SAMHÄLLSBYGGNADSBOLAGET I NORDEN AB (PUBL)

2024

ÅRSREDOVISNING

Innehåll

INTRODUKTION 4

VD har ordet 8

SBB som investering 8

Operationella- och finansiella mål 12

Ekonomi och fastighetmarknad 14

VERKSAMHETEN 17

Fastighetsbestånd 17

Affärsområden 18

Projekt- och fastighetsutveckling 26

Intjäningsförmåga 30

Strategiska innehav 31

HÅLLBARHETSRAPPORT 33

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 61

Fastigheter 65

Finansiering 66

Risk och känslighet 69

Bolagsstyrningsrapport 71

Förslag till vinstdisposition 73

FINANSIELLA RAPPORTER 75

Koncernens finansiella

rapporter och noter

Moderbolagets finansiella

rapporter och noter

120

Årsredovisningens undertecknande 138

Revisionsberättelse 139

ÖVRIGT 144

Definitioner 144

Beräkning av alternativa nyckeltal 146

Investor relations 150

1) Sida 61-138 avser den formella årsredovisningen.

92,8MDKR

Total Fastighetsexponering

31 december 2024

SBB har ett högkvalitativt

fastighetsbestånd med

förmåga att generera ökande

driftöverskott”

”SBB:s intäkter utgörs av

trygga kassaflöden från

fastighetsförvaltning av

social infrastruktur”

SBB ÅRSREDOVISNING 2024

3 708MKR

Hyresintäkter

Jan-dec 2024

546 MKR

Kassaflöde löpande verksamhet,

före förändringar i rörelsekapital

Jan-dec 2024

SBB fortsätter att

leverera enligt strategin

att dela upp bolaget i tre

tydliga affärsområden.

Vision 2030

SBB driver utvecklingen av hållbara livsmiljöer i Norden,

med fokus på social infrastruktur. Genom lokal närvaro

och betydande investeringar bidrar vi aktivt till samhäl-

lets hållbarhet på sociala, miljömässiga och eko-

nomiska plan. Läs mer i vår hållbarhetsrapport.

SBB:s hyresintäkter från

samhällsfastig heter

är kopplade till KPI

och därmed inflations-

skyddade.

s.18

s.34

s.19

SBB ÅRSREDOVISNING 2024

Bostad

SBB äger huvudsakligen genom sitt dotterbolag,

Sveafastigheter, hyresrätter i svenska tillväxt-

områden. Kombinationen av hög efterfrågan

och starka underliggande drivkrafter resulterar

i en låg riskprofil och en förmåga att skapa ett

stadigt växande driftsöverskott över tid.

Samhälle

SBB äger en ledande och skalbar plattform

specialiserad på ägande och förvaltning av fast-

igheter med offentligt finansierad verksamhet,

såsom äldreboenden, offentliga kontor och

kommunhus. Vilka utmärker sig genom växande

efterfrågan, inflationssäkrade kassaflöden och

minimal risk för hyresförluster.

Utbildning

SBB äger femtio procent av Europas största

fastighetsbolag inriktad på social infrastruktur

för den offentliga utbildningssektorn. Långa

indexerade hyresavtal skapar stabil intjäning.

Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB (publ), benämnt ”SBB” alternativt ”koncernen” eller ”bolaget”

i rapporten, grundades 2016 och har en decentraliserad koncernstruktur med tre fokuserade affärs-

områden: Samhälle, Bostad och Utbildning. SBB är verksamt i Sverige, Norge, Finland och Danmark

som är länder med starka kreditbetyg och god befolkningsutveckling. Bolagets fastighetsbestånd

kännetecknas av hög uthyrningsgrad, långa hyreskontrakt och en förmåga att stabilt öka intäkterna.

Detta är Samhällsbyggnadsbolaget

i Norden

Aktiv förvaltning

SBB har en egen lokal förvaltningsorganisation.

Förvaltningen inom SBB arbetar med att utöver

löpande förvaltning även aktivt med värdeska-

pande utveckling i det befintliga beståndet. En

hög överskottsgrad är en av bolagets priorite-

ringar och bolaget styr förvaltningsverksam-

heten med fokus på driftnetto. Det sker bland

annat genom energibesparande investeringar.

Utöver att arbeta med traditionell

fastighetsförvaltning arbetar SBB även med

ytterligare värdeskapande aktiviteter i form av

tre intäktsgenererande strategier:

• Byggrättsutveckling och nyproduktion

• Investeringar i befintligt bestånd

• Värdeskapande transaktioner

Byggrättsutveckling och nyproduktion

SBB arbetar aktivt med projektutveckling av

social infrastruktur och skapar även värde

genom en omfattande byggrättsutveckling.

Tillskapandet av nya byggrätter säkerställer en

långsiktigt, bärkraftig projektportfölj samt ger

bolaget en plattform för organisk tillväxt.

Investeringar i befintligt bestånd

Investeringar i befintligt bestånd innebär

driftnettohöjande investeringar i bolagets

fastighetsbestånd. Det pågår kontinuerliga

uppgraderingar av lokaler och fastigheter i nära

samarbete med våra hyresgäster.

Värdeskapande transaktioner

SBB skapar betydande aktieägarvärde genom

att realisera vinster då färdigutvecklade

fastigheter och/eller icke-kärnfastigheter

avyttras. SBB utvärderar ständigt beståndet för

att identifiera och fokusera resurserna på fast-

igheterna med störst potential. Försäljningen av

fastigheter som bedöms som färdigutvecklade

eller icke-kärnfastigheter frigör resurser för att

möjliggöra ytterligare attraktiva förvärv där

kvaliteten i beståndet succesivt höjs. Givet den

starka lokala närvaron kan SBB vara en effektiv

köpare och säljare av både enstaka fastigheter

och bestånd.

55,7 MDKR

Fastighetsvärde

31 december 2024

92,8 MDKR

Total fastighetsexponering

inkl. andel av ej konsoliderade innehav

31 december 2024

5,5 %

Hyrestillväxt i jämförbart bestånd

januari-december 2024

8,66 KR

Långsiktigt substansvärde per aktie

31 december 2024

7,1 %

Driftnettoökning i jämförbart bestånd

januari-december 2024

2,43 %

Snittränta

31 december 2024

SBB ÅRSREDOVISNING 2024

Året i korthet

525 mkr värderat till balansdagens valutakurs.

• Den 27 mars fattades vid extra bolagsstämma

i SBB beslut, i enlighet med styrelsens förslag,

om en riktad emission av högst 15 000 000

teckningsoptioner, innebärande en ökning av

aktiekapitalet med högst 1 500 000 kronor.

Rätt att teckna teckningsoptionerna ska, med

avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt,

tillkomma bolaget, med rätt och skyldighet att

överlåta teckningsoptionerna till nuvarande

och framtida medarbetare i bolaget eller dess

dotterbolag.

• SBB har under april 2024 deltagit i börsintro-

duktionen av Public Property Invest AS (PPI). I

samband med börsintroduktionen överlät SBB

fastigheter till PPI till ett bokfört värde om 1,7

mdkr, med tillhörande skulder om 0,4 mdkr, i

utbyte mot 31,6 miljoner aktier i PPI. SBB har

därtill tecknat 11,7 miljoner aktier till kursen

14,5 NOK. SBB har under perioden redovisat

nedskrivning av fastigheter om -874 mkr hänför-

ligt till utspädningseffekten och i samband med

fastighetsförsäljningen har tidigare uppskjuten

skatt om 129 mkr lösts upp. Total resultateffekt

uppgår därmed till -745 mkr. Se not 33 för

ytterligare beskrivning av transaktionen.

• SBB publicerade den 30 april sin årsredovisning

för 2023. Där justerades vissa resultat- och

balansposter jämfört med bokslutskom-

munikén som publicerades den 27 februari

2024. SBB har tagit fram ett rättelseblad för

bokslutskommunikén som finns tillgänglig på

SBB:s hemsida.

Kvarvarande verksamhet

• Hyresintäkterna uppgick till 3 708 mkr (4 581).

• Hyresintäkterna ökade med 5,5 procent i

jämförbart bestånd.

• Driftnettot uppgick till 2 572 mkr (3 209).

• Driftnettot ökade med 7,1 procent i jämför-

bart bestånd.

• Förvaltningsresultat exkl. valutakurs-

differenser uppgick till 1 728 mkr (2 304).

• Kassaflöde från den löpande verksamheten

före förändringar av rörelsekapital var 546 mkr

(1 222).

• Resultat före skatt uppgick till -7 174 mkr

(-20 722), varav:

- Resultat före finansiella poster, värdeföränd-

ringar fastigheter och goodwill ingår med

1 627 mkr (2 241) inklusive förvärvs- och

omstruktureringskostnader på -25 mkr (-90).

- Värdeförändringar på fastigheter ingår

med -5 422 mkr (-13 321).

- Upplösning av goodwill avseende

uppskjuten skatt ingår med -351 mkr (-227)

och Nedskrivning goodwill ingår med -1 076

mkr (-).

- Resultat från joint ventures och intresse-

företag ingår med -1 611 mkr (-5 560).

- Finansiella poster ingår med 98 mkr

(-1 258) varav resultat från förtidsinlösen av

lån ingår med 1 138 mkr (36) och valuta-

kursdifferenser med -328 mkr (-144).

- Värdeförändring avseende finansiella

instrument ingår med -193 mkr (-2 580).

• Periodens resultat uppgick till -6 153 mkr

(-21 874) efter uppskjuten skatt om 1 646 mkr

(2 796) och aktuell skatt om -625 mkr (-443),

motsvarande ett resultat per stamaktie A och B

om -4,54 kr (-16,00) före utspädning.

• Fastighetsportföljens värde uppgick till

55 653 mkr (73 205).

• Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV) var 12

598 mkr (18 635), motsvarande 8,66 kr (12,81)

per aktie före utspädning.

• Styrelsen föreslår att ingen utdelning lämnas

avseende aktieslag A, B (-) eller D (-). För mer

information, se vinstdisposition på sida 62.

Viktiga händelser under året

• Den 7 februari presenterades den nya

styrelsen för Sveafastigheter AB, ledd av

styrelseordförande Peter Wågström.

• Den 14 februari föreslogs Lennart Sten till ny

styrelseordförande i SBB av valberedningen.

Lennart Schuss, Ilija Batljan, Hans Runesten,

Lars Rodert, Sven-Olof Johansson föreslås att

väljas som ledamöter.

• Den 25 februari meddelade SBB etablering av

ett joint venture-bolag för samhällsfastigheter

tillsammans med Castlelake, med stöd från

Atlas SP Partners. Transaktionen tillför SBB en

likvid om cirka 5,2 mdkr, som avses användas

till att stärka bolagets finansiella ställning och

amortera skulder.

• Den 24 mars beslutade SBB att återköpa obli-

gationer och hybridinstrument för 163 meur.

Obligationerna och hybridinstrumentens totala

nominella värde var 408 meur motsvarande 4

SBB ÅRSREDOVISNING 2024

• SBB etablerade den 13 juni ett nytt joint ventu-

re-bolag, SBB Social Facilities AB, tillsammans

med Castlelake. I samband med etableringen av

joint venture-bolaget frigjordes likvida medel

till SBB genom ett låneavtal mellan SBB Social

Facilities om cirka 5,7 mdkr. Portföljen kommer

drivas och förvaltas av SBB Social Facilities

genom ett förvaltningsavtal med SBB.

• SBB har under andra kvartalet delat upp sina

samägda bolag Unobo AB och SBB Kåpan

Bostad AB tidigare samägda med Riksbyggen

respektive Kåpan Tjänstepension. SBB har i

och med detta sammanlagt övertagit 6 500

lägenheter fördelade på 75 fastigheter om

totalt cirka 428 000 kvm. Fastigheterna blir en

del av Sveafastigheter.

• Den 19 juni 2024 offentliggjorde SBB sin avsikt

att genomföra en obligatorisk betalning av

uppskjuten ränta avseende hybridvärdepap-

per. Betalningen av uppskjuten ränta skedde

den 3 juli 2024.

• SBB genomförde ett återköpsprogram av

stamaktier av serie D. Totalt återköptes 44 657

779 stamaktier av serie D vilka nu klassificeras

som aktier i eget förvar.

• Vid årsstämma i SBB den 28 juni 2024 omval-

des Lennart Schuss, Ilija Batljan, Sven-Olof

Johansson, Hans Runesten och Lars Rodert

som styrelseledamöter. Lennart Sten valdes till

ny styrelseordförande.

• Den 2 juli betalades den vinstutdelning som

beslutades av Årsstämman den 28 april 2023

ut. Avstämningsdagen var den 27 juni 2024.

• Den 3 juli beslutade SBB att, i enlighet med

villkoren för hybridobligationerna, senarelägga

räntebetalningarna på samtliga hybridobliga-

tioner.

• Den 5 juli genomfördes utbyteserbjudande av

obligationer där innehavare av obligationer och

hybridobligationer utgivna av SBB:s moderbo-

lag samt SBB Treasury Oy erbjöds möjlighet att

utbyta befintliga obligationer mot likvid och

obligationer utgivna av dotterbolaget Sveafast-

igheter. Sammanlagt utbyttes obligationer och

hybridobligationer till ett nominellt värde om

275 mEUR, 721 mSEK och 40 mNOK. Transak-

tionerna gav upphov till en realisationsvinst

om 1,7 mdkr. Av detta är 0,4 mdkr hänförligt

till obligationer och har redovisats som resultat

förtidslösen lån, samt 1,3 mdkr hänförligt till

hybridobligationer som har redovisats som

ökning av eget kapital hänförligt till stamaktieä-

garna i tredje kvartalet.

• Den 28 augusti meddelades att SBB:s intres-

sebolag Nordiqus säkrat en refinansiering om

8,6 mdkr. Det möjliggjordes av att Nordiqus

finansiering erhållit en investment grade rating

baserad på metod för kreditvärdering av

infrastruktur.

• Den 1 oktober meddelade SBB att man tar

hem den ekonomiska förvaltningen med en

förväntad årlig besparing på 25 mkr, med full

effekt från och med 2026.

• Den 18 oktober noterades SBB:s dotterbolag

Sveafastigheter på Nasdaq First North Premier

Growth Market. Sveafastigheter är ett nyckel-

innehav för SBB inom affärsområde bostäder.

Erbjudandet, inklusive övertilldelningsoptio-

nen, omfattade 88 miljoner aktier motsva-

rande 44 procent av det totala antalet aktier i

Sveafastigheter. Erbjudandepriset uppgick till

39,5 kr. Efter noteringen av Sveafastigheter har

stabiliseringsagenten vidtagit stabiliserings-

åtgärder och per den 31 december 2024 äger

SBB ca 122,4 miljoner aktier i Sveafastigheter,

motsvarande 61,2 procent. Försäljningen

inbringade 3 065 mkr.

• Den 24 oktober mottog SBB en avstämnings-

skrivelse från Finansinspektionen angående

den granskning avseende årsredovisningen

2021 som Nämnden för svensk redovisnings-

tillsyn överlämnade till Finansinspektionen i

april 2024. Granskningen, som redogjorts för

i tidigare årsredovisningar, rör vissa värde-

ringar av fastigheter och förvärv upptagna i

årsredovisningarna för räkenskapsåren 2021

respektive 2020.

SBB har inkommit med svar till Finansinspek-

tionen den 19 november. Det slutliga utfallet

av dessa granskningar kan inte bedömas idag,

utan kommer adresseras i den finansiella rap-

porteringen för 2025 eller senare, beroende på

när granskningarna slutförs.

• Den 25 oktober ingick SBB och K2A avtal om

att avyttra fastigheterna del av Ångpannan

10, Ångpannan 12 samt del av Västerås 1:202 i

Västerås till Intea med bedömt frånträde under

andra kvartalet 2025. Transaktionen baseras

på ett underliggande fastighetsvärde om 620

mkr och SBB:s andel av transaktionen bedöms

frigöra omkring 300 mkr i likvida medel.

• I november erhöll SBB:s intressebolag, Public

Property Invest ASA, investment grade betyget

BBB med positiva utsikter från Fitch.

• I november ingick SBB avtal om att avyttra

fastigheterna Västerås Sågklingan 6 och

Flen Vävskeden 21 till Nordisk Renting.

Transaktionen baseras på ett underliggande

fastighetsvärde om 679 mkr och en total likvid

om cirka 672 mkr. Fastigheterna är obelånade

vilket innebär att hela transaktionslikviden

tillfaller SBB.

• Under november och december mottog SBB

ytterligare brev från obligationsinnehavare

som uttryckt sin avsikt att accelerera

euroobligationer under EMTN-programmen.

Sammanlagt uppgår de respektive hävdade

innehaven till ett totalt nominellt belopp om

cirka 128 mEUR. Efter kvartalets utgång har

berörda obligationsinnehavare återkallat

samtliga rättsliga förfaranden.

• I december tillsattes valberedningen inför

årsstämman 2025 bestående av Ilija Batljan,

Rikard Svensson, Leif West, Christopher

Johansson och Lennart Sten.

• Den 10 december lämnade SBB återköps- och

utbyteserbjudande avseende utvalda obliga-

tioner med ett sammanlagt nominellt belopp

om 32,5 Mdkr samt hybridobligationer med ett

sammanlagt nominellt belopp om 12,8 Mdkr.

Resultatet av erbjudandena offentliggjordes

den 18 december och innebar i korthet att 95

procent av de utestående befintliga seniora

icke-säkerställda obligationerna deltog i

erbjudandet och 93 procent av de utestående

obligationerna byttes från obligationer i

Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB (publ)

och ersattes av obligationer i Samhällsbygg-

nadsbolaget i Norden Holding AB (publ).

Utfallet av utbyteserbjudandet för befintliga

Eurohybridobligationer innebar att 3 750 mkr

i hybridobligationer byttes ut mot 1 772 mkr

i nya icke-säkerställda obligationer med fem

procent fast ränta och med förfall 2029.

Totalt återköptes befintliga seniora

icke-säkerställda obligationer om 1 274 mkr

med förfall i januari 2025.

De nyemitterade obligationerna har efter

utbytet fått kreditbetygen CCC/CCC+ av S&P

respektive Fitch.

• SBB har under december månad förvärvat

sina samägares 50 procentiga aktieandelar i

två bolag som tidigare ägts tillsammans med

Magnolia Bostad och Sveaviken. Fastighetsvär-

det uppgår till 2 162 mkr och SBB får i samband

med tillträdena en positiv total likviditetseffekt

om 5 mkr.

• SBB och Genova har i december via sitt

samägda bolag avtalat om att avyttra byggrät-

ter i Nacka Strand till Besqab. Köpeskillingen

uppgår till totalt cirka 194 mkr och transaktio-

nen bedöms innebära en positiv resultateffekt

om minst 30 mkr samt ökad likviditet för det

samägda bolaget.

Viktiga händelser efter årets utgång

• Obligationsinnehavaren som accelererat

EMTN-obligationer som emitterats under

EMTN-programmen 2020 och 2021 samt påkal-

lat rättsligt förfarande har återkallat samtliga

sina rättsliga förfaranden gentemot SBB.

• Valberedningen förelår nyval av Han Suck Song

och Tone K. Omsted som styrelseledamöter

vid årsstämman den 13 maj 2025. Till omval

föreslås Lennart Sten (ordförande), Ilija Batljan,

Lennart Schuss, Lars Rodert och Hans Runesten

som styrelseledamöter. Sven-Olof Johansson

har avböjt omval med hänvisning till andra

engagemang i bland annat Fastpartner och PPI.

• I april har Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB

(”SBB”) och K2A har genom sitt gemensamma

bolag sålt fastigheten del av Ångpannan 12 i

Västerås till Intea. Försäljningen inkluderar pro-

jektet rörande det nya Kriminalvårdens Hus som

uppförs med Kriminalvården som hyresgäst.

Transaktionen baseras på ett underliggande

fastighetsvärde om 620 mkr och SBB:s andel av

transaktionen kommer frigöra omkring 345 mkr

i likvida medel.

SBB ÅRSREDOVISNING 2024

Börsnoteringen av Sveafastigheter

En notering och breddning av Sveafastigheters

aktieägarbas ger bolaget goda förutsättningar

att dra nytta av sin unika marknadsposition och

få rätt förutsättningar för tillväxt. Med en foku-

serad ledning avses verksamheten effektiviseras

med ökad lönsamhet som följd, vilket både SBB

och övriga aktieägare i Sveafastigheter drar

nytta av.

Från SBB:s perspektiv var ägarspridningen

en fortsättning på strategin att decentralisera

koncernstrukturen genom att etablera hel- och

delägda affärsenheter. SBB gynnas av att eta-

blera affärsenheter som självständigt kan öka

flexibiliteten avseende finansiering, förbättra

den finansiella rapporteringen, öka specialise-

ringen, möjliggöra snabbare beslutsfattande,

främja ett närmare samarbete med hyresgäster

och ytterligare skapa värde. Vidare förväntar

sig SBB att noteringen kommer att stärka

balansräkningen och därigenom förbättra SBB:s

finansiella ställning.

Om Sveafastigheter

Bolagets affärsidé är att äga, aktivt förvalta och

bygga attraktiva hyresbostäder i tillväxtregioner

i Sverige med fokus på hyresgästers trivsel,

Bolagets lönsamhet samt ett lokalt samhällsen-

gagemang och starkt hållbarhetsarbete. Med

en egen och lokal förvaltningsorganisation

fokuserar Sveafastigheter på aktiv fastig-

hetsförvaltning för att driva organisk lönsam

tillväxt med fokus på nöjda hyresgäster och

kostnadskontroll. Dessutom har Sveafastigheter

utvecklat en väl standardiserad process för

renoveringar och utvärderar kontinuerligt

lägenheter när de är vakanta. Bolaget har en

historik av att genomföra renoveringar med

god lönsamhet, vilket skapar värde för både

hyresgäster och Bolaget.

Med en strukturell efterfrågan på bostäder

i hela Sverige och i de regioner där Sveafastig-

heter äger fastigheter har Koncernen bedrivit

och kommer även fortsättningsvis att bedriva

nyproduktion av fastigheter, främst i Stockholm

-Mälardalsregionen. Med en lång närvaro

på marknaden har Sveafastigheters interna

projektorganisation etablerat ett välrenomme-

rat rykte för pålitlighet och ansvarstagande,

vilket är avgörande i utvecklingsprocessen med

kommuner.

Sveafastigheter, som bildades genom en

sammanslagning av SBB:s bostadsfastighets-

bolag, Sveafastigheter Bostadsutveckling,

Hemvist och Unobo, äger direkt 28,1 mdkr i

bostadstillgångar per 31 december 2024, varav

24,8 mdkr avser fastigheter fördelade på 14 669

lägenheter i 263 olika fastigheter. Därutöver

har Sveafastigheter cirka 1 030 lägenheter

under pågående byggnation, varav de som

färdigställts under kommande 12 månader, som

tillsammans med fastigheterna i förvaltning

kommer att generera ett driftnetto med en

årlig intjäningsförmåga om cirka 1 061 mkr.

Sveafastigheters ambition är att fortsätta skapa

värde för aktieägarna och har som mål att över

en konjunkturcykel uppnå en genomsnittlig årlig

tillväxt om minst 12 procent i substansvärde

per stamaktie. Sveafastigheter strävar efter

att uppnå detta mål genom att fokusera på en

effektiv fastighetsförvaltning med fokus på

nöjda hyresgäster, ökad ekonomisk uthyrnings-

grad och minskade kostnader samt genom att

renovera minst 2 000 lägenheter under de

kommande fem åren. Därutöver, och för att

stödja substansvärdetillväxten, har Sveafast-

igheter som mål att under de kommande fem

åren byggstarta minst 600–800 lägenheter

årligen och kontinuerligt öka projektportföljen

genom att erhålla och förvärva markanvisningar

och byggrätter för minst 800 lägenheter årligen.

Som ett resultat av detta siktar Sveafastig-

heter på att öka överskottsgraden, inklusive

fastighetsadministration, till över 70 procent

inom de kommande fem åren och samtidigt,

över tid, bibehålla en stark balansräkning med

en belåningsgrad mellan 40–50 procent.

SBB fortsätter att konsolidera Sveafastigheter.

Den 18 oktober, 2024 inleddes handeln för Sveafastigheter AB (publ) (”Sveafastigheter”) på Nas-

daq First North Premier Growth Market, vilket markerar bolagets inträde som börsnoterat bolag.

Sveafastigheter har innan noteringen varit ett helägt dotterbolag inom SBB-koncernen.

Sveafastigheter är ett nyckelinnehav för SBB inom affärsområdet bostäder.

SBB ÅRSREDOVISNING 2024

Driftnetto i jämförbart bestånd ökade med

7,1 procent

Intäkterna och driftnettot minskar jämfört med

föregående år, vilket beror på att SBB valt att

sälja tillgångar och amortera på skuld för att för-

bättra den finansiella ställningen. I jämförbart

bestånd ökar intäkterna med 5,5 procent under

året och driftnettot ökar med 7,1 procent.

Aktiva åtgärder för fortsatt tillväxt avseende

samhällsfastigheter

Totalt har inflationen varit knappt 20 procent de

senaste tre åren och SBB har fått god hyrestill-

växt tack vare inflationsindexerade hyresavtal

avseende samhällsfastigheter.

Nu dämpas farten i ekonomin vilket innebär

att mer resurser behövs och kommer att läggas

på att bibehålla befintliga och att erhålla nya

hyresgäster. Ett mål är att återkommande gene-

rera projektvinster samt att höja hyresintäkter

genom högre hyresnivå, större ytor och lägre

vakans.

En åtgärd vi genomför är att flytta ansvaret

för kassaflödesfastigheter med betydande

utvecklingspotential från förvaltningsorganisa-

tionen till SBB:s projekt och fastighetsutveck-

lingsavdelning, som kan driva värdeskapande

åtgärder. Uthyrningsgraden var 92 procent

vid årsskiftet och endast små förändringar

noterades under fjärde kvartalet. Jag bedömer

att SBB med en rad strukturarbeten bakom sig

har större förutsättningar för att flytta resurser

till fastighetsförädling, vilket leder till högre

utnyttjande av fastighetsbeståndet.

Under 2024 avyttrade SBB flera projekt,

som realiserades med gott resultat. Till exempel

tog SBB tillsammans med K2A fram ett projekt

där en central fastighet i Västerås ska utvecklas

till cirka 34 600 kvm toppmoderna hållbara

lokaler med Kriminalvården som hyresgäst. Vi

har avtalat om att sälja projektet med tillträde

under 2025 där likviditetstillskottet förväntas bli

300 mkr under kommande år.

Ett annat exempel är SBB:s försäljning av de

av SBB utvecklade äldreboendena Sågklingan

6 i Västerås och Vävskeden 21 i Flen. Över-

enskommet fastighetsvärde om 679 mkr ska

jämföras med totala projektkostnader om 573

mkr. Projektvinsten blev således 106 mkr eller

19 procent.

Bostadshyror med potential

SBB har samlat huvuddelen av bostäderna i

Sveafastigheter, där fokus på kärnverksamheten

och stordriftsfördelar kommer att ge ytterligare

positiva effekter på intäkter och kostnader.

Utöver det äger SBB fortsatt bostadsfastigheter

direkt och i JV med Morgan Stanley med ett

totalt fastighetsvärde om cirka 6 mdkr.

VD har ordet

Över långa tidsserier stiger bostadshyrorna

i Sverige snabbare än inflationen, där en

förklaringsfaktor är att vi ett normalår får reallö-

neökningar och välfärdsförbättring.

På kort sikt finns chans till extra god hyres-

utveckling då bostadshyror som regel reagerar

på generella prisökningar i samhället, vilka varit

betydande de senaste åren.

Allt som allt ser det ljust ut för bostäder

under 2025.

Hållbarhet fortsatt i fokus

SBB har under året tagit stora steg framåt i sitt

hållbarhetsarbete. Bland annat har konkreta

åtgärdsplaner för att höja energiprestandan för

cirka 220 fastigheter tagits fram. Åtgärdspla-

nerna ska genomföras under de närmaste åren

och kommer att resultera i en kraftigt minskad

energianvändning och minskat klimatavtryck

samtidigt som de ökar bolagets driftnetto och

minimerar riskerna i förhållande till de energi-

prestandakrav som väntas införas inom 5–10 år.

SBB engagerar sig även aktivt sina dotterbolag

och intressebolag för att även de ska bidra till

energiomställningen och minska sina risker.

Stärkt organisation, höga centrala kostnader

Dotterbolag och intressebolag har fått kvalifice-

rad personal och förbättrad struktur. Centrala

funktioner för finans, juridik och ekonomi har

tillförts resurser med syftet att höja kvaliteten

och genomföra strukturella förbättringar. Vid

årsskiftet slutfördes insourcing av ekonomisk

förvaltning och implementering av ekonomisys-

tem vilket initialt driver kostnader men på sikt

ger besparingar om 25 mkr per år.

De centrala administrationskostnaderna

har påverkats av flertalet komplexa strukturer,

hög förändringstakt samt legala processer. En

väsentlig del av kostnaderna kommer direkt

eller indirekt från den avklarade tvisten med

en opportunistisk fond rörande villkor i SBB:s

obligationslån. Tvisten skapade ett för externa

bedömare osäkert rättsläge som nästintill omöj-

SBB äger lokaler för den offentligt finansierade sociala infrastrukturen i Norden och bostäder i Sverige.

SBB ÅRSREDOVISNING 2024

liggjorde kapitalanskaffning via moderbolaget,

vilket föranledde mer komplexa åtgärder.

Målet är att fram till utgången av 2025 höja

kvaliteten och normalisera den centrala kost-

nadsnivån, vilket innebär en kraftig sänkning.

Den avklarade rättstvisten ökar möjligheten till

att använda kostnadseffektiva strukturer och att

enklare agera i såväl bank- som kapitalmarknad.

Snittränta 2,4 procent

SBB har fortsatt förmånlig finansiering med

låg genomsnittlig ränta. I slutet av året var

snitträntan 2,4 procent och den genomsnittliga

förfallotiden 3,1 år. Exklusive Sveafastigheter

ligger snitträntan på 2,2 procent.

Skulder som förfaller efter 2026 har en

genomsnittlig ränta om 2,4 procent. Kommande

år bedöms lånevolymen minska, vilket ger lägre

finansiella kostnader.

Under 2024 återköpte och omstrukturerade

SBB obligationer i flera omgångar vilket totalt

innebar 6,5 mdkr i ökat värde för aktieägarna.

Eget kapital tillsköts genom nyemissioner

i Sveafastigheter och Public Property Invest,

vilket tillsammans med en bättre struktur skapat

en bättre finansiell situation för SBB-koncernen

och dess intressenter.

Ökad förmåga att förbättra den finansiella

situationen

Mycket talar för att kapitalanskaffning generellt

i fastighetsbranschen kommer att ske på

attraktiva nivåer under 2025 avseende såväl

eget som lånat kapital. Bolagen har under året

en god möjlighet att förbättra sin finansiella

riskprofil eller planera offensiva satsningar.

När riskpremier sjunker och när fler planerar

offensiva satsningar påverkas fastighetspriser

positivt. För SBB innebär detta att 2024 troligen

var det sista året med en negativ värdeutveck-

ling på fastigheter för denna konjunkturcykel.

Totalt har SBB:s fastighetsvärde sjunkit med 4,4

procent eller 3,2 mdkr under 2024. Och med

totalt 20,8 procent sedan toppen 2022. Under

fjärde kvartalet 2024 var värdena i princip

oförändrade. Värdeförändringen kan också

jämföras med en inflation om cirka 20 procent

sedan slutet av 2021.

Kostnaden för nyupplåning har utvecklats

positivt för fastighetsbolag under 2024. De

kortfristiga marknadsräntorna i SEK sjönk

under 2024 med 1,5 procentenheter, från 4 till

2,5 procent, och har fortsatt att sjunka efter

årsskiftet. De femåriga räntorna både började

och slutade 2024 på knappt 2,5 procent.

Kreditmarginalerna för femåriga fastighets-

obligationer med kreditrating BBB halverades

under 2024 från 3 procent till 1,5 procent.

Det gör att allt fler emissioner av obligationer

genomförs och att fastighetsbolagen kan passa

på att stärka likviditet och förlänga sin ränte-

och kapitalbindning till förmånliga villkor. Utbud

och prissättning på bankfinansiering är mer

trögrörlig men rör sig helt klart i rätt riktning.

Stärkt kapitalmarknad, sjunkande refinansie-

ringsrisker och på sikt positiva värdeförändringar

på fastigheter ger SBB ökad förmåga att sänka

skuldsättning och öka likviditeten. Att fortsätta

förbättra den finansiella situationen är priori-

terat för SBB. SBB har identifierat ej strategiska

tillgångar om tio miljarder som ska säljas över

tid. Det är främst bostadstillgångar exklusive

Sveafastigheter som planeras att avyttras och

utlåning till delägda strukturer som ej kommer

att förlängas. Det ger ytterligare renodling samt

likviditet för kommande låneförfall.

Transparens, finansieringsmöjligheter, fokus

på kärnverksamheten

Av finansiella skäl skapade SBB två joint

ventures med Castlelake under 2024 utöver

det som redan ingåtts med Morgan Stanley

under 2023. Sedan dess har förutsättningarna

i marknaden förbättrats avsevärt och en

potentiell upplösning av strukturerna bedöms

kunna påverka SBB:s intjäning markant positivt.

Sammantaget har SBB minskat antalet

delägda strukturer kraftigt och löst upp

samarbeten för 20 mdkr under 2024. Syftet med

denna renodling är att skapa stora transparenta

bolag med fokus på sin kärnverksamhet och

med god tillgång på såväl eget som lånat kapital.

Renodlingen kommer fortsätta.

Under 2024 samlades huvuddelen av SBB:s

bostadsfastigheter i dotterbolaget Sveafastig-

heter som därefter noterades på Nasdaq First

North. Sveafastigheter är nu Sveriges största

renodlade bostadsbolag på aktiemarknaden

med god tillgång till kapital. Jag tror driftnettot

har extra goda förutsättningar att utvecklas

starkt tack vare god generell hyresutveckling i

marknaden samt planerade förbättringsåtgär-

der. Projektverksamheten inom Sveafastigheter

kommer skörda vinster under 2025 och framåt,

det är jag övertygad om. Finansiellt är Sveafast-

igheter starkt med 42 procent belåningsgrad

och en snittränta på 3,27 procent.

Nordiqus, SBB:s intressebolag inom utbild-

ningsfastigheter, har börjat ge aktieutdelning

samt växer genom förvärv. Under 2024 erhöll

Nordiqus finansiering investment grade och

har numera löst all bankskuld och bolaget har

lånat 17 miljarder med genomsnittlig löptid på

13 år i kapitalmarknaden. Såväl Nordiqus som

Sveafastigheter kan nu utan finansiell stress

förbättra den löpande verksamheten. De kan

även dra nytta av sina ledande plattformar och

sin finansiella styrka för att hitta tillkommande

affärsmöjligheter.

SBB:s tredje stora affärsområde vid sidan

av bostäder och utbildningsfastigheter är

samhällsfastigheter, där äldreboenden är den

största exponeringen. Behovet av äldreboenden

kommer öka oavsett konjunkturläge. Det känns

tryggt att SBB:s fastigheter generellt har låg

nedsiderisk i kassaflödet, i stället finns det

potential för högre intäkter.

Under andra kvartalet 2024 deltog SBB i

börsintroduktionen av Public Property Invest

som nu, utifrån sin starka position kan utöka sitt

fastighetsbestånd och förbättra verksamheten.

PPI är ett norskt bolag som äger och förvaltar

offentliga fastigheter i Norge, Sverige och

Finland primärt inom segmenten rättsväsende

och offentliga kontor.

Ett tecken på att vi är på rätt väg är att Public

Property Invest fick ratingbetyget investment

grade BBB av Fitch under december. Ett mål för

kommande år är att skapa rätt förutsättningar

för alla tillgångar inom segmentet. Vi har börjat,

men är långt från klara med att strukturera

SBB:s samhällsfastigheter.

Förbättringsarbetet fortsätter i medvind

SBB har duktiga medarbetare som gör ett väldigt

bra jobb. Att genomföra alla de förändringar

som SBB gör kräver dedikerad personal med hög

arbetskapacitet och kompetens.

SBB har ett högkvalitativt fastighetsbestånd

med förmåga att generera ett ökande driftö-

verskott. Vi har kommit en bra bit på väg mot

en transparent och effektiv bolagsstruktur där

fastigheterna erhåller långsiktig finansiering till

rimligt pris.

Sjunkande fastighetspriser och en kärv

finansieringsmarknad präglade 2023 och första

halvåret 2024. Min bedömning är att vinden

vände i marknaden i mitten av 2024, och det

tar ett antal kvartal innan det börjar synas i

alla siffror. Vi fortsätter att jobba hårt för våra

aktieägare och övriga intressenter och känner

oss trygga i bolagets strategiska åtgärder och

operationella fokus.

Leiv Synnes

Verkställande Direktör

SBB har operationell styrka och ökad

förmåga att förbättra den finansiella

situationen

. ”

SBB ÅRSREDOVISNING 2024

Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB:s (publ)

B-aktie (symbol SBB B) och D-aktie (symbol SBB

D) handlas på Nasdaq Stockholm, Mid Cap. Per

31 december 2024 uppgick antalet stamaktier

av serie B till 1 244 638 157 och serie D till 193

865 905. Bolaget har därutöver 209 977 491

stamaktier av serie A. SBB genomförde under

andra kvartalet 2024 ett återköpsprogram av

stamaktier av serie D. Totalt återköptes 44 657

779 stamaktier av serie D, vilka klassificeras som

aktier i eget förvar. Stängningskursen på stam-

aktien av serie B var 4,53 kr, serie D var 6,595 kr

per 2024-12-31. Börsvärdet för stamaktien av

serie B (inkl. värdet av icke noterade stamaktier

av serie A till samma pris) var 6 590 mkr och

serie D var 984 mkr. SBB:s aktie är likvid och ingår

sedan 2022-07-01 i OMXS30. Under de senaste

12 månaderna har i genomsnitt cirka 28 miljoner

B-aktier omsatts per dag till ett genomsnittligt

värde om cirka 147 mkr. SBB arbetar aktivt med

sina investerarrelationer genom att delta på

roadshows, presentationer och events för privata

och institutionella investerare.

Betalkurs, kr

2024-12-31 2023-12-31

B-aktier 4,53 5,06

D-aktier 6,60 6,05

Genomsnittlig

dagsomsättning, mkr

jan-dec

2024

jan-dec

2023

B-aktier 147 269

D-aktier 11 13

Aktien

Samhällsbyggnadsbolagets B-aktie (symbol SBB B) och D-aktie (symbol SBB D) handlas

på Nasdaq Stockholm.

B-aktiens kursutveckling senaste 12 mån

D-aktiens kursutveckling senaste 12 mån

SEK

SBB B OMX Stockholm PI Omsatt antal aktier,

miljoner per dag

Volym

120

160

200

FebJan Mar Apr Maj Jun Aug

2024

OktJul Sep Nov Dec

SEK

SBB D

Omsatt antal aktier,

miljoner per dag

Volym

FebJan Mar Apr Maj Jun Aug

2024

OktJul Sep Nov Dec

SBB ÅRSREDOVISNING 2024

Vid utgången av fjärde kvartalet 2024 fanns

194 858 kända aktieägare, motsvarande en

minskning om 14,5 procent jämfört motsvarande

tidpunkt 2023. Aktiekapitalet uppgick per 31

december 2024 till 165 mkr med ett kvotvärde på

0,10 kr. Aktieinnehavet berättigar till rösträtt på

bolagsstämma med en röst per stamaktie av serie

A och 0,1 röst per stamaktie av serie B och serie D.

Stamaktierna av serie D har rätt till fem gånger

den sammanlagda utdelningen på stamaktierna

Ägarna

Ägarstrukturen per 2024-12-31

Aktieägare A-aktier B-aktier D-aktier

Aktiekapital,

procent Röster, procent

Ilija Batljan 109 053 868 26 691 920 1 030 000 8,30% 31,60%

Dragfast AB 36 163 467 37 000 000 - 4,44% 11,27%

Arvid Svensson Invest 42 444 700 24 199 429 - 4,04% 12,68%

Vanguard - 48 869 148 6 749 115 3,37% 1,57%

Sven-Olof Johansson 22 315 456 32 684 544 - 3,34% 7,23%

Avanza Pension - 32 554 601 18 104 108 3,07% 1,43%

Futur Pension - 32 840 065 2 317 411 2,13% 0,99%

Handelsbanken Fonder - 30 333 727 4 249 482 2,10% 0,98%

BlackRock - 26 934 552 224 1,63% 0,76%

Marjan Dragicevic - 26 000 000 - 1,58% 0,73%

Swedbank Försäkring - 21 463 028 3 458 194 1,51% 0,70%

Gösta Welandson med bolag - 23 146 364 224 000 1,42% 0,66%

Thomas Kjessler med bolag - 16 428 400 - 1,00% 0,46%

Storebrand Fonder - 16 313 258 - 0,99% 0,46%

Frederik W. Mohn - 15 000 000 - 0,91% 0,42%

Övriga - 834 179 121 113 075 592 60,17% 28,03%

Totalt antal utestående aktier 209 977 491 1 244 638 157 149 208 126 100% 100%

Aktier i eget förvar - - 44 657 779

Totalt antal aktier 209 977 491 1 244 638 157 193 865 905 100% 100%

Aktieägarna har i enlighet med beslut från årsstämman 2023 utsett följande personer att utgöra valberedning inför årsstämman 2024; Leif West

(ordförande), Ilija Batljan, Rikard Svensson, Christopher Johansson och Lennart Sten.

av Serie A och B, dock högst två kr per aktie

och år. Om utdelningen per stamaktie av Serie

D understiger två kronor per aktie och år ska

utdelningsbegränsningen räknas upp med

ett belopp med vilket utdelningen understigit

två kronor. Vid årsstämma den 28 juni 2024

beslutades att inte lämna någon utdelning. Vid

årsstämma som är planerad till den 13 maj 2025

kommer utdelningsbegränsningen för stamaktier

av Serie D, allt annat lika, uppgå till fyra kr.

Aktier i eget förvar

Vid periodens utgång hade bolaget 44 657 779 (-)

D-aktier i eget förvar. Dessa ingår inte i beräk-

ningen av antal aktier.

SBB ÅRSREDOVISNING 2024

SBB har sedan starten arbetat med tydliga och högt ställda mål

i syfte att leverera aktie ägarvärde över tid.

Mål

Finansiella mål

Operationella mål Utdelningspolicy

Substansvärde

Generera tillväxt i långsiktigt

substansvärde per stamaktie A

och B som över en femårsperiod

i genomsnitt uppgår till minst 12

procent per år

Ledande bolag

Skapa effektiva och ledande

bolag inom alla affärsområden

Driftnetto

Driftnetto i jämförbart

bestånd ska öka med minst

KPI + 1 procent

Energi

Energieffektivisera fastigheter

till 2030

• alla fastigheter når energiklass

E som lägst

• förbättra majoriteten av fastig-

heter minst en energiklass.

Koldioxidneutral år 2030.

Rating

Koncernen ska på lång sikt

uppnå BBB- rating som lägst

Utdelning

Bolagets struktur ska

möjliggöra stigande utdelningar

när investment grade rating

uppnåtts.

SBB ÅRSREDOVISNING 2024

Makroekonomi

2024 var ett år som präglades av både

utmaningar och försiktiga framsteg i den globala

ekonomin. Inflationstakten stabiliserades i

många länder, och i Sverige sjönk den till 1,5

procent i december – något under Riksbankens

mål på 2 procent. Samtidigt kämpade flera

ekonomier med låg eller obefintlig tillväxt.

Sverige gick in i en lågkonjunktur med en blyg-

sam BNP-tillväxt på 0,6 procent för året, långt

under det historiska snittet på 2 procent sedan

1970. Även Tyskland, tidigare en tillväxtmotor

i Europa, upplevde ytterligare ett år med

krympande ekonomi.

För att motverka lågkonjunkturen inledde

många centralbanker räntesänkningscykler

under året. I Sverige sänkte Riksbanken räntan

fem gånger, från 4,0 procent till 2,5 procent,

samtidigt som Federal Reserve genomförde en

dubbelsänkning i september och ECB sänkte sin

ränta med en procentenhet. Räntesänkningarna

bidrog till att stimulera både konsumtion och

investeringar, men de fulla effekterna förväntas

synas först under kommande år.

Arbetsmarknaden visade på fortsatt mot-

vind i Sverige, där arbetslösheten ökade från 6,6

procent till 7,1 procent vid årets slut. Antalet

konkurser steg markant med 23 procent jämfört

Ekonomi och fastighetsmarknad

med 2023, vilket reflekterar de ekonomiska

utmaningarna.

Geopolitiska spänningar fortsatte att

dominera, särskilt med konflikten mellan Israel

och Hamas som påverkade råvarumarknaderna.

I USA skapade Donald Trumps återkomst

osäkerhet kring framtida handelsrelationer med

Kina och NATO:s stabilitet. Trots detta finns

förhoppningar om att samordnade räntesänk-

ningar och andra stimulansåtgärder kommer att

stödja en gradvis ekonomisk återhämtning.

Fastighetsmarknaden i Sverige

Till skillnad från 2023 har 2024 karaktäriserats

av en viss återhämtning på den svenska

fastighetsmarknaden. En minskning av

inflationsnivåer och räntesänkningar skapade

något bättre förutsättningar, vilket resulterade

i en högre aktivitet på transaktionsmarkna-

den. Trots detta är transaktionsvolymerna

fortfarande avsevärt lägre än de historiska

toppnoteringarna. Finansieringsläget fortsätter

att vara en utmaning, men kapitalstarka aktörer

har utnyttjat möjligheter att förvärva premium-

tillgångar, särskilt inom bostäder och kontor.

Den totala transaktionsvolymen summe-

rades under året till cirka 140 miljarder SEK,

där antalet affärer uppgick till 342 stycken.

Utländska investerare visade ett avtagande

intresse under året, och deras andel av

transaktionerna sjönk till 17 procent, jämfört

med 29 procent under 2023. Dessutom var de

utländska nettoinvesteringarna negativa, då

försäljningarna av svenska tillgångar översteg

nyinvesteringarna.

Segmentsvis uppgick bostadsfastigheter till

den största andelen av transaktionsvolymen

under året med 31 procent, motsvarande 42,8

miljarder SEK, vilket innebar en kraftig ökning

från 2023 års volym om 22,5 miljarder SEK.

Kontorsfastigheter utgjorde den näst största

andelen, med 26 procent och ett värde på

36,7 miljarder SEK. Lager, logistik och industri

stod för 18 procent, medan handel stod för 8

procent, samhällsfastigheter och ”övrigt” (mark,

hotell etc.) stod för, 7 respektive 10 procent.

För den geografiska spridningen av den

totala transaktionsvolymen stod Stockholmsre-

gionen fortsatt i centrum och utgjorde 45 pro-

cent av det totala investerade kapitalet under

året. Intresset för regionstäder och mindre orter

förblev stabilt med 28 respektive 13 procent,

medan Göteborg och Malmö tillsammans

uppgick till 14 procent av transaktionsvolymen.

140 MDKR

Transaktionsvolymen

Sverige, 2024

342 st

Antal transaktioner

i Sverige, 2024

1) Källa: Newsec

En minskning av inflationsnivåer och räntesänkningar skapade något bättre förutsättningar,

vilket resulterade i en högre aktivitet på transaktionsmarknaden i Sverige.

SBB ÅRSREDOVISNING 2024

Bostäder

Bostadssegmentet summerades till 42,8

miljarder SEK under året och återtog sin position

som det största segmentet på transaktions-

marknaden, med en andel på 31 procent av

den totala transaktionsvolymen. Segmentet

har fortsatt att visa stabilitet och långsiktig

attraktivitet, trots utmaningar kopplat till

stigande räntor. Historiskt har fastighetsägare

blivit kompenserade för inflationen, även om

hyresjusteringar sker med viss fördröjning, och

de senaste hyresförhandlingarna visar att så är

fallet även denna gång. Då bostadsmarknaden

är reglerad och hyresjusteringarna nu överstiger

inflationen, samtidigt som kostnadsutvecklingen

följer inflationen, väntas driftnettot öka

betydligt i närtid.

Under 2024 har bostadsbyggandet fortsatt

att påverkas av regleringar och ekonomiska

faktorer, vilket har lett till en avmattning i

byggtakten. Enligt Boverkets prognoser väntas

endast 40 000 bostäder ha färdigställts under

året, vilket är långt under det bedömda årliga

behovet på 52 300 bostäder. För 2025 beräknas

byggtakten minska ytterligare till 33 000

färdigställda bostäder. Denna utveckling riskerar

att förvärra den redan påtagliga bostadsbristen,

särskilt i storstadsregioner som Stockholm,

där efterfrågan överstiger utbudet och

betalningsviljan ofta är högre än genomsnittliga

hyresnivåer på grund av hyresregleringen.

Samtidigt finns tecken på att det framtida

behovet av nya bostäder kan dämpas något

på grund av svagare befolkningstillväxt. Låga

födelsetal och en minskad invandring innebär

att efterfrågan på nya bostäder på längre sikt

kan bli lägre än tidigare prognoser antytt. Dock

kvarstår ett stort eftersatt behov, då bostads-

byggandet under lång tid legat under den nivå

som krävs för att möta marknadens behov.

Antalet kommuner med bostadsbrist är

fortsatt högt, med 148 av 290 kommuner som

rapporterar underskott på bostäder enligt

bostadsmarknadsenkäten 2024. Även om detta

är en förbättring jämfört med föregående år, där

180 kommuner rapporterade bostadsbrist, för-

väntar sig 173 kommuner att underskott kommer

råda inom tre år, vilket speglar fortsatt oro för

framtida bostadsbrist. Den minskade byggtakten

har redan skapat betydande utmaningar för

bostadsmarknaden, med risk för trångboddhet

och svårigheter för unga att etablera sig.

Samhällsfastigheter

Under 2024 har samhällsfastighetssegmentet

haft en något svagare start, men aktiviteten

ökade markant under fjärde kvartalet, då över

hälften av årets transaktioner genomfördes.

Den totala transaktionsvolymen uppgick till

9,6 miljarder SEK, vilket är en minskning från

föregående år då volymen var 12,9 miljarder

SEK. Segmentets andel av den totala transak-

tionsvolymen minskade från 12 procent 2023

till 7 procent 2024, men den ökade aktiviteten

under årets slut kan indikera att marknaden

återhämtar sig.

Den största delen av transaktionerna inom

segmentet utgjordes av äldreboenden. Den

demografiska utvecklingen fortsätter att driva

efterfrågan, där den växande äldre befolkningen

i Sverige skapar ett stort behov av fler vård- och

omsorgsplatser. Samtidigt har fastigheter

kopplade till försvar och säkerhet blivit en allt

viktigare del av segmentet. Den ökade geopoli-

tiska osäkerheten har lett till större satsningar

på infrastruktur för försvar och krisberedskap,

vilket förväntas vara en drivande faktor för

långsiktig efterfrågan.

Utbildningsfastigheter

Under 2024 har utbildningsfastighetssegmentet

visat en marginell ökning i aktivitet jämfört

med föregående år. Totalt genomfördes nio

transaktioner till ett sammanlagt värde av 1,5

miljarder SEK, vilket är en ökning från 2023 års

sju transaktioner värda 1,2 miljarder SEK. Den

geografiska spridningen av dessa transaktioner

var relativt jämn över landet, dock med en

betydande andel i Stockholmsområdet.

Parallellt med transaktionsaktiviteten

fortsätter sektorn att anpassa sig till förändrade

undervisningsformer. Antalet distansstude-

rande för högre studier har ökat successivt

och uppgick till 40 procent av de sökande inför

höstterminen 2024, vilket var en procentenhet

högre än föregående år. Även om distansut-

bildningar generellt sett minskar behovet av

traditionella undervisningslokaler, väntas de

snarare komplettera än ersätta fysisk närvaro,

vilket fortsatt driver efterfrågan på flexibla och

moderna utbildningsmiljöer. Detta gäller dock

främst högre utbildning, medan distansstudier

inte är aktuellt för yngre elever, vilket innebär

att efterfrågan på lokaler för förskolor, grund-

skolor och gymnasieskolor förblir stabil.

Antalet sökande till högre utbildning har fort-

satt att öka och uppgår nu till nästan 500 000,

en ökning med 31 procent sedan 2010. Efter en

kort nedgång under 2022 har antalet sökande

återigen vuxit kraftigt under både 2023 och 2024.

Denna utveckling har bidragit till att vissa lärosä-

ten ser över sin lokalanvändning för att möta en

ökad efterfrågan på utbildningsfaciliteter.

Utvecklingen inom segmentet påverkas även

av regionala demografiska förändringar, där

efterfrågan på utbildningslokaler är hög i vissa

områden men mer avvaktande i andra. Trots

en långsiktig trend med svagare födelsetal och

lägre befolkningstillväxt ser många kommuner

fortsatt ett stabilt eller till och med ökat behov

av utbildningslokaler i växande stadsregioner

och områden med stora nyproduktionsprojekt.

Norge

Fastighetsmarknaden i Norge

Transaktionsvolymen i Norge uppgick under

2024 till 87,8 miljarder NOK, vilket är en ökning

med 53 procent jämfört med föregående år då

volymen var 59 miljarder NOK. Utvecklingen

kan förklaras av en mer gynnsam skuldmarknad,

vilket har bidragit till större optimism och fler

affärer där köpare och säljare har närmat sig

varandras prisförväntningar. Den ökade trans-

aktionsaktiviteten har i sin tur lett till en ökad

likviditet på marknaden. En tydlig majoritet

av det investerade kapitalet kom fortsatt från

inhemska investerare, medan utländska investe-

rare stod för 15 procent av den totala volymen,

vilket är något lägre än fjolårets siffror.

Segmentvis stod övriga fastigheter för 26

procent av den totala transaktionsvolymen,

tätt följt av kontor som stod för 25 procent.

Logistik, lager och industri utgjorde 18 procent,

medan handelssegmentet stod för 11 procent.

Bostadssegmentet och samhällsfastigheter

utgjorde 9 respektive 6 procent, tätt följt av

hotellsegmentet som svarade för 5 procent av

den totala transaktionsvolymen.

En stod del av affärerna har även i år skett

i Oslo, vilket attraherade 45 procent av det

investerade kapitalet. Bergen, Stavanger och

Trondheim utgjorde tillsammans 21 procent,

medan östra Norge utgjorde 13 procent.

Resterande delar av Norge stod för 21 procent

av transaktionsvolymen.

Samhällsfastigheter

Under 2024 landade transaktionsvolymen för

samhällsfastigheter på 5,6 miljarder NOK och

utgjorde 6 procent av den totala transaktionsvo-

lymen i Norge, en nedgång från föregående års

14 procent. Affärerna var geografiskt spridda

över landet, men majoriteten av transaktio-

nerna gällde myndighetsbyggnader. I likhet med

hela den norska fastighetsmarknaden präglades

segmentet av en stark närvaro av inhemska

köpare, medan internationella investerare i stor

utsträckning förhöll sig avvaktande.

Efterfrågan på högkvalitativa samhällsfast-

igheter förblir stark, där behovet av modern

och hållbar infrastruktur är stort. Hållbarhet

fortsätter att vara en central aspekt, med

fokus på energieffektivitet och miljövänliga

byggnader.

Trots ekonomiska utmaningar visar

samhällsfastighetssektorn i Norge på mot-

ståndskraft och anpassningsförmåga, med en

stabil efterfrågan.

Utbildningsfastigheter

Under 2024 har utbildningsfastighetssegmentet

i Norge uppvisat en viss ökning i transaktions-

aktivitet jämfört med föregående år, även om

antalet affärer fortfarande är begränsat. De

genomförda transaktionerna har omfattat både

förskolor och gymnasieskolor.

På utbildningssidan har årets antagningsom-

gång till högre studier präglats av en historiskt

hög tillgång på studieplatser, vilket har lett

till att fler studenter än någonsin tidigare

har antagits till sitt förstahandsval. Denna

utveckling kan komma att påverka efterfrågan

på utbildningsfastigheter, särskilt i de områden

där antalet studenter ökar.

Samtidigt kvarstår utmaningar kopplade till

förändringen av Norges policy för studieavgifter

Källa: Newsec

2024 har karak-

täriserats av en viss

återhämtning på den

svenska fastighets-

marknaden.”

SBB ÅRSREDOVISNING 2024

för internationella studenter, som trädde i kraft

hösten 2023. Med en betydande minskning av

antalet sökande från länder utanför EU kan vissa

universitet och högskolor behöva anpassa sina

framtida lokalbehov. Parallellt med detta förblir

behovet av förskolor och skolor stabilt eller

växande i många kommuner, särskilt i områden

med stark inflyttning och utveckling.

Den övergripande bilden av utbildnings-

fastighetssegmentet är således en försiktig

återhämtning i transaktionsvolymer.

Finland

Fastighetsmarknaden i Finland

Den totala transaktionsvolymen för Finland

minskade med 22 procent under 2024 och

uppgick till 2,1 miljarder EUR, jämfört med

2,5 miljarder EUR föregående år. Marknaden

har fortsatt att präglas av osäkerhet, men

förväntade fortsatta räntesänkningar under

2025 kan bidra till en återhämtning.

Utländska investerare stod för 37 procent av

den totala volymen, vilket är en förändring från

föregående år då utländska aktörer dominerade

marknaden med en andel om 56 procent.

Den geografiska fördelningen följer samma

mönster som Norge och Sverige, där en stor

andel, 42 procent, investerades i huvudstaden

Helsingfors, medan Tammerfors, Åbo, Uleåborg

stod för 12 procent av den totala transaktions-

volymen. Dock stod övriga delar av landet för

hela 46 procent av volymen.

Segmentsvis stod bostäder och Lager-,

logistik- och industrisegmentet för den största

andelen av den totala transaktionsvolymen

om 29 procent var. Samhällsfastigheter stod

för 22 procent, handel och kontor stod för 11

respektive 6 procent av den totala volymen,

medan ”övrigt” utgjorde 3 procent.

Samhällsfastigheter

Efter en avvaktande transaktionsmarknad

under 2023 har intresset för segmentet ökat

under 2024. Den totala transaktionsvolymen

uppgick till 460 miljoner EUR, vilket motsvarar

en mindre nedgång jämfört med föregående

år men en något högre andel av den totala

transaktionsmarknaden, där segmentet nu

utgör 20 procent. Trots en fortsatt utmanande

marknadsmiljö bibehåller samhällsfastigheter

sin attraktionskraft, särskilt bland investerare

som söker stabila och långsiktiga kassaflöden.

Under året dominerades transaktionerna

av hälso- och sjukvårdsfastigheter, med en

investeringsvolym om 273 miljoner EUR.

Äldreboenden noterade mer begränsade

volymer på 30 miljoner EUR. Internationella

investerare fortsatte att spela en betydande

roll på marknaden och stod för cirka 42 procent

av den totala transaktionsvolymen, vilket visar

på ett fortsatt intresse från både nordiska och

globala aktörer.

Långsiktiga fundament talar för en fortsatt

stark marknad inom samhällsfastigheter,

särskilt med tanke på det växande behovet av

moderna äldreboenden. Finland har den största

andelen äldre i Norden och beräknas behöva

över 700 nya äldreboenden fram till 2040,

vilket understryker segmentets strukturella

efterfrågan. Samhällsfastigheter förblir därmed

en viktig del av den finska fastighetsmarknaden

och fortsätter att erbjuda stabila investerings-

möjligheter i en osäker omvärld.

Utbildningsfastigheter

Under 2024 noterades en viss ökning i

transaktionsaktiviteten för utbildningsfastig-

heter i Finland, även om antalet affärer förblev

begränsat. Transaktionsvolymen för segmentet

landade på 61 miljoner EUR. De flesta av dessa

transaktioner, trots det begränsade antalet,

ägde rum i Helsingforsregionen och avsåg

främst fastigheter för låg- och mellanstadie-

skolor.

Finlands befolkningstillväxt drevs nästan

uteslutande av immigration, då födelseantalet

nådde rekordlåga nivåer för tredje året i rad.

Befolkningstillväxten drevs i hög grad av

flyktingar från Ukraina och var den starkaste

sedan 1956. Befolkningen ökade med cirka 33

000 personer till 5,64 miljoner vid årets slut.

Antalet ansökningar till högre utbildning ökade

med 5 procent jämfört med föregående år, med

fortsatt högt intresse från utländska studenter.

Befolkningstillväxten indikerar en stabil

efterfrågan på utbildningslokaler, särskilt inom

högre utbildning. Samtidigt har grundskolan och

gymnasiet krävt modernisering och uppgra-

dering av befintliga utbildningsanläggningar,

vilket kan leda till omfattande renoveringar

och nybyggnation. Trots regionala skillnader

ser många kommuner ett fortsatt stabilt eller

ökat behov av förskolor och skolor, särskilt i

Helsingforsregionen och andra tillväxtområden.

Danmark

Fastighetsmarknaden i Danmark

Fastighetsmarknaden i Danmark har under

2024 präglats av stabilitet och en gradvis

återhämtning efter en svag inledning av året.

Den totala transaktionsvolymen uppgick till 44,9

miljarder DKK, vilket innebär en ökning med 15

procent jämfört med föregående års nivå på

31,3 miljarder DKK. Marknaden har gynnats av

fallande räntor och en kontrollerad inflation,

vilket förbättrat utsikterna för kommande år.

Bostadssegmentet stod för den största

andelen av transaktionsvolymen och utgjorde

46 procent av den totala volymen. Industri-

fastigheter och kontor följde därefter med

25 respektive 15 procent. Handelsfastigheter

stod för 8 procent, medan hotell och ”övrigt”

uppgick till 6 procent. Likt föregående år har

affärer inom samhällsfastighetssegmentet varit

mycket begränsade, vilket kan förklaras av den

mindre utbredda marknaden för denna typ

av fastigheter i Danmark jämfört med övriga

nordiska länder.

Geografiskt sett har Köpenhamn utgjort

majoriteten av den totala transaktionsvolymen

om 55 procent. De övriga storstäderna,

som inkluderar Odense, Århus och Ålborg,

stod tillsammans för 8 procent av den totala

transaktionsvolymen, medan triangel-området

utgjorde 3 procent. Resten av Danmark stod för

34 procent.

Samhällsfastigheter

Den danska samhällsfastighetsmarknaden har

utvecklats långsammare än sina nordiska gran-

nar, och segmentet har fortsatt att präglas av

låg aktivitet under 2024, utan några renodlade

genomförda transaktioner inom segmentet

under året. Den ekonomiska osäkerheten och

marknadens begränsade storlek har fortsatt

att hålla tillbaka investeringar, trots ett tydligt

intresse från både danska och internationella

aktörer.

En av de största utmaningarna är att sam-

hällsfastighetsmarknaden i Danmark till stor del

kontrolleras av offentliga aktörer, där eventuella

försäljningar ofta påverkas av politiska beslut

snarare än av marknadens efterfrågan. Detta

skapar svårigheter för privata investerare att

komma in på marknaden, trots att behovet av

äldreboenden, förskolor och vårdfastigheter

växer i takt med demografiska förändringar.

Trots avsaknaden av transaktioner finns

det en positiv långsiktig trend. Behovet av

samhällsfastigheter kommer att öka i takt med

att befolkningen åldras och storstadsområdena

växer. Om marknadsförutsättningarna föränd-

ras, exempelvis genom politiska initiativ som

gör det enklare att avyttra offentliga fastigheter

eller ökar samarbetet mellan offentliga och

privata aktörer, kan detta skapa nya möjligheter

för investeringar och utveckling.

Utbildningsfastigheter

Under 2024 har Danmark genomfört flera

utbildningsreformer som påverkar både

gymnasie- och högskolesektorn. Regeringen

har förändrat studiestödssystemet och skärpt

antagningskraven för vissa utbildningar,

samtidigt som en ny yrkes- och professionsin-

riktad gymnasieutbildning föreslagits för att fler

unga ska ta en gymnasieexamen. Antagningen

till högre utbildningar har ökat något, och fler

engelskspråkiga utbildningsplatser skapas för

att attrahera internationella studenter.

Dessa förändringar signalerar en poten-

tiell omformning av fastighetsbehoven inom

utbildningssektorn. Ökat studentinflöde och

nya utbildningsformer kan leda till behov

av både nybyggnation och omstrukturering

av befintliga utbildningslokaler. Detta gäller

särskilt universitet och högskolor, där fler

internationella studenter kan öka efterfrågan på

studentbostäder och campusutveckling. Sam-

tidigt kan förändringar inom gymnasieskolan

kräva anpassningar av lokaler för yrkesinriktad

undervisning och moderna lärmiljöer. Utöver

detta ses en stabil eller ökande efterfrågan

på förskolor och skolor i flera kommuner, där

särskilt stadsområden med nyproduktion driver

behovet av utbildningslokaler.

SBB ÅRSREDOVISNING 2024

Samhällsfastigheter tillsammans med reglerade hyresrätter och utbildningsfastigheter utgör den

sociala infrastruktur som är SBB:s kärninnehav. Kombinationen av denna typ av fastigheter är unik

bland noterade bolag. SBB:s fastighetsportfölj tillhör de mest säkra investeringar som finns med hög

riskjusterad avkastning.

SBB:s fastighetsbestånd

Bolagets fastighetsbestånd är uppdelat i

tre affärsområden: samhällsfastigheter,

bostadsfastigheter och utbildningsfastigheter.

Innehaven fördelar sig mellan direktägda och

delägda fastigheter genom dotterbolag och

intressebolag, vilket skapar en dynamisk och

välavvägd fastighetsportfölj.

Samhällsfastigheter utgör en betydande

del av beståndet och inkluderar äldreboenden,

LSS-boenden, kommunhus, vårdinrättningar

och offentliga kontor. Dessa fastigheter

genererar stabila kassaflöden genom långa

hyresavtal med offentliga eller offentligt

finansierade verksamheter. Innehavet omfattar

både direktägda fastigheter och investeringar i

intressebolag såsom Public Property Invest ASA

och SBB Social Facilities AB.

Inom utbildningssegmentet investerar

bolaget primärt genom sitt delägande i Nordi-

qus, som är Europas ledande fastighetsbolag

inom utbildningsinfrastruktur. Nordiqus äger,

förvaltar och utvecklar skolor, förskolor och

universitetsbyggnader med långa hyresavtal och

starka hyresgäster. Utöver detta har SBB även

ett mindre direktägt bestånd av utbildningsfast-

igheter i Sverige och Danmark.

Bostadsfastigheterna är samlade i dotter-

bolaget Sveafastigheter, som är ett av Sveriges

största renodlade, noterade bostadsbolag.

Sveafastigheter förvaltar och utvecklar hyresrät-

ter i attraktiva tillväxtområden och har en stark

position på den svenska bostadsmarknaden.

2,0 MDKR

Fastighetsvärde

NORGE

0,9 MDKR

Fastighetsvärde

DANMARK

7,6 MDKR

Fastighetsvärde

FINLAND

45,2 MDKR

Fastighetsvärde

SVERIGE

Fastighetsvärde

per land

56% Bostad

43% Samhälle

1% Utbildning

Fastighetsvärde per land

81% Sverige

13% Finland

4% Norge

2% Danmark

55 653

Mkr

55 653

Mkr

81%

56%

13%

43%

Fastighetsvärde per regionFastighetsvärde per segment

34% Universitetsorter

31% Stockholm/Mälardalen

13% Oslo/Köpenhamn/

Helsingfors

5% Göteborg/Malmö

17% Övriga tillväxtstäder

55 653

Mkr

31%

13%

34%

17%

Utöver det direktägda bostadsbeståndet har

bolaget även investeringar genom joint ventures,

bland annat tillsammans med Morgan Stanley.

Fastighetsvärdet uppgår till 55,7 mdkr och

den totala fastighetsexponeringen, inklusive

andel av fastigheter i ej konsoliderade innehav,

är 92,8 mdkr. Ej konsoliderade innehav utgörs

av joint ventures och intresseföretag. Den

genomsnittliga kontraktslängden inom samhälls-

och utbildningsfastigheter är åtta år, vilket ger

långsiktiga och förutsägbara intäktsströmmar.

Genom denna struktur har bolaget en balan-

serad och strategiskt positionerad fastighets-

portfölj med en kombination av direktägda och

delägda tillgångar. Den långsiktiga förvaltningen

av samhälls- och utbildningsfastigheter ger sta-

bila kassaflöden, medan Sveafastigheter driver

tillväxt inom bostadssegmentet. Tillsammans

skapar detta en robust plattform för fortsatt

utveckling och värdeskapande.

55,7

MDKR

TOTALSUMMA

KONSOLIDERAT

SBB ÅRSREDOVISNING 2024

SBB:s affärsområden

Som ett ledande börsnoterat fastighetsbolag är vi stolta över vårt omfattande engagemang

inom tre distinkta affärsområden: Samhälle, Bostäder och Utbildning.

Inom Samhällsfastigheter fokuserar vi på att

förvalta och utveckla fastigheter som spelar en

central roll i samhällets funktion. Detta inklu-

derar allt från vårdcentraler och äldreboenden

till LSS-boenden och Offentliga kontor. Genom

vårt arbete bidrar vi till att skapa hållbara och

funktionella miljöer som stödjer och främjar

samhällets välfärd och säkerhet.

Vårt affärsområde bostäder, genom

Sveafastigheter, är inriktat på att tillgodose det

växande behovet av kvalitativa och hållbara

bostadslösningar. Här engagerar vi oss i förvalt-

ning, utveckling och byggnation av bostäder

som möter dagens höga krav på komfort,

energieffektivitet och design. Sveafastigheters

mål är att erbjuda hem som inte bara är en plats

att bo på, utan även en plats där våra hyresgäs-

ter kan trivas och växa.

Vår investering i utbildningsfastigheter

speglar vårt engagemang för att främja kunskap

och lärande. Genom att investera i och förvalta

fastigheter avsedda för utbildningsändamål,

från förskolor till högskolor, skapar vi inspi-

rerande miljöer som underlättar lärande och

utveckling. Våra utbildningsfastigheter är

utformade för att möta de specifika behoven

hos studenter och pedagoger, och bidra till en

positiv och stimulerande lärandemiljö.

Genom våra tre affärsområden strävar

vi efter att skapa värde för våra aktieägare,

hyresgäster och det bredare samhället. Vi är

övertygade om att vårt fokus på samhällsnytta,

bostadsutveckling och utbildningsstöd positio-

nerar oss starkt för framtiden och bidrar till en

mer hållbar och inkluderande värld.

Samhälle

Bostad

Minoritet

Totalt

Utbildning

Totalt

Fastighetsvärde

SBB:s andel av

fastighetsbestånd i

väsentliga innehav

Andel av övriga

innehav

24,1 MDKR

18,6 MDKR 1,8 MDKR

44,4 MDKR

31,0 MDKR

-10,9 MDKR -10,9 MDKR

– –

44,7 MDKR

6,0 MDKR

43,9 MDKR

2,5 MDKR

4,2 MDKR

39,4 MDKR

92,8 MDKR

19,3 MDKR

–

19,9 MDKR0,6 MDKR

1) Avser SBBs andel av fastighetsbestånd i väsentliga joint ventures och intresseföretag.

SBB ÅRSREDOVISNING 2024

Samhälle

Samhällsfastigheter - en investering i trygghet och välfärd. En ledande och skalbar plattform spe-

cialiserad på ägande och förvaltning av offentligt finansierade tillgångar, vilken utmärker sig genom

växande efterfrågan, inflationssäkrade kassaflöden och minimal risk för hyresförluster.

Inom affärsområdet Samhällsfastigheter

äger och förvaltar vi fastigheter, strategiskt

placerade över Sverige, Norge, Finland och

Danmark. Våra fastigheter utgör en viktig

del av samhällets infrastruktur och omfattar

äldreboenden, vårdinrättningar, kommunhus,

statlig infrastruktur och offentliga kontor.

Vi är en långsiktig och ansvarsfull fastighets-

ägare, där vårt fokus ligger på att säkerställa

att våra byggnader är välskötta, moderna och

anpassade efter samhällets behov. Genom

en aktiv och engagerad förvaltning skapar vi

hållbara miljöer där människor får tillgång till

nödvändiga samhällsfunktioner – från vård och

omsorg till trygg offentlig service.

Vår samhällsportfölj är stabil och lång-

siktig, präglad av hög efterfrågan och trygga

hyresgäster inom den offentliga sektorn. Vi

strävar efter att skapa långsiktigt värde genom

proaktiv förvaltning, underhåll och utveckling

av våra fastigheter. Genom närhet och dialog

med våra hyresgäster säkerställer vi att våra

fastigheter inte bara fungerar optimalt utan

också fortsätter att möta de förändrade behov

som samhället ställer på dem över tid.

Hållbarhet är en central del av vårt arbete.

Genom effektiv förvaltning och strategiska

investeringar i befintliga fastigheter arbetar

vi kontinuerligt med energieffektivisering,

miljöanpassningar och förbättrad tillgänglighet.

Vi ser det som vårt ansvar att säkerställa att

fastigheterna är funktionella, trygga och ekono-

miskt hållbara – både idag och i framtiden.

I en tid där behovet av äldreboenden,

vårdinrättningar och offentliga verksamhetslo-

kaler ökar, spelar vi en viktig roll i att säkerställa

att befintliga samhällsfastigheter håller hög

kvalitet och är anpassade för framtidens behov.

Vårt arbete handlar om mer än byggnader – det

handlar om att skapa miljöer där människor kan

leva, arbeta och få den service de behöver på

ett tryggt och hållbart sätt.

Med människan i centrum och en tydlig

förvaltningsstrategi bidrar vi till ett starkt och

välfungerande samhälle – varje dag, året runt.

Äldreboenden 26 %

Den största andelen av våra samhällsfastigheter

består av äldreboenden, en sektor med kraftigt

växande behov på grund av den demografiska

utvecklingen i Norden. Antalet personer över 80

år i Sverige förväntas öka med cirka 50 procent

fram till 2032, vilket motsvarar en ökning på

över 250 000 personer. Detta ställer krav på fler

särskilda boenden, där vi aktivt arbetar med att

utveckla och förvalta moderna och välanpas-

sade fastigheter för äldreomsorgen.

LSS-boenden 20 %

Våra LSS-boenden (lagen om stöd och service

till vissa funktionshindrade) erbjuder bostäder

för personer med funktionsnedsättningar. Dessa

fastigheter omfattar gruppbostäder, servicebo-

städer och anpassade bostäder där individens

behov står i fokus. Eftersom kommunernas

efterfrågan på LSS-boenden ökar, ser vi en

fortsatt tillväxt inom detta segment.

Statlig infrastruktur och kommunhus 19 %

Vi äger fastigheter som används av myndig-

heter och kommunala verksamheter, inklusive

kommunhus, domstolar, polisstationer och

andra offentliga institutioner. Dessa fastigheter

är ofta långa och stabila investeringar då de hyrs

av offentliga aktörer.

Sjukhus och vårdcentraler 13 %

Vi förvaltar och utvecklar sjukhus, vårdcentraler

och specialistkliniker för att bidra till en modern

och hållbar vårdinfrastruktur. Behovet av

vårdfastigheter ökar i takt med en åldrande

befolkning och ökade krav på tillgänglig och

högkvalitativ vård i hela Norden.

Offentliga kontor 8 %

Våra offentliga kontor hyrs ut till olika

statliga och kommunala verksamheter, såsom

Skatteverket, Pensionsmyndigheten och andra

administrativa enheter. Efterfrågan på moderna

och energieffektiva kontorslokaler för offentlig

verksamhet är fortsatt hög.

Övrigt 7 %

Detta segment inkluderar fastigheter med olika

typer av samhällsnyttiga funktioner, exempelvis

utbildningslokaler och andra specialfastigheter.

Projekt- och byggrättsfastigheter 7 %

För att säkerställa framtida tillväxt har vi en

betydande andel byggrätter och projektfastig-

heter i vår portfölj. Dessa möjliggör nyproduk-

tion och anpassning av fastigheter i takt med att

samhällets behov förändras.

SBB ÅRSREDOVISNING 2024

• Attraktiv demografi där SBB verkar, vilket

skapar möjligheter till tillväxt samt minimerar

risk för vikande efterfrågan.

• Fastigheterna har långa hyresavtal med

offentliga och offentligt finansierade

hyresgäster.

• Med 26 procent av beståndet bestående

av äldreboenden finns en ständigt ökande

efterfrågan på dessa tillgångar drivet av en

åldrande befolkning.

• Hyrorna stiger vanligtvis mer än inflationen

tack vare nästintill full inflationsindexering och

hyresgästanpassningar.

• SBB har en erfaren förvaltnings- och

projektorganisation som ständigt arbetar för

att skapa ytterligare värde och trivsel för våra

hyresgäster.

Information om SBB:s direktägda fastighetsbestånd

finns på sid. 26-27.

Fastighetsvärde per land Fastighetsvärde per kategori

57% Sverige

31% Finland

8% Norge

3% Danmark

26% Äldreboende

20% LSS

19% Statlig infrastruktur

och Kommunhus

13% Sjukhus &

vårdcentral

8% Offentliga kontor

7% Övrigt

7% Projekt- och

byggrättsfastigheter

24 074

Mkr

24 074

Mkr

57%

26%

31%

20%

19%

13%

24,1 MDKR

Fastighetsvärde

5,63 %

Direktavkastning

8 år

Genomsnittlig kontraktslängd, WAULT

Konsoliderat innehav

SBB ÅRSREDOVISNING 2024

Public Property Invest

ASA

SBB Infrastructure AB

1) 2)

SBB Social Facilities AB

1) 3)

Väsentliga joint ventures och intresseföretag (mkr)

2024-01-01

2024-12-31

2023-01-01

2023-12-31

2024-01-01

2024-12-31

2023-01-01

2023-12-31

2024-01-01

2024-12-31

2023-01-01

2023-12-31

SBB:s ägarandel, % 35,16 44,84 100 - 100 -

Förvaltningsresultat 100 199 -278 - -154 -

Andel av joint ventures och intresseföretags resultat -10 -405 -657 - -440 -

Resultat från joint ventures och intresseföretag, mkr

115 -405 -657 - -440 -

Fastighetsbestånd

Innehavets fastighetsbestånd 10 550 8 229 5 424 - 9 452 -

SBB:s ägarandel, % 35,16 44,84 100 - 100 -

SBB:s andel av fastighetsbestånd 3 710 3 690 5 424 - 9 452 -

Investering

Andelar i joint ventures och intresseföretag 1 960 1 261 170 - 70 -

Fordran på joint ventures och intressebolag - - - - 3 478 -

Nettoinvestering 1 960 1 261 170 - 3 548 -

Övriga joint ventures och intresseföretag (mkr)

2024-01-01

2024-12-31

2023-01-01

2023-12-31

Utgående redovisat värde, kapitalandel 612 477

Andel av joint ventures och intresseföretags resultat, 109 -62

Resultat från joint venture och intresseföretag

47 -293

1) Resultat från joint ventures och intresseföretag inkluderar försäljningsresultat, nedskrivningar och omvärderingar.

2) SBB Infrastructure AB förvärvades 15 mars 2024.

3) SBB Social Facilities AB förvärvades 13 juni 2024.

Mer om SBB:s intresseföretag och joint ventures finns på sid. 31-32.

Väsentliga innehav hänförliga till affärsområdet

Public Property Invest ASA

Bolaget äger och förvaltar

offentliga fastigheter i Norge,

Sverige och Finland primärt

inom segmenten rättsväsende

och offentliga kontor. En

fastighetsplattform med

tillväxtmöjligheter noterat

på Oslo Börs. SBBs ägarandel

uppgår per 2024-12-31 till 35,16

procent.

SBB Infrastructure AB och SBB Social Facilities AB

SBB Infrastructure AB och SBB Social Facilities AB är joint

venturebolag tillsammans med Castlelake, med stöd av Atlas

SP Partners. Bolagen äger och förvaltar offentliga fastigheter.

Bolagen bildades under första halvåret 2024 i samband med

ingående av samarbetes- och finansieringsavtal. Avtalet mellan

parterna föreskriver gemensamt bestämmande inflytande varvid

innehaven redovisas som joint venture.

18,6 MDKR

SBB:s andel av fastighetsbestånd i väsentliga innehav

5,7 MDKR

SBB:s nettoinvestering i väsentliga innehav

Joint ventures och intresseföretag

SBB ÅRSREDOVISNING 2024

Bostad

SBB äger och förvaltar, genom sitt innehav i Sveafastigheter, hyresrätter i svenska tillväxtområden.

Kombinationen av hög efterfrågan och starka underliggande drivkrafter resulterar i en låg riskprofil

och ett stadigt växande driftsöverskott över tid.

Samhällsbyggnadsbolaget, genom Sveafastighe-

ter, äger och förvaltare en unik och eftertraktad

portfölj av hyresreglerade bostäder i svenska

tillväxtkommuner.

Sveafastigheter är ett av Sveriges största

renodlade och noterade bostadsbolag med

14 669 lägenheter i förvaltning. Fastighets-

beståndet består av en bredd av hyresrätter i

tillväxtregioner i Sverige.

Husen förvaltas och utvecklas med ett närva-

rande och lokalt engagemang av Sveafastighe-

ters förvaltningsorganisation.

Sveafastigheter utvecklar och bygger nya

hållbara bostäder där efterfrågan på bostäder

är som störst. Sveafastigheter har 1 030

lägenheter i pågående byggnation och 6 844

lägenheter i projektutveckling där 93 procent

ligger i Stockholm/Mälardalen. Sveafastigheter

har under 2024 färdiställt 1 138 lägenheter.

Sverige förväntas fortsätta vara ett av

de länder med hög befolkningstillväxt de

kommande åren, inte bara jämfört med de

övriga nordiska länderna utan även i Europa

som helhet.

31,0

MDKR

Fastighetsvärde

4,24 %

Direktavkastning

1 482 kr

Snitthyra per kvm

Konsoliderat innehav

1) Varav 28,1 mdkr hänförligt till Sveafastigheter.

Sveafastigheter är Sveriges största renodlade och noterade bostadsbolag med

14 669 lägenheter i förvaltning. Fastighetsbeståndet består av en bredd av hyresrät-

ter i tillväxtregioner i Sverige. Husen förvaltas och utvecklas med ett närvarande och

lokalt engagemang av den egna förvaltningsorganisationen. Sveafastigheter utveck-

lar och bygger nya hållbara bostäder där efterfrågan på bostäder är som störst.

Sveafastigheter har 1 030 lägenheter i pågående byggnation och 6 844 lägenheter i

projektutveckling där 93 procent ligger i Stockholm/Mälardalen.

Väsentliga händelser under året

• I oktober noterades bolagets

aktier på Nasdaq First North

Premier Growth Market.

• Under sista kvartalet har

bankskuld om 1 077 mkr

refinansierats med nya lån med

förfallodatum under 2027 och

avtal gällande en kreditfacilitet om

1 000 mkr ingåtts.

• Sveafastigheter har under 2024

färdigställt 1 138 lägenheter.

• Under 2024 har 540 lägenheter

byggstartats i Stockholm, Nacka

och Skellefteå.

• I december erhöll bolaget en

markanvisning om cirka 100

hyresbostäder i Huvudsta, Solna.

100 %

bostadsfastigheter

14 669

lägenheter

94 %

storstadsregioner

och universitets- och

högskolestäder

% av totalt fastighetsvärde

i Stockholm-Mälardalen,

Malmö-Öresund och

Stor-Göteborg

Universitetsoch

högskolestäder

Övrigt

33 %

6 %

18 %

SBB ÅRSREDOVISNING 2024

6,0 MDKR

SBB:s andel av fastighetsbestånd i väsentliga innehav

3,0 MDKR

SBB:s nettoinvestering i väsentliga innehav

Joint ventures och intresseföretag

SBB Residential Property AB

Väsentliga joint ventures och intresseföretag (mkr)

2024-01-01

2024-12-31

2023-01-01

2023-12-31

SBB:s ägarandel, %

100 100

Förvaltningsresultat -169 -46

Andel av joint ventures och intresseföretags resultat -238 -643

Resultat från joint ventures och intresseföretag

80 -643

Fastighetsbestånd

Innehavets fastighetsbestånd 5 967 6 000

SBB:s ägarandel, % 100 100

SBB:s andel av fastighetsbestånd 5 967 6 000

Investering

Andelar i joint ventures och intresseföretag 2 937 2 797

Fordran på joint ventures och intressebolag 76 53

Nettoinvestering 3 013 2 850

Övriga joint ventures och intresseföretag (mkr)

2024-01-01

2024-12-31

2023-01-01

2023-12-31

Redovisat värde, kapitalandel 1 200 3 164

Andel av joint ventures och intresseföretags resultat -215 -556

Resultat från joint ventures och intressebolag

146 -4 210

1) SBB:s ägarandel avser SBB:s andel av stamaktier. Emitterade preferensaktier I SBB Residential Property AB redovisas som skuld

inom SBB Residential Property AB. Aktieägaravtalet mellan stamaktieägare och preferensaktieägare föreskriver gemensamt

bestämmande inflytande varvid innehavet redovisas som joint venture.

2) Resultat från joint ventures och intresseföretag inkluderar försäljningsresultat, nedskrivningar och omvärderingar.

3) SBB Residential Property AB förvärvades 16 augusti 2023.

Väsentliga innehav hänförliga

till affärsområdet

SBB Residential Property AB

Bostadsportfölj bestående av hyres-

reglerade bostadsfastigheter i Sverige

som styrs och kontrolleras gemensamt

med Morgan Stanley.

SBB ÅRSREDOVISNING 2024

Utbildning

SBB äger hälften av Europas största utbildningsportfölj, genom Nordiqus, inriktad på

social infrastruktur för den offentliga utbildningssektorn. Långa indexerade hyresavtal

skapar stabil intjäning.

Nordiqus, en organisation bildad för att förvalta

och utveckla utbildningsfastigheter, strävar

efter att skapa och underhålla högkvalitativa

lärandemiljöer. Nordiqus etablerades år 2022

och äger och förvaltar en portfölj bestående

av över 600 utbildningsfastigheter spridda

över Norden. Denna omfattande portfölj av

fastigheter inkluderar en mångfald av utbild-

ningsinstitutioner såsom förskolor, grundskolor,

gymnasier och universitet, som tillsammans

utgör en betydande del av vårt samhälles

utbildningsinfrastruktur.

Nordiqus strävar efter att vara den främsta

partnern för kommuner och privata aktörer vid

utvecklingen och förbättringen av utbildnings-

fastigheter. Genom långsiktigt engagemang för

att skapa en trygg och stimulerande miljö som

stödjer framtidens generationers lärande.

Nordiqus förstår djupgående de specifika

krav och behov som utbildningsmiljöer innebär.

Nordiqus erfarenhet och kunskap möjliggör

skapandet av anpassade lösningar för ständig

utveckling av utbildningslokaler. Fokus ligger

på att skapa moderna och hållbara byggnader

och lokaler som möter dagens och framtidens

pedagogiska krav, vilket är en nyckelaspekt inom

utbildningsfastigheter.

Genom långsiktiga samarbeten strävar

man efter att skapa stabilitet och kontinuitet

för hyresgästerna. Genom kompetens och

partnerskap med ledande experter inom

utbildningssektorn möjliggörs utformningen av

innovativa och flexibla lärmiljöer som gynnar

både elever och lärare.

Nordiqus vision sträcker sig långt framåt, med

målet att vara en aktiv samhällsbyggare. Genom

att skapa och underhålla utbildningslokaler

som är anpassade för framtidens generationer,

skapas en miljö där lärande och tillväxt inte bara

är möjlig utan också stimulerande och givande

för alla som vistas i Nordiqus utbildningslokaler.

• SBB investerar primärt i utbildningsfastigheter genom sitt ägande

Nordiqus vars fastighetsbestånd inom utbildning uppgår till 38 739 mkr.

Se sida 14 för mer information.

• Däröver direktäger SBB utbildningsfastigheter i Sverige och Danmark om

sammanlagt 593 mkr (622).

Marknadsvärde, mkr

Konsoliderat innehav 2024-12-31 2023-12-31

Sverige 426 465

Danmark 167 158

Totalt 593 622

0,6 MDKR

Fastighetsvärde

Konsoliderat innehav

SBB ÅRSREDOVISNING 2024

Nordiqus AB

Väsentliga joint ventures och intresseföretag

(mkr)

2024-01-01

2024-12-31

2023-01-01

2023-12-31

SBB:s ägarandel, % 49,84 49,84

Förvaltningsresultat 586 21

Andel av joint ventures och intresseföretags

resultat

-770 -417

Resultat från joint ventures och intresseföretag

-903 -10

Fastighetsbestånd

Innehavets fastighetsbestånd 38 739 40 784

SBB:s ägarandel, % 49,84 49,84

SBB:s andel av fastighetsbestånd 19 308 20 327

Investering

Andelar i joint ventures och intresseföretag 8 603 9 892

Fordran på joint ventures och intressebolag

4 115 3 908

Nettoinvestering, redovisat värde 12 718 13 800

Upplupen anskaffningskostnad, fordran

1 108 1 344

Nettoinvestering 13 826 15 144

1) Resultat från joint ventures och intresseföretag inkluderar försäljningsresultat, nedskrivningar

och omvärderingar.

2) Fordrans redovisat värde uppgår till 4 115 mkr. Fordrans nominella belopp uppgår till 5 222 mkr.

• SBB äger 49,84 procent av Nordiqus med ett totalt fastighetsvärde om

38,7 miljarder kronor.

• Nordiqus samägs med Brookfield, en av världens största infrastruktur-

investerare.

• Nordiqus är Europas ledande plattform för offentliga utbildningsfastig-

heter med tillväxtpotential.

• Statsstödda intäkter, hög förnyelsegrad av hyresavtal och 95 %

KPI-justerat.

• Resultat hänförligt till Nordiqus, fram till och med den 21 november

2023, redovisas som avvecklad verksamhet.

• Nordiqus fastighetsbestånd förvaltas av SBB genom ett förvaltningsavtal.

19,3 MDKR

SBB:s andel av fastighetsbestånd i väsentliga innehav

13,8 MDKR

SBB:s nettoinvestering i väsentliga innehav

Joint ventures och intresseföretag

Nordiqus bildades år 2022 och är en drivkraft inom utbildningsinfrastruktur. Bolaget

äger, förvaltar och utvecklar över 600 förskolor, skolor och univer- sitet – vilket är en

av de ledande portföljerna för utbildningsinfrastruktur i Norden. Nordiqus strävar

efter att möta både dagens krav och morgon- dagens behov på utbildningslokaler för

att ge framtidens generationer de bästa förutsättningarna och de mest studiefräm-

jande miljöerna.

Händelser under året

• Nordiqus-teamet har vuxit till 11 (5) anställda

i slutet av året.

• Nordiqus erhöll en investment grade infra-

structure rating under Q2 och refinansierade

framgångsrikt 8,6 miljarder SEK under Q3.

• Nytt 10-årigt hyresavtal med Göteborgs

universitet och Västra Götalandsregionen

för ett nytt Centrum för Hälsovetenskap i

Göteborg,

• Nytt hyresavtal på 25 år med Örebro

kommun för om- och tillbyggnad av Mosjö

skola

• Nytt 10-årigt hyresavtal med Skärgårdsgym-

nasiet i Österåker,

• Nya och förlängda hyresavtal för förskolor

med Dibber i Stockholm och Lekogrönt

i Linköping En ut- och tillbyggnad med

Stiftelsen BMSL i Lund.

• Under sommaren 2024 erbjöd vi 65

ungdomar sommarjobb, där de tillsammans

med våra samarbetspartners hjälpte till att

ta hand om och underhålla våra förskolor

och skolor under sommaruppehållet.

• Under året har Nordiqus jobbat med en

strategisk plan för att stärka fokuset på

arbetsmiljön på alla våra fastigheter både i

projekt och förvaltning. Exempelvis genom-

för vi säkerhetsutbildningar, riskanalyser och

under fjärde kvartalet lanserade vi en egen

app för arbetsmiljörapportering.

• Under det fjärde kvartalet slutfördes en

omstrukturering av den norska portföljen,

från 172 bolag till 12.

• Under det fjärde kvartalet förvärvades en

grundskola och idrottshall i Kungsbacka

med 17-åriga hyresavtal med Internationella

Engelska skolan och Kungsbacka kommun,

för 508 mkr.

SBB ÅRSREDOVISNING 2024

Projekt- och Fastighetsutveckling

Projekt- och Fastighetsutveckling innebär för SBB ett kontinuerligt förädlingsarbete av fastighetsbestån-

det som pågår parallellt med den löpande förvaltningen. Byggnader projekteras om för att möjliggöra

ytterligare volym och verksamheter och underutnyttjade markytor inom fastigheterna kan via detaljpla-

neprocesser omvandlas till nya byggrätter. Beroende av rådande marknadsförutsättningar inom bolagets

olika geografier och segment kan byggrätterna i sin tur omsättas till kassaflödesfastigheter för egen

förvaltning eller avyttras externt. Då den ofta dolda potentialen inom bolagets markinnehav utgör en stor

del av värdeskapandet inom förädlingsarbetet har SBB som målsättning att regelbundet kunna utveckla

och tillhandahålla byggrätter över tid. Byggrättsutveckling ger bolaget fördelar vid deltagande av upp-

handlingar och tävlingar då bolaget ofta kan tillhandahålla byggklar eller utvecklingsbar mark. Den stora

byggrätts- och projektutvecklingsportföljen ger även SBB möjlighet att växa organiskt över tid och bidrar

till att öka bolagets driftnetto och resultat.

Som en del i bolagets hållbarhetsarbete Vision

2030 och i linje med FN:s globala hållbarhetsmål

bedrivs förädlingsarbetet med ett särskilt fokus

på fastigheter inom kommunikationsnära lägen

med en redan utbyggd infrastruktur. Genom

att i synnerhet redan ianspråktagen mark

prioriteras vid förädling och befintliga gatunät

används kan fler grönområden bevaras och

resursförbrukningen hållas nere. Förädlingsar-

betet inom SBB drivs därutöver av tanken att

bilens roll i samhället succesivt kommer minska

samt att kommunikationer, service, vård, skola

och omsorg ska finnas i människors närområde.

Flertalet av bolagets utvecklingsfastigheter

ligger inom utpekade kommunikationsnoder

med direkt närhet till såväl spårbunden trafik

som övrig samhällsservice.

367 lägenheter i Haninge, Stockholms län.

Utvecklade och uppförda inom egen fastighet.

Byggrättsutveckling

Segment / Planeringsfas SBB:s andel

Fas 1 -

Projektidéer

Fas 2 -

Inför beslut

om planbesked

Fas 3 -

Med

planbesked

Fas 4 -

Lagakraftvunna

detaljplaner

Totalt antal

BTA (kvm)

Bokfört

värde (tkr) Per kvm (kr)

Bostäder 66% 186 852 - 246 830 216 650 650 332 1 137 680 1 749

Samhällsfastigheter 86% 479 540 - 424 280 655 024 1 558 844 1 455 209 934

Utbildning 54% 332 725 - 136 785 227 447 696 957 208 365 299

Totalt 76% 999 117 - 807 895 1 099 121 2 906 133 2 801 254 964

SBB:s andel av totalt 100% 2 392 113 2 119 861 886

SBB ÅRSREDOVISNING 2024

Samhälle

Pågående nyproduktion

SBB:s

andel Antal kvm

Antal

projekt

Hyra

(mkr)

Driftnetto

(mkr)

Investering

(mkr)

Upparbe-

tat (mkr)

Kvar-

varande

(mkr)

Direkt-

avkastning

(hyra)

Direkt-

avkastning

(DN)

Samhälle 100% 5 312 1 16 15 260 21 239 6,0% 5,6%

Samhälle, JV 50% 7 038 1 12 10 275 250 25 4,4% 3,5%

Totalt 74% 12 350 2 28 24 535 271 264 5,2% 4,5%

SBB:s andel av totalt 100% 8 831 22 19 398 146 251 5,5% 4,9%

Investeringar i befintligt bestånd

Antal kvm Antal projekt Driftnetto (mkr)

Investering

(mkr)

Upparbetat

(mkr)

Kvarvarande

(mkr)

Direkt-

avkastning (DN)

Samhälle 6 891 1 7 125 125 0 5,3%

Pågående projektutveckling

SBB:s andel Antal kvm

Samhälle 100% 59 712

Samhälle, JV 50% 45 146

Totalt 77% 104 858

SBB:s andel av totalt 100% 82 285

Byggrättsutveckling

Segment / Planeringsfas SBB:s andel

Fas 1 -

Projektidéer

Fas 2 -

Inför beslut

om planbesked

Fas 3 -

Med

planbesked

Fas 4 -

Lagakraftvunna

detaljplaner

Totalt antal

BTA (kvm)

Bokfört

värde (tkr) Per kvm (kr)

Samhälle 100% 364 215 - 358 120 592 824 1 315 159 899 396 684

Samhälle, JV 64,0% 115 325 - 66 160 62 200 243 685 555 813 2 281

Totalt 86% 479 540 - 424 280 655 024 1 558 844 1 455 209 934

SBB:s andel av totalt 100% 1 486 410 1 255 209 844

52% 10,4%

upparbetningsgrad

pågående produktion

avkastning kvarvarande

investering

Geografisk fördelning projekt-

utveckling (inkl. joint ventures)

73% Stockholm/Mälardalen

12% Universitetsstäder

6% Göteborg/Malmö

9% Övriga tillväxtstäder

104 858

kvm

73%

12%

100% Stockholm/Mälardalen

Geografisk fördelning pågående

produktion (inkl. joint ventures)

12 350

kvm

100%

Byggrättsportföljens geografiska

fördelning (inkl. joint ventures)

1 558 844

kvm

35%

28%

27%

35% Stockholm/Mälardalen

28% Universitetsstäder

6% Göteborg/Malmö

4% Oslo/Köpenhamn/Helsingfors

27% Övriga tillväxtstäder

SBB ÅRSREDOVISNING 2024

Bostad

Pågående nyproduktion

SBB:s

andel Antal lgh Antal kvm

Antal

projekt

Hyra

(mkr)

Driftnetto

(mkr)

Investe-

ring (mkr)

Upparbe-

tat (mkr)

Kvar-

varande

(mkr)

Direkt-

avkastning

(hyra)

Direkt-

avkastning

(DN)

Bostad 100% 208 11 188 1 33 28 530 430 99 6,3% 5,2%

Bostad, Sveafastigheter 100% 1 030 48 159 6 134 114 2 167 1 011 1 156 6,0% 5,1%

Totalt 100% 1 238 59 347 7 167 142 2 697 1 441 1 255 6,2% 5,3%

SBB:s andel av totalt 100% 1 238 59 347 167 142 2 697 1 441 1 255 6,2% 5,3%

Investeringar i befintligt bestånd

Antal kvm Antal projekt Driftnetto (mkr)

Investering

(mkr)

Upparbetat

(mkr)

Kvarvarande

(mkr)

Direkt-

avkastning (DN)

Bostad 62 957 6 8 133 115 18 6,3%

Pågående projektutveckling (exklusive bostadsrätter)

SBB:s andel Antal lgh Antal kvm

Bostad 100% 1 446 80 141

Bostad, Sveafastigheter 100% 5 544 294 958

Bostad, JV 52% 1 782 96 032

Totalt 91% 8 772 471 131

SBB:s andel av totalt 100% 7 922 423 770

Byggrättsutveckling

Segment / Planeringsfas SBB:s andel

Fas 1 -

Projektidéer

Fas 2 -

Inför beslut

om planbesked

Fas 3 -

Med

planbesked

Fas 4 -

Lagakraftvunna

detaljplaner

Totalt antal

BTA (kvm)

Bokfört

värde (tkr) Per kvm (kr)

Bostad 100% 7 600 - 28 000 47 300 82 900 128 968 1 556

Bostad, Sveafastigheter 100% 117 382 - 94 890 131 850 344 122 243 452 707

Bostad, JV 49,5% 61 870 - 123 940 37 500 223 310 765 260 3 427

Totalt 66% 186 852 - 246 830 216 650 650 332 1 137 680 1 749

SBB:s andel av totalt 100% 560 982 751 541 1 340

Geografisk fördelning pågående

produktion (inkl. joint ventures)

63% Stockholm/Mälardalen

37% Universitetsstäder

74% Stockholm/Mälardalen

22% Universitetsstäder

1% Göteborg/Malmö

3% Övriga tillväxtstäder

1 238

lägenheter

63%

37%

Geografisk fördelning projekt-

utveckling (inkl. joint ventures)

8 772

lägenheter

74%

22%

Byggrättsportföljens geografiska

fördelning (inkl. joint ventures)

650 332

kvm

29%

28%

22%

21%

29% Stockholm/Mälardalen

28% Universitetsstäder

22% Göteborg/Malmö

21% Övriga tillväxtstäder

55% 11,8% 100%

upparbetningsgrad

pågående produktion

avkastning kvarvarande

investering

av bostadsproduktion i

Sveriges storstadsregioner

och universitetsorter

SBB ÅRSREDOVISNING 2024

Utbildning

Investeringar i befintligt bestånd

SBB:s andel Antal kvm Antal projekt Driftnetto (mkr)

Investering

(mkr)

Upparbetat

(mkr)

Kvarvarande

(mkr)

Direkt-

avkastning (DN)

Nordiqus 49,8% 24 380 8 25 423 347 76 5,9%

SBB:s andel av totalt 100,0% 12 151 12 211 173 38 5,9%

Pågående projektutveckling

SBB:s andel Antal kvm

Utbildning 100% 13 184

Utbildning, JV 50% 6 440

Totalt 86% 19 624

SBB:s andel av totalt 100% 16 404

Byggrättsutveckling

Segment / Planeringsfas SBB:s andel

Fas 1 -

Projektidéer

Fas 2 -

Inför beslut

om planbesked

Fas 3 -

Med

planbesked

Fas 4 -

Lagakraftvunna

detaljplaner

Totalt antal

BTA (kvm)

Bokfört

värde (tkr) Per kvm (kr)

Utbildning 100% 7 000 - - 3 530 10 530 18 465 1 754

Utbildning, JV 49,8% 325 725 - 136 785 223 917 686 427 189 900 277

Totalt 54% 332 725 - 136 785 227 447 696 957 208 365 299

SBBs andel av totalt 100% 344 721 113 111 328

Information om projektportföljen är baserad på bedömningar om storlek, inriktning och omfattning av projekten. Vidare baseras informationen på

bedömningar om framtida projektkostnader och hyresvärde. Bedömningarna och antagandena ska inte ses som en prognos. Bedömningar och anta-

ganden innebär osäkerhetsfaktorer både avseende projektens genomförande, utformning och storlek, tidplaner, projektkostnader samt framtida

hyresvärde. Informationen om projektportföljen omprövas regelbundet och bedömningar och antaganden justeras till följd av att pågående projekt

färdigställs eller tillkommer samt att förutsättningar förändras.

100% Stockholm/Mälardalen

Geografisk fördelning projekt-

utveckling (inkl. joint ventures)

19 624

kvm

100%

Byggrättsportföljens geografiska

fördelning (inkl. joint ventures)

696 957

kvm

31%

29%

31% Stockholm/Mälardalen

31% Universitetsstäder

9% Göteborg/Malmö

29% Övriga tillväxtstäder

SBB ÅRSREDOVISNING 2024

Intjäningsförmåga

Aktuell intjäningsförmåga från förvaltningsverksamheten

Nedan presenteras aktuell intjäningsförmåga för koncernen för 12

månader som beaktar koncernens fastighetsbestånd per 2024-12-31.

Aktuell intjäningsförmåga är inte en prognos utan endast att betrakta

som en hypotetisk ögonblicksbild och presenteras enbart för att illustrera

intäkter och kostnader på årsbasis givet fastighetsbeståndet, finansiella

kostnader, kapitalstruktur och organisation vid en bestämd tidpunkt. I

koncernens intjäningsförmåga är inte resultateffekten av orealiserade och

realiserade värdeförändringar inkluderad, vad gäller de fastigheter som

konsolideras.

Följande information utgör underlag för beräkning av intjäningsförmågan:

• Kontrakterade hyresintäkter på årsbasis (inklusive tillägg och hyres-

rabatter) samt övriga fastighetsrelaterade intäkter utifrån gällande

hyreskontrakt per 2024-12-31.

Koncernens intjäningsförmåga

Belopp i mkr Samhälle Bostad Utbildning Totalt

Hyresintäkter 1 697 1 570 35 3 303

Driftkostnader -317 -429 -6 -753

Underhåll -68 -53 -2 -124

Fastighetsskatt -49 -23 -1 -73

Driftnetto 1 263 1 065 27 2 354

Administration -476

Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill 1 878

per stamaktie 1,14

Resultat från joint ventures och intressebolag

612

Finansiella intäkter 55

Finansiella kostnader

-1 291

Resultat före skatt 1 254

per stamaktie 0,76

Utdelning hybridobligationer -301

Resultat hänförligt till minoritetsandelar -144

Resultat hänförligt till stamaktieägare 809

per stamaktie 0,49

1) Justerad för den kassa som koncernen innehade vid periodens utgång med en ränta om 3,00% för de lån som kassan användes för att amortera efter periodens utgång.

Bidrar till intjäningsförmåga

Joint Ventures och intressebolag

Nordiqus AB

Public

Property

Invest ASA

SBB

Residential

Property AB

SBB Infra-

structure AB

SBB Social

Facilities AB

Origa

Care

Preservium

Property

One

Publicus

Solon

Eiendom

Övriga joint

ventures-

bolag

SBB:s andel av stamaktier 49,84% 35,16% 100,0%

100,0%

34,0% 34,7% 31,2% 25,0% 50,0%

Förvaltningsresultat 967 279 - -105 106 19 41 17 - 9

Förvaltningsresultat hänförligt

till SBB:s kapitalandel 482 98 - -105 106 7 14 5 - 4

1) SBB:s ägarandel avser SBB:s andel av stamaktier. Emitterade preferensaktier i SBB Residential Property AB redovisas som skuld inom SBB Residential Property AB. Aktieägaravtalet mellan stamaktie-

ägare och preferensaktieägare föreskriver gemensamt bestämmande inflytande varvid innehavet redovisas som joint venture.

2) SBB har ingått samarbetes- och finansieringsavtal med Castlelake. Avtalet mellan parterna föreskriver gemensamt bestämmande inflytande varvid innehaven redovisas som joint venture.

• Drifts- och underhållskostnader baseras på budget.

• Fastighetsskatten har beräknats utifrån fastigheternas aktuella

taxeringsvärden per 2024-12-31.

• Kostnader för administration har beräknats utifrån befintlig organisation

per 2024-12-31.

• Finansiella kostnader och intäkter har beräknats utifrån kontrakterade

räntenivåer och inkluderar räntor på externa lån per 2024-12-31.

• Resultatet som joint ventures och intressebolag bidrar med till

intjäningsförmågan baseras på publicerad information såsom rapporter,

prospekt mm. Se tabell längst ner på sidan för ytterligare information.

SBB ÅRSREDOVISNING 2024

Strategiska innehav i joint ventures

och intresseföretag

SBB har, som en del i bolagets aktiva portföljförvaltning, investerat i joint

ventures och intresseföretag för att komma över attraktiva fastigheter

och tillgångar som annars inte är tillgängliga på den reguljära transaktions-

marknaden, samt för att skapa ytterligare kontaktytor på fastighetsmark-

naden och för att dra nytta av starka organisatoriska plattformar utanför

SBB för fortsatt kassaflödestillväxt. Samarbeten kan även skapas för att

underlätta kapitalanskaffning.

En del av bolagen bedriver fastighetsutvecklingsprojekt medan andra

bolag äger förvaltningsfastigheter. De största innehaven utgörs av bolagen

SBB Social Facilities AB, SBB Infrastructure AB, Public Property Invest ASA,

SBB Residential Property AB och Nordiqus AB.

SBB Infrastructure AB och SBB Social Facilities AB

SBB Infrastructure AB och SBB Social Facilities AB är joint venturebolag

tillsammans med Castlelake, med stöd av Atlas SP Partners. Bolagen äger

och förvaltar offentliga fastigheter. Bolagen bildades under första halvåret

2024 i samband med ingående av samarbets- och finansieringsavtal.

Avtalet mellan parterna föreskriver gemensamt bestämmande inflytande

varvid innehaven redovisas som joint venture.

Public Property Invest ASA

Public Property Invest ASA äger och förvaltar offentliga fastigheter i Norge

inom primärt segmenten rättsväsende och offentliga kontor. Resterande

del av bolaget ägs av norska institutionella och privata investerare. SBB

äger 35,16 procent och redovisar innehavet som intresseföretag.

SBB Residential Property AB

SBB Residential Property AB äger en bostadsportfölj bestående av

hyresreglerade bostadsfastigheter. Bolaget bildades i juli 2023 och har

emitterat preferensaktier i samband med att bolaget ingick ett avtal om

kapitalanskaffning med en investeringsfond som förvaltas av Morgan

Affärsområde Samhälle Samhälle Samhälle Bostad Utbildning

SBB Social

Facilities AB SBB Infrastructure AB

Public Property

Invest ASA

SBB Residential

Property AB Nordiqus AB

2024-01-01

2024-12-31

2023-01-01

2023-12-31

2024-01-01

2024-12-31

2023-01-01

2023-12-31

2024-01-01

2024-12-31

2023-01-01

2023-12-31

2024-01-01

2024-12-31

2023-01-01

2023-12-31

2024-01-01

2024-12-31

2023-01-01

2023-12-31

SBB:s ägarandel, % 100 % - 100 % - 35,16 % 44,84 % 100 % 100 % 49,84 % 49,84 %

Hyresintäkter, mkr 383 - 308 - 651 578 373 138 2 380 244

Driftnetto, mkr 324 - 241 - 588 472 225 82 1 991 199

Förvaltningsresultat, mkr -154 - -278 - 100 199 -169 -46 822 43

Periodens resultat, mkr -440 - -657 - 10 -903 -238 -643 -1 308 -937

SBB:s ägarandel av

förvaltningsresultat, mkr

-154 - -278 - 37 89 -169 -46 410 21

SBB:s ägarandel av resultat, mkr -440 - -657 - -10 -405 -238 -643 -770 -418

Marknadsvärde fastigheter, mkr 9 452 - 5 424 - 10 550 8 229 5 967 6 000 38 739 40 538

Antal fastigheter 98 - 164 - 72 48 212 172 654 652

Antal kvm, tusental 441 - 261 - 395 297 284 284 1 337 1 327

Ekonomisk uthyrningsgrad, % 96 - 94 - 97 95 93 92 95 96

Genomsnittlig kontraktslängd, år 5,4 - 5,0 - 5,1 5,2 N/A N/A 12,4 12,6

Räntebärande skulder, mkr

1) 5 693 - 5 188 - 5 823 5 434 2 417 2 360 22 275 21 271

Snittränta, % 6,30 - 7,64 - 5,18 4,50 13,00 13,00 4,00 3,65

Kapitalbindning, år 1,12 - 1,14 - 4,09 1,20 3,63 4,63 5,41 2,30

Räntebindning, år 0,25 - 0,25 - 3,87 1,48 3,63 4,63 8,34 8,75

1) Exklusive efterställda ägarlån

Stanley. Aktieägaravtalet mellan stamaktieägare och preferensaktieägare

föreskriver gemensamt bestämmande inflytande varvid innehavet redovisas

som joint venture.

Nordiqus AB

Nordiqus AB bildades år 2022 och äger och förvaltar sedan 2023 en portfölj

bestående av över 600 utbildningsfastigheter spridda över Norden. Portföl-

jen består av förskolor, skolor, grundskolor, gymnasier och universitet.

Den 24 september 2023 ingick SBB avtal med Brookfield om försälj-

ning om 1,16 procent av aktierna i Nordiqus. Affären fullföljdes den 22

november 2023. Försäljningen medförde att SBB förlorade det tidigare

bestämmande inflytandet, och redovisar från och med tidpunkten för

försäljningen innehavet i Nordiqus som ett intresseföretag. SBB äger 49,84

procent och resterande del ägs av Brookfield.

Redovisat värde andelar i intressebolag och joint ventures

2024-12-31

Belopp i Mkr Samhälle Bostad Utbildning Summa

Redovisat värde, 2024-01-01 1 739 5 961 9 892 17 591

Årets anskaffningar 262 1 - 262

Aktieägartillskott 1 798 206 - 2 003

Årets utdelningar -6 - -376 -382

Årets avyttringar -1 -1 885

- -1 887

Valutakursdifferens -43 - - -43

Övrigt totalresultat - - -51 -51

Nedskrivningar och

omvärdering av andel

63 308 -93 278

Resultatandel -998 -453 -770 -2 221

Redovisat värde, 2024-12-31 2 811 4 137 8 603 15 551

Avser främst upplösning av JV med Kåpan Bostad, Sveaviken och Magnolia.

SBB ÅRSREDOVISNING 2024

Samhälle Samhälle Samhälle Bostad Utbildning

SBB Social

Facilities AB SBB Infrastructure AB

Public Property

Invest ASA

SBB Residential

Property AB Nordiqus AB

2024-12-31 2023-12-31 2024-12-31 2023-12-31 2024-12-31 2023-12-31 2024-12-31 2023-12-31 2024-12-31 2023-12-31

Andelar i intresseföretag /

joint ventures, mkr

70 - 170 - 1 960 1 261 2 937 2 797 8 603 9 892

Fordringar på intresseföretag /

joint ventures, mkr

3 478 - - - - - 76 53 4 115 3 908

2024-01-01 – 2024-12-31 2023-01-01 – 2023-12-31

Affärsområde Samhälle Bostad Utbildning Summa Samhälle Bostad Utbildning Summa

Andel av joint ventures och intresseföretags resultat

Förvaltningsresultat -371 -247 292 -325 108 65 21 195

Värdeförändring -448 -206 -1 026 -1 680 -621 -1 305 -560 -2 485

Skatt -179 - -36 -215 46 40 121 207

Summa andel av joint ventures och intresseföretags resultat -998 -453 -770 -2 221 -467 -1 199 -418 -2 083

Försäljningsresultat från joint ventures och intresseföretag - 371 - 372 -169 -3 246 - -3 416

Nedskrivning och omvärdering av andelar och fordringar joint ventures och

intresseföretag

63 308 -133 238 -62 -407 407 -62

Resultat från joint ventures och intresseföretag -935 226 -903 -1 611 -698 -4 853 -10 -5 560

SBB ÅRSREDOVISNING 2024

HÅLLBARHETSRAPPORT

Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB (SBB) skapar hållbara miljöer

där människor vill leva, arbeta och vistas i lång tid framöver. SBB:s

arbete lokalt bidrar till social, miljömässig och ekonomisk hållbar

utveckling av samhället i stort genom att vara en av de ledande

nordiska aktörerna för social infrastruktur. SBB:s lokalt förankrade

förvaltning ger en nära och direkt kundkontakt, och SBB:s storlek ger

möjlighet att göra nödvändiga investeringar i fastigheterna.

SBB:s affärsmodell är att direkt och indirekt äga

och förvalta samhällsfastigheter och hyresrätter

i Norden och långsiktigt utvecklas i samarbete

med kommuner runt om i Norden. Belåningsgra-

den ska inte överstiga 50 procent. SBB ställer sig

bakom Parisavtalets klimatmål och är medlem

i FN:s Global Compact, ett världsomspännande

initiativ för hållbart företagande. I dialog

med sina intressenter har bolaget identifierat

energieffektivitet, minskad klimatpåverkan,

utveckling av hållbara städer och samhällen,

ekonomiskt hållbar utveckling, affärsetik och

attraktiv arbetsgivare som fokusområden för

verksamheten.

SBB ÅRSREDOVISNING 2024

Sociala värden är kärnan av SBB:s affär och en

viktig del i SBB:s löfte att bygga ett bättre sam-

hälle. 99 procent av SBB:s hyresintäkter kommer

från social infrastruktur. SBB:s hållbarhetsvision

och hållbarhetspolicy definierar bolagets lång-

siktiga mål, strategi och principer för hållbart

företagande. Handlingsplanen för att nå dit,

med konkreta mål och riskbedömningar inom

de olika fokusområdena har formulerats och

beskrivs i detalj under ”Mål och resultat”. SBB:s

hållbarhetsvision-, mål och policy är antagna av

styrelsen och följs upp löpande av VD tillsam-

mans med hållbarhetschef. SBB:s klimatmål är

klassat som ett Science Based Target av den

oberoende organisationen SBTi, det innebär att

klimatmålet ligger i linje med vad som krävs för

att uppnå Parisavtalet. SBB:s övergripande mål

sammanfattas nedan:

• Klimatpositiva 2030.

• Minska energianvändningen och öka andelen

förnybar energi.

Hållbarhetsstrategi och mål 2030

• Klimatanpassad fastighetsportfölj.

• Säkra och hälsosamma arbetsplatser för alla.

• Regelbundet förbättra, följa upp och

rapportera bolagets hållbarhetsarbete.

Fokusområden 2025

• Investera i befintligt fastighetsbestånd för

minskad energianvändning.

• Öka andelen hållbar finansiering.

• Hälsa och säkerhet på arbetsplatser och i

byggprojekt.

• Attraktiv arbetsgivare: utvecklande arbets-

miljö för medarbetare.

Om hållbarhetsredovisningen

Detta utgör SBB:s lagstadgade hållbarhets-

rapport och omfattar koncernens samtliga

bolag. SBB redovisar hållbarhet per räken-

skapsår som löper från januari till december.

Rapporten beskriver SBB:s hållbarhetsarbete

och uppföljning under 2024. I hållbarhetsredo-

visningen ingår SBB:s fastighetsutveckling och

förvaltning samt helägda dotterbolag. Joint

ventures och intresseföretag ansvarar för sina

egna hållbarhetsredovisningar och ingår inte i

koncernens hållbarhetsredovisning. Rapporten

är översiktligt granskad av bolagets revisor.

Den lagstadgade hållbarhetsrapporten, vilken

omfattar de områden i SBB:s årsredovisning

vars innehåll anges på sidan 33-60, har godkänts

för utfärdande av styrelsen. Rapporten har

utformats i enlighet med GRI:s standard,

omfattningen definieras genom GRI-Index på

sida 49-50. Kontaktperson för hållbarhets-

rapporten är Martin Nåtby, Hållbarhetschef,

martin.natby@sbbnorden.se. Kontaktperson

för årsredovisningen är Leiv Synnes, VD, leiv@

sbbnorden.se och Helena Lindahl, Finansdirek-

tör, ir@sbbnorden.se.

Hållbarhet är en integrerad del av SBB:s affärsmodell och SBB har satt upp en långsiktig

strategi och vision som beskriver de långsiktiga målen.

SBB:s delägda dotterbolag, Sveafastigheter, satsar på AI

för effektiv energianvändning och bättre inomhusmiljö

Digitalisering och teknik är en central del

i Sveafastigheters långsiktiga strategi för

att äga och förvalta attraktiva hyresrätter.

Som Sveriges största renodlade noterade

bostadsbolag med över 14 600 lägenheter

tar bolaget nu nästa steg genom att

implementera AI-styrning i majoriteten

av sina cirka 250 undercentraler.

Pilotprojektet inleddes under hösten

2024 med tre fastigheter och bygger på

en självlärande AI-lösning, som justerar

uppvärmningen utifrån varje fastighets

unika förutsättningar. Systemet tar hänsyn

till både inomhusdata och yttre faktorer

som väderprognoser, vind och fukt för att

optimera inomhusklimatet. Redan nu är

AI-styrningen igång i flertal fastigheter,

och målet är att tekniken ska vara på plats

i cirka 150 fastigheter innan utgången av

2025. Det ger både energibesparingar

och en smidigare förvaltning. Tekniken

visualiseras dessutom i en användarvänlig

webbapplikation som underlättar dat-

adrivna beslut för de tekniska förvaltarna.

SBB ÅRSREDOVISNING 2024

Utsläpp (kg CO

e per m

)

SBB:s hållbarhetsvision lanserades 2020

och uppdaterades 2021 med mål om

klimatpositivitet 2030. En färdplan för

utsläppsminskningarna med strategier och

mål för utsläppsminskningar togs fram och

har sedan dess följts upp årligen. Bilden

nedan illustrerar nuläget och en schematisk

prognos för fortsatta utsläppsminskningar

år för år fram till 2030. För att nå målet

måste kvarvarande utsläpp vägas upp

av negativa utsläpp, SBB utreder olika

alternativ för negativa utsläpp. SBB:s

klimatmål omfattar hela värdekedjan, det

vill säga allt från råvaruutvinning till drift

och förvaltning av färdig byggnad. Målet är

klassat som ett Science Based Target av den

oberoende organisationen SBTi, det innebär

att klimatmålet ligger i linje med vad som,

enligt de senaste vetenskapliga rönen, krävs

för att uppnå Parisavtalet.

2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030

0,0

3,0

6,0

9,0

12,0

15,0

Direkt uppvärmning

Tjänstebilar

Fjärrvärme & kyla

Scope 3, övrigt

Hyresgästens energi

Utsläpp i byggprocessen

Investeringar

Färdplan klimat

SBB ÅRSREDOVISNING 2024

Styrning och ansvar

SBB:s styrelse har ett övergripande ansvar

för styrningen av hållbarhetsfrågorna. SBB:s

ledningsgrupp ansvarar för genomförandet av

hållbarhetsvision och hållbarhetspolicy genom

att ta fram mål, strategier och arbetssätt inom

hållbarhet.

Hållbarhetsutskott

Hållbarhetsutskottet har till uppgift att bereda

och följa upp bolagets hållbarhetsagenda. Håll-

barhetsagendan omfattar vision, målsättningar,

hantering av hållbarhetsrisker, samt efterlevnad

av hållbarhetspolicy och uppförandekod.

I uppföljningen ingår att granska och övervaka

Interna rutiner och regelverk

kontinuiteten och framstegen i arbetet

med hållbarhetsagendan samt säkerställa

transparens och tillförlitlighet i hållbarhetsrap-

porteringen. VD är ytterst ansvarig för att följa

upp det löpande hållbarhetsarbetet inklusive

uppfyllnad av hållbarhetsmålen. Styrelsen

ansvarar för att granska och godkänna de

officiella rapporterna såsom årsredovisning och

kvartalsrapporter.

Hållbarhetsforum

För det operativa arbetet med genomförandet

av SBB:s hållbarhetsarbete har ledningsgruppen

utsett ett internt hållbarhetsforum med

nyckelpersoner från bolagets olika affärsenhe-

ter inklusive reperesentanter från respektive

ledningsgrupp. Hållbarhetsforumet sammanträ-

der varannan månad och arbetar fokuserat med

att ta fram och följa upp delmål och strategier

för att uppnå bolagets mål.

Miljö- och kvalitetsledningssystem

För att säkerställa att hållbarhetsarbetet

genomförs på ett strukturerat och enhetligt

sätt använder SBB ett miljö- och kvalitetsled-

ningssystem. I ledningssystemet beskrivs bland

annat roll- och ansvarsfördelning. SBB har en

lokalt förankrad förvaltningsorganisation med

tekniska förvaltningsexperter som har tilldelats

en viktig roll i genomförandet av de högt

SBB arbetar strukturerat med hållbarhet. Styrelsen har inrättat ett hållbarhetsutskott som granskar

kontinuiteten, ledningen och framstegen i hållbarhetsarbetet. Ledningsgruppen har i sin tur satt

samman ett hållbarhetsforum med nyckelpersoner från bolagets olika affärsenheter

Organisering av SBB:s hållbarhetsarbete

SBB

Sveafastigheter

SBB

Nordiqus

Samordning av hållbarhetschef

Styrelse

StabStab

FörvaltningFörvaltning

Hållbarhetsutskott

Förvaltarforum

Hållbarhetsforum

SBB ÅRSREDOVISNING 2024

Betydelse för Samhällsbyggnadsbolagets intressenter

SBB:s påverkan på kategorin

Intressentanalys

Energianvändning i fastigheter

Förnybar energianvändning

Forskning och Innovation för

hållbara fastigheter

Hälsosamma och säkra lokaler

och bostäder

Hållbara byggmaterial

Hållbar stadsutveckling

Vattenhushållning

Avfall och återvinning i lokaler

Avfall och återvinning i byggprojekt

Påverkan på biodiversitet

Direkta och indirekta utsläpp

av växthusgaser

Arbetstillfällen för unga (sommarjobb)

Tillgänglighet

Mångfald och lika möjligheter

på arbetsplatsen

Säker och hälsosam arbetsplats

Rättvisa arbetsförhållanden med

goda försörjningsvillkor för anställda

och leverantörer

Investeringar i Social Infrastruktur

Hållbar leverantörskedja

Mänskliga rättigheter

Anti-korruption, och affärsetik

Produktval i den egna verksamheten

ställda energimålen. Deras roller inkluderar att

övervaka energiprestandan i hela fastighetsbe-

ståndet och utreda de bäst lämpade åtgärderna

för varje enskild fastighet, till exempel:

värmepumpar, tilläggsisolering, LED-belysning

och förbättringar i ventilationssystem. I SBB:s

avtal med driftsoperatörer regleras uppföljning

av en rad kvalitets- och hållbarhetsaspekter

kontraktsmässigt, till exempel energianvänd-

ning, ventilation, inomhusklimat, förekomst av

legionella mm. Bolagets tekniska förvaltnings-

experter följer regelbundet upp att dessa avtal

efterlevs.

Riskhantering

Hållbarhetsrelaterade risker är en central

del i SBB:s hållbarhetsarbete och integrerat

i den ordinarie riskhanteringen som sköts av

ledningsgruppen där VD är ytterst ansvarig.

Hållbarhetsrisker avser t. ex. miljörisker,

hälsorisker, säkerhetsrisker, regulatoriska risker,

etiska risker mm. Styrelsen ansvarar, genom

hållbarhetsutskottet, för bolagets ledning

och kontinuitet i hanteringen av dessa risker.

Fastigheter innehåller stora värden som riskerar

att gå förlorade om riskerna inte hanteras på

ett strukturerat sätt. Till exempel på grund av

fysiska risker eller övergångsrisker orsakade

av klimatförändringar. Bolaget har sedan

2021 genomfört grundliga klimatriskanalyser

på fastighetsnivå, den senaste analysen som

genomfördes under 2024 inkluderar samtliga

helägda fastigheter samt majoriteten av alla

fastigheter som ägs av intressebolag. Både

fysiska och regulatoriska risker har bedömts.

Riskanalysen beskrivs i detalj i avsnittet Klimat

och Miljö. SBB har även tagit fram en fristående

rapport som redovisar klimatrelaterade

risker och möjligheter i enlighet med TCFD:s

rekommendationer. Rapporten finns tillgänglig

på SBB:s hemsida.

Hållbarhetsbilagan

I nyproduktion tillämpas SBB:s hållbarhetsbilaga

som säkerställer ett strukturerat arbete med

ekonomisk, miljömässig och social hållbarhet

i alla projekt. Hållbarhetsbilagan fungerar

både som ett arbetssätt för projekten och

ett kontraktsmässigt bindande dokument.

Hållbarhetsbilagan innehåller ett underlag som

ska diskuteras i tidiga projektutvecklingsskeden,

innan projektering och kontrakt är klara. Där

finns obligatoriska krav från SBB:s sida såsom

efterlevnad av uppförandepolicy och håll-

barhetspolicy, projektering för låg energian-

vändning, krav på inventering och bedömning

av byggmaterial och avfallshantering under

byggtid. Där finns även frivilliga åtaganden för

projekt som vill gå längre i sitt hållbarhetsar-

bete. För projekt under 10 mkr, till exempel

hyresgästanpassningar, finns en anpassad håll-

barhetsbilaga som säkerställer höga standarder

inom hållbarhet även i mindre projekt.

Hållbarhetsbedömning av befintligt bestånd

Stort fokus läggs på att minimera risker och

maximera prestandan i befintligt bestånd. En

åtgärdsplan har upprättats på fastighetsnivå

för fastigheter med energiklass F och G, dvs.

fastigheter med hög energianvändning. Målet

är att åtgärda majoriteten av dessa inom 1–2 år

och resterande inom fem år. En mer detaljerad

SBB ÅRSREDOVISNING 2024

redovisning av fastigheternas energiklasser

redovisas på sida 57. Klimatrelaterade risker

bedöms för samtliga fastigheter, fastigheter

som bedöms ha en förhöjd risk analyseras

noggrant. En detaljerad redovisning av bolagets

klimatrelaterade risker finns på sida 57. Rutiner

för att säkerställa efterlevnad av lagar och

regler finns i bolagets miljö- och kvalitets-

ledningssystem. Energiåtgärder följs upp och

rapporteras kvartalsvis.

Sociala obligationer

Social hållbarhet blir en allt viktigare fråga för

finansiärer som vill säkerställa att deras pengar

bidrar till samhällsnyttiga verksamheter. De

stora sociala värden som SBB:s fastigheter

bidrar med möjliggör hållbar finansiering.

Samhällsnyttan av SBB:s tillgångar beskrivs i

ett ramverk som är linjerat med Green Bond

Principles, Social Bond Principles, Sustainability

Bond Guidelines samt Green Loan Principles och

har granskats av ett oberoende ratinginstitut

med fokus på hållbarhet.

Intressentdialog

Goda relationer med intressenter är en högt

prioriterad fråga för SBB. Bolaget engagerar

kontinuerligt intressenter och lokalsamhällen

i verksamheten. Intressentgrupper inkluderar

hyresgäster, investerare, medarbetare, lokal-

samhället, leverantörer och finansiärer. Dialog

sker i många olika forum, till exempel genom

öppna samråd i detaljplaneprocessen, kontinu-

erlig kundkontakt i förvaltningsorganisationen,

finansmarknadsdagar, medarbetarsamtal och

undersökningar. En väsentlighetsanalys ligger till

grund för SBB:s fokusområden och rapportering

inom hållbarhet. Väsentlighetsanalysen grundar

sig bland annat på frågeformulär och djupinter-

vjuer som sedan har analyserats och relaterats

till en intern analys av bolagets möjlighet att

påverka inom respektive hållbarhetsområde.

Resultaten sammanfattas på sida 37 och pekar

ut ett antal hållbarhetsområden som är särskilt

viktiga att följa upp och rapportera; direkta

och indirekta utsläpp av växthusgaser, hållbar

stadsutveckling, förnybar energianvändning,

energianvändning i fastigheter, vattenhushåll-

ning, forskning och innovation för hållbara

fastigheter samt hållbara byggmaterial. Under

2024 har bolaget tagit fram en dubbel väsent-

lighetsanalys enligt CSRD som kommer ligga till

grund för hållbarhetsarbetet 2025 och framåt.

Policy

De principer och värderingar som är grundläg-

gande för SBB:s verksamhet och hållbarhets-

arbete beskrivs i policys som är antagna av

styrelsen. Dessa principer omfattar till exempel:

respekt för mänskliga rättigheter, motverkande

av korruption, identifiering av potentiella

negativa konsekvenser på miljö, ekonomi och

människor till följd av bolagets verksamhet samt

implementering av åtgärder för att minimera

dessa negativa konsekvenser. Vid utformningen

av bolagets policyer tas särskild hänsyn till nyck-

elintressenters perspektiv och SBB strävar efter

att ständigt höja ambitionsnivån och förbättra

bolagets policyer. Åtgärder som vidtagits för att

efterleva bolagets policyer beskrivs i avsnittet

”Mål och resultat”. Samtliga policys nedan finns

publikt tillgängliga på SBB:s hemsida.

• Uppförandekod, antagen av styrelsen,

dokumentägare: HR-chef

• Uppförandekod för leverantörer, antagen av

styrelsen, dokumentägare: VD

• Hållbarhetspolicy, antagen av styrelsen,

dokumentägare: hållbarhetschef

• Visselblåsarpolicy, antagen av styrelsen,

dokumentägare: HR-chef

SBB:s löfte är att alltid:

• Agera etiskt, öppet och transparent.

• Främja mänskliga rättigheter.

• Främja arbetstagares rätt att organisera sig

(ILO C87) och förhandla kollektivt (ILO C98).

• Respektera och skydda arbetstagares

representanter (ILO C135) och aktivt

motverka diskriminering av arbetstagares

representanter.

• Garantera fackförbundens rätt att effektivt

utföra sitt arbete på SBB:s arbetsplatser.

• Sträva efter noll skador och tillbud på

arbetsplatser samt förebygga sjukfrånvaro.

Uppföljning av utfall ska redovisas årligen i

årsredovisningen.

• Alltid aktivt motverka och aldrig delta i någon

form av korruption, bedrägeri, penningtvätt,

skatteflykt, utpressning, bestickning eller

olaglig finansiering av politiska organisationer.

• Tillämpa försiktighetsprincipen där osäkerhet

råder om verksamhetens etiska aspekter eller

effekter på människor och miljö.

Affärsetik och antikorruption

Uppförandekoden och hållbarhetspolicy ska

vägleda medarbetarnas ansvarsfulla och etiska

beteenden. Uppförandekoden är bland annat

baserad på FN:s Global Compacts tio principer,

inklusive mänskliga rättigheter och antikor-

ruption. Där finns också riktlinjer för gåvor,

representation, tillbörliga samt otillbörliga

förmåner samt exempel på vad som anses vara

mutor samt vilka påföljder som är aktuella för

brott mot dessa regelverk. Alla anställda och

leverantörer är skyldiga att förstå, underteckna

och efterleva dessa regelverk. Samtliga

medarbetare informerades och testades inom

antikorruption, uppförandekod och visselblå-

sarpolicy under 2023. Nya informationsinsatser

kommer att genomföras löpande, minst

vartannat år, för samtlig personal. Uppföljning

görs för att säkerställa att leverantörer godkän-

ner SBB:s hållbarhetskod och uppförandekod.

Förnyade kontroller av nytillkomna leverantörer

görs årligen. Genomgång av SBB:s regelverk

är obligatoriskt vid projektstart i alla projekt,

det gäller både ny- och ombyggnadsprojekt.

Sedan 2017 finns en extern visselblåsartjänst

dit avvikelser kan rapporteras anonymt. SBB:s

sårbarhet avseende risker för avsteg från

dessa löften och interna regelverk bedöms och

hanteras av ledningsgruppen i det ordinarie

arbetet med riskhantering under ledning av VD.

Den omfattande dialog med intressentgrupper

ger värdefulla perspektiv till ledningens

arbete med riskhantering. SBB samarbetar

med ett säkerhetsföretag i syfte att motverka

svartarbete och arbetslivskriminalitet bland

entreprenörer och underentreprenörer i SBB:s

byggprojekt. Arbetet inleddes under 2022 med

en inventering och nulägesanalys. Inom ramen

för samarbetet genomförs bland annat oannon-

serade platsbesök där samtliga närvarande på

byggarbetsplatsen får visa sitt ID06-kort och

jämförelser görs med närvarologgen. Bakgrund-

skontroller görs av SBB:s entreprenörer där en

djupgående bakgrundskontroll genomförs av

de anlitade bolagen. För att motverka risker

för missförhållanden i leverantörsled analy-

seras hela leverantörskedjor i ett system som

tillhandahålls av säkerhetsföretaget.

Externa partnerskap, ramverk och standarder

För att säkerställa en transparent, tillgänglig och

enhetlig rapportering inom ESG har SBB anslutit

sig till både lokala och globala partnerskap, ram-

verk och standarder. Några exempel på externa

partnerskap och ramverk som SBB har anslutit

sig till och/eller ställt sig bakom ges nedan:

• FN:s Global Compact

• OECD:s riktlinjer för grundläggande sociala

skyddsåtgärder

• UN Guiding Principles on Business and Human

Rights

• ILO:s kärnkonventioner gällande rättigheter i

arbetslivet

• Parisavtalet

• De Globala Målen

• GRI

• EPRA:s riktlinjer för hållbarhetsrapportering

• CDP

• TCFD:s rekommendationer

• Sweden Green Building Council

• Green Building Council Finland

• Byggvarubedömningen

• Green Bond Principles, Social Bond Principles,

Sustainability Bond Guidelines, Green Loan

Principles

SBB ÅRSREDOVISNING 2024

Like-for-like mäts genom att jämföra energianvändningen två år i rad för ett urval av fastigheter

som har ägts och förvaltats under minst två efterföljande år. Om fastighetsbeståndet förändras,

till exempel genom förvärv eller avyttring kommer också fastigheterna i urvalet att förändras.

För att kunna följa upp like-for-like under långa tidsserier och ändå kunna inkludera fastigheter

som har tillträtts efter ingången av basåret 2020 har ett index tagits fram där förändringen

mellan två år indexeras i relation till basåret.

Energianvändning (Like-for-Like), indexerat

med basår 2020, Graddagskorrigerat

100

2020 2021 2022 2023 2024

Electricity

District heating

District Cooling

Fuels

-3,3% -5,3% -5,7% -1,1%

Netto noll klimatutsläpp och minskad

miljöpåverkan

Energianvändning och förnybar energi

SBB följer upp energianvändning för hela

fastighetsbeståndet med hjälp av energiupp-

följningssystem som gör det lätt att analysera

energianvändningen och identifiera förbätt-

ringspotential. Redovisad energianvändning

i nytillträdda fastigheter är estimat och ingår

därför inte i måluppföljning det första året.

Estimat ingår inte i måluppföljning eftersom

förändringar i fastigheterna inte speglas i esti-

maten tillräckligt snabbt för att måluppföljning

ska vara meningsfull. Fastigheterna inkluderas

i måluppföljningen efter två år när det finns

jämförbara data.

En detaljerad åtgärdsplan på fastighetsnivå

har upprättats för alla fastigheter som har

energiklass F och G, redovisas utförligare på

sida 58.

Totalt pågick cirka 131 energirelaterade

projekt under 2024. Dessa bidrar till energibe-

sparingar och energiproduktion om cirka 8 GWh

per år och detta motsvarar cirka fyra procent

av SBB:s totala energianvändning. Energiprojekt

följs upp kvartalsvis, en sammanställning av

pågående och avslutade projekt under 2024

redovisas på sida 56.

Mål och resultat

Klimat och miljö

[TCFD-RISK MANAGEMENT] [TCFD-METRICS AND TARGETS]

SBB ÅRSREDOVISNING 2024

SBB följer upp och rapporterar kvartalsvis

pågående och avslutade projekt som bidrar

med nyutbyggd förnybar energi (solceller), både

antal projekt och antal kWh per år redovisas.

Mål: Minska energianvändningen med fem

procent per år i jämförbart bestånd, målet avser

såväl intensitet (kWh/m2) som absoluta tal.

Utfall 2024: -1,1 (-5,7) procent energianvänd-

ning (Like-for-Like och graddagskorrigerat).

Mål: Minska energianvändningen med 25

procent till år 2025 och 50 procent till år 2030

jämfört med basår 2020.

Utfall 2024: -14,6 procent energianvändning,

Like-for-Like indexerat, jämfört med 2020.

Mål: Åtgärda alla fastigheter med energiklass

F och G.

Utfall 2024: 15,9 (17,7) procent av bolagets

marknadsvärde finns i fastigheter med

energiklass F och G.

Utfall 2024: Pågående och avslutade energipro-

jekt (besparing + nyproduktion) motsvarande

10,9 (13,2) GWh, motsvarar cirka 5,2 (4,0)

procent av total energianvändning.

Utfall 2024: 91 (86) procent förnybar energi

(andel av total energianvändning).

Koldioxidutsläpp

Klimatfrågan är en av mänsklighetens stora

utmaningar och SBB har ett ansvar att bidra med

lösningar och att minska sin klimatpåverkan. SBB:s

största källa till växthusgasutsläpp är energian-

vändning i fastigheterna. Därefter kommer utsläpp

som uppstår i byggprocessen: uttag av råvaror,

tillverkning av byggprodukter, transporter, energi-

användning, avfall och spill på byggarbetsplatsen.

Utöver detta tillkommer utsläpp från bland annat

resor med tjänstebilar, utformning av utemiljöer

och avfallshantering i drift. SBB bedriver ett

strukturerat arbete för att minska koldioxidutsläp-

pen inom alla dessa områden.

SBB vill skapa möjligheter för en hållbar

livsstil. Mer än 98 procent av SBB:s fastigheter

bedöms ligga närmare än tio minuters prome-

nad från kollektivtrafik.

Huvudstrategier för minskade utsläpp

Strategin för att minska utsläppen från ener-

gianvändning i fastigheterna är att genomföra

omfattande energiinvesteringar i hela fastig-

hetsbeståndet med särskilt fokus på de sämst

presterande fastigheterna. Mer information

finns under rubriken ”Energianvändning” i detta

avsnitt samt på sida 58.

Strategin för att minska utsläppen från

byggprojekt är i första hand att investera i

förbättringar i befintliga fastigheter hellre än

att riva och bygga nytt, i andra hand att arbeta

med klimatoptimering av omkonstruktioner. Till

exempel genom materialoptimerade konstruk-

tioner och material med lägre klimatpåverkan,

såsom grön betong.

SBB:s strategier för minskade utsläpp

avser huvudsakligen investeringar (CapEx),

inga väsentliga operativa utgifter (OpEx) har

identifierats. Inga inlåsningseffekter har identi-

fierats, det bedöms vara möjligt att, vid behov,

implementera utsläppsminskande åtgärder

inom 1-5 år i samtliga tillgångar. SBB är verksamt

inom fastighetssektorn som är en av de sektorer

som är identifierad som en ”High-impact

sector” i enlighet med EU:s delegerade akt

2022/1288 och redovisar därför utökade energi-

och klimatrelaterade nyckeltal.

SBB:s klimatmål som linjerar med Parisavta-

lets 1.5-gradersmål är godkända enligt Science

Based Targets Initiative (SBTi). De sammanlagda

utsläppsminskningarna i Scope 1-2 till och med

2030 tillsammans med en förpliktelse att mäta

och minska utsläpp i Scope 3 uppfyller SBTi:s

krav för 1.5-graderslinjerade mål.

Mål:

• Minska utsläpp i Scope 1–2 med 25 procent

till år 2025 och 60 procent till år 2030 jämfört

med basår 2020.

- Delmål: minskad klimatpåverkan i jämför-

bart bestånd med fem procent per år.

• Minska utsläppen i Scope 3 med 30 procent

till 2025 och med 60 procent till år 2030

jämfört med basår 2020.

- Delmål: utsläpp per nyproducerad

kvadratmeter år 2025 ska vara 30 procent

lägre än jämförbart projekt vid basår 2020.

Samtliga nybyggnadsprojekt som startas

2022 och framåt kommer att beräkna och

deklarera sin klimatpåverkan med hjälp av

en livscykelanalys.

Målens omfattning är samma som för

redovisade utsläpp. Målen inkluderar ingen

klimatkompensation, handel med utsläppsrätter

eller undvikna utsläpp. I händelse av att omfatt-

ningen av rapporterade utsläpp väsentligen

förändras ska basåret räknas om för att målet

ska vara konsekvent med de rapporterade

utsläppen. Bolaget har under 2023 och 2024

genomgått strukturella förändringar genom

att dela upp tillgångar i delägda dotterbolag,

intressebolag och joint venture-bolag. Dessa

tillgångars utsläpp har tidigare redovisats under

scope 1-2 men redovisas från och med 2024

i scope 3, kategori 15. För att kunna jämföra

bolagets utveckling och måluppfyllnad på flera

års sikt har basåret 2020 räknats om för att

spegla en utökad omfattning av rapporterade

utsläpp i Scope 3. Basårets utsläpp har räknats

om genom att lägga till de tillkommande utsläp-

pen enligt den nya omfattningen, justerat med

bolagets genomsnittliga utsläppsminskningar

mellan 2024 och basåret.

Utfall 2024:

• Scope 1: 506 (988) ton CO2e.

• Scope 2: 5 501 (9 468) ton CO2e.

• Scope 1–2: 6 006 (10 456) ton CO2e.

Utsläppsintensitet: -58 (-36) procent jämfört

med basår 2020.

• Scope 3: 22 450 (31 719) ton CO2e. Utsläpp-

sintensitet: -40 (-28) procent jämfört med

basår 2020.

Klimatrisker

Klimatförändringarna och klimatomställningen

innebär risker för samhällen och fastigheter.

Fysiska risker inkluderar bland annat ökande

havsnivåer, allvarligare extremväder och fler

värmeböljor med risker för utsatta grupper, till

exempel äldre och sjuka.

Omställningsrisker inkluderar bland annat

förändrade regelverk, förändrad efterfrågan

på lokaler, bostäder, trafikslag och ändrade

resvanor.

SBB har sedan 2021 gjort grundliga analyser

av fastighetsbeståndet i Sverige för att bedöma

klimatrelaterade risker avseende bland annat

energieffektivitet, översvämningar, extremvä-

der, naturkatastrofer och övergångsrisker såsom

omställningsrisker på fastighetsnivå. Klimatris-

kerna har undersökts utifrån akuta och kroniska

risker på kort, medel och lång sikt. Tidshori-

sonter finns definierade på sida 58 under

”Definitioner – hållbarhetsrapport”. Analysen

omfattar olika utsläppsscenarier (RCP 2.6 till

RCP 8.5) och olika tidshorisonter (2020–2070)

för att ge en bred förståelse för hur riskerna

påverkas av utsläppsnivåer och tid. Analysen

baserar sig dels på screeningar som gjorts på

fastighetsnivå för hela portföljen med hjälp

av mjukvarutjänster från tredje part, dels på

fastighetsspecifika analyser som gjorts av SBB:s

personal där bland annat fastigheter analyseras

med hjälp av myndigheters riskkartering samt

energiprestanda i förhållande till kommande

energiprestandakrav.

Analysen fungerar som underlag för bolagets

riskhanteringsarbete som huvudsakligen

hanteras av SBB:s ledningsgrupp med stöd från

styrelsen, SBB:s VD är ytterst ansvarig för bola-

gets riskhantering. Samtliga SBB:s fastigheter är

fullt försäkrade.

En liten (<1%) del av fastighetsbeståndet är

belägen i områden med hög riskprofil, utöver

detta har inga väsentliga klimatrisker identifie-

rats. Mer information om den riskinventering

som genomförts under året redovisas på sida

57. Den sammanvägda bedömningen är att

SBB:s verksamhet har en god resiliens inför

klimatförändringar. Riskfaktorer som kan

påverka driftnetto negativt inkluderar förhöjt

behov av underhåll och utbyte av tekniska

installationer, behov av markförstärkningar

och förbättrad dagvattenhantering och behov

av investeringar i byggnadens energiprestanda

som inte lever upp till SBB:s avkastningskrav. En

detaljerad beskrivning av fastighetsbeståndets

riskprofil redovisas på sida 57. En beskrivning

av investeringar som krävs för att bemöta

övergångrisker redovisas i på sida 58.

Exponering mot kol-, olja- eller gasrelaterade

ekonomiska aktiviteter

SBB har inga tillgångar som nyttjas för utvinning

eller förädling av kol, olja eller gas eller relate-

rade ekonomiska aktiviteter. SBB har inte heller

några investeringar (CapEx) som är exponerade

mot kol, olja eller gas eller relaterade ekono-

miska aktiviteter.

Alla tillgångar bedöms vara kompatibla med,

eller kunna anpassas för att bli kompatibla med,

en klimatneutral ekonomi. Anpassningarna består

huvudsakligen i investeringar i energiprestanda i

SBB ÅRSREDOVISNING 2024

befintligt fastighetsbestånd. Dessa investeringar

bedöms sänka fastigheternas driftskostnader och

dessutom minska fastigheternas riskprofil och

därmed öka driftnettot och fastigheternas värde.

De begränsningar som har identifierats är tillgång

till finansiering av investeringarna och kapacitet

att projektleda genomförandet av investering-

arna. Bolaget bedömer att det är möjligt att

genomföra de nödvändiga investeringarna på

fem till tio års sikt.

Bolaget är inte direkt föremål för något

reglerat system för handel med utsläppsrätter

eller liknande. Bolaget har en indirekt expone-

ring genom leverantörer, t.ex. energibolag och

materialproducenter omfattas av handel med

utsläppsrätter.

Miljörisker

Hälsosamma inomhusmiljöer är av högsta vikt

för SBB. Miljö- och hälsorisker till exempel;

radon, asbest, PCB, legionella m.m. hanteras

genom provtagning och utredningar vid fastig-

hetsförvärv och i förvaltningsprocessen genom

regelbundna kontroller. Rivning och sanering

görs alltid utifrån gällande lagkrav i samarbete

med certifierade saneringsentreprenörer.

I ny- och ombyggnadsprojekt strävar SBB

efter att aldrig använda material med miljö-

eller hälsorisker. I nyproduktion inventeras

och registreras alla byggvaror i Byggvarube-

dömningen där byggvaror bedöms bland annat

baserat på miljö- och hälsorisker. Det leder till

minskade risker genom bra materialval samt

god kännedom om riskmaterialsanvändning

och placering i händelse av att de i framtiden

behöver bytas ut. Vid certifiering inventeras

befintliga byggnader av sakkunnig för att

upptäcka förekomst av farliga ämnen såsom

kvicksilver, bly, kadmium, PCB, asbest och

radioaktiva ämnen.

SBB utvärderar och registrerar byggmaterial

avseende miljö- och klimatrisker för att uppnå

en hållbar leverantörskedja. Som ett led i

det arbetet har SBB gått in som medlem i

Byggvarubedömningen, en icke-vinstdrivande

ekonomisk förening bestående av aktörer i

samhällsbyggnadssektorn som syftar till att

främja utvecklingen mot en giftfri och god

bebyggd miljö.

Biologisk mångfald

SBB:s fastighetsutveckling sker huvudsakligen

genom vidareutveckling och förädling av redan

exploaterad mark i tätbebyggda områden,

endast en försumbar del av den utvecklade

ytan tar värdefull mark såsom parkmiljöer eller

odlingsmark i anspråk. All fastighetsutveckling

inkluderar en dialogprocess där platsens

specifika förutsättningar och behov beaktas

och integreras i utvecklingen. I processen

genomförs alltid en miljöprövning, där det

föreligger osäkerheter i effekterna på t.ex.

biologisk mångfald och närmiljö genomförs en

omfattande miljökonsekvensanalys som ligger

till grund för förebyggande eller kompensato-

riska åtgärder såsom sanering av farliga ämnen i

mark eller anläggning av parkmiljöer. Skademi-

nimeringshierarki (undvika, minimera, återskapa

och kompensera) och försiktighetsprincipen

tillämpas vid verksamhet som ligger nära särskilt

skyddsvärda områden såsom kulturhistoriska

platser (till exempel världsarv och IUCN

I-IV platser), nyckelbiotoper, naturreservat,

grönområden, odlingsmark m.m.

Vattenanvändning

SBB har ett system för automatisk mätning

och uppföljning av vattenanvändning. Flera

gånger per minut läses vattenanvändningen av

och registreras digitalt. Vattenanvändningen

analyseras automatiskt för att identifiera

användningsmönster och upptäcka avvikelser

som kan tyda på läckage, t.ex. på grund av

droppande kranar eller rinnande toaletter.

När avvikelser upptäcks går det ut larm till

fastighetens förvaltare som snabbt kan åtgärda

eventuella problem. Förvaltaren kan även enkelt

ta del av statistiken genom portalen. Systemet

har medfört en mer uppdaterad, omfattande

och detaljerad uppföljning av vattenan-

vändningen. Vattenanvändningen kommer

väsentligen av SBB:s hyresgästers vattenan-

vändning. Uttaget sker genom de kommunala

dricksvattensystemen, vattnet återförs sedan

genom de kommunala avloppssystemen där det

slutligen renas noggrant innan det återförs till

det naturliga kretsloppet. Avloppsvattnet renas

noggrant från partiklar, läkemedel, skadliga

kemikalier och andra ämnen, till exempel

fosfor. Olika kommuner tillämpar olika metoder

för rening av avloppsvatten och hantering av

avloppsslam men alla följer vattenmyndig-

heternas strikta krav. SBB förvaltar inga egna

avloppsreningsanläggningar, allt spillvatten

hanteras av kommunernas avloppssystem. SBB

verkar i länder med låg genomsnittlig belastning

på vattenreserverna. Små delar av beståndet

ligger i områden med högre vattenstress. Mer

information om den inventering som gjorts

finns på sida 56.

Mål: minska vattenanvändningen med en

procent per år.

Utfall: Vattenanvändning 2024: 1 049 (2 499)

tusen kubikmeter eller cirka 0,47 (0,6) m3/m2

uthyrbar yta, en minskning om 22 procent. Mer

detaljerad statistik redovisas på sida 56.

Resursanvändning och cirkulär ekonomi

SBB:s affär bygger på långsiktigt ägande

och förvaltande av fastigheter. I detta ingår

omhändertagande av befintliga byggnader

och tillskapande av nya byggnader genom

byggrättsutveckling och nyproduktion. En

byggnad projekteras redan från start för en

lång livslängd och flexibilitet, det regleras i de

byggregler som måste följas i utformningen

av nya byggnader. Med rätt skötsel, underhåll

och anpassningar kan en byggnads livslängd

nästan alltid förlängas. SBB räknar därför

inte med någon bortre gräns för hur länge en

byggnad kan nyttjas utan strävar alltid efter att

omhänderta och vid behov anpassa byggnaden

för ändrad användning.

Naturresurser i form av byggmaterial

används i samband med nyproduktion och

ombyggnationer inom förvaltning. SBB har som

policy att beakta miljöpåverkan ur ett livscykel-

perspektiv och minimera negativ påverkan på

miljön samt att tillämpa skademinimeringshier-

aki, det vill säga att i första hand undvika negativ

påverkan i andra hand minimera, i tredje hand

återställa och i fjärde hand kompensera för sin

negativa påverkan. SBB strävar därför efter

effektiv resursanvändning och att minimera

avfall, både i förvaltning och i byggprocessen.

I förvaltningen uppstår avfallsflöden även från

hyresgästernas verksamheter och i vissa fall

ombesörjer SBB hantering av det avfallet, i

dessa fall samarbetar SBB med hyresgäster och

tillgängliggör ytor för källsortering. I byggpro-

cessen ställer SBB krav på avfallsminimering och

sortering genom bolagets hållbarhetsbilaga. SBB

genomför även miljöronder där efterlevnad följs

upp och dokumenteras av tredje part.

Avfall som uppkommer behöver omhän-

dertas vilket påverkar miljön i form av utsläpp

kopplade till transporter och bearbetning av

avfallet. Mycket av avfallet kan omhändertas

och återvinnas till nya material eller energi i

kraftvärmeverk. Goda möjligheter till sortering

utgör en möjlighet att bidra positivt i detta

arbete. Endast en liten del av avfallet, uppskatt-

ningsvis 0,001 (0,024 ) procent, deponeras. En

liten del, uppskattningsvis 0,26 (0,5) procent, av

avfallet måste omhändertas som farligt avfall,

SBB strävar efter att minimera både deponi- och

farligt avfall. Bolagets verksamhet ger inte

upphov till något radioaktivt avfall.

SBB har inlett en kartläggning av avfalls-

mängder som genereras inom nyproduktion

och förvaltning. Det finns utmaningar med

datatäckning då vissa avfallsentreprenörer inte

kan tillhandahålla statistik avseende avfall. SBB

arbetar långsiktigt för att öka datatäckningen.

De data som finns tillgängliga rapporteras

årligen och används för att utvärdera effekti-

viteten hos bolagets policyer. På grund av den

begränsade tillgången till data har inga mål

inom avfall ännu satts upp, SBB planerar att

sätta upp mål inom 1–2 år.

Statistik avseende avfallsmängder på

fastighetsnivå presenteras på sida 57.

SBB ÅRSREDOVISNING 2024

Ledande inom social infrastruktur

Sociala värden är kärnan av SBB:s affär och

en viktig del i SBB:s löfte att bygga ett bättre

samhälle. Stora investeringar görs för att rusta

upp och utveckla beståndet genom renove-

ringar av lokaler, lägenheter, gemensamma

utrymmen och fasader. Även utemiljöer såsom

lekparker och grönytor rustas upp och ny

utebelysning tillförs för att få bort mörka och

otrygga platser samt bidra till ökad biologisk

mångfald. Närmiljön blir mer trivsam för den

enskilde och området som helhet blir tryggare.

Som långsiktig fastighetsförvaltare är det

självklart att arbeta med social hållbarhet och

motverka marginalisering i de områden SBB är

verksamma.

Utveckling av lokalsamhällen och dialog

SBB utvecklar lokalsamhällen med ett helhets-

perspektiv på social, miljömässig och ekonomisk

hållbarhet. SBB har en lokalt förankrad förvalt-

ningsorganisation som har en nära kontakt med

sina kunder. Analyser av risker och möjligheter

görs. Dialog med kommun och invånare är en

obligatorisk del av SBB:s detaljplaneprocesser.

Projektspecifika förutsättningar och krav

t. ex. lokala målsättningar, ekosystem, ljudmiljö

m.m. tas om hand och integreras i den fortsatta

projektutvecklingen.

Inomhusmiljö och tillgänglighet

Hälsosamma inomhusmiljöer är av högsta vikt

för SBB. Alla nytillträdda fastigheter miljöinven-

teras och dessa inventeringar uppdateras med

max tio års mellanrum. Bland annat inventeras

förekomst av asbest, radon, PCB samt energian-

vändning. Saneringar av hälso- och miljöfarliga

ämnen genomförs i samband med renoveringar.

SBB ställer höga krav på tillgänglighet i alla

sina befintliga och nybyggda fastigheter och

genomför insatser för ökad tillgänglighet i sina

ombyggnationer. Kundnöjdheten undersöks

årligen genom en hyresgästundersökning.

Sommarjobbare

Lokal förankring är viktigt för SBB, därför skapar

bolaget arbetstillfällen för ungdomar varje

sommar. Genom att skapa arbetstillfällen för

ungdomar får ungdomarna en första erfarenhet

av arbetsmarknaden samtidigt som deras

engagemang för närområdet höjs när de själva

är med och tar hand om det. På så sätt bygger

SBB över tid upp mer attraktiva och inklude-

rande områden där ungdomarna får en bra start

på vuxenlivet.

Utfall 2024: 48 (100) sommarjobbare.

Arbetsvillkor för den egna arbetskraften

Det är viktigt att attrahera och behålla kompe-

tenta medarbetare, förlust av kvalificerad och

engagerad personal kan innebära stora svårig-

heter att driva den dagliga verksamheten och

genomföra bolagets strategi. SBB garanterar

all personal en arbetsplats som präglas av lika

möjligheter, värdighet, respekt och rättvisa, fri

från mobbning, diskriminering och trakasserier.

Begreppet diskriminering innefattar, men är inte

begränsat till de grunder som skyddas av svensk

lag: kön, könsöverskridande identitet eller

uttryck, etnisk tillhörighet, religion eller annan

trosuppfattning, funktionsnedsättning, sexuell

läggning eller ålder. De principer som ligger till

grund för arbetsvillkor på SBB finns beskrivna i

bolagets HR-policy samt i hållbarhetspolicy och

uppförandekod som alla medarbetare ska läsa,

förstå, underteckna och följa.

Social hållbarhet

och medarbetare

SBB ÅRSREDOVISNING 2024

Rapportering av arbetsvillkor för SBB:s anställda

omfattar all heltids- och deltidsanställd perso-

nal. En majoritet av personalen som är verksam

på något av bolagets kontor är anställda.

Egenanställd personal och konsulter räknas i

rapporten som arbetstagare i värdekedjan. SBB

gör sitt yttersta för att behålla kompetens och

låta medarbetare utvecklas i sina roller eller

vidareutvecklas på andra sätt inom bolaget.

Varje år skapas en individuell utvecklingsplan

för varje medarbetare i samråd med närmaste

chef. Anställningsbeslut ska alltid fattas baserat

på tydligt definierade kriterier och alla sökande

ska behandlas och bedömas på dessa grunder

utan diskriminering. Hållbart företagande är

viktigt för många arbetstagare, SBB erbjuder

möjligheter att på ett konkret sätt göra ett

positivt avtryck för miljö, klimat och viktiga

samhällsfunktioner. Samtliga medarbetare

informeras om uppförandekod, antikorruption

och visselblåsarpolicy minst vartannat år.

Anställda erbjuds ersättning som ligger i

linje med relevanta kollektivavtal, alla anställda

erbjuds friskvårdsbidrag som får användas

till aktiviteter som främjar den anställdes

hälsa. SBB vill anpassa arbetsplatsen efter sina

medarbetares förutsättningar, förläggning av

arbetstid och arbetsplats ska i största möjliga

mån anpassas till individens förutsättningar. Till

exempel vill SBB göra det möjligt att anpassa

förläggning av möten och liknande efter

föräldrars behov.

I SBB:s marknader finns en lång tradition

av respekt för avtal mellan arbetsmarknadens

parter: fackföreningar och arbetsgivarorganisa-

tioner. SBB värdesätter den modellen och garan-

terar även respekt för mänskliga rättigheter,

föreningsfrihet och ILO:s deklaration för grund-

läggande principer och rättigheter i arbetet.

SBB är även anslutna till FN:s Global Compact.

En stor del av bolagets anställda omfattas av

kollektivavtal och fackliga representanter invol-

veras i förhandlingar vid omorganisationer eller

vid riskfyllda arbetsmoment. Risken för missför-

hållanden i form av brott mot ILO’s deklaration

för grundläggande principer och rättigheter i

arbetet eller Global Compacts principer rörande

mänskliga rättigheter och arbetsvillkor bedöms

vara minimala inom den egna arbetskraften.

Inga sådana missförhållanden har upptäckts.

Ingen grupp av anställda bedöms vara mer

eller mindre utsatt för risker eller möjligheter

kopplade till arbetsvillkor på bolaget. Inga fall av

brott mot någon av principerna eller ramverken

nämnda i stycket har upptäckts inom SBB:s egen

arbetskraft under 2024, inga böter, straff eller

kompensationer för brott mot dessa principer

har utdömts under 2024.

Alla anställda, även de som inte omfattas

av kollektivavtal, erbjuds generösa villkor för

föräldraledighet och föräldralön i linje med

kollektivavtal, det vill säga ersättning utöver

det som betalas ut av Försäkringskassan så att

den anställde får 90 procent av sin ordinarie

lön under föräldraledighet. Lönekartläggningar

genomförs årligen för att identifiera och

eliminera eventuella orättvisa strukturella

skillnader mellan grupper. SBB:s utgångspunkt

är lika lön för likvärdigt arbete, strukturella

skillnader i lön mellan grupper t.ex. kön, ska

inte förekomma. Lönekartläggning genomförs

årligen för att upptäcka eventuella skillnader

i lön och säkerställa att företagets löner är

jämställda. Bestämmelser och praxis för löner

och anställningsvillkor finns dokumenterade

i SBB:s HR-policy och lönepolicy. Där framgår

att lönen ska spegla den anställdes kompetens,

arbetsresultat, ansvar och utveckling. SBB:s

HR-chef leder arbetet med lönekartläggning och

justerar avvikelser t.ex. skillnader som upptäcks

mellan kvinnor och män som utför lika arbete.

En utbildningsplan tillämpas för att

säkerställa att alla anställda håller sig uppda-

terade inom sina respektive ansvarsområden.

Utbildningarna inkluderar rollspecifika ämnen

samt obligatoriska moment som miljö,

arbetsmiljö, uppförandekod, klimatrisker samt

risker i leverantörskedjan. HR-chef ansvarar för

planeringen och genomförandet av utbildnings-

planen. Samtliga medarbetare har informerats

avseende innehållet i uppförandekod,

antikorruption samt visselblåsartjänsten.

Medarbetarsamtal genomförs årligen för

samtliga medarbetare. Närmaste chef ansvarar

för medarbetarsamtalen med stöd av HR-chef

som också ansvarar för processen. Medarbe-

tarsamtal innehåller ömsesidig utvärdering av

chef och medarbetares prestation under året,

styrkor, svagheter och utvecklingsmöjligheter.

Individuella mål och en individuell utvecklings-

plan fastställs också under medarbetarsamta-

len. Alla medarbetarsamtal dokumenteras och

följs upp ett år senare under nästa medarbetar-

samtal.

SBB vill ge alla sina medarbetare möjlighet

att utvecklas som individer och professionellt.

Det kan till exempel ske genom att ändra sina

ansvarsområden, växla ansvarsområden eller

genom vidareutbildning och specialisering.

Förmåner och villkor för SBB:s arbetskraft

• Marknadsmässiga anställningsvillkor

• Kollektivavtal

• Kompetensutveckling

• Flextid och val av arbetsort med anpassning

för medarbetares livssituation

• Föräldraledighet och föräldralön i linje med

kollektivavtal (det vill säga tillägg utöver den

ersättning som ges av Försäkringskassan)

• Årliga utvecklingssamtal, personlig utveckling

och kompetenslyft

• Sjukförsäkring

• Tjänstepension

• Friskvårdsbidrag om 5 000 kr per anställd

och år

• Betald semester

• Tjänstebil för medarbetare som utför

fastighetsnära arbete

Utfall 2024:

76 (75) procent av alla anställda omfattas

av kollektivavtal, medarbetare omfattas av

kollektivavtalen oavsett om de är fackligt

anslutna eller inte.

Antal medarbetare som har rekryterats till

en ny roll internt under 2024: 5 (12).

Förhållandet mellan årlig total kompensation

för den högst betalda jämfört med medianen

för alla medarbetare exkl den högst betalde

medarbetaren: 15,8 (10,3). Förändring av

ratio mellan den högst betalda jämfört med

medianen för alla medarbetare exkl den högst

betalde medarbetaren jämfört med föregående

år: 53,4 (-18,8) procent. Informationen har sam-

manställts av HR-avdelningen i samarbete med

SBB:s samarbetspartner för löneutbetalningar.

Nyanställda 2024: 115 (81)

Personalomsättning 2024: 16,1 (26,6 )

procent.

Sammanställning social infrastruktur, tusental kvm

Övriga tillgångar

Övriga sociala tillgångar (ej klassificerade

enligt hållbara finansiella ramverket)

Tillgång till samhällstjänster (SDG 4)

Sjukvårdsanläggningar (SDG 3)

Bostäder till överkomlig kostnad (SDG 10)

1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

2020 2022 202420232021

tusental kvm

SBB ÅRSREDOVISNING 2024

Hälsa och säkerhet för den egna arbetskraften

Samtliga chefer är utbildade inom arbetsmiljö,

utbildningstillfällen anordnas löpande för

att hålla kunskapen uppdaterad. Arbetsmiljö

ingår dessutom i utbildningsplanen för

samtliga medarbetare med relevant innehåll

anpassat för respektive roll. SBB genomför

även skyddsronder regelbundet. Medarbetare,

entreprenörer och skyddsombud utsedda av

facket bjuds in att delta på dessa skyddsronder.

Allt detta regleras i SBB:s interna regelverk och

rutiner, huvudsakligen i SBB:s Ledningssystem

för hälsa och säkerhet på arbetsplatsen samt

Miljö- och kvalitetsledningssystem. Den mest

väsentliga risken för den egna arbetskraften

som har identifierats är trafik, den mest utsatta

gruppen är förvaltare som kör bil i arbetet. I

ytterst sällsynta fall har det förekommit hot

mot förvaltare i kontakt med hyresgäster inom

bostadsverksamheten, rutiner för att minska

utsattheten för detta har implementerats.

Dessa risker bedöms vara begränsade.

SBB genomför kartläggningar av sjukfrånvaro,

mental och fysisk hälsa för hela personalstyrkan

och för specifika grupper för att undvika att

någon grupp missgynnas av arbetsplatsens eller

arbetssituationens utformning.

Mål:

• Noll procent sjukfrånvaro orsakad av

bristfällig arbetsmiljö eller säkerhet.

• Noll allvarliga arbetsplatsolyckor eller dödsfall.

Åldersfördelning,

all personal

13% 20–29 år

58% 30–49 år

29%

50 år

Könsfördelning

ledningsgrupp

33% Kvinnor

67% Män

33%

67%

Könsfördelning

all personal

41% Kvinnor

59% Män

316

41%

59%

Könsfördelning

styrelse

0% Kvinnor

100% Män

100%

316

13%

58%

29%

SBB ÅRSREDOVISNING 2024

Utfall 2024:

Antal allvarliga arbetsplatsolyckor och tillbud

rapporterade 2024: 0 (0). Allvarliga olyckor och

tillbud rapporteras till Försäkringskassan och

Arbetsmiljöverket samt till AFA försäkring.

Lost Time Injuries Frequency (LTIR): 3,16 (0),

antalet skador som har resulterat i frånvaro per

miljon arbetade timmar.

Korttidssjukfrånvaro 2024: 0,6 (1,0) procent

och

Långtidssjukfrånvaro 2024: 1,0 (1,1) procent.

Hälsa, säkerhet och arbetsvillkor för

arbetstagare i värdekedjan

Hälsa, säkerhet och arbetsvillkor är centrala

frågor för SBB. SBB sysselsätter personal

indirekt (ej anställd personal) genom projekt-

verksamhet och förvaltning av fastigheter. Bland

dessa arbetstagare inkluderas alla som antingen

är direkt kontrakterade av SBB eller utför arbete

på SBB:s arbetsplatser oavsett om de är anlitade

direkt av SBB eller indirekt genom någon av

SBB:s leverantörer. Majoriteten av indirekt

sysselsatt personal bedöms finnas inom ny- och

ombyggnadsprojekt samt inom förvaltningen.

Genom dessa arbetstillfällen skapar SBB möj-

ligheter för försörjning och utveckling för dessa

arbetstagare. Det finns även risker som måste

hanteras inom byggverksamhet. SBB genomför

regelbundet skyddsronder på sina kontor, i

sina fastigheter och på sina byggarbetsplatser.

På skyddsronderna identifieras, bedöms och

åtgärdas risker och missförhållanden i samråd

med bland annat arbetstagare i värdekedjan och

skyddsombud. SBB:s ansvar omfattar anställda,

inhyrd personal, driftspersonal, hyresgäster och

entreprenörer. Det är en självklar del av SBB:s

principer för ansvarsfullt företagande men även

en följd av väl fungerande myndighetsutövning

och lagkrav som finns i de marknader där

bolaget verkar. Utan en korrekt riskanalys

och arbetsberedning kan många av arbets-

momenten på SBB:s egna och entreprenörers

arbetsplatser bli riskabla. SBB tar alltid ansvar

för säkerheten och har rutiner på plats för

korrekt bedömning av risker vid arbetsmoment

i egen regi och hos entreprenörer. Alla SBB:s

chefer ska kunna identifiera och åtgärda risker i

arbetsmiljön t.ex. buller, tunga lyft, höga höjder,

ergonomi m.m. Statistik avseende arbetsmiljö

och säkerhet rapporteras in kvartalsvis av

projektchefer. I statistiken ingår bland annat

antal olyckor, allvarliga olyckor, tillbud och

allvarliga tillbud. Om det skulle ha inträffat

allvarliga olyckor eller tillbud under kvartalet

uppmärksammas HR-chef och hållbarhetschef

på detta. Allvarliga olyckor rapporteras till

Försäkringskassan av HR-chef. Det är alla med-

arbetares ansvar att omedelbart rapportera

eventuella risker för en ohälsosam och osäker

arbetsmiljö till närmaste chef. Om incidenter

sker ska dessa rapporteras till närmsta chef,

varav allvarliga incidenter ska rapporteras till VD

inom 24 timmar.

Utöver indirekt sysselsatt personal i

projektverksamhet och förvaltning finns även

arbetstagare i värdekedjan som SBB inte har

direkt kontakt med eller inflytande över. Bland

dessa finns bland annat tillverkare och leve-

rantörer av byggvaror och fastighetstekniska

installationer. Beslut som fattas av SBB kommer

sannolikt inte att påverka dessa leverantörer

på ett direkt och väsentligt sätt. SBB ställer,

genom uppförandekod för leverantörer, krav

på sina leverantörer att de ska säkerställa goda

arbetsvillkor hos sina leverantörer.

SBB:s visselblåsarfunktion ger även arbetare

i värdekedjan som inte själva deltar i skyddsron-

derna möjlighet att rapportera missförhållan-

den anonymt. Visselblåsarfunktionen tillhanda-

hålls av en tredje part som hanterar och utreder

hur inrapporterade fall ska hanteras. Den som

erhåller information om ett missförhållande i ett

arbetsrelaterat sammanhang kommer inte att

utsättas för någon form av repressalier för att

den rapporterar om sådan information i god tro

till din närmsta chef eller via bolagets interna

visselblåsarkanaler.

Allt detta regleras i SBB:s interna regelverk

och rutiner, huvudsakligen i SBB:s Ledningssys-

tem för hälsa och säkerhet på arbetsplatsen,

Miljö- och kvalitetsledningssystem, visselblå-

sarpolicy, uppförandekod samt uppförandekod

för leverantörer. SBB ställer krav på att alla leve-

rantörer ska underteckna sin uppförandekod

för leverantörer. Där ställs bland annat krav på

arbetsvillkor för leverantörens anställda men

även leverantörens värdekedja.

SBB:s mål att inga allvarliga olyckor eller

dödsfall ska inträffa på någon av SBB:s arbets-

platser, fastigheter eller byggarbetsplatser och

att all personal som arbetar för SBB direkt eller

indirekt ska ha goda arbetsvillkor som ligger

i linje med relevanta kollektivavtal. Samtliga

SBB:s marknader har högsta betyg i Global

Rights Index som drivs av International Trade

Union Confederation.

Mål:

• Noll procent sjukfrånvaro orsakad av

bristfällig arbetsmiljö eller säkerhet.

• Noll allvarliga arbetsplatsolyckor eller

dödsfall.

Utfall 2024:

Antal allvarliga arbetsplatsolyckor och tillbud

rapporterade 2024: 0 (0). Allvarliga olyckor och

tillbud rapporteras till Försäkringskassan och

Arbetsmiljöverket samt till AFA försäkring.

Hälsa och säkerhet i SBB:s fastigheter

SBB vill skapa de bästa förutsättningarna för

sina hyresgäster och har som mål att alla hyres-

gäster ska ha en god fysisk-, social- och mental

hälsa. För att undersöka hur SBB på bästa sätt

kan bidra till hyresgästernas hälsa genomförs

årligen hyresgästundersökningar. Bland annat

görs regelbundna kontroller av ventilationen

för att uppnå en god luftkvalitet, kontroller av

hissar, dörrar och larm görs också regelbundet

för att säkerställa en god arbetsmiljö.

SBB ÅRSREDOVISNING 2024

Företagskultur

SBB ska vara en naturlig och pålitlig samar-

betspartner till den offentliga sektorn genom

att långsiktigt äga, förvalta och utveckla

samhällsfastigheter i Norden. SBB:s värdeord är

pålitlighet, utveckling och långsiktighet. Det är

SBB:s ansvar att främja en kultur av öppenhet

och tydliggöra rapporteringsvägar för att

uppmärksamma eventuella brister i efterlevna-

den av uppförandekoden. Ingen medarbetare

ska utsättas för negativa konsekvenser för att

ha uppmärksammat en potentiell brist, utan

sådana ärenden ska hanteras på ett profes-

sionellt sätt med respekt för alla inblandade.

SBB:s arbete ska präglas av respekt för individen

och sträva efter att främja medarbetarens

välbefinnande. Alla intressentgrupper såsom

medarbetare, entreprenörer, leverantörer,

hyresgäster, lokalsamhällen, investerare och

långivare ska bemötas med värdighet och

respekt. SBB accepterar inte någon form av

mobbning såsom isolering, trakasserier, verbala

eller fysiska övergrepp. Det är strängt förbjudet

att arbeta under påverkan av alkohol eller

droger och ledningen på SBB ska aktivt arbeta

för en arbetsplats fri från alkohol och droger.

Mer information om hur SBB arbetar för att

främja en god företagskultur finns i avsnitten

om den egna arbetskraften, arbetstagare

i värdekedjan, SBB:s uppförandekod, SBB:s

uppförandekod för leverantörer och SBB:s

personalhandbok.

Sammansättning av styrelse

Se bolagsstyrningsrapport samt information om

styrelseledamöter på sidorna 71-74.

Process för nominering och val av styrelse

Bolagsstämman har beslutat om en process för

tillsättande av valberedning. Valberedningens

uppgift är att avlämna ett förslag på styrelse till

bolagsstämman som fattar beslut.

Valberedningen utses genom att bolagets

styrelseordförande kontaktar de till röstetalet

fyra största ägarregistrerade, eller på annat

sätt kända, aktieägarna per den sista bank-

dagen i augusti varje år, och ber dem utse en

ledamot vardera till valberedningen. Vill sådan

aktieägare inte utse en ledamot, tillfrågas den

Governance och ekonomisk hållbarhet

SBB ÅRSREDOVISNING 2024

till röstetalet största ägarregistrerade, eller

på annat sätt kända, aktieägaren som står på

tur o.s.v.

Om bolagets styrelseordförande är anställd

hos eller på annat sätt inte är oberoende i

förhållande till en av de aktieägare som tillhör

de aktieägare som har rätt att utse en ledamot,

ska denne aktieägare inte ha rätt att utse en

ledamot. Bolagets styrelseordförande anses då

vara utsedd av denne aktieägare. De utsedda

ledamöterna, tillsammans med bolagets

styrelseordförande som är sammankallande

ledamot, ska utgöra valberedningen.

SBB följer svensk kod för bolagsstyrning.

Process för att hantera intressekonflikter

SBB följer svensk kod för bolagsstyrning. Val av

styrelse, ersättningsutskott och revisionsutskott

sker i enlighet med Svensk kod för bolagsstyr-

ning, mer information finns i bolagsstyrnings-

rapporten.

Utvärdering av ledningen

Styrelsen utvärderar bolagets VD årligen.

Kundnöjdhet och engagemang med hyresgäster

Hyresgästundersökningar genomförs årligen.

2024 bjöds 15285 bostadshyresgäster in i

undersökningen för bostäder och i början av

2025 bjöds 809 hyresgäster in i undersökningen

för samhällsfastigheter. 6 858 svar erhölls i

undersökningen för bostadshyresgäster, 321

svar erhölls i undersökningen för samhälls-

fastigheter. En jämförelse med föregående års

undersökning för bostadshyresgäster visar en

ökning av antalet hyresgäster som upplever

att 1) det är rent & snyggt i våra fastigheter,

2) vi kommunicerar effektivt och 3) det blivit

enklare att nå oss. Ett förbättringsområde som

har identifierats är skötseln av våra rabatter,

buskar, träd och gröna ytor. Bland svaren för

hyresgäster i samhällsfastigheter framkom att

hyresgästerna tycker att de har fått ett gott

bemötande i kontakten med SBB och i jämfö-

relse med branschsnittet fick SBB högre resultat

på hyresvärdens förståelse för synpunkter.

Förbättringsområde inkluderar bland annat

belysning på gård och närmiljö samt bekräftelse

på när arbeten utförts.

En hyresgästguide har tagits fram för att

underlätta för hyresgästerna att bidra till

hållbarhetsarbetet. Bland annat ges tips på

vad hyresgästerna kan göra för att minska

energianvändningen. Där finns även information

om möjliga samverkansområden där hyres-

gästen kan göra stor skillnad i samverkan med

SBB. I de gröna hyresavtal som tecknas finns

avtalsmässiga hållbarhetskrav på både SBB som

hyresvärd och hyresgästen.

Hållbar leverantörskedja

Inga missförhållanden i leverantörskedjan

tolereras av SBB. SBB arbetar i nära kontakt

med lokala aktörer för både drift, underhåll och

entreprenad. Förvaltningens lokalkännedom

och upphandling av leverantörer gör det

lättare att upptäcka och åtgärda eventuella

missförhållanden jämfört med stora, centralt

upphandlade kontrakt där upphandlaren saknar

direkt koppling till arbetsorten eller den som

utför arbetet. För att möjliggöra överblick och

underlätta uppföljning uppmanas förvaltningen

att begränsa antalet upphandlade leverantörer.

Samtliga centralt upphandlade leverantörer

genomgår en fördjupad granskning och kontroll

av förståelse för uppförandekod och hållbar-

hetskod samt en screening avseende väsentliga

hållbarhetsparametrar och fokusområden minst

vartannat år. Totalt 235 (950) nya leverantörer

användes under 2024. Av dessa identifierades

86 (34) större leverantörer som fakturerat över

100 000 kronor. Av dessa ansågs 46 (20) vara

större och återkommande leverantörer och

därmed väsentliga att följa upp. 40 av dessa

46 leverantörer har signerat koderna. SBB

samarbetar med ett säkerhetsföretag i syfte att

motverka svartarbete och arbetslivskriminalitet

bland entreprenörer och underentreprenörer

i SBB:s byggprojekt. Rutiner och kontrollpla-

ner har utvecklats för att strukturerat och

långsiktigt motarbeta arbetslivskriminalitet och

svartarbete. Arbetet inleddes under 2022 med

en inventering och nulägesanalys. Inom ramen

för samarbetet genomförs bland annat oannon-

serade platsbesök där samtliga närvarande på

byggarbetsplatsen får visa sitt ID06-kort och

jämförelser gjordes med närvarologgen. Bak-

grundskontroller görs av SBB:s entreprenörer

där en djupgående bakgrundskontroll genom-

förs av de anlitade bolagen. För att motverka

risker för missförhållanden i leverantörsled

analyseras hela leverantörskedjor i ett system

som tillhandahålls av säkerhetsföretaget.

Mänskliga rättigheter

SBB kommer alltid att respektera mänskliga rät-

tigheter och ILO:s deklaration för fundamentala

principer för rättigheter i arbetet. SBB stödjer

FN:s Global Compact. Bara nio länder har högsta

betyg i, Global Rights Index, som drivs av ITUC

- International Trade Union Confederation, och

som följer upp arbetstagares rättigheter i hela

världen. Alla SBB:s marknader: Sverige, Norge,

Finland och Danmark, återfinns bland dessa

nio länder. De kriterier som bedöms är bland

annat rätt till att ansluta sig kollektivt, rätt att

förhandla kollektivt, rätt att gå i strejk, tillgång

till rättsväsende för arbetstagare, förekomst av

övervakning och förtryckande lagstiftning. SBB:s

verksamhet är fysiskt bunden till hemma-

marknaderna. Det innebär att majoriteten av

arbetet utförs på plats av lokala leverantörer i

fastighetsförvaltningen och byggverksamheten.

Endast en liten del av leverantörskedjan befin-

ner sig i andra marknader. Då handlar det främst

om vissa materialleverantörer till byggprojekt,

mycket av basvarorna för byggproduktion

produceras i hemmamarknaderna.

Ersättning till ledande befattningshavare

Ersättning för ledande befattningshavare

beslutas av ersättningsutskottet i styrelsen.

Antal incidenter rapporterade till visselblåsar-

funktion

Antal fall rapporterade:

Diskriminering: 0 (0)

Trakasserier: 0 (0)

Korruption: 0 (0)

Övrigt: 0 (0)

Antal fall under utredning: 0 (0)

Processen för rapportering och utredning har

översiktligt granskats av revisor.

Noll korruption

SBB tolererar inte någon form av korruption,

mutor, bedrägeri, penningtvätt, skatteflykt,

utpressning, bestickning eller olaglig finan-

siering av politiska organisationer och agerar

kraftfullt för att förebygga och motverka detta.

SBB:s insiderpolicy syftar till att reducera risken

för att insiderhandel och andra förbjudna

handlingar sker. Insiderreglerna berör olika

befattningar i olika grad, men alla medarbetare

ska känna till och iaktta de bestämmelser som

finns intagna i insiderpolicyn. Mer information

finns i anti-korruptionspolicyn samt uppfö-

randekoden. Samtliga SBB:s marknader rankas

högst (topp 10) i Transparency Internationals

antikorruptionsindex CPI.

SBB verkar inte i några högriskmarknader

avseende arbetares rättigheter (Global Rights

Index, ITUC) eller korruption (CPI, Transparency

International). Trots detta förekommer arbets-

livskriminalitet inom samhällsbyggnadssektorn.

SBB har därför ett samarbete med ett säker-

hetsföretag i syfte att motverka svartarbete och

arbetslivskriminalitet bland entreprenörer och

underentreprenörer i SBB:s byggprojekt. I större

projekt screenas hela leverantörskedjor för att

motverka missförhållanden såsom korruption i

flera led. Se rubriken ”Hållbar leverantörskedja”

ovan för mer information.

SBB:s arbete för etik- och antikorruption

beskrivs i uppförandekoden samt antikorrup-

tionspolicyn.

Samtliga medarbetare (med undantag av

föräldralediga, långtidssjukskrivna, praktikanter

och timanställda) ska informeras minst

vartannat år inom anti-korruption, motver-

kande av diskriminering, uppförandekod och

visselblåsarfunktionen. Under 2023 genomför-

des en informationsinsats där 97 procent av alla

medarbetare informerades.

Utfall 2024:

0 (0) fall av korruption eller korruptionstillbud

har upptäckts.

0 (0) fall av korruption som har gått till domstol

eller där straff har utmätts, 0 (0) kronor i böter

har betalats till följd av korruptionsbrott.

SBB ÅRSREDOVISNING 2024

Lobbying

SBB stödjer inte några politiska partier, politiska

kampanjer eller lobbying och deltar endast

som medlemmar i etablerade och erkända

branschorganisationer t.ex. Fastighetsägarna,

Sweden Green Building Council.

Bolaget har inte tillsatt medlemmar inom

styrelse eller ledningsgrupp som har haft en

jämförbar position inom offentlig förvaltning

eller lagstiftande församling under den senaste

tvåårsperioden.

Utfall 2024: Totala bidrag, inklusive värde av

”in-kind” transaktioner, till politiska partier,

politiska kampanjer och lobbying: 0 (0) kr.

IT-Säkerhet

Rätt informationssäkerhet är viktigt för att

skydda SBB:s verksamhet mot interna och

externa hot. Informationssäkerhetsarbetet

syftar till att skydda verksamhetens tillgångar,

anställda, kunder och hyresgäster samt andra

intressenter och aktörer som SBB bistår med

tjänster såsom administration i hyresförhål-

landen eller andra tjänster. IT-ansvarig på SBB

ansvarar även för IT-säkerheten (CISO). På SBB

finns ett IT-råd beståendes av IT-ansvarig och

CFO som i förening ansvar för riskhantering och

utveckling av IT-säkerhetsarbetet. IT-ansvarig

rapporterar till Informationssäkerhetsansvarig

i ledningsgruppen. I SBB:s styrelse är styrel-

seordförande särskilt ansvarig för att granska

bolagets arbete med Informationssäkerhet

och har befogenheter att initiera oberoende

revisioner.

Risker och möjligheter

SBB:s ledningsgrupp ansvarar för identifiering

och hantering av risker och möjligheter för

verksamheten. SBB:s VD är ansvarig för att

leda detta arbete. Risker och möjligheter inom

bland annat finansiering, teknologisk utveckling,

konkurrenter, demografisk utveckling, klimat

(fysiska, regulatoriska, övergångsrisker)

hanteras.

SBB ÅRSREDOVISNING 2024

GRI-Index

GRI 2: Genral Disclosures

Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB har rapporterat informationen som anges i detta GRI-Index för perioden 2024-01-01 till 2024-12-31 i enlighet med GRI Standarden.

GRI-Index Beskrivning Sida Avsteg Skäl Förklaring

General disclosures

2-1 Organizational details 1, 10-11, 17

2-2 Entities included in the organization’s sustainability

reporting

2-3 Reporting period, frequency and contact point 34

2-4 Restatements of information 34

2-5 External assurance 34, 143

2-6 Activities, value chain and other business relationships 5, 18-32, 46, 62

2-7 Employees 42-44, 51, 86

2-8 Workers who are not employees 51

2-9 Governance structure and composition 36, 46-48, 73

2-10 Nomination and selection of the highest governance

body

46 - 47, 71

2-11 Chair of the highest governance body 73

2-12 Role of the highest governance body in overseeing the

management of impacts

36, 73

2-13 Delegation of responsibility for managing impacts 36, 73

2-14 Role of the highest governance body in sustainability

reporting

36, 73

2-15 Conflicts of interest 47

2-16 Communication of critical concerns 36, 47, 73

2-17 Collective knowledge of the highest governance body 36, 73

2-18 Evaluation of the performance of the highest

governance body

47, 72

2-19 Remuneration policies 47

2-20 Process to determine remuneration 47, 73

2-21 Annual total compensation ratio 43, 47, 87

Strategy, policies and practices

2-22 Statement on sustainable development strategy 34

2-23 Policy commitments 38

2-24 Embedding policy commitments 36-38

2-25 Processes to remediate negative impacts 36-40, 47

2-26 Mechanisms for seeking advice and raising concerns 47

2-27 Compliance with laws and regulations 47

2-28 Membership associations 38

2-29 Approach to stakeholder engagement 37-38

2-30 Collective bargaining agreements 44, 51

SBB ÅRSREDOVISNING 2024

GRI 3: Material topics 2023

GRI-Index Beskrivning Sida Avsteg Skäl Förklaring

Material Topics

3-1 Process to determine material topics 36-38

3-2 List of material topics 37

Direct economic value generated and distributed

3-3 Management of material topics 36-38

201-1 Direct economic value generated and distributed 52

Anti-corruption

3-3 Management of material topics 36-38

205-2 Communication and training about anti-corruption

policies and procedures

36-38, 47

205-3 Confirmed incidents of corruption and actions taken 47

Energy

3-3 Management of material topics 36-38

302-1 Energy consumption within the organization 53

Greenhouse gas emissions

3-3 Management of material topics 36-38

305-1 Direct (Scope 1) GHG emissions 55-56

305-2 Energy indirect (Scope 2) GHG emissions 55-56

305-3 Other indirect (Scope 3) GHG emissions 55-56

Suppliers

3-3 Management of material topics 36-38

308-1 New suppliers that were screened using environmental

criteria

414-1 New suppliers that were screened using social criteria 47

Employment

3-3 Management of material topics 36-38

401-1 New employee hires and employee turnover 51

405-1 Diversity of governance bodies and employees 51

SBB ÅRSREDOVISNING 2024

Hållbarhetstabeller

Personal - tabeller

Antal anställda [Diversity-Emp]

Antal (st) Andel, % 20 – 29 år 30 – 49 år 50 – år

Alla anställda 316 40 183 93

Andel, % 13% 58% 29%

Kvinnor 130 41% 17 80 33

Män 186 59% 23 103 60

Chefer 45 1 23 21

Andel, % 2% 51% 47%

Kvinnor 21 47% - 9 12

Män 24 53% - 14 9

Ledningsgrupp 6 - 2 4

Andel, % - 0% 33% 67%

Kvinnor 2 33% - - 2

Män 4 67% - 2 2

Styrelse 6 - - 6

Andel, % - - - 100%

Kvinnor - 0% - - -

Män 6 100% - - 6

Per region 316 40 183 93

Andel, %

Sverige 308 97% 40 176 92

Norge - - - - -

Finland 8 3% - 7 1

Personalomsättning [Emp-Turnover]

Antal

nyanställda

(st)

Andel av

total (%)

Antal som

slutat under

året (st)

Andel av

total (%)

Totalt 115 52

Män 67 58% 31 60%

Kvinnor 48 42% 21 40%

Per region

Sverige 115 100% 51 98%

Norge - - - 0%

Finland - - 1 2%

Per ålderskategori

20 – 29 år 25 22% 12 23%

30 – 49 år 64 56% 21 40%

50 – år 26 23% 19 37%

Personalstatistik, sammanfattning

2024 2023 2022

Antal anställda 316 303 388

Antal konsulter 35 30 42

Antal ej anställda personer sysselsatta i

projekt*

110 4 100 4 800

Antal ej anställda personer sysselsatta i

förvaltning*

400 1 000 1 500

Antal tidsbegränsade anställningar 8 14 17

Provanställningar 44 15 37

Sommarjobbare 48 100 173

Antal deltidsanställda 2 9 11

Antal timanställningar 7 4 9

Nyanställda under året 115 81 94

Avslutade anställningar 51 108 134

Andel anställda som omfattas av kollektivavtal 76% 75% 80%

Andel anställda med rätt till föräldraledighet 100% 100% 100%

Personalomsättning [Emp-Turnover]

[GRI 401-1]

16,1% 26,6% 24,2%

Korttidssjukfrånvaro 0,6% 1,0% 1,1%

Långtidssjukfrånvaro 1,0% 1,1% 1,8%

*Uppskattat antal heltidsekvivalenter

SBB ÅRSREDOVISNING 2024

Social hållbarhet - tabeller

Sammanställning av sociala tillgångar

Klassificering Area, tkvm Area, %

Hyres-

intäkt, mSEK

Hyres-

intäkt, % Social klassificering enligt gällande ramverk

Hyresbostäder 1 060 47% 1 573 48% Bostäder till överkomlig kostnad (SDG 10)

Byggrätter för kommande hyresbostäder 0 0% 0 0% Bostäder till överkomlig kostnad (SDG 10)

S.a Bostäder 1 060 47% 1 573 48%

Äldreboende 251 11% 450 14% Sjukvårdsanläggningar (SDG 3)

LSS 182 8% 335 10% Tillgång till samhällstjänster (SDG 4)

Byggrätter för kommande offentligt finansierade

bostäder

0 0% 0 0%

S.a Offentligt finansierade bostäder 433 19% 785 24%

Utbildning 28 1% 35 1% Tillgång till samhällstjänster (SDG 4)

Förskola 3 0% 7 0% Tillgång till samhällstjänster (SDG 4)

Grundskola/Gymnasium 26 1% 28 1% Tillgång till samhällstjänster (SDG 4)

Universitet 0 0% 0 0% Tillgång till samhällstjänster (SDG 4)

Sjukhus & vårdcentral 215 10% 272 8% Sjukvårdsanläggningar (SDG 3)

Statlig infrastruktur och Kommunhus 154 7% 263 8% Planerad klassificering enligt SDG

Offentliga kontor 140 6% 207 6% Planerad klassificering enligt SDG

Övrigt 0 0% 0 0% Planerad klassificering enligt SDG

Byggrätter för kommande samhällsfastigheter 167 7% 141 4% Planerad klassificering enligt SDG

S.a Samhällsfastigheter 704 32% 917 28%

S.a Social infrastruktur 2 197 98% 3 275 99%

Övrigt 35 2% 30 1% Ej sociala tillgångar

Totalt 2 232 100% 3 305 100%

Sociala tillgångar, utveckling över tid

2024 2023 2022

Sociala tillgångar, utveckling över tid Area, tkvm Area, % Area, tkvm Area, % Area, tkvm Area, %

Bostäder till överkomlig kostnad (SDG 10) 1 060 47,5 1 056 34,6 1 369 29,6

Sjukvårdsanläggningar (SDG 3) 466 20,9 817 26,8 871 18,8

Tillgång till samhällstjänster (SDG 4) 210 9,4 307 10,1 1 605 34,7

Övriga sociala tillgångar (ej klassificerade enligt hållbara finansiella ramverket) 461 20,7 718 23,5 627 13,6

Övriga tillgångar 35 1,6 151 5,0 155 3,3

Totalt 2 232 3 048 4 627

Skapat och fördelat ekonomisk värde*

Mkr 2024 2023

Direkt skapat ekonomiskt värde 3 708 6 667

Intäkter 3 708 6 667

Fördelat ekonomiskt värde 3 890 7 707

Driftkostnader exkl. personalkostnader 2 216 2 540

Utdelning aktieägare - 2 482

Löner och ersättningar till medarbetare 351 322

Ränta till finansiärer 695 1 717

Skatt till staten 625 645

Bidrag till lokalsamhället 4 1

Behållet ekonomiskt värde -182 -1 040

*Avser både kvarvarande och avvecklad verksamhet

Estimerad social impact

Social Impact 2024 2023

Bostäder till överkomlig kostnad (SDG 10)

Antal bostäder 15 000 15 000

Sjukvårdsanläggningar (SDG 3)

Kapacitet (patienter per dag) 9 400 14 000

Tillgång till samhällstjänster (SDG 4)

Antal utbildningsplatser i skolfastigheter 300 500

Antal platser i äldreboenden 3 300 7 200

SBB ÅRSREDOVISNING 2024

Klimat och miljö - tabeller

Energi - MWh [Elec-LfL]

SBB Total Sverige Norge Finland

2024 2023

% för-

ändring 2024 2023

% för-

ändring 2024 2023

% för-

ändring 2024 2023

% för-

ändring

Like-for-Like energianvändning - Hyresvärd

El köpt av hyresvärd [Elec-LfL] 52 119 52 165 -0,1% 36 624 36 449 0,5% 1 749 1 630 7,2% 13 746 14 086 -2,4%

Andel från förnybara källor 100% 100% 100% 100% 98% 100% 100% 100%

Andel uppmätt 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

Datatäckning (antal fastigheter/totalt antal

fastigheter)* 297/726 297/726 282/492 282/492 3/87 3/87 12/147 12/147

Fjärrvärme köpt av hyresvärd [DH&C-LfL] 76 992 83 095 -7,3% 56 836 61 271 -7, 2% 456 721 -36,8% 19 700 21 103 -6,6%

Andel från förnybara källor 86% 72% 98% 81% 45% 46% 52% 49%

Andel uppmätt 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

Datatäckning (antal fastigheter/totalt antal

fastigheter)* 210/726 210/726 197/492 197/492 1/87 1/87 12/147 12/147

Fjärrkyla köpt av hyresvärd [DH&C-LfL] 3 705 3 560 4,1% 3 382 3 238 4,4% 176 198 148 124 18,9%

Andel från förnybara källor 94% 78% 98% 81% 45% 46% 52% 49%

Andel uppmätt 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

Datatäckning (antal fastigheter/totalt antal

fastigheter)* 4/726 4/726 2/492 2/492 1/87 1/87 1/147 1/147

Bränslen köpta av hyresvärd [Fuels-LfL] 2 646 3 074 -13,9% 2 646 3 074 -13,9% - - - -

Andel från förnybara källor 64% 27% 64% 27% - - - -

Andel uppmätt 100% 98% 100% 98% - - - -

Datatäckning (antal fastigheter/totalt antal

fastigheter)* 7/726 7/726 7/492 7/492 0/87 0/87 0/147 0/147

Total energianvändning köpt av hyresvärd 135 462 141 893 -4,5% 99 488 104 032 -4,4% 2 381 2 549 -6,6% 33 593 35 312 -4,9%

Energiintensitet (kWh per uthyrbar kvm)

[Energy-Int-LfL] 135,4 141,8 115,2 120,4 145,3 155,6 279,8 294,1

Andel från förnybara källor 91% 82% 98% 86% 84% 80% 72% 69%

Andel uppmätt 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

Datatäckning (antal fastigheter/totalt antal

fastigheter)* 340/726 340/726 325/492 325/492 3/87 3/87 12/147 12/147

Total energianvändning - graddagskorrigerad 140 830 142 386 -1,1% 104 138 104 505 -0,4% 2 205 2 352 -6,3% 34 487 35 529 -2,9%

Energiintensitet - graddagskorrigerad (kWh per

uthyrbar kvm) 140,8 142,3 120,5 121,0 134,6 143,5 287,2 295,9

*Fastigheter ägda två hela år, datatäckning >95 %, avgränsat till operationell kontroll, dvs triple-net fastigheter exkluderas.

SBB Total Sverige Norge Finland

Total energianvändning - Hyresvärd 2024 2023

% för-

ändring 2024 2023

% för-

ändring 2024 2023

% för-

ändring 2024 2023

% för-

ändring

El köpt av hyresvärd [Elec-Abs] 68 445 130 102 -47,4% 51 509 109 042 -52,8% 2 204 5 276 -58,2% 14 732 15 784 -6,7%

Andel från förnybara källor 100% 100% 100% 100% 98% 100% 100% 100%

Andel uppmätt 92% 94% 90% 93% 100% 100% 100% 98%

Datatäckning (antal fastigheter/totalt antal

fastigheter) 287/1098 535/1694 265/771 496/1077 6/100 23/424 16/227 16/193

Fjärrvärme köpt av hyresvärd [DH&C-Abs] 130 242 201 654 -35,4% 109 307 177 317 -38,4% 864 1 814 -52,3% 20 071 22 523 -10,9%

Andel från förnybara källor 90% 77% 98% 81% 45% 46% 52% 49%

Andel uppmätt 98% 94% 98% 94% 100% 100% 100% 100%

Datatäckning (antal fastigheter/totalt antal

fastigheter) 196/1098 402/1694 177/771 365/1077 6/100 23/424 13/227 14/193

Fjärrkyla köpt av hyresvärd [DH&C-Abs] 4 121 1 967 109,5% 3 797 1 646 130,7% 176 198 -10,9% 148 124 18,9%

Andel från förnybara källor 94% 75% 98% 81% 45% 46% 52% 49%

Andel uppmätt 90% 86% 90% 83% 100% 100% 100% 100%

Datatäckning (antal fastigheter/totalt antal

fastigheter) 10/1098 38/1694 3/771 14/1077 6/100 23/424 1/227 1/193

Bränslen köpta av hyresvärd [Fuels-Abs] 2 646 5 727 -53,8% 2 646 5 530 -52,2% - 157 -100,0% - 39 -100,0%

Andel från förnybara källor 64% 57% 64,2% 56,0% - 100% - 0%

Andel uppmätt 100% 98% 100% 98% - 100% - 100%

Datatäckning (antal fastigheter/totalt antal

fastigheter) 7/1098 37/1694 7/771 13/1077 0/100 23/424 0/227 1/193

Total energianvändning hyresvärd 205 454 339 450 -39,5% 167 259 293 535 -43,0% 3 244 7 445 -56,4% 34 951 38 470 -9,1%

Andel från förnybara källor 93% 86% 98% 88% 81% 85% 72% 70%

Andel uppmätt 96% 94% 98% 93% 100% 100% 100% 99%

Datatäckning (antal fastigheter/totalt antal

fastigheter) 251/1098 587/1694 229/771 546/1077 6/100 23/424 16/227 18/193

Total energianvändning hyresvärd - graddags-

korrigerad 213 984 336 225 -36,4% 175 650 290 996 -39,6% 3 244 7 580 -57,2% 35 090 37 648 -6,8%

SBB ÅRSREDOVISNING 2024

SBB Total Sverige Norge Finland

Energianvändning och energimix 2024 2023

% för-

ändring 2024 2023

% för-

ändring 2024 2023

% för-

ändring 2024 2023

% för-

ändring

Total energianvändning från fossila källor 13 804 49 188 -71,9% 3 499 36 437 -90,4% 606 1 089 -44,4% 9 699 11 662 -16,8%

bränsleförbrukning från kol och kolprodukter - - - - - - - - - - - -

bränsleförbrukning från råolja och petroleumpro-

dukter 175 290 -39,8% 175 251 -30,4% - - - - 39 -100,0%

bränsleförbrukning från naturgas 2 612 2 183 19,6% 2 612 2 183 19,6% - - - - - -

bränsleförbrukning från andra fossila källor - - - - - - - - - - - -

förbrukning av inköpt eller förvärvad elektricitet,

värme, ånga eller kylning från fossila källor 11 018 46 715 -76,4% 712 34 003 -97,9% 606 1 089 -44,4% 9 699 11 623 -16,5%

Total energianvändning från kärnenergikällor - - - - - - - - - - - -

Total energianvändning från förnybara källor 191 650 290 262 -34,0% 163 760 257 098 -36,3% 2 638 6 355 -58,5% 25 252 26 809 -5,8%

bränsleförbrukning för förnybara energikällor,

inklusive biomassa (inklusive industriavfall och

kommunalt avfall av biologiskt ursprung), biobräns-

len, biogas, vätgas från förnybara källor osv. 2 452 2 101 16,7% 2 452 2 101 16,7% - - - - - -

förbrukning av inköpt eller förvärvad elektricitet,

värme, ånga och kylning från förnybara källor 188 475 287 414 -34,4% 160 807 254 391 -36,8% 2 638 6 355 -58,5% 25 030 26 667 -6,1%

förbrukning av egenproducerad förnybar

icke-bränsleenergi 723 747 -3,2% 501 605 -17,2% - - - 221 141 56,4%

Total energigenerering 9 760 8 855 10,2% 9 539 8 710 9,5% - 4 -100,0% 221 141 56,4%

SBB Total Sverige Norge Finland

Total energianvändning - Hyresgäst 2024 2023

% för-

ändring 2024 2023

% för-

ändring 2024 2023

% för-

ändring 2024 2023

% för-

ändring

El köpt av hyresgäst 65 652 126 326 -48,0% 47 392 98 684 -52,0% 6 545 10 386 -37,0% 11 715 17 257 -32,1%

Andel från förnybara källor 63% 69% 61% 69% 98% 98% 53% 53%

Andel uppmätt 17% 20% 0% 0% 0,0% 100,0% 96% 83%

Datatäckning (antal fastigheter/totalt antal

fastigheter) 368/1098 921/1694 265/771 778/1077 6/100 16/424 97/227 127/193

Fjärrvärme- och kyla köpt av hyresgäst 120 063 204 701 -41,3% 106 475 181 541 -41,3% 4 520 7 173 -37,0% 9 068 15 987 -43,3%

Andel från förnybara källor 93% 77% 98% 81% 45% 46% 52% 49%

Andel uppmätt 6% 11% 0% 0% 0% 100,0% 80% 90%

Datatäckning (antal fastigheter/totalt

antal fastigheter) 222/1098 826/1694 177/771 773/1077 6/100 10/424 39/227 43/193

Total energianvändning hyresgäst 185 715 331 027 -43,9% 153 868 280 225 -45,1% 11 065 17 559 -37,0% 20 782 33 243 -37,5%

Andel från förnybara källor 82% 74% 87% 77% 77% 77% 53% 51%

Andel uppmätt 10% 14% 0% 0% 0% 100,0% 89% 86%

Datatäckning (antal fastigheter/totalt antal

fastigheter) 368/1098 921/1694 265/771 778/1077 6/100 16/424 97/227 127/193

Bostäder Samhälle Utbildning

Like-for-like (LfL) per segment 2024 2023

% för-

ändring 2024 2023

% för-

ändring 2024 2023

% för-

ändring

El köpt av hyresvärd 12 169 11 703 4,0% 39 865 40 372 -1,3% 84 91 -7,2%

Andel från förnybara källor 100% 100% 100% 100% 100% 100%

Andel uppmätt 100% 100% 100% 100% 100% 100%

Datatäckning (antal fastigheter/totalt antal fastigheter)* 110/226 110/226 101/493 101/493 2/7 2/7

Fjärrvärme köpt av hyresvärd 35 435 38 872 -8,8% 41 557 44 223 -6,0% - - -

Andel från förnybara källor 98% 81% 76% 65% - -

Andel uppmätt 100% 100% 100% 100% - -

Datatäckning (antal fastigheter/totalt antal fastigheter)* 92/226 92/226 67/493 67/493 - -

Fjärrkyla köpt av hyresvärd - - - 3 705 3 560 4,1% - - -

Andel från förnybara källor - - 94% 78% - -

Andel uppmätt - - 100% 100% - -

Datatäckning (antal fastigheter/totalt antal fastigheter)* 0/226 0/226 4/493 4/493 - -

Bränslen köpta av hyresvärd 1 477 1 657 -10,9% 1 169 1 417 -17,5% - - -

Andel från förnybara källor 100% 29% 19% 12% - -

Andel uppmätt 0% 0% 100% 97% - -

Datatäckning (antal fastigheter/totalt antal fastigheter)* 2/226 2/226 3/493 3/493 - -

Total energianvändning 49 081 52 232 -6,0% 86 296 89 571 -3,7% 84 91 -7, 2%

Andel från förnybara källor 98% 84% 87% 80% 100% 100%

Andel uppmätt 97% 97% 100% 100% 100% 100%

Datatäckning (antal fastigheter/totalt antal fastigheter)* 134/226 134/226 115/493 115/493 2/7 2/7

Energiintensitet (kWh per uthyrbar kvm) 100,9 107,3 -6,0% 170,0 176,5 -3,7% 13,5 14,6 -7,2%

Total energianvändning (graddagskorrigerad) 51 326 51 590 -0,5% 89 420 90 704 -1,4% 84 92 -9,1%

Energiintensitet - graddagskorrigerad (kWh per uthyrbar kvm) 105,5 106,0 -0,5% 176,2 178,7 -1,4% 13,5 14,9 -9,1%

*Fastigheter ägda två hela år, datatäckning >95 %, avgränsat till operationell kontroll, dvs triple-net fastigheter exkluderas

SBB ÅRSREDOVISNING 2024

Växthusgasutsläpp - ton CO2e

Koldioxid, metan och lustgas ingår i redovisningen av koldioxidekvivalenter

SBB Total Sverige Norge Finland

2024 2023

% för-

ändring 2024 2023

% för-

ändring 2024 2023

% för-

ändring 2024 2023

% för-

ändring

Scope 1, totalt [GHG-Dir-Abs] 506 988 -48,8% 498 956 -47,9% 4 14 -71,4% 3 17 -81,7%

Biobränslen för uppvärmning 91 80 13,0% 91 79 14,1% - 0,8 -100,0% - - 0,0%

Fossila bränslen för uppvärmning 229 521 -56,1% 229 514 -55,4% - - 0,0% - 8 -100,0%

Tjänstebilar 186 386 -51,8% 179 363 -50,8% 4 14 -69,8% 3 9 -65,4%

Scope 2 market based, totalt [GHG-Indir-Abs] 5 501 9 468 -41,9% 2 624 6 190 -57,6% 14 27 -49,3% 2 863 3 252 -11,9%

Elektricitet 53 92 -42,1% 53 91 -41,5% 0,1 0,3 -58,2% - 1 -100,0%

Fjärrvärme 5 405 9 357 -42,2% 2 530 6 082 -58,4% 12 24 -52,3% 2 863 3 251 -11,9%

Fjärrkyla 42 18 132,4% 40 16 150,0% 2 2 -10,9% - - -

Scope 2 location based, totalt [GHG-Indir-Abs] 10 407 17 381 -40,1% 4 991 10 726 -53,5% 33 74 -55,0% 5 382 6 581 -18,2%

Elektricitet 4 960 8 005 -38,0% 2 421 4 627 -47,7% 20 47 -58,2% 2 519 3 330 -24,4%

Fjärrvärme 5 405 9 357 -42,2% 2 530 6 082 -58,4% 12 24 -52,3% 2 863 3 251 -11,9%

Fjärrkyla 42 18 132,4% 40 16 150,0% 2 2 -10,9% - - -

Scope 3, totalt [GHG-Indir-Abs] 22 450 31 756 -29,3% 18 024 25 334 -28,9% 381 258 47,7% 4 048 6 164 -34,3%

1. Köpta varor och tjänster 330 300 10,0% 275 279 -1,4% 5 3 71,4% 50 18 172,7%

2. Kapitalvaror 8 440 14 213 -40,6% 8 440 14 213 -40,6% - - - - - -

3. Energirelaterade aktiviteter som inte inkluderas

i scope 1 och 2 1 017 1 292 -21,2% 840 1 072 -21,6% 23 55 -58,2% 154 165 -6,7%

4. Uppströms transport och distribution 884 1 983 -55,4% 884 1 983 -55,4% - - - - - -

5. Avfall 361 942 -61,7% 361 942 -61,7% - - - - - -

6. Affärsresor 32 43 -24,7% 27 35 -22,4% 2 5 -69,8% 4 4 15,4%

7. Anställdas resor till och från jobbet 178 -* N/A 173 -* - 3 -* - 4 -* -

8. Uppströms hyrda tillgångar 11 10 7,0 % 11 10 7,0% - - - - - -

9. Nedströms transport och distribution N/A N/A - N/A N/A - N/A N/A - N/A N/A -

10. Processande av sålda produkter N/A N/A - N/A N/A - N/A N/A - N/A N/A -

11. Användning av sålda produkter -** -** - -** -** - -** -** - -** -** -

12. End-of-life hantering av sålda produkter -** -** - -** -** - -** -** - -** -** -

13. Nedströms uthyrda tillgångar 8 744 12 500 -30,0% 4 859 6 361 -23,6% 120 190 -37,0% 3 765 5 949 -36,7%

14. Franchises N/A N/A - N/A N/A - N/A N/A 0,0% N/A N/A -

15. Investeringar 2 453 -* - 2 154 -* - 229 -* 0,0% 70 -* -

Biogena utsläpp 876 583 50,3% 876 583 50,3% - - - - - -

Scope 1 (market based) (kg CO2e per uthyrbar

kvm)

0,23 0,24 -4,5% 0,27 0,28 -4,0% 0,05 0,03 41,6% 0,01 0,05 -78,8%

Scope 2 (market based) (kg CO2e per uthyrbar

kvm) 2,5 2,3 8,4% 1,4 1,8 -21,9% 0,2 0,1 151,1% 9,3 9,1 2,1%

Scope 3 (market based) (kg CO2e per uthyrbar

kvm) 10,1 7,6 31,9% 9,8 7,5 31,1% 4,5 0,6 632,3% 13,1 17,2 -23,8%

Scope 1+2 (market based) (kg CO2e per uthyrbar

kvm) [GHG-Int] 2,6 2,5 4,9% 1,7 2,1 -21,6% 0,2 0,1 112,7% 9,3 9,1 1,7%

Scope 1+2+3 (market based) (kg CO2e per

uthyrbar kvm) [GHG-Int] 12,5 10,1 23,1% 11,2 9,6 16,9% 4,7 0,7 560,7% 22,3 26,3 -15,0%

Scope 1+2 (market based) (ton CO2e per mSEK

hyresintäkt) 1,8 -* - 1,2 -* - 0,2 -* - 4,5 -* -

Scope 1-3 (market based) (ton CO2e per mSEK

hyresintäkt) 8,6 -* - 8,3 -* - 3,4 -* - 10,8 -* -

Scope 1-3 (location based) (ton CO2e per mSEK

hyresintäkt) 10,1 -* - 9,2 -* - 3,6 -* - 14,8 -* -

Undvikna utsläpp, utsläppsrätter, klimatkompen-

sation, koldioxidavskiljning och lagring N/A*** N/A***

*Redovisas från och med räkenskapsår 2024, jämförelsedata saknas

**Har ej beräknats ännu, bedömning av relevans för bolaget ska genomföras under 2025.

***Bolaget redovisar faktiska utsläpp, inga undvikna utsläpp eller utsläppsrätter, ingen klimatkompensation, koldioxidavskiljning och lagring eller motsvarande har tillgodoräknats i tabellen ovan.

Kommentar: Bolaget har under 2023 och 2024 genomgått strukturella förändringar bland annat genom att dela upp tillgångar i delägda dotterbolag, intressebolag och joint venture-bolag. Utsläppen

från dessa tillgångar redovisas från och med 2024 under scope 3 kategori 15. Investeringar. Dessa tillgångar räknas inte in i den uthyrbara arean och nyckeltalet kg CO2e per uthyrbar area påverkas därför

negativt av dessa förändringar.

SBB ÅRSREDOVISNING 2024

Bostäder Samhälle Utbildning

Like-for-like utsläpp (LfL) per fastighetstyp 2024 2023

% för-

ändring 2024 2023

% för-

ändring 2024 2023

% för-

ändring

Scope 1, totalt 66 261 -74,6% 214 251 -14,8% - - -

Biobränslen för uppvärmning 66 21 210,6% 10 15 -35,2% - - -

Fossila bränslen för uppvärmning - 240 -100,0% 204 236 -13,5% - - -

Scope 2 market based, totalt 1 011 1 149 -12,0% 3 497 3 757 -6,9% 0,1 0,1 13,4%

Elektricitet 13 12 4,0% 25 21 20,7% 0,1 0,1 13,4%

Fjärrvärme 998 1 137 -12,2% 3 430 3 697 -7,2% - - -

Fjärrkyla - - - 41 40 3,7% - - -

Scope 2 location based, totalt 1 570 1 687 -6,9% 7 533 7 892 -4,5% 4 4 -7,2%

Elektricitet 572 550 4,0% 4 062 4 146 -2,0% 4 4 -7,2%

Fjärrvärme 998 1 137 -12,2% 3 430 3 706 -7,4% - - -

Fjärrkyla - - - 41 40 0,0% - - -

Scope 1+2 (market based) (kg CO2e per uthyrbar kvm) [GHG-LfL] 2,2 2,9 -23,6% 7,4 8,0 -7,4% 0,01 0,01 13,4%

Vattenanvändning - m3

SBB Total Sverige Norge Finland

EPRA Kod 2024 2023

% för-

ändring 2024 2023

% för-

ändring 2024 2023

% för-

ändring 2024 2023

% för-

ändring

Kommunalt vatten [Water-LfL] 434 668 455 646 -4,6% 405 959 423 160 -4,1% 758 2 479 -69,4% 27 951 30 007 -6,9%

Datatäckning (antal fastigheter)* 154/726 154/726 139/726 139/726 3/726 3/726 12/726 12/726

Vattenintensitet (m3 per uthyrbar

yta) [Watern-Int] 0,4 0,5 0,5 0,5 0,1 0,3 0,2 0,2

Kommunalt vatten [Water-Abs] 1 063 844 2 498 628** -58,0% 886 516 2 321 997 -62,5% 15 481 23 329 -33,6% 161 847 153 302** 5,6%

Vattenintensitet (m3 per uthyrbar

yta) [Watern-Int] 0,47 0,60 -22% 0,47 0,69 -31% 0,18 0,06 229% 0,52 0,43 22%

*Fastigheter ägda två hela år, datatäckning >95 %, avgränsat till operationell kontroll, dvs triple-net fastigheter exkluderas.

**2023 års data har beräknats om för fastigheter i Finland

Bostäder Samhälle Utbildning Totalt

Antal

pågå-

ende

Antal

avslu-

tade

Antal

MWh

pågå-

ende

Antal

MWh

avslu-

tade

Antal

pågå-

ende

Antal

avslu-

tade

Antal

MWh

pågå-

ende

Antal

MWh

avslu-

tade

Antal

pågå-

ende

Antal

avslu-

tade

Antal

MWh

pågå-

ende

Antal

MWh

avslu-

tade

Andel av total

energianvänd-

ning, pågående

och avslutade

Solceller 13 6 415 344 1 12 369 620 - - - - 0,8%

Värmepump 1 4 289 218 - 3 - 233 - 1 - 50 0,4%

Energieffektiv värme och

ventilation 33 12 2 345 790 4 8 398 291 - - - - 1,8%

Styr och reglerteknik 9 3 311 160 - 1 - 80 1 - 100 - 0,3%

Energieffektiv belysning - 1 - 8 3 4 679 41 - - - - 0,3%

Övriga 1 3 70 101 1 6 100 113 - - - - 0,2%

2024 2023

Vattenstress (WRI) % av area % av värde % av area % av värde

Extremt hög 3,3% 3,3% - -

Hög 5,2% 4,1% 1,1% 1,2%

Medium-Hög 0,7% 0,2% 9,9% 10,9%

Låg-Medium 22,2% 20,7% 18,0% 17,8%

Låg 68,7% 71,7% 71,1% 70,2%

Antal fastigheter Andel av Marknadsvärde %

Gröna tillgångar 2024 2023 2024 2023

Miljöbyggnad (Silver eller bättre) 5 10 4,5% 4,9%

Miljöbyggnad iDrift (Silver eller bättre) 9 19 3,0% 6,7%

Breeam In-Use (Very Good eller bättre) 1 2 0,9% 1,0%

Totalt färdiga 15 31 8,4% 12,6%

SBB ÅRSREDOVISNING 2024

Bostäder Samhälle Utbildning

Energiklass % av area % av värde % av area % av värde % av area % av värde

A 1,3% 1,8% 1,8% 4,0% 0,0% 0,0%

B 8,7% 16,3% 7,2% 7,9% 4,7% 13,0%

C 5,2% 6,2% 22,1% 29,4% 36,4% 36,3%

D 23,0% 20,2% 15,7% 13,2% 34,4% 29,9%

E 29,0% 24,6% 19,4% 19,0% 0,0% 0,0%

F 18,3% 13,7% 14,4% 9,4% 2,8% 3,6%

G 2,5% 2,0% 8,4% 7,0% 0,6% 0,4%

Okänd 5,2% 8,8% 3,3% 3,8% 4,0% 11,4%

Övrigt* 6,8% 6,4% 7,7% 6,1% 17,2% 5,5%

*Inkluderar bland annat: nyproduktion som inte energideklarerats ännu, ouppvärmda lokaler, tomställda lokaler, projektfastigheter mm

Akut fysisk risk Kronisk fysisk risk Omställningsrisk

Andel av värde

kort

sikt

medellång

sikt

lång

sikt kort sikt

medellång

sikt lång sikt kort sikt

medellång

sikt lång sikt

Väsentlig risk 0,6% 0,6% 0,6% 0,0% 0,0% 0,1% 0,0% 0,0% 0,8%

Observerbar risk 0,4% 0,4% 0,4% 0,0% 0,4% 0,5% 0,0% 0,0% 1,6%

Ingen/negligerbar risk 86,9% 86,9% 86,8% 87,8% 87,4% 87, 3% 0,0% 0,0% 90,4%

Risk ej bedömd 12,2% 12,2% 12,2% 12,2% 12,2% 12,2% 0,0% 0,0% 7,1%

Datatäckning (antal fastigheter/totalt antal fastigheter) 726/726 726/726 726/726 726/726 726/726 726/726 726/726 726/726 726/726

Akut fysisk risk Kronisk fysisk risk Omställningsrisk

Andel av driftnetto

kort

sikt

medellång

sikt

lång

sikt kort sikt

medellång

sikt lång sikt kort sikt

medellång

sikt lång sikt

Väsentlig risk 0,6% 0,6% 0,6% 0,0% 0,0% 0,1% 0,0% 0,0% 0,8%

Observerbar risk 0,4% 0,4% 0,4% 0,0% 0,5% 0,5% 0,0% 0,0% 2,4%

Ingen/negligerbar risk 96,3% 96,3% 96,3% 97,3% 96,8% 96,6% 0,0% 0,0% 90,9%

Risk ej bedömd 2,7% 2,7% 2,7% 2,7% 2,7% 2,7% 0,0% 0,0% 5,9%

Datatäckning (antal fastigheter/totalt antal fastigheter) 726/726 726/726 726/726 726/726 726/726 726/726 726/726 726/726 726/726

Väsentlig risk avser risker där det finns en markant risk för betydande värdeförändringar eller intäktsbortfall orsakade av fysiska risker, för omställningsrisker avses betydande behov av investering som

inte kan genomföras med en direktavkastning som ligger i linje med SBB:s avkastningskrav.

Observerbar risk avser observerade fysiska risker som inte är negligerbara , för omställningsrisker avses betydande behov av investering som inte med råge överträffar SBB:s interna krav på direktavkast-

ning.

Ingen/negligerbar risk avser fall där ingen betydande fysisk eller övergångsrisk har kunnat påvisas i någon av de undersökningar som SBB har genomfört

Totalt [Waste-Abs] Like-For-Like [Waste-LfL]

Avfall i förvaltning (antal ton) 2024 2023 2024 2023

Klassificering - - - - - -

Farligt avfall 21 6 255% 18 3 563%

Icke-farligt avfall 7 826 1 073 629% 369 420 -12%

Totalt 7 846 1 079 627% 387 423 -8%

Typ av avfall

Papper 1 269 461 175% 144 125 15%

Glas 712 99 617% 55 29 87%

Plaster 236 73 222% 56 26 116%

Metaller 35 30 18% 6 9 -30%

Brännbart 5 047 366 1279% 104 209 -50%

Biomassa - 3 -100% - 3 -100%

Elektronik 7 6 35% 5 3 77%

Övrigt 539 41 1225% 17 19 -8%

Totalt 7 846 1 079 627% 387 423 -8%

Hantering

Återbruk - - - - - -

Återvinning - - - - - -

Kompostering - - - - - -

Materialåtervinning 2 260 695 225% 269 197 34%

Värmeåtervinning 5 048 367 1276% 104 212 -51%

Deponi 0,1 0,3 -61% 0,1 0,2 -33%

Övrigt 538 16 3200% 13 13 -2%

Total 7 846 1 078 628% 387 422 -8%

Andel uppmätt 7% 100% 100% 100%

Datatäckning (antal fastigheter/totalt antal fastigheter) 383/1098 153/1098 40/726 40/726

Datatäckning (% av area) 74% 32% 11% 11%

SBB ÅRSREDOVISNING 2024

Definitioner - hållbarhetsrapport

Hållbarhetsindikatorer - defi-

nitioner [EPRA Guidelines]

Rapporteringen följer riktlinjerna från Global Reporting Initiative (GRI). Hållbarhetsrapportering sker årligen i samband med årsredovisning.

Organisatorisk avgränsning /

organisational boundaries

SBB redovisar hållbarhetsrelaterad data för de indikatorer och de fastigheter där SBB har operationell kontroll enligt principering i

GHG-protokollet (operational control). Det innebär att t ex el, värme och vatten där hyresgästen är avtalsmässig part exkluderas ur

bolagets statistik. Denna avgränsning ger SBB bäst förutsättningar att arbeta med de indikatorer som SBB har möjlighet att påverka. En

uppskattning av hyresgästens energianvändning har gjorts och redovisas i en separat tabell.

Datatäckning / Coverage Jämförbart bestånd: SBB redovisar jämförbara indikatorer för två efterföljande år. Fastigheterna måste därmed ha ägts i två hela år för att

inkluderas i redovisningen av jämförbart bestånd. Vidare måste datatäckningen vara minst 95% för att indikatorn ska inkluderas i redovis-

ningen, detta för att undvika felaktig underskattning av utfall. Datatäckningen indikerar hur många mätpunkter som har fyllts på med data.

SBB har en hög datatäckning för majoriteten av fastigheter, och arbetar löpande med att öka täckningen i nytillträdda fastigheter.

Total energianvändning: Där kriterierna för data täckning >95 % inte uppfylls uppskattas energianvändningen baserat på en kombination av

uppmätta värden, energideklaration och segment.

Basår Basåret är 2020, året då SBBs hållbarhetsvisison lanserades. Like-for-Like data jämför alltid förändringen jämfört med föregående år.

Uppskattning av energi köpt

av hyresvärd

Andel uppmätt energianvändning redovisas för all energianvändning. Den redovisade energianvändningen som inte är uppmätt har

uppskattats genom en kombination av uppmätt energianvändning, energiklass och segment. Energianvändnigen uppskattas där datatäck-

ningen inte är tillräckligt hög.

Andel förnybar energi Andel förnybar energi utgår i första hand från de avtal som har tecknats av SBB, i andra hand på beräkningar av nationella eller regionala

snitt. Andel förnybar elanvändning utgår från avtal som har tecknats av SBB avseende förnybar el. Andel förnybar fjärrvärme och fjärrkyla

utgår från nationella snitt. Andel förnybara bränslen baseras på den energi som faktiskt köpts in. Andel förnybar gas baseras på det aktuella

gasnätets genomsnitt.

Tredjepartsgranskning SBB:s hållbarhetsredovisning granskas översiktligt av EY. Hållbarhetsredovisningen följer GRI Standards.

Systemgränser - rapportering

av hyresvärd- och hyresgäst-

förbrukning

Energi som köps av hyresvärden rapporteras. Energi som köps direkt av hyresgästen uppskattas baserat på energideklaration och uppmätta

värden. SBB har inte tillgång till all statistik för hyresgästens köp av energi och inte heller lika stor möjlighet att påverka denna.

Normalisering Intensitetstal för energianvändning, koldioxidutsläpp och vattenanvändning redovisas. Dessa erhålls genom att dividera mätetalet med

total area.

Segmentering (fastighetstyp,

geografi)

SBB redovisar total energianvändning, energianvändning per land samt energianvändning per segment (bostäder, samhällsfastigheter och

övriga fastigheter)

Redovisning av egna kontor SBB äger merparten av sina egna kontor och dessa ingår således i rapporteringen. En schablonmässig uppskattning av hyrda kontor görs

baserat på hyrd yta och genomsnittlig energianvändning och utsläpp per yta.

Berättelse om prestanda Utveckling under år 2024 beskrivs på sida 39, 42 respektive 46 för miljö, social hållbarhet och personalfrågor respektive governance.

Placering av EPRA Sustainabi-

lity performance i företagets

rapport

EPRA-index redovisas på sida 59.

Rapportperiod Rapporteringen avser kalenderår dvs 1 januari till och med 31 december.

Väsentlighet Väsentlighetsanalys redovisas på sida 37

Bedömt investeringsbehov (mSEK) för att uppnå bolagets klimatmål i Scope 1-2 och bemöta kommande krav på energiprestanda

Energiklass (per 2024-12-31) Bedömt investeringsbehov (CapEx) Kort (<1 år) Medel (1-5 år) Lång (5+ år)

A - - - -

B - - - -

C - - - -

D 1 1 - -

E 2 2 - -

F 89 41 43 5

G 85 17 43 25

Övrigt - - - -

Totalt 178 61 87 30

SBB ÅRSREDOVISNING 2024

EPRA-index

Code Performance Measure Sida

Environmental Sustainability Performance Measures

Elec-Abs Total electricity consumption 53

Elec-LfL Like-for-like total electricity consumption 53

DH&C-Abs Total district heating & cooling consumption 53

DH&C-LfL Like-for-like total district heating & cooling consumption 53

Fuels-Abs Total fuel consumption 53

Fuels-LfL Like-for-like total fuel consumption 53

Energy-Int Building energy intensity 53

GHG-Dir-Abs Total direct greenhouse gas (GHG) emissions 55

GHG-Indir-Abs Total indirect greenhouse gas (GHG) emissions 55

GHG-Int Greenhouse gas (GHG) emissions intensity from building energy consumption 55

Water-Abs Total water consumption 56

Water-LfL Like-for-like total water consumption 56

Water-Int Building water intensity 56

Waste-Abs Total weight of waste by disposal route 57

Waste-LfL Like-for-like total weight of waste by disposal route 57

Cert-Tot Type and number of sustainably certified assets 56

Social Performance Measures

Diversity-Emp Employee gender diversity 51

Diversity- Pay Gender pay ratio 43

Emp-Training Training and development 43

Emp-Dev Employee performance appraisals 43

Emp-Turnover New hires and turnover 51

H&S-Emp Employee health and safety 44

H&S-Asset Asset health and safety assessments 45

H&S-Comp Asset health and safety compliance 45

Comty-Eng Community engagement, impact assessments and development programmes 47

Governance Performance Measures

Gov-Board Composition of the highest governance body 47

Gov-Select Nominating and selecting the highest governance body 47

Gov-CoI Process for managing conflicts of interest 47, 73

SBB ÅRSREDOVISNING 2024

Deklaration av avgränsning och underlag för beräkning av utsläpp enligt GHG protokollet

Scope Aktivitet Datakällor Omräkningsfaktor

1 Tjänsteresor med

företagsbil

Data från avläsning av mätarställning genom partnerföretag

för tjänstebilar. Utsläpp beräknas per fordon i den svenska

förvaltningen baserat på antal km körning i tjänst samt uppmätt

genomsnittlig bränsleförbrukning (data från partnerföretag).

Statistik från partnerföretag för tjänstebilar. Unik faktor

per fordonstyp (Autoplan)

1 Förbrukning av bränslen

för uppvärmning i fast-

igheter

Genomgång av samtliga fakturor konterade som pellets, olja

respektive gas

Pellets: 18 kg CO2e/MWh (Energiföretagen)

Olja: 280 kg CO2e/MWh (IPCC 5AR)

Gas: 203 kg CO2e/MWh (IPCC 5AR)

Biogas: 45 kg CO2e/MWh (Energimyndigheten)

Bioolja: 5 kg CO2e/MWh (Energiföretagen)

2 Användning av el Inhämtning av statistik från eneriguppföljningssystem samt

uppskattad energianvädning baserat på energideklarationer. Avser

den elanvändning där SBB står som avtalspart.

Market based (ursprungsmärkt, kärnprocess): Sverige:

0,85 g CO2e/kWh (Vattenkraft, vindkraft, bioenergi),

Norge: 0,05 g CO2e / kWh (Vattenkraft) Finland: 0,05 g

CO2e / kWh (Vattenkraft)

Location based, Sverige: 47 g CO2e/kWh, Norge: 9 g CO2e/

kWh, Finland: 171 g CO2e/kWh.

2 Användning av fjärrvärme Inhämtning av statistik från energiuppföljningssystem samt

uppskattad energiavädning baserat på energideklarationer. Avser

den fjärrvärmeanvändning där SBB står som avtalspart.

Specifika utsläppsdata för respektive leverantör.

2 Användning av fjärrkyla Inhämtning av statistik från energiuppföljningssystem samt

uppskattad energiavädning baserat på energideklarationer. Avser

den fjärkyleanvändning där SBB står som avtalspart.

Specifika utsläppsdata för respektive leverantör.

3 1. Köpta varor och tjänster Vatten, inhämtning av statistik genom digitala mätare som är

kopplade till energiuppföljningssystem.

Vattenanvändning inkl distribution: 0.12 kg CO2e/m3

(Wallen (1999) Livscykelanalys av dricksvatten. Chalmers

University of Technology)

Hantering av avloppsvatten: 0.19 kg CO2e/m3 (Statistiska

Centralbyrån)

3 2. Kapitalvaror Material i byggprojekt: Samtliga SBB:s byggprojekt. Data baserar sig

på livscykelanalyser från ett representativt urval av projekt som har

använts för att uppskatta SBB:s totala utsläpp från byggprojekt.

Generisk LCA-data för matierial från Boverkets öppna

databas. Produktspecifika data från EPDer

3 2. Kapitalvaror Byggavfall: Samtliga SBB:s byggprojekt. Data baserar sig på livscykel-

analyser från ett representativt urval av projekt som har använts för

att uppskatta SBB:s totala utsläpp från byggprojekt.

Generisk LCA-data för matierial från Boverkets öppna

databas. Produktspecifika data från EPDer

3 3. Energirelaterade aktivi-

teter som inte inkluderas i

scope 1 och 2

Indirekta utsläpp från elanvändning Market based (infrastruktur och transmission): Sverige:

10,60 g CO2e/kWh (Vattenkraft, vindkraft, bioenergi),

Norge: 10,45 g CO2e / kWh (Vattenkraft) Finland: 10,45 g

CO2e / kWh (Vattenkraft)

3 4. Uppströms transport

och distribution (fd.

Transporter i byggprojekt)

Transporter i byggprojekt Samtliga SBB:s byggprojekt. Data baserar

sig på livscykelanalyser från ett representativt urval av projekt som

har använts för att uppskatta SBB:s totala utsläpp från byggprojekt.

Generisk LCA-data för transporter från Boverkets öppna

databas. Produktspecifika data från EPDer. Fordonstyp

och omräkningsfaktor varierar beroende på materialslag

och transortavstånd (Boverket)

3 5. Avfall Avfall från förvaltning som ligger inom bolagets kontrakt Beräkningen baseras på avfallstatistik i kombination med

emissionsfaktorer 2024, framtagna av Defra (Department

for Environment, Food and Rural Affairs).

3 6. Affärsresor Data från resebyrå Data från resebyrå. Faktor beror på sträckan. Tåg: 0,0036-

0,0070 g CO2e/km (Stureplansresor). Flyg: 88-165 g CO2e/

km (Stureplansresor)

3 7. Anställdas rersor till och

från jobbet

Estimat baserat på antal anställda och genomsnittlig transportväg

och transportsätt.

Walking: 0 kgCO2e/km

Public transport: 0,135 kgCO2e/km

Car: 0,211 kgCO2e/km

Other (taxi): 0,260 kgCO2e/km

3 8. Uppströms hyrda

tillgångar

Hyrda kontorslokaler Schablonberäkning baserad på hyrd yta. 2,4g CO2e/m2

(2023), 3,2g CO2e/m2 (2024)

3 9. Nedströms transport

och distribution

Ej applicerbar, bolaget transporterar inte produkter

3 10. Processande av sålda

produkter

Ej applicerbar, bolaget har inte produkter som processas

3 11. Användning av sålda

produkter

Redovisas ej, bedömning av relevans för bolaget ska genomföras

under 2025.

3 12. End-of-life hantering av

sålda produkter

Redovisas ej, bedömning av relevans för bolaget ska genomföras

under 2025.

3 13. Nedströms uthyrda

tillgångar

Uthyrda lokaler, energianvändning uppskattad baserat på energide-

klarationer och uppmätta värden.

Fjärrvärme och kyla: genomsnitt 24 g/kWh (Sverige, SBB)

25 g/kWh (Sveafastigheter), Norge: specifika utsläppsdata

per leverantör, Finland: specifika utsläppsdata per

leverantör

El, Sverige: 47 g/kWh, Norge: 9 g/kWh, Finland: 211 g/kWh

3 14. Franchises Ej applicerbar, bolaget har inte franchises

3 15. Investeringar Utsläpp hänförliga till intressebolags scope 1-2, operational control.

Samma faktorer används som bolagets egna scope 1-2

SBB ÅRSREDOVISNING 2024

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

SBB ÅRSREDOVISNING 2024

• Periodens resultat uppgick till -6 153 mkr (-21 874) efter uppskjuten skatt

om 1 646 mkr (2 796) och aktuell skatt om -625 mkr (-443), motsvarande

ett resultat per stamaktie A och B om -4,54 kr (-16,00) före utspädning.

• Fastighetsportföljens värde uppgick till 55 653 mkr (73 205).

• Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV) var 12 598 mkr (18 635),

motsvarande 8,66 kr (12,81) per aktie före utspädning.

• Styrelsen föreslår att ingen utdelning lämnas avseende aktieslag A, B (-)

eller D (-). För mer information, se vinstdisposition nedan.

Vinstdisposition

Styrelsen föreslår följande vinstdisposition till årsstämman:

Till årsstämman finns följande medel att förfoga:

Överkursfond 27 724 288 220

Balanserat resultat -22 456 997 259

Hybridobligation 8 297 245 581

Årets resultat -1 644 175 811

11 920 360 731

Disponeras så att:

I ny räkning överföres 11 920 360 731

11 920 360 731

Året i korthet

Kvarvarande verksamhet

• Hyresintäkterna uppgick till 3 708 mkr (4 581).

• Hyresintäkterna ökade med 5,5 procent i jämförbart bestånd.

• Driftnettot uppgick till 2 572 mkr (3 209).

• Driftnettot ökade med 7,1 procent i jämförbart bestånd.

• Förvaltningsresultat exkl. valutakursdifferenser uppgick till 1 728 mkr

(2 304).

• Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelseka-

pital var 546 mkr (1 222).

• Resultat före skatt uppgick till -7 174 mkr (-20 722), varav:

- Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter

och goodwill ingår med 1 627 mkr (2 241) inklusive förvärvs- och

omstruktureringskostnader på -25 mkr (-90).

- Värdeförändringar på fastigheter ingår med -5 422 mkr (-13 321).

- Upplösning av goodwill avseende uppskjuten skatt ingår med

-351 mkr (-227) och Nedskrivning goodwill ingår med -1 076 mkr (-).

- Resultat från joint ventures och intresseföretag ingår med

-1 611 mkr (-5 560).

- Finansiella poster ingår med 98 mkr (-1 258) varav resultat från

förtidsinlösen av lån ingår med 1 138 mkr (36) och valutakurs-

differenser med -328 mkr (-144).

- Värdeförändring avseende finansiella instrument ingår med

-193 mkr (-2 580).

Årsredovisningen avser Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB (publ), org nr 556981–7660, nedan

benämnt SBB eller Samhällsbyggnadsbolaget alternativt koncernen eller bolaget.

Förvaltningsberättelse

1) Bolagsstyrningsrapporten ingår inte i förvaltningsberättelsen.

Viktiga händelser under året

• Den 7 februari presenterades den nya styrelsen för Sveafastigheter AB,

ledd av styrelseordförande Peter Wågström.

• Den 14 februari föreslogs Lennart Sten till ny styrelseordförande i SBB av

valberedningen. Lennart Schuss, Ilija Batljan, Hans Runesten, Lars Rodert,

Sven-Olof Johansson föreslås att väljas som ledamöter.

• Den 25 februari meddelade SBB etablering av ett joint venture-bolag för

samhällsfastigheter tillsammans med Castlelake, med stöd från Atlas SP

Partners. Transaktionen tillför SBB en likvid om cirka 5,2 mdkr, som avses

användas till att stärka bolagets finansiella ställning och amortera skulder..

• Den 24 mars beslutade SBB att återköpa obligationer och hybridinstru-

ment för 163 meur. Obligationerna och hybridinstrumentens totala

nominella värde var 408 meur motsvarande 4 525 mkr värderat till

balansdagens valutakurs.

• Den 27 mars fattades vid extra bolagsstämma i SBB beslut, i enlighet med

styrelsens förslag, om en riktad emission av högst 15 000 000 tecknings-

optioner, innebärande en ökning av aktiekapitalet med högst 1 500 000

kronor. Rätt att teckna teckningsoptionerna ska, med avvikelse från

aktieägarnas företrädesrätt, tillkomma bolaget, med rätt och skyldighet

att överlåta teckningsoptionerna till nuvarande och framtida medarbetare

i bolaget eller dess dotterbolag.

• SBB har under april 2024 deltagit i börsintroduktionen av Public Property

Invest AS (PPI). I samband med börsintroduktionen överlät SBB fastigheter

till PPI till ett bokfört värde om 1,7 mdkr, med tillhörande skulder om 0,4

mdkr, i utbyte mot 31,6 miljoner aktier i PPI. SBB har därtill tecknat 11,7

miljoner aktier till kursen 14,5 NOK. SBB har under perioden redovisat

nedskrivning av fastigheter om -874 mkr hänförligt till utspädningseffekten

och i samband med fastighetsförsäljningen har tidigare uppskjuten skatt om

129 mkr lösts upp. Total resultateffekt uppgår därmed till -745 mkr. Se not 33

för ytterligare beskrivning av transaktionen.

• SBB publicerade den 30 april sin årsredovisning för 2023. Där justerades

vissa resultat- och balansposter jämfört med bokslutskommunikén som

publicerades den 27 februari 2024. SBB har tagit fram ett rättelseblad för

bokslutskommunikén som finns tillgänglig på SBB:s hemsida.

• SBB etablerade den 13 juni ett nytt joint venture-bolag, SBB Social

Facilities AB, tillsammans med Castlelake. I samband med etableringen av

joint venture-bolaget frigjordes likvida medel till SBB genom ett låneavtal

mellan SBB Social Facilities om cirka 5,7 mdkr. Portföljen kommer drivas

och förvaltas av SBB Social Facilities genom ett förvaltningsavtal med SBB.

• SBB har under andra kvartalet delat upp sina samägda bolag Unobo AB

och SBB Kåpan Bostad AB tidigare samägda med Riksbyggen respektive

Kåpan Tjänstepension. SBB har i och med detta sammanlagt övertagit 6

SBB ÅRSREDOVISNING 2024

500 lägenheter fördelade på 75 fastigheter om totalt cirka 428 000 kvm.

Fastigheterna blir en del av Sveafastigheter.

• Den 19 juni 2024 offentliggjorde SBB sin avsikt att genomföra en

obligatorisk betalning av uppskjuten ränta avseende hybridvärdepapper.

Betalningen av uppskjuten ränta skedde den 3 juli 2024.

• SBB genomförde ett återköpsprogram av stamaktier av serie D. Totalt

återköptes 44 657 779 stamaktier av serie D vilka nu klassificeras som

aktier i eget förvar.

• Vid årsstämma i SBB den 28 juni 2024 omvaldes Lennart Schuss, Ilija

Batljan, Sven-Olof Johansson, Hans Runesten och Lars Rodert som

styrelseledamöter. Lennart Sten valdes till ny styrelseordförande.

• Den 2 juli betalades den vinstutdelning som beslutades av Årsstämman

den 28 april 2023 ut. Avstämningsdagen var den 27 juni 2024.

• Den 3 juli beslutade SBB att, i enlighet med villkoren för hybridobligatio-

nerna, senarelägga räntebetalningarna på samtliga hybridobligationer.

• Den 5 juli genomfördes utbyteserbjudande av obligationer där innehavare

av obligationer och hybridobligationer utgivna av SBB:s moderbolag samt

SBB Treasury Oy erbjöds möjlighet att utbyta befintliga obligationer mot

likvid och obligationer utgivna av dotterbolaget Sveafastigheter. Samman-

lagt utbyttes obligationer och hybridobligationer till ett nominellt värde

om 275 mEUR, 721 mSEK och 40 mNOK. Transaktionerna gav upphov

till en realisationsvinst om 1,7 mdkr. Av detta är 0,4 mdkr hänförligt till

obligationer och har redovisats som resultat förtidslösen lån, samt 1,3

mdkr hänförligt till hybridobligationer som har redovisats som ökning av

eget kapital hänförligt till stamaktieägarna i tredje kvartalet.

• Den 28 augusti meddelades att SBB:s intressebolag Nordiqus säkrat en

refinansiering om 8,6 mdkr. Det möjliggjordes av att Nordiqus finansiering

erhållit en investment grade rating baserad på metod för kreditvärdering

av infrastruktur.

• Den 1 oktober meddelade SBB att man tar hem den ekonomiska

förvaltningen med en förväntad årlig besparing på 25 mkr, med full effekt

från och med 2026.

• Den 18 oktober noterades SBB:s dotterbolag Sveafastigheter på Nasdaq

First North Premier Growth Market. Sveafastigheter är ett nyckelinnehav

för SBB inom affärsområde bostäder. Erbjudandet, inklusive övertilldel-

ningsoptionen, omfattade 88 miljoner aktier motsvarande 44 procent

av det totala antalet aktier i Sveafastigheter. Erbjudandepriset uppgick

till 39,5 kr. Efter noteringen av Sveafastigheter har stabiliseringsagenten

vidtagit stabiliseringsåtgärder och per den 31 december 2024 äger SBB

ca 122,4 miljoner aktier i Sveafastigheter, motsvarande 61,2 procent.

Försäljningen inbringade 3 065 mkr.

• Den 24 oktober mottog SBB en avstämningsskrivelse från Finansinspek-

tionen angående den granskning avseende årsredovisningen 2021 som

Nämnden för svensk redovisningstillsyn överlämnade till Finansinspek-

tionen i april 2024. Granskningen, som redogjorts för i tidigare årsre-

dovisningar, rör vissa värderingar av fastigheter och förvärv upptagna i

årsredovisningarna för räkenskapsåren 2021 respektive 2020.

SBB har inkommit med svar till Finansinspektionen den 19 november.

Det slutliga utfallet av dessa granskningar kan inte bedömas idag, utan

kommer adresseras i den finansiella rapporteringen för 2025 eller senare,

beroende på när granskningarna slutförs.

• Den 25 oktober ingick SBB och K2A avtal om att avyttra fastigheterna del

av Ångpannan 10, Ångpannan 12 samt del av Västerås 1:202 i Västerås till

Intea med bedömt frånträde under andra kvartalet 2025. Transaktionen

baseras på ett underliggande fastighetsvärde om 620 mkr och SBB:s andel

av transaktionen bedöms frigöra omkring 300 mkr i likvida medel.

• I november erhöll SBB:s intressebolag, Public Property Invest ASA,

investment grade betyget BBB med positiva utsikter från Fitch.

• I november ingick SBB avtal om att avyttra fastigheterna Västerås

Sågklingan 6 och Flen Vävskeden 21 till Nordisk Renting. Transaktionen

baseras på ett underliggande fastighetsvärde om 679 mkr och en total

likvid om cirka 672 mkr. Fastigheterna är obelånade vilket innebär att hela

transaktionslikviden tillfaller SBB.

• Under november och december mottog SBB ytterligare brev från obliga-

tionsinnehavare som uttryckt sin avsikt att accelerera euroobligationer

under EMTN-programmen. Sammanlagt uppgår de respektive hävdade

innehaven till ett totalt nominellt belopp om cirka 128 mEUR. Efter årets

utgång har berörda obligationsinnehavare återkallat samtliga rättsliga

förfaranden.

• I december tillsattes valberedningen inför årsstämman 2025 bestående

av Ilija Batljan, Rikard Svensson, Leif West, Christopher Johansson och

Lennart Sten.

• Den 10 december lämnade SBB återköps- och utbyteserbjudande

avseende utvalda obligationer med ett sammanlagt nominellt belopp om

32,5 Mdkr samt hybridobligationer med ett sammanlagt nominellt belopp

om 12,8 Mdkr.

Resultatet av erbjudandena offentliggjordes den 18 december och

innebar i korthet att 95 procent av de utestående befintliga seniora

icke-säkerställda obligationerna deltog i erbjudandet och 93 procent av de

utestående obligationerna byttes från obligationer i Samhällsbyggnadsbo-

laget i Norden AB (publ) och ersattes av obligationer i Samhällsbyggnads-

bolaget i Norden Holding AB (publ).

Utfallet av utbyteserbjudandet för befintliga Eurohybridobligationer

innebar att 3 750 mkr i hybridobligationer byttes ut mot 1 772 mkr i nya

icke-säkerställda obligationer med fem procent fast ränta och med förfall

2029.

Totalt återköptes befintliga seniora icke-säkerställda obligationer om 1

274 mkr med förfall i januari 2025.

De nyemitterade obligationerna har efter utbytet fått kreditbetygen

CCC/CCC+ av S&P respektive Fitch.

• SBB har under december månad förvärvat sina samägares 50 procentiga

aktieandelar i två bolag som tidigare ägts tillsammans med Magnolia

Bostad och Sveaviken. Fastighetsvärdet uppgår till 2 162 mkr och SBB får i

samband med tillträdena en positiv total likviditetseffekt om 5 mkr.

• SBB och Genova har i december via sitt samägda bolag avtalat om att

avyttra byggrätter i Nacka Strand till Besqab. Köpeskillingen uppgår till

totalt cirka 194 mkr och transaktionen bedöms innebära en positiv resul-

tateffekt om minst 30 mkr samt ökad likviditet för det samägda bolaget.

Viktiga händelser efter årets utgång

• Obligationsinnehavaren som accelererat EMTN-obligationer som emit-

terats under EMTN-programmen 2020 och 2021 samt påkallat rättsligt

förfarande har återkallat samtliga sina rättsliga förfaranden gentemot SBB.

• Valberedningen förelår nyval av Han Suck Song och Tone K. Omsted som

styrelseledamöter vid årsstämman den 13 maj 2025. Till omval föreslås

Lennart Sten (ordförande), Ilija Batljan, Lennart Schuss, Lars Rodert och Hans

Runesten som styrelseledamöter. Sven-Olof Johansson har avböjt omval

med hänvisning till andra engagemang i bland annat Fastpartner och PPI.

• I april har Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB (”SBB”) och K2A har genom

sitt gemensamma bolag sålt fastigheten del av Ångpannan 12 i Västerås till

Intea. Försäljningen inkluderar projektet rörande det nya Kriminalvårdens

Hus som uppförs med Kriminalvården som hyresgäst. Transaktionen baseras

på ett underliggande fastighetsvärde om 620 mkr och SBB:s andel av

transaktionen kommer frigöra omkring 345 mkr i likvida medel.

SBB ÅRSREDOVISNING 2024

Riktlinjer för ersättning och andra anställningsvillkor till ledande

befattningshavare

Vid årsstämman den 28 juni 2024 fastställdes riktlinjer för ersättningen till

ledande befattningshavare i SBB.

Riktlinjerna fastställdes att gälla tills vidare, dock längst för tiden

fram till årsstämman 2028. En framgångsrik implementering av bolagets

tillväxtstrategi och tillvaratagandet av bolagets långsiktiga intressen,

inklusive dess hållbarhet, förutsätter att bolaget kan rekrytera och behålla

ledadande befattningshavare. Av riktlinjerna framgår därför att SBB ska

erbjuda konkurrenskraftig totalersättning som motiverar ledande befatt-

ningshavare att göra sitt yttersta och att rörlig ersättning som omfattas av

riktlinjerna ska vara baserad på kriterier som syftar till att främja Bolagets

affärsstrategi och långsiktiga intressen, inklusive dess hållbarhet

Ersättningen till ledande befattningshavare kan maximalt uppgå till 50

procent av den fasta grundlönen samt vid fullt utfall uppgå till högst 40

procent av total ersättning exklusive LTI. Den rörliga ersättningen grundar

rätt till pensionsförmåner och är semesterlönegrundande. Bolaget har

inte möjlighet att återkräva ersättningen. Utfall av rörlig ersättning är

beroende av individens uppfyllelse av individuella kriterier som fastställs

årligen eller med annan periodicitet och ska mätas under ett eller flera år.

Därigenom blir ersättningen tydligt kopplad till den enskildes arbetsinsats

och prestation.

Ledande befattningshavare kan erbjudas incitamentsprogram vilka

i huvudsak ska vara aktie- eller aktiekursrelaterade i syfte att främja

engagemanget för bolagets utveckling och implementeras på marknads-

mässiga villkor. För mer information om utestående incitamentsprogram

se bolagets webbsida. Riktlinjerna får frångås av styrelsen, helt eller

delvis, riktlinjerna om det i ett enskilt fall finns särskilda skäl för det och

ett avsteg är nödvändigt för att tillgodose Bolagets långsiktiga intressen

och hållbarhet eller för att säkerställa Bolagets ekonomiska bärkraft. Om

styrelsen gör avsteg från riktlinjerna för ersättning till ledande befattnings-

havare ska detta redovisas i ersättningsrapporten inför nästkommande

årsstämma. Storleken på ersättningar som utgått för 2024 framgår av not

8. För fullständiga riktlinjer, se bolagets webbplats.

Förslag till nya riktlinjer för ersättning och andra anställningsvillkor

till ledande befattningshavare

Styrelsen kommer föreslå att stämman beslutar om nya ersättningsrikt-

linjer för ledande befattningshavare. I allt väsentligt innehåller de nya

riktlinjerna följande materiella förändringar:

1. Rörlig ersättning föreslås vara beroende av antingen bolagets och/

eller individens uppfyllande av kriterier som fastställts årligen eller

med annan periodicitet. Tidigare var den rörliga ersättningen endast

beroende individens uppfyllelse av individuella kriterier som fastställs

årligen eller med annan periodicitet under ett eller flera år.

2. Enligt förslaget till nya ersättningsriktlinjer ges, förutsatt att stämman

beslutar om införandet av långsiktigt incitamentsprogram, att helt

eller delvis ersätta det kortsiktiga incitamentsprogrammet med ett

långsiktigt incitamentsprogram. Enligt nuvarande ersättningsriktlinjer

finns inte denna möjlighet.

Styrelsens fullständiga förslag till nya ersättningsriktlinjer återfinns på

bolagets websida.

SBB nyckeltal

2024 2023

jan-dec jan-dec

Fastighetsrelaterade nyckeltal

Marknadsvärde fastigheter, mkr 55 653 73 205

Antal fastigheter 853 1 172

Antal kvm, tusental 2 232 3 048

Överskottsgrad, % 69 75

Direktavkastning, % 4,9 4,8

Förändring Hyresintäkter, jämförbart bestånd % 5,5 8,8

Förändring Driftnetto, jämförbart bestånd % 7,1 10,9

Ekonomisk uthyrningsgrad, % 91,5 94,2

Genomsnittlig kontraktslängd, WAULT; samhälls- och

utbildningsfastigheter, år 8 7

Finansiella nyckeltal

Hyresintäkter, mkr 3 708 4 581

Driftnetto, mkr 2 572 3 209

Periodens resultat, kvarvarande verksamhet, mkr -6 153 -18 370

Kassaflöde från den löpande verksamheten, före

förändring av rörelsekapital, mkr 546 1 222

Eget kapital hänförligt till moderbolagets

aktieägare, mkr 12 217 17 622

Avkastning på eget kapital, % -19 -44

Belåningsgrad, % 61 54

Säkerställd belåningsgrad, % 20 18

Soliditet, % 31 34

Justerad soliditet, % 32 36

Ej pantsatt kvot, ggr 1,24 1,60

Räntetäckningsgrad, ggr 2,0 2,3

Aktierelaterade nyckeltal

Aktuellt substansvärde (EPRA NTA), mkr 11 115 16 108

Aktuellt substansvärde (EPRA NTA), kr/aktie 7,64 11,07

Aktuellt substansvärde (EPRA NTA) efter

utspädning, kr/aktie 7,6 4 11,07

Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV), mkr 12 598 18 635

Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV), kr/aktie 8,66 12,81

Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV) efter

utspädning, kr/aktie 8,66 12,81

EPRA Earnings (Företagsspecifik), mkr -1 169 -1 607

EPRA Earnings (Företagsspecifik), per stamaktie

A och B -0,80 -1,10

1) 2)

EPRA Earnings efter utspädning (EPS diluted)

(Företagsspecifik), kr/aktie -0,80 -1,10

1) 2)

EPRA Vacancy Rate (Vakansgrad) 8,5 5,8

Resultat per stamaktie A och B, kr -4,54 -16,00

1) 2)

Resultat per stamaktie D, kr 2,00 2,00

Genomsnittligt antal stamaktier A och B 1 454 615 648 1 454 345 401

Genomsnittligt antal stamaktier D 170 804 921 193 865 905

Antal stamaktier A och B 1 454 615 648 1 454 615 648

Antal stamaktier D 149 208 126 193 865 905

Se alla definitioner och beräkningar på sid 138-142.

1) Nyckeltalet har beräknats inklusive Avvecklad verksamhet

2) Tidigare period har räknats om i samband med färdigställandet av förvärvsanalys för Nordiqus,

se not 35 för ytterligare information.

SBB ÅRSREDOVISNING 2024

Förändringarna under året förklaras bland annat av att SBB under året

har löst upp JVn tillsammans med Kåpan Bostad, Magnolia Bostad och

Sveaviken vilket har ökat SBBs innehav i helägda fastigheter.

SBB har under året bildad två joint ventures tillsammans med Castlelake

innefattande fastigheter om 15 212 mkr.

Försäljning till minoritetsägare om fastigheter med ett värde på 3 096

mkr avser försäljning av fastigheter inom Unobo AB till Riksbyggen.

Värderingsmodell

SBB redovisar förvaltningsfastigheter till verkligt värde. Under 2024

värderades 100 procent av fastigheterna varje kvartal av externa

värderare. Fastighetsbeståndets värde har baserats på externvärderingar

gjorda av Newsec, JLL, Savills, Cushman & Wakefield Realkapital och

Colliers. Värderingarna har baserats på analys av framtida kassaflöden för

respektive fastighet där hänsyn tagits till gällande hyreskontraktsvillkor,

marknadsläge, hyresnivåer, drifts-, underhålls- och förvaltningsadminis-

trationskostnader samt behov av investeringar. I värderingen har ett viktat

avkastningskrav på 5,28 procent (5,19) använts. I värdet för fastigheterna

ingår 1 317 mkr (2 131) för byggrätter som värderats genom tillämpning

av ortsprismetoden, vilket innebär att bedömningen av värdet sker utifrån

jämförelser av priser för likartade byggrätter. Verkligt värde har således

bedömts enligt IFRS 13 nivå 3. Se vidare information i not 14.

Fastigheter

SBB hade vid utgången av 2024 totalt 853 registerfastigheter (1 172). Det

totala fastighetsvärdet uppgick till 55 653 mkr (73 205), den uthyrnings-

bara ytan var 2 232 tkvm (3 048) och hyresvärdet uppgick till 3 611 mkr

(4 543). Den ekonomiska uthyrningsgraden vid årets slut uppgick till 91,5

procent (94,2). Vid samma tidpunkt var den genomsnittliga direktavkast-

ningen för fastighetsportföljen, exklusive byggrätter, 4,9 procent (4,8).

I nedan tabell presenteras förändringen i fastigheternas värde. Nedan

belopp avser bokförda värde. Se not 14 för mer information.

Fastighetsbeståndets förändring

Belopp i MKR

Ingående verkligt värde 73 205

Förvärv 6 127

Varav upplösning av joint ventures och intresseföretag 5 431

Varav övriga förvärv 696

Investeringar 1 184

Försäljningar -21 715

Varav bildande av joint ventures och intresseföretag -15 212

Varav tillskott till joint ventures och intresseföretag -1 696

Varav försäljning till minoritetsägare -3 096

Varav övriga försäljningar -1 711

Orealiserade värdeförändringar -3 304

Omklassificering -91

Omräkningsdifferens 247

Verkligt värde vid årets slut 55 653

Intresseföretag och joint ventures

SBB:s engagemang i intresseföretag och joint ventures består dels av en

ägarandel samt i vissa fall finansiering till bolagen. Per 2024-12-31 uppgick

andelar i intresseföretag och joint ventures till 15 551 mkr (17 591) och

fordringar på intresseföretag och joint ventures till 7 456 mkr (4 839). En

del av bolagen bedriver fastighetsutvecklingsprojekt medan andra bolag

äger förvaltningsfastigheter. De största innehaven utgörs av bolagen SBB

Infrastructure AB, SBB Social Facilities AB, SBB Residential Property AB,

Nordiqus AB och Public Property Invest ASA. Se not 16 för ytterligare

information.

56% Bostad

43% Samhälle

1% Utbildning

Fastighetsvärde per land

81% Sverige

13% Finland

4% Norge

2% Danmark

55 653

Mkr

55 653

Mkr

81%

56%

13%

43%

Fastighetsvärde per segment

SBB ÅRSREDOVISNING 2024

Finansiering

SBB äger och förvaltar ett fastighetsbestånd med förmåga att generera ett

ökande driftnetto, för 2024 var ökningen 7,1 procent (10,9) i jämförbart

bestånd. Huvuddelen av SBB:s finansiering är långfristig och till goda

villkor, snitträntan var 2,43 procent (1,78) vid utgången av 2024. SBB har

minskat skulderna med 6 356 mkr (24 992) under 2024.

Nyckeltal policy 2024-12-31 2023-12-31

Räntebärande skuld - 55 737 62 093

Belåningsgrad < 50% 61% 54%

Säkerställd belåningsgrad < 30% 20% 18%

Räntetäckningsgrad (inkl. avvecklad

verksamhet), ggr

> 1,8 2,0 2,1

Likviditet, mkr 4 991

3 845

Kapitalbindning, år 2-5 2,9 3,6

Räntebindning, år 3,1 3,4

Likviditet innefattar Likvida medel, 2 491 mkr, samt tillgängliga kreditfaciliteter om 2 500 mkr.

Finansfunktionen

Finansfunktionen ska stödja bolagets kärnverksamhet genom att minimera

kostnaden för kapital på lång sikt. Funktionen har till uppgift att förvalta

befintlig skuld, ta upp nya lån för investeringar och förvärv, effektivisera

cash management och genom god kontroll och analys begränsa de

finansiella riskerna. Arbetet styrs av bolagets finanspolicy som fastställs av

styrelsen en gång om året. Finanspolicyn reglerar rapportering, uppfölj-

ning och kontroll. Alla finansfrågor av strategisk betydelse behandlas av

styrelsen. Hållbarhet är en naturlig del av vår affärsmodell och SBB jobbar

för att 100 procent av upplåningen på kapitalmarknaden och lånemarkna-

den blir hållbar till år 2030. Detta görs genom att ingå gröna lån samt att

emittera sociala och gröna obligationer.

Räntebärande skulder minskade med 6 356 mkr

SBB har minskat räntebärande skulder med 6 356 mkr under 2024.

Belåningsgraden har trots detta ökat till 61 procent på grund av sjunkande

fastighetsvärden och negativa valutaeffekter. En högre ränta påverkar

marknadsvärdet på både tillgångar och skulder. SBB:s fastigheter extern-

värderas till marknadsvärde varje kvartal och tas upp till verkligt värde i

balansräkningen. Bolagets skulder redovisas till upplupet anskaffnings-

värde. Skillnaden mellan marknadsvärde och bokfört värde på bolagets

skulder per 2024-12-31 var 6 569 mkr (13 821).

Behov att höja kreditbetygen

Den nuvarande ratingen på moderbolaget är från S&P CCC med

negative outlook och från Fitch CCC. De nyemitterade obligationerna i

Samhällsbyggnadsbolaget i Norden Holding AB (publ) har efter utbytet

fått kreditbetygen CCC/CCC+ av S&P respektive Fitch. Det innebär att

obligationsinvesterarna har fått en högre rating och en strukturellt

förbättrad position i förhållande till koncernens tillgångar genom att delta

i obligationsbytet. Bolaget har som helhet behov av ett högre kreditbetyg.

Det förutsätter lägre skuldsättning och förbättrad likviditet.

Likviditet

Vid periodens slut uppgick den tillgängliga likviditeten till 4 991 Mkr,

fördelat på 2 491 Mkr i likvida medel och 2 500 Mkr i kreditfaciliteter,

medan likviditetsplaceringar uppgick till 371 Mkr. Under första halvåret

sattes finansieringen av Sveafastigheter på plats. Det starka intresset

från bankernas sida bygger på att Sveafastigheter är ett bolag med en

stark finansiell ställning och konservativ finansiell planering. Under

fjärde kvartalet genomfördes en lyckad ägarspridning av Sveafastigheter,

vilket har gett SBB ytterligare likviditet om drygt 3 mdkr. SBB tecknade i

fjärde kvartalet en ny kreditfacilitet med en ram om 2 500 mkr med en

skandinavisk bank. SBB genomförde också under det fjärde kvartalet en

försäljning som under det första kvartalet tillför bolaget cirka 500 mkr och

ytterligare 172 mkr under första halvåret 2025. I samband med upplös-

ning och förvärv av två JV samarbeten i december utökades bolagets

bankfinansiering med totalt 982 mkr genom två nordiska banker. SBB har

under det senaste året arbetat med strategiska åtgärder för att stärka

bolagets likviditet och finansiella ställning, framför allt genom att skapa

starka dotterbolag. Nordiqus har börjat ge aktieutdelning samt växer

genom förvärv. Under 2024 erhöll Nordiqus finansiering investment grade

betyget BBB+ och har numera löst all bankskuld och bolaget har lånat 17

miljarder med genomsnittlig löptid på 13 år i kapitalmarknaden. SBB har

under år 2024 erhållit 376 mkr i kontant utdelning från Nordiqus avseende

SBB:s innehav av aktieslag A.

SBB har en långsiktigt plan som kommer att generera ändamålsenlig

likviditet. Trots en svår marknad under de senaste två åren har SBB genom-

fört ett stort antal affärer för att säkerställa tillräcklig likviditet. Större

fastighetsbestånd har varit svåra att sälja, men SBB har haft möjligheter

att avyttra enskilda fastigheter. SBB bedömer att fastighetsmarknaden

kommer att vara starkare framöver och att antalet transaktioner ökar. Det

beror delvis på en allt starkare kreditmarknad, där villkor blir förmånligare

och där volymerna ökar. På ett års sikt är det troligt att SBB kunnat genom-

föra ett flertal mindre, och någon större, försäljning som aggregerat blir

väsentlig volym till rimliga villkor. SBB är för närvarande mycket restriktiva

till nya förvärv. De kommande förvärven är hänförliga till tidigare ingångna

avtal, om totalt belopp 25 mkr. En restriktiv förvärvssyn och en försiktig

hållning till nya investeringar resulterar i att kassaflödet från fastighets-

verksamheten kan disponeras till annat. Banklån som förfaller bedöms

kunna refinansieras, vilket också skett under perioden. Förlängs inte

banklån, så frigörs fullgod pant som kan användas för lån av nya finansiä-

rer. SBB har visat att bolaget trots en svår marknad under 2022 - 2024 kan

attrahera såväl eget kapital som lånat kapital. SBB har inlett samarbeten

med Brookfield och Morgan Stanley under 2023 samt Castlelake under

2024. SBB för ett flertal diskussioner om nya eller utvidgade samarbeten

med syfte att ytterligare stärka SBB:s finansiella ställning. Att fortsätta

förbättra den finansiella situationen är prioriterat för SBB. SBB har

identifierat ej strategiska tillgångar om tio miljarder som ska säljas över

tid. Det är främst bostadstillgångar exklusive Sveafastigheter och utlåning

till delägda strukturer. Det ger en ytterligare renodling samt likviditet för

kommande låneförfall.

Generell osäkerhet i marknaden och specifik osäkerhet för SBB har

gjort det svårt att förlänga banklån långt i förväg. Banklån som förfaller

bedöms kunna förlängas, vilket också skett under året.

Förlängs inte banklån, så frigörs fullgod pant som kan användas för lån

av nya finansiärer.

SBB har visat att bolaget trots en svår marknad under 2022 och 2023

kan attrahera såväl eget kapital som lånat kapital. SBB har inlett samarbe-

ten med Brookfield och Morgan Stanley under 2023 samt Castlelake under

2024 och SBB för ett flertal diskussioner om nya eller utvidgade samarbe-

ten med syfte att ytterligare stärka SBB:s finansiella ställning.

Sammantaget konstateras att SBB har behov av att förbättra likviditeten

och den generella finansiella ställningen.

Ränte- och kapitalbindning

En långsiktig finansiering har fördelen att räntekostnaden förändras

långsamt när räntor stiger. SBB:s snittränta om 2,43 procent (1,78) är

väsentligt under rådande marknadsräntor. Framför allt har SBB gynnsam

ränta på sin långsiktiga obligationsfinansiering.

Mellan 2022-06-30 och 2024-12-31 har skuldsättningen minskat med

39 889 mkr. SBB arbetar aktivt för att minska den absoluta skuldnivån.

Genom att lösa lån vid förfall minskas effekten av det höjda ränteläget.

SBB ÅRSREDOVISNING 2024

Skuld

Snittränta

Räntebindning

Kapitalbindning

20 000

40 000

60 000

80 000

100 000

Mkr

20242023

Q2 Q2 Q3Q1Q3 Q4 Q4

0,0

0,5

1,0

1,5

2,0

2,5

3,0

2018 2019 20222021 2023 2024

2020

År

2018 2019 20222021 2023 2024

2020

År

2018 2019 20222021 2023 2024

2020

SBB ÅRSREDOVISNING 2024

Kapitalbindning

(mkr)

Icke säkerställd skuld,

Nominellt Säkerställd skuld, Nominell Total nominell skuld Andel, %

Kv1 2025 3 643 1 630 5 273 9%

Kv2 2025 509 400 909 2%

Kv3 2025 368 614 983 2%

Kv4 2025 145 342 487 1%

Kommande 12 mån 4 666 2 986 7 652 14%

2026 5 905 3 424 9 329 17%

2027 9 642 9 094 18 735 33%

2028 7 975 460 8 435 15%

2029 10 846 67 10 913 19%

2030 0 67 67 0%

2031 0 67 67 0%

2032 0 67 67 0%

>2032 574 504 1 078 2%

Totalt 39 607 16 736 56 343 100%

Räntebindning

(mkr)

Icke säkerställd

skuld, Nominellt

Säkerställd skuld,

Nominellt

Total

nominell skuld Andel, %

Inklusive

räntesäkringar

Andel,

inklusive ränte-

säkringar %

Snittränta

inklusive

räntesäkringar %

2025 5 171 11 056 16 227 29% 5 474 18% 7%

2026 5 905 261 6 166 11% 8 776 13% 2%

2027 9 136 5 419 14 555 26% 17 590 13% 3%

2028 7 975 0 7 975 14% 11 145 25% 1%

2029 10 846 0 10 846 19% 12 215 13% 2%

2030 0 0 0 0% 582 17% 1%

2031 0 0 0 0% 0 1% 0%

2032 0 0 0 0% -495/507 - 6,42/4,67%

>2032 574 0 574 1% 574 2% 4%

Totalt 39 607 16 736 56 343 100% 56 368 100% 2,43%

1) Inklusive cross currency basis swaps.

2) En intäktsdel och kostnadsdel kopplat till räntederivat.

(mkr) Andel, %

Långfristiga skulder

Skulder hänförliga till kreditinstitut 13 833 25%

Obligationslån 34 328 62%

Kortfristiga skulder

Skulder hänförliga till kreditinstitut 2 982 5%

Obligationslån 4 594 8%

Summa räntebärande skulder 55 737 100%

Periodiserade låneutgifter och över-/underkurs 606

Total nominell skuld 56 343

SBB ÅRSREDOVISNING 2024

förändringar i marknadsvärdet och kassaflöde såväl som fluktueringar i

koncernens resultat.

Hantering

Finansieringsrisken hanteras genom målsättningen i finanspolicyn att

sträva efter att ha en god diversifiering avseende lånens förfallostruk-

tur, upplåningsformer och långivare samt ha god framförhållning vid

refinansieringar och väl avvägda likviditetsreserver. Per 2024-12-31

uppgick den genomsnittliga återstående löptiden på låneportföljen till

2,9 (3,6) år. Vid samma tidpunkt uppgick disponibel likviditet inkl. likvida

medel, finansiella placeringar och outnyttjade kreditlinor till 5 362 (4 060)

mkr, varav 2 500 mkr (-) avsåg outnyttjade kreditlinor. Målsättningen med

SBB:s ränteriskstrategi är att uppnå stabila kassaflöden för att främja

fastighetsinvesteringarna och uppfylla de krav och förväntningar som

finns från externa parter samt uppnå bästa möjliga finansiella kassaflöde.

Ränteriskstrategin ska utgöras av en balanserad kombination av rörlig

och fast räntebindning och hänsyn ska tas till hur känsliga SBB:s samlade

kassaflöden är för utvecklingen på räntemarknaden under en flerårig

tidshorisont. Den genomsnittliga räntebindningstiden uppgick vid årets

slut till 3,1 (3,4) år och andelen av låneportföljen med fast räntebindning

genom räntederivat eller fasträntelån var 100 (100) procent.

MILJÖ

Risk

Fastighetsförvaltning och fastighetsutveckling har en miljöpåverkan. Mil-

jöbalken (1998:808) stadgar att envar som har bedrivit en verksamhet som

bidragit till förorening också är ansvarig för att sanera fastigheten. Om den

ansvariga personen inte kan genomföra eller betala för saneringen av den

förorenade fastigheten, är personen som förvärvat fastigheten ansvarig

för att sanering sker, så länge den personen vid tidpunkten för förvärvet

kände till eller borde ha upptäckt föroreningen. Det innebär att anspråk,

under vissa villkor, kan riktas mot koncernen för marksanering eller för

sanering avseende faktisk eller misstänkt förorening av mark, vattenområ-

den eller grundvatten i syfte att försätta fastigheten i ett skick motsva-

rande kraven i Miljöbalken. Sådana anspråk kan ha en väsentlig negativ

påverkan på koncernens verksamhet, finansiella ställning och inkomster.

Det finns också en risk att framtida miljörisker kan påverka koncernens

verksamhet eller finansiella ställning negativt. Vidare kan ändrade lagar,

förordningar och krav från myndigheter på miljöområdet resultera i ökade

kostnader för koncernen avseende renhållning eller sanering avseende

befintliga fastigheter eller fastigheter som förvärvas i framtiden. Sådana

förändringar kan också resultera i ökade kostnader eller förseningar för att

koncernen ska kunna genomföra sin fastighetsutveckling som de önskar.

Hantering

Som ett led i förvärvsprocessen görs en grundlig analys av eventuella

miljörisker inför varje förvärv. SBB bedriver ingen verksamhet som kräver

särskilt miljötillstånd, men fastighetsförvaltning och fastighetsexploatering

kan medföra miljöpåverkan. I dagsläget finns ingen kännedom om några

väsentliga miljökrav som kan komma att riktas mot SBB.

Risk och känslighet

Ett fastighetsbolag är utsatt för olika risker och möjligheter i sin verksam-

het. För att begränsa exponeringen mot olika risker finns interna regelverk

och policyer.

FASTIGHETERNAS VÄRDE

Risk

Koncernens fastigheter redovisas till marknadsvärde i koncernens

konsoliderade balansräkning och med värdeförändringar i resultaträk-

ningen. Värdeförändringar påverkas dels av fastighetsspecifika faktorer

såsom hyresnivåer, uthyrningsgrad och driftskostnader och dels av

makroekonomiska faktorer såsom det allmänna ekonomiska läget, tillväxt,

arbetslöshetsnivåer, takten på produktion av nya fastigheter, befolknings-

tillväxt, inflation och räntenivåer. Om värdet på fastigheterna minskar kan

det resultera i ett antal konsekvenser såsom brister i åtaganden i lånen,

vilket i sin tur kan leda till att sådana lån accelereras innan de förfaller till

betalning. En väsentlig sänkning av marknadsvärdet på fastigheterna kan

också ha en negativ påverkan på möjligheten att avyttra sina fastigheter

utan att ådra sig förluster, vilket sin tur kan ha en väsentlig negativ

påverkan koncernens finansiella ställning och resultat.

Hantering

SBB:s fastighetsportfölj har en god geografisk spridning med bostäder i

Sverige och samhällsfastigheter i Norden. 80 procent av fastighetsbestån-

det finns i storstadsregionerna. SBB äger, förvaltar och förädlar bostäder

i svenska tillväxtkommuner med närhet till centrum och tillgång till goda

kommunikationer och där det är stor efterfrågan på bostäder. Samhälls-

fastigheterna innefattar fastigheter som nyttjas av hyresgäster som

direkt eller indirekt är skattefinansierade med långa hyreskontrakt. SBB:s

fastighetsportfölj med kombinationen av samhällsfastigheter och bostäder

utgör sammanfattningsvis tillgångar där risken för värdenedgångar är låg.

FINANSIERING

Risk

Förutom eget kapital är koncernens verksamhet huvudsakligen finansierad

genom obligationslån och genom lån från kreditinstitut. Som en följd av

detta är SBB exponerat för finansierings- och ränterisker. Finansieringsrisk

är risken för att SBB vid någon tidpunkt inte ha tillgång till eller endast mot

ökad kostnad ha tillgång till medel för refinansieringar, investeringar och

övriga betalningar. Vidare innehåller vissa låneavtal och obligationsvillkor

villkor som kan begränsa koncernens förmåga att ingå nya skuldförbin-

delser. Om koncernen inte kan erhålla medel för refinansiering eller

nyupptagande av lån eller endast till sämre villkor än nuvarande villkor, kan

det ha en väsentlig negativ påverkan på koncernens finansiella ställning.

Ränterisk beskrivs som risken att förändringar i räntenivån påverkar

koncernens ränteutgifter som är en av koncernens huvudsakliga kostnads-

poster. Ränteutgifter påverkas huvudsakligen av, förutom omfattningen

av räntebärande skulder, nivån på den nuvarande marknadsräntan,

kreditinstituts marginaler och strategin avseende räntebindningsperioder.

Den svenska marknadsräntan påverkas huvudsakligen av den förväntade

inflationstakten och Riksbankens reporänta. Ränterisken kan leda till

Aktier och aktiekapital

Samhällsbyggnadsbolagets B-aktie (symbol SBB B) och D-aktie (symbol SBB

D) handlas på Nasdaq Stockholm, Mid Cap.

Per 2024-12-31 uppgick antalet stamaktier av serie B till 1 244 638 157

och serie D till 193 865 905, varav 44 657 779 är återköpa under året och

klassificeras som aktier i eget förvar. Bolaget har därutöver 209 977 491

stamaktier av serie A.

De tre största ägarna ur rösträttsperspektiv vid årsskiftet var Ilija

Batljan (31,60 procent av röster, 8,30 procent av kapital), Arvid Svensson

Invest (12,68 procent respektive 4,04 procent) samt Dragfast AB (11,27

procent respektive 4,44 procent).

Aktiekapitalet uppgick per 2024-12-31 till 164 800 780 kr med ett

kvotvärde på 0,1 kr. Aktieinnehavet berättigar till rösträtt på bolags-

stämma med en röst per stamaktie av serie A och 0,1 röst per stamaktie av

serie B och serie D. Innehavare av stamaktierna av serie D har rätt till fem

gånger den sammanlagda utdelningen på stamaktierna av serie A och B,

dock högst 2 kr per aktie och år.

SBB ÅRSREDOVISNING 2024

FASTIGHETSKOSTNADER

Risk

Hyresgäster som hyr samhällsfastigheter har vanligtvis relativt långtgå-

ende ansvar för drift och underhåll. Driftskostnader är huvudsakligen

kostnader som är tariffbaserade, såsom kostnader för el, städning, vatten

och värme. Flera av dess varor och tjänster kan vid vissa tillfällen endast

köpas från en leverantör, vilket också kan påverka priset. När en kostnads-

ökning inte kompenseras av en reglering av hyran, eller en ökning av hyran

genom en omförhandling av hyresavtalet, kan det få en väsentlig negativ

påverkan på SBB:s finansiella ställning och resultat. Vid händelse av lediga

uthyrningsobjekt kommer resultatet huvudsakligen påverkas av förlust

av intäkter. Underhållskostnader innefattar kostnader som är nödvändiga

för att långsiktigt behålla fastigheternas standard. Oförutsedda och

omfattande renoveringsbehov av fastigheterna kan få en väsentlig negativ

påverkan på SBB:s inkomster och kassaflöde.

Hantering

SBB har en organisation med stor kunskap och erfarenhet av fastighets-

förvaltning som har en god kontroll på fastigheterna. Förvaltningsorgani-

sationen arbetar ständigt med kostnadsoptimering. Fastighetportföljen

kännetecknas av fastigheter med långa kontrakt och hög uthyrningsgrad

och därmed är förekomsten av lediga uthyrningsobjekt låg. Standarden på

fastigheterna är hög och det finns inga större omfattande renoveringsbe-

hov i beståndet.

FASTIGHETSUTVECKLING

Fastighetsutvecklingsprojekt (inklusive nybyggnation och ombyggnation

av byggnader eller ändrad användning) är föremål för tillstånd och beslut

av myndigheter såtillvida sådana inte redan existerar. Sådana tillstånd

och beslut kan inte alltid beviljas vilket kan orsaka förseningar, ökade

kostnader och till och med äventyra förverkligandet av ett projekt. Vidare,

förändrad kommunal planering kan leda till att detaljplaner inte godkänns

vilket orsakar förseningar och ökade kostnader hänförliga till nödvändiga

omstruktureringar av projektet. Om nödvändiga tillstånd eller godkännan-

den inte erhålls kan förseningar orsakas, kostnader öka eller även äventyra

förverkligandet av projektet, vilket kan ha en väsentlig negativ påverkan på

koncernens finansiella ställning och resultat.

Hantering

I SBB:s organisation finns stor kunskap och lång erfarenhet av att

bedriva fastighetsutvecklingsprojekt. SBB:s affärsmodell är att förvärva

fastigheter som genererar ett positivt kassaflöde fram till detaljplan och

vidareutveckling. Förvärven görs ofta off-market och efter att SBB har haft

en dialog med respektive kommun för att säkerställa att fastigheten med

närområde är prioriterad för stadsutveckling. I de fall SBB har ingått ett

joint venture med en annan part för utveckling av fastigheten tar SBB en

mycket begränsad genomföranderisk i och med att den andra parten tar

ansvar för projektering, försäljning, produktion och projektledning.

ÖVRIGA RISKER

Operationell

Operationell risk är risken för att ådra sig förluster på grund av bristfälliga

förfaranden och/eller oegentligheter. Tillräcklig intern kontroll, admi-

nistrativa system som är anpassade för sitt syfte, kompetensutveckling

och tillgång till pålitliga värderings- och riskutvärderingsmodeller utgör

en god grund för att säkerställa en operativ säkerhet. Brister, bristfälliga

förfaranden och/eller oegentligheter i den operativa säkerheten kan ha en

väsentlig negativ påverkan på SBB:s verksamhet. SBB arbetar löpande med

att säkerställa bolagets säkerhet och interna kontroll.

Medarbetare

Kunskapen, erfarenheten och engagemanget hos SBB:s anställda är

viktiga för koncernens framtida utveckling. Om SBB inte lyckas behålla

medlemmarna i ledningen och annan nyckelpersonal, eller lyckas rekrytera

nya medlemmar till ledningen eller annan nyckelpersonal för att ersätta de

som lämnar, kan det få en väsentlig negativ påverkan på koncernens verk-

samhet, finansiella ställning och resultat. SBB arbetar aktivt för att vara en

attraktiv arbetsgivare, bl.a. har ett incitamentsprogram upprättats.

I enlighet med ÅRL 6 kap 11§ har Samhällsbyggnadsbolaget i Norden

AB valt att upprätta den lagstadgade hållbarhetsrapporten som en från

årsredovisningen avskild rapport. Hållbarhetsrapporten återfinns på

sidorna 33-60.

HYRESINTÄKTER OCH UTHYRNINGSGRAD

Risk

På lång sikt påverkas hyresintäkterna för fastigheter bland annat av tillgång och

efterfrågan på marknaden. Koncernens hyresintäkter påverkas av uthyrnings-

graden av fastigheterna, kontrakterade hyresnivåer och att hyresgästerna

betalar sina hyror. Minskad uthyrningsgrad eller hyresnivåer kommer, oavsett

anledning, påverka koncernens intäkter negativt. Risken för stora fluktuationer

i uthyrningsgrad och förlust av hyresintäkter ökar ju fler enskilda stora

hyresgäster ett fastighetsbolag har. Det finns en risk att större hyresgäster

inte förnyar eller förlänger sina hyresavtal vid avtalets utgång, vilket i det

långa loppet kan leda till en minskning i hyresintäkter och en minskning av

uthyrningsgraden. SBB är även beroende av att hyresgästerna betalar sina

hyror i tid. Intäkterna och kassaflödet kan påverkas negativt om hyresgästerna

slutar att betala, eller på något annat sätt inte fullgör sina skyldigheter.

Hantering

SBB:s strategi är att långsiktigt äga, förvalta och utveckla bostäder i Sverige

och samhällsfastigheter i Norden, dvs. en marknad med stabila och starka

underliggande drivkrafter. Fastighetsbeståndet kännetecknas av hög

uthyrningsgrad och avseende samhällsfastigheterna långa kontrakt. Bostäder

är belägna i svenska tillväxtkommuner med närhet till centrum och tillgång

till goda kommunikationer och där det är stor efterfrågan på bostäder. Sam-

hällsfastigheterna innefattar fastigheter som nyttjas av hyresgäster som direkt

eller indirekt är skattefinansierade med långa hyreskontrakt. Den genomsnitt-

liga kontraktslängden för samhällsfastigheterna var 8 (7) år per 2024-12-31.

Uthyrningsgraden var 91,5 (94,2) procent. I SBB:s uthyrningspolicy finns krav

fastställda för att hantera risker vid uthyrning. Utifrån gjord kreditbedömning

kompletteras vissa hyresavtal med borgen, deposition eller bankgaranti.

Samtliga hyror betalas i förskott. Vad gäller bostäder görs vid uthyrning en

kreditupplysning för att kontrollera eventuella betalningsanmärkningar och

inkomsten hos den potentiella hyresgästen. Dessutom görs en prövning

att den potentiella hyresgästens ekonomiska situation möjliggör betalning

av hyran samtidigt som Konsumentverkets krav på skälig levnadsstandard

uppfylls.

SKATTER

Risk

SBB:s självklara intention är att följa lagar och regler, inte minst inom

skatteområdet. För det fall SBB:s tolkning av skattelagstiftning, traktat och

förordningar eller deras tillämpning är felaktig, om en eller flera statliga

myndigheter framgångsrikt gör negativa skattejusteringar eller om de

tillämpliga lagarna, traktaten, förordningarna eller statens tolkning av dem

eller administrativ praxis avseende dem förändras, även med retroaktiv

effekt, kan koncernens tidigare eller nuvarande beskattning ifrågasättas.

För det fall skattemyndigheter skulle ha framgång med sådana anspråk,

kan det leda till en ökad skattekostnad, samt skattetillägg och ränta

vilket kan ha en väsentlig negativ påverkan på koncernens verksamhet,

finansiella ställning och inkomster.

Eftersom lagar, traktat och andra förordningar på beskattningsområdet,

såväl som andra skatteavgifter, skattetillägg och ränta på obetalda

skatter historiskt sett har varit föremål för frekventa ändringar, förväntas

ytterligare ändringar ske i framtiden inom de jurisdiktioner som koncernen

bedriver sin verksamhet, möjligtvis med retroaktiv verkan. En sådan

förändring kan ha en väsentlig påverkan på koncernens skattebörda.

Hantering

SBB ser till att löpande följa utvecklingen av lagar, praxis och domstols-

beslut inom skatteområdet och anlitar skatteexpertis från flera olika

välrenommerade firmor.

SBB ÅRSREDOVISNING 2024

Aktien och aktieägare

Antalet registrerade aktier i bolaget uppgick den 31 december 2024 till

1 648 481 553 fördelade på tre aktieslag, 209 977 491 stam A-aktier,

1 244 638 157 stam B-aktier och 193 865 905 stam D-aktier (varvid

44 657 779 D-aktier klassificeras som aktier i eget förvar). Stam A-aktier

kan på innehavarens begäran omvandlas till stam B-aktier. Stam D-akti-

erna har rätt till fem (5) gånger den sammanlagda utdelningen på stam

A-aktierna och stam B-aktierna, dock högst två (2) kronor per aktie och år.

Stam A-aktierna berättigar till en röst per aktie och stam B-aktierna och

stam D-aktierna berättigar till 1/10 röst per aktie. Aktiekapitalet var vid

årsskiftet 164 848 155,30 kronor och kvotvärdet per aktie uppgick till 0,1

krona. Största aktieägare är Ilija Batljan.

Bolagsordning

SBB:s bolagsordning som fastställdes vid extra bolagsstämma den 14

juni 2023 återfinns i sin helhet på www.sbbnorden.se. Bolagsordningen

föreskriver att bolaget ska direkt eller indirekt äga och förvalta fastigheter

och/eller aktier samt bedriva därmed förenlig verksamhet. Styrelsen har

sitt säte i Stockholm. Styrelsen ska bestå av 3 – 10 ledamöter och inga

suppleanter. Bolagsordningen innehåller inga särskilda bestämmelser om

tillsättande och entledigande av styrelseledamöter eller om ändring av

bolagsordningen.

Valberedning

Vid årsstämman i SBB den 28 juni 2024 antogs instruktioner för valbered-

ningens arbete. Valberedningen, som ska bestå av styrelsens ordförande

samt upp till fyra representanter utsedda av de fyra röstmässigt största

aktieägarna i bolaget per den sista bankdagen i augusti varje år, har enligt

instruktionerna till uppgift att bereda och till årsstämman lämna förslag

till ordförande vid årsstämman, val av ordförande och övriga ledamöter i

Bolagets styrelse, styrelsearvode uppdelat mellan ordförande och övriga

ledamöter samt principerna för eventuell ersättning för kommittéarbete,

val och arvodering av revisor samt beslut om principer för utseende av ny

valberedning. SBB:s valberedning inför årsstämman 2025 består av Ilija

Batljan (Ilija Batljan Invest AB), Rikard Svensson (AB Arvid Svensson), Leif

West (Dragfast AB), Christopher Johansson (Compactor Fastigheter AB och

Sven-Olof Johansson) och Lennart Sten (styrelseordförande). Leif West

är ordförande i valberedningen. Valberedningen har inför årsstämman

2025 haft fyra protokollförda möten. I sitt arbete har valberedningen

att tillämpa den mångfaldspolicy som fastställts av styrelsen. Punkt 4.1 i

Koden utgör grunden för denna mångfaldspolicy. Styrelsen i SBB ska som

helhet ha en för styrelsearbetet ändamålsenlig samlad kompetens och

erfarenhet för den verksamhet som bedrivs samt för att kunna identifiera

och förstå de risker som verksamheten medför och de regelverk som reg-

lerar den verksamhet som bedrivs. Vid inval av nya styrelseledamöter ska

den enskilda ledamotens lämplighet prövas i syfte att uppnå en styrelse

med en samlad kompetens som är tillräcklig för en ändamålsenlig styrning

av bolaget. Styrelsens sammansättning ska präglas av mångsidighet och

bredd avseende de valda ledamöternas kompetens, erfarenhet, kön, ålder,

utbildning och (yrkes)bakgrund.

Styrelse

SBB:s styrelse ska enligt bolagsordningen bestå av lägst tre och högst tio

ledamöter utan suppleanter. Vid årsstämman den 28 april 2024 omvaldes,

Ilija Batljan, Sven-Olof Johansson, Hans Runesten, Lennart Schuss (som

ledamot men inte som ordförande) och Lars Rodert samt nyvaldes Lennart

Sten till styrelseordförande i bolaget. För information om styrelseledamö-

terna och deras uppdrag utanför koncernen samt innehav av aktier i SBB,

se avsnittet ”Information om styrelseledamöterna” nedan. Styrelsen ska

långsiktigt tillgodose aktieägarnas intresse och bär ytterst ansvar för bola-

gets organisation och förvaltningen av bolagets angelägenheter. Styrelsen

har fastslagit en arbetsordning för styrelsen och en instruktion för VD.

Därutöver har styrelsen också beslutat om ett antal övergripande policys,

riktlinjer och instruktioner för bolagets verksamhet. Här ingår bland annat

finanspolicy, informationssäkerhetspolicy, insiderpolicy, IT-policy, policy för

närståendetransaktioner, instruktion för finansiell rapportering, visselblå-

sarpolicy samt uppförandekod för såväl medarbetare som för leverantörer.

Alla dessa interna styrdokument ses över av SBB minst en gång per år och

Bolagsstyrningsrapport

Bolagsstyrning

Bolagsstyrningen i Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB (publ) (nedan

benämnt ”SBB” eller ”bolaget”) syftar till att säkerställa att rättigheter och

skyldigheter är fördelade mellan bolagets organ i enlighet med tillämpliga

lagar, regler och processer. En effektiv och transparent bolagsstyrning

ger ägarna möjlighet att hävda sina intressen gentemot bolagets ledning

samtidigt som ansvarsfördelningen mellan ledningen och styrelsen, men

även i övrigt inom bolaget, är tydlig. En sådan effektiv och transparent

bolagsstyrning resulterar i att beslut kan fattas effektivt vilket möjliggör

för SBB att agera snabbt när nya affärsmöjligheter ges.

SBB är ett svenskt publikt aktiebolag vars stam B-aktier och stam

D-aktier är noterade på Nasdaq Stockholm. SBB har även emitterat

obligationslån som bland annat är noterade på Nasdaq Stockholm.

Bolagsstyrningen i SBB utgår från lag, bolagsordning, Nasdaq Stockholms

regelverk för emittenter, Nasdaq Stockholms regelverk för emittenter av

räntebärande finansiella instrument, samt de regler och rekommendatio-

ner som ges ut av relevanta organisationer. Svensk kod för bolagsstyrning

(”Koden”) ska tillämpas av samtliga bolag vars aktier är upptagna till

handel på en reglerad marknad. Koden finns tillgänglig på www.bolagsstyr-

ning.se, där även den svenska modellen för bolagsstyrning beskrivs. Denna

bolagsstyrningsrapport lämnas i enlighet med årsredovisningslagen och

Koden och redogör för SBB:s bolagsstyrning under räkenskapsåret 2024.

Årets bolagsstyrningsrapport strävar efter att undvika upprepning av

information om vad som följer av tillämpliga regelverk och fokuserar på att

redogöra för bolagsspecifika omständigheter för SBB.

Bolagsstämma

SBB:s årsstämma 2025 äger rum den 13 maj 2025 i Stockholm. Aktieägare

har rätt att få ett ärende upptaget vid årsstämman om skriftlig begäran

inkommit till styrelsen senast 7 veckor före stämman. Begäran ska ställas

till styrelsen. Kontaktuppgifter finns på bolagets hemsida, www.sbbnor-

den. se. SBB eftersträvar alltid att styrelsen, ledningsgruppen, valbered-

ningen och revisorn ska vara närvarande vid årsstämman. Bolagsstämma

är enligt aktiebolagslagen bolagets högsta beslutande organ och det är vid

bolagsstämma som aktieägare har rätt att fatta beslut rörande bolaget.

Regler som styr bolagsstämman finns bland annat i aktiebolagslagen,

Koden och bolagsordningens §§ 7 - 9. Förutom vad som gäller enligt lag

beträffande en aktieägares rätt att delta vid bolagsstämman anges i SBB:s

bolagsordning att föranmälan till bolagsstämman ska ske senast den dag

som anges i kallelsen till stämman. Kallelse till bolagsstämma sker genom

att kallelsen hålls tillgänglig på bolagets webbplats samt annonseras i

Post- och Inrikes Tidningar. Samtidigt som kallelse sker annonseras en

upplysning i Dagens Nyheter om att kallelse har skett. Bolagsstämma

ska hållas på den ort där styrelsen har sitt säte, d.v.s. Stockholm och

årsstämma ska hållas inom sex månader från räkenskapsårets utgång.

Bolagets räkenskapsår löper från och med den 1 januari till och med den

31 december.

På SBB:s årsstämma 2024 fattades bland annat beslut om ett generellt

bemyndigande för styrelsen att, vid ett eller flera tillfällen under tiden

fram till nästa årsstämma, med eller utan avvikelse från aktieägarnas

företrädesrätt, besluta om nyemission av aktier. Betalning ska kunna

ske kontant, genom apport, genom kvittning eller eljest förenas med

villkor. Bolagets aktiekapital och antalet aktier får med stöd av bemyn-

digandet, när betalning sker genom apport eller genom kvittning, och

emissionen sker i syfte att förvärva fastigheter eller fastighetsägande

bolag, sammanlagt ökas med ett belopp respektive antal som ryms inom

bolagsordningens gränser. Sker betalning kontant vid nyemission med

avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt, eller sker apportemission eller

kvittningsemission i annat syfte än det ovan nämnda, får antalet aktier

som emitteras med stöd av bemyndigandet dock högst uppgå till tio (10)

procent av antalet utestående aktier i Bolaget vid tidpunkten för beslutet

om emissionen. Detta bemyndigande har inte utnyttjats av styrelsen.

Vid årsstämman fattades också beslut om att bemyndiga styrelsen

att, under tiden till nästa årsstämma, besluta om förvärv och överlåtelse

av Stamaktier av serie B och serie D i bolaget. Förvärv får ske av högst så

många aktier att Bolagets egna innehav vid var tid ej överstiger tio (10)

procent av samtliga aktier i bolaget. Styrelsen har utnyttjat bemyndigandet

avseende återköp och Bolaget har således återköpt 44 657 779 D-aktier.

SBB ÅRSREDOVISNING 2024

uppdateras därtill löpande för att följa lagar och när behov annars förelig-

ger. Enligt Koden ska en majoritet av de stämmovalda styrelseledamöterna

vara oberoende i förhållande till bolaget och bolagets ledning. Minst två av

dessa ska även vara oberoende i förhållande till bolagets större aktieägare.

Bolagets styrelse bedömdes uppfylla kraven på oberoende då fem av de

sex stämmovalda ledamöterna var oberoende i förhållande till bolaget

och koncernledningen. Ilija Batljan, har inte bedömts vara oberoende i

förhållande till bolaget och bolagsledningen (och utgör bolagets största

aktieägare) och Lars Rodert har inte bedömts som oberoende i förhållande

till större aktieägare. Fyra av sex ledamöter bedömdes uppfylla kravet på

oberoende i förhållande till större aktieägare.

Styrelsens ordförande

Styrelseordförande väljs på bolagsstämma och leder arbetet i styrelsen.

Styrelseordföranden ska se till att styrelsens arbete bedrivs effektivt,

att styrelsen fullgör sina åligganden och att styrelsens beslut verkställs

av bolaget och ledningen. Ordföranden ska se till att styrelsen erhåller

den information och det underlag som krävs för att kunna fatta väl

underbyggda beslut. Vid årsstämman den 28 juni 2024 valdes Lennart Sten

genom nyval till styrelseordförande.

Styrelsens arbete under 2024

Bolagets styrelse har under 2024 haft 49 möten, varav ett konstituerande

möte. På dagordningen inför varje ordinarie styrelsemöte finns ett antal

stående punkter: VDs genomgång av verksamheten, förvärv, avyttringar

och investeringar, organisation och organisationsutveckling samt finansiell

rapportering. Styrelsen har under 2024 fattat beslut om flera större

förvärv, avyttringar, investeringar, finansieringar och refinansieringar.

Namn

Invald

år

Född

år

Oberoende av bolag

och ledning

Oberoende av

större aktieägare

Närvaro

styrelsemöte

Revisions-

utskottsmöten

Ersättnings-

utskottsmöten

Hållbarhets-

utskottsmöten

Lennart Schuss 2017 1952 Ja Ja 49/49 3/3 3/3

Ilija Batljan 2017 1967 Nej Nej 49/49 3/3 2/2

Sven-Olof Johansson 2017 1945 Ja Ja 45/49 6/6 3/3

Hans Runesten 2017 1956 Ja Ja 48/49

Lennart Sten 2024 1959 Ja Ja 22/23 2/2

Lars Rodert 2023 1961 Ja Nej 45/49 6/6

Utvärdering av styrelsen och den verkställande direktören

Styrelsens ordförande initierar en gång per år, i enlighet med styrelsens

arbetsordning, en utvärdering av styrelsens arbete. 2024 års utvärdering

har utförts så att varje styrelseledamot besvarat ett frågeformulär och

därefter har en diskussion förts på ett styrelsemöte. Utvärderingens

syfte är att få en uppfattning om styrelseledamöternas åsikter om hur

styrelsearbetet bedrivs och vilka åtgärder som kan genomföras för att

effektivisera styrelsearbetet. Avsikten är också att få en uppfattning om

vilken typ av frågor som styrelsen anser bör ges mer utrymme och på

vilka områden det eventuellt krävs ytterligare erfarenhet och kompetens

i styrelsen. Resultatet av utvärderingen har redovisats inom styrelsen och

har av styrelsens ordförande delgivits valberedningen.

Utskott

Styrelsen hade vid utgången av året tre utskott; ett revisionsutskott, ett

ersättningsutskott och ett hållbarhetsutskott. Utskottens ledamöter

utses för ett år i taget vid det konstituerande styrelsemötet och arbetet

samt utskottens bestämmanderätt regleras av de årligen fastställda

utskottsinstruktionerna. Utskotten har en beredande och handläggande

roll. De frågor som har behandlats vid utskottens möten protokollförs och

rapporteras vid nästa styrelsemöte.

Revisionsutskott

Revisionsutskottet arbetar efter en årligen fastställd agenda och har till

uppgift att övervaka bolagets finansiella rapportering och effektiviteten i

bolagets interna kontroll och riskhantering. Revisionsutskottet har under

2024 haft 6 utskottsmöten och Revisionsutskottet håller sig också infor-

merad om revisionen av årsredovisning och koncernredovisning. Utskottet

ska också granska och övervaka revisorns självständighet och opartiskhet

och särskilt följa upp om revisorn tillhandahåller bolaget andra tjänster än

revisionstjänster. Utskottet biträder också med förslag till årsstämmans

beslut om revisorsval. Revisionsutskottet består av tre ledamöter: Lars

Rodert (ordförande), Sven-Olof Johansson och Ilija Batljan.

Ersättningsutskott

Ersättningsutskottet ska bereda frågor om ersättningsprinciper till VD

och andra ledande befattningshavare samt individuell ersättning till VD

i enlighet med ersättningsprinciperna. Principerna omfattar bland annat

förhållandet mellan fast och eventuell rörlig ersättning samt sambandet

mellan prestation och ersättning, huvudsakliga villkor för eventuell bonus

och incitamentsprogram samt huvudsakliga villkor för ickemonetära

förmåner, pension, uppsägning och avgångsvederlag. För VD gäller även

att styrelsen i sin helhet fastställer ersättning och andra anställningsvillkor.

Aktierelaterade incitamentsprogram till koncernledningen beslutas dock

av årsstämman. Utskottet ska vidare biträda styrelsen i övervakningen

av det system genom vilket bolaget uppfyller i lag, börsregler och Koden

gällande bestämmelser om offentliggörande av information som har med

ersättning till VD och andra ledande befattningshavare att göra samt följa

och utvärdera eventuella pågående och under året avslutade program

för rörliga ersättningar för VD och andra ledande befattningshavare,

tillämpningen av de riktlinjer för ersättning till VD och andra ledande

befattningshavare som årsstämman enligt lag fattar beslut om samt

gällande ersättningsstrukturer och ersättningsnivåer. Ersättningsutskottet

består av styrelseledamöterna Lennart Schuss (ordförande), Lennart Sten

och Hans Runesten vilka bedömts vara oberoende i förhållande till bolaget

och koncernledningen.

Vid ersättningsutskottets möten har bland annat behandlats bolagets

riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare och ersättnings-

nivåer till VD och andra ledande befattningshavare. På SBB:s årsstämma

2024 antogs riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare.

Styrelsen ska upprätta förslag till nya riktlinjer när det uppkommer

behov av väsentliga ändringar av riktlinjerna, dock minst vart fjärde år.

Riktlinjerna omfattar styrelseledamöter, verkställande direktör och vice

verkställande direktör samt andra personer i koncernledningsgruppen.

Styrelsen bedömer att det är kritiskt för en framgångsrik implementering

av bolagets affärsstrategi och tillvaratagandet av bolagets långsiktiga

intressen, inklusive dess hållbarhet, att bolaget kan rekrytera och

behålla ledande befattningshavare med kompetens och kapacitet att nå

uppställda mål. För detta krävs att bolaget kan erbjuda konkurrenskraftig

totalersättning som motiverar ledande befattningshavare att göra sitt

yttersta. Rörlig ersättning som omfattas av dessa riktlinjer ska vara

baserad på kriterier som syftar till att främja bolagets affärsstrategi och

långsiktiga intressen, inklusive dess hållbarhet. Ersättningen och övriga

anställningsvillkor till ledande befattningshavare ska vara marknadsmässig.

Ersättningen utgörs av grundlön, rörlig ersättning, pension samt vissa

övriga förmåner. Bolagsstämman kan därutöver – och oberoende av

dessa riktlinjer – besluta om aktie- eller aktiekursrelaterade ersättningar.

Riktlinjerna omfattar inte ersättningar som beslutas av bolagsstämman.

Styrelsen ska enligt aktiebolagslagen för varje räkenskapsår upprätta en

rapport över utbetald och innestående ersättning som omfattas av riktlin-

jerna. På SBB:s årsstämma 2024 godkändes styrelsens ersättningsrapport

avseende räkenskapsåret 2023. Storleken på ersättningar som utgått för

2024 samt information om nuvarande incitamentsprogram framgår av not

8 i årsredovisningen.

SBB ÅRSREDOVISNING 2024

(VD), av fem personer: Krister Karlsson (COO och Vice VD), Daniel Tellberg

(Ekonomidirektör), Annika Ekström (Fastighetsdirektör och Vice VD),

Helena Lindahl (Finansdirektör) och Carl Lundh Mortimer (Affärsutveck-

lingschef).

Revisor

Bolagets finansiella räkenskapshandlingar och bokföring samt styrelsens

och koncernledningens förvaltning granskas och revideras av bolagets

revisor. På årsstämman den 28 juni 2024 omvaldes det registrerade revi-

sionsbolaget Ernst & Young AB till revisor för perioden fram till årsstäm-

man 2025. Till huvudansvarig revisor från Ernst & Young AB har utsetts den

auktoriserade revisorn Jonas Svensson. Revisorernas uppgift är att granska

bolagets och koncernens årsredovisning och bokföring samt styrelsens och

VD:s förvaltning av bolaget och koncernen. Revisorerna ska rapportera till

revisionsutskottet om väsentliga fel i redovisningen och misstankar om

oegentligheter. Revisorerna ska minst en till två gånger per år, normalt

i samband med bokslutssammanträde, till bolagets styrelse rapportera

om sina iakttagelser vid granskningen av bolaget och sin bedömning av

bolagets interna kontroll. Revisorerna deltar också vid årsstämman för att

föredra revisionsberättelsen som beskriver granskningsarbetet och gjorda

iakttagelser. Utöver revisionsuppdraget har Ernst & Young under 2024

anlitats för ytterligare tjänster, främst redovisningsfrågor och översiktliga

granskningsåtgärder i samband med transaktioner. Sådana tjänster har

alltid och endast tillhandahållits i den utsträckning som är förenlig med

reglerna i revisionslagen och FAR:s yrkesetiska regler avseende revisors

opartiskhet och självständighet.

Hållbarhetsutskott

Hållbarhetsutskottet ansvarar för att granska och övervaka kontinuiteten

och framstegen i arbetet med hållbarhetsmålen, hantering av hållbar-

hetsrisker, samt efterlevnad av hållbarhetspolicy och uppförandekod.

Hållbarhetsutskottet består av Lennart Sten (ordförande) och Ilija Batljan.

Ersättning

Vid årsstämman 2024 beslutades att styrelsearvode ska utgå med

1 000 000 kronor för ordföranden och med 500 000 kronor för övriga

av stämman valda ledamöter. För utskottsarbete i ersättningsutskottet

utgår ett totalt arvode om 150 000 kronor, varav 100 000 kronor för

ordföranden och 50 000 kronor för övrig ledamot. För utskottsarbete i

hållbarhetskommittén utgår ett totalt arvode om 200 000 kronor, varav

100 000 kronor för ordföranden och 50 000 kronor för övriga ledamöter.

För utskottsarbetet i revisionsutskott utgår ett totalt arvode om 200 000

kronor, varav 100 000 kronor för ordföranden och 50 000 kronor för

övriga ledamöter. Om ytterligare en ledamot skulle ingå i revisionsutskott

föreslås ett totalt arvode om 250 000 kronor.

VD och övriga ledande befattningshavare

VD utses av styrelsen och ansvarar för den löpande förvaltningen av

bolaget och koncernens verksamhet i enlighet med styrelsens instruktio-

ner och föreskrifter. Ansvarsfördelningen mellan VD och styrelsen framgår

av styrelsens arbetsordning samt av styrelsen upprättad VD-instruktion.

VD fungerar som ledningsgruppens ordförande och fattar beslut i samråd

med den övriga ledningsgruppen. Denna består, förutom av Leiv Synnes

Lennart Sten, född 1959

Styrelseordförande

Styrelseordförande i bolaget sedan 2024 samt ledamot

i ersättningsutskottet och hållbarhetsutskottet.

Utbildning: Sjöofficer Svenska Flottan, jur. kand. vid

Stockholms universitet.

Tidigare uppdrag: President GE Capital Real Estate

(Europe), Styrelseordförande Fastighetsägarna Sverige,

Grundare och fd VD och styrelseledamot LSTH Svenska

Handelsfastigheter AB, styrelseledamot Bonnier

Fastigheter AB.

Övriga nuvarande uppdrag: Styrelseordförande i

KlaraBo Sverige AB, CLS Holdings plc och Fastighetsbo-

laget Trappan AB. Styrelseledamot i Interogo Holding

AG, Easy Depot AB och Elivågor AB.

Aktieinnehav i bolaget (inkl. eventuellt närstående-

innehav): 1 000 000 B-aktier.

Oberoende i förhållande till bolaget, koncernledningen

och bolagets större ägare.

Lennart Schuss, född 1952

Styrelseledamot

Styrelseledamot sedan 2024 och tidigare ordförande

i bolaget sedan 2017 samt ledamot i ersättnings-

utskottet. Styrelseordförande inom koncernen (SBB i

Norden AB) 2016.

Utbildning: Civilekonomexamen och MBA, Handelshög-

skolan i Stockholm.

Tidigare uppdrag: Vice VD för Catella Group, arbetande

styrelseordförande för Catella Corporate Finance.

Catella är specialiserad inom fastighetsinvesteringar

med verksamhet i 14 länder. Direktör, Förvaltningsrå-

det för Catella Real Estate AG.

Övriga uppdrag: Aktieanalytiker SEB, rådgivare till

Genesta Fastighetsfonder samt ordförande för Swedish

Society of Friends of the Weizmann Institute of Science.

Lennart är medgrundare av Gimmel Fastigheter, Catella

Corporate Finance, ESWÖ & Partner Fondkommission

och Stockholm Fondkommission.

Aktieinnehav i bolaget (inkl. eventuellt närstående-

innehav): 14 576 410 B-aktier.

Oberoende i förhållande till bolaget, koncernledningen

och bolagets större ägare.

Ilija Batljan, född 1967

Styrelseledamot

Styrelseledamot sedan 2023. Grundare av bolaget,

VD-och styrelseuppdrag inom koncernen sedan 2016.

Utbildning: Ph.D. i demografi och planering för

äldrevård, Stockholms Universitet. Kandidat i Ekonomi,

Stockholms Universitet.

Övriga uppdrag: Styrelseordförande i Ilija Batljan

Invest AB, Health Runner AB och Cryptzone Group AB

(tidigare noterat på First North).

Aktieinnehav i bolaget (inkl. eventuellt närståen-

deinnehav): 109 053 868 A- stamaktier, 26 691 920

B- stamaktier och 1 030 000 D –stamaktier.

Ej oberoende i förhållande till bolaget och koncernled-

ningen. Är bolagets största ägare.

Sven-Olof Johansson, född 1945

Styrelseledamot

Styrelseledamot i bolaget sedan 2017.

Utbildning: Pol.mag. från Stockholms universitet och

Handelshögskolan i Stockholm.

Övriga uppdrag: Grundare och verkställande direktör

i FastPartner AB (publ), styrelseordförande och

verkställande direktör i Compactor Fastigheter AB

samt styrelseledamot i Autoropa Aktiebolag och STC

Interfinans AB.

Aktieinnehav i bolaget (inkl. eventuellt närstående-

innehav): 22 315 456 A-aktier och 32 684 544 B-aktier.

Oberoende i förhållande till bolaget, koncernledningen

och bolagets större ägare.

Hans Runesten, född 1956

Styrelseledamot

Styrelseledamot i bolaget sedan 2017.

Utbildning: Civilekonom, Stockholms universitet.

Tidigare uppdrag: Medgrundare och styrelseledamot i

AB Sagax, styrelseledamot i Stendörren Fastigheter AB.

Övriga nuvarande uppdrag: Styrelseordförande i

Effnetplattformen AB (publ).

Aktieinnehav i bolaget (inkl. eventuellt närstående-

innehav): 5 220 940 B-aktier.

Oberoende i förhållande till bolaget, koncernledningen

och bolagets större ägare.

Lars Rodert, född 1961

Styrelseledamot

Styrelseledamot i bolaget sedan 2023

Utbildning: Civilekonom från Stockholms Universitet.

Övriga uppdrag: Styrelseledamot i Brookfield Reinsu-

rance Ltd, Brookfield Property Reit Inc och Brookfield

Property Partners LP.

Aktieinnehav i bolaget (inkl. eventuellt närstående-

innehav): -

Oberoende i förhållande till bolaget och koncernled-

ningen. Beroende i förhållande till bolagets större

ägare.

Leiv Synnes, född 1970

Verkställande direktör

Verkställande direktör i bolaget sedan 2023

Utbildning: Civilekonom, Umeå Universitet.

Bakgrund: CFO, vice vd Akelius Residential Property AB.

Vd och styrelseledamot Akelius Skog AB samt ledamot

eller ordförande i avslutade eller sålda bolag inom

Akelius-sfären. Finanschef och affärsutvecklingschef

Akelius Residential Property AB.

Övriga nuvarande befattningar: Styrelseordförande

och ledamot för ett flertal dotterbolag inom SBB

koncernen.

Innehav: 400 000 B-Aktier och 410 000 D-Aktier.

Teckningsoptioner 2 200 000

Uppgift om bolagets större ägare framgår på

sidan 11 i årsredovisningen.

Information om styrelseledamöterna och VD

SBB ÅRSREDOVISNING 2024

Intern kontroll

interna kontroll avseende den finansiella rapporteringen är utformad

för att hantera risker och säkerställa en hög tillförlitlighet i processerna

kring upprättandet av de finansiella rapporterna samt för att säkerställa

att tillämpliga redovisningskrav och andra krav på SBB som noterat

bolag efterlevs. Styrelsen ansvarar för den interna kontrollen av bolaget

avseende finansiell rapportering. SBB följer Committee of Sponsoring

Organizations of the Treadway Commissions (COSO:s) ramverk för att

utvärdera ett företags interna kontroll över den finansiella rapporteringen,

”Internal Control – Integrated Framework”, som består av följande fem

komponenter: kontrollmiljö, riskbedömning, kontrollaktiviteter, informa-

tion och kommunikation samt uppföljning.

Kontrollmiljö

Fördelning och delegering av ansvar har dokumenterats och kommunicer-

ats i för styrelsen och bolaget styrande interna dokument såsom;

• Styrelsens arbetsordning

• Instruktion till VD

• Delegationsordning

• Attestordning

• Övriga interna styrdokument (till exempel ekonomihandbok)

Samtliga interna styrdokument uppdateras regelbundet vid ändring av till

exempel lagstiftning, redovisningsstandarder eller noteringskrav och när

behov annars föreligger.

Riskbedömning

I enlighet med arbetsordningen gör styrelsen, samt revisionsutskottet, en

gång om året en genomgång av bolagets interna kontroll. Identifiering görs

av de risker som bedöms finnas och åtgärder fastställs för att reducera

dessa risker. Revisorn bjuds in att på styrelsemöte och till revisionsutskot-

tet redogöra för sin rapport över den interna kontrollen. De väsentliga

riskerna SBB har identifierat är felaktigheter i redovisning och värdering av

fastigheter, kreditrisker, refinansieringsrisker, ränterisker, skatt och moms,

samt risk för bedrägeri, förlust eller förskingring av tillgångar.

Kontrollaktiviteter

Då bolagets ekonomisystem är uppbyggt så att ingående av avtal och

betalning av fakturor med mera måste följa de beslutsvägar, firmateck-

nings- och attesträtter som anges i de interna styrdokumenten finns det

i grunden en kontrollstruktur för att motverka och förebygga de risker

som bolaget har identifierat. Utöver dessa kontrollstrukturer företas

en rad kontrollaktiviteter för att ytterligare upptäcka samt korrigera fel

och avvikelser. Sådana kontrollaktiviteter består av uppföljning på olika

nivåer i organisationen, såsom uppföljning och avstämning i styrelsen

av fattade styrelsebeslut, genomgång och jämförelse av resultatposter,

kontoavstämningar, godkännande och redovisning av affärstransaktioner

hos ekonomiavdelningen.

Information om kommunikation

SBB har byggt upp en organisation för att säkerställa att den finansiella

rapporteringen blir korrekt och effektiv. De interna styrdokumenten

klargör vem som ansvarar för vad och den dagliga interaktionen mellan

berörda människor gör att relevant information och kommunikation når

samtliga berörda parter. Ledningen erhåller regelbundet finansiell informa-

tion om bolaget och dess dotterbolag avseende utvecklingen av uthyrning

och övrig förvaltning, genomgång och uppföljning av pågående och

kommande investeringar samt likviditetsplanering. Styrelsen informeras

av ledningsgruppen avseende riskhantering, intern kontroll och finansiell

rapportering. Bolagets informationspolicy säkerställer att all informations-

givning externt och internt blir korrekt och ges vid för varje tillfälle lämplig

tidpunkt. Samtliga anställda i SBB har vid olika genomgångar fått vara

med och påverka utformningen av relevanta interna policys och riktlinjer

och har på så sätt varit direkt delaktiga i framtagandet av dessa interna

styrdokument. De anställda uppmanas söka råd kring genomförandet av

bolagets policyer från sin närmaste chef. Om närmaste chef inte kan ge råd

till den anställde kan han eller hon söka råd från (i ordning): chefens chef,

HR-chefen, hållbarhetschefen, VD och styrelsens ordförande.

Uppföljning

Såsom har redogjorts för ovan så sker uppföljning löpande i samtliga

nivåer i organisationen. Styrelsen utvärderar regelbundet den information

som bolagsledningen och revisorerna lämnar. Vidare rapporterar bolagets

revisor personligen direkt till styrelsen sina iakttagelser från granskningen

och sin bedömning av den interna kontrollen. Av särskild betydelse är

styrelsens övervakning för utveckling av den interna kontrollen och för

att se till att åtgärder vidtas rörande eventuella brister och förslag som

framkommer. Uppförandekodens effektivitet utvärderas årligen i samband

med uppdateringen av Koden. Alla avvikelser från Koden ska omedelbart

rapporteras till närmaste chef, chefens chef eller visselblåsarfunktionen.

Avvikelser från Koden ska redovisas på hemsidan och i den årliga

hållbarhetsredovisningen.

Utvärdering av behovet av en separat internrevisionsfunktion

Någon internrevisionsfunktion finns idag inte upprättad inom SBB. Styrel-

sen har prövat frågan och bedömt att befintliga strukturer för uppföljning

och utvärdering ger ett tillfredsställande underlag. Sammantaget medför

detta att det inte anses motiverat att ha en särskild enhet för internrevi-

sion. Beslutet omprövas årligen.

Avvikelser i förhållande till koden

Koden bygger som nämnts på principen ”följ eller förklara”. Detta innebär

att ett företag som tillämpar Koden kan avvika från enskilda regler, men

ska då avge förklaring där skäl till avvikelsen redovisas. SBB följde under

2024 Koden med följande avvikelse: SBB publicerade inte namnen på

valberedningens ledamöter på bolagets webbplats inom den föreskrivna

tidsramen på sex månader före årsstämman. Avvikelsen berodde på att

det, vid tidpunkten då datumet för årsstämman fastställdes, inte var möj-

ligt att publicera informationen i tid. För att hantera detta valde bolaget

att publicera namnen på valberedningens ledamöter på webbplatsen så

snart som möjligt efter att årsstämmans datum blev offentligt.

SBB ÅRSREDOVISNING 2024

FINANSIELLA RAPPORTER

SBB ÅRSREDOVISNING 2024

Koncernens resultaträkning

Belopp i MKR	Not	2024	2023
Kvarvarande verksamhet
Hyresintäkter	4,5	3 708	4 581
Fastighetskostnader
Driftskostnader	5,6	-8 74	-1 021
Underhåll	5,6	-1 8 9	-2 57
Fastighetsskatt	5,6	-74	-95
Driftnetto	5	2 572	3 209
Övriga förvaltningsintäkter	30	135	-
Administration	7,8,9	-1 054	-878
Förvärvs- och omstruktureringskostnader	6	-2 5	-90
Resultat före finansiella poster, värde- förändringar fastigheter och goodwill		1 627	2 241
Värdeförändringar fastigheter	14	-5 422	-13 321
Upplösning goodwill avseende uppskjuten skatt		-3 51	-227
Nedskrivning goodwill	13	-1 076	-
Resultat bostadsproduktion		-2 3	-17
Rörelseresultat 1)		-5 245	-11 324
Resultat från joint ventures och intresseföretag	16	-1 611	-5 560
varav förvaltningsresultat		-32 5	195
varav värdeförändring		-1 6 80	-2 485
varav skatt		-215	207
varav försäljningsresultat		372	-3 416
varav nedskrivning och omvärdering		238	-469
varav upplösning negativ goodwill		-	4 07
Kreditförluster på fordringar på joint ventures	17	-2 23	-
och intresseföretag
Ränteintäkter och liknande resultatposter	9	692	26 6
Räntekostnader och liknande resultatposter	10	-1 3 87	-1 40 6
Resultat förtidslösen lån	10	1 138	36
Valutakursdifferenser		-328	-14 4
Tomträttsavgälder	11	-17	-1 0
Värdeförändringar finansiella instrument	17	-1 9 3	-2 580
Resultat före skatt		-7 174	-20 722
Aktuell skatt	12	-625	-4 43
Uppskjuten skatt	12	1 295	2 569
Upplösning uppskjuten skatt hänförlig till goodwill	12	351	227
ÅRETS RESULTAT, KVARVARANDE		-6 153	-18 370
VERKSAMHET
Årets resultat, avvecklad verksamhet	33	-	-3 505
ÅRETS RESULTAT		-6 153	-21 874
Årets resultat hänförlig till:
Moderbolagets aktieägare		-6 033	-22 339
Innehav utan bestämmande inflytande		-1 2 0	464
ÅRETS RESULTAT		-6 153	-21 874

Belopp i MKR	Not	2024	2023
Resultat per stamaktie A och B före utspädning,	23	-4,54	-1 3 , 5 9
kvarvarande verksamhet
Resultat per stamaktie A och B efter utspädning, kvarvarande verksamhet	23	-4,54	-1 3 , 5 9
Resultat stamaktie D, kvarvarande verksamhet	23	2,0 0	2,0 0
Resultat per stamaktie A och B före utspädning, avvecklad verksamhet		-	-2 ,41
Resultat per stamaktie A och B efter utspädning, avvecklad verksamhet		-	-2 ,41
Resultat per stamaktie D, avvecklad verksamhet		-	-
Resultat per stamaktie A och B före utspädning	23	-4,5 4	-16 , 0 0
Resultat per stamaktie A och B efter utspädning	23	-4,5 4	-16 , 0 0
Resultat per stamaktie D	23	2,00	2, 00

Koncernens rapport

över totalresultat

	Belopp i MKR	Not	2024	2023
	Årets resultat		-6 153	-21 874
	Poster som kan komma att omklassificeras till
	periodens resultat, netto efter skatt
	Andel av övrigt totalresultat i joint ventures och	24	-51	-17 5
	intresseföretag
	Omräkningsdifferenser 1)	24	-532	-1 057
	ÅRETS TOTALRESULTAT		-6 736	-23 105
	Årets totalresultat hänförligt till:
	Moderbolagets ägare		-6 616	-23 571
	Innehav utan bestämmande inflytande		-1 2 0	464
	ÅRETS TOTALRESULTAT		-6 736	-23 105
	1) Reserver består av säkringsredovisning och omräkningsdifferenser.
76

SBB ÅRSREDOVISNING 2024

Kommentarer resultaträkning

Driftnetto

Hyresintäkterna uppgick under perioden till 3 708 mkr (4 581). I jämförbart

bestånd ökade hyresintäkterna med 5,5 procent jämfört med motsva-

rande period föregående år.

Av hyresintäkterna avsåg 2 184 mkr (2 937) samhälle, 1 511 mkr (1 621)

bostäder och 13 mkr (23) utbildning.

Den ekonomiska uthyrningsgraden vid utgången av perioden uppgick

till 91,5 procent (94,2). Nedgången består till stor del av att tillgångar med

hög uthyrningsgrad har sålts till joint ventures och att bostadsprojekt

färdigställts, som innan uthyrningen är klar har lägre uthyrningsgrad. Ned-

gången beror även på viss minskad efterfrågan från offentliga hyresgäster.

Den genomsnittliga kontraktslängden för fastigheter inom segmenten

Samhälle och Utbildning var 8 år (7).

I jämförbart bestånd ökade fastighetskostnaderna med 1,9 procent

jämfört med motsvarande period föregående år. Driftnettot har en positiv

trend drivet av god hyrestillväxt och lägre tillväxt i kostnader och har

ökat med 7,1 procent (10,9) i jämförbart bestånd. Fastighetskostnaderna

uppgick under perioden till -1 137 mkr (-1 372).

Administrationskostnader och Förvärvs- och omstruktureringskostnader

Periodens administrationskostnader uppgick till -1 054 mkr (-878).

Förvärvs- och omstruktureringskostnader uppgick till -25 mkr (-90).

Dessa kostnader avser kostnader som är direkt hänförliga till genomförda

och pågående omstruktureringar. Periodens omstruktureringskostnader

avser etableringen av egen ekonomisk förvaltning. Hade dessa kostnader

redovisats som Administrationskostnader hade Administrationskostnader

uppgått till -1 079 mkr (-968).

Värdeförändringar

Värdeförändringar för fastigheterna uppgick under perioden till -5 422 mkr

(-13 321), varav -3 304 mkr (-11 763) avser orealiserade värdeförändringar,

motsvarande -4,5 procent i perioden. I den orealiserade värdeföränd-

ringen har allmän hyresutveckling, omförhandlingar av befintliga avtal

samt nytecknade avtal skapat högre driftnetton som bidragit positivt till

den orealiserade värdeförändringen. Den negativa värdeförändringen

förklaras av högre avkastningskrav. Det viktade avkastningskravet har

under perioden stigit från 5,19 procent till 5,28 procent.

Periodens realiserade värdeförändring uppgår till -2 118 mkr (-1 557),

varav -1 084 mkr avser en redovisningsmässig förlust vid skapandet av två

joint venture bolag med Castlelake innefattande fastigheter om 15 212

mkr. Totalt skapat värde under innehavstiden fram till och med avytt-

ringstillfället uppgår till 944 mkr. Realiserade värdeförändringar beräknas

utifrån senaste redovisade värdet och inte utifrån anskaffningsvärde.

I realiserad värdeförändring ingår även en redovisningsmässig förlust

om -874 mkr avseende tillskjutandet av fastigheter till Public Property

Invest ASA (PPI) i samband med PPIs nyemission och börsnotering.

Goodwill

Upplösning av goodwill avseende uppskjuten skatt uppgår till -351 mkr

(-227). Nedskrivning av goodwill har gjorts uppgående till -1 076 mkr (-)

inom segmentet Samhälle.

Resultat från joint ventures och intresseföretag

Resultat från joint ventures och intresseföretag uppgick till -1 611 mkr

(-5 560). Se vidare not 16.

Resultat från joint ventures och intresseföretag inkluderar under

2023 upplösning av negativ goodwill hänförligt till Nordiqus. Se avsnitt

Avvecklad verksamhet på not 32 för mer information.

Kreditförluster på fordringar på joint ventures och intresseföretag

Kreditförluster på fordringar på joint ventures och intresseföretag uppgår

till -223 mkr (-) och avser bedömda kreditförluster. Periodens konstate-

rade kreditförluster uppgår till -11 mkr (-) och avser tidigare befarade

kreditförluster.

Finansnetto

Finansnettot för perioden uppgick till 98 mkr (-1 258). Förändringen beror

till största del på resultat hänförligt till återköp av obligationer, valutakurs-

differenser samt värdeförändringar relaterat till finansiella instrument.

Räntenettot uppgår till -695 mkr (-1 140). Förändringen är främst

hänförlig till högre ränteintäkter från joint ventures och intresseföretag.

Finansnettot inkluderar resultat av förtidslösen av lån om 1 138 mkr (36)

för perioden. Under perioden redovisades valutakursdifferenser om

-328 mkr (-144). Valutakursdifferenserna är till största del hänförliga till

omräkning av lån upptagna i euro till den del lånen inte är matchade mot

säkringar i form av nettotillgångar i euro och valutaderivat.

Finansnetto

2024-01-01

2024-12-31

2023-01-01

2023-12-31

Ränteintäkter och liknande resultatposter 692 266

Räntekostnader och liknande resultatposter -1 387 -1 406

Räntenetto -695 -1 140

Resultat förtidslösen lån 1 138 36

Valutakursdifferenser -328 -144

Tomträttsavgälder -17 -10

Finansnetto 98 -1 258

Värdeförändringar finansiella instrument

Värdeförändringar för finansiella instrument uppgick för perioden

till -193 mkr (-2 580) vilket är främst hänförligt till en negativ

värdeförändring av derivat om -278 mkr (-2 199) samt en negativ

kursutveckling på aktierna i portföljen främst drivet av innehaven i

Studentbostäder och Arlandastad.

Periodens resultat

Periodens resultat före skatt uppgick till -7 174 mkr (-20 722). Skatt på

periodens resultat uppgick till 1 021 mkr (2 353), varav -625 mkr (-443)

avsåg aktuell skatt och 1 646 mkr (2 796) avsåg uppskjuten skatt relaterad

främst till fastigheter och underskottsavdrag. Upplösning av uppskjuten

skatt avseende rörelseförvärv uppgick till 351 (227). Periodens resultat

efter skatt uppgick till -6 153 mkr (-21 874).

Avvecklad verksamhet

Den 24 september 2023 ingick SBB avtal med Brookfield om försäljning av

ytterligare 1,16 procent av aktierna i Nordiqus. Försäljningen var föremål

för sedvanliga fullföljandevillkor vilka var uppfyllda den 22 november 2023,

från vilket datum resterande innehav redovisats som intresseföretag.

Vid avyttringstidpunkten bedömdes det preliminära verkliga värdet till

10 643 mkr, varvid det preliminära realisationsresultatet bedömdes till

-543 mkr.

SBB har under fjärde kvartalet 2024 färdigställt förvärvsanalysen. I

samband med detta har det verkliga värdet vid avyttringstidpunkten

fastställts till 9 901 mkr, varvid realisationsresultatet har fastställts till

-1 285 mkr.

I samband med detta har skillnaden mellan verkligt värde av netto-

tillgångarna och beräknat anskaffningsvärde (negativ goodwill) om 407

mkr lösts upp. Upplösningen redovisas som Resultat från joint ventures

och intresseföretag inom Kvarvarande verksamhet.

Färdigställandet av förvärvsanalysen har skett genom omräkning av

tidigare perioder. Se not 35 för mer information.

Periodens resultat hänförlig till den avvecklade verksamheten uppgick

till - mkr (-3 505).

SBB ÅRSREDOVISNING 2024

Kommentarer balansräkning

Goodwill

Goodwill uppgår vid periodens utgång till 1 264 mkr (2 692). Under

perioden har nedskrivning gjorts om -1 076 mkr (-), inom segmentet

Samhälle. Upplösning av goodwill avseende uppskjuten skatt uppgår

till -351 mkr (-227). Vid periodens utgång är 244 mkr (597) av redovisad

goodwill hänförligt till skillnaden mellan nominell skatt och den uppskjutna

skatt som kalkyleras vid förvärv av fastigheter i bolagsform som måste

redovisas vid s.k. rörelseförvärv. Resterande goodwill utgörs främst av

synergieffekter som vid förvärvet avsåg minskade finansierings- och

administrationskostnader. Goodwill nedskrivningsprövas årligen eller

oftare om det finns en indikation på att det redovisade värdet eventuellt

inte är återvinningsbart. Se vidare not 13.

Förvaltningsfastigheter

Värdet för fastigheterna uppgick till 55 653 mkr per 2024-12-31

(73 205). Fastighetsbeståndets värde har baserats på externvärderingar

gjorda av Newsec, JLL, Savills, Cushman & Wakefield Realkapital och

Colliers. Värderingarna har baserats på analys av framtida kassaflöden för

respektive fastighet där hänsyn tagits till gällande hyreskontraktsvillkor,

marknadsläge, hyresnivåer, drifts-, underhålls- och förvaltningsadminis-

trationskostnader samt behov av investeringar. I värderingen har ett viktat

avkastningskrav på 5,28 procent (5,19) använts. I värdet för fastigheterna

ingår 1 317 mkr för byggrätter som värderats genom tillämpning av

ortsprismetoden, vilket innebär att bedömningen av värdet sker utifrån

jämförelser av priser för likartade byggrätter. Verkligt värde har således

bedömts enligt IFRS 13 nivå 3. Se vidare om förvaltningsfastigheter i not 14.

Joint ventures och intresseföretag

SBB:s engagemang i joint ventures och intresseföretag utgörs av

aktieinnehav samt utlåning till bolag där SBB inte har ett bestämmande

inflytande. Dessa bolag utgörs både av bolag som bedriver verksamhet

inom fastighetsförvaltning och bolag som bedriver verksamhet inom

fastighetsutveckling.

De största innehaven utgörs av bolagen SBB Residential Property AB,

SBB Infrastructure AB, SBB Social Facilities, Public Property Invest ASA och

Nordiqus AB.

Vid periodens utgång uppgick andelar i joint ventures och intresseföre-

tag till 15 551 mkr (17 591) och fordringar på joint ventures och intressefö-

retag till 7 456 mkr (4 839). Se ytterligare information i not 16.

Likvida medel och likviditetsplaceringar

Likvida medel utgörs av disponibla banktillgodohavanden och uppgick till

2 491 mkr (3 845) och likviditetsplaceringar, som utgörs av aktier i

börsnoterade bolag, uppgick till 371 mkr (214). Spärrade likvida medel

uppgick till 13 mkr (16).

Koncernens balansräkning
Belopp i MKR	Not	2024	2023
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Immateriella anläggningstillgångar
Goodwill	13	1 264	2 692
Summa immateriella anläggningstill- gångar		1 264	2 692
Materiella anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter	14	55 653	73 205
Nyttjanderätt tomträtt	11	563	393
Inventarier	15	1 31	10 6
Summa materiella anläggningstillgångar		56 347	73 704
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i joint ventures och intresseföretag	16	15 551	17 591
Fordringar på joint ventures och	17	7 456	4 839
intresseföretag
Derivat	17	291	4 81
Finansiella tillgångar värderade till verkligt	17	719	8 49
värde
Andra långfristiga fordringar	17	350	1 965
Summa finansiella anläggningstillgångar		24 368	25 724
Summa anläggningstillgångar		81 980	102 120
Omsättningstillgångar
Omsättningsfastigheter		24 0	155
Kortfristiga fordringar
Derivat		34	203
Finansiella tillgångar värderade till verkligt		13	185
värde
Kundfordringar	17,24	68	10 0
Övriga fordringar	17,18	1 188	6 07
Förutbetalda kostnader och upplupna	19	168	392
intäkter
Summa kortfristiga fordringar		1 471	1 487
Likviditetsplaceringar	17	371	214
Likvida medel	17,20	2 491	3 845
Summa likviditetsplaceringar och likvida		2 862	4 060
medel
Tillgångar som innehas för försäljning	21	309	-
Summa omsättningstillgångar		4 882	5 702
SUMMA TILLGÅNGAR		86 862	107 822
78

SBB ÅRSREDOVISNING 2024

Kommentarer balansräkning

Eget kapital

Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick vid periodens

slut till 12 217 mkr (17 622). Totalt eget kapital uppgick vid periodens slut

till 26 585 mkr (36 845). Se not 22 för ytterligare information.

Uppskjuten skatt

Uppskjuten skatt beräknas i Sverige med en nominell skatt på 20,6 procent

på skillnaden mellan redovisat och skattemässigt värde på tillgångar och

skulder samt underskottsavdrag. Motsvarande skattesatser i Norge och

Danmark är 22,0 procent och i Finland 20,0 procent. Den uppskjutna

skatteskulden uppgick per 2024-12-31 netto till 1 824 mkr (2 726) och är

till största del hänförlig till förvaltningsfastigheter och underskottsavdrag.

Utgående underskott i koncernen uppgick till totalt 5 125 mkr per 2024-

12-31. Under perioden har underskott om totalt 721 mkr nyttjats.

Räntebärande skulder

De räntebärande skulderna i koncernen uppgick vid periodens slut till

55 737 mkr (62 093), varav 16 815 mkr (18 977) avsåg skulder till kreditin-

stitut och 38 922 mkr (43 116) avsåg obligationslån. Under perioden har

återköp av obligationer gjorts med nominellt belopp om totalt 4,9 mdkr (-).

Se vidare not 17.

Koncernens balansräkning
Belopp i MKR	Not	2024	2023
EGET KAPITAL OCH SKULDER	22
Aktiekapital		165	165
Övrigt tillskjutet kapital		26 624	26 624
Reserver		-1 447	-91 5
Balanserade vinstmedel inklusive årets totalresultat		-1 3 1 2 5	-8 252
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare		12 217	17 622
Hybridobligation		7 879	15 741
Övriga reserver		715	1 036
Innehav utan bestämmande inflytande		5 774	2 445
Summa eget kapital		26 585	36 845
Långfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut	17,24	13 833	11 116
Obligationslån	17,24	34 328	40 540
Derivat	17	18 4	26 4
Uppskjutna skatteskulder	12	1 824	2 726
Leasingskulder tomträtter	11	5 42	378
Övriga långfristiga skulder	17,24	138	92
Summa långfristiga skulder		50 849	55 116
Kortfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut	17,24	2 982	7 861
Obligationslån	17,24	4 594	2 576
Derivat	17,24	6	1 290
Leverantörsskulder	17,24	47	121
Leasingskulder tomträtter	11	20	15
Aktuella skatteskulder	12	36 0	99
Övriga skulder	17,24,25	570	726
Beslutad utdelning	25	-	2 133
Upplupna kostnader och förutbetalda	26	8 47	1 040
intäkter
Summa kortfristiga skulder		9 427	15 861
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER		86 862	107 822
				SBB ÅRSREDOVISNING 2024

Koncernens förändringar i eget kapital
							Eget kapital hänförligt till
				Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare			hybridobligationer
		Övrigt						Innehav utan
	Aktie-	till skjutet		Balanserade		Hybrid-	Övriga	be stämm ande	Totalt eget
Belopp i MKR	kapital	kapital	Reserver 1)	vinstmedel 3)	Totalt	obligationer 3)	reserver 2)	inflytande	kapital
Ingående eget kapital 2023-01-01	165	26 612	142	16 905	43 825	15 741	1 080	2 691	63 337
Årets resultat	-	-	-	-22 339	-22 339	-	-	464	-21 874
Årets övriga totalresultat	-	-	-1 057	-17 5	-1 232	-	-	-	-1 2 32
Årets totalresultat	-	-	-1 057	-22 514	-23 571	-	-	464	-23 105
Återköp teckningsoptioner	-	-	-	-5	-5	-	-	-	-5
Skatteeffekter i eget kapital	-	-	-	99	99	-	-	-	99
Konvertering av tvingande konvertibel	-	12	-	-1 1	1	-	-	-	1
Valutaomvärdering hybridobligation	-	-	-	44	44	-	-44	-	-
Utdelning	-	-	-	-2 4 8 2	-2 482	-	-	-	-2 4 8 2
Utdelning hybridobligation	-	-	-	-548	-54 8	-	-	-	-5 48
Innehållen ränta hybridobligation	-	-	-	35 8	358	-	-	-	35 8
Förvärvade minoritetsandelar	-	-	-	-	-	-	-	9 840	9 840
Inlösta minoritetsandelar	-	-	-	-98	-98	-	-	-10 552	-10 648
Utgående eget kapital 2023-12-31 4)	165	26 624	-915	-8 252	17 622	15 741	1 036	2 445	36 845
Ingående eget kapital 2024-01-01	165	26 624	-915	-8 252	17 622	15 741	1 036	2 445	36 845
Årets resultat	-	-	-	-6 033	-6 033	-	-	-1 2 0	-6 153
Årets övriga totalresultat	-	-	-5 32	-51	-583	-	-	-	-5 83
Årets totalresultat	-	-	-532	-6 084	-6 616	-	-	-1 2 0	-6 736
Emission teckningsoptioner	-	-	-	12	12	-	-	-	12
Återköp D-aktier	-	-	-	-3 52	-352	-	-	-	-3 52
Utdelning, återköpa D-aktier	-	-	-	89	89	-	-	-	89
Valutaomvärdering hybridobligation	-	-	-	-497	-497	-	497	-	-
Inlösen hybridobligation	-	-	-	5 544	5 544	-7 862	-81 8	-	-3 137
Skatteeffekter i eget kapital	-	-	-	-918	-918	-	-	-	-918
Utdelning hybridobligation avseende	-	-	-	-357	-357	-	-	-	-357
2023
Återföring utdelning hybridobligation	-	-	-	57	57	-	-	-	57
avseende 2023, återköpta obliga- tioner
Utdelning hybridobligation avseende	-	-	-	-1 0 5	-1 0 5	-	-	-	-1 0 5
2024
Avyttring till minoritet	-	-	-	-2 721	-2 721	-	-	5 677	2 956
Inlösta minoritetsandelar	-	-	-	460	460	-	-	-2 228	-1 76 8
Utgående eget kapital 2024-12-31	165	26 624	-1 4 47	-13 125	12 217	7 879	715	5 774	26 585
1) Reserver består av säkringsredovisning och omräkningsdifferenser.

2) Övriga reserver består av omräkningsdifferenser avseende Hybridobligationer.

3) Utdelning på hybridobligationen har pausats enligt pressmeddelande 29 december 2023 samt 3 juli 2024, motsvarande uppskjuten utdelning (ränta) per 2024-12-31 uppgår till 268 111 069 kr.

4) Tidigare period har räknats om i samband med färdigställandet av förvärvsanalysen för Nordiqus, se not 35 för ytterligare information.

SBB ÅRSREDOVISNING 2024

Koncernens kassaflödesanalys

Belopp i MKR	Not	2024	2023
Den löpande verksamheten
Resultat före skatt, kvarvarande verksamhet		-7 174	-20 722
Resultat före skatt, avvecklad verksamhet		-	-6 090
Justering för ej kassaflödespåverkande poster
Avskrivningar		19	6
Värdeförändringar fastigheter		5 422	18 051
Upplösning goodwill vid försäljning fastigheter		3 51	797
Nedskrivning goodwill		1 076	1 794
Resultat bostadsproduktion		23	17
Resultat från joint ventures och intresseföretag		1 611	5 560
Kreditförluster på fordringar på joint ventures		223	-
och intresseföretag
Värdeförändringar finansiella instrument		193	2 580
Finansnetto		-98	1 818
Utdelning från joint ventures och intresseföretag		382	283
Erlagd ränta		-1 432	-2 236
Erhållen ränta		314	220
Betald skatt		-36 4	-856
Kassaflöde från den löpande verksamheten före		546	1 222
förändringar av rörelsekapital
Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital
Ökning (-)/Minskning (+) av rörelsefordringar		-7 2 7	1 057
Ökning (+)/Minskning (-) av rörelseskulder		-45	-929
Kassaflöde från den löpande verksamheten		-2 26	1 350
Investeringsverksamheten
Investeringar i fastigheter	14	-1 118	-2 901
Förvärv av dotterbolag med avdrag för förvärvade		-1 762	-1 629
likvida medel
Försäljning av dotterbolag med avdrag för likvida		11 714	12 675
medel
Investeringar/försäljning inventarier		-4 4	-7 5
Investeringar/avyttringar i joint ventures och	16	-612	2 470
intresseföretag
Förändring fordringar joint ventures och	17	-38 4	781
intresseföretag
Kassaflöden från finansiella tillgångar	17	5 51	-1 9 4
Förändring andra långfristiga fordringar	17	-	-998
Kassaflöde från investeringsverksamheten		8 345	10 129

Belopp i MKR	Not	2024	2023
Finansieringsverksamheten
Emission teckningsoptioner		12	-
Återköp teckningsoptioner		-	-5
Återköpt D-aktier		-352	-
Inlösen tvingande konvertibel		-	1
Inlösen hybridobligation		-3 137	-
Utbetald utdelning		-2 133	-1 6 59
Utbetald utdelning hybridobligationer		-4 05	-
Avyttring till minoritet		-	9 057
Tillskott från minoritet		2 956	-
Upptagna lån		8 237	21 544
Amortering av lån		-14 64 0	-38 885
Förändring cash collaterals		-	-2 048
Förändring övriga långfristiga skulder		-2 6	-52
Kassaflöde från finansieringsverksamheten	27	-9 487	-12 047
Periodens kassaflöde		-1 368	-568
Likvida medel vid periodens början		3 845	4 429
Periodens kassaflöde		-1 368	-56 8
Valutakursändring i likvida medel		14	-1 6
Likvida medel vid periodens slut	20	2 491	3 845

SBB ÅRSREDOVISNING 2024

Koncernens noter (1-36)

NOT 1 Väsentliga redovisningsprinciper

Allmän information

Denna årsredovisning och koncernredovisning omfattar det svenska

moderbolaget Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB (publ), organisa-

tionsnummer 556981-7660 och dess dotterbolag. Koncernen bedriver

verksamhet inom fastighetsförvaltning och fastighetsutveckling.

Moderbolaget är ett aktiebolag som är registrerat i Sverige och som har

sitt säte på Strandvägen 1 i Stockholm.

Styrelsen har den 10 april 2025 godkänt denna årsredovisning och

koncernredovisning vilken kommer att läggas fram för antagande vid

årsstämma den 13 maj 2025.

Redovisningsprinciper finns specificerade under respektive not.

Grunder för koncernredovisningen

Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med IFRS Redovisnings-

standarder. Vidare har Årsredovisningslagen (ÅRL) och ”RFR1 Komplette-

rande redovisningsregler för koncerner” tillämpats.

Tillgångar och skulder är redovisade till anskaffningsvärden förutom

förvaltningsfastigheter och vissa finansiella instrument som värderas och

redovisas till verkligt värde. Den funktionella valutan för moderbolaget är

svenska kronor, vilken utgör rapporteringsvalutan för moderbolaget och

koncernen. Samtliga belopp anges i miljontals kronor om inget annat anges.

Dotterbolag

Dotterbolag redovisas initialt i koncernredovisningen enligt förvärvsmetoden.

Vid ett förvärv görs en bedömning om förvärvet utgör ett rörelse- eller

ett tillgångsförvärv. Ett tillgångsförvärv föreligger om förvärvet avser

fastigheter men inte innefattar organisation och de processer som krävs

för att bedriva förvaltningsverksamheten. Övriga förvärv är rörelseförvärv.

Då förvärv av koncernbolag inte avser förvärv av rörelse, utan förvärv

av tillgångar i form av förvaltningsfastigheter, fördelas anskaffningskostna-

den på de förvärvade nettotillgångarna.

Avvecklad verksamhet

Under fjärde kvartalet 2023 har 1,16 procent av Nordiqus (tidigare EduCo)

sålts till Brookfield. SBB äger efter försäljningen 49,84 procent av Nordiqus.

De avyttrade tillgångarna och juridiska enheter har under 2023 redovisats

som avvecklad verksamhet på raden ”Resultat från avvecklad verksamhet”.

Detta resultat innefattar även realisationsresultatet från försäljningen. Se

not 32 för mer information.

Nordiqus redovisas från och med avyttringstillfället den 22 november

2023 som intresseföretag, se not 16 för mer information.

NOT 2 Upplysning om nya och kommande standarder

Nya och ändrade standarder med tillämpning från 2024

Ändringar i IAS 1 har gjorts avseende klassificering av skulder som

kort- eller långfristiga med ikraftträdande 2024, och samtidigt införs

nya upplysningskrav om låneskulder förenade med covenanter under

nästkommande tolvmånadersperiod. SBB har konstaterat att det inte får

någon väsentlig påverkan på klassificering av skulder som långfristiga eller

kortfristiga. Se not 24 för upplysningar om bolagets kovenanter.

Nya standarder och tolkningar som ännu inte trätt i kraft

Den nya standarden IFRS 18, som träder i kraft för räkenskapsår som

inleds 1 januari 2027, syftar till att ge en mer konsekvent presentation

av resultaträkning och kassaflödesanalys, samt ge mer disaggregerad

information i de primära rapporterna och noterna. Främst förändras

tre nyckelområden: strukturen på resultaträkningen, införandet av

upplysningar om ”management-defined-performance measures” (MPM)

samt ökad dissaggregering av poster. Det nya regelverket förväntas

preliminärt inte ha någon väsentlig påverkan på presentationen av

koncernens resultat- och balansräkning. SBBs preliminära bedömning är

att rapportering redan i allt väsentligt sker i enlighet med principer som

överensstämmer med de nya reglerna. Däremot bedöms preliminärt IFRS

18 få en påverkan på presentation av koncernens kassaflödesanalys där

vissa poster kommer att flyttas mellan olika kategorier samt upplysningar

avseende MPMs. Standarden är ännu inte godkänd av EU och SBB kommer

fortsätta utvärdera och analysera effekter av den nya standarden.

Inga andra nya standarder eller tolkningar som träder i kraft efter

den 31 december 2024 förväntas ha någon väsentlig inverkan på SBBs

finansiella rapporter .

NOT 3 Uppskattningar och bedömningar

Vid upprättandet av de finansiella rapporterna måste företagsledningen

och styrelsen göra vissa bedömningar och uppskattningar som påverkar

det redovisade värdet av tillgångs- och skuldposter respektive intäkts- och

kostnadsposter samt lämnad information i övrigt. Bedömningarna och

uppskattningarna baseras på erfarenheter och antaganden som ledningen

och styrelsen bedömer vara rimliga under rådande omständigheter.

Faktiskt utfall kan sedan skilja sig från dessa bedömningar om andra

förutsättningar uppkommer.

Väsentliga källor till osäkerhet i uppskattningar som kan få påverkan

kommande 12 månader

Förvaltningsfastigheter

Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde, vilket fastställs av före-

tagsledningen utifrån marknadsbedömning. Väsentliga antaganden har

därvid gjorts baserat på värderarnas erfarenhetsmässiga uppskattningar

av marknadens förräntningskrav på jämförbara fastigheter. Uppskattningar

av kassaflödet är baserade på faktiska kostnader, erfarenheter av jämför-

bara fastigheter och antagande om framtida kostnadsutveckling. Framtida

investeringar har uppskattats utifrån det faktiska behov som föreligger.

De faktiska kostnaderna och behoven kan i framtiden visa sig skilja från

de bedömda vid utgången av varje redovisningsperiod. Det föreligger en

betydande risk för väsentlig justering utifrån det osäkra marknadsläget

som kan resultera i en förändring av uppskattade marknadsvärden under

nästa räkenskapsår. För mer information se not 14 Förvaltningsfastigheter.

SBB ÅRSREDOVISNING 2024

Uppskjuten skatt

Vid värdering av underskottsavdrag görs en bedömning av möjligheten att

kunna utnyttja underskotten mot framtida vinster. Uppskjuten skatt redovi-

sas enligt balansräkningsmetoden och i den omfattning det är sannolikt att

beloppen kan utnyttjas mot framtida överskott. För mer information se not

12 Skatt.

Goodwill

Vid nedskrivningsprövning av goodwill måste ett antal väsentliga antagan-

den och uppskattningar beaktas för att kunna beräkna kassagenererande

enhetens nyttjandevärde. Dessa antaganden och uppskattningar hänför

sig till förväntade framtida diskonterade kassaflödena. Prognoser för

framtida kassaflöden baseras på bästa möjliga uppskattningar av framtida

intäkter och kostnader samt allmänna marknadsförutsättningar och

utveckling för branschen. För mer information se not 13 Goodwill.

Andra uppskattningar och bedömningar

Förvärv av bolag

Vid förvärv av bolag görs en bedömning av om förvärvet ska klassificeras som

ett tillgångs- eller rörelseförvärv. Ett tillgångsförvärv föreligger om förvärvet

avser fastigheter men inte innefattar organisation, personal och de processer

som krävs för att bedriva verksamheten. Övriga förvärv är rörelseförvärv .

Fastighetstransaktioner

I samband med fastighetstransaktioner görs en sammanvägd bedömning

av relevanta fakta och omständigheter baserat på avtalsvillkoren för

att fastställa när risker, förmåner och tillika kontroll anses övergå. De

ekonomiska fördelar som hänförs till en förvaltningsfastighet utgörs såväl

av driftnettot som tillgångens värdeförändring. Utifrån avtalsvillkoren

fastställs tidpunkten då de framtida ekonomiska fördelarna kommer

tillfalla SBB, samt den tidpunkt då SBB kan utöva kontroll genom att styra

användningen av tillgången.

Förvärv av fastigheter är från tid till annan villkorade av händelser

bortom SBB:s kontroll. Detta kan innefatta godkännande av motpartens

styrelse eller andra beslutande organ, lagakraftvunnen detaljplan eller

andra myndighetsbeslut. Först då dessa villkor är uppfyllda bedöms det

sannolikt att de ekonomiska fördelarna kommer tillfalla företaget och

anskaffningsvärdet kan beräknas på ett tillförlitligt sätt, vilken anses

utgöra det första redovisningstillfället.

Om skyldighet att betala ytterligare köpeskilling inte är beroende

av SBB:s framtida verksamhet, dvs om de händelser som ger upphov

till betalningen är utanför SBB:s kontroll, redovisas en skuld. Skulden

redovisas till verkligt värde och motsvarar SBB:s bästa bedömning av vad

som kommer att erläggas.

Om skyldigheten att betala ytterligare köpeskilling är beroende av

SBB:s framtida verksamhet, görs en bedömning om förutsättningarna för

att redovisa en avsättning föreligger.

Försäljning av fastighet är från tid till annan villkorade av händelser

bortom SBB:s kontroll såsom godkännande av motpartens styrelse eller

andra beslutande organ, lagakraftvunnen detaljplan eller andra myndig-

hetsbeslut, eller motpartens upptagande av finansiering. Försäljningen

redovisas först vid det tillfället då samtliga villkor är uppfyllda och

försäljningslikviden kan fastställas på ett tillförlitligt sätt. Från tidpunkten

vid sådant tillfälle, fram till tidpunkten för erhållande av försäljningslikvid,

redovisas ej erhållen försäljningslikvid som fordran.

I de fall då SBB kan komma att erhålla ytterligare köpeskilling i

samband med försäljning av förvaltningsfastigheter redovisas sådan

köpeskilling som fordran först då samtliga villkor är uppfyllda och den

tillkommande köpeskillingen kan beräknas på ett tillförlitligt sätt samt att

det är sannolikt att köpeskillingen kommer att erhållas. Sådan fordran

redovisas till verkligt värde och motsvarar SBB:s bästa bedömning av vad

som kommer att erhållas. Fram tills dess redovisas inte sådan köpeskil-

lingen som tillgång i rapporten över koncernens finansiella ställning.

I de fall bolaget genomför väsentliga fastighetstransaktioner lämnas

särskilda upplysningar om detta. Bolaget har under året gjort flertalet

väsentliga fastighetstransaktioner, se not 33 för mer information.

Leasingavtal

I samband med vissa av SBB:s förvärv av fastigheter ingås i nära anslutning

hyresavtal med säljaren av fastigheten, dvs. SBB agerar köpare/leasegivare

i sale and leaseback-transaktioner. I de fall hyresavtalet är av längre karak-

tär förekommer väsentliga bedömningar i klassificeringen av leasingavtalet

som antingen finansiellt eller operationellt, vilket påverkar huruvida

den underliggande fastigheten redovisas i koncernens balansräkning till

verkligt värde enligt IAS 40 eller bokas bort ur balansräkningen och ersätts

av en leasingfordran enligt IFRS 16. SBB analyserar hyresavtalets specifika

fakta och omständigheter och genomför såväl kvalitativa som kvantitativa

bedömningar för att fastställa leasingavtalets klassificering.

SBB är leasetagare i huvudsak gällande tomträtter. Tomträtterna

betraktas i enlighet med IFRS 16 som evigt hyresavtal och skulden skrivs

inte av. Värdet består tills omförhandling av tomträttsavgälden sker.

Övriga leasingavtal som bilar, kontorsmaskiner med mera bedöms som

oväsentliga för koncernen som helhet och kostnaden redovisas linjärt över

leasingperioden.

I de fall SBB förvärvar en fastighet och därefter hyr ut fastigheten

till säljaren genomför SBB en bedömning utifrån kriterierna i sale- &

leaseback-reglerna. I samtliga fall har SBB konstaterat att leasingkontrak-

ten är att betrakta som operationella leasingavtal där utgångspunkt för

bedömningen har tagits i den marknadsmässiga hyran i hyreskontraktet.

Klassificering hybridobligation

SBB har utestående emitterade hybridobligationer om 8,6 mdkr.

Hybridobligationen har en evig löptid med löpande räntebetalningar.

SBB har möjlighet att lösa in utestående hybridobligationer fr.o.m. första

möjliga inlösendag som infaller 5-6 år efter emissionsdagen. Vid första

redovisningstillfället har bedömningen gjorts att hybridobligationen ska

klassificeras som ett egetkapital-instrument och inte som en finansiell

skuld. Den bedömning som ligger till grund för klassificeringen är att

det inte finns någon uttrycklig avtalsenlig förpliktelse att reglera avtalet

genom att erlägga kontanter eller en annan finansiell tillgång. Det finns

inte heller några andra omständigheter som anger att avtalet kommer att

regleras i kontanter eller annan finansiell tillgång. SBB har enligt villkor

i avtalen rätt att skjuta upp utbetalningar avseende ränta på obestämd

tid såtillvida hybridobligationsinnehavare meddelas inom avtalad tid och

hybridobligationen är efterställd samtliga andra fordringsägare. För mer

information se not 22 Eget kapital .

NOT 4 Hyresintäkter

Redovisningsprincip

Koncernens intäkter utgörs i all väsentlighet av hyresintäkter. Intäkterna

redovisas med avdrag för eventuella rabatter.

Hyresavtalen klassificeras i sin helhet som operationella hyresavtal.

Hyresintäkter inklusive tillägg aviseras i förskott och periodisering av

hyrorna sker linjärt så att endast den del av hyrorna som belöper på

perioden redovisas som intäkter. Redovisade hyresintäkter har i före-

kommande fall reducerats med värdet av lämnade hyresrabatter. I de fall

hyreskontrakten ger en reducerad hyra under en viss period, periodiseras

denna linjärt över den aktuella kontraktsperioden. Eventuell förlängning av

hyresperioden beaktas inte vid sådan periodisering. Erlagda ersättningar

från hyresgäster i samband med förtida avflyttning redovisas som intäkt

i samband med att avtalsförhållandet med hyresgästen upphör och inga

åtaganden kvarstår, vilket normalt sker vid avflyttning.

Utifrån de hyresavtal som koncernen har och dess utformning har SBB

konstaterat att den service som tillhandahålls av koncernen är underord-

nad hyreskontraktet och att all ersättning ska anses utgöra hyra.

De totala hyresintäkterna för koncernen uppgick till 3 708 (4 581) mkr.

Tabellen nedan visar hyresintäkterna beräknade på aktuella hyresavtal.

Bostads- och bilplatshyreskontrakt, som oftast löper med tre månaders

uppsägningstid ingår inte i tabellen. Antaganden om framtida hyresintäk-

ter bygger på befintliga avtal och antaganden att dem hålls enligt avtal.

SBB ÅRSREDOVISNING 2024

NOT 5 Rörelsesegment

Redovisningsprincip

Koncernens indelning i segment baseras på skillnaderna i segmentens

karaktär och på den rapportering som ledningen inhämtar för att följa upp

och analysera verksamheten samt den information som inhämtas för att

fatta strategiska beslut. Segmentens resultat bedöms och analyseras base-

rat på driftnettot. Samma redovisningsprinciper används för segmenten

som för koncernen.

SBB består av segmenten samhälle, bostäder och utbildning. Nedan följer

en beskrivning av respektive segment.

• Samhälle består av äldreboende, LSS-boende och fastigheter där

kommunala och statliga verk/myndigheter eller andra skattefinansierade

operatörer bedriver sin verksamhet.

• Bostad består primärt av lägenheter i hyreshus men inkluderar även radhus.

• Utbildning består av förskola, grundskola/gymnasium och universitet.

Byggrätts-och projektfastigheter är uppdelade på respektive segment.

					Koncern-
					gemensamma
				Summa	poster och	Koncernen
Räkenskapsår 2024-01-01 – 2024-12-31	Samhälle	Bostäder	Utbildning	segment	elimineringar	totalt
Hyresintäkter	2 184	1 511	13	3 708	-	3 708
Fastighetskostnader	-558	-573	-6	-1 137	-	-1 137
Driftnetto	1 626	938	8	2 572	-	2 572
Övriga förvaltningsintäkter	59	53	23	135	-	135
Administration	-	-	-	-	-1 054	-1 054
Förärvs- och omstruktureringskostnader	-	-	-	-	-25	-25
Resultat före finansiella poster, värdeförändringar	1 685	991	31	2 707	-1 079	1 627
fastigheter och goodwill
Värdeförändringar fastigheter	-3 921	-1 461	-40	-5 422	-	-5 422
Upplösning goodwill vid försäljning av fastigheter	-351	-	-	-351	-	-351
Nedskrivning goodwill	-1 076	-	-	-1 076	-	-1 076
Resultat bostadsproduktion	-	-23	-	-23	-	-23
Rörelseresultat	-3 664	-492	-9	-4 166	-1 079	-5 245
Resultat från joint ventures och intresseföretag	-935	226	-903	-1 611	-	-1 611
Kreditförluster på fordringar på joint ventures och	12	-235	-	-223	-	-223
intresseföretag
Ränteintäkter och liknande resultatposter	-	-	-	-	692	692
Räntekostnader och liknande	-	-	-	-	-594	-594
Värdeförändringar finansiella instrument	-	-	-	-	-193	-193
Resultat före skatt	-4 586	-502	-912	-6 001	-1 174	-7 174
Skatt	-	-	-	-	1 021	1 021
Årets resultat	-4 586	-502	-912	-6 001	-152	-6 153
Förvaltningsfastigheter	24 074	30 986	593	55 653	-	55 653
Investeringar	485	697	3	1 184	-	1 184
Värde per kvm (kr)	21 045	29 242	20 868	24 934	-	24 934
Överskottsgrad	74%	62%	58%	69%	-	69%

Avtalade framtida hyresintäkter, kvarvarande verksamhet	2024	2023
Avtalade hyresintäkter inom 1 år	1 899	2 817
Avtalade hyresintäkter mellan 1 och 2 år	1 363	2 548
Avtalade hyresintäkter mellan 2 och 3 år	1 169	2 246
Avtalade hyresintäkter mellan 3 och 4 år	984	1 876
Avtalade hyresintäkter mellan 4 och 5 år	859	1 583
Avtalade hyresintäkter senare än 5 år	4 194	8 036
Summa	10 467	19 106

Intäkternas fördelning

Belopp i mkr	2024	2023
Hyresintäkter, kommersiella	2 139	2 869
Hyresintäkter, bostäder	1 442	1 592
El, bränsle och andra media	70	60
Övriga hyresrelaterade intäkter	57	60
Summa hyresintäkter	3 708	4 581

SBB ÅRSREDOVISNING 2024

					Koncern-
					gemensamma
				Summa	poster och	Koncernen
Räkenskapsår 2023-01-01 – 2023-12-31	Samhälle	Bostäder	Utbildning	segment	elimineringar	totalt
Hyresintäkter	2 937	1 621	23	4 581	-	4 581
Fastighetskostnader	-732	-634	-6	-1 372	-	-1 372
Driftnetto	2 205	987	17	3 209	-	3 209
Administration	-	-	-	-	-878	-878
Förärvs- och omstruktureringskostnader	-	-	-	-	-90	-90
Resultat före finansiella poster, värdeförändringar	2 205	987	17	3 209	-968	2 241
fastigheter och goodwill
Värdeförändringar fastigheter	-6 295	-6 899	-127	-13 321	-	-13 321
Upplösning goodwill vid försäljning av fastigheter	-202	-24	-	-227	-	-227
Resultat bostadsproduktion	-	-17	-	-17	-	-17
Rörelseresultat	-4 292	-5 953	-110	-10 357	-968	-11 324
Resultat från joint ventures och intresseföretag	-698	-4 853	-10	-5 560	-	-5 560
Ränteintäkter och liknande resultatposter	-	-	-	-	266	266
Räntekostnader och liknande	-	-	-	-	-1 524	-1 524
Värdeförändringar finansiella instrument	-	-	-	-	-2 580	-2 580
Resultat före skatt	-4 990	-10 806	-120	-15 917	-4 807	-20 722
Skatt	-	-	-	-	2 353	2 353
Årets resultat	-4 990	-10 806	-120	-15 917	-2 454	-18 370
Förvaltningsfastigheter	44 101	28 482	622	73 205	-	73 205
Investeringar	1 305	1 207	8	2 520	-	2 520
Värde per kvm (kr)	22 449	26 979	22 029	24 014	-	24 014
Överskottsgrad	75%	61%	73%	70%	-	70%

			Koncernen					Koncern-	Koncernen
			inkl					gemensamma	inkl
	Koncernen	Avvecklad	Avvecklad				Summa	poster och	Avvecklad
Perioden 2023-01-01 - 2023-12-31 (Mkr)	totalt	verksamhet	verksamhet	Samhälle	Bostäder	Utbildning	segment	elimineringar	verksamhet
Hyresintäkter	4 581	2 086	6 667	2 937	1 621	2 109	6 667	-	6 667
Fastighetskostnader	-1 372	-321	-1 693	-732	-634	-327	-1 693	-	-1 693
Driftnetto	3 209	1 766	4 974	2 205	987	1 783	4 974	-	4 974
Administration	-878	-60	-938	-	-	-	-	-938	-938
Förvärvs- omstruktureringskostnader	-90	-142	-232	-	-	-	-	-232	-232
Resultat före finansiella poster, värde- förändringar fastigheter och goodwill	2 241	1 564	3 805	2 205	987	1 783	4 974	-1 169	3 805
Värdeförändringar fastigheter	-13 321	-2 931	-16 253	-6 295	-6 899	-3 058	-16 253	-	-16 253
Upplösning goodwill vid försäljning av	-227	-571	-797	-202	-24	-571	-797	-	-797
fastigheter
Nedskrivning goodwill	-	-1 794	-1 794	-	-	-1 794	-1 794	-	-1 794
Resultat bostadsproduktion	-17	-	-17	-	-17	-	-17	-	-17
Rörelseresultat	-11 324	-3 732	-15 057	-4 292	-5 953	-3 641	-13 887	-1 169	-15 057
Resultat från joint venture och	-5 560	-	-5 560	-698	-4 853	-10	-5 560	-	-5 560
intresseföretag
Ränteintäkter och liknande resultatposter	266	5	270	-	-	-	-	270	270
Räntekostnader och liknande	-1 524	-565	-2 088	-	-	-	-	-2 088	-2 088
Värdeförändringar finansiella instrument	-2 580	-	-2 580	-	-	-	-	-2 580	-2 580
Resultat före skatt	-20 722	-4 292	-25 015	-4 990	-10 806	-3 651	-19 447	-5 567	-25 015
Skatt	2 353	790	3 142	-	-	-	-	3 142	3 142
Resultat från försäljning, avvecklad	-	-2	-2	-	-	-	-	-2	-2
verksamhet
Periodens resultat	-18 370	-3 505	-21 875	-4 990	-10 806	-3 651	-19 447	-2 428	-21 875
Förvaltningsfastigheter	73 205	-	73 205	44 101	28 482	622	73 205	-	73 205
Investeringar	2 520	359	2 880	1 305	1 207	368	2 880	-	2 880
Värde per kvm (kr)	24 014	-	24 014	22 449	26 979	22 029	24 014	-	24 014
Överskottsgrad	70%	85%	75%	75%	61%	85%	75%	-	75%

Intäkter från svenska hyresgäster utgör 76 procent (75) av koncernens

totala intäkter. Intäkter från finska hyresgäster utgör 18 procent (15) av

koncernens totala intäkter och resterande del av intäkterna avser intäkter

från hyresgäster i Norge och Danmark. Av anläggningstillgångar (som inte

är finansiella instrument eller uppskjutna skattefordringar) är 81 procent

(83) fördelade till Sverige, 14 procent (11) fördelade till Finland och

resterande del avser anläggningstillgångar i Norge och Danmark. Det finns

ingen hyresgäst som utgör mer än 10 procent av intäkterna.

SBB ÅRSREDOVISNING 2024

NOT 6 Kostnader fördelade på kostnadsslag

Redovisningsprincip

Fastighetskostnader

I fastighetskostnader som är en del av koncernens driftnetto ingår drifts-

och underhållskostnader samt fastighetsskatt. Driftskostnader består

bl.a. av taxebundna kostnader som el, vatten, värme, renhållning och

försäkring. Med underhållskostnader avses kostnader för åtgärder för att

upprätthålla fastighetens standard och tekniska skick. Fastighetsskatten

avser både fastighetsskatt baserad på fastighetens taxeringsvärde och i

tillämpliga fall fastighetsavgift baserad på avgift per lägenhet.

Administrationskostnader

I koncernens administrationskostnader ingår förvaltningsadministration

såsom fastighets- och ekonomisk förvaltning, samt koncernövergripande

kostnader såsom kostnader för koncernledning, affärs- och fastighetsut-

veckling och finansiering.

Förvärvs- och omstruktureringskostnader

Förvärvs- och omstruktureringskostnader avser transaktionskostnader för

förvärv som klassificeras som rörelseförvärv samt omstruktureringskost-

nader som inte bedöms hänförliga till den ordinarie administrationen.

Kostnader per funktion, kvarvarande verksamhet

	2024	2023
Kvarvarande verksamhet
Driftskostnader	-874	-1 021
Underhåll	-189	-257
Fastighetsskatt	-74	-95
Administration	-1 054	-878
Förvärvs- och omstruktureringskostnader	-25	-90
Summa kostnader	-2 216	-2 340

Kostnader per kostnadsslag, kvarvarande verksamhet

	2024	2023
Kvarvarande verksamhet
Drift- och underhållskostnader	-1 062	-1 277
Fastighetsskatt	-74	-95
Övriga externa kostnader	-711	-668
Personalkostnader	-350	-294
Avskrivningar	-19	-6
Summa kostnader	-2 216	-2 340

NOT 7 Arvode till revisor

Ernst & Young	2024	2023
Kvarvarande verksamhet
Revisionsuppdraget	36	40
Annan revisionsverksamhet	3	1
Skatterådgivning	1	-
Övriga tjänster	6	-
Summa	45	41

PriceWaterhouseCooper AB	2024	2023
Revisionsuppdraget	-	2
Summa arvode till revisor, kvarvarande verksamhet	45	43

NOT 8 Anställda och personalkostnader

Redovisningsprincip

Koncernen har endast avgiftsbestämda pensionsplaner. Avgiftsbestämda

pensionsplaner redovisas som en kostnad i den period som erlagda

premier är hänförbara till .

	2024		2023
	Medel-		Medel-
	antal	Varav	antal	Varav
Medelantalet anställda	anställda	män, %	anställda	män, %
Dotterbolag i Sverige	235	59	265	61
Dotterbolag i Norge	5	66	23	60
Dotterbolag i Finland	8	50	7	58
Totalt dotterbolag	248	58	295	62
Moderbolag	40	63	35	46
Totalt i koncernen	288	60	330	59

	2024		2023
	Antal på		Antal på
Könsfördelning, styrelse och	balans-	Varav	balans-	Varav
ledande befattningshavare	dagen	män, %	dagen	män, %
Styrelseledamöter	6	100	6	83
Verkställande direktör och övriga	6	67	6	67
ledande befattningshavare
Totalt i koncernen	12	83	12	75

Ersättningar till anställda utgörs av löner, betald semester, betald

sjukfrånvaro och andra ersättningar samt pensioner.

I redovisningen har vissa personalkostnader omklassificerats till att

aktiverats i projekt när reglerna har kunnat tillämpas. Av den anledningen

kommer inte personalkostnaderna i denna not att överensstämma med

kostnadsslagen i not 6.

Incitamentsprogram

SBB hade vid årets ingång ett incitamentsprogram omfattande 40 000 000

teckningsoptioner. Teckning av B-aktier med stöd av teckningsoptioner

kunde ske under tiden 1 mars 2024 t.o.m den 31 mars 2024. Då teck-

ningskursen vid den perioden översteg vid tidpunkten gällande börskurs

har ingen teckning skett under teckningsperioden. Villkoren för detta

incitamentsprogram återfinns i not 8 i årsredovisningen 2023.

Under året har ett nytt incitamentsprogram inletts där 9 410 325

teckningsoptioner tecknades. Villkoren i programmet ger innehavaren rätt

att under perioden från och med den 1 april 2027 till och med den 30 april

2027 teckna en ny aktie av serie B per optionsrätt. Teckningskursen per

aktie ska motsvara 140 procent av den volymvägna genomsnittskursen

enligt Nasdaq Stockholms officiella kurslista för aktien under de tio

handelsdagar som infaller närmast efter den 27 mars 2024, alltså 6,0834 kr.

Optionerna tecknades till marknadspris om 1,3004 kr/option enligt Black

Scholes. Värdet av optionerna var vid årets utgång 1,12 kr/option.

Antal teckningsoptioner 2024

IB 2024-01-01	40 000 000
Utnyttjade	0
Löpt ut	-40 000 000
Beviljade under året	9 410 325
Utestående 2024-12-31	9 410 325

SBB ÅRSREDOVISNING 2024

Personalkostnader	2024	2023
Kvarvarande verksamhet
Moderbolaget
Styrelse och övriga ledande befattningshavare
Löner och andra ersättningar	29	24
Sociala avgifter	11	7
Pensionskostnader	7	6
Summa	46	37
Övriga anställda
Löner och andra ersättningar	32	23
Sociala avgifter	12	8
Pensionskostnader	7	9
Övriga personalkostnader	1	1
Summa	51	41
Dotterbolag
Styrelse och övriga ledande befattningshavare
Löner och andra ersättningar	3	4
Sociala avgifter	1	2
Pensionskostnader	1	1
Summa	5	7
Övriga anställda
Löner och andra ersättningar	171	160
Sociala avgifter	57	52
Pensionskostnader	15	21
Övriga personalkostnader	3	3
Summa	244	235
Summa personalkostnader	351	322

Ersättningar och villkor för ledande befattningshavare

Ersättning till verkställande direktören och andra ledande befattnings-

havare utgörs av grundlön och pensionsförmåner samt rörlig ersättning i

form av bonus. Med andra ledande befattningshavare avses de personer

som tillsammans med verkställande direktören utgör koncernledningen.

	Grundlön,	Rörlig	Pensions-	Övrig
2024	styrelse-	ersätt-	kost-	ersätt-
(belopp i tkr)	arvode	ning	nader	ning	Summa
Styrelseordförande
Lennart Sten	1 085	-	-	-	1 085
Styrelseledamot
Ilija Batljan	600	-	-	-	600
Sven-Olof Johansson	600	-	-	-	600
Lars Rodert	600	-	-	-	600
Lennart Schuss	575	-	-	-	575
Hans Runesten	535	-	-	-	535
Verkställande direktör
Leiv Synnes	5 483	2 850	2 970	444	11 747
Vice Verkställande direktörer
Krister Karlsson	2 440	1 212	1 175	280	5 107
Annika Ekström	2 618	1 215	1 010	74	4 918
Övriga ledande befatt- ningshavare (3 st)	6 118	3 852	1 669	411	12 050
Summa	20 655	9 129	6 824	1 209	37 817

Bolaget gjorde vid 2024 års utgång en sammanställning av utbetalt styrel-

searvode under året. Vid genomgången upptäcktes att bolaget under 2024

har betalat ut 50 000 kronor för mycket i arvode till Sven-Olof Johansson

och 50 000 kronor för lite till Lennart Sten. Den felaktiga utbetalningen

om 50 000 kronor har under 2025 reglerats mellan bolaget, Sven-Olof

Johansson och Lennart Sten.

	Grundlön,	Rörlig	Pensions-	Övrig
2023	styrelse-	ersätt-	kost-	ersätt-
(belopp i tkr)	arvode	ning	nader	ning	Summa
Styrelseordförande
Lennart Schuss	1 220	-	-	-	1 220
Styrelseledamot
Sven-Olof Johansson	650	-	-	-	650
Hans Runesten	500	-	-	-	500
Fredrik Svensson 1)	500	-	-	-	500
Eva Swartz Grimaldi 2)	650	-	-	-	650
Anne-Grete Strøm-Erichsen	550	-	-	-	550
Lars Rodert	550	-	-	-	550
Verkställande direktör
Leiv Synnes	3 153	-	505	46	3 704
Ilija Batljan 3)	1 875	-	929	722	3 526
Vice verkställande direktörer
Krister Karlsson	2 379	-	1 069	73	3 474
Eva-Lotta Stridh 3)	2 074	-	864	567	3 504
Annika Ekström	2 448	-	1 069	219	3 735
Övriga ledande befatt- ningshavare (4 st)	5 548	-	1 539	294	7 382
Summa	22 097	-	5 927	1 921	29 945

1) Fredrik Svensson utträdde 2023-12-07 styrelsen på egen begäran.

2) Eva Swartz Grimaldi utträdde 2023-12-06 styrelsen på egen begäran.

3) Redovisad ersättning avser perioden fram tills anställningens och befattningens upphörande.

Övrig ersättning avser främst utbetald sparad semester vid anställningens slut.

Övriga villkor verkställande direktör

Verkställande direktören har en uppsägningstid på 6 månader ifall

uppsägningen är från bolagets sida och om verkställande direktören väljer

att avsluta sin anställning är uppsägningstiden 6 månader. Vid uppsägning

från arbetsgivarens sida utgår ett avgångsvederlag om 12 månadslöner.

Pensionsförmånen för verkställande direktören är 30 procent av pensions-

grundande lön .

SBB ÅRSREDOVISNING 2024

NOT 10 Finansiella kostnader

Redovisningsprincip

Aktiverad ränta

SBB aktiverar ränta på kvalificerade tillgångar. SBB:s kvalificerade

tillgångar utgörs av Förvaltningsfastigheter. Aktivering av ränta görs

endast på väsentliga investeringar överstigande 1 mkr. Aktivering upphör

när de aktiviteter som krävs för att färdigställa den kvalificerade tillgången

i all väsentlighet har slutförts.

Räntekostnader avseende skulder värderade till verkligt värde i resulta-

tet avser positiva räntekostnader från räntederivat. Dessa nettoredovisas

inom räntekostnader och liknande resultatposter då derivat är hänförliga

till att säkra räntekostnader på obligationslån samt räntekostnader på

skulder till kreditinstitut .

Förtidslösen lån	2024	2023
Kvarvarande verksamhet
Överkurs vid återköpta obligationer	1 211	154
Kostnader i samband förtidslösen av lån	-73	-118
Resultat förtidslösen lån	1 138	36

Räntekostnader och liknande resultatposter	2024	2023
Kvarvarande verksamhet
Skulder redovisade till upplupet anskaffningsvärde
Räntekostnader obligationslån	-897	-1 123
Räntekostnader skulder till kreditinstitut	-834	-628
Räntekostnader företagscertifikat	-	-47
Avskrivning balanserade uppläggningsavgifter	-97	-149
Summa räntekostnader enligt effektivräntemetoden	-1 828	-1 947
Räntekostnader avseende skulder värderade till verkligt	427	576
värde i resultatet
Övriga finansiella kostnader	14	-34
Summa räntekostnader och liknande resultatposter	-1 387	-1 406

Aktiverad ränta

Under året har 59 mkr (115) i räntor aktiverats avseende investeringar där

en räntenivå om 2,43 procent (3) använts.

Överkurs vid återköpta obligationer

Återköp av obligationer under året till ett samanlagt nominellt belopp om

4,9 mdkr. Återköpen har genererat en vinst som presenteras som Reultat

förtidslösen lån om totalt 1 138 mkr (36) .

NOT 11 Leasingavtal

Redovisningsprincip

SBB som leasegivare

Leasingavtal där i allt väsentligt alla risker och förmåner förknippade med

ägandet faller på leasegivaren, klassificeras som operationella leasingavtal.

Koncernens samtliga hyresavtal är utifrån detta att betrakta som operatio-

nella leasingavtal. SBB är leasegivare i samband med upplåtelse av lokaler

till hyresgäster, se not 4 för mer information. Fastigheter som hyrs ut under

operationella leasingavtal inkluderas i posten förvaltningsfastigheter.

SBB som leasetagare

Koncernens väsentliga leasingavtal utgörs i huvudsak av avtal avseende

tomträtter. Tomträtter betraktas enligt IFRS 16 som ett evigt hyresavtal

och det redovisade värdet kommer därmed inte att skrivas av utan

värdet kommer kvarstå tills omförhandling av tomträttsavgälden sker.

Leasingskulden som uppstår amorteras inte utan värdet kvarstår fram till

omförhandling av tomträttsavgälden. Kostnaderna för tomträttsavgälder

redovisas som en finansiell kostnad i resultaträkningen.

Kortfristiga leasingavtal i form av bilar, kontorsmaskiner m.m. bedöms

som oväsentliga för koncernen i sin helhet och redovisas som en kostnad

linjärt över leasingperioden, ingen nyttjanderättstillgång eller leasingskuld

redovisas i balansräkningen.

Tomträtter

I tabellen nedan presenteras koncernens ingående och utgående balanser

avseende nyttjanderättstillgångar och leasingskulder avseende tomträtter

samt förändringarna under året.

	Nyttjanderätt	Skuld
2024-12-31	tomträtt	leasing
Ingående balans	393	393
Tillkommande avtal	245	245
Avgående avtal	-76	-76
Utgående balans	563	563

	Nyttjanderätt	Skuld
2023-12-31	tomträtt	leasing
Ingående balans	829	829
Tillkommande avtal	4	4
Avgående avtal	-440	-440
Utgående balans	393	393

Kostnaden för kortidsleasing uppgick till 11,8 mkr (8,8) och kostnaden för

övriga leasingavtal uppgick till 1,7 mkr (3,7).

Nedan presenteras de belopp som redovisats i koncernens resultaträk-

ning under året hänförliga till leasingverksamheten.

	2024	2023
Räntekostnad på leasingskulder	10	1
Redovisad leasing	10	1

Den årliga tomträttsavgälden uppgår till 10 mkr (1).

NOT 9 Finansiella intäkter

	2024	2023
Kvarvarande verksamhet
Tillgångar värderade till upplupet anskaffningsvärde
Ränteintäkter finansiella instrument	10	27
Ränteintäkter joint ventures och intresseföretag	636	56
Ränteintäkter reversfordringar	19	75
Ränteintäkter banktillgodohavanden	1	54
Summa ränteintäkter enligt effektivräntemetoden	666	212
Utdelningar från aktier och andelar	19	29
Övriga finansiella intäkter	7	25
Summa ränteintäkter och liknande resultatposter	692	266

SBB ÅRSREDOVISNING 2024

NOT 12 Skatt

Redovisningsprincip

Uppskjuten skatt

Uppskjutna skatteskulder redovisas för skattepliktiga temporära skillnader

och uppskjutna skattefordringar redovisas för avdragsgilla temporära

skillnader i den omfattning det är sannolikt att beloppen kan utnyttjas

mot framtida skattepliktiga överskott. Om den temporära skillnaden

uppkommit vid första redovisningen av tillgångar och skulder som utgör

ett tillgångsförvärv, redovisas däremot inte uppskjuten skatt.

SBB har valt att tillämpa det tillfälliga undantaget avseende reglerna om

tilläggsskatt. För SBB innebär det att uppskjuten skatt beräknas på samma

sätt som tidigare.

SBB redovisar skattekostnader i form av aktuell skatt och uppskjuten skatt,

beräknad utifrån gällande skattesats på 20,6 procent i Sverige, 22 procent i

Norge och Danmark samt 20 procent i Finland.

SBB-koncernen är år 2024 inom tillämpningsområdet för de nya reglerna

om tilläggsskatt men har bedömt att utifrån årets resultat uppstår ingen

väsentlig tilläggsskatt att betala i de länder bolaget är verksamt i.

	2024	2023
Kvarvarande verksamhet
Aktuell skatt	-624	-425
Skatt härförlig till tidigare år	-	-18
Uppskjuten skatt fastigheter	1 365	2 231
Uppskjuten skatt obeskattade reserver	-52	-8
Uppskjuten skatt underskottsavdrag	313	-136
Uppskjuten skatt finansiella instrument	-45	486
Uppskjuten skatt övrigt	65	223
Redovisad skatt	1 021	2 353

Avstämning av effektiv skattesats	2024	2023
Kvarvarande verksamhet
Resultat före skatt	-7 174	-20 722
Skatt enligt gällande skattesats för moderbolaget	1 478	4 268
Skatteeffekt av:
Andra skattesatser inom koncernen	12	-13
Skatt hänförlig till tidigare år	-	-18
Resultat från andelar i intresseföretag och joint ventures	-332	-1 239
Ej skattepliktiga intäkter	786	75
Ej avdragsgilla kostnader	-554	-511
Ej avdragsgilla räntekostnader	-649	-585
Nedskrivning av uppskjuten skatt på carry forward ränta	-	-
Skattekostnader avseende goodwill	351	-
Temporära skillnader avseende fastigheter	-170	280
Temporära skillnader avseende derivat	-2	-
Temporära skillnader avseende underskott	99	-
Övriga skattemässiga justeringar	3	1
Redovisad skatt	1 021	2 353
Effektiv skattesats	-14%	-11%

Koncernen har skatteposter som redovisas i övrigt totalresultat som ett

resultat av säkringsredovisning.

Samtliga underskottsavdrag har beaktats vid beräkning av uppskjuten

skattefordran. Underskottsavdragen uppgår till cirka 5,1 mdkr (5,2) per

2024-12-31. Koncernen gör vid utgången av varje redovisningsperiod en

bedömningen huruvida ansamlade skattemässiga underskott förväntas gå

att tillgodoräkna sig vid kommande beskattningar. Vid periodens utgång

finns inte någon begränsning i avseende när koncernens underskott får

nyttjas.

NOT 13 Goodwill

Redovisningsprincip

Goodwill som uppkommer vid upprättande av koncernredovisning, vid

rörelseförvärv, utgör skillnaden mellan anskaffningsvärdet och koncernens

andel av det verkliga värdet på förvärvade dotterbolags identifierbara

nettotillgångar på förvärvsdagen.

Goodwill uppstår även när det finns en skillnad mellan nominell

skatt och den uppskjutna skatt som kalkyleras vid förvärv av fastigheter

i bolagsform som anses utgöra rörelseförvärv. Denna goodwill har ett

motsvarande belopp inom uppskjuten skatt och minskas när berörd

fastighet säljs.

Vid förvärvstidpunkten redovisas goodwill till anskaffningsvärde.

Därefter redovisas den till anskaffningsvärde efter avdrag för eventuella

nedskrivningar. Goodwill nedskrivningsprövas årligen eller oftare om

det finns en indikation på att det redovisade värdet eventuellt inte är

återvinningsbart.

Förenklat består SBB:s goodwill av två komponenter; goodwill hänförlig

till uppskjuten skatt vid rörelseförvärv och övrigt övervärde, synergier,

som SBB betalade i samband med förvärv.

Goodwill	Samhälle	Bostäder	Utbildning	Totalt
Ingående balans, 2023-01-01	2 866	100	2 317	5 283
Omklassificering	-48	-	48	-
Försäljning	-137	-24	-	-161
Nedskrivning	-65	-	-	-65
Försäljning, avvecklad	-	-	-2 365	-2 365
verksamhet
Utgående balans, 2023-12-31	2 616	76	-	2 692
Ingående balans, 2024-01-01	2 616	76	-	2 692
Försäljning	-351	-	-	-351
Nedskrivning	-1 076	-	-	-1 076
Utgående balans, 2024-12-31	1 189	76	-	1 264

Goodwillposten är främst hänförlig till förvärvet av Hemfosa och utgörs

av två delar. Till största del utgörs den av synergieffekter i form av minskade

finansierings- och administrationskostnader. Därutöver finns en redovisad

goodwill hänförlig till skillnaden mellan nominell skatt och den uppskjutna

skatt som kalkylerats vid förvärv av fastigheter i bolagsform som måste

redovisas vid s.k. rörelseförvärv, såsom förvärvet av Hemfosa anses vara.

Nedskrivningsprövning

Goodwill nedskrivningsprövas på de lägsta nivåerna där det finns separata

identifierbara kassaflöden (kassagenererande enheter), vilket för koncer-

nen utgörs av segmenten Samhälle, Bostäder och Utbildning.

Nedskrivningsprövningen för koncernens goodwill består i att bedöma

om enhetens återvinningsvärde är högre än dess redovisade värde för

respektive kassagenererande enhet som goodwillen tillhör. Återvinnings-

värdet har beräknats på basis av enhetens nyttjandevärde, vilket utgör

Upplysningar om uppskjuten skattefordran och skatteskuld

I nedanstående tabeller specificeras skatteeffekten av de temporära

skillnaderna:

Uppskjuten skatt	2024	2023
Uppskjuten skatt fastigheter	2 278	3 701
Uppskjuten skatt obeskattade reserver	148	97
Uppskjuten skatt underskottsavdrag	-1 027	-1 074
Uppskjuten skatt finansiella instrument	679	73
Uppskjuten skatt övrigt	-254	-72
Redovisad uppskjuten skatteskuld	1 824	2 726

SBB ÅRSREDOVISNING 2024

nuvärdet av enhetens förväntade framtida kassaflöden utan hänsyn till

eventuell framtida verksamhetsexpansion och omstrukturering. Beräk-

ningen av nyttjandevärdet har baserats på:

• En prognos av kassaflöden under de närmaste 5 åren (5).

• En diskonteringsränta på 4,9 procent (5,8) före skatt vilket inkluderar

en låneränta på totalt 3,84 procent (5,1) (riskfri ränta + kreditspread).

• Ett terminalvärde driftnettoavkastning om 4,86 procent (4,95)

Den diskonterade kassaflödesmodellen innefattar prognostisering av framtida

kassaflöden från rörelsen inkluderande uppskattningar av hyresintäkter och

driftnetto vilka baseras på koncernens intjäningsförmåga som fastställs av

ledningen.

Utöver det antas en diskonteringsfaktor som baseras på historiska

erfarenheter och bolagets kostnad för kapital före skatt. Antagande om

terminaltillväxt är ett försiktigt antagande av verksamhetens långsiktiga

tillväxt och överstiger ej tillväxten för branschen som helhet.

Under året har bolaget gjort nedskrivningar av goodwill hänförligt till

Samhälle om -1 076 mkr. Nedskrivningen görs som en följd av minskade

kassaflöden som ett resultat av en minskad fastighetsportfölj.

Utöver detta har ytterligare -351 mkr avseende goodwill hänförlig till

uppskjuten skatt kostnadsförts i samband med försäljning inom Samhälle.

Inget nedskrivningsbehov har indikerats inom segmentet Bostäder.

Känslighetsanalys

Känslighetsanalysen görs nedan den kassagenererande enheten (KGE)

Samhälle.

Återvinningsvärdet för denna KGE skulle vara lika stort som det redovisade

värdet om två av de viktiga antaganden enskilt ändrades enligt följande.

		2024
Samhälle	Från		Till
Diskonteringsränta före skatt	4,9%		5,5%
Terminalvärde driftnettoavkastning	4,86%		5,48%
		2023
Samhälle	Från		Till
Diskonteringsränta före skatt	5,8%		6,8%
Terminalvärde driftnettoavkastning	4,95%		5,19%

NOT 14 Förvaltningsfastigheter

Redovisningsprincip

Förvaltningsfastigheter redovisas till bedömt marknadsvärde enligt nedan

beskrivna värderingsmetoder och -modeller. Verkligt värde bedöms enligt

IFRS 13 nivå 3.

För projektfastigheter där det planeras för bostadsrätter ses fastighe-

ten som en omsättningstillgång och ett värde tas upp motsvarande vad

som investerats i projektet, med avdrag för eventuellt bedömt nedskriv-

ningsbehov.

Orealiserade och realiserade värdeförändringar redovisas i resultaträk-

ningen på raden värdeförändring förvaltningsfastigheter. Orealiserade

värdeförändringar beräknas utifrån värderingen vid periodens slut jämfört

med värderingen vid periodens början alternativt anskaffningsvärdet

om fastigheten förvärvats under perioden med hänsyn till periodens

investeringar. Realiserade värdeförändringar på fastigheter beräknas

som köpeskilling minus försäljningsomkostnader minus bokfört värde vid

senaste externvärdering, dvs inklusive orealiserade värdeförändringar

under tidigare perioder. Fastighetstransaktioner redovisas i samband med

att kontroll övergår till köparen från säljaren. Kontrollen anses övergå vid

avtalstecknande för ovillkorade fastighetstransaktioner, alternativt när

villkoren för till- eller frånträde uppfylls för villkorade fastighetstransak-

tioner. I de fall som kontroll inte överförs vid avtalstecknande så redovisas

försäljningen som Tillgångar som innehas för försäljning.

Vid försäljning till intresseföretag och joint ventures minskas den

realiserade värdeförändringen med andelen motsvarande koncernens

kvarstående ägoandel.

Värderingsmetod

Samtliga av SBB:s fastigheter har värderats kvartalsvis med involvering av

externa värderare under hela räkenskapsåret. SBB ansvarar för värderings-

processen och gör en egen bedömning av rimligheten i den externa värde-

ringen som utförs. Värderingarna har utförts i enlighet med International

Valuation Standard Council (IVCS) och RICS värderingsstandard (senaste

upplagan). Definitioner och värdebegrepp är i enlighet med International

Valuation Standards (senaste upplagan), fastställda av International

Valuation Standard Council (IVCS). Marknadsvärdet definieras som det

bedömda priset till vilken en tillgång skulle säljas för vid värdetidpunkten,

mellan en köpare och säljare utan intressegemenskap, där båda agerar

välinformerade och utan tvång, samt efter normal marknadsföring.

Osäkerheten kring uppskattningar av marknadsvärdet anges ofta med ett

värdeintervall, vanligen +/-5-10 procent, men detta varierar beroende på

marknadssituation, investeringsbehov och fastighetsstandarden.

Varje antagande om en fastighet bedöms individuellt utifrån den

kunskap som finns tillgänglig beträffande fastigheten samt de externa

värderarnas marknadsinformation och erfarenhetsbedömningar. Verkligt

värde har således bedömts enligt IFRS 13 nivå 3. Ingen förflyttning har

skett mellan värderingsnivåerna under innevarande eller jämförande

period.

Fastigheterna besiktigas av värderingsmännen enligt ett rullande

schema där ambitionen är att varje fastighet ska vara besiktigad inom vart

tredje år. Dessa besiktningar omfattar offentliga ytor och ett urval av loka-

ler med särskild tonvikt på större hyresgäster och vakanta lokaler. Syftet

med besiktningarna är att bedöma fastigheternas övergripande standard

och skick, underhållskrav, marknadsposition, lokalernas attraktivitet samt

eventuella anpassningsbehov.

Värderingsmodell - Fastigheter som genererar kassaflöden

Fastighetsvärdet vid externvärdering fastställs genom en kombination

av ortsprismetod och avkastningsbaserad metod, den använda modellen

är oförändrad gentemot tidigare år. Den avkastningsbaserade metoden

bygger på att en kassaflödesanalys upprättats för varje fastighet.

Kassaflödesanalysen utgörs av en bedömning av nuvärdet av fastighetens

framtida driftnetton under kalkylperioden samt nuvärdet av fastighetens

restvärde vid en kalkylperiod. Bolaget tillhandahåller till värderarna aktuell

hyreslista, utfallskostnader samt bedömda kvarvarande investeringar

i projekt. Restvärdet bedöms genom en evighetskapitalisering av ett

uppskattat marknadsmässigt driftnetto året efter kalkylperiodens slut.

Evighetskapitaliseringen sker med ett direktavkastningskrav, vilket SBB

tillsammans med externa värderare har gjort en bedömning om, och

fastställs med hjälp av ortsprismetod där den aktuella transaktionsmark-

naden för jämförbara fastigheter, såväl direkta som indirekta (fastigheter

sålda i bolag) transaktioner beaktas. Diskonteringsräntan som använts för

nuvärdeberäkning av framtida kassaflöden består av direktavkastningskra-

vet med tillägg för antagen tillväxt i kassaflödena under kalkylperioden.

Dessa framtida kassaflöden baseras på en kalkylperiod om tio år dock

med hänsyn till hyreskontrakt som löper utöver tioårsperioden. Antagan-

det avseende de framtida kassaflödena efter hyresavtalens utlöp görs

bland annat med utgångspunkt i nuvarande och historiska hyror, faktiska

utfallskostnader, jämförbara utfallskostnader, marknadens och närområ-

dets framtida utveckling, befintliga gällande hyresvillkor, marknadsmässiga

hyresvillkor vid kontraktstidens slut samt i kombination med den informa-

tion som kom värderingsmannen till gagn under besiktningstillfället.

Värderingsmodell - Fastigheter som inte genererar kassaflöden

Fastigheter som inte genererar kassaflöden är projektfastigheter där

SBB planerar för att uppföra en ny byggnad och där investering pågår i

projekterings- och utredningsarbete. Det finns tillräckligt med handlingar

framme för den kommande byggnaden för att kunna bedöma kommande

driftnetto och projektkostnader. Under projektering och utredningsfasen

kan det dock finnas icke väsentliga kassaflöden, men erhållandet av dessa

utgör inte det primära syftet med ägandet av fastigheten.

Riskavdragen historiskt har gjorts av värderarna på individuell projekt-

nivå. Eftersom projektens exploatering både säkerställs via markanvisning

samt eget ägande finns två utgångssätt:

SBB ÅRSREDOVISNING 2024

Eget ägande

För eget ägande finns risk kopplat till planarbete, politik samt tidsaspekt.

Riskavdragen har utgått från vilket planstadie som projektet eller området

vid värderingstidpunkten befinner sig i och görs enligt följande:

• Om projektet befinner sig i tidigt skede utan planbesked eller konkreta

projektidéer som är genomförbara, dras 75 procent bort från projekt-

värdet.

• Om projektet fått planbesked dras 50 procent bort.

• Är samråd eller granskning klar, dras 25 procent bort.

• Finns det en lagakraftvunnen detaljplan eller om planen är antagen

görs det fortfarande ett avdrag om 5 procent då dagens marknad för

nyproduktion fortfarande bedöms riskfylld.

Markanvisningar

För markanvisningar utgår risken i tidsaspekten. Då kommunen åtagit sig

markanvisningen minskar planrisken, men det kvarstår en mindre politisk

risk samt tidsfaktorn. Beroende av återstående tid till antagen detaljplan

och övertagande av marken görs avdrag enligt följande tabell:

Avdrag byggrätter på egen mark
Projektidé	75%
Ej planbesked	75%
Planbesked	50%
Samråd klart	25%
Granskning klart	25%
Lagakraft	5%

Avdrag markanvisning av kommuner
Byggstart
0-1 år	10%
1-2 år	20%
2-3 år	30%
3-4 år	40%
<4 år	50%

Mark och byggrättsfastigheter

Under tider när marknadshyran inte förräntar bygginvesteringen, saknar

byggrätten i princip värde men när marknadshyran är hög får byggrätten

ett högt värde, mätt som värde per kvadratmeter BTA (bruttototalarea).

Effekten uppstår genom att markvärdet utgörs av ett restvärde mellan

den färdigställda byggnadens värde (förvaltningsfastigheten) och produk-

tionskostnaden för byggnaden. Med små variationer i marknadshyra kan

således byggrättsvärdet förändras markant, ibland 100 procent eller mer.

Under perioder med högkonjunktur ökar markvärdet för lokaler väldigt

snabbt, för att sedan snabbt minska under perioder med lågkonjunktur.

Desto attraktivare läge, desto större blir skillnaden mellan topp och

botten.

Under planprocessen utvecklas markvärdet stegvis när projektet

konkretiseras och osäkerhetsfaktorer elimineras, så kallade riskavdrag.

Det fulla markvärdet har uppnåtts när detaljplan antagits och bygglov

erhållits. Värdeutvecklingen under planprocessen kan vara stor när råmark

omvandlas till färdig byggrätt.

Värderingsantaganden

I tabellen nedan redogörs för värderingsantaganden för de olika typerna

av förvaltningsfastigheter.

Skillnaden i inflationsantaganden är hänförligt till att förväntad

indexjustering skiljer sig mellan olika fastighetstyper. Det underliggande

inflationsantagandet är dock detsamma och presenteras i tabellen nedan.

Värderingsantaganden		2024-12-31	2023-12-31
Viktat inflationsantagande 2025 (2024),	%	1,20%	2,15%
Viktat inflationsantagande 2026 (2025),	%	2,03%	2,07%
Kalkylperiod		Normalt 10 år	Normalt 10 år
Långsiktig vakans, %		Normalt 1-5	Normalt 1-5
Viktat direktavkastningskrav, %		5,28%	5,19%

			2024-12-31				2023-12-31
Förvaltningsfastigheter	Samhälle	Bostäder	Utbildning	Totalt	Bostäder	Samhälle	Utbildning	Totalt
Ingående redovisat värde	44 101	28 482	622	73 205	37 345	53 271	44 999	135 616
Förvärv 1)	124	5 955	47	6 127	1 743	144	268	2 156
Investeringar	485	697	3	1 184	1 254	1 352	389	2 996
Försäljningar	-18 419	-3 244	-52	-21 715	-6 539	-4 651	-40 841	-52 031
Orealiserade värdeförändringar, kvarvarande verksamhet	-1 956	-1 316	-33	-3 305	-6 126	-5 511	-127	-11 764
Orealiserade värdeförändringar, avvecklad verksamhet	-	-	-	-	-	-	-2 931	-2 931
Tillskjutet från minoritetsägare	-	-	-	-	804	2	-	806
Omklassificeringar	-405	313	-	-91
Omräkningsdifferens	143	98	5	248	-	-506	-1 135	-1 641
Utgående redovisat värde	24 074	30 986	593	55 653	28 482	44 101	622	73 205

1) Absoluta merparten av förvärv har skett genom förvärv av bolag. Samtliga förvärv har bedömts utgöra tillgångsförvärv enligt IFRS 3.

		2024				2023
Värdeförändringar	Samhälle	Bostäder	Utbildning	Totalt	Bostäder	Samhälle	Utbildning	Totalt
Kvarvarande verksamhet
Orealiserade värdeförändringar	-1 956	-1 316	-33	-3 305	-6 126	-5 511	-127	-11 764
Realiserade värdeförändringar	-1 966	-145	-7	-2 117	-773	-783	-	-1 557
Summa, kvarvarande verksamhet	-3 921	-1 461	-40	-5 422	-6 899	-6 295	-127	-13 321
Avvecklad verksamhet
Orealiserade värdeförändringar	-	-	-	-	-	-	-2 931	-2 931
Realiserade värdeförändringar	-	-	-	-	-	-	-1 798	-1 798
Summa, avvecklad verksamhet	-	-	-	-	-	-	-4 729	-4 729

SBB ÅRSREDOVISNING 2024

Beskrivning av fastig-	Fastighetsbeståndet					Intjäningsförmåga 1)		Värdering			Direktavkastningskrav, %	Kalkylränta, %
hetsbestånd 2024-12-31				Ekonomisk	Hyres-		Initialt
	Yta,	Marknads-		uthyrn.	intäkt,		driftnetto
Affärsområde	tkvm	värde, mkr	kr/kvm	grad	mkr	kr/kvm	år 1	kr/kvm	Min.	Max.	Snitt	Min.	Max.	Snitt
Bostäder
Universitetsorter	429	8 892	20 711	94%	591	1 377	385	897	4,00	8,10	4,48	5,86	10,02	6,38
Stockholm/Mälardalen	256	8 989	35 077	93%	492	1 922	369	1 441	3,10	4,90	4,18	4,95	6,73	6,11
Göteborg/Malmö	228	5 285	23 213	97%	330	1 449	224	986	3,57	5,54	4,39	5,38	7,54	6,26
Övriga städer	146	1 965	13 425	79%	157	1 071	86	586	2,50	13,50	5,28	4,45	15,51	7,20
Projekt- och byggrätts- fastigheter	-	5 855	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-
Summa Bostäder	1 060	30 986	23 716	92%	1 570	1 482	1 065	1 005	2,50	13,50	4,42	4,45	15,51	6,32
Samhälle
Sverige	707	13 807	17 331	90%	876	1 239	610	863	3,85	8,90	6,06	4,00	10,92	6,79
Äldreboende	116	2 328	20 083	90%	152	1 307	107	919	4,50	6,91	5,14	5,00	8,82	6,77
LSS	110	2 699	24 626	99%	186	1 699	158	1 445	3,85	8,90	5,77	4,17	10,15	6,09
Sjukhus & vårdcentral	171	1 967	11 504	87%	186	1 088	115	673	5,00	8,00	6,39	5,00	10,05	7,80
Statlig infrastruktur och	67	3 058	45 681	95%	137	2 043	118	1 757	5,25	8,85	6,23	4,00	10,92	5,09
Kommunhus
Offentliga kontor	53	557	10 559	91%	52	993	36	674	6,00	8,31	6,91	5,25	10,37	7,78
Övrigt	191	1 649	8 628	80%	163	854	77	405	3,90	8,50	6,63	5,92	10,56	8,57
Norge	85	2 019	22 857	95%	116	1 365	100	1 184	5,00	7,55	6,02	7,10	9,70	8,14
Äldreboende	11	307	27 601	100%	23	2 044	19	1 706	6,35	7,0 0	6,76	8,48	9,14	8,90
LSS	29	757	26 036	98%	46	1 595	42	1 448	5,33	7,13	5,91	7,43	9,27	8,02
Sjukhus & vårdcentral	24	670	28 347	100%	38	1 610	37	1 569	5,00	6,38	5,41	7,10	8,50	7,52
Statlig infrastruktur och	15	202	13 317	48%	5	323	0	5	6,50	7,55	6,82	8,63	9,70	8,96
Kommunhus
Offentliga kontor	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-
Övrigt	6	4	740	93%	4	650	2	385	7,25	7,25	7,25	9,40	9,40	9,40
Finland	309	7 553	24 292	90%	638	2 064	499	1 614	4,65	17,60	6,61	5,75	17, 60	7,71
Äldreboende	123	3 654	29 596	100%	275	2 231	245	1 982	5,10	17,6 0	6,13	5,75	17,60	7,55
LSS	44	1 361	31 225	99%	102	2 350	92	2 111	4,65	16,90	6,23	5,95	16,90	7,50
Sjukhus & vårdcentral	14	428	30 350	99%	42	2 984	31	2 231	5,75	8,15	6,86	6,75	10,15	7,85
Statlig infrastruktur och	42	798	18 845	69%	68	1 614	46	1 095	6,10	7,70	6,35	8,10	8,50	8,16
Kommunhus
Offentliga kontor	81	1 261	15 622	82%	146	1 805	83	1 033	6,00	14,00	8,47	7,0 0	10,20	8,05
Övrigt	5	13	2 485	65%	4	855	1	240	8,90	8,90	8,90	10,90	10,90	10,90
Danmark	42	695	16 390	99%	67	1 577	52	1 238	5,00	7,13	6,58	7,10	9,27	8,71
Äldreboende	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-
LSS	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-
Sjukhus & vårdcentral	6	77	12 258	100%	6	889	4	698	5,00	6,88	5,97	7,10	9,01	8,08
Statlig infrastruktur och	30	514	17 193	99%	53	1 765	42	1 390	6,13	7,13	6,64	8,25	9,27	8,77
Kommunhus
Offentliga kontor	6	104	16 711	93%	8	1 371	7	1 049	6,75	6,75	6,75	8,88	8,88	8,88
Övrigt	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-
Projekt- och byggrätts- fastigheter	-	1 665	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-
Summa Samhälle	1 144	24 074	19 589	91%	1 697	1 484	1 263	1 104	3,85	17,60	6,25	4,00	17,60	7,25
Utbildning
Sverige	18	292	16 164	100%	22	1 230	17	965	5,45	7,27	5,89	6,00	9,07	7,36
Norge	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	--	--	-
Finland	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	--	--	-
Danmark	10	167	16 173	100%	13	1 257	9	916	5,75	5,75	5,75	7,87	7,87	7,87
Projekt- och byggrätts- fastigheter	-	134	-	-	-	-	--	-	-	-	-	--	--	--
Summa Utbildning	28	593	16 167	100%	35	1 240	27	948	5,45	7,27	5,84	6,00	9,07	7,55
Summa Totalt	2 232	55 653	21 505	92%	3 303	1 480	2 354	1 055	2,50	17,60	5,28	4,00	17,60	6,80

1) Intjäningsförmåga avser framtida intäkter de kommande tolv månaderna givet fastighetsbeståndet vid tidpunkten för periodens slut, dvs. 2024-12-31. Intjäningsförmågan utgör indata till värdering-

arna. intjäningsförmåga är inte en prognos utan endast att betrakta som en ögonblicksbild.

SBB ÅRSREDOVISNING 2024

Beskrivning av fastig-	Fastighetsbeståndet					Intjäningsförmåga 1)		Värdering			Direktavkastningskrav, %	Kalkylränta, %
hetsbestånd 2023-12-31				Ekonomisk	Hyres-		Initialt
	Yta,	Marknads-		uthyrn.	intäkt,		driftnetto
Affärsområde	tkvm	värde, mkr	kr/kvm	grad	mkr	kr/kvm	år 1	kr/kvm	Min.	Max.	Snitt	Min.	Max.	Snitt
Bostäder
Universitetsorter	537	11 281	21 021	94%	665	1 239	399	744	3,50	7,75	4,00	5,57	9,91	6,01
Stockholm/Mälardalen	153	4 901	32 112	95%	258	1 691	183	1 196	2,95	4,80	3,96	5,01	6,85	5,84
Göteborg/Malmö	231	5 417	23 467	97%	318	1 378	210	911	3,47	5,37	4,12	5,51	7,43	6,03
Övriga städer	136	1 844	13 602	87%	145	1 069	79	579	2,45	7,70	5,22	4,50	9,85	7,29
Projekt- och byggrätts- fastigheter	-	5 038	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-
Summa Bostäder	1 056	28 482	22 207	94%	1 386	1 313	871	825	2,45	7,75	4,11	4,50	9,91	6,08
Samhälle
Sverige	1 455	28 525	19 603	95%	1 958	1 346	1 434	73	3,75	9,25	5,59	3,85	11,44	6,65
Äldreboende	395	9 711	24 561	97%	617	1 560	432	1 093	3,75	7,65	4,91	4,90	9,80	6,28
LSS	202	5 206	25 709	99%	342	1 690	288	1 422	3,80	8,80	5,59	4,36	9,81	6,55
Sjukhus & vårdcentral	243	3 418	14 053	93%	291	1 195	204	840	4,98	7,85	6,05	4,91	10,01	7, 31
Statlig infrastruktur och	129	4 477	34 608	98%	228	1 762	190	1 470	4,77	8,75	5,86	3,85	10,01	5,28
Kommunhus
Offentliga kontor	126	1 584	12 595	95%	142	1 126	98	779	5,30	8,11	6,39	5,19	10,27	7,68
Övrigt	359	4 130	11 505	91%	339	944	221	617	3,85	9,25	6,17	7,27	11,44	7,96
Norge	148	3 658	24 693	94%	224	1 510	182	1 227	4,65	7,50	5,93	4,58	9,50	7,48
Äldreboende	11	325	29 208	97%	23	2 080	7	666	6,25	7,00	6,66	8,25	9,00	8,66
LSS	29	774	26 584	96%	47	1 619	40	1 375	5,23	7,13	5,79	7,23	9,13	7,79
Sjukhus & vårdcentral	24	717	30 183	99%	38	1 599	36	1 531	4,65	6,25	5,12	4,58	8,25	5,65
Statlig infrastruktur och	66	1 538	23 380	90%	89	1 350	77	1 171	5,50	7,50	6,04	5,94	9,50	7,92
Kommunhus
Offentliga kontor	12	279	23 349	98%	22	1 846	20	1 661	6,13	6,75	6,51	8,13	8,75	8,51
Övrigt	6	25	3 883	80%	5	711	1	155	6,75	7,25	6,96	8,75	8,75	5,05
Finland	317	7 792	24 588	90%	607	1 914	487	1 537	4,60	17,6 0	6,33	5,15	16,85	7,46
Äldreboende	123	3 699	29 962	99%	265	2 147	246	1 989	5,00	17,6 0	5,97	5,15	16,85	7,23
LSS	45	1 357	29 884	100%	99	2 178	86	1 884	4,60	16,90	6,17	5,15	15,00	7,11
Sjukhus & vårdcentral	14	442	31 225	100%	40	2 856	28	1 969	5,55	7,30	6,58	5,90	8,50	7,23
Statlig infrastruktur och	43	830	19 433	66%	61	1 422	44	1 036	6,00	7,4 0	6,21	8,10	8,95	8,22
Kommunhus
Offentliga kontor	86	1 445	16 793	82%	137	1 595	88	1 020	6,00	8,50	7,31	6,90	10,00	7,94
Övrigt	5	19	3 720	64%	4	814	-4	-766	8,90	8,90	8,90	10,90	10,90	10,90
Danmark	42	696	16 414	99%	65	1 532	44	1 048	5,00	6,88	6,39	7,0 0	8,88	8,39
Äldreboende	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-
LSS	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-
Sjukhus & vårdcentral	6	84	13 363	100%	6	943	5	807	5,00	6,88	6,58	7,00	8,88	8,04
Statlig infrastruktur och	30	509	17 029	99%	51	1 700	32	1 085	5,75	6,75	6,21	7,75	8,75	8,37
Kommunhus
Offentliga kontor	6	103	16 542	93%	8	1 318	7	1 117	6,75	6,75	7, 31	8,75	8,75	8,75
Övrigt	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-
Projekt- och byggrätts- fastigheter	-	3 430	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-
Summa Samhälle	1 963	44 101	20 723	94%	2 853	1 454	2 147	1 094	3,75	17,60	5,77	3,85	16,85	6,90
Utbildning
Sverige	20	330	16 672	100%	25	1 253	14	697	5,10	7,21	5,76	6,25	9,23	6,50
Norge	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-
Finland	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-
Danmark	10	158	15 246	100%	14	1 319	9	877	5,75	5,75	5,75	7,75	7,75	7,75
Projekt- och byggrätts- fastigheter	-	135	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-
Summa Utbildning	30	622	16 182	100%	38	1 276	23	759	5,10	7,21	5,75	6,25	9,23	6,89
Summa Totalt	3 048	73 205	21 192	94%	4 278	1 403	3 041	997	2,45	17,60	5,19	3,85	16,85	6,62

1) Intjäningsförmåga avser framtida intäkter de kommande tolv månaderna givet fastighetsbeståndet vid tidpunkten för periodens slut, dvs. 2023-12-31. Intjäningsförmågan utgör indata till värdering-

arna. intjäningsförmåga är inte en prognos utan endast att betrakta som en ögonblicksbild .

SBB ÅRSREDOVISNING 2024

Känslighetsanalys

Fastighetsvärderingarna är gjorda enligt vedertagna principer baserade

på vissa antaganden som fanns tillgängliga vid tidpunkten för upprättande

av de finansiella rapporterna. Nuvarande omständigheter och antaganden

om framtida utveckling kan förändras på grund av förändringar på mark-

naden eller andra omständigheter utanför SBB:s kontroll. Verkligt värde är

en bedömning av ett sannolikt försäljningspris vid en given tidspunkt på

marknaden. Endast när en transaktion är genomförd och betald kan det

verkliga priset fastställas.

Per 2024-12-31 har SBB värderat förvaltningsfastigheterna till 55

653 mkr (73 205). I tabellen nedan redovisas hur värdet påverkas vid en

förändring av vissa för värderingen antagna parametrar.

2024-12-31	Förändring	Samhälle	Bostäder	Utbildning	Totalt
Hyresvärde	+/- 5 %	949/-948 mkr	1 474/-1 472 mkr	10/-10 mkr	2 433/-2 431 mkr
Hyresvärde	+/- 50 kr/kvm	885/-885 mkr	1 070/-1 070 mkr	15/-15 mkr	1 970/-1 970 mkr
Kalkylränta	+/- 0,25 %	-620/676 mkr	-1 142/1 288 mkr	-11/12 mkr	-1 773/1 977 mkr
Direktavkastningskrav	+/- 0,25 %	-522/576 mkr	-1 162/1 314 mkr	-10/11 mkr	-1 693/1 900 mkr
Driftkostnader	+/- 50 kr/kvm	-885/885 mkr	-1 070/1 070 mkr	-15/15 mkr	-1 970/1 970 mkr
Driftkostnader	+/- 5%	-244/248 mkr	-508/509 mkr	-6/5mkr	-757/763 mkr

Tabellen ovan ger en förenklad bild då en enskild parameter troligtvis inte förändras isolerat. I tabellen nedan illustreras effekten av att fler variabler

förändras simultant.

2024-12-31	Samhälle	Bostäder	Utbildning	Totalt
Hyresvärde +/-5% och driftkostnader +/-5%	705/-700	966/-963	4/-5	1 675/-1 668

I tabellen nedan redovisas känslighetsanalys avseende 2023-12-31.

2023-12-31	Förändring	Samhälle	Bostäder	Utbildning	Totalt
Hyresvärde	+/- 5 %	1 787/-1 805 mkr	1 598/-1 607 mkr	29/-29 mkr	3 414/-3 441 mkr
Hyresvärde	+/- 50 kr/kvm	1 594/-1 594 mkr	1 261/-1 261 mkr	33/-33 mkr	2 888/-2 888 mkr
Kalkylränta	+/- 0,25 %	-1 539/1 617 mkr	-1 314/1 488 mkr	-27/30 mkr	-2 880/3 135 mkr
Direktavkastningskrav	+/- 0,25 %	-1 420/1 607 mkr	-1 360/1 558 mkr	-24/27 mkr	-2 804/3 192 mkr
Driftkostnader	+/- 50 kr/kvm	-1 594/1 594 mkr	-1 261/1 261 mkr	-33/33 mkr	-2 888/2 888 mkr
Driftkostnader	+/- 5%	-472/470 mkr	-579/572 mkr	-8/8mkr	-1 059/1 050 mkr

Väsentliga åtaganden

SBB har åtaganden om att färdigställa påbörjade projekt där återstående

investeringsvolym uppgår till 1 507 mkr (1 336) samt att utföra hyres-

gästpassningar om 56 mkr (29). Beloppen är utöver vad som redovisas i

balansräkningen.

NOT 15 Inventarier

	2024-12-31	2023-12-31
Ingående anskaffningsvärde	158	179
Årets anskaffningar	47	79
Försäljningar och utrangeringar	-12	-100
Utgående ackumelerade anskaffningsvärden	193	158
Ingående avskrivningar	-52	-142
Försäljningar och utrangeringar	10	-1
Ackumulerade avskrivningar och förvärv	-	100
Årets avskrivningar	-19	-8
Omklassificeringar	-	-
Utgående ackumelerade avskrivningar	-62	-52
Utgående redovisat värde	131	106

NOT 16 Andelar i joint ventures och intresseföretag

Redovisningsprincip

Som intresseföretag redovisas företag i vilka koncernen utövar ett

betydande, men inte bestämmande, inflytande vilket presumeras vara

fallet när innehavet uppgår till minst 20 och högst 50 procent av rösterna.

Med samarbetsarrangemang avses företag där koncernen tillsam-

mans med andra parter genom avtal har ett gemensamt bestämmande

inflytande över verksamheten. Ett innehav i ett samarbetsarrangemang

klassificeras antingen som en gemensam verksamhet eller som ett joint

venture beroende på de rättigheter och skyldigheter respektive investe-

rare har enligt kontraktet. I koncernen har innehaven klassificerats som

joint ventures främst på grund av att koncernen har rätt till nettotillgång-

arna istället för direkt rätt till tillgångar och åtagande i skulder.

Intresseföretag och joint ventures redovisas enligt kapitalandelsmetoden.

Utländska innehav omräknas till SEK vid varje rapporteringstillfälle

och framgår i värdeförändringar inom Resultat från joint ventures och

intresseföretag i resultaträkningen.

De redovisade värdena prövas vid varje balansdag för att bedöma

om det finns indikationer på nedskrivningsbehov för investeringen i ett

intresseföretag eller joint venture. Om så är fallet görs en beräkning av

nedskrivningsbeloppet som motsvaras av skillnaden mellan återvinnings-

värdet och det redovisade värdet.

SBB ÅRSREDOVISNING 2024

Bedömningar

SBB Social Facilities AB, SBB Infrastructure AB samt SBB Residential

Property AB är samägda bolag som har klassificerats som samarbetsar-

rangemang till följd av att det föreligger samarbetsavtal mellan aktieä-

garna. Avtalet reglerar att samtliga beslut som behandlar de relevanta

aktiviteterna i bolaget, såsom godkännande av affärsplan, investeringar

och avyttringar för att nämna några, ska fattas gemensamt av parterna.

Detta får till följd att ett gemensamt bestämmande inflytande föreligger.

Eftersom SBB enbart har en rätt till de nettotillgångar som ligger i bolagen

klassificeras samarbetsarrangemangen som joint ventures i enlighet med

IFRS 11 och redovisas i enlighet med kapitalandelsmetoden.

			2024-12-31
Belopp i Mkr	Samhälle	Bostad	Utbildning	Summa
Redovisat värde, 2024-01-01	1 739	5 961	9 892	17 591
Årets anskaffningar	262	1	-	262
Aktieägartillskott	1 798	206	-	2 003
Årets utdelningar	-6	-	-376	-382
Årets avyttringar	-1	-1 885	-	-1 887
Valutakursdifferens	-43	-	-	-43
Övrigt totalresultat	-	-	-51	-51
Nedskrivningar och	63	308	-93	278
omvärdering av andel
Resultatandel	-998	-453	-770	-2 221
Redovisat värde, 2024-12-31	2 811	4 137	8 603	15 551

					Kapitalandel		Redovisat värde		Resultatandel
Innehav		Klassificering	Säte och land	2024-12-31	2023-12-31	2024-12-31	2023-12-31	2024-12-31	2023-12-31
Bostäder
Bolivo AB		Joint Venture	Stockholm, Sverige	50%	50%	102	102	-0	-33
Bryggkaffe Fastighetsutveckling		Joint Venture	Stockholm, Sverige	50%	50%	-	-	-5	-1
AB
Fastighets AB Stenbäckens Idbär		Joint Venture	Stockholm, Sverige	50%	50%	32	60	-15	-39
Gullbernahult Fastighetsutveck- ling AB		Intresseföretag	Stockholm, Sverige	-	40%	-	2	-1	-1
Idun Domum AB		Joint Venture	Stockholm, Sverige	50%	50%	95	83	5	18
JM AB (Publ)		Intresseföretag	Stockholm, Sverige	-	-	-	-	-	214
Klarsam Fastighetsutveckling AB		Intresseföretag	Stockholm, Sverige	-	40%	-	-	1	-40
Kuttervägen Holding AB		Joint Venture	Stockholm, Sverige	50%	50%	30	30	0	11
Magsam Holding AB		Joint Venture	Stockholm, Sverige	-	50%	-	-	-10	-110
Mölnlyckes Haga Utvecklings AB		Joint Venture	Göteborg, Sverige	-	50%	-	13	1	-20
PPE Holding AB		Intresseföretag	Solna, Sverige	38%	38%	39	79	-40	5
Samterna Holding 1 AB		Joint Venture	Stockholm, Sverige	50%	50%	-	-	-2	-8
Samterna Utvecklings AB		Joint Venture	Stockholm, Sverige	50%	50%	9	9	0	0
Samtitania Fastighetsutveckling		Joint Venture	Stockholm, Sverige	-	-	-	-	-	-8
AB
SBB Genova Gåshaga Holding AB		Joint Venture	Stockholm, Sverige	50%	50%	112	113	-0	-1
SBB Genova Nackahusen AB		Joint Venture	Stockholm, Sverige	50%	50%	123	76	1	1
SBB Kåpan Bostad AB		Joint Venture	Stockholm, Sverige	-	50%	-	1 795	-17	-322
SBB Residential Property AB		Joint Venture	Stockholm, Sverige	100%	100%	2 937	2 797	-238	-643
Solon Eiendom AS		Intresseföretag	Oslo, Norge	25%	25%	634	738	-105	-107
Sveaviken Nordsten Holding AB		Intresseföretag	Stockholm, Sverige	-	38%	-	38	-18	-60
Tillbringaren 2 Hold AB		Joint Venture	Stockholm, Sverige	-	-	-	-	-	-52
Voltiva AB		Intresseföretag	Stockholm, Sverige	40%	40%	15	10	-4	-5
Mindre innehav, 5 (7)	bolag	-	-	-	-	7	15	-3	-2
Summa Bostäder						4 137	5 961	-453	-1 203
Samhälle
iBoxen Infrastruktur Sverige AB		Intresseföretag	Stockholm, Sverige	-	-	-	-	-	-5
Odalen Humana Upphandling 1 AB		Joint Venture	Stockholm, Sverige	50%	50%	112	39	-17	-
One Publicus Fastighets AB		Intresseföretag	Stockholm, Sverige	31%	31%	82	84	-1	-17
Origa Care AB		Intresseföretag	Stockholm, Sverige	34%	34%	113	121	6	7
Preservium Property AB (publ)		Intresseföretag	Stockholm, Sverige	35%	35%	103	114	10	-18
Public Property Invest AS		Joint Venture	Oslo, Norge	35%	45%	1 960 1)	1 261	-10	-405
SBB Infrastructure AB		Joint Venture	Stockholm, Sverige	100%	-	170	-	-657	-
SBB Social Facilities AB		Joint Venture	Stockholm, Sverige	100%	-	70	-	-440	-
Slaggborn Utvecklings AB		Joint Venture	Stockholm, Sverige	50%	50%	203	110	119	-18
Varpslagg Fastighetsutveckling AB		Intresseföretag	Stockholm, Sverige	-	40%	-	10	-8	-3
Summa Samhäll						2 811	1 739	-998	-459
Utbildning
Nordiqus AB		Intresseföretag	Stockholm, Sverige	49,84%	49,84%	8 603	9 892	-770	-418
Summa Utbildning						8 603	9 892	-770	-418
TOTALT						15 551	17 591	-2 221	-2 083

1) Marknadsvärdet per 2024-12-31 är 3 715 mkr, varav ägd andel uppgår till 1 306 mkr (35,16 procent). Värdering har skett till SBB:s andel av eget kapital .

SBB ÅRSREDOVISNING 2024

Upplysning om väsentliga innehav

De innehav i joint ventures och Intresseföretag som anses väsentliga för koncernen specificeras nedan.

Redovisat värde och koncernens andel av nettotillgångar 2024	SBB Social	SBB Infra-	SBB Residential	Public Property
(Mkr)	Facilities AB	structure AB	Property AB	Invest ASA	Nordiqus AB
Materiella anläggningstillgångar	9 515	5 427	5 978	10 584	39 181
Finansiella anläggningstillgångar	45	2 389	14	14	40
Likvida medel	229	164	70	939	664
Övriga omsättningstillgångar	35	36	16	33	247
Långfristiga finansiella skulder	-5 623	-5 114	-2 328	-5 578	-16 417
Övriga långfristiga skulder	-3 829	-2 595	-119	-169	-6 545
Kortfristiga finansiella skulder	-	-	-	-205	-
Övriga kortfristiga skulder	-181	-138	-261	-76	-796
Nettotillgångar	193	170	3 369	5 541	16 375
varav nettotillgångar undantagna pro-rata-fördelning	-	-	-	-	-
Nettotillgångar exklusive tillgångar hänförliga till andra aktieägare	193	170	3 369	5 541	16 375
Koncernens andel i %	100%	100%	100% 1)	35%	49,84%
Koncernens andel av nettotillgångar	193	170	3 369	1 948	8 161
Koncernmässigt över-/undervärde	-123 2)	-	-432 2)	12	441 2)
Redovisat värde	70	170	2 937	1 960	8 603

1) SBB:s ägarandel avser SBB:s andel av stamaktier. Emitterade preferensaktier i SBB Residential Property AB redovisas som skuld inom SBB Residential Property AB. Då aktieägaravtalet mellan

stamaktieägare och preferensaktieägare föreskriver gemensamt beslutsfattande utövar SBB ett betydande, men inte bestämmande, inflytande varvid innehavet redovisas som joint venture.

2) Avser justering till verkligt värde i samband med förvärv. Se not 33 för mer information.

Koncernens andel av årets totalresultat 2024	SBB Social	SBB Infra-	SBB Residential	Public Property
(Mkr)	Facilities AB	structure AB	Property AB	Invest ASA	Nordiqus AB
Nettoomsättning	383	308	373	654	2 380
Drifts- och underhållskostnader	-59	-67	-149	-65	-389
Central administration	-50	-84	-70	-163	-148
Avskrivningar	-	-	-	-	-
Finansnetto	-428	-430	-324	-258	-1 020
Värdeförändring fastigheter/finansiella instrument	-210	-335	-58	-97	-2 059
Skatt	-76	-49	-11	-58	-72
Årets resultat	-440	-657	-238	13	-1 308
Övrigt totalresultat	-	-	-	-	-102
Årets totalresultat	-440	-657	-238	13	-1 410
varav koncernens andel	-440	-657	-238	4	-703

Redovisat värde och koncernens andel av nettotillgångar 2023	SBB Residential	SBB Kåpan	Public Property
(Mkr)	Property AB	Bostad AB	Invest ASA	Nordiqus AB
Materiella anläggningstillgångar	6 010	6 997	8 272	40 784
Likvida medel	64	102	121	1 666
Övriga omsättningstillgångar	20	239	19	145
Långfristiga finansiella skulder	-2 325	-986	-3 366	-21 509
Övriga långsiktiga skulder	-23	-402	-63	-910
Kortfristiga finansiella skulder	-	-2 250	-2 124	-
Övriga kortfristiga skulder	-194	-109	-44	-575
Nettotillgångar	3 553	3 591	2 815	19 600
varav nettotillgångar undantagna pro-rata-fördelning	-	-	-	-1 097 1)
Nettotillgångar exklusive tillgångar hänförliga till andra aktieägare	3 553	3 591	2 815	18 503
Koncernens andel i %	100% 2)	50%	45%	49,84%
Koncernens andel av nettotillgångar	3 553	1 795	1 267	9 221
Koncernmässigt över-/undervärde	-756 3)	-	-6	669 3)
Redovisat värde	2 797	1 795	1 261	9 892

1) Avser engångsutdelning till Solna BidCo AB avseende aktieslag B.

2) SBB:s ägarandel avser SBB:s andel av stamaktier. Emitterade preferensaktier i SBB Residential Property AB redovisas som skuld inom SBB Residential Property AB. Då aktieägaravtalet mellan

stamaktieägare och preferensaktieägare föreskriver gemensamt beslutsfattande utövar SBB ett betydande, men inte bestämmande, inflytande varvid innehavet redovisas som joint venture.

3) Avser justering till verkligt värde i samband med förvärv. Se not 33 för mer information .

SBB ÅRSREDOVISNING 2024

Koncernens andel av årets totalresultat 2023	SBB Residential	SBB Kåpan	Public Property
(Mkr)	Property AB	Bostad AB	Invest ASA	Nordiqus AB
Nettoomsättning	138	233	579	244
Drifts- och underhållskostnader	-55	-62	-107	-41
Central administration	-23	-48	-	-20
Avskrivningar	-	-	-	-
Finansnetto	-106	-122	-273	-192
Värdeförändring fastigheter/finansiella instrument	-570	-697	-1 174	-1 149
Skatt	-27	53	71	221
Årets resultat	-643	-644	-903	-937
Övrigt totalresultat	-	-	-	-
Årets totalresultat	-643	-644	-903	-937
varav koncernens andel	-643	-322	-405	-467

Upplysning om övriga innehav
Mkr	2024-12-31	2023-12-31
Sammanlagt redovisat värde för oväsentliga	1 812	1 846
intresseföretag och joint ventures
Sammanlagt belopp för koncernens andel av:
Resultat från kvarvarande verksamheter	193	-2 285
Resultat efter skatt från avvecklad verksamhet	-	148
Övrigt totalresultat	-	-175
Summa totalresultat	193	-2 312

NOT 17 Finansiella instrument

Redovisningsprincip

Klassificering och värdering av finansiella tillgångar

Koncernens finansiella tillgångar består av skuldinstrument, egetkapi-

talinstrument samt derivat . Skuldinstrument klassificeras till upplupet

anskaffningsvärde, egetkapitalinstrument och derivat till verkligt värde.

Skuldinstrument: Koncernens skuldinstrument klassificeras till upplupet

anskaffningsvärde och innefattar: fordringar hos intresseföretag/joint

ventures, andra långfristiga fordringar, hyresfordringar, övriga kortfristiga

fordringar samt likvida medel. Tillgångarna omfattas av en förlustreser-

vering för förväntade kreditförluster, för vidare information, se nedan

avseende nedskrivningar samt not 24 Finansiella risker.

Egetkapitalinstrument: Koncernens egetkapitalinstrument består av

innehav i aktier (noterade och onoterade). Samtliga av koncernens

egetkapitalinstrument värderas till verkligt värde via resultatet.

Derivat: Koncernens derivat klassificeras till verkligt värde via resultatet.

Derivaten klassificeras som kortfristiga respektive långfristiga beroende

på avtalens avslutsdatum .

Klassificering och värdering av finansiella skulder

Koncernens finansiella skulder består av skuldinstrument och derivat och

klassificeras till upplupet anskaffningsvärde med undantag för derivat.

Skuldinstrument: Koncernens skuldinstrument klassificeras till upplupet

anskaffningsvärde och innefattar: skulder till kreditinstitut, obligationslån,

övriga långfristiga skulder, företagscertifikat, leverantörsskulder, upplupna

kostnader samt övriga kortfristiga skulder .

Derivat: Koncernens derivat klassificeras till verkligt värde via resultatet.

Derivaten klassificeras som kortfristiga respektive långfristiga beroende

på avtalens avslutsdatum .

Nedskrivning av finansiella tillgångar

Koncernens finansiella tillgångar som redovisas till upplupet anskaffnings-

värde, omfattas av nedskrivning för förväntade kreditförluster. Nedskriv-

ning för kreditförluster är framåtblickande och en förlustreservering

görs redan vid första redovisningstillfället när det finns en exponering för

kreditrisk.

Hyresfordringar: Den förenklade modellen tillämpas för koncernens

hyresfordringar. En förlustreserv redovisas, i den förenklade modellen,

för fordrans förväntade återstående löptid. Koncernen baserar värdering

av förväntade kreditförluster på historiska kundförluster kombinerat med

framåtblickande faktorer.

Övriga finansiella tillgångar redovisade till upplupet anskaffningsvärde:

För fordringar hos intresseföretag/joint ventures och övriga kortfristiga

fordringar tillämpas en individuell bedömning på respektive motpart för

att identifiera nedskrivningsbehov, där hänsyn tas till historisk, aktuell och

framåtblickande information.

Vid värdering av förväntade kreditförluster tillämpar koncernen en

metod baserad på extern kreditrating. Förväntade kreditförluster värderas

utifrån sannolikhet för fallissemang, förlust givet fallissemang samt

exponeringen vid fallissemang. Koncernen har definierat fallissemang som

då betalning av fordran är 15 dagar försenad eller mer, eller om andra

faktorer indikerar att betalningsinställelse föreligger. En väsentlig ökning

av kreditrisk baseras på om betalning är 31 dagar försenad eller mer.

De finansiella tillgångarna redovisas i balansräkningen som netto av

bruttovärde och förlustreserv. Förändringar av förlustreserven redovisas i

resultaträkningen under driftkostnader.

Finansiella tillgångar och skulder per värderingskategori

I nedanstående tabell presenteras koncernens finansiella tillgångar och

skulder, upptagna till redovisat värde respektive verkligt värde, klassifice-

rade i kategorierna enligt IFRS 9.

SBB ÅRSREDOVISNING 2024

Värdering av finansiella tillgångar och skulder
		Finansiella tillgångar/		Finansiella tillgångar/
		skulder värderade		skulder värderade till
		till verkligt värde via		upplupet anskaff-
		resultatet		ningsvärde
	2024-	2023-	2024-	2023-
Mkr	12-31	12-31	12-31	12-31
Finansiella tillgångar
Fordringar hos intresseföretag/	-	-	7 456	4 839
joint ventures
Derivatinstrument	325	684	-	-
Finansiella tillgångar värderade	732	1 034	-	-
till verkligt värde
Andra långfristiga fordringar	-	-	350	1 965
Hyresfordringar	-	-	68	100
Övriga kortfristiga fordringar	-	-	1 188	347
Likviditetsplaceringar	371	214	-	-
Likvida medel	-	-	2 491	3 845
Summa	1 428	1 932	11 553	11 096
Finansiella skulder
Skulder till kreditinstitut	-	-	16 815	18 977
Obligationslån	-	-	38 922	43 116
Företagscertifikat	-	-	-	-
Övriga långfristiga skulder	-	-	138	92
Derivatinstrument	190	1 554	-	-
Leverantörsskulder	-	-	50	121
Skuld cash collaterals	-	-	-	-
Övriga kortfristiga skulder	-	-	570	2 859
Summa	190	1 554	56 495	65 165

Kreditriskexponering

Tillgångarnas maximala kreditrisk utgörs av nettobeloppen av de redo-

visade värdena i tabellen ovan. Koncernen har inte erhållit några ställda

säkerheter för de finansiella nettotillgångarna .

Fordringar hos intresseföretag och joint ventures

Fordringar hos intresseföretag och joint ventures uppgår till 7 456 mkr

(4 839).

Fordringar hos intresseföretag utgörs främst av fordran på Nordiqus AB.

Fordrans redovisade värde uppgår till 4 115 mkr (3 908) och det nominella

värdet på samma fordran uppgår till 5 222 mkr.

Det verkliga värdet på fodringarna bedöms motsvara det bokförda

värdet.

Bolaget har redovisat bedömda kreditförluster på fordringar på joint

ventures och intresseföretag om -223 mkr (-).

Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde

Posten avser innehav i så väl noterade som onoterade aktier och övriga

värdepapper som värderas till verkligt värde med en värdeförändring i

resultatet. Innehaven har därmed värderats enligt såväl nivå 1 som nivå

3. De noterade aktierna har värderats till noterat pris på marknaden.

För onoterade aktier och övriga värdepapper har indata såsom senaste

emissioner och övriga ej observerbara data använts för att fastställa

värdet. Omklassificering avser värdepapper som tidigare år varit pantsatta

men som per 2024-12-31 ej är pantsatta och har i samband med det

klassiciferats om till likviditetsplaceringar. Förändring för de finansiella

tillgångarna presenteras nedan .

	2024-12-31	2023-12-31
Ingående redovisat värde	1 034	2 298
Nyanskaffningar	55	382
Avyttringar	-180	-1 590
Nedskrivningar	-34	-219
Orealiserad värdeförändring	-14	-276
Omklassificering	-130	438
Utgående redovisat värde	731	1 034

Derivatinstrument

Verkligt värde för derivatinstrument innefattande valuta-, ränte- och

aktiederivat baseras på en diskontering av beräknade framtida kassaflöden

enligt kontraktets villkor och förfallodagar och med utgångspunkt i

marknadsräntan på balansdagen.

Förändring för derivatintrumenten presenteras nedan.

	2024-12-31	2023-12-31
Ingående redovisat värde	-870	725
Nyanskaffningar	20	-402
Avyttringar	1 097	-155
Orealiserad värdeförändring i resultatet	-112	-1 038
Utgående redovisat värde	135	-870
Varav redovisad som finansiell tillgång	325	684
Varav redovisad som finansiell skuld	190	1 554

Derivat 2024-12-31

Nedan redovisas innehavda derivat per 2024-12-31.

Valutaderivat
		Nominellt	Terminskurs
Förfall	Valuta	belopp	(intervall)	Verkligt värde
Valuta-swappar
2024	EUR	137	11,4-11,5	-6
Summa
Valuta-optioner (sälj)
2024		-	-	-
Summa				-
Summa valutaderivat				-6

Räntederivat
		Nominellt	Terminskurs
Förfall	Valuta	belopp	(intervall)	Verkligt värde
Ränte-swappar
2025	SEK	1 015	-0,05%-3,16%	9,5
2025	EUR	200	1,13%-3,02%	24,7
2026	SEK	2 610	0,36%-3,16%	55,3
2026	EUR	111	2,81%	0
2027	SEK	2 561	0,17%-3,05%	68,9
2027	EUR	89	3,02%-5,86%	22,8
2027	USD	50	6,25%	-6,4
2028	SEK	3 170	2,14%-2,91%	18,7
2029	SEK	3 667	2,09%-2,85%	31,50
2029	EUR	200	1,13%-3,02%	-115
2030	SEK	582	0,64%-2,73%	51,6
2032	EUR	44	4,67%-6,09%	18,7
2032	USD	45	6,42%	-37,7
Summa				142,6

Ränte-tak
2027	SEK	500	3,3-3,5	-1,7
Summa				-1,7
Summa räntederivat				141

Sammanställning	Verkligt värde
Valutaderivat	-6
Räntederivat	141
Övriga derivat	-
Summa derivat, netto	135
Varav redovisat som tillgång	325
Varav redovisat som skuld	190

SBB ÅRSREDOVISNING 2024

Derivat 2023-12-31

Nedan redovisas innehavda derivat per 2023-12-31.

Valutaderivat
		Nominellt	Terminskurs
Förfall	Valuta	belopp	(intervall)	Verkligt värde
Valuta-swappar
2023	EUR	792	11,3-11,6	-159
Summa
Valuta-optioner (sälj)
2023	EUR	50	11,1	-
Summa				-
Summa valutaderivat				-159

Räntederivat
		Nominellt	Terminskurs
Förfall	Valuta	belopp	(intervall)	Verkligt värde
Ränte-swappar
2024	EUR	700	1,32-4,51	29
2024	SEK	4 550	0,29-4,16	106
2024	EUR/SEK	1057 (SEK)	1,66-4,64	58
2025	SEK	800	-0,05-4,18	35
2025	EUR	200	1,13-3,96	67
2026	SEK	2 300	0,36-4,18	118
2027	SEK	1 800	0,17-4,15	113
2027	EUR	89	3,02-6,65	41
2027	EUR/USD	50 (USD)	6,25-6,65	-43
2028	SEK	500	2,38-4,15	0
2029	SEK	2 000	2,09-4,04	23
2029	EUR	200	1,13-3,96	-152
2030	SEK	582	0,64-4,12	56
2032	EUR	44	4,67-6,87	26
2032	EUR/USD	50 (USD)	6,42-6,87	-63
Summa				416

Ränte-tak
2024	SEK	860	1,5-2,0	11
2027	SEK	500	3,3-3,5	-6
Summa				5
Summa räntederivat				420

Sammanställning	Verkligt värde
Valutaderivat	-159
Räntederivat	420
Övriga derivat 1)	-1 131
Summa derivat, netto	-870
Varav redovisat som tillgång	684
Varav redovisat som skuld	1 554

1) Övriga derivat består till störst del av utställd option motsvarande -1 153 mkr per 2023-12-31 .

Likviditetsplaceringar

Posten avser placering i börsnoterade bolag. Förändring för likviditetspla-

ceringar presenteras nedan.

	2024-12-31	2023-12-31
Ingående redovisat värde	214	421
Nyanskaffningar	-	5
Avyttringar	-	-
Orealiserad värdeförändring	27	-212
Omklassificering	130	-
Utgående redovisat värde	371	214

Räntebärande fordringar och skulder

I upplysningssyfte beräknas ett verkligt värde för räntebärande fordringar

och skulder genom en diskontering av framtida kassaflöden av

kapitalbelopp och ränta diskonterade till aktuell marknadsränta. Den

ränta som används beror på löptid på de räntebärande fordringarna och

skulderna. Det verkliga värdet för de räntebärande skulderna bedöms

vid utgången av perioden till 49 168 mkr (48 272). På övriga långfristiga

fordringar bedöms inte marknadsvärdet skilja sig mot det bokförda värdet.

Kortfristiga fordringar och skulder

För följande kortfristiga fordringar och skulder bedöms det redovisade

värdet reflektera verkligt värde: hyresfordringar, övriga kortfristiga

fordringar, leverantörsskulder, och övriga kortfristiga skulder.

Upplysning om verkligt värde avseende skulder redovisade till upplupet

anskaffningsvärde

Verkligt värde på skulder till kreditinstitut uppgår till 16 639 mkr (18 489)

och på obligationslån till 32 529 mkr (29 783).

Värdering till verkligt värde

Tabellen visar koncernens ﬁnansiella instrument redovisade till verkligt

värde, utifrån hur klassificeringen i verkligt värdehierarkin gjorts. De olika

nivåerna definieras enligt följande:

Nivå 1 - Noterade priser (ojusterade) på aktiva marknader för identiska

tillgångar eller skulder

Nivå 2 - Andra observerbara indata för tillgången eller skulder än noterade

priser inkluderade i nivå 1, antingen direkt (dvs. som prisnote-

ringar) eller indirekt (dvs. härledda från prisnoteringar)

Nivå 3 - Indata för tillgången eller skulden som inte baseras på observer-

bara marknadsdata

SBB ÅRSREDOVISNING 2024

		2024-12-31			2023-12-31
	Noterade			Noterade
	priser på aktiva	Andra obser-		priser på aktiva	Andra obser-
	markander	verbara indata	Ej observerbar	markander	verbara indata	Ej observerbar
Mkr	(Nivå 1)	(Nivå 2)	indata (Nivå 3)	(Nivå 1)	(Nivå 2)	indata (Nivå 3)
Tillgångar värderade till verkligt värde
Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde	209	-	510	997	-	37
Derivatinstrument	-	325	-	-	684	-
Likviditetsplaceringar	371	-	-	214	-	-
Skulder värderade till verkligt värde
Derivatinstrument	-	190	-	-	1 554 -

Det har inte skett några förflyttningar mellan nivåerna i hierarkin för verkligt värde under 2024 eller 2023.

Listade obligationslån per 2024-12-31
		Emitterad	Totalt återköpt
Löptid	ISIN	skuld, mkr	av SBB*	Förfallodatum	Räntesats	Information
2019-2025	XS1997252975	1 100	765	2025-01-14	3,150 + STIBOR
2022-2025	XS2461738770	260	-	2025-04-11	2,850 + STIBOR	Social
2020-2025	XS2275409824	200	55	2025-12-18	1,170 + STIBOR	Social
2020-2027	XS2111589219	600	554	2027-01-30	2,750 + STIBOR	Green
2024-2027	SE0022244000	413	2027-	01-29	4,750	Sveafastigheter
2019-Hybrid	SE0013234531	575	278	Hybrid	6,850 + STIBOR	Offentliga Hus, Hybrid
2019-Hybrid	SE0013359148	1 500	256	Hybrid	3,500 + STIBOR	Hybrid
		Emitterad	Totalt återköpt
Löptid	ISIN	skuld, M EUR	av SBB*	Förfallodatum	Räntesats	Information
2019-2025	XS1993969515	550	266	2025-01-14	3,000
2023-2025	XS2597112155	5	-	2025-03-10	4,500
2019-2026	XS2049823680	500	460	2026-09-04	2,375
2020-2027	XS2114871945	750	696	2027-08-12	2,250
2020-2028	XS2271332285	700	669	2028-12-14	0,750	Social
2021-2029	XS2346224806	950	928	2029-11-26	1,125	Social
2020-2040	XS2151934978	50	-	2040-04-03	4,250
2024-2026	XS2962827155	508	34	2026-08-04	2,375	SBB Holding
2024-2027	XS2962827312	683	88	2027-07-12	2,250	SBB Holding
2024-2028	XS2962827585	663	1	2028-11-14	0,750	SBB Holding
2024-2029	XS2962827072	773	6	2029-09-26	1,125	SBB Holding
2024-2029	XS2962825027	154	-	2029-10-20	5,000	SBB Holding
2024-2027	SE0022244018	111	2027-	01-29	4,750	Sveafastigheter
2020-Hybrid	XS2010032618	500	297	Hybrid	2,624	Hybrid
2020-Hybrid	XS2272358024	500	313	Hybrid	2,630	Hybrid
2021-Hybrid	XS2010028186	500	276	Hybrid	2,875	Hybrid Social
		Emitterad	Totalt återköpt
Löptid	ISIN	skuld, M NOK	av SBB*	Förfallodatum	Räntesats	Information
2020-2025	XS2194790429	800	579	2025-06-26	1,990 + NIBOR
2020-2025	XS2223676201	700	320	2025-08-27	1,650 + NIBOR

*Totalt återköpt belopp avser både nedskrivet belopp och obligationer som ligger på depå.

100

SBB ÅRSREDOVISNING 2024

NOT 18 Övriga fordringar

	2024-12-31	2023-12-31
Fordringar fastighetstransaktioner	842	304
Saldo skattekonto	293	260
Övrigt	52	43
Redovisat värde	1 188	607

NOT 19 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter

	2024-12-31	2023-12-31
Upplupen intäkt	-	19
Förutbetald förvärvskostnad	30	24
Förutbetalda projektkostnader	20	137
Förutbetalda driftskostnader	3	9
Förbetald försäkring	5	10
Förutbetald hyra	29	8
Övrigt	81	185
Redovisat värde	168	392

NOT 20 Likvida medel

Redovisningsprincip

SBB redovisar spärrade medel i form av bankgaranti som likvida medel.

De spärrade medlen avser avsättning till en kommun och är spärrade till

färdigställande av projekt.

	2024-12-31	2023-12-31
Banktillgodohavanden	2 478	3 829
Spärrade medel	13	16
Redovisat värde	2 491	3 845

Av spärrade medel avser 13 mkr (16) medel disponerade hos bank främst

hänförligt till avsättning för kommande räntebetalning .

NOT 21 Tillgångar som innehas för försäljning

Redovisningsprincip

Vid försäljning av fastighet där kontroll ej har övergått till köpare men

bedöms att göra det inom ett år, redovisas fastigheten som Tillgångar

som innehas för försäljning. Värdering av fastigheten som innehas för

försäljning sker enligt IAS 40.

SBB har tecknat avtal om försäljning av ett dotterbolag med tillträde

första halvåret 2025 som därmed redovisas som Tillgång som innehas för

försäljning. Det upptagna värdet i balansräkningen motsvarar det verkliga

värdet för fastigheten, totalt uppgår värdet till 309 mkr. Bolaget har inga

andra väsentliga tillgångar eller skulder.

MSEK	2024-12-31	2023-12-31
Förvaltningsfastighet	309	-
Tillgång som innehas för försäljning	309	-

NOT 22 Eget kapital

Redovisningsprincip

Hybridobligation

Obligationer klassificeras som skuld eller eget kapital baserat på om det

föreligger någon avtalsenlig förpliktelse att reglera avtalet genom att

erlägga kontanter eller en annan finansiell tillgång. Denna bedömning

gäller både för nominellt belopp och räntebetalningar. Vid första

redovisningstillfället har bedömningen gjorts att hybridobligationer

ska klassificeras som ett egetkapitalinstrument och inte som en skuld.

Utdelning, motsvarande betald ränta på hybridobligationen samt

emissionskostnader och tillhörande skatt som uppstår i samband med

emittering redovisas direkt mot balanserade vinstmedel i eget kapital.

Betalning av utdelning (ränta) till innehavare av hybridobligationen kan

skjutas upp enligt villkoren för hybridobligationen. Uppskjuten betalning

av utdelning (ränta) måste dock betalas innan utdelning kan lämnas till

aktieägare, inklusive uppskjuten utdelning.

Förändring aktiekapital i kr

	Antal stamaktier serie A	Antal stamaktier serie B	Antal stamaktier serie D	Aktiekapital
Ingående värden 2023-01-01, totalt antal aktier	209 977 491	1 244 164 407	193 865 905	164 800 780
Inlösen konvertibler	-	473 750	-	47 375
Utgående värden 2023-12-31, totalt antal aktier	209 977 491	1 244 638 157	193 865 905	164 848 155

SBB ÅRSREDOVISNING 2024

101

Aktiekapital

Per den 31 december 2024 uppgick aktiekapitalet till 164 848 155 kr och

kvotvärdet var 0,1 kr, fördelat på 209 977 491 stamaktier av serie A,

1 244 638 157 stamaktier av serie B och 193 865 905 stamaktier av serie

D, varav 44 657 779 st är återköpta under året och finns i eget förvar.

Innehavare av stamaktier av serie A och B är berättigade till utdelning som

fastställs efter hand. Innehavare av stamaktierna av serie D har rätt till fem

gånger den sammanlagda utdelningen på stamaktierna av serie A och B,

dock högst 2 kr per aktie och år. Aktieinnehavet berättigar till rösträtt vid

bolagsstämman med en röst per aktie för stamaktie av serie A och 0,1 röst

per aktie för stamaktie av serie B och stamaktie av serie D. Alla stamaktier

har samma rätt till Samhällsbyggnadsbolaget i Nordens kvarvarande netto-

tillgångar. Samtliga aktier är fullt betalda och inga aktier är reserverade för

överlåtelse. Inga aktier innehas av bolaget själv eller dess dotterbolag.

Hybridobligation

SBB har emitterat icke-säkerställda hybridobligationer uppgående till

totalt 8,6 mdkr (16,8) per den 31 december 2024. Hybridobligationerna

har en evig löptid och har således ingen förfallodag men bolaget har

rätt att lösa in hybridobligationerna vid en fastställd framtida tidpunkt

och sedan vid varje efterföljande räntebetalningsdatum, samt vid vissa

specifika händelser. Bolaget har enligt villkoren rätt att skjuta på utdelning

på obestämd tid såtillvida innehavarna av hybridobligationerna meddelas

inom avtalad tid. SBB har under 2024 beslutat att skjuta upp dessa

betalningar motsvarande uppskjuten utdelning (ränta) uppgår till 268 mkr

per 2024-12-31.

Vid första redovisningstillfället har bedömningen gjorts att hybrido-

bligationerna ska klassificeras som egetkapitalinstrument och inte som

finansiella skulder. Den bedömning som ligger till grund för klassificeringen

är att det inte finns någon uttrycklig avtalsenlig förpliktelse att reglera

avtalet genom att erlägga kontanter eller en annan finansiell tillgång. Det

finns inte heller några andra omständigheter som indikerar att avtalen

kommer att regleras i kontanter eller annan finansiell tillgång. SBB har rätt

att skjuta utbetalningar avseende utdelning på obestämd tid såtillvida

hybridobligationsinnehavare meddelas inom avtalad tid och hybridobli-

gationerna är efterställda samtliga andra fordringsägare. Hybridobliga-

tionerna redovisas i eget kapital i koncern och moderbolaget och de är

efterställda alla skulder. Utdelning hänförliga till hybridobligationerna

redovisas löpande direkt mot balanserade vinstmedel inom eget kapital.

Hybridobligationerna inkluderas inte i bolagets känslighetsanalys för

upplåningsränta eller i löptidsanalys över finansiella skulder. Nedan finns

en sammanställning över utestående hybridobligationer .

Innehav utan bestämmande inflytande

Innehav utan bestämmande inflytande uppgår till 5 774 mkr (2 445) och

avser främst Sveafastigheter AB (publ). Förändringen består tillkommande

minoritetsandelar om 5 677 mkr (9 840) på grund av ägarspridning genom

börsnotering av det tidigare helägda dotterbolaget Sveafastigheter AB

(publ) där SSB nu äger 61,2 procent. Inlösta/avyttrade minoritetsandelar

uppgår till -2 228 mkr (-10 552) vilket beror på upplösning av Unobo AB.

Reserver

Reserver består av omräkningsdifferenser och säkringsredovisning.

Omräkningsreserven innefattar alla valutakursdifferenser som uppstår

vid omräkning av finansiella rapporter från utländska verksamheter

som har upprättat sina finansiella rapporter i en annan valuta än den

valuta som koncernens finansiella rapporter presenteras i. Koncernen

tillämpar säkringsredovisning på effektiv del av valutakursförändringar i

säkringsinstrument hänförliga till säkring av nettoinvestering i utländska

verksamheter. Moderbolaget och koncernen presenterar sina finansiella

rapporter i svenska kronor. Ackumulerad omräkningsdifferens redovisas i

resultatet vid avyttring av den utländska verksamheten.

Reserver	2024-12-31	2023-12-31
Ingående redovisat värde	-915	142
Årets förändring	-532	-1 057
Utgående redovisat värde	-1 447	-915

Utestående hybridobligationer

Emitterade hybridobligationer	SE0013359148	XS2272358024	XS2010032618	XS2010028186	SE0013234531
Emittent	SBB	SBB	SBB	SBB	Offentliga Hus
Emitterat nominellt belopp	1 500	500	500	500	575
Utestående belopp	1 244	187	203	224	298
Valuta	SEKm	EURm	EURm	EURm	SEKm
Ränta	3,50% + STIBOR 3M	2,63%	2,62%	2,88%	6,850% + STIBOR 3M
Första reset-datum och ny ränta	2025-01-28 / 3,50%	2026-03-14 / 3,227%	2025-04-30 / 2,814%	2027-01-30 / 3,223%	2025-01-07/ 6,85 %
Första step-up-datum och ny ränta	2030-01-28 / 3,75%	2031-03-14 / 3,477%	2030-04-30 / 3,064%	2032-01-30 / 3,473%	2030-01-07 / 7,10%
Andra step-up-datum och ny ränta	2045-01-28 / 4,50%	2046-03-14 / 4,227%	2045-04-30 / 3,814%	2047-01-30 / 4,223%	2045-01-07 / 7,85%

	Antal stamaktier serie A	Antal stamaktier serie B	Antal stamaktier serie D	Aktiekapital
Ingående värden 2024-01-01	209 977 491	1 244 638 157	193 865 905	164 848 155
Återköp D-aktier i eget förvar	-	-	-44 657 779	-
Utgående värden 2024-12-31, totalt antal	209 977 491	1 244 638 157	149 208 126	164 848 155
utestående aktier
Aktier i eget förvar	-	-	44 657 779	-
Utgående värden 2024-12-31, totalt antal aktier	209 977 491	1 244 638 157	193 865 905	164 848 155

102

SBB ÅRSREDOVISNING 2024

NOT 23 Resultat per aktie

Redovisningsprincip

Resultat per stamaktie A och B före utspädning beräknas genom att årets

resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare med avdrag för utdelning

till preferensaktieägare och innehavare av stamaktier av serie D samt

ränta på hybridobligationer divideras med viktat genomsnittligt antal

utestående stamaktier av serie A och B under året.

Resultat per stamaktie A och B efter utspädning beräknas genom att

årets resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare med avdrag för

utdelning till preferensaktieägare och innehavare av stamaktier av serie D

samt ränta på hybridobligationer divideras, i tillämpliga fall justerat, med

summan av det viktade genomsnittliga antalet stamaktier av serie A och B

och potentiella aktier som kan ge upphov till utspädningseffekt. Utspäd-

ningseffekt av potentiella aktier redovisas endast om en omräkning till

aktier skulle leda till en minskning av resultatet per aktie efter utspädning.

Nedan framgår beräkning av resultat avseende stamaktie av serie A och B.

Enligt bolagsordningen har stamaktierna av serie D företrädesrätt till en

utdelning om maximalt 2 kr/aktie i årlig utdelning. Därutöver utgår ränta

avseende hybridlån. Beräkningen av resultat per stamaktie A och B har

baserats på årets resultat med avdrag för utdelning avseende stamaktier

av serie D samt ränta på hybridlån. Resultatet har fördelats på genom-

snittligt antal stamaktier av serie A och B uppgående till 1 454 615 648 st

(1 454 345 401).

Resultat per aktie före utspädning	2024	2023
Kvarvarande verksamhet
Resultat per stamaktie A och B	-4,54	-13,59
Resultat per stamaktie D	2,00	2,00
Kvarvarande och avvecklad verksamhet totalt
Resultat per stamaktie A och B	-4,54	-16,00
Resultat per stamaktie D	2,00	2,00
Genomsnittligt antal utestående stamaktier
av serie A + B	1 454 615 648	1 454 345 401
Genomsnittligt antal utestående stamaktier av
serie D	170 804 921	193 865 905

Vid beräkning av resultat per aktie efter utspädning justeras det vägda

genomsnittliga antalet utestående stamaktier för utspädningseffekten av

samtliga potentiella stamaktier. Utspädningseffekt uppkommer på grund

av teckningsoptioner som innehav av de anställda vilka kan regleras med

aktier. Aktieoptioner har en utspädningseffekt när den genomsnittliga

aktiekursen under perioden överstiger optionernas lösenpris. De

potentiella stamaktierna avser stamaktier av serie B.

Resultat per aktie efter utspädning	2024	2023
Kvarvarande verksamhet
Resultat per stamaktie A och B	-4,54	-13,59
Resultat per stamaktie D	2,00	2,00
Kvarvarande och avvecklad verksamhet totalt
Resultat per stamaktie A och B	-4,54	-16,00
Resultat per stamaktie D	2,00	2,00
Genomsnittligt antal utestående stamaktier
av serie A + B	1 454 615 648	1 454 345 401
Effekt av potentiella stamaktier avseende	-	-
optioner

NOT 24 Finansiella risker

Redovisningsprincip

Koncernen tillämpar IFRS 9 säkringsredovisning för finansiella instrument

som syftar till att säkra finansiella risker relaterade till nettoinvesteringar i

utlandsverksamhet.

Säkringar av nettoinvesteringar i utlandsverksamhet: Koncernen

använder företagscertifikat i utländsk valuta samt övriga lån som

säkringsinstrument. Förändringar i verkligt värde för säkringsinstrumentet

som avser att säkra valutarisken redovisas i ”Övrigt totalresultat” i den

mån säkringen är effektiv och de ackumulerade förändringarna i verkligt

värde redovisas som en separat komponent i eget kapital under reserver.

Vinst eller förlust som härrör från den del av säkringen som inte är effektiv

redovisas omedelbart i årets resultaträkning i raden för valutakursdiffe-

renser. Vid avyttring av utlandsverksamheter omförs den vinst eller förlust

som ackumulerats i eget kapital till årets resultat, vilket därmed ökar eller

minskar resultatet för avyttringen.

Redovisning vid upphörande av säkring: Säkringsredovisning kan inte

avslutas enligt beslut. Säkringsredovisning upphör när:

• säkringsinstrumentet förfaller eller säljs, avvecklas eller löses in,

• säkringsredovisning inte längre uppfyller målen med riskhantering.

• säkringsredovisning delavyttrats och blivit joint venture eller intresse-

företag och istället redovisas i resultaträkningen som resultat från joint

ventures eller intresseföretag .

Finansiell riskhantering

Koncernen utsätts genom sin verksamhet för olika slags finansiella risker.

Med finansiella risker avses fluktuationer i koncernens resultat och kas-

saflöde till följd av ändringar i exempelvis räntenivåer. SBB är framförallt

exponerad mot likviditetsrisk, finansieringsrisk, kreditrisk, ränterisk och

valutarisk. Finansiella transaktioner och risker i koncernen hanteras

centralt av moderbolagets finansfunktion. Koncernens finanspolicy för

hantering av finansiella risker har utformats och beslutats av styrelsen.

Finanspolicyn bildar ett ramverk av riktlinjer och regler samt definierar

målsättning för finansieringsverksamheten.

Den övergripande målsättningen för finansieringsverksamheten är att:

• Uppnå bästa möjliga finansnetto inom ramen för beslutad risknivå och

givna risklimiter, presenteras i resultaträkningen som Resultat från

finansiella poster.

• Identifiera och säkerställa en god hantering av de finansiella risker som

uppstår i SBB.

• Säkerställa en god betalningsberedskap för att vid var tidpunkt kunna

möta SBB:s betalningsförpliktelser.

• Säkerställa tillgång till erforderlig finansiering till lägsta möjliga kostnad

inom ramen för beslutad risknivå.

• Säkerställa att finansverksamheten utförs med en god intern kontroll.

Likviditets- och finansieringsrisk

Likviditetsrisken avser risken för otillräcklig likviditet för att täcka

framtida betalningsåtaganden. Kontinuerligt utförs likviditetsprognoser

för att bedöma kapitalbehovet. En likviditetsreserv hålls tillgänglig för

att säkerställa SBB:s kortfristiga betalningsförmåga. Finansieringsrisken

definieras som risken att inte ha tillgång till medel för refinansieringar,

investeringar och andra betalningar, eller att ha tillgång till dem endast till

ökade kostnader. Genom diversifiering av lånens förfallostruktur, finan-

sieringskällor och långivare samt väl avvägda likviditetsreserver kan risken

minimeras. SBB strävar efter en jämn fördelning av förfallodatum och en

förutsägbar finansiering. Per 31 december 2024 var den genomsnittliga

återstående löptiden på lånestocken 2,9 år (3,6 ). Vid samma tidpunkt

fanns likvida medel om totalt 2 491 mkr (3 845). Den totala disponibla

likviditeten (inklusive likvida medel, placeringar och outnyttjade krediter)

var 5 362 mkr (4 060).

SBB ÅRSREDOVISNING 2024

103

			2024-12-31
Löptidsanalys	<1 år	1-3 år	3-5 år	>5 år	Totalt
Skulder till kreditinstitut	2 982	12 607	525	701	16 815
Obligationslån	4 618	15 336	18 404	564	38 922
Övriga långfristiga skulder	-	138	-	-	138
Derivatskulder	6	20	128	38	192
Skuld leasing	20	39	53	451	563
Leverantörsskulder	47	-	-	-	47
Övriga kortfristiga skulder	570	-	-	-	570
Summa	8 243	28 140	19 110	1 754	57 246

			2023-12-31
Löptidsanalys	<1 år	1-3 år	3-5 år	>5 år	Totalt
Skulder till kreditinstitut	7 861	3 569	5 005	2 542	18 977
Obligationslån	2 576	11 615	17 422	11 503	43 116
Övriga långfristiga skulder	-	92	-	-	92
Derivatskulder	1 290	49	152	63	1 554
Skuld leasing	20	39	53	451	393
Leverantörsskulder	121	-	-	-	121
Övriga kortfristiga skulder	2 859	-	-	-	2 859
Summa	14 722	15 353	22 605	14 433	67 112

Kreditrisk

Kreditrisk definieras som risken att motparter, både finansiella och

kommersiella, inte kan fullgöra sina skyldigheter i tid eller erbjuda säkerhet

för fullgörandet. I den finansiella verksamheten är målsättningen att aktivt

sprida risken att kapital går förlorat då en motpart inte kan fullgöra sina

skyldigheter. En annan kreditrisk består i risken att SBB:s hyresgäster inte

kan fullgöra sina skyldigheter. Koncernen har fastställda riktlinjer för att

säkra att hyresgästerna har lämplig kreditbakgrund och kreditförlusterna

uppgår till ett ringa belopp i förhållande till koncernens omsättning.

Bedömningen har gjorts att det inte har skett någon väsentlig ökning

av kreditrisk för någon av koncernens finansiella tillgångar. Motparterna

är utan kreditriskbetyg, förutom för likvida medel där motparterna har

kreditriskbetyget AA- och A.

Åldersanalysen för hyresfordringar på balansdagen anges nedan.

	2024-12-31	2023-12-31
Ej förfallna hyresfordringar	7	17
Förfallna hyresfordringar 1–30 dagar	43	32
Förfallna hyresfordringar 31–90 dagar	5	30
Förfallna hyresfordringar >90 dagar	33	39
Summa hyresfordringar	87	117

Reservering hyresfordringar	2024-12-31	2023-12-31
Ingående redovisat värde	-17	-29
Nedskrivningar, kvarvarande verksamhet	-3	-8
Avyttrade bolag	-	22
Bortskrivna belopp (konstaterade kreditförluster)	-2	-2
Återvunna, tidigare bortskrivna belopp	2	-
Summa	-20	-17
Utgående redovisat värde	68	100

Fordringar utgörs i huvudsak av hyresfordringar för vilka koncernen

valt att tillämpa den förenklade metoden för redovisning av förväntade

kreditförluster enligt IFRS 9. Detta innebär att förväntade kreditförluster

reserveras för återstående löptid, vilken förväntas understiga ett år för

samtliga fordringar ovan. Koncernen reserverar för förväntade kreditför-

luster baserat på historisk information om konstaterade kundförluster

i kombination med beaktande av känd information om motparten och

framåtriktad information. SBB skriver bort en fordran när det inte längre

finns någon förväntan på att erhålla betalning och då aktiva åtgärder för

att erhålla betalning har avslutats.

Ovan visas de finansiella tillgångar för vilka koncernen har reserverat

förväntade kreditförluster. Utöver detta bevakar koncernen reserverings-

behov även för andra finansiella instrument, exempelvis likvida medel, och

för moderbolaget också interna fordringar. SBB tillämpar en ratingbaserad

metod i kombination med annan känd information och framåtblickande

faktorer för bedömning av förväntade kreditförluster. I de fall beloppen

inte bedöms vara oväsentliga sker en reservering för förväntade kreditför-

luster även för dessa finansiella instrument.

Ränterisk

Ränterisken definieras som risken för negativa påverkningar från

utvecklingen på räntemarknaden för SBB. Den manifesterar sig dels som

löpande räntekostnader för lån och derivat, och dels som marknadsvär-

deförändringar på derivat. Fokus ligger primärt på den potentiella risken

i SBB:s löpande räntekostnader. Målet med hanteringen av ränterisken är

att säkerställa en önskad stabilitet i SBB:s totala kassaflöden. Stabil kas-

saflödesutveckling är av stor vikt för att stödja fastighetsinvesteringarna

samt för att möta förväntningarna från kreditgivare och andra externa

intressenter. Inom ramen för den valda strategin och inom tillåtna avvikel-

ser strävar man efter att långsiktigt optimera de finansiella kassaflödena.

Ränterisken mäts i relation till SBB:s nettoskuldsättning tillsammans med

derivatinstrument, vilket redovisas i tabellen i not 17 angående ränte-

swappar. Ränteriskstrategin består av en välavvägd blandning av rörlig

och fast räntebindning. Vid val av strategi beaktas känsligheten hos SBB:s

totala kassaflöden gentemot räntemarknadsutvecklingen över flera års

tidshorisont. Den genomsnittliga räntebindningstiden var 3,1 år vid årets

slut (3,4). Nedan redovisas ränteförfallostrukturen.

Ränteförfallostruktur (nominella belopp)

Förfalloår	Ränteförfall	Andel %
<1	5 474	10%
1-2	8 776	16%
2-3	17 590	31%
3-4	11 145	20%
4-5	12 215	22%
> 5 år	1 168	2%
Summa	56 368	100%

Valutarisk

Valutarisk definieras som risken att resultat- och balansräkningen påverkas

negativt till följd av förändrade valutakurser. SBB äger fastigheter via dot-

terbolag i Norge, Finland och Danmark. Koncernen påverkas av valutakurs-

fluktuationer vid omräkning av de utländska dotterbolagens tillgångar och

skulder till moderbolagets valuta. Koncernen tillämpar säkringsredovisning

enligt IFRS 9 avseende låneskulder som syftar till att säkra valutarisk i

nettoinvesteringar i utlandsverksamheter. Se vidare beskrivning efterföl-

jande sida under rubrik Säkringsinstrument och säkringsredovisning.

Finansiella mål och nyckeltal

I SBBs finanspolicy är nyckeltalen avgörande för att bedömma företagets

finansiella risktagande och position. I finanspolicyn har styrelsen fastställt

gränsvärden som bolaget måste förhålla sig till. Dessa inkluderar belå-

ningsgrad, kapitalbindning, räntetäckningsgrad och likviditet. Liknande

gränsvärden återfinns även i SBBs finansieringsavtal, vanlitvis kallade

kovenanter vilka beskrivs i kommande avsnitt. Vid årets slut uppfyllde inte

bolaget målet för gränsvärdet för belåninggrad och räntetäckningsgrad

enligt finanspolicyn. Avvikelsen från gränsvärden i finanspolicyn anses vara

temporär och bolaget arbetar med att vidta åtgärdet för att säkerställa att

nyckeltalen hamnar inom gränsvärdena för finanspolicyn. Utfall från test

av nyckeltalen återfinns nedan:

Krav enligt finanspolicy	Gränsvärde	Utfall
Belåningsgrad, %	<50	61
Räntetäckningsgrad, ggr	1,8	2,0

Upplysning om lånevillkor

De finansiella skulder som ingår i Samhällsbyggnadsbolagets koncern delas

upp i obligationsskulder och skulder till kreditinstitut. Ett kännetecken

för obligationsskulder är att de utgör kreditinstrument som handlas på

börsen .

104

SBB ÅRSREDOVISNING 2024

Obligationslån

Per den 31 december 2024 har Samhällsbyggnadsbolaget obligationsskul-

der noterade på börsen i fyra bolag:

• Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB (publ) (SBB)

• SBB Treasury Oyj (SBB Treasury)

• Samhällsbyggnadsbolaget i Norden Holding AB (publ) (SBB Holding)

• Sveafastigheter AB (publ) (Sveafastigheter)

I SBB och SBB Treasury har obligationerna emitterats under EMTN-pro-

grammet, som SBB etablerade 2019. Inom EMTN-programmet finns

lånevillkor i form av så kallade covenanter, vilka fastställer gränser för

nyckeltal som bolaget måste hålla sig inom. Dessa villkor redovisas i

tabellen nedan. Bokfört värde på obligationslån under EMTN-programmet

uppgår till 6 927 mkr (42 771).

	Covenant -		Utfall
Covenant	Nivå	Periodisitet 1)	2024
Maintenance of Consolidated Coverage	1,5:1	Kvartalsvis	2.3:1
Ratio
Incurrence of Financial Indebtedness	65%	Incurrence	61%
Incurrence of Secured Indebtedness	45%	Incurrence	20%

1) Ett Incurrence test är en begräsning i villkoren som aktiveras vid specifika händelser, t.ex.

ny skuldsättning eller utdelningar. Testet säkerställer att bolaget uppfyller finansiella krav vid

tidpunkten för en transaktion. Om kraven inte uppfylls, tillåts inte åtgärden. Detta skyddar

långivare och investerare från ökad finansiell risk.

I SBB Holding har obligationer emitterats med separat dokumentation,

även kallad stand-alone-dokumentation. Detta innebär att varje obligation

har en egen uppsättning villkor och dokumentation, oberoende av ett

övergripande program såsom EMTN-programmet.

Samtliga obligationer emitterade av SBB Holding omfattas av samma

covenanter, vilka redovisas i tabellen nedan. Bokfört värde på obligations-

lånen uppgår till 29 968 mkr (-).

	Covenant		Utfall
Covenant	– Nivå	Periodisitet	2024
Limitations on the Incurrence of Financial	65 %	Incurrence	52%
Indebtedness and Restricted Distributions
Consolidated Solvency Ratio
Limitations on the Incurrence of Financial	1,5:1	Incurrence	n/a 1)
Indebtedness and Restricted Distributions
Consolidated Solvency Ratio the ratio of (A)
the aggregate amount of Adjusted Profit
Before Tax to (B) the aggregate amount of Adjusted Net Interest Charges, Limitations on the Incurrence of Secured	45 %	Incurrence	18%
Indebtedness and Restricted Distributions, Secured Indebtedness of the over Consoli- dated Total Assets.

1) Adjusted Net Interest Charges var positiv för perioden

Sveafastigheter har emitterat obligationer med separat dokumentation.

Covenant-villkoren är harmoniserade och redovisas i tabellen nedan.

Bokfört värde på obligationslånen uppgår till 1 686 mkr (-).

	Covenant –		Utfall
Covenant	Nivå	Periodisitet	2024
Maintenance Net Loan to Value	55 %	Kvartalsvis	41 %
Incurrence Test Interest Coverage Ratio	1,50:1	Incurrence	2,20:1

Skulder till kreditinstitut

Bokfört värde på skulder till kreditinstitut uppgår per 2024-12-31 till 16 815

mkr (18 977). För skulder till kreditinstitut kan covenanter vara kopplade

både till låntagaren och till moderbolaget (SBB). Dessa villkor kan omfatta

finansiella nyckeltal, såsom skuldsättningsgrad, räntetäckningsgrad och

soliditet. Vanligtvis utgör dessa så kallade maintenance covenants, vilket

innebär att de måste uppfyllas kontinuerligt. Covenanterna kan även

innebära begränsningar av utdelningar eller andra former av värdeöver-

föringar från bolagen. Syftet med covenanterna är att skydda långivaren

och säkerställa bolagets finansiella stabilitet. Tabellen nedan sammanfattar

de covenanter som förekommer i skulder till kreditinstitut. Vid periodens

utgång uppfyllde SBB samtliga covenanter i sina skulder till kreditinstitut.

Covenant	Covenant – Nivå	Periodisitet
Räntetäckningsgrad	1,5-2,0:1	Kvartalsvis
Belåningsgrad	55-75 %	Kvartalsvis
Soliditet	25-35 %	Kvartalsvis

Känslighetsanalys

Känslighetsanalysens beräkningar baseras på koncernens intjäningsför-

måga och balansräkning per 2024-12-31. Känslighetsanalysen i tabellen

nedan visar effekten på koncernens årsresultat efter fullt genomslag av var

och en av parametrarna. Räntebärande skulder och hyreskontrakt löper

över flera år, vilket innebär att nivåförändringar inte får fullt genomslag

under ett enskilt år utan först i ett längre perspektiv.

		Årlig resultateffekt
	Förändring +/-	före skatt , mkr
Ekonomisk uthyrningsgrad	1 procentenhet	+/- 36,1
Hyresintäkter	1 procent	+/- 33,0
Fastighetskostnader	1 procent	+/- 9,5
Genomsnittlig ränta	1 procentenhet	+/- 563,4

Säkringsinstrument och säkringsredovisning

Koncernen tillämpar säkringsredovisning enligt IFRS 9 avseende låneskul-

der som syftar till att säkra valutarisk i nettoinvesteringar i utlandsverk-

samheter. Lånen värderas till balansdagens valutakurs. Till den del ett

effektivt säkringsförhållande föreligger redovisas valutakursförändringen

på lånen i övrigt totalresultat, och möter härmed valutakursförändringar

på nettoinvesteringar i utlandsverksamheten. Valutakursförändringar

för ineffektiv andel av ett säkringsförhållande redovisas omedelbart i

resultaträkningen.

Då transaktionen ingås dokumenteras förhållandet mellan säkringsin-

strumentet och den säkrade posten, liksom målet för riskhanteringen

och strategin.

Säkringar utformas så att de kan förväntas vara effektiva, det vill säga,

det förväntas föreligga ett ekonomiskt samband genom att säkringsin-

strumentet motverkar förändringar i verkligt värde avseende valutakurser

i säkrad post. Det ekonomiska sambandet fastställs företrädesvis genom

kvalitativ analys av kritiska villkor i säkringsförhållandet. Om ändrade

förhållanden påverkar säkringsförhållandet så att kritiska villkor inte längre

matchar använder koncernen kvantitativa metoder (hypotetiska derivat-

metoden) för att utvärdera effektiviteten. Källor till säkringsineffektivitet

omfattar risken för att säkrad volym i säkringsinstrument skulle överstiga

nettoinvesteringen. Koncernen stämmer löpande av valutaexponeringen

i nettoinvesteringarna och säkringsredovisning tillämpas enbart för en

andel av total exponering. Koncernen fastställer säkringskvoten mellan

säkringsinstrument och säkrad post baserat på de säkringskvoter som

föreligger i de faktiska säkringarna.

Koncernens innehav av skuld i utländsk valuta fördelar sig per den 31

december 2024 på följande underliggande belopp och förfallotider.

Säkringsinstrument som identifierats i säkringsrelationer

den 31 december 2024

Säkringsinstrument -
säkrings redovisning tillämpas	Inom	3 mån-
(Belopp i SEK mkr)	3 mån	1 år	1-3 år	>3år	Totalt
Skuld i Euro - valutasäkring av nettoin- vestering i utlandsverksamhet	3 308	609	15 892	19 395	39 204
Skuld i NOK - valutasäkring av nettoin- vestering i utlandsverksamhet	-	583	339	-	922
Summa skuld, nominellt belopp
(balansdagens värde)	3 308	1 192	16 231	19 395	40 126

Säkringsinstrument som identifierats i säkringsrelationer

den 31 december 2023

Säkringsinstrument -
säkrings redovisning tillämpas	Inom	3 mån-
(Belopp i SEK mkr)	3 mån	1 år	1-3 år	>3år	Totalt
Skuld i Euro - valutasäkring av nettoin- vestering i utlandsverksamhet	2 217	562	11 508	28 978	43 265
Skuld i NOK - valutasäkring av nettoin- vestering i utlandsverksamhet	-	468	1 028	345	1 841
Summa skuld, nominellt belopp
(balansdagens värde)	2 217	1 030	12 536	29 323	45 106

SBB ÅRSREDOVISNING 2024

105

		Säkringsinstrument som identifierats i		Säkrad post	Perioden - förändring i verkligt värde,
Effekter av säkrings redovisning på	säkringsrelationer den 31 december 2024			den 31 december 2024	för mätning av ineffektivitet
finansiell ställning och resultat	Post i balans-	Nominellt	Redo visat
- Aktuella säkrings relationer	räkningen	belopp	värde	Redovisat värde	Säkringsinstrument	Säkrad post
Valutasäkring av nettoinvestering i utlandsverksamhet
Skuld i Euro	Obligationslån	-39 204	-36 916	5 706	-674	264
Skuld i NOK	Obligationslån	-922	-922	1 378	57	-51

		Säkringsinstrument som identifierats i		Säkrad post	Perioden - förändring i verkligt värde,
Effekter av säkrings redovisning på	säkringsrelationer den 31 december 2023			den 31 december 2023	för mätning av ineffektivitet
finansiell ställning och resultat	Post i balans-	Nominellt	Redo visat
- Aktuella säkrings relationer	räkningen	belopp	värde	Redovisat värde	Säkringsinstrument	Säkrad post
Valutasäkring av nettoinvestering i utlandsverksamhet
Skuld i Euro	Obligationslån	-43 265	-43 265	8 063	31	95
Skuld i NOK	Obligationslån	-1 841	-1 841	4 010	228	-1 575

En ineffektivitet har redovisats under 2024 då säkringsförhållandet inte varit 1:1. Ineffektiviteten redovisades då som valutakursdifferenser om -410 mkr

(126) i resultatet.

Effekter av säkringsredovisning på finansiell ställning och resultat	2024	2023
Avstämning av valutaomräkningsreserv	Valutaomräkningsreserv	Valutaomräkningsreserv
Ingående bokfört värde	-512	719
Tillkommande poster under perioden
Valutaomräkningseffekter från netto investeringar i utlandsverksamheter	156	-1 181
Valutakursomvärdering av skuld i utländsk valuta som identifierats som säkringsinstrument	-738	-51
Summa tillkommande poster, redovisade i övrigt totalresultat	-583	-1 232
Utgående bokfört värde	-1 095	-512
varav fortlöpande säkringar	-1 095	-512

NOT 25 Övriga skulder

	2024-12-31	2023-12-31
Skulder fastighetstransaktioner	475	469
Skulder personalkostnader	16	17
Utdelning	-	2 133
Övriga kortfristiga skulder	79	240
Redovisat värde	570	2 860

NOT 26 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter

	2024-12-31	2023-12-31
Upplupna personalkostnader	37	42
Upplupna driftkostnader	40	84
Upplupna räntor	394	369
Upplupna nyproduktionskostnader	-	5
Ej betald stämpelskatt	19	3
Förutbetalda hyresintäkter	292	512
Övriga upplupna kostnader	65	25
Redovisat värde	847	1 040

106

SBB ÅRSREDOVISNING 2024

NOT 27 Skulder hänförliga till finansierings verksamheten

				Ej kassaflödespåverkande transaktioner
				Förändring i utländsk
		Kassaflödes -	Övertagen skuld	valuta / Övriga ej
		påverk ande	vid förvärv/	kassaflödespåverkande
	2024-01-01	trans aktioner	försäljning	transaktioner	2024-12-31
Obligationslån	43 116	-5 318	-	1 124	38 922
Skulder till kredit institut	18 977	-2 175	-162	176	16 816
Övriga långfristiga skulder	92	45	-	1	138
Totala skulder hänförliga till finansieringsverksamheten	62 185	-7 448	-162	1 301	55 876

				Ej kassaflödespåverkande transaktioner
				Förändring i utländsk
		Kassaflödes -	Övertagen skuld	valuta / Övriga ej
		påverk ande	vid förvärv/	kassaflödespåverkande
	2023-01-01	trans aktioner	försäljning	transaktioner	2023-12-31
Obligationslån	52 078	-8 244	-	-718	43 116
Skulder till kredit institut	33 896	-7 986	-6 839	-94	18 977
Företagscertifikat	1 111	-1 111	-	-	-
Skuld cash collateral	2 178	-2 048	-	-130	-
Övriga långfristiga skulder	141	-52	-	3	92
Totala skulder hänförliga till finansieringsverksamheten	89 404	-19 441	-6 839	-939	62 185

NOT 28 Ställda säkerheter

	2024-12-31	2023-12-31
Fastighetsinteckningar	22 289	24 869
Andelar i koncernföretag	12 550	14 634
Andelar i joint ventures och intresseföretag	3 177	2 797
Fordringar på joint ventures och intresseföretag	5 829	-
Andelar i börsnoterade företag	-	143
Spärrade likvida medel*	13	16

Spärrade likvida medel avser främst pantsatta medel för kommande

räntebetalningar.

NOT 29 Eventualförpliktelser

	2024-12-31	2023-12-31
JV-Finansieringar	277	1 119
Summa	277	1 119

Vid årsskiftet har SBB agerat som borgenär för extern finansiering i joint

venture-bolag med en sammanlagd summa på 277 miljoner. Förväntningen

är att dessa åtaganden inte kommer att leda till negativt kassaflöde.

SBB ÅRSREDOVISNING 2024

107

NOT 30 Transaktioner med närstående

På efterföljande sidor återfinns beskrivningar av de närstående parter som

SBB under året haft transaktioner med, beskrivningar av transaktionerna

samt beskrivning av transaktionernas påverkan på koncernens resultat-

och balansräkning samt i förekommande fall ställda säkerheter och

eventualförplikteser.

					Koncernens Resultaträkning
					Kreditförluster på
					fordringar på joint
		Övriga förvalt-	Administrations-	Värdeförändring	ventues och
2024, SBB Infrastructure AB	Mkr	ningsintäkter	kostnader	fastigheter	intresse bolag	Ränteintäkter	Uppskjuten skatt
Försäljning av fastigheter		-	-	-543	-	-	461
Långfristig fordran		-	-	-	-78	137	-
Förvaltningstjänster		36	-	-	-	-	-
SBB Social Facilities AB
Försäljning av fastigheter		-	-	-247	-	-	478
Långfristig fordran		-	-	-	-111	209	-
Förvaltningstjänster		23	-	-	-	-	-
SBB Residential Property AB
Förvaltningstjänster		53	-	-	-	-	-
Långfristig fordran		-	-	-	-	2	-
Public Property Invest ASA
Försäljning av fastigheter		-	-	-874	-	-	129
Köp av förvaltningstjänster		-	-5	-	-	-	-
Nordiqus AB
Långfristig fordran		-	-	-	-	236	-
Försäljning förvaltningstjänster		23	-	-	-	-	-
Elivågor AB
Köp av rådgivningstjänster		-	-1	-	-	-	-
Voltiva AB
Köp av IT-tjänster		-	-2	-	-	-	-
Styrelseledamöter och ledande befattnings- havare
Löner och ersättningar, styrelse och ledande
befattningshavare		-	-38	-	-	-	-
Övriga intressebolag och Joint ventures
Långfristig fordran		-	-	-	-	52	-

För upplysning av ägarandel, se not 16 i koncernen samt not 10 i

moderbolaget.

Noten bör läsas tillsammans med Not 33 Redovisningsmässiga effekter av

väsentliga transaktioner.

108

SBB ÅRSREDOVISNING 2024

									Koncernens
									kassaflödes-	Eventualför-
						Koncernens balansräkning			analys	pliktelser
			Andelar i
			Intresse-	Fordringar			Balanserade	Innehav utan	Utdelning
			bolag	på intresse-	Långfristiga		vinst inkl	bestäm-	från joint
		Förvaltnings-	och joint	bolag / joint	skulder till	Uppskjuten	årets total-	mande	ventues och	Ställda
2024, SBB Infrastructure AB	Mkr	fastigheter	ventures	ventures	kreditinstitut	skatt	resultat 3)	inflytande	intressebolag	säkerheter
Försäljning av fastigheter		-5 723	-	-	-	-461	-	-	-	-
Andelar i Intresse- bolag och joint ventures 1)		-	170	-	-	-	-	-	-	-
Aktieägartillskott 2)		-	828	-	-	-	-	-	-	-
Långfristig fordran		-	-	-358	-	-	-	-	-	-
Ställda säkerheter		-	-	-	-	-	-	-	-	6 174
SBB Social Facilities AB
Försäljning av fastigheter		-9 489	-	-	-	-478	-	-	-	-
Andelar i Intresse- bolag och joint ventures 1)		-	70	-	-	-	-	-	-	-
Aktieägartillskott 2)		-	633	-	-	-	-	-	-	-
Långfristig fordran		-	-	3 478	-	-	-	-	-	-
Ställda säkerheter		-	-	-	-	-	-	-	-	3 548
SBB Residential Property AB
Andelar i Intresse- bolag och joint ventures 1)		-	2 937	-	-	-	-	-	-	-
Aktieägartillskott 2)		-	60	-	-	-	-	-	-	-
Långfristig fordran		-	-	76	-	-	-	-	-	-
Ställda säkerheter		-	-	-	-	-	-	-	-	2 937
Public Property Invest ASA
Försäljning av fastigheter		-1 696	-	-	-395	-129	-	-	-	-
Deltagande i nyemission		-	169	-	-	-	-	-	-	-
Andelar i intressebolag och		-	1 960	-	-	-	-	-	-	-
joint venutres 1)
Nordiqus AB
Andelar i Intresse- bolag och joint ventures 1)		-	8 603	-	-	-	-	-	-	-
Långfristig fordran		-	-	4 113	-	-	-	-	-	-
Erhållen utdelning		-	-	-	-	-	-	-	376	-
Styrelseledamöter och
ledande befattningshavare
Utställda teckningsoptioner		-	-	-	-	-	5	-	-	-
Övriga intressebolag och
Joint ventures
Andelar i Intresse- bolag och joint ventures 1)		-	1 811	-	-	-	-	-	-	-
Långfristig fordran		-	-	147	-	-	-	-	-	-
Erhållen utdelning		-	-	-	-	-	-	-	6	-

1) Avser det bokförda värdet på andelen per 2024-12-31.

2) Avser av SBB lämnade aktieägartillskott under perioden. Övriga redovisningsmässiga justeringar såsom nedskrivningar av andelar ingår inte här.

3) Lämnade upplysningar avser endast de transaktioner som redovisas direkt mot balanserade vinstmedel.

SBB ÅRSREDOVISNING 2024

109

2024

SBB Infrastructure AB

SBB ingick den 25 februari 2024 avtal med fonder som förvaltas av den

globala alternativa förvaltaren Castlelake LP, med stöd från ATLAS SP

Partners, om att bilda ett joint venture-bolag, SBB Infrastructure AB.

Försäljning av fastigheter

SBB har under året sålt fastigheter till SBB Infrastructure AB om 5 723 mkr.

Avyttringen har gett upphov till Värdeförändring fastighet om -543 mkr

samt upplösning Uppskjuten skatt om 461 mkr.

Försäljningarna har skett till marknadsvärde.

Aktieägartillskott

SBB har under året lämnat ovilkorat aktieägartillskott till SBB Infrastructure

AB om 828 mkr (-).

Långfristig fordran

SBB har vid årets utgång en nettoskuld om 358 mkr vilken redovisas inom

Fordringar på intresseföretag och joint ventures bestående av en lång-

fristig fordran om 2 350 mkr och en långfristig skuld om 2 708 mkr. SBB

har under året redovisat en befarad kreditförlust på fordran om -78 mkr.

Fordran belöper med nominell ränta om 9,89 procent och skulden med

EURIBOR + 5 procent. Fordran och skulden har vid första redovisningstill-

fället värderats till verkligt värde motsvarande en ränta om 12,8 procent

respektive EURIBOR + 5 procent. SBB har under året erhållit ränteintäkter

netto om 137 mkr.

SBB Infrastructure AB har även extern finansiering via ett låneavtal med

Castlelake. Lånet löper till och med 25 februari 2026, med förlängningsop-

tion om 1+1 år. Lånet belöper med STIBOR + 5 procent ränta och innehåller

särskilda lånevilkor, s.k. kovenanter avseende bland annat räntetäcknings-

grad och skuldsättningskvot.

Låneavtalet reglerar vidare att utdelning till SBB endast ske efter

långivarnas godkännande. Under året har ingen utdelning lämnats.

Försäljning förvaltningstjänster

SBB har under året sålt förvaltningstjänster till SBB Infrastructure AB för

36 mkr (-).

Förvaltningstjänster regleras av förvaltningsavtal mellan SBB och SBB

Infrastructure AB. Avtalet löper till och med 13 juni 2029 eller tills dess att

lånet från Castlelake till SBB Infrastructure är reglerat i sin helhet. Avtalet

reglerar att SBB:s ersättning för förvaltningstjänster ska motsvara SBBs

självkostnad, undantaget kostnader relaterade till anlitade sidoentrepre-

nörer, plus ett påslag om 4 procent av driftnettot i SBB Infrastructure AB.

Ställda säkerheter

Samtliga SBBs aktier i SBB Infrastructure AB är pantsatta. SBB har därmed

tagit upp 170 mkr som ställd säkerhet vilket motsvarar SBB bokförda värde

på JV-andelen. Utöver det har SBB pantsatt fastigheter i Finland för SBB

Infrastructure ABs räkning. Värdet på pantsatta fastigheter uppgår till 3

654 mkr. SBB har pantsatt fordran på SBB Infrastructure AB uppgående till

2 350 mkr motsvarande fordrans bokförda värde.

SBB Social Facilities AB

SBB ingick den 25 maj 2024 avtal med fonder som förvaltas av den globala

alternativa förvaltaren Castlelake LP, med stöd från ATLAS SP Partners,

om att bilda ett joint venture-bolag, SBB Social Facilities AB.

Försäljning av fastigheter

SBB har under året sålt fastigheter till SBB Social Facilities AB om 9 489

mkr. Avyttringen har gett upphov till Värdeförändring fastighet om -247

mkr samt upplösning Uppskjuten skatt om 478 mkr.

Försäljningarna har skett till marknadsvärde.

Aktieägartillskott

SBB har under året lämnat ovilkorat aktieägartillskott till SBB Social

Facilities AB om 633 mkr (0).

Långfristig fordran

SBB har vid årets utgång en långfristig fordran med ett redovisat värde om 3

478 mkr. SBB har under året redovisat en befarad kreditförlust om -111 mkr.

Fordran belöper med nominell ränta om 10,0 procent. Fordran har vid första

redovisningstillfället värderats till verkligt värde motsvarande en ränta om

11,8 procent. SBB har under året erhållit ränteintäkter om 209 mkr.

SBB Social Facilitites AB har extern finansiering via ett låneavtal med

Castlelake. Lånet löper till och med 24 maj 2026, med förlängningsoption om

1 år. Lånet belöper med ränta STIBOR + 3,75 procent och innehåller särskilda

lånevilkor, s.k. kovenanter avseende bland annat räntetäckningsgrad och

skuldsättningskvot.

Låneavtalet reglerar vidare att utdelning till SBB endast får ske efter

långivarnas godkännande. Under året har ingen utdelning lämnats.

Försäljning förvaltningstjänster

SBB har under året sålt förvaltningstjänster till SBB Social Facilitities AB för

23 mkr (-).

Förvaltningstjänster regleras av förvaltningsavtal mellan SBB och SBB

Social Facilitites AB. Avtalet löper till och med 13 juni 2029 eller tills dess

att lånet från Castlelake till SBB Social Facilitites är reglerat i sin helhet.

Avtalet reglerar att SBB:s ersättning för förvaltningstjänster ska motsvara

SBBs självkostnad, undantaget kostnader relaterade till anlitade sidoentre-

prenörer, plus ett påslag om 4 procent av driftnettot i SBB Social Facilitites.

Ställda säkerheter

Samtliga SBBs aktier i SBB Social Facilities AB är pantsatta. SBB har därmed

tagit upp 70 mkr som ställd säkerhet vilket motsvarar SBB bokförda

värde på JV-andelen. SBB har pantsatt fordran på SBB Social Facilities AB

uppgående till 3 478 mkr motsvarande fordrans bokförda värde.

SBB Residential Property AB

SBB ingick den 21 juli 2023 avtal med en investeringsfond som förvaltas

av Morgan Stanley Real Estate Investing om kapitalanskaffning genom

emittering av preferensaktier i det nybildade samarbetsbolaget SBB

Residential Property AB.

Aktieägartillskott

SBB har under året lämnat ovilkorat aktieägartillskott till SBB Residential

Property AB om 60 mkr (4 195).

Försäljning förvaltningstjänster

SBB har under året sålt förvaltningstjänster till SBB Residential Property AB

för 53 mkr (12).

Tillhandahållandet av förvaltningstjänster är reglerat i ett förvalt-

ningsavtal mellan SBB och SBB Residential Property AB. Avtalet löper

till och med 4 augusti 2028, och förlängs därefter automatiskt med 12

månader i taget med en uppsägningstid på 12 månader. SBB:s ersättning

för uppdraget uppgår till SBB:s självkostnader, undantaget ersättning

för sidoentreprenörer, plus ett påslag om 3 procent. SBB:s ersättning är

begränsat till att bolagets förvaltnings- och administrationskostnader inte

överstiger 57 mkr.

Utdelning

Enligt SBB Residential Property ABs bolagsordning har preferensaktier

företräde till utdelning före stamaktier. SBB innehar endast stamaktier

i SBB Residential Property AB. SBB har under året inte erhållit någon

utdelning från SBB Residential Property AB.

Ställda säkerheter

SBBs aktier i SBB Residential Property AB är pantsatta och 2 937 mkr,

motsvarande SBBs bokförda värde på JV-andelen, har därför tagits upp

som ställd säkerhet.

Public Property Invest ASA (PPI)

Public Property Invest ASA är ett norskt fastighetsbolag som äger

samhällsfastigheter i Norden och Sverige.

Försäljning av fastigheter

SBB har under året avyttrat fastigheter till ett värde av 1 696 mkr, med

tillhörande lån om 395 mkr i utbyte mot 31,6 miljoner aktier. SBB har i

samband med detta även tecknat 11,7 miljoner aktier kontant till en kurs

om 14,5 NOK per aktie. Transaktionen gav upphov till Värdeförändring

fastighet om -874 mkr samt upplösning Uppskjuten skatt 129 mkr.

110

SBB ÅRSREDOVISNING 2024

Köp av förvaltningstjänster

SBB har under året köpt förvaltningstjänster av PPI för 5 mkr (3).

Tjänsterna regleras i ett förvaltningsavtal mellan SBB och PPI där PPI

åtar sig att (i) förvalta SBB:s samtliga fastigheter i Norge, samt (ii) agera

underentreprenör till SBB avseende de fastigheter som SBB förvaltar å

Nordiqus vägnar i Norge. För de tjänster som omfattas av förvaltnings-

avtalet är PPI berättigad till ett fast arvode om 10 MNOK. I särskilda

fall avseende större projekt kan PPI erhålla tillkommande arvode på

marknadsmässiga grunder. Det fasta arvodet justeras årligen baserat på

KPI i Norge.

Förvaltningsavtalet mellan SBB och PPI gäller fram till den 17 januari

2028 och med automatiskt förlängning om 12 månader i taget. Vardera

part har rätt att begära omförhandling av avtalet under dess löptid vid

väsentliga förändringar. Om parterna inte kan enas om nya villkor efter att

part påkallat omförhandling kan avtalet sägas upp av respektive part med

en uppsägningstid på 6 månader.

Nordiqus AB

SBB ingick i november 2022 avtal med Brookfield Super-Core Infra-

structure Partners om bildande av fastighetsbolag inom social infrastruk-

tur för utbildning, i vilket SBB ägde 51 procent. Sedan november 2023 äger

SBB 49,84 procent av Nordiqus.

Långfristig fordran

SBB har vid årets utgång en långfristig fordran på Nordiqus AB till ett

nominellt belopp om 5 251. Fordrans redovisade värde uppgår till 4 113

mkr. SBB har under året redovisat Ränteintäkter om 236 mkr.

Den långfristiga fordran, ägarlånet, löper till och med 18 januari

2029 och är reglerat i ett låneavtal mellan SBB och Nordiqus. Ägarlånet

innehåller restriktioner som innebär att räntan på lånet begränsas av

Nordiqus totala räntekostnader varvid fordran för närvarande belöper

med 0 procent nominell ränta. Lånet ställdes ut under 2023 och redovisas

till upplupet anskaffningsvärde motsvarande verkligt värde vid första

redovisningstillfället med en bedömd ränta om 5,7 procent.

Försäljning förvaltningstjänster

SBB har under året sålt förvaltningstjänster till Nordiqus om 23 mkr (20).

Villkoren för förvaltningstjänsterna regleras i ett skriftligt förvaltnings-

avtal mellan SBB och Nordiqus. Förvaltningsavtalet löper till och med den

31 december 2027, med automatiskt förlängning om 12 månader i taget,

med en uppsägningstid om 12 månader. Förvaltningsarvodet uppgår till

ett belopp motsvarande SBB:s självkostnad med tillägg om 1,8 procent av

Nordiqus rörelseresultat.

Inom ramen för förvaltningsavtalet har SBB utfärdat ett finansiellt

åtagande gentemot Nordiqus, vilket innebär att SBB ska kompensera

Nordiqus med ett belopp motsvarande 25 procent av skillnaden mellan

den fastställda budgetens rörelseresultat och rörelseresultatets faktiskt

utfall under särskilda förutsättningar. Under 2024 har det finansiella

åtagandet inte aktualiserats.

Nordiqus har rätt till förtida uppsägning av förvaltningsavtalet om

rörelseresultatet understiger den fastställda budgeten mer än 10 procent

under en period om minst tre år i rad.

Erhållen utdelning

SBB har under år 2024 erhållit 376 mkr i kontant utdelning från Nordiqus

avseende SBB:s innehav av aktieslag A.

Nordiqus har under 2024 även lämnat en engångsutdelning om 1 097

mkr avseende aktieslag B, av vilket SBB saknar ägande.

Enligt Nordiqus bolagsordning har C-aktier rätt till utdelning före

B- respektive A-aktier till ett sammantaget belopp motsvarande fastställt

krav rörande återvinning, skadestånd eller återbäring enligt aktiebolagsla-

gen och som riktas mot Nordiqus uppräknat med 9,5 procent från och

med dagen då återvinnings-, skadestånds, eller återbäringskravet slutligt

fastställts fram till och med den dag då C-aktierna erhållit utdelning.

B-aktier har förtur till utdelning framför A-aktier till ett sammanlagt

belopp om 1 063 mkr uppräknat med 9,5 procent fram till och med dagen

då B-aktierna mottagit utdelning.

I och med engångsutdelningen om 1 097 mkr har B-aktierna inte längre

någon förtursrätt till utdelning och B-aktien har därmed konverterats till

en A-aktie.

Ställda säkerheter

SBB har inga ställda säkerheter eller eventualförpliktelser avseende

Nordiqus.

Sveafastigheter AB

Finansiellt åtagande avseende skatt

SBB har åtagit sig att hålla Sveafastigheter skadeslöst avseende skattehan-

teringen i Sveafastigheter Falun Britsarvsskolan 6 AB (org.nr 559105-9976)

under den period då SBB var ägare av bolaget. SBB:s ansvar enligt detta

skadeslöshetsåtagande är dock begränsat till maximalt 19 800 000 kronor.

Under 2024 har det finansiella åtagandet inte aktualiserats.

Finansiellt åtagande avseende korsvisa säkerheter

Vidare har SBB och Sveafastigheter kommit överens om i de fall någon av

parterna har ställt en säkerhet till förmån för den andra parten (så kallade

korsvisa säkerheter), ska respektive part hålla den andra parten skadeslös

i händelse av anspråkstagande av utställd säkerhet. Under 2024 har det

finansiella åtagandet inte aktualiserats.

Förvaltningstjänster

SBB har ett förvaltningsavtal med Sveafastigheter fram till utgången av

2026 med ett årsarvode om 52,5 mkr. Under perioden har avtalet gene-

rerat övriga förvaltningsintäkter om 48 mkr och motsvarande kostnad i

SBB. Då SBB konsoliderar Sveafastigheter har dessa intäkter och kostnader

eliminerats i SBBs resultaträkning.

Elivågor AB

Elivågor ägs av SBB:s styrelseordförande Lennart Sten och bedriver

verksamhet inom rådgivning och utbildning.

Köp av rådgivningstjänster

SBB har under året köpt tjänster från Elivågor AB om 0,5 mkr (-). Trans-

aktionerna har skett på marknadsmässiga grunder och har upphört i

samband med att Lennart Sten valdes in i SBB.s styrelse.

Voltiva

Voltiva utvecklar, installerar och driftsköter helhetslösningar för infra-

struktur av elbilsladdning. SBB:s Vice VD Krister Karlsson är sedan augusti

2023 styrelseledamot i Voltiva.

Köp av IT-tjänster

SBB har under året köpt tjänster från Voltiva AB om 1,6 mkr (9,2).

Transaktionerna har skett på marknadsmässiga grunder.

Styrelse och bolagsledning

Löner och ersättningar, styrelse och bolagsledning

Löner och ersättningar till styrelse och bolagsledning framgår av Not 8.

Teckningsoptioner

SBB har under året inlett ett nytt incitamentsprogram där 9 410 325

teckningsoptioner tecknades. Villkoren i programmet ger innehavaren rätt

att under perioden från och med den 1 april 2027 till och med den 30 april

2027 teckna en ny aktie av serie B per optionsrätt.

Teckningskursen per aktie ska motsvara 140 procent av den volym-

vägda genomsnittskursen enligt Nasdaq Stockholms officiella kurslista för

aktien under de tio handelsdagar som infaller närmast efter den 27 mars

2024, alltså 6,0834 kr.

Optionerna tecknades till marknadspris om 1,3004 kr/option enligt

Black Scholes. Värdet av optionerna var vid årets utgång 1,12 kr/option.

SBB ÅRSREDOVISNING 2024

111

					Koncernens Resultaträkning
								Årets resultat,
			Övriga förvalt-	Administra-	Värdeföränd-		Uppskjuten	avvecklad
2023, SBB Kåpan Bostad AB	Mkr	Hyresintäkter	ningsintäkter	tionskostnader	ring fastigheter	Ränteintäkter	skatt	verksamhet
Förvaltningstjänster		12	-	-	-	-	-	-
SBB Residential Property AB
Försäljning av fastigheter		-	-	-	-432	-	198	-
Förvaltningstjänster		12	-	-	-	-	-	-
Public Property Invest ASA
Förvaltningstjänster		3	-	-	-	-	-	-
Nordiqus AB
Försäljning av fastigheter		-	-	-	-	-	-	-1 796
Långfristig fordran		-	-	-	-	24	-	-
Försäljning förvaltningstjänster		20	23	-	-	-	-	-
Avy Finans AB AB
Köp av tjänster		-	-	-2	-	-	-	-
Voltiva AB
Köp av tjänster		-	-	-9	-	-	-	-
Ilija Batljan Invest AB
Förvaltningstjänster		1	-	-	-	-	-	-
Industritekniska gymnasiet i Bergslagen AB
Köp av tjänster		-	-	-7	-	-	-	-
Arvid Svensson Förvaltning AB
Köp av tjänster		-	-	-0,4	-	-	-	-
Styrelseledamöter och ledande befattnings- havare
Löner och ersättningar, styrelse och ledande
befattningshavare		-	-	-30	-	-	-	-
Övriga intressebolag och Joint ventures
Långfristig fordran		-	-	-	-	33	-	-

112

SBB ÅRSREDOVISNING 2024

									Koncernens
									kassaflödes-	Eventual-
						Koncernens balansräkning			analys	förpliktelser
			Andelar i
			Intresse-	Fordringar			Balanserade	Innehav utan	Utdelning
			bolag	på intresse-	Långfristiga		vinst inkl	bestäm-	från joint
		Förvaltnings-	och joint	bolag / joint	skulder till	Uppskjuten	årets	mande	ventues och	Ställda
2023, SBB Kåpan Bostad AB	Mkr	fastigheter	ventures	ventures	kreditinstitut	skatt	totalresultat	inflytande	intressebolag	säkerheter
Långfristig fordran		-	-	54	-	-	-	-	-	-
Andelar i Intresse- bolag och joint ventures 1)		-	1 795	-	-	-	-	-	-	-
SBB Residential Property AB
Försäljning av fastigheter		-6 215	-	-	-	-198	-	-	-	-
Aktieägartillskott 2)		-	4 195	-	-	-	-	-	-	-
Andelar i Intresse- bolag och joint ventures 1)		-	2 797	-	-	-	-	-	-	-
Långfristig fordran		-	-	53	-	-	-	-	-	-
Ställda säkerheter		-	-	-	-	-	-	-	-	2 797
Public Property Invest ASA
Andelar i Intresse- bolag och joint ventures 1)		-	1 261	-	-	-	-	-	-	-
Nordiqus AB
Försäljning av fastigheter		-40 841	-	-	-	-3 109	-	-	-	-
Andelar i Intresse- bolag och joint ventures 1)		-	9 892	-	-	-	-	-	-	-
Långfristig fordran		-	-	3 908	-	-	-	-	-	-
Övriga intressebolag och
Joint ventures
Andelar i Intresse- bolag och joint ventures 1)		-	1 846	-	-	-	-	-	-	-
Långfristig fordran		-	-	824	-	-	-	-	-	-

1) Avser det bokförda värdet på andelen per 2023-12-31.

2) Avser av SBB lämnade aktieägartillskott under perioden. Övriga redovisningsmässiga justeringar såsom nedskrivningar av andelar ingår inte här.

SBB ÅRSREDOVISNING 2024

113

2023

SBB Kåpan Bostad AB

SBB äger Kåpan Bostad AB tillsammans med Kåpan Pensioner och bolaget

redovisas som ett joint venture.

Försäljning förvaltningstjänster

SBB har sålt teknisk förvaltning till SBB Kåpan AB uppgående till 12 mkr

(37).

SBB Residential Property AB

SBB ingick den 21 juli 2023 avtal med en investeringsfond som förvaltas

av Morgan Stanley Real Estate Investing om kapitalanskaffning genom

emittering av preferensaktier i det nybilde samarbetsboalget SBB

Residential Property AB.

Aktieägartillskott

SBB har under året lämnat ovilkorat aktieägartillskott till SBB Residential

om 4 195 mkr (-).

Försäljning förvaltningstjänster

SBB har under året sålt förvaltningstjänster till SBB Residential Property AB

för 12 mkr (-).

Tillhandahållandet av förvaltningstjänster är reglerat i ett förvaltningsav-

tal mellan SBB och SBB Residential AB. Avtalet löper till och med 4 augusti

2028, och förlängs därefter automatiskt med 12 månader i taget med en

uppsägningstid på 12 månader. SBB:s ersättning för uppdraget uppgår

till SBB:s självkostnader, undantaget ersättning för sidoentreprenörer,

plus ett påslag om 3 procent. SBB ersättning är begränsat till att bolagets

förvaltnings- och administrationskostnader inte överstiger 57 Mkr.

Utdelning

Enligt SBB Residential Property AB bolagsordning har preferensaktier

företräde till utdelning före stamaktier. SBB innehar endast stamaktier

i SBB Residential Property AB. SBB har under året inte erhållit någon

utdelning från SBB Residential Property.

Ställda säkerheter

SBBs aktier i SBB Residential Property AB är pantsatta och 2 797 mkr,

motsvarande SBBs bokförda värde på JV-andelen, har därför tagits upp

som ställd säkerhet.

Public Property Invest ASA (PPI)

Public Property Invest ASA är ett norskt fastighetsbolag som äger

samhällsfastigheter i Norden och Sverige

Försäljning förvaltningstjänster

SBB har under året sålt förvaltningstjänster till PPI för 3 mkr (3).

Nordiqus AB

SBB ingick i november 2022 avtal med Brookfield Super-Core Infra-

structure Partners om bildande av ett fastighetsbolag inom social

infrastruktur för utbildning, i vilket SBB ägde 51 procent. I november

2023 överlät SBB 1,16 procent av aktierna i Nordiqus till Brookfield för en

köpeskilling om cirka 242 mkr. I samband med transaktionen återbetalade

Nordiqus i förtid delar av det ägarlån som SBB tillhandahållit, motsvarande

SEK 2 237 552 557, NOK 5 913 509 205 och EUR 83 105 984. Denna förtida

återbetalning medförde ökade finansiella kostnader för Nordiqus, varför

SBB i anslutning till återbetalningen lämnade ett ensidigt aktieägartillskott

om 1 103 mkr.

Med ’ensidigt’ avses att övriga aktieägare inte tillförde motsvarande

tillskott i proportion till sina ägarandelar. Den ekonomiska innebörden av

tillskottet är därmed att övriga aktieägare indirekt gynnas i förhållande till

sina ägarandelar, vilket motsvarar 553 mkr.

Försäljning av fastigheter

SBB ägande vid årets ingång 100 procent av aktierna i Nordiqus och har

under 2023 sålt 50,16 procent av aktier i Nordiqus varvid SBB har förlorat

det det bestämmande inflytandet. Förvaltningsfastigheterna inom

Nordiqus om -40 841 mkr anses därför sålda. Försäljningen gav upphov

till Värdeförändring fastigheter, realiserad om -2 540 mkr, upplösning av

Uppskjuten skatt 2 538, Upplösning uppskjuten skatt hänförlig till goodwill

571, Upplösning goodwill avseende uppskjuten skatt -571 mkr samt Ned-

skrivning goodwill -1 794 mkr. Samtliga poster har redovisats inom

Avvecklad verksamhet. Se not 32 för mer information.

Långfristig fordran

Per den 31 december 2023 uppgår SBB:s långfristiga fordran på Nordiqus

till ett nominellt belopp om 5 251 mkr och ett redovisat värde om 3 908

mkr. Ägarlånet löper till om med 18 januari 2029 och låneavtalet innehåller

en restriktion som innebär att räntan på lånet begränsas av Nordiqus

totala räntekostnader. En följd av detta är att lånet för närvarande belöper

med 0 procent nominell ränta.

Lånet ställdes ut under 2023 och redovisas till upplupet anskaffnings-

värde motsvarande verkligt värde vid första redovisningstillfället med en

bedömd ränta om 5,7 procent. SBB har under året redovisat Ränteintäkter

om 24 mkr.

Försäljning förvaltningstjänster

SBB har under året sålt förvaltningstjänster till Nordiqus om 20 mkr (-).

Villkoren för förvaltningstjänsterna regleras i ett skriftligt förvaltnings-

avtal mellan SBB och Nordiqus. Förvaltningsavtalet löper till och med den

31 december 2027, med automatiskt med förlängning om 12 månader i

taget, med en uppsägningstid om 12 månader. Förvaltningsarvodet uppgår

till ett belopp motsvarande SBB:s självkostnad med tillägg om 1,8 procent

av Nordiqus rörelseresultat.

Inom ramen för förvaltningsavtalet har SBB utfärdat ett finansiellt

åtagande gentemot Nordiqus, vilket innebär att SBB ska kompensera

Nordiqus med ett belopp motsvarande 25 procent av skillnaden mellan

den fastställda budgetens rörelseresultat och rörelseresultatets faktiskt

utfall under särskilda förutsättningar. Under 2023 har det finansiella

åtagandet inte aktualiserats.

Nordiqus har rätt till förtida uppsägning av förvaltningsavtalet om

rörelseresultatet understiger den fastställda budgeten med än 10 procent

under en period om minst tre år i rad.

Ställda säkerheter

SBB har inga ställda säkerheter eller eventualförpliktelser avseende

Nordiqus.

AVY Finans AB

SBB har under året köpt tjänster av bolaget om 2 mkr (-). En styrelseleda-

mot i detta bolag ingår även i SBBs styrelse.

Voltiva AB

Voltiva utvecklar, installerar och driftsköter helhetslösningar för infra-

struktur av elbilsladdning. SBB:s Vice VD Krister Karlsson är sedan augusti

2023 styrelseledamot i Voltiva.

Köp av IT-tjänster

SBB har under året köpt tjänster från Voltiva AB om 9,2 mkr (-).

Ilija Batljan Invest AB

SBB har under året sålt teknisk förvaltning till Ilija Batljan Invest AB (publ),

där Ilija Batljan är styrelseledamot och ägare, uppgående till 1 mkr (0,1).

Industritekniska Gymnasiet i Bergslagen AB

SBB har gjort transaktioner med bolaget om 7,2 (-) i vilka Fredrik Svensson

är styrelseledamot.

Arvid Svensson Förvaltning AB

SBB har gjort transaktioner med bolaget om 0,4 (-) i vilka Fredrik Svensson

är styrelseledamot.

Styrelse och bolagsledning

Löner och ersättningar, styrelse och bolagsledning

Löner och ersättningar till styrelse och bolagsledning framgår av Not 8.

114

SBB ÅRSREDOVISNING 2024

	SBB Infra	SBB Social	Försäljning		Övriga
Försäljning av dotterbolag med avdrag för likvida medel, 2024	Structure	Facilitites	Norge (PPI)	Unobo	försäljningar	Total
Förvaltningsfastigheter	5 723	9 489	1 696	3 096	1 711	21 715
Likvida medel	-	18	-	-	-	18
Övriga omsättningstillgångar	284	41	31	24	-	380
Avyttrade tillgångar	6 007	9 548	1 727	3 120	1 711	22 113
Räntebärande skulder	-	-	-395	-1 003	-	-1 398
Övriga lång- och kortfristiga skulder	-45	-69	-	-39	-31	-183
Avyttrade nettotillgångar	5 962	9 479	1 331	2 079	1 680	20 532
Köpeskilling motsvarande 100% av nettotillgångar	5 962	9 479	1 331	2 079	1 680	20 532
Avdrag: Omvärdering verkligt värde	-543	-247	-874	-299	-	-1 963
Avdrag: Omklassificering till Andelar i JV / intresseföretag	-	-385	-457	-	-	-842
Avdrag: Omklassificering till Fordringar på JV / intresseföretag	-760	-3 466	-	-	-	-4 226
Kontant erlagd köpeskilling	4 659	5 380	-	1 780	1 680	13 500
Likvida medel i avyttrade bolag		-18		-	-	-18
Totalt	4 659	5 362	-	1 780	1 680	13 482
Varav inlösen av minoritetsandelar				-1 733	-35	-1 768
Försäljning av dotterbolag med avdrag för likvida medel	4 659	5 362	-	47	1 646	11 714

Tabellerna nedan visar de förvärvade respektive avyttrade nettotillgång-

arna i bolag som förvärvats och sålts under året samt en avstämning av

det vederlag som SBB har betalat respektive erhållit för att få kontroll

över bolagen. Det framgår även vad som betalades kontant och vad som

betalts i andra former av vederlag för att öka transparensen. Skulden som

reglerades som en del av transaktionerna redovisas också som en del av

det totala kassaflödet från förvärven och försäljningarna.

Förvärv av dotterbolag med avdrag för likvida medel, 2024	Totalt
Förvaltningsfastigheter	6 127
Likvida medel	43
Övriga tillgångar och fordringar	36
Förvärvade tillgångar	6 206
Räntebärande skulder	-1 233
Övriga lång- och kortfristiga skulder	-37
Förvärvade nettotillgångar	4 937
Köpeskilling motsvarande 100% av nettotillgångar	-4 937
Avdrag: Tidigare redovisat som Andelar i intressebolag/Joint ventures	2 243
Avdrag: Tidigare redovisat som Fordringar på intressebolag/Joint	1 216
venturesr
Kontant erlagd köpeskilling	-1 478
Förvärvade likvida medel	43
Återbetalning av skulder i samband med förvärv av nettotillgångar	-327
Förvärv av dotterbolag med avdrag för förvärvade likvida medel	-1 762

Förvärv av dotterbolag med avdrag för likvida medel, 2023	Totalt
Förvaltningsfastigheter	2 960
Likvida medel	14
Övriga tillgångar och fordringar	10
Förvärvade tillgångar	2 984
Räntebärande skulder	2 005
Övriga lång- och kortfristiga skulder	113
Förvärvade nettotillgångar	866
Köpeskilling motsvarande 100% av nettotillgångar	-866
Avdrag: Betalt med aktier	-
Avdrag: Tidigare förvärvade andelar	827
Kontant erlagd köpeskilling	-39
Förvärvade likvida medel	14
Återbetalning av skulder i samband med förvärv av nettotillgångar	-1 603
Förvärv av dotterbolag med avdrag för förvärvade likvida medel	-1 629

NOT 31 Tillkommande upplysningar avseende kassaflöde från förvärv och försäljning av dotterbolag

SBB ÅRSREDOVISNING 2024

115

		SBB	Övriga
Försäljning av dotterbolag med avdrag för likvida medel, 2023	Nordiqus	Residential	försäljningar	Total
Förvaltningsfastigheter	40 823	6 215	4 993	52 031
Övriga materiella anläggningstillgångar	-	-	-	-
Finansiella anläggningstillgångar	-	-	-	-
Likvida medel	408	2	6	416
Övriga omsättningstillgångar	145	28	9	182
Avyttrade tillgångar	41 376	6 245	5 008	52 629
Räntebärande skulder	-6 713	-2 360	-1 879	-10 952
Övriga lång- och kortfristiga skulder	-631	-155	-45	-832
Avyttrade nettotillgångar	34 032	3 730	3 084	40 846
Köpeskilling motsvarande 100% av nettotillgångar
Avdrag: Skillnad Redovisat fastighetsvärde / Överenskommet fastighetsvärde	34 032	3 730	3 084	40 846
Avdrag: Skillnad redovisat fastighetsvärde / Överenskommet fastighetsvärde	-2 290	-292	-514	-3 096
Avdrag: Omklassificering till Andelar i JV / intresseföretag	-10 643	-3 440	-	-14 083
Avdrag: Omklassificering till Fordringar på JV / intresseföretag	-3 883	-	-	-3 883
Kontant erlagd köpeskilling	17 216	2	2 570	19 788
Likvida medel i avyttrade bolag	-408	-2	-6	-416
Återbetalning av skulder i samband med försäljning av nettotillgångar	-	2 360	-	2 360
Totalt	16 808	2 360	2 564	21 732
Varav inlösen av minoritetsandelar	-9 057	-	-	-9 057
Försäljning av dotterbolag med avdrag för likvida medel	7 751	2 360	2 564	12 675

NOT 32 Avvecklad verksamhet

Nordiqus

SBBs andel i Nordiqus uppgår per 2024-12-31 till 49,84 procent och

innehavet redovisas som Joint venutres och intresseföretag i koncernens

balansräkning. Resultat hänförligt till Nordiqus redovisas på raden Resultat

från joint ventures och intresseföretag. Se not 16 för ytterligare

information.

Per 2023-01-01 ägde SBB 51 procent av Nordiqus. Under tredje kvartalet,

2023-09-24, ingick SBB avtal om försäljning av ytterligare 1,16 procent av

Nordiqus och under fjärde kvartalet, 2023-11-22, fullföljdes försäljningen

varvid SBB avkonsoliderade verksamheten.

Vid ingående av avtalet redovisades Nordiqus som Tillgångar som

innehas för försäljning per Q3 2023. Då avyttringsgruppen utgjorde

en väsentlig del av ett segment redovisades avyttringsgruppen som

Avvecklad verksamhet.

Vid omklassificeringen gjordes värdering av avyttringsgruppens

verkliga värde med avdrag för försäljningskostnader. Detta resulterade i

en nedskrivning av goodwill om 2 365 mkr hänförlig till avyttringsgruppen,

varav 571 mkr avser upplösning av uppskjuten skatt från tidigare rörelse-

förvärv. Nedskrivningen redovisas inom avvecklad verksamhet.

Redovisning av avvecklad verksamhet

Avvecklad verksamhet redovisas på egen rad i resultaträkningen efter

periodens resultat, kvarvarande verksamhet och ingår i periodens resultat

fram till och med fullföljande av försäljningen som gjordes 22 november

2023.

I samband med färdigställandet av förvärvsanalysen av Nordiqus har

tidigare perioder räknats om, se not 35 för ytterligare detaljer.

	2024-01-01	2023-01-01
Belopp i MKR	- 2024-12-31	- 2023-11-21
Intäkter	-	2 086
Driftskostnader	-	-248
Underhåll	-	-58
Fastighetsskatt	-	-14
Driftnetto	-	1 766
Administation	-	-60
Förvärvs- och omstruktureringskostnader	-	-142
Resultat före finansiella poster, värdeförändringar	-	1 564
fastigheter och goodwill
Värdeförändringar fastigheter	-	-2 931
Rörelseresultat	-	-1 367
Ränteintäkter, räntekostnader och liknande	-	-577
resultatposter
Valutakursdifferenser	-	23
Tomträttsavgälder	-	-6
Resultat före skatt	-	-1 927
Aktuell skatt	-	-201
Uppskjuten skatt	-	420
Nettoresultat	-	- 1 708
Värdeförändring fastigheter, realiserad	-	-2 540
Uppskjuten skatt	-	2 538
Upplösning uppskjuten skatt hänf. till goodwill	-	571
Upplösning goodwill avseende uppskjuten skatt	-	-571
Nedskrivning goodwill	-	-1 794
Realisationsresultat	-	-1 796
PERIODENS RESULTAT, avvecklad verksamhet	-	-3 505

116

SBB ÅRSREDOVISNING 2024

Koncernens resultaträkning Koncernens balansräkning

		Kreditför-
		luster på						Ford-					Inneha v
	Värde-	fordringar			Årets		Andelar i	ringar på		Balanse-			uta n
	föränd-	på joint			resultat,	Förvalt-	intres-	intres-		rad vinst			bestäm -
	ring	ventues och	Resultat	Upp-	avvecklad	nings-	sebolag	sebolag		inkl årets	Hybrido-		mand e
	Fastig-	intresse-	förtidslö-	skjuten	verkdsam-	fastighe-	/ joint	/ joint	Uppskju-	total-	bligatio-	Övriga	infly -
	heter	bolag	sen lån	Skatt	het	ter	ventures	ventures	ten skatt	resultat 1)	ner	reserver	tand e
2024
Försäljning av
fastigheter
SBB Infrastructure AB	-543	-78	-	461	-	-5 723	-	-358	-461	-	-	-	-
SBB Social Facilities AB	-247	-111	-	478	-	-9 489	-	3 478	-478	-	-	-	-
Public Property Invest
ASA	-874	-	-	129	-	-1 696	-	-	-129	-	-	-	-
Försäljning till inneha- vare utan bestäm- mande inflytande
Sveafastigheter AB	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-2 721	-	-	5 66 0
Inlösen obligationer och
hybridobligationer
Samhällsbyggnadsbola- get i Norden Holding AB	-	-	18	-466	-	-	-	-	466	2 262	-3 372	-380	-

2023
Försäljning av
fastigheter
Nordiqus AB	-	-	-	-	-1 796	-40 841	-	-	-3 109	-	-	-	-
SBB Residential
Properties AB	-372	-	-	196	-	-6 215	-	-	-196	-	-	-	-

1) Lämnade upplysningar avser endast de transaktioner som redovisas direkt mot balanserade vinstmedel .

NOT 33 Redovisningsmässiga konsekvenser av väsentliga transaktioner under perioden

SBB Infrastructure AB

I februari 2024 ingick SBB avtal om bildandet av ett joint venture-bolaget

SBB Infrastructure AB tillsammans med Castlelake LP, med stöd från ATLAS

SP Partners. I samband med etableringen ingick SBB Infrastructure avtal

med SBB om förvärv av fastigheter om 5,7 mdkr, motsvarande marknads-

värde per 2023-12-31. I samband med förvärvet ingick SBB Infrastructure

AB ett låneavtal om ca 5,2 miljarder kronor med Castlelake, med stöd från

Atlas SP Partners (“Atlas”). En del av lånelikviden användes för förvärv av

fastigheterna, och en del av lånelikviden användes för att refinansiera

skulder till SBB. Låneavtalet innefattade även att SBB Infrastructure erhöll

ytterligare säkerhet för lånet till SBB i form av fastigheter värderade till 3,7

miljarder kronor. Dessa fastigheter är redovisade som ställda säkerheter,

se not 28.

Avyttringen av fastigheterna har redovisats till verkligt värde. Det

verkliga värdet har uppskattats genom tillämpning av en bedömd

substansrabatt. Substansrabatten uppskattades genom regressionsanalys

av jämförbara bolag. Skillnaden mellan tillgångarnas nettovärde och

det bedömda verkliga värdet vid förvärvstidpunkten om -372 mkr har

redovisats som en reducering av det redovisade värdet av SBB:s fordran på

SBB Infrastructure.

Skillnaden mellan tillgångarnas tidigare redovisade värde och det

bedömda verkliga värdet har redovisats som Värdeförändring fastighet.

Tidigare uppskjuten skatt har redovisats som Uppskjuten skatt i

koncernens resultaträkning.

SBB har en långfristig fordran på SBB Infrastructure AB om nominellt 2

984 mkr med ett redovisat värde om 2 350 mkr samt en långfristig skuld

till SBB Infrastructure med redovisat värde om 2 708 mkr. Fordran belöper

med nominell ränta om 9,89 procent och skulden med EURIBOR + 5

procent. Fordran och skulden har vid första redovisningstillfället värderats

till verkligt värde motsvarande en ränta 12,8 procent respektive EURIBOR

+ 5 procent. Verkligt värdevärderingen gav upphov till en resultateffekt om

-171 mkr som redovisats som Värdeförändring fastighet.

I samband med första redovisningstillfället har SBB i enlighet med IFRS 9

avseende fordran redovisat en förväntad kreditförlust om -78 mkr som

Kreditförluster på fordringar på joint ventures och intresseföretag.

SBB Social Facilities AB

I maj 2024 ingick SBB avtal om bildandet av ett joint venture-bolaget SBB

Social Facilities AB tillsammans med Castlelake LP, med stöd från ATLAS SP

Partners. I samband med etableringen ingick SBB Social Facilities avtal om

förvärv av fastigheter om 9,5 mdkr från SBB, motsvarande marknads-

värdet per 31 mars 2024. I samband med förvärvet ingick SBB Social

Facilitites ett låneavtal med Castlelake och Alta om 5,7 mdkr. En del av

lånelikviden användes för förvärv av fastigheterna och en del av låne-

likviden användes för att refinansiera skulder till SBB.

Avyttringen av fastigheterna har redovisats till verkligt värde. Det

verkliga värdet har uppskattats genom tillämpning av en bedömd

substansrabatt. Substansrabatten uppskattades genom regressionsanalys

av jämförbara bolag. Skillnaden mellan tillgångarnas nettovärde och

det bedömda verkliga värdet vid förvärvstidpunkten om -123 mkr har

redovisats som koncernmässigt undervärde.

Skillnaden mellan tillgångarnas tidigare redovisade värde och det

bedömda verkliga värdet har redovisats som Värdeförändring fastighet.

Tidigare uppskjuten skatt har redovisats som Uppskjuten skatt i

koncernens resultaträkning.

SBB har en långfristig fordran på SBB Social Faciltiites AB om nominellt

3 680 mkr med ett redovisat värde om 3 478 mkr. Fordran belöper med

nominell ränta om 10,0 procent. Fordran har vid första redovisnings-

tillfället värderats till verkligt värde motsvarande en ränta 11,8 procent.

Verkligt värdevärderingen gav upphov till en resultateffekt om -124 mkr

som redovisats som Värdeförändring fastighet.

I samband med första redovisningstillfället har SBB i enlighet med IFRS

9 avseende fordran redovisat en förväntad kreditförlust om -111 mkr som

Kreditförluster på fordringar på joint ventures och intresseföretag.

SBB ÅRSREDOVISNING 2024

117

Försäljningen fastigheter till Public Property Invest ASA (PPI) samt del-

tagande i nyemission i PPI

SBB ägde vid årets ingång 44,8 procent av aktierna i Public Property Invest

ASA (PPI). I april 2024 ingick SBB avtal med PPI om försäljning av

fastigheter till ett värde om 1 696 mkr, med tillhörande lån om 395 mkr i

utbyte mot 31,6 miljoner aktier, beräknade till substansvärde motsvarande

39,1kr / aktie. Försäljningen av fastigheterna var vilkorad börsnoteringen

av PPI. I samband med börsnotering av PPI tecknade SBB kontant 11,7

miljoner aktier till kursen 14,5 NOK/aktie.

Då försäljningen har skett i utbyte mot ickemonetära tillgångar har de

erhållna tillgångarna värderats till verkligt värde. Då transaktionen var

vilkorad börsnoteringen har teckningskursen vid börsnoteringen använts

för fastställande av det verkliga värdet. Skillnaden mellan fastigheternas

tidigare redovisade värde och det bedömda verkliga värdet om -874 mkr

har redovisats som Värdeförändring fastigheter. Tidigare uppskjuten skatt

har redovisats som Uppskjuten skatt i koncernens resultaträkning.

Vid tidpunkten för förvärvet i april 2024 har PPI en affärsverksamhet

som utgörs av anställds personal, som tillsammans har kapacitet att

utföra enintegrerad uppsättning aktiviteter som syftar till att generera

ekonomiska fördelar. I förvärvsanalysen har full uppskjuten skatt beaktats,

vilket gett upphov till en implicit goodwill motsvarande den uppskjutna

skatten. Vid identifierade av förvärvade nettotillgångar har SBB iden-

tifierat en negativ goodwill om 126 mkr som redovisats i koncernens

resultaträkningen såsom Resultat från joint ventures och intresseföretag,

varav upplösning negativ goodwill.

Belopp i MKR	PPI
	April 2024
Anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter	9 658
Derivat	43
Övriga anläggningstillgångar	7
Omsättningstillgångar
Kundfordringar	6
Övriga omsättningstillgångar	16
Likvida medel	1 666
Summa tillgångar	12 389
Långfristiga skulder
Uppskjuten skatt	69
Långfristiga finansiella skulder	3 698
Derivat	17
Kortfristiga skulder
Kortfristiga finansiella skulder	2 198
Leverantörsskulder	17
Aktuella skatteskulder	9
Övriga kortfristiga skulder	29
Summa skulder	7 055
Nettotillgångar	5 334
Justeringar
Uppskjuten skatt	994
Goodwill	-994
Summa justerade nettotillgångar	5 334
SBBs andel vid förvärv	36,26%
SBBs andel av justerade nettotillgångar vid förvärv	1 934
Bokfört värde innan förvärv	1 181
Förvärv, kontant	169
Förvärv, tillskjutande av tillgångar, brutto	1 331
Förvärv, tillskjutande av tillgångar, avdrag verkligt värde	-874
Förvärv totalt	1 807
Negativ goodwill	126

SBB äger vid årets utgång 35,16 procent av aktierna i PPI.

Notering av Sveafastigheter

I september 2024 offentliggör SBB:s dotterbolag Sveafastigheter sin avsikt

att noteras på Nasdaq First North Premier Growth Market. Den 7 januari

fastställde SBB transaktionsvillkor för börsintruktionen. Vid noteringen

erbjöds teckning om högst 88 miljoner aktier, motsvarande 44 procent av

det totala antalet aktierna i Sveafastigheter, till en kurs inom intervallet

39,5 till 45,5 kronor. Sveafastigheter utgjordes av 329 dotterbolag inom

SBB-koncernen, med en sammanlagd fastighetsportfölj om 27,5 mdkr

innefattande fastigheter i förvaltning samt produktion.

Den 18 oktober var första handelsdagen för Sveafastigheter. Teckningen

skedde till kursen 39,5kr/aktie. Totalt, inklusive övertilldelningsoption och

pristabiliserande åtgärder, tecknades 77,6 miljoner aktier. Tecknings-

likviden uppgick netto till 2 956 mkr, efter avdrag för emissionskostnader

om 117 mkr, och har redovisat inom koncernens rapport över

förändringar i eget kapital. Skillnaden, -2 721 mkr, mellan erhållen

teckningslikvid och innehav utan bestämmande inflytande vid

transaktionstillfället har redovisats som en minskning av balanserade

vinstmedel, hänförligt till moderbolagets aktieägare.

Obligationsutbytestransaktioner Samhällsbyggnadsbolaget i Norden

Holding AB

Den 13 december 2024 offentliggjorde SBB ett erbjudande om utbyte av

obligationer och hybridobligationer emitterade av Samhällsbyggnads-

bolaget i Norden AB samt SBB Treasury Oyj till obligationer emitterade av

Samhällsbyggnadsbolaget i Norden Holding AB, ett helägt dotterbolag till

Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB.

Den 18 december offentliggjordes resultatet av utbyteserbjudandet,

där sammanlagt obligationer om 30,2 mdkr och hybridobligationer om

3,8 mdkr byttes mot nyemitterade obligationer om 32 mdkr.

Utbyteserbjudandet har redovisningsmässigt delats upp i tre

transaktionskategorier:

- Utbyte av EUR-obligationer mot EUR-obligationer

- Utbyte av EUR-hybridobligationer mot EUR-obligationer

- Utbyte av SEK-obligationer mot EUR-obligationer.

I samtliga fall har SBB gjort en bedömning huruvida det skett en

väsentlig lånemodifiering. Bedömningen har skett genom både en

kvantitativ och en kvalitativ utvärdering. I de fall då utbytet skett mellan

två skuldinstrument i olika emissionsvalutor, SEK till EUR, har SBB bedömt

att det skett en väsentlig lånemodifiering med utgångspunkt från kvalitativ

bedömning.

I de fall då obligationsutbytet har skett inom samma emissionsvaluta

har SBB ej bedömt att det skett en väsentlig lånemodifiering utifrån ett

kvalitativt hänseende. I dessa fall har SBB gjort en kvantitativ analys där

skillnaden mellan det diskonterade nuvärdet av samtliga kontraktuella

betalningar för respektive inbytt och utgivet skuldinstrument har

bedömts. SBB har konstaterat att i de fall EUR-hybridobligationer bytts

mot EUR-obligationer har skillnaden överstigit 10 procent, varvid väsentlig

lånemodifiering anses ha skett.

I de fall väsentlig lånemodifiering anses föreligga har de nyemitterade

obligationerna redovisats till verkligt värde. Det verkliga värdet har

approximerats till det genomsnittliga marknadspriset för de nyemitterade

obligationerna under perioden 20 december 2024 till 31 december 2024.

Utbytet av hybridobligationer till det tidigare redovisade värdet om

3 752 mkr, redovisade inom eget kapital, har givit en realisationsvinst om

2 262 mkr. Realisationsvinsten har redovisats i koncernens rapport över

förändringar i eget kapital såsom en ökning av balanserade vinstmedel

hänförligt till moderbolagets aktieägare såsom Inlösen hybridobligationer,

efter avdrag för skatteffekter om 466 mkr. Under året har en sammanlagd

ökning av balanserade vinstmedel hänförligt till moderbolagets aktieägare

om 5 544 mkr redovisats såsom Inlösen hybridobligationer till följd av

andra kontanta inlösningar av hybridobligationer. Skatteeffekten hänförlig

till inlösen hybridobligationer uppgår till 918 mkr.

Sammanlagt utbyttes SEK-obligationer till ett tidigare redovisat värde

om 189 mkr till EUR-obligationer. Det redovisade värdet av de ny-

emitterade EUR-obligationerna uppgick vid första redovisningstillfället till

171 mkr, varvid realisationsvinsten uppgick till 18 mkr, vilket har redovisats

i koncernens resultaträkning såsom Resultat av förtidslösen lån. Under

året har sammanlagt 1 138 mkr redovisats som Resultat av förtidsinlösen

lån hänförligt till andra transaktioner.

Sammanlagt utbyttes EUR-obligationer med ett tidigare redovisat

värde om 28 425 mkr mot nyemiterade EUR-obligationer.

118

SBB ÅRSREDOVISNING 2024

NOT 34 Väsentliga innehav utan bestämmande inflytande

Koncernens egna kapital uppgår vid årets utgång till 26 585 mkr (36 845),

varav 5 774 mkr (2 445) utgörs av innehav utan bestämmnade inflytande.

Av innehav utan bestämmande inflytande 5 774 mkr utgörs 5 773 mkr

av innehav utan bestämmnade inflytande i Sveafastigheter AB med säte

i Stockholm, där SBB innehar 61,2 procent av kapitalet och rösterna,

och 38,8 procent av kapitalet och rösterna innehas av andra aktieägare.

Sveafastigheter är noterat på Nasdaq Stockholm First Premier Growth

Market.

Av koncernens likvida medel om 2 491 mkr (3 845) innehas 308 mkr

av Sveafastigheter. Dessa medel är tillgängliga för SBB-koncernen först

efter eventuellt utdelningsbeslut. För närvarande finns ingen föreslagen

utdelning eller tidigare utdelningsbeslut.

Vid årets utgång har samtliga skulder och fordringar mellan SBB och

Sveafastigheter reglerats.

		varav
Belopp i MKR	SBB	Sveafastigheter
Goodwill	1 264	76
Förvaltningsfastigheter	55 653	28 140
Andelar i joint ventures och intresseföretag	15 551	-
Fordringar på joint ventures och intresseföretag	7 456	-
Övriga anläggningstillgångar	2 054	303
Summa anläggningstillgångar	81 978	28 519
Omsättningsfastigheter och Övriga kortfristiga	1 711	254
fordringar
Likviditetsplaceringar	371	-
Likvida medel	2 491	308
Tillgångar som innehas för försäljning	309
Summa omsättningstillgångar	4 882	562
Summa Tillgångar	86 862	29 082
Aktiekapital	165	1 1)
Övrigt tillskjutet kapital, Reserver, Balanserade	12 052	9 106 1)
Vinstmedel inkl årets resultat
Hybridobligation, inkl Övriga reserver	8 594	-
Innehav utan bestämmande inflytande	5 774	5 773 1)
Summa eget kapital	26 585	14 879
Uppskjutna skatteskulder	1 824	1 027
Skulder till kreditinstitut	16 815	10 421
Obligationslån	38 922	1 683
Övriga lång- och kortfristiga skulder	2 716	1 072
Summa lång- och kortfristiga skulder	60 277	14 203
Summa Eget kapital och Skulder	86 862	29 082

1) Eget kapital i Sveafastigheter uppgår till 14 879. Redovisade belopp avser Sveafastigheters

andel av SBBs redovisade belopp. Sveafastigheters Aktiekapital uppgår till 0,5 mkr.

Rapport över totalresultat i sammandrag	Sveafastigheter
Årets resultat	-1 125
Övrigt totalresultat	-
Årets totalresultat	-1 125

Kassaflödeanalys i sammandrag	Sveafastigheter
Likvida medel vid periodens början	316
Kassaflöde från den löpande verksamheten	728
Kassaflöde från investeringsverksamheten	-928
Kassaflöde från finansieringsverksamheten	192
Ökning/minskning av likvida medel	-8
Likvida medel vid periodens slut	308

NOT 35 Omräkning av tidigare perioder

I samband med färdigställandet av förvärvsanalysen av Nordiqus har

tidigare perioder räknats om. Skillnader mot tidigare publicerade års-

redovisningar redovisas i tabellen nedan. Se Not 16, Andelar i joint

ventures och intresseföretag, samt Not 32, Avvecklad verksamhet, för mer

information.

Koncernens resultaträkning

2023-01-01 – 2023-12-31

Belopp i mkr	ÅR 2024	ÅR 2023	Skillnad
Resultat från intresseföretag/JV	-5 560	-6 017	457
varav förvaltningsresultat	195	169	26
varav värdeförändring	-2 485	-2 498	13
varav skatt	207	196	11
varav försäljningsresultat	-3 416	-3 416	-
varav nedskrivning och omvärdering	-469	-469	-
varav upplösning negativ goodwill	407	-	407
Resultat före skatt	-20 722	-21 179	457
PERIODENS RESULTAT, kvarvarande verksamhet	-18 370	-18 827	457
Avvecklad verksamhet	-3 505	-2 763	-742
PERIODENS RESULTAT	-21 874	-21 590	-285

Koncernens balansräkning

2023-12-31

Belopp i mkr	ÅR 2024	ÅR 2023	Skillnad
Andelar i intresseföretag/joint ventures	17 591	17 876	-285
Summa anläggningstillgångar	102 120	102 405	-285
SUMMA TILLGÅNGAR	107 822	108 107	-285
Summa eget kapital	36 845	37 131	-285
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER	107 822	108 107	-285

NOT 36 Händelser efter balansdagen

• Obligationsinnehavaren som accelererat EMTN-obligationer som

emitterats under EMTN-programmen 2020 och 2021 samt påkallat rättsligt

förfarande har återkallat samtliga sina rättsliga förfaranden gentemot SBB.

• Valberedningen förelår nyval av Han Suck Song och Tone K. Omsted som

styrelseledamöter vid årsstämman den 13 maj 2025. Till omval föreslås

Lennart Sten (ordförande), Ilija Batljan, Lennart Schuss, Lars Rodert och Hans

Runesten som styrelseledamöter. Sven-Olof Johansson har avböjt omval med

hänvisning till andra engagemang i bland annat Fastpartner och PPI.

• I april har Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB (”SBB”) och K2A har

genom sitt gemensamma bolag sålt fastigheten del av Ångpannan 12 i

Västerås till Intea. Försäljningen inkluderar projektet rörande det nya

Kriminalvårdens Hus som uppförs med Kriminalvården som hyresgäst.

Transaktionen baseras på ett underliggande fastighetsvärde om 620

mkr och SBB:s andel av transaktionen kommer frigöra omkring 345 mkr i

likvida medel.”

SBB ÅRSREDOVISNING 2024

119

Moderbolagets rapport

över totalresultat

Belopp i MKR Not 2024 2023

Periodens resultat -1 644 -5 249

Övrigt totalresultat - -

TOTALRESULTAT FÖR PERIODEN -1 644 -5 249

KOMMENTARER MODERBOLAGETS RESULTAT- OCH BALANSRÄKNING

Moderbolagets verksamhet består av koncernövergripande funktioner

såsom affärsutveckling, transaktion, fastighetsutveckling och finanshante-

ring. Bolaget har 54 (35) anställda. Nettoomsättningen uppgår till 347 mkr

(202) och består till största del av management fee. Bolagets kostnader

inkl. personalkostnaderna uppgick under perioden till -551 mkr (-655).

Moderbolagets resultaträkning

Belopp i MKR Not

2024

2023

Nettoomsättning 347 202

Personalkostnader 4 -99 -83

Övriga rörelsekostnader 3 -592 -582

Rörelseresultat -345 -462

Resultat från finansiella poster

Resultat från joint ventures och intresseföretag -928 -3 787

Kreditförluster på fordringar på joint ventures

och intresseföretag

-11 -

Ränteintäkter och liknande resultatposter 6, 7 18 312 10 297

Räntekostnader och liknande resultatposter

6, 7 -17 635 -9 744

Resultat förtidsinlösen lån 7 425 -117

Valutakursdifferenser 7 -1 417 527

Värdeförändringar finansiella instrument -238 -2 439

Resultat före skatt -1 838 -5 725

Bokslutsdispositioner 8 - 192

Resultat före skatt -1 838 -5 533

Skatt 9 194 284

PERIODENS RESULTAT -1 644 -5 249

1) Moderbolagets resultaträkning och balansräkningen skiljer sig från bokslutskommunike

publicerad 2025-02-19. Skillnaden är hänförlig till ränteintäkter och räntekostnader från

koncernföretag.

2) SBB har för moderbolagets räkning identifierat fel i tidigare perioder avseende felaktig elimine-

ring av utdelning från intressebolag samt felaktig periodisering av administrationskostnader. I

enlighet med IAS 8 har felen korrigerats i den period som felet uppstod. Fel avseende utdelning

från intressebolag uppgår avseende 2022 till 304 mkr och avseende 2023 till 270 mkr. Rättelsen

påverkar moderbolagets egna kapital positivt. Fel avseende administrationskostnader uppgår

för 2023 till -153 mkr och påverkar moderbolagets egna kapital negativt. Ovanstående fel har

inte påverkat koncernens resultat och finansiella ställning i tidigare perioder och inte heller

innevarande period.

Moderbolagets balansräkning

Belopp i MKR Not 2024 2023

TILLGÅNGAR

Anläggningstillgångar

Finansiella anläggningstillgångar

Andelar i koncernföretag 10 14 764 28 378

Andelar i joint ventures och intresseföretag 11 1 226 10 443

Fordringar hos joint ventures och intresseföretag 12 - 4 612

Fordringar hos koncernföretag 17 17 792 -

Uppskjutna skattefordringar 9 50 774

Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde 12 1 752

Derivat 12 234 470

Övriga långfristiga fordringar 12 - 1 382

Summa finansiella anläggningstillgångar 34 067 46 810

Summa anläggningstillgångar 34 067 46 810

Omsättningstillgångar

Kortfristiga fordringar

Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde 13 726

Derivat 34 203

Kundfordringar 17 1

Aktuella skattefordringar 52 52

Övriga fordringar 12 239 14

Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 13 82 151

Summa kortfristiga fordringar 437 1 147

Likviditetsplaceringar 12 341 173

Kassa och bank 12, 14 1 323 3 463

Summa omsättningstillgångar 2 101 4 783

SUMMA TILLGÅNGAR 36 170 51 593

Belopp i MKR Not 2024 2023

EGET KAPITAL OCH SKULDER 15

Bundet eget kapital

Aktiekapital 165 165

Summa bundet eget kapital

Fritt eget kapital

Överkursfond 27 724 27 712

Balanserat resultat -22 457 -20 665

Hybridobligation 8 297 16 480

Årets resultat -1 644 -5 252

Summa fritt eget kapital 11 921 18 275

Summa eget kapital 12 086 18 439

Obeskattade reserver 16 85 85

Långfristiga skulder

Skulder till kreditinstitut 12 2 353 1 798

Obligationslån 12 1 689 22 058

Skulder till joint ventures och intressebolag 107 -

Derivat 12 161 264

Skulder till koncernföretag 17 14 048 2 042

Summa långfristiga skulder 18 358 26 162

Kortfristiga skulder

Skulder till kreditinstitut 12 594 2 244

Obligationslån 12 4 630 685

Derivat 12 6 1 290

Leverantörsskulder 12 - 5

Övriga skulder 12 40 156

Skuld utdelning - 2 133

Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 18 372 394

Summa kortfristiga skulder 5 642 6 906

SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 36 170 51 593

120

SBB ÅRSREDOVISNING 2024

Moderbolagets förändringar i eget kapital

Belopp i MKR Aktiekapital

Summa bundet

eget kapital Överkursfond

Balanserat

resultat

Hybrid-

obligation

Summa fritt

eget kapital

Totalt eget

kapital

Ingående eget kapital 2023-01-01 165 165 27 712 -18 174 16 524 26 062 26 227

Årets resultat

- - -

-5 252 - -5 252 -5 252

Övrigt totalresultat - - - 23 - 23 23

Årets totalresultat - - - - 5 299 - -5 229 -5 229

Valutaomvärdering hybridobligation - - - 44 -44 - -

Utdelning - - - -2 482 - -2 482 -2 482

Utdelning hybridobligation - - - -517 - -517 -517

Innehållen ränta Hybrid - - - 343 - 343 343

Skatteeffekter eget kapital - - - 98 - 98 98

Utgående eget kapital 2023-12-31 165 165 27 712 -25 917 16 480 18 275 18 439

Ingående eget kapital 2024-01-01 165 165 27 712 -25 917 16 480 18 275 18 439

Årets resultat

- - -

-1 644 - -1 644 -1 644

Övrigt totalresultat - - - - - - -

Årets totalresultat - - - - 1 644 - -1 644 -1 644

Emission teckningsoptioner

- -

12 - - 12 12

Återköp D-aktier

- - -

-354 - -354 -354

Utdelning återköpta D-aktier

- - -

89 - 89 89

Inlösen del av hybridobligation

- - -

4 726 -7 862 -3 136 -3 136

Inlösen del av hybridobligation, valutareserv

hybridobligation

- - -

818 -818 - -

Valutaomvärdering hybridobligation

- - -

-497 497 - -

Upplupen ränta hybrider 2024 - - - -329 - -329 -329

Utdelning hybridobligation avseende 2023 - - - -313 - -313 -313

Innehållen ränta Hybrid

- - -

237 - 237 237

Skatteeffekter eget kapital - - - -917 - -917 -917

Utgående eget kapital 2024-12-31 165 165 27 724 -24 101 8 297 11 921 12 086

Hela överkursfonden utgör fritt eget kapital.

SBB ÅRSREDOVISNING 2024

121

Moderbolagets kassaflöde

Belopp i MKR Not

2024 2023

Den löpande verksamheten

Resultat före skatt -1 838 -5 725

Justering för ej kassaflödespåverkande poster

Resultat från joint ventures och intresseföretag 928 3 787

Kreditförluster på fordringar på joint ventures

och intresseföretag 11 -

Värdeförändring finansiella instrument 238 2 439

Finansnetto 315 963

Utdelning från joint ventures och intresseföretag 123 270

Erlagd ränta -17 627 -11 136

Erhållen ränta 18 226 9 411

Betald skatt - 100

Kassaflöde från den löpande verksamheten före

förändringar av rörelsekapital 377 109

Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital

Ökning (-)/Minskning (+) av rörelsefordringar -289 186

Ökning (+)/Minskning (-) av rörelseskulder -235 -2 513

Kassaflöde från den löpande verksamheten -147 -2 218

Investeringsverksamheten

Investering i dotterföretag -21 951 -2 521

Försäljning aktier i dotterföretag 35 357 1 754

Investeringar i intresseföretag - -10 718

Försäljning andelar i intresseföretag 8 329 3 591

Förändring av fordringar hos intresseföretag 4 883 -4 557

Förändring av fordringar hos koncernföretag -17 792 -

Förändring av finansiella tillgångar -482 -1 168

Förändring av andra långfristiga fordringar 1 382 -1 382

Kassaflöde från investeringsverksamheten 9 725 -15 001

Finansieringsverksamheten

Emission teckningsoptioner 12 -

Inlösen hybridobligationer -3 136 -

Återköp D-akiter -354 -

Utbetald utdelning -2 133 -1 659

Utbetald utdelning, hybridobligationer -405 -

Förändring skulder koncernföretag -137 32 044

Upptagna lån - 2 891

Amortering lån -5 565 -15 075

Förändring cash collaterals - -2 178

Kassaflöde från finansieringsverksamheten -11 718 16 023

Periodens kassaflöde -2 140 -1 195

Likvida medel vid periodens början 3 463 4 658

Likvida medel vid periodens slut 14 1 323 3 463

122

SBB ÅRSREDOVISNING 2024

Moderbolagets noter (1-24)

NOT 1 Väsentliga redovisningsprinciper

Moderbolaget har upprättat sin årsredovisning enligt årsredovisningslagen

(1995:1554) och den av Rådet för hållbarhets- och finansiell rapportering

utgivna rekommendation RFR 2 ”Redovisning för juridisk person”.

Moderbolaget tillämpar samma redovisningsprinciper som koncernen med

de undantag och tillägg som anges i RFR 2. Det innebär att IFRS tillämpas

med de avvikelser som anges nedan.

NOT 2 Uppskattningar och bedömningar

Den 13 december 2024 offentliggjorde SBB ett erbjudande om utbyte av

obligationer och hybridobligationer emitterade av Samhällsbyggnads-

bolaget i Norden AB samt SBB Treasury Oyj till obligationer emitterade av

Samhällsbyggnadsbolaget i Norden Holding AB, ett helägt dotterbolag till

Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB.

Den 18 december offentliggjordes resultatet av utbyteserbjudandet,

där sammanlagt obligationer om 30,2 mdkr och hybridobligationer om

3,8 mdkr byttes mot nyemitterade obligationer om 32 mdkr.

Obligationsutbytet föregicks av att Samhällsbyggnadsbolaget i Norden

AB sålde 1 021 st dotterbolag till Samhällsbyggnadsbolaget i Norden

Holding AB, ett helägt dotterbolag till SBB Samhäll Norden 1 AB, 559487-

8695, som är ett helägt dotterbolag till Samhällsbyggnadsbolaget i Norden

AB, 556981-7660.

SBB har gjort bedömningen att transaktionerna utgör en common

control-transaktion. Redovisning av transaktioner mellan parter som står

under common control är ett i huvudsak oreglerat område både inom

både IFRS och svensk normgivning, där RFR 2, avsnitt IFRS 3 Rörelseför-

värv, innefattar exkludering av common controltransaktioner i IFRS 3.

BFNAR 2020:5 Redovisning av fusion klargör betydelsen av transaktio-

nens ekonomiska innebörd och att likvärdiga transaktioner ska redovisas

på samma sätt oavsett hur transaktionen legalt hanteras. Vid fusion av

helägt dotterbolag samt vid nedströmsfusion av moderbolag, överförs

tillgångar och skulder till redovisade värden (”bokförda värden”), utan

omvärdering. Redovisade värden omfattar även koncernmässiga värden.

SBB har gjort bedömningen att transaktionerna inom ramen för obliga-

tionsutbytet kan liknas vid en nedströms fusion.

Eftersom SBB:s emitterade obligationslån legalt inte kunde överföras

från Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB till Samhällsbyggnadsbolaget

i Norden Holding AB förrän obligationsinnehavarna accepterat transak-

tionen, så överfördes skulderna temporärt via en revers som ersattes

med obligationslån så snart avtalen härför är på plats och gäldenärsbyte

genomförts gentemot obligationsinnehavarna.

Common control-transaktionen omfattade både tillgångarna och de

noterade obligationslånen. SBB:s obligationslån kunde legalt inte överföras

innan gäldenärsbytet genomförts med nyemitterade obligationer från

Samhällsbyggnadsbolaget i Norden Holding AB Holding till Samhällsbygg-

nadsbolaget i Norden AB. Temporärt användes därför en SBB därför en

temporärrevers.

Överföring av tillgångar och upprättande av temporär reversskuld som

skedde i slutet av juni 2024 var villkorad av att obligationsinnehavarna

accepterar gäldenärsbytet.

Transaktionerna inom SBB koncernen var vilkorade fram tills dess att

modifieringen trätt i kraft. De nya obligationerna emitteras av Samhälls-

byggnadsbolaget i Norden Holding till Samhällsbyggnadsbolaget i Norden

AB men det är Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB som genomför

obligationsutbytet. SBB gör därför bedömningen att det är rimligt att

det redovisade värdet av det modifierade obligationslånen är det som

redovisningsmässigt betraktas som överfört till Samhällsbyggnadsbolaget

i Norden Holding AB från Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB trots

att det var Samhällsbyggnadsbolaget i Norden Holding AB som formellt

emitterade obligationslån.

För övriga upskattningar och bedömningar, se Not 3 i Koncern.

NOT 3 Arvode till revisor

Ernst & Young AB 2024 2023

Revisionsuppdraget 15 22

Annan revisionsverksamhet 3 -

Övriga tjänster 6 -

Summa 24 22

NOT 4 Anställda och personalkostnader

För löner och ersättningar till anställda och ledande befattningshavare

samt information om antal anställda, se not 8 för koncernen.

NOT 5 Resultat från andelar i koncernbolag

Redovisningsprincip

Utdelning redovisas när rätten att erhålla betalning bedöms som säker.

Intäkter från försäljning av dotterbolag redovisas då risker och förmåner

samt kontroll förknippade med innehavet i dotterbolaget övergått till

köparen.

2024 2023

Erhållna utdelningar från koncernföretag - 2 500

Resultat från andelar i koncernföretag - 160 - 2 005

Summa 160 495

NOT 6 Ränteintäkter och liknande resultatposter

Tillgångar värderade till upplupet anskaffningsvärde 2024 2023

Ränteintäkter från koncernbolag 17 900 7 384

Ränteintäkter från joint ventures och intresseföretag 247 26

Övriga finansiella intäkter 51 248

Summa 18 198 7 657

Erhållna utdelningar 123 2 500

Realisationsresultat försäljning koncernföretag 200 270

Nedskrivning andelar i koncernföretag -208 -130

Summa ränteintäkter och tillhörande resultatposter 18 312 10 297

SBB ÅRSREDOVISNING 2024

123

NOT 7 Räntekostnader och liknande resultatposter

Förtidsinlösen lån 2024 2023

Kostnader i samband med förtidsinlösen av lån 426 -

Summa förtidsinlösen lån 426 -

Skulder värderade till verkligt värde i resultatet 2024 2023

Räntekostnader, räntederivat 400 570

Valutakursdifferenser, räntederivat - 124

Summa redovisat i resultatet (finansiella poster) 400 694

Skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde 2024 2023

Räntekostnader till koncernbolag -17 036 -7 355

Övriga räntekostnader -902 -962

Valutakursdifferenser, finansiella poster

-1 417 403

Övriga finansiella kostnader -98 -240

Summa -19 453 -8 154

Försäljningsresultat Nordiqus - -1 874

Summa räntekostnader och liknande resultatposter -18 627 -9 334

1) Ej beräkning enligt effektivräntemetoden.

NOT 8 Bokslutsdispositioner

Redovisningsprincip

Moderbolaget redovisar såväl erhållna som lämnade koncernbidrag som

bokslutsdispositioner. Av moderbolaget lämnade aktieägartillskott förs

direkt mot eget kapital hos mottagaren och redovisas som aktier och

andelar hos moderbolaget. Erhållna aktieägartillskott redovisas som en

ökning av fritt eget kapital.

2024 2023

Erhållet koncernbidrag - 192

Avsättning till periodiseringsfond - -

Summa - 192

NOT 9 Skatt

2024 2023

Skatt på årets resultat - -98

Skatt hänförlig till tidigare år - 3

Summa aktuell skatt - -95

Uppskjuten skatt underskott -509 -106

Uppskjuten skatt derivat 316 484

Summa uppskjuten skatt -194 379

Redovisad skatt -194 284

Avstämning av effektiv skattesats 2024 2023

Resultat före skatt -1 838 -6 162

Skatt enligt gällande skattesats för moderbolaget (20,6%) 379 1 269

Skatt hänförlig till tidigare år - 3

Skatteeffekt av:

Ej skattepliktiga intäkter 345 541

Ej avdragsgilla kostnader -204 -1 543

Justering skatt på derivat -327 -

Övriga skattemässiga justeringar - 14

Redovisad skatt 194 284

Effektiv skattesats -11% -5%

Avstämning uppskjuten skattefordran 2024-12-31 2023-12-31

Ingående redovisat värde 774 400

Nyttjande av skattemässiga underskott - -110

Aktivering av skattemässiga underskott 151 -

Förändring derivat -599 208

Uppskjuten skatt goodwill -277 276

Utgående redovisat värde 50 774

NOT 10 Andelar i koncernföretag

Redovisningsprincip

Andelar i dotterbolag redovisas i moderbolaget i enlighet med anskaff-

ningsvärdemetoden. Detta innebär att transaktionskostnader inkluderas

i det bokförda värdet för innehav i dotterbolaget. Det bokförda värdet

prövas kvartalsvis mot dotterbolagens egna kapital. I de fall bokfört värde

understiger dotterbolagens koncernmässiga värde sker nedskrivning som

belastar resultaträkningen. I de fall en tidigare nedskrivning inte längre är

motiverad sker återföring av denna.

	2024-12-31	2023-12-31
Ingående anskaffningsvärden	28 378	28 213
Förvärv/aktieägartillskott	21 951	1 342
Nedskrivningar	-208	-130
Försäljningar	-35 357	-1 047
Utgående redovisat värde	14 764	28 378

124

SBB ÅRSREDOVISNING 2024

Direktägda dotterbolag

				Kapital-		Redovisat värde
Bolagsnamn	Organisationsnr	Säte	Aktier	andel	2024-12-31	2023-12-31
SBB i Norden AB (publ)	559053-5174	Stockholm	20 516 611	100%	-	3 831
SBB Samhäll Norden 1 AB	559487-8695	Stockholm	25 000	100%	14 718	-
Hemfosa Fastighets AB	556917-4377	Stockholm	180 488 248	98%	-	23 529
Karlbergsvägen 77 Fastighets AB (publ)	559084-4352	Stockholm	15 230	99%	-	191
SBB Kalmar Län Fastighetsbolag AB	556875-2173	Oskarshamn	26 735 251	100%	-	623
SBB Educo Holding AB	559434-9028	Stockholm	25 000	100%	-	-
SBB Holding AB	559443-0471	Stockholm	25 000	100%	-	0
SBB LSS Housing AB	559464-1648	Stockhom	25 000	100%	40	0
SBB Norden HoldCo 1 AB	559464-1622	Stockholm	25 000	100%	-	0
SBB Option AB	559062-6262	Stockholm	50 000	100%	6	-
SBB Treasury OY	3147399-4	Helsingfors	1 000	100%	-	1
SBB Social Infra AB	559438-5386	Stockholm	25 000	100%	-	-
Sörmlandsporten AB	556716-3034	Stockholm	1 000	100%	-	203
Redovisat värde i moderföretaget					14 764	28 378

Indirekt ägda dotterbolag

Bolagsnamn	Organisationsnr	Land	Andel
Aktiebolaget Högkullen (publ)	559002-5465	Sverige	100
Aktiebolaget SSM Stockholm A Aktiebolaget Trygghetsboendet 1 i	559062-5231	Sverige	100
Värmland	556876-2537	Sverige	100
Alfa SSM BP1 Holding AB	556840-4247	Sverige	100
Alfa SSM Bygg AB	556840-9303	Sverige	100
Alfa SSM Holding AB	556840-4239	Sverige	100
Aprilstaden Fastigheter AB	556921-1229	Sverige	70
Aprilstaden Fastigheter Bostadsutveckling
I AB	559359-2487	Sverige	100
Aprilstaden Fastigheter Örbyleden AB	559359-2495	Sverige	100
Aprilstaden Fastigheter Projekt 2 AB	559359-2552	Sverige	100
Aprilstaden Fastigheter Projekt 3 AB	559359-2529	Sverige	100
Aprilstaden Fastigheter Projekt 4 AB	559359-2537	Sverige	100
Aprilstaden Fastigheter Projekt 5 AB	559359-2560	Sverige	100
Apylonen Holding AB	559199-8264	Sverige	100
Asunto Oy Kuopion Savolankoti	2329895-4	Finland	100
Asunto Oy Seinäjoen Satomoonmäki I	2127861-8	Finland	100
Asunto Oy Vihdin Nummelan Marleena	1095642-8	Finland	100
Asunto Oy Vihdin Nummelan Sanni	2362048-0	Finland	100
Bacchus Fastighetsutveckling AB	559378-1544	Sverige	100
Basetten Fastighetsbolag AB	556695-7907	Sverige	100
Biskop Svane ApS	37855782	Danmark	100
Bollnäs Bandy Fastighets AB	559147-1452	Sverige	100
Bostad Syd Helsingborg Förvaltning AB	559215-3125	Sverige	100
Bostad Syd Landskrona Förvaltning AB	559252-5652	Sverige	100
Bostadsrättsföreningen Elverkshuset	769630-5171	Sverige	66,7
Botanikern Garage AB	559192-9814	Sverige	100
BoVillan AB	556717-9824	Sverige	100
Dagbrottet Invest AB	556596-6545	Sverige	100
Dalbo Holding 1 AB	559099-1500	Sverige	100
E:A Årby Norra Fastigheter II AB	559338-1741	Sverige	100
EA Årby Norra Fastighets AB	559338-1774	Sverige	100
Eskelin Pysäköintilaitos Oy (landleasehol- der to the landlease of Linnankatu 23)	0681979-7	Finland	100
Estländaren Fastighet AB	556041-1638	Sverige	100
Fagerhultfastigheter 1 AB	556904-9884	Sverige	100
Fastighets AB Larus	559003-2602	Sverige	100
Fastighets AB Sollentuna Ritsalen	556769-7767	Sverige	100
Fastighetsaktiebolaget Älvsjö Quarters	556099-1068	Sverige	100
Fastighetsutveckling IB 1 AB	559062-6163	Sverige	100
Fastighetsutveckling IB 103 AB	559278-2873	Sverige	100

Bolagsnamn	Organisationsnr	Land	Andel
Fastighetsutveckling IB 105 AB	559282-0392	Sverige	100
Fastighetsutveckling IB 106 AB	559282-0400	Sverige	100
Fastighetsutveckling IB 107 AB	559282-0418	Sverige	100
Fastighetsutveckling IB 108 AB	559291-0847	Sverige	100
Fastighetsutveckling IB 111 AB	559319-0126	Sverige	100
Fastighetsutveckling IB 112 AB	559319-0134	Sverige	100
Fastighetsutveckling IB 115 AB	559319-0159	Sverige	100
Fastighetsutveckling IB 117 AB	559343-3476	Sverige	100
Fastighetsutveckling IB 119 AB	559370-8927	Sverige	100
Fastighetsutveckling IB 120 AB	559382-4831	Sverige	100
Fastighetsutveckling IB 121 AB	559382-4849	Sverige	100
Fastighetsutveckling IB 123 AB	559382-4864	Sverige	100
Fastighetsutveckling IB 127 AB	559384-7212	Sverige	100
Fastighetsutveckling IB 129 AB	559384-7238	Sverige	100
Fastighetsutveckling IB 132 AB	559384-7261	Sverige	88
Fastighetsutveckling IB 133 AB	559395-8100	Sverige	100
Fastighetsutveckling IB 134 AB	559395-8118	Sverige	100
Fastighetsutveckling IB 135 AB	559395-8126	Sverige	100
Fastighetsutveckling IB 136 AB	559395-8134	Sverige	100
Fastighetsutveckling IB 137 AB	559395-8142	Sverige	100
Fastighetsutveckling IB 138 AB	559395-8159	Sverige	100
Fastighetsutveckling IB 14 AB	559094-8518	Sverige	100
Fastighetsutveckling IB 16 AB	559094-8427	Sverige	100
Fastighetsutveckling IB 18 AB	559108-3828	Sverige	100
Fastighetsutveckling IB 20 AB	559108-3802	Sverige	100
Fastighetsutveckling IB 27 AB	559115-3340	Sverige	100
Fastighetsutveckling IB 29 AB	559115-3324	Sverige	100
Fastighetsutveckling IB 31 AB	559115-3308	Sverige	100
Fastighetsutveckling IB 32 AB	559115-3282	Sverige	100
Fastighetsutveckling IB 33 AB	559115-3274	Sverige	100
Fastighetsutveckling IB 34 AB	559115-3266	Sverige	100
Fastighetsutveckling IB 35 AB	559115-3258	Sverige	100
Fastighetsutveckling IB 36 AB	559115-3241	Sverige	100
Fastighetsutveckling IB 37 AB	559115-3233	Sverige	100
Fastighetsutveckling IB 38 AB	559115-3225	Sverige	100
Fastighetsutveckling IB 39 AB	559115-3217	Sverige	100
Fastighetsutveckling IB 4 AB	559065-1856	Sverige	100
Fastighetsutveckling IB 41 AB	559115-3191	Sverige	100
Fastighetsutveckling IB 42 AB	559115-3183	Sverige	100
Fastighetsutveckling IB 43 AB	559115-3738	Sverige	100
Fastighetsutveckling IB 45 AB	559115-3753	Sverige	100

SBB ÅRSREDOVISNING 2024

125

Bolagsnamn	Organisationsnr	Land	Andel
Fastighetsutveckling IB 47 AB	559115-3647	Sverige	100
Fastighetsutveckling IB 49 AB	559115-6285	Sverige	100
Fastighetsutveckling IB 50 AB	559115-6301	Sverige	100
Fastighetsutveckling IB 51 AB	559115-6293	Sverige	100
Fastighetsutveckling IB 52 AB	559115-6475	Sverige	100
Fastighetsutveckling IB 53 AB	559115-6483	Sverige	100
Fastighetsutveckling IB 54 AB	559115-6459	Sverige	100
Fastighetsutveckling IB 55 AB	559115-6467	Sverige	100
Fastighetsutveckling IB 56 AB	559115-6517	Sverige	100
Fastighetsutveckling IB 58 AB	559115-6491	Sverige	100
Fastighetsutveckling IB 6 AB	559065-1864	Sverige	100
Fastighetsutveckling IB 62 AB	559115-6376	Sverige	100
Fastighetsutveckling IB 66 AB	559118-9336	Sverige	100
Fastighetsutveckling IB 70 AB	559134-5003	Sverige	100
Fastighetsutveckling IB 72 AB	559154-7608	Sverige	100
Fastighetsutveckling IB 74 AB	559154-7574	Sverige	100
Fastighetsutveckling IB 76 AB	559153-7948	Sverige	100
Fastighetsutveckling IB 78 AB	559159-7520	Sverige	100
Fastighetsutveckling IB 8 AB	559069-1886	Sverige	100
Fastighetsutveckling IB 80 AB	559159-7488	Sverige	100
Fastighetsutveckling IB 81 AB	559159-7454	Sverige	100
Fastighetsutveckling IB 82 AB	559160-9507	Sverige	100
Fastighetsutveckling IB 83 AB	559160-9499	Sverige	100
Fastighetsutveckling IB 84 AB	559162-1270	Sverige	100
Fastighetsutveckling IB 86 AB	559162-1312	Sverige	100
Fastighetsutveckling IB 87 AB	559162-1213	Sverige	100
Fastighetsutveckling IB 88 AB	559162-1247	Sverige	100
Fastighetsutveckling IB 92 AB	559174-5947	Sverige	100
Fastighetsutveckling IB 94 AB	559202-3179	Sverige	100
Fastighetsutveckling IB 98 AB	559220-0520	Sverige	100
Feiring Eiendom AS	997676858	Norge	100
FL Årby Norra II AB	559327-2031	Sverige	100
FL Årby Norra III AB	559338-9751	Sverige	100
FL Norra Årby AB	559201-9169	Sverige	100
FL-Nystavaren AB	559181-7266	Sverige	100
Föreningen Bandyspelaren nr 151 ek. för.	757202-7253	Sverige	100
Gårdsjöstrand Flen Exploatering AB	559255-4033	Sverige	100
GC Helsehus AS	916345720	Norge	100
Gruppbostäder i Sverige Aktiebolag	556236-6293	Sverige	100
Gyllene Ratten Aktiebolag	556773-2804	Sverige	100
Gyllene Ratten Holding AB	556795-1321	Sverige	100
Hemfosa Fastigheter AB	556917-4377	Sverige	100
Hemfosa Finland Oy	2714789-7	Finland	100
Hemfosa Sverige AB	556780-5816	Sverige	100
Hemfosa Vuskt AB	556245-5567	Sverige	100
Högkullen LSS Uppsala AB	559135-5424	Sverige	100
Högkullen Sätra 1 AB	559410-2674	Sverige	100
Hold JV Nacka AB	559084-9898	Sverige	100
IB Bostad 1 AB	559062-6247	Sverige	100
IB Bostad 10 AB	559065-1872	Sverige	100
IB Bostad 100 AB	559322-4271	Sverige	100
IB Bostad 101 AB	559330-2333	Sverige	100
IB Bostad 102 AB	559330-2341	Sverige	100
IB Bostad 13 AB	559068-8791	Sverige	100
IB Bostad 15 AB	559068-8817	Sverige	100
IB Bostad 18 AB (publ)	559068-8783	Sverige	100
IB Bostad 19 AB	559068-8775	Sverige	100
IB Bostad 25 AB	559070-4507	Sverige	100
IB Bostad 28 AB	559070-4564	Sverige	100
IB Bostad 31 AB	559070-4655	Sverige	100
IB Bostad 34 AB	559070-4598	Sverige	100
IB Bostad 37 AB	559070-4697	Sverige	100
IB Bostad 43 AB	559111-7949	Sverige	100

Bolagsnamn	Organisationsnr	Land	Andel
IB Bostad 47 AB	559115-8901	Sverige	100
IB Bostad 48 AB	559115-8893	Sverige	100
IB Bostad 49 AB	559129-5638	Sverige	100
IB Bostad 51 AB	559134-4980	Sverige	100
IB Bostad 52 AB	559134-4972	Sverige	100
IB Bostad 53 AB	559154-7657	Sverige	100
IB Bostad 54 AB	559154-7582	Sverige	100
IB Bostad 55 AB	559154-7590	Sverige	100
IB Bostad 56 AB	559154-7558	Sverige	100
IB Bostad 57 AB	559154-7541	Sverige	100
IB Bostad 58 AB	559154-7533	Sverige	100
IB Bostad 59 AB	559153-7906	Sverige	100
IB Bostad 6 AB	559062-6155	Sverige	100
IB Bostad 62 AB	559159-7504	Sverige	100
IB Bostad 64 AB	559161-5660	Sverige	100
IB Bostad 65 AB	559161-5678	Sverige	100
IB Bostad 66 AB	559162-1361	Sverige	100
IB Bostad 67 AB	559162-1379	Sverige	100
IB Bostad 68 AB	559162-1387	Sverige	100
IB Bostad 69 AB	559162-1395	Sverige	100
IB Bostad 70 AB	559162-1403	Sverige	100
IB Bostad 71 AB	559162-1411	Sverige	100
IB Bostad 72 AB	559162-1437	Sverige	100
IB Bostad 73 AB	559162-1429	Sverige	100
IB Bostad 77 AB	559194-3559	Sverige	100
IB Bostad 84 AB	559266-0814	Sverige	100
IB Bostad 9 AB	559065-1849	Sverige	100
IB Bostad 94 AB	559268-3956	Sverige	100
IB Bostad 95 AB	559305-4835	Sverige	100
IB Bostad 96 AB	559314-1459	Sverige	100
IB Mitt AB	556901-7865	Sverige	100
IB Nötknäpparen AB	556176-2112	Sverige	100
IB Sundsvall AB	559023-2855	Sverige	100
Jagbacken Fastighets III AB	559197-3895	Sverige	100
Jagbacken Fastighets IV AB	559197-3903	Sverige	100
Jagbacken Fastighets V AB	559204-7251	Sverige	100
Jagbacken Fastighets VI AB	559204-7269	Sverige	100
Jagbacken Parkering AB	559447-5641	Sverige	100
Jagbacken Växeln 1 AB	559341-1969	Sverige	100
Järven 4 Fastigheter AB	556796-2393	Sverige	100
Karlbergsvägen 77 Fastighets AB	559084-4352	Sverige	100
Kiinteistö Oy Auran Puusepänkuja 2	2939231-9	Finland	100
Kiinteistö Oy Auran Sillankorvantie 30	2939232-7	Finland	100
Kiinteistö Oy Espoon Palstalaisentie 6	2857072-6	Finland	100
Kiinteistö Oy Espoon Palstalaisentie 8	2857074-2	Finland	100
Kiinteistö Oy Eurajoen Vihermaantie 1	2921580-6	Finland	100
Kiinteistö Oy Haapajärven Männistönkatu
8	2846035-9	Finland	100
Kiinteistö Oy Hämeenlinnan Kekkurinkuja
3	1717365-3	Finland	100
Kiinteistö Oy Hämeenlinnan Palkkisillantie
17	2939218-3	Finland	100
Kiinteistö Oy Helsingin Kivihaantie 7	2157484-7	Finland	100
Kiinteistö Oy Helsingin Pajuniityntie 11	2100525-7	Finland	100
Kiinteistö Oy Huittisten Kravilankatu 4	2939226-3	Finland	100
Kiinteistö Oy Huittisten Sahakatu 3	2939227-1	Finland	100
Kiinteistö Oy Hulda-koti	1638437-9	Finland	100
Kiinteistö Oy Hyvinkään Harjukuja 3	2771315-8	Finland	100
Kiinteistö Oy Kajaanin Suksikatu 14	2857559-4	Finland	100
Kiinteistö Oy Kärsämäen Frosteruksenkatu
8	2836555-4	Finland	100
Kiinteistö Oy Kouvolan Osonojantie 3	2768712-1	Finland	100
Kiinteistö Oy Kruunupyyn Sokojantie 41	3021460-8	Finland	100
Kiinteistö Oy Kuusamon Noitiniementie 24	2771318-2	Finland	100

126

SBB ÅRSREDOVISNING 2024

Bolagsnamn	Organisationsnr	Land	Andel
Kiinteistö Oy Lapuan Myllykyläntie 16	2156983-7	Finland	100
Kiinteistö Oy Mikkelin Tuukkalankylätie 3	2405353-7	Finland	100
Kiinteistö Oy Mikkelin Tuukkalankylätie 3C	2315553-1	Finland	100
Kiinteistö Oy Namika	2446601-6	Finland	100
Kiinteistö Oy Nihtisillankuja 6	0774363-2	Finland	100
Kiinteistö Oy Oulun Leimaajantie 1	2924006-7	Finland	100
Kiinteistö Oy Paimion Kaptenskanpolku 1	2877018-9	Finland	100
Kiinteistö Oy Pedersören Skrufvilankatu 10	2771317-4	Finland	100
Kiinteistö Oy Pellon Kotitie 5	2850473-7	Finland	100
Kiinteistö Oy Raaseporin Kalliolahdentie
1 A Kiinteistö Oy Raaseporin Kalliolahdentie	2841382-7	Finland	100
1 B	2862839-3	Finland	100
Kiinteistö Oy Raision Lasikuutio	2964541-9	Finland	100
Kiinteistö Oy Rovaniemen Hangaspisto 3	2783249-9	Finland	100
Kiinteistö Oy Siuntion Linnoitustie	2850474-5	Finland	100
Kiinteistö Oy Sulkavan Tiiterontie 3B	2406687-2	Finland	100
Kiinteistö Oy Tähtiniemen helmi	3008766-1	Finland	100
Kiinteistö Oy Toivakan Jussilantie 13	2848269-7	Finland	100
Kiinteistö Oy Tyrnävän Villentie 3-5	2281998-1	Finland	100
Kiinteistö Oy Ulvilan Peltotie 28	2749355-4	Finland	100
Kiinteistö Oy Vähäkyrön Lillbacken	3087918-3	Finland	100
Kiinteistö Oy Vähäkyrön Mäkiranta	3087917-5	Finland	100
Kiinteistö Oy Vähäkyrön Rientamo	3087916-7	Finland	100
Kiinteistö Oy Vähäkyrön Skogsbacken	3087919-1	Finland	100
Kiinteistö Oy Vantaan Tarina	2340852-7	Finland	100
Kiinteistö Oy Virastotalo Brahe	2376268-1	Finland	100
Kiinteistö Oy Vitikka 1	1448061-5	Finland	100
Kiintestö Oy Haapajärven Männistönkatu
13	2902633-5	Finland	100
Kiintestö Oy Imatran Tammiharja 5	3007425-4	Finland	100
Kiintestö Oy Jyväskylän Sääkslahdentie 16	3016123-5	Finland	100
Kiintestö Oy Kempeleen Tuhkimonkaarre 5	3015841-5	Finland	100
Kiintestö Oy Muhoksen Hoitokuja 2	2959601-2	Finland	100
Kiintestö Oy Nokian Linnunradankat 4	2961360-1	Finland	100
Kouvola Myllypuronkuja 2 Oy	2857064-6	Finland	100
Koy Espoon Komentajankatu 5	2424805-1	Finland	100
KOy Harjavallan Siltalanranta 2	2939223-9	Finland	100
Koy Helsingin Itäkatu 11	0513769-8	Finland	100
KOy Ilmajoen Jussintie 2	1443982-3	Finland	100
KOy Kajaanin Samoojantie 2	2857557-8	Finland	100
Koy Kiviharjuntie 11	3087890-6	Finland	100
Koy Poijupuisto	0495961-4	Finland	100
KOy Suonenjoen Väinönkatu 7	0889630-7	Finland	100
Koy Technopolis Tohloppi	2498815-6	Finland	100
Koy Tiistilän Miilu	2696373-7	Finland	100
Koy Tiistinhovi	2696319-8	Finland	100
Limestone Fastigheter på Gotland AB	556741-2746	Sverige	100
Lyn Parkering AS	996440192	Norge	100
Magsam Holding 1 AB	559267-5218	Sverige	100
Magsam Holding AB	559270-5429	Sverige	100
Maribu Eiendom AS	913298500	Norge	100
Marie Treschow Eiendom AS	913298543	Norge	100
Mauritz Kartevolds Plass 1 AS Morgondagens Urbanit 3 Ekonomisk	992113898	Norge	100
förening	769634-4352	Sverige	100
Morgondagens Urbanit 4 Ekonomisk
förening	769634-4402	Sverige	100
Nordsten Fastigheter AB	559163-7433	Sverige	100
Nordsten H1 AB	559210-8418	Sverige	100
Nordsten H3 AB	559340-6423	Sverige	70
Nordsten Holding 2 AB	559279-7137	Sverige	100
Nya Gimmel AB	559082-2580	Sverige	100
NYK Fastighets AB	556970-3969	Sverige	100

Bolagsnamn	Organisationsnr	Land	Andel
Offentliga Hus Holding 1 AB	559087-6628	Sverige	100
Offentliga Hus Holding 2 AB	559225-7306	Sverige	100
Offentliga Hus i Norden AB (publ)	556824-2696	Sverige	100
OH Andelsägare i Halmstad AB	556749-6228	Sverige	100
OH Årjäng AB	556892-6041	Sverige	100
OH Borås AB	556982-9632	Sverige	100
OH Bunge AB	556872-0964	Sverige	100
OH Eldflugan AB	556041-9441	Sverige	100
OH Fastlandet 2:60 Fastighets AB	559236-5182	Sverige	100
OH Hallsta AB	559004-1702	Sverige	100
OH Hedemora AB	559087-6719	Sverige	100
OH Kinnaström 3 Handelsbolag	969652-5030	Sverige	100
OH Norrtälje AB	556961-5163	Sverige	100
OH Nya torg AB	556981-3982	Sverige	100
OH Nynäs AB	556887-6626	Sverige	100
OH Önnered 45:11 AB	559026-5871	Sverige	100
OH P19 AB	559176-1449	Sverige	100
OH Skåne AB	559163-0198	Sverige	100
OH Solrosen 9 AB	556771-8639	Sverige	100
OH Torpeden 8 i Södertälje Kommandit- bolag	916507-0542	Sverige	100
OH Träffpunkten AB	556993-3418	Sverige	100
OH Tynnered AB	559075-5129	Sverige	100
OH Väg Nord AB	559122-7599	Sverige	100
OH Vinstra Kommanditbolag	969676-4340	Sverige	100
OHNYAB 24 AB	559089-7947	Sverige	100
OHNYAB 25 AB	559089-7954	Sverige	100
OHNYAB 26 AB	559336-1461	Sverige	100
OHNYAB 35 AB	559169-8542	Sverige	100
OHNYAB 38 AB	559225-7280	Sverige	100
Orminge Fastighetsutveckling 1 AB	559204-2633	Sverige	100
Orminge Fastighetsutveckling AB	559256-9031	Sverige	100
Orminge Fastighetsutveckling Parkering
AB	559452-5999	Sverige	100
Projekt Bacchus 1 AB	559378-1551	Sverige	100
Projekt Bacchus 2 AB	559378-1569	Sverige	100
Projekt Bacchus 3 AB	559378-1627	Sverige	100
Projekt Bacchus 4 AB	559378-1635	Sverige	100
Quattro Eiendom AS	986492607	Norge	100
RCH Bidco AS	921251114	Norge	100
Ringstabekk AS	985196109	Norge	100
Ringstabekk Drift AS	921297947	Norge	100
Romberga Fastigheter i Enköping AB	559288-4497	Sverige	100
Romberga Förvaltning AB	559142-5193	Sverige	100
Ryllikveien Bolig AS	920782086	Norge	100
Samhäll 1 AB	559062-6171	Sverige	100
Samhäll 100 AB	559252-4911	Sverige	100
Samhäll 101 AB	559252-4671	Sverige	100
Samhäll 102 AB	559252-4689	Sverige	100
Samhäll 104 AB	559252-4705	Sverige	100
Samhäll 105 AB	559252-4713	Sverige	100
Samhäll 106 AB	559252-4721	Sverige	100
Samhäll 107 AB	559252-4739	Sverige	100
Samhäll 109 AB	559252-4754	Sverige	100
Samhäll 111 AB	559252-4770	Sverige	100
Samhäll 112 AB	559303-4829	Sverige	100
Samhäll 113 AB	559319-0175	Sverige	100
Samhäll 114 AB	559319-0183	Sverige	100
Samhäll 116 AB	559336-7120	Sverige	100
Samhäll 117 AB	559336-7138	Sverige	100
Samhäll 118 AB	559343-3427	Sverige	100
Samhäll 12 AB	559065-1914	Sverige	100
Samhäll 121 AB	559343-3435	Sverige	100

SBB ÅRSREDOVISNING 2024

127

Bolagsnamn	Organisationsnr	Land	Andel
Samhäll 123 AB	559368-3542	Sverige	100
Samhäll 125 AB	559368-3567	Sverige	100
Samhäll 126 AB	559368-3575	Sverige	100
Samhäll 129 AB	559374-8618	Sverige	100
Samhäll 130 AB	559374-8626	Sverige	100
Samhäll 134 AB	559410-2757	Sverige	100
Samhäll 136 AB	559410-2773	Sverige	100
Samhäll 138 AB	559423-4345	Sverige	100
Samhäll 143 AB	559464-1515	Sverige	100
Samhäll 144 AB	559464-1523	Sverige	100
Samhäll 146 AB	559464-1549	Sverige	100
Samhäll 147 AB	559464-1556	Sverige	100
Samhäll 148 AB	559464-1564	Sverige	100
Samhäll 149 AB	559464-1572	Sverige	100
Samhäll 15 AB	559068-8874	Sverige	100
Samhäll 150 AB	559464-1580	Sverige	100
Samhäll 151 AB	559464-1598	Sverige	100
Samhäll 155 AB	559464-1507	Sverige	100
Samhäll 18 AB	559068-8908	Sverige	100
Samhäll 21 AB	559068-8866	Sverige	100
Samhäll 24 AB	559070-4481	Sverige	100
Samhäll 3 AB	559062-6189	Sverige	100
Samhäll 32 AB	559070-4408	Sverige	100
Samhäll 33 AB	559070-4374	Sverige	100
Samhäll 34 AB	559070-4382	Sverige	100
Samhäll 36 AB	559070-4622	Sverige	100
Samhäll 38 AB	559070-4580	Sverige	100
Samhäll 38.1 AB	559427-1024	Sverige	100
Samhäll 38.2 AB	559427-1032	Sverige	100
Samhäll 38.5 AB	559427-1065	Sverige	100
Samhäll 43 AB	559105-3078	Sverige	100
Samhäll 44 AB	559105-3029	Sverige	100
Samhäll 44.1 AB	559427-1164	Sverige	100
Samhäll 44.2 AB	559427-1180	Sverige	100
Samhäll 44.3 AB	559427-1222	Sverige	100
Samhäll 45 AB	559105-3086	Sverige	100
Samhäll 47 AB	559105-3011	Sverige	100
Samhäll 49 AB	559108-3844	Sverige	100
Samhäll 5 AB	559062-6197	Sverige	100
Samhäll 50 AB	559108-3810	Sverige	100
Samhäll 53 AB	559115-3134	Sverige	100
Samhäll 55 AB	559115-3365	Sverige	100
Samhäll 57 AB	559124-0121	Sverige	100
Samhäll 58 AB	559124-0139	Sverige	100
Samhäll 59 AB	559126-1853	Sverige	100
Samhäll 60 AB	559126-1846	Sverige	100
Samhäll 61 AB	559089-3391	Sverige	100
Samhäll 62 AB	559152-5299	Sverige	100
Samhäll 65 AB	559153-7872	Sverige	100
Samhäll 68 AB	559157-9841	Sverige	100
Samhäll 7 AB	559064-1402	Sverige	100
Samhäll 71 AB	559162-1338	Sverige	100
Samhäll 73 AB	559162-1296	Sverige	100
Samhäll 74 AB	559162-1304	Sverige	100
Samhäll 75 AB	559162-1320	Sverige	100
Samhäll 78 AB	559164-8851	Sverige	100
Samhäll 79 AB	559184-9723	Sverige	100
Samhäll 8 AB	559065-1930	Sverige	100
Samhäll 81 AB	559185-5662	Sverige	100
Samhäll 89 AB	559214-2607	Sverige	100
Samhäll 9 AB	559065-1898	Sverige	100
Samhäll 96 AB	559225-1184	Sverige	100
Samhäll 98 AB	559244-0365	Sverige	100

Bolagsnamn	Organisationsnr	Land	Andel
Samhäll Äldreboende Fastighets AB	559055-2799	Sverige	100
Samhäll Alfa 2 Holding AB	559079-7592	Sverige	100
Samhäll Majorna AB	559059-2621	Sverige	100
Samhäll Säter AB	556062-4172	Sverige	100
Samhäll SBM Holding AB	559111-6602	Sverige	100
Samhällsbyggnadsbolaget Bostad Holding
IB AB	559059-2654	Sverige	100
Samhällsbyggnadsbolaget Bostad Invest
IB AB	559058-0972	Sverige	100
Samhällsbyggnadsbolaget Fastighetsut- veckling IB AB	559055-2807	Sverige	100
Samhällsbyggnadsbolaget Förvaltning
Sverige AB	559055-8648	Sverige	100
Samhällsbyggnadsbolaget Haninge AB	556601-4154	Sverige	100
Samhällsbyggnadsbolaget i Norden
Holding AB (publ)	559487-8703	Sverige	100
Samhällsbyggnadsbolaget IB Service AB	559070-4689	Sverige	100
Samhällsbyggnadsbolaget Samhäll Holding
AB	559053-5182	Sverige	100
Samhällsfastigheter Linköping AB	559175-1648	Sverige	100
SamSkaraborg Fastigheter AB	556694-9847	Sverige	100
Sätra Stockholm Fastigheter AB	556866-8049	Sverige	100
SBB Abborren LSS Fastigheter AB	559181-8652	Sverige	100
SBB Adler HoldCo AB	556848-8034	Sverige	100
SBB Adrian Fast 1.1 AB	559410-2682	Sverige	100
SBB Adrian Fast. 2 AB	559348-5088	Sverige	100
SBB Adrian HoldCo AB	556837-4309	Sverige	100
SBB Akaan Kurvolankaari 1 Oy	3020452-2	Finland	100
SBB Alexander AB	556987-3937	Sverige	100
SBB Altplatsen Parkering AB	559329-9703	Sverige	100
SBB Alvesta AB	556962-8919	Sverige	100
SBB Anderbäck LSS Fastigheter AB	559164-2987	Sverige	100
SBB Anton Krogsvoldsvei 13 AS	990793948	Norge	100
SBB Arlöv Holding AB	559105-7665	Sverige	100
SBB Åsheims vei 3 AS	912006484	Norge	100
SBB Åsheims vei 5 AS	919965452	Norge	100
SBB Atrecal 1 Fastighets AB	556344-6730	Sverige	100
SBB Atrecal 2 Fastighets AB	556846-8432	Sverige	100
SBB Atrecal 3 Fastighets AB	556789-9223	Sverige	100
SBB Atrecal 4 Fastighets AB	556851-9556	Sverige	100
SBB Atrecal 5 Fastighets AB	559035-5912	Sverige	100
SBB Atrecal 6 Fastighets AB	559035-5904	Sverige	100
SBB Atrecal Norr Fastighets AB	559031-2913	Sverige	100
SBB Backa Trygghetsbostaden AB	559469-6394	Sverige	100
SBB Bakareboda 1:162 Fastighets AB	556746-9845	Sverige	100
SBB Barnfröken 1 AB	559410-2690	Sverige	100
SBB Björken AB	559105-7947	Sverige	100
SBB Björken Holding AB	559105-7632	Sverige	100
SBB Blomman Holding AB	559105-7723	Sverige	100
SBB Boden Samhällsfastigheter AB	559017-8413	Sverige	100
SBB Bodengallerian AB	556711-6370	Sverige	100
SBB Bofast AB	559405-5146	Sverige	100
SBB Bollnäs Ren AB	559134-6266	Sverige	100
SBB Bolunden AB	556723-4488	Sverige	100
SBB Borlänge Tuna Prostgård 1:5 AB	559091-8669	Sverige	100
SBB Bostäder AB	556902-4598	Sverige	100
SBB Bostadsfastigheter Holding 1.9.1 AB	559440-4864	Sverige	100
SBB Bostadsfastigheter Holding 1.9.2 AB	559440-4872	Sverige	100
SBB Brogården AB	559138-3277	Sverige	100
SBB Bryghusvej ApS	40 81 85 29	Danmark	100
SBB Carl Krook AB	556660-0325	Sverige	100
SBB Christianstad Samhällsfastigheter AB	559375-4889	Sverige	100
SBB Dallas AB	556830-9396	Sverige	100
SBB Danmark AB	559199-8280	Sverige	100

128

SBB ÅRSREDOVISNING 2024

Bolagsnamn	Organisationsnr	Land	Andel
SBB Denmark ApS	40495045	Danmark	100
SBB Drift AS	917826692	Norge	100
SBB Eken HoldCo AB	556828-8350	Sverige	100
SBB Elverkshuset AB	559084-9914	Sverige	100
SBB Elverkshuset Holding AB	559303-4837	Sverige	100
SBB Enenträdet AB	559267-3445	Sverige	100
SBB Erik Husfeldts Vej ApS	41 00 56 88	Danmark	100
SBB Espoon Töyhtötiaisentie 3 Oy	2108688-6	Finland	100
SBB Fältet AB	559112-4986	Sverige	100
SBB Finland Holding AB	559442-1819	Sverige	100
SBB Finland Holding Ky	2375564-1	Finland	100
SBB Finland OY	3352948-8	Finland	100
SBB Flen Kungsbacka AB	559210-4144	Sverige	100
SBB Fyrklövern AB	559162-3094	Sverige	100
SBB Galliaden HoldCo AB	556723-2722	Sverige	100
SBB Gästrike AB	556663-1676	Sverige	100
SBB Gävle 3 Holding AB	559300-7221	Sverige	100
SBB Görväln 1 Fastighets AB	556822-2508	Sverige	100
SBB Gränby 2 AB	559062-5371	Sverige	100
SBB Grillen Fastighets AB	559027-1994	Sverige	100
SBB Gubberogata 11 AS	990654069	Norge	100
SBB Gullbernahult 82 AB	559172-2995	Sverige	100
SBB Gulmåran 3 AB	559350-9580	Sverige	100
SBB Gymnasiumfastigheter i Skara AB	559258-5276	Sverige	100
SBB Haapaveden Laihonkuja 2 Oy	3020456-5	Finland	100
SBB Häggesta AB	559135-6901	Sverige	100
SBB Halmicum AB	559122-1493	Sverige	100
SBB Haminan Kauppiaankatu 13 Oy	3011488-5	Finland	100
SBB Haminan Lautatarhankatu 8 Oy	3011490-6	Finland	100
SBB Haminan Ruissalontie 4 Oy	3011505-2	Finland	100
SBB Hanba AB	556968-9259	Sverige	100
SBB Hankasalmen Koulumäentie 94 Oy	3020457-3	Finland	100
SBB Hässelby AB	556635-5573	Sverige	100
SBB Höga 2:152 Fastighets AB	556875-7636	Sverige	100
SBB Höganäs 1 AB	559410-2658	Sverige	100
SBB Höganäs 15 Kommanditbolag	969675-3848	Sverige	100
SBB Högboberget AB	556663-3979	Sverige	100
SBB Höjden 2 Fastighets AB	556688-0273	Sverige	100
SBB Holding 2 AB	559443-0489	Sverige	100
SBB Hollolan Mäntytie 46 Oy	3020458-1	Finland	100
SBB Hörja AB	559056-9967	Sverige	100
SBB Huittisten Kyntäjänkatu 4 B Oy	2850301-3	Finland	100
SBB HusBacc Utveckling AB	559079-7741	Sverige	100
SBB HusBacc Utveckling Holding AB	559079-7758	Sverige	100
SBB Hyvinkään Martinlähteentie 13 Oy	2206967-4	Finland	100
SBB i Norden AB	559053-5174	Sverige	100
SBB i Oskarshamn AB	559440-4922	Sverige	100
SBB Iden 11 AB	556779-2675	Sverige	100
SBB Idrott för alla AB	559345-9216	Sverige	100
SBB Jämsän Hammarinkuja 6 Oy	3011509-5	Finland	100
SBB Jämsän Tammitie 2 Oy	3011491-4	Finland	100
SBB Janakkalan Paperintekijäntie 8 Oy	2366144-2	Finland	100
SBB Joensuu Olkkolantie 1 Oy	3168539-9	Finland	100
SBB Juukan Tetriahontie 10 Oy	3011508-7	Finland	100
SBB Jyväskylä Kyllöläntie 3 Oy	3168542-8	Finland	100
SBB Jyväskylän Myllytuvantie 9	3252881-1	Finland	100
SBB Jyväskylän Soimarinteentie 3 Oy	3020460-2	Finland	100
SBB Kajaanin Kaplastie 4 Oy	0781012-9	Finland	100
SBB Kajaanin Kaplastie 8 Oy	3011511-6	Finland	100
SBB Kallhäll AB	559063-6360	Sverige	100
SBB Kalmar Län Fastighetsbolag AB	556875-2173	Sverige	100
SBB Kalmar Stad Fastighetsbolag AB	559054-2675	Sverige	100
SBB Karlevox AB	556715-4488	Sverige	100

Bolagsnamn	Organisationsnr	Land	Andel
SBB Karlevox i Karlskoga AB	556672-5825	Sverige	100
SBB Karlskoga AB	556073-9806	Sverige	100
SBB Karlskrona AB	556678-7783	Sverige	100
SBB Kemin Jungonkatu 17 Oy	3011512-4	Finland	100
SBB Kempeleen Vihdinluodontie 295 Oy	3106309-8	Finland	100
SBB Keuruun Rautolahdenrinne 2 Oy	3020464-5	Finland	100
SBB Klangsågen Park AB	559228-1678	Sverige	100
SBB Klockargård LSS Fastigheter AB	559169-8856	Sverige	100
SBB Kobbegården Kommanditbolag	969695-3547	Sverige	100
SBB Kokemäen Päivänpaiste 5 Oy	3011492-2	Finland	100
SBB Kokkolan Lepolantie 3 Oy	3020466-1	Finland	100
SBB Kommersiella Fastighetsbolag i Oskarshamn AB	556741-3207	Sverige	100
SBB Kopparleden Bostäder AB	559440-4880	Sverige	100
SBB Kouvolan Tanhuantie 26 Oy	2771324-6	Finland	100
SBB Krutbacken AB	559317-1316	Sverige	100
SBB Kuopio Rautaniementie 1 Oy	3168547-9	Finland	100
SBB Kurikan Koskitie 5 C Oy	3011495-7	Finland	100
SBB Kurikan Mäntylammintie 6 Oy	3011496-5	Finland	100
SBB Kvarnporten AB	556654-7310	Sverige	100
SBB Läby-Österby AB	559055-5354	Sverige	100
SBB Laitilan Jokirinteenpolku 5 Oy	2829751-2	Finland	100
SBB Landbrugsvej ApS	42474479	Danmark	100
SBB Laukaan Hytösenkuja 3 Oy	3011518-3	Finland	100
SBB Laukaan Ruuhimäentie 1 Oy	3011497-3	Finland	100
SBB Leverantören 1 AB	559508-4285	Sverige	100
SBB Linden AB	559168-5960	Sverige	100
SBB Lindholmen LSS Fastigheter AB	559124-2788	Sverige	100
SBB Linet Holding AB	559105-7616	Sverige	100
SBB Linfröet AB	559209-9872	Sverige	100
SBB Lohjan Muijalantie 239 Oy	3020468-8	Finland	100
SBB LSS Housing 1 AB	559464-1408	Sverige	100
SBB LSS Housing 1.1 AB	559464-1416	Sverige	100
SBB LSS Housing 1.2 AB	559464-1424	Sverige	100
SBB LSS Housing 1.3 AB	559464-1432	Sverige	100
SBB LSS Housing 1.4 AB	559464-1440	Sverige	100
SBB LSS Housing 1.5 AB	559464-1457	Sverige	100
SBB LSS Housing 1.6 AB	559464-1465	Sverige	100
SBB LSS Housing 1.7 AB	559464-1473	Sverige	100
SBB LSS Housing 1.8 AB	559464-1481	Sverige	100
SBB LSS Housing 1.9 AB	559464-1499	Sverige	100
SBB Luxpol AB	556966-5804	Sverige	100
SBB Maglegården 30 Fastighets AB	559375-4798	Sverige	100
SBB Målarbacken AB	559460-3499	Sverige	100
SBB Management 2 AB	559200-1464	Sverige	100
SBB Management AB	559200-1449	Sverige	100
SBB Mäntsälän Laurintie 3 Oy	2208422-5	Finland	100
SBB Mänttä-Vilppulan Rautatiekatu 2 Oy	3020470-9	Finland	100
SBB Mänttä-Vilppulan Ruokosenniementie
15 Oy	3011500-1	Finland	100
SBB Marieberg 5 Kommanditbolag	969684-6915	Sverige	100
SBB Mariefred AB	559044-2959	Sverige	100
SBB Marknaden 22 AB	559301-6792	Sverige	100
SBB Maskun Mynämäentie 1 Oy	2760182-6	Finland	100
SBB Maskun Seppäläntie 109 Oy	3011498-1	Finland	100
SBB Medhus AB	559267-3437	Sverige	100
SBB Mikkelin Ylännetie 3 Oy	2382953-2	Finland	100
SBB Mjøsbolig AS	922954259	Norge	100
SBB ML Eiendom Levanger AS	986925597	Norge	100
SBB Morö Backe 1 AB	559423-7355	Sverige	100
SBB Näsbo AB	559015-1006	Sverige	100
SBB Näsbypark AB	559205-5403	Sverige	100
SBB Nivalan Kytökankaantie 2 Oy	3011520-4	Finland	100

SBB ÅRSREDOVISNING 2024

129

Bolagsnamn	Organisationsnr	Land	Andel
SBB Nokia Kivimiehenkatu 10 Oy	3168551-6	Finland	100
SBB Noormankun Palotie Oy	0535694-6	Finland	100
SBB Noormarkun Palotie 1 Oy	3205406-2	Finland	100
SBB Norden HoldCo 1 AB	559464-1622	Sverige	100
SBB Norge AB	559070-4705	Sverige	100
SBB Norra AB	559162-3136	Sverige	100
SBB Nørregade ApS	40 53 56 32	Danmark	100
SBB Norrgården AB	559195-3848	Sverige	100
SBB Nöthagen 1 AB	559419-5371	Sverige	100
SBB Nöthagen 2 AB	559419-5389	Sverige	100
SBB Nöthagen 3 AB	559419-5397	Sverige	100
SBB Nöthagen 4 AB	559419-5405	Sverige	100
SBB Nöthagen 5 AB	559419-5413	Sverige	100
SBB Nöthagen AB	559419-5363	Sverige	100
SBB NQ Holding 1 AB	559497-4213	Sverige	100
SBB NRJ AB	559065-7721	Sverige	100
SBB NYAB 1 HoldCo AB	559138-8573	Sverige	100
SBB NYAB 13 AB	559168-5861	Sverige	100
SBB NYAB 2 HoldCo AB	559138-8565	Sverige	100
SBB NYAB 3 HoldCo AB	559138-8557	Sverige	100
SBB NYAB 9 AB	559168-5788	Sverige	100
SBB Odalen Fastigheter AB	556947-5014	Sverige	100
SBB OH Holding 1 AB	559464-1655	Sverige	100
SBB OH Holding 2 AB	559464-1663	Sverige	100
SBB Omsorg Oslo AS	922704031	Norge	100
SBB OMSORGSBOLIG 1 AS	912507238	Norge	100
SBB Omsorgsbolig 2 AS	921186177	Norge	100
SBB Omsorgsbolig 3 AS	995702320	Norge	100
SBB Omsorgsbolig 4 AS	977388694	Norge	100
SBB Omsorgsbolig 5 AS	825503552	Norge	100
SBB Omsorgsbolig 6 AS	825592512	Norge	100
SBB Omsorgsbolig Bidco AS	925768235	Norge	100
SBB Örebro LSS AB	559181-8629	Sverige	100
SBB Oskarshamn Bostads Fastigheter AB	556567-6987	Sverige	100
SBB Osloveien 182 AS	928949974	Norge	100
SBB Östra Ve LSS Fastigheter AB	559216-2605	Sverige	100
SBB Oulaisten Leipurinkatu 11-13 Oy	3020473-3	Finland	100
SBB Oulu Kanervatie 5 Oy	3168552-4	Finland	100
SBB Oulun Ämmöntie 4 Oy	3168563-9	Finland	100
SBB Paimion Kaptenskankatu 1 Oy	3106296-8	Finland	100
SBB Pihtiputaan Putikontie 1 Oy	3020474-1	Finland	100
SBB Pilen Holding AB	559105-7640	Sverige	100
SBB Polarhus AB	556214-2298	Sverige	100
SBB Porin Aatuntie 19 Oy	3020476-8	Finland	100
SBB Porin Viittatie 11 Oy	2939234-3	Finland	100
SBB Pornainen Onnentaival 6 Oy	3168565-5	Finland	100
SBB Projekt 1 AB	559223-8439	Sverige	100
SBB Projekt Altpl AB	559057-0973	Sverige	100
SBB Projekt Holding AB	559200-1431	Sverige	100
SBB Projektutveckling 3 AB	559313-3746	Sverige	100
SBB Projektutveckling 4 AB	559329-9760	Sverige	100
SBB Projektutveckling AB	559200-1472	Sverige	100
SBB Propco 8.3 AB	559408-9848	Sverige	100
SBB PuB AB	556819-2842	Sverige	100
SBB Ramsdals Fastighets AB	556480-8342	Sverige	100
SBB Raspen 1 AB	556010-4415	Sverige	100
SBB Rauman Steniuksenkatu 14 Oy	2949475-3	Finland	100
SBB Regimentvej ApS	36496940	Finland	100
SBB Resecentrum 3 Fastighets AB	556692-8973	Sverige	100
SBB Rödjan AB	559105-7780	Sverige	100
SBB Rödjan Holding AB	559105-7707	Sverige	100
SBB Röinge Holding AB	559105-7582	Sverige	100
SBB Rökebo Alborga AB	559298-3844	Sverige	100

Bolagsnamn	Organisationsnr	Land	Andel
SBB Rovaniemen Jouttikankaantie 57 Oy	3011523-9	Finland	100
SBB Rovaniemen Kolpeneentie 69 Oy	3011525-5	Finland	100
SBB Saarijärven Aittokalliontie 23 Oy	3011526-3	Finland	100
SBB Sågklingan AB	559242-0128	Sverige	100
SBB Sågklingan i Västerås AB	559197-6088	Sverige	100
SBB Salon Elmerannantie 39 Oy	3011503-6	Finland	100
SBB Salvia AB	556777-8302	Sverige	100
SBB Samfunnsbygg AS	914149703	Norge	100
SBB Sandnes Sentrumsutvikling AS	990156840	Norge	100
SBB Sandnes Sentrumsutvikling Holding AS	990029032	Norge	100
SBB Sandnesbibliotek Holding AS	926707442	Norge	100
SBB Savonlinnan Pärnäläntie 10 Oy	3011529-8	Finland	100
SBB Savonlinnan Putikontie 11 Oy	3020478-4	Finland	100
SBB Seinäjoen Sydänmaantie 10 Oy	3020479-2	Finland	100
SBB Seinäjoen Törnäväntie 30 B Oy	2127873-0	Finland	100
SBB Seinäjoki Ojasalonkuja 2-5 Oy	3168569-8	Finland	100
SBB SELGERGARANTI AS	989855328	Norge	100
SBB Signalisten 11 fastighetsbolag AB	559479-5899	Sverige	100
SBB Sigurd 6 Fastighets AB	559168-5887	Sverige	100
SBB Siilinjärven Mantunkuja 4 oy	2382943-6	Finland	100
SBB Silkeborg ApS	41460350	Danmark	100
SBB Simonsland 11 AB	559508-4293	Sverige	100
SBB Siuntion Bäcksintie 104 Oy	3020481-3	Finland	100
SBB Skara Samfast AB	559105-7798	Sverige	100
SBB Skara Stenbocken AB	556773-7159	Sverige	100
SBB Skellefteå Holding AB	559146-5868	Sverige	100
SBB Skellefteå Perseus 6 AB	559146-5850	Sverige	100
SBB Skravsätt AB	559132-6680	Sverige	100
SBB Slott 2 AB	559333-7388	Sverige	100
SBB Slott AB	556762-6758	Sverige	100
SBB SocialCo HoldCo 1 AB	559446-2458	Sverige	100
SBB SocialCo HoldCo 2 AB	559446-2466	Sverige	100
SBB SocialCo HoldCo 3 AB	559479-5709	Sverige	100
SBB SocialCo HoldCo 4 AB	559479-5717	Sverige	100
SBB Solcellspark Hallstahammar AB	559247-5924	Sverige	100
SBB Sölebo 1:104 Fastighets AB	559150-9640	Sverige	100
SBB Solen AB	556796-8408	Sverige	100
SBB Sommarsol Holding AB	559163-0875	Sverige	100
SBB Sommarsol LSS AB	559170-5412	Sverige	100
SBB Sommarsol Samlingslokal AB	559239-7235	Sverige	100
SBB Sporren 9 Fastighets AB	559168-5903	Sverige	100
SBB Stakkevollvegen 307 AS	925880280	Norge	100
SBB Stallet Holding AB	559105-7590	Sverige	100
SBB Startup 5 AS	928517675	Norge	100
SBB Stensta Utveckling AB	559095-4367	Sverige	100
SBB Stockholm AB	556740-9841	Sverige	100
SBB Storfors Holding AB	559105-7749	Sverige	100
SBB Storvreta AB	559091-5871	Sverige	100
SBB Strömstad AB	556588-2510	Sverige	100
SBB Ströpsta Holding AB	559206-3092	Sverige	100
SBB Sundsvall Folkets Park 1 AB	559063-8978	Sverige	100
SBB Sveafastigheter Bostad AB	559273-3363	Sverige	100
SBB Sveafastigheter Holding AB	559284-4756	Sverige	100
SBB Tafa AB	559456-8007	Sverige	100
SBB Tammelan Ruustinnantie 2 Oy	2939217-5	Finland	100
SBB Tampere Oy	2485653-2	Finland	100
SBB Tåstorp AB	556992-5638	Sverige	100
SBB Texas AB	559168-5978	Sverige	100
SBB Toldbodgade ApS	40502815	Danmark	100
SBB Tønsberg Bidco AS	920492630	Norge	100
SBB Trivium HoldCo AB	556937-3748	Sverige	100
SBB Trosvik Eiendom AS	913462513	Norge	100
SBB Trummedalen Fastigheter AB	559303-8176	Sverige	100

130

SBB ÅRSREDOVISNING 2024

Bolagsnamn	Organisationsnr	Land	Andel
SBB Tuna Äng 1 AB	559508-4277	Sverige	100
SBB Tuolluvaara AB	559179-1495	Sverige	100
SBB Tuppen 1 fastighetsbolag AB	559479-5923	Sverige	100
SBB Turun Elisabetinkatu 3 Oy	2163252-5	Finland	100
SBB Uddevalla 1 Holding AB	559326-6314	Sverige	100
SBB Ulvilan Mukulamäentie 2 Oy	2939225-5	Finland	100
SBB Umeå 4 AB	559229-6718	Sverige	100
SBB Umedalen 1 AB	559410-2708	Sverige	100
SBB Umedalen Fastigheter 3 AB	556791-0434	Sverige	100
SBB Uudenkaupungin Kaljuunakuja 5 Oy	2781354-6	Finland	100
SBB Uudenkaupungin Salmenkatu 6 Oy	2554342-3	Finland	100
SBB Valkeakoski Oy	2535168-3	Finland	100
SBB Vänersborg 1 Holding AB	559105-7731	Sverige	100
SBB Vantaa Oy	2913100-4	Finland	100
SBB Vårdbyggen Mariestad AB	559196-6972	Sverige	100
SBB Vårdbyggen Nässjö AB	559099-1112	Sverige	100
SBB Vårdbyggen Södertälje AB	559227-2255	Sverige	100
SBB Vårdbyggen Strömsbro AB	559064-2640	Sverige	100
SBB Vårdbyggen Tenstaterassen AB	559073-0593	Sverige	100
SBB Varkauden Käärmeniementie 20 Oy	3011533-5	Finland	100
SBB Väst 1 AB	559410-2666	Sverige	100
SBB Väst Holding AB	559105-7657	Sverige	100
SBB Västra Götalandsregionen HoldCo AB	556937-3649	Sverige	100
SBB Vejby Holding AB	559200-1480	Sverige	100
SBB Vihdin Kumpulantie 29 B Oy	3020482-1	Finland	100
SBB Vihdin Pillistöntaival 14 Oy	3106298-4	Finland	100
SBB Viken 2 AB	559319-8327	Sverige	100
SBB Villor 1 AB	559378-1601	Sverige	100
SBB Villor 2 AB	559378-1619	Sverige	100
SBB Vimpelin Lakaniementie 85 Oy	3011535-1	Finland	100
SBB Voikkaan Myllytie 11 Oy	3278391-9	Finland	100
SBB Vreten AB	559122-4240	Sverige	100
SBB Ylivieskan Haapavesitie 813 Oy	3020484-8	Finland	100
SBB Ylivieskan Koskipuhdontie 327 Oy	3020485-6	Finland	100
SBB Ylivieskan Pinolantie 189 Oy	3020486-4	Finland	100
Seniorbostäder i Sverige Aktiebolag	556325-5255	Sverige	100
SF N1 AB	559481-7610	Sverige	100
SF Nyproduktion AB	559478-6682	Sverige	100
SF Västerås Najaden Holding AB	559256-3950	Sverige	100
Sigtuna Rävsta 5:370 AB	559110-1570	Sverige	100
Slaggvarpen AB	556810-7204	Sverige	100
Sommarsol exploatering Holding AB	559239-7227	Sverige	100
Sommarsol Förskolefastighets AB	559316-8197	Sverige	100
Sommarsol utveckling AB	559239-7243	Sverige	100
Sörmlandsporten AB	556716-3034	Sverige	100
SSM Bygg & Fastighets Aktiebolag	556529-3650	Sverige	100
SSM Elverksdelar 1 AB	559302-2311	Sverige	100
SSM Elverksdelar 2 AB	559302-2303	Sverige	100
SSM Elverksdelar 3 AB	559302-2295	Sverige	100
SSM Fastigheter AB	556947-1203	Sverige	100
SSM Hold Akalla AB	559140-8751	Sverige	100
SSM Hold D AB	556925-8618	Sverige	100
SSM Hold Elverksdelar AB	559302-2378	Sverige	100
SSM Hold Fastigheter Region AB	559109-4106	Sverige	100
SSM Hold Fastigheter Uppland AB	559109-4098	Sverige	100
SSM Hold Musrevinu AB	559114-7946	Sverige	100
SSM Hold Services AB	559051-9459	Sverige	100
SSM Hold Stockholm 1 AB	559027-5409	Sverige	100
SSM Hold Stockholm 2 AB	559036-7586	Sverige	100
SSM Hold Sunev AB	559114-7920	Sverige	100
SSM Hold Sunutpen AB	559115-1716	Sverige	100
SSM Holding AB	556533-3902	Sverige	100
SSM Hyres B AB	559143-8964	Sverige	100

Bolagsnamn	Organisationsnr	Land	Andel
SSM Hyresbostäder Holding AB	559109-3942	Sverige	100
SSM JV Bromma AB	559065-1328	Sverige	100
SSM Marieberg Fast AB	559043-3651	Sverige	100
SSM PG Bygg AB	559115-1930	Sverige	100
SSM Property Services AB	559051-9467	Sverige	100
SSM Sjöstaden AB	559140-8728	Sverige	100
SSM Spånga Fast AB	559109-4080	Sverige	100
ST. MARIEGT. 88 AS	998812143	Norge	100
Sveafastigheter 1.101 Holding AB	559281-0856	Sverige	100
Sveafastigheter 1.102 Holding AB	559464-0939	Sverige	100
Sveafastigheter 1.201 Holding AB	559266-0780	Sverige	100
Sveafastigheter 1.202 Holding AB	559266-0806	Sverige	100
Sveafastigheter 1.203 Holding AB	559266-0863	Sverige	100
Sveafastigheter 1.204 Holding AB	559266-0871	Sverige	100
Sveafastigheter 1.205 Holding AB	559266-0889	Sverige	100
Sveafastigheter 1.206 Holding AB	559266-0897	Sverige	100
Sveafastigheter 1.207 Holding AB	559266-0905	Sverige	100
Sveafastigheter 1.208 Holding AB	559266-0798	Sverige	100
Sveafastigheter 1.209 Holding AB	559266-0822	Sverige	100
Sveafastigheter 1.210 Holding AB	559266-0830	Sverige	100
Sveafastigheter 1.211 Holding AB	559266-0848	Sverige	100
Sveafastigheter 1.212 Holding AB	559266-0855	Sverige	100
Sveafastigheter 1.213 Holding AB	559481-7628	Sverige	100
Sveafastigheter 1.214 Holding AB	559464-0954	Sverige	100
Sveafastigheter 1.301 Holding AB	559464-1010	Sverige	100
Sveafastigheter 1.401 Holding AB	559464-1077	Sverige	100
Sveafastigheter 1.402 Holding AB	559464-1275	Sverige	100
Sveafastigheter 1.403 Holding AB	559464-1085	Sverige	100
Sveafastigheter 1.404 Holding AB	559464-1093	Sverige	100
Sveafastigheter 1.408 Holding AB	559464-1101	Sverige	100
Sveafastigheter 1.411 Holding AB	559464-1184	Sverige	100
Sveafastigheter 1.412 Holding AB	559464-1192	Sverige	100
Sveafastigheter 1.413 Holding AB	559464-1200	Sverige	100
Sveafastigheter 1.501 Holding AB	559185-5654	Sverige	100
Sveafastigheter 1.502 Holding AB	559347-1997	Sverige	100
Sveafastigheter 1.503 Holding AB	559070-4713	Sverige	100
Sveafastigheter 1.504 Holding AB	559276-5571	Sverige	100
Sveafastigheter 1.505 Holding AB	559276-5621	Sverige	100
Sveafastigheter 1.506 Holding AB	559374-8642	Sverige	100
Sveafastigheter 1.507 Holding AB	559314-1442	Sverige	100
Sveafastigheter 1.508 Holding AB	559347-1989	Sverige	100
Sveafastigheter 2.101 Holding AB	559281-0864	Sverige	100
Sveafastigheter 2.102 Holding AB	559464-1374	Sverige	100
Sveafastigheter 2.103 Holding AB	559464-1234	Sverige	100
Sveafastigheter 2.104 Holding AB	559464-1242	Sverige	100
Sveafastigheter 2.105 Holding AB	559464-1259	Sverige	100
Sveafastigheter 2.106 Holding AB	559464-1382	Sverige	100
Sveafastigheter 2.201 Holding AB	559277-2049	Sverige	100
Sveafastigheter 2.202 Holding AB	559277-2098	Sverige	100
Sveafastigheter 2.203 Holding AB	559277-2114	Sverige	100
Sveafastigheter 2.301 Holding AB	559464-1358	Sverige	100
Sveafastigheter 3.101 Holding AB	559464-0970	Sverige	100
Sveafastigheter 3.102 Holding AB	559464-1044	Sverige	100
Sveafastigheter 3.103 Holding AB	559464-0962	Sverige	100
Sveafastigheter 3.104 Holding AB	559464-0988	Sverige	100
Sveafastigheter 3.105 Holding AB	559423-7314	Sverige	100
Sveafastigheter 3.106 Holding AB	559326-6348	Sverige	100
Sveafastigheter 3.107 Holding AB	559364-1656	Sverige	100
Sveafastigheter 3.108 Holding AB	559423-7322	Sverige	100
Sveafastigheter AB (publ)	559449-4329	Sverige	56
Sveafastigheter Almen MergCo AB	559464-1291	Sverige	100
Sveafastigheter Aspuddens Husentrepre- nad AB	559161-9936	Sverige	100

SBB ÅRSREDOVISNING 2024

131

Bolagsnamn	Organisationsnr	Land	Andel
Sveafastigheter Avesta AB	559439-9296	Sverige	100
Sveafastigheter Avesta Kråkan 1 och
Majsen 3 AB	556667-8842	Sverige	100
Sveafastigheter Backen 8:15 MergoCo AB	559464-1168	Sverige	100
Sveafastigheter Bilda AB	559226-7347	Sverige	100
Sveafastigheter Boden Aspen 4 AB	559070-4721	Sverige	100
Sveafastigheter Boden Tuppen AB	559457-8311	Sverige	100
Sveafastigheter Borås Priorn 6
Handelsbolag	916898-6546	Sverige	100
Sveafastigheter Borås Väpnaren 6
Handelsbolag	916898-6553	Sverige	100
Sveafastigheter Borlänge AB	559079-3625	Sverige	100
Sveafastigheter Bostad BR Hallsta AB	559229-3921	Sverige	100
Sveafastigheter Bostad Bro AB	559376-6883	Sverige	100
Sveafastigheter Bostad Hökerum AB	559306-0477	Sverige	100
Sveafastigheter Bostad Jordbro I AB	559122-5999	Sverige	100
Sveafastigheter Bostad Jordbro II AB	559122-6021	Sverige	100
Sveafastigheter Bostad Linné AB	559074-2051	Sverige	75
Sveafastigheter Bostad Linné Holding 1 AB	559098-5650	Sverige	100
Sveafastigheter Bostad Linné Invest AB	559098-5171	Sverige	100
Sveafastigheter Bostad Medsolsbacken AB	559256-4008	Sverige	100
Sveafastigheter Bostad Oxbacken AB	559301-4649	Sverige	100
Sveafastigheter Bostad Projekt Beta AB	559376-6867	Sverige	100
Sveafastigheter Bostad Råcksta AB	556700-2067	Sverige	100
Sveafastigheter Bostad Silver Life AB	559122-6039	Sverige	100
Sveafastigheter Bostad Silver Life Ingarö
AB	559235-4988	Sverige	100
Sveafastigheter Bostad Södra Hallsta
Radhus AB	559418-4730	Sverige	100
Sveafastigheter Bostad Syd AB	559189-2749	Sverige	100
Sveafastigheter Bostad Vårdbostad Flen
AB	559395-4711	Sverige	100
Sveafastigheter Bostad VI AB	559074-8413	Sverige	100
Sveafastigheter Bostadsutveckling AB	556985-1289	Sverige	100
Sveafastigheter Bostadsutveckling II AB	559080-4265	Sverige	100
Sveafastigheter Bostadsutveckling III AB	559122-2921	Sverige	100
Sveafastigheter Bostadsutveckling IV AB	559122-2905	Sverige	100
Sveafastigheter Bostadsutveckling IX AB	559256-3984	Sverige	100
Sveafastigheter Bostadsutveckling V AB	559131-3530	Sverige	100
Sveafastigheter Bostadsutveckling VI AB	559171-7946	Sverige	100
Sveafastigheter Bostadsutveckling VII AB	559220-1015	Sverige	100
Sveafastigheter Bostadsutveckling VIII AB	559256-3976	Sverige	100
Sveafastigheter Bostadsutveckling X AB	559301-4672	Sverige	100
Sveafastigheter Bostadsutveckling XI AB	559322-6664	Sverige	75
Sveafastigheter Bostadsutveckling XII AB	559335-6677	Sverige	100
Sveafastigheter Bostadsutveckling XIII AB	559335-6685	Sverige	100
Sveafastigheter Bostadsutveckling XIV AB	559376-6818	Sverige	100
Sveafastigheter Bostadsutveckling XV AB	559464-1028	Sverige	100
Sveafastigheter Bostadsutveckling XVI AB	559464-1036	Sverige	100
Sveafastigheter Bostadsutveckling XVII
Holding AB	556984-1660	Sverige	100
Sveafastigheter Bostadsutveckling XVIII AB	559464-1051	Sverige	100
Sveafastigheter Bostadsutveckling XX
Holding AB	556975-6389	Sverige	100
Sveafastigheter Bytesgärdet MergCo AB	559464-1366	Sverige	100
Sveafastigheter Del av Botkyrka Tumba
8:347 AB	559334-4087	Sverige	99
Sveafastigheter Del av Haninge Kalvsvik
1:4 och 16:1 C AB	559122-6013	Sverige	100
Sveafastigheter Del av Motala Tellus 1 AB	559225-1168	Sverige	100
Sveafastigheter Del av Nacka Sicklaön A AB	559171-7854	Sverige	100
Sveafastigheter Del av Nacka Sicklaön B AB	559216-8610	Sverige	100
Sveafastigheter Del av Nacka Sicklaön C AB	559232-8735	Sverige	100
Sveafastigheter Del av Salem 5:77 och
32:1 A AB	559171-7896	Sverige	100

Bolagsnamn			Organisationsnr	Land	Andel
Sveafastigheter Del av Salem 5:77 och
32:1 B AB			559169-8583	Sverige	100
Sveafastigheter Del av Stockholm Akalla
4:1 A AB			559256-4016	Sverige	100
Sveafastigheter Del av Stockholm Akalla
4:1 B AB			559376-6859	Sverige	100
Sveafastigheter Del av Stockholm Älvsjö
1:1 A AB			559122-6047	Sverige	100
Sveafastigheter Del av Stockholm Älvsjö
1:1 B AB			559235-4996	Sverige	100
Sveafastigheter Del av Stockholm Årsta
1:1 AB			559122-6070	Sverige	100
Sveafastigheter Del av Stockholm Årsta
1:1 B AB			559301-4706	Sverige	100
Sveafastigheter Del av Stockholm
Aspudden 2:1 AB			559273-3124	Sverige	100
Sveafastigheter Del av Stockholm
Bromsten 9:2 AB			559256-4024	Sverige	100
Sveafastigheter Del av Stockholm Enskede
Gård 1:1 A AB			559301-4714	Sverige	100
Sveafastigheter Del av Stockholm Enskede
Gård 1:1 B AB			559335-6594	Sverige	100
Sveafastigheter Del av Stockholm Fäboden
1 AB			559256-3992	Sverige	100
Sveafastigheter Del av Stockholm
Hammarbyhöjden		1:1 B AB	559232-8768	Sverige	100
Sveafastigheter Del av Stockholm
Hammarbyhöjden		1:1 C AB	559335-6628	Sverige	100
Sveafastigheter Del av Stockholm
Hammarbyhöjden		1:1 D AB	559335-6610	Sverige	100
Sveafastigheter Del av Stockholm
Hammarbyhöjden 1:1 A AB			559210-1967	Sverige	100
Sveafastigheter Del av Stockholm
Hammarbyhöjden 1:1 E AB			559242-8477	Sverige	100
Sveafastigheter Del av Stockholm Sätra
2:1 AB			559141-1268	Sverige	100
Sveafastigheter Del av Stockholm
Skärholmen 2:1 AB			559301-4680	Sverige	100
Sveafastigheter Del av Stockholm Stureby
och	Örby AB		559235-5084	Sverige	100
Sveafastigheter Del av Stockholm
Ulvsunda 1:1 A AB			559210-1975	Sverige	100
Sveafastigheter Del av Stockholm
Ulvsunda 1:1 B AB			559335-6669	Sverige	100
Sveafastigheter Del av Tyresö Kumla
3:1263 A AB			559171-7839	Sverige	100
Sveafastigheter Del av Tyresö Kumla
3:1263 B AB			559335-6651	Sverige	100
Sveafastigheter Del av Tyresö Näsby
4:1469 A AB			559171-7847	Sverige	100
Sveafastigheter Del av Tyresö Näsby
4:1469 B AB			559147-6451	Sverige	100
Sveafastigheter Del av Upplands Väsby
Vilunda AB			559301-4656	Sverige	100
Sveafastigheter Del av Uppsala Kronåsen
1:25 AB			559080-4299	Sverige	100
Sveafastigheter Del av Vallentuna
Rickeby-Mörby AB			559080-4323	Sverige	100
Sveafastigheter Development AB			556985-1271	Sverige	100
Sveafastigheter Ekorren 2 och Jupiter
11 AB			556436-7000	Sverige	100
Sveafastigheter Eskilstuna Fakiren 3 AB			556902-3020	Sverige	100
Sveafastigheter Eskilstuna Fjärilen 8 AB			556813-9249	Sverige	100
Sveafastigheter Exporten 1 AB			556879-9315	Sverige	100
Sveafastigheter Falun Britsarvsskolan 6 AB			559105-9976	Sverige	100
Sveafastigheter Falun Lilla Näs och Korsnäs
AB			559149-4827	Sverige	100
Sveafastigheter Falun Tegelbruket 4, projekt AB			559408-9921	Sverige	100
Sveafastigheter Gärdet MergCo AB			559464-1333	Sverige	100
Sveafastigheter Göteborg Bergsjön 15:3
AB			556729-9853	Sverige	100

132

SBB ÅRSREDOVISNING 2024

Bolagsnamn	Organisationsnr	Land	Andel
Sveafastigheter Halmstad Linden 2 AB	559340-1218	Sverige	100
Sveafastigheter Halmstad Linden 8 AB	559340-1226	Sverige	100
Sveafastigheter Haninge Kalvsvik AB	559300-7254	Sverige	100
Sveafastigheter Helsingborg 1 AB	559106-8894	Sverige	100
Sveafastigheter Helsingborg 2 AB	559153-7831	Sverige	100
Sveafastigheter Helsingborg Leran 1 och
4 AB	556442-9206	Sverige	100
Sveafastigheter Helsingborg Spårvagnen
1 AB	559135-0722	Sverige	100
Sveafastigheter Höganäs 1 AB	559313-5964	Sverige	100
Sveafastigheter Höganäs Bostäder AB	556851-0902	Sverige	100
Sveafastigheter Höganäs Flora 5 AB	556720-6247	Sverige	100
Sveafastigheter Höganäs Höganäs 38:47
AB	556547-7550	Sverige	100
Sveafastigheter Höganäs Möllan 31
Handelsbolag	969661-1046	Sverige	100
Sveafastigheter Höganäs Olympia 14 och
15 AB	559191-4691	Sverige	100
Sveafastigheter Höganäs Släggan 1 AB	559019-0228	Sverige	100
Sveafastigheter Höganäs Stataren 1 AB	559206-2524	Sverige	100
Sveafastigheter Höganäs Stataren 2 AB	556828-3138	Sverige	100
Sveafastigheter Holding 1 AB	559464-0871	Sverige	100
Sveafastigheter Holding 1.1 AB	559464-0889	Sverige	100
Sveafastigheter Holding 1.2 AB	559464-0947	Sverige	100
Sveafastigheter Holding 1.3 AB	559464-1002	Sverige	100
Sveafastigheter Holding 1.4 AB	559464-1069	Sverige	100
Sveafastigheter Holding 1.4.5 AB	559464-1119	Sverige	100
Sveafastigheter Holding 1.5 AB	559464-1150	Sverige	100
Sveafastigheter Holding 2 AB	559464-1218	Sverige	100
Sveafastigheter Holding 2.1 AB	559464-1226	Sverige	100
Sveafastigheter Holding 2.2 AB	559464-1283	Sverige	100
Sveafastigheter Holding 2.3 AB	559464-1341	Sverige	100
Sveafastigheter Holding AB	559479-1880	Sverige	100
Sveafastigheter Holding Botanikern AB	559192-9863	Sverige	100
Sveafastigheter Holding Förvaltning AB	559479-1898	Sverige	100
Sveafastigheter Jönköping Önskemålet
7 AB	559177-6645	Sverige	100
Sveafastigheter Jönköping Varberg 1 AB	559199-5153	Sverige	100
Sveafastigheter Karlshamn Mörrum 84:2
AB	556516-1303	Sverige	100
Sveafastigheter Karlskrona Fregatten
16 AB	559481-7537	Sverige	100
Sveafastigheter Karlskrona Gullbernahult
31 AB	559162-1221	Sverige	100
Sveafastigheter Karlskrona Kvarnhöjden
1 AB	559157-9866	Sverige	100
Sveafastigheter Karlskrona Mo 1:95 och
Monsunen 1 AB	556586-2199	Sverige	100
Sveafastigheter Karlskrona Verkö 3:118 AB	559146-6056	Sverige	100
Sveafastigheter Karlstad Kasernhöjden
1 A AB	559287-3797	Sverige	100
Sveafastigheter Karlstad Kasernhöjden
1 B AB	559287-3805	Sverige	100
Sveafastigheter Karlstad Kasernhöjden
1 C AB	559287-3813	Sverige	100
Sveafastigheter Karlstad Regementet
21 AB	559324-0194	Sverige	100
Sveafastigheter Kävlinge Arvid 1 AB	559225-6928	Sverige	100
Sveafastigheter Kävlinge Kristallen AB	559225-6902	Sverige	100
Sveafastigheter Kävlinge Sandhammaren
4 AB	559225-6936	Sverige	100
Sveafastigheter Kävlinge Servitutet 2 AB	559225-6910	Sverige	100
Sveafastigheter Lägenheter H1 AB	559223-3927	Sverige	100
Sveafastigheter Lägenheter Holding AB	559218-8444	Sverige	100
Sveafastigheter Landskrona 1 AB	556693-9491	Sverige	100
Sveafastigheter Landskrona 2 AB	559345-4225	Sverige	100
Sveafastigheter Landskrona 3 AB	559267-6406	Sverige	100

Bolagsnamn		Organisationsnr	Land	Andel
Sveafastigheter Landskrona 5 AB		556727-3643	Sverige	100
Sveafastigheter Landskrona AB		556768-2033	Sverige	100
Sveafastigheter Landskrona Cykeln 3 AB		559152-8756	Sverige	100
Sveafastigheter Landskrona Gröna Lund
20 AB		556925-2017	Sverige	100
Sveafastigheter Landskrona Herkules 27
och 30 AB		556064-4105	Sverige	100
Sveafastigheter Landskrona Neptun 30 AB		556685-4096	Sverige	100
Sveafastigheter Landskrona Pallas 44 och
71 AB		556514-2964	Sverige	100
Sveafastigheter Landskrona Sten Sture
11 AB		559220-6964	Sverige	100
Sveafastigheter Linköping Idrottsstjärnan
AB		559276-5431	Sverige	100
Sveafastigheter Linköping Lavinen 5 AB		556868-2545	Sverige	100
Sveafastigheter Linköping Luftpumpen
och Lägerhyddan AB		559276-5407	Sverige	100
Sveafastigheter Linköping Nyponbusken
AB		559276-5415	Sverige	100
Sveafastigheter Linköping Räknestickan
1 AB		559276-5340	Sverige	100
Sveafastigheter Linköping Riket AB		559276-5357	Sverige	100
Sveafastigheter Linköping Risgrynet 1 AB		559273-5103	Sverige	100
Sveafastigheter Linköping Risgrynet 2 AB		559273-5095	Sverige	100
Sveafastigheter Linköping Riskornet 1 AB		559273-5087	Sverige	100
Sveafastigheter Malmö Pelaren 2 AB		559204-0462	Sverige	100
Sveafastigheter Nacka Orminge 60:2 AB		556707-4504	Sverige	100
Sveafastigheter Nacka Sicklaön 126:12 AB		556686-3493	Sverige	100
Sveafastigheter Nackagubb AB		556810-8517	Sverige	100
Sveafastigheter Norrtälje Marknadshagen
AB		556742-5912	Sverige	100
Sveafastigheter Nyköping AB		556897-8232	Sverige	100
Sveafastigheter Nyköping Elektrikern 1 AB		559481-7602	Sverige	100
Sveafastigheter Nyköping Svarvaren 4 AB		559464-1390	Sverige	100
Sveafastigheter Nykvarn Kaffebryggaren
AB		556973-7264	Sverige	100
Sveafastigheter Nykvarn Ströpsta A AB		559208-8735	Sverige	100
Sveafastigheter Nykvarn Ströpsta B AB		559229-6551	Sverige	100
Sveafastigheter Nynäshamn 2 Holding AB		559114-4240	Sverige	100
Sveafastigheter Nynäshamn Telegrafen
21 AB		559114-4257	Sverige	100
Sveafastigheter Nynäshamn Telegrafen
Holding AB		559114-5064	Sverige	100
Sveafastigheter Ö MergCo AB		559464-1317	Sverige	100
Sveafastigheter Olofström Holje 106:1 AB		556697-5107	Sverige	100
Sveafastigheter Oskarshamn Emmekalv
och Älvehult AB		559440-7644	Sverige	100
Sveafastigheter Oskarshamn Hälsan AB		559481-7552	Sverige	100
Sveafastigheter Oskarshamn Måsen 1 AB		559152-5307	Sverige	100
Sveafastigheter Oskarshamn Merkurius
4 AB		559481-7545	Sverige	100
Sveafastigheter Östersund Hästhandlaren
6 AB		559212-5750	Sverige	100
Sveafastigheter Östersund Traktören 8 AB		556955-0766	Sverige	100
Sveafastigheter Parkering Holding AB		559297-0353	Sverige	100
Sveafastigheter Pilen MergoCo AB		559464-1176	Sverige	100
Sveafastigheter Prisvärd Bostad AB		559210-8251	Sverige	100
Sveafastigheter Sågklingan 6 MergCo AB		559464-1325	Sverige	100
Sveafastigheter Sala Backe Vaksala
Brillinge AB		559235-5001	Sverige	100
Sveafastigheter Samhällsfastigheter 1 AB		559226-7354	Sverige	100
Sveafastigheter Samhällsfastigheter 2 AB		559324-0384	Sverige	100
Sveafastigheter Samhällsfastigheter AB		559242-6968	Sverige	100
Sveafastigheter Services AB		559449-4337	Sverige	100
Sveafastigheter Sigtuna Rävsta 5:329 AB		559031-5262	Sverige	100
Sveafastigheter Sigtuna Steninge 1:182
och	1:183 AB	559131-3563	Sverige	100

SBB ÅRSREDOVISNING 2024

133

Bolagsnamn		Organisationsnr	Land	Andel
Sveafastigheter Skellefteå Bägaren 7 AB		559368-3559	Sverige	100
Sveafastigheter Skellefteå Dagsmejan 1 AB		559481-7594	Sverige	100
Sveafastigheter Skellefteå Hedensbyn
25:50 AB		559276-5217	Sverige	100
Sveafastigheter Skellefteå Jullen 1 AB		559341-6984	Sverige	100
Sveafastigheter Skellefteå Motvikten 1 AB		559050-7967	Sverige	100
Sveafastigheter Skellefteå Orkestern 6 AB		559050-7959	Sverige	100
Sveafastigheter Skellefteå Prästbord 8:8
AB		559457-5101	Sverige	100
Sveafastigheter Skellefteå Rönnbäcken
2:13 AB		559457-5119	Sverige	100
Sveafastigheter Skellefteå Storkåge 21:19
AB		559050-8056	Sverige	100
Sveafastigheter Sländan Holding AB		559090-9668	Sverige	100
Sveafastigheter SLUV Holding AB		559108-5070	Sverige	100
Sveafastigheter Söderhamn AB		559004-1728	Sverige	100
Sveafastigheter Södertälje 1 AB		556564-9828	Sverige	100
Sveafastigheter Södertälje 2 AB		556717-0062	Sverige	100
Sveafastigheter Södertälje Sländan 8 AB		559057-0619	Sverige	100
Sveafastigheter Stenungsund Höga 2:154
AB		559115-8711	Sverige	100
Sveafastigheter Stockholm Åkeshov AB		556878-8268	Sverige	100
Sveafastigheter Stockholm Autopiloten
1 AB		556966-4476	Sverige	100
Sveafastigheter Stockholm Autopiloten 6
och 8 AB		556966-4484	Sverige	100
Sveafastigheter Stockholm Barlasten 4
Kommanditbolag		969678-0395	Sverige	100
Sveafastigheter Stockholm Galjonsbilden
28	Kommanditbolag	969677-9181	Sverige	100
Sveafastigheter Stockholm Hedvig 7 AB		559045-5068	Sverige	100
Sveafastigheter Stockholm Järinge 2 AB		559101-8733	Sverige	100
Sveafastigheter Stockholm Kvarnluckan 1
och 2 AB		559183-6043	Sverige	100
Sveafastigheter Stockholm Mariehamn
1 AB		556900-0010	Sverige	100
Sveafastigheter Stockholm Örjan 23 AB		559114-7938	Sverige	100
Sveafastigheter Stockholm Sothönan 12
och 13 AB		559167-0772	Sverige	100
Sveafastigheter Stockholm Vårholmen
6 AB		559039-2212	Sverige	100
Sveafastigheter Studentbacken Sågtorp AB		556975-9136	Sverige	100
Sveafastigheter Sundbyberg Fjällnäset 14
Kommanditbolag		916563-7035	Sverige	100
Sveafastigheter Sundbyberg Lärkan 14 AB		556674-7613	Sverige	100
Sveafastigheter Sundsvall Västland 26:39
AB		556974-0367	Sverige	100
Sveafastigheter Tierp Jörsön 7:6 AB		559202-8830	Sverige	100
Sveafastigheter Tierp Jörsön och
Söderfors Bruk AB		556588-2841	Sverige	100
Sveafastigheter Trelleborg AB		556684-7116	Sverige	100
Sveafastigheter Trollhättan 1 AB		559182-0583	Sverige	100
Sveafastigheter Trollhättan Lodjuret 6 AB		556456-6486	Sverige	100
Sveafastigheter Trollhättan Pilen 4 AB		559240-0559	Sverige	100
Sveafastigheter Trollhättan Pilen 5 AB		556722-1709	Sverige	100
Sveafastigheter Trollhättan Vintergrönan
13 AB		559464-0905	Sverige	100
Sveafastigheter Ulricehamn Krämaren
4 AB		559062-5835	Sverige	100
Sveafastigheter Ulricehamn Krämaren
8 AB		559384-7246	Sverige	100
Sveafastigheter Umeå AB		556748-3903	Sverige	100
Sveafastigheter Umeå Backen 8:15 AB		559481-7578	Sverige	100
Sveafastigheter Umeå Backen 8:7 - 8:12 AB		559481-7560	Sverige	100
Sveafastigheter Umeå Bajonetten 9 AB		556886-6395	Sverige	100
Sveafastigheter Umeå Barnmorskan 2 AB		559323-8255	Sverige	100
Sveafastigheter Umeå Bytesgärdet 5 AB		559464-0921	Sverige	100
Sveafastigheter Umeå Eklunda AB		559023-9199	Sverige	100

Bolagsnamn	Organisationsnr	Land	Andel
Sveafastigheter Umeå Gärdet 14 AB	559464-0897	Sverige	100
Sveafastigheter Umeå Långmyran 8 AB	559351-8433	Sverige	100
Sveafastigheter Umeå Ödlan 2 AB	559464-0913	Sverige	100
Sveafastigheter Umeå Puman 3 AB	559302-1701	Sverige	100
Sveafastigheter Umeå Puman 7 AB	559302-1685	Sverige	100
Sveafastigheter Umeå Rovdjuret 13 AB	559354-4926	Sverige	100
Sveafastigheter Unobo Holding AB	559276-5563	Sverige	100
Sveafastigheter Utveckling AB	559093-4526	Sverige	100
Sveafastigheter Utveckling Holding I AB	559147-6469	Sverige	100
Sveafastigheter Utveckling Holding II AB	559273-2977	Sverige	100
Sveafastigheter Vallentuna Vallentu- na-Rickeby 1:40 Kommanditbolag	969633-7709	Sverige	100
Sveafastigheter Vård AB	559050-6019	Sverige	100
Sveafastigheter Västerås Almen 2 AB	559479-5881	Sverige	100
Sveafastigheter Västerås Focken 1 och
2 AB	556974-8527	Sverige	100
Sveafastigheter Västerås Hydran 2 AB	559122-6088	Sverige	100
Sveafastigheter Västerås Najaden 3 AB	559285-3617	Sverige	100
Sveafastigheter Västerås Najaden AB	559285-3609	Sverige	100
Sveafastigheter Västerås Neptun 1 AB	559053-5273	Sverige	100
Sveafastigheter Västerås Sågklingan AB	559464-1267	Sverige	100
Sveafastigheter Västerås Sandstenen 16
AB	556964-1342	Sverige	100
Sveafastigheter Vaxholm Vega 9 AB	559210-1959	Sverige	100
Sveafastigheter Växjö Hov Dalbogård
3-4 AB	556883-5515	Sverige	100
Sveafastigheter Vintergrönan MergCo AB	559464-1309	Sverige	100
Sveaviken Nordsten Holding 1 AB	559291-7859	Sverige	100
Sveaviken Nordsten Holding AB	559275-9384	Sverige	100
Svenska Vårdbyggen Eskilstuna AB	559227-2511	Sverige	100
Täby Turf Bygg AB	559129-1678	Sverige	100
Triga Eiendom AS	983714323	Norge	100
Unobo Holding 13 AB	559276-5274	Sverige	100
Unobo Holding 18 AB	559336-1347	Sverige	100
Unobo Holding 5 AB	559277-1983	Sverige	100
Unobo Holding 6 AB	559277-2007	Sverige	100
Unobo Nässjö Vind AB	559276-5381	Sverige	100
Urbano AB	556720-3608	Sverige	100
Varatie Kiinteistö Oy	23661444-2	Finland	100
Väsjön Fastighetsutveckling 1 AB	559247-1469	Sverige	100
Väsjön Fastighetsutveckling AB	559247-1477	Sverige	100
Väsjön Fastighetsutveckling Parkering AB	559398-7174	Sverige	100
Växjö Skatan 12 AB	556914-7514	Sverige	100
Växjö Skatan Property 12 AB	559116-1285	Sverige	100
Växjö Skatan Property 13 AB	559116-1269	Sverige	100
Växjö Skatan Property 14 AB	559098-5213	Sverige	100
VR Bostad H1 AB	559178-4144	Sverige	100
VR II Bostad AB	559147-9414	Sverige	100
Ylöjärvi Elokaarentie 3 Oy	2878091-8	Finland	100

134

SBB ÅRSREDOVISNING 2024

NOT 11 Andelar i joint ventures och intresseföretag

Redovisningsprincip

Moderföretaget redovisar andelar i joint ventures och intresseföretag

enligt anskaffningsvärdesmetoden.

2024-12-31 2023-12-31

Ingående anskaffningsvärden 10 443 7 103

Årets anskaffningar 1 226 10 443

Årets försäljningar -10 443 -7 103

Utgående redovisat värde 1 226 10 443

För ytterligare detaljer se not 16 i koncernens noter.

NOT 12 Finansiella instrument

Redovisningsprincip

Moderföretaget tillämpar undantaget att inte värdera finansiella

garantiavtal till förmån för dotter- och intresseföretag samt joint ventures

i enlighet med reglerna i IFRS 9 utan tillämpar istället principerna för

värdering enligt IAS 37 Avsättningar, eventualförpliktelser och eventual-

tillgångar.

För fordringar hos joint ventures och intresseföretag och övriga

kortfristiga fordringar tillämpas en individuell bedömning på respektive

motpart för att identifiera nedskrivningsbehov, där hänsyn tas till historisk,

aktuell och framåtblickande information.

Vid värdering av förväntade kreditförluster tillämpar koncernen en

metod baserad på extern kreditrating.

Värdering av finansiella tillgångar och skulder

Finansiella tillgångar/

skulder värderade

till verkligt värde via

resultatet

Finansiella tillgångar/

skulder värderade till

upplupet anskaff-

ningsvärde

Mkr

2024-

12-31

2023-

12-31

2024-

12-31

2023-

12-31

Finansiella tillgångar

Fordringar hos koncernföretag - - 17 792 -

Fordringar hos intresseföretag/

joint ventures

- - - 4 612

Derivatinstrument 268 673 - -

Finansiella tillgångar värderade

till verkligt värde

1 752 - -

Kundfordringar - - 17 1

Övriga kortfristiga fordringar - - 239 14

Likviditetsplaceringar - - 341 173

Kassa och bank - - 1 323 3 463

Summa 269 1 425 19 712 8 263

Finansiella skulder

Skulder till kreditinstitut - - 2 947 4 042

Obligationslån - - 6 319 22 743

Skulder till koncernföretag - - 14 048 2 462

Derivatinstrument 167 1 554 - -

Leverantörsskulder - - - 5

Övriga kortfristiga skulder - - 40 2 289

Summa 167 1 554 23 354 31 541

Likviditets- och finansieringsrisk

Moderbolagets kontraktsenliga återbetalningar av finansiella skulder

framgår av tabellen nedan. Skulder har inkluderats i den period när återbe-

talning tidigast kan krävas.

2024-12-31

Löptidsanalys <1 år 1-3 år 3-5 år >5 år Totalt

Skulder till kreditinstitut 594 2 353 - - 2 947

Obligationslån 4 630 1 115 - 574 6 319

Derivat 6 6 115 38 167

Övriga kortfristiga skulder 40 - - - 40

Summa 5 270 3 474 115 612 9 473

2023-12-31

Löptidsanalys <1 år 1-3 år 3-5 år >5 år Totalt

Skulder till kreditinstitut 2 244 1 798 - - 4 042

Obligationslån 703 20 983 - 1 057 22 743

Skulder till koncernföretag - 2 462 - - 2 462

Leverantörsskulder 5 - - - 5

Övriga kortfristiga skulder 2 289 - - - 2 289

Summa 5 242 25 243 - 1 057 31 541

Värdering till verkligt värde

Tabellen nedanför visar koncernens ﬁnansiella instrument värderade till

verkligt värde, utifrån hur klassiﬁceringen i verkligt värdehierarkin gjorts.

SBB ÅRSREDOVISNING 2024

135

NOT 15 Eget kapital

Per den 31 december 2024 består aktiekapitalet av 209 977 491 stam-

aktier av serie A, 1 244 638 157 stamaktier av serie B och 193 865 905

stamaktier av serie D, varav 44 657 779 har återköpts under året och

klassificeras som aktier i eget förvar, med ett kvotvärde om 0,1 kr. Se även

upplysningar i koncernens not 22 Eget kapital.

NOT 16 Obeskattade reserver

Redovisningsprincip

I moderbolaget redovisas obeskattade reserver inklusive uppskjuten

skatteskuld. I koncernredovisningen delas däremot obeskattade reserver

upp på uppskjuten skatteskuld och eget kapital.

2024-12-31 2023-12-31

Periodiseringsfond 85 85

Redovisat värde 85 85

NOT 17 Skulder till koncernföretag

Fordringar hos koncernföretag 2024-12-31 2023-12-31

Ingående bokfört värde 209 061 153 281

Tillkommande fordringar 622 465 248 641

Avgående fordringar -825 091 -192 860

Utgående redovisat värde 6 436 209 061

Skulder till koncernföretag 2024-12-31 2023-12-31

Ingående bokfört värde -211 103 -124 182

Tillkommande skulder -804 418 241 836

Avgående skulder 995 038 -328 757

Utgående redovisat värde -20 484 -211 103

Nettoredovisad skuld (-) /fordran (+)

till koncernföretag

-14 048 -2 042

1) 2023 års siffror har uppdaterats på grund av en noterad felaktighet, se ytterligare beskrivning

sida 120.

Utöver koncernmellanhavanden ovan innehar moderbolaget noterade

obligationer som är emitterade av andra koncernbolag och som innehas

av moderbolaget till följd av det obligationsutbyte som gjordes i december

2024, se ytterligare information i koncernens not 33. Desa uppgår till

17 792 (-). Redovisning sker till upplupet anskaffningsvärde.

NOT 13 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter

2024-12-31 2023-12-31

Förutbetald förvärvskostnad 7 10

Förbetald försäkring 5 9

Förutbetald ränta - 121

Förutbetalda leverantörsfakturor 0 -

Övrigt 70 10

Redovisat värde 82 151

NOT 14 Likvida medel

2024-12-31 2023-12-31

Banktillgodohavanden 1 320 3 463

Spärrade medel 3 -

Redovisat värde 1 323 3 463

Spärrade likvida medel avser främst spärrade medel avseende kommande

räntebetalningar.

2024-12-31 2023-12-31

Mkr

Noterade priser på

aktiva marknader

(Nivå 1)

Andra obser-

verbara indata

(Nivå 2)

Ej observer-

bar indata

(Nivå 3)

Noterade priser på

aktiva marknader

(Nivå 1)

Andra obser-

verbara indata

(Nivå 2)

Ej observer-

bar indata

(Nivå 3)

Tillgångar värderade till verkligt värde

Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde 1 - - 752 - -

Derivatinstrument - 268 - - 673 -

Likviditetsplaceringar 341 - - 173 - -

Skulder värderade till verkligt värde

Derivat - 167 - - 1 554 -

Det har inte skett några förflyttningar mellan nivåerna i hierarkin

för verkligt värde under 2024 eller 2023. Verkligt värde på skulder till

kreditinstitut uppgår till 3 051 mkr (4 056) och obligationslån till 5 747 mkr

(20 815). Bolaget innehar noterade obligationer som är emitterade av andra

koncernbolag, de är klassificerade som koncernmellanhavanden och har ett

bokfört värde om 17 792 mkr (-) och ett verkligt värde per 2024-12-31 om

12 868 mkr (-).

136

SBB ÅRSREDOVISNING 2024

NOT 18 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter

2024-12-31 2023-12-31

Upplupna personalkostnader 11 11

Upplupna räntor 285 354

Övriga poster 76 28

Redovisat värde 372 394

NOT 20 Eventualförpliktelser

2024-12-31 2023-12-31

Borgensförbindelser till förmån för koncernföretag 6 387 9 533

Garantiåtagande obligationer emitterade av

Samhällsbyggnadsbolaget i Norden Holding AB

31 953 -

JV-finansieringar 200 280

Redovisat värde 38 540 9 813

Vid årsskiftet har moderbolaget agerat som borgenär för extern finan-

siering i joint venture-bolag med en sammanlagd summa på 200 mkr.

Förväntningen är att dessa åtaganden inte kommer leda till negativt

kassaflöde.

NOT 19 Ställda säkerheter

2024-12-31 2023-12-31

Andelar i börsnoterade företag - 143

Spärrade likvida medel - -

Redovisat värde - 143

NOT 21 Transaktioner med närstående

Transaktioner med närstående 2024

Finansiella tillgångar

Försäljning av

varor/tjänster Räntor

Fordran på

balansdagen

Skuld på

balansdagen

Koncernbolag 347 863 - 14 048

Summa 347 863 - 14 048

Transaktioner med närstående 2023

Finansiella tillgångar

Försäljning av

varor/tjänster Räntor

Fordran på

balansdagen

Skuld på

balansdagen

Koncernbolag 202 55 - 2 042

Summa 202 55 - 2 042

Bolagets transaktioner med närstående inbegriper utlåning till dotterföre-

tag och på de lånen belöpande ränta. Lån inom koncernen är efterställda

och har under året löpt med 8,55 procent ränta som betalats kvartalsvis.

För information om ersättningar till ledande befattningshavare se

personalnot i koncernens not 8.

NOT 22 Händelser efter balansdagen

För händelser efter balansdagen, se not 36 för koncernen.

NOT 23 Förslag till vinstdisposition

2024-12-31

Till årsstämmans förfogande står följande vinstmedel:

Överkursfond 27 724 288 220

Balanserat resultat -22 456 997 259

Hybridobligation 8 297 245 581

Årets resultat -1 644 175 811

11 920 360 731

Disponeras så att:

I ny räkning överföres 11 920 360 731

11 920 360 731

Kreditrisk

Moderbolagets tillämpar en ratingbaserad metod för beräkning av

förväntade kreditförluster på koncerninterna fordringar. Detta genom att

bedöma sannolikheten för fallissemang, förväntad förlust samt exponering

vid fallissemang. Moderbolaget har definierat fallissemang som då

betalning av fordran är 90 dagar försenad eller mer, eller om andra faktorer

som indikerar att betalningsinställelse föreligger. Moderbolaget bedömer

att dotterföretagen i dagsläget har likartade riskprofiler och bedömning

sker på kollektiv basis. Väsentlig ökning av kreditrisk har per balansdagen

inte bedömts föreligga för någon koncernintern fordran. Moderbolagets

fordran på dess dotterföretag är efterställda externa långivares fordringar

för vilka dotterföretagets fastigheter är ställda som säkerhet. Moderbo-

laget tillämpar den generella metoden på de koncerninterna fordringar.

Moderbolagets förväntade förlust vid fallissemang beaktar dotterbolagens

genomsnittliga belåningsgrad (Loan to Value) samt förväntat marknads-

värde vid en påtvingad försäljning. Baserat på moderföretagets bedöm-

ningar enligt ovanstående metod med beaktande av övrig känd information

och framåtblickade faktorer bedöms förväntade kreditförluster inte vara

väsentliga och ingen reservering har därför redovisats.

SBB ÅRSREDOVISNING 2024

137

Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att koncern- och årsredovisningen har upprättats i

enlighet med IFRS Redovisningsstandarder såsom de antagits av EU, respektive god redovisningssed

och ger en rättvisande bild av koncernens och bolagets finansiella ställning och resultat samt att

förvaltningsberättelsen ger en rättvisande översikt över utvecklingen av koncernens och bolagets

verksamhet, finansiella ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer

som de bolag som ingår i koncernen står inför.

Den lagstadgade Hållbarhetsrapporten, vilken omfattar de områden i SBB:s årsredovisning vars innehåll

anges på sidan 33, har godkänts för utfärdande av styrelsen.

Stockholm den 10 april 2025.

Lennart Sten Leiv Synnes

Styrelsens ordförande Verkställande direktör

Sven-Olof Johansson Ilija Batljan

Styrelseledamot Styrelseledamot

Lennart Shuss Lars Rodert

Styrelseledamot Styrelseledamot

Hans Runesten

Styrelseledamot

Vår revisionsberättelse har lämnats den 10 april 2025.

Ernst & Young AB

Jonas Svensson

Auktoriserad revisor

138

SBB ÅRSREDOVISNING 2024

Revisionsberättelse

RAPPORT OM ÅRSREDOVISNINGEN OCH KONCERNREDOVISNINGEN

Uttalanden

Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovisningen för

Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB (publ) för år 2024 med undantag för

bolagsstyrningsrapporten på sidorna 71-74. Bolagets årsredovisning och

koncernredovisning ingår på sidorna 61–138 i detta dokument.

Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med

årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande

bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31 december 2024

och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt årsredo-

visningslagen. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med

årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande

bild av koncernens finansiella ställning per den 31 december 2024 och av

dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt IFRS Redovisnings-

standarder, så som de antagits av EU, och årsredovisningslagen. Våra

uttalanden omfattar inte bolagsstyrningsrapporten på sidorna 71-74.

Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernre-

dovisningens övriga delar.

Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resultaträkningen

och balansräkningen för moderbolaget och koncernen.

Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen och koncern-

redovisningen är förenliga med innehållet i den kompletterande rapport

som har överlämnats till moderbolagets revisionsutskott i enlighet med

Revisorsförordningens (537/2014) artikel 11.

Grund för uttalanden

Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing (ISA) och

god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa standarder beskrivs

närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till

moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i

övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Detta innefattar

att, baserat på vår bästa kunskap och övertygelse, inga förbjudna tjänster

som avses i Revisorsförordningens (537/2014) artikel 5.1 har tillhandahål-

lits det granskade bolaget eller, i förekommande fall, dess moderföretag

eller dess kontrollerade företag inom EU.

Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och

ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.

Särskilt betydelsefulla områden

Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden som enligt

vår professionella bedömning var de mest betydelsefulla för revisionen

av årsredovisningen och koncernredovisningen för den aktuella perioden.

Dessa områden behandlades inom ramen för revisionen av, och i vårt

ställningstagande till, årsredovisningen och koncernredovisningen

som helhet, men vi gör inga separata uttalanden om dessa områden.

Beskrivningen nedan av hur revisionen genomfördes inom dessa områden

ska läsas i detta sammanhang.

Vi har fullgjort de skyldigheter som beskrivs i avsnittet Revisorns

ansvar i vår rapport om årsredovisningen också inom dessa områden.

Därmed genomfördes revisionsåtgärder som utformats för att beakta

vår bedömning av risk för väsentliga fel i årsredovisningen och koncern-

redovisningen. Utfallet av vår granskning och de granskningsåtgärder

som genomförts för att behandla de områden som framgår nedan utgör

grunden för vår revisionsberättelse.

Till bolagsstämman i Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB (publ), org nr 556981-7660

Värdering av förvaltningsfastigheter

Beskrivning av området Hur detta område beaktades i revisionen

Det verkliga värdet för koncernens förvaltningsfastigheter uppgick den

31 december 2024 till 55 653 Mkr och årets värdeförändringar till – 5

422 Mkr. Per balansdagen som avslutas 31 december 2024 har hela

fastighetsbeståndet värderats av extern värderare. Förvaltningsfast-

igheter är beloppsmässigt den mest väsentliga posten i koncernens

balansräkning. Värdering till verkligt värde är till sin natur behäftat

med subjektiva bedömningar där en liten förändring i gjorda anta-

ganden som ligger till grund för värderingarna kan få väsentlig effekt

i redovisade värden. Värderingarna är baserade på dels avkastning

enligt kassaflödesmodellen, dels på ortsprismetoden för byggrätter.

Kassaflödesmodellen innebär att framtida kassaflöden prognostiseras.

Fastigheternas direktavkastningskrav bedöms utifrån varje fastighets

unika risk samt gjorda transaktioner på marknaden. Med anledning

av de många antaganden och bedömningar som sker i samband med

värderingen av förvaltningsfastigheter anser vi att detta område är

att betrakta som ett särskilt betydelsefullt område i vår revision. En

beskrivning av värdering av fastighetsinnehavet framgår av avsnittet

Fastigheter på sidan 65 och not 14 Förvaltningsfastigheter samt not 3

Uppskattningar och bedömningar.

I vår revision har vi bland annat genomfört följande granskningsåtgärder:

• Vi har utvärderat bolagets process för fastighetsvärdering, bland

annat genom att utvärdera tillämpad värderingsmetod och

stickprovsvis granskat indata i värderingarna.

• Vi har utvärderat kompetens och objektivitet hos de externt

anlitade värderingsexperterna.

• Vi har diskuterat viktiga antaganden och bedömningar med

bolagets värderingsansvariga och företagsledning.

• Vi har gjort jämförelser mot känd marknadsinformation.

• Genomförda försäljningar har jämförts med tidigare gjorda

värderingar för att utvärdera tillförlitligheten i processen för

fastighetsvärdering.

• Vi har med stöd av värderingsspecialister inom revisionsteamet

granskat bolagets modell för fastighetsvärdering. Med stöd av

dessa värderingsspecialister har vi också granskat rimligheten i

gjorda antaganden för ett urval av fastigheterna som direktavkast-

ningskrav, långsiktig vakans, utgående hyra och driftkostnader.

• Vi har även kontrollberäknat ett urval av värderingar. Vårt urval har

främst omfattat de värdemässigt största fastigheterna i portföljen,

samt fastigheterna med största variationer i värde jämfört med

föregående år.

Vi har granskat lämnade upplysningar i årsredovisningen.

SBB ÅRSREDOVISNING 2024

139

Goodwill

Beskrivning av området Hur detta område beaktades i revisionen

Koncernen redovisar 1 264 Mkr i Goodwill per 31 december 2024

från genomförda rörelseförvärv, hänförligt till skillnaden mellan

anskaffningsvärdet för de förvärvade aktierna och det verkliga värdet

för de förvärvade nettotillgångarna. Koncernen ska pröva värdet

på Goodwill för nedskrivningsbehov årligen eller när händelser eller

ändrade förutsättningar indikerar att redovisat värde för tillgången kan

understiga återvinningsvärdet.

Bedömning av återvinningsvärdet, definierat som det högsta av

verkligt värde minus försäljningskostnader och nyttjandevärdet, innebär

att företagsledningen behöver göra antaganden och uppskattningar för

att kunna beräkna nyttjandevärdet för de kassagenererande enheterna.

Med anledning av de antaganden och uppskattningar som sker i samband

med värderingen av goodwill anser vi att detta område är att betrakta

som ett särskilt betydelsefullt område i vår revision. En beskrivning av

redovisningsprinciper för goodwill framgår av not 13 Goodwill samt not 3

Uppskattningar och bedömningar.

Vår granskning har omfattat bland annat följande granskningsåtgärder:

• Utvärdering av koncernens process för att upprätta och genomföra

nedskrivningstest.

• Granskning av koncernens identifiering av kassagenererande

enheter och hur verksamheten följs upp internt.

• Granskning av vald diskonteringsränta för kassagenererande

enheter.

• Granskning av koncernens gjorda antaganden som legat till grund

för upprättat nedskrivningstest

• Granskning av antaganden om långsiktig tillväxttakt genom

jämförelse med andra bolag verksamma inom samma bransch.

• Vi har med stöd av värderingsspecialister inom revisionsteamet

utvärderat använda värderingsmetoder och beräkningsmodeller

samt bedömt rimligheten i gjorda antaganden.

• Vi har analyserat upprättade känslighetsanalyser.

Vi har granskat lämnade upplysningar i årsredovisningen.

Annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen

Detta dokument innehåller även annan information än årsredovisningen

och koncernredovisningen och återfinns på sidorna 1-60 samt 144-151.

Den andra informationen består även av ersättningsrapporten som vi

inhämtade före datumet för denna revisionsberättelse. Det är styrelsen och

verkställande direktören som har ansvaret för denna andra information.

Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncernredovisningen

omfattar inte denna information och vi gör inget uttalande med bestyrk-

ande avseende denna andra information.

I samband med vår revision av årsredovisningen och koncernredovis-

ningen är det vårt ansvar att läsa den information som identifieras ovan

och överväga om informationen i väsentlig utsträckning är oförenlig med

årsredovisningen och koncernredovisningen. Vid denna genomgång beak-

tar vi även den kunskap vi i övrigt inhämtat under revisionen samt bedömer

om informationen i övrigt verkar innehålla väsentliga felaktigheter.

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar

Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att

årsredovisningen och koncernredovisningen upprättas och att den ger

en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och, vad gäller koncern-

redovisningen, enligt IFRS Redovisningsstandarder så som de antagits av

EU. Styrelsen och verkställande direktören ansvarar även för den interna

kontroll som de bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning

och koncernredovisning som inte innehåller några väsentliga felaktigheter,

vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag.

Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen

ansvarar styrelsen och verkställande direktören för bedömningen av bola-

gets förmåga att fortsätta verksamheten. De upplyser, när så är tillämpligt,

om förhållanden som kan påverka förmågan att fortsätta verksamheten

och att använda antagandet om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt

drift tillämpas dock inte om styrelsen och verkställande direktören avser

att likvidera bolaget, upphöra med verksamheten eller inte har något

realistiskt alternativ till att göra något av detta.

Styrelsens revisionsutskott ska, utan att det påverkar styrelsens

ansvar och uppgifter i övrigt, bland annat övervaka bolagets finansiella

rapportering.

Revisorns ansvar

Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om att årsredovisningen

och koncernredovisningen som helhet inte innehåller några väsentliga

felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, och

att lämna en revisionsberättelse som innehåller våra uttalanden. Rimlig

säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en

revision som utförs enligt ISA och god revisionssed i Sverige alltid kommer

att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter

kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara

väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka

de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i årsredovisningen

och koncernredovisningen.

Som del av en revision enligt ISA använder vi professionellt omdöme

och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen.

Dessutom:

• identifierar och bedömer vi riskerna för väsentliga felaktigheter i

årsredovisningen och koncernredovisningen, vare sig dessa beror på

oegentligheter eller misstag, utformar och utför granskningsåtgärder

bland annat utifrån dessa risker och inhämtar revisionsbevis som

är tillräckliga och ändamålsenliga för att utgöra en grund för våra

uttalanden. Risken för att inte upptäcka en väsentlig felaktighet till följd

av oegentligheter är högre än för en väsentlig felaktighet som beror på

misstag, eftersom oegentligheter kan innefatta agerande i maskopi,

förfalskning, avsiktliga utelämnanden, felaktig information eller

åsidosättande av intern kontroll.

• skaffar vi oss en förståelse av den del av bolagets interna kontroll som

har betydelse för vår revision för att utforma granskningsåtgärder som

är lämpliga med hänsyn till omständigheterna, men inte för att uttala

oss om effektiviteten i den interna kontrollen.

• utvärderar vi lämpligheten i de redovisningsprinciper som används och

rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens uppskattningar i

redovisningen och tillhörande upplysningar.

• drar vi en slutsats om lämpligheten i att styrelsen och verkställande

direktören använder antagandet om fortsatt drift vid upprättandet av

årsredovisningen och koncernredovisningen. Vi drar också en slutsats,

med grund i de inhämtade revisionsbevisen, om det finns någon

väsentlig osäkerhetsfaktor som avser sådana händelser eller förhållan-

den som kan leda till betydande tvivel om bolagets förmåga att fortsätta

verksamheten. Om vi drar slutsatsen att det finns en väsentlig osäker-

hetsfaktor, måste vi i revisionsberättelsen fästa uppmärksamheten på

upplysningarna i årsredovisningen om den väsentliga osäkerhetsfaktorn

eller, om sådana upplysningar är otillräckliga, modifiera uttalandet om

årsredovisningen och koncernredovisningen. Våra slutsatser baseras på

de revisionsbevis som inhämtas fram till datumet för revisionsberättel-

sen. Dock kan framtida händelser eller förhållanden göra att ett bolag

inte längre kan fortsätta verksamheten.

• utvärderar vi den övergripande presentationen, strukturen och

innehållet i årsredovisningen och koncernredovisningen, däribland

upplysningarna, och om årsredovisningen och koncernredovisningen

återger de underliggande transaktionerna och händelserna på ett sätt

som ger en rättvisande bild.

140

SBB ÅRSREDOVISNING 2024

• planerar och utför vi koncernrevisionen för att inhämta tillräckliga och

ändamålsenliga revisionsbevis avseende den finansiella informationen

för företag eller affärsenheter inom koncernen som grund för att göra

ett uttalande avseende koncernredovisningen. Vi ansvarar för styrning,

övervakning och genomgång av det revisionsarbete som utförts för

koncernrevisionens syfte. Vi är ensamt ansvariga för våra uttalanden.

Vi måste informera styrelsen om bland annat revisionens planerade

omfattning och inriktning samt tidpunkten för den. Vi måste också

informera om betydelsefulla iakttagelser under revisionen, däribland de

eventuella betydande brister i den interna kontrollen som vi identifierat.

Vi måste också förse styrelsen med ett uttalande om att vi har följt

relevanta yrkesetiska krav avseende oberoende, och ta upp alla relationer

och andra förhållanden som rimligen kan påverka vårt oberoende, samt

i tillämpliga fall åtgärder som har vidtagits för att eliminera hoten eller

motåtgärder som har vidtagits.

Av de områden som kommuniceras med styrelsen fastställer vi vilka

av dessa områden som varit de mest betydelsefulla för revisionen av

årsredovisningen och koncernredovisningen, inklusive de viktigaste

bedömda riskerna för väsentliga felaktigheter, och som därför utgör de för

revisionen särskilt betydelsefulla områdena. Vi beskriver dessa områden i

revisionsberättelsen såvida inte lagar eller andra författningar förhindrar

upplysning om frågan.

RAPPORT OM ANDRA KRAV ENLIGT LAGAR OCH ANDRA FÖRFATTNINGAR

Revisorns granskning av förvaltning och förslaget till dispositioner av

bolagets vinst eller förlust

Uttalanden

Utöver vår revision av årsredovisningen har vi även utfört en revision av

styrelsens och verkställande direktörens förvaltning av Samhällsbyggnads-

bolaget i Norden AB (publ) för år 2024 samt av förslaget till dispositioner

beträffande bolagets vinst eller förlust.

Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i

förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkstäl-

lande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.

Grund för uttalanden

Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt

denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende

i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i

Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav.

Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och

ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar

Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträf-

fande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning innefattar detta

bland annat en bedömning av om utdelningen är försvarlig med hänsyn

till de krav som bolagets och koncernens verksamhetsart, omfattning och

risker ställer på storleken av moderbolagets och koncernens egna kapital,

konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt.

Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvaltningen av

bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fortlöpande

bedöma bolagets och koncernens ekonomiska situation, och att tillse

att bolagets organisation är utformad så att bokföringen, medelsförvalt-

ningen och bolagets ekonomiska angelägenheter i övrigt kontrolleras på

ett betryggande sätt. Verkställande direktören ska sköta den löpande

förvaltningen enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland annat

vidta de åtgärder som är nödvändiga för att bolagets bokföring ska

fullgöras i överensstämmelse med lag och för att medelsförvaltningen ska

skötas på ett betryggande sätt.

Revisorns ansvar

Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt

uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis för att med en

rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelseledamot eller

verkställande direktören i något väsentligt avseende:

• företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försummelse som

kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller

• på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovis-

ningslagen eller bolagsordningen.

Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner av bolagets

vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är att med rimlig

grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen.

Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för att en

revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige alltid kommer att

upptäcka åtgärder eller försummelser som kan föranleda ersättningsskyl-

dighet mot bolaget, eller att ett förslag till dispositioner av bolagets vinst

eller förlust inte är förenligt med aktiebolagslagen.

Som en del av en revision enligt god revisionssed i Sverige använder

vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning

under hela revisionen. Granskningen av förvaltningen och förslaget

till dispositioner av bolagets vinst eller förlust grundar sig främst på

revisionen av räkenskaperna. Vilka tillkommande granskningsåtgärder

som utförs baseras på vår professionella bedömning med utgångspunkt i

risk och väsentlighet. Det innebär att vi fokuserar granskningen på sådana

åtgärder, områden och förhållanden som är väsentliga för verksamheten

och där avsteg och överträdelser skulle ha särskild betydelse för bolagets

situation. Vi går igenom och prövar fattade beslut, beslutsunderlag, vid-

tagna åtgärder och andra förhållanden som är relevanta för vårt uttalande

om ansvarsfrihet. Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag

till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi granskat om

förslaget är förenligt med aktiebolagslagen.

Revisorns granskning av Esef-rapporten

Uttalande

Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi

även utfört en granskning av att styrelsen och verkställande direktören har

upprättat årsredovisningen och koncernredovisningen i ett format som

möjliggör enhetlig elektronisk rapportering (Esef-rapporten) enligt 16 kap.

4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden för Samhällsbyggnads-

bolaget i Norden AB (publ) för år 2024.

Vår granskning och vårt uttalande avser endast det lagstadgade kravet.

Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten upprättats i ett format som i

allt väsentligt möjliggör enhetlig elektronisk rapportering.

Grund för uttalande

Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommendation RevR 18 Revisorns

granskning av Esef-rapporten. Vårt ansvar enligt denna rekommenda-

tion beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i

förhållande till Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB (publ) enligt god

revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt

dessa krav.

Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga

som grund för vårt uttalande.

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar

Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för

att Esef-rapporten har upprättats i enlighet med 16 kap. 4 a § lagen

(2007:528) om värdepappersmarknaden, och för att det finns en sådan

intern kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer

nödvändig för att upprätta Esef-rapporten utan väsentliga felaktigheter,

vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag.

SBB ÅRSREDOVISNING 2024

141

Revisorns ansvar

Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om Esef-rapporten i

allt väsentligt är upprättad i ett format som uppfyller kraven i 16 kap.

4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, på grundval av vår

granskning.

RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra granskningsåtgärder

för att uppnå rimlig säkerhet att Esef-rapporten är upprättad i ett format

som uppfyller dessa krav.

Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti

för att en granskning som utförs enligt RevR 18 och god revisionssed i

Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan

finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag

och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan

förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund

i Esef-rapporten.

Revisionsföretaget tillämpar ISQM 1 Kvalitetsstyrning för revisionsfö-

retag som utför revision och översiktlig granskning av finansiella rapporter

samt andra bestyrkandeuppdrag och näraliggande tjänster som kräver att

företaget utformar, implementerar och hanterar ett system för kvalitets-

styrning inklusive riktlinjer och rutiner avseende efterlevnad av yrkesetiska

krav, standarder för yrkesutövningen och tillämpliga krav i lagar och andra

författningar.

Granskningen innefattar att genom olika åtgärder inhämta bevis om

att Esef-rapporten har upprättats i ett format som möjliggör enhetlig

elektronisk rapportering av årsredovisningen och koncernredovisning.

Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att

bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i rapporteringen vare sig

dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid denna riskbedömning

beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för

hur styrelsen och verkställande direktören tar fram underlaget i syfte

att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till

omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektivite-

ten i den interna kontrollen. Granskningen omfattar också en utvärdering

av ändamålsenligheten och rimligheten i styrelsens och verkställande

direktörens antaganden.

Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen validering av att

Esef-rapporten upprättats i ett giltigt XHTML-format och en avstämning av

att Esef-rapporten överensstämmer med den granskade årsredovisningen

och koncernredovisningen.

Vidare omfattar granskningen även en bedömning av huruvida

koncernens resultat-, balans- och egetkapitalräkningar, kassaflödesanalys

samt noter i Esef-rapporten har märkts med iXBRL i enlighet med vad som

följer av Esef-förordningen.

Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten

Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrapporten på sidorna

71-74 och för att den är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen.

Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 16

Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten. Detta innebär att vår

granskning av bolagsstyrningsrapporten har en annan inriktning och en

väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning

som en revision enligt International Standards on Auditing och god

revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig

grund för våra uttalanden.

En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i enlighet

med 6 kap. 6 § andra stycket punkterna 2-6 årsredovisningslagen samt

7 kap. 31 § andra stycket samma lag är förenliga med årsredovisningens

och koncernredovisningens övriga delar samt i överensstämmelse med

årsredovisningslagen.

Ernst & Young AB, Box 7850 103 99 Stockholm utsågs till Samhällsbyggnadsbolaget i Norden ABs (publ) revisor av

bolagsstämman den 28 juni 2024 och har varit bolagets revisor sedan 28 mars 2017.

Stockholm den 10 april 2025

Ernst & Young AB

Jonas Svensson

Auktoriserad revisor

142

SBB ÅRSREDOVISNING 2024

Revisorns rapport över översiktlig granskning av

Samhällsbyggnadsbolaget i Norden ABs (publ)

hållbarhetsredovisning samt yttrande avseende

den lagstadgade hållbarhetsrapporten

Inledning

Vi har fått i uppdrag av styrelsen i Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB

(publ) att översiktligt granska SBBs hållbarhetsredovisning för år 2024.

Företaget har definierat hållbarhetsredovisningens omfattning på sidan 34

i detta dokument, varav den lagstadgade hållbarhetsrapporten definieras

på sidan 34.

Styrelsens och företagsledningens ansvar

Det är styrelsen och företagsledningen som har ansvaret för att upprätta

hållbarhetsredovisningen inklusive den lagstadgade hållbarhetsrapporten

i enlighet med tillämpliga kriterier respektive årsredovisningslagen, enligt

den äldre lydelsen som gällde före den 1 juli 2024. Kriterierna framgår på

sidan 34 i hållbarhetsredovisningen, och utgörs av de delar av ramverket

för hållbarhetsredovisning utgivet av GRI (Global Reporting Initiative) som

är tillämpliga för hållbarhetsredovisningen. Detta ansvar innefattar även

den interna kontroll som bedöms nödvändig för att upprätta en hållbar-

hetsredovisning som inte innehåller väsentliga felaktigheter, vare sig dessa

beror på oegentligheter eller misstag.

Revisorns ansvar

Vårt ansvar är att uttala en slutsats om hållbarhetsredovisningen grundad

på vår översiktliga granskning och lämna ett yttrande avseende den

lagstadgade hållbarhetsrapporten. Vårt uppdrag är begränsat till informa-

tionen i detta dokument och den historiska information som redovisas och

omfattar således inte framtidsorienterade uppgifter.

Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med ISAE 3000

(omarbetad) Andra bestyrkandeuppdrag än revisioner och översiktliga

granskningar av historisk finansiell information. En översiktlig granskning

består av att göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga

för upprättandet av hållbarhetsredovisningen, att utföra analytisk gransk-

ning och att vidta andra översiktliga granskningsåtgärder. Vi har utfört vår

granskning avseende den lagstadgade hållbarhetsrapporten i enlighet med

FARs rekommendation RevR 12 Revisorns yttrande om den lagstadgade

hållbarhetsrapporten. En översiktlig granskning och en granskning enligt

RevR 12 har en annan inriktning och en betydligt mindre omfattning jäm-

fört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International

Standards on Auditing och god revisionssed i övrigt har.

Revisionsföretaget tillämpar International Standard on Quality

Management 1, som kräver att företaget utformar, implementerar och

hanterar ett system för kvalitetsstyrning inklusive riktlinjer eller rutiner

avseende efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder för yrkesutövningen

och tillämpliga krav i lagar och andra författningar. Vi är oberoende i

förhållande till Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB (publ) enligt god

revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt

dessa krav.

De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning och

granskning enligt RevR 12 gör det inte möjligt för oss att skaffa oss en

sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som

skulle kunna ha blivit identifierade om en revision utförts. Den uttalade

slutsatsen grundad på en översiktlig granskning och granskning enligt RevR

12 har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en

revision har.

Vår granskning av hållbarhetsredovisningen utgår från de av styrelsen

och företagsledningen valda kriterier, som definieras ovan. Vi anser att

dessa kriterier är lämpliga för upprättande av hållbarhetsredovisningen.

Vi anser att de bevis som vi skaffat under vår granskning är tillräckliga

och ändamålsenliga i syfte att ge oss grund för våra uttalanden nedan.

Uttalanden

Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några

omständigheter som ger oss anledning att anse att hållbarhetsredo-

visningen inte, i allt väsentligt, är upprättad i enlighet med de ovan av

styrelsen och företagsledningen angivna kriterierna.

En lagstadgad hållbarhetsrapport har upprättats.

Stockholm den 10 april 2025

Ernst & Young AB

Jonas Svensson Marianne Förander

Auktoriserad revisor Specialistmedlem i FAR

Till Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB (publ), org.nr 556981-7660

SBB ÅRSREDOVISNING 2024

143

Definitioner

Finansiella definitioner

Aktuellt substansvärde (EPRA NTA), kr

Redovisat eget kapital hänförligt till stamaktien, exkl. eget kapital tillhö-

rande D-aktier, innehav utan bestämmande inflytande och hybridobliga-

tioner med återläggning av redovisad uppskjuten skatteskuld , goodwill,

räntederivat och tillägg av stämpelskatt för fastigheter i Finland och med

avdrag för bedömd uppskjuten skatt om 5,15 procent med undantag för

bostäder som har ett bedömt avdrag om 0 procent.

Nyckeltalet ger ett justerat och kompletterande mått på storleken på eget

kapital beräknat på ett för börsnoterade fastighetsbolag enhetligt sätt.

Antal utestående stamaktier

Antalet stamaktier som är utestående vid periodens utgång.

Avkastning på eget kapital, %

Periodens resultat i procent av genomsnittligt eget kapital för perioden.

Nyckeltalet visar SBB:s förräntning av det egna kapitalet under perioden.

Belåningsgrad (solvency ratio) %

Räntebärande nettoskuld i förhållande till balansomslutning.

Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk.

Ej pantsatt kvot, ggr

Ej pantsatta tillgångar i förhållande till netto icke säkerställd skuld.

Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk.

Ej pantsatt fastighetsvärde, kr

Redovisat marknadsvärde minus marknadsvärdet för pantsatta

fastigheter.

EPRA

European Public Real Estate Association är en intresseorganisation för

börsnoterade fastighetsbolag och investerare i Europa som bl.a. sätter

standards avseende den finansiella rapporteringen.

EPRA Earnings, kr

Periodens resultat efter utdelning till innehavare av D-aktier och ränta

på hybridobligationer justerat för orealiserade värdeförändringar på

fastigheter och vinst/förlust vid avyttring av fastigheter, skatt på resultat

vid avyttringar, nedskrivning av goodwill, värdeförändringar finansiella

instrument inkl. kostnader för förtidsinlösen lån, värdeförändringar på

fastigheter minus skatt relaterat till intresseföretag och joint ventures,

resultat hänförligt till minoritetsandelar med avdrag för skatt hänförligt till

justeringarna.

Nyckeltalet ger information om förvaltningsresultatet beräknat på ett för

börsnoterade fastighetsbolag enhetligt sätt.

Total fastighetsexponering inkl. andel av ej konsoliderade innehav

Total fastighetsexponering avser redovisade värdet Förvaltningsfastighe-

ter med avdrag för den del av Förvaltningsfastigheter som implicit belöper

innehavare utan bestämmande inflytande minoritet, med tillägg för SBB:s

andel av väsentliga innehav i Joint Ventures och intressebolag samt SBB:s

andel av övriga innehav i Joint Ventures och intressebolag.

Nyckeltalet ger information om SBB:s sammanlagda exponering mot

ökande respektive sjunkande fastighetsvärden.

Förvaltningsresultat exkl. valutakursdifferenser, kr

Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och

goodwill inkl. ränteintäkter, räntekostnader, resultat förtidsinlösen lån,

tomträttasavgäld samt förvaltningsresultat från intresseföretag/joint

ventures.

Nyckeltalet ger ett mått på verksamhetens resultatgenerering oaktat

värdeförändringar.

Förändring driftnetto, jämförbart bestånd, %

Förändring i driftnetto från fastighetsbeståndet med avdrag för fastighe-

ter som förvärvats eller avyttrats samt projektfastigheter.

Förändring hyresintäkter, jämförbart bestånd, %

Förändring i hyresintäkter från fastighetsbeståndet med avdrag för

fastigheter som förvärvats eller avyttrats samt projektfastigheter.

Genomsnittligt antal stamaktier

Antalet utestående stamaktier vägt över perioden.

Genomsnittlig ränta (snittränta) %

Vägd genomsnittlig kontrakterad ränta, inklusive räntederivat, för räntebä-

rande skulder vid periodens utgång exklusive outnyttjade kreditfaciliteter.

Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk.

Genomsnittlig räntebindning, år

Genomsnittlig kvarstående löptid till ränteregleringstidpunkt för

räntebärande skulder.

Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk.

Justerad soliditet, %

Redovisat eget kapital inkl. ägarlån och konvertibler, med återläggning av

redovisad uppskjuten skatteskuld i procent av balansomslutningen.

Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella stabilitet.

Kapitalbindning, år

Kvarstående löptid till slutförfall för räntebärande skulder.

Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk.

Kassaflöde från den löpande verksamheten, kr

Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapi-

tal enligt kassaflödesanalysen.

Likviditet, kr

Likviditet innefattar likvida medel samt tillgängliga kreditfaciliteter.

Nyckeltalet används för att bedöma SBB:s betalningsförmåga.

Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV), kr

Redovisat eget kapital hänförligt till stamaktien, exkl. eget kapital

tillhörande D-aktier, innehav utan bestämmande inflytande och hybrido-

bligationer, med återläggning av redovisad uppskjuten skatteskuld och

övrig goodwill.

Nyckeltalet ger ett justerat och kompletterande mått på storleken på eget

kapital beräknat på ett för börsnoterade fastighetsbolag enhetligt sätt.

144

SBB ÅRSREDOVISNING 2024

Nettoskuld, kr

Skulder till kreditinstitut, obligationslån samt företagscertifikat minskat

med likvida medel och likviditetsplaceringar.

Resultat före finansiella poster, kr

Resultat före finansiella poster, värdeförändring fastigheter och goodwill

inkl. resultat från intresseföretag/joint ventures exkl. värdeförändringar

efter skatt.

Resultat per stamaktie A och B, kr

Periodens resultat efter utdelning till innehavare av D-aktier och resultat

hänförligt till minoritetsandelar samt ränta på hybridobligationer i

förhållande till genomsnittligt antal stamaktier A och B för perioden.

Räntebärande skuld

Skulder till kreditinstitut, obligationslån och företagscertifikat.

Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk.

Räntetäckningsgrad, ggr

Resultat före finansiella poster (senaste 12 mån) med tillägg för förvalt-

ningsresultat från JV och intresseföretag med avdrag för skatt, i relation till

Fastighetsrelaterade definitioner

Antal fastigheter

Antalet fastigheter vid periodens utgång.

Antal kvm

Total yta i fastighetsbeståndet vid periodens utgång.

BTA

Bruttoarea.

Direktavkastning (NIY), %

Driftnetto (rullande tolv månader) i förhållande till summan av fastig-

heternas verkliga värde vid utgången av perioden exkl. fastighetsvärde

avseende byggrätter och projektfastigheter.

Nyckeltalet används för att belysa avkastningsnivå för driftnettot i

förhållande till fastigheternas värde.

Driftnetto, kr

Hyresintäkter minus fastighetskostnader.

Ekonomisk uthyrningsgrad, %

Hyresintäkter i förhållande till hyresvärde.

Nyckeltalet syftar till att underlätta bedömningen av hyresintäkter i

förhållande till det totala värdet på möjlig uthyrningsbar yta.

räntenetto exkl. resultat för förtidslösen av lån, valutakursdifferenser och

leasingkostnader.

Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk.

Soliditet, %

Redovisat eget kapital i procent av balansomslutningen.

Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella stabilitet.

Säkerställd belåningsgrad, %

Säkerställda skulder i procent av balansomslutningen.

Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella stabilitet.

Total fastighetsexponering inkl. andel av ej konsoliderade innehav, kr

Summa av konsoliderat fastighetsinnehav med tillägg för SBBs andel av ej

konsoliderat innehav.

EPRA Vacancy rate (Vakansgrad), %

Hyresvärdet för outhyrda kontrakt dividerat med hyresvärdet för hela

beståndet.

Nyckeltalet beräknas i enlighet med EPRA:s definition, vilket möjliggör

jämförelse med andra bolag.

Genomsnittlig kontraktslängd samhälls- och utbildningsfastigheter

(WAULT), år

Återstående kontraktsvärde i förhållande till årshyra för samhälls- och

utbildningsfastigheter.

Nyckeltalet syftar till att belysa SBB:s hyresrisk.

Hyresintäkter, kr

Periodens debiterade hyror med avdrag för hyresförluster.

Hyresvärde, kr

Kontrakterade hyror med tillägg för bedömd hyra på vakanta ytor.

Marknadsvärde fastigheter, kr

Verkligt värde på fastigheterna vid periodens utgång.

Överskottsgrad, %

Driftnetto i procent av hyresintäkterna för perioden.

Nyckeltalet visar hur stor andel av hyresintäkterna som finns kvar efter

direkta fastighetskostnader.

SBB ÅRSREDOVISNING 2024

145

Beräkning av alternativa nyckeltal

Avkastning på eget kapital

Belopp i mkr 2024 2023

Periodens resultat -6 153 -21 874

IB Eget kapital 36 845 63 337

UB Eget kapital 26 585 36 845

Genomsnittligt eget kapital 31 715 50 091

Avkastning på eget kapital -19% -44%

Belåningsgrad

Belopp i mkr 2024 2023

Räntebärande skuld 55 737 62 093

Likvida medel och likviditetsplaceringar -2 862 -4 060

Räntebärande nettoskuld 52 875 58 033

Balansomslutning 86 862 107 822

Belåningsgrad 61% 54%

Direktavkastning

Belopp i mkr 2024 2023

Driftnetto enligt intjäningsförmågan 2 348 3 081

Förvaltningsfastigheter 55 653 73 205

Byggrätter och pågående projekt -7 654 -8 603

Fastighetsvärde exkl. byggrätter 47 999 64 602

Direktavkastning 4,9% 4,8%

Driftnetto enligt intjäningsförmåga

Belopp i mkr 2024 2023

Driftnetto, kvarvarande verksamhet 2 572 3 209

Driftnetto, avvecklad verksamhet - 1 766

Justering till normaliserat driftsnetto -224 -1 893

Driftnetto enligt intjäningsförmågan (helår) 2 348 3 081

Ej pantsatt kvot

Belopp i mkr 2024 2023

Immateriella anläggningstillgångar 1 264 2 692

Ej pantsatta fastigheter 15 601 31 609

Nyttjanderätt tomträtt 563 393

Inventarier 131 106

Uppskjutna skattefordringar 1 027 1 074

Finansiella anläggningstillgångar exkl. derivat och

pantsatta aktier

24 077 24 962

Likviditetsplaceringar 371 214

Kundfordringar och övriga fordringar 1 256 447

Derivat 325 684

Ej pantsatta tillgångar 44 617 62 181

Ej säkerställda lån 38 583 42 771

Likvida medel -2 491 -3 845

Netto icke säkerställd senior skuld 36 092 38 926

Ej pantsatt kvot 1,24 1,60

Ekonomisk uthyrningsgrad

Belopp i mkr 2024 2023

Hyresintäkter enligt intjäningsförmåga 3 305 4 278

Hyresvärde enligt intjäningsförmåga 3 611 4 543

Ekonomisk uthyrningsgrad 91,5% 94,2%

EPRA Earnings

Belopp i mkr 2024 2023

Årets resultat -6 153 -21 874

Orealiserad värdeförändring fastigheter, kvarva-

rande verksamhet

3 304 11 763

Orealiserad värdeförändring fastigheter, avvecklad

verksamhet

- 2 931

Vinst/förlust avyttring fastigheter, kvarvarande

verksamhet

2 118 1 556

Skatt på resultat avyttringar - -

Nedskrivning goodwill, kvarvarande verksamhet 1 076 -

Nedskrivning goodwill, avvecklad verksamhet - 2 365

Värdeförändringar finansiella instrument -945 2 544

Skatt på EPRA-justeringar -1 408 -5 754

Justeringar hänförliga till intresseföretag/joint

ventures

1 353 5 777

Justeringar hänförliga till minoritetsandel 53 20

EPRA Earnings -602 -672

Genomsnittligt antal stamaktier A och B 1 454 615 648 1 454 345 401

Genomsnittligt antal stamaktier A /B efter

utspädning

1 454 615 648 1 454 345 401

EPRA Earnings per stamaktie A och B -0,41 -0,46

EPRA Earnings per stamaktie A och B efter

utspädning

-0,41 -0,46

Företagsspecifika justeringar

Resultat hänförligt till D-aktier -298 -388

Resultat hänförligt till hybridobligation -268 -548

ERPA Earnings (Företagsspecifik) -1 169 -1 607

ERPA Earnings (Företagsspecifik) per stamaktie A

och B

-0,80 -1,10

ERPA Earnings (Företagsspecifik) per stamaktie A

och B efter utspädning

-0,80 -1,10

Förvaltningsresultat exkl. valutakursdifferenser

Belopp i mkr

2024-01-01

2024-12-31

2023-01-01

2023-12-31

Kvarvarande verksamhet

Resultat före finansiella poster, värdeförändringar

fastigheter och goodwill

1 627 2 241

Ränteintäkter och liknande resultatposter 692 266

Räntekostnader och liknande resultatposter -1 387 -1 406

Kostnader förtidslösen lån 1 138 36

Tomträttsavgälder -17 -10

Förvaltningsresultat från intresseföretag/joint

ventures

-325 195

Förvaltningsresultat, kvarvarande verksamhet 1 728 1 323

Avvecklad verksamhet

Resultat före finansiella poster, värdeförändringar

fastigheter och goodwill

- 1 564

Ränteintäkter och liknande resultatposter - 5

Räntekostnader och liknande resultatposter - -582

Tomträttsavgälder - -6

Förvaltningsresultat exkl. valutakursdifferenser 1 728 2 304

146

SBB ÅRSREDOVISNING 2024

Förändring driftnetto, jämförbart bestånd

Belopp i mkr

2024-01-01

2024-12-31

2023-01-01

2023-12-31

Driftnetto 2 572 3 209

Avgår; Driftnetto förvärvade fastigheter, avyttrade

fastigheter samt projektfastigheter

-648 -1 035

Driftnetto jämförbart bestånd 1 924 2 174

Driftnetto jämförbart bestånd, föregående år

1 796 1 959

Förändring Driftnetto, jämförbart bestånd 128 214

Förändring Driftnetto, jämförbart bestånd % 7,1% 10,9%

1) Då fastigheter har förvärvats av avyttrats överensstämmer inte Hyresintäkter jämförbart

bestånd med Hyresintäkter jämförbart bestånd rapporterat föregående år.

Förändring hyresintäkter, jämförbart bestånd

Belopp i mkr

2024-01-01

2024-12-31

2023-01-01

2023-12-31

Hyresintäkter 3 708 4 581

Avgår; Hyresintäkter förvärvade fastigheter,

avyttrade fastigheter samt projektfastigheter

-930 -1 583

Hyresintäkter jämförbart bestånd 2 779 2 998

Hyresintäkter jämförbart bestånd, föregående år

2 634 2 757

Förändring Hyresintäkter, jämförbart bestånd 144 241

Förändring Hyresintäkter, jämförbart bestånd % 5,5% 8,8%

1) Då fastigheter har förvärvats av avyttrats överensstämmer inte Hyresintäkter jämförbart

bestånd med Hyresintäkter jämförbart bestånd rapporterat föregående år.

Justerad soliditet

Belopp i mkr 2024 2023

Eget kapital 26 585 36 845

Uppskjuten skatt exkl. uppskj skatt hänf till goodwill 1 580 2 407

Summa 28 165 39 251

Balansomslutning 86 862 107 822

Justerad soliditet 32% 36%

Likviditet

Belopp i mkr

2024-01-01

2024-12-31

2023-01-01

2023-12-31

Likvida medel 2 491 3 845

Tillgänglig kreditfacilitet 2 500 -

Likviditet 4 991 3 845

Resultat före finansiella poster

Belopp i mkr

2024-01-01

2024-12-31

2023-01-01

2023-12-31

Kvarvarande verksamhet

Resultat före finansiella poster, värdeförändringar

fastigheter och goodwill

1 627 2 241

Resultat intresseföretag/jv exkl. värdeförändringar

efter skatt

-258 217

Resultat före finansiella poster 1 369 2 458

Resultat per stamaktie A och B (Kvarvarande verksamhet)

Belopp i mkr

2024-01-01

2024-12-31

2023-01-01

2023-12-31

Kvarvarande verksamhet

Periodens resultat -6 153 -18 370

Resultat hänförligt till D-aktier -298 -388

Resultat hänförligt till hybridobligation -268 -548

Resultat hänförligt till minoritetsandel 120 -464

Resultat hänförligt till stamaktie A och B -6 600 -19 769

Genomsnittligt antal stamaktier A och B 1 454 615 648 1 454 345 401

Resultat per stamaktie A och B -4,54 -13,59

Genomsnittligt antal stamaktier A och B efter

utspädning

1 454 615 648 1 454 345 401

Resultat per stamaktie A och B efter utspädning -4,54 -13,59

Resultat per stamaktie A och B (Avvecklad verksamhet)

Belopp i mkr

2024-01-01

2024-12-31

2023-01-01

2023-12-31

Avvecklad verksamhet

Periodens resultat - -3 505

Resultat hänförligt till D-aktier - -

Resultat hänförligt till hybridobligation - -

Resultat hänförligt till minoritetsandel - -

Resultat hänförligt till stamaktie A och B - -3 505

Genomsnittligt antal stamaktier A och B 1 454 615 648 1 454 345 401

Resultat per stamaktie A och B - -2,41

Genomsnittligt antal stamaktier A och B efter

utspädning

1 454 615 648 1 454 345 401

Resultat per stamaktie A och B efter utspädning - -2,41

Resultat per stamaktie A och B (Kvarvarande och avvecklad verksamhet)

Belopp i mkr

2024-01-01

2024-12-31

2023-01-01

2023-12-31

Periodens resultat -6 153 -21 874

Resultat hänförligt till D-aktier -298 -388

Resultat hänförligt till hybridobligation -268 -548

Resultat hänförligt till minoritetsandel 120 -464

Resultat hänförligt till stamaktie A och B -6 600 -23 274

Genomsnittligt antal stamaktier A och B 1 454 615 648 1 454 345 401

Resultat per stamaktie A och B -4,54 -16,00

Genomsnittligt antal stamaktier A och B efter

utspädning

1 454 615 648 1 454 345 401

Resultat per stamaktie A och B efter utspädning -4,54 -16,00

Räntebärande skuld

Belopp i mkr 2024 2023

Skulder till kreditinstitut 16 816 18 976

Obligationslån 38 922 43 117

Räntebärande skuld 55 737 62 093

Räntebärande nettoskuld

Belopp i mkr 2024-12-31 2023-12-31

Räntebärande skuld 55 737 62 093

Likvida medel och likviditetsplaceringar -2 862 -4 060

Räntebärande nettoskuld 52 875 58 033

Räntetäckningsgrad (Kvarvarande och avvecklad verksamhet)

Belopp i mkr 2024 2023

Resultat före finansiella poster, värdeförändringar

fastigheter och goodwill (rullande 12 månader),

kvarvarande verksamhet 1 627 2 241

Resultat före finansiella poster, värdeförändringar

fastigheter och goodwill (rullande 12 månader),

avvecklad verksamhet - 1 564

Resultat joint ventures och intresseföretag exkl.

värdeförändringar efter skatt, kvarvarande verksamhet -258 -240

Summa Resultat före finansiella poster, värdeföränd-

ringar fastigheter och goodwill (rullande 12 månader) 1 369 3 565

Ränteintäkter och liknande resultatposter (rullande 12

mån), kvarvarande verksamhet 692 266

Ränteintäkter och liknande resultatposter (rullande 12

mån), avvecklad verksamhet - 5

Räntekostnader och liknande poster (rullande 12 mån),

kvarvarande verksamhet -1 387 -1 406

Räntekostnader och liknande poster (rullande 12 mån),

avvecklad verksamhet - -582

Summa räntenetto -695 -1 717

Räntetäckningsgrad (ggr) 2,0 2,1

SBB ÅRSREDOVISNING 2024

147

Räntetäckningsgrad (Kvarvarande verksamhet)

Belopp i mkr 2024 2023

Resultat före finansiella poster, värdeförändringar

fastigheter och goodwill (rullande 12 månader) 1 627 2 241

Resultat intresseföretag/jv exkl. värdeförändringar

efter skatt -258 -240

Summa Resultat före finansiella poster, värdeföränd-

ringar fastigheter och goodwill 1 369 2 001

Ränteintäkter och liknande resultatposter (rullande 12

månader) 692 266

Räntekostnader och likn. poster (rullande 12 månader) -1 387 -1 406

Summa räntenetto -695 -1 140

Räntetäckningsgrad (ggr) 2,0 1,8

Soliditet

Belopp i mkr 2024 2023

Eget kapital 26 585 36 845

Balansomslutning 86 862 107 822

Soliditet 31% 34%

Substansvärde

Belopp i mkr 2024-12-31 2023-12-31

Aktuellt substansvärde (EPRA NTA)

Eget kapital exkl. innehav utan bestämmande

inflytande

Eget kapital 26 585 36 845

Hybridobligation -8 594 -16 777

Innehav utan bestämmande inflytande -5 774 -2 445

Eget kapital exkl. innehav utan bestämmande

inflytande och hybridobligation 12 217 17 622

Återläggning av derivat -135 870

Goodwill hänförlig till uppskjuten skatt -244 -319

Övrig goodwill -1 021 -2 373

Stämpelskatt 228 220

Återläggning av uppskjuten skatt 1 824 2 726

Avdrag uppskjuten skatt -615 -491

Totalt substansvärde 12 255 18 255

Antal aktier A + B + D 1 603 823 774 1 648 481 553

Totalt substansvärde per aktie 7,64 11,07

Aktuellt substansvärde per D-aktie

7,64 11,07

Antal D-aktier 149 208 126 193 865 905

Totalt substansvärde avseende D-aktier 1 140 2 147

Totalt substansvärde 12 255 18 255

Aktuellt substansvärde (EPRA NTA) 11 114 16 108

Aktuellt substansvärde (EPRA NTA), kr/aktie 7,64 11,07

Aktuellt substansvärde (EPRA NTA), kr/aktie

(utspätt) 7,64 11,07

Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV)

Totalt substansvärde 12 255 18 255

Återläggning övrig goodwill 1 021 2 373

Återläggning avdrag uppskjuten skatt 615 491

Totalt substansvärde efter återläggning övrig

goodwill och avdrag uppskjuten skatt 13 890 21 118

Antal aktier A + B + D

1 603 823 774 1 648 481 553

Totalt substansvärde efter återläggning övrig

goodwill och avdrag uppskjuten skatt per aktie

(A+B+D) 8,66 12,81

Långsiktigt substansvärde per D-Aktie

8,66 12,81

Antal D-aktier 149 208 126 193 865 905

Totalt substansvärde avseende D-aktier 1 292 2 484

Totalt substansvärde 13 890 21 118

Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV) 12 598 18 635

Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV), kr/aktie 8,66 12,81

Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV), kr/aktie

(utspätt) 8,66 12,81

Antal stamaktier A + B 1 454 615 648 1 454 615 648

Antal stamaktier A + B efter utspädning 1 454 615 648 1 454 615 648

Antal D-aktier 149 208 126 193 865 905

1) Enligt bolagsordningen har A,B,D har samma rätt till eget kapital vid en eventuell upplösning.

Denna rätt är dock begränsad till 31kr för D-Aktier.

Säkerställd belåningsgrad

Belopp i mkr 2024 2023

Skulder till kreditinstitut 16 816 18 976

Säkerställda lån 339 345

Summa säkerställda skulder 17 155 19 322

Balansomslutning 86 862 107 822

Säkerställd belåningsgrad 20% 18%

148

SBB ÅRSREDOVISNING 2024

Total fastighetsexponering inkl. andel av ej konsoliderade innehav

Belopp i mkr 2024-12-31 2023-12-31

Förvaltningsfastigheter 55 653 73 205

Förvaltningsfastigheter konsoliderat innehav 55 653 73 205

Minoritetens andel av konsoliderat innehav -10 918 -

SBB: exponering av konsoliderat innehav 44 736 73 205

SBB:s andel av Förvaltningsfastigheter, Väsentliga innehav

SBB Residential Property AB

Förvaltningsfastigheter 5 967 6 000

SBB:s ägarandel 100 % 100 %

SBB:s andel av Förvaltningsfastigheter, SBB Residential Property AB 5 967 6 000

SBB Kåpan Bostad AB

Förvaltningsfastigheter - 6 693

SBB:s ägarandel - 50 %

SBB:s andel av Förvaltningsfastigheter, SBB Kåpan Bostad AB - 3 347

Public Property Invest ASA

Förvaltningsfastigheter 10 550 8 229

SBB:s ägarandel 35,16% 44,84%

SBB:s andel av Förvaltningsfastigheter, Public Property Invest ASA 3 710 3 690

Nordiqus AB

Förvaltningsfastigheter 38 739 40 358

SBB:s ägarandel 49,84% 49,84%

SBB:s andel av Förvaltningsfastigheter, Nordiqus AB 19 308 20 114

SBB Infrastructure AB

Förvaltningsfastigheter 5 424 -

SBB:s ägarandel 100 % -

SBB:s andel av Förvaltningsfastigheter, SBB Infrastructure AB 5 424 -

SBB Social Facilities AB

Förvaltningsfastigheter 9 452 -

SBB:s ägarandel 100 % -

SBB:s andel av Förvaltningsfastigheter, SBB Social Facilities AB 9 452 -

Förvaltningsfastigheter 55 653 73 205

Minoritetens andel av konsoliderat innehav -10 918 -

SBB: exponering av konsoliderat innehav 44 736 73 205

SBB:s andel av Förvaltningsfastigheter, SBB Residential Property AB 5 967 6 000

SBB:s andel av Förvaltningsfastigheter, SBB Kåpan Bostad AB - 3 347

SBB:s andel av Förvaltningsfastigheter, Public Property Invest ASA 3 710 3 690

SBB:s andel av Förvaltningsfastigheter, Nordiqus AB 19 308 20 114

SBB:s andel av Förvaltningsfastigheter, SBB Infrastructure AB 5 424 -

SBB:s andel av Förvaltningsfastigheter, SBB Social Facilities AB 9 452 -

SBB:s andel av Förvaltningsfastigheter, Övriga innehav 4 227 6 274

Total fastighetsexponering inkl. andel av ej konsoliderade innehav 92 822 112 630

Överskottsgrad

Belopp i mkr

2024-01-01

2024-12-31

2023-01-01

2023-12-31

Driftnetto, kvarvarande verksamhet 2 572 3 209

Driftnetto, avvecklad verksamhet - 1 766

Driftnetto, total verksamhet 2 572 4 974

Hyresintäkter, kvarvarande verksamhet 3 708 4 581

Hyresintäkter, avvecklad verksamhet - 2 086

Hyresintäkter, total verksamhet 3 708 6 667

Överskottsgrad 69% 75%

SBB ÅRSREDOVISNING 2024

149

Samhällsbyggnadsbolagets IR-verksamhet ska genom tydlig informations-

givning, lyhördhet och hög tillgänglighet verka för goda relationer med

kapitalmarknadens aktörer, skapa förtroende för bolaget och därmed

bidra till kostnadseffektiv finansiering i form av att bolaget får en rättvi-

sande värdering av marknaden. IR-verksamheten och därmed tillhörande

informationsgivning ska ske i enlighet med gällande lagstiftning, Nasdaqs

regelverk, Finansinspektionens vägledning för börs- och MTF-bolag,

Svensk kod för bolagsstyrning och SBB:s riktlinjer för kommunikation.

Investor Relations

Aktieanalytiker

Bolag: ABG Sundal Collier

Analytiker: Fredrik Stensved

Email: fredrik.stensved@abgsc.se

Telefon: +46 8 566 286 47

Analytiker: Markus Henriksson

Email: markus.henriksson@abgsc.se

Telefon: +46 8 566 286 21

Bolag: Arctic Securities

Analytiker: Michael Johansson

Email: michael.johansson@arctic.

com

Telefon: +46 72 219 36 91

Bolag: Citi

Analytiker: Aaron Guy

Email: aaron.guy@citi.com

Telefon: +44 207 986 1739

Bolag: DNB Bank

Analytiker: Niklas Wetterling

Email: niklas.wetterling@dnb.se

Telefon: +46 85 97 57 207

Bolag: Kepler Cheuvreux

Analytiker: Jan Ihrfelt

Email: jihrfelt@keplercheuvreux.

com

Telefon: +46 8 723 51 14

Bolag: Pareto Securities

Analytiker: Emil Ekholm

Email: emil.ekholm@paretosec.

com

Telefon: +46 70 743 22 17

Pressmeddelanden, delårsrapporter och årsredovisningar

publiceras och kan laddas ner, på såväl svenska som engelska

(inte alla), på Samhällsbyggnadsbolaget i Nordens webbplats

(www.sbbnorden.se). Där finns även fortlöpande information

om bolaget, aktien och finansiell statistik samt möjlighet att

prenumerera på pressmeddelanden och rapporter.

150

SBB ÅRSREDOVISNING 2024

Kalendarium

Delårsrapport jan-mars 2025 2025-05-13

Årsstämma 2025-05-13

Delårsrapport jan-juni 2025 2025-08-20

Delårsrapport jan-sept 2025 2025-11-07

SBB ÅRSREDOVISNING 2024

151

Kontakt

sbbnorden.se

LEIV SYNNES

leiv@sbbnorden.se

HELENA LINDAHL

ir@sbbnorden.se

+46 70 251 66 89

MARTIN NÅTBY

Hållbarhetschef

martin.natby@sbbnorden.se