AB Sagax är ett fastighetsbolag

med affärsidé att investera i kommersiella fastigheter

främst inom segmentet lager och lätt industri

ÅRSREDOVISNING

2023

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023

Året i korthet 3

Sagax i korthet 4

VD har ordet 6

Förvaltningsberättelse

Affärsidé, mål och strategier 8

Sagax utveckling 10

Marknadsöversikt 11

Sagax fastighetsbestånd i sammandrag 16

Marknadssegment Sverige 24

Marknadssegment Finland 26

Marknadssegment Frankrike 28

Marknadssegment Benelux 30

Marknadssegment Spanien 32

Marknadssegment Tyskland 34

Marknadssegment Övriga Europa 35

Fastighetsbeståndets marknadsvärde 36

Finansiering 39

Joint venture och intresseföretag 45

Aktuell intjäningsförmåga 48

Risker och riskhantering 50

Aktien och ägarna 54

Organisation och medarbetare 58

Flerårsöversikt 60

Bolagsstyrningsrapport

Bolagsstyrningsrapport 64

Styrelse 70

Företagsledning 72

Revisor 72

Finansiella rapporter 73

Rapport över koncernens totalresultat 74

Kommentarer till koncernens totalresultat 75

Rapport över koncernens finansiella ställning 76

Kommentarer till koncernens finansiella ställning samt kassaflöde 77

Rapport över kassaflöde, koncernen 78

Förändringar av eget kapital, koncernen 79

Moderbolaget 80

Moderbolagets resultaträkning 80

Moderbolagets balansräkning 81

Rapport över kassaflöde, moderbolaget 82

Förändringar av eget kapital, moderbolaget 83

Redovisningsprinciper och noter 84

Förslag till vinstdisposition (not 34) 117

Revisionsberättelse 120

Fastighetsförteckning 124

Definitioner 149

Alternativa nyckeltal 150

Kalendarium 152

Hållbarhetsrapport 2023 153

Innehåll

Årsredovisningen för AB Sagax (publ) 556520-0028 utgörs

av förvaltningsberättelsen, bolagsstyrningsrapporten och

de finansiella rapporterna på sidorna 8-119.

Hållbarhetsrapporten återfinns på sidorna 153-178.

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023

INTÄKTERNA ÖKADE MED 16 %

Hyresintäkterna ökade med 16 % till 4 293 (3 696) miljoner kronor.

Hyresintäkterna påverkades positivt främst av fastighetsförvärv,

valutakurseffekter samt indexuppräkning av hyror.

FÖRVALTNINGSRESULTATET ÖKADE MED 16 %

Förvaltningsresultatet ökade med 16 % till 3 881 (3 339) miljoner kronor

varav 937 (766) miljoner kronor från joint venture och intresseföretag.

Förvaltnings resultatet per A- och B-aktie efter utspädning ökade med

15 % till 11,16 (9,70) kronor.

OMVÄRDERING AV FASTIGHETER

Omvärdering av fastigheter påverkade resultatet med –2 517 (2 233)

miljoner kronor. Marknadsvärdet på Sagax fastigheter uppgick till

57 061 (52 682) miljoner kronor vid årsskiftet motsvarande en direkt-

avkastning om 6,4 % (5,8 %).

OMVÄRDERING AV FINANSIELLA INSTRUMENT

Omvärdering av finansiella instrument uppgick till –1 235 (–2 025)

miljoner kronor. Värdeförändring hänförlig till räntederivat uppgick till

–338 (419) miljoner kronor och övriga finansiella instrument till –61

(43) miljoner kronor. Finansiella instrument avseende joint venture har

omvärderats med –226 (123) miljoner kronor. Omvärdering av börs-

noterade aktier medförde en värdeförändring om –609 (–2 611) miljoner

kronor.

ÅRETS RESULTAT EFTER SKATT

Årets resultat efter skatt uppgick till –13 (2 718) miljoner kronor, mot-

svarande –0,82 (7,75) kronor per A- och B-aktie efter utspädning.

NETTOINVESTERINGAR

Under året nettoinvesterade Sagax 5 913 (1 855) miljoner kronor i fastig-

heter, varav 5 011 (3 143) miljoner kronor avsåg nettoförvärv och 902

(715) miljoner kronor avsåg investeringar i befintliga fastigheter.

KASSAFLÖDET ÖKADE MED 16 %

Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändring av rörelse-

kapital ökade med 16 % till 3 485 (3 015) miljoner kronor motsvarande

9,94 (8,68) kronor per A- och B-aktie efter utspädning.

FÖRESLAGEN UTDELNING

Styrelsen föreslår att utdelningen per A- och B-aktie höjs till 3,10 (2,70)

kronor. Styrelsen föreslår även utdelning om 2,00 (2,00) kronor per

D-aktie med kvartalsvis utbetalning om 0,50 kronor. Utdelnings-

förslaget är i enlighet med bolagets utdelningspolicy.

Förvaltningsresultatet ökade med 16 % till 3 881 miljoner kronor. Förvaltningsresultatet per A- och B-aktie

efter utspädning ökade med 15 % till 11,16 kronor.

Året i korthet

Nyckeltal i urval

2023

jan-dec

2022

jan-dec

2021

jan-dec

2020

jan-dec

2019

jan-dec

Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr 11,16 9,70 7,9 9 6,62 5,51

Förändring jämfört med föregående år, % 15 21 21 20 28

Resultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr –0,82 7, 75 30,04 10,78 12,13

Utdelning per A- och B-aktie, kr (2023 föreslagen) 3,10 2,70 2,15 1,65 1,30

Nettoskuld/EBITDA, ggr 5,2 7,1 5,8 6,4 6,6

Räntetäckningsgrad, ggr 5,7 7,1 6,5 5,7 4,9

Belåningsgrad vid årets utgång, % 41 45 42 43 44

Fastigheternas marknadsvärde vid årets utgång, mkr 57 061 52 682 46 067 37 548 32 625

Fastigheternas direktavkastning, % 6,4 5,8 6,0 6,3 6,4

ÅRET I KORTHET

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023

FASTIGHETSBESTÅNDET

Den 31 december 2023 omfattade fastighetsbeståndet 903 (751)

fastig heter med en uthyrningsbar area om 4 331 000 (3 895 000)

kvadrat meter. Bolaget äger fastigheter i Sverige, Finland, Frankrike,

Neder länderna, Belgien, Spanien, Tyskland och Danmark.

De två största segmenten Sverige och Finland motsvarade totalt

58 % (62 %) av marknadsvärdet och 60 % (65 %) av hyresvärdet. Det

sammanlagda hyresvärdet och kontrakterad årshyra uppgick till 4 738

(4 195) miljoner kronor respektive 4 557 (4 024) miljoner kronor vid

årets utgång. Detta motsvarade en ekonomisk uthyrningsgrad om 96 %

(96 %).

HYRESAVTALSSTRUKTUR

Sagax kontrakterade årshyra fördelades vid årets utgång på 2 462

(2 245) hyresavtal med cirka 1 400 (1 400) hyresgäster. 2 455 (2 237)

hyresavtal hade ett hyresvärde understigande 1 % av koncernens

kontrakterade årshyra. Det sammanlagda hyresvärdet för dessa avtal

motsvarade 90 % (88 %) av Sagax kontrakterade årshyra. Endast 1 (1)

hyresavtal hade ett årligt hyresvärde överstigande 2 % av koncernens

hyresintäkter.

Sagax hyresgäster är verksamma inom olika sektorer. 16 % (14 %) av

hyresintäkterna kommer från företag inom tillverkningsindustrin. 14 %

(13 %) kommer från fordonsrelaterad verksamhet, innefattande både

försäljning, service och tillverkning och 10 % (11 %) av hyresintäkterna

kommer från hyresgäster med livsmedelsrelaterad verksamhet.

FINANSIERING

De räntebärande skulderna uppgick till 30 343 (32 294) miljoner kronor

med en genomsnittlig ränta om 1,9 % (1,7 %) vid årets slut. Belånings-

graden uppgick till 41 % (45 %) och räntetäckningsgraden till 5,7 (7,1)

gånger, se utvecklingen i diagrammet nedan. Den genomsnittliga ränte-

och kapitalbindningen uppgick till 2,8 (3,2) respektive 3,1 (3,7) år.

Sagax finansiella kostnader uppgick till 765 (520) miljoner kronor mot-

svarande 45 % (37 %) av bolagets sammanlagda kostnader exklusive

värde förändringar och skatt.

JOINT VENTURE OCH INTRESSEFÖRETAG

I tillägg till helägda fastigheter investerar Sagax sedan 2010 även i

in direkta fastighetsinvesteringar genom joint venture och intresseföre-

tag. Det redovisade värdet på dessa investeringar uppgick till 13 171

(11 022) miljoner kronor varav 92 % bestod av Hemsö Fastighets AB,

Nyfosa AB, Söderport Property Investment AB samt NP3 Fastigheter

AB. Under året bidrog dessa investeringar med sammanlagt 937 (766)

miljoner kronor till förvaltningsresultatet och med 692 (577) miljoner

kronor till kassaflödet.

AKTIERNA

Sagax har tre aktieslag, stamaktier av serie av A, B och D. Alla aktie-

slagen är noterade på Nasdaq Stockholm, Large Cap. Bolaget hade vid

årets utgång 23 512 (23 547) aktieägare. Sagax börsvärde uppgick till

97 299 (78 649) miljoner kronor per 31 december 2023. Förvaltnings-

resultatet per A- och B-aktie efter utspädning uppgick till 11,16 (9,70)

kronor, vilket jämfört med aktiekursen för B-aktien vid årets utgång

motsvarade en multipel om 24,9 (24,4) gånger.

Eget kapital per A- och B-aktie efter utspädning uppgick till 95,01

(91,20) kronor vid årets slut. Substansvärde per A- och B-aktie uppgick

till 110,90 (106,61) kronor. Aktiekursen för B-aktien vid årets slut var

277,40 (236,50) kronor, motsvarande 292 % (259 %) av eget kapital per

A- och B-aktie och 250 % (222 %) av substansvärde per A- och B-aktie.

Sagax i korthet

Fastigheternas marknadsvärde

Finland 32 % (18 175 mkr)

Sverige 26 % (14 649 mkr)

Övriga Europa 0 % (124 mkr)

Spanien 8 % (4 543 mkr)

Frankrike 17 % (9 815 mkr)

Benelux 15 % (8 461 mkr)

Tyskland 2 % (1 295mkr)

Belåningsgrad

Räntetäckningsgrad rullande 12 månader

Belånings- och räntetäckningsgrad

Belåningsgrad, %Räntetäckningsgrad, ggr

2023202220212020201920182017201620152014

100

Sagax är ett fastighetsbolag med affärsidé att investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet

lager och lätt industri. Fastighetsinnehavet per 31 december 2023 värderades till 57,1 miljarder kronor

fördelat på 903 fastigheter. Sagax är noterat på Nasdaq Stockholm, Large Cap.

SAGAX I KORTHET

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023

SVERIGE

FINLAND

SPANIEN

FRANKRIKE

TYSKLAND

BENELUX

SAGAX MARKNADSSEGMENT I SAMMANDRAG

Sverige

Andel

Marknadsvärde, mkr 14 649 26 %

Uthyrningsbar area, kvm 918 000 21 %

Antal fastigheter 125

Finland

Andel

Marknadsvärde, mkr 18 175 32 %

Uthyrningsbar area, kvm 1 458 000 34 %

Antal fastigheter 243

Frankrike

Andel

Marknadsvärde, mkr 9 815 17 %

Uthyrningsbar area, kvm 743 000 17 %

Antal fastigheter 264

Benelux

Andel

Marknadsvärde, mkr 8 461 15 %

Uthyrningsbar area, kvm 661 000 15 %

Antal fastigheter 147

Spanien

Andel

Marknadsvärde, mkr 4 543 8 %

Uthyrningsbar area, kvm 451 000 10 %

Antal fastigheter 113

Tyskland

Andel

Marknadsvärde, mkr 1 295 2 %

Uthyrningsbar area, kvm 94 000 2 %

Antal fastigheter 9

SAGAX I KORTHET

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023

Till Sagax aktieägare

SAGAX

Sagax investerar i fastigheter som genererar stabila driftnetton och

förvaltar fastigheterna med ett långsiktigt perspektiv. Bolaget är sedan

många år fokuserat på ett relativt litet segment av fastighetsmarknaden

– fastigheter för lager och lätt industri – som historiskt kännetecknats

av begränsad hyrespotential men hög stabilitet. I tillägg till den direkt-

ägda fastighetsportföljen investerar Sagax sedan 2010 i joint venture och

intresseföretag i syfte att nå marknader som Sagax inte har kapacitet

att nå på egen hand men som bedömts som attraktiva för bolagets aktie-

ägare. Vi har byggt upp bolaget från grunden och verksamheten har visat

god lönsamhet och positivt kassaflöde. Vi har aldrig haft några finan-

siella problem eller större hyresförluster. Både styrelse och personal är

aktieägare i Sagax. Sagax har inga visioner eller andra mål än att skapa

en god riskjusterad avkastning åt aktieägarna och att säkerställa att

bolagets kreditgivare inte utsätts för högre risk än vad som utlovats.

MÅL & UTFALL

Målen för verksamheten är, för det första, att avkastningen på eget

kapital lägst ska uppgå till 15 % per år under en femårsperiod och, för

det andra, att öka förvaltningsresultatet per A- och B-aktie med minst

15 % per år. Avkastningen på eget kapital har i genomsnitt uppgått till

17 % per år under de senaste fem åren och förvaltningsresultatet per

A- och B-aktie ökade med 15 % under 2023. Båda målen har således upp-

fyllts. Riskbegränsningarna för verksamheten är av finansiell karaktär:

Belåningsgraden får högst uppgå till 50 % (31 december 2023: 41 %),

räntetäckningsgraden ska överstiga 3,0 gånger (2023: 5,7 ggr) samt netto-

skulden i förhållande till EBITDA får högst uppgå till 8 gånger (2023:

5,2 ggr). Samtliga riskbegränsningar var därmed uppfyllda under 2023.

VERKSAMHETEN

Under 2023 steg hyresintäkterna med 16 % och driftnettot med 17 %.

I jämförbart bestånd steg hyresintäkterna med 6,6 % samtidigt som

inflationen i Sagax marknader (vägd i förhållande till fastighetsport-

följens sammansättning) uppgick till 3,4 %. Överskottsgraden stärktes

något och uppgick till 83 %. Uthyrningsgraderna var höga, 95 till 99 %, i

samtliga bolagets marknadssegment. De centrala administrationskost-

naderna steg med 5 % men sjönk från 4,7 % till 4,2 % som andel av hyres-

intäkterna. Förvaltningsresultatet från joint venture och intresseföretag

steg med 22 % men justerat för omklassificeringen av innehavet i Nyfosa

från börsnoterade aktier till intresseföretag var resultatnivån i princip

oförändrad. Förvaltningsresultatet uppgick till 3 881 miljoner kronor för

2023, vilket är det högsta resultatet som Sagax har rapporterat. Progno-

sen för förvaltningsresultatet 2024 indikerar en fortsatt positiv utveck-

ling och uppgår till 4 200 miljoner kronor med nuvarande verksamhet.

Den föreslagna utdelningen om 3,10 kr per A- och B-aktie är 15 % högre

än föregående år och i enlighet med bolagets utdelningspolicy.

OPERATIONELL RISK

Bolagets operationella riskprofil fortsatte att utvecklats positivt under

2023. Under de senaste fem åren har antalet hyresavtal ökat med 59 %

från 1 545 till 2 462 stycken. Vid utgången av 2023 var 90 % av kontrak-

terad årshyra hänförligt till 2 455 hyresavtal där hyresvärdet för varje

enskilt hyresavtal understeg 1 % av bolagets årshyra. Endast 1 hyres avtal

(som har 14 års återstående löptid) hade ett hyresvärde över stigande

2 % av Sagax kontrakterade årshyra. Därutöver är hyresintäkterna

fördelade på åtta länder: Sverige, Finland, Frankrike, Nederländerna,

Belgien, Spanien, Tyskland och Danmark. Intäktsdiversifieringen har

således ökat väsentligt på fem år och enskilda hyresavtal får en allt

mindre påverkan på Sagax verksamhet. Aktieägarna kan förvänta sig att

den utvecklingen kommer att fortsätta, det vill säga att en framgångs-

rik investeringsverksamhet kommer att leda till en fortsatt förbättrad

intäktsdiversifiering.

FINANSIELL STÄLLNING

Under 2023 genomförde bolaget två riktade nyemissioner om samman-

lagt 20 miljoner B-aktier. Emissionerna genomfördes till en genomsnitt-

lig kurs om 209 kronor per aktie, en premie om 88 % mot substansvärdet

per aktie per årsskiftet. Sagax tillfördes härigenom 4 134 miljoner kro-

nor efter emissionskostnader. Bolagets räntebärande nettoskuld mins-

kade därmed, trots nettoinvesteringar om 4 749 miljoner kronor under

året, från 24 364 till 20 804 miljoner kronor samtidigt som förvaltnings-

resultatet per A- och B-aktie steg med 15 %.

Bolagets kassaflöde från den löpande verksamheten uppgick till

3 485 miljoner kronor under 2023. Den räntebärande nettoskulden

relativt EBITDA, vilket är det nyckeltal som bäst uttrycker finansiell risk

enligt min bedömning, sjönk från 7,1 till 5,2 gånger. Per 31 december

2023 hade Sagax 9 898 miljoner kronor i outnyttjade kreditfaciliteter

(efter avdrag för 1 495 miljoner kronor som utgjorde så kallade back-up

faciliteter för certifikatprogram). Vid årsskiftet uppgick de skulder som

förfaller till betalning under 2024 och 2025 till 7 900 miljoner kronor

(varav Sagax återbetalade 3 267 miljoner kronor den 17 januari 2024).

Låneförfallen de närmaste åren täcks således av befintliga kreditfacili-

teter utan nyupplåning eller att bolagets operativa kassaflöde beaktats.

Bolaget har således goda förutsättningar att både försvara sin kredit-

profil och samtidigt fortsätta utveckla verksamheten.

Mot bakgrund av ovanstående höjde Moody’s Investors Service, det

ratinginstitut som följer Sagax, bolagets rating till "Baa2, stable outlook"

från den tidigare nivån "Baa3, positive outlook” i augusti 2023.

VÄRDEUTVECKLING

Sagax rapporterade en negativ värdeutveckling för fastighetsportföljen om

–1 306 miljoner kronor för 2023. Sagax har därmed rapporterat en negativ

värdeutveckling för sin fastighetsportfölj under fem konsekutiva kvartal

om sammanlagt –2 127 miljoner kronor motsvarande –4 % av genom-

snittligt fastighetsvärde under perioden. Direktavkastningen har under

dessa fem kvartal stigit med 14 % från 5,8 % per oktober 2022 till 6,6 %

per januari 2024 som en konsekvens av stigande driftnetto (täljaren) samt

lägre bedömt marknadsvärde på fastigheterna (nämnaren). Aktieägarna

kan således notera att täljaren, driftnettoförändringen, haft betydligt

större effekt på direktavkastningen än värdeförändringen, en omständig-

het som ibland förbises vid ett för närsynt intresse för nominella värdeför-

ändringar. Mer om fastighetsvärdering och dess begränsningar nedan.

Värdeutvecklingen på Sagax finansiella instrument uppgick till –932

miljoner kronor under 2023 varav –525 miljoner kronor var hänförligt

till aktieinnehavet i Nyfosa fram till april då innehavet omklassificerades

från börsnoterade aktier till intresseföretag. Marknadsvärdet återhäm-

tade sig i slutet av året (vilket inte reflekterades i resultaträkningen till

följd av omklassificeringen) och marknadsvärdet på bolagets samtliga

börsnoterade intresseföretag, Nyfosa, NP3 och Emilshus, översteg det

redovisade värdet om 5 601 miljoner kronor med 2 525 miljoner kronor

motsvarande 45 % på balansdagen.

VD HAR ORDET

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023

CETERIS PARIBUS

Sagax bildades i juli 2004 och jag har haft förmånen att avrapportera

bolagets verksamhet till aktieägarna sedan dess. Mycket har hänt under

dessa år. Det är dock påfallande hur lite som trots allt har förändrats.

I kommentaren till 2004 års verksamhet skrev jag:

”Sagax står väl positionerat inför 2005. Bolaget har en stabil hyres-

avtalsstruktur samt en lång kapital- och räntebindning. Bolaget saknar

dock inte utmaningar. Som påtalats för aktieägarna ett antal gånger tidi-

gare är bolagets storlek en svaghet. Intjäningen kan komma att variera

i takt med att enskilda hyresgäster tillträder eller avflyttar lokaler i

bolagets bestånd och bolaget kan tidvis få svårt att absorbera kostnader

för enskilda hyresgästanpassningar utan att resultat och kassa flöde

påverkas i väsentlig omfattning. Även om detta förhållande skapar såväl

potential som risk gynnar det inte bolaget eller dess aktieägare i ett lång-

siktigt perspektiv. Vi har därför aktivt arbetat med att inom ramen för

bolagets finansiella resurser expandera fastighetsportföljen inom Sagax

marknadssegment, lager- och industrifastigheter. Expansion är något

som även fortsättningsvis kommer att vara en av Sagax prioriterade

aktiviteter. Hur framgångsrika vi kommer att vara med att expandera

Sagax är svårt att förutse. […] Med expansionen kommer även organi-

sationsfrågor att bli centrala för bolaget och ytterligare rekryteringar

kommer att göras. Sagax kommer under 2005 att bibehålla sin konser-

vativa hållning ifråga om kapital- och räntebindning.”

2024, tjugo år senare, är samma teman fortsatt i fokus för Sagax: (i)

Expansion av fastighetsportföljen i syfte att öka diversifieringen och där-

med fortsätta reducera de operativa riskerna, (ii) utveckling av organi-

sationen och (iii) en fortsatt konservativ hållning ifråga om kapital- och

räntebindning.

Att bolaget agerar konsekvent och långsiktigt leder till kostnads-

effektivitet och uppbyggnad av hög kompetens i organisationen. Bolagets

centrala administrationskostnader relativt hyresintäkterna kan hållas

låga (4,2 % under 2023) och kan sjunka i takt med att vi realiserar skal-

fördelar. Organisationens kompetens leder till både hög överskottsgrad

(83 % under 2023) och uthyrningsgrad (96 % per balansdagen).

LÅNGSIKTIG TILLVÄXT

Jag förväntar mig att bolaget kommer att ha samma fokus om 10 år och

att verksamheten då är mer omfattande, det vill säga har ännu lägre

operationell risk. Att bolaget har haft ett oförändrat fokus har inneburit

effektiva interna processer som gör det enklare att driva och övervaka

verksamheten. Enkelhet och effektivitet är goda förutsättningar för att

Sagax ska kunna fortsätta att växa under lång tid framöver utan att den

interna koordineringen av verksamheten (byråkrati) blir ett hinder för

affärsutveckling och förvaltning.

Aktieägarna kan notera att Sagax består av en mängd relativt små

verksamheter. Exempelvis omfattar bolagets verksamheter i Benelux

och i Frankrike ”endast” 8,5 respektive 9,8 miljarder kronor i fastighets-

värde. Sagax dotterbolag är relativt decentraliserade och har således

förutsättningar att bli flera gånger större och ändå fortsätta att vara

dynamiska och entreprenöriella verksamheter.

Följaktligen har Sagax goda förutsättningar att under lång tid fram-

över fortsätta expandera på ett riskkontrollerat och lönsamt sätt. Reser-

vationen är dock densamma nu som i årsredovisningen för 2004: ”Hur

framgångsrika vi kommer att vara med att expandera Sagax är svårt

att förutse.” Intet nytt under solen med andra ord.

FASTIGHETSVÄRDERINGAR

Stor uppmärksamhet har ägnats åt fastighetsvärderingar under 2023.

Det har varit lätt att få intrycket genom media och i aktieanalyser att

fastighetsvärderingar (som krävs för att fastighetsbolagen ska kunna

upprätta redovisningen enligt IFRS) är objektivt fastställda marknads-

värden där ägaren när som helst kan trycka på säljknappen och få mot-

värdet i likvida medel, i princip på samma sätt som med ett innehav av

statsskuldväxlar.

Detta är tyvärr ett betydande missförstånd och jag vill därför

uppmärksamma aktieägarna på att fastigheters marknadsvärde inte

fastställs i förhållande till en likvid marknad bestående av identiska

tillgångar (IFRS 13 nivå 1), såsom exempelvis valuta, eller i förhållande

till en modell som bygger på observerbara data (IFRS 13 nivå 2), såsom

exempelvis räntederivat som värderas utifrån observerbara marknads-

räntor.

Fastighetsvärdering är en så kallad nivå 3-värdering enligt IFRS 13,

den lägsta nivån i värderingshierarkin, som bygger på icke-observerbara

data och subjektiva antaganden där varje parameter får betydande

konsekvenser för kalkylresultatet, det vill säga det så kallade marknads-

värdet.

Den icke-observerbara datan härleds ofta ur genomförda transak-

tioner, det vill säga transaktioner som omfattar andra fastigheter än de

som värderas och som omsatts vid andra tidpunkter än värderingstid-

punkten. Dessa transaktioner är, förutom att de är marginalprissatta,

dessutom unika, inte bara vad det gäller fastigheten, utan även vad det

gäller partsställningen. Detsamma gäller intäktssidan. Antagandena är

som regel härledda ur vad (unika) hyresgäster varit villiga att betala för

(unika) lokaler i andra fastigheter än värderingsobjektet och vid andra

tidpunkter än värderingstidpunkten. Detta är extrem specificitet som

extrapoleras över tid för att appliceras på andra unika tillgångar. Som om

det inte räckte, krävs, för att fastställa det så kallade marknadsvärdet,

även uppskattningar av effekterna av osäkra framtida händelser. Att

transaktioner genomförs ”till bedömt marknadsvärde” är tyvärr inte

heller till någon större hjälp till följd av det uppenbara fördelningsfelet

(de fastigheter för vilka det bedömda marknadsvärdet råkar överens-

stämma, eller understiga, erhållna bud är sannolikt överrepresenterade

i transaktionsstatistiken (Eng. ”selection bias”)).

Utan att utveckla svagheterna i fastighetsvärderingar ytterligare kan

konstateras att osäkerheten i fastighetsvärderingar är, för att uttrycka sig

försiktigt, betydande, trots stora ansträngningar från värderingskåren,

bolagen och de bästa intentionerna. Det rör sig inte om att spå i teblad,

men inte heller om några exakta värden.

Inget av ovanstående är nyheter utan framhålls regelmässigt och

explicit på flera ställen i fastighetsbolagens årsredovisningar (exempel-

vis 3 gånger i föreliggande dokument) och ofta inte bara av bolagen,

utan även av bolagens revisorer och av fastighetsvärderingskåren. Mitt

intryck är tyvärr att budskapet ändå, bitvis, inte nått fram.

Den data som härleds ur fastighetsvärderingsmodellerna bör således

tolkas av aktieägarna med försiktighet och med ovanstående i åtanke.

Jag skulle rekommendera att använda fastighetsvärdena på samma sätt

som ett bra estimat, snarare än som ett absolut värde.

TACK

Bolagets goda resultatutveckling och utgångsläge inför framtiden är

resultatet av många utomordentliga insatser från duktiga och hängivna

kolleger. Jag vill därför å styrelsens och aktieägarnas vägnar framföra ett

varmt tack till alla Sagax medarbetare.

Tack för ert förtroende.

Stockholm i april 2024

David Mindus

Verkställande direktör

1) För den arkeologiskt intresserade aktieägaren återfinns hela kommentaren

till verksamhetsåret 2004 på bolagets hemsida.

VD HAR ORDET

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023

Affärsidé, mål och strategier

AFFÄRSIDÉ

Sagax affärsidé är att investera i kommersiella fastigheter främst inom

segmentet lager och lätt industri.

VERKSAMHETSMÅL

Sagax mål är att generera attraktiv riskjusterad avkastning till bolagets

aktieägare. För att nå detta mål ska Sagax uppnå följande verksamhets-

mål:

■

Verksamheten ska generera långsiktigt uthållig avkastning och

starka kassaflöden.

■

Bolaget ska fortsätta växa genom nya investeringar om attraktiv

riskjusterad avkastning kan förväntas uppnås.

■

Kassaflödet från befintligt fastighetsbestånd ska öka mer än

inflationen.

FINANSIELLA MÅL

Sagax har följande finansiella mål:

■

Avkastning på eget kapital ska under en femårsperiod uppgå till

lägst 15 % per år.

■

Förvaltningsresultat per A- och B-aktie ska öka med minst 15 %

per år.

I tabellen nedan redovisas hur utfallen de senaste fem åren förhåller sig

till de finansiella målen.

Sagax investerar främst i lager- och industrifastigheter i regioner med stabil befolkningstillväxt och ett

diversifierat näringsliv samt fokuserar på att uppnå hög löpande direktavkastning och starka kassaflöden.

Bolaget eftersträvar långa kundrelationer med välrenommerade och kreditvärdiga hyresgäster.

Finansiella mål

Utfall 2023

Femårigt

genomsnitt

Avkastning på eget kapital ska under en fem-

årsperiod uppgå till lägst 15 % per år 0 % 17 %

Förvaltnings resultat per A- och B-aktie ska öka

med minst 15 % på årsbasis 15 % 22 %

Årlig tillväxttakt i %, rullande 12 månader (Höger skala)

Målsättning för årlig tillväxttakt är 15 % (Höger skala)

Förvaltningsresultat per A- och B-aktie, rullande 12 månader

Förvaltningsresultat per A- och B-aktie

20232022202120202019

STRATEGIER

Sagax investerar med ett långsiktigt perspektiv. Sagax bedriver inte

fastighetshandel annat än genom enstaka försäljningar av fastigheter

som inte längre uppfyller bolagets investeringskriterier. Sagax projektut-

vecklingsverksamhet är begränsad och projekt genomförs huvudsakligen

efter att uthyrning skett. För att uppnå bolagets verksamhetsmål och

finansiella mål har bolaget antagit följande strategier.

Investeringsstrategi

Fastighetsförvärv och investeringar i befintligt bestånd syftar till att öka

kassaflödet och diversifiera hyresintäkterna och därigenom minska bola-

gets operativa och finansiella risker.

Sagax investerar i kommersiella fastigheter, främst inom segmentet

lager och lätt industri. Detta segment kombinerar låg nyproduktionstakt

och stabil uthyrningsgrad vilket genererar stabila kassaflöden och

möjligheter till långsiktigt värdeskapande. Sagax genomför löpande

kompletteringsförvärv och investeringar i befintliga fastigheter.

I tillägg till helägda fastigheter investerar Sagax även i indirekta

fastighetsinvesteringar genom joint venture och intresseföretag. Detta

möjliggör investeringar i marknader som Sagax inte kan nå framgångs-

rikt på egen hand. De indirekta investeringarna gör det möjligt för Sagax

att samarbeta med specialiserade förvaltare samtidigt som Sagax drar

nytta av sin generella branschkunskap.

Finansieringsstrategi

Sagax finansieringsstrategi är utformad med tydligt fokus på operativt

kassaflöde och räntetäckningsgrad. Detta bedöms skapa goda förutsätt-

ningar för såväl expansion som attraktiv avkastning på aktieägarnas

kapital.

Diagrammet på nästa sida visar att Sagax kassaflöde från den

löpande verksamheten till stor del motsvarar förvaltningsresultatet.

Skillnaden beror främst på att utdelning och inte förvaltningsresultat

från joint venture och intresseföretag redovisas som kassaflöde från den

löpande verksamheten.

Avkastning på eget kapital, rullande 5 år

Målsättning för avkastning under en femårsperiod är 15 %

Avkastning på eget kapital, rullande 12 månader

Avkastning på eget kapital

20232022202120202019

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023

Sagax eftersträvar en väl avvägd ränte- och kapitalbindning i syfte att

säkerställa det operativa kassaflödet. Bolagets räntebärande skulder

utgörs främst av icke-säkerställda obligationslån i euro. Sagax finan-

sierar även sin verksamhet med företagscertifikat i euro och i svenska

kronor. Därutöver upptar Sagax banklån i euro och i svenska kronor när

det bedöms vara fördelaktigt. Sagax har en rating från Moody’s Investors

Service om Baa2 med ”stable outlook”.

Bolaget har tre aktieslag, stamaktier av serie A, B och D. Stam-

aktierna av serie A och B har ingen begränsning i förhållande till vinst

eller eget kapital. Stamaktier av serie D berättigar till en årlig utdelning

om högst 2,00 kronor per aktie. Syftet med stamaktierna av serie D är

att nå investerarkategorier som värdesätter en stabil löpande utdelning

samtidigt som utspädningen för innehavarna av stamaktier av serie A

och B begränsas.

Förvaltningsstrategi

Sagax fokus på långsiktighet omfattar även bolagets förvaltning. Sagax

strävar efter att attrahera välrenommerade kunder med hög kredit-

värdighet. Bolaget prioriterar långa kundrelationer även om det medför

att bolaget avstår högre hyresnivåer. Detta bedöms vara fördelaktigt då

det leder till minskad risk för vakanser samt lägre uthyrnings- och lokal-

anpassningskostnader.

Sagax investerar huvudsakligen i regioner med stabil befolknings-

tillväxt och ett diversifierat näringsliv. Detta bedöms begränsa risken

för att bolaget drabbas av lägre uthyrningsgrader och hyresnivåer. Sagax

största marknader är Stockholm och Helsingfors, vilka bedöms ha goda

förutsättningar för långsiktig tillväxt.

Bolaget tecknar huvudsakligen kallhyresavtal. Genom denna stra-

tegi skyddas bolagets operativa kassaflöde från ökade kostnader till följd

av ändrad fastighetsskatt, förbrukning eller ändrade taxor för till exem-

pel värme, el, vatten och avlopp.

HÅLLBARHETSARBETE

Sagax hållbarhetsarbete är en naturlig del i verksamheten och bidrar till

att kunna uppnå företagets övergripande mål. För att nå detta mål bedrivs

bolagets verksamhet genomgående med ett långsiktigt perspektiv.

Sagax följer aktiebolagslagens huvudregel i fråga om syfte och har

således inte föreskrivit något annat syfte i bolagsordningen än att ge

vinst till fördelning mellan aktieägarna, se 3 kap. 3 § ABL. Sagax upp-

fattning är att vinstsyftet inte står i konflikt med hållbart företagande:

Att vara en bra arbetsgivare, en bra leverantör, en uppskattad kund och

att bolaget uppträder på ett anständigt sätt i samhället och försöker

begränsa sin miljöpåverkan är alla grundläggande förutsättningar för

att Sagax, över lång tid, ska kunna bereda vinst för sina aktieägare.

Hållbarhetsarbetet inkluderar bland annat att minska klimat-

påverkan genom minskad energianvändning i fastighets beståndet,

miljö certifieringar och investeringar i solceller.

Sagax arbetar aktivt för att motverka korruption. Sagax har en

vissel blåsarfunktion som är tillgänglig på bolagets hemsida och en upp-

förandekod för leverantörer.

Sagax redovisar sitt hållbarhetsarbete enligt GRI Standards 2021.

Sagax följer Global Compacts tio principer och har identifierat vilka av

FN:s globala mål som är relevanta för Sagax och där bolaget kan påverka

genom sitt hållbarhetsarbete. Sagax mål om minskning av koldioxidut-

släppen har validerats och godkänts av Science Based Targets initiative.

Sagax har genomfört en analys av klimatrisker i fastighetsbeståndet

och rapporterar i enlighet med ramverket Task force on Climate-related

Financial Disclosures (TCFD).

I enlighet med 6 kap. 11 § ÅRL har Sagax valt att upprätta den lag-

stadgade hållbarhetsrapporten som en från årsredovisningen avskild

rapport som återfinns på sidorna 153-178.

Marknadsvärde

Uthyrningsbar area

Fastigheternas marknadsvärde och area

1 000-tal kvm

Mkr

750

1 500

2 250

3 000

3 750

4 500

2023202220212020201920182017201620152014

10 000

20 000

30 000

40 000

50 000

60 000

500

1 000

1 500

2 000

2 500

3 000

3 500

4 000

2023202220212020201920182017201620152014

Förvaltningsresultat och kassaflöde

Mkr

Förvaltningsresultat, rullande 12 månader

Kassaflöde från den löpande verksamheten

före förändring av rörelsekapital, rullande 12 månader

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023

Sagax B-aktie under perioden 2013–2023

Sagax utveckling

Carnegie Real Estate Index

Sagax aktiekurs

100

150

200

250

300

350

400

Källa: Modular Finance AB

2013 2014 2015 2020 2021 2022 20232019201820172016

Årlig tillväxttakt i %, rullande 12 månader

Målsättning för årlig tillväxttakt är 15 %

Förvaltningsresultat per A- och B-aktie, rullande 12 månader

Förvaltningsresultat per A- och B-aktie

20232022202120202019

Eget kapital

5 000

10 000

15 000

20 000

25 000

30 000

35 000

40 000

2023202220212020201920182017201620152014

Mkr

2018

3,4 miljarder kronor netto-

investerades. Moody´s

Investors Service höjde

Sagax rating till Baa3 med

"stable outlook". Sagax gav

ut sitt första obligationslån

om 500 miljoner euro på

den europeiska kapital-

marknaden inom ramen för

ett nytt EMTN-program.

2019

Förvaltningsresultatet

uppgick till 2,0 miljarder

kronor. 2,1 miljarder

kronor nettoinvesterades,

varav 2,8 avsåg fastighets-

förvärv. 97 % av förvärven

skedde utomlands. Sagax

öppnade kontor och gjorde

de första fastighetsförvär-

ven i Spanien.

2016

2,8 miljarder kronor netto-

investerades. Totalt 3,7 mil-

jarder kronor investerades,

varav hälften i Finland.

De första fastigheterna i

Neder länderna förvärva-

des. Stamaktier av serie D

emitterades för första

gången.

2015

2,4 miljarder kronor netto-

investerades i fastig heter.

43 fastigheter förvärvades

och 2 fastigheter avyttra-

des. I bokslutskommunikén

meddelades att prognos-

ticerat förvaltningsresultat

för 2016 överstiger 1

miljard kronor.

2014

Hyresintäkterna översteg

1 miljard kronor. 1,9

miljarder kronor netto-

investerades i fastigheter.

Sagax öppnade kontor

och förvärvade den

första fastigheten i Paris.

Historiskt låga räntenivåer

noterades.

2017

1,7 miljarder kronor

netto investerades. 80 %

av investeringarna skedde

utomlands. Belåningsgra-

den sjönk till 50 %. Bolaget

åsattes en rating om Ba1

med "positive outlook" av

Moody´s Investors Service,

ett steg under Investment

Grade.

2020

Förvaltningsresultatet

uppgick till 2,4 miljarder

kronor. Sagax installerade

13 solcellsanläggningar

och miljöcertifierade 8

fastigheter. Ett nytt joint

venture tillsammans med

NP3 Fastigheter AB

etablerades.

2021

Förvaltningsresultatet

ökade 17 % och uppgick

till 2,8 miljarder kronor.

Sagax emitterade sam-

manlagt obligationslån om

1 000 miljoner euro på

den europeiska kapital-

marknaden inom ramen för

EMTN-programmet.

2022

Förvaltningsresultatet

uppgick till 3,3 miljarder

kronor. Sagax öppnade

kontor i Tyskland.

Outnyttjade kreditfaciliteter

uppgick till 9,4 miljarder

kronor. Sagax har 35

solcellsanläggningar som

under 2022 producerade

8,3 GWh.

1) Sagax B-aktie upptogs till handel den 4 april 2013. Aktiekursen dessförinnan har omräknats genom att kursen

för A-aktien delats med 11, motsvarande den fondemission av B-aktier (10:1) som genomfördes i mars 2013.

2023

Förvaltningsresultatet

uppgick till 3,9 miljarder

kronor och 5,9 miljarder

kronor nettoinvesterades.

Moody´s Investors Service

höjde Sagax rating till

Baa2 med "stable outlook".

Två riktade nyemissioner

som tillförde Sagax 4,2

miljarder kronor genom-

fördes.

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023

BAKGRUND

Sagax har idag etablerade verksamheter i sex länder: Sverige, Finland,

Frankrike, Nederländerna, Spanien och Tyskland. Verksamheterna i

Sverige och utomlands bidrar till både tillväxt och minskad specifik

risk genom ökad diversifiering. Sagax verksamheter är huvudsakligen

koncentrerade till större regioner i respektive land såsom Stockholm,

Helsingfors, Paris, Madrid och Barcelona, Eindhoven samt Randstad-

området, den sammanvuxna storstadsregionen i centrala Nederländerna

omfattande Amsterdam, Haag, Rotterdam och Utrecht. Dessa regioner

kännetecknas av stabil befolkningstillväxt samt ett diversifierat näringsliv.

Som fastighetsbolag exponeras Sagax mot förändringar på markna-

den för uthyrning av lokaler. Bolaget har hög ekonomisk uthyrningsgrad,

96 %, samt jämna avtalsförfall vilket innebär att exponeringen mot för-

ändringar på hyresmarknaden är balanserad den närmaste framtiden.

Den största exponeringen mot hyresmarknaden återfinns i Stockholm

och Helsingfors, vilka bedöms ha goda förutsättningar för långsiktig

tillväxt.

Sagax exponeras även mot investeringsmarknaden vid förvärv och

avyttringar av fastigheter. Marknaden för fastighetsinvesteringar påver-

kas i stor utsträckning av förutsättningarna på kreditmarknaden och de

allmänna konjunkturutsikterna.

STARKA FUNDAMENTA I SAGAX REGIONER

Sagax investerar i mogna marknader med hög bruttoregionalprodukt

(BRP) per capita. Generellt har större regioner uppvisat en högre ekono-

misk tillväxt, starkare sysselsättningstillväxt och högre befolkningstill-

växt än mindre regioner. Större regioner har mer utvecklade ekonomier

med företag inom ett stort antal branscher och ett större utbud av

Nominell BRP per capita 2023

10 000

20 000

30 000

40 000

50 000

60 000

70 000

80 000

EU BarcelonaMadridRandstad/

Eindhoven

HelsingforsParisStockholm

Euro

BRP per capita 2023

Källa: Oxford economics

Årlig nominell BRP-tillväxt 2000–2023 i genomsnitt

EU BarcelonaMadridRandstad/

Eindhoven

HelsingforsParisStockholm

BRP-tillväxt

Källa: Oxford economics

kultur, handel och utbildning. Det finns även ett samband som visar att

större regioner (mätt som BRP) är rikare (mätt som BRP per capita), se

diagram på nästkommande sida. Majoriteten av de regioner som Sagax

investerar i har en högre BRP per capita än genomsnittet inom EU. Sedan

2000 har BRP-tillväxten i dessa regioner varit högre än snittet för EU.

En viktig faktor för en regions tillväxt är befolkningens utbildnings-

nivå. Tillgången till universitet och högskolor påverkar den regionala

tillväxten och regioner med hög utbildningsnivå tenderar också att

uppvisa en mer varierande branschstruktur med tydligare fokus på kun-

skapsintensiva sektorer. Enligt Eurostat var 64 % i åldersgruppen 30-34

år i Stockholm högskoleutbildade 2022, en ökning med 57 % sedan 2000.

I Helsingfors var andelen högskoleutbildade i samma åldersgrupp 54

%, i Paris 64 %, i Randstad inklusive Eindhoven 58 %. I Barcelona var

andelen högskoleutbildade 30-34-åringar 56 % och i Madrid uppgick

andelen högskoleutbildade till 57 %. Den genomsnittliga andelen hög-

skoleutbildade i EU uppgick till 43 %.

DRIVKRAFTER FÖR EKONOMISK TILLVÄXT

En kombination av ekonomisk tillväxt och hög BRP samt små utbuds-

förändringar gynnar efterfrågan på lokaler för lager och lätt industri. På

Sagax huvudsakliga marknader överstiger befolkningstillväxten genom-

snittet i EU. Mellan åren 2000 och 2023 ökade befolkningen i Sagax

marknader med i genomsnitt 20 % jämfört med 5 % för hela EU.

I takt med att befolkningen växer ökar efterfrågan generellt sett på

bostäder, kontorsarbetsplatser och handelslokaler. Detta leder till att

befintliga lager- och industrifastigheter tas i anspråk för andra ändamål.

Samtidigt som utbudet av befintliga industri- och lagerlokaler minskar

är nyproduktionen av den typen av lokaler begränsad.

Större regioner har som regel högre ekonomisk, befolknings- och sysselsättningstillväxt än mindre.

De har även mer utvecklade ekonomier med ett mer diversifierat näringsliv vilket medför

lägre risk för långvariga vakanser i fastighetsbeståndet.

Marknadsöversikt

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023

Källa: Euorostat

BRP och BRP per capita 2022

BRP (€ miljoner)

200 000

250 000

300 000

150 000

100 000

50 000

70 000 80 00060 00050 00040 00020 00010 000

BRP per capita (€)

Barcelona

Rom

Karlsruhe

Madrid

Milano

Düsseldorf

Köln

Stuttgart

Randstad

München

Paris

Dublin

Luxemburg

Helsingfors

Wien

Berlin

Hamburg

Köpenhamn

Bryssel

Stockholm

Darmstadt

Cork

Lille

Lyon

Marseille

Antwerpen

Salzburg

EU snittet BRP per capita

35 400

30 000

Regionernas utveckling 2000-2023

Årlig

befolkningstillväxt Befolknings tillväxt

Befolknings tillväxt,

antal invånare

BRP per capita

2023, euro

Årlig real

BRP-tillväxt

Real

BRP-tillväxt

Stockholm 1,3 % 36 % 644 370 72 175 2,9 % 91 %

Paris 0,5 % 12 % 1 289 000 69 404 1,4 % 37 %

Helsingfors 1,0 % 25 % 349 190 64 149 1,6 % 44 %

Randstad + Eindhoven 0,7 % 16 % 1 333 060 64 409 1,6 % 45 %

Madrid 1,1 % 28 % 1 482 540 41 798 2,0 % 59 %

Barcelona 0,9 % 23 % 1 446 100 35 893 1,5 % 41 %

Genomsnitt för EU 0,2 % 5 % 23 464 300 37 566 1,4 % 36 %

Källa: Oxford Economics.

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023

Årlig procentuell befolkningstillväxt i Sveriges

lokala arbetsmarknader 2000–2023

–

1,0

–

0,5

0,0

0,5

1,0

1,5

2,0

500 000

–

10 000

Källa: SCB och Savills

Antal invånare

10 000 –

50 000

50 000 –

100 000

100 000 –

500 000

99 %

Befolkningstillväxt

Andel av Sagax hyresvärde

Sagax 0 % Sagax 0 % Sagax 96 %Sagax 3 %Sagax 1 %

Årlig procentuell befolkningstillväxt i Finlands

lokala arbetsmarknader 2000-2023

–2,0

–1,5

–1,0

–0,5

0,0

0,5

1,0

1,5

500 000

–

10 000

Källa: Statistikcentralen och Savills

Antal invånare

96 %

Befolkningstillväxt

Andel av Sagax hyresvärde

10 000 –

50 000

50 000 –

100 000

100 000 –

500 000

Sagax 0 % Sagax 1 % Sagax 58 %Sagax 38 %Sagax 3 %

Årlig procentuell befolkningstillväxt i

Frankrikes regioner 2000-2023

0,0

0,2

0,4

0,6

0,8

1,0

1 000 000

–

250000

Källa: Oxford Economics och Savills

Antal invånare

Befolkningstillväxt

Andel av Sagax hyresvärde

77 %

250 000 –

500 000

500 000 –

750 000

750 000 –

1 000 000

Sagax1 % Sagax 10 % Sagax 74 %Sagax 3 %Sagax 12 %

Årlig procentuell befolkningstillväxt i

Nederländernas regioner 2000-2023

0,0

0,2

0,4

0,6

0,8

1,0

2 600 000 –0

–

500 000

Källa: Oxford Economics och Savills

Antal invånare

79 %

Sagax 8 % Sagax 2 % Sagax 53%Sagax 26 %Sagax 10 %

Befolkningstillväxt

Andel av Sagax hyresvärde

500 000 –

1 000 000

1 000 000 –

1 300 000

1 300 000 –

2 600 000

Årlig procentuell befolkningstillväxt i

Spaniens regioner 2000-2023

–

0,2

0,0

0,2

0,4

0,6

0,8

1,0

1,2

3 000 000

–

250 000

Källa: Oxford Economics och Savills

Antal invånare

82 %

Befolkningstillväxt

Andel av Sagax hyresvärde

250 000 –

500 000

500 000 –

1 000 000

1 000 000 –

3 000 000

Sagax 0 % Sagax 7 % Sagax 60 %Sagax 22 %Sagax 11 %

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023

INVESTERINGSMARKNADEN

Lager- och logistikfastigheter har tidigare utgjort ett av de mindre seg-

menten på fastighetsmarknaden. Intresset för fastighetsinvesteringar

med stabila kassaflöden har ökat under de senaste åren, vilket har gjort

att lager- och logistikssegmentet under 2023 utgjorde 21 % (20 %) av

transaktionsvolymen i Europa. Efterfrågan på investeringar inom lager-

och industrisegmentet har också ökat till följd av förändringar av kon-

sumtionsmönster bland hushåll samt e-handelns ökande marknadsandel

inom detalj handeln.

Relativt få investerare är specialiserade på lager-, industri- och

logistikfastigheter även om intresset för investeringar inom segmentet

har ökat markant under de senaste åren. En stor del av utbudet utgörs

av brukarfastigheter, fastigheter där det rörelsedrivande företaget även

äger fastigheten. Sagax strategi är att växa genom förvärv av fastigheter.

Förvärven syftar till att öka kassaflödet och diversifiera hyresintäkterna.

Transaktionsmarknaden

Parametrar som driver intresset för fastighetsinvesteringar är bland annat

det allmänna konjunkturläget samt tillgången till eget kapital, lånefinan-

siering och ränteläget. Totalt omsattes kommersiella fastig heter till ett

värde om cirka 106 miljarder kronor i Sverige under 2023, som därmed

blev det svagaste transaktionsåret sedan 2013. Som en jäm förelse uppgick

transaktionsvolymen till cirka 222 miljarder kronor under 2022 och cirka

406 miljarder kronor under rekordåret 2021. Antalet strukturaffärer har

också minskat under 2023 jämfört med 2022. Cirka 10 % av den totala

transaktionsvolymen 2023 utgjordes av strukturaffärer. Under 2022 och

2021 uppgick andelen till 18 % respektive 44 %.

Utländska investerare svarade för 30 % (18 %) av den totala transak-

tionsvolymen i Sverige, motsvarande cirka 31 (40) miljarder kronor. Värt

att notera är att utländska investerare varit nettoköpare för sjunde året i

rad, vilket innebär att förvärvsvolymen överstiger försäljningarna. 58 %

av Sagax fastighetsvärden återfinns i Sverige och Finland, två markna-

der med ett stort intresse från internationella investerare.

Transaktionsvolymen för lager- och industrifastigheter i Sverige

uppgick till 23 (42) miljarder kronor under 2023, varav utländska

investerare svarade för 54 %, vilket är högre än under 2022 och 2021

då utländska investerare stod för cirka 40 %.

I Finland uppgick transaktionsvolymen till 1,7 (5,9) miljarder euro,

varav lager- och industrifastigheter utgjorde 0,5 (0,8) miljarder euro,

i Frankrike till 15,3 (32,3) miljarder euro respektive 3,0 (6,2) miljarder

euro, i Neder länderna till 8,0 (16,1) miljarder euro respektive 2,4 (5,6)

miljarder euro, i Spanien till 9,7 (15,7) miljarder euro respektive 1,5 (2,2)

miljarder euro, i Belgien till 2,8 (6,9) miljarder euro respektive 0,5 (1,1)

miljarder euro och i Tyskland till 28,3 (65,4) miljarder euro, respektive

5,2 (9,7) miljarder euro. Direktavkastningskravet för så kallade "prime"

lager- och industrifastig heter ökade likt andra segment under 2023.

Under fjärde kvartalet 2023 bedömdes direktavkastningskravet i Sverige

uppgå till 4,90 %-5,10 % (4,50 %-4,70 %). Direkt avkastningskravet

"prime" avser nyproducerade eller moderna anläggningar i framstående

logistiklägen med hyresgäster som tecknat långa hyresavtal. För motsva-

rande fastigheter uppgår direktavkastningskraven i Finland till 5,00 %

(4,10 %), i Frankrike till 4,75 % (4,00 %), i Nederländerna till 4,40 %

(4,50 %), i Belgien till 5,00 % (4,35 %) och i Spanien till 5,05 % (4,75 %).

HYRESMARKNADEN FÖR LAGER- OCH INDUSTRIFASTIGHETER

Diagrammen på sidan 15 illustrerar att hyresutvecklingen för lager-

och industrifastigheter i Sagax regioner endast är svagt korrelerad med

hyresutvecklingen för kontor och att hyresnivån för lager- och industri-

lokaler har uppvisat en låg varians sedan mätperiodernas inledning.

Även när det gäller uthyrningsgrad uppvisar lager- och industrifastig-

heter som regel mindre varians över tid än uthyrningsgrader för

kontors lokaler.

Kombinationen av god tillväxt och små utbudsförändringar gynnar

efterfrågan på lokaler inom segmentet lager och lätt industri. Hyresut-

vecklingen för lager- och industrilokaler är stabil i Stockholm, Helsing-

fors, Paris, Randstad och Eindhoven, Madrid och Barcelona. Städerna

tillhör de europeiska marknader som bedöms ha goda förutsättningar

för långsiktig tillväxt.

Diagrammen visar hyresutvecklingen uttryckt i nominella termer.

Nyproducerade lokaler

Hyran för nyproducerade lokaler påverkas huvudsakligen av de fak-

tiska produktionskostnaderna för byggnaden, kostnaden för mark samt

exploatörens vinstkrav. De höga markpriserna i storstadsområdena i

Europa påverkar hyresnivåerna för nyproducerade och moderna lokaler.

I landsbygdsområden är hyresnivåerna relativt jämna.

Befintliga lokaler

Till skillnad från nyproducerade lokaler styrs hyran för befintliga lokaler

av utbud och efterfrågan. Denna hyra kan variera kraftigt mellan olika

geografiska lokaliseringar. I områden med höga vakanser och stort

utbud på lokaler kan marknadshyran understiga nyproduktionshyran

väsentligt. Den omvända situationen, där marknadshyran överstiger

nyproduktionshyran, förkommer nästan uteslutande i storstädernas

citynära anläggningar där byggbar mark saknas och det råder generell

brist på moderna och ändamåls enliga lokaler.

Spanien

Nederländerna

Belgien

Finland

Frankrike

Sverige

Transaktionsvolym lager & industri

MEUR

5 000

10 000

15 000

20 000

25 000

30 000

35 000

20232022202120202019201820172016201520142013

Tyskland

Källa: Savills

Produktion/industri

Andel av total volym (%)

Övrigt (blandfastigheter, lättindustri, lager)

Logistik

Transaktionsvolym lager & industri i Sverige

Mkr %

10 000

20 000

30 000

40 000

50 000

60 000

202320212019201720152013201120092007

Källa: Savills

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023

Källa: Savills

Hyresutveckling i Stockholm

Kr/kvm

Kontor Stockholm i bästa läge

Kontor Stockholm

Lager/industri Stockholm i bästa läge

Lager/industri Stockholm

2 000

4 000

6 000

8 000

10 000

202320212019201720152013201120092007

Källa: Savills

Kontor Helsingfors i bästa läge

Lager/industri Helsingfors i bästa läge

Hyresutveckling i Helsingfors

Euro/kvm

100

200

300

400

500

600

202320212019201720152013201120092007

Källa: Savills

Hyresutveckling i Paris och Lyon

Euro/kvm

Kontor Paris i bästa läge

Kontor Lyon i bästa läge

200

400

600

800

1 000

1 200

202320212019201720152013201120092007200520032001

Lager/industri Paris i bästa läge

Lager/industri Lyon i bästa läge

Källa: Savills

Hyresutveckling i Madrid och Barcelona

Euro/kvm

Kontor Madrid i bästa läge

Kontor Barcelona i bästa läge

Lager/industri Barcelona i bästa läge

Lager/industri Madrid i bästa läge

100

150

200

250

300

350

400

450

20232022202120202019201820172016201520142013

Källa: Savills

Hyresutveckling i Randstad och Eindhoven

Euro/kvm

Kontor Amsterdam i bästa läge

Kontor Amsterdam

Lager/industri Randstad och Eindhoven i bästa läge

Lager/industri Randstad och Eindhoven

100

200

300

400

500

600

700

202320212019201720152013201120092007200520032001

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023

MARKNADSSEGMENT

Sagax fastighetsbestånd är indelat i marknadssegmenten Sverige,

Finland, Frankrike, Benelux, Spanien, Tyskland samt Övriga Europa.

74%avmarknadsvärdetoch77%avhyresvärdetvarhänförligttill

fastigheterutanförSverige.

HYRESAVTALSSTRUKTUR

Sagaxtecknarhuvudsakligensåkalladekallhyresavtal.Dettainnebär

atthyresgästenbetalarkostnadernaförtillexempelvärme,el,fastig

hetsskattsamtvattenochavloppitilläggtilldenöverenskomnahyran.

Sagaxpåverkashärigenomendastibegränsadomfattningavföränd

radekostnadertillföljdavändradförbrukningellerändradetaxor

förexempelvisvärmeellervatten.Utanförstorstädernaombesörjer

ochbekostarhyres

gästernanormaltävenfastighetsskötselochunder

hållavfastigheterna,såkalladetriplenetavtal.Merän95%avSagax

hyresavtal är indexerade till KPI eller motsvarande. Den årliga index

eringen kan i vissa fall vara begränsad genom tak respektive golv. Ett

mindreantalhyresavtalharårligafastahyresjusteringar.

Sagaxharendiversifieradavtalsstruktur,vilketstärkermöjlig

heternaattupprätthållaenjämnuthyrningsgrad.Förattytterligare

begränsariskenförminskadehyresintäktereftersträvarSagaxdelsatt

skapa långsiktiga relationer med bolagets hyresgäster, dels att uppnå en

goddiversifieringavhyresavtalenslängdochstorlek.Därutöverefter

strävarSagaxenjämnfördelningavkontraktsförfallöveråren.Sagax

arbetarävenaktivtmedkontraktsförlängningiförtid.Bolagetväljeratt

avståfrånattvidvarjetidpunktmaximerahyresnivånomiställetlängre

löptiderkanuppnås.Dettabedömsminskariskenförbetydandevariansi

koncernensuthyrningsgrad.

Sagaxkontrakteradeårshyrafördeladesvidperiodensutgångpå

2462hyresavtalmedcirka1400hyresgäster.

Den 31 december 2023 omfattade Sagax fastighetsbestånd 903 fastigheter med en uthyrningsbar area om

4 331 000 kvadratmeter. Det årliga hyresvärdet och kontrakterad årshyra uppgick till 4 738 respektive

4 557 miljoner kronor. Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 96 %.

Sagax fastighetsbestånd i

sammandrag

Fastighetsbestånd i sammandrag

2023-12-31 2023

Marknadssegment

Antal

fastig-

heter

Uthyr-

ningsbar

area, kvm

Marknadsvärde Hyresvärde

Ekonomisk

uthyrnings-

grad

Hyres-

intäkter,

Mkr

Övriga

intäkter,

Mkr

Fastighets kostnader

Drift-

netto,

Mkr

Direkt av-

kastning

Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm

Sverige 125 918 000 14 649 16 000 1 085 1 183 95 % 955 4 –143 –156 816 5,5 %

Finland 243 1 458 000 18 175 12 500 1 767 1 212 95 % 1 682 5 –317 –217 1 370 7, 5 %

Frankrike 264 743 000 9 815 13 200 814 1 096 98 % 697 5 –167 –225 534 6,4 %

Benelux 147 661 000 8 461 12 800 631 953 96 % 586 12 –68 –103 530 6,5 %

Spanien 113 451 000 4 543 10 100 317 703 99 % 254 0 –24 –53 230 6,0 %

Tyskland 9 94 000 1 295 13 800 112 1 195 98 % 108 0 –4 –43 104 8,0 %

Övriga Europa 2 6 000 124 19 200 12 1 840 100 % 12 – –1 –106 12 9,0 %

Delsumma 903 4 331 000 57 061 13 200 4 738 1 094 96 % 4 293 25 –723 –167 3 595 6,4 %

Ej fördelat

– – – – – – – – – –44 –10 –44 –

Totalt 903 4 331 000 57 061 13 200 4 738 1 094 96 % 4 293 25 –767 –177 3 551 6,4 %

1) Kostnader för fastighetsadministration ingår i redovisade fastighetskostnader.

Koncernens hyresvärde

Finland 37 % (1 767 mkr)

Sverige 23 % (1 085 mkr)

Övriga Europa 0 % (12 mkr)

Spanien 7 % (317 mkr)

Frankrike 17 % (814 mkr)

Benelux 13 % (631 mkr)

Tyskland 2 % (112 mkr)

Fastigheternas marknadsvärde

Finland 32 % (18 175 mkr)

Sverige 26 % (14 649 mkr)

Övriga Europa 0 % (124 mkr)

Spanien 8 % (4 543 mkr)

Frankrike 17 % (9 815 mkr)

Benelux 15 % (8 461 mkr)

Tyskland 2 % (1 295mkr)

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023

I tabellen nedan redovisas storleken på Sagax hyresavtal i relation till

koncernenskontrakteradeårshyravidåretsutgång.Avtabellentill

högernedanframgåratt2455hyresavtalhadeetthyresvärdeunder

stigande1%avkoncernenskontrakteradeårshyra.Detsammanlagda

hyresvärdetfördessaavtalmotsvarade90%avSagaxkontrakterade

årshyra.Sagaxvardärutöverparti6hyresavtalmedetthyresvärde

motsvarande12%avkoncernenskontrakteradeårshyra.Dessahyres

avtalutgjordesammanlagt8%avSagaxkontrakteradeårshyra.Endast

1avSagaxhyresavtalhadeettårligthyresvärdeöverstigande2%av

koncernenshyresintäkter.

HYRESGÄSTER

Sagaxhyresgästerärverksammainomolikasektorer.Företaginomtill

verkningsindustrinstårför16%(14%)avhyresintäkterna.Fordons

relateradverksamhet,innefattandeförsäljning,serviceochtillverkning

Löptider för hyresavtal

Förfalloår

Antal

hyresavtal Area, kvm

Kontrakterad årshyra

Mkr Andel

2024 916 623 000 732 16 %

2025 465 739 000 690 15 %

2026 362 496 000 560 12 %

2027 231 493 000 513 11 %

2028 154 355 000 426 9 %

>2028 334 1 477 000 1 635 36 %

Totalt 2 462 4 182 000 4 557 100 %

Hyresduration

Marknadssegment

Antal

fastigheter

Antal

hyresavtal

Hyres-

duration, år

Sverige 125 518 4,4

Finland 243 735 4,4

Frankrike 264 763 4,0

Benelux 147 246 5,3

Spanien 113 193 4,5

Tyskland 9 5 12,7

Övriga Europa 2 2 10,3

Totalt/genomsnitt 903 2 462 4,7

samtlivsmedelsrelateradverksamhetstårför14%(13%)respektive

10%(11%)avhyresintäkterna.Endiversifieringavhyresgästernas

branschtillhörighetbedömsminskariskenförvakanserochhyresför

luster.Dehuvudsakligasektorernaåterfinnsicirkeldiagrammetnedan.

Vidårsskiftetmotsvaradehyresvärdethänförligttillde10största

hyresgästerna21%avdetotalakontrakteradehyresintäkterna,för

deladepå136hyresavtal.Hyresdurationenfördessauppgicktill7,9

årigenomsnitt.Denenskiltstörstahyresgästenärdenamerikanska

medicinteknikkoncernenBaxtersomsvaradeför3,8%avSagaxkon

trakteradehyresintäktervidårsskiftet.Ytterligare4hyresgästerharen

årshyrasomvarförsigöverstiger2%avbolagetstotalaårshyror.De5

störstahyresgästernaäribokstavsordningBaxterkoncernen,Groupe

Colas,Kesko,NokiaochSaintGobainkoncernen.

Fördelning av kontrakterad årshyra

IT, utveckling,utbildning 6 %

Fastighetsservice 8 %

Byggmaterial 7 %

Övrigt 15 %

Media 4 %

Produktion, fastigheter 6 %

Logistik 6 %

Livsmedelsrelaterad verksamhet 10 %

Medicin, medicinteknik 6 %

Stat, kommun 2 %

Fordon 14 %

Tillverkningsindustri 16 %

Fördelning hyresavtal

Andel av

kontrakterad årshyra

Kontrakterad

årshyra Andel, %

Antal

hyres-

avtal, st

Genomsnittlig

kontrakterad

årshyra, Mkr

Hyres-

duration, år

> 2 % 97 2 1 97 14

1–2 % 360 8 6 60 4

< 1 % 4 099 90 2 455 2 5

Totalt/genomsnitt 4 557 100 2 462 2 5

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023

FASTIGHETSPORTFÖLJENS AVKASTNING

Direktavkastningenföråretiförhållandetillmarknadsvärdetvidårets

utgånguppgicktill6,4%(5,8%).Fastighetsportföljenstotalavkastning

uppgicktill4,0%(9,3%).Underåretuppgickdenvägdainflationen

till3,4%(9,4%)idemarknaderdärSagaxäraktivt.Denrealatotal

avkastningenuppgicksåledestill0,6%(–0,1%).

Framåtriktaddirektavkastninguppgicktill6,6%(6,3%).Idiagram

metnedanförklarashurdenframåtriktadedirektavkastningenpåver

katsavhyresförändringar,investeringar,avyttringar,värdeförändringar

ochvalutaeffekter.

HYRESFÖRLUSTER

Sagaxharhistorisktredovisatlågahyresförluster,senedanstående

tabell.Under2023uppgickhyresförlusternatill5,0(2,1)miljoner

kronor.

Hyresgästernas nettoinflyttning

–0,5

0,0

0,5

1,0

1,5

2,0

2023202220212020201920182017201620152014

Andel av hyresvärde, %

Netto av kontrakterade årshyror för in- och avflyttade hyresgäster under året jämförs med

genomsnittligt hyresvärde under året.

Hyresgästernas omsättningshastighet

2023202220212020201920182017201620152014

Andel av kontrakterad årshyra, %

Kontrakterad årshyra för under året avflyttade hyresgäster i relation till genomsnittlig

kontrakterad årshyra under året.

Hyresvärde och ekonomisk uthyrningsgrad

200

400

600

800

1 000

1 200

2023202220212020201920182017201620152014

%, kurva Kr/kvm, staplar

Hyresvärde, kr/kvm

Uthyrningsgrad, %

100

Hyresförluster

År

Hyres -

förluster, Mkr

Andel av

hyresintäkter, %

Ekonomisk

uthyrningsgrad, %

2014 0,2 0,0 94

2015 0,6 0,0 96

2016 0,1 0,0 94

2017 0,1 0,0 94

2018 1,6 0,1 95

2019 2,9 0,1 95

2020 0,7 0,0 95

2021 3,2 0,1 96

2022 2,1 0,1 96

2023 5,0 0,1 96

Direkt-

avkastning: 6,3 % 0,2 % 0,1 % 0,1 % 0,0 % 0,0 % 6,6 %

0,2 %

Utveckling för fastighetsportföljens framåtriktade direktavkastning

10 000

20 000

30 000

40 000

50 000

60 000

52 682 –1 306 5 088 902

–77

–229 57 061

Marknadsvärde

förvaltnings-

fastigheter

2023-12-31

Valuta-

effekt

För-

säljningar

Förändringar

i befintligt

bestånd

FörvärvVärde-

förändringar

Marknadsvärde

förvaltnings-

fastigheter

2022-12-31

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023

UTHYRNINGSARBETE

Under2023harSagaxhaftenomsättningshastighetavhyresgästerom

4,9%(5,9%).Omsättningstaktenharberäknatssomkontrakteradårs

hyraförunderåretavflyttadehyresgästerirelationtillgenomsnittlig

kontrakterad årshyra under året.

Hyresgästernasnettoinflyttning2023uppgicktill0,0%(–0,4%).

Nettoinflyttningenharberäknatsgenomattnettotavkontrakterade

årshyrorförinochavflyttadehyresgästerunderåretjämförtsmed

genomsnittlig årshyra under året. Den ekonomiska uthyrnings graden

uppgicktill96%(96%)vidåretsutgångochharkonsekventöverstigit

94%sedan2014.

Den ekonomiska uthyrningsgradens förändring

Underåretharvakansvärdetökatmed210(220)miljonerkronortill

följdavavflyttningarochminskatmed211(207)miljonerkronortill

följdavinflyttningar.Tidsbegränsadelämnaderabatteruppgicktill52

(38)miljonerkronorpåårsbasisvidåretsslut.Löptidernaförrabat

ternaframgåravtabellennedan.Avvakansvärdetåterfanns75%

(75%)iSverigeochFinland.

Förvärvavfastighetermedvakanserharökatvakansvärdetmed6mil

jonerkronor.Utgåendevakansvärdeharreduceratsmed7miljoner

kronortillföljdavfastighetsförsäljningar.Utgåendevakansvärdeupp

gicktill182(171)miljonerkronor.

Kommande vakansförändring

Hyresavtalmedetthyresvärdeom74(107)miljonerkronorvarvid

åretsslutuppsagdavaravhyresavtalomfattande74(104)miljoner

kronorharsagtsuppföravflyttningochhyresavtalomfattande0(3)

miljonerkronorharsagtsuppföromförhandling.Avdehyresavtalsom

sagtsuppföravflyttningskeravflyttningarmotsvarande55miljoner

kronorunder2024,9miljonerkronorunder2025och10miljoner

kronorunder2026ellerdärefter.

Nyuthyrningaravlokalersomännuejinflyttatsharminskatdet

justeradevakansvärdetmed19(49)miljonerkronor.

Detjusteradeutgåendevakansvärdetuppgicktill237(229)miljoner

kronor.55(55)miljonerkronoravseravtalsomsagtsuppföravflytt

ning,menännuejavflyttatsochnyuthyrningarsomännuinteinflyttats.

Vakanser 1 januari 2024

Marknadssegment

Antal

fastigheter

Hyresvärde,

Mkr

Vakansvärde,

Mkr

Ekonomisk

vakansgrad

Uthyrningsbar

area, kvm

Vakant

area, kvm

Areamässig

vakansgrad

Sverige 125 1 085 57 5 % 918 000 37 000 4 %

Finland 243 1 767 80 5 % 1 458 000 79 000 5 %

Frankrike 264 814 14 2 % 743 000 12 000 2 %

Benelux

147 631 25 4 % 661 000 7 000 1 %

Spanien 113 317 3 1 % 451 000 11 000 3 %

Tyskland 9 112 2 2 % 94 000 2 000 2 %

Övriga Europa 2 12 – – 6 000 – –

Totalt 903 4 738 182 4 % 4 331 000 149 000 3 %

1) Vakansvärde respektive vakansgrad beaktar vakanser och lämnade rabatter till hyresgäster.

2) Sagax har under året förvärvat fastigheter i Belgien. Fastigheterna i Belgien och Nederländerna redovisas från 1 juli i marknadssegmentet Benelux.

Löptider för lämnade rabatter

Förfalloår Mkr

2024 45

2025 3

2026 2

2027 1

2028

>2028 1

Totalt 52

Ingånga och uppsagda hyresavtal

Inflyttningar Avflyttningar

In- och avflyttningsår Antal avtal Hyresvärde, Mkr Antal avtal Hyresvärde, Mkr

2024 11 –19 55 55

2025 – – 8 9

2026 – – 2 2

2027 – – 1 8

2028 – –

– –

>2028 – – – –

Totalt 11 –19 66 74

Vakansförändringar

Belopp i miljoner kronor 2023 2022

Ingående vakans respektive år 171 135

Inflyttningar –211 –207

Avflyttningar 210 220

Förändring av lämnade rabatter 13 1

Vakansvärde, förvärvade fastigheter 6 19

Vakansvärde, försålda fastigheter –7 –5

Valutakursförändring 0 8

Utgående vakansvärde 182 171

Uppsagt för omförhandling – 3

Uppsagda avtal, ej avflyttat 74 104

Nyuthyrning, ej inflyttat –19 –49

Justerat utgående vakansvärde 237 229

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023

NETTOINVESTERINGAR 2023

Sagaxnettoinvesteringarifastigheterunder2023uppgicktill5913

(1855)miljonerkronormotsvarande11%avingåendefastighets

värde,sediagramsidan22.Underdensenastefemårsperiodenhar

nettoinvesteringarnaigenomsnittuppgåtttill10%avingåendefastig

hetsvärde respektive år. Nettoinvesteringarna har beräknats som

nettotavfastighetsförvärv,investeringaribefintligtfastighetsbestånd

samt avyttringar av fastigheter.

Förvärv

Sagaxharunderåretförvärvatfastighetermedensammanlagduthyr

ningsbarareaom449000kvadratmeterförtotalt5088(3202)miljo

nerkronor.Denstörstainvesteringenavsågenportföljom65fastigheter

omfattande109000kvadratmeteruthyrningsbarareaiFrankrike.

Avyttringar

Underårethar9fastigheteravyttratsförensammanlagdköpeskilling

om86miljonerkronor.

Under tredje kvartalet förvärvades en fastighet omfattande 13 700 kvadratmeter uthyrningsbar area i Bremerhaven, Tyskland.

Fastigheten är fullt uthyrd och består av lokaler för lagerverksamhet.

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023

Fastighetsförvärv 2023, area

Finland 15 % (69 394 kvm)

Sverige 2 % (10 943 kvm)

Spanien 34 % (152 890 kvm)

Benelux 15 % (67 115 kvm)

Frankrike 30 % (134 583 kvm)

Tyskland 3 % (13 672 kvm)

Investering i befintligt fastighetsbestånd per marknadssegment, 2023

Finland 18 % (167 Mkr)

Sverige 60 % (539 Mkr)

Spanien 3 % (26 Mkr)

Benelux 9 % (79 Mkr)

Frankrike 10 % (89 Mkr)

Tyskland – % (2 Mkr)

Orsak till investeringar i befintligt fastighetsbestånd, 2023

Nyuthyrning 28 % (252 Mkr)

Nyproduktion 44 % (395 Mkr)

Hyrestillägg 5 % (50 Mkr)

Underhåll 23 % (205 Mkr)

Investeringar i befintligt bestånd

Sagaxharunder2023investerat902(715)miljonerkronoridetbefint

ligafastighetsbeståndet,varav539(223)miljonerkronoriSverigeoch

167(302)miljonerkronoriFinland.Avinvesteringarnaibefintligt

beståndavsåg205(269)miljonerkronorunderhållavfastigheternaoch

395(232)miljonerkronornyproduktion.Därutöverinvesterades252

(158)miljonerkronorisambandmednyuthyrningaroch50(56)mil

jonerkronormothyrestillägg.Avinvesteringarnaibefintligtbestånd

avsågsammanlagt18miljonerkronorienergibesparandeåtgärder.

Därutöverharlöpandeunderhållom104(84)miljonerkronor

kostnadsförtsikoncernensredovisningunder2023.

Fastighetsförvärv 2023, förvärvspris

Finland 17 % (851 Mkr)

Sverige 4 % (186 Mkr)

Spanien 25 % (1 281 Mkr)

Benelux 22 % (1 096 Mkr)

Frankrike 31 % (1 601 Mkr)

Tyskland 1 % (73 Mkr)

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023

Fem största investeringarna i befintligt fastighetsbestånd

under 2023

Nedanredogörsfördefemstörstainvesteringarnaidetbefintliga

fastighetsbeståndetunderåret.Dessafeminvesteringaruppgicktill

sammanlagt419miljonerkronor,vilketmotsvarade46%avdetotala

investeringarnaibefintligtfastighetsbeståndunderåret.

Jakobsberg 18:19, 148 miljoner kronor

Nybyggnationom14000kvadratmeterlagerochverksamhetslokaler

iJärfälla,nordvästomStockholm.Byggnationenpåbörjadesunder

tredjekvartalet2022ochberäknasvarafärdigställdundertredjekvar

talet2025.Dentotalainvesteringenberäknasuppgåtill511miljoner

kronorochfastighetenavsesblicertifieradenligtMiljöbyggnadSilver

vid färdigställande. Fastigheten är fullt uthyrd.

Sollentuna Häradsallmänning 1:34, 110 miljoner kronor

PåfastighetenSollentunaHäradsallmänning1:34iJärfälla,nordväst

omStockholm,pågårnybyggnationom7300kvadratmeterlageroch

verksamhetslokaler.Fastighetenförvärvadesunderfjärdekvartalet

2021ochnybyggnationenberäknasvarafärdigställdunderfjärdekvar

talet2024.FastighetenavsesattcertifierasenligtMiljöbyggnadSilver

vidfärdigställande.Dentotalainvesteringenberäknasuppgåtill187

miljonerkronorochfastighetensuthyrningsgraduppgicktill65%vid

årets utgång.

Jordbromalm 3:1, 65 miljoner kronor

Hyresgästanpassningarom65000kvadratmeterlagerochverksam

hetslokaler som beräknas vara färdigställda under andra kvartalet

2024.Dentotalainvesteringenberäknasuppgåtill96miljonerkronor

ochareamässiguthyrningsgraduppgicktill90%(46%)vidårets

utgång.

Elektra 11, 60 miljoner kronor

Nybyggnationavlagerochverksamhetslokalerom3500kvadrat

metersamt84parkeringsplatseriStockholm.Byggnationenpåbörja

desunder2021ochberäknasvarafärdigställdunderandrakvartalet

2024.Dentotalainvesteringenberäknasuppgåtill87miljonerkronor.

FastighetenärfulltuthyrdochkommerattcertifierasenligtMiljö

byggnad Silver vid färdigställande.

13 Rue Gutenberg, 36 miljoner kronor

På13RueGutenbergpågårnybyggnationom3200kvadratmeter

lagerochverksamhetslokalersomfärdigställsunder2024.Fastig

hetenärbelägen30kilometerösteromcentralaParisochdentotala

investeringenberäknasuppgåtill49miljonerkronor.Fastigheten

avsesattcertifierasenligtBREEAMNewconstruction,nivåVeryGood.

Uthyrningsgradenuppgicktill43%vidåretsutgång.

Pågående investeringar vid årsskiftet

Sagaxhadevidårsskiftet12pågåendeinvesteringarmedenberäknad

investeringsvolymöverstigande10miljonerkronor,setabellnedan.

VidårsskiftethadeSagaxpågåendeprojektmedenberäknadinves

teringom1611miljonerkronorvarav892miljonerkronorinvesterats

tillochmed2023och719miljonerkronoråterstårattinvestera.

Sagax nettoinvesteringar i fastigheter 2019-2023

1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

20232022202120202019

%, linje

Nettoinvesteringar, Mkr

% av ingående fastighetsvärden

Rullande 5-årssnitt

Mkr, staplar

Pågående projekt

Pågående projekt med en beräknad total investering överstigande 10 miljoner kronor

Fastighet/adress Kommun Segment Avseende

Projekt area,

kvm

Beräknad

investering, Mkr

Återstående

investering, Mkr

Beräknat

färdig ställande

Jakobsb erg 18:19 Järfälla Sverige Nybyggnation 14 000 511 337 2025

Sollentuna Häradsallmänning 1:34 Järfälla Sverige Nybyggnation 7 000 187 72 2024

Jordbromalm 3:1 Haninge Sverige Hyresgästanpassning 65 000 96 7 2024

Elektra 11 Stockholm Sverige Nybyggnation 4 000 87 2 2024

13 Rue Gutenberg Bussy-Saint-Georges Frankrike Nybyggnation 3 000 49 5 2024

Romben 3 Sollentuna Sverige Hyresgästanpassning 6 000 35 29 2024

Versterkerstraat 10 Almere Benelux Nybyggnation 3 000 35 3 2024

Ruununmyllyntie 13 Tavastehus Finland Hyresgästtillägg 18 000 32 16 2024

Kugghjulet 3 Huddinge Sverige Hyresgästanpassning 5 000 30 5 2024

Skultuna 3 Stockholm Sverige Nybyggnation 5 000 26 2 2024

Chroomstraat 140 Zoetermeer Benelux Hyresgästanpassning 7 000 15 3 2024

Kopersteden 1 Enschede Benelux Hyresgästanpassning 21 000 13 10 2024

Delsumma 158 000 1 116 526

Pågående projekt med en beräknad total investering understigande 10 miljoner kronor 495 193

Totalt pågående projekt 31 december 2023 1 611 719

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023

På fastigheten 46 Avenue des Gardes Messiers i Frankrike färdigställdes nybyggnation om 2 400 kvadratmeter lager- och verksamhets-

lokaler. Byggnationen påbörjades under första kvartalet 2022 och färdigställdes under andra kvartalet 2023. Den totala investeringen

uppgick till 35 miljoner kronor och fastigheten är miljöcertifierad enligt BREEAM New construction, nivå Very Good.

46 Avenue des Gardes Messiers

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023

Sagax fastighetsbestånd i Sverige omfattade 125 fastigheter med 918 000 kvadratmeter uthyrningsbar area.

Hyresvärdet uppgick till 1 085 miljoner kronor.

MarknadssegmentSverige

Korta fakta

2023 2022

Antal fastigheter 125 119

Uthyrningsbar area, kvm 918 000 905 000

Hyresvärde, Mkr 1 085 991

Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95 93

Antal hyresavtal 518 513

Fastigheternas marknadsvärde, Mkr 14 649 14 782

Driftnetto, Mkr 816 727

Direktavkastning, % 5,5 4,7

Segmentets andel av Sagax fastigheters marknadsvärde

20232022202120202019

Segmentets andel av Sagax

26%

Hyresvärde

23% 21%

Fastigheternas

marknads-

värde

Uthyrningsbar

area

Fördelning av hyresavtal i segmentet

Andel av

Sagax årshyra

Segmentets

kontrakterade

årshyra

Andel av

koncernens

kontrakterade

årshyra, %

Antal

hyres-

avtal, st

Genomsnittlig

kontrakterad

årshyra, Mkr

> 2 % – – – –

1–2 % 104 2 2 52

< 1 % 923 20 516 2

Totalt 1 028 23 518 2

Fastighetsbestånd i Sverige i sammandrag

2023-12-31 2023

Geografisk fördelning

Antal

fastig-

heter

Uthyr-

ningsbar

area, kvm

Marknadsvärde Hyresvärde

Ekonomisk

uthyrnings-

grad

Hyres-

intäkter,

Mkr

Övriga

intäkter,

Mkr

Fastighets kostnader

Drift-

netto,

Mkr

Direkt av-

kastningMkr kr/kvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm

Stockholm 91 656 000 12 658 19 300 905 1 380 94 % 785 3 –131 –200 657 5,1 %

Övriga Sverige 34 262 000 1 990 7 600 180 688 100 % 170 1 –12 –45 159 7,9 %

Totalt Sverige 125 918 000 14 649 16 000 1 085 1 183 95 % 955 4 –143 –156 816 5,5 %

1) Kostnader för fastighetsadministration ingår i redovisade fastighetskostnader.

SVERIGE

SverigeärenavSagaxhuvudmarknader.Avkoncernenstotalamark

nadsvärdeochhyresvärdeåterfinns26%respektive23%idetta

segment.SagaxfastighetsbeståndiSverigeomfattade125fastigheter

med918000kvadratmeteruthyrningsbararea.Vidårsskiftetuppgick

antalethyresavtaltill518stycken.

Marknadsvärde

MarknadsvärdetpåSagaxfastigheteriSverigefastställdesper31

december2023till14649(14782)miljonerkronor.Denorealiserade

värdeförändringenisegmentetuppgicktill–859(667)miljonerkronor,

motsvarandeenvärdeförändringom–5,5%(4,7%).Undersamma

periodvarinflationen4,4%(12,3%)ochdenrealavärdeförändringen

uppgicksåledestill–9,5%(–6,8%).Avdenorealiseradevärdeför

ändringenvar240(154)miljonerkronorhänförligtillförvaltningoch

–1099(514)miljonerkronorrelaterattillallmänmarknadsvärde

förändring.Vägtdirektavkastningskravförsegmentetvarper31

december20235,9%(5,3%)medintervallet5,29,5%(4,39,5%).

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023

Stockholm

SagaxfastighetsbeståndiStockholmsområdetomfattade91fastig

hetermed656000kvadratmeteruthyrningsbararea.Sagaxfastigheter

iStockholmutgjorde15%avSagaxuthyrningsbaraareaoch19%av

koncernenshyresvärde.

SagaxfastigheteriStockholmåterfinnsutanförcentralaStockholm

framföralltutmeddestörretrafikledernasomE4/E20,E18ochNynäs

vägen. Flertalet av fastigheterna är belägna i etablerade industriom råden

somtillexempelLundaochUlvsundainorraStockholmsamtÄlvsjö,

Segeltorp,JordbroochÅrstaisödraStockholm.

Avflyttningar,nyuthyrningarochomförhandlingaravbefintliga

avtalskerlöpandeochmöjligheternaatthyrautvakantalokalerbedöms

som goda.

Förvaltning

Hyresintäkternaökadetill785(703)miljonerkronorochdriftnettot

till657(581)miljonerkronor,främsttillföljdavfastighetsförvärv,

hyresindexeringochförbättraduthyrningsgrad.Denekonomiska

uthyrningsgradeniStockholmvar94%(91%)vidutgångenav2023.

Sagaxharunderårettecknat32nyahyresavtalomfattandeen

uthyrningsbarareaom47000kvadratmeteroch14hyresavtalom

21700kvadratmeterharförlängts.Hyresgästerharunderåretsagtupp

32avtalföravflyttningom41300kvadratmetervilketbetyderattnetto

uthyrningenuppgicktill5700kvadratmeter.

Under2023har539(220)miljonerkronorinvesteratsibefintligt

fastighetsbestånd.

Förvärv och avyttringar

Under2023förvärvades6fastigheteriStockholmförsammanlagt186

miljonerkronor.

Övriga Sverige

SagaxfastighetsbeståndiÖvrigaSverigeomfattadevidåretsutgång34

fastighetermed262000kvadratmeteruthyrningsbarareaochutgjorde

6%avSagaxtotalauthyrningsbaraarea.SagaxfastigheteriÖvriga

Sverigeutgjorde3%avSagaxfastigheterstotalamarknadsvärdeoch4%

avkoncernenshyresvärde.

Förvaltning

Hyresintäkternaökadetill170(154)miljonerkronorochdriftnettot

till159(145)miljonerkronor,främstberoendepåhyresindexering.

DenekonomiskauthyrningsgradeniövrigaSverigevar100%(99%)

vid årets utgång.

Sagaxharunderårettecknat2nyaavtalomfattandeenuthyrnings

barareaom1500kvadratmeter.Underårethar2avtalom2100

kvadratmetersagtsuppföravflyttningochingaavtalharförlängts.

Nettouthyrningenuppgickdärmedtill–600kvadratmeter.Dengenom

snittligahyresdurationenuppgicktill6,0(6,9)år.Merpartenavfastig

heternaäruthyrdamedtriplenetavtal.

Under2023har10(3)miljonerkronorinvesteratsibefintligtfastig

hetsbestånd.

Förvärv och avyttringar

Ingaförvärvelleravyttringarharskettunderåret.

På fastigheten Jordbromalm 3:1 i Haninge genomförs hyresgästanpassning om 65 000 kvadratmeter lager- och verksamhetslokaler varav

55 000 kvadratmeter är genomförda vid årets utgång. Fastigheten är belägen 25 kilometer söder om centrala Stockholm och består av

94 000 kvadratmeter uthyrningsbar area och 183 000 kvadratmeter mark. Uthyrnings graden uppgick till 90 % vid årets utgång.

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023

MarknadssegmentFinland

Sagax fastighetsbestånd i Finland omfattade 243 fastigheter med 1 458 000 kvadratmeter uthyrningsbar area.

Hyresvärdet uppgick till 1 767 miljoner kronor.

Korta fakta

2023 2022

Antal fastigheter 243 218

Uthyrningsbar area, kvm 1 458 000 1 393 000

Hyresvärde, Mkr 1 767 1 711

Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95 97

Antal hyresavtal 735 732

Fastigheternas marknadsvärde, Mkr 18 175 17 876

Driftnetto, Mkr 1 370 1 141

Direktavkastning per 31 december, % 7, 5 6,7

Segmentets andel av Sagax fastigheters marknadsvärde

20232022202120202019

Segmentets andel av Sagax

37%

Hyresvärde

34%32%

Fastigheternas

marknads-

värde

Uthyrningsbar

area

Fördelning av hyresavtal i segmentet

Andel av

Sagax årshyra

Segmentets

kontrakterade

årshyra

Andel av

koncernens

kontrakterade

årshyra, %

Antal

hyres-

avtal, st

Genomsnittlig

kontrakterad

årshyra, Mkr

> 2 % – – – –

1–2 % 256 6 4 64

< 1 % 1 431 31 731 2

Totalt 1 687 37 735 2

Fastighetsbestånd i Finland i sammandrag

2023-12-31 2023

Geografisk fördelning

Antal

fastig-

heter

Uthyr-

ningsbar

area, kvm

Marknadsvärde Hyresvärde

Ekonomisk

uthyrnings-

grad

Hyres-

intäkter,

Mkr

Övriga

intäkter,

Mkr

Fastighets kostnader

Drift-

netto,

Mkr

Direkt av-

kastningMkr kr/kvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm

Helsingfors 85 717 000 10 870 15 200 960 1 340 93 % 892 1 –170 –237 723 6,7 %

Övriga Finland 158 741 000 7 305 9 900 807 1 089 98 % 790 4 –147 –198 647 8,6 %

Totalt Finland 243 1 458 000 18 175 12 500 1 767 1 212 95 % 1 682 5 –317 –217 1 370 7, 5 %

1) Kostnader för fastighetsadministration ingår i redovisade fastighetskostnader.

FINLAND

FinlandärSagaxstörstamarknadssegment,motsvarande32%av

koncernensmarknadsvärdeoch37%avtotalthyresvärde.Sagax

fastighetsbeståndiFinlandomfattade243fastighetermed1458000

kvadratmeteruthyrningsbararea.Vidårsskiftetuppgickantalethyres

avtaltill735stycken.

Marknadsvärde

MarknadsvärdetpåSagaxfastigheteriFinlandfastställdesper31

december2023till18175(17876)miljonerkronor.Denorealiserade

värdeförändringenisegmentetuppgicktill–629(108)miljonerkronor,

motsvarandeenvärdeförändringom–3,3%(0,6%).Undersamma

periodvarinflationen3,6%(9,1%)ochdenrealavärdeförändringen

uppgicksåledestill–6,7%(–7,8%).Avdenorealiseradevärdeföränd

ringenvar194(78)miljonerkronorhänförligtillförvaltningoch–824

(30)miljonerkronorrelaterattillallmänmarknadsvärdeförändring.

Vägtdirektavkastningskravförsegmentetvarper31december2023

6,7%(6,5%),medintervallet4,314,0%(4,314,0%).

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023

Helsingfors

SagaxfastighetsbeståndiHelsingforsinklusivedeintilliggandekom

munernaEsbo,Vanda,KeravaochTusbyomfattadevidårsskiftet85

fastighetermed717000kvadratmeteruthyrningsbararea.Sagax

fastigheterliggerplaceradeutmedringledernaochstörretrafikleder.

SagaxfastigheteriHelsingforsutgjorde17%avSagaxuthyrnings

baraareaoch20%avkoncernenshyresvärde.

Förvaltning

Hyresintäkternaökadetill892(775)miljonerkronorochdriftnettot

med20%till723(605)miljonerkronor,främsttillföljdavfärdig

ställdanybyggnationer,fastighetsförvärvochhyresindexering.Sagax

harunder2023investerat86(168)miljonerkronoribefintligtfastig

hetsbestånd.

Sagaxharunderårettecknat59nyahyresavtalmedenuthyrnings

barareaom25300kvadratmeteroch44hyresavtalom56200kvadrat

meterharförlängts.Hyresgästerharunderåretsagtupp55avtalför

avflyttningom39100kvadratmeter.Nettouthyrningenuppgickdärmed

till–13800kvadratmeterunder2023.

Förvärv och avyttringar

Under2023förvärvades7fastigheteriHelsingforsomfattandesam

manlagt53400kvadratmeteruthyrningsbarareaförtotalt573miljo

ner kronor.

Övriga Finland

ÖvrigaFinlandomfattade158fastighetermed741000kvadratmeter

uthyrningsbarareaochutgjorde17%avSagaxuthyrningsbaraarea

och17%avhyresvärdet.Enstorandelavfastigheternaärbelägnai

universitetsstädernaJyväskylä,Tammerfors,UleåborgochÅbo.

Förvaltning

Hyresintäkternaökadetill790(660)miljonerkronorochdriftnettot

2023med20%till647(537)miljonerkronor,främsttillföljdav

fastighetsförvärvochhyresindexering.Merpartenavhyresavtalenär

triplenetavtal.

Sagaxtecknade20nyahyresavtalunder2023medenuthyrningsbar

areaom9000kvadratmeter.53hyresavtalom69400kvadratmeterhar

förlängtssamt28uppsägningarföravflyttningom16600kvadratmeter

harmottagits.Nettouthyrningenvarföljaktligen–7600kvadratmeter.

Sagaxharunder2023investerat81(133)miljonerkronoribefintligt

fastighetsbestånd.

Förvärv och avyttringar

Underårethar5fastigheteromfattande16000kvadratmeteruthyr

ningsbarareaförvärvatsför278miljonerkronor.3fastighetermeden

uthyrningsbarareaomtotalt5200kvadratmeteravyttradesförmot

svarande12miljonerkronorunder2023.

På fastigheten Koivuvaarankuja 2 i Finland har Sagax under 2023 uppdaterat fastighetens energisystem. Investeringen omfatttade utbyte av

fastighetens luftbehandlingssystem med värmeåtervinning samt installation av överordnat styr- och övervakningssystem. Investeringen uppgick

till 6 miljoner kronor och den årliga energibesparingen beräknas uppgå till 1 miljon kronor samt minskat koldioxidutsläpp om 82 ton.

Fastigheten förvärvades 2014 och omfattar 29 500 kvadratmeter uthyrningsbar area och 52 900 kvadratmeter mark.

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023

MarknadssegmentFrankrike

Sagax fastighetsbestånd i Frankrike omfattade 264 fastigheter med 743 000 kvadratmeter uthyrningsbar area.

Hyresvärdet uppgick till 814 miljoner kronor.

Korta fakta

2023 2022

Antal fastigheter 264 195

Uthyrningsbar area, kvm 743 000 610 000

Hyresvärde, Mkr 814 651

Ekonomisk uthyrningsgrad, % 98 97

Antal hyresavtal 763 637

Fastigheternas marknadsvärde, Mkr 9 815 7 971

Driftnetto, Mkr 534 428

Direktavkastning per 31 december, % 6,4 6,0

Segmentets andel av Sagax fastigheters marknadsvärde

20232022202120202019

Segmentets andel av Sagax

17%

Hyresvärde

17%17%

Fastigheternas

marknads-

värde

Uthyrningsbar

area

Fördelning av hyresavtal i segmentet

Andel av

Sagax årshyra

Segmentets

kontrakterade

årshyra

Andel av

koncernens

kontrakterade

årshyra, %

Antal

hyres-

avtal, st

Genomsnittlig

kontrakterad

årshyra, Mkr

> 2 % – – – –

1–2 % – – – –

< 1 % 801 18 763 1

Totalt 801 18 763 1

Fastighetsbestånd i Frankrike i sammandrag

2023-12-31 2023

Geografisk fördelning

Antal

fastig-

heter

Uthyr-

ningsbar

area, kvm

Marknadsvärde Hyresvärde

Ekonomisk

uthyrnings-

grad

Hyres-

intäkter,

Mkr

Övriga

intäkter,

Mkr

Fastighets kostnader

Drift-

netto,

Mkr

Direkt av-

kastningMkr kr/kvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm

Paris 124 479 000 7 162 14 900 601 1 254 98 % 567 5 –146 –305 425 6,2 %

Övriga Frankrike 140 264 000 2 652 10 100 214 810 96 % 130 – –21 –80 109 7, 2 %

Totalt Frankrike 264 743 000 9 815 13 200 814 1 096 98 % 697 5 –167 –225 534 6,4 %

1) Kostnader för fastighetsadministration ingår i redovisade fastighetskostnader.

FRANKRIKE

SegmentetFrankrikesvaradeför17%avmarknadsvärdetpåSagax

fastighetsportföljochför17%avkoncernenshyresvärde.Sagaxfastig

hetsbeståndomfattade264fastighetermed743000kvadratmeter

uthyrningsbararea.Vidårsskiftetuppgickantalethyresavtaltill763

stycken.

Marknadsvärde

MarknadsvärdetpåSagaxfastigheteriFrankrikefastställdesper31

december2023till9815(7971)miljonerkronor.Denorealiserade

värdeförändringenisegmentetuppgicktill230(363)miljonerkronor,

motsvarandeenvärdeförändringom2,4%(4,8%).Undersamma

periodvarinflationen3,7%(5,9%)ochdenrealavärdeförändringen

uppgicksåledestill–1,3%(–1,0%).Avdenorealiseradevärdeföränd

ringenvar131(103)miljonerkronorhänförligtillförvaltningoch99

(260)miljonerkronorrelaterattillallmänmarknadsvärdeförändring.

Vägtdirektavkastningskravförsegmentetvarper31december2023

6,4%(6,1%),medintervallet4,89,0%(4,08,5%).

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023

Paris

Vidutgångenav2023ägdeSagax124fastighetermed479000kvadrat

meter uthyrningsbar area i Paris. Sagax fastigheter i Parisområdet är

strategisktbelägnaieftertraktadeochetableradeindustriområden

utmedstörretrafikledersomA4ochA6.FastighetsbeståndetiParis

omfattade11%avSagaxuthyrningsbaraareaoch13%avkoncernens

hyresvärde.

Förvaltning

Hyresintäkternaökadetill567(461)miljonerkronorochdriftnettot

med22%till425(348)miljonerkronor,främsttillföljdavfastig

hetsförvärvochhyresindexering.

Sagaxharunder2023investerat80(57)miljonerkronoribefintligt

fastighetsbestånd.

Sagaxharunderårettecknat94nyahyresavtalmedenuthyrnings

barareaom49300kvadratmeteroch7hyresavtalom6400kvadrat

meterharförlängts.Hyresgästerharunderåretsagtupp79avtalför

avflyttningom43800kvadratmeter.Nettouthyrningenuppgicktill

5500

kvadratmeterunder2023.

Förvärv och avyttringar

Under2023har11fastigheterförvärvatsiParisför452miljonerkro

nor.Fastigheternaomfattar26300kvadratmeteruthyrningsbararea.

Under2023avyttrades1fastighetförmotsvarande7miljonerkronor.

Övriga Frankrike

Vidutgångenav2023ägdeSagax140fastighetermed264000kvadrat

meteruthyrningsbaraareaiövrigaFrankrike.Fastigheternautgjorde

6%avSagaxuthyrningsbaraareaoch5%avkoncernenshyresvärde.

MerpartenavfastigheternasmarknadsvärdeiövrigaFrankrikeåterfinns

iuniversitetsstädersomBordeaux,Lille,LyonochMarseille.

Förvaltning

Hyresintäkternaökadetill130(92)miljonerkronorochdriftnettotmed

36%till109(80)miljonerkronor,främsttillföljdavfastighetsförvärv

ochhyresindexering.

Sagaxharinvesterat9(6)miljonerkronoribefintligtfastighets

beståndunder2023.

Sagaxharunderårettecknat5nyahyresavtalmedenuthyrnings

barareaom5500kvadratmeteroch1avtalom1000kvadratmeterhar

förlängts.Hyresgästerharunderåretsagtupp5avtalföravflyttningom

5200kvadratmeter.Nettouthyrningenuppgicktill300kvadratmeter

under2023.

Förvärv och avyttringar

Under2023har62fastigheterförvärvatsför1149miljonerkronor.

Fastigheternaomfattar108000kvadratmeteruthyrningsbararea.

4fastigheteromtotalt2800kvadratmeteruthyrningsbarareaavyttra

desförmotsvarande28miljonerkronorunder2023.

Under det fjärde kvartalet har Sagax förvärvat en fastighetsportfölj omfattande 65 fastigheter i Frankrike. Fastigheterna omfattar 109000

kvadratmeter uthyrningsbar area och 1 840 000 kvadratmeter mark. Fastigheterna är fullt uthyrda. På foto framgår fastigheten Route de

Meaulan belägen i Limay utanför Paris.

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023

MarknadssegmentBenelux

Sagax fastighetsbestånd i Benelux omfattade 147 fastigheter med 661 000 kvadratmeter

uthyrningsbar area. Hyresvärdet uppgick till 631 miljoner kronor.

Korta fakta

2023 2022

Antal fastigheter 147 129

Uthyrningsbar area, kvm 661 000 597 000

Hyresvärde, Mkr 631 518

Ekonomisk uthyrningsgrad, % 96 97

Antal hyresavtal 246 235

Fastigheternas marknadsvärde, Mkr 8 461 7 383

Driftnetto, Mkr 530 407

Direktavkastning per 31 december, % 6,5 5,8

Segmentets andel av Sagax fastigheters marknadsvärde

20232022202120202019

Segmentets andel av Sagax

13%

Hyresvärde

1 5 %15%

Fastigheternas

marknads-

värde

Uthyrningsbar

area

Fördelning av hyresavtal i segmentet

Andel av

Sagax årshyra

Segmentets

kontrakterade

årshyra

Andel av

koncernens

kontrakterade

årshyra, %

Antal

hyres-

avtal, st

Genomsnittlig

kontrakterad

årshyra, Mkr

> 2 % – – – –

1–2 % – – – –

< 1 % 605 13 246 2

Totalt 605 13 246 2

Fastighetsbestånd i Benelux i sammandrag

2023-12-31 2023

Geografisk fördelning

Antal

fastig-

heter

Uthyr-

ningsbar

area, kvm

Marknadsvärde Hyresvärde

Ekonomisk

uthyrnings-

grad

Hyres-

intäkter,

Mkr

Övriga

intäkter,

Mkr

Fastighets kostnader

Drift-

netto,

Mkr

Direkt av-

kastningMkr kr/kvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm

Randstad

& Eindhoven 94 425 000 5 708 13 400 426 1 003 96 % 403 9 –54 –127 358 6,4 %

Övriga Nederländerna och Belgien 53 237 000 2 753 11 60 0 204 864 96 % 183 3 –14 –60 172 6,8 %

Totalt Benelux

147 661 000 8 461 12 800 631 953 96 % 586 12 –68 –103 530 6,5 %

1) Kostnader för fastighetsadministration ingår i redovisade fastighetskostnader.

2) Randstad är den sammanvuxna storstadsregionen i centrala Nederländerna bestående av Amsterdam, Haag, Rotterdam och Utrecht.

3) Sagax har under året förvärvat fastigheter i Belgien. Fastigheterna i Belgien och Nederländerna redovisas från 1 juli i marknadssegmentet Benelux.

BENELUX

SegmentetBeneluxsvaradeför15%avmarknadsvärdetpåSagax

fastighetsportföljochför13%avkoncernenshyresvärde.Sagaxfastig

hetsbeståndomfattade147fastighetermed661000kvadratmeter

uthyrningsbar area varav merparten av fastigheterna är belägna i

RandstadområdetochEindhoven.Randstadärdensammanvuxna

storstadsregionenicentralaNederländernabeståendeavAmsterdam,

Haag,RotterdamochUtrecht.Vidårsskiftetuppgickantalethyresavtal

till246stycken.

Marknadsvärde

MarknadsvärdetpåSagaxfastigheterisegmentetBeneluxfastställdes

per31december2023till8461(7383)miljonerkronor.Denoreali

seradevärdeförändringenisegmentetuppgicktill–37(407)miljoner

kronor,motsvarandeenvärdeförändringom–0,4%(5,8%).Under

sammaperiodvarinflationen1,2%(9,6%)ochdenrealavärdeföränd

ringenuppgicksåledestill–1,6%(–3,4%).Avdenorealiseradevärde

förändringenvar94(122)miljonerkronorhänförligtillförvaltningoch

–131(285)miljonerkronorrelaterattillallmänmarknadsvärdeföränd

ring.Vägtdirektavkastningskravförsegmentetvarper31december

20236,2%(7,3%),medintervallet5,08,5%(6,59,0%).

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023

Randstad & Eindhoven

94fastigheterärbelägnaiRandstadochEindhovenomfattandesam

manlagt425000kvadratmeteruthyrningsbararea.Sagaxfastigheter

i segmentet är belägna i etablerade industriområden i anslutning till

störretrafikleder.Fastigheternautgjorde10%avSagaxuthyrnings

baraareaoch9%avhyresvärdet.

Förvaltning

Hyresintäkternaökadetill403(310)miljonerkronorochdriftnettot

med30%till358(275)miljonerkronor,främstberoendepåfastig

hetsförvärvochhyresindexering.

Sagaxharinvesterat70(23)miljonerkronoribefintligtfastighets

beståndunder2023.

Sagaxharunderårettecknat19nyahyresavtalmedenuthyrnings

barareaom32100kvadratmeteroch10hyresavtalom25600kvadrat

meterharförlängts.16uppsägningarföravflyttningharmottagitsunder

åretmedenuthyrningsbarareaom23400kvadratmeter.Nettouthyr

ningenuppgicktill8700kvadratmeterunder2023.

Förvärv och avyttringar

Under2023har8fastighetermedensammanlagduthyrningsbararea

om27900kvadratmeterförvärvatsför495miljonerkronor.

Övriga Nederländerna och Belgien

SagaxfastigheteriövrigaNederländernaochBelgienomfattade53

fastighetermed237000kvadratmeteruthyrningsbararea.Fastig

heternaärbelägnautmedstörretrafiklederelleretableradeindustri

områdeniNederländernaochBelgien.Dessafastigheterutgjorde5%

avSagaxuthyrningsbaraareaoch4%avhyresvärdet.

Förvaltning

Hyresintäkternaökadetill183(138)miljonerkronorochdriftnettot

med30%till172(132)miljonerkronor,främsttillföljdavfastig

hetsförvärvochhyresindexering.

Sagaxharinvesterat9(8)miljonerkronoribefintligtbeståndunder

2023.

Sagaxharunderårettecknat4nyahyresavtalmedenuthyrningsbar

areaom4000kvadratmeteroch4hyresavtalom34500kvadratmeter

harförlängts.Ingauppsägningarföravflyttningharmottagitsunder

året.Nettouthyrningenuppgickdärmedtill4000kvadratmeterunder

2023.

Förvärv och avyttringar

Under2023har11fastighetermedensammanlagduthyrningsbararea

om39200kvadratmeterförvärvatsför601miljonerkronor.

På fastigheten Versterkerstraat 10 i Almere pågår nybyggnation om 3 400 kvadratmeter uthyrningsbar area som färdigställs under 2024.

Investeringen beräknas uppgå till 35 miljoner kronor.

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023

MarknadssegmentSpanien

Sagax fastighetsbestånd i Spanien omfattade 113 fastigheter med 451 000 kvadrat meter uthyrningsbar area.

Hyresvärdet uppgick till 317 miljoner kronor.

Korta fakta

2023 2022

Antal fastigheter 113 84

Uthyrningsbar area, kvm 451 000 298 000

Hyresvärde, Mkr 317 203

Ekonomisk uthyrningsgrad, % 99 98

Antal hyresavtal 193 124

Fastigheternas marknadsvärde, Mkr 4 543 3 221

Driftnetto, Mkr 230 272

Direktavkastning per 31 december, % 6,0 5,3

Segmentets andel av Sagax fastigheters marknadsvärde

20232022202120202019

Segmentets andel av Sagax

7%

Hyresvärde

10 %8%

Fastigheternas

marknads-

värde

Uthyrningsbar

area

Fördelning av hyresavtal i segmentet

Andel av

Sagax årshyra

Segmentets

kontrakterade

årshyra

Andel av

koncernens

kontrakterade

årshyra, %

Antal

hyres-

avtal, st

Genomsnittlig

kontrakterad

årshyra, Mkr

> 2 % – – – –

1–2 % – – – –

< 1 % 314 7 193 2

Totalt 314 7 193 2

Fastighetsbestånd i Spanien i sammandrag

2023-12-31 2023

Geografisk fördelning

Antal

fastig-

heter

Uthyr-

ningsbar

area, kvm

Marknadsvärde Hyresvärde

Ekonomisk

uthyrnings-

grad

Hyres-

intäkter,

Mkr

Övriga

intäkter,

Mkr

Fastighets kostnader

Drift-

netto,

Mkr

Direkt av-

kastningMkr kr/kvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm

Madrid & Barcelona 87 320 000 2 974 9 300 207 647 98 % 177 0 –19 –60 158 6,0 %

Övriga Spanien 26 131 000 1 568 11 9 0 0 111 841 100 % 77 – –5 –36 72 6,1 %

Totalt Spanien 113 451 000 4 543 10 100 317 703 99 % 254 0 –24 –53 230 6,0 %

1) Kostnader för fastighetsadministration ingår i redovisade fastighetskostnader.

SPANIEN

SegmentetSpaniensvaradeför8%avmarknadsvärdetpåSagax

fastighetsportföljochför7%avkoncernenshyresvärde.Sagaxfastig

hetsbeståndomfattade113fastighetermed451000kvadratmeter

uthyrningsbararea.Vidårsskiftetuppgickantalethyresavtaltill193

stycken.

Marknadsvärde

MarknadsvärdetpåSagaxfastigheteriSpanienfastställdesper31

december2023till4543(3221)miljonerkronor.Denorealiserade

värdeförändringenisegmentetuppgicktill61(225)miljonerkronor,

motsvarandeenvärdeförändringom1,4%.Undersammaperiodvar

inflationen3,1%ochdenrealavärdeförändringenuppgicksåledes

till–1,7%(1,7%).Avdenorealiseradevärdeförändringenvar1(31)

miljonerkronorhänförligtillförvaltningoch60(193)miljonerkronor

relaterattillallmänmarknadsvärdeförändringochtransaktioner.Vägt

direktavkastningskravförsegmentetvarper31december20236,2%

(6,0%),medintervallet5,37,5%(5,07,5%).

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023

Madrid & Barcelona

SagaxfastighetsbeståndistorstadsområdenaMadridochBarcelona

omfattadevidåretsutgång87fastighetermed320000kvadratmeter

uthyrningsbararea.FastigheternaiBarcelonaåterfinnsutanförde

centraladelarnaochärbelägnautmedstörretrafiklederikring

liggandekommunersomMontcada,ParetsochSantAndreu.Mer

partenavfastigheternaiMadridärbelägnautmedstörretrafikleder

somM30ochM40ochikringliggandekommunermedetablerade

industriområdensomAlcalá,Coslada,GetafeochLeganés.Madrid&

Barcelonautgör7%avSagaxtotalauthyrningsbaraareaoch4%av

hyresvärdet.

Förvaltning

Hyresintäkternaökadetill177(157)miljonerkronorochdriftnettot

med13%till158(140)miljonerkronorfrämsttillföljdavfastighets

förvärv,hyresindexeringochfärdigställdnybyggnation.

Sagaxharunderårettecknat12nyahyresavtalomfattande20800

kvadratmeteruthyrningsbararea.3hyresavtalom7100kvadratmeter

harsagtsuppföravflyttningoch6hyresavtalom22700kvadratmeterhar

förlängtsunderåret.Nettouthyrningenuppgicktill13700kvadratmeter

under2023.Merpartenavfastigheternaäruthyrdapåtriplenetavtal.

Under2023har23(97)miljonerkronorinvesteratsibefintligt

fastighetsbestånd.

Förvärv och avyttringar

Under2023har13fastighetermedensammanlagduthyrningsbararea

om69300kvadratmeterförvärvatsför597miljonerkronor.

Övriga Spanien

SagaxfastigheteriövrigaSpanienomfattade26fastighetermed

131000kvadratmeteruthyrningsbararea.Dessafastigheterutgjorde

3%avSagaxtotalauthyrningsbaraareaoch2%avhyresvärdet.

Förvaltning

Hyresintäkternaminskadetill77(143)miljonerkronorochdriftnettot

minskadetill72(132)miljonerkronortillföljdavförsäljningaven

fastighetsportföljomfattande36fastigheterunderfjärdekvartalet2022.

Nettouthyrningenuppgicktill–1400kvadratmeterunder2023.

Merpartenavfastigheternaäruthyrdapåtriplenetavtal.

Förvärv och avyttringar

Under2023har18fastighetermedensammanlagduthyrningsbararea

om83600kvadratmeterförvärvatsför684miljonerkronor

Under det fjärde kvartalet förvärvades fastigheten Calle Lagunda Del Marquesade 37-41 i Madrid. Fastigheten består av verksamhetslokaler

för lager och industri och omfattar 5 000 kvadratmeter uthyrningsbar area.

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023

MarknadssegmentTyskland

Sagax fastighetsbestånd i Tyskland omfattade 9 fastigheter med 94 000 kvadrat meter uthyrningsbar area.

Hyresvärdet uppgick till 112 miljoner kronor.

Korta fakta

2023 2022

Antal fastigheter 9 9

Uthyrningsbar area, kvm 94 000 85 000

Hyresvärde, Mkr 112 108

Ekonomisk uthyrningsgrad, % 98 94

Antal hyresavtal 5 2

Fastigheternas marknadsvärde, Mkr 1 295 1 305

Driftnetto, Mkr 104 90

Direktavkastning per 31 december, % 8,0 7, 2

Segmentets andel av Sagax fastigheters marknadsvärde

20232022202120202019

Segmentets andel av Sagax

2%

Hyresvärde

2 %2%

Fastigheternas

marknads-

värde

Uthyrningsbar

area

Fördelning av hyresavtal i segmentet

Andel av

Sagax årshyra

Segmentets

kontrakterade

årshyra

Andel av

koncernens

kontrakterade

årshyra, %

Antal

hyres-

avtal, st

Genomsnittlig

kontrakterad

årshyra, Mkr

> 2 % 97 2 1 97

1–2 % – – – –

< 1 % 13 0 4 3

Totalt 110 2 5 22

Fastighetsbestånd i Tyskland i sammandrag

2023-12-31 2023

Geografisk fördelning

Antal

fastig-

heter

Uthyr-

ningsbar

area, kvm

Marknadsvärde Hyresvärde

Ekonomisk

uthyrnings-

grad

Hyres-

intäkter,

Mkr

Övriga

intäkter,

Mkr

Fastighets kostnader

Drift-

netto,

Mkr

Direkt av-

kastningMkr kr/kvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm

Tyskland 9 94 000 1 295 13 800 112 1 195 98 % 108 0 –4 –43 104 8,0 %

Totalt 9 94 000 1 295 13 800 112 1 195 98 % 108 0 –4 –43 104 8,0 %

1) Kostnader för fastighetsadministration ingår i redovisade fastighetskostnader.

TYSKLAND

ITysklandåterfinns2%avkoncernenstotalamarknadsvärdeoch2%

avkoncernenstotalahyresvärde.Sagaxfastighetsbeståndomfattade

9fastighetermed94000kvadratmeteruthyrningsbararea.Antalet

hyresavtaluppgicktill5styckenvidårsskiftet.

Förvärv och avyttringar

Under2023har1fastighetmedensammanlagduthyrningsbararea

om13700kvadratmeterförvärvatsför73miljonerkronor.1fastighet

omfattande5000kvadratmeterharavyttratsförmotsvarande30mil

jonerkronorunderåret.

Marknadsvärde

MarknadsvärdetpåSagaxfastigheteriTysklandfastställdesper31

december2023till1295(1305)miljonerkronor.Denorealiserade

värdeförändringenisegmentetuppgicktill–52(–62)miljonerkronor,

motsvarandeenvärdeförändringom–3,9%.Undersammaperiodvar

inflationen3,7%ochdenrealavärdeförändringenuppgicksåledes

till–7,3%(12,1%).Avdenorealiseradevärdeförändringenvar10

(0)miljonerkronorhänförligtillförvaltningoch–62(–62)miljoner

kronorrelaterattillallmänmarknadsvärdeförändring.Vägtdirektav

kastningskravförsegmentetvarper31december202310,6%(10,8%),

medintervallet7,011,0%(6,311,0%).

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023

MarknadssegmentÖvrigaEuropa

Sagax fastighetsbestånd i Övriga Europa omfattade 2 fastigheter med 6 000 kvadrat meter

uthyrningsbar area. Hyresvärdet uppgick till 12 miljoner kronor.

Korta fakta

2023 2022

Antal fastigheter 2 2

Uthyrningsbar area, kvm 6 000 6 000

Hyresvärde, Mkr 12 12

Ekonomisk uthyrningsgrad, % 100 100

Antal hyresavtal 2 2

Fastigheternas marknadsvärde, Mkr 124 143

Driftnetto, Mkr 12 9

Direktavkastning per 31 december, % 9,0 6,8

Fördelning av hyresavtal i segmentet

Andel av

Sagax årshyra

Segmentets

kontrakterade

årshyra

Andel av

koncernens

kontrakterade

årshyra, %

Antal

hyres-

avtal, st

Genomsnittlig

kontrakterad

årshyra, Mkr

> 2 % – – – –

1–2 % – – – –

< 1 % 12 0 2 6

Totalt 12 0 2 6

Fastighetsbestånd i Övriga Europa i sammandrag

2023-12-31 2023

Geografisk fördelning

Antal

fastig-

heter

Uthyr-

ningsbar

area, kvm

Marknadsvärde Hyresvärde

Ekonomisk

uthyrnings-

grad

Hyres-

intäkter,

Mkr

Övriga

intäkter,

Mkr

Fastighets kostnader

Drift-

netto,

Mkr

Direkt av-

kastningMkr kr/kvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm

Övriga Europa 2 6 000 124 19 200 12 1 840 100 % 12 – –1 –106 12 9,0 %

Totalt 2 6 000 124 19 200 12 1 840 100 % 12 – –1 –106 12 9,0 %

1) Kostnader för fastighetsadministration ingår i redovisade fastighetskostnader.

ÖVRIGA EUROPA

SagaxfastighetsbeståndiövrigaEuropaomfattade2fastigheteri

Danmarkmed6000kvadratmeteruthyrningsbararea.Isegmentet

återfanns0,2%avkoncernenstotalamarknadsvärdeoch0,3%avkon

cernenstotalahyresvärde.Vidårsskiftetuppgickantalethyresavtaltill

2stycken.

Marknadsvärde

MarknadsvärdetpåSagaxfastigheterisegmentetÖvrigaEuropafast

ställdesper31december2023till124(143)miljonerkronor.Denorea

liseradevärdeförändringenisegmentetuppgicktill–19(0)miljoner

kronor,motsvarandeenvärdeförändringom–13,6%.Undersamma

periodvarinflationen0,7%ochdenrealavärdeförändringenuppgick

till–14,2%(8,0%).Avdenorealiseradevärdeförändringenvar0(0)

miljonerkronorhänförligtillförvaltningoch–19(0)miljonerkronor

relaterattillallmänmarknadsvärdeförändring.Vägtdirektavkast

ningskravförsegmentetvarper31december20237,9%(7,9%),med

intervallet7,38,8%(7,38,8%).

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023

BAKGRUND

SagaxupprättarsinkoncernredovisningenligtdeavEUgodkändaInter

nationalFinancialReportingStandards(IFRS).

Sagax har valt att redovisa sina fastigheter till verkligt värde enligt

IFRS13,värderingtillverkligtvärde,nivå3.Verkligtvärdemotsvarari

alltväsentligtfastigheternasbedömdamarknadsvärde.

Marknadsvärde,enligtdefinitionenfrånInternationalValuation

StandardsCouncil(IVSC),ärdetbedömdabeloppförvilketenfastighet

skulleöverlåtasvidvärdetidpunktenmellanenvälunderrättadköpareoch

envälunderrättadsäljareientransaktiontillmarknadsmässigavillkor

perdatumetförvärderingenefterenkorrektmarknadsbedömningdär

bådaparterharageratkunnigt,medförsiktighetochutantvång.

Sagaxinhämtarexternavärderingsutlåtandenförattfastställafastig

heternasmarknadsvärde.Värderingarnautförsavauktoriseradevärde

rarefrånoberoendevälrenommeradevärderingsföretagochuppdateras

kvartalsvis.

MARKNADSVÄRDE

DetsammanlagdamarknadsvärdetpåSagax903(751)fastigheterupp

gickden31december2023till57061(52682)miljonerkronor.Fastig

heternasredovisadevärdeökademed4379(6615)miljonerkronor

under2023,ienlighetmedtabellnedan.

Nettoinvesteringarnauppgicktill5913(1855)miljonerkronor

eller11%(4%)avingåendefastighetsvärde.Valutakursförändringar

underåretharmedförtattfastighetsvärdenasomdenominerasieuro

respektivedanskakronorharförändratsmed–229(3051)miljoner

kronor.Denorealiseradevärdeförändringenuppgickunderårettill

–1306(1709)miljonerkronor.

Kalkylräntaförnuvärdesberäkningavkassaflödesamtrestvärde

uppgårtill5,0–16,1%ochdirektavkastningskravförrestvärdesbedöm

ninguppgårtill4,3–14,0%baseraspåanalyseravjämförbaratransak

tionersamtpåindividuellabedömningaravseenderespektivefastighets

risknivåochmarknadsposition.

Denvägdakalkylräntanförnuvärdesberäkningavkassaflödetoch

restvärdetmotsvarade7,8%(7,8%)respektive7,9%(7,9%)förfastig

hetsportföljen.Detvägdadirektavkastningskravetuppgicktill6,4%

(6,3%)per31december2023.

Orealiserad värdeförändring

Under2023uppgickdenorealiseradevärdeförändringentill–1306

(1709)miljonerkronormotsvaradeenvärdeförändringom–2,2%

(3,4%).Undersammaperiodvardenvägdainflationen3,4%(9,4%)i

demarknaderdärSagaxharverksamhet.Denrealavärdeförändringen

uppgicksåledestill–5,5%(–5,5%).Denrealavärdeförändringenhar

varitpositivunderperioden2013tillochmed2021förSagaxfastig

heter.

Avdenorealiseradevärdeförändringenvar670(488)miljoner

kronorhänförligtillförvaltningoch–1976(1221)miljonerkronorrela

terattillallmänmarknadsvärdeförändring.Värdeförändringarnahar

varitnegativaunderåretsfyrakvartal,huvudsakligenrelaterathöjda

Fastighetsbeståndets marknadsvärde uppgick till 57 061 miljoner kronor per 31 december 2023.

Sagax direktavkastning och vägda direktavkastningskrav 2023 uppgick båda till 6,4 %.

Fastighetsbeståndets

marknadsvärde

Förändring av fastigheternas redovisade värde

Mkr Antal

Redovisat värde 31 december 2022 52 682 751

Förvärv av fastigheter 5 088 142

Investeringar i befintligt bestånd 902

Avyttring av fastigheter –77 –9

Avstyckning och sammanläggning av fastigheter

Omräkningseffekt valuta

–229

Orealiserad värdeförändring

–

1 306

Fastighetsbestånd 31 december 2023 57 061 903

Orealiserade värdeförändringar

Belopp i miljoner kronor jan-mar 2023 apr-jun 2023 jul-sep 2023 okt-dec 2023 jan-dec 2023

Nyuthyrningar/Omförhandlingar 266 261 157 147 831

Avflyttningar/Omförhandlingar –92 –35 –13 –20 –160

Allmän marknadsvärdeförändring –508 –733 –258 –477 –1 976

Totalt

–333 –508 –114 –350 –1 306

Fastigheternas marknadsvärden per marknadssegment 2019-2023

0 10 000 20 000 30 000 40 000 50 000 60 000

2019

2020

2021

2022

2023

Summa,

Mkr

32 625

37 548

46 067

52 682

57 061

Sverige Finland Frankrike Benelux

Spanien

Tyskland

Övriga Europa

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023

Fördelning av värderingsobjekt

Fastighetsvärderare Segment

Andel av

fastighetsbeståndet

Savills Sverige 26 %

CBRE Finland 31 %

Jones Lang LaSalle Benelux 15 %

Savills Frankrike 17 %

Savills Spanien 8 %

Savills Tyskland 2 %

Jones Lang LaSalle Tyskland 0 %

Cushman & Wakefield | RED Övriga Europa 0 %

Total andel externvärderat 99 %

Internvärdering 1 %

Totalt 100 %

Fastigheter med högst marknadsvärde i bokstavsordning

Fastighet/adress Kommun, land

Uthyrningsbar area,

kvm

Gjutmästaren 8 Stockholm, Sverige 19 400

Holger-Crafoord Strasse 26 Hechingen, Tyskland 64 000

Hort de Ses Animes 2 Mallorca, Spanien 15 400

Jordbromalm 3:1 Haninge, Sverige 94 000

Jordbromalm 4:3 Haninge, Sverige 51400

Karaportti 8 Esbo, Finland 16100

Koneenkatu 8 Hyvinge, Finland 61 900

Martinkyläntie 9 A Vanda, Finland 52 800

Tikkurilantie 5 Vanda, Finland 62 300

Väinö Tannerin Tie 1 B Vanda, Finland 59 400

Totalt 496 700

Orealiserade värdeförändringar per segment

Segment jan-mar 2023 apr-jun 2023 jul-sep 2023 okt-dec 2023 jan-dec 2023

Sverige –73 –364 –110 –312 –859

Finland –66 –64 –244 –255 –629

Frankrike 37 –113 144 162 230

Benelux –227 31 –1 160 –37

Spanien –3 1 133 –70 61

Tyskland 1 6 –27 –32 –52

Övriga Europa –2 –6 –9 –3 –19

Totalt –333 –508 –114 –350 –1 306

direktavkastningskrav,förändradeinflationsförväntningar,högrefastig

hetskostnadersamthöjdstämpelskattiNederländerna.Finansierings

villkorenochmarknadsräntornaförbättradesnågotislutetavåret,men

fastighetsmarknaden var fortsatt avvaktande med en låg omsättning

jämförtmedtidigareår.AvkastningskraveninomSagaxmarknadsseg

mentharökatunderåret.

Fastigheter med högst marknadsvärde

DetsammanlagdamarknadsvärdetförSagaxvärdemässigttiostörsta

fastigheteruppgickper31december2023till7,8(7,8)miljarder

kronor.Dettamotsvarade14%(15%)avfastighetsbeståndetstotala

marknadsvärde.Sagaxtiofastighetermedhögstmarknadsvärde,sor

terade i bokstavsordning, presenteras i tabellen nedan.

VÄRDERINGSPROCESS OCH METODIK

Sagaxstyrelseharantagitenvärderingsinstruktionförattsäkerställa

attSagaxföljerenkonsekventochstandardiseradvärderingsprocessi

syfteattminimerariskenivärderingsprocessen.Fastighetsvärdering

ärdocktillsinnaturförknippadmedbetydandeosäkerhet.

Externa och oberoende värderingar

FörattbedömafastigheternasmarknadsvärdeanvänderSagax

oberoendevärderingsföretag.Sagaxbedömerattanvändandetavväl

renommeradeoberoendevärderingsföretagskapardebästalångsiktiga

förutsättningarnaförrättvisandeochtrovärdigabedömningarav

fastigheternasmarknadsvärde.Enbartvärderingsföretagmedomfat

tandekunskapomfastigheterförlagerochlättindustrisamtmedgott

anseendeanlitas.Avtabellennedanframgårvilkavärderingsföretag

som Sagax anlitat.

DeexternavärderingarnautförsienlighetmedRoyalInstituteof

CharteredSurveyors(RICS)ochInternationalValuationStandards

Councils(IVSC)rekommendationer.Varjefastighetvärderasseparat,

utanhänsyntilleventuellportföljeffekt,avfastighetsvärderaresom

auktoriseratsavRICSellerliknandenationelltkontrollorganochmed

lämpligkompetensocherfarenhet.

Vidårsskiftetskaexternavärderingaromfattaminst97%avfastig

heternasmarknadsvärde.Nyligenförvärvadefastigheterkanundantas

frånattvärderasexterntunderdetförstakvartaletochkanistället

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023

värderastillförvärvsprisellergenominternvärdering.99%avfastig

heternaharper31december2023värderatsavauktoriseradefastig

hetsvärderarefrånoberoendevärderingsföretag.

Värderingsmetodik enligt Sagax värderingspolicy

MedhänsyntillattSagaxfastigheterhuvudsakligenärstabilaintäkts

genererande fastig heter ska värderaren använda den så kallade avkast

ningsmetoden innebärande att värdet på en fastighet baseras på det

driftnettosomfastighetenförväntasgenerera.

Somhuvudmetodvidvärdebedömningarnaanvändskassaflödes

metodenivilkakassaflödenochrestvärdennuvärdesberäknas,enså

kalladDiscountedCashFlow(DCF)modell.Enkalkylperiodpå5till

10årskaanvändasmenvärderarenkanjusterakalkylperiodenföratt

avspeglalängdenpåhyresavtalsomlöperunderlängretid,tillexempel

15år.

Omandrametoderansesvaramerlämpadeavvärderarenföratt

fastställa marknadsvärdet på en viss fastighet kan dessa användas,

menvärderarenskaocksåläggaframenDCFberäkningavmarknads

värdet.Ytterligareinformationomvärderingsmetodikochanalyser

redovisasinot13.

Besiktningarskautförasvarttredjeårenligtettrullandeschema.

Fastigheter som genomgått omfattande ombyggnation, renovering eller

påverkatsavbetydandemarknadsrelateradeförändringarsedanden

senastebesiktningenskabesiktigasunderkvartaletsomföljerefter

attombyggnationenellerrenoveringenfärdigställtsrespektiveföränd

ringen konstaterats.

Kvalitetskontroll enligt Sagax värderingspolicy

Förattövervakakvalitetenpådeexternavärderingarnagenomför

Sagaxvarjekvartalinternajämförandevärderingaravfastighetermot

svarande5–10%avportföljensmarknadsvärde.Vidbehovbeställer

Sagaxävenenvärderingfrånannatoberoendevärderingsföretagsom

komplettering.

Omfattningenavdejämförandevärderingarnakanvarierafrånår

tillårochkanutgörasavenkombinationavstoraochsmåfastigheter,

fastigheterinomolikasegment,fastighetermedstoraförändringarav

marknadsvärdetellerfastighetersomharvaritellerkommerattbliföre

målförbetydandeinvesteringar.Dejämförandevärderingarnafoku

serarpåanalysavmarknadsantagandenochverifieringavattkorrekt

indataanvänts.Sagaxgenomförävensåkallade”blackboxanalyser”

somsäkerställerattdeexternavärderingarnaochdejämförandevär

deringarnaanvändersammaindataochmarknadsantagandenibåda

värderingarna.

Omdejämförandevärderingarnasammantagetresulterarien

marknadsvärdebedömningsomavvikermerän10%fråndenexterna

värderingenoch/ellerenenskildfastighetavvikermerän10miljoner

eurofråndenexternavärderingenkommerdetattklassificerassom

en”väsentligavvikelse”.Allaväsentligaavvikelseranalyserasien

värderingskommittésombeståravrepresentanterfråndenoberoende

värderaren,Sagaxekonomichefochvärderingsansvarig.Syftetmed

sådana diskussioner är att besluta om Sagax ska rapportera ett värde

somskiljersigfråndeexternavärderingarna.

Dejämförandevärderingarnasomutfördesper31december2023

resulteradeitvåsådanaväsentligaavvikelserochinnebarattSagax

redovisadevärdeunderstegdetsamladevärdetfrånvärderingsföre

tagenmed157miljonerkronor.

Intern rapportering

Sagaxvärderingsansvarigesammanfattarvarjekvartaldeslutliga

värderingarnaienrapporttillbolagetsekonomichefmedenkopia

till Sagax styrelse. Sammanfattningen omfattar en analys av alla

betydandevärdeförändringarochmarknadsbedömningarsamten

kommentaromresultatetochprocessen.Isammanfattningenfinns

ocksåettuttalandefrånbolagetsvärderingsansvarigeomdeoberoende

värderingarnahargenomförtsmedvederbörlignoggrannhetochom

denindatasomanvändesförvärderingarna,såvittdennekanbedöma,

är korrekta i alla väsentliga avseenden. Sagax värderingsansvarige kom

tillslutsatsenattvärderingarnasomgjordesper31december2023har

utförtsienlighetmedSagaxriktlinjer.

Fastigheternas marknadsvärden per segment 2014-2023

FrankrikeFinland BeneluxSverige Övriga EuropaTysklandSpanien

100

2023202220212020201920182017201620152014

Mkr

13 428 16 189 20 630 23 771 29 024 32 625 37 548 46 067 52 682 57 061

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023

BAKGRUND

Sagax bedriver en kapitalintensiv verksamhet. Bolagets tillgångar

uppgick till 73 410 (72 092) miljoner kronor vid årsskiftet. Tillgång

till kapital är en grundläggande förutsättning för att utveckla en fram-

gångsrik fastighetsrörelse. Verksamheten finansieras genom en kom-

bination av eget kapital, räntebärande skulder och övriga skulder. Eget

kapital och ränte bärande skulder motsvarade 50 % (46 %) respektive

41 % (45 %) av Sagax finansiering vid årets slut.

De finansiella kostnaderna uppgick till 765 (520) miljoner kronor

inklusive räntekomponenten hänförlig till IFRS 16 Leasing om 31 (28)

miljoner kronor. Räntetäckningsgraden uppgick till 5,7 (7,1) gånger

under 2023. Belåningsgraden uppgick till 41 % (45 %) vid årets utgång.

Nettoskulden i förhållande till EBITDA uppgick till 5,2 (7,1) gånger.

Sagax finan siella struktur är utformad med ett tydligt fokus på löpande

kassaflöde och räntetäckningsgrad. Detta bedöms skapa goda förutsätt-

ningar för såväl expansion som attraktiv avkastning på aktieägarnas

kapital.

Eget kapital uppgick till 36 578 miljoner kronor vid utgången av 2023. Belåningsgraden uppgick till 41 %.

Räntetäckningsgraden uppgick till 5,7 gånger. Nettoskulden i förhållande till EBITDA uppgick till 5,2 gånger.

Sagax erhöll en höjd rating till Baa2 med "stable outlook" från Moody´s Investors Service under 2023.

Finansiering

Belåningsgraden ska understiga 50 % enligt finanspolicyn

Belåningsgrad

20232022202120202019

Räntetäckningsgraden ska överstiga

3,0 gånger enligt finanspolicyn

Räntetäckningsgrad

Ggr

20232022202120202019

Nettoskulden i förhållande till EBITDA ska

understiga 8 gånger enligt finanspolicyn

Nettoskuld/EBITDA

Ggr

20232022202120202019

Sagax eftersträvar en väl avvägd ränte- och kapitalbindning i syfte att

säkerställa det löpande kassaflödet. Den genomsnittliga räntebind-

ningen inklusive derivat uppgick till 2,8 (3,2) år vid årsskiftet. Ränte-

bindningen minskar räntekänsligheten men kan medföra en högre

genomsnittsränta än vid en kortare räntebindning. Den genom snittliga

kapitalbindningen uppgick till 3,1 (3,7) år vid årsskiftet vilket bedöms

medföra låg refinansierings risk med beaktande av bolagets belånings-

grad. Bolaget har en jämn förfalloprofil under 2024-2029. Sagax har

återbetalat obligationslån om 294 miljoner euro den 17 januari 2024.

FINANSPOLICY

Sagax finanspolicy anger riktlinjer och regler för finansverksamheten i

syfte att belysa hur de finansiella riskerna ska begränsas. Sagax har föl-

jande huvudsakliga riktlinjer för finansieringsverksamheten:

■

Belåningsgrad om högst 50 %.

■

Räntetäckningsgrad överstigande 3,0 gånger.

■

Nettoskuld i förhållande till EBITDA om högst 8,0 gånger.

I diagrammen nedan redovisas hur utfallen de senaste 5 åren förhållit

sig till bolagets riktlinjer.

EGET KAPITAL

Sagax strävar efter balans mellan en attraktiv avkastning på eget kapi-

tal och en acceptabel risknivå. Eget kapital uppgick till 36 578 (33 463)

miljoner kronor vid årsskiftet, vilket motsvarade en soliditet om 50 %

(46 %).

Aktiekapitalet fördelades per 31 december 2023 på tre aktieslag,

stamaktier av serie A, B och D. Aktierna är noterade på Nasdaq Stock-

holm, Large Cap. Totalt fanns 26 540 334 A-aktier, 313 794 321 B-aktier

och 126 261 329 D-aktier ute stående. Innehav av återköpta egna aktier

uppgick till 2 000 000 B-aktier. I diagrammet på sidan 40 redovisas

förändringar av eget kapital sedan 2014 med angivande av orsaker till

förändringarna.

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023

Förändring av eget kapital

Mkr

Utdelning

Totalresultat Aktieemissioner

−2 000

2 000

4 000

6 000

8 000

10 000

12 000

2023202220212020201920182017201620152014

Incitamentsprogram

Inlösen av preferensaktier inkl. kvittningsemission

Per 31 december 2023 uppgick eget kapital till 95,01 (91,20) kronor

per A- och B-aktie efter utspädning och till 35,00 (35,00) kronor per

D-aktie. Stamaktier av serie D berättigar till utdelning om fem gånger

den sammanlagda utdelningen på A- och B-aktier, dock högst 2,00

kronor per aktie och år.

RÄNTEBÄRANDE SKULDER

Allmänt om Sagax räntebärande skulder

De räntebärande skulderna utgjorde 41 % (45 %) av bolagets finan-

siering vid årsskiftet och uppgick till 30 343 (32 294) miljoner kronor

motsvarande 30 481 (32 357) miljoner kronor i nominellt belopp. Mot-

svarande 28 636 (30 077) miljoner kronor av skulderna var upptagna

i euro.

Förändring av räntebärande skulder

Belopp i miljoner kronor

Räntebärande skulder 31 december 2022 32 294

Upptagna lån 7 326

Amorteringar –9 206

Valutakursförändring –72

Räntebärande skulder 31 december 2023 30 343

Nettoskuld/EBITDA, rullande 12 månader

Ggr

20232022202120202019

Finansieringskällor

Obligationer 86 % (26 162 mkr)

Banklån 9 % (2 686 mkr)

Företagscertifikat 5 % (1 495 mkr)

Finansiella nyckeltal beräknade enligt Sagax EMTN-program

Finansiellt åtagande

i EMTN-program

31 dec

2023

31 dec

2022

Nettoskuld/totala

tillgångar < 65 % 30 % 35 %

Räntetäckningsgrad > 1,8 x 8,1 x 12,7 x

Säkerställda skulder/

totala tillgångar < 45 % 3 % 3 %

Rating enligt Moody's

Investors Service

Baa2,

"stable outlook"

Baa3,

"positive outlook"

Fördelning säkerställd och icke-säkerställd skuld

Icke-säkerställda skulder

87 % (26 539 mkr)

Säkerställda skulder 8 % (2 309 mkr)

Företagscertifikat 5 % (1 495 mkr)

De räntebärande skulderna bestod huvudsakligen av börsnoterade

icke-säkerställda obligationslån om totalt 26 162 (28 508) miljoner

kronor inom ramen för Sagax EMTN-program. Återstående ränte-

bärande skuld bestod av skuld till banker om 2 686 (2 215) miljoner

kronor samt icke-säkerställda företags certifikat om 1 495 (1 572)

miljoner kronor. Bank lånen utgjordes av revolverande kreditfacili-

teter, tidsbundna lån och checkräkningskrediter och tillhandahölls

av Nordea, SEB, Swedbank, HSBC, ING, Société Générale och Banco

Santander. Nettoskulden uppgick till 20 804 (24 364) miljoner kronor och

motsvarade vid årets utgång 5,2 (7,1) gånger EBITDA för 2023, se även

sidan 151.

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023

Åtaganden i låneavtal

Obligationslån

Icke-säkerställda obligationslån motsvarade 46 % (54 %) av fastig-

heternas marknadsvärde vid årsskiftet och uppgick till 26 162

(28 508) miljoner kronor. Sagax obligationer är emitterade inom

ramen för bolagets EMTN-program och är inregistrerade vid Euronext

Dublin. Under 2023 emitterades obligationslån om nominellt 75 mil-

joner euro motsvarande 832 miljoner kronor. I not 17 redogörs för

obligations lånens räntevillkor.

Finansiella åtaganden för obligationerna är bland annat att

obligations lånen ska vara marknadsnoterade och att bolaget ska

publicera kvartalsrapporter. För det fall att budplikt skulle inträda på

aktierna i Sagax har obligations innehavarna rätt att begära förtida åter-

betalning av lånen. Ytterligare åtaganden är att nettoskulden ska under-

stiga 65 % av totala tillgångar, att räntetäcknings graden ska överstiga

1,8 gånger samt att säkerställda skulder ska understiga 45 % av totala

tillgångar. Åtagandena följs upp kvartalsvis.

För det fall att Moody's Investors Service skulle sänka Sagax kredit-

rating understigande Baa3, omfattas 45 % av obligationsvolymen emit-

terad under Sagax EMTN-program av villkor som skulle höja den fasta

ränte kupongen med 1,25 procentenheter. Se tabell på sidan 40 för Sagax

ställning i förhållande till åtagande per 31 december 2023.

Banklån

Banklån motsvarade 5 % (4 %) av fastigheternas marknadsvärde vid

årsskiftet och uppgick till 2 686 (2 215) miljoner kronor.

Banklånen inkluderar olika typer av åtaganden, så kallade ”cove-

nants”, som Sagax ska uppfylla. Vid brott mot åtagandena kan banken

begära att Sagax ska återbetala lånet i förtid. De finansiella åtagan-

den som finns i låneavtalen är kassa flödesbaserade eller relaterade till

belåningsgrad och utgörs typiskt av vissa nyckeltal som ska uppfyllas.

Exempel på åtaganden är att belåningsgraden ska understiga en specifik

nivå eller att räntetäckningsgraden ska överstiga en viss nivå.

Övriga åtaganden är bland annat att de låntagande dotterbolagen är

helägda, att dessa inte upptar ytterligare lån, att hyresavtalen efterlevs,

att kreditgivare ska förses med finansiell information såsom till exempel

årsredovisningar samt andra icke finansiella åtaganden. Åtagandena följs

upp kvartalsvis.

För det fall budplikt skulle inträda på aktierna i Sagax har bankerna

rätt att i vissa fall begära förtida återbetalning.

Säkerheter för bankfaciliteter

Som säkerhet för de räntebärande bankskulderna var pantbrev om

sammanlagt 11 326 (8 888) miljoner kronor pantsatta vid årsskiftet.

Därutöver lämnas regel mässigt pant i form av aktier och andelar i

koncern företagen. Bolagets bedömning är att pantsättnings avtalen

löper på marknadsmässiga villkor.

Företagscertifikat

Sagax har tre program för företagscertifikat som ger bolaget möjlighet

att emittera certifikat i svenska kronor och i euro. Rambeloppen för de

tre programmen uppgår till 2 500 miljoner kronor respektive 200 och

500 miljoner euro. Löptiden för företagscertifikaten är högst 364 dagar

och vid årsskiftet var företagscertifikat om motsvarande 1 495 (1 572)

miljoner kronor utestående med en genomsnittlig återstående löptid

om 0,2 (0,1) år. Utestående företagscertifikat motsvarade 3 % (3 %) av

fastigheternas marknadsvärde vid årsskiftet.

Sagax har ett åtagande att inneha långfristiga outnyttjade kredit-

faciliteter (så kallade back-up faciliteter) som vid varje tillfälle motsvarar

samtliga utestående företagscertifikat.

Grön finansiering

Sagax har ett ramverk för grön finansiering. Finansiering inom det

gröna ramverket kan användas till förvärv, projekt samt refinansiering

av befintliga fastigheter som uppfyller vissa miljökrav (certifierade

enligt BREEAM In-Use Very good eller Miljöbyggnad Silver) liksom till

investeringar i energi besparingar och i förnyelsebar energi. Sagax har

inget lån inom det gröna ramverket per 31 december 2023.

Kapitalbindning

Sagax långfristiga räntebärande skulder uppgick till 25 436 (29 820)

miljoner kronor motsvarande 84 % (92 %) av de totala räntebärande

skulderna. De kortfristiga räntebärande skulderna uppgick till 4 907

(2 474) miljoner kronor motsvarande 16 % (8 %) av de räntebärande

skulderna, varav 1 495 (1 572) miljoner kronor avsåg företagscertifikat.

Låneförfall under 2024 enligt tabell på sidan 42 uppgår till 3 412

miljoner kronor, motsvarande 11 % av de räntebärande skulderna, varav

obligationer om 3 266 miljoner kronor som återbetalats den 17 januari

2024. Företagscertifikat om 1 495 miljoner kronor redovisas i denna

tabell med förfall 2027 till 2029 då back-up faciliteter i form av outnytt-

jade långfristiga revolverande kreditfaciliteter för faller 2027 till 2029.

De kortfristiga räntebärande skulderna uttrycker finansierings-

behovet på kort sikt och påverkar bolagets refinansieringsrisk. Löpande

amortering och lån som avtalsenligt ska återbetalas inom tolv månader

utgör typiska kortfristiga räntebärande skulder i balansräkningen. De

kortfristiga räntebärande skulderna återbetalas genom bolagets kassa-

flöde, tillgängliga kreditfaciliteter eller genom nyupplåning för refinan-

siering av lån som löper ut.

Sagax eftersträvar att ha en låg andel kortfristig ränte bärande finan-

siering i syfte att minimera bolagets refinansieringsrisk. Sagax efter-

strävar därför att refinansiera de långfristiga räntebärande skulderna i

god tid. Sammantaget bedöms detta arbetssätt effektivt begränsa bola-

gets refinansieringsrisk. Den genomsnittliga återstående kapitalbind-

ningen uppgick till 3,1 (3,7) år vid årets utgång.

Räntebindning

För att begränsa ränterisken, definierad som risken för en resultat- och

kassaflödespåverkan genom förändring av marknads räntorna, och

därmed öka förutsägbarheten i förvaltningsresultatet, har Sagax 86 %

(87 %) lån med en fast ränta under lånets löptid. För att begränsa ränte-

risken för lån med rörlig ränta använder bolaget olika typer av ränte-

derivat.

Bolaget hade räntetak och ränteswappar med ett sammanlagt nomi-

nellt värde om 1 632 (1 486) miljoner kronor motsvarande 7 % av ränte-

bärande skulder. Den genomsnittliga räntebindningen med beaktande

av räntederivaten uppgick till 2,8 (3,2) år vid årsskiftet. Kostnaden för

räntebindningen via derivat är en konsekvens av räntederivatens storlek,

löptid och typ av derivat.

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023

Den genomsnittliga räntan för bolagets räntebärande skulder uppgick

till 1,9 % (1,7 %) inklusive effekter av derivat instrument vid årets

utgång. Ökningen om 0,2 procentenheter jämfört med föregående år

hänförs till högre marknadsräntor och lånemarginaler.

Räntederivat

Sagax räntederivat uppgick till 1 632 (1 486) miljoner kronor i nomi-

nellt värde, motsvarande 39 % (37 %) av bolagets räntebärande skulder

med rörliga räntor, den 31 december 2023.

Derivaten utgörs av ränteswappar och räntetak. Motparter för

derivat avtalen var Nordea, HSBC, Danske Bank och ING. Räntederiva-

ten ingås i svenska kronor eller euro. De finansiella derivatens värde-

förändringar under året redovisas som realiserade eller orealiserade

värdeförändringar i resultatet under posten värdeförändringar på

finansiella instrument. Orealiserade värdeförändringar påverkar årets

resultat men inte kassaflöde.

Övriga skulder

Övriga skulder uppgick till 6 489 (6 335) miljoner kronor motsvarande

9 % (9 %) av bolagets totala finansiering. Övriga skulder utgörs huvud-

sakligen av uppskjuten skatteskuld, förutbetalda intäkter och upplupna

kostnader samt leasingskulder i enlighet med IFRS 16.

Rörelsekapital

Med rörelsekapital avses här möjlighet att få tillgång till likvida medel

för att fullgöra sina betalningsförpliktelser vartefter de förfaller till

betalning. Den löpande verksamheten binder begränsat rörelsekapital

då merparten av hyresintäkterna erhålls i förskott samtidigt som utgif-

terna primärt erläggs i efterskott.

Sagax rörelsekapital uppgick den 31 december 2023 till –4 445

(2 750) miljoner kronor. Rörelsekapitalförändringen är huvudsakligen

hänförlig till omklassificering av koncernens innehav i Nyfosa AB från

börsnoterade aktier till intresseföretag samt minskning av kortfristig

finansiell leasingfordran. Förutom likvida medel om 28 (76) miljoner

kronor hade Sagax outnyttjade kreditfaciliteter, se nedan.

Ränte- och kapitalbindning 31 december 2023

Räntebindning

inklusive derivat Kapitalbindning

Förfalloår

Nominellt

belopp, mkr Ränta Andel

Nominellt

belopp, mkr Andel

2024 5 675 4,3 % 19 % 3 412 11 %

2025 4 438 2,3 % 15 % 4 488 15 %

2026 3 329 1,7 % 11 % 3 606 12 %

2027 5 088 2,1 % 17 % 5 881 19 %

2028 6 014 1,0 % 20 % 6 713 22 %

> 2028 5 936 1,1 % 19 % 6 380 21 %

Summa/

genomsnitt 30 481 1,9 % 100 % 30 481 100 %

Avtalade kreditfaciliteter

Outnyttjade kredit faciliteter inklusive back-up faciliteter för företags-

certifikat program uppgick den 31 december 2023 till 11 393 miljoner

kronor.

Vid årsskiftet fanns avtal med SEB, Nordea, Danske Bank,

Swedbank, ING, Société Générale, J.P. Morgan, HSBC och Deutsche

Bank om revolverande kreditfaciliteter om totalt 10 571 (9 406) miljoner

kronor, varav 9 823 (7 502) miljoner kronor var tillgängliga vid års-

skiftet.

Sagax har även avtalat med SEB, Nordea, Swedbank, Société

Générale, ING och Banco Santander om kortfristiga kreditfaciliteter om

sammanlagt 604 (550) miljoner kronor varav 460 (398) miljoner kronor

var outnyttjade vid årsskiftet.

Därutöver har Sagax avtalat om 1 110 miljoner kronor i tidsbundna

lån som inte hade betalats ut per balansdagen.

Kostnaden för Sagax kreditfaciliteter (så kallad commitment fee)

uppgick till 41 (30) miljoner kronor under 2023.

Inga ytterligare säkerheter behöver ställas för nyttjandet av kredit-

faciliteterna.

SAGAX KASSAFLÖDE UNDER 2023

Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändringar av

rörelse kapital uppgick till 3 485 (3 015) miljoner kronor. Kassaflödet

från den löpande verksamheten avviker från förvaltningsresultatet

främst till följd av att resultat från joint venture och intresseföretag

2023 delvis åter investerats i dessa verksamheter. Under året erhölls

totalt 653 (577) miljoner kronor i utdelning från joint venture och

intresseföretag, vilket inkluderats i kassaflödet.

Förändringar av rörelsekapitalet påverkade kassaflödet från den

löpande verksamheten med 80 (212) miljoner kronor.

Investeringsverksamheten har påverkat kassa flödet med –4 749

(–5 902) miljoner kronor och avsåg huvudsakligen fastighetsförvärv.

Kassaflödet från finansieringsverksamheten tillförde 1 135 (2 666)

miljoner kronor, varav två riktade nyemissioner om sammanlagt 4 166

miljoner kronor inklusive transaktionskostnader. Samman taget har

likvida medel förändrats med –48 (–8) miljoner kronor under 2023, se

kassa flödesanalys på sidan 78.

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023

Räntederivat 31 december 2023

Förfalloår Nominellt belopp, Mkr Marknadsvärde, Mkr

Genomsnittlig ränta

2024 239 5 0,8 %

2025 – – –

2026 – – –

2027 927 –21 3,0 %

2028 466 –4 2,6 %

>2028 – – –

Summa/genomsnitt 1 632 –19 2,5 %

1) Sagax har ingått avtal avseende ränteswappar om nominellt 388 miljoner kronor med start i januari 2024. Vid årsskiftet uppgick marknadsvärdet till –2 miljoner

kronor för dessa.

2) Genomsnittlig strikeränta har använts för räntetak.

Kapitalstrukturens utveckling

100

31 dec 202331 dec 202231 dec 202131 dec 2020 31 dec 2019

Övriga skulderEget kapital

17 437

19 257

3 460

19 828

22 452

4 342

26 354

31 079

5 039

32 294

33 463

6 335

Räntebärande skulder

Mkr MkrMkrMkr Mkr

6 489

30 343

36 578

Nettoskuld

Belopp i miljoner kronor 2023-12-31 2022-12-31

Räntebärande skulder 30 343 32 294

Räntebärande tillgångar –729 –822

Börsnoterade aktier –8 782 –7 032

Likvida medel –28 –76

Nettoskuld 20 804 24 364

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023

KREDITRATING

Sagax erhöll höjd kreditrating från Moody´s Investors Service till Baa2

med ”stable outlook”. Tidigare rating var Baa3 med "positive outlook".

Den höjda ratingen bedöms vara av godo för Sagax då det innebär

förbättrad tillgång till den svenska och den övriga europeiska kapital-

marknaden och därmed lägre refinansieringsrisk, lägre finansierings-

kostnader och längre löptider på Sagax upplåning.

VALUTAEXPONERING

Sagax äger fastigheter i sex länder i euroområdet. Netto tillgångarna i

euro uppgick vid årsskiftet till 1 067 miljoner euro, se vidstående tabell.

Marknadsvärdet på fastigheterna i euroområdet uppgick till 3 861 mil-

joner euro och övriga tillgångar till 134 miljoner euro vid årets utgång.

Räntebärande skulder uppgick till 2 580 miljoner euro. Övriga skulder

uppgick till 348 miljoner euro. Sammantaget uppgick nettotillgångarna i

euro till 1 067 miljoner motsvarande 32 % av eget kapital.

Under 2023 nettoinvesterade Sagax motsvarande 5 188 miljoner kro-

nor i fastigheter i Nederländerna, Belgien, Frankrike, Spanien, Finland och

Tyskland. Investeringarna finansierades huvudsakligen med medel från

årets nyemissioner.

Likvida medel

Bank- /

obligationslån

Löpande

verksamhet

Aktie-

emission

Fastighets-

försäljningar

Övrigt

Investeringar

Amorterade lån

Utdelning

Övrigt

Inlösenerbjudande

Preferensaktier

73 Mkr

vid årets slut

Tillkommer

1 886 Mkr

i form av

outnyttjade

lånelöften

8 487 Mkr

1 490 Mkr

1 125 Mkr

122 Mkr

6 707 Mkr

3 803 Mkr

479 Mkr

242 Mkr

4 Mkr

Disponibel

likviditet

1 959 Mkr

60 Mkr

vid årets början

Likvida medel

76 Mkr

vid årets början

Likvida medel

28 Mkr

vid årets slut

Tillkommer

9 899 Mkr

i form av outnyttjade lånelöften

Bank- och

obligationslån

Löpande

verksamhet

Aktie-

emission Övrigt

Fastighets-

försäljningar

7 326

Mkr

3 485

Mkr

4 166

Mkr

3 126

Mkr

Amorterade lån

9 206

Mkr

Investeringar

7 168

Mkr

Utdelning

1 111

Mkr

Övrigt

751

Mkr

Disponibel likviditet 9 927 Mkr

1) Kreditfaciliteter motsvarande utestående företagscertifikat om 1 495 miljoner kronor är ej inkluderade i disponibel likviditet.

Valutaexponering

Belopp i miljoner euro

2023

31 dec

2022

31 dec

Förvaltningsfastigheter 3 861 3 393

Övriga tillgångar 134 318

Summa tillgångar 3 995 3 711

Räntebärande skulder 2 580 2 703

Övriga skulder 348 326

Summa skulder 2 928 3 028

Nettoexponering 1 067 683

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023

Joint venture och intresseföretag

Sagax ackumulerade investeringar i joint venture och intresseföretag uppgick till 7 579 miljoner kronor och

har genererat ackumulerade utdelningar om 3 249 miljoner kronor. Det redovisade värdet på innehaven

uppgick till 13 171 (11 022) miljoner kronor.

Fastighetsbestånd i sammandrag

Segment

Antal

fastigheter

Hyresintäkter,

Mkr

Uthyrningsbar

area, kvm

Hyres-

duration, år

Ekonomisk

uthyrningsgrad, %

Fastigheternas

marknadsvärde, Mdkr

Äldreboende

242 1 814 1 078 000 8,8 99 31,4

Utbildning

154 1 648 823 000 11, 4 98 29,9

Vård

65 765 326 000 7, 7 96 12,0

Rättsväsende

27 590 230 000 8,6 97 9,3

Totalt 488 4 818 2 458 000 9,5 98 82,6

Kapitalstruktur 31 december 2023

Räntebärande skuld nyttjanderätter 1 %

Uppskjuten skatteskuld 7 %

Eget kapital 32 %

Räntebärande skuld nyttjanderätter 4 %

Icke-säkerställda lån 57 %

BAKGRUND

I tillägg till den direktägda fastighetsportföljen investerar Sagax sedan

2010 i joint venture och intresseföretag. Investeringarna syftar till att

nå marknader som bedömts som attraktiva för Sagax aktieägarna där

bolaget inte är aktivt. De ackumulerade investeringarna uppgick till

7 579 miljoner kronor vilka har genererat en ackumulerad utdelning

till Sagax om 3 249 (2 375) miljoner kronor. Det redovisade värdet på

dessa investeringar uppgick till 13 171 (11 022) miljoner kronor inklu-

sive option om 931 (1 172) miljoner kronor redovisad som finansiellt

instrument. 92 % av värdet bestod av Hemsö Fastighets AB, Nyfosa AB,

Söderport Property Investment AB och NP3 Fastigheter AB. Årets för-

ändring av det redovisade värdet avser i huvudsak omklassificering av

innehavet i Nyfosa AB till intresseföretag.

Under året bidrog dessa investeringar med sammanlagt 937 (766)

miljoner kronor till förvaltningsresultatet och med 692 (577) miljoner

kronor till kassaflödet, varav 39 miljoner kronor avser utbetald utdel-

ning från Nyfosa AB innan företaget omklassificerades till intresse-

företag. Sagax andel av värdeförändringar på fastigheter uppgick till

–1 220 (536) miljoner kronor och av värdeförändringar på derivat till

–302 (315) miljoner kronor

JOINT VENTURE

Hemsö Intressenter AB (Hemsö)

Sagax äger via Hemsö Intressenter AB indirekt 15 % av Hemsö Fastig hets

AB, resterande 85 % ägs av Tredje AP-fonden (AP3).

Hemsö bidrog med 297 (295) miljoner kronor till förvaltningsresul-

tatet under 2023 efter att resultatet i Hemsö Intressenter AB belastats

med kostnader för räntor.

Hemsö bedriver verksamhet i Sverige, Tyskland och Finland. Verk-

samheten består i att äga, förvalta och utveckla samhällsfastigheter.

Fastighetsbeståndet omfattade 488 fastigheter med ett sammanlagt

fastig hetsvärde om 83 miljarder kronor den 31 december 2023. 95 % av

hyresintäkterna kommer från skattefinansierad verksamhet. En genom-

snittlig åter stående hyresduration om 9,5 (9,6) år bidrar, i kombination

med finansiellt starka hyresgäster och låg vakansgrad, till ett stabilt

driftnetto. Uthyrningsgraden var vid årsskiftet 98 % (98 %). Direkt-

avkastningen uppgick till 4,7 % (4,1 %) under 2023. Under 2023 har 8

fastigheter förvärvats för 351 miljoner kronor och 2 fastig heter avyttrats

för 93 miljoner kronor. 2 825 miljoner kronor har investerats i befintligt

fastig hetsbestånd, varav 1 933 miljoner kronor i nyproduktion och 892

miljoner kronor avseende hyresgästanpassningar och underhåll. Hemsös

räntebärande skulder uppgick vid årsskiftet till 50 823 (49 567) miljo-

ner kronor varav icke-säkerställda obligationslån uppgick till 39 203

(38 813) miljoner kronor.

Samarbetet mellan Tredje AP-fonden och Sagax styrs av ett

aktie ägaravtal. Avtalet reglerar styrelsesammansättning, verksam-

hetsinriktning, vinstutdelning, vissa finansieringsfrågor samt sälj-

respektive köpoptioner mellan de två del ägarna.

Hemsö har rating AA- från Fitch Ratings och rating A- från

Standard & Poor’s. För mer information se bolagets hemsida,

www.hemso.se.

Hemsö Fastighets AB

2023

jan-dec

2022

jan-dec

Sagax ägarandel, % 15 15

Sagax andel av årets totalresultat, Mkr –219 352

Sagax andel av förvaltningsresultat, Mkr 297 295

Hyresintäkter, Mkr 4 818 4 073

Förvaltningsresultat, Mkr 2 345 2 309

Årets resultat, Mkr –2 721 2 563

2023

31 dec

2022

31 dec

Innehavets redovisade värde, Mkr

4 546 4 928

Antal fastigheter 488 480

Fastigheternas marknadsvärde, Mkr 82 624 84 879

Uthyrningsbar area, kvm 2 458 000 2 400 000

Hyresduration, år 9,5 9,6

Ekonomisk uthyrningsgrad, % 98 98

Räntebärande skulder, Mkr 50 823 49 567

Kapitalbindning, år 5,5 6,3

Räntebindning, år 5,0 5,6

Marknadsvärde för räntederivat, Mkr –187 247

1) Inklusive värde på option som redovisas som finansiellt instrument.

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023

Söderport Property Investment AB

2023

jan-dec

2022

jan-dec

Sagax ägarandel, % 50 50

Sagax andel av årets totalresultat, Mkr 24 532

Sagax andel av förvaltningsresultat, Mkr 224 234

Hyresintäkter, Mkr 1 025 907

Förvaltningsresultat, Mkr 449 492

Årets resultat, Mkr 48 1 149

2023

31 dec

2022

31 dec

Innehavets redovisade värde, Mkr 2 728 2 991

Antal fastigheter 86 84

Fastigheternas marknadsvärde, Mkr 14 418 14 197

Uthyrningsbar area, kvm 773 000 769 000

Hyresduration, år 4,0 4,2

Ekonomisk uthyrningsgrad, % 96 96

Räntebärande skulder, Mkr 7 354 6 936

Kapitalbindning, år 3,9 2,4

Räntebindning, år 2,7 1,7

Marknadsvärde för räntederivat, Mkr –72 153

Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra (Ess-Sierra)

Sagax äger 50 % av Ess-Sierra och resterande del ägs av NP3 Fastig-

heter AB. Verksamheten består i att äga och förvalta fastigheter för

framför allt byggvaru handel. Den uthyrningsbara arean uppgår till

184 000 kvadrat meter varav 92 % utgörs av lagerlokaler/byggvaru-

handel och 8 % av kontors lokaler. Sagax ombesörjer ekonomisk och

fastighets förvaltning.

Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra

2023

jan-dec

2022

jan-dec

Sagax ägarandel, %

50 50

Sagax andel av årets totalresultat, Mkr –30

Sagax andel av förvaltningsresultat, Mkr

31 32

Hyresintäkter, Mkr

96 93

Förvaltningsresultat, Mkr

62 65

Årets resultat, Mkr –59

130

Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra

2023

31 dec

2022

31 dec

Innehavets redovisade värde, Mkr

283 320

Antal fastigheter

39 39

Fastigheternas marknadsvärde, Mkr

1 475 1 610

Uthyrningsbar area, kvm

184 000 184 000

Hyresduration, år

6,5 6,5

Ekonomisk uthyrningsgrad, % 100 100

Räntebärande skulder, Mkr

847 869

Kapitalbindning, år

4,0 2,0

Räntebindning, år

2,8 1,0

Marknadsvärde för räntederivat, Mkr – –

Kapitalstruktur 31 december 2023

Reserv för finansiella derivat 0 %

Uppskjuten skatteskuld 11 %

Eget kapital 36 %

Övriga icke räntebärande skulder 5 %

Säkerställda lån 48 %

Fastighetsbestånd i sammandrag

Segment

Antal

fastigheter

Hyres-

värde,

Mkr

Uthyrnings -

bar area,

kvm

Hyres -

duration, år

Ekonomisk

uthyrnings-

grad, %

Fastig-

heternas

marknads-

värde, Mkr

Stockholm 73 861 506 000 4,0 96 10 876

Övriga

Sverige 13 302 267 000 4,0 99 3 542

Totalt 86 1 164 773 000 4,0 96 14 418

Söderport Property Investment AB (Söderport)

Sagax äger 50 % av Söderport och resterande del ägs av Nyfosa AB.

Samarbetet mellan Nyfosa och Sagax styrs av ett långsiktigt aktie-

ägaravtal enligt vilket parterna har lika stor bestämmanderätt över

Söderport. Aktie ägaravtalet reglerar till exempel beslutsordning för

investeringar och försäljningar, hembud och hur försäljning av aktier

i Söderport kan ske.

Söderports verksamhet består i att äga, förvalta och utveckla fastig-

heter i Sverige. Sagax ombesörjer ekonomisk förvaltning och merparten

av fastighetsförvaltningen.

Söderport bidrog med 224 (234) miljoner kronor till Sagax för-

valtnings resultat under 2023. Fastigheternas marknadsvärde uppgick

till 14 418 miljoner kronor.

Motsvarande 74 % av Söderports hyresvärde om 1 164 (1 068)

miljoner kronor återfanns i Stockholm den 31 december 2023. Söder-

ports ekonomiska vakansvärde uppgick till 43 (47) miljoner kronor vid

årets slut, motsvarande en uthyrningsgrad om 96 % (96 %). Av vakans-

värdet utgjorde 17 (19) miljoner kronor tidsbegränsade hyresrabatter.

89 % (95 %) av vakansvärdet återfanns i Stockholm. Under 2023 har

75 (113) nya hyresavtal tecknats omfattande en uthyrningsbar area om

28 000 (50 000) kvadratmeter. Hyres gäster har under året sagt upp 57

(71) hyresavtal för avflyttning om totalt 32 000 (30 000) kvadrat meter.

Nettouthyrning uppgick följaktligen till –4 000 (20 000) kvadrat meter.

Under 2023 har överenskommelser träffats gällande förlängningar av

hyresavtal mot svarande totalt 36 000 (40 000) kvadratmeter.

Under året har en fastighet förvärvats för 67 miljoner kronor med

en uthyrningsbar area om 3 300 kvadratmeter och 233 miljoner kronor

har investerats i det befintliga fastighetsbeståndet. Direkt avkastningen

uppgick till 5,8 % (5,1 %) under 2023.

Söderports räntebärande skulder uppgick vid årsskiftet till 7 354

(6 936) miljoner kronor med en genomsnittlig vägd kapital bindning om

3,9 (2,4) år. Den genomsnittliga vägda räntebindningen uppgick till 2,7

(1,7) år.

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023

INTRESSEFÖRETAG

Nyfosa AB (Nyfosa)

Sagax äger aktier motsvarande 23,3 % av rösterna och kapitalet i

Nyfosa. På Nyfosas årsstämma 25 april 2023 invaldes Sagax verkstäl-

lande direktör som ny ledamot i Nyfosas styrelse varvid Sagax därmed

bedömdes få betydande inflytande i Nyfosa. Följaktligen redovisas

innehavet i Nyfosa därefter som ett intresseföretag enligt kapital-

andelsmetoden. Marknadsvärdet på Sagax aktieinnehav uppgick till

4 265 (3 278) miljoner kronor och det redovisade värdet till 2 789 (–)

miljoner kronor per 31 december 2023. Nyfosa är ett fastighetsbolag

aktivt på de svenska, finska och norska marknaderna med fokus på

kommersiella fastigheter i tillväxtkommuner. Fastighetsbeståndet

omfattade 497 fastigheter med ett fastighetsvärde om 39,3 miljarder

kronor och ett hyresvärde om 3 897 miljoner kronor per 31 december

2023. Nyfosa är börsnoterat på Nasdaq Stockholm, Large Cap. För mer

information se bolagets hemsida, www.nyfosa.se.

NP3 Fastigheter AB (NP3)

Sagax äger 21,2 % av rösterna och 15,8 % av kapitalet i NP3. Marknads-

värdet på Sagax aktieinnehav uppgick till 3 041 (2 553) miljoner kronor

och det redovisade värdet till 2 104 (2 133) miljoner kronor per 31

december 2023. NP3 är ett fastighetsbolag med fokus på kommersiella

fastigheter med hög direktavkastning främst i norra Sverige. Fastighets-

beståndet omfattade 507 fastigheter med ett fastighetsvärde om 20,3

miljarder kronor och ett hyresvärde om 2 065 miljoner kronor per 31

december 2023. NP3 är börsnoterat på Nasdaq Stockholm, Large Cap.

För mer information se bolagets hemsida, www.np3fastigheter.se.

Fastighetsbolaget Emilshus AB (Emilshus)

Sagax äger 24,1 % av rösterna och 22,2 % av kapitalet i Emilshus. Mark-

nadsvärdet på Sagax aktieinnehav uppgick till 820 (672) miljoner

kronor och det redovisade värdet till 708 (645) miljoner kronor per 31

december 2023. Emilshus förvärvar, utvecklar och förvaltar kommer-

siella fastigheter med Småland som kärnmarknad. Fastighetsbeståndet

omfattade 130 fastigheter med ett fastighetsvärde om 7,3 miljarder kro-

nor och ett hyresvärde om 636 miljoner kronor per 31 december 2023.

Emilshus är börsnoterat på Nasdaq Stockholm, Mid Cap. För mer infor-

mation se bolagets hemsida, www.emilshus.com.

Börsvärde och redovisat värde på Sagax innehav i NP3

1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

20232022202120202019

Mkr

Redovisat värde Börsvärde

Börsvärde och redovisat värde på Sagax innehav i Emilshus

100

200

300

400

500

600

700

800

900

Kv 4Kv 3Kv 2Kv 1Kv 4Kv 3Kv 2

Mkr

2022 2023

Redovisat värde Börsvärde

Börsvärde och redovisat värde på Sagax innehav i Nyfosa

1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

2023

Mkr

Redovisat värde Börsvärde

Kv 2 Kv 3 Kv 4

Sagax intresseföretag

Nyfosa AB NP3 Fastigheter AB Fastighetsbolaget Emilshus AB

2023

jan-dec

2022

jan-dec

2023

jan-dec

2022

jan-dec

2023

jan-dec

2022

jan-dec

Sagax ägarandel av kapitalet, %

23 21 16 16 22 21

Sagax andel av årets totalresultat, Mkr

–104

– –26

272 9 65

Sagax andel av förvaltningsresultat, Mkr

180

–

154 167 51 38

Hyresintäkter, Mkr

3 242 2 853 1 797 1 551 588 454

Förvaltningsresultat, Mkr

1 239 1 533 745 785 233 182

Årets resultat, Mkr –639

1 694

–61

1 244 33 311

2023

31 dec

2022

31 dec

2023

31 dec

2022

31 dec

2023

31 dec

2022

31 dec

Innehavets redovisade värde, Mkr

2 789 3 278 2 104 2 133 708 645

Antal fastigheter

497 504 507 488 130 125

Fastigheternas bokförda värde, Mkr

39 278 40 446 20 276 19 805 7 324 7 111

Uthyrningsbar area, kvm

2 930 000 3 012 000 1 998 000 1 950 000 805 000 786 000

Hyresduration, år

3,6 3,7 3,9 4,0 5,3 5,8

Ekonomisk uthyrningsgrad, %

92 93 93 94 95 97

Räntebärande skulder, Mkr

23 340 24 033 11 943 12 235 3 984 4 103

Kapitalbindning, år

2,9 3,2 2,2 2,3 1,8 2,9

Räntebindning, år

1,5 1,0 2,1 1,9 3,1 1,9

Marknadsvärde för räntederivat, Mkr

77 372

43 131 35 137

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023

AKTUELL INTJÄNINGSFÖRMÅGA

Tabellen nedan återspeglar Sagax intjäningsförmåga på tolvmånaders-

basis per 1 januari 2024. Det är viktigt att notera att den ej är att

jämställa med en prognos för de kommande tolv månaderna då den

exempelvis inte innehåller några bedömningar avseende framtida

vakanser, ränteläge, valutaeffekter, hyresutveckling eller värdeföränd-

ringar. Sagax redovisar aktuell intjäningsförmåga i samband med del-

årsrapporter, bokslutskommunikéer och i årsredovisningen.

Hyresvärdet baseras på kontrakterade hyresintäkter på årsbasis

med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta lokaler. Fastighets-

kostnader baseras på verkligt utfall det senaste året justerat för inne-

havstid. Kostnaderna för central administration har baserats på faktiskt

utfall de senaste tolv månaderna. Finansnettot har beräknats utifrån

ränte bärande skulder och tillgångar på balansdagen. Kostnaderna för de

ränte bärande skulderna har baserats på koncernens beräknade genom-

snittliga räntenivå med tillägg för periodiserade finansieringskostnader

och kostnaden avseende på balansdagen outnyttjade kreditfaciliteter.

Skatten är beräknad med 18 % (18 %) schablonskatt. Omräkning från

euro har skett till balansdagens kurs om 11,10 (11,13) kronor.

Resultatandelar från joint venture och intresse företag är beräknade

enligt samma principer som för Sagax med beaktande av resultatande-

lens storlek.

FÖRÄNDRING AV AKTUELL INTJÄNINGSFÖRMÅGA

UNDER 2023

I tabellen på nästa sida presenteras Sagax redovisade intjänings-

förmåga under åren 2018-2023. Förändringarna mellan årsskiften

redovisas uppdelat på förändringar i befintligt fastighetsbestånd,

fastig hetsförvärv, fastighetsförsäljningar samt valutaeffekter. Även

uppgifter om investeringar och avyttringar under respektive år pre-

senteras i tabellen. Det kan noteras att investeringar i befintligt fastig-

hetsbestånd kan ge effekt på intjäningsförmågan med viss fördröjning

beroende på om det fortfarande är en pågående investering och om till

exempel inflyttning har skett.

Förändringar i befintligt bestånd ökade hyresvärdet med 155 miljoner

kronor samtidigt som vakanserna minskade med 1 miljon kronor och

fastig hetskostnaderna ökade med 41 miljoner kronor. Totalt ökade drift-

nettot i befintligt bestånd med 115 miljoner kronor. Eurokursens utveck-

ling har medfört att drift nettot minskade med 8 miljoner kronor.

Fastighetsförvärv under 2023 har medfört att hyresvärdet ökat med

406 miljoner kronor, fastighetskostnaderna ökade med 30 miljoner kronor

och att vakans värdet ökade med 16 miljoner kronor. Totalt ökade drift-

nettot med 360 miljoner kronor till följd av fastighetsförvärv under året.

Fastighetsförsäljningar under året minskade hyresvärdet med 8

miljoner kronor och vakanserna med 4 miljoner kronor samtidigt som

fastighetskostnaderna minskade med 2 miljoner kronor. Totalt minskade

driftnettot med 1 miljon kronor till följd av fastighetsförsäljningar under

året.

Finansnettot har förändrats med –40 % till –555 miljoner kronor.

Finansiella intäkter hänförliga till den kortfristiga finansiella leasing-

fordran som uppstått till följd av försäljning av 36 fastigheter i Spanien

till hyresgästen ingick med 132 miljoner kronor i beräkningen av finans-

nettot för 2022.

Resultat efter schablonskatt som till faller A- och B- aktieägarna har

ökat med 18 % (19 %) till 3 122 (2 650) miljoner kronor, motsvarande

9,22 (8,32) kronor per A- och B-aktie.

Sagax har fokus på långsiktig tillväxt av bolagets förvaltningsresultat. För att

underlätta bedömningen av bolagets ställning redovisas den bedömda intjäningsförmågan

på årsbasis samt en sammanställning över intjäningsförmågans utveckling sedan 2018.

Aktuell intjäningsförmåga

500

1 000

1 500

2 000

2 500

3 000

3 500

4 000

4 500

20232022202120202019

Aktuell intjäningsförmåga före skatt

Mkr

Förvaltningsresultat

Aktuell intjäningsförmåga

Belopp i miljoner kronor 1 jan 2024 1 jan 2023

Hyresvärde 4 738 4 195

Vakans –182 –171

Hyresintäkter 4 557 4 024

Fastighetskostnader –771 –704

Driftnetto 3 785 3 319

Central administration –182 –174

Joint venture och intresseföretag 1 096 818

Finansnetto –555 –398

Leasingkostnader –31 –28

Förvaltningsresultat 4 114 3 538

Skatt –741 –637

Resultat efter skatt 3 374 2 902

– varav ägare av D-aktier 253 253

– varav ägare av A- och B-aktier 3 122 2 650

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023

Utveckling av aktuell intjäningsförmåga 2018–2023

2018 2019 2020

Belopp i miljoner kronor

Förändring

befintligt

bestånd

Valuta-

effekt

Fastig-

hets-

förvärv

Fastig-

hets-

försälj-

ningar

1 jan

2019

Förändring

befintligt

bestånd

Valuta-

effekt

Fastig-

hets-

förvärv

Fastig-

hets-

försälj-

ningar

1 jan

2020

Förändring

befintligt

bestånd

Valuta-

effekt

Fastig-

hets-

förvärv

Fastighets-

försälj-

ningar

1 jan

2021

Hyresvärde 53 54 322 –17 2 510 58 25 271 –128 2 735 64 –73 302 –3 3 024

Vakans –4 –3 –7 4 –132 14 –1 –21 4 –135 –13 3 –15 1 –159

Hyresintäkter 49 51 315 –13 2 378 71 23 251 –124 2 600 51 –70 286 –2 2 865

Fastighetskostnader –34 –14 –40 6 –395

–41 –4 –39 13 –446 –21 –13 13 –30 –495

Driftnetto 15 37 275 –7 1 983 31 19 212 –111 2 155 30 –83 300 –32 2 370

Central administration –132 –122 –132

Joint venture och

intresse företag 372 539 638

Finansnetto –387 –352 –372

Leasingkostnader

–20 –22 –26

Förvaltnings resultat 1 816 2 198 2 479

Skatt –400 –414 –471

Resultat efter skatt 1 416 1 764 2 008

varav tillkommer

– ägare av preferensaktier 34 34 34

– ägare av D-aktier 204 216 252

– ägare av A- och B-aktier 1 178 1 515 1 723

Investeringar och

avyttringar –456 – 3 026 24 –707 – 2 836 1 413 –666 – 5 585

1 456

2021 2022 2023

Belopp i miljoner kronor

Förändring

befintligt

bestånd

Valuta-

effekt

Fastig-

hets-

förvärv

Fastighets-

försälj-

ningar

1 jan

2022

Förändring

befintligt

bestånd

Valuta-

effekt

Fastig-

hets-

förvärv

Fastighets-

försälj-

ningar

1 jan

2023

Förändring

befintligt

bestånd

Valuta-

effekt

Fastig-

hets-

förvärv

Fastig-

hets-

försälj-

ningar

1 jan

2024

Hyresvärde 118 40 370 –94 3 459 379 217 269 –128 4 195 155 –9 406 –8 4 738

Vakans 31 –2 –14 9 –135 –16 –8 –18 5 –171 1 0 –16 4 –182

Hyresintäkter 149 38 357 –85 3 324 362 209 251 –123 4 024 156 –9 390 –4 4 557

Fastighets kostnader –38 –6 –40 16 –563 –89 –34 –35 17 –704 –41 1 –30 2 –771

Driftnetto 111 32 317 –69 2 761 274 175 216 –106 3 319 115 –8 360 –1 3 785

Central administration –147 –174 –182

Joint venture och

intresseföretag 780 818 1 096

Finansnetto –354 –398 –555

Leasingkostnader –28 –28 –31

Förvaltnings resultat 3 012 3 538 4 114

Skatt –542 –637 –741

Resultat efter skatt 2 470 2 902 3 374

varav tillkommer

– ägare av preferensaktier – – –

– ägare av D-aktier 252 253 253

– ägare av A- och B-aktier 2 218 2 650 3 122

Investeringar och

avyttringar –658 – 4 824 1 351 –715 – 3 202 2 062 –902 – 5 088 77

1) 20 miljoner kronor har omrubricerats till leasingkostnader från och med 1 januari 2019.

2) Inkluderar förvärv och avyttringar av en portfölj om 37 fastigheter där ett joint venture upprättades tillsammans med NP3 Fastigheter AB.

3) Inkluderar en portfölj omfattande 36 fastigheter med avtalad ej frånträdd avyttring som omrubricerats till kortfristig finansiell leasingfordran.

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023

Sagax är exponerat för olika risker som kan få betydelse för bolagets framtida verksamhet,

resultat och finansiella ställning. Bolaget arbetar aktivt för att identifiera och, om möjligt,

begränsa effekterna av riskerna på verksamheten.

Risker och riskhantering

MARKNADSRISKER

Fastigheternas marknadsvärde

Sagax redovisar sitt fastighetsinnehav till verkligt värde enligt redo-

visningsstandarden IAS 40 Förvaltningsfastigheter, vilket innebär

att fastigheternas koncernmässiga bokförda värde motsvarar deras

bedömda marknadsvärde. Detta innebär att sjunkande marknads-

värden på bolagets fastigheter kommer att inverka negativt på bolagets

resultat- och balansräkning. Sjunkande marknadsvärden kan inträffa

bland annat till följd av försvagad konjunktur, stigande ränteläge, för-

ändring i utbud eller efterfrågan eller till följd av fastighetsspecifika

omständigheter som bland annat avflyttningar av hyresgäster, försäm-

rad teknisk standard eller incidenter med materiella skador som följd.

Därutöver kan fastigheternas marknadsvärden indirekt påverkas av

förändrade lagkrav.

Företagsledningen måste göra bedömningar och antaganden som

påverkar fastighetsvärderingarna och i bokslutet redovisade tillgångs-

och skuldposter respektive intäkts- och kostnadsposter samt lämnad

information i övrigt. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedöm-

ningar.

Hantering

För att bedöma fastigheternas marknadsvärde anlitar Sagax auk-

toriserade fastighetsvärderare från välrenommerade oberoende

värderingsföretag, vilket bolaget anser skapar de bästa långsiktiga

förutsättningarna för rättvisande och trovärdiga bedömningar av

fastigheternas marknadsvärden. För att kvalitetssäkra de externa vär-

deringarna utför Sagax därutöver interna värderingar avseende 5-10 %

av portföljens marknadsvärde varje kvartal. De jämförande interna

värderingarna fokuserar på :

■

Analys av marknadsantaganden.

■

Analys av marknadsparametrar tillsammans med Sagax fastighets-

förvaltare och transaktionsteam.

■

Verifiering av indata.

■

Genomförande av så kallad "Black box-analys" som säkerställer att

de oberoende värderingarna och interna jämförande värdering-

arna överensstämmer om samma indata och marknadsantaganden

tillämpas i båda värderingsmodellerna.

I not 13 redovisas känslighetsanalys för fastighetsvärden vid för-

ändrade antaganden om direktavkastningskrav, kalkylränta, hyres-

intäkter, fastighetskostnader och uthyrningsgrad.

Bolaget vidtar löpande åtgärder för att begränsa sin exponering

mot att fastighetspecifika händelser negativt påverkar marknadsvärdet

genom exempelvis en aktiv förvaltning, tecknande av fastighetsförsäk-

ring och tecknande av hyresavtal med adekvata avtalsvillkor.

Transaktionsrelaterade risker

Fastighetsförvärv är en del av bolagets löpande verksamhet och är

till sin natur förenat med osäkerhet. Vid förvärv av fastigheter utgörs

riskerna bland annat av framtida bortfall av hyresintäkter, miljöför-

hållanden, begränsningar av nyttjanderätt samt tekniska brister. Vid

förvärv av fastighetsbolag tillkommer risker för till exempel skatter

och juridiska tvister.

Vid fastighetsförsäljningar är det normalt att säljaren lämnar garan-

tier avseende ägande, hyresavtalens giltighet, miljörisker med mera. Vid

försäljning av fastighetsbolag garanteras normalt även avsaknaden av

skattetvister och andra rättsliga tvister som kan komma att bli en fram-

tida belastning för bolaget. Garantierna är normalt belopps- och tids-

begränsade.

Hantering

Risker förebyggs genom att säkerställa att Sagax genomför relevanta

kontroller och undersökningar samt att rätt kompetens finns i organi-

sationen internt eller anlitas externt vid behov.

FINANSIELLA RISKER

Sagax finansiering består primärt av eget kapital och räntebärande

skulder. Bolagets långfristiga finansiering utgörs av börsnoterade obli-

gationslån, kreditfaciliteter och företagscertifikat. Sagax har en rating

från Moody´s Investors Service om Baa2 med ”stable outlook”.

Obligationerna har särskilda åtaganden om upprätthållandet av

netto skuld, räntetäckningsgrad och andel säkerställd skuld. Detta inne-

bär att obligationsinnehavare har en rätt att påkalla inlösen eller återköp

av obligationerna i fall åtaganden inte uppfylls i kombination med en

nedsättning av kreditrating. Även banklån inkluderar olika typer av åta-

ganden och utgörs typiskt av vissa nyckeltal som ska uppfyllas. För mer

information se sidorna 40-41.

Sagax finanspolicy anger riktlinjer och regler för finansieringsverk-

samheten i syfte att begränsa risker kopplade till Sagax finansiering

samt att säkerställa att den långsiktiga kreditvärdigheten bibehålls.

Sagax har följande huvudsakliga riktlinjer för finansieringsverksam-

heten:

■

Belåningsgrad om högst 50 %.

■

Räntetäckningsgrad överstigande 3,0 gånger.

■

Nettoskuld i förhållande till EBITDA om högst 8,0 gånger.

Refinansieringsrisk

Förutsättningarna på kapital- och kreditmarknaderna kan förändras,

vilket kan leda till att refinansiering av befintliga skulder uteblir eller

ej kan ske till skäliga villkor. Därutöver kan försvagad konjunktur, för-

ändring i utbud eller efterfrågan på bolagets lokaler inverka negativt på

bolagets resultat- och balansräkning samt nyckeltal, vilket kan leda till

sänkt kreditbetyg och därmed försvåra möjligheten till refinansiering

av befintliga skulder.

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023

Hantering

I syfte att begränsa refinansieringsrisken strävar Sagax efter att ha

en låg andel kortfristig räntebärande finansiering och att refinansiera

de långfristiga räntebärande skulderna i god tid före förfall, samt att

använda flera olika finansieringskällor. Sammantaget bedöms detta

arbetssätt begränsa bolagets refinansieringsrisk. I tabellen på sidan 53

redovisas dels belåningsgradens känslighet för förändringar av fastig-

hetsvärden, dels räntetäckningsgradens känslighet för förändringar av

fastigheternas uthyrningsgrad.

Ränterisk

Räntekostnader är koncernens största löpande kostnad. Ränterisk

definieras som risken att förändringar av marknadsräntor påverkar

Sagax finansieringskostnad och kassaflöde. Ränterisken är hänförlig

till utvecklingen av aktuella räntenivåer. Förutsättningarna på ränte-

marknaden kan förändras vilket i sin tur kan påverka ränteläget.

Riks bankens och den europeiska centralbankens penningpolitik,

förväntningar om ekonomisk utveckling, såväl internationellt som

nationellt, samt oväntade händelser påverkar marknadsräntorna.

Hantering

För att reducera Sagax exponering mot ett eventuellt stigande ränte läge

har koncernen en väsentlig del fasträntelån. För att begränsa ränte-

risken för lån med rörlig ränta används ränteswappar och ränte tak.

Den 31 december 2023 uppgick andelen fasträntelån till 86 % av Sagax

räntebärande skulder. En höjning av marknadsräntorna bedöms därför

få en begränsad effekt på Sagax ränte kostnader på kort och medellång

sikt. Se även känslighetsanalysen på sidan 53.

Valutarisk

Sagax är exponerat mot valutakursrisker till följd av investeringar och

skulder i euro. Sagax rapporteringsvaluta är svenska kronor och alla

balansposter som är i euro är omräknade till svenska kronor. Valuta-

kursförändringar kan ha en väsentlig effekt på koncernens finansiella

ställning och resultat i svenska kronor.

Hantering

Valutarisken hanteras genom att förvärv av fastigheter i euro huvudsak-

ligen finansieras genom upplåning i euro. Transaktionsexponering i kon-

cernen hanteras genom matchning av intäkter och kostnader i samma

valuta. Nettoexponeringen, tillgångar minus skulder i euro, uppgick till

11 838 (7 598) miljoner kronor den 31 december 2023. Sammantaget

uppgick nettoexponeringen till 32 % (23 %) av eget kapital.

I enlighet med IAS 21 redo visas valutakurseffekter för utlandsverk-

samhet och säkringsredovisning under rubriken Övrigt totalresultat.

Övriga valutakurseffekter redovisas i resultaträkningen. Se även käns-

lighetsanalysen på sidan 53.

Likviditetsrisk

Koncernen definierar likviditetsrisk som risken att inte ha tillgång till

likviditet för att täcka sina betalningsåtaganden, inklusive räntebetal-

ningar. Brist på likviditet för att täcka förfallna betalningar skulle

ha en negativ inverkan på koncernens verksamhet och finansiella

ställning.

Hantering

Sagax har ett positivt operativt kassaflöde och kommer att ha ett

begränsat refinanseringsbehov under de närmaste åren; se not 17 där

förfallodatum för koncernens lån presenteras. Sagax rörelse kapital

uppgick till –4 445 (2 750) miljoner kronor vid årsskiftet. Outnyttjade

kreditfaciliteter uppgick vid samma tidpunkt till 11 393 (9 427) mil-

joner kronor, inklusive back-up faciliteter avseende Sagax utestående

företagscertifikat.

OPERATIONELLA RISKER

Hyresintäkter och hyresutveckling

Sagax intäkter påverkas av den långsiktiga efterfrågan på lokaler för

lager och lätt industri, fastigheternas uthyrningsgrad och erhållen

hyresnivå. Hyresnivårisk är hänförlig till utvecklingen av aktuella

marknadshyror som påverkas av den ekonomiska utvecklingen, demo-

grafisk tillväxt samt omfattningen av nybyggnationer på marknaden.

Hantering

För att begränsa Sagax exponering mot avflyttningar och hyresförlus-

ter strävar Sagax efter långvariga kundrelationer samt efter att priori-

tera hyresgäster med hög kreditvärdighet, även om detta initialt kan

medföra något lägre intjäning. Detta är av särskild vikt i förhållande

till större hyresgäster.

Sagax arbetar kontinuerligt med att omförhandla befintliga hyres-

avtal i syfte att minimera risken på kort sikt. Hyreskontrakt med löptid

längre än tre år har normalt ett tillägg kopplat till konsumentprisindex

i Sverige och till liknande index på övriga marknader, det vill säga de

är helt eller delvis inflationsjusterade. Mer än 95 % av Sagax hyresavtal

är indexerade till KPI eller motsvarande. Den årliga indexeringen kan

i vissa fall vara begränsad genom tak respektive golv. Ett mindre antal

hyresavtal har årliga fasta hyresjusteringar.

Kreditrisk

Sagax primära kreditrisk ligger i att hyresgästerna inte kan fullgöra

sina betalningar enligt hyresavtalen.

Hantering

Sagax har god diversifiering avseende den geografiska fördelningen

av fastighetsbeståndet och hyresgästernas branschtillhörighet. Sagax

hyresavtalsstruktur bidrar till att minska risken för vakanser och

hyresförluster.

I samband med förvärv och uthyrningar värderas motpartsrisken

och vid behov kompletteras avtalen med säkerheter i form av depositio-

ner, bankgarantier, moderbolagsborgen eller liknande. Sagax arbetar

löpande med att följa och utvärdera hyresgästernas finansiella ställning.

Sagax bedömer att bolagets hyresgäster, med ett fåtal undantag, har god

finansiell ställning.

Drifts- och underhållskostnader

De driftskostnader som är av störst betydelse är fastigheternas el- och

uppvärmningskostnader samt kostnader för fastighetsskatt. I den mån

kostnadshöjningar inte kompenseras genom regleringar i hyresavtal

kan de påverka bolagets resultat negativt. Vid eventuella vakanser

påverkas bolagets resultat inte bara av förlorade hyresintäkter utan

även av kostnader för till exempel energi vilka tidigare täckts av hyres-

gäster.

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023

Hantering

Hyresförhållandet för lokaler för lager och lätt industri karaktäriseras

normalt av att hyresgästerna har ett relativt omfattande drifts- och

underhållsansvar. För huvuddelen av dessa kostnader debiteras hyres-

gästerna direkt eller vidaredebiteras av Sagax till självkostnad. Sagax

exponering mot driftskostnadsförändringar är således begränsad.

Operationell risk och risk för bristande IT-säkerhet

Koncernens verksamhet är beroende av välanpassade IT-system, effek-

tiv intern kontroll, kompetensutveckling samt tillgång till tillförlitliga

värderings- och riskmodeller som ger underlag för att minska opera-

tiva risker. Bristande IT-säkerhet eller bristfälliga rutiner kan resultera

i förstörd eller förlorad data, vilket kan ha negativ inverkan på Sagax

verksamhet.

Hantering

Sagax arbetar kontinuerligt med förebyggande åtgärder, som att

utveckla sina administrativa rutiner, policyer och riktlinjer för IT-

säkerhet. Sagax använder brandväggar, e-postfilter, back-upsystem

och antivirusprogram för att förhindra IT-relaterade driftstörningar.

Organisatorisk risk

Sagax framtida utveckling beror i hög grad på företagsledningens och

andra nyckelpersoners kunskap, erfarenhet och engagemang. Bolaget

skulle kunna påverkas negativt om någon eller flera nyckelpersoner

skulle lämna sin anställning eller om bolaget inte kan attrahera kom-

petent personal.

Hantering

Bolagets tillväxt och därmed större organisation har bidragit till att

minska denna risk under de senaste åren. Regelbundna utvecklings-

samtal genomförs med all personal bland annat för att identifiera

behov av kompetensutveckling. Därutöver görs uppföljning av arbets-

miljön genom årliga medarbetarundersökningar. Anställningsavtalen

bedöms vara träffade på marknadsmässiga villkor. Sagax har även

upprättat årliga incitamentsprogram för att attrahera nya och behålla

befintliga medarbetare.

RISK FÖR INTRESSEKONFLIKTER

Bristande transparens avseende styrelsens och företagsledningens

eventuella intressekonflikter med Sagax kan påverka kapitalmarkna-

dens förtroende för Sagax och därmed påverka bolagets finansiella

ställning negativt.

Hantering

För att begränsa risken för att Sagax ska drabbas av potentiella intresse-

konflikter och samtidigt tydligt och enkelt kunna kommunicera att

styrelse och ledning inte har intressen som potentiellt skulle kunna stå

i konflikt med Sagax har bolaget policyer som medför förbud för Sagax

medarbetare och styrelseledamöter att:

■

Åta sig styrelseuppdrag i fastighetsbolag som huvudsakligen äger

lager- och industrilokaler med undantag för bolag där Sagax är

aktieägare och där styrelseuppdraget utförs inom ramen för Sagax

verksamhet.

■

Investera i bolag där Sagax är aktieägare.

■

Investera i konkurrerande bolag med ett belopp överstigande 10 % av

värdet på medarbetarens eller styrelseledamotens innehav i Sagax.

Av policyerna följer även att ledningspersoner och styrelseledamöter

som belånar sina aktier i Sagax till mer än 10 % av marknadsvärdet

ska meddela bolaget detta. Något sådant meddelande har inte erhållits

under 2023.

REGULATORISKA RISKER

Regelefterlevnad och affärsetik

Bristande regelefterlevnad kan leda till ekonomiska förluster, tillsyns-

sanktioner, ryktesförluster och avnotering. Vissa regelverk är öppna för

tolkning innebärande att eventuell regelövervakare och Sagax kan ha

olika uppfattning. Risker finns även inom arbetsmiljö, korruption och

mänskliga rättigheter. Sagax kan drabbas av detta genom medarbeta-

res eller uppdragstagares agerande.

Hantering

■

Utbildning i policyer för all personal

■

Sagax uppförandekod för leverantörer kravställs i avtal

■

Visselblåsarfunktion

Skatter och ändrad lagstiftning

Koncernens verksamhet bedrivs i enlighet med koncernens tolkning av

gällande skattelagar, förordningar och rättspraxis samt i enlighet med

råd från skatterådgivare. Det kan dock inte uteslutas att koncernens

tolkning är felaktig eller att sådana föreskrifter eller rättspraxis ändras

med potentiell retroaktiv verkan. Beslut från skattemyndigheter och

förvaltningsdomstolar kan komma att ändra koncernens tidigare eller

nuvarande skattesituation, vilket kan påverka koncernens verksamhet,

resultat och finansiella ställning negativt.

Sagax har i sin redovisning beaktat uppskjuten skatt beräknat på

skillnaden mellan en tillgångs eller skulds bokförda värde och dess

skattemässiga värde, så kallade temporära skillnader, se not 14. Sagax

har även beaktat uppskjutna skattefordringar avseende ackumulerade

skattemässiga underskott i koncernbolagen. Konsekvensen blir att Sagax

resultat och egna kapital är exponerat för förändringar i skattelagstift-

ning i de länder som koncernen har verksamhet i.

Ägarförändringar, som innebär att det bestämmande inflytandet

över bolaget förändras, kan innebära begränsningar (helt eller delvis) av

möjligheten att utnyttja underskott från tidigare år. Möjligheterna att

utnyttja underskotten kan även komma att påverkas av ändrad lagstift-

ning. Även ändrad lagstiftning eller rättspraxis, exempelvis avseende

hyres-, förvärvs- och miljöfrågor, kan få negativa konsekvenser för bola-

get. I not 12 redogörs för Sagax skatter.

Risker förebyggs genom att säkerställa att rätt kompetens finns i

organisationen eller anlitas vid behov. Härutöver strävar Sagax efter

att utföra de kontroller och utredningar som rör skatterelaterade frågor

noggrant.

MILJÖ- OCH KLIMATRISKER

Miljörisk

Utgångspunkten för ansvaret avseende föroreningar och andra miljö-

skador är enligt gällande miljölagstiftning i de länder Sagax äger

fastig heter att verksamhetsutövaren bär ansvaret. Sagax bedriver

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023

ej någon verksamhet som kräver särskilt tillstånd enligt miljöbalken.

Emellertid kan det finnas hyresgäster som bedriver verksamhet som

kräver särskilt tillstånd, det vill säga är verksamhetsutövare.

Om inte verksamhetsutövaren kan utföra eller bekosta efterbehand-

ling av en fastighet är dock den som förvärvat fastigheten och som vid

förvärvet känt till eller då borde ha upptäckt föroreningarna ansvarig.

Det innebär att krav under vissa förutsättningar kan riktas mot Sagax

för marksanering eller efterbehandling avseende förekomst av eller

misstanke om förorening i mark, vattenområden eller grundvatten i

syfte att ställa fastigheten i sådant skick som erfordras enligt tillämplig

miljölagstiftning. Sådana krav kan påverka Sagax negativt.

Hantering

Det är angeläget att fastighetsägaren och verksamhetsutövaren sam-

arbetar kring frågor om en verksamhets miljöpåverkan.

Sagax genomför vid behov miljöanalyser av de fastigheter som bola-

get över väger att förvärva för att identifiera miljö- och hälsorisker och

bolaget har som målsättning att all nyproduktion miljöcertifieras.

I Sverige använder Sagax Byggvarubedömningen för att genomföra

en miljöbedömning av byggvaror och material i större ombyggnatio-

ner och nyproduktionsprojekt. Syftet är att främja miljömässigt bra

material val.

För närvarande har inga väsentliga miljökrav riktats mot något av

koncernbolagen. Sagax har heller inte identifierat några väsentliga miljö-

risker.

Klimatrisker

Effekter av klimatförändringar såsom förhöjda vattennivåer, ökad

nederbörd eller andra förändringar i den fysiska miljön skulle kunna

medföra skador på Sagax fastigheter. Detta kan innebära ett ökat behov

av investeringar i fastigheter i utsatta områden. Klimatförändringar

kan också innebära ökade driftskostnader.

Det kan även föreligga risker för olönsamma investeringar om

klimat risken inte beaktas. Därtill kan klimatpolitiska beslut påverka

Sagax bland annat genom ökade skatter eller investeringar.

Hantering

Sagax har som målsättning att all nyproduktion ska miljöcertifieras.

Fastigheter i befintligt bestånd miljöcertifieras om förutsättningar

för det finns till exempel vid omfattande ombyggnationer. Sagax gör

löpande utvärderingar av fastigheternas skick och behov av anpass-

ningar av fastigheternas prestanda för att uppfylla regulatoriska krav

och kundernas förväntningar. Därutöver följer Sagax utvecklingen av

lagar och förordningar inom klimat området.

Sagax har genomfört en riskanalys av fastighetsbeståndet för att

identifiera fysiska klimatrelaterade risker som kan påverka verksam-

heten. Ingen fastighet bedömdes bli obsolet på grund av permanent

översvämningsrisk.

För närmare information om Sagax mål relaterade till bland annat

koldioxidutsläpp samt analys av klimatrisker och dess hantering hän-

visas till sidorna 158-160 och 169-170.

Belåningsgrad vid förändrat värde på fastighetsportföljen

per 31 december 2023

Förändring, % –20 –10 0 10 20

Värdeförändring, Mkr –11 412 –5 706 – 5 706 11 412

Belåningsgrad, % 49 45 41 38 36

Räntetäckningsgrad vid förändrad uthyrningsgrad per 31 december 2023

Förändring, % –10 –5 0 5 10

Uthyrningsgrad, % 87 91 96 ET ET

Räntetäckningsgrad, ggr 5,1 5,4 5,7 ET ET

Känslighetsanalys per 31 december 2023

Belopp i miljoner kronor Förändring

Effekt på förvaltnings-

resultatet, årsbasis

Effekt på resultat efter

skatt, årsbasis

Effekt på

eget kapital

Ekonomisk uthyrningsgrad +/– 1 %-enhet +47/–47 +38/–38 +38/–38

Hyresintäkter +/– 1 % +46/–46 +37/–37 +37/–37

Fastighetskostnader +/– 1 % –8/+8 – 6/+6 – 6/+6

Räntekostnader för skulder i SEK med beaktande av räntederivat +/– 1 %-enhet –9/+9 – 7/+7 –7/+7

Räntekostnader för skulder i EUR med beaktande av räntederivat +/– 1 %-enhet –33/+33 –26/+26 –26/+26

Förändring av valutakursen SEK/EUR

+/– 10 % +234/–234 +187/–187 +1 183/–1 183

Ändrad hyresnivå vid kontraktsförfall 2023 +/– 10 % +73/–73 +59/–59 +59/–59

1) Exklusive resultatandelar i joint venture och intresseföretag.

2) Sagax nettoexponering mot valutakursen SEK/EUR består utöver intäkter och kostnader i euro även av tillgångar och skulder bokförda i euro.

KÄNSLIGHETSANALYS

Nedan redovisas Sagax exponering för väsentliga risker i bolagets verksamhet

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023

Sagax aktier är noterade på Nasdaq Stockholm, Large Cap. Bolagets börsvärde

uppgick den 31 december 2023 till 97 miljarder kronor.

Aktien och ägarna

Omsatt antal aktier

Antal 1 000-tal

Carnegie Real Estate Index

Sagax D

OMX Stockholm_Pl

Källa:

Monitor av Modular Finance AB

1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

DECNOVOKTSEPAUGJULJUNMAJAPRMARFEBJAN

Omsatt antal aktier

Carnegie Real Estate Index

Antal 1 000-tal

Sagax B

OMX Stockholm_Pl

Källa:

Monitor av Modular Finance AB

2 000

4 000

6 000

8 000

10 000

DECNOVOKTSEPAUGJULJUNMAJAPRMARFEBJAN

100

200

300

400

500

B-aktiens kursutveckling 2023

D-aktiens utveckling 2023

Handel med aktierna på Nasdaq Stockholm

Betalkurs, kr

Omsättnings-

hastighet

på årsbasis, %

Genomsnittlig

handelsvolym per

handelsdag, Mkr

31 dec

2023

31 dec

2022 2023 2022 2023 2022

A-aktier 274,00 239,00 2 24 1 6

B-aktier 2 7 7, 4 0 236,50 25 35 69 94

D-aktier 28,00 26,70 51 71 7 10

Carnegie Real Estate Index

Antal 1 000-tal

Sagax A

Omsatt antal aktier

OMX Stockholm_Pl

Källa:

Monitor av Modular Finance AB

120

150

DECNOVOKTSEPAUGJULJUNMAJAPRMARFEBJAN

100

200

300

400

500

A-aktiens kursutveckling 2023

AKTIEKAPITAL

Aktiekapitalet i Sagax uppgick vid årsskiftet till 816 542 972 kronor

och fördelades på totalt 466 595 984 aktier varav 2 000 000 B-aktier

i eget förvar. Kvot värdet per aktie är 1,75 kronor. Sagax har tre

aktieslag, stamaktier av serie A, B och D. Aktierna är noterade på

Nasdaq Stockholm, Large Cap.

Varje A-aktie berättigar till en röst och varje B- respektive D-aktie

berättigar till en tiondels röst. Varje röstberättigad får vid bolagsstämma

rösta för fulla antalet av denne ägda och företrädda aktier.

Sagax har med anledning av utnyttjandet av tecknings optioner som

utfärdats genom incitamentsprogram 2020/2023 emitterat 314 638

stamaktier av serie B i juli 2023.

UTDELNINGSPOLICY

Sagax utdelningspolicy är att den sammanlagda utdelningen ska

uppgå till cirka en tredjedel av förvaltningsresultatet. Därutöver kan

styrelsen komma att föreslå att vinster av engångs karaktär överförs

till aktieägarna. Stamaktier av serie D ger rätt till utdelning om fem

gånger den sammanlagda utdelningen på stamaktier av serie A och B,

dock maximalt 2,00 kronor per aktie.

Styrelsen föreslår årsstämman 2024 att besluta om att utdelning ska

ske med 3,10 (2,70) kronor per A- respektive B-aktie. Styrelsen föreslår

även utdelning om 2,00 (2,00) kronor per D-aktie med kvartalsvis utbe-

talning om 0,50 kronor i enlighet med bolagsordningen. Den föreslagna

utdelningen uppgår till sammanlagt 1 301 (1 111) miljoner kronor, mot-

svarande 33,5 % (33,3 %) av förvaltningsresultatet för 2023.

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023

INCITAMENTSPROGRAM FÖR MEDARBETARE

Sagax har tre optionsprogram för bolagets medarbetare. Totalt innehar

Sagax medarbetare optioner motsvarande 0,3 % av antalet utestående

A- och B-aktier. Bolagets verkställande direktör och styrelseledamöter

omfattas inte av programmen. Programmen är treåriga och löper under

perioderna 2021-2024, 2022-2025 respektive 2023-2026.

Teckningskurserna motsvarar B-aktiens betalkurs vid respektive

optionsprograms inledande omräknat med den genomsnittliga kursut-

vecklingen enligt fastighetsindex bestående av fastighetsbolag noterade

på Nasdaq Stockholms huvudlista under respektive treårsperiod. Teck-

ningsoptionerna kommer således att bli värdefulla under förutsättning

att Sagax aktie har en kursutveckling som är bättre än genomsnittet för

de noterade fastighetsbolagen under respektive treårsperiod.

Sagax styrelse har föreslagit årsstämman den 8 maj 2024 att besluta

om ett motsvarande incitamentsprogram med rätt att teckna nya B- aktier

i juni 2027 för bolagets medarbetare, undan taget bolagets verk ställande

direktör och styrelseledamöter.

Inga ytterligare teckningsoptioner eller konvertibler finns utestående.

LIKVIDITETSGARANTI

Carnegie Investment Bank agerar likviditetsgarant för bolagets A- och

D-aktier inom ramen för Nasdaq Stockholms system för likviditets-

garanti. Avtalet med Carnegie innebär att likviditetsgaranten ställer

köp- och säljkurs i orderboken för Sagax A- och D-aktier samtidigt som

likviditet tillförs genom en garanterad volym aktier på köp- och sälj-

sidan i respektive order bok. Syftet med avtalet är att främja aktiernas

likviditet.

BÖRSKURS RELATIVT FÖRVALTNINGSRESULTATET

Förvaltningsresultatet per B-aktie efter utspädning uppgick till 11,16

(9,70) kronor vilket jämfört med aktiekursen för B-aktien vid årets

utgång motsvarade en multipel om 24,9 (24,4) gånger.

EGET KAPITAL OCH SUBSTANSVÄRDE PER A- OCH B-AKTIE

Eget kapital per A- och B-aktie efter utspädning uppgick till 95,01 (91,20)

kronor. Substansvärde per A- och B-aktie uppgick till 110,90 (106,61)

kronor. Aktiekursen för B-aktien vid årets slut var 292 % (259 %) av det

egna kapitalet per A- och B-aktie och 250 % (222 %) av substansvärdet per

A- och B-aktie.

Största aktieägare 31 december 2023

Antal aktier Andel av

A–aktier B–aktier D–aktier Aktiekapital Röster

David Mindus med bolag 14 000 000 63 713 912 900 000 16,8 % 29,1 %

Staffan Salén med bolag 5 737 309 31 598 279 95 600 8,0 % 12,7 %

Tredje AP-fonden – 24 786 383 – 5,3 % 3,5 %

Fjärde AP-fonden 821 630 13 583 838 9 648 561 5,2 % 4,5 %

Vanguard – 7 476 512 5 447 656 2,8 % 1,8 %

Avanza Pension 41 194 203 347 12 455 035 2,7 % 1,9 %

SEB Fonder – 12 100 314 – 2,6 % 1,7 %

Länsförsäkringar Fonder – 10 144 555 845 881 2,4 % 1,6 %

Handelsbanken Fonder – 8 316 177 1 669 266 2,1 % 1,4 %

BlackRock – 8 012 668 13 594 1,7 % 1,1 %

Norges Bank – 3 993 829 2 577 164 1,4 % 0,9 %

Filip Engelbert med bolag 241 000 1 869 784 4 200 000 1,4 % 1,2 %

Swedbank Robur Fonder 500 000 5 764 083 – 1,3 % 1,5 %

Erik Selin med bolag 1 174 959 2 480 549 2 026 868 1,2 % 2,3 %

Lannebo Fonder – 5 258 374 – 1,1 % 0,7 %

Rutger Arnhult med bolag – 231 824 4 535 303 1,0 % 0,7 %

Andra AP-fonden – 4 176 888 – 0,9 % 0,6 %

Patrik Brummer med bolag – – 4 066 666 0,9 % 0,6 %

Folksam – 3 734 608 – 0,8 % 0,5 %

Nordnet Pensionsförsäkring 10 504 378 268 3 006 572 0,7 % 0,5 %

Summa 20 största ägare 22 526 596 207 824 192 51 488 166 60,4 % 68,9%

Övriga aktieägare 4 013 738 103 970 129 74 773 163 39,2 % 31,1 %

Delsumma 26 540 334 311 794 321 126 261 329 99,6 % 100,0 %

Aktier som innehas av AB Sagax – 2 000 000 – 0,4 % 0,0 %

Totalt 26 540 334 313 794 321 126 261 329 100,0 % 100,0 %

– varav styrelse och medarbetare 20 353 565 103 910 658 6 577 290 28,0 % 44,6 %

1) Rösträtt för aktier som innehas av Sagax har exkluderats.

Källa: Monitor av Modular Finance AB. Sammanställd och bearbetad data från bland annat Euroclear Sweden, Morningstar och Finansinspektionen.

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023

Antal aktier

Antal

aktieägare

1–500 16 632

501–1 000 1 954

1 001–2 000 1 584

2 001–5 000 1 499

5 001–10 000 670

10 001–50 000 833

50 001– 340

Totalt 23 512

Aktieägarkategori

Antal

aktie ägare Röstandel

Privatpersoner bosatta i Sverige 21 665 13 %

Privatpersoner bosatta utomlands 302 1 %

Företag/institutioner i Sverige 607 72 %

Företag/institutioner utomlands 938 9 %

Okänd ägartyp

– 6 %

Totalt 23 512 100 %

Aktieägare per land

Antal

aktie ägare Röstandel

Sverige 22 271 85 %

USA 82 5 %

Norge 217 2 %

Danmark 520 1 %

Nederländerna 11 1 %

Övriga 411 7 %

Totalt 23 512 100 %

Nyckeltal per B-aktie

2023

31 dec

2022

31 dec

2021

31 dec

2020

31 dec

2019

31 dec

Börskurs vid årets utgång, kr 2 7 7, 4 0 236,50 305,00 169,60 136,20

Förvaltningsresultat efter utspädning, kr 11,16 9,70 7,9 9 6,62 5,51

Kassaflöde efter utspädning, kr

9,94 8,68 6,58 6,09 4,86

Eget kapital efter utspädning, kr 95,01 91,20 83,84 55,09 46,78

Substansvärde, kr 110,9 0 106,61 9 7,9 2 66,38 56,77

Börskurs/Förvaltningsresultat, ggr 24,9 24,4 38,2 25,6 24,7

Börskurs/Kassaflöde, ggr

2 7,9 2 7, 3 46,4 2 7,9 28,0

Börskurs/Eget kapital, % 292 259 364 308 292

Börskurs/Substansvärde, % 250 222 311 255 240

1) Med kassaflöde avses kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital.

Aktiekursutveckling och volatilitet

Utveckling

1,2)

Sagax A-aktie Sagax B-aktie Sagax D-aktie Carnegie Real Estate Index OMX Stockholm PI

1 år 15 % 17 % 5 % 16 % 15 %

2 år –10 % –9 % –16 % –36 % –13 %

3 år 63 % 64 % –13 % –6 % 18 %

4 år 97 % 104 % –23 % –10 % 33 %

5 år 257 % 328 % –12 % 41 % 72 %

Volatilitet

Sagax A-aktie Sagax B-aktie Sagax D-aktie Carnegie Real Estate Index OMX Stockholm PI

1 år 51 % 43 % 23 % 39 % 20 %

2 år 49 % 44 % 22 % 37 % 21 %

3 år 46 % 40 % 19 % 34 % 19 %

4 år 46 % 43 % 22 % 35 % 21 %

5 år 43 % 36 % 18 % 31 % 19 %

1) Beräknade per 31 december 2023.

2) Utvecklingen inkluderar ej återinvesterad utdelning för Sagax, Carnegie Real Estate Index eller OMX Stockholm PI.

1) Inklusive aktier som innehas av Sagax.

Aktieägarstruktur 31 december 2023

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023

2023202220212020201920182017201620152014

Börskurs/Förvaltningsresultat per A- och B-aktie

Ggr

Börskurs per B-aktie/Förvaltningsresultat per A- och B-aktie,

rullande 12 månader

100

150

200

250

300

350

400

2023202220212020201920182017201620152014

Börskurs i relation till eget kapital respektive substansvärde (NAV)

Börskurs per B-aktie/substansvärde (NAV) per A- och B-aktie

Börskurs per B-aktie/eget kapital per A- och B-aktie

Ägarkategorier, aktiekapitalandel

Källa: Monitor av Modular Finance AB

Fondbolag 24 %

Privatpersoner 16 %

Pension & försäkring 16 %

Stat, kommun & region 2 %

Stiftelser 1 %

Återköpta aktier 0 %

Övriga 41 %

Substansvärde (NAV) 31 december 2023

Mkr

Per A- och B-aktie

efter utspädning, kr

Eget kapital 36 578 108

Avdrag för eget kapital D-aktier –4 419 –13

Återläggning av derivat –21 0

Återläggning av uppskjuten skatt på temporära

skillnader

3 882 11

Återläggningar hänförliga till joint venture 1 474 4

Substansvärde (NAV) 37 537 111

Rösträtter och aktiekapitalandelar

Aktieslag Antal Rösträtt per aktie Antal röster Rösträttsandel Aktiekapitalandel

A-aktier 26 540 334 1,0 26 540 334,00 38 % 6 %

B-aktier 313 794 321 0,1 31 379 432,10 44 % 67 %

D-aktier 126 261 329 0,1 12 626 132,90 18 % 27 %

Summa 466 595 984 70 545 899,00 100 % 100 %

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023

LEGAL STRUKTUR

Koncernen bestod vid årsskiftet av 455 koncernföretag med säte

i Sverige, Finland, Frankrike, Nederländerna, Belgien, Spanien,

Tyskland och Danmark. Moderbolaget ägde indirekt 50 % av Söder-

port Property Investment AB, Fastighets aktiebolaget Ess-Sierra

respektive Hemsö Intressenter AB som i sin tur ägde 30 % av Hemsö

Fastighets AB. Därutöver ägde Sagax 23,3 % av rösterna och kapitalet

i Nyfosa AB, 24,1 % av rösterna och 22,2 % av kapitalet i Fastighets-

bolaget Emilshus AB samt 21,2 % av rösterna och 15,8 % av kapitalet

i NP3 Fastig heter AB. Moderbolaget äger inga fastigheter.

ORGANISATION

Bolagets säte och huvudkontor finns i Stockholm där bolagets koncern-

funktioner ekonomi, skatt, finans och affärsutveckling är placerade.

I Finland, Frankrike, Nederländerna, Spanien och Tyskland leds verksam-

heterna av de verkställande direktörerna för respektive verksamhet.

MEDARBETARE

Sagax långsiktiga utveckling är beroende av kompetenta medarbetare.

Det är därför viktigt att bolaget är en attraktiv arbets givare som både

attra herar och har förmågan att långsiktigt behålla kompetent personal.

Sagax erbjuder en flexibel och kreativ miljö som kännetecknas av korta

besluts vägar. Kompetensutveckling är viktigt för Sagax och utvecklings-

samtal sker årligen för att bland annat stimulera till vidare utveckling av

respektive medarbetare. Vid nyanställningar läggs stor vikt vid kompe-

tens och erfarenhet samt personliga egenskaper och kvaliteter. Rekry-

tering sker alltid i konkurrens. Som ett led i Sagax rekryteringsprocess

träffar slutkandidater alltid medarbetare inom olika delar av bolaget och

nyckelpersoner utvärderas även av VD och minst en styrelse ledamot. I

förekommande fall kan även olika tester genomföras.

Sagax genomför en årlig konferens med samtliga med ar betare när-

varande där bolagets utveckling, utmaningar och möjligheter diskuteras.

För att upprätthålla en gemensam kunskapsgrund och bidra till ökad för-

ståelse för bolagets verksamhet har kvartalsvisa presentationer av Sagax

delårsrapporter genomförts för all personal.

Trots en snabb expansion har Sagax lyckats behålla en relativt liten

organisation. Av Sagax 96 medarbetare var alla utom 1 medarbetare

tillsvidareanställda. Medelantalet anställda var under året 92 personer.

5 medarbetare anställdes under 2023 varav 2 i Spanien, 1 i Finland och

2 i Sverige. 3 medarbetare lämnade bolaget under året.

Riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare presenteras

i avsnittet om bolagsstyrning.

Organisation och medarbetare

Det är viktigt för bolagets konkurrenskraft att medarbetarna tar ansvar för samt

känner sig delaktiga i verksamheten. En kompetent och engagerad organisation är

avgörande för bolagets utveckling.

Förvaltnings-

avdelning i

Sverige

Ekonomi-

avdelning

Organisation i

Finland

Organisation i

Frankrike

Organisation i

Nederländerna

Finans-

avdelning

Affärs-

utvecklings-

avdelning

Skatte-

chef

Organisation i

Spanien

Operativ struktur

1) Företagsledning.

VERKSTÄLLANDE DIREKTÖR I SAGAX

Fastighetschef i

Sverige

Ekonomichef

Finanschef

Affärs -

utveckling

VD i

Finland

VD i

Frankrike

VD i

Nederländerna

VD i

Spanien

Antal anställda

Land Antal

Sverige 39

Finland 27

Frankrike 12

Nederländerna 9

Spanien 8

Tyskland

Totalt 96

Antal koncernbolag

Säte Antal

Sverige 156

Finland 201

Frankrike 8

Nederländerna 67

Belgien 10

Spanien 7

Tyskland 4

Danmark 2

Summa 455

Håll

barhets-

chef

VD i

Tyskland

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023

INCITAMENTSPROGRAM FÖR MEDARBETARE

Sagax har tre optionsprogram för bolagets medarbetare. Programmen

är treåriga och har riktats till samtliga med arbetare. Bolagets verkstäl-

lande direktör och styrelseleda möter omfattas inte av incitaments-

programmen.

ANTI-DISKRIMINERING

Oavsett kön, könsöverskridande identitet eller uttryck, etnisk tillhörig-

het, religion eller annan trosuppfattning, funktionsnedsättning, sexuell

läggning eller ålder ska anställda ges samma möjligheter samt ha samma

rättigheter och skyldig heter. Det gäller exempelvis löne sättning, möjlig-

het till befordran, kompetensutveckling samt lika rättigheter till en god

arbetsmiljö. Arbetet ska bedrivas i samverkan mellan arbetsgivare och

arbets tagare. Varje anställd har ett ansvar att aktivt medverka i anti-

diskrimineringsarbetet.

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023

Flerårsöversikt

Rapport över koncernens totalresultat

Belopp i miljoner kronor 2023 2022 2021 2020 2019

Hyresintäkter 4 293 3 696 3 100 2 898 2 581

Övriga intäkter 25 31 23 10 27

Drifts- och underhållskostnader –454 –430 –324 – 311 –306

Fastighetsskatt –220 –178 –153 –141 –121

Fastighetsadministration –94 –87 –73 –60 –47

Driftnetto 3 551 3 032 2 573 2 397 2 133

Central administration –182 –174 –147 –132 –122

Resultat från joint venture och intresseföretag –556 1 375 2 718 1 033 917

– varav förvaltningsresultat 937 766 713 565 441

– varav värdeförändring på fastigheter och finansiella instrument –1 523 852 2 572 741 690

– varav skatt 14 – 351 –558 –272 –214

– varav övrigt 15 108 –9 – –

Finansiella intäkter 339 235 113 39 20

Finansiella kostnader –734 –492 –419 –455 –446

Finansiell kostnad räntekomponent leasing –31 –28 –28 –26 –24

Resultat inklusive resultat från joint venture och intresseföretag 2 388 3 948 4 809 2 857 2 478

– varav Förvaltningsresultat 3 881 3 339 2 805 2 389 2 001

Realiserade värdeförändringar:

Fastigheter 9 –12 6 –30 –40

Finansiella instrument 23 3 –10 1 –

Orealiserade värdeförändringar:

Fastigheter –1 306 1 709 3 870 1 274 1 301

Finansiella instrument –955 –2 343 1 868 228 889

Resultat före skatt 159 3 305 10 543 4 330 4 627

Uppskjuten skatt –16 –523 –624 – 511 – 416

Aktuell skatt –156 –63 –112 –108 –100

Årets resultat –13 2 718 9 807 3 711 4 111

Omräkningsdifferenser för utlandsverksamhet –174 1 478 282 –693 217

Andel övrigt totalresultat för joint venture 228 27 8 –13 13

Omräkningsdifferenser avseende säkringsredovisning 29 –878 –141 355 –143

Skatt på poster som kan komma att återföras till resultatet 16 –42 6 14 3

Totalresultat för året 86 3 303 9 963 3 374 4 201

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023

Rapport över finansiell ställning, koncernen i sammandrag

Belopp i miljoner kronor 2023-12-31 2022-12-31 2021-12-31 2020-12-31 2019-12-31

Förvaltningsfastigheter 57 061 52 655 46 067 37 264 32 333

Förvaltningsfastigheter till försäljning – 27 – 284 292

Nyttjanderätter, leasingavtal 454 380 390 394 370

Joint venture och intresseföretag 13 171 11 0 22 9 818 6 833 5 693

Räntebärande fordringar på joint venture 124 76 8 41 –

Övriga anläggningstillgångar 396 1 092 737 613 545

Summa anläggningstillgångar 71 207 65 252 57 020 45 429 39 233

Börsnoterade instrument 752 3 891 4 772 738 405

Kortfristig finansiell leasingfordran – 2 008 – – –

Övriga omsättningstillgångar 1 423 865 596 430 429

Kassa och bank 28 76 84 24 86

Summa omsättningstillgångar 2 203 6 840 5 452 1 193 921

Summa tillgångar 73 410 72 092 62 472 46 622 40 154

Eget kapital 36 578 33 463 31 079 22 452 19 257

Långfristiga räntebärande skulder

25 436 29 820 23 368 17 977 16 052

Uppskjuten skatteskuld 3 954 4 040 3 087 2 476 2 018

Övriga långfristiga skulder 793 679 659 657 583

Summa långfristiga skulder 30 184 34 539 27 114 21 110 18 653

Kortfristiga räntebärande skulder 4 907 2 474 2 986 1 851 1 385

Övriga kortfristiga skulder 1 741 1 616 1 293 1 209 858

Summa kortfristiga skulder 6 648 4 090 4 279 3 060 2 243

Summa skulder 36 832 38 629 31 393 24 170 20 896

Summa eget kapital och skulder 73 410 72 092 62 472 46 622 40 154

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023

Nyckeltal och data per aktie

2023 2022 2021 2020 2019

Fastighetsrelaterade nyckeltal

Direktavkastning, % 6,4 5,8 6,0 6,3 6,4

Totalavkastning, % 4,0 9,3 15,3 10,0 11,0

Överskottsgrad, % 83 82 83 83 83

Areamässig uthyrningsgrad, % 97 95 96 95 95

Ekonomisk uthyrningsgrad, % 96 96 96 95 95

Uthyrningsbar area, tusental kvadratmeter 4 331 3 895 3 759 3 480 3 022

Antal fastigheter 903 751 673 673 553

Finansiella nyckeltal

Avkastning på totalt kapital, % 6,4 5,7 5,9 6,6 6,7

Avkastning på eget kapital, % 0,0 8,4 36,6 17, 8 23,7

Genomsnittlig ränta, % 1,9 1,7 1,4 1,8 1,9

Räntebindning inkl. derivat, år 2,8 3,2 4,0 3,4 3,5

Kapitalbindning, år 3,1 3,7 4,3 3,4 3,8

Soliditet, % 50 46 50 48 48

Belåningsgrad, % 41 45 42 43 44

Nettoskuld/EBITDA 5,2 7,1 5,8 6,4 6,6

Räntetäckningsgrad, ggr 5,7 7,1 6,5 5,7 4,9

Räntetäckningsgrad enligt EMTN-program, ggr 8,1 12,7 9,4 6,4 5,3

Data per A- och B-aktie

B-aktiens börskurs vid årets utgång, kr 2 7 7, 4 0 236,50 305,00 169,60 136,20

Substansvärde (NAV), kr 110,9 0 106,61 9 7,9 2 66,38 56,77

Eget kapital, kr 95,05 91,33 83,93 55,19 46,86

Eget kapital efter utspädning, kr 95,01 91,20 83,84 55,09 46,78

Resultat, kr –0,82 7, 76 30,09 10,80 12,15

Resultat efter utspädning, kr –0,82 7, 75 30,04 10,78 12,13

Förvaltningsresultat, kr 11,17 9,71 8,01 6,63 5,51

Förvaltningsresultat efter utspädning, kr 11,16 9,70 7,9 9 6,62 5,51

Kassaflöde, kr 9,95 8,69 6,59 6,10 4,86

Kassaflöde efter utspädning, kr 9,94 8,68 6,58 6,09 4,86

Utdelning per aktie, kr (2023 föreslagen) 3,10 2,70 2,15 1,65 1,30

Antal aktier vid årets utgång, miljoner 338,3 318,0 317, 7 317, 3 317,1

Antal aktier vid årets utgång efter utspädning, miljoner 338,5 318,5 318,0 317,9 317, 5

Genomsnittligt antal aktier, miljoner 324,8 317, 8 317, 5 317,1 316,9

Genomsnittligt antal aktier efter utspädning, miljoner 325,1 318,3 318,0 317, 7 317, 3

Data per D-aktie

Börskurs vid årets utgång, kr 28,00 26,70 33,40 32,05 36,35

Eget kapital, kr 35,00 35,00 35,00 35,00 35,00

Resultat, kr 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00

Utdelning per aktie, kr (2023 föreslagen) 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00

Antal aktier vid årets utgång, miljoner 126,3 126,3 126,3 125,8 107, 8

Genomsnittligt antal aktier, miljoner 126,3 126,3 126,2 118, 4 105,7

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023

De Vest 62, Nederländerna Tiilitie 11, Finland

Donker Duyvisweg 301, Nederländerna

Väinö Tannerin tie 1 B, Finland Borchwerf 39, Nederländerna

Lumijälki 2, Finland

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

Bolagsstyrningsrapport

Sagax ägare styr bolaget direkt och indirekt genom olika beslutssystem. Bolagsstyrningen uppfyller de krav

som ställs i aktiebolagslagen, årsredovisningslagen, Svensk kod för bolagsstyrning (Koden) och

Nasdaq Stockholms regelverk för emittenter.

BOLAGSORDNING

Bolagets företagsnamn är enligt bolagsordningen AB Sagax och bola-

get är publikt (publ). Styrelsen har sitt säte i Stockholm. Bolaget ska

direkt eller indirekt äga, förvalta och driva handel med fast egendom

samt driva därmed förenlig verksamhet. För ytterligare information, se

Sagax hemsida www.sagax.se.

SVENSK KOD FÖR BOLAGSSTYRNING

Svensk kod för bolagsstyrning (Koden) trädde i kraft den 1 juli 2005.

Från och med den 1 juli 2008 är Koden tillämplig för samtliga bolag

vars aktier är upptagna till handel på Nasdaq Stockholm. Koden är

avsedd att utgöra ett led i självregleringen inom det svenska närings-

livet. Den bygger på principen ”följ eller förklara”, vilket innebär att

samtliga regler inte alltid måste följas och att det inte är felaktigt att

avvika från en eller flera enskilda regler i Koden om motiv finns och

förklaras. Koden behandlar det beslutssystem genom vilket ägarna

direkt eller in direkt styr bolaget. Tyngd punkten ligger på styrelsen i

dess egenskap av central aktör i bolagsstyrningen. Koden förvaltas av

Kollegiet för Svensk Bolagsstyrning och finns att tillgå på www.bolags-

styrning.se. Regler på bolagsstyrningsområdet för börsnoterade bolag

finns i aktie bolagslagen, börsens noteringskrav och regelverk samt i

uttalanden av Aktiemarknads nämnden.

Styrelsen har valt att tillsätta två ledamöter i revisions utskottet

istäl let för tre ledamöter i enlighet med Koden. Orsaken är att styrelsen

totalt består av sex ledamöter och att två ledamöter i utskottet bedömts

vara ändamålsenligt.

Den samlade styrelsen har valt att enbart träffa bolagets revisorer

i närvaro av VD, vilket är naturligt då denne är bolagets största aktie-

ägare.

Födelseår för styrelse och ledning redovisas inte då dessa uppgifter

saknar betydelse för bedömning av kompetens och erfarenhet. Utbild-

ning, styrelseuppdrag och arbetslivserfarenhet redovisas.

BOLAGSSTÄMMA

Bolagsstämman är bolagets högsta beslutsfattande organ. Vid bolags-

stämman ges samtliga aktieägare möjlighet att utöva det inflytande

över bolaget som deras respektive aktieinnehav representerar. Utöver

obligatoriska ärenden som anges i bolags ordningen fattades även föl-

jande beslut:

Årsstämma den 9 maj 2023

Vid Sagax årsstämma den 9 maj 2023 beslutades bland annat följande:

■

Att fastställa styrelsens förslag till utdelning om 2,70 kronor per

stamaktie av serie A och serie B, samt 2,00 kronor per stamaktie av

serie D för räkenskapsåret 2022 med utbetalning kvartalsvis om

0,50 kronor per stamaktie av serie D.

■

Att bevilja styrelseledamöterna och verkställande direk tören

ansvarsf rihet för verksamhetsåret 2022.

■

Att antalet styrelseledamöter ska uppgå till sex för tiden intill nästa

årsstämma.

■

Att omvälja styrelseledamöterna Johan Cederlund, Filip Engelbert,

David Mindus, Staffan Salén, Johan Thorell och Ulrika Werdelin.

Staffan Salén utsågs till styrelsens ord förande.

■

Att arvode ska utgå med 330 000 kronor till styrelseord föranden

och med 180 000 kronor till envar av de övriga av stämman valda

styrelseledamöterna som ej är anställda i bolaget. I arvodet ingår

ersättning för utskottsarbete.

■

Omval av Ernst & Young Aktiebolag som revisionsbolag med Jonas

Svensson som huvudansvarig revisor. Arvodet till revisorerna ska

utgå enligt godkänd räkning.

■

Att godkänna styrelsens ersättningsrapport 2022.

■

Om införandet av Incitamentsprogram 2023/2026 genom

a) emission av teckningsoptioner till dotterbolaget Satrap

Kapital förvaltning AB och b) godkännande av överlåtelse av teck-

ningsoptioner till anställda i bolaget eller dess dotter bolag.

STYRNINGSSTRUKTUR

Företagsledning

Valberedning

Ersättningsutskott

Revisionsutskott

Styrelse

Revisorer

Beredande funktion Beslutande funktion Kontrollerande funktion

Aktieägare

via bolagsstämma

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023

BOLAGSSTYRNING

■

Beslut om bemyndigande för styrelsen att öka aktiekapitalet genom

nyemissioner av aktier, teckningsoptioner och/eller konvertibler.

■

Om bemyndigande för styrelsen att, vid ett eller flera tillfällen intill

nästkommande årsstämma, fatta beslut om förvärv av stamaktier,

teckningsoptioner och/eller konvertibler. Bolagets innehav får vid

var tid inte överstiga en tiondel av samtliga aktier i bolaget.

Inför årsstämman den 8 maj 2024

Sagax årsstämma äger rum den 8 maj 2024 kl 16.00 i Spårvagnshallarna

på Birger Jarlsgatan 57 A i Stockholm. Aktieägare har möjlighet att

utöva sin rösträtt genom poströstning i enlighet med §9 i Sagax bolags

ordning, genom fysiskt deltagande, poströstning eller genom ombud.

Aktie ägare som vill delta genom poströstning på årsstämman ska:

■

Dels vara införd i den av Euroclear Sweden AB (”Euroclear”) förda

aktieboken måndagen den 29 april 2024,

■

Dels anmäla sitt deltagande genom att avge sin poströst enligt

instruktionerna nedan, senast torsdagen den 2 maj 2024.

Formuläret finns tillgängligt på Bolagets hemsida, www.sagax.se. Det

ifyllda formuläret ska skickas till AB Sagax, c/o Euroclear Sweden

AB, Box 191, 101 23 Stockholm eller genom att det ifyllda formuläret

skickas med epost till GeneralMeetingService@euroclear.com. Ifyllt

formulär får även inges elektroniskt genom signering med BankID

enligt instruktioner på https://anmalan.vpc.se/euroclearproxy.

Aktieägare som vill delta fysiskt på årsstämman ska:

■

Dels vara införd i den av Euroclear förda aktieboken måndagen den

29 april 2024,

■

Dels anmäla sitt deltagande till Bolaget senast torsdagen den 2 maj

2024 på följande adress: AB Sagax, c/o Euroclear Sweden AB, Box

191, 101 23 Stockholm eller via https://anmalan.vpc.se/euroclear-

proxy. Vid anmälan ska uppges namn och person- eller organisa-

tionsnummer samt gärna adress och telefonnummer.

Kallelse till årsstämman med beslutsförslag finns presenterad på

bolagets hemsida, www.sagax.se.

VALBEREDNING

Sagax valberedning ska enligt de instruktioner som beslutades på

årsstämman 2023 bestå av fyra ledamöter varav en ledamot ska vara

styrelsens ordförande. De tre röstmässigt största aktieägarna eller

ägargrupperna, avseende såväl direktregistrerade aktieägare som

förvaltar registrerade aktieägare, enligt den av Euroclear förda aktie

boken per 31 december 2023, ska vardera utse en representant att

jämte styrelseordföranden utgöra valberedning inför årsstämman

2024. Majoriteten av valberedningens ledamöter ska vara oberoende

i förhållande till bolaget och bolagsledningen. Minst en av valbered-

ningens ledamöter ska vara oberoende i förhållande till den i bolaget

röstmässigt största aktieägaren eller grupp av aktieägare som sam-

verkar om bolagets förvaltning. Verkställande direktören eller annan

person från bolagsledningen ska inte vara ledamot av valberedningen.

Styrelse ledamöter kan ingå i valberedningen men ska inte utgöra en

majoritet av dess leda möter. Om mer än en styrelse ledamot ingår i

valberedningen får högst en av dem vara beroende i förhållande till

bolagets större aktieägare. Valberedningen utser ordförande inom

gruppen. Styrelse ordföranden eller annan styrelseledamot ska inte

vara ord förande för valberedningen. Sammansättningen av valbered-

ningen ska enligt stämmo beslutet tillkännages senast sex månader före

årsstämman 2024. Valberedningen som tillkännagavs 30 oktober 2023

har följande sammansättning:

■

Björn Alsén, ordförande, nominerad av David Mindus med bolag.

■

Erik Salén, nominerad av familjen Salén med bolag.

■

Olof Nyström, nominerad av Fjärde APfonden.

■

Staffan Salén, styrelseordförande i Sagax.

Valberedningen har i enlighet med årsredovisnings lagens och Kodens

krav beslutat om en mång falds policy för val till styrelsen. Policyn har

följande utformning "Styrelsen ska ha en ändamålsenlig sammansätt-

ning avseende kompetens och erfarenhet. Det anses viktigt att leda-

möterna även är aktieägare i bolaget. Synnerlig vikt fästs vid att något

diskriminerande urval av ledamöter på basis av exempelvis kön, köns-

överskridande identitet eller uttryck, etnisk tillhörighet, religion eller

annan trosuppfattning, funktionsnedsättning, sexuell läggning eller

ålder inte förekommer". Valberedningen har haft två protokollförda

sammanträden samt kontakt via telefon och e-mail.

STYRELSEN

Sagax styrelse ska enligt bolagsordningen bestå av minst tre och högst

åtta ledamöter utan suppleanter. Sagax styrelse består av sex leda-

möter som valdes vid årsstämman 2023. Styrelsen består av styrelse

ledamöterna Johan Cederlund, Filip Engelbert, Staffan Salén, Johan

Thorell, Ulrika Werdelin och VD David Mindus. Staffan Salén har

utsetts till styrelsens ordförande. Uppdraget för samtliga ledamöter

löper till slutet av kommande årsstämma. För ytterligare information

om styrelsens ledamöter, se sidan 7071.

Styrelsens arbetsordning

Styrelsens uppgifter regleras av aktiebolagslagen och bolags ordningen.

Därutöver styrs styrelsearbetet av den arbetsordning som styrelsen antar

varje år i samband med konstituerande styrelsemöte efter årsstämma.

Arbetsordningen beskriver styrelsens arbetsuppgifter samt ansvars-

fördelningen mellan styrelsen och VD. Instruktion till VD och instruktion

avseende ekonomisk rapportering fastställs vid samma tidpunkt.

■

Styrelsen har till uppgift att bland annat besluta om förvärv och

avyttringar av företag och fastigheter, upptagande av lån och garan-

tier, organisationsfrågor, prognoser samt hel- och delårsrapporter.

■

Styrelsen ska enligt arbetsordningen sammanträda minst fem

gånger per kalenderår utöver konstituerande möte och strategi-

möte.

■

Arbetsordningen reglerar vilka frågor som alltid ska behandlas vid

dessa fem möten och vid det konstituerande mötet.

Styrelsens ordförande

Enligt styrelsens arbetsordning åligger det styrelsens ord förande att

se till att styrelsens arbete bedrivs effektivt och att styrelsen fullgör

sina åligganden. Det åligger även ord föranden att fullgöra uppdrag

lämnat av årsstämman beträffande inrättande av valberedning och att

delta i dess arbete samt att tillse att styrelsens arbete utvärderas en

gång om året. Därutöver åligger det styrelsens ordförande att tillse att

handläggningen av ärenden inte sker i strid med bestämmelserna i aktie-

bolagslagen eller bolagsordningen samt att tillse att styrelsemedlem-

marna är insatta i insiderlagstiftningen och bolagets insiderpolicy.

Styrelsens arbete under 2023

Sagax styrelse hade 35 protokollförda möten under 2023 varav ett

konstituerande möte. Huvudpunkterna vid mötena under året har varit

förvärv och avyttringar av fastigheter, finansieringsfrågor samt fast-

ställande av delårsrapporter och prognoser. Styrelsen har även infor-

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023

BOLAGSSTYRNING

merats om det aktuella affärsläget. Bolaget investerar i fastigheter som

bedöms upp fylla koncernens krav på avkastning och risk. Varje investering

prövas separat vid varje enskilt beslutstillfälle. Styrelsens arbete har

genom styrelseordförandens försorg utvärderats och resultatet sedan

diskuterats i styrelsen. De finansiella mål som styrelsen har fastställt

följs löpande upp i samband med fastställande av budget och kvartals-

rapporter.

STYRELSEUTSKOTT

Ersättningsutskott

Styrelsen har vid det konstituerande styrelsemötet den 9 maj 2023

tillsatt ett ersättningsutskott bestående av Ulrika Werdelin och Johan

Cederlund. Styrelsen har antagit en instruktion gällande ersättnings

utskottets arbete. Ersättningsut skottets uppgift är att bereda frågor

rörande ersättning och andra anställningsvillkor för ledande befatt-

ningshavare. Ersättningsutskottet har haft ett sammanträde avseende

ersättningar. Utskottets redovisning finns på Sagax hemsida,

www.sagax.se.

Revisionsutskott

Revisionsutskottet tillsattes vid konstituerande styrelsemöte den 9 maj

2023 och består av Johan Thorell och Staffan Salén. Revisionsutskottet

träffar bolagets revisor vid tre till fällen per år. Styrelsen har antagit en

instruktion gällande revisions utskottets arbete. Revisionsutskottets

uppgift är att upprätthålla och effektivisera kontakten med koncernens

revisor, utöva tillsyn över rutinerna för redovisning och finansiell rap-

portering, utvärdera revisorns arbete samt följa hur redovisningsprin-

ciper och krav på redovisning utvecklas. Revisionsutskottet har haft

tre protokollförda sammanträden med revisorn under 2023 samt ett

protokollfört sammanträde hittills under 2024. Under dessa samman

träden har bland annat revisorns granskning av bolagets finansiella

rapportering och bolagets interna kontroller avrappor terats och

diskuterats. Revisorns iakttag elser och synpunkter har sedan vidare-

rapporterats till styrelsen.

AKTIEMARKNADSINFORMATION

Bolaget ska leverera snabb, korrekt, relevant och tillförlitlig informa-

tion. Bolaget lämnar delårsrapporter över verksam heten kvartalsvis

samt bokslutskommuniké och årsredovisning för hela verksamhetsår.

Sagax använder hemsidan för att snabbt ha möjlighet att leverera infor-

mation till aktiemarknaden. Väsentliga händelser offentliggörs genom

pressmeddelanden.

ÖVRIGA UPPLYSNINGAR AVSEENDE STYRELSE OCH LEDNING

Det föreligger inga intressekonflikter mellan styrelsen eller ledningen

å ena sidan och bolaget å andra sidan. Styrelseleda möterna Johan

Cederlund, Filip Engelbert, Johan Thorell och Ulrika Werdelin är

oberoende i förhållande till bolaget och bolags ledningen samt i förhål-

lande till dess huvudägare. Styrelse ledamoten David Mindus, som även

är verkställande direktör i Sagax, är beroende i förhållande till bolaget.

Staffan Salén och David Mindus representerar vardera mer än 10 % av

rösterna och betraktas därmed som beroende i förhållande till bolagets

huvudägare. Med oberoende i förhållande till bolaget och dess huvud-

ägare avses att omfattande affärs förbindelser med bolaget saknas samt

att styrelsemedlemmarna representerar mindre än 10 % av aktierna

eller rösterna vid årsskiftet.

GRUNDLÄGGANDE STRUKTUR FÖR SAGAX STYRELSEARBETE

■

Delårsrapport med prognos

■ Redovisnings- och revisionsfrågor

samt revisionsrapport

■ Resultatutfall

■ Affärsläge

■ Finansieringsfrågor och risker

■ Intern kontroll

■ Organisationsfrågor

■ Strategifrågor

■ Affärsläge

■ Finansieringsfrågor och risker

■ Organisationsfrågor

■ Delårsrapport med prognos

■ Resultatutfall

■ Affärsläge

■ Finansieringsfrågor och risker

■ Organisationsfrågor

■ Kommande årsstämma

■ Arbetsordning och policydokument

■ Styrelseutskott

■ Firmateckningsrätt

■ Attestinstruktion

■ Sammanträdesplan

■ Halvårsrapport med prognos

■ Resultatutfall

■ Affärsläge

■ Finansieringsfrågor och risker

■ Organisationsfrågor

■ Bokslutskommuniké med prognos

■ Redovisnings- och revisionsfrågor

samt revisionsrapport

■ Resultatutfall

■ Affärsläge

■ Finansieringsfrågor och risker

■ Organisationsfrågor

■ Rapporter från styrelse utskotten

■ Kommande årsstämma

FEB

Styrelsemöte i februari

MAJ

Styrelsemöte i maj

MAJ Konstituerande styrelsemöte

JUL

Styrelsemöte i juli

SEP Strategimöte i september

OKT

Styrelsemöte i oktober

■ Budget för kommande år

■ Affärsläge

■ Finansieringsfrågor och risker

■ Kapitalstruktur

■ Styrelseutvärdering

■ Ledningsutvärdering

■ Organisationsfrågor

DEC Styrelsemöte i december

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023

BOLAGSSTYRNING

Det har inte förekommit särskilda överenskommelser mellan Sagax

och större aktieägare, kunder, leverantörer eller andra parter som

legat till grund för att någon av styrelseledamöterna eller personerna

i ledningsgruppen valts in i styrelsen eller i bolagets ledning. Några

begränsningar föreligger inte i styrelseleda möternas eller de ledande

befattningshavarnas rätt att avyttra sina värdepapper i Sagax. Inget

bolag i koncernen har ingått avtal som ger styrelseledamöter eller med-

lemmar i ledningsgruppen rätt till förmåner efter det att respektive

uppdrag avslutats. Personer i ledningsgruppen har dock rätt till lön

under viss tid vid upp sägning från bolagets sida enligt vad som angivits

i not 5.

ERSÄTTNINGAR TILL STYRELSE OCH LEDANDE

BEFATTNINGSHAVARE

Vid årsstämman den 9 maj 2023 beslutades att styrelse arvoden ska

utgå med sammanlagt 1 050 000 kronor, för delat med 330 000 kronor

till styrelseordföranden och med 180 000 kronor till envar av de övriga

av stämman valda styrelseledamöterna som ej är anställda i Sagax.

Verkställande direktören erhåller ingen ersättning för sitt styrelseupp-

drag i Sagax. Arvodet till revisorerna utgår enligt godkänd räkning.

Årsstämman har även beslutat om riktlinjer som omfattar ersätt-

ningen till den verkställande direktören och övriga medlemmar i Sagax

ledning. Rörlig kontantersättning som omfattas av dessa riktlinjer ska

syfta till att främja Sagax affärsstrategi och långsiktiga intressen. Sagax

har långsiktiga aktierelaterade incitamentsprogram som beslutats av

bolagsstämman och därför inte omfattas av dessa riktlinjer. Ersätt-

ningen ska vara marknadsmässig och får bestå av följande komponenter:

Fast kontantlön, rörlig kontantersättning, pensionsförmåner och andra

förmåner. Uppfyllelse av kriterier för utbetalning av rörlig kontant-

ersättning mäts under ett år. Den rörliga kontant ersättningen får uppgå

till högst 50 % av den fasta årslönen. Vid uppsägning från Sagax sida

får uppsägningstiden vara högst sex månader. Vid uppsägning från

befattningshavarens sida får uppsägningstiden vara högst sex månader.

Avgångsvederlag tillämpas ej. För mer information om Sagax riktlinjer

för ersättning till ledande befattningshavare se Sagax hemsida,

www.sagax.se.

För ytterligare information om ersättning till bolagsledningen, se

not 5.

REVISION

Revisorn ska granska bolagets årsredovisning och redovisning samt

styrelsens och den verkställande direktörens förvaltning. Revisorn ska

närvara och avlämna rapport vid det styrelsemötet där beslut om fast-

ställande av bokslut för föregående verksamhetsår fattas. Revisorn ska

efter varje räkenskapsår lämna en revisionsberättelse till årsstämman.

Revisorn har även utfört en översiktlig granskning av delårsrapporten

för perioden januariseptember 2023 och avlämnat en gransknings

rapport av seende den finansiella delårsinformationen. Revisorer utses

av årsstämman för en period om ett år.

Årsstämman 2023 valde det auktoriserade revisions bolaget Ernst

& Young AB med auktoriserade revisorn Jonas Svensson som påskri-

vande huvud ansvarig revisor för tiden fram till årsstämman 2024. Jonas

Svensson har varit Sagax revisor sedan 2022.

Bolagets ansvarige revisor har vid två tillfällen varit när varande vid

styrelse möte i Sagax under 2023 och vid ett tillfälle hittills under 2024.

INTERN KONTROLL

Enligt aktiebolagslagen och Koden ansvarar styrelsen för den interna

kontrollen. Denna rapport om bolagets interna kontroll är upprättad i

enlighet med Koden och avser bolagets finansiella rapportering.

Kontrollmiljö

Basen för den interna kontrollen utgörs av kontrollmiljön som tillsam-

mans formar den organisationsstruktur, kultur och de värderingar

som styr Sagax. Kontrollmiljön består av Sagax samlade policyer,

riktlinjer, processer, standarder och rutiner. Bolaget har en relativt

liten organisation. Fastighetsskötsel och jourtjänster har upphand-

lats på entrep renad och i vissa fall ansvarar hyresgästerna själva

för fastighetsskötseln. Administrativa tjänster har upphandlats för

verksamheter i Danmark och Tyskland avseende redovisning av skat-

ter och bokföring. Administrativ förvaltning av verksamheterna i de

olika länderna sköts från lokala kontor i respektive land. Kontroll och

uppföljning av verksamheten sker lokalt och från kontoret i Stockholm.

Sagax interna kontroll bygger på principerna om tydlig ansvarsfördel-

ning, avgränsade mandat, tydliga beslutsvägar och regelbunden upp-

följning som dokumenterats och kommunicerats i styrande dokument

såsom styrelsens arbetsordning, finanspolicy, attest instruktion och

rapporterings instruktion. Interna policyer, riktlinjer och manualer

är också av vikt för den interna kontrollen. Aktuella dokument upp-

dateras regelbundet vid ändring av till exempel lagstiftning, redovis-

ningsstandarder eller noteringskrav.

Riskbedömning

Riskhantering finns inbyggd i bolagets processer och olika metoder

används för att värdera och begränsa risker samt för att säkerställa

att de risker som Sagax ställs inför hanteras i enlighet med fastställda

policyer och riktlinjer.

I enlighet med arbetsordningen gör revisionsutskottet minst en

gång om året en genomgång av intern kontroll tillsammans med bolagets

revisorer och genomgången redovisas för styrelsen vid närmast följande

styrelsemöte. Identifiering görs av de risker som bedöms finnas och

åtgärder fastställs för att reducera dessa risker. De väsentliga risker som

Kontrollmiljö

Risk-

bedömning

Kontroll-

aktiviteter

Information

och

kommunikation

Uppföljning

Process

för

intern kontroll

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023

BOLAGSSTYRNING

Sagax identifierat kopplat till den finansiella rapporteringen är felaktig-

heter i redovisningen och värderingen av fastigheter, skatt och moms

samt risk för bedrägeri, förlust eller förskingring av tillgångar.

Kontrollaktiviteter

De risker som identifierats avseende den finansiella rapporteringen

hanteras via bolagets kontrollstrukturer och resulterar i ett antal

kontroll aktiviteter. Dessa syftar till att förebygga, upptäcka och kor-

rigera fel och avvikelser och omfattar till exempel analytisk uppfölj-

ning på flera nivåer i organisationen och jämförelse av resultatposter,

konto avstämningar, uppföljning och avstämning av styrelse beslut

och av styrelsen fastställda policyer, godkännande och redovisning av

affärstransaktioner, fullmakts och behörighetsstrukturer, firmateck-

nare, koncerngemensamma definitioner, mallar, rapporteringsverktyg

samt redovisnings och värderingsprinciper. En viktig del av Sagax

kontroll aktiviteter är standardiserade rapporteringsrutiner samt tyd-

liga arbets ordningar och ansvarsfördelningar.

Vid upprättande av Sagax finansiella rapportering läggs stor vikt vid

granskning och analys av väsentliga resultat- och balansposter. Risk-

hantering avseende dessa poster har högsta prioritet. Avseende resultat-

räkningen prioriteras främst hyresintäkter, finansiella poster samt

värdeförändringar vilka delvis är beroende av bedömningar. Vad avser

balansräkningen läggs stor vikt vid analys av posterna förvaltnings-

fastigheter och räntebärande skulder. Systemkontroller, processbeskriv-

ningar och olika koncern interna direktiv används för att säkerställa att

inga väsentliga felaktigheter uppstått eller ska kunna uppstå.

Fastighetsförvaltarna har ett tydligt resultatansvar för de fastig-

heter som de är ansvariga för. Deras regelbundna analys av fastig-

heternas finansiella resultat är tillsammans med den analys som görs på

koncernnivå en viktig del av den interna kontrollen för att säkerställa att

den finansiella rapporteringen inte inne håller några väsentliga fel. Sagax

arbetar med att löpande utveckla system stödet för verksamheten.

Information och kommunikation

Sagax informations och kommunikationspolicy syftar till en effektiv

och korrekt informationsgivning avseende den finansiella rapporte-

ringen. Även bolagets insiderpolicy och finans policy behandlar infor-

mation och kommunikation avseende den finansiella rapporteringen.

Policyer och riktlinjer avseende den finansiella rapporteringen samt

uppdateringar och ändringar görs tillgängliga och kända för berörd

personal. Andelen medarbetare som 2023 har bekräftat att de tagit

del av policyerna är 96 %. Bolagets regelverk är utformat efter svensk

lagstiftning, Nasdaq Stockholms regelverk och Svensk kod för bolags-

styrning.

Bolagsledningen presenterar kvartalsrapporter för samtliga med-

arbetare efter att de har kommunicerats i enlighet med regel verket.

Styrelsen erhåller ytterligare information avseende riskhantering, intern

kontroll och finansiell rapportering från revisorerna via revisions

utskottet eller vid styrelsemöten där revisorerna närvarar.

Styrning och uppföljning

Löpande uppföljning av resultatutfall sker på flera nivåer i bolaget,

såväl på fastighetsnivå som på koncernnivå. Uppföljning sker mot

budget och prognoser. Resultatet analyseras av såväl förvaltnings-

avdelningarna som ekonomiavdelningarna. Avrapportering sker till

VD och styrelse. Enligt styrelsens instruktion till revisionsutskottet

ska bolagets revisorer rapportera direkt till revisionsutskottet minst

två gånger per år. Revisorerna ska rapportera sina iakttagelser från

granskningen och sin bedömning av den interna kontrollen. Dessa

iakttagelser avrapporteras sedan till styrelsen vid nästföljande

styrelse sammanträde.

Behov av internrevision

Effektiviteten vid internrevision är till stor del beroende av bolagets

organisationsstruktur och organisationens storlek. Sagax har en

relativt liten organisation där såväl finans och ekonomi som hyres

administration sköts från bolagets kontor i Stockholm, Helsingfors,

Rotterdam, Paris och Barcelona. Uppföljning av resultat och balans görs

kvartalsvis av såväl de olika funktionerna inom bolaget som av bolags-

ledningen. Samman taget medför detta att bolaget inte anser det motiverat

att ha en särskild enhet för intern revision.

Visselblåsarfunktion

Sagax visselblåsarfunktion nås via bolagets webbplats. Vissel blåsar-

tjänsten är ett varningssystem som ger både med arbetare och externa

intressenter möjlighet att anonymt rapportera eventuella avvikelser

från Sagax affärs etiska riktlinjer. Tjänsten administreras av extern

part för att säkerställa anonymitet och professionalism.

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023

BOLAGSSTYRNING

INTERNA REGELVERK OCH POLICYDOKUMENT FASTSTÄLLDA AV SAGAX STYRELSE

Anti-diskrimineringspolicy Anti-korruptionspolicy

Arbetsmiljöpolicy

Finanspolicy

Sagax anti-diskrimineringspolicy

syftar till att klargöra att likabe-

handlingsprincipen gäller inom

Sagax och att detta innebär att

ingen diskriminering eller annan

särbehandling får förekomma.

Arbetet ska bedrivas i samver-

kan mellan arbetsgivare och

arbets tagare.

Policyn syftar till att klargöra

bolagets syn på korruption och

minska eventuell osäkerhet om

vad som är att betrakta som

korruption. Brott mot policyn

är skäl för avsked från bolagets

sida.

Sagax långsiktiga mål är bero-

ende av kompetenta och profes-

sionella medarbetare. Det är

därför viktigt att bolaget är en

attraktiv arbets givare som både

lockar till sig och har förmågan

att långsiktigt behålla kom-

petent personal. Arbetsmiljö-

policyn anger riktlinjer för hur

Sagax kontinuerligt följer upp

verksamheten så att ohälsa och

olycksfall i arbetet förebyggs.

Finanspolicyn anger riktlinjer

och regler för hur finansverk-

samheten i Sagax ska bedrivas

samt även fungera som vägled-

ning i det dagliga arbetet för

medarbetare inom finansfunk-

tionen. Den anger hur de olika

riskerna i finans verksamheten

ska begränsas samt hur rappor-

tering avseende Sagax finans-

verksamhet ska ske till styrelsen.

Hållbarhetspolicy

Informationspolicy

Insiderpolicy Utdelnings policy

Hållbarhetspolicyn tydliggör

riktlinjerna för Sagax långsiktiga

hållbarhetsarbete. Sagax över-

gripande mål är att generera

största möjliga riskjusterade av-

kastning till bolagets aktie ägare

och för att nå detta mål bedrivs

bolagets verksamhet genom-

gående med ett långsiktigt

perspektiv. Sagax arbete med

hållbarhetsfrågor är en naturlig

del av verksam heten och bidrar

till att kunna uppnå företagets

mål.

Syftet med Sagax informations-

policy är att tillförsäkra aktie-

mark nadens aktörer snabb,

samtidig, korrekt, relevant och

tillförlitlig information om bola-

get. Information till företagets

omvärld ges främst i form av

pressmeddelanden och ekono-

miska rapporter.

Sagax insiderpolicy syftar till att

minska riskerna för att någon

med arbetare bryter mot gäl-

lande marknadsmissbruksregler.

Insiderpolicyn är ett komple-

ment till gällande marknads-

missbruksregler och ställer i

vissa hänseenden strängare krav

än lagen. Insider policyn omfat-

tar medarbetare, alla personer

med insynsställning, närstående

till dessa samt övriga personer

som underrättats om att de om-

fattas av policyn.

Sagax utdelningspolicy syftar

till att medge en fortsatt tillväxt

samt en god beredskap att till-

varata affärs möjligheter. Styrel-

sen bedömer det som angeläget

att expansionen kan ske med

bibehållen handlingsfrihet och

finansiell stabilitet. Styrelsen be-

dömer det därför vara lämpligt

att utdelningen, inklusive utdel-

ning avseende D-aktier, uppgår

till en tredjedel av förvaltnings-

resultatet.

Policy avseende investeringar i andra bolag Policy avseende styrelseuppdrag Policy avseende belåning av aktier i Sagax

Policyn syftar till att säkerställa kapitalmark-

nadens förtroende för Sagax och innebär

förbud för Sagax medarbetare och styrelse-

ledamöter att direkt eller indirekt investera

i bolag där Sagax är aktieägare eller göra

större investeringar i bolag som bedriver

konkurrerande verksamhet. Förbudet gäller

samtliga typer av värdepapper.

Policyn syftar till att bolaget tydligt och enkelt

ska kunna kommunicera att styrelse och led-

ning inte har intressen som potentiellt skulle

kunna stå i konflikt med Sagax. Policyn inne-

bär förbud att åta sig styrelseuppdrag i bolag

med konkurrerande verksamhet undantaget

i bolag där Sagax är aktieägare och där sty-

relseuppdraget utförs inom ramen för Sagax

verksamhet.

Syftet med denna policy är att Sagax tydligt

ska kunna kommunicera att styrelse och led-

ning inte har några incitament att föreslå

aktieutdelning eller låta bolaget vidta andra

åtgärder (aktieåterköp m.m.) som på ett

olämpligt sätt skulle kunna försvaga Sagax

finansiella ställning i syfte att tillgodose en-

skilda individers finansiella intressen. Policyn

innebär att belåning av aktier i Sagax över-

stigande 10 % av marknadsvärdet ska med-

delas bolaget.

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023

BOLAGSSTYRNING

Styrelse

Aktieinnehavet omfattar eget och närstående bolags innehav per 31 december 2023.

STAFFAN SALÉN

Styrelseledamot sedan 2004 och styrelseordförande sedan 2016. Ledamot av revisions utskottet.

Utbildning: Civilekonom från Stockholms universitet.

Övriga styrelseuppdrag: Ordförande i Ework Group AB, Amapola Flyg AB och Westindia AB.

Styrelseledamot i bland a nnat Strand Kapitalförvaltning AB, Green Landscaping AB och Landauer Ltd.

Nuvarande befattning: Verkställande direktör för Salénia AB.

Arbetslivserfarenhet: Tidigare vice verkställande direktör och informationsdirektör för

FöreningsSparbanken AB, redaktör för Finanstidningen och finansanalytiker på Procter & Gamble.

Beroende i förhållande till huvudägare, oberoende i förhållande till bolaget.

Innehav i Sagax: 5 737 309 Aaktier, 31 598 279 Baktier och 95 600 Daktier.

JOHAN CEDERLUND

Styrelseledamot sedan 2010. Ledamot av ersättnings utskottet.

Utbildning: Civilekonom från Handelshögskolan i Stockholm och jur. kand. från Stockholms Universitet.

Övriga styrelseuppdrag: Bland annat ordförande i industri- och handelsgruppen Lotorp och ordförande

och styrelse ledamot i andra bolag i Lotorpkoncernen.

Arbetslivserfarenhet: Tidigare advokat och delägare på Advokat firman Vinge med inriktning på

företagsförvärv, finansiering och aktiemarknad.

Oberoende i förhållande till bolaget och huvudägare.

Innehav i Sagax: 154 160 Baktier och 13 359 Daktier.

FILIP ENGELBERT

Styrelseledamot sedan 2007.

Utbildning: Bachelor of Science från Babson College, USA.

Övriga styrelseuppdrag: Ordförande i Kroppens Hus AB, Stellar Equipment AB, Karmalicious AB,

Tiptapp AB, Ivato AB. Bland annat styrelseledamot i Matterhorn AEH AB och deras dotterbolag,

Vatio AB och Aviot AB.

Arbetslivserfarenhet: Tidigare verkställande direktör för Avito AB, Kontakt East Holding AB och Remium AB.

Oberoende i förhållande till bolaget och huvudägare.

Innehav i Sagax: 241 000 Aaktier, 1 869 784 Baktier och 4 200 000 Daktier.

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023

STYRELSE

Styrelsens ersättningar

Deltagande av totalt antal styrelsemöten

Namn Uppdrag Invald Oberoende

Ersättning, kr Styrelsemöten Ersättningsutskott Revisions utskott

Staffan Salén Ordförande 2004 Nej 330 000 35 av 35 3 av 3

Johan Cederlund Ledamot 2010 Ja 180 000 35 av 35 1 av 1

Filip Engelbert Ledamot 2007 Ja 180 000 35 av 35

David Mindus VD/ledamot 2004 Nej – 35 av 35

Johan Thorell Ledamot 2004 Ja 180 000 35 av 35 3 av 3

Ulrika Werdelin Ledamot 2010 Ja 180 000 34 av 35 1 av 1

1) Med oberoende i förhållande till bolaget och dess huvudägare avses att omfattande affärsförbindelser med bolaget saknas respektive att styrelsemedlemmarna

representerar mindre än 10 % av aktierna eller rösterna vid årsskiftet.

DAVID MINDUS

Styrelseledamot och verkställande direktör sedan 2004.

Utbildning: Civilekonom från Stockholms universitet.

Övriga styrelseuppdrag: Styrelseledamot i Hemsö Fastighets AB och Nyfosa AB.

Arbetslivserfarenhet: Tidigare analytiker och affärsutvecklare på fastighetsbolag och konsultföretag.

Beroende i förhållande till bolaget och huvudägare.

Innehav i Sagax: 14 000 000 Aaktier, 63 713 912 Baktier och 900 000 Daktier.

JOHAN THORELL

Styrelseledamot sedan 2004. Ledamot av revisionsutskottet.

Utbildning: Civilekonom från Handelshögskolan, Stockholm.

Övriga styrelseuppdrag: Styrelseledamot i bland annat Atrium Ljungberg AB, Hemsö Fastighets AB,

Storskogen Group AB, Kallebäck Property Invest AB, K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB och

Nicoccino Holding AB.

Nuvarande befattning: Verkställande direktör för Gryningskust Holding AB.

Arbetslivserfarenhet: Verksam inom fastighetsförvaltning sedan 1996.

Oberoende i förhållande till bolaget och huvudägare.

Innehav i Sagax: 203 254 Aaktier, 2 332 540 Baktier och 354 164 Daktier.

ULRIKA WERDELIN

Styrelseledamot sedan 2010. Ledamot av ersättnings utskottet.

Utbildning: Civilekonom från Handelshögskolan i Stockholm.

Nuvarande befattning: Managing director, Talent, Europe för Clayton, Dubilier & Rice,

ett globalt riskkapitalbolag.

Arbetslivserfarenhet: 30 år inom olika investeringsfonder och Managing Director för

Goldman Sachs International, samt ledarskapskonsult i egen firma.

Oberoende i förhållande till bolaget och huvudägare.

Innehav i Sagax: 49 322 Aaktier, 1 005 690 Baktier och 264 513 Daktier.

Aktieinnehavet omfattar eget och närstående bolags innehav per 31 december 2023.

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023

STYRELSE

JONAS SVENSSON

Revisor i bolaget sedan 2022.

Auktoriserad revisor hos Ernst & Young AB och medlem i FAR.

Övriga revisorsuppdrag är bland andra Akelius Residential Property AB,

Heimstaden AB, Nivika Fastigheter AB, PEAB AB och

Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB

Inget aktieinnehav i Sagax den 31 december 2023.

Revisor

Företagsledning

Aktieinnehavet omfattar eget och närstående bolags innehav per 31 december 2023. Sagax har incitamentsprogram för alla

medarbetare, vilka dock inte omfattar bolagets verkställande direktör.

DAVID MINDUS

Se sidan 71

BJÖRN GARAT

Finanschef och vice VD sedan 2012.

Utbildning: Internationella ekonom programmet vid Linköpings Universitet.

Övriga styrelseuppdrag: Styrelseledamot i fastighetsbolaget Emilshus AB, Volati AB,

Vassvik Förvaltning Aktiebolag och Paco Holding AB samt styrelsesuppleant i Manolo Holding AB.

Arbetslivserfarenhet: Delägare och ansvarig för Corporate Finance på Remium Nordic AB

och finansanalytiker.

Innehav i Sagax: 121 530 Aaktier, 1 878 662 Baktier, 328 745 Daktier och 40 131 teckningsoptioner

B-aktier.

AGNETA SEGERHAMMAR

Ekonomichef sedan 2018.

Utbildning: Civilekonom från Uppsala universitet.

Arbetslivserfarenhet: CFO och Vice VD för A Group of Retail Assets Sweden AB (Publ),

Ekonomi direktör på Steen & Ström, CFO på Areim, Kista Galleria KB samt Jones Lang LaSalle.

Tidigare revisor på PwC.

Innehav i Sagax: 56 889 Baktier och 35 110 teckningsoptioner Baktier.

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023

FÖRETAGSLEDNING

KONCERNENS RÄKNINGAR

74 – 79

MODERBOLAGETS RÄKNINGAR

80 – 83

NOTER

1 Redovisnings principer 84

2 Hyresintäkter 87

3 Redovisning av koncernens segment 88

4 Fastighetskostnader 90

5 Anställda och personalkostnader 90

6 Ersättningar till revisorer 91

7 Finansiella intäkter 91

8 Finansiella kostnader 91

9 Leasing 92

10 Resultat från andelar joint venture och intresseföretag 92

11 Resultat från andelar i koncernföretag 92

12 Skatter 93

13 Förvaltningsfastigheter 94

14 Uppskjuten skatteskuld och skattefordran 97

15 Finansiella fordringar 97

16 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 97

17 Räntebärande skulder 98

18 Finansiella instrument 99

19 Övriga långfristiga skulder 102

20 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 102

21 Materiella anläggningstillgångar 102

22 Andelar i koncernföretag 103

23 Andelar i joint venture och intresseföretag 108

24 Räntebärande fordringar på joint venture 111

25 Långfristiga fordringar på koncernföretag 111

26 Långfristiga skulder till koncernföretag 111

27 Transaktioner med närstående 111

28 Eget kapital 112

29 Orealiserade värdeförändringar 113

30 Ställda säkerheter och eventualförpliktelser 114

31 Kassaflödesanalyser 114

32 Finansiell riskhantering 115

33 Väsentliga händelser efter räkenskapsårets utgång 117

34 Förslag till vinstdisposition 117

Finansiella rapporter

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023

RAPPORT ÖVER KONCERNENS TOTALRESULTAT

Belopp i miljoner kronor	Not	2023	2022
Hyresintäkter	2, 3	4 293	3 696
Övriga intäkter	3	25	31
Driftskostnader	3, 4	–350	–346
Underhållskostnader	3, 4	–10 4	–84
Fastighetsskatt	3, 4	–220	–17 8
Övriga fastighetskostnader	3, 4	–94	–87
Driftnetto		3 551	3 032
Central administration	5, 6, 21	–18 2	–1 74
Resultat från joint venture och intresseföretag	10, 23	–556	1 375
– varav förvaltningsresultat		937	76 6
– varav värdeförändringar på fastigheter och finansiella instrument		–1 523	852
– varav skatt		14	–3 51
– varav övrigt		15	10 8
Finansiella intäkter	7	339	235
Finansiella kostnader	8	–734	–49 2
Finansiella kostnader, räntekomponent leasing	8, 9	–31	–28
Resultat inklusive resultat från joint venture och intresseföretag		2 388	3 948
– varav Förvaltningsresultat		3 881	3 339
Värdeförändringar på fastigheter, realiserade		9	–12
Värdeförändringar på fastigheter, orealiserade	13, 29	–1 306	1 709
Värdeförändringar på finansiella instrument, realiserade	18	23	3
Värdeförändringar på finansiella instrument, orealiserade	18, 29	–955	–2 343
Resultat före skatt		15 9	3 305
Uppskjuten skatt	12, 14	–16	–52 3
Aktuell skatt	12	–15 6	–63
Årets resultat		–13	2 718
Övrigt totalresultat – poster som kan komma att återföras till resultatet:
Omräkningsdifferenser för utlandsverksamhet		–1 74	1 478
Andel övrigt totalresultat för joint venture		228	27
Omräkningsdifferenser avseende säkringsredovisning från utlandsverksamhet		29	–878
Skatt på poster som kan komma att återföras till resultatet		16	–42
Övrigt totalresultat för året, netto efter skatt		99	585
Totalresultat för året		86	3 303
Resultat per A- och B-aktie, kr	28	–0,82	7, 7 6
Resultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr	28	–0,82	7, 7 5
Resultat per D-aktie, kr		2,0 0	2,0 0
Genomsnittligt antal A- och B-aktier, miljoner		324, 8	3 1 7, 8
Genomsnittligt antal A- och B-aktier efter utspädning, miljoner		3 2 5 ,1	318 , 3
Genomsnittligt antal D-aktier, miljoner		126 , 3	12 6 , 3

1) Årets resultat och totalresultat är i sin helhet hänförbart till moderbolagets aktieägare.

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023

FINANSIELLA RAPPORTER

INTÄKTER

Hyresintäkterna ökade med 16 % till 4 293 (3 696) miljoner kronor.

Hyresintäkterna har påverkats positivt främst av fastighetsförvärv,

valutakurseffekter samt indexuppräkning av hyror. Hyresintäkterna

har påverkats negativt av försäljningen av 36 fastigheter i Spanien

under fjärde kvartalet 2022.

Övriga intäkter uppgick till 25 (31) miljoner kronor.

FASTIGHETSKOSTNADER

Drifts- och underhållskostnaderna uppgick till 454 (430) miljoner

kronor. Kostnaderna för fastighetsskatt ökade till 220 (178) miljoner

kronor. Övriga fastighetskostnader ökade till 94 (87) miljoner kronor.

Kostnadsökningarna förklaras främst av fastighetsförvärv.

CENTRAL ADMINISTRATION

Kostnaderna för central administration uppgick till 182 (174) miljoner

kronor, motsvarande 4,2 % (4,7 %) av årets hyres intäkter. Kostnader för

central administration i koncernens resultaträkning består av kostnader

för till exempel bolagsadministration och kostnader för upprätthållande

av börsnotering. Moderbolagets kostnader för bland annat koncernled-

ning, IT, revision och finansiell rapportering ingår i begreppet central

administration. Även delar av kostnaderna för Sagax kontor i Helsing-

fors, Paris, Rotterdam, Barcelona och Frankfurt har rubricerats som

kostnader för central administration.

RESULTAT FRÅN JOINT VENTURE OCH INTRESSEFÖRETAG

Resultat från joint venture och intresseföretag avser Sagax andelar

av resultaten från bolagets joint venture och intresseföretag.

Resultat från joint venture och intresseföretag inklusive värde-

förändringar på fastigheter och räntederivat samt skatt uppgick till –556

(1 375) miljoner kronor varav förvaltningsresultat 937 (766) mil joner

kronor, värdeförändringar på fastigheter –1 220 (536) miljoner kronor

och värdeförändringar på räntederivat –302 (315) miljoner kro nor. Skatt

på resultat från joint venture och intresseföretag uppgick till 14 (–351)

miljoner kronor. Övriga värdeförändringar uppgick till 15 (108) miljoner

kronor.

FINANSIELLA INTÄKTER

De finansiella intäkterna uppgick till 339 (235) miljoner kronor och

avsåg intäkt om 59 miljoner kronor för återköpta obligationer, finan-

siell intäkt om 124 miljoner hänförlig till den kortfristiga finansiella

leasingfordran som uppstått till följd av den avtalade försäljningen

avseende 36 fastigheter i Spanien under fjärde kvartalet 2022, ränte-

intäkter om 110 miljoner kronor från börsnoterade obligationer samt

46 (176) miljoner kronor i aktieutdelning från börsnoterade aktier,

se även not 7.

FINANSIELLA KOSTNADER

De finansiella kostnaderna steg till 765 (520) miljoner kronor inklusive

räntekomponent för leasing om 31 (28) miljoner kronor till följd av att

högre marknadsräntor påverkat koncernens upplåning. Den 31 decem-

ber 2023 uppgick den genomsnittliga räntan till 1,9 % (1,7 %).

Räntekostnaderna uppgick till 693 (421) miljoner kronor, kostna-

den för lånelöften till 41 (30) miljoner kronor samt övriga finansiella

kostnader till 0 (41) miljoner kronor. För mer information om Sagax

finansiering se även not 17.

VÄRDEFÖRÄNDRINGAR

Förvaltningsfastigheternas redovisade värdeförändring under året

uppgick till –1 297 (1 697) miljoner kronor varav orealiserad värde-

förändring uppgick till –1 306 (1 709) miljoner kronor. Av den oreali-

serade värde förändringen var 670 (488) miljoner kronor hänförlig till

förvaltning och –1 976 (1 221) miljoner kronor relaterat till allmän

marknadsvärdeförändring, se även not 13.

De finansiella instrumentens värdeförändring uppgick till –932

(–2 340) miljoner kronor. Realiserade värdeförändringar vid avyttring

av finansiella instrument uppgick till 23 (3) miljoner kronor. Orealiserad

värdeförändring hänförlig till räntederivat uppgick till –36 (94) miljoner

kronor. Omvärdering av börsnoterade aktier medförde en orealiserad

värdeförändring om –631 (–2 603) miljoner kronor varav –525 (–2 295)

miljoner kronor avsåg innehavet i Nyfosa AB. Omvärdering av finan-

siella instrument avseende joint venture uppgick till –226 (123) miljoner

kronor. Övriga finansiella instrument har omvärderats med –61 (43)

miljoner kronor, se även not 18.

RESULTAT

Förvaltningsresultatet ökade med 16 % till 3 881 (3 339) miljoner

kro nor varav 937 (766) miljoner kronor från joint venture och

intresseföretag. Förvaltningsresultatet har ökat främst till följd av

fastighetsförvärv, valutaeffekt samt indexuppräkning av hyror. För-

valtningsresultatet per A- och B-aktie efter utspädning ökade med

15 % till 11,16 (9,70) kronor.

Årets resultat efter skatt uppgick till –13 (2 718) miljoner kronor.

SKATT

Sagax redovisar en skattekostnad om 172 (586) miljoner kronor. Den

uppskjutna skattekostnaden för året uppgick till 16 (523) miljoner

kronor och den aktuella skattekostnaden uppgick till 156 (63) miljo ner

kronor, se även not 12.

Kommentarer till koncernens

totalresultat

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023

FINANSIELLA RAPPORTER

RAPPORT ÖVER KONCERNENS FINANSIELLA STÄLLNING

		2023	2022
Belopp i miljoner kronor	Not	31 dec	31 dec
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter	3, 13	57 0 61	52 655
Förvaltningsfastigheter till försäljning	13	–	27
Nyttjanderätter	9	454	380
Materiella anläggningstillgångar	21	17	14
Andelar i joint venture och intresseföretag	23	12 2 4 0	9 864
Räntebärande fordringar på joint venture	15, 18, 24	12 4	76
Uppskjutna skattefordringar	14	168	2 61
Räntebärande finansiella fordringar	15, 18	101	74 6
Övriga finansiella fordringar	15, 18	11 0	55
Finansiella instrument	18	9 31	1 172
Summa anläggningstillgångar		71 207	65 252
Omsättningstillgångar
Hyresfordringar	18	26 4	191
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter	16, 18	3 76	248
Övriga fordringar	18	279	42 7
Kortfristig finansiell leasingfordran	9	–	2 008
Räntebärande kortfristiga fordringar	15, 18	504	–
Börsnoterade instrument	15, 18	752	3 891
Kassa och bank	18, 31	28	76
Summa omsättningstillgångar		2 203	6 840
SUMMA TILLGÅNGAR		73 410	72 092
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital	28
Aktiekapital		817	7 81
Övrigt tillskjutet kapital		7 74 6	3 616
Reserver omräkningsdifferenser		1 17 7	1 078
Balanserad vinst inklusive årets resultat		26 838	27 988
Summa eget kapital		36 578	33 463
Långfristiga skulder
Räntebärande skulder	17, 18, 32	25 436	29 820
Uppskjutna skatteskulder	14	3 954	4 040
Finansiella derivat	18	21	–
Leasingskulder	9	454	380
Övriga långfristiga skulder	19	318	299
Summa långfristiga skulder		30 184	34 539
Kortfristiga skulder
Räntebärande skulder	17, 18, 32	4 907	2 4 74
Leverantörsskulder	18	92	35
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter	18, 20	999	98 4
Övriga skulder	18	650	597
Summa kortfristiga skulder		6 648	4 090
Summa skulder		36 832	38 629
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER		73 410	72 092
1) Jämförelsetal avseende uppskjutna skattefordringar och uppskjuten skatteskuld är uppdaterade. Outnyttjade underskottsavdrag om 261 miljoner kronor nettoredo- visades tidigare under uppskjuten skatteskuld. Uppskjuten skatteskuld har därmed höjts från tidigare redovisade 3 779 miljoner kronor till 4 040 miljoner kronor.
Balansomslutningen ökar med 261 miljoner kronor.

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023

FINANSIELLA RAPPORTER

TILLGÅNGAR

Anläggningstillgångar

Den 31 december 2023 omfattade fastighetsbeståndet 903 (751) fastig-

heter med en uthyrningsbar area om 4 331 000 (3 895 000) kvadrat-

meter. 99 % av marknadsvärdet har per 31 december 2023 värderats av

auktoriserade fastighetsvärderare från oberoende värderingsföretag.

Förändringen av fastigheternas redo visade värde beskrivs i not 13.

Andelar i joint venture och intresseföretag om 12 240 (9 864) miljo-

ner kronor består av aktier i Hemsö Fastighets AB, Söderport Property

Investment AB, Nyfosa AB (omklassificerad från omsättningstillgångar),

Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra, NP3 Fastigheter AB, Fastighets-

bolaget Emilshus AB och Pangir AB. I enlighet med kapitalandels-

metoden bokförs resultatandelar, andel av övrigt total resultat,

kapitaltillskott samt erhållna utdelningar mot denna balanspost.

Omsättningstillgångar

Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter om 376 (248) miljoner

kronor består främst av periodiserade hyresrabatter.

Övriga fordringar om 279 (427) miljoner kronor består främst av

fordringar avseende mervärdesskatt, inkomstskatt och fastig hetsskatt.

Kortfristig finansiell leasingfordran om 2 008 miljoner kronor från

föregående år, avseende 36 fastigheter i Spanien som avyttrades 2022,

reglerades under 2023.

Börsnoterade instrument om 752 (3 891) miljoner kronor består

per 31 december 2023 av räntebärande placeringar. Minskningen om

3 139 miljoner kronor förklaras främst av omklassificering avseende

inne havet i Nyfosa AB till intresseföretag samt att innehaven av börs-

noterade aktier i Cibus Nordic Real Estate AB och KMC Properties ASA

har avyttrats under 2023.

Kassa och bank uppgick till 28 (76) miljoner kronor vid års skiftet.

Därutöver hade Sagax 9 899 (7 855) miljoner kronor i outnyttjade låne-

löften vid årsskiftet. Total disponibel likviditet uppgick till 9 927 (7 931)

miljoner kronor. Kreditfaciliteter motsvarande utestående företagscerti-

fikat, så kallade back-up faciliteter, om 1 495 (1 572) miljoner kronor är

inte inkluderade i disponibel likviditet.

EGET KAPITAL OCH SKULDER

Eget kapital

Koncernens egna kapital uppgick den 31 december 2023 till 36 578

(33 463) miljoner kronor, en ökning med 3 115 miljoner kronor under

2023 till följd av två riktade nyemissioner om sammanlagt 20 000 000

stamaktier av serie B om 4 134 miljoner kronor, ett totalresultat om

86 miljoner kronor, transaktioner om sammanlagt 6 miljoner kronor

i anslutning till incitamentsprogram samt aktieutdelning om –1 111

miljoner kronor.

Långfristiga skulder

Den 31 december 2023 uppgick räntebärande skulder till 30 343 (32 294)

miljoner kronor varav långfristiga uppgick till 25 436 (29 820) miljoner

kronor. Valutakursförändringar har under året förändrat de räntebärande

skulderna med –72 (2 339) miljoner kronor.

Uppskjuten skatt nettoredovisas per land och redovisas som en

uppskjuten skatte skuld om 3 954 (4 040) miljoner kronor. Uppskjutna

skatte fordringar avseende ackumulerade skattemässiga underskott upp-

gick till 168 (261) miljoner kronor. Se även not 12 och 14.

Sagax räntederivat består av räntetak och nominella ränte swappar.

Räntederivatens sammanlagda marknadsvärde uppgick till –21 (14)

miljoner kronor på balans dagen. Över- respektive under värde på

ränte derivaten nettoredovisas i balansräkningen som en skuld eller

en tillgång.

Kortfristiga skulder

Kortfristiga räntebärande skulder uppgick till 4 907 (2 474) miljo-

ner kronor, varav 1 495 (1 572) miljoner kronor utgjordes av företags-

certifikat. Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter bestod vid

årsskiftet främst av förut betalda hyresintäkter samt upplupna ränte-

kostnader.

KASSAFLÖDE

Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändringar av

rörelse kapital uppgick till 3 485 (3 015) miljoner kronor. Kassa flödet

från den löpande verksamheten avviker från förvaltnings resultatet

främst till följd av att resultat från joint venture och intresseföretag

under 2023 delvis åter investerats i dessa verksamheter och att endast

erhållen utdelning påverkar kassaflödet.

Förändringar av rörelsekapitalet påverkade kassaflödet med 80

(212) miljoner kronor. Investeringsverksamheten har påverkat kassa-

flödet med –4 749 (–5 902) miljoner kronor och avsåg huvud sakligen

fastighetsförvärv samt investeringar i befintligt fastighetsbestånd.

Kassa flödet från finansieringsverksamheten tillförde Sagax 1 135

(2 666) miljoner kronor, varav två riktade nyemissioner om sammanlagt

4 180 miljoner kronor, före transaktionskostnader, delvis användes till

reducering av räntebärande skulder, vilka netto minskade med 1 880

(–3 581). Likvida medel förändrades med –48 (–8) miljoner kronor

under perioden.

Kommentarer till koncernens

finansiella ställning samt kassaflöde

500

1 000

1 500

2 000

2 500

3 000

3 500

4 000

2023202220212020201920182017201620152014

Förvaltningsresultat och kassaflöde

Mkr

Förvaltningsresultat, rullande 12 månader

Kassaflöde från den löpande verksamheten

före förändring av rörelsekapital, rullande 12 månader

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023

FINANSIELLA RAPPORTER

RAPPORT ÖVER KASSAFLÖDE, KONCERNEN

Belopp i miljoner kronor	Not 31	2023	2022
Resultat före skatt		15 9	3 305
Ej kassaflödespåverkande poster
Värdeförändringar på finansiella instrument		932	2 341
Värdeförändringar på fastigheter		1 297	–1 697
Resultat från ägande av joint venture och intresseföretag		556	–1 375
Utdelning från joint venture och intresseföretag		653	577
Upplösning av periodiserade upplåningsutgifter		49	44
Övriga poster ej ingående i kassaflödet		–31	–31
Betald skatt		–13 0	–14 9
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital		3 485	3 015
Kassaflöde från förändring av kortfristiga fordringar		79	–15 9
Kassaflöde från förändring av kortfristiga skulder		1	3 71
Kassaflöde från den löpande verksamheten		3 565	3 227
Förvärv av fastigheter		–5 088	–3 202
Avyttring av fastigheter		86	47
Investeringar i befintliga fastigheter		–902	–7 15
Förvärv av börsnoterade aktier		–334	–1 617
Avyttring av börsnoterade aktier		478	–
Förvärv av finansiella instrument		–733	–10 6
Avyttring av finansiella instrument		2 122	44
Förvärv av joint venture och intresseföretag		–111	–29
Avyttring av joint venture och intresseföretag		–	3
Kapitaltillskott till joint venture och intresseföretag		–225	–238
Utlåning till joint venture och intresseföretag		–45	–64
Ökning av övriga anläggningstillgångar		–26 0	–58
Minskning av övriga anläggningstillgångar		26 4	33
Kassaflöde från investeringsverksamheten		–4 749	–5 902
Nyemission av B-aktier		4 166	39
Utbetald utdelning till aktieägare		–1 111	–935
Incitamentsprogram		–26	–24
Upptagna lån		7 326	7 631
Amorterade lån		–9 206	–4 050
Lösen av räntederivat		–	16
Ökning av övriga långfristiga skulder		181	11
Minskning av övriga långfristiga skulder		–19 5	–23
Kassaflöde från finansieringsverksamheten		1 135	2 666
Årets kassaflöde		–49	–1 0
Kursdifferens i likvida medel		1	2
Förändring av likvida medel		–48	–8
Likvida medel vid årets ingång		76	84
Likvida medel vid årets utgång		28	76

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023

FINANSIELLA RAPPORTER

FÖRÄNDRINGAR AV EGET KAPITAL, KONCERNEN

				Intjänade
		Övrigt	Reserver	vinstmedel inkl.
Belopp i miljoner kronor	Aktiekapital	tillskjutet kapital	omräkningsdifferenser	årets resultat	Totalt eget kapital
Eget kapital 31 december 2021	780	3 578	493	26 228	31 07 9
Årets resultat 2022	–	–	–	2 718	2 718
Övrigt totalresultat 2022	–	–	585	–	58 5
Totalresultat för perioden	–	–	585	2 718	3 303
Transaktioner med aktieägare
Emission B-aktier incitamentsprogram	1	38	–	–	39
Aktieutdelning	–	–	–	–935	–935
Transaktioner med aktieägare	1	38	–	–935	–896
Övriga transaktioner
Inlösen incitamentsprogram	–	–	–	–31	–31
Teckning incitamentsprogram	–	–	–	7	7
Övriga transaktioner	–	–	–	–2 4	–2 4
Eget kapital 31 december 2022	7 81	3 616	1 078	27 988	33 463
Årets resultat 2023	–	–	–	–13	–13
Övrigt totalresultat 2023	–	–	99	–	99
Totalresultat för perioden	–	–	99	–13	86
Transaktioner med aktieägare
Emission B-aktier	36	4 176	–	–	4 212
Aktieutdelning	–	–	–	–1 111	–1 111
Transaktioner med aktieägare	36	4 176	–	–1 111	3 101
Övriga transaktioner
Transaktionskostnader	–	–46	–	–	–46
Inlösen incitamentsprogram	–	–	–	–34	–34
Teckning incitamentsprogram	–	–	–	8	8
Övriga transaktioner	–	–46	–	–26	–72
Eget kapital 31 december 2023	817	7 74 6	1 17 7	26 838	36 578

1) Eget kapital är i sin helhet hänförligt till moderbolagets aktieägare.

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023

FINANSIELLA RAPPORTER

MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING

Belopp i miljoner kronor Not 2023 2022

Nettoomsättning

27 125 118

Administrationskostnader

5, 6, 21 –131 –125

Resultat före finansiella intäkter och kostnader –5 –7

Resultat från andelar i koncernföretag 11 2 171 1 863

Resultat från andelar i joint venture 161 109

Finansiella intäkter 7 1 033 1 314

Finansiella kostnader 8 –759 –1 305

Resultat före bokslutsdispositioner 2 601 1 974

Periodiseringsfonder 10 7

Erhållna och lämnade koncernbidrag 92 28

Resultat före skatt 2 702 2 009

Skatt

–18 –7

Årets resultat 2 684 2 002

Moderbolaget

Resultatet efter skatt för moderbolaget uppgick till 2 684 (2 002) mil-

joner kronor. Moderbolagets förvaltningsarvode från koncernföretag

avseende fastighets- och bolagsförvaltning uppgick under året till 119

(96) miljoner kronor och 6 (22) miljoner kronor från joint venture.

Från och med 2023 faktureras vissa förvaltningsarvoden från joint

venture direkt via dotterföretag.

Moder bolagets tillgångar utgörs främst av aktier och andelar i

dotter bolag och i joint venture samt fordringar på koncernföretag.

Moderbolagets tillgångar uppgick till totalt 43 706 (40 166) miljoner

kronor varav fordringar på koncern företag utgjorde 27 969 (26 758)

miljoner kronor. Under året investerades 2 319 (300) miljoner kronor

i dotterbolag och joint venture.

Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändringar av

rörelse kapital uppgick till 261 (1 040) miljoner kronor. 2 706 (289) mil-

joner kronor investerades netto under 2023. Kassaflödet från finansie-

ringsverksamheten uppgick till 2 477 (–843) miljoner kronor under året.

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023

FINANSIELLA RAPPORTER

MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING

Belopp i miljoner kronor Not

2023

31 dec

2022

31 dec

TILLGÅNGAR

Anläggningstillgångar

Materiella anläggningstillgångar

Inventarier 21 1 1

Finansiella anläggningstillgångar

Andelar i koncernföretag 22 14 737 12 643

Andelar i joint venture 23 960 735

Fordringar på koncernföretag 25 2 101 1 714

Summa anläggningstillgångar 17 799 15 093

Omsättningstillgångar

Fordringar på koncernföretag 25 868 25 044

Övriga fordringar 24 18

Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 16 13 11

Kassa och bank 31 2 0

Summa omsättningstillgångar 25 907 25 073

SUMMA TILLGÅNGAR 43 706 40 166

EGET KAPITAL OCH SKULDER

Eget kapital

Bundet eget kapital 28

Aktiekapital 817 781

Reservfond 150 150

Summa bundet eget kapital 967 931

Fritt eget kapital

Överkursfond 6 452 2 355

Balanserat resultat 889 –10

Årets resultat 2 684 2 002

Summa fritt eget kapital 10 024 4 347

Summa eget kapital 10 990 5 278

Obeskattade reserver 13 22

Långfristiga skulder

Långfristiga räntebärande skulder 17 7 291 9 935

Långfristiga skulder till koncernföretag 26 18 096 18 111

Uppskjuten skatteskuld 14 5 5

Summa långfristiga skulder 25 392 28 051

Kortfristiga skulder

Kortfristiga räntebärande skulder 17 1 612 1 670

Kortfristiga skulder till koncernbolag 5 417 4 847

Leverantörsskulder 2 1

Övriga skulder 131 128

Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 20 149 169

Summa kortfristiga skulder 7 311 6 815

Summa skulder 32 703 34 866

SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 43 706 40 166

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023

FINANSIELLA RAPPORTER

RAPPORT ÖVER KASSAFLÖDE, MODERBOLAGET

Belopp i miljoner kronor Not 31 2023 2022

Resultat före skatt 2 702 2 009

Ej kassaflödespåverkande poster

Resultat från andelar i koncernföretag –2 034 –1 863

Koncerninterna ränteintäkter –1 037 –1 313

Koncerninterna räntekostnader 665 1 349

Bokslutsdispositioner –10 –7

Orealiserade valutakursdifferenser –20 882

Övriga poster ej ingående i kassaflödet 7 –10

Betald skatt –11 –7

Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital 261 1 040

Kassaflöde från förändring av kortfristiga fordringar –15 48

Kassaflöde från förändring av kortfristiga skulder –16 13

Kassaflöde från den löpande verksamheten 231 1 101

Andelar i koncernföretag –2 094 –300

Fordringar på koncernföretag –387 11

Kapitaltillskott till joint venture –225 –

Kassaflöde från investeringsverksamheten –2 706 –289

Nyemission av aktier 4 166 39

Utbetald utdelning till aktieägare –1 111 –935

Incitamentsprogram –34 –31

Upptagna skulder 1 663 1 706

Amorterade skulder –4 341 –2 848

Skulder till koncernföretag 2 134 1 226

Kassaflöde från finansieringsverksamheten 2 477 –843

Årets kassaflöde 2 –31

Likvida medel vid årets ingång 0 31

Likvida medel vid årets utgång 2 0

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023

FINANSIELLA RAPPORTER

FÖRÄNDRINGAR AV EGET KAPITAL, MODERBOLAGET

Belopp i miljoner kronor Not 28 Aktiekapital Reservfond Fritt eget kapital Totalt eget kapital

Eget kapital 31 december 2021

780 150 3 283 4 213

Omräkningsdifferenser – – –10 –10

Emission B-aktier Incitamentsprogram 1 – 38 39

Aktieutdelning – – –935 –935

Inlösen incitamentsprogram 2019-2022 – – –31 –31

Årets resultat 2022 – – 2 002 2 002

Eget kapital 31 december 2022 781 150 4 347 5 278

Omräkningsdifferenser – – 7 7

Emission B-aktier 36 – 4 176 4 212

Aktieutdelning – – –1 111 –1 111

Transaktionskostnader – – –46 –46

Inlösen incitamentsprogram 2020-2023 – – –34 –34

Årets resultat 2023 – – 2 684 2 684

Eget kapital 31 december 2023 817 150 10 024 10 990

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023

FINANSIELLA RAPPORTER

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023

Redovisningsprinciper och noter

INFORMATION OM BOLAGET

Årsredovisning och koncernredovisning för AB Sagax (publ), organisa-

tionsnummer 556520-0028, avseende verksamhetsåret 2023 har god-

känts av styrelsen för publicering den 15 april 2024. Bokslutskommuniké

presenterades den 22 februari 2024. Moderbolaget är ett publikt svenskt

aktiebolag med säte i Stockholm, Sverige. Bolagets adress är AB Sagax,

Engelbrektsplan 1, 114 34 Stockholm. Sagax är ett fastighetsbolag med

affärsidé att investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet

lager och lätt industri. Bolaget är noterat på Nasdaq Stockholm, Large

cap. Koncernens verksamhet beskrivs i förvaltningsberättelsen. Årsredo-

visning och koncernredovisning föreslås fastställas på årsstämman den

8 maj 2024.

GRUNDER FÖR REDOVISNINGEN

Allmänt

Koncernens räkenskaper har upprättats enligt de av EU godkända

International Financial Reporting Standards (IFRS) samt tolkning-

arna av International Financial Reporting Interpretations Committee

(IFRIC). Vidare har koncernredovisningen upprättats i enlighet med

RFR 1 Kompletterande redovisningsregler för koncerner, tillhörande

tolkningar utfärdade av Rådet för hållbarhets- och finansiell rapporte-

ring samt den svenska årsredovisningslagen.

Den funktionella valutan för moderbolaget är svenska kronor,

vilken även utgör rapporteringsvalutan för moderbolaget och för kon-

cernen. Alla belopp är i miljoner svenska kronor (mkr) om inget annat

anges och avser räkenskapsåret 1 januari – 31 december 2023. Siffror

inom parentes avser motsvarande tidpunkt eller tidsperiod föregående

år. Avrundningsdifferenser kan förekomma.

Sagax betraktar, i enlighet med IAS 21 Effekterna av ändrade

valuta kurser, euron som funktionell valuta för verksamheterna i

Finland, Tyskland, Nederländerna, Belgien, Frankrike och Spanien. För

verksamheten i Danmark betraktas den danska kronan som funktionell

valuta. Vid upprättande av koncernredovisning omräknas koncernens

utlandsverksamheters balansräkningar från dess funktionella valuta

till svenska kronor baserat på balansdagens valutakurser. Intäkts- och

kostnadsposter omräknas till genomsnittskurserna för året.

Tillgångar och skulder är redovisade till anskaffningsvärden, för-

utom förvaltningsfastigheter och vissa finansiella tillgångar och skulder

vilka värderas till verkligt värde samt uppskjuten skatt som redovisas

till nominellt belopp.

Koncernen

Koncernredovisningen omfattar AB Sagax och dess dotterbolag. AB

Sagax har direkt eller indirekt 100 % av röstetalet i samtliga dotter-

bolag. Koncernredovisningen upprättas enligt förvärvsmetoden.

Joint venture och intresseföretag

Andelarna i joint venture och intresseföretag redovisas enligt kapital-

andelsmetoden.

Prövningar av nedskrivningsbehov görs så snart det uppstår

indikationer om att nedskrivning behöver göras. Om så är fallet görs

en beräkning av nedskrivningsbeloppet som motsvaras av skillnaden

mellan det bedömda återvinningsvärdet och det redovisade värdet.

Återvinningsvärdet på innehav i intresseföretag beräknas för varje

intresseföretag.

KRITISKA BEDÖMNINGAR OCH UPPSKATTNINGAR

IFRS kräver att Sagax gör bedömningar och antaganden som påverkar

koncernens redovisade tillgångar, skulder, intäkter och kostnader.

Dessa bedömningar baseras på historiska erfarenheter samt andra fak-

torer som bedöms vara rimliga under rådande omständigheter. Faktiskt

utfall kan skilja sig från dessa uppskattningar om andra antaganden

görs eller andra förutsättningar föreligger. Ytterligare faktorer vilka kan

påverka bedömningen av koncernen redogörs för i not 32, Finansiell

riskhantering.

Sagax verksamhet är fokuserad på tillväxt t i förvaltningsresultatet.

Därför baseras till exempel finansiella mål, prognoser och utdelnings-

policy på förvaltningsresultatet. Storleken på värdeförändringarna

målsätts inte och ingår inte i basen för utdelning. För att ge en relevant

förståelse av verksamheten har rapporten över totalresultatet utformats

med hänsyn till detta. Redovisning av värdeförändringar (ej kassa-

flödespåverkande) sker efter kassaflödespåverkande poster och en

upplysningsrad, benämnd varav Förvaltningsresultat, har infogats i

rapporten.

Att fastställa vissa tillgångars redovisade värde kräver uppskatt-

ning av effekterna av osäkra framtida händelser. Inom området vär-

dering av förvaltningsfastigheter kan bedömningar få en betydande

påverkan på koncernens resultat och finansiella ställning. Värdering

till verkligt värde kräver en uppskattning av det framtida kassaflödet

samt fastställande av marknadens avkastningskrav. Värderingarna

utförs kvartalsvis av oberoende värderingsföretag, med undantag för

ett fåtal fastigheter i Tyskland vilka endast värderas externt vid årsskif-

tet, samt fastigheter som förvärvats i nära anslutning till balansdagen

som värderas till anskaffningskostnad. De värderingar och antaganden

som gjorts beskrivs särskilt under avsnittet Förvaltningsfastigheter i

not 13. Känslighetsanalyser som visar framtida effekter av osäkerheter

i väsentliga uppskattningar vid värdering av förvaltningsfastigheter

presenteras i not 13 och 32. Externa värderingar av finansiella instru-

ment baseras på observerbara marknadsdata och ligger till grund för

orealiserade värdeförändringar, vilka i enlighet med IFRS påverkar

koncernens resultat och finansiella ställning. För känslighetsanalyser

och information om risker kopplat till finansiella instrument, se not 32.

Andelar i intresseföretag redovisas enligt kapitalandelsmetoden i

koncernredovisningen från och med den tidpunkt som betydande infly-

NOT REDOVISNINGSPRINCIPER

NOTER

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023

tande erhålls. Eventuell skillnad vid förvärvet mellan anskaffnings-

värdet för innehavet och Sagax andel av det verkliga värdet redovisas

i enlighet med IFRS 3. Viktiga uppskattningar och bedömningar har

gjorts enligt IAS 28 för att kunna fastställa om Sagax utövar betydande

inflytande, för mer information se not 17 och not 23.

Nya eller ändrade redovisningsstandarder tillämpliga 2023

Under 2023 har inga nya redovisningsprinciper implementerats som

har väsentlig påverkan på Sagax redovisning.

Nya eller ändrade redovisningsstandarder

tillämpliga efter 2023

Det föreligger ingen förändring av redovisningsstandarder som är

tillämplig efter 2023 som förväntas ha en väsentlig påverkan på Sagax

redovisning.

RAPPORTERING FÖR SEGMENT

Företagets interna rapporteringsrutiner är främst baserade på den

geografiska uppdelningen av marknaden, vilken speglar bedömda

marknadsrisker. Segmentsindelningen motsvarar koncernens interna

rapporteringsstruktur till bolagets VD, vilken har identifierats som

högste verkställande beslutsfattare.

INTÄKTER

Intäkterna utgörs huvudsakligen av hyror för tillhandahållande av

lokaler. Hyresintäkter periodiseras linjärt i enlighet med IFRS 16.

Hyresintäkter, som ur ett redovisningsperspektiv benämns opera-

tionella leasingavtal, resultatförs i den period de avser. Ersättningar för

fastighetsskatt ses som en integrerad del av hyresavtalet och redovisas

som hyresintäkter vilket även gäller för ersättningar avseende exempel-

vis uppvärmning och elektricitet, då Sagax kontrollerar leverantörsrela-

tionen, frekvens och annan påverkan på utförande. I de fall hyresavtal

medför reducerad hyra under del av hyrestiden som motsvaras av en vid

annan tidpunkt högre hyra, periodiseras denna under- respektive över-

hyra över kontraktets löptid.

Förskottshyror redovisas som förutbetalda hyresintäkter i rappor-

ten över finansiell ställning. Hyresintäkter från förvärvade fastigheter

redovisas från och med tillträdesdagen.

Övriga intäkter utgörs huvudsakligen av ersättningar från hyres-

gäster avseende förtida avflyttningar eller bristfälligt underhåll och

ersättningar från elbolag vid leverans av egenproducerad el. Statliga

bidrag för el producerad av solcellspaneler redovisas också som övriga

intäkter i enlighet med IAS 20.

KOSTNADER

Kostnader för central administration i koncernens resultaträkning

består av kostnader för till exempel bolagsadministration och kostna-

der för upprätthållande av börsnotering. Moderbolagets kostnader för

bland annat koncernledning, IT, revision och finansiell rapportering

ingår i begreppet central administration. Även delar av kostnaderna för

Sagax kontor i Barcelona, Frankfurt, Helsingfors, Paris och Rotterdam

har rubricerats som kostnader för central administration.

För information avseende fastighetsrelaterade kostnader, se not 4.

FINANSIELLA KOSTNADER

Med finansiella kostnader avses ränta, avgifter och andra kostnader

som uppkommer då Sagax upptar räntebärande skulder. Kostnader och

intäkter avseende räntederivatavtal nettoredovisas under finansiella

kostnader respektive finansiella intäkter. Betalningsströmmar enligt

dessa avtal resultatförs för den period de avser. Orealiserade värdeför-

ändringar redovisas under egen rubrik i resultaträkningen och påverkar

ej redovisade finansiella intäkter eller kostnader. Ränteutgifter under

produktionstiden för större ny-, till- eller ombyggnationer aktiveras och

påverkar ej finansiella kostnader.

ERSÄTTNINGAR TILL ANSTÄLLDA

För redovisning av incitamentsprogram, se eget kapital nedan.

Pensioner

Koncernens anställda omfattas av olika avgiftsbestämda pensions-

planer. Utöver fastställda avgifter till fristående företag har Sagax

inga ytterligare förpliktelser. Sagax har inga åtaganden efter avslutad

anställning.

EGET KAPITAL

Vid återköp av egna aktier reduceras det egna kapitalet med den betalda

köpeskillingen inklusive eventuella transaktionskostnader. Om dessa

aktier senare avyttras redovisas erhållna belopp i eget kapital.

Incitamentsprogram

Inbetalningar av optionspremier i samband med incitamentsprogram

redovisas som ökning av eget kapital i koncernen i enlighet med IFRS 2

Aktierelaterade ersättningar. Eventuell inlösen av utestående options-

program regleras direkt mot eget kapital.

KASSAFLÖDE

Kassaflödesanalysen har upprättats i enlighet med den indirekta meto-

den. Företagsförvärv klassificerade som tillgångsförvärv av fastigheter

redovisas i investeringsverksamheten under förvärv av fastigheter.

FÖRVALTNINGSFASTIGHETER

Sagax fastigheter innehas i syfte att generera hyresintäkter och rubrice-

ras som förvaltningsfastigheter i enlighet med IAS 40. Sagax redovisar

förvärvade fastigheter från och med tillträdesdagen. En förvaltnings-

fastighet tas vid förvärvet upp till anskaffningsvärde. Transaktionskost-

nader ska inräknas i anskaffningsvärdet. Sagax har valt att redovisa sina

fastigheter till verkligt värde och har som princip att låta auktoriserade

fastighetsvärderare från oberoende värderingsföretag värdera förvalt-

ningsfastigheter som inte förvärvats i nära anslutning till balansdagen,

då istället förvärvspriset anses motsvara verkligt värde, eller fastigheter

som omfattas av överenskommelse om försäljning vilka värderas till

avtalat värde. Värderingarna utförs kvartalsvis med undantag för ett

fåtal fastigheter i Tyskland som endast värderas externt vid årsskiftet.

Värderingen sker enligt nivå 3 inom värderingshierarkin i IFRS 13,

icke observerbara indata. En fastighets värde utgörs enligt vedertagen

praxis av det diskonterade nuvärdet av framtida kassaflöden som fast-

igheten förväntas generera. Som huvudmetod vid värdebedömningarna

används kassaflödeskalkyler i vilka driftnetton, investeringar och rest-

värden nuvärdesberäknas. Restvärdet beräknas genom att det bedömda

NOT REDOVISNINGSPRINCIPER, FORTS.

NOTER

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023

driftnettot året efter sista kalkylåret evighetskapitaliseras med åsatt

direktavkastningskrav. Nuvärde av kassaflöde och restvärde beräknas

genom att kassaflödet och restvärdet diskonteras med kalkylräntan.

För ytterligare information om värderingarna se not 13.

Nettoresultat från fastighetsförsäljningar redovisas vid från-

trädet av fastigheterna, såvida det inte föreligger särskilda villkor

i köpe avtalet. Om fastigheterna frånträds efter ett kvartalsskifte,

då fastigheterna ska marknadsvärderas, redovisas de i den följande

rapport perioden till ett värde motsvarande det mellan parterna över-

enskomna priset. Värdeförändringar på dessa fastigheter rubriceras då

som orealiserade värdeförändringar i delårsrapporten. Konsekvensen

blir då att inga realiserade värdeförändringar redovisas det kvartal

då fastigheterna har frånträtts. Om Sagax avtalar om försäljning och

frånträder fastigheter inom ett och samma kvartal redovisas eventuella

värdeförändringar som realiserade värdeförändringar.

MATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR

Materiella anläggningstillgångar utgörs av maskiner, inventarier och

lokalanpassningar vilka har upptagits till anskaffningsvärde med avdrag

för ackumulerade avskrivningar enligt plan och eventuellt gjorda ned-

skrivningar. Avskrivningar görs linjärt för att fördela anskaffningsvärde,

minskat med det beräknade restvärdet, över den beräknade nyttjande-

perioden. För maskiner och inventarier är nyttjandeperioden 5 år. För

förbättringsutgifter på annans fastighet och nyttjanderättstillgångar

görs avskrivningar över den kortaste av nyttjandeperioden eller leasing-

perioden.

FINANSIELLA INSTRUMENT

Finansiella instrument omfattar på balansräkningens tillgångssida lik-

vida medel, hyresfordringar, finansiella fordringar, derivatinstrument

och övriga fordringar samt på skuldsidan finansiella skulder, derivat-

instrument, leverantörsskulder och övriga skulder. Redovisningen

beror på hur de finansiella instrumenten har klassificerats.

Redovisning i och borttagande från balansräkningen

Finansiella tillgångar och finansiella skulder redovisas i balansräk-

ningen när koncernen blir part i instrumentets avtalsmässiga villkor.

Hyresfordringar tas upp när faktura skickats och villkoren för bolagets

rätt till ersättning är uppfyllda. Rörelseskulder redovisas när motpar-

ten levererat tjänsten eller varan, oavsett om faktura erhållits eller ej.

Leverantörsskulder redovisas när faktura erhållits.

Finansiella tillgångar värderade till upplupet

anskaffningsvärde

Fordringar klassificeras till upplupet anskaffningsvärde om de avtals-

enliga villkoren resulterar i betalningar som endast avser kapital belopp

och ränta på det utestående kapitalbeloppet. Fordringar upptas initialt

till verkligt värde med tillägg av eventuella transaktionskostnader. I

efterföljande redovisning sker värdering till upplupet anskaffnings-

värde baserat på effektivräntemetoden minskat med avdrag för kredit-

reserveringar. Kredit reservering för förväntade förluster på fordringar

görs vid fordrans uppkomst baserat på historik och bedömning av

förlustrisk.

Ränteintäkter redovisas i takt med att de intjänas (beräkning sker på

basis av underliggande tillgångs avkastning enligt effektiv ränta).

Då koncernen redovisar fastighetsförsäljningar på frånträdesdagen

uppstår normalt inga fordringar till följd av fastighets försäljningar.

Finansiella tillgångar värderade till verkligt

värde via resultatet

Övriga finansiella tillgångar värderas till verkligt värde via resultatet.

Häri innefattas räntederivatinstrument, börsnoterade aktier, konverti-

bla skuldebrev samt optioner. Verkligt värde fastställs för börsnoterade

aktier med noterade kurser i enlighet med nivå 1 i värderingshierarkin i

IFRS 13, med indirekt eller direkt observerbara indata enligt nivå 2 för

räntederivat och med icke observerbara indata enligt nivå 3 för konver-

tibla skuldebrev samt option avseende Hemsö Intressenter AB.

Finansiella skulder

Lån redovisas inledningsvis till verkligt värde netto efter transak-

tionskostnader, därefter till upplupet anskaffningsvärde. Förekommer

skillnader mellan upplåningsbelopp, netto efter transaktionskostnader,

och återbetalningsbeloppet redovisas de i resultaträkningen fördelat

över låneperioden med tillämpning av effektiv räntemetoden. Upplupna

räntor redovisas under upplupna kostnader.

Derivatinstrument

Sagax använder räntederivatavtal i syfte att reducera ränte risker och

uppnå önskad räntebindningstid. Upplåning till rörlig ränta byts till

fast räntesats genom ränteswap kontrakt alternativt begränsas ränte-

risken genom räntetak. Derivatavtalen ingås i syfte att begränsa fram-

tida ränte betalningar. Koncernen tillämpar inte säkringsredovisning

utan har valt att redovisa förändringarna i verkligt värde av derivat-

instrument i resultaträkningen under posten värdeförändringar på

finansiella instrument, orealiserade under kontraktets löptid respektive

realiserade efter förfallodagen.

Derivat redovisas i balansräkningen på affärsdagen och värderas

till verkligt värde både vid första redovisningstillfället och vid efterföl-

jande omvärderingar vid varje rapportperiod. Derivat nettoredovisas

som anläggningstillgång, under finansiella instrument, när det samlade

verkliga värdet är positivt och som långfristiga skulder, under finan-

siella derivat, när verkligt värde är negativt.

Det verkliga värdet för räntederivat baseras på en diskontering av

beräknade framtida kassaflöden enligt kontraktens villkor och förfallo-

dagar med utgångspunkt i marknadsräntor. För att fastställa verkligt

värde används marknadsräntor för respektive löptid noterade på bok-

slutsdagen och allmänt vedertagna beräkningsmetoder, innebärande

att verkligt värde har fastställts enligt observerbara data, det vill säga

nivå 2 i värderingshierarkin enligt IFRS 13. Med orealiserad värdeför-

ändring avses den värdeförändring som uppstått under verksamhets-

året på de derivatavtal koncernen hade vid årets utgång.

INKOMSTSKATT

Inkomstskatt avser aktuell och uppskjuten skatt.

Vid redovisning av uppskjuten skatt tillämpas balansräknings-

metoden. I Sagax föreligger temporära skillnader avseende fastigheter,

derivat och obeskattade reserver. Uppskjuten skattefordran hänförlig

till underskottsavdrag redovisas när det är sanno likt att framtida

skatte mässiga överskott kommer att finnas tillgängliga vilka kan

nyttjas mot underskottsavdrag.

NOT REDOVISNINGSPRINCIPER, FORTS.

NOTER

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023

Om förvärvet är ett rörelseförvärv redovisas full uppskjuten skatt på

skillnaden mellan verkligt värde enligt förvärvsanalys och skattemäs-

sigt restvärde.

Om förvärvet är att betrakta som ett tillgångsförvärv redovisas

ingen uppskjuten skatt vid förvärvstillfället. För skillnader mellan

fastigheternas redovisade värde och deras skattemässiga restvärde upp-

komna efter förvärvstillfället redovisas uppskjuten skatt.

Uppskjuten skatt redovisas till nominellt värde, utan diskontering.

Förutom tidsfaktorn beaktas heller inte att fastigheter kan säljas i

bolagsform. Den verkliga skattekostnaden vid en fastighetsförsäljning

kan därför avvika från den skatteskuld som Sagax tidigare beaktat i

redovisningen.

LEASING

Avtal där Sagax är leasegivare utgörs huvudsakligen av operationella

leasingavtal med undantag för 36 fastigheter i Spanien som hyrts ut

genom ett finansiellt leasingavtal, vilka har frånträtts under 2023.

Redovisning av dessa framgår av principen för intäkter samt not 2

och not 9.

Avtal där Sagax är leasetagare utgörs huvudsakligen av tomträtts-

avtal. Koncernen redovisar en leasingskuld för tomträttsavtal utifrån

premissen att avtalen är eviga och en motsvarande nyttjanderättstill-

gång. Sagax har valt att särredovisa nyttjanderättstillgångar i balans-

räkningen. I resultaträkningen redovisas tomträttsavgälder som en

finansiell kostnad. Övriga leasingavtal avser kontor, markarrenden,

personbilar och kontorsmaskiner. För dessa redovisas en nyttjande-

rättstillgång och en leasingskuld baserat på avtalens löptid. Hyran för-

delas i resultaträkningen mellan avskrivningar och räntekostnader. För

mer information se not 9.

MODERBOLAGETS REDOVISNINGSPRINCIPER

Moderbolaget har upprättat sin årsredovisning enligt svenska årsredo-

visnings lagen och Rådet för hållbarhets- och finansiell rapporterings

rekommendation RFR 2, redovisning för juridisk person. RFR 2 innebär

att moderbolaget i års redovisningen för den juridiska personen ska

tillämpa samtliga av EU godkända IFRS och uttalanden så långt detta är

möjligt inom ramen för årsredovisningslagen och med hänsyn till sam-

bandet mellan redovisning och beskattning.

Aktier i dotterbolag redovisas i moderbolaget enligt anskaffnings-

värdemetoden. Det bokförda värdet prövas fortlöpande mot dotter-

bolagens koncernmässiga egna kapital. I de fall bokfört värde understiger

dotterbolagens koncernmässiga värde sker nedskrivning som belastar

resultaträkningen. I de fall en tidigare nedskrivning inte längre är moti-

verad sker återföring av denna.

Fordringar i moderbolaget på dotterbolag redovisas till anskaff-

ningsvärde. Kreditreserveringar har bedömts uppgå till oväsentliga

belopp.

Utdelningar från joint venture och intresseföretag redovisas som

finansiell intäkt.

Moderbolaget redovisar leasingsavgifter som kostnad linjärt över

leasingperioden. Inga nyttjanderätter eller leasingskulder redovisas i

balansräkningen.

NOT REDOVISNINGSPRINCIPER, FORTS.

Koncernens hyresintäkter år 2023 uppgick till 4 293 (3 696) miljoner

kronor. Intäkterna har främst påverkats positivt jämfört med före-

gående år till följd av fastighetsförvärv, indexering samt med 226 miljo-

ner kronor relaterat till att euron stärkts mot kronan. Hyresintäkterna

har påverkats negativt av försäljning avseende 36 fastigheter i Spanien

under 2022.

Hyres intäkterna utgörs av hyresvärdet med avdrag för värdet av

under året vakanta lokaler samt lämnade hyresrabatter. Med hyres-

värde avses erhållna hyresintäkter med tillägg för bedömd marknads-

hyra för vakanta ytor. I hyresvärdet ingår hyrestillägg för exempelvis

värme, el, fastighetsskatt och index.

Hyresavtalens förfalloår framgår av nedanstående tabell där kon-

trakterad årshyra avser årsvärde för befintliga hyres avtal.

Nedanstående tabell visar avtalade framtida hyresintäkter avse-

ende befintliga hyresavtal. Den genomsnittliga återstående löptiden för

hyresavtalen uppgick till 4,7 (4,7) år.

Koncernens kontrakterade årshyra fördelades vid årets utgång på

2 462 (2 245) hyresavtal med cirka 1 400 (1 400) hyresgäster. I tabellen

nedan redovisas storleken på hyresavtal i relation till koncernens kon-

trakterade årshyra vid årets utgång.

Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 96 % (96 %). Det

totala hyresvärdet för outhyrda lokaler och lämnade hyresrabatter upp-

gick vid årets slut till 182 (171) miljoner kronor.

		Kontrakterad årshyra
Förfalloår	Area, kvm	Mkr	Andel
2024	623 000	732	16 %
2025	739 000	690	15 %
2026	496 000	560	12 %
2027	493 000	513	11 %
2028	355 000	426	9 %
>2028	1 477 000	1 635	36 %
Summa	4 182 000	4 557	100 %

Avtalade framtida hyresintäkter	2023-12-31	2022-12-31
Avtalade hyresintäkter år 1	4 340	3 816
Avtalade hyresintäkter mellan år 2 och 5	10 765	9 628
Avtalade hyresintäkter senare än år 5	6 181	5 604
Summa	21 285	19 049

Fördelning av hyresavtal
Andel av	Kontrakterad årshyra		Antal	Genomsnittlig
kontrakterad			hyres-	kontrakterad	Hyres-
årshyra	Mkr	Andel	avtal, st	årshyra, Mkr	duration, år
> 2 %	97	2 %	1	97	14
1–2 %	360	8 %	6	60	4
< 1 %	4 099	90 %	2 455	2	5
Totalt	4 557	100 %	2 462	2	5

NOT HYRESINTÄKTER

NOTER

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023

NOTER

NOT REDOVISNING AV KONCERNENS SEGMENT

							Övriga	Ej fördelade	Summa
	Sverige	Finland	Frankrike	Benelux	Spanien	Tyskland	Europa	poster	Koncernen
	2023	2023	2023	2023	2023	2023	2023	2023	2023
RESULTATPOSTER PER SEGMENT
Hyresintäkter	955	1 682	697	586	254	108	12	–	4 293
Övriga intäkter	4	5	5	12	0	0	–	–	25
Fastighetskostnader	–143	–317	–167	–68	–24	–4	–1	–44	–767
Driftnetto	816	1 370	534	530	230	104	12	–44	3 551
Värdeförändringar
fastigheter
Orealiserade	–859	–629	230	–37	61	–52	–19	–	–1 306
Realiserade	–	8	1	–	–	0	–	–	9
Totalavkastning	–44	748	765	493	291	52	–8	–44	2 254
Central administration	–	–	–	–	–	–	–	–182	–182
Finansiella intäkter och
kostnader	–	–	–	–	–	–	–	–426	–426
Resultat från joint venture
och intresseföretag	–	–	–	–	–	–	–	–556	–556
Värdeförändringar på
finansiella instrument	–	–	–	–	–	–	–	–932	–932
Resultat före skatt	–44	748	765	493	291	52	–8	–2 140	159

TILLGÅNGSPOSTER PER SEGMENT
Fastigheternas
marknadsvärde	14 649	18 175	9 815	8 461	4 543	1 295	124	–	57 061
Övriga tillgångar	–	–	–	–	–	–	–	16 348	16 348
Summa tillgångar	14 649	18 175	9 815	8 461	4 543	1 295	124	16 348	73 410
Räntebärande skulder	–	–	–	–	–	–	–	30 343	30 343
Övriga skulder	–	–	–	–	–	–	–	6 489	6 489
Summa skulder	–	–	–	–	–	–	–	36 832	36 832
Eget kapital	–	–	–	–	–	–	–	36 578	36 578
Summa skulder
och eget kapital	–	–	–	–	–	–	–	73 410	73 410

ÖVRIGA UPPLYSNINGAR
Investeringar i fastigheter	539	167	89	79	26	2	–	–	902
Förvärv av fastigheter	186	851	1 601	1 096	1 281	73	–	–	5 088
Försäljning av fastigheter	–	–13	–35	–	–	–30	–	–	–77
Nettoinvesteringar	726	1 005	1 655	1 175	1 306	45	–	–	5 913

Rörelsesegmenten är i enlighet med Sagax interna verksamhetsuppföljning såsom den granskas av bolagets VD.

Enligt IFRS 8 ska upplysning lämnas om intäkterna från en enskild kund överstiger 10 % av koncernens totala intäkter. Ingen av Sagax kunder står

för mer än 10 % av koncernens totala intäkter under 2023.

1) Sagax har under året förvärvat fastigheter i Belgien. Fastigheterna i Belgien och Nederländerna redovisas från och med 1 juli 2023 i marknadssegment Benelux.

REDOVISNING AV KONCERNENS SEGMENT 2023

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023

NOTER

							Övriga	Ej fördelade	Summa
	Sverige	Finland	Frankrike	Benelux	Spanien	Tyskland	Europa	poster	Koncernen
	2022	2022	2022	2022	2022	2022	2022	2022	2022
RESULTATPOSTER PER SEGMENT
Hyresintäkter	857	1 436	553	448	299	93	11	–	3 696
Övriga intäkter	7	11	1	11	–	–	–	–	31
Fastighetskostnader	–138	–306	–126	–52	–29	–3	–1	–42	–695
Driftnetto	727	1 141	428	407	272	90	9	–42	3 032
Värdeförändringar
fastigheter
Orealiserade	667	108	363	407	225	–62	–	–	1 709
Realiserade	–	–12	–	–	–	–	–	–	–12
Totalavkastning	1 394	1 237	791	814	497	28	9	–42	4 729
Central administration	–	–	–	–	–	–	–	–174	–174
Finansiella intäkter och
kostnader	–	–	–	–	–	–	–	–284	–284
Resultat från joint venture
och intresseföretag	–	–	–	–	–	–	–	1 375	1 375
Värdeförändringar på
finansiella instrument	–	–	–	–	–	–	–	–2 341	–2 341
Resultat före skatt	1 394	1 237	791	814	497	28	9	–1 466	3 305

TILLGÅNGSPOSTER PER SEGMENT
Fastigheternas
marknadsvärde	14 782	17 876	7 971	7 383	3 221	1 305	143	–	52 682
Övriga tillgångar	–	–	–	–	–	–	–	19 409	19 409
Summa tillgångar	14 782	17 876	7 971	7 383	3 221	1 305	143	19 409	72 092
Räntebärande skulder	–	–	–	–	–	–	–	32 294	32 294
Övriga skulder	–	–	–	–	–	–		6 335	6 335
Summa skulder	–	–	–	–	–	–	–	38 629	38 629
Eget kapital	–	–	–	–	–	–	–	33 463	33 463
Summa skulder
och eget kapital	–	–	–	–	–	–	–	72 092	72 092

ÖVRIGA UPPLYSNINGAR
Investeringar i fastigheter	223	302	63	31	98	–	–	–	715
Förvärv av fastigheter	136	779	1 611	283	289	103	–	–	3 202
Försäljning av fastigheter	–	–59	–	–	–	–	–	–	–59
Omklassificering till
finansiell leasingfordran	–	–	–	–	–2 003	–	–	–	–2 003
Nettoinvesteringar	359	1 022	1 674	314	–1 616	103	–	–	1 855

Rörelsesegmenten är i enlighet med Sagax interna verksamhetsuppföljning såsom den granskas av bolagets VD.

Enligt IFRS 8 ska upplysning lämnas om intäkterna från en enskild kund överstiger 10 % av koncernens totala intäkter. Ingen av Sagax kunder står

för mer än 10 % av koncernens totala intäkter under 2022.

1) Avtal om avyttring av en fastighetsportfölj om 36 fastigheter har tecknats under 2022 med frånträde under 2023. Transaktionen har omklassificerats

till kortfristig finansiell leasingfordran i enlighet med IFRS 16 då köparen även är hyresgästen i fastigheterna.

REDOVISNING AV KONCERNENS SEGMENT 2022

NOT REDOVISNING AV KONCERNENS SEGMENT, FORTS.

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023

NOTER

Fastighetskostnaderna uppgick 2023 till 767 (695) miljoner kronor.

I detta belopp ingår direkta fastighetskostnader, såsom kostnader för

drift, underhåll, fastighetsskatt samt indirekta kostnader för fastig-

hetsadministration. I flertalet av Sagax hyresavtal står hyres gästen

för vissa fastig hetskostnader. Sagax har även tecknat så kallade triple

net-avtal vilket innebär att hyres gästen står för alla drifts- och under-

hållskostnader.

DRIFTS- OCH UNDERHÅLLSKOSTNADER

I drifts- och underhållskostnader ingår kostnader för bland annat el,

uppvärmning, vatten, fastighetsskötsel, försäkringar och under håll. I de

fall där Sagax tecknar avtal för drifts- och underhållskostnader vidare-

debiteras i de flesta fall hyresgästen. Driftskostnaderna uppgick till 350

(346) miljoner kronor och underhållskostnaderna uppgick till 104 (84)

miljoner kronor under 2023.

FASTIGHETSSKATT

I Sverige är fastighetsskatten en statlig skatt som betalas årsvis och

beräknas som procent av fastställda taxeringsvärden. För Sagax varie-

rar fastig hetsskatten i Sverige beroende på om fastig heten klassas

som lager-/industri fastigheter, 0,5 %, eller hyreshus, 1,0 %. Sagax äger

4 fastigheter i Sverige där ingen fastighetsskatt utgår. I Finland och

Nederländerna är fastighetsskatterna kommunala och skattesatserna

varierar från kommun till kommun. För Sagax fastigheter är skatten i

Finland mellan 0,41 och 1,55 % och i Nederländerna mellan 0,18 och

0,77 % på fastställda taxeringsvärden. Den tyska fastig hetsskatten

fastställs lokalt och uppgår för Sagax del till mellan 1,25 och 3,4 % av

taxeringsvärdena. Den franska fastighetsskatten fastställs lokalt och

motsvarar i genomsnitt 15 % av förväntade hyresintäkter. Den spanska

fastig hetsskatten fastställs lokalt och uppgår till mellan 0,4 och 1,3 % av

fastställda taxeringsvärden.

Fastighetsskatten uppgick totalt till 220 (178) miljoner kronor

under 2023.

ÖVRIGA FASTIGHETSKOSTNADER

I övriga fastighetskostnader ingår bland annat uthyrningkostna-

der och förvaltningskostnader. Med uthyrningkostnader och för-

valtningskostnader avses indirekta kostnader såsom kostnader för

hyresförhandlingar, visningar av lokaler för potentiella hyresgäster,

hyresadministration, såväl som projektledning och projektadministra-

tion. Kostnaderna uppgick under 2023 till 94 (87) miljoner kronor.

	Koncernen		Moderbolaget
	2023	2022	2023	2022
Antal anställda
Medelantal anställda	92	88	40	38
– varav män	55	54	22	22
Löner och ersättningar
Styrelse, VD och övriga
ledande befattningshavare	11	11	11	11
– varav tantiem och bonus	3	3	3	3
Övriga anställda	104	90	44	37
Summa	115	101	55	48
Sociala kostnader
Styrelse, VD och övriga
ledande befattningshavare	5	4	5	5
– varav pensionskostnader	1	1	1	2
Övriga anställda	34	30	21	18
– varav pensionskostnader	14	12	6	6
Summa	39	34	26	23

STYRELSE OCH VD

Under år 2023 hade moderbolaget 6 (6) styrelseledamöter varav 1 (1)

kvinna. Koncernen och moderbolaget hade, inklusive VD, 3 (3) ledande

befattningshavare varav 1 (1) kvinna. Koncernledningen består av VD,

finanschef och ekonomichef.

Ersättning till VD kan bestå av en fast del och en rörlig del. Under

2023 uppgick den fasta ersättningen till VD till 3,2 (3,0) miljoner kronor

och den rörliga ersättningen till 1,1 (1,1) miljoner kronor. Den rörliga

ersättningsdelen kunde maximalt uppgå till sex månadslöner och regle-

ras i förhållande till individuellt satta mål.

Vid uppsägning av VD gäller en ömsesidig uppsägningstid om 6

månader.

Enligt beslut på årsstämman den 9 maj 2023, fastställdes styrelsens

arvode till 1,1 (1,1) miljoner kronor. Därav har styrelsens ordförande

erhållit 330 (330) tusen kronor och övriga 4 (4) ej anställda ledamöter

180 (180) tusen kronor vardera. VD erhåller ingen ersättning för sitt

styrelseuppdrag i Sagax.

ÖVRIGA LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE

Sagax övriga koncernledning, ledande befattningshavare med koncern-

över gripande ansvarsområden, utgörs av finanschef och ekonomichef.

Ersättning till ledande befattningshavare kan bestå av en fast

del och en rörlig del. Betalningar av pensionspremier sker till avgifts-

bestämd plan i enlighet med beskrivning i not 1. Till finanschef och

ekonomichef har det under 2023 utgått sammanlagt 5,7 (5,5) miljoner

kronor i lön, inklusive 1,5 (1,5) miljoner kronor i bonus. Sammanlagt

1,0 (1,0) miljoner kronor har även betalats för pensionsförsäkringar.

Uppsägningstiden vid uppsägning från befattningshavarens sida

eller från bolagets sida är fyra månader.

NOT FASTIGHETSKOSTNADER

NOT

ANSTÄLLDA OCH

PERSONALKOSTNADER

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023

NOTER

INCITAMENTSPROGRAM

Sagax har tre optionsprogram för bolagets medarbetare. Programmen

är treåriga och löper under perioderna 2021-2024, 2022-2025 respek-

tive 2023–2026. Teckningsoptionerna ger rätt att teckna nya stamaktier

av serie B i juni 2024, juni 2025 respektive juni 2026.

Teckningskurserna motsvarar B-aktiens betalkurs vid respektive

optionsprograms inledande omräknat med den genomsnittliga kursut-

vecklingen enligt fastighetsindex bestående av fastighetsbolag noterade

på Nasdaq Stockholms huvudlista under respektive treårsperiod. Teck-

ningsoptionerna kommer således att bli värdefulla under förutsättning

att Sagax aktie har en kursutveckling som är bättre än genomsnittet för

de noterade fastighetsbolagen under respektive treårsperiod.

Totalt innehade medarbetare vid årsskiftet 977 693 tecknings-

optioner med rätt att teckna B-aktier, mot svarande 0,3 % av antalet

utestående A- och B-aktier. Bolagets verk ställande direktör och

styrelse ledamöter omfattas inte av programmen.

Under 2023 emitterade Sagax 314 638 stamaktier av serie B med

anledning av utnyttjande av teckningsoptioner. Därutöver återköptes

261 204 teckningsoptioner med anledning av incitamentsprogrammet

2020-2023 till motsvarande marknadsvärde vid tidpunkten för åter-

köpet. Kostnaden för återköpet av teckningsoptionerna uppgick till 34

miljoner kronor.

Personalen förvärvade 416 406 teckningsoptioner för totalt 8 miljo-

ner kronor under 2023.

Inga ytterligare teckningsoptioner eller konvertibler har emitterats.

av bolaget.

	Koncernen		Moderbolaget
	2023	2022	2023	2022
Ernst & Young AB:
Ersättning för revision	10,4	8,7	1,7	1,2
Ersättning för revisions- verksamhet utöver
revisionsuppdrag	0,3	1,1	–	0,1
Andra konsulttjänster	0,5	0,4	0,5	0,2
Totala arvoden	11,2	10,2	2,2	1,5
Övriga revisorer:
Ersättning för revision	0,4	0,2	–	–
Ersättning för revisions- verksamhet utöver
revisionsuppdrag	–	0,1	–	–
Andra konsulttjänster
från revisionsbyrån	0,0	0,1	–	–
Totala arvoden till övriga
revisorer	0,4	0,3	–	–
Summa	11,6	10,5	2,2	1,5

NOT

ANSTÄLLDA OCH

PERSONALKOSTNADER, FORTS.

NOT ERSÄTTNINGAR TILL REVISORER

NOT FINANSIELLA INTÄKTER

	Koncernen		Moderbolaget
	2023	2022	2023	2022
Ränteintäkter dotterbolag	–	–	554	511
Ränteintäkter	110	59	–	–
Valutakursvinster	–	–	417	749
Utdelningar från
börsnoterade aktier	46	176	–	–
Övriga finansiella intäkter	183	–	62	54
Summa	339	235	1 033	1 314
1) Avser ränta från poster som värderas till upplupet anskaffningsvärde

Koncernens finansiella intäkter härrör främst från kortfristig finansiell

leasing fordran från försäljning av 36 fastigheter i Spanien under 2022

uppgående till 124 miljoner kronor, återköp av obligationer om 59 miljo-

ner kronor samt intäkter relaterade till räntebärande konvertibla skulde-

brev, börsnoterade obligationer samt aktieutdelning från börsnoterade

aktier.

	Koncernen		Moderbolaget
	2023	2022	2023	2022
Räntekostnader	693	421	221	179
Outnyttjade lånelöften	41	30	18	19
Räntekostnader till
dotterbolag	–	–	303	294
Valutakursförluster	–	–	192	787
Övriga finansiella
kostnader	–	41	25	26
Summa	734	492	759	1 305
1) Avser ränta från poster som värderas till upplupet anskaffningsvärde

Finansiella kostnader är kostnader som uppstår för räntebärande lån,

finansiella derivat samt lånelöften.

Finansiella kostnader, räntekomponent leasing uppgick till 31 (28)

miljoner kronor och avsåg huvudsakligen tomträtts avgälder.

NOT FINANSIELLA KOSTNADER

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023

NOTER

	Koncernen
	2023	2022
Förvaltningsresultat:
Hemsö Intressenter AB	297	295
Söderport Property Investment AB	224	234
Nyfosa AB	180	–
NP3 Fastigheter AB	154	167
Fastighetsbolaget Emilshus AB	51	38
Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra	31	32
Pangir AB	0	0
Summa	937	766

Värdeförändringar på fastigheter:
Hemsö Intressenter AB	–791	58
Söderport Property Investment AB	–41	296
Nyfosa AB	–212	–
NP3 Fastigheter AB	–104	103
Fastighetsbolaget Emilshus AB	–9	21
Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra	–68	49
Pangir AB	5	9
Summa	–1 220	536

Värdeförändringar på finansiella instrument:
Hemsö Intressenter AB	–34	66
Söderport Property Investment AB	–112	136
Nyfosa AB	–71	–
NP3 Fastigheter AB	–63	87
Fastighetsbolaget Emilshus AB	–24	27
Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra	–	–
Pangir AB	–	–
Summa	–302	316

Skatt:
Hemsö Intressenter AB	81	–93
Söderport Property Investment AB	–48	–134
Nyfosa AB	–1	–
NP3 Fastigheter AB	–13	–85
Fastighetsbolaget Emilshus AB	–10	–21
Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra	8	–16
Pangir AB	–1	–2
Summa	14	–351

Övriga poster uppgick till 15 (108) miljoner kronor och är huvud -

sakligen hänförlig till korrigering av andelsvärde i Fastighetsbolaget

Emilshus AB.

NOT

RESULTAT FRÅN ANDELAR I JOINT VENTURE

OCH INTRESSEFÖRETAG

Moderbolaget

2023 2022

Resultatandelar från kommanditbolag 4 3

Utdelning från dotterbolag 2 167 1 860

Summa 2 171 1 863

NOT RESULTAT FRÅN ANDELAR I KONCERNFÖRETAG

NOT LEASING

AVTAL MED SAGAX SOM LEASETAGARE

Sagax leasingavtal utgörs huvudsakligen av tomträttsavtal. Tomträtts-

avgäld är en avgift för att nyttja marken som byggnaden står på och

betalas till markägaren, vanligtvis kommunen. Sagax hade 81 (75)

fastig heter upplåtna med tomträtt vid utgången av 2023 i Sverige,

Finland och Nederländerna. Koncernen redovisar en nyttjanderätts-

tillgång och en motsvarande leasingskuld för tomträttsavtal. Avtalen

betraktas som eviga. I resultaträkningen redovisas tomträttsavgälder

som en finansiell kostnad. För 2023 uppgick den till 27 (25) miljoner

kronor. Övriga leasingavtal avser kontor, markarrenden, personbilar

och kontorsmaskiner. För dessa redovisas en nyttjanderättstillgång och

en leasingskuld baserat på avtalens löptid. Hyran fördelas i resultat-

räkningen mellan avskrivningar och räntekostnader vilka uppgick

till 14 (12) respektive 4 (3) miljoner kronor. Såväl leasingskulden som

nyttjanderätten uppgick per 31 december 2023 till 454 (380) miljoner

kronor.

Befintliga tomträttsavtal förfaller med en relativt jämn spridning

över kommande 60 år.

Sammanställningen avser betalningar för
kontrakterade framtida tomträtts avgälder.
	Koncernen
	2023-12-31	2022-12-31
Förfaller till betalning inom 1 år	28	23
Förfaller till betalning mellan 2-5 år	112	89
Förfaller till betalning senare än 5 år	584	481
Summa	724	593

AVTAL MED SAGAX SOM LEASEGIVARE

Sagax förvaltningsfastigheter hyrs ut under operationella leasingavtal

med undantag för år 2022 då Sagax ingick finansiella leasingavtal i

samband med avyttring av 36 fastigheter i Spanien. Dessa reglerades

under 2023 och de relaterade finansiella intäkterna uppgick till 124 (5)

miljoner kronor.

För mer information avseende operationella leasingavtal se Not 1

och Not 2.

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023

NOTER

Sagax redovisar skattekostnader i form av aktuell skatt och uppskjuten

skatt. Utifrån den så kallade balansansatsen görs en jämförelse mellan

redo visade och skattemässiga värden på tillgångar respektive skulder.

Skillnaden mellan dessa värden multipliceras med aktuell skattesats

och redovisas som uppskjuten skatt. Avsikten är att beakta skatte-

konsekvenserna vid till exempel framtida försäljning av tillgångar eller

utnyttjande av underskottsavdrag. Aktuell skatt beräknas på årets skatte-

pliktiga resultat, vilket kan avvika från det redovisade resultatet, med

respektive lands skattesats. Skillnaderna beror på bolagets möjligheter

att:

1) göra skattemässiga avskrivningar,

2) göra direktavdrag för vissa investeringar i fastigheter, vilka

aktiveras i bolagets redovisning, samt

3) utnyttja befintliga skattemässiga underskott.

Uppskjuten skatt har beräknats med respektive lands på balansdagen

beslutade skatte sats för kommande år. Sagax franska verksamhet är av

den franska skattemyndig heten klassificerad som SIIC regime. Sagax

spanska verksamhet är klassificerad som Socimi. Särskilt för dessa

associationsformer är att ingen inkomstskatt betalas, utan beskattning

sker på annat vis, bl.a. via fastighetsskatt och skatt på utdelningar. I

tabellen för avstämning av redovisad skatt ingår effekten av detta i

beloppet för "skillnad i utländska skatte satser".

Lagstiftningen om global minimibeskattning (Pelare 2) har anta-

gits eller i sak antagits i vissa jurisdiktioner där koncernen är verksam.

Denna lagstiftning är inte tillämpbar på Sagax eftersom koncernens

konsoliderade intäker understiger minimikravet på 750 miljoner euro.

NOT SKATTER

Redovisad skattekostnad eller	Koncernen		Moderbolaget
skatteintäkt	2023	2022	2023	2022
Aktuell skattekostnad:
Beräknad skattekostnad	–156	–63	–18	–7
Summa aktuell skatt	–156	–63	–18	–7
Uppskjuten skattekostnad eller
skatteintäkt:
Uppskjuten skatt avseende
obeskattade reserver	5	16	–	–
Uppskjuten skatt avseende
underskottsavdrag	–94	–57	–	–
Uppskjuten skatt avseende temporära
skillnader i finansiella instrument	–33	51	–	–
Uppskjuten skatt avseende temporära
skillnader på fastigheter	106	–533	–	–
Summa uppskjuten skatt	–16	–523	–	–
Totalt redovisad skattekostnad	–172	–586	–18	–7

Nedan redovisas vilka skatteintäkter respektive skattekostnader som

påverkat Sagax redovisning av aktuell skatt och uppskjuten skatt.

	Koncernen		Moderbolaget
Avstämning av redovisad skatt	2023	2022	2023	2022
Resultat före skatt	159	3 305	2 702	2 009
Återläggning resultat från joint venture
och intresseföretag	556	–1 296	–	–
Resultat före skatt exklusive joint venture
och intresseföretag	715	2 008	2 702	2 009
Förväntad skattekostnad enligt svensk
skattesats 20,6 %	–147	– 414	–557	–414
Skillnad i utländska skattesatser	217	230	–	–
Värdeförändring börsnoterade aktier	–108	–475	–	–
Ej avdragsgilla kostnader	–2	–2	–	–1
Ej skattepliktiga intäkter	4	26	–	–
Ej skattepliktig utdelning	8	56	480	407
Ej avräkningsbar skatt på utdelning	–30	–28	–17	–9
Avdragsgilla kostnader som inte
redovisas via resultaträkningen	10	–	9	–
Nedskrivning optioner, ej avdragsgill	–59	–	–	–
Ej avdragsgilla förluster vid försäljning
av aktier	–55	–	–	–
Avdrag negativt räntenetto i dotterbolag	–	–	67	10
Övriga skattemässiga justeringar	–11	12	–	–3
Justering skatt hänförlig till tidigare år	1	9	–	2
Redovisad skatt	–172	–586	–18	–7
Effektiv skattesats exklusive joint
venture och intresseföretag	24 %	29 %	1 %	0 %
1) I resultat från joint venture och intresseföretag är skattekostnaden redan
beaktad varför resultatet återlägges i denna avstämning.

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2023

NOTER

Förändringen av fastigheternas redovisade värde framgår nedan.

Koncernen

Specifikation av årets förändring	2023	2022
Redovisat ingående värde	52 682	46 067
Förvärv av fastigheter	5 088	3 202
Investeringar i befintligt bestånd	902	715
Redovisat värde sålda fastigheter	–77	–59
Omklassificering till fordringar 1)	–	–2 003
Valutaomräkningseffekter	–229	3 051
Orealiserade värdeförändringar	–1 306	1 709
Redovisat värde 31 december	57 061	52 682
1) Avtalad ej frånträdd avyttring omklassificerad till kortfristig finansiell
leasingfordran i enlighet med IFRS 16.

MARKNADSVÄRDEN

Det sammanlagda marknadsvärdet på Sagax fastigheter uppgick till

57 061 (52 682) miljoner kronor per 31 december 2023. Valutakurs

effekter svarade för

–

229 (3 051) miljoner kronor i värdeförändring. 

Omräkning från euro och danska kronor har skett till balansdagens 

kurser, 1 euro motsvarade 11,10 (11,13) kronor och 1 dansk krona mot

svarade 1,49 (1,50) kronor. Den redovisade orealiserade värdeföränd

ringen uppgick under året till

–

1 306 (1 709) miljoner kronor, se tabell 

nedan. 99 % av värderingsobjekten har värderats externt. För övriga 

fastigheter har marknads värdet fastställts till förvärvspris eller via

internvärdering. Moderbolaget äger inga fastigheter.

Fastigheternas direktavkastning uppgick till 6,4 % (5,8 %) i för

hållande till marknadsvärdet vid årets utgång.

NOT FÖRVALTNINGSFASTIGHETER
Orealiserade värdeförändringar	2023	2022
Nyuthyrningar/Omförhandlingar	831	620
Avflyttningar/Omförhandlingar	–160	–132
Allmän marknadsvärdeförändring	–1 976	1 221
Totalt	–1 306	1 709

Beräkning av direktavkastning	2023	2022
Driftnetto enligt rapport över totalresultat	3 551	3 032
Återläggning av tomträttsavgäld	–27	–25
Innehavsjustering för förvärv
och försäljningar	232	–77
Valutaomräkning till balansdagskurs	–100	112
Justerat driftnetto	3 656	3 042
Redovisat värde fastigheter	57 061	52 682
Direktavkastning, %	6,4	5,8

	Fastigheter med högst marknadsvärde i bokstavsordning	Uthyrningsbar
Fastighet/adress	Kommun, land	area, kvm
Gjutmästaren 8	Stockholm, Sverige	19 400
Holger-Crafoord Strasse 26	Hechingen, Tyskland	64 000
Hort de Ses Animes 2	Palma de Mallorca, Spanien	15 400
Jordbromalm 3:1	Haninge, Sverige	94 000
Jordbromalm 4:3	Haninge, Sverige	51 400
Karaportti 8	Esbo, Finland	16 100
Koneenkatu 8	Hyvinge, Finland	61 900
Martinkyläntie 9 A	Vanda, Finland	52 800
Tikkurilantie 5	Vanda, Finland	62 300
Väinö Tannerin Tie 1 A-C	Vanda, Finland	59 400
Totalt		496 700

VÄRDERINGSMETODIK

Värderingarna genomförs i Sverige enligt RICS och IVSC:s rekom

mendationer. Varje värderingsobjekt värderas separat, utan hänsyn till 

eventuell portföljeffekt, av fastighetsvärderare som auktoriserats av 

Samhällsbyggarna. Motsvarande gäller för Sagax fastigheter utomlands. 

Som huvudmetod vid värdebedömningarna används kassaflödes

kalkyler i vilka kassaflöden och restvärden nuvärdesberäknas.

Restvärdet beräknas genom att det bedömda driftnettot året efter 

sista kalkylåret evighetskapitaliseras med åsatt direktavkastningskrav.  

Fastighetsbestånd i sammandrag

2023-12-31 2023

Marknadssegment

Antal

fastig-

heter

Uthyr-

ningsbar

area, kvm

Marknadsvärde Hyresvärde

Ekonomisk

uthyrnings-

grad

Hyres-

intäkter,

Mkr

Övriga

intäkter,

Mkr

Fastighets kostnader

Drift-

netto,

Mkr

Direkt av-

kastning

Mkr kr/kvm Mkr

kr/

kvm Mkr kr/kvm