SAMHÄLLSBYGGNADSBOLAGET I NORDEN AB (PUBL)

2023

ÅRSREDOVISNING

Innehåll

INTRODUKTION 4

VD har ordet 6

SBB som investering 8

Måluppföljning 10

VERKSAMHETEN 15

Affärsmodell 15

Fastighetsförvaltning 22

Value-add-strategier 26

HÅLLBARHETSRAPPORT 33

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 61

Fastigheter 64

Finansiering 65

Risk och känslighet 68

Bolagsstyrningsrapport 71

Förslag till vinstdisposition 74

FINANSIELLA RAPPORTER 75

Koncernens finansiella

rapporter och noter

Moderbolagets finansiella

rapporter och noter

113

Årsredovisningens undertecknande 132

Revisionsberättelse 133

ÖVRIGT 139

Definitioner 139

Beräkning av alternativa nyckeltal 141

Investor relations 144

1) Sida 61-132 avser den formella årsredovisningen.

73,2MDKR

Fastighetsvärde

31 december 2023

En hög överskottsgrad är

en av bolagets prioriteringar

och bolaget styr förvaltnings-

verksamheten med fokus på

driftnetto.”

”SBB:s intäkter utgörs av

trygga kassaflöden från

fastighetsförvaltning av

social infrastruktur”

SBB ÅRSREDOVISNING 2023

4 581MKR

Hyresintäkter

Jan-dec 2023

1 222 MKR

Kassaflöde löpande verksamhet,

före förändringar i rörelsekapital

Jan-dec 2023

SBB fortsätter att

ta viktiga steg för att

realisera strategin och

dela upp bolaget i tre

tydliga affärsområden.

Vision 2030

SBB driver utvecklingen av hållbara livsmiljöer i Norden,

med fokus på social infrastruktur. Genom lokal närvaro

och betydande investeringar bidrar vi aktivt till samhäl-

lets hållbarhet på sociala, miljömässiga och eko-

nomiska plan. Läs mer i vår hållbarhetsrapport.

SBB:s hyresintäkter

från samhällsfastighe-

ter är kopplade till KPI

och därmed inflations-

skyddade.

s.15

s.34

s.16

SBB ÅRSREDOVISNING 2023

Bostad

SBB äger och förvaltar hyresrätter i svenska

tillväxtområden. Kombinationen av hög efter-

frågan och starka underliggande drivkrafter

resulterar i en låg riskprofil och en förmåga att

skapa ett stadigt växande driftsöverskott över

tid.

Samhälle

SBB äger en ledande och skalbar plattform

specialiserad på ägande och förvaltning av fast-

igheter med offentligt finansierad verksamhet,

vilken utmärker sig genom växande efterfrågan,

inflationssäkrade kassaflöden och minimal risk

för hyresförluster.

Utbildning

SBB äger femtio procent av Europas största

fastighetsbolag inriktad på social infrastruktur

för den offentliga utbildningssektorn. Långa

indexerade hyresavtal skapar stabil intjäning.

Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB (publ), benämnt ”SBB” alternativt ”koncernen” eller ”bolaget”

i rapporten, grundades 2016 och har en decentraliserad koncernstruktur med tre fokuserade affärs-

områden: Bostad, Samhälle och Utbildning. SBB är verksamt i Sverige, Norge, Finland och Danmark

som är länder med starka kreditbetyg och god befolkningsutveckling. Bolagets fastighetsbestånd

kännetecknas av hög uthyrningsgrad, långa hyreskontrakt och en förmåga att stabilt öka intäkterna.

Detta är Samhällsbyggnadsbolaget

i Norden

Aktiv förvaltning

SBB har egen lokal förvaltningsorganisation.

Förvaltningen inom SBB arbetar med att utöver

löpande förvaltning även aktivt med värdeska-

pande utveckling i det befintliga beståndet. En

hög överskottsgrad är en av bolagets priorite-

ringar och bolaget styr förvaltningsverksam-

heten med fokus på driftnetto. Det sker bland

annat genom energibesparande investeringar.

Utöver att arbeta med traditionell

fastighetsförvaltning arbetar SBB även med

ytterligare värdeskapande aktiviteter i form av

tre intäktsgenererande strategier:

• Byggrättsutveckling och nyproduktion

• Investeringar i befintligt bestånd

• Värdeskapande transaktioner

Byggrättsutveckling och nyproduktion

SBB arbetar aktivt med projektutveckling av

social infrastruktur. SBB skapar även värde

genom en omfattande byggrättsutveckling.

Tillskapandet av nya byggrätter säkerställer en

långsiktigt bärkraftig projektportfölj samt ger

bolaget en plattform för organisk tillväxt.

Investeringar i befintligt bestånd

Investeringar i befintligt bestånd innebär

driftnettohöjande uppgraderingar av bostadslä-

genheter och investeringar i bolagets

samhällsfastigheter. Utöver uppgraderingar av

lägenheter, standardhöjer SBB kontinuerligt

bolagets bestånd av samhällsfastigheter.

Värdeskapande transaktioner

SBB skapar betydande aktieägarvärde genom

att realisera vinster då färdigutvecklade

fastigheter och/eller icke-kärnfastigheter

avyttras. SBB utvärderar ständigt beståndet för

att identifiera och fokusera resurserna på fast-

igheterna med störst potential. Försäljningen av

fastigheter som bedöms som färdigutvecklade

eller icke-kärnfastigheter frigör resurser för att

möjliggöra ytterligare attraktiva förvärv där

kvaliteten i beståndet succesivt höjs. Givet den

starka lokala närvaron kan SBB vara en effektiv

köpare och säljare av både enstaka fastigheter

och bestånd.

73,2 MDKR

Fastighetsvärde

31 december 2023

54 %

Belåningsgrad

31 december 2023

4 581 MKR

Hyresintäkter

januari-december 2023

12,99 KR/AKTIE

Långsiktigt substansvärde per aktie

31 december 2023

8,8 %

Tillväxt i intäkter,

jämförbart bestånd

januari-december 2023

10,9 %

Tillväxt i driftnetto,

jämförbart bestånd

januari-december 2023

1,78 %

Snittränta

31 december 2023

SBB ÅRSREDOVISNING 2023

Året i korthet

Viktiga händelser efter årets utgång

• Den 7 februari presenterades den nya

styrelsen för Sveafastigheter AB, ledd av

styrelseordförande Peter Wågström.

• Den 14 februari föreslogs Lennart Sten till ny

styrelseordförande i SBB av valberedningen.

Lennart Schuss, Ilija Batljan, Hans Runesten,

Lars Rodert, Sven-Olof Johansson föreslås

att väljas som ledamöter.

• Den 25 februari meddelade SBB etablering av

ett joint venture-bolag för samhälls-

fastigheter tillsammans med Castlelake, med

stöd från Atlas SP Partners. Transaktionen

tillför SBB en likvid om cirka 5,2 mdkr,

som avses används till att stärka bolagets

finansiella ställning och amortera skulder.

• Den 24 mars beslutade SBB att återköpa

obligationer och hybridinstrument för 163

meur. Obligationerna och hybrid-

instrumentens totala nominella värde var

408 meur motsvarande 4 525 mkr värderat

till balansdagens valutakurs.

• SBB har den 19 april tecknat avtal med

Riksbyggen avseende upplösning av det

gemensamma ägandet av koncernen

Unobo AB. Affären är villkorad sedvanliga

fullföljandevillkor avseende upptagande av

finansiering.

• SBB har under april 2024 deltagit i börs-

introduktionen av Public Property Invest AS

(PPI) genom försäljning av fastigheter till ett

bokfört värde om 1,7 mdkr och övertagande

av skulder om 0,4 mdr i utbyte mot 31,6

miljoner aktier i PPI. SBB har därtill tecknat

11,7 miljoner aktier till kursen 14,5kr. Vidare

omfinansieras hela PPI:s bruttoskuld om 5 929

mkr till ny finansiering med en genomsnittlig

kapitalbindning om 3,2 år. Före transaktionen

ägde SBB 44,8% av aktierna i PPI. Efter

transaktionen bedöms SBB äga SBB 33,7%

av aktierna i PPI beroende- på tilldelning

i nyemissionen. Transaktionen bedöms

preliminärt få en resultateffekt om -0,6 mdkr,

efter upplösning av uppskjuten skatt om 0,1

mdkr, vid en marknadsvärdering av aktierna

till 14,5 kr styck. Det slutliga resultatet av

transaktionen förväntas först bli känt efter

årsredovisningens offentliggörande och

kommer att redovisas i delårsrapporten för

det andra kvartalet.

• SBB har ändrat vissa resultatposter till

årsredovisningen 2023 jämfört med boksluts-

kommunikén som publicerades den 27

februari 2024. Nedskrivning goodwill har

justerats från -1 150mkr till 0. Årets resultat

har justerats från -22 740 mkr till -21 590

mkr. Räntetäckningsgraden, kvarvarande och

avvecklad verksamhet, har justerats från 2,3

till 2,1. Se not 36 för mer information.

Viktiga händelser under året

• Årsstämman 2023 beslutade om vinstutdelning

till stamaktieägarna med 1,44 kronor per

Stam A respektive Stam B-aktie att delas

ut månadsvis samt 2,00 kronor per Stam

D-aktie att delas ut kvartalsvis. Baserat på

bemyndigande från extra bolagsstämman

den 14 juni 2023 beslutades att beslutad men

ännu ej utbetald utdelning ska utbetalas vid en

avstämningsdag för samtliga aktieslag som ska

vara den 28 juni 2024. Datumet kan komma

att ändras då avstämningsdag ska infalla innan

årsstämman 2024.

• Den 11 maj sålde SBB 19 miljoner aktier i JM

AB, för en total köpeskilling om cirka 2,8 mdkr.

• Ilija Batljan frånträdde som verkställande

direktör. Styrelsen utsåg Leiv Synnes till ny

verkställande direktör. Han tillträdde den 5 juni

2023. Batljan kvarstår som styrelseledamot.

• Den sista juni signerades avtal om försäljning

av SBB:s andel i SBB Industricentralen Holding

AB, som äger aktier i Heba AB.

• Den 16 augusti emitterade SBB Residential

Properties AB preferensaktier om 2,36 mdkr

i samband med förvärv av fastigheter till ett

värde av 6 215 mkr från andra bolag inom

SBB-koncernen. SBB Residential Properties AB

redovisas efter transaktionen som andelar i

joint ventures och intresseföretag.

• SBB:s CFO Eva-Lotta Stridh ersattes av

Daniel Tellberg som blev Ekonomidirektör.

Finanschefen Rosel Ragnarson ersattes av

Helena Lindahl som blev Finansdirektör.

• Den 29 maj 2023 beslutade SBB:s styrelse att

påbörja en strategisk översyn av alternativ för

att maximera värdet för SBB:s aktieägare. Den

24 september presenterades en ny koncern-

struktur. Den decentraliserade koncernstruk-

turen innefattar en tydlig förvaltningsmodell

och portföljstrategi med självständiga

hel- eller delägda portföljbolag inom varje

enskilt affärsområde. Därmed avslutades den

strategiska översynen. Koncernen kom att

bestå av tre affärsenheter: Bostäder, Sam-

hälle och Utbildning. Den decentraliserade

koncernstrukturen förbättrar transparens och

finansieringsmöjligheter.

• Den 5 oktober ställde Valerum AB (publ)

in betalningen på en av SBB garanterad

utestående säkerställd obligation. SBB har

övertagit säkerheter och SBB:s sammanlagda

åtagande var cirka 280 mkr.

• Den 9 november bestred SBB det mottagna

kravet från en obligationsägare avseende

euroobligationer. SBB tillbakavisade påstå-

endena om brott mot villkoret och anser att

kraven från obligationsägaren är grundlösa.

• SBB har under året samlat en portfölj av

fastigheter inom social infrastruktur, med

fokus utbildningsfastigheter, i underkoncernen

SBB EduCo AB, som till 49 procent ägdes av

Brookfield Super-Core Infrastructure Partners.

Det första tillträdet skedde i mitten av januari

varigenom SBB erhöll 6,6 mdkr i kontant

betalning.

Det andra tillträdet genomfördes i mars

där SBB erhöll ytterligare 2,1 mdkr.

Det tredje tillträdet ägde rum under mitten av

juli varigenom SBB erhöll ytterligare 0,4 mdkr.

Den 24 september avtalade SBB om att sälja

1,16 procent av SBB EduCo AB till Brookfield

Super-Core Infrastructure Partners (”Brook-

field”) för 242 miljoner kronor, varigenom

Brookfield kom att äga 50,16 procent av SBB

EduCo AB. I samband med detta återbetalades

interna lån varigenom SBB erhöll en total likvid

om cirka 8 mdkr. För mer information om de

redovisningsmässiga effekterna, se sida 112.

Den 28 november bytte EduCo namn till

Nordiqus AB.

Fastighetstransaktioner till Nordiqus

uppgick till 40 841 mkr.

• Den 24 november beslutade SBB att återköpa

obligationer för 404 meur. Obligationernas

nominella värde var 417 meur.

• I december meddelade styrelseledamoten

Eva Swartz Grimaldi att hon lämnar styrelsen

på grund av hälsoskäl. Även Fredrik Svensson

meddelade att han lämnar sitt uppdrag som

styrelseledamot i bolaget.

• Den 18 december meddelades att SBB kommer

samla bostadsbeståndet och bostadsutveck-

lingen i dotterbolaget Sveafastigheter, inför

en kommande ägarspridning. Sveafastigheter

kommer ledas av Erik Hävermark som vd samt

Martina Lous-Christensen som CFO.

• Den 29 december beslutade SBB att, i enlighet

med villkoren, senarelägga räntebetalningarna

på samtliga hybridobligationer.

• SBB:s kreditrating ändrades under året av

S&P, Scope Rating och Fitch Rating till sub

investment grade.

• Under året genomförde SBB försäljning av

fastigheter till övriga parter än SBB Residential

Property AB och Nordiqus AB för ett värde

uppgående till 4 975 mkr.

• Nämnden för svensk redovisningstillsyn

(Nämnden) granskar på delegation från

Finansinspektionen noterade bolags

finansiella rapporter. Granskningen sker dels

på systematisk basis så att alla större bolag

granskas inom ett visst intervall, dels vid

specifika transaktioner/ frågeställningar. Inom

ramen för den systematiska granskningen har

Nämnden granskat SBB:s årsredovisning för

2022. Nämnden har i april 2024 överlämnat

granskningen till Finansinspektionen.

Nämnden har tidigare granskat SBB:s

årsredovisning för 2021. Nämnden har i juni

2023 överlämnat granskningen till Finans-

inspektionen.

Det slutliga utfallet av dessa granskningar

kan inte bedömas idag, utan kommer

adresseras i den finansiella rapporteringen för

2024 eller senare, beroende på när

processerna slutförs.

SBB ÅRSREDOVISNING 2023

Vi ser att vår affärsmodell, byggd på hyres-

reglerade bostäder och fastigheter med långa

kontrakt mot offentlig sektor står sig väl även i

en lågkonjunktur. SBB ser en stabil efterfrågan

på social infrastruktur, drivet av en konstant

befolkningsökning, vilket i kombination med

högre byggkostnader, låg nyproduktion samt

ökande hyresnivåer och en hög uthyrningsgrad

placerar SBB i en konkurrenskraftig position.

Under året har vi genomfört ett flertal

åtgärder för att förbättra bolagets likviditet

och minska skuldsättningen, däribland en

decentralisering av koncernstrukturen, inledda

samarbeten och försäljning av fastigheter. På

senare tid har vi märkt att marknadens syn på

räntor skiftat och att allt fler nu tror på lägre

räntenivå under kommande år. Detta har lett

till högre värderingar av fastighetsbolag och

förbättrad möjlighet till finansiering. I takt med

att vi ser en gradvis förbättring av villkoren

på finansieringsmarknaden kommer utsikten

för fastighetstransaktioner förbättras. Vi är

välpositionerade för att ta tillvara på en mer

normaliserad fastighetsmarknad tack vare

den strategiska översyn som vi inledde under

2023 präglades av ett krävande omvärlds- och marknadsläge med stor makroekonomisk

osäkerhet. Trots hög inflation, högre räntor och därtill en svag kreditmarknad har det

underliggande värdet i SBB:s fastighetsbestånd blivit alltmer tydligt under året.

VD har ordet

året för att se över alternativ för att maximera

aktieägarvärdet.

De senaste åren har en helt ny marknad för

samhällsfastigheter vuxit fram som ger kommu-

ner och andra offentliga aktörer möjlighet att

styra sin ekonomi och anpassa fastigheter efter

behov. En öppen och välfungerande marknad

för samhällsfastigheter ger offentliga aktörer

en nivå av ekonomisk frihet som är avgörande

för god planering av välfärd och tjänster till

medborgarna, vilket i slutändan gynnar hela

samhället. Detta är kvittot på den samhällsvik-

tiga funktionen som SBB:s grundverksamhet

syftar till. När vi nu tittar framåt ser vi fram

emot att fortsätta förvalta våra kunders förtro-

ende samt utveckla en trygg och välfungerande

marknad för samhällsfastigheter.

SBB:s huvudfokus är att vara en långsiktig

och pålitlig samarbetspartner inom social

infrastruktur. Det är ett fokus som vi på ett tydli-

gare sätt realiserar genom den nya strategin

som SBB antog under året. Under 2024 och

framåt kommer vi att fortsätta att exekvera på

vår strategi, genomföra ytterligare åtgärder för

att renodla vårt fastighetsbestånd och stärka

SBB:s finansiella ställning. Jag är övertygad om

att den strategiska riktning som SBB nu befinner

sig på är den bästa vägen framåt för alla våra

intressenter.

Decentraliseringen av SBB och renodlingen i

våra tre affärsområden fortsätter

Under året presenterade SBB en ny decentrali-

serad koncernstruktur för att dela upp bolaget

i tre affärsområden med syfte att underlätta

styrning, öka transparens och skapa bättre för-

utsättningar för kapitalanskaffning. Renodlingen

möjliggör ytterligare specialisering inom respek-

tive affärsområde och synliggör värdet för det

underliggande fastighetsbeståndet vilket över

tid ger förutsättning för ökad lönsamhet. Den

decentraliserade koncernstrukturen innefattar

en tydlig förvaltningsmodell och portföljstrategi

med självständiga hel- eller delägda portföljbo-

lag inom varje enskilt affärsområde.

Vi har tagit stora steg för att realisera den

nya koncernstrukturen. Alla utbildningsfastighe-

ter inom affärsområdet har sålts till Nordiqus.

Den välrenommerade investeraren Brookfield

har i omgångar köpt aktier i Nordiqus och

Decentralise-

ringen av SBB och

renodlingen i våra

tre affärsområden

fortsätter”

SBB ÅRSREDOVISNING 2023

äger idag 50,16 procent. I samband med det

minskade SBB sin ägarandel till 49,84 procent

för att optimera kapitalstrukturen i linje med

den nya strategin. Nordiqus har nu en mer

hållbar finansiell ställning och bolaget siktar på

att erhålla en investment grade rating under det

första halvåret 2024. På sikt kommer ett stabilt

och konkurrenskraftigt Nordiqus generera mer

vinster till SBB.

I december samlades SBB:s bostadsbestånd

och bostadsutveckling om 29 mdkr i dotterbo-

laget Sveafastigheter. Sveafastigheter är en unik

plattform för utveckling och förvaltning av hög-

kvalitativa hyresbostäder i Sverige och bolaget

är idag ett av SBB:s nyckelinnehav. Sveafastighe-

ter styrs av en självständig styrelse och ledning

som tillsammans med SBB kommer att arbeta

mot planen att genomföra en ägarspridning

under 2024 för att bolaget på egna meriter ska

kunna erhålla förmånlig finansiering. I samband

med detta stärks även SBB:s finansiella ställning

vilket gör det möjligt att minska bolagets

skuldsättning och exponeringen mot nuvarande

finansieringskällor.

Vi kommer skapa ett bolag som på sikt ska

äga SBB:s samhällstillgångar likt strukturen för

Nordiqus och Sveafastigheter.

Den nya decentraliserade koncernstruk-

turen bygger på våra styrkor, adresserar våra

utmaningar och grundar sig i att SBB:s portfölj

består av högkvalitativa fastighetstillgångar med

stark underliggande utveckling och attraktiva

tillväxtutsikter. Genom att renodla fastighetsbe-

ståndet och skapa hel- eller delägda portföljbo-

lag kommer SBB att uppnå en starkare finansiell

ställning och samtidigt synnliggöra värdet i vårt

fastighetsbestånd på ett tydligare sätt.

Likviditets- och balansräkningsstärkande

åtgärder

Under året har vi genomfört flera likviditetsstär-

kande åtgärder som bidrar till att SBB är välpo-

sitionerat för stärkta nyckeltal när marknaden

förbättras och vår nya koncernstruktur skapar

utrymme för att genomföra ytterligare åtgärder.

SBB:s belåningsgrad uppgick vid året slut till

54 procent och för att nå en långsiktigt hållbar

finansiell ställning arbetar vi för att sänka den.

Som en del av Nordiqus-transaktionen erhöll

SBB en likvid om 8 mdkr. Likviden användes för

att delvis finansiera ett återköpserbjudande

av utestående obligationer till ett sammanlagt

nominellt belopp om 417 247 000 EUR i syfte

att proaktivt hantera närtida skuldförfall.

Under 2023 tog SBB in 2,36 miljarder kronor

i riskkapital via ett nytt joint venture-bolag

med Morgan Stanley Real Estate Investing.

Sammantaget har SBB under 2023 minskat rän-

tebärande skulder med 24 992 miljoner kronor.

I början av 2024 ingick SBB avtal om att bilda ett

ytterligare joint venture-bolag tillsammans med

Castlelake. I samband med etableringen ingick

SBB Infrastructure ett låneavtal med Castlelake

om cirka 5,2 mdkr. Genom transaktionerna får

SBB tillgång till medel som stärker koncernens

strategiska flexibilitet och finansiella ställning

ytterligare. Transaktionerna och förmågan

att ingå i strategiska partnerskap bekräftar

det starka värdet i vårt fastighetsbestånd

ytterligare.

Under året genomfördes även ett flertal

försäljningar av fastigheter till ett värde om

4 975 miljoner kronor och vi ser ett fortsatt

stort intresse från kommuner och andra aktörer

på marknaden. Tack vare SBB:s goda relationer

på marknaden har vi möjlighet att agera

skyndsamt och avser att göra fler affärer för att

stärka bolagets finansiella ställning.

SBB kommer att ha en försiktig inställning till

utdelning på aktier och betalning av kuponger

på hybridobligationer fram tills den finansiella

ställningen förbättrats. Undantag är den av

årsstämman fastställda utdelningen.

Grundlöst krav från opportunistisk hedgefond

Den 31 maj 2023, tillbakavisade SBB genom

ett pressmeddelande de påståenden gjorda

av en enskild opportunistisk fond om att

bolaget skulle ha brutit mot villkoret om

räntetäckningsgraden i EMTN-programmen.

Som meddelats genom pressmeddelandet

tillbakavisar SBB dessa påståendena och anser

därför att de mottagna kraven från den oppor-

tunistiska fonden är grundlösa. I november

bestred SBB ett påstått och grundlöst krav från

en enskild opportunistisk fond som framförts

av dess bolag på Caymanöarna. Värt att notera

är att inga andra obligationsägare förutom en,

och ingen bank, har ställt motsvarande krav. I

februari 2024 informerades SBB om att samma

fond nu inlett formella rättsliga åtgärder vid en

engelsk domstol.

Processen kommer nu att ha sin gång och

uppskattas i dagsläget pågå till andra halvåret

2025.

Värdeutveckling av fastigheter

Under de senaste 21 månaderna har SBB:s

genomsnittliga avkastningskrav höjts från 4,35

procent till 5,19 procent samtidigt som konsu-

mentprisindex stigit med 19,3 procent, vilket

bidragit till att SBB:s fastigheter haft en real

värdenedgång estimerad till 34,5 procent. Vi

ser en normalisering i slutet av den korrigering

av marknadspriser som höjda marknadsräntor

medfört. Räntor går upp och ned, medan

indexerade hyror som regel endast stiger. Med

ett lite längre tidsperspektiv än nästkommande

kvartal går det att se med tillförsikt på värdeut-

vecklingen för SBB:s fastighetsbestånd.

Goda utsikter för 2024 och framåt

Utsikterna för SBB:s fastighetsbestånd har

förbättrats trots bolagets många utmaningar

vad gäller finansiering. Under 2024 kommer

vårt fokus vara att realisera den nya kon-

cernstrukturen och genomföra ytterligare

likviditetsstärkande åtgärder som stärker SBB:s

finansiella ställning. Den nya riktningen som SBB

nu befinner sig på kommer att möjliggöra en

mer effektiv bolagsstyrning, mer transparent

finansiell rapportering och bättre förutsätt-

ningar för kapitalanskaffning.

Marknaden visar tydligt på en normalisering

med högre marknadsvärdering av fastighetsbo-

lag och större tillgång till marknadsfinansiering.

I takt med att räntorna börjar sjunka kommer

villkoren för finansiering att förbättras och fler

fastighetsaffärer genomföras på långsiktigt

rimliga nivåer.

Likviditets- och balansstärkande åtgärder

kommer förbli en prioritering under det

kommande året. Vi behöver fortsätta att minska

skuldnivån och den koncernstruktur som SBB

nu utvecklar kommer underlätta det arbetet.

Förutsättningarna för arbetet bedöms vara mer

gynnsamma under 2024 än under 2023.

Som den största aktören på marknaden för

samhällsfastigheter har SBB ett ansvar att driva

sin verksamhet på ett ansvarsfullt och öppet

sätt. Jag är övertygad om att både SBB som

bolag och marknaden för social infrastruktur

är en viktig del av den moderna offentliga

förvaltningen. Jag ser fram emot att under

kommande år stärka relationen med våra

kunder och utveckla en tryggare och mer stabil

marknad för samhällsfastigheter. Vi tackar för

det fortsatta förtroendet från våra hyresgäster

och samarbetspartners.

Till sist vill jag rikta ett stort tack till SBB:s

alla medarbetare för deras engagemang och

fantastiska insatser med att verkställa vår nya

strategi och driva bolaget i rätt riktning i en

utmanande tid. Vår strategiska omvandling hade

aldrig varit möjlig utan ert dedikerade arbete.

Leiv Synnes

Verkställande direktör

Utsikterna för

SBB:s fastighets-

bestånd har förbätt-

rats trots bolagets

många utmaningar

vad gäller finansie-

ring”

SBB ÅRSREDOVISNING 2023

Per 31 december uppgick antalet stamaktier

av serie B till 1 244 638 157 och serie D till

193 865 905. Bolaget har därutöver 209 977

491 stamaktier av serie A. Under augusti 2023

utnyttjade återstående konvertibelinnehavare i

SBB sin konverteringsrätt avseende efterställda

tvingande konvertibler. Till följd av detta har

nya Stam B-aktier registrerats hos Bolagsverket

och Euroclear under augusti 2023 som har ökat

antalet Stam B-aktier med 389 114 aktier och

antalet röster med 38 911,40 röster. Kursen på

stamaktien av serie B var 5,06 kr, serie D var 6,05

kr per 2023-12-31. Börsvärdet för stamaktien av

serie B (inkl. värdet av icke noterade stamaktier av

serie A till samma pris) var 7 358 mkr och serie D

var 1 173 mkr.

SBB:s aktie är likvid och ingår sedan

2022-07-01 i OMXS30. Under de senaste 12

månaderna har i genomsnitt cirka 38,2 miljoner

B-aktier omsatts per dag till ett genomsnittligt

värde om cirka 268,6 mkr. SBB arbetar aktivt

med sina investerarrelationer genom att delta

på roadshows, presentationer och events för

privata och institutionella investerare.

Betalkurs, kr

2023-12-31 2022-12-31

B-aktier 5,06 17,38

D-aktier 6,05 18,90

Genomsnittlig

handelsvolym per

handelsdag, mkr

jan-dec

2023

jan-dec

2022

B-aktier 268,6 465,6

D-aktier 13,1 29,7

Aktien

Samhällsbyggnadsbolagets B-aktie (symbol SBB B) och D-aktie (symbol SBB D) handlas

på Nasdaq Stockholm, Large Cap.

B-aktiens kursutveckling senaste 12 mån

D-aktiens kursutveckling senaste 12 mån

SEK

SBB B OMX Stockholm PI Omsatt antal aktier,

miljoner per dag

Volym

FebJan Mar Apr Maj Jun Aug

2023

OktJul Sep Nov Dec

100

150

200

250

300

SEK

SBB D

FebJan Mar Apr Maj Jun Aug

2023

OktJul Sep Nov Dec

Omsatt antal aktier,

miljoner per dag

Volym

SBB ÅRSREDOVISNING 2023

Vid utgången av fjärde kvartalet 2023 fanns

227 604 kända aktieägare, motsvarande en

minskning om 11,8 procent jämfört med motsva-

rande tidpunkt 2022. Aktiekapitalet uppgick per

31 december 2023 till 165 mkr med ett kvotvärde

på 0,10 kr. Aktieinnehavet berättigar till rösträtt

Ägarna

Ägarstrukturen per 2023-12-31

Aktieägare A-aktier B-aktier D-aktier Aktiekapital, % Röster, %

Ilija Batljan 109 053 868 26 691 920 1 030 000 8.30% 31.60%

Arvid Svensson Invest 42 444 700 24 199 429 - 4.04% 12.68%

Dragfast AB 36 163 467 15 500 000 1 700 000 3.24% 10.71%

Sven-Olof Johansson 22 315 456 32 684 544 - 3.34% 7.23%

BlackRock - 80 553 193 11 197 4.89% 2.28%

Avanza Pension - 51 654 956 19 279 811 4.30% 2.00%

Vanguard - 43 854 698 7 073 261 3.09% 1.44%

Dibber AS - - 44 197 779 2.68% 1.25%

Futur Pension - 33 843 357 2 290 528 2.19% 1.02%

Swedbank Försäkring - 27 708 682 4 239 993 1.94% 0.90%

Marjan Dragicevic - 28 000 000 2 400 000 1.84% 0.86%

Handelsbanken Fonder - 26 059 979 3 232 864 1.78% 0.83%

Gösta Welandson Med Bolag - 23 146 364 224 000 1.42% 0.66%

Lennart Schuss - 20 943 334 - 1.27% 0.59%

Storebrand Fonder - 19 078 490 - 1.16% 0.54%

Övriga - 790 719 211 108 186 472 54.53% 25.40%

Totalt 209 977 491 1 244 638 157 193 865 905 100,00% 100,00%

Aktieägarna har i enlighet med beslut från årsstämman 2023 utsett följande personer att utgöra valberedning inför årsstämman 2024; Leif West

(ordförande), Ilija Batljan, Rikard Svensson, Sven-Olof Johansson och Lennart Schuss.

på bolagsstämma med en röst per stamaktie av

serie A och 0,1 röst per stamaktie av serie B och

serie D. Innehavare av stamaktierna av serie D har

rätt till fem gånger den sammanlagda utdelningen

på stamaktierna av serie A och B, dock högst 2 kr

per aktie och år.

SBB ÅRSREDOVISNING 2023

SBB har sedan starten arbetat med tydliga och högt uppsatta målsättningar för att leverera

aktie ägarvärde över tid.

Måluppföljning

Finansiella mål

Mål Kommentar Utfall 2023

Generera tillväxt i förvaltningsresultat per

stamaktie A och B (EPRA Earnings) som

över en femårsperiod i genomsnitt uppgår

till minst 15 procent per år

Tillväxt i förvaltningsresultat är ett mått som speglar

SBB:s förvaltning av trygga kassaflödesfastigheter.

Utfallet 2023 uppgick till -129 procent.

Belåningsgrad lägre än 50 procent,

definierat som nettoskuld i relation till

balansomslutning

SBB har som strategi att ha låg finansiell risk, och

målsätter därför belåningsgrad, säkerställd belå-

ningsgrad och räntetäckningsgrad. Belåningsgraden

används för att belysa SBB:s finansiella risk.

Utfallet 2023 uppgick till 54 procent.

Säkerställd belåningsgrad lägre än

30 procent

Den säkerställda belåningsgraden används för att

belysa SBB:s finansiella stabilitet.

Utfallet 2023 uppgick till 18 procent.

Räntetäckningsgrad om lägst 3,0 ggr Räntetäckningsgraden används för att belysa SBB:s

finansiella risk.

Utfallet 2023 var 2,1 ggr inklusive avvecklad

verksamhet.

Uppnå en BBB+ rating på kort sikt, och

A- på lång sikt

Kreditbetygen från både S&P och Fitch har sänkts

under året från BBB- till CCC+ med negativa framtids-

utsikter. Båda kreditbetygen är under

granskning (Rating watch).

SBB ÅRSREDOVISNING 2023

2022

2021

3,0

Mål

-80

-129

5,5

3,9

2,1

2021

2022 2023

2021 2022 2023

2022 2023

2021 2022 2023

2023

ggr

BBB-

CCC+

Operationella mål

Mål Kommentar Utfall 2023

Ett fastighetsbestånd om

300 mkr till år 2026, med

bibehållen BBB+ rating

Målet baseras på SBB:s ambition att bli Europas största fastig-

hetsbolag inom social infrastruktur.

Fastighetsvärdet 2023 uppgick till 73,2 mkr.

Klimatpositiva 2030 SBB vill agera kraftfullt i klimatomställningen med målet att

vara klimatpositiva i hela värdekedjan till år 2030. Delmål är att

minska energianvändning och klimatpåverkan med 5 procent per

år, och att minska utsläppen i Scope 3 med 30 % till 2025.

2023 minskade energianvändningen med -5,8 procent och

klimatpåverkan (scope 1-3) ökade med -9,5 procent per kvm*,

räknas endast utsläpp i förvaltning (scope 1 & 2) minskade

utsläppen per kvm med -24,7 procent (Like-for-Like).

Renovering av minst 600

lägenheter per år

Bland SBB:s lägenheter finns utrymme för uppgradering

i över 75 procent av beståndet.

Under 2023 renoverades 116 lägenheter.

Utdelningspolicy

Mål Kommentar Utfall 2023

Generera en stabilt ökande årlig

utdelning per stamaktie A och B

SBB:s ambition är att bolagets resultat ska komma aktieägarna

till gagn genom utdelningar.

Årsstämman 2023 beslutade om en utdelning om 1,44 kronor

per stamaktie A och B fördelat på tolv månadsvisa utdelningar.

Avstämningsdagarna senarelades till senast den 28 juni 2024.

*Huvudsakligen till följd av indirekta utsläpp i projekt, lägre andel träbyggnader jämfört med tidigare år.

SBB ÅRSREDOVISNING 2023

2022

2021

600

-5%

Mål

-3,3

635

-5,3

997

116

-5,8

2021

2022

2022 2023

2023

Fastighetsvärdet 2023

1,44

1,32

1,44

73,2 mdkr

Makroekonomi – Fortsatt försiktig syn på

framtiden

Året 2023 sammanfattas som en turbulent

period som präglades av stora geopolitiska

spänningar, inklusive konflikter i Ukraina och

Mellanöstern. Samtidigt dominerades ekono-

minyheterna av inflationsnivån och besked om

styrräntan. Händelserna hade stor påverkan

på både nationell och internationell nivå vilket

väckte stor uppmärksamhet och diskussion

under året. I Sverige minskade inflationen från

toppen på 10,8 procent i slutet av 2022 till 2,3

procent i december 2023, vilket är nära Riksban-

kens mål om 2 procent. I USA och Eurozonen är

inflationen nu också nära inflationsmålet.

Prognoser för räntesänkningar under första

halvåret 2024 har stärkts, men osäkerhet råder

på grund av globala geopolitiska spänningar och

prissvängningar inom olika sektorer. Riksbanken

genomförde en styrräntehöjning till 4,0 procent

under sitt möte i september. Sedan dess har rän-

tan legat kvar på samma nivå och prognoserna

tyder nu på en räntesänkning i antingen maj eller

juni. I Euroområdet förblir räntorna höga med

en huvudrefinansieringsränta på 4,5 procent för

Ekonomi och fastighetsmarknad

att hantera inflationstrycket, medan i Norge har

Norges Bank hållit referensräntan på 4,5 procent

för att styra inflationen tillbaka mot målet. Även

här förväntas räntorna sänkas under kommande

halvår. De geopolitiska spänningarna har påverkat

den svenska ekonomin negativt, vilket resulterat

i minskad köpkraft och utmaningar inom bostads-

byggande och export. BNP-tillväxten förväntas,

enligt det svenska finansdepartementet, ha

sjunkit till -0,5 procent under 2023, medan

trenden under 2024 väntas vända till en positiv

sådan, med en tillväxt på 0,6 procent.

Arbetslösheten under året var relativt stabil

och ökade något till 6,8 procent i februari

månad. I Euroområdet var arbetslösheten stabil

på 6,5 procent i februari, och i Norge var den

runt 3,9 procent under samma månad. Arbets-

lösheten har ökat något under året i Sverige och

Norge, samt varit stabil i Euroområdet. I det

svenska fallet kan detta delvis förklaras av det

ökande antalet konkurser som nådde sin högsta

nivå på 20 år. Ökningen innebar 31 procent

fler konkurser jämfört med föregående år.

Arbetsmarknaden visade under andra halvan av

2023 och början på 2024 tecken på försvagning

med en ökning av varsel och minskning av

lediga platser. Bristen på utbildad arbetskraft

kvarstår dock då många arbetssökande saknar

de efterfrågade kompetenserna. Efterfrågan

på utbildad arbetskraft förväntas fortsätta vara

hög, särskilt inom vård och omsorg på grund av

en ökande äldre befolkning.

Fastighetsmarknaden i Sverige – Lägsta

transaktionsvolymen på mer än 10 år

Till skillnad från 2022 och 2021, har 2023

karaktäriserats av en avstannad svensk

fastighetsmarknad. Osäkerhet över utvecklingen

av inflationen och räntebanan har skapat en

osäkerhet och försiktighet bland marknadens

aktörer. Obligationsmarknaden stannade upp

under årets första månader, vilket skapade

ett övergripande bekymmer gällande finan-

sieringsproblematik. Höga räntor ledde till en

betydande ökning av finansieringskostnader,

vilket i sin tur resulterade i att många aktörer

på fastighetsmarknaden omvärderade sina

strategier från expansion och tillväxt till en

mer försiktig strategi med fokus på befintligt

bestånd och vissa försäljningar.

104 MDKR

Transaktionsmarknaden

Sverige, 2023

14 %

Samhällsfastigheters andel av

transaktionsmarknaden

Norge, 2023

1) Källa: Newsec

En rad globala utmaningar i form av geopolitiska spänningar, krig i Ukraina, energibrist

och skenande inflation har skapat en ny verklighet som vi inte sett på länge. Bolaget har en positiv

syn på marknaden under 2024 och bedömningen är att vi inte under 2024 kommer att se några

ytterligare nedjusteringar av bokförda värden.

SBB ÅRSREDOVISNING 2023

Den totala transaktionsvolymen summerades

under året till cirka 104 miljarder SEK, där

antalet affärer uppgick till cirka 330 stycken. För

utländska investerare var intresset fortsatt stort

där deras andel av transaktionerna ökade från 22

procent under 2022, till 29 procent under 2023.

Segmentsvis uppgick lager, logistik och

industri till den största andelen om 27 procent

av den totala transaktionsvolymen under året.

Bostäder och kontor gick även starkt, med

andelar om 22 procent respektive 17 procent.

”Övrigt” (mark, hotell etc.) stod för 14 procent,

medan samhällsfastigheter och handel stod för

12 procent respektive 8 procent.

För den geografiska spridningen av den

totala transaktionsvolymen spenderades

en majoritet av det investerade kapitalet i

Stockholm, vilket i andelar utgjorde 45 procent.

Under året upplevde övriga regionstäder ett

stabilt investerarintresse där en betydande

andel av investeringarna, motsvarande 30

procent, allokerades. Mindre orter stod, i

relation till föregående år, stabilt på 14 procent,

medan Göteborg och Malmö uppgick till andelar

om 7 procent och 4 procent av den totala

transaktionsvolymen.

Bostäder

Bostadssegmentet summerades till 22,5

miljarder SEK under året. Även om det är mer

än en halvering av transaktionsvolymen jämfört

med 2022, var andelen av den totala volymen

ungefär densamma för båda åren.

Under 2023 har bostadsbyggandet i Sverige

drabbats av hinder och utmaningar som

bromsat upp sektorns utveckling. Faktorer som

höga räntor, slopade investeringsstöd, ökade

byggkostnader och införandet av nya regler om

presumtionshyror har skapat en utmanande

miljö för aktörer inom bostadsbyggande. Dessa

omständigheter har resulterat i en minskning

av antalet påbörjade nya bostadsprojekt under

året, där endast cirka 25 000 nya bostäder

påbörjades jämfört med 56 700 året innan.

Den nedåtgående trenden förväntas

fortsätta, och enligt prognoser från Boverket

förväntas endast 17 500 nya bostäder påbörjas

under 2024, med osäkra utsikter för 2025. Den

minskande byggtakten och det avmattade

intresset för nya projekt kan få långsiktiga

konsekvenser för bostadsmarknaden i Sverige,

bland annat en ytterligare ökad efterfrågan på

befintliga bostäder.

Trots den minskade byggaktiviteten är den

övergripande bostadsbristen i Sverige påtaglig,

och majoriteten av landets kommuner (180 av

290) upplever underskott på bostäder. Boverket

bedömer att behovet av nya bostäder fram till

2030 ligger på omkring 538 000, vilket innebär

ett årligt behov av 67 300 bostäder. Denna klyfta

mellan efterfrågan och utbud förstärker behovet

av åtgärder från både statligt och kommunalt

håll för att stimulera bostadsmarknaden.

Även om den minskade byggstartstakten

inte har fått fulla konsekvenser på bostads-

marknaden ännu, förväntas antalet färdigställda

bostäder förbli relativt högt under 2023,

omkring 60 000 enheter. Detta representerar

ett toppår över en tioårsperiod. Emellertid

kommer färre byggstarter leda till en successiv

minskning av antalet färdigställda bostäder

under de kommande åren, vilket skapar ytterli-

gare efterfrågetryck på befintliga bostäder.

Samhällsfastigheter

Under 2023 har samhällsfastighetssegmentet

visat sig vara relativt stabilt gällande transak-

tionsvolym, där det svarat för en andel om 12

procent. Även om detta representerar en ned-

gång jämfört med 2022, då segmentet utgjorde

21 procent, är nivån för 2023 mer representativ

utifrån historisk andel av transaktioner.

Mer än hälften av transaktionsvolymen

inom samhällsfastighetssegmentet utgörs av

äldreboenden. En betydande ökning av den

äldre befolkningen i landet förväntas de kom-

mande tio åren, vilket är en utveckling som även

väntas i andra europeiska länder. Detta skapar

ett påtagligt behov av fler äldreboenden. Enligt

en rapport från Vårdföretagarna är Sverige i

behov av omkring 28 000 nya platser och 460

nya boenden fram till 2032, vilket överstiger

den nuvarande byggtakten. Denna utveckling

speglar en växande samhällsutmaning som

kräver strategisk planering och investeringar

för att tillgodose de växande behoven inom

äldreomsorgen på ett hållbart sätt.

Utbildningsfastigheter

Utbildningsfastigheter har, likt andra segment

under året, stannat upp där det skett ett

begränsat antal transaktioner inom segmentet.

Med ökade kostnader och ett ökat fokus mot

undervisning online har verksamheter till viss

del tagit sig an åtgärder för att minska sina

kostnader och effektivisera. Samtidigt visar rap-

porter från sommaren att studentantalet ökar

över hela Sverige, vilket tyder på ett växande

behov av lämpliga utbildningslokaler.

Under året har ett begränsat antal trans-

aktioner skett inom segmentet. Antal affärer

summerades till 7 vilket utgjorde ett samman-

lagt värde på 1,2 miljarder SEK. Den geografiska

fördelningen var relativt spridd över landet.

Jämfört med 2022 kan en stor minskning i volym

noteras, där den totala transaktionsvolymen

under det året uppgick till nästan 27 miljarder

SEK, då nästan fyra gånger så många affärer

skedde. Dock ska nämnas att den stora volymen

2022 till stor del är kopplad till SBB:s stora

avyttring av innehav i Nordiqus till Brookfield.

Norge

Transaktionsvolymen i Norge uppgick till

dryga 59 miljarder NOK vilket är en minskning

med ungefär 45 procent från föregående år,

då volymen uppgick till 107 miljarder NOK.

Utvecklingen kan förklaras av de geopolitiska

spänningar och ekonomiska osäkerheten som

präglat 2023. Antalet affärer har till följd av

utvecklingen halverats mellan 2022 och 2023

och uppgick under året till cirka 180. En tydlig

majoritet av det investerade kapitalet under

året kom från inhemska investerare. Detta kan

förklaras av investerares tendens att föredra

investeringar på hemmaplan under perioder

av osäkerhet. Segmentvis stod ”övrigt” (mark,

projekt etc.) för en stor del av det investerade

kapitalet med 37 procent av den totala volymen.

Kontor och samhällsfastigheter utgjorde andelar

om 22 procent och 14 procent. Industrilokaler

stod för 11 procent medan handel och hotell,

som kan räknas in som de mest konjunkturkäns-

liga segmenten utgjorde 8 procent, respektive 3

procent. Majoriteten av affärer har skett i Oslo,

vilket attraherat 46 procent av det investerade

kapitalet. Resterande delar av Norge utgjorde 37

procent, medan andra storstäder, såsom Bergen,

Stavanger och Trondheim, tillsammans utgjorde

17 procent.

Samhällsfastigheter

Samhällsfastigheter utgjorde 14 procent av den

totala transaktionsvolymen för året, vilket sum-

meras till cirka 8 miljarder NOK. Antalet affärer

uppgick till 14 och segmentet var det som föll

minst i relation till de övriga segmenten. Utveck-

lingen kan delvis förklaras av det markanta

tappet på 62 procent som samhällsfastigheter

gjorde under 2022.

Efterfrågan på högkvalitativa samhällsfastig-

heter har varit stark, vilket drivits av samhällets

växande behov av robust infrastruktur.

Utbildningsfastigheter

Under 2023 har utbildningsfastighetssegmentet

i Norge visat på flera trender. Pandemins lång-

siktiga effekter har lett till en ökad användning

av digitala verktyg och en större efterfrågan på

flexibla studiealternativ vilket kan komma att

påverka efterfrågan för fastigheter för högre

utbildning. Under 2023 genomgick Norge en

förändring i sin policy för högre utbildning som

påverkade antalet internationella studenter i

landet. Tidigare erbjöd Norge undervisningsfria

studier för alla studenter, inklusive de från icke-

EU-länder. Detta ändrades från och med hösten

2023, då Norge introducerade studieavgifter för

icke-EU-studenter. Enligt NRK (Norsk rikskring-

kasting) ansökte 45 procent färre internationella

studenter om uppehållstillstånd under 2023,

och det räknas på ett längre perspektiv att

mellan 70 – 80 procent av internationella

studenter kommer försvinna.

Källa: Newsec

SBB ÅRSREDOVISNING 2023

Finland

Den total transaktionsvolymen för Finland mins-

kade med dryga 60 procent under 2023. Antalet

affärer uppgick till 140 och den totala volymen

summerades till strax över 2,5 miljarder EUR.

Icke-finländska investerare var i majoritet under

året. Den geografiska fördelningen följer samma

mönster som Norge och Sverige där den största

andelen, 46 procent, investerats i huvudstaden,

Helsingfors, medan 38 procent spenderats i

övriga delar av landet. Övriga storstäder, såsom

Åbo, Tammerfors, Uleåborg och Jyväskylä,

utgjorde tillsammans 16 procent av den totala

transaktionsvolymen under året.

Segmentsvis stod bostäder för den största

andelen av den totala transaktionsvolymen

som summerades till 28 procent. Industri och

samhällsfastigheter hamnade kort därefter

på 23 procent, respektive 19 procent, medan

kontor uppgick till 18 procent. Handel, ”övrigt”

och hotell uppgick till 10 procent, 2 procent och

1 procent av den total transaktionsvolymen

under året.

Samhällsfastigheter

Efter en period av hög aktivitet på transak-

tionsmarknaden under 2022, har intresset för

segmentet samhällsfastigheter i Finland visat

på en avtagande trend under 2023. Det totala

transaktionsvärdet för samhällsfastigheter

under året uppgick till 0,5 miljarder euro,

vilket representerar en markant minskning på

cirka 70 procent jämfört med 2022 vilket är i

linje med nedgången i transaktionsvolym på

marknaden som helhet. Trots denna nedgång

fortsätter segmentet att vara attraktivt, särskilt

bland utländska och nordiska investerare,

både finska och icke-finska. Dessa icke-finska

investerare stod för en knapp majoritet av den

totala transaktionsvolymen, vilket understryker

segmentets fortsatta dragkraft i den bredare

nordiska regionen.

Segmentet samhällsfastigheter utgjorde

19 procent av den totala transaktionsvolymen

på den finska fastighetsmarknaden. Denna

andel speglar segmentets betydelse och dess

fortsatta dragkraft för investerare som söker

stabila avkastningsmöjligheter i en osäker

ekonomisk miljö. Året präglades av flera mindre

affärer, vilket indikerar en mer uppdelad mark-

nad med flertalet möjligheter för investerare.

Utbildningsfastigheter

Transaktionsmarknaden för utbildningsfastighe-

ter har varit trög under 2023, med endast några

enstaka affärer som noterats. Dessa affärer

har främst involverat fastigheter avsedda för

låg- och mellanstadiet.

Befolkningstillväxten har till följd av

immigration varit positiv under året och

därmed förbättrat tidigare prognoser för

landet. Utvecklingen talar för att efterfrågan på

utbildningslokaler kan komma att öka framgent.

En ökning av ansökningar till högre utbildnings-

program, främst från utländska studenter, har

och förväntas leda till en stabil efterfrågan på

denna typ av fastigheter. Samtidigt har fokus

på att förbättra grundläggande färdigheter i

grundskolan och utvecklingen av gymnasial

utbildning krävt modernisering och uppgrade-

ring av befintliga utbildningsanläggningar.

Danmark

Fastighetsmarknaden i Danmark har haft en

liknande utveckling under året som övriga

nordiska länder. Den totala volymen minskade

med 60 procent jämfört med 2022 och uppgick

till cirka 31,3 miljarder DKK under 2023.

Bostadssegmentet stod för den största andelen

om 43 procent, medan industrifastigheter och

kontor hamnade på 25 procent, respektive 21

procent. Handelsfastigheter utgjorde 6 procent

medan hotell och ”övrigt” båda uppgick till 2

procent av den totala transaktionsvolymen.

Under året registrerades nästintill inga affärer

inom samhällsfastighetssegmentet vilket kan

förklaras av den mindre utbredda marknaden

för denna typ av fastigheter jämfört med övriga

nordiska länder. Geografiskt sett har Köpen-

hamn och övriga Danmark utgjort majoriteten

av den totala transaktionsvolymen, då de låg på

46 procent och 42 procent. Övriga storstäder

som inkluderar Odense, Århus och Ålborg

summerades till en andel om 12 procent.

Samhällsfastigheter

Samhällsfastighetssegmentet i Danmark, som

länge legat efter i utvecklingen jämfört med

andra nordiska länder, har börjat uppvisa vissa

utvecklingstecken. Dock förblev segmentet

under 2023 relativt inaktivt, med endast några

få affärer som genomfördes. Den danska

marknaden för samhällsfastigheter är mindre,

vilket bidrar till det begränsade intresset för

detta segment, särskilt under ekonomiskt

svårare tider.

Marknaden domineras huvudsakligen av

statliga aktörer med begränsad försäljningsvilja,

ofta beroende av politiska beslut. Trots detta är

intresset för marknaden starkt bland inhemska,

nordiska och internationella aktörer. Framtiden

ser ljus ut med ökad efterfrågan på samhälls-

fastigheter för äldreboenden, förskolor och

hälso-sjukvård, på grund av befolkningsökningar

inom både äldre och yngre åldersgrupper.

Utbildningsfastigheter

Under 2023 har Danmarks utbildningssektor

genomgått reformer som har potential att

påverka utbildningslokaler. Reformerna inklude-

rar förändringar i grundskoleutbildningen, såsom

minskade läroplanskrav och möjligheter för

elever att välja lärlingsutbildning tidigt, vilket kan

leda till ett ökat behov av anpassade skolfacili-

teter och verkstäder för yrkesutbildning. I högre

utbildning har reformer föreslagits som bland

annat inneburit förkortning av masterprogram.

Detta kan resultera i en förändrad studentdemo-

grafi och en ökad efterfrågan på internationellt

inriktade studentbostäder samt anpassningar i

universitetsfaciliteter för att passa intensivare

och kortare utbildningsprogram.

Dessa utbildningsreformer i Danmark signa-

lerar en potentiell omformning av fastighets-

behoven inom utbildningssektorn, med möjliga

effekter på både nybyggnation och omstruktu-

rering av befintliga utbildningsfaciliteter för att

möta nya behov och utbildningsmönster.

Utblick 2024

Bolagets bedömning är att 2024 kommer att

präglas av en klart högre transaktionsinten-

sitet och vilja att göra affärer än under 2022

och 2023. Anledningen till det är (i) stora

nedjusteringar av fastighetsvärden i absolut

tal sedan toppen i början av 2022 vilket bör

göra investeringar mer attraktiva, (ii) kraftig

driftnettoförbättring under 2022 och 2023, (iii)

fallande räntor och (iv) stigande byggkostnader

vilket har inneburit ännu högre hyror i nypro-

ducerade byggnader. Bolaget har en positiv syn

på marknaden under 2024 och bedömningen

är att vi inte under 2024 kommer att se några

ytterligare nedjusteringar av bokförda värden.

Det segment vi bedömer få den tydligaste

sentimentförändringen är bostadssegmentet

i Sverige som bedöms bli attraktivt efter två

mycket svaga år där hyresutvecklingen har

understigit inflationen i kombination med

ursprungligen låga avkastningskrav. Tecknade

två-årsöverenskommelser med hyresgästför-

eningar i Sverige med en avtalad hyresökning

om totalt cirka 10 procent fram till 2025 bidrar

till förutsägbarhet i kassaflöde och kombinerat

med fallande räntor blir bostadsprodukten en

klart mer attraktiv investeringsprodukt.

Enligt en rapport

från Vårdföretagarna

är Sverige i behov av

omkring 28 000 nya

platser och 460 nya

äldreboenden fram

till 2032.

SBB ÅRSREDOVISNING 2023

SBB:s affärsområden

UtbildningBostad

28,5 MDKR

Fastighetsvärde

Samhälle

44,1 MDKR

Fastighetsvärde

3,7 MDKR

SBB:s andel av

fastighetsbestånd i

väsentliga innehav

9,5 MDKR

SBB:s andel av

fastighetsbestånd i

väsentliga innehav

20,3 MDKR

SBB:s andel av

fastighetsbestånd i

väsentliga innehav

0,6 MDKR

Fastighetsvärde

Som ett ledande börsnoterat fastighetsbolag är vi stolta över vårt omfattande engagemang

inom tre distinkta affärsområden: Samhälle, Bostäder och Utbildning.

Inom Samhällsfastigheter fokuserar vi på att

förvalta och utveckla fastigheter som spelar en

central roll i samhällets funktion. Detta inklu-

derar allt från vårdcentraler och äldreboenden

till polisstationer och kontor för myndigheter.

Genom vårt arbete bidrar vi till att skapa

hållbara och funktionella miljöer som stödjer

och främjar samhällets välfärd och säkerhet.

Vårt affärsområde bostäder är inriktat på att

tillgodose det växande behovet av kvalitativa

och hållbara bostadslösningar. Här engagerar

vi oss i förvaltning utveckling och byggnation

av bostäder som möter dagens höga krav på

komfort, energieffektivitet och design. Vårt mål

är att erbjuda hem som inte bara är en plats att

bo på, utan även en plats där våra hyresgäster

kan trivas och växa.

Vår investering i utbildningsfastigheter

speglar vårt engagemang för att främja kunskap

och lärande. Genom att investera i och förvalta

fastigheter avsedda för utbildningsändamål,

från förskolor till högskolor, skapar vi inspi-

rerande miljöer som underlättar lärande och

utveckling. Våra utbildningsfastigheter är

utformade för att möta de specifika behoven

hos studenter och pedagoger, och bidra till en

positiv och stimulerande lärandemiljö.

Genom våra tre affärsområden strävar

vi efter att skapa värde för våra aktieägare,

hyresgäster och det bredare samhället. Vi är

övertygade om att vårt fokus på samhällsnytta,

bostadsutveckling och utbildningsstöd positio-

nerar oss starkt för framtiden och bidrar till en

mer hållbar och inkluderande värld.

SBB ÅRSREDOVISNING 2023

• Attraktiv demografi där SBB verkar, vilket

skapar möjligheter till tillväxt samt minimerar

risk för vikande efterfrågan.

• Fastigheterna har långa hyresavtal med

offentliga och offentligt finansierade

hyresgäster.

• Hyrorna stiger vanligtvis mer än inflationen

tack vare nästintill full inflationsindexering och

hyresgästanpassningar.

• SBB har en erfaren projekt- och förvaltnings-

organisation som skapar värde.

Samhälle

En ledande och skalbar plattform specialiserad på ägande och förvaltning av offentligt finansierade

tillgångar, vilken utmärker sig genom växande efterfrågan, inflationssäkrade kassaflöden och minimal

risk för hyresförluster.

Konsoliderat innehav

Inom SBB utgör vår djupa kompetens och långa

erfarenhet inom samhällsverksamheter en

grundpelare för vår framgång. Denna expertis

ger oss en unik förståelse för de specifika krav

och behov som präglar dessa verksamheter,

vilket i sin tur ger oss förmågan att skapa

skräddarsydda och framstående lösningar,

särskilt vid utvecklingen av samhällsviktiga

lokaler. Specialiseringen innebär även att SBB är

en uppskattad partner i utvecklingsprojekt som

sträcker sig från nya äldreboenden och LSS-bo-

enden till statliga infrastrukturbyggnader. Vår

strävan är att kontinuerligt expandera och vara

en drivande kraft i marknaden för samhällsfast-

igheter, både i Sverige och övriga Norden.

Genom att agera som en långsiktig hyresvärd

och lokal samarbetspartner strävar vi efter att

inte bara växa tillsammans med våra hyresgäs-

ter utan också vara en aktiv del i deras fram-

gång. Vår ambition är att göra verklig skillnad,

oavsett om det handlar om stora förändringar

eller små, för dem som lever, arbetar och verkar

i våra lokaler. Vi strävar efter att göra ett lika

bra jobb för dem som de gör för samhället.

Samhällsbyggnadsbolagets samhällsfastighe-

ter innefattar fastigheter som utgör en viktig del

av de nordiska välfärdsstaternas infrastruktur,

där hyresgästerna bedriver samhällsbärande

verksamheter inom äldreomsorg, LSS- och vård-

tjänster samt kommunal och statlig förvaltning.

Genom att investera i dessa samhällsviktiga

tillgångar strävar vi inte bara efter ekonomisk

framgång utan bidrar även till att möta de

växande behoven inom vårt samhälle. En

betydande ökning av den äldre befolkningen

i landet förväntas de kommande tio åren.

Enligt Vårdföretagarna är vi bara i Sverige

i behov av omkring 28 000 nya vårdplatser

och 460 nya vårdboenden. Detta speglar den

växande samhällsutmaningen att tillgodose

dessa ökande behov, inom äldreomsorgen de

kommande åren.

Vårt fokus på att skapa långsiktiga värden i

kombination med vår förståelse för samhälls-

behoven gör oss till en pålitlig och ansvarsfull

partner, redo att fortsätta stödja och utveckla

samhällsstrukturen.

44,1 MDKR

Fastighetsvärde

5,32 %

Direktavkastning

6,7 år

Genomsnittlig kvarvarande

hyreslängd, WAULT

Fastighetsvärde per land Fastighetsvärde per kategori

72% Sverige

18% Finland

9% Norge

1% Danmark

31% Äldreboende

17% Statlig infrastruktur

och Kommunhus

17% LSS

13% Projekt- och

byggrättsfastigheter

11% Sjukhus &

vårdcentral

8% Offentliga

kontor

3% Övrigt

44 101

Mkr

44 101

Mkr

72%

32%

18%

17%

13%

11%

SBB ÅRSREDOVISNING 2023

1 738 MKR

Utgående redovisat värde

av innehav

3 722 MKR

SBB:s andel av fastighetsbestånd i

väsentliga innehav

Joint ventures och

intresseföretag

• SBB har efter kvartalets utgång ingått avtal om etablering av ett

joint venture-bolag för samhällsfastigheter, SBB Infrastructure,

tillsammans med Castlelake, med stöd av Atlas SP Partners. SBB

Infrastructure kommer förvärva fastigheter till marknadsvärdet

per 31 december 2023 som uppgick till 5,7 mdkr.

Public Property Invest AS

Väsentliga joint ventures och intresseföretag

2023-01-01

2023-12-31

2022-01-01

2022-12-31

SBBs ägarandel 45% 45%

Redovisat värde för innehavet, kapitalandel, mkr 1 261 1 785

Hyresintäkter, mkr 578 532

Förvaltningsresultat, mkr 199 191

Andel av joint ventures och intresseföretags resultat -405 -341

Resultat från joint ventures och intresseföretag, mkr

-405 -341

Övriga joint ventures och intresseföretag

2023-01-01

2023-12-31

2022-01-01

2022-12-31

Utgående redovisat värde, kapitalandel, mkr 477 546

Andel av joint ventures och intresseföretags resultat -62 389

Resultat från joint venture och intresseföretag, mkr

-293 389

1) Resultat från joint ventures och intresseföretag inkluderar försäljningsresultat och nedskrivningar.

Mer om SBB:s intresseföretag och joint ventures finns på s. 31-32.

Väsentliga innehav hänförliga till affärsområdet

Public Property Invest AS

Bolaget äger och förvaltar

offentliga fastigheter

i Norge inom primärt

segmenten rättsväsende

och offentliga kontor. En

fastighetsplattform med

tillväxtmöjligheter.

SBB ÅRSREDOVISNING 2023

Bostad

Genom vårt helägda dotterbolag, Sveafastigheter, äger och förvaltar SBB reglerade hyresrätter i

svenska tillväxtområden. Kombinationen av hög efterfrågan och starka underliggande drivkrafter

resulterar i en låg riskprofil och en förmåga att skapa ett stadigt växande driftsöverskott över tid.

Konsoliderat innehav

Samhällsbyggnadsbolaget, genom dotterbolaget

Sveafastigheter, är förvaltare av en unik och

eftertraktad portfölj av hyresreglerade bostäder

i svenska tillväxtkommuner. Våra fastigheter är

inte bara hem åt våra hyresgäster utan represen-

terar en investering i samhällets välfärd. Genom

vår närvaro i nära anslutning till stadskärnor och

med bra kommunikationsmöjligheter skapar vi

inte bara bostäder utan en känsla av samhörig-

het och möjligheter för våra invånare.

Detta utgör tillgångar med minimal risk,

eftersom utbudet på hyresrätter i Sverige delvis

på grund av hyresregleringen understiger som

regel efterfrågan.

Vårt fokus inom segmentet hyresreglerade

bostäder är på den svenska marknaden.

Bostadsbristen och den stora efterfrågan i

Sverige skapar en hög uthyrningsgrad och

minskar beroendet av enskilda hyresgäster.

Det bristande bostadsbyggandet och stadig

befolkningstillväxt, leder till en kontinuerlig

bostadsbrist i stora delar av landet. Sverige för-

väntas fortsätta vara ett av de länder med högst

befolkningstillväxt de kommande åren, inte bara

jämfört med de övriga nordiska länderna utan

även i Europa som helhet.

SBB är väl positionerat på regional nivå och

är närvarande i städer med stark och positiv

befolkningstillväxt.

28,5 MDKR

Fastighetsvärde

3,79 %

Direktavkastning

1 313 kr

Snitthyra per kvm

• Svenska hyresrätter har en hyra som generellt understiger marknads-

hyran. Hyresregleringen medför stabilt ökande hyror över tid. Sedan

systemet infördes har hyresnivån aldrig sänkts.

• Över tid har hyresutvecklingen för svenska reglerade hyresrätter

överträffat inflationen.

• Fastigheterna har en uthyrningsgrad på 94 procent, där vakansen till stor

del beror på hyreshöjande investeringar i beståndet. Generellt råder

bostadsbrist på SBB:s marknader.

• Bostadsportföljen har stor potential i och med attraktiv demografi och

fastighetsutvecklingsmöjligheter.

• Sedan 18 december 2023 förvaltar det helägda dotterbolaget Sveafastig-

heter SBB:s bostadsportfölj.

• Börsnotering eller strategiskt partnerskap planeras för Sveafastigheter

under 2024 för att förbättra finansieringsmöjligheterna.

• Den 7 februari 2024 presenterades den nya styrelsen för Sveafastigheter,

ledd av styrelseordförande Peter Wågström, med mandat att etablera och

leda ett fristående Sveafastigheter inför och efter en möjlig ägarspridning.

Fastighetsvärde per region

44% Universitetsorter

28% Stockholm/Mälardalen

20% Göteborg/Malmö

8% Övrigt

28 482

Mkr

44%

28%

20%

SBB ÅRSREDOVISNING 2023

5 961 MKR

Utgående redovisat värde

av innehav

Joint ventures och

intresseföretag

SBB Residential Property AB SBB Kåpan Bostad AB

Väsentliga joint ventures och intresseföretag

2023-08-16

2023-12-31

2022-01-01

2022-12-31

2023-01-01

2023-12-31

2022-01-01

2022-12-31

SBBs ägarandel 100%

- 50% 50%

Redovisat värde för innehavet, kapitalandel, mkr 2 797 - 1 795 1 767

Hyresintäkter, mkr 138 - 233 159

Förvaltningsresultat, mkr -46 - - 16

Andel av joint ventures och intresseföretags

resultat, mkr

-643 - -322 -219

Resultat från joint ventures och intresseföretag,

mkr

-643 - -322 -219

Övriga joint ventures och intresseföretag

2023-01-01

2023-12-31

2022-01-01

2022-12-31

Redovisat värde, kapitalandel, mkr 1 369 8 551

Andel av joint ventures och intresseföretags resultat, mkr -234 -69

Resultat från joint ventures och intresseföretag, mkr

1)3)

-3 888 -693

1) Redovisad resultat under perioden 2023-01-01--2023-12-31 är främst hänförligt till resalisationsresultat vid försäljningen av

aktier i JM. Efter försäljningen redovisas kvarvarande innehav i JM som Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde.

2) SBBs ägarandel avser SBB:s andel av stamaktier. Emitterade preferensaktier I SBB Residential Property AB redovisas som skuld

inom SBB Residential Property AB. Då aktieägaravtalet mellan stamaktieägare och preferensaktieägare föreskriver gemensamt

beslutsfattande utövar SBB ett betydande, men inte bestämmande, inflytande varvid innehavet redovisas som joint venture.

3) Resultat från joint ventures och intresseföretag inkluderar försäljningsresultat och nedskrivningar.

Mer om SBB:s intresseföretag och joint ventures finns på s. 31-32.

Väsentliga innehav hänförliga

till affärsområdet

SBB Residential Property AB

Bostadsportfölj bestående av hyres-

reglerade bostadsfastigheter i Sverige

som styrs och kontrolleras gemensamt

med Morgan Stanley.

SBB Kåpan Bostad AB

SBB Kåpan Bostad AB äger och förvaltar

nyproducerade bostadsfastigheter i

Stockholm och Mälardalen. Bolaget

samägs av SBB och Kåpan Pensioner.

9 509 MKR

SBB:s andel av fastighetsbestånd i

väsentliga innehav

SBB ÅRSREDOVISNING 2023

Utbildning

SBB äger hälften av Europas största utbildningsportfölj, under varumärket Nordiqus,

inriktad på social infrastruktur för den offentliga utbildningssektorn. Långa indexerade

hyresavtal skapar stabil intjäning.

0,6 MDKR

Fastighetsvärde

Konsoliderat innehav

Nordiqus, en organisation bildad för att förvalta

och utveckla utbildningsfastigheter, strävar

efter att skapa och underhålla högkvalitativa

lärandemiljöer. Nordiqus etablerades år 2022

och äger och förvaltar en portfölj bestående

av över 600 utbildningsfastigheter spridda

över Norden. Denna omfattande portfölj av

fastigheter inkluderar en mångfald av utbild-

ningsinstitutioner såsom förskolor, grundskolor,

gymnasier och universitet, som tillsammans

utgör en betydande del av vårt samhälles

utbildningsinfrastruktur.

Nordiqus strävar efter att vara den främsta

partnern för kommuner och privata aktörer vid

utvecklingen och förbättringen av utbildnings-

fastigheter. Genom långsiktigt engagemang för

att skapa en trygg och stimulerande miljö som

stödjer framtidens generationers lärande.

Nordiqus förstår djupgående de specifika

krav och behov som utbildningsmiljöer innebär.

Nordiqus erfarenhet och kunskap möjliggör

skapandet av anpassade lösningar för ständig

utveckling av utbildningslokaler. Fokus ligger

på att skapa moderna och hållbara byggnader

och lokaler som möter dagens och framtidens

pedagogiska krav, vilket är en nyckelaspekt inom

utbildningsfastigheter.

Genom långsiktiga samarbeten strävar

man efter att skapa stabilitet och kontinuitet

för hyresgästerna. Genom kompetens och

partnerskap med ledande experter inom

utbildningssektorn möjliggörs utformningen av

innovativa och flexibla lärmiljöer som gynnar

både elever och lärare.

Nordiqus vision sträcker sig långt framåt,

med målet att vara en aktiv samhällsbyggare.

Genom att skapa och underhålla utbildnings-

lokaler som är anpassade för framtidens

generationer, skapas en miljö där lärande och

tillväxt inte bara är möjlig utan också stimule-

rande och givande för alla som vistas i Nordiqus

utbildningslokaler.

• Efter försäljning av 1,16 procent av aktierna i Nordiqus konsoliderar SBB

endast ett mindre bestånd av utbildningsfastigheter om 0,6 mdkr.

• Resultat hänförligt till tidigare konsoliderat innehav som nu ingår i

Nordiqus redovisas som avvecklad verksamhet.

Marknadsvärde, mkr

Konsoliderat innehav 2023-12-31

Sverige 465

Danmark 158

Totalt 622

Nordiqus, Avvecklad verksamhet

2023-01-01

2023-11-21

SBB:s ägarandel 51,00%

Förvaltningsfastigheter, 2023-11-21, mkr 40 843

Hyresintäkter, mkr 2 086

Förvaltningsresultat, mkr 1 004

Periodens resultat hänförligt till:

Moderbolagets aktieägare -1 148

Innehav utan bestämmande inflytande -1 103

Periodens resultat, avvecklad verksamhet -2 251

SBB ÅRSREDOVISNING 2023

Joint ventures och

intresseföretag

10 176 MKR

Utgående redovisat värde

av innehav

Nordiqus AB

Väsentliga joint ventures och intresseföretag

2023-11-22

2023-12-31

SBBs ägarandel 49,84%

Redovisat värde för innehavet, kapitalandel, mkr 10 176

Hyresintäkter, mkr 244

Förvaltningsresultat, mkr -5

Andel av joint ventures och intresseföretags resultat -467

Result från intresseföretag, mkr

-467

1) Resultat från joint ventures och intresseföretag inkluderar försäljningsresultat och nedskrivningar.

Mer om SBB:s intresseföretag och joint ventures finns på s. 31-32.

Väsentliga innehav hänförliga till affärsområdet

Nordiqus

Nordiqus, förvaltar och utvecklar utbildningsfastigheter och har högkvalitativa lärandemiljöer.

Nordiqus etablerades år 2022 och äger och förvaltar en portfölj bestående av över 600 utbildnings-

fastigheter spridda över Norden. Denna omfattande portfölj av fastigheter inkluderar en mångfald

av utbildningsinstitutioner såsom förskolor, grundskolor, gymnasier och

universitet, som tillsammans utgör en betydande del av vårt samhälles

utbildningsinfrastruktur.

• Den 24 september 2023 ingick SBB avtal med Brookfield om försäljning

om 1,16 procent av aktierna i Nordiqus, tidigare EduCo. Affären

fullföljdes den 22 november 2023. Försäljningen medförde att SBB

förlorade det tidigare bestämmande inflytandet, och redovisar från

och med tidpunkten för försäljningen innehavet i Nordiqus som ett

intresseföretag.

Resultat hänförligt till Nordiqus, fram till och med den 21 november

2023, redovisas som avvecklad verksamhet.

20 327 MKR

SBB:s andel av fastighetsbestånd i

väsentliga innehav

SBB ÅRSREDOVISNING 2023

Samhällsfastigheter tillsammans med reglerade hyresrätter utgör den

sociala infrastrukturen som är SBB:s kärninnehav. Kombinationen av

samhällsfastigheter och reglerade hyresrätter är unik bland noterade bolag.

SBB:s fastighetsportfölj tillhör de mest säkra investeringar som finns med

hög riskjusterad avkastning.

Förvaltningen inom SBB har som fokus att utöver löpande underhåll även aktivt arbeta med värde-

skapande utveckling i det befintliga beståndet. En hög överskottsgrad är ett av bolagets hållbar-

hetsmål och bolaget styr förvaltningsverksamheten med fokus på driftnetto. Det sker bland annat

genom energibesparande investeringar.

Fastighetsbeståndet

80%

Beläget i storstadsregioner

60%

Affärsområdet Samhälle

Fastighetsvärde per land

= storstadsregion

Fastighetsvärde per land

83% Sverige

11% Finland

5% Norge

1% Danmark

73 205

Mkr

83%

11%

Fastighetsvärde per segment

60% Samhälle

39% Bostad

1% Utbildning

73 205

Mkr

60%

39%

Fastighetsvärde per region

34% Universitetsorter

27% Stockholm/Mälardalen

14% Oslo/Köpenhamn/

Helsingfors

5% Göteborg/Malmö

20% Övriga tillväxtstäder

73 205

Mkr

27%

14%

34%

20%

SBB ÅRSREDOVISNING 2023

98 procent av intäkterna kommer

från samhällsfastigheter i Norden och

svenska reglerade hyresrätter.

3,8 MDKR

Fastighetsvärde

NORGE

0,9 MDKR

Fastighetsvärde

DANMARK

7,9 MDKR

Fastighetsvärde

FINLAND

60,6 MDKR

Fastighetsvärde

SVERIGE

Fastighetsvärde per land

SBB ÅRSREDOVISNING 2023

Pågående produktion

Nyproduktion

SBB:s

andel Antal lgh Antal kvm

Antal

projekt

Hyra

(mkr)

Driftnetto

(mkr)

Investe-

ring (mkr)

Upparbe-

tat (mkr)

Kvar-

varande

(mkr)

Direkt-

avkastning

(hyra)

Direkt-

avkastning

(DN)

Bostad 100% 1 293 58 456 8 129 108 2 298 1 480 817 5,6% 4,7%

Joint ventures, Bostad 50% 608 34 871 3 91 77 1 518 1 192 327 6,0% 5,1%

Utbildning - - - - - - - - - - -

Joint ventures, Utbildning - - - - - - - - - - -

Samhälle 100% 101 27 532 3 67 61 1 085 845 240 6,2% 5,6%

Joint ventures, Samhälle 50% 0 7 038 1 12 10 271 40 231 4,4% 3,6%

Totalt 83% 2 002 127 897 15 299 256 5 172 3 558 1 615 5,8% 4,9%

SBB:s andel av totalt 100% 1 698 106 943 247 212 4 278 2 942 1 336 5,8% 5,0%

Investeringar i befintligt bestånd

Antal kvm Antal projekt Driftnetto (mkr)

Investering

(mkr)

Upparbetat

(mkr)

Kvarvarande

(mkr)

Direkt-

avkastning (DN)

Bostad 35 108 3 4 92 82 10 4,5%

Utbildning - - - - - - 0

Samhälle 2 090 2 3 53 34 19 5,4%

Totalt 37 198 5 7 145 116 29 4,8%

Geografisk fördelning pågående produktion

(inkl. joint ventures)

49% Stockholm/Mälardalen

35% Universitetsstäder

5% Göteborg/Malmö

10% Övriga tillväxtstäder

2 002

lägenheter

49%

35%

10%

Pågående nyproduktion och investeringar i befintligt bestånd

2024-2025 2026-

Återstående investering inkl. SBB:s andel av joint ventures

1 365 -

-varav Bostad 991 -

-varav Utbildning - -

-varav Samhälle 374 -

Kommande driftnetton 219 -

-varav Bostad 150 -

-varav Utbildning - -

-varav Samhälle 69 -

Avkastning kvarvarande investering 16,0%

1) Av total investering om 1 365 mkr är 157 mkr finansierat via byggnadskreditiv och 535 mkr av säljare av projekt fram till tillträde.

69%

upparbetningsgrad

pågående produktion

16,0%

avkastning kvarvarande investering

90%

av bostadsproduktion i Sveriges

storstadsregioner och universitetsorter

Projektportfölj per geografi

41% Stockholm/Mälardalen

33% Universitetsstäder

7% Göteborg/Malmö

1% Köpenhamn/Oslo/

Helsingfors

18% Övriga tillväxtstäder

58 008

lägenheter

41%

33%

18%

SBB ÅRSREDOVISNING 2023

Projekt- och byggrättsutveckling

Nyproduktion, pågående projektutveckling

SBB:s andel Antal lgh Antal kvm

Bostad 100% 9 035 485 393

Joint ventures, Bostad 48% 3 329 184 993

Utbildning 100% - 14 951

Joint ventures, Utbildning 50% - 6 440

Samhälle 100% 844 100 969

Joint ventures, Samhälle 50% - 45 146

Totalt 87% 13 208 837 892

SBB:s andel av totalt 100% 11 469 714 439

Byggrättsutveckling

Planeringsfas SBB:s andel

Fas 1 -

Projektidéer

Fas 2 -

Inför beslut

om planbesked

Fas 3 -

Med

planbesked

Fas 4 -

Lagakraftvunna

detaljplaner

Totalt antal

BTA (kvm)

Bokfört

värde (mkr) per kvm (kr)

Bostad 100% - - - - - - -

Utbildning 100% 128 324 - 170 690 151 796 450 810 591 434 1 312

Samhälle 100% 439 560 - 385 780 731 464 1 556 804 1 524 767 979

Totalt 567 884 - 556 470 883 260 2 007 614 2 116 202 1 054

Byggrätter i joint ventures 49% 988 247 1 701 614 1 722

-varav Bostad 50% 696 957 496 920 -

-varav Utbildning 50% 256 910 1 134 679 4 417

-varav Samhälle 30% 34 380 70 015 2 037

Totalt inkl. joint ventures 77% 2 995 861 3 817 816 1 274

SBBs andel av totalt 100% 2 533 937 2 955 249 1 166

Byggrättsportföljens geografiska fördelning

(inkl. joint ventures)

34% Stockholm/Mälardalen

33% Universitetsstäder

8% Göteborg/Malmö

2% Oslo/Köpenhamn

/Helsingfors

23% Övriga tillväxtstäder

2 995 861

kvm

34%

33%

23%

Information om projektportföljen är baserad på bedömningar om storlek, inriktning och omfattning av projekten. Vidare baseras informationen på

bedömningar om framtida projektkostnader och hyresvärde. Bedömningarna och antagandena ska inte ses som en prognos. Bedömningar och anta-

ganden innebär osäkerhetsfaktorer både avseende projektens genomförande, utformning och storlek, tidplaner, projektkostnader samt framtida

hyresvärde. Informationen om projektportföljen omprövas regelbundet och bedömningar och antaganden justeras till följd av att pågående projekt

färdigställs eller tillkommer samt att förutsättningar förändras.

Geografisk fördelning projektutveckling

(inkl. joint ventures)

63% Stockholm/Mälardalen

31% Universitetsstäder

3% Göteborg/Malmö

3% Övriga tillväxtstäder

13 208

lägenheter

63%

31%

SBB ÅRSREDOVISNING 2023

VALUE-ADD-STRATEGIER

SBB ÅRSREDOVISNING 2023

Affärsmodellens value-add-strategier

maximerar aktieägarvärdet

Egenskaper och förmågor

• Förmåga att genomföra

stora och små transak-

tioner.

• Flexibilitet i att köpa

antingen enskilda

tillgångar eller hela

portföljer, beroende på

marknadsförutsättning-

arna.

• Starka relationer med

kommuner och andra

marknadsaktörer.

Egenskaper och förmågor

• Underutbud och ökad

efterfrågan av social

infrastruktur ger minimal

marknadsrisk.

• Framgångsrik fastighets-

utveckling skapar värde.

• En av de ledande

fastighetsutvecklarna i

Europa.

Egenskaper och förmågor

• Betydande potential i den

orenoverade bostadsport-

följen (cirka 75 procent av

portföljen har renovering-

spotential) och i samhälls-

fastighetsportföljen.

• Sverige har en unik

hyressättningsmodell

baserad på bruksvärde

som medger lönsamhet i

bostadsrenoveringar.

• Renoveringar med fokus

på bland annat energief-

fektivisering.

Egenskaper och förmågor

• Kontinuerliga avyttringar

av fastigheter som

bedöms som färdigut-

vecklade och som ej utgör

kärninnehav säkerställer

fokus på social infrastruk-

tur.

• Realiserar maximalt värde

genom att strukturera

enskilda tillgångar i

portföljer eller portföljer

till enskilda tillgångar,

beroende på marknads-

förutsättningarna.

Fastighets-

transaktioner

Projekt- och fastig-

hetsutveckling

Renoveringar i

befintligt bestånd

Fastighets-

transaktioner

Förvärv av enskilda

fastigheter eller portföljer

Strategiska förvärv

Value-add-

strategier

Maximera

aktieägar-

värdet

Realisera värdet i mogna

fastigheter- och icke

kärninnehav

Långsiktigt värdeskapande

Avyttring av mogna- och

icke-kärninnehav

Långsiktigt ägande av högkvalitetsfastigheter inom

social infrastruktur

Omvandling till högkvalitetstillgång

SBB ÅRSREDOVISNING 2023

Tre value-add-strategier möter

behovet av social infrastruktur

1. Byggrättsutveckling och

nyproduktion

Resultatmål om 2 000 – 2 500 mkr per år

2. Investeringar i befintligt

bestånd

Resultatmål om 1 000 mkr per år

3. Värdeskapande

transaktioner

Resultatmål om 400 mkr per år

SBB skapar värden i hela värdekedjan

Värdeskapande aktiviteter under 2023

• Projekt där kommunalt beslut om markanvisning

fattats eller förvärvsavtal tecknats avseende ej

egenägd mark.

• Projekt där projektering initierats för egenägd mark.

• Produktionsstartade nybyggnations projekt

där bygglov beviljats och entreprenadavtal

tecknats.

• Tillskapande av nya byggrätter genom att aktivt

driva planprocesser.

• Bidrar till en stark projektportfölj för egen

förvaltning och ytterligare intäkter genom

försäljningar av byggrätter.

Byggrättsutveckling Projektutveckling

Försäljning av utvecklade byggrätter

Projektportfölj

Nyproduktion i egen regi

Nyproduktion i JV

Årligt resultatmål 2,0-2,5 mdkr

Portföljen i korthet (inklusive JV-samarbeten)

4 410 Lägenheter i pågående produktion

12 857 Lägenheter under projekt utveckling

16 869 kvm samhällsfastigheter i pågående produktion

361 600 Progression av byggrätter (kvm BTA)

Byggrättsutveckling Antal kvm BTA

Progression byggrätter 361 600

Nyproduktion HR - Antal lgh CS - Antal kvm

Byggstarter 277 14 920

Färdigställda/sålda 2 670 6 431

SBB ÅRSREDOVISNING 2023

1. Byggrättsutveckling och nyproduktion

Byggrättsutveckling och nyproduktion ska

generera ett resultat om 2 000 – 2 500 mkr per

år i genomsnitt.

Investeringar i befintligt bestånd innebär

driftnettohöjande renoveringar av bostads-

lägenheter och investeringar i bolagets

samhällsfastigheter. Under 2023 har SBB

färdigställt driftnettohöjande uppgraderingar

av 120 lägenheter. Utöver uppgraderingar av

lägenheter standardhöjer SBB kontinuerligt

bolagets bestånd av samhällsfastigheter. Total

investeringsvolym för dessa projekt är cirka 53

mkr varav 63 procent är upparbetat.

2. Investeringar i befintligt bestånd

Hyresgästanpassning till vårdcentral

i fastigheten Falun 9:22.

• Antalet lägenheter i byggrättsportföljen ska

uppgå till minst 20 000.

• Antalet lägenheter i projektutveckling ska

uppgå till minst 5 000.

SBB:s huvudfokus är alltid att skapa värde ur

den existerande portföljen samtidigt som

betydande aktieägarvärde skapas genom att vi

realiserar ett värdeskapande då färdigutveck-

lade fastigheter och/eller icke-kärnfastigheter

avyttras. SBB utvärderar ständigt portföljen för

att identifiera potential och fokuserar resur-

serna på de fastigheter med störst potential.

SBB arbetar löpande med att avyttra fastigheter

som bedöms som färdigutvecklade eller som

ej bedöms som kärninnehav. Försäljningen av

sådana fastigheter innebär kapitalåtervinning

och frigör resurser för att möjliggöra ytterligare

attraktiva förvärv där kvaliteten i beståndet

succesivt höjs. Givet den starka lokala närvaron

kan SBB vara en effektiv köpare och säljare av

både enstaka fastigheter och portföljer. Inga

affärer är för små eller för stora för SBB.

Bolagets historik av fastighetstransaktioner

har gjort att bolaget blivit en ledande aktör på

den nordiska marknaden och den föredragna

köparen bland såväl offentliga som privata säl-

jare, primärt beroende på hög professionalism,

förmåga att snabbt genomföra transaktioner

samt hög trovärdighet och integritet i affärs-

relationen. Bolaget har en uppvisad historik av

att förvärva fastigheter med starka kassaflöden

med outnyttjad värdepotential. Detta kombi-

nerat med en kontinuerlig pipeline av förvärv

och försäljningar gör att bolaget ständigt kan

återvinna kapital för att skapa aktieägarnytta.

3. Värdeskapande transaktioner

SBB ÅRSREDOVISNING 2023

Intjäningsförmåga

Aktuell intjäningsförmåga från förvaltningsverksamheten

Nedan presenteras aktuell intjäningsförmåga för koncernen för 12 måna-

der som beaktar koncernens fastighetsbestånd per 2023-12-31. Aktuell

intjäningsförmåga är inte en prognos utan endast att betrakta som en

hypotetisk ögonblicksbild och presenteras enbart för att illustrera intäkter

och kostnader på årsbasis givet fastighetsbeståndet, finansiella kostnader,

kapitalstruktur och organisation vid en bestämd tidpunkt. I koncernens

intjäningsförmåga är inte resultateffekten av orealiserade och realiserade

värdeförändringar inkluderad, vad gäller de fastigheter som konsolideras.

Följande information utgör underlag för beräkning av intjäningsförmågan:

• Kontrakterade hyresintäkter på årsbasis (inklusive tillägg och hyres-

rabatter) samt övriga fastighetsrelaterade intäkter utifrån gällande

hyreskontrakt per 2023-12-31. Hyran för bostadshyreslägenheterna är

uppräknad med en antagen hyreshöjning om 5,00 procent för 2024.

Koncernens intjäningsförmåga

Belopp i mkr Bostad Samhälle Utbildning Totalt

Hyresintäkter 1 386 2 853 38 4 278

Driftkostnader -392 -498 -5 -895

Underhåll -83 -138 -2 -223

Fastighetsskatt -24 -54 - -78

Driftnetto 887 2 163 30 3 081

Administration - - - -485

Resultat före finansnetto samt resultat från joint ventures och intresseföretag 2 597

per stamaktie A och B 1,79

Resultat från joint ventures och intresseföretag

727

Finansiella intäkter 157

Finansiella kostnader

-977

Rörelseresultat 2 504

per stamaktie A och B 1,72

Utdelning hybridobligationer

-552

Utdelning D-aktier -388

Resultat hänförligt till minoritetsandelar -51

Resultat hänförligt till stamaktieägare 1 513

per stamaktie A och B 1,04

1) Justerad för den kassa som koncernen innehade vid periodens utgång med en beräknad snittränta om 1,78 procent som utgör det vägda snittet i skuldportföljen per 2023-12-31.

2) Upplupen ränta för ej utbetald kupong har inte beaktats i intjäningsförmågan.

Bidrar till intjäningsförmåga

Joint Ventures Intresseföretag

SBB

Residential

Property AB

SBB Kåpan

Bostad AB

Övriga joint

ventures-

bolag

Nordiqus

Public

Property

Invest AS Origa Care

Preservium

Property Publicus

Solon

Eiendom

Kapitalandel SBB 100,0%

50,0% 50,0% 49,84% 44,8% 34,7% 34,7% 31,2% 25,0%

Förvaltningsresultat - 53 10 1 053 316 33 37 17 -

Förvaltningsresultat hänförligt

till SBB:s kapitalandel - 27 5 525 141 11 13 5 -

1) SBB:s ägarandel avser SBB:s andel av stamaktier. Emitterade preferensaktier i SBB Residential Property AB redovisas som skuld inom SBB Residential Property AB. Då aktieägaravtalet mellan stamaktie-

ägare och preferensaktieägare föreskriver gemensamt beslutsfattande utövar SBB ett betydande, men inte bestämmande, inflytande varvid innehavet redovisas som joint venture.

• Drifts- och underhållskostnader baseras på budget.

• Fastighetsskatten har beräknats utifrån fastigheternas aktuella

taxeringsvärden per 2023-12-31.

• Kostnader för administration har beräknats utifrån befintlig organisation.

• Finansiella kostnader och intäkter har beräknats utifrån kontrakterade

räntenivåer och inkluderar räntor på externa lån.

• Resultatet som joint ventures och intresseföretag bidrar med till

intjäningsförmågan baseras på den senast offentligt publicerade

informationen från företaget. Detta kan exempelvis vara senaste

kvartalsrapporten, nyligt publicerat prospekt eller annan kommunicerad

information till marknaden.

SBB ÅRSREDOVISNING 2023

SBB investerar som en del i bolagets aktiva portföljförvaltning i joint ventures och intresseföretag

för att komma över attraktiva fastigheter och tillgångar som annars inte är tillgängliga på den

reguljära transaktionsmarknaden, för att skapa ytterligare kontaktytor på fastighetsmarknaden och

för att dra nytta av starka organisatoriska plattformar utanför SBB för fortsatt kassaflödestillväxt.

Uppgifter för respektive bolag är per 2023-12-31 om inget annat anges.

Strategiska innehav i joint ventures

och intresseföretag

SBB har, som en del i bolagets aktiva portföljförvaltning, investerat i joint

ventures och intresseföretag för att komma över attraktiva fastigheter

och tillgångar som annars inte är tillgängliga på den reguljära transaktions-

marknaden, samt för att skapa ytterligare kontaktytor på fastighetsmark-

naden och för att dra nytta av starka organisatoriska plattformar utanför

SBB för fortsatt kassaflödestillväxt.

En del av bolagen bedriver fastighetsutvecklingsprojekt medan andra

bolag äger förvaltningsfastigheter. De största innehaven utgörs av bolagen

SBB Residential Property AB, SBB Kåpan Bostad AB och Public Property

Invest AS.

SBB Residential Property AB

SBB Residential Property AB bildades i juli 2023 och har emitterat prefe-

rensaktier i samband med att bolaget ingick ett avtal om kapitalanskaff-

ning med en investeringsfond som förvaltas av Morgan Stanley. I samband

med emissionen omklassificerades bolaget från helägt dotterbolag till ett

joint venture. SBB Residential Property AB hade per 31 december 2023

en fastighetsportfölj om 215 fastigheter med 3 954 lägenheter där flera

fastigheter blivit färdigställda under året.

SBB Kåpan Bostad AB

SBB Kåpan Bostad AB äger och förvaltar fastigheter i Stockholm och

Mälardalen. SBB Kåpan Bostad AB hade per 31 december 2023 en

fastighetsportfölj om 2 565 lägenheter där i stort sett alla är färdigställda.

Resterande del av bolaget ägs av Kåpan Pensioner.

Public Property Invest AS

Public Property Invest AS äger och förvaltar fastigheter för rättsväsende

och Myndighetsnorge. Resterande del av bolaget ägs av norska instutio-

nella och privata investerare.

Nordiqus AB

Nordiqus förvaltar och utvecklar utbildningsfastigheter och har hög-

kvalitativa lärandemiljöer. Nordiqus etablerades år 2022 och äger och

förvaltar en portfölj bestående av 654 utbildningsfastigheter spridda över

Norden. Denna omfattande portfölj av fastigheter inkluderar en mångfald

av utbildningsinstitutioner såsom förskolor, grundskolor, gymnasier och

universitet, som tillsammans utgör en betydande del av vårt samhälles

utbildningsinfrastruktur.

Redovisade andelar i joint ventures och intresseföretag

2023-12-31

Belopp i Mkr Bostad Samhälle Utbildning Summa

Redovisat värde, 2023-01-01 10 318 2 331 - 12 649

Årets anskaffningar 3 442 - 10 643 14 085

Aktieägartillskott 375 64 - 439

Årets utdelningar -278 -5 - -283

Årets avyttringar -6 315 -11 - -6 327

Omklassificering -33 - - -33

Omräkningsdifferens - -111 - -111

Årets nedskrivningar -347 -63 - -411

Resultatandel -1 201 -466 -467 -2 133

Redovisat värde, 2023-12-31 5 961 1 738 10 176 17 876

SBB ÅRSREDOVISNING 2023

Affärsområde Bostad Samhälle Utbildning

SBB Residential Property AB SBB Kåpan Bostad AB Public Property Invest AS Nordiqus AB

2023-08-16

2023-12-31

2022-01-01

2022-12-31

2023-01-01

2023-12-31

2022-01-01

2022-12-31

2023-01-01

2023-12-31

2022-01-01

2022-12-31

2023-01-01

2023-12-31

2022-01-01

2022-12-31

SBBs ägarandel 100,00% - 50% 50% 45% 45% 49,84% 0%

Hyresintäkter, mkr 138 - 233 159 578 532 244 -

Driftnetto, mkr 82 - 171 85 472 439 199 -

Förvaltningsresultat, mkr -46 - - 16 199 191 -5 -

Periodens resultat, mkr -643 - -644 -437 -903 -761 -937 -

SBBs ägarandel av förvaltningsresultat, mkr -46 - 0 8 89 86 -2 -

SBBs ägarandel av totalresultat, mkr -643 - -322 -219 -405 -341 -467 -

Marknadsvärde fastigheter, mkr 6 000 - 6 693 6 031 8 229 9 987 40 358 -

Antal fastigheter 172 - 24 23 48 48 652 -

Antal kvm, tusental 284 - 157 157 297 297 1 327 -

Ekonomisk uthyrningsgrad, % 92% - 95% 94% 95% 94% 96% -

Genomsnittlig kontraktslängd, år N/A - N/A N/A 5,2 5,7 12,6 -

Räntebärande skulder, mkr 2 360 - 3 195 2 699 5 434 6 019 21 271 -

Snittränta, % 13,00 - 5,64 3,98 4,50 3,67 3,65% -

Kapitalbindning, år 4,63 - 0,76 1,22 1,20 1,70 2,3 -

Räntebindning, år 4,63 - 0,18 0,32 1,48 1,79 8,75 -

Mkr 2023-12-31 2022-12-31 2023-12-31 2022-12-31 2023-12-31 2022-12-31 2023-12-31 2022-12-31

Andelar i joint ventures och intresseföretag 2 797 - 1 795 1 767 1 261 1 785 10 176 -

2023-01-01 – 2023-12-31 2022-01-01 – 2022-12-31

Affärsområde Bostad Samhälle Utbildning Summa Bostad Samhälle Utbildning Summa

Andel av joint ventures och intresseföretags resultat

Förvaltningsresultat 65 108 -5 169 665 276 - 941

Värdeförändring -1 305 -621 -573 -2 498 -943 -1 027 - -1 970

Skatt 40 46 110 196 -9 -81 - -90

Summa andel av joint ventures och intresseföretags resultat -1 199 -467 -467 -2 133 -288 -832 - -1 119

Försäljningsresultat från joint ventures och intresseföretag -3 246 -169 - -3 416 - - - -

Nedskrivning av andelar joint ventures och intresseföretag -407 -62 - -469 -625 -122 - -747

Resultat från joint ventures och intresseföretag -4 853 -698 -467 -6 017 -912 -954 - -1 866

SBB ÅRSREDOVISNING 2023

HÅLLBARHETSRAPPORT

Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB (SBB) skapar hållbara miljöer

där människor vill leva, arbeta och vistas i lång tid framöver. SBB:s

arbete lokalt bidrar till social, miljömässig och ekonomisk hållbar

utveckling av samhället i stort genom att vara en av de ledande

nordiska aktörerna för social infrastruktur. SBB:s lokalt förankrade

förvaltning ger en nära och direkt kundkontakt, och SBB:s storlek ger

möjlighet att göra nödvändiga investeringar i fastigheterna.

SBB:s affärsmodell är att äga och förvalta

hyresrätter i Sverige och samhällsfastigheter i

Norden långsiktigt och utvecklas i samarbete

med kommuner runt om i Norden. Belånings-

graden ska inte överstiga 50 procent. SBB styr

bolagets verksamhet i linje med FN:s globala mål

för hållbar utveckling. Genom bolagets hållbara

finansiella ramverk styr SBB finansiering, fokus

och uppföljning av framstegen i arbetet med

att bidra till dessa mål. SBB ställer sig bakom

Parisavtalets klimatmål och är medlem i FN:s

Global Compact, ett världsomspännande

initiativ för hållbart företagande. I dialog med

sina intressenter har bolaget identifierat energi-

effektivitet, minskad klimatpåverkan, utveckling

av hållbara städer och samhällen, ekonomiskt

hållbar utveckling, affärsetik och attraktiv

arbetsgivare som fokusområden för verksam-

heten. För att ligga i linje med Parisavtalet och

Sveriges nationella mål om klimatneutralitet har

SBB ett högt mål om minskad energianvändning.

För att nå målet investerar SBB långsiktigt i sina

fastigheter, på så sätt minskar SBB både sina

egna och hyresgästernas utsläpp och kostnader.

SBB ÅRSREDOVISNING 2023

SBB har satt upp en långsiktig strategi och

vision för år 2030 som beskriver de långsiktiga

målen och en hållbarhetspolicy för det konkreta

genomförandet av målen och visionen. Hand-

lingsplanen för att nå dit, med konkreta mål och

riskbedömningar inom de olika fokusområdena

har formulerats och beskrivs i detalj under ”Mål,

resultat och uppföljning”. SBB:s hållbarhetsvi-

sion-, mål och policy är antagna av styrelsen

och följs upp löpande av VD tillsammans med

hållbarhetschef. SBB:s klimatmål är klassat som

ett Science Based Target av den oberoende

organisationen SBTi, det innebär att klimatmålet

ligger i linje med vad som krävs för att uppnå

Parisavtalet. SBB:s övergripande mål samman-

fattas nedan:

• Klimatpositiva 2030.

• Minska energianvändningen och öka andelen

förnybar energi.

• Klimatanpassad fastighetsportfölj.

Hållbarhetsstrategi och mål 2030

• Säkra och hälsosamma arbetsplatser för alla.

• Regelbundet förbättra, följa upp och

rapportera bolagets hållbarhetsarbete.

Fokusområden 2024

• Öka andelen hållbar finansiering.

• Investeringar i minskad energianvändning i

befintligt bestånd.

• Öka produktionen av förnybar el.

• Hälsa och säkerhet på arbetsplatser och i

byggprojekt.

• Attraktiv arbetsgivare: utvecklande arbets-

miljö för medarbetare.

Om hållbarhetsredovisningen

Detta utgör SBB:s lagstadgade hållbarhets-

rapport och omfattar koncernens samtliga

bolag. SBB redovisar hållbarhet per räken-

skapsår som löper från januari till december.

Rapporten beskriver SBB:s hållbarhetsarbete

och uppföljning under 2023. I hållbarhetsredo-

visningen ingår SBB:s fastighetsutveckling och

förvaltning samt helägda dotterbolag. Joint

ventures och intresseföretag ansvarar för sina

egna hållbarhetsredovisningar och ingår inte i

koncernens hållbarhetsredovisning. Rapporten

är översiktligt granskad av EY. Den lagstadgade

hållbarhetsrapporten, vilken omfattar de områ-

den i SBB:s årsredovisning vars innehåll anges

på sidan 33-60, har godkänts för utfärdande av

styrelsen. Rapporten har utformats i enlighet

med GRI:s standard, omfattningen definieras

genom GRI-Index på sida 49-50. Kontaktperson

för hållbarhetsrapporten är Martin Andersson,

Hållbarhetschef, martin.andersson@sbbnorden.

se. Kontaktperson för årsredovisningen är Leiv

Synnes, VD, leiv@sbbnorden.se och Helena

Lindahl, Finansdirektör, ir@sbbnorden.se.

Hållbarhet är en integrerad del av SBB:s affärsmodell och SBB strävar efter att vara världens

mest hållbara fastighetsbolag. SBB har satt upp en långsiktig strategi och vision för år 2030

som beskriver de långsiktiga målen och en hållbarhetspolicy för det konkreta genomföran-

det av målen och visionen.

Energiutbyte

SBB och Telia har ett avtal om utbyte

av värme och kyla i anslutning till SBB:s

fastigheter i Haninge kommun. Telia har

en datahall som behöver kylning och

SBB har fastigheter som behöver värme.

Utbytet sker genom ett borrhålslager med

166 borrhål som ligger på SBB:s mark där

överskottsvärme lagras samtidigt som kyla

genereras och levereras till datahallen.

Anläggningen täcker behovet av cirka

100 000 kvm samhällsfastigheter, motsva-

rande cirka 5 600 MWh per år eller cirka 2

procent av SBB:s totala energianvändning.

SBB ÅRSREDOVISNING 2023

Utsläpp (kg CO

e per m

)

SBB:s hållbarhetsvision lanserades 2020

och uppdaterades 2021 med mål om

klimatpositivitet 2030. En färdplan för

utsläppsminskningarna med strategier och

mål för utsläppsminskningar togs fram och

har sedan dess följts upp årligen. Bilden

nedan illustrerar nuläget och en schematisk

prognos för fortsatta utsläppsminskningar

år för år fram till 2030. För att nå målet

måste kvarvarande utsläpp vägas upp

av negativa utsläpp, SBB utreder olika

alternativ för negativa utsläpp. SBB:s

klimatmål omfattar hela värdekedjan, det

vill säga allt från råvaruutvinning till drift

och förvaltning av färdig byggnad. Målet är

klassat som ett Science Based Target av den

oberoende organisationen SBTi, det innebär

att klimatmålet ligger i linje med vad som,

enligt de senaste vetenskapliga rönen, krävs

för att uppnå Parisavtalet.

2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030

0,0

3,0

6,0

9,0

12,0

15,0

Direkt uppvärmning

Tjänstebilar

Fjärrvärme & kyla

Scope 3, övrigt

Hyresgästens energi

Utsläpp i byggprocessen

Färdplan klimat

SBB ÅRSREDOVISNING 2023

Styrning och ansvar

SBB:s styrelse har ett övergripande ansvar

för styrningen av hållbarhetsfrågorna. SBB:s

ledningsgrupp ansvarar för att ta fram förslag

på policyer, mål och strategier inom hållbarhet

som styrelsen fastställer. De policydokument

som antas ligger till grund för hållbarhetsarbetet

och de övergripande målsättningar som antas.

Hållbarhetsutskott

Hållbarhetsutskottet har till uppgift att bereda

och följa upp bolagets hållbarhetsagenda. Håll-

barhetsagendan omfattar vision, målsättningar,

hantering av hållbarhetsrisker, samt efterlevnad

av hållbarhetspolicy och uppförandekod.

Interna rutiner och regelverk

I uppföljningen ingår att granska och övervaka

kontinuiteten och framstegen i arbetet

med hållbarhetsagendan samt säkerställa

transparens och tillförlitlighet i hållbarhetsrap-

porteringen. VD är ytterst ansvarig för att följa

upp det löpande hållbarhetsarbetet inklusive

uppfyllnad av hållbarhetsmålen. Styrelsen

ansvarar för att granska och godkänna de

officiella rapporterna såsom årsredovisning och

kvartalsrapporter.

Hållbarhetsforum

För det operativa arbetet med genomförandet

av SBB:s hållbarhetsarbete har ledningsgruppen

utsett ett internt hållbarhetsforum med

nyckelpersoner från bolagets olika affärsen-

heter inklusive reperentanter från respektive

ledningsgrupp. Hållbarhetsforumet sammanträ-

der varannan månad och arbetar fokuserat med

att ta fram och följa upp delmål och strategier

för att uppnå bolagets mål.

Miljö- och kvalitetsledningssystem

För att säkerställa att hållbarhetsarbetet

genomförs på ett strukturerat och enhetligt

sätt använder SBB ett miljö- och kvalitetsled-

ningssystem. I ledningssystemet beskrivs bland

annat roll- och ansvarsfördelning. SBB har en

väl fungerande förvaltningsorganisation med

tekniska förvaltningsexperter som har tilldelats

SBB arbetar strukturerat med hållbarhet. Styrelsen har inrättat ett hållbarhetsutskott som granskar

kontinuiteten, ledningen och framstegen i hållbarhetsarbetet. Ledningsgruppen har i sin tur satt

samman ett hållbarhetsforum med nyckelpersoner från bolagets olika affärsenheter.

Organisering av SBB:s hållbarhetsarbete

SBB

Sveafastigheter

SBB

Nordiqus

Samordning av hållbarhetschef

Styrelse

StabStab

FörvaltningFörvaltning

Hållbarhetsutskott

Förvaltarforum

Hållbarhetsforum

SBB ÅRSREDOVISNING 2023

Betydelse för Samhällsbyggnadsbolagets intressenter

SBB:s påverkan på kategorin

Intressentanalys

Energianvändning i fastigheter

Förnybar energianvändning

Forskning och Innovation för

hållbara fastigheter

Hälsosamma och säkra lokaler

och bostäder

Hållbara byggmaterial

Hållbar stadsutveckling

Vattenhushållning

Avfall och återvinning i lokaler

Avfall och återvinning i byggprojekt

Påverkan på biodiversitet

Direkta och indirekta utsläppt

av växthusgaser

Arbetstillfällen för unga (sommarjobb)

Tillgänglighet

Mångfald och lika möjligheter

på arbetsplatsen

Säker och hälsosam arbetsplats

Rättvisa arbetsförhållanden med

goda försörjningsvillkor för anställda

och leverantörer

Investeringar i Social Infrastruktur

Hållbar leverantörskedja

Mänskliga rättigheter

Anti-korruption, och affärsetik

Produktval i den egna verksamheten

en viktig roll i genomförandet av de högt

ställda energimålen. Deras roller inkluderar att

övervaka energiprestandan i hela fastighetsbe-

ståndet och utreda de bäst lämpade åtgärderna

för varje enskild fastighet, till exempel:

värmepumpar, tilläggsisolering, LED-belysning

och förbättringar i ventilationssystem. I SBB:s

avtal med driftsoperatörer regleras uppföljning

av en rad kvalitets- och hållbarhetsaspekter

kontraktsmässigt, till exempel energianvänd-

ning, ventilation, inomhusklimat, förekomst av

legionella mm. Bolagets tekniska förvaltnings-

experter följer regelbundet upp att dessa avtal

efterlevs.

Riskhantering

Hållbarhetsrelaterade risker är en central

del i SBB:s hållbarhetsarbete och integrerat

i den ordinarie riskhanteringen som sköts av

ledningsgruppen där VD är ytterst ansvarig.

Hållbarhetsrisker avser t. ex. miljörisker,

hälsorisker, säkerhetsrisker, regulatoriska risker,

etiska risker mm. Styrelsen ansvarar, genom

hållbarhetsutskottet, för bolagets ledning

och kontinuitet i hanteringen av dessa risker.

Fastigheter innehåller stora värden som riskerar

att gå förlorade om riskerna inte hanteras på

ett strukturerat sätt. Till exempel på grund av

fysiska risker eller övergångsrisker orsakade av

klimatförändringar. Under 2021 färdigställdes

en grundlig riskanalys avseende klimatrela-

terade risker på fastighetsnivå, riskanalysen

uppdaterades under 2022 och 2023 för att

omfatta nytillträdda fastigheter och ny kunskap

om riskerna. Både fysiska och regulatoriska

risker har bedömts. Riskanalysen beskrivs i

detalj i avsnittet Klimat och Miljö. SBB har även

tagit fram en fristående rapport som redovisar

klimatrelaterade risker och möjligheter i

enlighet med TCFD:s rekommendationer. Rap-

porten revideras årligen och den mest aktuella

versionen finns tillgänglig på SBB:s hemsida.

Hållbarhetsbilagan

I nyproduktion tillämpas SBB:s hållbarhetsbilaga

som säkerställer ett strukturerat arbete med

ekonomisk, miljömässig och social hållbarhet

i alla projekt. Hållbarhetsbilagan fungerar

både som ett arbetssätt för projekten och

ett kontraktsmässigt bindande dokument.

Hållbarhetsbilagan innehåller ett underlag som

ska diskuteras i tidiga projektutvecklingsskeden,

innan projektering och kontrakt är klara. Där

finns obligatoriska krav från SBB:s sida såsom

efterlevnad av uppförandepolicy och håll-

barhetspolicy, projektering för låg energian-

vändning, krav på inventering och bedömning

av byggmaterial och avfallshantering under

byggtid. Där finns även frivilliga åtaganden för

projekt som vill gå längre i sitt hållbarhetsar-

bete. För projekt under 10 mkr, till exempel

hyresgästanpassningar, finns en anpassad håll-

barhetsbilaga som säkerställer höga standarder

inom hållbarhet även i mindre projekt.

Hållbarhetsbedömning av befintligt bestånd

Stort fokus läggs på att minimera risker och

maximera prestandan i befintligt bestånd.

Klimatrelaterade risker bedöms årligen, rutiner

finns för att säkerställa efterlevnad av lagar och

regler, energiåtgärder följs upp och rapporteras

kvartalsvis. SBB driver ett projekt som avser

SBB ÅRSREDOVISNING 2023

att certifiera fastigheter som redan är tagna i

drift. Under 2023 certifierades totalt 18 redan

driftsatta fastigheter enligt Miljöbyggnad iDrift.

Av dessa tillhörde 15 fastigheter affärsenheten

samhällsfastigheter och tre fastigheter tillhörde

bostäder. Mer information om certifiering av

fastigheter finns på sida 56.

Sociala obligationer

Social hållbarhet blir en allt viktigare fråga för

finansiärer som vill säkerställa att deras pengar

bidrar till samhällsnyttiga verksamheter. De

stora sociala värden som SBB:s fastigheter

bidrar med möjliggör hållbar finansiering.

Samhällsnyttan av SBB:s tillgångar beskrivs i

ett ramverk som är linjerat med Green Bond

Principles, Social Bond Principles, Sustainability

Bond Guidelines samt Green Loan Principles och

har granskats av ett oberoende ratinginstitut

med fokus på hållbarhet.

Intressentdialog

SBB engagerar kontinuerligt intressenter och

lokalsamhällen i verksamheten. Intressent-

grupper inkluderar hyresgäster, investerare,

medarbetare, lokalsamhället, leverantörer och

finansiärer. SBB bemöter alla intressentgrupper

med respekt och värdighet, ett särskilt fokus

läggs på samverkan med de intressenter som

delar SBB:s vision om en långsiktig och hållbar

social infrastruktur i Norden. Dialog sker i

många olika forum, till exempel genom öppna

samråd i detaljplaneprocessen, kontinuerlig

kundkontakt i förvaltningsorganisationen,

finansmarknadsdagar, medarbetarsamtal och

frågeformulär. En väsentlighetsanalys ligger till

grund för SBB:s fokusområden och rapportering

inom hållbarhet. Väsentlighetsanalysen grundar

sig bland annat på frågeformulär och djupinter-

vjuer som sedan har analyserats och relaterats

till en intern analys av bolagets möjlighet att

påverka inom respektive hållbarhetsområde.

Resultaten sammanfattas på sid. 38 och pekar

ut ett antal hållbarhetsområden som är särskilt

viktiga att följa upp och rapportera; direkta

och indirekta utsläpp av växthusgaser, hållbar

stadsutveckling, förnybar energianvändning,

energianvändning i fastigheter, vattenhushåll-

ning, forskning och innovation för hållbara

fastigheter samt hållbara byggmaterial.

Policydokument

De principer och värderingar som är grundläg-

gande för SBB:s verksamhet och hållbarhets-

arbete beskrivs i policys som är antagna av

styrelsen. Policydokument lägger grunden till

allt hållbarhetsarbete och syftar till att fastställa

principer som alla på bolaget måste följa.

Dessa principer omfattar till exempel: respekt

för mänskliga rättigheter, motverkande av

korruption, identifiering av potentiella negativa

konsekvenser på miljö, ekonomi och människor

till följd av bolagets verksamhet samt imple-

mentering av åtgärder för att minimera dessa

negativa konsekvenser. Samtliga policys nedan

finns publikt tillgängliga på SBB:s hemsida.

• Rättvisa anställningsvillkor policy

• Mänskliga rättigheter policy

• Antikorruptionspolicy

• Policy för motverkande av skatteflykt

• Uppförandekod

• Uppförandekod för leverantörer

• Hållbarhetspolicy

• Hållbarhetspolicy för leverantörer

• Whistle-blower policy

SBB:s löfte är att alltid:

• Agera etiskt, öppet och transparent.

• Främja mänskliga rättigheter.

• Främja arbetstagares rätt att organisera sig

(ILO C87) och förhandla kollektivt (ILO C98).

• Respektera och skydda arbetstagares

representanter (ILO C135) och aktivt

motverka diskriminering av arbetstagares

representanter.

• Garantera fackförbundens rätt att effektivt

utföra sitt arbete på SBB:s arbetsplatser.

• Sträva efter noll skador och tillbud på

arbetsplatser samt förebygga sjukfrånvaro.

Uppföljning av utfall ska redovisas årligen i

årsredovisningen.

• Alltid aktivt motverka och aldrig delta i någon

form av korruption, bedrägeri, penningtvätt,

skatteflykt, utpressning, bestickning eller

olaglig finansiering av politiska organisationer.

• Tillämpa försiktighetsprincipen där osäkerhet

råder om verksamhetens etiska aspekter eller

effekter på människor och miljö.

Affärsetik och antikorruption

Uppförandekoden, hållbarhetspolicyn, antikor-

ruptionspolicyn och policyn för undvikande av

skatteflykt ska vägleda medarbetarnas ansvars-

fulla och etiska beteenden. Uppförandekoden

är bland annat baserad på FN:s Global Compacts

tio principer, inklusive mänskliga rättigheter

och antikorruption. Där finns också riktlinjer för

gåvor, representation, tillbörliga samt otillbör-

liga förmåner samt exempel på vad som anses

vara mutor samt vilka påföljder som är aktuella

för brott mot dessa regelverk. Alla anställda och

leverantörer är skyldiga att förstå, underteckna

och efterleva dessa regelverk. Samtliga

medarbetare informerades och testades inom

antikorruption, uppförandekod och visselblå-

sarpolicy under 2023. Nya informationsinsatser

kommer att genomföras löpande, men minst

vartannat år, för samtlig personal. Uppföljning

görs för att säkerställa att leverantörer godkän-

ner SBB:s hållbarhetskod och uppförandekod.

Förnyade kontroller av nytillkomna leverantörer

görs årligen. Genomgång av SBB:s regelverk

är obligatoriskt vid projektstart i alla projekt,

det gäller både ny- och ombyggnadsprojekt.

Sedan 2017 finns en extern visselblåsartjänst

dit avvikelser kan rapporteras anonymt. SBB:s

sårbarhet avseende risker för avsteg från

dessa löften och interna regelverk bedöms och

hanteras av ledningsgruppen i det ordinarie

arbetet med riskhantering under ledning av VD.

Den omfattande dialog med intressentgrupper

ger värdefulla perspektiv till ledningens

arbete med riskhantering. SBB samarbetar

med ett säkerhetsföretag i syfte att motverka

svartarbete och arbetslivskriminalitet bland

entreprenörer och underentreprenörer i SBB:s

byggprojekt. Arbetet inleddes under 2022 med

en inventering och nulägesanalys. Bland annat

genomfördes oannonserade platsbesök där

samtliga närvarande på byggarbetsplatsen fick

visa sitt ID06-kort och jämförelser gjordes med

närvarologgen. Bakgrundskontroller har gjorts

av SBB:s entreprenörer där en djupgående

bakgrundskontroll genomförs av de anlitade

bolagen. Dessa åtgärder genomförs nu

rutinmässigt som en del av bolagets antikorrup-

tionsarbete. Inom affärsenheten Bostad, finns

en policy att alltid erbjuda lediga lägenheter via

sin digitala uthyrningsplattform, där befintliga

hyresgäster har företräde till lediga lägenheter

inom hela beståndet. Handel med svartkontrakt

är vanligt förekommande i Sverige, speciellt

i Stockholmsområdet där kötiderna är långa.

SBB har rutiner för att motverka den typen av

kontraktshandel. Vid uthyrning verifieras

till exempel den sökande via Bank-ID. SBB infor-

merar alla sina hyresgäster om deras rättigheter

och skyldigheter vid kontraktsskrivning. Under

kontraktstiden har SBB en löpande dialog

med hyresgäster där klagomål, synpunkter,

förbättringsförslag mm hanteras för att bidra till

en ökad trygghet och kundnöjdhet. Felanmälan

och annan kommunikation sker enkelt genom

den boendeapp som finns tillgänglig för samtliga

bostadshyresgäster.

Externa partnerskap, ramverk och standarder

För att säkerställa en transparent, tillgänglig och

enhetlig rapportering inom ESG har SBB anslutit

sig till både lokala och globala partnerskap,

ramverk och standarder. Det ligger i SBB:s

intresse att förse sina intressenter med relevant

ESG-data som följer branschstandard. Några

exempel på externa partnerskap och ramverk

som SBB har anslutit sig till och/eller ställt sig

bakom ges nedan:

• FN:s Global Compact

• OECD:s riktlinjer för grundläggande sociala

skyddsåtgärder

• UN Guiding Principles on Business and Human

Rights

• ILO:s kärnkonventioner gällande rättigheter i

arbetslivet

• Parisavtalet

• De Globala Målen

• GRI

• EPRA:s riktlinjer för hållbarhetsrapportering

• CDP

• TCFD:s rekommendationer

• Sweden Green Building Council

• Green Building Council Finland

• Byggvarubedömningen

• Green Bond Principles, Social Bond Principles,

Sustainability Bond Guidelines, Green Loan

Principles

SBB ÅRSREDOVISNING 2023

Klimatfrågan är en av mänsklighetens

stora utmaningar och SBB har ett ansvar

att bidra med lösningar och att minska sin

klimatpåverkan. Fastigheter står för nära

40 procent av det totala energibehovet i

Sverige och energianvändningen ger upphov

till betydande koldioxidutsläpp. Att minska

energianvändningen i fastigheterna är därför en

högt prioriterad fråga. SBB vill agera i klimat-

omställningen och därför har SBB antagit målet

om klimatpositivitet 2030 i hela värdekedjan,

det är en viktig del av SBB:s löfte om att bygga

ett bättre samhälle. Handlingsplanen för att

nå målen inom klimat- och miljö omfattar

konkreta mål som ska uppnås i närtid. Målet

är att minska klimatpåverkan i förvaltning med

25 procent till år 2025 och 60 procent till år

2030 jämfört med basåret 2020. För att uppnå

det ska energianvändningen hos fastigheter i

förvaltning minska med fem procent per år i

jämförbart bestånd. Den indirekta klimatpå-

Mål, resultat och uppföljning

verkan (Scope 3) ska minska med 25 procent

till år 2025 och 60 procent till år 2030 jämfört

med basåret 2020. Indirekta utsläpp inkluderar

bland annat nybyggnadsprojekt, där mål har

satts om att minska utsläpp per nyproducerad

kvadratmeter. Utöver SBB:s långsiktiga visioner

och mål ställer SBB även krav inom flera olika

områden relaterade till klimat och miljö vid

all nybyggnation genom sin hållbarhetsbilaga.

Målen finns beskrivna i detalj i tabellen ” Klimat

och Miljö 2023 - Sammanfattning”. Klimatför-

ändringarna och klimatomställningen innebär

risker för samhällen och fastigheter. Fysiska

risker inkluderar bland annat ökande havsnivåer,

allvarligare extremväder och fler värmeböljor

med risker för utsatta grupper, till exempel

äldre och sjuka.

Omställningsrisker inkluderar bland annat

förändrade regelverk, förändrad efterfrågan på

lokaler, bostäder, trafikslag och ändrade resva-

nor. En försumbar del av fastighetsbeståndet är

belägen i områden med hög riskprofil, utöver

detta har inga väsentliga klimatrisker identifie-

rats. Mer information om den riskinventering

som genomförts under året ges i tabellen

”Klimat och miljö 2023 - Sammanfattning” på

sida 41 samt i tabellen ”Klimatriskinventering

(fysiska risker)” på sida 57. Andra miljörisker

till exempel radon, asbest, PCB, legionella mm

hanteras genom provtagning och utredningar

vid fastighetsförvärv och i förvaltningsproces-

sen genom regelbundna kontroller. Rivning och

sanering görs alltid utifrån gällande lagkrav i

samarbete med certifierade saneringsentre-

prenörer. Vid renoveringar och nyproduktion

strävar SBB efter att aldrig använda material

med miljörisker. Material bedöms och dokumen-

teras enligt godkända bedömningssystem, till

exempel Byggvarubedömningen. Som långsiktig

fastighetsägare är det viktigt att planera

fastighetsutvecklingen och portföljen för att

minimera alla dessa risker. VD ansvarar ytterst

SBB har satt upp en hållbarhetsvision för 2020–2030 och en hållbarhetspolicy för det konkreta

genomförandet av målen och visionen. SBB:s hållbarhetsvision-, mål och policy är antagna av

styrelsen och följs upp löpande av VD tillsammans med hållbarhetschef.

Klimat och miljö

[TCFD-RISK MANAGEMENT] [TCFD-METRICS AND TARGETS]

SBB ÅRSREDOVISNING 2023

för identifiering och hantering av dessa risker

som ingår i ledningsgruppens ordinarie riskhan-

tering. SBB genomför årligen en riksinventering

där klimatrelaterade risker, både fysiska och

övergångsrisker, analyseras och kartläggs på

fastighetsnivå. Den omfattande dialog som sker

med intressentgrupper ger värdefulla perspek-

tiv till ledningens arbete med riskhantering. Mer

djupgående klimatrelaterad data enligt TCFD:s

rekommendationer rapporteras i en separat

rapport som finns tillgänglig på SBB:s hemsida

samt årligen genom CDP.

Totalt pågick cirka 95 energirelaterade

projekt under 2023. Dessa bidrar till energi-

besparingar och energiproduktion om cirka

13 GWh per år och detta motsvarar cirka fyra

procent av SBB:s totala energianvändning.

Energiprojekt följs upp kvartalsvis, en samman-

ställning av pågående och avslutade projekt

under 2023 redovisas på sida 56. Några exempel

på uppgraderingar som genomförts eller

initierats under 2023:

• En solelpark med total årlig produktion om

10 GWh driftsattes under första kvartalet

2023, parkens elproduktion täcker cirka åtta

procent av SBB:s totala elanvändning.

• Projekt med ventilationsåtgärder, ny belys-

ning samt styr- och reglerteknik i Västsverige,

gav en total energibesparing inom fastigheten

om cirka 2,2 GWh.

• Solcellsinstallationer: 31 projekt med en total

installerad produktion om cirka 2,5 GWh.

• Värmepumpinstallationer: 9 projekt

fastigheter med total årlig besparing om cirka

3,7 GWh.

SBB:s största källa till växthusgasutsläpp är

energianvändning i fastigheterna. Därefter kom-

mer utsläpp som uppstår i byggprocessen: från

uttag av råvaror, tillverkning av byggprodukter,

transporter, energianvändning, avfall och spill

på byggarbetsplatsen. Utöver detta tillkommer

utsläpp från bland annat resor med tjänstebilar,

utformning av utemiljöer och avfallshantering

under drift. SBB bedriver ett strukturerat

arbete för att minska koldioxidutsläppen inom

alla dessa områden. Energianvändningen

och energianvändningens klimatpåverkan för

samtliga fastigheter följs upp och analyseras

centralt i ett energiuppföljningssystem som

gör det lättare att upptäcka avvikelser och

förbättringspotential i beståndet. Inventering av

utsläpp från byggproduktionen görs genom livs-

cykelanalyser och estimat. Från och med 2022

behöver alla nybyggnadsprojekt genomföra en

livscykelanalys. Hållbarhetsmålen i Vision 2030

omfattar hela värdekedjan och strategin för att

minska utsläppen från byggprojekt är i första

hand att investera i förbättringar i befintliga

fastigheter hellre än att riva och bygga nytt, i

andra hand att arbeta med klimatoptimering av

omkonstruktioner. Till exempel genom materi-

aloptimerade konstruktioner och material med

lägre klimatpåverkan, såsom grön betong. SBB

använder även lokala leverantörer, samordnade

transporter och återanvändning av byggmaterial

inom den egna byggverksamheten för att

minska koldioxidutsläpp och miljöpåverkan i

ny- och ombyggnation. SBB:s direkta utsläpp

från resor med service-, förmåns- och poolbilar

är mindre än en procent av de totala utsläppen.

Utsläppen från dessa har minskat under 2023

till följd av en större andel eldrivna fordon.

Vattenanvändning mäts och följs upp i samma

system som används för att följa upp energian-

vändning. På så sätt skapas en god förståelse för

fastighetens miljöpåverkan ur flera perspektiv.

Vattenanvändningen kommer väsentligen av

SBB:s hyresgästers vattenanvändning. Uttaget

sker genom de kommunala dricksvattensyste-

Like-for-like mäts genom att jämföra energianvändningen två år i rad för ett urval av fastigheter

som har ägts och förvaltats under minst två efterföljande år. Om fastighetsbeståndet förändras,

till exempel genom förvärv eller avyttring kommer också fastigheterna i urvalet att förändras.

För att kunna följa upp like-for-like under långa tidsserier och ändå kunna inkludera fastigheter

som har tillträtts efter ingången av basåret 2020 har ett index tagits fram där förändringen

mellan två år indexeras i relation till basåret.

men, vattnet återförs genom de kommunala

avloppssystemen där det sedan renas noggrant

innan det återförs till det naturliga kretsloppet.

Avloppsvattnet renas noggrant från partiklar,

läkemedel, skadliga kemikalier och andra

ämnen, till exempel fosfor. Olika kommuner

tillämpar olika metoder för rening av avlopps-

vatten och hantering av avloppsslam men alla

följer vattenmyndigheternas strikta krav. SBB

förvaltar inga egna avloppsreningsanläggningar,

allt spillvatten hanteras av kommunernas

avloppssystem. SBB verkar i länder med låg

genomsnittlig belastning på vattenreserverna.

Små delar av beståndet ligger i områden med

högre vattenstress. Mer information om den

inventering som gjorts finns på sida 56.

Energianvändning (Like-for-Like) per affärsområde,

indexerat med basår 2020, Graddagskorrigerat

100

2020 2021 2022 2023 2020 2021 2022 2023

Electricity

District heating

District Cooling

Fuels

Residential

-6,1% -5,1% -5,3%-0,5%

Community

-8,2% -5,2%

SBB ÅRSREDOVISNING 2023

Klimat och miljö 2023 - Sammanfattning

Netto noll klimatutsläpp och minskad miljöpåverkan

Energianvändning SBB följer upp energianvändning för hela fastighetsbeståndet. Energianvändning för nytillträdda fastigheter är estimat och ingår därför inte

i måluppföljning det första året. Estimat ingår inte i måluppföljning eftersom förändringar i fastigheterna inte speglas i estimaten tillräckligt

snabbt för att vara måluppföljning ska vara meningsfull. Fastigheterna inkluderas i måluppföljningen efter två år när det finns jämförbar

data. SBB har som mål att minska energianvändningen med fem procent per år i jämförbart bestånd, målet avser såväl intensitet (kWh/m2)

som absoluta tal. Åtgärder i fastigheter med hög energianvändning per kvadratmeter och i absoluta tal prioriteras. Utfall 2023: -5,7 (-5,3)

procent energianvändning (Like-for-Like och graddagskorrigerat).

Förnybar energi SBB följer upp och rapporterar kvartalsvis pågående och avslutade projekt som bidrar med nyutbyggd förnybar energi (solceller), både

antal projekt och antal kWh per år redovisas. SBB har under 2023 driftsatt en solelspark som väntas bidra med 10 GWh förnybar el per år.

Utfall 2023: Pågående och avslutade energiprojekt (besparing + nyproduktion) motsvarande 13,2 GWh, motsvarar cirka 4,0 procent av

total energianvändning. Utfall 2023: 86 (78) procent förnybar energi (andel av total energianvändning).

Koldioxidutsläpp Mål:

• Minska utsläpp i Scope 1–2 med 25 procent till år 2025 och 60 procent till år 2030 jämfört med basår 2020.

– Delmål: minskad klimatpåverkan i jämförbart bestånd med fem procent per år

• Minska utsläppen i Scope 3 med 30 procent till 2025 och med 60 procent till år 2030 jämfört med basår 2020.

– Delmål: utsläpp per nyproducerad kvadratmeter år 2025 ska vara 30 procent lägre än jämförbart projekt vid basår 2020

Samtliga nybyggnadsprojekt som startas 2022 och framåt kommer att beräkna och deklarera sin klimatpåverkan med hjälp av en

livscykelanalys.

Hållbar förvaltning SBB satsar på vidareutveckling av befintliga fastigheter, den mest hållbara byggnaden är den som redan finns. Fullgoda utrymmen för

avfallshantering och källsortering ska finnas i eller intill fastigheterna. De drift- och underhållsavtal som tecknas är anpassade för att leva

upp till de krav som ställs enligt certifieringssystem, t.ex. Miljöbyggnad, även för de fastigheter som inte är certifierade.

Certifierade byggnader

[Cert-Tot]

Under 2023 certifierades 22 fastigheter motsvarande 5 procent av den totala portföljen mätt som andel av marknadsvärde. En mer

detaljerad redovisning av alla certifieringar finns på sida 56 i hållbarhetsrapporten.

Miljö- och klimatrisker SBB har under 2023 gjort en grundlig genomgång av fastighetsbeståndet i Sverige för att bedöma klimatrelaterade risker avseende bland

annat energieffektivitet, översvämningar, extremväder, naturkatastrofer och övergångsrisker såsom omställningsrisker på fastighetsnivå.

Omställningsrisker avser bland annat risker för kostnader som uppstår i samband med nya regelverk. Analysen är utförd av MSCI och

bygger på etablerade och vetenskapligt förankrade scenarier. Analysen fungerar som underlag för bolagets riskhanteringsarbete som

huvudsakligen hanteras av SBB:s ledningsgrupp med stöd från styrelsen, SBB:s VD är ansvarig för att leda detta arbete. Samtliga SBB:s

fastigheter är fullt försäkrade. En mer detaljerad redovisning finns på sida 57.

Miljöinventering och

sanering

Hälsosamma inomhusmiljöer är av högsta vikt för SBB. Alla nytillträdda fastigheter miljöinventeras och dessa inventeringar uppdateras

med max tio års mellanrum. Bland annat inventeras förekomst av asbest, radon, PCB samt energianvändning, saneringar av hälso- och

miljöfarliga ämnen (bland annat asbest). I nybyggnadsprojekt inventeras och registreras alla byggvaror i Byggvarubedömningen där byggva-

ror bedöms bland annat baserat på miljö- och hälsorisker. Det leder till minskade risker genom bra materialval samt god kännedom om

riskmaterialsanvändning och placering i händelse av att de i framtiden behöver bytas ut. Vid certifiering inventeras befintliga byggnader av

sakkunnig för att upptäcka förekomst av farliga ämnen såsom kvicksilver, bly, kadmium, PCB, asbest och radioaktiva ämnen.

Biologisk mångfald SBB:s fastighetsutveckling sker huvudsakligen genom vidareutveckling och förädling av redan exploaterad mark i tätbebyggda områden (så

kallade ”Brownfields”), endast en försumbar del av den utvecklade ytan tar värdefull mark såsom parkmiljöer eller odlingsmark i anspråk.

All fastighetsutveckling inkluderar en dialogprocess där platsens specifika förutsättningar och behov beaktas och integreras i utvecklingen.

I processen genomförs alltid en miljöprövning, där det föreligger osäkerheter i effekterna på t.ex. biologisk mångfald och närmiljö

genomförs en omfattande miljökonsekvensanalys som ligger till grund för förebyggande eller kompensatoriska åtgärder såsom sanering

av farliga ämnen i mark eller anläggning av parkmiljöer. Skademinimeringshierarki (undvika, minimera, återskapa och kompensera) och

försiktighetsprincipen tillämpas vid verksamhet som ligger nära särskilt skyddsvärda områden såsom kulturhistoriska platser (till exempel

världsarv och IUCN I-IV platser), nyckelbiotoper, naturreservat, grönområden, odlingsmark mm.

Alla SBB:s egenutvecklade träbyggnadsprojekt använder trä från certifierat skogsbruk (FSC eller PEFC) vilket säkerställer en hög artrikedom

och biologisk mångfald i skogen.

Vattenanvändning

[Water-Abs] [Water-Int]

SBB har ett system för automatisk mätning och uppföljning av vattenanvändning.

Flera gånger per minut läses vattenanvändningen av och registreras digitalt. Vattenanvändningen analyseras automatiskt för att identifiera

användningsmönster och upptäcka avvikelser som kan tyda på läckage, t.ex. på grund av droppande kranar eller rinnande toaletter. När

avvikelser upptäcks går det ut larm till förvaltaren som snabbt kan åtgärda eventuella problem. Förvaltaren kan även enkelt ta del av

statistiken genom portalen. Systemet har medfört en mer uppdaterad, omfattande och precis uppföljning av vattenanvändningen.

Mål: minska vattenanvändningen med en procent per år.

Utfall: Vattenanvändning 2023: 2 380 (3 602) tusen kubikmeter eller cirka 0,6 (0,5) m3/m2 uthyrbar yta, en ökning om 11 procent. Mer

detaljerad statistik redovisas på sida 56.

Hållbara byggmaterial 27 procent av SBB:s pågående projekt under 2023, mätt som andel av färdigställd bruttoarea, har trästomme. SBB utvärderar och

registrerar byggmaterial avseende miljö- och klimatrisker för att uppnå en hållbar leverantörskedja. Som ett led i det arbetet har SBB gått

in som medlem i Byggvarubedömningen, en icke-vinstdrivande ekonomisk förening bestående av aktörer i samhällsbyggnadssektorn som

syftar till att främja utvecklingen mot en giftfri och god bebyggd miljö.

Avfall SBB strävar efter att minimera avfall, både i förvaltning och i byggprocessen. I förvaltningen samarbetar SBB med hyresgäster och

tillgängliggör ytor för källsortering. I byggprocessen ställer SBB krav på avfallsminimering och sortering genom bolagets hållbarhetsbilaga.

SBB genomför även miljöronder där efterlevnad följs upp och dokumenteras av tredje part. Allt material som blir över efter lägenhets-

renoveringar tas tillbaka och används i nästa renovering, det gäller även mindre artiklar t.ex. öppnade färgburkar. Statistik avseende

avfallsmängder på fastighetsnivå presenteras på sida 57.

Engagera hyresgäster i

hållbarhetsarbetet

En hyresgästguide har tagits fram för att underlätta för hyresgästerna att bidra till hållbarhetsarbetet. Bland annat ges tips på vad

hyresgästerna kan göra för att minska energianvändningen. Där finns även information om möjliga samverkansområden där hyresgästen

kan göra stor skillnad i samverkan med SBB. I de gröna hyresavtal som tecknas finns avtalsmässiga hållbarhetskrav på både SBB som

hyresvärd och hyresgästen. SBB har förhandlat fram ett förmånligt elhandelsavtal med 100 procent förnybar el som erbjuds alla SBB:s

bostadshyresgäster enkelt genom SBB:s boendeapp.

Kollektivnära lägen SBB vill skapa möjligheter för en hållbar livsstil. Mer än 98 procent av SBB:s fastigheter bedöms ligga närmare än tio minuters promenad

från kollektivtrafik.

SBB ÅRSREDOVISNING 2023

Sociala värden är kärnan av SBB:s affär och

en viktig del i SBB:s löfte att bygga ett bättre

samhälle. 97 procent av SBB:s hyresintäkter

kommer från social infrastruktur. SBB:s affär

bygger på förståelse för- och utveckling i linje

med den långsiktiga demografiska utvecklingen.

De ökande skillnaderna i hälsa och livsvillkor

mellan olika samhällsgrupper och bostads-

områden är en stor utmaning i Sverige idag.

Fastighetsbranschen har en stor påverkan och

stor potential att bidra med lösningar för ökad

sammanhållning, framtidstro, hälsa och tillit.

SBB förvaltar, förvärvar och utvecklar fastig-

heter för viktiga samhällsfunktioner i områden

med en långsiktig utvecklingspotential. Stora

investeringar görs för att rusta upp och utveckla

beståndet genom renoveringar av lägenheter,

lokaler, gemensamma utrymmen och fasader.

Även utemiljöer såsom lekparker och grönytor

rustas upp och ny utebelysning tillförs för att få

bort mörka och otrygga platser samt bidra till

ökad biologisk mångfald. Miljön och bostaden

blir mer trivsam för den enskilde och området

som helhet blir tryggare. Grundläggande

för verksamheten är att ständigt utveckla

fastigheterna och boendemiljön, vilket leder till

trivsel och trygghet samt positiv platsidentitet.

Som långsiktig fastighetsförvaltare är det

självklart att arbeta med social hållbarhet och

motverka marginalisering i de områden SBB är

verksamma. Risker och möjligheter relaterade

till social hållbarhet, t.ex. arbetsförhållanden

i leverantörskedjan, trygghet i lokalsamhället

mm, hanteras av ledningsgruppen. VD ansvarar

ytterst för identifiering och hantering av dessa

risker som ingår i ledningsgruppens ordinarie

riskhantering. Den omfattande dialogen med

intressentgrupper ger värdefulla perspektiv till

ledningens arbete med riskhantering.

Det är viktigt att attrahera och behålla

kompetenta medarbetare, SBB garanterar all

personal en arbetsplats som präglas av lika

möjligheter, värdighet, respekt och rättvisa,

fri från diskriminering och trakasserier. De

principer som ligger till grund för arbetsvillkor

på SBB finns beskrivna i bolagets HR-policy som

är antagen av styrelsen. SBB gör sitt yttersta för

att behålla kompetens och låta medarbetare

utvecklas i sina roller eller vidareutvecklas

på andra sätt inom bolaget. Varje år skapas

en individuell utvecklingsplan för varje

medarbetare i samråd med närmaste chef.

Anställningsbeslut ska alltid fattas baserat på

tydligt definierade kriterier och alla sökande ska

behandlas och bedömas på dessa grunder utan

diskriminering. SBB tolererar inte någon form

av mobbning, trakasserier eller diskriminering.

Begreppet diskriminering innefattar, men är inte

begränsat till de grunder som skyddas av svensk

lag: kön, könsöverskridande identitet eller

uttryck, etnisk tillhörighet, religion eller annan

trosuppfattning, funktionsnedsättning, sexuell

läggning eller ålder. Detta regleras genom SBB:s

hållbarhetspolicy och uppförandekod som alla

medarbetare ska läsa, förstå, underteckna och

följa. Lönekartläggningar genomförs årligen för

att identifiera och eliminera eventuella orättvisa

strukturella skillnader mellan grupper. SBB:s

utgångspunkt är att löneskillnader beroende

på t. ex. kön, inte ska förekomma. Ersättning

för ledande befattningshavare beslutas av

ersättningsutskottet i styrelsen.

Samtliga medarbetare informeras om uppfö-

randekod, antikorruption och visselblåsarpolicy

minst vartannat år. Uppföljning av samtliga

centralt upphandlade leverantörers hållbarhets-

arbete och förståelse för uppförandekod och

hållbarhetskod genomförs minst vartannat år.

SBB har en organisation som är strukturerad för

att förvalta, utveckla och underhålla bolagets

fastigheter. Bolagets heltäckande förvaltnings-

organisation bedöms vara strategiskt viktig för

att garantera en bra inomhusmiljö. Även lokal

förankring hos de anställda är viktigt. Därför

anställer bolaget ungdomar som under loven

arbetar i de bostadsområden där de själva bor.

Ett personligt engagemang leder till kontinuerlig

utveckling av boendemiljön samtidigt som det

ger goda sociala sidoeffekter.

I SBB:s marknader finns en lång och väle-

tablerad tradition av respekt för avtal mellan

arbetsmarknadens parter: fackföreningar och

arbetsgivarorganisationer. SBB värdesätter

den modellen och garanterar även respekt för

mänskliga rättigheter, föreningsfrihet och ILO:s

deklaration för grundläggande principer och

rättigheter i arbetet. SBB är även anslutna till

FN:s Global Compact. En stor del av bolagets

anställda omfattas av kollektivavtal och

fackliga representanter involveras i förhand-

lingar vid omorganisationer eller vid riskfyllda

arbetsmoment.

Hälsa och säkerhet är centrala frågor för

SBB, SBB genomför regelbundet skyddsronder

på sina kontor, i sina fastigheter och på sina

byggarbetsplatser. SBB:s ansvar omfattar

anställda, inhyrd personal, driftspersonal, hyres-

gäster och entreprenörer. Det är en självklar

del av SBB:s löfte om att vara världens mest

hållbara fastighetsbolag men även en följd av

väl fungerande myndighetsutövning och lagkrav

Social hållbarhet

och medarbetare

SBB ÅRSREDOVISNING 2023

som finns i de marknader där bolaget verkar.

Utan en korrekt riskanalys och arbetsberedning

kan många av arbetsmomenten på SBB:s egna

och entreprenörers arbetsplatser bli riskabla.

SBB tar alltid ansvar för säkerheten och har

rutiner på plats för korrekt bedömning av

risker vid arbetsmoment i egen regi och hos

entreprenörer.

Alla SBB:s chefer ska kunna identifiera

och åtgärda risker i arbetsmiljön t. ex. buller,

tunga lyft, höga höjder, ergonomi mm. SBB:s

arbetsmiljöansvar omfattar både SBB:s egen

och inhyrda personal, t. ex. entreprenörer.

Samtliga chefer är utbildade inom arbetsmiljö,

utbildningstillfällen anordnas löpande för att

hålla kunskapen uppdaterad. Arbetsmiljö ingår

dessutom i utbildningsplanen för samtliga

medarbetare med relevant innehåll anpassat för

respektive roll. SBB genomför även skyddsron-

der regelbundet. Medarbetare, entreprenörer

och skyddsombud utsedda av facket bjuds in

att delta på dessa skyddsronder. Allt detta

regleras i SBB:s interna regelverk och rutiner,

huvudsakligen i SBB:s Ledningssystem för hälsa

och säkerhet på arbetsplatsen samt Miljö- och

kvalitetsledningssystem.

Alla anställda erbjuds friskvårdsbidrag som

får användas till aktiviteter som främjar den

anställdes hälsa. SBB vill anpassa arbetsplatsen

efter sina medarbetares förutsättningar,

förläggning av arbetstid och arbetsplats ska

i största möjliga mån anpassas till individens

förutsättningar. Till exempel vill SBB göra det

möjligt att anpassa förläggning av möten, kon-

ferens och liknande efter föräldrars behov. SBB

genomför även kartläggningar av sjukfrånvaro,

mental och fysisk hälsa för hela personalstyrkan

och för specifika grupper för att undvika att

någon grupp missgynnas av arbetsplatsens eller

arbetssituationens utformning.

Åldersfördelning,

all personal

12% 20–29 år

55% 30–49 år

33%

50 år

303

12%

55%

33%

Könsfördelning

ledningsgrupp

33% Kvinnor

67% Män

33%

67%

Könsfördelning

all personal

42% Kvinnor

58% Män

303

42%

58%

Könsfördelning

styrelse

17% Kvinnor

83% Män

17%

83%

Sammanställning social infrastruktur, tusental kvm

Övriga tillgångar

Övriga sociala tillgångar (ej klassificerade

enligt hållbara finansiella ramverket)

Tillgång till samhällstjänster (SDG 4)

Sjukvårdsanläggningar (SDG 3)

Bostäder till överkomlig kostnad (SDG 10)

1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

2020 2022 20232021

tusental kvm

SBB ÅRSREDOVISNING 2023

Social hållbarhet och medarbetare 2023 - Sammanfattning

Ledande inom social infrastruktur

Sociala obligationer Samhällsnyttan i SBB:s affärsmodell har demonstrerats genom en ständigt ökande social finansiering. Målet är 100 procent hållbar

finansiering 2030. Grön och social finansiering rapporteras på kvartalsbasis. Vid årsskiftet stod social finansiering för 35 (29) procent av

SBB:s totala lånefinansiering.

Ansvarsfullt företagande

Utveckling av lokalsamhällen

och dialog [Comty-Eng]

SBB utvecklar lokalsamhällen med ett helhetsperspektiv på social, miljömässig och ekonomisk hållbarhet. SBB har en lokalt förankrad

förvaltningsorganisation som har en nära kontakt med sina kunder. Analyser av risker och möjligheter görs. Dialog med kommun och invå-

nare är en obligatorisk del av SBB:s detaljplaneprocesser. Projektspecifika förutsättningar och krav t. ex. lokala målsättningar, ekosystem,

ljudmiljö mm tas om hand och integreras i den fortsatta projektutvecklingen.

Inomhusmiljö och tillgäng-

lighet

Hälsosamma inomhusmiljöer är av högsta vikt för SBB. Alla nytillträdda fastigheter miljöinventeras och dessa inventeringar uppdateras

med max tio års mellanrum. Bland annat inventeras förekomst av asbest, radon, PCB samt energianvändning. Saneringar av hälso- och mil-

jöfarliga ämnen genomförs i samband med lägenhetsrenoveringar. SBB ställer höga krav på tillgänglighet i alla sina befintliga och nybyggda

fastigheter och genomför insatser för ökad tillgänglighet i sina ombyggnationer. SBB äger och förvaltar lägenheter som även personer med

mindre ekonomiska resurser kan hyra. Kundnöjdheten undersöks årligen genom en hyresgästundersökning.

Antal sommarjobbare i SBB:s

bostadsområden

SBB skapar arbetstillfällen för ungdomar varje sommar. Genom att skapa arbetstillfällen för ungdomar får ungdomarna en första erfaren-

het av arbetsmarknaden samtidigt som deras engagemang för bostadsområdet höjs när dom själva är med och tar hand om det. På så sätt

bygger SBB över tid upp mer attraktiva och inkluderande bostadsområden där ungdomarna får en bra start på vuxenlivet. Utfall 2023: 100

(173) sommarjobbare.

Bästa medarbetarna

Attrahera och behålla

talanger

• Marknadsmässiga anställningsvillkor

• Kollektivavtal

• Kompetensutveckling

• God arbetsmiljö

• Flextid och val av arbetsort med anpassning för medarbetares livssituation

• Föräldraledighet och föräldralön i enlighet med kollektivavtal (det vill säga tillägg till den ersättning som ges av försäkringskassan)

• Långsiktigt incitamentsprogram där nyckelpersoner erbjuds delägarskap genom teckning av optioner med en löptid om tre år

• Årliga utvecklingssamtal, personlig utveckling och kompetenslyft

• Medarbetarna omfattas av sjukförsäkring och tjänstepension

• Friskvårdsbidrag om 5 000 kr per anställd och år

• Betald semester

• Tjänstebil för medarbetare som utför fastighetsnära arbete

Andel av anställda som

omfattas av kollektivavtal

75 (80) procent av alla anställda omfattas av kollektivavtal, medarbetare omfattas av kollektivavtalen oavsett om dom är fackligt anslutna

eller inte.

Uppmuntra diversitet och

jämlikhet

Insatser för att öka kännedom om diversitet och jämlikhet i samband med personalträffar och utbildningar.

Gender pay ratio

[Diversity-Pay]

Lönekartläggning genomförs årligen för att upptäcka eventuella skillnader i lön och säkerställa att företagets löner är jämställda. Bestäm-

melser och praxis för löner och anställningsvillkor finns dokumenterade i SBB:s HR-policy och lönepolicy. Där framgår att lönen ska spegla

den anställdes kompetens, arbetsresultat, ansvar och utveckling. SBB:s HR-chef leder arbetet med lönekartläggning och justerar avvikelser

t.ex. skillnader som upptäcks mellan kvinnor och män som utför lika arbete.

Medianersättningsratio Förhållandet mellan årlig total kompensation för den högst betalda jämfört med medianen för alla medarbetare exkl den högst betalde

medarbetaren: 10,3 (12,6).

Förändring av ratio mellan den högst betalda jämfört med medianen för alla medarbetare exkl den högst betalde medarbetaren jämfört

med föregående år: -18,8 procent.

Informationen har sammanställts av HR-avdelningen i samarbete med SBB:s samarbetspartner för löneutbetalningar.

Utbildning och utveckling

[Emp-Training] [Emp-Dev]

En utbildningsplan tillämpas för att säkerställa att alla anställda håller sig uppdaterade inom sina respektive ansvarsområden. Utbild-

ningarna inkluderar rollspecifika ämnen samt obligatoriska moment som miljö, arbetsmiljö, uppförandekod, klimatrisker samt risker i

leverantörskedjan. HR-chef ansvarar för planeringen och genomförandet av utbildningsplanen. Samtliga medarbetare har informerats

avseende innehållet i uppförandekod, antikorruption samt visselblåsartjänsten.

Medarbetarsamtal och

utvärdering

Medarbetarsamtal genomförs årligen för samtliga medarbetare. Närmaste chef ansvarar för medarbetarsamtalen med stöd av HR-chefen.

Medarbetarsamtal innehåller ömsesidig utvärdering av chef och medarbetares prestation under året, styrkor, svagheter och utveck-

lingsmöjligheter. Individuella mål och en individuell utvecklingsplan fastställs också under medarbetarsamtalen. Alla medarbetarsamtal

dokumenteras och följs upp ett år senare under nästa medarbetarsamtal.

Karriärsvägar inom SBB SBB vill ge alla sina medarbetare möjlighet att utvecklas som individer och professionellt. Det kan till exempel ske genom att ändra sina

ansvarsområden, växla ansvarsområden eller genom vidareutbildning och specialisering.

Utbildning inom hyresrätt Alla uthyrare utbildas inom hyresrätt. Nya utbildningstillfällen har anordnats under 2023 för att hålla kunskapen uppdaterad och utbilda

nya medarbetare.

Internrekryteringar Antal medarbetare som har rekryterats till en ny roll internt under 2023: 12 (5).

Hälsa och säkerhet

Hälsa, säkerhet, välmående

och arbetsvillkor för

medarbetare, driftspersonal

och entreprenörer [H&S-Emp]

[H&S-Comp]

SBB har som mål att inga allvarliga olyckor eller dödsfall ska inträffa på någon av SBB:s arbetsplatser, fastigheter eller byggarbetsplatser

och att all personal som arbetar för SBB direkt eller indirekt ska ha goda arbetsvillkor som ligger i linje med relevanta kollektivavtal. Målen

omfattar både egen och inhyrd personal. Utbildningstillfällen inom arbetsmiljö anordnas löpande. Skyddsronder genomförs regelbundet

på egna och entreprenörers arbetsplatser där risker inventeras, bedöms och åtgärdas. Samtliga SBB:s marknader har högsta betyg i Global

Rights Index som drivs av International Trade Union Confederation.

SBB ÅRSREDOVISNING 2023

Hälsa och säkerhet i SBB:s

tillgångar [H&S-Asset]

SBB vill skapa de bästa förutsättningarna för sina hyresgäster och har som mål att alla hyresgäster ska ha en god fysisk, social och mental

hälsa. För att undersöka hur SBB på bästa sätt kan bidra till hyresgästernas hälsa genomförs årligen hyresgästundersökningar. Resultatet

ligger till grund för det arbete som SBB gör för hyresgästernas hälsa. Bland annat görs regelbundna kontroller av ventilationen för att uppnå

en god luftkvalitet, kontroller av hissar, dörrar och larm görs också regelbundet för att säkerställa en god arbetsmiljö.

Antal olycksfall på arbets-

platsen

Mål: noll allvarliga olycksfall på arbetsplatsen (enligt arbetsmiljöverkets definition av allvarlig olycka), avser både anställda och entreprenö-

rer. Antal allvarliga arbetsplatsolyckor och tillbud rapporterade 2023: 0 (0). Allvarliga olyckor och tillbud rapporteras till Försäkringskassan

och Arbetsmiljöverket samt till AFA försäkring.

Sjukfrånvaro Mål: noll procent sjukfrånvaro orsakad av bristfällig arbetsmiljö eller säkerhet. Under 2023 uppgick korttidssjukfrånvaron till 1,0 (1,1)

procent och långtidssjukfrånvaron till 1,1 (1,8) procent.

Lost Time Injuries Frequency

(LTIR)

Antalet skador som har resulterat i frånvaro per miljon arbetade timmar. SBB:s anställda: 0 (0) Nyanställda och personalomsättning.

Nyanställda under året 81 (94) nyanställda under 2023.

Personalomsättning

[Emp-Turnover]

26,6 (24,2) procent

SBB:s dotterbolag, Sveafastigheter,

samarbetar tidigt för tryggare områden

När polisen i december 2023 presenterade

den nya listan över utsatta områden lämnade

Östberga i Stockholm listan. En förklaring är att

det lokala kriminella nätverket tappat mark,

men även förebyggande arbete och platssam-

verkan har lyfts fram som en viktig orsak.

Från start har social hållbarhet präglat

Sveafastigheters verksamhet. Redan

i sökandet efter nya projekt är socialt

värdeskapande en central parameter.

Sveafastigheter gör insatser som de ser

stärker lokalsamhället och som samtidigt

gör att deras bostäder tas emot väl och att

området i stort blir bättre rustat.

För att bäst förstå hur vi som fastighets-

ägare kan förbättra en plats är kontakten

med människor som bor där och med lokala

aktörer. Ett exempel är just i Östberga där

Sveafastigheter redan 2022, flera år innan

bygget av tre hus med 200 hyresrätter

startats, inledde ett samarbete med fören-

ingen Vi Tar Plats. Föreningen arrangerar

en mängd förebyggande, inkluderande

och inspirerande aktiviteter för att skapa

granngemenskap, rörelse och framtidstro

hos unga i Östberga.

– Vi ser värdet i att tidigt i processen

engagera oss i människorna i Östberga

och lära känna platsen mer. Vi hoppas fler

aktörer i området kommer ansluta, säger

Åsa Hansson, projektchef för bostäderna i

Östberga, Sveafastigheter.

SBB ÅRSREDOVISNING 2023

SBB:s mål är att ha en god ekonomisk tillväxt

vilket skapar förutsättningar för att investera i

klimatet och den sociala miljön. Genom att vara

lönsam ges möjlighet att driva och utveckla

hållbart förvaltande och byggande. SBB:s

målsättning är att återfå investment grade

rating och öka sin hållbara finansiering för att på

sikt uppnå 100 procent hållbar finansiering. Alla

anställda, samarbetspartners och leverantörer

ska agera affärsetiskt i linje med SBB:s uppfö-

randekod och uppförandekod för leverantörer.

Arbetares rättigheter

Bara nio länder har högsta betyg i, Global

Rights Index, som drivs av, ITUC - International

Trade Union Confederation, och som följer upp

arbetstagares rättigheter i hela världen. Alla

SBB:s marknader: Sverige, Norge, Finland och

Danmark, återfinns bland dessa nio länder. De

kriterier som bedöms är bland annat rätt till att

ansluta sig kollektivt, rätt att förhandla kollek-

tivt, rätt att gå i strejk, tillgång till rättsväsende

för arbetstagare, förekomst av övervakning och

förtryckande lagstiftning. SBB:s verksamhet är

fysiskt bunden till hemmamarknaderna. Det

innebär att majoriteten av arbetet utförs på

plats av lokala leverantörer i fastighetsförvalt-

ningen och byggverksamheten. Endast en liten

del av leverantörskedjan befinner sig i andra

marknader. Då handlar det främst om vissa

materialleverantörer till byggprojekt, mycket

av basvarorna för byggproduktion produceras

i hemmamarknaderna. SBB samarbetar med

ett säkerhetsföretag i syfte att motverka

svartarbete och arbetslivskriminalitet bland

entreprenörer och underentreprenörer i SBB:s

byggprojekt. Rutiner och kontrollplaner har

utvecklats för att strukturerat och långsiktigt

motarbeta arbetslivskriminalitet och svartar-

bete. Se rubriken ”Arbetsplatskontroller” för

mer information.

Governance och ekonomisk hållbarhet

SBB ÅRSREDOVISNING 2023

Governance och ekonomisk hållbarhet 2023 - Sammanfattning

Effektiv Governance

Sammansättning av styrelse

[Gov-Board]

Se bolagsstyrningsrapport samt information om styrelseledamöter på sidorna 71-74.

Process för nominering och

val av styrelse [Gov-Selec]

Årsstämman 2023 beslutade att valberedningen ska bestå av representanter för upp till tre större aktieägare samt styrelsens ordförande.

Valberedningen har även en adjungerad ledamot som representerar bolagets största institutionella delägare för att tillföra ytterligare kompe-

tens inom bolagsstyrning och valberedningsarbete. Styrelsens ordförande gavs i uppdrag att kontakta de tre röstmässigt största registrerade

aktieägarna per den 30 september 2023 och be dem utse en ledamot vardera till valberedningen. Valberedningen utvärderar styrelsens arbete

och avger en rekommendation av val av styrelse till bolagsstämman som fattar beslut. SBB följer svensk kod för bolagsstyrning.

Process för att hantera

intressekonflikter [Gov-CoI]

SBB följer svensk kod för bolagsstyrning. Val av styrelse, ersättningsutskott och revisionsutskott sker i enlighet med koden, mer information

finns i bolagsstyrningsrapporten.

Branschledande inom

transparens i vår rapportering

Delta i rapportering enligt branschledande standarder och ramverk: IFRS, Svensk kod för bolagsstyrning, GRI, EPRA etc.

Utvärdering av ledningen Styrelsen utvärderar bolagets VD årligen.

Kundnöjdhet Hyresgästundersökningar genomförs årligen. 2023 bjöds 9 644 bostadshyresgäster in i undersökningen för bostäder och i början av 2024

bjöds 728 hyresgäster in i undersökningen för samhällsfastigheter. 4 655 svar erhölls i undersökningen för bostadshyresgäster, 168 svar

erhölls i undersökningen för samhällsfastigheter.

En jämförelse med föregående års undersökning för bostadshyresgäster visar en ökning av antalet hyresgäster som 1) känner sig trygga i

SBB:s bostäder, 2) upplever att det finns bra möjligheter till återvinning och 3) uppskattar utemiljön runt fastigheten. Ett område som har

identifierats för förbättring är våra besöks- och telefontider.

Bland svaren för hyresgäster i samhällsfastigheter framkom att en majoritet av de svarande var nöjda med samarbetet med SBB och känner

sig välinformerade om sådant som berör fastigheten. Ett område som har indentifierats för förbättring är förståelse för hyresgästens

behov och att bli en mer proaktiv partner till hyresgästerna.

Utöver detta kommer SBB att framöver lägga fokus på att förbättra kommunikationen med våra hyresgäster och skapa mervärde för dem.

Hållbar leverantörskedja Inga missförhållanden i leverantörskedjan tolereras av SBB. SBB arbetar i nära kontakt med lokala aktörer för både drift, underhåll och entre-

prenad. Förvaltningens lokalkännedom och upphandling av leverantörer gör det lättare att upptäcka och åtgärda eventuella missförhållan-

den jämfört med stora, centralt upphandlade kontrakt där upphandlaren saknar direkt koppling till arbetsorten eller den som utför arbetet.

För att möjliggöra överblick och underlätta uppföljning uppmanas förvaltningen att begränsa antalet upphandlade leverantörer. Samtliga

centralt upphandlade leverantörer genomgår en fördjupad granskning och kontroll av förståelse för uppförandekod och hållbarhetskod samt

en screening avseende väsentliga hållbarhetsparametrar och fokusområden minst vartannat år. Totalt 950 (1 538) nya leverantörer användes

under 2023. Av dessa identifierades 34 (134) större leverantörer som fakturerat över 100 000 kronor som särskilt väsentliga att följa upp. Av

dessa ansågs 20 vara återkommande och väsentliga att följa upp. Alla dessa större, återkommande leverantörer har signerat koderna. De 14

som inte följdes upp inkluderade bland annat banker, hyresvärd, interna kunder och engångsleverantörer.

Mänskliga rättigheter SBB kommer alltid att respektera mänskliga rättigheter och ILO:s deklaration för fundamentala principer för rättigheter i arbetet. SBB stödjer

FN:s Global Compact. Mer information finns i SBB:s policy för mänskliga rättigheter. Den största utmaningen inom området är att säkerställa

mänskliga rättigheter och rättvisa arbetsvillkor i hela värdekedjan vid inköp av elektronik till fastigheterna. Tillverkning och råvaruutvinning

sker i många steg i många marknader och är svår att överblicka. Dialog kring dessa frågor förs med SBB:s större leverantörer av elektronik.

Ersättning till ledande

befattningshavare

Ersättning för ledande befattningshavare beslutas av ersättningsutskottet i styrelsen.

Involvera alla anställda i

bolagets mål och åtaganden

Involvering genom erfarenhetsutbyten på utbildningstillfällen.

Etik och antikorruption

Sprida kunskap om etik och

antikorrupt beteende hos alla

anställda

SBB:s arbete för etik- och antikorrupt beteende beskrivs i uppförandekoden samt antikorruptionspolicyn. Insatser för att öka kännedom om

etik och antikorruption samt möjligheten till användande av visselblåsartjänsten görs i samband med alla personalträffar och utbildningar.

Antal incidenter rapporterade

till visselblåsarfunktion

Antal fall rapporterade:

Diskriminering: 0

Trakasserier: 0

Korruption: 0

Övrigt: 0

Antal fall under utredning: 0

Processen för rapportering och utredning har översiktligt granskats av revisor.

Noll korruption SBB tolererar inte någon form av korruption, mutor, bedrägeri, penningtvätt, skatteflykt, utpressning, bestickning eller olaglig finansiering

av politiska organisationer och agerar kraftfullt för att förebygga och motverka detta. SBB:s insiderpolicy syftar till att reducera risken

för att insiderhandel och andra förbjudna handlingar sker. Insiderreglerna berör olika befattningar i olika grad, men alla medarbetare ska

känna till och iaktta de bestämmelser som finns intagna i insiderpolicyn. Antikorruption ingår i samtliga utbildningar som genomförs för

SBB:s anställda. Mer information finns i anti-korruptionspolicyn samt uppförandekoden. Samtliga SBB:s marknader rankas högst (topp 10) i

Transparency Internationals antikorruptionsindex CPI. Inga fall av korruption har upptäckts under 2023.

Arbetsplatskontroller SBB samarbetar med ett säkerhetsföretag i syfte att motverka svartarbete och arbetslivskriminalitet bland entreprenörer och underentreprenö-

rer i SBB:s byggprojekt. Arbetet inleddes under 2022 med en inventering och nulägesanalys. Bland annat genomfördes oannonserade platsbesök

där samtliga närvarande på byggarbetsplatsen fick visa sitt ID06-kort och jämförelser gjordes med närvarologgen. Bakgrundskontroller har

gjorts av SBB:s entreprenörer där en djupgående bakgrundskontroll genomförs av de anlitade bolagen. Dessa åtgärder genomförs rutinmässigt

som en del av bolagets anti-korruptionsarbete.

Högriskmarknader SBB verkar inte i några högriskmarknader avseende arbetares rättigheter (Global Rights Index, ITUC) eller korruption (CPI, Transparency

International). Trots detta förekommer arbetslivskriminalitet inom samhällsbyggnadssektorn. SBB har därför ett samarbete med ett säker-

hetsföretag i syfte att motverka svartarbete och arbetslivskriminalitet bland entreprenörer och underentreprenörer i SBB:s byggprojekt.

Se rubriken ”Arbetsplatskontroller” ovan för mer information.

SBB ÅRSREDOVISNING 2023

Utbildning inom antikor-

ruption, motverkande av

diskriminering, uppfö-

randekod, hållbarhetspolicy

och visselblåsarfunktion

Samtliga medarbetare (med undantag av föräldralediga, långtidssjukskrivna, praktikanter och timanställda) ska informeras minst vartannat

år inom anti-korruption, motverkande av diskriminering, uppförandekod och visselblåsarfunktionen.

Utfall 2023: 97 % av alla medarbetare informerades.

Lobbying SBB stödjer inte några politiska partier, politiska kampanjer eller lobbying och deltar endast som medlemmar i etablerade och erkända

branschorganisationer t. ex. Fastighetsägarna, Sweden Green Building Council och Sveriges Allmännytta. Totala bidrag till politiska partier,

politiska kampanjer och lobbying 2023: 0 kr.

IT-Säkerhet Rätt informationssäkerhet är viktigt för att skydda SBB:s verksamhet mot interna och externa hot. Informationssäkerhetsarbetet syftar till

att skydda verksamhetens tillgångar, anställda, kunder och hyresgäster samt andra intressenter och aktörer som SBB bistår med tjänster

såsom administration i hyresförhållanden eller andra tjänster.

IT-ansvarig på SBB ansvarar även för IT-säkerheten (CISO). På SBB finns ett IT-råd beståendes av IT-ansvarig och CFO som i förening ansvar

för riskhantering och utveckling av IT-säkerhetsarbetet.

IT-ansvarig rapporterar till Informationssäkerhetsansvarig i ledningsgruppen. I SBB:s styrelse är styrelseordförande särskilt ansvarig för att

granska bolagets arbete med Informationssäkerhet och har befogenheter att initiera oberoende revisioner.

Ekonomisk hållbarhet

Rating Mål: Återfå investment grade rating.

Hållbar finansiering Fortsatt tillväxt och utveckling av SBB:s gröna och sociala bestånd med finansiering och måluppfylland enligt SBB:s hållbara finansiella

ramverk.

Mål: 100 procent hållbar finansiering på sikt.

Utfall 2022: 32 procent av all lånefinansiering (inkl. obligationer, exkl. hybridobligationer) var hållbar. 91 procent av alla nya obligationslån

under 2022 var hållbara (gröna eller sociala enligt SBB:s hållbara finansiella ramverk).

Utfall 2023: 35 procent av alla obligationslån var hållbara, 0 procent av alla nya obligationslån under 2023 var hållbara.

Grön Aktie Mål: SBB ska klassas som grön aktie på NASDAQ Stockholm i enlighet med Vision 2030.

Risker och möjligheter SBB:s ledningsgrupp ansvarar för identifiering och hantering av risker och möjligheter för verksamheten. SBB:s VD är ansvarig för att leda

detta arbete. Risker och möjligheter inom bland annat finansiering, teknologisk utveckling, konkurrenter, demografisk utveckling, klimat

(fysiska, regulatoriska, övergångsrisker) hanteras.

Nyemitterade obligationer

Andel hållbara obligationer av nya emitterade obligationer

Nya emissioner av gröna obligationer

Nya emissioner av sociala obligationer

2 000

4 000

6 000

8 000

10 000

12 000

FY 2019 FY 2020 FY 2021 FY 2022 FY 2023

Mkr

6,4%

43,3%

63,6%

91,0%

0,0%

5 000

10 000

15 000

20 000

25 000

30 000

35 000

40 000

Hållbar finansiering, nominella belopp

2022-

03-31

2022-

06-30

2022-

09-30

2022-

12-31

2023-

03-31

2023-

12-31

2023-

06-30

2023-

09-30

2021-

12-31

Gröna lån

Gröna obligationer

Sociala hybrid obligationer

Sociala obligationer

Andel hållbar lånefinansiering (exkl. hybrid)

Mkr %

SBB ÅRSREDOVISNING 2023

GRI-Index

GRI 2: Genral Disclosures

Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB har rapporterat informationen som anges i detta GRI-Index för perioden 2023-01-01 till 2023-12-31 i enlighet med GRI Standarden.

GRI-Index Beskrivning Sida Avsteg Skäl Förklaring

General disclosures

2-1 Organizational details 1, 8-9, 23

2-2 Entities included in the organization’s sustainability

reporting

2-3 Reporting period, frequency and contact point 34

2-4 Restatements of information 34

2-5 External assurance 34, 138

2-6 Activities, value chain and other business relationships 5, 15-32, 47, 62

2-7 Employees 42-43, 51, 87

2-8 Workers who are not employees 51

2-9 Governance structure and composition 36, 47, 73

2-10 Nomination and selection of the highest governance

body

47, 73

2-11 Chair of the highest governance body 73

2-12 Role of the highest governance body in overseeing the

management of impacts

36, 73

2-13 Delegation of responsibility for managing impacts 36, 73

2-14 Role of the highest governance body in sustainability

reporting

36, 73

2-15 Conflicts of interest 47

2-16 Communication of critical concerns 36, 47, 73

2-17 Collective knowledge of the highest governance body 36, 73

2-18 Evaluation of the performance of the highest

governance body

47, 73

2-19 Remuneration policies 47

2-20 Process to determine remuneration 47, 73

2-21 Annual total compensation ratio 44, 47, 87

Strategy, policies and practices

2-22 Statement on sustainable development strategy 6-7

2-23 Policy commitments 38

2-24 Embedding policy commitments 36-40, 73

2-25 Processes to remediate negative impacts 36-40, 47, 73

2-26 Mechanisms for seeking advice and raising concerns 47, 73

2-27 Compliance with laws and regulations 47

2-28 Membership associations 38

2-29 Approach to stakeholder engagement 37-38

2-30 Collective bargaining agreements 44, 51

SBB ÅRSREDOVISNING 2023

GRI 3: Material topics 2023

GRI-Index Beskrivning Sida Avsteg Skäl Förklaring

Material Topics

3-1 Process to determine material topics 36-38

3-2 List of material topics 37

Skapat och distribuerat ekonomiskt värde

3-3 Management of material topics 36-38, 47

201-1 Skapat och distribuerat ekonomiskt värde 52

Anti-korruption

3-3 Management of material topics 36-38, 46

205-2 Kommunikation och utbildning om antikorruptionspoli-

cies och processer

36-38, 44, 47

205-3 Bekräftade fall av korruption 47

Energi

3-3 Management of material topics 36-38, 47

302-1 Energianvändning inom organisationen 53

Utsläpp av växthusgaser

3-3 Management of material topics 36-38, 47, 60

305-1 Direkta utsläpp av växthusgaser (Scope 1) 55, 60

305-2 Indirekta utsläpp av växthusgaser från energianvänd-

ning (Scope 2)

55, 60

305-3 Övriga indirekta utsläpp av växthusgaser (Scope 3) 55, 60

Leverantörer

3-3 Management of material topics 36-38, 47

308-1 Nya leverantörer som utvärderas med miljökriterier 47

414-1 Nya leverantörer som utvärderas med sociala kriterier 47

Personal

3-3 Management of material topics 36-38, 47

401-1 Nyanställda och personalomsättning 42, 51

405-1 Diversitet i företaget 51

SBB ÅRSREDOVISNING 2023

Hållbarhetstabeller

Personal - tabeller

Antal anställda [Diversity-Emp]

Antal (st) Andel, % 20 – 29 år 30 – 49 år 50 – år

Alla anställda 303 37 167 99

Andel, % 12% 55% 33%

Kvinnor 126 42% 20 71 35

Män 177 58% 17 96 64

Chefer 48 1 24 23

Andel, % 2% 50% 48%

Kvinnor 21 44% 1 9 11

Män 27 56% - 15 12

Ledningsgrupp 6 - 1 5

Andel, % - 17% 83%

Kvinnor 2 33% - - 2

Män 4 67% - 1 3

Styrelse 6 - - 6

Andel, % - - 100%

Kvinnor 1 17% - - 1

Män 5 83% - - 5

Per region 303 37 167 99

Andel, %

Sverige 273 90% 36 151 86

Norge 23 8% 1 10 12

Finland 7 2% - 6 1

Personalomsättning [Emp-Turnover]

Antal

nyanställda

(st)

Andel av

total (%)

Antal som

slutat under

året (st)

Andel av

total (%)

Totalt 81 108

Män 52 64% 71 66%

Kvinnor 29 36% 37 34%

Per region

Sverige 79 98% 99 92%

Norge 1 1% 8 7%

Finland 1 1% 1 1%

Per ålderskategori

20 – 29 år 24 30% 15 14%

30 – 49 år 36 44% 47 44%

50 – år 21 26% 46 43%

Personalstatistik, sammanfattning

2023 2022 2021

Antal anställda 303 388 289

Antal konsulter 30 42 31

Antal ej anställda personer sysselsatta i

projekt*

4 100 4 800

Antal ej anställda personer sysselsatta i

förvaltning*

1 000 1 500

Antal tidsbegränsade anställningar 14 17 6

Provanställningar 15 37 7

Sommarjobbare 100 173 175

Antal deltidsanställda 9 11 8

Antal timanställningar 4 9 -

Nyanställda under året 81 94 64

Avslutade anställningar 108 134 47

Andel anställda som omfattas av kollektivavtal 75% 80% 70%

Andel anställda med rätt till föräldraledighet 100% 100% 100%

Personalomsättning [Emp-Turnover]

[GRI 401-1]

26,6% 24,2% 16,3%

Korttidssjukfrånvaro 1,0% 1,1% 0,88%

Långtidssjukfrånvaro 1,1% 1,8% 1,94%

*Uppskattat antal heltidsekvivalenter

SBB ÅRSREDOVISNING 2023

Social hållbarhet - tabeller

Sammanställning av sociala tillgångar

Klassificering Area, tkvm Area, %

Hyres-

intäkt, mSEK

Hyres-

intäkt, % Social klassificering enligt gällande ramverk

Hyresbostäder 1 056 35% 1 386 32% Bostäder till överkomlig kostnad (SDG 10)

Byggrätter för kommande hyresbostäder - - - - Bostäder till överkomlig kostnad (SDG 10)

S.a Bostäder 1 056 35% 1 386 32%

Äldreboende 530 17% 905 21% Sjukvårdsanläggningar (SDG 3)

LSS 279 9% 491 11% Tillgång till samhällstjänster (SDG 4)

Byggrätter för kommande offentligt finansierade

bostäder

- - - -

S.a Offentligt finansierade bostäder 809 27% 1396 33%

Utbildning 28 1% 35 1% Tillgång till samhällstjänster (SDG 4)

Förskola 2 0,1% 7 0,2% Tillgång till samhällstjänster (SDG 4)

Grundskola/Gymnasium 26 1% 29 1% Tillgång till samhällstjänster (SDG 4)

Universitet - - - - Tillgång till samhällstjänster (SDG 4)

Sjukhus & vårdcentral 287 9% 375 9% Sjukvårdsanläggningar (SDG 3)

Statlig infrastruktur och Kommunhus 268 9% 428 10% Planerad klassificering enligt SDG

Offentliga kontor 230 8% 309 7% Planerad klassificering enligt SDG

Övrigt - - - - Planerad klassificering enligt SDG

Byggrätter för kommande samhällsfastigheter 220 7% 239 6% Planerad klassificering enligt SDG

S.a Samhällsfastigheter 1 033 34% 1 387 32%

S.a Social infrastruktur 2 898 95% 4 169 97%

Övrigt 151 5% 109 3% Ej sociala tillgångar

Totalt 3 048 100% 4 278 100%

Sociala tillgångar, utveckling över tid

2023 2022 2021

Sociala tillgångar, utveckling över tid Area, tkvm Area, % Area, tkvm Area, % Area, tkvm Area, %

Bostäder till överkomlig kostnad (SDG 10) 1 056 34,6 1 369 29,6 2 077 38,3

Sjukvårdsanläggningar (SDG 3) 817 26,8 871 18,8 898 16,6

Tillgång till samhällstjänster (SDG 4) 307 10,1 1 605 34,7 1 593 29,4

Övriga sociala tillgångar (ej klassificerade enligt hållbara finansiella ramverket) 718 23,5 627 13,6 683 12,6

Övriga tillgångar 151 5,0 155 3,3 174 3,2

Totalt 3 048 4 627 5 425

Skapat och fördelat ekonomisk värde*

Mkr 2023 2022

Direkt skapat ekonomiskt värde 6 667 7 447

Intäkter 6 667 7 447

Fördelat ekonomiskt värde 7 707 6 677

Driftkostnader exkl. personalkostnader 2 540 2 268

Utdelning aktieägare 2 482 2 308

Löner och ersättningar till medarbetare 322 519

Ränta till finansiärer 1 717 1 287

Skatt till staten 645 294

Bidrag till lokalsamhället 1 1

Behållet ekonomiskt värde -1 040 770

*Avser både kvarvarande och avvecklad verksamhet

Estimerad social impact

Social Impact 2023 2022

Bostäder till överkomlig kostnad (SDG 10)

Antal bostäder 15 000 18 000

Sjukvårdsanläggningar (SDG 3)

Kapacitet (patienter per dag) 14 000 40 000

Tillgång till samhällstjänster (SDG 4)

Antal utbildningsplatser i skolfastigheter 500 76 000

Antal platser i äldreboenden 7 200 5 500

SBB ÅRSREDOVISNING 2023

Klimat och miljö - tabeller

Energi - MWh

SBB Total Sverige Norge Finland

EPRA Kod 2023 2022

% för-

ändring 2023 2022

% för-

ändring 2023 2022

% för-

ändring 2023 2022

% för-

ändring

Like-for-Like energianvändning - Hyresvärd

El köpt av hyresvärd [Elec-LfL] 68 766 74 066 -7,2% 50 198 53 424 -6,0% 4 239 4 270 -0,7% 14 329 16 373 -12,5%

Andel från förnybara källor 100% 84% 100% 100% 100% 100% 100% 29%

Andel uppmätt 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

Datatäckning (antal fastigheter/totalt antal

fastigheter)*

271/1061

271/1061 250/811 250/811 7/101 7/101 14/149 14/149

Fjärrvärme köpt av hyresvärd [DH&C-LfL] 105 258 107 945 -2,5% 83 216 85 637 -2,8% 872 765 14,0% 21 171 21 543 -1,7%

Andel från förnybara källor 74% 64% 81% 70% 46% 47% 49% 42%

Andel uppmätt 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

Datatäckning (antal fastigheter/totalt antal

fastigheter)*

173/1061

173/1061 159/811 159/811 2/101 2/101 12/149 12/149

Fjärrkyla köpt av hyresvärd [DH&C-LfL] 431 474 -9,2% 109 109 -0,1% 198 211 -6,2% 124 155 -19,7%

Andel från förnybara källor 56% 51% 81% 70% 46% 47% 49% 42%

Andel uppmätt 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

Datatäckning (antal fastigheter/totalt antal

fastigheter)* 4/1061 4/1061 2/811 2/811 1/101 1/101 1/149 1/149

Bränslen köpta av hyresvärd [Fuels-LfL] 3 002 3 473 -13,6% 2 845 3 403 -16,4% 157 70 124,9% 0,0%

Andel från förnybara källor 32% 35% 29% 33% 100% 100%

Andel uppmätt 98% 98% 0% 100% 100%

Datatäckning (antal fastigheter/totalt antal

fastigheter)* 6/1061 6/1061 5/811 5/811 1/101 1/101

Total energianvändning köpt av hyresvärd 177 457 185 958 -4,6% 136 367 142 573 -4,4% 5 466 5 315 2,8% 35 624 38 071 -6,4%

Energiintensitet (kWh per uthyrbar kvm)

[Energy-Int-LfL] 143,2 150,1 127,8 133,6 118,4 115,1 283,0 302,4

Andel från förnybara källor 83% 72% 87% 80% 89% 90% 69% 36%

Andel uppmätt 100% 98% 100% 98% 100% 100% 100% 100%

Datatäckning (antal fastigheter/totalt antal

fastigheter)* 299/1061 299/1061 278/811 278/811 7/101 7/101 14/149 14/149

Total energianvändning - graddagskorrigerad 179 233 190 130 -5,7% 138 179 148 356 -6,9% 5 586 5 660 -1,3% 35 468 36 114 -1,8%

Energiintensitet - graddagskorrigerad (kWh per

uthyrbar kvm) 144,7 153,4 129,5 139,0 121,0 122,6 281,7 286,8

*Fastigheter ägda två hela år, datatäckning >95 %, avgränsat till operationell kontroll, dvs triple-net fastigheter exkluderas.

SBB Total Sverige Norge Finland

Total energianvändning - Hyresvärd 2023 2022

% för-

ändring 2023 2022

% för-

ändring 2023 2022

% för-

ändring 2023 2022

% för-

ändring

El köpt av hyresvärd [Elec-Abs] 130 102 168 696 -22,9% 109 042 144 990 -24,8% 5 276 5 323 -0,9% 15 784 18 383 -14,1%

Andel från förnybara källor 100% 92% 100% 100% 100% 100% 100% 29%

Andel uppmätt 94% 83% 93% 80% 100% 100% 98% 100%

Datatäckning (antal fastigheter/totalt antal

fastigheter) 535/1694 666/2200 496/1077 625/1588 23/424 23/418 16/193 18/194

Fjärrvärme köpt av hyresvärd [DH&C-Abs] 201 654 299 589 -32,7% 177 317 273 855 -35,3% 1 814 1 576 15,1% 22 523 24 157 -6,8%

Andel från förnybara källor 77% 68% 81% 70% 45,8% 47,2% 49% 42%

Andel uppmätt 94% 78% 94% 76% 100% 100% 100% 100%

Datatäckning (antal fastigheter/totalt antal

fastigheter) 402/1694 481/2200 365/1077 443/1588 23/424 23/418 14/193 15/194

Fjärrkyla köpt av hyresvärd [DH&C-Abs] 1 967 1 821 8,0% 1 646 1 431 15,0% 198 211 -6,2% 124 179 -30,7%

Andel från förnybara källor 75% 65% 81% 70% 46% 47% 49% 42%

Andel uppmätt 86% 97% 83% 97% 100% 100% 100% 100%

Datatäckning (antal fastigheter/totalt antal

fastigheter) 38/1694 35/2200 14/1077 11/1588 23/424 23/418 1/193 1/194

Bränslen köpta av hyresvärd [Fuels-Abs] 5 727 6 161 -7,1% 5 530 6 048 -8,6% 157 70 124,9% 39 43 0,0%

Andel från förnybara källor 57% 37% 56,0% 36,8% 100% 100% - -

Andel uppmätt 98% 98% 100% 100% 100% 100%

Datatäckning (antal fastigheter/totalt antal

fastigheter) 37/1694 39/2200 13/1077 15/1588 23/424 23/418 1/193 1/194

Total energianvändning hyresvärd 339 450 476 267 -28,7% 293 535 426 324 -31,1% 7 445 7 180 3,7% 38 470 42 762 -10,0%

Andel från förnybara källor 86% 76% 88% 80% 85% 87% 70% 36%

Andel uppmätt 94% 79% 93% 76% 100% 100% 99% 100%

Datatäckning (antal fastigheter/totalt antal

fastigheter) 587/1694 706/2200 546/1077 667/1588 23/424 23/418 18/193 16/194

Total energianvändning hyresvärd - degree

day corrected 336 225 487 902 -31,1% 290 996 438 513 -33,6% 7 580 7 566 0,2% 37 648 41 824 -10,0%

SBB ÅRSREDOVISNING 2023

SBB Total Sverige Norge Finland

Energianvändning och energimix 2023 2022

% för-

ändring 2023 2022

% för-

ändring 2023 2022

% för-

ändring 2023 2022

% för-

ändring

Total energianvändning från fossila källor 49 188 114 581 -57,1% 36 437 86 410 -57,8% 1 089 944 15,4% 11 662 27 228 -57,2%

bränsleförbrukning från kol och kolprodukter - - - - - - - -

bränsleförbrukning från råolja och petroleumpro-

dukter 290 590 -50,8% 251 547 -54,1% - - 39 43 -8,5%

bränsleförbrukning från naturgas 2 183 3 277 -33,4% 2 183 3 277 -33,4% - - - -

bränsleförbrukning från andra fossila källor - - - - - - - -

förbrukning av inköpt eller förvärvad elektricitet,

värme, ånga eller kylning från fossila källor 46 715 110 715 -57,8% 34 003 82 586 -58,8% 1 089 944 15,4% 11 623 27 185 -57,2%

Total energianvändning från kärnenergikällor - - - - - - - -

Total energianvändning från förnybara källor 290 262 361 685 -19,7% 257 098 339 915 -24,4% 6 355 6 236 1,9% 26 809 15 534 72,6%

bränsleförbrukning för förnybara energikällor,

inklusive biomassa (inklusive industriavfall och

kommunalt avfall av biologiskt ursprung), biobräns-

len, biogas, vätgas från förnybara källor osv. 2 101 2 225 -5,5% 2 101 2 225 -5,5% - - - -

förbrukning av inköpt eller förvärvad elektricitet,

värme, ånga och kylning från icke-förnybara källor 287 414 359 426 -20,0% 254 391 337 656 -24,7% 6 355 6 236 1,9% 26 667 15 534 71,7%

förbrukning av egenproducerad förnybar

icke-bränsleenergi 747 34 2092,8% 605 34 1677,5% - - 141 -

Total energigenerering 8 855 1 092 711,0% 8 710 1 092 697,7% 4 - 141 -

SBB Total Sverige Norge Finland

Total energianvändning - Hyresgäst 2023 2022

% för-

ändring 2023 2022

% för-

ändring 2023 2022

% för-

ändring 2023 2022

% för-

ändring

El köpt av hyresgäst 126 326 123 762 2,1% 98 684 95 498 3,3% 10 386 10 773 -3,6% 17 257 17 491 -1,3%

Andel från förnybara källor 69% 69% 69% 69% 98% 98% 53% 53%

Andel uppmätt 20% 23% - - 100,0% 100,0% 83% 100%

Datatäckning (antal fastigheter/totalt antal

fastigheter) 921/1694 1634/2200 778/1077 1487/1588 16/424 14/418 127/193 133/194

Fjärrvärme- och kyla köpt av hyresgäst 204 701 196 797 4,0% 181 541 173 843 4,4% 7 173 7 186 -0,2% 15 987 15 768 1,4%

Andel från förnybara källor 77% 77% 81% 81% 45,8% 47,2% 49% 42%

Andel uppmätt 11% 12% - - 100,0% 100,0% 90% 100%

Datatäckning (antal fastigheter/totalt

antal fastigheter) 826/1694 1538/2200 773/1077 1480/1588 10/424 10/418 43/193 48/194

Total energianvändning hyresgäst 331 027 320 559 3,3% 280 225 269 342 4,0% 17 559 17 958 -2,2% 33 243 33 259 0,05%

Andel från förnybara källor 74% 74% 77% 77% 77% 78% 51% 48%

Andel uppmätt 14% 16% - - 100,0% 100,0% 86% 100%

Datatäckning (antal fastigheter/totalt antal

fastigheter) 921/1694 1634/2200 778/1077 1487/1588 16/424 14/418 127/193 133/194

Bostäder Samhälle Utbildning

Like-for-like (LfL) per segment 2023 2022

% för-

ändring 2023 2022

% för-

ändring 2023 2022

% för-

ändring

El köpt av hyresvärd 7 541 7 750 -2,7% 61 020 65 629 -7,0% - -

Andel från förnybara källor 100% 100% 100% 100%

Andel uppmätt 100% 100% 100% 100%

Datatäckning (antal fastigheter/totalt antal fastigheter)* 93/291 93/291 178/763 178/763 0/7 0/7

Fjärrvärme köpt av hyresvärd 34 213 35 844 -4,6% 71 046 72 100 -1,5% - -

Andel från förnybara källor 81% 70% 71% 80%

Andel uppmätt 100% 100% 100% 100%

Datatäckning (antal fastigheter/totalt antal fastigheter)* 78/291 78/291 95/763 95/763 0/7 0/7

Fjärrkyla köpt av hyresvärd - - - 431 474 -9,2% - -

Andel från förnybara källor - - 56% 59%

Andel uppmätt - - 100% 100%

Datatäckning (antal fastigheter/totalt antal fastigheter)* 0/291 0/291 4/763 4/763 0/7 0/7

Bränslen köpta av hyresvärd 1 657 1 870 -11,4% 1 345 1 603 -16,1% - -

Andel från förnybara källor 29% 33% 14% 17%

Andel uppmätt 99% 100% 48%

Datatäckning (antal fastigheter/totalt antal fastigheter)* 3/291 3/291 2/763 2/763 0/7 0/7

Total energianvändning 43 411 45 465 -4,5% 133 841 139 807 -4,3% - -

Andel från förnybara källor 82% 74% 84% 89%

Andel uppmätt 100% 100% 99% 99%

Datatäckning (antal fastigheter/totalt antal fastigheter)* 99/291 99/291 179/763 179/763 0/7 0/7

Energiintensitet (kWh per uthyrbar kvm) 122,9 128,7 -4,5% 151,1 157,8 -4,3% - -

Total energy use (degree day corrected) 44 163 48 104 -8,2% 135 274 142 712 -5,2% - -

Energiintensitet - graddagskorrigerad (kWh per uthyrbar kvm) 125,0 136,1 -8,2% 152,7 161,1 -5,2% - -

*Fastigheter ägda två hela år, datatäckning >95 %, avgränsat till operationell kontroll, dvs triple-net fastigheter exkluderas

SBB ÅRSREDOVISNING 2023

Växthusgasutsläpp - ton CO2e

Koldioxid, metan och lustgas ingår i redovisningen av koldioxidekvivalenter

SBB Total Sverige Norge Finland

EPRA Kod 2023 2022

% för-

ändring 2023 2022

% för-

ändring 2023 2022

% för-

ändring 2023 2022

% för-

ändring

Scope 1, totalt [GHG-Dir-Abs] 988 1 350 -26,9% 956 1 313 -27,2% 14 17 -17,4% 17 19 -12,4%

Biobränslen för uppvärmning 80 85 -5,1% 79 84 -5,6% 0,8 0,3 124,9% - -

Fossila bränslen för uppvärmning 521 827 -36,9% 514 818 -37,2% - - 0,0% 8 9 -8,5%

Tjänstebilar 386 439 -12,0% 363 411 -11,6% 14 17 -20,3% 9 11 -15,5%

Scope 2 market based, totalt [GHG-Indir-Abs] 9 468 13 748 -31,1% 6 190 7 637 -19,0% 27 30 -9,6% 3 252 6 082 -46,5%

Elektricitet 92 3 093 -97,0% 91 62 47,0% 0,3 0,3 -0,9% 1 3 031 -100,0%

Fjärrvärme 9 357 10 623 -11,9% 6 082 7 560 -19,5% 24 25 -3,5% 3 251 3 038 7,0%

Fjärrkyla 18 31 -42,4% 16 15 8,8% 2 4 0,0% - 13 -100,0%

Scope 2 location based, totalt [GHG-Indir-Abs] 17 381 19 105 -9,0% 10 726 12 099 -11,3% 74 77 -4,2% 6 581 6 929 -5,0%

Elektricitet 8 005 8 451 -5,3% 4 627 4 524 2,3% 47 48 -0,9% 3 330 3 879 -14,1%

Fjärrvärme 9 357 10 623 -11,9% 6 082 7 560 -19,5% 24 25 -3,5% 3 251 3 038 7,0%

Fjärrkyla 18 31 -42,4% 16 15 8,8% 2 4 0,0% - 13 -100,0%

Scope 3, totalt [GHG-Indir-Abs] 31 719 35 763 -11,3% 25 334 29 782 -14,9% 258 280 -7,9% 6 128 5 701 7,5%

Vattenanvändning 286 432 -33,9% 279 425 -34,5% 3 3 6,2% 4 4 -5,8%

Kapitalvaror 14 213 17 100 -16,9% 14 213 17 100 -16,9% - - - -

Energirelaterade aktiviteter som inte inkluderas i

scope 1 och 2 1 292 1 529 -15,5% 1 072 1 458 -26,5% 55 56 -0,9% 165 15 969,1%

Transporter i byggprojekt 1 983 2 496 -20,6% 1 983 2 496 -20,6% - - - -

Avfall i byggprojekt 942 1 066 -11,6% 942 1 066 -11,6% - - - -

Hantering av avloppsvatten 452 684 -33,9% 441 673 -34,5% 4 4 6,2% 7 7 -5,8%

Affärsresor (flyg) 43 35 21,4% 35 30 15,0% 5 5 7,5% 4 1 339,8%

Affärsresor (Tåg) 0 ,02 0 ,11 -79,3% 0,02 0 ,11 -79,3% - - - -

Uppströms hyrda tillgångar 10 14 -28,8% 10 14 -28,8% - - - -

Nedströms uthyrda tillgångar 12 500 12 406 0,8% 6 361 6 520 -2,4% 190 213 -10,5% 5 949 5 674 4,8%

Scope 1+2 (market based) (kg CO2e per uthyrbar

kvm) [GHG-Int] 2,5 2,7 -7,8% 2,1 1,9 13,6% 0,1 0,1 -2,9% 9,1 17,0 -46,4%

Scope 1+2+3 (market based) (kg CO2e per

uthyrbar kvm) [GHG-Int] 10,1 9,2 10,4% 9,6 8,0 19,4% 0,7 0,7 1,5% 26,2 32,9 -20,4%

Bostäder Samhälle Utbildning

Like-for-like utsläpp (LfL) per fastighetstyp 2023 2022

% för-

ändring 2023 2022

% för-

ändring 2023 2022

% för-

ändring

Scope 1, totalt 261 281 -7,1% 188 231 -18,6% - -

Biobränslen för uppvärmning 21 28 -23,6% 16 23 -30,9% - -

Fossila bränslen för uppvärmning 240 253 -5,3% 172 208 -17,2% - -

Scope 2 market based, totalt 1 221 1 324 -7,8% 5 828 8 188 -28,8% - -

Elektricitet 6 7 -2,7% 36 2 664 -98,6% - -

Fjärrvärme 1 215 1 318 -7,8% 5 077 4 753 6,8% - -

Fjärrkyla - - 715 772 0,0% - -

Scope 2 location based, totalt 1 569 1 682 -6,7% 10 848 11 132 -2,5% - -

Elektricitet 354 364 -2,7% 5 057 5 607 -9,8% - -

Fjärrvärme 1 215 1 318 -7,8% 5 077 4 753 6,8% - -

Fjärrkyla - - 715 772 0,0% - -

Scope 1+2 (market based) (kg CO2e per uthyrbar kvm) [GHG-LfL] 4,2 4,5 -7,7% 6,8 9,5 -28,5% - -

SBB ÅRSREDOVISNING 2023

Vattenanvändning - m3

SBB Total Sverige Norge Finland

EPRA Kod 2023 2022

% för-

ändring 2023 2022

% för-

ändring 2023 2022

% för-

ändring 2023 2022

% för-

ändring

Kommunalt vatten [Water-LfL] 335 422 303 337 10,6% 281 203 249 523 12,7% 21 764 22 592 -3,7% 32 455 31 222 3,9%

Datatäckning (antal fastigheter)* 103/1061 103/1061 80/1061 80/1061 10/1061 10/1061 13/1061 13/1061

Vattenintensitet (m3 per uthyrbar

yta) [Watern-Int] 0,6 0,5 0,7 0,6 0,4 0,4 0,3 0,3

Kommunalt vatten [Water-Abs] 2 380 260 3 602 161 -33,9% 2 321 997 3 543 112 -34,5% 23 329 21 957 6,2% 34 934 37 092 -5,8%

Vattenintensitet (m3 per uthyrbar

yta) [Watern-Int] 0,6 0,6 -10,4% 0,7 0,7 -6,7% 0,1 0,0 17,9% 0,1 0,1 -5,1%

*Fastigheter ägda två hela år, datatäckning >95 %, avgränsat till operationell kontroll, dvs triple-net fastigheter exkluderas.

Bostäder Samhälle Utbildning Totalt

Antal

pågå-

ende

Antal

avslu-

tade

Antal

MWh

pågå-

ende

Antal

MWh

avslu-

tade

Antal

pågå-

ende

Antal

avslu-

tade

Antal

MWh

pågå-

ende

Antal

MWh

avslu-

tade

Antal

pågå-

ende

Antal

avslu-

tade

Antal

MWh

pågå-

ende

Antal

MWh

avslu-

tade

Andel av total

energianvänd-

ning, pågående

och avslutade

Solceller 8 - 1 086 - 9 14 607 829 - - - - 0,8%

Värmepump 2 3 982 2 450 1 2 - 230 1 - 50 - 1,1%

Energieffektiv värme och

ventilation 4 6 266 549 13 6 1 980 2 683 - - - - 1,7%

Styr och reglerteknik 2 8 32 250 4 2 550 102 1 - 100 - 0,3%

Energieffektiv belysning - 1 - 13 1 1 200 1 - - - - 0,1%

Övriga 1 1 - - 3 1 197 90 - - - - 0,1%

2023 2022

Vattenstress (WRI) % av area % av värde % av area % av värde

Hög 1,1% 1,2% 1,2% 1,1%

Medium-Hög 9,9% 10,9% 8,8% 8,6%

Låg-Medium 18,0% 17,8% 13,7% 13,1%

Låg 71,1% 70,2% 76,3% 77,2%

Antal fastigheter Andel av Marknadsvärde %

Gröna tillgångar 2023 2022 2021 2023 2022 2021

Miljöbyggnad (Silver eller bättre) 10 13 9 4,9% 3,7% 2,8%

Miljöbyggnad iDrift (Silver eller bättre) 19 9 - 6,7% 2,3% -

Breeam In-Use (Very Good eller bättre) 2 3 3 1,0% 3,3% 2,7%

Green Building* - 6 8 - 1,2% 2,3%

Totalt färdiga 31 31 20 12,6% 10,4% 7,9%

*Green Building kommer att avvecklas som certifieringssystem under 2025

Bostäder Samhälle Utbildning

Energiklass % av area % av värde % av area % av värde % av area % av värde

A - - 1,2% 2,7% - -

B 3,9% 6,3% 5,4% 6,2% 4,7% 13,4%

C 4,1% 4,8% 21,2% 22,1% 36,6% 35,4%

D 23,1% 21,9% 21,3% 20,5% 34,6% 30,1%

E 34,3% 32,9% 21,4% 20,0% - -

F 21,4% 20,5% 11,4% 9,5% 2,8% 5,2%

G 4,4% 2,6% 7,0% 6,2% - -

Okänd 1,3% 2,1% 3,9% 3,5% - -

Övrigt* 7,6% 8,9% 7,2% 9,3% 21,2% 15,9%

*Inkluderar bland annat: nyproduktion som inte energideklarerats ännu, ouppvärmda lokaler, tomställda lokaler, projektfastigheter mm

SBB ÅRSREDOVISNING 2023

Akut risk Kronisk risk

Klimatriskinventering (fysiska risker) kort sikt medellång sikt lång sikt kort sikt medellång sikt lång sikt

Väldigt hög - - 0,1% - - -

Hög 0,7% 0,8% 0,7% - - -

Medium 0,4% 0,3% 0,3% 0,6% 1,2% 1,9%

Låg 1,1% 1,1% 1,4% 65% 64% 63,6%

Ingen/negligerbar risk 63,4% 63,4% 63,1% - - -

Risk ej bedömd 34,4% 34,4% 34,4% 34,4% 34,4% 34,4%

Datatäckning (antal fastigheter/totalt antal fastigheter) 695/1061 695/1061 695/1061 695/1061 695/1061 695/1061

Totalt Like-For-Like

Avfall i förvaltning (antal ton) 2023 2022 2023 2022

Klassificering - - - -

Farligt avfall (Waste-Abs) (Waste-LfL) 6 22 6 9

Icke-farligt avfall (Waste-Abs) (Waste-LfL) 1 073 1 258 1 054 1 144

Totalt 1 079 1 280 1 060 1 152

Hantering - - - -

Deponi (Waste-Abs) (Waste-LfL) 0,3 1,7 0,3 1,1

Värmeåtervinning (Waste-Abs) (Waste-LfL) 367 439 367 399

Återvinning (Waste-Abs) (Waste-LfL) 695 811 691 737

Övrigt (Waste-Abs) (Waste-LfL) 16 29 16 15

Total 1 078 1 280 1 058 1 152

Datatäckning (antal fastigheter/totalt antal fastigheter) 153/1694 168/2200 87/1061 87/1061

Datatäckning (% av area) 32% 24% 18% 18%

SBB ÅRSREDOVISNING 2023

Definitioner - hållbarhetsrapport

Hållbarhetsindikatorer - defi-

nitioner [EPRA Guidelines]

Rapporteringen följer riktlinjerna från Global Reporting Initiative (GRI). Hållbarhetsrapportering sker årligen i samband med årsredovisning.

Organisatorisk avgränsning /

organisational boundaries

SBB redovisar hållbarhetsrelaterad data för de indikatorer och de fastigheter där SBB har operationell kontroll enligt principering i

GHG-protokollet (operational control). Det innebär att t ex el, värme och vatten där hyresgästen är avtalsmässig part exkluderas ur

bolagets statistik. Denna avgränsning ger SBB bäst förutsättningar att arbeta med de indikatorer som SBB har möjlighet att påverka. En

uppskattning av hyresgästens energianvändning har gjorts och redovisas i en separat tabell.

Datatäckning / Coverage Jämförbart bestånd: SBB redovisar jämförbara indikatorer för två efterföljande år. Fastigheterna måste därmed ha ägts i två hela år för att

inkluderas i redovisningen av jämförbart bestånd. Vidare måste datatäckningen vara minst 95% för att indikatorn ska inkluderas i redovis-

ningen, detta för att undvika felaktig underskattning av utfall. Datatäckningen indikerar hur många mätpunkter som har fyllts på med data.

SBB har en hög datatäckning för majoriteten av fastigheter, och arbetar löpande med att öka täckningen i nytillträdda fastigheter.

Total energianvändning: Där kriterierna för data täckning >95 % inte uppfylls uppskattas energianvändningen baserat på en kombination av

uppmätta värden, energideklaration och segment.

Basår Basåret är 2020, året då den första versionen av Vision 2030 lanserades. Like-for-Like data jämför alltid förändringen jämfört med

föregående år.

Uppskattning av energi köpt

av hyresvärd

Andel uppmätt energianvändning redovisas för all energianvändning. Den redovisade energianvändningen som inte är uppmätt har

uppskattats genom en kombination av uppmätt energianvändning, energiklass och segment. Energianvändnigen uppskattas där datatäck-

ningen inte är tillräckligt hög.

Andel förnybar energi Andel förnybar energi utgår i första hand från de avtal som har tecknats av SBB, i andra hand på beräkningar av nationella eller regionala

snitt. Andel förnybar elanvändning utgår från avtal som har tecknats av SBB avseende förnybar el. Andel förnybar fjärrvärme och fjärrkyla

utgår från nationella snitt. Andel förnybara bränslen baseras på den energi som faktiskt köpts in. Andel förnybar gas baseras på det aktuella

gasnätets genomsnitt.

Tredjepartsgranskning SBB:s hållbarhetsredovisning granskas översiktligt av EY. Hållbarhetsredovisningen följer GRI Standards.

Systemgränser - rapportering

av hyresvärd- och hyresgäst-

förbrukning

Energi som köps av hyresvärden rapporteras. Energi som köps direkt av hyresgästen uppskattas baserat på energideklaration och uppmätta

värden. SBB har inte tillgång till all statistik för hyresgästens köp av energi och inte heller lika stor möjlighet att påverka denna.

Normalisering Intensitetstal för energianvändning, koldioxidutsläpp och vattenanvändning redovisas. Dessa erhålls genom att dividera mätetalet med

total area.

Segmentering (fastighetstyp,

geografi)

SBB redovisar total energianvändning, energianvändning per land samt energianvändning per segment (bostäder, samhällsfastigheter och

övriga fastigheter)

Redovisning av egna kontor SBB äger merparten av sina egna kontor och dessa ingår således i rapporteringen. En schablonmässig uppskattning av hyrda kontor görs

baserat på hyrd yta och genomsnittlig energianvändning och utsläpp per yta.

Berättelse om prestanda Utveckling under år 2023 beskrivs på sida 39, 42 respektive 46 för miljö, social hållbarhet och personalfrågor respektive governance.

Placering av EPRA Sustainabi-

lity performance i företagets

rapport

EPRA-index redovisas på sida 59.

Rapportperiod Rapporteringen avser kalenderår dvs 1 januari till och med 31 december.

Väsentlighet Väsentlighetsanalys redovisas på sida 37

SBB ÅRSREDOVISNING 2023

EPRA-index

Code Performance Measure Sida

Environmental Sustainability Performance Measures

Elec-Abs Total electricity consumption 53

Elec-LfL Like-for-like total electricity consumption 53

DH&C-Abs Total district heating & cooling consumption 53

DH&C-LfL Like-for-like total district heating & cooling consumption 53

Fuels-Abs Total fuel consumption 53

Fuels-LfL Like-for-like total fuel consumption 53

Energy-Int Building energy intensity 53

GHG-Dir-Abs Total direct greenhouse gas (GHG) emissions 55

GHG-Indir-Abs Total indirect greenhouse gas (GHG) emissions 55

GHG-Int Greenhouse gas (GHG) emissions intensity from building energy consumption 55

Water-Abs Total water consumption 56

Water-LfL Like-for-like total water consumption 56

Water-Int Building water intensity 56

Waste-Abs Total weight of waste by disposal route 57

Waste-LfL Like-for-like total weight of waste by disposal route 57

Cert-Tot Type and number of sustainably certified assets 56

Social Performance Measures

Diversity-Emp Employee gender diversity 51

Diversity- Pay Gender pay ratio 44

Emp-Training Training and development 44

Emp-Dev Employee performance appraisals 44

Emp-Turnover New hires and turnover 51

H&S-Emp Employee health and safety 44

H&S-Asset Asset health and safety assessments 44

H&S-Comp Asset health and safety compliance 44

Comty-Eng Community engagement, impact assessments and development programmes 44

Governance Performance Measures

Gov-Board Composition of the highest governance body 47

Gov-Select Nominating and selecting the highest governance body 47

Gov-CoI Process for managing conflicts of interest 47

SBB ÅRSREDOVISNING 2023

Deklaration av avgränsning och underlag för beräkning av utsläpp enligt GHG protokollet

Scope Aktivitet Datakällor Omräkningsfaktor

1 Tjänsteresor med

företagsbil

Data från avläsning av mätarställning genom partnerföretag för

tjänstebilar. Utsläpp beräknas per fordon i förvaltningen baserat på

antal km körning i tjänst samt uppmätt genomsnittlig bränsleför-

brukning (data från partnerföretag).

Statistik från partnerföretag för tjänstebilar. Unik faktor

per fordonstyp (Autoplan)

1 Förbrukning av bränslen

för uppvärmning i fast-

igheter

Genomgång av fakturor konterade som träpellets, olja respektive

gas

Pellets: 18 kg CO2e/MWh (Energiföretagen)

Olja: 280 kg CO2e/MWh (IPCC 5AR)

Gas: 203 kg CO2e/MWh (IPCC 5AR)

Biogas: 45 kg CO2e/MWh (Energimyndigheten)

Bioolja: 5 kg CO2e/MWh (Energiföretagen)

2 Användning av el Inhämtning av statistik från eneriguppföljningssystem samt

uppskattad energianvändning baserat på energideklarationer. Avser

den elanvändning där SBB står som avtalspart.

Market based - kärnprocess (Vattenfall EPD)

Sverige: 0,85 g CO2e/kWh (Vattenkraft, vindkraft,

bioenergi)

Norge: 0,05 g CO2e / kWh (Vattenkraft)

Finland: 0,05 g CO2e / kWh (Vattenkraft)

Location based (Moro & Lonza (2018) Electricity carbon

intensity in European Member States. Transport and

Environment)

Sverige: 47 g CO2e/kWh

Norge: 9 g CO2e/kWh

Finland: 171 g CO2e/kWh

2 Användning av fjärrvärme Inhämtning av statistik från eneriguppföljningssystem samt

uppskattad energianvändning baserat på energideklarationer. Avser

den fjärrvärmeanvändning där SBB står som avtalspart.

Statistik från respektive leverantör av fjärrvärme (Mestro,

Entro, Enerkey)

2 Användning av fjärrkyla Inhämtning av statistik från eneriguppföljningssystem samt

uppskattad energianvändning baserat på energideklarationer. Avser

den fjärkyleanvändning där SBB står som avtalspart.

Specifika utsläppsdata för respektive leverantör (Mestro,

Entro, Enerkey)

3 Inköpta varor och tjänster Vatten, inhämtning av statistik genom digitala mätare som är

kopplade till energiuppföljningssystem.

0.12 kg CO2e/m3 inkl distribution (Wallen (1999) Livscykel-

analys av dricksvatten. Chalmers University of Technology)

3 Kapitalvaror Material i byggprojekt: Samtliga SBB:s byggprojekt. Data baserar sig

på livscykelanalyser från ett representativt urval av projekt som har

använts för att uppskatta SBB:s totala utsläpp från byggprojekt.

Generisk LCA-data för material från Boverkets öppna

databas. Produktspecifika data från EPDer

3 Kapitalvaror Byggavfall: Samtliga SBB:s byggprojekt. Data baserar sig på livscykel-

analyser från ett representativt urval av projekt som har använts för

att uppskatta SBB:s totala utsläpp från byggprojekt.

Generisk LCA-data för material från Boverkets öppna

databas. Produktspecifika data från EPDer

3 Bränsle- och energirelate-

rade aktiviteter som inte

inkluderas i Scope 1 & 2

Indirekta utsläpp från elanvändning Market based - infrastruktur och transmission (Vattenfall

EPD):

Sverige: 10,60 g CO2e/kWh (Vattenkraft, vindkraft,

bioenergi)

Norge: 10,45 g CO2e / kWh (Vattenkraft)

Finland: 10,45 g CO2e / kWh (Vattenkraft)

3 Uppströms transport och

distribution

Transporter i byggprojekt Samtliga SBB:s byggprojekt. Data baserar

sig på livscykelanalyser från ett representativt urval av projekt som

har använts för att uppskatta SBB:s totala utsläpp från byggprojekt.

Generisk LCA-data för transporter från Boverkets öppna

databas. Produktspecifika data från EPDer. Fordonstyp

och omräkningsfaktor varierar beroende på materialslag

och transortavstånd (Boverket)

3 Avfall som genererats i

drift

Hantering av avloppsvatten 0.19 kg CO2e/m3 (Statistiska Centralbyrån)

3 Affärsresor Flyg: Data från resebyrå Data från resebyrå. Faktor beror på sträckan. 88-165 g

CO2e/km (Stureplansresor)

3 Affärsresor Tåg: Data från resebyrå Data från resebyrå. Faktor beror på sträckan. 0,0036-

0,0070 g CO2e/km (Stureplansresor)

3 Uppströms hyrda tillgångar Hyrda kontorslokaler Schablonberäkning baserad på hyrd yta. 6,8 g CO2e/m2

(2022), 2,4 g CO2e/m2 (2023) (SBB, egen förvaltning)

3 Nedströms uthyrda

tillgångar

Uthyrda lokaler, energianvändning uppskattad baserat på energide-

klarationer och uppmätta värden.

Fjärrvärme och kyla, Sverige: genomsnitt 35 g/kWh,

Norge: specifika utsläppsdata per leverantör, Finland:

specifika utsläppsdata per leverantör

El, Sverige: 47 g/kWh, Norge: 9 g/kWh, Finland: 171 g/kWh

Kommentar

Beräkningsmetoden för energianvändning och klimatpåverkan uppdate-

rades räkenskapsåret 2023. Energi- och klimatdata publicerade före 2023

är inkonsekventa jämfört med data publicerade i hållbarhetsrapporten

2023 och framåt. 2022 års data räknades om under 2023. Syftet med

förändringen var dels att möjliggöra estimering av hyresgästens ener-

gianvändning, dels att höja precisionen i de estimeringar som görs där

datatäckningen i uppmätt energianvändning inte är fullständig. Tidigare

metod för estimering baserades på genomsnittlig energianvändning i

fastigheter med tillräcklig datatäckning samt area. I den uppdaterade

metoden tillämpas fler kriterier för att höja precisionen, bland annat

används energideklarationernas energiprestandatal och energiklass för att

estimera energianvändning och beräkningarna segmenteras per affärsen-

het. Därtill rapporteras nu även andel av den totala energianvändningen

som kommer från uppmätta värden.

SBB ÅRSREDOVISNING 2023

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

SBB ÅRSREDOVISNING 2023

– Värdeförändring avseende finansiella instrument ingår med

-2 580 mkr (-1 560).

• Periodens resultat uppgick till -18 827 mkr (-10 361) efter avdrag för

uppskjuten skatt om 2 796 mkr (741) och aktuell skatt om -443 mkr

(-277), motsvarande ett resultat per stamaktie A och B om -13,91 kr

(-7,61) före utspädning.

• Periodens resultat inkl. avvecklande verksamhet uppgick till -21 590 mkr

(-9 811), motsvarande ett resultat per stamaktie A och B om -15,81 kr

(-7,23) före utspädning.

• Fastighetsportföljens värde uppgick till 73,2 mdkr (135,6).

• Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV) var 18 888 mkr (45 040), motsva-

rande 12,99 kr (30,97) per aktie före utspädning.

• Styrelsen föreslår att ingen utdelning lämnas avseende aktieslag A, B

(1,44) eller D (2,00). För mer information, se vinstdisposition på sida 74.

Året i korthet

Kvarvarande verksamhet

• Hyresintäkterna uppgick till 4 581 mkr (5 365).

• Driftsöverskottet uppgick till 3 209 mkr (3 615).

• Förvaltningsresultat exkl. valutakursdifferenser uppgick till 1 296 mkr (3

216).

• Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av

rörelsekapital var 1 222 mkr (3 485).

• Resultat före skatt uppgick till -21 179 mkr (-10 825), varav:

– Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och

goodwill ingår med 2 241 mkr (2 686). Resultatet inkluderar Förvärvs-

och omstruktureringskostnader på -90 mkr (-120).

– Värdeförändringar på fastigheter ingår med -13 321 mkr (-3 681).

– Resultat från joint ventures och intresseföretag ingår med -6 017 mkr

(-1 866).

– Finansiella poster ingår med -1 258 mkr (-2 402) varav kostnader för

förtidslösen lån ingår med 36 mkr (424) och valutakursdifferenser med

-144 mkr (-1 991).

Årsredovisningen avser Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB (publ), org nr 556981–7660, nedan

benämnt SBB eller Samhällsbyggnadsbolaget alternativt koncernen eller bolaget.

Förvaltningsberättelse

Viktiga händelser under året

• Årsstämman 2023 beslutade om vinstutdelning till stamaktieägarna med

1,44 kronor per Stam A respektive Stam B-aktie att delas ut månadsvis

samt 2,00 kronor per Stam D-aktie att delas ut kvartalsvis. Baserat på

bemyndigande från extra bolagsstämman den 14 juni 2023 beslutades att

beslutad men ännu ej utbetald utdelning ska utbetalas vid en avstämnings-

dag för samtliga aktieslag som ska vara den 28 juni 2024. Datumet kan

komma att ändras då avstämningsdag ska infalla innan årsstämman 2024.

• Den 11 maj sålde SBB 19 miljoner aktier i JM AB, för en total köpeskilling

om cirka 2,8 mdkr.

• Ilija Batljan frånträdde som verkställande direktör. Styrelsen utsåg Leiv

Synnes till ny verkställande direktör. Han tillträdde den 5 juni 2023. Batljan

kvarstår som styrelseledamot.

• Den sista juni signerades avtal om försäljning av SBB:s andel i SBB

Industricentralen Holding AB, som äger aktier i Heba AB.

• Den 16 augusti emitterade SBB Residential Properties AB preferensaktier

om 2,36 mdkr i samband med förvärv av fastigheter till ett värde av

6 215 mkr från andra bolag inom SBB-koncernen. SBB Residential

Properties AB redovisas efter transaktionen som andelar i joint ventures

och intresseföretag.

• SBB:s CFO Eva-Lotta Stridh ersattes av Daniel Tellberg som blev Ekonomi-

direktör. Finanschefen Rosel Ragnarson ersattes av Helena Lindahl som

blev Finansdirektör.

• Den 29 maj 2023 beslutade SBB:s styrelse att påbörja en strategisk

översyn av alternativ för att maximera värdet för SBB:s aktieägare. Den

24 september presenterades en ny koncernstruktur. Den decentralise-

rade koncernstrukturen innefattar en tydlig förvaltningsmodell och port-

följstrategi med självständiga hel- eller delägda portföljbolag inom varje

enskilt affärsområde. Därmed avslutades den strategiska översynen.

Koncernen kom att bestå av tre affärsenheter: Bostäder, Samhälle

och Utbildning. Den decentraliserade koncernstrukturen förbättrar

transparens och finansieringsmöjligheter.

• Den 5 oktober ställde Valerum AB (publ) in betalningen på en av

SBB garanterad utestående säkerställd obligation. SBB har övertagit

säkerheter och SBB:s sammanlagda åtagande var cirka 280 mkr.

• Den 9 november bestred SBB det mottagna kravet från en obligations-

ägare avseende euroobligationer. SBB tillbakavisade påståendena

om brott mot villkoret och anser att kraven från obligationsägaren är

grundlösa.

• SBB har under året samlat en portfölj av fastigheter inom social infra-

struktur, med fokus utbildningsfastigheter, i underkoncernen SBB EduCo

AB, som till 49 procent ägdes av Brookfield Super-Core Infrastructure

Partners.

Det första tillträdet skedde i mitten av januari varigenom SBB erhöll

6,6 mdkr i kontant betalning.

Det andra tillträdet genomfördes i mars där SBB erhöll ytterligare

2,1 mdkr.

Det tredje tillträdet ägde rum under mitten av juli varigenom SBB

erhöll ytterligare 0,4 mdkr.

Den 24 september avtalade SBB om att sälja 1,16 procent av SBB

EduCo AB till Brookfield Super-Core Infrastructure Partners (”Brookfi-

eld”) för 242 miljoner kronor, varigenom Brookfield kom att äga 50,16

procent av SBB EduCo AB. I samband med detta återbetalades interna

lån varigenom SBB erhöll en total likvid om cirka 8 mdkr. För mer

information om de redovisningsmässiga effekterna, se sida 111.

Den 28 november bytte EduCo namn till Nordiqus AB.

Fastighetstransaktioner till Nordiqus uppgick till 40 841 mkr.

• Den 24 november beslutade SBB att återköpa obligationer för 404 meur.

Obligationernas nominella värde var 417 meur.

• I december meddelade styrelseledamoten Eva Swartz Grimaldi att hon

lämnar styrelsen på grund av hälsoskäl. Även Fredrik Svensson medde-

lade att han lämnar sitt uppdrag som styrelseledamot i bolaget.

SBB ÅRSREDOVISNING 2023

1) Bolagsstyrningsrapporten ingår inte i förvaltningsberättelsen.

• Den 18 december meddelades att SBB kommer samla bostadsbeståndet

och bostadsutvecklingen i dotterbolaget Sveafastigheter inför en kom-

mande ägarspridning. Sveafastigheter kommer ledas av Erik Hävermark

som vd samt Martina Lous-Christensen som CFO.

• Den 29 december beslutade SBB att, i enlighet med villkoren, senarelägga

räntebetalningarna på samtliga hybridobligationer.

• SBB:s kreditrating ändrades under året av S&P, Scope Rating och Fitch

Rating till sub investment grade.

• Under året genomförde SBB försäljning av fastigheter till övriga parter än

SBB Residential Property AB och Nordiqus AB för ett värde uppgående

till 4 975 mkr.

• Nämnden för svensk redovisningstillsyn (Nämnden) granskar på delegation

från Finansinspektionen noterade bolags finansiella rapporter. Gransk-

ningen sker dels på systematisk basis så att alla större bolag granskas inom

ett visst intervall, dels vid specifika transaktioner/ frågeställningar. Inom

ramen för den systematiska granskningen har Nämnden granskat SBB:s

årsredovisning för 2022. Nämnden har i april 2024 överlämnat gransk-

ningen till Finansinspektionen.

Nämnden har tidigare granskat SBB:s årsredovisning för 2021. Nämnden

har i juni 2023 överlämnat granskningen till Finansinspektionen.

Det slutliga utfallet av dessa granskningar kan inte bedömas idag, utan

kommer adresseras i den finansiella rapporteringen för 2024 eller senare,

beroende på när processerna slutförs.

Viktiga händelser efter årets utgång

• Den 7 februari presenterades den nya styrelsen för Sveafastigheter AB,

ledd av styrelseordförande Peter Wågström.

• Den 14 februari föreslogs Lennart Sten till ny styrelseordförande i SBB

av valberedningen. Lennart Schuss, Ilija Batljan, Hans Runesten, Lars

Rodert, Sven-Olof Johansson föreslås att väljas som ledamöter.

• Den 25 februari meddelade SBB etablering av ett joint venture-bolag för

samhällsfastigheter tillsammans med Castlelake, med stöd från Atlas SP

Partners. Transaktionen tillför SBB en likvid om cirka 5,2 mdkr, som avses

används till att stärka bolagets finansiella ställning och amortera skulder.

• Den 24 mars beslutade SBB att återköpa obligationer och hybridinstru-

ment för 163 meur. Obligationerna och hybridinstrumentens totala

nominella värde var 408 meur motsvarande 4 525 mkr värderat till

balansdagens valutakurs.

• SBB har den 19 april tecknat avtal med Riksbyggen avseende upplösning

av det gemensamma ägandet av koncernen Unobo AB. Affären är villkorad

sedvanliga fullföljandevilkor avseende upptagande av finansiering.

• SBB har under april 2024 deltagit i börsintroduktionen av Public Property

Invest AS (PPI) genom försäljning av fastigheter till ett bokfört värde

om 1,7 mdkr och övertagande av skulder om 0,4 mdr i utbyte mot 31,6

miljoner aktier i PPI. SBB har därtill tecknat 11,7 miljoner aktier till kursen

14,5kr. Vidare omfinansieras hela PPI:s bruttoskuld om 5 929 mkr till ny

finansiering med en genomsnittlig kapitalbindning om 3,2 år. Före transak-

tionen ägde SBB 44,8% av aktierna i PPI. Efter transaktionen bedöms SBB

äga SBB 33,7% av aktierna i PPI beroende- på tilldelning i nyemissionen.

Transaktionen bedöms preliminärt få en resultateffekt om -0,6 mdkr, efter

upplösning av uppskjuten skatt om 0,1 mdkr, vid en marknadsvärdering av

aktierna till 14,5 kr styck. Det slutliga resultatet av transaktionen förväntas

först bli känt efter årsredovisningens offentliggörande och kommer att

redovisas i delårsrapporten för det andra kvartalet.

• SBB har ändrat vissa resultatposter till årsredovisningen 2023 jämfört

med bokslutskommunikén som publicerades den 27 februari 2024.

Nedskrivning goodwill har justerats från -1 150mkr till 0. Årets resultat

har justerats från -22 740 mkr till -21 590 mkr. Räntetäckningsgraden,

kvarvarande och avvecklad verksamhet, har justerats från 2,3 till 2,1. Se

not 36 för mer information.

SBB nyckeltal

2023 2022

jan-dec jan-dec

Fastighetsrelaterade nyckeltal

Marknadsvärde fastigheter, mkr 73 205 135 616

Antal fastigheter 1 172 2 050

Antal kvm, tusental 3 048 4 627

Överskottsgrad, %

75 72

Direktavkastning, %

4,8 4,3

Förändring Hyresintäkter, jämförbart bestånd % 8,8 4,0

Förändring Driftnetto, jämförbart bestånd % 10,9 2,3

Ekonomisk uthyrningsgrad, % 94,2 95,3

Genomsnittlig kontraktslängd samhällsfastigheter, år 7 10

Finansiella nyckeltal

Hyresintäkter, mkr

4 581 5 365

Driftnetto, mkr

3 209 3 615

Periodens resultat, mkr

3)4)

-18 827 -10 361

Kassaflöde från den löpande verksamheten, före

förändring av rörelsekapital, mkr 1 222 3 485

Eget kapital exkl. innehav utan bestämmande

inflytande, mkr

3)4)

17 909 43 823

Avkastning på eget kapital, %

-43 -13

Belåningsgrad, % 54 49

Säkerställd belåningsgrad, % 18 21

Soliditet, % 34 38

Justerad soliditet, %

37 42

Ej pantsatt kvot, ggr

1)4)

1,60 2,24

Räntetäckningsgrad (inkl. avvecklad verksamhet),

ggr

2,1 3,9

Aktierelaterade nyckeltal

Aktuellt substansvärde (EPRA NTA), mkr

16 361 39 822

Aktuellt substansvärde (EPRA NTA), kr/aktie

11,25 27,39

Aktuellt substansvärde (EPRA NTA) efter

utspädning, kr/aktie

11,25 27,38

Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV), mkr

1)4)

18 888 45 040

Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV), kr/aktie

1)4)

12,99 30,97

Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV) efter

utspädning, kr/aktie

1)4)

12,99 30,97

EPRA Earnings (Företagsspecifik), mkr

1)4)

-1 322 443

EPRA Earnings (Företagsspecifik), per stamaktie A

och B

1)4)

-0,91 0,30

EPRA Earnings (Företagsspecifik), per stamaktie A

och B efter utspädning

1)4)

-0,91 0,30

EPRA Vacancy Rate (Vakansgrad) 5,8 4,7

Resultat per stamaktie A och B, kr

-15,81 -7,23

Resultat per stamaktie D, kr 2,00 2,00

Genomsnittligt antal stamaktier A och B 1 454 345 401 1 453 854 227

Genomsnittligt antal stamaktier D 193 865 905 193 865 905

Antal stamaktier A och B 1 454 615 648 1 454 141 898

Antal stamaktier D 193 865 905 193 865 905

Se alla definitioner och beräkningar på sidan 139-143.

1) Definitionen är ändrad och jämförelsesiffror är omräknade. Se alla definitioner och

beräkningar på sid 139-143.

2) Uppställningen av resultaträkningen är förändrad sedan årsredovisning för 2022 vilket innebär

att jämförelsesiffrorna är baserade på andra siffror. Se mer information i not 2.

3) Jämförelsesiffror avviker från tidigare publicerad årsredovisning till följd av att de numera

endast visar kvarvarande verksamhet.

4) Bolagets årsredovisning för 2023 skiljer sig jämfört med bokslutskommuniké publicerad 2024-

02-27. Vissa nyckeltal har därmed räknats om i årsredovisningen. Se mer information i not 36.

SBB ÅRSREDOVISNING 2023

för SBB:s utbildningsfastigheter under perioden januari till juli och erhöll

cirka 9,1 mdkr i kontant betalning. I november frånträddes även cirka 1

procent av aktierna i det samägda bolaget till SBB för ett belopp om 242

mkr innebärandes att Brookfield nu är huvudägare till utbildningsportföl-

jen som har fått namnet Nordiqus. SBB äger numera 49,84 procent.

SBB har under året genomfört ett stort antal försäljningar av fastíg-

heter till såväl kommunala som privata hyresgäster (t.ex. Linköpings

kommun, Gävle kommun, Nykvarn kommun, Höganäs kommun och

Landskrona kommun). Den största enskilda försäljningen var försäljningen

av två fastigheter i Norge under september månad till hyresgästen

Stiftelsen Diakonissehuset Lovisenberg för 2 815 mnok.

Värderingsmodell

SBB redovisar förvaltningsfastigheter till verkligt värde. Under 2023 vär-

derades 100 procent av fastigheterna varje kvartal av externa värderare.

Fastighetsbeståndets värde har baserats på externvärderingar gjorda av

Newsec, JLL, Savills, Cushman & Wakefield och Colliers. Värderingarna

har baserats på analys av framtida kassaflöden för respektive fastighet

där hänsyn tagits till gällande hyreskontraktsvillkor, marknadsläge,

hyresnivåer, drifts-, underhålls- och förvaltningsadministrationskostna-

der samt behov av investeringar. I värderingen har ett genomsnittligt

avkastningskrav på 5,19 procent (4,72) använts. I värdet för fastigheterna

ingår 2 131 mkr (3 391) för byggrätter som värderats genom tillämpning

av ortsprismetoden, vilket innebär att bedömningen av värdet sker utifrån

jämförelser av priser för likartade byggrätter. Verkligt värde har således

bedömts enligt IFRS 13 nivå 3. Se vidare information i not 14.

Fastigheter

SBB hade vid utgången av 2023 totalt 1 172 registerfastigheter (2 050). Det

totala fastighetsvärdet uppgick till 73 205 mkr (135 616), den uthyrnings-

bara ytan var 3 048 tkvm (4 627) och hyresvärdet uppgick till 4 543 mkr

(7 059). Den ekonomiska uthyrningsgraden vid årets slut uppgick till 94,2

procent (95,3). Vid samma tidpunkt var den genomsnittliga direktavkast-

ningen för fastighetsportföljen, exklusive byggrätter, 4,8 procent (4,3).

Förändringen av fastigheternas värde beror på förvärv om 2 156

mkr (10 478), försäljningar om -52 031 mkr (-10 364), investeringar om 2

996 mkr (4 846) samt orealiserade värdeförändringar uppgående till -14

695 mkr (-4 416). Nedan belopp avser bokförda värde. Se not 14 för mer

information.

Ingående verkligt värde 2023-01-01 135 616

Förvärv 2 156

Tillskjutet från minoritetsägare 806

Investeringar 2 996

Försäljningar -52 031

Varav Nordiqus AB -40 841

Varav SBB Residential Property AB -6 215

Varav övriga försäljningar -4 975

Omräkningsdifferens -1 641

Orealiserade värdeförändringar -14 695

Verkligt värde vid årets slut 73 205

SBB genomförde samtliga deltillträden avseende affären med Brookfield

Fastighetsvärde per segmentFastighetsvärde per land

83% Sverige

11% Finland

5% Norge

1% Danmark

73 205

Mkr

83%

11%

60% Samhällsfastigheter

39% Bostäder

1% Utbildning

73 205

Mkr

60%

39%

Intresseföretag och joint ventures

SBB:s engagemang i intresseföretag och joint ventures består dels av en

ägarandel samt i vissa fall finansiering till bolagen. Per 2023-12-31 uppgick

andelar i intresseföretag och joint ventures till 17 876 mkr (12 649) och

fordringar på intresseföretag och joint ventures till 4 839 mkr (1 737). En

del av bolagen bedriver fastighetsutvecklingsprojekt medan andra bolag

äger förvaltningsfastigheter. De största innehaven utgörs av bolagen: SBB

Residential Property AB, SBB Kåpan AB, Nordiqus AB och Public Property

Invest AS.

SBB ÅRSREDOVISNING 2023

Finansiering

SBB äger och förvaltar ett fastighetsbestånd med förmåga att generera

ett ökande driftnetto, för 2023 var ökningen 10,9 procent i jämförbart

bestånd. Huvuddelen av SBB:s finansiering är långfristig och till goda

villkor, snitträntan var 1,78 procent vid utgången av 2023. SBB har minskat

skulderna med 24 992 mkr under 2023.

Nyckeltal policy 2023-12-31 2022-12-31

Räntebärande skuld - 62 093 87 085

Belåningsgrad < 50% 54% 49%

Säkerställd belåningsgrad < 30% 18% 20%

Räntetäckningsgrad (inkl. avvecklad

verksamhet), ggr

> 3,0 2,1 3,9

Likviditet, mkr 3 845 4 429

Kapitalkällor/kapitalanvändning,

kommande 12 månader, ggr*

0,8 -

Kapitalbindning, år 2-5 3,6 3,9

Räntebindning, år 3,4 3,2

* Kapitalkällor/kapitalanvändning redovisas från och med 2023.

Finansfunktionen

Finansfunktionen ska stödja bolagets kärnverksamhet genom att minimera

kostnaden för kapital på lång sikt. Funktionen har till uppgift att förvalta

befintlig skuld, ta upp nya lån för investeringar och förvärv, effektivisera

cash management och genom god kontroll och analys begränsa de

finansiella riskerna. Arbetet styrs av bolagets finanspolicy som fastställs av

styrelsen en gång om året. Finanspolicyn reglerar rapportering, uppfölj-

ning och kontroll. Alla finansfrågor av strategisk betydelse behandlas av

styrelsen. Hållbarhet är en naturlig del av vår affärsmodell och SBB jobbar

för att 100 procent av upplåningen på kapitalmarknaden och lånemarkna-

den blir hållbar till år 2030. Detta görs genom att ingå gröna lån samt att

emittera sociala och gröna obligationer.

Räntebärande skulder minskade med 24 992 mkr

SBB har minskat skulderna med 24 992 mkr under 2023. Belåningsgraden

har trots detta ökat till 54 procent på grund av sjunkande fastighetsvärden

och negativa valutaeffekter. En högre ränta påverkar marknadsvärdet på

både tillgångar och skulder. SBB:s fastigheter externvärderas till mark-

nadsvärde varje kvartal och tas upp till verkligt värde i balansräkningen.

Bolagets skulder redovisas till upplupet anskaffningsvärde. Skillnaden

mellan bolagets marknadsvärde och bokfört värde på bolagets skulder per

2023-12-31 var 13 821 mkr.

Behov att höja kreditbetygen

Kreditbetygen från både S&P och Fitch har sänkts under året från BBB-

till CCC+ med negativa framtidsutsikter. Båda kreditbetygen är under

granskning (”Rating watch”).

SBB verkar för att på sikt återfå ett kreditbetyg om lägst BBB-, motsva-

rande ”Investment Grade”. Det förutsätter bland annat lägre skuldsättning

och förbättrad likviditet.

Likviditet

SBB har genomfört, och avser att genomföra, ett stort antal affärer för

att säkerställa tillräcklig likviditet. Större fastighetsbestånd har varit svåra

att sälja under 2023, men SBB har haft möjligheter att avyttra enskilda

fastigheter. SBB bedömer att fastighetsmarknaden kommer att vara star-

kare under 2024 och att antalet transaktioner ökar. SBB avser att löpande

presentera fler försäljningar i takt med att de processerna slutförs.

SBB är för närvarande mycket restriktiva till nya förvärv. De kommande

förvärven är hänförliga till tidigare ingångna avtal.

SBB arbetar med strategiska åtgärder där likviditet kan stärkas,

till exempel genom emission av aktier i SBB:s dotterbolag. En annan

bolagsstruktur underlättar även ökad bankfinansiering, ett bra alternativ

vid svagare obligationsmarknad.

En försiktig hållning till nya projekt ger bättre effekt på kassaflödet från

fastighetsverksamheten.

Kapitalstruktur

100

27%

10%

52%

21%

15%

56%

Räntebärande nettoskuld

Uppskjuten skatt och derivat

Hybridobligationer

Övriga skulder

Eget kapital, exklusive hybridobligationer

2022-12-31 2023-12-31

SBB:s likviditet har påverkats negativt av avvecklandet av kortfristig

finansiering i form av till exempel företagscertifikat med tillhörande

kreditfaciliteter.

SBB har per 2023-12-31 inga utestående företagscertifikat.

Generell osäkerhet i marknaden och specifik osäkerhet för SBB har

gjort det svårt att förlänga banklån långt i förväg. Banklån som förfaller

bedöms kunna förlängas, vilket också skett under året.

Förlängs inte banklån, så frigörs fullgod pant som kan användas för lån

av nya finansiärer.

SBB har visat att bolaget trots en svår marknad under 2022 och 2023

kan attrahera såväl eget kapital som lånat kapital. SBB har inlett samarbe-

ten med Brookfield och Morgan Stanley under 2023 samt Castlelake under

2024 och SBB för ett flertal diskussioner om nya eller utvidgade samarbe-

ten med syfte att ytterligare stärka SBB:s finansiella ställning.

Ränte- och kapitalbindning

En långsiktig finansiering har fördelen att räntekostnaden förändras

långsamt när räntor stiger. SBB:s snittränta om 1,78 procent är väsentligt

under rådande marknadsräntor. Framför allt har SBB gynnsam ränta på sin

långsiktiga obligationsfinansiering.

Mellan 2022-06-30 och 2023-12-31 har skuldsättningen minskat med

33 533 mkr. SBB arbetar aktivt för att minska den absoluta skuldnivån.

Genom att lösa lån vid förfall minskas effekten av det höjda ränteläget.

SBB ÅRSREDOVISNING 2023

Kapitalkällor kommande 12 månader, mkr Totalt

Befintliga

Kassa 3 845

Likviditetsplaceringar 214

Fastighetsförsäljningar, signerade 322

SBB Infrastructure AB finansiering 5 183

Intjäningsförmåga 2 471

Summa befintliga kapitalkällor 12 035

Förväntade

Refinansieringar av banklån 7 878

Summa förväntade kapitalkällor

7 878

Summa befintliga och förväntade kapitalkällor 19 913

1) Behäftat med osäkerhet.

Kapitalanvändning kommande 12 månader, mkr Totalt

Obligationer 2 595

Banklån 7 878

Utdelning 2 133

Hybridkuponger 552

Nettoinvesteringar, nybyggnation 992

Nettoinvesteringar, löpande 387

Fastighetsförvärv 128

Summa kapitalanvändning 14 665

Skuld

Snittränta

Räntebindning

Kapitalbindning

20 000

40 000

60 000

80 000

100 000

Mkr

2022 2023

Q3 Q2Q1 Q3 Q4Q4

0,0

0,5

1,0

1,5

2,0

2,5

3,0

2018 2019 20222021 2023 2020

År

2018 2019 20222021 2023 2020

År

2018 2019 20222021 2023 2020

SBB ÅRSREDOVISNING 2023

Kapitalbindning

(mkr)

Icke säkerställd skuld,

Nominellt Säkerställd skuld, Nominell Total nominell skuld Andel, %

Kv1 2024 1 806 2 134 3 940 6%

Kv2 2024 321 1 795 2 116 3%

Kv3 2024 - 3 245 3 245 5%

Kv4 2024 468 704 1 171 2%

Kommande 12 mån 2 595 7 878 10 473 17%

2025 6 138 2 104 8 242 13%

2026 5 548 1 439 6 987 11%

2027 9 868 4 424 14 292 23%

2028 7 767 483 8 250 13%

2029 10 541 90 10 631 17%

2030 - 89 89 0%

2031 - 90 90 0%

> 2031 1 057 2 273 3 330 5%

Totalt 43 514 18 870 62 384 100%

Räntebindning

(mkr)

Icke säkerställd

skuld, Nominellt

Säkerställd skuld,

Nominellt

Total

nominell skuld Andel, %

Inklusive

räntesäkringar

Andel,

inklusive ränte-

säkringar %

Snittränta

inklusive

räntesäkringar %

2024 5 202 14 449 19 651 32% 10 981 18% 2,56%

2025 4 575 - 4 575 7% 7 809 13% 1,46%

2026 5 548 75 5 623 9% 7 923 13% 1,86%

2027 8 824 4 345 13 170 21% 15 456 25% 2,01%

2028 7 767 - 7 767 12% 8 267 13% 0,85%

2029 10 541 - 10 541 17% 10 322 17% 1,31%

2030 - - - - 582 1% 0,64%

2031 - - - - - - -

>2031 1 057 - 1 057 2% 1 095 2% 4,48%

Totalt 43 514 18 870 62 384 100% 62 436 100% 1,78%

1) Inklusive cross currency basis swaps.

Avstämning nominell skuld

Mkr Andel, %

Långfristiga skulder

Skulder hänförliga till kreditinstitut 11 116 18%

Obligationslån 40 540 65%

Kortfristiga skulder

Skulder hänförliga till kreditinstitut 7 861 13%

Obligationslån 2 576 4%

Summa räntebärande skulder 62 093 100%

Periodiserade låneutgifter och över-/underkurs 291

Total nominell skuld 62 384

SBB ÅRSREDOVISNING 2023

förändringar i marknadsvärdet och kassaflöde såväl som fluktueringar i

koncernens resultat.

Hantering

Finansieringsrisken hanteras genom målsättningen i finanspolicyn att

sträva efter att ha en god diversifiering avseende lånens förfallostruktur,

upplåningsformer och långivare samt ha god framförhållning vid refinan-

sieringar och väl avvägda likviditetsreserver. Per 2023-12-31 uppgick den

genomsnittliga återstående löptiden på låneportföljen till 3,6 (3,9) år. Vid

samma tidpunkt uppgick disponibel likviditet inkl. likvida medel, finansiella

placeringar och outnyttjade kreditlinor till 4 060 (19 265) mkr, varav - mkr

(14 415) avsåg outnyttjade kreditlinor. Utöver de likvida medlen finns även

outnyttjad värdepappersfinansiering om 2 500 mkr (2 500). Målsättningen

med SBB:s ränteriskstrategi är att uppnå stabila kassaflöden för att främja

fastighetsinvesteringarna och uppfylla de krav och förväntningar som

finns från externa parter samt uppnå bästa möjliga finansiella kassaflöde.

Ränteriskstrategin ska utgöras av en balanserad kombination av rörlig

och fast räntebindning och hänsyn ska tas till hur känsliga SBB:s samlade

kassaflöden är för utvecklingen på räntemarknaden under en flerårig

tidshorisont. Den genomsnittliga räntebindningstiden uppgick vid årets

slut till 3,4 (3,2) år och andelen av låneportföljen med fast räntebindning

genom räntederivat eller fasträntelån var 100 (78) procent.

MILJÖ

Risk

Fastighetsförvaltning och fastighetsutveckling har en miljöpåverkan. Mil-

jöbalken (1998:808) stadgar att envar som har bedrivit en verksamhet som

bidragit till förorening också är ansvarig för att sanera fastigheten. Om den

ansvariga personen inte kan genomföra eller betala för saneringen av den

förorenade fastigheten, är personen som förvärvat fastigheten ansvarig

för att sanering sker, så länge den personen vid tidpunkten för förvärvet

kände till eller borde ha upptäckt föroreningen. Det innebär att anspråk,

under vissa villkor, kan riktas mot koncernen för marksanering eller för

sanering avseende faktisk eller misstänkt förorening av mark, vattenområ-

den eller grundvatten i syfte att försätta fastigheten i ett skick motsva-

rande kraven i Miljöbalken. Sådana anspråk kan ha en väsentlig negativ

påverkan på koncernens verksamhet, finansiella ställning och inkomster.

Det finns också en risk att framtida miljörisker kan påverka koncernens

verksamhet eller finansiella ställning negativt. Vidare kan ändrade lagar,

förordningar och krav från myndigheter på miljöområdet resultera i ökade

kostnader för koncernen avseende renhållning eller sanering avseende

befintliga fastigheter eller fastigheter som förvärvas i framtiden. Sådana

förändringar kan också resultera i ökade kostnader eller förseningar för att

koncernen ska kunna genomföra sin fastighetsutveckling som de önskar.

Hantering

Som ett led i förvärvsprocessen görs en grundlig analys av eventuella

miljörisker inför varje förvärv. SBB bedriver ingen verksamhet som kräver

särskilt miljötillstånd, men fastighetsförvaltning och fastighetsexploatering

Risk och känslighet

Ett fastighetsbolag är utsatt för olika risker och möjligheter i sin verksam-

het. För att begränsa exponeringen mot olika risker finns interna regelverk

och policyer.

FASTIGHETERNAS VÄRDE

Risk

Koncernens fastigheter redovisas till marknadsvärde i koncernens

konsoliderade balansräkning och med värdeförändringar i resultaträk-

ningen. Värdeförändringar påverkas dels av fastighetsspecifika faktorer

såsom hyresnivåer, uthyrningsgrad och driftskostnader och dels av

makroekonomiska faktorer såsom det allmänna ekonomiska läget, tillväxt,

arbetslöshetsnivåer, takten på produktion av nya fastigheter, befolknings-

tillväxt, inflation och räntenivåer. Om värdet på fastigheterna minskar kan

det resultera i ett antal konsekvenser såsom brister i åtaganden i lånen,

vilket i sin tur kan leda till att sådana lån accelereras innan de förfaller till

betalning. En väsentlig sänkning av marknadsvärdet på fastigheterna kan

också ha en negativ påverkan på möjligheten att avyttra sina fastigheter

utan att ådra sig förluster, vilket sin tur kan ha en väsentlig negativ

påverkan koncernens finansiella ställning och resultat.

Hantering

SBB:s fastighetsportfölj har en god geografisk spridning med bostäder i

Sverige och samhällsfastigheter i Norden. 80 procent av fastighetsbestån-

det finns i storstadsregionerna. SBB äger, förvaltar och förädlar bostäder

i svenska tillväxtkommuner med närhet till centrum och tillgång till goda

kommunikationer och där det är stor efterfrågan på bostäder. Samhälls-

fastigheterna innefattar fastigheter som nyttjas av hyresgäster som

direkt eller indirekt är skattefinansierade med långa hyreskontrakt. SBB:s

fastighetsportfölj med kombinationen av samhällsfastigheter och bostäder

utgör sammanfattningsvis tillgångar där risken för värdenedgångar är låg.

FINANSIERING

Risk

Förutom eget kapital är koncernens verksamhet huvudsakligen finansierad

genom obligationslån och genom lån från kreditinstitut. Som en följd av

detta är SBB exponerat för finansierings- och ränterisker. Finansieringsrisk

är risken för att SBB vid någon tidpunkt inte ha tillgång till eller endast mot

ökad kostnad ha tillgång till medel för refinansieringar, investeringar och

övriga betalningar. Vidare innehåller vissa låneavtal och obligationsvillkor

villkor som kan begränsa koncernens förmåga att ingå nya skuldförbin-

delser. Om koncernen inte kan erhålla medel för refinansiering eller

nyupptagande av lån eller endast till sämre villkor än nuvarande villkor, kan

det ha en väsentlig negativ påverkan på koncernens finansiella ställning.

Ränterisk beskrivs som risken att förändringar i räntenivån påverkar

koncernens ränteutgifter som är en av koncernens huvudsakliga kostnads-

poster. Ränteutgifter påverkas huvudsakligen av, förutom omfattningen

av räntebärande skulder, nivån på den nuvarande marknadsräntan,

kreditinstituts marginaler och strategin avseende räntebindningsperioder.

Den svenska marknadsräntan påverkas huvudsakligen av den förväntade

inflationstakten och Riksbankens reporänta. Ränterisken kan leda till

Aktier och aktiekapital

Samhällsbyggnadsbolagets B-aktie (symbol SBB B) och D-aktie (symbol SBB

D) handlas på Nasdaq Stockholm, Large Cap.

Per 2023-12-31 uppgick antalet stamaktier av serie B till 1 244 638

157 och serie D till 193 865 905. Bolaget har därutöver 209 977 491

stamaktier av serie A. Under augusti 2023 utnyttjade återstående

konvertibelinnehavare i SBB sin konverteringsrätt avseende efterställda

tvingande konvertibler. Till följd av detta har nya Stam B-aktier registrerats

hos Bolagsverket och Euroclear under augusti 2023 som har ökat antalet

Stam B-aktier med 389 114 aktier och antalet röster med 38 911,40 röster.

De tre största ägarna ur rösträttsperspektiv vid årsskiftet var Ilija Batljan

(31,60 procent av röster, 8,30 procent av kapital), Arvid Svensson Invest

(12,68 procent respektive 4,04 procent) samt Dragfast AB (10,71 procent

respektive 3,24 procent).

Aktiekapitalet uppgick per 2023-12-31 till 164 800 780 kr med ett

kvotvärde på 0,1 kr. Aktieinnehavet berättigar till rösträtt på bolags-

stämma med en röst per stamaktie av serie A och 0,1 röst per stamaktie av

serie B och serie D. Innehavare av stamaktierna av serie D har rätt till fem

gånger den sammanlagda utdelningen på stamaktierna av serie A och B,

dock högst 2 kr per aktie och år.

SBB ÅRSREDOVISNING 2023

FASTIGHETSKOSTNADER

Risk

Hyresgäster som hyr samhällsfastigheter har vanligtvis relativt långtgå-

ende ansvar för drift och underhåll. Driftskostnader är huvudsakligen

kostnader som är tariffbaserade, såsom kostnader för el, städning, vatten

och värme. Flera av dess varor och tjänster kan vid vissa tillfällen endast

köpas från en leverantör, vilket också kan påverka priset. När en kostnads-

ökning inte kompenseras av en reglering av hyran, eller en ökning av hyran

genom en omförhandling av hyresavtalet, kan det få en väsentlig negativ

påverkan på SBB:s finansiella ställning och resultat. Vid händelse av lediga

uthyrningsobjekt kommer resultatet huvudsakligen påverkas av förlust

av intäkter. Underhållskostnader innefattar kostnader som är nödvändiga

för att långsiktigt behålla fastigheternas standard. Oförutsedda och

omfattande renoveringsbehov av fastigheterna kan få en väsentlig negativ

påverkan på SBB:s inkomster och kassaflöde.

Hantering

SBB har en organisation med stor kunskap och erfarenhet av fastighets-

förvaltning som har en god kontroll på fastigheterna. Förvaltningsorgani-

sationen arbetar ständigt med kostnadsoptimering. Fastighetportföljen

kännetecknas av fastigheter med långa kontrakt och hög uthyrningsgrad

och därmed är förekomsten av lediga uthyrningsobjekt låg. Standarden på

fastigheterna är hög och det finns inga större omfattande renoveringsbe-

hov i beståndet.

FASTIGHETSUTVECKLING

Fastighetsutvecklingsprojekt (inklusive nybyggnation och ombyggnation

av byggnader eller ändrad användning) är föremål för tillstånd och beslut

av myndigheter såtillvida sådana inte redan existerar. Sådana tillstånd

och beslut kan inte alltid beviljas vilket kan orsaka förseningar, ökade

kostnader och till och med äventyra förverkligandet av ett projekt. Vidare,

förändrad kommunal planering kan leda till att detaljplaner inte godkänns

vilket orsakar förseningar och ökade kostnader hänförliga till nödvändiga

omstruktureringar av projektet. Om nödvändiga tillstånd eller godkännan-

den inte erhålls kan förseningar orsakas, kostnader öka eller även äventyra

förverkligandet av projektet, vilket kan ha en väsentlig negativ påverkan på

koncernens finansiella ställning och resultat.

Hantering

I SBB:s organisation finns stor kunskap och lång erfarenhet av att

bedriva fastighetsutvecklingsprojekt. SBB:s affärsmodell är att förvärva

fastigheter som genererar ett positivt kassaflöde fram till detaljplan och

vidareutveckling. Förvärven görs ofta off-market och efter att SBB har haft

en dialog med respektive kommun för att säkerställa att fastigheten med

närområde är prioriterad för stadsutveckling. I de fall SBB har ingått ett

joint venture med en annan part för utveckling av fastigheten tar SBB en

mycket begränsad genomföranderisk i och med att den andra parten tar

ansvar för projektering, försäljning, produktion och projektledning.

ÖVRIGA RISKER

Operationell

Operationell risk är risken för att ådra sig förluster på grund av bristfälliga

förfaranden och/eller oegentligheter. Tillräcklig intern kontroll, admi-

nistrativa system som är anpassade för sitt syfte, kompetensutveckling

och tillgång till pålitliga värderings- och riskutvärderingsmodeller utgör

en god grund för att säkerställa en operativ säkerhet. Brister, bristfälliga

förfaranden och/eller oegentligheter i den operativa säkerheten kan ha en

väsentlig negativ påverkan på SBB:s verksamhet. SBB arbetar löpande med

att säkerställa bolagets säkerhet och interna kontroll.

Medarbetare

Kunskapen, erfarenheten och engagemanget hos SBB:s anställda är

viktiga för koncernens framtida utveckling. Om SBB inte lyckas behålla

medlemmarna i ledningen och annan nyckelpersonal, eller lyckas rekrytera

nya medlemmar till ledningen eller annan nyckelpersonal för att ersätta de

som lämnar, kan det få en väsentlig negativ påverkan på koncernens verk-

samhet, finansiella ställning och resultat. SBB arbetar aktivt för att vara en

attraktiv arbetsgivare, bl.a. har ett incitamentsprogram upprättats.

kan medföra miljöpåverkan. I dagsläget finns ingen kännedom om några

väsentliga miljökrav som kan komma att riktas mot SBB.

I enlighet med ÅRL 6 kap 11§ har Samhällsbyggnadsbolaget i Norden

AB valt att upprätta den lagstadgade hållbarhetsrapporten som en från

årsredovisningen avskild rapport. Hållbarhetsrapporten har överlämnats

till revisorn samtidigt som årsredovisningen. Hållbarhetsrapporten

återfinns på sidorna 33-60.

HYRESINTÄKTER OCH UTHYRNINGSGRAD

Risk

På lång sikt påverkas hyresintäkterna för fastigheter bland annat av tillgång och

efterfrågan på marknaden. Koncernens hyresintäkter påverkas av uthyrnings-

graden av fastigheterna, kontrakterade hyresnivåer och att hyresgästerna

betalar sina hyror. Minskad uthyrningsgrad eller hyresnivåer kommer, oavsett

anledning, påverka koncernens intäkter negativt. Risken för stora fluktuationer

i uthyrningsgrad och förlust av hyresintäkter ökar ju fler enskilda stora

hyresgäster ett fastighetsbolag har. Det finns en risk att större hyresgäster

inte förnyar eller förlänger sina hyresavtal vid avtalets utgång, vilket i det

långa loppet kan leda till en minskning i hyresintäkter och en minskning av

uthyrningsgraden. SBB är även beroende av att hyresgästerna betalar sina

hyror i tid. Intäkterna och kassaflödet kan påverkas negativt om hyresgästerna

slutar att betala, eller på något annat sätt inte fullgör sina skyldigheter.

Hantering

SBB:s strategi är att långsiktigt äga, förvalta och utveckla bostäder i Sverige

och samhällsfastigheter i Norden, dvs. en marknad med stabila och starka

underliggande drivkrafter. Fastighetsbeståndet kännetecknas av hög

uthyrningsgrad och avseende samhällsfastigheterna långa kontrakt. Bostäder

är belägna i svenska tillväxtkommuner med närhet till centrum och tillgång

till goda kommunikationer och där det är stor efterfrågan på bostäder. Sam-

hällsfastigheterna innefattar fastigheter som nyttjas av hyresgäster som direkt

eller indirekt är skattefinansierade med långa hyreskontrakt. Den genomsnitt-

liga kontraktslängden för samhällsfastigheterna var 7 (10) år per 2023-12-31.

Uthyrningsgraden var 94,2 (95,3) procent. I SBB:s uthyrningspolicy finns krav

fastställda för att hantera risker vid uthyrning. Utifrån gjord kreditbedömning

kompletteras vissa hyresavtal med borgen, deposition eller bankgaranti.

Samtliga hyror betalas i förskott. Vad gäller bostäder görs vid uthyrning en

kreditupplysning för att kontrollera eventuella betalningsanmärkningar och

inkomsten hos den potentiella hyresgästen. Dessutom görs en prövning

att den potentiella hyresgästens ekonomiska situation möjliggör betalning

av hyran samtidigt som Konsumentverkets krav på skälig levnadsstandard

uppfylls.

SKATTER

Risk

SBB:s självklara intention är att följa lagar och regler, inte minst inom

skatteområdet. För det fall SBB:s tolkning av skattelagstiftning, traktat och

förordningar eller deras tillämpning är felaktig, om en eller flera statliga

myndigheter framgångsrikt gör negativa skattejusteringar eller om de

tillämpliga lagarna, traktaten, förordningarna eller statens tolkning av dem

eller administrativ praxis avseende dem förändras, även med retroaktiv

effekt, kan koncernens tidigare eller nuvarande beskattning ifrågasättas.

För det fall skattemyndigheter skulle ha framgång med sådana anspråk,

kan det leda till en ökad skattekostnad, samt skattetillägg och ränta

vilket kan ha en väsentlig negativ påverkan på koncernens verksamhet,

finansiella ställning och inkomster.

Eftersom lagar, traktat och andra förordningar på beskattningsområdet,

såväl som andra skatteavgifter, skattetillägg och ränta på obetalda

skatter historiskt sett har varit föremål för frekventa ändringar, förväntas

ytterligare ändringar ske i framtiden inom de jurisdiktioner som koncernen

bedriver sin verksamhet, möjligtvis med retroaktiv verkan. En sådan

förändring kan ha en väsentlig påverkan på koncernens skattebörda.

Hantering

SBB ser till att löpande följa utvecklingen av lagar, praxis och domstols-

beslut inom skatteområdet och anlitar skatteexpertis från flera olika

välrenommerade firmor.

SBB ÅRSREDOVISNING 2023

Fortsatt drift

En svårare finansieringsmarknad har tillsammans med negativa spekula-

tioner om bolagets framtid under 2023 medfört att finansieringsprocesser

har dragit ut på tiden och att bolagets likviditet därmed minskat. Det höjda

ränteläget och sjunkande tillgångspriser har skapat ett behov för SBB att

minska den absoluta skuldnivån.

SBB har genomfört transaktioner under året som syftar till sänkt

skuldsättning. Bolaget vidtar åtgärder och driver processer som syftar till

att stärka bolagets förutsättningar för att hantera kortfristig finansiering,

skapa förutsättningar för ny långsiktig finansiering samt förbättra den

generella finansiella ställningen.

För 2024 förväntar sig marknadens aktörer sjunkande räntor,

förbättrad tillgång till obligationsmarknaden och att fastighetsmarknaden

förbättras. Marknadens tro för ränteläget illustreras av en inverterad

räntebana, där långa lån prissätts lägre än korta lån. Vi ser att fastighets-

bolag i högre utsträckning får förmånliga lån och att prissättningen av

fastighetsbolag har förbättrats.

En av obligationsägarna inom EMTN-programmen för 2020 och 2021

har under året inlett en rättslig prövning där Obligationsägaren i sitt

krav yrkar att dess obligationsinnehav har förfallit till betalning då SBB

enligt obligationsinnehavarens uppfattning har brutit mot villkoret om

räntetäckningsgraden i EMTN-programmen. Obligationsinnehavarens

innehav motsvarar cirka 46 miljoner euro i nominellt belopp fördelat över

båda EMTN-programmen.

SBB har sedan en tid tillbaka anlitat erfarna legala och finansiella

rådgivare. SBB gör bedömningen att bolaget inte bryter mot villkoret om

räntetäckningsgraden i EMTN-programmen, varvid SBB gör bedömningen

att bolaget sannolikt skulle gå segrandes ur en eventuell rättslig prövning.

En eventuell rättslig prövning innefattar dock alltid ett osäkerhetsmoment

då en domstol kan komma att göra en annan bedömning av en sakfråga.

Skulle SBB misslyckas med förbättringsåtgärder som genomförs

avseende finansiering och/eller marknadsförutsättningarna inte förbättras

på det sätt styrelsen bedömer, eller att utfallet i den rättsliga prövningen

inte blir i enlighet med bolagets bedömning, föreligger väsentliga osäker-

hetsfaktorer som kan leda till betydande tvivel om företagets förmåga

att finansiera verksamheten givet bolagets framtidsplaner. Baserat på det

arbete som görs kring ny finansiering, samt styrelsens bedömning av det

förväntade utfallet i den rättsliga prövningen, är styrelsen övertygad om

att antagande om fortsatt drift fortsatt föreligger.

SBB ÅRSREDOVISNING 2023

genom kvittning. Skälet till avvikelsen från aktieägarnas företrädesrätt är

för att möjliggöra leverans av aktier till aktieägare som väljer att erhålla

sin utdelning i aktier. Nyemitterade aktiers teckningskurs ska fastställas

baserat på aktiernas marknadsvärde vid respektive emissionsbeslut.

Teckningskursen får som lägst uppgå till totalt utdelningsbelopp per aktie,

det vill säga 1,44 kronor per Stam A- respektive Stam B-aktie och 2,00

kronor per Stam D-aktie. Emissioner med stöd av detta bemyndigande

får enbart ske i sådan utsträckning att antalet nyemitterade aktier inte

överstiger 10 procent av antalet aktier per dagen för årsstämman 2023.

Emissionsbemyndigandet har inte utnyttjats av styrelsen.

Vid årsstämman fattades också beslut om att bemyndiga styrelsen

att, under tiden till nästa årsstämma, besluta om förvärv och överlåtelse

av Stamaktier av serie B och serie D i bolaget. Förvärv får ske av högst så

många aktier att Bolagets egna innehav vid var tid ej överstiger tio (10)

procent av samtliga aktier i bolaget. Styrelsen har inte utnyttjat bemyndi-

gandet.

Aktien och aktieägare

Antalet registrerade aktier i bolaget uppgick den 31 december 2023 till

1 648 481 553 fördelade på tre aktieslag, 209 977 491 stam A-aktier,

1 244 638 157 stam B-aktier och 193 865 905 stam D-aktier. Stam A-aktier

kan på innehavarens begäran omvandlas till stam B-aktier. Stam D-akti-

erna har rätt till fem (5) gånger den sammanlagda utdelningen på stam

A-aktierna och stam B-aktierna, dock högst två (2) kronor per aktie och år.

Stam A-aktierna berättigar till en röst per aktie och stam B-aktierna och

stam D-aktierna berättigar till 1/10 röst per aktie. Aktiekapitalet var vid

årsskiftet 164 848 155,30 kronor och kvotvärdet per aktie uppgick till

0,1 krona. Största aktieägare är Ilija Batljan.

Bolagsordning

SBB:s bolagsordning som fastställdes vid extra bolagsstämma den 14

juni 2023 återfinns i sin helhet på www.sbbnorden.se. Bolagsordningen

föreskriver att bolaget ska direkt eller indirekt äga och förvalta fastigheter

och/eller aktier samt bedriva därmed förenlig verksamhet. Styrelsen har

sitt säte i Stockholm. Styrelsen ska bestå av 3 – 10 ledamöter och inga

suppleanter. Bolagsordningen innehåller inga särskilda bestämmelser om

tillsättande och entledigande av styrelseledamöter eller om ändring av

bolagsordningen.

Valberedning

Vid årsstämman i SBB den 28 april 2023 antogs instruktioner för valbered-

ningens arbete. Valberedningen, som ska bestå av styrelsens ordförande

samt upp till fyra representanter utsedda av de fyra röstmässigt största

aktieägarna i bolaget per den sista bankdagen i augusti varje år, har enligt

instruktionerna till uppgift att bereda och till årsstämman lämna förslag

till ordförande vid årsstämman, val av ordförande och övriga ledamöter i

Bolagets styrelse, styrelsearvode uppdelat mellan ordförande och övriga

ledamöter samt principerna för eventuell ersättning för kommittéarbete,

val och arvodering av revisor samt beslut om principer för utseende av ny

valberedning. SBB:s valberedning inför årsstämman 2024 består av Ilija

Batljan (Ilija Batljan Invest AB), Rikard Svensson (AB Arvid Svensson), Leif

West (Dragfast AB), Sven-Olof Johansson (Compactor Fastigheter AB) och

Lennart Schuss (styrelseordförande). Leif West är ordförande i valbered-

ningen. Valberedningen har inför årsstämman 2024 haft två protokollförda

möten. I sitt arbete har valberedningen att tillämpa den mångfaldspolicy

som fastställts av styrelsen. Punkt 4.1 i Koden utgör grunden för denna

mångfaldspolicy. Styrelsen i SBB ska som helhet ha en för styrelsearbetet

ändamålsenlig samlad kompetens och erfarenhet för den verksamhet

som bedrivs samt för att kunna identifiera och förstå de risker som

verksamheten medför och de regelverk som reglerar den verksamhet som

bedrivs. Vid inval av nya styrelseledamöter ska den enskilda ledamotens

lämplighet prövas i syfte att uppnå en styrelse med en samlad kompetens

som är tillräcklig för en ändamålsenlig styrning av bolaget. Styrelsens

sammansättning ska präglas av mångsidighet och bredd avseende de

valda ledamöternas kompetens, erfarenhet, kön, ålder, utbildning och

yrkesbakgrund.

Bolagsstyrningsrapport

Bolagsstyrning

Bolagsstyrningen i Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB (publ) (nedan

benämnt ”SBB” eller ”bolaget”) syftar till att säkerställa att rättigheter och

skyldigheter är fördelade mellan bolagets organ i enlighet med tillämpliga

lagar, regler och processer. En effektiv och transparent bolagsstyrning

ger ägarna möjlighet att hävda sina intressen gentemot bolagets ledning

samtidigt som ansvarsfördelningen mellan ledningen och styrelsen, men

även i övrigt inom bolaget, är tydlig. En sådan effektiv och transparent

bolagsstyrning resulterar i att beslut kan fattas effektivt vilket möjliggör

för SBB att agera snabbt när nya affärsmöjligheter ges.

SBB är ett svenskt publikt aktiebolag vars stam B-aktier och stam

D-aktier är noterade på Nasdaq Stockholm Large Cap. SBB har även

emitterat obligationslån som är noterade på Nasdaq Stockholm.

Bolagsstyrningen i SBB utgår från lag, bolagsordning, Nasdaq Stockholms

regelverk för emittenter, Nasdaq Stockholms regelverk för emittenter av

räntebärande finansiella instrument, samt de regler och rekommendatio-

ner som ges ut av relevanta organisationer. Svensk kod för bolagsstyrning

(”Koden”) ska tillämpas av samtliga bolag vars aktier är upptagna till

handel på en reglerad marknad. Koden finns tillgänglig på www.bolags-

styrning. se, där även den svenska modellen för bolagsstyrning beskrivs.

Denna bolagsstyrningsrapport lämnas i enlighet med årsredovisningslagen

och Koden och redogör för SBB:s bolagsstyrning under räkenskapsåret

2023. Årets bolagsstyrningsrapport strävar efter att undvika upprepning

av information om vad som följer av tillämpliga regelverk och fokuserar på

att redogöra för bolagsspecifika omständigheter för SBB.

Bolagsstämma

SBB:s årsstämma 2024 äger rum den 28 juni 2024 i Stockholm. Aktieägare

har rätt att få ett ärende upptaget vid årsstämman om skriftlig begäran

inkommit till styrelsen senast 7 veckor före stämman. Begäran ska ställas

till styrelsen. Kontaktuppgifter finns på bolagets hemsida,

www.sbbnorden.se. SBB eftersträvar alltid att styrelsen, ledningsgruppen,

valberedningen och revisorn ska vara närvarande vid årsstämman. Bolags-

stämma är enligt aktiebolagslagen bolagets högsta beslutande organ och

det är vid bolagsstämma som aktieägare har rätt att fatta beslut rörande

bolaget. Regler som styr bolagsstämman finns bland annat i aktiebolagsla-

gen, Koden och bolagsordningens §§ 7 - 9. Förutom vad som gäller enligt

lag beträffande en aktieägares rätt att delta vid bolagsstämman anges

i SBB:s bolagsordning att föranmälan till bolagsstämman ska ske senast

den dag som anges i kallelsen till stämman. Kallelse till bolagsstämma sker

genom att kallelsen hålls tillgänglig på bolagets webbplats samt annonse-

ras i Post- och Inrikes Tidningar. Samtidigt som kallelse sker annonseras

en upplysning i Dagens Nyheter om att kallelse har skett. Bolagsstämma

ska hållas på den ort där styrelsen har sitt säte, d.v.s. Stockholm och

årsstämma ska hållas inom sex månader från räkenskapsårets utgång.

Bolagets räkenskapsår löper från och med den 1 januari till och med den

31 december.

På SBB:s årsstämma 2023 fattades bland annat beslut om ett generellt

bemyndigande för styrelsen att, vid ett eller flera tillfällen under tiden

fram till nästa årsstämma, med eller utan avvikelse från aktieägarnas

företrädesrätt, besluta om nyemission av aktier. Betalning ska kunna

ske kontant, genom apport, genom kvittning eller eljest förenas med

villkor. Bolagets aktiekapital och antalet aktier får med stöd av bemyn-

digandet, när betalning sker genom apport eller genom kvittning, och

emissionen sker i syfte att förvärva fastigheter eller fastighetsägande

bolag, sammanlagt ökas med ett belopp respektive antal som ryms inom

bolagsordningens gränser. Sker betalning kontant, eller sker emissionen

i annat syfte än det ovan nämnda, får antalet aktier som emitteras med

stöd av bemyndigandet dock högst uppgå till tio (10) procent av antalet

utestående aktier i bolaget vid tidpunkten för beslutet om emissionen.

Detta bemyndigande har inte utnyttjats av styrelsen.

Vid årsstämman beslutades vidare om ett särskilt bemyndigande för

styrelsen att besluta om nyemission av aktier i förhållande till beslut om

disposition av bolagets resultat varigenom styrelsen äger rätt att, vid

ett eller flera tillfällen under tiden fram till nästa årsstämma, med eller

utan avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt, besluta om nyemission

av Stam A-, Stam B- och Stam D-aktier. Betalning ska endast kunna ske

SBB ÅRSREDOVISNING 2023

Styrelse

SBB:s styrelse ska enligt bolagsordningen bestå av lägst tre och högst tio

ledamöter utan suppleanter. Vid årsstämman den 28 april 2023 omvaldes

Lennart Schuss (styrelseordförande), Ilija Batljan, Sven-Olof Johansson,

Hans Runesten, Anne-Grete Ström-Erichsen, Ewa Swartz Grimaldi, Fredrik

Svensson samt nyvaldes Lars Rodert till styrelseledamöter i bolaget.

För information om styrelseledamöterna och deras uppdrag utanför

koncernen samt innehav av aktier i SBB, se avsnittet ”Information om sty-

relseledamöterna” nedan. Styrelsen ska långsiktigt tillgodose aktieägarnas

intresse och bär ytterst ansvar för bolagets organisation och förvaltningen

av bolagets angelägenheter. Styrelsen har fastslagit en arbetsordning för

styrelsen och en instruktion för VD. Därutöver har styrelsen också beslutat

om ett antal övergripande policys, riktlinjer och instruktioner för bolagets

verksamhet. Här ingår bland annat finanspolicy, informationspolicy,

insiderpolicy, IT-policy, policy för närståendetransaktioner, instruktioner

för finansiell rapportering, whistleblower-policy samt etiska riktlinjer för

bolagets uppträdande (uppförandekod). Alla dessa interna styrdokument

behandlas minst en gång per år och uppdateras därtill löpande för att

följa lagar och när behov annars föreligger. Enligt Koden ska en majoritet

av de stämmovalda styrelseledamöterna vara oberoende i förhållande till

bolaget och bolagets ledning. Minst två av dessa ska även vara oberoende

i förhållande till bolagets större aktieägare. Bolagets styrelse bedömdes

uppfylla kraven på oberoende då sju av de åtta stämmovalda ledamöterna

var oberoende i förhållande till bolaget och koncernledningen. Ilija Batljan,

har inte bedömts vara oberoende i förhållande till bolaget och bolagsled-

ningen. Sex av åtta ledamöter bedömdes uppfylla kravet på oberoende

i förhållande till större aktieägare. I början av december 2023 utträdde

Ewa Swartz Grimaldi och Fredrik Svensson ur styrelsen på egen begäran.

Styrelsen består därefter av sex stämmovalda ledamöter.

Styrelsens ordförande

Styrelseordförande väljs på bolagsstämma och leder arbetet i styrelsen.

Styrelseordföranden ska se till att styrelsens arbete bedrivs effektivt,

att styrelsen fullgör sina åligganden och att styrelsens beslut verkställs

av bolaget och ledningen. Ordföranden ska se till att styrelsen erhåller

den information och det underlag som krävs för att kunna fatta väl

underbyggda beslut. Vid årsstämman den 28 april 2023 omvaldes Lennart

Schuss till styrelseordförande.

Styrelsens arbete under 2023

Bolagets styrelse har under 2023 haft 49 möten, varav ett konstituerande

möte. På dagordningen inför varje ordinarie styrelsemöte finns ett antal

stående punkter: VDs genomgång av verksamheten, förvärv, avyttringar

och investeringar, organisation och organisationsutveckling samt finansiell

rapportering. Styrelsen har under 2023 fattat beslut om flera större

förvärv, avyttringar, investeringar, finansieringar och refinansieringar.

Namn

Invald

år

Född

år

Oberoende

av bolag

och ledning

Oberoende

av större

aktieägare

Närvaro

styrelse-

möte

Lennart Schuss 2017 1952 Ja Ja 49/49

Ilija Batljan 2017 1967 Nej Nej 46/49

Sven-Olof Johansson 2017 1945 Ja Ja 47/49

Hans Runesten 2014 1956 Ja Ja 49/49

Anne-Grete

Strøm-Erichsen

2017 1949 Ja Ja 41/49

Lars Rodert 2023 1961 Ja Nej 33/34

Eva Schwarz Grimaldi 2017 1956 Ja Ja 42/47

Fredrik Svensson 2018 1961 Ja Nej 44/47

Utvärdering av styrelsen och den verkställande direktören

Styrelsens ordförande initierar en gång per år, i enlighet med styrelsens

arbetsordning, en utvärdering av styrelsens arbete. 2023 års utvärdering

har utförts så att varje styrelseledamot besvarat ett frågeformulär.

Därutöver har styrelseordföranden haft vissa enskilda kontakter med

ledamöterna. Utvärderingens syfte är att få en uppfattning om styrelsele-

damöternas åsikter om hur styrelsearbetet bedrivs och vilka åtgärder som

kan genomföras för att effektivisera styrelsearbetet. Avsikten är också att

få en uppfattning om vilken typ av frågor som styrelsen anser bör ges mer

utrymme och på vilka områden det eventuellt krävs ytterligare erfarenhet

och kompetens i styrelsen. Resultatet av utvärderingen har redovisats

inom styrelsen och har av styrelsens ordförande delgivits valberedningen.

Utskott

Styrelsen hade vid utgången av året tre utskott; ett revisionsutskott, ett

ersättningsutskott och ett hållbarhetsutskott. Utskottens ledamöter

utses för ett år i taget vid det konstituerande styrelsemötet och arbetet

samt utskottens bestämmanderätt regleras av de årligen fastställda

utskottsinstruktionerna. Utskotten har en beredande och handläggande

roll. De frågor som har behandlats vid utskottens möten protokollförs och

rapporteras vid nästa styrelsemöte.

Revisionsutskott

Revisionsutskottet arbetar efter en årligen fastställd agenda och har till

uppgift att övervaka bolagets finansiella rapportering och effektiviteten

i bolagets interna kontroll och riskhantering. Revisionsutskottet håller sig

också informerad om revisionen av årsredovisning och koncernredovis-

ning. Utskottet ska också granska och övervaka revisorns självständighet

och opartiskhet och särskilt följa upp om revisorn tillhandahåller bolaget

andra tjänster än revisionstjänster. Utskottet biträder också med förslag

till årsstämmans beslut om revisorsval. Revisionsutskottet består av

tre ledamöter: Lennart Schuss (ordförande), Lars Rodert och Sven-Olof

Johansson.

Ersättningsutskott

Ersättningsutskottet ska bereda frågor om ersättningsprinciper till VD

och andra ledande befattningshavare samt individuell ersättning till VD

i enlighet med ersättningsprinciperna. Principerna omfattar bland annat

förhållandet mellan fast och eventuell rörlig ersättning samt sambandet

mellan prestation och ersättning, huvudsakliga villkor för eventuell bonus

och incitamentsprogram samt huvudsakliga villkor för ickemonetära

förmåner, pension, uppsägning och avgångsvederlag. För VD gäller även

att styrelsen i sin helhet fastställer ersättning och andra anställningsvillkor.

Aktierelaterade incitamentsprogram till koncernledningen beslutas dock

av årsstämman. Utskottet ska vidare biträda styrelsen i övervakningen

av det system genom vilket bolaget uppfyller i lag, börsregler och Koden

gällande bestämmelser om offentliggörande av information som har med

ersättning till VD och andra ledande befattningshavare att göra samt följa

och utvärdera eventuella pågående och under året avslutade program

för rörliga ersättningar för VD och andra ledande befattningshavare,

tillämpningen av de riktlinjer för ersättning till VD och andra ledande

befattningshavare som årsstämman enligt lag fattar beslut om samt

gällande ersättningsstrukturer och ersättningsnivåer. Ersättningsutskottet

består av styrelseledamöterna Lennart Schuss (ordförande) och Sven-Olof

Johansson vilka bedömts vara oberoende i förhållande till bolaget och

koncernledningen.

Under 2023 har ersättningsutskottet haft fyra möten. Ledamöterna

i utskottet har närvarat vid samtliga möten. Vid mötena har bland annat

behandlats bolagets riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare

och ersättningsnivåer till VD och andra ledande befattningshavare.

På SBB:s årsstämma 2020 antogs riktlinjer för ersättning till ledande

befattningshavare. Styrelsen ska upprätta förslag till nya riktlinjer när

det uppkommer behov av väsentliga ändringar av riktlinjerna, dock minst

vart fjärde år. Riktlinjerna omfattar styrelseledamöter, verkställande

direktör och vice verkställande direktör samt andra personer i koncernled-

ningsgruppen. Styrelsen bedömer att det är kritiskt för en framgångsrik

implementering av bolagets affärsstrategi och tillvaratagandet av bolagets

långsiktiga intressen, inklusive dess hållbarhet, att bolaget kan rekrytera

och behålla ledande befattningshavare med kompetens och kapacitet att

nå uppställda mål. För detta krävs att bolaget kan erbjuda konkurrens-

kraftig totalersättning som motiverar ledande befattningshavare att göra

sitt yttersta. Rörlig ersättning som omfattas av dessa riktlinjer ska vara

baserad på kriterier som syftar till att främja bolagets affärsstrategi och

långsiktiga intressen, inklusive dess hållbarhet. Ersättningen och övriga

anställningsvillkor till ledande befattningshavare ska vara marknadsmässig.

Ersättningen utgörs av grundlön, rörlig ersättning, pension samt vissa

övriga förmåner. Bolagsstämman kan därutöver – och oberoende av

SBB ÅRSREDOVISNING 2023

VD och övriga ledande befattningshavare

VD utses av styrelsen och ansvarar för den löpande förvaltningen av

bolaget och koncernens verksamhet i enlighet med styrelsens instruktio-

ner och föreskrifter. Ansvarsfördelningen mellan VD och styrelsen framgår

av styrelsens arbetsordning samt av styrelsen upprättad VD-instruktion.

VD fungerar som ledningsgruppens ordförande och fattar beslut i samråd

med den övriga ledningsgruppen. Denna består, förutom av Leiv Synnes

(VD), av fem personer: Krister Karlsson (COO och Vice VD), Annika Ekström

(Fastighetsdirektör och Vice VD), Daniel Tellberg (Ekonomidirektör), Helena

Lindahl (Finansdirektör) och Carl Lundh Mortimer (Affärsutvecklingschef).

Revisor

Bolagets finansiella räkenskapshandlingar och bokföring samt styrelsens

och koncernledningens förvaltning granskas och revideras av bolagets

revisor. På årsstämman den 28 april 2023 omvaldes det registrerade revi-

sionsbolaget Ernst & Young AB till revisor för perioden fram till årsstäm-

man 2024. Till huvudansvarig revisor från Ernst & Young AB har utsetts den

auktoriserade revisorn Jonas Svensson. Revisorernas uppgift är att granska

bolagets och koncernens årsredovisning och bokföring samt styrelsens och

VD:s förvaltning av bolaget och koncernen. Revisorerna ska rapportera till

revisionsutskottet om väsentliga fel i redovisningen och misstankar om

oegentligheter. Revisorerna ska minst en till två gånger per år, normalt

i samband med bokslutssammanträde, till bolagets styrelse rapportera

om sina iakttagelser vid granskningen av bolaget och sin bedömning av

bolagets interna kontroll. Revisorerna deltar också vid årsstämman för att

föredra revisionsberättelsen som beskriver granskningsarbetet och gjorda

iakttagelser. Utöver revisionsuppdraget har Ernst & Young under 2023

anlitats för ytterligare tjänster, främst redovisningsfrågor och översiktliga

granskningsåtgärder i samband med transaktioner. Sådana tjänster har

dessa riktlinjer – besluta om aktie- eller aktiekursrelaterade ersättningar.

Riktlinjerna omfattar inte ersättningar som beslutas av bolagsstämman.

Styrelsen ska enligt aktiebolagslagen för varje räkenskapsår upprätta en

rapport över utbetald och innestående ersättning som omfattas av riktlin-

jerna. På SBB:s årsstämma 2023 godkändes styrelsens ersättningsrapport

avseende räkenskapsåret 2022. Storleken på ersättningar som utgått för

2023 samt information om nuvarande incitamentsprogram framgår av not

8 i årsredovisningen.

Hållbarhetsutskott

Hållbarhetsutskottet ansvarar för att granska och övervaka kontinuiteten

och framstegen i arbetet med hållbarhetsmålen, hantering av hållbar-

hetsrisker, samt efterlevnad av hållbarhetspolicy och uppförandekod.

Hållbarhetsutskottet består av Sven-Olof Johansson som ordförande och

Anne-Grete Strøm-Erichsen.

Ersättning

Vid årsstämman 2023 beslutades att styrelsearvode ska utgå med

1 000 000 kronor för ordföranden och med 500 000 kronor för övriga

av stämman valda ledamöter. För utskottsarbete i ersättningsutskottet

utgår ett totalt arvode om 150 000 kronor, varav 100 000 kronor för

ordföranden och 50 000 kronor för övrig ledamot. För utskottsarbete i

hållbarhetskommittén utgår ett totalt arvode om 200 000 kronor, varav

100 000 kronor för ordföranden och 50 000 kronor för övriga ledamöter.

För det fall särskilt revisionsutskott inrättas föreslås ett totalt arvode om

270 000 kronor, varav 170 000 kronor för ordföranden och 50 000 kronor

för övriga ledamöter. Om ytterligare en ledamot skulle ingå i revisions-

utskott föreslås ett totalt arvode om 320 000 kronor.

Lennart Schuss, född 1952

Styrelseordförande

Styrelseordförande i bolaget sedan 2017 samt ledamot

i ersättningsutskottet. Styrelseordförande inom

koncernen (SBB i Norden AB) 2016.

Utbildning: Civilekonomexamen och MBA, Handelshög-

skolan i Stockholm.

Tidigare uppdrag: Vice VD för Catella Group, arbetande

styrelseordförande för Catella Corporate Finance.

Catella är specialiserad inom fastighetsinvesteringar

med verksamhet i 14 länder. Direktör, Förvaltningsrå-

det för Catella Real Estate AG.

Övriga uppdrag: Aktieanalytiker SEB, rådgivare till

Genesta Fastighetsfonder samt ordförande för Swedish

Society of Friends of the Weizmann Institute of Science.

Lennart är medgrundare av Gimmel Fastigheter, Catella

Corporate Finance, ESWÖ & Partner Fondkommission

och Stockholm Fondkommission.

Aktieinnehav i bolaget (inkl. eventuellt närstående-

innehav): 21 183 334 B-aktier.

Oberoende i förhållande till bolaget, koncernledningen

och bolagets större ägare.

Ilija Batljan, född 1967

Styrelseledamot

Styrelseledamot sedan 2017. Grundare av bolaget,

VD-och styrelseuppdrag inom koncernen sedan 2016.

Utbildning: Ph.D. i demografi och planering för

äldrevård, Stockholms Universitet. Kandidat i Ekonomi,

Stockholms Universitet.

Övriga uppdrag: Styrelseordförande i Ilija Batljan

Invest AB, Health Runner AB och Cryptzone Group AB

(tidigare noterat på First North).

Aktieinnehav i bolaget (inkl. eventuellt närstående-

innehav): 109 053 868 A- stamaktier, 26 691 920

B- stamaktier och 1 030 000 D –stamaktier samt

5 000 000 teckningsoptioner.

Ej oberoende i förhållande till bolaget och koncernled-

ningen. Är bolagets största ägare.

Sven-Olof Johansson, född 1945

Styrelseledamot

Styrelseledamot i bolaget sedan 2017.

Utbildning: Pol.mag. från Stockholms universitet och

Handelshögskolan i Stockholm.

Övriga uppdrag: Grundare och verkställande direktör

i FastPartner AB (publ), styrelseordförande och

verkställande direktör i Compactor Fastigheter AB

samt styrelseledamot i Autoropa Aktiebolag och STC

Interfinans AB.

Aktieinnehav i bolaget (inkl. eventuellt närstående-

innehav): 22 315 456 A-aktier och 32 684 544 B-aktier.

Oberoende i förhållande till bolaget, koncernledningen

och bolagets större ägare.

Hans Runesten, född 1956

Styrelseledamot

Styrelseledamot i bolaget sedan 2017.

Utbildning: Civilekonom, Stockholms universitet.

Övriga uppdrag: Styrelseordförande i Effnetplattfor-

men AB (publ).

Aktieinnehav i bolaget (inkl. eventuellt närstående-

innehav): 5 200 258 B-aktier.

Oberoende i förhållande till bolaget, koncernledningen

och bolagets större ägare.

Lars Rodert, född 1961

Styrelseledamot

Styrelseledamot i bolaget sedan 2023

Utbildning: Civilekonom från Stockholms Universitet.

Övriga uppdrag: Styrelseledamot i Brookfield Reinsu-

rance Ltd, Brookfield Property Reit Inc och Brookfield

Property Partners LP.

Aktieinnehav i bolaget (inkl. eventuellt närstående-

innehav): -

Oberoende i förhållande till bolaget och koncernled-

ningen. Beroende i förhållande till bolagets större

ägare.

Anne-Grete Strøm-Erichsen, född 1949

Styrelseledamot

Styrelseledamot i bolaget sedan 2017.

Utbildning: B.A. i Computer Science från Bergen

Technical School (University of Bergen), South Dakota

School of Mines & Technology 1980-1981 samt studier

i statistik.

Övriga uppdrag: Partner hos Rud Pedersen Public

Affairs Norge AS. Styrelseledamot Kongsberg Gruppen

ASA och Dips AS

Aktieinnehav i bolaget (inkl. eventuellt närstående-

innehav): -

Oberoende i förhållande till bolaget, koncernledningen

och bolagets större ägare.

Leiv Synnes, född 1970

Verkställande direktör

Verkställande direktör i bolaget sedan 2023

Utbildning: Civilekonom, Umeå Universitet.

Bakgrund: CFO, vice vd Akelius Residential Property AB.

Vd och styrelseledamot Akelius Skog AB samt ledamot

eller ordförande i avslutade eller sålda bolag inom

Akelius-sfären. Finanschef och affärsutvecklingschef

Akelius Residential Property AB.

Övriga nuvarande befattningar: Styrelseordförande

och ledamot för ett flertal dotterbolag inom SBB

koncernen.

Innehav: 200 000 B-aktier och 380 000 D-aktier

Uppgift om bolagets större ägare framgår på sidan 9 i

årsredovisningen.

Information om styrelseledamöterna och VD

SBB ÅRSREDOVISNING 2023

alltid och endast tillhandahållits i den utsträckning som är förenlig med

reglerna i revisionslagen och FAR:s yrkesetiska regler avseende revisors

opartiskhet och självständighet.

Intern kontroll

Intern kontroll över finansiell rapportering och riskhantering av SBB:s

interna kontroll avseende den finansiella rapporteringen är utformad

för att hantera risker och säkerställa en hög tillförlitlighet i processerna

kring upprättandet av de finansiella rapporterna samt för att säkerställa

att tillämpliga redovisningskrav och andra krav på SBB som noterat

bolag efterlevs. Styrelsen ansvarar för den interna kontrollen av bolaget

avseende finansiell rapportering. SBB följer Committee of Sponsoring

Organizations of the Treadway Commissions (COSO:s) ramverk för att

utvärdera ett företags interna kontroll över den finansiella rapporteringen,

”Internal Control – Integrated Framework”, som består av följande fem

komponenter: kontrollmiljö, riskbedömning, kontrollaktiviteter, informa-

tion och kommunikation samt uppföljning.

Kontrollmiljö

Fördelning och delegering av ansvar har dokumenterats och kommunicer-

ats i för styrelsen och bolaget styrande interna dokument såsom;

• Styrelsens arbetsordning

• Instruktion till VD

• Delegationsordning

• Attestordning

• Övriga interna styrdokument (till exempel ekonomihandbok)

Samtliga interna styrdokument uppdateras regelbundet vid ändring av till

exempel lagstiftning, redovisningsstandarder eller noteringskrav och när

behov annars föreligger.

Riskbedömning

I enlighet med arbetsordningen gör styrelsen, samt revisionsutskottet, en

gång om året en genomgång av bolagets interna kontroll. Identifiering görs

av de risker som bedöms finnas och åtgärder fastställs för att reducera

dessa risker. Revisorn bjuds in att på styrelsemöte och till revisionsutskot-

tet redogöra för sin rapport över den interna kontrollen. De väsentliga

riskerna SBB har identifierat är felaktigheter i redovisning och värdering av

fastigheter, kreditrisker, refinansieringsrisker, ränterisker, skatt och moms,

samt risk för bedrägeri, förlust eller förskingring av tillgångar.

Kontrollaktiviteter

Då bolagets ekonomisystem är uppbyggt så att ingående av avtal och

betalning av fakturor med mera måste följa de beslutsvägar, firmateck-

nings- och attesträtter som anges i de interna styrdokumenten finns det

i grunden en kontrollstruktur för att motverka och förebygga de risker

som bolaget har identifierat. Utöver dessa kontrollstrukturer företas

en rad kontrollaktiviteter för att ytterligare upptäcka samt korrigera fel

och avvikelser. Sådana kontrollaktiviteter består av uppföljning på olika

nivåer i organisationen, såsom uppföljning och avstämning i styrelsen

av fattade styrelsebeslut, genomgång och jämförelse av resultatposter,

kontoavstämningar, godkännande och redovisning av affärstransaktioner

hos ekonomiavdelningen.

Information om kommunikation

SBB har byggt upp en organisation för att säkerställa att den finansiella

rapporteringen blir korrekt och effektiv. De interna styrdokumenten

klargör vem som ansvarar för vad och den dagliga interaktionen mellan

berörda människor gör att relevant information och kommunikation når

samtliga berörda parter. Ledningen erhåller regelbundet finansiell informa-

tion om bolaget och dess dotterbolag avseende utvecklingen av uthyrning

och övrig förvaltning, genomgång och uppföljning av pågående och

kommande investeringar samt likviditetsplanering. Styrelsen informeras

av ledningsgruppen avseende riskhantering, intern kontroll och finansiell

rapportering. Bolagets informationspolicy säkerställer att all informations-

givning externt och internt blir korrekt och ges vid för varje tillfälle lämplig

tidpunkt. Samtliga anställda i SBB har vid olika genomgångar fått vara

med och påverka utformningen av relevanta interna policys och riktlinjer

och har på så sätt varit direkt delaktiga i framtagandet av dessa interna

styrdokument. De anställda uppmanas söka råd kring genomförandet av

bolagets policyer från sin närmaste chef. Om närmaste chef inte kan ge råd

till den anställde kan han eller hon söka råd från (i ordning): chefens chef,

HR-chefen, hållbarhetschefen, VD och styrelsens ordförande.

Uppföljning

Såsom har redogjorts för ovan så sker uppföljning löpande i samtliga

nivåer i organisationen. Styrelsen utvärderar regelbundet den information

som bolagsledningen och revisorerna lämnar. Vidare rapporterar bolagets

revisor personligen direkt till styrelsen sina iakttagelser från granskningen

och sin bedömning av den interna kontrollen. Av särskild betydelse är

styrelsens övervakning för utveckling av den interna kontrollen och för

att se till att åtgärder vidtas rörande eventuella brister och förslag som

framkommer. Uppförandekodens effektivitet utvärderas årligen i samband

med uppdateringen av Koden. Alla avvikelser från Koden ska omedelbart

rapporteras till närmaste chef, chefens chef eller whistleblower-funktio-

nen. Avvikelser från Koden ska redovisas på hemsidan och i den årliga

hållbarhetsredovisningen.

Utvärdering av behovet av en separat internrevisionsfunktion

Någon internrevisionsfunktion finns idag inte upprättad inom SBB. Styrel-

sen har prövat frågan och bedömt att befintliga strukturer för uppföljning

och utvärdering ger ett tillfredsställande underlag. Sammantaget medför

detta att det inte anses motiverat att ha en särskild enhet för internrevi-

sion. Beslutet omprövas årligen.

Avvikelser i förhållande till koden

Koden bygger som nämnts på principen ”följ eller förklara”. Detta innebär

att ett företag som tillämpar Koden kan avvika från enskilda regler, men

ska då avge förklaring där skäl till avvikelsen redovisas. SBB följde under

2023 Koden utan avvikelser.

Vinstdisposition

Styrelsen föreslår följande vinstdisposition till årsstämman:

Till årsstämman finns följande medel att förfoga:

Överkursfond 27 712 051 033

Balanserat resultat -20 968 768 801

Hybridobligation 16 480 181 050

Årets resultat -5 367 583 014

17 855 880 268

Disponeras så att:

I ny räkning överföres 17 885 880 268

17 885 880 268

SBB ÅRSREDOVISNING 2023

FINANSIELLA RAPPORTER

SBB ÅRSREDOVISNING 2023

Koncernens resultaträkning

Belopp i MKR	Not	2023	2022
Kvarvarande verksamhet
Hyresintäkter	4,5	4 581	5 365
Fastighetskostnader
Driftskostnader	5,6	-1 021	-1 309
Underhåll	5,6	-2 57	-314
Fastighetsskatt	5,6	-95	-1 27
Driftnetto	5	3 209	3 615
Administration	6,7, 8	-878	-809
Förvärvs- och omstruktureringskostnader	6	-90	-1 2 0
Resultat före finansiella poster, värdeföränd- ringar fastigheter och goodwill		2 241	2 686
Värdeförändringar fastigheter	14	-13 321	-3 681
Realisationsresultat vid utdelning av Neobo		-	-3 202
Upplösning/nedskrivning goodwill avseende		-22 7	-387
uppskjuten skatt
Nedskrivning goodwill		-	-395
Resultat bostadsproduktion		-17	-17
Rörelseresultat		-11 324	-4 997
Resultat från joint ventures och intresseföretag	16	-6 017	-1 86 6
varav förvaltningsresultat		169	9 41
varav värdeförändringar		-2 498	-1 970
varav skatt		196	-90
varav försäljningsresultat		-3 416	-
varav nedskrivning		-469	-747
Ränteintäkter och liknande resultatposter	9	266	238
Räntekostnader och liknande resultatposter	10	-1 40 6	-1 054
Resultat förtidslösen lån	10	36	424
Valutakursdifferenser		-14 4	-1 991
Tomträttsavgälder	11	-1 0	-1 9
Värdeförändringar finansiella instrument	16	-2 580	-1 560
Resultat före skatt		-21 179	-10 825
Aktuell skatt	12	-4 43	-27 7
Uppskjuten skatt	12	2 569	354
Upplösning uppskjuten skatt hänförlig till	12	227	387
goodwill
ÅRETS RESULTAT, KVARVARANDE		-18 827	-10 361
VERKSAMHET
Årets resultat, avvecklad verksamhet	32	-2 763	550
ÅRETS RESULTAT		-21 590	-9 811
Årets resultat hänförlig till:
Moderbolagets aktieägare		-22 0 5 4	-9 634
Innehav utan bestämmande inflytande		464	-17 7
ÅRETS RESULTAT		-21 590	-9 811

4)5)

Belopp i MKR	Not	2023	2022
Resultat per stamaktie A och B före utspädning,	22	-1 3 , 9 1	-7, 6 1
kvarvarande verksamhet
Resultat per stamaktie A och B efter utspäd- ning, kvarvarande verksamhet	22	-1 3 , 9 1	-7, 6 1
Resultat stamaktie D, kvarvarande verksamhet	22	2,0 0	2,0 0
Resultat per stamaktie A och B före utspädning, avvecklad verksamhet		-2, 8 6	-0,10
Resultat per stamaktie A och B efter utspäd- ning, avvecklad verksamhet		-2, 8 6	-0,10
Resultat per stamaktie D, avvecklad verksamhet		2,0 0	2, 00
Resultat per stamaktie A och B före utspädning	22	-1 5 , 8 1	-7, 2 3
Resultat per stamaktie A och B efter utspädning	22	-1 5 , 8 1	-7, 2 3
Resultat per stamaktie D	22	2,00	2,0 0

1) Förvaltningsadministration ingår sedan Q1 2023 i raden Administration. Jämförelsetal är

omräknade.

2) Ny summeringsrad och nya definitioner. För vidare information se not 30.

3) Jämförelseperioder har räknats om avseende kvarvarande och avvecklad verksamhet, i enlighet

med IFRS 5.

4) Årets resultat, avvecklad verksamhet, inkluderar driftnetto om 1 766 mkr (1 731). För mer

information om avvecklad verksamhet, se not 32.

5) Bolagets årsredovisning för 2023 skiljer sig jämfört med bokslutskommuniké publicerad

2024-02-27. Resultatposter och efterföljande summeringar har uppdaterats, vissa nyckeltal har

därmed räknats om Se mer information i not 36.

Koncernens rapport

över totalresultat

Belopp i MKR	Not	2023	2022
Årets resultat		-21 590	-9 811
Poster som kan komma att omklassificeras till
periodens resultat, netto efter skatt
Andel av övrigt totalresultat i joint ventures och		-17 5	16 9
intresseföretag
Omräkningsdifferenser		-1 057	427
ÅRETS TOTALRESULTAT		-22 822	-9 215
Årets totalresultat hänförligt till:
Moderbolagets ägare		-23 286	-9 038
Innehav utan bestämmande inflytande		464	-1 7 7
ÅRETS TOTALRESULTAT		-22 822	-9 215

SBB ÅRSREDOVISNING 2023

Kommentarer resultaträkning

Driftnetto

Hyresintäkterna uppgick under perioden till 4 581 mkr (5 365). I ett

jämförbart bestånd ökade hyresintäkterna med 8,8 procent jämfört med

motsvarande period föregående år. Av hyresintäkterna avsåg

2 937 mkr (2 864) samhälle, 1 621 mkr (2 432) bostäder och 23 mkr (68)

utbildning.

Den ekonomiska uthyrningsgraden vid utgången av perioden uppgick till

94,2 procent (95,3). Den genomsnittliga kontraktslängden för samhälls-

fastigheter var sju år (10). Minskningen beror främst på avkonsolideringen

av Nordiqus.

Driftnettot stiger 10,9 procent i jämförbart bestånd. Driftnettot i

jämförbart bestånd stiger snabbare än hyrestillväxten tack vare lägre kost-

nadsutveckling. I jämförbart bestånd ökade kostnaderna med 3,4 procent

jämfört med motsvarande period föregående år. Fastighetskostnaderna

uppgick under perioden till -1 372 mkr (-1 750).

Resultat före värdeförändringar och goodwill

Sammantaget uppgick periodens kostnader för administration till -878 mkr

(-809). I periodens kostnader ingår bonus till de anställda om - mkr (120).

Förvärvs- och omstruktureringskostnader uppgick till -90 mkr (-120), och

är till övervägande del hänförliga till decentralisering av koncernstruktu-

ren.

Värdeförändringar

Värdeförändringar för fastigheterna uppgick under perioden till -13 321 mkr

(-3 681) varav -1 557 mkr (-155) var realiserade värdeförändringar och -11

763 mkr (-3 526) var orealiserade värdeförändringar. I värdeförändringen har

allmän hyresutveckling, omförhandlingar av befintliga avtal samt nyteck-

nade avtal skapat högre driftnetton som bidragit positivt till den orealise-

rade värdeförändringen. Den negativa värdeförändringen förklaras av höjda

avkastningskrav. Under perioden har fastighetsbeståndet haft en negativ

värdeförändring om 12 procent. Det genomsnittliga avkastningskravet har

under perioden höjts från 4,72 till 5,19 procent. SBB har under perioden sålt

fastigheter om 4 975 mkr, exklusive Nordiqus och SBB Residential Property.

Totala investeringar i dessa fastigheter uppgick till 3 770 mkr och skapat

värde var 108 mkr. Realiserade värdeförändringar beräknas utifrån senaste

redovisade värdet och inte utifrån anskaffningsvärde.

Resultat från joint ventures och intresseföretag

Resultat från joint ventures och intresseföretag var -6 017 mkr (-1 866)

för året. De negativa resultatet beror främst på realisationsresultatet om

-3 416 mkr som till största del är hänförligt till försäljningen av andelarna i

JM AB (publ). Se ytterligare information i not 16.

Finansnetto

Finansnettot består av ränteintäkter, räntekostnader och liknande

poster samt resultat förtidslösen lån, valutakursdifferenser och tom-

trättsavgälder. Finansnettot för perioden uppgick till -1 258 mkr (-2 402).

Förändringen beror till största del av minskade räntekostnader på grund

av minskad upplåning till följd av minskat fastighetsbestånd. I de finansiella

kostnaderna ingår räntor för extern finansiering samt övriga finansiella

kostnader såsom periodiserade uppläggningsavgifter och valutakursdif-

ferenser. Valutakursdifferenser för perioden uppgår till -144 mkr (-1 991)

och är främst hänförligt till omräkning av lån upptagna i euro till den del

lånen inte är matchade mot säkringar i form av nettotillgångar i euro och

valutaderivat, se not 23 för mer information.

Värdeförändringar för finansiella instrument uppgick till -2 580 mkr (-1 560).

Posten består av orealiserade värdeförändringar för finansiella placeringar

i aktier om -1 280 mkr (-2 090) och beror på negativ kursutveckling på

aktierna i portföljen samt värdeförändringar avseende räntederivat om

-1 301 mkr (684). Se ytterligare information not 17.

Resultat efter skatt

Periodens resultat efter skatt uppgick till -18 827 mkr (-10 361). Skatt på

periodens resultat uppgick till 2 353 mkr (464), varav -443 mkr (-277) avsåg

aktuell skatt och 2 569 mkr (354) avsåg uppskjuten skatt relaterad till fastig-

heter och underskottsavdrag. Upplösning av uppskjuten skatt hänförligt till

goodwill uppgick till 227 mkr (387).

Avvecklad verksamhet

Den 24 september 2023 ingick SBB avtal med Brookfield om försäljning av

ytterligare 1,16 procent av aktierna i Nordiqus. Försäljningen var föremål för

sedvanliga fullföljande villkor vilka var uppfyllda den 22 november 2023, från

vilket datum det avkonsoliderats och istället redovisats som intresseföretag.

Numera äger SBB 49,84% av aktierna i Nordiqus. Nordiqus bedrivs fortsatt

gemensamt av SBB och Brookfield.

Periodens resultat hänförlig till den avvecklande verksamheten uppgår till

-2 763 mkr. Se not 32.

SBB ÅRSREDOVISNING 2023

Kommentarer balansräkning

Goodwill

Goodwill uppgår vid periodens utgång till 2 692 mkr (5 283). Under

perioden har sammanlagt nedskrivningar gjorts om -1 794 mkr (-395) och

upplösningar gjorts om -797 mkr (-387). Totalt sett är -24 mkr hänförlig

till Bostäder, -202 mkr hänförligt till Samhäll, samt -2 365 mkr hänförligt

till Utbildning. Nedskrivningen inom Utbildning har gjorts i samband med

omklassificeringen av Nordiqus till intresseföretag och har redovisats inom

Avvecklad verksamhet. Se ytterligare information i not 13.

Vid periodens utgång var 597 mkr (1 394) av redovisad goodwill hän-

förligt till skillnaden mellan nominell skatt och den uppskjutna skatt som

kalkylerats vid förvärv av fastigheter i bolagsform som måste redovisas vid

s.k. rörelseförvärv. Resterande goodwill utgörs främst av synergieffekter i

form av minskade finansierings- och administrationskostnader.

Förvaltningsfastigheter

Värdet för fastigheterna uppgick till 73 205 mkr per 2023-12-31 (135 616).

Fastighetsbeståndets värde har baserats på externvärderingar gjorda av

Newsec, JLL, Savills, Cushman & Wakefield och Colliers. Värderingarna har

baserats på analys av framtida kassaflöden för respektive fastighet där

hänsyn tagits till gällande hyreskontraktsvillkor, marknadsläge, hyresni-

våer, drifts-, underhålls- och förvaltningsadministrationskostnader samt

behov av investeringar. I värderingen har ett genomsnittligt avkastnings-

krav på 5,19 procent (4,72) använts. I värdet för fastigheterna ingår 2 131

mkr för byggrätter som värderats genom tillämpning av ortsprismetoden,

vilket innebär att bedömningen av värdet sker utifrån jämförelser av priser

för likartade byggrätter. Verkligt värde har således bedömts enligt IFRS 13

nivå 3. Se vidare om förvaltningsfastigheter i not 14.

Intresseföretag och jont ventures

SBB:s engagemang i joint ventures och intresseföretag utgörs av aktieinne-

hav samt utlåning till bolag där SBB inte har ett bestämmande inflytande

till bolagen. Per 2023-12-31 uppgick andelar i intresseföretag och joint

ventures till 17 876 mkr (12 649) och fordringar på intresseföretag och

joint ventures till 4 839 mkr (1 737). En del av bolagen bedriver fastig-

hetsutvecklingsprojekt medan andra bolag äger förvaltningsfastigheter.

De största innehaven utgörs av bolagen: SBB Residential Property AB,

SBB Kåpan AB, Nordiqus AB och Public Property Invest AS. Se ytterligare

information i not 16.

Koncernens balansräkning
Belopp i MKR	Not	2023	2022
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Immateriella anläggningstillgångar
Goodwill	13	2 692	5 283
Summa immateriella anläggningstill- gångar		2 692	5 283
Materiella anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter	14	73 205	135 616
Nyttjanderätt tomträtt	11	393	829
Inventarier	15	106	37
Summa materiella anläggningstillgångar		73 704	136 482
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i joint ventures och intresseföretag	16	17 876	12 649
Fordringar hos intresseföretag/joint	17	4 839	1 737
ventures
Derivat	17	4 81	1 696
Finansiella tillgångar värderade till verkligt	17	849	2 298
värde
Andra långfristiga fordringar	17	1 965	939
Summa finansiella anläggningstillgångar		26 009	19 319
Summa anläggningstillgångar		102 405	161 084
Omsättningstillgångar
Omsättningsfastigheter		155	156
Kortfristiga fordringar
Derivat		203	-
Finansiella tillgångar värderade till verkligt		185	-
värde
Kundfordringar	17,23	10 0	106
Aktuella skattefordringar	12	26 0	210
Övriga fordringar	17,18	3 47	1 224
Förutbetalda kostnader och upplupna	19	3 92	74 0
intäkter
Summa kortfristiga fordringar		1 487	2 280
Likviditetsplaceringar	17,20	214	421
Likvida medel	17,20	3 845	4 429
Summa likviditetsplaceringar och likvida		4 060	4 850
medel
Summa omsättningstillgångar		5 702	7 286
SUMMA TILLGÅNGAR		108 107	168 370

SBB ÅRSREDOVISNING 2023

Kommentarer balansräkning

Eget kapital

Det egna kapitalet hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick

per 2023-12-31 till 17 909 mkr (43 825). Totalt eget kapital uppgick vid

periodens slut till 37 131 mkr (63 337).

I det egna kapitalet ingår emitterade hybridobligationer till ett bokfört

värde om 16 777 mkr (16 821) där förändringen från föregående år är

hänförlig till valutaomräkning av hybridobligationer nominerade i EUR.

Minoritetsandelar uppgår till 2 445 mkr (2 691) där nya minoritetsan-

delar om 9 840 mkr (712) tillkommit under året, och inlösta/avyttrade

minoritetsandelar uppgår till -10 552 mkr (-1 915). Förändringen beror

främst på att Brookfield Asset Managment Inc under första kvartalet

gått in som minoritetsägare i ett gemensamt bolag kallat Nordiqus, som

innehar utbildningsfastigheter. Brookfield har sedan under tredje kvartalet

förvärvat ytterligare andelar och uppnått ett majoritetsägande i Nordiqus,

vilket medfört att SBB inte längre konsoliderar Nordiqus och därmed inte

heller redovisar någon minoritet för dem. Även Industricentralen AB,

som under 2022 gick in som minoritetsägare i ett gemensamt bolag som

innehar aktier i Heba AB, har under 2023 förvärvat även SBB:s andel och

därmed redovisas inte längre någon minoritet för det bolaget. Kvarstående

minoritetsandelar finns i Unobo AB om 30 procent samt ett fåtal bolag

inom Sveafastigheter-koncernen där SBB inte äger samtliga aktier i

bolagen.

Omräkningsdifferenser vid omräkning av nettotillgångar i dotterbolag

i Norge, Finland och Danmark från lokal valuta till SEK utgjorde -1 181 mkr

av förändringen i eget kapital under perioden.

Soliditeten uppgick till 34 procent (38), den justerade soliditeten till 37

procent (42) och belåningsgraden till 54 procent (49).

Uppskjuten skatt

Uppskjuten skatt beräknas i Sverige med en nominell skatt på 20,6 procent

på skillnader mellan redovisat och skattemässigt värde på tillgångar och

skulder samt underskottsavdrag. Motsvarande skattesatser i Norge och

Danmark är 22,0 procent och i Finland 20,0 procent. Den uppskjutna

skatteskulden uppgick per 2023-12-31 netto till 2 726 mkr (9 120) och är

till största del hänförlig till förvaltningsfastigheter och underskottsavdrag.

Underskottsavdragen i koncernen uppgick till totalt till 5 213 mkr per

2023-12-31. I perioden har underskott om totalt 1 430 mkr nyttjats.

Räntebärande skulder

De räntebärande skulderna i koncernen uppgick vid periodens slut till

62 093 mkr (87 085), varav 18 977 mkr (33 896) avsåg skulder till kreditin-

stitut, 43 117 mkr (52 078) avsåg obligationslån och - mkr (1 111)

avsåg företagscertifikat. Se vidare i not 17.

Skuld cash collateral

SBB löste under första kvartalet 2023 den Total return swap (TRS)

avseende likviditetsplaceringar i aktier om cirka 2 mdkr som redovisats på

raden Skuld cash collateral under 2022.

Koncernens balansräkning
Belopp i MKR	Not	2023	2022
EGET KAPITAL OCH SKULDER	21
Aktiekapital		165	165
Övrigt tillskjutet kapital		26 624	26 612
Reserver		-91 5	142
Balanserade vinstmedel inklusive årets totalresultat		-7 967	16 905
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare		17 909	43 825
Hybridobligation		15 741	15 741
Övriga reserver		1 036	1 080
Innehav utan bestämmande inflytande		2 445	2 691
Summa eget kapital		37 131	63 337
Långfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut	17,23	11 116	30 496
Obligationslån	17,23	40 540	48 310
Derivat	17	26 4	375
Uppskjutna skatteskulder	12	2 726	9 120
Leasingskulder tomträtter	11	393	829
Övriga långfristiga skulder	17,23	92	141
Summa långfristiga skulder		55 131	89 271
Kortfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut	17,23	7 861	3 400
Företagscertifikat	17,23	-	1 111
Obligationslån	17,23	2 576	3 768
Derivat	17,23	1 290	596
Leverantörsskulder	17,23	1 21	45 6
Aktuella skatteskulder	12	99	310
Skuld cash collateral	17	-	2 178
Övriga skulder	17,23,24	726	1 185
Beslutad utdelning	24	2 133	834
Upplupna kostnader och förutbetalda	25	1 040	1 924
intäkter
Summa kortfristiga skulder		15 845	15 762
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER		108 107	168 370

SBB ÅRSREDOVISNING 2023

Koncernens förändringar i eget kapital
							Eget kapital hänförligt till
	Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare						hybridobligationer
		Övrigt						Innehav utan
	Aktie-	till skjutet		Balanserade		Hybrid-	Övriga	be stämm ande	Totalt eget
Belopp i MKR	kapital	kapital	Reserver	vinstmedel	Totalt	obligationer	reserver	inflytande	kapital
Ingående eget kapital 2022-01-01	165	26 396	83 4	34 360	61 755	17 294	-14 9	4 071	82 971
(omarbetad)
Årets resultat	-	-	-	-9 633	-9 633	-	-	-17 7	-9 811
Årets övriga totalresultat	-	-	-692	1 288	596	-	-	-	59 6
Årets totalresultat	-	-	-692	-8 345	-9 037	-	-	-17 7	-9 215
Nyemission	-	210	-	-	210	-	-	-	210
Emissionskostnader hybridobliga- tion	-	-	-	-1 3	-1 3	-	-	-	-1 3
Inlösen del av hybridobligation	-	-	-	81 1	811	-1 553	15	-	-7 2 7
Valutaomvärdering hybridobligation	-	-	-	-1 214	-1 214	-	1 214	-	-
Skatteeffekter i eget kapital	-	6	-	17 5	181	-	-	-	181
Utdelning	-	-	-	-2 308	-2 308	-	-	-	-2 308
Utdelning hybridobligationer	-	-	-	-49 0	-49 0	-	-	-	-49 0
Utdelning Neobo	-	-	-	-5 946	-5 946	-	-	-	-5 946
Avyttring till minoritet	-	-	-	-	-	-	-	712	712
Inlösta minoritetsandelar	-	-	-	-1 2 4	-12 4	-	-	-1 915	-2 039
Utgående eget kapital 2022-12-31	165	26 612	142	16 905	43 825	15 741	1 080	2 691	63 337
Ingående eget kapital 2023-01-01	165	26 612	142	16 905	43 825	15 741	1 080	2 691	63 337
(omarbetad)
Årets resultat	-	-	-	-2 2 0 5 4	-2 2 0 5 4	-	-	464	-21 590
Årets övriga totalresultat	-	-	-1 057	-17 5	-1 232	-	-	-	-1 232
Årets totalresultat	-	-	-1 057	-22 229	-23 286	-	-	464	-22 822
Återköp teckningsoptioner	-	-	-	-5	-5	-	-	-	-5
Konvertering av tvingande	-	12	-	-1 1	1	-	-	-	1
konvertibel
Valutaomvärdering hybridobligation	-	-	-	44	44	-	-44	-	-
Skatteeffekter i eget kapital	-	-	-	99	99	-	-	-	99
Utdelning	-	-	-	-2 482	-2 482	-	-	-	-2 482
Utdelning hybridobligationer	-	-	-	-54 8	-5 48	-	-	-	-54 8
Innehållen ränta hybridobligationer	-	-	-	358	358	-	-	-	358
Förvärvade minoritetsandelar	-	-	-	-	-	-	-	9 840	9 840
Inlösta minoritetsandelar	-	-	-	-98	-98	-	-	-10 552	-10 648
Utgående eget kapital 2023-12-31	165	26 624	-915	-7 967	17 909	15 741	1 036	2 445	37 131

1) Reserver består av säkringsredovisning och omräkningsdifferenser.

2) Övriga reserver består av omräkningsdifferenser avseende Hybridobligationer.

3) Utdelning på hybridobligationen har pausats enligt pressmeddelande 29 december 2023, motsvarande upplupen utdelning (ränta) per 2023-12-31 uppgår till 357 361 540 kr.

4) Bolaget har ändrat redovisningsprincip för hantering av emissionskostnader, de har tidigare hanterats inom kapital hänförligt till hybridobligationer till att numera inkluderas i balanserade vinstmedel.

Detta har till följd att de ingående balanserna för eget kapital har justerats.

SBB ÅRSREDOVISNING 2023

Koncernens kassaflödesanalys

Belopp i MKR	Not	2023	2022
Den löpande verksamheten
Resultat före skatt, kvarvarande verksamhet		-21 179	-10 824
Resultat före skatt, avvecklad verksamhet		-6 090	276
Justering för ej kassaflödespåverkande poster
Avskrivningar		6	10
Värdeförändringar fastigheter		18 051	4 571
Realisationsresultat vid utdelning av Neobo		-	3 202
Upplösning goodwill vid försäljning fastigheter		797	387
Nedskrivning goodwill		1 794	395
Resultat bostadsproduktion		17	17
Resultat från joint ventures/intresseföretag		6 017	1 866
Utdelning från joint ventures/intresseföretag		28 3	304
Värdeförändringar finansiella instrument		2 580	1 560
Räntenetto		1 818	2 878
Erlagd ränta		-2 236	-1 059
Erhållen ränta		220	196
Betald skatt		-856	-29 4
Kassaflöde från den löpande verksamheten		1 222	3 485
före förändringar av rörelsekapital
Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital
Ökning (-)/Minskning (+) av rörelsefordringar		1 057	16 4
Ökning (+)/Minskning (-) av rörelseskulder		-929	-1 529
Kassaflöde från den löpande verksamheten		1 350	2 120
Investeringsverksamheten
Investeringar i fastigheter	14	-2 901	-5 250
Försäljning av fastigheter	14	-	171
Förvärv av dotterbolag med avdrag för		-1 62 9	-9 367
förvärvade likvida medel
Försäljning av dotterbolag med avdrag för likvida		12 675	9 677
medel
Investeringar/försäljning inventarier		-75	1
Investeringar/avyttringar i intresseföretag/joint	16	2 470	475
ventures
Förändring fordringar joint ventures och	17	7 81	2 159
intresseföretag
Kassaflöden från finansiella tillgångar	17	-1 9 4	1 772
Förändring andra långfristiga fordringar	17	-998	-7 2 8
Kassaflöde från investeringsverksamheten		10 129	-1 090

Belopp i MKR	Not	2023	2022
Finansieringsverksamheten
Emissionskostnader		-	-1 5
Återköp teckningsoptioner		-5	-
Inlösen hybridobligationer		-	-72 7
Inlösen tvingande konvertibel		1	-
Utbetald utdelning		-1 6 59	-2 837
Utdelning likvida medel Neobo		-	-2 31
Avyttring till minoritet		9 057	712
Inlösta minoritetsandelar	26	-	-2 0 40
Upptagna lån	26	21 544	62 038
Amortering av lån		-38 885	-59 710
Förändring cash collaterals		-2 04 8	-3 429
Förändring övriga långfristiga skulder		-52	-2 02
Kassaflöde från finansieringsverksamheten	26	-12 047	-6 440
Periodens kassaflöde		-568	-5 410
Likvida medel vid periodens början		4 429	9 837
Periodens kassaflöde		-568	-5 410
Valutakursändring i likvida medel		-1 6	2
Likvida medel vid periodens slut	20	3 845	4 429
varav Likvida medel hänförliga till avvecklad		-	57
verksamhet

SBB ÅRSREDOVISNING 2023

Koncernens noter (1-34)

NOT 1 Väsentliga redovisningsprinciper

Allmän information

Denna årsredovisning och koncernredovisning omfattar det svenska

moderbolaget Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB (publ), organisa-

tionsnummer 556981-7660 och dess dotterbolag. Koncernen bedriver

verksamhet inom fastighetsförvaltning och fastighetsutveckling.

Moderbolaget är ett aktiebolag som är registrerat i Sverige och som har

sitt säte på Strandvägen 1 i Stockholm.

Styrelsen har den 30 april 2024 godkänt denna årsredovisning och

koncernredovisning vilken kommer att läggas fram för antagande vid

årsstämma den 28 juni 2024.

Redovisningsprinciper finns specificerade under respektive not.

Grunder för koncernredovisningen

Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med International Finan-

cial Reporting Standards (IFRS). Vidare har Årsredovisningslagen (ÅRL) och

”RFR1 Kompletterande redovisningsregler för koncerner” tillämpats.

Tillgångar och skulder är redovisade till anskaffningsvärden förutom

förvaltningsfastigheter och vissa finansiella instrument som värderas och

redovisas till verkligt värde. Den funktionella valutan för moderbolaget är

svenska kronor, vilken utgör rapporteringsvalutan för moderbolaget och

koncernen. Samtliga belopp anges i miljontals kronor om inget annat anges .

Resultaträkningens uppställningsform

SBB har från och med Q1 2023 ändrat sin uppställningsform för koncer-

nens resultaträkning, utan påverkan på periodens kassaflöde, balansräk-

ning eller resultat. Detta innebär att resultaträkningen utvisar resultat för

driftnetto, resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter

och goodwill, rörelseresultat samt resultat före skatt. Driftnetto och

resultat före finansiella poster ändras och förvaltningsresultat tas bort.

Innebörden av dessa förändringar är att värdeförändringar från fastighe-

ter, samt nedskrivning/upplösning av goodwill ingår i rörelseresultatet och

andra poster såsom värdeförändringar från finansiella instrument, som

tidigare redovisades efter finansiella poster men före skatt redovisas nu i

finansiella poster. Den tidigare posten resultat före finansiella poster utgår

från resultaträkningen och återfinns bland nyckeltalen. Förvaltningsad-

ministration har klassificerats om och flyttats från driftnetto till resultat

före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill. Efter

resultat före skatt och innan årets resultat har det tillkommit en resulta-

trad för årets resultat kvarvarande verksamhet. Årets resultat inkluderar

resultat från avvecklad verksamhet. Se ytterligare information i not 32.

Omklassificering förvaltningsadministration och centraladministration

På grund av svårigheten att särskilja vad som avser kostnader för förvalt-

ningsadministration jämfört med centraladministration har koncernen

från och med 1 januari 2023 övergått till att i resultaträkningen klassificera

det som tidigare klassificerats som fastighetsadministration till kostnader

för administration. Jämförelsesiffrorna har också klassificerats om för att

ge en rättvisande jämförelse.

	Omarbetat	Redovisat
(mkr)	2022	2022
Fastighetsadministration	-	-465
Centraladministration	-	-433
Administration, kvarvarande verksamhet	-809	-
Administration, avvecklad verksamhet	-89	-
Summa	-898	-898

Segmentsrapportering

Från och med tredje kvartalet har segmentsrapporteringen gjorts om och

utgörs numera av Bostäder, Samhälle och Utbildning. Jämförelsesiffrorna

har klassificerats om i enlighet med den nya segmentsindelningen. Se not

5. Omklassificeringen av segmenten leder till omräkning av bland annat

goodwill. Se not 13 för mer information om klassificeringen av goodwill.

NOT 2 Upplysning om nya och kommande standarder

Nya och ändrade standarder med tillämpning från 2023

Anpassningar har gjorts i enlighet med IAS 1 nya direktiv med tillämpning

från 2023. Ändringarna innebär att kravet i IAS 1 avseende upplysning

om betydande redovisningsprinciper ersätts med krav på att upplysa om

väsentliga redovisningsprinciper. Samtidigt uppdateras IASB:s Practice

Statement 2 Making Materiality Judgements med vägledning och exempel

som är avsedda att illustrera tillämpningen av väsentlighetskriteriet på

upplysningar om redovisningsprinciper. Syftet är att åstadkomma en reell

förändring i praxis mot bättre, mer effektiv kommunikation i finansiella

rapporter. Ändringen i praxis förväntas inte bara öka nyttan av upplys-

ningar om redovisningsprinciper utan även att reducera textmängden

i framtida årsredovisningar. Ändringen har inneburit att textmängden

avseende upplysningar om redovisningsprinciper har reducerats samt att

upplysningarna har blir mer företagsanpassade.

I december 2021 publicerade OECD ett ramverk (Pillar Two): Inclusive

Framework on BEPS. Dessa regler är utformade för att säkerställa att stora

multinationella koncerner inom ramen för reglerna betalar en minimiskatt

på inkomster som uppkommer under en viss period i varje jurisdiktion

där de är verksamma. Ett EU-direktiv baserat på modellreglerna antogs

i december 2022 och har införlivats i Sverige. Reglerna om tilläggsskatt

träder i kraft för räkenskapsår som påbörjas efter den 31 december 2023.

Dessa nya regler har medfört ändringar i IAS 12 som skall tillämpas redan

för räkenskapsår som påbörjas den 1 januari 2023 eller senare. Ändring-

arna i IAS 12 inkluderar bland annat ett obligatoriskt tillfälligt undantag för

att redovisa och lämna upplysningar om uppskjutna skattefordringar och

skulder relaterade till inkomstskatter enligt Pillar Two.

SBB har valt att tillämpa det tillfälliga undantaget per den 31 december

2023. För SBB innebär det att aktuell och uppskjuten skatt beräknas på

samma sätt som tidigare. Bedömningen av koncernens potentiella expone-

ring av pelare 2 baserat på senaste finansiella rapporter per land är att det

inte föreligger någon väsentlig exponering för extra beskattning 2024, men

först när faktiska intäkter och kostnader är kända kommer koncernen kunna

bedöma i vilken omfattning koncernen kommer omfattas av pelare 2.

Nya standarder och tolkningar som ännu inte trätt i kraft

Ändringar i IAS 1 har gjorts avseende klassificering av skulder som

kort- eller långfristiga med ikraftträdande 2024, och samtidigt införs nya

upplysningskrav om låneskulder förenade med covenanter under nästkom-

mande tolvmånadersperiod. SBB har konstaterat att det inte får någon

väsentlig påverkan på den finansiella rapporteringen.

Inga andra nya standarder eller tolkningar som träder i kraft efter

den 31 december 2023 förväntas ha någon väsentlig inverkan på SBB:s

finansiella rapporter.

Dotterbolag

Dotterbolag redovisas initialt i koncernredovisningen enligt förvärvsmetoden .

Vid ett förvärv görs en bedömning om förvärvet utgör ett rörelse- eller

ett tillgångsförvärv. Ett tillgångsförvärv föreligger om förvärvet avser

fastigheter men inte innefattar organisation och de processer som krävs

för att bedriva förvaltningsverksamheten. Övriga förvärv är rörelseförvärv.

Då förvärv av koncernbolag inte avser förvärv av rörelse, utan förvärv

av tillgångar i form av förvaltningsfastigheter, fördelas anskaffningskostna-

den på de förvärvade nettotillgångarna.

Avvecklad verksamhet

Under fjärde kvartalet har ytterligare 1,16 procent av Nordiqus (tidigare

EduCo) sålts till Brookfield. SBB äger efter försäljningen 49,84 procent av

Nordiqus. De avyttrade tillgångarna och juridiska enheter har redovisats

som avvecklad verksamhet. Detta innebär att innevarande samt föregå-

ende räkenskapsår har räknats om där resultatet från dessa tillgångar och

juridiska enheter har redovisas i resultaträkningen på raden ”Resultat från

avvecklad verksamhet”. Detta resultat innefattar även realisationsresulta-

tet från försäljningen. Se not 33 för mer information.

Nordiqus redovisas från och med avyttringstillfället den 22 november

2023 som intresseföretag, se not 16 för mer information.

SBB ÅRSREDOVISNING 2023

NOT 3 Uppskattningar och bedömningar

Vid upprättandet av de finansiella rapporterna måste företagsledningen

och styrelsen göra vissa bedömningar och uppskattningar som påverkar

det redovisade värdet av tillgångs- och skuldposter respektive intäkts- och

kostnadsposter samt lämnad information i övrigt. Bedömningarna och

uppskattningarna baseras på erfarenheter och antaganden som ledningen

och styrelsen bedömer vara rimliga under rådande omständigheter.

Faktiskt utfall kan sedan skilja sig från dessa bedömningar om andra

förutsättningar uppkommer.

Väsentliga källor till osäkerhet i uppskattningar som kan få påverkan

kommande 12 månader

Förvaltningsfastigheter

Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde, vilket fastställs av före-

tagsledningen utifrån marknadsbedömning. Väsentliga antaganden har

därvid gjorts baserat på värderarnas erfarenhetsmässiga uppskattningar

av marknadens förräntningskrav på jämförbara fastigheter. Uppskattningar

av kassaflödet är baserade på faktiska kostnader, erfarenheter av jämför-

bara fastigheter och antagande om framtida kostnadsutveckling. Framtida

investeringar har uppskattats utifrån det faktiska behov som föreligger.

De faktiska kostnaderna och behoven kan i framtiden visa sig skilja från

de bedömda vid utgången av varje redovisningsperiod. Det föreligger en

betydande risk för väsentlig justering utifrån det osäkra marknadsläget

som kan resultera i en förändring av uppskattade marknadsvärden under

nästa räkenskapsår. För mer information se not 14 Förvaltningsfastigheter.

Uppskjuten skatt

Vid värdering av underskottsavdrag görs en bedömning av möjligheten att

kunna utnyttja underskotten mot framtida vinster. Uppskjuten skatt redovi-

sas enligt balansräkningsmetoden och i den omfattning det är sannolikt att

beloppen kan utnyttjas mot framtida överskott. För mer information se not

12 Skatt.

Goodwill

Vid nedskrivningsprövning av goodwill måste ett antal väsentliga antagan-

den och uppskattningar beaktas för att kunna beräkna kassagenererande

enhetens nyttjandevärde. Dessa antaganden och uppskattningar hänför

sig till förväntade framtida diskonterade kassaflödena. Prognoser för

framtida kassaflöden baseras på bästa möjliga uppskattningar av framtida

intäkter och kostnader samt allmänna marknadsförutsättningar och

utveckling för branschen. För mer information se not 13 Goodwill.

Andra uppskattningar och bedömningar

Förvärv av bolag

Vid förvärv av bolag görs en bedömning av om förvärvet ska klassificeras som

ett tillgångs- eller rörelseförvärv. Ett tillgångsförvärv föreligger om förvärvet

avser fastigheter men inte innefattar organisation, personal och de processer

som krävs för att bedriva verksamheten. Övriga förvärv är rörelseförvärv .

Fastighetstransaktioner

I samband med fastighetstransaktioner görs en sammanvägd bedömning

av relevanta fakta och omständigheter baserat på avtalsvillkoren för

att fastställa när risker, förmåner och tillika kontroll anses övergå. De

ekonomiska fördelar som hänförs till en förvaltningsfastighet utgörs såväl

av driftnettot som tillgångens värdeförändring. Utifrån avtalsvillkoren

fastställs tidpunkten då de framtida ekonomiska fördelarna kommer

tillfalla SBB, samt den tidpunkt då SBB kan utöva kontroll genom att styra

användningen av tillgången.

Förvärv av fastigheter är från tid till annan villkorade av händelser

bortom SBB:s kontroll. Detta kan innefatta godkännande av motpartens

styrelse eller andra beslutande organ, lagakraftvunnen detaljplan eller

andra myndighetsbeslut. Först då dessa villkor är uppfyllda bedöms det

sannolikt att de ekonomiska fördelarna kommer tillfalla företaget och

anskaffningsvärdet kan beräknas på ett tillförlitligt sätt, vilken anses

utgöra det första redovisningstillfället.

Om skyldighet att betala ytterligare köpeskilling inte är beroende

av SBB:s framtida verksamhet, dvs om de händelser som ger upphov

till betalningen är utanför SBB:s kontroll, redovisas en skuld. Skulden

redovisas till verkligt värde och motsvarar SBB:s bästa bedömning av vad

som kommer att erläggas.

Om skyldigheten att betala ytterligare köpeskilling är beroende av

SBB:s framtida verksamhet, görs en bedömning om förutsättningarna för

att redovisa en avsättning föreligger.

Försäljning av fastighet är från tid till annan villkorade av händelser

bortom SBB:s kontroll såsom godkännande av motpartens styrelse eller

andra beslutande organ, lagakraftvunnen detaljplan eller andra myndig-

hetsbeslut, eller motpartens upptagande av finansiering. Försäljningen

redovisas först vid det tillfället då samtliga villkor är uppfyllda och

försäljningslikviden kan fastställas på ett tillförlitligt sätt. Från tidpunkten

vid sådant tillfälle, fram till tidpunkten för erhållande av försäljningslikvid,

redovisas ej erhållen försäljningslikvid som fordran.

I de fall då SBB kan komma att erhålla ytterligare köpeskilling i

samband med försäljning av förvaltningsfastigheter redovisas sådan

köpeskilling som fordran först då samtliga villkor är uppfyllda och den

tillkommande köpeskillingen kan beräknas på ett tillförlitligt sätt samt att

det är sannolikt att köpeskillingen kommer att erhållas. Sådan fordran

redovisas till verkligt värde och motsvarar SBB:s bästa bedömning av vad

som kommer att erhållas. Fram tills dess redovisas inte sådan köpeskil-

lingen som tillgång i rapporten över koncernens finansiella ställning.

I de fall bolaget genomför väsentliga fastighetstransaktioner lämnas

särskilda upplysningar om detta. Bolaget har under året gjort två väsent-

liga fastighetstransaktioner avseende försäljningen av Nordiqus AB samt

SBB Residential Property AB. Se not 33 för mer information.

Leasingavtal

I samband med vissa av SBB:s förvärv av fastigheter ingås i nära anslutning

hyresavtal med säljaren av fastigheten, dvs. SBB agerar köpare/leasegivare

i sale and leaseback-transaktioner. I de fall hyresavtalet är av längre karak-

tär förekommer väsentliga bedömningar i klassificeringen av leasingavtalet

som antingen finansiellt eller operationellt, vilket påverkar huruvida

den underliggande fastigheten redovisas i koncernens balansräkning till

verkligt värde enligt IAS 40 eller bokas bort ur balansräkningen och ersätts

av en leasingfordran enligt IFRS 16. SBB analyserar hyresavtalets specifika

fakta och omständigheter och genomför såväl kvalitativa som kvantitativa

bedömningar för att fastställa leasingavtalets klassificering.

SBB är leasetagare i huvudsak gällande tomträtter. Tomträtterna

betraktas i enlighet med IFRS 16 som evigt hyresavtal och skulden skrivs

inte av. Värdet består tills omförhandling av tomträttsavgälden sker.

Övriga leasingavtal som bilar, kontorsmaskiner med mera bedöms som

oväsentliga för koncernen som helhet och kostnaden redovisas linjärt över

leasingperioden.

I de fall SBB förvärvar en fastighet och därefter hyr ut fastigheten

till säljaren genomför SBB en bedömning utifrån kriterierna i sale- &

leaseback-reglerna. I samtliga fall har SBB konstaterat att leasingkontrak-

ten är att betrakta som operationella leasingavtal där utgångspunkt för

bedömningen har tagits i den marknadsmässiga hyran i hyreskontraktet.

Klassificering hybridobligation

SBB har emitterat hybridobligationer om 16,8 mdkr. Hybridobligationen

har en evig löptid med löpande räntebetalningar. SBB har möjlighet att

lösa in utestående hybridobligationer fr.o.m. första möjliga inlösendag

som infaller 5-6 år efter emissionsdagen. Vid första redovisningstillfället

har bedömningen gjorts att hybridobligationen ska klassificeras som ett

egetkapital-instrument och inte som en finansiell skuld. Den bedömning

som ligger till grund för klassificeringen är att det inte finns någon

uttrycklig avtalsenlig förpliktelse att reglera avtalet genom att erlägga

kontanter eller en annan finansiell tillgång. Det finns inte heller några

andra omständigheter som anger att avtalet kommer att regleras i

kontanter eller annan finansiell tillgång. SBB har enligt villkor i avtalen rätt

att skjuta upp utbetalningar avseende ränta på obestämd tid såtillvida

hybridobligationsinnehavare meddelas inom avtalad tid och hybridobliga-

tionen är efterställd samtliga andra fordringsägare. För mer information se

not 21 Eget kapital .

SBB ÅRSREDOVISNING 2023

NOT 4 Hyresintäkter

Redovisningsprincip

Koncernens intäkter utgörs i all väsentlighet av hyresintäkter. Intäkterna

redovisas med avdrag för eventuella rabatter.

Hyresavtalen klassificeras i sin helhet som operationella hyresavtal.

Hyresintäkter inklusive tillägg aviseras i förskott och periodisering av

hyrorna sker linjärt så att endast den del av hyrorna som belöper på

perioden redovisas som intäkter. Redovisade hyresintäkter har i före-

kommande fall reducerats med värdet av lämnade hyresrabatter. I de fall

hyreskontrakten ger en reducerad hyra under en viss period, periodiseras

denna linjärt över den aktuella kontraktsperioden. Eventuell förlängning av

hyresperioden beaktas inte vid sådan periodisering. Erlagda ersättningar

från hyresgäster i samband med förtida avflyttning redovisas som intäkt

i samband med att avtalsförhållandet med hyresgästen upphör och inga

åtaganden kvarstår, vilket normalt sker vid avflyttning.

Utifrån de hyresavtal som koncernen har och dess utformning har SBB

konstaterat att den service som tillhandahålls av koncernen är underord-

nad hyreskontraktet och att all ersättning ska anses utgöra hyra.

NOT 5 Rörelsesegment

Redovisningsprincip

Koncernens indelning i segment baseras på skillnaderna i segmentens

karaktär och på den rapportering som ledningen inhämtar för att följa upp

och analysera verksamheten samt den information som inhämtas för att

fatta strategiska beslut. Segmentens resultat bedöms och analyseras base-

rat på driftnettot. Samma redovisningsprinciper används för segmenten

som för koncernen.

Från och med Q3 2023 är segmentens uppdelning bostad, samhälle och

utbildning. Tidigare var uppdelningen bostäder, samhällsfastigheter och

De totala hyresintäkterna för koncernen uppgick till 4 581 (5 365) mkr.

Tabellen nedan visar hyresintäkterna beräknade på aktuella hyresavtal.

Bostads- och bilplatshyreskontrakt, som oftast löper med tre månaders

uppsägningstid ingår inte i tabellen. Antaganden om framtida hyresintäk-

ter bygger på befintliga avtal och antaganden att dem hålls enligt avtal.

Avtalade framtida hyresintäkter, kvarvarande verksamhet	2023	2022
Avtalade hyresintäkter inom 1 år	2 817	3 205
Avtalade hyresintäkter mellan 1 och 2 år	2 548	2 591
Avtalade hyresintäkter mellan 2 och 3 år	2 246	2 264
Avtalade hyresintäkter mellan 3 och 4 år	1 876	1 920
Avtalade hyresintäkter mellan 4 och 5 år	1 583	1 675
Avtalade hyresintäkter senare än 5 år	8 036	10 473
Summa	19 106	22 128

övriga fastigheter. Jämförelsesiffrorna har räknats om enligt de nya seg-

mentens uppdelning. Nedan följer en beskrivning av respektive segment:

• Bostad består primärt av lägenheter i hyreshus men inkluderar även radhus.

• Samhälle består av äldreboende, LSS-boende och fastigheter där

kommunala och statliga verk/myndigheter eller andra skattefinansierade

operatörer bedriver sin verksamhet.

• Utbildning består av förskola, grundskola/gymnasium och universitet.

Byggrätts-och projektfastigheter är uppdelade på respektive segment.

					Koncern-
					gemensamma
				Summa	poster och	Koncernen
Räkenskapsår 2023-01-01 – 2023-12-31	Bostäder	Samhälle	Utbildning	segment	elimineringar	totalt
Hyresintäkter	1 621	2 937	23	4 581	-	4 581
Fastighetskostnader	-634	-732	-6	-1 372	-	-1 372
Driftnetto	987	2 205	17	3 209	-	3 209
Administration	-	-	-	-	-878	-878
Förärvs- och omstruktureringskostnader	-	-	-	-	-90	-90
Resultat före finansiella poster, värdeförändringar	987	2 205	17	3 209	-968	2 241
fastigheter och goodwill
Värdeförändringar fastigheter	-6 899	-6 295	-127	-13 321	-	-13 321
Upplösning goodwill vid försäljning av fastigheter	-24	-202	-	-227	-	-227
Nedskrivning goodwill	-	-	-	-	-	-
Resultat bostadsproduktion	-17	-	-	-17	-	-17
Rörelseresultat	-5 953	-4 292	-110	-10 357	-968	-11 324
Resultat från intresseföretag/JV	-4 853	-698	-467	-6 017	-	-6 017
Ränteintäkter	-	-	-	-	266	266
Räntekostnader och liknande	-	-	-	-	-1 524	-1 524
Värdeförändringar finansiella instrument	-	-	-	-	-2 580	-2 580
Resultat före skatt	-10 806	-4 990	-577	-16 374	-4 807	-21 179
Skatt	-	-	-	-	2 353	2 353
Årets resultat	-10 806	-4 990	-577	-16 374	-2 454	-18 827
Förvaltningsfastigheter	28 482	44 101	622	73 205	-	73 205
Investeringar	1 207	1 305	8	2 520	-	2 520
Värde per kvm (kr)	26 979	22 449	22 029	24 014	-	24 014
Överskottsgrad	61%	75%	73%	70%	-	70%

SBB ÅRSREDOVISNING 2023

			Koncernen					Koncern-	Koncernen
			inkl					gemensamma	inkl
	Koncernen	Avvecklad	Avvecklad				Summa	poster och	Avvecklad
Perioden 2023-01-01 - 2023-12-31 (Mkr)	totalt	verksamhet	verksamhet	Bostäder	Samhälle	Utbildning	segment	elimineringar	verksamhet
Hyresintäkter	4 581	2 086	6 667	1 621	2 937	2 109	6 667	-	6 667
Fastighetskostnader	-1 372	-321	-1 693	-634	-732	-327	-1 693	-	-1 693
Driftnetto	3 209	1 766	4 974	987	2 205	1 783	4 974	-	4 974
Administration	-878	-60	-938	-	-	-	-	-938	-938
Förvärvs- omstruktureringskostnader	-90	-142	-232	-	-	-	-	-232	-232
Resultat före finansiella poster, värde- förändringar fastigheter och goodwill	2 241	1 564	3 805	987	2 205	1 783	4 974	-1 169	3 805
Värdeförändringar fastigheter	-13 321	-2 931	-16 253	-6 899	-6 295	-3 058	-16 253	-	-16 253
Upplösning goodwill vid försäljning av	-227	-571	-797	-24	-202	-571	-797	-	-797
fastigheter
Nedskrivning goodwill	-	-1 794	-1 794	-	-	-1 794	-1 794	-	-1 794
Resultat bostadsproduktion	-17	-	-17	-17	-	-	-17	-	-17
Rörelseresultat	-11 324	-3 732	-15 057	-5 953	-4 292	-3 641	-13 887	-1 169	-15 057
Resultat från joint venture och	-6 017	-	-6 017	-4 853	-698	-467	-6 017	-	-6 017
intresseföretag
Ränteintäkter	266	5	270	-	-	-	-	270	270
Räntekostnader och liknande	-1 524	-565	-2 088	-	-	-	-	-2 088	-2 088
Värdeförändringar finansiella instrument	-2 580	-	-2 580	-	-	-	-	-2 580	-2 580
Resultat före skatt	-21 179	-4 292	-25 472	-10 806	-4 990	-4 108	-19 904	-5 568	-25 472
Skatt	2 353	790	3 142	-	-	-	-	3 142	3 142
Resultat från försäljning, avvecklad	-	740	740	-	-	-	-	740	740
verksamhet
Periodens resultat	-18 827	-2 763	-21 590	-10 806	-4 990	-4 108	-19 904	-1 686	-21 590
Förvaltningsfastigheter	73 205	-	73 205	28 482	44 101	622	73 205	-	73 205
Investeringar	2 520	359	2 880	1 207	1 305	368	2 880	-	2 880
Värde per kvm (kr)	24 014	-	24 014	26 979	22 449	22 029	24 014	-	24 014
Överskottsgrad	70%	85%	75%	61%	75%	85%	75%	-	75%

					Koncern-
					gemensamma
				Summa	poster och	Koncernen
Räkenskapsår 2022-01-01 – 2022-12-31	Bostäder	Samhälle	Utbildning	segment	elimineringar	totalt
Hyresintäkter	2 432	2 864	68	5 365	-	5 365
Fastighetskostnader	-1 017	-721	-11	-1 750	-	-1 750
Driftnetto	1 415	2 143	58	3 615	-	3 615
Administration	-	-	-	-	-809	-809
Förärvs- och omstruktureringskostnader	-	-	-	-	-120	-120
Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill	1 415	2 143	58	3 615	-929	2 686
Värdeförändringar fastigheter	-3 558	-375	252	-3 681	-	-3 681
Realisationsresultat vid utdelning av Neobo	-3 202	-	-	-3 202	-	-3 202
Upplösning goodwill vid försäljning av fastigheter	-	-	-	-	-387	-387
Nedskrivning goodwill	-	-	-	-	-395	-395
Resultat bostadsproduktion	-17	-	-	-17	-	-17
Rörelseresultat	-5 362	1 767	309	-3 285	-1 711	-4 997
Resultat från intresseföretag/JV	-912	-954	-	-1 866		-1 866
Ränteintäkter	-	-	-	-	238	238
Räntekostnader och liknande	-	-	-	-	-2 640	-2 640
Värdeförändringar finansiella instrument	-	-	-	-	-1 560	-1 560
Resultat före skatt	-6 274	813	309	-5 151	-5 673	-10 825
Skatt	-	-	-	-	464	464
Årets resultat	-6 274	813	309	-5 151	-5 209	-10 361
Förvaltningsfastigheter	37 530	53 272	672	91 474	-	91 474
Investeringar	2 555	1 761	30	4 346	-	4 346
Värde per kvm (kr)	29 423	26 431	27 299	27 588	-	27 588
Överskottsgrad	58%	75%	84%	67%	-	67%

SBB ÅRSREDOVISNING 2023

			Koncernen					Koncern-	Koncernen
			inkl					gemensamma	inkl
	Koncernen	Avvecklad	Avvecklad				Summa	poster och	Avvecklad
Perioden 2022-01-01 - 2022-12-31 (Mkr)	totalt	verksamhet	verksamhet	Bostäder	Samhälle	Utbildning	segment	elimineringar	verksamhet
Hyresintäkter	5 365	2 082	7 447	2 432	2 864	2 150	7 447	-	7 447
Fastighetskostnader	-1 750	-351	-2 101	-1 017	-721	-362	-2 101	-	-2 101
Driftnetto	3 615	1 731	5 346	1 415	2 143	1 788	5 346	-	5 346
Administration	-809	-89	-898	-	-	-	-	-898	-898
Förvärvs- omstruktureringskostnader	-120	-	-120	-	-	-	-	-120	-120
Resultat före finansiella poster, värdeför- ändringar fastigheter och goodwill	2 686	1 642	4 328	1 415	2 143	1 788	5 346	-1 018	4 328
Värdeförändringar fastigheter	-3 681	-890	-4 571	-3 558	-375	-638	-4 571	-	-4 571
Realisationsresultat vid utdelning av Neobo	-3 202	-	-3 202	-3 202	-	-	-3 202	-	-3 202
Upplösning goodwill vid försäljning av	-387	-	-387	-	-	-	-	-387	-387
fastigheter
Nedskrivning goodwill	-395	-	-395	-	-	-	-	-395	-395
Resultat bostadsproduktion	-17	-	-17	-17	-	-	-17		-17
Rörelseresultat	-4 997	752	-4 245	-5 362	1 767	1 150	-2 444	-1 800	-4 245
Resultat från joint venture och intresse- företag	-1 866	-	-1 866	-912	-954	-	-1 866	-	-1 866
Ränteintäkter	238	1	239	-	-	-	-	239	239
Räntekostnader och liknande	-2 640	-477	-3 117	-	-	-	-	-3 117	-3 117
Värdeförändringar finansiella instrument	-1 560	-	-1 560	-	-	-	-	-1 560	-1 560
Resultat före skatt	-10 825	276	-10 549	-6 274	813	1 150	-4 310	-6 239	-10 549
Skatt	464	274	738					738	738
Periodens resultat	-10 361	550	-9 811	-6 274	813	1 150	-4 310	-5 500	-9 811
Förvaltningsfastigheter	91 474	44 142	135 616	37 530	53 272	44 813	135 616	-	135 616
Investeringar	4 346	500	4 846	2 555	1 761	530	4 846	-	4 846
Värde per kvm (kr)	27 588	33 652	29 307	29 423	26 431	33 535	29 307	-	29 307
Överskottsgrad	67%	83%	72%	58%	75%	83%	72%	-	72%

NOT 6 Kostnader fördelade på kostnadsslag

Redovisningsprincip

Fastighetskostnader

I fastighetskostnader som är en del av koncernens driftnetto ingår drifts-

och underhållskostnader samt fastighetsskatt. Driftskostnader består

bl.a. av taxebundna kostnader som el, vatten, värme, renhållning och

försäkring. Med underhållskostnader avses kostnader för åtgärder för att

upprätthålla fastighetens standard och tekniska skick. Fastighetsskatten

avser både fastighetsskatt baserad på fastighetens taxeringsvärde och i

tillämpliga fall fastighetsavgift baserad på avgift per lägenhet.

Administrationskostnader

I koncernens administrationskostnader ingår förvaltningsadministration

såsom fastighets- och ekonomisk förvaltning, samt koncernövergripande

kostnader såsom kostnader för koncernledning, affärs- och fastighetsut-

veckling och finansiering.

Förvärvs- och omstruktureringskostnader

Förvärvs- och omstruktureringskostnader avser transaktionskostnader för

förvärv som klassificeras som rörelseförvärv samt omstruktureringskost-

nader som inte bedöms hänförliga till den ordinarie administrationen.

Kostnader per funktion, kvarvarande verksamhet

	2023	2022
Kvarvarande verksamhet
Driftskostnader	-1 021	-1 309
Underhåll	-257	-314
Fastighetsskatt	-95	-127
Administration	-878	-809
Förvärvs- och omstruktureringskostnader	-90	-120
Summa kostnader	-2 340	-2 679

Kostnader per kostnadsslag, kvarvarande verksamhet

	2023	2022
Kvarvarande verksamhet
Drift- och underhållskostnader	-1 277	-1 623
Fastighetsskatt	-95	-127
Övriga externa kostnader	-668	-457
Personalkostnader	-294	-462
Avskrivningar	-6	-10
Summa kostnader	-2 340	-2 679

Intäkter från svenska kunder utgör 75 procent (74) av koncernens totala

intäkter. Intäkter från finska kunder utgör 15 procent (9) av koncernens

totala intäkter och resterande del av intäkterna avser intäkter från kunder

i Norge och Danmark. Av anläggningstillgångar (som inte är finansiella

instrument eller uppskjutna skattefordringar) är 83 procent (73) fördelade

till Sverige, 11 procent (8) fördelade till Finland och resterande del avser

anläggningstillgångar i Norge och Danmark. Det finns ingen hyresgäst som

utgör mer än 10 procent av intäkterna.

SBB ÅRSREDOVISNING 2023

NOT 7 Arvode till revisor

Ernst & Young	2023	2022
Kvarvarande verksamhet
Revisionsuppdraget	40	33
Annan revisionsverksamhet	1	2
Skatterådgivning	-	-
Övriga tjänster	-	3
Summa	41	38
PriceWaterhouseCooper AB	2023	2022
Revisionsuppdraget	2	2
Summa arvode till revisor, kvarvarande verksamhet	43	40

Personalkostnader	2023	2022
Kvarvarande verksamhet
Moderbolaget
Styrelse och övriga ledande befattningshavare
Löner och andra ersättningar	24	22
Sociala avgifter	7	7
Pensionskostnader	6	4
Summa	37	33
Övriga anställda
Löner och andra ersättningar	23	36
Sociala avgifter	8	11
Pensionskostnader	9	7
Övriga personalkostnader	1	2
Summa	41	56
Dotterbolag
Styrelse och övriga ledande befattningshavare
Löner och andra ersättningar	4	5
Sociala avgifter	2	2
Pensionskostnader	1	1
Summa	7	8
Övriga anställda
Löner och andra ersättningar	160	310
Sociala avgifter	52	88
Pensionskostnader	21	41
Övriga personalkostnader	3	7
Summa	235	446
Summa personalkostnader	322	542

Ersättningar och villkor för ledande befattningshavare

Ersättning till verkställande direktören och andra ledande befattnings-

havare utgörs av grundlön och pensionsförmåner samt rörlig ersättning i

form av bonus. Med andra ledande befattningshavare avses de personer

som tillsammans med verkställande direktören utgör koncernledningen .

	Grundlön,	Rörlig	Pensions-	Övrig
2023	styrelse-	ersätt-	kost-	ersätt-
(belopp i tkr)	arvode	ning	nader	ning	Summa
Styrelseordförande
Lennart Schuss	1 220	-	-	-	1 220
Styrelseledamot
Sven-Olof Johansson	650	-	-	-	650
Hans Runesten	500	-	-	-	500
Fredrik Svensson	500	-	-	-	500
Eva Swartz Grimaldi	650	-	-	-	650
Anne-Grete Strøm-Erichsen	550	-	-	-	550
Lars Rodert	550	-	-	-	550
Verkställande direktör
Leiv Synnes	3 153	-	505	46	3 704
Ilija Batljan	1 875	-	929	722	3 526
Vice verkställande direktörer
Krister Karlsson	2 379	-	1 069	73	3 474
Eva-Lotta Stridh	2 074	-	864	567	3 504
Annika Ekström	2 448	-	1 069	219	3 735
Övriga ledande befatt- ningshavare (4 st)	5 548	-	1 539	294	7 382
Summa	22 097	-	5 927	1 921	29 945

1) Fredrik Svensson utträdde 2023-12-07 styrelsen på egen begäran.

2) Eva Swartz Grimaldi utträdde 2023-12-06 styrelsen på egen begäran.

3) Redovisad ersättning avser perioden fram tills anställningens och befattningens upphörande.

Övrig ersättning avser främst utbetald sparad semester vid anställningens slut.

NOT 8 Anställda och personalkostnader

Redovisningsprincip

Koncernen har endast avgiftsbestämda pensionsplaner. Avgiftsbestämda

pensionsplaner redovisas som en kostnad i den period som erlagda

premier är hänförbara till.

	2023		2022
	Medel-		Medel-
	antal	Varav	antal	Varav
Medelantalet anställda	anställda	män, %	anställda	män, %
Dotterbolag i Sverige	265	61	360	64
Dotterbolag i Norge	23	60	25	64
Dotterbolag i Finland	7	58	8	50
Totalt dotterbolag	295	62	393	64
Moderbolag	35	46	32	47
Totalt i koncernen	330	59	425	63

	2023		2022
	Antal på		Antal på
Könsfördelning, styrelse och	balans-	Varav	balans-	Varav
ledande befattningshavare	dagen	män, %	dagen	män, %
Styrelseledamöter	6	83	6	67
Verkställande direktör och övriga	6	67	8	50
ledande befattningshavare
Totalt i koncernen	12	75	16	56

Ersättningar till anställda utgörs av löner, betald semester, betald

sjukfrånvaro och andra ersättningar samt pensioner.

I redovisningen har vissa personalkostnader omklassificerats till att

aktiverats i projekt när reglerna har kunnat tillämpas. Av den anledningen

kommer inte personalkostnaderna i denna not att överensstämma med

kostnadsslagen i not 6.

Incitamentsprogram

SBB hade vid årets utgång ett incitamentsprogram för bolagets nuvarande

och framtida anställda som omfattar 40 000 000 teckningsoptioner som

berättigar till teckning av motsvarande antal B-aktier i bolaget. Options-

programmet är upprättat på marknadsmässiga villkor. Teckningskursen

för nyteckning av B-aktier motsvarar 130 procent av bolagets B-aktiers

volymvägda genomsnittskurs under de 10 handelsdagar som följer närmast

efter den 23 februari 2021, dvs. 34,125 kr. Efter omräkning genomförd i

februari 2023 berättigar varje optionsrätt till teckning av 1,12 aktier till

en teckningskurs om 30,27 kronor per aktie. Teckning av B-aktier med

stöd av teckningsoptioner kunde ske under tiden fr.o.m. den 1 mars 2024

t.o.m. den 31 mars 2024. Då teckningskursen under teckningsperioden har

överstigit vid tidpunkten gällande börskurs har ingen teckning skett under

teckningsperioden med stöd av teckningsoptionerna .

SBB ÅRSREDOVISNING 2023

Bolaget gjorde vid föregående års utgång en sammanställning av utbetalt

styrelsearvode under året. Vid genomgången upptäcktes att bolaget under

2022 har betalat ut 150.000kr i arvode till Lennart Schuss avseende arbetet

i Ersättningsuttskottet, där Lennart Schuss tidigare var ordförande. Vid

bolagsstämman 2022 valdes Eva Grimaldi till ordförande i Ersättningsutskot-

tet. Lennart Schuss kvarstod dock som ledamot i Ersättningsutskottet, för

vilket arvodet uppgår till 75.000kr. Den felaktiga utbetalningen om 75.000kr

har under 2023 reglerats mellan bolaget, Lennart Schuss och Eva Grimaldi.

2022	Grundlön,	Rörlig	Pensions-	Övrig
	styrelse-	ersätt-	kost-	ersätt-
(belopp i tkr)	arvode	ning	nader	ning	Summa
Styrelseordförande
Lennart Schuss	1 150	-	-	-	1 150
Styrelseledamot
Sven-Olof Johansson	650	-	-	-	650
Hans Runesten	500	-	-	-	500
Fredrik Svensson	500	-	-	-	500
Eva Swartz Grimaldi	625	-	-	-	625
Anne-Grete Strøm-Erichsen	500	-	-	-	500
Verkställande direktör
Ilija Batljan	5 030	2 100	1 935	244	9 309
Vice verkställande direktörer
Krister Karlsson	2 109	900	733	250	3 992
Eva-Lotta Stridh	2 076	840	788	34	3 738
Oscar Lekander	1 316	-	720	115	2 152
Annika Ekström	2 314	1 050	608	145	4 117
Övriga ledande befatt- ningshavare (4 st)	9 681	1 579	165	296	6 106
Summa	22 526	6 469	4 949	1 085	35 030

1) Oscar Lekander har varit ledande befattningshavare fram till 23 september 2022 och ersättning

fram till den tiden redovisas i tabellen ovan.

Övriga villkor verkställande direktör

Verkställande direktören har en uppsägningstid på 6 månader ifall

uppsägningen är från bolagets sida och om verkställande direktören väljer

att avsluta sin anställning är uppsägningstiden 6 månader. Vid uppsägning

från arbetsgivarens sida utgår ett avgångsvederlag om 12 månadslöner.

Pensionsförmånen för verkställande direktören är 30 procent av pensions-

grundande lön.

NOT 9 Finansiella intäkter

	2023	2022
Kvarvarande verksamhet
Tillgångar värderade till upplupet anskaffningsvärde
Ränteintäkter finansiella instrument	27	18
Ränteintäkter joint ventures och intresseföretag	56	84
Ränteintäkter reversfordringar	75	15
Ränteintäkter banktillgodohavanden	54	25
Summa ränteintäkter enligt effektivräntemetoden	212	142
Utdelningar från aktier och andelar	29	77
Övriga finansiella intäkter	25	20
Summa ränteintäkter och liknande resultatposter	266	238

NOT 10 Finansiella kostnader

Redovisningsprincip

Aktiverad ränta

SBB aktiverar ränta på kvalificerade tillgångar. SBB:s kvalificerade

tillgångar utgörs av Förvaltningsfastigheter. Aktivering av ränta görs

endast på väsentliga investeringar överstigande 1 mkr. Aktivering upphör

när de aktiviteter som krävs för att färdigställa den kvalificerade tillgången

i all väsentlighet har slutförts.

Förtidslösen lån	2023	2022
Kvarvarande verksamhet
Överkurs vid återköpta obligationer	154	468
Kostnader i samband förtidslösen av lån	-118	-44
Förtidslösen lån	36	424

Räntekostnader och liknande resultatposter	2023	2022
Kvarvarande verksamhet
Skulder redovisade till upplupet anskaffningsvärde
Räntekostnader obligationslån	-1 123	-635
Räntekostnader skulder till kreditinstitut	-628	-254
Räntekostnader företagscertifikat	-47	-35
Avskrivning balanserade uppläggningsavgifter	-149	-114
Summa räntekostnader enligt effektivräntemetoden	-1 947	-1 077
Räntekostnader avseende Skulder värderade till verkligt	576	23
värde i resultatet
Övriga finansiella kostnader	-34	-39
Summa räntekostnader och liknande resultatposter	-1 406	-1 054

Räntekostnader avseende skulder värderade till verkligt värde i resultatet

avser positiva räntekostnader från räntederivat. Dessa har nettoredovisats

inom räntekostnader och liknande resultatposter då derivat är hänförliga

till att säkra räntekostnader på obligationslån samt räntekostnader skulder

till kreditinstitut. Dessa har i noten särredovisats för ökad transparens.

Aktiverad ränta

Under året har 115 mkr (136) i räntor aktiverats avseende investeringar i

fastighetsportföljen där en räntenivå om 3 procent (3) använts .

Överkurs vid återköpta obligationer

I november återköptes obligationer till ett nominellt värde av 417 meur,

realisationsresultatet från återköpet har redovisats som överkurs vid

återköpta obligationer och uppgick till 154 mkr.

NOT 11 Leasingavtal

Redovisningsprincip

SBB som leasegivare

Leasingavtal där i allt väsentligt alla risker och förmåner förknippade med

ägandet faller på leasegivaren, klassificeras som operationella leasingav-

tal. Koncernens samtliga hyresavtal är utifrån detta att betrakta som

operationella leasingavtal. SBB är leasegivare i samband med upplåtelse av

lokaler till hyresgäster, se not 4 för mer information. Fastigheter som hyrs

ut under operationella leasingavtal inkluderas i posten förvaltningsfastig-

heter.

SBB som leasetagare

Koncernens väsentliga leasingavtal utgörs i huvudsak av avtal avseende

tomträtter. Tomträtter betraktas enligt IFRS 16 som ett evigt hyresavtal

och det redovisade värdet kommer därmed inte att skrivas av utan

värdet kommer kvarstå tills omförhandling av tomträttsavgälden sker.

Leasingskulden som uppstår amorteras inte utan värdet kvarstår fram till

SBB ÅRSREDOVISNING 2023

NOT 12 Skatt

Redovisningsprincip

Uppskjuten skatt

Uppskjutna skatteskulder redovisas för skattepliktiga temporära skillnader

och uppskjutna skattefordringar redovisas för avdragsgilla temporära

skillnader i den omfattning det är sannolikt att beloppen kan utnyttjas

mot framtida skattepliktiga överskott. Om den temporära skillnaden

uppkommit vid första redovisningen av tillgångar och skulder som utgör

ett tillgångsförvärv, redovisas däremot inte uppskjuten skatt.

Reglerna om tilläggsskatt träder i kraft för räkenskapsår som påbörjas

efter den 31 december 2023. Dessa nya regler har medfört ändringar i

IAS 12 som skall tillämpas redan för räkenskapsår som påbörjas den 1

januari 2023 eller senare. Ändringarna i IAS 12 inkluderar bland annat ett

obligatoriskt tillfälligt undantag för att redovisa och lämna upplysningar

om uppskjutna skattefordringar och skulder relaterade till inkomstskatter

enligt Pillar Two.

SBB har valt att tillämpa det tillfälliga undantaget per den 31 december

2023. För SBB innebär det att aktuell och uppskjuten skatt beräknas på

samma sätt som tidigare.

SBB redovisar skattekostnader i form av aktuell skatt och uppskjuten skatt,

beräknad utifrån gällande skattesats på 20,6 procent i Sverige, 22 procent i

Norge och Danmark samt 20 procent i Finland .

omförhandling av tomträttsavgälden. Kostnaderna för tomträttsavgälder

redovisas som en finansiell kostnad i resultaträkningen.

Kortfristiga leasingavtal i form av bilar, kontorsmaskiner m.m. bedöms

som oväsentliga för koncernen i sin helhet och redovisas som en kostnad

linjärt över leasingperioden, ingen nyttjanderättstillgång eller leasingskuld

redovisas i balansräkningen.

Tomträtter

I tabellen nedan presenteras koncernens ingående och utgående balanser

avseende nyttjanderättstillgångar och leasingskulder avseende tomträtter

samt förändringarna under året.

	Nyttjanderätt	Skuld
2023-12-31	tomträtt	leasing
Ingående balans	829	829
Tillkommande avtal	4	4
Avgående avtal	-440	-440
Utgående balans	393	393

	Nyttjanderätt	Skuld
2022-12-31	tomträtt	leasing
Ingående balans	639	639
Tillkommande avtal	238	238
Avgående avtal	-48	-48
Utgående balans	829	829

Kostnaden för kortidsleasing uppgick till 8,8 mkr (9,8) och kostnaden för

övriga leasingavtal uppgick till 3,7 mkr (16,3).

Nedan presenteras de belopp som redovisats i koncernens resultaträk-

ning under året hänförliga till leasingverksamheten.

	2023	2022
Räntekostnad på leasingskulder	1	24
Redovisad leasing, kvarvarande verksamhet	1	24

Den årliga tomträttsavgälden uppgår till 1 mkr (24).

	2023	2022
Kvarvarande verksamhet
Aktuell skatt	-425	-252
Skatt härförlig till tidigare år	-18	-25
Uppskjuten skatt fastigheter	2 231	1 030
Uppskjuten skatt obeskattade reserver	-8	-10
Uppskjuten skatt underskottsavdrag	-136	-156
Uppskjuten skatt finansiella instrument	486	-152
Uppskjuten skatt övrigt	223	29
Redovisad skatt	2 353	464

Avstämning av effektiv skattesats	2023	2022
Kvarvarande verksamhet
Resultat före skatt	-21 179	-10 825
Skatt enligt gällande skattesats för moderbolaget	4 363	2 230
Skatteeffekt av:
Andra skattesatser inom koncernen	-13	2
Skatt hänförlig till tidigare år	-18	-25
Resultat från andelar i intresseföretag och joint ventures	-1 239	-341
Ej skattepliktiga intäkter	75	797
Ej avdragsgilla kostnader	-511	-628
Ej avdragsgilla räntekostnader	-585	-76
Nedskrivning av uppskjuten skatt på carry forward ränta	-	-537
Skattekostnader avseende utdelning av Neobo och	-	-905
nedskrivning av goodwill
Temporära skillnader avseende fastigheter	280	-5
Övriga skattemässiga justeringar	1	9
Redovisad skatt	2 352	464
Effektiv skattesats	-11%	-4%

Koncernen har skatteposter som redovisas i övrigt totalresultat som ett

resultat av säkringsredovisning.

Samtliga underskottsavdrag har beaktats vid beräkning av uppskjuten

skattefordran. Underskottsavdragen uppgår till cirka 5,2 mdkr per

2023-12-31. Koncernen gör vid utgången av varje redovisningsperiod en

bedömningen huruvida ansamlade skattemässiga underskott förväntas gå

att tillgodoräkna sig vid kommande beskattningar. Vid periodens utgång

finns inte någon begränsning i avseende när koncernens underskott får

nyttjas.

Upplysningar om uppskjuten skattefordran och skatteskuld

I nedanstående tabeller specificeras skatteeffekten av de temporära

skillnaderna:

Uppskjuten skatt	2023	2022
Uppskjuten skatt fastigheter	3 701	10 027
Uppskjuten skatt obeskattade reserver	97	120
Uppskjuten skatt underskottsavdrag	-1 074	-1 226
Uppskjuten skatt finansiella instrument	73	286
Uppskjuten skatt övrigt	-72	-87
Redovisad uppskjuten skatteskuld	2 726	9 120

SBB ÅRSREDOVISNING 2023

Goodwillposten är främst hänförlig till förvärvet av Hemfosa där goodwill

vid förvärvstidpunkten uppgick till 6 666 mkr vilket utgörs av två delar. Till

största del utgörs den av synergieffekter i form av minskade finansierings- och

administrationskostnader uppgående till 3 890 mkr. Därutöver finns en redovi-

sad goodwill hänförlig till skillnaden mellan nominell skatt och den uppskjutna

skatt som kalkylerats vid förvärv av fastigheter i bolagsform som måste

redovisas vid s.k. rörelseförvärv, såsom förvärvet av Hemfosa anses vara.

Nedskrivningsprövning

Goodwill nedskrivningsprövas på de lägsta nivåerna där det finns separata

identifierbara kassaflöden (kassagenererande enheter), vilket för koncer-

nen utgörs av segmenten Bostäder, Samhälle och Utbildning.

Nedskrivningsprövningen för koncernens goodwill består i att bedöma

om enhetens återvinningsvärde är högre än dess redovisade värde för

respektive kassagenererande enhet som goodwillen tillhör. Återvinnings-

värdet har beräknats på basis av enhetens nyttjandevärde, vilket utgör

nuvärdet av enhetens förväntade framtida kassaflöden utan hänsyn till

eventuell framtida verksamhetsexpansion och omstrukturering. Beräk-

ningen av nyttjandevärdet har baserats på:

• En prognos av kassaflöden under de närmaste 5 åren (5).

• En diskonteringsränta på 5,8 procent (7,1) före skatt vilket inkluderar

en låneränta på totalt 5,1 (4,3) procent (riskfri ränta + kreditspread).

• Ett terminalvärde driftnettoavkastning om 4,95 procent (4,28)

Den diskonterade kassaflödesmodellen innefattar prognostisering av framtida

kassaflöden från rörelsen inkluderande uppskattningar av hyresintäkter och

rörelseresultat (EBIT) vilka kommer ifrån budgetar som fastställs av ledningen.

Utöver det antas en diskonteringsfaktor som baseras på historiska

erfarenheter och bolagets kostnad för kapital före skatt. Antagande om

terminaltillväxt är ett försiktigt antagande av verksamhetens långsiktiga

tillväxt och överstiger ej tillväxten för branschen som helhet.

SBB har under året kostnadsfört tidigare redovisad goodwill om 2 365

mkr hänförlig till Utbildning i samband med försäljningen av Nordiqus.

Nedskrivningen har har redovisats som del av avvecklad verksamhet.

Under året har bolaget gjort nedskrivningar av goodwill hänförligt

till Samhälle om -65 mkr, varav -65 mkr hänförligt till goodwill avseende

uppskjuten skatt vid rörelseförvärv. Nedskrivningen görs som en följd av

hög diskonteringsränta samt minskade kassaflöden som ett resultat av en

minskad fastighetsportfölj.

Utöver detta har ytterligare 161 mkr avseende goodwill hänförlig till

uppskjuten skatt kostnadsförts i samband med försäljning inom Bostäder,

-24 mkr, samt Samhälle -137 mkr.

Inget nedskrivningsbehov har indikerats inom segmentet Bostäder.

Känslighetsanalys

Känslighetsanalysen görs nedan den kassagenererande enheten (KGE)

Samhälle.

Återvinningsvärdet för denna KGE skulle vara lika stort som det redovisade

värdet om två av de viktiga antaganden enskilt ändrades enligt följande.

		2023
Samhälle	Från	Till
Diskonteringsränta före skatt	5,8%	6,8%
Terminalvärde driftnettoavkastning	4,95%	5,19%

NOT 13 Goodwill

Redovisningsprincip

Goodwill som uppkommer vid upprättande av koncernredovisning, vid

rörelseförvärv, utgör skillnaden mellan anskaffningsvärdet och koncernens

andel av det verkliga värdet på förvärvade dotterbolags identifierbara

nettotillgångar på förvärvsdagen.

Goodwill uppstår även när det finns en skillnad mellan nominell

skatt och den uppskjutna skatt som kalkyleras vid förvärv av fastigheter

i bolagsform som anses utgöra rörelseförvärv. Denna goodwill har ett

motsvarande belopp inom uppskjuten skatt och minskas när berörd

fastighet säljs.

Vid förvärvstidpunkten redovisas goodwill till anskaffningsvärde.

Därefter redovisas den till anskaffningsvärde efter avdrag för eventuella

nedskrivningar. Goodwill nedskrivningsprövas årligen eller oftare om

det finns en indikation på att det redovisade värdet eventuellt inte är

återvinningsbart.

Förenklat består SBB:s goodwill av två komponenter; goodwill hänförlig

till uppskjuten skatt vid rörelseförvärv och övrigt övervärde, synergier,

som SBB betalade i samband med förvärv .

Bolaget har under året infört en decentraliserad koncernstruktur där

bolaget etablerat affärsenheterna Bostäder, Samhälle och Utbildning. Dessa

affärsenheter utgör bolagets kassagenererande enheter. I samband med

detta har goodwill omallokerats från bolagets tidigare kassagenererande

enheter Samhällsfastigheter och Övriga fastigheter. Omallokeringen innebar

i huvudsak en utbrytning av Utbildning från den tidigare kassagenererande

enheten Samhällsfastigheter om 2 317 mkr, samt omallokering till den nya

kassagenerande enheten Bostäder från den tidigare kassagenerarande

enheten Övriga fastigheter om 599 mkr. I samband med detta gjordes en

mindre omallokering från Samhällsfastigheter till Bostäder om 100 mkr.

				Övriga
		Sam-	Utbild-	fastig-
	Bostäder	hälle	ning	heter	Totalt
Tidigare redovisad Ingående	-	5 467	-	599	6 066
balans, 2022-01-01
Omallokering ingående balans	699	-2 417	2 317	-599	-
Omallokerad Ingående balans, 2022-01-01	699	3 050	2 317	-	6 066

1) Den kassagenererande enheten Samhälle benämndes tidigare Samhällsfastigheter.

			Utbild-
Goodwill	Bostäder	Samhälle	ning	Totalt
Ingående balans, 2022-01-01	699	3 050	2 317	6 066
Försäljning	-204	-184	-	-388
Nedskrivning	-395	-	-	-395
Utgående balans, 2022-12-31	100	2 866	2 317	5 283
Ingående balans, 2023-01-01	100	2 866	2 317	5 283
Omklassificering	-	-48	48	-
Försäljning	-24	-137	-	-161
Nedskrivning	-	-65	-	-65
Försäljning, avvecklad	-	-	-2 365	-2 365
verksamhet
Utgående balans, 2023-12-31	76	2 616	-	2 692

SBB ÅRSREDOVISNING 2023

sålda i bolag) transaktioner beaktas. Diskonteringsräntan som använts för

nuvärdeberäkning av framtida kassaflöden består av direktavkastningskra-

vet med tillägg för antagen tillväxt i kassaflödena under kalkylperioden.

Dessa framtida kassaflöden baseras på en kalkylperiod om tio år dock

med hänsyn till hyreskontrakt som löper utöver tioårsperioden. Antagan-

det avseende de framtida kassaflödena efter hyresavtalens utlöp görs

bland annat med utgångspunkt i nuvarande och historiska hyror, faktiska

utfallskostnader, jämförbara utfallskostnader, marknadens och närområ-

dets framtida utveckling, befintliga gällande hyresvillkor, marknadsmässiga

hyresvillkor vid kontraktstidens slut samt i kombination med den informa-

tion som kom värderingsmannen till gagn under besiktningstillfället.

Värderingsmodell - Fastigheter som inte genererar kassaflöden

Fastigheter som inte genererar kassaflöden är projektfastigheter där

SBB planerar för att uppföra en ny byggnad och där investering pågår i

projekterings- och utredningsarbete. Det finns tillräckligt med handlingar

framme för den kommande byggnaden för att kunna bedöma kommande

driftnetto och projektkostnader. Under projektering och utredningsfasen

kan det dock finnas icke väsentliga kassaflöden, men erhållandet av dessa

utgör inte det primära syftet med ägandet av fastigheten.

Riskavdragen historiskt har gjorts av värderarna på individuell projekt-

nivå. Eftersom projektens exploatering både säkerställs via markanvisning

samt eget ägande finns två utgångssätt:

Eget ägande

För eget ägande finns risk kopplat till planarbete, politik samt tidsaspekt.

Riskavdragen har utgått från vilket planstadie som projektet eller området

vid värderingstidpunkten befinner sig i och görs enligt följande:

• Om projektet befinner sig i tidigt skede utan planbesked eller konkreta

projektidéer som är genomförbara, dras 75 procent bort från projekt-

värdet.

• Om projektet fått planbesked dras 50 procent bort.

• Är samråd eller granskning klar, dras 25 procent bort.

• Finns det en lagakraftvunnen detaljplan eller om planen är antagen

görs det fortfarande ett avdrag om 5 procent då dagens marknad för

nyproduktion fortfarande bedöms riskfylld.

Markanvisningar

För markanvisningar utgår risken i tidsaspekten. Då kommunen åtagit sig

markanvisningen minskar planrisken, men det kvarstår en mindre politisk

risk samt tidsfaktorn. Beroende av återstående tid till antagen detaljplan

och övertagande av marken görs avdrag enligt följande tabell:

Avdrag byggrätter på egen mark
Projektidé	75%
Ej planbesked	75%
Planbesked	50%
Samråd klart	25%
Granskning klart	25%
Lagakraft	5%

Avdrag markanvisning av kommuner
Byggstart
0-1 år	10%
1-2 år	20%
2-3 år	30%
3-4 år	40%
<4 år	50%

NOT 14 Förvaltningsfastigheter

Redovisningsprincip

Förvaltningsfastigheter redovisas till bedömt marknadsvärde i enligt

nedan beskrivna värderingsmetoder och -modeller. Verkligt värde bedöms

enligt IFRS 13 nivå 3.

För projektfastigheter där det planeras för bostadsrätter ses fastighe-

ten som en omsättningstillgång och ett värde tas upp motsvarande vad

som investerats i projektet, med avdrag för eventuellt bedömt nedskriv-

ningsbehov.

Orealiserade och realiserade värdeförändringar redovisas i resultaträk-

ningen på raden värdeförändring förvaltningsfastigheter. Orealiserade

värdeförändringar beräknas utifrån värderingen vid periodens slut jämfört

med värderingen vid periodens början alternativt anskaffningsvärdet

om fastigheten förvärvats under perioden med hänsyn till periodens

investeringar. Realiserade värdeförändringar på fastigheter beräknas som

köpeskilling minus försäljningsomkostnader minus bokfört värde vid årets

början, dvs inklusive orealiserade värdeförändringar under tidigare år.

Fastighetstransaktioner redovisas i samband med att kontroll övergår till

köparen från säljaren. Kontrollen anses övergå vid avtalstecknande för

ovillkorade fastighetstransaktioner, alternativt när villkoren för till- eller

frånträde uppfylls för villkorade fastighetstransaktioner. Vid försäljning till

intresseföretag och joint ventures minskas den realiserade värdeföränd-

ringen med andelen motsvarande koncernens kvarstående ägoandel.

Värderingsmetod

Samtliga av SBB:s fastigheter har värderats kvartalsvis med involvering av

externa värderare under hela räkenskapsåret. SBB ansvarar för värderings-

processen och gör en egen bedömning av rimligheten i den externa värde-

ringen som utförs. Värderingarna har utförts i enlighet med International

Valuation Standard Council (IVCS) och RICS värderingsstandard (senaste

upplagan). Definitioner och värdebegrepp är i enlighet med International

Valuation Standards (senaste upplagan), fastställda av International

Valuation Standard Council (IVCS). Marknadsvärdet definieras som det

bedömda priset till vilken en tillgång skulle säljas för vid värdetidpunkten,

mellan en köpare och säljare utan intressegemenskap, där båda agerar

välinformerade och utan tvång, samt efter normal marknadsföring.

Osäkerheten kring uppskattningar av marknadsvärdet anges ofta med ett

värdeintervall, vanligen +/-5-10 procent, men detta varierar beroende på

marknadssituation, investeringsbehov och fastighetsstandarden.

Varje antagande om en fastighet bedöms individuellt utifrån den

kunskap som finns tillgänglig beträffande fastigheten samt de externa

värderarnas marknadsinformation och erfarenhetsbedömningar. Verkligt

värde har således bedömts enligt IFRS 13 nivå 3. Ingen förflyttning har

skett mellan värderingsnivåerna under innevarande eller jämförande

period .

Fastigheterna besiktigas av värderingsmännen enligt ett rullande

schema där ambitionen är att varje fastighet ska vara besiktigad inom vart

tredje år. Dessa besiktningar omfattar offentliga ytor och ett urval av loka-

ler med särskild tonvikt på större hyresgäster och vakanta lokaler. Syftet

med besiktningarna är att bedöma fastigheternas övergripande standard

och skick, underhållskrav, marknadsposition, lokalernas attraktivitet samt

eventuella anpassningsbehov.

Värderingsmodell - Fastigheter som genererar kassaflöden

Fastighetsvärdet vid externvärdering fastställs genom en kombination

av ortsprismetod och avkastningsbaserad metod, den använda modellen

är oförändrad gentemot tidigare år. Den avkastningsbaserade metoden

bygger på att en kassaflödesanalys upprättats för varje fastighet.

Kassaflödesanalysen utgörs av en bedömning av nuvärdet av fastighetens

framtida driftnetton under kalkylperioden samt nuvärdet av fastighetens

restvärde vid en kalkylperiod. Bolaget tillhandahåller till värderarna aktuell

hyreslista, utfallskostnader samt bedömda kvarvarande investeringar

i projekt. Restvärdet bedöms genom en evighetskapitalisering av ett

uppskattat marknadsmässigt driftnetto året efter kalkylperiodens slut.

Evighetskapitaliseringen sker med ett direktavkastningskrav, vilket SBB

tillsammans med externa värderare har gjort en bedömning om, och

fastställs med hjälp av ortsprismetod där den aktuella transaktionsmark-

naden för jämförbara fastigheter, såväl direkta som indirekta (fastigheter

SBB ÅRSREDOVISNING 2023

Mark och byggrättsfastigheter

Under tider när marknadshyran inte förräntar bygginvesteringen, saknar

byggrätten i princip värde men när marknadshyran är hög får byggrätten

ett högt värde, mätt som värde per kvadratmeter BTA (bruttototalarea).

Effekten uppstår genom att markvärdet utgörs av ett restvärde mellan

den färdigställda byggnadens värde (förvaltningsfastigheten) och produk-

tionskostnaden för byggnaden. Med små variationer i marknadshyra kan

således byggrättsvärdet förändras markant, ibland 100 procent eller mer.

Under perioder med högkonjunktur ökar markvärdet för lokaler väldigt

snabbt, för att sedan snabbt minska under perioder med lågkonjunktur.

Desto attraktivare läge, desto större blir skillnaden mellan topp och

botten.

Under planprocessen utvecklas markvärdet stegvis när projektet

konkretiseras och osäkerhetsfaktorer elimineras, så kallade riskavdrag.

Det fulla markvärdet har uppnåtts när detaljplan antagits och bygglov

erhållits. Värdeutvecklingen under planprocessen kan vara stor när råmark

omvandlas till färdig byggrätt.

Värderingsantaganden

I tabellen nedan redogörs för värderingsantaganden för de olika typerna

av förvaltningsfastigheter.

Skillnaden i inflationsantaganden är hänförligt till att förväntad

indexjustering skiljer sig mellan olika fastighetstyper. Det underliggande

inflationsantagandet är dock detsamma och presenteras i tabellen nedan.

Värderingsantaganden		2023-12-31	2022-12-31
Viktat inflationsantagande 2024 (2023),	%	2,15%	4,14%
Viktat inflationsantagande 2025 (2024),	%	2,07%	2,06%
Kalkylperiod		Normalt 10 år	Normalt 10 år
Långsiktig vakans, %		Normalt 1-5	Normalt 1-5
Viktat direktavkastningskrav, %		5,19%	4,72%

		2023-12-31				2022-12-31
Förvaltningsfastigheter	Bostäder	Samhälle	Utbildning	Totalt	Bostäder	Samhälle	Utbildning	Totalt
Ingående redovisat värde	37 345	53 271	44 999	135 616	52 326	55 463	41 546	149 335
Förvärv	1 743	144	268	2 156	3 663	3 778	3 037	10 478
Investeringar	1 254	1 352	389	2 996	2 555	1 764	527	4 846
Försäljningar	-6 539	-4 651	-40 841	-52 031	-1 665	-8 620	-79	-10 364
Utdelning Neobo	-	-	-	-	-16 066	-	-	-16 066
Orealiserade värdeförändringar, kvarvarande verksamhet	-6 126	-5 511	-127	-11 764	-3 467	-107	-842	-4 416
Orealiserade värdeförändringar, avvecklad verksamhet	-	-	-2 931	-2 931	-	-	-	-
Tillskjutet från minoritetsägare	804	2	-	806	-	-	-	-
Omräkningsdifferens	-	-506	-1 135	-1 641	-	1 025	778	1 803
Utgående redovisat värde	28 482	44 101	622	73 205	37 345	53 271	44 999	135 616

1) Absoluta merparten av förvärv har skett genom förvärv av bolag. Samtliga förvärv har bedömts utgöra tillgångsförvärv enligt IFRS 3.

2) Avser senast redovisade värdet innan tidpunkten för utdelningen, dvs värdering per 2022-09-30.

		2023				2022
Värdeförändringar	Bostäder	Samhälle	Utbildning	Totalt	Bostäder	Samhälle	Utbildning	Totalt
Kvarvarande verksamhet
Orealiserade värdeförändringar	-6 126	-5 511	-127	-11 764	-3 350	-242	66	-3 526
Realiserade värdeförändringar	-773	-783	-	-1 557	-207	-134	186	-155
Summa, kvarvarande verksamhet	-6 899	-6 295	-127	-13 321	-3 557	-375	252	-3 681
Avvecklad verksamhet
Orealiserade värdeförändringar	-	-	-2 931	-2 931	-	-	-890	-890
Realiserade värdeförändringar	-	-	-1 798	-1 798	-	-	-	-
Summa, avvecklad verksamhet	-	-	-4 729	-4 729	-	-	-890	-890

SBB ÅRSREDOVISNING 2023

Beskrivning av fastig-	Fastighetsbeståndet			Intjäningsförmåga			Värdering		Direktavkastningskrav, %			Kalkylränta, %
hetsbestånd 2023-12-31				Ekonomisk	Hyres-		Initialt
	Yta,	Marknads-		uthyrn.	intäkt,		driftnetto
Affärsområde	tkvm	värde, mkr	kr/kvm	grad	mkr	kr/kvm	år 1	kr/kvm	Min.	Max.	Snitt	Min.	Max.	Snitt
Bostäder
Universitetsorter	537	11 281	21 021	94%	665	1 239	399	744	3,50	7,75	4,00	5,57	9,91	6,01
Stockholm/Mälardalen	153	4 901	32 112	95%	258	1 691	183	1 196	2,95	4,80	3,96	5,01	6,85	5,84
Göteborg/Malmö	231	5 417	23 467	97%	318	1 378	210	911	3,47	5,37	4,12	5,51	7,43	6,03
Övriga städer	136	1 844	13 602	87%	145	1 069	79	579	2,45	7,70	5,22	4,50	9,85	7,29
Projekt- och byggrätts- fastigheter	-	5 038	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-
Summa Bostäder	1 056	28 482	22 207	94%	1 386	1 313	871	825	2,45	7,75	4,11	4,50	9,91	6,08
Samhälle
Sverige	1 455	28 525	19 603	95%	1 958	1 346	1 434	73	3,75	9,25	5,59	3,85	11,44	6,65
Äldreboende	395	9 711	24 561	97%	617	1 560	432	1 093	3,75	7,65	4,91	4,90	9,80	6,28
LSS	202	5 206	25 709	99%	342	1 690	288	1 422	3,80	8,80	5,59	4,36	9,81	6,55
Sjukhus & vårdcentral	243	3 418	14 053	93%	291	1 195	204	840	4,98	7,85	6,05	4,91	10,01	7,31
Statlig infrastruktur och	129	4 477	34 608	98%	228	1 762	190	1 470	4,77	8,75	5,86	3,85	10,01	5,28
Kommunhus
Offentliga kontor	126	1 584	12 595	95%	142	1 126	98	779	5,30	8,11	6,39	5,19	10,27	7,68
Övrigt	359	4 130	11 505	91%	339	944	221	617	3,85	9,25	6,17	7,27	11,44	7,96
Norge	148	3 658	24 693	94%	224	1 510	182	1 227	4,65	7,50	5,93	4,58	9,50	7,48
Äldreboende	11	325	29 208	97%	23	2 080	7	666	6,25	7,0 0	6,66	8,25	9,00	8,66
LSS	29	774	26 584	96%	47	1 619	40	1 375	5,23	7,13	5,79	7,23	9,13	7,79
Sjukhus & vårdcentral	24	717	30 183	99%	38	1 599	36	1 531	4,65	6,25	5,12	4,58	8,25	5,65
Statlig infrastruktur och	66	1 538	23 380	90%	89	1 350	77	1 171	5,50	7,50	6,04	5,94	9,50	7,92
Kommunhus
Offentliga kontor	12	279	23 349	98%	22	1 846	20	1 661	6,13	6,75	6,51	8,13	8,75	8,51
Övrigt	6	25	3 883	80%	5	711	1	155	6,75	7,25	6,96	8,75	8,75	5,05
Finland	317	7 792	24 588	90%	607	1 914	487	1 537	4,60	17,60	6,33	5,15	16,85	7,46
Äldreboende	123	3 699	29 962	99%	265	2 147	246	1 989	5,00	17,60	5,97	5,15	16,85	7,23
LSS	45	1 357	29 884	100%	99	2 178	86	1 884	4,60	16,90	6,17	5,15	15,00	7,11
Sjukhus & vårdcentral	14	442	31 225	100%	40	2 856	28	1 969	5,55	7,30	6,58	5,90	8,50	7,23
Statlig infrastruktur och	43	830	19 433	66%	61	1 422	44	1 036	6,00	7,4 0	6,21	8,10	8,95	8,22
Kommunhus
Offentliga kontor	86	1 445	16 793	82%	137	1 595	88	1 020	6,00	8,50	7,31	6,90	10,00	7,94
Övrigt	5	19	3 720	64%	4	814	-4	-766	8,90	8,90	8,90	10,90	10,90	10,90
Danmark	42	696	16 414	99%	65	1 532	44	1 048	5,00	6,88	6,39	7,0 0	8,88	8,39
Äldreboende	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-
LSS	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-
Sjukhus & vårdcentral	6	84	13 363	100%	6	943	5	807	5,00	6,88	6,58	7,0 0	8,88	8,04
Statlig infrastruktur och	30	509	17 029	99%	51	1 700	32	1 085	5,75	6,75	6,21	7,75	8,75	8,37
Kommunhus
Offentliga kontor	6	103	16 542	93%	8	1 318	7	1 117	6,75	6,75	7,31	8,75	8,75	8,75
Övrigt	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-
Projekt- och byggrätts- fastigheter	-	3 430	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-
Summa Samhälle	1 963	44 101	20 723	94%	2 853	1 454	2 147	1 094	3,75	17,60	5,77	3,85	16,85	6,90
Utbildning
Sverige	20	330	16 672	100%	25	1 253	14	697	5,10	7,21	5,76	6,25	9,23	6,50
Norge	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-
Finland	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-
Danmark	10	158	15 246	100%	14	1 319	9	877	5,75	5,75	5,75	7,75	7,75	7,75
Projekt- och byggrätts- fastigheter	-	135	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-
Summa Utbildning	30	622	16 182	100%	38	1 276	23	759	5,10	7,21	5,75	6,25	9,23	6,89
Summa Totalt	3 048	73 205	21 192	94%	4 278	1 403	3 041	997	2,45	17,60	5,19	3,85	16,85	6,62

1) Intjäningsförmåga avser framtida intäkter de kommande tolv månaderna givet fastighetsbeståndet vid tidpunkten för periodens slut, dvs. 2023-12-31. Intjäningsförmågan utgör indata till värdering-

arna. intjäningsförmåga är inte en prognos utan endast att betrakta som en ögonblicksbild.

SBB ÅRSREDOVISNING 2023

Beskrivning av fastig-	Fastighetsbeståndet			Intjäningsförmåga			Värdering		Direktavkastningskrav, %			Kalkylränta, %
hetsbestånd 2022-12-31				Ekonomisk	Hyres-		Initialt
	Yta,	Marknads-		uthyrn.	intäkt,		driftnetto
Affärsområde	tkvm	värde, mkr	kr/kvm	grad	mkr	kr/kvm	år 1	kr/kvm	Min.	Max.	Snitt	Min.	Max.	Snitt
Bostäder
Universitetsorter	590	13 848	23 476	96%	665	1 127	408	691	2,45	5,23	3,19	4,93	7,81	5,67
Stockholm/Mälardalen	176	5 812	33 062	96%	264	1 502	185	1 054	2,26	5,45	3,34	4,50	8,03	5,65
Göteborg/Malmö	241	6 408	26 542	97%	308	1 275	216	896	2,75	4,81	3,49	5,24	7,25	6,05
Övriga städer	264	3 970	15 021	89%	268	1 016	151	572	2,30	7,58	4,51	4,55	10,13	7,08
Projekt- och byggrätts- fastigheter	-	7 307	-	-	-	-	-	-	--	--	-	--	--	-
Summa Bostäder	1 271	37 345	23 626	95%	1 505	1 184	960	755	2,26	7,58	3,46	4,50	10,13	5,93
Samhälle
Sverige	1 482	31 244	21 076	94%	1 896	1 279	1 419	957	3,15	8,80	5,00	3,30	10,69	6,11
Äldreboende	422	11 072	26 218	96%	602	1 426	450	1 065	3,20	7,05	4,20	4,25	9,41	5,50
LSS	202	5 463	27 032	98%	321	1 586	267	1 323	3,15	8,40	5,01	4,25	9,17	6,09
Sjukhus & vårdcentral	243	3 519	14 467	89%	270	1 111	181	746	4,40	7,50	5,51	4,18	9,86	6,81
Statlig infrastruktur och	142	5 124	36 198	98%	240	1 699	196	1 387	4,37	8,80	5,40	3,30	9,81	4,82
Kommunhus
Offentliga kontor	120	1 647	13 673	94%	130	1 081	100	829	4,60	7,36	5,74	4,25	9,72	6,52
Övrigt	353	4 420	12 526	91%	332	940	225	637	3,55	8,25	5,73	6,99	10,69	7,94
Norge	178	7 567	42 495	98%	368	2 068	317	1 782	4,05	6,75	4,78	4,30	8,75	6,00
Äldreboende	11	370	35 045	97%	24	2 226	20	1 917	5,75	6,00	5,83	7,75	8,00	7,8 3
LSS	29	849	29 292	97%	47	1 636	40	1 365	4,53	6,75	5,29	6,53	8,75	7,29
Sjukhus & vårdcentral	54	4 221	78 193	100%	169	3 136	142	2 625	4,05	5,75	4,17	4,30	7,75	4,77
Statlig infrastruktur och	66	1 777	26 855	95%	101	1 526	93	1 402	5,00	6,50	5,61	7,0 0	8,50	7,61
Kommunhus
Offentliga kontor	12	325	27 184	99%	23	1 896	18	1 535	5,75	6,38	6,14	7,75	8,38	8,14
Övrigt	6	24	3 795	86%	4	672	5	729	6,25	6,25	3,56	8,25	8,25	4,70
Finland	317	8 305	26 223	90%	572	1 806	467	1 474	4,40	17,50	6,01	4,40	16,75	7,21
Äldreboende	123	3 901	31 596	100%	255	2 066	231	1 875	4,85	17,50	5,63	4,70	16,75	7,06
LSS	45	1 431	31 500	100%	95	2 090	83	1 828	4,40	15,50	5,80	4,40	15,50	6,60
Sjukhus & vårdcentral	14	477	33 765	100%	40	2 866	22	1 574	5,30	7,0 0	6,42	5,50	8,41	7,16
Statlig infrastruktur och	43	865	20 242	60%	47	1 095	39	915	5,60	7,15	5,83	7,81	8,91	7,97
Kommunhus
Offentliga kontor	86	1 613	18 780	83%	131	1 522	95	1 104	5,70	8,50	7,0 4	6,41	9,51	7,68
Övrigt	5	20	3 840	63%	4	782	-4	-738	8,90	8,90	8,90	11,11	11,11	11,11
Danmark	42	727	17 145	99%	62	1 470	44	1 033	4,63	6,63	6,03	6,63	8,63	8,03
Äldreboende	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-
LSS	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-
Sjukhus & vårdcentral	6	85	13 497	100%	6	897	5	766	4,63	6,63	5,68	6,63	8,63	0,15
Statlig infrastruktur och	30	530	17 709	99%	49	1 645	32	1 059	5,38	6,50	5,98	7,38	8,50	2,25
Kommunhus
Offentliga kontor	6	112	18 129	93%	8	1 210	7	1 178	6,50	6,50	6,50	8,50	8,50	2,94
Övrigt	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-
Projekt- och byggrätts- fastigheter	-	4 982	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-
Summa Samhälle	2 020	53 270	23 689	94%	2 898	1 435	2 247	1 113	3,15	17,50	5,15	3,30	16,75	6,30
Utbildning
Sverige	911	23 475	25 777	96%	1 365	1 499	1 042	1 144	3,25	7,85	4,66	3,43	10,12	6,05
Norge	297	17 302	58 185	100%	746	2 509	733	2 464	2,65	7,25	5,86	4,30	8,00	4,70
Finland	66	2 131	32 289	100%	129	1 956	117	1 780	4,00	10,40	5,44	4,40	12,61	6,65
Danmark	62	1 179	18 947	97%	85	1 363	68	1 090	5,00	6,50	5,75	7,0 0	8,50	7,75
Projekt- och byggrätts- fastigheter	-	912	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-
Summa Utbildning	1 336	45 000	32 992	97%	2 325	1 740	1 960	1 466	2,65	10,40	5,19	3,43	12,61	5,60
Summa Totalt	4 627	135 616	26 358	95%	6 728	1 454	5 167	1 117	2,26	17,50	4,75	3,30	16,75	5,96

1) Intjäningsförmåga avser framtida intäkter de kommande tolv månaderna givet fastighetsbeståndet vid tidpunkten för periodens slut, dvs. 2022-12-31. Intjäningsförmågan utgör indata till värdering-

arna. intjäningsförmåga är inte en prognos utan endast att betrakta som en ögonblicksbild .

SBB ÅRSREDOVISNING 2023

Känslighetsanalys

Fastighetsvärderingarna är gjorda enligt vedertagna principer baserade

på vissa antaganden som fanns tillgängliga vid tidpunkten för upprättande

av de finansiella rapporterna. Nuvarande omständigheter och antaganden

om framtida utveckling kan förändras på grund av förändringar på mark-

naden eller andra omständigheter utanför SBB:s kontroll. Verkligt värde är

en bedömning av ett sannolikt försäljningspris vid en given tidspunkt på

marknaden. Endast när en transaktion är genomförd och betald kan det

verkliga priset fastställas.

Per 2023-12-31 har SBB värderat förvaltningsfastigheterna till 73 205

mkr (135 616). I tabellen nedan redovisas hur värdet påverkas vid en

förändring av vissa för värderingen antagna parametrar.

2023-12-31	Förändring	Samhälle	Bostäder	Utbildning	Totalt
Hyresvärde	+/- 5 %	1 787/-1 805 mkr	1 598/-1 607 mkr	29/-29 mkr	3 414/-3 441 mkr
Hyresvärde	+/- 50 kr/kvm	1 594/-1 594 mkr	1 261/-1 261 mkr	33/-33 mkr	2 888/-2 888 mkr
Kalkylränta	+/- 0,25 %	-1 539/1 617 mkr	-1 314/1 488 mkr	-27/30 mkr	-2 880/3 135 mkr
Direktavkastningskrav	+/- 0,25 %	-1 420/1 607 mkr	-1 360/1 558 mkr	-24/27 mkr	-2 804/3 192 mkr
Driftkostnader	+/- 50 kr/kvm	-1 594/1 594 mkr	-1 261/1 261 mkr	-33/33 mkr	-2 888/2 888 mkr
Driftkostnader	+/- 5%	-472/470 mkr	-579/572 mkr	-8/8mkr	-1 059/1 050 mkr

Tabellen ovan ger en förenklad bild då en enskild parameter troligtvis inte förändras isolerat. I tabellen nedan illustreras effekten av att fler variabler

förändras simultant.

2023-12-31	Samhälle	Bostäder	Utbildning	Totalt
Hyresvärde +/-5% och driftkostnader +/-5%	1 315/-1 335	1 018/-1 035	21/-21	2 354/-2 391
I tabellen nedan redovisas känslighetsanalys avseende 2022-12-31.

2022-12-31	Förändring	Samhälle	Bostäder	Utbildning	Totalt
Hyresvärde	+/- 5 %	2 101/-1 972 mkr	2 179/-2 189 mkr	1 396/-1 398 mkr	5 676/-5 559 mkr
Kalkylränta	+/- 0,25 %	-1 997/2 296 mkr	-2 072/2 398 mkr	-2 251/2 470 mkr	-6 320/7 164 mkr
Direktavkastningskrav	+/- 0,25 %	-1 871/2 375 mkr	-2 171/2 553 mkr	-1 561/1 847 mkr	- 5 603/6 775 mkr

1) SBB har under 2023 utökat känslighetsanalysen till att omfatta flera parametrar. Känslighetsanalysen för dessa parametrar saknas för jämförelseåret.

Väsentliga åtaganden

SBB har åtaganden om att färdigställa påbörjade projekt där återstående

investeringsvolym uppgår till 2 935 mkr (5 948) samt att utföra hyresgäst-

anpassningar om 421 mkr (792). Beloppen är utöver vad som redovisas i

balansräkningen.

	Resultat-		Belånings-
Värdeförändring före skatt, %	effekt, mkr	Soliditet, %	grad, %
+1	883	34,9	53,3
0	-	34,3	53,7
-1	-882	33,8	54,0

NOT 15 Inventarier

	2023-12-31	2022-12-31
Ingående anskaffningsvärde	179	89
Årets anskaffningar	79	103
Försäljningar och utrangeringar	-100	-13
Utgående ackumelerade anskaffningsvärden	158	179
Ingående avskrivningar	-142	-41
Försäljningar och utrangeringar	-1	-74
Ackumulerade avskrivningar och förvärv	100	-17
Årets avskrivningar	-8	-10
Omklassificeringar	-	-
Utgående ackumelerade avskrivningar	-52	-142
Utgående redovisat värde	106	37

NOT 16 Andelar i joint ventures och intresseföretag

Redovisningsprincip

Som intresseföretag redovisas företag i vilka koncernen utövar ett

betydande, men inte bestämmande, inflytande vilket presumeras vara

fallet när innehavet uppgår till minst 20 och högst 50 procent av rösterna.

Med samarbetsarrangemang avses företag där koncernen tillsam-

mans med andra parter genom avtal har ett gemensamt bestämmande

inflytande över verksamheten. Ett innehav i ett samarbetsarrangemang

klassificeras antingen som en gemensam verksamhet eller som ett joint

venture beroende på de rättigheter och skyldigheter respektive investe-

rare har enligt kontraktet. I koncernen har innehaven klassificerats som

joint ventures främst på grund av att koncernen har rätt till nettotillgång-

arna istället för direkt rätt till tillgångar och åtagande i skulder.

Intresseföretag och joint ventures redovisas enligt kapitalandelsmetoden.

Utländska innehav omräknas till SEK vid varje rapporteringstillfälle

och framgår i värdeförändringar inom Resultat från joint ventures och

intresseföretag i resultaträkningen.

De redovisade värdena prövas vid varje balansdag för att bedöma

om det finns indikationer på nedskrivningsbehov för investeringen i ett

intresseföretag eller joint venture. Om så är fallet görs en beräkning av

nedskrivningsbeloppet som motsvaras av skillnaden mellan återvinnings-

värdet och det redovisade värdet .

SBB ÅRSREDOVISNING 2023

Bedömningar

SBB Residential Property AB är ett samägt bolag som har klassificerats

som samarbetsarrangemang till följd av det föreligger ett samarbetsavtal

ingåtts mellan aktieägarna. Avtalet reglerar att samtliga beslut som

behandlar de relevanta aktiviteterna i bolaget, såsom godkännande

av affärsplan, investeringar och avyttringar för att nämna några, ska

fattas gemensamt av parterna. Detta får till följd att ett gemensamt

bestämmande inflytande föreligger. Eftersom SBB enbart har en rätt till de

nettotillgångar som ligger i bolaget klassificeras samarbetsarrangemanget

som ett JV i enlighet med IFRS 11 och redovisas i enlighet med kapitalan-

delsmetoden .

		2023-12-31
Belopp i Mkr	Bostad	Samhälle	Utbildning	Summa
Redovisat värde, 2023-01-01	10 318	2 331	-	12 649
Årets anskaffningar	3 442	-	10 643	14 085
Aktieägartillskott	375	64	-	439
Årets utdelningar	-278	-5	-	-283
Årets avyttringar	-6 315	-11	-	-6 327
Omklassificering	-33	-	-	-33
Omräkningsdifferens	-	-111	-	-111
Årets nedskrivningar	-347	-63	-	-411
Resultatandel	-1 201	-466	-467	-2 133
Redovisat värde, 2023-12-31	5 961	1 738	10 176	17 876

				Kapitalandel		Redovisat värde		Resultatandel
Innehav		Klassificering	Säte och land	2023-12-31	2022-12-31	2023-12-31	2022-12-31	2023-12-31	2022-12-31
Bostäder
BCAC-Hus Förv. AB		Intresseföretag	Falkenberg, Sverige	-	10%	-	20	-	20
Bokoop Fastighet AB		Joint Venture	Stockholm, Sverige	-	50%	-	1	-	-15
Bolivo AB		Joint Venture	Stockholm, Sverige	50%	50%	102	166	-33	15
Bryggkaffe Fastighetsutveckling		Joint Venture	Stockholm, Sverige	50%	50%	-	-2	-1	-33
AB
Fastighets AB Stenbäckens Idbär		Joint Venture	Stockholm, Sverige	50%	50%	60	111	-39	-16
Gullbernahult Fastighetsutveck- ling AB		Intresseföretag	Stockholm, Sverige	40%	40%	2	3	-1	-2
Idun Domum AB		Joint Venture	Stockholm, Sverige	50%	50%	83	65	18	-64
JM AB (Publ)		Intresseföretag	Stockholm, Sverige	-	32%	-	6 600	214	125
Klarsam Fastighetsutveckling AB		Intresseföretag	Stockholm, Sverige	40%	40%	-	37	-40	-3
Kuttervägen Holding AB		Joint Venture	Stockholm, Sverige	50%	50%	30	18	11	-2
Magsam Holding AB		Joint Venture	Stockholm, Sverige	50%	50%	-	81	-110	-51
Mölnlyckes Haga Utvecklings AB		Joint Venture	Göteborg, Sverige	50%	50%	13	33	-20	11
PPE Holding AB		Intresseföretag	Solna, Sverige	38%	38%	79	74	5	-53
Samterna Holding 1 AB		Joint Venture	Stockholm, Sverige	50%	50%	-	15	-8	11
Samtitania Fastighetsutveckling		Joint Venture	Stockholm, Sverige	-	50%	-	45	-8	-31
AB
SBB Genova Gåshaga Holding AB		Joint Venture	Stockholm, Sverige	50%	50%	113	114	-1	-
SBB Genova Nackahusen AB		Joint Venture	Stockholm, Sverige	50%	50%	76	63	1	-
SBB Kåpan Bostad AB		Joint Venture	Stockholm, Sverige	50%	50%	1 795	1 767	-322	-259
SBB Residential Property AB		Joint Venture	Stockholm, Sverige	100%	-	2 797	-	-643	-
Solon Eiendom AS		Intresseföretag	Oslo, Norge	25%	25%	738	901	-107	-185
Sveaviken Nordsten Holding AB		Intresseföretag	Stockholm, Sverige	38%	38%	38	131	-60	-83
Tillbringaren 2 Hold AB		Joint Venture	Stockholm, Sverige	-	49%	-	22	-52	-10
Mindre innehav, 9 (25)	bolag	-	-	-	-	34	54	-7	-1
Summa Bostäder						5 961	10 319	-1 203	-627
Samhälle
Arlanda Group AB		Finansiell placering	Arlandastad, Sverige	-	13%	-	-	-	23
Gardemoen Campus Utveckling AS		Koncernbolag	Oslo, Norge	-	65%	-	-	-	4
iBoxen Infrastruktur Sverige AB		Intresseföretag	Stockholm, Sverige	-	35%	-	-7	-5	-14
Odalen Humana Upphandling 1 AB		Joint Venture	Stockholm, Sverige	50%	100%	39	-	-	-
One Publicus Fastighets AB		Intresseföretag	Stockholm, Sverige	31%	31%	84	103	-17	10
Origa Care AB		Intresseföretag	Stockholm, Sverige	34%	34%	121	129	7	13
Preservium Property AB (publ)		Intresseföretag	Stockholm, Sverige	35%	35%	114	180	-18	20
Public Property Invest AS		Joint Venture	Oslo, Norge	45%	45%	1 261	1 785	-405	-335
Slaggborn Utvecklings AB		Joint Venture	Stockholm, Sverige	50%	50%	110	128	-18	-75
Svenska Myndighetsbyggnader		Joint Venture	Stockholm, Sverige	-	-	-	-	-	-626
Holding AB
Varpslagg Fastighetsutveckling AB		Intresseföretag	Stockholm, Sverige	40%	40%	10	12	-3	1
Summa Samhäll						1 739	2 330	-459	-979
Utbildning
Nordiqus AB		Intresseföretag	Stockholm, Sverige	49,84%	-	10 176	-	-467	-
Summa Utbildning						10 176	-	-467	-
TOTALT						17 876	12 649	-2 129	-1 606

1) Marknadsvärdet per 2022-12-31 är 11 101 mkr, varav ägd andel är 32,4%. Värdering har skett till SBB:s andel av eget kapital.

2) Marknadsvärde per 2023-12-31 är 142 mkr, varav ägd andel är 34%. Värdering har skett till SBB:s andel av eget kapital .

SBB ÅRSREDOVISNING 2023

Upplysning om väsentliga innehav

De innehav i joint ventures och Intresseföretag som anses väsentliga för koncernen specificeras nedan.

Redovisat värde och koncernens andel av nettotillgångar 2023

	SBB Residential	SBB Kåpan	Public Property
(Mkr)	Property AB	Bostad AB	Invest AS	Nordiqus AB
Materiella anläggningstillgångar	6 010	6 997	8 272	40 784
Likvida medel	64	102	121	1 666
Övriga omsättningstillgångar	20	239	19	145
Långfristiga finansiella skulder	-2 325	-986	-3 366	-21 509
Övriga långsiktiga skulder	-23	-402	-63	-910
Kortfristiga finansiella skulder	-	-2 250	-2 124	-
Övriga kortfristiga skulder	-194	-109	-44	-575
Nettotillgångar	3 553	3 591	2 815	19 600
varav nettotillgångar undantagna pro-rata-fördelning	-	-	-	-1 097
Nettotillgångar exklusive tillgångar hänförliga till andra aktieägare	3 553	3 591	2 815	18 503
Koncernens andel i %	100%	50%	45%	49,84%
Koncernens andel av nettotillgångar	3 553	1 795	1 267	9 221
Koncernmässigt över-/undervärde	-756	-	-6	954
Redovisat värde	2 797	1 795	1 261	10 176

1) Avser engångsutdelning till Solna BidCo AB avseende aktieslag B.

2) SBB:s ägarandel avser SBB:s andel av stamaktier. Emitterade preferensaktier i SBB Residential Property AB redovisas som skuld inom SBB Residential Property AB. Då aktieägaravtalet mellan

stamaktieägare och preferensaktieägare föreskriver gemensamt beslutsfattande utövar SBB ett betydande, men inte bestämmande, inflytande varvid innehavet redovisas som joint venture.

3) Avser justering till verkligt värde i samband med förvärv. Se not 33 för mer information.

Koncernens andel av årets totalresultat 2023

	SBB Residential	SBB Kåpan	Public Property
(Mkr)	Property AB	Bostad AB	Invest AS	Nordiqus AB
Nettoomsättning	138	233	579	244
Drifts- och underhållskostnader	-55	-62	-107	-41
Central administration	-23	-48	-	-20
Avskrivningar	-	-	-	-
Finansnetto	-106	-122	-273	-192
Värdeförändring fastigheter/finansiella instrument	-570	-697	-1 174	-1 149
Skatt	-27	53	71	221
Årets resultat	-643	-644	-903	-937
Övrigt totalresultat	-	-	-	-
Årets totalresultat	-643	-644	-903	-937
varav koncernens andel	-643	-322	-405	-467

SBB ÅRSREDOVISNING 2023

Redovisat värde och koncernens andel av nettotillgångar 2022-12-31

			Svenska Myndig-		Solon
		SBB Kåpan Bostad	hetsbyggnader	Public Property	Eiendom
(Mkr) JM AB		AB	Holding AB	Invest AS	Holding AS
Anläggningstillgångar	565	6 380	14 685	9 987	507
Likvida medel	1 840	249	235	186	450
Övriga omsättningstillgångar	21 978	9	44	60	7 159
Långfristiga finansiella skulder	-892	-2 700	-7 187	-5 215	-2 744
Övriga långsiktiga skulder	-3 060	-347	-3 447	-166	-716
Kortfristiga finansiella skulder	-7 593	-	-	-810	-604
Övriga kortfristiga skulder	-4 114	-56	-355	-61	-351
Nettotilgångar	8 724	3 535	3 975	3 981	3 702
Koncernens andel i %	32%	50%	-	45%	25%
Koncernens andel av nettotillgångar	2 792	1 767	-	1 791	925
Koncernmässigt över-/undervärde	3 808	-	-	-6	-
Redovisat värde	6 600	1 767	-	1 785	901

Koncernens andel av årets totalresultat 2022

			Svenska Myndig-		Solon
		SBB Kåpan Bostad	hetsbyggnader	Public Property	Eiendom
(Mkr) JM AB		AB	Holding AB	Invest AS	Holding AS
Nettoomsättning	15 747	159	689	532	2 681
Drifts- och underhållskostnader	-12 607	-74	-218	-93	-2 688
Central administration	-1 119	-21	-15	-	-93
Avskrivningar	-	-	-	-	-11
Finansnetto	-89	-52	-328	-235	-21
Värdeförändring fastigheter/finansiella instrument	-	-553	498	-881	-
Skatt	-404	103	-242	-85	-85
Årets resultat	1 528	-438	384	-761	-218
Övrigt totalresultat	557	-	-	-	-6
Årets totalresultat	2 085	-438	384	-761	-224
varav koncernens andel	125	-259	348	-389	-74

Upplysning om övriga innehav

Mkr	2023-12-31	2022-12-31
Sammanlagt redovisat värde för oväsentliga	1 846	1 596
intresseföretag och joint ventures
Sammanlagt belopp för koncernens andel av:
Resultat från kvarvarande verksamheter	-2 285	-495
Resultat efter skatt från avvecklad verksamhet	148	-626
Övrigt totalresultat	-175	169
Summa totalresultat	-2 312	-952

SBB ÅRSREDOVISNING 2023

NOT 17 Finansiella instrument

Redovisningsprincip

Klassificering och värdering av finansiella tillgångar

Koncernens finansiella tillgångar består av skuldinstrument, egetkapi-

talinstrument samt derivat . Skuldinstrument klassificeras till upplupet

anskaffningsvärde, egetkapitalinstrument och derivat till verkligt värde.

Skuldinstrument: Koncernens skuldinstrument klassificeras till upplupet

anskaffningsvärde och innefattar: fordringar hos intresseföretag/joint

ventures, andra långfristiga fordringar, hyresfordringar, övriga kortfristiga

fordringar samt likvida medel. Tillgångarna omfattas av en förlustreser-

vering för förväntade kreditförluster, för vidare information, se nedan

avseende nedskrivningar samt not 23 Finansiella risker.

Egetkapitalinstrument: Koncernens egetkapitalinstrument består av

innehav i aktier (noterade och onoterade). Samtliga av koncernens

egetkapitalinstrument värderas till verkligt värde via resultatet .

Derivat: Koncernens derivat klassificeras till verkligt värde via resultatet.

Derivaten klassificeras som kortfristiga respektive långfristiga beroende

på avtalens avslutsdatum .

Klassificering och värdering av finansiella skulder

Koncernens finansiella skulder består av skuldinstrument och derivat och

klassificeras till upplupet anskaffningsvärde med undantag för derivat.

Skuldinstrument: Koncernens skuldinstrument klassificeras till upplupet

anskaffningsvärde och innefattar: skulder till kreditinstitut, obligationslån,

övriga långfristiga skulder, företagscertifikat, leverantörsskulder, upplupna

kostnader samt övriga kortfristiga skulder .

Derivat: Koncernens derivat klassificeras till verkligt värde via resultatet.

Derivaten klassificeras som kortfristiga respektive långfristiga beroende

på avtalens avslutsdatum .

Nedskrivning av finansiella tillgångar

Koncernens finansiella tillgångar som redovisas till upplupet anskaffnings-

värde, omfattas av nedskrivning för förväntade kreditförluster. Nedskriv-

ning för kreditförluster är framåtblickande och en förlustreservering

görs redan vid första redovisningstillfället när det finns en exponering för

kreditrisk.

Hyresfordringar: Den förenklade modellen tillämpas för koncernens

hyresfordringar. En förlustreserv redovisas, i den förenklade modellen,

för fordrans förväntade återstående löptid. Koncernen baserar värdering

av förväntade kreditförluster på historiska kundförluster kombinerat med

framåtblickande faktorer.

Övriga finansiella tillgångar redovisade till upplupet anskaffningsvärde:

För fordringar hos intresseföretag/joint ventures och övriga kortfristiga

fordringar tillämpas en individuell bedömning på respektive motpart för

att identifiera nedskrivningsbehov, där hänsyn tas till historisk, aktuell och

framåtblickande information.

Vid värdering av förväntade kreditförluster tillämpar koncernen en

metod baserad på extern kreditrating. Förväntade kreditförluster värderas

utifrån sannolikhet för fallissemang, förlust givet fallissemang samt

exponeringen vid fallissemang. Koncernen har definierat fallissemang som

då betalning av fordran är 15 dagar försenad eller mer, eller om andra

faktorer indikerar att betalningsinställelse föreligger. En väsentlig ökning

av kreditrisk baseras på om betalning är 31 dagar försenad eller mer.

De finansiella tillgångarna redovisas i balansräkningen som netto av

bruttovärde och förlustreserv. Förändringar av förlustreserven redovisas i

resultaträkningen under driftkostnader.

Finansiella tillgångar och skulder per värderingskategori

I nedanstående tabell presenteras koncernens finansiella tillgångar och

skulder, upptagna till redovisat värde respektive verkligt värde, klassifice-

rade i kategorierna enligt IFRS 9 .

Värdering av finansiella tillgångar och skulder

		Finansiella tillgångar/		Finansiella tillgångar/
		skulder värderade		skulder värderade till
		till verkligt värde via		upplupet anskaff-
		resultatet		ningsvärde
	2023-	2022-	2023-	2022-
Mkr	12-31	12-31	12-31	12-31
Finansiella tillgångar
Fordringar hos intresseföretag/	-	-	4 839	1 737
joint ventures
Derivatinstrument	684	1 696	-	-
Finansiella tillgångar värderade	1 034	2 298	-	-
till verkligt värde
Andra långfristiga fordringar	-	-	1 965	939
Hyresfordringar	-	-	100	106
Övriga kortfristiga fordringar	-	-	347	1 434
Likviditetsplaceringar	214	421	-	-
Likvida medel	-	-	3 845	4 429
Summa	1 932	4 415	11 096	8 645
Finansiella skulder
Skulder till kreditinstitut	-	-	18 977	33 896
Obligationslån	-	-	43 116	52 078
Företagscertifikat	-	-	-	1 111
Övriga långfristiga skulder	-	-	92	141
Derivatinstrument	1 554	971	-	-
Leverantörsskulder	-	-	121	456
Skuld cash collaterals	-	-	-	2 178
Övriga kortfristiga skulder	-	-	2 859	2 019
Summa	1 554	971	65 165	91 879

Kreditriskexponering

Tillgångarnas maximala kreditrisk utgörs av nettobeloppen av de redo-

visade värdena i tabellen ovan. Koncernen har inte erhållit några ställda

säkerheter för de finansiella nettotillgångarna.

Fordringar hos intresseföretag och joint ventures

Fordringar hos intresseföretag och joint ventures uppgår till 4 839 mkr

(1 737).

Fordringar hos intresseföretag utgörs främst av fordran på Nordiqus

AB. Fordrans redovisade värde uppgår till 3 908 mkr (-) och det nominella

värdet på samma fordran uppgår till 5 251 mkr.

Bolaget har bedömt att det inte föreligger någon väsentlig risk för för

nedskrivningsbehov av fordringar hos intresseföretag och joint ventures

då bolaget förväntar sig kunna återvinna det redovisade värdet genom sitt

ägande vid eventuellt falissemang.

Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde

Posten avser innehav i så väl noterade som onoterade aktier och övriga

värdepapper som värderas till verkligt värde med en värdeförändring i

resultatet. Innehaven har därmed värderats enligt såväl nivå 1 som nivå

3. De noterade aktierna har värderats till noterat pris på marknaden.

För onoterade aktier och övriga värdepapper har indata såsom senaste

emissioner och övriga ej observerbara data använts för att fastställa

värdet. Förändring för de finansiella tillgångarna presenteras nedan.

	2023-12-31	2022-12-31
Ingående redovisat värde	2 298	4 530
Nyanskaffningar	382	31
Avyttringar	-1 590	-261
Nedskrivningar	-219	-
Orealiserad värdeförändring	-276	-1 967
Omklassificering	438	-35
Utgående redovisat värde	1 034	2 298

SBB ÅRSREDOVISNING 2023

Derivatinstrument

Verkligt värde för derivatinstrument innefattande valuta-, ränte- och

aktiederivat baseras på en diskontering av beräknade framtida kassaflöden

enligt kontraktets villkor och förfallodagar och med utgångspunkt i

marknadsräntan på balansdagen.

SBB har per 2023-12-31 en finansiell garanti hänförlig till en tidigare

transaktion. Garantin som innebär att SBB garanterar priset på SBB:s

D-aktie har klassificerats som ett derivat värderat till verkligt värde i

resultaträkningen. Derivatet är värderat till skillnaden mellan garanterat

aktiepris i förhållande till aktiepriset på balansdagen med beaktande av en

uppskattad blockrabatt om 5 procent. Det redovisade värdet uppgår vid

periodens utgång till -1 153 Mkr (-577).

Förändring för derivatintrumenten presenteras nedan.

	2023-12-31	2022-12-31
Ingående redovisat värde	725	517
Nyanskaffningar	-402	-
Avyttringar	-155	-174
Orealiserad värdeförändring i resultatet	-1 038	382
Utgående redovisat värde	-870	725
Varav redovisad som finansiell tillgång	684	1 696
Varav redovisad som finansiell skuld	1 554	971

Derivat 2023-12-31

Nedan redovisas innehavda derivat per 2023-12-31.

Valutaderivat

		Nominellt	Terminskurs
Förfall	Valuta	belopp	(intervall)	Verkligt värde
Valuta-swappar
2023	EUR	792	11,3-11,6	-159
Summa
Valuta-optioner (sälj)
2023	EUR	50	11,1	-
Summa				-
Summa valutaderivat				-159

Räntederivat

		Nominellt	Terminskurs
Förfall	Valuta	belopp	(intervall)	Verkligt värde
Ränte-swappar
2024	EUR	700	1,32-4,51	29
2024	SEK	4 550	0,29-4,16	106
2024	EUR/SEK	1057 (SEK)	1,66-4,64	58
2025	SEK	800	-0,05-4,18	35
2025	EUR	200	1,13-3,96	67
2026	SEK	2 300	0,36-4,18	118
2027	SEK	1 800	0,17-4,15	113
2027	EUR	89	3,02-6,65	41
2027	EUR/USD	50 (USD)	6,25-6,65	-43
2028	SEK	500	2,38-4,15	0
2029	SEK	2 000	2,09-4,04	23
2029	EUR	200	1,13-3,96	-152
2030	SEK	582	0,64-4,12	56
2032	EUR	44	4,67-6,87	26
2032	EUR/USD	50 (USD)	6,42-6,87	-63
Summa				416
Ränte-tak
2024	SEK	860	1,5-2,0	11
2027	SEK	500	3,3-3,5	-6
Summa				5
Summa räntederivat				420

Sammanställning	Verkligt värde
Valutaderivat	-159
Räntederivat	420
Övriga derivat	-1 131
Summa derivat, netto	-870
Varav redovisat som tillgång	684
Varav redovisat som skuld	1 554

1) Övriga derivat består till störst del av utställd option motsvarande -1 153 mkr per 2023-12-31 .

Derivat 2022-12-31

Nedan redovisas innehavda derivat per 2022-12-31.

Valutaderivat

		Nominellt	Terminskurs
Förfall	Valuta	belopp	(intervall)	Verkligt värde
Valuta-swappar
2023	EUR	774	10,8-11,1	156
Summa				156
Valuta-optioner (köp)
2023	NOK	2 000	1,1	17
Summa				17
Valuta-optioner (sälj)
2023	EUR	225	10,3-10,9	0
2023	NOK	2 350	1,04-1,1	-18
Summa				-19
Summa valutaderivat				154

Räntederivat

		Nominellt	Terminskurs
Förfall	Valuta	belopp	(intervall)	Verkligt värde
Ränte-swappar
2024	SEK	3 493	0,29-2,26	315
2024	EUR	98	1,32-2,61	207
2025	SEK	800	-0,05-2,46	63
2025	EUR	200	1,13-1,91	128
2026	SEK	2 300	0,36-2,49	207
2027	SEK	1 800	0,17-2,66	198
2027	EUR	90	3,02-4,16	81
2027	EUR/USD	50	4,11-6,25	-32
2028	SEK	500	2,38-2,28	20
2029	SEK	2 000	2,09-2,66	127
2029	EUR	200	1,13-1,91	-274
2030	SEK	582	0,64-2,23	92
2032	EUR	44	3,02-4,67	58
2032	EUR/USD	44	4,33-6,42	-54
Summa				1 137
Ränte-tak
2023	SEK	600	2,00	1
2023	NOK	700	3,36	-
2024	SEK	860	1,5-2,0	21
2027	SEK	500	1,5-2,0	-16
Summa				6
Summa räntederivat				1 143

Sammanställning	Verkligt värde
Valutaderivat	154
Räntederivat	1 143
Övriga derivat	-572
Summa derivat, netto	725
Varav redovisat som tillgång	1 696
Varav redovisat som skuld	971

100

SBB ÅRSREDOVISNING 2023

Likviditetsplaceringar

Posten avser placering i börsnoterade bolag. Förändring för likviditetspla-

ceringar presenteras nedan.

	2023-12-31	2022-12-31
Ingående redovisat värde	421	53
Nyanskaffningar	5	21
Avyttringar	-	-256
Orealiserad värdeförändring	-212	-250
Omklassificering	-	853
Utgående redovisat värde	214	421

Räntebärande fordringar och skulder

I upplysningssyfte beräknas ett verkligt värde för räntebärande fordringar

och skulder genom en diskontering av framtida kassaflöden av

kapitalbelopp och ränta diskonterade till aktuell marknadsränta. Den

ränta som används beror på löptid på de räntebärande fordringarna och

skulderna. Det verkliga värdet för de räntebärande skulderna bedöms vid

utgången av perioden till 48 272 mkr (75 058).

Kortfristiga fordringar och skulder

För följande kortfristiga fordringar och skulder bedöms det redovisade

värdet reflektera verkligt värde: hyresfordringar, övriga kortfristiga ford-

ringar, leverantörsskulder, och övriga kortfristiga skulder. Någon indelning

i nivåer enligt värderingshierarkin görs inte för dessa poster.

Upplysning om verkligt värde avseende skulder redovisade till upplupet

anskaffningsvärde

Verkligt värde på skulder till kreditinstitut uppgår till 18 489 mkr (34 590)

och på obligationslån till 29 783 mkr (39 345).

Nyckeltal finanspolicy

I SBB:s finanspolicy är nyckeltalen avgörande för att bedöma företagets

finansiella risktagande och position. I finanspolicyn har styrelsen fastställt

tydliga gränsvärden som bolaget måste förhålla sig till. Dessa inkluderar

belåningsgrad, kapitalbindning, räntetäckningsgrad och likviditet. Liknande

gränsvärden återfinns även i SBB:s finansieringsavtal, vanligtvis kallade

kovenanter. Vid årets slut uppfyllde inte bolaget målet för gränsvärdet

för belåningsgrad och räntetäckningsgrad i enlighet med finanspolicyn.

Avvikelsen från gränsvärden i finanspolicyn anses vara temporär och

bolaget arbetar med att vidta åtgärder för att säkerställa att nyckeltalen

hamnar inom gränsvärdena för finanspolicyn. Bolaget har bland annat

sålt tillgångar och använt den tillkommande likviden för att minska

belåningsgraden och stärka balansräkningen. Gränsvärdena i finanspolicyn

är fastställda med marginal för att det ska ges tid att hantera eventuella

krav på samma nyckeltal i lånedokumentationen. Utfallet från testet av

nyckeltalen återfinns i tabellen nedan.

Krav enligt finanspolicy	Gränsvärde	Utfall
Belåningsgrad	<50 %	54%
Kapitalbindning	2-5 år	3,7 år
Räntetäckningsgrad	>3ggr	2,1 ggr
Säkerställd belåningsgrad	<30%	18%

1) Inklusive avvecklad verksamhet

Värdering till verkligt värde

Tabellen visar koncernens ﬁnansiella instrument redovisade till verkligt

värde, utifrån hur klassificeringen i verkligt värdehierarkin gjorts. De olika

nivåerna definieras enligt följande:

Nivå 1 - Noterade priser (ojusterade) på aktiva marknader för identiska

tillgångar eller skulder

Nivå 2 - Andra observerbara indata för tillgången eller skulder än noterade

priser inkluderade i nivå 1, antingen direkt (dvs. som prisnote-

ringar) eller indirekt (dvs. härledda från prisnoteringar)

Nivå 3 - Indata för tillgången eller skulden som inte baseras på observer-

bara marknadsdata

		2023-12-31			2022-12-31
	Noterade			Noterade
	priser på aktiva	Andra obser-		priser på aktiva	Andra obser-
	markander	verbara indata	Ej observerbar	markander	verbara indata	Ej observerbar
Mkr	(Nivå 1)	(Nivå 2)	indata (Nivå 3)	(Nivå 1)	(Nivå 2)	indata (Nivå 3)
Tillgångar värderade till verkligt värde
Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde	997	-	37	2 293	-	5
Derivatinstrument	-	684	-	-	1 696	-
Likviditetsplaceringar	214	-	-	421	-	-
Skulder värderade till verkligt värde
Derivatinstrument	-	1 554	-	-	971	-

Det har inte skett några förflyttningar mellan nivåerna i hierarkin för verkligt värde under 2023 eller 2022 .

SBB ÅRSREDOVISNING 2023

101

Listade obligationslån per 2023-12-31

		Emitterad	Totalt återköpt
Löptid	ISIN	skuld, mkr	av SBB*	Förfallodatum	Räntesats	Information
2019-2024	SE0012256741	500	318	2024-02-14	3,30% + STIBOR	Green
2019-2024	SE0012313245	200	148	2024-02-19	3,25% + STIBOR
2019-2024	SE0014965919	550	229	2024-04-12	3,15% + STIBOR	Offentliga Hus, Green
2019-2025	XS1997252975	1 100	608	2025-01-14	3,15% + STIBOR
2022-2025	XS2461738770	260	-	2025-04-11	2,85% + STIBOR	Social
2020-2025	XS2275409824	200	55	2025-12-18	1,17% + STIBOR	Social
2020-2027	XS2111589219	600	-	2027-01-30	2,75% + STIBOR	Green
2019-Hybrid	SE0013234531	575	278	Hybrid	6,85% + STIBOR	Offentliga Hus, Hybrid
2019-Hybrid	SE0013359148	1 500	-	Hybrid	3,50% + STIBOR	Hybrid

		Emitterad	Totalt återköpt
Löptid	ISIN	skuld, M EUR	av SBB*	Förfallodatum	Räntesats	Information
2022-2024	XS2438632874	700	558	2024-02-08	0,55% + EURIBOR	Social
2019-2025	XS1993969515	550	143	2025-01-14	1,75%
2023-2025	XS2597112155	5	-	2025-03-10	4,50%
2019-2026	XS2049823680	500	-	2026-09-04	2,38%
2020-2027	XS2114871945	750	-	2027-08-12	2,23%
2020-2028	XS2271332285	700	-	2028-12-14	0,75%	Social
2021-2029	XS2346224806	950	-	2029-11-26	1,13%	Social
2020-2040	XS2151934978	50	-	2040-04-03	3,00%
2020-Hybrid	XS2010032618	500	46	Hybrid	2,62%	Hybrid
2020-Hybrid	XS2272358024	500	43	Hybrid	2,63%	Hybrid
2021-Hybrid	XS2010028186	500	61	Hybrid	2,88%	Hybrid Social

		Emitterad	Totalt återköpt
Löptid	ISIN	skuld, M NOK	av SBB*	Förfallodatum	Räntesats	Information
2019-2024	XS2085870728	1 000	526	2024-11-28	4,37%
2020-2025	XS2194790429	800	559	2025-06-26	1,99% + NIBOR
2020-2025	XS2223676201	700	300	2025-08-27	1,65% + NIBOR

*Totalt återköpt belopp avser både nedskrivet belopp och obligationer som ligger på depå.

NOT 18 Övriga fordringar

	2023-12-31	2022-12-31
Fordringar fastighetstransaktioner	304	1 179
Övrigt	43	44
Redovisat värde	347	1 223

NOT 19 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter

	2023-12-31	2022-12-31
Upplupen intäkt	19	84
Förutbetald förvärvskostnad	24	26
Förutbetalda projektkostnader	137	330
Förutbetalda driftskostnader	9	42
Förbetald försäkring	10	8
Förbetald fastighetsskatt	-	1
Förutbetald hyra	8	116
Övrigt	185	133
Redovisat värde	392	740

NOT 20 Likvida medel

Redovisningsprincip

SBB redovisar spärrade medel i form av bankgaranti som likvida medel.

De spärrade medlen avser avsättning till en kommun och är spärrade till

färdigställande av projekt.

	2023-12-31	2022-12-31
Banktillgodohavanden	3 829	3 287
Spärrade medel	16	1 142
Redovisat värde	3 845	4 429

Av spärrade medel avser 16 mkr (16) medel disponerade hos bank hänförliga

till en avsättning inför färdigställande av projekt och 0 mkr (1 066) depone-

rade hos DNB hänförliga till en finansiell garanti som tidigare redovisats som

Derivat, men som under 2023 har reglerats.

102

SBB ÅRSREDOVISNING 2023

NOT 21 Eget kapital

Redovisningsprincip

Hybridobligation

Obligationer klassificeras som skuld eller eget kapital baserat på om det

föreligger någon avtalsenlig förpliktelse att reglera avtalet genom att

erlägga kontanter eller en annan finansiell tillgång. Denna bedömning

gäller både för nominellt belopp och räntebetalningar. Vid första

redovisningstillfället har bedömningen gjorts att hybridobligationen

ska klassificeras som ett egetkapitalinstrument och inte som en skuld.

Utdelning, motsvarande betald ränta på hybridobligationen samt

emissionskostnader och tillhörande skatt som uppstår i samband med

emittering redovisas direkt mot balanserade vinstmedel i eget kapital.

Betalning av ränta (utdelning) till innehavare av hybridobligationen kan

skjutas upp enligt villkoren för hybridobligationen. Uppskjuten betalning

av ränta (utdelning) måste dock betalas innan utdelning kan lämnas till

aktieägare, inklusive uppskjuten utdelning.

Förändring aktiekapital i kr

	Antal stamaktier serie A	Antal stamaktier serie B	Antal stamaktier serie D	Aktiekapital
Ingående värden 2022-01-01	209 977 491	1 241 164 407	193 865 905	164 500 780
Apportemission 2022-02-24*	-	3 000 000	-	300 000
Utgående värden 2022-12-31	209 977 491	1 244 164 407	193 865 905	164 800 780

* Avser förvärv av Odalen Fastigheter AB genom riktad emission av 3 miljoner B-aktier till kurs 70 kr per aktie.

	Antal stamaktier serie A	Antal stamaktier serie B	Antal stamaktier serie D	Aktiekapital
Ingående värden 2023-01-01	209 977 491	1 244 164 407	193 865 905	164 800 780
Inlösen konvertibler	-	473 750	-	47 375
Utgående värden 2023-12-31	209 977 491	1 244 638 157	193 865 905	164 848 155

Aktiekapital

Per den 31 december 2023 uppgick aktiekapitalet till 164 848 155 kr och

kvotvärdet var 0,1 kr, fördelat på 209 977 491 stamaktier av serie A,

1 244 638 157 stamaktier av serie B och 193 865 905 stamaktier av serie D.

Innehavare av stamaktier av serie A och B är berättigade till utdelning som

fastställs efter hand. Innehavare av stamaktierna av serie D har rätt till fem

gånger den sammanlagda utdelningen på stamaktierna av serie A och B,

dock högst 2 kr per aktie och år. Aktieinnehavet berättigar till rösträtt vid

bolagsstämman med en röst per aktie för stamaktie av serie A och 0,1 röst

per aktie för stamaktie av serie B och stamaktie av serie D. Alla stamaktier

har samma rätt till Samhällsbyggnadsbolaget i Nordens kvarvarande netto-

tillgångar. Samtliga aktier är fullt betalda och inga aktier är reserverade för

överlåtelse. Inga aktier innehas av bolaget själv eller dess dotterbolag.

Hybridobligation

SBB har emitterat icke-säkerställda hybridobligationer uppgående till

totalt 16,8 mdkr per den 31 december 2023. Hybridobligationerna har

en evig löptid och har således ingen förfallodag men bolaget har rätt att

lösa in hybridobligationerna vid en fastställd framtida tidpunkt och sedan

vid varje efterföljande räntebetalningsdatum, samt vid vissa specifika

händelser. Bolaget har enligt villkoren rätt att skjuta på räntebetalningarna

på obestämd tid såtillvida innehavarna av hybridobligationerna meddelas

inom avtalad tid. SBB har under 2023 beslutat att skjuta upp dessa

räntebetalningar och ränteskulden på grund av detta uppgår till 358 mkr

per 2023-12-31.

Vid första redovisningstillfället har bedömningen gjorts att hybridobli-

gationerna ska klassificeras som egetkapitalinstrument och inte som

finansiella skulder. Den bedömning som ligger till grund för klassificeringen

är att det inte finns någon uttrycklig avtalsenlig förpliktelse att reglera

avtalet genom att erlägga kontanter eller en annan finansiell tillgång. Det

finns inte heller några andra omständigheter som indikerar att avtalen

kommer att regleras i kontanter eller annan finansiell tillgång. SBB har rätt

att skjuta utbetalningar avseende ränta på obestämd tid såtillvida hybrido-

bligationsinnehavare meddelas inom avtalad tid och hybridobligationerna

är efterställda samtliga andra fordringsägare. Hybridobligationerna

redovisas i eget kapital i koncern och moderbolaget och de är efterställda

alla skulder. Räntekostnader hänförliga till hybridobligationerna redovisas

löpande direkt mot balanserade vinstmedel inom eget kapital. Hybridobli -

gationerna inkluderas inte i bolagets känslighetsanalys för upplåningsränta

eller i löptidsanalys över finansiella skulder. Nedan finns en sammanställ-

ning över utestående hybridobligationer .

Innehav utan bestämmande inflytande

Minoritetsandelar uppgår till 2 445 mkr (2 691) där nya minoritetsandelar

om 9 840 mkr (712) tillkommit under året, och inlösta/avyttrade minori-

tetsandelar uppgår till -10 552 mkr (-1 915). Förändringen beror främst på

att Brookfield Asset Managment Inc först under första kvartalet gått in

som minoritetsägare i ett gemensamt bolag kallat Nordiqus, som innehar

utbildningsfastigheter. Brookfield har sedan under tredje kvartalet förvär-

vat ytterligare andelar och uppnått ett majoritetsägande i Nordiqus, vilket

medfört att SBB inte längre konsoliderar Nordiqus och därmed inte heller

redovisar någon minoritet för dem. Även Industricentralen AB som under

2022 gick in som minoritetsägare i ett gemensamt bolag som innehar aktier

i Heba AB, har under 2023 förvärvat även SBB:s andel och därmed redovisas

inte längre någon minoritet för det bolaget. Kvarstående minoritetsandelar

finns i Unobo AB om 30 procent samt ett fåtal bolag inom Sveafastighe-

ter-koncernen där SBB inte äger samtliga aktier i bolagen.

Omräkningsreserv

Omräkningsreserven innefattar alla valutakursdifferenser som uppstår

vid omräkning av finansiella rapporter från utländska verksamheter

som har upprättat sina finansiella rapporter i en annan valuta än den

valuta som koncernens finansiella rapporter presenteras i. Koncernen

tillämpar säkringsredovisning på effektiv del av valutakursförändringar i

säkringsinstrument hänförliga till säkring av nettoinvestering i utländska

verksamheter. Även säkringsredovisningen innefattas i omräkningsreser-

ven. Moderbolaget och koncernen presenterar sina finansiella rapporter

i svenska kronor. Ackumulerad omräkningsdifferens redovisas i resultatet

vid avyttring av den utländska verksamheten.

Omräkningsreserv	2023-12-31	2022-12-31
Ingående redovisat värde	888	291
Årets förändring	-1 232	594
Utgående redovisat värde	-344	888

SBB ÅRSREDOVISNING 2023

103

Utestående hybridobligationer

Emitterade hybridobligationer	SE0013359148	XS2272358024	XS2010032618	XS2010028186	SE0013234531
Emittent	SBB	SBB	SBB	SBB	Offentliga Hus
Emitterat nominellt belopp	1 500	500	500	500	575
Utestående belopp	1 500	457	454	439	297,5
Valuta	SEKm	EURm	EURm	EURm	SEKm
Ränta	3,50% + STIBOR 3M	2,63%	2,62%	2,88%	6,850% + STIBOR 3M
Första reset-datum och ny ränta	2025-01-28 / 3,50%	2026-03-14 / 3,227%	2025-04-30 / 2,814%	2027-01-30 / 3,223%	2025-01-07 / 101% av
					nominellt belopp
Första step-up-datum och ny ränta	2030-01-28 / 3,75%	2031-03-14 / 3,477%	2030-04-30 / 3,064%	2032-01-30 / 3,473%	2030-01-07 / 7,10%
Andra step-up-datum och ny ränta	2045-01-28 / 4,50%	2046-03-14 / 4,227%	2045-04-30 / 3,814%	2047-01-30 / 4,223%	2045-01-07 / 7,85%

NOT 22 Resultat per aktie

Redovisningsprincip

Resultat per stamaktie A och B före utspädning beräknas genom att årets

resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare med avdrag för utdelning

till preferensaktieägare och innehavare av stamaktier av serie D samt

ränta på hybridobligationer divideras med viktat genomsnittligt antal

utestående stamaktier av serie A och B under året.

Resultat per stamaktie A och B efter utspädning beräknas genom att

årets resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare med avdrag för

utdelning till preferensaktieägare och innehavare av stamaktier av serie D

samt ränta på hybridobligationer divideras, i tillämpliga fall justerat, med

summan av det viktade genomsnittliga antalet stamaktier av serie A och B

och potentiella aktier som kan ge upphov till utspädningseffekt. Utspäd-

ningseffekt av potentiella aktier redovisas endast om en omräkning till

aktier skulle leda till en minskning av resultatet per aktie efter utspädning.

Nedan framgår beräkning av resultat avseende stamaktie av serie A och B.

Enligt bolagsordningen har stamaktierna av serie D företrädesrätt till en

utdelning om maximalt 2 kr/aktie i årlig utdelning. Därutöver utgår ränta

avseende hybridlån. Beräkningen av resultat per stamaktie A och B har

baserats på årets resultat med avdrag för utdelning avseende stamaktier

av serie D samt ränta på hybridlån. Resultatet har fördelats på genom-

snittligt antal stamaktier av serie A och B uppgående till 1 454 345 401 st

(1 453 854 227).

Resultat per aktie före utspädning	2023	2022
Kvarvarande verksamhet
Resultat per stamaktie A och B	-13,91	-7,61
Resultat per stamaktie D	2,00	2,00
Kvarvarande och avvecklad verksamhet totalt
Resultat per stamaktie A och B	-15,81	7,23
Resultat per stamaktie D	2,00	2,00
Genomsnittligt antal utestående stamaktier
av serie A + B	1 454 345 401	1 453 854 227
Genomsnittligt antal utestående stamaktier av
serie D	193 865 905	193 865 905

Vid beräkning av resultat per aktie efter utspädning justeras det vägda

genomsnittliga antalet utestående stamaktier för utspädningseffekten av

samtliga potentiella stamaktier. Utspädningseffekt uppkommer på grund

av teckningsoptioner som innehav av de anställda vilka kan regleras med

aktier. Aktieoptioner har en utspädningseffekt när den genomsnittliga

aktiekursen under perioden överstiger optionernas lösenpris. De

potentiella stamaktierna avser stamaktier av serie B.

NOT 23 Finansiella risker

Redovisningsprincip

Koncernen tillämpar IFRS 9 säkringsredovisning för finansiella instrument

som syftar till att säkra finansiella risker relaterade till nettoinvesteringar i

utlandsverksamhet.

Säkringar av nettoinvesteringar i utlandsverksamhet: Koncernen

använder företagscertifikat i utländsk valuta samt övriga lån som

säkringsinstrument. Förändringar i verkligt värde för säkringsinstrumentet

som avser att säkra valutarisken redovisas i ”Övrigt totalresultat” i den

mån säkringen är effektiv och de ackumulerade förändringarna i verkligt

värde redovisas som en separat komponent i eget kapital under reserver.

Vinst eller förlust som härrör från den del av säkringen som inte är effektiv

redovisas omedelbart i årets resultaträkning i raden för valutakursdiffe-

renser. Vid avyttring av utlandsverksamheter omförs den vinst eller förlust

som ackumulerats i eget kapital till årets resultat, vilket därmed ökar eller

minskar resultatet för avyttringen.

Redovisning vid upphörande av säkring: Säkringsredovisning kan inte

avslutas enligt beslut. Säkringsredovisning upphör när:

• säkringsinstrumentet förfaller eller säljs, avvecklas eller löses in,

• säkringsredovisning inte längre uppfyller målen med riskhantering.

• säkringsredovisning delavyttrats och blivit joint venture eller intresse-

företag och istället redovisas i resultaträkningen som resultat från joint

ventures eller intresseföretag .

Finansiell riskhantering

Koncernen utsätts genom sin verksamhet för olika slags finansiella risker.

Med finansiella risker avses fluktuationer i koncernens resultat och kas-

saflöde till följd av ändringar i exempelvis räntenivåer. SBB är framförallt

exponerad mot likviditetsrisk, finansieringsrisk, kreditrisk, ränterisk och

Resultat per aktie efter utspädning	2023	2022
Kvarvarande verksamhet
Resultat per stamaktie A och B	-13,91	-7,61
Resultat per stamaktie D	2,00	2,00
Kvarvarande och avvecklad verksamhet totalt
Resultat per stamaktie A och B	-15,81	-7,23
Resultat per stamaktie D	2,00	2,00
Genomsnittligt antal utestående stamaktier
av serie A + B	1 454 345 401	1 453 854 227
Effekt av potentiella stamaktier avseende	-19 215 010	-43 155 310
optioner

104

SBB ÅRSREDOVISNING 2023

valutarisk. Finansiella transaktioner och risker i koncernen hanteras

centralt av moderbolagets finansfunktion. Koncernens finanspolicy för

hantering av finansiella risker har utformats och beslutats av styrelsen.

Finanspolicyn bildar ett ramverk av riktlinjer och regler samt definierar

målsättning för finansieringsverksamheten.

Den övergripande målsättningen för finansieringsverksamheten är att:

• Uppnå bästa möjliga finansnetto inom ramen för beslutad risknivå och

givna risklimiter, presenteras i resultaträkningen som Resultat från

finansiella poster.

• Identifiera och säkerställa en god hantering av de finansiella risker som

uppstår i SBB.

• Säkerställa en god betalningsberedskap för att vid var tidpunkt kunna

möta SBB:s betalningsförpliktelser.

• Säkerställa tillgång till erforderlig finansiering till lägsta möjliga kostnad

inom ramen för beslutad risknivå.

• Säkerställa att finansverksamheten utförs med en god intern kontroll.

Likviditets- och finansieringsrisk

Likviditetsrisken avser risken för otillräcklig likviditet för att täcka framtida

betalningsåtaganden. Kontinuerligt utförs likviditetsprognoser för att

bedöma kapitalbehovet. En likviditetsreserv hålls tillgänglig för att säker-

ställa SBB:s kortfristiga betalningsförmåga. Finansieringsrisken definieras

som risken att inte ha tillgång till medel för refinansieringar, investeringar

och andra betalningar, eller att ha tillgång till dem endast till ökade kost-

nader. Genom diversifiering av lånens förfallostruktur, finansieringskällor

och långivare samt väl avvägda likviditetsreserver kan risken minimeras.

SBB strävar efter en jämn fördelning av förfallodatum och en förutsägbar

finansiering. Per 31 december 2023 var den genomsnittliga återstående

löptiden på lånestocken 3,6 år (3,9). Vid samma tidpunkt fanns likvida

medel om totalt 3 845 Mkr. Den totala disponibla likviditeten (inklusive

likvida medel, placeringar och outnyttjade krediter) var 4 060 Mkr. Under

februari 2024 avslutade SBB en transaktion med Castlelake avseende en

portfölj inom social infrastruktur, vilket genererade 5,2 mdkr. Likviden

från transaktionen kommer användas för att minska SBB:s skuldsättning.

Koncernens kontraktsenliga återbetalningar av finansiella skulder framgår

av tabellen nedan. Skulder har inkluderats i den period när återbetalning

tidigast kan krävas. Koncernens kontraktsenliga återbetalningar av

finansiella skulder framgår av tabellen nedan.

			2023-12-31
Löptidsanalys	<1 år	1-3 år	3-5 år	>5 år	Totalt
Skulder till kreditinstitut	7 861	3 569	5 005	2 542	18 977
Obligationslån	2 576	11 615	17 422	11 503	43 116
Övriga långfristiga skulder	-	92	-	-	92
Derivatskulder	1 290	49	152	63	1 554
Skuld leasing	15	28	26	325	393
Leverantörsskulder	121	-	-	-	121
Övriga kortfristiga skulder	2 859	-	-	-	2 859
Summa	14 722	15 353	22 605	14 433	67 112

			2022-12-31
Löptidsanalys	<1 år	1-3 år	3-5 år	>5 år	Totalt
Skulder till kreditinstitut	3 676	21 163	4 532	4 651	34 022
Obligationslån	3 801	13 388	15 799	19 440	52 428
Företagscertifikat	1 123	-	-	-	1 123
Övriga långfristiga skulder	-	141	-	-	141
Derivatskulder	596	-	48	328	972
Skuld leasing	32	60	56	682	839
Leverantörsskulder	456	-	-	-	456
Skuld cash collaterals	2 178	-	-	-	2 178
Övriga kortfristiga skulder	2 019	-	-	-	2 019
Summa	13 881	34 752	20 435	25 101	94 195

Kreditrisk

Kreditrisk definieras som risken att motparter, både finansiella och

kommersiella, inte kan fullgöra sina skyldigheter i tid eller erbjuda säkerhet

för fullgörandet. I den finansiella verksamheten är målsättningen att aktivt

sprida risken att kapital går förlorat då en motpart inte kan fullgöra sina

skyldigheter. En annan kreditrisk består i risken att SBB:s hyresgäster inte

kan fullgöra sina skyldigheter. Koncernen har fastställda riktlinjer för att

säkra att hyresgästerna har lämplig kreditbakgrund och kreditförlusterna

uppgår till ett ringa belopp i förhållande till koncernens omsättning.

Bedömningen har gjorts att det inte har skett någon väsentlig ökning

av kreditrisk för någon av koncernens finansiella tillgångar. Motparterna

är utan kreditriskbetyg, förutom för likvida medel där motparterna har

kreditriskbetyget AA- och A.

Åldersanalysen för hyresfordringar på balansdagen anges nedan.

	2023-12-31	2022-12-31
Ej förfallna hyresfordringar	17	23
Förfallna hyresfordringar 1–30 dagar	32	50
Förfallna hyresfordringar 31–90 dagar	30	12
Förfallna hyresfordringar >90 dagar	39	50
Summa hyresfordringar	117	135

Reservering hyresfordringar	2023-12-31	2022-12-31
Ingående redovisat värde	-29	-30
Nedskrivningar, kvarvarande verksamhet	-8	2
Nedskrivningar, avvecklad verksamhet	-	-
Avyttrade bolag	22
Bortskrivna belopp (konstaterade kreditförluster)	-2	-
Återvunna, tidigare bortskrivna belopp	-	-1
Summa	-17	-29
Utgående redovisat värde	100	106

Fordringar utgörs i huvudsak av hyresfordringar för vilka koncernen

valt att tillämpa den förenklade metoden för redovisning av förväntade

kreditförluster enligt IFRS 9. Detta innebär att förväntade kreditförluster

reserveras för återstående löptid, vilken förväntas understiga ett år för

samtliga fordringar ovan. Koncernen reserverar för förväntade kreditför-

luster baserat på historisk information om konstaterade kundförluster

i kombination med beaktande av känd information om motparten och

framåtriktad information. SBB skriver bort en fordran när det inte längre

finns någon förväntan på att erhålla betalning och då aktiva åtgärder för

att erhålla betalning har avslutats.

Ovan visas de finansiella tillgångar för vilka koncernen har reserverat

förväntade kreditförluster. Utöver detta bevakar koncernen reserverings-

behov även för andra finansiella instrument, exempelvis likvida medel, och

för moderbolaget också interna fordringar. SBB tillämpar en ratingbaserad

metod i kombination med annan känd information och framåtblickande

faktorer för bedömning av förväntade kreditförluster. I de fall beloppen

inte bedöms vara oväsentliga sker en reservering för förväntade kreditför-

luster även för dessa finansiella instrument.

Ränterisk

Ränterisken definieras som risken för negativa påverkningar från

utvecklingen på räntemarknaden för SBB. Den manifesterar sig dels som

löpande räntekostnader för lån och derivat, och dels som marknadsvär-

deförändringar på derivat. Fokus ligger primärt på den potentiella risken

i SBB:s löpande räntekostnader. Målet med hanteringen av ränterisken är

att säkerställa en önskad stabilitet i SBB:s totala kassaflöden. Stabil kas-

saflödesutveckling är av stor vikt för att stödja fastighetsinvesteringarna

samt för att möta förväntningarna från kreditgivare och andra externa

intressenter. Inom ramen för den valda strategin och inom tillåtna avvikel-

ser strävar man efter att långsiktigt optimera de finansiella kassaflödena.

Ränterisken mäts i relation till SBB:s nettoskuldsättning tillsammans med

SBB ÅRSREDOVISNING 2023

105

derivatinstrument, vilket redovisas i tabellen i not 17 angående ränte-

swappar. Ränteriskstrategin består av en välavvägd blandning av rörlig

och fast räntebindning. Vid val av strategi beaktas känsligheten hos SBB:s

totala kassaflöden gentemot räntemarknadsutvecklingen över flera års

tidshorisont. Den genomsnittliga räntebindningstiden var 3,4 år vid årets

slut (3,2). Nedan redovisas ränteförfallostrukturen.

Ränteförfallostruktur (nominella belopp)

Förfalloår	Ränteförfall	Andel %
< 1 år	10 981	18%
< 2 år	7 809	13%
< 3 år	7 923	13%
< 4 år	15 456	25%
< 5 år	8 267	13%
> 5 år	11 999	19%
Summa	62 436	100%

Valutarisk

Valutarisk definieras som risken att resultat- och balansräkningen påverkas

negativt till följd av förändrade valutakurser. SBB äger fastigheter via dot-

terbolag i Norge, Finland och Danmark. Koncernen påverkas av valutakurs-

fluktuationer vid omräkning av de utländska dotterbolagens tillgångar och

skulder till moderbolagets valuta. Koncernen tillämpar säkringsredovisning

enligt IFRS 9 avseende låneskulder som syftar till att säkra valutarisk i

nettoinvesteringar i utlandsverksamheter. Se vidare beskrivning efterföl-

jande sida under rubrik Säkringsinstrument och säkringsredovisning.

Finansiella mål

SBB ska generera värde till sina aktieägare, genom att bland annat

generera tillväxt i förvaltningsresultat per stamaktie A och B som över en

femårsperiod i genomsnitt uppgår till minst 15 procent per år.

SBB ska därtill ha en stabil finansiell ställning som innefattar:

• Belåningsgraden ska vara lägre än 50 procent.

Per 2023-12-31 var belåningsgraden 54 procent (49).

• Säkerställd belåningsgrad ska vara lägre än 30 procent.

Per 2023-12-31 var den säkerställda belåningsgraden 18 procent (20).

• Räntetäckningsgraden ska vara lägst 3,0 ggr.

För 2023 var räntetäckningsgraden 2,1 ggr (inkl. avvecklad verksamhet)

(3,9).

I kreditavtal med kreditinstitut och obligationsinnehavare finns ofta

fastlagda gränsvärden, s.k. covenanter. I de flesta avtal rör de sig om solidi-

tet, belåningsgrad och räntetäckningsgrad. Kreditavtalen har i regel en

gräns för soliditet på 25 procent som nedre gräns. Räntetäckningsgraden

ska i kreditavtalen ofta vara 1,5–1,7 ggr samt att belåningsgraden ska vara

högst 70-80 procent.

Känslighetsanalys

Känslighetsanalysens beräkningar baseras på koncernens intjäningsför-

måga och balansräkning per 2023-12-31. Känslighetsanalysen i tabellen

nedan visar effekten på koncernens årsresultat efter fullt genomslag av var

och en av parametrarna. Räntebärande skulder och hyreskontrakt löper

över flera år, vilket innebär att nivåförändringar inte får fullt genomslag

under ett enskilt år utan först i ett längre perspektiv.

		Årlig resultateffekt
	Förändring +/-	före skatt , mkr
Ekonomisk uthyrningsgrad	1 procentenhet	+/- 46,9
Hyresintäkter	1 procent	+/- 42,8
Fastighetskostnader	1 procent	+/- 12
Genomsnittlig ränta	1 procentenhet	+/- 623,8

Säkringsinstrument och säkringsredovisning

Säkringsredovisning påbörjades under 2018. Koncernen tillämpar säkrings-

redovisning enligt IFRS 9 avseende låneskulder som syftar till att säkra

valutarisk i nettoinvesteringar i utlandsverksamheter. Lånen värderas till

balansdagens valutakurs. Till den del ett effektivt säkringsförhållande

föreligger redovisas valutakursförändringen på lånen i övrigt totalresultat,

och möter härmed valutakursförändringar på nettoinvesteringar i

utlandsverksamheten. Valutakursförändringar för ineffektiv andel av ett

säkringsförhållande redovisas omedelbart i resultaträkningen.

Då transaktionen ingås dokumenteras förhållandet mellan säkringsin-

strumentet och den säkrade posten, liksom målet för riskhanteringen

och strategin.

Säkringar utformas så att de kan förväntas vara effektiva, det vill säga,

det förväntas föreligga ett ekonomiskt samband genom att säkringsin-

strumentet motverkar förändringar i verkligt värde avseende valutakurser

i säkrad post. Det ekonomiska sambandet fastställs företrädesvis genom

kvalitativ analys av kritiska villkor i säkringsförhållandet. Om ändrade

förhållanden påverkar säkringsförhållandet så att kritiska villkor inte längre

matchar använder koncernen kvantitativa metoder (hypotetiska derivat-

metoden) för att utvärdera effektiviteten. Källor till säkringsineffektivitet

omfattar risken för att säkrad volym i säkringsinstrument skulle överstiga

nettoinvesteringen. Koncernen stämmer löpande av valutaexponeringen i

nettoinvesteringarna och säkringsredovisning tillämpas enbart för en andel

av total exponering.

Koncernen fastställer säkringskvoten mellan säkringsinstrument och

säkrad post baserat på de säkringskvoter som föreligger i de faktiska

säkringarna.

Koncernens innehav av skuld i utländsk valuta fördelar sig per den 31

december 2023 på följande underliggande belopp och förfallotider.

Säkringsinstrument som identifierats i säkringsrelationer

den 31 december 2023

Säkringsinstrument -
säkrings redovisning tillämpas	Inom	3 mån-
(Belopp i SEK mkr)	3 mån	1 år	1-3 år	>3år	Totalt
Skuld i Euro - valutasäkring av nettoin- vestering i utlandsverksamhet	2 217	562	11 508	28 978	43 265
Skuld i NOK - valutasäkring av nettoin- vestering i utlandsverksamhet	-	468	1 028	345	1 841
Summa skuld, nominellt belopp
(balansdagens värde)	2 217	1 030	12 536	29 323	45 106

Säkringsinstrument som identifierats i säkringsrelationer

den 31 december 2022

Säkringsinstrument -
säkrings redovisning tillämpas	Inom	3 mån-
(Belopp i SEK mkr)	3 mån	1 år	1-3 år	>3år	Totalt
Skuld i Euro - valutasäkring av nettoin- vestering i utlandsverksamhet	2 003	56	18 018	33 274	53 350
Skuld i NOK - valutasäkring av nettoin- vestering i utlandsverksamhet	285	21	3 254	-	3 560
Summa skuld, nominellt belopp
(balansdagens värde)	2 289	77	21 272	33 274	56 911

106

SBB ÅRSREDOVISNING 2023

	Säkringsinstrument som identifierats i			Säkrad post	Perioden - förändring i verkligt värde,
Effekter av säkrings redovisning på	säkringsrelationer den 31 december 2023			den 31 december 2023	för mätning av ineffektivitet
finansiell ställning och resultat	Nominellt	Redo visat	Post i balans-
- Aktuella säkrings relationer	belopp	värde	räkningen	Redovisat värde	Säkringsinstrument	Säkrad post
Valutasäkring av nettoinvestering i utlandsverksamhet
Skuld i Euro	-43 265	-43 265	Obligationslån/	8 063	31	95
			Företagscertifikat
Skuld i NOK	-1 841	-1 841	Obligationslån	4 010	228	-1 575

	Säkringsinstrument som identifierats i			Säkrad post	Perioden - förändring i verkligt värde,
Effekter av säkrings redovisning på	säkringsrelationer den 31 december 2022			den 31 december 2022	för mätning av ineffektivitet
finansiell ställning och resultat	Nominellt	Redo visat	Post i balans-
- Aktuella säkrings relationer	belopp	värde	räkningen	Redovisat värde	Säkringsinstrument	Säkrad post
Valutasäkring av nettoinvestering i utlandsverksamhet
Skuld i Euro	-53 350	-53 020	Obligationslån/	10 942	-4 207	918
			Företagscertifikat
Skuld i NOK	-3 560	-3 548	Obligationslån	23 876	-176	1 278

Under 2023 har säkringsförhållandet varit 1:1. En ineffektivitet har redovisats under 2022 då säkringsförhållandet inte varit 1:1. Ineffektiviteten redovisa-

des då som valutakursdifferenser om -3 289 mkr i resultatet.

Effekter av säkringsredovisning på finansiell ställning och resultat

	2023	2022
Avstämning av valutaomräkningsreserv	Valutaomräkningsreserv	Valutaomräkningsreserv
Ingående bokfört värde	719	291
Tillkommande poster under perioden
Valutaomräkningseffekter från netto investeringar i utlandsverksamheter	-1 181	1 522
Valutakursomvärdering av skuld i utländsk valuta som identifierats som säkringsinstrument	-51	-1 094
Summa tillkommande poster, redovisade i övrigt totalresultat	-1 232	428
Utgående bokfört värde	-512	719
varav fortlöpande säkringar	-512	719

NOT 24 Övriga skulder

	2023-12-31	2022-12-31
Skulder fastighetstransaktioner	469	1 060
Latent stämpelskatt	-	2
Skulder personalkostnader	17	21
Utdelning	2 133	834
Övriga kortfristiga skulder	240	102
Redovisat värde	2 860	2 019

NOT 25 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter

	2023-12-31	2022-12-31
Upplupna personalkostnader	42	46
Upplupna driftkostnader	84	249
Upplupna räntor	369	671
Upplupna nyproduktionskostnader	5	-
Ej betald stämpelskatt	3	5
Förutbetalda hyresintäkter	512	815
Övriga upplupna kostnader	25	139
Redovisat värde	1 040	1 924

NOT 26 Skulder hänförliga till finansierings verksamheten

			Ej kassaflödespåverkande transaktioner
				Förändring i utländsk
		Kassaflödes -	Övertagen skuld	valuta / Övriga ej
		påverk ande	vid förvärv/	kassaflödespåverkande
	2023-01-01	trans aktioner	försäljning	transaktioner	2023-12-31
Obligationslån	52 078	-8 244	-	-718	43 116
Skulder till kredit institut	33 896	-7 986	-6 839	-94	18 977
Företagscertifikat	1 111	-1 111	-	-	-
Skuld cash collateral	2 178	-2 048	-	-130	-
Övriga långfristiga skulder	141	-52	-	3	92
Totala skulder hänförliga till finansieringsverksamheten	89 404	-17 393	-6 839	939	62 185

SBB ÅRSREDOVISNING 2023

107

NOT 27 Ställda säkerheter

	2023-12-31	2022-12-31
Fastighetsinteckningar	24 869	27 129
Andelar i koncernföretag	14 634	14 604
Andelar i börsnoterade företag	143	6 298
Spärrade likvida medel*	16	1 066

Spärrade likvida medel avser ett pantsatt konto kopplat till projektverk-

samhet.

NOT 28 Eventualförpliktelser

	2023-12-31	2022-12-31
JV-Finansieringar	1 119	710
Summa	1 119	710

Vid årsskiftet har SBB agerat som borgenär för extern finansiering i joint ven-

ture-bolag med en sammanlagd summa på 1 119 miljoner. Förväntningen är

att dessa åtaganden inte kommer att leda till negativt kassaflöde.

NOT 29 Transaktioner med närstående

SBB har ett incitamentsprogram för bolagets nuvarande och framtida

anställda som omfattar 40 000 000 teckningsoptioner som berättigar till

teckning av motsvarande antal B-aktier i bolaget. Optionsprogrammet

är upprättat på marknadsmässiga villkor. Teckningskursen för nyteckning

av B-aktier motsvarar 130 procent av genomsnittet av bolagets B-aktiers

volymvägda genomsnittskurs under de 10 handelsdagar som följde

närmast efter den 23 februari 2021, dvs. 34,125 kr. Efter omräkning

genomförd i februari 2023 berättigar varje optionsrätt till teckning av 1,12

aktier till en teckningskurs om 30,27 kronor per aktie. Teckning av B-aktier

med stöd av teckningsoptioner kan ske under tiden fr.o.m. den 1 mars

2024 t.o.m. den 31 mars 2024.

Transaktioner med intresseföretag och joint ventures 2023	SBB Kåpan	Public Property		SBB Residential	Övriga intresseföretag
(Belopp i mkr)	Bostad AB	Invest AS	Nordiqus AB	AB	och joint ventures	Totalt
Fordran/skuld per 2023-12-31	54	-	3 908	53	824	4 839
Ränta under 2023	-	-	24	-1	33	56
Fakturerade förvaltningstjänster under 2023	12	3	20	12	-	47
Verkligt värde fastigheter, försäljningar till joint ventures under 2023	-	-	40 506	6 480	27	47 013

Transaktioner med intresseföretag och joint ventures 2022	SBB Kåpan	Svenska Myndighets-	Public Property	Övriga intresseföretag
(Belopp i mkr)	Bostad AB	byggnader Holding AB	Invest AS	och joint ventures	Totalt
Fordran/skuld per 2022-12-31	-	-	-	1 736	1 736
Ränta under 2022	-	47	-	37	84
Fakturerade förvaltningstjänster under 2022	37	25	3	-	65
Verkligt värde fastigheter, försäljningar till joint ventures under 2022	-	2 042	1 850	-	3 892

För information om ersättningar till ledande befattningshavare se not 8 Anställda och personalkostnader.

			Ej kassaflödespåverkande transaktioner
				Förändring i utländsk
		Kassaflödes -	Övertagen skuld	valuta / Övriga ej
		påverk ande	vid förvärv/	kassaflödespåverkande
	2022-01-01	trans aktioner	försäljning	transaktioner	2022-12-31
Obligationslån	53 094	-4 708	-	3 692	52 078
Skulder till kredit institut	23 732	17 494	-7 746	416	33 896
Företagscertifikat	11 169	-10 457	-	399	1 111
Skuld cash collateral	5 607	-3 429	-	-	2 178
Övriga långfristiga skulder	292	-202	10	41	141
Totala skulder hänförliga till finansieringsverksamheten	93 894	-1 302	-7 736	4 548	89 404

SBB har under året sålt tekninsk förvaltning till SBB Kåpan AB uppgående

till 12 mkr (37), till Public Property Invest AS uppgående till 3 mkr (3), till

Svenska myndighetsbyggnader Holding AB uppgående till - mkr (25) samt

till Ilija Batljan Invest AB (publ), där Ilija Batljan är styrelseledamot och

ägare, uppgående till 1 mkr (0,1). SBB har även gjort transaktioner om 0,4

mkr (0) med Arvid Svensson Förvaltning AB och Industritekniska gymnasiet

i Bergslagen AB 7,2 mkr (-) i vilka Fredrik Svensson är styrelseledamot.

SBB har under året köpt tjänster från AVY Finans AB om 2,0mkr (-) samt

Voltiva AB 9,2mkr (-). Vissa sstyrelseledamöter i dessa bolag ingår även

i SBB:s styrelse. Samtliga transaktioner har skett på marknadsmässiga

grunder med armlängds avstånd.

108

SBB ÅRSREDOVISNING 2023

NOT 30 Omarbetning av finansiella rapporter

Resultaträkningens uppställningsform

Från och med Q1 2023 har resultaträkningens uppställningsform ändrats

utan påverkan på periodens kassaflöde, balansräkning eller resultat. Se

not 1 för utförligare beskrivning.

Omklassificering av förvaltningsadmininstration

Koncernen har från och med 1 januari 2023 övergått till att i resultaträk-

ningen klassificera det som tidigare klassificerades som fastighetsad-

mininstrationskostnader till kostnader för administration. På grund av

svårigheten att särskilja vad som avser kostnader för fastighetsadmni-

nistration kontra centraladmininstration bedömer bolaget att den nya

klassificeringen ger en mer rättvisande bild av bolagets driftnetto, samt att

bolaget blir mer jämförbart med andra bolag i samma bransch. Bolagets

driftnetto påverkas positivt, men resultat före finansiella poster, värdeför-

ändringar fastigheter och goodwill påverkas ej. Sammanfattningsvis

bedömer bolaget att den nya klassificeringen ger en tillförlitlig och mer

relevant information. Nedan framgår effekterna av förändringen på

föregående års resultat i koncernen (utan omräkning till kvarvarande

verksamhet).

	2022-01-01 – 2022-12-31
	Innan		Efter
Belopp i mkr	justering	Justering	justering
Hyresintäkter	7 447	-	7 447
Driftkostnader	-1 567	-	-1 567
Underhåll	-393	-	-393
Förvaltningsadministration	-465	465	-
Fastighetsskatt	-141	-	-141
Driftnetto	4 881	465	5 346
Administration	-433	-465	-898
Förvärvs- och omstruktureringskostnader	-120	-	-120
Resultat före finansiella poster, värde- förändringar, fastigheter och goodwill	4 328	-	4 328

NOT 31

Tillkommande upplysningar avseende

kassaflöde från förvärv och försäljning

av dotterbolag

Tabellerna nedan visar de förvärvade respektive avyttrade nettotillgång-

arna i bolag som förvärvats och sålts under året samt en avstämning av

det vederlag som SBB har betalat respektive erhållit för att få kontroll

över bolagen. Det framgår även vad som betalades kontant och vad som

betalts i andra former av vederlag för att öka transparensen. Skulden som

reglerades som en del av transaktionerna redovisas också som en del av

det totala kassaflödet från förvärven och försäljningarna.

Förvärv av dotterbolag med avdrag för likvida medel, 2023	Totalt
Förvaltningsfastigheter	2 960
Likvida medel	14
Övriga tillgångar och fordringar	10
Förvärvade tillgångar	2 984
Räntebärande skulder	2 005
Övriga lång- och kortfristiga skulder	113
Förvärvade nettotillgångar	866
Köpeskilling motsvarande 100% av nettotillgångar	-866
Avdrag: Betalt med aktier	-
Avdrag: Tidigare förvärvade andelar	827
Kontant erlagd köpeskilling	-39
Förvärvade likvida medel	14
Återbetalning av skulder i samband med förvärv av nettotillgångar	-1 603
Förvärv av dotterbolag med avdrag för förvärvade likvida medel	-1 629

Förvärv av dotterbolag med avdrag för likvida medel, 2022	Totalt
Förvaltningsfastigheter	10 092
Likvida medel	18
Övriga tillgångar	44
Förvärvade tillgångar	10 154
Räntebärande skulder	-787
Övriga lång- och kortfristiga skulder	-2 470
Förvärvade nettotillgångar	6 987
Köpeskilling motsvarande 100% av nettotillgångar	-6 897
Avdrag: Betalt med aktier	210
Avdrag: Tidigare förvärvade andelar	423
Kontant erlagd köpeskilling	- 6 264
Förvärvade likvida medel	18
Återbetalning av skulder i samband med förvärv av nettotillgångar	-3 121
Förvärv av dotterbolag med avdrag för förvärvade likvida medel	-9 367

SBB ÅRSREDOVISNING 2023

109

		SBB
Försäljning av dotterbolag med avdrag		Resi-
för likvida medel, 2023	Nordiqus	dential	Övrigt	Total
Förvaltningsfastigheter	40 823	6 215	4 993	52 031
Övriga materiella anläggningstillgångar	-	-	-	-
Finansiella anläggningstillgångar	-	-	-	-
Likvida medel	408	2	6	416
Övriga omsättningstillgångar	145	28	9	182
Avyttrade tillgångar	41 376	6 245	5 008	52 629
Räntebärande skulder	-6 713	-2 360	-1 879	-10 952
Övriga lång- och kortfristiga skulder	-631	-155	-45	-832
Avyttrade nettotillgångar	34 032	3 730	3 084	40 846
Köpeskilling motsvarande 100% av
nettotillgångar
Avdrag: Skillnad Redovisat fastighets- värde / Överenskommet fastighetsvärde	34 032	3 730	3 084	40 846
Avdrag: Skillnad redovisat fastighets- värde / Överenskommet fastighetsvärde	-2 290	-292	-514	-3 096
Avdrag: Omklassificering till	-10 643	-3 440	-	-14 083
Andelar i JV / intresseföretag
Avdrag: Omklassificering till	-3 883	-	-	-3 883
Fordringar på JV / intresseföretag
Kontant erlagd köpeskilling	17 216	2	2 570	19 788
Likvida medel i avyttrade bolag	-408	-2	-6	-416
Återbetalning av skulder i samband med		2 360		2 360
försäljning av nettotillgångar
Totalt	16 808	2 360	2 564	21 732
Varav inlösen av minoritetsandelar	-9 057			-9 057
Försäljning av dotterbolag med avdrag	7 751	2 360	2 564	12 675
för likvida medel

Försäljning av dotterbolag med avdrag för	Neobo
likvida medel, 2022	(utdelning)	Övrigt	Total
Förvaltningsfastigheter	16 066	10 164	26 230
Övriga materiella anläggningstillgångar	-	-	-
Finansiella anläggningstillgångar	340	-	340
Likvida medel	231	2	233
Övriga omsättningstillgångar	349	19	368
Avyttrade tillgångar	16 986	10 184	27 170
Räntebärande skulder	-7 494	-252	-7 746
Övriga lång- och kortfristiga skulder	-344	-3 164	-3 508
Avyttrade nettotillgångar	9 148	6 769	15 917
Köpeskilling motsvarande 100% av	9 148	6 769	15 917
nettotillgångar
Avdrag: betalt med aktier	-9 148	-	-9 148
Kontant erlagd köpeskilling	-	6 769	6 769
Likvida medel i avyttrade bolag	-	-2	-2
Återbetalning av skulder i samband med	-	2 910	2 910
försäljning av nettotillgångar
Försäljning av dotterbolag med avdrag för	-	9 677	9 677
likvida medel

NOT 32 Avvecklad verksamhet

Nordiqus (EduCo)

Per 2023-01-01 ägde SBB 51 procent av Nordiqus (tidigare EduCo). Under

tredje kvartalet, 2023-09-24, ingick SBB avtal om försäljning av ytterligare

1,16 procent av Nordiqus och under fjärde kvartalet, 2023-11-22, fullfölj-

des försäljningen varvid SBB avkonsoliderade verksamheten.

Vid ingående av avtalet redovisades Nordiqus som Tillgångar som

innehas för försäljning per Q3 2023. Då avyttringsgruppen utgjorde

en väsentlig del av ett segment redovisades avyttringsgruppen som

Avvecklad verksamhet.

Vid omklassificeringen gjordes värdering av avyttringsgruppens

verkliga värde med avdrag för försäljningskostnader. Detta resulterade i

en nedskrivning av goodwill om 2 365 mkr hänförlig till avyttringsgruppen,

varav 571 mkr avser upplösning av uppskjuten skatt från tidigare rörelse-

förvärv. Nedskrivningen redovisas inom avvecklad verksamhet.

Redovisning av avvecklad verksamhet

Avvecklad verksamhet redovisas på egen rad i resultaträkningen efter

periodens resultat, kvarvarande verksamhet och ingår i periodens resultat

fram till och med fullföljande av försäljningen som gjordes 22 november

2023.

Hyresintäkterna uppgick under perioden till 2 086 mkr (2 082). Fastig-

hetskostnaderna uppgick under perioden till -321 mkr (-351) och bestod i

huvudsak av kostnader för drift och underhåll. Orealiserade värdeföränd-

ringar uppgick under perioden till - 2 931 mkr (-890). Periodens resultat för

den avvecklade verksamheten uppgick till -2 763 mkr (550).

I balansräkningen redovisas Nordiqus från och med 22 november 2023

som Andelar i joint venture och intresseföretag.

Resultatet hänförligt till perioden efter 22 november 2023 redovisas på

raden Resultat från joint ventures och intresseföretag.

	2023-01-01	2022-01-01
Belopp i MKR	- 2023-11-21	- 2022-12-31
Intäkter	2 086	2 082
Driftskostnader	-248	-258
Underhåll	-58	-79
Fastighetsskatt	-14	-14
Driftnetto	1 766	1 731
Administation	-60	-89
Förvärvs- och omstruktureringskostnader	-142	-
Resultat före finansiella poster, värdeförändringar	1 564	1 642
fastigheter och goodwill
Värdeförändringar fastigheter	-2 931	-890
Rörelseresultat	-1 367	752
Ränteintäkter, räntekostnader och liknande	-577	-472
resultatposter
Valutakursdifferenser	23	-
Tomträttsavgälder	-6	-5
Resultat före skatt	-1 927	276
Aktuell skatt	-201	-17
Uppskjuten skatt	420	291
Nettoresultat	- 1 708	550
Värdeförändring fastigheter, realiserad	-1 798	-
Uppskjuten skatt	2 538	-
Upplösning uppskjuten skatt hänf. till goodwill	571	-
Upplösning goodwill avseende uppskjuten skatt	-571	-
Nedskrivning goodwill	-1 794	-
Realisationsresultat	-1 054
PERIODENS RESULTAT, avvecklad verksamhet	-2 763	550

110

SBB ÅRSREDOVISNING 2023

NOT 33

Redovisningsmässiga konsekvenser av

väsentliga transaktioner under perioden

SBB Residential Properties AB

I juli 2023 bildades SBB Residential Properties AB. I samband med att

bolaget ingick ett avtal om kapitalanskaffning med en investeringsfond

som förvaltas av Morgan Stanley Real Estate Investing emitterades prefe-

rensaktier. Vid emissionen omklassificerades bolaget från dotterbolag till

ett joint venture. SBB Residential Properties innehar en fastighetsportfölj

om 215 fastigheter med 3 954 lägenheter där flera fastigheter blivit

färdigställda under året. De emitterade preferensaktierna om 2 360 mkr

löper med en ränta på 13 procent avkastning per år. SBB har för avsikt

att förenkla finansieringsstrukturen på sikt men de åtgärder som har

genomförts har varit nödvändiga för att på kort sikt stärka likviditeten.

Efter emissionen redovisas SBB Residential Properties AB som Andelar

i joint ventures och intresseföretag. I samband med första redovisnings-

tillfället som Andelar i joint ventures och intresseföretag genomfördes

värdering av tillgångarnas verkliga värde om 3 442 mkr till vilket förvärv av

andelarna joint ventures och intresseföretag har redovisats.

Det verkliga värdet har uppskattats genom tillämpning av en bedömd

substansrabatt. Substansrabatten uppskattades genom regressionsanalys

av jämförbara bolag.

Skillnaden mellan tillgångarnas nettovärde och det bedömda verkliga

värdet vid förvärvstidpunkten om -756 mkr har redovisats som ett

koncernmässigt undervärde.

Skillnaden mellan tillgångarnas tidigare redovisade värde och det

bedömda verkliga värdet har redovisats som realiserad värdeförändring

på fastigheter. Tidigare uppskjuten skatt har redovisats som förändring av

uppskjuten skatt.

SBB:s andel av resultat inom SBB Residential Property AB redovisas

från tidpunkten såsom Resultat från andelar i intresseföretag och joint

ventures. Se not 16 för mer information.

Försäljning av 49% + 1,16 % av utbildningsportfölj till Brookfield

I slutet av november 2022 tecknade SBB avtal om försäljning av 49 procent

av sin utbildningsportfölj, SBB EduCo AB, till Brookfield, en av världens

största investerare inom infrastruktur. Eftersom tillträde skedde 2023

påverkades ej koncernens eller moderbolagets resultat- och balansräkning

per 2022-12-31.

Det första tillträdet skedde i mitten av januari varigenom SBB erhöll 6,6

mdkr i kontant betalning.

Det andra tillträdet genomfördes i slutet av mars 2023 där SBB erhöll

ytterligare 2,1 mdkr.

Det tredje tillträdet ägde rum under mitten av juli 2023 varigenom SBB

erhöll ytterligare 0,4 mdkr.

De sammanlagda 9,1 mdkr har redovisats inom förändringar i eget

kapital såsom förvärvade minoritetsandelar.

Den 24 september 2023 ingick SBB avtal med Brookfield om försäljning

av ytterligare 1,16 procent av aktierna i SBB EduCo AB för 242 mkr. Affären

villkorades av sedvanliga fullföljandevillkor, inklusive konkurrensgodkän-

nande. Per Q3 2023 klassificerades tillgångarna inom SBB EduCo AB som

Tillgångar som innehas till försäljning. Då avyttringsgruppen utgjorde en

väsentlig del av ett segment redovisades avyttringsgruppen i samband

med detta som Avvecklad verksamhet i enlighet med IFRS, varvid

innevarande samt föregående år har räknats om.

Vid omklassificeringen gjordes en värdering preliminär värdering av

avvecklingsgruppens verkliga värde med avdrag för försäljningskostnader.

Detta resulterade i att goodwill, hänförliga till avyttringsgruppen, skrevs

ner med 2 365 mkr, varav 571 mkr avser upplösning av uppskjuten skatt

hänförligt från tidigare rörelseförvärv.

Transaktionen fullföljdes 2023-11-22 då samtliga fullföljandevillkor var

uppfyllda. I samband med detta bytte SBB EduCo AB namn till Nordiqus

AB. Från och med 2023-11-22 redovisas Nordiqus AB som Andelar i joint

ventures och intresseföretag. I samband med första redovisningstillfället

som Andelar i joint ventures och intresseföretag genomfördes värdering av

tillgångarnas verkliga värde om 10 643 mkr till vilket förvärv av andelarna

joint ventures och intresseföretag har redovisats.

Det verkliga värdet har uppskattats genom tillämpning av en bedömd

substansrabatt. Substansrabatten uppskattades genom regressionsanalys

av jämförbara bolag.

Skillnaden mellan tillgångarnas senaste redovisade nettovärde

och det verkliga värdet har redovisats som realiserad värdeförändring.

Effekterna har redovisats inom ramen för avvecklad verksamhet.

I samband med transaktionen har Nordiqus återbetalat 7,8 mdkr i

lån. SBB:s återstående fordran om 5,2 mdkr har i samband med detta

nuvärdesvärderats till 3,9 mdkr. Nuvärdesberäkningen har skett med

utgångspunkt från en bedömd marknadsränta som uppskattats utifrån

Nordiqus externa låneränta med justering för övriga villkor i koncernlånet.

SBB:s andel av resultat inom Nordiqus AB redovisas från tidpunkten

såsom Resultat från andelar i intresseföretag och joint ventures. Vid

periodens utgång uppgår SBB:s redovisade värde för andelarna i Nordiqus

AB till 10 176 mkr. SBB:s andel av Nordiqus nettotillgångar uppgår till 9

221 mkr. Det koncernmässiga över-/undervärdet om 954 mkr utgörs av ett

övervärde om 1 343 mkr hänförligt till nuvärdesberäkningen av koncern-

lånet. Resterande undervärde om 389 mkr är hänförligt till justeringen av

andelarnas verkliga värde. Se not 16 för mer information .

NOT 34 Händelser efter balansdagen

• Den 7 februari presenterades den nya styrelsen för Sveafastigheter AB,

ledd av styrelseordförande Peter Wågström.

• Den 14 februari föreslogs Lennart Sten till ny styrelseordförande i SBB

av valberedningen. Lennart Schuss, Ilija Batljan, Hans Runesten, Lars

Rodert, Sven-Olof Johansson föreslås att väljas som ledamöter.

• Den 25 februari meddelade SBB etablering av ett joint venture-bolag

för samhällsfastigheter tillsammans med Castlelake, med stöd från Atlas

SP Partners. Transaktionen tillför SBB en likvid om cirka 5,2 miljarder

kronor, som avses används till att stärka bolagets finansiella ställning

och amortera skulder.

• Den 24 mars beslutade SBB att återköpa obligationer och hybrid-

instrument för 163 meur. Obligationerna och hybridinstrumentens

totala nominella värde var 408 meur motsvarande 4 525 mkr värderat

till balansdagens valutakurs.

• SBB har den 19 april tecknat avtal med Riksbyggen avseende upplösning

av det gemensamma ägandet av koncernen Unobo AB. Affären är

villkorad sedvanliga fullföljandevillkor avseende upptagande av

finansiering.

• SBB har under april 2024 deltagit i börsintroduktionen av Public

Property Invest AS (PPI) genom försäljning av fastigheter till ett bokfört

värde om 1,7 mdkr och övertagande av skulder om 0,4 mdr i utbyte mot

31,6 miljoner aktier i PPI. SBB har därtill tecknat 11,7 miljoner aktier till

kursen 14,5kr. Vidare omfinansieras hela PPI:s bruttoskuld om 5 929

mkr till ny finansiering med en genomsnittlig kapitalbindning om 3,2 år.

Före transaktionen ägde SBB 44,8% av aktierna i PPI. Efter transaktionen

bedöms SBB äga SBB 33,7% av aktierna i PPI beroende på tilldelning i

nyemissionen. Transaktionen bedöms preliminärt få en resultateffekt

om -0,6 mdkr, efter upplösning av uppskjuten skatt om 0,1 mdkr, vid en

marknadsvärdering av aktierna till 14,5 kr styck. Det slutliga resultatet

av transaktionen förväntas först bli känt efter årsredovisningens

offentliggörande och kommer att redovisas i delårsrapporten för det

andra kvartalet.

• SBB har ändrat vissa resultatposter till årsredovisningen 2023 jämfört

med bokslutskommunikén som publicerades den 27 februari 2024.

Nedskrivning goodwill har justerats från -1 150mkr till 0. Årets resultat

har justerats från -22 740 mkr till -21 590 mkr. Räntetäckningsgraden,

kvarvarande och avvecklad verksamhet, har justerats från 2,3 till 2,1. Se

not 36 för mer information.

SBB ÅRSREDOVISNING 2023

111

NOT 36

Skillnader mellan årsredovisning och

bokslutskommuniké 2023

Bolagets årsredovisning för 2023 skiljer sig jämfört med boksluts-

kommuniké publicerad 2024-02-27. Skillnaderna avser nedskrivning

goodwill, redovisning av försäljning av dotterbolag och påverkar värde-

förändring fastigheter, uppskjuten skatt samt årets resultat avvecklad

verksamhet, samt redovisning av återköp av obligationer vilket påverkar

ränteintäkter och liknande poster samt kostnader förtidslösen lån.

Se tabell nedan för mer information.

	2023-01-01 – 2023-12-31
	Boksluts-		Årsredo-
Koncernens resultaträkning	kommuniké	Justering	visning
Värdeförändringar fastigheter	-13 277	-44	-13 321
Nedskrivning goodwill	-1 150	1 150	-
Rörelseresultat	-12 430	1 106	-11 324
Ränteintäkter och liknande poster	420	-154	266
Kostnader förtidslösen lån	-118	154	36
Resultat före skatt	-22 285	1 106	-21 179
Uppskjuten skatt	2 013	555	2 569
Årets resultat, kvarvarande verksamhet	-20 488	1 661	-18 827
Årets resultat, avvecklad verksamhet	-2 251	-511	-2 763
Årets resultat	-22 740	1 150	-21 590
Koncernens balansräkning
Goodwill	1 542	1 150	2 692
Summa anläggningstillgångar	101 255	1 150	102 405
Balansomslutning	106 957	1 150	108 107
Balanserade vinstmedel inkl årets	-9 117	1 150	-7 967
totalresultat
Eget kapital hänförligt till moderbolagets	16 759	1 150	17 909
aktieägare
Summa eget kapital	35 981	1 150	37 131
Nyckeltal
Avkastning på eget kapital	-46%	3%	-43%
Ej pantsatt kvot	1,58	0,02	1,60
EPRA Earnings (företagsspecifik), mkr	-612	-710	-1 322
EPRA Earnings (EPS) (Företagsspecifik), kr/aktie	-0,42	-0,49	-0,91
EPRA Earnings efter utspädning (EPS)	-0,42	-0,49	-0,91
(Företagsspecifik), kr/aktie
Justerad soliditet	36%	1%	37%
Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV), mkr	17 873	1 015	18 888
Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV), kr/	12,29	0,70	12,99
aktie
Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV)	12,29	0,70	12,99
efter utspädning, kr/aktie
Resultat per stamaktie A och B före	-15,05	1,14	-13,91
utspädning, kvarvarande verksamhet
Resultat per stamaktie A och B efter	-15,05	1,14	-13,91
utspädning, kvarvarande verksamhet
Resultat per stamaktie A och B före	-2,51	-0,35	-2,86
utspädning, avvecklad verksamhet
Resultat per stamaktie A och B efter	-2,51	-0,35	-2,86
utspädning, avvecklad verksamhet
Räntetäckningsgrad, kvarvarande	2,0	-0,2	1,8
verksamhet
Räntetäckningsgrad, kvarvarande och	2,3	-0,2	2,1
avvecklad verksamhet

För beräkning av nyckeltal, se beräkning av alternativa nyckeltal på sid

141-143.

NOT 35 Fortsatt drift

En svårare finansieringsmarknad har tillsammans med negativa spekula-

tioner om bolagets framtid under 2023 medfört att finansieringsprocesser

har dragit ut på tiden och att bolagets likviditet därmed minskat. Det höjda

ränteläget och sjunkande tillgångspriser har skapat ett behov för SBB att

minska den absoluta skuldnivån.

SBB har genomfört transaktioner under året som syftar till sänkt

skuldsättning. Bolaget vidtar åtgärder och driver processer som syftar till

att stärka bolagets förutsättningar för att hantera kortfristig finansiering,

skapa förutsättningar för ny långsiktig finansiering samt förbättra den

generella finansiella ställningen.

För 2024 förväntar sig marknadens aktörer sjunkande räntor,

förbättrad tillgång till obligationsmarknaden och att fastighetsmarknaden

förbättras. Marknadens tro för ränteläget illustreras av en inverterad

räntebana, där långa lån prissätts lägre än korta lån. Vi ser att fastighets-

bolag i högre utsträckning får förmånliga lån och att prissättningen av

fastighetsbolag har förbättrats.

En av obligationsägarna inom EMTN-programmen för 2020 och 2021

har under året inlett en rättslig prövning där Obligationsägaren i sitt krav

yrkar att dess obligationsinnehav har förfallit till betalning då SBB enligt

obligationsinnehavarens uppfattning har brutit mot villkoret om ränte-

täckningsgraden i EMTN-programmen. Obligationsinnehavarens innehav

motsvarar cirka 46 miljoner euro i nominellt belopp fördelat över båda

EMTN-programmen.