst 3,7 procent av koncernens egna

kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare per 31 december 2024.

Bolagets och koncernens soliditet är god med beaktande av rörelsens

karaktär och utveckling. Mot denna bakgrund anser styrelsen att bola-

get och koncernen har goda förutsättningar att ta framtida affärsrisker

och även tåla eventuella förluster. Planerade investeringar har beaktats

vid bestämmandet av den föreslagna utdelningen samt det föreslagna

bemyndigandet avseende återköp av egna aktier. Utdelningen eller

utnyttjande av bemyndigandet att återköpa egna aktier kommer hel-

ler inte att negativt påverka bolagets och koncernens förmåga att göra

ytterligare affärsmässigt motiverade investeringar enligt antagna

planer.

Den föreslagna utdelningen och eventuellt utnyttjande av bemyndigan-

det att återköpa aktier kommer inte att påverka bolagets och koncernens

förmåga att i rätt tid infria sina betalningsförpliktelser. Styrelsen har

övervägt övriga kända förhållanden som kan ha betydelse för bolagets

och koncernens ekonomiska ställning och som inte beaktats inom

ramen för det ovan anförda. Därvid har ingen omständighet framkom-

mit som gör att den föreslagna utdelningen eller det föreslagna bemyn-

digandet att återköpa egna aktier inte framstår som försvarliga.

Vidare beaktar styrelsen att det åligger styrelsen att, i samband

med eventuellt utnyttjande av bemyndigandet att återköpa aktier,

upprätta ett nytt motiverat yttrande enligt 19 kap 22 och 29 §§ i aktie-

bolagslagen avseende om det då aktuella förvärvet av egna aktier, med

hänsyn till då rådande förhållanden, är försvarligt med hänsyn till de

parametrar som anges i 17 kap 3 § andra och tredje styckena i aktie-

bolagslagen.

Stockholm i april 2025

AB Sagax (publ)

Styrelsen

119

NOTER

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024

Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt

ÅRSREDOVISNINGENS UNDERTECKNANDE

Undertecknade försäkrar att koncern- och årsredovisningen har upprättats i enlighet med internationella IFRS redovisningsstandarder, sådana de

antagits av EU, respektive god redovisningssed och ger en rättvisande bild av koncernens och företagets ställning och resultat, samt att koncern-

förvaltningsberättelsen och förvaltningsberättelsen ger en rättvisande översikt över utvecklingen av koncernens och företagets verksamhet,

ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som de företag som ingår i koncernen står inför.

Stockholm den 14 april 2025

Staffan Salén Johan Cederlund

Styrelsens ordförande Styrelseledamot

Filip Engelbert Johan Thorell

Styrelseledamot Styrelseledamot

Ulrika Werdelin David Mindus

Styrelseledamot Styrelseledamot och

verkställande direktör

Vår revisionsberättelse har lämnats den 14 april 2025

Jonas Svensson

Auktoriserad revisor

Ernst & Young AB

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024

120

RAPPORT OM ÅRSREDOVISNINGEN OCH

KONCERNREDOVISNINGEN

Uttalanden

Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovisningen

för AB Sagax (publ) för år 2024 med undantag för bolagsstyrnings-

rapporten på sidorna 63–72. Bolagets årsredovisning och koncern-

redovisning ingår på sidorna 8–119 i detta dokument.

Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med

årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild

av moderbolagets finansiella ställning per den 31 december 2024 och av

dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt årsredovisningslagen.

Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen

och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av koncernens finan-

siella ställning per den 31 december 2024 och av dess finansiella resultat

och kassaflöde för året enligt IFRS Redovisningsstandarder, så som de

antagits av EU, och årsredovisningslagen. Våra uttalanden omfattar inte

bolagsstyrningsrapporten på sidorna 63–72. Förvaltningsberättelsen är

förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar.

Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resultaträkningen och

balansräkningen för moderbolaget och koncernen.

Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen och koncern-

redovisningen är förenliga med innehållet i den kompletterande rapport

som har överlämnats till moderbolagets revisionsutskott i enlighet med

Revisorsförordningens (537/2014) artikel 11.

Grund för uttalanden

Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing (ISA)

och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa standarder beskrivs

närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till

moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt

fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Detta innefattar att,

baserat på vår bästa kunskap och övertygelse, inga förbjudna tjänster som

avses i Revisorsförordningens (537/2014) artikel 5.1 har tillhanda hållits det

granskade bolaget eller, i förekommande fall, dess moderföretag eller dess

kontrollerade företag inom EU.

Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och

ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.

Revisionsberättelse

Till bolagsstämman i AB Sagax (publ), org nr 556520-0028

Särskilt betydelsefulla områden

Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden som enligt

vår professionella bedömning var de mest betydelsefulla för revisionen

av årsredovisningen och koncernredovisningen för den aktuella perioden.

Dessa områden behandlades inom ramen för revisionen av, och i vårt

ställningstagande till, årsredovisningen och koncernredovisningen som

helhet, men vi gör inga separata uttalanden om dessa områden. Beskriv-

ningen nedan av hur revisionen genomfördes inom dessa om råden ska

läsas i detta sammanhang.

Vi har fullgjort de skyldigheter som beskrivs i avsnittet Revisorns

ansvar i vår rapport om årsredovisningen också inom dessa områden.

Därmed genomfördes revisionsåtgärder som utformats för att beakta

vår bedömning av risk för väsentliga fel i årsredovisningen och koncern-

redovisningen. Utfallet av vår granskning och de granskningsåtgärder

som genomförts för att behandla de områden som framgår nedan utgör

grunden för vår revisionsberättelse

Värdering förvaltningsfastigheter

Beskrivning av området Hur detta område beaktades i revisionen

Det verkliga värdet för förvaltningsfastigheterna i koncernen uppgick den

31 december 2024 till 65 874 Mkr. Per balansdagen som avslutas 31

december 2024 har 99% av fastighetsbeståndet värderats av externa

värderare och 1% genom internt upprättade värderingar. Värderingarna är

avkastningsbaserade enligt kassaflödesmodellen, vilket innebär att framtida

kassaflöden prognostiseras. Fastigheternas direktavkastningskrav bedöms

utifrån varje fastighets unika risk samt gjorda transaktioner på marknaden

för objekt av liknande karaktär. Med anledning av den höga graden av an-

taganden och bedömningar som sker i samband med fastighetsvärderingen

anser vi att detta område är ett särskilt betydelsefullt område i vår revision.

En beskrivning av värdering av fastighetsinnehavet framgår av avsnitt

om redovisningsprinciper och avsnitt om kritiska bedömningar i not 1

”Redovisningsprinciper” samt not 13 ”Förvaltningsfastigheter”.

I vår revision har vi utvärderat bolagets process för fastighetsvärdering, bland

annat genom att utvärdera värderingsmetod och indata i de externt och

internt upprättade värderingarna. Vi har utvärderat bolagets kompetens samt

utvärderat de externa värderarnas kompetens och objektivitet. Vi har gjort

jämförelser mot känd marknadsinformation. Vi har granskat använd modell för

fastighetsvärdering. Vi också granskat rimligheten i gjorda antaganden som

direktavkastningskrav, vakansgrad, hyresintäkter och driftskostnader för ett urval

av förvaltningsfastigheterna. Urval har gjorts utifrån kriterierna risk, storlek och

slumpmässighet. Vi har granskat lämnade upplysningar i årsredovisningen.

REVISIONSBERÄTTELSE

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024

121

Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt

ANNAN INFORMATION ÄN ÅRSREDOVISNINGEN OCH

KONCERNREDOVISNINGEN

Detta dokument innehåller även annan information än årsredovis-

ningen och koncernredovisningen och återfinns på sidorna 1–7 och på

sidorna 124–178. Den andra informationen består även av ersättnings-

rapporten som vi inhämtade före datumet för denna revisionsberät-

telse. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret

för denna andra information.

Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncernredovis-

ningen omfattar inte denna information och vi gör inget uttalande med

bestyrkande avseende denna andra information.

I samband med vår revision av årsredovisningen och koncernredovis-

ningen är det vårt ansvar att läsa den information som identifieras ovan

och överväga om informationen i väsentlig utsträckning är oförenlig med

årsredovisningen och koncernredovisningen. Vid denna genomgång beak-

tar vi även den kunskap vi i övrigt inhämtat under revisionen samt bedö-

mer om informationen i övrigt verkar innehålla väsentliga felaktigheter.

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar

Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att

årsredovisningen och koncernredovisningen upprättas och att den ger

en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och, vad gäller koncern-

redovisningen, enligt IFRS redovisningsstandarder så som de antagits

av EU. Styrelsen och verkställande direktören ansvarar även för den

interna kontroll som de bedömer är nödvändig för att upprätta en års-

redovisning och koncernredovisning som inte innehåller några väsent-

liga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag.

Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen

ansvarar styrelsen och verkställande direktören för bedömningen av

bolagets förmåga att fortsätta verksamheten. De upplyser, när så är till-

lämpligt, om förhållanden som kan påverka förmågan att fortsätta verk-

samheten och att använda antagandet om fortsatt drift. Antagandet om

fortsatt drift tillämpas dock inte om styrelsen och verkställande direktören

avser att likvidera bolaget, upphöra med verksamheten eller inte har

något realistiskt alternativ till att göra något av detta.

Styrelsens revisionsutskott ska, utan att det påverkar styrelsens

ansvar och uppgifter i övrigt, bland annat övervaka bolagets finansiella

rapportering.

Revisorns ansvar

Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om att årsredovis-

ningen och koncernredovisningen som helhet inte innehåller några

väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller

misstag, och att lämna en revisionsberättelse som innehåller våra utta-

landen. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti

för att en revision som utförs enligt ISA och god revisionssed i Sverige

alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns.

Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och

anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan för-

väntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i

årsredovisningen och koncernredovisningen.

Som del av en revision enligt ISA använder vi professionellt omdöme

och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen.

Dessutom:

■

identifierar och bedömer vi riskerna för väsentliga felaktigheter i

årsredovisningen och koncernredovisningen, vare sig dessa beror på

oegentligheter eller misstag, utformar och utför granskningsåtgärder

bland annat utifrån dessa risker och inhämtar revisionsbevis som

är tillräckliga och ändamålsenliga för att utgöra en grund för våra

uttalanden. Risken för att inte upptäcka en väsentlig felaktighet till

följd av oegentligheter är högre än för en väsentlig felaktighet som

beror på misstag, eftersom oegentligheter kan innefatta agerande i

maskopi, förfalskning, avsiktliga utelämnanden, felaktig information

eller åsidosättande av intern kontroll.

■

skaffar vi oss en förståelse av den del av bolagets interna kontroll som

har betydelse för vår revision för att utforma granskningsåtgärder

som är lämpliga med hänsyn till omständigheterna, men inte för att

uttala oss om effektiviteten i den interna kontrollen.

■

utvärderar vi lämpligheten i de redovisningsprinciper som används

och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens uppskatt-

ningar i redovisningen och tillhörande upplysningar.

■

drar vi en slutsats om lämpligheten i att styrelsen och verkställande

direktören använder antagandet om fortsatt drift vid upprättandet

av årsredovisningen och koncernredovisningen. Vi drar också en

slutsats, med grund i de inhämtade revisionsbevisen, om det finns

någon väsentlig osäkerhetsfaktor som avser sådana händelser eller

förhållanden som kan leda till betydande tvivel om bolagets förmåga

att fortsätta verksamheten. Om vi drar slutsatsen att det finns en

väsentlig osäkerhetsfaktor, måste vi i revisionsberättelsen fästa upp-

märksamheten på upplysningarna i årsredovisningen om den väsent-

liga osäkerhetsfaktorn eller, om sådana upplysningar är otillräckliga,

modifiera uttalandet om årsredovisningen och koncernredovis-

ningen. Våra slutsatser baseras på de revisionsbevis som inhämtas

fram till datumet för revisionsberättelsen. Dock kan framtida hän-

delser eller förhållanden göra att ett bolag inte längre kan fortsätta

verksamheten.

■

utvärderar vi den övergripande presentationen, strukturen och

innehållet i årsredovisningen och koncernredovisningen, däribland

upplysningarna, och om årsredovisningen och koncernredovisningen

återger de underliggande transaktionerna och händelserna på ett sätt

som ger en rättvisande bild.

■

planerar och utför vi koncernrevisionen för att inhämta tillräckliga

och ändamålsenliga revisionsbevis avseende den finansiella informa-

tionen för företag eller affärsenheter inom koncernen som grund för

att göra ett uttalande avseende koncernredovisningen. Vi ansvarar

för styrning, övervakning och genomgång av det revisionsarbete som

utförts för koncernrevisionens syfte. Vi är ensamt ansvariga för våra

uttalanden.

Vi måste informera styrelsen om bland annat revisionens planerade

omfattning och inriktning samt tidpunkten för den. Vi måste också

informera om betydelsefulla iakttagelser under revisionen, däribland de

eventuella betydande brister i den interna kontrollen som vi identifierat.

Vi måste också förse styrelsen med ett uttalande om att vi har följt

relevanta yrkesetiska krav avseende oberoende, och ta upp alla relatio-

ner och andra förhållanden som rimligen kan påverka vårt oberoende,

samt i tillämpliga fall åtgärder som har vidtagits för att eliminera hoten

eller motåtgärder som har vidtagits.

Av de områden som kommuniceras med styrelsen fastställer vi

vilka av dessa områden som varit de mest betydelsefulla för revisionen

av årsredovisningen och koncernredovisningen, inklusive de viktigaste

bedömda riskerna för väsentliga felaktigheter, och som därför utgör

de för revisionen särskilt betydelsefulla områdena. Vi beskriver dessa

områden i revisionsberättelsen såvida inte lagar eller andra författningar

förhindrar upplysning om frågan.

REVISIONSBERÄTTELSE

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024

122

RAPPORT OM ANDRA KRAV ENLIGT LAGAR

OCH ANDRA FÖRFATTNINGAR

Revisorns granskning av förvaltning och förslaget till

dispositioner av bolagets vinst eller förlust

Uttalanden

Utöver vår revision av årsredovisningen har vi även utfört en revision av

styrelsens och verkställande direktörens förvaltning av AB Sagax (publ)

för år 2024 samt av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst

eller förlust.

Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt förslaget

i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkstäl-

lande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.

Grund för uttalanden

Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar

enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är

oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god

revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar

enligt dessa krav.

Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och

ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar

Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner be-

träffande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning innefat-

tar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är försvarlig

med hänsyn till de krav som bolagets och koncernens verksamhetsart,

omfattning och risker ställer på storleken av moderbolagets och koncer-

nens egna kapital, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt.

Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvaltningen av

bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fortlöpande

bedöma bolagets och koncernens ekonomiska situation, och att tillse att

bolagets organisation är utformad så att bokföringen, medelsförvalt-

ningen och bolagets ekonomiska angelägenheter i övrigt kontrolleras på

ett betryggande sätt. Verkställande direktören ska sköta den löpande

förvaltningen enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland

annat vidta de åtgärder som är nödvändiga för att bolagets bokföring ska

fullgöras i överensstämmelse med lag och för att medelsförvaltningen

ska skötas på ett betryggande sätt.

Revisorns ansvar

Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt

uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis för att med en

rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelseledamot eller

verkställande direktören i något väsentligt avseende:

■

företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försummelse

som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller

■

på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovis-

ningslagen eller bolagsordningen.

Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner av bolagets

vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är att med rimlig

grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen.

Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för att en

revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige alltid kommer att

upptäcka åtgärder eller försummelser som kan föranleda ersättnings-

skyldighet mot bolaget, eller att ett förslag till dispositioner av bolagets

vinst eller förlust inte är förenligt med aktiebolagslagen.

Som en del av en revision enligt god revisionssed i Sverige använder

vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning

under hela revisionen. Granskningen av förvaltningen och förslaget till

dispositioner av bolagets vinst eller förlust grundar sig främst på revi-

sionen av räkenskaperna. Vilka tillkommande granskningsåtgärder som

utförs baseras på vår professionella bedömning med utgångspunkt i risk

och väsentlighet. Det innebär att vi fokuserar granskningen på sådana

åtgärder, områden och förhållanden som är väsentliga för verksamheten

och där avsteg och överträdelser skulle ha särskild betydelse för bola-

gets situation. Vi går igenom och prövar fattade beslut, beslutsunderlag,

vidtagna åtgärder och andra förhållanden som är relevanta för vårt utta-

lande om ansvarsfrihet. Som underlag för vårt uttalande om styrelsens

förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi

granskat styrelsens motiverade yttrande samt ett urval av underlagen

för detta för att kunna bedöma om förslaget är förenligt med aktie-

bolagslagen.

Revisorns granskning av Esef-rapporten

Uttalande

Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har

vi även utfört en granskning av att styrelsen och verkställande direk-

tören har upprättat årsredovisningen och koncernredovisningen i ett

format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering (Esef-rapporten)

enligt 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden för AB

Sagax (publ) för år 2024.

Vår granskning och vårt uttalande avser endast det lagstadgade

kravet.

Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten upprättats i ett format

som i allt väsentligt möjliggör enhetlig elektronisk rapportering.

Grund för uttalande

Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommendation RevR 18

Revisorns granskning av Esef-rapporten. Vårt ansvar enligt denna

rekommendation beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är

oberoende i förhållande till AB Sagax (publ)) enligt god revisorssed i

Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa

krav.

Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamåls-

enliga som grund för vårt uttalande.

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar

Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för

att Esef-rapporten har upprättats i enlighet med 16 kap. 4 a § lagen

(2007:528) om värdepappersmarknaden, och för att det finns en sådan

intern kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer

nödvändig för att upprätta Esef-rapporten utan väsentliga felaktigheter,

vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag.

REVISIONSBERÄTTELSE

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024

123

Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt

Revisorns ansvar

Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om Esef-rapporten i

allt väsentligt är upprättad i ett format som uppfyller kraven i 16 kap.

4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, på grundval av vår

granskning.

RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra gransknings-

åtgärder för att uppnå rimlig säkerhet att Esef-rapporten är upprättad i

ett format som uppfyller dessa krav.

Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti

för att en granskning som utförs enligt RevR 18 och god revisionssed i

Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan

finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller miss-

tag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen

kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med

grund i Esef-rapporten.

Revisionsföretaget tillämpar ISQC 1 Kvalitetskontroll för revisions-

företag som utför revision och översiktlig granskning av finansiella rap-

porter samt andra bestyrkandeuppdrag och näraliggande tjänster och

har därmed ett allsidigt system för kvalitetskontroll vilket innefattar

dokumenterade riktlinjer och rutiner avseende efterlevnad av yrkes-

etiska krav, standarder för yrkesutövningen och tillämpliga krav i lagar

och andra författningar.

Granskningen innefattar att genom olika åtgärder inhämta bevis

om att Esef-rapporten har upprättats i ett format som möjliggör enhetlig

elektronisk rapportering av årsredovisningen och koncernredovisning.

Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att

bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i rapporteringen vare sig

dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid denna riskbedömning

beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta

för hur styrelsen och verkställande direktören tar fram underlaget i

syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med

hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om

effektiviteten i den interna kontrollen. Granskningen omfattar också

en utvärdering av ändamålsenligheten och rimligheten i styrelsens och

verkställande direktörens antaganden.

Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen validering av att

Esef-rapporten upprättats i ett giltigt XHTML-format och en avstäm-

ning av att Esef-rapporten överensstämmer med den granskade årsredo-

visningen och koncernredovisningen.

Vidare omfattar granskningen även en bedömning av huruvida koncer-

nens resultat-, balans- och egetkapitalräkningar, kassaflödesanalys samt

noter i Esef-rapporten har märkts med iXBRL i enlighet med vad som

följer av Esef-förordningen.

Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten

Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrapporten på

sidorna 63–72 och för att den är upprättad i enlighet med årsredovis-

ningslagen.

Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 16

Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten. Detta innebär att

vår granskning av bolagsstyrningsrapporten har en annan inriktning

och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och

omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing

och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss

tillräcklig grund för våra uttalanden.

En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i enlighet

med 6 kap. 6 § andra stycket punkterna 2–6 årsredovisningslagen samt

7 kap. 31 § andra stycket samma lag är förenliga med årsredovisningens

och koncernredovisningens övriga delar samt i överensstämmelse med

årsredovisningslagen.

Ernst & Young AB, Box 7850, 103 99 Stockholm, utsågs till AB Sagax

revisorer av bolagsstämman den 8 maj 2024 och har varit bolagets revisor

sedan 8 maj 2008.

Stockholm den 14 april 2025

Ernst & Young AB

Jonas Svensson

Auktoriserad revisor

REVISIONSBERÄTTELSE

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024

124

Hållbarhetsrapport

Allmänna upplysningar 125

Miljömässig hållbarhet 133

Social hållbarhet 143

Ansvarsfullt företagande 145

Global Reporting Initiative 146

Revisorns yttrande avseende den lagstadgade hållbarhets-

rapporten 148

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024

125

Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt

ENERGIANVÄNDNING

Sagax mål är att minska energi-

användningen i fastighetsbeståndet

med 2 % per år fram till 2030 i

jämförbart bestånd där data för

energianvändningen är tillgänglig

för de senaste två åren. Under 2024

har energianvändningen i jämförbart

bestånd minskat med 1 %.

Energianvändningen

minskade med

1 % under 2024

SOLCELLSANLÄGGNINGAR

Under 2024 har Sagax installerat

11 solcellsanläggningar. För de 68

installerade solcellsanläggningarna i

fastighetsbeståndet uppgår den totala

årliga produktionen till 13 994 MWh.

Totalt installerad effekt uppgår till

12 MWp.

11 solcellsanläggningar

installerades under 2024

MILJÖCERTIFIERING

Totalt slutfördes 18 miljöcertifieringar

omfattande 177 000 kvadratmeter

under året. Vid årsskiftet var 19 miljö-

certifieringar pågående omfattande

163 000 kvadratmeter. Vid utgången

av 2024 var fastigheter motsvarande

950 000 kvadrat meter av fastighets-

beståndet miljöcertifierat.

Miljöcertifieringar

motsvarande 1 113 000

kvadratmeter har slutförts

och är pågående

Allmänna upplysningar

HÅLLBARHETSÅRET I KORTHET

REDOVISNINGSPRINCIPER

I enlighet med 6 kap 11 § ÅRL har Sagax valt att upprätta den

lagstadgade hållbarhetsrapporten som en från årsredovisningen

avskild rapport. Sidhänvisningar i intervallet sidorna 8–119 avser

Sagax års redovisning 2024. Hållbarhetsrisker beskrivs i de avsnitt

där väsentliga risker identifierats, se sidorna 50–53 samt 115–116.

Styrelsen är ytterst ansvarig för Sagax hållbarhetsarbete. Ernst &

Young har yttrat sig om att den lagstadgade hållbarhetsrapporten

har upprättats.

Sagax har redovisat hållbarhetsarbetet enligt Global Reporting

Initiative (GRI) Standards sedan 2019 och genomförde under 2022

en anpassning till GRI Standards 2021. Hänsyn har tagits till GRI:s

branschspecifika tillägg för bygg- och fastighetssektorn. I rapporten

presenteras jämförelsetal för 2023 och 2022.

Hållbarhetsrapporten har upprättats på konsoliderad basis och

följer det finansiella räkenskapsåret. Inga väsentliga förändringar

har skett i verksamheten från föregående år. Hållbarhetsrapporten

omfattar Sagax jämte dotterbolag. Joint venture och intresseföretag

omfattas inte av hållbarhetsrapporten.

Rapporteringen har även tagit stöd av standarder som Green-

house Gas Protocol (GHG) och Taskforce on Climate-related

Financial Disclosures (TCFD).

Sagax analyserar och följer utvecklingen av EU:s nya hållbar-

hetsdirektiv Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD)

och dess implikationer för bolaget.

Sagax utgår från den definition av

hållbarhet som följer av FN:s rapport

"Vår gemensamma framtid" i vilken hållbar

utveckling definieras som "en utveckling som

tillfredsställer dagens behov utan att äventyra

kommande generationers möjligheter

att tillfredsställa sina behov".

HÅLLBARHETSRAPPORT

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024

126

STYRNING AV HÅLLBARHETSARBETET

Planering, styrning och uppföljning av hållbarhetsarbetet följer bolagets

organisationsstruktur med tydlig delegering av ansvar och befogen-

heter. Hållbarhetsarbetet tar sin utgångspunkt i policyer, riktlinjer,

över gripande mål samt lagar, externa riktlinjer och regelverk. Bolagets

styrelse är ytterst ansvarig för hållbarhetsfrågorna och fastställer år-

ligen hållbarhetspolicyn. Hållbarhetsfrågor rapporteras kvartalsvis till

styrelsen. Väsentlighetsanalysen uppdateras årligen.

Sagax styrelse fastställer bolagets övergripande hållbarhets policy

och relaterade policyer, vilka uppdateras årligen. Sagax hållbarhets-

policy tydliggör målsättningar inom hållbarhetsområdet. Målen följs

upp samt utvärderas och uppdateras av bolaget årsvis. Därutöver utvär-

deras hållbarhetsriskerna årligen.

Under det gångna året har styrelsen fått utbildning och information

om det kommande regelverket för ny hållbarhetsrapportering enligt

CSRD och standarderna i ESRS.

Sagax betraktar försiktighetsprincipen i miljöbalken samt lagar

och förordningar som minimikrav. Sagax följer FN:s Global Compacts

principer, vilket omfattar mänskliga rättigheter, arbetsrätt, miljö och

anti-korruption.

En analys har tidigare genomförts gällande vilka av FN:s 17 globala

mål för hållbar utveckling som följer av Agenda 2030 som Sagax verk-

samhet har möjlighet att bidra till. Hållbarhetsarbetet bedöms bidra till

måluppfyllelse främst avseende delmål hänförliga till:

■

God hälsa och välbefinnande (mål 3)

■

Hållbar energi för alla (mål 7)

■

Anständiga arbetsvillkor och ekonomisk tillväxt (mål 8)

■

Hållbara städer och samhällen (mål 11)

■

Hållbar konsumtion och produktion (mål 12)

■

Bekämpa klimatförändringarna (mål 13)

■

Fredliga och inkluderande samhällen (mål 16)

POLICYER

Sagax policyer fastställs årligen av bolagets styrelse. Samtliga anställda

omfattas av de policyer som styrelsen antagit. Aktuella policyer och rikt-

linjer finns tillgängliga på Sagax hemsida www.sagax.se och inkluderar:

■

Anti-diskrimineringspolicy

■

Anti-korruptionspolicy

■

Arbetsmiljöpolicy

■

Informationspolicy

■

Insiderpolicy

■

Policy avseende investeringar i andra bolag

■

Policy avseende styrelse uppdrag

■

Policy avseende belåning av aktier i Sagax

■

Hållbarhetspolicy

■

Riktlinjer för visselblåsartjänst

■

Uppförandekod för leverantörer

RISKHANTERING

Bolagets styrelse är ytterst ansvarig för riskhanteringen. Styrelsen har

delegerat ansvaret till bolagets ledning för det löpande arbetet med risk-

hantering och att det finns rutiner och processer på plats för riskhante-

ring och intern kontroll.

Miljöinriktade politiska beslut kan påverka Sagax genom exempelvis

högre skatter eller krav på investeringar. Därtill kan bolagets verksam-

het, resultat och finansiella ställning påverkas av ökade miljörelaterade

krav från tillsynsmyndigheter, investerare, hyresgäster eller andra

intressenter.

Bolagets långsiktiga kapitalförsörjning och kapitalkostnader kan

påverkas negativt om Sagax hållbarhetsarbete inte uppfyller markna-

dens krav. Det finns även risk för tillkommande kostnader för investe-

ringar i fastighetsbeståndet till följd av bland annat ändrad lagstiftning

eller ändrat kundbeteende. Därutöver kan Sagax fastighetsportfölj

påverkas av klimatförändringar såsom ökad risk för översvämning.

Övriga risker utgörs bland annat av risk för korruption, miljöförore-

ningar eller ökade kostnader för energi. Därutöver är Sagax utsatt för

risker relaterade till att bolagets leverantörer inte efterlever Sagax upp-

förandekod.

Därutöver föreligger även risker avseende osäkerheter i hållbarhets-

redovisningen. Det kan finnas risker avseende att data rapporterats eller

beräknats på felaktigt sätt, eller att det gjorts felaktiga antaganden eller

tolkningar av regelverk.

Vid rapportering och sammanställning av hållbarhetsdata används

i första hand direkta data som underlag om det är möjligt. I vissa fall

har estimat använts då fullständiga data saknats. Det gäller i första

hand energidata för de fastigheter där den inte varit tillgänglig. Scha-

bloner har i första hand använts för beräkning av växthusgasutsläpp

med hjälp av vedertagna emissionsfaktorer i förekommande fall. Sagax

arbetar kontinuerligt med att förbättra processen för insamling av data

samt datakvaliteten. Sagax arbetar även med att utveckla och förbättra

rutiner och processer för internkontroll relaterat till hållbarhetsredovis-

ningen.

Sagax hantering av miljö- och klimatrisker samt övriga risker och

bolagets riskhantering beskrivs närmare på sidorna 50–53. Sagax rap-

port avseende klimatrisker enligt standarden TCFD beskrivs på sidorna

137–138.

HÅLLBARHETSRAPPORT

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024

127

Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt

HÅLLBARHETSSTRATEGI

Trender och drivkrafter inom hållbarhetsområdet

Förändringar inom hållbarhetsområdet drivs till stor del av globala

överenskommelser med tillhörande mål såsom EU:s hållbarhets-

agenda, Global Compacts tio principer, FN:s globala mål för en hållbar

utveckling samt Parisavtalet. Det sistnämnda innebär att länderna som

är parter i avtalet åtagit sig att begränsa den globala uppvärmningen

till under 2 °C och strävar efter att begränsa den till 1,5 °C genom att

minska utsläppen av växthusgaser. Därutöver finns ett flertal regelverk

och standarder som ger vägledning kring hur verksamheter kan mäta

och följa upp sitt hållbarhetsarbete såsom till exempel Task Force on

Climate-related Financial Disclosures (TCFD), Greenhouse Gas Protocol

(GHG protocol) samt EU:s taxonomi för hållbar finansiering (EU-

taxonomin). Därutöver har EU fastställt, genom Corporate Sustainability

Reporting Directive (CSRD), revideringar och ytterligare skärpta krav

på hållbarhetsrapportering. Sagax analyserar och följer utvecklingen av

CSRD och dess implikationer för bolaget. Sagax rapporterar årligen sina

växthusgas utsläpp enligt GHG-protokollet.

EU-taxonomin är en del av EU:s handlingsplan för finansiering av

hållbar tillväxt. Handlingsplanen har tre övergripande mål: Att styra

kapitalflöden mot hållbara finansieringar, att göra hållbarhet till en

standardfaktor vid riskhantering samt att uppmuntra till transparens

och långsiktighet. EU-taxonomin är ett sätt för finansiella institutioner

och banker för att identifiera hållbara investeringar. EU- taxonomin och

hur den påverkar Sagax beskrivs närmare på sidan 139.

Bygg- och fastighetssektorn står för ungefär en femtedel av Sveriges

klimatpåverkan och pekas inom ramen för EU-taxonomin ut som en

av de sektorer med störst miljöpåverkan. En byggnads klimatpåver-

kan över dess livscykel uppstår vid uppförande, rivning, förvaltning,

hyresgästernas användning av byggnaden samt vid renoveringar och

ombyggnationer. Klimatpåverkan är störst vid nybyggnation. Sagax

investeringsverksamhet är huvudsakligen inriktad på förvärv av befint-

liga byggnader. Sagax genomför få nybyggnationsprojekt. När det gäller

Sagax klimatpåverkan är det således framförallt val av energikällor,

försörjningssystem och material vid ombyggnation som främst är

betydelsefulla. Sagax hyresgäster ansvarar till största del för energi-

försörjningen.

Investeringar i energi- och miljöförbättrande åtgärder förutsätter

lönsamhet. Sagax uppvisade under 2024 en fortsatt stark ekonomisk

utveckling, vilket skapar förutsättningar för fortsatta investeringar i

energi- och miljöåtgärder. Avkastning på eget kapital har i genomsnitt

uppgått till 15 % under de senaste fem åren samtidigt som förvalt-

ningsresultatet per A- och B-aktie har ökat med i genomsnitt 18 % per

år under samma period. Sagax har under 2024 investerat 53 miljoner

kronor i bland annat solcells- och bergvärmeanläggningar, uppgrade-

ring av styrsystem för värme och ventilation, byte till LED-belysning

samt tilläggsisolering. Arbetet med att miljöcertifiera fastigheter har

fortsatt under 2024. Under året slutfördes 18 miljöcertifieringar och vid

utgången av året pågick 19 miljöcertifieringar.

Affärsmodell

Sagax är ett börsnoterat fastighetsbolag vars affärsidé är att investera i

kommersiella fastigheter främst inom segmentet lager och lätt industri.

Sagax affärsmodell präglas i alla delar av långsiktighet. Kortsiktiga

vinster är underordnade bolagets långsiktiga, det vill säga hållbara,

värdeskapande. Således är hållbarhetsarbetet integrerat i affärs-

modellen. Hög direktavkastning i kombination med låg nyproduktions-

takt och stabila uthyrningsgrader gör fastigheter för lager och lätt

industri till intressanta investeringsobjekt. Sagax genomför löpande

kompletteringsförvärv och investeringar i befintliga fastigheter. Fastig-

hetsförvärven och investeringarna i befintligt bestånd syftar till att öka

kassaflödet och diversifiera hyresintäkterna och därmed minska bola-

gets operationella och finansiella risker.

Sagax finansiella struktur är utformad med tydligt fokus på löpande

kassaflöde och räntetäckningsgrad. Detta bedöms skapa goda förutsätt-

ningar för såväl expansion som attraktiv avkastning på aktieägarnas

kapital.

Sagax eftersträvar långsiktighet och effektivitet i förvaltningen.

I förvaltningsstrategin ingår att arbeta aktivt med att bygga långsiktiga

kundrelationer. Sagax eftersträvar att ha välrenommerade och kredit-

värdiga hyresgäster. Bolaget tecknar huvudsakligen kallhyresavtal där

hyresgästen betalar fastighetskostnader som annars hade belastat fastig-

hetsägaren.

Sagax investerar huvudsakligen i regioner som har stabil befolk-

ningstillväxt och ett diversifierat näringsliv.

Hållbarhetsstrategi

Sagax hållbarhetsstrategi tar sin utgångspunkt i bolagets affärsidé,

policyer, externa ramverk samt väsentlighetsanalys vilken uppdateras

årligen.

Sagax följer aktiebolagslagens huvudregel (3 kap. 3 §) i fråga om

syfte. Det övergripande verksamhetsmålet är att långsiktigt, det vill säga

hållbart, generera högsta möjliga riskjusterade avkastning till aktie-

ägarna. För att nå detta mål bedrivs bolagets verksamhet genomgående

med ett långsiktigt perspektiv. Sagax uppfattning är att vinstsyftet inte

står i konflikt med ett hållbart företagande: Att vara en bra arbetsgivare,

en bra leverantör, en uppskattad kund och att bolaget uppträder på ett

anständigt sätt i samhället och försöker begränsa sin miljöpåverkan

är alla grundläggande förutsättningar för att Sagax, över lång tid, ska

kunna bereda vinst för sina aktieägare.

Det långsiktiga förhållningssättet illustreras av att det i förvaltnings-

strategin ingår att arbeta med att bygga långsiktiga kundrelationer samt

av det begränsade inslaget av fastighetshandel i bolagets verksamhet.

Bolaget väljer att avstå från att vid varje tidpunkt maximera hyresnivån

om istället hyresavtal med längre löptider med solventa hyresgäster

kan uppnås. Detta leder till minskad risk för vakanser samt lägre uthyr-

nings- och lokalanpassningskostnader.

Bolaget är beroende av kompetenta och professionella medarbetare.

Det är därför viktigt att företaget är en attraktiv arbetsgivare som attra-

herar och har förmågan att långsiktigt behålla kompetent personal.

Sammantaget är bolagets strategier utformade för att Sagax ska gene-

rera långsiktigt uthållig avkastning och starka kassaflöden. Sagax hållbar-

hetsarbete är således en naturlig del i företagets affärsmodell och bidrar

till att uppnå företagets mål. I fråga om upplysningar om Sagax utveck-

ling, ställning och resultat hänvisas till årsredovisningen för 2024.

Sagax hållbarhetsarbete bygger på en tydlig intern kommunikation

och ansvarsfördelning.

HÅLLBARHETSRAPPORT

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024

128

INTRESSENTDIALOG

Utgångspunkten för redovisningen är intressentdialoger som regelbun-

det genomförs i bolagets normala verksamhet som ger information till

väsentlighetsanalysen. Sagax ska följa gällande lagar och föreskrifter

samt arbeta långsiktigt och enligt principer som garanterar hög moral

och etik i interna och externa relationer.

Intressentanalys

Sagax verksamhet påverkar och påverkas av olika intressent grupper

och det är därför viktigt att intressenternas perspektiv tas i beaktande

i Sagax hållbarhetsarbete. Interaktionen med Sagax intressenter ger

Sagax möjlighet att erhålla fördjupad kunskap om bolagets intressenters

förväntningar och angelägenheter och därigenom erhålla bättre insikt

i såväl risker som möjligheter. Bolagets intressenter ingår i fem katego-

rier och dialogen med intressenterna tar olika former och sker löpande,

se tabellen nedan. Intressenternas viktigaste frågor har bidragit som

underlag till väsentlighetsanalysen som ligger till grund för hållbarhets-

arbetet och föreliggande hållbarhetsrapport.

Utöver direkt dialog med Sagax intressenter har medarbetare delta-

git i seminarier om hållbarhet i syfte att bredda sin kunskap. Under 2024

genomfördes likt tidigare år en medarbetarundersökning med fokus på

arbetsmiljö och antidiskriminering.

Intresseanalys

Intressentgrupp Dialogform Viktigaste frågor

Aktieägare Styrelsemöten, varav ett om året är ett strategimöte

Möten med ägarrepresentanter för särskild diskussion

om ägarstyrning

Bolagsstämma

Finansiella rapporter

Finansiell utveckling

Effektiviserad energiförbrukning

Anti-korruption

Myndighetskrav

Kompetens hos medarbetarna

Attraktiv arbetsgivare

Medarbetare Medarbetardialog

Workshops

Affärsplanering

Årlig konferens för samtliga medarbetare

Återkommande genomgångar med alla medarbetare

avseende bolagets policyer

Finansiell utveckling

Effektiviserad energiförbrukning

Professionell utveckling

Professionell arbetsmiljö

Långivare Enskilda möten med banker och representanter från

kapitalmarknaden

Dialog avseende finansiella rapporter

Finansiell stabilitet

Effektiviserad

energiförbrukning

Anti-korruption

Klimatanpassning

Mångfald och jämställdhet

Miljöcertifiering av byggnader

Myndighetskrav

Hyresgäster Kundmöten

Löpande dialog avseende förvaltning med respektive

fastighetsskötarbolag

Dialog mellan hyresgäster och en för varje fastighet

utsedd förvaltare

Effektiviserad energiförbrukning

Bra förutsättningar för återvinning/avfallshantering

Bra förutsättningar för laddning av elfordon

Miljöcertifiering av byggnader

Leverantörer Vid upphandling, uppföljning av ramavtal och beställningar

Vid leverantörsmöten

Anti-korruption

Följa lagar och regler

Miljöcertifiering av byggnader

Bra förutsättningar för återvinning/avfallshantering

Hållbarhetsarbetet tar sin utgångspunkt i

Lagar Externa ramverk och initiativ Interna riktlinjer

Aktiebolagslagen FN:s globala hållbarhetsmål Hållbarhetspolicy

Miljöbalken FN:s Global Compact Arbetsmiljöpolicy

Årsredovisningslagen Global Reporting Initiative (GRI) Anti-korruptionspolicy

Övriga tillämpliga lagar Miljöcertifiering av fastigheter Uppförandekod för leverantörer

Task force on Climate-related Financial Disclosures (TCFD) Övriga policyer

HÅLLBARHETSRAPPORT

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024

129

Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt

DUBBEL VÄSENTLIGHETSANALYS

Sagax utvärderar regelbundet de hållbarhetsområden som har bedömts

vara mest väsentliga. Vid utvärderingen beaktas över gripande strate-

gier, synpunkter från bolagets intressenter samt inom vilka områden

Sagax har störst möjlighet att bidra till en hållbar utveckling. Den första

väsentlighetsanalysen genomfördes under 2018 och har därefter upp-

daterats årligen.

Sagax har under 2024 genomfört en dubbel väsentlighetsanalys.

Resultat av analysen godkändes av Sagax styrelse. Sagax har använt en

extern revisionsbyrå som stöd för genomförandet av den dubbla väsent-

lighetsanalysen.

Den dubbla väsentlighetsanalysen har genomförts genom en ana-

lys av värdekedja och intressenter, intressentdialog, identifiering av

väsentliga hållbarhetsfrågor, bedömning av väsentlighet samt samman-

ställning av resultat. Sagax värdekedja utgörs i första hand uppströms

av bolagets leverantörer såsom entreprenörer för fastighetsskötsel och

renoveringar av fastigheterna samt nedströms av Sagax hyresgäster.

Analysen syftade till att identifiera de hållbarhetsfrågor som har en

väsentlig potentiell eller faktisk påverkan samt utifrån föreliggande

risker och möjligheter.

Bedömningen av väsentlig påverkan beaktade skala, omfattning

och återställbarhet, allvarlighetsgrad samt sannolikhet. Bedömningen

av finansiell väsentlighet beaktade omfattning av finansiell effekt samt

sannolikhet. Baserat på bedömningen av påverkan och finansiell väsent-

lighet har ett tröskelvärde identifierats för gränsdragning av vilka frågor

och områden som kunde anses vara väsentliga på såväl kort, medel som

lång sikt.

Samtliga hållbarhetområden har bland annat beaktas med hänsyn till

följande:

■

Väsentlighet för Sagax övergripande strategi och finansiella stabilitet

■

Sagax påverkan på ekonomi, miljö, sociala frågor och mänskliga

rättigheter

Sagax är beroende av olika resurser för att kunna bedriva verksamheten

och skapa värde för Sagax aktieägare och kunder. Avseende miljömässig

hållbarhet är det bland annat energianvändning i fastigheterna. Social

påverkan anses föreligga för egna medarbetare och för arbetskraft i

värdekedjan avseende arbetsvillkor och lika möjligheter. Bolagets styr-

ning genom bland annat policyer och leverantörskrav har en påverkan på

företagskultur och affärsetiskt agerande.

Resultatet av den dubbla väsentlighetsanalysen var att det ansågs

föreligga väsentlig påverkan, risker och möjligheter relaterade till fyra

hållbarhetsområden. Dessa utgörs av:

■

Klimatförändringar

■

Egna medarbetare

■

Arbetskraft i värdekedjan

■

Ansvarsfullt företagande

Sagax arbete avseende målsättningar, åtgärder och policyer som rela-

terar till identifierade väsentliga hållbarhetsfrågor beskrivs närmare

under respektive avsnitt och hållbarhetsområde.

Solceller på Chroomstraat 140, Zoetermeer, Benelux. Fastigheten

certifierades enligt BREEAM In-Use Very Good under året och har

energiklass (EPC) A.

Juurakkotie 5 i Vanda utanför Helsingfors, Finland. Fastigheten är

certifierad enligt BREEAM In-Use Very Good och har energiklass

(EPC) C.

HÅLLBARHETSRAPPORT

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024

130

Miljömässig hållbarhet Social hållbarhet Ansvarsfullt företagande

Väsentlig påverkan,

risker och möjligheter

■

Växthusgasutsläpp

■

Klimatanpassning

■

Effektiviserad energiförbrukning

■

Investera i förnybar energi

■

Miljöcertifiering av byggnader

■

Kompetenta medarbetare

■

Attraktiv arbetsgivare

■

Arbetsförhållanden

■

Anti-korruption

■

Styrning av leverantörer och efterlev-

nad

av uppförandekod för leverantörer

■

Finansiell stabilitet och utveckling

De globala målen

GRI områden

■

Miljö (300)

■

Social (400)

■

Ekonomi (200)

GRI standards

■

GRI 302-3

■

GRI 305-1

■

GRI 305-2

■

CRE8

■

GRI 401-1

■

GRI 404-3

■

GRI 406-1

■

GRI 205-3

ANSTÄNDIGA

ARBETSVILLKOR

OCH EKONOMISK

TILLVÄ XT

HÅLLBAR ENERGI

FÖR ALLA

GOD HÄLSA OCH

VÄ LBEFINNANDE

HÅLLBAR

KONSUMTION OCH

PRODUKTION

BEKÄMPA KLIMAT-

FÖRÄNDRINGARNA

HÅLLBARA STÄDER

OCH SAMHÄLLEN

ANSTÄNDIGA

ARBETSVILLKOR

OCH EKONOMISK

TILLVÄ XT

HÅLLBARHETSOMRÅDEN

Utifrån väsentlighetsanalysen har väsentlig påverkan, risker och möjligheter identifierats för olika hållbarhetsområden. Dessa bedöms vara relevanta

utifrån såväl intressenternas som Sagax perspektiv. Nedan tabell illustrerar översiktligt hur de relaterar till FN:s globala mål för hållbar utveckling.

HÅLLBARHETSRAPPORT

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024

131

Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt

FN:S GLOBALA MÅL

Sagax följer FN:s Global Compacts tio principer om mänskliga rättigheter, arbetsrätt, miljö och anti-korruption. Sagax har analyserat vilka

av FN:s 17 globala mål och delmål för hållbar utveckling där Sagax kan påverka genom sitt hållbarhetsarbete. Nedan översikt illustrerar de av

FN:s globala mål och delmål som är relevanta för Sagax och Sagax påverkan.

FN:s

gobala mål

Delmål Sagax påverkan

3.9 Minska antalet dödsfall till

följd av skadliga kemikalier.

Sagax fastigheter ska vara utformade för den verksamhet som bedrivs där och för de männ-

iskor som vistas där. I samband med ny-, till- eller ombyggnad genomförs kontroller avseende

förekomst av skadliga ämnen och föroreningar i byggnader och mark. Sanering genomförs

vid behov. Genom miljöcertifiering av byggnader bidrar Sagax ytterligare till att undvika

föroreningar av luft, vatten och mark.

7.2 Öka andelen förnybar

energi i världen

7.3 Öka energieffektiviteten.

Genom att öka användningen av fjärrvärme och grön el i fastigheterna samt installera sol-

cellsanläggningar bidrar Sagax till en ökad användning av förnybar energi. Därutöver ökar

energieffektiviteten i fastigheterna genom att Sagax, som ett led i underhållsarbetet, genomför

åtgärder såsom byte av styr- och reglerutrustning, installation av energieffektivare ventilations-

eller värmesystem, driftoptimering av ventilation, optimering av värmeåter vinning samt byte av

belysningsarmaturer och justering av belysningsstyrning.

8.1 Hållbar ekonomisk tillväxt.

8.5 Full sysselsättning och

anständiga arbetsvillkor

med lika lön för likvärdigt

arbete.

8.8 Skydda arbetstagares

rättigheter och främja

trygg och säker arbetsmiljö.

Att vara en bra arbetsgivare, en bra leverantör, en uppskattad kund och att bolaget upp träder

på ett acceptabelt sätt i samhället och försöker begränsa sin miljöpåverkan är alla grundläg-

gande förutsättningar för att Sagax, över tid, ska kunna bereda vinst för sina aktieägare.

Sagax affärsmodell präglas i alla delar av långsiktighet. Kortsiktiga vinster är underordnade

bolagets långsiktiga värdeskapande. Således är hållbarhetsarbetet integrerat i affärsmodellen.

Sagax sätter värde på att erbjuda goda och konkurrenskraftiga anställningsvillkor för samtliga

medarbetare. Därutöver har bolaget sedan flera år erbjudit samtliga medarbetare att delta i

incitamentsprogram.

Sagax gör regelbundna uppföljningar och vidtar aktiva åtgärder för att motverka diskrimine-

ring och särbehandling samt verkar för lika rättigheter och möjligheter oavsett kön, köns-

överskridande identitet eller uttryck, etnisk tillhörighet, religion eller annan trosupp fattning,

funktionsnedsättning, sexuell läggning eller ålder.

11.3 Inkluderande och hållbar

urbanisering.

11.6 Minska städers miljö-

påverkan.

I planering, byggande och förvaltning av fastigheter samarbetar Sagax nära med hyresgäster,

leverantörer och kommuner och bidrar därmed till ändamålsenliga och långsiktigt hållbara

städer och samhällen.

12.2 Hållbar förvaltning och

användning av natur -

resurser.

12.4 Ansvarsfull hantering av

kemikalier.

12.5 Minska mängden avfall.

Genom att samarbeta med hyresgäster kring möjligheten till källsortering av avfall och

återvinningslösningar samt genom att miljöcertifiera fastigheter bidrar Sagax till en

mer hållbar konsumtion och produktion.

13.1 Stärk motståndskraften mot

och anpassningsförmågan

till klimat relaterade kata-

strofer.

Sagax bidrar till minskad klimatpåverkan genom att bland annat arbeta med att minska

energianvändningen, installera solcellsanläggningar och genom användningen av grön el

i fastigheterna. Sagax arbetar med att klimatanpassa fastigheterna såsom att förebygga

översvämningsrisker och analysera riskerna i beståndet.

16.5 Bekämpa korruption och

mutor.

God affärsmoral är en grundförutsättning för Sagax långsiktiga värdemaximering. Bolaget ska

aldrig medverka till eller tillåta korruption. Bolaget accepterar inte att medarbetare låter sig

mutas eller ta emot gåvor som kan liknas vid mutor.

Sagax leverantörer ses delvis som en förlängning av Sagax egen verksamhet varför Sagax har

tagit fram en uppförandekod för leverantörer för att säkerställa att arbetsförhållandena hos de

företag som levererar varor och tjänster till bolaget uppfyller Sagax krav avseende arbetsmiljö

och etisk standard.

GOD HÄLSA OCH

VÄ LBEFINNANDE

HÅLLBAR ENERGI

FÖR ALLA

ANSTÄNDIGA

ARBETSVILLKOR

OCH EKONOMISK

TILLVÄ XT

HÅLLBARA STÄDER

OCH SAMHÄLLEN

HÅLLBAR

KONSUMTION OCH

PRODUKTION

BEKÄMPA KLIMAT-

FÖRÄNDRINGARNA

HÅLLBARHETSRAPPORT

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024

132

Mål Utfall

Ekonomisk

hållbarhet

Sagax avkastning på eget kapital ska under en femårsperiod

uppgå till lägst 15 % per år.

2024: 14 %. Femårigt genomsnitt: 15 %.

Förvaltningsresultatet per A- och B-aktie ska öka med minst

15 % per år.

2024: 7 %. Femårigt genomsnitt: 18 %.

HÅLLBARHETSOMRÅDEN

Miljömässig

hållbarhet

Sagax ska minska energianvändningen i fastighetsbeståndet med

2 % per år fram till 2030 i jämförbart bestånd där data för

energianvändningen är tillgänglig för de senaste två åren.

Minskning 1 % under 2024.

Sagax ska minska direkta och indirekta växthusgas utsläpp

(Scope 1 och 2) med 42 % till 2030 (basår 2022) samt mäta

och minska övriga indirekta utsläpp (Scope 3).

Utsläpp i Scope 1 och 2 har minskat med 52 % i jämförelse

med basåret. Under 2024 har Sagax samlat in ytterligare

data i Scope 3.

Sagax elavtal ska, i den mån det är möjligt, vara gröna. Sagax har avtalat om grön el i Sverige, Finland, Benelux och

Frankrike.

Sagax ska sträva efter att avtala om gröna hyresavtal vid

nyuthyrning och omförhandlingar.

Gröna hyresavtal är sedan 2023 implementerade i samtliga

länder.

253 nya gröna hyresavtal tecknades 2024. Vid årets utgång

omfattades 17 % av total uthyrningsbar area av gröna hyres-

avtal.

Sagax ska öka produktionen av el från solceller ifastighets-

beståndet till 15 000 MWh till 2025.

Sagax ska utvärdera möjligheten att installera solceller vid

alla nybyggnationsprojekt.

11 nya solcellsinstallationer färdigställdes under 2024. Totalt

antal installerade solcellsanläggningar uppgick till 68 vid

årets utgång.

Årlig förväntad elproduktion från samtliga solcellsanlägg-

ningar uppgår till 13 994 MWh.

Sagax ska öka andelen miljöcertifierade fastigheter i fastig-

hetsbeståndet till 30 % av uthyrningsbar area till 2025.

Nyproduktion och större ombyggnationer ska miljöcertifieras

enligt Miljöbyggnad, som lägst nivå silver, BREEAM Very

Good, LEED gold eller motsvarande.

18 fastigheter miljöcertifierades under 2024 och 19 miljöcer-

tifieringar var pågående vid årets utgång. Totalt antal miljö-

certifierade fastigheter uppgick till 93 motsvarande 20 % av

total uthyrningsbar area. De pågående miljöcertifieringarna

motsvarade ytterligare 3 % av total uthyrningsbar area. Mer-

parten av dessa bedöms slutföras under 2025.

Social hållbarhet

Sagax ska ha noll incidenter av diskriminering. Inga incidenter av diskriminering rapporterades under 2024.

Sagax ska ha noll olycksfall avseende medarbetare och noll

dödsfall avseende medarbetare samt leverantörer som arbe-

tar vid Sagax fastigheter.

Inga olycksfallsincidenter eller dödsfall rapporterades under

2024.

Ansvarsfullt

företagande

Sagax ska ha noll incidenter av korruption. Inga korruptionsincidenter rapporterades under 2024.

Sagax huvudleverantörer ska implementera och efterleva

Sagax uppförandekod för leverantörer.

Sagax har implementerat uppförandekoden för samtliga

huvudleverantörer.

HÅLLBARHETSMÅL

Nedan tabell visar Sagax hållbarhetsmål och utfall för 2024.

HÅLLBARHETSRAPPORT

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024

133

Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt

Miljömässig hållbarhet

KLIMATFÖRÄNDRINGAR

Sagax verksamhet har både en faktisk och potentiell påverkan på klimat

och miljö. Påverkan förekommer såväl direkt i den egna verksamheten

som indirekt genom värdekedjan via leverantörer och entreprenörer

uppströms samt nedströms via hyresgäster i uthyrda lokaler.

Växthusgasutsläpp uppkommer främst till följd av fastigheternas

energianvändning men även genom bland annat inköpta varor och

tjänster samt nyproduktionsprojekt och renoveringar. Det finns även en

potentiell positiv påverkan genom bland annat förbättringar av energi-

prestandan och investeringar i förnybar energi.

Strategi

Sagax arbetar kontinuerligt med att minska sin klimatpåverkan och sina

utsläpp. Nyckelaktiviteter är bland annat energieffektivisering i befint-

ligt fastighetsbestånd och investeringar i förnybar energi såsom solceller

på fastigheternas tak. Därutöver genomför Sagax uppgraderingar och

konverteringar från olja och gas som uppvärmningssätt till fjärrvärme

och värmepumpar.

Sagax arbete med att hantera transitionsrisker, fysiska klimatrisker

samt relaterade möjligheter beskrivs närmare i TCFD-rapporten på

sidorna 137–138.

Styrdokument och policyer som främst stödjer dessa aktiviteter

utgörs bland annat av Hållbarhetspolicy, Uppförandekod för leveran-

törer samt gröna hyresbilagor som Sagax tecknar med sina hyresgäster

i syfte att främja samarbetet kring miljö- och hållbarhetsfrågor.

Under 2022 uppdaterade Sagax sitt mål relaterat till koldioxidut-

släpp. Målet är att minska direkta och indirekta utsläpp (Scope 1 och 2)

med 42 % till 2030 samt att mäta och minska övriga indirekta utsläpp

(Scope 3). Målet har validerats av Scienced Based Targets initiative

(SBTi). SBTi är ett samarbete mellan FN:s Global Compact, World

Resources Institute (WRI), Världsnaturfonden (WWF) och Carbon

Disclosure Project som syftar till att sätta vetenskapligt baserade

klimatmål som ligger i linje med kraven för att nå målsättningarna i

Parisavtalet.

Åtgärder som bidragit till att minska utsläppen var bland annat

energieffektivisering och byte till förnybar energi.

För fjärrvärme är Sagax hänvisat till den lokala leverantören och varia-

tionen i miljöprestanda är stor. Sedan 2021 har Sagax avtal om förnybar

fjärrvärme för de delar av det svenska beståndet där det är möjligt, som

ett led i att minska fastigheternas klimatpåverkan. För de fastigheter där

Sagax förser hyres gästerna med el används endast ursprungsgaranterad

förnybar eller koldioxidfri el i Sverige, Finland, Benelux samt Frankrike.

Målsättningen är att samtliga elavtal som Sagax tecknar ska vara gröna.

Under 2024 har Sagax fortsatt arbetet med att samla in data från fler

utsläppskällor, i synner het för övriga indirekta utsläpp (Scope 3), som

ett led i att få en korrekt och heltäckande kartläggning av utsläppen från

både den egna verksamheten och värdekedjan. Utsläpp från resor, avfall

och transporter står för en mindre del av utsläppen i Scope 3. Utsläppen

från kategorin uthyrda lokaler står för den största delen av de totala

utsläppen. Rapporterade utsläpp påverkas av tillgången till data. Data

för energi användningen avseende 2024 omfattade 63 % av den uthyr-

ningsbara arean.

Under 2024 har Sagax använt återbrukat material i flera ombygg-

nationer samt ett nyproduktionsprojekt. Exempel på material som har

kunnat återanvändas är armaturer, dörrpartier och fönster samt köpt

armering för återvunnet stål. Utöver att bidra till minskade koldioxid-

utsläpp kan återbruk även medföra minskade materialkostnader.

Avfall vid byggnadsplatsen sorteras i fraktioner vilket möjliggör

återvinning och återanvändning av icke-farligt avfall. Sagax strävar efter

att minst 70 % av icke-farligt avfall vid nyproduktion och större ombygg-

nationer sorteras för att möjliggöra återanvändning.

Växthusgasutsläpp och klimatpåverkan

Sagax redovisar utsläpp av växthusgaser för Scope 1, 2 och 3 enligt

GHG-protokollet. För merparten av fastigheterna ansvarar Sagax hyres-

gäster för energiförsörjningen. För de fall Sagax ansvarar för elförsörj-

ning till hyresgästerna utgörs den av ursprungsmärkt grön el i Sverige,

Finland, Benelux samt Frankrike. Förvärvade och avyttrade fastig heter

ingår i förhållande till ägandetid. Utsläpp i Scope 1 och 2 utgörs till

största delen av utsläpp hänförlig till energianvändning på Sagax kontor.

Utsläpp som redovisas i Scope 3 innefattar utsläpp relaterat till uthyrda

lokaler. Från 2022 redovisas utsläpp relaterat till energianvändning

Mål växthusgasutsläpp

Utfall 2024 Utfall 2023

Minska direkta och indirekta växthusgasutsläpp

(Scope 1 och 2) med 42 % till 2030 (basår 2022)

och mäta och minska övriga indirekta växthusgas-

utsläpp –52 % –36 %

HÅLLBARHETSRAPPORT

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024

134

Utsläpp av växthusgaser, ursprung

Scope Aktivitet Datakälla Omvandlingsfaktor

Scope 1 Köldmedia Beräknat baserat på schablon UK Department for Business, Energy and Industrial Strategy (BEIS) 2024

Scope 1 Mobil förbränning Internt inhämtad information BEIS 2024, Green Deal NL 2024, Naturvårdsverket 2024

Scope 2 Fjärrvärme och fjärrkyla Data från leverantör samt

schablon

BEIS 2023&2024, Euroheat&Power 2023, BEIS 2023, Naturvårdsverket

2023, IPCC 2014, EA heat generation 2024, Soumen Ympäristökeskus

2024, Open CO

Net 2024, Energiföretagen 2024, Stockholm Exergi

2024

Scope 2 Elektricitet Data från leverantör samt

schablon

Green Deal NL 2024, IEA 2024, AIB 2024, Ecoinvent v3.11, EL.se 2024,

Finnish Energy 2024, Tyska Umweltsbundesamt 2024

Scope 3 Tjänsteresor Internt inhämtad information BEIS 2024, Green Deal 2024, Trafikverket 2024, Cornell Hotel Sustaina-

bility Benchmarking 2024

Scope 3 Inköpta varor och tjänster Data från leverantör och

schablon

BEIS 2024, Carbon Label Project 2022, CEDA 2024, WorldSteel 2022,

Rise 2024

Scope 3 Kapitalvaror Baserat på schablon Se källorna för inköpta varor och tjänster ovan

Scope 3 Uppströms transporter och distribution Data från leverantör Okänd (direktrapporterade utsläpp från leverantör)

Scope 3 Avfall Data från leverantör och

schablon

BEIS 2024, US EPA 2024

Scope 3 Uthyrda lokaler Data från leverantör och

schablon

Se källorna för köldmedia, bränsle, fjärrvärme, fjärrkyla och elektricitet ovan

Scope 3 Produktion av energibärare Data från leverantör Se källorna för köldmedia, bränsle, fjärrvärme, fjärrkyla och elektricitet ovan

Scope 3 Investeringar Data från respektive bolag Okänd (direktrapporterade utsläpp från respektive bolag)

Bruttoväxthusgasutsläpp inom scope 1, 2 och 3 och totala växthusgasutsläpp

Retrospektivt Milstolpar och mål

Utsläpp av växthusgaser 2022 2023 2024

Förändring

2024/2023, % 2025 2030 [2050]

Årligt mål %

/Basår

Scope 1 GHG utsläpp

Brutto Scope 1 utsläpp (tCO

eq) 11 6 5 –15 – 6 – –

Andel av Scope 1 GHG utsläpp från reglerade

utsläppshandelssystem (%) 0 0 0 – – – – –

Scope 2 GHG utsläpp

Brutto platsbaserad Scope 2 utsläpp (tCO

eq) 43 37 27 –27 – 25 – –

Brutto marknadsbaserad Scope 2 utsläpp (tCO

eq) 62 42 31 –27 – 36 – –

Signifikanta scope 3 GHG utsläpp

Totalt brutto indirekta (Scope 3) GHG utsläpp (tCO

eq) 45 874 49 498 113 532 129 – – – –

3.1 Inköpta varor och tjänster – – 1 368 – – – – –

3.2 Kapitalvaror – – 11 8 4 4 – – – – –

3.3 Bränsle- och energirelaterade aktiviteter

(ej inkluderade i Scope 1 eller Scope 2) 14 9 8 –6 – – – –

3.4 Uppströms transport och distribution 0 0 0 – – – – –

3.5 Avfallshantering i egen verksamhet 0 0 0 – – – – –

3.6 Tjänsteresor 79 97 125 30 – – – –

3.13 Nedströms uthyrda tillgångar 45 780 49 390 97 195 97 – – – –

3.15 Investeringar – – 2 990 – – – – –

Totalt GHG utsläpp

Totalt GHG utsläpp (platsbaserad) (tCO

eq) 45 948 49 542 113 56 5 129 – – – –

Totalt GHG utsläpp (marknadsbaserad) (tCO

eq) 45 953 49 584 245 390 395 – – – –

Intensitet per omsättning, kg CO

eq/SEK

2024

Totala växthusgasutsläpp per

nettoomsättning (lokalbaserat metod) 0,02

Totala växthusgasutsläpp per

nettoomsättning (marknadsbaserad metod) 0,05

1) Omsättning avser de intäkter bolaget haft under redovisningsåret och anges

i svenska kronor.

Intensitet per kvadratmeter, kg CO

eq/kvm

2024

Scope 1 0,001

Scope 2 0,01

Scope 3 23

Totalt Scope 1, 2 och 3 23

1) I beräkning av koldioxidutsläpp ingår alla konsoliderade bolag i koncernen.

Uthyrda tillgångar redovisas med platsbaserade utsläpp.

HÅLLBARHETSRAPPORT

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024

135

Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt

i uthyrda lokaler i samtliga fastigheter där det finns tillgänglig data i

Scope 3 och baseras på faktisk förbrukning. I Scope 3 rapporteras även

utsläpp relaterade till frakt- och godstransporter och returpapper på

huvudkontoret samt tjänsteresor. Utsläpp som redovisas för produktion

av energibärare avser uppströms utsläpp från livscykeln av bränsle och

el, inklusive förluster vid överföring i elnätet. Under 2024 har Sagax

genomfört en uppdaterad analys avseende Scope 3 i syfte att rappor-

terade utsläpp ska inkludera alla signifikanta utsläpp. Analysen resul-

terade i att ytterligare kategorier lagts till i Scope 3 från 2024. Dessa

inkluderar utsläpp relaterat till köpta varor och tjänster, renoveringar

samt investeringar.

Utsläpp som relaterar till uthyrda tillgångar har från 2024 rappor-

terats för hela fastighetsbeståndet. Schabloner har använts för de fastig-

heter där direkt data inte varit tillgänglig. Ökningen av utsläpp i Scope 3

är hänförlig till att utsläpp rapporteras för hela fastighetsbeståndet samt

för fler kategorier i Scope 3.

Sagax tillämpar inte upptag av växthusgaser och koldioxidkrediter.

Sagax tillämpar inte heller någon intern koldioxidprissättning.

Miljöcertifiering av byggnader

Sagax har för närvarande 93 (78) miljöcertifieringar omfattande 20 %

(18 %) av total uthyrningsbar area. 19 % av total uthyrningsbar area är

miljöcertifierad enligt åtminstone nivå BREEAM Very Good eller mot-

svarande. 5 fastigheter är miljöcertifierade enligt Miljöbyggnad Silver

och 88 fastigheter enligt BREEAM In-Use. Sagax hade vid utgången av

2024 totalt 19 pågående miljöcertifieringar omfattande ytterligare 3 % av

den uthyrningsbara arean. Flertalet av dessa är enligt BREEAM In-Use

med målet att nå nivå Very Good. Övriga pågående miljöcertifieringar är

enligt BREEAM New Construction samt Miljöbyggnad.

Sagax mål är att all nybyggnation ska miljöcertifieras. Sagax miljö-

certifierar även befintliga fastigheter. Sagax utvärderar löpande fastig-

heter som är lämpliga att miljöcertifiera. Fokus är att miljöcertifiera

fastigheter som har ett betydande marknadsvärde eller som har en

uthyrningsbar area överstigande 5 000 kvadratmeter. Målet är att 30 %

av fastighets beståndet ska vara miljöcertifierat 2025.

Sagax fastigheter är främst belägna i etablerade industriområden

med relativt låga naturvärden och begränsad biologisk mångfald. Utöver

miljöcertifieringar genomför Sagax kontroller avseende förekomst av

skadliga ämnen och föroreningar i byggnader och mark i samband med

ny-, till- eller ombyggnad. Vid förekomst av skadliga ämnen såsom till

exempel asbest eller PCB genomför Sagax nödvändig sanering.

I Sverige använder Sagax en digital loggbok, Byggvarubedömningen,

för att genomföra en miljöbedömning av byggvaror och material i större

ombyggnationer och nyproduktionsprojekt. Syftet är att främja miljö-

mässigt bra material val.

Mål miljöcertifiering

Utfall 2024 Utfall 2023

Sagax ska öka andelen miljöcertifierade fastigheter

i fastighetsbeståndet till 30 % av uthyrningsbar area

till 2025 20 % 18 %

ENERGIANVÄNDNING

Energidata

Uppvärmning av lokaler samt elanvändning står för den största andelen

av fastigheternas energianvändning.

Majoriteten av Sagax hyresgäster står själva för abonnemangen för

värme- och/eller elförsörjning. Att hyresgästerna själva står för dessa

kostnader innebär att de direkt påverkas av eventuella besparingar.

Då användning av elektricitet och uppvärmning vanligtvis utgör en

betydande andel av hyresgästernas driftskostnader för lokalen är det

av intresse för hyresgästen att genomföra energibesparande åtgärder.

Det är därmed viktigt för Sagax att tillsammans med hyresgästerna

åstadkomma energibesparingar och att effektivisera hyresgästernas

energi användning och därmed minska klimatavtrycket. Sagax tecknar

så kallade gröna hyresavtal, vilket syftar till att främja samarbetet med

hyresgästerna i miljö- och hållbarhetsfrågor genom att bland annat för-

bättra förutsättningarna för att samla in energidata. Under 2024 teckna-

des 253 gröna hyresavtal. Vid utgången av 2024 omfattades 17 % av total

uthyrningsbar area av gröna hyresavtal.

Sagax ambition är att samla in energidata för alla fastigheter oavsett

om Sagax eller hyresgästen ansvarar för energiförsörjningen. Sagax har

implementerat energiuppföljningssystem för automatiserad insamling av

data i flera länder, och utreder möjligheterna i pilotprojekt för att samla

in data via smarta mätare. För 2024 hade Sagax tillgängliga energidata

för 63 % av den uthyrningsbara arean. Sagax arbetar även med att

utveckla uppföljningen av vattenförbrukningen i fastighetsbeståndet.

Fjärravlästa och smarta vattenmätare har installerats i delar av fastig-

hetsbeståndet, vilket även minskar riskerna för läckage.

Uppvärmning av Sagax fastigheter

För omkring hälften av Sagax fastigheter sker uppvärmningen med

fjärrvärme. Vid utgången av 2024 hade fjärrvärme som uppvärmnings-

källa minskat till 44 % (49 %) av bolagets uthyrningsbara area, samtidigt

som eluppvärmning ökat till 30 % (24 %). Gas och bergvärmes andel av

uppvärmning har minskat till 21 % (22 %) respektive 2 % (3 %). Föränd-

ringarna av uppvärmningskällor är hänförliga till en ändrad samman-

sättning av fastighetsportföljen. Den vanligaste uppvärmningskällan är

el i Frankrike och Spanien, fjärrvärme i Sverige och Finland samt gas i

Benelux och Tyskland. Utfasningen av oljeuppvärmning har fortsatt un-

der 2024 genom utbyte av oljeuppvärmning till bergvärme. Andelen av

den uthyrningsbara arean med oljeuppvärmning uppgick till 1 % (1 %).

Andelen förnybar energi för fastighetsportföljen uppskattas till

36 % för 2024. Estimat har använts för den del av fastighetsportföljen

där förbrukningsdata inte har varit tillgänglig.

Uppvärmningskällor i Sagax fastighetsbestånd

Träflis 1 %

Bergvärme 2 %

Olja 1 %

El 30 %

Gas 21 %

Fjärrvärme 44 %

Övrigt (inkl. spillvärme) 1 %

HÅLLBARHETSRAPPORT

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024

136

Energianvändning och energimix

Sagax rapporterar energianvändning för de fastigheter där det finns till-

gängliga data. Ambitionen är att samla in data på energianvändningen

för så stor del av fastighetsbeståndet som möjligt. För den största delen

av beståndet ansvarar hyresgästerna för energiförsörjningen. Till viss

del kan variation i utfall på energianvändningen bero på förändringar i

fastighetsbeståndet samt att tillgången på data har ökat och förbättrats.

Elanvändningen inkluderar till viss del verksamhetsel. För en del fastig-

heter innefattar den eluppvärmning. Total energianvändning, uttryckt i

MWh rapporteras för hela fastighetsbeståndet. Estimat har använts där

direkt data ej varit tillgänglig. I jämförbart bestånd minskade energi-

användningen 2024 med 1 %.

Energieffektivisering

Sagax genomför löpande åtgärder för att minska energianvändningen.

Under 2024 har Sagax investerat 53 miljoner kronor i projekt som syftar

till att minska klimatavtrycket såsom installation av solcells- och berg-

värmeanläggningar, uppgradering av styr system för värme och ventila-

tion, byte till LED-belysning samt tilläggsisolering. Målet är att minska

energianvändningen i fastighetsbeståndet med 2 % per år fram till 2030

i jämförbart bestånd där data är tillgänglig för de senaste två åren.

Denna andel av fastighetsportföljen motsvarade 54 % av uthyrningsbar

area. I jämförbart bestånd minskade energi användningen från 167

kWh/kvm under 2024 till 165 kWh/kvm under 2023, vilket motsvarar

en minskning med 1 %. Variationen i utfall påverkas av hyresgästernas

användning av lokalerna samt att hyres gäster tillkommit eller avflyttat.

Investering i förnybar energi och laddstationer

Sagax fastigheter har betydande inslag av horisontella tak med areor

som lämpar sig för solcellsanläggningar. Under 2024 har 11 solcells-

anläggningar installerats och förstudier har påbörjats för ytterligare

solcells investeringar. Sammanlagt hade Sagax vid årets utgång 68

installerade solcellsanläggningar. Den årliga förväntade elproduktionen

genererar 13 994 MWh. Detta motsvarar 3 kWh/kvm i förhållande till

Sagax totala uthyrningsbara area.

Sagax har under året installerat laddstationer för elfordon åt hyres-

gäster i Sverige, Finland, Benelux, Frankrike och Spanien. Vid årets

utgång hade laddstationer sammanlagt installerats på 345 fastigheter.

Sagax arbetar även för att minimera utsläppen från bolagets egna for-

don. Samtliga Sagax tjänstefordon är el- eller hybridfordon. Sagax rese-

policy anger att kortare resor företrädesvis ska ske med tåg i syfte att

minimera verksamhetens miljöpåverkan.

Mål energieffektivisering

Utfall 2024 Utfall 2023

Minska energianvändningen med 2 % per år i

jämförbart bestånd senaste två åren –1 % –1 %

Energianvändning och energimix

Total energianvändning Utfall 2024 Utfall 2023

Inköpt el, MWh 285 682 271 507

Inköpt värme, MWh 403 068 280 014

Inköpt energi totalt, MWh 688 750 551 520

1) Med inköpt el och värme avses energianvändning i Sagax fastighets-

bestånd. Estimat har använts där direkt data ej varit tillgänglig. Ökningen i

total energi användning är hänförlig till tillväxt i fastighetsbeståndet och mer

detaljerad data.

Energimix

(MWh) 2024

Bränsleförbrukning från kol och kolprodukter 0

Bränsleförbrukning från råolja och petroleumprodukter 2 083

Bränsleförbrukning från naturgas 75 992

Bränsleförbrukning från andra fossila källor 0

Förbrukning av inköpt eller förvärvad el, värme, ånga och

kylning från fossila källor 232 037

Total användning av fossil energi (MWh) 310 111

Andel fossila källor i total energianvändning (%) 45

Användning från kärnenergikällor (MWh) 133 923

Andel från kärnenergikällor i total energianvändning (%) 19

Bränsleförbrukning för förnybar energi inklusive biomassa 2 767

Förbrukning av inköpt eller förvärvad el, värme, ånga och kyl-

ning från förnybara källor 241 385

Förbrukning av egenproducerad förnybar icke-bränsleenergi 0

Total användning av förnybar energi (MWh) 244 153

Andel förnybar energi i total energianvändning (%) 36

Energianvändning utan klassificering (MWh) 563

Total energianvändning (MWh) 688 750

1) Energimix har baserats på platsbaserad data. Energianvändning utan

klassificering avser spillvärme.

Energiintensitet

2024

Inköpt energi per kvadratmeter, kWh/kvm 142

Inköpt energi per omsättning, kWh/SEK 0,1

1) Antal kvadratmeter baseras på uthyrningsbar area. Omsättning utgörs av

totala hyresintäkter.

Energiproduktion från solceller

2024 2023

Energiproduktion, MWh/år 13 994 10 002

1) Energiproduktion avser total installerad kapacitet (MWh).

HÅLLBARHETSRAPPORT

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024

137

Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt

Energiklasser i fastighetsbeståndet

Fastigheternas energiklassning (EU-EPC) är ett sätt att följa upp fastig-

heternas energiprestanda. Standarden och regelverken för hur EU-EPC

implementeras varierar per land. Sagax arbetar med att öka andelen

fastigheter i fastighetsportföljen som är energiklassade. Vid årets utgång

hade 86 % av den uthyrningsbara arean en energiklassning. Andelen av

fastighetsportföljen som vid årets utgång var energiklassad samt hade

betyg EPC A eller B motsvarade 18 %. Andelen som var klassad med

betyg F eller G motsvarade 10 %.

Vid sidan av arbetet med att öka andelen energiklassade fastigheter,

arbetar Sagax kontinuerligt med att förbättra energiprestandan. Sagax

har tagit fram en handlingsplan för att analysera och kartlägga energi-

klasserna i fastighetsbeståndet samt att genomföra åtgärder och för-

bättra fastigheternas energiklass där det anses praktiskt möjligt.

Ambitionen är att minska andelen med lågt betyg motsvarande E,

F, G och samtidigt öka andelen som har högre betyg motsvarande A, B,

C, D inom de kommande fem åren. Arbetet med att förbättra energi-

klassningarna sker delvis mot bakgrund av att säkerställa efterlevnad

av implementeringen av EU:s energieffektiviseringsdirektiv (EPBD), där

krav på energiprestanda och energiklass är en central del.

KLIMATRISKER (TCFD-RAPPORT)

Nedan följer Sagax rapport om klimatrelaterade finansiella risker och

möjligheter. Rapporten utgår från ramverket Task force on Climate-

related Financial Disclosures (TCFD). Sagax ambition är att följa rekom-

mendationerna. Ramverket innefattar områdena: Styrning, strategi,

riskhantering samt mål och mätetal.

Styrning och strategi

Sagax styrelse är ansvarig för hållbarhetsfrågor och fastställer årligen

hållbarhetspolicyn. Risker och riskhantering, inklusive klimatrisker,

diskuteras på styrelsens möten vid behov. Hållbarhetsfrågor rapporteras

kvartalsvis till styrelsen. Väsentlighets analysen uppdateras årligen. Håll-

barhetschefen är ansvarig för att klimat risker och möjligheter identifieras.

Sagax arbetar löpande med att effektivisera energianvändningen i

fastighetsbeståndet och med att minska koldioxidavtrycket. Sagax arbe-

tar även med att investera i förnybar energi och installationer av solcells-

anläggningar på fastigheterna.

Sagax miljöcertifierar nyproduktion och miljöcertifierar även befint-

liga byggnader. Därutöver analyserar Sagax risker i fastighetsbeståndet

löpande.

Under 2022 uppdaterade Sagax målet för minskning av koldioxid-

utsläpp. Målet validerades och godkändes av Scienced Based Targets

(SBTi) under 2023. SBTi är ett partnerskap mellan Carbon Disclosure

Project, FN:s Global Compact, World Resources Institute och Världs-

naturfonden. Dess syfte är att säkerställa att målsättningar för minskat

koldioxidutsläpp har vetenskaplig grund samt är i linje med målsättning-

arna i Parisavtalet.

För närmare information om styrning och strategi respektive arbete

med miljö- och resurseffektivitet hänvisas till sidorna 133–137. För

information om Sagax hållbarbarhetsmål hänvisas till sidan 132 samt

sidorna 64–69 avseende bolagsstyrning.

Riskhantering

Sagax är exponerat för risker som kan påverka bolagets verksamhet,

lönsamhet eller finansiella ställning. Riskhantering, inklusive hantering

av klimatrisker, är integrerat i bolagets interna processer. Olika metoder

används för att identifiera, utvärdera och, om möjligt, hantera risker.

Sagax styrelse ansvarar för analys och förebyggande av risker. Led-

ningen sammanställer relevant beslutsunderlag på styrelsens uppdrag.

Styrelsen utvärderar bolagets risker utifrån potentiell påverkan och

sanno likhet för att inträffa.

De klimatrelaterade riskerna enligt TCFD kan delas in i fysiska

klimatrisker och omställningsrisker. Med fysiska risker avses risk-

händelser såsom risk för översvämning eller extrema väderhändelser.

Med omställningsrisker avses risker såsom regulatorisk risk eller risk för

förändrade kundbeteenden.

För närmare information om Sagax arbete med riskhantering och

klimatrisker se sidorna 50–53.

Energiklasser i fastighetsbeståndet

Energiklass 2024

A 10 %

B 8 %

C 19 %

D 29 %

E 11 %

F 4 %

G 6 %

Ej tillämpligt 3 %

Energideklaration med betyg saknas 10 %

Totalt 100 %

1) Tabellen visar en översikt hur energiklasserna fördelades i fastighets-

beståndet vid årets utgång baserat på andel av uthyrningsbar area.

HÅLLBARHETSRAPPORT

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024

138

Scenarioanalys

Under 2022 genomförde Sagax en scenarioanalys för att identifiera

klimatrelaterade risker och hur dessa kan komma att påverka bolaget.

Utgångspunkten för analysen har varit en tidshorisont till 2050 och två

möjliga scenarier "Representative Concentration Pathways" (RCP):

RCP 2,6 och RCP 8,5 som är framtagna av FN:s klimatpanel IPCC. IPCC

använder scenarierna för att ge information om möjliga klimatföränd-

ringar som kan inträffa vid olika nivåer på koldioxidutsläpp i atmosfären.

RCP 2,6 ”Parisavtalet” är ett scenario där omställningen sker rela-

tivt snabbt, utsläppen minskas och temperaturökningen begränsas till

1,5–2 grader Celsius. RCP 8,5 ”Business as usual” är ett scenario där

utsläppen fortsätter att öka i nuvarande takt och samhället inte lyckas

ställa om och minska koldioxidutsläppen. Sannolikheten för omställ-

ningsrisker är, allt annat lika, större i scenario RCP 2,6 och sannolik-

heten för fysiska risker är större i scenario RCP 8,5.

Omställningsrisker

Omställningsriskerna är mer omfattande i scenariot RCP 2,6 ”Paris-

avtalet” till följd av att striktare regulatoriska krav och ökade kostnader

bedöms inträffa.

Omställningsriskerna innefattar bland annat införandet av striktare

regleringar kring byggnormer och energieffektivitet. Även ökade skatter

och andra politiska beslut skulle kunna innebära ökade kostnader. Änd-

rade krav och preferenser från kunder och investerare, såsom höga krav

på klimatanpassning, kan också innebära ökade kostnader eller behov av

investeringar.

Fysiska risker

Klimatförändringar orsakar över tid förändrade väderförhållanden,

stigande havsnivåer och annan påverkan på den fysiska miljön. Detta

ökar risken för skador på egendom. För fastighetsägare kan dessa risker

ha en väsentligt negativ inverkan på verksamheten. Klimatförändringar

kan även medföra högre driftskostnader. Investeringar riskerar därmed

att bli olönsamma om klimatrisker inte beaktas på ett lämpligt sätt.

Fysiska klimatrelaterade risker är större i scenario RCP 8,5 ”Busi-

ness as usual” än i RCP 2,6 ”Parisavtalet”. I RCP 8,5 föreligger generellt

något högre risk för extrema väderhändelser, havsnivåhöjningar, över-

svämningsrisker och värmeböljor än i scenario RCP 2,6. Länder expone-

ras olika för fysiska klimatrisker. I centrala och södra Europa föreligger

högre risker för bland annat värmeböljor, skogsbränder och torka. I cen-

trala och norra Europa föreligger högre risk för översvämningar.

Sagax gör löpande utvärderingar av fastigheternas skick och even-

tuellt behov av anpassningar av fastigheternas prestanda för att uppfylla

regulatoriska krav och kundernas förväntningar. Bedömning av eventu-

ell klimatanpassning är del av projektplanen för kommande nyproduk-

tionsprojekt och större ombyggnationer.

Under 2022 genomförde Sagax en analys av fastighetsbeståndet

för att identifiera fysiska klimatrelaterade risker. Analysen har upp-

daterats under 2023 och 2024. En utgångspunkt för analysen var en

klassificering av de klimatrelaterade riskerna enligt fyra kategorier.

Dessa utgjordes av klimatrelaterade risker kopplade till förändringar i

temperatur, vind, vatten eller fast massa. Undersökningen genomför-

des per land och på fastighetsnivå. Under 2024 har åtgärder implemen-

terats på vissa fastigheter i fastighetsbeståndet för att kontrollera eller

minska riskerna. Inga eller låg fysisk klimatrisk identifierades för 90%

av fastighetsbeståndet. Vissa fysiska klimatrisker identifierades för

10 % av fastighetsbeståndet om inga åtgärder vidtas (8 % till risknivå

medel och 2 % risknivå medel till hög). Av de 10 fastigheter med högst

marknadsvärde bedömdes risknivån vara ingen eller låg för 9 fastighe-

ter samt mellan medel till hög för 1 fastighet. De identifierade riskerna

i fastighetsbeståndet var främst relaterade till förändrad temperatur,

höjd vattennivå och land erosion. Analysen kommer att följas upp och

anpassningsåtgärder kommer att genomföras för att kontrollera eller

minska riskerna om det anses möjligt och genomförbart. Exempel på

dylika åtgärder som vidtagits eller planeras är att säkerställa tillräcklig

dagvattenavrinning, skydd mot solinstrålning samt övervakning av

marknivån. Inga fastigheter bedömdes riskera att bli obsoleta på grund

av permanent översvämningsrisk. Utifrån analysen och de identifie-

rade riskerna är bedömningen att de klimatrisker som föreligger för

Sagax inte kommer att få någon väsentlig påverkan på Sagax finansiella

ställning på kort sikt.

Eftersom klimatförändringarna är pågående och det råder en

osäkerhet kring hur dessa kommer att utvecklas, kan dessa risker öka

på längre sikt. Detta kan innebära ett större behov av investeringar i

fastigheter i klimatutsatta områden. Sagax avser att vidareutveckla och

förbättra klimatriskanalysen för fastighetsbeståndet.

Möjligheter

Sagax har analyserat vilka möjligheter som energieffektivisering,

miljöcertifiering och användning av energikällor med låga eller inga

koldioxid utsläpp kan medföra.

Genom energieffektivisering bedömer Sagax att fastighets beståndets

driftnetto kan förbättras, vilket förväntas kunna leda till ökat marknads-

värde för fastigheterna. Produktion av förnybar energi via exempelvis

solceller kan även leda till ökade intäkter.

Sagax bedömning är vidare att miljöcertifieringar kan leda till

ökad efterfrågan på Sagax lokaler. Därutöver kan gröna eller miljö-

certifierade fastigheter bli mer attraktiva på såväl investerings- som

kapital marknaden, vilket således kan leda till ökade fastighetsvärden

respektive förmånligare finansieringsvillkor.

Mål och mätetal

För närmare information om Sagax mål och mätetal avseende minsk-

ning av koldioxidutsläpp hänvisas till sidan 132 (Hållbarhetsmål) samt

sidorna 133–134 och 146–147 (Växthusgasutsläpp och klimatpåverkan

respektive GRI-rapportering).

HÅLLBARHETSRAPPORT

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024

139

Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt

EU-TAXONOMIN

Analys och rapportering enligt EU-Taxonomin

Sagax analyserar löpande utvecklingen av EU-taxonomin och dess impli-

kationer för bolaget. Enligt regelverket omfattas Sagax för närvarande

inte av krav på att rapportera i enlighet med EU-taxonomin till följd av

färre antal anställda än tröskelvärdet för krav på rapportering.

Sagax uppfattning är emellertid att det finns ett värde i att redogöra

för i vilken omfattning bolagets verksamhet omfattas av samt är förenlig

med EU-taxonomin.

I tabellerna nedan redogörs för i vilken omfattning bolagets verk-

samheter 2024 omfattas av EU-taxonomin (eng. ”Eligibility”) för delat på

omsättning, kapitalutgifter samt driftsutgifter för verksamhetsåret och i

vilken omfattning dessa har bedömts vara förenliga med EU-taxonomin.

Joint venture eller intresseföretag omfattas ej. Förenlighet utvärderas

och rapporteras enbart för mål avseende: "Begränsningar av klimatför-

ändringar" respektive "Anpassning till klimatförändringar". För 2024

omfattas även "Cirkulär ekonomi" avseende kapitalutgifter. Sagax verk-

samheter omfattar för närvarande ej övriga mål.

”Omsättning” utgörs av Sagax hyresintäkter. ”Kapitalutgifter”

består av Sagax bruttoinvesteringar, se not 13 i Årsredovisningen 2024.

”Drifts utgifter” utgörs av Sagax kostnader för underhåll av fastighe-

terna, se not 4 i Årsredovisningen 2024.

Sagax har analyserat i vilken omfattning bolagets så kallade

verksamheter förhåller sig till EU-taxonomin (eng. ”Alignment" ). De

verksamheter som omfattades av analysen var: Förvärv och ägande av

byggnader, nyproduktion och renoveringar av byggnader samt projekt

och åtgärder beskrivna i EU-taxonomins delegerade akter avseende

bygg- och fastighetsverksamhet.

Fastigheternas energiklass påverkar förenligheten med EU-

taxonomin. Förenlighet uppnås för fastigheter med energiklass ”A” enligt

EU:s Energy Performance Certificate (EPC) eller fastigheter som tillhör

de 15 % mest energieffektiva fastigheterna i regionen eller landet. Av kri-

teriet ”att inte orsaka skada” följer att fastighetsbeståndets förenlighet

med EU-taxonomin även påverkas av om en klimatrisk- och sårbarhets-

analys genomförts.

Vissa verksamheter som omfattas av EU-taxonomin saknar ännu tydliga

definitioner. Därutöver saknas tydliga gränsvärden för energiprestanda

för flera länder där Sagax är verksamt. Således kan Sagax inte bedöma

vissa fastig heters förenlighet med EU-taxonomin enligt detta kriterium.

Sagax har i sådana fall klassificerat fastigheterna som icke-förenliga med

EU-taxonomin. Detta förhållande var aktuellt för Spanien, Frankrike

och Tyskland, vilket för 2024 motsvarade cirka 30 % av hyresintäkterna.

För verksamheter avseende installation av energieffektiv utrust-

ning är bedömningen att kriteriet ”att inte orsaka skada” avseende

för oreningar inte har kunnat utvärderas. Sagax har således klassificerat

dem som icke-förenliga med EU-taxonomin.

Förenlighet med EU-taxonomin har, för de verksamheter som

berörs, bidragit till mål 1 i EU-taxonomin: Begränsningar av klimatför-

ändringar (eng. ”Mitigation”). Andelen av omsättning, kapitalutgifter

samt driftutgifter som bedömts vara förenligt har minskat till 15 %

(16 %), 6 % (14 %) respektive 14 % (17 %) i jämförelse med föregående

år. Förändringen är delvis hänförlig till en högre andel fastigheter som

inte kunnat utvärderas. Nyckeltal per verksamhet och verksamheternas

förenlighet med EU-taxonomin redovisas på sidorna 139–142. Sagax har

säkerställt att ingen verksamhet har bedömts mer än en gång.

De sociala minimiskyddsåtgärderna enligt EU-taxonomin omfat-

tar mänskliga rättigheter, anti-korruption, konkurrens och skatt. Sagax

styrande dokument och processer för upprätthållande av mänskliga

rättig heter, skatt samt konkurrens uppfyller kriterierna för minimi-

skyddsåtgärder enligt EU-taxonomins definition. Inga rättsprocesser

eller anmälningar mot Sagax relaterat till dessa områden har förekom-

mit under 2024 eller dessförinnan. Information om bolagets policyer och

processer återfinns på sidan 126.

Andel av omsättning / Total omsättning

Taxonomiförenligt

per mål

Omfattning av

Taxonomin per mål

CCM 15 % 100 %

CCA n/a –

WTR n/a –

CE n/a –

PPC n/a

–

BIO n/a

–

Andel av kapitalutgifter / Totala kapitalutgifter

Taxonomiförenligt

per mål

Omfattning av

Taxonomin per mål

CCM 6 % 100 %

CCA 0 % 100 %

WTR n/a –

CE n/a 15 %

PPC n/a

–

BIO n/a

–

Andel av driftsutgifter / Totala driftsutgifter

Taxonomiförenligt

per mål

Omfattning av

Taxonomin per mål

CCM 14 % 100 %

CCA n/a –

WTR n/a –

CE n/a –

PPC n/a

–

BIO n/a

–

Koderna ovan utgörs av förkortningar av relevanta mål till vilken den ekonomiska aktiviteten kan ge ett väsentligt bidrag: Begränsning av klimatförändringar (CCM),

Anpassning till klimatförändringar (CCA), Vattenresurser och marina resurser (WTR), Cirkulär ekonomi (CE), Förebyggande och begränsning av föroreningar (PPC),

Biologisk mångfald och ekosystem (BIO).

Andel taxonomiförenligt och omfattning per mål 2024

HÅLLBARHETSRAPPORT

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024

140

Omsättning

Andel av omsättningen

från produkter eller tjänster

som är förknippade med

ekonomiska verksamheter

som är förenliga med

taxonomikraven

Kriterier för väsentligt bidrag Kriterier avsedda att inte orsaka betydande skada

(DNSH)

Ekonomiska aktiviteter (1)

Kod/koder (2)

Absoluta tal

omsättning (3)

Andel av

omsättning (4)

Begränsning av

klimatförändring (5)

Anpassning till

klimatförändring (6)

Vatten och

marina resurser (7)

Cirkulär

ekonomi (8)

Föroreningar (9)

Biologisk mångfald

och ekosystem (10)

Begränsning av kli-

matförändring (11)

Anpassning till

klimatförändring

(12)

Vatten och

marina resurser (13)

Cirkulär

ekonomi (14)

Föroreningar (15)

Biologisk mångfald

och ekosystem (16)

Minimiskydds-

åtgärder (17)

Taxonomiförenlig

del av omsättningen

år 2023 (18)

Kategori

möjlig görande

verk samhet (19)

Kategori

omställnings-

verksamhet (20)

Mkr %

J; N;

N/EL

J; N;

N/EL

J; N;

N/EL

J; N;

N/EL

J; N;

N/EL

J; N;

N/EL J/N J/N J/N J/N J/N J/N J/N % E T

A. Verksamheter som om-

fattas av Taxonomin %

A.1. Miljömässigt hållbara

(taxonomiförenliga)

verksamheter

Äga och förvalta

fastigheter

CC M 7. 7 732 15 % J N/EL N/EL N/EL N/EL N/EL – J – – – – J 16 % – –

De miljömässigt hållbara

(taxonomiförenliga)

verksamheternas

omsättning (A.1)

732 15 % 15 % 16 %

varav möjliggörande – – – – – – –

varav omställning – – – – – – –

A.2. Verksamheter som

omfattas av taxonomin

men som inte är

miljömässigt hållbara

(ej taxonomiförenliga)

verksamheter

EL;

N/EL

EL;

N/EL

EL;

N/EL

EL;

N/EL

EL;

N/EL

EL;

N/EL

Äga och förvalta

fastigheter

CCM 7.7 4 262 85 % EL N/EL N/EL N/EL N/EL N/EL 84 %

Omsättningen hos de verk-

samheter som omfattas av

taxonomin men som inte

är miljömässigt hållbara

(ej taxonomiförenliga)

(A.2)

4 262 85 % 84 %

Totalt (A.1 + A.2)

4 994 100 %

B. Verksamheter som inte

omfattas av taxonomin

0 0 %

Totalt (A+B)

4 994 100 %

HÅLLBARHETSRAPPORT

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024

141

Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt

Kapitalutgifter

Andel av kapitalutgifterna

från produkter eller tjänster

som är förknippade med

ekonomiska verksamheter

som är förenliga med

taxonomikraven

Kriterier för väsentligt bidrag Kriterier avsedda att inte orsaka betydande skada

(DNSH)

Ekonomiska aktiviteter (1)

Kod/koder (2)

Absoluta tal

kapitalutgifter (3)

Andel av

kapitalutgifter (4)

Begränsning av

klimatförändring (5)

Anpassning till

klimatförändring (6)

Vatten och

marina resurser (7)

Cirkulär

ekonomi (8)

Föroreningar (9)

Biologisk mångfald

och ekosystem (10)

Begränsning av kli-

matförändring (11)

Anpassning till

klimatförändring

(12)

Vatten och

marina resurser (13)

Cirkulär

ekonomi (14)

Föroreningar (15)

Biologisk mångfald

och ekosystem (16)

Minimiskydds-

åtgärder (17)

Taxonomiförenlig

del av kapital-

utgifter år 2023 (18)

Kategori

möjliggörande

verk samhet (19)

Kategori

omställnings-

verksamhet (20)

Mkr %

J; N;

N/EL

J; N;

N/EL

J; N;

N/EL

J; N;

N/EL

J; N;

N/EL

J; N;

N/EL J/N J/N J/N J/N J/N J/N J/N % E T

A. Verksamheter som om-

fattas av Taxonomin %

A.1. Miljömässigt hållbara

(taxonomiförenliga) verk-

samheter

Uppförande av nya

byggnader

CC M 7.1

0 0 % J N N/EL N/EL N/EL N/EL – J J J J J J 1 % – –

Laddstationer för elfordon C C M 7. 4 6 0 % J N N/EL N/EL N/EL N/EL – J J J J J J 0 % – –

Tekniker för förnybar

energi

CC M 7.6 16 0 % J N N/EL N/EL N/EL N/EL – J J J J J J 0 % – –

Äga och förvalta

fastigheter

CC M 7. 7 408 6 % J N N/EL N/EL N/EL N/EL – J – – – – J 13 % – –

De miljömässigt hållbara

(taxonomiförenliga)

verksamheternas

kapitalutgifter (A.1)

430 6 % 6 % 14 %

varav möjliggörande – – – – – – –

varav omställning – – – – – – –

A.2. Verksamheter som

omfattas av taxonomin

men som inte är

miljömässigt hållbara

(ej taxonomiförenliga)

verksamheter

EL;

N/EL

EL;

N/EL

EL;

N/EL

EL;

N/EL

EL;

N/EL

EL;

N/EL

Uppförande av nya

byggnader

CCM/

CCA 7.1,

CE 3.1 0 0 % EL EL N/EL EL N/EL N/EL 5 %

Renovering av befintliga

byggnader

CCM/

CCA 7.2,

CE 3.2 828 12 % EL EL N/EL EL N/EL N/EL 7 %

Energieffektiv utrustning

CCM/

CCA 7.3 17 0 % EL EL N/EL N/EL N/EL N/EL 0 %

Äga och förvalta

fastigheter

CCM/

CCA 7.7 5 552 81 % EL EL N/EL N/EL N/EL N/EL 73 %

Kapitalutgifter hos de verk-

samheter som omfattas av

taxonomin men som inte

är miljömässigt hållbara

(ej taxonomiförenliga)

(A.2)

6 397 94 % 86 %

Totalt (A.1 + A.2) 6 827 100 %

B. Verksamheter som inte

omfattas av taxonomin

0 0 %

Totalt (A+B) 6 827 100 %

HÅLLBARHETSRAPPORT

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024

142

Driftsutgifter

Andel av driftsutgifterna

från produkter eller tjänster

som är förknippade med

ekonomiska verksamheter

som är förenliga med

taxonomikraven

Kriterier för väsentligt bidrag Kriterier avsedda att inte orsaka betydande skada

(DNSH)

Ekonomiska aktiviteter (1)

Kod/koder (2)

Absoluta tal

driftsutgifter (3)

Andel av

driftsutgifter (4)

Begränsning av

klimatförändring (5)

Anpassning till

klimatförändring (6)

Vatten och

marina resurser (7)

Cirkulär

ekonomi (8)

Föroreningar (9)

Biologisk mångfald

och ekosystem (10)

Begränsning av kli-

matförändring (11)

Anpassning till

klimatförändring

(12)

Vatten och

marina resurser (13)

Cirkulär

ekonomi (14)

Föroreningar (15)

Biologisk mångfald

och ekosystem (16)

Minimiskydds-

åtgärder (17)

Taxonomiförenlig

del av driftsutgifter

år 2023 (18)

Kategori

möjliggörande

verk samhet (19)

Kategori

omställnings-

verksamhet (20)

Mkr %

J; N;

N/EL

J; N;

N/EL

J; N;

N/EL

J; N;

N/EL

J; N;

N/EL

J; N;

N/EL J/N J/N J/N J/N J/N J/N J/N % E T

A.1. Miljömässigt hållbara

(taxonomiförenliga)

verksamheter

Äga och förvalta

fastigheter

CC M 7. 7 17 14 % J N/EL N/EL N/EL N/EL N/EL – J – – – – J 17 % – –

De miljömässigt hållbara

(taxonomiförenliga)

verksamheternas

driftsutgifter (A.1)

17 14 % 14 % 17 % – –

varav möjliggörande – – – – – – –

varav omställning – – – – – – –

A.2. Verksamheter som

omfattas av taxonomin

men som inte är

miljömässigt hållbara

(ej taxonomiförenliga)

verksamheter

EL;

N/EL

EL;

N/EL

EL;

N/EL

EL;

N/EL

EL;

N/EL

EL;

N/EL

Äga och förvalta

fastigheter

CCM 7.7 109 86 % EL N/EL N/EL N/EL N/EL N/EL 83 %

Driftsutgifter hos de verk-

samheter som omfattas av

taxonomin men som inte

är miljömässigt hållbara

(ej taxonomiförenliga)

(A.2)

109 86 % 83 %

Totalt (A.1 + A.2) 126 100 %

B. Verksamheter som inte

omfattas av taxonomin

0 0 %

Totalt (A+B) 126 100 %

Kärnenergi- och fossilgasrelaterade verksamheter

Kärnenergirelaterade verksamheter

1 Företaget utför, finansierar eller är exponerat mot forskning, utveckling, demonstration och utbyggnad av

innovativa elproduktionsanläggningar som producerar energi från kärnenergiprocesser med minimalt avfall från

bränslecykeln. Nej

2 Företaget utför, finansierar eller är exponerat mot uppförande och säker drift av nya kärntekniska anläggningar

för produktion av el eller processvärme, inbegripet för fjärrvärme eller industriella processer, såsom

vätgasproduktion, samt för säkerhetsuppgraderingar av dessa, med hjälp av bästa tillgängliga teknik. Nej

3 Företaget utför, finansierar eller är exponerat mot säker drift av befintliga kärntekniska anläggningar som

producerar el eller processvärme, inbegripet för fjärrvärme eller industriella processer, såsom vätgasproduktion

från kärnenergi, samt säkerhetsuppgraderingar av dessa. Nej

Fossilgasrelaterade verksamheter

Företaget utför, finansierar eller är exponerat mot uppförande eller drift av elproduktionsanläggningar som

producerar el med hjälp av fossila gasformiga bränslen. Nej

Företaget utför, finansierar eller är exponerat mot uppförande, renovering och drift av anläggningar för

kombinerad produktion av värme/kyla och el med hjälp av fossila gasformiga bränslen. Nej

Företaget utför, finansierar eller är exponerat mot uppförande, renovering och drift av

värmeproduktionsanläggningar som producerar värme/kyla med hjälp av fossila gasformiga bränslen. Nej

HÅLLBARHETSRAPPORT

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024

143

Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt

Social hållbarhet

Resultatet av den dubbla väsentlighetsanalysen visade att Sagax väsent-

liga frågor inom social hållbarhet föreligger för likabehandling och lika

möjligheter för alla samt arbetsvillkor avseende egna medarbetare res-

pektive arbetskraft i värdekedjan.

EGNA MEDARBETARE

Sagax verksamhet är beroende av att kunna rekrytera och behålla

kompetent personal. Risker relaterade till egna medarbetare avseende

likabehandling och lika möjligheter eller arbetsvillkor inkluderar risk

för potentiell negativ påverkan på den anställdes hälsa och säkerhet och

lagöverträdelser. Förmåga till framtida rekrytering, bolagets anseende

samt företagskulturen kan även potentiellt påverkas negativt.

Sagax kan omvänt ha en positiv påverkan genom att bland annat

erbjuda attraktiva arbetsvillkor, en sund företagskultur, god arbetsmiljö,

kompetensutveckling och lika möjligheter för egna medarbetare och vid

nyrekryteringar.

Sagax styrande dokument och policyer som relaterar till egna med-

arbetare inkluderar bland annat hållbarhetspolicy, arbetsmiljöpolicy,

anti-diskrimineringspolicy och anti-korruptionspolicy. För samman-

ställning över Sagax policyer se sidan 126.

Professionella och engagerade medarbetare

Bolagets utveckling är beroende av kompetenta medarbetare. Det är där-

för viktigt att företaget är en attraktiv arbetsgivare som kan rekrytera

och har förmågan att behålla kompetent personal. I utbyte förväntas

Sagax medarbetare ta ansvar för sina arbetsuppgifter och även vara goda

representanter för företagets värderingar och kultur.

En attraktiv arbetsgivare

Sagax sätter värde på att erbjuda goda anställningsvillkor för sina med-

arbetare. Utöver att erbjuda konkurrenskraftiga anställningsvillkor

har bolaget sedan 2011 erbjudit samtliga medarbetare att delta i incita-

mentsprogram, se sidan 59 i årsredovisningen för 2024. Syftet är att öka

medarbetarnas delaktighet i bolagets utveckling. Det är positivt att med-

arbetarna äger aktier i bolaget och i Sagax mångfalds policy för styrelsen

understryks vikten av att även styrelsemedlemmar har ett betydande

aktieinnehav i bolaget.

Under 2024 anställdes 10 (5) medarbetare och 8 (3) medarbetare

lämnade sin anställning. Vid årets slut hade koncernen 98 (96) medar-

betare.

Flexibel och kreativ arbetsmiljö

Sagax erbjuder en flexibel och kreativ miljö som kännetecknas av

korta beslutsvägar och stort eget ansvar för att planera och utföra sina

arbetsuppgifter samt i den mån det är möjligt också sin arbetstid. Sagax

strävar efter att erbjuda Sagax medarbetare en god arbetsmiljö och att-

raktiva arbetsvillkor. Ingen medarbetare omfattas av kollektivavtal.

Kompetensutveckling och kompetensförsörjning

En viktig aspekt för verksamheten är att tillse att medarbetarna har

rätt kompetens och möjlighet att utvecklas. Sagax medarbetare har i

genomsnitt 15 års erfarenhet från relevanta arbetsuppgifter varav fem

års erfarenhet från Sagax. Organisationens kompetens är avgörande

för bolagets utveckling och kompetensutveckling är en aspekt som kan

vara avgörande för om högpresterande medarbetare stannar kvar i

verksamheten. Att nyckelpersoner slutar är en naturlig verksamhetsrisk

för ett företag av Sagax karaktär. Bolaget försöker minimera den risken

med marknadsmässiga ersättningar och en löpande dialog med bolagets

medarbetare.

Medarbetarsamtal och företagskultur

Under 2024 har medarbetarsamtal genomförts med samtliga anställda.

Under samtalen diskuteras bland annat medarbetarens utveckling

under året och behov av fortsatt kompetensutveckling. Medarbetare som

uttrycker önskan att genomföra kurser, eller på annat sätt utveckla sin

kompetens, uppmuntras av bolaget.

Sagax genomför årligen en konferens för samtliga medarbetare

där bolagets utveckling, utmaningar och möjligheter diskuteras under

två dagar. Konferensens syfte är att skapa en gemensam värde- och

kunskapsgrund för hela organisationen samt att informera om Sagax

policyer. Årets konferens genomfördes i september. Därutöver har Sagax

kvartalsvisa presentationer av delårsrapporter för medarbetarna.

Medarbetarundersökning

Årligen genomförs en medarbetarundersökning i syfte att undersöka om

det förekommit diskriminering eller repressalier, eller risk härför, samt

för att genomföra uppföljning och utvärdering av arbetsmiljön. Under-

sökningen och uppföljningen genomfördes med Sagax arbetsmiljöpolicy,

anti-diskrimineringspolicy och anti-korruptionspolicy som grund.

Medarbetarna svarade på ett antal frågor rörande trivsel, samarbete,

stress, arbetsbelastning, jämställdhet, mångfald och likabehandling

där de fick gradera sina svar från 1 till 5 där 1 motsvarar mycket bra och

5 motsvarar mycket dåligt. Undersökningen för 2024 resulterade i ett

genomsnittligt betyg om 1,5 (1,7). Ingen av de tillfrågade har utsatts för

diskriminering. 94 % (91 %) av alla tillfrågade vet hur de ska gå tillväga

om de själva eller någon kollega blir diskriminerad. Undersökningen

2024 innehöll även ett mått för Employee Net Promoter Score (eNPS).

Utfallet var +65. Skalan är från –100 till +100.

Anti-diskriminering

Förmågan att attrahera och behålla kompetenta och kunniga medarbe-

tare är betydelsefull för Sagax utveckling. Utöver de principiella skälen

mot diskriminering är det följaktligen viktigt att ingen diskriminering

förekommer även av det skälet att det annars kan uppstå en risk att

kompetenta medarbetare lämnar Sagax. Vid nyanställningar läggs stor

Medarbetarsamtal

2024 2023 2022

Andel av personalen som genomfört

medarbetarsamtal 100 % 100 % 100 %

Mål anti-diskriminering

2024 2023

Inga incidenter av diskriminering – –

HÅLLBARHETSRAPPORT

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024

144

vikt vid kompetens och relevant erfarenhet samt personliga egenskaper

och kvaliteter. Rekrytering sker alltid i konkurrens. Som ett led i Sagax

rekryteringsprocess träffar slutkandidater alltid medarbetare från olika

delar av bolaget och nyckelpersoner utvärderas även av VD och minst en

styrelseledamot. Sagax har en tydlig anti-diskrimineringspolicy enligt

vilken Sagax fortlöpande ska vidta åtgärder för att motverka diskrimi-

nering och särbehandling och verka för lika rättigheter och möjlig heter

oavsett kön, könsöverskridande identitet eller uttryck, etnisk tillhörig-

het, religion eller annan trosuppfattning, funktionsnedsättning, sexuell

läggning eller ålder. Det gäller exempelvis vid rekrytering, lönesättning,

möjlighet till befordran och kompetensutveckling.

Under 2024 inkom inga anmälningar om diskriminering baserat på

någon av diskrimineringsgrunderna.

ARBETSKRAFT I VÄRDEKEDJAN

Sagax verksamhet är beroende av arbetskraft i värdekedjan såsom exem-

pelvis leverantörer för fastighetsskötsel och drift till Sagax fastigheter.

Potentiell negativ påverkan i värdekedjan föreligger för arbetsvillkor och

lika möjligheter. Det innefattar bland annat potentiella brister avseende

arbetsmiljö, diskriminering och hälsa och säkerhet.

Uppförandekod och uppföljning av krav på leverantörer

Sagax har tagit fram en uppförandekod för leverantörer för att säker-

ställa att arbetsförhållandena hos de företag som levererar varor och

tjänster till bolaget uppfyller Sagax krav avseende arbetsmiljö och

etisk standard samt att uppdragen bedrivs på ett miljömedvetet sätt.

När ramavtal ingås undertecknas uppförandekoden och bifogas som

en bilaga till ramavtalet. Uppförandekoden är baserad på FN:s Global

Hälsa och säkerhet

Mått för arbetsmiljö 2024

Andel av egna medarbetare som täcks av hälsa och säkerhets-

managementsystem baserat på legala krav och (eller)

etablerade standarder eller riktlinjer

100%

Antal dödsfall som ett resultat av arbetsrelaterade skador eller

arbetsrelaterad ohälsa

–

Antal dödsfall som ett resultat av arbetsrelaterade skador eller

arbetsrelaterad ohälsa – avseende övriga arbetare som arbetar

på företagets platser (i.e. fastigheter)

–

Antal registrerade arbetsrelaterade olyckor

–

Andel registrerade arbetsrelaterade olyckor

–

Antal fall av registreringsbara arbetsrelaterad ohälsa

–

Antal förlorade dagar på grund av arbetsrelaterade skador och

dödsfall från arbetsrelaterade olyckor, arbetsrelaterad ohälsa

och dödsfall från ohälsa

–

Personalomsättning

2024 2023

Totala antalet anställda som lämnade företaget under

rapporteringsperioden 8 3

Personalomsättning, %

8 3

Incidenter, anmälningar och allvarliga konsekvenser

relaterade till mänskliga rättigheter

2024

Totalt antal incidenter av diskriminering

–

Antal klagomål registrerade via kanalen för

klagomålsprocess för egna medarbetare

–

Totalt belopp böter och kompensation som resultat av

incidenter och klagomål enligt ovan

–

Antal allvarliga incidenter relaterade till mänskliga

rättigheter avseende bolagets medarbetare

–

Total belopp böter och kompensation som resultat av

incidenter relaterade till mänskliga rättigheter enligt ovan

–

Compacts tio principer för mänskliga rättigheter, arbetsrätt, miljö och

anti-korruption.

Uppförandekoden är sedan 2023 implementerad för huvudleveran-

törerna i samtliga verksamhetsländer. Under 2024 har Sagax imple-

menterat uppförandekoden för fler leverantörer. Huvudleverantörerna

har identifierats baserat på en riskbedömning utifrån storlek på inköp

respektive verksamhet.

Sagax genomför regelbundet uppföljning av huvudleverantörernas

efterlevnad av uppförandekoden. Under de senaste fyra åren har Sagax

granskat huvudleverantörernas efterlevnad i samtliga länder.

Uppföljningen omfattar alla områden i uppförandekoden såsom

affärsetik, anti-korruption, anti-diskriminering, olycksfall och säkerhet,

arbetsmiljö, miljö, lojalitet och service. Det har hittills visat att samtliga

granskade leverantörer har rutiner och arbetssätt på plats för att säker-

ställa efterlevnaden av upp förandekoden.

Sociala minimiskyddsåtgärder

De sociala minimiskyddsåtgärderna enligt EU-taxonomin omfattar

bland annat mänskliga rättigheter och anti-korruption. Sagax har sty-

rande dokument och rutiner för att uppfylla dessa kriterier. För närmare

information hänvisas till avsnittet om EU-taxonomin på sidan 139.

Visselblåsning värdekedjan

Sagax har en visselblåsarfunktion som nås via koncernens hemsida.

Den finns tillgänglig för både Sagax medarbetare och externa parter

inklusive arbetskraft i värdekedjan såsom leverantörer. Det möjliggör

för dessa att rapportera om eventuella misstankar om avvikelser och

missförhållanden anonymt. För närmare information om visselblåsning

hänvisas till avsnittet om Ansvarsfullt företagande på sidan 145.

Anställda per kontraktstyp och kön

2024 2023

Män Kvinnor Totalt Män Kvinnor Totalt

Antal anställda 56 42 98 56 40 96

Antal tillsvidare-

anställda 56 42 98 56 40 96

Antal tillfälligt anställda/

behovsanställda – – – – – –

Antal heltidsanställda 54 40 94 55 39 94

Antal deltidsanställda 2 2 4 1 1 2

HÅLLBARHETSRAPPORT

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024

145

Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt

Ansvarsfullt företagande

AFFÄRSETIK OCH FÖRETAGSKULTUR

En sund affärskultur främjar ett ansvarsfullt beteende och affärsetiskt

agerande. Omvänt finns risken att brister avseende företagskultur och

affärsetik medför en negativ påverkan. Exempel på sådana potentiella

brister är diskriminering, oegentligheter, missförhållanden och mutor.

Dessa kan innebära en finansiell påverkan i form av böter, negativt

påverkat anseende och förmåga till att genomföra affärer.

Strategi

Sagax strävar efter att ha en sund företagskultur som tar sin utgångs-

punkt i transparens, ansvarstagande och en hög affärsetik i bolaget och

bland samtliga medarbetare.

För att bemöta risker och möjligheter relaterade till affärsetik och

företagskultur arbetar Sagax kontinuerligt med utbildning i gällande

policyer och att i verksamheten, i det dagliga arbetet, verka för att främja

en sund företagskultur och hög affärsetik samt att införa rutiner och

processer som stödjer arbetet med att förebygga, identifiera och hantera

eventuella incidenter.

Sagax styrdokument och policyer som relaterar till styrning och

ansvarsfullt företagande inkluderar bland annat Anti-korruptionspolicy,

Insiderpolicy, Riktlinjer för visselblåsartjänst och Uppförandendekod

för leverantörer. För närmare information om Sagax policyer hänvisas

till sidan 126.

Anti-korruption

Sagax följer lagstiftning och regler på bolagets olika marknader. Bolagets

ambition är att vara transparent och trovärdigt.

God affärsmoral är en grundförutsättning för Sagax långsiktiga

värde maximering. Bolaget bedriver ingen verksamhet i länder med

omfattande korruptionsproblem. Sagax arbetar aktivt med att motverka

risker för mutor, korruption, diskriminering och brott mot mänskliga

rättigheter. Sagax anti-korruptionspolicy är fastställd av Sagax styrelse

och omfattar alla medarbetare. Bolaget ska aldrig medverka till eller till-

låta korruption. Bolaget accepterar inte att medarbetare tar emot gåvor

som kan liknas vid mutor. Beloppsgränser för mottagna och lämnade

gåvor följer fastställda riktlinjer för gåvor i bolagets anti-korruptions-

policy. Anti-korruptionspolicyn kommuniceras till organisationen vid

en årlig personalkonferens och hålls kontinuerligt tillgänglig för perso-

nalen. Korruption har historiskt inte varit ett problem i verksamheten

och under 2024 kom inga korruptionsincidenter till bolagets kännedom.

Därav följer att det inte förkommit några bekräftade fall av fällande

domar samt inga bekräftade bötesbelopp för brott mot lagar avseende

korruption och mutor.

Visselblåsarfunktion

Sagax har en anonym visselblåsarfunktion som nås via koncernens hem-

sida och som är administrerad av en extern part. Visselblåsarfunktionen

syftar till att hjälpa såväl medarbetare som externa parter att kunna

påtala eventuella missförhållanden. Alla visselblåsarärenden hanteras

enligt fastställda rutiner. Sagax ledning gör i samråd med en represen-

tant från den externa visselblåsarfunktionen en bedömning av inkomna

ärenden. Ett ärende utreds inte av någon som är berörd av den rapporte-

rade misstanken. Via visselblåsarfunktionen kan personer som utreder

ärendet kommunicera med anmälaren. Bolagets ambition är att den som

anmäler ett visselblåsarärende får en skyndsam återkoppling. Alla ären-

den hanteras konfidentiellt. Några visselblåsarärenden har inte förekom-

mit under 2024 eller dessförinnan. Visselblåsarfunktionen är tillgänglig

för både Sagax medarbetare och externa parter.

Uppförandekod och krav på leverantörer

Sagax har tagit fram en uppförandekod för leverantörer som stipule-

rar krav på Sagax leverantörer avseende bland annat arbetsmiljö och

affärsetik. För närmare information om hur Sagax implementerat upp-

förandekoden och följer upp dess efterlevnad hänvisas till avsnittet om

Arbetskraft i värdekedjan på sidan 144.

Antal rapporterade fall av diskriminering och vidtagna åtgärder

2024 2023 2022

Antal anmälningar till visselblåsartjänsten – – –

Antal vidtagna åtgärder – – –

Antal anmälningar som anmälts på annat

sätt, direkt till chef eller styrelse – – –

Antal vidtagna åtgärder – – –

Antal konfirmerade fall av korruption och vidtagna åtgärder

2024 2023 2022

Antal anmälningar till visselblåsartjänsten – – –

Antal vidtagna åtgärder – – –

Antal anmälningar som anmälts på annat

sätt, direkt till chef eller styrelse – – –

Antal vidtagna åtgärder – – –

HÅLLBARHETSRAPPORT

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024

146

Global Reporting Initiative

I denna del redogörs för de metoder, antaganden och omvandlings-

faktorer som använts för att ta fram Sagax GRI-upplysningar. Utöver

GRI Standardnummer Läshänvisning Kommentar/Avsteg

Tillämpad GRI 1:

Foundation 2021

Generella upplysningar

GRI 2: Generella

upplysningar 2021

2-1 Organisationsdetaljer Sidorna 58–59 och 84

2-2 Enheter som omfattas av hållbarhets redovisningen Sidan 58

2-3 Redovisningsperiod, frekvens och kontaktperson Sidan 84

2-4 Förändringar i tidigare rapporterad information Sidan 125

2-5 Externt bestyrkande Sidan 148

2-6 Aktiviteter, värdekedja och andra

affärsrelationer

Sidorna 3–35, 59 och 145 Inga väsentliga förändringar har skett i

sektorerna där Sagax är aktiv, värdekedjan

eller andra relevanta affärsrelationer.

2-7 Medarbetare Sidorna 58–59, 70–72, 90–91

och 143

2-8 Medarbetare som inte är anställda Sidorna 58–59 och 90–91

2-9 Sammansättning och struktur för styrning Sidorna 64–69

2-10 Nominering och val av styrelse Sidorna 64–65

2-11 Styrelsens ordförande Sidorna 65 och 70

2-12 Styrelsens roll gällande översyn av hantering av

påverkan

Sidorna 8–10

2-13 Delegering av ansvar för att hantera påverkan Sidorna 8–10

2-14 Styrelsens roll gällande hållbarhets rapportering Sidan 126

2-15 Intressekonflikter Sidan 67

2-16 Kommunikation av kritiska frågeställningar Sidan 68

2-17 Samlad kunskap hos styrelsen Sidorna 70–71

2-18 Utvärdering av styrelsens arbete Sidorna 4–7

2-19 Ersättningspolicy Sidorna 67 och 90–91

2-20 Process för att fastställa ersättningar Sidorna 59, 66–67 och 90–91

2-21 Total ersättningsgrad Sidorna 64 och 90–91

2-22 Uttalande om strategi för hållbar utveckling Sidorna 4–7

2-23 Policyåtaganden Sidorna 69 och 126 Försiktighetsprincipen är grundläggande i

Sagax hållbarhetsarbete och finns inskriven

i Sagax hållbarhetspolicy samt uppfö-

randekod för leverantörer. För policyåta-

ganden se även Sagax uppförandekod för

leverantörer och hållbarhetspolicy.

2-24 Uppföljning och efterlevnad av policy Sidorna 66–68

2-25 Processer för att åtgärda negativ påverkan Sidorna 145

2-26 Mekanismer för att söka råd och

rapportera farhågor

Sidorna 68 och 126

2-27 Efterlevnad av lagar och förordningar Sidorna 52–53 och 126–127

2-28 Medlemskap i organisationer Sidan 146 Sagax är medlem i SNS.

2-29 Metod för intressentdialog Sidorna 128

2-30 Kollektivavtal Sidan 143 Inga anställda omfattas av kollektivavtal.

GRI KORSREFERENSLISTA

ovanstående redovisas kompletterande tabeller och information till års-

redovisningen samt beskrivning av utelämnad information.

HÅLLBARHETSRAPPORT

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024

147

Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt

GRI Standardnummer Läshänvisning Kommentar/Avsteg

Väsentliga frågor

GRI 3: Väsentliga

frågor 2021

3-1 Process för att fastställa väsentliga frågor Sidorna 128 –129

3-2 Väsentliga frågor Sidorna 129–130

Ekonomiskt

GRI 3: Väsentliga

frågor 2021

3-3 Hantering av väsentlig fråga Sidorna 126–127

GRI 205: Anti-korrup-

tion 2016

205-3 Konfirmerade fall av korruption och

vidtagna åtgärder

Sidan 145

Miljö

GRI 3: Väsentliga

frågor 2021

3-3 Hantering av väsentlig fråga Sidorna 129–138

GRI 302: Energi 2016 302-3 Energiintensitet Sidorna 135–136

GRI 305: Utsläpp 2016 305-1 Direkta utsläpp av växthusgaser (Scope 1) Sidorna 133–134

305-2 Indirekta utsläpp av växthusgaser (Scope 2) Sidorna 133–134

305-3 Övriga indirekta utsläpp av växthusgaser

(Scope 3)

Sidorna 133–134

Socialt

GRI 3: Väsentliga

frågor 2021

3-3 Hantering av väsentlig fråga Sidorna 126–132, 143–144

GRI 401: Anställning

2016

401-1 Nyanställningar och personalomsättning Sidorna 144–144

GRI 406: Icke-

diskriminering 2016

406-1 Fall av diskriminering och vidtagna åtgärder Sidorna 143–144

Produktansvar

CRE8 CRE8 Hållbarhetscertifieringar för ny- om- och tillbygg-

nation

Sidan 135

HÅLLBARHETSRAPPORT

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024

148

Revisorns yttrande avseende den

lagstadgade hållbarhetsrapporten

TILL BOLAGSSTÄMMAN I AB SAGAX (PUBL), ORG.NR 556520-0028

UPPDRAG OCH ANSVARSFÖRDELNING

Det är styrelsen som har ansvaret för hållbarhetsrapporten på sidorna 124-147 och för att den är

upprättad i enlighet med årsredovisningslagen.

GRANSKNINGENS INRIKTNING OCH OMFATTNING

Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 12 Revisorns yttrande om den lag-

stadgade hållbarhetsrapporten. Detta innebär att vår granskning av hållbarhetsrapporten har en

annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfatt-

ning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige

har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för vårt uttalande.

UTTALANDE

En hållbarhetsrapport har upprättats.

Stockholm den 14 april 2025

Ernst & Young AB

Jonas Svensson

Auktoriserad revisor

HÅLLBARHETSRAPPORT

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024

149

Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt

Övrigt

Fastighetsförteckning 150

Definitioner 174

Alternativa nyckeltal 176

Kalendarium 178

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024

150

FASTIGHETSFÖRVÄRV

Sagax har under 2024 förvärvat 85 (142) fastigheter för totalt

5 698 (5 088) miljoner kronor, se tabellen nedan. I Frankrike förvärvades

fastigheter för totalt 3 725 miljoner kronor, motsvarande 65 % av kon-

cernens fastighetsförvärv under året, varav 43 fastigheter omfattande

295 700 kvadrat meter uthyrningsbar area avsåg förvärv av French

Wholesale Properties – FWP. 2 % av koncernens fastighetsförvärv under

året avsåg Sverige.

FASTIGHETS FÖRSÄLJNINGAR

Under 2024 avyttrades 5 fastigheter med en uthyrningsbar area om

totalt 17 900 kvadrat meter. Det sammanlagda redovisade värdet uppgick

till 144 miljoner kronor.

Fastighetsförteckning

Under 2024 har 6 827 miljoner kronor investerats i fastigheter, varav 5 698 miljoner kronor avsåg förvärv

och 1 129 miljoner kronor avsåg investeringar i det befintliga beståndet. Fastigheter till ett redovisat värde om

144 miljoner kronor har avyttrats under samma period. Nettoinvesteringarna uppgick till 6 683 miljoner kronor.

Fastighetsförvärv januari–december 2024

Fastighet/adress Kommun Segment Marknad Uthyrningsbar area, kvm

Ruutanakorventie 4 (604-30-3008-16) Birkala Finland Tammerfors 2 540

Kolmenkulmantie 8 (536-16-28-6) Nokia Finland Tammerfors 1 350

Ruskontie 55 (837-075-6221-0013) Tammerfors Finland Tammerfors 17 054

Ruskontie 55 (837-075-6221-0015)* Tammerfors Finland Tammerfors –

Ruskontie 55 (837-075-6221-0018)* Tammerfors Finland Tammerfors –

9 Rue Jules Mousseron Lomme Frankrike Lille 2 170

227 Rue de Munich Perpignan Frankrike Perpignan 611

12 Rue Boris Vian Saint-Ouen-l'Aumone Frankrike Paris 2 272

Keurweg 2 Waalwijk Benelux Waalwijk 2 718

Calle Hormigueras 171 Madrid Spanien Madrid 21 164

Totalt kvartal 1 49 879

Tiilitie 7 (92-26-118-8) Vanda Finland Helsingfors 1 147

66 Avenue du Château Saint-Ouen-l'Aumone Frankrike Paris 4 551

Innovatieweg 2 Terneuzen Benelux Terneuzen 2 411

Ronda Santa María 200 Barbera Spanien Barcelona 10 608

Calle Senda Galiana 2 Coslada Spanien Madrid 12 855

Cormoranes, 6-8 Pinto Spanien Madrid 3 877

Angerstrasse 5 Leipzig Tyskland Leipzig 2 019

Totalt kvartal 2 37 468

*) Innehas med tomträtt

VIKTIG INFORMATION

Sagax fastighetsförteckning har sammanställts och baserats på interna data samt information från externa

källor. Målsättningen är att redovisa korrekt information men Sagax kan inte garantera att innehållet är

fullständigt och korrekt. Därmed bör informationen betraktas som indikativ.

FASTIGHETSFÖRTECKNING

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024

151

Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt

Dikesrenen 8* Stockholm Sverige Stockholm 1 333

Nyodlaren 2* Stockholm Sverige Stockholm 2 210

Miklaholt 1* Stockholm Sverige Stockholm 3 609

Pieni Teollisuuskatu 9 (49-81-12-1) Esbo Finland Helsingfors 4 613

Allée des Riols - Lieu dit La Capelette Agen Frankrike Agen 3 161

Rue du Moulin de Brindos Anglet Frankrike Anglet 4 526

Rue des Marais de Grelet - La Combe à Rosier Angoulême Frankrike Angoulême 3 685

Rue Alfred Kastler Besancon Frankrike Besancon 3 720

Chemin de la Labarde Bordeaux Frankrike Bordeaux 19 490

Route Charles Durand Bourges Frankrike Bourges 3 522

Avenue Carnot Charleville Mézières Frankrike Charleville Mézières 3 655

Rue Charles Coulombs Chartres Frankrike Chartres 3 750

8 Rue Gay Lussac Chennevieres Frankrike Paris 18 644

Zone Industrielle de la Combaude Sud, RD 772 A Clermont-Ferrand Frankrike Clermont-Ferrand 5 347

Rue du Jourdil Cran Gevrier Frankrike Annecy 4 491

ZAC des Roches Epinal Frankrike Epinal 3 613

Route de Coray Ergue Gaberic Frankrike Quimper 3 502

Zone Industrielle Le Royeux Gauchy Frankrike Saint-Quentin 3 570

Route Loin-sur-mer Herouville Saint Clair Frankrike Caen 7 546

Rue des Griottes Kingersheim Frankrike Mulhouse 6 143

Les Rouges Terres La Glacerie Frankrike Cherbourg 3 565

Route de Kerviec Lanester Frankrike Lorient 3 569

Route de Martigues Les Pennes Mirabeau Frankrike Marseille 17 367

Chemin de la Bruyère Limonest Frankrike Lyon 10 225

La plaine aux Bergers - La pièce de la remise - RN 446 Lisses Frankrike Paris 8 431

37 Chemin de Saint-Henri Marseille Frankrike Marseille 980

Rue du Vide Arpents Meaux Frankrike Paris 3 691

Parc d´activitiés des Terres du Canada Moneteau Frankrike Auxerre 3 519

Avenue Etienne Mehul Montpellier Frankrike Montpellier 13 438

Rue Marcel Brot Nancy Frankrike Nancy 4 970

Rue des Grands Prés - Zone d'Activités du Petit Nanterre Nanterre Frankrike Paris 35 698

Avenue de Croix Sud Narbonne Frankrike Narbonne 3 532

Rue de L´Adret Passy Frankrike Passy 3 532

Rue Ernest Renan Reims Frankrike Reims 6 238

Rue Louis Kerautret Botmel Rennes Frankrike Rennes 6 380

Rue Ampere Saint Brieuc Frankrike Saint Brieuc 3 576

Rue Louis Alphonse Poitevin Saint Marcel Frankrike Vernon 3 524

Impasse du Moulin l'Abbé Saint Martin Boulogne Frankrike Boulogne-sur-Mer 3 774

La Romanerie Nord Saint-Barthélémy d'Anjou Frankrike Angers 3 511

Rue des 3 Glorieuses Saint-Etienne Frankrike Saint-Etienne 7 154

Rue Thomas Edison Saint-Nazaire Frankrike Nantes 3 605

Rue Francois Blumet Sassenage Frankrike Grenoble 10 232

Avenue de l'Europe Six-Fours les Plages Frankrike Six-Fours les Plages 9 824

Chemin du Halage Sotteville-les-Rouen Frankrike Rouen 13 428

Zone d´Activités de Bastillac Sud Tarbes Frankrike Tarbes 3 518

Rue Ernest Macarez Valenciennes Frankrike Lille 3 819

Parc d'activité La Landette Venansault Frankrike La Roche-Sur-Yon 3 350

Rue des Lainiers Wattrelos Frankrike Lille 3 911

Calle Sierra Elvira 5 Fuenlabrada Spanien Madrid 6 241

Lechfeldgraben 7 Königsbrunn Tyskland München 14 386

Buchholzer Strasse 44-45 Pankow Tyskland Berlin 3 590

Fritz-Zubeil-Strasse 36 Potsdam Tyskland Berlin 10 467

Totalt kvartal 3 343 175

Fastighetsförvärv januari–december 2024

Fastighet/adress Kommun Segment Marknad Uthyrningsbar area, kvm

*) Innehas med tomträtt

FASTIGHETSFÖRTECKNING

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024

152

Ahjokatu 26 (179-15-8-12) Jyväskylä Finland Jyväskylä 2 243

Yrittäjänkatu 10 (491-6-34-8) S:t Michel Finland S:t Michel 474

Totalt kvartal 1 2 717

Totalt kvartal 2 –

Totalt kvartal 3 –

33 Route de Douai - 141 Rue Gustave Delouy Lesquin Frankrike Lille 558

33-35 Route de Calais, RN1 Montmagny Frankrike Paris 609

Av Conde Romanones 7 Azuqueca Spanien Madrid 13 998

Totalt kvartal 4 15 165

Totalt avyttrad uthyrningsbar area 17 882

Fastighetsförsäljningar januari–december 2024

Fastighet/adress Kommun Segment Marknad Uthyrningsbar area, kvm

Ivoorstraat 11 Alkmaar Benelux Amsterdam 3 651

Energiestraat 6-8 Deurne Benelux Eindhoven 3 642

Dijkgraaf 8 Duiven Benelux Arnhem 3 766

Cornelis Houtmanstraat 15 Emmen Benelux Emmen 4 674

Maxwellstraat 31 Emmen Benelux Emmen 4 225

Verrijn Stuartweg 30 Goes Benelux Goes 4 719

Aakstraat 3 Raalte Benelux Raalte 4 701

Latensteinse Rondweg 6 Tiel Benelux Tiel 9 986

Calle Costa Rica 1-7 A Alcalá Spanien Madrid 2 430

Calle Costa Rica 1-7 B Alcalá Spanien Madrid 4 170

Calle Costa Rica 1-7 C Alcalá Spanien Madrid 4 170

Calle Costa Rica 1-7 D Alcalá Spanien Madrid 3 060

Calle Costa Rica 1-7 E Alcalá Spanien Madrid 4 320

Calle Costa Rica 1-7 F Alcalá Spanien Madrid 5 490

Av Ferrocarril 1 Valdemoro Spanien Madrid 7 804

Bergener Ring 11-13 Bautzen Tyskland Dresden 7 647

Totalt kvartal 4 78 455

Totalt förvärvad uthyrningsbar area 508 977

Fastighetsförvärv januari–december 2024

Fastighet/adress Kommun Segment Marknad Uthyrningsbar area, kvm

FASTIGHETSFÖRTECKNING

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024

153

Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt

Uthyrningsbar area i kvm

Fastighetsbeteckning Adress Kommun Marknad Fastighetstyp

Lager/

industri Kontor Övrigt Totalt

Markarea

(kvm)

Kumla Hage 2 Kumla Gårdsväg 22 Botkyrka Stockholm Lager/Industri 4 300 500 – 4 800 10 231

Kumla Hage 6 Segersbyvägen 3 Botkyrka Stockholm Lager/Industri 1 000 400 – 1 400 4 571

Kumla Hage 7 Segersbyvägen 5 Botkyrka Stockholm Lager/Industri 1 050 900 – 1 950 4 246

Kumla Hage 8 Segersbyvägen 5 A Botkyrka Stockholm Lager/Industri 911 – – 911  3 591

Tumba 7:234 Gustav De Lavals väg 12-14 Botkyrka Stockholm Lager/Industri 16 531 540 – 17 071 12 165

Tunaberg 4 Tunabergsvägen 1 Botkyrka Stockholm Handel 1 320 – – 1 320 8 388

Tuna Äng 3 Tuna Gårdsväg 4 Botkyrka Stockholm Lager/Industri 7 650 1 896 – 9 546 21 182

Jordbromalm 3:1 Dåntorpsvägen 4-30 Haninge Stockholm Lager/Industri 92 198 2 359 – 94 557 183 321

Jordbromalm 4:3 Lillsjövägen 7 Haninge Stockholm Lager/Industri 47 329 4 106 – 51 435 100 456

Jordbromalm 6:10* Rörvägen 7 Haninge Stockholm Lager/Industri 4 690 1 328 – 6 018 17 000

Jordbromalm 6:13 Lagervägen 7 Haninge Stockholm Lager/Industri 13 300 2 800 – 16 100 40 126

Jordbromalm 6:82 Rörvägen 9 Haninge Stockholm Obebyggd tomt - - – – 11 521

Söderbymalm 7:49 Hantverkarvägen 31 Haninge Stockholm Lager/Industri 8 077 800 – 8 877 15 428

Täckeråker 2:227 Nynäsvägen 3A Haninge Stockholm Lager/Industri 2 810 – – 2 810 6 775

Ackumulatorn 1 Regulatorvägen 21 Huddinge Stockholm Lager/Industri 5 103 4 174 – 9 277 14 313

Cirkelsågen 1 Speditionsvägen 18 Huddinge Stockholm Lager/Industri 8 609 – – 8 609 16 751

Heden 1 Mälarvägen 15 Huddinge Stockholm Lager/Industri 3 410 650 – 4 060 7 692

Heden 4 Lövbacksvägen 4-6 Huddinge Stockholm Lager/Industri 4 658 – – 4 658 7 459

Klingan 3 Svarvarvägen 14 B Huddinge Stockholm Lager/Industri 1 600 230 – 1 830 3 182

Kugghjulet 3 Lännavägen 62 Huddinge Stockholm Lager/Industri 5 191 206 – 5 397 22 422

Skiftnyckeln 2 Svarvarvägen 8 B Huddinge Stockholm Lager/Industri 1 130 225 – 1 355 3 038

Slänten 17 G:a Södertäljevägen 125 Huddinge Stockholm Lager/Industri 3 284 1 094 – 4 378 4 906

Telegrafen 1 Kommunalvägen 27 B Huddinge Stockholm Kontor 616 910 – 1 526 2 548

Jakobsbe rg 18:19 Värmevägen 5 Järfälla Stockholm Obebyggd tomt – – – – 12 577

Jakobsbe rg 22:14 Brantvägen 2 Järfälla Stockholm Lager/Industri 2 000 650 – 2 650 17 432

Sollentuna Härads-

allmänning 1:34 Katrinedalsvägen 47-49 Järfälla Stockholm Lager/Industri 5 975 1 275 – 7 250 16 157

Veddesta 1:12 Saldovägen 11 Järfälla Stockholm Lager/Industri 2 000 452 – 2 452 4 075

Veddesta 1:27 Saldovägen 22 Järfälla Stockholm Lager/Industri 2 490 192 – 2 682 4 078

Veddesta 2:20 Kontovägen 1-5 Järfälla Stockholm Lager/Industri 10 246 2 129 100 12 475 37 238

Veddesta 2:37 Datavägen 7 Järfälla Stockholm Lager/Industri 2 390 550 50 2 990 8 387

Veddesta 2:42 Girovägen 3 Järfälla Stockholm Lager/Industri 3 942 440 – 4 382 5 385

Skarpnäs 12:9 Svarvarvägen 8 Nacka Stockholm Lager/Industri 2 360 200 – 2 560 5 656

Märsta 17:2 Maskingatan 8 A Sigtuna Stockholm Bilhandel 3 621 – – 3 621 6 628

Märsta 24:18 Turbingatan 2 Sigtuna Stockholm Lager/Industri 1 300 870 – 2 170 4 045

Rosersberg 11:105 Metallvägen 47 Sigtuna Stockholm Lager/Industri 6 345 855 – 7 200 17 113

Trosta 1:27 Trosta 187 Sigtuna Stockholm Lager/Industri 3 810 – – 3 810 13 796

Elektrikern 2 Djupdalsvägen 27 Sollentuna Stockholm Lager/Industri 2 150 507 – 2 657 4 000

Rankan 1 Sollentunaholmsvägen 13-15 Sollentuna Stockholm Lager/Industri 8 640 540 – 9 180 19 918

Reglaget 2 Bergkällavägen 20 Sollentuna Stockholm

Lager/Industri 1 335 1 760 – 3 095 6 692

Reglaget 3 Bergkällavägen 22 Sollentuna Stockholm Lager/Industri 1 547 – – 1 547 4 438

Resan 1 Konsumentvägen 2 Sollentuna Stockholm Lager/Industri 1 210 – – 1 210 11 485

Romben 2 Staffans väg 2 Sollentuna Stockholm Kontor 6 930 5 910 – 12 840 18 120

Romben 3 Staffans väg 4 Sollentuna Stockholm Lager/Industri 12 142 5 525 – 17 667 42 439

Verkmästaren 4 Ekensbergsvägen 117 Solna Stockholm Lager/Industri 10 907 5 045 – 15 952 14 988

Dikesrenen 8* Vretensborgsvägen 3 Stockholm Stockholm Lager/Industri 932 401 – 1 333 2 209

Domnarvet 16* Fagerstagatan 7 Stockholm Stockholm Lager/Industri 2 697 1 705 – 4 402 3 626

Domnarvet 17* Fagerstagatan 5 Stockholm Stockholm Lager/Industri 6 031 655 – 6 686 5 537

Domnarvet 34* Garpenbergsgatan 3 Stockholm Stockholm Lager/Industri 1 460 560 – 2 020 5 609

Domnarvet 40* Gunnebogatan 34 Stockholm Stockholm Lager/Industri 2 048 532 – 2 580 1 776

Elektra 11 Västberga Allé 38-40, 50 Stockholm Stockholm Lager/Industri 10 658 3 347 – 14 005 19 728

Fabrikören 9* Konsumentvägen 9-11 Stockholm Stockholm Lager/Industri 3 111 955 – 4 066 5 195

Finspång 4* Finspångsgatan 55 Stockholm Stockholm Lager/Industri 2 435 305 – 2 740 2 816

Finspång 6* Finspångsgatan 49-51 Stockholm Stockholm Lager/Industri 6 989 1 380 – 8 369 9 628

Flyghallen 1* Flygfältsgatan 15 Stockholm Stockholm Kontor 741 2 320 – 3 061 3 210

Gjutmästaren 8 Bryggerivägen 5-13 Stockholm Stockholm Lager/Industri 14 783 4 573 – 19 356 25 225

Grossisten 1* Grossistvägen 7 Stockholm Stockholm Lager/Industri 1 460 454 – 1 914 3 330

Hangaren 1* Flygfältsgatan 1-11 Stockholm Stockholm Lager/Industri 6 842 4 037 – 10 879 10 762

Sverige

Stockholm

*) Innehas med tomträtt

FASTIGHETSFÖRTECKNING

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024

154

Hangaren 3* Postflygsgatan 2-12 Stockholm Stockholm Lager/Industri 2 465 1 150 – 3 615 4 212

Horndal 1* Fagerstagatan 29 Stockholm Stockholm Lager/Industri 7 055 1 270 – 8 325 9 088

Hällsätra 2* Stensätravägen 3 Stockholm Stockholm Lager/Industri 8 220 2 718 – 10 938 9 553

Induktorn 15 Ranhammarsvägen 6 Stockholm Stockholm Lager/Industri 392 60 – 452 955

Induktorn 24 Ranhammarsvägen 12-14 Stockholm Stockholm Lager/Industri 6 961 4 657 – 11 618 17 000

Induktorn 35* Ranhammarsvägen 10 Stockholm Stockholm Lager/Industri 3 610 – – 3 610 5 145

Kolsva 1* Fagerstagatan 26 Stockholm Stockholm Lager/Industri 4 800 365 – 5 165 8 750

Konsumenten 1* Konsumentvägen 4, 8 Stockholm Stockholm Lager/Industri 6 115 1 788 – 7 903 16 245

Landningsbanan 21* Flygfältsgatan 2C Stockholm Stockholm Lager/Industri 350 300 – 650 428

Leverantören 1 Varuvägen 32 Stockholm Stockholm Lager/Industri 1 900 400 – 2 300 3 791

Miklaholt 1* Haukadalsgatan 12 Stockholm Stockholm Lager/Industri 2 362 1 247 – 3 609 4 341

Miklaholt 2* Haukadalsgatan 10 Stockholm Stockholm Lager/Industri 876 1 046 – 1 922 3 058

Miklaholt 3 Haukadalsgatan 2-8 Stockholm Stockholm Lager/Industri 2 880 2 711 – 5 591 7 180

Murmästare-Ämbetet 1* Murmästarvägen 21-45 Stockholm Stockholm Bilhandel 11 563 762 – 12 325 22 659

Murmästare-Ämbetet 2* Murmästarvägen 17-19 Stockholm Stockholm Lager/Industri 7 345 640 – 7 985 13 067

Murmästare-Ämbetet 3* Murmästarvägen 1 Stockholm Stockholm Lager/Industri 9 939 1 410 – 11 349 13 634

Mörtö 6* Fryksdalsbacken 20 Stockholm Stockholm Lager/Industri 1 506 1 090 – 2 596 3 185

Nyodlaren 2* Götlundagatan 34-36 Stockholm Stockholm Lager/Industri 1 038 1 172 – 2 210 2 803

Panncentralen 1* Partihandlarvägen 50-52 Stockholm Stockholm Lager/Industri 10 711 2 314 – 13 025 12 251

Råfilmen 1* Harpsundsvägen 181 Stockholm Stockholm Lager/Industri 1 167 200 – 1 367 2 765

Sillö 3* Edsvallabacken 20-24 Stockholm Stockholm Lager/Industri 5 853 1 146 – 6 999 11 878

Skultuna 3* Finspångsgatan 44 Stockholm Stockholm Lager/Industri 9 568 3 309 – 12 877 18 200

Solkraften 12* Solkraftsvägen 33 Stockholm Stockholm Lager/Industri 665 650 – 1 315 703

Solkraften 13* Solkraftsvägen 35 Stockholm Stockholm Lager/Industri 495 835 – 1 330 703

Stensätra 16* Stensätravägen 2-4 Stockholm Stockholm Lager/Industri 9 740 1 740 – 11 480 19 052

Säteritaket 1* Maltesholmsvägen 88 Stockholm Stockholm Lager/Industri 938 1 532 – 2 470 4 633

Tillverkaren 1 Grossistvägen 1-5 Stockholm Stockholm Lager/Industri 2 675 – – 2 675 4 541

Varubilen 1* Konsumentvägen 13-17 Stockholm Stockholm Lager/Industri 7 917 1 835 – 9 752 14 212

Vitå 1 Torshamnsgatan 10 Stockholm Stockholm Lager/Industri 9 859 – – 9 859 11 858

Vitå 2 Viderögatan 3-5 Stockholm Stockholm Lager/Industri 5 750 3 296 – 9 046 11 508

Måttbandet 8 Måttbandsvägen 5 Täby Stockholm Lager/Industri 1 938 – – 1 938 6 079

Räknestickan 2 Tillverkarvägen 4 Täby Stockholm Bilhandel 650 – – 650 2 188

Stolen 1 Gribbylundsvägen 2 Täby Stockholm Lager/Industri 1 534 1 317 – 2 851 6 800

Njursta 1:23 Saturnusvägen 2

Upplands

Väsby Stockholm Lager/Industri 6 850 750 – 7 600 14 752

Librobäck 4:23 Börjegatan 77 B-C Uppsala Uppsala Lager/Industri 13 903 1 260 – 15 163 14 3 111

Runö 7:73 N/A Österåker Stockholm Handel 1 035 – – 1 035 7 594

Runö 7:74 Sågvägen 26 Österåker Stockholm Handel 1 987 – – 1 987 5 914

Totalt Stockholm 558 906 114 212 150 673 268 1 338 446

*) Innehas med tomträtt

Uthyrningsbar area i kvm

Fastighetsbeteckning Adress Kommun Marknad Fastighetstyp

Lager/

industri Kontor Övrigt Totalt

Markarea

(kvm)

Stockholm

FASTIGHETSFÖRTECKNING

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024

155

Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt

Uthyrningsbar area i kvm

Fastighetsbeteckning Adress Kommun Marknad Fastighetstyp

Lager/

industri Kontor Övrigt Totalt

Markarea

(kvm)

Mörten 17 Bruksgatan 7 C Eslöv Eslöv Lager/Industri 7 640 – – 7 640 17 439

Geväret 1 N/A Falköping Falköping Obebyggd tomt – – – – 9 486

Värjan 2 Mossvägen 16 Falköping Falköping Lager/Industri 6 115 – – 6 115 12 202

Arendal 1:10 Synnerödsvägen 7 Göteborg Göteborg Lager/Industri 3 381 1 115 – 4 496 10 456

Hö gsbo 34:18* J A Wettergrens Gata 10 Göteborg Göteborg Lager/Industri 2 914 2 420 – 5 334 11 731

Bronsen 1 Koppargatan 20 Helsingborg Helsingborg Lager/Industri 5 789 – – 5 789 15 019

Bronsen 4 Koppargatan 14 Helsingborg Helsingborg Övrigt – – 426 426 1 778

Bronsen 5 Koppargatan 16 Helsingborg Helsingborg Övrigt – – 354 354 1 430

Bronsen 6 Koppargatan 18 Helsingborg Helsingborg Övrigt – – 426 426 1 412

Bronsen 7 N/A Helsingborg Helsingborg Övrigt – – 1 431 1 431 5 101

Plankan 2 Brännerigatan 2 Höganäs Höganäs Lager/Industri 7 187 – – 7 187 15 571

Kristianstad 3:35 Björkhemsvägen 12 Kristianstad Kristianstad Lager/Industri 8 737 – – 8 737 34 000

Grepen 9 Skogvaktarevägen 11 Lidköping Lidköping Lager/Industri 1 200 – – 1 200 6 302

Grepen 12 Skogvaktarevägen 15 Lidköping Lidköping Obebyggd tomt – – – – 5 470

Grepen 14 Skogvaktarevägen 17 Lidköping Lidköping Lager/Industri 5 754 – – 5 754 8 184

Inteckningen 5 Magistratsvägen 16-18 Lund Lund Lager/Industri 12 924 7 506 3 359 23 789 39 809

Stockholmsledet 12 Emdalavägen 3 Lund Lund Lager/Industri 5 438 380 – 5 818 20 538

Bredablick 4* Sallerupsvägen 34 Malmö Malmö Lager/Industri 17 795 – – 17 795 26 547

Båtyxan 5* Järnyxegatan 15-17 Malmö Malmö Lager/Industri 4 662 775 – 5 437 9 779

Båtyxan 6* Stenyxegatan 1 Malmö Malmö Lager/Industri 10 928 3 463 – 14 391 19 052

Vevaxeln 4 Vevaxelgatan 2 Malmö Malmö Lager/Industri 1 080 1 758 – 2 838 11 212

Anden 1 Långgatan 80 Mellerud Mellerud Obebyggd tomt – – – – 2 540

Lommen 6 Långgatan 76 Mellerud Mellerud Lager/Industri 7 265 – – 7 265 12 399

Pollaren 1 Barlastgatan 10 Norrköping Norrköping Lager/Industri 40 730 – – 40 730 65 332

Pollaren 2 Färjegatan 20 Norrköping Norrköping Lager/Industri 7 700 – – 7 700 24 994

Kamaxeln 6* Batterivägen 11 Skövde Skövde Lager/Industri 1 267 1 013 – 2 280 6 601

Borggård 1:344 Industrivägen 4 Staffanstorp Malmö Lager/Industri 8 976 324 – 9 300 70 420

Trävaran 1 Tommarpsvägen 116 Trelleborg Trelleborg Lager/Industri 11 199 – – 11 199 33 916

Ratten 6 Kardanvägen 28 Trollhättan Trollhättan Lager/Industri 1 161 1 481 – 2 642 7 164

Gräsanden 7 Skaragatan 11-13 Vara Vara Lager/Industri 6 946 1 801 – 8 747 17 633

Nedervara 3:4 Gamla Tegelbruket Vara Vara Lager/Industri 10 220 – – 10 220 24 818

Bockaberg 2:2 Solbergavägen 44 Vetlanda Vetlanda Lager/Industri 16 720 2 807 – 19 527 74 485

Snickaren 3 Snickarvägen 4 Vetlanda Vetlanda Lager/Industri 11 430 1 570 – 13 000 57 987

Snäppan 5 Drottning Kristinas väg 6 Åmål Åmål Lager/Industri 4 190 – – 4 190 14 766

Totalt övriga Sverige 229 348 26 413 5 996 261 757 695 574

Totalt Sverige 788 254 140 625 6 146 935 025 2 034 020

*) Innehas med tomträtt

Övriga Sverige

FASTIGHETSFÖRTECKNING

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024

156

Uthyrningsbar area i kvm

Fastighetsbeteckning Adress Kommun Marknad Fastighetstyp

Lager/

industri Kontor Övrigt Totalt

Markarea

(kvm)

Karaportti 8 (49-54-185-1) Karaportti 8 Esbo Helsingfors Lager/Industri 10 561 5 552 – 16 113 49 814

Kiilaniityntie 1 (49-82-3-5) Kiilaniityntie 1 Esbo Helsingfors Lager/Industri 2 483 747 – 3 230 12 765

Koskelontie 27 A (49-82-2-7) Koskelontie 27 A Esbo Helsingfors Lager/Industri 4 055 1 208 – 5 263 11 336

Luomannotko 5 (49-22-6-5) Luomannotko 5 Esbo Helsingfors Lager/Industri 1 497 163 – 1 660 5 000

Mänkimiehentie 4 (49-43-14-6) Mänkimiehentie 4 Esbo Helsingfors Lager/Industri 16 623 2 122 – 18 745 28 515

Nimismiehenpelto 4 A (49-47-2-6) Nimismiehenpelto 4 A Esbo Helsingfors Lager/Industri 1 150 – – 1 150 4 305

Nimismiehenpelto 4 B (49-47-2-7) Nimismiehenpelto 4 B Esbo Helsingfors Lager/Industri 2 430 380 – 2 810 5 804

Nimismiehenpelto 6 (49-47-2-5) Nimismiehenpelto 6 Esbo Helsingfors Handel 1 659 267 6 840 8 766 18 466

Olarinluoma 8 (49-22-3-4) Olarinluoma 8 Esbo Helsingfors Bilhandel 5 984 – – 5 984 10 681

Pieni Teollisuuskatu 9 (49-81-12-1) Pieni Teollisuuskatu 9 Esbo Helsingfors Lager/Industri 4 613 – – 4 613 9 699

Tillinmäentie 1 (49-42-11-5) Tillinmäentie 1 Esbo Helsingfors Lager/Industri 9 325 3 325 – 12 650 21 103

Hernepellontie 11 (91-36-66-1-L1)* Hernepellontie 11 Helsingfors Helsingfors Lager/Industri 560 440 – 1 000 1 797

Hyttitie 8 (91-38-172-4) Hyttitie 8 Helsingfors Helsingfors Lager/Industri 2 323 471 – 2 794 4 718

Linnanpajantie 26 (91-47-262-5-L1)* Linnanpajantie 26 Helsingfors Helsingfors Lager/Industri 1 897 275 – 2 172 4 387

Lyhtytie 7 (91-40-153-22)* Lyhtytie 7 Helsingfors Helsingfors Lager/Industri 576 264 – 840 1 428

Malminkaari 12 (91-38-94-29) Malminkaari 12 Helsingfors Helsingfors Lager/Industri 19 109 – – 19 109 25 697

Muonamiehentie 12 (91-46-130-26)* Muonamiehentie 12 Helsingfors Helsingfors Lager/Industri 2 295 – – 2 295 3 029

Muonamiehentie 14 (91-46-130-27)* Muonamiehentie 14 Helsingfors Helsingfors Lager/Industri 1 000 400 – 1 400 1 867

Puusepänkatu 2 (91-43-59-5)* Puusepänkatu 2 Helsingfors Helsingfors Bilhandel 7 460 400 – 7 860 5 433

Ristipellontie 16 (91-32-39-3) Ristipellontie 16 Helsingfors Helsingfors Lager/Industri 2 199 2 146 – 4 345 8 021

Ristipellontie 17 (91-32-36-6) Ristipellontie 17 Helsingfors Helsingfors Lager/Industri 2 128 565 – 2 693 2 922

Ruosilantie 1 (91-32-41-3) Ruosilantie 1 Helsingfors Helsingfors Lager/Industri 5 342 1 941 – 7 283 8 264

Ruosilantie 14 (91-32-42-12) Ruosilantie 14 Helsingfors Helsingfors Lager/Industri 14 178 5 113 – 19 291 29 700

Ruosilantie 16 (91-32-42-19) Ruosilantie 16 Helsingfors Helsingfors Lager/Industri 27 292 10 606 – 37 898 36 283

Ruosilantie 18 (91-32-42-18) Ruosilantie 18 Helsingfors Helsingfors Lager/Industri 5 486 2 319 – 7 805 16 528

Teerikukonkuja 5 (91-38-93-19)* Teerikukonkuja 5 Helsingfors Helsingfors Lager/Industri 4 224 – – 4 224 8 777

Turvekuja 1 (91-38-94-30) Turvekuja 1 Helsingfors Helsingfors Lager/Industri 7 431 – – 7 431 9 425

Turvekuja 7 (91-38-94-17)* Turvekuja 7 Helsingfors Helsingfors Lager/Industri 1 406 – – 1 406 2 728

Turvekuja 8 (91-38-94-25)* Turvekuja 8 Helsingfors Helsingfors Lager/Industri 3 822 – – 3 822 4 809

Valokaari 8 (91-40-149-9) Valokaari 8 Helsingfors Helsingfors Lager/Industri 9 438 1 776 – 11 214 22 103

Sementtikuja 3 (245-9-336-54) Sementtikuja 3 Kervo Helsingfors Lager/Industri 1 183 – – 1 183 7 980

Högberginhaara 9 (858-411-5-212) Högberginhaara 9 Tusby Helsingfors Lager/Industri 4 275 810 – 5 085 12 105

Pakkasraitti 4 A (858-411-1-172) Pakkasraitti 4 Tusby Helsingfors Lager/Industri 1 286 – – 1 286 9 025

Pakkasraitti 4 B (858-411-1-150) Pakkasraitti 4 Tusby Helsingfors Lager/Industri 1 631 504 – 2 135 7 162

Pakkasraitti 14 (858-411-1-149) Pakkasraitti 14 Tusby Helsingfors Lager/Industri 4 447 702 – 5 149 13 341

Palkkitie 3 (858-401-3-354) Palkkitie 3 Tusby Helsingfors Lager/Industri 12 313 1 450 – 13 763 82 260

Palkkitie 3 (858-401-3-355) Palkkitie 3 Tusby Helsingfors Obebyggd tomt – – – – 4 364

Ansatie 3 (92-40-500-2) Ansatie 3 Vanda Helsingfors Obebyggd tomt – – – – 221

Ansatie 3 (92-40-500-7) Ansatie 3 Vanda Helsingfors Lager/Industri

9 421 2 427 – 11 848 29 276

Ansatie 4 (92-40-502-2) Ansatie 4 Vanda Helsingfors Lager/Industri 20 775 2 254 – 23 029 45 976

Ansatie 5 (92-40-500-9) Ansatie 5 Vanda Helsingfors Lager/Industri 11 384 2 750 – 14 134 38 536

Hakamäenkuja 4-6 (92-68-106-5) Hakamäenkuja 4-6 Vanda Helsingfors Lager/Industri 2 325 391 – 2 716 3 918

Hakamäenkuja 8 (92-68-106-3) Hakamäenkuja 8 Vanda Helsingfors Lager/Industri 552 549 590 1 691 1 966

Hakamäenkuja 10 (92-68-106-4) Hakamäenkuja 10 Vanda Helsingfors Lager/Industri 796 300 – 1 096 1 966

Hakkilankaari 4 (92-66-201-2) Hakkilankaari 4 Vanda Helsingfors Lager/Industri 3 261 – – 3 261 31 913

Juhanilantie 1 (92-41-102-8) Juhanilantie 1 Vanda Helsingfors Lager/Industri 1 600 610 – 2 210 5 705

Juhanilantie 3 (92-41-102-3) Juhanilantie 3 Vanda Helsingfors Lager/Industri 1 100 800 – 1 900 5 024

Juhanilantie 4 (92-41-103-5) Juhanilantie 4 Vanda Helsingfors Lager/Industri 5 381 790 – 6 171 13 125

Juurakkotie 3 (92-68-13-11) Juurakkotie 3 Vanda Helsingfors Lager/Industri 4 762 1 812 – 6 574 18 511

Juurakkotie 5 (92-68-13-10) Juurakkotie 5 Vanda Helsingfors Lager/Industri 5 119 2 660 – 7 779 21 744

Kiitoradantie 14 (92-52-253-1) Kiitoradantie 14 Vanda Helsingfors Lager/Industri 3 448 894 – 4 342 8 167

Klinkkerikaari 2 (92-26-114-13) Klinkkerikaari 2 Vanda Helsingfors Bilhandel 6 286 – – 6 286 17 321

Koivuhaankuja 1 (92-68-200-1) Koivuhaankuja 1 Vanda Helsingfors Lager/Industri 1 637 1 122 – 2 759 4 926

Koivuvaarankuja 2 (92-12-202-1) Koivuvaarankuja 2 Vanda Helsingfors Lager/Industri 19 413 10 112 – 29 525 52 875

Kärkikuja 2 (92-41-109-7) Kärkikuja 2 Vanda Helsingfors Lager/Industri 3 572 1 136 – 4 708 24 031

Lumijälki 2 (092-040-0504-0001) Lumijälki 2 Vanda Helsingfors Lager/Industri 8 788 1 339 – 10 127 23 563

Martinkyläntie 9 A (92-17-113-4) Martinkyläntie 9 A Vanda Helsingfors Lager/Industri 41 412 11 394 – 52 806 88 900

Niittytie 13 (92-68-11-9) Niittytie 13 Vanda Helsingfors Lager/Industri 2 356 1 327 – 3 683 6 293

Niittyvillankuja 2 (92-68-10-23) Niittyvillankuja 2 Vanda Helsingfors Lager/Industri 5 209 872 – 6 081 13 546

Finland

Helsingfors

*) Innehas med tomträtt

FASTIGHETSFÖRTECKNING

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024

157

Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt

Nuolitie 20 (92-41-266-1) Nuolitie 20 Vanda Helsingfors Lager/Industri 7 641 642 – 8 283 25 417

Pavintie 3 (92-96-101-4) Pavintie 3 Vanda Helsingfors Lager/Industri 16 234 1 871 – 18 105 37 554

Pavintie 7 (92-96-101-7) Pavintie 7 Vanda Helsingfors Lager/Industri 5 540 – – 5 540 11 000

Porraskuja 1 (92-41-102-4) Porraskuja 1 Vanda Helsingfors Lager/Industri 560 290 – 850 2 218

Porraskuja 3 (92-41-102-5) Porraskuja 3 Vanda Helsingfors Lager/Industri 800 280 – 1 080 2 703

Porttisuontie 9 (92-64-0004-0003) Porttisuontie 9 Vanda Helsingfors Lager/Industri 3 860 610 – 4 470 8 724

Sanomatie 3 (92-17-113-3) Sanomatie 3 Vanda Helsingfors Lager/Industri 2 854 474 – 3 328 5 416

Sarkatie 2 (92-14-203-2) Sarkatie 2 Vanda Helsingfors Lager/Industri 990 805 – 1 795 2 710

Sähkötie 8 (92-50-1-13) Sähkötie 8 Vanda Helsingfors Lager/Industri 6 251 730 – 6 981 13 439

Taivaltie 4 (92-16-119-4) Taivaltie 4 Vanda Helsingfors Lager/Industri 2 964 1 075 – 4 039 4 543

Tiilitie 7 (92-26-118-8) Tiilitie 7 Vanda Helsingfors Lager/Industri 1 147 – – 1 147 4 660

Tiilitie 9 (92-26-118-16) Tiilitie 9 Vanda Helsingfors Lager/Industri 4 469 588 – 5 057 11 481

Tii litie 11 (92-26 -118 -15) Tii litie 11 Vanda Helsingfors Lager/Industri 4 029 329 – 4 358 8 735

Tikkurilantie 5 (92-66-22-1) Tikkurilantie 5 Vanda Helsingfors Lager/Industri 57 367 4 930 – 62 297 89 051

Tikkurilantie 146 (92-41-252-3) Tikkurilantie 146 Vanda Helsingfors Lager/Industri 8 090 2 663 – 10 753 19 361

Trukkikuja 1 (92-75-200-3) Trukkikuja 1 Vanda Helsingfors Lager/Industri 3 476 1 610 – 5 086 22 045

Tulkintie 29 (92-40-503-2) Tulkintie 29 Vanda Helsingfors Lager/Industri 14 023 3 973 – 17 996 63 392

Vantaanlaaksontie 6 (92-16-114-8) Vantaanlaaksontie 6 Vanda Helsingfors Obebyggd tomt – – – – 10 239

Vantaanlaaksontie 6 A (92-16-114-9) Vantaanlaaksontie 6 A Vanda Helsingfors Lager/Industri 6 140 2 488 – 8 628 22 312

Vantaanlaaksontie 6 C (92-16-114-11) Vantaanlaaksontie 6 C Vanda Helsingfors Bilhandel 3 905 1 275 – 5 180 17 477

Virkatie 7 (92-52-105-1) Virkatie 7 Vanda Helsingfors Lager/Industri 10 803 100 – 10 903 33 224

Virkatie 8 A (92-52-101-24) Virkatie 8 A Vanda Helsingfors Obebyggd tomt – – – – 19 999

Virkatie 8 A (92-52-101-25) Virkatie 8 A Vanda Helsingfors Lager/Industri 10 015 60 – 10 075 16 595

Virkatie 8 B (92-52-101-21) Virkatie 8 B Vanda Helsingfors Lager/Industri 3 951 1 285 – 5 236 17 044

Virkatie 10 (92-52-101-5) Virkatie 10 Vanda Helsingfors Lager/Industri 1 552 1 442 – 2 994 5 472

Väinö Tannerin tie 1 A (92-51-200-12) Väinö Tannerin tie 1 A Vanda Helsingfors Lager/Industri – – 8 685 8 685 8 182

Väinö Tannerin tie 1 B (92-51-200-13) Väinö Tannerin tie 1 B Vanda Helsingfors Lager/Industri 20 654 – – 20 654 34 933

Väinö Tannerin tie 1 C

(92-51-200-14) Väinö Tannerin tie 1 C Vanda Helsingfors Lager/Industri 30 054 – – 30 054 48 650

Totalt Helsingfors 589 647 115 005 16 115 720 767 1 535 720

Universitetsstäder i Finland Uthyrningsbar area i kvm

Fastighetsbeteckning Adress Kommun Marknad Fastighetstyp

Lager/

industri Kontor Övrigt Totalt

Markarea

(kvm)

Autokeskuksentie 12-20

(604-408-4-716) Autokeskuksentie 12-20 Birkala Tammerfors Lager/Industri 19 746 1 657 – 21 403 65 620

Haikanvuori 10

(604-408-0004-0711) Haikanvuori 10 Birkala Tammerfors Lager/Industri 2 246 – – 2 246 10 325

Jasperintie 273 (604-418-1-556) Jasperintie 273 Birkala Tammerfors Lager/Industri 5 733 1 147 – 6 880 19 450

Jasperintie 310 (604-418-1-567) Jasperintie 310 Birkala Tammerfors Lager/Industri 6 063 1 796 – 7 859 20 630

Jasperintie 334 (604-418-1-578) Jasperintie 334 Birkala Tammerfors Lager/Industri 3 311 981 – 4 292 25 550

Lasikaari 1 (604-419-3-242)* Lasikaari 1 Birkala Tammerfors Lager/Industri 4 914 700 – 5 614 48 910

Muuraintie 3 (604-402-1-772) Muuraintie 3 Birkala Tammerfors Lager/Industri 3 044 690 – 3 734 11 292

Ruutanakorventie 2 (604-30-3008-15) Ruutanakorventie 2 Birkala Tammerfors Lager/Industri 1 906 295 – 2 201 9 691

Ruutanakorventie 4 (604-30-3008-16) Ruutanakorventie 4 Birkala Tammerfors Lager/Industri 2 000 540 – 2 540 10 686

Turkkirata 23-25 (604-418-1-539) Turkkirata 23-25 Birkala Tammerfors Lager/Industri 1 633 – – 1 633 5 375

Vesalantie 14 (604-418-1-551) Vesalantie 14 Birkala Tammerfors Lager/Industri 1 452 – – 1 452 3 685

Vesalantie 15 (604-406-1-15) Vesalantie 15 Birkala Tammerfors Lager/Industri 1 736 – – 1 736 24 520

Vesalantie 16 (604-418-1-566) Vesalantie 16 Birkala Tammerfors Lager/Industri 1 466 840 – 2 306 12 503

Harkkotie 6 (179-401-18-187) Harkkotie 6 Jyväskylä Jyväskylä Lager/Industri 655 – – 655 2 000

Heinämäentie 8 (179-47-60 -17) Heinämäentie 8 Jyväskylä Jyväskylä Lager/Industri 1 217 – – 1 217 5 703

Kankitie 3 (179-19-9-14) Kankitie 3 Jyväskylä Jyväskylä Lager/Industri 5 368 531 – 5 899 16 660

Kuormaajantie 15 (179-19-12-16) Kuormaajantie 15 Jyväskylä Jyväskylä Lager/Industri 1 784 – – 1 784 5 502

Kuormaajantie 26 (179-19-100-3) Kuormaajantie 26 Jyväskylä Jyväskylä Lager/Industri 4 310 1 077 – 5 387 39 260

Kuormaajantie 51 (179-48-2-3) Kuormaajantie 51 Jyväskylä Jyväskylä Lager/Industri 3 040 – – 3 040 7 401

Metsäraivio 2 (179-26-77-11)* Metsäraivio 2 Jyväskylä Jyväskylä Lager/Industri 1 123 – – 1 123 5 602

Onkapannu 3 (179-6-112-65) Onkapannu 3 Jyväskylä Jyväskylä Lager/Industri 2 475 670 – 3 145 16 329

Onkapannu 4 B (179-6-112-51) Onkapannu 4 B Jyväskylä Jyväskylä Lager/Industri 1 601 548 – 2 149 12 095

Onkapannu 6 (179-6-112-62) Onkapannu 6 Jyväskylä Jyväskylä Lager/Industri 1 184 – – 1 184 2 647

Onkapannu 8 (179-6-112-63) Onkapannu 8 Jyväskylä Jyväskylä Lager/Industri 995 – – 995 7 069

Uthyrningsbar area i kvm

Fastighetsbeteckning Adress Kommun Marknad Fastighetstyp

Lager/

industri Kontor Övrigt Totalt

Markarea

(kvm)

Helsingfors

Övriga Finland

*) Innehas med tomträtt

FASTIGHETSFÖRTECKNING

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024

158

Palokärjentie 7 (179-48-1-15) Palokärjentie 7 Jyväskylä Jyväskylä Lager/Industri 902 19 – 921 4 043

Puulaakintie 8 (179-19-67-4-L1)* Puulaakintie 8 Jyväskylä Jyväskylä Lager/Industri 1 417 30 – 1 447 11 774

Salvesenintie 6 (179-401-87-96) Salvesenintie 6 Jyväskylä Jyväskylä Lager/Industri 9 078 4 559 – 13 637 57 000

Savelankatu 5 (179-6-112-52) Savelankatu 5 Jyväskylä Jyväskylä Lager/Industri 4 607 – – 4 607 11 584

Savelankatu 7 (179-6-112-45) Savelankatu 7 Jyväskylä Jyväskylä Lager/Industri 2 067 – – 2 067 10 325

Valmetintie 11 (179-401-87-126) Valmetintie 11 Jyväskylä Jyväskylä Lager/Industri 4 742 – – 4 742 18 097

Yritystie 1 (179-19-69-9) Yritystie 1 Jyväskylä Jyväskylä Lager/Industri 10 820 – – 10 820 32 446

Merisarantie 5 (244-401-6-121) Merisarantie 5 Kempele Uleåborg Lager/Industri 1 473 – – 1 473 10 431

Vihikari 10 (244-401-219-2) Vihikari 10 Kempele Uleåborg Lager/Industri 13 128 5 136 – 18 264 127 140

Ahtonkaari 3 (423-428-66-1) Ahtonkaari 3 Lundo Åbo Lager/Industri 2 100 – – 2 100 20 020

Avantintie 20 (423-455-1-502) Avantintie 20 Lundo Åbo Lager/Industri 5 600 – – 5 600 34 880

Vakiotie 9 (423-428-4-282) Vakiotie 9 Lundo Åbo Lager/Industri 2 170 308 – 2 478 8 479

Punasillantie 5 (500-402-5-5) Punasillantie 5 Muurame Jyväskylä Lager/Industri 1 400 – – 1 400 5 747

Punasillantie 15 (500-402-6-384) Punasillantie 15 Muurame Jyväskylä Lager/Industri 4 300 – – 4 300 18 570

Punasillantie 29 (500-402-6-410) Punasillantie 29 Muurame Jyväskylä Lager/Industri 354 – – 354 2 480

Punasillantie 31 (500-402-6-411) Punasillantie 31 Muurame Jyväskylä Lager/Industri 1 050 – – 1 050 3 418

Punasillantie 33 A (500-402-6-414) Punasillantie 33 A Muurame Jyväskylä Lager/Industri 1 250 80 – 1 330 5 173

Punasillantie 33 B (500-402-6-7) Punasillantie 33 B Muurame Jyväskylä Lager/Industri 1 226 – – 1 226 3 369

Kolmenkulmantie 8 (536-16-28-6) Kolmenkulmantie 8 Nokia Tammerfors Lager/Industri 1 350 – – 1 350 3 460

Kuninkaanväylä 35 A-D

(680-5-553-1) Kuninkaanväylä 35 A-D Reso Åbo Lager/Industri 5 122 196 – 5 318 20 232

Soininkatu 1 (680-6-6040-21) Soininkatu 1 Reso Åbo Lager/Industri 537 – – 537 2 000

Ahertajankatu 2 (837-65-7065-1) Ahertajankatu 2 Tammerfors Tammerfors Lager/Industri 1 908 – – 1 908 28 531

Hautalankatu 19 (837-37-5817-1) Hautalankatu 19 Tammerfors Tammerfors Lager/Industri 2 618 200 – 2 818 5 069

Hautalankatu 20 (837-37-5818-1) Hautalankatu 20 Tammerfors Tammerfors Lager/Industri 2 391 878 – 3 269 8 743

Hautalankatu 31 (837-37-5819-2) Hautalankatu 31 Tammerfors Tammerfors Lager/Industri 1 650 660 – 2 310 7 270

Joentaustankatu 3 (837-230-3555-9) Joentaustankatu 3 Tammerfors Tammerfors Lager/Industri 6 208 1 164 – 7 372 44 476

Nuutisarankatu 19 (837-302-785-17) Nuutisarankatu 19 Tammerfors Tammerfors Lager/Industri 4 044 – – 4 044 20 973

Patamäenkatu 7 (837-302-781-17) Patamäenkatu 7 Tammerfors Tammerfors Lager/Industri 16 652 8 638 – 25 290 72 787

Peltolamminkatu 40

(837-323-5957-10)* Peltolamminkatu 40 Tammerfors Tammerfors Övrigt 536 – – 536 2 552

Ruskontie 55 (837-075-6221-0013) Ruskontie 55 Tammerfors Tammerfors Kontor 6 126 10 928 – 17 054 52 675

Ruskontie 55 (837-075-6221-0015)* Ruskontie 55 Tammerfors Tammerfors Obebyggd tomt – – – – 51 664

Ruskontie 55 (837-075-6221-0018)* Ruskontie 55 Tammerfors Tammerfors Obebyggd tomt – – – – 6 261

Tuotekatu 3 (837-330-6123-11)* Tuotekatu 3 Tammerfors Tammerfors Lager/Industri 10 047 639 – 10 686 30 539

Turvesuonkatu 14 (837-263-2472-5) Turvesuonkatu 14 Tammerfors Tammerfors Lager/Industri 433 – – 433 3 611

Uurastajankatu 3 (837-48-5932-18)* Uurastajankatu 3 Tammerfors Tammerfors Lager/Industri 9 695 1 206 – 10 901 69 548

Graniittitie 7 (564-64-22-4)* Graniittitie 7 Uleåborg Uleåborg Lager/Industri 1 622 – – 1 622 7 213

Hallitie 2 (564-409-47-159) Hallitie 2 Uleåborg Uleåborg Lager/Industri 3 578 – – 3 578 19 945

Jääsalontie 17 (564-9-31-1) Jääsalontie 17 Uleåborg Uleåborg Lager/Industri 2 619 2 217 – 4 836 25 947

Kaapelitie 4 (564-84-8-6) Kaapelitie 4 Uleåborg Uleåborg Lager/Industri 26 189 41 400 – 67 589 100 000

Kempeleentie 9 (564-9-21-1) Kempeleentie 9 Uleåborg Uleåborg Lager/Industri 3 110

700 – 3 810 7 875

Louhimontie 5 (564-83-42-1)* Louhimontie 5 Uleåborg Uleåborg Lager/Industri 2 989 – – 2 989 11 023

Lumijoentie 2 (564-9-23-40) Lumijoentie 2 Uleåborg Uleåborg Lager/Industri 3 389 – – 3 389 9 756

Lumijoentie 2 (564-9-23-41)* Lumijoentie 2 Uleåborg Uleåborg Lager/Industri 3 389 – – 3 389 15 678

Mittarikuja 5 (564-84-8-5)* Mittarikuja 5 Uleåborg Uleåborg Lager/Industri 6 900 300 – 7 200 35 253

Moreenikuja 2 (564-83-32-13) Moreenikuja 2 Uleåborg Uleåborg Lager/Industri 5 541 105 – 5 646 41 743

Nuottasaarentie 4 (564-9-27-9) Nuottasaarentie 4 Uleåborg Uleåborg Handel 2 586 – – 2 586 5 893

Oritkarintie 1 B (564-10-5-10)* Oritkarintie 1 B Uleåborg Uleåborg Lager/Industri 1 395 – – 1 395 23 862

Ulappatie 6 (564-10-17-1)* Ulappatie 6 Uleåborg Uleåborg Lager/Industri 2 910 – – 2 910 30 563

Äimäkuja 2 (564-10-2-22) Äimäkuja 2 Uleåborg Uleåborg Bilhandel 12 157 – – 12 157 31 320

Äimäkuja 3 (564-10-20-2) Äimäkuja 3 Uleåborg Uleåborg Bilhandel 3 700 – – 3 700 13 042

Äimätie 1 (564-10-9-4) Äimätie 1 Uleåborg Uleåborg Lager/Industri 3 741 – – 3 741 36 434

Äimätie 5 (564-10-9-1-L1)* Äimätie 5 Uleåborg Uleåborg Lager/Industri 2 669 – – 2 669 13 437

Metsälehmuksentie 6 (179-72-19-3) Metsälehmuksentie 6 Vaajakoski Jyväskylä Lager/Industri 12 514 1 410 – 13 924 87 000

Teollisuustie 11 (980-428-39-8) Teollisuustie 11 Ylöjärvi Tammerfors Lager/Industri 4 700 397 – 5 097 12 135

Vanha Vaasantie 3 (980-428-17-40) Vanha Vaasantie 3 Ylöjärvi Tammerfors Lager/Industri 4 633 672 – 5 305 22 000

Vanha Vaasantie 13 (980-428-17-3) Vanha Vaasantie 13 Ylöjärvi Tammerfors Obebyggd tomt – – – – 2 000

Vanha Vaasantie 13 (980-428-17-4) Vanha Vaasantie 13 Ylöjärvi Tammerfors Obebyggd tomt – – – – 2 000

Vanha Vaasantie 13 (980-428-17-9) Vanha Vaasantie 13 Ylöjärvi Tammerfors Obebyggd tomt – – – – 1 870

Vanha Vaasantie 13 (980-428-17-10) Vanha Vaasantie 13 Ylöjärvi Tammerfors Obebyggd tomt – – – – 3 595

Vanha Vaasantie 13

(980-428-18-16) Vanha Vaasantie 13 Ylöjärvi Tammerfors Lager/Industri 6 872 2 083 – 8 955 33 780

Kuormakatu 17 (853-480-2-7)* Kuormakatu 17 Åbo Åbo Obebyggd tomt – – – – 17 819

Kuormakatu 17 (853-92-30-1-L1)* Kuormakatu 17 Åbo Åbo Lager/Industri 3 981 2 765 – 6 746 30 100

Universitetsstäder i Finland Uthyrningsbar area i kvm

Fastighetsbeteckning Adress Kommun Marknad Fastighetstyp

Lager/

industri Kontor Övrigt Totalt

Markarea

(kvm)

Övriga Finland

*) Innehas med tomträtt

FASTIGHETSFÖRTECKNING

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024

159

Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt

Uthyrningsbar area i kvm

Fastighetsbeteckning Adress Kommun Marknad Fastighetstyp

Lager/

industri Kontor Övrigt Totalt

Markarea

(kvm)

Rekolankulma 4 (10-16-3-11) Rekolankulma 4 Alavo Alavo Lager/Industri 494 – – 494 17 584

Korjaamonkatu 1 (609-33-5-3) Korjaamonkatu 1 Björneborg Björneborg Lager/Industri 2 620 – – 2 620 21 041

Kruuti-Jussintie 3 (609-30-2-1) Kruuti-Jussintie 3 Björneborg Björneborg Lager/Industri 1 060 – – 1 060 15 000

Lounatuulentie 10 (609-53-62-2)* Lounatuulentie 10 Björneborg Björneborg Lager/Industri 1 470 – – 1 470 9 601

Raja-Hiltantie 8 (609-30-4-1) Raja-Hiltantie 8 Björneborg Björneborg Lager/Industri 1 278 435 – 1 713 12 000

Tavaratie 4 (609-9-35-5) Tavaratie 4 Björneborg Björneborg Lager/Industri 1 027 – – 1 027 3 477

Alkrogintie 2 (638-414-1-287-L1)* Alkrogintie 2 Borgå Borgå Lager/Industri 396 – – 396 3 597

Västanbyntie 4 (710-13-108-1) Västanbyntie 4 Ekenäs Ekenäs Lager/Industri 796 – – 796 24 413

Koikkurintie 2 (61-6-165-7) Koikkurintie 2 Forssa Forssa Lager/Industri 1 230 322 – 1 552 15 002

Murrontie 3 (61-15-277-12) Murrontie 3 Forssa Forssa Lager/Industri 13 088 1 654 – 14 742 78 897

Murrontie 3 (61-15-277-15) Murrontie 3 Forssa Forssa Lager/Industri 13 088 – – 13 088 77 787

Murrontie 3 (61-15-732-2) Murrontie 3 Forssa Forssa Lager/Industri – 3 226 – 3 226 31 407

Rajakatu 22 (69-401-6-427) Rajakatu 22 Haapajärvi Haapajärvi Lager/Industri 519 – – 519 17 280

Tarmontie 2-4 (98-435-7-153) Tarmontie 2-4 Hollola Hollola Lager/Industri 2 780 305 – 3 085 6 600

Tarmontie 2-4 (98-435-7-386) Tarmontie 2-4 Hollola Hollola Lager/Industri 2 780 305 – 3 085 4 140

Tarmontie 2-4 (98-435-7-387) Tarmontie 2-4 Hollola Hollola Obebyggd tomt – – – – 235

Tarmontie 2-4 (98-435-7-400) Tarmontie 2-4 Hollola Hollola Lager/Industri 6 640 1 600 – 8 240 23 140

Hakakalliontie 7 (106-24-2307-2) Hakakalliontie 7 Hyvinge Hyvinge Lager/Industri 895 783 – 1 678 12 495

Koneenkatu 8 (106-7-606-16) Koneenkatu 8 Hyvinge Hyvinge Kontor – 1 203 – 1 203 8 831

Koneenkatu 8 (106-7-606-25) Koneenkatu 8 Hyvinge Hyvinge Kontor 6 369 – – 6 369 35 569

Koneenkatu 8 (106-7-606-26) Koneenkatu 8 Hyvinge Hyvinge Kontor 1 750 – – 1 750 5 534

Koneenkatu 8 (106-7-606-27) Koneenkatu 8 Hyvinge Hyvinge Kontor 10 529 13 027 – 23 556 69 325

Koneenkatu 8 (106-7-606-28) Koneenkatu 8 Hyvinge Hyvinge Kontor 29 068 – – 29 068 52 825

Kolisevantie 21 (224-3-38-1) Kolisevantie 21 Högfors Högfors Lager/Industri 240 – – 240 8 618

Kaivontekijänkatu 4 (143-9-6-5) Kaivontekijänkatu 4 Ikalis Ikalis Lager/Industri 571 – – 571 12 040

Varikonkatu 5 (598-12-9-9) Varikonkatu 5 Jakobstad Jakobstad Lager/Industri 990 – – 990 15 230

Viemannintie 1 (174-401-14-122) Viemannintie 1 Juankoski Juankoski Lager/Industri 551 – – 551 14 070

Kettukalliontie 27 (205-5-164-9-L2)* Kettukalliontie 27 Kajana Kajana Lager/Industri 597 – – 597 3 310

Varistie 8 (205-8-16-8) Varistie 8 Kajana Kajana Lager/Industri 990 – – 990 13 914

Tampionkatu 12 (214-13-902-5) Tampionkatu 12 Kankaanpää Kankaanpää Lager/Industri 490 – – 490 10 482

Mottisenkatu 6 (272-17-2-11) Mottisenkatu 6 Karleby Karleby Lager/Industri 1 712 – – 1 712 5 217

Patamäentie 1 (272-34-1-12) Patamäentie 1 Karleby Karleby Lager/Industri 3 264 – – 3 264 13 263

Patamäentie 10 (272-34-3-2) Patamäentie 10 Karleby Karleby Lager/Industri 800 – – 800 3 400

Paloasemantie 13 (273-401-11-103) Paloasemantie 13 Kolari Kolari Lager/Industri 623 – – 623 16 410

Kisällinkatu 10 (285-46-160-1) Kisällinkatu 10 Kotka Kotka Lager/Industri 2 324 – – 2 324 16 997

Pulttikatu 9 (285-46-134-1) Pulttikatu 9 Kotka Kotka Lager/Industri 1 127 – – 1 127 20 476

Kaupinkatu 19 (286-11-22-5-L1)* Kaupinkatu 19 Kouvola Kouvola Lager/Industri 675 – – 675 4 469

Jauratie 1 (290-405-26-376) Jauratie 1 Kuhmo Kuhmo Lager/Industri 444 – – 444 14 160

Lukkosalmentie 14 (297-22-3-4-L1)* Lukkosalmentie 14 Kuopio Kuopio Lager/Industri

1 755 – – 1 755 32 824

Mäkitie 3 (301-4-25-10) Mäkitie 3 Kurikka Kurikka Lager/Industri 539 – – 539 11 013

Ansiokatu 8 (398-23-116-7) Ansiokatu 8 Lahtis Lahtis Lager/Industri 1 711 700 – 2 411 9 801

Jatkokatu 1 (398-9-9050-2) Jatkokatu 1 Lahtis Lahtis Lager/Industri 4 980 – – 4 980 30 006

Vanhanradankatu 42 (398-20-246-8) Vanhanradankatu 42 Lahtis Lahtis Lager/Industri 26 441 646 – 27 087 99 837

Metsäkiventie 4 (408-14-1413-6) Metsäkiventie 4 Lappo Lappo Lager/Industri 5 799 314 – 6 113 43 148

Kerantie 25 (422-9-124-1) Kerantie 25 Lieksa Lieksa Lager/Industri 529 – – 529 21 210

Gunnarlankatu 5 (444-13-662-1) Gunnarlankatu 5 Lojo Lojo Lager/Industri 7 507 976 – 8 483 27 886

Paakarlantie 3 (853-66-3-15) Paakarlantie 3 Åbo Åbo Lager/Industri 25 668 1 603 – 27 271 95 384

Postikatu 3 (853-74-81-5) Postikatu 3 Åbo Åbo Lager/Industri 10 876 3 204 – 14 080 55 192

Rydöntie 7 (853-88-4-3) Rydöntie 7 Åbo Åbo Lager/Industri 4 170 200 – 4 370 12 066

Uhrilähteenkatu 8 (853-74-81-6) Uhrilähteenkatu 8 Åbo Åbo Lager/Industri 2 816 387 – 3 203 14 753

Urusvuorenkatu 3

(853-088-0003-0004) Urusvuorenkatu 3 Åbo Åbo Lager/Industri 5 087 624 – 5 711 15 528

Vahdontie 30

(853-085-0094-0001) Vahdontie 30 Åbo Åbo Bilhandel 7 098 – – 7 098 14 541

Totalt universitetsstäder i Finland 392 902 104 180 – 497 082 2 052 619

Universitetsstäder i Finland Uthyrningsbar area i kvm

Fastighetsbeteckning Adress Kommun Marknad Fastighetstyp

Lager/

industri Kontor Övrigt Totalt

Markarea

(kvm)

Övriga Finland

*) Innehas med tomträtt

FASTIGHETSFÖRTECKNING

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024

160

Ratakatu 26 (444-15-360-6) Ratakatu 26 Lojo Lojo Lager/Industri 1 168 385 – 1 553 9 867

Ratakatu 28 (444-15-360-1) Ratakatu 28 Lojo Lojo Lager/Industri 1 224 – – 1 224 5 047

Teollisuustie 9 (541-134-4-3) Teollisuustie 9 Nurmes Nurmes Lager/Industri 519 – – 519 11 516

Välttitie 7 (895-18-7-4-L1)* Välttitie 7 Nystad Nystad Lager/Industri 520 – – 520 12 412

Outokummuntie 8 (309-11-1105-1) Outokummuntie 8 Outokumpu Outokumpu Lager/Industri 540 – – 540 20 000

Äyhönjärventie 5 (684-11-1104-1) Äyhönjärventie 5 Raumo Raumo Lager/Industri 999 153 – 1 152 3 148

Teollisuustie 28 (698-9-9025-10)* Teollisuustie 28 Rovaniemi Rovaniemi Lager/Industri 1 019 268 – 1 287 14 831

Teollisuustie 29 (698-9-9038-9-L1)* Teollisuustie 29 Rovaniemi Rovaniemi Lager/Industri 4 856 – – 4 856 18 689

Ratakatu 2 (491-1-25-1) Ratakatu 2 S:t Michel S:t Michel Lager/Industri 334 – – 334 3 479

Perämiehenkatu 7 (734-4-8-32-L1)* Perämiehenkatu 7 Salo Salo Lager/Industri 1 039 – – 1 039 15 747

Yrittäjäntie 2 (743-5-24-8) Yrittäjäntie 2 Seinäjoki Seinäjoki Lager/Industri 2 435 534 – 2 969 10 528

Verstastie 3 (791-421-5-66) Verstastie 3 Siikalatva Siikalatva Lager/Industri 574 – – 574 28 260

Lohitie 3 (777-406-27-66) Lohitie 3 Suomussalmi Suomussalmi Lager/Industri 573 – – 573 13 606

Autotehtaantie 1 (109-40-103-10) Autotehtaantie 1 Tavastehus Tavastehus Obebyggd tomt – – – – 5 100

Autotehtaantie 1 (109-40-103-15) Autotehtaantie 1 Tavastehus Tavastehus Lager/Industri 10 652 1 090 – 11 742 29 612

Larin Kyöstinkatu 30 (109-8-38-3) Larin Kyöstinkatu 30 Tavastehus Tavastehus Lager/Industri 2 398 267 – 2 665 6 510

Ruununmyllyntie 13 (109-16-86-8) Ruununmyllyntie 13 Tavastehus Tavastehus Lager/Industri 17 715 – – 17 715 66 445

Köpingintie 7 (905-451-33-0) Köpingintie 7 Vasa Vasa Lager/Industri 535 – – 535 13 573

Hiidenmäentie 20 (927-401-2-731) Hiidenmäentie 20 Vichtis Vichtis Lager/Industri – – – – 36 070

Hiidenmäentie 20 (927-454-4-0) Hiidenmäentie 20 Vichtis Vichtis Lager/Industri 16 956 3 316 – 20 272 78 480

Mustasuontie 9 (931-401-1-362) Mustasuontie 9 Viitasaari Viitasaari Lager/Industri 487 – – 487 14 650

Kettukallionkatu 3 (977-10-26-2) Kettukallionkatu 3 Ylivieska Ylivieska Bilhandel 2 265 – – 2 265 20 320

Kiskotie 2 (977-3-7-1) Kiskotie 2 Ylivieska Ylivieska Lager/Industri 724 324 – 1 048 5 524

Totalt övriga Finland 230 068 31 833 – 261 901 1 436 975

Totalt Finland 1 212 617 251 018 16 115 1 479 750 5 025 314

Uthyrningsbar area i kvm

Fastighetsbeteckning Adress Kommun Marknad Fastighetstyp

Lager/

industri Kontor Övrigt Totalt

Markarea

(kvm)

Övriga Finland

*) Innehas med tomträtt

FASTIGHETSFÖRTECKNING

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024

161

Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt

Uthyrningsbar area i kvm

Adress Kommun Marknad Fastighetstyp

Lager/

industri Kontor Övrigt Totalt

Markarea

(kvm)

202 Route de Pontoise Argenteuil Paris Lager/Industri 2 710 – – 2 710 6 671

51 Rue de Presles** Aubervilliers Paris Lager/Industri 9 375 – – 9 375 8 175

39 Boulevard du Général Delambre Bezons Paris Lager/Industri 700 650 – 1 350 3 296

24-26 Rue Gutenberg Bondoufle Paris Lager/Industri 6 187 130 – 6 317 12 520

6 Rue Gustave Madiot Bondoufle Paris Lager/Industri 880 30 – 910 1 750

73 à 79 Avenue du 14 juillet et 48 à

54 Avenue Andrei Sakharov Bondy Paris Lager/Industri 3 763 1 433 – 5 196 8 672

6 Rue des Prés d'Aulnay Brétigny-sur-Orge Paris Lager/Industri – 515 – 515 14 345

423 Rue Audemars Buc Paris Lager/Industri 1 170 300 – 1 470 2 000

6 Rue de la Guyonnerie Bures-sur-Yvette Paris Lager/Industri 169 668 – 837 8 865

13 Avenue Gutenberg Bussy-Saint-Georges Paris Lager/Industri 7 739 3 153 – 10 892 20 979

29 Rue du Marché Rollay Champigny-sur-Marne Paris Lager/Industri – 945 – 945 1 017

477 Rue Marcel Paul Champigny-sur-Marne Paris Lager/Industri 1 524 65 – 1 589 2 488

16 Bis Rue de Paris Champlan Paris Lager/Industri 250 400 – 650 5 878

16 Rue Condorcet

Chennevières-sur-

Marne Paris Lager/Industri 1 443 420 – 1 863 6 590

8 Rue Gay Lussac Chennevieres Paris Lager/Industri 12 644 6 000 – 18 644 34 089

22 Rue Aman Jean Chevry-Cossigny Paris Lager/Industri 2 000 400 – 2 400 10 373

17 Avenue du Parc** Chilly-Mazarin Paris Lager/Industri 1 685 309 – 1 994 7 848

32 Rue des Osiers Coignières Paris Lager/Industri 4 384 1 214 – 5 598 11 884

Rue René Laennec Coignières Paris Lager/Industri 814 114  – 928 6 296

2/3/5 Allée de la Butte du Moulin,

ZA de la Porte de la Forêt Collégien Paris Handel 4 861 139 – 5 000 10 698

51 Allée du Clos des Charmes Collégien Paris Lager/Industri 2 659 535 – 3 194 6 583

Allée des Portes de la Forêt Collégien Paris Övrigt – – 635 635 4 316

2 Boulevard de France Combs-la-Ville Paris Lager/Industri 7 030 – – 7 030 17 513

2 Rue de la Borne Blanche Combs-la-Ville Paris Lager/Industri 6 582 835 – 7 417 16 568

1 Rue Fernand Raynaud Corbeil-Essonnes Paris Lager/Industri 14 546 4 814 – 19 360 55 042

3-5 Avenue du 8 mai 1945 Corbeil-Essonnes Paris Övrigt – – 538 538 3 182

14 Rue Georges Mélies Cormeilles-en-Parisis Paris Lager/Industri 2 594 826 – 3 420 7 082

2 Allées des Terres Rouges Cormeilles-en-Vexin Paris Lager/Industri 1 762 684 – 2 446 5 149

2 Rue de la Basse Quinte Créteil Paris Övrigt – – 658 658 2 549

6-8 Rue Ambroise Croizat Croissy-Beaubourg Paris Lager/Industri 10 614 – – 10 614 23 561

9 Rue Louis Armand Eaubonne Paris Lager/Industri 1 630 177 – 1 807 4 291

65 Avenue Georges Politzer** Elancourt Paris Lager/Industri 4 405 1 593 – 5 998 16 257

28-48 Rue Vladimir Jankelevitch** Émerainville Paris Lager/Industri 3 386 1 284 – 4 670 9 199

35 Boulevard de Beaubourg Émerainville Paris Lager/Industri 2 370 1 565 – 3 935 5 851

56 Boulevard de Beaubourg Émerainville Paris Lager/Industri 837 162 – 999 5 799

Route de Brières-les-Scellés Étampes Paris Lager/Industri 1 853 676 – 2 529 42 900

8-10 Rue de Chevilly Fresnes Paris Lager/Industri 5 563 975 – 6 538 11 104

6 Rue de Chevilly Fresnes Paris Lager/Industri 900 120 – 1 020 5 595

3 Avenue des Morillons Garges-lès-Gonesse Paris Lager/Industri 2 853 815 – 3 668 6 253

125 Avenue Louis Roche** Gennevilliers Paris Lager/Industri 333 322 – 655 6 695

141 Avenue Laurent Cély Gennevilliers Paris Lager/Industri 1 307 865 – 2 172 2 095

16-18 Boulevard Gallieni Gennevilliers Paris Lager/Industri 6 902 1 037 – 7 939 12 109

84 Avenue Paul Vaillant Couturier,

8-20-26 Rue Traversière Gennevilliers

Paris Lager/Industri 2 820 2 100 – 4 920 6 276

Rue Jean Pierre Timbaud Goussainville Paris Lager/Industri 810 170 – 980 6 819

7 Rue Jean-Jacques Rousseau Grigny Paris Lager/Industri 1 854 2 444 – 4 298 8 128

16 Rue de la Patelle Herblay Paris Lager/Industri 6 626 7 74 – 7 400 19 611

21-23 Rue du Gros Murger Herblay Paris Lager/Industri 10 151 2 174 – 12 325 22 769

10 Rue Ampere Igny Paris Lager/Industri 2 122 180 – 2 302 3 570

135 Rue Freycinet Lagny-sur-Marne Paris Lager/Industri 850 150 – 1 000 6 275

17 Rue Branly et 28 Rue Jacquard Lagny-sur-Marne Paris Lager/Industri 2 730 393 – 3 123 7 552

11 Rue Freycinet Lagny-sur-Marne Paris Lager/Industri 1 470 840 – 2 310 5 697

19 Avenue Albert Einstein Le Blanc-Mesnil Paris Lager/Industri 10 931 2 635 – 13 566 26 233

17 Rue Levassor et Les Garennes Les Mureaux Paris Obebyggd tomt – – – – 5 460

2 Rue Levassor Les Mureaux Paris Lager/Industri 1 120 – – 1 120 6 174

Frankrike

Paris

**) Innehas i ett delägarskap.

FASTIGHETSFÖRTECKNING

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024

162

62 Rue Pierre Curie Les Mureaux Paris Lager/Industri 5 640 360 – 6 000 13 304

10 Avenue des Tropiques Les Ulis Paris Lager/Industri 765 1 347 3 639 5 751 5 812

12-14 Avenue des Tropiques Les Ulis Paris Lager/Industri 3 426 1 730 – 5 156 9 378

3 Avenue de l'Atlantique Les Ulis Paris Lager/Industri 1 510 190 – 1 700 4 000

4 Avenue du Parana Les Ulis Paris Lager/Industri 3 643 520 – 4 163 7 272

4 Avenue du Parana Les Ulis Paris Lager/Industri 2 461 395 – 2 856 4 833

12 Avenue des Tropiques Les Ulis Paris Lager/Industri 1 056 4 900 – 5 956 12 409

La Mare aux Plantards Lieusaint Paris Lager/Industri 1 996 2 488 – 4 484 10 710

Route de Meulan Limay Paris Lager/Industri 312 233 – 545 4 698

Rue des Longs Rideaux Limeil-Brévannes Paris Lager/Industri 7 634 642 – 8 276 33 340

14-16 Rue des Cerisiers -

ZA des Églantiers Lisses Paris Lager/Industri 1 085 271 – 1 356 2 923

5-7-9 Rue des Cerisiers -

ZA des Églantiers Lisses Paris Lager/Industri 2 828 1 663 – 4 491 6 502

8 Rue Léonard de Vinci Lisses Paris Lager/Industri 2 400 808 – 3 208 14 482

La plaine aux Bergers -

La pièce de la remise - RN 446 Lisses Paris Lager/Industri 6 925 1 506 – 8 431 45 917

14 Rue des Campanules Lognes Paris Lager/Industri 2 459 641 – 3 100 5 434

9 Avenue du Beaumontoir Louvres Paris Lager/Industri 3 050 1 149 – 4 199 100 468

10-12-14, 15-15 bis Rue Gutenberg Magny-en-Vexin Paris Lager/Industri 5 559 165 – 5 724 10 373

4 Rue Galvani Massy Paris Övrigt 544 259 – 803 1 373

4 Rue Galvani Massy Paris Lager/Industri 3 032 1 625 – 4 657 7 966

9 Rue du Buisson aux Fraises Massy Paris Lager/Industri 4 257 4 224 – 8 481 32 858

Rue du Vide Arpents Meaux Paris Lager/Industri 3 691 – – 3 691 16 706

4 Rue Léon Foucault Mitry-Mory Paris Lager/Industri 4 519 220 – 4 739 6 942

107 Rue Marcellin Berthelot Moissy-Cramayel Paris Kontor 129 1 100 – 1 229 5 373

Chemin de Greve - Route de Sens -

ZAC de la Sucrerie** Montereau Paris Övrigt – – 441 441 743

51-53 Avenue de Sénart,

8-10 Allée du bois Renaud Montgeron Paris Lager/Industri 1 772 3 577 – 5 349 15 682

97 Avenue Jean Jaurès Montgeron Paris Lager/Industri 137 – – 137 1 498

98 Avenue Jean Jaurès Montgeron Paris Lager/Industri 1 338 620 – 1 958 6 950

121 Rue Paul Fort Montlhéry Paris Lager/Industri 2 350 1 160 – 3 510 14 694

1 ter Rue du Marais** Montreuil Paris Lager/Industri 840 200 – 1 040 2 402

3 Avenue Ferdinand de Lesseps Morangis Paris Lager/Industri 3 939 590 – 4 529 6 681

8 Rue du Docteur Jean Charcot Morangis Paris Lager/Industri 1 268 1 366 – 2 634 3 425

3 Rue du Docteur Schweitzer Morangis Paris Lager/Industri 1 241 708 – 1 949 7 610

39 Avenue des Guilleraies Nanterre Paris Lager/Industri 1 655 588 – 2 243 7 346

6 Rue des Peupliers Nanterre Paris Lager/Industri 1 432 1 433 – 2 865 4 624

ZAC des Hautes Patures** Nanterre Paris Övrigt – – 635 635 7 346

Rue des Grands Prés -

Zone d'Activités du Petit Nanterre Nanterre Paris Lager/Industri 29 672 6 026 – 35 698 43 123

9 Avenue de la Foulée,

ZAC des Saints Pères Nanteuil-lès-Meaux Paris Övrigt – – 516 516 1 600

164 Avenue Jean Jaurès** Neuilly-sur-Marne Paris Övrigt – – 635 635 1 078

49 Rue des Frères Lumière Neuilly-sur-Marne Paris Lager/Industri 6 700 – – 6 700 13 251

8-10 Rue de la Mare Blanche** Noisiel Paris Lager/Industri 1 934 488 – 2 422 6 358

8-10 Rue de la Mare Blanche** Noisiel Paris Lager/Industri 461 247 – 708 1 859

20-24 Rue du Ballon Noisy-le-Grand Paris Lager/Industri 5 398 433 – 5 831 12 121

1540 Rte de Quarante Sous,

Route Nationale 13 Orgeval Paris Övrigt – –

635 635 2 350

166-168 Rue Denis Diderot Pantin Paris Lager/Industri 1 193 259 – 1 452 5 848

85 et 87 Rue Cartier Bresson Pantin Paris Lager/Industri 6 990 252 – 7 242 11 227

3 Rue Rouvet et 18 Rue Barba-

nègre** Paris Paris Kontor 203 270 – 473 150

ZA Porte Ouest, CD91 Pierrelaye Paris Övrigt – – 1 202 1 202 3 275

7 Avenue Ozanne Porcheville Paris Lager/Industri 3 620 222 – 3 842 12 232

6 Rue Barthelemy Thimonnier Rambouillet Paris Lager/Industri 129 133 – 262 2 513

1 Rue Denis Papin Roissy-en-Brie Paris Lager/Industri 81 337 – 418 3 947

12 Chemin du Moulin Basset** Saint-Denis Paris Kontor 4 428 8 693 – 13 121 14 360

32 Avenue Amilcar Cabral Saint-Denis Paris Kontor 315 1 491 – 1 806 2 836

110 Rue de Paris Saint-Ouen-l'Aumone Paris Lager/Industri 2 077 173 – 2 250 12 232

12 Rue Boris Vian Saint-Ouen-l'Aumone Paris Lager/Industri 1 857 415 – 2 272 5 590

Uthyrningsbar area i kvm

Adress Kommun Marknad Fastighetstyp

Lager/

industri Kontor Övrigt Totalt

Markarea

(kvm)

Paris

**) Innehas i ett delägarskap.

FASTIGHETSFÖRTECKNING

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024

163

Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt

2 Rue André Ampère** Saint-Ouen-l'Aumone Paris Lager/Industri 2 200 330 – 2 530 3 990

66 Avenue du Château Saint-Ouen-l'Aumone Paris Lager/Industri 4 551 – – 4 551 13 860

1 Avenue de la Pépinière Saint-Witz Paris Lager/Industri 3 107 275 – 3 382 9 432

2 à 4 Rue de la Sablière et

Rue du Petit Fief

Sainte-Geneviève-des-

Bois Paris Lager/Industri 118 519 – 637 3 315

9 Rue de I'Escouvrier Sarcelles Paris Lager/Industri 4 244 1 952 – 6 196 11 292

Lieu-dit L'Arpent Ferré, 13 N19 Servon Paris Övrigt – – 483 483 1 789

1-5 Rue de la Sablière Sucy-en-Brie Paris Lager/Industri 2 674 382 – 3 056 5 897

63 Grande Rue Survilliers Paris Lager/Industri 36 325 3 428 – 39 753 135 941

10-13 Avenue Jean d'Alembert Trappes Paris Lager/Industri 2 300 – – 2 300 9 000

25 Rue Henri Farman** Tremblay-en-France Paris Lager/Industri 1 315 478 – 1 793 4 253

1-3 Place Thomas Edison Valenton Paris Lager/Industri 3 908 1 302 – 5 210 5 500

2 Rue Midi-Pyrénées Valenton Paris Lager/Industri 4 311 747 – 5 058 9 305

26 Chemin du Port Brun Vigneux-sur-Seine Paris Lager/Industri 2 076 – – 2 076 8 092

16/18 Avenue de la Baltique Villebon-sur-Yvette Paris Lager/Industri 1 505 1 063 – 2 568 6 600

Zone industrielle de la Prairie,

Rue de la Prairie** Villebon-sur-Yvette Paris Lager/Industri 5 090 1 210 – 6 300 9 984

46 Avenue des Gardes Messiers Villemoisson-sur-Orge Paris Lager/Industri 1 871 497 – 2 368 4 489

18 bis Voie de Mons Villeneuve-le-Roi Paris Lager/Industri 550 – – 550 7 270

5 Rue Louis Armand

Villeneuve-Saint-

Georges Paris Lager/Industri 1 393 410 – 1 803 3 757

98 Avenue de Choisy,

Zone d'Activités des Flandres

Villeneuve-Saint-

Georges Paris Lager/Industri 15 409 2 025 – 17 434 40 982

4 Route de Paray Wissous Paris Lager/Industri 2 250 – – 2 250 4 588

Totalt Paris 427 056 116 765 10 017 553 838 1 476 051

**) Innehas i ett delägarskap.

Universitetsstäder i Frankrike Uthyrningsbar area i kvm

Adress Kommun Marknad Fastighetstyp

Lager/

industri Kontor Övrigt Totalt

Markarea

(kvm)

Avenue de l'Ile-de-France Artigues Bordeaux Lager/Industri 1 365 – – 1 365 9 852

54 Chemin des Barmettes Béligneux Lyon Lager/Industri 3 050 430 – 3 480 6 762

Chemin de la Labarde Bordeaux Bordeaux Lager/Industri 13 490 6 000 – 19 490 36 293

96 Rue Gustave Eiffel,

ZAC des Chabauds Bouc-Bel-Air Marseille Lager/Industri 1 188 – – 1 188 8 901

20 Route d'Irigny Brignais Lyon Lager/Industri 2 163 591 – 2 754 3 226

43 Rue Mère Elise Rivet Brignais Lyon Lager/Industri 1 000 450 – 1 450 10 584

8 Rue de Bel Air Carquefou Nantes Lager/Industri 1 238 – – 1 238 11 605

36 Rue de Bray Césson-Sévigné Rennes Lager/Industri 1 414 – – 1 414 9 200

7 Avenue Louis Blériot Chassieu Lyon Lager/Industri 1 655 746 – 2 401 11 451

35-37 Avenue des Frères Montgolfier Chassieu Lyon Lager/Industri 7 344 600 – 7 944 16 200

42 Avenue du Progrès Chassieu Lyon Lager/Industri 16 106 216 – 16 322 39 024

Zone d'Activité de Chemin de Beauchêne Cissac-Médoc Bordeaux Lager/Industri 982 266 – 1 248 16 214

2 Avenue de l'Industrie Corbas Lyon Lager/Industri 5 834 – – 5 834 8 344

42 Rue Vaucanson Décines Lyon Lager/Industri 1 723 1 432 – 3 155 6 182

La Rougeraie Domloup Rennes Lager/Industri 1 645 750 – 2 395 39 539

19 Rue Leblond Dourges Lille Lager/Industri 1 788 347 – 2 135 16 214

2 Avenue Jean Jaurès Feyzin Lyon Lager/Industri 5 237 850 – 6 087 21 749

572 Chemin des Agries Labarthe-sur-Lèze Toulouse Lager/Industri 962 651 – 1 613 27 387

Route de Martigues Les Pennes Mirabeau Marseille Lager/Industri 17 367 – – 17 367 60 604

5737 Chemin des Tuileries Limonest Lyon Övrigt – – 504 504 3 949

Chemin de la Bruyère Limonest Lyon Lager/Industri 6 918 3 307 – 10 225 29 383

9 Rue Jules Mousseron Lomme Lille Lager/Industri 1 525 645 – 2 170 5 606

59 à 63 Boulevard Barry Marseille Marseille Lager/Industri 770 – – 770 1 276

37 Chemin de Saint-Henri Marseille Marseille Lager/Industri 720 260 – 980 4 458

34 Avenue de la Grange Noire Mérignac Bordeaux Lager/Industri 700 – – 700 11 000

42 Avenue de la Grange Noire Mérignac Bordeaux Lager/Industri 1 142 – – 1 142 9 129

200 Avenue Marcel Dassault Mérignac Bordeaux Lager/Industri 2 576 1 312 – 3 888 44 247

5 Boulevard Monge Meyzieu Lyon Lager/Industri 4 989 261 – 5 250 9 930

Uthyrningsbar area i kvm

Adress Kommun Marknad Fastighetstyp

Lager/

industri Kontor Övrigt Totalt

Markarea

(kvm)

Paris

Övriga Frankrike

FASTIGHETSFÖRTECKNING

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024

164

Lotissement Les Meurières,

Route d'Heyrieux Mions Lyon Övrigt – – 543 543 4 028

Avenue Etienne Mehul Montpellier Montpellier Lager/Industri 10 890 2 548 – 13 438 37 580

18 ter, 98 et 100 Rue de Reckem,

Rue de Vertuquet Neuville-en-Ferrain Lille Lager/Industri 16 000 1 397 – 17 397 27 074

38 Avenue Gustave Eiffel Pessac Bordeaux Lager/Industri 806 – – 806 5 496

Rue Louis Kerautret Botmel Rennes Rennes Lager/Industri 4 758 1 622 – 6 380 23 708

Impasse Denis Papin Rognac Marseille Lager/Industri 684 274 – 958 9 024

Rue de Tourcoing, Quai de Gand,

Rue Turgot Roubaix Lille Lager/Industri 3 129 277 – 3 406 4 995

202 Route de Paris Saint-Denis-de-Pile Bordeaux Lager/Industri 620 270 – 890 9 471

25 Chemin de la Mouche Saint-Genis-Laval Lyon Lager/Industri 775 – – 775 3 166

300 Rue Théophraste Renaudot,

ZAC de Grille Saint-Jean-de-Vedas Montpellier Lager/Industri 1 495 – – 1 495 8 971

3 Rue de la Boucle Saint-Laurent-de-Mure Lyon Lager/Industri 2 420 630 – 3 050 6 014

9 Rue Alfred Kastler Saint-Nazaire Nantes Lager/Industri 502 194 – 696 14 672

Rue Thomas Edison Saint-Nazaire Nantes Lager/Industri 3 605 – – 3 605 17 194

20 Rue Boudeville,

Zone Industrielle Thibaud Toulouse Toulouse Lager/Industri 1 103 – – 1 103 8 744

101 Rue de Fenouillet Toulouse Toulouse Lager/Industri 2 069 738 – 2 807 37 549

Rue Gay Lussac Valenciennes Lille Övrigt – – 635 635 3 129

Rue Ernest Macarez Valenciennes Lille Lager/Industri 3 819 – – 3 819 13 167

114 Avenue Franklin Roosevelt Vaulx-en-Velin Lyon Lager/Industri 2 000 – – 2 000 3 588

4 Rue des Alpes Vaulx-en-Velin Lyon Lager/Industri 2 658 91 – 2 749 4 479

5 Avenue Karl Marx Vaulx-en-Velin Lyon Lager/Industri 1 740 400 – 2 140 3 473

6 Allée des Savoies Venissieux Lyon Övrigt – – 712 712 4 316

619 Rue Delbecque Verquigneul Lille Lager/Industri 1 050 – – 1 050 8 733

Rue François Meunier Vial Villefranche-sur-Saône Lyon Övrigt – – 635 635 4 494

Rue des Lainiers Wattrelos Lille Lager/Industri 3 911 – – 3 911 13 557

Totalt universitetsstäder i Frankrike 168 925 27 555 3 029 199 509 754 931

Uthyrningsbar area i kvm

Adress Kommun Marknad Fastighetstyp

Lager/

industri Kontor Övrigt Totalt

Markarea

(kvm)

Allée des Riols - Lieu

dit La Capelette Agen Agen Lager/Industri 3 161 – – 3 161 9 964

Les Plantons la Grotte Airvault Airvault Lager/Industri 1 387 277 – 1 664 42 381

41 Rue Lazare Carnot Alençon Alençon Lager/Industri 681 247 – 928 14 474

Rue du Moulin de Brindos Anglet Anglet Lager/Industri 4 526 – – 4 526 15 293

Rue des Marais de Grelet -

La Combe à Rosier Angoulême Angoulême Lager/Industri 3 685 – – 3 685 26 915

Rue des Alisiers Argiésans Belfort Lager/Industri 1 458 – – 1 458 9 130

46 Rue Copernic,

Zone Industrielle Nord Arles Arles Lager/Industri 830 – – 830 3 307

1208 Avenue des Souspirous Avignon Avignon Lager/Industri 1 145 – – 1 145 5 728

Lieu-Dit Obergrund Baltzenheim Baltzenheim Lager/Industri 1 974 214 – 2 188 24 012

Rue Alfred Kastler Besancon Besancon Lager/Industri 3 720 – – 3 720 13 490

22 Avenue Marcel Dassault Biard Poitiers Lager/Industri 905 269 – 1 174 10 770

Lieu-Dit Varennes Bon-Encontre Bon-Encontre Lager/Industri 1 253 430 – 1 683 11 208

Route Charles Durand Bourges Bourges Lager/Industri 3 522 – – 3 522 13 830

Route Nationale 76 Bourges Bourges Lager/Industri 2 736 827 – 3 563 86 516

19 Rue Hervé Dannemont Brix Cherbourg Lager/Industri 928 258 – 1 186 10 853

1075 Rue Louis Breguet Calais Calais Lager/Industri 1 080 – – 1 080 3 000

25 Rue de l'Avenir Carpiquet Caen Lager/Industri 1 195 488 – 1 683 8 399

31 Rue de Mélou Castres Castres Lager/Industri 870 – – 870 6 014

2 Route de Laigneville Caufry Caufry Lager/Industri 9 600 – – 9 600 21 710

Rue Georges Derrien Chalon-sur-Saône Chalon-sur-Saône Lager/Industri 1 175 – – 1 175 6 689

Övriga Frankrike

Universitetsstäder i Frankrike Uthyrningsbar area i kvm

Adress Kommun Marknad Fastighetstyp

Lager/

industri Kontor Övrigt Totalt

Markarea

(kvm)

Övriga Frankrike

FASTIGHETSFÖRTECKNING

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024

165

Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt

346 Rue Pierre et Laurent Ramus Chambery Chambery Lager/Industri 920 – – 920 6 300

Route de Paris Champagné Le Mans Lager/Industri 3 638 824 – 4 462 117 782

63 Route de Prix Charleville-Mézières Charleville Mézières Lager/Industri 905 – – 905 7 243

Avenue Carnot Charleville Mézières Charleville Mézières Lager/Industri 3 655 – – 3 655 8 885

337 Chemin des Jonchères Charnay-lès-Mâcon Charnay-lès-Mâcon Lager/Industri 119 146 – 265 11 838

3 Rue René Cassin Chartres Chartres Lager/Industri 300 – – 300 8 112

Rue Charles Coulombs Chartres Chartres Lager/Industri 3 750 – – 3 750 14 071

Route de Nonnes Châtellerault Châtellerault Lager/Industri 2 425 555 – 2 980 116 803

582 Route de Paris Chauray Niort Lager/Industri 1 455 369 – 1 824 18 651

6 Rue de Cobrelle Chavelot Epinal Lager/Industri 1 057 – – 1 057 6 300

281 Rue de Sauxmarais Cherbourg-en-Cotentin Cherbourg Lager/Industri 824 – – 824 5 766

Zone Industrielle de la Combaude

Sud, RD 772 A Clermont-Ferrand Clermont-Ferrand Lager/Industri 5 347 – – 5 347 17 611

8 Rue de l'Artisanat Cognac Cognac Lager/Industri 103 57 – 160 5 000

Zone d'Activités Jean Monnet Condat-sur-Vienne Limoges Lager/Industri 975 495 – 1 470 88 664

Rue du Jourdil Cran Gevrier Annecy Lager/Industri 4 491 – – 4 491 14 265

17 Rue Paul Sabatier Crissey Chalon-sur-Saône Lager/Industri 355 177 – 532 9 958

Lieu-Dit La Croisette Dolus-d'Oléron Dolus-d'Oléron Lager/Industri 496 222 – 718 6 287

Lieu-Dit Dompierre-sur-Mer La Rochelle Lager/Industri 3 502 814 – 4 316 19 565

3 Allée au Poirier Écouflant Angers Lager/Industri 1 641 540 – 2 181 34 749

ZAC des Roches Epinal Epinal Lager/Industri 3 613 – – 3 613 14 095

Route de Coray Ergue Gaberic Quimper Lager/Industri 3 502 – – 3 502 13 049

1130 Avenue

Oehmichen-Technoland Etupes Etupes Lager/Industri 2 635 439 – 3 074 21 486

71 Rue de Bruxelles Evreux Evreux Lager/Industri 1 040 – – 1 040 8 595

15 Rue Michel Dugast Fontenay-le-Comte Fontenay-le-Comte Lager/Industri 924 294 – 1 218 32 058

Zone Industrielle Le Royeux Gauchy Saint-Quentin Lager/Industri 3 570 – – 3 570 13 354

7 Rue Fernand Forest Gouesnou Brest Lager/Industri 1 181 – – 1 181 7 591

Rue des Frères Chappe Grentheville Caen Lager/Industri 1 510 – – 1 510 6 864

Zone Industrielle de la Garderie Guidel Guidel Lager/Industri 368 167 – 535 31 672

Route Lion-sur-mer Herouville Saint Clair Caen Lager/Industri 4 506 3 040 – 7 546 17 586

1 Rue Denis Papin Joué-lès-Tours Tours Lager/Industri 1 990 – – 1 990 9 760

3 Rue Denis Papin Joué-lès-Tours Tours Kontor – 2 240 – 2 240 4 469

Rue des Griottes Kingersheim Mulhouse Lager/Industri 4 619 1 524 – 6 143 22 361

2 Route Des Chênes Labarthe-Inard Saint-Gaudens Lager/Industri 629 203 – 832 13 425

26 Rue Jean Baptiste Colbert La Chapelle-Saint-Luc Troyes Lager/Industri 1 025 – – 1 025 6 678

2 Rue René Descartes

La-Chaussée-

Saint-Victor

La-Chaussée-

Saint-Victor Lager/Industri 586 254 – 840 7 795

Les Rouges Terres La Glacerie Cherbourg Lager/Industri 3 565 – – 3 565 25 380

Parc d’Activité de Lahonce,

Rue Errecart Lahonce Bayonne Lager/Industri 1 057 393 – 1 450 14 000

Route de Kerviec Lanester Lorient Lager/Industri 3 569 – – 3 569 17 065

Rue des Genets Langueux Saint-Brieuc Lager/Industri 1 090 – – 1 090 7 340

21 Boulevard Joseph Cugnot La-Roche-sur-Yon La-Roche-sur-Yon Lager/Industri 1 344 301 – 1 645 20 069

Rue Jean Rostant,

Zone Industrielle des Touches Laval Laval Lager/Industri 1 107 – – 1 107 7 069

11 Rue du 19 Mars 1962 Le Coudray Chartres Lager/Industri 1 100 439 – 1 539 8 351

273 Boulevard Jules Durand Le Havre Le Havre Lager/Industri 1 000 – – 1 000 6 089

50 Rue Pierre Martin

Le Mans Le Mans Lager/Industri 1 004 – – 1 004 7 260

Le Poinconnet Le Poinçonnet Châteauroux Lager/Industri 1 330 301 – 1 631 63 285

14 Rue Louis Lagrange Les Sables-d'Olonne Les Sables-d'Olonne Lager/Industri 612 308 – 920 19 590

56 Rue Philippe Lebon Limoges Limoges Lager/Industri 1 314 – – 1 314 9 750

111 Rue de la Quintinie L'Isle-d'Espagnac Angouléme Lager/Industri 1 177 – – 1 177 5 143

Zone d'Activités de Poulvern Locoal-Mendon Locoal-Mendon Lager/Industri 896 349 – 1 245 13 048

2 Rue Paquier Longvic Dijon Lager/Industri 1 359 – – 1 359 10 529

5 Avenue Gay Lussac Lons Pau Lager/Industri 620 – – 620 4 939

165 Rue René Maire Lons-le-Saunier Lons-le-Saunier Lager/Industri 720 – – 720 6 000

Les Parpareux Loudéac Loudéac Lager/Industri 776 483 – 1 259 25 552

2 Rue de la Plaine Mettray Tours Lager/Industri 1 646 593 – 2 239 75 596

5 Rue des Drapiers Metz Metz Lager/Industri – 1 898 – 1 898 18 044

Parc d'Activités des

Terres du Canada Moneteau Auxerre Lager/Industri 3 519 – – 3 519 12 634

1005 Avenue de Cos Montauban Montauban Lager/Industri 1 213 267 – 1 480 6 796

Övriga Frankrike

Uthyrningsbar area i kvm

Adress Kommun Marknad Fastighetstyp

Lager/

industri Kontor Övrigt Totalt

Markarea

(kvm)

FASTIGHETSFÖRTECKNING

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024

166

Rue du Bois Clair Montceau-les-Mines Montceau-les-Mines Lager/Industri 841 245 – 1 086 60 613

212 Rue Baron Buquet,

Zone d'Activités Marcel Brot Nancy Nancy Lager/Industri 1 108 – – 1 108 8 000

Rue Marcel Brot Nancy Nancy Lager/Industri 4 970 – – 4 970 14 549

Avenue de Croix Sud Narbonne Narbonne Lager/Industri 3 532 – – 3 532 11 465

7 Rue de la Boette Niort Niort Lager/Industri 1 081 – – 1 081 8 557

Rue des Métiers Onet-le-Château Onet-le-Château Lager/Industri 1 188 482 – 1 670 9 056

1 Rue des Fauvettes Ostwald Strasbourg Kontor – 2 233 – 2 233 6 225

Rue de L´Adret Passy Passy Lager/Industri 3 532 – – 3 532 13 258

Rue Tanguy Prigent Pau Pau Lager/Industri 1 386 562 – 1 948 30 470

227 Rue de Munich Perpignan Perpignan Lager/Industri 192 419 – 611 7 899

Rue de la Forêt,

Zone d'Acvtivités l'Orée du Bois Pirey Besancon Lager/Industri 1 075 – – 1 075 8 000

Rue Bernard Perrot Ploërmel Ploërmel Lager/Industri 640 311 – 951 42 519

Rue des Mottes Plouflagran Plouflagran Lager/Industri 2 453 495 – 2 948 41 626

1 Rue du Général Leclerc Plougastel-Daoulas Brest Lager/Industri 658 304 – 962 10 030

4 Rue Rontgen Quimper Quimper Lager/Industri 850 377 – 1 227 9 668

5 Rue Albert Stephan Quimper Quimper Lager/Industri 1 089 – – 1 089 8 759

5 Rue Louise Michel Reims Reims Lager/Industri 1 018 – – 1 018 8 406

Rue Ernest Renan Reims Reims Lager/Industri 4 713 1 525 – 6 238 13 470

7 Rue de la Poudrière Richwiller Mulhouse Lager/Industri 935 – – 935 6 283

Lieu-dit Le Four à Chaux Roullet-Saint-Estèphe Angouléme Lager/Industri 1 310 477 – 1 787 42 960

Rue Louis d'Acquin Rouvignies Rouvignies

Obebyggd

tomt – – – – 1 952

Rue de la Brasserie Saint-Amand-Montrond Saint-Amand-Montrond

Obebyggd

tomt – – – – 8 119

51 Rue de Montanceix Saint-Astier Saint-Astier Lager/Industri 1 466 447 – 1 913 18 517

280 Allée du Broc Saint-Avit Mont-de-Marsan Lager/Industri 997 – – 997 5 724

461 Allée de Lagacé Saint-Avit Mont-de-Marsan Lager/Industri 1 093 380 – 1 473 16 350

101 Rue des Généraux Altmayer Saint-Avold Saint-Avold Lager/Industri 586 689 – 1 275 3 315

8 Rue Maurice Geslin Saint-Barthélémy d'Anjou Angers Lager/Industri 878 – – 878 6 919

La Romanerie Nord Saint-Barthélémy d'Anjou Angers Lager/Industri 3 511 – – 3 511 13 000

Rue Ampere Saint Brieuc Saint Brieuc Lager/Industri 3 576 – – 3 576 12 472

325 Chemin du Moulin Neuf Saint-Denis-lès-Bourg Bourg-en-Bresse Lager/Industri 1 582 388 – 1 970 20 937

878 Rue de Vauce Saint-Doulchard Bourges Lager/Industri 420 110 – 530 9 880

7 Rue de la Cote de Beauté Saintes Saintes Lager/Industri 1 066 – – 1 066 7 212

4 Rue Frédéric Bait Saint-Étienne Saint-Étienne Lager/Industri 1 682 401 – 2 083 36 644

7 Rue des Haveurs Saint-Étienne Saint-Étienne Lager/Industri 1 015 – – 1 015 7 356

Rue des 3 Glorieuses Saint-Étienne Saint-Étienne Lager/Industri 5 624 1 530 – 7 154 23 246

Rue Jules Vallès Saint-Lô Saint-Lô Lager/Industri 1 365 314 – 1 679 14 718

Rue de la Ville es Cours Saint-Malo Saint-Malo Lager/Industri 1 191 – – 1 191 7 965

Rue Louis Alphonse Poitevin Saint Marcel Vernon Lager/Industri 3 524 – – 3 524 12 002

Impasse du Moulin l'Abbé Saint Martin Boulogne Boulogne-sur-Mer Lager/Industri 3 774 – – 3 774 12 002

457 Rue Bernard Palissy Saint-Paul-lès-Dax Saint-Paul-lès-Dax Lager/Industri 532 244 – 776 10 000

12 Rue André Rausch Sarreguemines Sarreguemines Lager/Industri 1 047 – – 1 047 9 146

Rue Francois Blumet Sassenage Grenoble Lager/Industri 7 720 2 512 – 10 232 31 642

Avenue de l'Europe Six-Fours les Plages Six-Fours les Plages Lager/Industri 8 298 1 526 – 9 824 35 711

Chemin du Halage Sotteville-les-Rouen Rouen Lager/Industri 13 428 – –

13 428 39 480

108 Rue Kléber Tarbes Tarbes Lager/Industri 839 293 – 1 132 23 588

Zone d´Activités de Bastillac Sud Tarbes Tarbes Lager/Industri 3 518 – – 3 518 11 500

11 Rue Jean Renoir Thionville Metz Lager/Industri 1 059 – – 1 059 6 702

Route de Verdun Toul Toul Lager/Industri 2 793 586 – 3 379 84 837

Rue d'Epreville Val-de-Reuil Rouen Lager/Industri 1 227 590 – 1 817 17 625

16 Rue Dutenos le Verger Vannes Vannes Lager/Industri 1 379 523 – 1 902 18 316

Avenue de Foix Varilhes Varilhes Lager/Industri 1 276 333 – 1 609 8 966

Parc d'Activité La Landette Venansault La Roche-Sur-Yon Lager/Industri 3 350 – – 3 350 13 498

Zone Industrielle De Fagia Vic-Fezensac Vic-Fezensac Lager/Industri 1 503 185 – 1 688 60 068

Totalt övriga Frankrike 257 395 39 183 – 296 578 2 447 122

Totalt Frankrike 853 376 183 503 13 0461 049 925 4 678 104

Övriga Frankrike

Uthyrningsbar area i kvm

Adress Kommun Marknad Fastighetstyp

Lager/

industri Kontor Övrigt Totalt

Markarea

(kvm)

FASTIGHETSFÖRTECKNING

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024

167

Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt

Uthyrningsbar area i kvm

Adress Kommun Marknad Fastighetstyp

Lager/

industri Kontor Övrigt Totalt

Markarea

(kvm)

Ivoorstraat 11 Alkmaar Amsterdam Lager/Industri 3 333 318 – 3 651 5 970

Parelweg 5-5a Alkmaar Amsterdam Bilhandel 4 411 – – 4 411 8 507

Bolderweg 33-35 Almere Amsterdam Lager/Industri 3 347 829 – 4 176 6 610

Rondebeltweg 21 Almere Amsterdam Obebyggd tomt – – – – 10 560

Rondebeltweg 31 Almere Amsterdam Kontor – 2 635 – 2 635 12 585

Rondebeltweg 41-43-49-51 Almere Amsterdam Lager/Industri 20 068 3 100 – 23 168 50 420

Transistorstraat 80 Almere Amsterdam Lager/Industri 1 238 932 173 2 343 4 000

Veluwezoom 15 Almere Amsterdam Lager/Industri 4 094 1 289 – 5 383 9 003

Veluwezoom 22 Almere Amsterdam Lager/Industri 3 337 2 164 296 5 797 8 214

Versterkerstraat 10 Almere Amsterdam Lager/Industri 9 394 2 357 – 11 751 26 802

Ruimtevaart 30 Amersfoort Utrecht Bilhandel 5 026 – – 5 026 11 721

Bolstoen 6c* Amsterdam Amsterdam Lager/Industri 175 78 – 253 364

Bolstoen 6d* Amsterdam Amsterdam Lager/Industri 175 78 – 253 371

Pleimuiden 7* Amsterdam Amsterdam Lager/Industri 757 100 – 857 1 829

Radarweg 8 Amsterdam Amsterdam Lager/Industri 3 186 – – 3 186 8 800

Kolding 9 Barendrecht Rotterdam Lager/Industri 526 143 216 885 629

De Maas 40 Best Eindhoven Lager/Industri 2 411 397 – 2 808 4 013

De Rijn 7a-7c, 9 Best Eindhoven Lager/Industri 2 192 844 – 3 036 4 880

Handelsweg 23, Hallenstraat 16 Bladel Eindhoven Lager/Industri 6 100 900 – 7 000 12 698

Kruisbroeksestraat 7-15, Ladonkseweg 26 Boxtel Eindhoven Lager/Industri 5 789 300 – 6 089 8 955

Energiestraat 6-8 Deurne Eindhoven Lager/Industri 3 176 466 – 3 642 4 275

Aventurijn 600 Dordrecht Rotterdam Lager/Industri 376 632 – 1 008 3 435

Debijestraat 5, Röntgenstraat 1 Dordrecht Rotterdam Lager/Industri 1 917 500 – 2 417 6 075

Donker Duyvisweg 301 Dordrecht Rotterdam Lager/Industri 8 966 – – 8 966 25 750

Laan van Kopenhagen 100 Dordrecht Rotterdam Lager/Industri 866 1 245 – 2 111 3 420

Labradoriet 300-320 Dordrecht Rotterdam Lager/Industri 1 663 183 – 1 846 3 010

Pieter Zeemanweg 17* Dordrecht Rotterdam Lager/Industri 21 411 1 928 – 23 339 44 752

De Witbogt 22-22a Eindhoven Eindhoven Lager/Industri 1 080 843 – 1 923 3 499

Dillenburgstraat 12-14 Eindhoven Eindhoven Lager/Industri 2 258 2 562 – 4 820 6 915

Dillenburgstraat 35 Eindhoven Eindhoven Lager/Industri 2 320 805 – 3 125 6 577

Esp 100 Eindhoven Eindhoven Lager/Industri 2 356 1 314 – 3 670 4 150

Esp 125 Eindhoven Eindhoven Lager/Industri 2 951 790 – 3 741 5 490

Esp 241 Eindhoven Eindhoven Lager/Industri 2 510 408 – 2 918 2 810

Ho evenwe g 11-11a Eindhoven Eindhoven Lager/Industri 2 976 2 923 – 5 899 7 005

Hurksestraat 20-22 Eindhoven Eindhoven Lager/Industri 11 285 1 311 – 12 596 16 138

Meerenakkerweg 18-20 Eindhoven Eindhoven Lager/Industri 17 583 1 695 – 19 278 24 897

Pisanostraat 59 Eindhoven Eindhoven Lager/Industri 998 513 – 1 511 2 318

Wekkerstraat 37-53 Eindhoven Eindhoven Bilhandel 7 465 – – 7 465 12 500

De Hooge Akker 21 Geldrop-Mierlo Eindhoven Lager/Industri 1 750 390 – 2 140 3 209

Buys Ballotstraat 3 Gorinchem Rotterdam Lager/Industri 795 – – 795 1 850

Franklinweg 35 Gorinchem Rotterdam Lager/Industri 2 477 530 – 3 007 5 045

Kerketuinenweg 35* Haag Haag Lager/Industri 5 921 1 533 – 7 454 9 007

Zilverstraat 27* Haag Haag Lager/Industri 596 133 – 729

924

Zilverstraat 35 Haag Haag Lager/Industri 500 106 – 606 637

Oudeweg 42 Haarlem Amsterdam Lager/Industri 5 312 1 920 – 7 232 10 035

Diamantlaan 10 Haarlemmermeer Amsterdam Lager/Industri 2 688 709 – 3 397 5 190

Diamantlaan 14-16 Haarlemmermeer Amsterdam Lager/Industri 811 898 – 1 709 2 545

Jacobus Ahrendlaan 1 Haarlemmermeer Amsterdam Lager/Industri 3 997 2 222 – 6 219 11 320

Liebrugweg 1 Haarlemmermeer Amsterdam Lager/Industri 480 930 – 1 410 3 000

Opaallaan 31 Haarlemmermeer Amsterdam Lager/Industri 1 354 566 – 1 920 3 510

Opaallaan 35 Haarlemmermeer Amsterdam Lager/Industri 1 572 600 – 2 172 3 062

Grasbeemd 12 Helmond Eindhoven Lager/Industri 2 400 340 – 2 740 6 330

Franciscusweg 4 Hilversum Utrecht Bilhandel 1 546 112  – 1 658 3 415

Zeverijnstraat 16-18 Hilversum Utrecht Bilhandel 5 362 – – 5 362 5 750

Bergveste 12-14 Houten Utrecht Lager/Industri 2 537 850 – 3 387 5 170

Voorveste 1-3 Houten Utrecht Lager/Industri 1 824 685 – 2 509 3 173

Christiaan Huygensstraat 35 Lansingerland Rotterdam Lager/Industri 3 675 – – 3 675 5 006

Nijverheidsweg 25 Mijdrecht Amsterdam Lager/Industri 3 500 44 – 3 544 4 684

Kelvinweg 1 Nissewaard Rotterdam Lager/Industri 1 113 66 – 1 179 2 483

Kelvinweg 3 Nissewaard Rotterdam Lager/Industri 2 430 135 – 2 565 4 034

Benelux

Randstad & Eindhoven

*) Innehas med tomträtt

FASTIGHETSFÖRTECKNING

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024

168

Ketelweg 18a-22 Papendrecht Rotterdam Lager/Industri 5 620 4 550 – 10 170 16 881

Groothandelsweg 5 Pijnacker-Nootdorp Haag Lager/Industri 3 153 560 – 3 713 7 175

Weteringweg 7-9 Pijnacker-Nootdorp Haag Lager/Industri 2 059 422 283 2 764 3 250

Driemansteeweg 66 Rotterdam Rotterdam Lager/Industri 448 848 – 1 296 2 420

Linschotenstraat 100* Rotterdam Rotterdam Lager/Industri 1 035 480 – 1 515 2 010

Schrijnwerkerstraat 30 Rotterdam Rotterdam Lager/Industri 2 822 1 630 – 4 452 6 794

Stadionweg 39 Rotterdam Rotterdam Handel – – 5 981 5 981 6 415

Waalhaven Z.z 6, Pottumstraat 3-7, 17 Rotterdam Rotterdam Lager/Industri 4 210 611 – 4 821 5 140

Admiraal de Ruyterstraat 2* Schiedam Rotterdam Lager/Industri 8 116 4 022 – 12 138 15 200

Fo r t u n a weg 11 Schiedam Rotterdam Lager/Industri 976 130 – 1 106 1 135

Ekkersrijt 4301-4309 Son en Breugel Eindhoven Lager/Industri 2 821 2 546 – 5 367 8 892

Ekkersrijt 4302 Son en Breugel Eindhoven Lager/Industri 2 907 878 – 3 785 6 497

Ekkersrijt 4304 Son en Breugel Eindhoven Lager/Industri 2 777 706 – 3 483 5 460

Ekkersrijt 4311-4313 Son en Breugel Eindhoven Lager/Industri 1 676 453 – 2 129 3 508

Ekkersrijt 7501 Son en Breugel Eindhoven Lager/Industri 1 794 1 708 – 3 502 8 497

Damzigt 54-58 Utrecht Utrecht Lager/Industri 1 523 666 – 2 189 3 000

Nevadadreef 72-78 Utrecht Utrecht Lager/Industri 900 510 – 1 410 897

Proostwetering 30* Utrecht Utrecht Lager/Industri 8 259 244 – 8 503 16 915

Reactorweg 160 Utrecht Utrecht Lager/Industri 3 200 660 – 3 860 4 173

Savannahweg 57-59 Utrecht Utrecht Lager/Industri 1 323 599 – 1 922 2 660

Savannahweg 63-65 Utrecht Utrecht Lager/Industri 2 983 542 – 3 525 4 135

Zonnebaan 23-45 Utrecht Utrecht Lager/Industri 9 381 7 967 67 17 415 20 835

De Vest 62 Valkenswaard Eindhoven Lager/Industri 7 121 2 425 – 9 546 9 416

John F. Kennedylaan 38 Valkenswaard Eindhoven Lager/Industri 1 562 500 – 2 062 3 945

De Run 4242 Veldhoven Eindhoven Lager/Industri 4 498 974 – 5 472 10 850

De Run 8421 Veldhoven Eindhoven Lager/Industri 1 421 169 – 1 590 2 550

Marconiweg 6 Vijfheerenlanden Utrecht Lager/Industri 1 069 340 93 1 502 1 907

Coenecoop 395 Waddinxveen Rotterdam Lager/Industri 984 79 – 1 063 1 741

Warmoezenierstraat 17-21 Westland Haag Bilhandel 2 200 – – 2 200 4 087

Symon Spiersweg 4 Zaandam Amsterdam Lager/Industri 1 898 428 – 2 326 3 204

Rechte Tocht 10 Zaanstad Amsterdam Lager/Industri 439 268 – 707 2 625

Huis ter Heideweg 18-58 Zeist Utrecht Lager/Industri 13 892 5 735 – 19 627 35 946

Chroomstraat 91 Zoetermeer Haag Lager/Industri 2 242 921 – 3 163 8 040

Chroomstraat 140 Zoetermeer Haag Lager/Industri 5 751 1 467 – 7 218 13 555

Koperstraat 44 Zoetermeer Haag Lager/Industri 2 162 428 – 2 590 4 077

Philipsstraat 13-15 Zoetermeer Haag Lager/Industri 1 031 281 – 1 312 1 545

Totalt Randstad & Eindhoven 334 609 92 098 7 109 433 816 734 703

Övriga Nederländerna Uthyrningsbar area i kvm

Adress Kommun Marknad Fastighetstyp

Lager/

industri Kontor Övrigt Totalt

Markarea

(kvm)

Van Den Broekeweg 15 Almelo Almelo Lager/Industri 3 714 607 – 4 321 10 635

Lange Amerikaweg 76 Apeldoorn Apeldoorn Lager/Industri 625 140 – 765 1 770

Snelliusweg 10 Arnhem Arnhem Lager/Industri 1 794 295 – 2 089 3 395

Veemweg 17-35 Barneveld Barneveld Lager/Industri 3 507 3 671 – 7 178 11 773

Gildestraat 29 Borne Borne Lager/Industri 1 279 75 – 1 354 1 896

Brugsteen 13 Breda Breda Lager/Industri 460 74 – 534 1 000

Goeseelsstraat 3 Breda Breda Lager/Industri 725 – – 725 1 740

Goeseelsstraat 34 Breda Breda Lager/Industri 892 269 – 1 161 3 075

Minervum 7147 Breda Breda Lager/Industri 672 577 – 1 249 2 498

Takkebijsters 8 Breda Breda Lager/Industri 2 655 1 221 – 3 876 7 315

Trekpot 2a-2e Breda Breda Lager/Industri 1 948 – – 1 948 3 753

Het Sterrenbeeld 26-30 Den Bosch Den Bosch Lager/Industri 2 108 808 – 2 916 4 729

Het Zuiderkruis 11 Den Bosch Den Bosch Lager/Industri 4 000 270 – 4 270 9 280

Sigarenmakerstraat 2-2a Den Bosch Den Bosch Lager/Industri 1 750 493 – 2 243 3 381

Dijkgraaf 8 Duiven Arnhem Lager/Industri 3 035 731 – 3 766 11 370

Roelofshoeveweg 19 Duiven Arnhem Lager/Industri 1 622 399 – 2 021 8 459

Cornelis Houtmanstraat 15 Emmen Emmen Lager/Industri 4 454 220 – 4 674 21 593

Maxwellstraat 31 Emmen Emmen Lager/Industri 3 584 641 – 4 225 11 240

Nijbracht 90 Emmen Emmen Bilhandel 1 976 – – 1 976 8 399

Uthyrningsbar area i kvm

Adress Kommun Marknad Fastighetstyp

Lager/

industri Kontor Övrigt Totalt

Markarea

(kvm)

Randstad & Eindhoven

Övriga Nederländerna och Belgien

*) Innehas med tomträtt

FASTIGHETSFÖRTECKNING

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024

169

Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt

Kopersteden 1 Enschede Enschede Lager/Industri 18 227 2 379 – 20 606 28 503

Verrijn Stuartweg 30 Goes Goes Lager/Industri 4 399 320 – 4 719 16 420

Gotenburgweg 38 Groningen Groningen Lager/Industri 780 490 – 1 270 2 274

Wismarweg 3 Groningen Groningen Lager/Industri 805 204 – 1 009 1 483

David Ricardostraat 5 Hengelo Hengelo Lager/Industri 433 482 – 915 2 360

Buitenvaart 2101-2102 Hoogeveen Hoogeveen Bilhandel 3 325 – – 3 325 13 626

De Marowijne 4 Hoorn Hoorn Lager/Industri 9 353 1 460 – 10 813 21 700

Vestaweg 5 Leeuwarden Leeuwarden Lager/Industri 7 441 1 120 – 8 561 32 111

Schoenerweg 45 Maastricht Maastricht Lager/Industri 8 838 350 – 9 188 16 950

Kwartelweg 1 Moerdijk Moerdijk Lager/Industri 3 220 262 – 3 482 10 594

Majoraan 9 Montferland Arnhem Lager/Industri 640 140 – 780 1 291

Aakstraat 3 Raalte Raalte Lager/Industri 4 224 477 – 4 701 6 021

Konstruktieweg 7 Roermond Roermond Lager/Industri 5 721 823 – 6 544 14 145

Belder 1 Roosendaal Roosendaal Lager/Industri 2 912 764 – 3 676 10 017

Borchwerf 39 Roosendaal Roosendaal Lager/Industri 6 100 900 – 7 000 11 490

Dr. Nolenslaan 126 Sittard-Geleen Sittard-Geleen Lager/Industri 3 522 1 203 – 4 725 8 190

Vouersweg 110 Sittard-Geleen Sittard-Geleen Lager/Industri 1 000 220 – 1 220 2 023

Innovatieweg 2 Terneuzen Terneuzen Lager/Industri 816 1 595 – 2 411 16 692

Innovatieweg 4 Terneuzen Terneuzen Lager/Industri 3 024 700 – 3 724 12 435

Innovatieweg 6 Terneuzen Terneuzen Lager/Industri 5 002 1 901 – 6 903 13 260

Innovatieweg 8 Terneuzen Terneuzen Lager/Industri 2 678 1 954 – 4 632 11 165

Innovatieweg 10 Terneuzen Terneuzen Lager/Industri 1 907 1 838 – 3 745 14 440

Innovatieweg 12 Terneuzen Terneuzen Kontor 608 2 018 – 2 626 4 729

Innovatieweg 14 Terneuzen Terneuzen Lager/Industri 4 953 2 800 – 7 753 11 765

Latensteinse Rondweg 6 Tiel Tiel Lager/Industri 8 743 1 243 – 9 986 17 102

Magalhaesweg 6 Venlo Venlo Lager/Industri 12 614 – – 12 614 19 377

Magalhaesweg 10 Venlo Venlo Lager/Industri 14 177 618 – 14 795 23 494

Magalhaesweg 16 Venlo Venlo Lager/Industri 10 114 228 – 10 342 29 825

Noorderpoort 4 Venlo Venlo Lager/Industri 727 1 063 – 1 790 3 028

Van Heemskerckweg 9 Venlo Venlo Lager/Industri 4 589 1 064 – 5 653 12 785

De Amfoor 1 Venray Venray Lager/Industri 4 532 1 124 – 5 656 11 420

Keurweg 2 Waalwijk Waalwijk Lager/Industri 2 280 438 – 2 718 3 892

Bijsterhuizen 2511 Wijchen Nijmegen Lager/Industri 3 387 724 – 4 111 8 405

Trawlerweg 8-12 Zwolle Zwolle Lager/Industri 855 75 – 930 1 647

Totalt övriga Nederländerna 202 746 41 468 – 244 214 541 960

Belgien

Uthyrningsbar area i kvm

Adress Kommun Marknad Fastighetstyp

Lager/

industri Kontor Övrigt Totalt

Markarea

(kvm)

Nachtegaalstraat 6 Aalst Aalst Bilhandel 7 483 – – 7 483 32 277

Katwilgweg 4 Antwerpen Antwerpen Bilhandel 4 359 – – 4 359 16 352

Ringlaan 2 Brecht Brecht Bilhandel 1 322 – – 1 322 2 779

Antwerpseweg 83 Geel Geel Bilhandel 2 138 – – 2 138 8 465

Brakelsesteenweg 398 Ninove Ninove Bilhandel 2 543 – – 2 543 12 342

Kortrijksesteenweg 108 Sint-Martens-Latem Gent Bilhandel 6 794 – – 6 794 9 412

Bergensesteenweg 706b Sint-Pieters-Leeuw Bryssel Bilhandel 1 412 – – 1 412 4 882

Bergensesteenweg 707 Sint-Pieters-Leeuw Bryssel Bilhandel 3 560 – – 3 560 21 445

Totalt Belgien 29 611 – – 29 611 107 954

Totalt Benelux 566 966 133 566 7 109 707 641 1 384 617

Övriga Nederländerna Uthyrningsbar area i kvm

Adress Kommun Marknad Fastighetstyp

Lager/

industri Kontor Övrigt Totalt

Markarea

(kvm)

Övriga Nederländerna och Belgien

FASTIGHETSFÖRTECKNING

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024

170

Uthyrningsbar area i kvm

Adress Kommun Marknad Fastighetstyp

Lager/

industri Kontor Övrigt Totalt

Markarea

(kvm)

Calle Costa Rica 1-7 A Alcalá Madrid Lager/Industri 2 430 – – 2 430 5 303

Calle Costa Rica 1-7 B Alcalá Madrid Lager/Industri 4 170 – – 4 170 9 364

Calle Costa Rica 1-7 C Alcalá Madrid Lager/Industri 4 170 – – 4 170 9 362

Calle Costa Rica 1-7 D Alcalá Madrid Lager/Industri 3 060 – – 3 060 6 689

Calle Costa Rica 1-7 E Alcalá Madrid Lager/Industri 4 320 – – 4 320 9 475

Calle Costa Rica 1-7 F Alcalá Madrid Lager/Industri 5 490 – – 5 490 11 861

Calle Louis Pasteur 4 Alcalá Madrid Lager/Industri 6 500 – – 6 500 10 967

Av Reyes Católicos 8 Alcobendas Madrid Lager/Industri 4 442 971 – 5 413 7 993

Calle Valdelaparra 29 Alcobendas Madrid Lager/Industri 7 632 4 328 – 11 960 15 380

Francisco Gervas 7. P.I. Valportillo Alcobendas Madrid Lager/Industri 4 142 1 368 – 5 510 5 761

Valportillo Primera, 20 Alcobendas Madrid Lager/Industri 788 – – 788 3 588

Ronda Santa María 200 Barbera Barcelona Lager/Industri 8 076 194 2 338 10 608 9 623

Calle Or 14 Cerdanyola Barcelona Lager/Industri 904 106 – 1 010 1 375

Calle del Progrés 139 Cornellà Barcelona Lager/Industri 375 183 – 558 817

Calle Senda Galiana 2 Coslada Madrid Lager/Industri 12 855 – – 12 855 20 305

Diaz del Castillo 3,5,7 Coslada Madrid Lager/Industri 2 348 – – 2 348 4 123

Paseo Flores 36 Coslada Madrid Lager/Industri 444 25 90 559 961

Paseo Flores 38 Coslada Madrid Lager/Industri 437 25 33 495 961

Paseo Flores 48 Coslada Madrid Lager/Industri 2 197 – – 2 197 2 309

Paseo Flores 7 Coslada Madrid Lager/Industri 9 343 2 199 – 11 542 12 180

Calle Sierra Elvira 5 Fuenlabrada Madrid Lager/Industri 6 241 – – 6 241 7 171

Calle Raurell 36, P.I. Camí Ral Gava Barcelona Lager/Industri 1 599 460 – 2 059 3 506

Ps del Ferrocarril 383 Gava Barcelona Lager/Industri 4 235 878 – 5 113 7 571

Calle Bell 7 Getafe Madrid Lager/Industri 2 392 – – 2 392 3 297

Calle Juan Jose Vidal 4,

P.I. Las Mezquitas Getafe Madrid Lager/Industri 7 081 – – 7 081 13 130

Av Sant Julià 104 Granollers Barcelona Lager/Industri 8 236 1 011 – 9 247 12 509

Av Sant Julià 97 Granollers Barcelona Lager/Industri 6 273 905 – 7 178 9 689

Calle Can Cabanyes 50 Granollers Barcelona Lager/Industri 5 437 1 222 – 6 659 11 025

Calle Daza Valdes 7 pta 1-22 Leganes Madrid Lager/Industri 9 698 – – 9 698 10 997

Calle Irlanda 6 Les Franqueses Barcelona Lager/Industri 6 576 1 524 192 8 292 13 123

Calle Hormigueras 171 Madrid Madrid Lager/Industri 7 407 13 757 – 21 164 18 334

Calle Ingeniero Torres Quevedo 20 Madrid Madrid Lager/Industri 773 256 – 1 029 1 818

Calle Ingeniero Torres Quevedo 22 Madrid Madrid Lager/Industri 773 256 – 1 029 1 818

Calle Ingeniero Torres Quevedo 24 Madrid Madrid Lager/Industri 773 256 – 1 029 1 818

Calle Ingeniero Torres Quevedo 26 Madrid Madrid Lager/Industri 995 321 – 1 316 1 818

Calle Ingeniero Torres Quevedo 28 Madrid Madrid Lager/Industri 929 248 – 1 177 1 818

Calle Lagunda Del Marquesade 37-41 Madrid Madrid Lager/Industri 4 988 – – 4 988 6 008

Calle Resina 34 Madrid Madrid Lager/Industri 5 365 – – 5 365 5 658

Calle Roso de Luna 33-35 Madrid Madrid Lager/Industri 948 297 – 1 245 1 818

Calle Roso de Luna 37-39 Madrid Madrid Lager/Industri 952 296 – 1 248 1 818

Calle Roso de Luna 41-43 Madrid Madrid Lager/Industri 995 297 – 1 292 1 818

Calle San Dalmacio 49-59 Madrid Madrid Lager/Industri 8 076 – – 8 076 10 626

Calle San Erasmo 20-26 Madrid Madrid Lager/Industri 8 862 –

– 8 862 11 188

Calle San Erasmo 42 Madrid Madrid Lager/Industri 728 – – 728 2 384

Calle San Norberto 42-44 Madrid Madrid Lager/Industri 7 340 – – 7 340 7 146

Mario Roso de Luna 31 Madrid Madrid Lager/Industri 1 111 129 325 1 565 1 818

Calle Octave Lecante 8, P.I Can

Magarola Mollet Barcelona Lager/Industri 4 107 572 – 4 679 8 276

Av La Ferreria 28 Montcada Barcelona Lager/Industri 779 245 – 1 024 1 406

Av La Ferreria 30 Montcada Barcelona Lager/Industri 789 244 – 1 033 1 406

Av La Ferreria 57 Montcada Barcelona Lager/Industri 638 1 698 – 2 336 1 592

Av La Ferreria 76-78 Montcada Barcelona Lager/Industri 1 792 311 80 2 183 3 008

Calle del Téxtil 6 Montcada Barcelona Lager/Industri 1 131 1 087 10 2 228 1 702

Calle Muga 2 Montcada Barcelona Lager/Industri 1 972 304 – 2 276 2 833

Av Prat de la Riba 186 Pallejà Barcelona Lager/Industri 3 479 – – 3 479 10 058

Calle Galileo 2 Nave 1-2 Parets Barcelona Lager/Industri 2 372 600 – 2 972 3 572

Calle Galileo 2 Nave 7-9, 12 Parets Barcelona Lager/Industri 4 075 1 112 – 5 187 7 144

Spanien

Madrid & Barcelona

FASTIGHETSFÖRTECKNING

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024

171

Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt

Calle Marconi 3 Parets Barcelona Lager/Industri 3 080 230 – 3 310 10 557

Paseo Fluvial 10 Parets Barcelona Lager/Industri 2 923 262 – 3 185 10 300

Calle Las Arenas 10-12 Pinto Madrid Lager/Industri 1 491 360 – 1 851 2 888

Calle Metalurgia 1-3 Pinto Madrid Lager/Industri 730 180 – 910 2 888

Calle Metalurgia 4 Pinto Madrid Lager/Industri 800 54 – 854 1 444

Calle Metalurgia 6 Pinto Madrid Lager/Industri 800 81 – 881 1 444

Calle Metalurgia 8-10 Pinto Madrid Lager/Industri 1 600 108 – 1 708 2 888

Calle Metalurgia 9 Pinto Madrid Lager/Industri 867 160 – 1 027 1 444

Cormoranes, 5-9 Pinto Madrid Lager/Industri 6 056 – – 6 056 7 531

Cormoranes, 6-8 Pinto Madrid Lager/Industri 3 877 – – 3 877 5 164

Av de Sentmenat 47 Polinya Barcelona Lager/Industri 3 222 388 – 3 610 5 346

Calle Pintor Fortuny 13 Polinya Barcelona Lager/Industri 7 975 1 060 – 9 035 10 634

Calle Antoni Gaudi 12 Rubí Barcelona Lager/Industri 9 562 – – 9 562 11 352

P.I. Can San Joan Parc 17 Rubí Barcelona Lager/Industri 5 404 2 558 – 7 962 16 338

Calle Técnica 71 Sant Andreu Barcelona Lager/Industri 505 152 – 657 802

Calle Técnica 73 Sant Andreu Barcelona Lager/Industri 495 152 – 647 802

Calle Técnica 75 Sant Andreu Barcelona Lager/Industri 486 152 – 638 802

Calle Técnica 77 Sant Andreu Barcelona Lager/Industri 476 152 – 628 802

Calle Técnica 79-83 Sant Andreu Barcelona Lager/Industri 1 486 533 – 2 019 2 406

Calle Torre Bovera 21 Nave 15 Sant Andreu Barcelona Lager/Industri 590 250 – 840 802

Calle Doctor Josep Castells 5 Sant Boi Barcelona Lager/Industri 1 043 351 – 1 394 2 990

Calle Enric Prat de la Riba 2 Sant Boi Barcelona Lager/Industri 2 852 – – 2 852 4 417

Calle de la Masía 1-3-5

Sant Esteve

Sesrovires Barcelona Lager/Industri 8 095 300 – 8 395 14 529

Calle Mataró 57-63, P. I. Les Grases Sant Feliu Barcelona Lager/Industri 2 729 356 – 3 085 9 002

Calle Bronce 2 Seseña Madrid Obebyggd tomt – – – – 3 592

Calle Monte Naranco 10 Seseña Madrid Lager/Industri 2 700 – – 2 700 2 700

Calle Monte Naranco 11 Seseña Madrid Lager/Industri 2 700 – – 2 700 2 700

Calle Monte Naranco 12 Seseña Madrid Lager/Industri 2 700 – – 2 700 2 700

Calle Monte Naranco 13 Seseña Madrid Lager/Industri 2 700 – – 2 700 2 700

Calle Monte Naranco 14 Seseña Madrid Lager/Industri 2 698 – – 2 698 2 698

Calle Monte Naranco 9 Seseña Madrid Lager/Industri 2 700 – – 2 700 2 700

Calle Tejada del Tietar 2 Seseña Madrid Lager/Industri 2 431 – – 2 431 2 431

Calle Tejada del Tietar 3 Seseña Madrid Lager/Industri 2 999 – – 2 999 2 999

Av Can Vinyalets Nave 4 Sta Perpetua Barcelona Lager/Industri 1 752 590 – 2 342 3 585

Av Can Vinyalets Nave 6 Sta Perpetua Barcelona Lager/Industri 1 752 590 – 2 342 3 665

Av Can Vinyalets Nave 7 Sta Perpetua Barcelona Lager/Industri 2 172 476 – 2 648 3 665

Av Ferrocarril 1 Valdemoro Madrid Lager/Industri 7 097 707 – 7 804 13 004

Av Real de Pinto 91 A Villaverde Madrid Lager/Industri 8 776 – – 8 776 21 613

Av Real de Pinto 91 B Villaverde Madrid Lager/Industri 1 985 – – 1 985 2 161

Calle Caldereros 4, P.I. Mohedano Yunquera Madrid Lager/Industri 4 500 – – 4 500 4 998

Calle Caldereros 5, P.I. Mohedano Yunquera Madrid Lager/Industri 6 800 200 – 7 000 9 968

Calle Caldereros 6, P.I. Mohedano Yunquera Madrid Lager/Industri 3 298 – – 3 298 6 396

Totalt Madrid & Barcelona 340 944 48 087 3 068 392 099 580 965

Regionala städer i Spanien Uthyrningsbar area i kvm

Adress Kommun Marknad Fastighetstyp

Lager/

industri Kontor Övrigt Totalt

Markarea

(kvm)

Calle Laguna Larga Seis 3

Alcalá de

Guadaíra Sevilla Lager/Industri 5 390 1 011 – 6 401 10 019

Calle Turdetanos 1 Dos Hermanas Sevilla Lager/Industri 12 964 1 373 121 14 458 25 519

Calle Amboto 1 Echévarri Bilbao Lager/Industri 4 540 500 – 5 040 8 511

Av Alqueria de Moret 25 Picaña Valencia Lager/Industri 4 320 1 483 – 5 803 5 627

Calle Gramil 4 Sevilla Sevilla Lager/Industri 3 404 930 – 4 334 5 630

Calle M 72 Zaragoza Zaragoza Lager/Industri 9 069 1 200 – 10 269 10 286

Totalt regionala städer i Spanien 39 687 6 497 121 46 305 65 592

Madrid & Barcelona

Uthyrningsbar area i kvm

Adress Kommun Marknad Fastighetstyp

Lager/

industri Kontor Övrigt Totalt

Markarea

(kvm)

Övriga Spanien

FASTIGHETSFÖRTECKNING

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024

172

Uthyrningsbar area i kvm

Adress Kommun Marknad Fastighetstyp

Lager/

industri Kontor Övrigt Totalt

Markarea

(kvm)

Calle Sierra de Cazorla s/n Almería Almería Lager/Industri 3 271 106 – 3 377 4 239

Calle Camí Borriol s/n Castellón Castellón Lager/Industri 3 618 510 – 4 128 7 650

Calle Caterina Albert s/n Gerona Gerona Lager/Industri 2 859 462 – 3 321 9 629

Calle Santa Fe s/n Granada Granada Lager/Industri 3 107 382 – 3 489 7 913

Calle Felipe Mínguez Serrano 8 Ledoño La Coruña Lager/Industri 2 861 576 – 3 437 4 211

Vial C Parcela 4 Lerida Lerida Lager/Industri 4 171 460 – 4 631 18 678

Calle Peña Santa 75 Llanera Oviedo Lager/Industri 4 876 514 – 5 390 13 905

Calle 3 Parcela G10 Onzonilla León Lager/Industri 2 634 387 – 3 021 10 421

Calle Textil 3 Palma Palma Övrigt 2 090 390 478 2 958 3 880

Hort de Ses Animes 2 Palma Palma Handel 3 669 816 10 951 15 436 23 630

Calle Soto Aizoáin s/n Pamplona Pamplona Lager/Industri 4 994 1 020 – 6 014 15 470

Calle Pinar de Valsain 91 Salamanca Salamanca Lager/Industri 1 890 180 – 2 070 4 467

Calle Montsant, P.I. Casanova Sant Fruitós Manresa Lager/Industri 2 646 – – 2 646 3 887

Calle Ferro 14-16 Tarragona Tarragona Lager/Industri 3 195 860 – 4 055 5 777

Calle Plom 7 Tarragona Tarragona Lager/Industri 1 857 470 – 2 327 3 568

Calle Plom 9 Tarragona Tarragona Lager/Industri 2 128 517 – 2 645 3 795

Calle Plom 11 Tarragona Tarragona Lager/Industri 1 720 421 – 2 141 3 101

Calle Plom 30, P.I. Riu Clar Tarragona Tarragona Lager/Industri 3 735 356 – 4 091 11 253

Calle Helio 21 Valladolid Valladolid Lager/Industri 2 513 450 – 2 963 4 349

Calle Harria 10 Vitoria Vitoria Lager/Industri 6 241 725 – 6 966 11 704

Totalt övriga Spanien 64 075 9 602 11 429 85 106 171 527

Totalt Spanien 444 706 64 186 14 618 523 510 818 084

Övriga Spanien

FASTIGHETSFÖRTECKNING

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024

173

Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt

Uthyrningsbar area i kvm

Adress Kommun Marknad Fastighetstyp

Lager/

industri Kontor Övrigt Totalt

Markarea

(kvm)

Bergener Ring 11-13 Bautzen Dresden Lager/Industri 6 794 411 442 7 647 17 051

Schutterwälder Strasse 13 Bautzen Dresden Lager/Industri 4 036 527 – 4 563 15 319

Weiherstrasse 28 Bayreuth Bayreuth Lager/Industri 2 220 795 – 3 015 5 133

Van-Heukelum-Strasse 5 Bremerhaven Bremerhaven Lager/Industri 13 678 – – 13 678 20 371

Holger-Crafoord Strasse 26 Hechingen Hechingen Lager/Industri 8 836 287 1 083 10 206 35 795

Holger-Crafoord Strasse 26 Hechingen Hechingen Lager/Industri 10 213 10 12 10 235 12 123

Holger-Crafoord Strasse 26 Hechingen Hechingen Lager/Industri 18 205 91 865 19 161 38 148

Holger-Crafoord Strasse 26 Hechingen Hechingen Lager/Industri 6 644 4 074 1 680 12 398 15 506

Holger-Crafoord Strasse 26 Hechingen Hechingen Lager/Industri 10 531 1 456 – 11 987 20 094

Schulze Detlitzsch Strasse 3-9 Heiden Heiden Lager/Industri 7 590 805 – 8 395 21 965

Lechfeldgraben 7 Königsbrunn München Lager/Industri 9 666 4 720 – 14 386 48 661

Angerstrasse 5 Leipzig Leipzig Lager/Industri 868 700 451 2 019 5 951

Buchholzer Strasse 44-45 Pankow Berlin Lager/Industri 3 340 250 – 3 590 9 086

Fritz-Zubeil-Strasse 36 Potsdam Berlin Lager/Industri 9 331 1 136 – 10 467 21 823

Totalt Tyskland 111 952 15 262 4 533 131 747 287 026

Tyskland

Uthyrningsbar area i kvm

Adress Kommun Marknad Fastighetstyp

Lager/

industri Kontor Övrigt Totalt

Markarea

(kvm)

Skjernvej 6 Ålborg, Danmark Ålborg Lager/Industri 3 055 514 – 3 569 18 997

Lokesvej 1 Hilleröd, Danmark Hilleröd Lager/Industri 2 003 887 – 2 890 13 000

Totalt Övriga Europa 5 058 1 401 – 6 459 31 997

Övriga Europa

Uthyrningsbar area i kvm

Segment

Lager/

industri Kontor Övrigt Totalt

Markarea

(kvm)

Sverige 788 254 140 625 6 146 935 025 2 034 020

Finland 1 212 617 251 018 16 115 1 479 750 5 025 314

Frankrike 853 376 183 503 13 046 1 049 925 4 678 104

Benelux 566 966 133 566 7 109 707 641 1 384 617

Spanien 444 706 64 186 14 618 523 510 818 084

Tyskland 111 952 15 262 4 533 131 747 287 026

Övriga Europa 5 058 1 401 – 6 459 31 997

Totalt Sagax 3 982 929 789 561 61 567 4 834 057 14 259 162

Sagax

Fastighetsförteckning – Tyskland

Fastighetsförteckning – Övriga Europa

Fastighetsförteckning – Sagax

FASTIGHETSFÖRTECKNING

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024

174

Definitioner

Sagax tillämpar de av European Securities and Market Authority (ESMA) utgivna riktlinjerna för alternativa nyckeltal. Med alternativa nyckeltal

avses finansiella mått över historisk eller framtida resultatutveckling, finansiell ställning, finansiellt resultat eller kassaflöden som inte definieras eller

anges i tillämpliga regler för finansiell rapportering, i Sagax fall IFRS redovisningsstandarder. Utgångspunkten för lämnade alternativa nyckeltal är att

de används av företagsledningen för att bedöma den finansiella utvecklingen och bedöms ge aktieägarna och andra intressenter värdefull information.

Nedanstående tabell redogör för definitionen av Sagax nyckeltal. Beräkningen av de alternativa nyckeltalen framgår på efterföljande sidor.

Nyckeltal Beskrivning Motivering av alternativt nyckeltal

Avkastning på eget kapital Årets resultat i förhållande till genomsnittligt eget kapital (IB+UB)/2 under året. Nyckeltalet åskådliggör hur ägarnas kapital förräntats

under året.

Avkastning på totalt kapital Årets förvaltningsresultat efter återläggning av finansiella kostnader i förhållande

till genomsnittliga totala tillgångar under året.

Nyckeltalet åskådliggör förmågan att generera resultat

på koncernens tillgångar oaktat finansieringskostnader.

Areamässig uthyrningsgrad Uthyrd area i förhållande till total uthyrningsbar area direkt efter årets utgång. Nyckeltalet belyser uthyrningssituationen.

Belåningsgrad Räntebärande skulder vid årets utgång i förhållande till totala tillgångar vid årets

utgång.

Nyckeltalet belyser finansiell risk.

Direktavkastning Årets driftnetto med återläggning av tomträttsavgälder, justerat för fastigheternas

innehavstid under året och omräknat till balansdagens valutakurser i för hållande till

fastigheternas redovisade värden vid årets utgång.

Nyckeltalet åskådliggör verksamhetens resultat-

generering före finansiella kostnader och kostnader

för central administration.

EBITDA Driftnetto minskat med kostnader för central administration med tillägg för erhållna

utdelningar från joint venture och intresseföretag.

Sagax använder EBITDA för att med nyckeltalet

Nettoskuld/EBITDA åskådliggöra finansiell risk.

Eget kapital per A- och B-aktie Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare vid årets utgång i relation till

antal A- och B-aktier vid årets utgång efter att hänsyn tagits till eget kapital hänförligt

till D-aktier.

Nyckeltalet belyser ägarnas andel av eget kapital.

Eget kapital per D-aktie Eget kapital vid årets utgång i relation till antal stamaktier vid årets utgång. Eget

kapital är begränsat till 35,00 kronor per D-aktie.

Nyckeltalet belyser ägarnas andel av eget kapital.

Ekonomisk uthyrningsgrad Kontrakterad årshyra direkt efter årets utgång i förhållande till hyresvärde

direkt efter årets utgång.

Nyckeltalet åskådliggör den ekonomiska utnyttjande-

graden i koncernens fastigheter.

Fastighet Avser fastighet som innehas med äganderätt eller tomträtt. Ej alternativt nyckeltal.

Framåtriktad direktavkastning Driftnetto enligt aktuell intjäningsförmåga med återläggning av tomträttsavgälder, i

förhållande till fastigheternas redovisade värden vid årets utgång.

Nyckeltalet åskådliggör verksamhetens resultat-

generering före finansiella kostnader och kostnader

för central administration

Framåtriktad EBITDA Driftnetto enligt aktuell intjäningsförmåga minskat med central administration med

tillägg för erhållna utdelningar från joint venture och intresseföretag under året.

Sagax använder framåtriktad EBITDA för att med nyckel-

talet framåtriktad Nettoskuld/EBITDA, åskådliggöra

finansiell risk.

Förvaltningsresultat Resultat, inklusive resultat från joint venture och intresseföretag, exklusive värdeför-

ändringar och skatt.

Ett mått på verksamhetens resultatgenerering oaktat

värdeförändringar.

Förvaltningsresultat per A-

och B-aktie efter utspädning

Förvaltningsresultatet hänförligt till moderbolagets aktieägare för året reducerat med

utdelning till D-aktier, dividerat med vägt genomsnittligt antal A- och B-aktier efter

utspädning.

Ett mått på tillgångarnas resultatgenerering oaktat värde-

förändringar som tillfaller ägarna av A- och B-aktier.

Förvaltningsresultat per A-

och B-aktie, årlig tillväxttakt

Förvaltningsresultatet hänförligt till moderbolagets aktieägare för året reducerat med

utdelning till D-aktier, dividerat med vägt genomsnittligt antal A- och B-aktier efter

utspädning. Utfall för året i relation till föregående år.

Ett mått på tillgångarnas resultatgenerering oaktat värde-

förändringar som tillfaller ägarna av A- och B-aktier.

Genomsnittlig ränta på

räntebärande skulder

Volymvägt genomsnitt av årlig ränta på nominellt belopp av obligationer, banklån

och företagscertifikat per balansdagen, med beaktande av effekten från aktuella

räntederivat.

Ett mått på verksamhetens kostnad för lånefinansiering.

Genomsnittlig ränta på

räntederivat

Volymvägt genomsnitt av årlig fast ränta per balansdagen i förhållande till nominellt

belopp.

Ett mått på verksamhetens räntesäkringsnivå.

Hyresduration Återstående löptid på hyresavtal. Nyckeltalet åskådliggör risk för framtida vakanser.

Hyresvärde Kontrakterad årshyra som löper direkt efter årets utgång med tillägg för bedömd

marknadshyra för vakanta lokaler.

Nyckeltalet åskådliggör koncernens intäktspotential.

Hyresintäkter i jämförbart

bestånd

Hyresintäkter från fastigheter som ingått i beståndet under hela rapporterings året

samt under hela jämförelseåret. Projektfastigheter samt fastigheter som förvärvats

eller sålts ingår ej.

Nyckeltalet belyser utvecklingen av hyresintäkter

exklu sive engångseffekter, exempelvis för förtida

avflyttningar, opåverkat av förvärvade och sålda

fastigheter

Kassaflöde per A- och B-aktie

efter utspädning

Resultat före skatt justerat för poster ej ingående i kassaflödet, minskat med betald

skatt samt ökat med erhållen utdelning från joint venture och intresseföretag i relation

till vägt genomsnittligt antal A- och B-aktier efter utspädning. Från resultatet före skatt

har även dragits utdelning till D-aktier för året.

Nyckeltalet åskådliggör hur stor del av årets kassa flöde

som kan betraktas som tillhörigt ägarna av A- respektive

B-aktier.

Nettoinvesteringar Nettot av fastighetsförvärv, investeringar i befintligt fastighetsbestånd samt

fastighetsförsäljningar.

Nyckeltalet belyser investeringsvolymen

Nettoskuld Räntebärande skulder minskade med räntebärande tillgångar, likvida

medel, börsnoterade instrument samt marknadsvärdet på aktier i noterade

joint venture och intresseföretag.

Nyckeltalet belyser koncernens skuldsättning.

DEFINITIONER

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024

175

Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt

Nyckeltal Beskrivning Motivering av alternativt nyckeltal

Nettoskuld enligt

EMTN-program

Finansiella förpliktelser minskade med likvida medel, börsnoterade aktier

samt marknadsvärdet på aktier i noterade joint venture och intresseföretag.

Nyckeltalet belyser koncernens skuldsättning.

Nettoskuld enligt EMTN-

program/Totala tillgångar

Finansiella förpliktelser minskade med likvida medel, börsnoterade aktier

samt marknadsvärdet på aktier i noterade joint venture och intresseföretag

i förhållande till totala tillgångar

Nyckeltalet belyser finansiell risk.

Nettoskuld/Totala tillgångar Räntebärande skulder minskade med räntebärande tillgångar, likvida

medel, börsnoterade instrument samt marknadsvärdet på aktier i noterade

joint venture och intresseföretag i förhållande till totala tillgångar.

Nyckeltalet belyser finansiell risk.

Resultat per A- och B-aktie Årets resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare i relation till vägt genomsnittligt

antal A- och B-aktier efter att hänsyn tagits till D-aktiers del av resultatet för året.

Nyckeltalet belyser aktieägarnas andel av resultatet.

Resultat per D-aktie D-aktier ger rätt till fem gånger den sammanlagda utdelningen på A- och B-aktier,

dock högst 2,00 kronor per aktie och år.

Nyckeltalet belyser aktieägarnas andel av resultatet.

Räntederivat Avtal beträffande låneräntor som bland annat kan inbegripa faktorerna tid, inflation

och/eller maximala räntenivåer. Träffas normalt för att säkerställa räntenivåer för

räntebärande lån.

Ej alternativt nyckeltal.

Ränteswap Ränteswap är ett avtal mellan två parter om byte av räntevillkor i samma valuta.

Bytet innebär att den ena parten får byta sin rörliga ränta mot en fast ränta, medan

den andra parten får fast ränta i byte mot en rörlig ränta. Avsikten med en ränteswap

är att reducera ränterisken.

Ej alternativt nyckeltal.

Räntetäckningsgrad Förvaltningsresultat, exklusive förvaltningsresultat från joint venture och intresse-

företag men inklusive utdelningar från joint venture och intresseföretag, efter

återläggning av finansiella kostnader i relation till finansiella kostnader (inklusive

leasingkostnader).

Nyckeltalet åskådliggör finansiell risk.

Räntetäckningsgrad enligt

EMTN-program

Förvaltningsresultat efter återläggning av finansiella intäkter och kostnader i

relation till finansnetto.

Nyckeltalet åskådliggör finansiell risk.

Rörelsekapital Omsättningstillgångar minus kortfristiga skulder. Nyckeltalet beskriver det kapital som Sagax har

tillgängligt, exklusive tillgängliga kreditfaciliteter,

för att bedriva sin dagliga verksamhet.

Soliditet Eget kapital i relation till totala tillgångar. Nyckeltalet belyser finansiell risk.

Substansvärde (NAV) Redovisat eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare enligt

balansräkningen efter avdrag för eget kapital hänförligt till D-aktier med

återläggning av reserveringar för räntederivat, uppskjuten skatt avseende

temporära skillnader på fastighetsvärden och räntederivat. Återläggning

av motsvarande poster avseende joint venture och intresseföretag görs

på egen rad.

Ett etablerat mått på koncernens substansvärde som

möjliggör analyser och jämförelser med EPRA NAV.

Säkerställda skulder/

Totala tillgångar

Skulder säkerställda med pantsatta tillgångar i förhållande till totala tillgångar. Nyckeltalet belyser finansiell risk för obligations -

inne havare.

Totalavkastning på fastigheter Summan av justerat driftnetto och orealiserad värdeförändring på fastigheter

under året, i relation till fastighetsvärde vid årets utgång justerat för orealiserade

värdeförändringar under året.

Nyckeltalet åskådliggör resultatgenerering och

värde tillväxt för fastigheterna under en period.

Triple net–avtal Typ av hyresavtal där hyresgästen, utöver hyran, betalar samtliga kostnader som

belöper på fastigheten och som normalt hade belastat fastighetsägaren. Dessa

inkluderar driftskostnader, underhåll, fastighetsskatt, tomträttsavgäld, försäkring,

fastighetsskötsel, etc.

Ej alternativt nyckeltal.

Utspädning Utspädning till följd av utestående teckningsoptioner har i enlighet med IAS 33

beräknats som det antal A- och B-aktier vilka ska emitteras för att täcka skillnaden

mellan lösenkurs och börskurs för samtliga utestående potentiella A- och B-aktier

(teckningsoptioner), till den del det är sannolikt att de kommer att utnyttjas.

Ej alternativt nyckeltal.

Överskottsgrad Årets driftnetto i relation till årets hyresintäkter. Nyckeltalet åskådliggör fastigheternas lönsamhet.

DEFINITIONER

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024

176

Belopp i miljoner kronor 2024 2023

Avkastning på eget kapital

Resultat efter skatt 5 274 –13

Genomsnittligt eget kapital 39 191 35 020

Avkastning på eget kapital 13,5% 0,0%

Avkastning på totalt kapital

Förvaltningsresultat 4 326 3 881

Finansiella kostnader 947 765

Resultat före finansiella kostnader 5 274 4 646

Genomsnittliga totala tillgångar 78 727 72 751

Avkastning på totalt kapital 6,7% 6,4%

Areamässig uthyrningsgrad

Kontrakterad area, tusental kvm 4 631 4 182

Totalt uthyrningsbar area, tusental kvm 4 834 4 331

Areamässig uthyrningsgrad 96% 97%

Belåningsgrad

Räntebärande skulder 35 134 30 343

Totala tillgångar 84 044 73 410

Belåningsgrad 42% 41%

Direktavkastning

Driftnetto 4 191 3 551

Återläggning av tomträttsavgäld –32 –27

Innehavsjustering, förvärv/försäljningar/övrigt 184 232

Valutaomräkning till balansdagskurs 17 –100

Justerat driftnetto 4 360 3 656

Fastigheternas redovisade värde 65 874 57 061

Direktavkastning 6,6% 6,4%

EBITDA

Driftnetto 4 191 3 551

Central administration –187 –182

Utdelningar från joint venture och intresseföretag 527 653

EBITDA 4 531 4 023

Eget kapital per A- och B-aktie

Eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare 40 941 36 578

Eget kapital tillhörande D-aktier –4 419 –4 419

Eget kapital hänförligt till A- och B-aktier 36 522 32 159

Antal aktier, 1 000 st 338 424 338 335

Antal aktier efter utspädning, 1 000 st 338 444 338 477

Eget kapital per A- och B-aktie, kr 10 7,9 2  95,05

Eget kapital per A- och B-aktie

efter utspädning, kr 10 7,91  95,01

Belopp i miljoner kronor 2024 2023

Ekonomisk uthyrningsgrad

Kontrakterad årshyra 5 323 4 557

Hyresvärde 5 553 4 738

Ekonomisk uthyrningsgrad 96% 96%

Framåtriktad direktavkastning

Driftnetto enligt aktuell intjäningsförmåga 4 414 3 785

Återläggning av tomträttsavgäld –32 –25

Justerat driftnetto 4 382 3 760

Fastigheternas redovisade värde 65 874 57 061

Framåtriktad direktavkastning 6,7% 6,6%

Framåtriktad EBITDA

Driftnetto enligt aktuell intjäningsförmåga 4 414 3 785

Central administration –187 –182

Utdelningar från joint venture och intresseföretag 527 653

Framåtriktad EBITDA 4 754 4 256

Förvaltningsresultat

Resultat efter skatt 5 274 –13

Skatt 714 158

Värdeförändringar –1 661 3 737

Förvaltningsresultat 4 326 3 881

– varav hänförligt till moderbolagets ägare 4 296 3 881

– varav hänförligt till innehav utan bestämmande

inflytande 30 –

Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning

Förvaltningsresultat hänförligt till moderbolagets ägare 4 296 3 881

Utdelning hänförlig till D-aktier –253 –253

Justerat förvaltnings resultat 4 044 3 628

Genomsnittligt antal A- och

B-aktier efter utspädning, 1 000 st 338 465 325 123

Förvaltningsresultat per A- och

B-aktie efter utspädning, kr 11,95 11,16

Förvaltningsresultat per A- och B-aktie, årlig tillväxttakt

Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter

utspädning föregående år, kr 11,16 9,70

Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter

utspädning nuvarande år, kr 11,95  11,16 

Årlig tillväxttakt 7% 15%

Hyresduration

Avtalade framtida hyresintäkter 25 859 21 285

Kontrakterad årshyra 5 323 4 557

Hyresduration, år 4,9 4,7

Beräkning av de alternativa nyckeltalen framgår av nedanstående tabeller

Alternativa nyckeltal

ALTERNATIVA NYCKELTAL

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024

177

Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt

Belopp i miljoner kronor 2024 2023

Hyresintäkter i jämförbart bestånd

Hyresintäkter 4 994 4 293

Förvärvade och sålda fastigheter –716 –163

Valutajustering

– –12

Hyresintäkter i jämförbart bestånd

exklusive valutaeffekter 4 278 4 118

Kassaflöde per A- och B-aktie

Resultat före skatt 5 732 159

Utdelningar från joint venture och intresseföretag 477 653

Ej kassaflödes påverkande poster –2 460 2 803

Betald skatt –162 –130

Utdelning hänförlig till D-aktier –253 –253

Kassaflöde 3 334 3 232

Kassaflöde per A- och B-aktie efter utspädning, kr 9,85 9,94

Nettoskuld

Räntebärande skulder 35 134 30 343

Räntebärande tillgångar –359 –729

Börsnoterade instrument

–10 121 –8 782

Likvida medel –287 –28

Nettoskuld 24 367 20 804

Nettoskuld enligt EMTN-program

Räntebärande skulder 35 134 30 343

Börsnoterade aktier i anläggningstillgångar

–9 496 –8 030

Likvida medel –287 –28

Nettoskuld enligt EMTN-program 25 352 22 285

Nettoskuld enligt EMTN-program/Totala tillgångar

Nettoskuld enligt EMTN-program 25 352 22 285

Totala tillgångar 84 044 73 410

Nettoskuld enligt EMTN-program/Totala tillgångar 30% 30%

Nettoskuld/EBITDA

Nettoskuld 24 367 20 804

EBITDA 4 531 4 023

Nettoskuld/EBITDA 5,4x 5,2x

Nettoskuld/framåtriktad EBITDA

Nettoskuld 24 367 20 804

EBITDA, framåtriktad 4 754 4 256

Nettoskuld/EBITDA framåtriktad 5,1x 4,9x

Nettoskuld/totala tillgångar

Nettoskuld 24 367 20 804

Totala tillgångar 84 044 73 410

Nettoskuld/totala tillgångar 29% 28%

Resultat per A- och B-aktie

Resultat efter skatt hänförligt till moderbolagets

ägare 5 255 –13

Utdelning hänförlig till D-aktier –253 –253

Justerat resultat efter skatt 5 002 –266

Resultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr 14,78 –0,82

Beräkning av de alternativa nyckeltalen framgår av nedanstående tabeller, forts.

Belopp i miljoner kronor 2024 2023

Räntetäckningsgrad

Förvaltningsresultat 4 326 3 881

Återläggning förvaltnings resultat

joint venture och intresseföretag –1 108 –937

Utdelning från joint venture och intresseföretag 527 653

Finansiella kostnader inkl leasing 947 765

Justerat förvaltnings resultat före finansiella kostnader 4 693 4 362

Räntetäckningsgrad 5,0x 5,7x

Räntetäckningsgrad enligt EMTN-program

Förvaltningsresultat 4 326 3 881

Finansnetto 786 550

Förvaltningsresultat före finansnetto 5 112 4 431

Räntetäckningsgrad 6,5x 8,1x

Soliditet

Eget kapital 41 803 36 578

Totala tillgångar 84 044 73 410

Soliditet 50% 50%

Substansvärde (NAV)

Eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare 40 941 36 578

Eget kapital tillhörande D-aktier –4 419 –4 419

Återläggning av derivat 71 21

Återläggning av uppskjuten skatt, netto 4 185 3 882

Återläggningar hänförliga till joint

venture och intresseföretag 1 605 1 474

Substansvärde (NAV) 42 382 37 537

Substansvärde (NAV) per A- och

B-aktie efter utspädning, kr 125,23 110,90 

Säkerställda skulder/Totala tillgångar

Säkerställda skulder 4 937 2 309

Totala tillgångar 84 044 73 410

Säkerställda skulder/Totala tillgångar 6% 3%

Totalavkastning på fastigheter

Justerat driftnetto 4 360 3 656

Orealiserad värdeförändring 563 –1 306

Summa 4 923 2 351

Fastigheternas redovisade värde 65 874 57 061

Orealiserad värdeförändring −563 1 306

Summa 65 311 58 367

Totalavkastning på fastigheter 7, 5 % 4,0%

Överskottsgrad

Driftnetto 4 191 3 551

Hyresintäkter 4 994 4 293

1) Föregående period justeras så att valutakurs är densamma som

innevarande period.

2) Inklusive intresseföretag vars aktier är börsnoterade.

3) Avser börsnoterade aktier i bolag som redovisas som intresseföretag.

Intresse företag redovisas i balansräkningen enligt kapitalandelsmetoden.

4) IFRS-nyckeltal.

ALTERNATIVA NYCKELTAL

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2024

178

Utbetalningar av utdelning till ägare av D-aktier

Juni 2025

■

Sista dag för handel inklusive rätt till utbetalning av utdelning 26 juni 2025

■

Första dag för handel exklusive rätt till utbetalning av utdelning 27 juni 2025

■

Avstämningsdag för utbetalning av utdelning 30 juni 2025

September 2025

■

Sista dag för handel inklusive rätt till utbetalning av utdelning 26 september 2025

■

Första dag för handel exklusive rätt till utbetalning av utdelning 29 september 2025

■

Avstämningsdag för utbetalning av utdelning 30 september 2025

December 2025

■

Sista dag för handel inklusive rätt till utbetalning av utdelning 23 december 2025

■

Första dag för handel exklusive rätt till utbetalning av utdelning 29 december 2025

■

Avstämningsdag för utbetalning av utdelning 30 december 2025

Mars 2026

■

Sista dag för handel inklusive rätt till utbetalning av utdelning 27 mars 2026

■

Första dag för handel exklusive rätt till utbetalning av utdelning 30 mars 2026

■

Avstämningsdag för utbetalning av utdelning 31 mars 2026

Delårsrapport januari–mars 2025 8 maj 2025

Årsstämma 2025 8 maj 2025

Delårsrapport januari–juni 2025 14 juli 2025

Delårsrapport januari–september 2025 24 oktober 2025

1) Av styrelsen föreslagna.

Kalendarium

KALENDARIUM

Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt

AB Sagax (publ), Engelbrektsplan 1, 114 34 Stockholm

Org. nr. 556520-0028

Telefon 08 – 545 83 540

www.sagax.se

NORDIC ECOLABEL 3041 0001

Produktion: Sagax i samarbete med Addira. Tryck: Åtta45, Sverige, 2024