NOTE 1.Faits caract\u00e9ristiques de la p\u00e9riode
1.1.Guerre en\u00a0Ukraine
La situation actuelle dans le conflit Ukrainien a eu des impacts dans les approvisionnements de mati\u00e8res premi\u00e8res, et des r\u00e9percussions sur l\u2019inflation. Afin de lutter contre l\u2019inflation, la Banque Centrale Europ\u00e9enne, a relev\u00e9 r\u00e9guli\u00e8rement ses taux directeurs, rench\u00e9rissant le taux du cr\u00e9dit, et par cons\u00e9quent le taux de rendement attendu par les investisseurs.
Une d\u00e9tente des taux a commenc\u00e9 en juin 2024, qui a entrain\u00e9 une baisse de ces derniers de 135 points de bases \u00e0 fin d\u00e9cembre, et de 50 points de base compl\u00e9mentaires sur les trois premiers mois de l'ann\u00e9e 2025.
Si l\u2019inflation devait connaitre un sursaut (> \u00e0 2%), et les taux d\u2019int\u00e9r\u00eats devaient rester \u00e0 des niveaux \u00e9lev\u00e9s, cela pourrait avoir une r\u00e9percussion sur la valorisation des immeubles de placements, sensibles \u00e0 l\u2019augmentation ou \u00e0 la baisse des taux de rendements attendus.
1.2.Incertitudes \u00e9conomiques li\u00e9es au\u00a0rel\u00e8vement des droits de\u00a0douane
Les Etats Unis d'Am\u00e9rique ont annonc\u00e9 des rel\u00e8vements massifs des droits de douanes, puis des gels temporaires de ceux-ci pour certains pays. Les effets d'annonces successifs plongent les march\u00e9s, et le monde \u00e9conomique dans l'incertitude, qui peuvent provoquer des comportements attentistes en terme d'investissement sur le vieux continent, et le report d'importations par les entreprises Am\u00e9ricaines. La persistance d'annonces r\u00e9p\u00e9t\u00e9es et contradictoires remettant en cause le libre-\u00e9change, pourrait entrainer une inflation g\u00e9n\u00e9ralis\u00e9e, et mener \u00e0 un ralentissement de la croissance mondiale, voire \u00e0 une r\u00e9cession, ce qui pourrait fragiliser le tissu \u00e9conomique Fran\u00e7ais, o\u00f9 sont pr\u00e9sents les actifs du Groupe.
NOTE 2.R\u00e9f\u00e9rentiel comptable
2.1.Principes de pr\u00e9paration des\u00a0\u00c9tats\u00a0Financiers
2.1.1.Liminaire
La soci\u00e9t\u00e9 europ\u00e9enne ALLIANCE DEVELOPPEMENT CAPITAL SIIC (ADC SIIC) au capital social de 20\u00a0572\u00a0093,32\u00a0\u20ac et dont le si\u00e8ge est \u00e0 Avenue de l\u2019Astronomie, 9, Saint Josse Ten Noode 1210 Bruxelles, Belgique, est la soci\u00e9t\u00e9 consolidante du groupe. Elle est cot\u00e9e au compartiment C du march\u00e9 r\u00e9glement\u00e9 d\u2019Euronext Paris et identifi\u00e9e sous le code ISIN\u00a0BE0974269012. La soci\u00e9t\u00e9 ADC SIIC, a pour objet principal l'acquisition ou la construction d'immeubles en vue de leur location ou la sous-location, l'acquisition de contrats de cr\u00e9dit-bail immobilier, en vue de la sous-location des immeubles et la d\u00e9tention directe ou indirecte de participations dans des soci\u00e9t\u00e9s ayant cette m\u00eame activit\u00e9.
Les comptes consolid\u00e9s du Groupe sont exprim\u00e9s en milliers d\u2019euros, sauf indication contraire.
La date de cl\u00f4ture des comptes consolid\u00e9s est fix\u00e9e au 31\u00a0d\u00e9cembre de chaque ann\u00e9e. Les comptes individuels incorpor\u00e9s dans les comptes consolid\u00e9s sont \u00e9tablis \u00e0 la date de cl\u00f4ture des comptes consolid\u00e9s, soit le 31\u00a0d\u00e9cembre, et concernent la m\u00eame p\u00e9riode.
Les comptes consolid\u00e9s ont \u00e9t\u00e9 arr\u00eat\u00e9s le 28\u00a0avril 2025 par le Conseil d\u2019Administration.
2.1.2.Principes g\u00e9n\u00e9raux et d\u00e9claration de\u00a0conformit\u00e9
En application du r\u00e8glement europ\u00e9en n\u00b01606\u00a0/\u00a02002 du 19\u00a0juillet 2002, les \u00e9tats financiers consolid\u00e9s du Groupe ADC SIIC au 31\u00a0d\u00e9cembre 2024 ont \u00e9t\u00e9 \u00e9tablis en conformit\u00e9 avec les normes comptables internationales telles qu\u2019approuv\u00e9es par l\u2019Union europ\u00e9enne \u00e0 la date de cl\u00f4ture de ces \u00e9tats financiers et qui sont d\u2019application obligatoire \u00e0 cette date (r\u00e9f\u00e9rentiel disponible sur http://ec.europa.eu/internal_market/accounting/ias_fr.htm).
Le Groupe applique les r\u00e8glements rendus obligatoires pour l'exercice en cours, et n'applique pas par anticipation les nouveaux r\u00e8glements.
Les normes internationales comprennent les IFRS (International Financial Reporting Standards), les IAS (International Accounting Standards) et les interpr\u00e9tations de l\u2019IFRIC (International Financial Reporting Interpretations Committee).
2.2.Recours \u00e0 des estimations
Pour \u00e9tablir ses comptes le Groupe doit proc\u00e9der \u00e0 des estimations et faire des hypoth\u00e8ses concernant la valeur comptable des \u00e9l\u00e9ments d\u2019actif et de passif, des produits et des charges, ainsi que les informations donn\u00e9es en notes annexes.
Les principales estimations significatives faites par le Groupe portent notamment sur\u00a0:
-l\u2019\u00e9valuation de la juste valeur des immeubles de placements pour lesquels des expertises sont effectu\u00e9es par des experts ind\u00e9pendants selon une approche multicrit\u00e8res, puis contr\u00f4l\u00e9es par les dirigeants du Groupe,
-l\u2019estimation des provisions et des passifs \u00e9ventuels bas\u00e9s sur la nature des litiges, des jugements ainsi que de l\u2019exp\u00e9rience du Groupe.
Le Groupe proc\u00e8de \u00e0 des appr\u00e9ciations de fa\u00e7on continue sur la base de son exp\u00e9rience pass\u00e9e ainsi que de divers autres facteurs jug\u00e9s raisonnables qui constituent le fondement de ces appr\u00e9ciations. Les montants qui figureront dans ses futurs \u00e9tats financiers sont susceptibles de diff\u00e9rer de ces estimations en fonction de l\u2019\u00e9volution de ces hypoth\u00e8ses ou de conditions diff\u00e9rentes.
2.3.M\u00e9thodes de consolidation
Les filiales plac\u00e9es sous le contr\u00f4le exclusif du Groupe sont consolid\u00e9es selon la m\u00e9thode de l'int\u00e9gration globale.
Les soci\u00e9t\u00e9s dans lesquelles le Groupe exerce une influence notable sont consolid\u00e9es selon la m\u00e9thode de la mise en \u00e9quivalence.
Au 31\u00a0d\u00e9cembre 2024, l\u2019ensemble des entit\u00e9s incluses dans le p\u00e9rim\u00e8tre de consolidation du Groupe sont contr\u00f4l\u00e9es de fa\u00e7on exclusive \u00e0 l\u2019exception des sous filiales DUAL HOLDING et HILLGROVE INVESTMENTS GROUP SA, mises en \u00e9quivalence.
La majeure partie du Groupe est \u00e9tablie dans la zone Euro qui constitue la devise de travail et de pr\u00e9sentation, toutefois les soci\u00e9t\u00e9s GEPAR HOLDING et DUAL HOLDING de nationalit\u00e9 suisse, et HILLGROVE INVESTMENTS GROUP SA tenant ses comptes en GBP, sont g\u00e9n\u00e9ratrices d\u2019\u00e9carts de conversion.
Lorsque les m\u00e9thodes comptables appliqu\u00e9es par des filiales ne sont pas conformes \u00e0 celles retenues par le Groupe, les modifications n\u00e9cessaires sont apport\u00e9es aux comptes de ces entreprises afin de les rendre compatibles avec les principes comptables retenus par le Groupe tels que d\u00e9crits en note 3.
2.4.Immeubles de placement
2.4.1.Reconnaissance
Selon la norme IAS 40, un immeuble de placement est d\u00e9fini comme un bien immobilier d\u00e9tenu par le propri\u00e9taire ou par le preneur (dans le cadre d\u2019un contrat de cr\u00e9dit-bail) pour en retirer des loyers ou/et pour valoriser le capital par opposition \u00e0\u00a0:
-l\u2019utilisation de l\u2019immeuble dans la production, la fourniture de biens ou de services ou \u00e0 des fins administratives,
-la vente dans le cadre d\u2019une activit\u00e9 ordinaire de transaction (marchands de biens).
2.4.2.\u00c9valuation
Apr\u00e8s leur comptabilisation initiale et selon la norme IAS 40 \u00a730, les immeubles de placement sont \u00e9valu\u00e9s\u00a0:
-soit \u00e0 la juste valeur (avec comptabilisation des variations de valeur en r\u00e9sultat),
-soit au co\u00fbt selon les modalit\u00e9s de la norme IAS 16.
\u00c0 compter de l\u2019exercice 2019, le groupe a adopt\u00e9 le mod\u00e8le de la juste valeur selon les normes IAS 40, et conform\u00e9ment \u00e0 IAS 8, les \u00e9l\u00e9ments de comparaison entre les deux m\u00e9thodes ont \u00e9t\u00e9 fournies.
Une valorisation des immeubles par un expert ind\u00e9pendant est effectu\u00e9e \u00e0 chaque cl\u00f4ture, afin de constater un profit ou une perte dans le r\u00e9sultat net de la p\u00e9riode, conform\u00e9ment \u00e0 la norme IAS\u00a040\u00a0\u00a735-40 et selon les principes de la norme IFRS 13.
Pour la d\u00e9termination de la juste valeur au 31\u00a0d\u00e9cembre 2024, le Groupe ADC SIIC a confi\u00e9 \u00e0 deux experts externes reconnus et ind\u00e9pendants, le soin d\u2019actualiser les expertises de son patrimoine immobilier\u00a0:
-Le cabinet CEI-Conseil Evaluations Immobili\u00e8res (pour l\u2019h\u00f4tel sis Rue du Faubourg St-Honor\u00e9).
-Le cabinet VIF EXPERTISE (pour le bien immobilier en nue-propri\u00e9t\u00e9 sis rue \u00c9lys\u00e9e Reclus),
Ces \u00e9valuations ont \u00e9t\u00e9 \u00e9tablies compte tenu des travaux \u00e0 r\u00e9aliser, de la commercialit\u00e9 \u00e0 c\u00e9der et de l\u2019\u00e9tat d\u2019occupation des biens \u00e0 la date d\u2019expertise \u00e0 l\u2019exception de certains actifs qui ont \u00e9t\u00e9 consid\u00e9r\u00e9s comme vides et dont la meilleure valeur devrait \u00eatre obtenue sur le march\u00e9 du logement et non de l\u2019investissement.
L\u2019\u00e9valuation immobili\u00e8re a \u00e9t\u00e9 r\u00e9alis\u00e9e selon les standards suivants\u00a0:
-la Charte de l\u2019Expertise en \u00c9valuation Immobili\u00e8re,
-les normes d\u2019\u00e9valuation de la \u00ab\u00a0Royal Institution of Chartered Surveyors\u00a0\u00bb (Red book),
-le Rapport COB de f\u00e9vrier 2000 (rapport BARTHES DE RUYTHER).
Les crit\u00e8res d\u2019\u00e9valuation d\u00e9finis dans la \u00ab\u00a0Charte de l\u2019Expertise en Evaluation immobili\u00e8re\u00a0\u00bb sont destin\u00e9s \u00e0 d\u00e9terminer la valeur v\u00e9nale hors frais et droits de mutation. La valeur v\u00e9nale \u00e9tant d\u00e9finie comme indiqu\u00e9e ci-dessus, son appr\u00e9ciation se fait dans les conditions suivantes\u00a0:
-la libre volont\u00e9 du vendeur et de l\u2019acqu\u00e9reur,
-la disposition d\u2019un d\u00e9lai raisonnable de n\u00e9gociation compte-tenu de la nature du bien et de la situation du march\u00e9,
-des conditions de mise en vente consid\u00e9r\u00e9es comme normales, sans r\u00e9serve et avec des moyens ad\u00e9quats,
-que les parties en pr\u00e9sence ne soient pas influenc\u00e9es par des raisons de convenance exceptionnelles.
La valeur v\u00e9nale est d\u00e9termin\u00e9e en prenant en compte les travaux \u00e0 r\u00e9aliser, la commercialit\u00e9 \u00e0 c\u00e9der, la situation locative des locaux et des hypoth\u00e8ses raisonnables de revenus locatifs compte tenu de l\u2019\u00e9tat du march\u00e9. Elle tient compte de la situation g\u00e9ographique, de la nature et de la qualit\u00e9 des immeubles, de la date de renouvellement des baux, notamment de la charge pour les locataires des \u00e9ventuelles clauses exorbitantes de droit commun\u00a0:
-taxe fonci\u00e8re,
-assurance de l\u2019immeuble,
-grosses r\u00e9parations de l\u2019article 606 du Code Civil et honoraires de gestion.
Pour d\u00e9terminer la valeur v\u00e9nale des immeubles dans le cadre des hypoth\u00e8ses retenues pour la mission, les cabinets d\u2019expertises ont utilis\u00e9 des approches distinctes selon la nature ou usage des locaux.
Ces approches sont bas\u00e9es sur deux m\u00e9thodes principales (m\u00e9thode par le revenu et m\u00e9thode par comparaison directe), dont les d\u00e9clinaisons ou variations permettent de valoriser la plupart des immeubles.
Parmi ces d\u00e9clinaisons ou variations des deux m\u00e9thodes principales, deux approches d'analyse (m\u00e9thode des cash-flow actualis\u00e9s ou vente en bloc et vente en lots) ont \u00e9t\u00e9 plus particuli\u00e8rement utilis\u00e9es pour l'\u00e9valuation des immeubles dont le mode de d\u00e9tention n\u00e9cessite une approche particuli\u00e8re dans le temps (baux superficiaires) ou pour les immeubles de logements destin\u00e9s \u00e0 \u00eatre c\u00e9d\u00e9s par lots.
Les m\u00e9thodes par le revenu\u00a0:
Ces m\u00e9thodes consistent \u00e0 appliquer un taux de rendement \u00e0 un revenu (donc \u00e0 le capitaliser), que ce revenu soit un revenu constat\u00e9 ou existant ou un revenu th\u00e9orique ou potentiel (loyer de march\u00e9 ou valeur locative de march\u00e9). Les m\u00e9thodes peuvent \u00eatre d\u00e9clin\u00e9es de diff\u00e9rentes fa\u00e7ons selon l'assiette des revenus consid\u00e9r\u00e9s (loyer effectif, loyer de march\u00e9, revenu net), auxquels correspondent des taux de rendements distincts. Les taux de rendement retenus d\u00e9pendent de plusieurs param\u00e8tres\u00a0:
-le co\u00fbt des ressources \u00e0 long terme (l\u2019indice le plus souvent retenu par les investisseurs \u00e9tant l\u2019OAT TEC 10),
-la situation g\u00e9ographique du bien,
-sa nature et son \u00e9tat d\u2019entretien,
-sa liquidit\u00e9 sur le march\u00e9, qui d\u00e9pend de son adaptation aux besoins locaux et de sa modularit\u00e9,
-la qualit\u00e9 du locataire,
-les clauses et conditions des baux, le niveau des loyers par rapport \u00e0 la valeur locative et leur \u00e9volution pr\u00e9visible,
-les risques de vacance des locaux.
Les m\u00e9thodes par le revenu peuvent conna\u00eetre des applications tr\u00e8s diverses. Certaines m\u00e9thodes se fondent sur des revenus nets ou projet\u00e9s qui sont actualis\u00e9s sur une p\u00e9riode future.
Les m\u00e9thodes par comparaison directe\u00a0:
Une analyse des transactions sur des biens les plus similaires possibles (nature, localisation\u2026) et ayant eu lieu \u00e0 une date la plus proche possible de la date d\u2019expertise est effectu\u00e9e.
Conform\u00e9ment aux prescriptions du rapport du groupe de travail mis en place par la COB (devenue l\u2019AMF), sous la pr\u00e9sidence de Monsieur Georges BARTHES DE RUYTHER, les expertises r\u00e9alis\u00e9es ont fait l\u2019objet d\u2019une approche multicrit\u00e8res, sachant toutefois que les m\u00e9thodes par le revenu sont g\u00e9n\u00e9ralement consid\u00e9r\u00e9es par les experts comme \u00e9tant les plus pertinentes pour les immeubles d\u2019investissement qui constituent la majeure partie du patrimoine du groupe, les m\u00e9thodes par comparaison \u00e9tant plus usit\u00e9es pour la valorisation des biens \u00e0 usage r\u00e9sidentiel.
Le Groupe proc\u00e8de \u00e0 des appr\u00e9ciations de fa\u00e7on continue sur la base de son exp\u00e9rience pass\u00e9e ainsi que de divers autres facteurs jug\u00e9s raisonnables qui constituent le fondement de ces appr\u00e9ciations. Les montants qui figureront dans ses futurs \u00e9tats financiers sont susceptibles de diff\u00e9rer de ces estimations en fonction de l\u2019\u00e9volution de ces hypoth\u00e8ses ou de conditions diff\u00e9rentes.
Cependant, s\u2019il ne peut \u00eatre retenu, de par la sp\u00e9cificit\u00e9 de l\u2019immeuble, qu\u2019une seule m\u00e9thode, l\u2019expert le justifie.
Enfin, les immeubles ont \u00e9t\u00e9 consid\u00e9r\u00e9s comme en bon \u00e9tat d\u2019entretien, les budgets de travaux \u00e0 r\u00e9aliser \u00e9tant d\u00e9duits.
Tout processus d\u2019\u00e9valuation peut comporter certaines incertitudes qui peuvent avoir un impact sur le r\u00e9sultat futur des op\u00e9rations.
2.5.Immobilisations incorporelles et\u00a0autres actifs corporels
Les actifs corporels et incorporels \u00e0 dur\u00e9e de vie d\u00e9finie sont comptabilis\u00e9s \u00e0 leur co\u00fbt d\u2019acquisition, diminu\u00e9 du cumul d\u2019amortissements et des \u00e9ventuelles pertes de valeur.
Les amortissements sont calcul\u00e9s selon le mode lin\u00e9aire sur les dur\u00e9es d\u2019utilit\u00e9 estim\u00e9es des actifs suivants\u00a0:
| \n Mat\u00e9riel de bureau, informatique\u00a0: | \n\n 3 ans | \n
|---|---|
| \n Mat\u00e9riel de transport\u00a0: | \n\n 5 ans | \n
| \n Logiciels\u00a0: | \n\n 3 ans | \n
2.6.D\u00e9pr\u00e9ciation d\u2019actifs
Les Actifs immobilis\u00e9s sont soumis \u00e0 un test de perte de valeur chaque fois que les \u00e9v\u00e9nements, ou changements de circonstances indiquent que ces valeurs comptables pourraient ne pas \u00eatre recouvrables.
La juste valeur diminu\u00e9e des co\u00fbts de cession correspond au montant qui pourrait \u00eatre obtenu de la vente de l\u2019actif (ou groupe d\u2019actifs), dans des conditions de concurrence normale, diminu\u00e9 des co\u00fbts directement li\u00e9s \u00e0 la cession.
Lorsque les tests effectu\u00e9s mettent en \u00e9vidence une perte de valeur, celle-ci est comptabilis\u00e9e afin que la valeur nette comptable de ces actifs n\u2019exc\u00e8de pas leur valeur recouvrable.
Les immobilisations corporelles et incorporelles \u00e0 dur\u00e9e de vie d\u00e9finie font l\u2019objet d\u2019un test de perte de valeur d\u00e8s l\u2019apparition d\u2019un indice de perte de valeur.
Lorsque la valeur recouvrable est inf\u00e9rieure \u00e0 la valeur nette comptable de l\u2019actif (ou groupe d\u2019actifs), une perte de valeur est enregistr\u00e9e en r\u00e9sultat pour le diff\u00e9rentiel.
2.7.Actifs financiers
La norme IFRS 9, applicable depuis 1er\u00a0janvier 2018, d\u00e9finit la classification, la comptabilisation et l\u2019\u00e9valuation des actifs et passifs financiers.
2.7.1.Classification
Les Cat\u00e9gories d\u2019actifs financiers s\u2019\u00e9tablissent selon le mod\u00e8le \u00e9conomique que suit l\u2019entreprise pour la gestion des actifs financiers et selon les caract\u00e9ristiques des flux de tr\u00e9sorerie contractuels de l\u2019actif financier, et sont\u00a0:
-les actifs financiers au co\u00fbt amorti,
-les actifs financiers \u00e9valu\u00e9s \u00e0 la juste valeur par le biais d\u2019autres \u00e9l\u00e9ments du r\u00e9sultat global (OCI),
-les actifs financiers \u00e9valu\u00e9s \u00e0 la juste valeur par le biais du r\u00e9sultat net.
2.7.2.Mode d\u2019\u00e9valuation
Un actif financier doit \u00eatre \u00e9valu\u00e9 au co\u00fbt amorti si deux conditions sont r\u00e9unies\u00a0:
-Sa d\u00e9tention s\u2019inscrit dans un mod\u00e8le \u00e9conomique dont l\u2019objectif est de d\u00e9tenir des actifs financiers afin d\u2019en percevoir les flux de tr\u00e9sorerie contractuels.
-Les conditions contractuelles de sa d\u00e9tention, donnent lieu, \u00e0 des dates sp\u00e9cifi\u00e9es, \u00e0 des flux de tr\u00e9sorerie qui correspondent uniquement \u00e0 des remboursements de principal et \u00e0 des versements d\u2019int\u00e9r\u00eats sur le principal restant d\u00fb.
Un actif financier doit \u00eatre \u00e9valu\u00e9 \u00e0 la juste valeur par le biais des autres \u00e9l\u00e9ments du r\u00e9sultat global \u00e0 la double condition\u00a0:
-Sa d\u00e9tention s\u2019inscrit dans un mod\u00e8le \u00e9conomique dont l\u2019objectif est atteint \u00e0 la fois par la perception de flux de tr\u00e9sorerie contractuels et par la vente d\u2019actifs financiers.
-Les conditions contractuelles de sa d\u00e9tention, donnent lieu, \u00e0 des dates sp\u00e9cifi\u00e9es, \u00e0 des flux de tr\u00e9sorerie qui correspondent uniquement \u00e0 des remboursements de principal et \u00e0 des versements d\u2019int\u00e9r\u00eats sur le principal restant d\u00fb.
Un actif financier doit \u00eatre \u00e9valu\u00e9 \u00e0 la juste valeur par le biais du r\u00e9sultat net, s\u2019il ne rel\u00e8ve pas des deux cat\u00e9gories pr\u00e9c\u00e9dentes.
Par ailleurs, lors de sa comptabilisation initiale, l\u2019entit\u00e9 peut d\u00e9signer de mani\u00e8re irr\u00e9vocable un actif financier qui autrement remplirait les conditions pour \u00eatre \u00e9valu\u00e9s au co\u00fbt amorti ou \u00e0 la juste valeur par le biais des autres \u00e9l\u00e9ments du r\u00e9sultat global, comme \u00e9tant \u00e9valu\u00e9 \u00e0 la juste valeur par le biais du r\u00e9sultat net, si cette d\u00e9signation \u00e9limine ou r\u00e9duit significativement une non concordance comptable qui serait autrement survenue.
Les instruments de capitaux propres d\u00e9tenus (actions) sont toujours \u00e9valu\u00e9s \u00e0 la juste valeur par r\u00e9sultat, \u00e0 l\u2019exception de ceux qui ne sont pas d\u00e9tenus \u00e0 des fins de transaction qui peuvent sur option lors de leur comptabilisation initiale et de fa\u00e7on irr\u00e9vocable \u00eatre \u00e9valu\u00e9s \u00e0 la juste valeur en contrepartie des autres \u00e9l\u00e9ments de r\u00e9sultat global.
2.7.3.Comptabilisations ult\u00e9rieures
| \n Actifs financiers au co\u00fbt amorti | \n\n Les produits d\u2019int\u00e9r\u00eats, les profits et pertes de change et les d\u00e9pr\u00e9ciations sont comptabilis\u00e9s en r\u00e9sultat. Les profits et pertes issus de la d\u00e9comptabilisation des actifs sont enregistr\u00e9s en r\u00e9sultat | \n
|---|---|
| \n Instruments de dette \u00e0 la juste valeur par le biais des autres \u00e9l\u00e9ments du r\u00e9sultat global | \n\n Les produits d\u2019int\u00e9r\u00eats, les profits et pertes de change et les d\u00e9pr\u00e9ciations sont comptabilis\u00e9s en r\u00e9sultat. Les autres profits et pertes nets sont enregistr\u00e9s dans les autres \u00e9l\u00e9ments du r\u00e9sultat global. Lors de la d\u00e9comptabilisation, les profits et pertes cumul\u00e9s en autres \u00e9l\u00e9ments du r\u00e9sultat global sont reclass\u00e9s en r\u00e9sultat. | \n
| \n Instruments de capitaux propres \u00e0 la juste valeur par le biais des autres \u00e9l\u00e9ments du r\u00e9sultat global | \n\n Les dividendes sont comptabilis\u00e9s en produit dans le r\u00e9sultat sauf si ils repr\u00e9sentent un remboursement du co\u00fbt de l\u2019investissement. Les autres profits et pertes sont comptabilis\u00e9s en autres \u00e9l\u00e9ments du r\u00e9sultat global et ne sont jamais recycl\u00e9s en r\u00e9sultat | \n
| \n Actifs financiers \u00e0 la juste valeur par le biais du compte de r\u00e9sultat | \n\n Les profits et pertes nets, y compris les int\u00e9r\u00eats ou dividendes per\u00e7us, sont comptabilis\u00e9s en r\u00e9sultat | \n
2.7.4.D\u00e9pr\u00e9ciation d\u2019actifs financiers
Le mod\u00e8le de d\u00e9pr\u00e9ciation, bas\u00e9e sur les pertes attendues.
La norme IFRS 9 d\u00e9finit une m\u00e9thode simplifi\u00e9e pour les cr\u00e9ances commerciales et les cr\u00e9ances locatives qui est retenue par notre groupe.
Suivant cette m\u00e9thode, le risque de cr\u00e9dit est \u00e9valu\u00e9 au montant des pertes de cr\u00e9dit attendues sur la dur\u00e9e de vie de la cr\u00e9ance client ou de la cr\u00e9ance locative.
\u00c0 d\u00e9faut d\u2019informations prospectives raisonnables et justifiables sans devoir engager des co\u00fbts et des efforts excessifs, le groupe utilise les informations sur les comptes en souffrance pour d\u00e9terminer les augmentations importantes du risque de cr\u00e9dit.
Aussi le groupe s\u2019appuie sur la matrice suivante pour d\u00e9terminer les pertes de cr\u00e9dit en fonction du temps depuis lequel la cr\u00e9ance est en souffrance.
| \n Dur\u00e9e de la souffrance | \n\n Taux de d\u00e9pr\u00e9ciation | \n
|---|---|
| \n Inf\u00e9rieur \u00e0 90 jours | \n\n 0\u00a0% | \n
| \n Sup\u00e9rieur \u00e0 90 jours | \n\n 100\u00a0% sauf exceptions en fonction d\u2019informations justifiables | \n
L\u2019exp\u00e9rience montre qu\u2019en de\u00e7\u00e0 de 90 jours de retard dans le r\u00e8glement de la cr\u00e9ance, aucun risque de cr\u00e9dit n\u2019existe en raison de l\u2019existence d\u2019un d\u00e9p\u00f4t de garantie couvrant g\u00e9n\u00e9ralement 3 mois de loyers ou d\u2019une garantie par signature d\u2019une solvabilit\u00e9 incontestable (cet argument \u00e9carte la pr\u00e9somption r\u00e9futable, d\u00e9finie par la norme, d\u2019une augmentation importante du risque de cr\u00e9dit d\u00e8s le d\u00e9lai de 30 jours de souffrance de la cr\u00e9ance)\u00a0; au-del\u00e0 de 90 jours, une grave alt\u00e9ration du cr\u00e9dit attendue est av\u00e9r\u00e9e sauf pour des exceptions relevant de situations particuli\u00e8res document\u00e9es (par exemple retenue de garantie de 6 mois de loyers, garantie particuli\u00e8re, analyse approfondie de la situation financi\u00e8re du d\u00e9biteur).
Une grille d\u2019analyse plus fine n\u00e9cessiterait un panel de clients plus large, qui autoriserait la d\u00e9finition de classes de risque de cr\u00e9dit en fonction de caract\u00e9ristiques propres.
Or le nombre de locataires est limit\u00e9 et chacun d\u2019entre eux fait l\u2019objet d\u2019un suivi individuel qui s\u2019exerce de la signature de tout nouveau bail o\u00f9 tous les candidats locataires sont examin\u00e9s quant \u00e0 leur stabilit\u00e9 et leur solvabilit\u00e9 financi\u00e8re et tout au long du d\u00e9roulement du bail quant \u00e0 la ponctualit\u00e9 des encaissements.
2.8. Provisions et passifs \u00e9ventuels
Selon la norme IAS 37, une provision est comptabilis\u00e9e lorsque le Groupe a une obligation actuelle (juridique ou implicite) r\u00e9sultant d\u2019un \u00e9v\u00e8nement pass\u00e9, et qu\u2019il est probable qu\u2019une sortie de ressource sans contrepartie au moins \u00e9quivalente (au profit d\u2019un tiers) repr\u00e9sentative d\u2019avantages \u00e9conomiques sera n\u00e9cessaire pour \u00e9teindre l\u2019obligation et que le montant de l\u2019obligation peut \u00eatre estim\u00e9 de mani\u00e8re fiable. La provision est estim\u00e9e en prenant en consid\u00e9ration les hypoth\u00e8ses les plus probables \u00e0 la date de l\u2019arr\u00eat\u00e9 des comptes.
Si l\u2019effet de la valeur temps est significatif, la provision est actualis\u00e9e. Le taux d\u2019actualisation utilis\u00e9 pour d\u00e9terminer la valeur actualis\u00e9e refl\u00e8te les appr\u00e9ciations actuelles par le march\u00e9 de la valeur temps de l\u2019argent et les risques inh\u00e9rents \u00e0 l\u2019obligation. L\u2019augmentation de la provision r\u00e9sultant de l\u2019actualisation est comptabilis\u00e9e en charges financi\u00e8res.
Les passifs qui r\u00e9pondent aux d\u00e9finitions suivantes sont indiqu\u00e9s en annexe en tant que passifs \u00e9ventuels\u00a0:
-Une obligation potentielle r\u00e9sultant d\u2019\u00e9v\u00e9nements pass\u00e9s et dont l\u2019existence ne sera confirm\u00e9e que par la survenance d\u2019un ou de plusieurs \u00e9v\u00e9nements futurs incertains\u00a0et hors du contr\u00f4le de l\u2019entit\u00e9.
-Une obligation actuelle r\u00e9sultant d\u2019\u00e9v\u00e9nements pass\u00e9s mais qui n\u2019est pas comptabilis\u00e9e car il n\u2019est pas probable qu\u2019une sortie de ressources soit n\u00e9cessaire pour \u00e9teindre l\u2019obligation ou bien que le montant de l\u2019obligation ne puisse \u00eatre \u00e9valu\u00e9e avec une fiabilit\u00e9 suffisante.
2.9.Imp\u00f4t sur les r\u00e9sultats
La soci\u00e9t\u00e9 ADC SIIC et certaines de ses filiales ayant opt\u00e9 pour le r\u00e9gime fiscal des SIIC pour ses activit\u00e9s sises en France, le r\u00e9sultat relatif au secteur immobilier est exon\u00e9r\u00e9 d\u2019imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s, les autres \u00e9l\u00e9ments du r\u00e9sultat y restant soumis. La dette d\u2019\u00ab\u00a0exit tax\u00a0\u00bb r\u00e9sultant des options au r\u00e9gime fiscal SIIC est actualis\u00e9e en fonction de son \u00e9ch\u00e9ancier. Cette dette est payable sur 4 ans \u00e0 partir de l\u2019entr\u00e9e dans le r\u00e9gime SIIC des entit\u00e9s concern\u00e9es.
L\u2019imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s est la somme de l\u2019imp\u00f4t courant et de l\u2019imp\u00f4t diff\u00e9r\u00e9. L\u2019imp\u00f4t courant est l\u2019imp\u00f4t d\u00fb au titre de l\u2019exercice.
Les imp\u00f4ts diff\u00e9r\u00e9s sont constat\u00e9s sur toutes les diff\u00e9rences temporelles imposables du secteur \u00ab\u00a0non SIIC\u00a0\u00bb entre les valeurs comptables des actifs et des passifs et leurs valeurs fiscales, ainsi que les d\u00e9ficits fiscaux suivant la m\u00e9thode du report variable.
La m\u00e9thode du report variable consiste \u00e0 utiliser le taux d\u2019imp\u00f4t dont l\u2019application est attendue sur la p\u00e9riode au cours de laquelle l\u2019actif sera r\u00e9alis\u00e9 ou le passif r\u00e9gl\u00e9, sur la base des taux d\u2019imp\u00f4t adopt\u00e9s \u00e0 la date de la cl\u00f4ture.
L\u2019entit\u00e9 utilise \u00e9galement le taux d\u2019imp\u00f4t applicable \u00e0 la fa\u00e7on dont l\u2019entit\u00e9 s\u2019attend, \u00e0 la date de cl\u00f4ture, \u00e0 recouvrer ou r\u00e9gler la valeur comptable de ses actifs et passifs.
2.10.R\u00e9sultat par action
Conform\u00e9ment \u00e0 la norme IAS 33, le r\u00e9sultat de base par action est obtenu en divisant le \u00ab\u00a0R\u00e9sultat - part du Groupe\u00a0\u00bb par le nombre moyen pond\u00e9r\u00e9 d\u2019actions en circulation au cours de l\u2019exercice.
Le nombre moyen pond\u00e9r\u00e9 d\u2019actions en circulation est calcul\u00e9 sur la base des diff\u00e9rentes \u00e9volutions du capital social, corrig\u00e9es, le cas \u00e9ch\u00e9ant, des d\u00e9tentions par le Groupe de ses propres actions.
Le r\u00e9sultat dilu\u00e9 par action est calcul\u00e9 en divisant le \u00ab\u00a0R\u00e9sultat \u2013 Part du Groupe\u00a0\u00bb par le nombre moyen pond\u00e9r\u00e9 d\u2019actions ordinaires en circulation major\u00e9 de toutes les actions ordinaires potentiellement dilutives.
2.11.Revenus des immeubles
Les loyers sont comptabilis\u00e9s de fa\u00e7on lin\u00e9aire sur la dur\u00e9e du bail et prennent en compte l\u2019ensemble des remises accord\u00e9es.
Les charges locatives refactur\u00e9es et les charges locatives globales sont comptabilis\u00e9es au fur et \u00e0 mesure de leur engagement.
Les contrats de baux sign\u00e9s entre le groupe et ses locataires sont des contrats de location simple au sens de l\u2019IFRS 16. De mani\u00e8re g\u00e9n\u00e9rale, les baux comprennent une clause de reconduction de la p\u00e9riode de location et des clauses d\u2019indexation des loyers ainsi que les clauses g\u00e9n\u00e9ralement reprises dans ce type de contrat.
Les informations compl\u00e9mentaires \u00e0 la norme IFRS 16 sont pr\u00e9sent\u00e9es dans la note 5.1.
2.12.R\u00e9sultat de cession des\u00a0immeubles de placement
Le r\u00e9sultat de cession d\u2019immeubles de placement est la diff\u00e9rence entre, d\u2019une part, le prix de vente et les reprises de d\u00e9pr\u00e9ciation, et d\u2019autre part, la valeur nette comptable consolid\u00e9e augment\u00e9e des frais de cession.
2.13.Information sectorielle
L\u2019information sectorielle est pr\u00e9sent\u00e9e sur la base de l\u2019organisation interne du Groupe qui refl\u00e8te les diff\u00e9rents niveaux de risques et de rentabilit\u00e9 auxquels il est expos\u00e9.
La premi\u00e8re segmentation sectorielle vise le secteur d\u2019activit\u00e9 qui se d\u00e9compose ainsi\u00a0:
-Bureaux
-Commerces
-H\u00f4tels
-Habitations
Par ailleurs, le march\u00e9 de l\u2019immobilier se segmente en fonction de sa localisation, aussi une r\u00e9partition de l\u2019activit\u00e9 en trois zones g\u00e9ographiques est \u00e9galement pr\u00e9sent\u00e9e, en distinguant\u00a0:
-Paris
-R\u00e9gion Parisienne (hors Paris)
-Autre
Un r\u00e9sultat sectoriel est pr\u00e9sent\u00e9 pour les charges directement affectables, au niveau du compte de r\u00e9sultat par secteur. Les immeubles de placements, les stocks d\u2019immeubles ainsi que les passifs financiers courants et non courants sont r\u00e9partis entre secteur selon les m\u00eames crit\u00e8res.
2.1.2.Principes g\u00e9n\u00e9raux et d\u00e9claration de\u00a0conformit\u00e9
En application du r\u00e8glement europ\u00e9en n\u00b01606\u00a0/\u00a02002 du 19\u00a0juillet 2002, les \u00e9tats financiers consolid\u00e9s du Groupe ADC SIIC au 31\u00a0d\u00e9cembre 2024 ont \u00e9t\u00e9 \u00e9tablis en conformit\u00e9 avec les normes comptables internationales telles qu\u2019approuv\u00e9es par l\u2019Union europ\u00e9enne \u00e0 la date de cl\u00f4ture de ces \u00e9tats financiers et qui sont d\u2019application obligatoire \u00e0 cette date (r\u00e9f\u00e9rentiel disponible sur http://ec.europa.eu/internal_market/accounting/ias_fr.htm).
Le Groupe applique les r\u00e8glements rendus obligatoires pour l'exercice en cours, et n'applique pas par anticipation les nouveaux r\u00e8glements.
Les normes internationales comprennent les IFRS (International Financial Reporting Standards), les IAS (International Accounting Standards) et les interpr\u00e9tations de l\u2019IFRIC (International Financial Reporting Interpretations Committee).
2.2.Recours \u00e0 des estimations
Pour \u00e9tablir ses comptes le Groupe doit proc\u00e9der \u00e0 des estimations et faire des hypoth\u00e8ses concernant la valeur comptable des \u00e9l\u00e9ments d\u2019actif et de passif, des produits et des charges, ainsi que les informations donn\u00e9es en notes annexes.
Les principales estimations significatives faites par le Groupe portent notamment sur\u00a0:
-l\u2019\u00e9valuation de la juste valeur des immeubles de placements pour lesquels des expertises sont effectu\u00e9es par des experts ind\u00e9pendants selon une approche multicrit\u00e8res, puis contr\u00f4l\u00e9es par les dirigeants du Groupe,
-l\u2019estimation des provisions et des passifs \u00e9ventuels bas\u00e9s sur la nature des litiges, des jugements ainsi que de l\u2019exp\u00e9rience du Groupe.
Le Groupe proc\u00e8de \u00e0 des appr\u00e9ciations de fa\u00e7on continue sur la base de son exp\u00e9rience pass\u00e9e ainsi que de divers autres facteurs jug\u00e9s raisonnables qui constituent le fondement de ces appr\u00e9ciations. Les montants qui figureront dans ses futurs \u00e9tats financiers sont susceptibles de diff\u00e9rer de ces estimations en fonction de l\u2019\u00e9volution de ces hypoth\u00e8ses ou de conditions diff\u00e9rentes.
2.4.Immeubles de placement
2.4.1.Reconnaissance
Selon la norme IAS 40, un immeuble de placement est d\u00e9fini comme un bien immobilier d\u00e9tenu par le propri\u00e9taire ou par le preneur (dans le cadre d\u2019un contrat de cr\u00e9dit-bail) pour en retirer des loyers ou/et pour valoriser le capital par opposition \u00e0\u00a0:
-l\u2019utilisation de l\u2019immeuble dans la production, la fourniture de biens ou de services ou \u00e0 des fins administratives,
-la vente dans le cadre d\u2019une activit\u00e9 ordinaire de transaction (marchands de biens).
2.4.2.\u00c9valuation
Apr\u00e8s leur comptabilisation initiale et selon la norme IAS 40 \u00a730, les immeubles de placement sont \u00e9valu\u00e9s\u00a0:
-soit \u00e0 la juste valeur (avec comptabilisation des variations de valeur en r\u00e9sultat),
-soit au co\u00fbt selon les modalit\u00e9s de la norme IAS 16.
\u00c0 compter de l\u2019exercice 2019, le groupe a adopt\u00e9 le mod\u00e8le de la juste valeur selon les normes IAS 40, et conform\u00e9ment \u00e0 IAS 8, les \u00e9l\u00e9ments de comparaison entre les deux m\u00e9thodes ont \u00e9t\u00e9 fournies.
Une valorisation des immeubles par un expert ind\u00e9pendant est effectu\u00e9e \u00e0 chaque cl\u00f4ture, afin de constater un profit ou une perte dans le r\u00e9sultat net de la p\u00e9riode, conform\u00e9ment \u00e0 la norme IAS\u00a040\u00a0\u00a735-40 et selon les principes de la norme IFRS 13.
Pour la d\u00e9termination de la juste valeur au 31\u00a0d\u00e9cembre 2024, le Groupe ADC SIIC a confi\u00e9 \u00e0 deux experts externes reconnus et ind\u00e9pendants, le soin d\u2019actualiser les expertises de son patrimoine immobilier\u00a0:
-Le cabinet CEI-Conseil Evaluations Immobili\u00e8res (pour l\u2019h\u00f4tel sis Rue du Faubourg St-Honor\u00e9).
-Le cabinet VIF EXPERTISE (pour le bien immobilier en nue-propri\u00e9t\u00e9 sis rue \u00c9lys\u00e9e Reclus),
Ces \u00e9valuations ont \u00e9t\u00e9 \u00e9tablies compte tenu des travaux \u00e0 r\u00e9aliser, de la commercialit\u00e9 \u00e0 c\u00e9der et de l\u2019\u00e9tat d\u2019occupation des biens \u00e0 la date d\u2019expertise \u00e0 l\u2019exception de certains actifs qui ont \u00e9t\u00e9 consid\u00e9r\u00e9s comme vides et dont la meilleure valeur devrait \u00eatre obtenue sur le march\u00e9 du logement et non de l\u2019investissement.
L\u2019\u00e9valuation immobili\u00e8re a \u00e9t\u00e9 r\u00e9alis\u00e9e selon les standards suivants\u00a0:
-la Charte de l\u2019Expertise en \u00c9valuation Immobili\u00e8re,
-les normes d\u2019\u00e9valuation de la \u00ab\u00a0Royal Institution of Chartered Surveyors\u00a0\u00bb (Red book),
-le Rapport COB de f\u00e9vrier 2000 (rapport BARTHES DE RUYTHER).
Les crit\u00e8res d\u2019\u00e9valuation d\u00e9finis dans la \u00ab\u00a0Charte de l\u2019Expertise en Evaluation immobili\u00e8re\u00a0\u00bb sont destin\u00e9s \u00e0 d\u00e9terminer la valeur v\u00e9nale hors frais et droits de mutation. La valeur v\u00e9nale \u00e9tant d\u00e9finie comme indiqu\u00e9e ci-dessus, son appr\u00e9ciation se fait dans les conditions suivantes\u00a0:
-la libre volont\u00e9 du vendeur et de l\u2019acqu\u00e9reur,
-la disposition d\u2019un d\u00e9lai raisonnable de n\u00e9gociation compte-tenu de la nature du bien et de la situation du march\u00e9,
-des conditions de mise en vente consid\u00e9r\u00e9es comme normales, sans r\u00e9serve et avec des moyens ad\u00e9quats,
-que les parties en pr\u00e9sence ne soient pas influenc\u00e9es par des raisons de convenance exceptionnelles.
La valeur v\u00e9nale est d\u00e9termin\u00e9e en prenant en compte les travaux \u00e0 r\u00e9aliser, la commercialit\u00e9 \u00e0 c\u00e9der, la situation locative des locaux et des hypoth\u00e8ses raisonnables de revenus locatifs compte tenu de l\u2019\u00e9tat du march\u00e9. Elle tient compte de la situation g\u00e9ographique, de la nature et de la qualit\u00e9 des immeubles, de la date de renouvellement des baux, notamment de la charge pour les locataires des \u00e9ventuelles clauses exorbitantes de droit commun\u00a0:
-taxe fonci\u00e8re,
-assurance de l\u2019immeuble,
-grosses r\u00e9parations de l\u2019article 606 du Code Civil et honoraires de gestion.
Pour d\u00e9terminer la valeur v\u00e9nale des immeubles dans le cadre des hypoth\u00e8ses retenues pour la mission, les cabinets d\u2019expertises ont utilis\u00e9 des approches distinctes selon la nature ou usage des locaux.
Ces approches sont bas\u00e9es sur deux m\u00e9thodes principales (m\u00e9thode par le revenu et m\u00e9thode par comparaison directe), dont les d\u00e9clinaisons ou variations permettent de valoriser la plupart des immeubles.
Parmi ces d\u00e9clinaisons ou variations des deux m\u00e9thodes principales, deux approches d'analyse (m\u00e9thode des cash-flow actualis\u00e9s ou vente en bloc et vente en lots) ont \u00e9t\u00e9 plus particuli\u00e8rement utilis\u00e9es pour l'\u00e9valuation des immeubles dont le mode de d\u00e9tention n\u00e9cessite une approche particuli\u00e8re dans le temps (baux superficiaires) ou pour les immeubles de logements destin\u00e9s \u00e0 \u00eatre c\u00e9d\u00e9s par lots.
Les m\u00e9thodes par le revenu\u00a0:
Ces m\u00e9thodes consistent \u00e0 appliquer un taux de rendement \u00e0 un revenu (donc \u00e0 le capitaliser), que ce revenu soit un revenu constat\u00e9 ou existant ou un revenu th\u00e9orique ou potentiel (loyer de march\u00e9 ou valeur locative de march\u00e9). Les m\u00e9thodes peuvent \u00eatre d\u00e9clin\u00e9es de diff\u00e9rentes fa\u00e7ons selon l'assiette des revenus consid\u00e9r\u00e9s (loyer effectif, loyer de march\u00e9, revenu net), auxquels correspondent des taux de rendements distincts. Les taux de rendement retenus d\u00e9pendent de plusieurs param\u00e8tres\u00a0:
-le co\u00fbt des ressources \u00e0 long terme (l\u2019indice le plus souvent retenu par les investisseurs \u00e9tant l\u2019OAT TEC 10),
-la situation g\u00e9ographique du bien,
-sa nature et son \u00e9tat d\u2019entretien,
-sa liquidit\u00e9 sur le march\u00e9, qui d\u00e9pend de son adaptation aux besoins locaux et de sa modularit\u00e9,
-la qualit\u00e9 du locataire,
-les clauses et conditions des baux, le niveau des loyers par rapport \u00e0 la valeur locative et leur \u00e9volution pr\u00e9visible,
-les risques de vacance des locaux.
Les m\u00e9thodes par le revenu peuvent conna\u00eetre des applications tr\u00e8s diverses. Certaines m\u00e9thodes se fondent sur des revenus nets ou projet\u00e9s qui sont actualis\u00e9s sur une p\u00e9riode future.
Les m\u00e9thodes par comparaison directe\u00a0:
Une analyse des transactions sur des biens les plus similaires possibles (nature, localisation\u2026) et ayant eu lieu \u00e0 une date la plus proche possible de la date d\u2019expertise est effectu\u00e9e.
Conform\u00e9ment aux prescriptions du rapport du groupe de travail mis en place par la COB (devenue l\u2019AMF), sous la pr\u00e9sidence de Monsieur Georges BARTHES DE RUYTHER, les expertises r\u00e9alis\u00e9es ont fait l\u2019objet d\u2019une approche multicrit\u00e8res, sachant toutefois que les m\u00e9thodes par le revenu sont g\u00e9n\u00e9ralement consid\u00e9r\u00e9es par les experts comme \u00e9tant les plus pertinentes pour les immeubles d\u2019investissement qui constituent la majeure partie du patrimoine du groupe, les m\u00e9thodes par comparaison \u00e9tant plus usit\u00e9es pour la valorisation des biens \u00e0 usage r\u00e9sidentiel.
Le Groupe proc\u00e8de \u00e0 des appr\u00e9ciations de fa\u00e7on continue sur la base de son exp\u00e9rience pass\u00e9e ainsi que de divers autres facteurs jug\u00e9s raisonnables qui constituent le fondement de ces appr\u00e9ciations. Les montants qui figureront dans ses futurs \u00e9tats financiers sont susceptibles de diff\u00e9rer de ces estimations en fonction de l\u2019\u00e9volution de ces hypoth\u00e8ses ou de conditions diff\u00e9rentes.
Cependant, s\u2019il ne peut \u00eatre retenu, de par la sp\u00e9cificit\u00e9 de l\u2019immeuble, qu\u2019une seule m\u00e9thode, l\u2019expert le justifie.
Enfin, les immeubles ont \u00e9t\u00e9 consid\u00e9r\u00e9s comme en bon \u00e9tat d\u2019entretien, les budgets de travaux \u00e0 r\u00e9aliser \u00e9tant d\u00e9duits.
Tout processus d\u2019\u00e9valuation peut comporter certaines incertitudes qui peuvent avoir un impact sur le r\u00e9sultat futur des op\u00e9rations.
2.7.Actifs financiers
La norme IFRS 9, applicable depuis 1er\u00a0janvier 2018, d\u00e9finit la classification, la comptabilisation et l\u2019\u00e9valuation des actifs et passifs financiers.
2.7.1.Classification
Les Cat\u00e9gories d\u2019actifs financiers s\u2019\u00e9tablissent selon le mod\u00e8le \u00e9conomique que suit l\u2019entreprise pour la gestion des actifs financiers et selon les caract\u00e9ristiques des flux de tr\u00e9sorerie contractuels de l\u2019actif financier, et sont\u00a0:
-les actifs financiers au co\u00fbt amorti,
-les actifs financiers \u00e9valu\u00e9s \u00e0 la juste valeur par le biais d\u2019autres \u00e9l\u00e9ments du r\u00e9sultat global (OCI),
-les actifs financiers \u00e9valu\u00e9s \u00e0 la juste valeur par le biais du r\u00e9sultat net.
2.7.2.Mode d\u2019\u00e9valuation
Un actif financier doit \u00eatre \u00e9valu\u00e9 au co\u00fbt amorti si deux conditions sont r\u00e9unies\u00a0:
-Sa d\u00e9tention s\u2019inscrit dans un mod\u00e8le \u00e9conomique dont l\u2019objectif est de d\u00e9tenir des actifs financiers afin d\u2019en percevoir les flux de tr\u00e9sorerie contractuels.
-Les conditions contractuelles de sa d\u00e9tention, donnent lieu, \u00e0 des dates sp\u00e9cifi\u00e9es, \u00e0 des flux de tr\u00e9sorerie qui correspondent uniquement \u00e0 des remboursements de principal et \u00e0 des versements d\u2019int\u00e9r\u00eats sur le principal restant d\u00fb.
Un actif financier doit \u00eatre \u00e9valu\u00e9 \u00e0 la juste valeur par le biais des autres \u00e9l\u00e9ments du r\u00e9sultat global \u00e0 la double condition\u00a0:
-Sa d\u00e9tention s\u2019inscrit dans un mod\u00e8le \u00e9conomique dont l\u2019objectif est atteint \u00e0 la fois par la perception de flux de tr\u00e9sorerie contractuels et par la vente d\u2019actifs financiers.
-Les conditions contractuelles de sa d\u00e9tention, donnent lieu, \u00e0 des dates sp\u00e9cifi\u00e9es, \u00e0 des flux de tr\u00e9sorerie qui correspondent uniquement \u00e0 des remboursements de principal et \u00e0 des versements d\u2019int\u00e9r\u00eats sur le principal restant d\u00fb.
Un actif financier doit \u00eatre \u00e9valu\u00e9 \u00e0 la juste valeur par le biais du r\u00e9sultat net, s\u2019il ne rel\u00e8ve pas des deux cat\u00e9gories pr\u00e9c\u00e9dentes.
Par ailleurs, lors de sa comptabilisation initiale, l\u2019entit\u00e9 peut d\u00e9signer de mani\u00e8re irr\u00e9vocable un actif financier qui autrement remplirait les conditions pour \u00eatre \u00e9valu\u00e9s au co\u00fbt amorti ou \u00e0 la juste valeur par le biais des autres \u00e9l\u00e9ments du r\u00e9sultat global, comme \u00e9tant \u00e9valu\u00e9 \u00e0 la juste valeur par le biais du r\u00e9sultat net, si cette d\u00e9signation \u00e9limine ou r\u00e9duit significativement une non concordance comptable qui serait autrement survenue.
Les instruments de capitaux propres d\u00e9tenus (actions) sont toujours \u00e9valu\u00e9s \u00e0 la juste valeur par r\u00e9sultat, \u00e0 l\u2019exception de ceux qui ne sont pas d\u00e9tenus \u00e0 des fins de transaction qui peuvent sur option lors de leur comptabilisation initiale et de fa\u00e7on irr\u00e9vocable \u00eatre \u00e9valu\u00e9s \u00e0 la juste valeur en contrepartie des autres \u00e9l\u00e9ments de r\u00e9sultat global.
2.7.3.Comptabilisations ult\u00e9rieures
| \n Actifs financiers au co\u00fbt amorti | \n\n Les produits d\u2019int\u00e9r\u00eats, les profits et pertes de change et les d\u00e9pr\u00e9ciations sont comptabilis\u00e9s en r\u00e9sultat. Les profits et pertes issus de la d\u00e9comptabilisation des actifs sont enregistr\u00e9s en r\u00e9sultat | \n
|---|---|
| \n Instruments de dette \u00e0 la juste valeur par le biais des autres \u00e9l\u00e9ments du r\u00e9sultat global | \n\n Les produits d\u2019int\u00e9r\u00eats, les profits et pertes de change et les d\u00e9pr\u00e9ciations sont comptabilis\u00e9s en r\u00e9sultat. Les autres profits et pertes nets sont enregistr\u00e9s dans les autres \u00e9l\u00e9ments du r\u00e9sultat global. Lors de la d\u00e9comptabilisation, les profits et pertes cumul\u00e9s en autres \u00e9l\u00e9ments du r\u00e9sultat global sont reclass\u00e9s en r\u00e9sultat. | \n
| \n Instruments de capitaux propres \u00e0 la juste valeur par le biais des autres \u00e9l\u00e9ments du r\u00e9sultat global | \n\n Les dividendes sont comptabilis\u00e9s en produit dans le r\u00e9sultat sauf si ils repr\u00e9sentent un remboursement du co\u00fbt de l\u2019investissement. Les autres profits et pertes sont comptabilis\u00e9s en autres \u00e9l\u00e9ments du r\u00e9sultat global et ne sont jamais recycl\u00e9s en r\u00e9sultat | \n
| \n Actifs financiers \u00e0 la juste valeur par le biais du compte de r\u00e9sultat | \n\n Les profits et pertes nets, y compris les int\u00e9r\u00eats ou dividendes per\u00e7us, sont comptabilis\u00e9s en r\u00e9sultat | \n
2.7.4.D\u00e9pr\u00e9ciation d\u2019actifs financiers
Le mod\u00e8le de d\u00e9pr\u00e9ciation, bas\u00e9e sur les pertes attendues.
La norme IFRS 9 d\u00e9finit une m\u00e9thode simplifi\u00e9e pour les cr\u00e9ances commerciales et les cr\u00e9ances locatives qui est retenue par notre groupe.
Suivant cette m\u00e9thode, le risque de cr\u00e9dit est \u00e9valu\u00e9 au montant des pertes de cr\u00e9dit attendues sur la dur\u00e9e de vie de la cr\u00e9ance client ou de la cr\u00e9ance locative.
\u00c0 d\u00e9faut d\u2019informations prospectives raisonnables et justifiables sans devoir engager des co\u00fbts et des efforts excessifs, le groupe utilise les informations sur les comptes en souffrance pour d\u00e9terminer les augmentations importantes du risque de cr\u00e9dit.
Aussi le groupe s\u2019appuie sur la matrice suivante pour d\u00e9terminer les pertes de cr\u00e9dit en fonction du temps depuis lequel la cr\u00e9ance est en souffrance.
| \n Dur\u00e9e de la souffrance | \n\n Taux de d\u00e9pr\u00e9ciation | \n
|---|---|
| \n Inf\u00e9rieur \u00e0 90 jours | \n\n 0\u00a0% | \n
| \n Sup\u00e9rieur \u00e0 90 jours | \n\n 100\u00a0% sauf exceptions en fonction d\u2019informations justifiables | \n
L\u2019exp\u00e9rience montre qu\u2019en de\u00e7\u00e0 de 90 jours de retard dans le r\u00e8glement de la cr\u00e9ance, aucun risque de cr\u00e9dit n\u2019existe en raison de l\u2019existence d\u2019un d\u00e9p\u00f4t de garantie couvrant g\u00e9n\u00e9ralement 3 mois de loyers ou d\u2019une garantie par signature d\u2019une solvabilit\u00e9 incontestable (cet argument \u00e9carte la pr\u00e9somption r\u00e9futable, d\u00e9finie par la norme, d\u2019une augmentation importante du risque de cr\u00e9dit d\u00e8s le d\u00e9lai de 30 jours de souffrance de la cr\u00e9ance)\u00a0; au-del\u00e0 de 90 jours, une grave alt\u00e9ration du cr\u00e9dit attendue est av\u00e9r\u00e9e sauf pour des exceptions relevant de situations particuli\u00e8res document\u00e9es (par exemple retenue de garantie de 6 mois de loyers, garantie particuli\u00e8re, analyse approfondie de la situation financi\u00e8re du d\u00e9biteur).
Une grille d\u2019analyse plus fine n\u00e9cessiterait un panel de clients plus large, qui autoriserait la d\u00e9finition de classes de risque de cr\u00e9dit en fonction de caract\u00e9ristiques propres.
Or le nombre de locataires est limit\u00e9 et chacun d\u2019entre eux fait l\u2019objet d\u2019un suivi individuel qui s\u2019exerce de la signature de tout nouveau bail o\u00f9 tous les candidats locataires sont examin\u00e9s quant \u00e0 leur stabilit\u00e9 et leur solvabilit\u00e9 financi\u00e8re et tout au long du d\u00e9roulement du bail quant \u00e0 la ponctualit\u00e9 des encaissements.
Selon la norme IAS 37, une provision est comptabilis\u00e9e lorsque le Groupe a une obligation actuelle (juridique ou implicite) r\u00e9sultant d\u2019un \u00e9v\u00e8nement pass\u00e9, et qu\u2019il est probable qu\u2019une sortie de ressource sans contrepartie au moins \u00e9quivalente (au profit d\u2019un tiers) repr\u00e9sentative d\u2019avantages \u00e9conomiques sera n\u00e9cessaire pour \u00e9teindre l\u2019obligation et que le montant de l\u2019obligation peut \u00eatre estim\u00e9 de mani\u00e8re fiable. La provision est estim\u00e9e en prenant en consid\u00e9ration les hypoth\u00e8ses les plus probables \u00e0 la date de l\u2019arr\u00eat\u00e9 des comptes.
Si l\u2019effet de la valeur temps est significatif, la provision est actualis\u00e9e. Le taux d\u2019actualisation utilis\u00e9 pour d\u00e9terminer la valeur actualis\u00e9e refl\u00e8te les appr\u00e9ciations actuelles par le march\u00e9 de la valeur temps de l\u2019argent et les risques inh\u00e9rents \u00e0 l\u2019obligation. L\u2019augmentation de la provision r\u00e9sultant de l\u2019actualisation est comptabilis\u00e9e en charges financi\u00e8res.
Les passifs qui r\u00e9pondent aux d\u00e9finitions suivantes sont indiqu\u00e9s en annexe en tant que passifs \u00e9ventuels\u00a0:
-Une obligation potentielle r\u00e9sultant d\u2019\u00e9v\u00e9nements pass\u00e9s et dont l\u2019existence ne sera confirm\u00e9e que par la survenance d\u2019un ou de plusieurs \u00e9v\u00e9nements futurs incertains\u00a0et hors du contr\u00f4le de l\u2019entit\u00e9.
-Une obligation actuelle r\u00e9sultant d\u2019\u00e9v\u00e9nements pass\u00e9s mais qui n\u2019est pas comptabilis\u00e9e car il n\u2019est pas probable qu\u2019une sortie de ressources soit n\u00e9cessaire pour \u00e9teindre l\u2019obligation ou bien que le montant de l\u2019obligation ne puisse \u00eatre \u00e9valu\u00e9e avec une fiabilit\u00e9 suffisante.
2.9.Imp\u00f4t sur les r\u00e9sultats
La soci\u00e9t\u00e9 ADC SIIC et certaines de ses filiales ayant opt\u00e9 pour le r\u00e9gime fiscal des SIIC pour ses activit\u00e9s sises en France, le r\u00e9sultat relatif au secteur immobilier est exon\u00e9r\u00e9 d\u2019imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s, les autres \u00e9l\u00e9ments du r\u00e9sultat y restant soumis. La dette d\u2019\u00ab\u00a0exit tax\u00a0\u00bb r\u00e9sultant des options au r\u00e9gime fiscal SIIC est actualis\u00e9e en fonction de son \u00e9ch\u00e9ancier. Cette dette est payable sur 4 ans \u00e0 partir de l\u2019entr\u00e9e dans le r\u00e9gime SIIC des entit\u00e9s concern\u00e9es.
L\u2019imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s est la somme de l\u2019imp\u00f4t courant et de l\u2019imp\u00f4t diff\u00e9r\u00e9. L\u2019imp\u00f4t courant est l\u2019imp\u00f4t d\u00fb au titre de l\u2019exercice.
Les imp\u00f4ts diff\u00e9r\u00e9s sont constat\u00e9s sur toutes les diff\u00e9rences temporelles imposables du secteur \u00ab\u00a0non SIIC\u00a0\u00bb entre les valeurs comptables des actifs et des passifs et leurs valeurs fiscales, ainsi que les d\u00e9ficits fiscaux suivant la m\u00e9thode du report variable.
La m\u00e9thode du report variable consiste \u00e0 utiliser le taux d\u2019imp\u00f4t dont l\u2019application est attendue sur la p\u00e9riode au cours de laquelle l\u2019actif sera r\u00e9alis\u00e9 ou le passif r\u00e9gl\u00e9, sur la base des taux d\u2019imp\u00f4t adopt\u00e9s \u00e0 la date de la cl\u00f4ture.
L\u2019entit\u00e9 utilise \u00e9galement le taux d\u2019imp\u00f4t applicable \u00e0 la fa\u00e7on dont l\u2019entit\u00e9 s\u2019attend, \u00e0 la date de cl\u00f4ture, \u00e0 recouvrer ou r\u00e9gler la valeur comptable de ses actifs et passifs.
2.10.R\u00e9sultat par action
Conform\u00e9ment \u00e0 la norme IAS 33, le r\u00e9sultat de base par action est obtenu en divisant le \u00ab\u00a0R\u00e9sultat - part du Groupe\u00a0\u00bb par le nombre moyen pond\u00e9r\u00e9 d\u2019actions en circulation au cours de l\u2019exercice.
Le nombre moyen pond\u00e9r\u00e9 d\u2019actions en circulation est calcul\u00e9 sur la base des diff\u00e9rentes \u00e9volutions du capital social, corrig\u00e9es, le cas \u00e9ch\u00e9ant, des d\u00e9tentions par le Groupe de ses propres actions.
Le r\u00e9sultat dilu\u00e9 par action est calcul\u00e9 en divisant le \u00ab\u00a0R\u00e9sultat \u2013 Part du Groupe\u00a0\u00bb par le nombre moyen pond\u00e9r\u00e9 d\u2019actions ordinaires en circulation major\u00e9 de toutes les actions ordinaires potentiellement dilutives.
2.11.Revenus des immeubles
Les loyers sont comptabilis\u00e9s de fa\u00e7on lin\u00e9aire sur la dur\u00e9e du bail et prennent en compte l\u2019ensemble des remises accord\u00e9es.
Les charges locatives refactur\u00e9es et les charges locatives globales sont comptabilis\u00e9es au fur et \u00e0 mesure de leur engagement.
Les contrats de baux sign\u00e9s entre le groupe et ses locataires sont des contrats de location simple au sens de l\u2019IFRS 16. De mani\u00e8re g\u00e9n\u00e9rale, les baux comprennent une clause de reconduction de la p\u00e9riode de location et des clauses d\u2019indexation des loyers ainsi que les clauses g\u00e9n\u00e9ralement reprises dans ce type de contrat.
Les informations compl\u00e9mentaires \u00e0 la norme IFRS 16 sont pr\u00e9sent\u00e9es dans la note 5.1.
2.13.Information sectorielle
L\u2019information sectorielle est pr\u00e9sent\u00e9e sur la base de l\u2019organisation interne du Groupe qui refl\u00e8te les diff\u00e9rents niveaux de risques et de rentabilit\u00e9 auxquels il est expos\u00e9.
La premi\u00e8re segmentation sectorielle vise le secteur d\u2019activit\u00e9 qui se d\u00e9compose ainsi\u00a0:
-Bureaux
-Commerces
-H\u00f4tels
-Habitations
Par ailleurs, le march\u00e9 de l\u2019immobilier se segmente en fonction de sa localisation, aussi une r\u00e9partition de l\u2019activit\u00e9 en trois zones g\u00e9ographiques est \u00e9galement pr\u00e9sent\u00e9e, en distinguant\u00a0:
-Paris
-R\u00e9gion Parisienne (hors Paris)
-Autre
Un r\u00e9sultat sectoriel est pr\u00e9sent\u00e9 pour les charges directement affectables, au niveau du compte de r\u00e9sultat par secteur. Les immeubles de placements, les stocks d\u2019immeubles ainsi que les passifs financiers courants et non courants sont r\u00e9partis entre secteur selon les m\u00eames crit\u00e8res.
2.4.Immeubles de placement
2.4.1.Reconnaissance
Selon la norme IAS 40, un immeuble de placement est d\u00e9fini comme un bien immobilier d\u00e9tenu par le propri\u00e9taire ou par le preneur (dans le cadre d\u2019un contrat de cr\u00e9dit-bail) pour en retirer des loyers ou/et pour valoriser le capital par opposition \u00e0\u00a0:
-l\u2019utilisation de l\u2019immeuble dans la production, la fourniture de biens ou de services ou \u00e0 des fins administratives,
-la vente dans le cadre d\u2019une activit\u00e9 ordinaire de transaction (marchands de biens).
2.4.2.\u00c9valuation
Apr\u00e8s leur comptabilisation initiale et selon la norme IAS 40 \u00a730, les immeubles de placement sont \u00e9valu\u00e9s\u00a0:
-soit \u00e0 la juste valeur (avec comptabilisation des variations de valeur en r\u00e9sultat),
-soit au co\u00fbt selon les modalit\u00e9s de la norme IAS 16.
\u00c0 compter de l\u2019exercice 2019, le groupe a adopt\u00e9 le mod\u00e8le de la juste valeur selon les normes IAS 40, et conform\u00e9ment \u00e0 IAS 8, les \u00e9l\u00e9ments de comparaison entre les deux m\u00e9thodes ont \u00e9t\u00e9 fournies.
Une valorisation des immeubles par un expert ind\u00e9pendant est effectu\u00e9e \u00e0 chaque cl\u00f4ture, afin de constater un profit ou une perte dans le r\u00e9sultat net de la p\u00e9riode, conform\u00e9ment \u00e0 la norme IAS\u00a040\u00a0\u00a735-40 et selon les principes de la norme IFRS 13.
Pour la d\u00e9termination de la juste valeur au 31\u00a0d\u00e9cembre 2024, le Groupe ADC SIIC a confi\u00e9 \u00e0 deux experts externes reconnus et ind\u00e9pendants, le soin d\u2019actualiser les expertises de son patrimoine immobilier\u00a0:
-Le cabinet CEI-Conseil Evaluations Immobili\u00e8res (pour l\u2019h\u00f4tel sis Rue du Faubourg St-Honor\u00e9).
-Le cabinet VIF EXPERTISE (pour le bien immobilier en nue-propri\u00e9t\u00e9 sis rue \u00c9lys\u00e9e Reclus),
Ces \u00e9valuations ont \u00e9t\u00e9 \u00e9tablies compte tenu des travaux \u00e0 r\u00e9aliser, de la commercialit\u00e9 \u00e0 c\u00e9der et de l\u2019\u00e9tat d\u2019occupation des biens \u00e0 la date d\u2019expertise \u00e0 l\u2019exception de certains actifs qui ont \u00e9t\u00e9 consid\u00e9r\u00e9s comme vides et dont la meilleure valeur devrait \u00eatre obtenue sur le march\u00e9 du logement et non de l\u2019investissement.
L\u2019\u00e9valuation immobili\u00e8re a \u00e9t\u00e9 r\u00e9alis\u00e9e selon les standards suivants\u00a0:
-la Charte de l\u2019Expertise en \u00c9valuation Immobili\u00e8re,
-les normes d\u2019\u00e9valuation de la \u00ab\u00a0Royal Institution of Chartered Surveyors\u00a0\u00bb (Red book),
-le Rapport COB de f\u00e9vrier 2000 (rapport BARTHES DE RUYTHER).
Les crit\u00e8res d\u2019\u00e9valuation d\u00e9finis dans la \u00ab\u00a0Charte de l\u2019Expertise en Evaluation immobili\u00e8re\u00a0\u00bb sont destin\u00e9s \u00e0 d\u00e9terminer la valeur v\u00e9nale hors frais et droits de mutation. La valeur v\u00e9nale \u00e9tant d\u00e9finie comme indiqu\u00e9e ci-dessus, son appr\u00e9ciation se fait dans les conditions suivantes\u00a0:
-la libre volont\u00e9 du vendeur et de l\u2019acqu\u00e9reur,
-la disposition d\u2019un d\u00e9lai raisonnable de n\u00e9gociation compte-tenu de la nature du bien et de la situation du march\u00e9,
-des conditions de mise en vente consid\u00e9r\u00e9es comme normales, sans r\u00e9serve et avec des moyens ad\u00e9quats,
-que les parties en pr\u00e9sence ne soient pas influenc\u00e9es par des raisons de convenance exceptionnelles.
La valeur v\u00e9nale est d\u00e9termin\u00e9e en prenant en compte les travaux \u00e0 r\u00e9aliser, la commercialit\u00e9 \u00e0 c\u00e9der, la situation locative des locaux et des hypoth\u00e8ses raisonnables de revenus locatifs compte tenu de l\u2019\u00e9tat du march\u00e9. Elle tient compte de la situation g\u00e9ographique, de la nature et de la qualit\u00e9 des immeubles, de la date de renouvellement des baux, notamment de la charge pour les locataires des \u00e9ventuelles clauses exorbitantes de droit commun\u00a0:
-taxe fonci\u00e8re,
-assurance de l\u2019immeuble,
-grosses r\u00e9parations de l\u2019article 606 du Code Civil et honoraires de gestion.
Pour d\u00e9terminer la valeur v\u00e9nale des immeubles dans le cadre des hypoth\u00e8ses retenues pour la mission, les cabinets d\u2019expertises ont utilis\u00e9 des approches distinctes selon la nature ou usage des locaux.
Ces approches sont bas\u00e9es sur deux m\u00e9thodes principales (m\u00e9thode par le revenu et m\u00e9thode par comparaison directe), dont les d\u00e9clinaisons ou variations permettent de valoriser la plupart des immeubles.
Parmi ces d\u00e9clinaisons ou variations des deux m\u00e9thodes principales, deux approches d'analyse (m\u00e9thode des cash-flow actualis\u00e9s ou vente en bloc et vente en lots) ont \u00e9t\u00e9 plus particuli\u00e8rement utilis\u00e9es pour l'\u00e9valuation des immeubles dont le mode de d\u00e9tention n\u00e9cessite une approche particuli\u00e8re dans le temps (baux superficiaires) ou pour les immeubles de logements destin\u00e9s \u00e0 \u00eatre c\u00e9d\u00e9s par lots.
Les m\u00e9thodes par le revenu\u00a0:
Ces m\u00e9thodes consistent \u00e0 appliquer un taux de rendement \u00e0 un revenu (donc \u00e0 le capitaliser), que ce revenu soit un revenu constat\u00e9 ou existant ou un revenu th\u00e9orique ou potentiel (loyer de march\u00e9 ou valeur locative de march\u00e9). Les m\u00e9thodes peuvent \u00eatre d\u00e9clin\u00e9es de diff\u00e9rentes fa\u00e7ons selon l'assiette des revenus consid\u00e9r\u00e9s (loyer effectif, loyer de march\u00e9, revenu net), auxquels correspondent des taux de rendements distincts. Les taux de rendement retenus d\u00e9pendent de plusieurs param\u00e8tres\u00a0:
-le co\u00fbt des ressources \u00e0 long terme (l\u2019indice le plus souvent retenu par les investisseurs \u00e9tant l\u2019OAT TEC 10),
-la situation g\u00e9ographique du bien,
-sa nature et son \u00e9tat d\u2019entretien,
-sa liquidit\u00e9 sur le march\u00e9, qui d\u00e9pend de son adaptation aux besoins locaux et de sa modularit\u00e9,
-la qualit\u00e9 du locataire,
-les clauses et conditions des baux, le niveau des loyers par rapport \u00e0 la valeur locative et leur \u00e9volution pr\u00e9visible,
-les risques de vacance des locaux.
Les m\u00e9thodes par le revenu peuvent conna\u00eetre des applications tr\u00e8s diverses. Certaines m\u00e9thodes se fondent sur des revenus nets ou projet\u00e9s qui sont actualis\u00e9s sur une p\u00e9riode future.
Les m\u00e9thodes par comparaison directe\u00a0:
Une analyse des transactions sur des biens les plus similaires possibles (nature, localisation\u2026) et ayant eu lieu \u00e0 une date la plus proche possible de la date d\u2019expertise est effectu\u00e9e.
Conform\u00e9ment aux prescriptions du rapport du groupe de travail mis en place par la COB (devenue l\u2019AMF), sous la pr\u00e9sidence de Monsieur Georges BARTHES DE RUYTHER, les expertises r\u00e9alis\u00e9es ont fait l\u2019objet d\u2019une approche multicrit\u00e8res, sachant toutefois que les m\u00e9thodes par le revenu sont g\u00e9n\u00e9ralement consid\u00e9r\u00e9es par les experts comme \u00e9tant les plus pertinentes pour les immeubles d\u2019investissement qui constituent la majeure partie du patrimoine du groupe, les m\u00e9thodes par comparaison \u00e9tant plus usit\u00e9es pour la valorisation des biens \u00e0 usage r\u00e9sidentiel.
Le Groupe proc\u00e8de \u00e0 des appr\u00e9ciations de fa\u00e7on continue sur la base de son exp\u00e9rience pass\u00e9e ainsi que de divers autres facteurs jug\u00e9s raisonnables qui constituent le fondement de ces appr\u00e9ciations. Les montants qui figureront dans ses futurs \u00e9tats financiers sont susceptibles de diff\u00e9rer de ces estimations en fonction de l\u2019\u00e9volution de ces hypoth\u00e8ses ou de conditions diff\u00e9rentes.
Cependant, s\u2019il ne peut \u00eatre retenu, de par la sp\u00e9cificit\u00e9 de l\u2019immeuble, qu\u2019une seule m\u00e9thode, l\u2019expert le justifie.
Enfin, les immeubles ont \u00e9t\u00e9 consid\u00e9r\u00e9s comme en bon \u00e9tat d\u2019entretien, les budgets de travaux \u00e0 r\u00e9aliser \u00e9tant d\u00e9duits.
Tout processus d\u2019\u00e9valuation peut comporter certaines incertitudes qui peuvent avoir un impact sur le r\u00e9sultat futur des op\u00e9rations.
4.1.1.Immeubles de placements
Variation de la valeur brute des immeubles de placements, des immobilisations en cours, des actifs corporels et des immeubles destin\u00e9s \u00e0 la vente\u00a0:
Au 31\u00a0d\u00e9cembre 2024\u00a0:
| \n (En milliers d\u2019euros) | \n\n 31/12/2023 | \n\n Virement de poste \u00e0 poste | \n\n Acquisitions | \n\n Variations de juste valeur | \n\n Variation de p\u00e9rim\u00e8tre | \n\n Cessions | \n\n 31/12/2024 | \n
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| \n Immeubles de placement | \n\n 37\u202f900 | \n\n \n | \n\n \n | \n\n - | \n\n \n | \n\n \n | \n\n 37\u202f900 | \n
| \n Total | \n\n 37\u202f900 | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n 37\u202f900 | \n
| \n Immeubles destin\u00e9s \u00e0 la vente | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n
La juste valeur du patrimoine immobilier attribuable au propri\u00e9taire du groupe ressort \u00e0 32\u00a0797\u00a0K\u20ac alors que celle revenant \u00e0 la participation ne donnant pas le contr\u00f4le (15,01\u00a0% dans la soci\u00e9t\u00e9 BASSANO DEVELOPPEMENT) est de 5\u00a0103\u00a0K\u20ac.
Les \u00e9l\u00e9ments ci-dessous permettent d\u2019appr\u00e9hender les variations de juste valeur des immeubles de placement\u00a0:
| \n \n | \n\n 2024 | \n\n 2023 | \n
|---|---|---|
| \n \u00c9lis\u00e9e Reclus (Habitation) | \n||
| \n M\u00e9thode par comparaison : | \n\n \n | \n\n \n | \n
| \n Prix au m\u00b2 | \n\n 21\u202f059 | \n\n 20\u202f900 | \n
| \n M\u00e9thode par capitalisation : | \n\n \n | \n\n \n | \n
| \n Valeur locative annuelle | \n\n 98\u202f563 | \n\n 97\u202f167 | \n
| \n Taux de capitalisation | \n\n 2,53% | \n\n 2,50% | \n
| \n Rue du Faubourg Saint-Honor\u00e9 (H\u00f4tel) | \n||
| \n M\u00e9thode par capitalisation : | \n\n \n | \n\n \n | \n
| \n H\u00f4tel | \n\n \n | \n\n \n | \n
| \n Valeur locative annuelle | \n\n 1\u202f059\u202f557 | \n\n 983\u202f887 | \n
| \n Taux de capitalisation | \n\n 4,10% | \n\n 3,90% | \n
| \n Salon / Spa | \n\n \n | \n\n \n | \n
| \n Valeur locative annuelle | \n\n 473\u202f684 | \n\n 466\u202f165 | \n
| \n Taux de capitalisation | \n\n 3,90% | \n\n 3,90% | \n
| \n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n
| \n M\u00e9thode par comparaison : | \n\n \n | \n\n \n | \n
| \n H\u00f4tel | \n\n \n | \n\n \n | \n
| \n Nombre de cl\u00e9s | \n\n 58 | \n\n 58 | \n
| \n Prix / Cl\u00e9 (1) | \n\n 590\u202f000 | \n\n 590\u202f000 | \n
| \n Salon / SPA | \n\n \n | \n\n \n | \n
| \n Prix au m\u00b2 | \n\n N/A | \n\n N/A | \n
Les niveaux de juste valeur sont respectivement, de 3 pour l'h\u00f4tel rue du Faubourg Saint-Honor\u00e9 et de 2 pour le bien \u00e0 usage d\u2019habitation rue \u00c9lis\u00e9e Reclus.
Au 31\u00a0d\u00e9cembre 2023\u00a0:
| \n (En milliers d\u2019euros) | \n\n 31/12/2022 | \n\n Virement de poste \u00e0 poste | \n\n Acquisitions | \n\n Variations de juste valeur | \n\n Variation de p\u00e9rim\u00e8tre | \n\n Cessions | \n\n 31/12/2023 | \n
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| \n Immeubles de placement | \n\n 38\u00a0543 | \n\n \n | \n\n \n | \n\n (643) | \n\n \n | \n\n \n | \n\n 37\u00a0900 | \n
| \n Total | \n\n 38\u00a0543 | \n\n - | \n\n - | \n\n (643) | \n\n - | \n\n - | \n\n 37\u00a0900 | \n
| \n Immeubles destin\u00e9s \u00e0 la vente | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n
La juste valeur du patrimoine immobilier attribuable au propri\u00e9taire du groupe ressort \u00e0 32\u00a0797\u00a0K\u20ac alors que celle revenant \u00e0 la participation ne donnant pas le contr\u00f4le (15,01\u00a0% dans la soci\u00e9t\u00e9 BASSANO DEVELOPPEMENT) est de 5\u00a0103\u00a0K\u20ac.
Information commune aux deux exercices : Il s\u2019agit d\u2019une juste valeur de niveau 3 pour l\u2019h\u00f4tel et de niveau 2 pour l\u2019immeuble \u00e0 usage d\u2019habitation, dans la hi\u00e9rarchie des justes valeurs telle que d\u00e9finie par la norme IFRS 13 ; ce niveau n\u2019a pas connu de variation de niveau par rapport \u00e0 l\u2019exercice pr\u00e9c\u00e9dent. Les techniques d\u2019\u00e9valuation et des donn\u00e9es d\u2019entr\u00e9es utilis\u00e9es sont largement d\u00e9crites notamment au \u00a72.2 Recours \u00e0 des estimations (avec une mise en garde des \u00e9valuateurs) et \u00a7 2.5 Immeubles de placement, par ailleurs l\u2019\u00e9volution du march\u00e9 immobilier qui conditionne la juste valeur est d\u00e9crite au \u00a7 9.1 des pr\u00e9sents comptes.
2.4.Immeubles de placement
2.4.1.Reconnaissance
Selon la norme IAS 40, un immeuble de placement est d\u00e9fini comme un bien immobilier d\u00e9tenu par le propri\u00e9taire ou par le preneur (dans le cadre d\u2019un contrat de cr\u00e9dit-bail) pour en retirer des loyers ou/et pour valoriser le capital par opposition \u00e0\u00a0:
-l\u2019utilisation de l\u2019immeuble dans la production, la fourniture de biens ou de services ou \u00e0 des fins administratives,
-la vente dans le cadre d\u2019une activit\u00e9 ordinaire de transaction (marchands de biens).
2.4.2.\u00c9valuation
Apr\u00e8s leur comptabilisation initiale et selon la norme IAS 40 \u00a730, les immeubles de placement sont \u00e9valu\u00e9s\u00a0:
-soit \u00e0 la juste valeur (avec comptabilisation des variations de valeur en r\u00e9sultat),
-soit au co\u00fbt selon les modalit\u00e9s de la norme IAS 16.
\u00c0 compter de l\u2019exercice 2019, le groupe a adopt\u00e9 le mod\u00e8le de la juste valeur selon les normes IAS 40, et conform\u00e9ment \u00e0 IAS 8, les \u00e9l\u00e9ments de comparaison entre les deux m\u00e9thodes ont \u00e9t\u00e9 fournies.
Une valorisation des immeubles par un expert ind\u00e9pendant est effectu\u00e9e \u00e0 chaque cl\u00f4ture, afin de constater un profit ou une perte dans le r\u00e9sultat net de la p\u00e9riode, conform\u00e9ment \u00e0 la norme IAS\u00a040\u00a0\u00a735-40 et selon les principes de la norme IFRS 13.
Pour la d\u00e9termination de la juste valeur au 31\u00a0d\u00e9cembre 2024, le Groupe ADC SIIC a confi\u00e9 \u00e0 deux experts externes reconnus et ind\u00e9pendants, le soin d\u2019actualiser les expertises de son patrimoine immobilier\u00a0:
-Le cabinet CEI-Conseil Evaluations Immobili\u00e8res (pour l\u2019h\u00f4tel sis Rue du Faubourg St-Honor\u00e9).
-Le cabinet VIF EXPERTISE (pour le bien immobilier en nue-propri\u00e9t\u00e9 sis rue \u00c9lys\u00e9e Reclus),
Ces \u00e9valuations ont \u00e9t\u00e9 \u00e9tablies compte tenu des travaux \u00e0 r\u00e9aliser, de la commercialit\u00e9 \u00e0 c\u00e9der et de l\u2019\u00e9tat d\u2019occupation des biens \u00e0 la date d\u2019expertise \u00e0 l\u2019exception de certains actifs qui ont \u00e9t\u00e9 consid\u00e9r\u00e9s comme vides et dont la meilleure valeur devrait \u00eatre obtenue sur le march\u00e9 du logement et non de l\u2019investissement.
L\u2019\u00e9valuation immobili\u00e8re a \u00e9t\u00e9 r\u00e9alis\u00e9e selon les standards suivants\u00a0:
-la Charte de l\u2019Expertise en \u00c9valuation Immobili\u00e8re,
-les normes d\u2019\u00e9valuation de la \u00ab\u00a0Royal Institution of Chartered Surveyors\u00a0\u00bb (Red book),
-le Rapport COB de f\u00e9vrier 2000 (rapport BARTHES DE RUYTHER).
Les crit\u00e8res d\u2019\u00e9valuation d\u00e9finis dans la \u00ab\u00a0Charte de l\u2019Expertise en Evaluation immobili\u00e8re\u00a0\u00bb sont destin\u00e9s \u00e0 d\u00e9terminer la valeur v\u00e9nale hors frais et droits de mutation. La valeur v\u00e9nale \u00e9tant d\u00e9finie comme indiqu\u00e9e ci-dessus, son appr\u00e9ciation se fait dans les conditions suivantes\u00a0:
-la libre volont\u00e9 du vendeur et de l\u2019acqu\u00e9reur,
-la disposition d\u2019un d\u00e9lai raisonnable de n\u00e9gociation compte-tenu de la nature du bien et de la situation du march\u00e9,
-des conditions de mise en vente consid\u00e9r\u00e9es comme normales, sans r\u00e9serve et avec des moyens ad\u00e9quats,
-que les parties en pr\u00e9sence ne soient pas influenc\u00e9es par des raisons de convenance exceptionnelles.
La valeur v\u00e9nale est d\u00e9termin\u00e9e en prenant en compte les travaux \u00e0 r\u00e9aliser, la commercialit\u00e9 \u00e0 c\u00e9der, la situation locative des locaux et des hypoth\u00e8ses raisonnables de revenus locatifs compte tenu de l\u2019\u00e9tat du march\u00e9. Elle tient compte de la situation g\u00e9ographique, de la nature et de la qualit\u00e9 des immeubles, de la date de renouvellement des baux, notamment de la charge pour les locataires des \u00e9ventuelles clauses exorbitantes de droit commun\u00a0:
-taxe fonci\u00e8re,
-assurance de l\u2019immeuble,
-grosses r\u00e9parations de l\u2019article 606 du Code Civil et honoraires de gestion.
Pour d\u00e9terminer la valeur v\u00e9nale des immeubles dans le cadre des hypoth\u00e8ses retenues pour la mission, les cabinets d\u2019expertises ont utilis\u00e9 des approches distinctes selon la nature ou usage des locaux.
Ces approches sont bas\u00e9es sur deux m\u00e9thodes principales (m\u00e9thode par le revenu et m\u00e9thode par comparaison directe), dont les d\u00e9clinaisons ou variations permettent de valoriser la plupart des immeubles.
Parmi ces d\u00e9clinaisons ou variations des deux m\u00e9thodes principales, deux approches d'analyse (m\u00e9thode des cash-flow actualis\u00e9s ou vente en bloc et vente en lots) ont \u00e9t\u00e9 plus particuli\u00e8rement utilis\u00e9es pour l'\u00e9valuation des immeubles dont le mode de d\u00e9tention n\u00e9cessite une approche particuli\u00e8re dans le temps (baux superficiaires) ou pour les immeubles de logements destin\u00e9s \u00e0 \u00eatre c\u00e9d\u00e9s par lots.
Les m\u00e9thodes par le revenu\u00a0:
Ces m\u00e9thodes consistent \u00e0 appliquer un taux de rendement \u00e0 un revenu (donc \u00e0 le capitaliser), que ce revenu soit un revenu constat\u00e9 ou existant ou un revenu th\u00e9orique ou potentiel (loyer de march\u00e9 ou valeur locative de march\u00e9). Les m\u00e9thodes peuvent \u00eatre d\u00e9clin\u00e9es de diff\u00e9rentes fa\u00e7ons selon l'assiette des revenus consid\u00e9r\u00e9s (loyer effectif, loyer de march\u00e9, revenu net), auxquels correspondent des taux de rendements distincts. Les taux de rendement retenus d\u00e9pendent de plusieurs param\u00e8tres\u00a0:
-le co\u00fbt des ressources \u00e0 long terme (l\u2019indice le plus souvent retenu par les investisseurs \u00e9tant l\u2019OAT TEC 10),
-la situation g\u00e9ographique du bien,
-sa nature et son \u00e9tat d\u2019entretien,
-sa liquidit\u00e9 sur le march\u00e9, qui d\u00e9pend de son adaptation aux besoins locaux et de sa modularit\u00e9,
-la qualit\u00e9 du locataire,
-les clauses et conditions des baux, le niveau des loyers par rapport \u00e0 la valeur locative et leur \u00e9volution pr\u00e9visible,
-les risques de vacance des locaux.
Les m\u00e9thodes par le revenu peuvent conna\u00eetre des applications tr\u00e8s diverses. Certaines m\u00e9thodes se fondent sur des revenus nets ou projet\u00e9s qui sont actualis\u00e9s sur une p\u00e9riode future.
Les m\u00e9thodes par comparaison directe\u00a0:
Une analyse des transactions sur des biens les plus similaires possibles (nature, localisation\u2026) et ayant eu lieu \u00e0 une date la plus proche possible de la date d\u2019expertise est effectu\u00e9e.
Conform\u00e9ment aux prescriptions du rapport du groupe de travail mis en place par la COB (devenue l\u2019AMF), sous la pr\u00e9sidence de Monsieur Georges BARTHES DE RUYTHER, les expertises r\u00e9alis\u00e9es ont fait l\u2019objet d\u2019une approche multicrit\u00e8res, sachant toutefois que les m\u00e9thodes par le revenu sont g\u00e9n\u00e9ralement consid\u00e9r\u00e9es par les experts comme \u00e9tant les plus pertinentes pour les immeubles d\u2019investissement qui constituent la majeure partie du patrimoine du groupe, les m\u00e9thodes par comparaison \u00e9tant plus usit\u00e9es pour la valorisation des biens \u00e0 usage r\u00e9sidentiel.
Le Groupe proc\u00e8de \u00e0 des appr\u00e9ciations de fa\u00e7on continue sur la base de son exp\u00e9rience pass\u00e9e ainsi que de divers autres facteurs jug\u00e9s raisonnables qui constituent le fondement de ces appr\u00e9ciations. Les montants qui figureront dans ses futurs \u00e9tats financiers sont susceptibles de diff\u00e9rer de ces estimations en fonction de l\u2019\u00e9volution de ces hypoth\u00e8ses ou de conditions diff\u00e9rentes.
Cependant, s\u2019il ne peut \u00eatre retenu, de par la sp\u00e9cificit\u00e9 de l\u2019immeuble, qu\u2019une seule m\u00e9thode, l\u2019expert le justifie.
Enfin, les immeubles ont \u00e9t\u00e9 consid\u00e9r\u00e9s comme en bon \u00e9tat d\u2019entretien, les budgets de travaux \u00e0 r\u00e9aliser \u00e9tant d\u00e9duits.
Tout processus d\u2019\u00e9valuation peut comporter certaines incertitudes qui peuvent avoir un impact sur le r\u00e9sultat futur des op\u00e9rations.
2.7.Actifs financiers
La norme IFRS 9, applicable depuis 1er\u00a0janvier 2018, d\u00e9finit la classification, la comptabilisation et l\u2019\u00e9valuation des actifs et passifs financiers.
2.7.1.Classification
Les Cat\u00e9gories d\u2019actifs financiers s\u2019\u00e9tablissent selon le mod\u00e8le \u00e9conomique que suit l\u2019entreprise pour la gestion des actifs financiers et selon les caract\u00e9ristiques des flux de tr\u00e9sorerie contractuels de l\u2019actif financier, et sont\u00a0:
-les actifs financiers au co\u00fbt amorti,
-les actifs financiers \u00e9valu\u00e9s \u00e0 la juste valeur par le biais d\u2019autres \u00e9l\u00e9ments du r\u00e9sultat global (OCI),
-les actifs financiers \u00e9valu\u00e9s \u00e0 la juste valeur par le biais du r\u00e9sultat net.
2.7.2.Mode d\u2019\u00e9valuation
Un actif financier doit \u00eatre \u00e9valu\u00e9 au co\u00fbt amorti si deux conditions sont r\u00e9unies\u00a0:
-Sa d\u00e9tention s\u2019inscrit dans un mod\u00e8le \u00e9conomique dont l\u2019objectif est de d\u00e9tenir des actifs financiers afin d\u2019en percevoir les flux de tr\u00e9sorerie contractuels.
-Les conditions contractuelles de sa d\u00e9tention, donnent lieu, \u00e0 des dates sp\u00e9cifi\u00e9es, \u00e0 des flux de tr\u00e9sorerie qui correspondent uniquement \u00e0 des remboursements de principal et \u00e0 des versements d\u2019int\u00e9r\u00eats sur le principal restant d\u00fb.
Un actif financier doit \u00eatre \u00e9valu\u00e9 \u00e0 la juste valeur par le biais des autres \u00e9l\u00e9ments du r\u00e9sultat global \u00e0 la double condition\u00a0:
-Sa d\u00e9tention s\u2019inscrit dans un mod\u00e8le \u00e9conomique dont l\u2019objectif est atteint \u00e0 la fois par la perception de flux de tr\u00e9sorerie contractuels et par la vente d\u2019actifs financiers.
-Les conditions contractuelles de sa d\u00e9tention, donnent lieu, \u00e0 des dates sp\u00e9cifi\u00e9es, \u00e0 des flux de tr\u00e9sorerie qui correspondent uniquement \u00e0 des remboursements de principal et \u00e0 des versements d\u2019int\u00e9r\u00eats sur le principal restant d\u00fb.
Un actif financier doit \u00eatre \u00e9valu\u00e9 \u00e0 la juste valeur par le biais du r\u00e9sultat net, s\u2019il ne rel\u00e8ve pas des deux cat\u00e9gories pr\u00e9c\u00e9dentes.
Par ailleurs, lors de sa comptabilisation initiale, l\u2019entit\u00e9 peut d\u00e9signer de mani\u00e8re irr\u00e9vocable un actif financier qui autrement remplirait les conditions pour \u00eatre \u00e9valu\u00e9s au co\u00fbt amorti ou \u00e0 la juste valeur par le biais des autres \u00e9l\u00e9ments du r\u00e9sultat global, comme \u00e9tant \u00e9valu\u00e9 \u00e0 la juste valeur par le biais du r\u00e9sultat net, si cette d\u00e9signation \u00e9limine ou r\u00e9duit significativement une non concordance comptable qui serait autrement survenue.
Les instruments de capitaux propres d\u00e9tenus (actions) sont toujours \u00e9valu\u00e9s \u00e0 la juste valeur par r\u00e9sultat, \u00e0 l\u2019exception de ceux qui ne sont pas d\u00e9tenus \u00e0 des fins de transaction qui peuvent sur option lors de leur comptabilisation initiale et de fa\u00e7on irr\u00e9vocable \u00eatre \u00e9valu\u00e9s \u00e0 la juste valeur en contrepartie des autres \u00e9l\u00e9ments de r\u00e9sultat global.
2.7.3.Comptabilisations ult\u00e9rieures
| \n Actifs financiers au co\u00fbt amorti | \n\n Les produits d\u2019int\u00e9r\u00eats, les profits et pertes de change et les d\u00e9pr\u00e9ciations sont comptabilis\u00e9s en r\u00e9sultat. Les profits et pertes issus de la d\u00e9comptabilisation des actifs sont enregistr\u00e9s en r\u00e9sultat | \n
|---|---|
| \n Instruments de dette \u00e0 la juste valeur par le biais des autres \u00e9l\u00e9ments du r\u00e9sultat global | \n\n Les produits d\u2019int\u00e9r\u00eats, les profits et pertes de change et les d\u00e9pr\u00e9ciations sont comptabilis\u00e9s en r\u00e9sultat. Les autres profits et pertes nets sont enregistr\u00e9s dans les autres \u00e9l\u00e9ments du r\u00e9sultat global. Lors de la d\u00e9comptabilisation, les profits et pertes cumul\u00e9s en autres \u00e9l\u00e9ments du r\u00e9sultat global sont reclass\u00e9s en r\u00e9sultat. | \n
| \n Instruments de capitaux propres \u00e0 la juste valeur par le biais des autres \u00e9l\u00e9ments du r\u00e9sultat global | \n\n Les dividendes sont comptabilis\u00e9s en produit dans le r\u00e9sultat sauf si ils repr\u00e9sentent un remboursement du co\u00fbt de l\u2019investissement. Les autres profits et pertes sont comptabilis\u00e9s en autres \u00e9l\u00e9ments du r\u00e9sultat global et ne sont jamais recycl\u00e9s en r\u00e9sultat | \n
| \n Actifs financiers \u00e0 la juste valeur par le biais du compte de r\u00e9sultat | \n\n Les profits et pertes nets, y compris les int\u00e9r\u00eats ou dividendes per\u00e7us, sont comptabilis\u00e9s en r\u00e9sultat | \n
2.7.4.D\u00e9pr\u00e9ciation d\u2019actifs financiers
Le mod\u00e8le de d\u00e9pr\u00e9ciation, bas\u00e9e sur les pertes attendues.
La norme IFRS 9 d\u00e9finit une m\u00e9thode simplifi\u00e9e pour les cr\u00e9ances commerciales et les cr\u00e9ances locatives qui est retenue par notre groupe.
Suivant cette m\u00e9thode, le risque de cr\u00e9dit est \u00e9valu\u00e9 au montant des pertes de cr\u00e9dit attendues sur la dur\u00e9e de vie de la cr\u00e9ance client ou de la cr\u00e9ance locative.
\u00c0 d\u00e9faut d\u2019informations prospectives raisonnables et justifiables sans devoir engager des co\u00fbts et des efforts excessifs, le groupe utilise les informations sur les comptes en souffrance pour d\u00e9terminer les augmentations importantes du risque de cr\u00e9dit.
Aussi le groupe s\u2019appuie sur la matrice suivante pour d\u00e9terminer les pertes de cr\u00e9dit en fonction du temps depuis lequel la cr\u00e9ance est en souffrance.
| \n Dur\u00e9e de la souffrance | \n\n Taux de d\u00e9pr\u00e9ciation | \n
|---|---|
| \n Inf\u00e9rieur \u00e0 90 jours | \n\n 0\u00a0% | \n
| \n Sup\u00e9rieur \u00e0 90 jours | \n\n 100\u00a0% sauf exceptions en fonction d\u2019informations justifiables | \n
L\u2019exp\u00e9rience montre qu\u2019en de\u00e7\u00e0 de 90 jours de retard dans le r\u00e8glement de la cr\u00e9ance, aucun risque de cr\u00e9dit n\u2019existe en raison de l\u2019existence d\u2019un d\u00e9p\u00f4t de garantie couvrant g\u00e9n\u00e9ralement 3 mois de loyers ou d\u2019une garantie par signature d\u2019une solvabilit\u00e9 incontestable (cet argument \u00e9carte la pr\u00e9somption r\u00e9futable, d\u00e9finie par la norme, d\u2019une augmentation importante du risque de cr\u00e9dit d\u00e8s le d\u00e9lai de 30 jours de souffrance de la cr\u00e9ance)\u00a0; au-del\u00e0 de 90 jours, une grave alt\u00e9ration du cr\u00e9dit attendue est av\u00e9r\u00e9e sauf pour des exceptions relevant de situations particuli\u00e8res document\u00e9es (par exemple retenue de garantie de 6 mois de loyers, garantie particuli\u00e8re, analyse approfondie de la situation financi\u00e8re du d\u00e9biteur).
Une grille d\u2019analyse plus fine n\u00e9cessiterait un panel de clients plus large, qui autoriserait la d\u00e9finition de classes de risque de cr\u00e9dit en fonction de caract\u00e9ristiques propres.
Or le nombre de locataires est limit\u00e9 et chacun d\u2019entre eux fait l\u2019objet d\u2019un suivi individuel qui s\u2019exerce de la signature de tout nouveau bail o\u00f9 tous les candidats locataires sont examin\u00e9s quant \u00e0 leur stabilit\u00e9 et leur solvabilit\u00e9 financi\u00e8re et tout au long du d\u00e9roulement du bail quant \u00e0 la ponctualit\u00e9 des encaissements.
4.2.Actifs financiers
| \n (En milliers d\u2019euros) | \n\n 31/12/2024 | \n\n 31/12/2023 | \n\n Niveau de juste valeur | \n\n Note | \n|
|---|---|---|---|---|---|
| \n Actifs financiers non courants | \n\n Co\u00fbt amorti | \n\n 41 | \n\n 40 | \n\n 2 | \n\n 6.2.1 | \n
| \n Cr\u00e9ances commerciales | \n\n Co\u00fbt amorti | \n\n 1\u202f006 | \n\n 1\u202f182 | \n\n 2 | \n\n 6.2.2 | \n
| \n Autres cr\u00e9ances | \n\n Co\u00fbt amorti | \n\n 972 | \n\n 1\u202f887 | \n\n 2 | \n\n 6.2.2 | \n
| \n Autres actifs courants | \n\n Co\u00fbt amorti | \n\n 7 | \n\n 7 | \n\n 2 | \n\n \n | \n
| \n Actifs financiers courants | \n\n Instruments de capitaux \u00e0 la juste valeur par le biais du r\u00e9sultat | \n\n 1\u202f567 | \n\n 1\u202f464 | \n\n 2 | \n\n 6.2.3 | \n
| \n \u00c9quivalents de tr\u00e9sorerie | \n\n Instruments de capitaux \u00e0 la juste valeur par le biais du r\u00e9sultat | \n\n - | \n\n - | \n\n 2 | \n\n 6.2.4 | \n
| \n Tr\u00e9sorerie | \n\n Co\u00fbt amorti | \n\n 1\u202f361 | \n\n 2\u202f588 | \n\n 2 | \n\n 6.2.5 | \n
| \n Total des actifs financiers | \n\n 4\u202f955 | \n\n 7\u202f168 | \n\n \n | \n\n \n | \n
La norme IFRS 13 d\u00e9finit 3 niveaux de juste valeur\u00a0:
-le niveau 1 qui est une juste valeur issue d\u2019un march\u00e9 actif pour des actifs ou des passifs identiques,
-le niveau 2 qui est une \u00e9valuation bas\u00e9e sur des param\u00e8tres observables, directement ou indirectement,
-le niveau 3 qui est une \u00e9valuation d\u00e9termin\u00e9e int\u00e9gralement ou en partie sur des estimations non fond\u00e9es sur des param\u00e8tres observables directement ou indirectement.
La juste valeur des instruments financiers a \u00e9t\u00e9 d\u00e9termin\u00e9e selon les m\u00e9thodes suivantes :
-pour les instruments financiers \u00e0 court terme, tels que les cr\u00e9ances, la juste valeur est consid\u00e9r\u00e9e comme n\u2019\u00e9tant pas significativement diff\u00e9rente de la valeur comptable en fonction du co\u00fbt amorti.
4.2.1.Actifs financiers non courants
Au 31\u00a0d\u00e9cembre 2024\u00a0:
| \n (En milliers d\u2019euros) | \n\n 31/12/2023 | \n\n Augmentations | \n\n Diminutions | \n\n Cessions | \n\n 31/12/2024 | \n
|---|---|---|---|---|---|
| \n Titres de participation | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n
| \n D\u00e9p\u00f4ts vers\u00e9s | \n\n 37 | \n\n 2 | \n\n - | \n\n - | \n\n 39 | \n
| \n Fonds de roulement | \n\n 3 | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n 3 | \n
| \n Total | \n\n 40 | \n\n 2 | \n\n - | \n\n - | \n\n 41 | \n
Les fonds de roulement concernent les sommes vers\u00e9es aux syndics des immeubles exploit\u00e9s.
Au 31\u00a0d\u00e9cembre 2023\u00a0:
| \n (En milliers d\u2019euros) | \n\n 31/12/2022 | \n\n Augmentations | \n\n Diminutions | \n\n Cessions | \n\n 31/12/2023 | \n
|---|---|---|---|---|---|
| \n Titres de participation | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n
| \n D\u00e9p\u00f4ts vers\u00e9s | \n\n 35 | \n\n 2 | \n\n - | \n\n - | \n\n 37 | \n
| \n Fonds de roulement | \n\n 3 | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n 3 | \n
| \n Total | \n\n 37 | \n\n 2 | \n\n - | \n\n - | \n\n 40 | \n
Les fonds de roulement concernent les sommes vers\u00e9es aux syndics des immeubles exploit\u00e9s.
4.2.3.Actifs financiers courants
Ce poste est constitu\u00e9 d\u2019actions. Leur juste valeur, \u00e9tablie sur la base du cours au 31\u00a0d\u00e9cembre 2024, fait ressortir une d\u00e9pr\u00e9ciation de 17\u00a0K\u20ac qui a \u00e9t\u00e9 enregistr\u00e9e en r\u00e9sultat financier. Des dividendes pay\u00e9s en actions pour 120 K\u20ac ont aussi \u00e9t\u00e9 constat\u00e9s en r\u00e9sultat.
Ces titres sont des actifs financiers d\u00e9tenus \u00e0 des fins de transaction, ils ont pour vocation d\u2019\u00eatre c\u00e9d\u00e9s \u00e0 court terme.
| \n Actions | \n\n Juste valeur | \n\n Remboursement d\u2019apport | \n\n Dividendes en actions | \n\n Variations de juste valeur | \n\n Juste valeur | \n
|---|---|---|---|---|---|
| \n FIPP (ISIN FR0000038184) | \n\n 696 | \n\n - | \n\n \n | \n\n 150 | \n\n 846 | \n
| \n ACANTHE D\u00c9VELOPPEMENT | \n\n 768 | \n\n - | \n\n 120 | \n\n (167) | \n\n 721 | \n
| \n Total | \n\n 1\u202f464 | \n\n - | \n\n 120 | \n\n (17) | \n\n 1\u202f567 | \n
Risque de liquidit\u00e9
Le Groupe contr\u00f4le les risques de cr\u00e9dits associ\u00e9s aux instruments financiers dans lesquels il investit en limitant les investissements en fonction de la notation de ses contreparties. Les \u00e9quivalents de tr\u00e9sorerie du Groupe sont principalement investies en OPCVM mon\u00e9taires. Le Groupe place ses exc\u00e9dents sur des instruments financiers mon\u00e9taires court-terme n\u00e9goci\u00e9s avec des contreparties dont les notations financi\u00e8res sont au minimum AA- (Standard & Poors) et AA2 (Moody\u2019s).
Etat des cr\u00e9ances au 31\u00a0d\u00e9cembre 2024
| \n \n | \n\n Actifs \u00e9chus \u00e0 la date de cl\u00f4ture | \n\n Actifs d\u00e9pr\u00e9ci\u00e9s Total | \n\n Actifs ni d\u00e9pr\u00e9ci\u00e9s ni \u00e9chus Total | \n\n Total | \n|||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| \n Valeur brute (en milliers d\u2019euros) | \n\n 0-6 mois | \n\n 6-12 mois | \n\n +12 mois | \n\n Total | \n|||
| \n Cr\u00e9ances clients | \n\n 31 | \n\n - | \n\n 34 | \n\n 65 | \n\n 2\u00a0408 | \n\n 44 | \n\n 2 517 | \n
| \n Autres cr\u00e9ances | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n \n | \n\n 972 | \n\n 972 | \n
| \n Total | \n\n 31 | \n\n - | \n\n 34 | \n\n 65 | \n\n 2 408 | \n\n 1 016 | \n\n 3 489 | \n
Le bail fait l\u2019objet d\u2019un d\u00e9p\u00f4t de garantie fix\u00e9 \u00e0 trois mois de loyers hors charges, limitant le risque d\u2019irr\u00e9couvrabilit\u00e9 des cr\u00e9ances de loyers.
La Soci\u00e9t\u00e9 a proc\u00e9d\u00e9 \u00e0 une revue sp\u00e9cifique de son risque de liquidit\u00e9 et elle consid\u00e8re \u00eatre en mesure de faire face \u00e0 ses \u00e9ch\u00e9ances \u00e0 venir.
Facteurs d\u2019incertitudes
Les incertitudes relatives \u00e0 la gestion du portefeuille d\u2019immeubles de placement sont li\u00e9es aux \u00e9l\u00e9ments suivants\u00a0:
a)Le taux d\u2019indexation des loyers
b)Le taux d\u2019occupation des immeubles
c)L\u2019\u00e9volution du march\u00e9 immobilier
d)L\u2019impact de l\u2019\u00e9volution de l\u2019indice de r\u00e9f\u00e9rence
e)La maturit\u00e9 des baux
f)Informations relatives aux locations
Pour les murs d\u2019h\u00f4tel et les commerces\u00a0:
-le taux d\u2019indexation retenu par le Groupe dans les baux sign\u00e9s est l\u2019indice INSEE du co\u00fbt de la construction (ICC). La r\u00e9vision des baux est r\u00e9alis\u00e9e tous les ans\u00a0;
-le loyer d'un h\u00f4tel est d\u00e9fini par la m\u00e9thode h\u00f4teli\u00e8re. Celle-ci pr\u00e9cise que le niveau de loyer d\u00e9coule du chiffre d'affaires potentiel de l'\u00e9tablissement.
La m\u00e9thode h\u00f4teli\u00e8re consiste \u00e0 appr\u00e9cier successivement\u00a0:
-la recette maximale praticable\u00a0: (prix affich\u00e9s hors taxes) x (nombre de chambres) x (nombre de jours d'ouverture)\u00a0;
-la recette th\u00e9orique\u00a0: (recette maximale praticable) x (taux d'occupation potentiel) x (taux de discount). Le taux d'occupation potentiel est d\u00e9termin\u00e9 en fonction des performances de march\u00e9 et du potentiel de l'\u00e9tablissement. Le taux de discount refl\u00e8te pour sa part les r\u00e9ductions et promotions accord\u00e9es aux clients\u00a0;
-la valeur locative brute\u00a0: (recette th\u00e9orique) x (% de loyer appropri\u00e9 \u00e0 la cat\u00e9gorie de l'h\u00f4tel ou taux d\u2019effort) le taux d\u2019effort correspond au pourcentage de loyer acceptable par rapport \u00e0 la recette th\u00e9orique\u00a0;
-la valeur locative nette\u00a0: (valeur locative brute) - (abattements). Ces derniers correspondent aux importantes r\u00e9parations d\u00e9finies par l'article 606 du Code du commerce, aux taxes fonci\u00e8res et assurances de l'immeuble\u00a0;
-la valeur v\u00e9nale brute\u00a0: (valeur locative nette)/(taux de rendement du march\u00e9). Le taux rendement est d\u00e9fini par l\u2019emplacement, l\u2019\u00e9tat du b\u00e2timent et le potentiel de revalorisation du loyer.
Le taux d\u2019occupation financier est de 63\u00a0% au 31\u00a0d\u00e9cembre 2024. Le taux d\u2019occupation \u00e0 la m\u00eame date est de 75\u00a0%.
Le taux d\u2019occupation financier est d\u00e9fini comme \u00e9tant le montant des loyers actuels divis\u00e9 par le montant des loyers qui seraient per\u00e7us si l\u2019immeuble \u00e9tait int\u00e9gralement lou\u00e9.
L\u2019\u00e9volution du march\u00e9 est d\u00e9crite dans la note 9.1 Actif net r\u00e9\u00e9valu\u00e9 de l\u2019annexe aux comptes consolid\u00e9s au 31\u00a0d\u00e9cembre 2024.
\u00c9volution de l\u2019indice du co\u00fbt de la construction\u00a0:
-le tableau ci-apr\u00e8s pr\u00e9sente l\u2019incidence d\u2019une variation \u00e0 la hausse ou \u00e0 la baisse de l\u2019indice du co\u00fbt de la construction de 30 points de base. Cet indice est consid\u00e9r\u00e9 comme repr\u00e9sentatif\u00a0;
-le dernier indice du co\u00fbt de la construction connu \u00e0 la date d\u2019arr\u00eat\u00e9e des comptes est celui du 3\u00e8me\u00a0trimestre 2024. L\u2019indice s\u2019\u00e9l\u00e8ve \u00e0 2\u00a0143.
| \n \n | \n\n 31/12/2024 | \n\n 31/12/2023 | \n||
|---|---|---|---|---|
| \n (En milliers d\u2019euros) | \n\n Impact r\u00e9sultat | \n\n Impact Capitaux propres | \n\n Impact r\u00e9sultat | \n\n Impact Capitaux propres | \n
| \n Co\u00fbt de la construction +/- 30 points | \n\n +/- 14 | \n\n - | \n\n +/- 13 | \n\n - | \n
2.7.Actifs financiers
La norme IFRS 9, applicable depuis 1er\u00a0janvier 2018, d\u00e9finit la classification, la comptabilisation et l\u2019\u00e9valuation des actifs et passifs financiers.
2.7.1.Classification
Les Cat\u00e9gories d\u2019actifs financiers s\u2019\u00e9tablissent selon le mod\u00e8le \u00e9conomique que suit l\u2019entreprise pour la gestion des actifs financiers et selon les caract\u00e9ristiques des flux de tr\u00e9sorerie contractuels de l\u2019actif financier, et sont\u00a0:
-les actifs financiers au co\u00fbt amorti,
-les actifs financiers \u00e9valu\u00e9s \u00e0 la juste valeur par le biais d\u2019autres \u00e9l\u00e9ments du r\u00e9sultat global (OCI),
-les actifs financiers \u00e9valu\u00e9s \u00e0 la juste valeur par le biais du r\u00e9sultat net.
2.7.2.Mode d\u2019\u00e9valuation
Un actif financier doit \u00eatre \u00e9valu\u00e9 au co\u00fbt amorti si deux conditions sont r\u00e9unies\u00a0:
-Sa d\u00e9tention s\u2019inscrit dans un mod\u00e8le \u00e9conomique dont l\u2019objectif est de d\u00e9tenir des actifs financiers afin d\u2019en percevoir les flux de tr\u00e9sorerie contractuels.
-Les conditions contractuelles de sa d\u00e9tention, donnent lieu, \u00e0 des dates sp\u00e9cifi\u00e9es, \u00e0 des flux de tr\u00e9sorerie qui correspondent uniquement \u00e0 des remboursements de principal et \u00e0 des versements d\u2019int\u00e9r\u00eats sur le principal restant d\u00fb.
Un actif financier doit \u00eatre \u00e9valu\u00e9 \u00e0 la juste valeur par le biais des autres \u00e9l\u00e9ments du r\u00e9sultat global \u00e0 la double condition\u00a0:
-Sa d\u00e9tention s\u2019inscrit dans un mod\u00e8le \u00e9conomique dont l\u2019objectif est atteint \u00e0 la fois par la perception de flux de tr\u00e9sorerie contractuels et par la vente d\u2019actifs financiers.
-Les conditions contractuelles de sa d\u00e9tention, donnent lieu, \u00e0 des dates sp\u00e9cifi\u00e9es, \u00e0 des flux de tr\u00e9sorerie qui correspondent uniquement \u00e0 des remboursements de principal et \u00e0 des versements d\u2019int\u00e9r\u00eats sur le principal restant d\u00fb.
Un actif financier doit \u00eatre \u00e9valu\u00e9 \u00e0 la juste valeur par le biais du r\u00e9sultat net, s\u2019il ne rel\u00e8ve pas des deux cat\u00e9gories pr\u00e9c\u00e9dentes.
Par ailleurs, lors de sa comptabilisation initiale, l\u2019entit\u00e9 peut d\u00e9signer de mani\u00e8re irr\u00e9vocable un actif financier qui autrement remplirait les conditions pour \u00eatre \u00e9valu\u00e9s au co\u00fbt amorti ou \u00e0 la juste valeur par le biais des autres \u00e9l\u00e9ments du r\u00e9sultat global, comme \u00e9tant \u00e9valu\u00e9 \u00e0 la juste valeur par le biais du r\u00e9sultat net, si cette d\u00e9signation \u00e9limine ou r\u00e9duit significativement une non concordance comptable qui serait autrement survenue.
Les instruments de capitaux propres d\u00e9tenus (actions) sont toujours \u00e9valu\u00e9s \u00e0 la juste valeur par r\u00e9sultat, \u00e0 l\u2019exception de ceux qui ne sont pas d\u00e9tenus \u00e0 des fins de transaction qui peuvent sur option lors de leur comptabilisation initiale et de fa\u00e7on irr\u00e9vocable \u00eatre \u00e9valu\u00e9s \u00e0 la juste valeur en contrepartie des autres \u00e9l\u00e9ments de r\u00e9sultat global.
2.7.3.Comptabilisations ult\u00e9rieures
| \n Actifs financiers au co\u00fbt amorti | \n\n Les produits d\u2019int\u00e9r\u00eats, les profits et pertes de change et les d\u00e9pr\u00e9ciations sont comptabilis\u00e9s en r\u00e9sultat. Les profits et pertes issus de la d\u00e9comptabilisation des actifs sont enregistr\u00e9s en r\u00e9sultat | \n
|---|---|
| \n Instruments de dette \u00e0 la juste valeur par le biais des autres \u00e9l\u00e9ments du r\u00e9sultat global | \n\n Les produits d\u2019int\u00e9r\u00eats, les profits et pertes de change et les d\u00e9pr\u00e9ciations sont comptabilis\u00e9s en r\u00e9sultat. Les autres profits et pertes nets sont enregistr\u00e9s dans les autres \u00e9l\u00e9ments du r\u00e9sultat global. Lors de la d\u00e9comptabilisation, les profits et pertes cumul\u00e9s en autres \u00e9l\u00e9ments du r\u00e9sultat global sont reclass\u00e9s en r\u00e9sultat. | \n
| \n Instruments de capitaux propres \u00e0 la juste valeur par le biais des autres \u00e9l\u00e9ments du r\u00e9sultat global | \n\n Les dividendes sont comptabilis\u00e9s en produit dans le r\u00e9sultat sauf si ils repr\u00e9sentent un remboursement du co\u00fbt de l\u2019investissement. Les autres profits et pertes sont comptabilis\u00e9s en autres \u00e9l\u00e9ments du r\u00e9sultat global et ne sont jamais recycl\u00e9s en r\u00e9sultat | \n
| \n Actifs financiers \u00e0 la juste valeur par le biais du compte de r\u00e9sultat | \n\n Les profits et pertes nets, y compris les int\u00e9r\u00eats ou dividendes per\u00e7us, sont comptabilis\u00e9s en r\u00e9sultat | \n
2.7.4.D\u00e9pr\u00e9ciation d\u2019actifs financiers
Le mod\u00e8le de d\u00e9pr\u00e9ciation, bas\u00e9e sur les pertes attendues.
La norme IFRS 9 d\u00e9finit une m\u00e9thode simplifi\u00e9e pour les cr\u00e9ances commerciales et les cr\u00e9ances locatives qui est retenue par notre groupe.
Suivant cette m\u00e9thode, le risque de cr\u00e9dit est \u00e9valu\u00e9 au montant des pertes de cr\u00e9dit attendues sur la dur\u00e9e de vie de la cr\u00e9ance client ou de la cr\u00e9ance locative.
\u00c0 d\u00e9faut d\u2019informations prospectives raisonnables et justifiables sans devoir engager des co\u00fbts et des efforts excessifs, le groupe utilise les informations sur les comptes en souffrance pour d\u00e9terminer les augmentations importantes du risque de cr\u00e9dit.
Aussi le groupe s\u2019appuie sur la matrice suivante pour d\u00e9terminer les pertes de cr\u00e9dit en fonction du temps depuis lequel la cr\u00e9ance est en souffrance.
| \n Dur\u00e9e de la souffrance | \n\n Taux de d\u00e9pr\u00e9ciation | \n
|---|---|
| \n Inf\u00e9rieur \u00e0 90 jours | \n\n 0\u00a0% | \n
| \n Sup\u00e9rieur \u00e0 90 jours | \n\n 100\u00a0% sauf exceptions en fonction d\u2019informations justifiables | \n
L\u2019exp\u00e9rience montre qu\u2019en de\u00e7\u00e0 de 90 jours de retard dans le r\u00e8glement de la cr\u00e9ance, aucun risque de cr\u00e9dit n\u2019existe en raison de l\u2019existence d\u2019un d\u00e9p\u00f4t de garantie couvrant g\u00e9n\u00e9ralement 3 mois de loyers ou d\u2019une garantie par signature d\u2019une solvabilit\u00e9 incontestable (cet argument \u00e9carte la pr\u00e9somption r\u00e9futable, d\u00e9finie par la norme, d\u2019une augmentation importante du risque de cr\u00e9dit d\u00e8s le d\u00e9lai de 30 jours de souffrance de la cr\u00e9ance)\u00a0; au-del\u00e0 de 90 jours, une grave alt\u00e9ration du cr\u00e9dit attendue est av\u00e9r\u00e9e sauf pour des exceptions relevant de situations particuli\u00e8res document\u00e9es (par exemple retenue de garantie de 6 mois de loyers, garantie particuli\u00e8re, analyse approfondie de la situation financi\u00e8re du d\u00e9biteur).
Une grille d\u2019analyse plus fine n\u00e9cessiterait un panel de clients plus large, qui autoriserait la d\u00e9finition de classes de risque de cr\u00e9dit en fonction de caract\u00e9ristiques propres.
Or le nombre de locataires est limit\u00e9 et chacun d\u2019entre eux fait l\u2019objet d\u2019un suivi individuel qui s\u2019exerce de la signature de tout nouveau bail o\u00f9 tous les candidats locataires sont examin\u00e9s quant \u00e0 leur stabilit\u00e9 et leur solvabilit\u00e9 financi\u00e8re et tout au long du d\u00e9roulement du bail quant \u00e0 la ponctualit\u00e9 des encaissements.
2.7.Actifs financiers
La norme IFRS 9, applicable depuis 1er\u00a0janvier 2018, d\u00e9finit la classification, la comptabilisation et l\u2019\u00e9valuation des actifs et passifs financiers.
2.7.1.Classification
Les Cat\u00e9gories d\u2019actifs financiers s\u2019\u00e9tablissent selon le mod\u00e8le \u00e9conomique que suit l\u2019entreprise pour la gestion des actifs financiers et selon les caract\u00e9ristiques des flux de tr\u00e9sorerie contractuels de l\u2019actif financier, et sont\u00a0:
-les actifs financiers au co\u00fbt amorti,
-les actifs financiers \u00e9valu\u00e9s \u00e0 la juste valeur par le biais d\u2019autres \u00e9l\u00e9ments du r\u00e9sultat global (OCI),
-les actifs financiers \u00e9valu\u00e9s \u00e0 la juste valeur par le biais du r\u00e9sultat net.
2.7.2.Mode d\u2019\u00e9valuation
Un actif financier doit \u00eatre \u00e9valu\u00e9 au co\u00fbt amorti si deux conditions sont r\u00e9unies\u00a0:
-Sa d\u00e9tention s\u2019inscrit dans un mod\u00e8le \u00e9conomique dont l\u2019objectif est de d\u00e9tenir des actifs financiers afin d\u2019en percevoir les flux de tr\u00e9sorerie contractuels.
-Les conditions contractuelles de sa d\u00e9tention, donnent lieu, \u00e0 des dates sp\u00e9cifi\u00e9es, \u00e0 des flux de tr\u00e9sorerie qui correspondent uniquement \u00e0 des remboursements de principal et \u00e0 des versements d\u2019int\u00e9r\u00eats sur le principal restant d\u00fb.
Un actif financier doit \u00eatre \u00e9valu\u00e9 \u00e0 la juste valeur par le biais des autres \u00e9l\u00e9ments du r\u00e9sultat global \u00e0 la double condition\u00a0:
-Sa d\u00e9tention s\u2019inscrit dans un mod\u00e8le \u00e9conomique dont l\u2019objectif est atteint \u00e0 la fois par la perception de flux de tr\u00e9sorerie contractuels et par la vente d\u2019actifs financiers.
-Les conditions contractuelles de sa d\u00e9tention, donnent lieu, \u00e0 des dates sp\u00e9cifi\u00e9es, \u00e0 des flux de tr\u00e9sorerie qui correspondent uniquement \u00e0 des remboursements de principal et \u00e0 des versements d\u2019int\u00e9r\u00eats sur le principal restant d\u00fb.
Un actif financier doit \u00eatre \u00e9valu\u00e9 \u00e0 la juste valeur par le biais du r\u00e9sultat net, s\u2019il ne rel\u00e8ve pas des deux cat\u00e9gories pr\u00e9c\u00e9dentes.
Par ailleurs, lors de sa comptabilisation initiale, l\u2019entit\u00e9 peut d\u00e9signer de mani\u00e8re irr\u00e9vocable un actif financier qui autrement remplirait les conditions pour \u00eatre \u00e9valu\u00e9s au co\u00fbt amorti ou \u00e0 la juste valeur par le biais des autres \u00e9l\u00e9ments du r\u00e9sultat global, comme \u00e9tant \u00e9valu\u00e9 \u00e0 la juste valeur par le biais du r\u00e9sultat net, si cette d\u00e9signation \u00e9limine ou r\u00e9duit significativement une non concordance comptable qui serait autrement survenue.
Les instruments de capitaux propres d\u00e9tenus (actions) sont toujours \u00e9valu\u00e9s \u00e0 la juste valeur par r\u00e9sultat, \u00e0 l\u2019exception de ceux qui ne sont pas d\u00e9tenus \u00e0 des fins de transaction qui peuvent sur option lors de leur comptabilisation initiale et de fa\u00e7on irr\u00e9vocable \u00eatre \u00e9valu\u00e9s \u00e0 la juste valeur en contrepartie des autres \u00e9l\u00e9ments de r\u00e9sultat global.
2.7.3.Comptabilisations ult\u00e9rieures
| \n Actifs financiers au co\u00fbt amorti | \n\n Les produits d\u2019int\u00e9r\u00eats, les profits et pertes de change et les d\u00e9pr\u00e9ciations sont comptabilis\u00e9s en r\u00e9sultat. Les profits et pertes issus de la d\u00e9comptabilisation des actifs sont enregistr\u00e9s en r\u00e9sultat | \n
|---|---|
| \n Instruments de dette \u00e0 la juste valeur par le biais des autres \u00e9l\u00e9ments du r\u00e9sultat global | \n\n Les produits d\u2019int\u00e9r\u00eats, les profits et pertes de change et les d\u00e9pr\u00e9ciations sont comptabilis\u00e9s en r\u00e9sultat. Les autres profits et pertes nets sont enregistr\u00e9s dans les autres \u00e9l\u00e9ments du r\u00e9sultat global. Lors de la d\u00e9comptabilisation, les profits et pertes cumul\u00e9s en autres \u00e9l\u00e9ments du r\u00e9sultat global sont reclass\u00e9s en r\u00e9sultat. | \n
| \n Instruments de capitaux propres \u00e0 la juste valeur par le biais des autres \u00e9l\u00e9ments du r\u00e9sultat global | \n\n Les dividendes sont comptabilis\u00e9s en produit dans le r\u00e9sultat sauf si ils repr\u00e9sentent un remboursement du co\u00fbt de l\u2019investissement. Les autres profits et pertes sont comptabilis\u00e9s en autres \u00e9l\u00e9ments du r\u00e9sultat global et ne sont jamais recycl\u00e9s en r\u00e9sultat | \n
| \n Actifs financiers \u00e0 la juste valeur par le biais du compte de r\u00e9sultat | \n\n Les profits et pertes nets, y compris les int\u00e9r\u00eats ou dividendes per\u00e7us, sont comptabilis\u00e9s en r\u00e9sultat | \n
2.7.4.D\u00e9pr\u00e9ciation d\u2019actifs financiers
Le mod\u00e8le de d\u00e9pr\u00e9ciation, bas\u00e9e sur les pertes attendues.
La norme IFRS 9 d\u00e9finit une m\u00e9thode simplifi\u00e9e pour les cr\u00e9ances commerciales et les cr\u00e9ances locatives qui est retenue par notre groupe.
Suivant cette m\u00e9thode, le risque de cr\u00e9dit est \u00e9valu\u00e9 au montant des pertes de cr\u00e9dit attendues sur la dur\u00e9e de vie de la cr\u00e9ance client ou de la cr\u00e9ance locative.
\u00c0 d\u00e9faut d\u2019informations prospectives raisonnables et justifiables sans devoir engager des co\u00fbts et des efforts excessifs, le groupe utilise les informations sur les comptes en souffrance pour d\u00e9terminer les augmentations importantes du risque de cr\u00e9dit.
Aussi le groupe s\u2019appuie sur la matrice suivante pour d\u00e9terminer les pertes de cr\u00e9dit en fonction du temps depuis lequel la cr\u00e9ance est en souffrance.
| \n Dur\u00e9e de la souffrance | \n\n Taux de d\u00e9pr\u00e9ciation | \n
|---|---|
| \n Inf\u00e9rieur \u00e0 90 jours | \n\n 0\u00a0% | \n
| \n Sup\u00e9rieur \u00e0 90 jours | \n\n 100\u00a0% sauf exceptions en fonction d\u2019informations justifiables | \n
L\u2019exp\u00e9rience montre qu\u2019en de\u00e7\u00e0 de 90 jours de retard dans le r\u00e8glement de la cr\u00e9ance, aucun risque de cr\u00e9dit n\u2019existe en raison de l\u2019existence d\u2019un d\u00e9p\u00f4t de garantie couvrant g\u00e9n\u00e9ralement 3 mois de loyers ou d\u2019une garantie par signature d\u2019une solvabilit\u00e9 incontestable (cet argument \u00e9carte la pr\u00e9somption r\u00e9futable, d\u00e9finie par la norme, d\u2019une augmentation importante du risque de cr\u00e9dit d\u00e8s le d\u00e9lai de 30 jours de souffrance de la cr\u00e9ance)\u00a0; au-del\u00e0 de 90 jours, une grave alt\u00e9ration du cr\u00e9dit attendue est av\u00e9r\u00e9e sauf pour des exceptions relevant de situations particuli\u00e8res document\u00e9es (par exemple retenue de garantie de 6 mois de loyers, garantie particuli\u00e8re, analyse approfondie de la situation financi\u00e8re du d\u00e9biteur).
Une grille d\u2019analyse plus fine n\u00e9cessiterait un panel de clients plus large, qui autoriserait la d\u00e9finition de classes de risque de cr\u00e9dit en fonction de caract\u00e9ristiques propres.
Or le nombre de locataires est limit\u00e9 et chacun d\u2019entre eux fait l\u2019objet d\u2019un suivi individuel qui s\u2019exerce de la signature de tout nouveau bail o\u00f9 tous les candidats locataires sont examin\u00e9s quant \u00e0 leur stabilit\u00e9 et leur solvabilit\u00e9 financi\u00e8re et tout au long du d\u00e9roulement du bail quant \u00e0 la ponctualit\u00e9 des encaissements.
2.7.2.Mode d\u2019\u00e9valuation
Un actif financier doit \u00eatre \u00e9valu\u00e9 au co\u00fbt amorti si deux conditions sont r\u00e9unies\u00a0:
-Sa d\u00e9tention s\u2019inscrit dans un mod\u00e8le \u00e9conomique dont l\u2019objectif est de d\u00e9tenir des actifs financiers afin d\u2019en percevoir les flux de tr\u00e9sorerie contractuels.
-Les conditions contractuelles de sa d\u00e9tention, donnent lieu, \u00e0 des dates sp\u00e9cifi\u00e9es, \u00e0 des flux de tr\u00e9sorerie qui correspondent uniquement \u00e0 des remboursements de principal et \u00e0 des versements d\u2019int\u00e9r\u00eats sur le principal restant d\u00fb.
Un actif financier doit \u00eatre \u00e9valu\u00e9 \u00e0 la juste valeur par le biais des autres \u00e9l\u00e9ments du r\u00e9sultat global \u00e0 la double condition\u00a0:
-Sa d\u00e9tention s\u2019inscrit dans un mod\u00e8le \u00e9conomique dont l\u2019objectif est atteint \u00e0 la fois par la perception de flux de tr\u00e9sorerie contractuels et par la vente d\u2019actifs financiers.
-Les conditions contractuelles de sa d\u00e9tention, donnent lieu, \u00e0 des dates sp\u00e9cifi\u00e9es, \u00e0 des flux de tr\u00e9sorerie qui correspondent uniquement \u00e0 des remboursements de principal et \u00e0 des versements d\u2019int\u00e9r\u00eats sur le principal restant d\u00fb.
Un actif financier doit \u00eatre \u00e9valu\u00e9 \u00e0 la juste valeur par le biais du r\u00e9sultat net, s\u2019il ne rel\u00e8ve pas des deux cat\u00e9gories pr\u00e9c\u00e9dentes.
Par ailleurs, lors de sa comptabilisation initiale, l\u2019entit\u00e9 peut d\u00e9signer de mani\u00e8re irr\u00e9vocable un actif financier qui autrement remplirait les conditions pour \u00eatre \u00e9valu\u00e9s au co\u00fbt amorti ou \u00e0 la juste valeur par le biais des autres \u00e9l\u00e9ments du r\u00e9sultat global, comme \u00e9tant \u00e9valu\u00e9 \u00e0 la juste valeur par le biais du r\u00e9sultat net, si cette d\u00e9signation \u00e9limine ou r\u00e9duit significativement une non concordance comptable qui serait autrement survenue.
Les instruments de capitaux propres d\u00e9tenus (actions) sont toujours \u00e9valu\u00e9s \u00e0 la juste valeur par r\u00e9sultat, \u00e0 l\u2019exception de ceux qui ne sont pas d\u00e9tenus \u00e0 des fins de transaction qui peuvent sur option lors de leur comptabilisation initiale et de fa\u00e7on irr\u00e9vocable \u00eatre \u00e9valu\u00e9s \u00e0 la juste valeur en contrepartie des autres \u00e9l\u00e9ments de r\u00e9sultat global.
2.7.4.D\u00e9pr\u00e9ciation d\u2019actifs financiers
Le mod\u00e8le de d\u00e9pr\u00e9ciation, bas\u00e9e sur les pertes attendues.
La norme IFRS 9 d\u00e9finit une m\u00e9thode simplifi\u00e9e pour les cr\u00e9ances commerciales et les cr\u00e9ances locatives qui est retenue par notre groupe.
Suivant cette m\u00e9thode, le risque de cr\u00e9dit est \u00e9valu\u00e9 au montant des pertes de cr\u00e9dit attendues sur la dur\u00e9e de vie de la cr\u00e9ance client ou de la cr\u00e9ance locative.
\u00c0 d\u00e9faut d\u2019informations prospectives raisonnables et justifiables sans devoir engager des co\u00fbts et des efforts excessifs, le groupe utilise les informations sur les comptes en souffrance pour d\u00e9terminer les augmentations importantes du risque de cr\u00e9dit.
Aussi le groupe s\u2019appuie sur la matrice suivante pour d\u00e9terminer les pertes de cr\u00e9dit en fonction du temps depuis lequel la cr\u00e9ance est en souffrance.
| \n Dur\u00e9e de la souffrance | \n\n Taux de d\u00e9pr\u00e9ciation | \n
|---|---|
| \n Inf\u00e9rieur \u00e0 90 jours | \n\n 0\u00a0% | \n
| \n Sup\u00e9rieur \u00e0 90 jours | \n\n 100\u00a0% sauf exceptions en fonction d\u2019informations justifiables | \n
L\u2019exp\u00e9rience montre qu\u2019en de\u00e7\u00e0 de 90 jours de retard dans le r\u00e8glement de la cr\u00e9ance, aucun risque de cr\u00e9dit n\u2019existe en raison de l\u2019existence d\u2019un d\u00e9p\u00f4t de garantie couvrant g\u00e9n\u00e9ralement 3 mois de loyers ou d\u2019une garantie par signature d\u2019une solvabilit\u00e9 incontestable (cet argument \u00e9carte la pr\u00e9somption r\u00e9futable, d\u00e9finie par la norme, d\u2019une augmentation importante du risque de cr\u00e9dit d\u00e8s le d\u00e9lai de 30 jours de souffrance de la cr\u00e9ance)\u00a0; au-del\u00e0 de 90 jours, une grave alt\u00e9ration du cr\u00e9dit attendue est av\u00e9r\u00e9e sauf pour des exceptions relevant de situations particuli\u00e8res document\u00e9es (par exemple retenue de garantie de 6 mois de loyers, garantie particuli\u00e8re, analyse approfondie de la situation financi\u00e8re du d\u00e9biteur).
Une grille d\u2019analyse plus fine n\u00e9cessiterait un panel de clients plus large, qui autoriserait la d\u00e9finition de classes de risque de cr\u00e9dit en fonction de caract\u00e9ristiques propres.
Or le nombre de locataires est limit\u00e9 et chacun d\u2019entre eux fait l\u2019objet d\u2019un suivi individuel qui s\u2019exerce de la signature de tout nouveau bail o\u00f9 tous les candidats locataires sont examin\u00e9s quant \u00e0 leur stabilit\u00e9 et leur solvabilit\u00e9 financi\u00e8re et tout au long du d\u00e9roulement du bail quant \u00e0 la ponctualit\u00e9 des encaissements.
2.7.2.Mode d\u2019\u00e9valuation
Un actif financier doit \u00eatre \u00e9valu\u00e9 au co\u00fbt amorti si deux conditions sont r\u00e9unies\u00a0:
-Sa d\u00e9tention s\u2019inscrit dans un mod\u00e8le \u00e9conomique dont l\u2019objectif est de d\u00e9tenir des actifs financiers afin d\u2019en percevoir les flux de tr\u00e9sorerie contractuels.
-Les conditions contractuelles de sa d\u00e9tention, donnent lieu, \u00e0 des dates sp\u00e9cifi\u00e9es, \u00e0 des flux de tr\u00e9sorerie qui correspondent uniquement \u00e0 des remboursements de principal et \u00e0 des versements d\u2019int\u00e9r\u00eats sur le principal restant d\u00fb.
Un actif financier doit \u00eatre \u00e9valu\u00e9 \u00e0 la juste valeur par le biais des autres \u00e9l\u00e9ments du r\u00e9sultat global \u00e0 la double condition\u00a0:
-Sa d\u00e9tention s\u2019inscrit dans un mod\u00e8le \u00e9conomique dont l\u2019objectif est atteint \u00e0 la fois par la perception de flux de tr\u00e9sorerie contractuels et par la vente d\u2019actifs financiers.
-Les conditions contractuelles de sa d\u00e9tention, donnent lieu, \u00e0 des dates sp\u00e9cifi\u00e9es, \u00e0 des flux de tr\u00e9sorerie qui correspondent uniquement \u00e0 des remboursements de principal et \u00e0 des versements d\u2019int\u00e9r\u00eats sur le principal restant d\u00fb.
Un actif financier doit \u00eatre \u00e9valu\u00e9 \u00e0 la juste valeur par le biais du r\u00e9sultat net, s\u2019il ne rel\u00e8ve pas des deux cat\u00e9gories pr\u00e9c\u00e9dentes.
Par ailleurs, lors de sa comptabilisation initiale, l\u2019entit\u00e9 peut d\u00e9signer de mani\u00e8re irr\u00e9vocable un actif financier qui autrement remplirait les conditions pour \u00eatre \u00e9valu\u00e9s au co\u00fbt amorti ou \u00e0 la juste valeur par le biais des autres \u00e9l\u00e9ments du r\u00e9sultat global, comme \u00e9tant \u00e9valu\u00e9 \u00e0 la juste valeur par le biais du r\u00e9sultat net, si cette d\u00e9signation \u00e9limine ou r\u00e9duit significativement une non concordance comptable qui serait autrement survenue.
Les instruments de capitaux propres d\u00e9tenus (actions) sont toujours \u00e9valu\u00e9s \u00e0 la juste valeur par r\u00e9sultat, \u00e0 l\u2019exception de ceux qui ne sont pas d\u00e9tenus \u00e0 des fins de transaction qui peuvent sur option lors de leur comptabilisation initiale et de fa\u00e7on irr\u00e9vocable \u00eatre \u00e9valu\u00e9s \u00e0 la juste valeur en contrepartie des autres \u00e9l\u00e9ments de r\u00e9sultat global.
2.7.4.D\u00e9pr\u00e9ciation d\u2019actifs financiers
Le mod\u00e8le de d\u00e9pr\u00e9ciation, bas\u00e9e sur les pertes attendues.
La norme IFRS 9 d\u00e9finit une m\u00e9thode simplifi\u00e9e pour les cr\u00e9ances commerciales et les cr\u00e9ances locatives qui est retenue par notre groupe.
Suivant cette m\u00e9thode, le risque de cr\u00e9dit est \u00e9valu\u00e9 au montant des pertes de cr\u00e9dit attendues sur la dur\u00e9e de vie de la cr\u00e9ance client ou de la cr\u00e9ance locative.
\u00c0 d\u00e9faut d\u2019informations prospectives raisonnables et justifiables sans devoir engager des co\u00fbts et des efforts excessifs, le groupe utilise les informations sur les comptes en souffrance pour d\u00e9terminer les augmentations importantes du risque de cr\u00e9dit.
Aussi le groupe s\u2019appuie sur la matrice suivante pour d\u00e9terminer les pertes de cr\u00e9dit en fonction du temps depuis lequel la cr\u00e9ance est en souffrance.
| \n Dur\u00e9e de la souffrance | \n\n Taux de d\u00e9pr\u00e9ciation | \n
|---|---|
| \n Inf\u00e9rieur \u00e0 90 jours | \n\n 0\u00a0% | \n
| \n Sup\u00e9rieur \u00e0 90 jours | \n\n 100\u00a0% sauf exceptions en fonction d\u2019informations justifiables | \n
L\u2019exp\u00e9rience montre qu\u2019en de\u00e7\u00e0 de 90 jours de retard dans le r\u00e8glement de la cr\u00e9ance, aucun risque de cr\u00e9dit n\u2019existe en raison de l\u2019existence d\u2019un d\u00e9p\u00f4t de garantie couvrant g\u00e9n\u00e9ralement 3 mois de loyers ou d\u2019une garantie par signature d\u2019une solvabilit\u00e9 incontestable (cet argument \u00e9carte la pr\u00e9somption r\u00e9futable, d\u00e9finie par la norme, d\u2019une augmentation importante du risque de cr\u00e9dit d\u00e8s le d\u00e9lai de 30 jours de souffrance de la cr\u00e9ance)\u00a0; au-del\u00e0 de 90 jours, une grave alt\u00e9ration du cr\u00e9dit attendue est av\u00e9r\u00e9e sauf pour des exceptions relevant de situations particuli\u00e8res document\u00e9es (par exemple retenue de garantie de 6 mois de loyers, garantie particuli\u00e8re, analyse approfondie de la situation financi\u00e8re du d\u00e9biteur).
Une grille d\u2019analyse plus fine n\u00e9cessiterait un panel de clients plus large, qui autoriserait la d\u00e9finition de classes de risque de cr\u00e9dit en fonction de caract\u00e9ristiques propres.
Or le nombre de locataires est limit\u00e9 et chacun d\u2019entre eux fait l\u2019objet d\u2019un suivi individuel qui s\u2019exerce de la signature de tout nouveau bail o\u00f9 tous les candidats locataires sont examin\u00e9s quant \u00e0 leur stabilit\u00e9 et leur solvabilit\u00e9 financi\u00e8re et tout au long du d\u00e9roulement du bail quant \u00e0 la ponctualit\u00e9 des encaissements.
Etat des cr\u00e9ances au 31\u00a0d\u00e9cembre 2024
| \n \n | \n\n Actifs \u00e9chus \u00e0 la date de cl\u00f4ture | \n\n Actifs d\u00e9pr\u00e9ci\u00e9s Total | \n\n Actifs ni d\u00e9pr\u00e9ci\u00e9s ni \u00e9chus Total | \n\n Total | \n|||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| \n Valeur brute (en milliers d\u2019euros) | \n\n 0-6 mois | \n\n 6-12 mois | \n\n +12 mois | \n\n Total | \n|||
| \n Cr\u00e9ances clients | \n\n 31 | \n\n - | \n\n 34 | \n\n 65 | \n\n 2\u00a0408 | \n\n 44 | \n\n 2 517 | \n
| \n Autres cr\u00e9ances | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n \n | \n\n 972 | \n\n 972 | \n
| \n Total | \n\n 31 | \n\n - | \n\n 34 | \n\n 65 | \n\n 2 408 | \n\n 1 016 | \n\n 3 489 | \n
Le bail fait l\u2019objet d\u2019un d\u00e9p\u00f4t de garantie fix\u00e9 \u00e0 trois mois de loyers hors charges, limitant le risque d\u2019irr\u00e9couvrabilit\u00e9 des cr\u00e9ances de loyers.
La Soci\u00e9t\u00e9 a proc\u00e9d\u00e9 \u00e0 une revue sp\u00e9cifique de son risque de liquidit\u00e9 et elle consid\u00e8re \u00eatre en mesure de faire face \u00e0 ses \u00e9ch\u00e9ances \u00e0 venir.
2.7.2.Mode d\u2019\u00e9valuation
Un actif financier doit \u00eatre \u00e9valu\u00e9 au co\u00fbt amorti si deux conditions sont r\u00e9unies\u00a0:
-Sa d\u00e9tention s\u2019inscrit dans un mod\u00e8le \u00e9conomique dont l\u2019objectif est de d\u00e9tenir des actifs financiers afin d\u2019en percevoir les flux de tr\u00e9sorerie contractuels.
-Les conditions contractuelles de sa d\u00e9tention, donnent lieu, \u00e0 des dates sp\u00e9cifi\u00e9es, \u00e0 des flux de tr\u00e9sorerie qui correspondent uniquement \u00e0 des remboursements de principal et \u00e0 des versements d\u2019int\u00e9r\u00eats sur le principal restant d\u00fb.
Un actif financier doit \u00eatre \u00e9valu\u00e9 \u00e0 la juste valeur par le biais des autres \u00e9l\u00e9ments du r\u00e9sultat global \u00e0 la double condition\u00a0:
-Sa d\u00e9tention s\u2019inscrit dans un mod\u00e8le \u00e9conomique dont l\u2019objectif est atteint \u00e0 la fois par la perception de flux de tr\u00e9sorerie contractuels et par la vente d\u2019actifs financiers.
-Les conditions contractuelles de sa d\u00e9tention, donnent lieu, \u00e0 des dates sp\u00e9cifi\u00e9es, \u00e0 des flux de tr\u00e9sorerie qui correspondent uniquement \u00e0 des remboursements de principal et \u00e0 des versements d\u2019int\u00e9r\u00eats sur le principal restant d\u00fb.
Un actif financier doit \u00eatre \u00e9valu\u00e9 \u00e0 la juste valeur par le biais du r\u00e9sultat net, s\u2019il ne rel\u00e8ve pas des deux cat\u00e9gories pr\u00e9c\u00e9dentes.
Par ailleurs, lors de sa comptabilisation initiale, l\u2019entit\u00e9 peut d\u00e9signer de mani\u00e8re irr\u00e9vocable un actif financier qui autrement remplirait les conditions pour \u00eatre \u00e9valu\u00e9s au co\u00fbt amorti ou \u00e0 la juste valeur par le biais des autres \u00e9l\u00e9ments du r\u00e9sultat global, comme \u00e9tant \u00e9valu\u00e9 \u00e0 la juste valeur par le biais du r\u00e9sultat net, si cette d\u00e9signation \u00e9limine ou r\u00e9duit significativement une non concordance comptable qui serait autrement survenue.
Les instruments de capitaux propres d\u00e9tenus (actions) sont toujours \u00e9valu\u00e9s \u00e0 la juste valeur par r\u00e9sultat, \u00e0 l\u2019exception de ceux qui ne sont pas d\u00e9tenus \u00e0 des fins de transaction qui peuvent sur option lors de leur comptabilisation initiale et de fa\u00e7on irr\u00e9vocable \u00eatre \u00e9valu\u00e9s \u00e0 la juste valeur en contrepartie des autres \u00e9l\u00e9ments de r\u00e9sultat global.
2.7.4.D\u00e9pr\u00e9ciation d\u2019actifs financiers
Le mod\u00e8le de d\u00e9pr\u00e9ciation, bas\u00e9e sur les pertes attendues.
La norme IFRS 9 d\u00e9finit une m\u00e9thode simplifi\u00e9e pour les cr\u00e9ances commerciales et les cr\u00e9ances locatives qui est retenue par notre groupe.
Suivant cette m\u00e9thode, le risque de cr\u00e9dit est \u00e9valu\u00e9 au montant des pertes de cr\u00e9dit attendues sur la dur\u00e9e de vie de la cr\u00e9ance client ou de la cr\u00e9ance locative.
\u00c0 d\u00e9faut d\u2019informations prospectives raisonnables et justifiables sans devoir engager des co\u00fbts et des efforts excessifs, le groupe utilise les informations sur les comptes en souffrance pour d\u00e9terminer les augmentations importantes du risque de cr\u00e9dit.
Aussi le groupe s\u2019appuie sur la matrice suivante pour d\u00e9terminer les pertes de cr\u00e9dit en fonction du temps depuis lequel la cr\u00e9ance est en souffrance.
| \n Dur\u00e9e de la souffrance | \n\n Taux de d\u00e9pr\u00e9ciation | \n
|---|---|
| \n Inf\u00e9rieur \u00e0 90 jours | \n\n 0\u00a0% | \n
| \n Sup\u00e9rieur \u00e0 90 jours | \n\n 100\u00a0% sauf exceptions en fonction d\u2019informations justifiables | \n
L\u2019exp\u00e9rience montre qu\u2019en de\u00e7\u00e0 de 90 jours de retard dans le r\u00e8glement de la cr\u00e9ance, aucun risque de cr\u00e9dit n\u2019existe en raison de l\u2019existence d\u2019un d\u00e9p\u00f4t de garantie couvrant g\u00e9n\u00e9ralement 3 mois de loyers ou d\u2019une garantie par signature d\u2019une solvabilit\u00e9 incontestable (cet argument \u00e9carte la pr\u00e9somption r\u00e9futable, d\u00e9finie par la norme, d\u2019une augmentation importante du risque de cr\u00e9dit d\u00e8s le d\u00e9lai de 30 jours de souffrance de la cr\u00e9ance)\u00a0; au-del\u00e0 de 90 jours, une grave alt\u00e9ration du cr\u00e9dit attendue est av\u00e9r\u00e9e sauf pour des exceptions relevant de situations particuli\u00e8res document\u00e9es (par exemple retenue de garantie de 6 mois de loyers, garantie particuli\u00e8re, analyse approfondie de la situation financi\u00e8re du d\u00e9biteur).
Une grille d\u2019analyse plus fine n\u00e9cessiterait un panel de clients plus large, qui autoriserait la d\u00e9finition de classes de risque de cr\u00e9dit en fonction de caract\u00e9ristiques propres.
Or le nombre de locataires est limit\u00e9 et chacun d\u2019entre eux fait l\u2019objet d\u2019un suivi individuel qui s\u2019exerce de la signature de tout nouveau bail o\u00f9 tous les candidats locataires sont examin\u00e9s quant \u00e0 leur stabilit\u00e9 et leur solvabilit\u00e9 financi\u00e8re et tout au long du d\u00e9roulement du bail quant \u00e0 la ponctualit\u00e9 des encaissements.
2.7.2.Mode d\u2019\u00e9valuation
Un actif financier doit \u00eatre \u00e9valu\u00e9 au co\u00fbt amorti si deux conditions sont r\u00e9unies\u00a0:
-Sa d\u00e9tention s\u2019inscrit dans un mod\u00e8le \u00e9conomique dont l\u2019objectif est de d\u00e9tenir des actifs financiers afin d\u2019en percevoir les flux de tr\u00e9sorerie contractuels.
-Les conditions contractuelles de sa d\u00e9tention, donnent lieu, \u00e0 des dates sp\u00e9cifi\u00e9es, \u00e0 des flux de tr\u00e9sorerie qui correspondent uniquement \u00e0 des remboursements de principal et \u00e0 des versements d\u2019int\u00e9r\u00eats sur le principal restant d\u00fb.
Un actif financier doit \u00eatre \u00e9valu\u00e9 \u00e0 la juste valeur par le biais des autres \u00e9l\u00e9ments du r\u00e9sultat global \u00e0 la double condition\u00a0:
-Sa d\u00e9tention s\u2019inscrit dans un mod\u00e8le \u00e9conomique dont l\u2019objectif est atteint \u00e0 la fois par la perception de flux de tr\u00e9sorerie contractuels et par la vente d\u2019actifs financiers.
-Les conditions contractuelles de sa d\u00e9tention, donnent lieu, \u00e0 des dates sp\u00e9cifi\u00e9es, \u00e0 des flux de tr\u00e9sorerie qui correspondent uniquement \u00e0 des remboursements de principal et \u00e0 des versements d\u2019int\u00e9r\u00eats sur le principal restant d\u00fb.
Un actif financier doit \u00eatre \u00e9valu\u00e9 \u00e0 la juste valeur par le biais du r\u00e9sultat net, s\u2019il ne rel\u00e8ve pas des deux cat\u00e9gories pr\u00e9c\u00e9dentes.
Par ailleurs, lors de sa comptabilisation initiale, l\u2019entit\u00e9 peut d\u00e9signer de mani\u00e8re irr\u00e9vocable un actif financier qui autrement remplirait les conditions pour \u00eatre \u00e9valu\u00e9s au co\u00fbt amorti ou \u00e0 la juste valeur par le biais des autres \u00e9l\u00e9ments du r\u00e9sultat global, comme \u00e9tant \u00e9valu\u00e9 \u00e0 la juste valeur par le biais du r\u00e9sultat net, si cette d\u00e9signation \u00e9limine ou r\u00e9duit significativement une non concordance comptable qui serait autrement survenue.
Les instruments de capitaux propres d\u00e9tenus (actions) sont toujours \u00e9valu\u00e9s \u00e0 la juste valeur par r\u00e9sultat, \u00e0 l\u2019exception de ceux qui ne sont pas d\u00e9tenus \u00e0 des fins de transaction qui peuvent sur option lors de leur comptabilisation initiale et de fa\u00e7on irr\u00e9vocable \u00eatre \u00e9valu\u00e9s \u00e0 la juste valeur en contrepartie des autres \u00e9l\u00e9ments de r\u00e9sultat global.
2.7.4.D\u00e9pr\u00e9ciation d\u2019actifs financiers
Le mod\u00e8le de d\u00e9pr\u00e9ciation, bas\u00e9e sur les pertes attendues.
La norme IFRS 9 d\u00e9finit une m\u00e9thode simplifi\u00e9e pour les cr\u00e9ances commerciales et les cr\u00e9ances locatives qui est retenue par notre groupe.
Suivant cette m\u00e9thode, le risque de cr\u00e9dit est \u00e9valu\u00e9 au montant des pertes de cr\u00e9dit attendues sur la dur\u00e9e de vie de la cr\u00e9ance client ou de la cr\u00e9ance locative.
\u00c0 d\u00e9faut d\u2019informations prospectives raisonnables et justifiables sans devoir engager des co\u00fbts et des efforts excessifs, le groupe utilise les informations sur les comptes en souffrance pour d\u00e9terminer les augmentations importantes du risque de cr\u00e9dit.
Aussi le groupe s\u2019appuie sur la matrice suivante pour d\u00e9terminer les pertes de cr\u00e9dit en fonction du temps depuis lequel la cr\u00e9ance est en souffrance.
| \n Dur\u00e9e de la souffrance | \n\n Taux de d\u00e9pr\u00e9ciation | \n
|---|---|
| \n Inf\u00e9rieur \u00e0 90 jours | \n\n 0\u00a0% | \n
| \n Sup\u00e9rieur \u00e0 90 jours | \n\n 100\u00a0% sauf exceptions en fonction d\u2019informations justifiables | \n
L\u2019exp\u00e9rience montre qu\u2019en de\u00e7\u00e0 de 90 jours de retard dans le r\u00e8glement de la cr\u00e9ance, aucun risque de cr\u00e9dit n\u2019existe en raison de l\u2019existence d\u2019un d\u00e9p\u00f4t de garantie couvrant g\u00e9n\u00e9ralement 3 mois de loyers ou d\u2019une garantie par signature d\u2019une solvabilit\u00e9 incontestable (cet argument \u00e9carte la pr\u00e9somption r\u00e9futable, d\u00e9finie par la norme, d\u2019une augmentation importante du risque de cr\u00e9dit d\u00e8s le d\u00e9lai de 30 jours de souffrance de la cr\u00e9ance)\u00a0; au-del\u00e0 de 90 jours, une grave alt\u00e9ration du cr\u00e9dit attendue est av\u00e9r\u00e9e sauf pour des exceptions relevant de situations particuli\u00e8res document\u00e9es (par exemple retenue de garantie de 6 mois de loyers, garantie particuli\u00e8re, analyse approfondie de la situation financi\u00e8re du d\u00e9biteur).
Une grille d\u2019analyse plus fine n\u00e9cessiterait un panel de clients plus large, qui autoriserait la d\u00e9finition de classes de risque de cr\u00e9dit en fonction de caract\u00e9ristiques propres.
Or le nombre de locataires est limit\u00e9 et chacun d\u2019entre eux fait l\u2019objet d\u2019un suivi individuel qui s\u2019exerce de la signature de tout nouveau bail o\u00f9 tous les candidats locataires sont examin\u00e9s quant \u00e0 leur stabilit\u00e9 et leur solvabilit\u00e9 financi\u00e8re et tout au long du d\u00e9roulement du bail quant \u00e0 la ponctualit\u00e9 des encaissements.
2.7.3.Comptabilisations ult\u00e9rieures
| \n Actifs financiers au co\u00fbt amorti | \n\n Les produits d\u2019int\u00e9r\u00eats, les profits et pertes de change et les d\u00e9pr\u00e9ciations sont comptabilis\u00e9s en r\u00e9sultat. Les profits et pertes issus de la d\u00e9comptabilisation des actifs sont enregistr\u00e9s en r\u00e9sultat | \n
|---|---|
| \n Instruments de dette \u00e0 la juste valeur par le biais des autres \u00e9l\u00e9ments du r\u00e9sultat global | \n\n Les produits d\u2019int\u00e9r\u00eats, les profits et pertes de change et les d\u00e9pr\u00e9ciations sont comptabilis\u00e9s en r\u00e9sultat. Les autres profits et pertes nets sont enregistr\u00e9s dans les autres \u00e9l\u00e9ments du r\u00e9sultat global. Lors de la d\u00e9comptabilisation, les profits et pertes cumul\u00e9s en autres \u00e9l\u00e9ments du r\u00e9sultat global sont reclass\u00e9s en r\u00e9sultat. | \n
| \n Instruments de capitaux propres \u00e0 la juste valeur par le biais des autres \u00e9l\u00e9ments du r\u00e9sultat global | \n\n Les dividendes sont comptabilis\u00e9s en produit dans le r\u00e9sultat sauf si ils repr\u00e9sentent un remboursement du co\u00fbt de l\u2019investissement. Les autres profits et pertes sont comptabilis\u00e9s en autres \u00e9l\u00e9ments du r\u00e9sultat global et ne sont jamais recycl\u00e9s en r\u00e9sultat | \n
| \n Actifs financiers \u00e0 la juste valeur par le biais du compte de r\u00e9sultat | \n\n Les profits et pertes nets, y compris les int\u00e9r\u00eats ou dividendes per\u00e7us, sont comptabilis\u00e9s en r\u00e9sultat | \n
Selon la norme IAS 37, une provision est comptabilis\u00e9e lorsque le Groupe a une obligation actuelle (juridique ou implicite) r\u00e9sultant d\u2019un \u00e9v\u00e8nement pass\u00e9, et qu\u2019il est probable qu\u2019une sortie de ressource sans contrepartie au moins \u00e9quivalente (au profit d\u2019un tiers) repr\u00e9sentative d\u2019avantages \u00e9conomiques sera n\u00e9cessaire pour \u00e9teindre l\u2019obligation et que le montant de l\u2019obligation peut \u00eatre estim\u00e9 de mani\u00e8re fiable. La provision est estim\u00e9e en prenant en consid\u00e9ration les hypoth\u00e8ses les plus probables \u00e0 la date de l\u2019arr\u00eat\u00e9 des comptes.
Si l\u2019effet de la valeur temps est significatif, la provision est actualis\u00e9e. Le taux d\u2019actualisation utilis\u00e9 pour d\u00e9terminer la valeur actualis\u00e9e refl\u00e8te les appr\u00e9ciations actuelles par le march\u00e9 de la valeur temps de l\u2019argent et les risques inh\u00e9rents \u00e0 l\u2019obligation. L\u2019augmentation de la provision r\u00e9sultant de l\u2019actualisation est comptabilis\u00e9e en charges financi\u00e8res.
Les passifs qui r\u00e9pondent aux d\u00e9finitions suivantes sont indiqu\u00e9s en annexe en tant que passifs \u00e9ventuels\u00a0:
-Une obligation potentielle r\u00e9sultant d\u2019\u00e9v\u00e9nements pass\u00e9s et dont l\u2019existence ne sera confirm\u00e9e que par la survenance d\u2019un ou de plusieurs \u00e9v\u00e9nements futurs incertains\u00a0et hors du contr\u00f4le de l\u2019entit\u00e9.
-Une obligation actuelle r\u00e9sultant d\u2019\u00e9v\u00e9nements pass\u00e9s mais qui n\u2019est pas comptabilis\u00e9e car il n\u2019est pas probable qu\u2019une sortie de ressources soit n\u00e9cessaire pour \u00e9teindre l\u2019obligation ou bien que le montant de l\u2019obligation ne puisse \u00eatre \u00e9valu\u00e9e avec une fiabilit\u00e9 suffisante.
4.5.Provisions pour risques et charges
Comme suite \u00e0 la r\u00e9ception d'une proposition de rectification de l'administration fiscale, relative au r\u00e9gime SIIC (cf. Note 9.2.1). La provision r\u00e9sulte de la somme des hypoth\u00e8ses pond\u00e9r\u00e9es par leur probabilit\u00e9 d'occurrence de sortie de ressources sans contrepartie au moins \u00e9quivalente. Cette provision est bas\u00e9e sur les propositions de rectification effectu\u00e9es par l'administration fiscale pour la p\u00e9riode 2018-2022, sur les axes de d\u00e9fense de la Soci\u00e9t\u00e9, et de ses cons\u00e9quences sur les r\u00e9sultats \u00e9coul\u00e9s depuis. La Soci\u00e9t\u00e9 a maintenu la provision de 180 K\u20ac, qui avait \u00e9t\u00e9 constat\u00e9e en 2023.
| \n (En milliers d\u2019euros) | \n\n 31/12/2023 | \n\n Dotation | \n\n Reprise | \n\n 31/12/2024 | \n
|---|---|---|---|---|
| \n Provisions pour risques et charges | \n\n 180 | \n\n - | \n\n - | \n\n 180 | \n
| \n Total | \n\n 180 | \n\n - | \n\n - | \n\n 180 | \n
9.2.Litiges et passifs \u00e9ventuels
9.2.1.Litiges fiscaux
Les litiges fiscaux du Groupe sont synth\u00e9tis\u00e9s ci-dessous\u00a0:
Situation au 31\u00a0d\u00e9cembre 2024 (en milliers d\u2019euros)
| \n Soci\u00e9t\u00e9 | \n\n Objet | \n\n Risques maximum | \n\n R\u00e8glements intervenus ant\u00e9rieurs \u00e0 2024 | \n\n R\u00e8glements intervenus en 2024 | \n\n Dettes au 31/12/2024 | \n\n Commentaires | \n
|---|---|---|---|---|---|---|
| \n ADC SIIC | \n\n Notification re\u00e7ue suite \u00e0 contr\u00f4le fiscal pour les ann\u00e9es 2018 \u00e0 2019 (p\u00e9riode contr\u00f4l\u00e9e) | \n\n 2\u202f963 | \n\n 0 | \n\n 0 | \n\n 0 | \n\n R\u00e9ponse aux observations re\u00e7ue le 29/05/2024 pour la p\u00e9riode 2018 \u00e0 2019 avec maintien des rectifications. | \n
| \n Notification re\u00e7ue pour les ann\u00e9es 2020 \u00e0 2022 (cons\u00e9quences du contr\u00f4le pour les ann\u00e9es post\u00e9rieures) | \n\n 315 | \n\n 0 | \n\n 0 | \n\n 0 | \n\n R\u00e9ponse aux observations re\u00e7ue le 22/04/2024 pour la p\u00e9riode 2020 \u00e0 2022 avec maintien des rectifications | \n|
| \n Total | \n\n \n | \n\n 3\u202f278 | \n\n 0 | \n\n 0 | \n\n 0 | \n\n \n | \n
9.2.1.1.Soci\u00e9t\u00e9 ADC SIIC
L\u2019\u00e9tablissement stable en France de la soci\u00e9t\u00e9 ALLIANCE DEVELOPPEMENT CAPITAL SIIC (ADC SIIC) a fait l\u2019objet, en France, d\u2019une v\u00e9rification de comptabilit\u00e9 portant sur les exercices 2017 \u00e0 2019.
Deux propositions de rectification ont \u00e9t\u00e9 re\u00e7ues le 30\u00a0ao\u00fbt 2023 par la soci\u00e9t\u00e9 ALLIANCE DEVELOPPEMENT SIIC (ADC SIIC), l\u2019une relative aux exercices 2018 et 2019 (exercices contr\u00f4l\u00e9s) et l\u2019autre aux exercices 2020 \u00e0 2022 (sur la base d\u2019un examen de dossier)
Le service v\u00e9rificateur a entendu remettre en cause le b\u00e9n\u00e9fice du r\u00e9gime des SIIC pour lequel la soci\u00e9t\u00e9 a opt\u00e9 en 2004 et a notifi\u00e9 des rectifications en mati\u00e8re d\u2019imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s remettant en cause l\u2019exon\u00e9ration d\u2019imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s des r\u00e9sultats fiscaux correspondants. A ce titre, il rejette l\u2019int\u00e9gralit\u00e9 des 1\u00a0421\u00a0K\u20ac de d\u00e9ficits fiscaux reportables existants au 1er\u00a0janvier 2018, et consid\u00e8re comme imposable au taux de droit commun la part du r\u00e9sultat \u00ab\u00a0SIIC\u00a0\u00bb de la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 compter de 2018.
Ces rectifications sont fermement contest\u00e9es tant sur le fond que sur le choix de la proc\u00e9dure retenue (proc\u00e9dure de r\u00e9pression des abus de droit) mais le service v\u00e9rificateur n\u2019a pas modifi\u00e9 sa position suite \u00e0 la pr\u00e9sentation des observations de la soci\u00e9t\u00e9 et, \u00e0 l\u2019issue du recours hi\u00e9rarchique (16 juillet 2024) et de l\u2019interlocution d\u00e9partementale (27\u00a0novembre 2024), a maintenu le 23 janvier 2025 l\u2019int\u00e9gralit\u00e9 des rectifications notifi\u00e9es.
Les cons\u00e9quences financi\u00e8res des rectifications pr\u00e9cit\u00e9es s\u2019\u00e9l\u00e8vent au titre des exercices 2018 \u00e0 2022 aux montants suivants\u00a0:
-1,8 M\u20ac en principal au titre de l\u2019imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s et de la contribution sociale additionnelle\u00a0;
-1,4 M\u20ac au titre de la majoration de 80\u00a0% pour abus de droit ;
-0,1 M\u20ac au titre des int\u00e9r\u00eats de retard.
Les rappels, majorations et int\u00e9r\u00eats de retard aff\u00e9rents aux exercices 2018 \u00e0 2022 ont \u00e9t\u00e9 mis en recouvrement le 13 mars 2025 pour un montant global de 3,3 M\u20ac. Ces rappels ont \u00e9t\u00e9 suivis d'une mise en demeure en date du 31\u00a0mars 2025.
Une r\u00e9clamation contentieuse a \u00e9t\u00e9 pr\u00e9sent\u00e9e \u00e0 l\u2019encontre de ces rappels le 22/04/2025 et la soci\u00e9t\u00e9 a sollicit\u00e9 le b\u00e9n\u00e9fice du sursis de paiement conform\u00e9ment aux dispositions de l\u2019article L 277 du Livre des Proc\u00e9dures Fiscales.
Ces impositions reposent sur des all\u00e9gations de l\u2019administration fiscale selon lesquelles l\u2019actionnaire majoritaire aurait indirectement d\u00e9tenu plus de 60\u00a0% du capital de la soci\u00e9t\u00e9 ADC SIIC entre 2011 et 2016, ce qui entra\u00eenerait la perte du r\u00e9gime fiscal des SIIC (Soci\u00e9t\u00e9s d'Investissement Immobilier Cot\u00e9es).
Pour m\u00e9moire, en 2004, la soci\u00e9t\u00e9 ADC SIIC a opt\u00e9 pour le r\u00e9gime SIIC, option reconnue comme r\u00e9guli\u00e8re et jamais remise en cause au fil des diff\u00e9rents contr\u00f4les de l\u2019administration fiscale.
Par la suite, le l\u00e9gislateur a introduit une condition stipulant que le capital ou les droits de vote d'une SIIC ne doivent pas \u00eatre d\u00e9tenus \u00e0 hauteur de 60\u00a0% ou plus par une ou plusieurs personnes agissant de concert. Cette condition devait \u00eatre respect\u00e9e \u00e0 partir du 1er janvier 2010 pour les soci\u00e9t\u00e9s ayant, comme ADC SIIC, opt\u00e9 pour le r\u00e9gime avant cette date.
Le service v\u00e9rificateur pr\u00e9tend, sur la base d\u2019une interpr\u00e9tation qui est enti\u00e8rement contest\u00e9e par la soci\u00e9t\u00e9, que l\u2019application de la notion de d\u00e9tention indirecte \u00e0 certains instruments financiers devrait conduire \u00e0 consid\u00e9rer que cette condition n'aurait pas \u00e9t\u00e9 respect\u00e9e pour les exercices entre 2011 et 2016.
Sur le fond, la soci\u00e9t\u00e9 conteste cette analyse en constatant qu\u2019elle repose sur une d\u00e9finition extensive de la notion de d\u00e9tention qui ne tient pas compte de tout droit de propri\u00e9t\u00e9 de l\u2019actionnaire majoritaire non plus que de l\u2019ind\u00e9pendance de son patrimoine et de celui d\u2019autres entit\u00e9s propri\u00e9taires des actions.
Au titre des exercices v\u00e9rifi\u00e9s, la soci\u00e9t\u00e9 a \u00e9galement fait valoir que l\u2019administration fiscale entendait se pr\u00e9valoir de l\u2019extension des d\u00e9lais de reprises pr\u00e9vue aux articles L 169 et L 188 A du Livre des Proc\u00e9dures Fiscales alors que les conditions d\u2019application des d\u00e9rogations sont consid\u00e9r\u00e9es comme non respect\u00e9es.
Pour l\u2019ensemble de ces motifs et contestations d\u00e9velopp\u00e9s ou \u00e0 d\u00e9velopper par la soci\u00e9t\u00e9 dans le cadre de la critique des rectifications notifi\u00e9es, il semble que le risque de devoir supporter d\u00e9finitivement les rappels d\u2019imposition sur le fondement de ces rectifications peut \u00eatre consid\u00e9r\u00e9 comme partiel\u00a0:
-tant sur le plan des principes et de l\u2019appr\u00e9ciation de la probabilit\u00e9 de voir l\u2019analyse de l\u2019administration prosp\u00e9rer\u00a0;
-que sur le plan du quantum des rappels d\u2019imposition et des motifs pouvant laisser esp\u00e9rer, m\u00eame en cas d\u2019issue d\u00e9favorable, une minoration de certaines des cons\u00e9quences financi\u00e8res notifi\u00e9es.
Aussi, la soci\u00e9t\u00e9 a proc\u00e9d\u00e9 \u00e0 l\u2019estimation des cons\u00e9quences, sur les exercices 2018 \u00e0 2024, de diff\u00e9rentes hypoth\u00e8ses selon l\u2019issue des discussions avec l\u2019administration fiscale ou d\u2019un \u00e9ventuel contentieux.
Ces hypoth\u00e8ses int\u00e8grent celle d\u2019un maintien de l\u2019ensemble des cons\u00e9quences financi\u00e8res comme celle de l\u2019abandon int\u00e9gral des rehaussements\u00a0; mais \u00e9galement des hypoth\u00e8ses r\u00e9sultant de plusieurs solutions m\u00e9dianes\u00a0: maintien dans le r\u00e9gime SIIC, abandon des p\u00e9nalit\u00e9s pour abus de droit et abandon des rehaussements relatifs aux exercices 2018 et 2019 en consid\u00e9ration des r\u00e8gles de prescription...
Il r\u00e9sulte de l'ensemble de ces \u00e9l\u00e9ments que la somme des hypoth\u00e8ses pond\u00e9r\u00e9es par leur probabilit\u00e9 d'occurrence de sortie de ressources sans contrepartie au moins \u00e9quivalente, est de 269\u00a0K\u20ac fin 2024.
Par ailleurs et pour l\u2019avenir, la soci\u00e9t\u00e9 doit tenir compte du fait que l\u2019option formul\u00e9e pour le r\u00e9gime des SIIC est en principe irr\u00e9vocable et a pour contrepartie des obligations de distributions qui, \u00e0 d\u00e9faut d\u2019\u00eatre respect\u00e9es, entra\u00eenerait la perte, d\u00e9finitive, du r\u00e9gime, pour les exercices concern\u00e9s.
En outre, la qualification des r\u00e9sultats fiscaux r\u00e9alis\u00e9s a \u00e9galement une incidence sur la qualification fiscale des dividendes r\u00e9partis par la soci\u00e9t\u00e9 et le r\u00e9gime d\u2019imposition des associ\u00e9s.
Pour l\u2019ensemble de ces motifs et compte tenu de la contestation par la soci\u00e9t\u00e9 des rehaussements notifi\u00e9s dans les conditions expos\u00e9es pr\u00e9c\u00e9demment, la soci\u00e9t\u00e9 a fait le choix de continuer \u00e0 appliquer le r\u00e9gime des SIIC \u00e0 titre conservatoire et ins\u00e9rant une mention expresse en ce sens dans ses d\u00e9clarations de r\u00e9sultats.
9.2.2.Litiges immobiliers
Tableau de synth\u00e8se des litiges immobiliers de l'exercice 2024
| \n Origine du litige | \n\n Date \u00e0 laquelle la proc\u00e9dure a \u00e9t\u00e9 initi\u00e9e | \n\n Partie demanderesse | \n\n Partie d\u00e9fenderesse | \n\n Nature de l'action | \n\n Impact financier attendu sur les 12 prochains mois | \n\n Derni\u00e8re Juridiction saisie | \n\n Prochaine \u00e9ch\u00e9ance | \n
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| \n Refus d'autorisation du bailleur aux travaux envisag\u00e9s par le locataire | \n\n Assignation d\u00e9livr\u00e9e le 5 avril 2019 | \n\n Mme de Barbuat de Maisonrouge | \n\n BASSANO DEVELOPPEMENT | \n\n Proc\u00e9dure en autorisation judiciaire de travaux | \n\n \n | \n\n Tribunal Judiciaire de Paris | \n\n Un jugement du 12 septembre 2024 a d\u00e9bout\u00e9 la Soci\u00e9t\u00e9 de ses demandes | \n
| \n Entrave \u00e0 l'exploitation normale, refus des demandes d'autorisation des travaux | \n\n Assignation d\u00e9livr\u00e9e le 31 octobre 2018 | \n\n H\u00f4tel Faubourg Champs Elys\u00e9es | \n\n BASSANO DEVELOPPEMENT | \n\n Proc\u00e9dure en indemnisation du locataire | \n\n \n | \n\n Cour de cassation | \n\n \n HFCE a form\u00e9 un pourvoi en cassation apr\u00e8s arr\u00eat du 1er f\u00e9vrier 2024. | \n
| \n Refus de renouvellement sans offre d'indemnit\u00e9 d'\u00e9viction | \n\n Assignation d\u00e9livr\u00e9e le 26 janvier 2021 | \n\n H\u00f4tel Faubourg Champs Elys\u00e9es | \n\n BASSANO DEVELOPPEMENT | \n\n Proc\u00e9dure en fixation de l'indemnit\u00e9 d'\u00e9viction et de l'indemnit\u00e9 d'occupation | \n\n Montant non e stimable \u00e0 ce jour | \n\n Tribunal Judiciaire | \n\n Audience de plaidoirie le 8 avril 2025 D\u00e9lib\u00e9r\u00e9 fix\u00e9 au 10 juillet 2025 | \n
| \n Contestation sur d\u00e9comptes \u00e9tablis entre indemnit\u00e9 d'\u00e9viction et indemnit\u00e9 occupation | \n\n Assignation 28 juillet 2016 | \n\n R\u00e9f\u00e9rences (ex Salons St Honor\u00e9) | \n\n BASSANO DEVELOPPEMENT -ADC SIIC | \n\n proc\u00e9dure en restitution trop percu indemnit\u00e9 d'occupation et de DG | \n\n Les sommes r\u00e9clam\u00e9es ont d\u00e9j\u00e0 \u00e9t\u00e9 r\u00e9gl\u00e9es | \n\n Cour d'Appel | \n\n Pas de date | \n
9.2.2.1.\u00c9tat de la proc\u00e9dure concernant l\u2019expropriation au 48 rue du Faubourg Poissonni\u00e8re - Paris
Par ordonnance du juge d\u2019expropriation du 12\u00a0septembre 2005, la soci\u00e9t\u00e9 KERRY, filiale d\u00e9tenue \u00e0 100\u00a0% par ADC SIIC, a \u00e9t\u00e9 expropri\u00e9e de son immeuble.
Le 6 janvier 2016, la Direction g\u00e9n\u00e9rale des finances publiques a adress\u00e9 \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9 KERRY une notification de saisie \u00e0 tiers d\u00e9tenteur faite aupr\u00e8s de la Soci\u00e9t\u00e9 G\u00e9n\u00e9rale pour un montant de 1\u00a0314\u00a0K\u20ac. Cette somme correspond selon l\u2019administration \u00e0 des frais d\u2019h\u00e9bergement et des travaux mis \u00e0 la charge de la soci\u00e9t\u00e9 KERRY ainsi qu\u2019\u00e0 un trop per\u00e7u au titre de la premi\u00e8re proc\u00e9dure d\u2019indemnisation pour refus du concours de la force publique dans le cadre du squat de l\u2019immeuble du 48 rue du Faubourg Poissonni\u00e8re \u00e0 Paris (10\u00e8me), Une proc\u00e9dure de contestation avait \u00e9t\u00e9 initi\u00e9e mais le Conseil d\u2019\u00c9tat a, suivant arr\u00eat rendu le 25\u00a0f\u00e9vrier 2022, d\u00e9cid\u00e9 qu\u2019elle \u00e9tait fond\u00e9e.
Le 2 juillet 2018, la Direction g\u00e9n\u00e9rale des finances publiques a adress\u00e9 \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9 KERRY une mise en demeure de payer le montant de 1\u00a0189\u00a0K\u20ac. Les sommes r\u00e9clam\u00e9es ont pour origine les m\u00eames titres de perception que celles r\u00e9clam\u00e9es dans la saisie \u00e0 tiers d\u00e9tenteur du 6 janvier 2016 (montant actualis\u00e9 et tenant compte des r\u00e8glements intervenus). Une proc\u00e9dure de contestation de cette mise en demeure a \u00e9t\u00e9 initi\u00e9e au motif qu\u2019elle \u00e9tait entach\u00e9e d\u2019insuffisance de motivation. La requ\u00eate de la soci\u00e9t\u00e9 KERRY a \u00e9t\u00e9 rejet\u00e9e par un jugement du TA en date du 21\u00a0juin 2022. La soci\u00e9t\u00e9 a, depuis, fait appel de ce jugement. L\u2019administration a produit ses observations en date du 22\u00a0juillet 2022.. Apr\u00e8s une audience devant la Cour Administrative d\u2019Appel le 13\u00a0f\u00e9vrier, la requ\u00eate de la soci\u00e9t\u00e9 KERRY a de nouveau \u00e9t\u00e9 rejet\u00e9e.
Enfin, le 18 mai 2022, la Direction g\u00e9n\u00e9rale des finances publiques a adress\u00e9 \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9 KERRY une nouvelle mise en demeure pour un montant de 1\u00a0188 K\u20ac portant sur les m\u00eames titres de perceptions que pr\u00e9c\u00e9demment. La soci\u00e9t\u00e9 a fait une nouvelle opposition. Une d\u00e9cision rejetant la requ\u00eate de la soci\u00e9t\u00e9 KERRY a \u00e9t\u00e9 rendue par le Tribunal Administratif de Paris le 20 f\u00e9vrier 2025. La soci\u00e9t\u00e9 a d\u00e9cid\u00e9 d\u2019interjeter appel.
9.2.2.2.\u00c9tat de la proc\u00e9dure concernant l\u2019immeuble sis 3-5 rue Godefroy Cavaignac - Paris
D\u00e9but ao\u00fbt 2019, la soci\u00e9t\u00e9 COFINFO est parvenue \u00e0 trouver un accord satisfaisant avec la soci\u00e9t\u00e9 ELOGIE SIEMP et par arr\u00eat du 12\u00a0d\u00e9cembre 2019, la cour d\u2019appel a pris acte du d\u00e9sistement d'action et d'instance r\u00e9ciproque de COFINFO et de la SIEMP.\u00a0
La soci\u00e9t\u00e9 COFINFO a re\u00e7u le 17 janvier 2024 une mise en demeure de payer r\u00e9clamant le paiement de 220 K\u20ac au titre de travaux effectu\u00e9s d\u2019office par l\u2019Etat en 2003/2004 dans l\u2019immeuble de la rue Godefroy Cavaignac, alors qu\u2019il faisait l\u2019objet d\u2019un squat. Ces titres de perception avaient \u00e9t\u00e9 contest\u00e9s \u00e0 l\u2019\u00e9poque et il n\u2019y a eu aucune nouvelle poursuite depuis de nombreuses ann\u00e9es. La soci\u00e9t\u00e9 a form\u00e9 une opposition pr\u00e9alable \u00e0 cette nouvelle mise en demeure.
L'administration n'ayant pas r\u00e9pondu au recours administratif pr\u00e9alable, la Soci\u00e9t\u00e9 a saisi le Tribunal administratif de Paris en d\u00e9posant une requ\u00eate introductive d\u2019instance le 12 juin 2024. L\u2019administration n\u2019a, \u00e0 ce jour, pas encore produit d\u2019\u00e9criture en d\u00e9fense et le Tribunal administratif de Paris n\u2019a pas encore fix\u00e9 de date de cl\u00f4ture d\u2019instruction.
9.2.2.3.\u00c9tat de la proc\u00e9dure concernant l\u2019ancien locataire, l\u2019h\u00f4tel NRF \u00ab\u00a0Nouvelles R\u00e9sidences de France\u00a0\u00bb
La soci\u00e9t\u00e9 NRF a fait l\u2019objet d\u2019une proc\u00e9dure en redressement judiciaire par jugement du 11\u00a0juin 2014 et a \u00e9t\u00e9 mise en liquidation judiciaire le 2\u00a0d\u00e9cembre 2015.
La soci\u00e9t\u00e9 BASSANO DEVELOPPEMENT a donc attrait le liquidateur judiciaire dans chacune des proc\u00e9dures actuellement pendantes et a d\u00e9clar\u00e9 ses cr\u00e9ances au passif de la soci\u00e9t\u00e9 NRF (3\u00a0298\u00a0K\u20ac pour les loyers et charges plus 4\u00a0500\u00a0K\u20ac pour les travaux). Ces cr\u00e9ances ont \u00e9t\u00e9 contest\u00e9es par le mandataire judiciaire. Un arr\u00eat du 27 mai 2016 a fix\u00e9 le montant provisoire de la cr\u00e9ance de la soci\u00e9t\u00e9 BASSANO DEVELOPPEMENT \u00e0 la date du jugement d\u2019ouverture du redressement judiciaire de la soci\u00e9t\u00e9 NRF \u00e0 la somme de 2.329 K\u20ac.
Par deux ordonnances du 15 novembre 2016, le juge commissaire a constat\u00e9 qu\u2019une instance \u00e9tait en cours et qu\u2019il n\u2019y avait pas lieu de surseoir \u00e0 statuer. La soci\u00e9t\u00e9 BASSANO DEVELOPPEMENT a interjet\u00e9 appel. Seule la proc\u00e9dure d\u2019appel en contestation de la cr\u00e9ance de loyers et charges a \u00e9t\u00e9 maintenue.
Par arr\u00eat du 4\u00a0avril 2018, la cour d'appel a fait droit \u00e0 nos demandes au titre du sursis \u00e0 statuer.
La cour d'appel a infirm\u00e9 l'ordonnance du juge commissaire et sursoit \u00e0 statuer sur la cr\u00e9ance de loyers et de charges de BASSANO DEVELOPPEMENT dans l'attente des d\u00e9cisions d\u00e9finitives \u00e0 intervenir concernant la proc\u00e9dure relative \u00e0 la TVA (aujourd\u2019hui termin\u00e9e) et celle relative \u00e0 la fixation du loyer.
Apr\u00e8s le rejet, en date du 17 mai 2018 par la Cour de cassation de notre pourvoi (concernant la proc\u00e9dure en fixation de loyer) puis l'arr\u00eat de la Cour d'appel du 1er f\u00e9vrier 2023 n'ayant pas fait l'objet d'un pourvoi (concernant la proc\u00e9dure de TVA), la cr\u00e9ance de loyer inscrite au passif de la soci\u00e9t\u00e9 NRF de 2\u00a0329\u00a0K\u20ac est devenue d\u00e9finitive.
9.2.2.4.\u00c9tat de la proc\u00e9dure avec le locataire l\u2019h\u00f4tel Faubourg Champs \u00c9lys\u00e9es \u2013 HFCE
Projetant de faire r\u00e9aliser d\u2019importants travaux de r\u00e9novation et de mise aux normes des locaux qui lui sont donn\u00e9s \u00e0 bail et exploit\u00e9s en h\u00f4tel, la soci\u00e9t\u00e9 HOTEL FAUBOURG CHAMPS ELYSEES\u00a0\u2013 ci-apr\u00e8s \u00ab\u00a0HFCE\u00a0\u00bb- avait sollicit\u00e9 l\u2019accord de ses bailleurs, d\u2019une part, Madame Sixtine de BARBUAT de MAISONROUGE et d\u2019autre part, la soci\u00e9t\u00e9 BASSANO DEVELOPPEMENT. Impactant les parties communes, une autorisation du Syndicat des copropri\u00e9taires de l\u2019immeuble sis 218-220 rue du Faubourg Saint Honor\u00e9 \u00e0 PARIS 8\u00e8me, \u00e9tait \u00e9galement requise.
Une premi\u00e8re assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale extraordinaire s\u2019est tenue le 6\u00a0septembre 2018 aux termes de laquelle la soci\u00e9t\u00e9 BASSANO DEVELOPPEMENT votait favorablement toutes les r\u00e9solutions relatives aux travaux \u00e0 l\u2019exception d\u2019une r\u00e9solution relative aux travaux de s\u00e9curit\u00e9 du b\u00e2timent B, n\u2019ayant pas d\u2019\u00e9l\u00e9ments permettant de confirmer une exploitation ind\u00e9pendante du spa et des salons Saint Honor\u00e9, exclus de l\u2019assiette du bail de HFCE.
Une autre assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale extraordinaire s\u2019est tenue le 13 d\u00e9cembre 2018, \u00e0 la demande de l\u2019autre copropri\u00e9taire, Madame Sixtine de BARBUAT de MAISONROUGE. Faute par HFCE d\u2019avoir d\u00e9montr\u00e9 la possibilit\u00e9 d\u2019une exploitation en toute ind\u00e9pendance des salons Saint Honor\u00e9 et du spa sans contraintes techniques et juridiques, la soci\u00e9t\u00e9 BASSANO DEVELOPPEMENT a maintenu son refus de sorte que la r\u00e9solution qui avait \u00e9t\u00e9 rejet\u00e9e lors de la pr\u00e9c\u00e9dente assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale du 6 septembre 2018 n\u2019a pu \u00eatre vot\u00e9e, faute de quorum.
Par actes extrajudiciaires des 28 et 31\u00a0d\u00e9cembre 2018, la soci\u00e9t\u00e9 BASSANO DEVELOPPEMENT a assign\u00e9 en r\u00e9f\u00e9r\u00e9 HFCE et le Syndicat des copropri\u00e9taires de l\u2019immeuble sis 218-220 rue du Faubourg Saint Honor\u00e9 \u00e0 PARIS 8\u00e8me devant le Tribunal de grande instance de Paris aux fins de d\u00e9signation d\u2019un expert judiciaire. Par ordonnance de r\u00e9f\u00e9r\u00e9 en date du 6 f\u00e9vrier 2019, Monsieur Vincent ISNARD a \u00e9t\u00e9 d\u00e9sign\u00e9 en qualit\u00e9 d\u2019expert judiciaire et a pu d\u00e9poser son rapport le 18\u00a0juillet 2019.
Ant\u00e9rieurement au d\u00e9p\u00f4t du rapportd\u2019expertise, par acte extrajudiciaire en date du 5\u00a0avril 2019, Madame Sixtine de BARBUAT de MAISONROUGE a assign\u00e9 le Syndicat des copropri\u00e9taires de l\u2019immeuble sis 218-220 rue du Faubourg Saint Honor\u00e9 \u00e0 PARIS 8\u00e8me et la soci\u00e9t\u00e9 BASSANO DEVELOPPEMENT, sollicitant l\u2019autorisation judiciaire pour le compte de HFCE de faire r\u00e9aliser les travaux projet\u00e9s par celle-ci.
Le syndicat des copropri\u00e9taires \u00e9tant d\u00e9pourvu de syndic depuis le 1er\u00a0juillet 2019, la soci\u00e9t\u00e9 BASSANO DEVELOPPEMENT a convoqu\u00e9 une assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale des copropri\u00e9taires aux fins de d\u00e9signation d\u2019un syndic. Lors d\u2019une assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale du 6\u00a0juillet 2020, la soci\u00e9t\u00e9 FONCIA PARIS RIVE GAUCHE a \u00e9t\u00e9 d\u00e9sign\u00e9e en qualit\u00e9 de syndic \u00e0 compter du 6 juillet 2020 jusqu\u2019au 30\u00a0septembre 2021. Le syndicat des copropri\u00e9taires a vot\u00e9 favorablement \u00e0 la demande d\u2019autorisation de travaux de HFCE lors d\u2019une assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale du 12\u00a0novembre 2020.
Malgr\u00e9 cette autorisation donn\u00e9e en assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale du 12\u00a0novembre 2020, Madame de BARBUAT de MAISONROUGE a refus\u00e9 de se d\u00e9sister de son instance et action, nous amenant \u00e0 formuler des demandes reconventionnelles.
La soci\u00e9t\u00e9 BASSANO DEVELOPPEMENT a conclu en r\u00e9ponse le 7\u00a0juin 2021 et Madame Sixtine de BARBUAT de MAISONROUGE a d\u00e9pos\u00e9 un nouveau jeu de conclusions r\u00e9gularis\u00e9es le 17\u00a0mars 2022.
Le\u00a0syndicat des copropri\u00e9taires, r\u00e9guli\u00e8rement assign\u00e9 par Madame de BARBUAT de MAISONROUGE, n\u2019a pas constitu\u00e9 avocat.
Le 12 septembre 2024, par jugement du Tribunal judicaire de Paris, la soci\u00e9t\u00e9 BASSANO DEVELOPPEMENT a \u00e9t\u00e9 d\u00e9bout\u00e9e de l\u2019ensemble de ses demandes et condamn\u00e9e \u00e0 verser \u00e0 Madame de BARBUAT de MAISONROUGE la somme de 3 K\u20ac au titre de l\u2019article 700 du code de proc\u00e9dure civile. L\u2019affaire est d\u00e9sormais close, aucune des parties n\u2019ayant fait appel.
Par acte du 31 octobre 2018, la soci\u00e9t\u00e9 HFCE a assign\u00e9 la soci\u00e9t\u00e9 BASSANO DEVELOPPEMENT pour entrave \u00e0 l\u2019exploitation normale de l\u2019h\u00f4tel du fait des proc\u00e9dures que diligent\u00e9es depuis leur entr\u00e9e dans les lieux et des refus qu\u2019ils pr\u00e9tendent injustifi\u00e9s faits \u00e0 leurs demandes d\u2019autorisation de travaux. HFCE \u00e9value son pr\u00e9judice \u00e0 un montant de 9\u00a0113\u00a0K\u20ac.
Par jugement du 13 janvier 2022, toutes les demandes de la soci\u00e9t\u00e9 HFCE ont \u00e9t\u00e9 rejet\u00e9es. En particulier, la d\u00e9cision rendue valide l\u2019absence de manquement du bailleur \u00e0 son obligation de d\u00e9livrance, sa bonne foi dans l\u2019instruction des demandes de travaux de son preneur. L\u2019absence d\u2019abus de droit dans les proc\u00e9dures engag\u00e9es par le bailleur est reconnue tout comme est battue en br\u00e8che les arguments du preneur qui n\u2019a pas ex\u00e9cut\u00e9 les travaux qu\u2019il s\u2019\u00e9tait engag\u00e9 \u00e0 entreprendre alors qu\u2019ils \u00e9taient autoris\u00e9s d\u00e8s le 27 mars 2020.
La soci\u00e9t\u00e9 HFCE a interjet\u00e9 appel de ce jugement. L\u2019affaire a \u00e9t\u00e9 plaid\u00e9e le 5\u00a0d\u00e9cembre 2023. L\u2019arr\u00eat a \u00e9t\u00e9 rendu le 1er\u00a0f\u00e9vrier 2024\u00a0: le jugement de premi\u00e8re instance a \u00e9t\u00e9 confirm\u00e9 en toutes ses dispositions. La d\u00e9cision a \u00e9t\u00e9 signifi\u00e9e \u00e0 partie le 21\u00a0f\u00e9vrier 2024.
Par d\u00e9claration d\u00e9pos\u00e9e le 19 avril 2024, la soci\u00e9t\u00e9 HFCE a form\u00e9 un pourvoi en cassation et produit en ao\u00fbt un m\u00e9moire ampliatif.
La conseill\u00e8re d\u00e9sign\u00e9e en qualit\u00e9 de rapporteur a achev\u00e9 son rapport au d\u00e9but du mois de mars 2025.
Le rapport propose \u00e0 la Cour de cassation de rejeter le pourvoi de fa\u00e7on non sp\u00e9cialement motiv\u00e9e, en application de l'article 1014 du code de proc\u00e9dure civile.
L\u2019affaire sera examin\u00e9e par la Cour de cassation le 20 mai 2025. L\u2019arr\u00eat devrait \u00eatre rendu dans les six semaines qui suivront.
La soci\u00e9t\u00e9 HFCE conteste judiciairement les commandements de payer les loyers et charges au visa de la clause r\u00e9solutoire que Bassano lui a d\u00e9livr\u00e9 depuis le mois de mai 2020. Elle demande la restitution des loyers d\u00e9j\u00e0 pay\u00e9s durant la fermeture deuxi\u00e8me quinzaine de mars 2020 (42\u00a0k\u20ac).
Diverses conclusions ont \u00e9t\u00e9 \u00e9chang\u00e9es entre les parties, et en dernier lieu, la soci\u00e9t\u00e9 BASSANO DEVELOPPEMENT a sollicit\u00e9 la jonction avec la proc\u00e9dure de cette instance avec celle en fixation de l\u2019indemnit\u00e9 d\u2019\u00e9viction et de l\u2019indemnit\u00e9 d\u2019occupation (voir proc\u00e9dure suivante).
La soci\u00e9t\u00e9 HFCE s\u2019est oppos\u00e9e \u00e0 cette jonction.
Par une ordonnance rendue le 5 juillet 2022, le juge de la mise en \u00e9tat a consid\u00e9r\u00e9 que l'issue de la proc\u00e9dure en opposition des commandements de payer \u00e9tait susceptible d'avoir une incidence sur la proc\u00e9dure en contestation du cong\u00e9 (point ci-dessous) dans la mesure o\u00f9 la r\u00e9siliation de plein droit du bail liant les parties rendrait sans objet la demande de validation du cong\u00e9.
Il a donc ordonn\u00e9 la jonction de ces proc\u00e9dures dans l\u2019int\u00e9r\u00eat d\u2019une bonne administration de la justice.
Le 19 ao\u00fbt 2020, la soci\u00e9t\u00e9 BASSANO DEVELOPPEMENT a \u00e9t\u00e9 contrainte de d\u00e9livrer un refus de nouvellement sans offre d\u2019indemnit\u00e9 d\u2019\u00e9viction \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9 HFCE au motif que d\u2019une part, cette derni\u00e8re a ferm\u00e9 son \u00e9tablissement \u00e0 compter du 15 mars 2020 alors m\u00eame que le bail lui interdisait (aucun arr\u00eat\u00e9 administratif n\u2019imposait cette fermeture et HFCE n\u2019a pas rouvert avant d\u00e9but juin 2020) et que d\u2019autre part, HFCE ne r\u00e8gle que de mani\u00e8re sporadique ses loyers et charges depuis avril 2020.
A la suite du refus de renouvellement du bail d\u00e9livr\u00e9 \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9 HFCE, cette derni\u00e8re a d\u00e9livr\u00e9 une assignation devant le tribunal judiciaire de Paris, le 26\u00a0janvier 2021, tendant \u00e0 voir fixer le montant de l\u2019indemnit\u00e9 d\u2019\u00e9viction \u00e0 la somme de 30\u00a0000\u00a0000\u00a0d\u2019euros, ainsi que le montant de l\u2019indemnit\u00e9 d\u2019occupation (demande non chiffr\u00e9e en l\u2019\u00e9tat) \u00e0 compter du 1er\u00a0mars 2020 (date d\u2019effet du refus du renouvellement).
La soci\u00e9t\u00e9 BASSANO DEVELOPPEMENT a soutenu \u00e0 titre principal que le preneur ne peut b\u00e9n\u00e9ficier d\u2019une indemnit\u00e9 d\u2019\u00e9viction, et \u00e0 titre subsidiaire, qu\u2019elle doit \u00eatre largement minor\u00e9e par rapport \u00e0 la demande.
Le preneur a derni\u00e8rement signifi\u00e9 des conclusions d\u2019incident tendant \u00e0 la fixation d\u2019une indemnit\u00e9 d\u2019occupation provisionnelle \u00e0 hauteur de 310\u00a0000\u00a0euros en principal dans l\u2019attente de la d\u00e9cision \u00e0 intervenir.
La soci\u00e9t\u00e9 BASSANO DEVELOPPEMENT a r\u00e9pondu en soutenant que le juge de la mise en \u00e9tat est incomp\u00e9tent pour fixer une telle indemnit\u00e9 puisqu\u2019il doit au pr\u00e9alable, \u00eatre statu\u00e9 sur la question de la validit\u00e9 du refus de renouvellement.
L\u2019audience de plaidoirie sur incident \u00e9tait fix\u00e9e au 18\u00a0octobre 2021 et par ordonnance du 22\u00a0novembre 2021, la demande du preneur a \u00e9t\u00e9 rejet\u00e9e.
Compte tenu de la demande de jonction faite \u00e9galement dans cette proc\u00e9dure, cette affaire a \u00e9t\u00e9 jointe \u00e0 celle susvis\u00e9e par ordonnance du 5\u00a0juillet 2022.
L\u2019affaire unique a \u00e9t\u00e9 renvoy\u00e9e au 27\u00a0septembre 2022, regroupant les questions de la constatation de l\u2019acquisition de la clause r\u00e9solutoire, de la r\u00e9siliation du bail, et du droit au paiement de l\u2019indemnit\u00e9 d\u2019\u00e9viction.
La soci\u00e9t\u00e9 BASSANO DEVELOPPEMENT a r\u00e9gularis\u00e9 ses derni\u00e8res conclusions pour l\u2019audience du 16\u00a0mai 2023 et a soci\u00e9t\u00e9 HFCE a r\u00e9gularis\u00e9 ses derni\u00e8res \u00e9critures pour l\u2019audience du 12 septembre 2023.
Depuis lors, cette affaire a \u00e9t\u00e9 cl\u00f4tur\u00e9e le 21\u00a0novembre 2023 et plaid\u00e9e \u00e0 l\u2019audience du 8\u00a0avril 2025. Le d\u00e9lib\u00e9r\u00e9 est annonc\u00e9 pour le 10 juillet 2025
9.2.2.5.Etat de la proc\u00e9dure avec un ancien locataire \u00ab\u00a0Les Salons St Honor\u00e9\u00a0\u00bb (devenu R\u00e9f\u00e9rences)
La Soci\u00e9t\u00e9 ADC SIIC a d\u00e9livr\u00e9 un cong\u00e9 avec refus de renouvellement et sans offre d'indemnit\u00e9 d'\u00e9viction le 21\u00a0d\u00e9cembre 2004 aux SALONS ST HONORE. Par arr\u00eat du 9\u00a0avril 2014, la cour d\u2019appel avait fix\u00e9 l\u2019indemnit\u00e9 d\u2019\u00e9viction \u00e0 120\u00a0K\u20ac et l\u2019indemnit\u00e9 d\u2019occupation \u00e0 compter du 1er\u00a0juillet 2005 \u00e0 57,6\u00a0K\u20ac. Depuis le d\u00e9part du locataire, un diff\u00e9rend subsiste concernant les d\u00e9comptes \u00e9tablis entre le locataire et le bailleur. Par assignation du 28\u00a0juillet 2016, la soci\u00e9t\u00e9 REFERENCES (ex SALONS ST HONORE) a assign\u00e9 la soci\u00e9t\u00e9 Bassano D\u00e9veloppement en restitution d\u2019une partie de trop per\u00e7u de loyer et du d\u00e9p\u00f4t de garantie pour un montant total de 54\u00a0K\u20ac.
Par jugement du 16 juillet 2019 signifi\u00e9 le 5\u00a0ao\u00fbt 2020, BASSANO DEVELOPPEMENT est mise hors de cause pour ce qui concerne le paiement du solde de l'indemnit\u00e9 d\u2019\u00e9viction, dont la charge est imput\u00e9e \u00e0 ADC\u00a0SIIC, \u00e0 concurrence de 40\u00a0873\u00a0\u20ac (soit une r\u00e9duction de 13\u00a0000\u00a0\u20ac par rapport \u00e0 la demande initiale). BASSANO DEVELOPPEMENT est condamn\u00e9e \u00e0 restituer le d\u00e9p\u00f4t de garantie, diminu\u00e9 d'une somme forfaitaire de 2\u00a0000\u00a0\u20ac au titre des r\u00e9parations locatives (soit 17\u00a0K\u20ac) Elle est \u00e9galement d\u00e9bout\u00e9e de sa demande en paiement de charges locatives. Enfin, ADC SIIC et BASSANO DEVELOPPEMENT sont chacune condamn\u00e9es \u00e0 payer 4\u00a0000\u00a0\u20ac \u00e0 REFERENCES au titre de l'article 700\u00a0CPC.
BASSANO DEVELOPPEMENT et ADC SIIC ont interjet\u00e9 appel et ont d\u00e9pos\u00e9 leurs conclusions le 24 novembre 2020. La proc\u00e9dure est en cours mais aucun calendrier de proc\u00e9dure n\u2019a \u00e9t\u00e9 communiqu\u00e9.
La soci\u00e9t\u00e9 ADC SIIC a vers\u00e9 54\u00a0K\u20ac (41\u00a0K\u20ac + article\u00a0700 + frais) en septembre 2021 pour \u00e9viter toute inscription hypoth\u00e9caire.
Selon la norme IAS 37, une provision est comptabilis\u00e9e lorsque le Groupe a une obligation actuelle (juridique ou implicite) r\u00e9sultant d\u2019un \u00e9v\u00e8nement pass\u00e9, et qu\u2019il est probable qu\u2019une sortie de ressource sans contrepartie au moins \u00e9quivalente (au profit d\u2019un tiers) repr\u00e9sentative d\u2019avantages \u00e9conomiques sera n\u00e9cessaire pour \u00e9teindre l\u2019obligation et que le montant de l\u2019obligation peut \u00eatre estim\u00e9 de mani\u00e8re fiable. La provision est estim\u00e9e en prenant en consid\u00e9ration les hypoth\u00e8ses les plus probables \u00e0 la date de l\u2019arr\u00eat\u00e9 des comptes.
Si l\u2019effet de la valeur temps est significatif, la provision est actualis\u00e9e. Le taux d\u2019actualisation utilis\u00e9 pour d\u00e9terminer la valeur actualis\u00e9e refl\u00e8te les appr\u00e9ciations actuelles par le march\u00e9 de la valeur temps de l\u2019argent et les risques inh\u00e9rents \u00e0 l\u2019obligation. L\u2019augmentation de la provision r\u00e9sultant de l\u2019actualisation est comptabilis\u00e9e en charges financi\u00e8res.
Les passifs qui r\u00e9pondent aux d\u00e9finitions suivantes sont indiqu\u00e9s en annexe en tant que passifs \u00e9ventuels\u00a0:
-Une obligation potentielle r\u00e9sultant d\u2019\u00e9v\u00e9nements pass\u00e9s et dont l\u2019existence ne sera confirm\u00e9e que par la survenance d\u2019un ou de plusieurs \u00e9v\u00e9nements futurs incertains\u00a0et hors du contr\u00f4le de l\u2019entit\u00e9.
-Une obligation actuelle r\u00e9sultant d\u2019\u00e9v\u00e9nements pass\u00e9s mais qui n\u2019est pas comptabilis\u00e9e car il n\u2019est pas probable qu\u2019une sortie de ressources soit n\u00e9cessaire pour \u00e9teindre l\u2019obligation ou bien que le montant de l\u2019obligation ne puisse \u00eatre \u00e9valu\u00e9e avec une fiabilit\u00e9 suffisante.
2.9.Imp\u00f4t sur les r\u00e9sultats
La soci\u00e9t\u00e9 ADC SIIC et certaines de ses filiales ayant opt\u00e9 pour le r\u00e9gime fiscal des SIIC pour ses activit\u00e9s sises en France, le r\u00e9sultat relatif au secteur immobilier est exon\u00e9r\u00e9 d\u2019imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s, les autres \u00e9l\u00e9ments du r\u00e9sultat y restant soumis. La dette d\u2019\u00ab\u00a0exit tax\u00a0\u00bb r\u00e9sultant des options au r\u00e9gime fiscal SIIC est actualis\u00e9e en fonction de son \u00e9ch\u00e9ancier. Cette dette est payable sur 4 ans \u00e0 partir de l\u2019entr\u00e9e dans le r\u00e9gime SIIC des entit\u00e9s concern\u00e9es.
L\u2019imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s est la somme de l\u2019imp\u00f4t courant et de l\u2019imp\u00f4t diff\u00e9r\u00e9. L\u2019imp\u00f4t courant est l\u2019imp\u00f4t d\u00fb au titre de l\u2019exercice.
Les imp\u00f4ts diff\u00e9r\u00e9s sont constat\u00e9s sur toutes les diff\u00e9rences temporelles imposables du secteur \u00ab\u00a0non SIIC\u00a0\u00bb entre les valeurs comptables des actifs et des passifs et leurs valeurs fiscales, ainsi que les d\u00e9ficits fiscaux suivant la m\u00e9thode du report variable.
La m\u00e9thode du report variable consiste \u00e0 utiliser le taux d\u2019imp\u00f4t dont l\u2019application est attendue sur la p\u00e9riode au cours de laquelle l\u2019actif sera r\u00e9alis\u00e9 ou le passif r\u00e9gl\u00e9, sur la base des taux d\u2019imp\u00f4t adopt\u00e9s \u00e0 la date de la cl\u00f4ture.
L\u2019entit\u00e9 utilise \u00e9galement le taux d\u2019imp\u00f4t applicable \u00e0 la fa\u00e7on dont l\u2019entit\u00e9 s\u2019attend, \u00e0 la date de cl\u00f4ture, \u00e0 recouvrer ou r\u00e9gler la valeur comptable de ses actifs et passifs.
5.5.V\u00e9rification de la charge d\u2019imp\u00f4t
| \n (En milliers d\u2019euros) | \n\n 31/12/2024 | \n\n 31/12/2023 | \n
|---|---|---|
| \n R\u00e9sultat net consolid\u00e9 | \n\n (302) | \n\n (1\u202f783) | \n
| \n Imp\u00f4ts sur les soci\u00e9t\u00e9s | \n\n 2 | \n\n - | \n
| \n R\u00e9sultat avant imp\u00f4ts | \n\n (300) | \n\n (1\u202f783) | \n
| \n Taux d\u2019imposition | \n\n 25,0% | \n\n 25,0% | \n
| \n Charge / Produit d\u2019imp\u00f4t th\u00e9orique | \n\n (75) | \n\n (446) | \n
| \n R\u00e9sultats non impos\u00e9s (r\u00e9gime SIIC) | \n\n (388) | \n\n 113 | \n
| \n Soci\u00e9t\u00e9s \u00e9trang\u00e8res | \n\n 41 | \n\n 286 | \n
| \n Autre d\u00e9calage permanent | \n\n 397 | \n\n 8 | \n
| \n Activation ou imputation de d\u00e9ficits ant\u00e9rieurs | \n\n 28 | \n\n 39 | \n
| \n Charge / Produit d\u2019imp\u00f4ts dans le r\u00e9sultat | \n\n 2 | \n\n 0 | \n
Un imp\u00f4t de 2 K\u20ac a \u00e9t\u00e9 constat\u00e9 sur la p\u00e9riode.
2.9.Imp\u00f4t sur les r\u00e9sultats
La soci\u00e9t\u00e9 ADC SIIC et certaines de ses filiales ayant opt\u00e9 pour le r\u00e9gime fiscal des SIIC pour ses activit\u00e9s sises en France, le r\u00e9sultat relatif au secteur immobilier est exon\u00e9r\u00e9 d\u2019imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s, les autres \u00e9l\u00e9ments du r\u00e9sultat y restant soumis. La dette d\u2019\u00ab\u00a0exit tax\u00a0\u00bb r\u00e9sultant des options au r\u00e9gime fiscal SIIC est actualis\u00e9e en fonction de son \u00e9ch\u00e9ancier. Cette dette est payable sur 4 ans \u00e0 partir de l\u2019entr\u00e9e dans le r\u00e9gime SIIC des entit\u00e9s concern\u00e9es.
L\u2019imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s est la somme de l\u2019imp\u00f4t courant et de l\u2019imp\u00f4t diff\u00e9r\u00e9. L\u2019imp\u00f4t courant est l\u2019imp\u00f4t d\u00fb au titre de l\u2019exercice.
Les imp\u00f4ts diff\u00e9r\u00e9s sont constat\u00e9s sur toutes les diff\u00e9rences temporelles imposables du secteur \u00ab\u00a0non SIIC\u00a0\u00bb entre les valeurs comptables des actifs et des passifs et leurs valeurs fiscales, ainsi que les d\u00e9ficits fiscaux suivant la m\u00e9thode du report variable.
La m\u00e9thode du report variable consiste \u00e0 utiliser le taux d\u2019imp\u00f4t dont l\u2019application est attendue sur la p\u00e9riode au cours de laquelle l\u2019actif sera r\u00e9alis\u00e9 ou le passif r\u00e9gl\u00e9, sur la base des taux d\u2019imp\u00f4t adopt\u00e9s \u00e0 la date de la cl\u00f4ture.
L\u2019entit\u00e9 utilise \u00e9galement le taux d\u2019imp\u00f4t applicable \u00e0 la fa\u00e7on dont l\u2019entit\u00e9 s\u2019attend, \u00e0 la date de cl\u00f4ture, \u00e0 recouvrer ou r\u00e9gler la valeur comptable de ses actifs et passifs.
2.10.R\u00e9sultat par action
Conform\u00e9ment \u00e0 la norme IAS 33, le r\u00e9sultat de base par action est obtenu en divisant le \u00ab\u00a0R\u00e9sultat - part du Groupe\u00a0\u00bb par le nombre moyen pond\u00e9r\u00e9 d\u2019actions en circulation au cours de l\u2019exercice.
Le nombre moyen pond\u00e9r\u00e9 d\u2019actions en circulation est calcul\u00e9 sur la base des diff\u00e9rentes \u00e9volutions du capital social, corrig\u00e9es, le cas \u00e9ch\u00e9ant, des d\u00e9tentions par le Groupe de ses propres actions.
Le r\u00e9sultat dilu\u00e9 par action est calcul\u00e9 en divisant le \u00ab\u00a0R\u00e9sultat \u2013 Part du Groupe\u00a0\u00bb par le nombre moyen pond\u00e9r\u00e9 d\u2019actions ordinaires en circulation major\u00e9 de toutes les actions ordinaires potentiellement dilutives.
9.5.R\u00e9sultat par action
| \n \n | \n\n 31/12/2024 | \n\n 31/12/2023 | \n|
|---|---|---|---|
| \n Num\u00e9rateur | \n\n R\u00e9sultat net part du groupe (en milliers d'euros) | \n\n (395) | \n\n (1\u202f773) | \n
| \n D\u00e9nominateur | \n\n Nombre moyen d'actions pond\u00e9r\u00e9 | \n\n 135\u202f928\u202f119 | \n\n 135\u202f928\u202f119 | \n
| \n R\u00e9sultat net part du groupe par action non dilu\u00e9 (en euros) | \n\n -0,0029 | \n\n -0,0130 | \n
Aucun instrument dilutif n\u2019existe \u00e0 la cl\u00f4ture.
Pour information compl\u00e9mentaire, un r\u00e9sultat par action, non dilu\u00e9, calcul\u00e9 sur la base du r\u00e9sultat global ressortirait \u00e0 -0,0029\u00a0\u20ac.
2.10.R\u00e9sultat par action
Conform\u00e9ment \u00e0 la norme IAS 33, le r\u00e9sultat de base par action est obtenu en divisant le \u00ab\u00a0R\u00e9sultat - part du Groupe\u00a0\u00bb par le nombre moyen pond\u00e9r\u00e9 d\u2019actions en circulation au cours de l\u2019exercice.
Le nombre moyen pond\u00e9r\u00e9 d\u2019actions en circulation est calcul\u00e9 sur la base des diff\u00e9rentes \u00e9volutions du capital social, corrig\u00e9es, le cas \u00e9ch\u00e9ant, des d\u00e9tentions par le Groupe de ses propres actions.
Le r\u00e9sultat dilu\u00e9 par action est calcul\u00e9 en divisant le \u00ab\u00a0R\u00e9sultat \u2013 Part du Groupe\u00a0\u00bb par le nombre moyen pond\u00e9r\u00e9 d\u2019actions ordinaires en circulation major\u00e9 de toutes les actions ordinaires potentiellement dilutives.
2.11.Revenus des immeubles
Les loyers sont comptabilis\u00e9s de fa\u00e7on lin\u00e9aire sur la dur\u00e9e du bail et prennent en compte l\u2019ensemble des remises accord\u00e9es.
Les charges locatives refactur\u00e9es et les charges locatives globales sont comptabilis\u00e9es au fur et \u00e0 mesure de leur engagement.
Les contrats de baux sign\u00e9s entre le groupe et ses locataires sont des contrats de location simple au sens de l\u2019IFRS 16. De mani\u00e8re g\u00e9n\u00e9rale, les baux comprennent une clause de reconduction de la p\u00e9riode de location et des clauses d\u2019indexation des loyers ainsi que les clauses g\u00e9n\u00e9ralement reprises dans ce type de contrat.
Les informations compl\u00e9mentaires \u00e0 la norme IFRS 16 sont pr\u00e9sent\u00e9es dans la note 5.1.
5.1.Revenus nets des immeubles
Le chiffre d\u2019affaires est constitu\u00e9 des loyers et des charges locatives refactur\u00e9es. Le revenu net des immeubles est le chiffre d\u2019affaires moins les charges locatives globales qui sont les charges sp\u00e9cifiques directes des immeubles.
| \n (En milliers d\u2019euros) | \n\n 31/12/2024 | \n\n 31/12/2023 | \n
|---|---|---|
| \n Loyers | \n\n 965 | \n\n 927 | \n
| \n Charges locatives refactur\u00e9es | \n\n 153 | \n\n 161 | \n
| \n Charges locatives globales | \n\n (212) | \n\n (247) | \n
| \n Revenus nets des immeubles | \n\n 905 | \n\n 841 | \n
Le chiffre d\u2019affaires annuel consolid\u00e9 progresse (+29\u00a0K\u20ac) entre 2023 et 2024, passant \u00e0 1\u00a0117\u00a0K\u20ac.
Les revenus locatifs 2023 de l\u2019H\u00f4tel sis rue du Faubourg St-Honor\u00e9 ont augment\u00e9 de 38\u00a0K\u20ac eu \u00e9gard \u00e0 l\u2019indexation. Les charges locatives refactur\u00e9es sont en diminution (-8\u00a0K\u20ac) \u00e0 153\u00a0K\u20ac.
Le groupe n\u2019a pas comptabilis\u00e9 de loyers conditionnels sur l\u2019exercice 2024.
\u00c0 la cl\u00f4ture de l\u2019exercice, le groupe n\u2019a qu\u2019un seul locataire qui b\u00e9n\u00e9ficie d\u2019un bail commercial dont la date de renouvellement \u00e9tait le 28\u00a0f\u00e9vrier 2020\u00a0; ce locataire a effectu\u00e9 une demande de renouvellement de bail \u00e0 Bassano D\u00e9veloppement qui l'a refus\u00e9. Le locataire reste toutefois dans les locaux avec une indemnit\u00e9 d'occupation bas\u00e9e sur le dernier loyer avant refus de renouvellement, jusqu'\u00e0 la d\u00e9cision de justice qui fixera l'indemnit\u00e9 d'\u00e9viction.
Les charges locatives globales qui se rapportent \u00e0 l\u2019immeuble qui ne g\u00e9n\u00e8re pas de loyer (sis rue \u00c9lis\u00e9e Reclus) se monte \u00e0 1\u00a0K\u20ac, le solde de 212\u00a0K\u20ac \u00e9tant pour l\u2019H\u00f4tel Faubourg Saint-Honor\u00e9.
2.11.Revenus des immeubles
Les loyers sont comptabilis\u00e9s de fa\u00e7on lin\u00e9aire sur la dur\u00e9e du bail et prennent en compte l\u2019ensemble des remises accord\u00e9es.
Les charges locatives refactur\u00e9es et les charges locatives globales sont comptabilis\u00e9es au fur et \u00e0 mesure de leur engagement.
Les contrats de baux sign\u00e9s entre le groupe et ses locataires sont des contrats de location simple au sens de l\u2019IFRS 16. De mani\u00e8re g\u00e9n\u00e9rale, les baux comprennent une clause de reconduction de la p\u00e9riode de location et des clauses d\u2019indexation des loyers ainsi que les clauses g\u00e9n\u00e9ralement reprises dans ce type de contrat.
Les informations compl\u00e9mentaires \u00e0 la norme IFRS 16 sont pr\u00e9sent\u00e9es dans la note 5.1.
2.13.Information sectorielle
L\u2019information sectorielle est pr\u00e9sent\u00e9e sur la base de l\u2019organisation interne du Groupe qui refl\u00e8te les diff\u00e9rents niveaux de risques et de rentabilit\u00e9 auxquels il est expos\u00e9.
La premi\u00e8re segmentation sectorielle vise le secteur d\u2019activit\u00e9 qui se d\u00e9compose ainsi\u00a0:
-Bureaux
-Commerces
-H\u00f4tels
-Habitations
Par ailleurs, le march\u00e9 de l\u2019immobilier se segmente en fonction de sa localisation, aussi une r\u00e9partition de l\u2019activit\u00e9 en trois zones g\u00e9ographiques est \u00e9galement pr\u00e9sent\u00e9e, en distinguant\u00a0:
-Paris
-R\u00e9gion Parisienne (hors Paris)
-Autre
Un r\u00e9sultat sectoriel est pr\u00e9sent\u00e9 pour les charges directement affectables, au niveau du compte de r\u00e9sultat par secteur. Les immeubles de placements, les stocks d\u2019immeubles ainsi que les passifs financiers courants et non courants sont r\u00e9partis entre secteur selon les m\u00eames crit\u00e8res.
NOTE 6.Informations sectorielles
Le Groupe r\u00e9alise l\u2019int\u00e9gralit\u00e9 de son chiffre d\u2019affaires dans la zone Euro, dans le secteur de l\u2019immobilier.
Conform\u00e9ment \u00e0 la norme IFRS 8 (secteurs op\u00e9rationnels), l\u2019information par secteur op\u00e9rationnel permet d\u2019\u00e9valuer la nature et les effets financiers des activit\u00e9s du groupe, et, les environnements \u00e9conomiques dans lesquels le groupe op\u00e8re.
Le Groupe r\u00e9alise l\u2019int\u00e9gralit\u00e9 de son chiffre d\u2019affaires en France, \u00e0 Paris dans le secteur de l\u2019immobilier.
\u00c0 la cl\u00f4ture de l\u2019exercice, le groupe n\u2019a qu\u2019un seul locataire qui b\u00e9n\u00e9ficie d\u2019un bail commercial pour la partie r\u00e9sidence h\u00f4teli\u00e8re. Les surfaces commerciales sont pour l\u2019instant inoccup\u00e9es. L\u2019habitation est occup\u00e9e par son usufruiti\u00e8re qui n\u2019a aucun lien avec le Groupe ADC.
Par ailleurs, la valeur comptable des actifs du groupe ADC SIIC se r\u00e9partit de la mani\u00e8re suivante :
| \n Actifs par secteur g\u00e9ographique | \n\n 31/12/2024 | \n\n 31/12/2023 | \n
|---|---|---|
| \n (en milliers d\u2019euros) | \n||
| \n Actifs immobiliers | \n\n \n | \n\n \n | \n
| \n Paris | \n\n 37\u202f900 | \n\n 37\u202f900 | \n
| \n R\u00e9gion Parisienne | \n\n \n | \n\n \n | \n
| \n Province | \n\n \n | \n\n \n | \n
| \n Autre | \n\n \n | \n\n \n | \n
| \n Total des actifs immobiliers (1) | \n\n 37\u202f900 | \n\n 37\u202f900 | \n
| \n Actifs non affectables (2) (y compris titres DUAL HOLDING et HILLGROVE INVESTMENT GROUP) | \n\n 32\u202f440 | \n\n 34\u202f224 | \n
| \n Total des actifs | \n\n 70\u202f340 | \n\n 72\u202f124 | \n
| \n\n | \n||
| \n\n | \n||
| \n\n | \n||
| \n\n | \n||
| \n\n | \n||
| \n\n | \n
L\u2019analyse de la performance telle que suivie par le management conduit \u00e0 pr\u00e9senter les secteurs op\u00e9rationnels suivants\u00a0:
Nature du patrimoine
| \n \n | \n\n 31/12/2024 | \n\n 31/12/2023 | \n
|---|---|---|
| \n R\u00e9sidences h\u00f4teli\u00e8res | \n\n 4\u00a0088 m2 | \n\n 4\u00a0088 m2 | \n
| \n Habitations | \n\n 270 m2 | \n\n 270 m2 | \n
| \n Surfaces commerciales | \n\n 1\u00a0026m2 | \n\n 1\u00a0026m2 | \n
| \n Total | \n\n 5\u00a0384 m2 | \n\n 5\u00a0384 m2 | \n
Situation g\u00e9ographique
| \n \n | \n\n 31/12/2024 | \n\n 31/12/2023 | \n
|---|---|---|
| \n Paris | \n\n 100\u00a0% | \n\n 100\u00a0% | \n
| \n R\u00e9gion parisienne | \n\n \n | \n\n \n | \n
| \n Total | \n\n 100\u00a0% | \n\n 100\u00a0% | \n
6.1.Compte de r\u00e9sultat par secteur d\u2019activit\u00e9
6.1.1.Compte de r\u00e9sultat par secteur d\u2019activit\u00e9
Au 31\u00a0d\u00e9cembre 2024\u00a0:
| \n (En milliers d\u2019euros) | \n\n Commerces | \n\n H\u00f4tels | \n\n Habitations | \n\n Non affectable | \n\n Total | \n
|---|---|---|---|---|---|
| \n Loyers | \n\n \n | \n\n 965 | \n\n \n | \n\n \n | \n\n 965 | \n
| \n Charges locatives refactur\u00e9es | \n\n \n | \n\n 153 | \n\n \n | \n\n \n | \n\n 153 | \n
| \n Charges locatives globales | \n\n \n | \n\n (211) | \n\n (1) | \n\n \n | \n\n (212) | \n
| \n Revenus nets des immeubles | \n\n - | \n\n 906 | \n\n (1) | \n\n - | \n\n 905 | \n
| \n Variation de valeur des immeubles de placement | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n
| \n R\u00e9sultat sectoriel | \n\n - | \n\n 906 | \n\n (1) | \n\n - | \n\n 905 | \n
| \n Revenus des autres activit\u00e9s | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n - | \n
| \n Frais de personnel | \n\n (45) | \n\n (12) | \n\n (180) | \n\n \n | \n\n (237) | \n
| \n Autres frais g\u00e9n\u00e9raux | \n\n (91) | \n\n (24) | \n\n (364) | \n\n \n | \n\n (480) | \n
| \n Autres produits et charges | \n\n 97 | \n\n \n | \n\n \n | \n\n (8) | \n\n 89 | \n
| \n Dotations aux autres amortissements et provisions | \n\n - | \n\n \n | \n\n \n | \n\n (351) | \n\n (351) | \n
| \n Reprise des autres amortissements et provisions | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n - | \n
| \n R\u00e9sultat de cession des immeubles de placement | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n - | \n
| \n Variation de valeur des actifs financiers | \n\n (2) | \n\n (7) | \n\n (0) | \n\n \n | \n\n (9) | \n
| \n Autres produits et charges financiers | \n\n (38) | \n\n (10) | \n\n (151) | \n\n \n | \n\n (199) | \n
| \n R\u00e9sultat avant imp\u00f4ts | \n\n (79) | \n\n 854 | \n\n (697) | \n\n (359) | \n\n (282) | \n
| \n Profit r\u00e9sultant d\u2019une acquisition \u00e0 des conditions avantageuses | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n
| \n Quote-part de r\u00e9sultats sur les soci\u00e9t\u00e9s mises en \u00e9quivalence | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n (19) | \n\n (19) | \n
| \n Imp\u00f4ts sur les soci\u00e9t\u00e9s | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n (2) | \n\n (2) | \n
| \n R\u00e9sultat net | \n\n (79) | \n\n 854 | \n\n (697) | \n\n (380) | \n\n (302) | \n
Les frais de personnel, autres frais g\u00e9n\u00e9raux, charges et produits financiers sont r\u00e9partis en fonction des surfaces.
Informations bilantielles par secteur d\u2019activit\u00e9 au 31\u00a0d\u00e9cembre 2024
| \n (En milliers d\u2019euros) | \n\n Commerces | \n\n H\u00f4tels | \n\n Habitations | \n\n Non affectable | \n\n Total | \n
|---|---|---|---|---|---|
| \n Actif | \n|||||
| \n Immeubles de placement | \n\n 6\u202f821 | \n\n 27\u202f179 | \n\n 3\u202f900 | \n\n \n | \n\n 37\u202f900 | \n
| \n Actifs corporels | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n 929 | \n\n 929 | \n
| \n Actifs financiers | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n 41 | \n\n 41 | \n
| \n Titres mis en \u00e9quivalence | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n 26\u202f556 | \n\n 26\u202f556 | \n
| \n Actifs non courants | \n\n 6\u202f821 | \n\n 27\u202f179 | \n\n 3\u202f900 | \n\n 27\u202f526 | \n\n 65\u202f426 | \n
Au 31\u00a0d\u00e9cembre 2023\u00a0:
| \n (En milliers d\u2019euros) | \n\n Commerces | \n\n H\u00f4tels | \n\n Habitations | \n\n Non affectable | \n\n Total | \n
|---|---|---|---|---|---|
| \n Loyers | \n\n \n | \n\n 927 | \n\n \n | \n\n \n | \n\n 927 | \n
| \n Charges locatives refactur\u00e9es | \n\n \n | \n\n 161 | \n\n \n | \n\n \n | \n\n 161 | \n
| \n Charges locatives globales | \n\n \n | \n\n (246) | \n\n (1) | \n\n \n | \n\n (247) | \n
| \n Revenus nets des immeubles | \n\n - | \n\n 842 | \n\n (1) | \n\n - | \n\n 841 | \n
| \n Variation de valeur des immeubles de placement | \n\n (129) | \n\n (514) | \n\n - | \n\n - | \n\n (643) | \n
| \n R\u00e9sultat sectoriel | \n\n (129) | \n\n 328 | \n\n (1) | \n\n - | \n\n 198 | \n
| \n Revenus des autres activit\u00e9s | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n - | \n
| \n Frais de personnel | \n\n (41) | \n\n (165) | \n\n (11) | \n\n \n | \n\n (217) | \n
| \n Autres frais g\u00e9n\u00e9raux | \n\n (98) | \n\n (390) | \n\n (26) | \n\n \n | \n\n (514) | \n
| \n Autres produits et charges | \n\n \n | \n\n (40) | \n\n \n | \n\n 70 | \n\n 30 | \n
| \n Dotations aux autres amortissements et provisions | \n\n - | \n\n \n | \n\n \n | \n\n (310) | \n\n (310) | \n
| \n Reprise des autres amortissements et provisions | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n - | \n
| \n R\u00e9sultat de cession des immeubles de placement | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n - | \n
| \n Variation de valeur des actifs financiers | \n\n (13) | \n\n (53) | \n\n (4) | \n\n \n | \n\n (70) | \n
| \n Autres produits et charges financiers | \n\n (30) | \n\n (120) | \n\n (8) | \n\n \n | \n\n (158) | \n
| \n R\u00e9sultat avant imp\u00f4ts | \n\n (312) | \n\n (440) | \n\n (49) | \n\n (240) | \n\n (1\u00a0040) | \n
| \n Profit r\u00e9sultant d\u2019une acquisition \u00e0 des conditions avantageuses | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n
| \n Quote-part de r\u00e9sultats sur les soci\u00e9t\u00e9s mises en \u00e9quivalence | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n (743) | \n\n (743) | \n
| \n Imp\u00f4ts sur les soci\u00e9t\u00e9s | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n - | \n
| \n R\u00e9sultat net | \n\n (312) | \n\n (440) | \n\n (49) | \n\n (983) | \n\n (1\u00a0783) | \n
Les frais de personnel, autres frais g\u00e9n\u00e9raux, charges et produits financiers sont r\u00e9partis en fonction des surfaces.
Informations bilantielles par secteur d\u2019activit\u00e9 au 31\u00a0d\u00e9cembre 2023
| \n (En milliers d\u2019euros) | \n\n Commerces | \n\n H\u00f4tels | \n\n Habitations | \n\n Non affectable | \n\n Total | \n
|---|---|---|---|---|---|
| \n Actif | \n|||||
| \n Immeubles de placement | \n\n 6\u00a0821 | \n\n 27\u00a0179 | \n\n 3\u00a0900 | \n\n \n | \n\n 37\u00a0900 | \n
| \n Actifs corporels | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n 414 | \n\n 414 | \n
| \n Actifs financiers | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n 40 | \n\n 40 | \n
| \n Titres mis en \u00e9quivalence | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n 26\u00a0642 | \n\n 26\u00a0642 | \n
| \n Actifs non courants | \n\n 6\u00a0821 | \n\n 27\u00a0179 | \n\n 3\u00a0900 | \n\n 27\u00a0096 | \n\n 64\u00a0996 | \n
6.1.2.Compte de r\u00e9sultat par zone g\u00e9ographique
Au 31\u00a0d\u00e9cembre 2024\u00a0:
| \n (En milliers d\u2019euros) | \n\n Paris | \n\n R\u00e9gion Parisienne | \n\n Autre | \n\n Non affectable | \n\n Total | \n
|---|---|---|---|---|---|
| \n Loyers | \n\n 965 | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n 965 | \n
| \n Charges locatives refactur\u00e9es | \n\n 153 | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n 153 | \n
| \n Charges locatives globales | \n\n (212) | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n (212) | \n
| \n Revenus nets des immeubles | \n\n 905 | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n 905 | \n
| \n Variation des immeubles de placement | \n\n - | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n - | \n
| \n R\u00e9sultat sectoriel | \n\n 905 | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n 905 | \n
| \n Revenus des autres activit\u00e9s | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n - | \n
| \n Frais de personnel | \n\n (237) | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n (237) | \n
| \n Autres frais g\u00e9n\u00e9raux | \n\n (449) | \n\n \n | \n\n (31) | \n\n \n | \n\n (480) | \n
| \n Autres produits et charges | \n\n 89 | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n 89 | \n
| \n Dotations aux autres amortissements et provisions | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n (351) | \n\n (351) | \n
| \n Reprise des autres amortissements et provisions | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n - | \n
| \n R\u00e9sultat de cession des immeubles de placement | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n - | \n
| \n Variation de valeur des actifs financiers | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n (9) | \n\n (9) | \n
| \n Autres produits et charges financiers | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n (199) | \n\n (199) | \n
| \n R\u00e9sultat avant imp\u00f4ts | \n\n 309 | \n\n - | \n\n (31) | \n\n (559) | \n\n (281) | \n
| \n Profit r\u00e9sultant d'une acquisition \u00e0 des conditions avantageuses | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n - | \n
| \n Quote-part de r\u00e9sultats sur les soci\u00e9t\u00e9s mises en \u00e9quivalence | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n (19) | \n\n (19) | \n
| \n Imp\u00f4ts sur les soci\u00e9t\u00e9s | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n (2) | \n\n (2) | \n
| \n R\u00e9sultat net | \n\n 309 | \n\n - | \n\n (31) | \n\n (580) | \n\n (302) | \n
Informations bilantielles par zones g\u00e9ographiques au 31\u00a0d\u00e9cembre 2024
| \n (En milliers d\u2019euros) | \n\n Paris | \n\n R\u00e9gion Parisienne Hors Paris | \n\n Autre | \n\n Non affectable | \n\n Total | \n
|---|---|---|---|---|---|
| \n Actif | \n|||||
| \n Immeubles de placement | \n\n 37\u202f900 | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n 37\u202f900 | \n
| \n Immobilisations en cours | \n\n \n | \n\n \n | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n
| \n Immeubles destin\u00e9s \u00e0 la vente | \n\n \n | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n
| \n Actifs corporels | \n\n 929 | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n 929 | \n
| \n Actifs financiers | \n\n - | \n\n \n | \n\n - | \n\n 41 | \n\n 41 | \n
| \n Titres mis en \u00e9quivalence | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n 26\u202f556 | \n\n 26\u202f556 | \n
| \n Actifs non courants | \n\n 38\u202f829 | \n\n - | \n\n - | \n\n 26\u202f598 | \n\n 65\u202f426 | \n
Au 31\u00a0d\u00e9cembre 2023\u00a0:
| \n (En milliers d\u2019euros) | \n\n Paris | \n\n R\u00e9gion Parisienne | \n\n Autre | \n\n Non affectable | \n\n Total | \n
|---|---|---|---|---|---|
| \n Loyers | \n\n 927 | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n 927 | \n
| \n Charges locatives refactur\u00e9es | \n\n 161 | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n 161 | \n
| \n Charges locatives globales | \n\n (247) | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n (247) | \n
| \n Revenus nets des immeubles | \n\n 841 | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n 841 | \n
| \n Variation des immeubles de placement | \n\n (643) | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n (643) | \n
| \n R\u00e9sultat sectoriel | \n\n 198 | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n 198 | \n
| \n Revenus des autres activit\u00e9s | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n - | \n
| \n Frais de personnel | \n\n (217) | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n (217) | \n
| \n Autres frais g\u00e9n\u00e9raux | \n\n (462) | \n\n \n | \n\n (52) | \n\n \n | \n\n (514) | \n
| \n Autres produits et charges | \n\n 30 | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n 30 | \n
| \n Dotations aux autres amortissements et provisions | \n\n (0) | \n\n \n | \n\n \n | \n\n (310) | \n\n (310) | \n
| \n Reprise des autres amortissements et provisions | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n - | \n
| \n R\u00e9sultat de cession des immeubles de placement | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n - | \n
| \n Variation de valeur des actifs financiers | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n (70) | \n\n (70) | \n
| \n Autres produits et charges financiers | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n (158) | \n\n (158) | \n
| \n R\u00e9sultat avant imp\u00f4ts | \n\n (450) | \n\n - | \n\n (52) | \n\n (538) | \n\n (1\u00a0040) | \n
| \n Profit r\u00e9sultant d'une acquisition \u00e0 des conditions avantageuses | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n - | \n
| \n Quote-part de r\u00e9sultats sur les soci\u00e9t\u00e9s mises en \u00e9quivalence | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n (743) | \n\n (743) | \n
| \n Imp\u00f4ts sur les soci\u00e9t\u00e9s | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n - | \n\n - | \n
| \n R\u00e9sultat net | \n\n (450) | \n\n - | \n\n (52) | \n\n (1\u00a0281) | \n\n (1\u00a0783) | \n
Informations bilantielles par zones g\u00e9ographiques au 31\u00a0d\u00e9cembre 2023
| \n (En milliers d\u2019euros) | \n\n Paris | \n\n R\u00e9gion Parisienne hors Paris | \n\n Autre | \n\n Non affectable | \n\n Total | \n
|---|---|---|---|---|---|
| \n Actif | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n
| \n Immeubles de placement | \n\n 37\u00a0900 | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n 37\u00a0900 | \n
| \n Immobilisations en cours | \n\n \n | \n\n \n | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n
| \n Immeubles destin\u00e9s \u00e0 la vente | \n\n \n | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n
| \n Actifs corporels | \n\n 414 | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n 414 | \n
| \n Actifs financiers | \n\n - | \n\n \n | \n\n - | \n\n 40 | \n\n 40 | \n
| \n Titres mis en \u00e9quivalence | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n 26\u00a0642 | \n\n 26\u00a0642 | \n
| \n Actifs non courants | \n\n 38\u00a0314 | \n\n - | \n\n - | \n\n 26\u00a0681 | \n\n 64\u00a0996 | \n
2.13.Information sectorielle
L\u2019information sectorielle est pr\u00e9sent\u00e9e sur la base de l\u2019organisation interne du Groupe qui refl\u00e8te les diff\u00e9rents niveaux de risques et de rentabilit\u00e9 auxquels il est expos\u00e9.
La premi\u00e8re segmentation sectorielle vise le secteur d\u2019activit\u00e9 qui se d\u00e9compose ainsi\u00a0:
-Bureaux
-Commerces
-H\u00f4tels
-Habitations
Par ailleurs, le march\u00e9 de l\u2019immobilier se segmente en fonction de sa localisation, aussi une r\u00e9partition de l\u2019activit\u00e9 en trois zones g\u00e9ographiques est \u00e9galement pr\u00e9sent\u00e9e, en distinguant\u00a0:
-Paris
-R\u00e9gion Parisienne (hors Paris)
-Autre
Un r\u00e9sultat sectoriel est pr\u00e9sent\u00e9 pour les charges directement affectables, au niveau du compte de r\u00e9sultat par secteur. Les immeubles de placements, les stocks d\u2019immeubles ainsi que les passifs financiers courants et non courants sont r\u00e9partis entre secteur selon les m\u00eames crit\u00e8res.
L\u2019ensemble des soci\u00e9t\u00e9s du groupe est consolid\u00e9 par la m\u00e9thode de l\u2019int\u00e9gration globale \u00e0 l\u2019exception des soci\u00e9t\u00e9s DUAL HOLDING et HILLGROVE INVESTMENTS GROUP SA mises en \u00e9quivalence.
Aucune m\u00e9thode de consolidation n\u2019a chang\u00e9 par rapport \u00e0 l\u2019exercice pr\u00e9c\u00e9dent.
Liste des soci\u00e9t\u00e9s consolid\u00e9es
Le p\u00e9rim\u00e8tre de consolidation comprend six soci\u00e9t\u00e9s int\u00e9gr\u00e9es globalement dont la soci\u00e9t\u00e9 m\u00e8re et une soci\u00e9t\u00e9 mise en \u00e9quivalence.
| \n Nom des soci\u00e9t\u00e9s consolid\u00e9es | \n\n Pourcentage d\u2019int\u00e9r\u00eats | \n\n Pourcentage de contr\u00f4le | \n\n M\u00e9thode | \n||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| \n \n | \n\n \n | \n\n N | \n\n N-1 | \n\n N | \n\n N-1 | \n\n N | \n\n N-1 | \n
| \n SA | \n\n ADC | \n\n Soci\u00e9t\u00e9 consolidante | \n|||||
| \n SA | \n\n COFINFO | \n\n 100\u00a0% | \n\n 100\u00a0% | \n\n 100\u00a0% | \n\n 100\u00a0% | \n\n IG | \n\n IG | \n
| \n SAS | \n\n KERRY | \n\n 100\u00a0% | \n\n 100\u00a0% | \n\n 100\u00a0% | \n\n 100\u00a0% | \n\n IG | \n\n IG | \n
| \n SAS | \n\n BASSANO DEVELOPPEMENT | \n\n 85\u00a0% | \n\n 85\u00a0% | \n\n 85\u00a0% | \n\n 85\u00a0% | \n\n IG | \n\n IG | \n
| \n SA | \n\n GEPAR HOLDING | \n\n 100\u00a0% | \n\n 100\u00a0% | \n\n 100\u00a0% | \n\n 100\u00a0% | \n\n IG | \n\n IG | \n
| \n \n | \n\n ACROPOLE DEVELOPPEMENT | \n\n 100\u00a0% | \n\n 100\u00a0% | \n\n 100\u00a0% | \n\n 100\u00a0% | \n\n IG | \n\n IG | \n
| \n SA | \n\n DUAL HOLDING | \n\n 27\u00a0% | \n\n 27\u00a0% | \n\n 27\u00a0% | \n\n 27\u00a0% | \n\n MEE | \n\n MEE | \n
| \n SA | \n\n HILLGROVE INVESTMENTS GROUP SA | \n\n 50\u00a0% | \n\n 50\u00a0% | \n\n 50\u00a0% | \n\n 50\u00a0% | \n\n MEE | \n\n MEE | \n
| \n Entr\u00e9es dans le p\u00e9rim\u00e8tre de consolidation | \n|||||||
| \n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n
| \n Sortie du p\u00e9rim\u00e8tre de consolidation | \n|||||||
| \n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n
Aucune soci\u00e9t\u00e9 contr\u00f4l\u00e9e n\u2019est exclue de la consolidation.
Chaque filiale du Groupe (i) est soit propri\u00e9taire d\u2019un actif (bien immobilier ou titres de participation), soit (ii) fait l\u2019objet de proc\u00e9dures judiciaires telles que d\u00e9crites en annexe des comptes consolid\u00e9s\u00a0:
-la soci\u00e9t\u00e9 ALLIANCE DEVELOPPEMENT CAPITAL SIIC d\u00e9tient la nue-propri\u00e9t\u00e9 d\u2019un immeuble situ\u00e9 4-6 avenue \u00c9lys\u00e9e Reclus \u2013 75007 Paris (France)\u00a0;
-la soci\u00e9t\u00e9 BASSANO DEVELOPPEMENT est copropri\u00e9taire des murs d\u2019un h\u00f4tel situ\u00e9 218-220 rue du Faubourg Saint Honor\u00e9 \u2013 75008 Paris (France) ainsi que de 1\u00a0026 m\u00b2 de commerces associ\u00e9s\u00a0;
-la soci\u00e9t\u00e9 KERRY a des proc\u00e9dures en cours d\u00e9crites en annexe des comptes consolid\u00e9s\u00a0;
-la soci\u00e9t\u00e9 COFINFO a \u00e9galement des proc\u00e9dures en cours d\u00e9crites en annexe des comptes consolid\u00e9s\u00a0;
-la soci\u00e9t\u00e9 GEPAR HOLDING d\u00e9tient une participation dans DUAL HOLDING elle-m\u00eame d\u00e9tentrice d\u2019une participation dans la soci\u00e9t\u00e9 Ci COM SA\u00a0;
-ACROPOLE DEVELOPPEMENT est une filiale Grecque \u00e9tudiant diff\u00e9rents dossiers d\u2019investissement localement\u00a0;
-HILLGROVE INVESTMENTS GROUP SA, d\u00e9tient HILLGROVE LTD, propri\u00e9taire d\u2019un bien \u00e0 usage d\u2019habitation de 505 m\u00b2 sis Charles Street \u00e0 Londres (Angleterre).
Organigramme du groupe
4.3.Titres mis en \u00e9quivalence
4.3.1.DUAL HOLDING
GEPAR HOLDING filiale \u00e0 100\u00a0% d\u2019ADC SIIC, d\u00e9tient une participation de 27\u00a0% dans le capital de la soci\u00e9t\u00e9 DUAL HOLDING, le solde des titres \u00e9tant d\u00e9tenu par Mesdames Val\u00e9rie DUMENIL et Laurence DUMENIL.
DUAL HOLDING est une soci\u00e9t\u00e9 anonyme dont le si\u00e8ge social est situ\u00e9 rue Saint-Pierre 2 - 1700 Fribourg (Suisse), immatricul\u00e9e au Registre du Commerce de Fribourg sous le n\u00b0CHE\u2013113.597.909.
Elle d\u00e9tient 43,85\u00a0% des titres de la soci\u00e9t\u00e9 Ci\u00a0COM SA, soci\u00e9t\u00e9 anonyme, dont le si\u00e8ge social est situ\u00e9 \u00e0 Gen\u00e8ve, rue du Nant 22, immatricul\u00e9e au Registre du Commerce de Gen\u00e8ve (Suisse) sous le n\u00b0 CHE-100.074.134, et 100\u00a0% de la Soci\u00e9t\u00e9 AD IMMOBILIARE ITALIA S.R.L., situ\u00e9e \u00e0 Milan (Italie), elle d\u00e9tient de plus 14% de ZENESSA S.A, situ\u00e9 \u00e0 Luxembourg, auparavant d\u00e9tenus par CI COM SA.
DUAL HOLDING contr\u00f4lait, via sa filiale DUAL REAL ESTATE INVESTMENT (DREI), un portefeuille d\u2019immeubles principalement r\u00e9sidentiels. Depuis la cession de cette filiale intervenue en 2015, DUAL HOLDING g\u00e8re les liquidit\u00e9s qui en sont issues, tout en recherchant de nouveaux investissements.
La relation historique avec DUAL HOLDING est d\u00e9sormais essentiellement financi\u00e8re.
Le groupe ADC exerce une influence notable sur la soci\u00e9t\u00e9 DUAL HOLDING
-en premier lieu par le taux de participation d\u00e9tenu de 27\u00a0% qui d\u00e9passe le seuil de 20\u00a0% constitue une pr\u00e9somption simple de l\u2019existence d\u2019une influence notable,
-en second lieu par les \u00e9changes financiers (convention de tr\u00e9sorerie) et techniques (sous-traitance de comp\u00e9tence juridiques, financi\u00e8res, comptables).
Aucune limitation importante n\u2019existe \u00e0 l\u2019encontre du groupe d\u2019ADC SIIC (IFRS 12,12 et 22).
La m\u00e9thode de la mise en \u00e9quivalence est appliqu\u00e9e aux comptes consolid\u00e9s \u00e9tablis au 31\u00a0d\u00e9cembre 2024 pour une p\u00e9riode de 12 mois par le groupe DUAL HOLDING (en normes comptables suisses)\u00a0; des ajustements peuvent \u00eatre apport\u00e9s pour rendre les m\u00e9thodes employ\u00e9es significativement conformes aux IFRS usit\u00e9es par le groupe. Apr\u00e8s la cession de l\u2019ensemble des immeubles au cours de l\u2019exercice 2015, un seul ajustement d\u2019homog\u00e9n\u00e9isation de m\u00e9thodes subsiste et consiste en la valorisation des titres de participations en leur juste valeur.
Les autres divergences de normes comptables ne font pas l\u2019objet de retraitement, n\u2019apparaissant pas comme significatives.
| \n (En milliers d\u2019euros) | \n\n 31/12/2023 | \n\n Acquisition | \n\n Cession | \n\n \u00c9cart de conversion en r\u00e9serves consolid\u00e9es | \n\n Quote-part de r\u00e9sultat dans les MEE | \n\n 31/12/2024 | \n
|---|---|---|---|---|---|---|
| \n Titres DUAL HOLDING | \n\n 20\u202f978 | \n\n - | \n\n - | \n\n (339) | \n\n 355 | \n\n 20\u202f994 | \n
L\u2019\u00e9volution de change entre le cours de l\u2019Euro et le Franc Suisse a induit une perte de valeur de 339\u00a0K\u20ac des titres dont la contrepartie est inscrite en r\u00e9serves consolid\u00e9es. La quote-part de r\u00e9sultat sur la p\u00e9riode, au cours de cl\u00f4ture ressort \u00e0 + 355\u00a0K\u20ac.
Aucun dividende n\u2019a \u00e9t\u00e9 per\u00e7u au cours de la p\u00e9riode en provenance de la soci\u00e9t\u00e9 DUAL HOLDING.
Rapprochement entre les informations financi\u00e8res r\u00e9sum\u00e9es et la valeur des titres mis en \u00e9quivalence\u00a0:
| \n \n | \n\n En milliers d\u2019euros | \n
|---|---|
| \n Capitaux propres groupes | \n\n 76\u202f440 | \n
| \n R\u00e9sultat de la p\u00e9riode | \n\n 1\u202f316 | \n
| \n Situation nette consolid\u00e9e en IFRS part groupe | \n\n 77\u202f756 | \n
| \n Taux de participation d\u00e9tenu | \n\n 27% | \n
| \n Valeur des titres mis en \u00e9quivalence | \n\n 20\u202f994 | \n
Informations financi\u00e8res abr\u00e9g\u00e9es du groupe DUAL HOLDING SA
| \n Au cours de cl\u00f4ture (en milliers d\u2019euros) | \n\n 31/12/2024 | \n\n 31/12/2023 | \n
|---|---|---|
| \n Actif abr\u00e9g\u00e9 | \n||
| \n Immeubles de placement | \n\n 5\u202f072 | \n\n 4\u202f982 | \n
| \n Autres actifs non courants | \n\n 10 | \n\n 8 | \n
| \n Immobilisations financi\u00e8res et participations | \n\n 24\u202f068 | \n\n 24\u202f101 | \n
| \n Actifs courants | \n\n 43\u202f734 | \n\n 43\u202f705 | \n
| \n Tr\u00e9sorerie et \u00e9quivalents | \n\n 149 | \n\n 111 | \n
| \n Total | \n\n 73\u202f033 | \n\n 72\u202f907 | \n
| \n Passif abr\u00e9g\u00e9 | \n||
| \n Capitaux propres groupes | \n\n 76\u202f436 | \n\n 80\u202f186 | \n
| \n R\u00e9sultat de la p\u00e9riode | \n\n 1\u202f320 | \n\n (2\u202f491) | \n
| \n Int\u00e9r\u00eats ne d\u00e9tenant pas le contr\u00f4le | \n\n (5\u202f381) | \n\n (5\u202f122) | \n
| \n Emprunts non courants | \n\n \n | \n\n \n | \n
| \n Emprunts courants | \n\n \n | \n\n \n | \n
| \n Autres passifs courants | \n\n 658 | \n\n 334 | \n
| \n Autres passifs non courants | \n\n \n | \n\n \n | \n
| \n Total | \n\n 73\u202f033 | \n\n 72\u202f907 | \n
| \n Compte de r\u00e9sultat abr\u00e9g\u00e9 | \n\n 31/12/2024 | \n\n 31/12/2023 | \n
|---|---|---|
| \n Produits | \n\n 119 | \n\n 109 | \n
| \n Charges d'immeubles et Frais g\u00e9n\u00e9raux | \n\n (945) | \n\n (747) | \n
| \n R\u00e9sultat net des immeubles | \n\n (826) | \n\n (638) | \n
| \n R\u00e9sultat de cession des immeubles c\u00e9d\u00e9s | \n\n \n | \n\n \n | \n
| \n Autres produits et charges d'exploitation | \n\n \n | \n\n \n | \n
| \n Variation des immeubles de placement | \n\n 177 | \n\n (320) | \n
| \n Amortissements | \n\n (0) | \n\n (8) | \n
| \n D\u00e9pr\u00e9ciations | \n\n \n | \n\n \n | \n
| \n R\u00e9sultat d'exploitation | \n\n (649) | \n\n (965) | \n
| \n Produits financiers | \n\n 1\u202f855 | \n\n 2\u202f020 | \n
| \n Charges financi\u00e8res | \n\n (160) | \n\n (4\u202f062) | \n
| \n R\u00e9sultat courant | \n\n 1\u202f046 | \n\n (3\u202f007) | \n
| \n Autres \u00e9l\u00e9ments de r\u00e9sultat | \n\n \n | \n\n \n | \n
| \n R\u00e9sultat de cession des filiales | \n\n \n | \n\n \n | \n
| \n Imp\u00f4ts | \n\n (68) | \n\n (168) | \n
| \n Int\u00e9r\u00eats ne d\u00e9tenant pas le contr\u00f4le | \n\n (341) | \n\n (684) | \n
| \n R\u00e9sultat net | \n\n 1\u202f320 | \n\n (2\u202f491) | \n
| \n Autres \u00e9l\u00e9ments du r\u00e9sultat global | \n\n \n | \n\n \n | \n
| \n R\u00e9sultat global total | \n\n 1\u202f320 | \n\n (2\u202f491) | \n
Les produits et les charges financi\u00e8res se d\u00e9composent principalement des \u00e9carts de change nets pour +605\u00a0K\u20ac, des revenus d\u2019emprunt obligataire pour +424\u00a0K\u20ac, et des produits d\u2019int\u00e9r\u00eats sur compte courant pour +747\u00a0K\u20ac.
D\u00e9tail des produits et charges financi\u00e8res de DUAL HOLDING
| \n Au cours de cl\u00f4ture (en milliers d\u2019euros) | \n\n 31/12/2024 | \n\n 31/12/2023 | \n
|---|---|---|
| \n Charges financi\u00e8res | \n||
| \n Perte de change | \n\n (50) | \n\n (2\u202f458) | \n
| \n Perte de valeur d'actifs financiers | \n\n (34) | \n\n (1\u202f538) | \n
| \n Charges sur titres | \n\n (42) | \n\n (32) | \n
| \n Int\u00e9r\u00eats bancaires | \n\n (25) | \n\n (31) | \n
| \n Autres charges financi\u00e8res | \n\n (10) | \n\n (2) | \n
| \n Total | \n\n (160) | \n\n (4\u202f061) | \n
| \n Produits financiers | \n||
| \n Gain de change | \n\n 605 | \n\n 27 | \n
| \n Gain de valeur d'actifs financiers | \n\n 79 | \n\n 711 | \n
| \n Int\u00e9r\u00eats sur compte courant | \n\n 747 | \n\n 844 | \n
| \n Int\u00e9r\u00eats sur obligations | \n\n 424 | \n\n 439 | \n
| \n Autres produits d'int\u00e9r\u00eats | \n\n - | \n\n - | \n
| \n Total | \n\n 1\u202f855 | \n\n 2\u202f021 | \n
4.3.2.HILLGROVE INVESTMENTS GROUP SA
Le 29\u00a0novembre 2019, la soci\u00e9t\u00e9 COFINFO a acquis aupr\u00e8s de la soci\u00e9t\u00e9 KENTANA SA (soci\u00e9t\u00e9 li\u00e9e) 50\u00a0% des parts de la soci\u00e9t\u00e9 HILLGROVE INVESTMENTS GROUP SA - 16, all\u00e9e Marconi Luxembourg, pour 5,2\u00a0M\u20ac. La soci\u00e9t\u00e9 achet\u00e9e d\u00e9tient \u00e0 100\u00a0% la soci\u00e9t\u00e9 HILLGROVE Ltd - 31 Hill Street \u00e0 Londres Angleterre, elle-m\u00eame propri\u00e9taire d\u2019un bien immobilier qui \u00e9tait valoris\u00e9 11\u00a0M\u00a3 par un expert ind\u00e9pendant en juin et\u00a0d\u00e9cembre 2019.
Les 50\u00a0% restants, sont toujours la propri\u00e9t\u00e9 de la soci\u00e9t\u00e9 KENTANA, filiale du Groupe F I P P.
Les autres divergences de normes comptables ne font pas l\u2019objet de retraitement, n\u2019apparaissant pas comme significatives.
Le bien d\u00e9tenu par la soci\u00e9t\u00e9 HILLGROVE Ltd a \u00e9t\u00e9 \u00e9valu\u00e9 \u00e0 11,5\u00a0M\u00a3 par un expert ind\u00e9pendant au 31\u00a0d\u00e9cembre 2024.
| \n (En milliers d\u2019euros) | \n\n 31/12/2023 | \n\n Acquisition | \n\n Cession | \n\n \u00c9cart de conversion en r\u00e9serves consolid\u00e9es | \n\n Quote-part de r\u00e9sultat dans les MEE | \n\n 31/12/2024 | \n
|---|---|---|---|---|---|---|
| \n Titres HILLGROVE INVESTMENTS | \n\n 5\u202f664 | \n\n - | \n\n - | \n\n 272 | \n\n (374) | \n\n 5\u202f562 | \n
L\u2019\u00e9volution de change entre le cours de l\u2019Euro et La Livre Sterling a induit un gain de valeur de 272\u00a0K\u20ac des titres dont la contrepartie est inscrite en r\u00e9serves consolid\u00e9es.
Alors que la quote-part de r\u00e9sultat sur la p\u00e9riode, au cours de cl\u00f4ture ressort \u00e0 -374\u00a0K\u20ac, du fait de l'absence de locataire, et d'une valeur de l'actif en baisse de 0,5 M\u00a3.
Aucun dividende n\u2019a \u00e9t\u00e9 per\u00e7u au cours de la p\u00e9riode en provenance de la soci\u00e9t\u00e9 HILLGROVE INVESTMENT GROUP SA.
Rapprochement entre les informations financi\u00e8res r\u00e9sum\u00e9es et la valeur des titres mis en \u00e9quivalence\u00a0:
| \n \n | \n\n En milliers d\u2019euros | \n
|---|---|
| \n Capitaux propres groupes | \n\n 11\u202f873 | \n
| \n R\u00e9sultat de la p\u00e9riode | \n\n (748) | \n
| \n Situation nette consolid\u00e9e en IFRS part groupe | \n\n 11\u202f125 | \n
| \n Taux de participation d\u00e9tenu | \n\n 50% | \n
| \n Valeur des titres mis en \u00e9quivalence | \n\n 5\u202f562 | \n
| \n Au cours de cl\u00f4ture (en milliers d\u2019euros) | \n\n 31/12/2024 | \n\n 31/12/2023 | \n
|---|---|---|
| \n Actif abr\u00e9g\u00e9 | \n||
| \n Immeubles de placement | \n\n 13\u202f869 | \n\n 13\u202f808 | \n
| \n Autres actifs non courants | \n\n \n | \n\n \n | \n
| \n Immobilisations financi\u00e8res et participations | \n\n \n | \n\n \n | \n
| \n Actifs courants | \n\n 7 | \n\n 0 | \n
| \n Tr\u00e9sorerie et \u00e9quivalents | \n\n \n | \n\n \n | \n
| \n Total | \n\n 13\u202f876 | \n\n 13\u202f809 | \n
| \n Passif abr\u00e9g\u00e9 | \n||
| \n Capitaux propres groupes | \n\n 11\u202f873 | \n\n 11\u202f467 | \n
| \n R\u00e9sultat de la p\u00e9riode | \n\n (748) | \n\n (138) | \n
| \n Emprunts non courants | \n\n \n | \n\n \n | \n
| \n Emprunts courants | \n\n \n | \n\n \n | \n
| \n Autres passifs courants | \n\n 2\u202f751 | \n\n 2\u202f480 | \n
| \n Autres passifs non courants | \n\n \n | \n\n \n | \n
| \n Total | \n\n 13\u202f876 | \n\n 13\u202f809 | \n
Informations financi\u00e8res abr\u00e9g\u00e9es du groupe HILLGROVE INVESTMENTS GROUP SA
| \n Compte de r\u00e9sultat abr\u00e9g\u00e9 | \n\n 31/12/2024 | \n\n 31/12/2023 | \n
|---|---|---|
| \n Produits | \n\n - | \n\n - | \n
| \n Charges d'immeubles et Frais g\u00e9n\u00e9raux | \n\n (70) | \n\n (53) | \n
| \n Variation de juste valeur des immeubles | \n\n (603) | \n\n - | \n
| \n R\u00e9sultat net des immeubles | \n\n (673) | \n\n (53) | \n
| \n R\u00e9sultat de cession des immeubles c\u00e9d\u00e9s | \n\n - | \n\n - | \n
| \n Autres produits et charges d'exploitation | \n\n (16) | \n\n (27) | \n
| \n Amortissements | \n\n - | \n\n - | \n
| \n D\u00e9pr\u00e9ciations | \n\n \n | \n\n \n | \n
| \n R\u00e9sultat d'exploitation | \n\n (689) | \n\n (79) | \n
| \n Produits financiers | \n\n 16 | \n\n 17 | \n
| \n Charges financi\u00e8res | \n\n (75) | \n\n (76) | \n
| \n R\u00e9sultat courant | \n\n (748) | \n\n (138) | \n
| \n Autres \u00e9l\u00e9ments de r\u00e9sultat | \n\n - | \n\n - | \n
| \n R\u00e9sultat de cession des filiales | \n\n - | \n\n - | \n
| \n Imp\u00f4ts | \n\n - | \n\n - | \n
| \n Int\u00e9r\u00eats ne d\u00e9tenant pas le contr\u00f4le | \n\n - | \n\n - | \n
| \n R\u00e9sultat net | \n\n (748) | \n\n (138) | \n
| \n Autres \u00e9l\u00e9ments du r\u00e9sultat global | \n\n - | \n\n - | \n
| \n R\u00e9sultat global total | \n\n (748) | \n\n (138) | \n
D\u00e9tail des produits et charges financi\u00e8res de HILLGROVE INVESTMENTS GROUP SA
| \n Au cours de cl\u00f4ture (en milliers d\u2019euros) | \n\n 31/12/2024 | \n\n 31/12/2023 | \n
|---|---|---|
| \n Charges financi\u00e8res | \n||
| \n Perte de change | \n\n - | \n\n (0) | \n
| \n Int\u00e9r\u00eats sur compte courant | \n\n (75) | \n\n (76) | \n
| \n Autres charges financi\u00e8res | \n\n - | \n\n - | \n
| \n Total | \n\n (75) | \n\n (76) | \n
| \n Produits financiers | \n||
| \n Gain de change | \n\n - | \n\n 1 | \n
| \n Int\u00e9r\u00eats sur compte courant | \n\n 16 | \n\n 16 | \n
| \n Autres produits d'int\u00e9r\u00eats | \n\n - | \n\n - | \n
| \n Total | \n\n 16 | \n\n 17 | \n
4.4.4.Participation ne donnant pas le contr\u00f4le
Les participations ne donnant pas le contr\u00f4le concernent la soci\u00e9t\u00e9 BASSANO DEVELOPPEMENT.
La soci\u00e9t\u00e9 BASSANO DEVELOPPEMENT est sise au 55 rue Pierre Charron - 75008 Paris et son principal actif est une copropri\u00e9t\u00e9 des murs d'un h\u00f4tel situ\u00e9 au 218/220 rue du Faubourg Saint Honor\u00e9 - Paris (8\u00e8me). La participation ne donnant pas le contr\u00f4le repr\u00e9sente un pourcentage de participation de 15,01\u00a0% donnant droit \u00e0 ce m\u00eame pourcentage de droit de vote.
La participation ne donnant pas le contr\u00f4le est d\u00e9tenue par ACANTHE D\u00c9VELOPPEMENT, Soci\u00e9t\u00e9 Europ\u00e9enne, dont le si\u00e8ge social est situ\u00e9 55 rue Pierre Charron - 75008 Paris, immatricul\u00e9e au Registre du Commerce et des Soci\u00e9t\u00e9s de Paris sous le n\u00b0 735\u00a0620\u00a0205, admise aux n\u00e9gociations sur le March\u00e9 r\u00e9glement\u00e9 NYSE Euronext Paris, compartiment C, qui est une partie li\u00e9e.
Le r\u00e9sultat net attribu\u00e9 aux d\u00e9tenteurs de participation ne donnant pas le contr\u00f4le pour le pr\u00e9sent exercice se monte \u00e0 93 K\u20ac.
Au 31\u00a0d\u00e9cembre 2024, la participation ne donnant pas le contr\u00f4le s\u2019\u00e9l\u00e8ve \u00e0 5\u00a0463 K\u20ac.
Informations r\u00e9sum\u00e9es
| \n (En milliers d\u2019euros) | \n\n BASSANO D\u00c9VELOPPEMENT | \n
|---|---|
| \n Dividendes vers\u00e9s aux participations ne donnant pas le contr\u00f4le | \n\n - | \n
| \n Actifs non courants | \n\n 34\u202f003 | \n
| \n Actifs courants | \n\n 1\u202f037 | \n
| \n Passifs non courants | \n\n \n | \n
| \n Passifs courants | \n\n 2\u202f502 | \n
| \n Tr\u00e9sorerie | \n\n 989 | \n
| \n Produits | \n\n 1\u202f223 | \n
| \n Variations juste valeur | \n\n - | \n
| \n Dotations aux provisions | \n\n 202 | \n
| \n R\u00e9sultat net | \n\n 617 | \n
| \n R\u00e9sultat global total | \n\n 617 | \n
L\u2019ensemble des soci\u00e9t\u00e9s du groupe est consolid\u00e9 par la m\u00e9thode de l\u2019int\u00e9gration globale \u00e0 l\u2019exception des soci\u00e9t\u00e9s DUAL HOLDING et HILLGROVE INVESTMENTS GROUP SA mises en \u00e9quivalence.
Aucune m\u00e9thode de consolidation n\u2019a chang\u00e9 par rapport \u00e0 l\u2019exercice pr\u00e9c\u00e9dent.
Liste des soci\u00e9t\u00e9s consolid\u00e9es
Le p\u00e9rim\u00e8tre de consolidation comprend six soci\u00e9t\u00e9s int\u00e9gr\u00e9es globalement dont la soci\u00e9t\u00e9 m\u00e8re et une soci\u00e9t\u00e9 mise en \u00e9quivalence.
| \n Nom des soci\u00e9t\u00e9s consolid\u00e9es | \n\n Pourcentage d\u2019int\u00e9r\u00eats | \n\n Pourcentage de contr\u00f4le | \n\n M\u00e9thode | \n||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| \n \n | \n\n \n | \n\n N | \n\n N-1 | \n\n N | \n\n N-1 | \n\n N | \n\n N-1 | \n
| \n SA | \n\n ADC | \n\n Soci\u00e9t\u00e9 consolidante | \n|||||
| \n SA | \n\n COFINFO | \n\n 100\u00a0% | \n\n 100\u00a0% | \n\n 100\u00a0% | \n\n 100\u00a0% | \n\n IG | \n\n IG | \n
| \n SAS | \n\n KERRY | \n\n 100\u00a0% | \n\n 100\u00a0% | \n\n 100\u00a0% | \n\n 100\u00a0% | \n\n IG | \n\n IG | \n
| \n SAS | \n\n BASSANO DEVELOPPEMENT | \n\n 85\u00a0% | \n\n 85\u00a0% | \n\n 85\u00a0% | \n\n 85\u00a0% | \n\n IG | \n\n IG | \n
| \n SA | \n\n GEPAR HOLDING | \n\n 100\u00a0% | \n\n 100\u00a0% | \n\n 100\u00a0% | \n\n 100\u00a0% | \n\n IG | \n\n IG | \n
| \n \n | \n\n ACROPOLE DEVELOPPEMENT | \n\n 100\u00a0% | \n\n 100\u00a0% | \n\n 100\u00a0% | \n\n 100\u00a0% | \n\n IG | \n\n IG | \n
| \n SA | \n\n DUAL HOLDING | \n\n 27\u00a0% | \n\n 27\u00a0% | \n\n 27\u00a0% | \n\n 27\u00a0% | \n\n MEE | \n\n MEE | \n
| \n SA | \n\n HILLGROVE INVESTMENTS GROUP SA | \n\n 50\u00a0% | \n\n 50\u00a0% | \n\n 50\u00a0% | \n\n 50\u00a0% | \n\n MEE | \n\n MEE | \n
| \n Entr\u00e9es dans le p\u00e9rim\u00e8tre de consolidation | \n|||||||
| \n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n
| \n Sortie du p\u00e9rim\u00e8tre de consolidation | \n|||||||
| \n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n
Aucune soci\u00e9t\u00e9 contr\u00f4l\u00e9e n\u2019est exclue de la consolidation.
Chaque filiale du Groupe (i) est soit propri\u00e9taire d\u2019un actif (bien immobilier ou titres de participation), soit (ii) fait l\u2019objet de proc\u00e9dures judiciaires telles que d\u00e9crites en annexe des comptes consolid\u00e9s\u00a0:
-la soci\u00e9t\u00e9 ALLIANCE DEVELOPPEMENT CAPITAL SIIC d\u00e9tient la nue-propri\u00e9t\u00e9 d\u2019un immeuble situ\u00e9 4-6 avenue \u00c9lys\u00e9e Reclus \u2013 75007 Paris (France)\u00a0;
-la soci\u00e9t\u00e9 BASSANO DEVELOPPEMENT est copropri\u00e9taire des murs d\u2019un h\u00f4tel situ\u00e9 218-220 rue du Faubourg Saint Honor\u00e9 \u2013 75008 Paris (France) ainsi que de 1\u00a0026 m\u00b2 de commerces associ\u00e9s\u00a0;
-la soci\u00e9t\u00e9 KERRY a des proc\u00e9dures en cours d\u00e9crites en annexe des comptes consolid\u00e9s\u00a0;
-la soci\u00e9t\u00e9 COFINFO a \u00e9galement des proc\u00e9dures en cours d\u00e9crites en annexe des comptes consolid\u00e9s\u00a0;
-la soci\u00e9t\u00e9 GEPAR HOLDING d\u00e9tient une participation dans DUAL HOLDING elle-m\u00eame d\u00e9tentrice d\u2019une participation dans la soci\u00e9t\u00e9 Ci COM SA\u00a0;
-ACROPOLE DEVELOPPEMENT est une filiale Grecque \u00e9tudiant diff\u00e9rents dossiers d\u2019investissement localement\u00a0;
-HILLGROVE INVESTMENTS GROUP SA, d\u00e9tient HILLGROVE LTD, propri\u00e9taire d\u2019un bien \u00e0 usage d\u2019habitation de 505 m\u00b2 sis Charles Street \u00e0 Londres (Angleterre).
Organigramme du groupe
4.3.Titres mis en \u00e9quivalence
4.3.1.DUAL HOLDING
GEPAR HOLDING filiale \u00e0 100\u00a0% d\u2019ADC SIIC, d\u00e9tient une participation de 27\u00a0% dans le capital de la soci\u00e9t\u00e9 DUAL HOLDING, le solde des titres \u00e9tant d\u00e9tenu par Mesdames Val\u00e9rie DUMENIL et Laurence DUMENIL.
DUAL HOLDING est une soci\u00e9t\u00e9 anonyme dont le si\u00e8ge social est situ\u00e9 rue Saint-Pierre 2 - 1700 Fribourg (Suisse), immatricul\u00e9e au Registre du Commerce de Fribourg sous le n\u00b0CHE\u2013113.597.909.
Elle d\u00e9tient 43,85\u00a0% des titres de la soci\u00e9t\u00e9 Ci\u00a0COM SA, soci\u00e9t\u00e9 anonyme, dont le si\u00e8ge social est situ\u00e9 \u00e0 Gen\u00e8ve, rue du Nant 22, immatricul\u00e9e au Registre du Commerce de Gen\u00e8ve (Suisse) sous le n\u00b0 CHE-100.074.134, et 100\u00a0% de la Soci\u00e9t\u00e9 AD IMMOBILIARE ITALIA S.R.L., situ\u00e9e \u00e0 Milan (Italie), elle d\u00e9tient de plus 14% de ZENESSA S.A, situ\u00e9 \u00e0 Luxembourg, auparavant d\u00e9tenus par CI COM SA.
DUAL HOLDING contr\u00f4lait, via sa filiale DUAL REAL ESTATE INVESTMENT (DREI), un portefeuille d\u2019immeubles principalement r\u00e9sidentiels. Depuis la cession de cette filiale intervenue en 2015, DUAL HOLDING g\u00e8re les liquidit\u00e9s qui en sont issues, tout en recherchant de nouveaux investissements.
La relation historique avec DUAL HOLDING est d\u00e9sormais essentiellement financi\u00e8re.
Le groupe ADC exerce une influence notable sur la soci\u00e9t\u00e9 DUAL HOLDING
-en premier lieu par le taux de participation d\u00e9tenu de 27\u00a0% qui d\u00e9passe le seuil de 20\u00a0% constitue une pr\u00e9somption simple de l\u2019existence d\u2019une influence notable,
-en second lieu par les \u00e9changes financiers (convention de tr\u00e9sorerie) et techniques (sous-traitance de comp\u00e9tence juridiques, financi\u00e8res, comptables).
Aucune limitation importante n\u2019existe \u00e0 l\u2019encontre du groupe d\u2019ADC SIIC (IFRS 12,12 et 22).
La m\u00e9thode de la mise en \u00e9quivalence est appliqu\u00e9e aux comptes consolid\u00e9s \u00e9tablis au 31\u00a0d\u00e9cembre 2024 pour une p\u00e9riode de 12 mois par le groupe DUAL HOLDING (en normes comptables suisses)\u00a0; des ajustements peuvent \u00eatre apport\u00e9s pour rendre les m\u00e9thodes employ\u00e9es significativement conformes aux IFRS usit\u00e9es par le groupe. Apr\u00e8s la cession de l\u2019ensemble des immeubles au cours de l\u2019exercice 2015, un seul ajustement d\u2019homog\u00e9n\u00e9isation de m\u00e9thodes subsiste et consiste en la valorisation des titres de participations en leur juste valeur.
Les autres divergences de normes comptables ne font pas l\u2019objet de retraitement, n\u2019apparaissant pas comme significatives.
| \n (En milliers d\u2019euros) | \n\n 31/12/2023 | \n\n Acquisition | \n\n Cession | \n\n \u00c9cart de conversion en r\u00e9serves consolid\u00e9es | \n\n Quote-part de r\u00e9sultat dans les MEE | \n\n 31/12/2024 | \n
|---|---|---|---|---|---|---|
| \n Titres DUAL HOLDING | \n\n 20\u202f978 | \n\n - | \n\n - | \n\n (339) | \n\n 355 | \n\n 20\u202f994 | \n
L\u2019\u00e9volution de change entre le cours de l\u2019Euro et le Franc Suisse a induit une perte de valeur de 339\u00a0K\u20ac des titres dont la contrepartie est inscrite en r\u00e9serves consolid\u00e9es. La quote-part de r\u00e9sultat sur la p\u00e9riode, au cours de cl\u00f4ture ressort \u00e0 + 355\u00a0K\u20ac.
Aucun dividende n\u2019a \u00e9t\u00e9 per\u00e7u au cours de la p\u00e9riode en provenance de la soci\u00e9t\u00e9 DUAL HOLDING.
Rapprochement entre les informations financi\u00e8res r\u00e9sum\u00e9es et la valeur des titres mis en \u00e9quivalence\u00a0:
| \n \n | \n\n En milliers d\u2019euros | \n
|---|---|
| \n Capitaux propres groupes | \n\n 76\u202f440 | \n
| \n R\u00e9sultat de la p\u00e9riode | \n\n 1\u202f316 | \n
| \n Situation nette consolid\u00e9e en IFRS part groupe | \n\n 77\u202f756 | \n
| \n Taux de participation d\u00e9tenu | \n\n 27% | \n
| \n Valeur des titres mis en \u00e9quivalence | \n\n 20\u202f994 | \n
Informations financi\u00e8res abr\u00e9g\u00e9es du groupe DUAL HOLDING SA
| \n Au cours de cl\u00f4ture (en milliers d\u2019euros) | \n\n 31/12/2024 | \n\n 31/12/2023 | \n
|---|---|---|
| \n Actif abr\u00e9g\u00e9 | \n||
| \n Immeubles de placement | \n\n 5\u202f072 | \n\n 4\u202f982 | \n
| \n Autres actifs non courants | \n\n 10 | \n\n 8 | \n
| \n Immobilisations financi\u00e8res et participations | \n\n 24\u202f068 | \n\n 24\u202f101 | \n
| \n Actifs courants | \n\n 43\u202f734 | \n\n 43\u202f705 | \n
| \n Tr\u00e9sorerie et \u00e9quivalents | \n\n 149 | \n\n 111 | \n
| \n Total | \n\n 73\u202f033 | \n\n 72\u202f907 | \n
| \n Passif abr\u00e9g\u00e9 | \n||
| \n Capitaux propres groupes | \n\n 76\u202f436 | \n\n 80\u202f186 | \n
| \n R\u00e9sultat de la p\u00e9riode | \n\n 1\u202f320 | \n\n (2\u202f491) | \n
| \n Int\u00e9r\u00eats ne d\u00e9tenant pas le contr\u00f4le | \n\n (5\u202f381) | \n\n (5\u202f122) | \n
| \n Emprunts non courants | \n\n \n | \n\n \n | \n
| \n Emprunts courants | \n\n \n | \n\n \n | \n
| \n Autres passifs courants | \n\n 658 | \n\n 334 | \n
| \n Autres passifs non courants | \n\n \n | \n\n \n | \n
| \n Total | \n\n 73\u202f033 | \n\n 72\u202f907 | \n
| \n Compte de r\u00e9sultat abr\u00e9g\u00e9 | \n\n 31/12/2024 | \n\n 31/12/2023 | \n
|---|---|---|
| \n Produits | \n\n 119 | \n\n 109 | \n
| \n Charges d'immeubles et Frais g\u00e9n\u00e9raux | \n\n (945) | \n\n (747) | \n
| \n R\u00e9sultat net des immeubles | \n\n (826) | \n\n (638) | \n
| \n R\u00e9sultat de cession des immeubles c\u00e9d\u00e9s | \n\n \n | \n\n \n | \n
| \n Autres produits et charges d'exploitation | \n\n \n | \n\n \n | \n
| \n Variation des immeubles de placement | \n\n 177 | \n\n (320) | \n
| \n Amortissements | \n\n (0) | \n\n (8) | \n
| \n D\u00e9pr\u00e9ciations | \n\n \n | \n\n \n | \n
| \n R\u00e9sultat d'exploitation | \n\n (649) | \n\n (965) | \n
| \n Produits financiers | \n\n 1\u202f855 | \n\n 2\u202f020 | \n
| \n Charges financi\u00e8res | \n\n (160) | \n\n (4\u202f062) | \n
| \n R\u00e9sultat courant | \n\n 1\u202f046 | \n\n (3\u202f007) | \n
| \n Autres \u00e9l\u00e9ments de r\u00e9sultat | \n\n \n | \n\n \n | \n
| \n R\u00e9sultat de cession des filiales | \n\n \n | \n\n \n | \n
| \n Imp\u00f4ts | \n\n (68) | \n\n (168) | \n
| \n Int\u00e9r\u00eats ne d\u00e9tenant pas le contr\u00f4le | \n\n (341) | \n\n (684) | \n
| \n R\u00e9sultat net | \n\n 1\u202f320 | \n\n (2\u202f491) | \n
| \n Autres \u00e9l\u00e9ments du r\u00e9sultat global | \n\n \n | \n\n \n | \n
| \n R\u00e9sultat global total | \n\n 1\u202f320 | \n\n (2\u202f491) | \n
Les produits et les charges financi\u00e8res se d\u00e9composent principalement des \u00e9carts de change nets pour +605\u00a0K\u20ac, des revenus d\u2019emprunt obligataire pour +424\u00a0K\u20ac, et des produits d\u2019int\u00e9r\u00eats sur compte courant pour +747\u00a0K\u20ac.
D\u00e9tail des produits et charges financi\u00e8res de DUAL HOLDING
| \n Au cours de cl\u00f4ture (en milliers d\u2019euros) | \n\n 31/12/2024 | \n\n 31/12/2023 | \n
|---|---|---|
| \n Charges financi\u00e8res | \n||
| \n Perte de change | \n\n (50) | \n\n (2\u202f458) | \n
| \n Perte de valeur d'actifs financiers | \n\n (34) | \n\n (1\u202f538) | \n
| \n Charges sur titres | \n\n (42) | \n\n (32) | \n
| \n Int\u00e9r\u00eats bancaires | \n\n (25) | \n\n (31) | \n
| \n Autres charges financi\u00e8res | \n\n (10) | \n\n (2) | \n
| \n Total | \n\n (160) | \n\n (4\u202f061) | \n
| \n Produits financiers | \n||
| \n Gain de change | \n\n 605 | \n\n 27 | \n
| \n Gain de valeur d'actifs financiers | \n\n 79 | \n\n 711 | \n
| \n Int\u00e9r\u00eats sur compte courant | \n\n 747 | \n\n 844 | \n
| \n Int\u00e9r\u00eats sur obligations | \n\n 424 | \n\n 439 | \n
| \n Autres produits d'int\u00e9r\u00eats | \n\n - | \n\n - | \n
| \n Total | \n\n 1\u202f855 | \n\n 2\u202f021 | \n
4.3.2.HILLGROVE INVESTMENTS GROUP SA
Le 29\u00a0novembre 2019, la soci\u00e9t\u00e9 COFINFO a acquis aupr\u00e8s de la soci\u00e9t\u00e9 KENTANA SA (soci\u00e9t\u00e9 li\u00e9e) 50\u00a0% des parts de la soci\u00e9t\u00e9 HILLGROVE INVESTMENTS GROUP SA - 16, all\u00e9e Marconi Luxembourg, pour 5,2\u00a0M\u20ac. La soci\u00e9t\u00e9 achet\u00e9e d\u00e9tient \u00e0 100\u00a0% la soci\u00e9t\u00e9 HILLGROVE Ltd - 31 Hill Street \u00e0 Londres Angleterre, elle-m\u00eame propri\u00e9taire d\u2019un bien immobilier qui \u00e9tait valoris\u00e9 11\u00a0M\u00a3 par un expert ind\u00e9pendant en juin et\u00a0d\u00e9cembre 2019.
Les 50\u00a0% restants, sont toujours la propri\u00e9t\u00e9 de la soci\u00e9t\u00e9 KENTANA, filiale du Groupe F I P P.
Les autres divergences de normes comptables ne font pas l\u2019objet de retraitement, n\u2019apparaissant pas comme significatives.
Le bien d\u00e9tenu par la soci\u00e9t\u00e9 HILLGROVE Ltd a \u00e9t\u00e9 \u00e9valu\u00e9 \u00e0 11,5\u00a0M\u00a3 par un expert ind\u00e9pendant au 31\u00a0d\u00e9cembre 2024.
| \n (En milliers d\u2019euros) | \n\n 31/12/2023 | \n\n Acquisition | \n\n Cession | \n\n \u00c9cart de conversion en r\u00e9serves consolid\u00e9es | \n\n Quote-part de r\u00e9sultat dans les MEE | \n\n 31/12/2024 | \n
|---|---|---|---|---|---|---|
| \n Titres HILLGROVE INVESTMENTS | \n\n 5\u202f664 | \n\n - | \n\n - | \n\n 272 | \n\n (374) | \n\n 5\u202f562 | \n
L\u2019\u00e9volution de change entre le cours de l\u2019Euro et La Livre Sterling a induit un gain de valeur de 272\u00a0K\u20ac des titres dont la contrepartie est inscrite en r\u00e9serves consolid\u00e9es.
Alors que la quote-part de r\u00e9sultat sur la p\u00e9riode, au cours de cl\u00f4ture ressort \u00e0 -374\u00a0K\u20ac, du fait de l'absence de locataire, et d'une valeur de l'actif en baisse de 0,5 M\u00a3.
Aucun dividende n\u2019a \u00e9t\u00e9 per\u00e7u au cours de la p\u00e9riode en provenance de la soci\u00e9t\u00e9 HILLGROVE INVESTMENT GROUP SA.
Rapprochement entre les informations financi\u00e8res r\u00e9sum\u00e9es et la valeur des titres mis en \u00e9quivalence\u00a0:
| \n \n | \n\n En milliers d\u2019euros | \n
|---|---|
| \n Capitaux propres groupes | \n\n 11\u202f873 | \n
| \n R\u00e9sultat de la p\u00e9riode | \n\n (748) | \n
| \n Situation nette consolid\u00e9e en IFRS part groupe | \n\n 11\u202f125 | \n
| \n Taux de participation d\u00e9tenu | \n\n 50% | \n
| \n Valeur des titres mis en \u00e9quivalence | \n\n 5\u202f562 | \n
| \n Au cours de cl\u00f4ture (en milliers d\u2019euros) | \n\n 31/12/2024 | \n\n 31/12/2023 | \n
|---|---|---|
| \n Actif abr\u00e9g\u00e9 | \n||
| \n Immeubles de placement | \n\n 13\u202f869 | \n\n 13\u202f808 | \n
| \n Autres actifs non courants | \n\n \n | \n\n \n | \n
| \n Immobilisations financi\u00e8res et participations | \n\n \n | \n\n \n | \n
| \n Actifs courants | \n\n 7 | \n\n 0 | \n
| \n Tr\u00e9sorerie et \u00e9quivalents | \n\n \n | \n\n \n | \n
| \n Total | \n\n 13\u202f876 | \n\n 13\u202f809 | \n
| \n Passif abr\u00e9g\u00e9 | \n||
| \n Capitaux propres groupes | \n\n 11\u202f873 | \n\n 11\u202f467 | \n
| \n R\u00e9sultat de la p\u00e9riode | \n\n (748) | \n\n (138) | \n
| \n Emprunts non courants | \n\n \n | \n\n \n | \n
| \n Emprunts courants | \n\n \n | \n\n \n | \n
| \n Autres passifs courants | \n\n 2\u202f751 | \n\n 2\u202f480 | \n
| \n Autres passifs non courants | \n\n \n | \n\n \n | \n
| \n Total | \n\n 13\u202f876 | \n\n 13\u202f809 | \n
Informations financi\u00e8res abr\u00e9g\u00e9es du groupe HILLGROVE INVESTMENTS GROUP SA
| \n Compte de r\u00e9sultat abr\u00e9g\u00e9 | \n\n 31/12/2024 | \n\n 31/12/2023 | \n
|---|---|---|
| \n Produits | \n\n - | \n\n - | \n
| \n Charges d'immeubles et Frais g\u00e9n\u00e9raux | \n\n (70) | \n\n (53) | \n
| \n Variation de juste valeur des immeubles | \n\n (603) | \n\n - | \n
| \n R\u00e9sultat net des immeubles | \n\n (673) | \n\n (53) | \n
| \n R\u00e9sultat de cession des immeubles c\u00e9d\u00e9s | \n\n - | \n\n - | \n
| \n Autres produits et charges d'exploitation | \n\n (16) | \n\n (27) | \n
| \n Amortissements | \n\n - | \n\n - | \n
| \n D\u00e9pr\u00e9ciations | \n\n \n | \n\n \n | \n
| \n R\u00e9sultat d'exploitation | \n\n (689) | \n\n (79) | \n
| \n Produits financiers | \n\n 16 | \n\n 17 | \n
| \n Charges financi\u00e8res | \n\n (75) | \n\n (76) | \n
| \n R\u00e9sultat courant | \n\n (748) | \n\n (138) | \n
| \n Autres \u00e9l\u00e9ments de r\u00e9sultat | \n\n - | \n\n - | \n
| \n R\u00e9sultat de cession des filiales | \n\n - | \n\n - | \n
| \n Imp\u00f4ts | \n\n - | \n\n - | \n
| \n Int\u00e9r\u00eats ne d\u00e9tenant pas le contr\u00f4le | \n\n - | \n\n - | \n
| \n R\u00e9sultat net | \n\n (748) | \n\n (138) | \n
| \n Autres \u00e9l\u00e9ments du r\u00e9sultat global | \n\n - | \n\n - | \n
| \n R\u00e9sultat global total | \n\n (748) | \n\n (138) | \n
D\u00e9tail des produits et charges financi\u00e8res de HILLGROVE INVESTMENTS GROUP SA
| \n Au cours de cl\u00f4ture (en milliers d\u2019euros) | \n\n 31/12/2024 | \n\n 31/12/2023 | \n
|---|---|---|
| \n Charges financi\u00e8res | \n||
| \n Perte de change | \n\n - | \n\n (0) | \n
| \n Int\u00e9r\u00eats sur compte courant | \n\n (75) | \n\n (76) | \n
| \n Autres charges financi\u00e8res | \n\n - | \n\n - | \n
| \n Total | \n\n (75) | \n\n (76) | \n
| \n Produits financiers | \n||
| \n Gain de change | \n\n - | \n\n 1 | \n
| \n Int\u00e9r\u00eats sur compte courant | \n\n 16 | \n\n 16 | \n
| \n Autres produits d'int\u00e9r\u00eats | \n\n - | \n\n - | \n
| \n Total | \n\n 16 | \n\n 17 | \n
4.4.4.Participation ne donnant pas le contr\u00f4le
Les participations ne donnant pas le contr\u00f4le concernent la soci\u00e9t\u00e9 BASSANO DEVELOPPEMENT.
La soci\u00e9t\u00e9 BASSANO DEVELOPPEMENT est sise au 55 rue Pierre Charron - 75008 Paris et son principal actif est une copropri\u00e9t\u00e9 des murs d'un h\u00f4tel situ\u00e9 au 218/220 rue du Faubourg Saint Honor\u00e9 - Paris (8\u00e8me). La participation ne donnant pas le contr\u00f4le repr\u00e9sente un pourcentage de participation de 15,01\u00a0% donnant droit \u00e0 ce m\u00eame pourcentage de droit de vote.
La participation ne donnant pas le contr\u00f4le est d\u00e9tenue par ACANTHE D\u00c9VELOPPEMENT, Soci\u00e9t\u00e9 Europ\u00e9enne, dont le si\u00e8ge social est situ\u00e9 55 rue Pierre Charron - 75008 Paris, immatricul\u00e9e au Registre du Commerce et des Soci\u00e9t\u00e9s de Paris sous le n\u00b0 735\u00a0620\u00a0205, admise aux n\u00e9gociations sur le March\u00e9 r\u00e9glement\u00e9 NYSE Euronext Paris, compartiment C, qui est une partie li\u00e9e.
Le r\u00e9sultat net attribu\u00e9 aux d\u00e9tenteurs de participation ne donnant pas le contr\u00f4le pour le pr\u00e9sent exercice se monte \u00e0 93 K\u20ac.
Au 31\u00a0d\u00e9cembre 2024, la participation ne donnant pas le contr\u00f4le s\u2019\u00e9l\u00e8ve \u00e0 5\u00a0463 K\u20ac.
Informations r\u00e9sum\u00e9es
| \n (En milliers d\u2019euros) | \n\n BASSANO D\u00c9VELOPPEMENT | \n
|---|---|
| \n Dividendes vers\u00e9s aux participations ne donnant pas le contr\u00f4le | \n\n - | \n
| \n Actifs non courants | \n\n 34\u202f003 | \n
| \n Actifs courants | \n\n 1\u202f037 | \n
| \n Passifs non courants | \n\n \n | \n
| \n Passifs courants | \n\n 2\u202f502 | \n
| \n Tr\u00e9sorerie | \n\n 989 | \n
| \n Produits | \n\n 1\u202f223 | \n
| \n Variations juste valeur | \n\n - | \n
| \n Dotations aux provisions | \n\n 202 | \n
| \n R\u00e9sultat net | \n\n 617 | \n
| \n R\u00e9sultat global total | \n\n 617 | \n
L\u2019ensemble des soci\u00e9t\u00e9s du groupe est consolid\u00e9 par la m\u00e9thode de l\u2019int\u00e9gration globale \u00e0 l\u2019exception des soci\u00e9t\u00e9s DUAL HOLDING et HILLGROVE INVESTMENTS GROUP SA mises en \u00e9quivalence.
Aucune m\u00e9thode de consolidation n\u2019a chang\u00e9 par rapport \u00e0 l\u2019exercice pr\u00e9c\u00e9dent.
Liste des soci\u00e9t\u00e9s consolid\u00e9es
Le p\u00e9rim\u00e8tre de consolidation comprend six soci\u00e9t\u00e9s int\u00e9gr\u00e9es globalement dont la soci\u00e9t\u00e9 m\u00e8re et une soci\u00e9t\u00e9 mise en \u00e9quivalence.
| \n Nom des soci\u00e9t\u00e9s consolid\u00e9es | \n\n Pourcentage d\u2019int\u00e9r\u00eats | \n\n Pourcentage de contr\u00f4le | \n\n M\u00e9thode | \n||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| \n \n | \n\n \n | \n\n N | \n\n N-1 | \n\n N | \n\n N-1 | \n\n N | \n\n N-1 | \n
| \n SA | \n\n ADC | \n\n Soci\u00e9t\u00e9 consolidante | \n|||||
| \n SA | \n\n COFINFO | \n\n 100\u00a0% | \n\n 100\u00a0% | \n\n 100\u00a0% | \n\n 100\u00a0% | \n\n IG | \n\n IG | \n
| \n SAS | \n\n KERRY | \n\n 100\u00a0% | \n\n 100\u00a0% | \n\n 100\u00a0% | \n\n 100\u00a0% | \n\n IG | \n\n IG | \n
| \n SAS | \n\n BASSANO DEVELOPPEMENT | \n\n 85\u00a0% | \n\n 85\u00a0% | \n\n 85\u00a0% | \n\n 85\u00a0% | \n\n IG | \n\n IG | \n
| \n SA | \n\n GEPAR HOLDING | \n\n 100\u00a0% | \n\n 100\u00a0% | \n\n 100\u00a0% | \n\n 100\u00a0% | \n\n IG | \n\n IG | \n
| \n \n | \n\n ACROPOLE DEVELOPPEMENT | \n\n 100\u00a0% | \n\n 100\u00a0% | \n\n 100\u00a0% | \n\n 100\u00a0% | \n\n IG | \n\n IG | \n
| \n SA | \n\n DUAL HOLDING | \n\n 27\u00a0% | \n\n 27\u00a0% | \n\n 27\u00a0% | \n\n 27\u00a0% | \n\n MEE | \n\n MEE | \n
| \n SA | \n\n HILLGROVE INVESTMENTS GROUP SA | \n\n 50\u00a0% | \n\n 50\u00a0% | \n\n 50\u00a0% | \n\n 50\u00a0% | \n\n MEE | \n\n MEE | \n
| \n Entr\u00e9es dans le p\u00e9rim\u00e8tre de consolidation | \n|||||||
| \n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n
| \n Sortie du p\u00e9rim\u00e8tre de consolidation | \n|||||||
| \n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n
Aucune soci\u00e9t\u00e9 contr\u00f4l\u00e9e n\u2019est exclue de la consolidation.
Chaque filiale du Groupe (i) est soit propri\u00e9taire d\u2019un actif (bien immobilier ou titres de participation), soit (ii) fait l\u2019objet de proc\u00e9dures judiciaires telles que d\u00e9crites en annexe des comptes consolid\u00e9s\u00a0:
-la soci\u00e9t\u00e9 ALLIANCE DEVELOPPEMENT CAPITAL SIIC d\u00e9tient la nue-propri\u00e9t\u00e9 d\u2019un immeuble situ\u00e9 4-6 avenue \u00c9lys\u00e9e Reclus \u2013 75007 Paris (France)\u00a0;
-la soci\u00e9t\u00e9 BASSANO DEVELOPPEMENT est copropri\u00e9taire des murs d\u2019un h\u00f4tel situ\u00e9 218-220 rue du Faubourg Saint Honor\u00e9 \u2013 75008 Paris (France) ainsi que de 1\u00a0026 m\u00b2 de commerces associ\u00e9s\u00a0;
-la soci\u00e9t\u00e9 KERRY a des proc\u00e9dures en cours d\u00e9crites en annexe des comptes consolid\u00e9s\u00a0;
-la soci\u00e9t\u00e9 COFINFO a \u00e9galement des proc\u00e9dures en cours d\u00e9crites en annexe des comptes consolid\u00e9s\u00a0;
-la soci\u00e9t\u00e9 GEPAR HOLDING d\u00e9tient une participation dans DUAL HOLDING elle-m\u00eame d\u00e9tentrice d\u2019une participation dans la soci\u00e9t\u00e9 Ci COM SA\u00a0;
-ACROPOLE DEVELOPPEMENT est une filiale Grecque \u00e9tudiant diff\u00e9rents dossiers d\u2019investissement localement\u00a0;
-HILLGROVE INVESTMENTS GROUP SA, d\u00e9tient HILLGROVE LTD, propri\u00e9taire d\u2019un bien \u00e0 usage d\u2019habitation de 505 m\u00b2 sis Charles Street \u00e0 Londres (Angleterre).
Organigramme du groupe
ALLIANCE DEVELOPPEMENT CAPITAL SIIC
Avenue de l'Astronomie, 9 - Saint Josse Ten Noode - 1210 Bruxelles
0526 937 652 RPM
SA CONSEIL ET FINANCEMENT EN INFORMATIQUE (COFINFO)
55 rue Pierre Charron - 75008 Paris (France)
100 %
RCS 329 726 228
HILLGROVE INVESTMENTS GROUP SA
16 all\u00e9e Marconi - L2320 Luxembourg (Luxembourg
50 %
RC B161514
SAS KERRY
55 rue Pierre Charron - 75008 Paris (France)
100 %
RCS 412 255 606
ACROPOLE DEVELOPMENT
125-127 Navarchou Notara Street - Piraeus (Gr\u00e8ce)
100 %
153853807000
SA GEPAR HOLDING
Gartenstrasse, 3 - 6304 Zug (Suisse)
100 %
CHE - 115.596.499
SA DUAL HOLDING
Rue Saint-Pierre, 2 - 1700 Fribourg (Suisse)
27 %
CHE - 113.597.909
SAS BASSANO DEVELOPPEMENT
55 rue Pierre Charron - 75008 Paris (France)
85 %
RCS 523 145 878
NOTE 4.Notes annexes\u00a0: bilan
4.1.Actifs immobiliers
La variation de la tr\u00e9sorerie a financ\u00e9 le besoin en fond de roulement li\u00e9 \u00e0 l\u2019exploitation dont l\u2019\u00e9volution se d\u00e9compose ainsi\u00a0:
| \n \n | \n\n 31/12/2024 | \n\n 31/12/2023 | \n
|---|---|---|
| \n Variation brute des actifs courants | \n\n 889 | \n\n 2\u202f241 | \n
| \n Variations des dettes courantes | \n\n (1\u202f940) | \n\n (760) | \n
| \n Variation du BFR (1) | \n\n (1\u202f051) | \n\n 1\u202f481 | \n
| \n\n | \n
Les variations de BFR des actifs courants bruts sont les suivantes :
-Clients pour - 26 K\u20ac
-Autres cr\u00e9ances pour + 916 K\u20ac
Les principales variations de BFR des dettes courantes sont les suivantes :
-Autres dettes pour -1 951 K\u20ac
-D\u00e9p\u00f4ts et cautionnements pour +5K\u20ac
NOTE 5.Notes annexes\u00a0: compte de r\u00e9sultat
NOTE 9.Autres informations
9.1.Actif net r\u00e9\u00e9valu\u00e9
Le Groupe conserve la m\u00eame rigueur et vigilance dans l\u2019estimation de la juste valeur de ses immeubles. La crise \u00e9conomique profonde nous oblige \u00e0 porter la plus extr\u00eame attention \u00e0 la valorisation de notre patrimoine, s\u2019agissant du c\u0153ur de notre activit\u00e9, et de son incidence significative sur nos comptes. Actuellement, le groupe ne poss\u00e8de que deux biens immobiliers, tous les deux situ\u00e9s en France.
Contexte \u00e9conomique 2024 1.
Au cours d\u2019une ann\u00e9e marqu\u00e9e notamment par les Jeux olympiques et paralympiques organis\u00e9s \u00e0 Paris, le produit int\u00e9rieur brut (PIB) de la France a progress\u00e9 de 1,1\u00a0% en\u00a02024, a annonc\u00e9 le 30\u00a0janvier l\u2019Institut national de la statistique et des \u00e9tudes \u00e9conomiques (Insee). Il s\u2019est en revanche contract\u00e9 de 0,1\u00a0% au quatri\u00e8me trimestre.
Entre octobre et d\u00e9cembre, p\u00e9riode marqu\u00e9e par la chute du gouvernement de Michel Barnier, la croissance \u00e9conomique a \u00e9t\u00e9 p\u00e9nalis\u00e9e par le ralentissement de la consommation des m\u00e9nages (+0,4\u00a0% apr\u00e8s +0,6\u00a0% au troisi\u00e8me trimestre), notamment en services.
Les investissements ont recul\u00e9 de 0,1\u00a0%, moins fortement que durant l\u2019\u00e9t\u00e9 (\u2212\u00a00,3\u00a0%)\u00a0: ceux des entreprises sont rest\u00e9s stables tandis que du c\u00f4t\u00e9 des m\u00e9nages, ils ont recul\u00e9 de 0,3\u00a0% (apr\u00e8s \u2212\u00a00,7\u00a0%). La contribution du commerce ext\u00e9rieur a \u00e9t\u00e9 n\u00e9gative (\u2212\u00a00,2 points apr\u00e8s \u2212\u00a00,1 au troisi\u00e8me trimestre), les importations ayant rebondi face \u00e0 des exportations en baisse.
Bonne nouvelle pour la zone euro, la croissance \u00e9conomique y a \u00e9t\u00e9 r\u00e9\u00e9valu\u00e9e \u00e0 la hausse pour l'ann\u00e9e 2024, \u00e0 0,9\u202f%, contre 0,7\u202f% pr\u00e9c\u00e9demment, a annonc\u00e9\u00a0Eurostat dans une troisi\u00e8me estimation publi\u00e9e le 7 mars 2025.\u00a0Pour l'ensemble de l'UE, la croissance a aussi \u00e9t\u00e9 l\u00e9g\u00e8rement revue \u00e0 la hausse sur l'ann\u00e9e 2024 \u00e0 1\u00a0%, au lieu de 0,9\u00a0% annonc\u00e9 jusqu'ici par Eurostat.
L'office europ\u00e9en des statistiques a \u00e9galement r\u00e9vis\u00e9 en hausse, pour la deuxi\u00e8me fois, la croissance du produit int\u00e9rieur brut (PIB) au quatri\u00e8me trimestre \u00e0 0,2\u202f%, par rapport aux trois mois pr\u00e9c\u00e9dents. Eurostat avait d'abord annonc\u00e9 fin janvier une croissance nulle, puis mi-f\u00e9vrier une l\u00e9g\u00e8re progression de 0,1\u202f%.
L'Europe reste cependant enlis\u00e9e depuis deux ans dans une quasi-stagnation, frein\u00e9e notamment par la hausse des co\u00fbts de l'\u00e9nergie cons\u00e9cutive \u00e0 l'invasion de l'Ukraine par la Russie. La croissance des 20 pays partageant la monnaie unique avait seulement atteint 0,4\u202f% en 2023.
La performance de la zone euro a \u00e9t\u00e9 plomb\u00e9e en fin d'ann\u00e9e par la mauvaise conjoncture au sein des deux premi\u00e8res \u00e9conomies du bloc. L'Allemagne (-0,2\u202f%) et la France (-0,1\u202f%) ont toutes deux enregistr\u00e9 des taux de croissance n\u00e9gatifs au dernier trimestre.
Le march\u00e9 immobilier h\u00f4telier2.
Pr\u00e8s de 2,7 Mds \u20ac ont \u00e9t\u00e9 investis en h\u00f4tellerie en 2024 (+25% par rapport \u00e0 2023). Il s\u2019agit de la meilleure ann\u00e9e pour ce secteur depuis 2016, apr\u00e8s d\u00e9j\u00e0 deux bonnes ann\u00e9es.\u00a0
Cela repr\u00e9sente au total un montant sup\u00e9rieur \u00e0 la moyenne d\u00e9cennale (2014-2023) de 2,1\u00a0Mds\u00a0\u20ac. L\u2019h\u00f4tellerie repr\u00e9sente ainsi 18\u00a0% du total des investissements en immobilier d\u2019entreprise sur l\u2019ann\u00e9e.
L\u2019excellente ann\u00e9e 2024 a \u00e9t\u00e9 marqu\u00e9e par le retour des investisseurs \u00e9trangers, notamment \u00e9tats-uniens ou asiatiques, pour des contrats de montant sup\u00e9rieurs \u00e0 100 M\u20ac.\u00a0
En 2024, les r\u00e9gions ont repr\u00e9sent\u00e9 35\u00a0% des montants investis entre 65\u00a0% pour l\u2019Ile-de-France.
Cot\u00e9 exploitation, le nombre de nuit\u00e9es en h\u00f4tel est en baisse depuis une ann\u00e9e et demie et s\u2019est \u00e9lev\u00e9 \u00e0 213 millions \u00e0 fin septembre 2024, soit 2,6\u00a0% en dessous de sa moyenne de 2019. Les Jeux olympiques n\u2019ont pas engendr\u00e9 d\u2019effet positif notable puisque les volumes de nuit\u00e9es de l\u2019\u00e9t\u00e9 2024 ont \u00e9t\u00e9 inf\u00e9rieurs \u00e0 ceux de 2023, pour le tourisme domestique comme international.
Apr\u00e8s une ann\u00e9e un peu chaotique, la fin d\u2019ann\u00e9e a offert un sursaut. Le mois de d\u00e9cembre 2024 a ainsi vu le RevPAR cro\u00eetre de +6,3% par rapport \u00e0 d\u00e9cembre 2023 (+14,2\u00a0% \u00e0 Paris), soutenu par une client\u00e8le loisirs haut de gamme et premium permettant d\u2019\u00e9tablir un RevPAR positif sur l\u2019ann\u00e9e dans le pays \u00e0 83,6\u00a0\u20ac.
Les taux d\u2019occupation progressent \u00e9galement en d\u00e9cembre. Ils sont en revanche en baisse sur l\u2019ann\u00e9e 2024 avec un taux d\u2019occupation s\u2019affichant \u00e0 65,4% (-0,9 point par rapport \u00e0 2023). Cette baisse est quasi g\u00e9n\u00e9rale, \u00e0 l\u2019exception du segment haut de gamme qui affiche une belle progression par rapport \u00e0 2023 (+1,7 pt). Ce m\u00eame segment cumule une progression de prix moyen de +2,6% pr\u00e9sentant de fait une variation de RevPAR en 2024. Ceci peut s\u2019expliquer en partie par la client\u00e8le internationale profitant de son pouvoir d\u2019achat pour visiter Paris, signe d\u2019un effet de tra\u00eene post J.O et d\u2019une h\u00f4tellerie d\u2019affaires qui rel\u00e8ve la t\u00eate.
Le prix moyen est toutefois en hausse (+3,2\u00a0%) et s\u2019\u00e9tablit \u00e0 127,9 \u20ac (+7,8\u00a0% \u00e0 Paris). Cette envol\u00e9e des prix refl\u00e8te l\u00e0 aussi un effet J.O certain.
Ainsi, depuis 2022, malgr\u00e9 un environnement financier contraint, l\u2019h\u00f4tellerie fran\u00e7aise a maintenu son attractivit\u00e9 gr\u00e2ce \u00e0 des fondamentaux solides\u00a0:
-des performances en croissance : en 2023, en lien avec la hausse des prix moyens, le revenu moyen par chambre disponible des h\u00f4teliers (RevPAR) a atteint un niveau historique, environ 13\u00a0% sup\u00e9rieur \u00e0 2022. L\u2019industrie h\u00f4teli\u00e8re a donc \u00e9t\u00e9 moins affect\u00e9e par la hausse des co\u00fbts li\u00e9e \u00e0 l\u2019inflation (de 4,9\u00a0% en 2023 selon l\u2019Insee) que d\u2019autres activit\u00e9s\u00a0;
-un territoire diversifi\u00e9 : la France pr\u00e9sente des march\u00e9s vari\u00e9s, dont certains sont particuli\u00e8rement pris\u00e9s par les investisseurs internationaux tels que Paris, la C\u00f4te d\u2019Azur ou les Alpes\u00a0;
-une forte visibilit\u00e9 internationale : l\u2019organisation d\u2019\u00e9v\u00e9nements prestigieux, tels que les Jeux Olympiques de Paris et la Coupe du Monde de Rugby 2023, renforce l\u2019attractivit\u00e9 du march\u00e9 h\u00f4telier fran\u00e7ais \u00e0 l\u2019\u00e9chelle mondiale\u00a0;
-la pr\u00e9sence de \u00ab trophy assets \u00bb : des biens rares et pris\u00e9s, continue de susciter l\u2019int\u00e9r\u00eat des investisseurs malgr\u00e9 les crises et les fluctuations \u00e9conomiques, comme en t\u00e9moigne la vente de certains actifs \u00e0 plus d\u2019un million d\u2019euros la cl\u00e9.
La conclusion est donc que le march\u00e9 reste toujours extr\u00eamement dynamique. L\u2019h\u00f4tellerie a une importance cruciale dans le paysage touristique fran\u00e7ais et conna\u00eet une tendance \u00e0 une mont\u00e9e en gamme manifeste.
Le March\u00e9 r\u00e9sidentiel immobilier haut de\u00a0gamme parisien3.
Le march\u00e9 immobilier parisien d\u00e9voile deux sous-march\u00e9s. Le premier touche les biens dont le prix se situe en-dessous de 3 millions d\u2019euros. Il est caract\u00e9ris\u00e9 par une offre relativement abondante et une forte pression sur les vendeurs.
L\u2019ann\u00e9e 2024 montre une importante disparit\u00e9 entre les biens en parfait \u00e9tat, correspondant aux crit\u00e8res de recherche de la client\u00e8le fran\u00e7aise et \u00e9trang\u00e8re et qui n\u2019ont que tr\u00e8s peu baiss\u00e9, voire ont augment\u00e9 en un an, et les biens pr\u00e9sentant des d\u00e9fauts, dont les prix ont chut\u00e9 de 10 \u00e0 15 %. Sont concern\u00e9s : les appartements situ\u00e9s en rez-de-chauss\u00e9e, ceux situ\u00e9s en \u00e9tage \u00e9lev\u00e9 mais d\u00e9pourvus d\u2019ascenseur, ceux n\u00e9cessitant des travaux ou dont le plan ne correspond pas aux standards de confort actuels ou ceux affect\u00e9s d\u2019une nuisance particuli\u00e8re, comme du bruit ou l\u2019absence de lumi\u00e8re.
De nombreux propri\u00e9taires n\u2019ont pas encore accept\u00e9 cette nouvelle donne et refusent de mettre leur bien en vente : on parle dans ce cas d\u2019une baisse cach\u00e9e, c\u2019est-\u00e0-dire qu\u2019elle concerne des biens qui ne sont pas encore vendus par manque de coh\u00e9rence de leur prix
Mais le segment familial interm\u00e9diaire compris entre 1 et 3 millions d\u2019euros, en difficult\u00e9 ces derni\u00e8res ann\u00e9es, reprend des couleurs et concentre d\u00e9sormais l\u2019essentiel de la demande (51 % du volume de ventes pour un des acteurs de l\u2019immobilier haut-de-gamme).
Pour le second march\u00e9 immobilier haut de gamme, qui concerne les biens qui d\u00e9passent les 3 millions d\u2019euros, l\u2019offre est plus restreinte, mais tr\u00e8s recherch\u00e9e. Les acheteurs optent g\u00e9n\u00e9ralement pour des paiements en comptant. Et plus on monte en gamme, plus les d\u00e9lais de vente sont courts.
Ainsi, on constate d\u00e9sormais que le seuil du luxe qui continue \u00e0 progresser ne se situe plus \u00e0 3 millions d\u2019euros mais \u00e0 5 millions.
Au 1er quadrimestre 2024, le segment des ventes sup\u00e9rieures \u00e0 5 millions d\u2019euros dans Paris et Neuilly-sur Seine a progress\u00e9 de plus de 40 % en volume, avec un prix moyen de 28\u00a0000 \u20ac/m\u00b2. Les biens d\u2019exception qui se vendent rapidement \u00e0 prix \u00e9lev\u00e9 doivent imp\u00e9rativement cocher toutes les cases c\u00f4t\u00e9 confort et prestations. Mais ils doivent surtout \u00eatre nouveaux sur le march\u00e9. Les clients d\u2019exception veulent en effet \u00eatre les premiers \u00e0 les visiter et les premiers \u00e0 pouvoir formuler une offre. Les appartements ultra premium sont souvent vendus sans aucune n\u00e9gociation. Leur portrait-robot : en majorit\u00e9 situ\u00e9s Rive gauche (Ve, VIe et VIIe arrondissements), entre 250 et 400 m\u00b2, avec vue sur un monument majeur
Sur ce march\u00e9, les ventes se maintiennent en pleine forme, notamment gr\u00e2ce au retour de la client\u00e8le \u00e9trang\u00e8re depuis l\u2019\u00e9t\u00e9 2022. Une client\u00e8le principalement am\u00e9ricaine, suivie de pr\u00e8s par de nouveaux investisseurs chinois et ta\u00efwanais. Paris reste d\u2019ailleurs la ville de c\u0153ur des ultra-riches, qui jettent leur d\u00e9volu sur des quartiers historiques comme Saint-Germain-des-Pr\u00e9s, l\u2019\u00cele Saint-Louis, le Marais ou encore le Triangle d\u2019Or.
Les perspectives pour 2025 4.
Si la dynamique est favorable pour l\u2019h\u00f4tellerie fran\u00e7aise, elle doit rester vigilante face aux d\u00e9fis, toujours plus nombreux, qui se dressent devant elle.
L\u2019attractivit\u00e9 du segment haut de gamme et luxe se confirme presque partout en France, alors que la dynamique est plus contrast\u00e9e sur le milieu de gamme selon les destinations, et que le segment \u00e9conomique voit son taux d\u2019occupation reculer de 4\u00a0% sur l\u2019ann\u00e9e.
Les acteurs de l\u2019immobilier restent confiants pour 2025, estimant que l\u2019activit\u00e9 devrait l\u00e9g\u00e8rement progresser cette ann\u00e9e gr\u00e2ce notamment \u00e0 un calendrier favorable (jours f\u00e9ri\u00e9s et \u00e9v\u00e9nement majeurs).
Le secteur continue d\u2019attirer les investisseurs car il leur permet de diversifier leur portefeuille, dans une p\u00e9riode o\u00f9 les autres march\u00e9s r\u00e9sistent moins bien
Il faut n\u00e9anmoins rester prudent : piliers de l\u2019\u00e9conomie fran\u00e7aise, l\u2019h\u00f4tellerie et le tourisme restent solides, mais l\u2019instabilit\u00e9 politique qui r\u00e8gne en France depuis la dissolution de l'Assembl\u00e9e nationale, les incertitudes \u00e9conomiques et les difficult\u00e9s rencontr\u00e9es par les entreprises en termes de r\u00e9glementation pourraient finir par impacter le secteur.
Pour ce qui concerne le r\u00e9sidentiel, la confiance r\u00e8gne toujours pour l\u2019ann\u00e9e \u00e0 venir, car on ne voit pas que les constantes de ce march\u00e9 du tr\u00e8s haut-de-gamme puissent changer ; Paris garde un pouvoir d\u2019attraction puissant pour les fran\u00e7ais et les \u00e9trangers, l\u2019offre de produits de qualit\u00e9 demeure t\u00e9nue et les acqu\u00e9reurs sur ce segment de prix sont peu sensibles \u00e0 l\u2019\u00e9volution des taux.\u00a0
Le Groupe
Le portefeuille du groupe a fait l\u2019objet d\u2019expertises \u00e9tablies \u00e0 la date du 31\u00a0d\u00e9cembre 2024 et r\u00e9alis\u00e9es par les cabinets d\u2019experts immobiliers ind\u00e9pendants CEI\u00a0- Conseils \u00c9valuations Immobili\u00e8res et VIF EXPERTISE.
Ces expertises ont \u00e9t\u00e9 r\u00e9alis\u00e9es, comme pour les exercices pr\u00e9c\u00e9dents, selon des crit\u00e8res d\u00e9finis dans la Charte de l\u2019Expertise en \u00c9valuation Immobili\u00e8re et appliqu\u00e9s par l\u2019ensemble des soci\u00e9t\u00e9s fonci\u00e8res cot\u00e9es. L\u2019expert signataire est membre de la RICS, organisation internationale qui a pour objectif de r\u00e9guler la profession immobili\u00e8re \u00e0 travers la mise en place de normes d\u00e9ontologiques et des standards. Les \u00e9valuations men\u00e9es dans ce cadre sont conformes aux normes IFRS, et en particulier IAS 40.
Le patrimoine immobilier du Groupe est compos\u00e9 des murs d\u2019un h\u00f4tel 4 \u00e9toiles de 5\u00a0114\u00a0m\u00b2 (4\u00a0088\u00a0m\u00b2 d\u2019h\u00f4tel plus 1\u00a0026\u00a0m\u00b2 de commerces associ\u00e9s) et de 270\u00a0m\u00b2 de lots r\u00e9sidentiels, soit une surface totale de 5\u00a0384\u00a0m\u00b2, la totalit\u00e9 des biens immobiliers \u00e9tant sis \u00e0 Paris. Il est \u00e0 noter que la soci\u00e9t\u00e9 copropri\u00e9taire des murs de l\u2019h\u00f4tel est d\u00e9tenue \u00e0 84,99\u00a0% par ADC SIIC et \u00e0 15,01\u00a0% par une autre fonci\u00e8re cot\u00e9e SIIC. La m\u00e9thode de d\u00e9termination de l\u2019Actif Net R\u00e9\u00e9valu\u00e9 consiste \u00e0 ajouter aux fonds propres comptables consolid\u00e9s les plus-values latentes sur le patrimoine r\u00e9sultant de la diff\u00e9rence entre la juste valeur du patrimoine et les valeurs nettes dans les comptes consolid\u00e9s.
Les titres d\u2019autocontr\u00f4le et les plus-values latentes sur ces derniers sont ajout\u00e9s. L\u2019Actif Net R\u00e9\u00e9valu\u00e9, hors droits, se d\u00e9termine donc ainsi\u00a0:
| \n Actif net r\u00e9\u00e9valu\u00e9 hors droits (en milliers d\u2019euros) | \n\n 31/12/2024 | \n\n 31/12/2023 | \n
|---|---|---|
| \n Situation nette consolid\u00e9e (part groupe) | \n\n 48\u202f676 | \n\n 49\u202f127 | \n
| \n Titres d'autocontr\u00f4le | \n\n 167 | \n\n 167 | \n
| \n Plus-value latente sur titres d'autocontr\u00f4le | \n\n 247 | \n\n 251 | \n
| \n Total | \n\n 49\u202f090 | \n\n 49\u202f545 | \n
| \n Nombre d'actions | \n\n 135\u202f928\u202f119 | \n\n 135\u202f928\u202f119 | \n
| \n ANR par action | \n\n 0,3611 | \n\n 0,3645 | \n
| \n\n | \n
1.Le Monde \u2013 30 janvier 2025 / Latribune.fr \u2013 7 mars 2025
2.BNP Paribas Real Estate \u2013 At a glance 4T 2024 \u2013 le March\u00e9 h\u00f4telier en France / KPMG - Etude Industrie H\u00f4teli\u00e8re Fran\u00e7aise - Etude 2024
3.Barnes \u2013 le march\u00e9 immobilier haut de gamme \u00e0 Paris et en r\u00e9gion parisienne
4.Cabinet In Extenso - Conf\u00e9rence annuelle sur les tendances de l\u2019h\u00f4tellerie \u2013 7 f\u00e9vrier 2025
4.1.2.Autres actifs corporels
Au 31\u00a0d\u00e9cembre 2024 :
La valeur brute des actifs se r\u00e9partie comme suit :
| \n (En milliers d\u2019euros) | \n\n Valeur Brute | \n\n Virement de poste \u00e0 poste | \n\n Acquisitions | \n\n Variation de p\u00e9rim\u00e8tre | \n\n Cessions / Sortie | \n\n Valeur Brute | \n
|---|---|---|---|---|---|---|
| \n Actifs corporels | \n\n 35 | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n 35 | \n
| \n Construction droit d\u2019utilisation | \n\n 913 | \n\n \n | \n\n 663 | \n\n \n | \n\n (406) | \n\n 1\u202f170 | \n
| \n Total | \n\n 948 | \n\n - | \n\n 663 | \n\n - | \n\n (406) | \n\n 1\u202f205 | \n
L'indexation des baux rue de l'Astronomie (Bruxelles) et rue Pierre Charron (Paris) ont eu pour incidence une augmentation de la valeur du poste \u00ab\u00a0construction droit d'utilisation\u00a0\u00bb pour respectivement +8K\u20ac et +22 K\u20ac. Le bail Astronomie avec ACANTHE DEVELOPPEMENT est arriv\u00e9 \u00e0 \u00e9ch\u00e9ance en ao\u00fbt 2024, et a par cons\u00e9quent \u00e9t\u00e9 sorti des immobilisations pour 406 K\u20ac. Un nouveau bail a \u00e9t\u00e9 contract\u00e9 avec la soci\u00e9t\u00e9 TRENUBEL pour le site de la rue de l'astronomie, amenant une hausse du poste \"Construction droit d'utilisation\" de 663 K\u20ac.
Variation des amortissements et d\u00e9pr\u00e9ciations sur les immeubles de placement et actifs corporels\u00a0:
| \n (En milliers d\u2019euros) | \n\n 31/12/2023 | \n\n Dotations / Reprises | \n\n Virement de poste \u00e0 poste | \n\n Variation p\u00e9rim\u00e8tre | \n\n Reprise suite \u00e0 cession et mise au rebut | \n\n 31/12/2024 | \n
|---|---|---|---|---|---|---|
| \n Actifs corporels | \n\n 35 | \n\n 0 | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n 35 | \n
| \n Construction droit d\u2019utilisation | \n\n 499 | \n\n 149 | \n\n \n | \n\n \n | \n\n (406) | \n\n 242 | \n
| \n Total | \n\n 533 | \n\n 149 | \n\n - | \n\n - | \n\n (406) | \n\n 277 | \n
Les dotations de la p\u00e9riode concernent les biens Astronomie Lou\u00e9 \u00e0 ACANTHE DEVELOPPEMENT pour 55 K\u20ac, le bien lou\u00e9 rue de Charron \u00e0 Paris pour 59 K\u20ac, le nouveau Bail Astronomie pour 35\u00a0K\u20ac. La \u00ab\u00a0reprise\u00a0\u00bb correspond \u00e0 la fin de bail Astronomie avec Acanthe DEVELOPPEMENT (-406 K\u20ac).
Au 31\u00a0d\u00e9cembre 2023 :
4.1.2.Autres actifs corporels
Au 31\u00a0d\u00e9cembre 2024 :
La valeur brute des actifs se r\u00e9partie comme suit :
| \n (En milliers d\u2019euros) | \n\n Valeur Brute | \n\n Virement de poste \u00e0 poste | \n\n Acquisitions | \n\n Variation de p\u00e9rim\u00e8tre | \n\n Cessions / Sortie | \n\n Valeur Brute | \n
|---|---|---|---|---|---|---|
| \n Actifs corporels | \n\n 35 | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n 35 | \n
| \n Construction droit d\u2019utilisation | \n\n 913 | \n\n \n | \n\n 663 | \n\n \n | \n\n (406) | \n\n 1\u202f170 | \n
| \n Total | \n\n 948 | \n\n - | \n\n 663 | \n\n - | \n\n (406) | \n\n 1\u202f205 | \n
L'indexation des baux rue de l'Astronomie (Bruxelles) et rue Pierre Charron (Paris) ont eu pour incidence une augmentation de la valeur du poste \u00ab\u00a0construction droit d'utilisation\u00a0\u00bb pour respectivement +8K\u20ac et +22 K\u20ac. Le bail Astronomie avec ACANTHE DEVELOPPEMENT est arriv\u00e9 \u00e0 \u00e9ch\u00e9ance en ao\u00fbt 2024, et a par cons\u00e9quent \u00e9t\u00e9 sorti des immobilisations pour 406 K\u20ac. Un nouveau bail a \u00e9t\u00e9 contract\u00e9 avec la soci\u00e9t\u00e9 TRENUBEL pour le site de la rue de l'astronomie, amenant une hausse du poste \"Construction droit d'utilisation\" de 663 K\u20ac.
Variation des amortissements et d\u00e9pr\u00e9ciations sur les immeubles de placement et actifs corporels\u00a0:
| \n (En milliers d\u2019euros) | \n\n 31/12/2023 | \n\n Dotations / Reprises | \n\n Virement de poste \u00e0 poste | \n\n Variation p\u00e9rim\u00e8tre | \n\n Reprise suite \u00e0 cession et mise au rebut | \n\n 31/12/2024 | \n
|---|---|---|---|---|---|---|
| \n Actifs corporels | \n\n 35 | \n\n 0 | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n 35 | \n
| \n Construction droit d\u2019utilisation | \n\n 499 | \n\n 149 | \n\n \n | \n\n \n | \n\n (406) | \n\n 242 | \n
| \n Total | \n\n 533 | \n\n 149 | \n\n - | \n\n - | \n\n (406) | \n\n 277 | \n
Les dotations de la p\u00e9riode concernent les biens Astronomie Lou\u00e9 \u00e0 ACANTHE DEVELOPPEMENT pour 55 K\u20ac, le bien lou\u00e9 rue de Charron \u00e0 Paris pour 59 K\u20ac, le nouveau Bail Astronomie pour 35\u00a0K\u20ac. La \u00ab\u00a0reprise\u00a0\u00bb correspond \u00e0 la fin de bail Astronomie avec Acanthe DEVELOPPEMENT (-406 K\u20ac).
Au 31\u00a0d\u00e9cembre 2023 :
Variation des amortissements et d\u00e9pr\u00e9ciations sur les immeubles de placement et actifs corporels\u00a0:
| \n (En milliers d\u2019euros) | \n\n Valeur Brute | \n\n Virement de poste \u00e0 poste | \n\n Acquisitions | \n\n Variation de p\u00e9rim\u00e8tre | \n\n Cessions / Sortie | \n\n Valeur Brute | \n
|---|---|---|---|---|---|---|
| \n Actifs corporels | \n\n 35 | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n\n 35 | \n
| \n Construction droit d\u2019utilisation | \n\n 883 | \n\n \n | \n\n 30 | \n\n \n | \n\n \n | \n\n 913 | \n
| \n Total | \n\n 918 | \n\n - | \n\n 30 | \n\n - | \n\n - | \n\n 948 | \n
L'indexation des baux rue de l'Astronomie (Bruxelles) et rue Pierre Charron (Paris) ont eu pour incidence une augmentation de la valeur du poste \u00ab\u00a0construction droit d'utilisation\u00a0\u00bb pour respectivement +7K\u20ac et +23 K\u20ac.
Variation des amortissements et d\u00e9pr\u00e9ciations sur les immeubles de placement et actifs corporels\u00a0:
| \n (En milliers d\u2019euros) | \n\n 31/12/2022 | \n\n Dotations / Reprises | \n\n Virement de poste \u00e0 poste | \n\n Variation p\u00e9rim\u00e8tre | \n\n Reprise suite \u00e0 cession et mise au rebut | \n\n 31/12/2023 | \n
|---|---|---|---|---|---|---|
| \n Actifs corporels | \n\n 33 | \n\n 2 | \n\n \u00a0 | \n\n \u00a0 | \n\n \u00a0 | \n\n 35 | \n
| \n Construction droit d\u2019utilisation | \n\n 370 | \n\n 128 | \n\n \u00a0 | \n\n \u00a0 | \n\n \u00a0 | \n\n 499 | \n
| \n Total | \n\n 403 | \n\n 130 | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n 533 | \n
Les dotations aux provisions et aux amortissements se d\u00e9composent comme suit :
| \n \n | \n\n 31/12/2024 | \n\n 31/12/2023 | \n||
|---|---|---|---|---|
| \n Dotation | \n\n Reprise | \n\n Dotation | \n\n Reprise | \n|
| \n Provision pour charge fiscale | \n\n \n | \n\n \n | \n\n 180 | \n\n \n | \n
| \n Provision d\u00e9pr\u00e9ciation actifs circulants - Clients | \n\n 202 | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n
| \n Amortissement sur Droit d'utilisation IFRS 16 | \n\n 149 | \n\n \n | \n\n 128 | \n\n \n | \n
| \n Amortissement mat\u00e9riel informatique | \n\n 0 | \n\n \n | \n\n 2 | \n\n \n | \n
| \n Total | \n\n 351 | \n\n - | \n\n 310 | \n\n - | \n
4.2.2.Cr\u00e9ances commerciales et autres cr\u00e9ances
Au 31\u00a0d\u00e9cembre 2024\u00a0:
| \n (En milliers d\u2019euros) | \n\n Valeur brute | \n\n D\u00e9pr\u00e9ciation | \n\n Valeur nette | \n\n \u00c9ch\u00e9ance \u00e0 un an au plus | \n\n \u00c9ch\u00e9ance \u00e0 plus d\u2019un an et moins de 5 ans | \n\n \u00c9ch\u00e9ance \u00e0 plus de 5 ans | \n
|---|---|---|---|---|---|---|
| \n Clients et comptes rattach\u00e9s | \n\n 2\u202f517 | \n\n 1\u202f511 | \n\n 1\u202f006 | \n\n 1\u202f006 | \n\n - | \n\n - | \n
| \n Autres cr\u00e9ances | \n\n 972 | \n\n - | \n\n 972 | \n\n 972 | \n\n - | \n\n - | \n
| \n Total | \n\n 3\u202f489 | \n\n 1\u202f511 | \n\n 1\u202f978 | \n\n 1\u202f978 | \n\n - | \n\n - | \n
Le poste \u00ab\u00a0clients\u00a0et comptes rattach\u00e9s\u00a0\u00bb comprend une cr\u00e9ance de 2\u00a0443\u00a0K\u20ac sur l'ancien locataire NRF qui est d\u00e9pr\u00e9ci\u00e9e \u00e0 hauteur de 1\u00a0511\u00a0K\u20ac, une cr\u00e9ance sur HFCE pour 31 K\u20ac, et des factures \u00e0 \u00e9tablir pour 44 K\u20ac.
Le montant de 2\u00a0443\u00a0K\u20ac (NRF au \u00a7 pr\u00e9c\u00e9dent) repr\u00e9sente les cr\u00e9ances privil\u00e9gi\u00e9es qui correspondent aux cr\u00e9ances de loyers impay\u00e9s sur la p\u00e9riode du mois de mars 2011 au 10\u00a0juin 2014, date du jugement de redressement judiciaire. Elles ont \u00e9t\u00e9 d\u00e9clar\u00e9es en tant que telles au liquidateur judiciaire de la soci\u00e9t\u00e9 NRF.
Le montant provisionn\u00e9 (1 511 K\u20ac) correspond au diff\u00e9rentiel hors taxe entre :
-La cr\u00e9ance pour + 2 089 K\u20acHT
-Un encaissement re\u00e7u du liquidateur d\u00e9but 2025 pour - 418 K\u20acHT
-Un d\u00e9pot de Garantie r\u00e9gl\u00e9 au liquidateur par HFCE devant revenir \u00e0 la Soci\u00e9t\u00e9 BASSANO DEVELOPPEMENT pour - 140,3 K\u20acHT
-L'imputation du d\u00e9p\u00f4t de garantie encore pr\u00e9sent dans les comptes de la Soci\u00e9t\u00e9 BASSANO DEVELOPPEMENT pour -\u00a019,3\u00a0K\u20acHT
Le poste \u00ab\u00a0autres cr\u00e9ances\u00a0\u00bb est constitu\u00e9 principalement\u00a0:
-cr\u00e9ances de TVA pour 65\u00a0K\u20ac,
-une cr\u00e9ance en compte courant sur HILLGROVE INVESTMENTS GROUP SA pour 859\u00a0K\u20ac,
-diverses autres cr\u00e9ances pour 47\u00a0K\u20ac,
Au 31 d\u00e9cembre 2023 :
| \n (En milliers d\u2019euros) | \n\n Valeur brute | \n\n D\u00e9pr\u00e9ciation | \n\n Valeur nette | \n\n \u00c9ch\u00e9ance \u00e0 | \n\n \u00c9ch\u00e9ance \u00e0 plus d\u2019un an et moins de 5 ans | \n\n \u00c9ch\u00e9ance \u00e0 plus de 5 ans | \n
|---|---|---|---|---|---|---|
| \n Clients et comptes rattach\u00e9s | \n\n 2\u00a0491 | \n\n 1\u00a0309 | \n\n 1\u00a0182 | \n\n 1\u00a0182 | \n\n - | \n\n - | \n
| \n Autres cr\u00e9ances | \n\n 1\u00a0887 | \n\n - | \n\n 1\u00a0887 | \n\n 1\u00a0887 | \n\n - | \n\n - | \n
| \n Total | \n\n 4\u00a0379 | \n\n 1\u00a0309 | \n\n 3\u00a0069 | \n\n 3\u00a0069 | \n\n - | \n\n - | \n
Le poste \u00ab\u00a0clients\u00a0et comptes rattach\u00e9s\u00a0\u00bb comprend une cr\u00e9ance de 2\u00a0443\u00a0K\u20ac sur l'ancien locataire NRF qui est d\u00e9pr\u00e9ci\u00e9e \u00e0 hauteur de 1\u00a0309\u00a0K\u20ac, et des factures \u00e0 \u00e9tablir pour 48 K\u20ac.
Le montant de 2\u00a0443\u00a0K\u20ac (NRF au \u00a7 pr\u00e9c\u00e9dent) repr\u00e9sente les cr\u00e9ances privil\u00e9gi\u00e9es qui correspondent aux cr\u00e9ances de loyers impay\u00e9s sur la p\u00e9riode du mois de mars 2011 au 10\u00a0juin 2014, date du jugement de redressement judiciaire. Elles ont \u00e9t\u00e9 d\u00e9clar\u00e9es en tant que telles au liquidateur judiciaire de la soci\u00e9t\u00e9 NRF.
Pour \u00e9tablir le montant de la d\u00e9pr\u00e9ciation de nos cr\u00e9ances privil\u00e9gi\u00e9es, sur la base de l\u2019\u00e9tat patrimonial de la liquidation qui recense tous les actifs et les passifs d\u00e9tenus par la liquidation, nous avons retenu comme taux de recouvrement envisageable le rapport entre\u00a0:
-le montant des actifs encore disponibles dans le patrimoine de la liquidation,
-et le montant de l\u2019ensemble des cr\u00e9ances privil\u00e9gi\u00e9es qui sont les seules cr\u00e9ances encore susceptibles d\u2019\u00eatre partiellement r\u00e9gl\u00e9es eu \u00e9gard au niveau des actifs de la liquidation.
Le taux de recouvrement ressort \u00e0 36,65\u00a0%. Par diff\u00e9rence, le recouvrement de notre cr\u00e9ance privil\u00e9gi\u00e9e est compromis \u00e0 hauteur de 63,35\u00a0%, d\u2019o\u00f9 la comptabilisation d\u2019une d\u00e9pr\u00e9ciation d\u2019un montant de 1\u00a0309\u00a0K\u20ac.
Le poste \u00ab\u00a0autres cr\u00e9ances\u00a0\u00bb est constitu\u00e9 principalement\u00a0:
-cr\u00e9ances de TVA pour 58\u00a0K\u20ac,
-une cr\u00e9ance en compte courant sur HILLGROVE INVESTMENTS GROUP SA pour 834\u00a0K\u20ac,
-diverses autres cr\u00e9ances pour 47\u00a0K\u20ac,
-une cr\u00e9ance sur la ville de Paris pour indemnit\u00e9 d\u2019expropriation pour 948\u00a0K\u20ac.
| \n \n | \n\n 31/12/2024 | \n\n 31/12/2023 | \n
|---|---|---|
| \n (En milliers d\u2019euros) | \n\n Perte enregistr\u00e9e en r\u00e9sultat | \n\n Perte enregistr\u00e9e en r\u00e9sultat | \n
| \n Pertes sur cr\u00e9ances | \n\n (202) | \n\n - | \n
La perte correspond \u00e0 une provision sur le client en liquidation NRF.
-cr\u00e9ances de TVA pour 65\u00a0K\u20ac,
Les dettes fiscales sont principalement constitu\u00e9es de TVA collect\u00e9es (381 K\u20ac), TVA \u00e0 d\u00e9caisser (18 K\u20ac) et TVA sur factures \u00e0 \u00e9tablir (18 K\u20ac).
| \n \n | \n\n \u00c9ch\u00e9ances | \n\n Co\u00fbt amorti | \n\n Juste valeur | \n\n Niveau de juste valeur | \n|||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| \n (En milliers d\u2019euros) | \n\n \u00c0 1 an au plus | \n\n De 1 \u00e0 5 ans | \n\n \u00c0 plus de 5 ans | \n\n Total | \n|||
| \n Dettes fiscales non courantes | \n\n - | \n\n \n | \n\n \n | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n 2 | \n
| \n Emprunts et dettes fin. aupr\u00e8s des \u00e9ts. De cr\u00e9dits | \n\n - | \n\n \n | \n\n \n | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n 2 | \n
| \n Dettes de locations IFRS 16 | \n\n 102 | \n\n 236 | \n\n 78 | \n\n 416 | \n\n 416 | \n\n 416 | \n\n 2 | \n
| \n D\u00e9p\u00f4ts de cautionnement | \n\n 179 | \n\n \n | \n\n \n | \n\n 179 | \n\n 179 | \n\n 179 | \n\n 2 | \n
| \n Dettes commerciales | \n\n 346 | \n\n \n | \n\n \n | \n\n 346 | \n\n 346 | \n\n 346 | \n\n 2 | \n
| \n Dettes fiscales et sociales | \n\n 430 | \n\n \n | \n\n \n | \n\n 430 | \n\n 430 | \n\n 430 | \n\n 2 | \n
| \n Autres dettes | \n\n 16\u00a0071 | \n\n \n | \n\n \n | \n\n 16\u00a0071 | \n\n 16\u00a0071 | \n\n 16\u00a0071 | \n\n 2 | \n
| \n Autres passifs courants | \n\n 4 | \n\n \n | \n\n \n | \n\n 4 | \n\n 4 | \n\n 4 | \n\n 2 | \n
| \n Total | \n\n 17\u00a0132 | \n\n 236 | \n\n 78 | \n\n 17\u00a0446 | \n\n 17\u00a0446 | \n\n 17\u00a0446 | \n\n \n | \n
Les dettes fiscales sont principalement constitu\u00e9es de TVA collect\u00e9es (377 K\u20ac), TVA \u00e0 d\u00e9caisser (15 K\u20ac), et TVA sur factures \u00e0 \u00e9tablir (19 K\u20ac).
4.2.4.Tr\u00e9sorerie et \u00e9quivalents de tr\u00e9sorerie
| \n (En milliers d\u2019euros) | \n\n Valeur nette au 31/12/2024 | \n\n Valeur nette au 31/12/2023 | \n
|---|---|---|
| \n \u00c9quivalent de tr\u00e9sorerie (SICAV) | \n\n - | \n\n - | \n
| \n Tr\u00e9sorerie | \n\n 1\u202f361 | \n\n 2\u202f588 | \n
| \n Total | \n\n 1\u202f361 | \n\n 2\u202f588 | \n
Les actifs financiers de transaction \u00e9taient constitu\u00e9s de SICAV mon\u00e9taires.
La variation de la tr\u00e9sorerie est retrac\u00e9e par le Tableau des Flux de Tr\u00e9sorerie.
4.3.Titres mis en \u00e9quivalence
4.3.1.DUAL HOLDING
GEPAR HOLDING filiale \u00e0 100\u00a0% d\u2019ADC SIIC, d\u00e9tient une participation de 27\u00a0% dans le capital de la soci\u00e9t\u00e9 DUAL HOLDING, le solde des titres \u00e9tant d\u00e9tenu par Mesdames Val\u00e9rie DUMENIL et Laurence DUMENIL.
DUAL HOLDING est une soci\u00e9t\u00e9 anonyme dont le si\u00e8ge social est situ\u00e9 rue Saint-Pierre 2 - 1700 Fribourg (Suisse), immatricul\u00e9e au Registre du Commerce de Fribourg sous le n\u00b0CHE\u2013113.597.909.
Elle d\u00e9tient 43,85\u00a0% des titres de la soci\u00e9t\u00e9 Ci\u00a0COM SA, soci\u00e9t\u00e9 anonyme, dont le si\u00e8ge social est situ\u00e9 \u00e0 Gen\u00e8ve, rue du Nant 22, immatricul\u00e9e au Registre du Commerce de Gen\u00e8ve (Suisse) sous le n\u00b0 CHE-100.074.134, et 100\u00a0% de la Soci\u00e9t\u00e9 AD IMMOBILIARE ITALIA S.R.L., situ\u00e9e \u00e0 Milan (Italie), elle d\u00e9tient de plus 14% de ZENESSA S.A, situ\u00e9 \u00e0 Luxembourg, auparavant d\u00e9tenus par CI COM SA.
DUAL HOLDING contr\u00f4lait, via sa filiale DUAL REAL ESTATE INVESTMENT (DREI), un portefeuille d\u2019immeubles principalement r\u00e9sidentiels. Depuis la cession de cette filiale intervenue en 2015, DUAL HOLDING g\u00e8re les liquidit\u00e9s qui en sont issues, tout en recherchant de nouveaux investissements.
La relation historique avec DUAL HOLDING est d\u00e9sormais essentiellement financi\u00e8re.
Le groupe ADC exerce une influence notable sur la soci\u00e9t\u00e9 DUAL HOLDING
-en premier lieu par le taux de participation d\u00e9tenu de 27\u00a0% qui d\u00e9passe le seuil de 20\u00a0% constitue une pr\u00e9somption simple de l\u2019existence d\u2019une influence notable,
-en second lieu par les \u00e9changes financiers (convention de tr\u00e9sorerie) et techniques (sous-traitance de comp\u00e9tence juridiques, financi\u00e8res, comptables).
Aucune limitation importante n\u2019existe \u00e0 l\u2019encontre du groupe d\u2019ADC SIIC (IFRS 12,12 et 22).
La m\u00e9thode de la mise en \u00e9quivalence est appliqu\u00e9e aux comptes consolid\u00e9s \u00e9tablis au 31\u00a0d\u00e9cembre 2024 pour une p\u00e9riode de 12 mois par le groupe DUAL HOLDING (en normes comptables suisses)\u00a0; des ajustements peuvent \u00eatre apport\u00e9s pour rendre les m\u00e9thodes employ\u00e9es significativement conformes aux IFRS usit\u00e9es par le groupe. Apr\u00e8s la cession de l\u2019ensemble des immeubles au cours de l\u2019exercice 2015, un seul ajustement d\u2019homog\u00e9n\u00e9isation de m\u00e9thodes subsiste et consiste en la valorisation des titres de participations en leur juste valeur.
Les autres divergences de normes comptables ne font pas l\u2019objet de retraitement, n\u2019apparaissant pas comme significatives.
| \n (En milliers d\u2019euros) | \n\n 31/12/2023 | \n\n Acquisition | \n\n Cession | \n\n \u00c9cart de conversion en r\u00e9serves consolid\u00e9es | \n\n Quote-part de r\u00e9sultat dans les MEE | \n\n 31/12/2024 | \n
|---|---|---|---|---|---|---|
| \n Titres DUAL HOLDING | \n\n 20\u202f978 | \n\n - | \n\n - | \n\n (339) | \n\n 355 | \n\n 20\u202f994 | \n
L\u2019\u00e9volution de change entre le cours de l\u2019Euro et le Franc Suisse a induit une perte de valeur de 339\u00a0K\u20ac des titres dont la contrepartie est inscrite en r\u00e9serves consolid\u00e9es. La quote-part de r\u00e9sultat sur la p\u00e9riode, au cours de cl\u00f4ture ressort \u00e0 + 355\u00a0K\u20ac.
Aucun dividende n\u2019a \u00e9t\u00e9 per\u00e7u au cours de la p\u00e9riode en provenance de la soci\u00e9t\u00e9 DUAL HOLDING.
Rapprochement entre les informations financi\u00e8res r\u00e9sum\u00e9es et la valeur des titres mis en \u00e9quivalence\u00a0:
| \n \n | \n\n En milliers d\u2019euros | \n
|---|---|
| \n Capitaux propres groupes | \n\n 76\u202f440 | \n
| \n R\u00e9sultat de la p\u00e9riode | \n\n 1\u202f316 | \n
| \n Situation nette consolid\u00e9e en IFRS part groupe | \n\n 77\u202f756 | \n
| \n Taux de participation d\u00e9tenu | \n\n 27% | \n
| \n Valeur des titres mis en \u00e9quivalence | \n\n 20\u202f994 | \n
Informations financi\u00e8res abr\u00e9g\u00e9es du groupe DUAL HOLDING SA
| \n Au cours de cl\u00f4ture (en milliers d\u2019euros) | \n\n 31/12/2024 | \n\n 31/12/2023 | \n
|---|---|---|
| \n Actif abr\u00e9g\u00e9 | \n||
| \n Immeubles de placement | \n\n 5\u202f072 | \n\n 4\u202f982 | \n
| \n Autres actifs non courants | \n\n 10 | \n\n 8 | \n
| \n Immobilisations financi\u00e8res et participations | \n\n 24\u202f068 | \n\n 24\u202f101 | \n
| \n Actifs courants | \n\n 43\u202f734 | \n\n 43\u202f705 | \n
| \n Tr\u00e9sorerie et \u00e9quivalents | \n\n 149 | \n\n 111 | \n
| \n Total | \n\n 73\u202f033 | \n\n 72\u202f907 | \n
| \n Passif abr\u00e9g\u00e9 | \n||
| \n Capitaux propres groupes | \n\n 76\u202f436 | \n\n 80\u202f186 | \n
| \n R\u00e9sultat de la p\u00e9riode | \n\n 1\u202f320 | \n\n (2\u202f491) | \n
| \n Int\u00e9r\u00eats ne d\u00e9tenant pas le contr\u00f4le | \n\n (5\u202f381) | \n\n (5\u202f122) | \n
| \n Emprunts non courants | \n\n \n | \n\n \n | \n
| \n Emprunts courants | \n\n \n | \n\n \n | \n
| \n Autres passifs courants | \n\n 658 | \n\n 334 | \n
| \n Autres passifs non courants | \n\n \n | \n\n \n | \n
| \n Total | \n\n 73\u202f033 | \n\n 72\u202f907 | \n
| \n Compte de r\u00e9sultat abr\u00e9g\u00e9 | \n\n 31/12/2024 | \n\n 31/12/2023 | \n
|---|---|---|
| \n Produits | \n\n 119 | \n\n 109 | \n
| \n Charges d'immeubles et Frais g\u00e9n\u00e9raux | \n\n (945) | \n\n (747) | \n
| \n R\u00e9sultat net des immeubles | \n\n (826) | \n\n (638) | \n
| \n R\u00e9sultat de cession des immeubles c\u00e9d\u00e9s | \n\n \n | \n\n \n | \n
| \n Autres produits et charges d'exploitation | \n\n \n | \n\n \n | \n
| \n Variation des immeubles de placement | \n\n 177 | \n\n (320) | \n
| \n Amortissements | \n\n (0) | \n\n (8) | \n
| \n D\u00e9pr\u00e9ciations | \n\n \n | \n\n \n | \n
| \n R\u00e9sultat d'exploitation | \n\n (649) | \n\n (965) | \n
| \n Produits financiers | \n\n 1\u202f855 | \n\n 2\u202f020 | \n
| \n Charges financi\u00e8res | \n\n (160) | \n\n (4\u202f062) | \n
| \n R\u00e9sultat courant | \n\n 1\u202f046 | \n\n (3\u202f007) | \n
| \n Autres \u00e9l\u00e9ments de r\u00e9sultat | \n\n \n | \n\n \n | \n
| \n R\u00e9sultat de cession des filiales | \n\n \n | \n\n \n | \n
| \n Imp\u00f4ts | \n\n (68) | \n\n (168) | \n
| \n Int\u00e9r\u00eats ne d\u00e9tenant pas le contr\u00f4le | \n\n (341) | \n\n (684) | \n
| \n R\u00e9sultat net | \n\n 1\u202f320 | \n\n (2\u202f491) | \n
| \n Autres \u00e9l\u00e9ments du r\u00e9sultat global | \n\n \n | \n\n \n | \n
| \n R\u00e9sultat global total | \n\n 1\u202f320 | \n\n (2\u202f491) | \n
Les produits et les charges financi\u00e8res se d\u00e9composent principalement des \u00e9carts de change nets pour +605\u00a0K\u20ac, des revenus d\u2019emprunt obligataire pour +424\u00a0K\u20ac, et des produits d\u2019int\u00e9r\u00eats sur compte courant pour +747\u00a0K\u20ac.
D\u00e9tail des produits et charges financi\u00e8res de DUAL HOLDING
| \n Au cours de cl\u00f4ture (en milliers d\u2019euros) | \n\n 31/12/2024 | \n\n 31/12/2023 | \n
|---|---|---|
| \n Charges financi\u00e8res | \n||
| \n Perte de change | \n\n (50) | \n\n (2\u202f458) | \n
| \n Perte de valeur d'actifs financiers | \n\n (34) | \n\n (1\u202f538) | \n
| \n Charges sur titres | \n\n (42) | \n\n (32) | \n
| \n Int\u00e9r\u00eats bancaires | \n\n (25) | \n\n (31) | \n
| \n Autres charges financi\u00e8res | \n\n (10) | \n\n (2) | \n
| \n Total | \n\n (160) | \n\n (4\u202f061) | \n
| \n Produits financiers | \n||
| \n Gain de change | \n\n 605 | \n\n 27 | \n
| \n Gain de valeur d'actifs financiers | \n\n 79 | \n\n 711 | \n
| \n Int\u00e9r\u00eats sur compte courant | \n\n 747 | \n\n 844 | \n
| \n Int\u00e9r\u00eats sur obligations | \n\n 424 | \n\n 439 | \n
| \n Autres produits d'int\u00e9r\u00eats | \n\n - | \n\n - | \n
| \n Total | \n\n 1\u202f855 | \n\n 2\u202f021 | \n
4.3.2.HILLGROVE INVESTMENTS GROUP SA
Le 29\u00a0novembre 2019, la soci\u00e9t\u00e9 COFINFO a acquis aupr\u00e8s de la soci\u00e9t\u00e9 KENTANA SA (soci\u00e9t\u00e9 li\u00e9e) 50\u00a0% des parts de la soci\u00e9t\u00e9 HILLGROVE INVESTMENTS GROUP SA - 16, all\u00e9e Marconi Luxembourg, pour 5,2\u00a0M\u20ac. La soci\u00e9t\u00e9 achet\u00e9e d\u00e9tient \u00e0 100\u00a0% la soci\u00e9t\u00e9 HILLGROVE Ltd - 31 Hill Street \u00e0 Londres Angleterre, elle-m\u00eame propri\u00e9taire d\u2019un bien immobilier qui \u00e9tait valoris\u00e9 11\u00a0M\u00a3 par un expert ind\u00e9pendant en juin et\u00a0d\u00e9cembre 2019.
Les 50\u00a0% restants, sont toujours la propri\u00e9t\u00e9 de la soci\u00e9t\u00e9 KENTANA, filiale du Groupe F I P P.
Les autres divergences de normes comptables ne font pas l\u2019objet de retraitement, n\u2019apparaissant pas comme significatives.
Le bien d\u00e9tenu par la soci\u00e9t\u00e9 HILLGROVE Ltd a \u00e9t\u00e9 \u00e9valu\u00e9 \u00e0 11,5\u00a0M\u00a3 par un expert ind\u00e9pendant au 31\u00a0d\u00e9cembre 2024.
| \n (En milliers d\u2019euros) | \n\n 31/12/2023 | \n\n Acquisition | \n\n Cession | \n\n \u00c9cart de conversion en r\u00e9serves consolid\u00e9es | \n\n Quote-part de r\u00e9sultat dans les MEE | \n\n 31/12/2024 | \n
|---|---|---|---|---|---|---|
| \n Titres HILLGROVE INVESTMENTS | \n\n 5\u202f664 | \n\n - | \n\n - | \n\n 272 | \n\n (374) | \n\n 5\u202f562 | \n
L\u2019\u00e9volution de change entre le cours de l\u2019Euro et La Livre Sterling a induit un gain de valeur de 272\u00a0K\u20ac des titres dont la contrepartie est inscrite en r\u00e9serves consolid\u00e9es.
Alors que la quote-part de r\u00e9sultat sur la p\u00e9riode, au cours de cl\u00f4ture ressort \u00e0 -374\u00a0K\u20ac, du fait de l'absence de locataire, et d'une valeur de l'actif en baisse de 0,5 M\u00a3.
Aucun dividende n\u2019a \u00e9t\u00e9 per\u00e7u au cours de la p\u00e9riode en provenance de la soci\u00e9t\u00e9 HILLGROVE INVESTMENT GROUP SA.
Rapprochement entre les informations financi\u00e8res r\u00e9sum\u00e9es et la valeur des titres mis en \u00e9quivalence\u00a0:
| \n \n | \n\n En milliers d\u2019euros | \n
|---|---|
| \n Capitaux propres groupes | \n\n 11\u202f873 | \n
| \n R\u00e9sultat de la p\u00e9riode | \n\n (748) | \n
| \n Situation nette consolid\u00e9e en IFRS part groupe | \n\n 11\u202f125 | \n
| \n Taux de participation d\u00e9tenu | \n\n 50% | \n
| \n Valeur des titres mis en \u00e9quivalence | \n\n 5\u202f562 | \n
| \n Au cours de cl\u00f4ture (en milliers d\u2019euros) | \n\n 31/12/2024 | \n\n 31/12/2023 | \n
|---|---|---|
| \n Actif abr\u00e9g\u00e9 | \n||
| \n Immeubles de placement | \n\n 13\u202f869 | \n\n 13\u202f808 | \n
| \n Autres actifs non courants | \n\n \n | \n\n \n | \n
| \n Immobilisations financi\u00e8res et participations | \n\n \n | \n\n \n | \n
| \n Actifs courants | \n\n 7 | \n\n 0 | \n
| \n Tr\u00e9sorerie et \u00e9quivalents | \n\n \n | \n\n \n | \n
| \n Total | \n\n 13\u202f876 | \n\n 13\u202f809 | \n
| \n Passif abr\u00e9g\u00e9 | \n||
| \n Capitaux propres groupes | \n\n 11\u202f873 | \n\n 11\u202f467 | \n
| \n R\u00e9sultat de la p\u00e9riode | \n\n (748) | \n\n (138) | \n
| \n Emprunts non courants | \n\n \n | \n\n \n | \n
| \n Emprunts courants | \n\n \n | \n\n \n | \n
| \n Autres passifs courants | \n\n 2\u202f751 | \n\n 2\u202f480 | \n
| \n Autres passifs non courants | \n\n \n | \n\n \n | \n
| \n Total | \n\n 13\u202f876 | \n\n 13\u202f809 | \n
Informations financi\u00e8res abr\u00e9g\u00e9es du groupe HILLGROVE INVESTMENTS GROUP SA
| \n Compte de r\u00e9sultat abr\u00e9g\u00e9 | \n\n 31/12/2024 | \n\n 31/12/2023 | \n
|---|---|---|
| \n Produits | \n\n - | \n\n - | \n
| \n Charges d'immeubles et Frais g\u00e9n\u00e9raux | \n\n (70) | \n\n (53) | \n
| \n Variation de juste valeur des immeubles | \n\n (603) | \n\n - | \n
| \n R\u00e9sultat net des immeubles | \n\n (673) | \n\n (53) | \n
| \n R\u00e9sultat de cession des immeubles c\u00e9d\u00e9s | \n\n - | \n\n - | \n
| \n Autres produits et charges d'exploitation | \n\n (16) | \n\n (27) | \n
| \n Amortissements | \n\n - | \n\n - | \n
| \n D\u00e9pr\u00e9ciations | \n\n \n | \n\n \n | \n
| \n R\u00e9sultat d'exploitation | \n\n (689) | \n\n (79) | \n
| \n Produits financiers | \n\n 16 | \n\n 17 | \n
| \n Charges financi\u00e8res | \n\n (75) | \n\n (76) | \n
| \n R\u00e9sultat courant | \n\n (748) | \n\n (138) | \n
| \n Autres \u00e9l\u00e9ments de r\u00e9sultat | \n\n - | \n\n - | \n
| \n R\u00e9sultat de cession des filiales | \n\n - | \n\n - | \n
| \n Imp\u00f4ts | \n\n - | \n\n - | \n
| \n Int\u00e9r\u00eats ne d\u00e9tenant pas le contr\u00f4le | \n\n - | \n\n - | \n
| \n R\u00e9sultat net | \n\n (748) | \n\n (138) | \n
| \n Autres \u00e9l\u00e9ments du r\u00e9sultat global | \n\n - | \n\n - | \n
| \n R\u00e9sultat global total | \n\n (748) | \n\n (138) | \n
D\u00e9tail des produits et charges financi\u00e8res de HILLGROVE INVESTMENTS GROUP SA
| \n Au cours de cl\u00f4ture (en milliers d\u2019euros) | \n\n 31/12/2024 | \n\n 31/12/2023 | \n
|---|---|---|
| \n Charges financi\u00e8res | \n||
| \n Perte de change | \n\n - | \n\n (0) | \n
| \n Int\u00e9r\u00eats sur compte courant | \n\n (75) | \n\n (76) | \n
| \n Autres charges financi\u00e8res | \n\n - | \n\n - | \n
| \n Total | \n\n (75) | \n\n (76) | \n
| \n Produits financiers | \n||
| \n Gain de change | \n\n - | \n\n 1 | \n
| \n Int\u00e9r\u00eats sur compte courant | \n\n 16 | \n\n 16 | \n
| \n Autres produits d'int\u00e9r\u00eats | \n\n - | \n\n - | \n
| \n Total | \n\n 16 | \n\n 17 | \n
4.4.4.Participation ne donnant pas le contr\u00f4le
Les participations ne donnant pas le contr\u00f4le concernent la soci\u00e9t\u00e9 BASSANO DEVELOPPEMENT.
La soci\u00e9t\u00e9 BASSANO DEVELOPPEMENT est sise au 55 rue Pierre Charron - 75008 Paris et son principal actif est une copropri\u00e9t\u00e9 des murs d'un h\u00f4tel situ\u00e9 au 218/220 rue du Faubourg Saint Honor\u00e9 - Paris (8\u00e8me). La participation ne donnant pas le contr\u00f4le repr\u00e9sente un pourcentage de participation de 15,01\u00a0% donnant droit \u00e0 ce m\u00eame pourcentage de droit de vote.
La participation ne donnant pas le contr\u00f4le est d\u00e9tenue par ACANTHE D\u00c9VELOPPEMENT, Soci\u00e9t\u00e9 Europ\u00e9enne, dont le si\u00e8ge social est situ\u00e9 55 rue Pierre Charron - 75008 Paris, immatricul\u00e9e au Registre du Commerce et des Soci\u00e9t\u00e9s de Paris sous le n\u00b0 735\u00a0620\u00a0205, admise aux n\u00e9gociations sur le March\u00e9 r\u00e9glement\u00e9 NYSE Euronext Paris, compartiment C, qui est une partie li\u00e9e.
Le r\u00e9sultat net attribu\u00e9 aux d\u00e9tenteurs de participation ne donnant pas le contr\u00f4le pour le pr\u00e9sent exercice se monte \u00e0 93 K\u20ac.
Au 31\u00a0d\u00e9cembre 2024, la participation ne donnant pas le contr\u00f4le s\u2019\u00e9l\u00e8ve \u00e0 5\u00a0463 K\u20ac.
Informations r\u00e9sum\u00e9es
| \n (En milliers d\u2019euros) | \n\n BASSANO D\u00c9VELOPPEMENT | \n
|---|---|
| \n Dividendes vers\u00e9s aux participations ne donnant pas le contr\u00f4le | \n\n - | \n
| \n Actifs non courants | \n\n 34\u202f003 | \n
| \n Actifs courants | \n\n 1\u202f037 | \n
| \n Passifs non courants | \n\n \n | \n
| \n Passifs courants | \n\n 2\u202f502 | \n
| \n Tr\u00e9sorerie | \n\n 989 | \n
| \n Produits | \n\n 1\u202f223 | \n
| \n Variations juste valeur | \n\n - | \n
| \n Dotations aux provisions | \n\n 202 | \n
| \n R\u00e9sultat net | \n\n 617 | \n
| \n R\u00e9sultat global total | \n\n 617 | \n
4.4.Capitaux propres
Au 31\u00a0d\u00e9cembre 2024, le capital social est compos\u00e9 de 135\u00a0928\u00a0119 actions ordinaires, enti\u00e8rement lib\u00e9r\u00e9es, pour un montant global de 20\u00a0572\u00a0093,32 euros. Les actions sont nominatives. A cette date, l\u2019autocontr\u00f4le repr\u00e9sente 1\u00a0147\u00a0640 actions d\u2019un montant de 167\u00a0K\u20ac qui ont \u00e9t\u00e9 imput\u00e9s sur les capitaux propres.
4.4.1.Description de la structure du capital
Sur la base des d\u00e9clarations de franchissements de seuils port\u00e9es \u00e0 notre connaissance, l\u2019identit\u00e9 des actionnaires, personnes physiques ou morales, d\u00e9tenant directement ou indirectement, seul ou de concert, au 31\u00a0d\u00e9cembre 2022 plus de 5\u00a0%, 10\u00a0%, 15\u00a0%, 20\u00a0%, 25\u00a0%, 33,33\u00a0%, 50\u00a0%, 66,6\u00a0%, 90\u00a0% et 95\u00a0% du capital social ou des droits de vote aux Assembl\u00e9es G\u00e9n\u00e9rales est la suivante\u00a0:
Monsieur Alain DUMENIL d\u00e9tient toujours directement ou indirectement plus de 50\u00a0% du capital social et des droits de vote aux Assembl\u00e9es G\u00e9n\u00e9rales.
\u00c0 la connaissance de la Soci\u00e9t\u00e9, aucun autre actionnaire n'a d\u00e9clar\u00e9 d\u00e9tenir plus de 5\u00a0% du capital ou des droits de vote.
4.4.2.L\u2019information sur les pactes d\u2019actionnaires
Les obligations de d\u00e9claration et de publicit\u00e9 des pactes et conventions d\u2019actionnaires sont encadr\u00e9s par les dispositions de l\u2019article\u00a0L.\u00a0233-11 du code de commerce et l\u2019article\u00a0223-18 du r\u00e8glement g\u00e9n\u00e9ral.
La Soci\u00e9t\u00e9 n\u2019a pas connaissance de tels pactes ou conventions entre les actionnaires connus et d\u00e9clar\u00e9s \u00e0 la date de cl\u00f4ture de l\u2019exercice.
4.4.3.L\u2019information sp\u00e9cifique lorsque la\u00a0Soci\u00e9t\u00e9 est contr\u00f4l\u00e9e
La Soci\u00e9t\u00e9 est contr\u00f4l\u00e9e comme d\u00e9crit ci\u2013dessus\u00a0; toutefois, la Soci\u00e9t\u00e9 estime qu\u2019il n\u2019y a pas de risque que le contr\u00f4le soit exerc\u00e9 de mani\u00e8re abusive.
4.4.Capitaux propres
Au 31\u00a0d\u00e9cembre 2024, le capital social est compos\u00e9 de 135\u00a0928\u00a0119 actions ordinaires, enti\u00e8rement lib\u00e9r\u00e9es, pour un montant global de 20\u00a0572\u00a0093,32 euros. Les actions sont nominatives. A cette date, l\u2019autocontr\u00f4le repr\u00e9sente 1\u00a0147\u00a0640 actions d\u2019un montant de 167\u00a0K\u20ac qui ont \u00e9t\u00e9 imput\u00e9s sur les capitaux propres.
4.4.1.Description de la structure du capital
Sur la base des d\u00e9clarations de franchissements de seuils port\u00e9es \u00e0 notre connaissance, l\u2019identit\u00e9 des actionnaires, personnes physiques ou morales, d\u00e9tenant directement ou indirectement, seul ou de concert, au 31\u00a0d\u00e9cembre 2022 plus de 5\u00a0%, 10\u00a0%, 15\u00a0%, 20\u00a0%, 25\u00a0%, 33,33\u00a0%, 50\u00a0%, 66,6\u00a0%, 90\u00a0% et 95\u00a0% du capital social ou des droits de vote aux Assembl\u00e9es G\u00e9n\u00e9rales est la suivante\u00a0:
Monsieur Alain DUMENIL d\u00e9tient toujours directement ou indirectement plus de 50\u00a0% du capital social et des droits de vote aux Assembl\u00e9es G\u00e9n\u00e9rales.
\u00c0 la connaissance de la Soci\u00e9t\u00e9, aucun autre actionnaire n'a d\u00e9clar\u00e9 d\u00e9tenir plus de 5\u00a0% du capital ou des droits de vote.
4.4.2.L\u2019information sur les pactes d\u2019actionnaires
Les obligations de d\u00e9claration et de publicit\u00e9 des pactes et conventions d\u2019actionnaires sont encadr\u00e9s par les dispositions de l\u2019article\u00a0L.\u00a0233-11 du code de commerce et l\u2019article\u00a0223-18 du r\u00e8glement g\u00e9n\u00e9ral.
La Soci\u00e9t\u00e9 n\u2019a pas connaissance de tels pactes ou conventions entre les actionnaires connus et d\u00e9clar\u00e9s \u00e0 la date de cl\u00f4ture de l\u2019exercice.
4.4.3.L\u2019information sp\u00e9cifique lorsque la\u00a0Soci\u00e9t\u00e9 est contr\u00f4l\u00e9e
La Soci\u00e9t\u00e9 est contr\u00f4l\u00e9e comme d\u00e9crit ci\u2013dessus\u00a0; toutefois, la Soci\u00e9t\u00e9 estime qu\u2019il n\u2019y a pas de risque que le contr\u00f4le soit exerc\u00e9 de mani\u00e8re abusive.
4.5.Provisions pour risques et charges
Comme suite \u00e0 la r\u00e9ception d'une proposition de rectification de l'administration fiscale, relative au r\u00e9gime SIIC (cf. Note 9.2.1). La provision r\u00e9sulte de la somme des hypoth\u00e8ses pond\u00e9r\u00e9es par leur probabilit\u00e9 d'occurrence de sortie de ressources sans contrepartie au moins \u00e9quivalente. Cette provision est bas\u00e9e sur les propositions de rectification effectu\u00e9es par l'administration fiscale pour la p\u00e9riode 2018-2022, sur les axes de d\u00e9fense de la Soci\u00e9t\u00e9, et de ses cons\u00e9quences sur les r\u00e9sultats \u00e9coul\u00e9s depuis. La Soci\u00e9t\u00e9 a maintenu la provision de 180 K\u20ac, qui avait \u00e9t\u00e9 constat\u00e9e en 2023.
| \n (En milliers d\u2019euros) | \n\n 31/12/2023 | \n\n Dotation | \n\n Reprise | \n\n 31/12/2024 | \n
|---|---|---|---|---|
| \n Provisions pour risques et charges | \n\n 180 | \n\n - | \n\n - | \n\n 180 | \n
| \n Total | \n\n 180 | \n\n - | \n\n - | \n\n 180 | \n
9.2.Litiges et passifs \u00e9ventuels
9.2.1.Litiges fiscaux
Les litiges fiscaux du Groupe sont synth\u00e9tis\u00e9s ci-dessous\u00a0:
Situation au 31\u00a0d\u00e9cembre 2024 (en milliers d\u2019euros)
| \n Soci\u00e9t\u00e9 | \n\n Objet | \n\n Risques maximum | \n\n R\u00e8glements intervenus ant\u00e9rieurs \u00e0 2024 | \n\n R\u00e8glements intervenus en 2024 | \n\n Dettes au 31/12/2024 | \n\n Commentaires | \n
|---|---|---|---|---|---|---|
| \n ADC SIIC | \n\n Notification re\u00e7ue suite \u00e0 contr\u00f4le fiscal pour les ann\u00e9es 2018 \u00e0 2019 (p\u00e9riode contr\u00f4l\u00e9e) | \n\n 2\u202f963 | \n\n 0 | \n\n 0 | \n\n 0 | \n\n R\u00e9ponse aux observations re\u00e7ue le 29/05/2024 pour la p\u00e9riode 2018 \u00e0 2019 avec maintien des rectifications. | \n
| \n Notification re\u00e7ue pour les ann\u00e9es 2020 \u00e0 2022 (cons\u00e9quences du contr\u00f4le pour les ann\u00e9es post\u00e9rieures) | \n\n 315 | \n\n 0 | \n\n 0 | \n\n 0 | \n\n R\u00e9ponse aux observations re\u00e7ue le 22/04/2024 pour la p\u00e9riode 2020 \u00e0 2022 avec maintien des rectifications | \n|
| \n Total | \n\n \n | \n\n 3\u202f278 | \n\n 0 | \n\n 0 | \n\n 0 | \n\n \n | \n
9.2.1.1.Soci\u00e9t\u00e9 ADC SIIC
L\u2019\u00e9tablissement stable en France de la soci\u00e9t\u00e9 ALLIANCE DEVELOPPEMENT CAPITAL SIIC (ADC SIIC) a fait l\u2019objet, en France, d\u2019une v\u00e9rification de comptabilit\u00e9 portant sur les exercices 2017 \u00e0 2019.
Deux propositions de rectification ont \u00e9t\u00e9 re\u00e7ues le 30\u00a0ao\u00fbt 2023 par la soci\u00e9t\u00e9 ALLIANCE DEVELOPPEMENT SIIC (ADC SIIC), l\u2019une relative aux exercices 2018 et 2019 (exercices contr\u00f4l\u00e9s) et l\u2019autre aux exercices 2020 \u00e0 2022 (sur la base d\u2019un examen de dossier)
Le service v\u00e9rificateur a entendu remettre en cause le b\u00e9n\u00e9fice du r\u00e9gime des SIIC pour lequel la soci\u00e9t\u00e9 a opt\u00e9 en 2004 et a notifi\u00e9 des rectifications en mati\u00e8re d\u2019imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s remettant en cause l\u2019exon\u00e9ration d\u2019imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s des r\u00e9sultats fiscaux correspondants. A ce titre, il rejette l\u2019int\u00e9gralit\u00e9 des 1\u00a0421\u00a0K\u20ac de d\u00e9ficits fiscaux reportables existants au 1er\u00a0janvier 2018, et consid\u00e8re comme imposable au taux de droit commun la part du r\u00e9sultat \u00ab\u00a0SIIC\u00a0\u00bb de la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 compter de 2018.
Ces rectifications sont fermement contest\u00e9es tant sur le fond que sur le choix de la proc\u00e9dure retenue (proc\u00e9dure de r\u00e9pression des abus de droit) mais le service v\u00e9rificateur n\u2019a pas modifi\u00e9 sa position suite \u00e0 la pr\u00e9sentation des observations de la soci\u00e9t\u00e9 et, \u00e0 l\u2019issue du recours hi\u00e9rarchique (16 juillet 2024) et de l\u2019interlocution d\u00e9partementale (27\u00a0novembre 2024), a maintenu le 23 janvier 2025 l\u2019int\u00e9gralit\u00e9 des rectifications notifi\u00e9es.
Les cons\u00e9quences financi\u00e8res des rectifications pr\u00e9cit\u00e9es s\u2019\u00e9l\u00e8vent au titre des exercices 2018 \u00e0 2022 aux montants suivants\u00a0:
-1,8 M\u20ac en principal au titre de l\u2019imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s et de la contribution sociale additionnelle\u00a0;
-1,4 M\u20ac au titre de la majoration de 80\u00a0% pour abus de droit ;
-0,1 M\u20ac au titre des int\u00e9r\u00eats de retard.
Les rappels, majorations et int\u00e9r\u00eats de retard aff\u00e9rents aux exercices 2018 \u00e0 2022 ont \u00e9t\u00e9 mis en recouvrement le 13 mars 2025 pour un montant global de 3,3 M\u20ac. Ces rappels ont \u00e9t\u00e9 suivis d'une mise en demeure en date du 31\u00a0mars 2025.
Une r\u00e9clamation contentieuse a \u00e9t\u00e9 pr\u00e9sent\u00e9e \u00e0 l\u2019encontre de ces rappels le 22/04/2025 et la soci\u00e9t\u00e9 a sollicit\u00e9 le b\u00e9n\u00e9fice du sursis de paiement conform\u00e9ment aux dispositions de l\u2019article L 277 du Livre des Proc\u00e9dures Fiscales.
Ces impositions reposent sur des all\u00e9gations de l\u2019administration fiscale selon lesquelles l\u2019actionnaire majoritaire aurait indirectement d\u00e9tenu plus de 60\u00a0% du capital de la soci\u00e9t\u00e9 ADC SIIC entre 2011 et 2016, ce qui entra\u00eenerait la perte du r\u00e9gime fiscal des SIIC (Soci\u00e9t\u00e9s d'Investissement Immobilier Cot\u00e9es).
Pour m\u00e9moire, en 2004, la soci\u00e9t\u00e9 ADC SIIC a opt\u00e9 pour le r\u00e9gime SIIC, option reconnue comme r\u00e9guli\u00e8re et jamais remise en cause au fil des diff\u00e9rents contr\u00f4les de l\u2019administration fiscale.
Par la suite, le l\u00e9gislateur a introduit une condition stipulant que le capital ou les droits de vote d'une SIIC ne doivent pas \u00eatre d\u00e9tenus \u00e0 hauteur de 60\u00a0% ou plus par une ou plusieurs personnes agissant de concert. Cette condition devait \u00eatre respect\u00e9e \u00e0 partir du 1er janvier 2010 pour les soci\u00e9t\u00e9s ayant, comme ADC SIIC, opt\u00e9 pour le r\u00e9gime avant cette date.
Le service v\u00e9rificateur pr\u00e9tend, sur la base d\u2019une interpr\u00e9tation qui est enti\u00e8rement contest\u00e9e par la soci\u00e9t\u00e9, que l\u2019application de la notion de d\u00e9tention indirecte \u00e0 certains instruments financiers devrait conduire \u00e0 consid\u00e9rer que cette condition n'aurait pas \u00e9t\u00e9 respect\u00e9e pour les exercices entre 2011 et 2016.
Sur le fond, la soci\u00e9t\u00e9 conteste cette analyse en constatant qu\u2019elle repose sur une d\u00e9finition extensive de la notion de d\u00e9tention qui ne tient pas compte de tout droit de propri\u00e9t\u00e9 de l\u2019actionnaire majoritaire non plus que de l\u2019ind\u00e9pendance de son patrimoine et de celui d\u2019autres entit\u00e9s propri\u00e9taires des actions.
Au titre des exercices v\u00e9rifi\u00e9s, la soci\u00e9t\u00e9 a \u00e9galement fait valoir que l\u2019administration fiscale entendait se pr\u00e9valoir de l\u2019extension des d\u00e9lais de reprises pr\u00e9vue aux articles L 169 et L 188 A du Livre des Proc\u00e9dures Fiscales alors que les conditions d\u2019application des d\u00e9rogations sont consid\u00e9r\u00e9es comme non respect\u00e9es.
Pour l\u2019ensemble de ces motifs et contestations d\u00e9velopp\u00e9s ou \u00e0 d\u00e9velopper par la soci\u00e9t\u00e9 dans le cadre de la critique des rectifications notifi\u00e9es, il semble que le risque de devoir supporter d\u00e9finitivement les rappels d\u2019imposition sur le fondement de ces rectifications peut \u00eatre consid\u00e9r\u00e9 comme partiel\u00a0:
-tant sur le plan des principes et de l\u2019appr\u00e9ciation de la probabilit\u00e9 de voir l\u2019analyse de l\u2019administration prosp\u00e9rer\u00a0;
-que sur le plan du quantum des rappels d\u2019imposition et des motifs pouvant laisser esp\u00e9rer, m\u00eame en cas d\u2019issue d\u00e9favorable, une minoration de certaines des cons\u00e9quences financi\u00e8res notifi\u00e9es.
Aussi, la soci\u00e9t\u00e9 a proc\u00e9d\u00e9 \u00e0 l\u2019estimation des cons\u00e9quences, sur les exercices 2018 \u00e0 2024, de diff\u00e9rentes hypoth\u00e8ses selon l\u2019issue des discussions avec l\u2019administration fiscale ou d\u2019un \u00e9ventuel contentieux.
Ces hypoth\u00e8ses int\u00e8grent celle d\u2019un maintien de l\u2019ensemble des cons\u00e9quences financi\u00e8res comme celle de l\u2019abandon int\u00e9gral des rehaussements\u00a0; mais \u00e9galement des hypoth\u00e8ses r\u00e9sultant de plusieurs solutions m\u00e9dianes\u00a0: maintien dans le r\u00e9gime SIIC, abandon des p\u00e9nalit\u00e9s pour abus de droit et abandon des rehaussements relatifs aux exercices 2018 et 2019 en consid\u00e9ration des r\u00e8gles de prescription...
Il r\u00e9sulte de l'ensemble de ces \u00e9l\u00e9ments que la somme des hypoth\u00e8ses pond\u00e9r\u00e9es par leur probabilit\u00e9 d'occurrence de sortie de ressources sans contrepartie au moins \u00e9quivalente, est de 269\u00a0K\u20ac fin 2024.
Par ailleurs et pour l\u2019avenir, la soci\u00e9t\u00e9 doit tenir compte du fait que l\u2019option formul\u00e9e pour le r\u00e9gime des SIIC est en principe irr\u00e9vocable et a pour contrepartie des obligations de distributions qui, \u00e0 d\u00e9faut d\u2019\u00eatre respect\u00e9es, entra\u00eenerait la perte, d\u00e9finitive, du r\u00e9gime, pour les exercices concern\u00e9s.
En outre, la qualification des r\u00e9sultats fiscaux r\u00e9alis\u00e9s a \u00e9galement une incidence sur la qualification fiscale des dividendes r\u00e9partis par la soci\u00e9t\u00e9 et le r\u00e9gime d\u2019imposition des associ\u00e9s.
Pour l\u2019ensemble de ces motifs et compte tenu de la contestation par la soci\u00e9t\u00e9 des rehaussements notifi\u00e9s dans les conditions expos\u00e9es pr\u00e9c\u00e9demment, la soci\u00e9t\u00e9 a fait le choix de continuer \u00e0 appliquer le r\u00e9gime des SIIC \u00e0 titre conservatoire et ins\u00e9rant une mention expresse en ce sens dans ses d\u00e9clarations de r\u00e9sultats.
9.2.2.Litiges immobiliers
Tableau de synth\u00e8se des litiges immobiliers de l'exercice 2024
| \n Origine du litige | \n\n Date \u00e0 laquelle la proc\u00e9dure a \u00e9t\u00e9 initi\u00e9e | \n\n Partie demanderesse | \n\n Partie d\u00e9fenderesse | \n\n Nature de l'action | \n\n Impact financier attendu sur les 12 prochains mois | \n\n Derni\u00e8re Juridiction saisie | \n\n Prochaine \u00e9ch\u00e9ance | \n
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| \n Refus d'autorisation du bailleur aux travaux envisag\u00e9s par le locataire | \n\n Assignation d\u00e9livr\u00e9e le 5 avril 2019 | \n\n Mme de Barbuat de Maisonrouge | \n\n BASSANO DEVELOPPEMENT | \n\n Proc\u00e9dure en autorisation judiciaire de travaux | \n\n \n | \n\n Tribunal Judiciaire de Paris | \n\n Un jugement du 12 septembre 2024 a d\u00e9bout\u00e9 la Soci\u00e9t\u00e9 de ses demandes | \n
| \n Entrave \u00e0 l'exploitation normale, refus des demandes d'autorisation des travaux | \n\n Assignation d\u00e9livr\u00e9e le 31 octobre 2018 | \n\n H\u00f4tel Faubourg Champs Elys\u00e9es | \n\n BASSANO DEVELOPPEMENT | \n\n Proc\u00e9dure en indemnisation du locataire | \n\n \n | \n\n Cour de cassation | \n\n \n HFCE a form\u00e9 un pourvoi en cassation apr\u00e8s arr\u00eat du 1er f\u00e9vrier 2024. | \n
| \n Refus de renouvellement sans offre d'indemnit\u00e9 d'\u00e9viction | \n\n Assignation d\u00e9livr\u00e9e le 26 janvier 2021 | \n\n H\u00f4tel Faubourg Champs Elys\u00e9es | \n\n BASSANO DEVELOPPEMENT | \n\n Proc\u00e9dure en fixation de l'indemnit\u00e9 d'\u00e9viction et de l'indemnit\u00e9 d'occupation | \n\n Montant non e stimable \u00e0 ce jour | \n\n Tribunal Judiciaire | \n\n Audience de plaidoirie le 8 avril 2025 D\u00e9lib\u00e9r\u00e9 fix\u00e9 au 10 juillet 2025 | \n
| \n Contestation sur d\u00e9comptes \u00e9tablis entre indemnit\u00e9 d'\u00e9viction et indemnit\u00e9 occupation | \n\n Assignation 28 juillet 2016 | \n\n R\u00e9f\u00e9rences (ex Salons St Honor\u00e9) | \n\n BASSANO DEVELOPPEMENT -ADC SIIC | \n\n proc\u00e9dure en restitution trop percu indemnit\u00e9 d'occupation et de DG | \n\n Les sommes r\u00e9clam\u00e9es ont d\u00e9j\u00e0 \u00e9t\u00e9 r\u00e9gl\u00e9es | \n\n Cour d'Appel | \n\n Pas de date | \n
9.2.2.1.\u00c9tat de la proc\u00e9dure concernant l\u2019expropriation au 48 rue du Faubourg Poissonni\u00e8re - Paris
Par ordonnance du juge d\u2019expropriation du 12\u00a0septembre 2005, la soci\u00e9t\u00e9 KERRY, filiale d\u00e9tenue \u00e0 100\u00a0% par ADC SIIC, a \u00e9t\u00e9 expropri\u00e9e de son immeuble.
Le 6 janvier 2016, la Direction g\u00e9n\u00e9rale des finances publiques a adress\u00e9 \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9 KERRY une notification de saisie \u00e0 tiers d\u00e9tenteur faite aupr\u00e8s de la Soci\u00e9t\u00e9 G\u00e9n\u00e9rale pour un montant de 1\u00a0314\u00a0K\u20ac. Cette somme correspond selon l\u2019administration \u00e0 des frais d\u2019h\u00e9bergement et des travaux mis \u00e0 la charge de la soci\u00e9t\u00e9 KERRY ainsi qu\u2019\u00e0 un trop per\u00e7u au titre de la premi\u00e8re proc\u00e9dure d\u2019indemnisation pour refus du concours de la force publique dans le cadre du squat de l\u2019immeuble du 48 rue du Faubourg Poissonni\u00e8re \u00e0 Paris (10\u00e8me), Une proc\u00e9dure de contestation avait \u00e9t\u00e9 initi\u00e9e mais le Conseil d\u2019\u00c9tat a, suivant arr\u00eat rendu le 25\u00a0f\u00e9vrier 2022, d\u00e9cid\u00e9 qu\u2019elle \u00e9tait fond\u00e9e.
Le 2 juillet 2018, la Direction g\u00e9n\u00e9rale des finances publiques a adress\u00e9 \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9 KERRY une mise en demeure de payer le montant de 1\u00a0189\u00a0K\u20ac. Les sommes r\u00e9clam\u00e9es ont pour origine les m\u00eames titres de perception que celles r\u00e9clam\u00e9es dans la saisie \u00e0 tiers d\u00e9tenteur du 6 janvier 2016 (montant actualis\u00e9 et tenant compte des r\u00e8glements intervenus). Une proc\u00e9dure de contestation de cette mise en demeure a \u00e9t\u00e9 initi\u00e9e au motif qu\u2019elle \u00e9tait entach\u00e9e d\u2019insuffisance de motivation. La requ\u00eate de la soci\u00e9t\u00e9 KERRY a \u00e9t\u00e9 rejet\u00e9e par un jugement du TA en date du 21\u00a0juin 2022. La soci\u00e9t\u00e9 a, depuis, fait appel de ce jugement. L\u2019administration a produit ses observations en date du 22\u00a0juillet 2022.. Apr\u00e8s une audience devant la Cour Administrative d\u2019Appel le 13\u00a0f\u00e9vrier, la requ\u00eate de la soci\u00e9t\u00e9 KERRY a de nouveau \u00e9t\u00e9 rejet\u00e9e.
Enfin, le 18 mai 2022, la Direction g\u00e9n\u00e9rale des finances publiques a adress\u00e9 \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9 KERRY une nouvelle mise en demeure pour un montant de 1\u00a0188 K\u20ac portant sur les m\u00eames titres de perceptions que pr\u00e9c\u00e9demment. La soci\u00e9t\u00e9 a fait une nouvelle opposition. Une d\u00e9cision rejetant la requ\u00eate de la soci\u00e9t\u00e9 KERRY a \u00e9t\u00e9 rendue par le Tribunal Administratif de Paris le 20 f\u00e9vrier 2025. La soci\u00e9t\u00e9 a d\u00e9cid\u00e9 d\u2019interjeter appel.
9.2.2.2.\u00c9tat de la proc\u00e9dure concernant l\u2019immeuble sis 3-5 rue Godefroy Cavaignac - Paris
D\u00e9but ao\u00fbt 2019, la soci\u00e9t\u00e9 COFINFO est parvenue \u00e0 trouver un accord satisfaisant avec la soci\u00e9t\u00e9 ELOGIE SIEMP et par arr\u00eat du 12\u00a0d\u00e9cembre 2019, la cour d\u2019appel a pris acte du d\u00e9sistement d'action et d'instance r\u00e9ciproque de COFINFO et de la SIEMP.\u00a0
La soci\u00e9t\u00e9 COFINFO a re\u00e7u le 17 janvier 2024 une mise en demeure de payer r\u00e9clamant le paiement de 220 K\u20ac au titre de travaux effectu\u00e9s d\u2019office par l\u2019Etat en 2003/2004 dans l\u2019immeuble de la rue Godefroy Cavaignac, alors qu\u2019il faisait l\u2019objet d\u2019un squat. Ces titres de perception avaient \u00e9t\u00e9 contest\u00e9s \u00e0 l\u2019\u00e9poque et il n\u2019y a eu aucune nouvelle poursuite depuis de nombreuses ann\u00e9es. La soci\u00e9t\u00e9 a form\u00e9 une opposition pr\u00e9alable \u00e0 cette nouvelle mise en demeure.
L'administration n'ayant pas r\u00e9pondu au recours administratif pr\u00e9alable, la Soci\u00e9t\u00e9 a saisi le Tribunal administratif de Paris en d\u00e9posant une requ\u00eate introductive d\u2019instance le 12 juin 2024. L\u2019administration n\u2019a, \u00e0 ce jour, pas encore produit d\u2019\u00e9criture en d\u00e9fense et le Tribunal administratif de Paris n\u2019a pas encore fix\u00e9 de date de cl\u00f4ture d\u2019instruction.
9.2.2.3.\u00c9tat de la proc\u00e9dure concernant l\u2019ancien locataire, l\u2019h\u00f4tel NRF \u00ab\u00a0Nouvelles R\u00e9sidences de France\u00a0\u00bb
La soci\u00e9t\u00e9 NRF a fait l\u2019objet d\u2019une proc\u00e9dure en redressement judiciaire par jugement du 11\u00a0juin 2014 et a \u00e9t\u00e9 mise en liquidation judiciaire le 2\u00a0d\u00e9cembre 2015.
La soci\u00e9t\u00e9 BASSANO DEVELOPPEMENT a donc attrait le liquidateur judiciaire dans chacune des proc\u00e9dures actuellement pendantes et a d\u00e9clar\u00e9 ses cr\u00e9ances au passif de la soci\u00e9t\u00e9 NRF (3\u00a0298\u00a0K\u20ac pour les loyers et charges plus 4\u00a0500\u00a0K\u20ac pour les travaux). Ces cr\u00e9ances ont \u00e9t\u00e9 contest\u00e9es par le mandataire judiciaire. Un arr\u00eat du 27 mai 2016 a fix\u00e9 le montant provisoire de la cr\u00e9ance de la soci\u00e9t\u00e9 BASSANO DEVELOPPEMENT \u00e0 la date du jugement d\u2019ouverture du redressement judiciaire de la soci\u00e9t\u00e9 NRF \u00e0 la somme de 2.329 K\u20ac.
Par deux ordonnances du 15 novembre 2016, le juge commissaire a constat\u00e9 qu\u2019une instance \u00e9tait en cours et qu\u2019il n\u2019y avait pas lieu de surseoir \u00e0 statuer. La soci\u00e9t\u00e9 BASSANO DEVELOPPEMENT a interjet\u00e9 appel. Seule la proc\u00e9dure d\u2019appel en contestation de la cr\u00e9ance de loyers et charges a \u00e9t\u00e9 maintenue.
Par arr\u00eat du 4\u00a0avril 2018, la cour d'appel a fait droit \u00e0 nos demandes au titre du sursis \u00e0 statuer.
La cour d'appel a infirm\u00e9 l'ordonnance du juge commissaire et sursoit \u00e0 statuer sur la cr\u00e9ance de loyers et de charges de BASSANO DEVELOPPEMENT dans l'attente des d\u00e9cisions d\u00e9finitives \u00e0 intervenir concernant la proc\u00e9dure relative \u00e0 la TVA (aujourd\u2019hui termin\u00e9e) et celle relative \u00e0 la fixation du loyer.
Apr\u00e8s le rejet, en date du 17 mai 2018 par la Cour de cassation de notre pourvoi (concernant la proc\u00e9dure en fixation de loyer) puis l'arr\u00eat de la Cour d'appel du 1er f\u00e9vrier 2023 n'ayant pas fait l'objet d'un pourvoi (concernant la proc\u00e9dure de TVA), la cr\u00e9ance de loyer inscrite au passif de la soci\u00e9t\u00e9 NRF de 2\u00a0329\u00a0K\u20ac est devenue d\u00e9finitive.
9.2.2.4.\u00c9tat de la proc\u00e9dure avec le locataire l\u2019h\u00f4tel Faubourg Champs \u00c9lys\u00e9es \u2013 HFCE
Projetant de faire r\u00e9aliser d\u2019importants travaux de r\u00e9novation et de mise aux normes des locaux qui lui sont donn\u00e9s \u00e0 bail et exploit\u00e9s en h\u00f4tel, la soci\u00e9t\u00e9 HOTEL FAUBOURG CHAMPS ELYSEES\u00a0\u2013 ci-apr\u00e8s \u00ab\u00a0HFCE\u00a0\u00bb- avait sollicit\u00e9 l\u2019accord de ses bailleurs, d\u2019une part, Madame Sixtine de BARBUAT de MAISONROUGE et d\u2019autre part, la soci\u00e9t\u00e9 BASSANO DEVELOPPEMENT. Impactant les parties communes, une autorisation du Syndicat des copropri\u00e9taires de l\u2019immeuble sis 218-220 rue du Faubourg Saint Honor\u00e9 \u00e0 PARIS 8\u00e8me, \u00e9tait \u00e9galement requise.
Une premi\u00e8re assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale extraordinaire s\u2019est tenue le 6\u00a0septembre 2018 aux termes de laquelle la soci\u00e9t\u00e9 BASSANO DEVELOPPEMENT votait favorablement toutes les r\u00e9solutions relatives aux travaux \u00e0 l\u2019exception d\u2019une r\u00e9solution relative aux travaux de s\u00e9curit\u00e9 du b\u00e2timent B, n\u2019ayant pas d\u2019\u00e9l\u00e9ments permettant de confirmer une exploitation ind\u00e9pendante du spa et des salons Saint Honor\u00e9, exclus de l\u2019assiette du bail de HFCE.
Une autre assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale extraordinaire s\u2019est tenue le 13 d\u00e9cembre 2018, \u00e0 la demande de l\u2019autre copropri\u00e9taire, Madame Sixtine de BARBUAT de MAISONROUGE. Faute par HFCE d\u2019avoir d\u00e9montr\u00e9 la possibilit\u00e9 d\u2019une exploitation en toute ind\u00e9pendance des salons Saint Honor\u00e9 et du spa sans contraintes techniques et juridiques, la soci\u00e9t\u00e9 BASSANO DEVELOPPEMENT a maintenu son refus de sorte que la r\u00e9solution qui avait \u00e9t\u00e9 rejet\u00e9e lors de la pr\u00e9c\u00e9dente assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale du 6 septembre 2018 n\u2019a pu \u00eatre vot\u00e9e, faute de quorum.
Par actes extrajudiciaires des 28 et 31\u00a0d\u00e9cembre 2018, la soci\u00e9t\u00e9 BASSANO DEVELOPPEMENT a assign\u00e9 en r\u00e9f\u00e9r\u00e9 HFCE et le Syndicat des copropri\u00e9taires de l\u2019immeuble sis 218-220 rue du Faubourg Saint Honor\u00e9 \u00e0 PARIS 8\u00e8me devant le Tribunal de grande instance de Paris aux fins de d\u00e9signation d\u2019un expert judiciaire. Par ordonnance de r\u00e9f\u00e9r\u00e9 en date du 6 f\u00e9vrier 2019, Monsieur Vincent ISNARD a \u00e9t\u00e9 d\u00e9sign\u00e9 en qualit\u00e9 d\u2019expert judiciaire et a pu d\u00e9poser son rapport le 18\u00a0juillet 2019.
Ant\u00e9rieurement au d\u00e9p\u00f4t du rapportd\u2019expertise, par acte extrajudiciaire en date du 5\u00a0avril 2019, Madame Sixtine de BARBUAT de MAISONROUGE a assign\u00e9 le Syndicat des copropri\u00e9taires de l\u2019immeuble sis 218-220 rue du Faubourg Saint Honor\u00e9 \u00e0 PARIS 8\u00e8me et la soci\u00e9t\u00e9 BASSANO DEVELOPPEMENT, sollicitant l\u2019autorisation judiciaire pour le compte de HFCE de faire r\u00e9aliser les travaux projet\u00e9s par celle-ci.
Le syndicat des copropri\u00e9taires \u00e9tant d\u00e9pourvu de syndic depuis le 1er\u00a0juillet 2019, la soci\u00e9t\u00e9 BASSANO DEVELOPPEMENT a convoqu\u00e9 une assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale des copropri\u00e9taires aux fins de d\u00e9signation d\u2019un syndic. Lors d\u2019une assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale du 6\u00a0juillet 2020, la soci\u00e9t\u00e9 FONCIA PARIS RIVE GAUCHE a \u00e9t\u00e9 d\u00e9sign\u00e9e en qualit\u00e9 de syndic \u00e0 compter du 6 juillet 2020 jusqu\u2019au 30\u00a0septembre 2021. Le syndicat des copropri\u00e9taires a vot\u00e9 favorablement \u00e0 la demande d\u2019autorisation de travaux de HFCE lors d\u2019une assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale du 12\u00a0novembre 2020.
Malgr\u00e9 cette autorisation donn\u00e9e en assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale du 12\u00a0novembre 2020, Madame de BARBUAT de MAISONROUGE a refus\u00e9 de se d\u00e9sister de son instance et action, nous amenant \u00e0 formuler des demandes reconventionnelles.
La soci\u00e9t\u00e9 BASSANO DEVELOPPEMENT a conclu en r\u00e9ponse le 7\u00a0juin 2021 et Madame Sixtine de BARBUAT de MAISONROUGE a d\u00e9pos\u00e9 un nouveau jeu de conclusions r\u00e9gularis\u00e9es le 17\u00a0mars 2022.
Le\u00a0syndicat des copropri\u00e9taires, r\u00e9guli\u00e8rement assign\u00e9 par Madame de BARBUAT de MAISONROUGE, n\u2019a pas constitu\u00e9 avocat.
Le 12 septembre 2024, par jugement du Tribunal judicaire de Paris, la soci\u00e9t\u00e9 BASSANO DEVELOPPEMENT a \u00e9t\u00e9 d\u00e9bout\u00e9e de l\u2019ensemble de ses demandes et condamn\u00e9e \u00e0 verser \u00e0 Madame de BARBUAT de MAISONROUGE la somme de 3 K\u20ac au titre de l\u2019article 700 du code de proc\u00e9dure civile. L\u2019affaire est d\u00e9sormais close, aucune des parties n\u2019ayant fait appel.
Par acte du 31 octobre 2018, la soci\u00e9t\u00e9 HFCE a assign\u00e9 la soci\u00e9t\u00e9 BASSANO DEVELOPPEMENT pour entrave \u00e0 l\u2019exploitation normale de l\u2019h\u00f4tel du fait des proc\u00e9dures que diligent\u00e9es depuis leur entr\u00e9e dans les lieux et des refus qu\u2019ils pr\u00e9tendent injustifi\u00e9s faits \u00e0 leurs demandes d\u2019autorisation de travaux. HFCE \u00e9value son pr\u00e9judice \u00e0 un montant de 9\u00a0113\u00a0K\u20ac.
Par jugement du 13 janvier 2022, toutes les demandes de la soci\u00e9t\u00e9 HFCE ont \u00e9t\u00e9 rejet\u00e9es. En particulier, la d\u00e9cision rendue valide l\u2019absence de manquement du bailleur \u00e0 son obligation de d\u00e9livrance, sa bonne foi dans l\u2019instruction des demandes de travaux de son preneur. L\u2019absence d\u2019abus de droit dans les proc\u00e9dures engag\u00e9es par le bailleur est reconnue tout comme est battue en br\u00e8che les arguments du preneur qui n\u2019a pas ex\u00e9cut\u00e9 les travaux qu\u2019il s\u2019\u00e9tait engag\u00e9 \u00e0 entreprendre alors qu\u2019ils \u00e9taient autoris\u00e9s d\u00e8s le 27 mars 2020.
La soci\u00e9t\u00e9 HFCE a interjet\u00e9 appel de ce jugement. L\u2019affaire a \u00e9t\u00e9 plaid\u00e9e le 5\u00a0d\u00e9cembre 2023. L\u2019arr\u00eat a \u00e9t\u00e9 rendu le 1er\u00a0f\u00e9vrier 2024\u00a0: le jugement de premi\u00e8re instance a \u00e9t\u00e9 confirm\u00e9 en toutes ses dispositions. La d\u00e9cision a \u00e9t\u00e9 signifi\u00e9e \u00e0 partie le 21\u00a0f\u00e9vrier 2024.
Par d\u00e9claration d\u00e9pos\u00e9e le 19 avril 2024, la soci\u00e9t\u00e9 HFCE a form\u00e9 un pourvoi en cassation et produit en ao\u00fbt un m\u00e9moire ampliatif.
La conseill\u00e8re d\u00e9sign\u00e9e en qualit\u00e9 de rapporteur a achev\u00e9 son rapport au d\u00e9but du mois de mars 2025.
Le rapport propose \u00e0 la Cour de cassation de rejeter le pourvoi de fa\u00e7on non sp\u00e9cialement motiv\u00e9e, en application de l'article 1014 du code de proc\u00e9dure civile.
L\u2019affaire sera examin\u00e9e par la Cour de cassation le 20 mai 2025. L\u2019arr\u00eat devrait \u00eatre rendu dans les six semaines qui suivront.
La soci\u00e9t\u00e9 HFCE conteste judiciairement les commandements de payer les loyers et charges au visa de la clause r\u00e9solutoire que Bassano lui a d\u00e9livr\u00e9 depuis le mois de mai 2020. Elle demande la restitution des loyers d\u00e9j\u00e0 pay\u00e9s durant la fermeture deuxi\u00e8me quinzaine de mars 2020 (42\u00a0k\u20ac).
Diverses conclusions ont \u00e9t\u00e9 \u00e9chang\u00e9es entre les parties, et en dernier lieu, la soci\u00e9t\u00e9 BASSANO DEVELOPPEMENT a sollicit\u00e9 la jonction avec la proc\u00e9dure de cette instance avec celle en fixation de l\u2019indemnit\u00e9 d\u2019\u00e9viction et de l\u2019indemnit\u00e9 d\u2019occupation (voir proc\u00e9dure suivante).
La soci\u00e9t\u00e9 HFCE s\u2019est oppos\u00e9e \u00e0 cette jonction.
Par une ordonnance rendue le 5 juillet 2022, le juge de la mise en \u00e9tat a consid\u00e9r\u00e9 que l'issue de la proc\u00e9dure en opposition des commandements de payer \u00e9tait susceptible d'avoir une incidence sur la proc\u00e9dure en contestation du cong\u00e9 (point ci-dessous) dans la mesure o\u00f9 la r\u00e9siliation de plein droit du bail liant les parties rendrait sans objet la demande de validation du cong\u00e9.
Il a donc ordonn\u00e9 la jonction de ces proc\u00e9dures dans l\u2019int\u00e9r\u00eat d\u2019une bonne administration de la justice.
Le 19 ao\u00fbt 2020, la soci\u00e9t\u00e9 BASSANO DEVELOPPEMENT a \u00e9t\u00e9 contrainte de d\u00e9livrer un refus de nouvellement sans offre d\u2019indemnit\u00e9 d\u2019\u00e9viction \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9 HFCE au motif que d\u2019une part, cette derni\u00e8re a ferm\u00e9 son \u00e9tablissement \u00e0 compter du 15 mars 2020 alors m\u00eame que le bail lui interdisait (aucun arr\u00eat\u00e9 administratif n\u2019imposait cette fermeture et HFCE n\u2019a pas rouvert avant d\u00e9but juin 2020) et que d\u2019autre part, HFCE ne r\u00e8gle que de mani\u00e8re sporadique ses loyers et charges depuis avril 2020.
A la suite du refus de renouvellement du bail d\u00e9livr\u00e9 \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9 HFCE, cette derni\u00e8re a d\u00e9livr\u00e9 une assignation devant le tribunal judiciaire de Paris, le 26\u00a0janvier 2021, tendant \u00e0 voir fixer le montant de l\u2019indemnit\u00e9 d\u2019\u00e9viction \u00e0 la somme de 30\u00a0000\u00a0000\u00a0d\u2019euros, ainsi que le montant de l\u2019indemnit\u00e9 d\u2019occupation (demande non chiffr\u00e9e en l\u2019\u00e9tat) \u00e0 compter du 1er\u00a0mars 2020 (date d\u2019effet du refus du renouvellement).
La soci\u00e9t\u00e9 BASSANO DEVELOPPEMENT a soutenu \u00e0 titre principal que le preneur ne peut b\u00e9n\u00e9ficier d\u2019une indemnit\u00e9 d\u2019\u00e9viction, et \u00e0 titre subsidiaire, qu\u2019elle doit \u00eatre largement minor\u00e9e par rapport \u00e0 la demande.
Le preneur a derni\u00e8rement signifi\u00e9 des conclusions d\u2019incident tendant \u00e0 la fixation d\u2019une indemnit\u00e9 d\u2019occupation provisionnelle \u00e0 hauteur de 310\u00a0000\u00a0euros en principal dans l\u2019attente de la d\u00e9cision \u00e0 intervenir.
La soci\u00e9t\u00e9 BASSANO DEVELOPPEMENT a r\u00e9pondu en soutenant que le juge de la mise en \u00e9tat est incomp\u00e9tent pour fixer une telle indemnit\u00e9 puisqu\u2019il doit au pr\u00e9alable, \u00eatre statu\u00e9 sur la question de la validit\u00e9 du refus de renouvellement.
L\u2019audience de plaidoirie sur incident \u00e9tait fix\u00e9e au 18\u00a0octobre 2021 et par ordonnance du 22\u00a0novembre 2021, la demande du preneur a \u00e9t\u00e9 rejet\u00e9e.
Compte tenu de la demande de jonction faite \u00e9galement dans cette proc\u00e9dure, cette affaire a \u00e9t\u00e9 jointe \u00e0 celle susvis\u00e9e par ordonnance du 5\u00a0juillet 2022.
L\u2019affaire unique a \u00e9t\u00e9 renvoy\u00e9e au 27\u00a0septembre 2022, regroupant les questions de la constatation de l\u2019acquisition de la clause r\u00e9solutoire, de la r\u00e9siliation du bail, et du droit au paiement de l\u2019indemnit\u00e9 d\u2019\u00e9viction.
La soci\u00e9t\u00e9 BASSANO DEVELOPPEMENT a r\u00e9gularis\u00e9 ses derni\u00e8res conclusions pour l\u2019audience du 16\u00a0mai 2023 et a soci\u00e9t\u00e9 HFCE a r\u00e9gularis\u00e9 ses derni\u00e8res \u00e9critures pour l\u2019audience du 12 septembre 2023.
Depuis lors, cette affaire a \u00e9t\u00e9 cl\u00f4tur\u00e9e le 21\u00a0novembre 2023 et plaid\u00e9e \u00e0 l\u2019audience du 8\u00a0avril 2025. Le d\u00e9lib\u00e9r\u00e9 est annonc\u00e9 pour le 10 juillet 2025
9.2.2.5.Etat de la proc\u00e9dure avec un ancien locataire \u00ab\u00a0Les Salons St Honor\u00e9\u00a0\u00bb (devenu R\u00e9f\u00e9rences)
La Soci\u00e9t\u00e9 ADC SIIC a d\u00e9livr\u00e9 un cong\u00e9 avec refus de renouvellement et sans offre d'indemnit\u00e9 d'\u00e9viction le 21\u00a0d\u00e9cembre 2004 aux SALONS ST HONORE. Par arr\u00eat du 9\u00a0avril 2014, la cour d\u2019appel avait fix\u00e9 l\u2019indemnit\u00e9 d\u2019\u00e9viction \u00e0 120\u00a0K\u20ac et l\u2019indemnit\u00e9 d\u2019occupation \u00e0 compter du 1er\u00a0juillet 2005 \u00e0 57,6\u00a0K\u20ac. Depuis le d\u00e9part du locataire, un diff\u00e9rend subsiste concernant les d\u00e9comptes \u00e9tablis entre le locataire et le bailleur. Par assignation du 28\u00a0juillet 2016, la soci\u00e9t\u00e9 REFERENCES (ex SALONS ST HONORE) a assign\u00e9 la soci\u00e9t\u00e9 Bassano D\u00e9veloppement en restitution d\u2019une partie de trop per\u00e7u de loyer et du d\u00e9p\u00f4t de garantie pour un montant total de 54\u00a0K\u20ac.
Par jugement du 16 juillet 2019 signifi\u00e9 le 5\u00a0ao\u00fbt 2020, BASSANO DEVELOPPEMENT est mise hors de cause pour ce qui concerne le paiement du solde de l'indemnit\u00e9 d\u2019\u00e9viction, dont la charge est imput\u00e9e \u00e0 ADC\u00a0SIIC, \u00e0 concurrence de 40\u00a0873\u00a0\u20ac (soit une r\u00e9duction de 13\u00a0000\u00a0\u20ac par rapport \u00e0 la demande initiale). BASSANO DEVELOPPEMENT est condamn\u00e9e \u00e0 restituer le d\u00e9p\u00f4t de garantie, diminu\u00e9 d'une somme forfaitaire de 2\u00a0000\u00a0\u20ac au titre des r\u00e9parations locatives (soit 17\u00a0K\u20ac) Elle est \u00e9galement d\u00e9bout\u00e9e de sa demande en paiement de charges locatives. Enfin, ADC SIIC et BASSANO DEVELOPPEMENT sont chacune condamn\u00e9es \u00e0 payer 4\u00a0000\u00a0\u20ac \u00e0 REFERENCES au titre de l'article 700\u00a0CPC.
BASSANO DEVELOPPEMENT et ADC SIIC ont interjet\u00e9 appel et ont d\u00e9pos\u00e9 leurs conclusions le 24 novembre 2020. La proc\u00e9dure est en cours mais aucun calendrier de proc\u00e9dure n\u2019a \u00e9t\u00e9 communiqu\u00e9.
La soci\u00e9t\u00e9 ADC SIIC a vers\u00e9 54\u00a0K\u20ac (41\u00a0K\u20ac + article\u00a0700 + frais) en septembre 2021 pour \u00e9viter toute inscription hypoth\u00e9caire.
4.6.\u00c9ch\u00e9ancier des dettes et\u00a0juste\u00a0valeur
Le groupe n\u2019est pas endett\u00e9 vis-\u00e0-vis des \u00e9tablissements de cr\u00e9dit. Les passifs financier courants et non courants (935 K\u20ac), concernent les dettes IFRS 16 pour le 55 rue Pierre Charron (333 K\u20ac) et le nouveau bail rue de l'Astronomie (602\u00a0K\u20ac).
Les d\u00e9p\u00f4ts de garantie vers\u00e9s par les locataires professionnels peuvent selon les termes des baux conclus faire l\u2019objet d\u2019une compensation avec les cr\u00e9ances de loyers ou de toute autre nature, issues du bail et dues par les locataires.
Au 31\u00a0d\u00e9cembre 2024\u00a0:
| \n \n | \n\n \u00c9ch\u00e9ances | \n\n Co\u00fbt amorti | \n\n Juste valeur | \n\n Niveau de juste valeur | \n|||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| \n (En milliers d\u2019euros) | \n\n \u00c0 1 an au plus | \n\n De 1 \u00e0 5 ans | \n\n \u00c0 plus de 5 ans | \n\n Total | \n|||
| \n Dettes fiscales non courantes | \n\n - | \n\n \n | \n\n \n | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n 2 | \n
| \n Emprunts et dettes fin. aupr\u00e8s des \u00e9ts. De cr\u00e9dits | \n\n - | \n\n \n | \n\n \n | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n 2 | \n
| \n Dettes de locations IFRS 16 | \n\n 120 | \n\n 520 | \n\n 295 | \n\n 935 | \n\n 935 | \n\n 935 | \n\n 2 | \n
| \n D\u00e9p\u00f4ts de cautionnement | \n\n 185 | \n\n \n | \n\n \n | \n\n 185 | \n\n 185 | \n\n 185 | \n\n 2 | \n
| \n Dettes commerciales | \n\n 345 | \n\n \n | \n\n \n | \n\n 345 | \n\n 345 | \n\n 345 | \n\n 2 | \n
| \n Dettes fiscales et sociales | \n\n 432 | \n\n \n | \n\n \n | \n\n 432 | \n\n 432 | \n\n 432 | \n\n 2 | \n
| \n Autres dettes | \n\n 14\u202f120 | \n\n \n | \n\n \n | \n\n 14\u00a0120 | \n\n 14\u00a0120 | \n\n 14\u202f120 | \n\n 2 | \n
| \n Autres passifs courants | \n\n 4 | \n\n \n | \n\n \n | \n\n 4 | \n\n 4 | \n\n 4 | \n\n 2 | \n
| \n Total | \n\n 15\u202f205 | \n\n 520 | \n\n 295 | \n\n 16\u202f020 | \n\n 16\u202f020 | \n\n 16\u202f020 | \n\n \n | \n
Les dettes fiscales sont principalement constitu\u00e9es de TVA collect\u00e9es (381 K\u20ac), TVA \u00e0 d\u00e9caisser (18 K\u20ac) et TVA sur factures \u00e0 \u00e9tablir (18 K\u20ac).
Les autres dettes sont principalement constitu\u00e9es\u00a0:
-d\u2019avances en compte courant consenties par la soci\u00e9t\u00e9 DUAL HOLDING dans le cadre de la convention de tr\u00e9sorerie ind\u00e9termin\u00e9e, pour 12\u00a0696 K\u20ac. Le taux servi annuellement est de 2,5\u00a0%, de plus les sommes vers\u00e9es peuvent faire l\u2019objet d\u2019un remboursement imm\u00e9diat sur simple appel de fonds de la soci\u00e9t\u00e9 pr\u00eateuse notifi\u00e9 avec un pr\u00e9avis d\u2019un mois minimum,
-de 1 188 K\u20ac correspondant \u00e0 des indemnit\u00e9s per\u00e7ues pour perte de loyers attribu\u00e9e lors de premiers jugements qui doivent \u00eatre rembours\u00e9es \u00e0 l\u2019\u00c9tat suite \u00e0 des arr\u00eats d\u00e9favorables du Conseil d\u2019\u00c9tat dans l\u2019affaire du squat de la rue du Faubourg Poissonni\u00e8re \u00a7 9.2.,
-un titre de perception contest\u00e9 pour l'immeuble Cavaignac 220\u00a0K\u20ac,
-des clients cr\u00e9diteurs pour 13 K\u20ac.
Au 31\u00a0d\u00e9cembre 2023\u00a0:
| \n \n | \n\n \u00c9ch\u00e9ances | \n\n Co\u00fbt amorti | \n\n Juste valeur | \n\n Niveau de juste valeur | \n|||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| \n (En milliers d\u2019euros) | \n\n \u00c0 1 an au plus | \n\n De 1 \u00e0 5 ans | \n\n \u00c0 plus de 5 ans | \n\n Total | \n|||
| \n Dettes fiscales non courantes | \n\n - | \n\n \n | \n\n \n | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n 2 | \n
| \n Emprunts et dettes fin. aupr\u00e8s des \u00e9ts. De cr\u00e9dits | \n\n - | \n\n \n | \n\n \n | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n 2 | \n
| \n Dettes de locations IFRS 16 | \n\n 102 | \n\n 236 | \n\n 78 | \n\n 416 | \n\n 416 | \n\n 416 | \n\n 2 | \n
| \n D\u00e9p\u00f4ts de cautionnement | \n\n 179 | \n\n \n | \n\n \n | \n\n 179 | \n\n 179 | \n\n 179 | \n\n 2 | \n
| \n Dettes commerciales | \n\n 346 | \n\n \n | \n\n \n | \n\n 346 | \n\n 346 | \n\n 346 | \n\n 2 | \n
| \n Dettes fiscales et sociales | \n\n 430 | \n\n \n | \n\n \n | \n\n 430 | \n\n 430 | \n\n 430 | \n\n 2 | \n
| \n Autres dettes | \n\n 16\u00a0071 | \n\n \n | \n\n \n | \n\n 16\u00a0071 | \n\n 16\u00a0071 | \n\n 16\u00a0071 | \n\n 2 | \n
| \n Autres passifs courants | \n\n 4 | \n\n \n | \n\n \n | \n\n 4 | \n\n 4 | \n\n 4 | \n\n 2 | \n
| \n Total | \n\n 17\u00a0132 | \n\n 236 | \n\n 78 | \n\n 17\u00a0446 | \n\n 17\u00a0446 | \n\n 17\u00a0446 | \n\n \n | \n
Les dettes fiscales sont principalement constitu\u00e9es de TVA collect\u00e9es (377 K\u20ac), TVA \u00e0 d\u00e9caisser (15 K\u20ac), et TVA sur factures \u00e0 \u00e9tablir (19 K\u20ac).
Les autres dettes sont principalement constitu\u00e9es\u00a0:
-d\u2019avances en compte courant consenties par la soci\u00e9t\u00e9 DUAL HOLDING dans le cadre de la convention de tr\u00e9sorerie ind\u00e9termin\u00e9e, pour 13\u00a0448 K\u20ac. Le taux servi annuellement est de 1\u00a0%, de plus les sommes vers\u00e9es peuvent faire l\u2019objet d\u2019un remboursement imm\u00e9diat sur simple appel de fonds de la soci\u00e9t\u00e9 pr\u00eateuse notifi\u00e9 avec un pr\u00e9avis d\u2019un mois minimum,
-de 2\u00a0375 K\u20ac correspondant \u00e0 des indemnit\u00e9s per\u00e7ues pour perte de loyers attribu\u00e9e lors de premiers jugements qui doivent \u00eatre rembours\u00e9es \u00e0 l\u2019\u00c9tat suite \u00e0 des arr\u00eats d\u00e9favorables du Conseil d\u2019\u00c9tat dans l\u2019affaire du squat de la rue du Faubourg Poissonni\u00e8re (1 188\u00a0K\u20ac) et de la Cour d\u2019appel dans l\u2019affaire du squat de la rue Cavaignac (1\u00a0187\u00a0K\u20ac). Le point d\u00e9taill\u00e9 de toutes ces proc\u00e9dures est d\u00e9velopp\u00e9 au \u00a7 9.2,
-un titre de perception contest\u00e9 pour l'immeuble Cavaignac 220\u00a0K\u20ac,
-des clients cr\u00e9diteurs pour 22 K\u20ac.
Les autres dettes sont principalement constitu\u00e9es\u00a0:
-d\u2019avances en compte courant consenties par la soci\u00e9t\u00e9 DUAL HOLDING dans le cadre de la convention de tr\u00e9sorerie ind\u00e9termin\u00e9e, pour 12\u00a0696 K\u20ac. Le taux servi annuellement est de 2,5\u00a0%, de plus les sommes vers\u00e9es peuvent faire l\u2019objet d\u2019un remboursement imm\u00e9diat sur simple appel de fonds de la soci\u00e9t\u00e9 pr\u00eateuse notifi\u00e9 avec un pr\u00e9avis d\u2019un mois minimum,
-de 1 188 K\u20ac correspondant \u00e0 des indemnit\u00e9s per\u00e7ues pour perte de loyers attribu\u00e9e lors de premiers jugements qui doivent \u00eatre rembours\u00e9es \u00e0 l\u2019\u00c9tat suite \u00e0 des arr\u00eats d\u00e9favorables du Conseil d\u2019\u00c9tat dans l\u2019affaire du squat de la rue du Faubourg Poissonni\u00e8re \u00a7 9.2.,
-un titre de perception contest\u00e9 pour l'immeuble Cavaignac 220\u00a0K\u20ac,
-des clients cr\u00e9diteurs pour 13 K\u20ac.
Les autres dettes sont principalement constitu\u00e9es\u00a0:
-d\u2019avances en compte courant consenties par la soci\u00e9t\u00e9 DUAL HOLDING dans le cadre de la convention de tr\u00e9sorerie ind\u00e9termin\u00e9e, pour 12\u00a0696 K\u20ac. Le taux servi annuellement est de 2,5\u00a0%, de plus les sommes vers\u00e9es peuvent faire l\u2019objet d\u2019un remboursement imm\u00e9diat sur simple appel de fonds de la soci\u00e9t\u00e9 pr\u00eateuse notifi\u00e9 avec un pr\u00e9avis d\u2019un mois minimum,
-de 1 188 K\u20ac correspondant \u00e0 des indemnit\u00e9s per\u00e7ues pour perte de loyers attribu\u00e9e lors de premiers jugements qui doivent \u00eatre rembours\u00e9es \u00e0 l\u2019\u00c9tat suite \u00e0 des arr\u00eats d\u00e9favorables du Conseil d\u2019\u00c9tat dans l\u2019affaire du squat de la rue du Faubourg Poissonni\u00e8re \u00a7 9.2.,
-un titre de perception contest\u00e9 pour l'immeuble Cavaignac 220\u00a0K\u20ac,
-des clients cr\u00e9diteurs pour 13 K\u20ac.
5.2.R\u00e9sultat op\u00e9rationnel
| \n (En milliers d\u2019euros) | \n\n 31/12/2024 | \n\n 31/12/2023 | \n
|---|---|---|
| \n Revenus des autres activit\u00e9s | \n\n \n | \n\n \n | \n
| \n Frais de personnel | \n\n (237) | \n\n (217) | \n
| \n Autres frais g\u00e9n\u00e9raux | \n\n (480) | \n\n (514) | \n
| \n Autres produits et autres charges | \n\n 89 | \n\n 30 | \n
| \n Variation des immeubles de placement | \n\n - | \n\n (643) | \n
| \n Dotations aux amortissements des immeubles de placement | \n\n \n | \n\n \n | \n
| \n Dotation ou reprise de d\u00e9pr\u00e9ciation des immeubles de placement | \n\n \n | \n\n \n | \n
| \n Dotation aux provisions et aux amortissements | \n\n (351) | \n\n (310) | \n
| \n Reprises sur autres amortissements, d\u00e9pr\u00e9ciations et provisions | \n\n \n | \n\n \n | \n
| \n Charges nettes d\u2019exploitations | \n\n (979) | \n\n (1\u202f654) | \n
| \n R\u00e9sultat op\u00e9rationnel avant cession | \n\n (74) | \n\n (812) | \n
| \n R\u00e9sultat de cession d\u2019immeubles de placement | \n\n \n | \n\n \n | \n
| \n R\u00e9sultat de cession des filiales c\u00e9d\u00e9es | \n\n \n | \n\n \n | \n
| \n R\u00e9sultat op\u00e9rationnel | \n\n (74) | \n\n (812) | \n
| \n Quote-part de r\u00e9sultat des st\u00e9s. mises en \u00e9quivalence | \n\n (19) | \n\n (743) | \n
| \n R\u00e9sultat op\u00e9rationnel apr\u00e8s r\u00e9sultat des st\u00e9s. mises en \u00e9quivalence | \n\n (93) | \n\n (1\u00a0555) | \n
Les frais de personnel comprennent le co\u00fbt des salaires et des charges sociales des propres salari\u00e9s, major\u00e9 de la charge de sous-traitance de personnel et minor\u00e9 des refacturations de personnel effectu\u00e9es \u00e0 l\u2019ext\u00e9rieur du groupe. Les frais de personnel n\u2019incluent que des avantages du personnel \u00e0 court terme suivant la classification de la norme IAS 19 et s\u2019\u00e9l\u00e8vent \u00e0 237\u00a0K\u20ac pour l\u2019exercice.
Les \u00ab\u00a0autres frais g\u00e9n\u00e9raux\u00a0\u00bb enregistrent pour les principaux montants\u00a0:
-les charges locatives pour 46 K\u20ac,
-maintenance pour 10 K\u20ac,
-personnel ext\u00e9rieur pour 19 K\u20ac,
-les honoraires juridiques et fiscaux pour 40\u00a0K\u20ac,
-les autres honoraires pour 216 K\u20ac, dont 126\u00a0K\u20ac d'honoraires Comptable et auditeurs,
-les frais bancaires et commissions d\u2019achat de titres pour 13 K\u20ac,
-les cotisations li\u00e9es \u00e0 la cotation et la publicit\u00e9 l\u00e9gale et financi\u00e8re pour 79\u00a0K\u20ac,
-Annonces et insertions pour 10 K\u20ac,
-Divers taxes pour 9 K\u20ac.
Le poste \u00ab\u00a0autres produits et autres charges\u00a0\u00bb enregistre principalement cet exercice\u00a0:
-jetons de pr\u00e9sence pour -13\u00a0K\u20ac,
-Indemnisation assurance +97 K\u20ac,
-Divers charges et produits pour +5 K\u20ac
Il n'y a pas eu de variation des immeubles de placement sur l'exercice.
Les dotations aux provisions et aux amortissements se d\u00e9composent comme suit :
| \n \n | \n\n 31/12/2024 | \n\n 31/12/2023 | \n||
|---|---|---|---|---|
| \n Dotation | \n\n Reprise | \n\n Dotation | \n\n Reprise | \n|
| \n Provision pour charge fiscale | \n\n \n | \n\n \n | \n\n 180 | \n\n \n | \n
| \n Provision d\u00e9pr\u00e9ciation actifs circulants - Clients | \n\n 202 | \n\n \n | \n\n \n | \n\n \n | \n
| \n Amortissement sur Droit d'utilisation IFRS 16 | \n\n 149 | \n\n \n | \n\n 128 | \n\n \n | \n
| \n Amortissement mat\u00e9riel informatique | \n\n 0 | \n\n \n | \n\n 2 | \n\n \n | \n
| \n Total | \n\n 351 | \n\n - | \n\n 310 | \n\n - | \n
5.3.R\u00e9sultat Financier
La variation de juste valeur des actifs financiers correspond \u00e0 la variation du poste des actifs financiers courants pour -9\u00a0K\u20ac.
Les autres produits et charges financiers s\u2019analysent ainsi\u00a0:
| \n (En milliers d\u2019euros) | \n\n 31/12/2024 | \n\n 31/12/2023 | \n
|---|---|---|
| \n Charges d'int\u00e9r\u00eats sur le compte courant DUAL HOLDING | \n\n (326) | \n\n (406) | \n
| \n Int\u00e9r\u00eats droit d'usage (IFRS 16) | \n\n (15) | \n\n (11) | \n
| \n Dividendes | \n\n 120 | \n\n 300 | \n
| \n R\u00e9sultat de cession Sicav | \n\n \n | \n\n \n | \n
| \n Divers | \n\n 22 | \n\n (41) | \n
| \n Total des autres produits et charges financi\u00e8res | \n\n (199) | \n\n (158) | \n
5.4.R\u00e9sultat global
Ce r\u00e9sultat recense les gains et pertes directement comptabilis\u00e9s en capitaux propres.
| \n (En milliers d\u2019euros) | \n\n 31/12/2024 | \n\n 31/12/2023 | \n
|---|---|---|
| \n R\u00e9sultat net | \n\n (302) | \n\n (1\u202f783) | \n
| \n \u00c9cart de conversion sur les \u00e9tats financiers DUAL HOLDING (1) | \n\n (339) | \n\n 116 | \n
| \n \u00c9cart de conversion sur les \u00e9tats financiers HILLGROVE INVESTMENTS GROUP (2) | \n\n 272 | \n\n 1\u202f278 | \n
| \n \u00c9cart de conversion sur les \u00e9tats financiers GEPAR (1) | \n\n 9 | \n\n (4) | \n
| \n Total des autres \u00e9l\u00e9ments du r\u00e9sultat global | \n\n (57) | \n\n 1\u202f390 | \n
| \n R\u00e9sultat Global | \n\n (360) | \n\n (394) | \n
| \n\n | \n
NOTE 7.Engagements hors bilan
Les engagements, internes ou externes au Groupe, sont les suivants\u00a0:
7.1.Engagements hors bilan li\u00e9s au p\u00e9rim\u00e8tre du groupe consolid\u00e9
Aucun engagement donn\u00e9 ou re\u00e7u li\u00e9 au p\u00e9rim\u00e8tre du groupe n\u2019existe \u00e0 la cl\u00f4ture de l\u2019exercice.
7.2.Engagements hors bilan li\u00e9s aux op\u00e9rations de financement
7.2.1.Engagements donn\u00e9s
Apr\u00e8s le remboursement complet du dernier emprunt bancaire, il n\u2019existe plus d\u2019engagement donn\u00e9 au titre des op\u00e9rations de financement.
7.2.2.Engagements re\u00e7us
N\u00e9ant.
7.3.Engagements hors bilan li\u00e9s aux activit\u00e9s op\u00e9rationnelles
7.3.1.Engagements donn\u00e9s
N\u00e9ant.
7.3.2.Engagements re\u00e7us
N\u00e9ant.
9.2.Litiges et passifs \u00e9ventuels
9.2.1.Litiges fiscaux
Les litiges fiscaux du Groupe sont synth\u00e9tis\u00e9s ci-dessous\u00a0:
Situation au 31\u00a0d\u00e9cembre 2024 (en milliers d\u2019euros)
| \n Soci\u00e9t\u00e9 | \n\n Objet | \n\n Risques maximum | \n\n R\u00e8glements intervenus ant\u00e9rieurs \u00e0 2024 | \n\n R\u00e8glements intervenus en 2024 | \n\n Dettes au 31/12/2024 | \n\n Commentaires | \n
|---|---|---|---|---|---|---|
| \n ADC SIIC | \n\n Notification re\u00e7ue suite \u00e0 contr\u00f4le fiscal pour les ann\u00e9es 2018 \u00e0 2019 (p\u00e9riode contr\u00f4l\u00e9e) | \n\n 2\u202f963 | \n\n 0 | \n\n 0 | \n\n 0 | \n\n R\u00e9ponse aux observations re\u00e7ue le 29/05/2024 pour la p\u00e9riode 2018 \u00e0 2019 avec maintien des rectifications. | \n
| \n Notification re\u00e7ue pour les ann\u00e9es 2020 \u00e0 2022 (cons\u00e9quences du contr\u00f4le pour les ann\u00e9es post\u00e9rieures) | \n\n 315 | \n\n 0 | \n\n 0 | \n\n 0 | \n\n R\u00e9ponse aux observations re\u00e7ue le 22/04/2024 pour la p\u00e9riode 2020 \u00e0 2022 avec maintien des rectifications | \n|
| \n Total | \n\n \n | \n\n 3\u202f278 | \n\n 0 | \n\n 0 | \n\n 0 | \n\n \n | \n
9.2.1.1.Soci\u00e9t\u00e9 ADC SIIC
L\u2019\u00e9tablissement stable en France de la soci\u00e9t\u00e9 ALLIANCE DEVELOPPEMENT CAPITAL SIIC (ADC SIIC) a fait l\u2019objet, en France, d\u2019une v\u00e9rification de comptabilit\u00e9 portant sur les exercices 2017 \u00e0 2019.
Deux propositions de rectification ont \u00e9t\u00e9 re\u00e7ues le 30\u00a0ao\u00fbt 2023 par la soci\u00e9t\u00e9 ALLIANCE DEVELOPPEMENT SIIC (ADC SIIC), l\u2019une relative aux exercices 2018 et 2019 (exercices contr\u00f4l\u00e9s) et l\u2019autre aux exercices 2020 \u00e0 2022 (sur la base d\u2019un examen de dossier)
Le service v\u00e9rificateur a entendu remettre en cause le b\u00e9n\u00e9fice du r\u00e9gime des SIIC pour lequel la soci\u00e9t\u00e9 a opt\u00e9 en 2004 et a notifi\u00e9 des rectifications en mati\u00e8re d\u2019imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s remettant en cause l\u2019exon\u00e9ration d\u2019imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s des r\u00e9sultats fiscaux correspondants. A ce titre, il rejette l\u2019int\u00e9gralit\u00e9 des 1\u00a0421\u00a0K\u20ac de d\u00e9ficits fiscaux reportables existants au 1er\u00a0janvier 2018, et consid\u00e8re comme imposable au taux de droit commun la part du r\u00e9sultat \u00ab\u00a0SIIC\u00a0\u00bb de la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 compter de 2018.
Ces rectifications sont fermement contest\u00e9es tant sur le fond que sur le choix de la proc\u00e9dure retenue (proc\u00e9dure de r\u00e9pression des abus de droit) mais le service v\u00e9rificateur n\u2019a pas modifi\u00e9 sa position suite \u00e0 la pr\u00e9sentation des observations de la soci\u00e9t\u00e9 et, \u00e0 l\u2019issue du recours hi\u00e9rarchique (16 juillet 2024) et de l\u2019interlocution d\u00e9partementale (27\u00a0novembre 2024), a maintenu le 23 janvier 2025 l\u2019int\u00e9gralit\u00e9 des rectifications notifi\u00e9es.
Les cons\u00e9quences financi\u00e8res des rectifications pr\u00e9cit\u00e9es s\u2019\u00e9l\u00e8vent au titre des exercices 2018 \u00e0 2022 aux montants suivants\u00a0:
-1,8 M\u20ac en principal au titre de l\u2019imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s et de la contribution sociale additionnelle\u00a0;
-1,4 M\u20ac au titre de la majoration de 80\u00a0% pour abus de droit ;
-0,1 M\u20ac au titre des int\u00e9r\u00eats de retard.
Les rappels, majorations et int\u00e9r\u00eats de retard aff\u00e9rents aux exercices 2018 \u00e0 2022 ont \u00e9t\u00e9 mis en recouvrement le 13 mars 2025 pour un montant global de 3,3 M\u20ac. Ces rappels ont \u00e9t\u00e9 suivis d'une mise en demeure en date du 31\u00a0mars 2025.
Une r\u00e9clamation contentieuse a \u00e9t\u00e9 pr\u00e9sent\u00e9e \u00e0 l\u2019encontre de ces rappels le 22/04/2025 et la soci\u00e9t\u00e9 a sollicit\u00e9 le b\u00e9n\u00e9fice du sursis de paiement conform\u00e9ment aux dispositions de l\u2019article L 277 du Livre des Proc\u00e9dures Fiscales.
Ces impositions reposent sur des all\u00e9gations de l\u2019administration fiscale selon lesquelles l\u2019actionnaire majoritaire aurait indirectement d\u00e9tenu plus de 60\u00a0% du capital de la soci\u00e9t\u00e9 ADC SIIC entre 2011 et 2016, ce qui entra\u00eenerait la perte du r\u00e9gime fiscal des SIIC (Soci\u00e9t\u00e9s d'Investissement Immobilier Cot\u00e9es).
Pour m\u00e9moire, en 2004, la soci\u00e9t\u00e9 ADC SIIC a opt\u00e9 pour le r\u00e9gime SIIC, option reconnue comme r\u00e9guli\u00e8re et jamais remise en cause au fil des diff\u00e9rents contr\u00f4les de l\u2019administration fiscale.
Par la suite, le l\u00e9gislateur a introduit une condition stipulant que le capital ou les droits de vote d'une SIIC ne doivent pas \u00eatre d\u00e9tenus \u00e0 hauteur de 60\u00a0% ou plus par une ou plusieurs personnes agissant de concert. Cette condition devait \u00eatre respect\u00e9e \u00e0 partir du 1er janvier 2010 pour les soci\u00e9t\u00e9s ayant, comme ADC SIIC, opt\u00e9 pour le r\u00e9gime avant cette date.
Le service v\u00e9rificateur pr\u00e9tend, sur la base d\u2019une interpr\u00e9tation qui est enti\u00e8rement contest\u00e9e par la soci\u00e9t\u00e9, que l\u2019application de la notion de d\u00e9tention indirecte \u00e0 certains instruments financiers devrait conduire \u00e0 consid\u00e9rer que cette condition n'aurait pas \u00e9t\u00e9 respect\u00e9e pour les exercices entre 2011 et 2016.
Sur le fond, la soci\u00e9t\u00e9 conteste cette analyse en constatant qu\u2019elle repose sur une d\u00e9finition extensive de la notion de d\u00e9tention qui ne tient pas compte de tout droit de propri\u00e9t\u00e9 de l\u2019actionnaire majoritaire non plus que de l\u2019ind\u00e9pendance de son patrimoine et de celui d\u2019autres entit\u00e9s propri\u00e9taires des actions.
Au titre des exercices v\u00e9rifi\u00e9s, la soci\u00e9t\u00e9 a \u00e9galement fait valoir que l\u2019administration fiscale entendait se pr\u00e9valoir de l\u2019extension des d\u00e9lais de reprises pr\u00e9vue aux articles L 169 et L 188 A du Livre des Proc\u00e9dures Fiscales alors que les conditions d\u2019application des d\u00e9rogations sont consid\u00e9r\u00e9es comme non respect\u00e9es.
Pour l\u2019ensemble de ces motifs et contestations d\u00e9velopp\u00e9s ou \u00e0 d\u00e9velopper par la soci\u00e9t\u00e9 dans le cadre de la critique des rectifications notifi\u00e9es, il semble que le risque de devoir supporter d\u00e9finitivement les rappels d\u2019imposition sur le fondement de ces rectifications peut \u00eatre consid\u00e9r\u00e9 comme partiel\u00a0:
-tant sur le plan des principes et de l\u2019appr\u00e9ciation de la probabilit\u00e9 de voir l\u2019analyse de l\u2019administration prosp\u00e9rer\u00a0;
-que sur le plan du quantum des rappels d\u2019imposition et des motifs pouvant laisser esp\u00e9rer, m\u00eame en cas d\u2019issue d\u00e9favorable, une minoration de certaines des cons\u00e9quences financi\u00e8res notifi\u00e9es.
Aussi, la soci\u00e9t\u00e9 a proc\u00e9d\u00e9 \u00e0 l\u2019estimation des cons\u00e9quences, sur les exercices 2018 \u00e0 2024, de diff\u00e9rentes hypoth\u00e8ses selon l\u2019issue des discussions avec l\u2019administration fiscale ou d\u2019un \u00e9ventuel contentieux.
Ces hypoth\u00e8ses int\u00e8grent celle d\u2019un maintien de l\u2019ensemble des cons\u00e9quences financi\u00e8res comme celle de l\u2019abandon int\u00e9gral des rehaussements\u00a0; mais \u00e9galement des hypoth\u00e8ses r\u00e9sultant de plusieurs solutions m\u00e9dianes\u00a0: maintien dans le r\u00e9gime SIIC, abandon des p\u00e9nalit\u00e9s pour abus de droit et abandon des rehaussements relatifs aux exercices 2018 et 2019 en consid\u00e9ration des r\u00e8gles de prescription...
Il r\u00e9sulte de l'ensemble de ces \u00e9l\u00e9ments que la somme des hypoth\u00e8ses pond\u00e9r\u00e9es par leur probabilit\u00e9 d'occurrence de sortie de ressources sans contrepartie au moins \u00e9quivalente, est de 269\u00a0K\u20ac fin 2024.
Par ailleurs et pour l\u2019avenir, la soci\u00e9t\u00e9 doit tenir compte du fait que l\u2019option formul\u00e9e pour le r\u00e9gime des SIIC est en principe irr\u00e9vocable et a pour contrepartie des obligations de distributions qui, \u00e0 d\u00e9faut d\u2019\u00eatre respect\u00e9es, entra\u00eenerait la perte, d\u00e9finitive, du r\u00e9gime, pour les exercices concern\u00e9s.
En outre, la qualification des r\u00e9sultats fiscaux r\u00e9alis\u00e9s a \u00e9galement une incidence sur la qualification fiscale des dividendes r\u00e9partis par la soci\u00e9t\u00e9 et le r\u00e9gime d\u2019imposition des associ\u00e9s.
Pour l\u2019ensemble de ces motifs et compte tenu de la contestation par la soci\u00e9t\u00e9 des rehaussements notifi\u00e9s dans les conditions expos\u00e9es pr\u00e9c\u00e9demment, la soci\u00e9t\u00e9 a fait le choix de continuer \u00e0 appliquer le r\u00e9gime des SIIC \u00e0 titre conservatoire et ins\u00e9rant une mention expresse en ce sens dans ses d\u00e9clarations de r\u00e9sultats.
9.2.2.Litiges immobiliers
Tableau de synth\u00e8se des litiges immobiliers de l'exercice 2024
| \n Origine du litige | \n\n Date \u00e0 laquelle la proc\u00e9dure a \u00e9t\u00e9 initi\u00e9e | \n\n Partie demanderesse | \n\n Partie d\u00e9fenderesse | \n\n Nature de l'action | \n\n Impact financier attendu sur les 12 prochains mois | \n\n Derni\u00e8re Juridiction saisie | \n\n Prochaine \u00e9ch\u00e9ance | \n
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| \n Refus d'autorisation du bailleur aux travaux envisag\u00e9s par le locataire | \n\n Assignation d\u00e9livr\u00e9e le 5 avril 2019 | \n\n Mme de Barbuat de Maisonrouge | \n\n BASSANO DEVELOPPEMENT | \n\n Proc\u00e9dure en autorisation judiciaire de travaux | \n\n \n | \n\n Tribunal Judiciaire de Paris | \n\n Un jugement du 12 septembre 2024 a d\u00e9bout\u00e9 la Soci\u00e9t\u00e9 de ses demandes | \n
| \n Entrave \u00e0 l'exploitation normale, refus des demandes d'autorisation des travaux | \n\n Assignation d\u00e9livr\u00e9e le 31 octobre 2018 | \n\n H\u00f4tel Faubourg Champs Elys\u00e9es | \n\n BASSANO DEVELOPPEMENT | \n\n Proc\u00e9dure en indemnisation du locataire | \n\n \n | \n\n Cour de cassation | \n\n \n HFCE a form\u00e9 un pourvoi en cassation apr\u00e8s arr\u00eat du 1er f\u00e9vrier 2024. | \n
| \n Refus de renouvellement sans offre d'indemnit\u00e9 d'\u00e9viction | \n\n Assignation d\u00e9livr\u00e9e le 26 janvier 2021 | \n\n H\u00f4tel Faubourg Champs Elys\u00e9es | \n\n BASSANO DEVELOPPEMENT | \n\n Proc\u00e9dure en fixation de l'indemnit\u00e9 d'\u00e9viction et de l'indemnit\u00e9 d'occupation | \n\n Montant non e stimable \u00e0 ce jour | \n\n Tribunal Judiciaire | \n\n Audience de plaidoirie le 8 avril 2025 D\u00e9lib\u00e9r\u00e9 fix\u00e9 au 10 juillet 2025 | \n
| \n Contestation sur d\u00e9comptes \u00e9tablis entre indemnit\u00e9 d'\u00e9viction et indemnit\u00e9 occupation | \n\n Assignation 28 juillet 2016 | \n\n R\u00e9f\u00e9rences (ex Salons St Honor\u00e9) | \n\n BASSANO DEVELOPPEMENT -ADC SIIC | \n\n proc\u00e9dure en restitution trop percu indemnit\u00e9 d'occupation et de DG | \n\n Les sommes r\u00e9clam\u00e9es ont d\u00e9j\u00e0 \u00e9t\u00e9 r\u00e9gl\u00e9es | \n\n Cour d'Appel | \n\n Pas de date | \n
9.2.2.1.\u00c9tat de la proc\u00e9dure concernant l\u2019expropriation au 48 rue du Faubourg Poissonni\u00e8re - Paris
Par ordonnance du juge d\u2019expropriation du 12\u00a0septembre 2005, la soci\u00e9t\u00e9 KERRY, filiale d\u00e9tenue \u00e0 100\u00a0% par ADC SIIC, a \u00e9t\u00e9 expropri\u00e9e de son immeuble.
Le 6 janvier 2016, la Direction g\u00e9n\u00e9rale des finances publiques a adress\u00e9 \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9 KERRY une notification de saisie \u00e0 tiers d\u00e9tenteur faite aupr\u00e8s de la Soci\u00e9t\u00e9 G\u00e9n\u00e9rale pour un montant de 1\u00a0314\u00a0K\u20ac. Cette somme correspond selon l\u2019administration \u00e0 des frais d\u2019h\u00e9bergement et des travaux mis \u00e0 la charge de la soci\u00e9t\u00e9 KERRY ainsi qu\u2019\u00e0 un trop per\u00e7u au titre de la premi\u00e8re proc\u00e9dure d\u2019indemnisation pour refus du concours de la force publique dans le cadre du squat de l\u2019immeuble du 48 rue du Faubourg Poissonni\u00e8re \u00e0 Paris (10\u00e8me), Une proc\u00e9dure de contestation avait \u00e9t\u00e9 initi\u00e9e mais le Conseil d\u2019\u00c9tat a, suivant arr\u00eat rendu le 25\u00a0f\u00e9vrier 2022, d\u00e9cid\u00e9 qu\u2019elle \u00e9tait fond\u00e9e.
Le 2 juillet 2018, la Direction g\u00e9n\u00e9rale des finances publiques a adress\u00e9 \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9 KERRY une mise en demeure de payer le montant de 1\u00a0189\u00a0K\u20ac. Les sommes r\u00e9clam\u00e9es ont pour origine les m\u00eames titres de perception que celles r\u00e9clam\u00e9es dans la saisie \u00e0 tiers d\u00e9tenteur du 6 janvier 2016 (montant actualis\u00e9 et tenant compte des r\u00e8glements intervenus). Une proc\u00e9dure de contestation de cette mise en demeure a \u00e9t\u00e9 initi\u00e9e au motif qu\u2019elle \u00e9tait entach\u00e9e d\u2019insuffisance de motivation. La requ\u00eate de la soci\u00e9t\u00e9 KERRY a \u00e9t\u00e9 rejet\u00e9e par un jugement du TA en date du 21\u00a0juin 2022. La soci\u00e9t\u00e9 a, depuis, fait appel de ce jugement. L\u2019administration a produit ses observations en date du 22\u00a0juillet 2022.. Apr\u00e8s une audience devant la Cour Administrative d\u2019Appel le 13\u00a0f\u00e9vrier, la requ\u00eate de la soci\u00e9t\u00e9 KERRY a de nouveau \u00e9t\u00e9 rejet\u00e9e.
Enfin, le 18 mai 2022, la Direction g\u00e9n\u00e9rale des finances publiques a adress\u00e9 \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9 KERRY une nouvelle mise en demeure pour un montant de 1\u00a0188 K\u20ac portant sur les m\u00eames titres de perceptions que pr\u00e9c\u00e9demment. La soci\u00e9t\u00e9 a fait une nouvelle opposition. Une d\u00e9cision rejetant la requ\u00eate de la soci\u00e9t\u00e9 KERRY a \u00e9t\u00e9 rendue par le Tribunal Administratif de Paris le 20 f\u00e9vrier 2025. La soci\u00e9t\u00e9 a d\u00e9cid\u00e9 d\u2019interjeter appel.
9.2.2.2.\u00c9tat de la proc\u00e9dure concernant l\u2019immeuble sis 3-5 rue Godefroy Cavaignac - Paris
D\u00e9but ao\u00fbt 2019, la soci\u00e9t\u00e9 COFINFO est parvenue \u00e0 trouver un accord satisfaisant avec la soci\u00e9t\u00e9 ELOGIE SIEMP et par arr\u00eat du 12\u00a0d\u00e9cembre 2019, la cour d\u2019appel a pris acte du d\u00e9sistement d'action et d'instance r\u00e9ciproque de COFINFO et de la SIEMP.\u00a0
La soci\u00e9t\u00e9 COFINFO a re\u00e7u le 17 janvier 2024 une mise en demeure de payer r\u00e9clamant le paiement de 220 K\u20ac au titre de travaux effectu\u00e9s d\u2019office par l\u2019Etat en 2003/2004 dans l\u2019immeuble de la rue Godefroy Cavaignac, alors qu\u2019il faisait l\u2019objet d\u2019un squat. Ces titres de perception avaient \u00e9t\u00e9 contest\u00e9s \u00e0 l\u2019\u00e9poque et il n\u2019y a eu aucune nouvelle poursuite depuis de nombreuses ann\u00e9es. La soci\u00e9t\u00e9 a form\u00e9 une opposition pr\u00e9alable \u00e0 cette nouvelle mise en demeure.
L'administration n'ayant pas r\u00e9pondu au recours administratif pr\u00e9alable, la Soci\u00e9t\u00e9 a saisi le Tribunal administratif de Paris en d\u00e9posant une requ\u00eate introductive d\u2019instance le 12 juin 2024. L\u2019administration n\u2019a, \u00e0 ce jour, pas encore produit d\u2019\u00e9criture en d\u00e9fense et le Tribunal administratif de Paris n\u2019a pas encore fix\u00e9 de date de cl\u00f4ture d\u2019instruction.
9.2.2.3.\u00c9tat de la proc\u00e9dure concernant l\u2019ancien locataire, l\u2019h\u00f4tel NRF \u00ab\u00a0Nouvelles R\u00e9sidences de France\u00a0\u00bb
La soci\u00e9t\u00e9 NRF a fait l\u2019objet d\u2019une proc\u00e9dure en redressement judiciaire par jugement du 11\u00a0juin 2014 et a \u00e9t\u00e9 mise en liquidation judiciaire le 2\u00a0d\u00e9cembre 2015.
La soci\u00e9t\u00e9 BASSANO DEVELOPPEMENT a donc attrait le liquidateur judiciaire dans chacune des proc\u00e9dures actuellement pendantes et a d\u00e9clar\u00e9 ses cr\u00e9ances au passif de la soci\u00e9t\u00e9 NRF (3\u00a0298\u00a0K\u20ac pour les loyers et charges plus 4\u00a0500\u00a0K\u20ac pour les travaux). Ces cr\u00e9ances ont \u00e9t\u00e9 contest\u00e9es par le mandataire judiciaire. Un arr\u00eat du 27 mai 2016 a fix\u00e9 le montant provisoire de la cr\u00e9ance de la soci\u00e9t\u00e9 BASSANO DEVELOPPEMENT \u00e0 la date du jugement d\u2019ouverture du redressement judiciaire de la soci\u00e9t\u00e9 NRF \u00e0 la somme de 2.329 K\u20ac.
Par deux ordonnances du 15 novembre 2016, le juge commissaire a constat\u00e9 qu\u2019une instance \u00e9tait en cours et qu\u2019il n\u2019y avait pas lieu de surseoir \u00e0 statuer. La soci\u00e9t\u00e9 BASSANO DEVELOPPEMENT a interjet\u00e9 appel. Seule la proc\u00e9dure d\u2019appel en contestation de la cr\u00e9ance de loyers et charges a \u00e9t\u00e9 maintenue.
Par arr\u00eat du 4\u00a0avril 2018, la cour d'appel a fait droit \u00e0 nos demandes au titre du sursis \u00e0 statuer.
La cour d'appel a infirm\u00e9 l'ordonnance du juge commissaire et sursoit \u00e0 statuer sur la cr\u00e9ance de loyers et de charges de BASSANO DEVELOPPEMENT dans l'attente des d\u00e9cisions d\u00e9finitives \u00e0 intervenir concernant la proc\u00e9dure relative \u00e0 la TVA (aujourd\u2019hui termin\u00e9e) et celle relative \u00e0 la fixation du loyer.
Apr\u00e8s le rejet, en date du 17 mai 2018 par la Cour de cassation de notre pourvoi (concernant la proc\u00e9dure en fixation de loyer) puis l'arr\u00eat de la Cour d'appel du 1er f\u00e9vrier 2023 n'ayant pas fait l'objet d'un pourvoi (concernant la proc\u00e9dure de TVA), la cr\u00e9ance de loyer inscrite au passif de la soci\u00e9t\u00e9 NRF de 2\u00a0329\u00a0K\u20ac est devenue d\u00e9finitive.
9.2.2.4.\u00c9tat de la proc\u00e9dure avec le locataire l\u2019h\u00f4tel Faubourg Champs \u00c9lys\u00e9es \u2013 HFCE
Projetant de faire r\u00e9aliser d\u2019importants travaux de r\u00e9novation et de mise aux normes des locaux qui lui sont donn\u00e9s \u00e0 bail et exploit\u00e9s en h\u00f4tel, la soci\u00e9t\u00e9 HOTEL FAUBOURG CHAMPS ELYSEES\u00a0\u2013 ci-apr\u00e8s \u00ab\u00a0HFCE\u00a0\u00bb- avait sollicit\u00e9 l\u2019accord de ses bailleurs, d\u2019une part, Madame Sixtine de BARBUAT de MAISONROUGE et d\u2019autre part, la soci\u00e9t\u00e9 BASSANO DEVELOPPEMENT. Impactant les parties communes, une autorisation du Syndicat des copropri\u00e9taires de l\u2019immeuble sis 218-220 rue du Faubourg Saint Honor\u00e9 \u00e0 PARIS 8\u00e8me, \u00e9tait \u00e9galement requise.
Une premi\u00e8re assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale extraordinaire s\u2019est tenue le 6\u00a0septembre 2018 aux termes de laquelle la soci\u00e9t\u00e9 BASSANO DEVELOPPEMENT votait favorablement toutes les r\u00e9solutions relatives aux travaux \u00e0 l\u2019exception d\u2019une r\u00e9solution relative aux travaux de s\u00e9curit\u00e9 du b\u00e2timent B, n\u2019ayant pas d\u2019\u00e9l\u00e9ments permettant de confirmer une exploitation ind\u00e9pendante du spa et des salons Saint Honor\u00e9, exclus de l\u2019assiette du bail de HFCE.
Une autre assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale extraordinaire s\u2019est tenue le 13 d\u00e9cembre 2018, \u00e0 la demande de l\u2019autre copropri\u00e9taire, Madame Sixtine de BARBUAT de MAISONROUGE. Faute par HFCE d\u2019avoir d\u00e9montr\u00e9 la possibilit\u00e9 d\u2019une exploitation en toute ind\u00e9pendance des salons Saint Honor\u00e9 et du spa sans contraintes techniques et juridiques, la soci\u00e9t\u00e9 BASSANO DEVELOPPEMENT a maintenu son refus de sorte que la r\u00e9solution qui avait \u00e9t\u00e9 rejet\u00e9e lors de la pr\u00e9c\u00e9dente assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale du 6 septembre 2018 n\u2019a pu \u00eatre vot\u00e9e, faute de quorum.
Par actes extrajudiciaires des 28 et 31\u00a0d\u00e9cembre 2018, la soci\u00e9t\u00e9 BASSANO DEVELOPPEMENT a assign\u00e9 en r\u00e9f\u00e9r\u00e9 HFCE et le Syndicat des copropri\u00e9taires de l\u2019immeuble sis 218-220 rue du Faubourg Saint Honor\u00e9 \u00e0 PARIS 8\u00e8me devant le Tribunal de grande instance de Paris aux fins de d\u00e9signation d\u2019un expert judiciaire. Par ordonnance de r\u00e9f\u00e9r\u00e9 en date du 6 f\u00e9vrier 2019, Monsieur Vincent ISNARD a \u00e9t\u00e9 d\u00e9sign\u00e9 en qualit\u00e9 d\u2019expert judiciaire et a pu d\u00e9poser son rapport le 18\u00a0juillet 2019.
Ant\u00e9rieurement au d\u00e9p\u00f4t du rapportd\u2019expertise, par acte extrajudiciaire en date du 5\u00a0avril 2019, Madame Sixtine de BARBUAT de MAISONROUGE a assign\u00e9 le Syndicat des copropri\u00e9taires de l\u2019immeuble sis 218-220 rue du Faubourg Saint Honor\u00e9 \u00e0 PARIS 8\u00e8me et la soci\u00e9t\u00e9 BASSANO DEVELOPPEMENT, sollicitant l\u2019autorisation judiciaire pour le compte de HFCE de faire r\u00e9aliser les travaux projet\u00e9s par celle-ci.
Le syndicat des copropri\u00e9taires \u00e9tant d\u00e9pourvu de syndic depuis le 1er\u00a0juillet 2019, la soci\u00e9t\u00e9 BASSANO DEVELOPPEMENT a convoqu\u00e9 une assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale des copropri\u00e9taires aux fins de d\u00e9signation d\u2019un syndic. Lors d\u2019une assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale du 6\u00a0juillet 2020, la soci\u00e9t\u00e9 FONCIA PARIS RIVE GAUCHE a \u00e9t\u00e9 d\u00e9sign\u00e9e en qualit\u00e9 de syndic \u00e0 compter du 6 juillet 2020 jusqu\u2019au 30\u00a0septembre 2021. Le syndicat des copropri\u00e9taires a vot\u00e9 favorablement \u00e0 la demande d\u2019autorisation de travaux de HFCE lors d\u2019une assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale du 12\u00a0novembre 2020.
Malgr\u00e9 cette autorisation donn\u00e9e en assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale du 12\u00a0novembre 2020, Madame de BARBUAT de MAISONROUGE a refus\u00e9 de se d\u00e9sister de son instance et action, nous amenant \u00e0 formuler des demandes reconventionnelles.
La soci\u00e9t\u00e9 BASSANO DEVELOPPEMENT a conclu en r\u00e9ponse le 7\u00a0juin 2021 et Madame Sixtine de BARBUAT de MAISONROUGE a d\u00e9pos\u00e9 un nouveau jeu de conclusions r\u00e9gularis\u00e9es le 17\u00a0mars 2022.
Le\u00a0syndicat des copropri\u00e9taires, r\u00e9guli\u00e8rement assign\u00e9 par Madame de BARBUAT de MAISONROUGE, n\u2019a pas constitu\u00e9 avocat.
Le 12 septembre 2024, par jugement du Tribunal judicaire de Paris, la soci\u00e9t\u00e9 BASSANO DEVELOPPEMENT a \u00e9t\u00e9 d\u00e9bout\u00e9e de l\u2019ensemble de ses demandes et condamn\u00e9e \u00e0 verser \u00e0 Madame de BARBUAT de MAISONROUGE la somme de 3 K\u20ac au titre de l\u2019article 700 du code de proc\u00e9dure civile. L\u2019affaire est d\u00e9sormais close, aucune des parties n\u2019ayant fait appel.
Par acte du 31 octobre 2018, la soci\u00e9t\u00e9 HFCE a assign\u00e9 la soci\u00e9t\u00e9 BASSANO DEVELOPPEMENT pour entrave \u00e0 l\u2019exploitation normale de l\u2019h\u00f4tel du fait des proc\u00e9dures que diligent\u00e9es depuis leur entr\u00e9e dans les lieux et des refus qu\u2019ils pr\u00e9tendent injustifi\u00e9s faits \u00e0 leurs demandes d\u2019autorisation de travaux. HFCE \u00e9value son pr\u00e9judice \u00e0 un montant de 9\u00a0113\u00a0K\u20ac.
Par jugement du 13 janvier 2022, toutes les demandes de la soci\u00e9t\u00e9 HFCE ont \u00e9t\u00e9 rejet\u00e9es. En particulier, la d\u00e9cision rendue valide l\u2019absence de manquement du bailleur \u00e0 son obligation de d\u00e9livrance, sa bonne foi dans l\u2019instruction des demandes de travaux de son preneur. L\u2019absence d\u2019abus de droit dans les proc\u00e9dures engag\u00e9es par le bailleur est reconnue tout comme est battue en br\u00e8che les arguments du preneur qui n\u2019a pas ex\u00e9cut\u00e9 les travaux qu\u2019il s\u2019\u00e9tait engag\u00e9 \u00e0 entreprendre alors qu\u2019ils \u00e9taient autoris\u00e9s d\u00e8s le 27 mars 2020.
La soci\u00e9t\u00e9 HFCE a interjet\u00e9 appel de ce jugement. L\u2019affaire a \u00e9t\u00e9 plaid\u00e9e le 5\u00a0d\u00e9cembre 2023. L\u2019arr\u00eat a \u00e9t\u00e9 rendu le 1er\u00a0f\u00e9vrier 2024\u00a0: le jugement de premi\u00e8re instance a \u00e9t\u00e9 confirm\u00e9 en toutes ses dispositions. La d\u00e9cision a \u00e9t\u00e9 signifi\u00e9e \u00e0 partie le 21\u00a0f\u00e9vrier 2024.
Par d\u00e9claration d\u00e9pos\u00e9e le 19 avril 2024, la soci\u00e9t\u00e9 HFCE a form\u00e9 un pourvoi en cassation et produit en ao\u00fbt un m\u00e9moire ampliatif.
La conseill\u00e8re d\u00e9sign\u00e9e en qualit\u00e9 de rapporteur a achev\u00e9 son rapport au d\u00e9but du mois de mars 2025.
Le rapport propose \u00e0 la Cour de cassation de rejeter le pourvoi de fa\u00e7on non sp\u00e9cialement motiv\u00e9e, en application de l'article 1014 du code de proc\u00e9dure civile.
L\u2019affaire sera examin\u00e9e par la Cour de cassation le 20 mai 2025. L\u2019arr\u00eat devrait \u00eatre rendu dans les six semaines qui suivront.
La soci\u00e9t\u00e9 HFCE conteste judiciairement les commandements de payer les loyers et charges au visa de la clause r\u00e9solutoire que Bassano lui a d\u00e9livr\u00e9 depuis le mois de mai 2020. Elle demande la restitution des loyers d\u00e9j\u00e0 pay\u00e9s durant la fermeture deuxi\u00e8me quinzaine de mars 2020 (42\u00a0k\u20ac).
Diverses conclusions ont \u00e9t\u00e9 \u00e9chang\u00e9es entre les parties, et en dernier lieu, la soci\u00e9t\u00e9 BASSANO DEVELOPPEMENT a sollicit\u00e9 la jonction avec la proc\u00e9dure de cette instance avec celle en fixation de l\u2019indemnit\u00e9 d\u2019\u00e9viction et de l\u2019indemnit\u00e9 d\u2019occupation (voir proc\u00e9dure suivante).
La soci\u00e9t\u00e9 HFCE s\u2019est oppos\u00e9e \u00e0 cette jonction.
Par une ordonnance rendue le 5 juillet 2022, le juge de la mise en \u00e9tat a consid\u00e9r\u00e9 que l'issue de la proc\u00e9dure en opposition des commandements de payer \u00e9tait susceptible d'avoir une incidence sur la proc\u00e9dure en contestation du cong\u00e9 (point ci-dessous) dans la mesure o\u00f9 la r\u00e9siliation de plein droit du bail liant les parties rendrait sans objet la demande de validation du cong\u00e9.
Il a donc ordonn\u00e9 la jonction de ces proc\u00e9dures dans l\u2019int\u00e9r\u00eat d\u2019une bonne administration de la justice.
Le 19 ao\u00fbt 2020, la soci\u00e9t\u00e9 BASSANO DEVELOPPEMENT a \u00e9t\u00e9 contrainte de d\u00e9livrer un refus de nouvellement sans offre d\u2019indemnit\u00e9 d\u2019\u00e9viction \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9 HFCE au motif que d\u2019une part, cette derni\u00e8re a ferm\u00e9 son \u00e9tablissement \u00e0 compter du 15 mars 2020 alors m\u00eame que le bail lui interdisait (aucun arr\u00eat\u00e9 administratif n\u2019imposait cette fermeture et HFCE n\u2019a pas rouvert avant d\u00e9but juin 2020) et que d\u2019autre part, HFCE ne r\u00e8gle que de mani\u00e8re sporadique ses loyers et charges depuis avril 2020.
A la suite du refus de renouvellement du bail d\u00e9livr\u00e9 \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9 HFCE, cette derni\u00e8re a d\u00e9livr\u00e9 une assignation devant le tribunal judiciaire de Paris, le 26\u00a0janvier 2021, tendant \u00e0 voir fixer le montant de l\u2019indemnit\u00e9 d\u2019\u00e9viction \u00e0 la somme de 30\u00a0000\u00a0000\u00a0d\u2019euros, ainsi que le montant de l\u2019indemnit\u00e9 d\u2019occupation (demande non chiffr\u00e9e en l\u2019\u00e9tat) \u00e0 compter du 1er\u00a0mars 2020 (date d\u2019effet du refus du renouvellement).
La soci\u00e9t\u00e9 BASSANO DEVELOPPEMENT a soutenu \u00e0 titre principal que le preneur ne peut b\u00e9n\u00e9ficier d\u2019une indemnit\u00e9 d\u2019\u00e9viction, et \u00e0 titre subsidiaire, qu\u2019elle doit \u00eatre largement minor\u00e9e par rapport \u00e0 la demande.
Le preneur a derni\u00e8rement signifi\u00e9 des conclusions d\u2019incident tendant \u00e0 la fixation d\u2019une indemnit\u00e9 d\u2019occupation provisionnelle \u00e0 hauteur de 310\u00a0000\u00a0euros en principal dans l\u2019attente de la d\u00e9cision \u00e0 intervenir.
La soci\u00e9t\u00e9 BASSANO DEVELOPPEMENT a r\u00e9pondu en soutenant que le juge de la mise en \u00e9tat est incomp\u00e9tent pour fixer une telle indemnit\u00e9 puisqu\u2019il doit au pr\u00e9alable, \u00eatre statu\u00e9 sur la question de la validit\u00e9 du refus de renouvellement.
L\u2019audience de plaidoirie sur incident \u00e9tait fix\u00e9e au 18\u00a0octobre 2021 et par ordonnance du 22\u00a0novembre 2021, la demande du preneur a \u00e9t\u00e9 rejet\u00e9e.
Compte tenu de la demande de jonction faite \u00e9galement dans cette proc\u00e9dure, cette affaire a \u00e9t\u00e9 jointe \u00e0 celle susvis\u00e9e par ordonnance du 5\u00a0juillet 2022.
L\u2019affaire unique a \u00e9t\u00e9 renvoy\u00e9e au 27\u00a0septembre 2022, regroupant les questions de la constatation de l\u2019acquisition de la clause r\u00e9solutoire, de la r\u00e9siliation du bail, et du droit au paiement de l\u2019indemnit\u00e9 d\u2019\u00e9viction.
La soci\u00e9t\u00e9 BASSANO DEVELOPPEMENT a r\u00e9gularis\u00e9 ses derni\u00e8res conclusions pour l\u2019audience du 16\u00a0mai 2023 et a soci\u00e9t\u00e9 HFCE a r\u00e9gularis\u00e9 ses derni\u00e8res \u00e9critures pour l\u2019audience du 12 septembre 2023.
Depuis lors, cette affaire a \u00e9t\u00e9 cl\u00f4tur\u00e9e le 21\u00a0novembre 2023 et plaid\u00e9e \u00e0 l\u2019audience du 8\u00a0avril 2025. Le d\u00e9lib\u00e9r\u00e9 est annonc\u00e9 pour le 10 juillet 2025
9.2.2.5.Etat de la proc\u00e9dure avec un ancien locataire \u00ab\u00a0Les Salons St Honor\u00e9\u00a0\u00bb (devenu R\u00e9f\u00e9rences)
La Soci\u00e9t\u00e9 ADC SIIC a d\u00e9livr\u00e9 un cong\u00e9 avec refus de renouvellement et sans offre d'indemnit\u00e9 d'\u00e9viction le 21\u00a0d\u00e9cembre 2004 aux SALONS ST HONORE. Par arr\u00eat du 9\u00a0avril 2014, la cour d\u2019appel avait fix\u00e9 l\u2019indemnit\u00e9 d\u2019\u00e9viction \u00e0 120\u00a0K\u20ac et l\u2019indemnit\u00e9 d\u2019occupation \u00e0 compter du 1er\u00a0juillet 2005 \u00e0 57,6\u00a0K\u20ac. Depuis le d\u00e9part du locataire, un diff\u00e9rend subsiste concernant les d\u00e9comptes \u00e9tablis entre le locataire et le bailleur. Par assignation du 28\u00a0juillet 2016, la soci\u00e9t\u00e9 REFERENCES (ex SALONS ST HONORE) a assign\u00e9 la soci\u00e9t\u00e9 Bassano D\u00e9veloppement en restitution d\u2019une partie de trop per\u00e7u de loyer et du d\u00e9p\u00f4t de garantie pour un montant total de 54\u00a0K\u20ac.
Par jugement du 16 juillet 2019 signifi\u00e9 le 5\u00a0ao\u00fbt 2020, BASSANO DEVELOPPEMENT est mise hors de cause pour ce qui concerne le paiement du solde de l'indemnit\u00e9 d\u2019\u00e9viction, dont la charge est imput\u00e9e \u00e0 ADC\u00a0SIIC, \u00e0 concurrence de 40\u00a0873\u00a0\u20ac (soit une r\u00e9duction de 13\u00a0000\u00a0\u20ac par rapport \u00e0 la demande initiale). BASSANO DEVELOPPEMENT est condamn\u00e9e \u00e0 restituer le d\u00e9p\u00f4t de garantie, diminu\u00e9 d'une somme forfaitaire de 2\u00a0000\u00a0\u20ac au titre des r\u00e9parations locatives (soit 17\u00a0K\u20ac) Elle est \u00e9galement d\u00e9bout\u00e9e de sa demande en paiement de charges locatives. Enfin, ADC SIIC et BASSANO DEVELOPPEMENT sont chacune condamn\u00e9es \u00e0 payer 4\u00a0000\u00a0\u20ac \u00e0 REFERENCES au titre de l'article 700\u00a0CPC.
BASSANO DEVELOPPEMENT et ADC SIIC ont interjet\u00e9 appel et ont d\u00e9pos\u00e9 leurs conclusions le 24 novembre 2020. La proc\u00e9dure est en cours mais aucun calendrier de proc\u00e9dure n\u2019a \u00e9t\u00e9 communiqu\u00e9.
La soci\u00e9t\u00e9 ADC SIIC a vers\u00e9 54\u00a0K\u20ac (41\u00a0K\u20ac + article\u00a0700 + frais) en septembre 2021 pour \u00e9viter toute inscription hypoth\u00e9caire.
NOTE 7.Engagements hors bilan
Les engagements, internes ou externes au Groupe, sont les suivants\u00a0:
7.1.Engagements hors bilan li\u00e9s au p\u00e9rim\u00e8tre du groupe consolid\u00e9
Aucun engagement donn\u00e9 ou re\u00e7u li\u00e9 au p\u00e9rim\u00e8tre du groupe n\u2019existe \u00e0 la cl\u00f4ture de l\u2019exercice.
7.2.Engagements hors bilan li\u00e9s aux op\u00e9rations de financement
7.2.1.Engagements donn\u00e9s
Apr\u00e8s le remboursement complet du dernier emprunt bancaire, il n\u2019existe plus d\u2019engagement donn\u00e9 au titre des op\u00e9rations de financement.
7.2.2.Engagements re\u00e7us
N\u00e9ant.
7.3.Engagements hors bilan li\u00e9s aux activit\u00e9s op\u00e9rationnelles
7.3.1.Engagements donn\u00e9s
N\u00e9ant.
7.3.2.Engagements re\u00e7us
N\u00e9ant.
NOTE 8.Exposition aux risques
La Soci\u00e9t\u00e9 a proc\u00e9d\u00e9 \u00e0 une revue des risques qui pourraient avoir un effet d\u00e9favorable significatif sur son activit\u00e9, sa situation financi\u00e8re ou ses r\u00e9sultats (ou sur sa capacit\u00e9 \u00e0 r\u00e9aliser ses objectifs) et consid\u00e8re qu\u2019il n\u2019y a pas d\u2019autres risques significatifs hormis ceux pr\u00e9sent\u00e9s.
Risque fiscal li\u00e9 au statut de SIIC
La Soci\u00e9t\u00e9 a opt\u00e9, en France, \u00e0 effet du 1er\u00a0janvier 2004, pour le r\u00e9gime fiscal des SIIC. A ce titre, elle est exon\u00e9r\u00e9e d'IS sur la fraction de son b\u00e9n\u00e9fice fiscal provenant (i) de la location d'immeubles et de la sous-location d'immeubles pris en cr\u00e9dit-bail ou dont la jouissance a \u00e9t\u00e9 conf\u00e9r\u00e9e \u00e0 titre temporaire par l'\u00c9tat, une collectivit\u00e9 territoriale ou un de leurs \u00e9tablissements publics, (ii) des plus-values r\u00e9alis\u00e9es lors de la cession d'immeubles, de droits aff\u00e9rents \u00e0 un contrat de cr\u00e9dit-bail immobilier, de participations dans des soci\u00e9t\u00e9s de personnes ou de participations dans des filiales ayant opt\u00e9 pour le r\u00e9gime sp\u00e9cial, (iii) des dividendes re\u00e7us des filiales soumises au r\u00e9gime sp\u00e9cial, et des dividendes per\u00e7us d'une autre SIIC lorsque la soci\u00e9t\u00e9 b\u00e9n\u00e9ficiaire de la distribution d\u00e9tient au moins 5\u00a0% du capital et des droits de vote de la soci\u00e9t\u00e9 distributrice pendant deux ans au moins.
Cette exon\u00e9ration d\u2019IS est cependant subordonn\u00e9e au respect de certaines obligations et notamment de distribution des revenus locatifs nets, des plus-values et des dividendes, pour des montants donn\u00e9s et dans des d\u00e9lais d\u00e9termin\u00e9s. Ainsi, les revenus locatifs nets doivent \u00eatre distribu\u00e9s aux actionnaires \u00e0 hauteur d\u2019au moins 95\u00a0% avant la fin de l'exercice qui suit celui de leur r\u00e9alisation et les plus-values \u00e0 hauteur d\u2019au moins 70\u00a0% (pour les exercice clos \u00e0 compter du 31\u00a0d\u00e9cembre 2018, contre 60\u00a0% pr\u00e9c\u00e9demment) avant la fin du deuxi\u00e8me exercice qui suit celui de leur r\u00e9alisation. Quant aux dividendes re\u00e7us des filiales soumises au r\u00e9gime sp\u00e9cial, ils doivent \u00eatre redistribu\u00e9s en totalit\u00e9 au cours de l'exercice suivant celui de leur perception.
Les filiales de la Soci\u00e9t\u00e9 d\u00e9tenues \u00e0 95\u00a0% au moins par cette derni\u00e8re ont pu opter, dans des conditions comparables, pour le m\u00eame r\u00e9gime.
Le b\u00e9n\u00e9fice du r\u00e9gime des SIIC est \u00e9galement soumis \u00e0 d\u2019autres conditions et notamment celui relatif \u00e0 la d\u00e9tention du capital. Comme toutes les SIIC, la Soci\u00e9t\u00e9 ne doit pas avoir son capital d\u00e9tenu directement ou indirectement \u00e0 60\u00a0% ou plus par un m\u00eame actionnaire ou plusieurs actionnaires agissant de concert (\u00e0 l'exception des situations dans lesquelles la participation \u00e0 60\u00a0% ou plus est d\u00e9tenue par une ou plusieurs SIIC). Pour les soci\u00e9t\u00e9s d\u00e9j\u00e0 plac\u00e9es sous le r\u00e9gime des SIIC avant le 1er\u00a0janvier 2007, cette condition devait, en principe, \u00eatre respect\u00e9e au 1er\u00a0janvier 2009. Toutefois, le point I de l\u2019article 24 de la loi de finances pour 2009 avait report\u00e9 l\u2019entr\u00e9e en vigueur de cette condition au 1er\u00a0janvier 2010.
Ce plafond de d\u00e9tention peut toutefois \u00eatre d\u00e9pass\u00e9, \u00e0 titre exceptionnel, du fait de la r\u00e9alisation de certaines op\u00e9rations (OPA ou OPE vis\u00e9es \u00e0 l'article L\u00a0433-1 du Code mon\u00e9taire et financier, fusions, scissions ou confusions de patrimoine vis\u00e9es \u00e0 l'article 210\u20130\u00a0A du Code G\u00e9n\u00e9ral des Imp\u00f4ts et op\u00e9rations de conversion ou de remboursement d'obligations en actions) sous r\u00e9serve que le taux de d\u00e9tention soit ramen\u00e9 en dessous de 60\u00a0% avant l'expiration du d\u00e9lai de d\u00e9p\u00f4t de la d\u00e9claration de r\u00e9sultats de l'exercice concern\u00e9.
La loi vise deux situations, celle du d\u00e9passement temporaire du seuil de 60\u00a0% non justifi\u00e9 par l\u2019un des \u00e9v\u00e8nements mentionn\u00e9s ci\u2013avant, et celle dans laquelle il n\u2019a pas \u00e9t\u00e9 rem\u00e9di\u00e9 \u00e0 cette situation \u00e0 la cl\u00f4ture de l\u2019exercice de d\u00e9passement.
Dans le premier cas, le r\u00e9gime SIIC est suspendu pour la dur\u00e9e de ce seul exercice si la situation est r\u00e9gularis\u00e9e avant la cl\u00f4ture de cet exercice.
Au titre de cet exercice de suspension, la SIIC est impos\u00e9e \u00e0 l'imp\u00f4t des soci\u00e9t\u00e9s dans les conditions de droit commun, sous r\u00e9serve des plus-values de cession d'immeubles qui sont, apr\u00e8s d\u00e9duction des amortissements ant\u00e9rieurement d\u00e9duits des r\u00e9sultats exon\u00e9r\u00e9s, tax\u00e9es au taux r\u00e9duit de 19\u00a0%.
Le retour au r\u00e9gime d'exon\u00e9ration au titre de l'exercice suivant entra\u00eene en principe les cons\u00e9quences de la cessation d'entreprise, mais des att\u00e9nuations sont toutefois pr\u00e9vues en ce qui concerne l'imposition des plus\u2013values latentes. Ainsi, les plus-values latentes sur les immeubles, droits aff\u00e9rents \u00e0 un contrat de cr\u00e9dit-bail et parts de soci\u00e9t\u00e9s de personnes ayant un objet identique \u00e0 celui des SIIC ne sont soumises \u00e0 l'IS au taux r\u00e9duit de 19\u00a0% que sur la fraction acquise depuis le premier jour de l'exercice au cours duquel le plafond a \u00e9t\u00e9 d\u00e9pass\u00e9 et les plus-values latentes relatives aux immobilisations autres ne font pas l'objet d'une imposition imm\u00e9diate si aucune modification n'est apport\u00e9e aux \u00e9critures comptables.
Enfin, le montant de l'imp\u00f4t d\u00fb est \u00e9galement major\u00e9 de l'imposition au taux r\u00e9duit de 19\u00a0% sur les plus-values latentes sur les immeubles, droits aff\u00e9rents \u00e0 un contrat de cr\u00e9dit-bail immobilier et participations, acquises durant la p\u00e9riode de suspension, qui aurait \u00e9t\u00e9 exigible si la soci\u00e9t\u00e9 n'\u00e9tait pas sortie du r\u00e9gime.
Dans le second cas, la non-r\u00e9gularisation du d\u00e9passement du seuil de 60\u00a0% entraine, au surplus, la sortie d\u00e9finitive du r\u00e9gime.
Or, en cas de sortie, notamment pour ce motif et si cet \u00e9v\u00e9nement intervient dans les dix ans suivant l\u2019option pour le r\u00e9gime des SIIC, la SIIC est alors tenue d'acquitter un compl\u00e9ment d'IS sur les plus-values qui ont \u00e9t\u00e9 impos\u00e9es lors de l\u2019entr\u00e9e dans le r\u00e9gime au taux r\u00e9duit, portant le taux d\u2019imposition globale des plus-values en question au taux de droit commun pr\u00e9vu \u00e0 l'article 219\u00a0I du Code G\u00e9n\u00e9ral des Imp\u00f4ts.
Par ailleurs, la SIIC et ses filiales doivent r\u00e9int\u00e9grer dans leurs r\u00e9sultats fiscaux de l'exercice de sortie la fraction du b\u00e9n\u00e9fice distribuable existant \u00e0 la date de cl\u00f4ture de cet exercice et provenant de sommes ant\u00e9rieurement exon\u00e9r\u00e9es. Le montant d'IS d\u00fb est \u00e9galement major\u00e9 d'une imposition au taux de 25\u00a0% des plus-values latentes sur les immeubles, droits aff\u00e9rents \u00e0 un contrat de cr\u00e9dit-bail immobilier et participations, acquises pendant le r\u00e9gime, diminu\u00e9es d'un dixi\u00e8me par ann\u00e9e civile \u00e9coul\u00e9e depuis l'entr\u00e9e dans le r\u00e9gime.
Au 31\u00a0d\u00e9cembre 2024, aucun actionnaire n\u2019atteint dans les conditions pr\u00e9cit\u00e9es, le seuil de 60\u00a0% de d\u00e9tention directe ou indirecte dans le capital d\u2019ADC SIIC.
En ce qui concerne les dividendes distribu\u00e9s par ADC SIIC, la loi pr\u00e9voit enfin l\u2019application d\u2019un pr\u00e9l\u00e8vement de 20\u00a0% sur ceux des dividendes pr\u00e9lev\u00e9s sur des b\u00e9n\u00e9fices exon\u00e9r\u00e9s et distribu\u00e9s \u00e0 un actionnaire autre qu\u2019une personne physique, d\u00e9tenant, directement ou indirectement, au moment de la mise en paiement, au moins 10\u00a0% des droits \u00e0 dividendes de la SIIC distributrice, lorsque ces dividendes ne sont pas soumis \u00e0 l\u2019imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s (ou \u00e0 un imp\u00f4t \u00e9quivalent) chez cet actionnaire, sauf lorsque celui-ci est une soci\u00e9t\u00e9 tenue \u00e0 une obligation de redistribution de l\u2019int\u00e9gralit\u00e9 des dividendes ainsi per\u00e7us.
Pour ALLIANCE DEVELOPPEMENT CAPITAL SIIC, le r\u00e9gime SIIC a \u00e9t\u00e9 remis en cause par l'administration fiscale suite \u00e0 une v\u00e9rification de comptabilit\u00e9. et des propositions de rectifications d'un montant total de 3,28 M\u20ac ont \u00e9t\u00e9 \u00e9mises \u00e0 son encontre. Ces impositions reposent sur des all\u00e9gations de l\u2019administration fiscale selon lesquelles l\u2019actionnaire majoritaire aurait indirectement d\u00e9tenu plus de 60\u00a0% du capital de la soci\u00e9t\u00e9 ALLIANCE DEVELOPPEMENT CAPITAL SIIC entre 2011 et 2016, ce qui entra\u00eenerait la perte du r\u00e9gime fiscal des SIIC.
Le risque maximal encouru fin 2024, au titre du redressement serait de 3,28\u00a0M\u20ac. Ces points sont d\u00e9taill\u00e9s dans la note 9.2.1.1 sur les litiges.
Risque sur la gestion du capital
Le Groupe g\u00e8re son capital pour s\u2019assurer que les entit\u00e9s du Groupe seront capables de continuer leur exploitation en maximisant le retour sur investissement des actionnaires par l\u2019optimisation de l\u2019\u00e9quilibre \u00ab\u00a0capitaux propres\u00a0\u00bb et \u00ab\u00a0dettes financi\u00e8res nettes\u00a0\u00bb
A l\u2019heure actuelle, les dettes financi\u00e8res sont peu \u00e9lev\u00e9es (935\u00a0K\u20ac IFRS 16) alors que les capitaux propres (48 676\u00a0K\u20ac) et la tr\u00e9sorerie (1\u00a0361\u00a0K\u20ac) assurent la totale ind\u00e9pendance des capitaux investis et pr\u00e9servent toutes les opportunit\u00e9s futures d\u2019op\u00e9ration de levier par emprunt.
Risque de liquidit\u00e9
Le Groupe contr\u00f4le les risques de cr\u00e9dits associ\u00e9s aux instruments financiers dans lesquels il investit en limitant les investissements en fonction de la notation de ses contreparties. Les \u00e9quivalents de tr\u00e9sorerie du Groupe sont principalement investies en OPCVM mon\u00e9taires. Le Groupe place ses exc\u00e9dents sur des instruments financiers mon\u00e9taires court-terme n\u00e9goci\u00e9s avec des contreparties dont les notations financi\u00e8res sont au minimum AA- (Standard & Poors) et AA2 (Moody\u2019s).
Risque de contrepartie
Placements
Le risque de contrepartie concerne les placements effectu\u00e9s par le Groupe et les contreparties du Groupe dans les transactions commerciales. Le risque de contrepartie sur les actifs financiers de transaction est limit\u00e9 par le type de support utilis\u00e9, essentiellement des OPCVM mon\u00e9taires g\u00e9r\u00e9s par des \u00e9tablissements notoirement reconnus. Le Groupe place en effet ses exc\u00e9dents sur des instruments financiers mon\u00e9taires court terme, n\u00e9goci\u00e9s avec des contreparties dont les notations financi\u00e8res sont au minimum AA- (Standard & Poors) et AA2 (Moody\u2019s).
Clients
La capacit\u00e9 d\u2019ADC SIIC \u00e0 recouvrer les loyers d\u00e9pend de la solvabilit\u00e9 de ses locataires. Le r\u00e9sultat d\u2019exploitation d\u2019ADC SIIC pourrait toutefois \u00eatre affect\u00e9 de d\u00e9fauts de paiements ponctuels ou permanents de la part de locataires.
Concernant les autres d\u00e9biteurs tels que les notaires ou les gestionnaires d\u2019immeubles, ces professions sont couvertes par des assurances.
Par ailleurs, le Groupe n\u2019a qu\u2019un seul client locataire\u00a0: la soci\u00e9t\u00e9 H\u00f4tel Faubourg Champs \u00c9lys\u00e9es.
Etat des cr\u00e9ances au 31\u00a0d\u00e9cembre 2024
| \n \n | \n\n Actifs \u00e9chus \u00e0 la date de cl\u00f4ture | \n\n Actifs d\u00e9pr\u00e9ci\u00e9s Total | \n\n Actifs ni d\u00e9pr\u00e9ci\u00e9s ni \u00e9chus Total | \n\n Total | \n|||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| \n Valeur brute (en milliers d\u2019euros) | \n\n 0-6 mois | \n\n 6-12 mois | \n\n +12 mois | \n\n Total | \n|||
| \n Cr\u00e9ances clients | \n\n 31 | \n\n - | \n\n 34 | \n\n 65 | \n\n 2\u00a0408 | \n\n 44 | \n\n 2 517 | \n
| \n Autres cr\u00e9ances | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n - | \n\n \n | \n\n 972 | \n\n 972 | \n
| \n Total | \n\n 31 | \n\n - | \n\n 34 | \n\n 65 | \n\n 2 408 | \n\n 1 016 | \n\n 3 489 | \n
Le bail fait l\u2019objet d\u2019un d\u00e9p\u00f4t de garantie fix\u00e9 \u00e0 trois mois de loyers hors charges, limitant le risque d\u2019irr\u00e9couvrabilit\u00e9 des cr\u00e9ances de loyers.
La Soci\u00e9t\u00e9 a proc\u00e9d\u00e9 \u00e0 une revue sp\u00e9cifique de son risque de liquidit\u00e9 et elle consid\u00e8re \u00eatre en mesure de faire face \u00e0 ses \u00e9ch\u00e9ances \u00e0 venir.
Risque d\u2019assurance
ADC SIIC b\u00e9n\u00e9ficie d\u2019une couverture d\u2019assurance destin\u00e9e \u00e0 garantir ses actifs immobiliers qui permettrait une reconstruction \u00e0 neuf des immeubles de placement du Groupe. La Soci\u00e9t\u00e9 d\u00e9pendant du march\u00e9 de l\u2019assurance, les primes vers\u00e9es pourraient subir une augmentation en cas de sinistre majeur support\u00e9 par les compagnies d\u2019assurance.
Risque de change
L\u2019activit\u00e9 du Groupe s\u2019exerce essentiellement en zone Euro. A la suite de l\u2019acquisition au cours de l\u2019exercice 2010 des titres de la soci\u00e9t\u00e9 GEPAR HOLDING, le Groupe d\u00e9tient une participation minoritaire dans une soci\u00e9t\u00e9 suisse. Le risque de change est donc li\u00e9 \u00e0 l\u2019\u00e9volution de la valeur de ces actions en franc suisse. Le risque de change a \u00e9t\u00e9 \u00e9valu\u00e9 pour une variation de la parit\u00e9 \u20ac\u00a0/\u00a0CHF de +/-3,5\u00a0% (1,64\u00a0% entre les cl\u00f4tures 2023 et 2024), sans retraitement des donn\u00e9es sociales de la participation minoritaire. Le Groupe d\u00e9tient une participation dans la soci\u00e9t\u00e9 HILLGROVE INVESTMENTS GROUP dont la comptabilit\u00e9 est tenue en GBP, dont le cours a \u00e9volu\u00e9 de -\u00a04,59\u00a0% entre fin 2024 et fin 2023\u00a0; nous retiendrons un risque de change de +/-3,5\u00a0% pour l\u2019\u00e9tude d\u2019impact sur les GBP.
| \n \n | \n\n 31/12/2024 | \n\n 31/12/2023 | \n||
|---|---|---|---|---|
| \n (En milliers d\u2019euros) | \n\n Impact r\u00e9sultat | \n\n Impact Capitaux propres | \n\n Impact r\u00e9sultat | \n\n Impact Capitaux propres | \n
| \n Variation devises CHF +/-3,5\u00a0% | \n\n +/- 17 | \n\n +/- 133 | \n\n +/-6 | \n\n +/-815 | \n
| \n Variation devises GBP +/-3,5\u00a0% | \n\n +/- 12 | \n\n +/- 200 | \n\n +/-2 | \n\n +/-194 | \n
Risque sur actions propres
Au 31\u00a0d\u00e9cembre 2024, le Groupe ADC SIIC d\u00e9tient 1\u00a0147\u00a0640 actions de la Soci\u00e9t\u00e9 ADC SIIC pour une valeur d\u2019acquisition de 167\u00a0K\u20ac.
Risque fiscal
Les soci\u00e9t\u00e9s constituant le Groupe retiennent leur interpr\u00e9tation des textes fiscaux n\u00e9cessitant une interpr\u00e9tation. Certaines de ces interpr\u00e9tations pourraient \u00eatre constest\u00e9es par l'administration fiscale. Si les positions retenues par le Groupe et contest\u00e9es par l\u2019administration fiscale n\u2019\u00e9taient pas confirm\u00e9es par les tribunaux, le Groupe aurait alors des charges comptables suppl\u00e9mentaires.
Risque climatique
Dans le cadre du d\u00e9cret tertiaire, et de la loi ELAN applicables en France, les locataires, ou les propri\u00e9taires (pour les biens inoccup\u00e9s) des biens de plus de 1000 m\u00b2 ont d\u00e9clar\u00e9 les donn\u00e9es de consommation des locaux avant la fin de l'ann\u00e9e 2022 sur la plateforme OPERAT. Un plan d'action avec pour objectif de r\u00e9duction de 40\u00a0% de la consommation d'\u00e9nergie en 2030 doit \u00eatre transmis, au plus tard en septembre 2026 par le locataire de l'H\u00f4tel sis rue de Saint Honor\u00e9 \u00e0 Paris, sur la plateforme OPERAT.
Le Groupe n'a pas identifi\u00e9 de risque particulier sur les deux biens d\u00e9tenus.
Il est \u00e0 pr\u00e9voir que, dans les ann\u00e9es \u00e0 venir, le taux \u00ab\u00a0prime\u00a0\u00bb sur le Quartier Central des Affaires (Paris) soit r\u00e9serv\u00e9 \u00e0 des immeubles ayant b\u00e9n\u00e9fici\u00e9 d'une restructuration compl\u00e8te minimisant l'impact environnemental de leur exploitation. Par cons\u00e9quent, les biens non restructur\u00e9s auront un taux de rendement attendu par les investisseurs potentiels l\u00e9g\u00e8rement sup\u00e9rieur, ce qui impactera n\u00e9gativement la valeur de l'actif.
Le portail G\u00e9orisque du gouvernement Fran\u00e7ais, fait appara\u00eetre des risques d'inondation et de possible remont\u00e9e de nappe phr\u00e9atique sur le bien situ\u00e9 rue Elis\u00e9e reclus dans le 7\u00e8me arrondissement de Paris.
Facteurs d\u2019incertitudes
Les incertitudes relatives \u00e0 la gestion du portefeuille d\u2019immeubles de placement sont li\u00e9es aux \u00e9l\u00e9ments suivants\u00a0:
a)Le taux d\u2019indexation des loyers
b)Le taux d\u2019occupation des immeubles
c)L\u2019\u00e9volution du march\u00e9 immobilier
d)L\u2019impact de l\u2019\u00e9volution de l\u2019indice de r\u00e9f\u00e9rence
e)La maturit\u00e9 des baux
f)Informations relatives aux locations
Pour les murs d\u2019h\u00f4tel et les commerces\u00a0:
-le taux d\u2019indexation retenu par le Groupe dans les baux sign\u00e9s est l\u2019indice INSEE du co\u00fbt de la construction (ICC). La r\u00e9vision des baux est r\u00e9alis\u00e9e tous les ans\u00a0;
-le loyer d'un h\u00f4tel est d\u00e9fini par la m\u00e9thode h\u00f4teli\u00e8re. Celle-ci pr\u00e9cise que le niveau de loyer d\u00e9coule du chiffre d'affaires potentiel de l'\u00e9tablissement.
La m\u00e9thode h\u00f4teli\u00e8re consiste \u00e0 appr\u00e9cier successivement\u00a0:
-la recette maximale praticable\u00a0: (prix affich\u00e9s hors taxes) x (nombre de chambres) x (nombre de jours d'ouverture)\u00a0;
-la recette th\u00e9orique\u00a0: (recette maximale praticable) x (taux d'occupation potentiel) x (taux de discount). Le taux d'occupation potentiel est d\u00e9termin\u00e9 en fonction des performances de march\u00e9 et du potentiel de l'\u00e9tablissement. Le taux de discount refl\u00e8te pour sa part les r\u00e9ductions et promotions accord\u00e9es aux clients\u00a0;
-la valeur locative brute\u00a0: (recette th\u00e9orique) x (% de loyer appropri\u00e9 \u00e0 la cat\u00e9gorie de l'h\u00f4tel ou taux d\u2019effort) le taux d\u2019effort correspond au pourcentage de loyer acceptable par rapport \u00e0 la recette th\u00e9orique\u00a0;
-la valeur locative nette\u00a0: (valeur locative brute) - (abattements). Ces derniers correspondent aux importantes r\u00e9parations d\u00e9finies par l'article 606 du Code du commerce, aux taxes fonci\u00e8res et assurances de l'immeuble\u00a0;
-la valeur v\u00e9nale brute\u00a0: (valeur locative nette)/(taux de rendement du march\u00e9). Le taux rendement est d\u00e9fini par l\u2019emplacement, l\u2019\u00e9tat du b\u00e2timent et le potentiel de revalorisation du loyer.
Le taux d\u2019occupation financier est de 63\u00a0% au 31\u00a0d\u00e9cembre 2024. Le taux d\u2019occupation \u00e0 la m\u00eame date est de 75\u00a0%.
Le taux d\u2019occupation financier est d\u00e9fini comme \u00e9tant le montant des loyers actuels divis\u00e9 par le montant des loyers qui seraient per\u00e7us si l\u2019immeuble \u00e9tait int\u00e9gralement lou\u00e9.
L\u2019\u00e9volution du march\u00e9 est d\u00e9crite dans la note 9.1 Actif net r\u00e9\u00e9valu\u00e9 de l\u2019annexe aux comptes consolid\u00e9s au 31\u00a0d\u00e9cembre 2024.
\u00c9volution de l\u2019indice du co\u00fbt de la construction\u00a0:
-le tableau ci-apr\u00e8s pr\u00e9sente l\u2019incidence d\u2019une variation \u00e0 la hausse ou \u00e0 la baisse de l\u2019indice du co\u00fbt de la construction de 30 points de base. Cet indice est consid\u00e9r\u00e9 comme repr\u00e9sentatif\u00a0;
-le dernier indice du co\u00fbt de la construction connu \u00e0 la date d\u2019arr\u00eat\u00e9e des comptes est celui du 3\u00e8me\u00a0trimestre 2024. L\u2019indice s\u2019\u00e9l\u00e8ve \u00e0 2\u00a0143.
| \n \n | \n\n 31/12/2024 | \n\n 31/12/2023 | \n||
|---|---|---|---|---|
| \n (En milliers d\u2019euros) | \n\n Impact r\u00e9sultat | \n\n Impact Capitaux propres | \n\n Impact r\u00e9sultat | \n\n Impact Capitaux propres | \n
| \n Co\u00fbt de la construction +/- 30 points | \n\n +/- 14 | \n\n - | \n\n +/- 13 | \n\n - | \n
La notion de maturit\u00e9 des baux n\u2019est pas pertinente dans notre contexte. En effet, le Groupe ne poss\u00e8de plus qu\u2019un seul bail sur l\u2019h\u00f4tel de la rue du Faubourg Saint Honor\u00e9, dont la date de renouvellement \u00e9tait fix\u00e9e \u00e0 fin f\u00e9vrier 2020. Le locataire a notifi\u00e9 une demande de renouvellement de bail avant l\u2019\u00e9ch\u00e9ance. La soci\u00e9t\u00e9 BASSANO DEVELOPPEMENT a, quant \u00e0 elle, notifi\u00e9 son refus de renouvellement au locataire. Eu \u00e9gard \u00e0 ce refus de renouvellement, seule l\u2019\u00e9ch\u00e9ance de 6\u00a0mois est constat\u00e9e, les p\u00e9riodes suivantes \u00e9tant incertaines.
| \n (En milliers d\u2019euros) | \n\n Total | \n\n \u00c9ch\u00e9ance \u00e0 un an au plus | \n\n \u00c9ch\u00e9ance \u00e0 plus d\u2019un an et \u00e0 moins de 5 ans | \n\n \u00c9ch\u00e9ance \u00e0 plus de 5 ans | \n
|---|---|---|---|---|
| \n Maturit\u00e9 | \n\n 483 | \n\n 483 | \n\n - | \n\n - | \n
Les montants des paiements futurs minimaux \u00e0 recevoir au titre de contrats sign\u00e9s de location simple subissent les m\u00eames incertitudes juridiques telles que d\u00e9crites ci\u2013dessus.
Le Groupe n\u2019a pas comptabilis\u00e9 de loyers conditionnels sur l\u2019exercice 2024.
La description g\u00e9n\u00e9rale des dispositions des contrats de location est faite dans la note\u00a02.16 de l\u2019annexe des comptes consolid\u00e9s au 31\u00a0d\u00e9cembre 2024.
Risque de liquidit\u00e9
Le Groupe contr\u00f4le les risques de cr\u00e9dits associ\u00e9s aux instruments financiers dans lesquels il investit en limitant les investissements en fonction de la notation de ses contreparties. Les \u00e9quivalents de tr\u00e9sorerie du Groupe sont principalement investies en OPCVM mon\u00e9taires. Le Groupe place ses exc\u00e9dents sur des instruments financiers mon\u00e9taires court-terme n\u00e9goci\u00e9s avec des contreparties dont les notations financi\u00e8res sont au minimum AA- (Standard & Poors) et AA2 (Moody\u2019s).
Risque d\u2019assurance
ADC SIIC b\u00e9n\u00e9ficie d\u2019une couverture d\u2019assurance destin\u00e9e \u00e0 garantir ses actifs immobiliers qui permettrait une reconstruction \u00e0 neuf des immeubles de placement du Groupe. La Soci\u00e9t\u00e9 d\u00e9pendant du march\u00e9 de l\u2019assurance, les primes vers\u00e9es pourraient subir une augmentation en cas de sinistre majeur support\u00e9 par les compagnies d\u2019assurance.
Facteurs d\u2019incertitudes
Les incertitudes relatives \u00e0 la gestion du portefeuille d\u2019immeubles de placement sont li\u00e9es aux \u00e9l\u00e9ments suivants\u00a0:
a)Le taux d\u2019indexation des loyers
b)Le taux d\u2019occupation des immeubles
c)L\u2019\u00e9volution du march\u00e9 immobilier
d)L\u2019impact de l\u2019\u00e9volution de l\u2019indice de r\u00e9f\u00e9rence
e)La maturit\u00e9 des baux
f)Informations relatives aux locations
Pour les murs d\u2019h\u00f4tel et les commerces\u00a0:
-le taux d\u2019indexation retenu par le Groupe dans les baux sign\u00e9s est l\u2019indice INSEE du co\u00fbt de la construction (ICC). La r\u00e9vision des baux est r\u00e9alis\u00e9e tous les ans\u00a0;
-le loyer d'un h\u00f4tel est d\u00e9fini par la m\u00e9thode h\u00f4teli\u00e8re. Celle-ci pr\u00e9cise que le niveau de loyer d\u00e9coule du chiffre d'affaires potentiel de l'\u00e9tablissement.
La m\u00e9thode h\u00f4teli\u00e8re consiste \u00e0 appr\u00e9cier successivement\u00a0:
-la recette maximale praticable\u00a0: (prix affich\u00e9s hors taxes) x (nombre de chambres) x (nombre de jours d'ouverture)\u00a0;
-la recette th\u00e9orique\u00a0: (recette maximale praticable) x (taux d'occupation potentiel) x (taux de discount). Le taux d'occupation potentiel est d\u00e9termin\u00e9 en fonction des performances de march\u00e9 et du potentiel de l'\u00e9tablissement. Le taux de discount refl\u00e8te pour sa part les r\u00e9ductions et promotions accord\u00e9es aux clients\u00a0;
-la valeur locative brute\u00a0: (recette th\u00e9orique) x (% de loyer appropri\u00e9 \u00e0 la cat\u00e9gorie de l'h\u00f4tel ou taux d\u2019effort) le taux d\u2019effort correspond au pourcentage de loyer acceptable par rapport \u00e0 la recette th\u00e9orique\u00a0;
-la valeur locative nette\u00a0: (valeur locative brute) - (abattements). Ces derniers correspondent aux importantes r\u00e9parations d\u00e9finies par l'article 606 du Code du commerce, aux taxes fonci\u00e8res et assurances de l'immeuble\u00a0;
-la valeur v\u00e9nale brute\u00a0: (valeur locative nette)/(taux de rendement du march\u00e9). Le taux rendement est d\u00e9fini par l\u2019emplacement, l\u2019\u00e9tat du b\u00e2timent et le potentiel de revalorisation du loyer.
Le taux d\u2019occupation financier est de 63\u00a0% au 31\u00a0d\u00e9cembre 2024. Le taux d\u2019occupation \u00e0 la m\u00eame date est de 75\u00a0%.
Le taux d\u2019occupation financier est d\u00e9fini comme \u00e9tant le montant des loyers actuels divis\u00e9 par le montant des loyers qui seraient per\u00e7us si l\u2019immeuble \u00e9tait int\u00e9gralement lou\u00e9.
L\u2019\u00e9volution du march\u00e9 est d\u00e9crite dans la note 9.1 Actif net r\u00e9\u00e9valu\u00e9 de l\u2019annexe aux comptes consolid\u00e9s au 31\u00a0d\u00e9cembre 2024.
\u00c9volution de l\u2019indice du co\u00fbt de la construction\u00a0:
-le tableau ci-apr\u00e8s pr\u00e9sente l\u2019incidence d\u2019une variation \u00e0 la hausse ou \u00e0 la baisse de l\u2019indice du co\u00fbt de la construction de 30 points de base. Cet indice est consid\u00e9r\u00e9 comme repr\u00e9sentatif\u00a0;
-le dernier indice du co\u00fbt de la construction connu \u00e0 la date d\u2019arr\u00eat\u00e9e des comptes est celui du 3\u00e8me\u00a0trimestre 2024. L\u2019indice s\u2019\u00e9l\u00e8ve \u00e0 2\u00a0143.
| \n \n | \n\n 31/12/2024 | \n\n 31/12/2023 | \n||
|---|---|---|---|---|
| \n (En milliers d\u2019euros) | \n\n Impact r\u00e9sultat | \n\n Impact Capitaux propres | \n\n Impact r\u00e9sultat | \n\n Impact Capitaux propres | \n
| \n Co\u00fbt de la construction +/- 30 points | \n\n +/- 14 | \n\n - | \n\n +/- 13 | \n\n - | \n
9.2.Litiges et passifs \u00e9ventuels
9.2.1.Litiges fiscaux
Les litiges fiscaux du Groupe sont synth\u00e9tis\u00e9s ci-dessous\u00a0:
Situation au 31\u00a0d\u00e9cembre 2024 (en milliers d\u2019euros)
| \n Soci\u00e9t\u00e9 | \n\n Objet | \n\n Risques maximum | \n\n R\u00e8glements intervenus ant\u00e9rieurs \u00e0 2024 | \n\n R\u00e8glements intervenus en 2024 | \n\n Dettes au 31/12/2024 | \n\n Commentaires | \n
|---|---|---|---|---|---|---|
| \n ADC SIIC | \n\n Notification re\u00e7ue suite \u00e0 contr\u00f4le fiscal pour les ann\u00e9es 2018 \u00e0 2019 (p\u00e9riode contr\u00f4l\u00e9e) | \n\n 2\u202f963 | \n\n 0 | \n\n 0 | \n\n 0 | \n\n R\u00e9ponse aux observations re\u00e7ue le 29/05/2024 pour la p\u00e9riode 2018 \u00e0 2019 avec maintien des rectifications. | \n
| \n Notification re\u00e7ue pour les ann\u00e9es 2020 \u00e0 2022 (cons\u00e9quences du contr\u00f4le pour les ann\u00e9es post\u00e9rieures) | \n\n 315 | \n\n 0 | \n\n 0 | \n\n 0 | \n\n R\u00e9ponse aux observations re\u00e7ue le 22/04/2024 pour la p\u00e9riode 2020 \u00e0 2022 avec maintien des rectifications | \n|
| \n Total | \n\n \n | \n\n 3\u202f278 | \n\n 0 | \n\n 0 | \n\n 0 | \n\n \n | \n
9.2.1.1.Soci\u00e9t\u00e9 ADC SIIC
L\u2019\u00e9tablissement stable en France de la soci\u00e9t\u00e9 ALLIANCE DEVELOPPEMENT CAPITAL SIIC (ADC SIIC) a fait l\u2019objet, en France, d\u2019une v\u00e9rification de comptabilit\u00e9 portant sur les exercices 2017 \u00e0 2019.
Deux propositions de rectification ont \u00e9t\u00e9 re\u00e7ues le 30\u00a0ao\u00fbt 2023 par la soci\u00e9t\u00e9 ALLIANCE DEVELOPPEMENT SIIC (ADC SIIC), l\u2019une relative aux exercices 2018 et 2019 (exercices contr\u00f4l\u00e9s) et l\u2019autre aux exercices 2020 \u00e0 2022 (sur la base d\u2019un examen de dossier)
Le service v\u00e9rificateur a entendu remettre en cause le b\u00e9n\u00e9fice du r\u00e9gime des SIIC pour lequel la soci\u00e9t\u00e9 a opt\u00e9 en 2004 et a notifi\u00e9 des rectifications en mati\u00e8re d\u2019imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s remettant en cause l\u2019exon\u00e9ration d\u2019imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s des r\u00e9sultats fiscaux correspondants. A ce titre, il rejette l\u2019int\u00e9gralit\u00e9 des 1\u00a0421\u00a0K\u20ac de d\u00e9ficits fiscaux reportables existants au 1er\u00a0janvier 2018, et consid\u00e8re comme imposable au taux de droit commun la part du r\u00e9sultat \u00ab\u00a0SIIC\u00a0\u00bb de la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 compter de 2018.
Ces rectifications sont fermement contest\u00e9es tant sur le fond que sur le choix de la proc\u00e9dure retenue (proc\u00e9dure de r\u00e9pression des abus de droit) mais le service v\u00e9rificateur n\u2019a pas modifi\u00e9 sa position suite \u00e0 la pr\u00e9sentation des observations de la soci\u00e9t\u00e9 et, \u00e0 l\u2019issue du recours hi\u00e9rarchique (16 juillet 2024) et de l\u2019interlocution d\u00e9partementale (27\u00a0novembre 2024), a maintenu le 23 janvier 2025 l\u2019int\u00e9gralit\u00e9 des rectifications notifi\u00e9es.
Les cons\u00e9quences financi\u00e8res des rectifications pr\u00e9cit\u00e9es s\u2019\u00e9l\u00e8vent au titre des exercices 2018 \u00e0 2022 aux montants suivants\u00a0:
-1,8 M\u20ac en principal au titre de l\u2019imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s et de la contribution sociale additionnelle\u00a0;
-1,4 M\u20ac au titre de la majoration de 80\u00a0% pour abus de droit ;
-0,1 M\u20ac au titre des int\u00e9r\u00eats de retard.
Les rappels, majorations et int\u00e9r\u00eats de retard aff\u00e9rents aux exercices 2018 \u00e0 2022 ont \u00e9t\u00e9 mis en recouvrement le 13 mars 2025 pour un montant global de 3,3 M\u20ac. Ces rappels ont \u00e9t\u00e9 suivis d'une mise en demeure en date du 31\u00a0mars 2025.
Une r\u00e9clamation contentieuse a \u00e9t\u00e9 pr\u00e9sent\u00e9e \u00e0 l\u2019encontre de ces rappels le 22/04/2025 et la soci\u00e9t\u00e9 a sollicit\u00e9 le b\u00e9n\u00e9fice du sursis de paiement conform\u00e9ment aux dispositions de l\u2019article L 277 du Livre des Proc\u00e9dures Fiscales.
Ces impositions reposent sur des all\u00e9gations de l\u2019administration fiscale selon lesquelles l\u2019actionnaire majoritaire aurait indirectement d\u00e9tenu plus de 60\u00a0% du capital de la soci\u00e9t\u00e9 ADC SIIC entre 2011 et 2016, ce qui entra\u00eenerait la perte du r\u00e9gime fiscal des SIIC (Soci\u00e9t\u00e9s d'Investissement Immobilier Cot\u00e9es).
Pour m\u00e9moire, en 2004, la soci\u00e9t\u00e9 ADC SIIC a opt\u00e9 pour le r\u00e9gime SIIC, option reconnue comme r\u00e9guli\u00e8re et jamais remise en cause au fil des diff\u00e9rents contr\u00f4les de l\u2019administration fiscale.
Par la suite, le l\u00e9gislateur a introduit une condition stipulant que le capital ou les droits de vote d'une SIIC ne doivent pas \u00eatre d\u00e9tenus \u00e0 hauteur de 60\u00a0% ou plus par une ou plusieurs personnes agissant de concert. Cette condition devait \u00eatre respect\u00e9e \u00e0 partir du 1er janvier 2010 pour les soci\u00e9t\u00e9s ayant, comme ADC SIIC, opt\u00e9 pour le r\u00e9gime avant cette date.
Le service v\u00e9rificateur pr\u00e9tend, sur la base d\u2019une interpr\u00e9tation qui est enti\u00e8rement contest\u00e9e par la soci\u00e9t\u00e9, que l\u2019application de la notion de d\u00e9tention indirecte \u00e0 certains instruments financiers devrait conduire \u00e0 consid\u00e9rer que cette condition n'aurait pas \u00e9t\u00e9 respect\u00e9e pour les exercices entre 2011 et 2016.
Sur le fond, la soci\u00e9t\u00e9 conteste cette analyse en constatant qu\u2019elle repose sur une d\u00e9finition extensive de la notion de d\u00e9tention qui ne tient pas compte de tout droit de propri\u00e9t\u00e9 de l\u2019actionnaire majoritaire non plus que de l\u2019ind\u00e9pendance de son patrimoine et de celui d\u2019autres entit\u00e9s propri\u00e9taires des actions.
Au titre des exercices v\u00e9rifi\u00e9s, la soci\u00e9t\u00e9 a \u00e9galement fait valoir que l\u2019administration fiscale entendait se pr\u00e9valoir de l\u2019extension des d\u00e9lais de reprises pr\u00e9vue aux articles L 169 et L 188 A du Livre des Proc\u00e9dures Fiscales alors que les conditions d\u2019application des d\u00e9rogations sont consid\u00e9r\u00e9es comme non respect\u00e9es.
Pour l\u2019ensemble de ces motifs et contestations d\u00e9velopp\u00e9s ou \u00e0 d\u00e9velopper par la soci\u00e9t\u00e9 dans le cadre de la critique des rectifications notifi\u00e9es, il semble que le risque de devoir supporter d\u00e9finitivement les rappels d\u2019imposition sur le fondement de ces rectifications peut \u00eatre consid\u00e9r\u00e9 comme partiel\u00a0:
-tant sur le plan des principes et de l\u2019appr\u00e9ciation de la probabilit\u00e9 de voir l\u2019analyse de l\u2019administration prosp\u00e9rer\u00a0;
-que sur le plan du quantum des rappels d\u2019imposition et des motifs pouvant laisser esp\u00e9rer, m\u00eame en cas d\u2019issue d\u00e9favorable, une minoration de certaines des cons\u00e9quences financi\u00e8res notifi\u00e9es.
Aussi, la soci\u00e9t\u00e9 a proc\u00e9d\u00e9 \u00e0 l\u2019estimation des cons\u00e9quences, sur les exercices 2018 \u00e0 2024, de diff\u00e9rentes hypoth\u00e8ses selon l\u2019issue des discussions avec l\u2019administration fiscale ou d\u2019un \u00e9ventuel contentieux.
Ces hypoth\u00e8ses int\u00e8grent celle d\u2019un maintien de l\u2019ensemble des cons\u00e9quences financi\u00e8res comme celle de l\u2019abandon int\u00e9gral des rehaussements\u00a0; mais \u00e9galement des hypoth\u00e8ses r\u00e9sultant de plusieurs solutions m\u00e9dianes\u00a0: maintien dans le r\u00e9gime SIIC, abandon des p\u00e9nalit\u00e9s pour abus de droit et abandon des rehaussements relatifs aux exercices 2018 et 2019 en consid\u00e9ration des r\u00e8gles de prescription...
Il r\u00e9sulte de l'ensemble de ces \u00e9l\u00e9ments que la somme des hypoth\u00e8ses pond\u00e9r\u00e9es par leur probabilit\u00e9 d'occurrence de sortie de ressources sans contrepartie au moins \u00e9quivalente, est de 269\u00a0K\u20ac fin 2024.
Par ailleurs et pour l\u2019avenir, la soci\u00e9t\u00e9 doit tenir compte du fait que l\u2019option formul\u00e9e pour le r\u00e9gime des SIIC est en principe irr\u00e9vocable et a pour contrepartie des obligations de distributions qui, \u00e0 d\u00e9faut d\u2019\u00eatre respect\u00e9es, entra\u00eenerait la perte, d\u00e9finitive, du r\u00e9gime, pour les exercices concern\u00e9s.
En outre, la qualification des r\u00e9sultats fiscaux r\u00e9alis\u00e9s a \u00e9galement une incidence sur la qualification fiscale des dividendes r\u00e9partis par la soci\u00e9t\u00e9 et le r\u00e9gime d\u2019imposition des associ\u00e9s.
Pour l\u2019ensemble de ces motifs et compte tenu de la contestation par la soci\u00e9t\u00e9 des rehaussements notifi\u00e9s dans les conditions expos\u00e9es pr\u00e9c\u00e9demment, la soci\u00e9t\u00e9 a fait le choix de continuer \u00e0 appliquer le r\u00e9gime des SIIC \u00e0 titre conservatoire et ins\u00e9rant une mention expresse en ce sens dans ses d\u00e9clarations de r\u00e9sultats.
9.2.2.Litiges immobiliers
Tableau de synth\u00e8se des litiges immobiliers de l'exercice 2024
| \n Origine du litige | \n\n Date \u00e0 laquelle la proc\u00e9dure a \u00e9t\u00e9 initi\u00e9e | \n\n Partie demanderesse | \n\n Partie d\u00e9fenderesse | \n\n Nature de l'action | \n\n Impact financier attendu sur les 12 prochains mois | \n\n Derni\u00e8re Juridiction saisie | \n\n Prochaine \u00e9ch\u00e9ance | \n
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| \n Refus d'autorisation du bailleur aux travaux envisag\u00e9s par le locataire | \n\n Assignation d\u00e9livr\u00e9e le 5 avril 2019 | \n\n Mme de Barbuat de Maisonrouge | \n\n BASSANO DEVELOPPEMENT | \n\n Proc\u00e9dure en autorisation judiciaire de travaux | \n\n \n | \n\n Tribunal Judiciaire de Paris | \n\n Un jugement du 12 septembre 2024 a d\u00e9bout\u00e9 la Soci\u00e9t\u00e9 de ses demandes | \n
| \n Entrave \u00e0 l'exploitation normale, refus des demandes d'autorisation des travaux | \n\n Assignation d\u00e9livr\u00e9e le 31 octobre 2018 | \n\n H\u00f4tel Faubourg Champs Elys\u00e9es | \n\n BASSANO DEVELOPPEMENT | \n\n Proc\u00e9dure en indemnisation du locataire | \n\n \n | \n\n Cour de cassation | \n\n \n HFCE a form\u00e9 un pourvoi en cassation apr\u00e8s arr\u00eat du 1er f\u00e9vrier 2024. | \n
| \n Refus de renouvellement sans offre d'indemnit\u00e9 d'\u00e9viction | \n\n Assignation d\u00e9livr\u00e9e le 26 janvier 2021 | \n\n H\u00f4tel Faubourg Champs Elys\u00e9es | \n\n BASSANO DEVELOPPEMENT | \n\n Proc\u00e9dure en fixation de l'indemnit\u00e9 d'\u00e9viction et de l'indemnit\u00e9 d'occupation | \n\n Montant non e stimable \u00e0 ce jour | \n\n Tribunal Judiciaire | \n\n Audience de plaidoirie le 8 avril 2025 D\u00e9lib\u00e9r\u00e9 fix\u00e9 au 10 juillet 2025 | \n
| \n Contestation sur d\u00e9comptes \u00e9tablis entre indemnit\u00e9 d'\u00e9viction et indemnit\u00e9 occupation | \n\n Assignation 28 juillet 2016 | \n\n R\u00e9f\u00e9rences (ex Salons St Honor\u00e9) | \n\n BASSANO DEVELOPPEMENT -ADC SIIC | \n\n proc\u00e9dure en restitution trop percu indemnit\u00e9 d'occupation et de DG | \n\n Les sommes r\u00e9clam\u00e9es ont d\u00e9j\u00e0 \u00e9t\u00e9 r\u00e9gl\u00e9es | \n\n Cour d'Appel | \n\n Pas de date | \n
9.2.2.1.\u00c9tat de la proc\u00e9dure concernant l\u2019expropriation au 48 rue du Faubourg Poissonni\u00e8re - Paris
Par ordonnance du juge d\u2019expropriation du 12\u00a0septembre 2005, la soci\u00e9t\u00e9 KERRY, filiale d\u00e9tenue \u00e0 100\u00a0% par ADC SIIC, a \u00e9t\u00e9 expropri\u00e9e de son immeuble.
Le 6 janvier 2016, la Direction g\u00e9n\u00e9rale des finances publiques a adress\u00e9 \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9 KERRY une notification de saisie \u00e0 tiers d\u00e9tenteur faite aupr\u00e8s de la Soci\u00e9t\u00e9 G\u00e9n\u00e9rale pour un montant de 1\u00a0314\u00a0K\u20ac. Cette somme correspond selon l\u2019administration \u00e0 des frais d\u2019h\u00e9bergement et des travaux mis \u00e0 la charge de la soci\u00e9t\u00e9 KERRY ainsi qu\u2019\u00e0 un trop per\u00e7u au titre de la premi\u00e8re proc\u00e9dure d\u2019indemnisation pour refus du concours de la force publique dans le cadre du squat de l\u2019immeuble du 48 rue du Faubourg Poissonni\u00e8re \u00e0 Paris (10\u00e8me), Une proc\u00e9dure de contestation avait \u00e9t\u00e9 initi\u00e9e mais le Conseil d\u2019\u00c9tat a, suivant arr\u00eat rendu le 25\u00a0f\u00e9vrier 2022, d\u00e9cid\u00e9 qu\u2019elle \u00e9tait fond\u00e9e.
Le 2 juillet 2018, la Direction g\u00e9n\u00e9rale des finances publiques a adress\u00e9 \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9 KERRY une mise en demeure de payer le montant de 1\u00a0189\u00a0K\u20ac. Les sommes r\u00e9clam\u00e9es ont pour origine les m\u00eames titres de perception que celles r\u00e9clam\u00e9es dans la saisie \u00e0 tiers d\u00e9tenteur du 6 janvier 2016 (montant actualis\u00e9 et tenant compte des r\u00e8glements intervenus). Une proc\u00e9dure de contestation de cette mise en demeure a \u00e9t\u00e9 initi\u00e9e au motif qu\u2019elle \u00e9tait entach\u00e9e d\u2019insuffisance de motivation. La requ\u00eate de la soci\u00e9t\u00e9 KERRY a \u00e9t\u00e9 rejet\u00e9e par un jugement du TA en date du 21\u00a0juin 2022. La soci\u00e9t\u00e9 a, depuis, fait appel de ce jugement. L\u2019administration a produit ses observations en date du 22\u00a0juillet 2022.. Apr\u00e8s une audience devant la Cour Administrative d\u2019Appel le 13\u00a0f\u00e9vrier, la requ\u00eate de la soci\u00e9t\u00e9 KERRY a de nouveau \u00e9t\u00e9 rejet\u00e9e.
Enfin, le 18 mai 2022, la Direction g\u00e9n\u00e9rale des finances publiques a adress\u00e9 \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9 KERRY une nouvelle mise en demeure pour un montant de 1\u00a0188 K\u20ac portant sur les m\u00eames titres de perceptions que pr\u00e9c\u00e9demment. La soci\u00e9t\u00e9 a fait une nouvelle opposition. Une d\u00e9cision rejetant la requ\u00eate de la soci\u00e9t\u00e9 KERRY a \u00e9t\u00e9 rendue par le Tribunal Administratif de Paris le 20 f\u00e9vrier 2025. La soci\u00e9t\u00e9 a d\u00e9cid\u00e9 d\u2019interjeter appel.
9.2.2.2.\u00c9tat de la proc\u00e9dure concernant l\u2019immeuble sis 3-5 rue Godefroy Cavaignac - Paris
D\u00e9but ao\u00fbt 2019, la soci\u00e9t\u00e9 COFINFO est parvenue \u00e0 trouver un accord satisfaisant avec la soci\u00e9t\u00e9 ELOGIE SIEMP et par arr\u00eat du 12\u00a0d\u00e9cembre 2019, la cour d\u2019appel a pris acte du d\u00e9sistement d'action et d'instance r\u00e9ciproque de COFINFO et de la SIEMP.\u00a0
La soci\u00e9t\u00e9 COFINFO a re\u00e7u le 17 janvier 2024 une mise en demeure de payer r\u00e9clamant le paiement de 220 K\u20ac au titre de travaux effectu\u00e9s d\u2019office par l\u2019Etat en 2003/2004 dans l\u2019immeuble de la rue Godefroy Cavaignac, alors qu\u2019il faisait l\u2019objet d\u2019un squat. Ces titres de perception avaient \u00e9t\u00e9 contest\u00e9s \u00e0 l\u2019\u00e9poque et il n\u2019y a eu aucune nouvelle poursuite depuis de nombreuses ann\u00e9es. La soci\u00e9t\u00e9 a form\u00e9 une opposition pr\u00e9alable \u00e0 cette nouvelle mise en demeure.
L'administration n'ayant pas r\u00e9pondu au recours administratif pr\u00e9alable, la Soci\u00e9t\u00e9 a saisi le Tribunal administratif de Paris en d\u00e9posant une requ\u00eate introductive d\u2019instance le 12 juin 2024. L\u2019administration n\u2019a, \u00e0 ce jour, pas encore produit d\u2019\u00e9criture en d\u00e9fense et le Tribunal administratif de Paris n\u2019a pas encore fix\u00e9 de date de cl\u00f4ture d\u2019instruction.
9.2.2.3.\u00c9tat de la proc\u00e9dure concernant l\u2019ancien locataire, l\u2019h\u00f4tel NRF \u00ab\u00a0Nouvelles R\u00e9sidences de France\u00a0\u00bb
La soci\u00e9t\u00e9 NRF a fait l\u2019objet d\u2019une proc\u00e9dure en redressement judiciaire par jugement du 11\u00a0juin 2014 et a \u00e9t\u00e9 mise en liquidation judiciaire le 2\u00a0d\u00e9cembre 2015.
La soci\u00e9t\u00e9 BASSANO DEVELOPPEMENT a donc attrait le liquidateur judiciaire dans chacune des proc\u00e9dures actuellement pendantes et a d\u00e9clar\u00e9 ses cr\u00e9ances au passif de la soci\u00e9t\u00e9 NRF (3\u00a0298\u00a0K\u20ac pour les loyers et charges plus 4\u00a0500\u00a0K\u20ac pour les travaux). Ces cr\u00e9ances ont \u00e9t\u00e9 contest\u00e9es par le mandataire judiciaire. Un arr\u00eat du 27 mai 2016 a fix\u00e9 le montant provisoire de la cr\u00e9ance de la soci\u00e9t\u00e9 BASSANO DEVELOPPEMENT \u00e0 la date du jugement d\u2019ouverture du redressement judiciaire de la soci\u00e9t\u00e9 NRF \u00e0 la somme de 2.329 K\u20ac.
Par deux ordonnances du 15 novembre 2016, le juge commissaire a constat\u00e9 qu\u2019une instance \u00e9tait en cours et qu\u2019il n\u2019y avait pas lieu de surseoir \u00e0 statuer. La soci\u00e9t\u00e9 BASSANO DEVELOPPEMENT a interjet\u00e9 appel. Seule la proc\u00e9dure d\u2019appel en contestation de la cr\u00e9ance de loyers et charges a \u00e9t\u00e9 maintenue.
Par arr\u00eat du 4\u00a0avril 2018, la cour d'appel a fait droit \u00e0 nos demandes au titre du sursis \u00e0 statuer.
La cour d'appel a infirm\u00e9 l'ordonnance du juge commissaire et sursoit \u00e0 statuer sur la cr\u00e9ance de loyers et de charges de BASSANO DEVELOPPEMENT dans l'attente des d\u00e9cisions d\u00e9finitives \u00e0 intervenir concernant la proc\u00e9dure relative \u00e0 la TVA (aujourd\u2019hui termin\u00e9e) et celle relative \u00e0 la fixation du loyer.
Apr\u00e8s le rejet, en date du 17 mai 2018 par la Cour de cassation de notre pourvoi (concernant la proc\u00e9dure en fixation de loyer) puis l'arr\u00eat de la Cour d'appel du 1er f\u00e9vrier 2023 n'ayant pas fait l'objet d'un pourvoi (concernant la proc\u00e9dure de TVA), la cr\u00e9ance de loyer inscrite au passif de la soci\u00e9t\u00e9 NRF de 2\u00a0329\u00a0K\u20ac est devenue d\u00e9finitive.
9.2.2.4.\u00c9tat de la proc\u00e9dure avec le locataire l\u2019h\u00f4tel Faubourg Champs \u00c9lys\u00e9es \u2013 HFCE
Projetant de faire r\u00e9aliser d\u2019importants travaux de r\u00e9novation et de mise aux normes des locaux qui lui sont donn\u00e9s \u00e0 bail et exploit\u00e9s en h\u00f4tel, la soci\u00e9t\u00e9 HOTEL FAUBOURG CHAMPS ELYSEES\u00a0\u2013 ci-apr\u00e8s \u00ab\u00a0HFCE\u00a0\u00bb- avait sollicit\u00e9 l\u2019accord de ses bailleurs, d\u2019une part, Madame Sixtine de BARBUAT de MAISONROUGE et d\u2019autre part, la soci\u00e9t\u00e9 BASSANO DEVELOPPEMENT. Impactant les parties communes, une autorisation du Syndicat des copropri\u00e9taires de l\u2019immeuble sis 218-220 rue du Faubourg Saint Honor\u00e9 \u00e0 PARIS 8\u00e8me, \u00e9tait \u00e9galement requise.
Une premi\u00e8re assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale extraordinaire s\u2019est tenue le 6\u00a0septembre 2018 aux termes de laquelle la soci\u00e9t\u00e9 BASSANO DEVELOPPEMENT votait favorablement toutes les r\u00e9solutions relatives aux travaux \u00e0 l\u2019exception d\u2019une r\u00e9solution relative aux travaux de s\u00e9curit\u00e9 du b\u00e2timent B, n\u2019ayant pas d\u2019\u00e9l\u00e9ments permettant de confirmer une exploitation ind\u00e9pendante du spa et des salons Saint Honor\u00e9, exclus de l\u2019assiette du bail de HFCE.
Une autre assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale extraordinaire s\u2019est tenue le 13 d\u00e9cembre 2018, \u00e0 la demande de l\u2019autre copropri\u00e9taire, Madame Sixtine de BARBUAT de MAISONROUGE. Faute par HFCE d\u2019avoir d\u00e9montr\u00e9 la possibilit\u00e9 d\u2019une exploitation en toute ind\u00e9pendance des salons Saint Honor\u00e9 et du spa sans contraintes techniques et juridiques, la soci\u00e9t\u00e9 BASSANO DEVELOPPEMENT a maintenu son refus de sorte que la r\u00e9solution qui avait \u00e9t\u00e9 rejet\u00e9e lors de la pr\u00e9c\u00e9dente assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale du 6 septembre 2018 n\u2019a pu \u00eatre vot\u00e9e, faute de quorum.
Par actes extrajudiciaires des 28 et 31\u00a0d\u00e9cembre 2018, la soci\u00e9t\u00e9 BASSANO DEVELOPPEMENT a assign\u00e9 en r\u00e9f\u00e9r\u00e9 HFCE et le Syndicat des copropri\u00e9taires de l\u2019immeuble sis 218-220 rue du Faubourg Saint Honor\u00e9 \u00e0 PARIS 8\u00e8me devant le Tribunal de grande instance de Paris aux fins de d\u00e9signation d\u2019un expert judiciaire. Par ordonnance de r\u00e9f\u00e9r\u00e9 en date du 6 f\u00e9vrier 2019, Monsieur Vincent ISNARD a \u00e9t\u00e9 d\u00e9sign\u00e9 en qualit\u00e9 d\u2019expert judiciaire et a pu d\u00e9poser son rapport le 18\u00a0juillet 2019.
Ant\u00e9rieurement au d\u00e9p\u00f4t du rapportd\u2019expertise, par acte extrajudiciaire en date du 5\u00a0avril 2019, Madame Sixtine de BARBUAT de MAISONROUGE a assign\u00e9 le Syndicat des copropri\u00e9taires de l\u2019immeuble sis 218-220 rue du Faubourg Saint Honor\u00e9 \u00e0 PARIS 8\u00e8me et la soci\u00e9t\u00e9 BASSANO DEVELOPPEMENT, sollicitant l\u2019autorisation judiciaire pour le compte de HFCE de faire r\u00e9aliser les travaux projet\u00e9s par celle-ci.
Le syndicat des copropri\u00e9taires \u00e9tant d\u00e9pourvu de syndic depuis le 1er\u00a0juillet 2019, la soci\u00e9t\u00e9 BASSANO DEVELOPPEMENT a convoqu\u00e9 une assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale des copropri\u00e9taires aux fins de d\u00e9signation d\u2019un syndic. Lors d\u2019une assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale du 6\u00a0juillet 2020, la soci\u00e9t\u00e9 FONCIA PARIS RIVE GAUCHE a \u00e9t\u00e9 d\u00e9sign\u00e9e en qualit\u00e9 de syndic \u00e0 compter du 6 juillet 2020 jusqu\u2019au 30\u00a0septembre 2021. Le syndicat des copropri\u00e9taires a vot\u00e9 favorablement \u00e0 la demande d\u2019autorisation de travaux de HFCE lors d\u2019une assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale du 12\u00a0novembre 2020.
Malgr\u00e9 cette autorisation donn\u00e9e en assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale du 12\u00a0novembre 2020, Madame de BARBUAT de MAISONROUGE a refus\u00e9 de se d\u00e9sister de son instance et action, nous amenant \u00e0 formuler des demandes reconventionnelles.
La soci\u00e9t\u00e9 BASSANO DEVELOPPEMENT a conclu en r\u00e9ponse le 7\u00a0juin 2021 et Madame Sixtine de BARBUAT de MAISONROUGE a d\u00e9pos\u00e9 un nouveau jeu de conclusions r\u00e9gularis\u00e9es le 17\u00a0mars 2022.
Le\u00a0syndicat des copropri\u00e9taires, r\u00e9guli\u00e8rement assign\u00e9 par Madame de BARBUAT de MAISONROUGE, n\u2019a pas constitu\u00e9 avocat.
Le 12 septembre 2024, par jugement du Tribunal judicaire de Paris, la soci\u00e9t\u00e9 BASSANO DEVELOPPEMENT a \u00e9t\u00e9 d\u00e9bout\u00e9e de l\u2019ensemble de ses demandes et condamn\u00e9e \u00e0 verser \u00e0 Madame de BARBUAT de MAISONROUGE la somme de 3 K\u20ac au titre de l\u2019article 700 du code de proc\u00e9dure civile. L\u2019affaire est d\u00e9sormais close, aucune des parties n\u2019ayant fait appel.
Par acte du 31 octobre 2018, la soci\u00e9t\u00e9 HFCE a assign\u00e9 la soci\u00e9t\u00e9 BASSANO DEVELOPPEMENT pour entrave \u00e0 l\u2019exploitation normale de l\u2019h\u00f4tel du fait des proc\u00e9dures que diligent\u00e9es depuis leur entr\u00e9e dans les lieux et des refus qu\u2019ils pr\u00e9tendent injustifi\u00e9s faits \u00e0 leurs demandes d\u2019autorisation de travaux. HFCE \u00e9value son pr\u00e9judice \u00e0 un montant de 9\u00a0113\u00a0K\u20ac.
Par jugement du 13 janvier 2022, toutes les demandes de la soci\u00e9t\u00e9 HFCE ont \u00e9t\u00e9 rejet\u00e9es. En particulier, la d\u00e9cision rendue valide l\u2019absence de manquement du bailleur \u00e0 son obligation de d\u00e9livrance, sa bonne foi dans l\u2019instruction des demandes de travaux de son preneur. L\u2019absence d\u2019abus de droit dans les proc\u00e9dures engag\u00e9es par le bailleur est reconnue tout comme est battue en br\u00e8che les arguments du preneur qui n\u2019a pas ex\u00e9cut\u00e9 les travaux qu\u2019il s\u2019\u00e9tait engag\u00e9 \u00e0 entreprendre alors qu\u2019ils \u00e9taient autoris\u00e9s d\u00e8s le 27 mars 2020.
La soci\u00e9t\u00e9 HFCE a interjet\u00e9 appel de ce jugement. L\u2019affaire a \u00e9t\u00e9 plaid\u00e9e le 5\u00a0d\u00e9cembre 2023. L\u2019arr\u00eat a \u00e9t\u00e9 rendu le 1er\u00a0f\u00e9vrier 2024\u00a0: le jugement de premi\u00e8re instance a \u00e9t\u00e9 confirm\u00e9 en toutes ses dispositions. La d\u00e9cision a \u00e9t\u00e9 signifi\u00e9e \u00e0 partie le 21\u00a0f\u00e9vrier 2024.
Par d\u00e9claration d\u00e9pos\u00e9e le 19 avril 2024, la soci\u00e9t\u00e9 HFCE a form\u00e9 un pourvoi en cassation et produit en ao\u00fbt un m\u00e9moire ampliatif.
La conseill\u00e8re d\u00e9sign\u00e9e en qualit\u00e9 de rapporteur a achev\u00e9 son rapport au d\u00e9but du mois de mars 2025.
Le rapport propose \u00e0 la Cour de cassation de rejeter le pourvoi de fa\u00e7on non sp\u00e9cialement motiv\u00e9e, en application de l'article 1014 du code de proc\u00e9dure civile.
L\u2019affaire sera examin\u00e9e par la Cour de cassation le 20 mai 2025. L\u2019arr\u00eat devrait \u00eatre rendu dans les six semaines qui suivront.
La soci\u00e9t\u00e9 HFCE conteste judiciairement les commandements de payer les loyers et charges au visa de la clause r\u00e9solutoire que Bassano lui a d\u00e9livr\u00e9 depuis le mois de mai 2020. Elle demande la restitution des loyers d\u00e9j\u00e0 pay\u00e9s durant la fermeture deuxi\u00e8me quinzaine de mars 2020 (42\u00a0k\u20ac).
Diverses conclusions ont \u00e9t\u00e9 \u00e9chang\u00e9es entre les parties, et en dernier lieu, la soci\u00e9t\u00e9 BASSANO DEVELOPPEMENT a sollicit\u00e9 la jonction avec la proc\u00e9dure de cette instance avec celle en fixation de l\u2019indemnit\u00e9 d\u2019\u00e9viction et de l\u2019indemnit\u00e9 d\u2019occupation (voir proc\u00e9dure suivante).
La soci\u00e9t\u00e9 HFCE s\u2019est oppos\u00e9e \u00e0 cette jonction.
Par une ordonnance rendue le 5 juillet 2022, le juge de la mise en \u00e9tat a consid\u00e9r\u00e9 que l'issue de la proc\u00e9dure en opposition des commandements de payer \u00e9tait susceptible d'avoir une incidence sur la proc\u00e9dure en contestation du cong\u00e9 (point ci-dessous) dans la mesure o\u00f9 la r\u00e9siliation de plein droit du bail liant les parties rendrait sans objet la demande de validation du cong\u00e9.
Il a donc ordonn\u00e9 la jonction de ces proc\u00e9dures dans l\u2019int\u00e9r\u00eat d\u2019une bonne administration de la justice.
Le 19 ao\u00fbt 2020, la soci\u00e9t\u00e9 BASSANO DEVELOPPEMENT a \u00e9t\u00e9 contrainte de d\u00e9livrer un refus de nouvellement sans offre d\u2019indemnit\u00e9 d\u2019\u00e9viction \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9 HFCE au motif que d\u2019une part, cette derni\u00e8re a ferm\u00e9 son \u00e9tablissement \u00e0 compter du 15 mars 2020 alors m\u00eame que le bail lui interdisait (aucun arr\u00eat\u00e9 administratif n\u2019imposait cette fermeture et HFCE n\u2019a pas rouvert avant d\u00e9but juin 2020) et que d\u2019autre part, HFCE ne r\u00e8gle que de mani\u00e8re sporadique ses loyers et charges depuis avril 2020.
A la suite du refus de renouvellement du bail d\u00e9livr\u00e9 \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9 HFCE, cette derni\u00e8re a d\u00e9livr\u00e9 une assignation devant le tribunal judiciaire de Paris, le 26\u00a0janvier 2021, tendant \u00e0 voir fixer le montant de l\u2019indemnit\u00e9 d\u2019\u00e9viction \u00e0 la somme de 30\u00a0000\u00a0000\u00a0d\u2019euros, ainsi que le montant de l\u2019indemnit\u00e9 d\u2019occupation (demande non chiffr\u00e9e en l\u2019\u00e9tat) \u00e0 compter du 1er\u00a0mars 2020 (date d\u2019effet du refus du renouvellement).
La soci\u00e9t\u00e9 BASSANO DEVELOPPEMENT a soutenu \u00e0 titre principal que le preneur ne peut b\u00e9n\u00e9ficier d\u2019une indemnit\u00e9 d\u2019\u00e9viction, et \u00e0 titre subsidiaire, qu\u2019elle doit \u00eatre largement minor\u00e9e par rapport \u00e0 la demande.
Le preneur a derni\u00e8rement signifi\u00e9 des conclusions d\u2019incident tendant \u00e0 la fixation d\u2019une indemnit\u00e9 d\u2019occupation provisionnelle \u00e0 hauteur de 310\u00a0000\u00a0euros en principal dans l\u2019attente de la d\u00e9cision \u00e0 intervenir.
La soci\u00e9t\u00e9 BASSANO DEVELOPPEMENT a r\u00e9pondu en soutenant que le juge de la mise en \u00e9tat est incomp\u00e9tent pour fixer une telle indemnit\u00e9 puisqu\u2019il doit au pr\u00e9alable, \u00eatre statu\u00e9 sur la question de la validit\u00e9 du refus de renouvellement.
L\u2019audience de plaidoirie sur incident \u00e9tait fix\u00e9e au 18\u00a0octobre 2021 et par ordonnance du 22\u00a0novembre 2021, la demande du preneur a \u00e9t\u00e9 rejet\u00e9e.
Compte tenu de la demande de jonction faite \u00e9galement dans cette proc\u00e9dure, cette affaire a \u00e9t\u00e9 jointe \u00e0 celle susvis\u00e9e par ordonnance du 5\u00a0juillet 2022.
L\u2019affaire unique a \u00e9t\u00e9 renvoy\u00e9e au 27\u00a0septembre 2022, regroupant les questions de la constatation de l\u2019acquisition de la clause r\u00e9solutoire, de la r\u00e9siliation du bail, et du droit au paiement de l\u2019indemnit\u00e9 d\u2019\u00e9viction.
La soci\u00e9t\u00e9 BASSANO DEVELOPPEMENT a r\u00e9gularis\u00e9 ses derni\u00e8res conclusions pour l\u2019audience du 16\u00a0mai 2023 et a soci\u00e9t\u00e9 HFCE a r\u00e9gularis\u00e9 ses derni\u00e8res \u00e9critures pour l\u2019audience du 12 septembre 2023.
Depuis lors, cette affaire a \u00e9t\u00e9 cl\u00f4tur\u00e9e le 21\u00a0novembre 2023 et plaid\u00e9e \u00e0 l\u2019audience du 8\u00a0avril 2025. Le d\u00e9lib\u00e9r\u00e9 est annonc\u00e9 pour le 10 juillet 2025
9.2.2.5.Etat de la proc\u00e9dure avec un ancien locataire \u00ab\u00a0Les Salons St Honor\u00e9\u00a0\u00bb (devenu R\u00e9f\u00e9rences)
La Soci\u00e9t\u00e9 ADC SIIC a d\u00e9livr\u00e9 un cong\u00e9 avec refus de renouvellement et sans offre d'indemnit\u00e9 d'\u00e9viction le 21\u00a0d\u00e9cembre 2004 aux SALONS ST HONORE. Par arr\u00eat du 9\u00a0avril 2014, la cour d\u2019appel avait fix\u00e9 l\u2019indemnit\u00e9 d\u2019\u00e9viction \u00e0 120\u00a0K\u20ac et l\u2019indemnit\u00e9 d\u2019occupation \u00e0 compter du 1er\u00a0juillet 2005 \u00e0 57,6\u00a0K\u20ac. Depuis le d\u00e9part du locataire, un diff\u00e9rend subsiste concernant les d\u00e9comptes \u00e9tablis entre le locataire et le bailleur. Par assignation du 28\u00a0juillet 2016, la soci\u00e9t\u00e9 REFERENCES (ex SALONS ST HONORE) a assign\u00e9 la soci\u00e9t\u00e9 Bassano D\u00e9veloppement en restitution d\u2019une partie de trop per\u00e7u de loyer et du d\u00e9p\u00f4t de garantie pour un montant total de 54\u00a0K\u20ac.
Par jugement du 16 juillet 2019 signifi\u00e9 le 5\u00a0ao\u00fbt 2020, BASSANO DEVELOPPEMENT est mise hors de cause pour ce qui concerne le paiement du solde de l'indemnit\u00e9 d\u2019\u00e9viction, dont la charge est imput\u00e9e \u00e0 ADC\u00a0SIIC, \u00e0 concurrence de 40\u00a0873\u00a0\u20ac (soit une r\u00e9duction de 13\u00a0000\u00a0\u20ac par rapport \u00e0 la demande initiale). BASSANO DEVELOPPEMENT est condamn\u00e9e \u00e0 restituer le d\u00e9p\u00f4t de garantie, diminu\u00e9 d'une somme forfaitaire de 2\u00a0000\u00a0\u20ac au titre des r\u00e9parations locatives (soit 17\u00a0K\u20ac) Elle est \u00e9galement d\u00e9bout\u00e9e de sa demande en paiement de charges locatives. Enfin, ADC SIIC et BASSANO DEVELOPPEMENT sont chacune condamn\u00e9es \u00e0 payer 4\u00a0000\u00a0\u20ac \u00e0 REFERENCES au titre de l'article 700\u00a0CPC.
BASSANO DEVELOPPEMENT et ADC SIIC ont interjet\u00e9 appel et ont d\u00e9pos\u00e9 leurs conclusions le 24 novembre 2020. La proc\u00e9dure est en cours mais aucun calendrier de proc\u00e9dure n\u2019a \u00e9t\u00e9 communiqu\u00e9.
La soci\u00e9t\u00e9 ADC SIIC a vers\u00e9 54\u00a0K\u20ac (41\u00a0K\u20ac + article\u00a0700 + frais) en septembre 2021 pour \u00e9viter toute inscription hypoth\u00e9caire.
9.3.Parties li\u00e9es
Le Groupe ADC SIIC r\u00e9alise des op\u00e9rations avec la soci\u00e9t\u00e9 ARDOR CAPITAL et avec le groupe ACANTHE D\u00c9VELOPPEMENT dont l\u2019un des actionnaires de r\u00e9f\u00e9rence est Monsieur Alain DUMENIL et qui ont des dirigeants et/ou des Administrateurs communs. Au titre des l\u2019exercices 2024 et 2023 les op\u00e9rations suivantes sont intervenues\u00a0:
9.3.1.La soci\u00e9t\u00e9 m\u00e8re
| \n (En milliers d\u2019euros) | \n\n 31/12/2024 | \n\n 31/12/2023 | \n||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| \n Nature de la prestation | \n\n Contre partie li\u00e9e Nom | \n\n Contre partie li\u00e9e Liens | \n\n Solde au bilan (1) | \n\n Impact r\u00e9sultat (2) | \n\n Solde au bilan (1) | \n\n Impact r\u00e9sultat (2) | \n
| \n Honoraires de management vers\u00e9 \u00e0\u00a0: | \n\n ARDOR CAPITAL | \n\n Actionnaire d'ADC SIIC | \n\n - | \n\n (50) | \n\n (25) | \n\n (50) | \n
| \n\n | \n
Les op\u00e9rations ci-dessus n\u2019ont pas entra\u00een\u00e9 la comptabilisation de d\u00e9pr\u00e9ciations des cr\u00e9ances, ni de charges \u00e0 ce titre sur la p\u00e9riode autres que celles mentionn\u00e9es. Elles ne sont assorties d\u2019aucune garantie particuli\u00e8re.
9.3.2.Les entit\u00e9s qui exercent un contr\u00f4le conjoint ou une influence notable sur l\u2019entit\u00e9
N\u00e9ant.
9.3.3.Les filiales
L\u2019int\u00e9gralit\u00e9 des op\u00e9rations qui se sont d\u00e9roul\u00e9es entre les soci\u00e9t\u00e9s int\u00e9gr\u00e9es globalement dans le Groupe (dont 600 K\u20ac d\u2019int\u00e9r\u00eats de comptes courants et autres charges 132 K\u20ac) est neutralis\u00e9e dans le cadre des retraitements de consolidation.
9.3.4.Les entreprises associ\u00e9es
| \n (En milliers d\u2019euros) | \n\n 31/12/2024 | \n\n 31/12/2023 | \n||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| \n Nature de la prestation | \n\n Contre partie li\u00e9e Nom | \n\n Contre partie li\u00e9e Liens | \n\n Solde au bilan (1) | \n\n Impact r\u00e9sultat (2) | \n\n Solde au bilan (1) | \n\n Impact r\u00e9sultat (2) | \n
| \n Compte Courant | \n\n DUAL HOLDING | \n\n Actionnaire d'ADC SIIC | \n\n (12\u202f850) | \n\n (326) | \n\n (13\u202f448) | \n\n (405) | \n
| \n Compte Courant | \n\n HILLGROVE INVESTMENTS GROUP | \n\n Actionnaire d'ADC SIIC | \n\n 859 | \n\n 21 | \n\n 834 | \n\n 24 | \n
| \n\n | \n
9.3.5.Les coentreprises dans lesquelles l\u2019entit\u00e9 est un co-entrepreneur
N\u00e9ant.
9.3.6.Les principaux dirigeants de l\u2019entit\u00e9 ou de sa soci\u00e9t\u00e9 m\u00e8re
| \n (En milliers d\u2019euros) | \n\n 31/12/2024 | \n\n 31/12/2023 | \n||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| \n Nature de la prestation | \n\n Contre partie li\u00e9e Nom | \n\n Contre partie li\u00e9e Liens | \n\n Solde au bilan (1) | \n\n Impact r\u00e9sultat (2) | \n\n Solde au bilan (1) | \n\n Impact r\u00e9sultat (2) | \n
| \n Mise \u00e0 disposition de personnel | \n\n ACANTHE DEVELOPPEMENT et ses filiales | \n\n Dirigeants / Administrateurs communs | \n\n (158) | \n\n (145) | \n\n (157) | \n\n (143) | \n
| \n Loyers et charges locatives | \n\n ACANTHE DEVELOPPEMENT et ses filiales | \n\n Dirigeants / Administrateurs communs | \n\n (9) | \n\n (197) | \n\n (3) | \n\n (181) | \n
| \n Int\u00e9r\u00eats minoritaires (3) | \n\n ACANTHE DEVELOPPEMENT | \n\n Dirigeants / Administrateurs communs | \n\n 5\u202f463 | \n\n 93 | \n\n 5\u202f371 | \n\n (10) | \n
| \n Actifs financiers courants (Actions) / Produits financiers | \n\n ACANTHE DEVELOPPEMENT | \n\n Dirigeants / Administrateurs communs | \n\n 721 | \n\n (167) | \n\n 768 | \n\n 74 | \n
| \n D\u00e9p\u00f4t de garantie | \n\n ACANTHE DEVELOPPEMENT et ses filiales | \n\n Dirigeants / Administrateurs communs | \n\n 38 | \n\n \n | \n\n 36 | \n\n \n | \n
| \n Distribution de dividendes | \n\n ACANTHE DEVELOPPEMENT et ses filiales | \n\n Dirigeants / Administrateurs communs | \n\n \n | \n\n 120 | \n\n \n | \n\n 300 | \n
| \n Actifs financiers courants (Actions) / Produits financiers | \n\n FIPP | \n\n Dirigeants / Administrateurs communs | \n\n 846 | \n\n 150 | \n\n 696 | \n\n (144) | \n
| \n Mise \u00e0 disposition de personnel / Co\u00fbt structure | \n\n DUAL | \n\n Dirigeants / Administrateurs communs | \n\n 11 | \n\n 11 | \n\n 10 | \n\n 10 | \n
| \n\n | \n||||||
| \n\n | \n||||||
| \n\n | \n
Les op\u00e9rations ci-dessus n\u2019ont entra\u00een\u00e9 la comptabilisation ni de d\u00e9pr\u00e9ciations des cr\u00e9ances, ni de charges \u00e0 ce titre sur la p\u00e9riode. Elles ne sont assorties d\u2019aucune garantie particuli\u00e8re.
9.3.7.Les autres parties li\u00e9es
N\u00e9ant.
9.4.Effectifs
Au 31\u00a0d\u00e9cembre 2024, le groupe compte deux salari\u00e9s, dont un ayant le statut de cadre-dirigeant.
Hormis les jetons de pr\u00e9sence de l\u2019exercice (12,5\u00a0K\u20ac), vot\u00e9s par l\u2019Assembl\u00e9e G\u00e9n\u00e9rale, r\u00e9partis entre les Administrateurs, une r\u00e9mun\u00e9ration nette de 18\u00a0K\u20ac a \u00e9t\u00e9 per\u00e7ue par un dirigeant.
Aucune autre r\u00e9mun\u00e9ration n\u2019a \u00e9t\u00e9 servie aux dirigeants du Groupe ADC\u00a0SIIC. De m\u00eame, aucune avance, ni cr\u00e9dit n\u2019ont \u00e9t\u00e9 consentis aux dirigeants individuels sur la p\u00e9riode.
9.6.Informations relatives aux honoraires des Commissaires aux Comptes au\u00a031\u00a0d\u00e9cembre 2024
Les honoraires vers\u00e9s aux Commissaires aux Comptes des soci\u00e9t\u00e9s du groupe ADC\u00a0SIIC concernent uniquement la mission de r\u00e9vision l\u00e9gale des comptes. Ils sont pr\u00e9sent\u00e9s ci-dessous\u00a0:
| \n (En milliers d'euros) | \n\n Deloitte | \n\n Kauffmann & Associ\u00e9s | \n\n Total | \n
|---|---|---|---|
| \n ADC SIIC | \n\n 75 | \n\n - | \n\n 75 | \n
| \n Autres soci\u00e9t\u00e9s | \n\n - | \n\n 9 | \n\n 9 | \n
| \n Total | \n\n 75 | \n\n 9 | \n\n 84 | \n
9.7.\u00c9v\u00e9nements post\u00e9rieurs au 31\u00a0d\u00e9cembre 2024
N\u00e9ant.
Glossaire
Actif net r\u00e9\u00e9valu\u00e9 (ANR) par action
Fonds propres attribuables aux d\u00e9tenteurs de la maison m\u00e8re divis\u00e9s par le nombre d\u2019actions dilu\u00e9 hors autocontr\u00f4le.
Droits
Les droits correspondent aux droits de mutation (frais de notaire, droits d\u2019enregistrement\u2026) relatifs \u00e0 la cession de l\u2019actif ou de la soci\u00e9t\u00e9 d\u00e9tenant cet actif.
Endettement net
lorsque l'encours fin de p\u00e9riode des emprunts contract\u00e9s aupr\u00e8s des \u00e9tablissements de cr\u00e9dit et d\u2019institutionnels et retraitement IFRS 16 des loyers (y compris int\u00e9r\u00eats courus non \u00e9chus), diminu\u00e9 de la tr\u00e9sorerie constitue un passif.
Exc\u00e9dent net de tr\u00e9sorerie
Lorsque l'encours fin de p\u00e9riode des emprunts contract\u00e9s aupr\u00e8s des \u00e9tablissements de cr\u00e9dit et d\u2019institutionnels et retraitement IFRS 16 des loyers (y compris int\u00e9r\u00eats courus non \u00e9chus), diminu\u00e9 de la tr\u00e9sorerie constitue un actif.
Fonci\u00e8re
Le coeur de m\u00e9tier de ces soci\u00e9t\u00e9s est de g\u00e9n\u00e9rer des revenus locatifs et des plus-values de cession sur les immeubles de placement d\u00e9tenus \u00e0 long terme (bureaux, appartements, commerces, murs d'Hotels, entrep\u00f4ts).
Immeuble de placement
Immeuble lou\u00e9 ou disponible \u00e0 la location.
Juste valeur
La juste valeur repr\u00e9sente le prix qui serait re\u00e7u lors de la vente d'un actif ou pay\u00e9 pour le transfert d'un passif dans des conditions normales de march\u00e9.
La norme IFRS 13 d\u00e9finit trois niveaux de juste valeur\u00a0:
-le niveau 1 qui est une juste valeur issue d\u2019un march\u00e9 actif pour des actifs ou des passifs identiques,
-le niveau 2 qui est une \u00e9valuation bas\u00e9e sur des param\u00e8tres observables, directement ou indirectement,
-le niveau 3 qui est une \u00e9valuation d\u00e9termin\u00e9e int\u00e9gralement ou en partie sur des estimations non fond\u00e9es sur des param\u00e8tres observables directement ou indirectement.
Loyers ou revenus locatifs
Revenu locatif des immeubles de placement prenant en compte l\u2019\u00e9talement des \u00e9ventuelles franchises accord\u00e9es aux locataires.
Loyers faciaux
Les loyers faciaux correspondent aux loyers contractuels du bail, auxquels sont appliqu\u00e9es les indexations successives contractuellement pr\u00e9vues dans le bail hors avantages octroy\u00e9s par le bailleur au b\u00e9n\u00e9fice du locataire (franchises, charges non refactur\u00e9es contractuellement consid\u00e9r\u00e9es comme telles, am\u00e9nagements de loyers par paliers\u2026).
Loyers potentiels
Les loyers potentiels correspondent \u00e0 la somme des loyers faciaux des locaux occup\u00e9s et des valeurs locatives de march\u00e9 des locaux vacants. Cet indicateur permet d'avoir une approche du montant des loyers qui auraient potentiellement p\u00fb \u00eatre per\u00e7us si l'int\u00e9gralit\u00e9 des biens avaient \u00e9t\u00e9 lou\u00e9s.
Nombre d'actions dilu\u00e9
Le nombre d'actions dilu\u00e9 fin de p\u00e9riode pris en compte dans le calcul de l'Actif Net R\u00e9\u00e9valu\u00e9 EPRA est calcul\u00e9 en augmentant le nombre d'actions en circulation en fin de p\u00e9riode du nombre d'actions qui r\u00e9sulterait de la conversion des titres donnant acc\u00e8s au capital, ayant un effet potentiellement dilutif.
Pour passer au nombre d\u2019actions dilu\u00e9, le nombre d\u2019actions en circulation est donc :
-diminu\u00e9 du nombre d\u2019actions auto-d\u00e9tenues ;
-augment\u00e9 du nombre d\u2019actions gratuites attribu\u00e9es non livr\u00e9es ;
-augment\u00e9 du nombre d\u2019actions qui seraient cr\u00e9\u00e9es \u00e0 valeur nulle.
lors de l\u2019exercice des stock-options attribu\u00e9s, en fonction du cours de l\u2019action en date d\u2019arr\u00eat\u00e9.
Occupation
Un local est dit occup\u00e9 \u00e0 la date de cl\u00f4ture, si un locataire b\u00e9n\u00e9ficie d\u2019un droit sur le local, rendant impossible la prise d\u2019effet d\u2019un bail sur le m\u00eame local par un tiers \u00e0 la date de cl\u00f4ture ; ce droit existe au titre d\u2019un bail, que celui-ci ait ou non pris effet \u00e0 la date de cl\u00f4ture, ou que le locataire ait, ou non, d\u00e9livr\u00e9 un cong\u00e9 au bailleur, ou que le bailleur ait, ou non, d\u00e9livr\u00e9 un cong\u00e9 au locataire. Un local est vacant s\u2019il n\u2019est pas occup\u00e9.
P\u00e9rim\u00e8tre constant
Le p\u00e9rim\u00e8tre constant comprend tous les immeubles qui sont pr\u00e9sents dans le portefeuille immobilier depuis le d\u00e9but de la p\u00e9riode, et excluant ceux qui ont \u00e9t\u00e9 acquis, vendus ou font l\u2019objet d\u2019un d\u00e9veloppement pendant cette p\u00e9riode.
Rendements
Les rendements facial, effectif et potentiel correspondent respectivement aux loyers facial, effectif et potentiels divis\u00e9s par la valeur v\u00e9nale droits inclus des immeubles du patrimoine locatif \u00e0 la date de cl\u00f4ture.
Revenus nets des immeubles
Les revenus nets des immeubles correspondent aux revenus locatifs diminu\u00e9s des charges locatives nettes.
Taux de capitalisation
Le taux de capitalisation est \u00e9gal aux loyers faciaux divis\u00e9s par la juste valeur du patrimoine, hors droits.\u00a0
Taux de rendement
Le taux de rendement est \u00e9gal aux loyers faciaux divis\u00e9s par la juste valeur du patrimoine, droits inclus.
Taux d\u2019occupation
Le taux d\u2019occupation est \u00e9gal \u00e0 la proportion des surfaces occup\u00e9es en m\u00b2 compar\u00e9e \u00e0 la surface totale des immeubles.
Taux d\u2019occupation financier
Le taux d\u2019occupation financier est \u00e9gal \u00e0 la proportion des loyers des surfaces occup\u00e9es compar\u00e9 \u00e0 la somme de ces m\u00eames loyers plus les surfaces vacantes aux loyers du march\u00e9
Valeur du patrimoine
La valeur du patrimoine est \u00e9gale \u00e0 la juste valeur des immeubles de placement et des immeubles occup\u00e9s par le Groupe (IAS 16).