549300LJX28T6OM8DT952021-01-012021-12-31549300LJX28T6OM8DT952019-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember549300LJX28T6OM8DT952021-01-012021-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember549300LJX28T6OM8DT952021-01-012021-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember549300LJX28T6OM8DT952021-01-012021-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember549300LJX28T6OM8DT952021-01-012021-12-31ifrs-full:SharePremiumMember549300LJX28T6OM8DT952020-01-012020-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember549300LJX28T6OM8DT952020-01-012020-12-31ifrs-full:SharePremiumMember549300LJX28T6OM8DT952020-01-012020-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember549300LJX28T6OM8DT952020-01-012020-12-31ifrs-full:RevaluationSurplusMember549300LJX28T6OM8DT952020-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember549300LJX28T6OM8DT952020-01-012020-12-31549300LJX28T6OM8DT952020-12-31ifrs-full:SharePremiumMember549300LJX28T6OM8DT952020-12-31ifrs-full:RevaluationSurplusMember549300LJX28T6OM8DT952020-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember549300LJX28T6OM8DT952020-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember549300LJX28T6OM8DT952021-01-012021-12-31ifrs-full:RevaluationSurplusMember549300LJX28T6OM8DT952021-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember549300LJX28T6OM8DT952021-12-31ifrs-full:SharePremiumMember549300LJX28T6OM8DT952021-12-31ifrs-full:RevaluationSurplusMember549300LJX28T6OM8DT952021-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember549300LJX28T6OM8DT952021-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember549300LJX28T6OM8DT952021-12-31549300LJX28T6OM8DT952020-12-31549300LJX28T6OM8DT952019-12-31549300LJX28T6OM8DT952019-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember549300LJX28T6OM8DT952019-12-31ifrs-full:SharePremiumMember549300LJX28T6OM8DT952019-12-31ifrs-full:RevaluationSurplusMember549300LJX28T6OM8DT952019-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMemberiso4217:SEKiso4217:SEKxbrli:sharesxbrli:shares
AB Sagax är ett fastighetsbolag
med affärsidé att investera i kommersiella fastigheter
främst inom segmentet lager och lätt industri
ÅRSREDOVISNING
2021
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021
Året i korthet 3
Sagax i korthet 4
VD har ordet 5
Förvaltningsberättelse
Affärsidé, mål och strategier 7
Sagax utveckling 9
Marknadsöversikt 10
Sagax fastighetsbestånd i sammandrag 16
Marknadssegment: Stockholm 22
Marknadssegment: Helsingfors 24
Marknadssegment: Nederländerna 25
Marknadssegment: Paris 26
Marknadssegment: Universitetsstäder i Finland 27
Marknadssegment: Madrid & Barcelona 28
Marknadssegment: Övriga Finland 29
Marknadssegment: Övriga Sverige 30
Marknadssegment: Övriga Europa 31
Fastighetsbeståndets marknadsvärde 32
Finansiering 34
Joint venture och intresseföretag 40
Aktuell intjäningsförmåga 43
Risker och riskhantering 45
Aktien och ägarna 49
Organisation och medarbetare 53
Flerårsöversikt 55
Händelser efter årets utgång 58
Bolagsstyrningsrapport
Bolagsstyrningsrapport 59
Företagsledning 65
Revisor 65
Styrelse 66
Finansiella rapporter 69
Rapport över koncernens totalresultat 70
Kommentarer till koncernens totalresultat 71
Rapport över koncernens finansiella ställning 72
Kommentarer till koncernens finansiella ställning samt kassaflöde 73
Rapport över kassaflöde, koncernen 74
Förändringar av eget kapital, koncernen 75
Moderbolaget 76
Moderbolagets resultaträkning 76
Moderbolagets balansräkning 77
Rapport över kassaflöde, moderbolaget 78
Förändringar av eget kapital, moderbolaget 79
Redovisningsprinciper och noter 80
Förslag till vinstdisposition (Not 34) 112
Revisionsberättelse 115
Fastighetsförteckning 119
Definitioner 139
Kalendarium 142
Hållbarhetsrapport 2021 143
Innehåll
Årsredovisningen för AB Sagax (publ) 556520-0028 utgörs
av förvaltningsberättelsen, bolagsstyrningsrapporten och de finansiella
rapporterna på sidorna 3-114.
Hållbarhetsrapporten återfinns på sidorna 143-161.
ÅRET I KORTHET
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021
3
INTÄKTERNA ÖKADE MED 7 %
-


FÖRVALTNINGSRESULTATET ÖKADE MED 17 %




-

OMVÄRDERING AV FASTIGHETER
-



OMVÄRDERING AV FINANSIELLA INSTRUMENT
-


-

ÅRETS RESULTAT EFTER SKATT
-

NETTOINVESTERINGARNA UPPGICK TILL 4 132 MILJONER
KRONOR



KASSAFLÖDET ÖKADE MED 6 %



FÖRESLAGEN UTDELNING


-





Nyckeltal i urval
2021 2020 2019 2018 2017
Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr 7,9 9 6,62 5,51 4,31 3,70
Förändring jämfört med föregående år, % 21 20 28 16 24
Resultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr 30,04 10,78 12,13 9,24 8,85
Utdelning per A- och B-aktie, kr (2021 föreslagen) 2,15 1,65 1,30 1,00 0,90
Nettoskuld/EBITDA 5,8 6,4 6,6 7, 4 8,1
Räntetäckningsgrad, ggr 6,5 5,7 4,9 4,2 3,7
Belåningsgrad, % 42 43 44 47 50
Fastigheternas marknadsvärde, Mkr 46 067 37 548 32 625 29 024 23 771
Fastigheternas direktavkastning, % 6,0 6,3 6,4 6,8 6,9
ÅRET I KORTHET
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021
4
FASTIGHETSBESTÅNDET

-


-
-

-


HYRESAVTALSSTRUKTUR





-




-


FINANSIERING

-



-


AKTIERNA

-











Fastigheternas marknadsvärde
Helsingfors 20 % (9 076 Mkr)
Stockholm 26 % (11 755 Mkr)
Övriga Europa 9 % (3 933 Mkr)
Övriga Finland 4 % (2 054 Mkr)
Universitetsstäder i Finland 9 % (4 217 Mkr)
Övriga Sverige 4 % (2 001 Mkr)
Paris 10 % (4 678 Mkr)
Nederländerna 13 % (6 090 Mkr)
Madrid & Barcelona 5 % (2 263 Mkr)
Belåningsgrad
Räntetäckningsgrad rullande 12 månader
Belånings- och räntetäckningsgrad
Belåningsgrad, %Räntetäckningsgrad, %
0
200
400
600
800
1 000
2021202020192018201720162015201420132012
0
20
40
60
80
100
Sagax är ett fastighetsbolag med affärsidé att investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet


SAGAX I KORTHET
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021
5

RESULTATUTVECKLING




















-
-














FINANSIELL STÄLLNING




-












-



-




-
-

-



OPERATIONELL RISK, NY MARKNAD OCH
SEGMENTSINDELNING








-










-










VD HAR ORDET
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021
6




-


EFFEKTER PÅ RÄKENSKAPERNA AV FÖRÄNDRINGAR I EUR/SEK

-




lokal valuta
-




balansdagens valutakurs-









-






-



-
motvärdet

-









-

-

-




INVESTERINGSVERKSAMHETEN

-




-



-



-


-






oförändrade
-
sänkta


NYA RISKER
-







-






TACK




David Mindus
Verkställande direktör
VD HAR ORDET
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021
7

AFFÄRSIDÉ


VERKSAMHETSMÅL
-








FINANSIELLA MÅL


STRATEGIER
Investeringsstrategi

-


-
-






Finansiella mål
Utfall 2021
Femårigt
genomsnitt
Avkastning på eget kapital ska under en
femårsperiod uppgå till lägst 15 % 37 % 27 %
Förvaltnings resultat per A- och B-aktie ska öka
med minst 15 % per år 21 % 21 %
Årlig tillväxttakt i %, rullande 12 månader (Höger skala)
Målsättning för årlig tillväxttakt är 15 % (Höger skala)
Förvaltningsresultat per A- och B-aktie, rullande 12 månader
0
2
4
6
8
20212020201920182017
Förvaltningsresultat per A- och B-aktie
kr %
0
10
20
30
40

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021
8
Finansieringsstrategi









-





Förvaltningsstrategi
-







Strategi för hyresgäster

-


Hyresmarknadsstrategi
-






HÅLLBARHETSARBETE






-









-
-





-


Marknadsvärde
Uthyrningsbar area
Fastigheternas marknadsvärde och area
1 000-tal kvm Mkr
0
1 000
2 000
3 000
4 000
5 000
2021202020192018201720162015201420132012
0
10 000
20 000
30 000
40 000
50 000
0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
3 000
2021202020192018201720162015201420132012
Förvaltningsresultat och kassaflöde
Mkr
Förvaltningsresultat, rullande 12 månader
Kassaflöde från den löpande verksamheten
före förändring av rörelsekapital, rullande 12 månader

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021
9
Totalavkastning för Sagax B-aktie under perioden 2012-2021
1)

Carnegie Real Estate Index
Sagax B (Totalavkastning)
Index
0
200
400
600
800
1 000
Källa: Monitor av Modular Finance AB
2012 2013 2014 2015 2020 20212019201820172016
Årlig tillväxttakt i %, rullande 12 månader (Höger skala)
Målsättning för årlig tillväxttakt är 15 % (Höger skala)
Förvaltningsresultat per A- och B-aktie, rullande 12 månader
0
2
4
6
8
20212020201920182017
Förvaltningsresultat per A- och B-aktie
kr %
0
10
20
30
40
Eget kapital
Eget kapital
0
5 000
10 000
15 000
20 000
25 000
30 000
35 000
2021202020192018201720162015201420132012
Mkr
1) Sagax B-aktie upptogs till handel den 4 april 2013. Tidigare kurs har beräknats genom att tidigare kurs för
A-aktien delats med 11 motsvarande den fondemission av B-aktier (10:1) som genomfördes.
2018
3,4 miljarder kronor netto-
investerades. Moody´s
Investors Service höjde
Sagax rating till Baa3 med
"stable outlook". Sagax gav
ut sitt första obligationslån
om 500 miljoner euro på
den europeiska kapital-
marknaden inom ramen för
ett nytt EMTN-program.
2013
Under 2013 emitterades
bolagets första B-aktier.
1,2 miljarder kronor netto-
investerades i fastigheter.
Sagax förvärvade 15%
av aktierna i Hemsö
Fastighets AB.
2019
Förvaltningsresultatet
uppgick till 2,0 miljarder
kronor. 2,1 miljarder
kronor nettoinvesterades,
varav 2,8 avsåg fastighets-
förvärv. 97 % av förvärven
skedde utomlands. Sagax
öppnade kontor och gjorde
de första fastighetsförvär-
ven i Spanien.
2012
Under 2012 refinansiera-
des ett lån om 4,2 miljar-
der kronor i förtid samtidigt
som en nyemission av
preferensaktier om 376
miljoner kronor genomför-
des. Sagax positionerades
för fortsatt tillväxt. 0,5
miljarder kronor nettoinves-
terades i fastigheter.
2016
2,8 miljarder kronor netto-
investerades. Totalt 3,7 mil-
jarder kronor investerades,
varav hälften i Finland.
De första fastigheterna i
Neder länderna förvärva-
des. Stamaktier av serie D
emitterades för första
gången.
2015
2,4 miljarder kronor netto-
investerades i fastig heter.
43 fastigheter förvärvades
och två fastigheter avyttra-
des. I bokslutskommunikén
meddelades att prognos-
ticerat förvaltningsresultat
för 2016 överstiger en
miljard kronor.
2014
Hyresintäkterna översteg
en miljard kronor. 1,9
miljarder kronor netto-
investerades i fastigheter.
Sagax öppnade kontor
och förvärvade den
första fastigheten i Paris.
Historiskt låga räntenivåer
noterades.
2017
1,7 miljarder kronor netto-
investerades. 80 % av
investeringarna skedde ut-
omlands. Belåningsgraden
sjunker till 50 %. Bolaget
åsätts en rating om Ba1
med "positive outlook" av
Moody´s Investors Service,
ett steg under Investment
Grade.
2020
Förvaltningsresultatet
uppgick till 2,4 miljarder
kronor. Sagax installerade
13 solcellsanläggningar
och miljöcertifierade 8
fastigheter. Ett nytt joint
venture tillsammans med
NP3 fastigheter AB etable-
rades.
2021
Förvaltningsresultatet
ökade 17 % och uppgick
till 2,8 miljarder kronor.
Sagax emitterade sam-
manlagt obligationslån om
1 000 miljoner euro på
den europeiska kapitalmar-
kanden inom ramen för
EMTN-programmet.

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021
10
BAKGRUND


-




-



STARKA FUNDAMENTA I SAGAX REGIONER

-
-









De har även mer utvecklade ekonomier med ett mer diversifierat näringsliv vilket medför


Källa: Eurostat
BRP per capita 2021
0
10 000
20 000
30 000
40 000
50 000
60 000
70 000
80 000
EUBarcelonaMadridRandstadHelsingforsParisStockholm
Euro
BRP per capita 2021
Årlig BRP-tillväxt 2000–2021 i genomsnitt
0,0
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
3,0
3,5
4,0
EUMadridBarcelonaRandstadHelsingforsParisStockholm
%
BRP-tillväxt
Källa: Eurostat

-

-
-





-





-





AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021
11
Källa: Euorostat
BRP och BRP per capita 2020
BRP (€ miljoner)
200 000
250 000
150 000
100 000
50 000
0
70 000 80 00060 00050 00040 00030 00020 00010 000
BRP per capita (€)
Barcelona
Rom
Karlsruhe
Madrid
Lyon
Milano
Düsseldorf
Köln
Stuttgart
Randstad
München
Paris
Dublin
Luxemburg
Helsingfors
Wien
Berlin
Hamburg
Köpenhamn
Bryssel
Stockholm
Darmstadt
Cork
Lille
EU snittet BRP per capita
33 483
DRIVKRAFTER FÖR EKONOMISK TILLVÄXT
-










Regionernas utveckling 2000-2021
Årlig
befolkningstillväxt Befolknings tillväxt
Befolknings tillväxt,
antal invånare
BRP per
capita Euro
Årlig
BRP-tillväxt
BRP-
tillväxt
Stockholm 1,4 % 32 % 594 430 75 274 3,6 % 110 %
Paris 0,5 % 11 % 1 255 940 64 000 3,3 % 72 %
Helsingfors 1,0 % 22 % 320 510 60 589 3,3 % 97 %
Randstad 0,6 % 14 % 1 057 090 57 349 3,2 % 93 %
Madrid 1,1 % 25 % 1 419 250 35 145 2,6 % 100 %
Barcelona 0,9 % 22 % 1 384 290 30 585 2,9 % 84 %
Genomsnitt för EU
0,2 %
5 % 20 409 000 33 483 2,9 % 82 %

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021
12
Årlig procentuell befolkningstillväxt i Sveriges
lokala arbetsmarknader 2000–2021
–1,0
–0,5
0,0
0,5
1,0
1,5
2,0
500 000–0–10 000
%
Källa: SCB och Evidens
Storleksklass (antal invånare)
250 000 –
500 000
500 000 –
750 000
750 000 –
1 000 000
99 %
Befolkningstillväxt
Andel av Sagax hyresvärde
Sagax 0 % Sagax 1 % Sagax 97 %Sagax 2 %Sagax 1 %
Årlig procentuell befolkningstillväxt i Finlands
lokala arbetsmarknader 2000–2021
–1,5
–1,2
–0,9
–0,6
–0,3
0,0
0,3
0,6
0,9
1,2
1,5
500 000––10 000
%
Källa: Statistikcentralen och Evidens
Storleksklass (antal invånare)
97 %
Befolkningstillväxt
Andel av Sagax hyresvärde
250 000 –
500 000
500 000 –
750 000
750 000 –
1 000 000
Sagax 0 % Sagax 1 % Sagax 65 %Sagax 32 %Sagax 3 %
Årlig procentuell befolkningstillväxt
i Frankrikes regioner 2000–2021
0,0
0,2
0,4
0,6
0,8
1,0
1 000 000––250000
%
Källa: Insee och Evidens
Storleksklass (antal invånare)
Befolkningstillväxt
Andel av Sagax hyresvärde
99 %
250 000 –
500 000
500 000 –
750 000
750 000 –
1 000 000
Sagax 0 % Sagax 0 % Sagax 98 %Sagax 1 %Sagax 2 %
Årlig procentuell befolkningstillväxt
i Nederländernas regioner 2000–2021
0,0
0,2
0,4
0,6
0,8
1,0
2 600 000––500 000
%
Källa: CBS och Evidens
Storleksklass (antal invånare)
75 %
Sagax 12 % Sagax 0 % Sagax 49 %Sagax 26 %Sagax 12 %
Befolkningstillväxt
Andel av Sagax hyresvärde
500 000 –
1 000 000
1 000 000 –
1 300 000
1 300 000 –
2 600 000
Årlig procenutell befolkningstillväxt i
spanska provinser 2000-2021
0,0
0,2
0,4
0,6
0,8
1,0
1,2
3 000 000 –– 250 000
%
Källa: INE
Storleksklass (antal invånare)
93 %
Befolkningstillväxt
Andel av Sagax hyresvärde
250 000 –
500 000
500 000 –
1 000 000
1 000 000 –
3 000 000
Sagax 0 % Sagax 5 % Sagax 64 %Sagax 29 %Sagax 1 %

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021
13
UTBUDSFÖRÄNDRINGAR


-
-


-



-
-



















-

-



Huddinge
Botkyrka
Haninge
Tyresö
Stockholm
Järfälla
Sigtuna
Sollentuna
Täby
Upplands Väsby
ARLANDA
FLYGPLATS
BROMMA
FLYGPLATS
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
1 Bredden/InfraCity
2 Eriksberg
3 Farsta
4 Globen/Johanneshov
5 Hagalund
6 Jordbro
7 Kista/Akalla
8 Kungens Kurva
9 Lunda
10 Länna
11 Mariehäll
12 Rosersberg
13 Segeltorp/Sätra
14 Skärholmen
15 Solna Station
16 Södra Hammarbyhamnen
17 Turebergs industriområde
18 Ulvsunda
19 Veddesta
20 Värtan
21 Västberga
22 Årsta
23 Älvsjö
24 Brunna
Centrala områden
Närförort
Utbudsförändring 1998–2021 i Stockholm (area)
Lokaltyp
Område Lager Lätt industri Industrikontor Totalt
Centrala områden –33 % –50 % –37 % –38 %
Närförort 26 % –41 % –9 % –5 %
Yttre områden 183 % 49 % 89 % 135 %
Totalt 38 % –28 % –7 % 10 %


AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021
14
INVESTERINGSMARKNADEN











Transaktionsmarknaden



-


-

-
-

-







-
-

-












-







HYRESMARKNADEN FÖR LAGER- OCH INDUSTRIFASTIGHETER


-


-


-


-

Nyproducerade fastigheter

-
Spanien
Nederländerna
Finland
Frankrike
Sverige
Transaktionsvolym lager & industri
MEUR
0
5 000
10 000
15 000
20 000
25 000
202120202019201820172016201520142013
Produktion/Industri
Andel av total volym (%)
Övrigt (Blandfastigheter, lättindustri, lager)
Logistik
Transaktionsvolym lager & industri i Sverige
Mkr %
0
10 000
20 000
30 000
40 000
50 000
60 000
20202018201620142012201020082006
0
3
6
9
12
15
18
21

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021
15
Källa: Savills
Hyresutveckling Stockholm
Kr/kvm
Kontor Stockholm i bästa läge
Kontor Stockholm
Lager/industri Stockholm i bästa läge
Lager/industri Stockholm
0
1 000
2 000
3 000
4 000
5 000
6 000
7 000
8 000
20212019201720152013201120092007
Källa: Savills
Kontor Helsingfors i bästa läge
Lager/industri Helsingfors i bästa läge
Hyresutveckling Helsingfors
Euro/kvm
0
100
200
300
400
500
600
20212019201720152013201120092007
Källa: Savills
Hyresutveckling Paris
Euro/kvm
Kontor Paris i bästa läge
Kontor Paris
0
200
400
600
800
1 000
20212019201720152013201120092007
Lager/Industri Paris
Lager/Industri Paris i bästa läge
Källa: Savills
Hyresutveckling Madrid och Barcelona
Euro/kvm
Kontor Madrid i bästa läge
Kontor Barcelona i bästa läge
Lager/industri Barcelona i bästa läge
Lager/industri Madrid i bästa läge
0
50
100
150
200
250
300
350
400
450
20212019201720152013
Källa: Savills
Hyresutveckling Randstad och Amsterdam
Euro/kvm
Kontor Amsterdam i bästa läge
Kontor Amsterdam
Lager/Industri Randstad i bästa läge
Lager/industri Randstad
0
50
100
150
200
250
300
350
400
450
20212019201720152013201120092007



Befintliga fastigheter


-
-





AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021
16
MARKNADSSEGMENT
Sagax fastighetsbestånd är indelat i marknadssegmenten Stockholm,
Helsingfors, Nederländerna, Paris, universitetsstäder i Finland, Madrid
& Barcelona, Övriga Finland, Övriga Sverige samt Övriga Europa. Sagax


HYRESAVTALSSTRUKTUR
-

fastig hetsskatt samt vatten och avlopp i tillägg till den överenskomna

förändrade kostnader till följd av ändrad förbrukning eller ändrade
taxor för exempelvis värme eller vatten. Utanför storstäderna ombe-

gästerna normalt även fastighetsskötsel och
under håll av fastigheterna, så kallade triple netavtal. Avtalspart för
media försörjningen, det vill säga värme, elektricitet samt VA, kan skilja
sig mellan bestånden i Stockholm, Helsingfors och Paris jämfört med

Helsingfors, Nederländerna, Paris och Madrid & Barcelona har endast




årsskiftet.
-






-

Den 31 december 2021 omfattade Sagax fastighetsbestånd 673 fastigheter med en total uthyrningsbar area om
3 759 000 kvadratmeter. Det årliga hyresvärdet och kontrakterad årshyra uppgick till 3 459 respektive 3 324
miljoner kronor. Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 96 %.
Sagax fastighetsbestånd i
sammandrag
Fastighetsbestånd i sammandrag
2021-12-31 2021
Marknadssegment
Antal
fastig-
heter
Uthyr-
ningsbar
area, kvm
Marknadsvärde Hyresvärde
Ekonomisk
uthyrnings-
grad
Hyres-
intäkter,
Mkr
Övriga
intäkter,
Mkr
Fastighets kostnader
Drift-
netto,
Mkr
1)
Direkt av-
kastning
1)
Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm
1)
Stockholm 80 637 000 11 75 5 18 500 721 1 131 95 % 667 10 –112 –176 565 4,8 %
Helsingfors 72 637 000 9 076 14 200 735 1 153 96 % 665 1 –133 –208 534 6,4 %
Nederländerna 121 571 000 6 090 10 700 420 736 96 % 355 5 –37 –64 323 5,9 %
Paris 97 369 000 4 678 12 700 390 1 057 96 % 321 5 – 81 –219 245 6,1 %
Universitetsstäder i Finland 64 427 000 4 217 9 900 429 1 005 97 % 350 1 –78 –183 273 7,9 %
Madrid & Barcelona 76 259 000 2 263 8 700 140 541 92 % 119 – –14 –55 105 4,9 %
Övriga Finland 67 269 000 2 054 7 600 180 671 99 % 217 – –23 –85 209 7, 8 %
Övriga Sverige 30 262 000 2 001 7 600 154 587 99 % 150 1 –11 –40 143 7, 0 %
Övriga Europa 66 328 000 3 933 12 000 289 882 100 % 255 – –19 –59 236 6,7 %
Delsumma 673 3 759 000 46 067 12 300 3 459 920 96 % 3 100 23 –507 –135 2 615 6,0 %
Ofördelat
– – – – – – – – – –43 –11 –43 –
Totalt 673 3 759 000 46 067 12 300 3 459 920 96 % 3 100 23 –550 –146 2 573 6,0 %
1) Kostnader för fastighetsadministration ingår i redovisade fastighetskostnader.
Koncernens hyresvärde
Helsingfors 21 % (735 Mkr)
Stockholm 21 % (721 Mkr)
Övriga Europa 8 % (289 Mkr)
Övriga Finland 5 % (181 Mkr)
Universitetsstäder i Finland 12 % (429 Mkr)
Övriga Sverige 4 % (154 Mkr)
Paris 11 % (390 Mkr)
Nederländerna 12 % (420 Mkr)
Madrid & Barcelona 4 % (140 Mkr)
Fastigheternas marknadsvärde
Helsingfors 20 % (9 076 Mkr)
Stockholm 26 % (11 755 Mkr)
Övriga Europa 9 % (3 933 Mkr)
Övriga Finland 4 % (2 054 Mkr)
Universitetsstäder i Finland 9 % (4 217 Mkr)
Övriga Sverige 4 % (2 001 Mkr)
Paris 10 % (4 678 Mkr)
Nederländerna 13 % (6 090 Mkr)
Madrid & Barcelona 5 % (2 263 Mkr)
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021
17





-



I enlighet med Sagax förvaltningsstrategi eftersträvar bolaget långa

arbetar aktivt med kontraktsförlängning i förtid. Bolaget väljer att avstå
-


Löptider för hyresavtal
Förfalloår
Antal
hyresavtal Area, kvm
Kontrakterad årshyra
Mkr Andel
2022 802 494 000 491 15 %
2023 367 414 000 408 12 %
2024 288 391 000 406 12 %
2025 186 677 000 493 15 %
2026 105 281 000 255 8 %
>2026 261 1 368 000 1 271 38 %
Totalt 2 009 3 625 000 3 324 100 %
Hyresduration
Marknadssegment
Antal
fastigheter
Antal
hyresavtal
Hyres-
duration, år
Stockholm 80 441 4,2
Helsingfors 72 374 4,9
Nederländerna 121 226 5,5
Paris 97 395 3,8
Finland, universitetsstäder 64 314 4,2
Madrid & Barcelona 76 78 3,0
Övriga Finland 67 78 5,4
Övriga Sverige 30 26 7, 7
Övriga Europa 66 77 8,7
Totalt/genomsnitt 673 2 009 5,1
HYRESGÄSTER

-
-

-



-






GMFoodIberica, Kesko, Nokia och Saint-Gobain.
Branschexponering för hyresintäkter
IT, utveckling,utbildning, 6 %
Byggmaterial, 7 %
Fastighetsservice, 6 %
Övrigt, 16 %
Logistik, 4 %
Medicin,medicinteknik, 6 %
Media, 5 %
Tillverkningsindustri, 15 %
Produktion,fastigheter, 5 %
Stat, kommun, 2 %
Fordon, 12 %
Mat, dryck, 16 %
Fördelning hyresavtal
Andel av
kontrakterad årshyra
Kontrakterad
årshyra Andel, %
Antal
hyres-
avtal, st
Genomsnittlig
kontrakterad
årshyra, Mkr
Hyres-
duration,
år
> 2 % 197 6 2 98 9
1–2 % 439 13 10 44 7
< 1 % 2 688 81 1 997 1 5
3 324 100 2 009 2 5
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021
18
DIREKTAVKASTNING




HYRESFÖRLUSTER
-


UTHYRNINGSARBETE

-



-
-




Hyresgästernas nettoinflyttning
–2,0
–1,5
–1,0
–0,5
0,0
0,5
1,0
1,5
2,0
2021202020192018201720162015201420132012
%
Hyresgästernas omsättningshastighet
0
1
2
3
4
5
2021202020192018201720162015201420132012
%
Hyresvärde och ekonomisk uthyrningsgrad
0
200
400
600
800
1 000
2021202020192018201720162015201420132012
%, kurva Kr/kvm, staplar
Hyresvärde, kr/kvm
Uthyrningsgrad, %
50
60
70
80
90
100
Hyresförluster
År
Hyres -
förluster, Mkr
Andel av
hyresintäkter, %
Ekonomisk
uthyrningsgrad, %
2012 2,5 0,3 93
2013 0,0 0,0 92
2014 0,2 0,0 94
2015 0,6 0,0 96
2016 0,1 0,0 94
2017 0,1 0,0 94
2018 1,6 0,1 95
2019 2,9 0,1 95
2020 0,7 0,0 95
2021 3,2 0,1 96
Direkt-
avkastning: 6,3 % –0,7 % 0,1 % 0,2 % 0,0 % 0,0 % 6,0 %
0,3 %
Utveckling för fastighetsportföljens direktavkastning under 2021
0
5 000
10 000
15 000
20 000
25 000
30 000
35 000
40 000
45 000
50 000
37 548 3 870 4 824 658 –1 351 518 46 067
Marknadsvärde
förvaltnings-
fastigheter
2021-12-31
Valuta-
effekt
För-
säljningar
Investeringar
i det befintliga
beståndet
FörvärvVärde-
förändringar
Marknadsvärde
förvaltnings-
fastigheter
2020-12-31
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021
19
VAKANSGRAD
Den ekonomiska vakansgradens förändring
-




Löptiderna för rabatterna framgår av tabellen nedan. Av vakansvärdet

-
-
ningsvakanser.
-


kronor till följd av fastighets försäljningar.
Det totala beståndets areamässiga vakansgrad uppgick vid årsskiftet

Kommande vakansförändring

-




-




Vakanser 1 januari 2022
Marknadssegment
Antal
fastigheter
Hyresvärde,
Mkr
Vakansvärde,
Mkr
1)
Ekonomisk
vakansgrad
1)
Uthyrningsbar
area, kvm
Vakant
area, kvm
Areamässig
vakansgrad
Stockholm 80 721 39 5 % 637 000 14 000 2 %
Helsingfors 72 735 27 4 % 637 000 31 000 5 %
Nederländerna 121 420 19 4 % 571 000 19 000 3 %
Paris 97 390 17 4 % 369 000 18 000 5 %
Finland, universitetsstäder 64 429 15 3 % 427 000 12 000 3 %
Madrid & Barcelona 76 140 12 8 % 259 000 29 000 11 %
Övriga Finland 67 180 2 1 % 269 000 3 000 1 %
Övriga Sverige 30 154 4 2 % 262 000 6 000 2 %
Övriga Europa 66 289 1 0 % 328 000 3 000 1 %
Totalt 673 3 459 135 4 % 3 759 000 134 000 4 %
1) Vakansvärde respektive vakansgrad beaktar vakanser och lämnade rabatter till hyresgäster.
Löptider för lämnade rabatter
Förfalloår Mkr
2022 22
2023 9
2024 4
2025 1
2026
–
>2026 1
Totalt 37
Hyresavtal uppsagda för avflyttning
Avflyttningsår Antal avtal Hyresvärde, Mkr
2022 50 55
2023 10 33
2024 2 5
2025 4 4
2026
– –
>2026 2 8
Totalt 68 105
Vakansförändringar
Belopp i miljoner kronor 2021 2020
Ingående vakans respektive år 159 135
Avflyttningar 134 128
Inflyttningar –159 –123
Förändring av lämnade rabatter 2 13
Vakansvärde, förvärvade fastigheter 11 11
Vakansvärde, försålda fastigheter –14 –1
Valutakursförändring 2 –3
Utgående vakansvärde 135 159
Uppsagt för omförhandling 2 –
Uppsagda avtal, ej avflyttat 105 68
Nyuthyrning, ej inflyttat –34 –17
Justerat utgående vakansvärde 207 210
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021
20
Fastighetsförvärv 2021, area
Helsingfors 17 % (68 836 kvm)
Stockholm 1 % (4 775 kvm)
Övriga Europa 8 % (31 535 kvm)
Övriga Finland 2 % (8 833 kvm)
Universitetsstäder i Finland 20 % (81 870 kvm)
Övriga Sverige 1 % (4 153 kvm)
Paris 16 % (64 900 kvm)
Nederländerna 26 % (105 537 kvm)
Madrid & Barcelona 8 % (31 691 kvm)
Investering i befintligt fastighetsbestånd per marknadssegment
Helsingfors 36 % (236 Mkr)
Stockholm 31 % (207 Mkr)
Övriga Europa 1 % (6 Mkr)
Övriga Finland 5 % (31 Mkr)
Universitetsstäder i Finland 7 % (47 Mkr)
Övriga Sverige 5 % (31 Mkr)
Paris 3 % (23 Mkr)
Nederländerna 7 % (46 Mkr)
Madrid & Barcelona 5 % (31 Mkr)
Orsak till investeringar i befintligt fastighetsbestånd
Nyuthyrning 22 % (145 Mkr)
Nyproduktion 34 % (225 Mkr)
Övriga energibesparande
investeringar 3 % (21 Mkr)
Projekteringskostnader 10 % (63 Mkr)
Hyrestillägg 11 % (72 Mkr)
Underhåll 16 % (106 Mkr)
Solcellsanläggning 4 % (26 Mkr)
NETTOINVESTERINGAR 2021

-

Nettoinvesteringarna har beräknats som nettot av fastighetsförvärv,
-
ningar.
INVESTERINGAR I BEFINTLIGT BESTÅND
-






miljoner kronor investerades under året som periodiskt underhåll.
-
-




Fastighetsförvärv 2021, investering
Helsingfors 20 % (971 Mkr)
Stockholm 2 % (109 Mkr)
Övriga Europa 11 % (541 Mkr)
Övriga Finland 2 % (88 Mkr)
Universitetsstäder i Finland 23 % (1 095 Mkr)
Övriga Sverige 1 % (46 Mkr)
Paris 14 % (667 Mkr)
Nederländerna 22 % (1 039 Mkr)
Madrid & Barcelona 6 % (268 Mkr)
Fastigheternas marknadsvärden per marknadssegment 2012-2021
HelsingforsÖvriga Sverige Universitetsstäder i FinlandStockholm
Nederländerna
Paris
Madrid & Barcelona
Övriga Finland
Övriga Europa
0
20
40
60
80
100
2021202020192018201720162015201420132012
%
SEK M
8 488 10 825 13 428 16 188 20 628 23 771 29 024 32 625 37 548 46 067
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021
21
FEM STÖRSTA INVESTERINGARNA I BEFINTLIGT
FASTIGHETSBESTÅND UNDER 2021

fastighetsbeståndet under året. Dessa fem investeringar uppgick till
-

Ansatie 4 i Helsingfors, 86 miljoner kronor

-




Ruosilantie 14 i Helsingfors, 22 miljoner kronor
-

-

Koneenkatu 8 i Hyvinge, 22 miljoner kronor






Gjutmästaren 8 i Stockholm, 17 miljoner kronor






Vitå 1 i Stockholm, 12 miljoner kronor
-


PÅGÅENDE INVESTERINGAR VID ÅRSSKIFTET
Sagax hade vid årsskiftet nio pågående investeringar med en kvar-

Det fanns pågående projekt vid årsskiftet med en beräknad investe-


Sagax nettoinvesteringar i fastigheter 2017-2021
0
1 000
2 000
3 000
4 000
5 000
20212020201920182017
%, kurva
Nettoinvesteringar, Mkr
% av ingående fastighetsvärden
Genomsnitt under perioden 2017-2021
Mkr, staplar
0
6
12
18
24
30
Pågående projekt
Pågående projekt med en beräknad total investering överstigande 10 miljoner kronor
Fastighet Kommun Avseende Projekt area, kvm
Beräknad
investering, Mkr
Kvarvarande
investering, Mkr
Beräknat
färdig ställande
Koneenkatu 8 Hyvinge Hyresgästanpassning 62 000 32 10 2022
Monte Naranjo 9–14 Seseña Fastighetsunderhåll 17 000 44 35 2022
Ansatie 4 Vanda Nybyggnation 11 000 123 37 2022
Sant Julia 104 Granollers Nybyggnation 9 000 39 37 2022
Tulkintie 29 Vanda Nybyggnation 4 000 59 52 2022
Bronce 2 Seseña Fastighetsunderhåll 4 000 13 12 2022
Elektra 11 Stockholm Nybyggnation 4 000 80 72 2023
Rankan 1 Sollentuna Nybyggnation 2 000 31 23 2022
Ruosilantie 14 Helsingfors Nybyggnation 2 000 40 18 2022
Delsumma 115 000 462 297
Pågående projekt med en beräknad total investering understigande 10 miljoner kronor 129 58
Totalt pågående projekt 31 december 2021 591 355
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021
22
Stockholm är en av Sagax huvudmarknader. Av koncernens totala mark-





-
talet av fastigheterna är belägna i etablerade företagsområden som till
exempel Lunda, Ulvsunda och Kista i norra Stockholm samt Älvsjö,
Segeltorp, Jordbro och Årsta i södra Stockholm.


som goda.
FÖRVALTNING



-





fastighetsbestånd.
FÖRVÄRV OCH FÖRSÄLJNINGAR

-


I Stockholm omfattade Sagax fastighetsbestånd 80 fastigheter med 637 000 kvadratmeter
uthyrningsbar area. Hyresvärdet uppgick till 721 miljoner kronor.
Stockholm
Korta fakta
2021 2020
Antal fastigheter 80 78
Uthyrningsbar area, kvm 637 000 655 000
Hyresvärde, Mkr 721 702
Ekonomisk vakansgrad, % 5 7
Antal hyresavtal 441 407
Fastigheternas marknadsvärde, Mkr 11 75 5 10 552
Driftnetto, Mkr 565 565
Direktavkastning per 31 december, % 4,8 5,2
Andel av koncernens marknadsvärde
0
10
20
30
40
50
2 0 21202020192 0182017
%
Segmentets andel av Sagax

Hyresvärde
 
Fastigheternas
marknads-
värde
Uthyrningsbar
area
Fördelning av hyresavtal i marknadssegmentet
Segmentets
kontrakterade
årshyra
Andel av
koncernens
kontrakterade
årshyra, %
Antal
hyres-
avtal, st
Genomsnittlig
kontrakterad
årshyra, Mkr
> 2 % av Sagax
årshyra – – – –
1–2 % av Sagax
årshyra 75 2 2 38
< 1 % av Sagax
årshyra 606 18 439 1
681 21 441 2
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021
23
På Elektra 11 i Stockholm pågår nybyggnation om 3 500 kvadratmeter lager- och verksamhetslokaler samt 84 parkeringsplatser.
Byggnationen påbörjades i inledningen av 2021 och beräknas vara färdigställd under tredje kvartalet 2023. Den totala investeringen
beräknas uppgå till 80 miljoner kronor och fastigheten kommer att certifieras enligt Miljöbyggnad Silver vid färdigställande.
El e k t ra 11
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021
24
Sagax fastighetsbestånd i marknadssegmentet Helsingfors om fattade



Marknadssegmentet består av kommunerna Esbo, Vanda, Helsingfors


FÖRVALTNING

-
 







FÖRVÄRV OCH FÖRSÄLJNINGAR
-



Helsingfors
Sagax fastighetsbestånd i Helsingfors omfattade 72 fastigheter med 637 000 kvadratmeter
uthyrningsbar area. Hyresvärdet uppgick till 735 miljoner kronor.
Korta fakta
2021 2020
Antal fastigheter 72 72
Uthyrningsbar area, kvm 637 000 577 000
Hyresvärde, Mkr 735 622
Ekonomisk vakansgrad, % 4 8
Antal hyresavtal 374 346
Fastigheternas marknadsvärde, Mkr 9 076 6 771
Driftnetto, Mkr 534 469
Direktavkastning per 31 december, % 6,4 6,7
Andel av koncernens marknadsvärde
0
5
10
15
20
25
20212020201920182017
%
Segmentets andel av Sagax

Hyresvärde
 
Fastigheternas
marknads-
värde
Uthyrningsbar
area
Fördelning av hyresavtal i marknadssegmentet
Segmentets
kontraktrade
årshyra
Andel av
koncernens
kontrakterade
årshyra, %
Antal
hyres-
avtal, st
Genomsnittlig
kontrakterad
årshyra, Mkr
> 2 % av Sagax
årshyra – – – –
1–2 % av Sagax
årshyra 138 4 3 46
< 1 % av Sagax
årshyra 570 17 371 2
707 21 374 2
Under andra kvartalet 2021 förvärvades fastigheten
Högberginhaara 9 i Helsingfors. Fastigheten omfattar 5100
kvadratmeter uthyrningsbar area och är fullt uthyrd.
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021
25
Fastighetsbeståndet i marknadssegment Nederländerna om fattade vid



FÖRVALTNING


fastig hetsförvärv.

fastighetsbestånd.

-



FÖRVÄRV OCH FÖRSÄLJNINGAR

-


under året för tre miljoner kronor.
Nederländerna
Sagax fastighetsbestånd i Nederländerna omfattade 121 fastigheter med 571 000
kvadratmeter uthyrningsbar area. Hyresvärdet uppgick till 420 miljoner kronor.
Korta fakta
2021 2020
Antal fastigheter 121 89
Uthyrningsbar area, kvm 571 000 466 000
Hyresvärde, Mkr 420 337
Ekonomisk vakansgrad, % 4 4
Antal hyresavtal 226 171
Fastigheternas marknadsvärde, Mkr 6 090 4 262
Driftnetto, Mkr 323 263
Direktavkastning per 31 december, % 5,9 7, 2
Andel av koncernens marknadsvärde
0
3
6
9
12
15
20212020201920182017
%
Segmentets andel av Sagax

Hyresvärde
 
Fastigheternas
marknads-
värde
Uthyrningsbar
area
Fördelning av hyresavtal i marknadssegmentet
Segmentets
kontrakterade
årshyra
Andel av
koncernens
kontrakterade
årshyra, %
Antal
hyres-
avtal, st
Genomsnittlig
kontrakterad
årshyra, Mkr
> 2 % av Sagax
årshyra – – – –
1–2 % av Sagax
årshyra – – – –
< 1 % av Sagax
årshyra 401 12 226 2
401 12 226 2
Under andra kvartalet 2021 förvärvades fastigheten
Linschotenstraat 100 i Rotterdam. Fastigheten omfattar 1 500
kvadratmeter uthyrningsbar area samt 2 000 kvadratmeter
mark och är fullt uthyrd.
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021
26



FÖRVALTNING

-
hetsförvärv.

fastighetsbestånd.
-
-




FÖRVÄRV OCH FÖRSÄLJNINGAR
-

Paris
Sagax fastighetsbestånd i Paris omfattade 97 fastigheter med 369 000 kvadratmeter
uthyrningsbar area. Hyresvärdet uppgick till 390 miljoner kronor.
Korta fakta
2021 2020
Antal fastigheter 97 82
Uthyrningsbar area, kvm 369 000 305 000
Hyresvärde, Mkr 390 317
Ekonomisk vakansgrad, % 4 4
Antal hyresavtal 395 303
Fastigheternas marknadsvärde, Mkr 4 678 3 465
Driftnetto, Mkr 245 225
Direktavkastning per 31 december, % 6,1 7,0
Andel av koncernens marknadsvärde
0
2
4
6
8
10
20212020201920182017
%
Segmentets andel av Sagax

Hyresvärde
 
Fastigheternas
marknads-
värde
Uthyrningsbar
area
Fördelning av hyresavtal i marknadssegmentet
Segmentets
kontrakterade
årshyra
Andel av
koncernens
kontrakterade
årshyra, %
Antal
hyres-
avtal, st
Genomsnittlig
kontrakterad
årshyra, Mkr
> 2 % av Sagax
årshyra – – – –
1–2 % av Sagax
årshyra 36 1 1 36
< 1 % av Sagax
årshyra 350 11 394 1
386 12 395 1
Under fjärde kvartalet 2021 förvärvade Sagax en fastighet i
Paris omfattande 13 200 kvadratmeter uthyrningsbar area.
Fastigheten är belägen 12 kilometer från centrala Paris och
består av lager-, logistik- och kontorslokaler.
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021
27
Sagax fastighetsbestånd i marknadssegmentet Universitetsstäder i


-

FÖRVALTNING

-


fastighetsbestånd.
-
-




FÖRVÄRV OCH FÖRSÄLJNINGAR
-


Universitetsstäder i Finland
Sagax fastighetsbestånd i Universitetsstäder i Finland omfattade 64 fastigheter med 427 000
kvadratmeter uthyrningsbar area. Hyresvärdet uppgick till 429 miljoner kronor.
Korta fakta
2021 2020
Antal fastigheter 64 66
Uthyrningsbar area, kvm 427 000 356 000
Hyresvärde, Mkr 429 326
Ekonomisk vakansgrad, % 3 3
Antal hyresavtal 314 295
Fastigheternas marknadsvärde, Mkr 4 217 3 180
Driftnetto, Mkr 273 263
Direktavkastning per 31 december, % 7,9 8,0
Andel av koncernens marknadsvärde
0
2
4
6
8
10
20212020201920182017
%
Under tredje kvartalet 2021 förvärvades fastigheten Jasperintie
310 i segmentet Universitetsstäder i Finland. Fastigheten
omfattar 5 800 kvadratmeter uthyrningsbar area och samtliga
lokaler är uthyrda.
Segmentets andel av Sagax

Hyresvärde
 
Fastigheternas
marknads-
värde
Uthyrningsbar
area
Fördelning av hyresavtal i marknadssegmentet
Segmentets
kontrakterade
årshyra
Andel av
koncernens
kontrakterade
årshyra, %
Antal
hyres-
avtal, st
Genomsnittlig
kontrakterad
årshyra, Mkr
> 2 % av Sagax
årshyra – – – –
1–2 % av Sagax
årshyra 62 2 1 62
< 1 % av Sagax
årshyra 352 11 313 1
415 12 314 1
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021
28
Sagax fastighetsbestånd i marknadssegmentet om fattade vid årets



FÖRVALTNING




-
-


triple netavtal.
-
hetsbestånd.
FÖRVÄRV OCH FÖRSÄLJNINGAR



Madrid & Barcelona
Sagax hade den 31 december 2021 ett fastighetsbestånd omfattande 76 fastigheter med 259 000 kvadrat meter
uthyrningsbar area i marknadssegmentet. Hyresvärdet uppgick till 140 miljoner kronor.
Korta fakta
2021 2020
Antal fastigheter 76 67
Uthyrningsbar area, kvm 259 000 235 000
Hyresvärde, Mkr 140 116
Ekonomisk vakansgrad, % 8 13
Antal hyresavtal 78 64
Fastigheternas marknadsvärde, Mkr 2 263 1 813
Driftnetto, Mkr 105 90
Direktavkastning per 31 december, % 4,9 5,0
Andel av koncernens marknadsvärde
0
1
2
3
4
5
202120202019
%
Segmentets andel av Sagax

Hyresvärde
 
Fastigheternas
marknads-
värde
Uthyrningsbar
area
Under tredje kvartalet 2021 förvärvades en fastighet omfattande
6 500 kvadratmeter uthyrningsbar area och 11 000 kvadrat-
meter mark. Fastigheten är belägen 30 minuter från centrala
Madrid och är fullt uthyrd.
Fördelning av hyresavtal i marknadssegmentet
Segmentets
kontrakterade
årshyra
Andel av
koncernens
kontrakterade
årshyra, %
Antal
hyres-
avtal, st
Genomsnittlig
kontrakterad
årshyra, Mkr
> 2 % av Sagax
årshyra – – – –
1–2 % av Sagax
årshyra – – – –
< 1 % av Sagax
årshyra 102 3 78 1
102 3 78 1
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021
29
-


FÖRVALTNING
-


netavtal.
-




fastighetsbestånd.
FÖRVÄRV OCH FÖRSÄLJNINGAR
-
ningsbar area förvärvats för 88 miljoner kronor. 65 fastigheter med en



Cibus Nordic Real Estate AB (publ).
Övriga Finland
Marknadsegmentet omfattade 67 fastigheter med 269 000 kvadratmeter uthyrningsbar area vid årets
utgång. Hyresvärdet uppgick till 180 miljoner kronor.
Korta fakta
2021 2020
Antal fastigheter 67 129
Uthyrningsbar area, kvm 269 000 326 000
Hyresvärde, Mkr 180 217
Ekonomisk vakansgrad, % 1 1
Antal hyresavtal 78 157
Fastigheternas marknadsvärde, Mkr 2 054 2 527
Driftnetto, Mkr 195 209
Direktavkastning per 31 december, % 7, 8 7,9
Andel av koncernens marknadsvärde
0
2
4
6
8
10
20212020201920182017
%
Segmentets andel av Sagax

Hyresvärde
 
Fastigheternas
marknads-
värde
Uthyrningsbar
area
Fördelning av hyresavtal i marknadssegmentet
Segmentets
kontrakterade
årshyra
Andel av
koncernens
kontrakterade
årshyra, %
Antal
hyres-
avtal, st
Genomsnittlig
kontrakterad
årshyra, Mkr
> 2 % av Sagax
årshyra – – – –
1–2 % av Sagax
årshyra 47 1 1 47
< 1 % av Sagax
årshyra 132 4 77 2
179 5 78 2
Fastigheten Mottisenkatu 6 förvärvades under fjärde
kvartalet 2021 och omfattar totalt 1 700 kvadratmeter
uthyrningsbar area och 5 200 kvadratmeter mark. Lokalerna
bestående av ytor för lager och lätt industri är fullt uthyrda.
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021
30



FÖRVALTNING






-
hetsbestånd.
FÖRVÄRV OCH FÖRSÄLJNINGAR
-
-

Fastigheter AB.
Övriga Sverige
Sagax hade den 31 december 2021 ett fastighetsbestånd omfattande 30 fastigheter med 262 000 kvadrat meter
uthyrningsbar area i marknadssegmentet. Hyresvärdet uppgick till 154 miljoner kronor.
Korta fakta
2021 2020
Antal fastigheter 30 30
Uthyrningsbar area, kvm 262 000 261 000
Hyresvärde, Mkr 154 149
Ekonomisk vakansgrad, % 2 0
Antal hyresavtal 26 28
Fastigheternas marknadsvärde, Mkr 2 001 1 886
Driftnetto, Mkr 141 143
Direktavkastning per 31 december, % 7, 0 7, 3
Andel av koncernens marknadsvärde
0
2
4
6
8
10
20212020201920182017
%
Segmentets andel av Sagax

Hyresvärde
 
Fastigheternas
marknads-
värde
Uthyrningsbar
area
Under 2021 har Sagax investererat 11 miljoner kronor i
Båtyxan 6 i Malmö. Den totala investeringen för hyres-
gästanpassningen beräknas uppgå till 15 miljoner kronor
och beräknas vara färdigställd under andra kvartalet 2022.
Fastigheten omfattar 14 400 kvadratmeter uthyrningsbar
area och är fullt uthyrd.
Fördelning av hyresavtal i marknadssegmentet
Segmentets
kontrakterade
årshyra
Andel av
koncernens
kontrakterade
årshyra, %
Antal
hyres-
avtal, st
Genomsnittlig
kontrakterad
årshyra, Mkr
> 2 % av Sagax
årshyra – – – –
1–2 % av Sagax
årshyra 47 1 1 47
< 1 % av Sagax
årshyra 104 3 25 4
150 5 26 6
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021
31



De totala investeringarna inklusive fastighetsförvärv uppgick till
-

FÖRVALTNING


fastighetsförvärv.



-



Övriga Europa
Utanför övriga marknadssegment ägde Sagax 66 fastigheter
med 328 000 kvadratmeter uthyrningsbar area vid årets utgång.
Korta fakta
2021 2020
Antal fastigheter 66 59
Uthyrningsbar area, kvm 328 000 299 000
Hyresvärde, Mkr 289 239
Ekonomisk vakansgrad, % – 3
Antal hyresavtal 77 42
Fastigheternas marknadsvärde, Mkr 3 933 3 093
Driftnetto, Mkr 236 202
Direktavkastning per 31 december, % 6,7 6,9
Andel av koncernens marknadsvärde
0
2
4
6
8
10
20212020201920182017
%
Marknadssegmentets fastighetsbestånd
Land
Antal
fastigheter Uthyrningsbar area Andel
Danmark 2 6 500 2 %
Tyskland 5 64 000 20 %
Frankrike exkl Paris 22 87 700 27 %
Spanien exkl Madrid & Barcelona 37 169 800 52 %
Summa 66 328 000 100 %
FÖRVÄRV OCH FÖRSÄLJNINGAR


.
Under fjärde kvartalet 2021 förvärvades fyra fastigheter i
Tarragona, Spanien. Fastigheterna är belägna 90 kilometer
från Barcelona och omfattar 12 000 kvadratmeter
uthyrningsbar area. Samtliga ytor är fullt uthyrda.
Segmentets andel av Sagax

Hyresvärde
 
Fastigheternas
marknads-
värde
Uthyrningsbar
area
Fördelning av hyresavtal i marknadssegmentet
Segmentets
kontrakterade
årshyra
Andel av
koncernens
kontrakterade
årshyra, %
Antal
hyres-
avtal, st
Genomsnittlig
kontrakterad
årshyra, Mkr
> 2 % av Sagax
årshyra 197 6 2 98
1–2 % av Sagax
årshyra 34 1 1 34
< 1 % av Sagax
årshyra 71 2 74 1
302 9 77 4
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021
32
INTERNATIONELL REDOVISNINGSSTANDARD
Sagax upprättar sin koncernredovisning enligt de av EU godkända Inter-
national Financial Reporting Standards (IFRS).
Sagax har valt att redovisa sina fastigheter till verkligt värde enligt

MARKNADSVÄRDE



nedan. Fastighetsvärdering är förknippat med viss osäkerhet och base-
ras på antaganden om framtida utveckling för en rad olika parametrar.


förändrade omräkningskurser från utländsk valuta påverkat värdet med



Den redovisade orealiserade värdeförändringen uppgick under året

OMVÄRDERINGAR AV FASTIGHETER


under året, se tabell nedan över Orealiserade värdeförändringar. Den
allmänna marknadsvärdeförändringen har påverkat fastighetsvärdena

avkastningskrav på fastighetsmarknaden. Marknadsvärdeföränd-

utgång.
FASTIGHETER MED HÖGST MARKNADSVÄRDE
Det sammanlagda marknadsvärdet för Sagax värdemässigt tio största
-

marknadsvärde. Sagax tio högst värderade fastig heter, sorterade i

EXTERNA MARKNADSVÄRDERINGAR
För att bedöma fastigheternas verkliga värde har Sagax valt att
använda oberoende värderingsföretag. De externa marknadsvärdering-
arna görs varje kvartal och omfattar majoriteten av Sagax fastigheter.
Fastighetsbeståndets marknadsvärde uppgick till 46 067 miljoner kronor per 31 december 2021.
Sagax direktavkastning och vägda direktavkastningskrav 2021 uppgick till 6,0 % respektive 6,3 %.
Fastighetsbeståndets
marknadsvärde
Förändring av fastigheternas redovisade värde
Mkr Antal
Redovisat värde 31 december 2020 37 548 673
Förvärv av fastigheter 4 824 89
Investeringar i befintligt bestånd 658
Försäljning av fastigheter –1 351 –89
Omräkningseffekt valuta 518
Orealiserad värdeförändring 3 870
Fastighetsbestånd 31 december 2021 46 067 673
Orealiserade värdeförändringar
Belopp i miljoner kronor jan-dec 2021
Nyuthyrningar/Omförhandlingar 935
Avflyttningar/Omförhandlingar –338
Allmän marknadsvärdeförändring 3 273
Totalt 3 870
Fastigheternas marknadsvärden per marknadssegment 2017-2021
0 10 000 20 000 30 000 40 000 50 000
2017
2018
2019
2020
2021
Paris
Övriga Europa
Stockholm
Summa,
Mkr
23771
29024
32 625
37 548
46 067
Nederländerna
Finland, övrigt
Universitetsstäder
i Finland
Sverige, övrigt
Madrid & Barcelona
Helsingfors
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021
33
Sagax bedömer att användandet av välrenommerade oberoende värde-
ringsföretag skapar de bästa långsiktiga förutsättningarna för rättvi-
sande och trovärdiga bedömningar av fastigheternas marknadsvärde.
I nedanstående tabell över fördelning av värderingsobjekt redogörs
för vilka värderings företag som anlitats vid årsskiftet och hur många


Marknadsvärde
Uthyrningsbar area
Fastigheternas marknadsvärde och area
1 000-tal kvm Mkr
0
1 000
2 000
3 000
4 000
5 000
2021202020192018201720162015201420132012
0
10 000
20 000
30 000
40 000
50 000
Fördelning av värderingsobjekt
Fastighetsvärderare Land
Andel av
fastighetsbeståndet
Savills Sverige 16 %
CBRE Finland 30 %
Jones Lang LaSalle Nederländerna 17 %
Savills Frankrike 18 %
Savills Spanien 16 %
Savills Tyskland 1 %
Cushman & Wakefield | RED Danmark 0 %
Totalt 98 %
Internvärdering 2 %
Totalt andel fastigheter Sagax 2021 100%
Fastigheter med högst marknadsvärde i bokstavsordning
Fastighet Kommun
Uthyrningsbar area,
kvm
Gjutmästaren 8 Stockholm, Sverige 19 200
Holger-Crafoord Strasse 26 Hechingen, Tyskland 64 000
Hort de Ses Animes 2 Mallorca, Spanien 15 400
Inteckningen 5 Lund, Sverige 24 000
Jordbromalm 3:1 Haninge, Sverige 94 000
Jordbromalm 4:3 Haninge, Sverige 51400
Koneenkatu 8 Hyvinge, Finland 61 900
Martinkyläntie 9 A Vanda, Finland 52 800
Tikkurilantie 5 Vanda, Finland 62 300
Väinö Tannerin Tie 1 B Vanda, Finland 20 700
Totalt 465 700
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021
34
BAKGRUND
Sagax bedriver en kapitalintensiv verksamhet. Tillgång till kapital är
en grundläggande förutsättning för att utveckla en framgångsrik fast-




vid årets slut.

 





avkastning på aktieägarnas kapital.

-

-




EGET KAPITAL
Sagax strävar efter balans mellan en attraktiv avkastning på eget kapi-




-


D-aktier ute stående. Innehav av återköpta egna aktier uppgick härut över




-





Förändring av eget kapital
Mkr
Utdelningar och återköp egna aktier
Totalresultat Aktieemissioner
–2 000
0
2 000
4 000
6 000
8 000
10 000
12 000
2021202020192018201720162015201420132012

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021
35
RÄNTEBÄRANDE SKULDER
Allmänt om Sagax räntebärande skulder

vid årsskiftet. De räntebärande skulderna består huvudsakligen av

 




SEB, Swedbank samt ING. Vid årsskiftet uppgick de räntebärande skul-




-












Förändring av räntebärande skulder
Belopp i miljoner kronor
Räntebärande skulder 31 december 2020 19 828
Upptagna lån 13 997
Amorteringar –7 880
Valutakursförändring 408
Räntebärande skulder 31 december 2021 26 354
Nettoskuld/EBITDA rullande 12 månader
Ggr
0
2
4
6
8
10
12
20212020201920182017
Finansieringskällor
Obligationer 88 % (23 198 Mkr)
Banklån 1 % (265 Mkr)
Certifikat 11 % (2 891 Mkr)
Finansiella nyckeltal
Finansiellt åtagande
i EMTN-program
2021
31 dec
2020
31 dec
Nettoskuld/totala tillgångar < 65 % 27 % 37 %
Räntetäckningsgrad > 1,8 x 9,4 x 6,5 x
Säkerställda skulder/totala tillgångar < 45 % 0 % 11 %
Rating enligt Moody's Investors Service Baa3, Positive outlook Baa3, Stable outlook
Fördelning säkerställd och icke-säkerställd skuld
Icke-säkerställda skulder och
certifikat 99 % (26 165 Mkr)
Säkerställda skulder, 1 % (189 Mkr)

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021
36
Åtaganden i låneavtal
Obligationslån


 







innehavarna rätt att begära förtida återbetalning av lånen.
-


tillgångar.




Banklån


-

banken begära att Sagax ska återbetala lånet i förtid. Åtagandena

Exempel på åtaganden är att belåningsgraden ska understiga en speci-




upptar ytterligare lån, att hyresavtalen efterlevs, att kreditgivare ska för-



rätt att i vissa fall begära förtida återbetalning.
Certifikat

-



utestående  

marknadsvärde vid årsskiftet.

-

Finanspolicy




vara att:


risker efter verksamhetens utveckling så att en långsiktigt stabil


Grön finansiering
-


-




-

Kapitalbindning
 

skulderna. -
  
räntebärande skulderna,  





-











-



år vid årets utgång.
Säkerheter för räntebärande bankskulder

sammanlagt 




AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021
37
Räntebindning


därmed öka förutsägbarheten i förvaltningsresultatet, har Sagax en



-



-


i det allmänna ränteläget. Den längre räntebindningen minskar ränte-

räntebindning. 
-




-

utgång. I stapeldiagrammet nedan 

-
bindning. Jämfört med förra årsskiftet är förändringen att lägre nivåer



Räntederivat

 



-

-
-
liserade värdeförändringar i resultatet. Orealiserade värdeförändringar

Nominella ränteswappar



säkerställas under ränteswappens löptid. Avtalet innebär att Sagax erhål-



-

-



-


 


Räntetak
-

betalar en premie för att ingå denna typ av derivatavtal. Räntetakens


 

 
-


Värdering av räntederivat
-



Genomsnittlig räntenivå 31 december 2017-2021
–1
0
1
2
3
4
5
20212020201920182017
%
Ränte-
bindning
Fast ränta
och låne-
marginal
Lånens
Stibor-/
Euriboreffekt
Räntebindnings
Stibor-/
Euriboreffekt
3,0 % 2,2 % 1,9 %
0,8 %
2,0 %
0,2 %
1,7 % 1,3 %
0,1 %
1,7 %
0,2 %
2,1 %
–0,1 %
0,2 %
1,8 % 1,3 %
Ränte- och kapitalbindning 31 december 2021
Räntebindning Kapitalbindning
Förfalloår Mkr Ränta Andel Mkr Andel
2022 3 691 0,5 % 13 % 95 0 %
2023 1 403 0,8 % 5 % 2 353 9 %
2024 5 323 2,0 % 19 % 6 535 25 %
2025 4 113 2,1 % 14 % 4 138 16 %
2026 – – – – –
>2026 13 861 1,0 % 49 % 13 232 50 %
Summa/
genomsnitt 28 391
1)
1,3 %
2)
100 % 26 354 100 %
1) Räntebindning överstiger räntebärande skulder med 2 037 miljoner kronor
2) Baserat på räntebundet belopp

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021
38
Derivatens värde påverkas av rådande marknadsränta, derivatens
räntenivå samt återstående löptid.
Övriga skulder

-


Rörelsekapital



för att fullgöra sina betalningsförpliktelser vartefter de förfaller till
betalning. Den löpande verksamheten binder begränsat rörelsekapital





Nettoskuld
-

 


Lånelöften





-


 

 

SAGAX KASSAFLÖDE UNDER 2021


från den löpande verksamheten avviker från förvaltningsresultatet





 
-


 
-
 
aktieägarna under året. Samman taget har likvida medel förändrats med
 
Räntederivat 31 december 2021
Räntebindning, år Nominellt belopp, Mkr Marknadsvärde, Mkr Genomsnittlig ränta
1)
2022 800 – 2,5 %
2023 1 153 –2 1,5 %
2024 220 1 0,8 %
2025 – – –
2026 – – –
>2026 629 –73 1,7 %
Summa/genomsnitt 2 802 –75 1,8 %
1) Genomsnittlig strikeränta har använts för räntetak.
Kapitalstrukturens utveckling
0
20
40
60
80
100
20212020201920182017
%
Övriga skulderEget kapital
17 437
19 257
3 460
19 828
22 452
4 342
26 354
31 079
5 039
Räntebärande skulder
Mkr MkrMkrMkr Mkr
2268
13616
11356
2591
15 683
15 416
Nettoskuld
Belopp i miljoner kronor
2021
31 dec
2020
31 dec
Räntebärande skulder 26 354 19 828
Räntebärande tillgångar –676 –550
Börsnoterade aktier –9 380 –2 140
Likvida medel –84 –24
Nettoskuld 16 214 17 114

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021
39
KREDITRATING


-



VALUTAEXPONERING


-




 

-

Likvida medel
Bank- /
obligationslån
Löpande
verksamhet
Aktie-
emission
Fastighets-
försäljningar
Övrigt
Investeringar
Amorterade lån
Utdelning
Övrigt
Inlösenerbjudande
Preferensaktier
73 Mkr
vid årets slut
Tillkommer
1 886 Mkr
i form av
outnyttjade
lånelöften
1)
8 487 Mkr
1 490 Mkr
1 125 Mkr
122 Mkr
122 Mkr
6 707 Mkr
3 803 Mkr
479 Mkr
242 Mkr
4 Mkr
Disponibel
likviditet
1 959 Mkr
60 Mkr
vid årets början
Likvida medel
Likvida medel
24 Mkr
vid årets början
Likvida medel
84 Mkr
vid årets slut
Tillkommer
4 508 Mkr
i form av outnyttjade lånelöften
1)
Bank- /
obligationslån
Löpande
verksamhet
Aktie-
emission Övrigt
Fastighets-
försäljningar
13 997
Mkr
2 346
Mkr
36
Mkr
164
Mkr
867
Mkr
Amorterade lån
7 880
Mkr
Investeringar
7 653
Mkr
Utdelning
792
Mkr
Inlösen av
preferensaktier
572
Mkr
Övrigt
454
Mkr
Disponibel likviditet 4 592 Mkr
1) Kreditfaciliteter motsvarande en volym av utestående företagscertifikat om 2 891 miljoner kronor är ej inkluderade i disponibel likviditet.
Valutaexponering
Belopp i miljoner euro
2021
31 dec
2020
31 dec
Förvaltningsfastigheter 3 147 2 492
Leasingavtal nyttjanderätt 7 7
Övriga anläggningstillgångar 56 57
Kassa och bank 6 2
Övriga omsättningstillgångar 43 32
Summa tillgångar 3 260 2 590
Räntebärande skulder 2 342 1 532
Uppskjuten skatteskuld 173 131
Räntederivat 0 2
Övriga skulder 87 80
Summa skulder 2 602 1 74 6
Nettotillgångar 658 844

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021
40




Fastighetsbestånd i sammandrag
Segment
Antal
fastigheter
Hyresintäkter,
Mkr
Uthyrningsbar
area, kvm
Hyres-
duration, år
Ekonomisk
uthyrningsgrad, %
Fastigheternas
marknadsvärde, Mdkr
Äldreboende
223 1 392 965 9,4 98 29,0
Utbildning
136 1 119 718 10,9 99 26,7
Vård
57 624 308 8,1 96 11,5
Rättsväsende
25 479 226 8,5 96 8,6
Totalt 441 3 614 2 218 9,6 98 75,7
Fastighetsvärde per segment 31 december 2021
Rättsväsende 12 %
Utbildning 35 %
Äldreboende 38 %
Vård 15 %
Kapitalstruktur 31 december 2021
Reserv för finansiella derivat 1 %
Uppskjuten skatteskuld 8 %
Eget kapital 36 %
Räntebärande skuld nyttjanderätter 1 %
Icke-säkerställda lån 53 %
Hemsö Intressenter AB


-



-
-









-






ägaravtal. Aktieägaravtalet reglerar till exempel styrelsesammansätt-





Hemsö
2021
jan-dec
2020
jan-dec
Sagax ägarandel, % 15 15
Hyresintäkter, Mkr 3 614 3 270
Förvaltningsresultat, Mkr 2 145 1 810
Årets resultat, Mkr 8 189 3 333
Sagax andel av årets totalresultat, Mkr 1 149 431
Sagax andel av förvaltningsresultat, Mkr 271 223
2021
31 dec
2020
31 dec
Antal fastigheter 441 392
Hyresvärde, Mkr 3 899 3 429
Fastigheternas marknadsvärde, Mkr 75 737 62 240
Uthyrningsbar area, kvm 2 218 000 2 005 000
Hyresduration, år 9,6 9,8
Ekonomisk vakansgrad, % 2 2
Räntebärande skulder, Mkr 42 498 38 652
Kapitalbindning, år 6,8 6,7
Räntebindning, år 6,3 6,2
Marknadsvärde för räntederivat, Mkr 161 –231
Sagax redovisade värde, Mkr 4 568 2 318

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021
41
Fastighetsvärde per segment 31 december 2021
Stockholm 76 %
Övriga Sverige 24 %
Kapitalstruktur 31 december 2021
Reserv för finansiella derivat 1 %
Uppskjuten skatteskuld 10 %
Eget kapital 39 %
Övriga icke räntebärande skulder 5 %
Säkerställda lån 45 %
Fastighetsbestånd i sammandrag
Segment
Antal
fastigheter
Hyresvärde,
Mkr
Uthyrningsbar
area, kvm
Hyres -
duration, år
Ekonomisk
uthyrningsgrad, %
Fastigheternas mark-
nadsvärde, Mkr
Stockholm 70 661 476 000 4,6 94 9 812
Övriga Sverige 13 240 266 500 4,5 99 3 070
Totalt 83 901 742 5 0 0 4,6 95 12 882
Söderport Property Investment AB



-


kan ske.


-
-

 
-

















en fastighet har avyttrats. De förvärvade fastig heterna har en uthyr-
-





Söderport
2021
jan-dec
2020
Jan-dec
Sagax ägarandel, % 50 50
Hyresintäkter, Mkr 853 818
Förvaltningsresultat, Mkr 504 466
Årets resultat, Mkr 1 900 844
Sagax andel av årets totalresultat, Mkr 905 404
Sagax andel av förvaltningsresultat, Mkr 236 217
2021
31 dec
2020
31 dec
Antal fastigheter 83 82
Hyresvärde, Mkr 901 899
Fastigheternas marknadsvärde, Mkr 12 882 11 909
Uthyrningsbar area, kvm 743 000 778 000
Hyresduration, år 4,6 4,8
Ekonomisk vakansgrad, % 5 6
Räntebärande skulder, Mkr 6 209 6 354
Kapitalbindning, år 2,4 3,5
Räntebindning, år 2,3 3,1
Marknadsvärde för räntederivat, Mkr –124 –219
Sagax redovisade värde, Mkr 2 622 1 909

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021
42
Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra




-

Ess-Sierra
2021
jan-dec
2020
jan-dec
Sagax ägarandel, %
50 50
Hyresintäkter, Mkr
89 5
Förvaltningsresultat, Mkr
59 3
Årets resultat, Mkr
109 49
Sagax andel av årets totalresultat, Mkr 54 19
Sagax andel av förvaltningsresultat, Mkr
30 1
Sagax intresseföretag
NP3 Fastigheter AB
Fastighets bolaget
Emilshus AB
2021
jan-dec
2020
jan-dec
2021
jan-dec
2020
jan-dec
Sagax ägarandel, %
15 14 25 25
Hyresintäkter, Mkr
1 238 1 091 280 183
Förvaltningsresultat, Mkr
661 558 131 86
Årets resultat, Mkr
2 020 660 469 176
Sagax andel av årets totalresultat, Mkr 309 146
119 18
Sagax andel av förvaltningsresultat, Mkr
101 78 33 19
2021
31 dec
2020
31 dec
2021
31 dec
2020
31 dec
Antal fastigheter
446 388 97 69
Hyresvärde, Mkr
1 538 1 236 361 235
Fastigheternas bokförda värde, Mkr
17 335 12 582 4 827 2 714
Uthyrningsbar area, kvm
1 784 000 1 436 000 580 700 360 427
Hyresduration, år
4,1 4,2 6,3 5,0
Ekonomisk vakansgrad, %
7 7 3 3
Räntebärande skulder, Mkr
10 467 7 668 2 839 1 731
Kapitalbindning, år
2,9 1,9 2,6 2,0
Räntebindning, år
2,0 1,7 2,0 1,0
Marknadsvärde för räntederivat, Mkr –9 –73 10 –1
Sagax redovisade värde, Mkr 1 900 1 257 437 197
INTRESSEFÖRETAG
NP3 Fastigheter AB

-

-




Fastighetsbolaget Emilshus AB

-
-



Ess-Sierra
2021
31 dec
2020
31 dec
Antal fastigheter
33 37
Hyresvärde, Mkr
86 91
Fastigheternas marknadsvärde, Mkr
1 429 1 440
Uthyrningsbar area, kvm
181 000 203 000
Hyresduration, år
6,6 6,8
Ekonomisk vakansgrad, % – –
Räntebärande skulder, Mkr
786 842
Kapitalbindning, år
2,9 4,0
Räntebindning, år
1,8 3,2
Marknadsvärde för räntederivat, Mkr – –
Sagax redovisade värde, Mkr 291 264

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021
43
AKTUELL INTJÄNINGSFÖRMÅGA
-


exempelvis inte innehåller några bedömningar avseende framtida
-



-
-



-






FÖRÄNDRING AV AKTUELL INTJÄNINGSFÖRMÅGA
UNDER 2021




-
-





-

fastighetsförvärv under året.






-







0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
3 000
3 500
20212020201920182017
Aktuell intjäningsförmåga före skatt
Mkr
Förvaltningsresultat
Aktuell intjäningsförmåga
Belopp i miljoner kronor 1 jan 2022 1 jan 2021
Hyresvärde 3 459 3 024
Vakans –135 –159
Hyresintäkter 3 324 2 865
Fastighetskostnader –563 –495
Driftnetto 2 761 2 370
Central administration –147 –132
Joint venture 780 638
Finansnetto –354 –372
Leasingkostnader –28 –26
Förvaltningsresultat 3 012 2 479
Skatt –542 –471
Resultat efter skatt 2 470 2 008
– varav ägare av preferensaktier – 34
– varav ägare av D-aktier 252 252
– varav ägare av A- och B-aktier 2 218 1 723

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021
44
Utveckling av aktuell intjäningsförmåga 2016–2021
2016 2017 2018
Belopp i miljoner kronor
Förändring
befintligt
bestånd
Valuta-
effekt
Fastig-
hets-
förvärv
Fastig-
hets-
försälj-
ningar
1 jan
2017
Förändring
befintligt
bestånd
Valuta-
effekt
Fastig-
hets-
förvärv
Fastig-
hets-
försälj-
ningar
1 jan
2018
Förändring
befintligt
bestånd
Valuta-
effekt
Fastig-
hets-
förvärv
Fastighets-
försälj-
ningar
1 jan
2019
Hyresvärde 32 31 399 –36 1 880 34 30 166 –13 2 099 53 54 322 –17 2 510
Vakans 1 –1 –63 2 –121 16 –1 –22 6 –122 –4 –3 –7 4 –132
Hyresintäkter 34 30 336 –34 1 759 51 30 144 –7 1 977 49 51 315 –13 2 378
Fastighetskostnader –18 –4 –59 8 –268 –29 –4 –35 3 –333 –34 –14 –40 6 –395
1)
Driftnetto 16 26 278 –26 1 491 22 26 110 –4 1 644 22 26 110 –4 1 644
Central administration –68 –77 –132
Resultatandel från joint venture 271 290 372
Finansnetto –418 –448 –387
Förvaltnings resultat 1 277 1 410 1 816
Skatt –281 –310 –400
Resultat efter skatt 996 1 100 1 416
varav tillkommer
– ägare av preferensaktier 117 34 34
– ägare av D-aktier 37 127 204
– ägare av A- och B-aktier 843 939 1 178
Investeringar och
avyttringar 252 – 3 477 –949 346 – 1 384 –41 456 – 3 026 –24
2019 2020 2021
Belopp i miljoner kronor
Förändring
befintligt
bestånd
Valuta-
effekt
Fastig-
hets-
förvärv
Fastig-
hets-
försälj-
ningar
1 jan
2020
Förändring
befintligt
bestånd
Valuta-
effekt
Fastig-
hets-
förvärv
Fastighets-
försälj-
ningar
1 jan
2021
Förändring
befintligt
bestånd
Valuta-
effekt
Fastig-
hets-
förvärv
Fastig-
hets-
försälj-
ningar
1 jan
2022
Hyresvärde 58 25 271 –128 2 735 64 –73 302 –3 3 024 118 40 370 –94 3 459
Vakans 14 –1 –21 4 –135 –13 3 –15 1 –159 31 –2 –14 9 –135
Hyresintäkter 71 23 251 –124 2 600 51 –70 286 –2 2 865 149 38 357 –85 3 324
Fastighets kostnader –21 –4 –39 13 –466 –21 –13 13 –30 –495 –38 –6 –40 16 –563
Driftnetto 50 19 212 –111 2 134 38 –57 256 –2 2 370 111 32 317 –69 2 761
Central administration –122 –132 –147
Resultatandel från joint
venture och intresseföretag 539 638 780
Finansnetto –352 –372 –354
Leasingkostnader –22 –26 –28
Förvaltnings resultat 2 178 2 479 3 012
Skatt –414 –471 –542
Resultat efter skatt 1 764 2 008 2 470
varav tillkommer
– ägare av preferensaktier 34 34 –
– ägare av D-aktier 216 252 252
– ägare av A- och B-aktier 1 515 1 723 2 218
Investeringar och
avyttringar 707 – 2 836 –1 413 666 – 5 585
2)
–1 456
2)
658 – 4 824 –1 351
1) 30 miljoner kronor har omrubricerats till leasingkostnader från och med 1 januari 2019.
2) Inkluderar förvärv och avyttringar av en portfölj om 37 fastigheter där ett joint venture upprättades tillsammans med NP3 Fastigheter AB.

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021
45




MARKNADSRISKER
Fastigheternas värdeförändring
-


-


-

-

-



bedömningar.
Hantering


-

marknadsvärden.


-

-


Transaktionsrelaterade risker


-
-


-
-



Hantering

-

Covid-19-pandemin




FINANSIELLA RISKER
Finansiering

-



-
-


-

-

Hantering



-
eltal för att säkerställa att den långsiktiga kreditvärdigheten bibehålls.
-
ringsrisk.

förändringar av fastighetsvärden, dels räntetäckningsgradens känslighet
för förändringar av fastigheternas uthyrningsgrad.
Effekt på belåningsgrad vid förändrat värde på fastighetsportföljen
per 31 december 2021
Förändring, % –20 –10 0 10 20
Värdeförändring, Mkr –9 213 –4 607 – 4 607 9 213
Belåningsgrad, % 49 45 42 39 37
Effekt på räntetäckningsgrad vid förändrad uthyrningsgrad per 31 december 2021
Förändring, % –10 –5 0 5 10
Uthyrningsgrad, % 86 91 96 ET ET
Räntetäckningsgrad, % 582 617 651 ET ET

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021
46
Ränterisk
-
-



-


Hantering







Valutarisk


-











Hantering



Exponering

 




Likviditetsrisk

till likviditet eller kreditlöften för att täcka sina betalningsåtaganden,
inklusive räntebetalningar. Brist på likviditet för att täcka förfallna


Hantering


-
-

-

kreditfaciliteterna.
OPERATIONELLA RISKER
Hyresintäkter- och hyresutveckling


hyresnivå. Hyresnivårisk är hänförlig till utvecklingen av aktuella
-

Hantering
-



hyresgäster.
-





Kreditrisk

sina betalningar enligt hyresavtalen.
Hantering



hyresförluster.

-




Drifts- och underhållskostnader





-
gäster.

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021
47
Hantering
-

-

-
sad.
Operationell risk och risk för bristande IT-säkerhet
-


-




-
kan på Sagax verksamhet.
Hantering




Organisatorisk risk



skulle lämna sin anställning.
Hantering

-


-

LEGALA RISKER
Regelefterlevnad och affärsetik
-


-


Hantering



Skatter och ändrad lagstiftning













-




-

-

Känslighetsanalys per 31 December 2021
1)
Belopp i miljoner kronor Förändring
Effekt på förvaltnings-
resultatet, årsbasis
Effekt på resultat efter
skatt, årsbasis
Effekt på
eget kapital
Ekonomisk uthyrningsgrad +/–1% +/–34 +/–28 +/–28
Hyresintäkter +/–1% +/–33 +/–27 +/–27
Fastighetskostnader +/–1% –/+6 –/+4 –/+4
Förändring av valutakursen SEK/EUR
2)
+/–10% +/–168 +/–133 +/–673
Ändrad hyresnivå vid kontraktsförfall 2022 +/–10% +/–49 +/–40 +/–40
1) Exklusive resultatandelar i joint venture och intressebolag
2) Sagax nettoexponering mot valutakursen SEK/EUR består utöver intäkter och kostnader i euro även av tillgångar och skulder bokförda i eruro.
KÄNSLIGHETSANALYS


AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021
48
Hantering
-


Miljörisk
-




tillstånd, det vill säga är verksamhetsutövare.
-












Hantering







risker.
KLIMATRISK



-




Hantering





AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021
49
Sagax aktier är noterade på Nasdaq Stockholm, Large Cap. Bolagets börsvärde

Aktien och ägarna
Omsatt antal aktier 1 000-tal per månad
Sagax D
(totalavkastning)
Antal
Kr
Sagax D
Källa:
Monitor av Modular Finance AB
0
1 500
3 000
4 500
6 000
7 500
9 000
10 500
12 000
13 500
15 000
DECNOVOKTSEPAUGJULJUNMAJAPRMARFEBJAN
0
5
10
15
20
25
30
35
40
45
50
Omsatt antal aktier
1 000-tal per månad
Carnegie Real Estate Index
Antal
Kr
Sagax B
OMX Stockholm_Pl
Källa:
Monitor av Modular Finance AB
0
6 000
12 000
18 000
24 000
30 000
DECNOVOKTSEPAUGJULJUNMAJAPRMARFEBJAN
0
100
200
300
400
500
B-aktiens kursutveckling 2021
D-aktiens utveckling 2021
Aktiehandeln 2021
Betalkurs, kr
Omsättnings-
hastighet
på årsbasis, %
Genomsnittlig
handelsvolym per
handelsdag, Mkr
31 dec
2021
31 dec
2020 2021 2020 2021 2020
A-aktier 303,00 168,50 3 4 1,0 0,5
B-aktier 305,00 169,60 44 22 134,6 33,4
D-aktier 33,40 32,05 55 58 9,0 8,3
Carnegie Real Estate Index
Antal
Kr
Sagax A
Omsatt antal aktier
1 000-tal per månad
OMX Stockholm_Pl
Källa:
Monitor av Modular Finance AB
0
25
50
75
100
125
150
175
200
DECNOVOKTSEPAUGJULJUNMAJAPRMARFEBJAN
0
50
100
150
200
250
300
350
400
A-aktiens kursutveckling 2021
AKTIEKAPITAL







rösta för fulla antalet av denne ägda och företrädda aktier.




UTDELNINGSPOLICY

uppgå till cirka en tredjedel av förvaltningsresultatet. Därutöver kan











AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021
50
INCITAMENTSPROGRAM FÖR MEDARBETARE

















LIKVIDITETSGARANTI






likviditet.
BÖRSKURS RELATIVT BOLAGETS UTVECKLING




EGET KAPITAL OCH SUBSTANSVÄRDE PER A- OCH B-AKTIE




Största aktieägare 31 december 2021
1)
Antal aktier Andel av
A–aktier B–aktier D–aktier Aktiekapital Röster
2)
Verifierat datum
David Mindus med bolag 10 848 800 66 917 112 1 192 228 17, 7 % 25,8 %
2021-12-31
Staffan Salén med bolag 4 264 928 32 970 660 95 600 8,4 % 11,0 %
2021-12-31
Rutger Arnhult med bolag 5 797 053 6 342 938 17 385 738 6,6 % 11,9 %
2021-10-22
Fjärde AP-fonden 5 716 16 267 423 10 021 678 5,9 % 3,8 %
2021-12-31
Tredje AP-fonden – 24 927 658 – 5,6 % 3,6 %
2021-12-31
SEB Fonder – 12 578 849 – 2,8 % 1,8 %
2021-12-31
Avanza Pension 49 699 737 312 11 229 666 2,7 % 1,8 %
2021-12-31
Vanguard – 5 898 303 3 667 507 2,1 % 1,4 %
2021-11-30
Länsförsäkringar Fonder – 8 529 678 – 1,9 % 1,2 %
2021-12-31
BlackRock – 6 466 097 10 729 1,5 % 0,9 %
2021-12-31
Filip Engelbert med bolag 241 000 1 869 784 4 200 000 1,4 % 1,2 %
2021-12-31
Swedbank Robur Fonder 500 000 5 651 800 – 1,4 % 1,6 %
2021-12-31
Norges Bank – 3 793 967 1 775 800 1,2 % 0,8 %
2021-12-31
Erik Selin med bolag 1 081 866 2 367 116 1 656 868 1,1 % 2,2 %
2021-12-31
ODIN Fonder – 3 955 739 – 0,9 % 0,6 %
2021-12-31
Handelsbanken Fonder – 3 100 570 539 803 0,8 % 0,5 %
2021-12-31
AMF Pension & Fonder – 2 875 326 – 0,6 % 0,4 %
2021-12-31
Johan Thorell med bolag 203 254 2 332 540 158 912 0,6 % 0,7 %
2021-12-31
Folksam – 2 661 471 – 0,6 % 0,4 %
2021-12-31
Nordnet Pensionsförsäkring 19 466 395 684 2 186 855 0,6 % 0,4 %
2021-12-31
Summa 20 största ägare 23 011 782 210 640 027 54 121 384 64,5 % 72,2 %
Övriga aktieägare 3 821 072 80 180 714 72 139 945 35,0 % 2 7, 8 %
Delsumma 26 832 854 290 820 741 126 261 329 99,6 % 100,0 %
Aktier som innehas av AB Sagax – 2 000 000 – 0,4 % 0,0 %
Totalt 26 832 854 292 820 741 126 261 329 100,0 % 100,0 %
– varav styrelse och medarbetare 15 741 274 108 349 815 6 650 092 29,3 % 39,7 %
1) Aktieägarstruktur per 31 december är baserad på uppgifter från Monitor samt Euroclear Sweden.
2) Rösträtt för aktier som innehas av Sagax har exkluderats.

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021
51
Antal aktier Antal aktieägare
1–500 16 672
501–1 000 1 814
1 001–2 000 1 332
2 001–5 000 1 339
5 001–10 000 634
10 001–50 000 785
50 001– 402
Totalt 22 978
Aktieägarkategori Antal Röstandel
Privatpersoner
bosatta i Sverige 20 779 8 %
Privatpersoner
bosatta utomlands 117 0 %
Företag/institutioner
i Sverige 698 75 %
Företag/institutioner
utomlands 1 384 17 %
Totalt 22 978 100 %
Aktieägare per land Antal Röstandel
Sverige 21 477 83 %
Schweiz 50 6 %
USA 23 3 %
Storbritannien 73 2 %
Luxemburg 32 1 %
Övriga länder 1 323 4 %
Totalt 22 978 100 %
Nyckeltal per B-aktie
2021
31 dec
2020
31 dec
2019
31 dec
2018
31 dec
2017
31 dec
Börskurs vid årets utgång, kr 305,00 169,60 136,20 64,70 49,10
Förvaltningsresultat efter utspädning, kr 7,9 9 6,62 5,51 4,30 3,70
Kassaflöde efter utspädning, kr
1)
6,58 6,09 4,86 3,94 3,26
Eget kapital efter utspädning, kr 83,84 55,09 46,78 35,67 2 7,13
Substansvärde, kr 97,9 2 66,38 56,77 44,22 35,04
Börskurs/Förvaltningsresultat, ggr 38,2 25,6 24,7 15,0 13,3
Börskurs/Kassaflöde, ggr
1)
46,4 2 7,9 28,0 16,4 15,1
Börskurs/Eget kapital, % 364 308 292 182 181
Börskurs/Substansvärde, % 311 255 240 147 140
1) Med kassaflöde avses kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital.
Aktiekursutveckling och volatilitet
Utveckling
1,2)
Sagax A-aktie Sagax B-aktie Sagax D-aktie Carnegie Real Estate Index OMX Stockholm PI
1 år 80 % 80 % 4 % 47 % 35 %
2 år 118 % 124 % –8 % 41 % 52 %
3 år 295 % 371 % 5 % 121 % 97 %
4 år 487 % 525 % 14 % 150 % 82 %
5 år 555 % 650 % 20 % 177 % 94 %
Volatilitet
1)
Sagax A-aktie Sagax B-aktie Sagax D-aktie Carnegie Real Estate Index OMX Stockholm PI
1 år 33 % 27 % 13 % 20 % 15 %
2 år 37 % 32 % 18 % 26 % 20 %
3 år 37 % 26 % 12 % 20 % 14 %
4 år 35 % 24 % 11 % 15 % 14 %
5 år 36 % 26 % 11 % 15 % 14 %
1) Beräknade per 31 december 2021.
2) Utvecklingen inkluderar ej återinvesterad utdelning för Sagax aktier eller för Carnegie Real Estate Index och OMX Stockholm PI.
1) Inklusive aktier som innehas av Sagax.
Aktieägarstruktur 31 december 2021
1)

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021
52
5
10
15
20
25
30
35
40
2021202020192018201720162015201420132012
Börskurs/förvaltningsresultat per B-aktie
Ggr
Börskurs/förvaltningsresultat per B-aktie,
rullande 12 månader
100
150
200
250
300
350
400
2021202020192018201720162015201420132012
Börskurs i relation till eget kapital respektive substansvärde (NAV)
%
Börskurs/substansvärde (NAV) per B-aktie
Börskurs/eget kapital per B-aktie
Övriga svenska juridiska personer 38 %
Pensionsstiftelser, 2 %
Socialförsäkringsfonder 12 %
Fondbolag 9 %
Finansiella företag, 5 %
Intresseorganisationer 1 %
Ej kategoriserade juridiska personer 0 %
Ägarkategorier, aktiekapitalandel
Utlandsboende ägare 23 %
Svenska fysiska personer 10 %
Källa: Euroclear Sweden
Substansvärde (NAV) 31 december 2021
Mkr
Per A- och B-aktie
efter utspädning, kr
Eget kapital 31 079 98
Avdrag för eget kapital D-aktier –4 419 –14
Återläggning av derivat 74 0
Återläggning av temporära skillnader 3 383 11
Återläggningar hänförliga till joint venture 1 019 3
Substansvärde (NAV) 31 136 98
Rösträtter och aktiekapitalandelar
Aktieslag Antal Rösträtt per aktie Antal röster Rösträttsandel Aktiekapitalandel
A-aktier 26 832 854 1,0 26 832 854,00 39 % 6 %
B-aktier 292 820 741 0,1 29 282 074,10 43 % 66 %
D-aktier 126 261 329 0,1 12 626 132,90 18 % 28 %
Summa 445 914 924 68 741 061,00 100 % 100 %

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021
53
LEGAL STRUKTUR









ORGANISATION




MEDARBETARE

















 har

personal.

.



Det är viktigt för bolagets konkurrenskraft att medarbetarna tar ansvar för samt
känner sig delaktiga i verksamheten. En kompetent och engagerad organisation är
avgörande för bolagets utveckling.
Förvaltnings-
avdelning i
Sverige
Ekonomi-
avdelning
Organisation i
Finland
Organisation i
Frankrike
Organisation i
Nederländerna
Finans-
avdelning
Affärs-
utvecklings-
avdelning
Skatte-
chef
Organisation i
Spanien
Operativ struktur
1) Företagsledning.
VERKSTÄLLANDE DIREKTÖR I SAGAX
1)
Fastighetschef i
Sverige
Ekonomichef
1)
Finanschef
1)
Affärs -
utveckling
VD i
Finland
VD i
Frankrike
VD i
Nederländerna
VD i
Spanien
Antal anställda
Land Totalt
Sverige 36
Finland 28
Frankrike 10
Nederländerna 7
Spanien 6
Totalt 87
Antal koncernbolag
Säte Antal
Sverige 126
Finland 166
Nederländerna 56
Frankrike 7
Spanien 4
Danmark 2
Summa 361
Håll
barhets-
chef

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021
54

under året.


INCITAMENTSPROGRAM FÖR MEDARBETARE






ANTI-DISKRIMINERING








FASTIGHETSSKÖTSEL

utanför storstäderna ansvarar vanligtvis själva för fastighets skötseln.

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021
55
Flerårsöversikt
Rapport över koncernens totalresultat
Belopp i miljoner kronor 2021 2020 2019 2018 2017
Hyresintäkter 3 100 2 898 2 581 2 247 1 870
Övriga intäkter 23 10 27 30 4
Drifts- och underhållskostnader –324 –311 –306 –256 –190
Tomträttsavgäld – – – –22 –19
Fastighetsskatt –153 –141 –121 –93 –77
Fastighetsadministration –73 –60 –47 –37 –29
Driftnetto 2 573 2 397 2 133 1 869 1 558
Central administration –147 –132 –122 –132 –77
Resultat från joint venture och intresseföretag 2 718 1 033 917 830 727
– varav förvaltningsresultat 713 565 441 312 278
– varav värdeförändring på fastigheter och finansiella instrument 2 572 741 690 677 606
– varav skatt –558 –272 –214 –160 –157
– varav övrigt –9 – – – –
Finansiella intäkter 113 39 20 35 19
Finansiella kostnader –419 –455 –446 –481 –444
Finansiell kostnad räntekomponent leasing –28 –26 –24 – –
Resultat inklusive resultat i joint ventures 4 809 2 857 2 478 2 121 1 783
– varav Förvaltningsresultat 2 805 2 389 2 001 1 603 1 334
Realiserade värdeförändringar:
Fastigheter 6 –30 –40 –22 1
Finansiella instrument –10 1 – 36 3
Orealiserade värdeförändringar:
Fastigheter 3 870 1 274 1 301 1 265 1 113
Finansiella instrument 1 868 228 889 211 504
Resultat före skatt 10 543 4 330 4 627 3 611 3 405
Uppskjuten skatt –624 – 511 –416 –435 –390
Aktuell skatt –112 –108 –100 –10 –49
Årets resultat 9 807 3 711 4 111 3 166 2 965
Omräkningsdifferenser för utlandsverksamhet 282 –693 217 363 254
Andel övrigt totalresultat för joint ventures 8 –13 13 3 5
Omräkningsdifferenser avseende säkringsredovisning –141 355 –143 –49 –84
Skatt på poster som kan komma att återföras till resultatet 6 14 3 –29 –13
Totalresultat för året 9 963 3 374 4 201 3 454 3 126

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021
56
Rapport över finansiell ställning, koncernen i sammandrag
Belopp i miljoner kronor 2021-12-31 2020-12-31 2019-12-31 2018-12-31 2017-12-31
Förvaltningsfastigheter 46 067 37 264 32 333 28 769 23 755
Förvaltningsfastigheter till försäljning – 284 292 255 16
Tomträttsavtal nyttjanderätt 355 368 346 – –
Joint venture och intresseföretag 9 818 6 833 5 693 3 286 2 632
Fordringar på joint ventures 8 41 – – –
Övriga anläggningstillgångar 772 639 569 18 22
Summa anläggningstillgångar 57 020 45 429 39 233 32 328 26 426
Kassa och bank 84 24 86 73 60
Övriga omsättningstillgångar 5 368 1 168 834 1 289 754
Summa omsättningstillgångar 5 452 1 193 921 1 362 814
Summa tillgångar 62 472 46 622 40 154 33 690 27 240
Eget kapital 31 079 22 452 19 257 15 416 11 356
Långfristiga räntebärande skulder
23 368 17 977 16 052 13 866 11 938
Uppskjuten skatteskuld 3 087 2 476 2 018 1 599 1 141
Övriga långfristiga skulder 659 657 583 189 475
Summa långfristiga skulder 27 114 21 110 18 653 15 654 13 553
Kortfristiga räntebärande skulder 2 986 1 851 1 385 1 817 1 679
Övriga kortfristiga skulder 1 293 1 209 858 803 652
Summa kortfristiga skulder 4 279 3 060 2 243 2 620 2 331
Summa skulder 31 393 24 170 20 896 18 274 15 885
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 62 472 46 622 40 154 33 690 27 240

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021
57
Nyckeltal och data per aktie
2021 2020 2019 2018 2017
Fastighetsrelaterade nyckeltal
Direktavkastning, % 6,0 6,3 6,4 6,8 6,9
Totalavkastning, % 15,7 10,0 10,7 11,7 12,0
Överskottsgrad, % 83 83 83 83 83
Areamässig uthyrningsgrad, % 96 95 95 95 95
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 96 95 95 95 94
Uthyrningsbar area, tusental kvadratmeter 3 759 3 480 3 022 2 850 2 489
Antal fastigheter 673 673 553 512 495
Finansiella nyckeltal
Avkastning på totalt kapital, % 6,0 6,6 6,7 6,8 7,1
Avkastning på eget kapital, % 37 18 24 24 30
Genomsnittlig ränta, % 1,4 1,8 1,9 2,2 3,0
Räntebindning inkl. derivat, år 4,0 3,4 3,5 3 2,1
Kapitalbindning, år 4,3 3,4 3,8 3,6 3,1
Soliditet, % 50 48 48 46 42
Belåningsgrad, % 42 43 44 47 50
Nettoskuld/EBITDA 5,8 6,4 6,6 7, 4 8,1
Räntetäckningsgrad, ggr 6,5 5,7 4,9 4,2 3,7
Räntetäckningsgrad enligt EMTN-program, ggr 9,4 6,4 5,3 4,3 4,0
Data per A- och B-aktie
1)
B-aktiens börskurs vid årets utgång, kr 305,00 169,60 136,20 65,70 49,10
Substansvärde (NAV), kr 9 7,9 2 66,38 56,77 44,22 35,04
Eget kapital, kr 83,93 55,19 46,86 35,70 2 7,15
Eget kapital efter utspädning, kr 83,84 55,09 46,78 35,67 2 7,13
Resultat, kr 30,09 10,80 12,15 9,24 8,86
Resultat efter utspädning, kr 30,04 10,78 12,13 9,24 8,85
Förvaltningsresultat, kr 8,01 6,63 5,51 4,31 3,71
Förvaltningsresultat efter utspädning, kr 7,9 9 6,62 5,51 4,31 3,70
Kassaflöde, kr 6,59 6,10 4,86 3,95 3,27
Kassaflöde efter utspädning, kr 6,58 6,09 4,86 3,95 3,26
Utdelning per aktie, kr (2021 föreslagen) 2,15 1,65 1,30 1,00 0,90
Antal vid årets utgång, miljoner 317, 7 317, 3 317,1 316,8 316,5
Antal vid årets utgång efter utspädning, miljoner 318,0 317,9 317, 5 317,1 316,7
Genomsnittligt antal, miljoner 317, 5 317,1 316,9 316,7 316,5
Genomsnittligt antal efter utspädning, miljoner 318,0 317, 7 317, 3 316,9 317, 0
Data per D-aktie
Börskurs vid årets utgång, kr 33,40 32,05 36,35 31,70 29,92
Eget kapital, kr 35,00 35,00 35,00 35,00 35,00
Resultat, kr 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00
Utdelning per aktie, kr (2021 föreslagen) 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00
Antal vid årets utgång, miljoner 126,3 125,8 10 7, 8 101,9 63,6
Genomsnittligt antal, miljoner 126,2 118,4 105,7 83,0 43,1
1) Exklusive 2 000 000 av Sagax återköpta B-aktier.

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021
58





















rekt av kriget och dess konsekvenser. Bolaget följer utvecklingen för att


Bolagsstyrningsrapport
Sagax ägare styr bolaget direkt och indirekt genom olika beslutssystem. Bolagsstyrningen uppfyller de krav
som ställs i aktiebolagslagen, årsredovisningslagen, Svensk kod för bolagsstyrning (Koden) och
Nasdaq Stockholms regelverk för emittenter.
BOLAGSORDNING


-
-

SVENSK KOD FÖR BOLAGSSTYRNING






















-

BOLAGSSTÄMMA
-


-

Årsstämma den 5 maj 2021























-

STYRNINGSSTRUKTUR
Företagsledning
Valberedning
Ersättningsutskott
Revisionsutskott
Styrelse
VD
Revisorer
Beredande funktion Beslutande funktion Kontrollerande funktion
Aktieägare
via bolagsstämma

59







Inför årsstämman den 11 maj 2022
-






-
 
-














-

VALBEREDNING

-
-


-






-





-

 







-
-






STYRELSEN








Styrelsens arbetsordning







-


-



Styrelsens ordförande






-
-

Styrelsens arbete under 2021




-

60






-


STYRELSEUTSKOTT
Ersättningsutskott
-






Revisionsutskott





-
-







AKTIEMARKNADSINFORMATION
-


-


ÖVRIGA UPPLYSNINGAR AVSEENDE STYRELSE OCH LEDNING



-






GRUNDLÄGGANDE STRUKTUR FÖR SAGAX STYRELSEARBETE
Budget för kommande år
Affärsläge
Finansieringsfrågor och risker
Kapitalstruktur
Styrelseutvärdering
Ledningsutvärdering
Organisationsfrågor
Delårsrapport med prognos
Redovisnings- och revisionsfrågor
samt revisionsrapport
Resultatutfall
Affärsläge
Finansieringsfrågor och risker
Intern kontroll
Organisationsfrågor
Strategifrågor
Affärsläge
Finansieringsfrågor och risker
Organisationsfrågor
Bokslutkommuniké med prognos
Redovisnings- och revisionsfrågor
samt revisionsrapport
Resultatutfall
Affärsläge
Finansieringsfrågor och risker
Organisationsfrågor
Rapporter från styrelse utskotten
Kommande årsstämma
Delårsrapport med prognos
Resultatutfall
Affärsläge
Finansieringsfrågor och risker
Organisationsfrågor
Kommande årsstämma
Arbetsordning och policydokument
Styrelseutskott
Firmateckningsrätt
Attestinstruktion
Sammanträdesplan
J
a
n
u
a
r
i
F
e
b
r
u
a
r
i
M
a
r
s
A
p
r
i
l
M
a
j
J
u
n
i
J
u
l
i
A
u
g
u
s
t
i
S
e
p
t
e
m
b
e
r
O
k
t
o
b
e
r
N
o
v
e
m
b
e
r
D
e
c
e
m
b
e
r
J
a
n
u
a
r
i
F
e
b
r
u
a
r
i
M
a
r
s
A
p
r
i
l
M
a
j
J
u
n
i
J
u
l
i
A
u
g
u
s
t
i
S
e
p
t
e
m
b
e
r
O
k
t
o
b
e
r
N
o
v
e
m
b
e
r
D
e
c
e
m
b
e
r
Halvårsrapport med prognos
Resultatutfall
Affärsläge
Finansieringsfrågor och risker
Organisationsfrågor
FEB
Styrelsemöte i februari
MAJ
Styrelsemöte i maj
MAJ Konstituerande styrelsemöte
JUL
Styrelsemöte i juli
OKT Strategimöte i oktober
OKT
Styrelsemöte i oktober
DEC Styrelsemöte i december

61









-
-


ERSÄTTNINGAR TILL STYRELSE OCH LEDANDE
BEFATTNINGSHAVARE




-

-




-










-

REVISION


-



-








INTERN KONTROLL



Kontrollmiljö
-



-


-



-
-




-

Riskbedömning




Kontrollmiljö
Risk-
bedömning
Kontroll-
aktiviteter
Information
och
kommunikation
Uppföljning
Process
för
intern kontroll

62



-

-



Kontrollaktiviteter


-
-



-


-


-




-





INTERNA REGELVERK OCH POLICYDOKUMENT FASTSTÄLLDA AV SAGAX STYRELSE
Sagax anti-diskriminerings-
policy syftar till att klargöra
att likabehandlingsprincipen
gäller inom Sagax och att
detta innebär att ingen dis-
kriminering eller annan sär-
behandling får förekomma.
Arbetet ska bedrivas i sam-
verkan mellan arbetsgivare
och arbets tagare.
Anti-diskrimineringspolicy
Policyn syftar till att klargöra
bolagets syn på korruption
och minska eventuell osä-
kerhet om vad som är att
betrakta som korruption.
Brott mot policyn är skäl för
avsked från bolagets sida.
Anti-korruptionspolicy
Sagax långsiktiga mål är
beroende av kompetenta
och professionella medar-
betare. Det är därför viktigt
att bolaget är en attraktiv
arbets givare som både lockar
till sig och har förmågan att
långsiktigt behålla kompetent
personal. Arbetsmiljö policyn
anger riktlinjer för hur Sagax
kontinuerligt följer upp verk-
samheten så att ohälsa och
olycksfall i arbetet förebyggs.
Arbetsmiljöpolicy
Finanspolicyn anger riktlinjer
och regler för hur finans-
verksamheten i Sagax ska
bedrivas samt även fungera
som vägledning i det dagliga
arbetet för medarbetare
inom finansfunktionen. Den
anger hur de olika riskerna
i finans verksamheten ska
begränsas samt hur rap-
portering avseende Sagax
finansverksamhet ska ske till
styrelsen.
Finanspolicy
Hållbarhetspolicyn tydliggör
riktlinjerna för Sagax lång-
siktiga hållbarhetsarbete.
Sagax övergripande mål är
att generera största möjliga
riskjusterade avkastning till
bolagets aktieägare och
för att nå detta mål bedrivs
bolagets verksamhet genom-
gående med ett långsiktigt
perspektiv. Sagax arbete med
hållbarhetsfrågor är en natur-
lig del av verksam heten och
bidrar till att kunna uppnå
företagets mål.
Hållbarhetspolicy
Syftet med Sagax
informations policy är att
tillförsäkra aktie mark nadens
aktörer snabb, samtidig, kor-
rekt, relevant och tillförlitlig
information om bolaget.
Information till företagets
omvärld ges främst i form av
pressmeddelanden och eko-
nomiska rapporter.
Informationspolicy
Sagax insiderpolicy syftar till
att minska riskerna för att
någon med arbetare bryter
mot gällande marknadsmiss-
bruksregler. Insiderpolicyn är
ett komplement till gällande
marknadsmissbruksregler
och ställer i vissa hänseen-
den strängare krav än lagen.
Insider policyn omfattar med-
arbetare, alla personer med
insynsställning, närstående
till dessa samt övriga perso-
ner som underrättats om att
de omfattas av policyn.
Insiderpolicy
Sagax utdelningspolicy
syftar till att medge en fort-
satt tillväxt samt en god
beredskap att till varata
affärs möjligheter. Styrelsen
bedömer det som angeläget
att expansionen kan ske
med bibehållen handlingsfri-
het och finansiell stabilitet.
Styrelsen bedömer det därför
vara lämpligt att utdelningen,
inklusive utdelning avseende
D-aktier uppgår till en tredje-
del av förvaltningsresultatet.
Utdelnings policy

63




Information och kommunikation

-
-





-




-

Styrning och uppföljning


-








Behov av internrevision





-


Visselblåsarfunktion






64

OSKAR WALL










DAVID MINDUS

BJÖRN GARAT

Utbildning:
Arbetslivserfarenhet:

Innehav i Sagax

AGNETA SEGERHAMMAR

Utbildning:
Arbetslivserfarenhet:


Innehav i Sagax

65



STAFFAN SALÉN


Utbildning:
Övriga styrelseuppdrag:

Nuvarande befattning:
Arbetslivserfarenhet:


Innehav i Sagax
JOHAN CEDERLUND

Utbildning:
Övriga styrelseuppdrag:

Arbetslivserfarenhet:


Innehav i Sagax
FILIP ENGELBERT

Utbildning:
Övriga styrelseuppdrag:


Arbetslivserfarenhet:

Innehav i Sagax

66

Styrelsens ersättningar
Deltagande av totalt antal styrelsemöten
Namn Uppdrag Invald Oberoende
1)
Ersättning, kr Styrelsemöten Ersättningsutskott Revisions utskott
Staffan Salén Ordförande 2004 Nej 330 000 31 av 32 1 av 1 3 av 3
Johan Cederlund Ledamot 2010 Ja 180 000 32 av 32 1 av 1
Filip Engelbert Ledamot 2007 Ja 180 000 29 av 32 1 av 1
David Mindus VD/ledamot 2004 Nej – 32 av 32 1 av 1
Johan Thorell Ledamot 2004 Ja 180 000 32 av 32 1 av 1 3 av 3
Ulrika Werdelin Ledamot 2010 Ja 180 000 30 av 32 1 av 1
1) Med oberoende i förhållande till bolaget och dess huvudägare avses att omfattande affärsförbindelser med bolaget saknas respektive att styrelsemedlemmarna
representerar mindre än 10 % av aktierna eller rösterna vid årsskiftet.
DAVID MINDUS

Utbildning:
Övriga styrelseuppdrag:
Arbetslivserfarenhet:

Innehav i Sagax
JOHAN THORELL

Utbildning:
Övriga styrelseuppdrag:


Nuvarande befattning:
Arbetslivserfarenhet:

Innehav i Sagax
ULRIKA WERDELIN

Utbildning:
Nuvarande befattning:
Arbetslivserfarenhet:



Innehav i Sagax

67

68
På Chroomstraat 140 i Nederländerna har Sagax färdigställt en solcellsanläggning som producerat 331 MWh under 2021. Den årliga
elproduktionen motsvarar två miljoner kilometer med elbil. Fastigheten omfattar totalt 7 200 kvadratmeter uthyrningsbar area och är fullt
uthyrd.
68
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021
69
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021
KONCERNENS RÄKNINGAR

MODERBOLAGETS RÄKNINGAR

NOTER
Redovisningsprinciper 
Hyresintäkter 
Redovisning av koncernens marknadssegment 
Fastighetskostnader 
Anställda och personalkostnader 
Ersättningar till revisorer 
Finansiella intäkter 
Finansiella kostnader 
 
 Resultat från andelar joint venture och intresseföretag 
 Resultat från andelar i koncernföretag 
 Skattekostnad 
 Förvaltningsfastigheter 
 Uppskjuten skatteskuld och skattefordran 
 Finansiella fordringar 
 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 
 Räntebärande skulder 
 Finansiella instrument 
 Övriga långfristiga skulder 
 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 
 Materiella anläggningstillgångar 
 Andelar i koncernföretag 
 Andelar i joint venture och intresseföretag 
 Fordringar på joint ventures 
 Fordringar på koncernföretag 
 Skulder till koncernföretag 
 Transaktioner med närstående 
 Eget kapital 
 Orealiserade värdeförändringar 
 Ställda säkerheter och eventualförpliktelser 
  
 Finansiell riskhantering 
 Väsentliga händelser efter räkenskapsårets utgång 
 Förslag till vinstdisposition 
Finansiella rapporter
69
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021
RAPPORT ÖVER KONCERNENS TOTALRESULTAT
Belopp i miljoner kronor Not 2021 2020
Hyresintäkter 2 3 100 2 898
Övriga intäkter 23 10
Driftskostnader 4 –250 –232
Underhållskostnader 4 –74 –79
Fastighetsskatt 4 –15 3 –141
Övriga fastighetskostnader 4 –73 –60
Driftnetto 3 2 573 2 397
Central administration 5, 6, 21 –14 7 –13 2
Resultat från joint venture och intresseföretag 10 2 718 1 033
– varav förvaltningsresultat 713 56 5
– varav värdeförändringar på fastigheter och finansiella instrument 2 572 74 1
– varav skatt –558 –272
– varav övrigt –9 –
Finansiella intäkter 7 11 3 39
Finansiella kostnader 8 –41 9 –455
Finansiella kostnader räntekomponent leasing 8 –28 –26
Resultat inklusive resultat i joint venture och intresseföretag 4 809 2 857
– varav Förvaltningsresultat 3 2 805 2 389
Värdeförändringar på fastigheter, realiserade 6 –30
Värdeförändringar på fastigheter, orealiserade 13, 29 3 870 1 274
Värdeförändringar på finansiella instrument, realiserade 18 –10 1
Värdeförändringar på finansiella instrument, orealiserade 18, 29 1 868 228
Resultat före skatt 10 543 4 330
Uppskjuten skatt 12, 14 –62 4 – 511
Aktuell skatt 12 –11 2 –10 8
Årets resultat1) 3 9 807 3 711
Övrigt totalresultat – poster som kan komma att att återföras till resultatet:
Omräkningsdifferenser för utlandsverksamhet 282 –693
Andel övrigt totalresultat för joint venture 8 –13
Omräkningsdifferenser avseende säkringsredovisning från utlandsverksamhet –141 355
Skatt på poster som kan komma att återföras till resultatet 6 14
Totalresultat för året1) 9 963 3 3 74
Resultat per A- och B-aktie, kr 28 30, 09 10, 8 0
Resultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr 28 3 0,04 10, 7 8
Resultat per D-aktie, kr 2,0 0 2,0 0
Genomsnittligt antal stamaktier, miljoner 31 7, 5 3 1 7, 1
Genomsnittligt antal stamaktier efter utspädning, miljoner 318 , 0 31 7, 7
Genomsnittligt antal D-aktier, miljoner 12 6 , 2 11 8 , 4
1) Årets resultat och totalresultat är i sin helhet hänförbart till moderbolagets aktieägare.
70
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021
FINANSIELLA RAPPORTER
INTÄKTER



FASTIGHETSKOSTNADER




CENTRAL ADMINISTRATION

-

Kostnader för central administration i koncernens resultat räkning
består av kostnader för till exempel bolagsadministration och kostnader





RESULTAT FRÅN JOINT VENTURE OCH INTRESSEFÖRETAG
Resultat från joint venture och intresseföretag avser Sagax andelar av


Resultat från joint venture och intresseföretag inklusive värde-
förändringar på fastigheter och räntederivat samt skatt uppgick till
-
-



FINANSIELLA INTÄKTER

bestod främst av utdelning på börsnoterade aktier samt ränta på konver-

FINANSIELLA KOSTNADER







-
 

VÄRDEFÖRÄNDRINGAR
Förvaltningsfastigheternas redovisade värdeförändring under året

-






Omvärdering av börsnoterade aktier medförde en orealiserad värdeföränd-


RESULTAT
-

-



SKATT


-

Kommentarer till koncernens
totalresultat
0
100
200
300
400
500
600
700
800
2021202020192018201720162015201420132012
0
400
800
1 200
1 600
2 000
2 400
2 800
3 200
Rullande 12 månader
Hyresintäkter per kvartal
Hyresintäkter
Mkr/kvartal
Mkr/år
Rullande 12 månader
Förvaltningsresultat per kvartal
Förvaltningsresultat
Mkr/kvartal
Mkr/år
0
100
200
300
400
500
600
700
800
2021202020192018201720162015201420132012
0
400
800
1 200
1 600
2 000
2 400
2 800
3 200
71
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021
FINANSIELLA RAPPORTER
RAPPORT ÖVER KONCERNENS FINANSIELLA STÄLLNING
Belopp i miljoner kronor Not
2021
31 dec
2020
31 dec
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter 13 46 067 37 264
Förvaltningsfastigheter till försäljning 13 – 28 4
Nyttjanderätt tomträttsavtal 13 355 368
Materiella anläggningstillgångar 21 22 26
Nyttjanderätt övriga anläggningstillgångar 21 35 26
Andelar i joint venture och intresseföretag 23 8 784 5 945
Fordringar på joint venture 24 8 41
Finansiella fordringar 15 714 587
Finansiella instrument 18 1 035 888
Summa anläggningstillgångar 57 020 45 429
Omsättningstillgångar
Hyresfordringar 13 3 12 3
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 16 207 18 6
Övriga fordringar 256 121
Börsnoterade aktier 18 4 772 73 8
Kassa och bank 31 84 24
Summa omsättningstillgångar 5 452 1 193
SUMMA TILLGÅNGAR 62 472 46 622
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital 28
Aktiekapital 78 0 808
Övrigt tillskjutet kapital 3 578 3 522
Reserver omräkningsdifferenser 493 338
Balanserad vinst inklusive årets resultat 26 228 17 78 5
Summa eget kapital 31 079 22 452
Långfristiga skulder
Räntebärande skulder 17, 3 2 23 368 17 97 7
Uppskjuten skatteskuld 14 3 087 2 4 76
Finansiella derivat 18 74 11 8
Leasingskuld 390 3 94
Övriga långfristiga skulder 19 19 5 14 5
Summa långfristiga skulder 2 7 114 21 110
Kortfristiga skulder
Räntebärande skulder 17 2 985 1 851
Leverantörsskulder 32 42
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 20 897 737
Övriga skulder 364 4 30
Summa kortfristiga skulder 4 279 3 060
Summa skulder 31 393 2 4 17 0
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 62 472 46 622
72
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021
FINANSIELLA RAPPORTER
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar




förk
-



-

Omsättningstillgångar






huvudsakligen av börsnoterade aktier i Nyfosa AB och Cibus Nordic Real

Kassa 
-
 
  Kreditfaciliteter motsvarande utestående
 -

EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital

 



-
Förändringar av eget kapital redovisas

Långfristiga skulder

skulderna har under året ökat främst till följd av fastighetsinvesteringar

 

Avsikten med redovisning av uppskjuten skatt är att beakta even-
tuella skatte konsekvenser vid till exempel framtida försäljning av till-


-


Sagax räntederivat består endast av räntetak och nominella ränte-

Över- respektive under värde på


marknadsvärderingarna av derivat avtalen påverkar redovisat resultat och

Kortfristiga skulder
-


årsskiftet främst av förut betalda hyresintäkter samt upplupna ränte-

KASSAFLÖDE


från den löpande verksamheten avviker från förvaltnings resultatet
främst till följd av att resultat från joint venture och intresseföretag




 och avsåg huvud sakligen



Sammantaget


Kommentarer till koncernens
finansiella ställning samt kassaflöde
0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
3 000
2021202020192018201720162015201420132012
Förvaltningsresultat och kassaflöde
Mkr
Förvaltningsresultat, rullande 12 månader
Kassaflöde från den löpande verksamheten
före förändring av rörelsekapital, rullande 12 månader
73
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021
FINANSIELLA RAPPORTER
RAPPORT ÖVER KASSAFLÖDE, KONCERNEN
Belopp i miljoner kronor Not 31 2021 2020
Resultat före skatt 10 543 4 330
Värdeförändringar på finansiella instrument –1 858 –228
Värdeförändringar på fastigheter –3 876 –1 244
Resultat från ägande av joint venture och intresseföretag –2 718 –1 033
Utdelning från joint venture och intresseföretag 373 424
Upplösning av periodiserade upplåningsutgifter 41 47
Övriga poster ej ingående i kassaflödet –13 –21
Betald skatt –14 6 –55
Kassaflöde från den löpande verksamheten före
förändring av rörelsekapital 2 346 2 219
Kassaflöde från förändring av kortfristiga fordringar –71 77
Kassaflöde från förändring av kortfristiga skulder 10 3 26 0
Kassaflöde från den löpande verksamheten 2 379 2 557
Förvärv av fastigheter –4 824 –5 585
Försäljning av fastigheter 867 1 426
Investeringar i befintliga fastigheter –6 58 –666
Förvärv av börsnoterade aktier –1 949 –256
Förvärv av finansiella instrument –7 –7
Förvärv av joint venture och intresseföretag –214 –26 0
Kapitaltillskott till joint venture och intresseföretag –2 71 –15 0
Utlåning till joint venture och intresseföretag – – 41
Ökning av övriga anläggningstillgångar –16 –10
Minskning av övriga anläggningstillgångar 50 6
Kassaflöde från investeringsverksamheten –7 023 –5 543
Emission av D-aktier – 508
Emission av B-aktier incitamentsprogram 36 20
Inlösen av preferensaktier
–572 –
Utbetald utdelning till aktieägare –79 2 –679
Incitamentsprogram –24 –9
Upptagna lån 13 9 97 7 886
Amorterade lån –7 880 –4 791
Lösen av finansiella derivat –21 –8
Ökning av övriga långfristiga skulder 11 1
Minskning av övriga långfristiga skulder –52 –
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 4 703 2 926
Årets kassaflöde 59 –60
Kursdifferens i likvida medel – –2
Förändring av likvida medel 59 –62
Likvida medel vid periodens ingång 24 86
Likvida medel vid periodens utgång 84 24
74
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021
FINANSIELLA RAPPORTER
FÖRÄNDRINGAR AV EGET KAPITAL, KONCERNEN
Belopp i miljoner kronor Aktiekapital
Övrigt
tillskjutet kapital
Reserver
omräkningsdifferenser
Intjänade
vinstmedel
inkl. årets resultat
Totalt eget
kapital
Eget kapital 31 december 2019 7 76 3 046 675 14 76 0 19 2 57
Aktieutdelning – – – –697 –697
Emission av D-aktier 32 4 81 – – 513
Transaktionskostnader – –5 – – –5
Emission B-aktier incitamentsprogram 1 19 – – 20
Incitamentsprogram – – – 5 5
Inlösen incitamentsprogram – – – –14 –14
Årets resultat 2020 – – – 3 711 3 711
Övrigt totalresultat 2020 – – –337 – –337
Eget kapital 31 december 2020 808 3 542 338 17 76 5 22 452
Aktieutdelning – – – –7 76 –7 76
Emission B-aktier incitamentsprogram 1 36 – – 36
Incitamentsprogram – – – 7 7
Inlösen incitamentsprogram – – – –31 –31
Inlösen av preferensaktier –29 – – –54 3 –571
Transaktionskostnader – – – –1 –1
Årets resultat 2021 – – – 9 807 9 807
Övrigt totalresultat 2021 – – 15 5 – 15 5
Eget kapital 31 december 2021 780 3 578 493 26 228 31 079
1) Eget kapital är i sin helhet hänförligt till moderbolagets aktieägare.
75
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021
FINANSIELLA RAPPORTER
MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING
Belopp i miljoner kronor Not 2021 2020
Nettoomsättning
27 88 77
Administrationskostnader
5, 6, 21 –107 –94
Resultat före finansiella intäkter och kostnader –19 –17
Resultat från andelar i koncernföretag 11 1 154 511
Resultat från andelar i joint venture 96 85
Finansiella intäkter 7 745 434
Finansiella kostnader 8 –751 –475
Resultat före bokslutsdispositioner 1 224 538
Erhållna/lämnade koncernbidrag 106 52
Resultat före skatt 1 330 591
Skatt på årets resultat
12
–2 –2
Årets resultat 1 328 589
Moderbolaget
-



Moder bolagets tillgångar utgörs främst av aktier och andelar i






-


-
teras på 
76
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021
FINANSIELLA RAPPORTER
MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING
Belopp i miljoner kronor Not
2021
31 dec
2020
31 dec
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Materiella anläggningstillgångar
Inventarier 21 1 1
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i koncernföretag 22 12 344 7 449
Andelar i joint venture 23 735 585
Fordringar på koncernföretag 25 1 725 1 654
Finansiella fordringar 15 – –
Summa anläggningstillgångar 14 805 9 690
Omsättningstillgångar
Fordringar på koncernföretag 25 19 308 13 669
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 16 58 45
Övriga fordringar 19 48
Kassa och bank 32 31 –
Summa omsättningstillgångar 19 416 13 762
SUMMA TILLGÅNGAR 34 220 23 453
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital
Bundet eget kapital 28
Aktiekapital 780 808
Reservfond 150 121
Summa bundet eget kapital 930 929
Fritt eget kapital
Överkursfond 1 955 2 708
Balanserat resultat 1 1
Årets resultat 1 328 589
Summa fritt eget kapital 3 283 3 298
Summa eget kapital 4 213 4 227
Obeskattade reserver 30 30
Långfristiga skulder
Långfristiga räntebärande skulder 17 8 992 10 673
Långfristiga skulder till koncernföretag 26 14 829 3 554
Uppskjuten skatteskuld 14 4 4
Summa långfristiga skulder 23 825 14 231
Kortfristiga skulder
Kortfristiga räntebärande skulder 17 2 982 1 148
Kortfristiga skulder till koncernbolag 26 2 885 3 514
Leverantörsskulder 1 1
Övriga skulder 128 145
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 20 156 157
Summa kortfristiga skulder 6 152 4 965
Summa skulder 29 977 19 196
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 34 220 23 453
77
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021
FINANSIELLA RAPPORTER
RAPPORT ÖVER KASSAFLÖDE, MODERBOLAGET
Belopp i miljoner kronor Not 31 2021 2020
Resultat före skatt 1 330 591
Ej kassaflödespåverkande poster
Resultat från andelar i koncernföretag –1 154 – 511
Koncerninterna ränteintäkter –443 –433
Koncerninterna räntekostnader 189 172
Orealiserade valutakursdifferenser –77 50
Övriga poster ej ingående i kassaflödet 27 17
Betald skatt –3 –8
Kassaflöde från den löpande verksamheten före
förändring av rörelsekapital –131 –121
Kassaflöde från förändring av kortfristiga fordringar –19 –23
Kassaflöde från förändring av kortfristiga skulder – –7
Kassaflöde från den löpande verksamheten –150 –151
Andelar i koncernföretag –3 741 –601
Fordringar på koncernföretag –5 830 –2 069
Kapitaltillskott till joint venture –150 –150
Ökning av övriga anläggningstillgångar – –
Minskning av övriga anläggningstillgångar – 4
Kassaflöde från investeringsverksamheten –9 722 –2 816
Nyemission av aktier –535 527
Utbetald utdelning till aktieägare –792 –679
Incitamentsprogram –30 –14
Upptagna lån 3 030 4 409
Amorterade lån –3 063 –1 401
Skulder till koncernföretag 11 275 131
Minskning av övriga långfristiga skulder – –8
Ökning av övriga långfristiga skulder 17 –
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 9 902 2 965
Årets kassaflöde 31 –1
Likvida medel vid årets ingång – 1
Likvida medel vid årets utgång 31 –
78
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021
FINANSIELLA RAPPORTER
FÖRÄNDRINGAR AV EGET KAPITAL, MODERBOLAGET
Belopp i miljoner kronor Not 28 Aktiekapital Reservfond Fritt eget kapital Totalt eget kapital
Eget kapital 31 december 2019 776 121 2 924 3 821
Emission av D-aktier 32 – 481 513
Transaktionskostnader – – –5 –5
Fondemission av A- och B-aktier – – – –
Emission B-aktier incitamentsprogram 1 – 19 20
Aktieutdelning – – –697 –697
Inlösen incitamentsprogram 2017-2020 – – –14 –14
Årets resultat 2019 – – 589 589
Eget kapital 31 december 2020 808 121 3 298 4 227
Inlösen av preferensaktier –29 29 –571 –571
Transaktionskostnader – – –2 –2
Emission B-aktier Incitamentsprogram 1 – 36 37
Aktieutdelning – – –776 –776
Inlösen incitamentsprogram 2018-2021 – – –30 –30
Årets resultat 2021 – – 1 328 1 328
Eget kapital 31 december 2021 780 150 3 283 4 213
79
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021
FINANSIELLA RAPPORTER
AB SAGAX ÅRSR EDOVISNING 2021
80
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
Redovisningsprinciper och noter
INFORMATION OM BOLAGET
Årsredovisning och koncernredovisning för AB Sagax (publ), organisa-
tionsnummer 556520-0028-

publikt svenskt
aktiebolag säte i StockholmSverige
Engelbrektsplan 1, 114 34 StockholmSagax är ett fastighetsbolag med
affärsidé att investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet
lager och lätt industri.
-


GRUNDER FÖR REDOVISNINGEN
Allmänt

International Financial Reporting Standards (IFRS) samt tolkning-
arna av International Financial Reporting Interpretations Committee


-

Den funktionella valutan för moderbolaget är svenska kronor,
vilken även utgör rapporteringsvalutan för moderbolaget och för kon-





valuta kurser, euron som funktionell valuta för verksamheterna i
-
samheten i Danmark betraktas den danska kronan som funktionell




transaktioner av framför allt fastigheter och bolag omräknas enligt



-

-



Koncernen

bolag är bolag i vilka moderbolaget har ett direkt eller indirekt bestäm-

-
värvsmetoden vilken innebär att förvärv av ett dotterbolag betraktas
som en transaktion där moderbolaget indirekt förvärvar dotter bolagets

inkluderas det förvärvade bolagets intäkter och kostnader samt iden-


-

Samarbetsarrangemang


-

-
-

koncernens andel av resultat och övrigt totalresultat efter förvärvstid-






som utgör en del av koncernens nettoinvestering, redovisar koncernen





-

gemensam verksamhet samt sin andel av verksamhetens gemensamma

KRITISKA BEDÖMNINGAR OCH UPPSKATTNINGAR


-





1
NOT REDOVISNINGSPRINCIPER

AB SAGAX ÅRSR EDOVISNING 2021
81
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34




-

-


frivilliga koncentrationstestet, som innebär en förenklad bedömning av
-





-





upplysningsrad, benämnd varav förvaltningsresultat, har infogats i

-

-


-
vis av oberoende värderingsföretag med undantag för de tyska fast-

samt fastigheter som förvärvats i nära anslutning till balansdagen som




ligger till grund för orealiserade värdeförändringar, vilka i enlighet med



ÄNDRADE REDOVISNINGSREGLER, IFRS
-

Ändrade redovisningsregler som trätt i kraft 2021


Nya eller ändrade redovisningsstandarder och tolkningar
tillämpliga efter 2021
Det föreligger ingen förändring av redovisningsstandarder som är


Förändringar i svenska regelverk


KLASSIFICERING

-



RAPPORTERING FÖR SEGMENT





INTÄKTER


-

för fastighetsskatt ses som en integrerad del av hyresavtalet och redo-
visas som hyresintäkter vilket även gäller för ersättningar avseende
exempelvis uppvärmning och elektricitet, eftersom Sagax kontrollerar

del av hyrestiden som motsvaras av en vid annan tidpunkt högre hyra,

Förskottshyror redovisas som förutbetalda hyresintäkter i rappor-







KOSTNADER
-

av kostnader för till exempel bolagsadministration och kostnader för





FINANSIELLA KOSTNADER


uttagande av pantbrev kostnadsförs i bolagsredovisningen och aktive-
-

1
NOT REDOVISNINGSPRINCIPER, FORTS.
FINANSIELLA RAPPORTER
AB SAGAX ÅRSR EDOVISNING 2021
82
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34

Betalningsströmmar enligt dessa avtal resultatförs för den period de




ERSÄTTNINGAR TILL ANSTÄLLDA






Pensioner




EGET KAPITAL




Efter det att bolagsstämman fattat beslut om utdelningar redovisas
dessa utdelningar som minskning av eget kapital och skuldförs i avvak-

Incitamentsprogram
Inbetalningar av optionspremier i samband med incitamentsprogram
-
talningar hänförliga till incitamentsprogram redovisas i koncernen som
minskning av eget kapital och i moderbolaget som administrationskost-


Resultat per stamaktie

till genomsnittligt antal stam aktier av serie A och B efter att hänsyn
tagits till stamaktier av serie D:s del av resultatet för perioden, se även




KASSAFLÖDE
-


-

FÖRVALTNINGSFASTIGHETER
Sagax fastigheter innehas i syfte att generera hyresinkomster och rubri-


oberoende värderingsinstitut värdera samtliga förvaltningsfastigheter
-
priset anses motsvara verkligt värde, eller fastigheter som omfattas av


-

transaktion mellan marknadsaktörer under aktuella marknadsför-

-

utgörs enligt vedertagen teori av det diskonterade nuvärdet av framtida



-

-



-






-
heter inom ett och samma kvartal redovisas värdeförändringarna som

MATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR



-
värde, minskat med det beräknade restvärdet, över den beräknade nytt-


-

FINANSIELLA INSTRUMENT




inledningsvis till verkligt värde med tillägg för eventuella transaktions-

redovisas till verkligt värde via resultatet och där eventuella transak-

1
NOT REDOVISNINGSPRINCIPER, FORTS.

AB SAGAX ÅRSR EDOVISNING 2021
83
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
Redovisning i och borttagande från balansräkningen
-








blivit överförda och alla väsentliga rättigheter och risker hänförliga till



Finansiella tillgångar värderade till upplupet
anskaffningsvärde

enliga villkoren resulterar i betalningar som endast avser kapital belopp




-




-
-

Finansiella tillgångar värderade till verkligt
värde via resultatet

-



-

Likvida medel


Finansiella skulder
-
-


-

Derivatinstrument
Sagax använder räntederivatavtal i syfte att reducera ränte riskerna och

räntesats genom ränteswap kontrakt alternativt begränsas ränte risken

-
ning utan har valt att redovisa förändringarna i verkligt värde av deri-





värderas därefter till verkligt värde i balansräkningen och värdeföränd-




-
slutsdagen och allmänt vedertagna beräkningsmetoder, innebärande att

-


INKOMSTSKATT





-


-







-




mellan fastigheternas redovisade värde och deras skattemässiga rest-






1
NOT REDOVISNINGSPRINCIPER, FORTS.
FINANSIELLA RAPPORTER
AB SAGAX ÅRSR EDOVISNING 2021
84
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
LEASING



Avtal där Sagax är leasetagare utgörs huvudsakligen av tomträtts-

-

-



-

MODERBOLAGET


-




-


dotterbolagens koncernmässiga värde sker nedskrivning som belastar
-

-




1
NOT REDOVISNINGSPRINCIPER, FORTS.

1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021
85
FINANSIELLA RAPPORTER
Kontrakterad årshyra
Förfalloår Area, kvm Mkr Andel
2022 494 000 491 15 %
2023 414 000 408 12 %
2024 391 000 406 12 %
2025 677 000 493 15 %
2026 281 000 255 8 %
>2026 1 368 000 1 271 38 %
Summa 3 625 000 3 324 100 %

kronor. 

















 




 






Avtalade framtida hyresintäkter 2021-12-31 2020-12-31
Avtalade hyresintäkter år 1 3 165 2 693
Avtalade hyresintäkter mellan år 2 och 5 8 241 7 343
Avtalade hyresintäkter senare än år 5 5 439 4 690
Summa 16 845 14 726
2
NOT HYRESINTÄKTER
Fördelning av hyresavtal
Andel av
kontrakterad
årshyra
Kontrakterad årshyra
Antal
hyres-
avtal, st
Genomsnittlig
kontrakterad
årshyra, Mkr
Hyres-
duration, årMkr Andel
> 2 % 197 6 % 2 98 9
1–2 % 439 13 % 10 44 7
< 1 % 2 688 81 % 1 997 1 5
Totalt 3 324 100 % 2 009 2 5
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021
86
FINANSIELLA RAPPORTER
3
NOT REDOVISNING AV KONCERNENS MARKNADSSEGMENT


Stockholm Helsingfors
Neder-
länderna Paris
Universitets-
städer i
Finland
Madrid &
Barcelona
Övriga
Finland
Övriga
Sverige
Övriga
Europa
Ej förde-
lade poster
Summa
Koncernen
2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021
RESULTATPOSTER PER SEGMENT
Hyresintäkter 667 665 355 321 350 119 217 150 255 – 3 099
Övriga intäkter 10 1 5 5 1 – – 1 – – 23
Fastighetskostnader –112 –133 –37 –81 –78 –14 –23 –10 –19 –43 –550
Driftnetto 565 533 323 245 273 105 194 141 236 –43 2 572
Orealiserade
värdeförändringar 1 266 1 044 656 452 –69 61 92 84 283 – 3 869
Realiserade
värdeförändringar –27 28 2 – –10 – 13 – – – 6
Totalavkastning 1 804 1 605 981 697 194 166 299 225 519 –43 6 447
Central administration – – – – – – – – – –147 –147
Finansiella intäkter och
kostnader – – – – – – – – – –334 –334
Resultat från Joint venture
och intresseföretag – – – – – – – – – 2 718 2 718
Värdeförändringar på
finansiella instrument – – – – – – – – – 1 858 1 858
Resultat före skatt 1 804 1 605 981 697 194 166 299 225 519 4 052 10 542
TILLGÅNGSPOSTER PER SEGMENT
Fastigheternas
marknadsvärde 11 755 9 076 6 090 4 678 4 217 2 263 2 054 2 001 3 933 – 46 067
Övriga tillgångar 16 405 16 405
Summa tillgångar 11 755 9 076 6 090 4 678 4 217 2 263 2 054 2 001 3 933 16 405 62 472
Räntebärande skulder
– – – – – – – – –
26 354 26 354
Övriga skulder
– – – – – – – – –
5 039 5 039
Summa skulder – – – – – – – – – 31 393 31 393
Eget kapital
– – – – – –
31 079 31 079
Summa skulder
och eget kapital – – – – – – – – – 62 472 62 472
ÖVRIGA UPPLYSNINGAR
Investeringar i
fastigheter 207 236 46 23 47 31 31 31 6 – 658
Förvärv av fastigheter 109 971 1 039 667 1 095 268 88 46 541 – 4 824
Försäljning av fastigheter –378 –83 –3 – –97 –743 –46 – – –1 350
Nettoinvesteringar –62 1 124 1 082 690 1 045 299 –624 31 547 – 4 132
REDOVISNING AV KONCERNENS MARKNADSSEGMENT 2021
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021
87
FINANSIELLA RAPPORTER
Stockholm Helsingfors
Neder-
länderna Paris
Universitets-
städer i
Finland
Madrid &
Barcelona
Övriga
Finland
Övriga
Sverige
Övriga
Europa
Ej förde-
lade poster
Summa
Koncernen
2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020
RESULTATPOSTER PER SEGMENT
Hyresintäkter 671 593 291 299 335 105 231 151 221 – 2 897
Övriga intäkter 1 5 3 2 – – – – – – 11
Fastighetskostnader –108 –130 –30 –76 –72 –15 –22 –7 –19 –32 – 511
Driftnetto 564 468 264 225 263 90 209 144 202 –32 2 397
Orealiserade
värdeförändringar 324 64 411 159 40 202 –1 51 25 – 1 275
Realiserade
värdeförändringar –3 – –17 – 2 –1 –11 – – – –30
Totalavkastning 885 532 658 384 305 291 197 195 227 –32 3 642
Central administration – – – – – – – – – –132 –132
Finansiella intäkter och
kostnader – – – – – – – – – –442 –442
Resultat från Joint venture
och intresseföretag – – – – – – – – – 1 033 1 033
Värdeförändringar på
finansiella instrument – – – – – – – – – 229 229
Resultat före skatt 885 532 658 384 305 291 197 195 227 656 4 330
TILLGÅNGSPOSTER PER SEGMENT
Fastigheternas
marknadsvärde 10 552 6 711 4 262 3 465 3 180 1 813 2 527 1 886 3 093 – 37 489
Övriga tillgångar 9 133 9 133
Summa tillgångar 10 552 6 711 4 262 3 465 3 180 1 813 2 527 1 886 3 093 9 133 46 622
Räntebärande skulder
– – – – – – – – –
19 828 19 828
Övriga skulder
– – – – – – – – –
4 342 4 342
Summa skulder – – – – – – – – – 24 170 24 170
Eget kapital
– – – – – – – – –
22 452 22 452
Summa skulder
och eget kapital – – – – – – – – – 46 622 46 622
ÖVRIGA UPPLYSNINGAR
Investeringar i
fastigheter 297 237 56 22 28 1 14 7 3 – 665
Förvärv av fastigheter 386 32 1 039 519 97 839 1 073 1 600 – 5 585
Försäljning av fastigheter –295 –55 –3 –10 –20 –1 073 – –1 456
Nettoinvesteringar 388 269 1 040 541 122 830 –6 7 1 603 – 4 794
REDOVISNING AV KONCERNENS MARKNADSSEGMENT 2020


3
NOT REDOVISNING AV KONCERNENS MARKNADSSEGMENT, FORTS.
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021
88
NOTER









DRIFTS- OCH UNDERHÅLLSKOSTNADER






TOMTRÄTTSAVGÄLD

.



FASTIGHETSSKATT
















ÖVRIGA FASTIGHETSKOSTNADER



Koncernen Moderbolaget
2021 2020 2021 2020
Antal anställda
Medelantal anställda 80,7 72,4 35,1 33,2
– varav män 47, 5 42,3 18,1 16,8
Löner och ersättningar
Styrelse, VD och övriga
ledande befattningshavare 10,2 10,6 10,2 10,6
– varav tantiem och bonus 2,4 2,5 2,4 2,5
Övriga anställda 74,3 68,2 2 7, 4 28,0
Summa 84,5 78,8 3 7, 6 38,6
Sociala kostnader
Styrelse, VD och övriga
ledande befattningshavare 4,8 4,5 4,8 4,5
– varav pensionskostnader 1,3 0,8 1,3 0,8
Övriga anställda 24,6 19,8 14,2 11,2
– varav pensionskostnader 10,1 8,3 4,4 3,7
Summa 29, 4 24,3 19,0 15,7
STYRELSE OCH VD
















–







ÖVRIGA LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE








4
NOT FASTIGHETSKOSTNADER
5
NOT
ANSTÄLLDA OCH
PERSONALKOSTNADER
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021
89
NOTER
Ålder Sjukfrånvaro
20–29 0,70 %
30–49 0,88 %
50> 4,25 %
Kön Sjukfrånvaro
Män 1,39 %
Kvinnor 1,45 %








INCITAMENTSPROGRAM
























SJUKFRÅNVARO 2021



Koncernen Moderbolaget
2021 2020 2021 2020
Ernst & Young AB:
Ersättning för revision 6,0 5,5 0,7 0,5
Ersättning för revisions-
verksamhet utöver
revisionsuppdrag 0,6 0,6 0,1 0,5
Andra konsulttjänster
från revisionsbyrån 0,7 – 0,7 –
Summa 7, 2 6,1 1,5 1,0


5
NOT
ANSTÄLLDA OCH
PERSONALKOSTNADER, FORTS.
6
NOT ERSÄTTNINGAR TILL REVISORER
7
NOT FINANSIELLA INTÄKTER
Koncernen Moderbolaget
2021 2020 2021 2020
Ränteintäkter dotterbolag – – 443 433
Ränteintäkter 46 38 –
Valutakursvinster – – 301 –
Utdelningar från
börsnoterade aktier 67 2 – –
Övriga finansiella intäkter 0 0 0 1
Summa 113 39 745 434




Koncernen Moderbolaget
2021 2020 2021 2020
Räntekostnader 386 435 202 222
Outnyttjade lånelöften 26 22 13 10
Räntekostnader till
dotterbolag – – 189 172
Valutakursförluster – – 343 68
Aktiverade ränteutgifter 0 –6 – –
Övriga finansiella
kostnader 6 4 3 3
Summa 419 455 751 475
8
NOT FINANSIELLA KOSTNADER
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021
90
NOTER
Koncernen
2021-12-31 2020-12-31
Förfaller till betalning inom 1 år 22 21
Förfaller till betalning mellan 2-5 år 85 80
Förfaller till betalning senare än 5 år 473 462
Summa 580 563







Koncernen
2021 2020
Förvaltningsresultat:
Hemsö Intressenter AB 271 223
Söderport Property Investment AB 236 217
NP3 Fastigheter AB 138 104
Fastighetsbolaget Emilshus AB 39 19
Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra
30 1
Summa 713 565
Värdeförändringar på fastigheter:
Hemsö Intressenter AB 1 126 357
Söderport Property Investment AB 709 296
NP3 Fastigheter AB 469 78
Fastighetsbolaget Emilshus AB 114 4
Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra
46 24
Summa 2 464 759
Värdeförändringar på finansiella instrument:
Hemsö Intressenter AB 42 –17
Söderport Property Investment AB 48 –5
NP3 Fastigheter AB 18 3
Fastighetsbolaget Emilshus AB – –
Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra
– –
Summa 108 –18
Skatt:
Hemsö Intressenter AB –290 –119
Söderport Property Investment AB –88 –104
NP3 Fastigheter AB –132 –39
Fastighetsbolaget Emilshus AB –33 –4
Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra
–15 –7
Summa –558 –272
Moderbolaget
2021 2020
Resultatandelar från kommanditbolag 1 3
Utdelning från dotterbolag 1 153 508
Summa 1 154 511
9
NOT LEASINGKOSTNAD – TOMTRÄTTSAVGÄLD
10
NOT
RESULTAT FRÅN ANDELAR I JOINT VENTURE
OCH INTRESSEFÖRETAG
11
NOT RESULTAT FRÅN ANDELAR I KONCERNFÖRETAG















att:


















12
NOT SKATTEKOSTNAD
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021
91
NOTER


1) I resultat från joint venture är skattekostnaden redan beaktad varför
resultatet återlägges i denna avstämning.
2) Jämförelseåret 2020 räknas enligt svensk skattesats 21,4%.
Koncernen
Specifikation av årets förändring 2021 2020
Redovisat ingående värde 37 548 32 625
Förvärv av fastigheter 4 824 5 585
Investeringar i befintligt bestånd 658 666
Bokfört värde sålda fastigheter –1 351 –1 456
Valutaomräkningseffekt 518 –1 146
Värdeförändring 3 870 1 274
Redovisat värde 31 december 46 067 37 548

MARKNADSVÄRDEN

 









12
NOT SKATTEKOSTNAD, FORTS.
13
NOT FÖRVALTNINGSFASTIGHETER
Belopp i miljoner kronor 2021 2020
Nyuthyrningar/Omförhandlingar 935 485
Avflyttningar/Omförhandlingar –338 –364
Allmän marknadsförändring 3 273 1 154
Totalt 3 870 1 274
Beräkning av direktavkastning 2021-12-31 2020-12-31
Driftnetto enligt rapport över totalresultat 2 573 2 397
Återläggning av tomträttsavgäld –26 –25
Innehavsjustering för förvärv
och försäljningar 139 57
Valutaomräkning till balansdagskurs 44 –67
Justerat driftnetto 2 730 2 362
Bokfört värde fastigheter 46 067 37 548
Direktavkastning, % 6,0 6,3
Avstämning av redovisad skatt
Koncernen Moderbolaget
2021 2020 2021 2020
Resultat före skatt 10 543 4 330 1 330 591
Återläggning resultat från joint venture
1)
–2 718 –1 033 – –
Resultat före skatt exklusive joint venture 7 826 3 297 1 330 591
Förväntad skattekostnad enligt svensk
skattesats 20,6 %
2)
–1 612 –705 –274 –126
Skillnad i utländska skattesatser 213 137 – –
Ej avdragsgilla kostnader –3 –8 –10 –7
Ej skattepliktiga intäkter
börsnoterade aktier 388 – – –
Övriga ej skattepliktiga intäkter 32 38 275 127
Avdragsgilla kostnader redovisade
mot eget kapital – 1 – 1
Upplösning av tidsbestämda underskott – –120 – –
Övriga skattemässiga justeringar 3 28 6 3
Skatt till följd av ändrad taxering –4 0 1 –
Skatt vid fastighetsförsäljningar 108 3 – –
Skattemässigt underskott vid bolags-
förvärv 141 3 – –
Förändring uppskjuten skatt till följd
av ändrad skattesats – 7 – –
Redovisad skatt –736 –619 –2 –2







Redovisad skattekostnad eller
skatteintäkt
Koncernen Moderbolaget
2021 2020 2021 2020
Aktuell skattekostnad:
Beräknad skattekostnad –112 –108 –2 –2
Skatt till följd av ändrad taxering – – – –
Summa aktuell skatt –112 –108 –2 –2
Uppskjuten skattekostnad eller
skatteintäkt:
Uppskjuten skatt avseende
obeskattade reserver 3 – – –
Uppskjuten skatt avseende
underskottsavdrag 63 –182 – –
Uppskjuten skatt avseende temporära
skillnader i finansiella instrument 20 –13 – –
Uppskjuten skatt avseende temporära
skillnader på fastigheter –710 –317 – –
Summa uppskjuten skatt –624 –511 – –
Totalt redovisad skattekostnad –736 –619 –2 –2
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021
92
NOTER
Fastigheter med högst marknadsvärde i bokstavsordning
Fastighet Kommun
Uthyrningsbar
area, kvm
Gjutmästaren 8 Stockholm, Sverige 19 200
Holger-Crafoord Strasse 26 Hechingen, Tyskland 64 000
Hort de Ses Animes 2 Mallorca, Spanien 15 400
Inteckningen 5 Lund, Sverige 24 000
Jordbromalm 3:1 Haninge, Sverige 94 000
Jordbromalm 4:3 Haninge, Sverige 51 400
Koneenkatu 8 Hyvinge, Finland 61 900
Martinkyläntie 9 A Vanda, Finland 52 800
Tikkurilantie 5 Vanda, Finland 62 300
Väinö Tannerin Tie 1 B Vanda, Finland 20 700
Totalt 465 700
VÄRDERINGSMETODIK

















ANALYSER OCH GENERELLA FÖRUTSÄTTNINGAR



























hyran.
ANTAGNA DRIFTNETTON VID VÄRDERING







VÄRDEFÖRÄNDRINGAR RELATIVT INFLATION




KALKYLRÄNTA OCH AVKASTNINGSKRAV





Kort om Sagax fastighetsvärderingar
Verkligt värde 46 067 Mkr
Oberoende värderingsföretag Savills, CBRE, Jones Lang LaSalle samt
Cushman & Wakefield | RED
Kalkylperiod
5-16 år
Antagen inflationsutveckling
0-2,8 %
Drifts- och underhållskostnader Historiska kostnader för respektive fastighet
samt erfarenhet och statistik från jämför-
bara fastigheter
Kalkylränta kassaflöde
4,2-15,6 %. Vägt genomsnitt 7,2 %
Kalkylränta restvärde
4,5-15,6 %. Vägt genomsnitt 7,4 %
Direktavkastningskrav
4,0-14,0 %. Vägt genomsnitt 6,3 %
13
NOT FÖRVALTNINGSFASTIGHETER, FORTS.
Orealiserade värdeförändringar på fastigheter 2012-2021
År
KPI-
förändring
2)
Real värde-
förändring Värdeförändring
1)
2012 134 Mkr 1,5 % 0,7 % 0,8 %
2013 136 Mkr 1,3 % 0,5 % 0,8 %
2014 436 Mkr 3,3 % 0,2 % 3,1 %
2015 677 Mkr 4,5 % 0,0 % 4,5 %
2016 1 306 Mkr 7,1 % 0,7 % 6,4 %
2017 1 113 Mkr 5,0 % 1,4 % 3,6 %
2018 1 265 Mkr 4,8 % 1,6 % 3,2 %
2019 1 301 Mkr 4,2 % 1,5 % 2,8 %
2020 1 274 Mkr 3,6 % 0,4 % 3,3 %
2021 3 870 Mkr 9,3 % 2,5 % 6,8 %
1) Värdeförändringar utöver investeringar.
2) Vägd förändring av KPI eller motsvarande på de marknader Sagax äger
fastigheter.
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021
93
NOTER



















13
NOT FÖRVALTNINGSFASTIGHETER, FORTS.
Direktavkastningskrav vid värderingar
Redovisad direktavkastning
Direktavkastning jämfört med direktavkastningskrav
%
0
2
4
6
8
10
2021202020192018201720162015201420132012
Fastigheternas förväntade framtida kassaflöde under
vald kalkylperiod beräknas enligt följande:
+ Hyresinbetalningar
– Driftutbetalningar
– Underhåll
– Tomträttsavgäld
= Driftnetto
– Investeringar
= Kassaflöde
Känslighetsanalys för fastighetsvärderingar
Värdeförändring
Belopp i
miljoner kronor Förändring 2021 2020
Direktavkastningskrav +/– 0,25 %-enheter –1 412/+1 524 –979/+1 053
Kalkylränta +/– 0,25 %-enheter –953/+972 – 896/+921
Hyresintäkter +/– 5 % +1 958/–2 079 +1 432/–1 427
Fastighetskostnader +/– 5 % –290/+276 –234/+235
Intervaller
Kalkylränta kassaflöde Kalkylränta restvärde Direktavkastningskrav
Marknadssegment 2021 2020 2021 2020 2021 2020
Stockholm 4,2-10,2 % 4,6 -9,9 % 6,2-10,2 % 4,6 -9,9 % 4,1- 8,0 % 4,9-8,0 %
Helsingfors 5,6-9,6 % 5, 5 -11,8 % 5,9-9,6 % 6,9-11,8 % 4,3-8,0 % 4,9-9,8 %
Nederländerna 5,0 -8,1 % 5,1-9,2 % 5,0 -8,1 % 5,1-9,2 % 5,3-9,0 % 5,8 -9,1 %
Paris 5,0-10,5 % 5,0-11,0 % 5,0-10,5 % 5,0-11,0 % 4,0-8,0 % 4 ,0 -7, 8 %
Universitetsstäder i Finland 5,9-15,6 % 5,5-14,0 % 7, 4 -15, 6 % 7,9 - 14 ,0 % 5,8-14,0 % 5,9-12,0 %
Madrid & Barcelona 6,0 -9,5 % 6,3-10,0 % 6,0 -9,5 % 6,3-10,0 % 5, 0 - 7, 5 % 5 , 8 - 7, 0 %
Övriga Finland 5,9-12,6 % 5,5-16,0 % 7,6-12,6 % 7, 5 - 16 , 0 % 6,0-11,0 % 5,5-14,0 %
Övriga Sverige 6,7-11,4 % 7,1 - 11, 3 % 6, 7-11, 4 % 7,1 -11, 3 % 4,6 -9,3 % 5,2-9,3 %
Övriga Europa 4,5-10,0 % 4,8-10,0 % 4,5 -11,0 % 4,8 -11,0 % 5,8-12,0 % 5,8-12,5 %
Vägt genomsnitt 7, 2 % 7, 4 % 7, 4 % 7, 7 % 6,3 % 6,5 %
Kalkylräntor och direktavkastningskrav
Vägda genomsnitt
Kalkylränta kassaflöde Kalkylränta restvärde Direktavkastningskrav
Marknadssegment 2021 2020 2021 2020 2021 2020
Stockholm 7,0 % 7,2 % 7,1 % 7, 2 % 5,0 % 5,4 %
Helsingfors 7, 6 % 8,0 % 7, 8 % 8,4 % 6,2 % 6,5 %
Nederländerna 6,0 % 6,5 % 6,0 % 6,5 % 6,9 % 7,0 %
Paris 7,1 % 7, 5 % 7,1 % 7, 5 % 6,0 % 6,4 %
Universitetsstäder i Finland 8,0 % 8,6 % 8,9 % 9,4 % 7,3 % 7, 4 %
Madrid & Barcelona 7,2 % 7,4 % 7, 2 % 7, 4 % 6,0 % 6,3 %
Övriga Finland 8,3 % 7, 3 % 8,9 % 9,1 % 7, 2 % 7,1 %
Övriga Sverige 8,4 % 8,4 % 8,4 % 8,4 % 6,3 % 6,6 %
Övriga Europa 6,5 % 6,6 % 6,6 % 6,8 % 8,1 % 8,9 %
Vägt genomsnitt 7, 2 % 7, 4 % 7, 4 % 7, 7 % 6,3 % 6,5 %
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021
94
NOTER
VÄRDERINGSFÖRETAGEN
Savills



www.savills.com.
CBRE


www.cbre.com.
Koncernen
Redovisad uppskjuten skatteskuld 2021 2020
Danmark 11 3
Finland 1 292 1 017
Nederländerna 346 177
Spanien 12 13
Sverige 1 311 1 159
Tyskland 115 108
Summa 3 087 2 476













nedan.


Koncernen
2021-12-31 2020-12-31
Konvertibelt skuldebrev 522 514
Obligation 43 37
Övriga långfristiga räntebärande fordringar 110 0
Övriga långfristiga fordringar 38 36
Summa 714 587
 
14
NOT UPPSKJUTEN SKATTESKULD OCH SKATTEFORDRAN
15
NOT FINANSIELLA FORDRINGAR
16
NOT
FÖRUTBETALDA KOSTNADER OCH
UPPLUPNA INTÄKTER
Koncernen Moderbolaget
Uppskjuten skattefordran 2021 2020 2021 2020
Finansiella instrument – – – –
Underskottsavdrag 355 211 – –
Summa 355 211 – –
Uppskjuten skatteskuld
Finansiella instrument 17 36 – –
Temporära skillnader på
fastigheter 3 398 2 623 4 4
Obeskattade reserver 27 30 – –
Summa 3 442 2 689 4 4
Uppskjuten skatteskuld,
netto 3 087 2 476 4 4
Koncernen Moderbolaget
2021-12-31 2020-12-31 2021-12-31 2020-12-31
Periodiserade
upplåningskostnader 15 – 56 45
Periodiserade
hyresrabatter och
förmedlingsprovisioner 152 128 – –
Upplupna hyresintäkter 10 11 – –
Övrigt 30 45 2 –
Summa 207 186 58 45
Jones Lang LaSalle


www.jll.com.
Cushman & Wakefield | RED



www.red.dk.
13
NOT FÖRVALTNINGSFASTIGHETER, FORTS.
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021
95
NOTER










 
kronor  





























Koncernen Moderbolaget
2021-12-31 2020-12-31 2021-12-31 2020-12-31
Räntebärande skulder,
långfristig del 23 368 17 977 8 992 10 625
Företagscertifikat 2 891 1 081 2 891 1 081
Övriga räntebärande
skulder, kortfristig del 95 770 92 70
Summa 26 354 19 828 11 975 11 776
Ej säkerställda obligationslån
Löptid
Nominellt
belopp Valuta Räntevillkor
2019-2023 500 SEK Stibor 3 månader + 0,90 % marginal
2019-2023 250 SEK 1,128 % fast räntekupong
2018-2024 500 EUR 2,00 % fast räntekupong
2019-2025 400 EUR 2,25 % fast räntekupong
2020-2027 300 EUR 1,12 % fast räntekupong
2021-2028 500 EUR 0,75 % fast räntekupong
2021-2029 500 EUR 1,00 % fast räntekupong

 





















 




17
NOT RÄNTEBÄRANDE SKULDER
Nettoskuld 2021-12-31 2020-12-31
Räntebärande skulder 26 354 19 828
Räntebärande tillgångar –676 –550
Likviditet –84 –24
Börsnoterade aktier
1)
–9 380 –2 140
Nettoskuld 16 214 17 114
1) Inkluderar börsnoterade aktier i bolag som redovisas som intresseföretag.
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021
96
NOTER
Kapitalbindning, år Belopp Andel
2022 95 0 %
2023 2 353 9 %
2024 6 535 25 %
2025 4 138 16 %
2026 – –
>2026 13 232 50 %
Summa 26 354 100 %
1) Företagscertifikat om 2 891 miljoner kronor redovisas med förfall 2023 och
2024 då de täcks av outnyttjade långfristiga revolverande kreditfaciliteter
som förfaller 2023 och 2024.

Räntebindning, år Belopp Genomsnittlig ränta Andel
2022 3 691 0,5 % 13 %
2023 1 403 0,8 % 5 %
2024 5 323 2,0 % 19 %
2025 4 113 2,1 % 14 %
2026 – – –
>2026 13 861 1,0 % 49 %
Summa/genomsnitt 28 391
1)
1,3 %
2)
100 %
1) Räntebindning överstiger räntebärande skulder med 2 037 miljoner kronor
2) Baserat på räntebundet belopp















Koncernen
Derivat 2021-12-31 2020-12-31
Övervärden på finansiella derivat 3 0
Undervärden på finansiella derivat –75 –118
Summa –72 –118
Koncernen
Värdeförändringar på finansiella
instrument, orealiserade 2021-12-31 2020-12-31
Räntederivat 32 –6
Valutaderivat 2 –
Börsnoterade aktier 1 700 77
Konvertibelt skuldebrev –12 23
Finansiellt instrument avseende joint venture 147 134
Summa 1 868 228
Koncernen
Värdeförändringar på finansiella
instrument, realiserade 2021-12-31 2020-12-31
Räntederivat –10 1
Summa –10 1







 






























18
NOT FINANSIELLA INSTRUMENT
17
NOT RÄNTEBÄRANDE SKULDER, FORTS.
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021
97
NOTER
Räntederivat 31 december 2021
Räntebindning, år
Nominellt
belopp, Mkr
Marknadsvärde,
Mkr
Genomsnittlig
ränta
1)
2022 800 – 2,5 %
2023 1 153 –2 1,5 %
2024 220 1 0,8 %
2025 – – –
2026 – – –
>2026 629 –73 1,7 %
Summa/genomsnitt 2 802 –75 1,8 %
1) Genomsnittlig strikeränta har använts för räntetak.
Framtida likviditetsflöden för räntebärande
skulder och räntederivat per 2020-12-31
År
IB
skulder Amorteras
UB
skulder
Ränte-
betalning
Derivat-
betalning
Totala
betalningar
2021 19 904 –1 823 18 081 –325 –25 –2 173
2022 18 081 –1 660 16 421 –299 –21 –1 981
2023 16 421 –4 289 12 132 –263 –17 –4 568
2024 12 132 –5 019 7 113 –129 –17 –5 165
2025 7 113 –4 103 3 010 –52 –17 –4 172
>2025 3 010 –3 010 – –34 –42 –3 086
Totalt –19 904 –1 103 –138 –21 145






18
NOT FINANSIELLA INSTRUMENT, FORTS.
Framtida likviditetsflöden för räntebärande
skulder och räntederivat per 2021-12-31
År
IB
skulder Amorteras
UB
skulder
Ränte-
betalning
Derivat-
betalning
Totala
betalningar
2022 26 354 –2 986 23 368 –329 –14 –3 329
2023 23 368 –895 22 473 –323 –11 –1 229
2024 22 473 – 5 113 17 359 –221 –11 –5 345
2025 17 359 – 4 116 13 243 –142 –11 –4 269
2026 13 243 – 13 243 –124 –11 –135
>2026 13 243 –13 243 – –165 –21 –13 430
Totalt –26 354 –1 303 –79 –27 736





 



ÖVRIGA FINANSIELLA INSTRUMENT I RAPPORTEN
ÖVER FINANSIELL STÄLLNING





Derivatavtal 31 december 2021
Antal Nominella belopp Andel
Genomsnittlig
återstående löptid
Genomsnittlig
räntenivå Marknadsvärde
Belopp i miljoner kronor
2021-12-31 2020-12-31 2021-12-31 2020-12-31 2021-12-31 2020-12-31 2021-12-31 2020-12-31 2021-12-31 2020-12-31 2021-12-31 2020-12-31
Nominella ränteswappar:
Deutsche Pfandbriefbank – 1 – 453 – 7 % – 1,3 – 0,7 % – –9
Nordea – 4 – 838 – 14 % – 5,2 – 0,6 % – –32
Swedbank 1 1 251 246 9 % 4 % 1,0 2,0 0,5 % 0,5 % –3 –6
SEB 1 1 629 629 22 % 10 % 6,9 7,9 1,7 % 1,7 % –73 –72
Delsumma 2 7 880 2 166 31 % 36 % 5,2 4,9 1,3 % 1,0 % –76 –119
Räntetak:
Deutsche Pfandbriefbank – 3 – 912 – 15 % – 2,8 – 2,0 % – –
Danske Bank 1 1 220 216 8 % 4 % 2,5 3,5 0,8 % 0,8 % 1 –
ING 1 1 445 437 16 % 7 % 1,5 2,5 2,0 % 2,0 % – –
HSBC – 1 – 371 – 6 % – 0,7 – 1,3 % – –
Nordea 2 3 186 441 7 % 7 % 1,5 0,4 1,3 % 2,2 % – –
Société Générale 1 1 271 266 10 % 4 % 1,3 2,3 2,0 % 2,0 % – –
Swedbank – 2 – 451 – 7 % – 0,0 – 1,5 % – –
SEB 1 1 800 800 29 % 13 % 0,1 1,1 2,5 % 2,5 % – –
Delsumma 6 12 1 922 3 894 69 % 64 % 1,0 1,6 2,0 % 1,9 % 1 –
Summa 8 20 2 802 6 060 100 % 100 % 2,3 2,8 1,8 % 1,6 % –75 –118
– varav avtal i svenska kronor 3 8 1 512 2 536 54 % 47 % 3,0 4,0 2,1 % 1,8 % –73 –100
– varav avtal i euro 5 14 1 290 3 524 46 % 53 % 1,5 1,9 1,4 % 1,4 % –2 –18
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021
98
FINANSIELLA RAPPORTER
Kategorisering av finansiella instrument
Koncernen 2021-12-31 Koncernen 2020-12-31
Finansiella tillgångar och
skulder värderade
till upplupet
anskaffningsvärde
Finansiella tillgångar/
skulder värderade till
verkligt värde via resultatet
Finansiella tillgångar och
skulder värderade
till upplupet
anskaffningsvärde
Finansiella tillgångar/
skulder värderade till
verkligt värde via resultatet
Finansiella tillgångar
Räntederivat – 0 – 0
Finansiellt instrument avseende joint venture – 1 035 – 888
Hyresfordringar 133 – 123 –
Konvertibelt skuldebrev – 522 – 514
Obligation 44 – 37 –
Börsnoterade aktier – 4 772 – 738
Övriga fordringar 297 – 54 –
Likvida medel 84 – 24 –
Summa 558 6 329 238 2 141
Finansiella skulder
Räntederivat – 74 – 118
Räntebärande skulder 26 354 – 19 828 –
Leverantörsskulder 32 – 41 –
Övriga skulder 147 – 191 –
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 897 – 737 –
Summa 27 430 74 20 798 118
18
NOT FINANSIELLA INSTRUMENT, FORTS.
Koncernen Moderbolaget
2021-12-31 2020-12-31 2021-12-31 2020-12-31
Depositioner från
hyresgäster 195 145 – –
Summa 195 145 – –
Koncernen Moderbolaget
2021-12-31 2020-12-31 2021-12-31 2020-12-31
Upplupen fastighets-
skatt 32 24 – –
Upplupna finansiella
kostnader 277 228 134 138
Förutbetalda
hyresintäkter 418 370 – –
Övriga interimsskulder 170 115 22 19
Summa 897 737 156 157
Materiella anläggningstillgångar består främst av fastighetsprojekt
under utveckling, men även av inventarier och anpassningar för Sagax
kontor i Stockholm, Helsingfors, Paris, Rotterdam och Barcelona. För
kontor, bilar och kontorsutrustning som Sagax leasar redovisas en nytt-

19
NOT ÖVRIGA LÅNGFRISTIGA SKULDER
20
NOT
UPPLUPNA KOSTNADER OCH
FÖRUTBETALDA INTÄKTER
21
NOT
MATERIELLA
ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR
Koncernen Moderbolaget
2021-12-31 2020-12-31 2021-12-31 2020-12-31
Ackumulerade anskaffnings-
värden vid årets början 34 17 6 6
Årets investeringar – 17 – –
Omklassificering till
fastigheter –4 – – –
Summa 30 34 6 6
Ackumulerade avskrivningar
vid årets början –8 –7 –5 –5
Årets avskrivningar –1 –1 – –
Summa –8 –8 –5 –5
Bokfört värde 22 26 1 1
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021
99
NOTER
Moderbolaget AB Sagax direktägda och indirekt ägda dotterbolag framgår nedan. Samtliga nedan direktägda dotterbolag där andelen understiger

Direktägda dotterbolag Org nr Säte Andel Antal aktier/andelar
Bokfört värde
2021-12-31
Bokfört värde
2020-12-31
Bilhornet KB 969685-9124 Stockholm 100% 1 1 3
Firethorne AB 556014-2571 Stockholm 100% 14 372 924 661 661
Sagax Alpha AB 556527-1540 Stockholm 100% 1 000 1 1
Sagax Beta AB 556546-4558 Stockholm 100% 1 000 132 132
Sagax Bruket Fastigheter AB 556022-3934 Stockholm 100% 20 000 000 740 740
Sagax Eur AB 559205-4240 Stockholm 100% 1 000 1 1
Sagax Euro MTN AB (publ) 559209-9690 Stockholm 100% 1 000 127 127
Sagax Euro MTN NL B.V. K VK 78311764 Rotterdam 100% 1 0 0
Sagax Europa AB 556715-1914 Stockholm 100% 1 000 714 713
Sagax Fastighet Egah Almuk AB 559075-2720 Stockholm 100% 1 000 0 0
Sagax Finland Holding AB 556923-4262 Stockholm 100% 50 000 373 373
Sagax Finland Oy 2104952- 4 Helsingfors 51% 2 500 27 27
Sagax Invest AB 556640-8547 Stockholm 100% 1 000 30 30
Sagax Jordbro AB 556734 - 4741 Stockholm 100% 1 000 75 75
Sagax Lund AB 556740-3505 Stockholm 100% 1 000 35 35
Sagax Macrohuset AB 559025-5013 Stockholm 100% 1 000 0 0
Sagax Nederland B.V. KVK66495202 Rotterdam 100% 1 000 128 128
Sagax Projektutveckling AB 559029-0473 Stockholm 100% 1 000 0 0
Sagax Real Estate SL B67228676 Barcelona 100% 325 000 000 3 353 796
Sagax Småland AB 556768-9509 Stockholm 100% 1 000 122 121
Sagax Stockholm 7 AB 556909-6109 Stockholm 100% 1 000 98 98
Sagax Stockholm 8 AB 556909-6091 Stockholm 100% 500 4 4
Sagax Stockholm 12 AB 559011-4350 Stockholm 100% 1 000 14 14
Sagax Stockholm 13 AB 559019-6837 Stockholm 100% 1 000 0 0
Sagax Stockholm 19 AB 559081-6665 Stockholm 100% 1 000 260 260
Sagax Stockholm 25 AB 559128-7916 Stockholm 100% 1 000 15 15
Sagax Stockholm 26 AB 559163- 6575 Stockholm 100% 1 000 0 0
Sagax Stockholm 27 AB 559214-7093 Stockholm 100% 1 000 0 0
Sagax Stockholm 28 AB 559235-3634 Stockholm 100% 1 000 491 0
Sagax Stockholm Tio AB 556954-1955 Stockholm 100% 1 000 265 265
Sagax Stockholm Två AB 556713-4837 Stockholm 100% 1 000 1 185 1 185
Sagax Under AB 556563-6924 Stockholm 100% 810 000 307 0
Storstockholms Industrifastigheter AB 556695-9572 Stockholm 100% 1 000 210 210
Svenskasagax Holding SAS FR808512826 Paris 100% 200 000 2 921 888
Veddesta Properties AB 556573-9124 Stockholm 100% 1 000 53 53
Totalsumma 12 343 6 955
22
NOT ANDELAR I KONCERNFÖRETAG
Indirekt ägda dotterbolag Org nr Land Säte
Alpha I Oy 2155931-3 Finland Helsingfors
Asunto Oy Leivonhovi
1)
0150230 -1 Finland Lahtis
Breidan 4 Fastighets KB 969715-9268 Sverige Stockholm
Cephyr AB 556646-0753 Sverige Stockholm
EVAF B-FROST Finland
Properties Oy 211536 0 - 4 Finland Vichtis
Fastighets AB Bergkällavägen 559288-0685 Sverige Stockholm
Fastighets AB Microhuset 559016-3159 Sverige Stockholm
Fastighets AB Råfilmen 556742-6167 Sverige Stockholm
Fastighetsaktiebolaget Apicius 559015-8902 Sverige Stockholm
Fastighetsbolaget Bårebo
Gräsanden AB 556737-4151 Sverige Stockholm
Fastighetsbolaget Erikseger AB 556749-8133 Sverige Stockholm
Fastighetsbolaget Reglaget AB 556591-6706 Sverige Stockholm
Fastighetsförvaltning Skultuna
3 KB 969646-0196 Sverige Stockholm
Förvaltningsbolaget Hedenhög i
Huddinge AB 556468-6615 Sverige Stockholm
Indirekt ägda dotterbolag Org nr Land Säte
Gila Fastighets AB 556659-0260 Sverige Stockholm
Grepens KB 916452-1354 Sverige Lidköping
Huan SL B-58240185 Spanien Barcelona
IJA Fastighet AB 556801-3956 Sverige Stockholm
Jobegu AB 556697-8937 Sverige Stockholm
KB Kolsva 1 916608-8386 Sverige Stockholm
KB Sagax Jordbromalm 6:13 969636-7763 Sverige Stockholm
KB Slänten 17 969667-0604 Sverige Stockholm
Keskinäinen Koy Ruosilankulma 1937007-9 Finland Helsingfors
Keskinäinen Koy Virkatie 10 2475125-5 Finland Vanda
Klingan Tre Fastigheter AB 556726-7942 Sverige Stockholm
Koskelo Holding Oy 2009577-2 Finland Espo
Koy Ansakulma 2705230-2 Finland Vanda
Koy Espoon Karaportti 8 2547952-1 Finland Esbo
Koy Espoon Koskelontie 27 A 2691505-7 Finland Esbo
Koy Espoon Mänkimiehentie 4 2886834-6 Finland Esbo
Koy Espoon Olarinluoma 8 2298118-8 Finland Esbo
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021
100
NOTER
22
NOT ANDELAR I KONCERNFÖRETAG, FORTS.
Indirekt ägda dotterbolag Org nr Land Säte
Koy Espoon Ruukintie 20 0783679-1 Finland Esbo
Koy Forssan Koikkurintie 2 2731647-8 Finland Forssa
Koy Gunnarlankatu 5 2128395-1 Finland Lojo
Koy Helsingin Konalankuja 5 2702587-3 Finland Helsingfors
Koy Helsingin Muonakulma 2756538-6 Finland Helsingfors
Koy Helsingin
Muonamiehenraitti 2809177- 6 Finland Helsingfors
Koy Helsingin Puusepänkatu 2 1589532-9 Finland Helsingfors
Koy Helsingin Ristipellonkulma 2773506-6 Finland Helsingfors
Koy Helsingin Ruosilantie 14 2773505-8 Finland Helsingfors
Koy Helsingin Ruosilantie 16 2773508-2 Finland Helsingfors
Koy Helsingin Valokaari 8 2702507-2 Finland Helsingfors
Koy Hollolan Tarmontie 2-4 2103880-9 Finland Hollola
Koy Hyvinkään Hakakalliontie 7 2731622-4 Finland Hyvinge
Koy Hämeenlinnan
Autotehtaantie 1 2702571-8 Finland Tavastehus
Koy Joensuun Muuntamontie 3 2832727-5 Finland Joensuu
Koy Juhanilanmäki 0734652-2 Finland Vanda
Koy Jyväskylän Ahjokatu 26 1994773-9 Finland Jyväskylä
Koy Jyväskylän
Metsälehmuksentie 6 2933938-2 Finland Vaajakoski
Koy Jyväskylän Metsäraivio 2 2945477-8 Finland Jyväskylä
Koy Jyväskylän Savelankatu 5 2854809-4 Finland Jyväskylä
Koy Jyväskylän Yritystie 1 2854808-6 Finland Jyväskylä
Koy Kampo 3191082-4 Finland Vanda
Koy Kankitie 3004485-6 Finland Jyväskylä
Koy Karkkilan Sähkökiinteistö
1)
1536323-4 Finland Högfors
Koy Kempeleen Vihikari 10 2878206-7 Finland Kempele
Koy Keski-Suomen Talo
1)
0712443-6 Finland Jyväskylä
Koy Kiimingin Hallitie 2 2765013-4 Finland Uleåborg
Koy Koivuhaanportti 10 0741876 - 8 Finland Vanda
Koy Kokkolan Mottisenkatu 6 3242387-6 Finland Karleby
Koy Kokkolan Patamäentie 1 2832725-9 Finland Karleby
Koy Konekeskus 0825860-4 Finland Jyväskylä
Koy Kotkan Kisällinkatu 10 2612405-2 Finland Kotka
Koy Kuopion Lukkosalmenportti 2190203-8 Finland Kuopio
Koy Kuopion Mestarinkatu 5 2731637-1 Finland Kuopio
Koy Lahden Ansiokatu 8 2731639-8 Finland Lahtis
Koy Lahden Jatkokatu 1 2612409-5 Finland Lahtis
Koy Lapuan Metsäkiventie 4 2119444-9 Finland Lappo
Koy Larin Kyöstinkatu 28 2731644-3 Finland Tavastehus
Koy Liedon Avantintie 20 2612411- 6 Finland Lundo
Koy Lohjan Ratakatu 26 2731642-7 Finland Lojo
Koy Luomannotko 5 2731645-1 Finland Esbo
Koy Lyhtykulma 2681286 -7 Finland Helsingfors
Koy Muuramen Punasilta 2097941-2 Finland Muurame
Koy Nimismiehenpelto 0658624-1 Finland Esbo
Koy Oulun Johdinkuja 5 2265934-0 Finland Uleåborg
Koy Oulun Jääsalontie 17 2731625-9 Finland Uleåborg
Koy Oulun Kaapelitie 4 2303033-3 Finland Uleåborg
Koy Oulun Kempeleentie 9 3243920-2 Finland Uleåborg
Koy Oulun Lumijoentie 2 2878202-4 Finland Uleåborg
Koy Oulun Moreenikuja 2 2765012-6 Finland Uleåborg
Koy Oulun Nuottasaarentie 4 3242173-1 Finland Uleåborg
Koy Oulun Äimäkuja 2 3242386-8 Finland Uleåborg
Koy Oulun Äimäkuja 3 3242352-6 Finland Uleåborg
Koy Oulun Äimätie 1 3242351-8 Finland Uleåborg
Koy Oulun Äimätie 5 3242349-7 Finland Uleåborg
Koy Tiilitie 11 3237837-4 Finland Vanda
Koy Pakkasraitti 14 2880525-7 Finland Tusby
Indirekt ägda dotterbolag Org nr Land Säte
Koy Peltolamminkatu 40 0804138-4 Finland Tammerfors
Koy Pirkkalan Lasikaari 1 3004484-8 Finland Birkala
Koy Pirkkalan Muuraintie 3 2787835-8 Finland Birkala
Koy Pirkkalan Ohitustie 2611143 - 8 Finland Tammerfors
Koy Pirkkalan Vesalanportti 2229677-0 Finland Birkala
Koy Porin Korjaamokatu 1 2612408-7 Finland Björneborg
Koy Porin Raja-Hiltantie 8 2731631-2 Finland Björneborg
Koy Rauman Äyhönjärventie 5 2731635-5 Finland Raumo
Koy Ristipellontie 17 2447642-5 Finland Helsingfors
Koy Rovaniemen Teollisuustie 28 2731633-9 Finland Rovaniemi
Koy Rovaniemen
Teollisuustie 29 3242172-3 Finland Rovaniemi
Koy Ruosilantie 18 0744708 - 3 Finland Helsingfors
Koy Salvesenintie 6 2172935-1 Finland Jyväskylä
Koy Seinäjoen Yrittäjäntie 2 2731618-7 Finland Seinäjoki
Koy Sähkötie 8 2565951-4 Finland Vanda
Koy Tampereen Hautalankatu
19-20 2945481-5 Finland Tammerfors
Koy Tampereen
Hautalankatu 31 2945486-6 Finland Tammerfors
Koy Tampereen
Joentaustankatu 3 2731623-2 Finland Tammerfors
Koy Tampereen
Nuutisarankatu 19 2612407-9 Finland Tammerfors
Koy Tampereen Patamäenkatu 7 1636010-7 Finland Tammerfors
Koy Tampereen
Uurastajankatu 3 2028664-0 Finland Tammerfors
Koy Terässammon Yrityskeskus 1740299-7 Finland Jyväskylä
Koy Turun Kuormakatu 17 2466740 - 8 Finland Åbo
Koy Turun Postikatu 3 2955735-5 Finland Åbo
Koy Turun Rydöntie 7 2955742-7 Finland Åbo
Koy Turun Uhrilähteenkatu 2 2955741-9 Finland Åbo
Koy Turun Urusvuorenkatu 3 3088275-3 Finland Åbo
Koy Tuusulan Pakkasraitti 4 2652079-2 Finland Tusby
Koy Tuusulan Uusi Mutka 2414008-3 Finland Tusby
Koy Valdo 3191083-2 Finland Vanda
Koy Vantaan Ansatie 4 0598169-6 Finland Vanda
Koy Vantaan
Hakamäenkuja 8-10 2541642-4 Finland Vanda
Koy Vantaan Hakamäenkulma 2696847-4 Finland Vanda
Koy Vantaan
Honkanummentie 5 10 4 4118 - 4 Finland Vanda
Koy Vantaan Juurakkotie 3 2814954-4 Finland Vanda
Koy Vantaan Kiitoradantie 14 1898385-0 Finland Vanda
Koy Vantaan Klinkkerikaari 2 0558383-1 Finland Vanda
Koy Vantaan Kärkikuja 1832321-1 Finland Vanda
Koy Vantaan Lumijälki 3089291-9 Finland Vanda
Koy Vantaan Martinkyläntie 9 A 2599495-3 Finland Vanda
Koy Vantaan Niittykulma 2756539-4 Finland Vanda
Koy Vantaan Niittyvillankuja 2 2731626-7 Finland Vanda
Koy Vantaan Nuolitie 20 2825579-3 Finland Vanda
Koy Vantaan Porttisuontie 9 2112915 - 3 Finland Vanda
Koy Vantaan Sanomatie 3 2634936-6 Finland Vanda
Koy Vantaan Sarkatie 2 1971094-2 Finland Vanda
Koy Vantaan Taivaltie 4 0625322-8 Finland Vanda
Koy Vantaan Tiilitie 9 2591653-3 Finland Vanda
Koy Vantaan Tikkurilantie 146 2702493-4 Finland Vanda
Koy Vantaan Tikkurilantie 5 2319111- 0 Finland Vanda
Koy Vantaan Trukkikuja 1 2613719- 5 Finland Vanda
Koy Vantaan Tulkintie 29 1635180-9 Finland Vanda
Koy Vantaanlaaksontie 6 2298116 -1 Finland Vanda
Koy Vesalankadun hallit 2339358-0 Finland Birkala
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021
101
NOTER
22
NOT ANDELAR I KONCERNFÖRETAG, FORTS.
Indirekt ägda dotterbolag Org nr Land Säte
Koy Virkatie 7 2565952-2 Finland Vanda
Koy Virkatie 8 A 2565960-2 Finland Vanda
Koy Virkatie 8 B 2565956-5 Finland Vanda
Koy Väinö Tannerin Tie 1 3007067-5 Finland Vanda
Koy Väiski 3191085-9 Finland Vanda
Koy Ylivieskan
Kettukallionkatu 3 3242171-5 Finland Ylivieska
Koy Ylivieskan Kiskotie 2 2731628-3 Finland Ylivieska
Koy Ylöjärven Teollisuustie 11 2607210-9 Finland Ylöjärvi
Koy Ylöjärven Vanha
Vaasantie 13 2607206-1 Finland Ylöjärvi
Koy Ylöjärven Vanha
Vaasantie 3 2952073-9 Finland Ylöjärvi
Koy Yrityspaja 1731678 -1 Finland Jyväskylä
Koy Ärrävaara 2404395-3 Finland Vanda
Kugghjulet 3 AB 556034-5901 Sverige Stockholm
Leverantören 1 AB 556921-3928 Sverige Stockholm
M/K Pirkkala I Oy 2776589-8 Finland Birkala
M/K Pirkkala II Oy 2829129-2 Finland Birkala
Marcato Fastigheter AB 556438-8527 Sverige Stockholm
Marcato Förvaltnings AB 556248-7982 Sverige Stockholm
Montajes y Equipamientos SL B-35292119 Spanien Barcelona
Murarnas Hus AB 556565-2343 Sverige Stockholm
Panncentralen 1 Fastighets AB 556606-2583 Sverige Stockholm
Parque Empresarial Butarque SL B-82308966 Spanien Madrid
Primo Veddesta Fastigheter AB 559111- 8 0 87 Sverige Stockholm
Sagax Ackumulatorn i Hud-
dinge AB 556623 -1170 Sverige Stockholm
Sagax Almere 1 B.V. KVK67193439 Nederländerna Rotterdam
Sagax Alpha KB 969667-5777 Sverige Stockholm
Sagax Atan AB 559165-0006 Sverige Stockholm
Sagax Beta KB 969680-2256 Sverige Stockholm
Sagax Beta Komplementär AB 556646-6891 Sverige Stockholm
Sagax Bidco 8 AB 559320-1691 Sverige Stockholm
Sagax Bidco 9 AB 559320-1709 Sverige Stockholm
Sagax Bidco 10 AB 559320 -1717 Sverige Stockholm
Sagax Bidco 11 AB 559320-1725 Sverige Stockholm
Sagax Bidco 12 AB 559320 -1733 Sverige Stockholm
Sagax Bidco 13 AB 559320 -1741 Sverige Stockholm
Sagax Bidco 14 AB 559320-1758 Sverige Stockholm
Sagax Bidco 15 AB 559320 -1766 Sverige Stockholm
Sagax Bidco 16 AB 559320 -1774 Sverige Stockholm
Sagax Bidco 17 AB 559320-1600 Sverige Stockholm
Sagax Bokbindaren 1 AB 556757-8504 Sverige Stockholm
Sagax Dess AB 559235-3659 Sverige Stockholm
Sagax Diameter AB 559276 -9839 Sverige Stockholm
Sagax Donker Duyvisweg
301 B.V. KVK66641276 Nederländerna Rotterdam
Sagax Dur AB 559235-3675 Sverige Stockholm
Sagax Eindhoven 1 B.V. KVK67272177 Nederländerna Rotterdam
Sagax Elb AB 559164 -9 974 Sverige Stockholm
Sagax Elektra 11 AB 559092-7595 Sverige Stockholm
Sagax Eng AB 559164-9966 Sverige Stockholm
Sagax Finland AB 556759-7975 Sverige Stockholm
Sagax Finland Asset
Management Oy 2513597-2 Finland Helsingfors
Sagax Finland Holding 2 Oy 2547955-6 Finland Helsingfors
Sagax Finland Holding 4 Oy 2590939-2 Finland Helsingfors
Sagax Finland Holding 6 Oy 2608825-8 Finland Kotka
Sagax Finland Holding 7 Oy 2655160-1 Finland Helsingfors
Sagax Finland Holding 8 Oy 2676625-8 Finland Helsingfors
Indirekt ägda dotterbolag Org nr Land Säte
Sagax Finland Holding 9 Oy 2681285-9 Finland Helsingfors
Sagax Finland Holding 10 Oy 2709703-3 Finland Forssa
Sagax Finland Holding 11 Oy 2753789-5 Finland Helsingfors
Sagax Finland Holding 12 Oy 2807403- 6 Finland Helsingfors
Sagax Finland Holding 13 Oy 2913112-7 Finland Helsingfors
Sagax Finland Holding 14 Oy 2913111-9 Finland Vanda
Sagax Finland Holding 15 Oy 2915842-6 Finland Helsingfors
Sagax Finland Holding 16 Oy 2915844-2 Finland Helsingfors
Sagax Finland Holding 17 Oy 2945479-4 Finland Helsingfors
Sagax Finland Holding 18 Oy 3085889-2 Finland Helsingfors
Sagax Finland Holding 19 Oy 3105016-6 Finland Helsingfors
Sagax Finland Holding 20 Oy 3219292-4 Finland Helsingfors
Sagax Finland Holding 21 Oy 3241805-7 Finland Helsingfors
Sagax Finland Holding 22 Oy 3243385-5 Finland Helsingfors
Sagax Finland RE Ky 3190931-3 Finland Helsingfors
Sagax Finland Real Estate Oy 2553679-2 Finland Helsingfors
Sagax Hallenstraat 16 B.V. KVK66500133 Nederländerna Rotterdam
Sagax Haninge AB 556730-5080 Sverige Stockholm
Sagax Helsingborg KB 969716-9374 Sverige Stockholm
Sagax HoldCo 1 B.V. KVK70337136 Nederländerna Rotterdam
Sagax HoldCo 2 B.V. KVK71059679 Nederländerna Rotterdam
Sagax HoldCo 3 B.V. KVK 73374350 Nederländerna Rotterdam
Sagax HoldCo 4 B.V. KVK75791013 Nederländerna Rotterdam
Sagax HoldCo 5 B.V. KVK78137667 Nederländerna Rotterdam
Sagax HoldCo 6 B.V. KVK80927467 Nederländerna Rotterdam
Sagax Holdco 7 B.V. K VK84741716 Nederländerna Rotterdam
Sagax Holdco 8 B.V. KVK84741783 Nederländerna Rotterdam
Sagax Holding 1 ApS 35669752 Danmark Herlev
Sagax Huskvarna AB 556703-0555 Sverige Stockholm
Sagax Industrial 1 B.V. KVK68504691 Nederländerna Rotterdam
Sagax Industrial 2 B.V. KVK68504802 Nederländerna Rotterdam
Sagax Industrial 3 B.V. KVK69131589 Nederländerna Rotterdam
Sagax Industrial 4 B.V. KVK69131554 Nederländerna Rotterdam
Sagax Industrial 5 B.V. K VK69131511 Nederländerna Rotterdam
Sagax Industrial 6 B.V. K VK7033874 4 Nederländerna Rotterdam
Sagax Industrial 7 B.V. KVK70338833 Nederländerna Rotterdam
Sagax Industrial 8 B.V. KVK70701393 Nederländerna Rotterdam
Sagax Industrial 9 B.V. KVK70697620 Nederländerna Rotterdam
Sagax Industrial 10 B.V. KVK71061584 Nederländerna Rotterdam
Sagax Industrial 11 B.V. KVK71062394 Nederländerna Rotterdam
Sagax Industrial 12 B.V. KVK71851240 Nederländerna Rotterdam
Sagax Industrial 13 B.V. KVK 71851178 Nederländerna Rotterdam
Sagax Industrial 14 B.V. KVK 71851194 Nederländerna Rotterdam
Sagax Industrial 15 B.V. KVK 71851143 Nederländerna Rotterdam
Sagax Industrial 16 B.V. KVK72572256 Nederländerna Rotterdam
Sagax Industrial 17 B.V. KVK72572299 Nederländerna Rotterdam
Sagax Industrial 18 B.V. KVK72572310 Nederländerna Rotterdam
Sagax Industrial 19 B.V. KVK73376884 Nederländerna Rotterdam
Sagax Industrial 20 B.V. KVK73377007 Nederländerna Rotterdam
Sagax Industrial 21 B.V. KVK 73377112 Nederländerna Rotterdam
Sagax Industrial 22 B.V. KVK75794446 Nederländerna Rotterdam
Sagax Industrial 23 B.V. KVK75794462 Nederländerna Rotterdam
Sagax Industrial 24 B.V. KVK75794497 Nederländerna Rotterdam
Sagax Industrial 25 B.V. KVK17026761 Nederländerna Rotterdam
Sagax Industrial 26 B.V. KVK80932800 Nederländerna Rotterdam
Sagax Industrial 27 B.V. KVK80932525 Nederländerna Rotterdam
Sagax Industrial 28 B.V. KVK80933076 Nederländerna Rotterdam
Sagax Industrial 28 B.V. KVK80933076 Nederländerna Rotterdam
Sagax Industrial 29 B.V. K VK8474 4596 Nederländerna Rotterdam
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021
102
NOTER
1) Joint operations.
22
NOT ANDELAR I KONCERNFÖRETAG, FORTS.


förvalta och utveckla fastigheter i Sverige. Söderport äger fastigheter
framförallt inom segmenten lager och lätt industri. Söderport äger även

dotterföretag i Söderports koncernredovisning. På uppdrag av Söder-
port ombesörjer Sagax fastighetsförvaltning i Stockholm och ekonomisk
förvaltning av Söder port koncernen. Fastighetsförvaltning i Göteborg
ombesörjs av Nyfosa.

av Hemsö Fastighets AB. Resterande aktier ägs av Tredje AP-fonden.

www.hemso.se.


fokus på kommersiella förvaltningsfastigheter främst i norra Sverige.
23
NOT ANDELAR I JOINT VENTURE OCH INTRESSEFÖRETAG




att förvärva, utveckla och förvalta högavkastande kommersiella fastig-

www.emilshus.com.



uthyrda till Beijer Byggmaterial AB. Den uthyrningsbara arean uppgår

Sagax redovisar resultat- och ägarandelar i joint venture och
intresse företag enligt kapitalandelsmetoden. Resultatandelar, liksom
tillkommande förvärvskostnader, redovisas över värdena på andelarna i
koncernredovisningen. Koncernens totalresultat innefattar koncernens
andel av totalresultaten i investeringsobjekten.
Indirekt ägda dotterbolag Org nr Land Säte
Sagax Industrial 30 B.V. KVK84744685 Nederländerna Rotterdam
Sagax Industrial 31 B.V. KVK8474 4774 Nederländerna Rotterdam
Sagax Industrial 32 B.V. KVK84744731 Nederländerna Rotterdam
Sagax Industrial 33 B.V. KVK84744642 Nederländerna Rotterdam
Sagax Industrial 34 B.V. KVK84744847 Nederländerna Rotterdam
Sagax Industrial 35 B.V. KVK84744960 Nederländerna Rotterdam
Sagax Industrial 36 B.V. KVK84744936 Nederländerna Rotterdam
Sagax Industrial 37 B.V. KVK84745045 Nederländerna Rotterdam
Sagax Industrial 38 B.V. KVK84746505 Nederländerna Rotterdam
Sagax Jykeskeljo Oy 1772102-3 Finland Jyväskylä
Sagax Keskikankaantie 9 Oy 2059988-2 Finland Hollola
Sagax Kista AB 556855-5006 Sverige Stockholm
Sagax Konsumentvägen AB 556717-8305 Sverige Stockholm
Sagax Korsberga AB 556715-1963 Sverige Stockholm
Sagax Kubik AB 559276 -9839 Sverige Stockholm
Sagax Kvadrat AB 559276 -9771 Sverige Stockholm
Sagax Kvm AB 559128-7809 Sverige Stockholm
Sagax Lager AB 559128-7791 Sverige Stockholm
Sagax Lillsjö AB 556674-7365 Sverige Stockholm
Sagax Mellan AB 556541-8778 Sverige Stockholm
Sagax MIX AB 559003-7213 Sverige Stockholm
Sagax Moll AB 559235-3683 Sverige Stockholm
Sagax NEEAH AB 556715-8521 Sverige Stockholm
Sagax Postflyg AB 556791-5052 Sverige Stockholm
Sagax RE Holding Oy 3219690-9 Finland Helsingfors
Sagax RE Portfolio 1 Oy 3220027-7 Finland Helsingfors
Sagax RE Portfolio 2 Oy 3220036-5 Finland Lahtis
Sagax RE Portfolio 3 Oy 3220043-7 Finland Tammerfors
Sagax RE Portfolio 4 Oy 3219621-2 Finland Jyväskylä
Sagax Real Estate ApS 3566974 4 Danmark Herlev
Sagax Rek AB 559164-9982 Sverige Stockholm
Sagax Roosendaal 1 B.V. KVK67470939 Nederländerna Rotterdam
Sagax Rosersberg AB 556740-3596 Sverige Stockholm
Sagax Sapla 1 AB 556740 -5187 Sverige Stockholm
Sagax Sapla 2 AB 556740-5294 Sverige Stockholm
Indirekt ägda dotterbolag Org nr Land Säte
Sagax Sapla 3 AB 556740 -5286 Sverige Stockholm
Sagax Sapla 4 AB 556740 -5278 Sverige Stockholm
Sagax Sapla 5 AB 556683-0377 Sverige Stockholm
Sagax SEK AB 559199-7415 Sverige Stockholm
Sagax Skarphallen AB 556979-4588 Sverige Stockholm
Sagax Skarpnäck AB 556852-4531 Sverige Stockholm
Sagax Solna AB 556073-1407 Sverige Stockholm
Sagax Staffanstorp AB 556805-3762 Sverige Stockholm
Sagax Stockholm 20 AB 559081-6657 Sverige Stockholm
Sagax Stockholm 23 AB 559083-1888 Sverige Stockholm
Sagax Stockholm 29 AB 559276-9789 Sverige Stockholm
Sagax Stockholm 30 AB 559278-7591 Sverige Stockholm
Sagax Stockholm 31 AB 559296-2095 Sverige Stockholm
Sagax Stockholm 32 AB 559296-2079 Sverige Stockholm
Sagax Stockholm Nio AB 556954-1963 Sverige Stockholm
Sagax Sätra AB 556930-2085 Sverige Stockholm
Sagax Tel B.V. KVK67390382 Nederländerna Rotterdam
Sagax Terneuzen B.V. KVK68120370 Nederländerna Rotterdam
Sagax Tyskland AB 556715-1930 Sverige Stockholm
Sagax Veddesta 2:42 AB 556804-6436 Sverige Stockholm
Sagax Yta AB 559128-7908 Sverige Stockholm
Sagax Åptimera AB 556200-9844 Sverige Stockholm
Sagax Älvsjö AB 559035-3149 Sverige Stockholm
Satrap Kapitalförvaltning AB 556748 -3309 Sverige Stockholm
SCI Svenskasagax 5 538619891 Frankrike Paris
SCI Svenskasagax 6 539294041 Frankrike Paris
Skruvnyckeln Holding AB 559105 - 5743 Sverige Stockholm
Storstockholms
Industrifastigheter KB 969695-2648 Sverige Stockholm
Stubbehagen Fastighets AB 556698-0891 Sverige Stockholm
Svenskasagax 1 SAS 808495303 Frankrike Paris
Svenskasagax 2 SAS 822558268 Frankrike Paris
Svenskasagax 3 SAS 834337230 Frankrike Paris
Svenskasagax 4 SAS 851392084 Frankrike Paris
T E Real Estate KB 969712-2852 Sverige Stockholm
Tillverkaren 1 Fastighets AB 556730-4307 Sverige Stockholm
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021
103
NOTER
Bokfört värde joint venture/intresseföretag
Moderbolaget
Joint venture Org nr Säte Andel 2021-12-31 2020-12-31
Hemsö Intressenter AB 556917-4336 Stockholm 50 % 735 585
Summa 735 585
Koncernen
Joint venture/Intresseföretag Org nr Säte Andel av rösterna 2021-12-31 2020-12-31
Hemsö Intressenter AB 556917-4336 Stockholm 50 % 3 534 2 318
Söderport Property Investment AB 559194-8681 Stockholm 50 % 2 622 1 909
NP3 Fastigheter AB 556749-1963 Sundsvall 22 % 1 900 1 257
Fastighetsbolaget Emilshus AB 559164-8752 Vetlanda 26 % 437 197
Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra AB 559235-3667 Stockholm 50 % 291 265
Summa 8 784 5 945
23
NOT ANDELAR I JOINT VENTURE OCH INTRESSEFÖRETAG, FORTS.
Sagax joint venture
Hemsö Intressenter AB Söderport Property Investment AB Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra
1)
2021
jan-dec
2020
jan-dec
2021
jan-dec
2020
jan-dec
2021
jan-dec
2020
jan-dec
Sagax ägarandel, % 15 15 50 50 50 50
Hyresintäkter, Mkr 3 614 3 270 853 818 89 5
Förvaltningsresultat, Mkr 2 145 1 810 504 466 59 3
Årets resultat, Mkr 8 189 3 333 1 900 844 109 49
Sagax andel av förvaltningsresultat, Mkr 271 223 236 217 30 1
2021
jan-dec
2020
jan-dec
2021
jan-dec
2020
jan-dec
2021
jan-dec
2020
jan-dec
Antal fastigheter 441 392 83 82 33 37
Hyresvärde, Mkr 3 899 3 429 901 899 86 91
Fastigheternas bokförda värde, Mkr 75 737 62 240 12 882 11 9 0 9 1 429 1 440
Uthyrningsbar area, kvm 2 218 000 2 005 000 743 000 778 000 181 000 203 000
Hyresduration, år 9,6 9,8 4,6 4,8 6,6 6,8
Ekonomisk vakansgrad, % 2 2 5 6 – –
Räntebärande skulder, Mkr 42 498 38 652 6 209 6 354 786 842
Kapitalbindning, år 6,8 6,7 2,4 3,5 2,9 4,0
Räntebindning, år 6,3 6,2 2,3 3,1 1,8 3,2
Marknadsvärde för räntederivat, Mkr 161 –231 –124 –219 – –
Sagax redovisade andelsvärde, Mkr 3 534 2 318 2 622 1 909 291 265
1) Ess-Sierra blev ett joint venture 2020-12-11
Avstämning andelsvärden joint venture
Hemsö Intressenter AB Söderport Property Investment AB Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra
2021 -12-31 2020 -12-31 2021 -12-31 2020 -12-31 2021 -12-31 2020 -12-31
Sagax andel av eget kapital
3 534 2 318 2 490 1 916 294 273
Redovisat värde för andel
3 534 2 318 2 622 1 909 291 265
Hemsö Intressenter AB Söderport Property Investment AB Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra
Koncernen Moder bolaget Koncernen Moder bolaget Koncernen Moder bolaget
Ingående balans 2021- 01-01
2 318 585 1 909 – 265 –
Andel av total resultat 1 158 – 905 – 60 –
Utdelning –92 – –200 – –33 –
Kapital tillskott 150 150 8 – – –
Utgående balans 2021-12-31 3 534 735 2 622 – 291 –
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021
104
NOTER
Summerade resultaträkningar joint venture
Hemsö Intressenter AB
1)
Söderport Property Investment AB Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra
2021 2020 2021 2020 2021 2020
Förvaltningsresultat 542 446 504 466 59 3
Värdeförändringar fastigheter 2 252 714 1 483 605 77 62
Värdeförändringar finansiella instrument 84 –34 99 –11 – 8
Skatter –579 –238 –186 –216 –28 –16
Årets resultat 2 299 888 1 900 844 109 49
Övrigt totalresultat 17 –26 – – – –
Årets totalresultat 2 315 862 1 900 844 109 49
Resultat tillhörigt ägare utan bestämmande inflytande – – 40 36 – –
Sagax andel av årets totalresultat 1 158 431 905 404 60 19
1) Hemsö Intressenter AB äger 30 % av Hemsö Fastighets AB.
Summerade balansräkningar joint venture
Hemsö Intressenter AB
1)
Söderport Property Investment AB Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra
2021 2020 2021 2020 2021 2020
Förvaltnings fastigheter – – 12 882 11 909 1 429 1 440
Övriga anläggnings tillgångar 7 375 5 814 475 272 – –
Likvida medel 32 32 386 161 27 21
Övriga omsättnings tillgångar – – 91 67 – 4
Summa tillgångar 7 407 5 846 13 834 12 409 1 456 1 465
Eget kapital
5 896 4 335 5 291 4 136 589 546
Räntebärande långfristiga skulder 1 470 1 470 6 208 6 303 786 842
Derivat – – 127 220 – –
Uppskjuten skatteskuld – – 1 361 1 087 36 15
Övriga långfristiga skulder – – 348 312 – 34
Räntebärande kortfristiga skulder – – 50 50 – –
Kortfristiga skulder 41 41 449 301 45 28
Summa eget kapital och skulder 7 407 5 846 13 834 12 409 1 456 1 465
1) Hemsö Intressenter AB äger 30 % av Hemsö Fastighets AB.
23
NOT ANDELAR I JOINT VENTURE OCH INTRESSEFÖRETAG, FORTS.
Summerade balansräkningar intresseföretag
NP3 Fastigheter AB
Fastighetsbolaget
Emilshus AB
2021-12-31 2021-12-31
Förvaltningsfastigheter 17 335 4 827
Övriga anläggnings tillgångar 987 14
Likvida medel 269 93
Övriga omsättnings tillgångar 127 53
Summa tillgångar 18 718 4 987
Eget kapital
6 743 1 848
Räntebärande långfristiga
skulder 9 285 2 004
Derivat 9 –
Uppskjuten skatteskuld 969 171
Övriga långfristiga skulder 106 46
Kortfristiga skulder 1 606 918
Summa eget kapital och skulder 18 718 4 987
Avstämning andelsvärden intresseföretag
NP3 Fastigheter AB
Fastighetsbolaget
Emilshus AB
2021-12-31 2021-12-31
Sagax andel av eget kapital
1 314 469
Redovisat värde för andel
1 900 437
NP3 Fastigheter AB
Fastighetsbolaget
Emilshus AB
Koncernen Koncernen
Ingående balans 2021- 01-01
1 257 197
Förvärv 197 121
Andel av totalresultat 493 121
Utdelning –46 –2
Utgående balans 2021-12-31 1 900 437
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021
105
NOTER
Summerade resultaträkningar intresseföretag
NP3
Fastigheter AB
Fastighetsbolaget
Emilshus AB
2021 2021
Förvaltningsresultat 759 131
Värdeförändringar fastigheter 1 642 454
Värdeförändringar finansiella instrument 64 13
Skatter –444 –129
Årets resultat 2 020 469
Övrigt totalresultat –
–
Årets totalresultat 2 020 469
Resultat tillhörigt ägare utan
bestämmande inflytande 4 –
Sagax andel av årets totalresultat 493 121
Moderbolaget
Koncernföretag 2021-12-31 2020-12-31
Kortfristiga fordringar på koncernföretag
Bilhornet KB 49 45
Cephyr AB 8 5
Fastighets AB Råfilmen 30 –
Fastighetsaktiebolaget Apicius 295 65
Gila Fastighets AB 2 2
IJA Fastighet AB – 6
Jobegu AB 0 1
Klingan Tre Fastigheter AB 3 1
Marcato Fastigheter AB 60 44
Marcato Förvaltning AB 50 26
Murarnas Hus AB 3 1
Panncentralen 1 AB 62 97
Sagax Almere 1 B.V. 227 305
Sagax Alpha AB 110 112
Sagax Atan AB – 10
Sagax Beta AB 62 143
Sagax Bokbindaren 1 AB 189 237
Sagax Bruket AB 286 274
Sagax Donker Duyvisweg 301 B.V. 66 56
Sagax Eindhoven 1 B.V. 30 44
Sagax Elb AB – 17
Sagax Elektra 11 AB 7 0
Sagax Eur AB 461 458
Sagax Euro MTN AB 37 –
Sagax Fastighet Egah Almuk AB 7 3
Sagax Finland Holding 2 Oy – 7
Sagax Finland Holding 4 Oy 402 379
Sagax Finland Holding 6 Oy 420 100
Sagax Finland Holding 7 Oy 383 –
Sagax Finland Holding 8 Oy 4 8
Sagax Finland Holding 9 Oy 323 328
Sagax Finland Holding 10 Oy – 20
Sagax Finland Holding 11 Oy 1 3
25
NOT FORDRINGAR PÅ KONCERNFÖRETAG
Moderbolaget
Koncernföretag 2021-12-31 2020-12-31
Sagax Finland Holding 12 Oy 135 143
Sagax Finland Holding 13 Oy 6 13
Sagax Finland Holding 14 Oy 51 59
Sagax Finland Holding 16 Oy 269 195
Sagax Finland Holding 17 Oy 127 125
Sagax Finland Holding 19 Oy 199 157
Sagax Finland Holding 20 Oy 51 –
Sagax Finland Holding 21 Oy 10 –
Sagax Finland Holding 22 Oy 70 –
Sagax Finland Oy 1 289 –
Sagax Finland RE Ky 208 –
Sagax Finland Real Estate Oy 987 182
Sagax Hallenstraat 16 B.V. 29 38
Sagax Haninge AB 28 23
Svenska Holding SAS – 15
Sagax Holding 1 ApS 37 43
Sagax HoldCo 1 B.V. 131 163
Sagax Industrial 1 B.V. 49 130
Sagax Industrial 2 B.V. 37 73
Sagax Industrial 3 B.V. 16 20
Sagax Industrial 4 B.V. 36 51
Sagax Industrial 5 B.V. 135 181
Sagax Industrial 6 B.V. 29 33
Sagax Industrial 8 B.V. 34 40
Sagax Industrial 9 B.V. 15 20
Sagax Industrial 10 B.V. 57 64
Sagax Industrial 11 B.V. 21 24
Sagax Industrial 12 B.V. 63 74
Sagax Industrial 13 B.V. 101 105
Sagax Industrial 14 B.V. 31 32
Sagax Industrial 15 B.V. 72 86
Sagax Industrial 16 B.V. 101 105
Sagax Industrial 17 B.V. 117 68
Sagax Industrial 18 B.V. 328 327
23
NOT
ANDELAR I JOINT VENTURE OCH
INTRESSEFÖRETAG, FORTS.
24
NOT FORDRINGAR PÅ JOINT VENTURES
Koncernen Moderbolaget
Långfristiga fordringar
på joint ventures 2021-12-31 2020-12-31 2021-12-31 2020-12-31
Fastighetsaktiebolaget
Ess-Sierra – 34 – 34
Sagax Tsg AB 8 7 – –
Summa 8 41 – 34
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021
106
NOTER
Moderbolaget
Koncernföretag 2021-12-31 2020-12-31
Långfristiga fordringar på koncernföretag
Fastighetsaktiebolaget Råfilmen 113 145
Marcato Fastigheter AB 131 –
Panncentralen 1 AB 183 –
Sagax Fastighet Egah Almuk AB 40 39
Sagax Finland Holding 2 Oy 424 265
Sagax Finland Holding 8 Oy 305 263
Sagax Finland Holding 10 Oy 289 285
Sagax Finland Holding 11 Oy 87 90
Sagax Jordbro AB – 527
Sagax Veddesta 2:42 AB 40 40
Sagax Älvsjö AB 113 –
Summa 1 725 1 654
Moderbolaget
Koncernföretag 2021-12-31 2020-12-31
Kortfristiga skulder till koncernföretag
Firethorne AB 881 684
Sagax Atan AB 336 –
Sagax Euro MTN AB – 1138
Sagax Euro MTN NL B.V. 1 –
Sagax Europa AB 379 37
Sagax Finland AB 111 –
Sagax Finland Oy – 702
Sagax Finland Asset Management 13 16
Sagax Finland Holding 2 Oy 7 –
Sagax Finland Holding 10 Oy 1 –
Sagax Finland Holding 15 Oy 16 6
Sagax Finland Holding 18 Oy 15 8
Sagax Jordbro AB – 218
Sagax Lund AB 20 –
Sagax SEK AB 142 68
Sagax Stockholm 19 AB 126 –
Sagax Stockholm 27 AB 93 165
Sagax Stockholm 28 AB 222 186
Sagax Stockholm 29 AB 4 –
Satrap Kapitalförvaltning AB – 225
Sagax Under AB 283 –
Sagax Veddesta 2:42 AB 146 –
Svenskasagax Holding SAS 1 –
Summa 2 797 3 453
26
NOT SKULDER TILL KONCERNFÖRETAG
Moderbolaget
Koncernföretag 2021-12-31 2020-12-31
Långfristiga skulder till koncernföretag
Sagax Euro MTN NL B.V. 3 069 –
Sagax Finland Oy – 251
Sagax SEK AB 11 486 3 162
Summa 14 555 3 413
25
NOT FORDRINGAR PÅ KONCERNFÖRETAG, FORTS
Moderbolaget
Koncernföretag 2021-12-31 2020-12-31
Sagax Industrial 19 B.V. 89 92
Sagax Industrial 20 B.V. 46 50
Sagax Industrial 21 B.V. 281 298
Sagax Industrial 22 B.V. 257 123
Sagax Industrial 23 B.V. 177 130
Sagax Industrial 24 B.V. 369 20
Sagax Industrial 25 B.V. 34 –
Sagax Industrial 26 B.V. 428 –
Sagax Industrial 27 B.V. 138 –
Sagax Industrial 28 B.V. 82 –
Sagax Invest AB 907 –
Sagax Jordbro AB 311 –
Sagax Kista AB 148 130
Sagax Konsumentvägen AB 2 –
Sagax Korsberga AB – 8
Sagax Lund AB – 22
Sagax Macrohuset AB 31 30
Sagax Mix AB 44 39
Sagax Projektutveckling AB 22 24
Sagax RE Holding AB 1 –
Sagax RE Holding Oy 208 –
Sagax RE Portfolio 1 Oy 404 –
Sagax RE Portfolio 2 Oy 76 –
Sagax RE Portfolio 3 Oy 429 –
Sagax RE Portfolio 4 Oy 256 –
Sagax Real Estate ApS 1 1
Sagax Real Estate SL 170 1 990
Sagax Resan 1 AB – 1
Sagax Roosendaal 1 B.V. 20 30
Sagax Rosersberg AB 40 35
Sagax Skarpnäck AB 40 40
Sagax Småland AB 474 445
Sagax Solna AB 15 –
Sagax Stockholm 7 AB 347 –
Sagax Stockholm 8 AB 89 92
Sagax Stockholm 12 AB 2 2
Sagax Stockholm 13 AB 362 293
Sagax Stockholm 15 AB – 4
Sagax Stockholm 19 AB – 31
Sagax Stockholm 23 AB 248 265
Sagax Stockholm 25 AB 18 17
Sagax Stockholm 26 AB 69 18
Sagax Stockholm 31 AB 2 –
Sagax Stockholm Tio AB 71 65
Sagax Stockholm Två AB 1 074 2
Sagax Sätra AB 11 11
Sagax Tel B.V. 32 33
Sagax Temple Holding 2 Oy – 233
Sagax Temple Portfolio 1 Oy – 335
Sagax Temple Portfolio 2 Oy – 92
Sagax Temple Portfolio 3 Oy – 417
Sagax Temple Portfolio 4 Oy – 315
Sagax Terneuzen B.V. 174 234
Sagax Tyskland AB 407 469
Sagax Veddesta 2:42 AB 3 –
Sagax Yta AB 29 29
Sagax Älvsjö AB 45 –
Satrap Kapitalförvaltning AB 1 522 –
Storstockholms Industrifastigheter AB 214 209
Svenskasagax 2 SAS 355 254
Svenskasagax 3 SAS – 444
Svenskasagax 4 SAS 189 828
Tillverkaren 1 Fastighets AB 23 20
Veddesta Properties AB – 8
Summa 19 232 13 614
25
NOT FORDRINGAR PÅ KONCERNFÖRETAG, FORTS
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021
107
NOTER
AKTIEKAPITAL





aktier var fullt betalda. Rösträtter och aktiekapitalandelar per aktieslag
presenteras här intill.
Aktiekapitalets utveckling enligt Bolagsverket de senaste tio åren
beskrivs nedan.
Aktiekapitalets utveckling 2012-2021
Datum Händelse
Förändring
aktiekapital
Totalt
aktie kapital
Totalt antal
A-aktier
Totalt antal
B-aktier
Totalt antal
D-aktier
Totalt antal
preferensaktier Totalt antal aktier
2012-12-21 Riktad nyemission 63 739 890 317 084 110 13 416 822 – – 50 000 000 63 416 822
2013-03-26 Fondemission
1)
28 689 713 345 773 824 13 416 822 134 168 220 – 50 000 000 197 585 042
2013-03-26 Riktad nyemission 20 457 342 366 231 166 13 416 822 145 858 130 – 50 000 000 209 274 952
2014-04-25 Riktad nyemission 5 250 000 371 481 166 13 416 822 145 858 130 – 53 000 000 212 274 952
2014-12-22 Riktad nyemission 4 375 000 375 856 166 13 416 822 145 858 130 – 55 500 000 214 774 952
2015-03-24 Riktad nyemission 4 812 500 380 668 666 13 416 822 145 858 130 – 58 250 000 217 524 952
2016-11-02 Företrädesemission 25 261 243 405 929 909 13 416 822 145 858 130 14 434 996 58 250 000 231 959 948
2016-11-02 Riktad nyemission 6 676 257 412 606 166 13 416 822 145 858 130 18 250 000 58 250 000 235 774 952
2017-06-09 Indragning av aktier –72 565 451 340 040 715 13 416 822 145 858 130 18 250 000 16 784 028 194 308 980
2017-06-09 Kvittningsemission 79 928 046 419 338 761 13 416 822 145 858 130 63 563 169 16 784 028 239 622 149
2018-06 -01 Företrädesemission 41 758 875 461 097 636 13 416 822 145 858 130 87 425 383 16 784 028 263 484 363
2018-06 -14 Riktad nyemission 16 755 580 477 853 216 13 416 822 145 858 130 97 000 000 16 784 028 273 058 980
2018-06 -19 Incitamentsprogram
2)
212 231 478 065 447 13 416 822 145 979 405 97 000 000 16 784 028 273 180 255
2018 -11- 0 6 Riktad nyemission 8 575 000 486 640 446 13 416 822 145 979 405 101 900 000 16 784 028 278 080 255
2019-05-10 Riktad nyemission 10 325 000 496 965 446 13 416 822 145 979 405 107 800 000 16 784 028 283 980 255
2019-06-03 Fondemission 278 973 397 775 908 843 26 833 544 291 958 810 107 800 000 16 784 028 443 376 382
2019-07-02 Incitamentsprogram
2)
348 175 776 257 018 26 833 544 292 157 867 107 800 000 16 784 028 443 575 439
2020-06-01 Riktad nyemission 31 500 000 807 757 018 26 833 544 292 157 867 125 800 000 16 784 028 461 575 439
2020-06-25 Incitamentsprogram
2)
504 208 808 261 226 26 832 884 292 446 646 125 800 000 16 784 028 461 863 558
2021-03-23 Omvandling aktieslag 0 808 261 226 26 832 884 292 446 646 126 261 329 16 322 699 461 863 558
2021-04-07 Inlösen preferensaktier 28 564 723 779 696 503 26 832 884 292 446 646 126 261 329 0 445 540 859
2021- 06-30 Incitamentsprogram
2)
374 065 780 351 117 26 832 884 292 820 711 126 261 329 0 445 914 924
2021-08 -31 Omvandling aktieslag 0 780 351 117 26 832 854 292 820 741 126 261 329 0 445 914 924
28
NOT EGET KAPITAL
STYRELSEN OCH LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE

Mindus helägda bolag med redovisningstjänster. Dessa tjänster debite-
ras till självkostnad med procentuellt påslag. Sagax fakturerade bolagen

marknadsmässig. Inga övriga transaktioner har skett mellan Sagax
och medlemmar av bolagets styrelse, andra ledande befattningshavare


MODERBOLAGET
Moderbolaget, AB Sagax, ansvarar för frågor gentemot aktiemarknaden
såsom rapportering och aktiemarknadsinformation. Moderbolaget
ansvarar även för frågor gentemot kreditmarknaden såsom upp låning

venture debiteras till självkostnad med procentuellt påslag. Ersätt-
27
NOT TRANSAKTIONER MED NÄRSTÅENDE
Rösträtter och aktiekapitalandelar
Aktieslag Antal aktier
Rösträtt
per aktie Antal röster
Rösträtts-
andel
Aktie-
kapital-
andel
A-aktier 26 832 854 1,0 26 832 854,00 39 % 6 %
B-aktier 292 820 741 0,1 29 282 074,10 43 % 66 %
D-aktier 126 261 329 0,1 12 626 132,90 18 % 28 %
Summa 445 914 924 68 741 061,00 100 % 100 %
ningen bedöms som marknadsmässig. Koncerninterna tjänster består
av förvaltningstjänster och internräntedebitering. Därutöver har
Sagax avtal med Söderport Property Investment AB, som är ett joint
venture med Nyfosa AB, med Torslanda Property Investment AB som
är ett dotterbolag till Söderport Property Investment AB samt med

Fastigheter AB, avseende ekonomisk förvaltning och fastighetsförvalt-
ning. Moderbolagets förvaltningsarvode från koncernföretag uppgick

miljoner kronor för fastighets- och bolagsförvaltning.

Fastighetsbolaget Emilshus AB som är ett intresseföretag. Lånet jämte



1) Kvotvärdet per aktie sattes ned till 1,75 kronor vid fondemissionen av stamaktier av serie B.
2) Nyemission med anledning av utnyttjande av teckningsoptioner under incitamentprogram 2015-2018, 2016-2019, 2017-2020 respektive 2018-2021.
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021
108
NOTER
2021 2020 2019 2018 2017 Summa
Fastigheter 3 870 1 274 1 301 1 265 1 113 8 823
Finansiella instrument 1 868 228 889 211 504 3 700
Uppskjuten skatt –624 – 511 – 416 –325 –356 –2 232
Summa 5 674 991 1 774 1 151 1 261 10 291
Nedan redogörs för de över resultaträkningen redovisade orealiserade
värdeförändringarna den senaste femårsperioden med beaktande av

TECKNINGSOPTIONER
Sagax har tre optionsprogram för bolagets medarbetare. Programmen



Sagax aktiens betalkurs vid optionsprogrammets inledande omräknat
med den genomsnittliga kursutvecklingen för de noterade fastighetsbola-

Tecknings optionerna kommer således att bli värdefulla under förutsätt-
ning att Sagax har en kursutveckling som är bättre än genomsnittet för
de noterade fastighetsbolagen under respektive treårsperiod. Vid års-



med anledning av utnyttjande av teckningsoptioner under incitaments-

Återstoden av personalens teckningsoptioner för incitamentsprogrammet
-
rar marknadsvärdet vid tidpunkten för återköpet. Bolagets verkställande
direktör och styrelseledamöter omfattas inte av programmen.

KONCERNENS EGET KAPITAL
Aktiekapital motsvaras av moderbolagets aktiekapital. Övrigt tillskjutet
kapital avser kapital tillskjutet från ägarna. Reserver avser valuta-


avseende säkringsredovisning från utlandsverksamhet. Intjänade
vinstmedel avser intjänade vinstmedel i koncernen.
MODERBOLAGETS EGET KAPITAL
-


eget kapital. Vidare får endast vinstutdelning göras om det är försvar-
ligt med hänsyn till de krav som verksamhetens art, omfattning och
risker ställer på storleken av det egna kapitalet och bolagets och koncer-
nens konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Utdelning
föreslås av styrelsen i enlighet med bestämmelserna i aktiebolagslagen
och beslutas av års stämman.
UTDELNING



A- respektive B-aktier.



miljoner kronor i utdelning till bolagets D-aktieägare.


utdelning per preferensaktie. Den sammanlagda föreslagna utdelningen



kapitalet.
RESULTAT PER AKTIE
Enligt bolagsordningen ger varje D-aktie rätt till utdelning om fem
gånger den sammanlagda utdelningen på A och B-aktier, dock maxi-




Vid beräkning av resultat per A- och B-aktie efter utspädning till
följd av utestående tecknings optioner har utspädningen, i enlighet med

täcka skillnaden mellan lösenkurs och börskurs för samtliga utestående

de kommer att utnyttjas.
28
NOT EGET KAPITAL, FORTS
29
NOT OREALISERADE VÄRDEFÖRÄNDRINGAR
Sagax utgående ackumulerade orealiserade värdeförändringar på fast-
-
ner kronor för de senaste tio åren.
Fastigheternas orealiserade värdeförändringar 2012–2021
År
Redovisad
orealiserad värde-
förändring, Mkr
Försäljning av
värdeförändrade
fastigheter, Mkr
Ackumulerade
orealiserade värde-
förändringar, Mkr
2012 134 –2 132
2013 136 2 270
2014 436 4 710
2015 677 39 1 426
2016 1 306 –180 2 552
2017 1 113 14 3 679
2018 1 265 63 5 007
2019 1 301 –192 6 116
2020 1 274 8 7 398
2021 3 870 –433 10 835
Totalt 11 512 –677 10 835
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021
109
NOTER
Koncernen Moderbolaget
Ställda säkerheter för räntebärande skulder 2021-12-31 2020-12-31 2021-12-31 2020-12-31
Fastighetsinteckningar
1)
4 749 10 824 – –
Pantsatta dotterbolags andelar
2)
529 490 332 352
Pantsatta andelar i joint venture 541 541 – –
Pantsatta koncernfordringar – – 622 751
Summa 5 819 11 855 954 1 103
1) I Finland överstiger uttagna pantsatta fastighetsinteckningar räntebärande skulder med 2 037 (3 958) miljoner kronor, i enlighet med marknadspraxis.
2) Pantsatta dotterbolagsandelar avser bolagens andel av koncernens nettotillgångar med avdrag för pantsatta fastighetsinteckningar och företagsinteckningar.
30
NOT STÄLLDA SÄKERHETER OCH EVENTUAL FÖRPLIKTELSER
Koncernen Moderbolaget
Poster ingående i
likvida medel 2021-12-31 2020-12-31 2021-12-31 2020-12-31
Kassa och bank 84 24 31 0
Summa 84 24 31 0
-
joner kronor. Rörelsekapitalförändringen är huvudsakligen hänförlig
till koncernens innehav av börsnoterade aktier. Outnyttjade kredit-



-


-



miljoner kronor.

miljoner kronor och avsåg huvudsakligen nettoinvesteringar i fastig-

-

-


-




31
NOT KASSAFLÖDESANALYSER
Koncernen Moderbolaget
Eventualförpliktelser/Ansvarsförbindelser 2021-12-31 2020-12-31 2021-12-31 2020-12-31
Borgensförbindelser avseende dotterbolags räntederivat – – – 30
Borgenförbindelser avseende dotterbolags krediter – – 4 119 7 708
Summa eventualförpliktelser/ansvarsförbindelser – – 4 119 7 738
Förändringar av skulder hänförliga till finansieringsverksamheten
2020 2021
2019-12-31 Kassaflöde Icke kassaflöde 2020-12-31 Kassaflöde Icke kassaflöde 2021-12-31
Upplånings-
kostnader
Valutakurs-
förändring
Omklasssifi-
cering
Upplånings-
kostnader
Valutakursför-
ändring
Omklassifi-
cering
Kortfristiga
ränte bärande
skulder 1 385 –201 – 42 625 1 851 1 108 – 27 – 2 985
Långfristiga
ränte bärande
skulder 16 052 3 296 46 –793 –625 17 977 5 009 – 381 – 23 367
Summa 17 437 3 095 46 750 – 19 828 6 117 – 408 – 26 353
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021
110
NOTER
32
NOT FINANSIELL RISKHANTERING
FINANSIERING

-

-
tionerna har särskilda åtaganden om upprätthållandet av nettoskuld,
räntetäckningsgrad och andel säkerställd skuld. Detta innebär att
obligationsinnehavare har en rätt att påkalla inlösen eller återköp av
obligationerna i fall åtaganden inte uppfylls i kombination med en ned-
-
den. Det är Sagax bedömning att obligationerna och faciliteterna har
marknadsmässiga villkor.
FINANSPOLICY

ska bedrivas. Den fastställs av styrelsen och anger hur de olika riskerna


till styrelsen. Finanspolicyn fastställer ansvarsfördelning och adminis-
trativa regler och ska även fungera som vägledning i det dagliga arbetet




Nettoskuld i förhållande till koncernens framåtblickande EBITDA

REFINANSIERINGSRISK


Sagax efter en lång genomsnittlig återstående löptid på räntebärande
skulder.

förutbestämd löptid i samband med nyupplåning. Sagax strävar även

Därutöver arbetar Sagax aktivt med uppföljning av faktorer som kan
påverka Sagax kreditrating. I syfte att bemöta kortare löptider inom

-
-
sieringsrisk.



räntetäckningsgrad.
RÄNTEDERIVATS VÄRDEFÖRÄNDRING


öka förutsägbarheten i förvaltningsresultatet använder Sagax nomi-
nella ränteswappar och räntetak. Sagax räntederivat omfattade sam-

-



utvecklingen av underliggande marknadsräntor under derivatets löptid.
Värdeförändringarna redovisas som intäkt eller kostnad i resultaträk-

annat lika, reserveringen i balansräkningen att successivt upplösas och
intäktsföras fram till slutet på derivatets löptid.
Sagax resultat påverkas härutöver även av bolagets resultatandelar
i joint venture vilka i likhet med Sagax använder ränte derivat för att
minska sina ränterisker och marknadsvärderar derivatavtalen kvar-
talsvis.
LIKVIDITETSRISK






-
jande av kredit faciliteterna.
RÄNTERISK
Räntekostnaderna är koncernens största löpande kostnad. Ränte risk


aktuella räntenivåer. För att reducera Sagax exponering mot ett sti-
gande ränteläge har koncernen en väsentlig del fasträntelån. För att
begränsa ränte risken för lån med rörlig ränta används ränteswappar
-


 

-
ningstiden med hänsyn tagen till Sagax derivatavtal uppgick vid års-

MOTPARTSRISK
Med motpartsrisk avses den risk som vid varje tillfälle bedöms före-
ligga att Sagax motparter inte fullgör sina avtalsenliga förpliktelser.
Sagax begränsar motpartsrisken genom krav på hög kreditvärdighet
hos motparterna. Sagax motparter utgörs av svenska eller utländska
banker med rating om lägst A

VALUTARISK
 -
  
i Nederländerna 

 uppgick
-
joner kronor. Marknads värdet på fastigheterna i Finland, Tyskland,
Frankrike, Nederländerna och Spanien uppgick vid samma tidpunkt
-

miljoner kronor. 
säkringsredovisning förs till Övrigt totalresultat. Övriga valutaomräk-

1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021
111
NOTER
32
NOT FINANSIELL RISKHANTERING, FORTS.
Effekt på räntetäckningsgrad vid förändrad
uthyrningsgrad per 31 december 2021
–10 % –5 % 0 % +5% +10 %
Uthyrningsgrad, % 86 91 96 ET ET
Räntetäckningsgrad, % 582 617 651 ET ET
Effekt på belåningsgraden vid förändrat värde
på fastighetsportföljen per 31 december 2021
–20 % –10 % 0 % +10 % +20 %
Värdeförändring, Mkr –9 213 –4 607 – 4 607 9 213
Belåningsgrad, % 49 45 42 39 37
Effekt på räntetäckningsgrad vid förändrad
uthyrningsgrad per 31 december 2020
–10 % –5 % 0 % +5% +10 %
Uthyrningsgrad, % 86 90 95 100 ET
Räntetäckningsgrad, % 514 544 575 605 ET
Effekt på belåningsgraden vid förändrat värde
på fastighetsportföljen per 31 december 2020
–20 % –10 % 0 % +10 % +20 %
Värdeförändring, Mkr –7 510 –3 755 – 3 755 7 510
Belåningsgrad, % 51 47 43 39 37
Känslighetsanalys per 31 december 2021
1)
Belopp i miljoner kronor Förändring
Effekt på förvaltnings resultat,
årsbasis
Effekt på resultat efter skatt,
årsbasis
Effekt på
eget kapital
Ekonomisk uthyrningsgrad +/– 1 % +/– 34 +/– 28 +/– 28
Hyresintäkter +/– 1 % +/– 33 +/– 27 +/– 27
Fastighetskostnader +/– 1 % – /+ 6 – /+ 4 – /+ 4
Räntekostnader för skulder i SEK med beaktande av räntederivat +/– 1 %-enhet –12/+12 –10/+10 –10/+10
Räntekostnader för skulder i EUR med beaktande av räntederivat +/– 1 %-enhet –11/+10 –9/+8 –9/+8
Förändring av valutakursen SEK/EUR
2)
+/– 10 % +/–168 +/–133 +/–673
Ändrad hyresnivå vid kontraktsförfall 2022 +/– 10 % +/–49 +/–40 +/–40
1) Exklusive resultatandelar i joint venture och intresseföretag.
2) Sagax nettoexponering mot valutakursen SEK/EUR består utöver intäkter och kostnader i euro även av tillgångar och skulder bokförda i euro.
KÄNSLIGHETSANALYS
Nedan redovisas Sagax exponering för väsentliga risker i bolagets verksamhet.
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021
112
NOTER




-
-


-




miljoner på den europeiska kapitalmarknaden. Obligationslånet har



Till följd av Rysslands invasion av Ukraina har osäkerheten kring
den makroekonomiska utvecklingen ökat. Sagax bedriver ingen verk-
samhet i Ukraina eller i Ryssland. Sagax påverkas således endast indi-
rekt av kriget och dess konsekvenser. Bolaget följer utvecklingen för

33
NOT VÄSENTLIGA HÄNDELSER EFTER RÄKENSKAPSÅRETS UTGÅNG
Till årsstämmans förfogande finns följande fria fond- och vinstmedel:
Balanserade vinstmedel 556 191,38
Överkursfond 1 954 669 738,56
Årets resultat 1 327 591 851,81
Summa 3 282 817 781,75
Till aktieägarna utdelas 2,15 kronor per stamaktie av serie A och serie B 682 955 229,25
Till aktieägarna utdelas 2,00 kronor per stamaktie av serie D 252 522 658,00
Överföres till överkursfond 2 347 339 894,50
Överföres till balanserade vinstmedel 0
Summa 3 282 817 781,75
34
NOT FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION
STYRELSENS YTTRANDE AVSEENDE FÖRSLAG TILL VINST-
DISPOSITION SAMT BEMYNDIGANDE ATT ÅTERKÖPA EGNA
AKTIER
-
-
lagslagen att styrelsen ska avge ett yttrande avseende förslag till beslut
om återköp av egna aktier.
Koncernens egna kapital har beräknats i enlighet med de av EU

-
-

-

Styrelsen föreslår att årsstämman beslutar om utdelning till



genom Euroclears försorg den tredje vardagen efter avstämningsdagen.
Styrelsen föreslår att årsstämman beslutar om utdelning till
-

av serie D. Som avstämningsdagar för utdelningen på stamaktier av



-
dag.
Styrelsen föreslår vidare att stämman beslutar att de nya stam-
aktier av serie D som kan komma att emitteras med stöd av stämmans

ge rätt till utdelning i enlighet med ovan från och med den dag de blivit
införda i den av Euroclear Sweden AB förda aktieboken. Vid ett maxi-
malt utnyttjande av bemyndigandet kommer en utdelning för tillkom-

delas ut.

-


-



-
gets bundna egna kapital efter den föreslagna utdelningen.

det föreslagna bemyndigandet avseende beslut om återköp av aktier är
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021
113
NOTER
34
NOT FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION, FORTS.



Styrelsen bedömer att Bolagets och koncernens egna kapital efter
den föreslagna utdelningen och efter eventuellt utnyttjande av bemyn-
digandet att återköpa aktier kommer att vara tillräckligt stort i relation
till verksamhetens art, omfattning och risker. Styrelsen beaktar i sam-
manhanget bland annat Bolagets och koncernens historiska utveckling,
budgeterad utveckling, investeringsplaner och konjunkturläget.



maximalt kommer den föreslagna utdelningen istället att utgöra högst

-
nens soliditet är god med beaktande av rörelsens karaktär och utveck-
ling. Mot denna bakgrund anser styrelsen att Bolaget och koncernen
-
tuella förluster. Planerade investeringar har beaktats vid bestämman-
det av den föreslagna utdelningen samt det föreslagna bemyndigandet
avseende återköp av egna aktier. Utdelningen eller utnyttjande av
bemyndigandet att återköpa egna aktier kommer heller inte att negativt
-
mässigt motiverade investeringar enligt antagna planer.
Den föreslagna utdelningen och eventuellt utnyttjande av bemyn-
digandet att återköpa aktier kommer inte att påverka Bolagets och
koncernens förmåga att i rätt tid infria sina betalningsförpliktelser.
Styrelsen har övervägt övriga kända förhållanden som kan ha betydelse
för Bolagets och koncernens ekonomiska ställning och som inte beak-
tats inom ramen för det ovan anförda. Därvid har ingen omständighet
framkommit som gör att den föreslagna utdelningen eller det föreslagna
bemyndigandet att återköpa egna aktier inte framstår som försvarliga.
Vidare beaktar styrelsen att det åligger styrelsen att, i samband
med eventuellt utnyttjande av bemyndigandet att återköpa aktier,
-
bolagslagen avseende om det då aktuella förvärvet av egna aktier, med
hänsyn till då rådande förhållanden, är försvarligt med hänsyn till de

bolagslagen.


Styrelsen
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021
114
ÅRSREDOVISNINGENS UNDERTECKNANDE
Undertecknade försäkrar att koncern- och årsredovisningen har upprättats i enlighet med internationella redovisningsstandarder IFRS, sådana de
antagits av EU, respektive god redovisningssed och ger en rättvisande bild av koncernens och företagets ställning och resultat, samt att koncern-
förvaltningsberättelsen och förvaltningsberättelsen ger en rättvisande översikt över utvecklingen av koncernens och företagets verksamhet,
ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som de företag som ingår i koncernen står inför.

 
Styrelsens ordförande Styrelseledamot
 
Styrelseledamot Styrelseledamot
Ulrika Werdelin David Mindus
Styrelseledamot Styrelseledamot och
verkställande direktör

Oskar Wall
Auktoriserad revisor

NOTER
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021
115
RAPPORT OM ÅRSREDOVISNINGEN OCH
KONCERNREDOVISNINGEN
Uttalanden
Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovisningen
-


Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet
med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rätt-


redovisningslagen. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med
årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande



årsredovisningslagen. Våra uttalanden omfattar inte bolagsstyrnings-

årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar.
Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resultaträkningen och
balansräkningen för moderbolaget samt rapporten över totalresultatet

Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen och koncern-
redovisningen är förenliga med innehållet i den kompletterande rapport
som har överlämnats till moderbolagets revisionsutskott i enlighet med

Grund för uttalanden
Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing

beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhål-
lande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige
och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Detta
innefattar att, baserat på vår bästa kunskap och övertygelse, inga för-


dess moderföretag eller dess kontrollerade företag inom EU.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och
ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
Revisionsberättelse
Till bolagsstämman i AB Sagax (publ), org nr 556520-0028
Särskilt betydelsefulla områden
Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden som enligt
vår professionella bedömning var de mest betydelsefulla för revisionen
av årsredovisningen och koncernredovisningen för den aktuella perio-
den. Dessa områden behandlades inom ramen för revisionen av, och i
vårt ställningstagande till, årsredovisningen och koncernredovisningen
som helhet, men vi gör inga separata uttalanden om dessa områden.
Beskrivningen nedan av hur revisionen genomfördes inom dessa områ-
den ska läsas i detta sammanhang.
Vi har fullgjort de skyldigheter som beskrivs i avsnittet Revisorns
ansvar i vår rapport om årsredovisningen också inom dessa områden.
Därmed genomfördes revisionsåtgärder som utformats för att beakta
vår bedömning av risk för väsentliga fel i årsredovisningen och koncern-
redovisningen. Utfallet av vår granskning och de granskningsåtgärder
som genomförts för att behandla de områden som framgår nedan utgör
grunden för vår revisionsberättelse.
Värdering förvaltningsfastigheter
Beskrivning av området Hur detta område beaktades i revisionen
Det verkliga värdet för förvaltningsfastigheterna i koncernen uppgick den
31 december 2021 till 46 067 Mkr. Per balansdagen som avslutas 31
december 2021 har 98% av fastighetsbeståndet värderats av externa
värderare och 2% genom internt upprättade värderingar. Värderingarna är
avkastningsbaserade enligt kassaflödesmodellen, vilket innebär att framtida
kassaflöden prognostiseras. Fastigheternas direktavkastningskrav bedöms
utifrån varje fastighets unika risk samt gjorda transaktioner på marknaden
för objekt av liknande karaktär. Med anledning av den höga graden av
antaganden och bedömningar som sker i samband med fastighetsvärde-
ringen anser vi att detta område är ett särskilt betydelsefullt område i vår
revision. En beskrivning av värdering av fastighetsinnehavet framgår av
avsnitt om redovisningsprinciper och avsnitt om kritiska bedömningar i not 1
”Redovisningsprinciper” samt not 13 ”Förvaltningsfastigheter”.
I vår revision har vi utvärderat bolagets process för fastighetsvärdering,
bland annat genom att utvärdera värderingsmetod och indata i de externt
och internt upprättade värderingarna. Vi har utvärderat bolagets kompetens
samt utvärderat de externa värderarnas kompetens och objektivitet. Vi har
gjort jämförelser mot känd marknadsinformation. Vi har granskat använd
modell för fastighetsvärdering. Vi också granskat rimligheten i gjorda
antaganden som direktavkastningskrav, vakansgrad, hyresintäkter och
driftskostnader för ett urval av förvaltningsfastigheterna. Urval har gjorts
utifrån kriterierna risk, storlek och slumpmässighet. Vi har granskat lämnade
upplysningar i årsredovisningen.
REVISIONSBERÄTTELSE
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021
116
ANNAN INFORMATION ÄN ÅRSREDOVISNINGEN OCH
KONCERNREDOVISNINGEN
Detta dokument innehåller även annan information än årsredovisningen
-

verkställande direktören som har ansvaret för denna andra information.
Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncernredovis-
ningen omfattar inte denna information och vi gör inget uttalande med
bestyrkande avseende denna andra information.
I samband med vår revision av årsredovisningen och koncernredo-

ovan och överväga om informationen i väsentlig utsträckning är ofören-
lig med årsredovisningen och koncernredovisningen. Vid denna genom-
gång beaktar vi även den kunskap vi i övrigt inhämtat under revisionen
samt bedömer om informationen i övrigt verkar innehålla väsentliga
felaktigheter.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att
årsredovisningen och koncernredovisningen upprättas och att den ger
en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och, vad gäller koncern-
redovisningen, enligt IFRS så som de antagits av EU. Styrelsen och
verkställande direktören ansvarar även för den interna kontroll som de
bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncern-
redovisning som inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig
dessa beror på oegentligheter eller misstag.
Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen
an-svarar styrelsen och verkställande direktören för bedömningen av
bolagets förmåga att fortsätta verksamheten. De upplyser, när så är till-
lämpligt, om förhållanden som kan påverka förmågan att fortsätta verk-
samheten och att använda antagandet om fortsatt drift. Antagandet om
fortsatt drift tillämpas dock inte om styrelsen och verkställande direktö-
ren avser att likvidera bolaget, upphöra med verksamheten eller inte har
något realistiskt alternativ till att göra något av detta.
Styrelsens revisionsutskott ska, utan att det påverkar styrelsens

rapportering.
Revisorns ansvar
Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om att årsredovis-
ningen och koncernredovisningen som helhet inte innehåller några
väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller
misstag, och att lämna en revisionsberättelse som innehåller våra utta-
landen. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti
för att en revision som utförs enligt ISA och god revisionssed i Sverige

Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och
anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan för-
väntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i
årsredovisningen och koncernredovisningen.
Som del av en revision enligt ISA använder vi professionellt omdöme
och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen.


årsredovisningen och koncernredovisningen, vare sig dessa beror på
oegentligheter eller misstag, utformar och utför granskningsåtgärder
bland annat utifrån dessa risker och inhämtar revisionsbevis som
är tillräckliga och ändamålsenliga för att utgöra en grund för våra
uttalanden. Risken för att inte upptäcka en väsentlig felaktighet till
följd av oegentligheter är högre än för en väsentlig felaktighet som
beror på misstag, eftersom oegentligheter kan innefatta agerande i
maskopi, förfalskning, avsiktliga utelämnanden, felaktig information
eller åsidosättande av intern kontroll.

har betydelse för vår revision för att utforma granskningsåtgärder
som är lämpliga med hänsyn till omständigheterna, men inte för att

utvärderar vi lämpligheten i de redovisningsprinciper som används
och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens uppskatt-
ningar i redovisningen och tillhörande upplysningar.
drar vi en slutsats om lämpligheten i att styrelsen och verkställande
direktören använder antagandet om fortsatt drift vid upprättandet
av årsredovisningen och koncernredovisningen. Vi drar också en

någon väsentlig osäkerhetsfaktor som avser sådana händelser eller
förhållanden som kan leda till betydande tvivel om bolagets förmåga

väsentlig osäkerhetsfaktor, måste vi i revisionsberättelsen fästa upp-
märksamheten på upplysningarna i årsredovisningen om den väsent-
liga osäkerhetsfaktorn eller, om sådana upplysningar är otillräckliga,
-
ningen. Våra slutsatser baseras på de revisionsbevis som inhämtas
fram till datumet för revisionsberättelsen. Dock kan framtida hän-
delser eller förhållanden göra att ett bolag inte längre kan fortsätta
verksamheten.
utvärderar vi den övergripande presentationen, strukturen och
innehållet i årsredovisningen och koncernredovisningen, däribland
upplysningarna, och om årsredovisningen och koncernredovisningen
återger de underliggande transaktionerna och händelserna på ett sätt
som ger en rättvisande bild.
inhämtar vi tillräckliga och ändamålsenliga revisionsbevis avseende

inom koncernen för att göra ett uttalande avseende koncernredo-
visningen. Vi ansvarar för styrning, övervakning och utförande av
koncernrevisionen. Vi är ensamt ansvariga för våra uttalanden.
Vi måste informera styrelsen om bland annat revisionens planerade
omfattning och inriktning samt tidpunkten för den. Vi måste också
informera om betydelsefulla iakttagelser under revisionen, däribland de

Vi måste också förse styrelsen med ett uttalande om att vi har följt
relevanta yrkesetiska krav avseende oberoende, och ta upp alla relatio-
ner och andra förhållanden som rimligen kan påverka vårt oberoende,
samt i tillämpliga fall åtgärder som har vidtagits för att eliminera hoten
eller motåtgärder som har vidtagits.
Av de områden som kommuniceras med styrelsen fastställer vi
vilka av dessa områden som varit de mest betydelsefulla för revisionen
av årsredovisningen och koncernredovisningen, inklusive de viktigaste
bedömda riskerna för väsentliga felaktigheter, och som därför utgör
de för revisionen särskilt betydelsefulla områdena. Vi beskriver dessa
områden i revisionsberättelsen såvida inte lagar eller andra författ-
ningar förhindrar upplysning om frågan.
REVISIONSBERÄTTELSE
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021
117
RAPPORT OM ANDRA KRAV ENLIGT LAGAR
OCH ANDRA FÖRFATTNINGAR
Revisorns granskning av förvaltning och förslaget till
dispositioner av bolagets vinst eller förlust
Uttalanden
Utöver vår revision av årsredovisningen har vi även utfört en revision av


eller förlust.
Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt förslaget
i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkstäl-
lande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.
Grund för uttalanden
Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar
enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är obe-
roende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revi-
sorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt
dessa krav.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och
ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträf-
fande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning innefattar
detta bland annat en bedömning av om utdelningen är försvarlig med
hänsyn till de krav som bolagets och koncernens verksamhetsart,
omfattning och risker ställer på storleken av moderbolagets och koncer-
nens egna kapital, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt.
Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvaltningen av
bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fortlöpande
bedöma bolagets och koncernens ekonomiska situation, och att tillse att
bolagets organisation är utformad så att bokföringen, medelsförvalt-
ningen och bolagets ekonomiska angelägenheter i övrigt kontrolleras
på ett betryggande sätt. Verkställande direktören ska sköta den löpande
förvaltningen enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland
annat vidta de åtgärder som är nödvändiga för att bolagets bokföring ska
fullgöras i överensstämmelse med lag och för att medelsförvaltningen
ska skötas på ett betryggande sätt.
Revisorns ansvar

uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis för att med en
rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelseledamot eller

företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försummelse
som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller
på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovis-
ningslagen eller bolagsordningen.

vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är att med rimlig
grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen.
Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för att en
revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige alltid kommer att
upptäcka åtgärder eller försummelser som kan föranleda ersättnings-
skyldighet mot bolaget, eller att ett förslag till dispositioner av bolagets
vinst eller förlust inte är förenligt med aktiebolagslagen.
Som en del av en revision enligt god revisionssed i Sverige använder
vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning
under hela revisionen. Granskningen av förvaltningen och förslaget till
dispositioner av bolagets vinst eller förlust grundar sig främst på revi-
sionen av räkenskaperna. Vilka tillkommande granskningsåtgärder som
utförs baseras på vår professionella bedömning med utgångspunkt i risk
och väsentlighet. Det innebär att vi fokuserar granskningen på sådana
åtgärder, områden och förhållanden som är väsentliga för verksamheten
och där avsteg och överträdelser skulle ha särskild betydelse för bolagets
situation. Vi går igenom och prövar fattade beslut, beslutsunderlag, vid-
tagna åtgärder och andra förhållanden som är relevanta för vårt uttalande
om ansvarsfrihet. Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag

styrelsens motiverade yttrande samt ett urval av underlagen för detta för
att kunna bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen.
Revisorns granskning av Esef-rapporten
Uttalande
Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har
vi även utfört en granskning av att styrelsen och verkställande direk-
tören har upprättat årsredovisningen och koncernredovisningen i ett



Vår granskning och vårt uttalande avser endast det lagstadgade
kravet.
XXXX
upprättats i ett format som i allt väsentligt möjliggör enhetlig elektronisk
rapportering.
Grund för uttalande

Revisorns granskning av Esef-rapporten. Vårt ansvar enligt denna
rekommendation beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är

Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa
krav.
Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamåls-
enliga som grund för vårt uttalande.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för


intern kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer
nödvändig för att upprätta Esef-rapporten utan väsentliga felaktigheter,
vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag.
REVISIONSBERÄTTELSE
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021
118
Revisorns ansvar
Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om Esef-rapporten i


granskning.

åtgärder för att uppnå rimlig säkerhet att Esef-rapporten är upprättad i
ett format som uppfyller dessa krav.
Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti

Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan
-
tag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen
kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med
grund i Esef-rapporten.
-
-
porter samt andra bestyrkandeuppdrag och näraliggande tjänster och
har därmed ett allsidigt system för kvalitetskontroll vilket innefattar
dokumenterade riktlinjer och rutiner avseende efterlevnad av yrkes-
etiska krav, standarder för yrkesutövningen och tillämpliga krav i lagar
och andra författningar.
Granskningen innefattar att genom olika åtgärder inhämta bevis
om att Esef-rapporten har upprättats i ett format som möjliggör enhetlig
elektronisk rapportering av årsredovisningen och koncernredovisning.
Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att
bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i rapporteringen vare sig
dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid denna riskbedömning
beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta
för hur styrelsen och verkställande direktören tar fram underlaget i
syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med
hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om

en utvärdering av ändamålsenligheten och rimligheten i styrelsens och
verkställande direktörens antaganden.
Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen en teknisk vali-

-

överensstämmer med den granskade årsredovisningen och koncern-
redovisningen.
Vidare omfattar granskningen även en bedömning av huruvida Esef-
rapporten har märkts med iXBRL som möjliggör en rättvisande och
fullständig maskinläsbar version av koncernens resultat-, balans- och

Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten
Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrapporten på

ningslagen.

Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten. Detta innebär att
vår granskning av bolagsstyrningsrapporten har en annan inriktning
och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och
omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing
och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger
oss tillräcklig grund för våra uttalanden.
En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i enlighet


och koncernredovisningens övriga delar samt i överensstämmelse med
årsredovisningslagen.

-



Oskar Wall
Auktoriserad revisor
REVISIONSBERÄTTELSE
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021
119
FASTIGHETSFÖRVÄRV





-

FASTIGHETS FÖRSÄLJNINGAR




Under 2021 har 5 483 miljoner kronor investerats i fastigheter, varav 4 824 miljoner kronor avsåg förvärv och
658 miljoner kronor avsåg investeringar i det befintliga beståndet. Fastigheter har avyttrats för totalt
1 351 miljoner kronor under året. Nettoinvesteringen uppgick till 4 132 miljoner kronor.
Fastighetsförvärv januari-december 2021
Fastighet / Adress Kommun Segment Uthyrningsbar area, kvm
Landningsbanan 21 Stockholm Stockholm 700
Reglaget 3 Stockholm Stockholm 1 547
Väinö Tannerin tie 1 A Vanda Helsingfors 545
Väinö Tannerin tie 1 A Vanda Helsingfors 8140
Väinö Tannerin tie 1 B Vanda Helsingfors 20 654
Väinö Tannerin tie 1 C Vanda Helsingfors 30 054
Veemweg 17-35 Barneveld Nederländerna 7 197
17 Avenue du Parc Chilly Mazarin Paris 1 994
2/3/5 Rue de la Butte du Moulin, ZA de la porte de la forêt Collégien Paris 5 000
8 Rue Léonard de Vinci Lisses Paris 3 208
Kalkylatorn 7 Borlänge Övriga Sverige 2 190
Pumpen 6 Kalmar Övriga Sverige 1 275
Spettet 7 Kalmar Övriga Sverige 688
Kvartal 1 83 192
Veddesta 1:12 Järfälla Stockholm 2 528
Högberginhaara 9 Tusby Helsingfors 5 085
Ketelweg 18A-22 Alblasserwaard Nederländerna 10 170
Linschotenstraat 100 Rotterdam Nederländerna 1 515
Stadionweg 39 Rotterdam Nederländerna 6 046
De Run 4242 Veldhoven Nederländerna 5 457
Chroomstraat 91 Zoetermeer Nederländerna 3 163
Koperstraat 44 Zoetermeer Nederländerna 2 590
13 Rue Gutenberg Bussy-Saint-Georges Paris 7 686
16 Rue Condorcet Chennevières-sur-Marne Paris 1 863
10 Rue Ampere Igny Paris 2 302
18 Bis voie de Mons Villeneuve-le-Roi Paris 550
5 Rue Louis Armand Villeneuve-Saint-Georges Paris 1 803
Francisco Gervas 7. P.I. Valportillo Alcobendas Madrid & Barcelona 5 510
Valportillo Primera, 20 Alcobendas Madrid & Barcelona 788
Hort de Ses Animes 2 Palma de Mallorca, Spanien Övriga Europa 15 436
Kvartal 2 72 492
Bolstoen 6C Amsterdam Nederländerna 210
Bolstoen 6D Amsterdam Nederländerna 270
Pleimuiden 7 Amsterdam Nederländerna 871
Lange Amerikaweg 76 Apeldoorn Nederländerna 765
Gildestraat 29 Borne Nederländerna 1 354
Brugsteen 13 Breda Nederländerna 534
Trekpot 2A-2E Breda Nederländerna 1 948
Zilverstraat 27 Den Haag Nederländerna 729

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021
120
Fastighetsförvärv januari-december 2021
Fastighet / Adress Kommun Segment Uthyrningsbar area, kvm
Zilverstraat 35 Den Haag Nederländerna 606
Buys Ballotstraat 3 Dordrecht Nederländerna 795
Labradoriet 300-320 Dordrecht Nederländerna 1 822
Wismarweg 3 Groningen Nederländerna 1 009
Vestaweg 5 Leeuwarden Nederländerna 8 561
Majoraan 9 Montferland Nederländerna 780
Kelvinweg 1 Nissewaard Nederländerna 1 179
Waalhaven Z.z 6, Pottumstraat 3-7 Rotterdam Nederländerna 4 821
Vouersweg 110 Sittard-Geleen Nederländerna 1 220
Nevadadreef 72-78 Utrecht Nederländerna 1 390
Philipsstraat 13-15 Zoetermeer Nederländerna 1 312
Trawlerweg 8-12 Zwolle Nederländerna 930
423 Rue Audemars Buc Paris 1 470
2 Boulevard de France Combs-la-Ville Europe Paris 7 030
10-12-14, 15-15 bis Rue Gutenberg Magny-en-Vexin Paris 5 874
3 Avenue Ferdinand de Lesseps Morangis Paris 4 529
2 Rue du Midi-Pyrénées Valenton Paris 5 058
Autokeskuksentie 12 Birkala Finland, universitetsstäder 2 940
Autokeskuksentie 14 Birkala Finland, universitetsstäder 3 100
Autokeskuksentie 16 Birkala Finland, universitetsstäder 8 488
Autokeskuksentie 18 Birkala Finland, universitetsstäder 85
Autokeskuksentie 20 Birkala Finland, universitetsstäder 5 023
Haikanvuori 10 Birkala Finland, universitetsstäder 2 246
Vesalantie 14 Birkala Finland, universitetsstäder 1 452
Jasperintie 310 Tammerfors Finland, universitetsstäder 5 758
Calle Louis Pasteur 4 Alcala de Henares Madrid & Barcelona 6 500
Av Conde Romanones 7 Pinto Madrid & Barcelona 13 998
Calle Cormoranes 5-9 Pinto Madrid & Barcelona 6 056
54 Chemin des Barmettes Béligneux, Frankrike Övriga Europa 3 480
Kvartal 3 10 8 137
Häradsallmänning 1:34 Järfälla Stockholm 0
Ti ilit ie 11 Vanda Helsingfors 4 358
Bolderweg 33-35 Almere Nederländerna 4 176
Goeseelsstraat 3 Breda Nederländerna 725
Takkebijsters 8 Breda Nederländerna 3 808
Meerenakkerweg 18-20 Eindhoven Nederländerna 19 355
Wekkerstraat 37-53 Eindhoven Nederländerna 7 465
Weteringweg 7-9 Pijnacker-Nootdorp Nederländerna 2 764
12 Chemin du Moulin Basset Saint Denis Paris 13 151
1 Avenue de la Pépinière Saint Witz Paris 3 382
Muuraintie 3 Birkala Finland, universitetsstäder 3 734
Salvesenintie 6 Jyväskylä Finland, universitetsstäder 13 635
Kempeleentie 9 Oulu Finland, universitetsstäder 3 810
Nuottasaarentie 4 Oulu Finland, universitetsstäder 2 586
Äimäkuja 2 Oulu Finland, universitetsstäder 12 157
Äimäkuja 3 Oulu Finland, universitetsstäder 3 700
Äimätie 1 Oulu Finland, universitetsstäder 3 741
Äimätie 5 Oulu Finland, universitetsstäder 2 669
Kuormakatu 17 Åbo Finland, universitetsstäder 6 746
Paseo Flores 36 Coslada Madrid & Barcelona 559
Paseo Flores 38 Coslada Madrid & Barcelona 495
Mario Roso de Luna 31 Madrid Madrid & Barcelona 1 565
Calle Muga 2 Montcada i Reixac Madrid & Barcelona 2 276
Mottisenkatu 6 Karleby Övriga Finland 1 712
Teollisuustie 29 Rovaniemi Övriga Finland 4 856
Kettukallionkatu 3 Ylivieska Övriga Finland 2 265
43 Rue Mère Elise Rivet Brignais, Frankrike Övriga Europa 1 450
Calle Ferro 14-16 Tarragona, Spanien Övriga Europa 4 055
Calle Plom 11 Tarragona, Spanien Övriga Europa 2 141
Calle Plom 7 Tarragona, Spanien Övriga Europa 2 328
Calle Plom 9 Tarragona, Spanien Övriga Europa 2 645
Kvartal 4 138 3 09
Totalt 402 130

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021
121
Fastighetsförsäljningar januari-december 2021
Fastighet / Adress Kommun Segment Uthyrningsbar area, kvm
Valsverket 10 Stockholm Stockholm 16 440
Sarasuontie 1 Uleåborg Finland, universitetsstäder 300
Kvartal 1 16 74 0
Urheilutie 41 Jyväskylä Finland, universitetsstäder 964
Kalkylatorn 7 Borlänge Övriga Sverige 2 190
Pumpen 6 Kalmar Övriga Sverige 1 275
Spettet 7 Kalmar Övriga Sverige 688
Kvartal 2 5 117
Asmalammentie 4 Jyväskylä Finland, universitetsstäder 308
Keskikankaantie 9 Hollola Övriga Finland 19 223
Nuottaniementie 2 Joensuu Övriga Finland 418
Kvartal 3 19 949
Veddesta 1:13 Järfälla Stockholm 0
Konalankuja 2 Helsingfors Helsingfors 0
Konalankuja 5 Helsingfors Helsingfors 0
Vanha Valtatie 191 Tusby Helsingfors 1 203
Jan Frederik Vlekkeweg 10-01 - 10-03 Tilburg Nederländerna 695
Runkotie 2 Jyväskylä Finland, universitetsstäder 226
Ruokomäentie 50 Jyväskylä Finland, universitetsstäder 1 897
Korvenkyläntie 10 Muurame Finland, universitetsstäder 1 151
Liikekuja 4 Muurame Finland, universitetsstäder 600
Linnavuorentie 15 Nokia Finland, universitetsstäder 876
Isterintie 64 Uleåborg Finland, universitetsstäder 395
Järvenkorventie 4 Uleåborg Finland, universitetsstäder 450
Kurtintie 2 Uleåborg Finland, universitetsstäder 278
Ruotutie 3 Uleåborg Finland, universitetsstäder 490
Taakakepintie 1 Uleåborg Finland, universitetsstäder 551
Valtatie 61 Uleåborg Finland, universitetsstäder 773
Kanslerintie 10 Åbo Finland, universitetsstäder 450
Juhanintie 1 Björneborg Övriga Finland 172
Kotkantie 1 Björneborg Övriga Finland 903
Suolaketie 2 Borgå Övriga Finland 597
Kirkkoluodontie 1 Brahestad Övriga Finland 512
Maunulantie 1 Brahestad Övriga Finland 372
Pajuniityntie 8 Brahestad Övriga Finland 683
Rantakatu 57 Brahestad Övriga Finland 310
Kansanpellontie Haapavesi Övriga Finland 550
Vuorikatu 2 Heinola Övriga Finland 600
Tiilikankaantie 1 Hollola Övriga Finland 584
Jussilankatu 5 Hyvinge Övriga Finland 1 280
Muovikatu 4 Hyvinge Övriga Finland 6 795
Sillankorvankatu 66 Hyvinge Övriga Finland 451
Huhdintie 10-12 Högfors Övriga Finland 1 152
Joutsenonkatu 32 Imatra Övriga Finland 1 012
Vallinkoskentie 2 Imatra Övriga Finland 320
Kauppakatu 8 Jämsä Övriga Finland 590
Makkolankatu 10 Kajana Övriga Finland 429
Koivuharjunkatu 55 Kemi Övriga Finland 617
Pelkosenniementie 4 Kemijärvi Övriga Finland 308
Karhulantie 35 A Kotka Övriga Finland 2 765
Kotkantie 25 Kotka Övriga Finland 225
Peurantie 5 Kotka Övriga Finland 486
Pokakuja 1 Kotka Övriga Finland 437
Turvalantie 31 Kotka Övriga Finland 298
Kyminasemantie 6 Kouvola Övriga Finland 664
Valtakatu 16 Kouvola Övriga Finland 2 336
Haapaniemenkatu 6 Kuopio Övriga Finland 138
Sandelsinkatu 1 Kuopio Övriga Finland 315
Turuntie 563 Kyrkslätt Övriga Finland 310
Eteläinen Liipolankatu 9 Lahtis Övriga Finland 421
Lahdenkatu 48 Lahtis Övriga Finland 698

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021
122
Fastighetsförsäljningar januari-december 2021
Fastighet / Adress Kommun Segment Uthyrningsbar area, kvm
Hirvikoskentie 213 Loimaa Övriga Finland 307
Melliläntie 103 Loimaa Övriga Finland 349
Kauppakuja 1 Lojo Övriga Finland 1 054
Puistokatu 23 Lojo Övriga Finland 674
Puistokatu 10 Mänttä-Filpula Övriga Finland 383
Runttimäentie 8 Mänttä-Filpula Övriga Finland 157
Karhunkierros 1 Numijärvi Övriga Finland 2 885
Ketunkopintie 2 Nurmijärvi Övriga Finland 608
Puistotie 3 Nurmijärvi Övriga Finland 495
Pihlajavedentie 21 Nyslott Övriga Finland 1 070
Asematie 13 Orivesi Övriga Finland 415
Sodankyläntie 8 Pelkosenniemi Övriga Finland 423
Kuopiontie 24 Pieksämäki Övriga Finland 586
Uotilan Vanhatie 37 Raumo Övriga Finland 225
Juvantie 13 S:t Michel Övriga Finland 486
Kärkänkatu 18 Salo Övriga Finland 486
Valkiavuorentie 2 Seinäjoki Övriga Finland 397
Rahtimiehentie 1 Suomussalmi Övriga Finland 430
Karhitie 2 Tavastehus Övriga Finland 600
Viertokatu 33 Tavastehus Övriga Finland 335
Oksapolku 1 Träskända Övriga Finland 1 054
Vanhankyläntie 65 Träskända Övriga Finland 341
Wärtsilänkatu 54 Träskända Övriga Finland 441
Huhdintie 14 Urdiala Övriga Finland 850
Sointulantie 2 Valkeakoski Övriga Finland 423
Kurolantie 1 Varkaus Övriga Finland 690
Kyllikinkatu 1 Varkaus Övriga Finland 466
Haapaniementie 41 Viitasaari Övriga Finland 237
Merenlahdentie 16 Villmanstrand Övriga Finland 515
Onninkatu 1 Villmanstrand Övriga Finland 573
Puistokatu 12 Äänekoski Övriga Finland 456
Kvartal 4 5 5 776
Totalt 97 582

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021
123
Fastighetsförteckning – Stockholm
Uthyrningsbar area i kvm
Fastighetsbeteckning Adress Kommun
Lager/
industri Kontor Övrigt Totalt
Kumla Hage 2 Kumla Gårdsväg 22 Botkyrka 4 111 500 – 4 611
Kumla Hage 6 Segersbyvägen 3 Botkyrka 1 000 400 – 1 400
Kumla Hage 7 Segersbyvägen 5 Botkyrka 1 050 900 – 1 950
Tumba 7:234 Gustav de Lavals Väg 10-12 Botkyrka 16 531 540 – 17 071
Tuna Äng 3 Tuna Gårdsväg 4 Botkyrka 7 650 1 896 – 9 546
Jordbromalm 3:1 Dåntorpsvägen 4-30 Haninge 92 150 1 830 – 93 980
Jordbromalm 6:10* Rörvägen 7 Haninge 4 690 1 328 – 6 018
Jordbromalm 6:13 Lagervägen 7 Haninge 13 300 2 800 – 16 100
Jordbromalm 6:82 Rörvägen 9 Haninge – – – –
Jordbromalm 4:3 Lillsjövägen 7 Haninge 47 329 4 106 – 51 435
Söderbymalm 7:49 Hantverkarvägen 31 Haninge 8 020 800 – 8 820
Ackumulatorn 1 Regulatorvägen 21 Huddinge 5 099 4 174 – 9 273
Cirkelsågen 1 Speditionsvägen 18 Huddinge 8 609 – – 8 609
Heden 1 Mälarvägen 15 Huddinge 3 410 650 – 4 060
Heden 4 Lövbacksvägen 4, 6 Huddinge 4 658 – – 4 658
Klingan 3 Svarvarvägen 14 B Huddinge 1 600 230 – 1 830
Kugghjulet 3 Lännavägen 62 Huddinge 5 214 206 – 5 420
Skiftnyckeln 2 Svarvarvägen 8 B Huddinge 1 130 225 – 1 355
Slänten 17 G:a Södertäljevägen 125 Huddinge 3 284 1 094 – 4 378
Telegrafen 1 Kommunalvägen 27 B Huddinge 616 910 – 1 526
Jakobsberg 22:14 Brantvägen 2 Järfälla 2 000 650 – 2 650
Sollentuna Häradsallmänning 1:34 Katrinedalsvägen Järfälla – – – –
Veddesta 1:12 Saldovägen 11 Järfälla 2 247 281 – 2 528
Veddesta 1:27 Saldovägen 22 Järfälla 2 490 192 – 2 682
Veddesta 2:20 Kontovägen 1-5 Järfälla 10 902 2 182 – 13 084
Veddesta 2:42 Girovägen 3 Järfälla 3 942 440 – 4 382
Skarpnäs 12:9 Svarvarvägen 8 Nacka 2 360 200 – 2 560
Trosta 1:27 Trosta 187 Sigtuna 3 810 – – 3 810
Märsta 17:2 Maskingatan 8 A Sigtuna 3 621 – – 3 621
Märsta 24:18 Turbingatan 2 Sigtuna 1 033 862 – 1 895
Rosersberg 11:105 Metallvägen 47 Sigtuna 6 345 855 – 7 200
Elektrikern 2 Djupdalsvägen 27 Sollentuna 2 150 507 – 2 657
Rankan 1 Sollentunaholmsvägen 13, 15 Sollentuna 6 810 540 – 7 350
Reglaget 2 Bergkällavägen 20-22 Sollentuna 1 335 1 760 – 3 095
Reglaget 3 Bergkällavägen 22 Sollentuna 1 547 – – 1 547
Resan 1 Konsumentvägen 2 Sollentuna 1 210 – – 1 210
Romben 2 Staffans väg 2 Sollentuna 6 930 5 910 – 12 840
Romben 3 Staffans väg 4 Sollentuna 12 142 5 525 – 17 667
Verkmästaren 4 Ekensbergsvägen 117 Solna 10 907 5 045 – 15 952
Domnarvet 16* Fagerstagatan 7 Stockholm 2 403 1 997 – 4 400
Domnarvet 17* Fagerstagatan 5 Stockholm 6 549 1 395 – 7 944
Domnarvet 34* Garpenbergsgatan 3 Stockholm 1 460 560 – 2 020
Domnarvet 40* Gunnebogatan 34 Stockholm 2 048 532 – 2 580
Elektra 11 Västberga Allé 38, 40 och 50 Stockholm 9 570 970 – 10 540
Fabrikören 9* Konsumentvägen 9-11 Stockholm 3 111 955 – 4 066
Finspång 4* Finspångsgatan 55 Stockholm 2 315 470 – 2 785
Finspång 6* Finspångsgatan 49-51 Stockholm 6 989 1 380 – 8 369
Flyghallen 1* Flygfältsgatan 15 Stockholm 741 2 328 – 3 069
Gjutmästaren 8 Bryggerivägen 7, 9, 11, 13 Stockholm 14 585 4 573 – 19 158
Grossisten 1* Grossistvägen 7 Stockholm 1 460 454 – 1 914
Hangaren 1* Flygfältsgatan 1-11 Stockholm 6 850 4 037 – 10 887
Hangaren 3* Postflygsgatan 2-12 Stockholm 2 466 1 150 – 3 616
Horndal 1* Fagerstagatan 29 Stockholm 7 055 1 270 – 8 325
Hällsätra 2* Stensätravägen 3 Stockholm 8 223 2 716 – 10 939
Induktorn 15 Ranhammarsvägen 6 Stockholm 392 60 – 452
Induktorn 24 Ranhammarsvägen 12, 14 Stockholm 6 961 4 657
– 11 618
Induktorn 35* Ranhammarsvägen 10 Stockholm 3 610 – – 3 610

*) Innehas med tomträtt

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021
124
Fastighetsförteckning – Stockholm
Uthyrningsbar area i kvm
Fastighetsbeteckning Adress Kommun
Lager/
industri Kontor Övrigt Totalt
Kolsva 1* Fagerstagatan 26 Stockholm 4 800 365 – 5 165
Konsumenten 1* Konsumentvägen 4, 8 Stockholm 6 115 1 788 – 7 903
Landningsbanan 21* Flygfältsgatan 2C Stockholm 350 350 – 700
Leverantören 1 Varuvägen 32 Stockholm 1 900 400 – 2 300
Miklaholt 2* Haukadalsgatan 10 Stockholm 876 1 046 – 1 922
Miklaholt 3 Haukadalsgatan 2-8 Stockholm 2 880 2 711 – 5 591
Murmästare-Ämbetet 1* Murmästarvägen 21-45 Stockholm 11 353 682 – 12 035
Murmästare-Ämbetet 2* Murmästarvägen 17-19 Stockholm 7 345 640 – 7 985
Murmästare-Ämbetet 3* Murmästarvägen 1 Stockholm 9 939 1 410 – 11 349
Panncentralen 1* Partihandlarvägen 50-52 Stockholm 10 711 2 314 – 13 025
Råfilmen 1* Harpsundsvägen 181 Stockholm 1 410 – – 1 410
Sillö 3* Edsvallabacken 20-24 Stockholm 5 853 1 146 – 6 999
Skultuna 3* Finspångsgatan 44 Stockholm 8 908 2 926 – 11 834
Stensätra 16* Stensätravägen 2-4 Stockholm 9 725 1 740 – 11 46 5
Säteritaket 1* Maltesholmsvägen 88 Stockholm 934 1 532 – 2 466
Tillverkaren 1 Grossistvägen 1-5 Stockholm 2 675 – – 2 675
Varubilen 1* Konsumentvägen 13-17 Stockholm 7 917 1 835 – 9 752
Vitå 1 Torshamnsgatan 10 Stockholm 9 449 – – 9 449
Vitå 2 Viderögatan 3-5 Stockholm 5 750 3 296 – 9 046
Stolen 1 Gribbylundsvägen 2 Täby 1 534 1 317 – 2 851
Njursta 1:23 Saturnusvägen 2 Upplands Väsby 6 850 750 – 7 600
Librobäck 4:23 Börjegatan 77 B-C Uppsala 13 903 1 260 – 15 163
Runö 7:73 & 7:74 Sågvägen 26 Österåker 3 022 – – 3 022
Totalt 532 219 104 550 0 63 6 769
*) Innehas med tomträtt

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021
125
Fastighetsförteckning – Helsingfors
Uthyrningsbar area i kvm
Fastighetsbeteckning Adress Kommun
Lager/
industri Kontor Övrigt Totalt
Karaportti 8 (49-54-185-1) Karaportti 8 Esbo 10 561 5 552 – 16 113
Kiilaniityntie 1 (49-82-3-5) Kiilaniityntie 1 Esbo 2 483 747 – 3 230
Koskelontie 27 A (49-82-2-7) Koskelontie 27 Esbo 4 053 1 189 – 5 242
Luomannotko 5 (49-22-6-5-L) Luomannotko 5 Esbo 1 497 163 – 1 660
Mänkimiehentie 4 (49-43-14-6) Mänkimiehentie 4 Esbo 16 318 2 122 – 18 440
Nimismiehenpelto 4 A (49-47-2-6) Nimismiehenpelto 4 A Esbo 1 150 – – 1 150
Nimismiehenpelto 4 B (49-47-2-7) Nimismiehenpelto 4 B Esbo 2 430 380 – 2 810
Nimismiehenpelto 6 (49-47-2-5) Nimismiehenpelto 6 Esbo 7 171 1 599 – 8 770
Olarinluoma 8 (49-22-3-4)* Olarinluoma 8 Esbo 4 933 – – 4 933
Tillinmäentie 1 (49-42-11-5)* Tillinmäentie 1 Esbo 9 275 3 374 – 12 649
Hernepellontie 11 (91-36-66-1-L1)* Hernepellontie 11 Helsingfors 560 440 – 1 000
Hyttitie 8 (91-38-172-4) Hyttitie 8 Helsingfors 3 359 471 – 3 830
Linnanpajantie 26 (91-47-262-5-L1)* Linnanpajantie 26 Helsingfors 1 897 275 – 2 172
Lyhtytie 7 (91-40-153-22-C)* Lyhtytie 7 Helsingfors 576 264 – 840
Muonamiehentie 12 (91-46-130-26)* Muonamiehentie 12 Helsingfors 2 295 – – 2 295
Muonamiehentie 14 (91-46-130-27)* Muonamiehentie 14 Helsingfors 1 000 400 – 1 400
Puusepänkatu 2 (91-43-59-5)* Puusepänkatu 2 Helsingfors 7 460 400 – 7 860
Ristipellontie 16 (91-32-39-3) Ristipellontie 16 Helsingfors 2 199 2 146 – 4 345
Ristipellontie 17 (91-32-36-6) Ristipellontie 17 Helsingfors 2 128 565 – 2 693
Ruosilantie 1 (91-32-41-3) Ruosilantie 1 Helsingfors 5 342 1 735 – 7 077
Ruosilantie 14 (91-32-42-12) Ruosilantie 14 Helsingfors 12 231 5 111 – 17 342
Ruosilantie 16 (91-32-42-19) Ruosilantie 16 Helsingfors 27 994 9 898 – 37 892
Ruosilantie 18 (91-32-42-18) Ruosilantie 18 Helsingfors 5 486 2 319 – 7 805
Valokaari 8 (91-40-149-9) Valokaari 8 Helsingfors 9 393 2 328 – 11 721
Högberginhaara 9 (858-411-5-212) Högberginhaara 9 Tusby 4 275 810 – 5 085
Pakkasraitti 14 (858-411-1-149) Pakkasraitti 14 Tusby 4 447 702 – 5 149
Pakkasraitti 4 (858-411-1-150) (858-411-1-172) Pakkasraitti 4 Tusby 2 917 504 – 3 421
Palkkitie 3 (858-401-3-355) Palkkitie 3 Tusby 12 313 1 450 – 13 763
Ansatie 3 (92-40-500-7) (92-40-500-2) Ansatie 3 Vanda 9 421 2 427 – 11 8 48
Ansatie 4 (92-40-502-2) Ansatie 4 Vanda 9 774 2 254 – 12 028
Hakamäenkuja 10 (92-68-106-4) Hakamäenkuja 10 Vanda 796 300 – 1 096
Hakamäenkuja 4-6 (92-68-106-5) Hakamäenkuja 4-6 Vanda 2 325 391 – 2 716
Hakamäenkuja 8 (92-68-106-3) Hakamäenkuja 8 Vanda 552 549 590 1 691
Juhanilanmäki (92-41-102-3 et al) Juhanilantie 4 Vanda 9 441 2 770 – 12 211
Juurakkotie 3 (92-68-13-11) Juurakkotie 3 Vanda 4 762 1 812 – 6 574
Kiitoradantie 14 (92-52-253-1) Kiitoradantie 14 Vanda 3 448 894 – 4 342
Klinkkerikaari 2 (92-26-114-13) Klinkkerikaari 2 Vanda 6 286 – – 6 286
Koivuhaankuja 1 (92-68-200-1) Koivuhaankuja 1 Vanda 1 637 1 122 – 2 759
Koivuvaarankuja 2 (92-12-202-1) Koivuvaarankuja 2 Vanda 19 413 10 112 – 29 525
Kärkikuja 2 (92-41-109-7) Kärkikuja 2 Vanda 3 572 1 136 – 4 708
Lumijälki 2 (92-40-504-1) Lumijälki 2 Vanda 8 788 1 339 – 10 127
Martinkyläntie 9 A (92-17-113-4) Martinkyläntie 9 A Vanda 41 412 11 394 – 52 806
Niittytie 13 (92-68-11-9) Niittytie 13 Vanda 2 355 1 327 – 3 682
Niittyvillankuja 2 (92-68-10-23) Niittyvillankuja 2 Vanda 5 209 872 – 6 081
Nuolitie 20 (92-41-266-1) Nuolitie 20 Vanda 7 532 896 – 8 428
Pavintie 3-7 (92-96-101-4) (92-96-101-7) Pavintie 3-7 Vanda 22 217 2 307 – 24 524
Porttisuontie 9 (92-64-0004-0003-P) Porttisuontie 9 Vanda 3 860 610 – 4 470
Sanomatie 3 (92-17-113-3) Sanomatie 3 Vanda 2 854 474 – 3 328
Sarkatie 2 (92-14-203-2) Sarkatie 2 Vanda 990 805 – 1 795
Sähkötie 8 (92-50-1-13) Sähkötie 8 Vanda 6 267 730 – 6 997
Taivaltie 4 (92-16-119-4) Taivaltie 4 Vanda 2 972 1 075 – 4 047
Ti ilit ie 11 (92-26 -118 -15) T ii li ti e 11 Vanda 4 029 329 – 4 358
Tiilitie 9 (92-26-118-16) Tiilitie 9 Vanda 4 469 588 – 5 057
Tikkurilantie 146 (92-41-252-3) Tikkurilantie 146 Vanda 8 090 2 670 – 10 760
Tikkurilantie 5 (92-66-22-1) Tikkurilantie 5 Vanda 57 367 4 930 – 62 297
Trukkikuja 1 (92-75-200-1) Trukkikuja 1 Vanda 3 360 2 228
– 5 588
Tulkintie 29 (92-40-503-1) Tulkintie 29 Vanda 10 181 3 971 – 14 152
Vantaanlaaksontie 6 (92-16-114-9 et al)* Vantaalaaksontie 6 Vanda 10 045 3 763 – 13 808
Virkatie 10 (92-52-101-5) Virkatie 10 Vanda 1 552 1 441 – 2 993
Virkatie 7 (92-52-105-1) Virkatie 7 Vanda 10 800 100 – 10 900

*) Innehas med tomträtt

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021
126
Fastighetsförteckning – Helsingfors
Uthyrningsbar area i kvm
Fastighetsbeteckning Adress Kommun
Lager/
industri Kontor Övrigt Totalt
Virkatie 8 A (92-52-101-24) Virkatie 8 A Vanda – – – –
Virkatie 8 A (92-52-101-25) Virkatie 8 A Vanda 10 015 60 – 10 075
Virkatie 8 B (92-52-101-21) Virkatie 8 B Vanda 3 951 1 285 – 5 236
Väinö Tannerin tie 1 A (92-51-200-11) Väinö Tannerin tie 1 A Vanda – – 545 545
Väinö Tannerin tie 1 A (92-51-200-11) Väinö Tannerin tie 1 A Vanda – – 8 140 8 140
Väinö Tannerin tie 1 B (92-51-200-11) Väinö Tannerin tie 1 B Vanda 20 654 – – 20 654
Väinö Tannerin tie 1 C (92-51-200-11) Väinö Tannerin tie 1 C Vanda 30 054 – – 30 054
Totalt 516 193 111 9 0 5 9 275 637 373

Fastighetsförteckning – Nederländerna
Uthyrningsbar area i kvm
Adress Kommun
Lager/
industri Kontor Övrigt Totalt
Bolderweg 33-35 Almere 3 347 829 4 176
Rondebeltweg 21 Almere – – – –
Rondebeltweg 31 Almere – 2 635 – 2 635
Rondebeltweg 41-43-49-51 Almere 20 068 3 100 – 23 168
Transistorstraat 80 Almere 1 238 932 173 2 343
Veluwezoom 15 Almere 4 094 1 289 – 5 383
Versterkerstraat 10 Almere 6 522 4 504 – 11 0 26
Bolstoen 6c Amsterdam 170 40 – 210
Bolstoen 6d Amsterdam 150 120 – 270
Pleimuiden 7 Amsterdam 725 146 – 871
Lange Amerikaweg 76 Apeldoorn 625 140 – 765
Snelliusweg 10 Arnhem 1 794 295 – 2 089
Kolding 9 Barendrecht 526 143 216 885
Veemweg 17-35 Barneveld 3 533 3 664 – 7 197
De Maas 40 Best 2 257 468 – 2 725
De Rijn 7a-7c, 9 Best 2 145 930 – 3 075
Handelsweg 23, Hallenstraat 16 Bladel 6 100 900 – 7 000
Gildestraat 29 Borne 1 279 75 – 1 354
Kruisbroeksestraat 7-15, Ladonkseweg 26 Boxtel 5 789 300 – 6 089
Brugsteen 13 Breda 460 74 – 534
Goeseelsstraat 3 Breda 725 0 725
Minervum 7147 Breda 672 577 – 1 249
Takkebijsters 8 Breda 2 587 1 221 3 808
Trekpot 2a-2e Breda 1 948 – – 1 948
Het Sterrenbeeld 26-30 Den Bosch 2 108 808 – 2 916
Het Zuiderkruis 11 Den Bosch 4 000 270 – 4 270
Kerketuineweg 35 Den Haag 5 470 1 848 – 7 318
Zilverstraat 27 Den Haag 596 133 – 729
Zilverstraat 35 Den Haag 500 106 – 606
Aventurijn 600 Dordrecht 376 632 – 1 008
Buys Ballotstraat 3 Dordrecht 795 – – 795
Debijestraat 5, Röntgenstraat 1 Dordrecht 1 917 500 – 2 417
Donker Duyvisweg 301 Dordrecht 9 130 2 472 – 11 602
Laan van Kopenhagen 100 Dordrecht 866 1 245 – 2 111
Labradoriet 300-320 Dordrecht 1 706 116 – 1 822
Pieter Zeemanweg 17 Dordrecht 21 411 1 928 – 23 339
Roelofshoeveweg 19 Duiven 1 770 425 – 2 195

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021
127
Fastighetsförteckning – Nederländerna
Uthyrningsbar area i kvm
Adress Kommun
Lager/
industri Kontor Övrigt Totalt
De Witbogt 22-22a Eindhoven 1 080 843 – 1 923
Dillenburgstraat 12-14 Eindhoven 2 623 2 197 – 4 820
Dillenburgstraat 35 Eindhoven 2 320 805 – 3 125
Esp 100 Eindhoven 2 356 1 314 – 3 670
Esp 125 Eindhoven 2 922 866 – 3 788
Esp 241 Eindhoven 2 510 408 – 2 918
Hoe venwe g 11-11a Eindhoven 2 976 2 923 – 5 899
Hurksestraat 20-22 Eindhoven 11 60 8 988 – 12 596
Meerenakkerweg 18-20 Eindhoven 17 615 1 740 19 355
Wekkerstraat 37-53 Eindhoven 7 465 0 7 465
Kopersteden 1 Enschede 18 262 2 451 – 20 713
De Hooge Akker 21 Geldrop-Mierlo 1 750 390 – 2 140
Franklinweg 35 Gorinchem 2 477 530 – 3 007
Gotenburgweg 38 Groningen 780 490 – 1 270
Wismarweg 3 Groningen 805 204 – 1 009
Oudeweg 42 Haarlem 5 312 1 920 – 7 232
Diamantlaan 10 Haarlemmermeer 2 668 709 – 3 377
Diamantlaan 14-16 Haarlemmermeer 811 898 – 1 709
Jacobus Ahrendlaan 1 Haarlemmermeer 3 997 2 222 – 6 219
Liebrugweg 1 Haarlemmermeer 480 930 – 1 410
Opaallaan 31 Haarlemmermeer 500 620 – 1 120
Opaallaan 35 Haarlemmermeer 1 563 609 – 2 172
Grasbeemd 12 Helmond 2 400 340 – 2 740
David Ricardostraat 5 Hengelo 433 482 – 915
Franciscusweg 4 Hilversum 1 546 112 – 1 658
De Marowijne 4 Hoorn 9 353 1 460 – 10 813
Bergveste 12-14 Houten 2 537 850 – 3 387
Voorveste 1-3 Houten 1 834 672 – 2 506
Christiaan Huygensstraat 35 Lansingerland 3 675 – – 3 675
Vestaweg 5 Leeuwarden 7 441 1 120 – 8 561
Schoenerweg 45 Maastricht 8 838 350 – 9 188
Nijverheidsweg 25 Mijdrecht 3 500 44 – 3 544
Kwartelweg 1 Moerdijk 3 220 262 – 3 482
Majoraan 9 Montferland 640 140 – 780
Kelvinweg 1 Nissewaard 1 113 66 – 1 179
Ketelweg 18a-22 Papendrecht 5 620 4 550 – 10 170
Groothandelsweg 5 Pijnacker-Nootdorp 3 153 560 – 3 713
Weteringweg 7-9 Pijnacker-Nootdorp 2 059 422 283 2 764
Konstruktieweg 7 Roermond 5 721 823 – 6 544
Belder 1 Roosendaal 2 912 764 – 3 676
Borchwerf 39 Roosendaal 6 100 900 – 7 000
Driemansteeweg 66 Rotterdam 448 848 – 1 296
Linschotenstraat 100 Rotterdam 1 035 480 – 1 515
Stadionweg 39 Rotterdam – – 6 046 6 046
Waalhaven Z.z 6, Pottumstraat 3-7 Rotterdam 4210 611 4 821
Admiraal de Ruyterstraat 2* Schiedam 8 116 4 022 – 12 138
Fo r t un a we g 11 Schiedam 970 142 – 1 112
Dr. Nolenslaan 126 Sittard-Geleen 3 522 1 203 – 4 725
Vouersweg 110 Sittard-Geleen 1 000 220 – 1 220
Ekkersrijt 4302 Son en Breugel 2 907 878 – 3 785
Ekkersrijt 4311-4313 Son en Breugel 1 859 463 – 2 322
Ekkersrijt 7501 Son en Breugel 1 793 1 706 – 3 499
Innovatieweg 10 Terneuzen 1 907 1 838 – 3 74 5
Innovatieweg 12 Terneuzen 608 2 018 – 2 626
Innovatieweg 14 Terneuzen 4 953 2 800 – 7 753
Innovatieweg 4 Terneuzen 3 024 700 – 3 724
Innovatieweg 6 Terneuzen 5 002 1 901 – 6 903
Innovatieweg 8 Terneuzen 2 679 1 953 – 4 632
Damzigt 54-58 Utrecht 1 522 675 – 2 197
Nevadadreef 72-78 Utrecht 900 490 – 1 390
Proostwetering 30 Utrecht 8 259 244 – 8 503
Savannahweg 57-59 Utrecht 1 323 599 – 1 922
Savannahweg 63-65 Utrecht 2 983 542 – 3 525
Zonnebaan 23-45 Utrecht 9 381 8 004 17 385
*) Innehas med tomträtt

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021
128
Fastighetsförteckning – Nederländerna
Uthyrningsbar area i kvm
Adress Kommun
Lager/
industri Kontor Övrigt Totalt
De Vest 62 Valkenswaard 7 121 2 425 – 9 546
John F. Kennedylaan 38 Valkenswaard 1 562 500 – 2 062
De Run 4242 Veldhoven 4 346 959 152 5 457
De Run 8421 Veldhoven 1 421 169 1 590
Magalhaesweg 10 Venlo 14 177 618 – 14 795
Magalhaesweg 16 Venlo 10 114 228 – 10 342
Magalhaesweg 6 Venlo 12 614 – – 12 614
Noorderpoort 4 Venlo 727 1 063 – 1 790
Van Heemskerckweg 9 Venlo 4 589 1 064 – 5 653
De Amfoor 1 Venray 4 532 1 124 – 5 656
Coenecoop 395 Waddinxveen 984 79 – 1 063
Bijsterhuizen 2511 Wijchen 3 387 689 – 4 076
Rechte Tocht 10 Zaanstad 439 268 – 707
Huis ter Heideweg 18-58 Zeist 14 154 5 403 – 19 557
Chroomstraat 140 Zoetermeer 5 744 1 500 – 7 244
Chroomstraat 91 Zoetermeer 2 242 921 3 163
Koperstraat 44 Zoetermeer 2 162 428 – 2 590
Philipsstraat 13-15 Zoetermeer 1 031 281 – 1 312
Trawlerweg 8-12 Zwolle 855 75 – 930
Totalt 4 42 976 120 970 6 870 570 816

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021
129
Fastighetsförteckning – Paris
Uthyrningsbar area i kvm
Adress Kommun
Lager/
industri Kontor Övrigt Totalt
202 Route de Pontoise Argenteuil 2 189 521 – 2 710
51 Rue de Presles Aubervilliers 9 375 – – 9 375
39 Boulevard du Général Delambre Bezons 700 650 – 1 350
19 Avenue Albert Einstein Blanc Mesnil 10 931 2 635 – 13 566
73 à 79 Avenue du 14 juillet et 48 à 54 Avenue Andrei Sakharov
Bondy
3 677 1 519 – 5 196
6 Rue des Prés d'Aulnay Brétigny-sur-Orge – 515 – 515
423 Rue Audemars Buc 1 470 – – 1 470
6 Rue de la Guyonnerie
Bures-sur-Yvette
170 667 – 837
13 Rue Gutenberg Bussy Saint Georges 5 303 2 383 – 7 686
477 Rue Marcel Paul Champigny sur Marne 1 589 – – 1 589
16 bis Rue de Paris Champlan 250 400 – 650
16 Rue Condorcet Chennevières-sur-Marne 1 863 – – 1 863
22 Rue Aman Jean Chevry 2 400 – – 2 400
17 Avenue du Parc Chilly Mazarin 1 685 309 – 1 994
2/3/5 Rue de la Butte du Moulin, ZA de la Porte de la Forêt Collégien 3 831 1 169 – 5 000
51 Allée du Clos des Charmes Collégien 2 651 543 – 3 194
Allée des Portes de la Forêt Collégien – – 635 635
2 Boulevard de France Combs-La-Ville 5 885 1 145 – 7 030
2 Rue de la Borne Blanche Combs-La-Ville 6 582 835 – 7 417
3 Avenue du 8 mai 1945 Corbeil-Essonnes – – 538 538
14 Rue Georges Mélies Cormeilles-en-Parisis 2 590 830 – 3 420
2 Allées des Terres Rouges Cormeilles-en-Vexin 1 762 684 – 2 446
Route de Choisy, Carrefour Pompadour, ZA La Basse Quinte
Créteil
– – 658 658
65 Avenue Georges Politzer Elancourt 4 405 1 593 – 5 998
28-48 Rue Vladimir Jankelevitch Émerainville 3 346 1 324 – 4 670
35 Boulevard de Beaubourg Émerainville 2 379 1 556 – 3 935
56 Boulevard de Beaubourg Émerainville 837 162 – 999
8-10 Rue de Chevilly Fresnes 5 563 975 – 6 538
3 Avenue des Morillons Garges-Lès-Gonnesse 2 853 815 – 3 668
125 Avenue Louis Roche Gennevilliers 333 322 – 655
141 Avenue Laurent Cély Gennevilliers 1 305 867 – 2 172
16-18 Boulevard Gallieni Gennevilliers 6 798 1 141 – 7 939
84 Avenue Paul Vaillant Couturier, 8-20-26 Rue Traversière Gennevilliers 2 706 2 214 – 4 920
7 Rue Jean-Jacques Rousseau Grigny 1 854 2 444 – 4 298
16 Rue de la Patelle Herblay 6 600 800 – 7 400
21-23 Rue du Gros Murger Herblay 10 151 2 174 – 12 325
10 Rue Ampere Igny 1 932 370 – 2 302
17 Rue Branly et 28 Rue Jacquard Lagny-sur-Marne 2 327 796 – 3 123
52/51 Rue Freycinet Lagny-sur-Marne 1 562 748 – 2 310
17 Rue Levassor et Les Garennes Les Mureaux – – 533 533
10 Avenue des Tropiques Les Ulis 765 1 347 – 2 112
10 Avenue des Tropiques Les Ulis – – 3 639 3 639
12 Avenue des Tropiques Les Ulis 3 426 1 730 – 5 156
3 Avenue de l'Atlantique Les Ulis 1 510 190 – 1 700
4 Avenue du Parana Les Ulis 3 643 520 – 4 163
4 Avenue du Parana Les Ulis 2 461 395 – 2 856
7-12 Avenue des Tropiques Les Ulis 1 056 4 900 – 5 956
La Mare aux Plantards Lieusaint 1 996 2 488 – 4 484
Rue des longs rideaux Limeil-Brévannes 7 109 1 167 – 8 276
14-16 Rue des Cerisiers - ZA des Églantiers Lisses 1 079 277 – 1 356
5-7-9 Rue des Cerisiers - ZA des Églantiers Lisses 2 655 1 836 – 4 491
8 Rue Léonard de Vinci Lisses 2 400 808 – 3 208
14 Rue des Campanules Lognes 2 459 641 – 3 100
10-12-14, 15-15 bis Rue Gutenberg Magny en Vexin 5 709 165 – 5 874
4 Rue Galvani Massy 544 259 – 803
4 Rue Galvani Massy 3 106 1 551 – 4 657
9 Rue du Buisson aux Fraises Massy 4 257 4 224 – 8 481
107 Rue Marcelin Berthelot Moissy-Cramayel – 1 229 – 1 229


AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021
130
Fastighetsförteckning – Paris
Uthyrningsbar area i kvm
Adress Kommun
Lager/
industri Kontor Övrigt Totalt
Rue de l'Ancienne Sucrerie Montereau – – 441 441
51 et 53 Avenue de Sénart, 8 et 10 allée du bois Renaud Montgeron 881 4 468 – 5 349
97 Avenue Jean Jaurès Montgeron – 137 – 137
98 Avenue Jean Jaurès Montgeron 1 170 788 – 1 958
Le Bas Montjoie - RN 20 Montlhéry – – 334 334
33-35 Route de Calais, RN1 Montmagny – – 609 609
1 ter Rue du Marais Montreuil 840 200 – 1 040
3 Avenue Ferdinand de Lesseps Morangis 3 890 639 – 4 529
39 Avenue des Guilleraies Nanterre 1 450 793 – 2 243
6 Rue des Peupliers Nanterre 1 432 1 433 – 2 865
ZAC des Hautes Patures Nanterre – – 635 635
9 Avenue de la Foulée, ZAC des Saints Pères Nanteuil-lès-Meaux – – 516 516
164 Avenue Jean Jaurès Neuilly-sur-Marne – – 635 635
49 Rue des Frères Lumières Neuilly-sur-Marne 6 700 – – 6 700
8-10 Rue de la Mare Blanche Noisiel 2 308 822 – 3 130
20-24 Rue du Ballon Noisy-Le-Grand 5 398 433 – 5 831
Route Nationale 48 Orgeval – – 635 635
166-168 Rue Denis Diderot Pantin 977 475 – 1 452
85 et 87 Rue Cartier Bresson Pantin 6 528 714 – 7 242
3 Rue Rouvet et 18 Rue Barbanègre Paris – 473 – 473
ZA Porte Ouest, CD91 Pierrelaye – – 1 202 1 202
Avenue Ozanne Porcheville 3 514 328 – 3 842
1 Rue Denis Papin Roissy-en-Brie 154 264 – 418
12 Chemin du Moulin Basset Saint Denis 4 429 8 722 – 13 151
2 Rue André Ampère Saint Ouen l'Aumone 2 200 330 – 2 530
1 Avenue de la Pépinière Saint Witz 2 041 1 341 – 3 382
2 à 4 Rue de la Sablière et Rue du Petit Fief Sainte-Geneviève-des-Bois 295 342 – 637
Route Nationale 19 Servon – – 483 483
1-5 Rue de la Sablière Sucy-en-Brie 2 620 436 – 3 056
63 Grande Rue Survilliers 36 325 3 428 – 39 753
10-13 Avenue Jean d'Alembert Trappes 2 300 – – 2 300
25 Rue Henri Farman Tremblay 1 315 478 – 1 793
1-3 Place Thomas Edison Valenton 3 880 1 331 – 5 211
2 Rue du Midi-Pyrénées Valenton 4 311 747 – 5 058
Lieudit "La Fosse Montalbot" - 26 Chemin du Port Brun Vigneux-sur-Seine 2 076 – – 2 076
Rue de la Prairie, "Complexe Industriel
Prairie de Villebon sur Yvette" Villebon-sur-Yvette 5 090 1 210 – 6 300
46 Avenue des Gardes Messiers Villemoisson-sur-Orge – – – –
18 bis Voie de Mons Villeneuve le Roi 550 – – 550
5 Rue Louis Armand Villeneuve-Saint-Georges 1 393 410 – 1 803
4 Route de Paray Wissous 2 250 – – 2 250
Totalt 270 346 87 575 11 4 9 2 369 412

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021
131

Fastighetsförteckning – Universitetsstäder i Finland
Uthyrningsbar area i kvm
Fastighetsbeteckning Adress Kommun
Lager/
industri Kontor Övrigt Totalt
Autokeskuksentie 12 (604-408-0004-0716) Autokeskuksentie 12 Birkala 2 940 – – 2 940
Autokeskuksentie 14 (604-408-0004-0716) Autokeskuksentie 14 Birkala 3 100 – – 3 100
Autokeskuksentie 16 (604-408-0004-0716) Autokeskuksentie 16 Birkala 991 7 497 – 8 488
Autokeskuksentie 18 (604-408-0004-0716) Autokeskuksentie 18 Birkala 85 – – 85
Autokeskuksentie 20 (604-408-0004-0716) Autokeskuksentie 20 Birkala 5 023 – – 5 023
Haikanvuori 10 (604-408-0004-0711) Haikanvuori 10 Birkala 2 246 – – 2 246
Lasikaari 1 (604-419-3-242)* Lasikaari 1 Birkala 4 914 700 – 5 614
Muuraintie 3 (604-402-1-662) Muuraintie 3 Birkala 3 044 690 – 3 734
Vesalantie 14 (604-418-1-551) Vesalantie 14 Birkala 1 452 – – 1 452
Vesalantie 15 (604-406-1-15) Vesalantie 15 Birkala 1 736 – – 1 736
Ahjokatu 26 (179-15-8-12)* Ahjokatu 26 Jyväskylä 1 554 689 – 2 243
Ahlmaninkatu 2 E (179-5-130-1-L1)* Ahlmaninkatu 2 E Jyväskylä 34 1 595 – 1 629
Harkkotie 6 (179-401-18-187) Harkkotie 6 Jyväskylä 655 – – 655
Kankitie 3 (179-19-9-14) Kankitie 3 Jyväskylä 5 368 531 – 5 899
Kuormaajantie 26 (179-19-100-3) Kuormaajantie 26 Jyväskylä 4 294 1 093 – 5 387
Metsäraivio 2 (179-26-77-11)* Metsäraivio 2 Jyväskylä 1 123 – – 1 123
Nisulankatu 78 (179-11-53-3-L1)* Nisulankatu 78 Jyväskylä 407 877 – 1 283
Onkapannu 3 (179-6-112-65) Onkapannu 3 Jyväskylä 2 350 669 125 3 144
Onkapannu 4 B (179-6-112-51) Onkapannu 4 B Jyväskylä 1 601 548 – 2 149
Onkapannu 6 (179-6-112-62) Onkapannu 6 Jyväskylä 1 184 – – 1 184
Onkapannu 8 (179-6-112-63) Onkapannu 8 Jyväskylä 1 043 – – 1 043
Palokärjentie 7 (179-48-1-12) Palokärjentie 7 Jyväskylä 901 19 – 920
Puulaakintie 8 (179-19-67-4-L1)* Puulaakintie 8 Jyväskylä 1 385 0 0 1 385
Salvesenintie 6 (179-401-87-96) Salvesenintie 6 Jyväskylä 9 078 4557 – 13 635
Savelankatu 3 (179-6-112-51) Savelankatu 3 Jyväskylä 1 175 – – 1 175
Savelankatu 5 (179-6-112-52) Savelankatu 5 Jyväskylä 4 607 – – 4 607
Savelankatu 7 (179-6-112-45) Savelankatu 7 Jyväskylä 2 067 – – 2 067
Sepänkatu 4 (179-2-37-6)* Sepänkatu 4 Jyväskylä 519 2 893 – 3 411
Valmetintie 11 (179-401-87-126) Valmetintie 11 Jyväskylä 4 742 – – 4 742
Yritystie 1 (179-19-69-9) Yritystie 1 Jyväskylä 10 820 – – 10 820
Vihikari 10 (244-401-219-2) Vihikari 10 Kempele 13 117 5 134 – 18 251
Avantintie 20 (423-455-1-502) Avantintie 20 Lundo 5 600 – – 5 600
Punasillantie 15 (500-402-6-384) Punasillantie 15 Muurame 4 300 – – 4 300
Soininkatu 1 (680-6-6040-21) Soininkatu 1 Reso 537 – – 537
Ahertajankatu 2 (837-65-7065-1) Ahertajankatu 2 Tammerfors 1 661 – 247 1 908
Hautalankatu 19 (837-37-5817-1) Hautalankatu 19 Tammerfors 2 618 200 – 2 818
Hautalankatu 20 (837-37-5818-1) Hautalankatu 20 Tammerfors 1 972 684 – 2 656
Hautalankatu 31 (837-37-5819-2) Hautalankatu 31 Tammerfors 1 650 660 – 2 310
Jasperintie 310 (604-418-1-567) Jasperintie 310 Tammerfors 4 209 1 549 – 5 758
Patamäenkatu 7 (837-302-781-17) Patamäenkatu 7 Tammerfors 16 366 8 637 283 25 286
Peltolamminkatu 40 (837-323-5957-10)* Peltolamminkatu 40 Tammerfors 536 – – 536
Rantaperkiönkatu 2 (837-303-896-1) Rantaperkiönkatu 2 Tammerfors 490 – – 490
Tuotekatu 3 (837-330-6123-11)* Tuotekatu 3 Tammerfors 10 047 639 – 10 686
Turvesuonkatu 14 (837-263-2472-5) Turvesuonkatu 14 Tammerfors 433 – – 433
Uurastajankatu 3 (837-48-5932-18) Uurastajankatu 3 Tammerfors 9 465 1 977 730 12 172
Joentaustankatu 3 (837-230-3555-9-B) Joentaustankatu 3 Tammerfors 6 199 1 173 – 7 372
Nuutisarankatu 19 ( 837-302-785-17) Nuutisarankatu 19 Tammerfors 4 044 – – 4 044
Hallitie 2 (564-409-47-159) Hallitie 2 Uleåborg 3 578 – – 3 578
Kempeleentie 9 (564-9-21-1) Kempeleentie 9 Uleåborg 2 310 700 800 3 810
Lumijoentie 2 (564-9-23-40 et al)* Lumijoentie 2 Uleåborg 6 778 – – 6 778
Mittarikuja 5 (564-84-8-5)* Mittarikuja 5 Uleåborg 6 900 300 – 7 200
Moreenikuja 2 (564-83-32-13) Moreenikuja 2 Uleåborg 5 539 105 – 5 644
Nuottasaarentie 4 (564-9-27-9) Nuottasaarentie 4 Uleåborg 2 586 – – 2 586
Äimäkuja 2 (564-10-2-16) Äimäkuja 2 Uleåborg 12 157 – – 12 157
Äimäkuja 3 (564-10-2-13) Äimäkuja 3 Uleåborg 3 700 – – 3 700
Äimätie 1 (564-10-9-2) Äimätie 1 Uleåborg 3 741 –
– 3 741
Äimätie 5 (564-10-9-1-L1)* Äimätie 5 Uleåborg 2 669 – – 2 669
*) Innehas med tomträtt

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021
132
Fastighetsförteckning – Universitetsstäder i Finland
Uthyrningsbar area i kvm
Fastighetsbeteckning Adress Kommun
Lager/
industri Kontor Övrigt Totalt
Kaapelitie 4 (564-84-8-6) Kaapelitie 4 Uleåborg 26 189 41 400 – 67 589
Jääsalontie 17 (564-9-31-1-S) Jääsalontie 17 Ulåeborg 2 619 2 217 – 4 836
Metsälehmuksentie 6 (179-72-19-1) Metsälehmuksentie 6 Vaajakoski 12 514 1 410 – 13 924
Teollisuustie 11 (980-428-39-8) Teollisuustie 11 Ylöjärvi 4 700 397 – 5 097
Vanha Vaasantie 13 (980-428-17-3) Vanha Vaasantie 13 Ylöjärvi 6 872 2 083 – 8 955
Vanha Vaasantie 3 (980-428-17-40) Vanha Vaasantie 3 Ylöjärvi 4 633 672 – 5 305
Kuormakatu 17 (853-92-30-1-L1)* Kuormakatu 17 Åbo 3 981 2 765 – 6 746
Totalt 323 755 101 053 2 194 427 003
Fastighetsförteckning – Madrid & Barcelona
Uthyrningsbar area i kvm
Adress Kommun
Lager/
industri Kontor Övrigt Totalt
Calle Louis Pasteur 4 Alcalá 6 500 – – 6 500
Ctra. M-300 (Av. de Madrid), P.I. Las Matillas Alcalá 4 745 – – 4 745
Calle Valdelaparra 29 Alcobendas 7 632 4 328 – 11 960
Francisco Gervas 7. P.I. Valportillo Alcobendas 4 142 1368 – 5 510
Valportillo Primera, 20 Alcobendas 788 – – 788
Av Conde Romanones 7 Azuqueca 13 411 587 – 13 998
Calle Potassi, P.I. Acisa Castellbisbal 3 300 – – 3 300
Calle Or 14 Cerdanyola 904 106 – 1 010
Calle del Progrés 139 Cornellà 375 183 – 558
Paseo de las Flores 7 Coslada 9343 2199 – 11 542
Paseo Flores 36 Coslada 444 25 90 559
Paseo Flores 38 Coslada 437 25 33 495
Calle Raurell 36, P.I. Camí Ral Gava 1 599 460 – 2 059
Paseo del Ferrocarril 383 Gava 4 235 878 – 5 113
Calle Juan Jose Vidal 4, P.I. Las Mezquitas Getafe 7081 – – 7 081
Av Sant Julià 104 Granollers 8 236 1 011 – 9 247
Av Sant Julià 97 Granollers 6 273 905 – 7 178
Calle Daza Valdes 7 pta 11-12 Leganes 814 – – 814
Calle Daza Valdes 7 pta 13-22 Leganes 4 855 – – 4 855
Calle Daza Valdes 7 pta 1-5 Leganes 2 020 – – 2 020
Calle Daza Valdes 7 pta 6-7 Leganes 804 – – 804
Calle Daza Valdes 7 pta 8 Leganes 402 – – 402
Calle Daza Valdes 7 pta 9-10 Leganes 804 – – 804
Calle de Montserrat Roig 25-29 L'Hospitalet 3 171 – – 3 171
Calle Ingeniero Torres Quevedo 20 Madrid 773 256 – 1 029
Calle Ingeniero Torres Quevedo 22 Madrid 773 256 – 1 029
Calle Ingeniero Torres Quevedo 24 Madrid 773 256 – 1 029
Calle Ingeniero Torres Quevedo 26 Madrid 970 346 – 1 316
Calle Ingeniero Torres Quevedo 28 Madrid 929 248 – 1 177
Calle Roso de Luna 33-35 Madrid 948 297 – 1 245
Calle Roso de Luna 37-39 Madrid 948 297 – 1 245
Calle Roso de Luna 41-43 Madrid 948 343 – 1 291
Mario Roso de Luna 31 Madrid 1 111 129 325 1 565
Av Via Sèrgia 77, P.I. Plà d'en Boet II Mataró 4 046 – – 4 046
Calle Octave Lecante 8, P.I Can Magarola Mollet 4 107 572 – 4 679


AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021
133
Fastighetsförteckning – Madrid & Barcelona
Uthyrningsbar area i kvm
Adress Kommun
Lager/
industri Kontor Övrigt Totalt
Av la Ferreria 12 Montcada 14 054 1 898 15 952
Av La Ferreria 28 Montcada 779 245 – 1 024
Av La Ferreria 30 Montcada 789 244 – 1 033
Av La Ferreria 76-78 Montcada 1 792 311 80 2 183
Calle del Téxtil 6 Montcada 1 131 1087 10 2 228
Calle Muga 2 Montcada 1 972 304 – 2 276
Av Prat de la Riba 186 Pallejà 3 479 – – 3 479
Calle Galileo 2 Nave 1 Parets 1 186 300 – 1 486
Calle Galileo 2 Nave 12 Parets 1 099 217 – 1 316
Calle Galileo 2 Nave 2 Parets 1 186 300 – 1 486
Calle Galileo 2 Nave 7 Parets 1 042 274 – 1 316
Calle Galileo 2 Nave 8 Parets 995 321 – 1 316
Calle Galileo 2 Nave 9 Parets 940 300 – 1 240
Calle Marconi 3 Parets 3 080 230 – 3 310
Paseo Fluvial 10 Parets 2 923 263 – 3 186
Calle Las Arenas 10-12 Pinto 1 491 360 – 1 851
Calle Metalurgia 1-3 Pinto 730 180 – 910
Calle Metalurgia 4 Pinto 800 54 – 854
Calle Metalurgia 6 Pinto 800 81 – 881
Calle Metalurgia 8-10 Pinto 1 600 108 – 1 708
Calle Metalurgia 9 Pinto 867 160 – 1 027
Cormoranes, 5-9 Pinto 6 056 – – 6 056
Av de Sentmenat 47 Polinya 3 222 388 – 3 610
P.I. Can San Joan Parc 17 Rubí 5 404 2 558 – 7 962
Calle Técnica 71 Sant Andreu 505 152 – 657
Calle Técnica 73 Sant Andreu 495 152 – 647
Calle Técnica 75 Sant Andreu 486 152 – 638
Calle Técnica 77 Sant Andreu 476 152 – 628
Calle Técnica 79 Sant Andreu 456 152 – 608
Calle Técnica 81 Sant Andreu 456 152 – 608
Calle Técnica 83 Sant Andreu 573 229 – 802
Calle Torre Bovera 21 Nave 15 Sant Andreu 589 250 – 840
Calle Principat d'Andorra 55 Sant Boi 2 704 – – 2 704
Calle de la Masía 1-3-5 Sant Esteve Sesrovires 8 095 300 – 8 395
Calle Bronce 2 Seseña 0 – – 0
Calle Monte Naranco 10-11 Seseña 5 400 – – 5 400
Calle Monte Naranco 12-13-14 Seseña 8 098 – – 8 098
Calle Monte Naranco 9 Seseña 2 700 – – 2 700
Calle Tejada del Tietar 2-3 Seseña 5 430 – – 5 430
Av Can Vinyalets Nave 4 Sta Perpetua 1 752 590 – 2 342
Av Can Vinyalets Nave 6 Sta Perpetua 1 752 590 – 2 342
Av Can Vinyalets Nave 7 Sta Perpetua 2 172 476 – 2 648
Calle Lleida 6, Parc Activitats Econòmiques Vic 3 895 – – 3 895
Calle Caldereros 4, P.I. Mohedano Yunquera 4 500 – – 4 500
Calle Caldereros 5, P.I. Mohedano Yunquera 6 800 200 – 7 000
Calle Caldereros 6, P.I. Mohedano Yunquera 3 298 – – 3 298
Totalt 226 690 26 908 2 436 256 034

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021
134
Fastighetsförteckning – Övriga Finland
Uthyrningsbar area i kvm
Fastighetsbeteckning Adress Kommun
Lager/
industri Kontor Övrigt Totalt
Rekolankulma 4 (10-16-3-11) Rekolankulma 4 Alavo 494 – – 494
Korjaamonkatu 1 (609-33-5-3) Korjaamonkatu 1 Björneborg 2 620 – – 2 620
Kruuti-Jussintie 3 (609-30-2-1) Kruuti-Jussintie 3 Björneborg 984 – 76 1 060
Raja-Hiltantie 8 (609-30-4-1) Raja-Hiltantie 8 Björneborg 1 278 435 – 1 713
Tavaratie 4 (609-9-35-5) Tavaratie 4 Björneborg 1 027 – – 1 027
Alkrogintie 2 (638-414-1-287-L1)* Alkrogintie 2 Borgå 396 – – 396
Västanbyntie 4 (710-13-108-1) Västanbyntie 4 Ekenäs 796 – – 796
Koikkurintie 2 (61-6-165-7-4) Koikkurintie 2 Forsa 1 230 322 – 1 552
Murrontie 3 (61-15-277-12) Murrontie 3 Forsa 26 176 4 880 – 31 056
Rajakatu 22 (69-401-6-427) Rajakatu 22 Haapajärvi 519 – – 519
Tarmontie 2-4 (98-435-7-400 et al) Tarmontie 2-4 Hollola 11 90 0 2 210 300 14 410
Hakakalliontie 7 (106-24-2307-2) Hakakalliontie 7 Hyvinge 895 783 – 1 678
Koneenkatu 8 (106-7-606-16) Koneenkatu 8 Hyvinge 47 716 14 230 – 61 946
Kolisevantie 21 (224-3-38-1) Kolisevantie 21 Högfors 240 – – 240
Kaivontekijänkatu 4 (143-9-6-5) Kaivontekijänkatu 4 Ikalis 571 – – 571
Muuntamontie 3 (167-9-903-25) Muuntamontie 3 Joensuu 2 713 – – 2 713
Viemannintie 1 (174-401-14-122) Viemannintie 1 Juankoski 551 – – 551
Kettukalliontie 27 (205-5-164-9-L2)* Kettukalliontie 27 Kajana 597 – – 597
Varistie 8 (205-8-16-8) Varistie 8 Kajana 908 – 82 990
Tampionkatu 12 (214-13-902-5) Tampionkatu 12 Kankaanpää 490 – – 490
Mottisenkatu 6 (272-17-2-11) Mottisenkatu 6 Karleby 1712 – 1 712
Patamäentie 1 (272-34-1-12) Patamäentie 1 Karleby 3 264 – – 3 264
Patamäentie 10 (272-34-3-2) Patamäentie 10 Karleby 800 – – 800
Paloasemantie 13 (273-401-11-103) Paloasemantie 13 Kolari 623 – – 623
Kisällinkatu 10 (285-46-160-1) Kisällinkatu 10 Kotka 2 324 – – 2 324
Pulttikatu 9 (285-46-134-1) Pulttikatu 9 Kotka 1 037 – 90 1 127
Kaupinkatu 19 (286-11-22-5-L1)* Kaupinkatu 19 Kouvola 675 – – 675
Jauratie 1 (290-405-26-376) Jauratie 1 Kuhmo 444 – – 444
Lukkosalmentie 14 (297-22-3-4-L1)* Lukkosalmentie 14 Kuopio 1 755 – – 1 755
Mestarinkatu 5 (297-24-14-3-3) Mestarinkatu 5 Kuopio 1 790 852 – 2 642
Mäkitie 3 (301-4-25-10) Mäkitie 3 Kurikka 539 – – 539
Aniankatu 9 (398-4-379-5) Aniankatu 9 Lahtis 2 027 – – 2 027
Ansiokatu 8 (398-23-116-7) Ansiokatu 8 Lahtis 1 711 700 – 2 411
Jatkokatu 1 (398-9-9050-2) Jatkokatu 1 Lahtis 4 980 – – 4 980
Vanhanradankatu 42 (398-20-246-8) Vanhanradankatu 42 Lahtis 26 441 646 – 27 087
Vesijärvenkatu 3 (398-1-25-3) Vesijärvenkatu 3 Lahtis – – 487 487
Metsäkiventie 4 (408-14-1413-1) Metsäkiventie 4 Lappo 5 799 314 – 6 113
Kerantie 25 (422-9-124-1) Kerantie 25 Lieksa 529 – – 529
Gunnarlankatu 5 (444-13-662-1) Gunnarlankatu 5 Lojo 7 507 976 – 8 483
Ratakatu 26 (444-15-360-6) Ratakatu 26 Lojo 1 168 385 – 1 553
Ratakatu 28 (444-15-360-1) Ratakatu 28 Lojo 1 224 – – 1 224
Teollisuustie 9 (541-134-4-3) Teollisuustie 9 Nurmes 519 – – 519
Välttitie 7 (895-18-7-4-L1)* Välttitie 7 Nystad 520 – – 520
Outokummuntie 8 (309-11-1105-1) Outokummuntie 8 Outokumpu 540 – – 540
Kaaritie 7 (593-4-50-5) Kaaritie 7 Pieksämäki 534 – – 534
Varikonkatu 5 (598-12-9-9) Varikonkatu 5 Pietarsaari 899 – 91 990
Verstastie 3 (791-421-5-66) Verstastie 3 Pulkkila 574 – – 574
Äyhönjärventie 5 (684-11-1104-1) Äyhönjärventie 5 Raumo 999 153 – 1 152
Teollisuustie 28 (698-9-9025-10)* Teollisuustie 28 Rovaniemi 1 019 268 – 1 287
Teollisuustie 29 (698-9-9038-9-L1)* Teollisuustie 29 Rovaniemi 4 856 – – 4 856
Ratakatu 2 (491-1-25-1) Ratakatu 2 S:t Michel 334 – – 334
Yrittäjänkatu 10 (491-6-34-8) Yrittäjänkatu 10 S:t Michel 474 – – 474
Perämiehenkatu 7 (734-4-8-32-L1)* Perämiehenkatu 7 Salo 1 039 – – 1 039
Yrittäjäntie 2 (743-5-24-8) Yrittäjäntie 2 Seinäjoki 2 435 534 – 2 969

*) Innehas med tomträtt

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021
135
Fastighetsförteckning – Övriga Finland
Uthyrningsbar area i kvm
Fastighetsbeteckning Adress Kommun
Lager/
industri Kontor Övrigt Totalt
Lohitie 3 (777-406-27-66) Lohitie 3 Suomussalmi 573 – – 573
Autotehtaantie 1 (109-40-103-10 et al) Autotehtaantie 1 Tavastehus 10 652 1 090 – 11 742
Larin Kyöstinkatu 30 (109-8-38-3) Larin Kyöstinkatu 30 Tavastehus 2 398 267 – 2 665
Ruununmyllyntie 13 (109-16-86-8) Ruununmyllyntie 13 Tavastehus 17 715 – – 17 715
Köpingintie 7 (905-451-33-0) Köpingintie 7 Vasa 535 – – 535
Hiidenmäentie 20 (927-454-4-0) Hiidenmäentie 20 Vichtis 16 956 3 316 – 20 272
Mustasuontie 9 (931-401-1-362) Mustasuontie 9 Viitasaari 453 – 34 487
Kettukallionkatu 3 (977-10-26-2) Kettukallionkatu 3 Ylivieska 2265 – – 2 265
Kiskotie 2 (977-3-7-1) Kiskotie 2 Ylivieska 724 324 – 1 048
Totalt 235 463 32 685 1 160 269 308
*) Innehas med tomträtt

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021
136
Fastighetsförteckning – Övriga Sverige
Uthyrningsbar area i kvm
Fastighetsbeteckning Adress Kommun
Lager/
industri Kontor Övrigt Totalt
Mörten 17 Bruksgatan 7 C Eslöv 7 640 – – 7 640
Geväret 1, Värjan 2 Mossvägen 16 Falköping 6 115 – – 6 115
Arendal 1:10 Synnerödsvägen 7 Göteborg 3 381 1 115 – 4 496
Högsbo 34:18* J A Wettergrens Gata 10 Göteborg 2 914 2 420 – 5 334
Bronsen 1, 4, 5, 6, 7 industrigatan 87 Helsingborg 8 426 – – 8 426
Plankan 2 Brännerigatan 2 Höganäs 7 187 – – 7 187
Kristianstad 3:35 Björkhemsvägen 12 Kristianstad 8 737 – – 8 737
Grepen 9, Grepen 12, Grepen 14 Skogvaktarevägen 11, 15 & 17 Lidköping 6 954 – – 6 954
Inteckningen 5 Magistratsvägen 16-18 Lund 12 924 7 506 3 359 23 789
Stockholmsledet 12 Emdalavägen 3 Lund 5 438 380 – 5 818
Bredablick 4* Sallerupsvägen 34 Malmö 17 795 – – 17 795
Båtyxan 5* Järnyxegatan 15-17 Malmö 4 865 775 – 5 640
Båtyxan 6* Stenyxegatan 1 Malmö 10 928 3 463 – 14 391
Vevaxeln 4 Vevaxelgatan 2 Malmö 1 080 1 758 – 2 838
Lommen 6, Anden 1 Långgatan 74 & 80 Mellerud 7 265 – – 7 265
Pollaren 1 Barlastgatan 10 Norrköping 40 730 – – 40 730
Pollaren 2 Barlastgatan 10 Norrköping 7 700 – – 7 700
Kamaxeln 6* Batterivägen 11 Skövde 1 267 1 013 – 2 280
Borggård 1:344 industrivägen 4 Staffanstorp 8 976 324 – 9 300
Trävaran 1 Tommarpsvägen 116 Trelleborg 11 199 – – 11 199
Ratten 6 Kardanvägen 28 Trollhättan 1 161 1 481 – 2 642
Gräsanden 7 Skaragatan 15 Vara 6 946 1 801 – 8 747
Nedervara 3:4 Gamla Tegelbruket Vara 10 220 – – 10 220
Bockaberg 2:2 Solbergavägen 44 Vetlanda 16 720 2 807 – 19 527
Snickaren 3 Snickarvägen 4 Vetlanda 11 430 1 570 – 13 000
Snäppan 5 Drottning Kristinas väg 6 Åmål 4 190 – – 4 190
Totalt 232 188 26 413 3 359 261 960
*) Innehas med tomträtt


AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021
137
Fastighetsförteckning – Övriga Europa
Uthyrningsbar area i kvm
Adress Kommun, Land
Lager/
industri Kontor Övrigt Totalt
Holger-Crafoord Strasse 26 Hechingen, Tyskland 8 836 287 1 083 10 206
Holger-Crafoord Strasse 26 Hechingen, Tyskland 10 213 10 12 10 235
Holger-Crafoord Strasse 26 Hechingen, Tyskland 18 205 91 865 19 161
Holger-Crafoord Strasse 26 Hechingen, Tyskland 6 644 4 074 1 680 12 398
Holger-Crafoord Strasse 26 Hechingen, Tyskland 10 531 1 456 – 11 987
Skjernvej 6 Aalborg, Danmark 3 055 514 – 3 569
Lokesvej 1 Hillerød, Danmark 2 003 887 – 2 890
Lieu-Dit Obergrund Baltzenheim, Frankrike 1 974 214 – 2 188
54 Chemin des Barmettes Béligneux, Frankrike 3 050 430 – 3 480
43 Rue Mère Elise Rivet Brignais, Lyon, Frankrike 1 000 450 – 1 450
2 Route de Laigneville Cauffry, Frankrike 9 600 – – 9 600
35 Avenue des Frères Montgolfier Chassieu, Lyon, Frankrike 7 344 600 – 7 944
42 Avenue du Progrès Chassieu, Lyon, Frankrike 16 106 216 – 16 322
2 Avenue de l'Industrie Chassieu, Lyon, Frankrike 5 834 – – 5 834
42 Rue de Vaucanson Décines-Charpieu, Lyon, Frankrike 1 725 1 430 – 3 155
1130 Avenue Oehmichen-Technoland Étupes, Frankrike 2 635 439 – 3 074
33 Route de Douai - 141 Rue Gustave Delouy Lesquin, Lille, Frankrike – – 558 558
5737 Chemin des Tuileries Limonest, Lyon, Frankrike – – 504 504
5 Rue des Drapiers Metz, Frankrike – 1 898 – 1 898
Route d'Heyrieux Mions, Lyon, Frankrike – – 543 543
18 ter, 98 et 100 Rue de Reckem, Rue de Vertuquet Neuville-en-Ferrain, Lille, Frankrike 16 000 1 397 – 17 397
1 Rue des Fauvettes Ostwald, Strasbourg, Frankrike – 2 233 – 2 233
101 Rue des Généraux Altmayer Saint-Avold, Frankrike 586 689 – 1 275
Route de Verdun Toul, Frankrike 2 793 586 – 3 379
Rue Gay Lussac Valenciennes, Lille, Frankrike – – 635 635
4 Rue des Alpes, Zone d'Activité Est Vaulx-en-Velin, Lyon, Frankrike 2 658 91 – 2 749
5 Avenue Karl Marx Vaulx-en-Velin, Lyon, Frankrike 1 740 400 – 2 140
Boulevard Laurent Bonnevay et Allée des Savoies Vénissieux, Lyon, Frankrike – – 712 712
Rue François Meunier Vial, Boulevard Burdeau Villefranche-sur-Saône, Lyon, Frankrike – – 635 635
Av Tercera 12, P.I. Campollano Albacete, Spanien 4 593 – – 4 593
Calle Galileo Galilei 14 Alicante, Spanien 5 760 – – 5 760
Calle Obenque 1, P.I. Casa Grande Alicante, Spanien 3 912 – – 3 912
Calle Xàtiva Alicante, Spanien
4 808 – – 4 808
Calle Vitoria 280, Ctra Madrid-Irún Burgos, Spanien 4 695 – – 4 695
Calle de la Mojarra 53, P.I. Tres Caminos Cádiz, Spanien 4 309 – – 4 309
Av Europa 229-231, Cdad. del Transporte Castellón, Spanien
5 212 – – 5 212
Av Avinyonet, Calle Dr. Ferran 2 Girona, Spanien 329 – – 329
Av Europa 56-57, P.I. Nord Girona, Spanien 3 908 – – 3 908
Av Roses Girona, Spanien 10 637 – 40 10 677
Calle Mestre Falla 60, P.I. Les Mates Girona, Spanien 5 009 – – 5 009
Calle Torre Vedruna Girona, Spanien 3 917 – – 3 917
P.I. Plà de Sant Joan Girona, Spanien 5 648 – 4 367 10 015
Av Sant Antoni de Portmany 2 Ibiza, Spanien 2 426 – – 2 426
Ctra Ibiza a St.Antoni KM 2-4, P.I. Can Negre Ibiza, Spanien 2 989 – – 2 989
Calle Cordonera 3, P.I. la Portalada La Rioja, Spanien 3 950 – – 3 950
Calle Diego Vega Sarmiento 62, P.I. Miller Las Palmas, Spanien 3 587 – – 3 587
Del Sau 11 Parcelas 6-7-8-9-15-16-17 Las Palmas, Spanien 3 707 – – 3 707
Av Indústria s/n, P.I. El Segre Lleida, Spanien 3 084 – – 3 084
Hort de Ses Animes 2 Mallorca, Spanien – – 15 436 15 436
Calle Artruix 16, P.I. Maó Menorca, Spanien 3 500 – – 3 500
Calle Venezuela Parcela 10-12, P.I. Oeste Murcia, Spanien 3 998 – – 3 998
Calle Vilma-Londres, P.I. Cabezo Beaza Murcia, Spanien 3 524 – – 3 524
Calle Primera Parcela 206, P.I. Montalvo 3 Salamanca,Spanien 3 855 – – 3 855
Calle Montsant, P.I. Casanova Sant Fruitós de Bages, Spanien 2 646 – – 2 646
Calle Turdetanos 1 Sevilla, Spanien 12 964 1 373 121 14 458
Calle Plom 7 Tarragona, Spanien 1 857 471 – 2 328
Calle Plom 9 Tarragona, Spanien 2 125 520 – 2 645
Calle Plom 11 Tarragona, Spanien 1 720 421 – 2 141


AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021
138
Fastighetsförteckning – Övriga Europa
Uthyrningsbar area i kvm
Adress Kommun, Land
Lager/
industri Kontor Övrigt Totalt
Calle Ferro 14-16 Tarragona, Spanien 3 194 861 4 055
Calle Luxemburg 8, P.I. Tecnoparc Tarragona, Spanien 3 625 – – 3 625
Calle Plom 30, P.I. Riu Clar Tarragona, Spanien 3 735 356 – 4 091
Calle Po-Rin 12, P.I. Oriola Tarragona, Spanien 3 518 – – 3 518
Ctra València 8, P.I. Francolí Tarragona, Spanien 4 788 – – 4 788
Calle Charza-Las Palmitas Teneriffa, Spanien 3 386 – – 3 386
Calle Laura Grote de la Puerta 2, P.I. El Mayorazgo Teneriffa, Spanien 3 554 – – 3 554
Av de Los Huetos 64 Vitoria-Gasteiz, Spanien 4 054 – – 4 054
Totalt 281 054 22 394 27 191 330 639

Fastighetsförteckning – Totalt Sagax
Uthyrningsbar area i kvm
Lager/
industri Kontor Övrigt Totalt
Totalt 3 060 883 634 453 63 977 3 759 313

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021
139
Definitioner
Sagax tillämpar de av European Securities and Market Authority (ESMA) utgivna riktlinjerna för alternativa nyckeltal. Med alternativa nyckeltal

-


Nyckeltal Beskrivning Motivering av alternativt nyckeltal
Avkastning på eget kapital Periodens resultat, omräknat till 12 månader, i förhållande till genomsnittligt
eget kapital (IB+UB)/2 under perioden.
Nyckeltalet åskådliggör hur ägarnas kapital förräntats
under perioden.
Avkastning på totalt kapital Periodens resultat, omräknat till 12 månader, efter finansnetto efter återläggning av
finansiella kostnader i förhållande till genomsnittliga totala tillgångar under perioden.
Nyckeltalet åskådliggör förmågan att generera resultat
på koncernens tillgångar oaktat finansieringskostnader.
Areamässig uthyrningsgrad Kontrakterad area direkt efter periodens utgång i förhållande till total
uthyrningsbar area direkt efter periodens utgång.
Nyckeltalet belyser uthyrningssituationen.
Belåningsgrad Räntebärande skulder enligt balansräkningen vid periodens utgång i förhållande
till totala tillgångar vid periodens utgång.
Nyckeltalet belyser finansiell risk.
Direktavkastning Periodens driftnetto (inklusive fastighetsadministration) med återläggning av tomt-
rättsavgälder, omräknat till 12 månader, justerat för fastigheternas innehavstid under
perioden i för hållande till fastigheternas bokförda värden vid periodens utgång.
Nyckeltalet åskådliggör verksamhetens resultat-
generering före finansiella kostnader och kostnader
för central administration.
EBITDA Driftnetto minskat med kostnader för central administration med tillägg för erhållna
utdelningar från joint venture och intresseföretag.
Sagax använder EBITDA för att med nyckeltalet
EBITDA/Nettoskuld åskådliggöra finansiell risk.
Eget kapital per A- och B-aktie Eget kapital vid periodens utgång i relation till antal A- och B-aktier vid periodens
utgång efter att hänsyn tagits till eget kapital hänförligt till D-aktier respektive
preferensaktier.
Nyckeltalet belyser ägarnas andel av eget kapital.
Eget kapital per D-aktie Eget kapital vid periodens utgång i relation till antal stamaktier vid periodens utgång
efter att hänsyn tagits till eget kapital hänförligt till preferensaktier. Eget kapital är
begränsat till 35,00 kronor per D-aktie.
Nyckeltalet belyser ägarnas andel av eget kapital.
Ekonomisk uthyrningsgrad Kontrakterad årshyra direkt efter periodens utgång i förhållande till
hyresvärde direkt efter periodens utgång.
Nyckeltalet åskådliggör den ekonomiska utnyttjande-
graden i koncernens fastigheter.
EURIBOR Euribor, eller Euro Interbank Offered Rate, är en daglig referensränta
som beräknas som ett genomsnitt av de räntor som banker i EU-länderna ställer till
varandra för utlåning i euro.
Ej alternativt nyckeltal.
Fastighet Avser fastighet som innehas med äganderätt eller tomträtt. Ej alternativt nyckeltal.
Framåtriktad direktavkastning Driftnetto (inklusive fastighetsadministration) enligt aktuell intjäningsförmåga med
återläggning av tomträttsavgälder, i förhållande till fastigheterna bokförda värden
vid periodens utgång.
Nyckeltalet åskådliggör verksamhetens resultat-
generering före finansiella kostnader och kostnader för
central administration
Framåtriktad EBITDA Driftnetto enligt aktuell intjäningsförmåga minskat med central administration med
tillägg för erhållna utdelningar från joint venture och intresseföretag.
Sagax använder EBITDA för att med nyckeltalet
EBITDA/Nettoskuld, framåtriktad åskådliggöra
finansiell risk.
Förvaltningsresultat Resultat exklusive värdeförändringar och skatt. Ett mått på verksamhetens resultatgenerering oaktat
värdeförändringar.
Förvaltningsresultat per A-
och B-aktie efter utspädning
Förvaltningsresultatet för perioden reducerat med utdelning till D-aktier och
preferensaktier, dividerat med genomsnittligt antal A- och B-aktier efter utspädning.
Ett mått på tillgångarnas resultatgenerering oaktat vär-
deförändringar som tillfaller ägarna av A- och B-aktier.
Förvaltningsresultat per A-
och B-aktie, årlig tillväxttakt
Förvaltningsresultatet för perioden reducerat med utdelning till D-aktier och
preferensaktier, dividerat med genomsnittligt antal A- och B-aktier efter utspädning.
Utfall för året i relation till föregående år.
Ett mått på tillgångarnas resultatgenerering oaktat vär-
deförändringar som tillfaller ägarna av A- och B-aktier.
Hyresduration Återstående löptid på hyresavtal. Nyckeltalet åskådliggör risk för framtida vakanser.
Hyresvärde Kontrakterad årshyra som löper direkt efter periodens utgång med
tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta lokaler.
Nyckeltalet åskådliggör koncernens intäktspotential.
IFRS International Financial Reporting Standards. Internationella redovisnings standarder
för koncernredovisning för företag vars värdepapper är noterade på en reglerad
marknad.
Ej alternativt nyckeltal.
Joint venture Samarbetsform med flera ägare som har gemensamt bestämmande inflytande. Ej alternativt nyckeltal.
Kassaflöde per A- och B-aktie Resultat före skatt justerat för poster ej ingående i kassaflödet samt minskat med
betald skatt i relation till genomsnittligt antal A- och B-aktier. Från resultatet före skatt
har även dragits utdelning till D-aktier och preferens aktier för perioden. Erhållen
utdelning från joint venture har lagts till resultat före skatt.
Nyckeltalet åskådliggör hur stor del av periodens
kassa flöde som kan betraktas som tillhörigt ägarna av
A- respektive B-aktier.
Nettoskuld Räntebärande skulder minskade med räntebärande tillgångar, likvida medel och
börsnoterade aktier.
Nyckeltalet belyser koncernens skuldsättning.
Nettoskuld enligt
EMTN-program
Räntebärande skulder minskade med börsnoterade värdepapper
och likvida medel.
Nyckeltalet belyser koncernens skuldsättning.

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021
140
Nyckeltal Beskrivning Motivering av alternativt nyckeltal
Nettoskuld enligt EMTN-
program/Totala tillgångar
Räntebärande skulder minskade med börsnoterade värdepapper
och likvida medel i förhållande till totala tillgångar.
Nyckeltalet belyser finansiell risk.
Nettoskuld/Totala tillgångar Räntebärande skulder minskade med räntebärande tillgångar, likvida medel och
börsnoterade aktier i förhållande till totala tillgångar.
Nyckeltalet belyser finansiell risk.
Resultat per A- och B-aktie Resultat i relation till genomsnittligt antal A- och B-aktier efter att hänsyn tagits till
D-aktiers och preferensaktiers del av resultatet för perioden.
Ej alternativt nyckeltal.
Resultat per D-aktie D-aktier ger rätt till fem gånger utdelningen på A- och B-aktier, dock högst
2,00 kronor per aktie och år.
Nyckeltalet belyser aktieägarnas andel av resultatet.
Räntederivat Avtal beträffande låneräntor som bland annat kan inbegripa faktorerna tid, inflation
och/eller maximala räntenivåer. Träffas normalt för att säkerställa räntenivåer för
räntebärande lån.
Ej alternativt nyckeltal.
Ränteswap Ränteswap är ett avtal mellan två parter om byte av räntevillkor på lån i
samma valuta. Bytet innebär att den ena parten får byta sin rörliga ränta
mot en fast ränta, medan den andra parten får fast ränta i byte mot en rörlig ränta.
Avsikten med en ränteswap är att reducera ränterisken.
Ej alternativt nyckeltal.
Räntetäckningsgrad Förvaltningsresultat, exklusive förvaltningsresultat från joint venture men inklusive
utdelningar från joint venture, efter återläggning av finansiella kostnader
i relation till finansiella kostnader.
Nyckeltalet åskådliggör finansiell risk.
Räntetäckningsgrad enligt
EMTN-program
Förvaltningsresultat efter återläggning av finansiella intäkter och kostnader i
relation till finansnetto.
Nyckeltalet åskådliggör finansiell risk.
Soliditet Eget kapital i relation till totala tillgångar. Nyckeltalet belyser finansiell risk.
STIBOR Stibor, eller Stockholm Interbank Offered Rate, är en daglig referensränta som
beräknas som ett genomsnitt av de räntor som banker ställer till varandra för
utlåning i svenska kronor.
Ej alternativt nyckeltal.
Substansvärde (NAV) Redovisat eget kapital enligt balansräkningen med återläggning av reserveringar
för räntederivat, uppskjuten skatt avseende temporära skillnader på fastighets värden
och uppskjuten skatt avseende reserveringar för räntederivat.
Ett etablerat mått på koncernens substansvärde som
möjliggör analuser och jämförelser med EPRA NAV.
Säkerställda skulder/Totala
tillgångar
Skulder säkerställda med pantsatta tillgångar i förhållande till totala tillgångar. Nyckeltalet belyser finansiell risk för obligations -
inne havare.
Totalavkastning på aktie Summan av aktiens kursförändring under perioden och under perioden erlagd
utdelning i procent av aktiekursen vid föregående års slut.
Nyckeltalet åskådliggör den totala avkastning som
kommit aktieägarna till godo.
Totalavkastning på fastighet Summan av direktavkastning och omvärderingar av fastigheter under perioden,
i relation till genomsnittligt fastighetsvärde vid periodens utgång justerat för
omvärderingar under perioden.
Nyckeltalet åskådliggör resultatgenerering och
värde tillväxt för fastigheterna under en period.
Triple netavtal Typ av hyresavtal där hyresgästen, utöver hyran, betalar samtliga kostnader som
belöper på fastigheten och som normalt hade belastat fastighetsägaren. Dessa
inkluderar driftskostnader, underhåll, fastighetsskatt, tomträttsavgäld, försäkring,
fastighetsskötsel, etc.
Ej alternativt nyckeltal.
Utspädning Utspädning till följd av utestående teckningsoptioner har i enlighet med IAS 33
beräknats som det antal A- och B-aktier vilka ska emitteras för att täcka skillnaden
mellan lösenkurs och börskurs för samtliga utestående potentiella A- och B-aktier
(teckningsoptioner), till den del det är sannolikt att de kommer att utnyttjas.
Ej alternativt nyckeltal.
Överskottsgrad Periodens driftnetto i relation till periodens hyresintäkter. Nyckeltalet åskådliggör fastigheternas lönsamhet.
Belopp i miljoner kronor
om inte annat anges 2021 2020
Avkastning på eget kapital
Resultat efter skatt
9 807 3 711
Genomsnittligt eget kapital
26 766 20 855
Avkastning på eget kapital
37 % 18 %
Avkastning på totalt kapital
Förvaltningsresultat
2 805 2 389
Finansiella kostnader
447 481
Resultat före finansiella kostnader
3 252 2 870
Genomsnittligt totalt kapital
54 725 43 388
Avkastning på totalt kapital
6 % 7 %
Belopp i miljoner kronor
om inte annat anges 2021 2020
Areamässig uthyrningsgrad
Kontrakterad area, '000 kvm
3 625 3 312
Totalt uthyrningsbar area, '000 kvm
3 759 3 480
Areamässig uthyrningsgrad
96 % 95 %
Belåningsgrad
Räntebärande skulder
26 354 19 828
Totala tillgångar
62 472 46 622
Belåningsgrad
42 % 43 %
Beräkning av de alternativa nyckeltalen framgår av nedanstående tabeller.

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021
141
Belopp i miljoner kronor
om inte annat anges 2021 2020
Direktavkastning
Driftnetto
2 573 2 397
Återläggning av tomträttsavgäld
–26 –25
Innehavsjustering, förvärv/försäljningar
139 57
Valutaomräkning till balansdagskurs
44 –67
Justerat driftnetto
2 730 2 362
Fastigheternas bokförda värde
46 067 37 548
Direktavkastning
6,0 % 6,3 %
EBITDA rullande 12 månader
Driftnetto
2 573 2 397
Central administration
–147 –132
Utdelningar från joint venture och intressebolag
373 424
EBITDA
2 799 2 689
Eget kapital per A- och B-aktie
Eget kapital 31 079 22 452
Eget kapital tillhörande preferens- och D-aktier –4 419 –4 940
Justerat eget kapital 26 660 17 512
Antal aktier, st 317 653 595 317 279 530
Antal aktier efter utspädning, st 317 984 595 317 891 458
Eget kapital per A- och B-aktie, kr 83,93 55,19
Eget kapital per A- och B-aktie efter utspädning, kr 83,84 55,09
Ekonomisk uthyrningsgrad
Kontrakterad årshyra 3 324 2 865
Hyresvärde 3 459 3 024
Ekonomisk uthyrningsgrad 96 % 95 %
Framåtriktad direktavkastning
Driftnetto enligt aktuell intjäningsförmåga 2 761 2 370
Återläggning av tomträttsavgäld –26 –25
Justerat driftnetto 2 735 2 345
Fastigheternas bokförda värde 46 067 37 548
Framåtriktad direktavkastning 5,9 % 6,2 %
Framåtriktad EBITDA
Driftnetto enligt aktuell intjäningsförmåga 2 761 2 370
Central administration –147 –132
Utdelningar från joint venture och intresseföretag 373 424
Framåtriktad EBITDA 2 987 2 662
Förvaltningsresultat
Resultat efter skatt 9 807 3 711
Skatt 1 294 891
Värdeförändringar –8 297 –2 213
Förvaltningsresultat 2 805 2 389
Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning
Förvaltningsresultat 2 795 2 389
Utdelning tillhörande preferens- och D-aktier –253 –285
Justerat förvaltningsresultat 2 543 2 104
Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter
utspädning, kr 7,9 9 6,62
Belopp i miljoner kronor
om inte annat anges 2021 2020
Hyresduration
Avtalade framtida hyresintäkter 16 782 14 746
Kontrakterad årshyra 3 311 2 865
Hyresduration, år 5,1 5,1
Förvaltningsresultat per A- och B-aktie, årlig tillväxttakt
Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter
utspädning föregående år, kr 6,62 5,51
Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter
utspädning nuvarande år, kr 7,9 9 6,62
Årlig tillväxttakt 21 % 20 %
Kassaflöde per A- och B-aktie
Resultat före skatt 10 543 4 330
Ej kassaflödespåverkande poster –8 051 –2 055
Betald skatt –146 –55
Utdelning tillhörande preferens- och D-aktier –253 –285
Kassaflöde 2 093 1 935
Kassaflöde per A- och B-aktie efter utspädning, kr 6,58 6,09
Nettoskuld
Räntebärande skulder 26 354 19 828
Räntebärande tillgångar –676 –550
Likvida medel och börsnoterade aktier
1)
–9 464 –2 164
Nettoskuld 16 214 17 114
Nettoskuld enligt EMTN-program
Räntebärande skulder 26 354 19 828
Börsnoterade värdepapper
1)
–9 380 –2 140
Likvida medel –84 –24
Nettoskuld enligt EMTN-program 16 890 17 664
Nettoskuld enligt EMTN-program/Totala tillgångar
Nettoskuld enligt EMTN-program 16 890 17 664
Totala tillgångar 62 472 46 622
Nettoskuld enligt EMTN-program/Totala
tillgångar 27 % 38 %
Nettoskuld/EBITDA
Nettoskuld 16 214 17 114
EBITDA 2 799 2 689
Nettoskuld/EBITDA 5,8 x 6,4 x
Nettoskuld/framåtriktad EBITDA
Nettoskuld 16 214 17 114
EBITDA, framåtriktad 3 006 2 662
Nettoskuld/EBITDA framåtriktad 5,4 x 6,4 x
Nettoskuld/Totala tillgångar
Nettoskuld 16 214 17 114
Totala tillgångar 62 472 46 622
Nettoskuld/Totala tillgångar 26 % 37 %
Beräkning av de alternativa nyckeltalen framgår av nedanstående tabeller, forts.
1) Inkluderar börsnoterade aktier i bolag som redovisas som
intresseföretag.

AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021
142
Utbetalningar av utdelning till ägare av D-aktier
Juni 2022
1)
Sista dag för handel inklusive rätt till utbetalning
av utdelning 28 juni 2022
Första dag för handel exklusive rätt till utbetalning
av utdelning 29 juni 2022
Avstämningsdag för utbetalning av utdelning 30 juni 2022
Förväntad dag för utbetalning från Euroclear
2)
5 juli 2022
September 2022
1)
Sista dag för handel inklusive rätt till utbetalning
av utdelning 28 september 2022
Första dag för handel exklusive rätt till utbetalning
av utdelning 29 september 2022
Avstämningsdag för utbetalning av utdelning 30 september 2022
Förväntad dag för utbetalning från Euroclear
2)
3 oktober 2022
December 2022
1)
Sista dag för handel inklusive rätt till utbetalning
av utdelning 28 december 2022
Första dag för handel exklusive rätt till utbetalning
av utdelning 29 december 2022
Avstämningsdag för utbetalning av utdelning 30 december 2022
Förväntad dag för utbetalning från Euroclear
2)
4 januari 2023
Mars 2023
1)
Sista dag för handel inklusive rätt till utbetalning
av utdelning 29 mars 2023
Första dag för handel exklusive rätt till utbetalning
av utdelning 30 mars 2023
Avstämningsdag för utbetalning av utdelning 31 mars 2023
Förväntad dag för utbetalning från Euroclear
2)
5 april 2023
Kalendarium
Delårsrapport januari-mars 2022 11 maj 2022
Årsstämma 2022 11 maj 2022
Delårsrapport januari-juni 2022 14 juli 2022
Delårsrapport januari-september 2021 27 oktober 2022
1) Av styrelsen föreslagna.
2) Sker på tredje bankdagen efter avstämningsdagen för svenska emittenter. Sagax styr dock inte över detta datum.
Belopp i miljoner kronor
om inte annat anges 2021 2020
Resultat per A- och B-aktie efter utspädning
Resultat efter skatt 9 807 3 711
Utdelning tillhörande preferens- och D-aktier –253 –285
Justerat resultat efter skatt 9 554 3 426
Resultat per A- och B-aktie, kr 30,04 10,78
Räntetäckningsgrad
Förvaltningsresultat 2 805 2 389
Återläggning förvaltningsresultat JV –713 –565
Utdelning från joint venture 373 424
Finansiella kostnader 447 481
Korrigerat förvaltningsresultat 2 912 2 729
Räntetäckningsgrad 6,5 x 5,7 x
Räntetäckningsgrad enligt EMTN-program
Förvaltningsresultat 2 805 2 389
Finansiella kostnader 334 442
Förvaltningsresultat före finansiella kostnader 3 139 2 831
Räntetäckningsgrad 9,4 x 6,4 x
Soliditet
Eget kapital 31 079 22 452
Totala tillgångar 62 472 46 622
Soliditet 50 % 48 %
Beräkning av de alternativa nyckeltalen framgår av nedanstående tabeller, forts.
Belopp i miljoner kronor
om inte annat anges 2021 2020
Substansvärde (NAV)
Eget kapital 31 079 22 452
Eget kapital tillhörande preferens- och D-aktier –4 419 –4 940
Återläggning av derivat 74 118
Återläggning av temporära skillnader 3 383 2 590
Återläggningar hänförliga till joint venture 1 019 881
Substansvärde (NAV) 31 136 21 101
Substansvärde (NAV) per A- och B-aktie efter
utspädning, kr 97,9 2 66,38
Säkerställda skulder/Totala tillgångar
Säkerställda skulder 189 5 086
Totala tillgångar 62 472 46 622
Säkerställda skulder/Totala tillgångar 0 % 11 %
Överskottsgrad
Driftnetto 2 573 2 397
Hyresintäkter
3 100 2 898
Överskottsgrad
83 % 83 %

Hållbarhetsrapport
2021
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021
144
Hållbarhetsåret i korthet 145
Hållbarhetsstrategi och styrning 146
Hållbarhetsmål
148
Sagax fokusområden
149
EU-taxonomin
153
Fördjupad information avseende hållbarhet 154
Revisorns yttrande 162
Innehåll
Sagax hållbarhetsdefinition






HÅLLBARHETSRAPPORT
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021
145
ENERGIANVÄNDNING
Sagax mål är att minska energi-


kvm jämfört med före-


är –

SOLCELLSANLÄGGNINGAR
Sagax påbörjade installation av



Installerade solcellsanläggningar har
en beräknad årlig produktion om





MILJÖCERTIFIERING

-



 


kvadratmeter av fastighetsbeståndet



kvadratmeter
Hållbarhetsåret i korthet
Solceller installerade på fastigheten Innovatieweg 6 i Nederländerna,
som även certifieras enligt Breeam In-Use.
Installation av laddning för elfordon i Ruosilantie 14 i Finland,
som även certifieras enligt Breeam In-Use.
HÅLLBARHETSRAPPORT
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021
146
TRENDER OCH DRIVKRAFTER INOM HÅLLBARHETSOMRÅDET
Förändringar inom hållbarhetsområdet drivs till stor del av globala

-
-
ter i avtalet åtar sig att begränsa den globala uppvärmningen till under

-
darder som ger vägledning kring hur verksamheter kan mäta och följa
upp sitt hållbarhetsarbete såsom till exempel Task Force on Climate-




-





standardfaktor vid riskhantering samt att uppmuntra till transparens



Bygg- och fastighetssektorn står för ungefär en femtedel av Sveriges
klimatpåverkan och pekas inom ramen för EU-taxonomin ut som en av




-


-

Investeringar i energi- och miljöförbättrande åtgärder förutsätter




medan förvaltningsresultatet per A- och B- aktie har ökat med i genom-


-


-

HÅLLBARHETSSTRATEGI






mål bedrivs bolagets verksamhet genomgående med ett långsiktigt per-


uppskattad kund och att bolaget uppträder på ett anständigt sätt i sam-
hället och försöker begränsa sin miljöpåverkan är alla grundläggande


HÅLLBARHETSARBETET TAR STÖD I
LAGAR 

Aktiebolagslagen FN:s globala hållbarhetsmål Hållbarhetspolicy
Miljöbalken FN:s Global Compact Arbetsmiljöpolicy
Årsredovisningslagen Global Reporting Initiative (GRI) Anti-korruptionspolicy
Övriga tillämpliga lagar Miljöcertifieringar av fastigheter Uppförandekod för leverantörer
Övriga policyer
Hållbarhetsstrategi och styrning
HÅLLBARHETSRAPPORT
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021
147
Det långsiktiga förhållningssättet illustreras av att det i förvaltnings-
strategin ingår att arbeta med att bygga långsiktiga kundrelationer samt

Bolaget väljer att avstå från att vid varje tidpunkt maximera hyresnivån
om istället hyresavtal med längre löptider med solventa hyresgäster
-


Det är därför viktigt att företaget är en attraktiv arbetsgivare som både att-

Sammantaget är bolagets strategier utformade för att Sagax ska


-
-

Hållbarhetsarbetet förankras genom en tydlig intern kommunika-

STYRNING AV HÅLLBARHETSARBETET




Sagax betraktar försiktighetsprincipen i miljöbalken och lagar och




-

bidra till måluppfyllelse främst avseende delmål hänförliga till:







KLIMATRISKER OCH RISKHANTERING



ha en väsentligt negativ inverkan på verksamheten till följd av beroen-

förändringarna är pågående och det råder en osäkerhet kring hur dessa

innebära ett större behov av investeringar i fastigheter i klimatutsatta

Investeringar riskerar därmed att bli olönsamma om klimatrisker inte


-
gets verksamhet också påverkas av ökade miljörelaterade krav som ställs




långsiktiga kapitalförsörjning och kapitalkostnader kan påverkas nega-

-
hetsbeståndet till följd av bland annat ändrad lagstiftning eller ändrat
-




Sagax hantering av miljö- och klimatrisker samt övriga risker och
riskhantering beskrivs närmare på sidorna 
Agenda 2030 och Globala målen är en agenda för hållbar utveckling som antagits av FN:s general församling. Sagax hållbarhetsarbete
har främst påverkan på följande hållbarhetsmål: 3, 7, 8, 11-13 och 16.

GOD HÄLSA OCH
VÄ LBEFINNANDE
HÅLLBAR ENERGI
FÖR ALLA
ANSTÄNDIGA
ARBETSVILLKOR
OCH EKONOMISK
TILLVÄ XT
HÅLLBARA STÄDER
OCH SAMHÄLLEN
HÅLLBAR
KONSUMTION OCH
PRODUKTION
BEKÄMPA KLIMAT-
FÖRÄNDRINGARNA
HÅLLBARHETSRAPPORT
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021
148
Hållbarhetsmål
MÅL UTFALL
FOKUSOMRÅDEN
Miljö- och
resurseffektivitet
Minska energianvändningen med 30 % från år 2018 till 2025. –6 % sedan 2018.
Minska klimatpåverkan från verksamheten. 2021: –57 % avseende Scope 1 och 2.
Under 2021 har Sagax samlat in mer data avseende Scope 3.
De elavtal som Sagax tecknar, i den mån det är möjligt, ska
vara gröna.
Sagax har avtalat om förnybar el i Sverige, Finland och
Nederländerna.
Sträva efter att implementera gröna hyresavtal vid nyuthyrning
och omförhandling.
För 2022 är målet att teckna 30 nya gröna hyresavtal.
2021: 41 nya gröna hyresavtal.
Totalt antal gröna hyresavtal vid årets utgång: 43
Löpande identifiera potentiella investeringar i solcellspaneler i
fastighetsbeståndet.
För 2022 är målet att påbörja installation av minst 15 solcells-
anläggningar
2021: 17 nya installationer.
Totalt antal installationer vid årets utgång: 25
Öka antalet miljöcertifierade fastigheter i fastighetsbeståndet.
För 2022 är målet att miljöcertifiera minst 40 fastigheter.
Nyproduktion och större ombyggnationer ska miljöcertifieras
enligt Miljöbyggnad, som lägst nivå silver, BREEAM very good,
LEED gold eller motsvarande i annat certifieringssystem.
2021: 5 fatstigheter miljöcertifierades.
Totalt antal miljöcertifierade fastigheter vid årets utgång:
25 fastigheter omfattande 6 % av total uthyrningsbar area.
Affärsetik
Noll incidenter korruption. Noll
Sagax huvudleverantörer implementerar och efterlever Sagax
uppförandekod för leverantörer.
I Sverige och Nederländerna har Sagax avtalat med samtliga
huvudleverantörer att följa Sagax uppförandekod.
Under 2021 har Sagax även fastställt hur uppförandekoden
kan implementeras i de övriga verksamhetsländerna under
nästkommande år.
Ekonomisk
uthållighet
Sagax avkastning på eget kapital ska under en femårsperiod
uppgå till lägst 15 %. Förvaltningsresultatet per A- och B-aktie
ska öka med minst 15 % per år.
2021: 37 % respektive 21 %
Femårigt genomsnitt: 27 %
Professionella
och engagerade
medarbetare
Noll incidenter diskriminering. Noll
Noll olycksfall relaterade till fastigheterna. Noll
HÅLLBARHETSRAPPORT
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021
149
Sagax fyra fokusområden

omvärld och intressenters förväntningar har fyra fokusområden för



MILJÖ- OCH RESURSEFFEKTIVITET
Energianvändning
Uppvärmning av lokaler samt elanvändning står för den största andelen



står för dessa kostnader innebär att de direkt påverkas av eventuella

uppvärmning vanligtvis utgör en betydande andel av hyresgästernas
driftskostnader för den hyrda lokalen är det av intresse för hyresgästen

för Sagax att föra en kontinuerlig dialog med hyresgästerna som syftar
-


 

att främja samarbetet med hyres gästerna kring miljö- och hållbarhets-


energidata för alla fastigheter oavsett om Sagax eller hyresgästen ansva-

För omkring hälften av Sagax fastigheter erhålls uppvärmningen
-
ningskälla minskat till  
samtidigt som eluppvärmning ökat till 
fjärrvärme som uppvärmningskälla och en ökad andel elanvändning är

-



Energieffektivisering och investering i förnybar energi
Sagax fastigheter med stora areor och platta tak i industriområden

-
 

genererar i genomsnitt 
Sagax har under året installerat laddstationer för elfordon för hyres-

 Sagax arbetar även för att mini-


att kortare resor företrädesvis ska ske med tåg i syfte att minimera verk-


  miljoner kronor i projekt som syftar
till att minska energi användningen såsom installation av solcells- och








 Sagax mål är att minska energianvänd-

Uppvärmingskällor i Sagax fastighetsbestånd
Förnybara källor
(varav förnybar el, 1 %) 4 %
Olja, 1 %
El, 25 %
Gas, 16 %
Fjärrvärme, 52 %
Övrigt (inkl. spillvärme) 2 %




Ekonomisk
uthållighet
Professionella och
engagerade medarbetare
HÅLLBARHETSRAPPORT
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021
150
Koldioxidutsläpp och klimatpåverkan
Sagax har som målsättning att minska klimatpåverkan från verksam-





-

-

För fjärrvärme är Sagax hänvisat till den lokala leverantören och varia-

förnybar fjärrvärme för delar av det svenska beståndet som ett led i att
 För de fastigheter där Sagax
förser hyres gästerna med el används endast förnybar och koldioxidfri el
från ursprungsgaranterad vattenkraft i Sverige samt vindkraft i Finland



korrekt och heltäckande kartläggning av utsläppen från både den egna
-
-


-



Miljöcertifiering av byggnader
-
-
 
 pågående


-




fastigheter som har ett betydande marknadsvärde eller uthyrningsbar
 




-



val av byggmaterial och vilka föroreningar byggnaden kan ge upphov



avfallshantering som vägs samman till en bedömning av hur stor miljö-



av skadliga ämnen och föroreningar i byggnader eller mark i samband

-

AFFÄRSETIK
Anti-korruption
Sagax följer gällande lagstiftning och regler på bolagets olika markna-





-




korruptionspolicyn kommuniceras till organisationen vid den årliga



Visselblåsarfunktion
Sagax har en visselblåsarfunktion som är administrerad av en extern

hjälpa såväl medarbetare som externa parter att kunna påtala eventuella



Uppförandekod och uppföljning av krav på leverantörer

Sagax har därför tagit fram en uppförandekod för leverantörer för att
säkerställa att arbetsförhållandena hos de företag som levererar varor
och tjänster till bolaget uppfyller Sagax krav avseende arbetsmiljö och

När ramavtal tecknas ska uppförandekoden undertecknas och bifogas



 Undersökningen omfattande



Resultatet visade att samtliga leverantörer som undersöktes hade
rutiner och arbetssätt på plats för att säkerställa efterlevnaden av upp-

HÅLLBARHETSRAPPORT
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021
151
-

EKONOMISK UTHÅLLIGHET
Affärsmodell





Hög direktavkastning i kombination med låg nyproduktionstakt och
stabila uthyrningsgrader gör fastigheter för lager och lätt industri till
-





-
ningar för såväl expansion som attraktiv avkastning på aktieägarnas


förvaltningsstrategin ingår att arbeta aktivt med att bygga långsiktiga
-
mera hyresnivån om istället hyresavtal med längre löptider med solventa

minskad risk för vakanser samt lägre uthyrnings- och lokalanpassnings-

Sagax eftersträvar att ha välrenommerade och kreditvärdiga hyres-


Sagax investerar huvudsakligen i regioner som har stabil befolk-

Skapat och fördelat direkt värde

delmål är att Sagax avkastning på eget kapital under en femårsperiod


Styrelsen har det övergripande ansvaret för att verksamheten styrs
-





 

 

PROFESSIONELLA OCH ENGAGERADE MEDARBETARE
-
för viktigt att företaget är en attraktiv arbetsgivare som både lockar till

medarbetare ta ansvar för sina arbetsuppgifter och även vara goda

En attraktiv arbetsgivare
Sagax sätter värde på att erbjuda goda anställningsvillkor för sina med-




medarbetarna äger aktier i bolaget och i Sagax mångfalds policy för sty-
relsen understryks vikten av att även styrelse medlemmar har ett bety-




Flexibel och kreativ arbetsmiljö

 

-


Kompetensutveckling och kompetensförsörjning
En viktig aspekt för verksamheten är att tillse att medarbetarna har

genomsnitt tolv års erfarenhet från relevanta arbetsuppgifter varav sex

bolagets utveckling och kompetensutveckling är en aspekt som kan vara

nyckelpersoner slutar är en naturlig verksamhetsrisk för ett företag av
-



-


Fördelat ekonomiskt värde
Kreditgivare, 5 %
Medarbetare, 1 %
Ägare (föreslagen utdelning), 11 %
Operativa kostnader, 7 %
Behållet ekonomiskt värde, 62 %
Skatter, 15 %
HÅLLBARHETSRAPPORT
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021
152
Sagax genomför årligen en konferens med samtliga medarbetare när-

-
cyer och skapa en gemensam värde- och kunskapsgrund för hela orga-


-

Icke-diskriminering
Förmågan att attrahera och behålla kompetenta och kunniga medarbe-

mot diskriminering är det följaktligen viktigt att ingen diskriminering
förekommer även av det skälet att det annars kan uppstå en risk att

vikt vid kompetens och relevant erfarenhet samt personliga egenskaper


delar av bolaget och nyckelpersoner utvärderas även av VD och minst en

vilken Sagax fortlöpande ska vidta aktiva åtgärder för att motverka
diskriminering och särbehandling och verka för lika rättigheter och möj-


-

inkom inga anmälningar gällande diskriminering avseende någon av

Medarbetarundersökning
I samband med medarbetarsamtalen genomfördes en medarbetar-
undersökning i syfte att undersöka om det förekommit diskriminering

 Undersökningen och uppföljningen


-


 -
fört med föregående år bedömer Sagax medarbetare att möjligheten att
kombinera arbetsliv och privatliv och att påverka arbetstiderna minskat


arbetsuppgifter från arbetsplatsen vilket kan förklara förändringarna
 Ingen av de tillfrågade har


HÅLLBARHETSRAPPORT
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021
153
EU-taxonomin
ANALYS OCH RAPPORTERING ENLIGT EU-TAXONOMIN
-


omfattas Sagax inte av krav på att rapportera i enlighet med EU-taxono-



intressenter att redogöra för i vilken omfattning bolagets verksamhet

I tabellen nedan redogörs därför i vilken omfattning bolagets akti-







Driftsutgifter utgörs av underhållskostnader som är knutna till den
löpande och dagliga förvaltningen av fastigheterna och utgörs av kost-
nader för löpande och planerat underhåll i enlighet med Föreningen

-

Sagax har påbörjat en initial analys av i vilken omfattning bolagets
-


renoveringar och tillämpliga projekt och åtgärder beskrivna i de delege-

som väntas påverka omfattning av förenlighet med EU-taxonomin är
bland annat hur stor andel av fastighetsbeståndet som har energiklass A


annan faktor är i vilken omfattning en klimatrisk- och sårbarhetsanalys

-
-

Andel omfattning av taxonomin
MSEK
Andelen ekonomiska
aktiviteter som omfattas av
taxonomin (%)
Andelen ekonomiska
aktiviteter som inte omfattas
av taxonomin (%)
Omsättning 3 100 100 –
Kapitalutgifter 4 132 100 –
Driftsutgifter 74 100 –
HÅLLBARHETSRAPPORT
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021
154
Fördjupad information
avseende hållbarhet
ALLMÄN INFORMATION
-
stadgade hållbarhetsrapporten som en från årsredovisningen avskild






kunna redovisa enligt Global Reporting Initiative (GRI) Standards nivå


Sagax styrelse fastställer bolagets övergripande hållbarhets policy

-



Avgränsningar


INTRESSENTDIALOG OCH VÄSENTLIGHETSANALYS
Utgångspunkten för redovisningen är intressentdialoger som regelbundet

Sagax ska följa gällande lagar och föreskrifter samt arbeta långsiktigt och
enligt principer som garanterar hög moral och etik i interna och externa

Intressentanalys
Sagax verksamhet påverkar och påverkas av olika intressent grupper
och det är därför viktigt att intressenternas perspektiv tas i beaktande

Sagax möjlighet att få fördjupad kunskap om sina intressenters förvänt-
ningar och angelägenheter och därigenom erhålla bättre insikt i såväl

-




INTRESSENTGRUPP  
Aktieägare
Styrelsemöten, varav ett om året är ett strategimöte
Möten med ägarrepresentanter för särskild diskussion om
ägarstyrning
Bolagsstämma
Finansiella rapporter
Finansiell utveckling
Effektiviserad energiförbrukning
Anti-korruption
Myndighetskrav
Hög kompetens hos personalen
Attraktiv arbetsgivare
Medarbetare
Medarbetardialog
Workshops
Affärsplanering
Årlig konferens med samtliga medarbetare
Återkommande genomgångar med alla medarbetare kring
bolagets policyer
Finansiell utveckling
Effektiviserad energiförbrukning
Professionell utveckling
Professionell arbetsmiljö
Klimatanpassning
Långivare
Enskilda möten med banker och representanter från
kapitalmarknaden
Dialog vid framställning av finansiella rapporter
Finansiell stabilitet
Effektiviserad
energiförbrukning
Anti-korruption
Klimatanpassning
Mångfald och jämställdhet
Certifiering av byggnader
Myndighetskrav
Hyresgäster
Kundmöten
Löpande dialog kring förvaltning med respektive
fastighetsskötarfirma
Dialog mellan hyresgäster och en för varje fastighet särskilt
utsedd förvaltare
Effektiviserad energiförbrukning
Bra förutsättningar för återvinning/avfallshantering
Bra förutsättningar för laddning av elfordon
Certifiering av byggnader
Leverantörer
Vid upphandling, uppföljning av ramavtal och beställningar
Vid leverantörsmöten
Anti-korruption
Följa lagar och regler
Certifiering av byggnader
Skapa förutsättningar för bra avfallshantering
HÅLLBARHETSRAPPORT
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021
155
Väsentlighetsanalys
Sagax utvärderar regelbundet de hållbarhetsområden som har bedömts
-




Samtliga frågor som Sagax intressenter har utpekat som viktiga har utvär-

Väsentlighet för Sagax övergripande strategi
Sagax möjlighet att påverka en hållbar utveckling i frågan
Fokusområden
Miljö- och
resurseffektivitet Affärsetik
Ekonomisk
uthållighet
Professionella
och engagerade
medarbetare
De väsentligaste
frågorna
Klimatanpassning
Effektiviserad
energiförbrukning
Investera i förnybar energi
Miljöcertifiering av byggnader
Anti-korruption
Uppförandekod för
leverantörer
Finansiell stabilitet
och utveckling
Hög kompetens hos
personalen
Attraktiv
arbetsgivare
De globala målen
GRI områden
Miljö (300)
Ekonomi (200)
Ekonomi (200)
Social (400)
GRI standards
GRI 302-3
GRI 305-1
GRI 305-2
CRE8
GRI 205-3
GRI 201-1
GRI 401-1
GRI 404-3
GRI 406-1
HÅLLBARHETSOMRÅDEN


ANSTÄNDIGA
ARBETSVILLKOR
OCH EKONOMISK
TILLVÄ XT
HÅLLBAR ENERGI
FÖR ALLA
GOD HÄLSA OCH
VÄ LBEFINNANDE
HÅLLBAR
KONSUMTION OCH
PRODUKTION
BEKÄMPA KLIMAT-
FÖRÄNDRINGARNA
HÅLLBARA STÄDER
OCH SAMHÄLLEN
ANSTÄNDIGA
ARBETSVILLKOR
OCH EKONOMISK
TILLVÄ XT

Finansiell stabilitet
Anti-korruption
Klimatanpassning
Effektiviserad energiförbrukning
Investera i förnybar energi
Hög kompetens hos personalen
Attraktiv arbetsgivare
Miljöcertifiering av byggnader
Uppförandekod för leverantörer
HÅLLBARHETSRAPPORT
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021
156
FN:s
gobala mål Delmål Sagax påverkan
3.9 Minska antalet dödsfall till följd
av skadliga kemikalier.
Sagax fastigheter ska vara utformade för den verksamhet som bedrivs där och för de männ-
iskor som vistas där. I samband med ny-, till- eller ombyggnad genomförs kontroller avseende
förekomst av skadliga ämnen och föroreningar i byggnader och mark. Sanering genomförs
vid behov. Genom miljöcertifiering av byggnader bidrar Sagax ytterligare till att undvika
föroreningar av luft, vatten och mark.
7.2 Öka andelen förnybar energi i
världen
7.3 Öka energieffektiviteten.
Genom att öka användningen av fjärrvärme och grön el i fastigheterna samt installera
solceller på taken bidrar Sagax till en ökad användning av förnybar energi. Därutöver
ökar energieffektiviteten i fastigheterna genom att Sagax, som ett led i underhållsarbetet,
genomför åtgärder såsom byte av styr- och reglerutrustning, installation av energieffektivare
ventilations- eller värmesystem, driftoptimering av ventilation, optimering av värmeåter vinning
samt byte av belysningsarmaturer och justering av belysningsstyrning.
8.1 Hållbar ekonomisk tillväxt.
8.5 Full sysselsättning och anständiga
arbetsvillkor med lika lön för
likvärdigt arbete.
8.8 Skydda arbetstagares
rättigheter och främja trygg
och säker arbetsmiljö.
Att vara en bra arbetsgivare, en bra leverantör, en uppskattad kund och att bolaget upp-
träder på ett acceptabelt sätt i samhället och försöker begränsa sin miljöpåverkan är alla
grundläggande förutsättningar för att Sagax, över lång tid, ska kunna bereda vinst för sina
aktieägare.
Sagax affärsmodell präglas i alla delar av långsiktighet. Kortsiktiga vinster är underordnade
bolagets långsiktiga värdeskapande. Således är hållbarhetsarbetet integrerat i affärsmodellen.
Sagax sätter värde på att erbjuda goda och konkurrenskraftiga anställningsvillkor för samt-
liga medarbetare. Därutöver har bolaget sedan flera år erbjudit samtliga medarbetare att
delta i incitamentsprogram.
Sagax gör regelbundna uppföljningar och vidtar aktiva åtgärder för att motverka diskrimi-
nering och särbehandling samt verkar för lika rättigheter och möjligheter oavsett kön, köns-
överskridande identitet eller uttryck, etnisk tillhörighet, religion eller annan trosupp fattning,
funktionsnedsättning, sexuell läggning eller ålder.
11.3 Inkluderande och hållbar
urbanisering.
11.6 Minska städers miljöpåverkan.
I planering, byggande och förvaltning av fastigheter samarbetar Sagax nära med hyres-
gäster, leverantörer och kommuner och bidrar därmed till ändamålsenliga och långsiktigt
hållbara städer och samhällen.
12.2 Hållbar förvaltning och
användning av naturresurser.
12.4 Ansvarsfull hantering av
kemikalier.
12.5 Minska mängden avfall.
Genom att samarbeta med hyresgäster kring möjligheten till källsortering av avfall och
återvinningslösningar samt genom att miljöcertifiera våra byggnader bidrar Sagax till en
mer hållbar konsumtion och produktion.
13.1 Stärk motståndskraften mot och
anpassningsförmågan till klimat-
relaterade katastrofer.
Sagax bidrar till minskad klimatpåverkan genom att bland annat arbeta med att minska
energianvändningen, installera solceller på taken och genom användningen av grön el i
fastigheterna. Sagax arbetar med att klimatanpassa våra fastigheter såsom att förebygga
översvämningsrisker och analysera riskerna i beståndet.
16.5 Bekämpa korruption och mutor. God affärsmoral är en grundförutsättning för Sagax långsiktiga värdemaximering. Bolaget
ska aldrig medverka till eller tillåta korruption. Bolaget accepterar inte att medarbetare låter
sig mutas eller ta emot gåvor som kan liknas vid mutor.
Sagax leverantörer ses som en förlängning av Sagax egen verksamhet varför Sagax har
tagit fram en uppförandekod för leverantörer för att säkerställa att arbetsförhållandena
hos de företag som levererar varor och tjänster till bolaget uppfyller Sagax krav avseende
arbetsmiljö och etisk standard.
FN:S GLOBALA MÅL


GOD HÄLSA OCH
VÄ LBEFINNANDE
HÅLLBAR ENERGI
FÖR ALLA
ANSTÄNDIGA
ARBETSVILLKOR
OCH EKONOMISK
TILLVÄ XT
HÅLLBARA STÄDER
OCH SAMHÄLLEN
HÅLLBAR
KONSUMTION OCH
PRODUKTION
BEKÄMPA KLIMAT-
FÖRÄNDRINGARNA
HÅLLBARHETSRAPPORT
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021
157
GLOBAL REPORTING INITIATIVE
-

ovanstående redovisas kompletterande tabeller och information till års-

GRI 201-1 SKAPAT OCH FÖRDELAT EKONOMISKT VÄRDE
2021 2020 2019
Skapat ekonomiskt värde Mkr % Mkr % Mkr %
Hyres- och övriga intäkter 3 123 26 2 947 51 2 628 44
Förvaltningsresultat, joint venture 713 6 565 10 441 7
Värdeförändringar 8 302 68 2 214 39 2 840 48
Summa 12 138 100 5 726 100 5909 100
Fördelat ekonomiskt värde
Operativa kostnader 578 7 539 9 499 8
Medarbetare 119 1 105 2 97 2
Skatter 1 294 15 891 16 730 12
Kreditgivare 419 5 455 8 446 8
Ägare (föreslagen utdelning) 936 11 776 14 662 11
Behållet ekonomiskt värde 8 792 62 2 960 52 3 475 59
GRI 205-3 ANTAL KONFIRMERADE FALL AV KORRUPTION
OCH VIDTAGNA ÅTGÄRDER
2021 2020 2019
Antal anmälningar till visselblåsartjänsten – – –
Antal vidtagna åtgärder – – –
Antal anmälningar som anmälts på annat
sätt, direkt till chef eller styrelse – – –
Antal vidtagna åtgärder – – –
GRI 401-1 ANTAL NYANSTÄLLNINGAR OCH
PERSONALOMSÄTTNING
Sagax redovisar inte antal anställda och personalomsättning nedbruten
på kön eller ålder då bolaget anser att dessa faktorer saknar betydelse

omsättning baserat på antalet medarbetare som slutat och ersatts av

2021 2020 2019
Anställda vid årets början 77 69 59
Antal nyanställningar 17 18 23
Antal avslutade anställningar 7 10 13
Anställda vid årets slut 87 77 69
Personalomsättning 9 % 14 % 20 %
GRI 404-3 MEDARBETARSAMTAL
2021 2020 2019
Andel av personalen som genomfört
medarbetarsamtal 100 % 100 % 100 %
GRI 406-1 ANTAL RAPPORTERADE FALL AV DISKRIMINERING
OCH VIDTAGNA ÅTGÄRDER
2021 2020 2019
Antal anmälningar till visselblåsartjänsten – – –
Antal vidtagna åtgärder – – –
Antal anmälningar som anmälts på annat
sätt, direkt till chef eller styrelse – – –
Antal vidtagna åtgärder – – –
GRI 302-3 ENERGIANVÄNDNING
Sagax redovisar energianvändning för de fastigheter för vilka Sagax



Till viss del kan variation i utfall på energianvändningen bero på för-
ändringar i fastighetsbeståndet samt att tillgången på data har ökat och
 -
parten av fastigheterna i vilka Sagax ansvarar för energiförsörjningen

fastigheter har hyresgästerna egna abonnemang för energi försörjning



-

-

2021 2020 2019
Energislag
Energi-
användning
2021,
kWh/kvm
För -
nybar
andel,
%
Energi-
användning
2020,
kWh/kvm
För -
nybar
andel,
%
Energi -
användning
2019,
kWh/kvm
För-
nybar
andel,
%
Föränd-
ring, %
Elektricitet 65 100 56 100 63 36 0
Upp-
värmning 90 19 90 0 93 0 –9
Total energi-
användning/
Kvm 155 54 146 38 156 15 –6
GRI 305-1, 305-2, 305-3, 305-4 UTSLÄPP AV VÄXTHUSGASER



-



för energiförbrukning och därmed har Sagax i allmänhet begränsad
-
terna är ursprungsmärkt och produceras med vattenkraft i Sverige och


HÅLLBARHETSRAPPORT
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021
158
Utsläpp av växthusgaser
2021 2020 2019
Scope Aktivitet Utsläpp tCO
2
e Utsläpp tCO
2
e Utsläpp tCO
2
e
Scope 1
Direkta utsläpp
Köldmedia 77
– –
Scope 1
Direkta utsläpp
Stationär förbränning 332 – –
Scope 1
Direkta utsläpp
Mobil förbränning 9 – –
Scope 2
Indirekt utsläpp
Elektricitet 0 0 3 461
Scope 2
Indirekt utsläpp
Fjärrvärme och fjärrkyla 3 626 9 493 9 940
Scope 3
Övriga indirekta utsläpp
Tjänsteresor 44 27 77
Scope 3
Övriga indirekta utsläpp
Inköpta varor och tjänster 0,2 – –
Scope 3
Övriga indirekta utsläpp
Uppströms transporter och distribution 0,1 – –
Scope 3
Övriga indirekta utsläpp
Avfallshantering i egna verksamheten 0,01
– –
Scope 3
Övriga indirekta utsläpp
Hyrda lokaler 32
– –
Scope 3
Övriga indirekta utsläpp
Uthyrda lokaler 10 632
– –
Scope 3
Övriga indirekta utsläpp
Produktion av energibärare 1 406
– –
Totalt CO
2
utsläpp 16 159 9 498 13 479
Utsläpp av växthusgaser, ursprung
Scope Aktivitet Datakälla Omvandlingsfaktor
Scope 1 Köldmedia Internt inhämtad information BEIS, 2022
Scope 1 Stationär förbränning Internt inhämtad information Green Deal NL, 2021; South Poles interna databas, 2022
Scope 1 Mobil förbränning Internt inhämtad information Department for Business, Energy & Industrial Strategy (BEIS), 2021
Scope 2 Fjärrvärme och fjärrkyla Data från leverantör Energiföretagen Sverige, 2020; Finnish Energy Statistics 2020;
Emissionsfaktorer från Naturvårdsverket 2021 och BEIS 2021;
Finska fjärrkylaleverantörer
Scope 2 Elektricitet Data från leverantör Market based. EI.se, 2020; Ecoinvent version 3.8, 2021; IPCC, 2014;
AIB, 2021
Scope 3 Tjänsteresor Internt inhämtad information Avser flygresor, utsläpp från fordon (bil, taxi) och hotell. BEIS, 2021;
Trafikverket; Cornell Hotel Sustainability Benchmarking 2021
Scope 3 Inköpta varor och tjänster Data från leverantör Avser kontorspapper. BEIS, 2021
Scope 3 Uppströms transporter och distribution Data från leverantör Avser frakt och gods. NTM 2020, BEIS 2021
Scope 3 Avfall Data från leverantör BEIS, 2021; Ecoinvent version 3.8, 2021
Scope 3 Uthyrda och hyrda lokaler Data från leverantör Se källorna för fjärrvärme, fjärrkyla och elektricitet ovan
Scope 3 Produktion av energibärare Data från leverantör Se källorna för bränsle, elektricitet och fjärrvärme ovan




innefattar delar av beståndet i Finland samt en större del av beståndet i
-
transporter och returpapper på huvudkontoret samt energianvändning

Certifierade byggnader
2021 2020 2019 Pågående
Antal kvm Antal kvm Antal kvm Antal kvm
Green building 2 10 051 1 7 200 1 7 200 1 4 066
BREEAM In-Use 22 202 919 18 167 855 1 5 589 23 112 720
BREEAM – – – – – – 3 23 586
Miljöbyggnad 1 19 158 1 19 158 – – 1 1800
Totalt 25 232 128 20 194 213 2 12 788 28 142 172
CRE 8 – MILJÖCERTIFIERINGAR FÖR NY-, OM- OCH TILLBYGGNATION




HÅLLBARHETSRAPPORT
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021
159

inom en rad olika områden till exempel


markanvändning och påverkan på närmil-






-
fört med nybyggnadskraven i BBR

-
system som administreras av Sweden



MILJÖCERTIFIERINGSSYSTEM
HÅLLBARHETSRAPPORT
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021
160
GRI Standardnummer Läshänvisning Kommentar
ORGANISATION
102-1 Organisationens namn Sidan 80
102-2 De viktigaste varumärkena,
produkterna och tjänsterna
Sidan 3-33
102-3 Lokalisering av organisationens huvudkontor Sidan 80
102-4 Lokalisering av organisationens verksamhet Sidan 53
102-5 Ägarstruktur och företagsform Sidan 49-52
102-6 Marknader som organisationen är verksam på Sidan 16 och 52
102-7 Organisationens storlek och omfattning Sidan 53-54 och 65-67
102-8 Personalstyrka redovisad uppdelad på anställningsform,
anställningsvillkor och kön
Sidan 53-54, 88-89 och 157 Sagax mäter inte antal anställda nedbrutet på kön
eller ålder då bolaget anser att dessa faktorer saknar
betydelse för bolagets möjligheter att uppnå uppsatta
mål.
102-9 Beskrivning av leverantörskedjan Sidan 150 -151
102-10 Väsentliga förändringar under redovisningsperioden inom
organisationen eller dess leverantörskedja
Inga väsentliga förändringar har skett i organisationen
eller leverantörskedjan under redovisningsperioden.
102-11 Beskrivning av om och hur organisationen följer
försiktighetsprincipen
Sidan 147 Försiktighetsprincipen är grundläggande i Sagax håll-
barhetsarbete och finns inskriven i Sagax hållbarhets-
policy samt uppförandekod för leverantörer.
102-12 Externa riktlinjer Sidan 53-54, 59-64 och
146-147
102-13 Medlemskap i bransch- eller intresseorganisationer Sagax är medlem i SNS.
STRATEGI OCH ANALYS
102-14 Uttalande från organisationens högste beslutsfattare Sidan 5-6
ETIK
102-16 Redogörelse för organisationens värderingar, principer
och uppförandekod
Sidan 53-54, 59-64
och 150-151
Se även Sagax uppförandekod och hållbarhetspolicy.
STYRNING
102-18 Bolagsstyrning Sidan 59-64
INTRESSENTENGAGEMANG
102-40 Förteckning över intressentgrupper Sidan 154
102-41 Kollektivavtal Inga anställda omfattas av kollektivavtal.
102-42 Identifiering och urval av intressentgrupper Sidan 154-155
102-43 Metod för samarbete med intressenter Sidan 154
102-44 Viktiga frågor som kommit fram i dialog med
intressentgrupper
Sidan 154-155
REDOVISNINGSPRINCIPER
102-45 Organisationsstruktur, enheter, affärsområden,
dotterbolag och joint venture
Sidan 40--42 och 53-54
102-46 Process för väsentlighetsanalys Sidan 154-155
102-47 Väsentliga aspekter Sidan 154-155
102-48 Effekten av förändringar av information som lämnats i
tidigare redovisningar och skälen för sådana förändringar
Sidan 154
102-49 Förändringar i rapporteringen från tidigare rapport Sidan 154
102-50 Redovisningsperiod Sidan 80 2021
102-51 Datum för senaste redovisningen Den senaste hållbarhetsredovisningen
publicerades i april 2021.
102-52 Redovisningscykel Årligen i samband med årsredovisningen.
102-53 Kontaktperson för rapporten VD.
102-54 Uttalande om hur organisationen har redovisat enligt GRI Sidan 154, 157-158
102-55 GRI korsreferenslista Sidan 160-161
GRI KORSREFERENSLISTA
HÅLLBARHETSRAPPORT
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021
161
GRI Standardnummer Läshänvisning Kommentar
102-56 Externt bestyrkande Sidan 162
EKONOMISKT ANSVAR
GRI 103 Management approach
GRI 201 Economic Performance
103-1 Förklaring av väsentlighet och avgränsningar Sidan 154 och 157-158
103-2 Styrning Sidan 147
103-3 Uppföljning Sidan 146-152
201-1 Skapat och fördelat direkt ekonomiskt värde Sidan 151, 157
GRI 103 Managment approach
GRI 205 Anti-Corruption
103-1 Förklaring av väsentlighet och avgränsningar Sidan 154 och 157-158
103-2 Styrning Sidan 147
103-3 Uppföljning Sidan 146-152
205-3 Konfirmerade fall av korruption och vidtagna åtgärder Sidan 150, 157
MILJÖANSVAR
GRI 103 Management approach
GRI 302 Energy
103-1 Förklaring av väsentlighet och avgränsningar Sidan 154 och 157-158 Se även Sagax hållbarhetspolicy.
103-2 Styrning Sidan 147
103-3 Uppföljning Sidan 146-152
302-3 Energiförbrukning inom organisationen Sidan 149 och 157-158
GRI 103 Management approach
GRI 305 Emissions
103-1 Förklaring av väsentlighet och avgränsningar Sidan 154 och 157-158 Se även Sagax hållbarhetspolicy.
103-2 Styrning Sidan 147
103-3 Uppföljning Sidan 146-152
305-1 Direkta växthusgasutsläpp (Scope 1) Sidan 157-158
305-2
Indirekt växthusgasutsläpp (Scope 2)
Sidan 157-158
305-3
Övriga växthusgasutsläpp (Scope 3)
Sidan 157-158
SOCIALT ANSVAR
GRI 103 Management approach
GRI 401 Employment
103-1 Förklaring av väsentlighet och avgränsningar Sidan 154, 157-158
103-2 Styrning Sidan 147
103-3 Uppföljning Sidan 151-152 och 157
401-1 Antal nyanställningar och personalomsättning Sidan 157
GRI 103 Management approach
GRI 404 Training and education
103-1 Förklaring av väsentlighet och avgränsningar Sidan 154 och 157-158
103-2 Styrning Sidan 147
103-3 Uppföljning Sidan 151-152
404-3
Andel anställda med vilka utvecklingssamtal
regelbundet genomförs Sidan 157
GRI 103 Management approach
GRI 406 Non-discrimination
103-1 Förklaring av väsentlighet och avgränsningar Sidan 149 och 152-153
103-2 Styrning Sidan 147
103-3 Uppföljning Sidan 151-152
406-1 Rapporterade fall av diskriminering och vidtagna
åtgärder med anledning av detta.
Sidan 152
PRODUKTANSVAR
CRE8 Hållbarhetscertifieringar för ny- om- och tillbyggnation Sidan 150 och 158
HÅLLBARHETSRAPPORT
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021
162
Revisorns yttrande avseende den
lagstadgade hållbarhetsrapporten
TILL BOLAGSSTÄMMAN I AB SAGAX (PUBL), ORG.NR 556520-0028
UPPDRAG OCH ANSVARSFÖRDELNING


GRANSKNINGENS INRIKTNING OCH OMFATTNING
-

annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfatt-
ning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige

UTTALANDE


Ernst & Young AB

Auktoriserad revisor
HÅLLBARHETSRAPPORT
AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2021
163
NORDIC ECOLABEL 3041 0001
Produktion: Sagax i samarbete med Addira. Tryck: Åtta45, Sverige, 2022
HÅLLBARHETSRAPPORT
AB Sagax (publ), Engelbrektsplan 1, 114 34 Stockholm
Org. nr. 556520-0028
Telefon 08 – 545 83 540
www.sagax.se