549300HXIG611R7YBT332023-09-012024-12-31549300HXIG611R7YBT332022-09-012023-08-31549300HXIG611R7YBT332024-12-31549300HXIG611R7YBT332023-08-31549300HXIG611R7YBT332022-08-31ifrs-full:IssuedCapitalMember549300HXIG611R7YBT332022-08-31ifrs-full:AdditionalPaidinCapitalMember549300HXIG611R7YBT332022-08-31ifrs-full:RetainedEarningsMember549300HXIG611R7YBT332022-08-31549300HXIG611R7YBT332022-09-012023-08-31ifrs-full:RetainedEarningsMemberiso4217:SEK549300HXIG611R7YBT332022-09-012023-08-31ifrs-full:IssuedCapitalMember549300HXIG611R7YBT332022-09-012023-08-31ifrs-full:AdditionalPaidinCapitalMember549300HXIG611R7YBT332023-08-31ifrs-full:IssuedCapitalMember549300HXIG611R7YBT332023-08-31ifrs-full:AdditionalPaidinCapitalMember549300HXIG611R7YBT332023-08-31ifrs-full:RetainedEarningsMember549300HXIG611R7YBT332023-09-012024-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember549300HXIG611R7YBT332023-09-012024-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember549300HXIG611R7YBT332023-09-012024-12-31ifrs-full:AdditionalPaidinCapitalMember549300HXIG611R7YBT332024-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember549300HXIG611R7YBT332024-12-31ifrs-full:AdditionalPaidinCapitalMember549300HXIG611R7YBT332024-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember
ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 1
ÅRSREDOVISNING 2023-2024
1 SEPTEMBER 2023 - 31 DECEMBER 2024 (16 MÅN)
Nivika Fastigheter AB (publ)
Med småländsk klokskap ska vi äga och
förvalta högavkastande fastigheter för
generationer och vara det självklara valet
för hyresgästen.
ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 2
INNEHÅLLSFÖRTECKNING
INLEDNING
Perioden i sammandrag .......................................................................................3
VD har ordet ....................................................................................................... 4
Detta är Nivika ....................................................................................................5
Aktuell intjäningsförmåga ...................................................................................6
Affärsmodell .......................................................................................................10
Vision, affärsidé & mål ........................................................................................11
FASTIGHETSPORTFÖLJ ........................................................................14
Hyresgäster och avtalsportfölj .........................................................................15
Fastighetsvärdering ..........................................................................................16
Fastighetstransaktioner .................................................................................... 17
Fastighetsmarknaden ........................................................................................ 19
LOKAL NÄRVARO .................................................................................. 23
Projektverksamheten .......................................................................................24
Jönköping ...........................................................................................................27
Värnamo ............................................................................................................28
Växjö ..................................................................................................................29
Västkusten .........................................................................................................30
Mitt Lager ...........................................................................................................31
HÅLLBARHET ........................................................................................... 32
Året i korthet ....................................................................................................34
Dubbel väsentlighetsanalys ..............................................................................39
Miljö (E) ............................................................................................................45
Socialt (S)..........................................................................................................55
Styrning (G) ...................................................................................................... 59
Uppföljning grönt ramverk - investerarrapport ..............................................61
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT ....................................................... 66
INTERN STYRNING OCH KONTROLL ........................................... 70
RISKER OCH RISKHANTERING ....................................................... 71
FINANSIELLA RAPPORTER...............................................................77
ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 3
PERIODEN I SAMMANDRAG
September 2023 - december 2024 (16 mån)
Siffror inom parentes avser motsvarande period föregående år.
Under 2023/2024 (16 mån) ökade de totala hyresintäkterna till 923 miljoner kronor och driftnettot till 655 miljoner kronor.
Överskottsgraden har stigit till 71,0 procent (67,8). Förvärven av högavkastande fastigheter under det senaste året har fått genomslag i resultatet.
Fastighetsvärdet på Nivikas portfölj uppgår vid periodens slut till 11,8 miljarder kronor. Fastighetsportföljen ökade genom förvärv av 35
fastigheter som tillsammans tillför ca 34 miljoner kronor i årligt hyresvärde, cirka 22 000 m2 lokaler och 184 lägenheter har färdigställts,
tillsammans tillför dessa cirka 35 miljoner kronor i driftnetto per år.
Portföljen utgörs till 95 procent av förvaltningsfastigheter och två
tredjedelar av hyresvärdet kommer från kommersiella fastigheter.
Nivika har fortsatt stärka sin balansräkning genom omförhandlade banklån med sänkt och borttagen amortering. Belåningsgraden har minskat
till 47 procent (50) obligationsfinansiering inberäknat. Nivika har genomfört byte av räkenskapsår till kalenderår genom att räkenskapsåret har
förlängts till och med 2024-12-31 och omfattar därmed 16 månader.
Hållbarhetsarbetet har under året haft fokus på främst energiförbättringsåtgärder och arbetet med CSRD.
Perioden i sammandrag
Fastighetsvärde och totala intäkter, Mkr
-
100
200
300
400
500
600
700
800
-
2 000
4 000
6 000
8 000
10 000
12 000
14 000
16/17 17/18 18/19 19/20 20/21 21/22 22/23 Q6
23/24
Fastighetsvärde Totala intäkter R12
Mkr
2023/24
16 mån
sep-dec
2022/23
12 mån
sep-aug
Nyckeltal
Hyresintäkter 923 612
Driftnetto 655 415
Förvaltningsresultat 266 134
Periodens totalresultat 200 -283
Fastighetsvärde 11 788 10 629
Uthyrbar area, m² 622 362 559 418
Ekonomisk uthyrningsgrad bostäder, % 96 98
Ekonomisk uthyrningsgrad lokaler, % 95 97
Antal fastigheter, st 203 182
Antal lägenheter, st 2 797 2 458
Eget kapital 5 556 4 919
Likvida medel 365 66
Soliditet, % 45 45
Nettobelåningsgrad, % 47 50
Räntetäckningsgrad, ggr 2,0x 1,6x
Långsiktigt substansvärde per aktie* 65,2 69,9
Resultat per aktie* 2,1 -4,4
*) Nyemission genomförd i maj 2023 samt i november 2023.
I mitten av augusti höll Nivika en extra bolagsstämma där stämman beslutade om omläggning av räkenskapsår till kalenderår. Det innebar att räkenskapsåret 2023/2024 förlängdes till och med 2024-12-31 och blev
därmed 16 månader.
- De totala hyresintäkterna ökade till 923 Mkr
- Driftnettot ökade till 655 Mkr
- Förvaltningsresultatet ökade till 266 Mkr
- Värdeförändring fastigheter uppgick till 126 Mkr varav realiserade värdeförändringar uppgick till 11 Mkr
- Värdeförändringar räntederivat uppgick till -82 Mkr
- Periodens resultat uppgick till 200 Mkr
- Resultat per aktie 2,08 kr *
- Långsiktigt substansvärde per aktie 65,19 kr *
- Styrelsen föreslår årsstämman 2025 att utdelning lämnas om 0,64 kronor per aktie för
verksamhetsåret fördelat på 4 utbetalningstillfällen. Fullständigt förslag, inklusive utbetalnings-
dagar redovisas i kallelsen till stämman
- Årsstämma 2023/2024 hålls den 8 maj 2025
ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 4
VD HAR
ORDET
Sverker Källgården, VD
Nytt avstamp mot tillväxt
När jag summerar 2024 kan jag konstatera att det varit ett
händelserikt år. Omvärlden har varit turbulent med stora
geopolitiska utmaningar i form av fortsatt krig i Ukraina, val i USA
med maktskifte som följd och osäkerheter på finansmarknaden
kring hur mycket centralbankerna är villiga att sänka styrräntan.
För Nivika har året inneburit en omstart. Bolaget har gått från en
defensiv strategi med fokus på balansräkningen till att återigen ha
en positivare syn och tillväxt på agendan. Bolaget har genomfört ett
byte av räkenskapsår till kalenderår vilket innebar att innevarande
räkenskapsåret förlängdes till 16 månader. Nu är Bolaget i fas med
kalenderåret och branschen som helhet i och med denna rapport.
Nivika har också bytt VD då jag löste av grundaren Niclas Bergman
som lämnat över rodret från den första juni. Niclas kvarstår i
bolaget med fokus på affärsutveckling vilket är en stor trygghet för
mig. Niclas har ett unikt kontaktnät i södra Sverige vilket visar sig i
mängden offmarket-affärer vi gör.
Nivika har under året förvärvat fastigheter inom främst lager och
lätt industri till ett värde om cirka 800 miljoner kronor. Bolagets
strategi med sikte på en portfölj värd minst 15 miljarder till och
med 2028 med minst två tredjedelar kommersiella fastigheter,
innebär att tillväxten kommer ske med förvärv och byggnation av
kommersiella fastigheter. Bolagets huvudfokus är lägen utmed den
västsvenska triangeln, det vill säga utmed E4, riksväg 40 samt E6,
där både näringsliv och efterfrågan på kommersiella lokaler är stark.
Hållbara kommunikationer kommer bli allt viktigare och utbyggnad
pågår av laddstationer för elektriska långtradare utmed
dessa
huvudvägar vilket kommer möjliggöra för företagen som väljer
att
etablera sig här att transportera sina varor på ett hållbart vis.
Finansiellt har bolaget fortsatt att utvecklas tillsammans med
Bolagets
banker, under året har lån omstrukturerats hos två av
tre banker vilket resulterat i lägre eller borttagna amorteringskrav
och därigenom förbättrat kassaflöde. Bolaget har även fortsatt
räntesäkra låneportföljen och byggt en ränteförfallostruktur för att
minimera de finansiella riskerna.
Under 2024 föll inflationen tillbaka och förutsättningarna för
finansiering av verksamheten har avsevärt förbättrats. Tillgången
på kapital är återigen god på marknaden vilket innebar att Nivika
Sverker Källgården, VD
VD HAR ORDET
återinträdde på obligationsmarknaden med en grön, icke
säkerställd obligation om 400 miljoner kronor under hösten.
Likviden från obligationen har använts för att delfinansiera
bolagets tillväxt under vintern. Det finns ett hälsosamt yieldgap
mellan vad Bolaget förvärvar fastigheter för och Bolagets
snittränta vilket visar sig bland annat i överlag förbättrade
nyckeltal.
Ur ett hållbarhetsperspektiv kan jag konstatera att Nivika har
en grön fastighetsportfölj. Sett utifrån energiklass har 50
procent av våra fastigheter energiklasserna A-C samt endast
ett fåtal fastigheter har energiklasserna F och G. Det innebär
att bolaget har en fastighetsportfölj utan hållbarhetsskuld vilket
skulle kunna kräva stora investeringar för att klara kraven inom
exempelvis EU-taxonomin. Bolaget har under året också arbetat
med de nya kraven inom CSRD och kommer inte att dra ner på
ambitionsnivån framåt trots förslag från EU kring viss justering av
krav och på införandet.
2025 har öppnat positivt för Nivika, vi fortsätter förvärva
högavkastande fastigheter utmed den västsvenska triangeln till
mycket attraktiva nivåer. På Bolagets hemmamarknader finns
många intressanta prospekt att utvärdera och inom lätt industri
ser Bolaget stabilitet framöver, intresset för den här typen av
fastigheter är hög vilket minimerar den operationella risken.
Med en stabil kassa, gott kassaflöde och fantastiska medarbetare
ser jag fram emot kommande år. Nivika är ett fantastiskt bolag
och målsättningen är att fler aktieintresserade skall hitta aktien
under året. Detta är ett personligt fokus för mig då fler aktieäga
re
skapar likviditet i aktien och gör den än attraktivare att äga.
Väl mött under året!
ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 5
Jönköping 31 %
Värnamo 31 %
Växjö 18 %
Västkusten 18 %
Övriga 2 %
Fördelning fastighetsvärde per geografi, %
27
7
38
10
3
2
4
9
Industri/lager 27 %
Kontor 9 %
Handel 7 %
Samhällsfastigheter 10 %
Hotell/restaurang 4 %
Mark 3 %
Bostäder 38 %
Övrigt 2 %
Fördelning fastighetsvärde per objektstyp, %
Fördelning hyresvärde per objektstyp, %
Industri/lager 29 %
Kontor 11 %
Handel 7 %
Samhällsfastigheter 10 %
Hotell/restaurang 5 %
Mark - %
Bostäder 35 %
Övrigt 3 %
29
7
35
10
3
5
11
"Långsiktigt ägande, förvaltning i
egen regi, lokal närvaro och korta
beslutsvägar.”
11 788 Mkr
ANDEL KOMMERSIELLA FASTIGHETER
(AV FASTIGHETSVÄRDET)
FASTIGHETSVÄRDE
62 %
46,9 %
2,0 X
11 %
Mål: ≤50 %
Mål: 2/3-delar
Mål: 15 000 Mkr
vid utgången av 2028
Mål: ≥2,0 x
Mål: ≥15 %
Med småländsk klokskap ska vi
äga och förvalta högavkastande
fastigheter för generationer och
vara det självklara valet för
hyresgästen.
DETTA ÄR NIVIKA
TILLVÄXT I FÖRVALTNINGSRESULTAT
PER AKTIE
RÄNTETÄCKNINGSGRAD
NETTOBELÅNINGSGRAD
ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 5
31
18
18
2
31
VÄRNAMO
VÄST-
KUSTEN
Laholm
Höganäs
Båstad
Halmstad
Falkenberg
Varberg
Göteborg
Gislaved
VÄXJÖ
Kalmar
Borås
Vetlanda/
Sävsjö
Nybro
Ljungby
JÖNKÖPING
Ulricehamn
ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 6
289
lägenheter
AKTUELL INTJÄNINGSFÖRMÅGA
Följande information utgör grunden för den uppskattade intjäningsförmågan:
Hyresintäkterna baseras på undertecknade hyresavtal på årsbasis (inklusive tillägg och eventuella hyresrabatter) samt övriga
fastighetsrelaterade intäkter utifrån gällande hyresavtal per bokslutsdag.
Fastighetskostnader baseras på ett normalt verksamhetsår med underhåll för innehavda fastigheter per bokslutsdag. I driftkostnaderna ingår
fastighetsrelaterad administration. Fastighetsskatt ingår i posten Fastighetskostnader och beräknas utifrån fastigheternas aktuella taxeringsvärden.
Centrala administrationskostnader beräknas utifrån den aktuella organisationen, inklusive projektutveckling, och fastighetsportföljens
storlek per bokslutsdag. Kostnader av engångskaraktär är inte medtagna.
Finansiella intäkter och kostnader har beräknats utifrån Bolagets faktiska genomsnittliga räntenivå och kreditportfölj per bokslutsdag.
Aktuell intjäningsförmåga, Mkr
2024-12-31
Hyresvärde
800
Vakans -40
Hyresintäkter 760
Fastighetskostnader -203
Driftnetto 557
Central förvaltning
-40
Finansiella kostnader -259
Förvaltningsresultat 258
Förvaltningsresultat per aktie, kr 2,69
Baserat på det fastighetsbestånd och de hyreskontrakt som föreligger
vid periodens utgång uppgår hyresintäkterna för den kommande
tolvmånadersperioden till 760 miljoner kronor. Fastighetskostnader
na
beräknas utifrån aktuell driftsmarginal, uppgår till 203 miljoner kronor,
vilket innebär ett driftnetto om 557 miljoner kronor. Överskottsgraden
beräknas uppgå till cirka 73
procent utifrån fastighetskostnader för ett
normalt verksamhetsår inklusive fastighetsrelaterad administration.
Utifrån nuvarande omfattning av organisation och verksamhet bedöms
de centrala
administrationskostnaderna uppgå till 40 miljoner kronor.
Förvalt
ningsresultatet bedöms därmed uppgå till 258 miljoner kronor.
I aktuell intjäningsförmåga är kommande intäkter från pågående
byggnationer ej inräknade. Enligt uppskattning tillför pågående
projekt hyresintäkter om 38 miljoner kronor. Utifrån bedömd
överskottsgrad tillför projekten ett driftnetto om cirka 34 miljoner
kronor. För mer information om pågående projekt se avsnitt
Fastighetsportfölj i delårsrapporten. Det är viktigt att notera att den
aktuella intjäningsförmågan inte är en prognos utan visar på Nivikas
intjäningsförmåga vid periodens utgång och beaktar inte eventuella
förändringar av variabler såsom hyror, vakanser, fastighetskostnader,
räntor med mera.
Hänsyn har ej heller tagits till händelser efter periodens utgång.
Sadelmakaren 1, Värnamo
Vinkeln 6, Jönköping
Folkets Hus 1, Värnamo
Aktuell intjäningsförmåga
Refugen 6, Värnamo
ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 7
Väsentliga händelser
VÄSENTLIGA HÄNDELSER 2023/24
Q1
September till november 2023
• Nivika har den 1 september 2023 avyttrat fyra fastigheter,
Vesslan 18-21, i Vetlanda. Fastigheterna har ett årligt hyresvärde
om 1,3 miljoner kronor och en total uthyrningsbar yta om 1 345
m2.
Transaktionen har gjorts till fastigheternas bokförda värden.
• Nivika har den 15 september 2023 avyttrat fastigheten
Släggan 11 i Gislaved. Fastigheten har ett årligt hyresvärde om
2,1 miljoner kronor och en uthyrningsbar yta om 2 966 m2.
Transaktionen har gjorts strax över fastighetens bokförda värde.
• Nivika har den 5 oktober 2023 avyttrat tre fastigheter,
Ämbaret 3, Ämbaret 8 och Ödlan 20 i Jönköping. Fastigheterna
har ett årligt hyresvärde om 11 miljoner kronor och en total
uthyrningsbar yta om 11 000 m2. Transaktionen har gjorts till
fastigheternas bokförda värden.
• Nivika har den 16 oktober 2023 förvärvat en fastighetsportfölj
i Ulricehamn/Borås. Fastigheterna har ett årligt hyresvärde om
11 miljoner kronor och en total uthyrningsbar yta om 9 200 m2.
Genom förvärvet har Nivika ett fastighetsbestånd i Ulricehamn
och Borås om 700 miljoner kronor.
• Styrelsen för Nivika beslutade den 22 september 2023 att
genomföra en, fullt garanterad, nyemission av B-aktier om cirka
511 miljoner kronor med företrädesrätt för Bolagets befintliga
aktieägare. Syftet med företrädesemissionen är att stärka Bola
gets
finansiella ställning, genomföra en förtida återbetalning av
utestående obligationslån samt möjliggöra fortsatt lönsam tillväxt.
Nivika fortsätter samtidigt sin strategiska översyn och geografiska
konsolidering av fastighetsportföljen.
• I anslutning till företrädesemissionen har Bolaget refinansierat
och utökat sina kreditfaciliteter hos Nordea, SEB och Danske
Bank. Totalt har finansieringen utökats med 400 miljoner kronor
varav 235 miljoner kronor i utökad grundfinansiering och 165
miljoner kronor i byggnadskreditiv med beviljad slutfinansiering.
• Nivika har även uppdaterat sina finansiella mål, hållbarhetsmål
samt Bolagets utdelningspolicy, med fokus på lönsam tillväxt och
finansiell stabilitet. De finansiella målen ska säkerställa att Nivika
över tid fortsatt skapar värde för aktieägarna, samt ger verk
samheten
en tydlig målbild. För att öka tydligheten och avspegla Bolagets
förstärkta fokus på lönsamhet och värdeskapande, har styrelsen
valt att minska antalet finansiella mål till fyra samt addera ett
hållbarhetsmål.
• Nivika har den 12 oktober respektive den 16 november 2023
återbetalt cirka 600 miljoner kronor respektive cirka 50
miljoner kronor av det utestående obligationslånet med ISIN:
SE0015949631, med ett totalt belopp om 650 miljoner kronor.
Nivika har därmed inga obligationslån.
• Nivika har efter beslut om företrädesemission även genomfört en
extra bolagsstämma den 26 oktober 2023. Stämman beslutade
att godkänna styrelsens beslut om företrädesemission samt
reviderad valberedningsinstruktion.
Q2
December 2023 till februari 2024
• Nivika har den 20 december 2023 förvärvat Almen 13, en fullt
uthyrd
kommersiell fastighet i Värnamo. Fastigheten har ett årligt
hyresvär
de om 1,3 miljoner kronor och en total uthyrningsbar yta
om
1 545 m2. Fastigheten ligger i anslutning till befintlig fastighetsportfölj.
• Nivika har den 22 december 2023 förvärvat Bokbindaren 13,
i Värnamo respektive Berghem 1:28 i Ljungby i två separata
transaktioner. Fastigheterna har ett årligt hyresvärde om 4,9
miljoner kronor och en total uthyrningsbar yta om 5 058 m2. Båda
fastigheterna är fullt uthyrda och ligger i anslutning till befintlig
fastighetsportfölj.
• Nivika har den 7 februari 2024 avtalat om förvärv av Projekt
Stationsallén i Gislaved. Färdigställt hyresvärdet uppgår till cirka
23 miljoner kronor där 70 procent avser kommersiella lokaler,
uthyrda till Gislaveds Kommun med 25-åriga hyreskontrakt, samt
ett trygghetsboende med ett femtiotal lägenheter. Det förvärvade
projektet ligger i anslutning till Nivikas befintlig portfölj.
• Pressmeddelande den 14 februari, Niclas Bergman lämnar VD-
rollen i Nivika för att fokusera på Bolagets affärsutveckling. Niclas
Bergman kvarstår som VD och kommer att successivt tillträda
rollen som strategisk affärsutvecklare i takt med att en ny VD och
koncernchef har kommit på plats på Nivika.
• Nivika har den 29 februari förvärvat Graniten 5, en fullt uthyrd
kommersiell fastighet i Värnamo. Fastigheten har ett årligt
hyresvärde
om 1,8 miljoner kronor och en total uthyrningsbar yta
om 2 079 m2
. Fastigheten ligger på Bredastens Industriområde i
anslutning till befintlig fastighetsportfölj.
ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 8
Väsentliga händelser
VÄSENTLIGA HÄNDELSER 2023/24
Q3
Mars till maj 2024
• Pressmeddelande den 25 mars, styrelsen för Nivika Fastigheter AB
(publ) har uppdaterat det finansiella målet avseende belåningsgrad.
Belåningsgraden för koncernen som långsiktigt skall vara under 55
procent, tidigare var målet under 50 procent.
• Nivika har den 26 mars förvärvat Bikupan 12 och Eldstaden 4, två
kommersiella fastigheter i Varberg, i två separata transaktioner.
Förvärven är så kallade sales and leaseback-affärer. Fastigheterna
har en total uthyrningsbar yta om cirka 4 200 m2 och ett årligt
hyresvärde om 3,7 miljoner kronor. Båda fastigheterna är fullt
uthyrda och ligger i anslutning till befintlig fastighetsportfölj.
• Nivika har den 12 april förvärvat Projekt Stationsallén, Gislaved.
Projektet kommer vid färdigställande att ha ett hyresvärdet
uppgående till cirka 23 miljoner kronor där 70 procent avser
kommersiella lokaler, uthyrda till Gislaveds Kommun med
25-åriga hyreskontrakt, samt ett trygghetsboende med ett 70-tal
lägenheter. Fastigheterna uppförs med fokus på hållbarhet, låga
driftskostnader och med delvis återbrukade material. Inflyttning
beräknas ske i juli 2026.
• Nivika har den 15 april avyttrat tomten Stigamo 1:66 på Stiga
mo
Industriområde, strax söder om Jönköping. Försäljningen
avser en
byggklar tomt med en yta på cirka 38 500 m2. Transaktionen har
gjorts 20 procent över bokfört värde.
• Nivika har den 29 april avyttrat sina två fastigheter i Eksjö,
Apoteket 2 och Bokhandeln 2. Fastigheterna har en total
uthyrningsbar area om cirka 3 250 m2 och ett årligt hyresvärde
om 3,5 miljoner kronor. Transaktionen har gjorts i nivå med
fastigheternas bokförda värden.
• Pressmeddelande den 15 maj, med stöd av bemyndigande
från årsstämman den 5 februari 2024 har styrelsen för Nivika
Fastigheter AB (publ) beslutat att påbörja ett återköpsprogram
av egna aktier till ett belopp om upp till 50 miljoner kronor under
perioden 16 maj till 31 december 2024.
• Nivika har den 15 maj förvärvat Verkstaden 4 och 6, två kommersiella
fastigheter i Ulricehamn. Fastigheterna har ett en total
uthyrningsbar
yta om 7 300 m2 och ett årligt hyresvärde om 5,4
miljoner kronor.
Båda fastigheterna är fullt uthyrda med sk.triple-net avtal.
• Pressmeddelande den 22 maj, styrelsen för Nivika Fastigheter AB
(publ) har utsett Sverker Källgården till ny VD för Bolaget. Sverker
tillträdde sin nya roll den 1 juni 2024. Niclas Bergman är kvar i
Bolaget och har övergått till rollen som strategisk affärsutvecklare.
Q4/Q5
Juni till september 2024 (4 mån)
• 1 juni tillträdde Sverker Källgården som ny VD för Nivika.
Sverker kommer närmast från en roll som VD för det
noterade fastighetsbolaget Cibus Nordic Real Estate AB.
Innan dess har Sverker haft ledande positioner på bland annat
Hufvudstaden AB och Byggpartner i Dalarna AB.
• I juli tillträdde Nivika två centrumfastigheter, Krokodilen 5
och Stenbocken 10 samt en mindre industritomt i Gislaved.
Gislaveds
Kommun är den största kommersiella hyresgästen
och hyr även lägenheter i fastigheterna. Fastigheterna har
tillsammans en uthyrningsbar area om cirka 3 400 m2
och ett
årligt hyresvärde om 4,8 miljoner kronor.
Fastigheterna ligger i
anslutning till befintlig fastighetsportfölj i Gislaved.
• I juli tillträdde Nivika också Berghem 1:24, en kommersiell
fastighet med motellverksamhet vid E4 i Ljungby. Fastigheten
har en total uthyrningsbar area om 4 500 m2 och ett årligt
hyresvärde om 7,9 miljoner kronor och ligger i anslutning till
befintlig portfölj i Ljungby.
• I juli tillträddes också, det sedan länge avtalade projekt
Stormagärdet. Stormagärdet ligger i Habo och består av
detaljplanerad kvartersmark på 84 000 m² avsett för bostäder.
Planen möjliggör byggnation och utveckling av upp till 300
bostäder
.
Habo Kommun växer och har goda kommunikationer
till närliggande städer såsom Jönköping, vilket ger bra
förutsättningar för framtida byggnationer.
• I mitten av augusti höll Nivika en extra bolagsstämma där
stämman framförallt beslutade om ändring av Bolagets
bolagsordning innebärande en omläggning av räkenskapsår till
kalenderår, det vill säga 1 januari till 31 december. Det innebär
att innevarande räkenskapsår förlängs till och med 2024-12-31
och blir därmed 16 månader. Nivika kommer att lämna första
delårsrapporten i enlighet med nytt räkenskapsår per 2024-09-30.
ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 9
VÄSENTLIGA HÄNDELSER
Väsentliga händelser
Q6
Händelser under perioden oktober till december
2024
• Nivika har den 9 oktober tecknat avtal om att förvärva en
kommersiell fastighet, Överkanten 4, på industriområde Solåsen
i Jönköping. Fastigheten har en total uthyrningsbar area om cirka
3 400 m2 och ett årligt hyresvärde om 4,0 miljoner kronor.
Fastigheten gränsar till befintlig fastighetsportfölj. Tillträdesdag
planerad till 2026-01-07.
• Nivika har den 28 oktober tillträtt en kommersiell fastighet,
Älgskytten
14, på industriområdet Ljungarum, utmed E4, i
Jönköping. Fastigheten
har en total uthyrningsbar area om cirka
6 800 m2 och ett årligt hyresvärde om 7,1 miljoner kronor.
• Nivika har den 5 november framgångsrikt emitterat seniora
icke säkerställda gröna obligationer till ett belopp om 400
miljoner kronor.
Obligationen löper med en rörlig ränta om
3 månader STIBOR plus 325 baspunkter med en löptid om
3,25 år. Emissionslikviden kommer att användas i enlighet med
Bolagets nyligen etablerade ramverk för grön finansiering och
kommer bidra till Bolagets fortsatta tillväxt och skapa värde för
aktieägarna
.
• Nivika har den 29 november tillträtt en kommersiell fastighet,
Klynnan 13, som ligger utmed riksväg 27, angränsande till befintlig
industrifastighet i Värnamo. Fastigheten har en total uthyrningsbar
area om cirka 2 100 m2 och ett årligt hyresvärde om 1,5 miljoner
kronor. Förvärvet finansierades delvis med återköpta B-aktier.
• Nivika har den 4 december tillträtt en kommersiell fastighet,
Lärkfalken 2, i Värnamo. Fastigheten har en total uthyrningsbar
area om 1 140 m2 och ett årligt hyresvärde om 2 miljoner kronor.
• Valberedningen i Nivika meddelade den 17 december sin avsikt att
till årsstämma 2025 föreslå Knut Rost som ny styrelseledamot
i Nivika. Styrelsen i Nivika har också beslutat om att, för tiden
intill årsstämman 2025, utse Knut Rost till adjungerande medlem
i Nivikas styrelse. Knut Rost har omfattande erfarenhet från
fastighetsbranschen och kommer närmast från Diös Fastigheter
AB (publ) där han varit verkställande direktör i nästan elva år.
Hans mångåriga erfarenhet som verksam i ett annat börsnoterat
bolag kommer att hjälpa Nivika i fortsatt tillväxt Valberedningens
övriga arbete inför årsstämman 2025 har inletts och övriga förslag
kommer att presenteras i god tid före årsstämman.
• Pressmeddelande den 23 december, Nivika tecknar nya
finansieringsavtal med två nordiska banker om cirka 3 miljarder
kronor innebärande refinansiering och omstrukturering av befintlig
låneportfölj, en utökning med RCF-facilitet samt amorteringsfritt vid
LTV under 50 procent. Kapitalbindningen förlängs med tre år.
• Pressmeddelande den 27 december, med stöd av bemyndigande från
årsstämman den 5 februari 2024 har styrelsen för Nivika Fastigheter
AB (publ) beslutat att påbörja ett nytt återköpsprogram av egna
aktier till ett belopp om upp till 50 miljoner kronor under perioden 2
januari till 30 april 2025.
Q1 2025
Händelser efter räkenskapsperiodens slut
• Nivika har den 14 januari tillträtt en kommersiell fastighet, Kämparp
1:23, i Habo. Fastigheten har en total uthyrningsbar area om cirka
1 500 m2 och ett årligt hyresvärde om 1,1 miljon kronor. Nivika
kommer också att utnyttja byggrätten på fastigheten för att uppföra
en ny byggvaruhandel åt Jem & Fix med en kontraktstid på 10 år och
en årshyra om 1,4 miljoner kronor. Förvärvet finansierades delvis med
återköpta B-aktier.
• Nivika har den 16 januari tillträtt två kommersiella fastigheter,
Hammaren 35 och Berghem 1:21, i Ljungby, som båda ligger utmed
E4:an. Fastigheterna har en total uthyrningsbar area om cirka
5 200 m2 och ett årligt hyresvärde om cirka 3,9 miljoner kronor.
Förvärvet finansieras delvis med återköpta B-aktier.
• Nivika har den 29 januari meddelat att CFO och Vice VD
Kristina Karlsson väljer att avsluta sin tjänst för att övergå till egen
verksamhet. Kristina har varit CFO för Nivika sedan 2018 och
kommer att kvarstå i sin roll under uppsägningstiden.
• Nivika har den 31 januari tillträtt tre kommersiella fastigheter,
Varberg Stören 2, Halmstad Fanan 24 och Laholm Lampan 3.
Fastigheterna har en total uthyrningsbar area om cirka 4 000 m2
och ett årligt hyresvärde om cirka 4,0 miljoner kronor.
• Nivika har den 21 februari meddelat att Daniel Karlsson anställs som
ny CFO på Nivika och ansluter till Nivika senast den 25 maj 2025.
• Nivika har den 14 mars tillträtt fastigheterna Ljungby Trädet
2, Torg 1:236 och Torg 1:239. Fastigheterna har en total
uthyrningsbar area om cirka 3 600 m2 och ett årligt hyresvärde
om 4,7 miljoner kronor. F
örvärvet finansierades delvis med
återköpta B-aktier.
• Nivika har den 17 mars tillträtt fastigheterna Varberg Svärmen 2
och Veddige 38:5, Falkenberg Bensinen 2, Bilen 3, Slottshagen
8 och Transportören 7. Fastigheterna har en total uthyrningsbar
area om cirka 9 700 m2 och ett årligt hyresvärde om 10 miljoner
kronor. F
örvärvet finansierades delvis med återköpta B-aktier.
ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 10
Detta är Nivika
NIVIKAS AFFÄRSMODELL GRUNDAS PÅ LÅNGSIKTIG
FÖRVALTNING OCH HÅLLBAR VÄRDETILLVÄXT
Fastighetsförvaltning
Nivika bedriver förvaltning med lokal närvaro och egen personal på varje ort med tillräcklig förvaltningsvolym.
Den lokala förvaltningen skapar möjlighet till effektivitet och hållbarhet med nära relationer till stabila
och långsiktiga hyresgäster. Utifrån varje fastighets unika förutsättningar sker energieffektivisering,
hyresgästanpassningar, renoveringar och fastighetsutveckling med mål att öka driftnettot, fastighetsvärdet
och därmed avkastningen. Det långsiktiga perspektivet stärker Nivikas lokala position.
Framtagning av byggrätter, projektering och nybyggnation för egen förvaltning
Nivika tar fram byggrätter på befintliga fastigheter och arbetar aktivt med kommunerna för att kunna
utveckla kommersiell yta till bostäder eller möjliggöra fler bostäder på aktuell fastighet i nya detaljplaner.
Befintliga fastigheter bidrar som regel med kassaflöde ända fram till byggstart.
Hållbarhet och resursanvändning är centrala vid nybyggnation. Energieffektiva byggnader, hållbar och
långsiktig kvalitet enligt ”Nivika-standard” för att skapa attraktiva miljöer och hållbar förvaltning. Långsiktig
förvaltning skapar stabila kassaflöden som i sin tur ger möjlighet till ytterligare investering och expansion.
Fastighetsaffärer
Nivika arbetar löpande med att identifiera nya och intressanta fastighetsaffärer. Helst ser Nivika affärer
utmed den västsvenska triangeln som förtätar beståndet på befintliga orter och därmed skapar lokala kluster.
Lokal förankring och kunskap om marknaden skapar affärsmöjligheter.
Fastighetsförvaltning med förädling av befintliga fastigheter är basen för Nivikas verksamhet. Verksamheten kompletteras med framtagning av detaljplaner för att skapa byggrätter, projektutveckling i attraktiva lägen samt
strategiska förvärv. Tillsammans skapar detta förutsättningar för en egen, lokal och hållbar långsiktig förvaltning.
MED SMÅLÄNDSK KLOKSKAP SKA VI ÄGA OCH FÖRVALTA
HÖGAVKASTANDE FASTIGHETER FÖR GENEREATIONER OCH
VARA DET SJÄLVKLARA VALET FÖR HYREGÄSTEN
FRAMTAGNING
BYGGRÄTTER
PROJEKTERING
OCH
NYBYGGNATION
FASTIGHETS-
UTVECKLING
FÖRVÄRV AV
FASTIGHETER
FASTIGHETS-
FÖRVALTNING
Vision
Kärnvärden
ENGAGEMANG
ÄRLIGHET
GLÄDJE
HÅLLBARHET
MEDARBETARE
ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 11
Vision
Med småländsk klokskap ska vi äga och förvalta högavkastande fastigheter för
generationer och vara det självklara valet för hyresgästen.
Affärsidé
Med hyresgästen i fokus ska Nivika vara en attraktiv, trygg och långsiktig
fastighetsägare. Med lokal förankring, närvaro och kännedom skapar vi
förutsättning för lönsam tillväxt.
Mål för verksamheten
• Fastighetsportföljens värde i slutet av år 2028 skall uppgå till 15 miljarder kronor
varav 2/3 kommersiella fastigheter
• Belåningsgraden för koncernen ska långsiktigt vara under 55 procent
• Räntetäckningsgraden för koncernen ska långsiktigt vara minst 2,0 ggr
• Årlig tillväxt i förvaltningsresultat per aktie ska långsiktigt vara minst 15 procent
Utdelningspolicy
Nivikas övergripande mål är att skapa värde för Bolagets aktieägare.
Bolagets långsiktiga målsättning är att dela ut 30-50 procent av förvaltningsresultatet efter
betald skatt.
Utdelningens storlek anpassas till koncernens investeringsbehov, konsolideringsbehov och
ekonomiska ställning i övrigt för att säkerställa att koncernens framtida utveckling sker med
bibehållen finansiell styrka och fortsatt god handlingsfrihet.
VISION, AFFÄRSIDÉ OCH MÅL
VÅRA KÄRNVÄRDEN
ENGAGEMANG ÄRLIGHET
GLÄDJE HÅLLBARHET
Vi arbetar mot verksamhetens
gemensamma mål med ett genuint
engagemang och tar tillvara på
möjligheter som är av godo för Nivika.
Vi respekterar varandra och varandras
olikheter och tror på goda relationer
i och utanför företaget med en tydlig
god ton.
Vi har kul på jobbet och gläds med
varandras framgångar, när vi lyckas
gynnar det både oss själva och
företaget.
Vi har en inställning att hållbarhet är
en grundläggande drivkraft som ska
genomsyra företaget som en grundsten
i beslut och i vår dagliga verksamhet.
Våra värderingar beskriver det som är allra viktigast i våra initiativ och handlingar.
Värderingarna guidar oss i vårt dagliga arbete och i de relationer vi bygger med kollegor,
kunder och partners.
Vision, affärsidé och mål
ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 12
NIVIKA I TILLVÄXTFAS MED STABIL UTHYRNING
Operationella mål
Nivikas långsiktiga mål är att ha en uthyrningsgrad för kommersiella lokaler på minst 90 procent och för bostäder minst
95 procent. Bolagets fastigheter ligger på en relativt hög uthyrningsnivå vilket bolaget har haft under flera år.
Uthyrningsgrad, bostäder, skall uppgå
till 95 %
Per bokslutsdag var uthyrningsgraden
96 procent (98) för bostäder.
Uthyrningsgrad, lokaler, skall
uppgå till 90 %
Per bokslutsdag var uthyrningsgraden
95 procent (97) för lokaler.
Andel kommersiella fastigheter i fastig-
hetsportföljen skall 2028 uppgå till 2/3 av
fastighetsvärdet
Finansiella mål
• Fastighetsportföljens värde i slutet av år 2028 skall uppgå till 15 miljarder kronor varav 2/3 kommersiella fastigheter
• Belåningsgraden för koncernen ska långsiktigt vara under 55 procent och räntetäckningsgraden för koncernen ska
långsiktigt vara minst 2,0 ggr
• Årlig tillväxt i förvaltningsresultat per aktie ska långsiktigt vara minst 15 procent
Nivikas övergripande mål är att skapa värde för bolagets aktieägare. Bolagets långsiktiga målsättning är att dela ut
30-50 procent av förvaltningsresultatet efter betald skatt.
Utdelningens storlek anpassas till koncernens investeringsbehov, konsolideringsbehov och ekonomiska ställning i övrigt för
att säkerställa att koncernens framtida utveckling sker med bibehållen finansiell styrka och fortsatt god handlingsfrihet.
Belåningsgraden för koncernen ska
långsiktigt vara under 55 %
Nivikas mål är att belåningsgraden inte skall över-
stiga 55 procent. Netto räntebärande skulder, efter
avdrag för likviditet, i förhållande till fastighetsvärde
ger en belåningsgrad om 47 procent (50).
Räntetäckningsgraden för koncernen
ska långsiktigt vara minst 2,0 ggr
Nivikas mål är att räntetäckningsgraden över tid
inte skall understiga 2,0 ggr. Per den 31 december
2024 uppgick räntetäckningsgraden till 2,0x (1,6).
Utdelningspolicy
MÅL
UPPNÅTT
MÅL
UPPNÅTT
MÅL
UPPNÅTT
Nivikas mål innebär att fastighetsportföljen år
2028 skall uppgå till 15 miljarder kronor varav 2/3
kommersiella fastigheter.
Per 31 december 2024 uppgick värdet på fastig-
hetsportföljen till 11 788 Mkr (10 629) varav 62
procent (14) utgörs av kommersiella fastigheter.
Årlig tillväxt i förvaltningsresultat per
aktie ska långsiktigt vara minst 15 %
Nivika har som mål att årlig tillväxt i förvaltnings-
resultatet per aktie långsiktigt ska vara minst 15
procent . Per den 31 december 2024 uppgick
den årliga tillväxten i förvaltningsresultatet till +11
procent (-34).
100%
98% 98% 98%
96%
80%
82%
84%
86%
88%
90%
92%
94%
96%
98%
100%
19/20 20/21 21/22 22/23 23/24
Uthyrningsgrad Bostäder Mål
96%
94%
96%
97%
95%
80%
82%
84%
86%
88%
90%
92%
94%
96%
98%
100%
19/20 20/21 21/22 22/23 23/24
Uthyrningsgrad kommersiella lokaler Mål
3 472
5 165
6 795
6 515
7 321
1 591
1 745
3 904
4 114
4 468
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
-
2 000
4 000
6 000
8 000
10 000
12 000
14 000
19/20 20/21 21/22 22/23 23/24 Q6
Kommersiella fastigheter, mkr Bostäder, mkr Andel kommersiella fastigheter
2,1x
1,8x
2,2x
1,6x
2,0x
59%
58%
53%
50%
47%
0,0x
1,0x
2,0x
3,0x
40%
50%
60%
70%
19/20 20/21 21/22 22/23 23/24 Q6
ICR Net LTV
MÅL
UPPNÅTT
-40%
-30%
-20%
-10%
0%
10%
20%
30%
-
0,50
1,00
1,50
2,00
2,50
3,00
3,50
19/20 20/21 21/22 22/23 23/24
Förvaltningsresultat Årlig tillväxt
Mål och affärsmodell
ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 13
Strategisk inriktning
Hållbarhet
Med rötterna i Småland och huvudkontor i Värnamo brukar vi säga att ”Nivika - det är fastigheter på småländska”. Smålänningarna är kända för sin seghet, påhittighet och klurighet. Från starten har Nivika präglats av långsiktighet och hållbarhet,
det som är långsiktigt hållbart är också i regel ekonomiskt klokt. Genom att investera i hållbara fastigheter, noggrant utvalda material vid byggnation och renoveringar samt att använda lokala leverantörer och vara nära hyresgästen blir uthyrning
och förvaltning mer hållbar och effektiv i längden.
Minskad energianvändning, kWh/m2 A-temp
Bolaget har haft som mål att minska
energianvändningen med 10 procent. Jämfört med
2022/23 är det en minskning med fyra procent.
Andel gröna fastigheter i portföljen
Bolaget har som mål att minst 20 procent av
fastighetsportföljen skall vara grön enligt definition
i Nivikas Gröna Ramverk, se sidan 61. Per sista
december 2024 var hela 45 procent
av portföljen
grön.
Producerad solenergi, MWh
Många av Nivikas fastighet har solceller och
Nivika placerar sig topp tio bland noterade
fastighetsbolag avseende totalt producerad
solenergi. Under 2024 har Nivikas
solcesslanläggningar producerat 2,8 GWh. (1,6)
Installerad solenergi, W/m2
Nivika sätter solpaneler på våra fastigheters tak,
både nybyggnation och befintliga fastigheter.
Under 2024 har solcellsanläggningar installerats
med en total produktionskapacitet om 4,7 GWp.
MÅL
UPPNÅTT
MÅL
UPPNÅTT
MÅL
UPPNÅTT
MÅL
UPPNÅTT
-12%
-10%
-8%
-6%
-4%
-2%
0%0
20
40
60
80
100
120
19/20 20/21 21/22 22/23 2024
Energianvändning Förändring jmf med fg år
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
40%
45%
50%
19/20 20/21 21/22 22/23 23/24*
Andel gröna fastigheter
0,0
500,0
1 000,0
1 500,0
2 000,0
2 500,0
3 000,0
19/20 20/21 21/22 22/23 2024
Producerad solenergi, MWh
-
2
4
6
8
10
19/20 20/21 21/22 22/23 2024
Installerad solenergi, W/kvm
Nivika har under 2024 påbörjat arbetet med att ta fram en klimatomställningsplan där syftet är att ge
en samlad bild över hur Bolaget kan minska sin klimatpåverkan och specificera vilka åtgärder som krävs i
verksamheten för att nå klimatmålen i linje med Parisavtalet samtidigt som arbetet med att införa CSRD
bedrivits för att utveckla en strukturerad process för rapportering av väsentlig hållbarhetsdata.
Energieffektivitet, innovation och klimatanpassning
I vårt hållbarhetsarbete har vi fortsatt att minska energianvändningen i fastigheterna. Flera större
energibesparande projekt har genomförts, bland annat i fastigheten Kärleken 2 i Värnamo. Där har vi gjort
värmekonvertering från el till vattenburet med luftvärmepump lett till en besparing i december på -30
procent jämfört med föregående år, vilket motsvarar ca 7 000 kWh. Energiintensiteten har minskat med -5
procent jämfört med 2022/2023.
Ett exempel på vårt innovationsarbete är byggnationen av vårt nya huvudkontor, där vi valde ett innovativt
stomsystem med hybridbjälklag som minskar betonganvändningen med 75 procent, vilket bidrar till ett
betydligt lägre CO2-avtryck. Utsläpp kopplat till egen verksamhet har minskat med -15 procent jämfört med
2022/2023.
Vi har också genomfört hållbarhetsriskanalyser på samtliga fastigheter, där
ökad nederbörd och översvämningar
identifierades som potentiella framtida
risker. För att hantera dessa risker vidtar vi åtgärder både i förvaltningen
av våra fastigheter och i våra pågående och framtida byggprojekt
.
Kundfokus och långsiktiga relationer
En central del av vår strategi är att bygga långsiktiga och nära relationer
med våra hyresgäster. Vi arbetar
kontinuerligt med att förbättra kundupplevelsen och säkerställa att våra hyresgäster trivs i sina lokaler och
sina bostäder. Under året genomfördes en kundundersökning för våra lokalhyresgäster där hela 90 procent
upplever att de trivs i sina lokaler och områden. Nivika vill såklart att alla ska trivas och vi har fått in många
förbättringsförslag som kommer analyseras och ligga till grund för kommande åtgärdsplan och som blir ett
viktigt bidrag till Nivikas fortsatta utvecklingsarbete.
Hållbara medarbetare och företagskultur
Våra medarbetare är den största tillgången i vår verksamhet. För att skapa en hållbar arbetsplats och
företagskultur fokuserar vi på att främja engagemang, kompetensutveckling och jämställdhet. Vi har som mål
att vara en arbetsplats där alla medarbetare trivs och känner att de har möjlighet att utvecklas. Vi är stolta
över att återigen finnas på Allbrights gröna börslista tack vare en jämställd ledningsgrupp, vilket är en del i en
hållbar och inkluderande arbetsplats.
Energiklasser
Fastighetsvärde motsvarande 50 procent av Nivikas fastighetsportfölj utgörs av energiklasser A, B och C.
Endast 2,9 procent har energiklass G och 3,5 procent har energiklass F. 16 procent av portföljen är ej
energideklarerade då fastigheterna ej har krav på energideklaration.
ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 14
Jönköping 31 %
Värnamo 31 %
Växjö 18 %
Västkusten 18 %
Övriga 2 %
Industri/Lager 27 %
Kontor 9 %
Handel 7 %
Samhällsfastighet 10 %
Hotell/Restaurang 4 %
Mark 3 %
Bostäder 38 %
Övrigt 2 %
31
18
18
2
31
9
38
27
10
7
3
3
4
Värnamo
Industri/Lager 30 %
Kontor 9 %
Handel 10 %
Samhällsfastighet 13 %
Hotell/Restaurang 8 %
Mark - %
Bostäder 30 %
Västkusten
Industri/Lager 30 %
Kontor 10 %
Handel 8 %
Samhällsfastighet 1 %
Hotell/Restaurang 3 %
Mark 1 %
Bostäder 47 %
Jönköping
Industri/Lager 30 %
Kontor 9 %
Handel 5 %
Samhällsfastighet 3 %
Hotell/Restaurang 4 %
Mark 6 %
Bostäder 43 %
Växjö
Industri/Lager 19 %
Kontor 11 %
Handel 3 %
Samhällsfastighet 26 %
Hotell/Restaurang - %
Mark 2 %
Bostäder 39 %
Övriga
Övrigt 100 %
*) Fastigheter tillhörande Mitt Lager utanför orterna ovan. **) Ekonomisk uthyrningsgrad.
***) Totala hyresintäkter under perioden.
Nivikas affärsområden och
fastighetsportfölj
Nivikas fastighetsbestånd är huvudsakligen koncentrerat till centrala lägen
i tillväxtorterna Jönköping, Värnamo och Växjö samt marknadsområdet
Västkusten.
Jönköping är ett område med stark arbetsmarknad och god
befolkningstillväxt. Staden har ett fördelaktigt geografiskt läge och anses
vara ett logistiknav i södra Sverige. Jönköping är också ett regionalt nav
med ett antal viktiga offentliga verksamheter, bland annat ett av Sveriges
ledande länssjukhus, huvudkontor för Jordbruksverket, Skogsstyrelsen och
Domstolsverket samt Länsstyrelsen i Jönköpings län.
Värnamo är en del av området Gnosjöregionen, på många sätt Sveriges
industriella center, ett område med låg arbetslöshet, stark tillväxt och
ett näringsliv med flera världsledande företag men också den berömda
entreprenörsandan med många mindre och lönsamma företag.
Växjö är ett område med diversifierat näringsliv med starka företag inom
skog och trä. Ett växande näringsliv med en stark tradition av tillverkande
företag men också en stark och växande IT-sektor. Växjö kommuns devis är
att en hållbar utveckling är allas ansvar.
Västkusten, från Höganäs i söder till Göteborg i norr, ett område med
expansivt näringsliv och en stadigt ökande befolkning. Med E6 som löper
som en pulsåder genom regionen och som ger en närhet till Danmark
och kontinenten.
Övrigt
Övrigt är fastigheter, utanför orterna ovan, tillhörande Mitt Lager, Nivikas
selfstorageverksamhet. Mitt Lager har 15 anläggningar på tolv orter i södra
Sverige. Anläggningarna har tillsammans cirka 3 300 förråd, med en
genomsnittlig ekonomisk uthyrningsgrad på 59 procent
Totalt, Mkr 31 dec 2024 31 aug 2023
Fastighetsvärde 11 788 10 628
Hyresintäkter*** 923 612
Uthyrningsgrad**, % 95 97
Antal fastigheter 203 182
Area, m² 622 362 559 418
Jönköping, Mkr
31 dec 2024 31 aug 2023
Fastighetsvärde 3 663 3 419
Hyresintäkter*** 255 196
Uthyrningsgrad**, % 93 97
Antal fastigheter 38 41
Area, m² 153 885 150 793
Värnamo, Mkr
31 dec 2024 31 aug 2023
Fastighetsvärde 3 707 3 091
Hyresintäkter*** 299 178
Uthyrningsgrad**, % 99 98
Antal fastigheter 71 64
Area, m² 215 635 178 297
Växjö, Mkr
31 dec 2024 31 aug 2023
Fastighetsvärde 2 155 2 143
Hyresintäkter*** 166 103
Uthyrningsgrad**, % 89 93
Antal fastigheter 35 35
Area, m² 112 924 107 961
Västkusten, Mkr
31 dec 2024 31 aug 2023
Fastighetsvärde 1 981 1 648
Hyresintäkter*** 171 112
Uthyrningsgrad**, % 96 99
Antal fastigheter 53 35
Area, m² 119 479 98 963
Övriga*, Mkr
31 dec 2024 31 aug 2023
Fastighetsvärde 283 328
Hyresintäkter*** 31 23
Antal fastigheter 6 7
Area, m² 20 439 23 404
Fastighetsportfölj
ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 15
Diversifierad fastighetsportfölj med en bred avtalsportfölj
Hyresavtal
Nivika strävar efter att teckna långa hyresavtal med sina hyresgäster.
Med en spridd förfallostruktur i kombination med spridning på många
olika hyresgäster, kundstorlekar och branscher minskar risken för
vakanser och hyresförluster. Per den sista december 2024 uppgick
kontrakterad årshyra, inklusive bostäder, till 760 miljoner kronor (634)
och den vägda återstående kontraktstiden, exklusive bostäder och
parkering, till 5,6 år (4,8).
Uthyrning
Nivikas långsiktiga mål är att ha en uthyrningsgrad för kommersiella
lokaler på 90 procent och för bostäder på 95 procent över tid.
Bolagets fastigheter har en relativt hög uthyrningsgrad och har så haft
under flera år. Efterfrågan är god på de flesta av Nivikas orter och
uthyrningsgraden är fortsatt hög, 95 procent sett över hela beståndet
inklusive projektfastigheter, 95 procent för kommersiellt och 96 procent
för bostäder. Den något lägre uthyrningsgraden är främst kopplad till
en hyresgästs konkurs i det kommersiella beståndet och för bostäder
färdigställd nybyggnation där uthyrning pågår.
Nettouthyrning uppgick för 2024, 12 mån, till +5 miljoner kronor,
aktiviteten är fortsatt hög i uthyrningsverksamheten på Nivikas orter.
Hyresgäster
Hyresgästerna i fastighetsportföljen utgörs av såväl väletablerade
små till medelstora företag, som stora multinationella företag och
bostadshyresgäster. Intäktsbasen är väl diversifierad med 580 (620)
kommersiella kontrakt och cirka 2 800 (2 458) bostäder. Per den
sista december 2024 stod de tio största hyreskontrakten för knappt 15
procent (16) av den samlade årliga grundhyran från Bolagets hyresgäster.
Genomsnittslängden för dessa hyreskontakt är 9,6 år (10,0).
Kontraktsvärde hyresavtal lokaler, förfallofördelning, Mkr
Fördelning hyresvärde per objekttyp, 2024-12-31 Fördelning hyresvärde per ort, 2024-12-31
Holmgrens Bil AB, Jönköping 4,6
DS Smith Packaging Sweden AB 1,5
Holmgrens Bil AB, Värnamo 1,3
Febe Group AB 1,2
Polismyndigheten 1,2
Gobilind Fastighets AB 1,1
Racketcentrum Sports Business AB 1,1
NPB Automation 1,0
Rasta Sverige AB 0,9
Växjö Kommun 0,8
Övriga 85,2
Hyreskontrakt Andel av
kommersiella lokaler total årshyra, %
Jönköping 29 %
Värnamo 32 %
Växjö 18 %
Västkusten 18 %
Övriga 3 %
29
3
18
18
32
35
7
29
10
3
5
11
Industri/Lager 29 %
Kontor 11 %
Handel 7 %
Samhällsfastighet 10 %
Hotell/Restaurang 5 %
Bostäder 35 %
Övrigt 3 %
800
Mkr
0
50
100
150
200
250
2025 2026 2027 2028 2029+
800
Mkr
Hyresgäster och avtalsportfölj
De 10 största hyresgästernas andel av kontraktsvärdet
2024-12-31
De 10 största hyresgästerna per 2024-12-31
Ort
Antal
lägenheter
Bostäder
yta, m²
Lokaler
yta, m²
Total
uthyrningsbar
yta, m²
Jönköping 1 011 41 329 112 556 153 885
Värnamo
698 47 575 168 060 215 635
Växjö
503 26 034 86 890 112 924
Västkusten
585 37 234 82 245 119 479
Övrigt
- - 20 439 20 439
Summa
2 797 152 172 470 190 622 362
Antal lägenheter och uthyrningsbar yta, 2024-12-31
0%
20%
40%
60%
80%
100%
0
100
200
300
400
500
600
700
800
2017/18 2018/19 2019/20 2020/21 2021/22 2022/23 2023/24
Hyresvärde 10 största hyresgästernas andel av hyresvärdet, %
ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 16
Fastighetsvärdering
Varje fastighet i beståndet externvärderas minst en gång under en
rullande tolvmånadersperiod. Nivika genomför varje kvartal värdering av
hela sin fastighetsportfölj. Värderingen ligger till grund för de verkliga
värden som redovisas i koncernens rapport över finansiell ställning och
värdeförändringen redovisas i koncernens resultaträkning.
Värderingsmodellen som används av såväl extern värderare som Nivika,
är avkastningsbaserad enligt kassaflödesmodell, kompletterad med och
delvis baserad på ortsprisanalyser. Värderingen sker i enlighet med nivå
3 i värdehierarkin enligt IFRS 13 Värdering till verkligt värde. Med ett
undantag, fastigheten Almen 12 i Värnamo, som är Nivikas huvudkontor,
vilken redovisas som rörelsefastighet sedan 1 september 2022.
Möjligheter och risker i fastigheternas värde
Värdeförändring av fastigheter har historiskt haft en betydande
påverkan på periodens/årets resultat och bidrar till att resultaten
kan bli högre eller lägre. Fastigheternas värde bestäms av utbud och
efterfrågan, där priset främst är beroende av fastigheternas förväntade
driftöverskott och köparens avkastningskrav. En ökad efterfrågan
medför lägre avkastningskrav och därmed en prisjustering uppåt, medan
en vikande efterfrågan får motsatt effekt. På samma sätt medför en
positiv utveckling av driftöverskottet en prisjustering uppåt och vice
versa.
Förändringar i hyreskontrakt och med hyresgäster inkluderas i
värderingar så snart de tillkännages.
Känslighetsanalys
Nedan redovisas effekterna på fastigheternas värde, vid förändringar av
ett antal faktorer. Redovisade effekter skall endast ses som en indikation
och inkluderar inte någon effekt av de kompenserande åtgärder som
Bolaget skulle kunna vidta.
Värderingsparametrar
Förändring förvaltningsfastigheter
Förändring rörelsefastigheter
Fastighetsvärdering
* Från 1 september 2022 redovisas fastigheten Almen 12 i Värnamo som
rörelsefastighet. Fastigheten har under perioden varit Nivikas huvudkontor, och
omklassificeringen sker efter att Nivika utnyttjar majoriteten av ytan.
Mkr
31 dec 2024 31 aug 2023
Fastighetsbestånd vid årets början
10 619 10 699
Förvärv av fastigheter
810 84
Försäljning av fastigheter
-237 -549
Omklassificering till rörelsefastighet
- -20
Investeringar i befintliga fastigheter
474 843
Värdeförändring i befintliga fastigheter
115 -448
Fastighetsbestånd vid periodens slut
11 769 10 619
Ändring indata Värdeförändring
Parameter
enhet antal Mkr %
Marknadshyra för lokal
(ej bostäder)
%-enheter
10 +530 +4,5
Vakansgrad
%-enheter
10 -1 462 -12,4
Drift & underhåll
kr/m² 10 -145 -1,2
Inflation
%-enheter
1 +828 +7,0
Kalk.ränta & Direktavk. Vid kalk.slut %-enheter
1 -1 678 -14,2
Kalk.ränta & Direktavk. Vid kalk.slut %-enheter
-1 +2 502 +21,2
Värderingstidpunkt 2024-12-31 (2024-09-30)
Inflationsantagande År 2025 1% därefter 2 % (2 % per år)
Kalkylperiod, år 5-25 år, median 10 år (5-25 år, median 10 år)
Direktavkastning kommersiellt, % 5,8 - 8,8, medel 6,7 (5,8- 8,0 medel 6,6)
Direktavkastning bostäder, % 3,1 -7,4, medel 4,6 (3,2 -7,0, medel 4,5)
Långsiktig vakans, % 0-20 %
Hyresantagande Befintlig hyra och marknadshyra
Drift- och underhållskostnader
Individuellt anpassat utifrån utfall för
respektive fastighet och värderingsinstitutets
erfarenhet av likartade objekt
Mkr
31 dec 2024 31 aug 2023
Fastighetsbestånd vid årets början
19,3 -
Omklassificering*
- 19,7
Avskrivning
-0,5 -0,4
Fastighetsbestånd vid periodens slut
18,8 19,3
Refugen 6, Värnamo
ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 17
Fastighetsportfölj
Fastighetstransaktioner 2023/2024
Fastighetsnamn Ort
Förvärv/
Avyttring
Hyresvärde,
Mkr
Yta, m² Till-/Frånträde Kommentarer
Vesslan 18-21 Vetlanda Avyttring -1,3 +1 345 2023-09-01 Bostadsfastighet i Vetlanda
Släggan 11 Gislaved Avyttring -2,1 -2 966 2023-09-15 Kommersiell fastighet i Gislaved
Ämbaret 3 Jönköping Avyttring -1,8 -2 920 2023-10-05 Kommersiell fastighet i Jönköping
Ämbaret 8 Jönköping Avyttring -8,9 -7 668 2023-10-05 Kommersiell fastighet i Jönköping
Ödlan 20 Jönköping Avyttring -0,2 -300 2023-10-05 Projektfastighet vid Munksjön i Jönköping
Båten 3 & 4 Ulricehamn Förvärv 0,7 576 2023-10-16 Bostadsfastighet i Ulricehamn.
Laxen 5,6 & 13 Ulricehamn Förvärv 1,6 1 298 2023-10-16 Bostadsfastighet i Ulricehamn.
Petersberg 11 Borås Förvärv 1,3 825 2023-10-16 Bostadsfastighet i Borås
Brännebo 1:32 Borås Förvärv 2,3 2 182 2023-10-16 Bostadsfastighet utanför Borås
Ljung 1:27 & 1:73 Ulricehamn Förvärv 2,4 2 171 2023-10-16 Bostadsfastighet utanför Ulricehamn
Smörbollen3 Ulricehamn Förvärv 0,3 352 2023-10-16 Bostadsfastighet i Ulricehamn.
Linnéan 9 Ulricehamn Förvärv 0,4 292 2023-10-16 Bostadsfastighet i Ulricehamn.
Hästhoven 10 Ulricehamn Förvärv 0,4 348 2023-10-16 Bostadsfastighet i Ulricehamn.
Gulsippan 3 Ulricehamn Förvärv 0,3 259 2023-10-16 Bostadsfastighet i Ulricehamn.
Björkdungen 2 Ulricehamn Förvärv 0,8 454 2023-10-16 Bostadsfastighet i Ulricehamn.
Aspen 10 Ulricehamn Förvärv 0,5 424 2023-10-16 Bostadsfastighet i Ulricehamn.
Almen 13 Värnamo Förvärv 1,3 1 545 2023-12-20 Kommersiell fastighet i Värnamo
Bokbindaren 13 Värnamo Förvärv 1,5 1 888 2023-12-22 Kommersiell fastighet i Värnamo
Berghem 1:28 Ljungby Förvärv 3,4 3 170 2023-12-22 Kommersiell fastighet i Ljungby
Graniten 5 Värnamo Förvärv 1,8 2 079 2024-02-29 Kommersiell fastighet i Värnamo
Bikupan 12 Varberg Förvärv 1,4 1 567 2024-03-26 Kommersiell fastighet i Varberg
Eldstaden 4 Varberg Förvärv 2,2 2 600 2024-03-26 Kommersiell fastighet i Varberg
Centrum 4 Gislaved Förvärv - - 2024-04-11 Mark för kommande projekt - kommersiell byggnation i Gislaved
Stigamo 1:66 Jönköping Avyttring - - 2024-04-15 Industrimark på Stigamo industriområde i Jönköping
Apoteket 2 Eksjö Avyttring -2,0 -1 755 2024-04-29 Centrumfastighet i Eksjö
Bokhandeln 2 Eksjö Avyttring -1,5 -1 493 2024-04-29 Centrumfastighet i Eksjö
Verkstaden 4 & 6 Ulricehamn Förvärv 5,4 7 268 2024-05-15 Kommersiella fastigheter i Ulricehamn
Krokodilen 5 Gislaved Förvärv 2,8 1 875 2024-07-02 Centrumfastighet i Gislaved
Stenbocken 10 Gislaved Förvärv 2,0 1 537 2024-07-02 Centrumfastighet i Gislaved
Munin 21 Gislaved Förvärv - - 2024-07-02 Industritomt på Haga Industriområde i Gislaved
Berghem 1:24 Ljungby Förvärv 7,9 4 529 2024-07-08 Kommersiell fastighet i Ljungby intill E4
Bränninge 3:339 Habo Förvärv - - 2024-07-09 Byggrätt för framtida byggnation av ca 300 bostäder
Älgskytten 14 Jönköping Förvärv 7,1 6 782 2024-10-28 Kommersiell fastighet i Jönköping, gränsande till befintlig portfölj, intill E4
Klynnan 13 Värnamo Förvärv 1,5 2 088 2024-11-29 Kommersiell fastighet i Värnamo, gränsande till befintlig portfölj, intill riksväg 27
Lärkfalken 2 Värnamo Förvärv 2,0 1 140 2024-12-04 Kommersiell fastighet i Värnamo
Summa 33,6 28 802
ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 18
Fastighetsportfölj
Fastighetstransaktioner med tillträde från januari 2025 och framåt
Fastighetsnamn Ort
Förvärv /
Avyttring
Hyresvärde,
Mkr
Yta, m² Tillträde Kommentar
Kämparp 1:23 Habo
Förvärv 1,1 1 510 2025-01-14 Kommersiell fastighet i Habo med tillhörande nybyggnation av byggvaruhandel
Hammaren 35 Ljungby
Förvärv 2,4 3 200 2025-01-16 Kommersiell fastighet utmed E4:an i Ljungby
Berghem 1:21 Ljungby
Förvärv 1,5 1 973 2025-01-16 Kommersiell fastighet utmed E4:an i Ljungby
Stören 2 Varberg
Förvärv 2,1 1 849 2025-02-01 Kommersiell fastighet i Varberg
Fanan 24 Halmstad
Förvärv 0,9 1 035 2025-01-31 Kommersiell fastighet i Halmstad
Lampan 3 Laholm
Förvärv 1,0 1 012 2025-01-31 Kommersiell fastighet i Laholm
Flundran 1 & 2 Värnamo
Förvärv 1,1 1 100 2025-01-31 Kommersiell fastighet i Värnamo
Trädet 2 Ljungby
Förvärv 1,1 0 2025-03-14 Uthyrd mark i Ljungby utmed E4
Torg 1:236 Ljungby
Förvärv 2,0 1 405 2025-03-14 Kommersiell fastighet utmed E4:an i Ljungby
Torg 1:239 Ljungby
Förvärv 1,6 2 163 2025-03-14 Kommersiell fastighet utmed E4:an i Ljungby
Bensinen 2 Falkenberg
Förvärv 1,0 432 2025-03-17 Kommersiell fastighet i Falkenberg
Bilen 3 Falkenberg
Förvärv 2,4 2 281 2025-03-17 Kommersiell fastighet i Falkenberg
Transportören 7 Falkenberg
Förvärv 0,8 830 2025-03-17 Kommersiell fastighet i Falkenberg
Slottshagen 8 Falkenberg
Förvärv 2,2 1 172 2025-03-17 Kommersiell fastighet i Falkenberg
Svärmen 2 Varberg
Förvärv 2,0 2 425 2025-03-17 Kommersiell fastighet i Varberg
Veddige 38:5 Varberg
Förvärv 1,6 2 542 2025-03-17 Kommersiell fastighet i Varberg
Båramo 1:10 Vaggeryd
Förvärv 7,4 11 300 2025-04-11 Kommersiell fastighet utmed E4:an i Vaggeryd
Överkanten 4 Jönköping
Förvärv 4,0 3 380 2026-01-07 Kommersiell fastighet i Jönköping, gränsande till befintlig portfölj
Summa
36,2 39 609
Överkanten 3 & 4, Jönköping
ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 19
FASTIGHETSMARKNADEN
Nivikas affärsmodell går ut på att utveckla och skapa värde i fastighetsportföljen genom förädling av befintliga fastigheter, framtagning av detaljplaner för att skapa byggrätter,
projektutveckling i attraktiva lägen samt genom strategiska förvärv. Nivika arbetar löpande med att identifiera nya och intressanta fastighetsaffärer. Helst ser Nivika
affärer utmed den västsvenska triangeln som förtätar beståndet på befintliga orter och därmed skapar lokala kluster. Lokal förankring och kunskap om marknaden skapar
affärsmöjligheter.
Makroöversikt
Makroöversikt Sveriges ekonomi har under 2024 visat en svag återhämtning, trots att Riksbanken genomfört
fem räntesänkningar för att stimulera tillväxten. Styrräntan sänktes successivt från 4,0 procent i januari till
2,50 procent i december, men effekterna på konsumtionen har varit begränsade. Hushållen har fortsatt att
hålla tillbaka sina utgifter, vilket tillsammans med en avvaktande investeringsvilja från företag har dämpat den
ekonomiska aktiviteten. Som en följd av detta beräknas BNP-tillväxten för året landa på 0,6 procent, en nivå
som speglar den långsamma återhämtningen.
Inflationen har däremot fortsatt att sjunka och låg vid årets slut på 1,5 procent, under Riksbankens mål på 2
procent. De lägre prisökningarna har minskat trycket på hushållens ekonomi, men har samtidigt gett signaler
om att ytterligare räntesänkningar kan bli aktuella under 2025 för att öka konsumtionen och investeringarna.
Samtidigt har arbetsmarknaden försvagats. Arbetslösheten steg till 7,1 procent i december, den högsta nivån
på tre år, och företag har varit försiktiga med nyanställningar. Flera branscher har påverkats negativt av det
svaga ekonomiska läget, särskilt fastighetssektorn, bilhandeln och industrin, där höga kostnader och minskad
efterfrågan pressat företagens lönsamhet.
Trots räntesänkningar och lägre inflation är det tydligt att Sveriges ekonomi fortfarande befinner sig i en
utmanande fas. Konjunkturen väntas förbli svag under inledningen av 2025, och arbetslösheten förväntas
ligga kvar på nuvarande nivåer. Det ekonomiska läget präglas av osäkerhet, där en fortsatt försiktig
konsumtion och svaga investeringar kan innebära att återhämtningen drar ut på tiden.
Sveriges befolkningstillväxt har fortsatt att avta under 2024. Befolkningen ökade med 0,35 procent, vilket
är en marginell ökning från 0,3 procent 2023. I november uppgick folkmängden till cirka 10,59 miljoner
invånare, vilket innebär en fortsatt låg tillväxttakt jämfört med tidigare decennier.
Den svaga ökningen beror främst på ett lågt födelseöverskott och ett fortsatt dämpat invandringsnetto.
Födelseöverskottet ökade från 5 700 under 2023 till 8 500 i november 2024, medan invandringsnettot
steg med 37 procent från föregående år. Trots dessa ökningar ligger båda faktorerna under sina historiska
genomsnitt.
Enligt Statistiska centralbyråns prognoser väntas befolkningen öka med i genomsnitt 28 000 personer per
år under de kommande åren, vilket är en lägre takt än tidigare. År 2040 beräknas Sveriges befolkning uppgå
till 11 miljoner, men en allt större andel kommer att vara äldre.
Den svenska fastighetsmarknaden
Efter en kraftig nedgång under 2023 har den svenska transaktionsmarknaden visat tecken på återhämtning
under 2024. Den totala transaktionsvolymen uppgick till 140 miljarder SEK, en ökning med 35 procent
jämfört med föregående år. Trots uppgången ligger volymen fortfarande 30 procent under det historiska
genomsnittet för perioden 2015–2023. Totalt genomfördes 342 affärer under året, vilket innebär
Fastighetsmarknaden
en marginell ökning jämfört med 2023. Den största förändringen var en markant ökning av större
transaktioner, där antalet affärer över en miljard kronor fördubblades från föregående år. December var
dessutom den starkaste månaden sedan juni 2022, vilket bidrog till det positiva helårsresultatet.
Samtidigt har andelen internationella investerare minskat från 30 procent under 2023 till 17 procent under
2024. Minskningen speglar en osäker global ekonomi och har ökat konkurrensen bland inhemska aktörer.
Svenska investerare har i större utsträckning tagit tillvara på möjligheterna att förvärva högkvalitativa
fastigheter, vilket har bidragit till en ökad aktivitet.
Segmentsfördelning
Bostadssegmentet var det största på transaktionsmarknaden under 2024 och stod för 31 procent av den
totala volymen. Detta markerar en tydlig återhämtning jämfört med föregående år och visar på ett ökat
intresse för bostadsfastigheter, trots fortsatt osäkerhet i det makroekonomiska klimatet. Segmentet har
historiskt haft en genomsnittlig andel på 28 procent sedan 2015.
Kontorsfastigheter var det näst största segmentet och stod för 26 procent av transaktionsvolymen, en
kraftig ökning från 2023 års nivå. Historiska snittet för kontor har legat på 21 procent sedan 2015, vilket gör
årets andel till en av de högsta på senare år.
Logistik-, lager- och industrifastigheter fortsatte att vara ett attraktivt segment, även om dess andel
minskade med 9 procentenheter till 18 procent. Detta innebär en återgång närmare det historiska snittet
på 16 procent, efter att segmentet tidigare gynnats av pandemins effekter på e-handeln och ökade
logistikbehov.
Handelsfastigheter stod för 8 procent av den totala transaktionsvolymen, i linje med föregående år men
fortsatt långt under de toppnivåer på 18 procent som noterades mellan 2015 och 2017. Segmentet har mött
strukturella utmaningar till följd av förändrade konsumtionsmönster och en växande e-handel, vilket har
påverkat efterfrågan på butikslokaler.
De två minsta segmenten under 2024 var övriga fastigheter och samhällsfastigheter som stod för 10
procent respektive 7 procent av transaktionsvolymen. Samhällsfastigheter har blivit ett alltmer attraktivt
segment under de senaste åren, men aktiviteten har varierat beroende på marknadsförutsättningar. Övriga
fastigheter, som inkluderar hotell och utvecklingsprojekt, har haft en andel på 10 procent, vilket är i linje med
det historiska snittet sedan 2015.
Nivikas specifika marknader
Nivikas huvudmarknader omfattar Jönköping, Växjö, Värnamo och Västkusten, vilka tillsammans utgör en
central del av den så kallade västsvenska triangeln – det geografiska område som avgränsas av E4, riksväg
40 och E6. Denna triangel fungerar som ett ekonomiskt nav där stark infrastruktur och geografisk närhet till
viktiga transportleder driver både industriell och kommersiell utveckling.
Källa: Newsec 2024
ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 20
Transaktionsvolymen i Nivikas marknader har följt den övergripande utvecklingen på den svenska marknaden
sedan 2015 och har visat en långsiktig stabilitet. Efter en nedgång under 2023 har aktiviteten återhämtat
sig markant under 2024, med en ökning på 40 procent jämfört med föregående år. Detta tyder på att
marknaderna fortsatt uppvisar motståndskraft även i ett föränderligt ekonomiskt landskap.
Jönköping har en transaktionsmarknad där industri- och logistiksegmentet dominerar, medan Värnamo i
huvudsak präglats av bostadsaffärer sedan 2015. Växjö har haft en liknande utveckling med en stor andel
bostadstransaktioner, men även betydande investeringar inom industri- och logistikfastigheter. Västkustens
transaktionsmarknad liknar Växjö, men med största andelen industri- och logistiksegmentet, följt av
bostadssegmentet.
I likhet med den svenska marknaden i stort är bostäder samt industri- och logistikfastigheter de
mest framträdande segmenten på Nivikas kärnmarknader, vilket bidrar till deras stabilitet trots
konjunktursvängningar. Att dessa marknader har en bred mix av fastighetstyper, kombinerat med sin
strategiska position inom den västsvenska triangeln, stärker deras långsiktiga attraktivitet.
Yieldutveckling i Sverige
Yieldutvecklingen i Sverige har fortsatt att påverkas av både nationella och globala faktorer under 2024.
Efter kraftiga uppgångar under 2022 och 2023 steg yielderna ytterligare under året, men i en mer dämpad
takt. Effekterna av de senaste räntejusteringarna har ännu inte fullt ut slagit igenom, men med en mer stabil
räntemiljö finns förväntningar om att marknaden kan närma sig en period av yieldkompression.
En tydlig trend under året har varit det ökade fokuset på hållbarhetsaspekter vid investeringar. Särskilt
inom kontorssegmentet har fastigheter med hög hållbarhetsstandard i vissa fall uppvisat en grön premie på
yielderna. Även inom industri och andra segment finns tecken på att detta kan bli en viktigare faktor, även
om det fortfarande är svårt att kvantifiera effekterna.
Newsec bedömer att en viss yieldkompression kan ske framöver, särskilt i segment där efterfrågan är hög och
investerare ser potential i långsiktigt stabila kassaflöden. Samtidigt kan en fortsatt osäkerhet på marknaden
hålla yielderna på förhöjda nivåer under inledningen av 2025.
Utveckling och framtidsutsikter för Nivikas orter
Utvecklingen i Jönköping, Värnamo, Växjö och Västkusten har varit positiv och i linje med den bredare
svenska fastighetsmarknaden. Under de senaste åren har de geografiska skillnaderna mellan olika regioner
minskat, vilket har bidragit till en ökad attraktivitet för dessa orter. Investerares intresse har breddats bortom
storstäderna i jakt på stabil avkastning, vilket har stärkt marknadens dynamik. En fortsatt låg vakansgrad och
begränsat utbud av lokaler har dessutom möjliggjort en stabil hyresutveckling, vilket ytterligare befäster
orternas långsiktiga tillväxtpotential.
Framtidsutsikter
Nivikas orter råder fortsatt brist på tillgängliga lokaler inom industri- och logistiksektorn. En stabil
efterfrågan, i kombination med låga vakanser, signalerar en långsiktig tillväxt för segmentet. Många av dessa
städer har en stark industriell prägel, vilket driver behovet av ytterligare lager- och lättindustrifastigheter.
Även om logistikfastigheter har varit det dominerande nyproduktionssegmentet under de senaste åren finns
nu ett tydligt behov av att komplettera utbudet med modernare lager- och produktionslokaler för att möta
marknadens framtida krav.
Kontorssegmentet i mindre och medelstora städer har visat sig vara mer motståndskraftigt än i storstäderna,
där hybridarbete haft en större påverkan på efterfrågan. I Nivikas orter har kontorsnyttjandet varit stabilt,
och en stark återgång till fysiska arbetsplatser har noterats. Bristen på nybyggda kontorslokaler i dessa städer
innebär att efterfrågan är fortsatt hög. På kort sikt kan osäkerheter i ekonomin och kortare hyresavtal skapa
temporära vakanser, men på längre sikt väntas kontorssegmentet i Nivikas orter förbli stabilt.
Efterfrågan på samhällsfastigheter drivs av demografiska förändringar, och en växande befolkning i alla
åldersgrupper ökar behovet av vård- och utbildningslokaler samt andra offentliga fastigheter. Många av
de befintliga samhällsfastigheterna i Nivikas orter har eftersatt underhåll, vilket skapar ett betydande
investeringsbehov. Samtidigt är nyproduktionen av samhällsfastigheter fortfarande begränsad, vilket skapar
möjligheter för aktörer som vill bidra till utvecklingen av segmentet.
Med en fortsatt bostadsbrist och en prognostiserad befolkningstillväxt i Sverige är framtidsutsikterna
för bostadssegmentet i Nivikas orter fortsatt starka. Trots en utmanande nyproduktionstakt förväntas
efterfrågan på bostäder öka, särskilt i växande regionstäder och mindre städer. Inflyttning till dessa
områden är en tydlig trend, vilket gynnar marknaden i Jönköping, Värnamo, Växjö och Västkusten, där
bostadssegmentet i Höganäs, Båstad och Halmstad fortsätter att utvecklas positivt.
Sammanfattningsvis pekar prognoserna för 2024 på fortsatt tillväxt för Nivikas orter, där bristen på
kommersiella lokaler och bostäder i kombination med en stabil efterfrågan inom industri, logistik och
samhällsfastigheter skapar långsiktiga möjligheter på marknaden.
0,00%
2,00%
4,00%
6,00%
8,00%
10,00%
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024
Kontor
Jönköping Växjö Värnamo Västkusten
Yieldutveckling
0,00%
2,00%
4,00%
6,00%
8,00%
10,00%
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024
Samhällsfastigheter
Jönköping Växjö Värnamo Västkusten
0,00%
1,00%
2,00%
3,00%
4,00%
5,00%
6,00%
7,00%
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024
Bostäder
Jönköping Växjö Värnamo Västkusten
Källa: Newsec 2024
Fastighetsmarknaden
ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 21
NIVIKAS SEGMENT
Nivikas fastighetsportfölj består utifrån hyresvärde till två tredjedelar kommersiella fastigheter. De kommersiella fastigheterna består i huvudsak av industri-, lager-, kontor- och
samhällsfastigheter. Fastighetsportföljen har en låg vakansnivå och återfinns på marknader med starkt näringsliv och växande befolkning.
Industri/Lager
De senaste åren har en stark underliggande efterfrågan uppdagats inom logistik- och industrisegmentet.
Städers expansion har lett till att tidigare industriområden omvandlas till bostadsområden, vilket ytterligare
ökar trycket på dessa typer av fastigheter. Samtidigt har digitalisering och e-handelns tillväxt förändrat
konsumtionsmönstren, vilket skapar ett ökat behov av lager- och distributionslokaler nära konsumenterna.
Prognoser pekar på att e-handeln kan utgöra mellan 31 och 40 procent av den totala detaljhandeln år 2030,
vilket ytterligare understryker vikten av effektiva logistiklösningar.
Efterfrågan på industri- och lagerfastigheter är fortsatt stark, drivet av omställningar inom produktion
och försörjningskedjor. Företag söker i allt högre grad flexibla fastigheter som kan kombinera produktion,
lager och kontor för att effektivisera verksamheten. Samtidigt påverkas sektorn av makroekonomiska och
geopolitiska förändringar, där den ökande globala oron fått många företag att omvärdera sina leveranskedjor
och flytta produktion och lager närmare den inhemska marknaden för att minska risker och förbättra
leveranssäkerheten, så kallad reshoring. Detta driver på utvecklingen av ny infrastruktur och stärker behovet
av strategiskt belägna industrifastigheter.
Hållbarhet har blivit en allt viktigare faktor inom segmentet. Företag och fastighetsägare investerar i
miljövänlig infrastruktur och energieffektiva lösningar för att minska klimatavtrycket och framtidssäkra
sina fastigheter. Solenergi, förbättrad isolering och smart energistyrning är några av de åtgärder som
blir allt vanligare. Hållbarhetsarbetet ses inte bara som en miljömässig nödvändighet utan även som en
konkurrensfördel, särskilt i ljuset av skärpta regelverk och ökade krav från både hyresgäster och investerare.
Kontor
Under det senaste året har hyresmarknaden för kontor i vissa områden blivit mer avvaktande. 2024 har
präglats av ökade vakansnivåer och längre uthyrningstider, vilket har satt press på hyresnivåerna i flera
delmarknader. Efterfrågan på större kontorsytor har minskat till följd av förändrade arbetsmönster, medan
intresset för högkvalitativa lokaler i attraktiva lägen ökar. För att attrahera hyresgäster blir det allt vanligare
att erbjuda hyresrabatter och flexibla avtal istället för att sänka grundhyran.
Kontorsmarknaden påverkas även av ränteutvecklingen, vilket har lett till en måttlig nedgång i yielder under
2024. Efter pandemins uppgång i avkastningskrav har räntelättnader möjliggjort bättre finansieringsvillkor
för investerare. Samtidigt har hyresgäster fortsatt förhandlingsutrymme i en marknad präglad av högre
vakanser.
Marknaden genomgår dessutom en förändring där hållbarhet och flexibilitet spelar en allt större roll. Gröna
hyresavtal har blivit en självklar del av fastighetsägarnas erbjudanden och säkerställer att fastigheter uppfyller
miljökrav, vilket ger fördelar i form av lägre driftskostnader och ökad attraktivitet. Många företag efterfrågar
även kortare hyresavtal eller flexibla uppsägningsklausuler, vilket skapar nya utmaningar för fastighetsägare.
Hybridarbete har ökat efterfrågan på yteffektiva kontor med flexibla arbetsytor, medan äldre
kontorsfastigheter ofta behöver moderniseras för att förbli konkurrenskraftiga. Samtidigt har intresset
för kontorshubbar utanför stadskärnorna vuxit, där lägre hyror och kortare pendlingstider lockar företag i
ekonomiskt osäkra tider.
Fastighetsmarknaden
Fastighetsägare har blivit mer försiktiga i uthyrningsprocesser och ställer högre krav på hyresgarantier.
Samtidigt ökar behovet av flexibla lösningar, vilket gör det avgörande att balansera hyresgästernas efterfrågan
med stabilitet i intäktsströmmarna. Kontorsmarknaden fortsätter att omformas, där anpassningsbara lokaler
och hållbara lösningar blir allt viktigare konkurrensfaktorer.
Samhällsfastigheter
Under 2024 har samhällsfastigheter fortsatt att vara en attraktiv investeringsklass, även om aktiviteten var
svagare under årets första hälft. Segmentet har en fortsatt viktig roll på fastighetsmarknaden, där långa
hyresavtal med offentliga aktörer ger en stabil intäktsbas och låg vakansrisk. Efterfrågan på äldreboenden har
varit särskilt stark, drivet av en växande äldre befolkning och ett ökande behov av vård- och omsorgsplatser.
Samtidigt har även fastigheter kopplade till rättsväsendet och försvar blivit allt viktigare inom segmentet, i takt
med ökade satsningar på säkerhetsinfrastruktur och krisberedskap.
Hyresnivåerna inom samhällsfastigheter har fortsatt att utvecklas väl, i linje med trenden under 2000-talet,
trots de senaste årens ekonomiska turbulens. En bidragande faktor är att hyreskontrakten ofta är indexerade
till 100 procent av KPI, vilket skapar en automatisk justering för inflation. Eftersom hyresgästerna ofta
är offentligt finansierade bidrar detta ytterligare till en stabil hyresutveckling och en låg vakansgrad, som
förväntas kvarstå på låga nivåer även framöver.
Trots sin stabilitet kan samhällsfastigheter vara komplexa att hantera på grund av deras specialanpassning och
höga bygg- och underhållskostnader. Offentliga prioriteringar och budgetförändringar kan också påverka
efterfrågan och lönsamheten i segmentet. Samtidigt har investerarnas intresse för samhällsfastigheter stärkts
av en långsiktig efterfrågan inom vård, utbildning och säkerhet, vilket befäster segmentets position som en
attraktiv och defensiv investering i en osäker ekonomisk omvärld.
Bostäder
Den svenska bostadsmarknaden står fortsatt inför betydande utmaningar. Faktorer som strängare
regleringar, ökade finansieringskostnader och osäker ekonomisk utveckling har haft en negativ inverkan på
bostadsbyggandet, vilket lett till en avmattning i byggtakten.
Enligt Boverkets prognoser väntas endast 40 000 bostäder ha färdigställts under 2024, vilket är långt
under det bedömda årliga behovet på 52 300 bostäder. För 2025 beräknas byggtakten minska ytterligare
till 33 000 färdigställda bostäder, vilket riskerar att förvärra den redan påtagliga bostadsbristen, särskilt i
storstadsregioner där efterfrågan är hög och betalningsviljan ofta överstiger genomsnittliga hyresnivåer.
Källa: Newsec 2024
ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 22
Den ekonomiska osäkerheten och de höga produktionskostnaderna fortsätter att påverka nyproduktionen
av bostäder. Många privata aktörer är fortsatt försiktiga med att initiera nya byggprojekt, medan det
allmännyttiga byggandet har en något starkare utveckling, men utgör en begränsad del av den totala
produktionen.
Trots detta fortsätter bostäder att vara ett av de mest attraktiva investeringssegmenten på
fastighetsmarknaden, med sin stabilitet och långsiktighet. Svenska hyresfastigheter har uppvisat en
konsekvent värdeutveckling sedan 1980-talet, och även under perioder av ekonomisk osäkerhet har
segmentet visat motståndskraft.
Hyresutvecklingen inom bostadssegmentet har varit stark även i tider av ekonomisk osäkerhet. Historiskt
sett har hyresjusteringarna följt eller överträffat KPI-utvecklingen, och framöver förväntas bostadshyrorna
öka i snabbare takt än för kommersiella fastigheter, då tidigare inflation ska kompenseras.
Samtidigt finns indikationer på att det framtida behovet av nya bostäder kan komma att dämpas något på
grund av en svagare befolkningstillväxt. Låga födelsetal och minskad invandring innebär att efterfrågan
på nya bostäder på längre sikt kan bli lägre än vad tidigare prognoser antytt. Dock kvarstår ett betydande
eftersatt behov, då bostadsbyggandet under lång tid legat under den nivå som krävs för att möta
marknadens behov.
Hyresutveckling
Källa: Newsec 2024
0
200
400
600
800
1000
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024
Industri/lager
Jönköping Växjö Värnamo Västkusten
0
500
1000
1500
2000
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024
Kontor
Jönköping Växjö Värnamo Västkusten
0
500
1000
1500
2000
2500
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024
Samhällsfastigheter
Jönköping Växjö Värnamo Västkusten
0
500
1000
1500
2000
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024
Bostäder
Jönköping Växjö Värnamo Västkusten
I Bostadsmarknadsenkäten 2024 uppgav 148 av landets 290 kommuner att de har underskott på bostäder,
vilket är en minskning från 180 kommuner föregående år. Trots detta förväntar sig 173 kommuner att
bostadsbrist kommer att råda inom tre år, vilket speglar en fortsatt osäkerhet kring bostadsmarknadens
utveckling. Den minskade byggtakten har redan skapat utmaningar, såsom ökad trångboddhet och
svårigheter för unga att etablera sig på bostadsmarknaden.
Då samtliga av Nivikas kommuner uppvisar underskott eller balans bedömer Newsec att efterfrågan på
bostadssegmentet kommer att fortsätta vara stark i Nivikas regioner.
Vakansutveckling
Källa: Newsec 2024
0,00%
2,00%
4,00%
6,00%
8,00%
10,00%
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024
Industri/lager
Jönköping Växjö Värnamo Västkusten
0,00%
2,00%
4,00%
6,00%
8,00%
10,00%
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024
Kontor
Jönköping Växjö Värnamo Västkusten
Fastighetsmarknaden
ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 23
E4
E6
RV40
Vetlanda
Kalmar
Växjö
Ljungby
Värnamo
Gislaved
Jönköping
Varberg
Falkenberg
Halmstad
Ulricehamn
Borås
NIVIKA - LOKAL NÄRVARO
Lokal närvaro i Småland och på Västkusten
Med rötterna i Småland och huvudkontor i Värnamo brukar vi säga att ”Nivika - det är fastigheter på
småländska”.
Smålänningarna är kända för sin seghet, påhittighet och klurighet.
Småland har:
- En stark entreprenörsanda särskilt i Gnosjöregionen med den världskända Gnosjöandan, entreprenörs- och
företagarandan med Värnamo som centralort
- Vi Smålänningar är kända för vår höga arbetsmoral – att bli kallad smålänning är något att vara stolt över,
och det smittar av sig ut till Västkusten
- Företagstätt - Småland och Västkusten har ett starkt och expansivt näringsliv med lönsamma företag och
hög andel av befolkningen i sysselsättning
- Småland och Västkusten har ett strategiskt läge och anses inneha ett av Sveriges bästa logistiklägen.
Transportläget är starkt genom vägförbindelser via E4:an från Stockholm till Öresundsregionen, riksväg
40
från Jönköping till Göteborg, E6:an som löper utmed Västkusten samt riksväg 25 mellan Halmstad och Kalmar
.
En stark entreprenörsanda har skapat en gynnsam mix av innovation och industriell tradition vilket givit en
hög hållbar tillväxt. Här finns flera världsledande företag inom sina respektive segment. Inte bara känslan,
utan även statistik, talar för att den starka entreprenörsandan har medfört en industriell tradition, med vilja
till innovation som genererar en hög och hållbar tillväxt över tid. Småland och Västkusten har ett starkt och
expansivt näringsliv samt korta avstånd mellan intressanta etableringsorter utmed huvudvägarna.
Västsvenska triangeln
Vi på Nivika har myntat begreppet västsvenska triangeln som beskrivning av Nivikas fokus och huvudsakliga
verksamhetsområde. Västsvenska triangeln är avgränsad av vägarna; E4 i öster, riksväg 40 i norr samt
E6 i väster. Inom den
västsvenska triangeln återfinns merparten av Nivikas fastighetsportfölj, kompletterat
med Växjö som har väl differentierat
näringsliv med högteknologiska och kunskapsintensiva företag. Växjö
kommun är därmed en av de mest IT-företagstäta kommunerna i landet.
Nivika bygger och förvärvar för egen långsiktig förvaltning vilket skapar långsiktiga värden både ekonomiska
och hållbarhetsmässiga. Historiskt har Nivika varit framgångsrika i att bygga kluster av fastigheter för en
närhet till hyresgästen och för en effektiv förvaltning. Ett bra exempel är Bredastens industriområde i
Värnamo där
Nivika framgångsrikt etablerat ett kluster i nära anslutning till E4:an, en av huvudvägarna, i den
västsvenska triangeln.
Bredasten har ett strategiskt läge utmed E4 och riksväg 27 i Värnamo och är ett område med en mångfald av företag
från industriverksamhet till detaljhandel och restauranger. Nivika har varit en tongivande aktör för utvecklingen av
området tillsammans med Värnamo Kommun. Nyligen har vi uppfört nytt huvudkontor på Bredasten och flyttade in
strax efter årsskiftet 2024/2025. Idag äger Nivika omkring hälften av fastigheterna i området, se bild nedan där en
stjärna markerar en Nivika-fastighet.
Bredasten, Värnamo
ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 24
Projektverksamheten
PROJEKTVERKSAMHETEN
Projektverksamheten i Nivika omfattar förädling av befintlig fastighetsportfölj med hela kedjan från
råmark till färdig fastighet.
Nivika arbetar löpande med att identifiera utvecklingsmöjligheter och outnyttjade byggrätter inom portföljen. Målet med
projektverksamheten är att öka avkastningen och skapa värdetillväxt genom nöjda kunder med långa avtal och förbättrade kassaflöden för
långsiktigt hållbar förvaltning. Genom åren har detta varit en viktig del av Nivikas verksamhet och är fortsatt en del av Nivikas strategi, särskilt
där kluster skapas i fastighetsportföljen där brukar möjligheten till ytterligare byggrätter finnas.
Nivika har kompetens genom hela kedjan - från första idé till förvaltning och kan driva och förvalta ett projekt eller en fastighet genom hela
dess utveckling och alla dess faser.
Detaljplaneprocessen innebär att byggrätterna konkretiseras och definieras. Arbetet sker i dialog med kommuner som tillsammans med
Nivikas medarbetare arbetar för att definiera hur marken kan och får användas. Som engagerad fastighetsägare kan vi påverka planprocessen,
men den är också beroende av den kommunala översiktsplaneringen och eventuella överklaganden. Det är i detta skede – när idéerna för
den obrutna marken ska realiseras och förvandlas till konkreta planer för attraktiva bostäder eller kommersiella lokaler – som första delen av
värdeskapandet sker. Vi tar utgångspunkt i de lokala förutsättningarna och skapar projekt som tillför mervärde för hela närområdet, inte bara
för de som bor, studerar, arbetar eller besöker lokalerna. Vi arbetar aktivt för att tillföra hållbara värden och höga boendekvaliteter till staden.
För fastigheter med antagna detaljplaner tar vi fram de handlingar som behövs för bygglov och för att bygga. Vår projektavdelning fungerar
som beställare under entreprenadtiden. Projektledare leder den interna projektgruppen, koordinerar de externa konsulter som engageras i
projektet och har ansvar för att de uppställda ekonomiska och tidsmässiga målen i projekten uppnås.
Produktion och färdigställande pågår fram till tillträde. Därefter tar Nivikas förvaltning över fastigheterna och håller kontakt med hyresgästen.
Projektportfölj
Nivikas långsiktiga arbete med fastighetsutveckling förutsätter en projektportfölj. Projektportföljen består dels av pågående byggnationer dels
av framtida projekt. Per den 31 december 2024 har Nivika fem större pågående byggnationer om total 15 640 m² och 38 miljoner kronor i
tillkommande hyresintäkter.
Den framtida projektportföljen innehåller cirka 140 000 m² kommersiella ytor och cirka 2 800 lägenheter fördelat över ett femtiotal fastigheter.
Förvaltningsfastigheter 11 175
Pågående byggnation 182
Framtida projektportfölj 137
Obebyggd mark 294
9 214
Bokfört värde, Mkr
Framtida projektportfölj, andel
egenägd
Ägd
Markanvisning el likn. med byggkrav
11 788
Mkr
100 %
Refugen 6, Värnamo
289
lägenheter
Räkenskapsåret
2023/2024
Under det gångna året har Nivika färdigställt 184 lägenheter
och tre kommersiella fastigheter på totalt 22 000 m2 och
4 400 m2 ombyggt i följande större projekt:
Q1
• Graniten 39, Värnamo, LOA 4 000 m2
Q2
• Hematiten 1,Värnamo, LOA 18 000 m2
Q3
• Repslagaren 1, Växjö, LOA 284 m²
• Hovslätts Ängar, Jönköping, 40 lägenheter
• Tor3, Nybro, 62 lägenheter
Q4
• Roten 2 "Hisingstorp", 82 lägenheter
• Rosen 1, Värnamo ombyggd LOA 4 435m2
Tillsammans tillför de färdigställda projekten 41 miljoner kronor
i årligt hyresvärde och 35 miljoner kronor i driftnetto per år.
LÄGENHETER
184
MILJONER KRONOR
I DRIFTNETTO
35
LOKALER
22 000
m²
ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 25
Refugen 6
VÄRNAMO
Nybyggnation kommersiellt
Hyresgäst IONITY
Investering, se ovan
Refugen 6
VÄRNAMO
Nybyggnation kommersiellt
Hyresgäst Nivika mfl
Investering 108 Mkr
PÅGÅENDE
VÄRNAMO
Centrum 4 - Stationsallén
GISLAVED
Nybyggnation samhällsfastighet/
bostäder
Hyresgäst Gislaveds Kommun
Investering 320 Mkr
PÅGÅENDE
Porfyren 4
VÄRNAMO
Nybyggnation kommersiell
Hyresgäst Rudhäll Industrier
Investering 34 Mkr
Lejonet 5
VÄRNAMO
Ombyggnation kommersiellt
Investering 13 Mkr
Hyresgäst IF Metall m. fl.
Investering 13 Mkr
PÅGÅENDE
Pågående projekt
Fastighet Ort Projekttyp Kategori
Planeras vara
färdigställt
Bedömd
investering,
Mkr
Återstående
investering
Bostäder
Uthyrbar
yta, m2
Lokaler
Uthyrbar
yta, m2
Hyres-
värde,
Mkr
Antal
lägenheter
Refugen 6 Värnamo Nybyggnation
Kontor/motell/
elmack
Q1/Q2 2025 108 40 -
3 239
7,5 -
Sandstenen 2 Värnamo Ombyggnation Industri/Lager Q2 2025 10 9 - 3 200 3,3 -
Porfyren 4 Värnamo Nybyggnaion Kommersiell Q3 2025 34 32 - 2 598 2,7 -
Lejonet 5 Värnamo Ombyggnation Kommersiell Q2 2025 13 11 -
892
1,6 -
Centrum 4 “Stationsallén” Gislaved Nybyggnation
Samhällsfastighet/
Bostäder
Q2/2026 320 232 3 752
5 711
22,7 66
Summa
486 324 3 752 15 640 37,9 66
PÅGÅENDE
GISLAVED
Sandstenen 2
VÄRNAMO
Ombyggnation kommersiell
Hyresgäst Sordin
Investering 10 Mkr
PÅGÅENDE
Nivikas pågående större (över 5 miljoner kronor) ny- och ombyggnationer kommer tillsammans tillföra ett årligt hyresvärde om cirka 38
miljoner kronor.
Entreprenaderna upphandlas i regel som totalentreprenad för att minimera risken för oförutsedda kostnader.
Bolaget lägger stort fokus på riskhantering i våra pågående projekt och har en attraktiv helägd projektportfölj att starta upp med när mark-
nadsförutsättningarna blir mer gynnsamma.
Pågående projekt
Färdigställande av pågående projekt tillför ett årshyresvärde om
38 Mkr
Porfyren 4, Värnamo
Projektverksamheten
ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 26
VÄRNAMO
VÄST-
KUSTEN
Laholm
Höganäs
Båstad
Halmstad
Falkenberg
Varberg
Göteborg
Gislaved
VÄXJÖ
Kalmar
Borås
Vetlanda/
Sävsjö
Nybro
Ljungby
JÖNKÖPING
Ulricehamn
JÖNKÖPING
INKLUSIVE ULRICEHAMN, BORÅS, HABO OCH
MULLSJÖ
VÄRNAMO
INKLUSIVE VETLANDA, EKSJÖ, SÄVSJÖ,
GISLAVED OCH LJUNGBY
VÄSTKUSTEN
HÖGANÄS, BÅSTAD, LAHOLM, HALMSTAD,
FALKENBERG, VARBERG OCH GÖTEBORG
VÄXJÖ
INKLUSIVE NYBRO OCH KALMAR
NIVIKA - LOKAL NÄRVARO
Jönköping 31 %
Värnamo 31 %
Växjö 18 %
Västkusten 18 %
Övriga 2 %
Fördelning fastighetsvärde per geografi, %
31
18
18
2
31
ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 27
Jönköping är en kommun med stark arbetsmarknad och god befolkningstillväxt. Staden har ett fördelaktigt
geografiskt läge och anses vara ett logistiskt nav i södra Sverige. 2022 blev Jönköping utsedd till årets
superkommun i kategorin Städer och stadsnära kommuner och både 2023 och 2024 har det blivit en pallplats
vilket visar på Jönköpings attraktivitet och starka utveckling.
Befolkningstillväxten i Jönköping förväntas öka med 6 procent fram till 2040 och kommunen har även ett
positivt flyttnetto, det vill säga att fler flyttar till Jönköping än därifrån. Då den historiska bostadsproduktionen
inte mött den växande befolkningsmängden har Boverkets bedömt att det fram till 2027 finns ett byggbehov
på upp till 1 650 nya bostäder per år.
Jönköping har sedan 2010 varit ett affärsområde i Nivika, per den 31 december 2024 står Jönköping för 31
procent av bolagets totala fastighetsvärde vilket motsvarar 3,7 miljarder kronor och 28 procent av de totala
hyresintäkterna, motsvarande 255 miljoner kronor (16 mån). Fastighetsbeståndet i Jönköping består av
ett fyrtiotal fastigheter där de kommersiella fastigheterna utgör 62 procent och bostäder 38 procent. Den
ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 93 procent i snitt för Jönköpingsbeståndet per bokslutsdagen.
Inom det kommersiella segmentet är, likt Nivika som helhet, industri den mest förekommande typen av
fastighet. Den relativt höga andelen industrilokaler i Jönköping förklaras genom Jönköpings geografiska
läge som ses som ett logistiskt nav i södra Sverige, där diverse typer av lagerlokaler fyller en viktig funktion.
Bostäder i Jönköpingsportföljen finns i centrala Jönköping, på Ekhagen, Kungsängen och Valplatsen med totalt
drygt 1 000 lägenheter. Samtliga bostäder var uthyrda per den 31 december 2024.
I Jönköping har under 2024 en fastighet med trygghetsbostäder, 82 lägenheter på Hisingstorp färdigställs
liksom ett fyrtiotal hyresrätter på Hovslätts ängar, på ett naturskönt område strax söder om Jönköping med
endast några kilometer till Jönköpings centrum.
Projektverksamheten i Jönköping består främst av utveckling av befintligt kommersiellt fastighetsbestånd men
även arbete med aktuella detaljplaner för att skapa framtida byggrätter. I portföljen finns byggklar mark på
Stigamo industriområde, utmed E4:an söder om Jönköping. Nivika har några av de få tomter som ännu inte är
bebyggda på området. Nivika har fem pågående detaljplaner, både för kommersiella fastigheter och bostäder, i
olika skeden för Jönköping.
Fastighetsportfölj
JÖNKÖPING
Industri/Lager 30 %
Kontor 9 %
Handel 5 %
Samhällsfastighet 3 %
Hotell/Restaurang 4 %
Mark 6 %
Bostäder 43 %
JÖNKÖPING
Andel fastighetsvärde, Jönköping
Älgskytten 1, Jönköping
Fördelning fastighetsvärde per objektstyp, Jönköping
ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 28
Värnamo, som del av Gnosjöregionen med en bred och mångfacetterad flora av tillverkande företag, låg
arbetslöshet och stark tillväxt, är Värnamo en attraktiv ort att etablera och driva företag i och allt fler ser
fördelarna med det gynnsamma geografiska läget. Här samarbetar näringsliv och kommun för att utvecklas
framåt på det sätt som är signifikant för den småländska företagsamheten. Det är ingen slump att Värnamo
hamnar högt när näringslivets organisationer och branschtidningar jämför landets kommuner. Värnamo ligger
väl placerat vid knutpunkten det ”Sydsvenska krysset” där E4:an och riksväg 27 korsas. Boverket noterar att
det i Värnamo råder brist på bostäder och prognosticerar ett byggbehov om cirka 145 bostäder per år fram till
2030.
Värnamo var Nivikas första affärsområde när Bolaget grundades år 2000. Per den 31 december 2024 står
Värnamo för 31 procent av bolagets totala fastighetsvärde vilket motsvarar 3,7 miljarder kronor och 32
procent av de totala hyresintäkterna, motsvarande 299 miljoner kronor (16 mån). Fastighetsbeståndet
i Värnamo består av 71 fastigheter varav kommersiella fastigheterna utgör 70 procent och bostäder 30
procent. Inom det kommersiella segmentet är, likt Nivika som helhet, industri den mest förekommande typen
av fastighet. Den relativt höga andelen industrilokaler i Värnamo förklaras genom Värnamos starka näringsliv
med tyngdpunkt på tillverkande företag.
Bredastens industriområde, Värnamo, ligger i nära anslutning till E4:an, en av huvudvägarna, i den västsvenska
triangeln, där Nivika framgångsrikt etablerat ett fastighetskluster.
Bredasten har ett strategiskt läge utmed
E4 och riksväg 27 i Värnamo och är ett område med en mångfald av företag från industriverksamhet till
detaljhandel och restauranger. Nivika har varit en tongivande aktör för utvecklingen av området tillsammans
med Värnamo Kommun. Nyligen har Bolaget uppfört nytt huvudkontor på Bredasten och flyttade in strax
efter årsskiftet 2024/2025.
Uthyrningsgraden var 96 procent sett till ekonomisk uthyrning per bokslutsdag. Under året har två
kommersiella nybyggnationer färdigställts, med en total uthyrbar yta om 22 000 m2.
Bostäderna i Värnamoportföljen ligger i centrala Värnamo, totalt finns det 700 lägenheter och i princip
samtliga var uthyrda per den 31 december 2024.
Projektverksamheten i Värnamo utgörs i huvudsak av utveckling av befintligt kommersiellt fastighetsbestånd
samt kommersiell nybyggnation men även arbete med aktuella detaljplaner för att skapa framtida byggrätter.
Nivika har två pågående nybyggnationer på Bredastens Industriområde och två större ombyggnationer med
en total uthyrbar yta om nästan 20 000 m2.
Nivika har fem detaljplaner i olika skeden i Värnamo, Kärleken och Aftonfalken 1, två pågående detaljplaner
för bostäder, samt Tre Liljor 17, en framtida detaljplan för bostäder.
Fastighetsportfölj
VÄRNAMO
Industri/Lager 30 %
Kontor 9 %
Handel 10 %
Samhällsfastighet 13 %
Hotell/Restaurang 8 %
Mark - %
Bostäder 30 %
VÄRNAMO
Andel fastighetsvärde, Värnamo
Fördelning fastighetsvärde per objektstyp, Värnamo
Refugen 6, Värnamo
ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 29
Fastighetsportfölj
Växjö är en universitetsstad med stark tillväxt. Näringslivet är diversifierat och präglas här av nyfikenhet,
vilket har bidragit till att Växjö är ett av Sveriges största IT-kluster. En kreativ kraft i en miljö som tror på
hållbart företagande och långsiktighet - både för klimat och näringsliv. Växjö kommuns devis är att en hållbar
utveckling är allas ansvar. Växjö kommun arbetar för att ta sitt ansvar i frågor om miljö, mångfald, folkhälsa
och tillgänglighet. Detta ligger i linje med Nivikas eget arbete inom hållbarhet.
Växjö kommun har fortsatt en positiv befolkningsutveckling och Växjö stad har en genomsnittlig
befolkningstillväxt de senaste 10-åren på 1,5 procent. Kommunen växer och beräknas inom ett par år vara
minst 100 000 invånare.
2017 tog Nivika ett första steg in på fastighetsmarknaden i Växjö. I april 2020 genomfördes ett
större förvärv av en kommersiell fastighetsportfölj om 72 000 m2. Nivika etablerade därmed en lokal
förvaltningsorganisation för fortsatt expansion i staden och samtidigt bildades affärsområdet Växjö.
Beståndet har sedan dess vuxit till att bli Nivikas tredje största affärsområde. Per sista december 2024
är det sammanlagda fastighetsvärdet 2,2 miljarder kronor, vilket motsvarar 18 procent av Nivikas
totala fastighetsvärde och 18 procent av hyresintäkterna, motsvarande 166 miljoner kronor (16 mån).
Fastighetsbeståndet i Växjö består av 35 fastigheter där de kommersiella fastigheterna utgör 61 procent
och bostäder 39 procent. Den ekonomiska uthyrningsgraden är 89 procent i snitt för Växjöbeståndet per
bokslutsdagen.
Inom det kommersiella segmentet är samhällsfastigheter den mest förekommande typen av fastighet följd av
industrilokaler.
Växjöportföljen omfattar totalt 500 lägenheter, fördelade mellan Växjö och Kalmar. Per bokslutsdagen
uppgår den ekonomiska uthyrningsgraden till 84 procent.
Projektutvecklingen i Växjö är främst utveckling av befintligt kommersiellt fastighetsbestånd samt kommersiell
nybyggnation. I portföljen finns även byggklar industrimark på Nylanda industriområde, nära väg 23, 25 och
30 nordväst om Växjö.
VÄXJÖ
VÄXJÖ
Industri/Lager 19 %
Kontor 11 %
Handel 3 %
Samhällsfastighet 26 %
Hotell/Restaurang - %
Mark 2 %
Bostäder 39 %
Värendsvallen 12, Växjö
Andel fastighetsvärde, Växjö
Fördelning fastighetsvärde per objektstyp, Växjö
ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 30
Fastighetsportfölj
Västkusten är Nivikas nyaste affärsområde, via ett flertal mindre förvärv under våren 2021 utökades
Nivika med ytterligare ett affärsområde, Västkusten. Under åren därefter har Bolaget fortsatt att växa på
Västkusten främst via förvärv. Västkusten sträcker sig från Göteborg i norr till Höganäs i söder, med E6:an
som löper som en pulsåder genom området och utgör den västra sidan av Västsvenska triangeln.
Västkusten är ett affärsområde som passar väl in i Nivikas affärsmodell. Samtliga orter där Nivika etablerat
sig har expansiva näringsliv samt en stadig befolkningsökning. Enligt Länsstyrelsen i Halland och Skåne, råder
det på alla orter inom affärsområdet, brist på bostäder. Samtidigt har båda länen, Skåne och Halland, positiva
befolkningsutvecklingar som ligger över genomsnittet för Sverige i helhet, och bedöms fortsatt öka fram till
åtminstone år 2030.
Per den 31 december 2024 står Västkusten för 18 procent av bolagets totala fastighetsvärde vilket
motsvarar 2 miljarder kronor och 19 procent av de totala hyresintäkterna, motsvarande 171 miljoner kronor
(16 mån). Fastighetsbeståndet som är beläget i Höganäs, Båstad, Laholm, Halmstad, Falkenberg, Varberg,
Göteborg, Ulricehamn och Borås, består av 53 fastigheter varav kommersiella fastigheter utgör 53 procent
och bostäder 47 procent. Inom det kommersiella segmentet, likt Nivika som helhet, är industri den mest
förekommande typen av fastighet. Den ekonomiska uthyrningsgraden var 96 procent per bokslutsdagen.
Bostäderna i Västkustportföljen ligger i Båstad, Höganäs, Haverdal strax utanför Halmstad och Ulricehamn,
totalt finns det 585 lägenheter och den ekonomiska uthyrningsgraden var 96 procent per bokslutsdagen.
Projektverksamheten på Västkusten är främst utveckling av befintligt kommersiellt fastighetsbestånd samt
kommersiell nybyggnation. Bolaget har en pågående detaljplan i affärsområdet, för framtida bostäder strax
utanför Falkenberg.
Båstad, Laholm
Halmstad
Höganäs
Falkenberg
Varberg
Göteborg
VÄSTKUSTEN
Industri/Lager 29 %
Kontor 11 %
Handel 7 %
Samhällsfastighet 2 %
Hotell/Restaurang 3 %
Mark 1 %
Bostäder 47 %
Eldstaden 4, Varberg
Andel fastighetsvärde, Västkusten
Fördelning fastighetsvärde per objektstyp, Västkusten
ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 31
Göteborg
Motala
Gislaved
Lysekil
Hunnebostrand
Strömstad
Jönköping
Borås
Värnamo
Växjö
Vetlanda
Selfstorageverksamheten Mitt Lager har sedan dess start 2016 bedrivits
med syftet att utnyttja vakanser i Nivikas fastighetsbestånd. Mitt
Lager startades till följd av två lediga lokaler i Jönköping och Värnamo
som lämpade sig för selfstorageverksamhet. Beståndet har sedan
vuxit med cirka två anläggningar per år, genom etableringar i Nivikas
fastighetsbestånd i Småland samt genom strategiska förvärv av liknande
verksamheter på orter i västra Sverige, såsom Lysekil och Strömstad.
Nivika har en fortsatt tillväxtstrategi för selfstorageverksamheten och
har som mål att växa med två anläggningar per år, antingen genom
etablering på flera orter och eller att utöka verksamheten på befintliga
orter.
Mitt Lager bedriver verksamheten med en för branschen låg bemanning
tack vare sitt digitala system med bokning och betalning vilket även ger
kunden snabb tillgång till den lokal de bokat. Kunden skall kunna hyra och
få tillgång till ett förråd på mindre än två minuter.
Verksamheten omsätter cirka 22 miljoner kronor i årstakt och drivs av
två medarbetare.
Per den 31 december 2024 har Mitt Lager 15 anläggningar på tolv orter i
södra Sverige. Anläggningarna har tillsammans cirka 3 300 förråd, med
en genomsnittlig ekonomisk uthyrningsgrad på 59 procent.
Fördelning av förråd per geografi
2024-12-31, %
Omsättning och Ekonomisk uthyrningsgrad 2024-12-31, %
Borås 75
Falkenberg 187
Gislaved 101
Göteborg 676
Hunnebostrand 242
Jönköping* 339
Lysekil 212
Motala 239
Strömstad 144
Vetlanda 116
Värnamo 204
Växjö* 756
Anläggning Antal förråd
Växjö
Borås
Falkenberg
Göteborg
Hunnebostrand
Jönköping
Motala
Lysekil
Vetlanda
Värnamo
41
68
48
78
29
55
53
Falkenberg
59
41
61
3291 st
52
58
Gislaved
Mitt Lager
Antal förråd och uthyrningsgrad 2024-12-31, %
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
-
5 000
10 000
15 000
20 000
25 000
30 000
35 000
2020-08-31 2021-08-31 2022-08-31 2023-08-31 2024-12-31 (16 mån)
Omsättning totalt Ekonomisk uthyrningsgrad
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
-
500
1 000
1 500
2 000
2 500
3 000
3 500
2020-08-31 2021-08-31 2022-08-31 2023-08-31 2024-12-31 (16 mån)
Antal förråd Uthyrningsgrad antal förräd
Strömstad
ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 32
Refugen 6, Värnamo
HÅLLBARHETSRAPPORT
ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 33
Hållbarhetsrapport
ALLMÄNNA UPPLYSNINGAR
Årsredovisningen 2024 inkluderar Nivikas hållbarhetsförklaring 2024 som också utgör bolagets lagstadgade hållbarhetsrapport. Hållbarhetsförklaringen följer det finansiella
räkenskapsåret och omfattar perioden 1 september 2023 till och med 31 december 2024.
Nivikas hållbarhetsförklaring 2024 är framtagen med en påbörjad anpassning till EU-direktivet Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD). Hållbarhetsförklaringen tar
även stöd av EU-taxonomiförordning, standarder som Taskforce on Climated-related Disclosures (TCFD) och Greenhouse Gas Protocol (GHG-protokollet). Nivika fokuserar på de
hållbarhetsområden som är mest väsentliga utifrån bolagets affärsmodell, värdekedja och intressenter.
Hållbarhetsförklaringen omfattar hela koncernens verksamhet; Nivika Fastigheter AB (publ) och samtliga
helägda dotterbolag, om inget annat anges.
CSRD - nya redovisningskrav
Nivika omfattas av EU:s nya hållbarhetsdirektiv CSRD (Corporate Sustainability Reporting Directive) från
och med räkenskapsåret 2025. CSRD innebär att Nivika måste rapportera enligt standarden ESRS (European
Sustainability Reporting Standard). Under våren 2024 genomförde Nivika sin första Dubbla Väsentlighetsanalys
i enlighet med ESRS. Fortsatt utveckling av arbetet för att göra en fullständig redovisning enligt CSRD kommer
att fortlöpa under 2025 och bevakar utvecklingen av EU:s Omnibusförslag.
Nivika har påbörjat och kommer fortsätta att utveckla en strukturerad process för rapportering av
hållbarhetsdata. Det innebär mer regelbundna möten där alla involverade parter får information vad det nya
direktivet innebär och vilka omställningar som kommer att behöva genomgås. Hållbarhetsavdelningen kommer att
fortsätta driva på arbetet med omställningen till ESRS och de olika projekt som rapporteringen medför.
Styrning – en integrerad del i Nivikas verksamhet
Långsiktigt och hållbart värdeskapande är en central del av den övergripande bolagsstyrningen för vilken styrelsen
och VD är ytterst ansvariga. Nivikas styrelse antar årligen hållbarhetspolicy och uppförandekod samt följer minst
kvartalsvis upp hållbarhetsarbetet.
Styrelsen ansvarar för att årligen upprätta och ge ut hållbarhetsredovisningen och är tillsammans med
koncernledningen ansvarig för att anta Nivikas hållbarhetsmål. VD och koncernledning verkställer och driver
igenom styrelsens beslut, ansvarar för att den egna verksamheten hanterar hållbarhetsarbetet, att det finns
rutiner i enlighet med policyer och regelverk samt att de efterlevs och följs upp.
Hållbarhetsarbetet i organisationen leds av hållbarhetschefen som rapporterar löpande till koncernledningen.
Arbetet med hållbarhet ingår som en naturlig och integrerad del i all verksamhet. Ansvaret för det dagliga arbetet
med hållbarhetsrelaterade frågor såsom planering, genomförande och uppföljning följer organisationsstrukturen.
Förändringar mot tidigare rapportering
Inga betydande förändringar har skett i verksamheten under redovisningsperioden. Under året förändrades
Nivikas fastighetsbestånd på grund av försäljning, förvärv och färdigställande av nya fastigheter/projekt.
Förändringarna påverkar inte hållbarhetsredovisningen nämnvärt, men bör beaktas vid jämförelser av
energianvändning och utsläpp över tid.
Datainsamling
Osäkerheter i hållbarhetsredovisningen kan innebära att data har rapporterats in på ett felaktigt sätt vilket leder
till missvisande information eller att tillgången till direkt data är begränsad och datan behöver uppskattas med
hjälp av schabloner. Det kan även handla om antaganden eller tolkningar av nya direktiv och ramverk som
reviderats.
Kontaktperson för Nivikas hållbarhetsförklaring är Emelie Regnell, hållbarhetschef, emelie.regnell@nivika.se.
ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 34
Hållbarhetsrapport
ÅRET I KORTHET
När vi summerar 2024 ser vi ännu ett år präglat av framsteg och utmaningar inom hållbarhetsarbetet på Nivika. Vår vision, att med småländsk klokskap äga och förvalta högavkastade
fastigheter för generationer och vara det självklara valet för våra hyresgäster, har fortsatt vägleda oss genom ett dynamiskt år. Hållbarhet genomsyrar hela vår verksamhet och ligger till
grund för både förvaltning och utveckling av vår fastighetsportfölj. Med målet att säkerställa långsiktigt värdeskapande utan negativ påverkan på människor eller miljö fortsätter vi att stärka
vårt hållbarhetsarbete.
Vi har under året arbetat med Nivikas fyra fokusområden: långsiktig värdeutveckling, miljö och resursanvändning, hållbar stadsutveckling och hållbara medarbetare. Nivika har under våren
2024 gjort en Dubbel Väsentlighetsanalys med syfte att identifiera företagets väsentliga hållbarhetsfrågor för att driva Nivikas hållbarhetsarbete framåt och för att förbereda Bolaget för
det nya lagkravet från EU, Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD).
Energieffektivitet, innovation och klimatanpassning
I vårt hållbarhetsarbete har vi fortsatt vårt arbete med att minska energianvändningen i fastigheterna. Flera större energibesparande projekt har
genomförts, bland annat i fastigheten Kärleken 2 i Värnamo, där vi gjort värmekonvertering från el till vattenburet med luftvärmepump vilket lett till en
besparing i december på -30 procent, vilket motsvarar ca 7 000kWh. Energiintensiteten har minskat med -5 procent jämfört med 2022/2023. Ett
exempel på vårt innovationsarbete är byggnationen av vårt nya huvudkontor, där vi valde ett innovativt stomsystem med hybridbjälklag som minskar
betonganvändningen med 75 procent, vilket bidrar till ett betydligt lägre CO2-avtryck. Utsläpp kopplat till egen verksamhet har minskat med -15
procent jämfört med 2022/2023. Vi har också genomfört hållbarhetsriskanalyser på samtliga fastigheter, där bland annat ökad nederbörd och
översvämningar identifierades som potentiella framtida risker. För att hantera dessa risker vidtar vi åtgärder både i förvaltningen av våra fastigheter
och i våra pågående och framtida byggprojekt.
Kundfokus och långsiktiga relationer
En central del av vår strategi är att bygga långsiktiga och nära relationer med våra hyresgäster. Vi arbetar kontinuerligt med att förbättra
kundupplevelsen och säkerställa att våra hyresgäster trivs i sina lokaler och sina bostäder. Under året genomfördes en kundundersökning bland våra
lokalhyresgäster, där hela 90 procent upplever att de trivs i sina lokaler och områden. Nivika vill såklart att alla ska trivas och vi har fått in många
förbättringsförslag som kommer analyseras och ligga till grund för kommande åtgärdsplan och som blir ett viktigt bidrag till Nivikas fortsatta
utvecklingsarbete.
Hållbara medarbetare och företagskultur
Våra medarbetare är den största tillgången i vår verksamhet. För att skapa en hållbar arbetsplats och företagskultur fokuserar vi på att främja
engagemang, kompetensutveckling och jämställdhet. Vi har som mål att vara en arbetsplats där alla medarbetare trivs och känner att de har möjlighet
att utvecklas.
Vi är stolta över att återigen finnas på Allbrights gröna börslista tack vare en jämställd ledningsgrupp, vilket är en del i en hållbar och
inkluderande arbetsplats.
2024 har varit ett år med stora framsteg för Nivika. Genom småländsk klokskap, hållbarhet och innovation har vi tagit viktiga steg mot att skapa en
långsiktigt hållbar fastighetsportfölj. Vi har lyckats minska vår klimatpåverkan, genomfört stora energibesparingar och byggt fastigheter som uppfyller
stränga miljökrav. Vi har också fortsatt att bygga långsiktiga och nära relationer med våra hyresgäster och skapa en arbetsplats där våra
medarbetare kan trivas och utvecklas. 2024 har bekräftat att vi är på rätt väg och vi ser fram emot att fortsätta vårt hållbarhetsarbete under de
kommande åren.
FN Global Compact
Nivika har under 2024 anslutit sig och är medlemmar
i FN Global Compact. Det innebär att efterleva tio
principer för hållbart företagande som berör mänskliga
rättigheter, arbetsförhållanden, miljö och
antikorruption. Nivikas uppförandekod utgår från
dessa principer.
Agenda 2030
Vi fokuserar vårt hållbarhetsarbete på de områden där
vi har störst påverkan och därmed störst möjlighet att
bidra till positiv utveckling. Nivika bidrar till att uppfylla
Agenda 2030, med särskilt fokus på utvalda delmål.
Lokal närvaro för globala mål
• 15% minskad klimatpåverkan jämfört med 2022/2023 (scope 1 och 2)
• Minskning energianvändning till 89 kWh/m² Atemp (93)
• Installerad effekt solenergi ökar till 7,6 kWp/m² (6,6)
• Nivika har anslutit sig till FN Global Compact
• 100% hållbarhetsriskinventerade fastigheter
• Nytt grönt ramverk i linje med EU-taxonomin
• 30 % grön finansiering
På väg mot en hållbar framtid
Samarbeten och partnerskap
Genom våra partnerskap med Fastighetsägarna och
näringslivet får vi fakta och kunskap om regionen
och stöttar deras arbete med utveckling av och
information om regionen. Flera av våra medarbetare
engagerar sig i nätverk och styrelser för att få kunskap
om behov, förutsättningar och trender i regionen.
ID06, Citysamverkan, CCC Jönköpings län och CSR
Småland är några exempel.
ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 35
Hållbarhetsrapport
HÅLLBART FÖRETAGANDE
–MED NÄRHET OCH ENGAGEMANG
Vi utgår från vår vision att med småländsk klokskap äga och förvalta högavkastande fastigheter för generationer och vara det självklara valet för hyresgästen. Nivikas hållbarhetsarbete är
integrerat i verksamheten och präglar såväl förvaltning som utveckling av fastighetsportföljen. Vår övergripande målsättning är att säkra en attraktiv fastighetsportfölj med ett långsiktigt
uthålligt värde utan negativ påverkan på människor eller miljön.
Vi har fyra strategiska fokusområden inom hållbarhet – miljö och resursanvändning, hållbar stadsutveckling, hållbara medarbetare och långsiktig värdeutveckling. Tillsammans omfamnar de Nivikas verksamhet och dess påverkan,
risker och möjligheter ur ett hållbarhetsperspektiv.
E
S
S
ENVIRONMENT
Miljö och resursanvändning
Vi bygger, förvaltar och utvecklar fastigheter
resurseffektivt med klimatet i fokus. Att våra
fastigheter är energieffektiva, har låg klimatpåverkan
och bidrar till en funktionell och god inomhusmiljö
är viktigt. Det är i och kring fastigheterna vi kan göra
mest för att minimera påverkan på omgivningen, och vi
fokuserar på att redovisa och förbättra fastigheternas
klimatpåverkan, miljöprestanda och energianvändning.
• Klimatpåverkan och anpassning till ett förändrat klimat
• Resurseffektivitet – material, energi och avfall
• Biologisk mångfald
SOCIAL
Hållbar stadsutveckling
Vi är en lokal samhällsbyggare som erbjuder attraktiva
och trivsamma lokaler/boenden för våra hyresgäster.
Nivika bidrar till regionens utveckling genom vår
kärnverksamhet samt skapar förutsättningar för våra
hyresgäster att agera hållbart. Vi engagera oss också i
initiativ, såsom infrastruktur, innovation och utbildning
samt väljer lokala leverantörer.
• Trygga områden
• Trivsamma fastigheter
SOCIAL
Hållbara medarbetare
Vi är en inkluderande arbetsplats med friska och
engagerade medarbetare. Att våra medarbetare trivs,
är engagerade och utvecklas har en direkt påverkan
på kundernas upplevelse av relationen med Nivika,
liksom vår förmåga att leverera goda resultat. I vår
strävan att vara en attraktiv arbetsgivare prioriterar vi
särskilt aspekterna arbetsmiljö, kompetensutveckling,
jämställdhet och mångfald.
• God arbetsmiljö
• Jämställdhet och mångfald
• Kompetensutveckling
GOVERNANCE
Långsiktig värdeutveckling
Vi skapar långsiktig värdeutveckling genom ansvarsfulla
affärer. Att ta ansvar i våra relationer med kunder,
leverantörer och partners är avgörande för vårt
förtroende och för vår förmåga att skapa långsiktigt
framgångsrika affärer. Vi lägger stor vikt vid att
säkerställa en god ekonomisk stabilitet, ansvarsfulla
relationer i hela värdekedjan och efterlevnad av Nivikas
uppförandekod.
• Finansiell stabilitet
• Ansvarsfullt företagande
• Arbetstagare i värdekedjan
G
Mål 2030
Minska utsläppen av växthusgaser i linje med
Parisavtalet*
Minska utsläppen av växthusgaser kopplat till
energianvändningen i drift (E1)*
Minska utsläppen av växthusgaser kopplat till
byggverksamheten (E5)*
Läs mer
ESRS E1 Klimatförändringar, sida 45
ESRS E4 Biologisk mångfald och ekosystem, sida 53
ESRS E5 Resursanvändning och cirkulär ekonomi, sida 54
EU-taxonomi, sida 51
* Ansökan för verifiering av mål till SBTi skickas in under 2025.
Mål 2030
Vara en trygg arbetsgivare och ett förstahandsval
på arbetsmarknaden
Nöjd medarbetarindex (NMI) minst 70 (S1/G1)
Korttidsfrånvaro under 2 % (S1)
Nollvision skador och olyckor (S1)
Läs mer
ESRS S1 Egna anställda, sida 55
ESRS G1 Företagskultur, sida 59
Mål 2030
Öka tryggheten och trivseln bland våra
hyresgäster
Trygghet: Kommersiella – topp 50 % i branschen –
delindex rent, snyggt och tryggt.
Bostäder – topp 25 %
i branschen – trygghetsindex (S3)
Trivsel: Kommersiella – topp 50 % i branschen – inom
nöjd kundindex. Bostäder – topp 25 % i branschen –
produktindex: trivsel i lägenheten (S4)
Läs mer
ESRS S3 Påverkade samhällen, sida 57
ESRS S4 Konsumenter och slutanvändare, sida 58
Mål 2030
Enbart arbeta med affärspartners som följer
Nivikas värdegrunder
Leverantörsuppförandekod (G1/S2)
Uppförandekod är känd av alla medarbetare (G1)
Andelen icke reklamerade fakturor som ska betalas i
tid ska uppgå till 100 % (G1)
Läs mer
ESRS S2 Arbetare i värdekedjan, sida 56
ESRS G1 Korruption och mutor, sida 59
ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 36
Hållbarhetsrapport
Hållbarhetsfrågan är central och det finns stora förväntningar på hur frågan hanteras. Vår intressentanalys
omfattar de intressenter som Nivika i huvudsak påverkar, samverkar med och/eller blir påverkad av. Vi för en
löpande dialog för att fånga in åsikter och förväntningar från intressenterna. Intressentdialogen är viktig då den är
ett underlag för hur vi ska utveckla vårt hållbarhetsarbete vidare. Nedan presenteras dialogform och intressenternas
nyckelfrågor.
I DIALOG MED
OMVÄRLDEN
HYRESGÄSTER - BOENDE
Dialogform
• Möten (visning, uthyrning, in-& utflytt)
• Kundtjänst & serviceanmälan
• Hyresgästenkät
Nyckelfråga
• Trygghet och trivsel
• Bra boendemiljö
• Möjliggöra hållbara val hos boende
KREDITGIVARE/
FINANSIÄRER
Dialogform
• Finansiella rapporter (kvartalsvis)
• Möten med banker och
investerare
• Kapitalmarknads- och
investerarpresentationer
Nyckelfråga
• Långsiktig och stabil ekonomisk
förvaltning
• Låg klimatpåverkan
• Nöjda och stabila hyresgäster
• Transparent rapportering
HYRESGÄSTER - KOMMERSIELLA
Dialogform
• Kundmöten
• Avtalsförhandlingar
• Kundtjänst, serviceanmälan och löpande dialog kring
förvaltning
Nyckelfråga
• Lokaler med god arbetsmiljö
• Långsiktig fastighetsförvaltning
• Möjliggöra hållbarhetsarbete hos hyresgäster
MEDARBETARE
Dialogform
• Medarbetarsamtal (årligen)
• Utbildningar
• Företagsevents
• Avdelnings-, projekts- och skyddskommittémöten
Nyckelfråga
• Stabil arbetsgivare med goda arbetsvillkor
• God arbetsmiljö
• Engagemang i lokala föreningslivet och samhället
SAMHÄLLSAKTÖRER
Dialogform
• Möten med kommunala tjänstepersoner och
förtroendevalda rörande byggnationer, stadsutveckling,
detaljplaner etcetera.
• Samverkansmöten och nätverk samt medverkan i
intresse- och branschorganisationer
Nyckelfråga
• Bidra till hållbar stadsutveckling
• Byggnation med ett starkt hållbarhetsperspektiv
LEVERANTÖRER
Dialogform
• Vid upphandling av ramavtal
• Beställningar och leverantörsmöten
• Avstämning och kontroll av ramavtals-
leverantörer (årligen)
Nyckelfråga
• Kravställare när det gäller kvalitet, arbets-
villkor och arbetsmiljö hos våra leverantörer
• Samverkan för ökad hållbarhet
STYRELSE
Dialogform
• Styrelsemöten (6-8 per år)
• Bolagsstämma (årligen)
Nyckelfråga
• Långsiktig och stabil värdeutveckling.
• Transparens
• God bolagsstyrning och
rapportering.
ÄGARE
Dialogform
• Finansiella rapporter (kvartalsvis)
• Hållbarhetsrapportering
• Bolagsstämma (årligen)
Nyckelfråga
• Långsiktig avkastning med hänsyn
till människor och miljö
• Transparent rapportering
och hög kundnöjdhet
ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 37
Hållbarhetsrapport
Nivikas värdekedja
Nivika ska med småländsk klokskap äga och förvalta högavkastade fastigheter för
generationer och vara det självklara valet för hyresgästen. Vår övergripande målsättning är
att säkra en attraktiv fastighetsportfölj med ett långsiktigt uthålligt värde som inte har en
negativ påverkan på människor eller miljön. Via Nivikas verksamhet och bolagets värdekedja
har vi inverkan på och påverkas av sociala, miljö- och styrningsrelaterade hållbarhetsfrågor.
För att bedriva verksamheten är Nivika beroende av resurser, produkter och tjänster för att
skapa värde.
Råvaruutvinning
Råvaruutvinning
Planering av nybyggnation
Goda relationer
banker, leverantörer
Långsiktig byggande med fokus
på energieffektivitet och hållbart
Leverantörer:
-Inköp och upphandling
-Schyssta arbetsvillkor
Transport
Biologisk mångfald
Byggavfall
LaddmöjligheterEnergianvändning
Återbruk
Bostäder, arbetsplatser
Energieffektivisering/installation av solceller/öka mängden
förnybar energi (energi)
Anlägga ängar, välja blommande växter (biologisk mångfald)
Nivika standard (resursanvändning)
Skapa arbetstillfällen och anställningstrygghet (medarbetare)
Skapa arbetstillfällen och vara en bra kravställare (arbetare i värdekedjan)
Skapa trygga områden och samhällen (påverkade samhällen)
Skapa trivsamma bostäder och arbetsplatser (hyresgäster)
God arbetsmiljö, jämställdhet och mångfald samt kompetensutveckling
(företagskultur)
Fysiska skador på fastigheterna (klimatanpassning)
Omställningsbehov (klimatpåverkan) – förändrade fastighetsvärderingar,
ökade kostnader för försäkringar, drift, finansiering, lagkrav
Ökad energianvändning (energi)
Ökade krav på hållbara material och återbruk (resursanvändning)
Felaktig hantering av avfall (avfall) – ökade kostnader för hantering, ökade
driftkostnader
Korruption och mutor (korruption och mutor)
Koldioxidutsläpp från byggverksamheten (klimatpåverkan)
Energiförbrukning (energi)
Markexploatering (biologisk mångfald)
Resursförbrukning (resursanvändning)
Avfall (avfall)
Avsaknad av kollektivavtal (arbetare i värdekedjan)
Avfallshantering
Trygghet
Byggnation
MATERIAL OCH RESURSER
MATERIAL OCH RESURSER
Kultur och personal
Fastighetsförvaltning
SCOPE 3 / UPPSTRÖMS SCOPE 1&2 / EGEN VERKSAMHET SCOPE 3 / NEDSTRÖMS
Detaljplan Bygglov
Återbruk
Återbruk
Trivsel
POSITIV PÅVERKAN
ÖVERSIKT - NIVIKAS VÄRDEKEDJA
NEGATIV PÅVERKAN
HÅLLBARHETSRELATERADE RISKER
4
4
4
4
4
4
4
4
2
2
2
2
2
2
2
2
1
1
1
1
1
1
1
5
5
5
5
5
5
5
5
5
3
3
3
3
3
3
3
3
21
1
3
3
3
6
6
6
6
6
6
6
6
6
7
7
8
8
Verksamheten har en miljöpåverkan i form av material- och markanvändning vid nybyggnation, material vid
hyresgästanpassningar och renovering samt energianvändning som i nästa led genererar påverkan av
koldioxidutsläpp, avfallsmängder och kan ha negativ påverkan på biologisk mångfald. Nivika har positiv social
påverkan genom att skapa arbetstillfällen och anställningstrygghet hos medarbetare, vara en bra kravställare till
arbetare i leverantörskedjan samt via bolagets verksamhet vara med och skapa trygga, trivsamma områden och
fastigheter för hyresgästerna. Hur Nivika styrs, genom styrdokument, rutiner och leverantörskrav har inverkan på
företagskulturen samt vårt affärsetiska agerande.
Nivikas verksamhet och värdekedja är förenade med risker – men också möjligheter, vilket utmanar oss och
kräver tid för anpassning. Klimatförändringar med ökade extremväder, såsom skyfall och översvämningar, ställer
högre krav på fastighetsägare att klimatanpassa sina byggnader för att minska risken för skador. Skärpta regelverk
och ökade hållbarhetskrav påverkar fastighetsvärderingar och kan innebära högre kostnader för försäkringar,
drift och finansiering. Samtidigt ökar efterfrågan på miljövänliga material och byggmetoder, vilket påverkar
byggprocesser och investeringsbeslut. Effektiv avfallshantering är avgörande för att undvika driftstörningar och
höga hanteringskostnader, medan återbruk och cirkulära lösningar blir allt viktigare. Transparens och affärsetik är
centrala frågor, då oegentligheter kan skada företagets rykte och leda till rättsliga påföljder. Genom att proaktivt
hantera dessa utmaningar kan Nivika stärka sin långsiktiga hållbarhet och skapa värde för hyresgäster, investerare
och samhället i stort.
Nivika har direkt och indirekt påverkan i värdekedjan, vilket har behandlats vid sammanställningen av den dubbla
väsentlighetsanalysen. Värdekedjan har därför inte begränsats till organisationens direkta påverkan, direkta
avtalsförbindelser eller till operationell eller finansiell kontroll.
ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 38
Hållbarhetsrapport
Råvaruutvinning
Råvaruutvinning
Planering av nybyggnation
Goda relationer
banker, leverantörer
Långsiktig byggande med fokus
på energieffektivitet och hållbart
Leverantörer:
-Inköp och upphandling
-Schyssta arbetsvillkor
Transport
Biologisk mångfald
Byggavfall
LaddmöjligheterEnergianvändning
Återbruk
Bostäder, arbetsplatser
Energieffektivisering/installation av solceller/öka mängden
förnybar energi (energi)
Anlägga ängar, välja blommande växter (biologisk mångfald)
Nivika standard (resursanvändning)
Skapa arbetstillfällen och anställningstrygghet (medarbetare)
Skapa arbetstillfällen och vara en bra kravställare (arbetare i värdekedjan)
Skapa trygga områden och samhällen (påverkade samhällen)
Skapa trivsamma bostäder och arbetsplatser (hyresgäster)
God arbetsmiljö, jämställdhet och mångfald samt kompetensutveckling
(företagskultur)
Fysiska skador på fastigheterna (klimatanpassning)
Omställningsbehov (klimatpåverkan) – förändrade fastighetsvärderingar,
ökade kostnader för försäkringar, drift, finansiering, lagkrav
Ökad energianvändning (energi)
Ökade krav på hållbara material och återbruk (resursanvändning)
Felaktig hantering av avfall (avfall) – ökade kostnader för hantering, ökade
driftkostnader
Korruption och mutor (korruption och mutor)
Koldioxidutsläpp från byggverksamheten (klimatpåverkan)
Energiförbrukning (energi)
Markexploatering (biologisk mångfald)
Resursförbrukning (resursanvändning)
Avfall (avfall)
Avsaknad av kollektivavtal (arbetare i värdekedjan)
Avfallshantering
Trygghet
Byggnation
MATERIAL OCH RESURSER
MATERIAL OCH RESURSER
Kultur och personal
Fastighetsförvaltning
SCOPE 3 / UPPSTRÖMS SCOPE 1&2 / EGEN VERKSAMHET SCOPE 3 / NEDSTRÖMS
Detaljplan Bygglov
Återbruk
Återbruk
Trivsel
POSITIV PÅVERKAN
ÖVERSIKT - NIVIKAS VÄRDEKEDJA
NEGATIV PÅVERKAN
HÅLLBARHETSRELATERADE RISKER
4
4
4
4
4
4
4
4
2
2
2
2
2
2
2
2
1
1
1
1
1
1
1
5
5
5
5
5
5
5
5
5
3
3
3
3
3
3
3
3
21
1
3
3
3
6
6
6
6
6
6
6
6
6
7
7
8
8
UPPSTRÖMS
VERKSAMHET
NEDSTRÖMS
ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 39
Hållbarhetsrapport
DUBBEL VÄSENTLIGHETSANALYS
Nivikas hållbarhetsarbete utgår från de frågor där Nivikas verksamhet har störst påverkan.
Under våren 2024 genomförde Nivika en dubbel väsentlighetsanalys baserat på de krav som anges i EU:s hållbarhetsrapporteringsstandard ESRS. Nivika har delvis använt sig av
konsulter för genomförandet av väsentlighetsbedömning samt analys av resultat därefter.
Konsekventiell väsentlighet
Den dubbla väsentlighetsanalysen syftar till att identifiera företagets påverkan på miljö och samhälle, om de är
faktiska eller potentiella, positiva eller negativa, på kort medellång och lång sikt samt var i värdekedjan de kopplas
till Nivika.
Finansiell väsentlighet
Den dubbla väsentlighetsanalysen syftar även till att identifiera väsentliga hållbarhetsrisker och möjligheter som
kan medföra finansiella effekter på kort, medellång och lång sikt.
Genomförande
Som förberedelse inför IRO-analysen (påverkan, risker och möjligheter) har följande delar inkluderats:
1. Omvärldsanalys
2. Benchmark av branschen och andra sektorer
3. Intressentkartläggning och analys
4. Analys av värdekedja
5. Klimatscenarioanalys
Omvärldsanalys
Omvärldsanalysen tjänar flera syften, för det första skapar den förståelse för omvärlden och de övergripande
trender och händelser som kan påverka Nivikas hållbarhetsarbete. Genom att undersöka politiska, ekonomiska,
sociala, teknologiska, ekologiska och lagliga aspekter identifierades potentiella risker och möjligheter. Dessutom
granskar den om det finns ytterligare aspekter som borde inkluderas i Nivikas hållbarhetsstrategi utöver de som är
inkluderade i ESRS.
Sammanfattning omvärldsanalys:
• Mandat och styrning: Tydliga ansvarsområden och mandat bör ges till olika personer inom projektet för att säkerställa
effektiv styrning och genomförande.
• Förståelse för CSRD-kraven: Projektgruppen har erhållit en djupare insikt i innehållet och kraven i Corporate Sustainability
Reporting Directive (CSRD).
• Tidsplan och delmål: Det är viktigt att skapa en detaljerad tidplan fram till att rapporten ska publiceras, med tydliga delmål
längs vägen.
• Engagemang från styrelse och revisorer: Styrelsen, revisionsutskottet och revisorerna bör involveras tidigt och kontinuerligt
i processen.
Benchmark
Nivika har undersökt och jämfört hållbarhetsarbetet hos företag från andra sektorer och företag från fastighets-
branschen. Syftet med denna undersökning var att erhålla insikter om branschens praxis och förväntningar
samt att säkerställa att Nivikas hållbarhetsstrategi är konkurrenskraftig och anpassad till marknadens behov och
förväntningar. Genom att jämföra och analysera hållbarhetsinitiativ, prestationer och rapportering från kunder
och branschkollegor identifierades framgångsfaktorer och områden där det finns möjligheter till förbättring. Det
ger även en grund för att säkerställa att inte några viktiga hållbarhetsfrågor missas och för att verifiera att Nivikas
hållbarhetsmål och åtgärder är relevanta. Resultaten av benchmarkingundersökningen och omvärldsanalysen har
sammanställts och presenterats för styrelsen, företagets ledning och nyckelpersoner i företaget.
Fördjupad intressentdialog
Vi har genomfört en uppdaterad intressentkartläggning och viktning för att identifiera och prioritera de viktigaste
intressenter inom hållbarhetsområdet. Processen syftar till att säkerställa att hänsyn tas till, och att engagemang
riktas mot, de intressenter som är mest relevanta för verksamheten. Via en workshop med ledningsgruppen har
potentiella intressenter tagits fram. Därefter har dessa intressenter placerats inom kategorierna "påverkas av vår
verksamhet" och "användare av vår hållbarhetsinformation". Efter att intressenterna har identifierats har de
rankats utifrån tre kriterier: intressentens (1) inflytande, (2) betydelse och (3) involvering. Respektive intressent
har bedömts på en skala från 0 till 5 inom varje kriterium. Genom viktningen har vi selekterat fram åtta
intressenter som har högst poäng och därmed anses vara mest väsentliga för Nivikas verksamhet. Utöver att
prioritera intressenter har en reflektion över aktuell intressentdialog gjorts och hur vi kan utveckla dialogen för att
inkludera ytterligare hållbarhetsperspektiv. Slutligen har en reflektion gjorts över vilka specifika hållbarhetsfrågor
som är viktiga för respektive intressentgrupp för att säkerställa en mer anpassad och effektiv kommunikation och
samarbete. En fördjupad intressentdialog har gjorts där svaren har fångats upp och inkluderats i analysen.
Den fördjupande intressentdialogen visade att de mest relevanta hållbarhetsfrågorna var:
• Energieffektivitet och förnybar energi
• Klimatpåverkan och koldioxidutsläpp
• God affärsetik
• Hållbar byggnation (produktionsprocess, byggmetoder etc.)
ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 40
Hållbarhetsrapport
Analys av värdekedja
En detaljerad analys och kartläggning har genomförts av värdekedjan för att identifiera och förstå de olika stegen
samt att analysera de risker och möjligheter som uppstår längs dessa steg. Processerna och aktiviteterna som ingår i
värdekedjan har identifierats och beskrivits, inklusive upphandling, byggnationer, transporter, renovering, kundservice,
energieffektivisering, avfallshantering samt trygghet och trivsel. Kartläggning av uppströms- och nedströms aktiviteter
i Nivikas verksamhet samt utvärdering av påverkan och sannolikhet för de identifierade riskerna och möjligheterna
inom värdekedjan. Resultaten av analysen och kartläggningen av värdekedjan ligger till grund för fortsatta arbete med
hållbarhetsintegrering och riskhantering.
Klimatscenarioanalys
Nivika har genomfört en djupgående riskkartläggning där samtliga fastigheter har utvärderats separat utifrån
klimatpåverkan (konsekvens) och sannolikhet. Syftet är att systematiskt bedöma och hantera klimatrelaterade risker
och möjligheter. Resultaten av riskkartläggningen ligger till grund för strategiska beslut och åtgärder för att minimera
negativa effekter av klimatförändringar, kontrollera finansiella effekter och samtidigt utnyttja möjligheter för hållbar
tillväxt och konkurrenskraft. Specifikt har riskkartläggningen pekat ut ökad nederbörd och översvämningar som en
av de största framtida riskerna. Handlingsplaner har upprättats med planerade aktiviteter och nödvändiga åtgärder
i förvaltningen. Även säkerställt att hantering av de identifierade hållbarhetsriskerna hanteras effektivt i samband
med pågående och framtida ombyggnationer. Genom att vara förberedd på olika klimatscenarier kan vi stärka både
affärsmodell och affärsstrategi.
IRO-analys
IRO-analysen är en central del av den dubbla väsentlighetsanalysen, där fokus är att analysera och bedöma
verksamhetens konsekvenser på människor och miljö samt de finansiella risker och möjligheter som företaget står
inför. IRO-analysen genomfördes som en workshop, med ledningsgrupp och nyckelpersoner från Nivika, där fokus
låg på att sammanväva alla insikter och sammanstråla all information utifrån hållbarhetsfrågorna i ESRS. Genom att
involvera medarbetare från olika befattningar i analysen identifierades och bedömdes storleken och sannolikheten för
olika konsekvenser, risker och möjligheter kopplade till varje hållbarhetsfråga.
I bedömningen beaktades samma skala som Nivikas övriga riskarbete, omfattning och återställbarhet, liksom
allvarlighetsgrad och sannolikhet. Baserat på bedömningen av konsekventiell väsentlighet och finansiell
väsentlighet har ett tröskelvärde identifierats för gränsdragning av vilka frågor som ska anses vara väsentliga. Under
analysprocessens gång dokumenterades beslut och resonemangen bakom varför vissa frågor bedöms som särskilt
viktiga medan andra anses vara mindre relevanta. När samtliga frågor hade analyserats och rankats utifrån en
skala 0-5 analyserades vilka tröskelvärden som skulle användas för konsekventiell väsentlighet respektive finansiell
väsentlighet. Processen resulterade i en lista över möjliga väsentliga hållbarhetsfrågor.
Resultatet av den dubbla väsentlighetsanalysen presenteras i tabell samt matris på nästkommande sida.
Arkadien 2, Jönköping
ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 41
Hållbarhetsrapport
Resultat dubbel väsentlighetanalys
ESRS
standard Väsentliga hållbarhetsfrågor Bedömning väsetlighet
1 ESRS E1 Klimatanpassning Väsentlig
2 ESRS E1 Klimatpåverkan Väsentlig
3 ESRS E1 Energi Väsentlig
4 ESRS E2 Förorening av mark Bevakning
5 ESRS E2 Förorening av luft Låg
6 ESRS E2 Förorening av vatten Bevakning
7 ESRS E2 Föroreningar av levande organismer och livsmedelsresurser Låg
8 ESRS E2 Potentiellt skadliga ämnen Bevakning
9 ESRS E2 Särskilt farliga ämnen Låg
10 ESRS E3 Vattenförbrukning Bevakning
11 ESRS E3 Försämring av livsmiljöer och trycket på marina resurser Låg
12 ESRS E3 Vattenuttag Låg
13 ESRS E3 Vattenutsläpp i vattendrag och hav Låg
14 ESRS E4 Direkt påverkan på förlust av biologisk mångfald Väsentlig
15 ESRS E4 Påverkan på arters tillstånd Låg
16 ESRS E4 Effekter på ekosystemens omfattning och tillstånd Låg
17 ESRS E4 Påverkan på och beroende av ekosystemtjänster Låg
18 ESRS E5 Resursinflöden, inklusive resursanvändning Väsentlig
19 ESRS E5 Resursutflöden relaterat till produkter och tjänster Låg
20 ESRS E5 Avfall Väsentlig
21 ESRS S1 Arbetsförhållanden i egen verksamhet Väsentlig
22 ESRS S1 Likabehandling och lika möjligheter för alla i egen verksamhet Låg
23 ESRS S1 Andra arbetsrelaterade rättigheter i egen verksamhet Låg
24 ESRS S2 Likvärdig behandling och lika möjligheter för alla i värdekedjan Låg
25 ESRS S2 Arbetsförhållanden i värdekedjan Väsentlig
26 ESRS S2 Andra arbetsrelaterade rättigheter i värdekedjan Låg
27 ESRS S3 Samhällens civila och politiska rättigheter Låg
28 ESRS S3 Samhällens ekonomiska, sociala och kulturella rättigheter Väsentlig
29 ESRS S3 Specifika rättigheter för ursprungsbefolkning Låg
30 ESRS S4 Informationsrelaterade påverkan för kunder Bevakning
31 ESRS S4 Personlig säkerhet för kunder Väsentlig
32 ESRS S4 Social inkludering för kunder Väsentlig
33 ESRS G1 Företagskultur Väsentlig
34 ESRS G1 Skydd för visselblåsare Låg
35 ESRS G1 Djurskydd Låg
36 ESRS G1 Politiskt engagemang och lobbyism Låg
37 ESRS G1 Hantering av leverantörsrelationer, samt betalningspraxis Låg
38 ESRS G1 Korruption och mutor Väsentlig
37
35
34
36
29
27
24
23
22
19
17
16
15
13
12
11
9
7
5
26
30
10
8
6
4
38
33
32
31
28
25
21
20
18
14
3
2
1
Finansiell väsentlighet
Konsekventiell väsentlighet
Låg
Låg
Bevakning
Väsentlig
Bevakning
Väsentlig
Hög
Medel
ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 42
Hållbarhetsrapport
E1
Klimatförändringar
Klimatanpassning
Risk
En förändring av klimatet medför en ökad risk för skador på fastigheter, vilket
kan leda till betydande ekonomiska konsekvenser för Nivika. För att minska
dessa risker krävs investeringar i förebyggande åtgärder och klimatanpassning av
fastigheterna. Dessa åtgärder innebär ökade kostnader, men är nödvändiga för
att skydda tillgångarna och säkerställa långsiktig hållbarhet och motståndskraft
mot klimatrelaterade händelser.
Klimatpåverkan
Negativ
påverkan
Koldioxidutsläpp från byggverksamheten
Nivikas aktiviteter inom nybyggnation och ombyggnation, inklusive transporter
och användning av byggmaterial, samt drift av fastigheter, leder till betydande
koldioxidutsläpp. Dessa utsläpp bidrar negativt till klimatförändringarna och är
en utmaning för vår hållbarhetsstrategi. Det är avgörande att identifiera och
implementera åtgärder för att minska dessa utsläpp, både genom effektivare
byggprocesser samt genom att använda mer hållbara material och energikällor i
driften av våra fastigheter.
Risk
Omställningsbehov
Klimatförändringar kan utlösa globala kriser som direkt påverkar fastighets-
sektorn. Exempelvis kan flyktingkriser och förändrade fastighetsvärderingar
bli aktuella. Försäkringskostnader och driftskostnader kan stiga, samtidigt som
hälsoriskerna för boende ökar. Behovet av att byta ut teknik i förtid kan också
uppkomma, liksom förändringar i krav för finansiering och strängare lagkrav.
Dessa faktorer medför ekonomiska risker och krav på anpassning och proaktiva
åtgärder för att hantera klimatrelaterade utmaningar och säkerställa långsiktig
hållbarhet och ekonomisk stabilitet.
Energi
Negativ
påverkan
Energiförbrukning
Nybyggnation av fastigheter och den löpande energiförbrukningen från
hyresgästers elanvändning utgör betydande källor till negativ miljöpåverkan.
Dessa aktiviteter leder till höga nivåer av energikonsumtion, vilket i sin tur
bidrar till ökade koldioxidutsläpp och belastning på miljön. För att minska
denna negativa påverkan är det avgörande att använda mer energieffektiva
byggnadsmetoder och uppmuntra hyresgästerna till att minska sin
energianvändning genom hållbara praxis och teknologier.
Positiv
påverkan
Energieffektivisering & öka mängden förnybar energi
Nivika har ett stort fokus på energieffektivisering och utnyttjandet av egna
solceller, vilket ger en positiv påverkan på miljön. Genom att implementera
energieffektiva lösningar och installera solceller på fastigheterna minskas
energiförbrukningen och beroendet av fossila bränslen. Detta bidrar till
minskade koldioxidutsläpp och främjar en hållbar energianvändning. Dessutom
ger solcellerna en möjlighet att producera förnybar energi direkt på plats, vilket
stärker Nivikas miljöprofil och långsiktiga hållbarhetsmål.
forts. Energi
Risk
Ökad energianvändning
Nivika står inför finansiella risker kopplade till energi, särskilt på grund av ökad
energianvändning till följd av utfasningen av fossil energi. När vi övergår till mer
hållbara energikällor kan detta initialt öka elanvändningen och medföra högre
driftskostnader. Dessutom kan energibrist och stigande energipriser leda till
ytterligare ekonomiska påfrestningar. Dessa faktorer kräver noggrann planering
och investeringar i energieffektiv teknologi och alternativa energikällor för att
hantera de finansiella riskerna och säkerställa långsiktig hållbarhet.
E4
Biologisk mångfald och ekosystem
Direkt påverkan på förlust av biologisk mångfald
Negativ
påverkan
Markexploatering
Markexploatering i samband med nybyggnation och ombyggnation kan negativt
påverka biologisk mångfald genom att leda till habitatförlust för lokala arter
och minskning av ekosystemtjänster. Dessa förändringar kan ha långtgående
effekter på omgivande naturmiljöer och ekosystem. Kommunens beslut (aktör
i vår värdekedja) om markanvändning och planeringsprocesser kan ytterligare
påverka hur marken används och dess biologiska mångfald på lång sikt.
Positiv
påverkan
Anlägga ängar
Genom att omvandla traditionella gräsytor till ängar skapas en positiv påverkan
på biologisk mångfald. Ängsmarker är mer gynnsamma för många arter av
växter, insekter och andra djur jämfört med monokulturer av gräs. Detta initiativ
kan bidra till att återställa lokala ekosystem, främja pollinering och öka
variationen av habitat för flora och fauna. Det kan ses som en åtgärd för att
motverka negativ påverkan på biologisk mångfald genom att skapa mer
gynnsamma livsmiljöer för olika arter.
Resursinflöden, inklusive resursanvändning
Negativ
påverkan
Resursförbrukning
Vid nybyggnation och ombyggnation uppstår en negativ påverkan på
resursinflöden genom behovet av nytt material. Detta inkluderar bland annat
trä, betong, stål och andra byggmaterial som krävs för att konstruera och
upprätthålla byggnader. Processen att framställa och transportera dessa
material innebär en betydande användning av energi och resurser, vilket kan
bidra till miljöpåverkan genom utvinning av råmaterial, energiförbrukning vid tillverkning
och transporter, samt avfallshantering. Genom återanvändning, återvinning eller
effektivisering av materialanvändningen mildras denna negativa påverkan.
E5
Resursanvändning och cirkulär ekonomi
!
!
!
-
-
-
-
+
+
Fysiska skador på fastigheterna
ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 43
Hållbarhetsrapport
forts. Resursinflöden, inklusive resursanvändning
Positiv
påverkan
Nivika standard
Genom att använda "Nivika-standarden", som bland annat innebär en
preferens för trä som byggmaterial, uppnår Nivika en positiv påverkan på
resursinflöden. Trä är en förnybar resurs som kräver mindre energi vid
tillverkning jämfört med andra material som betong eller stål. Dessutom binder
trä koldioxid under sin livscykel, vilket bidrar till att minska de totala koldioxid-
utsläppen i byggnadsprocessen. Genom att göra medvetna val gällande
material, såsom specificerat i Nivika-standarden, kan vi minska vår miljö-
påverkan och främja hållbara byggpraxis. Denna strategi kan också påverka
leverantörsval och marknadsföring av mer hållbara byggnadslösningar.
Risk
Ökade krav på hållbara material och återbruk
Ökade krav på användning av hållbara material och återbruk i byggbranschen
kan innebära att efterfrågan på dessa material ökar. Dock kan marknaden för
hållbara byggmaterial vara omogen, vilket kan leda till begränsad tillgång och
höga priser på specifika material som uppfyller de strängare hållbarhetskraven.
Denna situation innebär en finansiell risk för företag inom fastighetssektorn,
eftersom en högre kostnad för material påverkar budget och lönsamhet
negativt. För att hantera denna risk kan företag behöva diversifiera sina
leverantörer, investera i forskning och utveckling av alternativa material eller
förhandla långsiktiga avtal med leverantörer för att säkerställa tillgång till
nödvändiga resurser till rimliga priser.
Avfall
Negativ
påverkan
Avfall
Negativ påverkan på avfallshantering uppstår genom hanteringen av olika typer
av avfall inom fastighetssektorn. Byggavfall från nybyggnation och renoveringar,
rivavfall från rivningsprojekt samt osorterat avfall från hyresgäster bidrar alla till
den totala avfallsmängden. Dessa avfallstyper kräver särskilda åtgärder för att
hanteras på ett miljömässigt hållbart sätt, inklusive återvinning, återanvändning
och korrekt sortering för att minimera avfall och maximera återanvändning av
resurser. Utmaningen ligger i att implementera effektiva avfallshanteringssys-
tem och utbilda hyresgäster och personal i rätt hantering av avfall för att minska
miljöpåverkan och uppfylla hållbarhetsmål.
Risk Felaktig hantering av avfall
Felaktig hantering av avfall inom fastighetssektorn kan resultera i stora
finansiella effekter och ökade kostnader på lång sikt. Om avfall inte hanteras
korrekt kan det leda till förluster i form av böter, sanktioner från myndigheter
eller extra kostnader för att åtgärda miljöskador. Dessutom kan ineffektiv
avfallshantring resultera i högre driftskostnader för fastighetsägare, inklusive
transport, deponering och behandling av avfall. För att minska denna
finansiella risk är det viktigt att implementera robusta avfallshanteringssystem,
utbilda medarbetare
och hyresgäster om korrekt avfallshantering och övervaka
processerna noggrant för att säkerställa överensstämmelse med gällande regler och
minimering av miljöpåverkan.
S1
Den egna arbetskraften
Arbetsförhållanden
Positiv
påverkan
Genom att skapa arbetstillfällen för våra medarbetare bidrar vi till ökad
anställningstrygghet och ekonomisk stabilitet för dem. Detta skapar en
positiv arbetsmiljö och bidrar till Nivikas förmåga att attrahera och behålla
kompetent personal. Genom att erbjuda säkra och stabila jobb kan vi också
främja personalens välbefinnande och produktivitet. Detta är avgörande
för att bygga en stark och engagerad arbetsstyrka som kan bidra till Nivikas
långsiktiga framgångar och position på arbetsmarknaden.
Arbetsförhållanden
Negativ
påverkan
Avsaknad av kollektivavtal
Negativ påverkan på anställda i värdekedjan kan uppstå om
underentreprenörer i tidiga led av försörjningskedjan och leverantörer av
servicetjänster i senare led inte har kollektivavtal. Detta kan leda till osäkra
anställningsvillkor, lägre löner, brist på sociala förmåner och arbetsmiljö som
inte är tillräckligt skyddande för arbetstagarna. Dessutom kan frånvaron av
kollektivavtal försvåra möjligheten för arbetstagarna att organisera sig och
förhandla om bättre arbetsvillkor och löner. Att säkerställa att alla parter i
försörjningskedjan respekterar arbetsrättsliga normer och kollektivavtal är
avgörande för att minimera denna negativa påverkan och främja hållbara
arbetsförhållanden och arbetssäkerhet i hela värdekedjan.
Risk
Skapa arbetstillfällen och vara en bra kravställare
Klimatförändringar kan utlösa globala kriser som direkt påverkar fastighets-
sektorn exempelvis kan flyktingkriser och förändrade fastighetsvärderingar
påverka branschen. Försäkringskostnader och driftskostnader kan stiga,
samtidigt som hälsoriskerna för boende ökar. Behovet av att byta ut teknik i
förtid kan också uppkomma, liksom förändringar i krav för finansiering och
strängare lagkrav. Dessa faktorer medför ekonomiska risker och krav på
anpassning och proaktiva åtgärder för att hantera klimatrelaterade utmaningar
och säkerställa långsiktig hållbarhet och ekonomisk stabilitet.
S2
Arbetskraft längst värdekedjan
!
!
-
+
!
-
+
Skapa arbetstillfällen och anställningstrygghet
ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 44
Hållbarhetsrapport
S3
Påverkade samhällen
Samhällens ekonomiska, sociala och kulturella rättigheter
Positiv
påverkan
Skapa trygga områden och samhällen
Nivikas verksamhet bidrar till positiva effekter i de samhällen där vi verkar.
Genom att skapa trygga och trivsamma boendemiljöer bidrar Nivika till att
städer och orter kan utvecklas hållbart. Dessutom stödjer vi föreningsliv och
samhällsengagemang genom sponsring och partnerskap, vilket stärker sociala
band och gemenskap i samhället. Genom att tillhandahålla bostäder bidrar Nivika
också till trygga stadsdelar och möjliggör tillgång till vatten och sanitet, vilket är
grundläggande för människors hälsa och välbefinnande. Denna positiva inverkan
kan även omfatta bidrag till lokal ekonomisk utveckling genom skapandet av
arbetstillfällen och stöd till lokala leverantörer och tjänsteleverantörer. På så sätt
spelar Nivika en aktiv roll i att främja hållbara och inkluderande samhällen där
människor kan trivas och växa.
Personlig säkerhet för konsumenter och/eller slutanvändare
Positiv
påverkan
Skapa trivsamma bostäder och arbetsplatser
Genom att bygga och tillhandahålla bostäder uppfyller Nivika ett grundläggande
mänskligt behov för säkerhet och trygghet. Nivika säkerställer att de erbjudna
fastigheterna och bostäderna är säkra och uppfyller höga säkerhetsstandarder,
inklusive skydd mot brand och inbrott. Detta skapar en trygg boendemiljö
för slutanvändare och konsumenter, vilket är avgörande för deras fysiska och
psykiska välbefinnande. Genom att investera i säkerhet och trygghet i bostäder
bidrar Nivika också till att öka kundens förtroende och tillfredsställelse. Genom
att erbjuda säkra och kvalitativa bostäder spelar Nivika en viktig roll i att stödja
människors livskvalitet och säkerställa att deras grundläggande behov är
tillgodosedda.
S4
Konsumenter och slutanvändare
G1
Ansvarsfullt företagande
Företagskultur
Positiv
påverkan
God arbetsmiljö, jämställdhet och mångfald samt kompetensutveckling
Genom att prioritera öppenhet, mångfald och kontinuerlig utveckling främjar
Nivika en positiv företagskultur. Ledarskapet stöder en miljö där medarbetare
uppmuntras att dela idéer och olika perspektiv välkomnas. Nivika investerar
aktivt i personalutveckling och välbefinnande, vilket ökar motivationen och
långsiktig lojalitet bland våra medarbetare. Denna kultur av tillit och öppenhet
bidrar inte bara till förbättrad samarbetsförmåga och prestationer utan också till
att attrahera och behålla talangfulla individer som delar Nivikas värderingar.
Risk
Korruption och mutor
Korruption och mutor är utmaningar inom byggbranschen och kan medföra
en finansiell risk för Nivika. Att implementera robusta system för att hantera
och förebygga korruption och mutor hanterar risken för ekonomiska förluster
genom böter, rättsliga påföljder och skadestånd. Dessutom kan en skadad
affärsimage och förlorat förtroende från intressenter påverka Nivikas framtida
affärsmöjligheter negativt. Att aktivt investera i compliance-program,
utbildning, övervakning och uppföljning av affärsetik är avgörande för att
minimera denna risk och upprätthålla en sund och hållbar verksamhet inom
byggbranschen.
Korruption och mutor
!
+
+
+
ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 45
Hållbarhetsrapport
E
MILJÖ
Bygg- och fastighetsbranschen står för en betydande del
av Sveriges totala energianvändning och en stor andel av
växthusgasutsläppen vilket har en negativ påverkan på
klimat och miljö.
Nivikas verksamhet medför en direkt och faktisk påverkan
via egen verksamhet samt en indirekt och potentiell
påverkan både upp- och nedströms i värdekedjan. Vi
ska arbeta med att begränsa den negativa påverkan
och öka den positiva. Störst möjlighet till påverkbarhet
och mätbarhet finns inom den egna verksamheten.
Hållbarhetsarbetet fokuseras till de områden som bedömts
som mest väsentliga. Dessa områden är för Nivika
klimatförändringar, biologisk mångfald och ekosystem samt
resursanvändning och cirkulär ekonomi.
POLICY/STYRDOKUMENT
• Hållbarhetspolicy
• Uppförandekod
• Inköpspolicy
VÄSENTLIGA OMRÅDEN MILJÖ
Klimatförändringar (E1)
-Klimatanpassning
-Klimatpåverkan
-Energi
Biologisk mångfald och ekosystem (E4)
Resursanvändning och cirkulär ekonomi (E5)
-Resursinflöden, inklusive resursanvändning
-Avfall
ESRS E1
- KLIMATFÖRÄNDRINGAR
Nivikas verksamhet har en negativ påverkan på klimat och miljö genom både direkta och indirekta växthusgasutsläpp. I
den egna verksamheten uppstår exempelvis utsläpp i samband med energianvändning och värmeproduktion samt utsläpp
som kommer från företagsresor och användning av företagsfordon. I den övriga värdekedjan uppkommer växthusgasutsläpp
kopplat till exempelvis nybyggnation och ombyggnation, användning av byggmaterial samt fastighetsdrift.
ENVIRONMENT
Strategi
Nivika är ett småländskt entreprenördrivet företag med huvudkontor i
Värnamo mitt i den företagstäta Gnosjöregionen. Smålänningarna är
kända för sin seghet, påhittighet och klurighet. Vi har en vana att
anpassa oss efter tillväxt och nya förhållanden vilket underlättar i
omställningsarbetet som klimatförändringarna innebär.
Klimatförändringar medför risker för Nivika på kort, medellång och lång
sikt. Exempelvis risk för ökade kostnader för förebyggande åtgärder och
klimatanpassningar av fastigheter, förändrade fastighetsvärderingar, ökade
försäkringskostnader, behov av att byta ut teknik i förtid, förändrade
regelverk, ökad elanvändning samt stigande priser på material och energi.
Att mäta och redovisa utvecklingen av Nivikas klimatpåverkan är ett
sätt att identifiera, prioritera och följa upp åtgärder för att minska
klimatutsläppen. Genom ökad kunskap om direkta och indirekta utsläpp
kan klimatplaner och metoder tas fram för att prioritera de åtgärder som
ger bäst effekt.
Nivika har under 2024 påbörjat arbetet med att ta fram en klimatomställ-
ningplan där syftet är att ge en samlad bild över hur Bolaget kan minska sin
klimatpåverkan och specificera vilka åtgärder som krävs i verksamheten för
att nå klimatmålen i linje med Parisavtalet. Under 2025 kommer målen att
skickas in för verifiering av Science Based Targets Initiative (SBTi).
Nivikas metodiska arbete med energieffektivisering under lång tid har
bidragit till både högre lönsamhet och lägre utsläpp. Genom att använda
förnybar energi, öka den egenproducerade elen, samt minska energian-
vändningen minskas utsläpp av växthusgaser och även driftkostnaderna.
Nivika arbetar i dagsläget inte med upptagning och lagring av växthusgaser
eller med klimatkompensering. Nivika har för närvarande inte introducerat
något internt system för koldioxidprissättning.
Styrning och ansvar
Arbetet med klimatförändringar är ett prioriterat område och involverar
hela organisationen.
Riskarbetet följer en strukturerad process. Den påbörjas med en
inventering av befintliga och nya risker. Ledningsgruppen och
nyckelpersoner gör därefter en bedömning av de inventerade riskerna och
väsentliga risker presenteras för styrelsen.
Hållbarhetschefen ansvarar för att fastighetsbeståndet samt bolagets
övriga verksamhet analyseras utifrån konsekvenserna av ett förändrat
klimat. Det är projektansvarig som ansvarar för att projekt samt långsiktiga
underhållsplan innehåller relevanta klimatanpassningsåtgärder för hela
beståndet. För investeringar och eventuella förvärv ansvarar transaktions-
ansvarig att analys genomförs med avseende på klimatförändringarna.
Nivikas utsläpp följer samma ansvarsfördelning som för de underliggande
orsakerna till att utsläppen sker. Det vill säga ansvaret för nybyggnation
och ombyggnation, användning av byggmaterial, energianvändning och
avfall.
Varken styrelsens eller ledningens prestation beaktas i nuläget utifrån hur
väl bolaget utvecklas i linje med klimatmål och ingen ekonomisk ersättning
har knutits till utfall av klimatmål.
ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 46
Hållbarhetsrapport
Strategi
Nivika utvärderar kontinuerligt risker som kan uppstå som en följd av
klimatförändringar och analyserar samtidigt organisationens motstånds-
kraft och förmåga att hantera dessa risker. Syftet med risk- och
möjlighetsanalysen är att få en uppfattning om hur Nivika påverkas
finansiellt av klimatförändringarna; dels rent fysiskt, dels av styrmedel för
att begränsa växthusgasutsläpp – men även att tillvarata de möjligheter
för Bolaget som identifieras under processen.
Nivika genomför årligen analyser och genomlysning av hela fastighets-
beståndet. Analyser har gjorts både på en geografisk nivå samt på
fastighetsnivå och identifierat de största framtida potentiella riskerna.
Åtgärdsarbete
För att få en samlad bild har Nivika inventerat samtliga fastigheter i
beståndet, inte bara med hänsyn till klimatrelaterade risker, utan även
med avseende på ett urval av lokala och sociala hållbarhetsrisker. Följande
hållbarhetsrisker har analyserats:
• Skyfall och översvämning
• Inomhusklimat
• Vattentillgång
• Storm
• Ras, skred och erosion
• Stora snömängder
• Jordbävning
• Radon
• Förorenat område
• Invasiva arter
• Byggnadsminne
• Energiklass F och G
• Skyddsrum
• Hög nivå av felanmälningar
• NIS-direktivet
• Utsatt område
• Riskområde
• Särskilt utsatt område
Varje risk har graderats enligt sannolikhet och påverkan med skalan låg,
medel och hög.
Klimatanpassning
Nivikas verksamhet påverkas av effekter till följd
av klimatförändringarna. Med ett tydligt fokus på
klimatfrågan anpassar vi arbetet för att hantera riskerna,
men också tillvarata möjligheterna.
En förändring av klimatet medför en ökad risk för skador
på fastigheter, vilket kan leda till betydande ekonomiska
konsekvenser för Nivika. För att hantera dessa risker krävs
investeringar i förebyggande åtgärder och klimatanpassning
av fastigheterna. Dessa åtgärder kan initialt innebära ökade
kostnader, men är nödvändiga för att skydda tillgångarna
och säkerställa långsiktig hållbarhet och motståndskraft
mot klimatrelaterade händelser.
Klimatförändringar kan utlösa globala kriser som direkt
påverkar fastighetssektorn. Risker kopplade till Nivikas
omställningsbehov uppstår, exempelvis kan flyktingkriser
och förändrade fastighetsvärderingar påverka branschen.
Försäkringskostnader och driftskostnader kan stiga.
Behovet
av att byta ut teknik i förtid kan också uppkomma, liksom
förändringar i krav förfinansiering och strängare lagkrav.
De fastigheter som vid inventeringen har förhöjda riskvärden analyseras
mer djupgående. Relevanta investeringar och insatser som ska
genomföras för att anpassa de fastigheterna till ett förändrat klimat och
öka deras motståndskraft har definierats. För de identifierade
riskfastigheterna har åtgärdsplaner upprättats. Fastigheter med lägre
riskvärde genererar ingen åtgärdsplan, men genererar en ökad rondering
av förvaltningen vid exempelvis större mängd nederbörd.
Analysen identifierade ökad nederbörd och översvämningar som en av de
största framtida potentiella riskerna för Nivikas bestånd. Vid förvaltning
samt pågående och framtida ombyggnationer säkerställs att nödvändiga
åtgärder vidtas för att hantera identifierade hållbarhetsrisker. Exempel på
åtgärder som genomförts inom verksamheten är anläggning av
dagvattensystem samt installation av översvämningsmagasin vilket i sin tur
leder till ökad trivsel och trygghet för hyresgäster men också är
värdeskapande för Nivika.
Hållbarhetsriskerna är integrerade i Nivikas duediligence-process.
Arbetet ingår som en del av EU-taxonomins miljömål för begränsning av
klimatförändringar och anpassning till klimatförändringar.
Under 2025 ska arbetet med hållbarhetsriskerna utvecklas och ytterligare
ett scenario ska kompletteras samt de förväntade finansiella effekterna.
Mål och mätetal
100 % hållbarhetsinventerade fastigheter
Samtliga fastigheter har genomgått en inventering med hänsyn till
hållbarhetsrisker. Inventeringen visade på att 23 fastigheter har förhöjda
riskvärden, vilka i sin tur har analyserats och utvärderats för att få en
samlad bild över åtgärdsbehov. Åtgärdsplaner har upprättats för elva av
dessa fastigheter.
Totalt antal fastigheter i beståndet: 203 st
Analyserade fastigheter: 203 st
Fastigheter med åtgärdsbehov: 23 st
Fastigheter med åtgärdsplan: 11 st
ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 47
Hållbarhetsrapport
TCFD vägleder
Nivika arbetar i linje med TCFD (Task Force on Climaterelated Financial Disclosures)
för att utvärdera risker och möjligheter kopplat till klimatförändringarna. Ambitionen är
att följa rekommendationerna i största möjliga utsträckning. Identifiering och analys av
klimatrelaterade risker är en förlängning av vårt ordinarie riskarbete – en process som
beskrivs på sidorna 71-74. Miljöaspekter, inklusive klimat, ingår i denna process liksom alla
de andra av bolagets risker och möjligheter.
TCFD-index
Styrning Strategi Riskhantering Mätetal och mål
A. Styrelsens översyn av
klimatrelaterade risker och
möjligheter.
Se sid. 33, 45-46
A. Klimatrelaterade risker och
möjligheter organisationen
har identifierat på kort, medel
och lång sikt.
Se sid. 45-46
A. Organisationens processer
för att identifiera och bedöma
klimatrelaterade risker.
Se sid. 45-46
A. Organisationens mätetal
för att bedöma klimatrelate
-
rade risker och möjligheter
i linje med sin strategi och
riskhanteringsprocess.
Se sid. 45-46
B. Ledningens roll i
bedömning och hantering av
klimatrelaterade risker och
möjligheter.
Se sid. 33, 45-46
B. Påverkan från
klimatrelaterade risker och
möjligheter på organisationens
verksamheter, strategi och
finansiella planering.
Se sid. 45-46
B. Organisationens processer
för att hantera klimatrelate
-
rade risker.
Se sid. 45-46
B. Scope 1, Scope 2 och
Scope 3-utsläpp av växthus
-
gaser och relaterade risker.
Se sid. 48, Hållbarhetsnot E1
Utsläpp av växthusgaser
C. Organisationsstrategins
anpassningsförmåga med
hänsyn till olika klimatrelate
-
rade scenarios – inkluderat
ett scenario för 2 grader eller
lägre.
Se sid. 45-46
C. Processer för att identi
-
fiera, bedöma och hantera
klimatrelaterade risker är
integrerade i organisationens
övergripande riskhantering.
Se sid. 45-46
C. Mål som organisationen
använder för att hantera
klimatrelaterade risker och
möjligheter och utveckling
mot mål.
Se sid. 45-46
ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 48
Hållbarhetsrapport
Klimatpåverkan
Nivikas verksamhet inom ny- och ombyggnation, inklusive
transporter och användning av byggmaterial, samt drift av
fastigheter, leder till betydande koldioxidutsläpp som har en
negativ påverkan på klimatet.
Strategi
Att mäta och redovisa utvecklingen av Nivikas klimatpåverkan är ett
sätt att identifiera, prioritera och följa upp åtgärder för att minska
klimatutsläppen. Genom ökad kunskap om direkta och indirekta utsläpp
kan klimatplaner och metoder tas fram för att prioritera de åtgärder som
ger bäst effekt.
Klimatomställningsplan
Nivika har under 2024 påbörjat arbetet med att ta fram en
klimatomställningsplan där syftet är att ge en samlad bild över hur vi kan
minska vår klimatpåverkan över hela värdekedjan i linje med Parisavtalet.
Klimatomställningsplanen är ett första steg mot att nå Bolagets klimatmål
och beskriver vilka övergripande åtgärder som behöver utföras. Arbetet
med klimatomställningsplanen fortsätter under 2025. Nivika kommer
att bryta ner omställningsplanen i mer detaljerade handlingsplaner med
nyckelåtgärder och specificera vilka åtgärder som krävs i verksamheten för
att nå klimatmålen.
Åtgärdsarbete
Nivika lägger stort fokus på att minska både energibehov och
klimatpåverkan från såväl projektverksamhet som fastighetsdrift.
Klimatpåverkan inom den egna organisationen, scope 1, är marginell då
Nivika inte har några egna värmepannor i fastigheterna. Utsläppen
genereras från tjänstebilar för service och drift och påverkas av Nivikas val
av drivmedel till fordonsflottan.
Utsläppen inom scope 2 är kopplade till fastigheternas energianvändning,
där Nivika arbetar aktivt för att minska klimatpåverkan genom
energieffektiva lösningar och hållbara energival. Samtidigt är fjärrvärme-
leverantörernas omställning till mer klimatsmarta produktionsmetoder en
viktig del av arbetet mot minskade utsläpp.
De mest omfattande utsläppen finns inom scope 3 och berör
verksamhet utanför Nivikas direkta verksamhet, framför allt från ny- och
ombyggnationer. Nivika lägger stor vikt vid att arbeta med dessa utsläpp
genom att välja klimatsmarta material och förbättra avfallshanteringen i
byggprojekten. Klimatkalkyler hjälper till att synliggöra påverkan och
möjliggör förbättringar. Vidare kan krav på bränsle för fordon och
maskiner bidra till en mer hållbar utveckling. Hyresgästers påverkan
hanteras genom att inspirera och vägleda till hållbara val, som förnybar el,
effektiv avfallssortering att underlätta för klimatsmarta pendlingsresor.
Mål och mätetal
Nya mål verifieras av SBTi
Under 2025 kommer mål skickas in för verifiering av Science Based
Targets Initiative (SBTi) för minskning av utsläppen av växthusgaser i linje
med Parisavtalet. Minskning av växthusgaser kopplas till de två områden;
energianvändning i drift samt byggverksamheten. Då omarbetning av
målsättning och målomfattning pågår kommer tidigare målsättning om att
minska 25 procent till år 2025 (basår 2019) i egna verksamheten att utgå.
Utfallet av årets minskning av utsläpp kopplat till egen verksamhet är -15
procent jämfört med 2022/2023 och uppgår till 1 334 ton CO2e (1 573).
Klimatberäkning
Nivika rapporterar utsläppen av växthusgaser med hjälp av
GHG-protokollet (Green House Gas Protocol), i enlighet med modellen
Operational Control approach. Beräkningarna av Nivikas klimat-
påverkande utsläpp utvecklas kontinuerligt för mer tillförlitliga nyckeltal
och för att inkludera fler utsläppsposter. En del av beräkningarna är
baserade på faktiska data och en del på schabloner.
Förändring i år i jämförelse med föregående klimatbokslut:
• Från Financial Control till Operational Control
• Scope 3 kategori 3.1 Köpta varor och tjänster; nytillkomna data spendbaserad
beräkning
• Scope 3 kategori 3.13 Hyresgästernas bilkörning; omvärderats i väsentlighets-
analys för scope 3, ej längre väsentlig då Nivikas rådighet är väldigt låg
Analys
Scope 1 avser direkta utsläpp som kontrolleras av verksamheten själva och
där Nivika har direkt kontroll över sin klimatpåverkan, utsläpp från egna
fordon samt från köldmedia. Nivika har inga egna värmepannor och har
inte haft något läckage av köldmedia under året. 2024 uppgår utsläppen
till 32 ton CO2e och motsvarar för mindre än en procent av de totala
utsläppen.
Scope 2 avser indirekta utsläpp från inköpt energi; fastighetsel,
fjärrvärme och fjärrkyla. Trots ökat inköp av fjärrvärme minskar ändå
utsläppen i scope 2 med -16 procent jämfört med 2022/2023 och uppgår
till 1 302 ton CO2e (1547), vilket är ett resultat av konsekvent arbete med
energieffektiviseringar i fastigheterna.
Scope 3 omfattar indirekta utsläpp upp- och nedströms i värdekedjan som
Nivika ger upphov till men inte kontrollerar direkt. Ungefär 90 procent av
de totala utsläppen återfinns i scope 3, 13 999 ton CO2e. Av scope 3
kopplas knappt 80 procent av dessa utsläpp till byggverksamheten
(nybyggnation och projektavfall).
Fordon 0,2 %
El 16,6 %
Värme + kyla 4,3 %
Nybyggnation 74,5 %
Förvaltning 4,4 %
Totala utsläpp fördelade på scope
74,5 %
16,6 %
4,3 %
4,4 %
0,2 %
ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 49
Hållbarhetsrapport
Energi
Nybyggnation av fastigheter och löpande
energiförbrukningen från hyresgästers elanvändning utgör
betydande källor till negativ miljöpåverkan. Dessa aktiviteter
leder till höga nivåer av energikonsumtion, vilket i sin tur
bidrar till ökade koldioxidutsläpp och belastning på miljön.
Nivika har ett stort fokus på energieffektivisering och har
gjort stora investeringar i solcellsanläggningar de senaste
åren vilket ger en positiv påverkan på miljön.
Nivika står inför finansiella risker kopplade till energi,
särskilt på grund av ökad energianvändning till följd av
utfasningen av fossil energi. När vi övergår till mer hållbara
energikällor kan detta initialt öka elanvändningen och
medföra högre kostnader, dessutom kan energibrist och
stigande energipriser leda till ytterligare ekonomiska
påfrestningar. Dessa faktorer kräver noggrann planering
och investeringar i energieffektiv teknologi och alternativa
energikällor för att mildra de finansiella riskerna och
säkerställa långsiktig hållbarhet.
Strategi
Att ha kontroll över och att kunna påverka energiförbrukningen i våra
fastigheter är en förutsättning och en viktig del i energieffektiviseringen.
Nivikas tekniska förvaltning använder olika system för att löpande
övervaka fastigheterna med fokus på att följa upp, utveckla och optimera
energianvändningen. Ett metodiskt arbete med energieffektivisering under
lång tid har gett både högre lönsamhet och lägre utsläpp. All el som köps
in till fastigheterna är producerad av förnybara källor.
Genom att implementera energieffektiva lösningar och installera solceller
på fastigheterna minskar energiförbrukningen och beroendet av fossila
bränslen. Detta bidrar till minskade koldioxidutsläpp och främjar en hållbar
energianvändning. Dessutom ger solcellerna en möjlighet att producera
förnybar energi direkt på plats, vilket stärker Nivikas miljöprofil och
långsiktiga hållbarhetsmål.
Att Nivikas fastigheter har en låg energianvändning är viktigt för Nivikas
gröna finansiering och en förutsättning för att fastigheterna ska anses vara
i linje med EU-taxonomin. För att vara i linje med taxonomin behöver en
nybyggd byggnad bland annat prestera 10 procentbättre än BBR-kravet
(Boverkets nybyggnadsregler) och en befintlig byggnad måste tillhöra de
15 procent bästa ur energiprestanda för sin typ. En minskad energi-
användning innebär dessutom en lägre driftskostnad och minskad
risk för ökade energikostnader. Under året har Nivikas gröna
ramverk uppdaterats, vilket delvis följer EU-taxonomin samt stärker
kopplingen mellan finansiering och hållbara investeringar, med fokus på
energieffektivisering, förnybar energi och optimerad drift.
Åtgärdsarbete
Genom att använda förnybar energi, öka andel egenproducerad elen, samt
minska energianvändningen minskas utsläpp av växthusgaser och därmed
även driftkostnaderna.
Energieffektivisering
För att minska energianvändningen genomförs exempelvis uppkoppling av
rumsgivare, byte eller injustering av ventilationsaggregat, byte av
värmepump och byte av värmesystem. Flera energieffektiviserande
projekt har genomförts under året som en del av Nivikas löpande
hållbarhetsarbete. Exempel på åtgärder som genomförts inom
verksamheten är värmekonvertering från el till vattenburet med
luftvärmepump på fastigheten Kärleken 2 i Värnamo vilket lett till en
besparing i december på 30 procent, vilket motsvarar ca 7 000kWh.
772
2 720
2 308
1 527
1 815
413
346
A
B
C
D
E
F
G
Energiklasser, fastighetsvärde, mkr
Fortsatt tillväxt solenergi
Under året är en av Nivikas större solcellsparker driftsatt. Nivika ligger på
en andraplats i tidningen Fastighetsvärldens lista över svenska
fastighetsbolag som är stora inom solenergi1, med 6,64 watt per
kvadratmeter installerad effekt i förhållande till förvaltad yta. Nivika har
under året ökat ytterligare till 7,55 watt per kvadratmeter per
uthyrningsbar yta. Ett långsiktigt hållbarhetsarbete som bidrar till
lönsamheten.
Kartläggning av energiklasser
Energideklarationen visar hur mycket energi som en fastighet
förbrukar. Förutom energiklass finns nedbruten information som kan
vara ett underlag till förbättringsåtgärder och energioptimering för
att minska byggnadens energianvändning. En energideklaration är ett
myndighetskrav, alla hyresfastigheter, bostäder eller kommersiella lokaler,
ska vara energideklarerade, vissa byggnader är dock undantagna från krav
om energideklaration.
Energiklasserna graderas i en skala från A till G, där A står för den lägsta
energianvändning en byggnad kan ha, och G för den högsta. En byggnad
som har en energianvändning som uppfyller kraven som ställs på ett
nybyggt hus får klass C eller bättre. Energiklassen är viktig för
kartläggningen av hur bolagets ekonomiska aktiviteter står sig i förhållande
till taxonomins tröskelvärden och ligger till grund för hur stor andel av
Nivikas lån som är hållbara. Nivika arbetar löpande med energi-
förbättrande åtgärder för att kunna påvisa en förbättrad energiklass över
tid. Nivika har inventerat hela fastighetsportföljen och fastigheter med
energiklass F och G har fått en plan för energiförbättring.
1 Magasinet Fastighetsvärlden nr 7/2024
ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 50
Hållbarhetsrapport
Underlätta för hyresgästen att agera hållbart
Förutom uppvärmningen av Nivikas fastigheter och Bolagets byggprojekt genererar hyresgästerna egna utsläpp från
exempel biltransporter, avfall och konsumtion. Hyresgästernas intresse för att bidra till hållbara lösningar och
effektiviseringar ökar. Som hyresvärd kan Nivika bidra genom att göra det enkelt för hyresgästerna att göra rätt,
underlätta för att skapa en mer hållbar livsstil och engagera dem till fler klimatsmarta val i vardagen kopplat till sin
verksamhet eller boende. Det kan vara allt från enkla system för avfallshantering, erbjuda laddplatser för elbilar till att
erbjuda odlingsmöjligheter intill fastigheterna. I nybyggda bostadsfastigheter mäts el- och vattenförbrukningen
individuellt, vilket ger en drivkraft att minska kostnaden och ökar kunskapen om den faktiska förbrukningen hos för
respektive hyresgäst. Arbetet med att erbjuda hyresgästen möjligheter till en hållbar mobilitet fortsätter.
Mål och mätetal
Energianvändning
Energiintensiteten har under året minskat med -5 procent, jämfört med 2022/2023 har vi minskat från 93 till 89
kWh/m2 Atemp. Viss verksamhetsel ingår i sammanställningen på grund av svårigheter att urskilja denna från
fastighetselen, vilket innebär att vissa hyresgästers energianvändning finns med i sammanställningen.
Förnybar energi
All el som köps in av Nivika är producerad av förnybara källor och är ursprungsmärkt. Nivika installerar solpaneler på
tak, både vid nybyggnation och på befintliga fastigheter som fortsatt fokus på förnybar el. Under året har solcells-
anläggningar installerats på två fastigheter, Roten 2 och Hällstorp 1:107 med en total produktionskapacitet om 66,3
kWp. Nivikas solcellsanläggningar har under året producerat 2 780 MWh, av den har 11 procent använts på plats i
egna fastigheter och resterande sålts till elnätet. Den producerade elen från egna anläggningar har under året ökat
med 79 procent jämfört med 2022/2023.
Energiklasser
Baserat på fastighetsvärde är endast 6 procent av Nivikas fastighetsportfölj fastigheter med energiklass F & G och
30 procent fastigheter med energiklass A & B. 84 procent av Nivikas fastighetsvärde har en giltig energideklaration
och Nivika har för avsikt att över tid energideklarera samtliga fastigheter. Se fördelningen av energiklasser i Nivikas
fastighetsbestånd i tabellen till vänster.
Laddplatser
Under året har Nivika fortsatt att installera laddplatser för att underlätta omställningen till fossilfria resor. Det totala
antalet laddplatser i beståndet uppgår nu till 233 stycken varav 164 finns i anslutning till kommersiella fastigheter och
69 stycken finns i anknytning till bostadsfastigheter.
Vinkeln 6, Jönköping
ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 51
Hållbarhetsrapport
Företag prövar sin verksamhet mot taxonomiförordningens tekniska granskningskriterier och minimiskyddsåtgär-
der. Om de uppfylls kan hela, eller delar av företagets omsättning, investeringar (kapitalutgifter) och driftutgifter
bli klassade som hållbara.
För att en ekonomisk aktivitet enligt taxonomin ska anses miljömässigt hållbar ska den bidra väsentligt till minst
ett av följande miljömål:
1. Begränsning av klimatförändringar (Climate change mitigation, CCM)
2. Anpassning till klimatförändringar (Climate change adaption, CCA)
3. Hållbar användning och skydd av vatten och marina resurser (Sustainable use and protection of water and marine
resources, WTR)
4. Omställning till en cirkulär ekonomi (Transition to a circular ecenomy, CE)
5. Förebyggande och kontroll av föroreningar (Pollution prevention and control, PPC)
6. Skydd och återställande av biologisk mångfald och ekosystem (Protection and restoration of biodiversity and
ecosystems, BIO)
Aktiviteten får inte heller göra någon avsevärd skada på något av de övriga fem miljömålen (Do No Significant
Harm, DNSH) och företaget ska uppfylla kraven i definierade minimiskyddsåtgärder.
Identifiering av lämplig aktivitet
Nivika äger, förvaltar och utvecklar fastigheter. Verksamheten återfinns i huvudgrupp 7, Bygg och
fastighetsverksamhet, i taxonomin. Nivika har ekonomiska aktiviteter inom följande kategorier:
7.1 Uppförande av nya byggnader
7.2 Renovering av befintliga byggnader
7.3 Installation, underhåll och reparation av energieffektiv utrustning
7.4 Installation, underhåll och reparation av laddstationer för elfordon i byggnader (och parkeringsplatser i anslutning till byggnader)
7.5 Installation, underhåll och reparation av instrument och anordningar för mätning, reglering och kontroll av byggnaders energiprestanda
7.6 Installation, underhåll och reparation av tekniker för förnybar energi
7.7 Förvärv och ägande av byggnader
4.1 Solenergi
Följande ekonomiska aktiviteter bedöms vara relevanta för Nivika 2024:
7.7 Förvärv och ägande av byggnader
Nivikas kärnverksamhet och huvudsakliga omsättning avser hyresintäkter, vilket omfattas av aktivitet 7.7 Förvärv
och ägande av byggnader.
Bedömning av väsentligt bidrag
Som ett fastighetsbolag med projekt för egen förvaltning omfattas hela Nivikas verksamhet av de två första
miljömålen, Miljömål 1 Begränsning av klimatförändringar och Miljömål 2 Anpassning till klimatförändringar,
samt av Miljömål 4 Omställning till en cirkulär ekonomi. Miljömål 3 Hållbar användning och skydd av vatten och
marina resurser, Miljömål 5 Förebyggande och kontroll av föroreningar samt Miljömål 6 Skydd och återställande
av biologisk mångfald och ekosystem har bedömts inte innehålla några aktiviteter som omfattas av Bolagets
verksamhet.
Miljömål 1 Begränsning av klimatförändringar det mål som är mest relevant för Nivika och därmed redovisar
bolaget förenlighet med detta mål. Nivika har ett löpande energieffektiviseringsarbete. Energioptimering och
effektivisering är en prioriterad fråga och samtliga fastigheter omfattas av det löpande energiarbetet. Stora
resurser läggs på att minska energianvändningen.
För att avgöra i vilken utsträckning bolagets verksamhet uppfyller kraven för Miljömål 1 analyseras de tekniska
granskningskriterierna för den ekonomiska aktiviteten. Enligt de tekniska granskningskriterierna för den
ekonomiska aktiviteten 7.7 ska en byggnad (uppförd innan 31 december 2020) ha en giltig energideklaration med
lägst energiklass A eller tillhöra de topp 15 procent av det nationella byggnadsbeståndet i enlighet med
Fastighetsägarnas upprättade gränsvärden (2022). Har byggnaden en energideklaration med ett primärenergital
som ligger under gränsvärdet för byggnadens huvudsakliga verksamhet anser Nivika att byggnaden har uppfyllt
kraven i Miljömål 1. För att avgöra när en byggnad är uppförd har Nivika valt att utgå från datum för godkänt bygglov.
EU-taxonomin
EU-taxonomin är ett gemensamt klassificeringssystem framtaget av Europeiska unionen (EU) för att styra finansmarknaden mot hållbara investeringar.
EU-taxonomin tydliggör vad som är en hållbar ekonomisk aktivitet i en verksamhet. Målet med klassificeringen är ett steg mot att leva upp till Parisavtalet och EU:s mål om
klimatneutralitet 2050.
ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 52
Hållbarhetsrapport
Bedöma ej avsevärd skada
För att vara uppfylla EU-taxonomins krav, utöver väsentligt bidrag till ett miljömål, krävs även att man inte
orsakar betydande skada till något av de andra miljömålen. För aktivitet 7.7 finns, i dagsläget, endast tekniska
granskningskriterier för Miljömål 2 Anpassning till klimatförändringar. För att en 7.7-aktivitet ska uppfylla
granskningskriterierna för Miljömål 2 behöver en klimatrisk- och sårbarhetsanalys utföras för att identifiera de
viktigaste klimatriskerna samt möjliga anpassningslösningar.
Nivika har genomfört en djupgående riskkartläggning där samtliga fastigheter i fastighetsbeståndet, på byggnads-
nivå, har utvärderats och hållbarhetsrisker analyserats. För de identifierade riskfastigheterna har en åtgärdsplan
upprättats. Riskfastigheterna har analyserats mer djupgående och relevanta investeringar och insatser som ska
genomföras för att anpassa de fastigheterna till ett förändrat klimat och öka deras motståndskraft har definierats.
Har byggnaden en hållbarhetsriskanalys och en åtgärdsplan om klimatrisk finns anser Nivika att byggnaden har
uppfyllt kraven i miljömål 2.
Läs mer om klimatanpassning samt riskkartläggningen på sida 46.
Säkra minimiskyddsåtgärder
Enligt taxonomiförordningen måste efterlevnad av minimiskyddsåtgärder för ansvarsfullt företagande uppfyllas
för att en ekonomisk aktivitet ska klassas som taxonomiförenlig. Syftet är att säkerställa att företagens
hållbarhetsarbete uppfyller socialt ansvarstagande inom områdena mänskliga rättigheter och arbetares
rättigheter, antikorruption, beskattning och rättvis konkurrens.
Nivika uppfyller taxonomins krav kring minimiskyddsåtgärder kopplat till mänskliga rättigheter, antikorruption,
transparens kring skattebelastning samt fri konkurrens. Vi är en ansvarsfull samhällsutvecklare som ska vara med
och bidra till en hållbar utveckling. Verksamheten ska bedrivas ansvarsfullt gentemot samhället och intressenter.
Nivika betraktar försiktighetsprincipen och samhällets lagar och förordningar som minimikrav. Genom väl
förankrade och styrande dokument och processer säkerställer bolaget att inga kränkningar av mänskliga
rättigheter och barns rättigheter sker i verksamheten. Nivika har länge arbetat i enlighet med FN Global
Compacts tio principer och under hösten 2024 anslöt vi oss officiellt till initiativet.
Omfattning samt förenlighet EU-taxonomin för samtliga Miljömål
Beräkning av KPI:er och rapportering
Enligt förordningen ska redovisningen omfatta hur stor andel av omsättning, kapitalutgifter och driftutgifter som
är tillämpliga och förenliga i enlighet med taxonomin.
Definition av nyckeltal:
Omsättning
Intäkter från ekonomiska aktiviteter i bolaget som omfattas av EU-taxonomin. För Nivika innebär det samtliga
intäkter från fastigheterna som bolaget äger.
Kapitalutgifter (CapEx)
Samtliga investeringar kopplat till Nivikas fastigheter.
Driftutgifter (OpEx)
Nivikas löpande driftkostnader som rör intern- och extern fastighetsskötsel samt reparation och underhåll, i syfte
att bibehålla fastighetens värde kopplade till:
• Byggnadsrenovering
• Kortsiktiga leasingavtal
• Underhåll och reparation
• Samtliga (övriga) utgifter kopplade till löpande underhåll av den materiella anläggningstillgången som krävs för att säkerställa
tillgångens fortlöpande och ändamålsenliga funktion, genomfört av bolaget eller av anlitad tredjepart
Omfattas ej: utgifter för fastighetsel, vatten/ VA, kyla, mediakostnader, sophämtning, administration,
försäkringar, tomträttsavgäld, avskrivningar och fastighetsskatt.
Analys
Nedan följer en sammanfattande tabell över taxonomiförenlighet 2024. Enligt aktivitet 7.7 linjerar 33 procent
av Nivikas fastighetsbestånd med EU-taxonomin. Nivikas fastighetsbestånd presterar bra i termer om
energiprestanda (primärenergi) vilket resulterar i andelen hållbar omsättning uppgår till 37 procent, andelen
hållbara driftutgifter är 7 procent samt andelen hållbara kapitalutgifter är 14 procent.
Andel omsättning/total omsättning Andel kapitalutgifter/totala kapitalutgifter Andel driftsutgifter/totala driftsutgifter
Miljömål
Taxonomi-
förenlighet
per mål, %
Mål som
omfattas av
taxonomin, %
Taxonomi-
förenlighet
per mål, %
Mål som
omfattas av
taxonomin, %
Taxonomi-
förenlighet
per mål, %
Mål som
omfattas av
taxonomin, %
CMM 37 100 14 100 7 100
CCA 0 0 0 0 0 0
WTR 0 0 0 0 0 0
CE 0 0 0 0 0 0
PPC 0 0 0 0 0 0
BIO 0 0 0 0 0 0
Förkortningar av EU-taxonomins mål 1–6 enligt EUs standard. Nivika redovisar enbart mot Miljömål 1 Climate Change Mitigation, CCM.
ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 53
Hållbarhetsrapport
ESRS E4
- BIOLOGISK MÅNGFALD & EKOSYSTEM
Markexploatering i samband med nybyggnation kan negativt påverka biologisk mångfald genom att leda till habitatförlust
för lokala arter och minskning av ekosystemtjänster. Dessa förändringar kan ha långtgående effekter på omgivande
naturmiljöer och ekosystem. Kommunens beslut om markanvändning och planeringsprocesser kan ytterligare påverka hur
marken används och dess biologiska mångfald på lång sikt.
Strategi
När ett område nyexploateras kan det medföra att vissa ekologiska värden
på platsen påverkas. När Nivika nyexploaterar regleras verksamheten av
detaljplaner, lagar och regleringar. Skyddet av arter är införlivat i lagar som
påverkar detaljplaner och bygglov för fastigheter.
Klimatrisker, klimatpåverkan och biologisk mångfald är tätt
sammankopplade. Samtidigt som klimatavtrycket ska minska ska den
biologiska mångfalden öka. Ju fler växter som finns, desto större kapacitet
finns för att ta upp koldioxid i atmosfären. Fler växter och träd skapar även
mer skugga, vilket lindrar effekten av värmeböljor och bidrar till naturlig
dagvattenhantering genom upptag av vatten via rotsystem.
Enligt Nivikas hållbarhetspolicy ska Nivika vara ett hållbart företag som
bidrar till ett hållbart samhälle genom att ta ansvar för ekonomi, människor
och miljö.
Åtgärder
Nivika arbetar med att stötta biologisk mångfald bland annat genom att
anlägga gröna tak, skapa gröna innergårdar men också prioritera växter
och träd som blommar för att förstärka det biologiska värdet kring
fastigheterna. Flera konkreta exempel återfinns både i löpande
förvaltning samt vid detaljplanering och nybyggnation för att bidra och
bevara biologisk mångfald.
Anlägga ängar
Nivika förespråkar ängar framför gräsmatta på de ytor där möjligheten
finns, exempelvis har äng anlagts vid Porfyren 2 på Bredastens
industriområde i Värnamo istället för en klippt gräsyta. Ängarna binder
både dagvatten och koldioxid. Jämfört med en gräsmatta som har behov
av att klippas en gång per vecka under sommarhalvåret behöver ängen
bara slås en gång per år, färre antal gräsklippningar gör dessutom att
utsläppen minskar. Ängen är inte bara vacker att titta på utan uppskattas
även av pollinerande insekter som humlor, bin och fjärilar.
Grönskande gårdar
I flera av Nivikas fastigheter har pallkragar för odling ställts ut, i
Kungsängen i Jönköping finns ett växthus där bostadshyresgästerna har
möjlighet till egen odling. En prioritering av blommande träd och växter på
gårdar har gjorts som både bidrar till ökad trivsel hos hyresgästerna och är
till fördel för den biologiska mångfalden.
Mål och mätetal
Nivika har under 2024 påbörjat arbetet med att kartlägga verksamhetens
påverkan på biologisk mångfald. Översyn görs av var i verksamheten den
biologiska mångfalden påverkas som mest, hur den påverkas, på vilket vis
det skulle kunna mätas samt framtagning av lämpligt mål. Arbetet kommer
att fortsätta de kommande åren.
Projektering
Redan i projekteringsstadiet sätter Nivika ramarna för byggnadens
livscykel. Energieffektiva byggnader med långsiktig kvalitet och
flexibilitet skapas, anpassade för framtida behov och förändringar.
Nybyggnation
Byggskedet har störst klimatpåverkan. Genom att bygga i linje
med EU-taxonomi, läggs fokus på hållbara material och en effektiv
energianvändning. Flexibilitet och resursoptimering prioriteras i
samarbete med leverantörer för att minska klimatavtrycket.
Drift och förvaltning
Löpande driftoptimering, energieffektivisering och teknikuppdateringar
minimerar klimatpåverkan. Hållbara lösningar som delningstjänster,
laddningsmöjligheter och vägledning kring materialval erbjuds för att
stötta hyresgästers klimatarbete.
Rivning
Rivning sker endast vid behov, med fokus på att förlänga byggnadens
livslängd. Återbruk och återvinning av material prioriteras, medan
deponering undviks så långt det är möjligt.
Byggnadens livscykel
ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 54
Hållbarhetsrapport
ESRS E5
- RESURSANVÄNDNING OCH CIRKULÄR EKONOMI
Nivikas verksamhet har en negativ påverkan på miljö då bygg- och fastighetssektorn står för en betydande del av samhällets materialanvändning och avfallsmängd. Vid nybyggnation
och ombyggnation uppstår en negativ påverkan via resursinflöden genom behovet av stora mängder nytt material. Även negativ påverkan från avfall uppstår genom Nivikas egna
verksamhet, hyresgästernas verksamhet och samarbetspartnernas verksamhet.
Den cirkulära ekonomin handlar om att frikoppla ekonomisk tillväxt från ett överutnyttjande av naturresurser. För en minskad klimatpåverkan från byggnation och förvaltning
är bevarande och återbruk en nyckelåtgärd, liksom medvetna materialval med låg klimatpåverkan och lång livslängd. Vi ser omställningen till en cirkulär ekonomi som en tydlig
affärsmöjlighet. Genom att bevara och återbruka byggmaterial kan inköpskostnader minskas liksom även kostnader för hantering av bygg- och rivningsavfall.
.
Resursanvändning
Strategi
Vid nybyggnation och ombyggnation uppstår en negativ påverkan
på resursinflöden genom behovet av nytt material. Detta inkluderar
bland annat trä, betong, stål och andra byggmaterial som krävs för
att konstruera och upprätthålla byggnader. Processen att framställa
och transportera dessa material innebär en betydande användning av
energi och resurser, vilket kan bidra till miljöpåverkan genom utvinning
av råmaterial, energiförbrukning vid tillverkning och transporter, samt
avfallshantering. Genom återanvändning, återvinning eller effektivisering
av materialanvändningen mildras denna negativa påverkan.
Ökade krav på användning av hållbara material och återbruk i
byggbranschen kan innebära att efterfrågan på dessa material ökar.
Dock kan marknaden för hållbara byggmaterial vara omogen, vilket kan
leda till begränsad tillgång och höga priser på specifika material som
uppfyller de strängare hållbarhetskraven. Denna situation innebär en
finansiell risk för företag inom fastighetssektorn, eftersom en högre
kostnad för material påverkar budget och lönsamhet negativt. För att
hantera denna risk kan företag behöva diversifiera sina leverantörer,
investera i forskning och utveckling av alternativa material eller
förhandla långsiktiga avtal med leverantörer för att säkerställa tillgång till
nödvändiga resurser till rimliga priser.
Åtgärder
Nivika standard
Genom att använda "Nivika-standard", som bland annat innebär en
preferens för trä som byggmaterial, uppnår Nivika en positiv påverkan
på resursinflöden. Trä är en förnybar resurs som kräver mindre energi vid
tillverkning jämfört med andra material som betong eller stål. Dessutom
binder trä koldioxid under sin livscykel, vilket bidrar till att minska de
totala koldioxidutsläppen i byggnadsprocessen. Genom att göra medvetna
val gällande material, såsom specificerat i Nivika-standarden, kan vi
minska vår miljöpåverkan och främja hållbara byggpraxis. Denna strategi
kan också påverka leverantörsval och marknadsföring av mer hållbara
byggnadslösningar.
Under 2025 kommer Nivika att fortsätta arbetet med att utveckla
Nivika-standarden. Att välja material av hög kvalitet har varit en
självklarhet sedan bolaget startade. Med en utveckling av Nivika standard
kvalitetssäkras inköpen samt smarta alternativ med hållbara material kan
erbjudas till hyresgästerna.
Avfall
Strategi
Byggavfall från nybyggnation och ombyggnation, rivavfall från rivnings-
projekt samt osorterat avfall från hyresgäster bidrar alla till den totala
avfallsmängden. Dessa avfallstyper kräver särskilda åtgärder för att
hanteras på ett miljömässigt hållbart sätt, inklusive återvinning,
återanvändning och korrekt sortering för att minimera avfall och maximera
återanvändning av resurser. Utmaningen ligger i att implementera
effektiva avfallshanteringssystem och utbilda hyresgäster och personal i
rätt hantering av avfall för att minska miljöpåverkan och uppfylla
hållbarhetsmål.
Felaktig hantering av avfall inom fastighetssektorn kan resultera i stora
finansiella effekter och ökade kostnader på lång sikt. Om avfall inte
hanteras korrekt kan det leda till förluster i form av böter, sanktioner från
myndigheter eller extra kostnader för att åtgärda miljöskador. Dessutom
kan ineffektiv avfallshantering resultera i högre driftskostnader för
fastighetsägare, inklusive transport, deponering och behandling av avfall.
För att minska denna finansiella risk är det viktigt att implementera
robusta avfallshanterings-system, utbilda medarbetare och hyresgäster
om korrekt avfallshantering och övervaka processerna noggrant för att
säkerställa överensstämmelse med gällande regler och minimering av
miljöpåverkan.
Åtgärder
Minskade avfallsmängder – ökad återvinning
Arbetet med avfall handlar om att minska mängden avfall som går till
deponi och förbränning – och att öka andelen återvunnet avfall. Nivikas
verksamhet genererar avfall i våra byggprojekt, nyproduktion och
hyresgästanpassningar men också från verksamhetens hyresgäster.
Vad det gäller avfall från byggnation är det viktigt att det ställs krav på
exempelvis avfallsplaner i projekt, men även att öka återvinningsgraden
på byggarbetsplatser och hos våra hyresgäster. Här krävs samverkan med
våra avfallsleverantörer samt entreprenörer vid byggprojekt. Byggavfallet
som uppstår vid våra egna ombyggnadsprojekt och lokalanpassningar
sorteras på arbetsplatsen enligt fastställda rutiner.
Mål och mätetal
Sedan 2022/2023 rapporteras genererat avfall in vid alla slutförda
projekt, både i mängder och fraktioner. Under året har totala mängden
projektavfall minskat från 1145 ton till 656 ton, vilket är en minskning på
57 procent. Mängden återvunnet avfall från projektverksamheten har ökat
från 18 till 30 procent.
ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 55
Hållbarhetsrapport
S
SOCIALT
Medarbetarna är avgörande för företagskulturen,
verksamheten och den pågående utvecklingen. Kunniga,
engagerade och välmående medarbetare ger nöjdare
hyresgäster och en mer effektiv verksamhet. Att arbeta
mot gemensamma mål, respektera varandra och varandras
olikheter samtidigt som att ha kul på jobbet är några av de
egenskaper som ligger till grund för Nivikas företagskultur
och som knyter an till Nivikas kärnvärden: engagemang,
ärlighet, glädje och hållbarhet.
Nivika vill att hyresgästen som arbetar eller bor i fastigheter
och områden trivs, känner sig trygga och mår bra. Nivika
ska vara en lokal samhällsbyggare som erbjuder attraktiva
och trivsamma lokaler och boenden för hyresgästen.
Nivika skapar hållbara kvarter och områden med
fastigheter där människor ska arbeta och leva i många år
framöver. Områdena ska klara klimatförändringar och
samhällsomvandling. Att ta långsiktigt ansvar vid byggnation,
utveckling och förvaltning är en grundförutsättning.
POLICY/STYRDOKUMENT
• Hållbarhetspolicy
• Uppförandekod
• Personalhandbok
• Inköpspolicy
VÄSENTLIGA OMRÅDEN MILJÖ
Den egna arbetskraften (S1)
Arbetskraft längs värdekedjan (S2)
Påverkade samhällen (S3)
Konsumenter och samhällen (S4)
ESRS S1 DEN EGNA ARBETSKRAFTEN
- ARBETSVILLKOR
SOCIAL
Strategi
Genom att vara en arbetsgivare bidrar Nivika till arbetstillfällen och ger
anställningstrygghet och ekonomisk stabilitet. Detta skapar en positiv
arbetsmiljö och bidrar till Nivikas förmåga att attrahera och behålla
kompetent personal. Genom att erbjuda säkra och stabila jobb kan
personalens välbefinnande och produktivitet främjas. Detta är avgörande
för att bygga en stark och engagerad arbetsstyrka som kan bidra till
Nivikas långsiktiga framgångar och position på arbetsmarknaden samt öka
den positiva påverkan på Nivikas medarbetare.
Styrning och ansvar
Nivikas operativa chef ansvarar för det övergripande arbetsmiljö- och
hälsofrämjande arbetet. Respektive chef ansvarar för att medarbetarna
har en god arbetsmiljö och kan göra sitt jobb utan risk för olycksfall och
ohälsa. Nivikas arbetsmiljöarbete utgår ifrån arbetsmiljölagen och styrs av
bolagets policyer för arbetsmiljö, personalhandbok och uppförandekod.
Åtgärdsarbete
För att vara en hållbar arbetsplats prioriteras tre områden: god
arbetsmiljö, jämställdhet och mångfald samt kompetensutveckling.
Sund arbetsmiljö
Nivika ska erbjuda medarbetarna en trygg, säker och hälsosam arbetsmiljö.
Bolaget arbetar förebyggande med säkerhet genom bland annat interna
rutiner och verktyg samt samarbete med företagshälsovård. Den dagliga
verksamheten bedrivs med bakgrund av Nivikas kärnvärden. Information
och tillvägagångssätt hur medarbetare ska agera beskrivs i företagets
policys och uppförandekod. Arbetsmiljöfrågor är viktiga för att minimera
tillbud och olyckor. Uppkomna tillbud dokumenteras och rapporteras till
närmsta chef som i sin tur lyfter tillbudet vidare till ledningen.
Nivika har en nollvision för arbetsplatsolyckor, den gäller alla som arbetar
för eller utför uppdrag åt Nivika. Detta innebär att ingen ska komma till
skada på jobbet. Att arbeta förebyggande, minimera och åtgärda
säkerhets- och hälsorelaterade risker samt främja medarbetarnas
välmående bidrar till måluppfyllnad. Alla medarbetare erbjuds
friskvårdsbidrag och samtliga anställda omfattas även av en vårdförsäkring.
Friskvård sker både förebyggande och i rehabiliteringssyfte för att främja
hälsa och välmående. Nivikas medarbetare uppmuntras till att transportera
sig med så låg klimatpåverkan som möjligt. Alla tillsvidareanställda erbjuds
personalcykel, elcyklar finns tillgängliga för kortare resor i tjänsten, därtill
finns bilpool med elbilar för resor i tjänsten.
Lika värde, jämställdhet och mångfald
Nivikas grundläggande synsätt är att alla människor har lika värde och rätt
till lika behandling. Medarbetarna skall ges samma möjligheter gällande
anställningsvillkor, kompetensutveckling och befordran, inom ramen för
sin kompetens och vilja. Arbetsvillkoren styrs av lag och kollektivavtal och
samtliga medarbetare omfattas. Nivika är medlemmar i Almega.
Lönesättningar tar hänsyn till branschstatistik och medarbetarnas
individuella prestation. Historiskt sett är bygg- och fastighetsbranschen
en mansdominerad bransch.
Kompetensutveckling
Medarbetarsamtal genomförs för att stödja personlig utveckling,
uppföljning av gemensamt satta mål, avstämning kring arbetssituationen
och planering av framtida kompetensutveckling. För Nivika handlar
kompetensutveckling om att utveckla medarbetarens kunskaper och
färdigheter. Medarbetare ska ges samma möjligheter gällande
anställningsvillkor, kompetensutveckling och befordran inom ramen
för sin kompetens och egna vilja. Utbildningsbehovet kartläggs och
anpassas individuellt för varje medarbetare, rätt kompetens för respektive
arbetsuppgifter. Under året har utbildningar genomförts inom bland annat
hållbarhetsrapportering, arbetsmiljö, entreprenadjuridik och IT-säkerhet.
Nivika har också fokus på framtida medarbetare för att stärka
varumärket och öka attraktiviteten och därmed säkra intresse från
framtida medarbetare. Bolaget har ett långsiktigt utbyte med Campus
i Värnamo och Jönköping University, som strävar efter att ge studenter
möjlighet till praktiska erfarenheter och utbildning kopplat till bygg- och
fastighetsbranschen.
Mål och mätetal
Nivika har bara anställda i Sverige, rapporterar inte på medarbetare som
inte är anställda eller personer med funktionsnedsättning.
Anställda
I december 2024 hade Nivika 71 medarbetare, varav 35 procent av
medarbetarna är kvinnor vilket är en minskning jämfört med
föregående år om 2 procentenheter. Majoriteten av Nivikas anställda
är tillsvidareanställda med en heltidsanställning. Personalomsättningen
uppgår till 2,9 procent, vilket, på helår, motsvarar två personer som
avslutat sin anställning.
Kollektivavtalstäckning och social dialog
Nivika är medlemmar i Almega och därmed styrs arbetsvillkoren utöver
lag även av kollektivavtal och samtliga medarbetare omfattas.
Systematiskt arbetsmiljöarbete bedrivs med exempelvis skyddskommitté.
Skyddsombud finns och skyddsronder genomförs och protokoll förs,
eventuella brister åtgärdas av ansvarig chef.
ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 56
Hållbarhetsrapport
Mångfald
33 personer av de anställda hos Nivika är 30 till 50 år gamla, lika många
är över 50 år gamla och 5 personer är under 30 år. Av de anställda är 49
personer tjänstemän och 21 personer kollektivanställda.
Styrelsens medlemmar består av två kvinnor och sex män, varav fyra
personer är över 50 år och två personer är 30 till 50 år.
Koncernledningen
består av tre män och tre kvinnor och har för andra året i rad placerat sig
på Allbrights gröna börslista där granskning av jämställdhet och inkludering
inom Sveriges börsnoterade bolags styrelser och ledningsgrupper görs.
Löner
Lönerevision görs årligen enligt företagets lönepolicy. Alla medarbetare
får minst lägstalön enligt kollektivavtal.
Utbildning och kompetens
Under året har 100 procent deltagit i lönesamtal och 53 procent deltagit
i medarbetarsamtal. Under året har vi tagit emot åtta feriearbetare och
tre praktikanter. Genomsnittlig utbildningstid per medarbetare uppgår till
10,37 timmar.
Arbetsmiljö
Endast ett olycksfall har skett under året som föranledde frånvaro,
jämfört med 2022/23 då verksamheten hade fem olycksfall.
Olycksfallsfrekvensen för anställda uppgår till 0 promille, frånvaro i tid i
förhållande till arbetad tid.
Frisknärvaro
Frisknärvaron är återigen hög och ligger på 99,01 procent (98,9). Under
året har korttidsfrånvaron sjunkit ytterligare till 0,9 procent (1,1). Nivika
visar ytterligare ett år av den historiskt låga sjukfrånvaron kring en procent
som vi ser som ett tecken på att medarbetarna trivs och mår bra hos oss.
Ersättning
Under 2024 uppgår kvinnornas genomsnittliga löner till 98,4 procent av
männens, löneklyftan uppgår därmed till 1,6 procent. Ersättningsgraden
för den högst betalda personen i förhållande till medianmedellönen för alla
anställda är 7,87.
Incidenter
Det sammanlagda antalet diskrimineringsfall, inklusive trakasserier, som
har anmälts är totalt 2 under 2024. Dessa händelser har hanterats utifrån
Bolagets rutiner med medarbetarnas psykosociala arbetsmiljö i främsta rum.
ESRS S2 ARBETSKRAFT LÄNGS VÄGEN
- ARBETSFÖRHÅLLANDEN
Negativ påverkan på anställda i värdekedjan kan uppstå om underentreprenörer i tidiga led av försörjningskedjan och
leverantörer av servicetjänster i senare led exempelvis inte har kollektivavtal. Detta kan leda till osäkra anställningsvillkor,
lägre löner, brist på sociala förmåner och arbetsmiljö som inte är tillräckligt skyddande för arbetstagarna. Dessutom kan
frånvaron av kollektivavtal försvåra möjligheten för arbetstagarna att organisera sig och förhandla om bättre arbetsvillkor och
löner. Att säkerställa att alla parter i försörjningskedjan respekterar arbetsrättsliga normer och kollektivavtal är avgörande för
att minimera denna negativa påverkan och främja hållbara arbetsförhållanden och arbetssäkerhet i hela värdekedjan.
Strategi
Genom att skapa arbetstillfällen i hela värdekedjan, inklusive
underentreprenörer och servicetjänster, bidrar Nivika till att stärka
ekonomisk stabilitet för anställda i värdekedjan. Dessutom agerar Bolaget
kravställare genom att ställa krav på leverantörer och samarbetspartners,
vilket inkluderar krav på att följa arbetsrättsliga standarder, erbjuda
konkurrenskraftiga löner och säkra arbetsmiljöer. Genom att agera
på detta sätt kan Nivika främja hållbara och säkra arbetsprinciper och
etablera goda relationer i vår försörjningskedja. Detta kan också bidra till
att minska risken för arbetskonflikter, förbättra vårt rykte och stärka vår
hållbarhetsprofil genom att visa engagemang för socialt ansvarstagande
och etiska arbetsprinciper.
Åtgärdsarbete
Nivikas leverantörer har en viktig roll i värdekedjan och som beställare av
varor och tjänster har Nivika ett stort ansvar och möjlighet att ställa krav
med koppling till hållbarhet. Exempelvis kravställs leverantörer på att följa
Bolagets uppförandekod. Uppförandekoden är grundad på FN:s Global
Compacts tio principer för mänskliga rättigheter, arbetsrätt, miljö och
antikorruption. Nivika eftersträvar lokala leverantörer, nära och långsiktiga
samarbeten med affärspartners för att tillsammans främja hållbarhet
genom hela värdekedjan.
Mål och mätetal
Under 2024 har ett arbete med att uppdatera Nivikas uppförandekod
genom att göra en specifik leverantörsuppfarande som komplement till
den existerande uppförandekoden. Syftet är att leverantörsuppförande-
koden ska ge riktlinjer för ansvarsfullt företagande samt säkerhetsställa
vilka grundläggande krav som gäller.
ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 57
Hållbarhetsrapport
ESRS S3 PÅVERKADE SAMHÄLLEN
- TRYGGHET
Nivikas verksamhet bidrar till positiva effekter i de samhällen där vi verkar. Genom att skapa trygga, trivsamma arbets-
och boendemiljöer bidrar Nivika till att städer och orter kan utvecklas hållbart. Dessutom stödjer Nivika föreningsliv och
samhällsengagemang genom sponsring och partnerskap, vilket stärker sociala band och gemenskap i samhället. Genom
att tillhandahålla bostäder bidrar Nivika också till trygga stadsdelar och möjliggör tillgång till vatten och sanitet, vilket
är grundläggande för människors hälsa och välbefinnande. Denna positiva inverkan kan även omfatta bidrag till lokal
ekonomisk utveckling genom skapandet av arbetstillfällen och stöd till lokala leverantörer och tjänsteleverantörer. På så
sätt spelar Nivika en aktiv roll i att främja hållbara och inkluderande samhällen där människor kan trivas och växa.
Strategi
En viktig del i Nivikas strategi är att arbeta lokalt, bygga långsiktiga
relationer och vara en samhällsutvecklare. Nära dialog med kommun och
näringsliv är viktigt men också att vara engagerad lokalt. Nivika engagerar
sig bland annat genom att stötta olika idrottsföreningar och evenemang i
de geografiska områden där vi finns. Det kan bidra till en positiv utveckling
av samhället och stärkt trygghet och säkerhet men också motverka
utanförskap. En blandad stadsmiljö skapar förutsättningar för stor
mångfald och variation mellan gammal och ny bebyggelse, både i
gestaltning och funktion för boende, handel, service, rekreation, kultur
och arbetsplatser. Blandstaden utgår ifrån att människans välbefinnande
står i centrum, vilket bidrar till ökad trygghet och gemenskap.
Åtgärdsarbete
Trygghetsskapande arbete
Att en region är attraktiv för näringslivet är en förutsättning för Nivikas
verksamhet. Vi bidrar till regionens utveckling genom vår kärnverksamhet
men också genom engagemang i initiativ som bidrar till att stärka regionen
på olika sätt, såsom arbete, innovation, utbildning och inkludering. Att
prioritera val av lokala leverantörer bidrar också till regionens utveckling.
I egenskap av en kommersiell fastighetsägare i regionen är vi delaktiga
genom vår verksamhet både i stadsplanerings- och stadsutvecklings-
projekt. Vi arbetar även med att få områden att bli mer attraktiva och
trygga genom att skapa en blandning av kontor, butiker och bostäder.
Mål och mätetal
Trygghet NKI-mätning (Nöjd kundindex)
Kommersiella hyresgäster
Mål 2030: topp 50 % i branschen - Delindex Rent, snyggt och tryggt
Bostadshyresgäster
Mål 2030: topp 25 % i branschen - Delindex Trygghet
Graniten 39, Värnamo
ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 58
Hållbarhetsrapport
ESRS S4 KONSUMENTER OCH SLUTANVÄNDARE
- TRIVSEL
Nivika skapar attraktiva och trivsamma fastigheter för både kommersiella hyresgäster och boende. Genom att
tillhandahålla moderna och välanpassade lokaler säkerställer Nivika att företag kan bedriva sin verksamhet i en säker och
funktionell arbetsmiljö. En välskött och attraktiv fastighet stärker företagens varumärke och skapar en positiv upplevelse
för såväl medarbetare som besökare. För bostadshyresgäster strävar Nivika efter att skapa boendemiljöer där människor
trivs. Genom att ständigt utveckla och förbättra sina fastigheter, oavsett om det handlar om bostäder eller kommersiella
lokaler, skapar Nivika attraktiva miljöer där människor och företag kan utvecklas, växa och trivas.
Strategi
Att ha nöjda kunder skapar förutsättningar för långsiktiga affärsrelationer
och kan ge goda ambassadörer. Ett viktigt mått på kundnöjdhet är
rekommendationsvilja. För att kunna skapa ett bättre boende är Bolaget
beroende av att få veta vad hyresgästerna tycker om Nivikas service,
lägenheten, huset och området de bor i. Genom att skapa en bra dialog
kan vi tillsammans göra skillnad.
Åtgärdsarbete
Kund i fokus – för ökad trivsel
Under året genomförde Nivika sin första hyresgästenkät för lokal-
hyresgästerna i samarbete med AktivBo. Syftet med enkäten var att få
mer kunskap om hur lokalhyresgästerna upplever Nivika som hyresvärd.
Fyra av fem lokalhyresgäster svarade att de tycker att Nivika tar sina
kunder på allvar, att det är rent och snyggt och att de får hjälp när
det behövs. Hela 90 procent upplever att de trivs i sina lokaler och
områden. Nivika vill såklart att alla ska trivas och vi har fått in många
förbättringsförslag som kommer analyseras och ligga till grund för
kommande åtgärdsplan och som blir ett viktigt bidrag till Nivikas fortsatta
utvecklingsarbete.
Mål och mätetal
Trivsel NKI-mätning (Nöjdkund index)
Kommersiella hyresgäster
Mål 2030: topp 50 % i branschen - Delindex Nöjd kund index
Bostadshyresgäster
Mål 2030: topp 25 % i branschen - Delindex Trivsel i lägenheten
ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 59
Hållbarhetsrapport
G
STYRNING
Nivika bygger och investerar för egen långsiktig förvaltning
och till grund för bolagets hållbarhetssyn ligger en strävan
efter att skapa långsiktiga värden, både ekonomiska och
mänskliga. Att skapa värde över tid förutsätter ett hållbart
synsätt, långsiktigt ansvarstagande, sund affärsmässighet
och stabil finansiell ställning.
POLICY/STYRDOKUMENT
• Uppförandekod
• Personalhandbok
• Hållbarhetspolicy
• Inköpspolicy
• Insiderpolicy
• Internkontrollpolicy
• IT-säkerhetspolicy
• Attestinstruktion
VÄSENTLIGA OMRÅDEN MILJÖ
Ansvarsfullt företagande (G1)
-Företagskultur
-Korruption och mutor
ESRS G1
- ANSVARSFULLT FÖRETAGANDE
Att vara en finansiellt stabil affärspartner främjar relationen med våra intressenter och är också en förutsättning för att
driva hållbar utveckling. Långsiktig värdeutveckling innebär också att all verksamhet genomsyras av ett långsiktigt arbete
för en hållbar leverantörskedja samt transparent redovisning av hållbarhetsdata. Syftet är att äga, förvalta och utveckla
fastigheterna under lång tid och det har sedan länge därför varit naturligt att redan från start lägga stor vikt vid hållbarhet.
Att skapa attraktiva arbets- och boendemiljöer i resurseffektiva fastigheter med beständiga material till en rimlig kostnad,
lägger grunden för ett varaktigt värdeskapande. Nivika investerar inte för kortsiktig vinst eftersom de fastigheter som byggs
sällan säljs, utan eftersträvar att skapa en ekonomisk stabilitet som går över och bortanför konjunkturer.
GOVERNANCE
Stark företagskultur
Nivika fortsätter att utvecklas, vilket gör att behovet av nya medarbetare
och kunskap ökar. Därför är det viktigt att fortsatt arbeta tillsammans för
att förstärka värdegrundsplattformen och den familjära företagskultur
som finns inom Nivika - för att fortsätta att vara en hållbar arbetsplats och
attraktiv arbetsgivare.
Strategi
Genom att prioritera öppenhet, mångfald och kontinuerlig utveckling
främjar Nivika en positiv företagskultur. Ledarskapet stöder en miljö där
medarbetare uppmuntras att dela idéer och olika perspektiv välkomnas.
Nivika investerar aktivt i personalutveckling och välbefinnande, vilket ökar
motivationen och långsiktig lojalitet bland våra medarbetare. Denna kultur
av tillit och öppenhet bidrar inte bara till förbättrad samarbetsförmåga och
prestationer utan också till att attrahera och behålla talangfulla individer
som delar Nivikas värderingar.
Engagemang, ärlighet, glädje och hållbarhet är Nivikas kärnvärden.
Värderingarna ger vägledning i det dagliga arbetet och de relationer som
byggs med kollegor, kunder och partners.
Åtgärdsarbete
Uppförandekod
Uppförandekoden (Koden) beskriver hur Nivikas medarbetare ska agera
på arbetsplatsen och hur vi gör affärer. Koden beskriver även vad Nivika
förväntar sig av sina medarbetare och affärspartners samt vad
intressenterna kan förvänta sig av oss. Koden gäller för alla Nivikas
medarbetare. Alla helägda dotterbolag till Nivika är bundna av koden,
leverantörer och andra affärspartners förväntas följa liknande principer
som ingår i koden. Att dessa principer efterlevs är en viktig faktor när val
av affärspartners görs. Information om uppförandekoden ingår som en del
av introduktionsprogrammet för alla nyanställda. Utöver
uppförandekoden finns styrdokument innehållande principer för
bolagsstyrning och efterlevnadsprocedurer, som beslutats av styrelsen.
ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 60
Hållbarhetsrapport
Korruption och mutor
I Sverige är byggbranschen den bransch där flest döms för mutbrott vilket gör att Nivika kan vara utsatt för en
finansiell risk. Om vi inte implementerar robusta system för att hantera och förebygga korruption och mutor
kan det leda till ekonomiska förluster genom böter, rättsliga påföljder och skadestånd. Dessutom kan en skadad
affärsimage och förlorat förtroende från intressenter påverka Nivikas framtida affärsmöjligheter negativt. Att
aktivt investera i complianceprogram, utbildning och övervakning av affärsetik är avgörande för att minimera
denna risk och upprätthålla en sund och hållbar verksamhet inom byggbranschen.
Åtgärdsarbete
Ansvarsfull samarbetspartner - affärsetik och anti-korruption Nivika värdesätter sin position som ett
respekterat företag oavsett var vår verksamhet bedrivs. Vi stödjer och respekterar Svensk lag, etik och moral
samt de internationellt erkända mänskliga rättigheterna. Mutor, bestickningar eller otillbörliga förmåner får inte
förekomma och vi arbetar för att motverka alla former av korruption i verksamheten och i affärsrelationer.
Visselblåsare
Nivika är angelägna om att både egna medarbetare och externa intressenter känner sig trygga med att
eventuella missförhållanden i organisationen fångas upp redan på ett tidigt stadium, antingen via dialog eller via
företagets visselblåsarfunktion, som hanteras av Nivikas styrelseordförande. Repressalier mot eller
diskriminering av någon medarbetare som i god tro gjort en anmälan är inte tillåtet. Under året finns inga
rapporterade fall av korruption, mutor eller brott mot uppförandekoden.
Mål och mätetal
Under 2024 har Nivikas uppförandekod uppdaterats och kompletterats med en specifik leverantörsuppfarande.
Syftet är att leverantörsuppförandekoden ska ge riktlinjer för ansvarsfullt företagande samt säkerhetsställa vilka
grundläggande krav som gäller. Leverantörsuppförandekoden bifogas till leverantörsavtal som Nivika ingår.
Rapporterade fall av visselblåsning 2024 2024/23 2023/22 2022/21
Antal rapporterade fall av visselblåsning 0 0 0 0
Refugen 6, Värnamo
Revisorns yttrande avseende den lagstad-
gade hållbarhetsrapporten
Till bolagsstämman i Nivika Fastigheter AB, org. nr 556735-3809
Uppdrag och ansvarsfördelning
Det är styrelsen som har ansvaret för hållbarhetsrapporten för räkenskapsåret 2023-09-01 –
2024-12-31 på sidorna 32-60 och för att den är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen.
Granskningens inriktning och omfattning
Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 12 Revisorns yttrande om den
lagstadgade hållbarhetsrapporten. Detta innebär att vår granskning av hållbarhetsrapporten har en
annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning
som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi
anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för vårt uttalande.
Uttalande
En hållbarhetsrapport har upprättats.
Stockholm den 3 april 2025
Ernst & Young AB
Jonas Svensson
Auktoriserad revisor
ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 61
UPPFÖLJNING GRÖNT RAMVERK
Hösten 2020 gav Nivika ut sitt första Grönt Ramverk i samband med att
bolagets första gröna obligation emitterades. Som ett led i det finansiella
hållbarhetsarbetet har Nivika under hösten 2024 upprättat ett nytt grönt
ramverk, som granskats och godkänts av Sustainanalytics.
Det uppdaterade gröna ramverket linjerar till stora delar med EU-
taxonomin och innebär att grön finansiering kan användas till projekt och
tillgångar som är gröna, såsom gröna och energieffektiva byggnader, men
kan också vara investeringar i omfattande energieffektiviseringsåtgärder.
Grön finansiering
I juni 2021 erhöll Nivika sin första gröna bankfinansiering vilket sedan dess
har utvecklats till att omfatta totalt 1 108 miljoner kronor per 2024-12-31
vilket utgör 73 procent av den totala gröna finansieringen om 1 508
miljoner kronor.
Per 31 december 2024 har Nivika ett utestående obligationslån, vilket
också är kategoriserat som grönt, om 400 miljoner kronor.
Likviden från Nivikas gröna obligation, emitterad hösten 2024, har
nyttjats till följande kategorier enligt det gröna ramverket.
- Finansiering av nybyggnation
- Finansiering av fastigheter som möter kravet för energikonsumtion
baserat på byggnadsår.
Likviden används inte till projekt som omfattar fossil energiproduktion,
infrastruktur för fossila bränslen, kärnenergiproduktion, vapen och försvar,
potentiellt miljöskadlig resursutvinning, gruvdrift, spel eller tobak.
Uppföljning Grönt Ramverk
Nybyggnation
• 10 % lägre än gällande BBR
• Genomgå riskkartläggning
• 10 % lägre än gränsvärde klimatdeklaration
EU Taxonomi kategori: 7.1 -Uppförande av nya byggnader
Befintliga fastigheter
• Energiklass A eller
• Tillhöra topp 15 % i nationellt bestånd
EU Taxonomi kategori: 7.7 - Förvärv och ägande av byggnader
Större renoveringar
• 30 % förbättrad energiprestanda efter renovering samt
• Minst uppfylla gällande BBR-krav
EU Taxonomi kategori: 7.2 - Renovering av befintliga byggnader
ICMA GBP Kategori
Green and energy-
efficient buildings
EU Environmental
Objective
Climate change
mitigation
UN SDG
SDG 7 - Affordable
and Clean Energy
SDG 11 - Sustainable
Cities and
Communities
Gröna projektkategorier där grön finansiering kan användas
Kategori Grönt
projekt
Tillgångar som finansieras i linje med det gröna ramverket ska uppfylla något av nedan-
stående kriterier:
Grön upplåning, Mkr
2024-12-31
Bankfinansiering, grön 1 108
Obligationslån (SE0023261771)
400
Summa
1 508
Godkänt investeringsbelopp, Mkr
2024-12-31
Totalt verklig värde gröna tillgångar 5 285
Existerande grön bankfinansiering
-1 108
Existerande grön obligationsfinansiering
-400
Totalt återstående utrymme för grön
kapitalmarknadsfinansiering
3 777
ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 62
Uppföljning Grönt Ramverk
Fastighet
Fastighets-
värde, mkr
Energiförbr.
i % av BBR-
krav
Energi–
klass
Undvikna
utsläpp, ton CO₂
Advokaten 5 161 69 B -8 761
Avenboken 1 100 65 B -7 596
Barnarps-Kråkebo 1:79 99 75 B -15 267
Bergbunken 1 63 87 C -1 510
Bikupan 22 25 89 C -518
Bäret 1 50 79 C -1 814
Diabasen 4 162 59 B -32 170
Drängen 2 133 50 A -20 848
Eklövet 1 64 71 B -3 261
Folkets Hus 1 83
100 C
-
Garvaren 5 66 43 A -16 793
Graniten 2 90 100 C -
Gravören 18 12 78 C -1 238
Hedenstorp 2:30 22 83 B -1 947
Hematiten 1 163 80 B -22 279
Hemmeslöv 10:208 120 69 B -7 208
Hjortronet 7 28 69 B -5 096
Hjällbo 150:1 59 97 C -1 521
Hällstorp 1:107 Lamellhus 118 75 B -4 267
Klynnan 12 43 62 B -6 207
Klynnan 13 17 41 A -10 546
Lagern 9 65 96 C -1 293
Lejonet 18 26 88 C -1 001
Norra Amerika 1 141 62 B -12 535
Pionen 6 6 70 B -548
Porfyren 2 41 59 B -12 600
Porfyren 3 87 62 B -11 491
Porfyren 4, under uppförande 3 72 B -
Refugen 6, hotell 116 100 C -
Refugen 6, kontor ingår i ovan 86 C -1 858
Rosen 1 188 80 C -15 388
Roten 2 264 80 C -9 586
Råstenen 1 Norra 69 69 B -4 272
Råstenen 1 Västra 92 69 B -2 620
Sadelmakaren 1 268 55 B -25 091
Sandstenen 1 38 80 B -2 989
Sandstenen 2 208 80 C -16 282
Schaktet 1 79 60 B -7 245
Snöflingan 16 193 75 B -8 507
Stationen 2 45 78 C -4 053
Befintliga fastigheter som ligger till grund för investering
Fastighet
Fastighets-
värde, mkr
Energiförbr.
i % av BBR-
krav
Energi–
klass
Undvikna
utsläpp, ton CO₂
Stålet 2 64 47 A -17 477
Tor 3 120 73 B -6 866
Tunnbindaren 7 45 98 C -368
Täljstenen 1 109 46 B -8 762
Valplatsen 2 106 93 C -4 934
Valplatsen 8 292 61 B -20 636
Vombaten 2 & Vråken 2 91 56 B -7 609
Vråken 1 161 87 C -3 244
Värendsvallen 12, bostäder 436 61 B -15 190
Värendsvallen 12, skola ingår i ovan 47 A -49 104
Västergöken 1 256 72 B -11 731
Totalt 5 285 -452 132
Exempel på grön fastighet
Graniten 39, Värnamo
• Beläget på Bredastens industriområde, Värnamo
• Byggt enligt Nivika-standard med särskild fokus på hållbara material
• Klimatdeklaration uppgår till 186 CO2e/m2 och har energiklass A
• 6 st laddplatser
• Genomgående utrustad med energisnål belysning
ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 63
Nivikas verksamhet finansieras genom en kombination av banklån, övriga skulder och eget kapital.
Bankupplåning sker via säkerställda banklån, byggnadskreditiv och revolverande krediter hos ett tiotal
finansinstitut; huvudsakligen tre nordiska storbanker samt SBAB och lokala sparbanker.
Under det senaste räkenskapsåret har Nivika stärkt balansräkningen via eget kapital, utökat säkerställd
finansiering samt minskat obligationsfinansiering som förflyttat den finansiella positionen framåt och lett till
positiva förändringar av de finansiella nyckeltalen. Åtgärderna i kombination med förvärv av högavkastande
kommersiella fastigheter och färdigställda byggnationer bidrar till ökat förvaltningsresultat och resultat per aktie.
För att ta vara på möjligheter i marknaden som en effekt av snabba förändringar i marknaden återinträdde
Nivika under november på obligationsmarknaden och emitterade nya obligationslån. Transaktionen var
framgångsrik, mötte starkt intresse från nordiska institutionella investerare och boken var väl övertecknad.
Likviden ska användas i enligt med det gröna ramverket och kommer bidra till Bolagets fortsatta tillväxt.
Finansiering
2024-12-31 2023-08-31
Säkerställd finansiering, Mkr
5 327 4 648
Obligationslån, Mkr
400 650
Genomsnittlig ränta exkl. byggnadskreditiv, %
4,4 5,1
Kapitalbindningstid, år
2,7 2,5
Räntebindningstid, år
2,9 0,9
Andel bunden ränta, %
59 31
Likvida medel, Mkr
365 66
Nettobelåningsgrad, %
46,9 49,6
Räntetäckningsgrad, ggr
2,0 1,6
Soliditet, %
45,2 44,7
Räntebärande skulder
De långfristiga räntebärande finansiella skulderna uppgick per rapportdagen till 5 759 miljoner kronor (5 214),
varav långfristig bankfinansiering utgjorde 5 251 miljoner kronor (4 520), obligationslån 400 miljoner kronor
(650) och övriga räntebärande skulder 108 miljoner kronor (42).
Fördelning räntebärande skulder
91%
7%
2%
Banklån
Obligation
Säljarreverser
FINANSIERING
Förändringen under året förklaras av nyupplåning på befintligt bestånd, nyupplåning till förvärv och
nybyggnationer, lösen av lån i samband med avyttringar samt lösen och upptagande av obligationslån.
Andelen grön finansiering ökar och cirka 30 procent av den utestående räntebärande skulden är grön, varav
73 procent är säkerställda banklån.
Utveckling grön finansiering
0
200
400
600
800
1 000
1 200
1 400
1 600
1 800
2 000
2020-11-30 2021-08-31 2022-08-31 2023-08-31 2024-12-31
Gröna banklån Gröna obligationer
Bankfinansieringen säkerställs genom pant i fastigheter och tillkommande säkerheter som
koncernborgen. Vissa banklån inkluderar även åtaganden som rapportering av finansiella nyckeltal och
informationsåtaganden. Samtliga åtagande var per rapportdagen uppfyllda.
Bolagets mål är att långsiktigt ha en nettobelåningsgrad om maximalt 55 procent. Vid periodens slut uppgick
nettobelåningsgraden till 47 procent (50), beräknad som nettoskuld 5 532 miljoner kronor i förhållande till
fastigheternas totala marknadsvärde om 11 788 miljoner kronor.
Beviljad men ej utnyttjad finansiering per sista december 2024 uppgick till cirka 380 miljoner kronor
avseende beviljade men ej utbetalda byggnadskreditiv, banklån samt revolverande kreditfaciliteter.
I slutet av 2024 genomfördes stora justeringar i amorteringsnivån vilket framöver beräknas ge en positiv
effekt på kassaflödet om totalt cirka 80 miljoner kronor årligen.
Under perioden har Nivika återvänt till obligationsmarknaden och framgångsrikt emitterat seniora icke
säkerställda gröna obligationer till ett initialt belopp om 400 miljoner kronor under ett ramverk om totalt
800 miljoner kronor. Obligationen löper med en rörlig ränta om 3 månader STIBOR plus 325 baspunkter
med en löptid om 3,25 år, se tabell. Emissionslikviden kommer att användas i enlighet med Bolagets
etablerade ramverk för grön finansiering.
27%
73 %
Finansiering
ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 64
FINANSIERING, FORTS.
Finansiering
Kapitalbindning Räntebindning
Förfall
Belopp, Mkr Andel, % Belopp, Mkr
Genomsnittlig
ränta, %
Andel, %
0-1 år
2 279 39 2 446 6,88 41
1-2 år
1 053 18 20 2,14 0
2-3 år
1 903 32 600 2,70 10
3-4 år
410 7 209 3,59 4
4-5 år
155 3 1 328 2,83 23
5- år
98 2 1 294 2,27 22
Summa
5 897 100 5 897 4,40 100
Utestående obligationer
Löptid
Utestående belopp,
Mkr
Rambelopp,
Mkr
Räntevillkor, % Förfallodag Typ
2024/2028
400 800 STIBOR 3M + 3,25 2028-02-14 Grön
Kapital- och räntebindningsstruktur
Den genomsnittliga kapitalbindningen uppgick vid periodens slut till 2,6 år (2,7) med fördelning enligt tabellen
nedan. Skuld med förfall under kommande tolv månader, totalt 2 277 miljoner kronor består i sin helhet av
banklån där drygt 60 procent kommer att förlängas under första kvartalet 2025.
Den genomsnittliga räntan, beaktat räntederivat och exkluderat byggnadskreditiv, uppgick vid periodens utgång
till 4,4 procent (5,1), där minskningen till stor del förklaras av en sjunkande räntenivå för 3 månader STIBOR
under året men också justeringar i lånemarginaler. Den genomsnittliga räntebindningen uppgick till 2,7 år (0,9)
vid periodens slut där 52 procent av den totala låneportföljen är räntesäkrad och 59 procent om bundna lån
räknas in enligt tabellerna nedan.
Räntetäckningsgraden, mätt som rullande 12 månader, har successivt stigit och uppgick till 2,0 (1,6) vilket är i
linje med Bolagets egna mål och bekräftar Bolagets strategi.
Nivika arbetar aktivt med att hantera ränterisken genom att använda räntesäkringar. Andel bunden ränta uppgår
till 59 procent beaktat räntederivat och olika typer av fasträntelån. Nedan, till höger, tabeller som redogör för
samtliga utestående räntederivat och fasträntelån.
Fasträntelån
Belopp,
Mkr
Räntenivå, % Förfallodatum
19
2,00
2026-04-04
1
5,00
2026-12-31
49
2,00
2027-07-09
146
3,55
2027-11-09
149
4,21
2029-01-19
6
5,00
2029-12-31
20
5,00
2034-06-30
10
3,00 2035-12-01
400
Förfallostruktur swapar
Belopp,
Mkr
Räntenivå Förfallodatum
300
2,69 2025-05-08
205
2,97
2027-06-07
80
1,98 2027-09-27
120
1,98 2027-09-27
209 3,59 2028-10-10
73
3,39 2029-04-30
45
2,94 2029-05-15
64
3,37 2029-06-03
300
2,84 2029-06-05
100
2,84 2029-06-05
191
2,84 2029-09-17
400
2,09 2029-09-24
200
2,88 2030-03-31
191
2,87 2030-09-17
191 2,90 2031-09-17
191
2,94 2032-09-17
191
2,98 2033-09-19
3 051
ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 65
AKTIEN OCH ÄGARNA
Nivika Fastigheter AB (Publ) B-aktie (kortnamn NIVI B) är noterat på Nasdaq Stockholm, Mid Cap, inom
sektorn Real Estate. Nivikas marknadsvärde uppgick den 31 december 2024 till 3 864 miljoner kronor och antalet
aktieägare var 4 160 stycken (3 087).
Vid utgången av perioden uppgick antal aktier till 95 885 594 stycken, fördelat på 24 884 800 stycken av serie A
och 71 000 794 stycken av serie B. Varje A-aktie berättigar till tio röster per aktie och varje B-aktie ger rätt till en
röst per aktie. Samtliga aktier medför lika rätt till andel i Bolagets tillgångar och vinst samt till utdelning.
Kursutveckling och handel
Under perioden 1 oktober till 31 december 2024 omsattes på Nasdaq Stockholm ca 3 163 000 NIVI B-aktier.
Dagsomsättningen för Nivika på Nasdaq Stockholm uppgick i genomsnitt till 51 009 aktier och det volymviktade
genomsnittspriset uppgick till 39,86 kronor. Högst betalkurs under perioden var 45,00 kronor den 1 oktober 2024
och lägst betalkurs var 37,00 kronor den 21 november 2024. Aktiekursen den 31 december uppgick till 40,30 kronor
(senast betalt). Information om aktiens utveckling finns även på www.nivika.se.
Återköp av aktier
Vid årsstämman i februari 2024 bemyndigades Nivikas styrelse att, fram till nästa stämma, vid ett eller flera tillfällen,
fatta beslut om att förvärva egna aktier. Styrelsen har i december 2024 beslutat att påbörja ett återköpsprogram
av egna aktier till ett belopp om upp till 50 miljoner kronor under perioden 1 januari till 30 april 2025. Per den 31
december 2024 ägde Bolaget 1 157 973 aktier av serie B. Under perioden har återköp genomförts till ett belopp om
cirka 26 miljoner kronor.
De tio största aktieägare (röstsorterat) per den 31 december 2024
Källa: Euroclear Sweden och Bolaget
*) A-aktier berättigar till tio röster per aktie och B-aktier berättigar till en röst per aktie.
*) Marknadsvärdet på samtliga aktier i Bolaget, baserat på senast betalt pris för B-aktier per datum ovan.
Aktien och ägarna
Namn
Antal tusen
A-aktier*
Antal tusen
B-aktier*
Totalt antal
aktier,
tusen
Andel av
kapital
Andel av
röster
Santhe Dahl Invest AB 6 952 16 059 23 011 24,0 26,8
Värnanäs AB 7 436 2 167 9 602 10,0 23,9
Husleden Förvaltning AB 4 000 10 671 14 671 15,3 15,8
Skandinavkonsult i Stockholm AB 3 109 3 075 6 108 6,5 10,7
Planch AB 3 109 933 4 042 4,2 10,0
Nordea Livförsäkring Sverige AB - 4 071 4 071 4,2 1,3
Nordnet Pensionsförsäkring Ab - 3 744 3 744 3,9 1,2
Swedbank Robur Småbolagsfond
Norden
- 3 550 3 550 3,7 1,1
Pollock Invest AB 280 745 1 025 1,1 1,1
Tredje AP-fonden - 3 170 3 170 3,3 1,0
10 största aktieägare 24 885 48 185 73 070 76,2 92,9
Återköpta aktier - 1 158 1 158 1,2 0,4
Övriga aktieägare - 21 733 21 733 22,7 6,8
Totalt 24 885 71 001 95 886 100,0 100,0
Varav styrelse och koncernledning 21 776 34 902 56 678 59,1 79,0
Nivikaaktien 2024-12-31
Handelsplats Nasdaq Stockholm
Aktienamn Nivika
Kortnamn (ticker) NIVI B
ISIN-kod SE0017083272
Segment Nasdaq, Mid Cap
Sektor Real Estate
Valuta SEK
Totalt utestående aktier 95 885 594 st
Totalt antal B-aktier 71 000 794 st
Stängningskurs 31 december 2024 40,30 kr
Marknadsvärde 31 december 2024* 3 864 Mkr
NIVI B och omsättning
Långsiktigt substansvärde och börskurs
0
100
200
300
400
500
600
700
0
5
10
15
20
25
30
35
40
45
50
Total volym, tusen Stängningskurs
0
20
40
60
80
Börskurs, kr Långsiktigt substansvärde per aktie, kr
ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 66
Bolagsstyrningsrapport
Bolagsstyrning
Nivika Fastigheter AB (publ) är ett svenskt publikt aktiebolag med säte i Värnamo. Bolaget har till föremål för
sin verksamhet att äga och förvalta mindre och medelstora företag, bedriva handel och förvaltning av aktier och
andra värdepapper samt därmed förenlig verksamhet. Bolagsordningen finns i sin helhet att tillgå på Bolagets
webbplats www.nivika.se.
Bolagsstyrning avser det regelverk och den struktur som etablerats för att effektivt och kontrollerat styra och
leda verksamheten i Nivika Fastigheter. Bolagsstyrningen syftar även till att säkerställa att bolaget lever upp till
sina åtaganden gentemot aktieägare, kunder, medarbetare, leverantörer och omvärlden i övrigt.
Bolagsstyrningen i Nivika Fastigheter baseras bland annat på aktiebolagslagen, årsredovisningslagen,
bokföringslagen, bolagsordningen, regelverk för emittenter (räntebärande instrument) på de marknadsplatser där
Nivika Fastigheter är noterat, policyer samt interna regler och riktlinjer.
Svensk kod för bolagsstyrning
Bolagsstyrning omfattar olika beslutssystem genom vilket ägarna direkt och indirekt styr bolaget. Bolagsstyrningen i
svenska börsbolag har utvecklats genom lagstiftning, rekommendationer och uttalanden samt genom självreglering.
Svensk kod för bolagsstyrning (Koden) är betydelsefull för bolagsstyrningen i svenska börsbolag.
Efterlevnad av Koden
Enligt styrelsens uppfattning har Nivika i alla avseenden följt Koden under verksamhetsåret och har ingen
avvikelse att förklara.
Ägarstruktur och rösträtt
Nivika Fastigheter AB:s B-aktie (kortnamn NIVI B) är noterad på Nasdaq Stockholm, Mid Cap, inom sektorn
Real Estate.
Nivikas marknadsvärde uppgick den 31 december 2024 till 3 864 miljoner kronor och antalet
aktieägare var 4 160 stycken (3 087).
Vid utgången av perioden uppgick antal aktier till 95 885 594 stycken, fördelat på 24 884 800 stycken av serie
A och 71 000 794 stycken av serie B. Varje A-aktie berättigar till tio röster per aktie och varje B-aktie ger rätt till
en röst per aktie. Samtliga aktier medför lika rätt till andel i Bolagets tillgångar och vinst samt till utdelning.
Mer information om ägarstrukturen finns på sidan 65 avsnitt Aktien och ägarna.
Valberedning
Valberedningen representerar aktieägarna. Valberedningen har till uppgift att före bolagsstämman lägga fram
förslag till styrelse och revisorer inklusive ersättning.
Enligt svensk kod för Bolagsstyrning ska bolaget ha en valberedning som har till syfte att lämna förslag avseende
ordförande på bolagsstämmor, kandidater till styrelseledamöter (inklusive ordföranden), arvoden och övrig
ersättning till varje styrelseledamot samt ersättning för utskottsarbete, val av och ersättning till externa revisorer
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
samt förslag till valberedning för den nästföljande årsstämman. Valberedningens förslag redovisas i
kallelse till årsstämman.
Vid extra bolagsstämma den 20 augusti 2024 antog aktieägarna följande principer för utseende av
valberedningen.
Valberedningen ska utgöras av representanter för de till röstetalet fyra största aktieägarna i Nivika
Fastigheter AB (publ) (”Bolaget”) baserat på den av Euroclear Sweden AB förda aktieboken per
den sista bankdagen i augusti varje år och övrig tillförlitlig ägarinformation som tillhandahållits
Bolaget vid denna tidpunkt. Om någon av de fyra till röstetalet största aktieägarna väljer att avstå
från sin rätt att utse ledamot till valberedningen, eller annars får anses ha avstått från sådan rätt, ska
nästa aktieägare i turordning beredas tillfälle att utse ledamot. Vid bedömningen av vilka som utgör
de fyra till röstetalet största aktieägarna ska en grupp aktieägare anses utgöra en ägare om de (i)
ägargrupperats i Euroclearsystemet eller (ii) offentliggjort och till Bolaget meddelat att de träffat
skriftlig överenskommelse att genom samordnat utövande av rösträtten inta en långsiktig gemensam
hållning i fråga om Bolagets förvaltning. Valberedningens ordförande ska vara den ledamot som utsetts
av den till röstetalet största aktieägaren, såvida inte valberedningen beslutar annat. Sammansättningen
av valberedningen ska offentliggöras på Bolagets hemsida senast sex månader före årsstämma. I de fall
ledamot är utsedd av viss ägare ska detta framgå. Valberedningens mandatperiod sträcker sig fram till
dess att ny valberedning utsetts. Styrelsens ordförande ska ansvara för att sammankalla valberedningen
och ska, i den utsträckning som valberedningen finner lämpligt, delta vid valberedningens arbete såsom
adjungerad utan rösträtt. Ledamöterna i valberedningen erhåller ingen ersättning.
Baserat på valberedningsinstruktionen har Nivikas valberedning erhållit följande sammansättning:
Victoria Skoglund, valberedningens ordförande, utsedd av Värnanäs AB, Erik Dahl, utsedd av Santhe
Dahl Invest AB, Göran Larsson, utsedd av Husleden Förvaltning AB och Jörgen Olsson, utsedd av
Skandinavkonsult i Stockholm AB.
Bolagsstämma
Aktieägarnas rätt att besluta i bolagets angelägenheter utövas vid bolagsstämman. En gång per år hålls
årsstämman som bland annat beslutar om styrelsens sammansättning, ansvarsfrihet för verkställande
direktör och styrelsens ledamöter, utdelning och val av styrelse och revisorer, samt ersättningsprinciper
för ledande befattningshavare. Årsstämman 2023/2024 kommer att hållas i Värnamo, den 8 maj
2025 kl. 15.00.
ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 67
Styrelsens arbete
Aktieägarna utser styrelsen vid årsstämman. Styrelsens övergripande uppgift är att ansvar för koncernens
organisation och förvaltning samt för att kontrollen av bokföring, medelförvaltning och ekonomiska
förhållanden i övrigt är betryggande.
Det åligger styrelsen att tillse att det finns fungerande rapporteringssystem och att styrelsen erhåller
erforderlig information om bolagets ställning, resultat, finansiering och likviditet genom periodisk
rapportering. Styrelsen svarar också för att fatta beslut i strategiska frågor såsom fastställande av
strategiska planer, affärs- och lönsamhetsmål samt policys. Vidare fattar styrelsen beslut om större
förvärv och försäljningar av fastigheter och bolag. Detta skall göras på ett hållbart sätt med ett väl avvägt
risktagande för att säkerställa en långsiktigt positiv utveckling för Bolaget.
Styrelsen arbetar enligt en arbetsordning för styrelsen och utfärdar en VD-instruktion som bland annat
anger rapporteringsskyldigheter mot styrelsen. Arbetsordningen anger bland annat styrelsens ansvar,
arbetsfördelning samt vilka ärenden som skall föreläggas styrelsen.
Styrelsens utskott
Utskottens arbetsuppgifter och arbetsordning fastställs av styrelsen i skriftliga instruktioner. Utskottens
huvudsakliga uppgift är att bereda ärenden som föreläggs styrelsen för beslut.
Ersättningsutskott
Enligt styrelsens arbetsordning ska ersättningsutskottets uppgifter fullgöras av hela styrelsen.
Ersättningsutskottet är främst ett förberedande organ och tar fram förslag till styrelsen och arbetar
enligt en styrelsens arbetsordning. Huvudsaklig uppgift är att behandla frågor avseende ersättnings- och
anställningsvillkor för verkställande direktör samt andra ledande befattningshavare baserat på de riktlinjer
för ersättning och anställningsvillkor för verkställande direktör och övriga ledande befattningshavare som
beslutats av årsstämman.
Revisionsutskott
Styrelsen har inom sig inrättat ett revisionsutskott. Revisionsutskottet består av Håkan Eriksson
(ordförande), Elisabeth Norman, Thomas Lindster och Helena Nordman-Knutsson.
Revisionsutskottet är främst ett förberedande organ som tar fram förslag till styrelsen och arbetar enligt
en styrelsens arbetsordning. Huvudsaklig uppgift är att övervaka processerna kring Nivikas finansiella
rapportering och interna kontroll för att säkerställa kvaliteten i den externa rapporteringen.
Styrelsens sammansättning
Styrelsen skall bestå av lägst tre och högst nio ledamöter med högst fem suppleanter. Om styrelsen består
av tre ledamöter skall minst en suppleant utses. Ledamöterna väljs årligen för tiden intill slutet av nästa
årsstämma. Styrelsen har under året utgjorts av åtta ledamöter.
Styrelsens oberoende
Enligt Koden skall majoriteten av de bolagstämmovalda styrelseledamöterna vara oberoende i förhållande
till bolaget och bolagsledningen. Enligt koden skall vidare minst två av de ledamöter som är oberoende i
förhållande till Bolaget och bolagsledningen också vara oberoende i förhållande till större aktieägare. Med
större aktieägare avses aktieägare som direkt eller indirekt kontrollerar 10 procent eller mer av samtliga
aktier eller röster i Bolaget. Styrelsens bedömning är att majoriteten av styrelsen, sex av åtta, ledamöter
är oberoende i förhållande till bolaget och dess ledning. Av dessa är tre även oberoende i förhållande till
större aktieägare.
Styrelsens ordförande
Styrelsens ordförande har till uppgift att leda styrelsens arbete samt att tillse att styrelsens arbete
bedrivs effektivt och att styrelsen fullgör sina åligganden. Ordföranden ska genom kontakter med VD
följa utvecklingen i Bolaget samt tillse att styrelsens ledamöter genom VD:s försorg fortlöpande får den
information som behövs för att kunna följa Bolagets ställning, ekonomiska planering och utveckling.
Ordföranden ska vidare samråda med VD i strategiska frågor samt kontrollera att styrelsens beslut
verkställs på ett effektivt sätt. Styrelseordföranden ansvarar för kontakter med ägarna i ägarfrågor och för
att förmedla synpunkter från ägarna till styrelsen. Ordföranden deltar inte i det operativa arbetet inom
Bolaget. Hon ingår inte heller i koncernledningen.
Styrelsens arbete under 2023/24
Styrelsen har under 2023/24 haft tjugotvå styrelsemöten inklusive ett konstituerande styrelsemöte.
Styrelsen får genom månadsrapporter och vid styrelsemöten löpande information om såväl den
affärsmässiga som den finansiella utvecklingen samt hållbarhetsarbete. Varje styrelsemöte har följt
en godkänd agenda, som tillsammans med underlag, har tillhandahållits ledamöterna inför respektive
styrelsemöte.
VD och CFO deltar vid styrelsemöten, VD som föredragande och CFO är styrelsens sekreterare.
Andra medarbetare i koncernen deltar i styrelsens sammanträden såsom föredragande i särskilda frågor
när styrelsen så finner motiverat. Till de fasta punkterna som behandlas på styrelsemötena hör VD-
rapport, Rapport om Bolagets skatter och avgifter samt eventuella tvister, Likviditet och Potentiella
förvärv och investeringar.
Därutöver behandlade styrelsen ett antal andra frågor vid sina möten där särskild uppmärksamhet
ägnades åt Strategi och affärsplan, stigande räntor, finansiering och refinansiering med tillhörande effekt
på verksamheten, Hållbarhet, Revisionsutskottsfrågor, Ersättningsutskottsfrågor, Bolagsstyrningsfrågor,
samt Årsbokslut och delårsrapporter.
Med avseende på revisionsutskottet rapporterades frågor såsom redovisningsprinciper, ekonomiskt
utfall, riskhantering, regelefterlevnad, eventuell visselblåsning och uppförandekoden, intern kontroll samt
resultatet av den externa revisionen.
Styrelsens utvärdering
Styrelsen genomför årligen en utvärdering av sitt utförda arbete. Samtliga styrelseledamöter tillställs
en länk till ett utvärderingsformulär med frågor avseende arbetsformer och arbetsklimat, inriktning för
styrelsens arbete samt tillgång till och behovet av särskild kompetens i styrelsen. Styrelseledamöternas
svar sammanställs i en rapport som skickas till styrelseordföranden. I enlighet med arbetsordningen
presenteras rapporten och resultatet av utvärderingen diskuteras på ett ordinarie styrelsemöte.
Utvärderingen används som ett verktyg för att utveckla styrelsens arbete.
Ersättning till styrelsen
Arvodet till styrelsens ledamöter beslutas av årsstämman. På årsstämman den 5 februari 2024 beslutades
att arvode till styrelsens ledamöter för tiden fram till nästa årsstämma skulle uppgå till 515 000 kronor
på årsbasis för styrelseordföranden och 250 000 kronor på årsbasis för respektive styrelseledamot som
är oberoende i förhållande till Bolagets större aktieägare och 200 000 vardera till övriga ledamöter
vilka är beroende i förhållande till Bolagets större aktieägare. Stämman beslutade även att ersättning för
utskottsarbete i revisionsutskottet som för tiden fram till nästa årsstämma skulle uppgå till
50 000 kronor på årsbasis för ordföranden i revisonsutskottet och 25 000 vardera till övriga ledamöter i
revisionsutskottet. För vidare information om ersättning till styrelsens ledamöter hänvisas till Not 7.
ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 68
Bolagsstyrningsrapport
Styrelsens sammansättning per 2024-12-31 och närvaro under 2023/2024
1) Avser Värnanäs AB i vilket Viktoria Bergmans innehav uppgår till 44 procent och Niclas Bergmans innehav uppgår till 44 procent.
2) Viktoria Bergman var styrelseledamot till och med årsstämma 2024-02-05.
3) Tim Floderus vald till styrelseledamot på årsstämma 2024-02-05.
4) Oscar Welandson vald till styrelseledamot på extra bolagsstämma 2023-10-26.
Namn Funktion Invald,
år
Oberoende
gentemot större
ägare
Oberoende
gentemot
bolaget och
bolagets
ledning
Närvaro
styrelsemö-
ten
Revisions-
utskottet
Närvaro
revisions-
utskottet
A-aktier
(privat eller
genom bolag)
B-aktier
(privat eller
genom bolag)
Elisabeth Norman Styrelseordförande 2017 Ja Ja 22/22 Ledamot 6/6 - 42 412
Viktoria Bergman2 Styrelseledamot 2018 Nej Nej 7/22 - - 7 4361 2 1671
Santhe Dahl Styrelseledamot 2020 Nej Ja 20/22 - - 6 952 16 059
Håkan Eriksson Styrelseledamot 2008 Nej Ja 22/22 Ordförande 6/6 3 109 3 075
Tim Floderus3 Styrelseledamot 2024 Nej Nej 15/22 - - 7 436 2 167
Benny Holmgren Styrelseledamot 2016 Nej Nej 22/22 - - 280 2 773
Thomas Lindster Styrelseledamot 2020 Ja Ja 21/22 Ledamot 5/6 - 25
Helena Nordman-Knutsson Styrelseledamot 2023 Ja Ja 18/22 Ledamot 6/6 - 0
Oscar Welandson4 Styrelseledamot 2023 Nej Ja 19/22 - - 4 000 10 6710
Revisorer
Den externa revisorn är en oberoende granskare av räkenskaperna för att säkerställa att den i allt
väsentligt ger en korrekt, rättvisande och fullständig bild av bolagets ställning och resultat. Revisorn
granskar också styrelsens- och verkställande direktörens förvaltning och redovisar sina iakttagelser för
styrelsen utan ledningens närvaro.
Efter varje räkenskapsår lämnar revisorn en revisionsberättelse och en koncernrevisionsberättelse till
årsstämman. Enligt bolagsordningen ska bolaget ha en till två revisorer, med eller utan suppleanter. Vid
årsstämman 5 februari 2024 valdes Ernst & Young Aktiebolag till bolagets revisor med Jonas Svensson
som huvudansvarig revisor. Ersättning till revisorerna utgår enligt godkänd räkning. För vidare information
om arvoden till revisorerna hänvisas till Not 5.
VD och koncernledningw
VD och koncernchef är ansvarig för den löpande förvaltningen av koncernens verksamheter i enlighet
med styrelsens riktlinjer och anvisningar. VD förser styrelsen med erforderligt underlag för dess arbete
både inför och mellan styrelsens sammanträden.
VD utser i sin tur övriga medlemmar i den verkställande ledningen. Den verkställande ledningen utgörs
av VD, CFO, COO, fastighetschef, Uthyrningschef samt Transaktion- och finansieringsansvarig. Den
verkställande ledningen har ett övergripande exekutivt ansvar.
Den verkställande ledningen har ett övergripande ansvar för Nivika i frågor av långsiktig och strategisk
karaktär såsom koncernens organisation, förvärv, varumärke, investeringar och finansiering. Utöver
de schemalagda mötena stämmer koncernledningen löpande av frågor vid behov. Centrala funktioner
som hållbarhetschef och inköp samt förvaltningsansvariga för respektive ort ansvarar för sitt respektive
område.
Förvaltningscheferna tillsammans med COO, Uthyrningschef och fastighetschef har förvaltningsmöte
minst varannan månad för att följa upp verksamheten och diskutera övergripande frågor. COO har också
enskilt månadsmöte med respektive förvaltningschef.
ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 69
Bolagsstyrningsrapport
Riskbedömning
Omfattning och bedömning av bolagets riskhantering i sin helhet, och den finansiella rapporteringen i
synnerhet, görs kontinuerligt av bolagsledningen, styrelsen och revisorer. Genom Bolagets hållbarhetsarbete
identifieras risker löpande och åtgärder föreslås och vidtas.
Riskhantering är en viktig aktivitet för Nivika. Det är av väsentlig vikt för långsiktig överlevnad, lönsamhet och
stabilitet att Nivika har en fungerande riskhanteringsprocess inom koncernen. Riskarbete förekommer på
koncernövergripande nivå vilket går under benämningen Enterprise Risk Management (ERM), samt dels på
en processnivå vilket går under benämningen Intern Kontroll för Finansiell Rapportering (IKFR).
Riskbedömning, ERM, Nivika genomför på årsbasis en koncernövergripande riskanalys av hela verksamheten.
För att bedöma och hantera risker har Nivika etablerat en process som innefattar fyra huvudsakliga
processteg: identifiering av risker, utvärdering av risker, hantering av risker i form av etablerandet av
åtgärdsplaner samt uppföljning och rapportering av risker och åtgärder. De fyra processtegen beskrivs kort i
ekonomihandboken och en ingående beskrivning går att finna i koncernens Riskpolicy.
Riskbedömning IKFR, Identifiering, bedömning och hantering av risker inom Nivika är även centralt i
arbetet med koncernens finansiella rapportering. Koncernen ska årligen utföra en IKFR-riskbedömning
enligt instruktionerna som beskrivs i ekonomihandboken för att identifiera var väsentliga risker existerar i
den finansiella rapporteringen inom koncernen. Väsentliga finansiella processer ska definieras med hjälp av
kvalitativ och kvantitativ analys på koncernnivå. Väsentliga processer dokumenteras i processkartor som
redogör flöden, risker som uppstår inom dessa samt tillhörande kontrollaktiviteter. Varje process har en
ägare som ansvarar för att processen avspeglar verkligheten samt att samtliga väsentliga risker och kontroller
har identifierats och dokumenterats. I ekonomihandboken beskrivs kvantitativ och kvalitativ analys samt
proceduren att identifiera väsentliga processer och risker på flera nivåer inom koncernen.
Inom styrelsen ingår ansvaret i arbetet med frågor för revisionsutskottet att löpande utvärdera Bolagets
risksituation varefter styrelsen även gör en årlig genomgång av risksituationen.
Kontrollaktiviteter
Ekonomiavdelning och fastighetsavdelning arbetar sida vid sida för att säkerställa att riktlinjer följs. Ett
begränsat antal personer har firmateckningsrätt och en attestordning finns upprättad.
Representanter ur bolagsledningen närvarar regelbundet vid styrelsemöten, och styrelsen följer då upp
aktuella frågor och bedömningar direkt med ledningspersoner.
Till varje identifierad risk på koncernövergripande nivå samt inom IKFR ska kontroller kopplas tills dess att
risken anses eliminerad alternativt reducerad till acceptabel nivå. Framtagna åtgärder respektive dokumenterade
processkartor och risk/kontrollmatriser är exempel på hur kontrollaktiviteter hanteras inom koncernen.
Bolaget ska säkerställa att nyckelkontroller finns implementerade och efterlevs. Varje kontroll ska utföras
med spårbarhet, vilket innebär att kontrollbevis ska arkiveras och dokumenteras på lämpligt vis vid varje enskilt
kontrollutförande.
Relevanta kontrollaktiviteter utförs för de risker som identifierats inom de väsentliga processerna. Syftet med
dessa kontrollaktiviteter är att säkerställa att det inte uppstår väsentliga fel i den finansiella rapporteringen.
Respektive nyckelkontroll ska tilldelas en ägare som ansvarar för att nyckelkontrollen utförs. Det är
koncernledningens ansvar att säkerställa att de lägsta kraven avseende IKFR är känd genom organisationen
och att tillräcklig ansvarsfördelning är på plats (Segregations of Duties, SoD). Koncernen har identifierat de
minimikrav som ska gälla för ansvarsfördelning vilka framgår i processkartorna för respektive väsentlig process.
Information och kommunikation
Relevant information ska kommuniceras på rätt sätt, till rätt mottagare och vid rätt tidpunkt. Att kommunicera
betydelsefull information, både uppåt och nedåt i en organisation och till externa parter är en viktig del
av god intern kontroll. Koncernledningens möten ska användas som ett forum för kommunikation och
informationsspridning kopplat till riskhantering i koncernen. Likaså åligger det koncernledningen att säkerställa
att de processansvariga kopplat till den finansiella rapporteringen har tillräcklig kunskap om de väsentliga
riskerna samt relaterade kontrollaktiviteter i den specifika processen.
IKFR-koordinator, tillika ekonomichef på Nivika, ansvarar för att varje medarbetare har tillräcklig
kunskap om intern kontroll för att kunna utföra sina arbetsuppgifter på ett tillfredsställande sätt från ett
internkontrollperspektiv, exempelvis kunskap om applicerbara lagar och regler eller hur kontroller skall utföras
och dokumenteras.
Styrelsen i Nivika säkerställer kvaliteten i den finansiella rapporteringen genom att tillse att Bolaget har en
ändamålsenlig organisation samt rutiner och instruktioner för sitt arbete med den finansiella rapporteringen.
Rutinerna för den externa informationsgivningen syftar till att förse marknaden med relevant, tillförlitlig
och korrekt information om Nivikas utveckling och finansiella ställning. Nivika har en informations- och
kommunikationspolicy som uppfyller de krav som ställs på ett noterat bolag. Finansiell rapportering och
verksamhetsinformation lämnas regelbundet i form av:
• Boksluts- och delårsrapporter, vilka publiceras som pressmeddelanden
• Årsredovisningar
• Pressmeddelanden om viktiga nyheter och händelser som väsentligt kan påverka
värderingen av bolaget och bolagets aktie och obligationer
• Presentationer, möte och telefonkonferenser för finansanalytiker, investerare och media
• Alla rapporter, presentationer och pressmeddelanden publiceras på koncernens hemsida; www.nivika.se
samtidigt som de kommuniceras till marknaden
Uppföljning
Koncernledningen ska utvärdera att den koncernövergripande riskutvärderingen och hanteringen samt de
specifika kontrollaktiviteter som utförs i respektive väsentlig process kopplad till den finansiella rapporteringen är
fortsatt relevanta för att hantera de väsentliga riskerna Nivika står inför. Kontrollaktiviteter ska dokumenteras så
att spårbarhet finns av utförandet.
Systemet för koncernövergripande riskhantering och IKFR ska följas upp kontinuerligt och syftar till att
säkerställa att systemet upprätthålls, att förändringar sker vid behov och att utvärdera förändringar i arbetssätt.
Detta innefattar att styrelsen i arbetet med revisionsutskottets frågor åtminstone årligen ska granska den interna
kontrollen och avrapportera till styrelsen.
ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 70
Bolagsstyrningsrapport
INTERN STYRNING OCH KONTROLL
Riskbedömning, ERM, Nivika genomför på årsbasis en koncernövergripande riskanalys av hela verksamheten.
För att bedöma och hantera risker har Nivika etablerat en process som innefattar fyra huvudsakliga processteg:
identifiering av risker, utvärdering av risker, hantering av risker i form av etablerandet av åtgärdsplaner samt
uppföljning och rapportering av risker och åtgärder. De fyra processtegen beskrivs kort i ekonomihandboken och
en ingående beskrivning går att finna i koncernens Riskpolicy.
Riskbedömning IKFR, Identifiering, bedömning och hantering av risker inom Nivika är även centralt i
arbetet med koncernens finansiella rapportering. Koncernen ska årligen utföra en IKFR-riskbedömning
enligt instruktionerna som beskrivs i ekonomihandboken för att identifiera var väsentliga risker existerar i
den finansiella rapporteringen inom koncernen. Väsentliga finansiella processer ska definieras med hjälp av
kvalitativ och kvantitativ analys på koncernnivå. Väsentliga processer dokumenteras i processkartor som
redogör flöden, risker som uppstår inom dessa samt tillhörande kontrollaktiviteter. Varje process har en
ägare som ansvarar för att processen avspeglar verkligheten samt att samtliga väsentliga risker och kontroller
har identifierats och dokumenterats. I ekonomihandboken beskrivs kvantitativ och kvalitativ analys samt
proceduren att identifiera väsentliga processer och risker på flera nivåer inom koncernen.
Intern kontroll
Styrelsens ansvar för den interna kontrollen regleras i aktiebolagslagen, årsredovisningslagen samt Koden,
som innehåller krav på att information om de viktigaste inslagen i Nivikas system för intern kontroll och
riskhantering i samband med den finansiella rapporteringen varje år ska ingå i bolagsstyrnings-rapporten.
Styrelsen ska bland annat se till att Nivika har god intern kontroll och formaliserade rutiner som säkerställer
att fastlagda principer för finansiell rapportering och intern kontroll efterlevs samt att det finns ändamålsenliga
system för uppföljning och kontroll av Bolagets verksamhet och de risker som bolaget och dess verksamhet
är förknippad med. Den interna kontrollens övergripande syfte är att i rimlig grad säkerställa att Bolagets
operativa strategier och mål följs upp och att ägarnas investering skyddas.
Den interna kontrollen ska vidare säkerställa att den externa finansiella rapporteringen med rimlig säkerhet är
tillförlitlig och upprättad i överensstämmelse med god redovisningssed, att tillämpliga lagar och förordningar
följs samt att krav på noterade bolag efterlevs.
Den interna kontrollmiljön inom Nivika Fastigheter följer det etablerade så kallade COSO*-ramverket *(COSO
– Committee of Sponsoring Organization of the Treadway Commision), och påverkar alla funktioner i bolaget
och omfattar såväl riskbedömning och rutiner som uppföljning av mål. Ramverket består av fem komponenter,
kontrollmiljö, riskbedömning, kontrollaktiviteter, information och kommunikation samt uppföljning.
Kontrollmiljö
Kontrollmiljö och kontrollåtgärder säkerställer effektiviteten i bolaget och utgör basen för den interna
kontrollen. Den formella beslutsordningen utgår ifrån ansvarsfördelning mellan styrelse och VD och omfattar
arbetsordning samt VD-instruktion. Övergripande policyer uppdateras löpande och fastställs av styrelsen en
gång per år.
Nivikas kontrollmiljö innefattar de värderingar och den etik som styrelsen, VD och koncernledningen
kommunicerar och verkar utifrån samt koncernens organisationsstruktur, ledarskap, ansvar och befogenheter
samt den kompetens som medarbetarna har. Styrelsen arbetar löpande med bedömning och hantering av
risker. Nivikas styrelse har valt att inte inrätta en internrevisionsfunktion för den interna kontrollen. Styrelsen
bedömer att den existerande organisationen och befintliga kontrollstrukturer inom Nivika möjliggör en
effektiv verksamhet, identifierar risker i den finansiella rapporteringen och säkerställer efterlevnaden av
tillämpliga lagar och regler.
Ansvar och befogenheter definieras i instruktioner för attesträtt, manualer, policyer, rutiner och
uppförandekod. Några exempel är bolagsordning, styrelsens arbetsordning, VD-instruktion, finanspolicy
och ekonomihandbok. Dessa riktlinjer utgör tillsammans med lagar och externa regelverk den så kallade
kontrollmiljön. Styrelsen prövar löpande dessa instruktioners relevans och aktualitet. Ansvaret för att
kontinuerligt upprätthålla en effektiv kontrollmiljö och det löpande arbetet med den interna kontrollen
avseende den finansiella rapporteringen är delegerat till den verkställande direktören. Koncernledningen och
övriga ledande befattningshavare har ansvaret för intern kontroll inom sina respektive ansvarsområden.
Omfattning och bedömning av Bolagets riskhantering i sin helhet, och den finansiella rapporteringen i
synnerhet, görs kontinuerligt av bolagsledningen, styrelsen och revisorer. Genom bolagets hållbarhetsarbete
identifieras risker löpande och åtgärder föreslås och vidtas.
ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 71
Bolagsstyrningsrapport
RISKER OCH RISKHANTERING
All affärsverksamhet innebär risktagande. En systematisk och strukturerad riskhantering i kombination med
Nivikas strategi och affärsmodell ger god riskspridning. Risker hanteras på flera nivåer inom koncernen och
styrelsen analyserar och säkerställer med underlag från VD och koncernledning vad som måste hanteras.
Koncernledningen har ansvar för den löpande riskhanteringen inom respektive ansvarsområde och ansvarar
för att den egna verksamheten hanterar möjligheter och risker, att det finns rutiner i enlighet med policyer
och regelverk samt att de efterlevs och följs upp. Risker relaterade till Nivikas verksamhet, liksom bedömd
sannolikhet och eventuell påverkan på bolaget, identifieras och bedöms minst årligen i en strukturerad process.
Riskarbete utifrån Nivikas mål
Enligt COSO-ramverket ska bolagsövergripande riskarbete bidra till att säkerställa att företagets affärsmål
uppnås. Inom ramen för en organisations fastställda syfte eller vision fastställer ledningen strategiska
mål, väljer strategi och preciserar en uppsättning mål för verksamhetens olika delar. Detta ramverk för
företagsövergripande riskhantering är anpassat för att nå organisationens mål inom fyra områden, strategiska-
operationella-, finansiella- och legala risker.
Strategiska risker
Strategiska risker är långsiktiga och övergripande och omfattar bland annat koncernens styrning, planering
och resursallokering, marknadsförutsättningar, hållbarhet, kommunikation och relation till omvärlden.
Koncernen är exponerad för allmänna makroekonomiska trender och därav betingade förändringar i sina
kunders köpkraft och konsumtionsmönster. Makroekonomiska eller politiska beslut och händelser runt om
i världen påverkar koncernens verksamhet, såväl lokalt som på en global skala. Politisk osäkerhet och svaga
makroekonomiska förhållanden kan indirekt påverka efterfrågan på lokaler och bostäder.
Operationella risker
Operationella risker omfattar bland annat risker i koncernens förvärvs-, förvaltnings- och projektverksamhet,
inklusive uthyrning, HR och IT.
Finansiella risker
Finansiella risker omfattar bland annat risker i koncernens värdering av fastigheter, marknadsrisker,
likviditetsrisker, bokföring och rapportering, kapitalstruktur och skattefrågor. Koncernen är exponerad för
ett antal finansiella risker som hanteras inom ramen för den finanspolicy som godkänts av styrelsen. Det
övergripande målet är att ha en kostnadseffektiv finansiering inom koncernen. Koncernens främsta finansiella
skulder utgörs av externa lån. Koncernen är genom sin verksamhet exponerad för olika slag av finansiella
risker. Med finansiella risker avses fluktuationer i företagets resultat och kassaflöde till följd av förändringar
i till exempel räntenivåer. Bolaget utsätts framför allt för ränterisk, finansierings- och refinansieringsrisk,
likviditetsrisk och kredit- och motpartsrisk.
Legala risker
Legala risker är kopplade till regelefterlevnad och omfattar bland annat koncernens efterlevnad av etiska och
legala regler och krav på bokföring och rapportering.
Koncernen är exponerad för ett antal risker i samband med ändrad lagstiftning, överträdelser av lagar och
regler i verksamheten eller eventuella fel i avtal som bolaget har undertecknat. Bristande hantering av
relationer med intressenter skulle det kunna orsaka störningar i verksamheten och få en negativ påverkan
på koncernens anseende. Dessa krav omfattar bland annat lagar gällande miljö, priskontroller, efterlevnad av
konkurrenslagstiftning, dataskydd, mänskliga rättigheter samt arbetslagar. Hårdare miljökrav, återställning
av miljön i samband med stängda anläggningar eller brott mot olika tillstånd. Det finns en ökad efterfrågan
från investerare och regulatoriska organ för tydligare finansiella upplysningar från företagen när det gäller
klimatrelaterade risker och möjligheter.
ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 72
Bolagsstyrningsrapport
Risköversikt
Strategiska risker
Hållbarhet
- Klimatförändringar kan leda till fysisk påverkan på fastigheterna som kan ge ökade kostnader och kräva större resurser vilket kan påverka Nivikas verksamhet, hyresgäster och leverantörer
- Bristande kontroll och uppföljning kan ge en klimatpåverkan i hela värdekedjan och påverka verksamhetens klimatpåverkan negativt
Planering och resursallokering
- Om strateg och affärsplan saknas eller otydlig kan det försvåra möjligheten att uppnå strategiska mål
- Fastigheter i Nivikas bestånd kan uppfattas som mindre attraktiva för hyresgäster om Nivika inte förstår hyresgästens behov av exempelvis läge, hyresnivå, storlek eller kvalitet och kan leda till lägre hyresintäkter och högre vakanser
- Brist i planering, budgetering, likviditet, organisation eller resurser kan leda till att Nivika inte kan fullfölja strategiska beslut, genomföra projektstart enligt plan eller fullfölja överenskommelser
Fastighetstransaktioner - Nivika förvärvar och avyttrar fastigheter i syfte att förädla fastighetsportföljen, om due diligens är bristfällig, dokumentation eller lagefterlevnad saknas kan det leda till ekonomiska konsekvenser eller utökade krav på resurser i form av tid.
Marknad och makrofaktorer
- Processer tillsammans med potentiella hyresgäster, leverantörer, kommuner eller länsstyrelser kan vara långdragna och kräva mer tid och resurser än planerat och kan även leda till ökade kostnader och eventuellt förseningar
- Konkurrens på lokal fastighetsmarknad kan öka och skulle kunna göra att projekt blir dyrare eller att Nivika inte har möjlighet att växa i de områden där Bolaget vill växa
- Om det blir många aktörer på fastighetsmarknaden kan det leda till att utbudet blir högre än efterfrågan på lokaler och bostäder vilken kan ge högre vakanser och lägre hyresintäkter för Nivika
Kommunikation och relationer
- Om Nivikas kommunikation med intressenter skulle vara otillräcklig och Bolaget därmed inte når ut med sitt budskap och strategi mot ägare och kreditgivare eller om Nivikas policys och riktlinjer är otillräckligt kommunicerade inom Bolaget och därmed inte
efterföljs kan det skada Nivikas varumärke och lokala ställning
Operationella risker
Fastighetsutveckling
- Nivika utvecklar fastighetsportföljen via renovering, om- och nybyggnation, om projektprocessen är bristfällig, dokumentation brister eller felbedömningar sker kan det leda till ekonomiska konsekvenser eller utökade krav på resurser i form av tid.
- Om Nivika inte klarar av att fullfölja projekt enligt plan, kan det leda till förlorade intäkter och vite
- Om Projekt försenade på grund av kulturskydd, miljöskydd, ändringar i planbestämmelser, överklaganden m.m.
- Miljörisker vid förvärv av mark, fastigheter och/eller andra bolag. Kan finnas i verksamheten, bland leverantörerna eller hyresgästernas verksamhet och vara kopplat till ex materialval, radon, föroreningar, upptäcks inte detta vid Due Diligense kan det leda till ökade
kostnader
Fastighetsförvaltning
- Om Nivika brister i tillsyn, underhåll och förvaltning av sina fastigheter kan det skapa hyresgäster som är missnöjda med sin lokal eller bostad vilket kan skada Nivikas varumärke och lokalställning samt riskera utökad vakans
- Vakanser kan uppstå i beståndet vid te x minskning av fysisk handel eller rädsla för lågkonjunktur vilket innebär lägre hyresintäkter och högre vakanser
- Hyresgästanpassningar och ombyggnationer av kommersiella lokaler blir inte lönsamma vilket skulle kunna innebära lägre hyresintäkter och högre vakanser
- Extremt väder leder till ökade kostnader, ex. översvämningar, ökat snöfall, regn och storm m.m.
Uthyrning
- Nivika gör inte tillräcklig motpartskontroll och därmed riskerar att ta in hyresgäster som inte kan betala. hyresgäster som är stökiga och skapar otrivsel för omgivande hyresgäster kan innebära lägre hyresintäkter och ökad vakans.
- Hyresgäster som är missnöjda med sin lokal eller bostad kan skada Nivikas varumärke och lokalställning samt riskera utökad vakans
- Hyresgästanpassningar och ombyggnationer av kommersiella lokaler blir inte lönsamma vilket skulle kunna innebära lägre hyresintäkter och högre vakanser
Medarbetare
- Att inte kunna attrahera och behålla nyckelpersoner eller kompetenta medarbetare eller om den psykosociala påfrestningen eller arbetsbelastningen blir för hög kan det skada Nivikas varumärke och leda till högre kostnader
- Bristande efterlevnad av säkerhets- och hälsoföreskrifter kan leda till olycka eller orsaka på person och kan påverka produktivitet och varumärke negativt
IT- och cybersäkerhet
- Nivika kan råka ut för fel i, eller intrång i dess drift- och serversystem som kan orsaka problem med lagring eller hantering av personuppgifter
- Beroende av IT-system i verksamheten kan orsaka ökade kostnader och krav på resurser vid intrång eller problem i drift
Oförutsedda händelser - Om Nivika har bristande kontinuitetsplanering kan det leda till att Bolaget förlorar viktigt information och har långsam återhämtningsprocess
Legala risker
Bolagskod - Om Nivikas enskilda medarbetare, av misstag eller avsiktligt, agerar i strid med Bolagskod och interna policy och processer kan det orsaka skada på Nivikas varumärke och trovärdighet
Lagstiftning, regler och politiska
beslut
- Om Nivikas hyresgäster bedriver illegal verksamhet kan det skada Bolagets anseende och eventuellt ge rättsliga påföljder
- Om Nivika brister i att följa myndighetskrav, exempelvis el, brandföreskrifter, hissar, OVK m.m. kan det ge högre kostnader och orsaka skada på Nivikas varumärke och trovärdighet
- Tvist med kommersiell hyresgäst, leverantör eller bristfälligt utformade avtal skulle kunna ge en negativ ekonomisk påverkan via exempelvis skadestånd
- Om Nivika inte är förberedd på politiska beslut som kan påverka Bolagets fortsatta utveckling, eller innehar bristande kunskap inom bidrags- och byggregler eller brister gäller mänskliga rättigheter, arbetsmiljö, svart arbetskraft etc. bland leverantörer och entre-
prenörer, kan det orsaka ökade kostnader och skada Nivikas varumärke
Finansiella risker
Omvärld och marknad - Förändringar i marknadsvillkor för finansiering, marginaler och räntor kan påverka Nivikas möjlighet till refinansiering, avkastning och förändra den finansiella situationen
Finansiering - Om Nivika inte skulle kunna uppfylla sina åtaganden i enlighet med finansiärers covenantavtal kan innebära att Nivika inte kan erhålla finansiering eller att finansiering endast kan erhållas till avsevärt ökade kostnader
Rapportering och bokföring
- Bristfälliga processer för fastighetsvärdering och liknande marknadsvärderingar kan leda till missvisande värderingar och därmed för högt eller för låg resultat för Nivika och skada Nivikas förtroende på marknaden
- Om Nivikas finansiella rapportering skulle innehålla felaktigheter kan det leda till sanktioner från FI och/eller Nasdaq
ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 73
Bolagsstyrningsrapport
Väsentliga risker
Koncernledningen har identifierat de väsentliga risker som bedöms föreligga. Riskerna har utvärderats, hanterats
och rapporterats till styrelsen. För risker som bedömts ha relativt hög sannolikhet för att inträffa kombinerat
med relativt stor inverkan på koncernen har ansvarig inom koncernen utsetts och handlingsplan upprättats.
Dessa handlingsplaner följs upp kontinuerligt av ledningsgruppen och rapporteras till styrelsen. Vidare har
ett antal styrdokument och policyer upprättats av ledningsgruppen och styrelsen och ändamålsenliga interna
kontrollfunktioner och system har etablerats för att reducera, exportera och i möjligaste mån eliminera
potentiella risker i verksamheten.
Några specifika risker och osäkerhetsfaktorer
Hållbarhetsrisker
Hållbarhetsrisker kopplade till miljö och klimat innefattar faktorer som ökade kostnader på grund av
höga koldioxidutsläpp, resursanvändning, avfallshantering, energiförbrukning samt kostnader som kan
uppstå vid bristande regelefterlevnad kring biologisk mångfald och miljöskydd.
Det kan uppstå en finansiell risk för bolag som har negativ påverkan eller bristfällig hantering av de
människor som direkt eller indirekt påverkas av bolagets verksamhet. Exempelvis kan detta omfatta
arbetsvillkor för anställda, mänskliga rättigheter i leverantörskedjan samt Bolagets påverkan på det
lokala samhället. Bristande hantering av dessa risker kan leda till hög personalomsättning, svårigheter att
attrahera ny personal, minskat förtroende eller varumärkesskador.
Svag bolagsstyrning, inklusive brister i styrelse, ledning, styrsystem, policyer, rutiner och kontroller, kan
medföra regulatoriska risker och leda till böter eller andra sanktioner. En transparent och ansvarsfull
styrning är avgörande för Nivikas utveckling och för att minimera finansiella risker. Det kan handla om
styrelsens sammansättning, ledningsstrukturer, hållbarhetsrapportering, affärsetik, regelefterlevnad och
antikorruptionsarbete.
Nivika hanterar hållbarhetsriskerna genom att hållbarhet är en integrerad del i Bolagets verksamhet.
Geopolitik och säkerhet
Den globala geopolitiska situationen har blivit mer osäker Det har en potentiell påverkan på de normala
internationella relationerna, vilket leder till mer komplexa situationer för företagen på flera sätt. Det
kan vara inflation och den ekonomiska utvecklingen i stort, statliga regleringar och tullar i olika delar
av världen, högre energipriser och räntor, en avmattning på finansmarknaden och högre risk för
cyberattacker. Nivika kan påverkas av förändrade regleringar och tullar genom våra hyresgäster som
om de blir påverkade kan få försämrad lönsamhet och i förlängningen kan det leda till ökade vakanser.
Dock verkar Nivika i en geografi där bolag historiskt har visat stark motståndskraft tidigare. Nivika kan
påverkas av ett fluktuerande energipriset vilket kan få genomslag på energikostnader men också på
serviceintäkter då en stor del av energin vidaredebiteras hyresgästen. De kommersiella hyreskontrakten
är i princip samtliga KPI-indexerade och där kompenserar hyreshöjning för inflationen, hyreshöjningen
för bostadshyresgäster kan däremot vara både under och över inflationen och kan ge effekten att Bolaget
inte fullt ut kan kompensera sig för kostnadsökningarna respektive år.
Som en följd av det geopolitiska läget med högre osäkerhet har Nivika extra fokus på vilka makroeffekter
detta ger kort- och långsiktigt.
Kapitalmarknad
Under 2024 har inflationen fallit tillbaka och finansieringsförutsättningarna för fastighetsbolag avsevärt
förbättrats. Tillgången till kapitalmarknaden är åter god och finansieringsvillkoren är numera på nivåer
som 2021
. Nivika emitterade obligationer för ett totalt nominellt belopp om 400 miljoner kronor i
november 2024 med en marginal på 3,25 procent vilket är den lägsta marginalen Nivika har erhållit på
obligationsmarknaden.
Hållbar organisation och medarbetare
Engagerade medarbetare med rätt kompetens är avgörande för att Nivika ska kunna konkurrera på
ett framgångsrikt sätt inom branschen. Det finns alltid en risk att kompetenta medarbetare lämnar
bolaget och att Bolaget inte lyckas attrahera och rekrytera ny kompetens. Det finns också en risk att
medarbetares engagemang och prestation påverkas om bolaget inte på ett tydligt sätt kommunicerar
vad strategin innefattar, inte ger möjligheter till intern utveckling eller inte säkerställer en sund och
säker arbetsmiljö.
Kategori Riskbeskrivning Hantering
Marknad -
Vakanser
Den största risken anses vara att upp-
rätthålla Nivikas höga uthyrningsgrad
på framför allt kommersiella lokaler.
En generell konjunkturnedgång kan
medföra minskad efterfrågan på
lokaler, ökade kostnader och sänkta
hyresnivåer på bolagets samtliga
marknader.
Nivika är beroende av att hyresgästen
betalar avtalad hyra i tid, och att
hyresgästen är i god ekonomisk
situation och kan fullgöra sina
förpliktelser
Nivika ska:
- Ha kontinuerlig översikt av hyresgäststocken för att
på så sätt säkerställa att Nivika tidigt upptäcker en
hyresgäst med problem/önskan om minskade ytor eller
tankar på avflyttning
- Vid nyuthyrning genomförs sedvanlig bedömning
av potentiell hyresgäst inklusive dess betalningsför-
måga, vid behov tecknas hyresgarantier i erforderlig
omfattning
- Arbeta proaktivt och direkt ta kontakt med kommer-
siell hyresgäst som blir försenad med hyresbetalningen
- Följa uppsatt process vid utebliven betalning både för
kommersiell- och bostadshyresgäst
- Bibehålla lokal anknytning för att tidigt uppfatta
förändringar på den lokala marknaden
- Arbeta för att behålla Nivikas goda rykte som
attraktiv hyresvärd
- Nivika har förvaltningsansvariga på respektive ort
som skall vara nära hyresgästen och ha god lokal
kännedom.
Kategori Riskbeskrivning Hantering
Marknad -
ränta
Risken bedömdes ha en hög påverkan
om räntor skulle höjas signifikant, vilket
också har skett under året. Det har
även inneburit en stor påverkan på hela
branschen. Största påverkan på Nivika
är att expansionstakten minskar samt
att finansiella kostnader ökar.
Nivika ska:
- Fortsätta arbeta nära sina banker och fortsätt arbeta
med beslutad andel bundna räntor /räntesäkringar
utifrån finanspolicy och styrelsens instruktioner för att
begränsa effekten av räntehöjningarna
- Vara öppna för alternativa finansieringsformer såsom
obligationer
Finansiering Risken bedömdes ha en hög påverkan
om finansiering endast skulle kunna
erhållas till avsevärt högre kostnader,
vilket också delvis har skett under året.
Det har inneburit en stor påverkan på
hela branschen. Största påverkan på
Nivika är att expansionstakten minskar
samt att finansiella kostnader ökar.
Nivika ska:
- Fortsätta arbeta nära sina banker och fortsätt arbeta
med beslutad andel bundna räntor /räntesäkringar
utifrån finanspolicy och styrelsens instruktioner för att
begränsa effekten av räntehöjningarna
- Vara öppna för alternativa finansieringsformer såsom
obligationer
Operationell risk
Finansiell risk
ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 74
Bolagsstyrningsrapport
Nivika har en företagskultur som främjar nyfikenhet och nytänkande. Bolaget arbetar aktivt för att ha
hållbara medarbetare. Gemensam värdegrund med en sund kultur samt ett öppet och transparent
arbetsklimat Utöver företagskulturen finns också etablerade processer som säkerställer långsiktig
kompetensförsörjning, inklusive successionsplanering för nyckelpersoner, ett gott ledarskap och en
öppenhet för internrekrytering när nya tjänster ska tillsättas. Bolaget arbetar även aktivt med att erbjuda
relevanta utvecklingsmöjligheter och att vårda varumärket som attraktiv arbetsgivare. Detta innefattar
bland annat att vara ett hållbart företag i alla dimensioner. Vad gäller förståelse för bolagets strategi och
värderingar säkerställs det på ett tidigt stadium genom det så kallade onboardingprogram som alla nya
medarbetare genomgår. Nivikas chefer och medarbetare har också en viktig roll i att säkerställa att en bra
arbetsmiljö erbjuds.
IT- och cybersäkerhet
Nivika är beroende av IT-system för driften av viktiga affärssystem, inklusive de som används av
administrativa och finansiella funktioner inom bolaget. Förknippat med detta finns det ett antal
underliggande risker i form av exempelvis driftstopp av servrar och virusattacker vilka skulle kunna ha en
stor negativ påverkan på bolagets verksamhet. Det finns även en risk att obehöriga genom intrång i Bolagets
IT-system orsakar skada för Bolaget eller Bolagets hyresgäster. Digitalisering skapar nya affärsmöjligheter
men kan också innebära nya riskmoment, bland annat vad gäller hantering av persondata. Nivika bedriver ett
kontinuerligt proaktivt arbete med IT-säkerhet och Bolagets IT-policy kombinerat med uppförandekod, som
ska ge en tydlig vägledning för alla medarbetare. Samtliga medarbetare får också öva på sina IT-kunskaper
genom regelbundna utbildningar, korta utbildningar som skapar förståelse och kunskap om bedrägerier,
skadlig programvara/virus och användarbeteende. Utbildningarna prioriteras individuellt beroende på
resultat i tidigare genomförda kurser.
Revisorns yttrande över
bolagstyrningsrapporten
Till bolagsstämman i Nivika Fastigheter AB, org. nr 556735-3809
Uppdrag och ansvarsfördelning
Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrapporten för år 2023-09-01 – 2024-12-31
på sidorna 66-76 och för att den är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen.
Granskningens inriktning och omfattning
Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 16 Revisorns granskning av
bolagsstyrningsrapporten. Detta innebär att vår granskning av bolagsstyrningsrapporten har en annan
inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en
revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att
denna granskning ger oss tillräcklig grund för våra uttalanden.
Uttalande
En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i enlighet med 6 kap. 6 § andra stycket
punkterna 2–6 årsredovisningslagen samt 7 kap. 31 § andra stycket samma lag är förenliga med
årsredovisningen och koncernredovisningen samt är i överensstämmelse med årsredovisningslagen.
Stockholm den 3 april 2025
Ernst & Young AB
Jonas Svensson
Auktoriserad revisor
ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 75
Bolagsstyrningsrapport
STYRELSEN
Styrelsen i Nivika Fastigheter AB (publ) bestod per 31 december 2024 av åtta ordinarie ledamöter.
Mer om bolagets finns på nivika.se/investor-relations/styrelsen.
THOMAS LINDSTER
Styrelseledamot
sedan 2020
Född: 1958
Utbildning och bakgrund
Civilekonom från Högskolan i
Växjö. Direktör Danske Bank,
konsult och rådgivare inom
finansiering
Övriga väsentliga
styrelseuppdrag
Styrelseledamot Holmgren
Group m.fl.
Styrelseledamot Edström
Gruppen m.fl..
Aktieinnehav i bolaget
25 000 B-aktier
(privat eller genom bolag)
SANTHE DAHL
Delägare och styrelseleda-
mot
sedan 2020
Född: 1954
Utbildning och bakgrund
Entreprenör
Övriga väsentliga
styrelseuppdrag
Styrelseordförande Vida AB,
Santhe Dahl Invest AB
och Växjö DFF AB.
Styrelseledamot i Canfor
Corporation (Canada), FPI
AB, GBJ Bygg AB, med flera
Aktieinnehav i bolaget
6 952 000 A-aktier och
16 059 484 B-aktier
(privat eller genom bolag).
HELENA NORDMAN-
KNUTSON
Styrelseledamot
sedan 2023
Född: 1964
Utbildning och bakgrund
Pol.mag. från Helsingfors
Universitet samt Ekon.mag
från Svenska Handelshögskolan
i Helsingfors
Övriga väsentliga
styrelseuppdrag
Styrelseledamot Alimak
Group, Karnell Group,
Exel Composites Oy,
USWE Sports.Ledamot i
placeringskommittén för
Kungliga Vetenskapsakademin
och Sjöberg Stiftelsen.
Aktieinnehav i bolaget
369 B-aktier
(privat eller genom bolag)
BENNY HOLMGREN
Delägare och styrelseleda-
mot
sedan 2016
Född: 1961
Utbildning och bakgrund
Huvudägare och VD
i familjeföretaget
Holmgren Group AB
Övriga väsentliga
styrelseuppdrag
Styrelseledamot och
verkställande direktör i
Holmgren Group AB,
styrelseledamot Kabe Group
AB. Huvudägare och VD i
familjeföretaget Pollock Invest
AB, med flera.
Aktieinnehav i bolaget
280 000 A-aktier och
2 772 631 B-aktier
(privat eller genom bolag).
ELISABETH NORMAN
Styrelseordförande
sedan 2017
Född: 1961
Utbildning och bakgrund
Fil.kand från Uppsala
Universitet och Stockholms
Universitet. Entreprenör inom
fastighetsbranschen, chef
fastighet/hållbarhet TV4
Övriga väsentliga
styrelseuppdrag
Styrelseledamot Cibus
Nordic Real Estate AB,
styrelseordförande AB
Enköpings Hyresbostäder,
vice Styrelseordförande
Sveriges Allmännytta AB,
styrelseledamot i ByggPartner
Grtuppen AB (publ) och
ByggPartner i Dalarna AB,
med flera
Aktieinnehav i bolaget
42 412 B-aktier
(privat eller genom bolag)
HÅKAN ERIKSSON
Delägare och styrelseleda-
mot
sedan 2008
Född: 1962
Utbildning och bakgrund
Civilekonom från Luleå
Universitet. Investerare och
rådgivare inom
företagsöverlåtelser
Övriga väsentliga
styrelseuppdrag
Styrelseledamot Skandinav-
konsult AB, styrelseledamot
Ferronordic AB, med flera
Aktieinnehav i bolaget
3 108 600 A-aktier och
3 075 713 B-aktier
(privat eller genom bolag)
TIM FLODERUS
Delägare och styrelseleda-
mot sedan 2024
Född: 1994
Utbildning och bakgrund
Kandidatexamen från
Handelshögskolan i Stockholm.
Över tio års erfarenhet från
Investment AB Öresund.
Övriga väsentliga
styrelseuppdrag
Arbetar med investerings-
verksamhet i Värnanäs AB och
Lodet AB. Styrelseledamot i
Värnanäs AB, Lodet AB, TMF
Invest AB, Tendron Invest
AB, WMF Group AB och Ås
Härads Holding AB.
Aktieinnehav i bolaget
7 435 600 A-aktier och
2 201 593 B-aktier
(privat eller genom bolag)
OSCAR WELANDSON
Delägare och styrelseleda-
mot sedan 202
3
Född: 1991
Utbildning och bakgrund
-
Övriga väsentliga
styrelseuppdrag
Styrelseledamot i
Weland Holding AB samt
styrelseledamot i ett
flertal dotterbolag inom
Welandkoncernen.
Aktieinnehav i bolaget
4 000 000 A-aktier och
10 671 028 B-aktier
(privat eller genom bolag)
ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 76
NICLAS BERGMAN
Strategisk affärsutveckling
Utbildning och bakgrund
Entreprenör och grundare
av Nivika, verksam som
CEO sedan start
Andra åtaganden
Styrelseledamot
Poplanäs Invest AB amt
styrelseledamot i ett
flertal dotterbolag inom
Poplanäskoncernen.
Aktieinnehav i bolaget
7 435 600 A-aktier och
2 166 593 B-aktier
(privat eller genom bolag)
KRISTINA KARLSSON
CFO, IR & vice VD
Utbildning och bakgrund
Civilekonom från Växjö
Universitet, CFO på Rosti GP
(del av Nordstjernan)
Andra åtaganden
Styrelseledamot Ecorub AB,
styrelsesuppleant
Redo i Gnosjö AB
Aktieinnehav i bolaget
61 391 B-aktier
(privat eller genom bolag)
SVERKER KÄLLGÅRDEN
VD/CEO
Utbildning och bakgrund
Civilingenjör Kungliga Tekniska
Högskolan, VD Cibus Nordic
Real Estate AB
Andra åtaganden
-
Aktieinnehav i bolaget
14 536 B-aktier
(privat eller genom bolag)
KONCERNLEDNINGEN
Förvaltningschefer,
avdelningsansvariga
Bolagsstyrningsrapport
STINA GOF
Operativ chef
Utbildning och bakgrund
Ingenjör i kemi-och miljöteknik
samt utbildad i hållbart ledarskap
på Jönköping University.
Andra åtaganden
Styrelseledamot i Värnamo
Energi, Värnamo Elnät AB,
Värnamo Energi Produktion AB
och huvudman för Sparbank-
stiftelsen Alfa
Aktieinnehav i bolaget
1 100 B-aktier
(privat eller genom bolag)
RASMUS OLSSON
SCHREWELIUS
Uthyrningschef
Utbildning och bakgrund
Marknad- och försäljning
business-to-business
Andra åtaganden
Styrelseledamot i Värnamo
City AB
Aktieinnehav i bolaget
1 000 B-aktier
(privat eller genom bolag)
JULIA ÖRBOM
Transaktions- och
finansieringsansvarig
Utbildning och bakgrund
Pol.kand. inom nationalekonomi
på Internationella
Handelshögskolan i Jönköping
Andra åtaganden
Styrelseledamot i Nittonnie AB
Aktieinnehav i bolaget
12 136 B-aktier
(privat eller genom bolag)
Koncernledningen i Nivika Fastigheter AB (publ) bestod per 31 december 2024 av sex medlemmar.
ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 77
ÅRSREDOVISNING OCH
KONCERNREDOVISNING
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE .............................................................. 78
FLERÅRSÖVERSIKT ....................................................................................81
KONCERNEN
Rapport över resultat och totalresultat i koncernen .....................................83
Koncernens rapport över finansiell ställning ...................................................84
Koncernens Egna Kapital ................................................................................. 85
Koncernens Kassaflödesanalys ........................................................................86
Noter ................................................................................................................. 87
MODERBOLAGET
Moderbolagets Resultaträkning i sammandrag ............................................ 103
Moderbolagets Balansräkning i sammandrag ...............................................104
Moderbolagets Egna Kapital ..........................................................................105
Moderbolagets Kassaflödesanalys .................................................................106
Noter ................................................................................................................107
UNDERTECKNANDE .................................................................................116
REVISIONSBERÄTTELSEN ...................................................................117
HÅLLBARHETSNOTER ........................................................................ 120
AVSTÄMNINGSTABELLER OCH DEFINITIONER .........................126
FASTIGHETSLISTA ................................................................................... 129
INFORMATION FRÅN NIVIKA FASTIGHETER ................................131
ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 78
Förvaltningsberättelse
Förvaltningsberättelse
Styrelsen och verkställande direktören för Nivika Fastigheter AB (publ), 556735-3809, avger härmed årsredovisning och
koncernredovisning för verksamhetsåret 2023/24.
Efterföljande resultat- och balansräkningar, förändring i eget kapital, kassaflödesanalyser och noter utgör en integrerad del av
årsredovisningen och är granskad av bolagets revisor. Alla belopp redovisas, om inte annat anges, i tusentals kronor (tkr).
Resultatposter jämförs med föregående år september-augusti 2023. Balansposter avser ställningen vid periodens utgång
december 2024 och jämförs med närmast föregående års period och året september 2022-augusti 2023.
Verksamhet
Nivika Fastigheter AB (publ) är koncernmoder i en småländsk fastighetskoncern med både kommersiella lokaler och
bostäder, huvudsakligen belägna i Jönköping, Värnamo, Växjö samt på Västkusten. Visionen - Med småländsk klokskap ska vi
äga och förvalta högavkastande fastigheter för generationer och vara det självklara valet för hyresgästen. Stark lokal närvaro
och korta beslutsprocesser gör oss flexibla och konkurrenskraftiga på marknaden.
Fastighetsbeståndet består för närvarande av 203 fastigheter med cirka 622 000 m² uthyrningsbar yta. Med årets
färdigställda byggprojekt uppgår årshyresvärdet till 800 Mkr och fastighetsbeståndet värderades till 11 788 Mkr.
Bolaget arbetar ständigt med att skapa värde i fastighetsportföljen genom att förädla befintliga fastigheter, optimera
fastighetsförvaltningen samt genomföra strategiska förvärv.
Medarbetare
Vid periodens slut uppgick antalet medarbetare till 63 (62). Medarbetarna är anställda i moderbolaget.
Koncernens totalresultat
De totala intäkterna för året, vilket summerar 16 månader, uppgick till 923 Mkr (612) och motsvarar en tillväxt på 51 procent
i jämförelse med föregående år. Intäkterna under perioden utgörs av hyresintäkter 872 Mkr (578), serviceintäkter 39 Mkr
(32) samt övriga rörelseintäkter 12 Mkr (2). Serviceintäkter består huvudsakligen av vidaredebitering av värme, el, vatten och
fastighetsskatt.
Tillväxten är framförallt hänförlig till fastighetsförvärv, indexreglering samt att Nivika har färdigställt ett större antal projekt.
Bolaget förvaltar 203 fastigheter per 2024-12-31 med en total uthyrbara yta om cirka 622 000 m². Det sammanlagda
hyresvärdet per 2024-12-31 uppgick, på årsbasis, till 800 Mkr.
För hela perioden, september 2023 till december 2024, uppgick driftsöverskottet till 655 Mkr vilket motsvarar en
överskottsgrad om 71 procent.
Förvaltningsresultat
Förvaltningsresultatet, vilket är verksamhetens resultat efter finansnetto, ökade för perioden och uppgår till 266 Mkr
(134).
Det ökade kostnaderna för centraladministration härleds främst till engångskostnader för byte av både ekonomi- och
fastighetssystem. Även kostnader av engångskaraktär i samband med byte av räkenskapsår och VD samt ökning av kundförluster
jämfört med föregående år, har påverkat kostnadsökningen för perioden.
Förvaltningsresultatet påverkades positivt till följd av
ökade hyresintäkter och minskade förvaltningskostnader.
Värdeförändringar
För perioden uppgick värdeförändringen på fastigheter till 126 Mkr (-458) varav 11 Mkr (38) är realiserade och hänförliga
till försäljningen av Släggan 11 i Gislaved, Vesslan 18-21 i Vetlanda, Apoteket 2, Bokhandeln 2, Stigamo 1:66 samt del av
Graniten 39. Orealiserade värdeförändringar uppgick till 115 Mkr (-496).
Orealiserade värdeförändringar på derivat för hela perioden påverkade resultatet med -82 Mkr (8) och avser i sin helhet
orealiserade värdeförändringar drivet av sjunkande marknadsräntor.
Orealiserade värdeförändringar, fastigheter, Mkr
2023/24
2022/23
Förändring driftnetto 274 271
Pågående nybyggnation 28 224
Mark och outnyttjade byggrätter -30 -82
Förändringar i avkastningskrav -157 -919
Avtalad försäljning - 10
Totalt 115 -496
Finansiell ställning och likviditet
Nivikas verksamhet finansieras genom en kombination av banklån, övriga skulder och eget kapital. Bankupplåning sker via
säkerställda banklån, byggnadskreditiv och revolverande krediter hos ett tiotal finansinstitut; huvudsakligen tre nordiska
storbanker samt SBAB och lokala sparbanker.
En bra finansieringsstruktur innebär att Nivika löpande har tillgång till kapital i tillräcklig mängd i relation till befintlig
verksamhet till ett riskavvägt pris. Bolaget har ett bra och nära samarbete med sina kreditgivare och arbetar aktivt och
kontinuerligt med att säkerställa Bolagets likviditet och framtida finansiering.
Genomsnittlig kapitalbindningstid var 2,6 år per den 31 december (2,5). Under det senaste räkenskapsåret har Nivika
stärkt balansräkningen via eget kapital, utökat säkerställd finansiering samt minskat obligationsfinansiering som förflyttat
den finansiella positionen framåt och lett till positiva förändringar av de finansiella nyckeltalen. Åtgärderna i kombination
med förvärv av högavkastande
kommersiella fastigheter och färdigställda byggnationer bidrar till ökat förvaltningsresultat och
resultat per aktie.
För att ta vara på möjligheter i marknaden som en effekt av snabba förändringar i marknaden återinträdde Nivika under
november på obligationsmarknaden och emitterade nya obligationslån. Transaktionen var framgångsrik, mötte starkt
intresse från nordiska institutionella investerare och boken var väl övertecknad. Likviden ska användas i enligt med det gröna
ramverket och kommer bidra till Bolagets fortsatta tillväxt.
De långfristiga räntebärande finansiella skulderna uppgick per rapportdagen till 5 759 Mkr (5 214), varav långfristig
bankfinansiering utgjorde 5 251 Mkr (4 520), obligationslån 400 Mkr (650) och övriga räntebärande skulder 108 Mkr (42).
Förändringen under året förklaras av nyupplåning på befintligt bestånd, nyupplåning till förvärv och nybyggnationer, lösen av
lån i samband med avyttringar samt lösen och upptagande av obligationslån.
Andelen grön finansiering ökar och cirka 30 procent av den utestående räntebärande skulden är grön, varav 73 procent är
säkerställda banklån.
I slutet av 2024 genomfördes stora justeringar i amorteringsnivån vilket framöver beräknas ge en positiv effekt på kassaflödet
om totalt cirka 80 Mkr årligen.
ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 79
Förvaltningsberättelse
Hyresgäster och avtalsportfölj
Nivika strävar efter att teckna långa hyresavtal med sina hyresgäster med en spridd förfallostruktur. I kombination med
spridning på många olika hyresgäster, kundstorlekar och branscher minskar risken för vakanser och hyresförluster. Per den sista
december 2024 uppgick den vägda återstående kontraktstiden, exklusive bostäder och parkering, till 5,6 år (4,8).
Nivikas långsiktiga mål är att ha en uthyrningsgrad för kommersiella lokaler på 90 procent och för bostäder på 95 procent över
tid. Bolagets fastigheter har en relativt hög uthyrningsgrad och har så haft under flera år. Efterfrågan är fortsatt god på de
flesta av Nivikas orter och uthyrningsgraden är fortsatt hög, 95 procent sett över hela beståndet, inklusive projektfastigheter.
95 procent (97) för kommersiellt och 96 procent (98) för bostäder. Den något lägre uthyrningsgraden är främst kopplad till
en hyresgästs konkurs i det kommersiella beståndet och för bostäder färdigställd nybyggnation där uthyrning pågår.
Hyresgästerna i fastighetsportföljen utgörs av såväl väletablerade små till medelstora företag, som till stora multinationella
företag och bostadshyresgäster. Intäktsbasen är väl diversifierad med 580 (620) kommersiella kontrakt och cirka 2 800
(2 458) bostäder. Per den sista december 2024 stod de tio största hyreskontrakten för drygt 15 procent (16) av den samlade
årliga grundhyran från Bolagets hyresgäster. Genomsnittslängden för dessa hyreskontakt är 9,6 år (10,0).
Fastighetsportföljen
Fastighetsvärdet på Nivikas portfölj uppgår vid periodens slut till 11,8 miljarder kronor. Portföljen har under året vuxit via
förvärv, färdigställande och pågående byggnationer. Totalt har 22 000 m2 lokaler färdigställts i tre kommersiella fastigheter,
4 400 m2 ombyggt i en kommersiell fastighet samt 184 lägenheter färdigställda. Tillsammans tillför de färdigställda projekten
41 miljoner kronor i årligt hyresvärde.
I Värnamo har två kommersiella fastigheter färdigställts, Graniten 39, en industrilokal med kontor och lager till Boxess och
Hematiten 1, en industri- och lagerlokal med kontor till DS Smith. Även en större renovering av Rosen 1 till Polismyndigheten
har färdigställts. På Bredastensområdet utmed E4:an i Värnamo pågår både ny- och ombyggnation; tre kommersiella
fastigheter är under uppförande, en pågående utbyggnation av hotell Vidöstern samt en ombyggnation/anpassning av
produktionslokaler och kontor till Sordin. I centrala Värnamo pågår ombyggnation av Lejonet 5, kontor uthyrda till GS Facket
och IF Metall. I Gislaved pågår byggnation av Stationsallén, ett projekt bestående av kommersiella lokaler till Gislaveds
Kommun samt trygghetsboende med ett 50-tal lägenheter.
I Jönköping har två bostadsfastigheter färdigställts, Hovslätts Ängar med 40 lägenheter och Roten 2 ”Hisingstorp” ett
trygghetsboende med 82 lägenheter.
I Växjö har en kommersiell fastighet färdigställts på Repslagaren 1, en industrilokal åt Besikta. Även en bostadsfastighet, Tor 3
med 62 lägenheter har färdigställts under året.
För selfstorageverksamheten Mitt Lager har anläggningen i Motala byggts ut med 145 nya förrådsenheter och Värnamo
byggts ut med 60 förrådsenheter. Verksamheten har nu cirka 3 300 förrådsenheter fördelat över 15 anläggningar på 12 orter.
Under året har fastigheter för cirka 800 miljoner kronor förvärvats fördelat främst på Jönköping, Värnamo och Västkusten. I
början av räkenskapsåret 2023/2024 skedde avyttringar från Höglandet samt Jönköping för motsvarande cirka 250 miljoner
kronor.
Investeringar och kassaflöde
Kassaflödet från den löpande verksamheten i perioden uppgick till 652 Mkr (358). Förvärv av fastigheter, direkt eller via
dotterbolag, påverkade kassaflödet i perioden med -797 Mkr (-84). Detta avser förvärv av 31 fastigheter, 15 stycken i
Ulricehamn, två i Varberg, två i Borås, fem i Värnamo, fyra i Gislaved, två i Ljungby samt en i Jönköping. Även mark med
framtida byggrätter i Habo har förvärvats under perioden. De avyttrade fastigheterna har påverkat kassaflödet med 211
Mkr (536). Dessa avser försäljning av Släggan 11 i Gislaved, Vesslan 18-21 i Vetlanda, Apoteket 2 och Bokhandeln 2 i Eksjö,
Ämbaret 3 och 8, Ödlan 20, Stigamo 1:66 i Jönköping samt del av Graniten 39 i Värnamo. Investeringar i befintliga fastigheter
uppgick till -474 Mkr (-843) och avser främst nybyggnation, anpassningar och ombyggnationer för befintliga eller nya
hyresgästers behov.
Finansieringsverksamhetens förändring under året utgörs främst av nyemission 479 (723), upplåning netto om 557 Mkr
(-573), samt betald ränta -293 Mkr (235) och återköp av aktier -50 Mkr (0).
Sammantaget förändrades likvida medel under perioden med 299 Mkr (-121) vilket gav utgående likvida medel om 365 Mkr (66).
Finansiering
2024-12-31 2023-08-31
Säkerställd finansiering, Mkr
5 389 4 648
Obligationslån, Mkr
400 650
Genomsnittlig ränta, säkerställd finansiering, %*
4,2 5,6
Genomsnittlig ränta, icke säkerställd finansiering, %
5,2 7,8
Genomsnittlig ränta, total, %**
4,4 5,3
Kapitalbindningstid, år
2,6 2,5
Räntebindningstid, år
2,7 0,9
Likvida medel, Mkr
365 66
Nettobelåningsgrad, %
46,9 49,6
Räntetäckningsgrad, ggr
2,0 1,6
Soliditet, %
45,1 44,7
* Inklusive byggnadskreditiv
** Inklusive byggnadskreditiv och räntesäkringar
ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 80
Förvaltningsberättelse
Hållbarhet
År 2024 har präglats av både framgångar och utmaningar inom hållbarhetsarbetet. Med en vision om att med småländsk
klokskap äga och förvalta högavkastande fastigheter för generationer, har hållbarhet fortsatt vara en central del av verksamheten.
Genom att integrera hållbarhet i både förvaltning och utveckling av fastighetsportföljen skapas långsiktigt värde utan negativ
påverkan på människor eller miljö.
Fokusområden och anpassning till CSRD
Hållbarhetsarbetet under året har utgått från fyra fokusområden:
• Långsiktig värdeutveckling
• Miljö och resursanvändning
• Hållbar stadsutveckling
• Hållbara medarbetare
Under 2024 genomfördes en Dubbel Väsentlighetsanalys för att identifiera de mest betydande hållbarhetsfrågorna och stärka
arbetet framåt. Analysen utgör också en viktig del av anpassningen till det nya EU-direktivet Corporate Sustainability Reporting
Directive (CSRD).
Energieffektivitet, innovation och klimatanpassning
Energianvändningen i fastigheterna har fortsatt att minska genom olika effektiviseringsåtgärder. Ett större energibesparande
projekt i fastigheten Kärleken 2 i Värnamo innebar en konvertering från eluppvärmning till ett vattenburet system med
luftvärmepump, vilket resulterade i en energibesparing på 30 procent under december, motsvarande cirka 7 000 kWh. Totalt
sett har energiintensiteten minskat med 5 procent jämfört med 2022/2023.
Innovationsarbetet har bland annat inkluderat byggnationen av ett nytt huvudkontor med ett hybridbjälklag som reducerar
betonganvändningen med 75 procent, vilket kraftigt minskar byggprojektets koldioxidavtryck. Utsläppen från den egna
verksamheten har minskat med 15 procent jämfört med föregående år.
Hållbarhetsriskanalyser har genomförts för samtliga fastigheter, där ökad nederbörd och översvämningar identifierats som
potentiella framtida risker. Åtgärder implementeras både i förvaltningen och vid nybyggnation för att hantera dessa utmaningar.
Kundfokus och långsiktiga relationer
Långsiktiga och nära relationer med hyresgäster är en viktig del av verksamheten. En kundundersökning bland lokalhyresgäster
visade att 90 procent trivs i sina lokaler och områden. Insamlade förbättringsförslag analyseras och utgör en viktig del av den
fortsatta utvecklingsprocessen.
Hållbara medarbetare och företagskultur
Medarbetarna är den största tillgången för verksamhetens framgång. För att skapa en hållbar och inkluderande arbetsplats
prioriteras engagemang, kompetensutveckling och jämställdhet. Återigen har Nivika placerats på Allbrights gröna börslista tack
vare en jämställd ledningsgrupp, vilket markerar fortsatta steg mot en hållbar och inkluderande företagskultur.
Uppdaterat grönt ramverk
Under fjärde kvartalet 2024 uppdaterades ramverket för grön finansiering. Det nya ramverket är anpassat till EU-taxonomins
kriterier för energieffektivitet i befintligt bestånd och ombyggnadsprojekt, med tillägg för riskbedömning och tröskelvärden för
koldioxidutsläpp vid nybyggnation.
Hållbarhetsrapporten upprättas separat i enlighet med årsredovisningslagen och återfinns på sidorna 32–62 i årsredovisningen,
fristående från den finansiella rapporten.
Eget kapital
Det egna kapitalet uppgick vid utgången av perioden till 5 556 Mkr (4 919). Soliditeten uppgick till 45 procent
(45). Förändringen under perioden september 2023 - december 2024 utgörs av en företrädesemission som
genomfördes och godkändes på en extra bolagsstämma i början av december 2023, återköp av aktier samt
periodens resultat.
Moderbolaget
Moderbolagets verksamhet består av koncernövergripande funktioner samt organisation för förvaltning av de
fastigheter som ägs av dotterbolagen.
Intäkterna består i huvudsak av vidarefakturerade kostnader till dotterbolagen och finansiella intäkter i form av
ränteintäkter från dotterbolag samt inlåningsränta. Moderbolaget har under perioden september 2023 - december
2024,
förändrat swapportföljen samt löst tidigare obligationslån om 1 250 miljoner kronor, vilket medfört betydligt
lägre räntekostnader.
Under senhösten 2024, ställdes en ny obligation om 400 miljoner kronor
. Balansräkningen
består i huvudsak av andelar i helägda dotterbolag och fordring
ar hos dessa samt eget kapital. Risker och
osäkerhetsfaktorer för moderbolaget är samma som för koncernen.
Framtidsutsikter
Nivika lämnar inte någon prognos avseende den finansiella utvecklingen.
Nivika har under2023/2024 förvärvat fastigheter inom främst lager och lätt industri till ett värde om cirka
800 miljoner kronor. Bolagets strategi med sikte på en portfölj värd minst 15 miljarder till och med 2028 med
minst två tredjedelar kommersiella fastigheter, innebär att tillväxten kommer ske med förvärv och byggnation av
kommersiella fastigheter. Bolagets huvudfokus är lägen utmed den västsvenska triangeln, det vill säga utmed E4,
riksväg 40 samt E6, där både näringsliv och efterfrågan på kommersiella lokaler är stark.
2025 har öppnat positivt för Nivika med fortsatta förvärv av högavkastande fastigheter utmed den västsvenska
triangeln till mycket attraktiva nivåer. På Bolagets hemmamarknader finns många intressanta prospekt att
utvärdera och inom lätt industri ser bolaget stabilitet framöver, intresset för den här typen av fastigheter är hög
vilket minimerar den operationella risken.
ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 81
Flerårsöversikt
FLERÅRSÖVERSIKT
Förslag till resultatdisposition, i kronor
Till årsstämmans förfogande står följande vinstmedel:
Flerårsöversikt koncern
tkr 2023/24* 2022/23 2020/21 2010/21 2019/20
Resultaträkning
Intäkter 923 182 611 913 528 082 327 433 259 050
Fastigheternas driftnetto 655 149 414 910 354 370 236 359 178 191
Orealiserade värdeförändringar fastigheter 114 928 -496 017 544 475 340 931 195 358
Resultat före skatt 310 811 -316 714 775 609 475 556 300 709
Balansräkning
Balansomslutning 12 323 847 10 998 591 11 231 410 7 311 587 5 245 789
Förvaltningsfastigheter 11 768 240 10 619 100** 10 698 539 6 910 100 5 062 656
Rörelsefastigheter 18 781 19 306 - - -
Fastighetsrelaterade och
finansiella nyckeltal
Uthyrningsgrad lokaler, % 95 97 96 94 96
Uthyrningsgrad bostäder, % 96 98 98 98 100
Soliditet, % 45 45 40 33 32
Direktavkastning, % 5,1 3,9 3,3 3,4 3,7
Antal anställda 63 62 65 76 -
Kassaflödesanalys
Kassaflöde från den löpande verksamheten 651 893*** 357 964** 173 007 156 331 131 643
Kassaflöde från investeringsverksamheten -1 039 508*** -389 469** -3 263 235 -1 582 500 -1 444 203
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 686 872*** 89 221** 3 095 596 1 542 082 1 216 949
*) Avser perioden 2023-09-01 - 2024-12-31, 16 månader totalt.
** ) Förvaltningsfastigheter inkluderar tillgångar till försäljning.
***) Per 2023-09-01 har utgångspunkt för kassaflödet uppdaterats, tidigare utgick kassaflödet från rörelseresultat, nu resultat
före skatt.
Överkursfond 3 575 496 680
Balanserade vinstmedel 50 834 453
Årets resultat 165 251 417
3 791 582 550
Styrelsen föreslår att vinstmedlen disponeras så att
till aktieägare utdelas (0,64 kronor per aktie) 61 366 780
i ny räkning balanseras 3 730 215 770
3 791 582 550
ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 82
KONCERNEN
ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 83
Koncernen
RAPPORT ÖVER RESULTAT OCH TOTALRESULTAT
I KONCERNEN
0
100
200
300
400
500
2023202220212020201920182017
23/24
Q2 R12
Driftnetto, Mkr
0
100
200
300
400
500
600
700
2023202220212020201920182017
0
50
100
150
200
2023202220212020201920182017
Förvaltningsresultat, Mkr
tkr Not
2023/24 2022/23
16 mån 12 mån
sep-decsep-aug
Hyresintäkter
3,4
871 718
578 078
Serviceintäkter
3,4
39 039
Övriga rörelseintäkter
7
12 425
1 959
Summa intäkter
923 182
611 913
Driftskostnader
5,6,8
-224 996
-165 238
Underhållskostnader
5,6,8
-18 691
-13 342
Fastighetsskatt
5,6,8
-24 346
-18 423
Summa fastighetskostnader
-268 033
-197 002
Driftnetto
655 149
414 910
Central administration
5,6,8
-76 707
-40 117
Övriga rörelsekostnader
7
-160
-1 3
Finansnetto
9
-311 870
-241 004
Förvaltningsresultat
266 412
133 777
Värdeförändring fastigheter, realiserade
10
11 362
37 832
Värdeförändring fastigheter, orealiserade
11
114 928
-496 017
Värdeförändring räntederivat
18,19
-81 891
7 693
Summa värdeförändring
44 399
-450 492
Resultat före skatt
310 811
-316 714
Aktuell skatt
10
-19 993
-3 427
Uppskjuten skatt
10
-90 939
37 531
Periodens resultat
199 879
-282 610
Övrigt totalresultat
-
-
Övrigt totalresultat
-
-
Periodens totalresultat
199 879
-282 610
Hänförligt till
Moderföretagets aktieägare
199 879
-282 610
Innehav utan bestämmande inflytande
Totala hyrestintäkter, Mkr
ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 84
Koncernen
KONCERNENS RAPPORT ÖVER
FINANSIELL STÄLLNING
tkr Not 31 dec 2024 31 aug 2023
TILLGÅNGAR
Immateriella anläggningstillgångar
Programvara/licenser
13
1 370
2 097
Summa immateriella anläggningstillgångar
1 370
2 097
Materiella anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter
11
11 768 240
10 479 100
Rörelsefastigheter
12
18 781
19 306
Inventarier
14
61 309
63 397
Nyttjanderättstillgångar
15
16 069
25 405
Derivatinstrument
18,19,21
-
36 793
Andra långsiktiga värdepappersinnehav
18
11
11
Uppskjuten skattefordran
10
24 699
27 113
Andra långfristiga fordringar
16,18
25 766
48 300
Summa anläggningstillgångar
11 914 874
10 699 425
Omsättningstillgångar
Varulager
17
10
2 047
Hyresfordringar
18
18 623
16 285
Skattefordran
-
1 767
Övriga fordringar
18
10 762
54 224
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter
18
12 927
16 723
Likvida medel
18,20
365 280
66 023
Summa omsättningstillgångar
407 603
157 069
Tillgångar till försäljning*
-
140 000
SUMMA TILLGÅNGAR
12 323 847
10 998 591
* Avser förvaltningsfastigheter avyttrade 2023-09-15, se vidare Not 26.
tkr Not 31 dec 2024 31 aug 2023
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital 22
Aktiekapital
47 943
38 954
Övrigt tillskjutet kapital
3 575 497
3 098 809
Balanserat resultat inklusive periodens resultat
1 932 800
1 780 846
Summa eget kapital hänförligt till
moderbolagets aktieägare
5 556 241
4 918 609
Långfristiga skulder
Uppskjuten skatteskuld
10
649 962
560 482
Räntebärande finansiella skulder
18,21
5 759 178
5 162 650
Leasingskulder
15,18,21
12 187
21 747
Derivatinstrument
45 098
-
Summa långfristiga skulder
6 466 425
5 744 879
Kortfristiga skulder
Räntebärande finansiella skulder
18,21
137 749
126 523
Leasingskulder
15,18,21
3 782
3 626
Leverantörsskulder
18
40 690
36 187
Aktuella skatteskulder
13 390
-
Övriga skulder
18
66 793
41 459
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter
18
38 777
76 434
Summa kortfristiga skulder
301 181
284 230
Skulder direkt hänförliga till tillgångar till försäljning
-
50 874
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER
12 323 847
10 998 591
ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 85
Koncernen
FÖRÄNDRING AV EGET KAPITAL
0
10
20
30
40
50
2023202220212020201920182017
Soliditet, %
Fastighetsvärde, Mkr
0
2 000
4 000
6 000
8 000
10 000
12 000
2023202220212020201920182017
Övrigt Balanserat resultat Totalt
tkr
Aktiekapital
tillskjutet kapitalinkl. årets resultateget kapital
Ingående balans 2022-09-01
29 085
2 379 932
2 063 457
4 472 474
Årets resultat
-282 610
-282 610
Summa totalresultat
-282 610
-282 610
Transaktioner med ägare:
- Utdelning
- Nyemission
9 868
740 132
750 000
- Kostnader för emission
-21 255
-21 255
Utgående balans 2023-08-31
38 954
3 098 809
1 780 846
4 918 609
Ingående balans 2023-09-01
38 954
3 098 809
1 780 846
4 918 609
Årets resultat
199 879
199 879
Summa totalresultat
199 879
199 879
Transaktioner med ägare:
- Nyemission
8 898
501 601
510 591
- Kostnader för emission
-24 913
-24 913
- Återköp av aktier
-49 925
-49 925
- Återutgivning av aktier som betalning för fastighetsförvärv
2 000
2 000
Utgående balans 2024-12-31
47 943
3 575 497
1 932 800
5 556 241
ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 86
Koncernen
KONCERNENS KASSAFLÖDESANALYS
tkr
2023/24 2022/23
16 mån 12 mån
sep-decsep-aug
Den löpande verksamheten
Resultat före skatt*
310 811
-316 714
Justering för:
Finansiella poster
311 870
241 003
Värdeförändring fastigheter
-126 290
458 185
Värdeförändring räntederivat
81 891
-7 693
Övriga poster som inte ingår i kassaflödet
15 079
38 728
Betald skatt
-4 836
-9 492
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital
588 525
404 016
Kassaflöde från förändringar av rörelsekapitalet
Förändring rörelsefordringar
46 113
61 715
Förändring rörelseskulder
17 255
-107 767
Kassaflöde från den löpande verksamheten
651 893
357 964
Investeringsverksamheten
Förvärv av förvaltningsfastigheter
-796 893
-84 000
Avyttring av förvaltningsfastigheter
211 318
535 960
Investering i förvaltningsfastigheter
-473 916 **
-842 901
Förändring i materiella anläggningstillgångar
-4 966
1 375
Förändring i finansiella tillgångar
24 948
97
Kassaflöde från investeringsverksamheten
-1 039 508
-389 469
Finansieringsverksamheten
Nyemission
510 591
750 000
Emissionskostnad
-31 377
-26 769
Återköp av egna aktier
-49 925
-
Upptagna lån
4 356 325
1 292 294
Amortering/lösen lån
-3 799 175
-1 865 126
Betald ränta
-293 377
-234 628
Amortering av leasingskuld
-6 190
-4 993
Kassaflöde från finansieringsverksamheten
686 872
-89 221
Periodens kassaflöde
299 257
-120 726
Likvida medel vid periodens början
66 023
186 749
Likvida medel vid periodens slut
365 280
66 023
ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 87
Noter koncernen
Not 1 Allmän information och övergripande redovisningsprinciper
Not 1.1 Företagsinformation
Nivika Fastigheter AB (publ), org.nr 556735-3809, är ett aktiebolag med säte i Värnamo. Bolaget är moderbolag i en
koncern med en fastighetsportfölj som består av 203 fastigheter i Sverige. Fastigheterna ägs genom 115 dotterbolag och
dotterdotterbolag. Det huvudsakliga syftet med verksamheten är att förvärva, förvalta och utveckla fastigheter i Jönköping,
Värnamo, Västkusten och Växjö med omnejd.
Koncernens besöksadress är:
Nivika Fastigheter AB (publ)
Refugen 6
331 44 VÄRNAMO
Företagets redovisningsvaluta: Svenska kronor (SEK).
Alla belopp redovisas, om inte annat anges, i tusentals kronor (tkr).
De finansiella rapporterna avser Nivika Fastigheter AB (publ) och har godkänts av styrelsen för offentliggörande vid
styrelsesammanträdet den 27 mars 2025 och kommer att läggas fram för antagande vid 2024 års årsstämma den 8 maj 2025.
Not 1.2 Tillämpade regelverk och grunder för upprättandet av koncernredovisningen
Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med IFRS Redovisningsstandarder såsom de antagits av Europeiska unionen
(EU). Vidare har årsredovisningslagen och RFR 1 ”Kompletterande redovisningsregler för koncerner” tillämpats.
Koncernredovisningen har upprättats utifrån antagandet om fortlevnad. Tillgångar och skulder är värderade till sina historiska
anskaffningsvärden med undantag för derivatinstrument och förvaltningsfastigheter som är värderade till verkliga värden (se
not 10 och 18). Nivikakoncernen beskriver de mest väsentliga redovisningsprinciperna för varje post i anslutning till respektive
not.
Not 1.3 Sammanfattning av övergripande redovisningsprinciper
1.3.1 Koncernredovisning
Konsolidering av dotterbolag
Dotterföretag redovisas enligt förvärvsmetoden och innefattar alla företag som koncernen har ett bestämmande inflytande
över. Dotterföretag som omfattas av koncernredovisningen framgår av moderbolagets not 16.
1.3.2 Omräkning av utländsk valuta
Funktionell valuta och rapporteringsvaluta
Koncernredovisningen är upprättad i SEK, som både är den funktionella valutan och presentationsvalutan i moderbolaget.
Nivikakoncernen har inga utländska enheter.
1.3.3 Redovisning av kassaflöde
Likvida medel utgörs av tillgänglig kassa och banktillgodohavanden till förfogande hos banken. Kassaflödesanalysen har
upprättats enligt den indirekta metoden. Det innebär att resultatet justeras för transaktioner som inte medfört in- eller
utbetalningar samt intäkter och kostnader som hänförs till investeringsrings- och/eller finansieringsverksamhet.
1.4 Nya standarder och tolkningar
Nya och ändrade standarder som trätt i kraft
Koncernen tillämpar samma redovisningsprinciper och värderingsmetoder som i årsredovisningen föregående år. De ändringar
i IAS 1 om upplysning av väsentliga redovisningsprinciper som trädde i kraft 1 januari 2023 har medfört att avsnitt om
redovisningsprinciper till viss del har omarbetats och att vissa uppgifter om redovisningsprinciper har flyttats till andra noter.
Nya standarder och tolkningar vilka träder i kraft 2024 och framåt
Ingen av de nya och ändrade standarder och tolkningsuttalanden som godkänts av EU bedöms för närvarande påverka Nivikas
resultat eller finansiella ställning i någon väsentlig omfattning under 2024.
Kommande standarder och tolkningar som ännu inte har tillämpats av koncernen
Under 2022 blev det nya direktivet för hållbarhetsrapportering, CSRD (Corporate Sustainability Reporting Directive)
godkänt av EU och börjar gälla för Nivikas räkenskapsår 2025/2026. Nivika Fastigheter bedömer att det nya direktivet
kommer att ha en väsentlig påverkan på företaget. Under 2022 har IASB även godkänt flera nya redovisningsstandarder
samt tolkningsuttalanden från IFRS IC. Nivika gör bedömningen att dessa ändrade standarder samt tolkningsuttalanden inte
bedöms ha någon väsentlig påverkan på koncernens finansiella rapporter.
IASB har publicerat följande nya standarder med införandedatum 1 januari 2027: IFRS 18 Upplysningar i finansiella rapporter
(utgiven 9 april 2024). Bolaget har inte slutfört sin utvärdering av eventuella effekter på presentationen av de finansiella
rapporterna av IFRS 18.
Not 1.5 Betydelsefulla redovisningsbedömningar, uppskattningar och antaganden
För att upprätta redovisningen i enlighet med IFRS och god redovisningssed krävs att det görs bedömningar och
antaganden som i bokslutet påverkar redovisade tillgångar, skulder, intäkter och kostnader samt övrig information. Dessa
bedömningar och antaganden baseras på historiska erfarenheter samt andra faktorer som bedöms vara rimliga under rådande
omständigheter. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedömningar om andra antaganden görs eller andra förutsättningar
föreligger. Uppskattningar och bedömningar ses över regelbundet.
De områden där uppskattningar och antaganden är av stor betydelse för koncernen och som kan komma att påverka resultat-
och balansräkning om de ändras, beskrivs nedan.
1.5.1 Klassificering av fastigheter utifrån bedömning av syftet med innehavet
En bedömning görs gällande klassificering av fastigheter som förvaltningsfastigheter, rörelsefastigheter eller
omsättningsfastigheter. Förvaltningsfastigheter utgörs av byggnader och mark som i huvudsak inte nyttjas av koncernen
eller används i dess verksamhet, eller är till försäljning som en del av den löpande verksamheten, utan innehas i syfte att
generera hyresintäkter och värdestegring. Dessa fastigheter är i huvudsak uthyrda utan avsikt att säljas inom ramen för den
löpande verksamheten. Fastigheter som till betydlig del används av koncernen i den löpande verksamheten klassificeras
som rörelsefastighet. Omsättningsfastigheter utgörs av fastigheter som innehas i syfte att säljas som en del av den löpande
verksamheten. Samtliga koncernens fastigheter utgörs av förvaltningsfastigheter med ett undantag, fastigheten Almen 12,
Värnamo, som är Nivikas huvudkontor och redovisas som rörelsefastighet sedan 1 september 2022.
1.5.2 Värdering förvaltningsfastigheter
Vid värdering av förvaltningsfastigheter kan bedömningar och antaganden påverka koncernens resultat och finansiella
ställning. Värderingen kräver bedömning av och antaganden om det framtida kassaflödet samt fastställelse av
diskonteringsfaktor (avkastningskrav). För att avspegla den osäkerhet som finns i gjorda antaganden och bedömningar anges
vid fastighetsvärdering vanligtvis en känslighetsanalys. Information om detta samt de antaganden och bedömningar som har
gjorts framgår av not 10.
Ovanstående värderingsmodell innebär att värdering skett enligt nivå 3 i verkligt värdehierarkin, vilket innebär att modellen
baseras till stora delar på icke observerbar indata.
1.5.3 Klassificering av förvärv utifrån bedömning av syftet med förvärvet
Företagsförvärv kan klassificeras som antingen rörelseförvärv eller tillgångsförvärv. Företagsförvärv vars primära syfte är att
förvärva företagets fastighet och där företagets eventuella förvaltningsorganisation och administration är av underordnad
betydelse för förvärvet, klassificeras som tillgångsförvärv. Övriga företagsförvärv klassificeras som rörelseförvärv.
Koncernen
ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 88
Koncernen
Vid tillgångsförvärv redovisas ingen uppskjuten skatt hänförligt till fastighetsförvärvet, utan eventuell rabatt minskar istället
fastighetens anskaffningsvärde. Det innebär att värdeförändringarna kommer att påverkas av skatterabatten vid efterföljande
värdering
Rörelseförvärv redovisas enligt förvärvsmetoden.
Fastställandet av verkligt värde kräver ofta att företagsledningen gör antaganden och uppskattningar av framtida händelser.
Förändringar i de antaganden eller uppskattningar som krävs för att fastställa det verkliga värdet för förvärvade tillgångar och
skulder kan påverka beloppen som avser tillgångar, skulder och goodwill till följd av allokering av köpeskilling
1.5.4 Beräkning av verkligt värde av finansiella instrument
Finansiella instrument värderade till verkligt värde kategoriseras i enlighet med hierarkin för verkligt värde, vilken anges nedan,
och tar utgångspunkt i den lägsta nivå av datainput som är väsentlig vid värderingen av instrumentet i sin helhet:
• Noterade priser (ojusterade) på aktiva marknader för identiska tillgångar eller skulder (nivå 1).
• Andra observerbara data för tillgången eller skulden än noterade priser antingen direkt (dvs. som prisnoteringar) eller
indirekt dvs. härledda från prisnoteringar) (nivå 2).
• Data för tillgången eller skulden som inte baseras på observerbara marknadsdata (nivå 3) .
Likvida medel
Verkligt värde antas vara detsamma som bokfört värde.
Räntebärande skulder
Koncernen redovisar räntebärande skulder till upplupet anskaffningsvärde. Verkligt värde av räntebärande skulder anses vara
ungefärlig med bokfört värde då alla räntebärande skulder löper på rörlig ränta och koncernen inte ser några indikationer på
att marginalen har förändrats sedan upplåning.
Hyresfordringar, övriga kortfristiga fordringar, leverantörsskulder och övriga kortfristiga skulder
Initialt bokförs dessa poster till verkligt värde och i nästkommande perioder till upplupet anskaffningsvärde. Vanligtvis anses
diskontering inte ha någon signifikant effekt på denna typ av tillgångar och skulder.
Finansiella derivat
Bolaget har derivat i form av ränteswappar som värderas till verkligt värde via resultatet (nivå 2).
Not 2 Hyres- och serviceintäkter
tkr
2023/24
2022/23
Hyresintäkter 871 718 578 079
Serviceintäkter 39 039 31 875
Summa 910 757 609 954
Redovisningsprinciper
Samtliga hyreskontrakt klassificeras som operationella hyresavtal och hyresintäkter intäktsredovisas i resultatet linjärt över
hyresperioden som en operationell leasingintäkt. Eventuella hyresrabatter periodiseras linjärt över hyresperioden även om
betalning inte sker på samma sätt.
I hyresavtalen ingår servicetjänster för vilka Nivika genererar intäkter. Hyresgästen får kontroll över servicetjänsterna i takt
med att Nivika presterar enligt hyresavtalet och därmed uppfyller Nivika sitt prestationsåtagande över tid. Intäktsredovisning
sker månatligen i den månad hyran avser. Serviceintäkter består huvudsakligen av vidaredebitering av värme, el, vatten och
fastighetsskatt och debiteras månadsvis löpande under året.
Framtida minimiinbetalningar avseende icke uppsägningsbara operationella hyresavtal:
tkr 2023/24 2022/23
Mindre än 1 år 439 701 378 153
Mellan 1 och 2 år
383 935 278 028
Mellan 2 och 3 år
314 845 213 282
Mellan 3 och 4 år
249 888 163 068
Mellan 4 och 5 år
210 251 141 918
Mer än 5 år
923 563 766 623
Summa 2 522 183 1 941 072
Koncernen
ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 89
Not 3 Segmentredovisning
Ledningen följer primärt upp segmenten på omsättning och driftöverskott. Alla intäkter är från externa kunder. Nivikakoncernen rapporterar en segmentredovisning där segmenten är uppdelade geografiskt: Jönköping, Värnamo, Växjö och Västkusten. Samma
redovisningsprinciper och beräkningsmetoder har använts i delårsrapporten som i den senaste årsredovisningen
.
Jönköping Värnamo Växjö Västkusten Övrigt Totalt
2023/24
sep-dec
16 mån
2022/23
sep-aug
12 mån
2023/24
sep-dec
16 mån
2022/23
sep-aug
12 mån
2023/24
sep-dec
16 mån
2022/23
sep-aug
12 mån
2023/24
sep-dec
16 mån
2022/23
sep-aug
12 mån
2023/24
sep-dec
16 mån
2022/23
sep-aug
12 mån
2023/24
sep-dec
16 mån
2022/23
sep-aug
12 mån
Totala hyresintäkter (Inkl service- och rörelseintäkter)
255 445 195 927 299 334 177 613 165 752 103 044 171 422 111 966 31 230 23 364 923 182 611 913
Fastighetskostnader - Drift -71 994 -56 181 -77 086 -51 224 -33 023 -23 133 -32 720 -26 438 -10 174 -8 262 -224 996 -165 238
Fastighetskostnader - Underhåll -4 199 -2 930 -6 768 -4 351 -2 806 -2 970 -4 395 -2 840 -524 -251 -18 691 -13 342
Fastighetskostnader - Fastighetsskatt -9 572 -7 282 -7 201 -5 714 -3 040 -2 139 -3 900 -2 778 -634 -511 -24 346 -18 423
Driftnetto 169 680 129 535 208 280 116 323 126 884 74 801 130 407 79 910 19 898 14 340 655 149 414 910
Värdeförändring, förvaltningsfastigheter
3 066 -94 767 162 460 -127 080 -55 043 -110 544 40 569 -123 802 -24 762 -1 993 126 290 -458 185
Resultat inkl. värdeförändringar 172 746 34 768 370 740 -10 756 71 841 -35 742 170 976 43 892 -4 864 12 347 781 439 -43 274
Ofördelade poster:
Förvaltnings- och administrationskostnader -76 867 -40 130
Övriga rörelseinäkter - -
Övriga rörelsekostnader - -
Finansnetto -311 870 -241 004
Värdeförändring derivat -81 891 7 693
Skatt -110 932 34 104
Resultat efter skatt
199 879 -282 610
Förvaltningsfastigheter 3 736 800 3 419 300 3 686 840 3 071 300 2 218 300 2 202 700 1 843 600 1 588 000 282 700 327 500 11 768 240 10 608 800
Rörelsefastigheter - - 18 781 19 306 - - - - - - 18 781 19 306
27
7
38
10
3
2
4
9
Industri/lager 27 %
Kontor 9 %
Handel 7 %
Samhällsfastigheter 10 %
Hotell/restaurang 4 %
Mark 3 %
Bostäder 38 %
Övrigt 2 %
Fördelning fastighetsvärde per objektstyp, %
31
18
18
2
31
Jönköping 31 %
Värnamo 31 %
Växjö 18 %
Västkusten 18 %
Övriga 2 %
Fördelning fastighetsvärde per geografi, %
Koncernen
ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 90
Koncernen
Not 4 Kostnader fördelade på kostnadsslag
Fastighetskostnader, tkr
2023/24
2022/23
Mediakostnader*
-105 885
-75 056
Underhållskostnader
-18 691
-13 342
Försäkring och avgälder
-4 944
-2 298
Fastighetsskatt
-24 346
-18 423
Personal
-44 566
-35 999
Övriga fastighetskostnader
-69 601
-51 884
Summa -268 033 -197 002
Central administration, tkr
2023/24
2022/23
Personal
-37 963
-24 000
Konsultkostnader
-6 497
-1 991
Avskrivningar
-4 433
-1 855
Övriga centrala kostnader -27 814 -12 271
Summa -76 707 -40 117
* I mediakostnader ingår uppvärmning, el, vatten och renhållning.
Not 5 Arvode till revisorer
tkr
2023/24
2022/23
Ernst & Young AB
Revisionsuppdraget 3 314 2 909
Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdraget 289 275
Skatterådgivning 288 149
Summa 3 891 3 333
Med revisionsuppdrag avses granskning av årsredovisningen och bokföringen samt styrelsens och verkställande direktörens
förvaltning, övriga arbetsuppgifter som det ankommer på företagets revisor att utföra samt rådgivning eller annat biträde
som föranleds av iakttagelser vid sådan granskning eller genomförandet av sådana övriga arbetsuppgifter .
Not 7 Anställda och personalkostnader
Redovisningsprinciper
Personer i koncernledningen har en avgiftsbestämd pension, utan några andra förpliktelser från bolaget än att under
anställningstiden erlägga en årlig premie, om inte befattningshavaren omfattas av förmånsbestämd pension enligt tvingande
kollektivavtalsbestämmelser. Detta innebär att efter avslutad anställning har den anställde rätt att själv bestämma under
vilken tid de tidigare avgiftsbestämda inbetalningarna och avkastning därpå tas ut som pension. Förpliktelser avseende
avgiftsbestämda pensioner redovisas som en kostnad i resultaträkningen när de uppstår.
All personal, inklusive VD, är anställda av moderbolaget.
Styrelse, VD och övriga ledande befattningshavare, tkr
2023/24
2022/23
Löner och andra ersättningar 15 634 9112
Sociala avgifter 4 856 3 272
Pensionskostnader 3 464 1 860
Summa 23 954 14 244
Övriga anställda, tkr 2023/24 2022/23
Löner och andra ersättningar
38 119 38 842
Sociala avgifter
14 799 13 505
Pensionskostnader
2 466 2 437
Summa
55 384 54 784
Summa personalkostnader 79 338 69 028
Ersättning till styrelse
Styrelsens ersättning beslutades av årsstämman 2024 att utgå med 515 tkr (415) till styrelsens ordförande och 250 tkr
(200) till envar av övriga styrelseledamöter som är oberoende i förhållande till bolagets större aktieägare och med 200
tkr (200) till envar av övriga styrelseledamöter som är beroende i förhållande till Bolagets större aktieägare. Ersättning
för utskottsarbete tillkommer med totalt 125 tkr (125). Beloppen sträcker sig från årsstämman 2024-02-05 till och med
årsstämman 2025-05-08. Extra bolagsstämma 2024-08-20 beslutade om att förändra ersättningen i proportion till det
förlängda räkenskapsåret.
Not 6 Övriga rörelseintäkter och rörelsekostnader
Övriga rörelseintäkter, tkr
2023/24
2022/23
Försäkringsersättningar, återvunna kundförluster, övrig försäljning 12 425 1 959
Summa 12 425 1 959
Övriga rörelsekostnader , tkr
2023/24
2022/23
Kostnader vid övrig försäljning -160 -13
Summa -160 -13
ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 91
forts. Not 7 Anställda och personalkostnader
Grundlön/
styrelsearvode Pension Övriga förmåner
Ersättning till ledande
befattningshavare*
2023/24 2022/23 2023/24 2022/23 2023/24 2022/23
Elisabeth Norman, styrelseordförande
677 423 - - -
-
Viktoria Bergman, styrelseledamot 86 200 - - - -
Anna Carendi, styrelseledamot - 83 - - - -
Santhe Dahl, styrelseledamot 267 200 - - - -
Håkan Eriksson, styrelseledamot
333 229 - - - -
Benny Holmgren, styrelseledamot 267 200 - - - -
Thomas Lindster, styrelseledamot
333 215 - - - -
Helena Nordman-Knutson, styrelseledamot
345 131 - - - -
Oscar Welandson, styrelseledamot
236 - - - - -
Tim Floderus, styrelseledamot
180 - - - - -
Niclas Bergman, VD
2 600 3 507 864 1 031 47 66
Sverker Källgården, VD
1 794 - 619 - 68 -
Andra ledande
befattningshavare (6(4) pers)
7 891 3 924 1 981 829 512 283
Summa 15 009 9 112 3 227 1 860 627 349
*Ingen rörlig ersättning har utgått
Könsfördelning bland ledande befattningshavare, %
2023/24
2022/23
Andel kvinnor i styrelsen
25
43
Andel män i styrelsen
75
57
Andel kvinnor bland övriga ledande befattningshavare
50
50
Andel män bland övriga ledande befattningshavare
50
50
Uppgifterna avser förhållandet på balansdagen.
Koncernledning
Vid årsskiftet ingick verkställande direktören, CFO, COO, Affärsutveckling, Uthyrningschef och Transaktions- och
finansieringsansvarig i koncernledningen.
Ersättning och förmåner
Ersättning och förmåner till koncernledningen beslutas av styrelsen. Ersättningen ska vara marknadsmässig och får bestå
av följande komponenter: fast kontantlön, rörlig kontantersättning, pensionsförmåner och andra förmåner. Nivika har inga
beslutade eller föreslagna incitamentsprogram.
Uppsägning
Vid uppsägning från bolagets sida får uppsägningstiden vara högst 12 månader. Fast kontantlön under uppsägningstiden och
avgångsvederlag får sammantaget inte överstiga ett belopp motsvarande den fasta kontantlönen för två år. Vid uppsägning
från den ledande befattningshavarens sida får uppsägningstiden vara högst 12 månader, utan rätt till avgångsvederlag.
Därutöver kan ersättning för eventuellt åtagande om konkurrensbegränsning utgå.
Not 8 Finansiella intäkter och kostnader
Redovisningsprinciper
Finansiella intäkter resultatförs i den period de avser med tillämpning av effektivräntemetoden.
Finansiella kostnader utgörs av ränta och liknande kostnader som uppstår när ett företag lånar pengar. Låneutgifter som
är hänförliga till finansiering av en tillgång, som tar en betydande tid i anspråk att färdigställa för avsedd användning eller
försäljning, aktiveras som en del av tillgångens anskaffningsvärde. Övriga låneutgifter redovisas som en kostnad i den period
de uppkommer.
Finansiella intäkter, tkr
2023/24
2022/23
Ränteintäkter 5 745 4 228
Övriga finansiella intäkter - -
Summa 5 745 4 228
Finansiella kostnader, tkr 2023/24 2022/23
Räntekostnader till kreditinstitut
-300 091 -159 640
Övriga räntekostnader*
-17 512 -85 591
Summa
-317 603 -245 231
* Avser främst obligationslån
Betalda och erhållna räntor
2023/24
2022/23
Under året erhållna ränteintäkter 5 745 4 228
Under året betalda räntekostnader - -
Summa
4 228 4 228
Koncernen
ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 92
Not 9 Inkomstskatt
tkr
2023/24
2022/23
Aktuell skatt -19 993 -3 427
Uppskjuten skatt -90 939 37 531
Skattekostnader som redovisats i resultaträkningen
110 932 34 104
Avstämning av effektiv skattesats 2023/24 2022/23
Redovisat resultat före skatt 310 811 -316 714
Skatt på redovisat resultat enligt gällande skattesats 20,6 % (20,6): -64 027 65 243
Skatteeffekt av:
Ej skattepliktiga intäkter 10 014 25
Schablonintäkt periodiseringsfond -82 -65
Övriga ej avdragsgilla kostnader -720 -1 559
Skatteeffekt återföring av ränteavdrag -39 311 -39 448
Skatt vid fastighetsförsäljningar -13 546 7 793
Skattemässigt avdrag för ej bokförda kostnader (emission) - -
Skattemässigt underskott vid bolagsförvärv - -
Ingående balans uppskjuten skatt - -
Justering avseende skatter föregående år -2 037 2 342
Övrigt -1 221 -228
Total skattekostnad
-110 932 34 104
Effektiv skattesats
35,7 % 10,8 %
Koncernen
Uppskjuten skatt enligt gällande skattesats har beräknats utifrån 20,6 procent. Uppskjutna skatter omvärderas utifrån
sänkt bolagsskatt i takt med att dessa träder i kraft. Den genomsnittliga effektiva skattesatsen är 35,7 procent (10,8).
Årets resultat överensstämmer med årets totalresultat varför det inte förekommer någon skatt redovisad mot övrigt
totalresultat .
Uppskjuten Inkomstskatt är
hänförligt till, tkr
Uppskjuten
skattefordran
2024-12-31
Uppskjuten
skatteskuld
2024-12-31
Uppskjuten
skattefordran
2023-08-31
Uppskjuten
skatteskuld
2023-08-31
Omvärdering av förvaltningsfastigheter
till verkligt värde
- -657 177 - -550 577
Omvärdering av ränteswap till verkligt värde
- 9 290 - -7 579
Aktiverade underskottsavdrag
24 699 - 27 113 -
Obeskattade reserver
- -2 075 - -2 326
Summa
24 699 -649 962 27 113 560 482
Redovisas enligt följande i Rapport
över finansiell ställning, tkr 2024-12-31 2023-08-31
Uppskjutna skattefordringar 24 699 27 113
Uppskjutna skatteskulder -649 962 -560 482
Summa 623 263 -533 369
2024-12-31 2023-08-31
Avstämning uppskjutna skatter, tkr
Uppskjuten
skatteskuld
Uppskjuten
skattefordran
Uppskjuten
skatteskuld
Uppskjuten
skattefordran
Ingående balans -560 482 27 113 -602 793 26 170
Omklassificering
Skattekostnader/intäkter redovisade i
resultaträkningen
-82 061 -8 878 36 618 943
Justering pga förvärv/försäljning -7 419
Uppskjuten skatt i eget kapital 6 464 5 514 -
Utgående balans -649 962 24 699 -560 482 27 113
Uppskjuten skatt beräknas på alla temporära skillnader som uppkommer mellan redovisade och skattemässiga värden.
Fastigheter, derivatinstrument och underskottsavdrag är de huvudsakliga posterna som utgör uppskjuten skatt. Vid värderingen
av underskottsavdrag görs en bedömning av sannolikhet att underskotten kan utnyttjas i framtiden. Underskottsavdrag utgörs
av tidigare års skattemässiga förluster. Förlusterna, som inte är tidsbegränsade, rullas vidare till nästkommande år och nyttjas
genom kvittning mot framtida skattemässiga vinster.
ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 93
Koncernen
Not 10 Förvaltningsfastigheter
Förändring av
förvaltningsfastigheter, tkr 2024-12-31 2023-08-31
Fastighetsbestånd vid årets början 10 619 100 10 698 539
Förvärv av fastigheter 809 836 84 000
Försäljning av fastigheter -247 100 -538 500
Omklassificering till rörelsefastighet - -19 700
Investeringar i befintliga fastigheter 473 916 842 901
Värdeförändring i befintliga fastigheter 114 928 -448 440
Fastighetsbestånd vid periodens slut 11 768 240 10 619 100
Orealiserade värdeförändringar, Mkr
2023/24
sep-nov
2023/24
dec-feb
2023/24
mars-maj
2023/24
juni-sep
2023/24
okt-dec
2023/24
16 mån
Förändring driftnetto 47 150 24 5 48 274
Pågående nybyggnation - 4 4 - 20 28
Mark och outnyttjade byggrätter 3 - - -15 -18 -30
Förändring avkastningskrav -16 -136 -23 37 -19 -157
Utgående ackumulerade
anskaffningsvärden
34 18 5 27 31 115
Årets förändring per kategori
Industri/
Lager
Handel/
Kontor
Samhälls-
fastigheter Bostäder
/
Mark
Verkligt värde vid årets början
2022-09-01
4 659 600 1 498 800 620 300 3 635 939 283 901
Förvärv 40 000 - - 44 000 -
Förbättringsinvesteringar 223 504 62 493 95 789 420 093 41 021
Avyttringar -538 500 - - -
Omklassificeringar - -19 700 - - -
Orealiserade värdeförändringar -69 989 -72 763 -48 722 -229 962 -7 003
Verkligt värde vid årets slut
2023-08-31
4 314 615 1 446 184 667 367 3 870 070 317 919
Förvärv 299 250 133 000 - 201 783 175 803
Förbättringsinvesteringar 100 903 99 614 90 443 181 952 1 002
Avyttringar -187 400 - - -59 700 -
Omklassificeringar - - - - -
Orealiserade värdeförändringar 37 754 83 335 6 920 61 610 -74 185
Verkligt värde vid årets slut
2024-12-31
4 565 122 1 762 134 764 730 4 255 715 420 539
Redovisningsprinciper
Förvaltningsfastigheter innehas i syfte att erhålla hyresintäkter, värdestegring eller en kombination av dessa.
Förvaltningsfastigheter redovisas initialt till anskaffningsvärde, inkluderat direkt hänförbara transaktionskostnader. Därefter
redovisas förvaltningsfastigheter till sina respektive verkliga värden och redovisas i rapport över finansiell ställning som
anläggningstillgång. Såväl orealiserade som realiserade värdeförändringar redovisas i resultatet.
Tillkommande utgifter för förvaltningsfastigheter läggs till det redovisade värdet endast om det är sannolikt att de framtida
ekonomiska fördelar som är förknippade med tillgången kommer att tillfalla företaget. Alla andra tillkommande utgifter
redovisas som fastighetskostnader i den period de uppkommer.
Förvaltningsfastigheter under uppförande värderas till anskaffningskostnaden med tillägg eller avdrag för förväntad
orealiserad värdeförändring, beräknat som bedömt verkligt värde enligt avkastningsmetoden reducerat med
bedömda anskaffningskostnader. Värdeförändringen tas upp successivt under uppförandet i förhållande till nedlagda
anskaffningskostnader. Fastigheter under uppförande värderas till anskaffningskostnad i de fall de ej kan värderas externt på
ett tillförlitligt sätt.
Hyresintäkter redovisas i enlighet med de principer som beskrivs under not 2. Reparationer och underhållsåtgärder redovisas
som fastighetskostnader i den period utgiften uppkommer.
Intäkter från fastighetsförsäljning redovisas i samband med att kontrollen övergått till köparen från säljaren, vilket motsvarar
tillträdesdagen såvida det inte strider mot särskilda villkor i köpekontraktet. Resultatet vid försäljning av fastighet utgör en
realiserad värdeförändring, vilket motsvarar skillnaden mellan avtalad köpeskilling och fastighetens verkliga värde såsom det
beräknats/bedömts i den senaste finansiella rapporten.
Värderingsmodell
Nivika genomför varje kvartal extern eller intern värdering av fastighetsportföljen. Värderingen ligger till grund för de
verkliga värden som redovisas i koncernens rapport över finansiell ställning och värdeförändringen redovisas i koncernens
resultaträkning. Varje fastighet i beståndet externvärderas minst en gång under en rullande 12-månadersperiod.
Värderingsmodellen som används av såväl extern värderare som Nivika är avkastningsbaserad enligt kassaflödesmodell,
kompletterad med och delvis baserad på ortsprisanalyser.
Av beståndets 203 fastigheter har samtliga, under perioden 2023-09-01 - 2024-12-31, värderats externt, vilket motsvarar
100 procent (100) av det samlade fastighetsbeståndet. Det värderingsinstitut som har anlitats är per den sista december
2024 är Newsec samt Savills. Koncernen har till värderare lämnat information om bland annat gällande samt nytecknade
hyreskontrakt, löpande drifts- och underhållskostnader samt bedömda investeringar utifrån underhållsplaner och bedömda
framtida vakanser.
Värderingen grundar sig på nuvärdet av prognostiserade kassaflöden jämte restvärde under kalkylperioden. Antagandet
avseende de framtida kassaflödena har gjorts utifrån en analys av:
• Nuvarande och historiska hyror samt kostnader
• Marknadens/närområdets framtida utveckling
• Fastighetens förutsättningar och position i respektive marknadssegment
• Befintliga gällande hyreskontraktsvillkor
• Marknadsmässiga hyresvillkor vid kontraktstidens slut
• Drifts- och underhållskostnader i likartade fastigheter i jämförelse med dem i den aktuella fastigheten
Prognostiserade driftnetton under kalkylperioden, och ett prognostiserat restvärde vid kalkylperiodens slut, har diskonterats
baserat på bedömd kalkylränta. Restvärdet framräknas såsom fastighetens/tomträttens verkliga värde vid kalkylperiodens
slut och har sin grund i det prognostiserade driftnettot första året efter kalkylperiodens slut. Det prognostiserade driftnettot
evighetskapitaliseras med ett för fastigheten/tomträtten individuellt direktavkastningskrav för att beräkna restvärdet.
De parametrar som används i värderingen motsvarar värderingsinstitutens tolkning av hur investerare och andra aktörer
på marknaden resonerar och verkar. Grund för dessa bedömningar fås i ortsprisanalyser samt analyser av transaktioner
av i övrigt jämförbara fastigheter. Värderingsförfarandet för fastighetsbeståndet, med tillhörande underlagsinsamling och
bearbetning, följer god värderingssed, upprättad av Sektionen För Fastighetsvärdering inom Samhällsbyggarna. Ovanstående
värderingsmodell innebär att värdering skett enligt nivå 3 i verkligt värdehierarkin vilket innebär att modellen baseras till stora
delar på icke observerbar indata.
ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 94
Koncernen
Not 11 Rörelsefastigheter
Mkr
2023/24 2022/23
Fastighetsbestånd vid årets början 19,3 -
Omklassificering
- 19,7
Avskrivning
-0,5 -0,4
Fastighetsbestånd vid årets slut
18,8 19,3
Not 12 Immateriella anläggningstillgångar
tkr
2023/24
2022/23
Ingående anskaffningsvärden
6 846 6 846
Årets anskaffningar
- -
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden
6 846 6 846
Ingående avskrivningar
-4 749 -3 265
Årets avskrivningar
-727 -1 484
Utgående ackumulerade avskrivningar
-5 476 -4 749
Utgående redovisat värde
1 370 2 097
De immateriella anläggningstillgångarna består av programvaror.
Not 13 Övriga materiella anläggningstillgångar
Redovisningsprinciper
Materiella anläggningstillgångar redovisas i koncernen till anskaffningsvärde efter avdrag för ackumulerade avskrivningar och
eventuella ackumulerade nedskrivningar.
Vinst eller förlust som uppkommer vid avyttring eller utrangering av en tillgång redovisas i resultatet den redovisningsperiod
då tillgången avyttrats, såsom övrig kostnad eller övrig intäkt.
Tillgångarnas restvärde, nyttjandeperiod och avskrivningsmetod granskas i slutet av varje räkenskapsår och justeras om så
behövs framåtriktat i slutet av varje redovisningsperiod. Sedvanliga utgifter för underhåll och reparation kostnadsförs när
de uppstår, men utgifterna för betydande förnyelser och förbättringar redovisas i balansräkningen och skrivs av under den
återstående nyttjandeperioden för den underliggande tillgången. Se not 11, 12 och 14.
Avskrivning av materiella anläggningstillgångar sker linjärt över tillgångens beräknade nyttjandeperiod. De tillämpade
nyttjandeperioderna är:
Avskrivning beräknas enligt följande: Antal år
Inventarier, verktyg och installationer 5-10 år
Rörelsefastighet 50-100 år
Koncernen genomför ett nedskrivningstest i de fall det föreligger indikationer på att en värdenedgång har skett i de materiella
tillgångarna.
Koncernen
forts. Not 10 Förvaltningsfastigheter
Fastighetsbeståndets värdeförändring
Per den 31 december 2024 uppgick det samlade verkliga värdet på koncernens fastighetsportfölj till 11 788 Mkr
(10 629). Den orealiserade värdeförändringen för det ursprungliga beståndet och under året förvärvade fastigheterna,
uppgick totalt till 115 Mkr (-496). Förändringen av fastigheternas värde, inkluderat rörelsefastigheter, motsvarar en
värdeökning om cirka 11 procent (-0,6). Värdeökningen förklaras främst av förvärv
Nedan redovisas effekterna på fastigheternas värde, vid förändringar av ett antal faktorer. Redovisade effekter skall endast ses
som en indikation och inkluderar inte någon effekt av de kompenserande åtgärder som Bolaget skulle kunna vidta.
Värderingsantagande
Värderingstidpunkt 2024-12-31 (2023-08-31)
Inflationsantagande 1 % för år 2025, därefter 2 % per år
Kalkylperiod, år 5-25 år, median 10 år (5-25 år, median 10 år)
Direktavkastning bostäder, % 5,8 -8,8, medel 6,7 (3,0 -7,0, medel 4,4)
Direktavkastning kommersiellt, % 3,1 -7,4, medel 4,6 (5,5 - 8,5, medel 6,6)
Långsiktig vakans, % 0-20 %
Hyresantagande Befintlig hyra och marknadshyra
Drift- och underhållskostnader Individuellt anpassat utifrån utfall för respektive fastighet och värderingsin
-
stitutets erfarenhet av likartade objekt
Ändring indata Värdeförändring
Känslighetsanalys Enhet Antal Mkr %
Marknadshyra för lokal (ej bostäder) %-enhet 10 +530 +4,5
Vakansgrad %-enhet 10 -1 462 -12,4
Drift- och underhållskostnader Kr/m2 10 -145 -1,2
Inflation %-enhet 1 +828 +7,0
Kalkylränta och direktavkastning, vid kalkylslut %-enhet 1 -1 678 -14,2
Kalkylränta och direktavkastning, vid kalkylslut %-enhet -1 +2 502 +21,2
ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 95
Koncernen
2023/24 2022/23
Nyttjanderättstillgångar, tkr Totalt Totalt
Ingående balans 2022-09-01
25 405 19 630
Omvärdering -5 983 -
Tillkommande avtal 6 338 11 672
Avskrivningar -4 130 -2 081
Avslutade avtal -5 566 -3 815
Utgående balans 2023-08-31 16 064 25 405
Leasingskulder, tkr
Ingående balans 2023-09-01 24 493 18 584
Omvärdering -5 171 -
Tillkommande avtal 6 338 11 672
Avslutade avtal -5 590 -2 178
Räntekostnader 2 050 378
Betalda leasingavgifter -6 151 -3 964
Utgående balans 2024-12-31 15 969 24 493
Nivika har fem tomträttsavtal som anses utgöra s.k. eviga leasingavtal. Leasingskulden och nyttjanderättstillgången för dessa
leasingavtal värderas till verkliga värden, där diskonteringsräntan som använts har fastställts genom att använda Nivikas
genomsnittliga marginalränta för liknande tillgångar. Då tomträttsavtalen anses eviga sker ingen avskrivning av nyttjanderätten
och ingen amortering av leasingskulden. Leasingbetalningen anses därmed i sin helhet avse betalning av ränta. Leasingskulden
för de eviga tomträttsavtalen redovisas som långfristig skuld i rapporten över finansiell ställning.
Tillämpning av praktiska undantag
Nivika tillämpar det praktiska undantaget avseende icke-leasingkomponenter. För dessa leasingavtal redovisar Nivika både
leasingkomponenter och icke-leasingkomponenter som en enda leasingkomponent, vilket innebär att avgifterna för icke-
leasingkomponenter inkluderas i leasingbetalningen vid beräkning av leasingskulden .
Nedan presenteras de belopp som har redovisats i koncernens rapport över resultatet under året hänförligt till leasingverksamheter:
tkr
2023/24
2022/23
Avskrivningar på nyttjanderättstillgångar
-4 130 -3 357
Räntekostnader fordringar
-2 050 -378
Summa
-6 180 -3 735
forts. Not 13 Övriga materiella anläggningstillgångar
Not 14 Leasingavtal
Redovisningsprinciper
Koncernen som leasegivare
Leasingavtal där leasegivaren i huvudsak behåller alla risker och fördelar med äganderätten klassificeras som
operationella. Samtliga nuvarande hyreskontrakt hänförliga till koncernens förvaltningsfastigheter är, sett ur ett
redovisningsperspektiv, att betrakta som operationella leasingavtal. Redovisningsprincipen för dessa avtal framgår av not
10 Förvaltiningsfastigheter.
Koncernen som leasetagare
Leasingavtal där Nivika är leasetagare avser tillgångsslagen tomträtter, inventarier (kontorsinventarier och maskiner)
samt fordon. Från och med räkenskapsåret 2020/2021 redovisar Nivika leasingavtal där koncernen är leasetagare i
balansräkningen enligt följande redovisningsprinciper.
På inledningsdatumet för ett leasingavtal redovisar koncernen en leasingskuld motsvarande nuvärdet av de leasingbe-
talningar som ska erläggas under leasingperioden. Leasingperioden bestäms som den icke-uppsägningsbara perioden
tillsammans med perioder att förlänga eller säga upp avtalet om koncernen är rimligt säkra på att nyttja de optionerna.
Nyttjanderättstillgångar värderas till anskaffningsvärde efter avdrag för ackumulerade avskrivningar och eventuella
nedskrivningar, samt justerat för omvärderingar av leasingskulden. Anskaffningsvärdet för nyttjanderättstillgångar
inkluderar det initiala värdet som redovisas för den hänförliga leasingskulden, initiala direkta utgifter, samt eventuella
förskottsbetalningar som görs på eller innan inledningsdatumet för leasingavtalet efter avdrag av eventuella erhållna incitament.
I nedan tabell presenteras koncernens utgående balanser avseende nyttjanderättstillgångar och leasingskulder samt
rörelserna under året.
tkr
2023/24
2022/23
Ingående anskaffningsvärden
107 942 108 129
Årets anskaffningar
5 286 9 117
Försäljningar/utrangeringar
-1 119 -3 082
Förvärv/avyttring av dotterbolag
5 322 -6 222
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden
117 431 107 942
Ingående avskrivningar
-44 545 -39 053
Försäljningar/utrangeringar
799 390
Förvärv/avyttring av dotterbolag
-1 762 2 717
Årets avskrivningar
-10 614 -8 599
Utgående ackumulerade avskrivningar
-56 122 -44 545
Utgående redovisat värde
61 309 63 397
ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 96
Not 15 Andra långfristiga fordringar
tkr
2023/24
2022/23
Ingående anskaffningsvärden 48 300 45 794
Tillkommande fordringar 8 890 5 412
Amorteringar, avgående fordringar -31 424 -2 907
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden
25 766 48 300
Utgående redovisat värde 25 766 48 300
Not 16 Varulager
tkr
2023/24
2022/23
Råvaror och ej färdigställda volymer 10 2 047
Summa
10 2 047
Not 17 Finansiella instrument och finansiell riskhantering
Redovisningsprincip
Finansiella instrument värderas och redovisas i koncernen i enlighet med reglerna i IFRS 9.
Klassificering och värdering
Koncernens finansiella instrument redovisas till upplupet anskaffningsvärde förutom skuld för villkorad tilläggsköpeskilling
som redovisas till verkligt värde. Förändring av verkligt värde på den finansiella skulden redovisas i rörelseresultatet som övrig
rörelseintäkt eller övrig rörelsekostnad.
Finansiella tillgångar
Koncernens finansiella tillgångar inkluderar hyres- och kundfordringar, kassa samt finansiella derivatinstrument.
Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde via årets resultat
Koncernen använder derivatinstrument för att skydda sig mot finansiella risker. Ingångna derivatkontrakt består främst av
räntederivat. För närvarande tillämpar inte koncernen säkringsredovisning vilket föranleder att samtliga värdeförändringar
redovisas till sina verkliga värden via årets resultat. Värdeförändringar redovisas i resultatet på raden ”Värdeförändring
derivatinstrument” .
Finansiella tillgångar värderade till upplupet anskaffningsvärde
Finansiella tillgångar klassificerade till upplupet anskaffningsvärde innehas enligt affärsmodellen att inkassera avtalsenliga
kassaflöden som endast är betalningar av kapitalbelopp och ränta på det utestående kapitalbeloppet. De värderas inledningsvis
till verkligt värde med tillägg av transaktionskostnader och därefter till upplupet anskaffningsvärde med tillämpning av
effektivräntemetoden. Frånsett derivatinstrument som värderas till verkligt värde via årets resultat, värderas koncernens
finansiella tillgångar till upplupet anskaffningsvärde.
Nedskrivning av finansiella tillgångar
Finansiella tillgångar värderade till upplupet anskaffningsvärde omfattas av nedskrivning för förväntade kreditförluster.
Nedskrivning för kreditförluster enligt IFRS 9 är framåtblickande och en förlustreservering görs när det finns en exponering
för kreditrisk, vanligtvis vid första redovisningstillfället för en tillgång eller fordran. Förväntade kreditförluster återspeglar
nuvärdet av alla underskott i kassaflöden hänförliga till fallissemang antingen för de nästkommande 12 månaderna eller för
den förväntade återstående löptiden för det finansiella instrumentet, beroende på tillgångsslag och på kreditförsämring
sedan första redovisningstillfället.
Den förenklade modellen tillämpas för hyresfordringar och avtalstillgångar (upplupna intäkter). En förlustreserv redovisas, i
den förenklade modellen, för fordrans eller tillgångens förväntade återstående löptid.
För övriga tillgångar värderade till upplupet anskaffningsvärde, det vill säga andra långfristiga värdepappersinnehav, övriga
fordringar och likvida medel tillämpas den generella modellen. Koncernen tillämpar en nedskrivningsmodell med tre stadier.
Initialt, samt per varje balansdag, redovisas en förlustreserv för de nästkommande 12 månaderna, alternativt för en kortare
tidsperiod beroende på återstående löptid (stadie 1). Om det har skett en väsentlig ökning av kreditrisk sedan första redovis-
ningstillfället, medförande en rating understigande investment grade, redovisas en förlustreserv för tillgångens återstående
löptid (stadie 2). För tillgångar som bedöms vara kreditförsämrade reserveras fortsatt för förväntade kreditförluster för den
återstående löptiden (stadie 3). För kreditförsämrade tillgångar och fordringar baseras beräkningen av ränteintäkterna på
tillgångens redovisade värde, netto av förlustreservering, till skillnad mot på bruttobeloppet som i föregående stadier.
Koncernens tillgångar har bedömts vara i stadie 1, det vill säga, det har inte skett någon väsentlig ökning av kreditrisk.
De finansiella tillgångarna redovisas i balansräkningen till upplupet anskaffningsvärde, det vill säga, netto av bruttovärde och
förlustreserv. Förändringar av förlustreserven redovisas i resultatet .
Finansiella skulder
Koncernens finansiella skulder består av räntebärande skulder, leasingskulder, derivatinstrument samt leverantörs- och
övriga skulder.
Finansiella skulder som värderats till upplupet anskaffningsvärde
Skulder redovisas inledningsvis till verkligt värde. I efterföljande perioder värderas dessa skulder till upplupet
anskaffningsvärde med tillämpning av effektivräntemetoden. Upplupet anskaffningsvärde beräknas med beaktande av
eventuella rabatter, avgifter och transaktionskostnader som är en del av effektivräntan. Eventuell vinst eller förlust, vid lösen
redovisas som finansiell kostnad eller intäkt i resultatet.
Avgifter som betalas för lånelöften redovisas som transaktionskostnader för upplåningen i den utsträckning det är sannolikt
att delar av eller hela kreditutrymmet kommer att utnyttjas. I sådana fall redovisas avgiften när kreditutrymmet utnyttjas.
När det inte föreligger några bevis för att det är sannolikt att delar av eller hela kreditutrymmet kommer att utnyttjas,
redovisas avgiften som en förskottsbetalning för finansiella tjänster och fördelas över det aktuella lånelöftets löptid som en
del av effektivräntan.
Finansiella skulder värderade till verkligt värde via årets resultat
Koncernen använder derivatinstrument för att skydda sig mot finansiella risker. Ingångna derivatkontrakt består främst av
räntederivat. För närvarande tillämpar inte koncernen säkringsredovisning vilket föranleder att samtliga värdeförändringar
redovisas till sina verkliga värden över årets resultat. Värdeförändringar redovisas i resultatet på raden ”Värdeförändring
derivatinstrument”.
Finansiell riskhantering
Koncernen är exponerad för ett antal finansiella risker som hanteras inom ramen för den finanspolicy som godkänts av
styrelsen. Det övergripande målet är att ha en kostnadseffektiv finansiering inom koncernen. Koncernens främsta finansiella
skulder utgörs av säkerställda banklån.
Koncernen
ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 97
forts. Not 17 Finansiella instrument och finansiell riskhantering
Ränterisk
Ränterisk är risken för fluktuationer i resultat och kassaflöde på grund av ränteförändringar. Koncernens upplåning sker
huvudsakligen med rörliga räntor. Eftersom verksamhetens intäkter inte samvarierar med räntenivån begränsas effekterna av
ränteförändringar genom räntebindningsåtgärder. Som säkringsinstrument används olika typer av räntederivat.
Per december månad 2024 påverkar en samtidig förändring av räntan, upp eller ned med en procentenhet, de årliga
nettoräntekostnaderna med 58,4 Mkr (53,4), förutsatt att koncernens löptid och finansieringsstruktur förblir konstant under året.
Den genomsnittliga räntebindningsperioden för koncernens räntebärande nettoskulder, inbegripet samtliga räntederivat, men
exklusive kassa- och banktillgodohavanden, uppgick till 2,7 år (0,9).
Kreditrisk
Med kreditrisk avses risken att bolagets hyresgäster inte kan fullgöra sina betalningsförpliktelser. Utvärdering sker löpande på
nya och befintliga hyresgästers förmåga att betala avtalad hyra. Vid behov kompletteras avtalet med ställda säkerheter i form
av deposition eller garantier. Risken är totalt sett liten då hyror faktureras i förskott, vilket ger små hyresfordringar. Genom ett
stort antal hyresgäster i flera olika branscher och ett medvetet urval, begränsas kreditrisken.
Avseende banktillgodohavanden är dessa endast placerade på bankkonto i stabila banker med god kreditrating. Totalt sett
uppgår möjliga förväntade kreditförluster till oväsentliga belopp för koncernen.
Likviditet och finansieringsrisk
Med likviditetsrisk avses risken för att det inte finns tillräcklig likviditet för att möta kommande betalningsåtaganden. I
samband med kvartalsvisa styrelsemöten upprättas interna likviditetsprognoser för kommande 36 månader. Syftet med
likviditetsprognosen är att verifiera behovet av kapital med god framförhållning. Med finansieringsrisk avses risken att
finansiering inte kan erhållas eller endast erhållas till kraftigt ökade kostnader vid omförhandling av befintliga krediter och
finansiering av kommande investeringar.
Den externa låneportföljen följer koncernens finansieringspolicy och har en löptidsstruktur som innebär att koncernens
exponering för refinansieringsrisker minskar. Bolaget ska vara en attraktiv låntagare och ha en god framförhållning som
innebär att bolaget kan erbjudas finansiering till goda villkor. Bolaget har en god och löpande kontakt med bankerna och ett väl
fungerande samarbete.
Tabellen nedan visar avtalade återstående löptider (odiskonterade värden) på de finansiella skulderna.
Förväntat kassaflöde 2023/24
Finansiella skulder
År 1
År 2 År 3 År 4 < Summa
Räntebärande finansiella skulder1 2 551 469 1 187 283 1 922 882 718 977 6 380 612
Leasingskulder 3 782 1 735 1 662 8 790 15 969
Derivatinstrument 10 039 6 821 6 666 17 626 41 153
Leverantörsskulder 40 690 - - - 40 690
Övriga kortfristiga skulder 105 570 - - - 105 570
Summa
2 711 550 1 195 840 1 931 210 745 393 6 583 993
Koncernen
Tabellerna nedan visar koncernens finansiella tillgångar och skulder som är föremål för finansiell riskhantering:
Finansiella tillgångar
2024-12-31
2023-08-31
Finansiella tillgångar värderade till upplupet anskaffningsvärde
Redovisat
värde
Verkligt
värde
Redovisat
värde
Verkligt
värde
Andra långfristiga värdepappersinnehav 11 11 11 11
Hyresfordringar 18 623 18 623 16 285 16 285
Övriga fordringar 10 762 10762 55 992 55 992
Upplupna intäkter 12 927 12 927 16 723 16 723
Likvida medel 365 280 365 280 66 023 66 023
Summa 407 603 407 603 155 034 155 034
Finansiella tillgångar
Finansiella tillgångar värderade till upplupet anskaffningsvärde
Räntebärande finansiella skulder 5 912 896 5 912 896 5 314 546 5 314 546
Leverantörsskulder 40 690 40 690 36 187 36 187
Övriga skulder 80 183 80 183 41 459 41 459
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 38 777 38 777 76 434 76 434
Summa
6 072 546 6 072 546 5 468 626 5 468 626
Finansiella tillgångar värderad till verkligt värde via resultatet
Derivatinstrumet - - 36 793 36 793
Finansiella skulder värderad till verkligt värde via resultatet
Derivatinstrument 45 098 45 098 - -
Koncernen har derivatinstrument i form av olika typer av ränteswappar som utgör finansiella instrument värderade till verkligt
värde (nivå 2). Nivå 2 innebär att jämfört med nivå 1 baseras värderingen på annan indata än noterade priser som antingen direkt
eller indirekt är observerbar för tillgången eller skulden. I Nivikas fall utgörs detta av marknadsvärdering från bankerna.
Marknadsrisk
Exponering av finansiell marknadsrisk uppstår till följd av exponering mot ränteförändringar. Exponeringen hanteras i huvudsak
genom användning av finansiella derivat.
Valutarisk
Koncernens verksamhet bedrivs i Sverige, samtliga avtal och transaktioner görs i svenska kronor, bolaget är därmed inte exponerat
för någon valutarisk .
ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 98
Förväntat kassaflöde 2022/23
Finansiella skulder
År 1
År 2 År 3 År 4 < Summa
Räntebärande finansiella skulder1 1 897 215 1 986 241 712 853 565 343 5 161 652
Leasingskulder 3 626 2 825 1 839 17 084 25 373
Övriga långfristiga skulder 64 782 662 533 11 436 11 650 750 401
Leverantörsskulder 36 187 - - - 36 187
Övriga kortfristiga skulder 117 893 - - - 117 893
Summa
2 119 733 2 651 600 726 128 594 077 6 091 537
Lånen är revolverande och omtecknas vid förfallodag, ses därför som en del av långfristig finansiering. Räntebärande
skuld inkluderar både kortfristiga skulder och långfristiga skulder. Förväntat kassaflöde inkluderar ränta och amorteringar.
Kassaflöde från räntederivat avser det tillkommande nettoutflödet från respektive swap.
Riskhantering av kapital
Koncernens kapitalstruktur ska hållas på en nivå som säkerställer att dotterbolagen i koncernen efterlever
fortlevnadsprincipen, samtidigt som avkastningen optimeras. Styrelsen analyserar löpande förhållande mellan skuldsättning
och eget kapital. Nettoskulden innefattar räntebärande skulder med avdrag för likvida medel.
För att upprätthålla eller anpassa kapitalstrukturen kan koncernen, efter aktieägarnas godkännande när så är lämpligt, variera
utdelningen till aktieägarna, sätta ned aktiekapitalet för betalning till aktieägarna, emittera nya aktier eller sälja tillgångar
för att minska skuldsättningsgraden. Koncernen analyserar löpande förhållande mellan skuldsättning och eget kapital och
förhållandet mellan skuldsättning och eget kapital inklusive lån från aktieägarna utifrån uppsatta mål. I nettoskulden ingår
långfristiga och kortfristiga lån .
2024-12-31
2023-08-31
Räntebärande nettoskuld
5 912 896 5 314 546
Summa eget kapital
5 556 241 4 918 609
Förhållande mellan skuld och eget kapital
94 % 93 %
Covenanter (särskilda villkor) och risktagande
Nivikas finansiella ställning och risktagande kan utläsas av flera olika nyckeltal. I låneavtal med banker och kreditinstitut
samt i obligationsvillkoren finns det covenanter avseende belåningsgrad och räntetäckningsgrad och/eller andra finansiella
åtaganden. Alla låntagarbolag uppfyller samtliga krav per 31 december 2024.
Nivika uppfyller samtliga krav under räkenskapsåret. Per 2024-12-31 uppgick soliditeten till 45 procent (45),
ränteteckningsgraden var 2,0x (1,6), och belåningsgraden uppgick till 47 procent (50).
forts. Not 17 Finansiella instrument och finansiell riskhantering
Not 18 Finansiella instrument värderade till verkligt värde
Uppskattat verkligt värde för koncernens finansiella instrument baseras på marknadspriser och värderingsmetoder som
beskrivs nedan. Nivikas fall utgörs detta av marknadsvärdering från bankerna.
Tabellen nedan visar bolagets värdering till verkligt värde, redovisat som skuld (fordan) i balansräkningen:
Värdering 2024-12-31
Nivå 1
Nivå 2 Nivå 3 Summa
Derivatinstrument (ränteswappar)
- -45 098 - -45 098
Summa
- -45 098 - -45 098
Värdering 2023-08-31
Nivå 1
Nivå 2 Nivå 3 Summa
Derivatinstrument (ränteswappar)
- 36 793 - 36 793
Summa
- 36 793 - 36 793
Tabellen nedan presenterar förändringar i finansiella instrument enligt nivå 2:
tkr
2024-12-31
2023-08-31
Ingående balans
36 793 -29 100
Värdeförändring
-81 891 7 693
Utgående balans
-45 098 36 793
Not 19 Likvida medel
Likvida medel omfattar kassa och banktillgodohavanden.
tkr
2024-12-31
2023-08-31
Kassa och banktillgodohavanden
365 280 66 023
365 280 66 023
Koncernen
ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 99
Koncernen
Not 20 Räntebärande krediter och lån
Specifikation över förändringar av skulder som uppkommer från finansieringsverksamheten
Räntebärande finansiella
skulder, långfristiga
Derivatinstrument,
långfristiga
Räntebärande finansiella
skulder, kortfristiga
Derivatinstrument,
kortfristiga
tkr
2024-12-31
2023-08-31 2024-12-31 2023-08-31 2024-12-31 2023-08-31 2024-12-31 2023-08-31
Ingående balans 5 235 271 5 792 563 - - 130 149 138 898 - -
Kassaflöde - Upptagna lån 4 218 306 1 292 294 - - 137 749 126 523 - -
Kassaflöde - Amortering av lån -3 672 652 -1 865 126 - - -126 523 -138 898 - -
Leasingavtal 3 824 17 741 - - 687 6 417 - -
Kassaflöde - Amortering av leasingskuld -13 384 -2 202 - - -531 -2 791 - -
Förändring av verkligt värde - - 45 098* - - - - -
Utgående balans
5 771 365 5 235 271 45 098 - 141 531 130 149 - -
*) Verkligt värde har förändrats från fordran på 36 793 till skuld på 45 098, alltså en förändring på -81 891.
Tabellen nedan visar koncernens olika räntebärande krediter och lån. Outnyttjad checkräkningskredit uppgår till 40 000 tkr (40 000).
Outnyttjad kredit (byggnadskreditiv) uppgår till 342 807 tkr (198 619).
I tabellen nedan sammanfattas återbetalningsplanen för koncernens krediter och lån.
tkr
2024-12-31
2023-08-31
Långfristiga
Banklån (rörlig ränta)
5 294 516 4 542 100
Övriga lån (främst rörlig ränta)
476 846 693 171
Derivatinstrument
- -
Summa långfristiga skulder
5 771 365 5 235 271
Kortfristiga
Banklån (rörlig ränta)
110 231 130 149
Övriga lån (fast ränta)
31 300 -
Summa kortfristiga skulder
141 531 130 149
Räntebärande skuld
5 912 896 5 365 420
Förfallostruktur lån per räkenskapsår, tkr 2024-12-31 2023-08-31
2024/2025 (2023/2024)
2 446 1 627 820
2025/2026 (2024/2025)
20 380 2 472 239
2026/2027 (2025/2026)
599 967 683 519
2027/2028 eller senare (2026/2027 eller senare)
2 830 665 556 468
Summa räntebärande skulder
5 896 927 5 340 047
Koncernens exponering, avseende lån, för ränteförändringar och kontraktsenliga datum när det gäller omförhandlingar av
räntor är följande
Externa kreditgivare Total portfölj
Ränteförfallostruktur 2024-12-31
Volym*
Ränta, %** Volym Ränta, %
Inom 1 år 2 446 915 6,9 2 446 915 6,9
1-2 år 20 380 2,1 20 380 2,1
2-3 år 599 967 2,7 599 967 2,7
3-4 år 209 000 3,6 209 000 3,6
4-5 år 1 327 500 2,8 1 327 500 2,8
> 5 år 1 294 165 2,3 1 294 165 2,3
Summa
5 896 927 5 896 927
ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 100
Koncernen
forts. Not 20 Räntebärande krediter och lån
Externa kreditgivare Total portfölj
Ränteförfallostruktur 2023-08-31
Volym*
Ränta, % Volym Ränta, %
Inom 1 år 1 627 820 3,8 1 627 820 3,8
1-2 år 2 472 239 6,0 2 472 239 6,0
2-3 år 683 519 5,3 683 519 5,3
3-4 år 405 041 4,5 405 041 4,5
4-5 år 77 599 3,7 77 599 3,7
> 5 år 73 829 3,6 73 829 3,6
Summa
5 340 047 5 340 047
*) Lånen är revolverande och omtecknas vid förfallodag, ses därför som en del av långfristig finansiering.
**) Genomsnittlig ränta vid årets utgång inkl derivat och byggnadskreditiv.
Den viktade genomsnittliga räntesatsen på externa krediter och lån, inbegripet marginaler och derivateffekter, uppgick till 4,4
procent (5,3) per den 31 december 2024.
I summan upplåning ingår banklån och annan upplåning mot säkerhet uppgående till 5 389 Mkr (4 648). De säkerheter som
ställts för lånen är koncernens förvaltningsfastigheter. Totalt 59 procent (30) av den räntebärande skulden är räntesäkrad
med olika typer av räntederivat eller via fasträntelån.
Information om covenanter framgår av not 17.
Not 21 Eget kapital
Antal aktier
2024-12-31
2023-08-31
Ingående balans 77 907 047 58 170 205
Nyemission - 19 736 842
Företrädesemission 17 978 547 -
Utgående balans
95 885 594 77 907 047
Resultat per aktie
2023/24
2022/23
Årets resultat, tkr 199 879 -282 610
Antal aktier
95 885 594 77 907 047
Genomsnittligt antal aktier under perioden
95 885 594 64 334 588
Resultat per aktie före och efter utspädning, kr
2,08 -4,39
Beräkningen av resultat per aktie före utspädning har baserats på årets resultat i koncernen, hänförligt till moderbolagets aktieägare,
och på ett vägt genomsnittligt antal aktier utestående under året. Några potentiella aktier, till exempel konvertibler, förekommer
inte, ej heller någon företrädesrätt till ackumulativ utdelning, så kallade preferensaktier.
Not 24 Upplysningar om transaktioner med närstående
Följande affärsförbindelser sköts på normala marknadsvillkor och krav (”på armlängds avstånd”), i tabellen nedan förtecknas
de företag som Bolaget har affärstransaktioner med:
Namn
Enheter med betydande inflytande över företaget:
Relation % av kapitalandelar
Santhe Dahl Invest AB (559185-7122) Ägare 24,0
Husleden Förvaltning AB (556920-6765) Ägare 15,3
Värnanäs AB (556735-3783) Ägare 10,0
De finansiella rapporterna omfattar Nivika Fastigheter AB (publ) och de dotterbolag som förtecknas i tabellen i
moderbolagets Not 16.
Närståendetransaktioner 2023/24:
Avtal med närstående omfattar under perioden 1 september 2023 till 31 december 2024:
• Hyresavtal mellan Nivika-koncernens fastighetsägande bolag och Holmgrens Bil AB respektive Holmgrens Fritid
AB, där styrelseledamot och aktieägare Benny Holmgren är delägare, avseende hyra av lokal i Vinkeln 6 Jönköping,
Sandstenen 5 Värnamo och Gasellen 11 Växjö.
• Avtal mellan Nivika Fastigheter AB och Poplanäs Invest AB, där aktieägare Värnanäs AB är delägare, avseende inköp av
administrativa tjänster, lön med tillhörande löneadministration. Avtal mellan Nivika Fastigheter AB och Yälp Facility AB,
där aktieägare Värnanäs AB är delägare, avseende inköp av lokalvård.
Not 22 Ställda säkerheter
För egna avsättningar och skulder.
Skulder till kreditinstitut
2024-12-31
2023-08-31
Företagsinteckningar 94 500 94 500
Fastighetsinteckningar 6 074 940 5 164 250
Summa
6 169 440 5 258 750
Not 23 Eventualförpliktelser
Skulder till kreditinstitut
2024-12-31
2023-08-31
Garantiförpliktelse - 8 800
- 8 800
Koncernen
ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 101
Koncernen
Not 25 Icke kassaflödespåverkande poster
2023/24
2022/23
Avskrivning och nedskrivning av materiella
anläggningstillgångar
18 233 10 752
Kostnad och skatt IPO - 26 769
Övrigt -3 154 1 207
Summa
15 079 38 728
Not 26 Väsentliga händelser efter balansdagen
• Nivika har den 14 januari tillträtt en kommersiell fastighet, Kämparp 1:23, i Habo. Fastigheten har en total uthyrningsbar area
om cirka 1 500 m² och ett årligt hyresvärde om 1,1 miljon kronor. Nivika kommer också att utnyttja byggrätten på fastigheten
för att uppföra en ny byggvaruhandel åt Jem & Fix med en kontraktstid på 10 år och en årshyra om 1,4 miljoner kronor.
Förvärvet finansierades delvis med återköpta B-aktier.
• Nivika har den 16 januari tillträtt två kommersiella fastigheter, Hammaren 35 och Berghem 1:21, i Ljungby, som båda ligger
utmed E4:an. Fastigheterna har en total uthyrningsbar area om cirka 5 200 m² och ett årligt hyresvärde om cirka 3,9
miljoner kronor. Förvärvet finansieras delvis med återköpta B-aktier.
• Nivika har den 29 januari meddelat att CFO och Vice VD Kristina Karlsson väljer att avsluta sin tjänst för att övergå till egen
verksamhet. Kristina har varit CFO för Nivika sedan 2018 och kommer att kvarstå i sin roll under uppsägningstiden.
• Nivika har den 31 januari tillträtt tre kommersiella fastigheter, Varberg Stören 2, Halmstad Fanan 24 och Laholm Lampan 3.
Fastigheterna har en total uthyrningsbar area om cirka 4 000 m² och ett årligt hyresvärde om cirka 4,0 miljoner kronor.
• Nivika har den 21 februari meddelat att Daniel Karlsson anställs som ny CFO på Nivika och ansluter till Nivika senast den 25
maj 2025.
• Nivika har den 14 mars tillträtt fastigheterna Ljungby Trädet 2, Torg 1:236 och Torg 1:239. Fastigheterna har en total
uthyrningsbar area om cirka 3 600 m² och ett årligt hyresvärde om 4,7 miljoner kronor. Förvärvet finansierades delvis med
återköpta B-aktier.
• Nivika har den 17 mars tillträtt fastigheterna Varberg Svärmen 2 och Veddige 38:5, Falkenberg Bensinen 2, Bilen 3,
Slottshagen 8 och Transportören 7. Fastigheterna har en total uthyrningsbar area om cirka 9 700 m² och ett årligt
hyresvärde om 10 miljoner kronor. Förvärvet finansierades delvis med återköpta B-aktier.
forts. Not 24 Upplysningar om transaktioner med närstående
Tabellerna nedan visar omfattningen av de transaktioner med närstående parter under perioden september 2023 till
december 2024:
Ersättning till styrelseledamöter och ledande befattningshavare avseende utfört arbete framgår av Not 7.
Inköp Avser
2023/24
Mkr
2022/23
Mkr
Värnanäs AB Administrativa tjänster
1,4 0,9
Poplanäs Invest AB Administrativa tjänster
0,1 0,4
Yälp Facility AB Lokalvård
3,4 1,9
Tigbro AB Badrumsmoduler till byggnation
0,2 0,6
Holmgren Group AB Hyresgästanpassning
0,3 0,9
Totalt
5,4 4,7
Försäljning Avser
Värnanäs AB Hyra
8,9 4,2
Poplanäs Invest AB Hyra
5,6 6,3
Holmgren Group AB Hyra
57,4 40,7
Pollock Invest AB Hyra
2,4 2,1
Totalt
74,3 53,3
ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 102
MODERBOLAGET
ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 103
Moderbolaget
MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING
tkr 2023/24 2022/23
Årets resultat enligt resultaträkningen 165 251 154 239
Övriga totalresultat - -
Årets totalresultat 165 251 154 239
Rapport över totalresultat moderbolaget
tkr Not
2023/24
16 mån
sep-dec
2022/23
12 mån
sep-aug
Nettoomsättning 4 130 641 81 202
Övriga rörelseintäkter 4 121 472
Totala intäkter 130 762 81 674
Administrationskostnader 5,6,7
-139 424
-93 821
Rörelseresultat -8 661 -12 147
Resultat från finansiella poster
Resultat från andelar i koncernföretag 8
21 436
138 121
Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter 9 180 610 88 415
Räntekostnader och liknande resultatposter 10 -22 488 -95 388
Finansnetto 179 558 131 148
Resultat efter finansiella poster
170 897
119 001
Bokslutsdispositioner 11 -5 900 42 900
Resultat före skatt 164 997 161 901
Skatt på periodens resultat 12 255 -7 662
Periodens resultat 165 251 154 239
Periodens totalresultat 165 251 154 239
ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 104
Moderbolaget
MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING
tkr Not 31 dec 2024 31 aug 2023
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Bundet eget kapital
Aktiekapital 20 47 943 38 954
Fritt eget kapital
Överkursfond 3 575 497 3 098 809
Balanserat resultat 50 835 -55 480
Årets resultat 165 251 154 239
Summa fritt eget kapital 3 791 582 3 197 567
Summa eget kapital 3 839 525 3 236 521
Långfristiga skulder
Räntebärande finansiella skulder 19,21,22 483 970 681 435
Summa långfristiga skulder 483 970 681 435
Kortfristiga skulder
Räntebärande finansiella skulder 19,21,22 31 300 10 717
Leverantörsskulder 19 3 079 1 548
Skulder till koncernföretag 19 77 400 -
Övriga skulder 19 12 818 5 130
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 19 13 320 21 741
Summa kortfristiga skulder 137 917 39 135
Summa skulder 621 887 720 571
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 4 461 413 3 957 091
tkr Not 31 dec 2024 31 aug 2023
TILLGÅNGAR
Immateriella anläggningstillgångar
Programvara/licenser 13 263 650
Summa immateriella anläggningstillgångar 263 650
Materiella anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter - -
Inventarier, verktyg, installationer och immateriella tillgångar 14 765 813
Pågående nyanläggningar och förskott avseende materiella
anläggningstillgångar
15
337
1 750
Summa materiella anläggningstillgångar 1 102 2 563
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i koncernföretag 16 2 197 913 2 364 038
Uppskjuten skattefordran 17 21 362 14 643
Summa finansiella anläggningstillgångar 2 219 275 2 378 681
Summa anläggningstillgångar 2 220 640 2 381 894
Kortfristiga fordringar
Kundfordringar 19 22 318
Fordringar hos koncernföretag 19 1 890 956 1 461 386
Aktuell skattefordran 19 1 161 416
Övriga fordringar 19 9 100 46 214
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 19 12 040 7 076
Summa kortfristiga fordringar 1 913 279 1 515 410
Kassa och bank 18,19 327 494 59 787
Summa omsättningstillgångar 2 240 219 1 575 197
SUMMA TILLGÅNGAR 4 461 413 3 957 091
ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 105
Moderbolaget
RAPPORT ÖVER FÖRÄNDRINGAR I
MODERBOLAGETS EGNA KAPITAL
tkr
Aktie-
kapital Överkursfond
Balanserat
resultat Årets resultat
Totalt
eget kapital
Ingående balans 2022-09-01 29 085 2 379 931 -90 403 34 922 2 353 535
Omföring resultat föregående år 34 922 -34 922 -
Årets resultat 154 239 154 239
Summa totalresultat 154 239 154 239
Transaktioner med ägare:
- Nyemission 9 868 740 132 750 000
Kostnader för emission -21 255 -21 255
Utgående balans 2023-08-31 38 954 3 098 809 -55 481 154 239 3 236 521
Ingående balans 2023-09-01
38 954 3 098 809 -55 481 154 239 3 236 521
Omföring resultat föregående år 154 239 -154 239 -
Årets resultat 165 251 165 251
Summa totalresultat 165 251 165 251
Transaktioner med ägare:
- Nyemission 8 989 501 601 510 591
Kostnader för emission -24 913 -24 913
Återköp av aktier -49 925 -49 925
Återutgivning av aktier som betlaning för fastighetsförvärv 2 000 2 000
Utgående balans 2024-12-31 47 973 3 575 497 50 835 165 251 3 839 525
ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 106
Koncernen
MODERBOLAGETS KASSAFLÖDESANALYS
tkr
2023/24
16 mån
sep-dec
2022/23
12 mån
sep-aug
Den löpande verksamheten
Resultat före skatt* 164 997 161 901
Justering för:
Finansiella poster -179 558 -131 148
Övriga poster som inte ingår i kassaflödet -5 688 23 576
Betald skatt -745 -
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital -20 994 54 329
Kassaflöde från förändringar av rörelsekapitalet
Förändring rörelsefordringar -402 028 -324 279
Förändring rörelseskulder 87 812 -20 487
Kassaflöde från den löpande verksamheten -335 210 -300 437
Investeringsverksamheten
Förvärv av förvaltningsfastigheter - -
Förvärv av dotterbolag -217 166 66 637
Avyttring av dotterbolag 414 687 431 220
Investering i materiella anläggningstillgångar -423 -1 301
Avyttring i materiella anläggningstillgångar - 920
Kassaflöde från investeringsverksamheten 197 098 364 202
Finansieringsverksamheten
Nyemission 510 591 750 000
Emissionskostnad -31 377 -26 769
Återköp av egna aktier -49 925 -
Upptagna lån 635 985 -
Amortering/lösen lån -812 867 -853 316
Betald ränta -32 102 -76 028
Erhållen ränta 185 514 72 899
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 405 819 -133 214
Periodens kassaflöde 267 707 -69 449
Likvida medel vid periodens början 59 787 129 236
Likvida medel vid periodens slut 327 494 59 787
*) Per 2023-09-01 har utgångspunkt för kassaflödet uppdaterats, tidigare utgick kassaflödet från rörelseresultat, nu resultat före skatt.
ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 107
Moderbolaget
Noter moderbolaget
Not 1 Företagsinformation
Nivika Fastigheter AB (publ), org.nr 556735-3809, är ett aktiebolag registrerat i Sverige med säte i Värnamo. Nivikas
B-aktie är noterad på Nasdaq Stockholm sedan 2021. Bolaget är moderbolag i en koncern med en fastighetsportfölj som
består av 203 fastigheter i Sverige. Fastigheterna ägs genom 115 dotterbolag och dotterdotterbolag. Det huvudsakliga syftet
med verksamheten är att förvärva, förvalta och utveckla fastigheter i Jönköping, Värnamo, Växjö och på Västkusten med omnejd.
Koncernens besöksadress är:
Nivika Fastigheter AB (publ)
Refugen 6
331 44 VÄRNAMO
De finansiella rapporterna avser Nivika Fastigheter AB (publ) och har godkänts av styrelsen för offentliggörande vid styrelse-
sammanträdet den 27 mars 2025 och kommer att läggas fram för antagande vid 2024 års årsstämma den 8 maj 2025.
Not 2 Grunder för årsredovisningens upprättande
2.1 Tillämpade regler och bestämmelser
Moderbolagets årsredovisning har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och RFR 2 Redovisning för juridiska
personer som utarbetats av Rådet för finansiell rapportering. Detta innebär att samma principer som i koncernen tillämpas,
med de undantag och tillägg som framgår nedan.
2.2 Grunder för upprättandet av årsredovisningen
Tillgångar och skulder är värderade till sina historiska anskaffningsvärden.
Att upprätta rapporter i överensstämmelse med IFRS kräver att flera uppskattningar görs av ledningen för
redovisningsändamål. De områden som innefattar en hög grad av bedömning, som är komplexa eller sådana områden där
antaganden och uppskattningar är av väsentlig betydelse för redovisningen anges i not 3.
Dessa bedömningar och antaganden baseras på historiska erfarenheter samt andra faktorer som bedöms vara rimliga under
rådande omständigheter. Faktiskt utfall kan skilja sig från gjorda bedömningar om gjorda bedömningar ändras eller andra
förutsättningar föreligger.
2.3 Moderbolaget som leasetagare
Moderbolaget klassificerar sina leasingavtal som operationella leasingavtal. Leasingavgifter vid operationella leasingavtal
kostnadsförs linjärt över leasingperioden, såvida inte ett annat systematiskt sätt bättre återspeglar användarens ekonomiska
nytta över tiden.
Not 3 Betydelsefulla redovisningsbedömningar, uppskattningar och antaganden
Vid upprättandet av finansiella rapporter i enlighet med IFRS måste vissa uppskattningar och antaganden göras som påverkar
redovisade värden av tillgångar, skulder, intäkter och kostnader. De områden där uppskattningar och antaganden är av stor
betydelse för moderbolaget och som kan komma att påverka resultat- och balansräkning om de ändras är följande (se även
not 10, 11 och 18 i koncern): Inkomstskatt, Förvaltningsfastigheter och Finansiella instrument och finansiell riskhantering.
3.1 Beräkning av verkligt värde
3.1.1 Likvida medel
Verkligt värde antas vara detsamma som bokfört värde.
3.1.2 Kundfordringar, leverantörsskulder och övriga skulder
Initialt bokförs dessa poster till historiskt anskaffningsvärde och i nästkommande perioder till upplupet anskaffningsvärde.
3.1.3 Verkligt värde på aktier i dotterbolag vid prövning av nedskrivningsbehov
För att beräkna verkligt värde på aktier i dotterbolag har Nivika använt sig av historiskt anskaffningsvärde i det enskilda
dotterbolaget. Vid beräkningen av substansvärdet har det antagits att det verkliga värdet av förvaltningsfastigheterna och
att det bokförda värdet av övriga poster i dotterbolag är jämförligt med verkligt värde. Bolaget anser att detta är ett rimligt
antagande vid beräkning av verkligt värde på aktierna i dotterbolag.
Not 4 Totala intäkter
tkr
2023/24
2022/23
Fakturerade koncerngemensamma tjänster utförda
åt samtliga dotterbolag enligt not 16
130 641 81 202
Summa
130 641 81 202
Övriga rörelseintäkter , tkr
2023/24 2022/23
Försäkringsersättningar, återvunna kundförluster, övrig försäljning
121 472
Summa
121 472
ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 108
Moderbolaget
Not 9 Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter
Not 8 Resultat från andelar i koncernföretag
Not 5 Kostnader fördelade på kostnadsslag
Not 7 Arvode till revisorer
Med revisionsuppdrag avses granskning av årsredovisningen och bokföringen samt styrelsens och verkställande direktörens
förvaltning, övriga arbetsuppgifter som det ankommer på företagets revisor att utföra samt rådgivning eller annat biträde som
föranleds av iakttagelser vid sådan granskning eller genomförandet av sådana övriga arbetsuppgifter.
Not 6 Anställda och personalkostnader
tkr 2023/24 2022/23
Personalkostnader -82 384 -61 218
Inhyrd personal - -
Avskrivningar -805 -1 479
Övriga centrala kostnader* -56 235 -31 124
Summa -139 424 -93 821
* Inkluderar kostnader för exempelvis förbrukningsmaterial, marknad, IT och programvaror, konsulter samt andra kostnader.
tkr 2023/24 2022/23
Ernst & Young AB
Revisionsuppdraget 1 673 1 318
Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdraget 289 275
Skatterådgivning 288 149
Summa 2 250 1 742
tkr 2023/24 2022/23
Ränteintäkter från koncernföretag 153 619 72 899
Övriga ränteintäkter 26 991 15 516
Summa 180 610 88 415
tkr 2023/24 2022/23
Avyttring dotterbolag 21 436 107 721
Utdelning dotterbolag - 30 400
Summa 21 436 138 121
Löner och andra ersättningar, tkr 2023/24 2022/23
Styrelse och VD 7 232 5 189
Övriga anställda 46 521 36 711
Summa 53 753 41 900
Sociala kostnader, tkr
Pensionskostnader för styrelse och VD 1 483 1 031
Pensionskostnader övriga anställda 4 447 2 953
Övriga sociala kostnader 19 644 14 622
Summa 25 574 18 606
Könsfördelning bland ledande befattningshavare
Andel kvinnor i styrelsen, % 25 43
Andel män i styrelsen, % 75 57
Andel kvinnor bland övriga ledande befattningshavare, % 50 50
Andel män bland övriga ledande befattningshavare, % 50 50
Uppgifterna avser förhållandet på balansdagen.
ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 109
Not 11 Bokslutsdispositioner
Not 10 Räntekostnader och liknande resultatposter
tkr 2023/24 2022/23
Räntekostnader till koncernföretag - -74
Övriga räntekostnader -20 509 -86 241
Övriga finansiella kostnader -1 979 -9 073
Summa -22 488 -95 388
Redovisningsprincip koncernbidrag och aktieägartillskott
Lämnade respektive erhållna koncernbidrag redovisas som bokslutsdispositioner. Lämnade aktieägartillskott redovisas som en
ökning av andelens bokförda värde.
tkr 2023/24 2022/23
Lämnat koncernbidrag -77 400 -
Erhållet koncernbidrag 71 500 42 900
Summa -5 900 42 900
Nivika Aborren AB 2 000 2 000
Nivika Advokaten AB 5 000 7 000
Nivika Argussex AB -2 300 -
Nivika Arkadien AB -600 2 500
Nivika Avenboken AB -2 500 -
Nivika Bautastenen AB - 2 200
Nivika Bikupan 4 AB 300 -
Nivika Bredasten AB -1 300 -
Nivika Budkaveln AB 1 900 -
Nivika Byggsystem AB -4 200 -
Nivika Cityfastigheter AB 4 500 -
Nivika Center AB -9 300 -
Nivika Faktorn AB 1 300 -
Nivika Företagaren 2 AB 900 -
Nivika Gasellen AB 800 -
Nivika Geologen AB 400 -
Nivika Hisingstorp AB -500 -
Nivika Halmstadfastigheter AB 3 900 -
Nivika Handelsfastigheter AB -400 16 400
Nivika Höglandet AB 13 000 -
Nivika Industrifastigheter AB 1 300 1 800
Nivika Kalkstenen AB -2 800 -
Nivika Kungsängen AB -12 000 -
Nivika Lagern AB 1 300 -
Nivika Lingonet AB -3 000 -
Nivika Lokal AB 400 -
Nivika LP Fastigheter AB - 1 100
Nivika Mitt Lager AB -9 000 -
Nivika Mitt Lager Gbg AB -6 200 -
Nivika Norra Amerika -500 -
Norra Delfin AB 1 600 -
Nivika Sadelmakaren AB - 600
Nivika Sandstenen AB - 8 300
Nivika Skogskärret AB -2 600 -
Nivika Skåpvägen AB -4 100 500
Nivika Snöflingan AB -3 500 -
Nivika Stationen AB 3 500 -
Nivika Stenladan AB -800 -
Nivika Sågaren AB 1 000 -
Nivika Sävsjöfastigheter AB 1 000 -
Nivika Tandborsten AB 1 000 -
Nivika Tre Liljor AB 4 500 -
Nivika Töringe AB 1 300 -
Nivika Refugen AB -800 -
Nivika Rosen AB 7 000 -
Nivika Råstenen AB -7 000 -
Nivika Vetlanda 16&17 AB 600 -
Nivika Vetlanda 18 AB 1 600 -
Nivika Vakten AB 1 000 -
Nivika Varbygeln AB 400 -
Nivika Vigören AB 1 300 -
Nivika Växjöfastigheter AB 4 500 -
Nivika Åkerfältet AB -4 000 -
Nivika Överljudet 4 AB 1 200 500
Nivika Överljudet 5 AB 3 000 -
ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 110
Moderbolaget
Not 12 Inkomstskatt
tkr 2023/24 2022/23
Aktuell skatt - -
Uppskjuten skatt 255 -7 662
Skattekostnader som redovisats i resultaträkningen 255 -7 662
Redovisat resultat före skatt 164 997 161 901
Skatt på redovisat resultat enligt gällande skattesats 20,6 % (20,6) -33 989 -33 352
Skatteeffekt av:
Ej avdragsgilla kostnader -190 -110
Ej skattepliktiga intäkter 6 2
Ej skattepliktigt resultat vid avyttring av andelar 4 416 22 191
Justering avseende skatt föregående år -2 037 -1 466
Skattemässigt överskott/kapitalvinst 327 -120
Utdelning aktier dotterbolag - 6 262
Skatteeffekt återföring av ränteavdrag 32 377 -1 067
Total skattekostnad
255 -7 662
Effektiv skattesats 0,2% -4,7 %
Den genomsnittliga effektiva skattesatsen är -0,2 procent (-4,7).
Skatt enligt gällande skattesats har beräknats utifrån 20,6 procent (20,6).
Årets resultat överensstämmer med årets totalresultat varför det inte förekommer någon skatt redovisad mot övrigt totalresultat.
Not 13 Programvara
tkr 2024-12-31 2023-08-31
Ingående anskaffningsvärden 4 800 4 800
Årets anskaffningar - -
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 4 800 4 800
Ingående avskrivningar -4 150 -2 922
Årets avskrivningar -386 -1 228
Utgående ackumulerade avskrivningar -4 537 -4 150
Utgående redovisat värde 263 649
Not 15 Pågående nyanläggningar och förskott avseende materiella
anläggningstillgångar
Not 14 Inventarier, verktyg och installationer
tkr 2024-12-31 2023-08-31
Ingående anskaffningsvärden 1 380 1 739
Årets anskaffningar 371 291
Årets avyttring -650
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 1 751 1 380
Ingående avskrivningar -567 -567
Årets avskrivningar -419 -251
Årets avyttringar 251
Utgående ackumulerade avskrivningar -986 -567
Utgående redovisat värde 765 813
tkr 2024-12-31 2023-08-31
Ingående anskaffningsvärden 1 750 801
Årets anskaffningar 52 1 072
Årets aktiveringar -1 465 -122
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 337 1 750
Not 16 Andelar i koncernföretag
tkr 2024-12-31 2023-08-31
Ingående anskaffningsvärden 2 364 038 2 616 900
Årets anskaffningar 220 148 70 637
Årets försäljningar -386 274 -323 499
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 2 197 912 2 364 038
Utgående redovisat värde 2 197 912 2 364 038
Redovisningsprincip
Andelar i koncernföretag redovisas i moderbolaget till anskaffningsvärde med avdrag för eventuella nedskrivningar. Om det
redovisade värdet på andelarna överstiger dess verkliga värde sker en nedskrivning av värdet till det verkliga värdet. Nedskriv-
ningen redovisas i resultaträkningen. I de fall nedskrivningen inte längre är erforderlig återförs nedskrivningen i resultaträk-
ningen.
ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 111
Moderbolaget
Namn Org.nr. Säte
Kapital-
andel
Rösträtts-
andel
Antal
andelar
Bokfört
värde
Nivika Aborren AB 556773-2028 Värnamo 100 % 100 % 1 000 8 832
Nivika Advokaten AB 556842-7362 Värnamo 100 % 100 % 500 50
Nivika Almen AB 556870-3150 Värnamo 100 % 100 % 500 778
Nivika Argussex AB 556736-9896 Värnamo 100 % 100 % 1 020 5 429
Nivika Arkadien AB 556756-8570 Värnamo 100 % 100 % 100 34 785
Nivika Avenboken AB 559276-4764 Värnamo 100 % 100 % 500 17 395
Nivika Bautastenen AB 556698-7664 Värnamo 100 % 100 % 1 000 276
Nivika Bikupan 20 AB 556756-3662 Värnamo 100 % 100 % 1 000 3 625
Nivika Bikupan 12 AB 559050-3354 Värnamo 100% 100% 500 8 434
Nivika Bikupan 4 AB 556865-9295 Värnamo 100 % 100 % 500 58
Nivika Bikupan 5 AB 556825-0202 Värnamo 100 % 100 % 50 9 356
Nivika Bikupan 2 AB 559088-5561 Värnamo 100 % 100 % 500 34 661
Nivika Bostadsutveckling AB 559368-2320 Värnamo 100 % 100 % 1 000 1 000
Nivika Brunstorp AB 559305-1245 Värnamo 100 % 100 % 250 25
Nivika Budkaveln AB 556928-1651 Värnamo 100 % 100 % 500 15 541
Nivika Byggsystem AB 559180-9487 Värnamo 100 % 100 % 11 765 10 000
Nivika Bälgen 15 AB 559015-0792 Värnamo 100 % 100 % 500 7 033
Nivika Compact Living AB 556831-2663 Värnamo 100 % 100 % 10 000 107 506
Nivika Eftra AB 559370-7788 Värnamo 100 % 100 % 250 10 677
Nivika Faktorn AB 559331-6630 Värnamo 100 % 100 % 250 12 249
Nivika Fyllinge KB 969632-8427 Värnamo - 100 % - 21 530
Nivika Företagaren 2 AB 556632-0940 Värnamo 100 % 100 % 4 000 11 525
Nivika Gasellen AB 559241-8247 Värnamo 100 % 100 % 500 10 834
Nivika Gislaved Centrum AB 559485-8432
Värnamo 100 % 100 % 250 21 201
Nivika Halmstadfastigheter AB 559067-3264 Värnamo 100 % 100 % 500 57 432
Nivika Handelsfastigheter AB 556923-1474 Värnamo 100 % 100 % 500 82 328
Nivika Haverdal AB 556983-1224 Värnamo 100 % 100 % 500 70 556
Nivika Hemmeslöv AB 559235-4525 Värnamo 100 % 100 % 500 4 314
Nivika Hisingstorp AB 559318-9045 Värnamo 100 % 100 % 250 20 248
Nivika Holding 2 AB 559054-1776 Värnamo 100 % 100 % 10 000 107 542
Nivika Holding 3 AB 559149-8703 Värnamo 100 % 100 % 1 000 94 512
Nivika Holding 4 AB 559264-2168 Värnamo 100 % 100 % 10 000 40 857
Nivika Hovslätt AB 559160-3484 Värnamo 100 % 100 % 500 33 793
Nivika Hygiea AB 559164-4124 Värnamo 100 % 100 % 500 16 865
Nivika Kalkstenen AB 556780-4595 Värnamo 100 % 100 % 4 000 13 474
Nivika Klynnan 13 AB 559499-9947 Värnamo 100% 100% 250
8 110
Nivika Kungsängen AB 559188-8895 Värnamo 100 % 100 % 500 50
Nivika Kärleksudden AB 559338-0610 Värnamo 100 % 100 % 250 48 587
Nivika Lagern AB 556567-7852 Värnamo 100 % 100 % 1 000 56 035
Nivika LB1 AB 559511-2813 Värnamo 100% 100% 250
25
Nivika LB2 AB 559511-2821 Värnamo 100% 100% 250
25
Namn Org.nr. Säte
Kapital-
andel
Rösträtts-
andel
Antal
andelar
Bokfört
värde
Nivika Lokal AB 556746-9613 Värnamo 100 % 100 % 1 000 862
Nivika Lärkfalken 2 AB 559224-8230 Värnamo 100% 100% 50 000
7615
Nivika Mittlager AB 559054-1792 Värnamo 100 % 100 % 5 000 3 300
Nivika Myrten AB 556720-7450 Värnamo 100 % 100 % 1 000 34 181
Nivika Norra Amerika AB 559062-5827 Värnamo 100 % 100 % 500 42 368
Nivika Parkering Ulricehamn AB 559286-0620 Värnamo 100 % 100 % 500 54
Nivika Sandstenen AB 556953-3838 Värnamo 100 % 100 % 500 50
Nivika Sjuhärad AB 559044-1993 Värnamo 100% 100% 500 72 609
Nivika Skogskärret AB 559154-5966 Värnamo 100 % 100 % 10 000 1 000
Nivika Skåpvägen 6 AB 556986-7764 Värnamo 100 % 100 % 500 13 269
Nivika Stigamo Syd AB 559097-7681 Värnamo 100 % 100 % 500 1 068
Nivika Stormagärdet AB
559338-0636
Värnamo 100% 100%
250 81 821
Nivika Tandborsten AB 556677-7354 Värnamo 100 % 100 % 1 000 2 305
Nivika Tor AB 559310-8623 Värnamo 100 % 100 % 1 000 7 150
Nivika Tre Liljor AB 556797-3994 Värnamo 100 % 100 % 1 000 1 867
Nivika Täljstenen AB 559048-7384 Värnamo 100 % 100 % 500 66 482
Nivika Töringe AB 556917-4708 Värnamo 100 % 100 % 500 13 231
Nivika Ulricehamn AB 556365-8235 Värnamo 100 % 100 % 5 000 78 852
Nivika Vagnen 7 och 10 AB 556976-3195 Värnamo 100 % 100 % 50 000 47 192
Nivika Vakten AB 559174-9477 Värnamo 100 % 100 % 500 6 931
Nivika Vinberg AB 556848-8471 Värnamo 100 % 100 % 500 11 172
Nivika Vinkelhaken AB 556728-7304 Värnamo 100 % 100 % 100 8 983
Nivika Västbofastigheter AB 559239-3457 Värnamo 100 % 100 % 2 000 000 5 517
Nivika Växjöfastigheter AB 556672-1683 Värnamo 100% 100 % 10 000 359 276
Nivika Överljudet 4 AB 556410-2696 Värnamo 100 % 100 % 10 000 9 300
Nivika Överljudet 5 AB 556686-8211 Värnamo 100 % 100 % 1 000 23 601
2 197 912
forts. Not 16 Andelar i koncernföretag
tkr 2024-12-31 2023-08-31
Belopp vid årets ingång 14 643 16 790
Årets förändring 6 719 -2 147
Belopp vid årets utgång 21 362 14 643
tkr 2024-12-31 2023-08-31
Kassa och banktillgodohavanden 327 494 59 787
Belopp vid årets utgång 327 494 59 787
Not 17 Uppskjuten skattefordran
Not 18 Likvida medel
ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 112
Moderbolaget
Not 19 Finansiella instrument
* Bolaget bedömer att det inte är någon väsentlig skillnad mellan redovisat värde och verkligt värde.
Finansiella tillgångar/skulder värderade till verkligt
värde via resultaträkningen*
Finansiella tillgångar/skulder värderade till
upplupet anskaffningsvärde
Totalt
Tillgångar 2024-12-31 2023-08-31 2024-12-31 2023-08-31 2024-12-31 2023-08-31
Andra långfristiga värdepappersinnehav - - - - - -
Kundfordringar - - 22 318 22 318
Fordringar hos koncernföretag - - 1 890 956 1 461 386 1 890 956 1 461 386
Övriga fordringar - - 10 261 46 630 10 261 46 630
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter - - 12 040 7 076 12 040 7 076
Kassa och bank - - 327 494 59 787 327 494 59 787
Summa - - 2 240 733 1 575 197 2 240 733 1 575 197
Skulder
Räntebärande finansiella skulder - - 115 270 42 152 115 270 42 152
Obligationslån - - 400 000 650 000 400 00 650 000
Leverantörsskulder - - 3 079 1 548 3 079 1 548
Skulder till koncernföretag - - 77 400 - 77 400 -
Övriga skulder - - 12 818 5 130 12 818 5 130
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter - - 13 320 21 741 13 320 21 741
Summa - - 621 887 720 571 621 887 720 571
Not 20 Antal aktier
2024-12-31 2023-08-31 2024-12-31 2023-08-31
Kvotvärde Kvotvärde Antal Antal
Aktier 0,5 0,5 95 885 594 77 907 047
0,5 0,5 95 885 594 77 907 047
Not 21 Räntebärande krediter och lån
tkr
Räntebärande finansiella
skulder, långfristiga
Räntebärande finansiella
skulder, kortfristiga
Ingående balans 2023-09-01 681 435 10 717
Kassaflöde - Upptagna lån 604 370 31 300
Kassaflöde - Amortering av lån -801 835 -10 717
Utgående balans 2024-12-31 483 970 31 300
tkr
Räntebärande finansiella
skulder, långfristiga
Räntebärande finansiella
skulder, kortfristiga
Ingående balans 2022-09-01 1 340 252 205 216
Kassaflöde - Upptagna lån - -
Kassaflöde - Amortering av lån -658 817 -194 499
Utgående balans 2023-08-31 681 435 10 717
Specifikation över förändringar av skulder som uppkommer från finansieringsverksamheten:
Redovisningsprincip
Finansiella instrument är varje form av avtal som ger upphov till en finansiell tillgång i ett företag och en finansiell skuld eller ett eget kapitalinstrument i ett annat företag. Finansiella instrument som redovisas i balansräkningen inkluderar på tillgångssidan; andra
långfristiga värdepappersinnehav, hyresfordringar, övriga fordringar, upplupna intäkter (avtalstillgångar), likvida medel och derivatinstrument. Bland skulderna ingår; räntebärande skulder, leverantörsskulder, övriga kortfristiga skulde. Redovisningen beror på hur
de finansiella instrumenten har klassificerats.
ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 113
Tabellen nedan visar moderbolagets olika räntebärande krediter och lån.
Tabellen nedan visar avtalade återstående löptider (odiskonterade värden) på de finansiella skulderna.
Förväntat kassaflöde 2023/24
Finansiella skulder År 1 År 2 År 3-5 Efter år 5 Summa
Skulder till kreditinstitut - - - - -
Övriga långfristiga skulder 66 018 57 628 458 554 15 645 597 845
Leverantörsskulder - - - - -
Övriga kortfristiga skulder - - - - -
Summa 66 018 57 628 458 554 15 645 597 845
Förväntat kassaflöde 2022/23
Finansiella skulder År 1 År 2 År 3-5 Efter år 5 Summa
Skulder till kreditinstitut - - - - -
Övriga långfristiga skulder 64 782 661 540 13 731 9 065 749 118
Leverantörsskulder - - - - -
Övriga kortfristiga skulder - - - - -
Summa 64 782 661 540 13 731 9 065 749 118
Räntebärande skuld inkluderar både kortfristiga skulder och långfristiga skulder. Förväntat kassaflöde inkluderar ränta och
amorteringar.
forts. Not 21 Räntebärande krediter och lån
För egna avsättningar och skulder:
Skulder till kreditinstitut 2024-12-31 2023-08-31
Ställda säkerheter, aktier i dotterbolag 1 391 728 866 985
Summa 1 391 728 866 985
Not 22 Ställda säkerheter
Långfristiga 2024-12-31 2023-08-31
Övriga lån (fast ränta) 75 827 31 435
Banklån (rörlig ränta) 8 142 -
Obligationslån 400 000 650 000
Summa långfristiga skulder 483 970 681 435
Kortfristiga
Räntebärande finansiella skulder 31 300 10 717
Summa kortfristiga skulder 31 300 10 717
Räntebärande skuld 515 270 692 152
Outnyttjad checkräkningskredit uppgår till 40 000 tkr (40 000).
Tabellen nedan visar moderbolagets olika räntebärande krediter och lån.
Förfallostruktur lån per räkenskapsår, tkr 2024-12-31 2023-08-31
2023/2024 (2022/2023) 39 443 10 717
2024/2025 (2023/2024) 51 680 660 717
2025/2026 (2024/2025) 81 883 10 717
2026/2027 eller senare (2025/2026 eller senare) 342 264 10 000
Summa räntebärande skulder 515 270 692 152
Skulder till kreditinstitut 2024-12-31 2023-08-31
Borgensförbindelser till förmån för koncernföretag 5 314 033 4 488 975
5 314 033 4 488 975
Not 23 Eventualförpliktelser
Nivika Aborren AB 20 310 21 850
Nivika Advokaten AB 162 470 173 020
Nivika Almen AB 22 270 6 800
Nivika Argussex AB 17 950 19 310
Nivika Arkadien AB 27 325 28 575
Nivika Avenboken AB 64 558 66 586
Nivika Bautastenen AB 76 800 79 200
Nivika Bergbunken AB 43 227 43 890
Nivika Berghem AB 69 357 -
Nivika Biklupan 12 AB 10 360 -
Nivika Bikupan 20 AB 9 972 10 504
Nivika Bikupan 22 AB 12 903 879
Moderbolaget
ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 114
Nivika Bikupan 4 AB 1 390 1 474
Nivika Bikupan 5 AB 5 751 6 099
Nivika Bikupan 2 AB 10 596 11 013
Nivika Bokbindaren AB 10 421 -
Nivika Bredasten AB 99 250 -
Nivika Bredasten Norra AB 64 625 39 000
Nivika Brunstorp AB 3 465 3 735
Nivika Budkaveln AB 11 340 12 040
Nivika Bälgen 15 AB 18 626 19 751
Nivika Bälgen 6 AB 4 950 6 270
Nivika Center AB 263 532 268 625
Nivika Cityfastigheter AB - 82 037
Nivika Compact Living AB 53 335 58 795
Nivika Duvelund AB - 9 433
Nivika Eklövet AB 38 200 39 200
Nivika Eko AB - 22 756
Nivika Faktorn AB 16 782 17 560
Nivika Fyllinge KB 22 070 23 145
Nivika Företagaren 2 AB 8 695 9 100
Nivika Gasellen AB 9 433 9 967
Nivika Gislaved Centrum AB 18 587 -
Nivika Geologen AB - 19 441
Nivika Graniten 5 AB 11 910 -
Nivika Halmstadfastigheter AB 36 584 38 374
Nivika Handelsfastigheter AB 168 890 169 515
Nivika Haverdal AB 68 860 71 032
Nivika Hemmeslöv AB 78 000 79 200
Nivika Hisingstorp AB 145 884 75 881
Nivika Hovslagaren AB - 529
Nivika Hovslätt AB 64 708 -
Nivika Höglandet AB 194 512 209 105
Nivika Industrifastigheter AB - 15 610
Nivika Inkassohuset KB 29 959 30 725
Nivika Kalkstenen AB 16 785 -
Nivika Kungsängen AB 289 550 297 300
Nivika Kärleken AB 132 707 103 255
Nivika Lagern AB 28 500 29 250
Nivika Lingonet AB 55 390 56 840
Nivika Lokal AB 202 765 168 113
Nivika LP Fastigheter AB - -
Nivika Mittlager AB 39 498 42 263
Nivika MittLager Göteborg AB 52 200 55 800
Nivika Myrten AB 30 974 31 452
Nivika Norra Amerika AB 78 086 80 552
Nivika Norra Delfin AB - 39 109
Nivika Refugen AB 55 193 -
Nivika Rosen AB - 60 858
Nivika Råstenen AB 110 780 113 680
Nivika Rättaren 4 KB - 5 741
Nivika Sadelmakaren 1 AB 148 500 193 500
Nivika Sandstenen AB 335 489 286 237
Nivika Schaktet AB 54 216 55 049
Nivika Sjuhärad AB 105 832 -
Nivika Skåpvägen 6 AB 10 120 10 995
Nivika Snöflingan AB - 141 120
Nivika Stenladan AB - 12 540
Nivika Stålet 2 i Varberg AB 42 357 26 851
Nivika Sågaren 3 AB - 15 522
Nivika Sävsjöfastigheter AB - 39 126
Nivika Tandborsten AB 8 675 9 015
Nivika Tor AB 72 635 -
Nivika Tre Liljor AB 68 447 70 613
Nivika Tribuner AB 23 629 -
Nivika Trädet AB - 8 100
Nivika Täljstenen AB 71 306 73 181
Nivika Töringe AB 10 871 11 375
Nivika Ulricehamn AB 52 250 53 625
Nivika Vagnen 7 och 10 AB 36 869 40 221
Nivika Vakten AB 17 450 3 637
Nivika Nivika Verkstaden AB 37 712 -
Nivika Vetlanda 16 & 17 AB - 5 345
Nivika Vetlanda 18 AB - 20 647
Nivika Vigören AB - 16 740
Nivika Vinberg AB 9 054 9 500
Nivika Västbofastigheter AB 28 108 29 278
Nivika Växjöfastigheter AB 1 001 965 381 719
Nivika Åkerfältet AB - 57 361
Nivika Älgskytten 14 i Jönköping AB 30 000 -
Nivika Älgskytten AB 30 000 -
Nivika Ödlan AB - 3 234
Nivika Överljudet 4 AB 12 345 13 275
Nivika Överljudet 5 AB 15 914 16 960
5 314 033 4 488 975
forts. Not 23 Eventualförpliktelser
Moderbolaget
ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 115
Moderbolaget
Förslag till resultatdisposition, kr
Styrelsen föreslår att till förfogande stående medel 2024-12-31 2023-08-31
Överkursfond 3 575 496 680 kr 3 098 808 202 kr
Balanserat resultat 50 834 453 kr -55 480 342 kr
Årets resultat 165 251 417 kr 154 239 406 kr
3 791 582 550 kr 3 197 567 265 kr
Disponeras så att
till aktieägare utdelas
(0,64 kronor per aktie /0 kronor per aktie) 61 366 780 kr - kr
i ny räkning överföres 3 730 215 770 kr 3 197 567 265 kr
3 791 582 550 kr 3 197 567 265 kr
Not 25 Disposition av vinst eller förlust
• Nivika har den 14 januari tillträtt en kommersiell fastighet, Kämparp 1:23, i Habo. Fastigheten har en total uthyrningsbar area
om cirka 1 500 m2 och ett årligt hyresvärde om 1,1 miljon kronor. Nivika kommer också att utnyttja byggrätten på fastigheten
för att uppföra en ny byggvaruhandel åt Jem & Fix med en kontraktstid på 10 år och en årshyra om 1,4 miljoner kronor.
Förvärvet finansierades delvis med återköpta B-aktier.
• Nivika har den 16 januari tillträtt två kommersiella fastigheter, Hammaren 35 och Berghem 1:21, i Ljungby, som båda ligger
utmed E4:an. Fastigheterna har en total uthyrningsbar area om cirka 5 200 m2 och ett årligt hyresvärde om cirka 3,9
miljoner kronor. Förvärvet finansieras delvis med återköpta B-aktier.
• Nivika har den 29 januari meddelat att CFO och Vice VD Kristina Karlsson väljer att avsluta sin tjänst för att övergå till egen
verksamhet. Kristina har varit CFO för Nivika sedan 2018 och kommer att kvarstå i sin roll under uppsägningstiden.
• Nivika har den 31 januari tillträtt tre kommersiella fastigheter, Varberg Stören 2, Halmstad Fanan 24 och Laholm Lampan 3.
Fastigheterna har en total uthyrningsbar area om cirka 4 000 m2 och ett årligt hyresvärde om cirka 4,0 miljoner kronor.
• Nivika har den 21 februari meddelat att Daniel Karlsson anställs som ny CFO på Nivika och ansluter till Nivika senast den 25
maj 2025.
• Nivika har den 14 mars tillträtt fastigheterna Ljungby Trädet 2, Torg 1:236 och Torg 1:239. Fastigheterna har en total
uthyrningsbar area om cirka 3 600 m2 och ett årligt hyresvärde om 4,7 miljoner kronor. Förvärvet finansierades delvis med
återköpta B-aktier.
• Nivika har den 17 mars tillträtt fastigheterna Varberg Svärmen 2 och Veddige 38:5, Falkenberg Bensinen 2, Bilen 3,
Slottshagen 8 och Transportören 7. Fastigheterna har en total uthyrningsbar area om cirka 9 700 m2 och ett årligt
hyresvärde om 10 miljoner kronor. Förvärvet finansierades delvis med återköpta B-aktier.
Not 24 Väsentliga händelser efter balansdagen
ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 116
Undertecknande
UNDERTECKNANDE
Undertecknande
Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att årsredovisningen ger en rättvisande översikt av moderbolagets och
koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver de väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbola-
get och de företag som ingår i koncernen står inför.
Värnamo 2025-04-03
Elisabeth Norman
Styrelseordförande
Benny Holmgren
Styrelseledamot
Oscar Welandson
Styrelseledamot
Santhe Dahl
Styrelseledamot
Thomas Lindster
Styrelseledamot
Håkan Eriksson
Styrelseledamot
Vår revisionsberättelse har lämnats den 3 april 2023
Ernst & Young AB
Jonas Svensson
Auktoriserad revisor
ÅRSREDOVISNING 2020/2021 Nivika Fastigheter AB (publ) 116
Sverker Källgården
VD och koncernchef
Tim Floderus
Styrelseledamot
Helena Nordman-Knutson
Styrelseledamot
ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 117
Revisionsberättelse
REVISIONSBERÄTTELSE
Rapport om årsredovisningen och
koncernredovisningen
Uttalanden
Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovisningen för Nivika
Fastigheter AB (publ). Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår på
sidorna 77–116 i detta dokument.
Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med
årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild
av moderbolagets finansiella ställning per den 31 december 2024 och av
dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt årsredovisningslagen.
Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger
en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av koncernens finansiella ställning
per den 31 december 2024 och av dess finansiella resultat och kassaflöde
för året enligt IFRS Redovisningsstandarder, så som de antagits av EU, och
årsredovisningslagen. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens
och koncernredovisningens övriga delar.
Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resultaträkningen och
balansräkningen för moderbolaget och koncernen.
Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen
är förenliga med innehållet i den kompletterande rapport som har överlämnats till
moderbolagets revisionsutskott i enlighet med Revisorsförordningens (537/2014)
artikel 11.
Grund för uttalanden
Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing (ISA) och
god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa standarder beskrivs närmare
i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och
koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska
ansvar enligt dessa krav. Detta innefattar att, baserat på vår bästa kunskap och
övertygelse, inga förbjudna tjänster som avses i Revisorsförordningens (537/2014)
artikel 5.1 har tillhandahållits det granskade bolaget eller, i förekommande fall, dess
moderföretag eller dess kontrollerade företag inom EU.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som
grund för våra uttalanden.
Till bolagsstämman i Nivika Fastigheter AB (publ), org nr 556735-3809
Särskilt betydelsefulla områden
Värdering av förvaltningsfastigheter
Beskrivning av området
Det verkliga värdet för koncernens förvaltningsfastigheter redovisade i Rapport
över finansiell ställning uppgick den 31 augusti 2024 till 11 768 mkr vilket utgör
95% av koncernens totala tillgångar per 31 december 2024.
Förvaltningsfastigheter värderas till verkligt värde på balansdagen och värdering till
verkligt värde är till sin natur behäftat med subjektiva bedömningar. Värderingarna
är avkastningsbaserade enligt kassaflödesmodellen, vilket innebär att framtida
kassaflöden prognostiseras.
Värderingen är beroende av en rad olika antaganden och bedömningar.
Fastigheternas direktavkastningskrav bedöms utifrån varje fastighets unika risk
samt gjorda transaktioner på marknaden för objekt av liknande karaktär.
Värdering av fastigheter sker enligt koncernens principer varje kvartal och viss
andel värderas av externt värderingsbolag och viss andel internt och innebär
att varje fastighet i beståndet värderas externt minst en gång under en rullande
12-månadersperiod.
Med anledning av det väsentliga värdet och de antaganden och bedömningar
som sker i samband med värderingen av förvaltningsfastigheter anser vi att detta
område är att betrakta som ett särskilt betydelsefullt område i vår revision.
Beskrivning av värdering av fastighetsinnehavet framgår av not 10
Förvaltningsfastigheter på sidan 93-94 samt avsnitt 1.3 Sammanfattning av
övergripande redovisningsprinciper på sidan 87.
Hur detta område beaktades i revisionen
I vår revision har vi utvärderat och granskat ledningens process för fastighetsvärdering.
Vidare har vi granskat fastighetsvärderingen, bland annat genom att utvärdera
bolagets värderingsmetod och fört en dialog med ledningen avseende principer
och antaganden på vilka deras bedömningar baseras.
Med stöd av våra interna fastighetsvärderingsspecialister har vi granskat ett
urval av de externa och interna fastighetsvärderingarna och bedömt rimligheten
i gjorda antaganden som direktavkastningskrav, vakansgrad, hyresintäkter och
driftkostnader. Vi har gjort jämförelser mot känd marknadsinformation och
ortanalys. Vi har granskat indata och beräkningar i de externa värderingarna på
fastighetsnivå för ett urval av förvaltningsfastigheterna.
Vi har utvärderat det externa värderingsbolagets kompetens och objektivitet.
Vi har granskat lämnade tilläggsupplysningar i årsredovisningen.
Annan information än årsredovisningen och koncern
redovisningen
Detta dokument innehåller även annan information än årsredovisningen och
koncernredovisningen och återfinns på sidorna 1-65. Det är styrelsen och
verkställande direktören som har ansvaret för denna andra information.
Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncernredovisningen omfattar
inte denna information och vi gör inget uttalande med bestyrkande avseende
denna andra information.
I samband med vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen är
det vårt ansvar att läsa den information som identifieras ovan och överväga om
informationen i väsentlig utsträckning är oförenlig med årsredovisningen och
koncernredovisningen. Vid denna genomgång beaktar vi även den kunskap vi i
övrigt inhämtat under revisionen samt bedömer om informationen i övrigt verkar
innehålla väsentliga felaktigheter.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att
årsredovisningen och koncernredovisningen upprättas och att den ger en
rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och, vad gäller koncernredovisningen,
enligt IFRS Redovisningsstandarder så som de antagits av EU. Styrelsen och
verkställande direktören ansvarar även för den interna kontroll som de bedömer
är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte
innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter
eller misstag.
Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen ansvarar
styrelsen och verkställande direktören för bedömningen av bolagets förmåga att
fortsätta verksamheten. De upplyser, när så är tillämpligt, om förhållanden som
kan påverka förmågan att fortsätta verksamheten och att använda antagandet om
fortsatt drift. Antagandet om fortsatt drift tillämpas dock inte om styrelsen och
verkställande direktören avser att likvidera bolaget, upphöra med verksamheten
eller inte har något realistiskt alternativ till att göra något av detta.
Styrelsens revisionsutskott ska, utan att det påverkar styrelsens ansvar och
uppgifter i övrigt, bland annat övervaka bolagets finansiella rapportering.
Revisorns ansvar
Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om att årsredovisningen och
koncernredovisningen som helhet inte innehåller några väsentliga felaktigheter,
vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, och att lämna en
revisionsberättelse som innehåller våra uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög grad
av säkerhet, men är ingen garanti för att en revision som utförs enligt ISA och
ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 118
Revisionsberättelse
god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om
en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag
och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas
påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i årsredovisningen
och koncernredovisningen.
Som del av en revision enligt ISA använder vi professionellt omdöme och har en
professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Dessutom:
• identifierar och bedömer vi riskerna för väsentliga felaktigheter i
årsredovisningen och koncernredovisningen, vare sig dessa beror på
oegentligheter eller misstag, utformar och utför granskningsåtgärder bland
annat utifrån dessa risker och inhämtar revisionsbevis som är tillräckliga och
ändamålsenliga för att utgöra en grund för våra uttalanden. Risken för att
inte upptäcka en väsentlig felaktighet till följd av oegentligheter är högre än
för en väsentlig felaktighet som beror på misstag, eftersom oegentligheter
kan innefatta agerande i maskopi, avsiktliga utelämnanden, felaktig
information eller åsidosättande av intern kontroll.
• skaffar vi oss en förståelse av den del av bolagets interna kontroll som
har betydelse för vår revision för att utforma granskningsåtgärder som är
lämpliga med hänsyn till omständigheterna, men inte för att uttala oss om
effektiviteten i den interna kontrollen.
• utvärderar vi lämpligheten i de redovisningsprinciper som används och
rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens uppskattningar i
redovisningen och tillhörande upplysningar.
• drar vi en slutsats om lämpligheten i att styrelsen och verkställande
direktören använder antagandet om fortsatt drift vid upprättandet av
årsredovisningen och koncernredovisningen. Vi drar också en slutsats,
med grund i de inhämtade revisionsbevisen, om det finns någon väsentlig
osäkerhetsfaktor som avser sådana händelser eller förhållanden som kan
leda till betydande tvivel om bolagets förmåga att fortsätta verksamheten.
Om vi drar slutsatsen att det finns en väsentlig osäkerhetsfaktor, måste
vi i revisionsberättelsen fästa uppmärksamheten på upplysningarna i
årsredovisningen om den väsentliga osäkerhetsfaktorn eller, om sådana
upplysningar är otillräckliga, modifiera uttalandet om årsredovisningen och
koncernredovisningen. Våra slutsatser baseras på de revisionsbevis som
inhämtas fram till datumet för revisionsberättelsen. Dock kan framtida
händelser eller förhållanden göra att ett bolag inte längre kan fortsätta
verksamheten.
• utvärderar vi den övergripande presentationen, strukturen och innehållet i
årsredovisningen och koncernredovisningen, däribland upplysningarna, och
om årsredovisningen och koncernredovisningen återger de underliggande
transaktionerna och händelserna på ett sätt som ger en rättvisande bild.
• planerar och utför vi koncernrevisionen för att inhämta tillräckliga och
ändamålsenliga revisionsbevis avseende den finansiella informationen
för företag eller affärsenheter inom koncernen som grund för att göra
ett uttalande avseende koncernredovisningen. Vi ansvarar för styrning,
övervakning och genomgång av det revisionsarbete som utförts för
koncernrevisionens syfte. Vi är ensamt ansvariga för våra uttalanden.
Vi måste informera styrelsen om bland annat revisionens planerade omfattning
och inriktning samt tidpunkten för den. Vi måste också informera om
betydelsefulla iakttagelser under revisionen, däribland de eventuella betydande
brister i den interna kontrollen som vi identifierat.
Vi måste också förse styrelsen med ett uttalande om att vi har följt relevanta
yrkesetiska krav avseende oberoende, och ta upp alla relationer och andra
förhållanden som rimligen kan påverka vårt oberoende, samt i tillämpliga fall
åtgärder som har vidtagits för att eliminera hoten eller motåtgärder som har vidtagits.
Av de områden som kommuniceras med styrelsen fastställer vi vilka av dessa
områden som varit de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och
koncernredovisningen, inklusive de viktigaste bedömda riskerna för väsentliga
felaktigheter, och som därför utgör de för revisionen särskilt betydelsefulla
områdena. Vi beskriver dessa områden i revisionsberättelsen såvida inte lagar eller
andra författningar förhindrar upplysning om frågan.
Rapport om årsredovisningen och
koncernredovisningen
Revisorns granskning av förvaltning och förslaget till
dispositioner av bolagets vinst eller förlust
Uttalanden
Utöver vår revision av årsredovisningen har vi även utfört en revision av styrelsens
och verkställande direktörens förvaltning av Nivika Fastigheter AB (publ) för
räkenskapsåret 2023-09-01 – 2024-12-31 samt av förslaget till dispositioner
beträffande bolagets vinst eller förlust.
Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i
förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande
direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.
Grund för uttalanden
Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt denna
beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till
moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt
fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som
grund för våra uttalanden.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande
bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning innefattar detta bland annat en
bedömning av om utdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets
och koncernens verksamhetsart, omfattning och risker ställer på storleken av
moderbolagets och koncernens egna kapital, konsolideringsbehov, likviditet och
ställning i övrigt.
Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvaltningen av bolagets
angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fortlöpande bedöma bolagets
och koncernens ekonomiska situation, och att tillse att bolagets organisation
är utformad så att bokföringen, medelsförvaltningen och bolagets ekonomiska
angelägenheter i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt. Verkställande
direktören ska sköta den löpande förvaltningen enligt styrelsens riktlinjer
och anvisningar och bland annat vidta de åtgärder som är nödvändiga för
att bolagets bokföring ska fullgöras i överensstämmelse med lag och för att
medelsförvaltningen ska skötas på ett betryggande sätt.
Revisorns ansvar
Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt uttalande om
ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis för att med en rimlig grad av säkerhet
kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören i något
väsentligt avseende:
• företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försummelse som kan
föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller
• på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen
eller bolagsordningen.
Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller
förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är att med rimlig grad av säkerhet
bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen.
Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för att en revision
som utförs enligt god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka åtgärder
eller försummelser som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller
att ett förslag till dispositioner av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt med
aktiebolagslagen.
Som en del av en revision enligt god revisionssed i Sverige använder vi professionellt
omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen.
Granskningen av förvaltningen och förslaget till dispositioner av bolagets vinst
eller förlust grundar sig främst på revisionen av räkenskaperna. Vilka tillkommande
granskningsåtgärder som utförs baseras på vår professionella bedömning med
utgångspunkt i risk och väsentlighet. Det innebär att vi fokuserar granskningen på
sådana åtgärder, områden och förhållanden som är väsentliga för verksamheten och
där avsteg och överträdelser skulle ha särskild betydelse för bolagets situation. Vi
går igenom och prövar fattade beslut, beslutsunderlag, vidtagna åtgärder och andra
förhållanden som är relevanta för vårt uttalande om ansvarsfrihet. Som underlag för
vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller
förlust har vi granskat styrelsens motiverade yttrande samt ett urval av underlagen för
detta för att kunna bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen.
ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 119
Revisionsberättelse
Revisorns granskning av Esef-rapporten
Uttalande
Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även
utfört en granskning av att styrelsen och verkställande direktören har upprättat
årsredovisningen och koncernredovisningen i ett format som möjliggör enhetlig
elektronisk rapportering (Esef-rapporten) enligt 16 kap. 4 a § lagen (2007:528)
om värdepappersmarknaden för Nivika Fastigheter AB (publ) för räkenskapsåret
2023-09-01 – 2024-12-31.
Vår granskning och vårt uttalande avser endast det lagstadgade kravet.
Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten upprättats i ett format som i allt
väsentligt möjliggör enhetlig elektronisk rapportering.
Grund för uttalande
Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommendation RevR 18 Revisorns
granskning av Esef-rapporten. Vårt ansvar enligt denna rekommendation beskrivs
närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till Nivika
Fastigheter AB (publ) enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt
yrkesetiska ansvar enligt dessa krav.
Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund
för vårt uttalande.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att Esef-
rapporten har upprättats i enlighet med 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om
värdepappersmarknaden, och för att det finns en sådan intern kontroll som
styrelsen och verkställande direktören bedömer nödvändig för att upprätta Esef-
rapporten utan väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter
eller misstag.
Revisorns ansvar
Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om Esef-rapporten i allt
väsentligt är upprättad i ett format som uppfyller kraven i 16 kap. 4 a § lagen
(2007:528) om värdepappersmarknaden, på grundval av vår granskning.
RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra granskningsåtgärder för att
uppnå rimlig säkerhet att Esef-rapporten är upprättad i ett format som uppfyller
dessa krav.
Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en
granskning som utförs enligt RevR 18 och god revisionssed i Sverige alltid kommer
att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå
på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt
eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som
användare fattar med grund i Esef-rapporten.
Revisionsföretaget tillämpar ISQM 1 Kvalitetsstyrning för revisionsföretag som
utför revision och översiktlig granskning av finansiella rapporter samt andra
bestyrkandeuppdrag och näraliggande tjänster som kräver att företaget utformar,
implementerar och hanterar ett system för kvalitetsstyrning inklusive riktlinjer och
rutiner avseende efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder för yrkesutövningen
och tillämpliga krav i lagar och andra författningar.
Granskningen innefattar att genom olika åtgärder inhämta bevis om att
Esef-rapporten har upprättats i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk
rapportering av årsredovisningen och koncernredovisning. Revisorn väljer vilka
åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga
felaktigheter i rapporteringen vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag.
Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som
är relevanta för hur styrelsen och verkställande direktören tar fram underlaget
i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till
omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten
i den interna kontrollen. Granskningen omfattar också en utvärdering av
ändamålsenligheten och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens
antaganden.
Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen validering av att Esef-rapporten
upprättats i ett giltigt XHTML-format och en avstämning av att Esef-rapporten
överensstämmer med den granskade årsredovisningen och koncernredovisningen.
Vidare omfattar granskningen även en bedömning av huruvida koncernens
resultat-, balans- och egetkapitalräkningar, kassaflödesanalys samt noter i
Esef-rapporten har märkts med iXBRL i enlighet med vad som följer av Esef-
förordningen.
Ernst & Young AB, Box 7850, 103 99 Stockholm, utsågs till Nivika Fastigheter
ABs revisor av bolagsstämman den 5 februari 2024 och har varit bolagets revisor
sedan 26 oktober 2007.
Stockholm den 3 april 2025
Ernst & Young AB
Jonas Svensson
Auktoriserad revisor
ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 120
Hållbarhetsrapport
Hållbarhetsnot E1 Utsläpp av växthusgaser
2024 2023/24 2022/23
Aktivitet, Scope 1 & 2 Datakälla Omvandlingsfaktorer
Absoluta utsläpp,
ton CO2e
Intensitet,
kg CO2e/m2
Absoluta utsläpp,
ton CO2e
Intensitet,
kg CO2e/m2
Absoluta utsläpp,
ton CO2e
Intensitet,
kg CO2e/m2
Företagsbilar och poolbilar Intern inhämtning från körjournaler
Emissionsfaktor för respektive fordon,
bränslebaserad
25 0,04 23 0,04 26 0,05
Förmånsbilar Intern inhämtning från körjournaler
Emissionsfaktor för respektive fordon,
bränslebaserad
7 0,01 - - - -
Köldmedia
Hämtas från respektive fastighet enligt lag
om obligatorisk köldmediarapport
Svensk Kyl & Värmepumps-
förening
0 0,00 0 0,00 0 0,00
Scope 1 direkta utsläpp total 32 0,05 23 0,05 26 0,04
El (Market based) Data från leverantör 26 0,04 107 0,18 29,7 0,05
El (Location based) Data från leverantör Nordisk mix 2023: 51,3, Miljöbarometern 648 1,04 794 1,31 939,2 1,68
Fjärrvärme Data från leverantör 654 1,05 660 1,09 607,9 1,09
Fjärrkyla Data från leverantör 0 0,00 0 0,00 0,0 0,00
Scope 2 indirekta utsläpp total (Market based) 680 1,1 767 1,3 638 1,1
Scope 2 indirekta utsläpp total (Location based) 1 302 2,1 1 454 2,4 1 547 2,8
Scope 1+2 Total (Marked based) 712 1,1 790 1,3 664 1,2
Scope 1+2 Total (Location based) 1 334 2,1 1 477 2,4 1 573 2,8
2024 2023/24 2022/23
Aktivitet, Scope 3 Datakälla Omvandligsfaktorer
Absoluta utsläpp,
ton CO2e
Intensitet,
kg CO2e/m2
Absoluta utsläpp,
ton CO2e
Absoluta utsläpp,
ton CO2e
3.1 Köpta varor och tjänster Upphandlingsmyndigheten miljöspendanalysverktyg Spendbaserad beräkning; Reparationer, underhåll och service: 0,008 677 1,09 920 -
3.2 Kapitalvaror IVL´s vägledning scope 3 för bostadsföretag Faktiska värden; klimatdeklarationer Schablonvärden; IVL 11 299 18,14 11 318 12 886
3.3 Bränsle och energirelaterade aktiviteter Ingen data - - - -
3.4 Transport och distribution, uppströms Ingen data - - - -
3.5 Avfall genererat i verksamheten
Blandat avfall till förbränning: Avfall Sverige
Materialåtervinning: DEFRA. Deponi:DEFRA
Beräknikng per hanteringsmetod: Blandat avfall till förbränning: 0,45
Materialåtervinning: 0,02. Deponi: 0,47
119 0,19 212 430
3.6 Tjänsteresor - privatägd bil Intern inhämtning från körjournaler Emissionsfaktor för respektive fordon, bränslebaserad 3 0,00 9 18
3.7 Anställdas pendling Ingen data - - - -
3.8 Leasade tillgångar, uppströms Ingen data - - - -
3.9 Transport och distrubution, nedströms Inte relevant för Nivikas verksamhet - - - -
3.10 Bearbetning av sålda produkter Inte relevant för Nivikas verksamhet - - - -
3.11 Användning av sålda produkter Ingen data - - - -
3.12 Slutbehandling av sålda produkter Ingen data - - - -
3.13 Leasade tillgångar, nedströms
Schablon årsförbrukning: Konsumenternas energimarknadsbyrå.
Nordisk mix:Miljöbarometern.
Uppskattad data + faktiska värden Nordisk mix 2022 0,0667 1 901 3,05 545 549
3.14 Franshiser Inte relevant för Nivikas verksamhet - - - -
3.15 Investeringar Ingen data - - - -
Scope 3 övriga indirekta utsläpp total 13 999 22,5 13 004 13 883
Scope 1+2+3 Total (Marked based) 14 711 23,6 13 771 14 547
Scope 1+2+3 Total (Location based) 15 333 24,6 14 481 15 456
HÅLLBARHETSNOTER
ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 121
Hållbarhetsrapport
Hållbarhetsnot E5 Avfall
Avfallet från avslutade byggprojekt, ton
2024 2023
Avfall exkl. farligt avfall
Materialåtervinning 200 207
Energiåtervinning/förbränning 415 730
Deponi 41 205
Farligt avfall
Deponi 0,3 3
Total mängd avfall
656 1 145
Energianvändning, kWh
2024 2023/24 2022/23 2021/22
El 15 283 909 15 470 173 14 081 088 13 418 621
Fjärrvärme 24 750 429 24 803 113 24 193 749 19 532 531
Fjärrkyla 22 420 15 981 9 378 10 852
Total förbrukning 40 056 758 40 289 267 38 284 215 32 962 004
Hållbarhetsnot E1 Energianvändning
Hållbarhetsnot E1 Energiintensitet
Energiintensitet, kWh/m2
Atemp
2024
Förändring
%
2024/23
Föränring
%
2022/23
Föränring
%
2021/22
Total energiintensitet 89 -5
*se jämfört
med år 23/22.
91 -2 93 -4 97
Hållbarhetsnot E1 Producerad energi
Producerad solenergi
(MWh) 2024 Förändring % 2022/23
Totalt installerad effekt (kWp) 4 702 31 3 588
Energiproduktion 2 780 79 1 553
Intensitet (W/kvm) 7,6 18 6,4
Egenproducerad el som används på plats 1 938 25 1 553
Egenproducerad el som säljs till elnätet 842 100 0
% av den totala elanvändningen som används på plats 11 N/A
Hållbarhetsnot E1 Laddplatser
Laddplatser per ort, st 2024
Värnamo 79
Jönköping 70
Växjö 58
Västkusten 26
Totalt 233
Kärnenergi- och fossilgasrelaterade verksamheter
Ja/Nej
Kärnenergirelaterade verksamheter
1. Företaget utför, finansierar eller är exponerat mot forskning, utveckling, demonstration
och utbyggnad av innovativa elproduktionsanläggningar som producerar energi från kärnen-
ergiprocesser med minimalt avfall från bränslecykeln.
Nej
2. Företaget utför, finansierar eller är exponerat mot uppförande och säker drift av nya
kärntekniska anläggningar för produktion av el eller processvärme, inbegripet för fjärrvärme
eller industriella processer, såsom vätgasproduktion, samt för säkerhetsuppgraderingar av
dessa med hjälp av bästa tillgängliga teknik.
Nej
3. Företaget utför, finansierar eller är exponerat mot säker drift av befintliga
kärntekniska anläggningar som producerar el eller processvärme, inbegripet för
fjärrvärme eller industriella processer, såsom vätgasproduktion från kärnenergi, samt
säkerhetsuppgraderingar av dessa.
Nej
Fossilgasrelaterade verksamheter
4. Företaget utför, finansierar eller är exponerat mot uppförande eller drift av
elproduktionsanläggningar som producerar el med hjälp av fossila gasformiga bränslen.
Nej
5. Företaget utför, finansierar eller är exponerat mot uppförande, renovering och drift av
anläggningar för kombinerad produktion av värme/kyla och el med hjälp av fossila gasformiga
bränslen.
Nej
6. Företaget utför, finansierar eller är exponerat mot uppförande, renovering och drift av
värmeproduktionsanläggningar som producerar värme/kyla med hjälp av fossila gasformiga
bränslen.
Nej
Hållbarhetsnot EU-taxonomi Kärnenergi- och fossilgasrelaterade verksamheter
ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 122
Hållbarhetsrapport
Hållbarhetsnot EU-taxonomi
Andel av omsättningen från produkter eller tänster som är förknippade med
ekonomiska verksamheter som är förenliga med taxonomikraven.
Ekonomiska verksamheter
Kod
Absolut omsättning, Mkr
Absolut omsättning, %
Absolut omsättning, %
A. VERKSAMHETER SOM OMFATTAS AV TAXONOMIN
A.1. Miljömässigt hållbara (taxonomiförenliga) verksamheter
Förvärv och ägande av byggnader 7.7 232 37 100
Driftutgifter för de miljömässigt hållbara (taxonomiförenliga)
verksamheterna (A.1)
232 37 100
A.2. Verksamheter som omfattas av taxonomin men som ej är
miljömässigt hållbara (taxonomiförenliga)
Förvärv och ägande av byggnader 7.7 390 63
Driftutgifter för verksamheter som omfattas av taxonomin men som
inte är mijömässigt hållbara (ej taxonomiförenliga) A2
390 63
Totalt (A.1 + A.2) Summa 622
B. VERKSAMHETER SOM INTE OMFATTAS AV TAXONOMIN
Driftutgifter hos verksamhet som inte omfattas av taxonomin (B) -
Totalt (A + B) Summa 622
Andel av kapitalutgifterna från produkter eller tänster som är förknippade med
ekonomiska verksamheter som är förenliga med taxonomikraven.
Ekonomiska verksamheter
Kod
Absolut omsättning, Mkr
Absolut omsättning, %
Absolut omsättning, %
A. VERKSAMHETER SOM OMFATTAS AV TAXONOMIN
A.1. Miljömässigt hållbara (taxonomiförenliga) verksamheter
Förvärv och ägande av byggnader 7.7 66
14 100
Driftutgifter för de miljömässigt hållbara (taxonomiförenliga)
verksamheterna (A.1)
66
14 100
A.2. Verksamheter som omfattas av taxonomin men som ej är
miljömässigt hållbara (taxonomiförenliga)
Förvärv och ägande av byggnader 7.7 408
86
Driftutgifter för verksamheter som omfattas av taxonomin men som
inte är mijömässigt hållbara (ej taxonomiförenliga) A2
408
86
Totalt (A.1 + A.2) Summa 474
B. VERKSAMHETER SOM INTE OMFATTAS AV TAXONOMIN
Driftutgifter hos verksamhet som inte omfattas av taxonomin (B) -
Totalt (A + B) Summa 474
ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 123
Hållbarhetsrapport
Hållbarhetsnot S1 Uppgifter för anställda
Uppgifter anställda 2024 2022/23 2021/22
Könsfördelning
Kvinna Man Total
Kvinna Man Totalt
Kvinna Man Total
Antal anställda 25 46 71 23 39 62 20 45 65
Antal tillsvidareanställda 25 45 70 23 38 61 25 45 65
Antal tillfälligt anställda/
behovsanställda
1 1 2 0 0 0 0 0 0
Antal heltidsanställda 22 41 63 20 38 58 17 43 63
Antal deltidsanställda 3 5 8 3 1 4 3 2 5
Avslutad anställning 0 2 2 6 9 15 0 7 7
Hållbarhetsnot S1 Kollektivavtalstäckning och social dialog
2024
Arbets- och anställningsvillkor för anställda Andel %
Anställda som berörs av kollektivavtal
100
Anställda som ingår i den sociala dialogen i EES på driftställenivå och europeisk nivå 100
Kollektivavtal i Europeiska ekonomiska samarbetsområdet
Andelen av alla anställda om omfattas av kollektivavtal i Europeiska ekonomiska samarbetsområdet,
oavsett om det har ett eller flera kollektivavtal
100
Social dialog
Hur stor andel av de anställda globalt som företräds av medarbetarföreträdare redovisat på landsnivå för
varje land i EEA där företaget har en betydande anställd arbetsstyrka.
100
via skyddsombud
Hållbarhetsnot S1 Personalomsättning
Personalomsättning 2024 2022/23 2021/22
Kvinna Man Total % Kvinna Man Total % Kvinna Man Total %
Antal anställda som
lämnat
0 2 3 6 9 23 0 7 11
Hållbarhetsnot EU taxonomi, forts.
Andel av driftsutgifterna från produkter eller tänster som är förknippade med
ekonomiska verksamheter som är förenliga med taxonomikraven.
Ekonomiska verksamheter
Kod
Absolut omsättning, Mkr
Absolut omsättning, %
Absolut omsättning, %
A. VERKSAMHETER SOM OMFATTAS AV TAXONOMIN
A.1. Miljömässigt hållbara (taxonomiförenliga) verksamheter
Förvärv och ägande av byggnader 7.7 24 7 100
Driftutgifter för de miljömässigt hållbara (taxonomiförenliga)
verksamheterna (A.1)
24 7 100
A.2. Verksamheter som omfattas av taxonomin men som ej är
miljömässigt hållbara (taxonomiförenliga)
Förvärv och ägande av byggnader 7.7 342 93
Driftutgifter för verksamheter som omfattas av taxonomin men som inte
är mijömässigt hållbara (ej taxonomiförenliga) A2
342 93
Totalt (A.1 + A.2) Summa 366
B. VERKSAMHETER SOM INTE OMFATTAS AV TAXONOMIN
Driftutgifter hos verksamhet som inte omfattas av taxonomin (B) -
Totalt (A + B) Summa 366
ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 124
Hållbarhetsrapport
Hållbarhetsnot S1 Mångfald hos anställda
Styrelse per åldersgrupp 2024 2022/23 2021/22
Åldersgrupp Antal Andel % Antal Andel % Antal Andel %
< 30 år 0 0 0 0 0 0
30-50 år 0 0 1 14 1 14
> 50 år 8 100 6 86 6 86
Totalt 8 100 7 100 7 100
Ledning per kön 2024 2022/23 2021/22
Könstillhörighet Antal Andel % Antal Andel % Antal Andel %
Kvinna 3 50 3 50 1 25
Man 3 50 3 50 3 75
Totalt 6 100 6 100 4 100
Ledning per åldersgrupp 2024 2022/23 2021/22
Åldersgrupp Antal Andel % Antal Andel % Antal Andel %
< 30 år 0 0 0 0 0 0
30-50 år 3 50 3 50 1 25
> 50 år 3 50 3 50 3 75
Totalt 6 100 6 100 4 100
Yrkeskategori anställda 2024 2022/23 2021/22
Yrkeskategori Antal Andel % Antal Andel % Andel Andel %
Arbetare/kollektivare 21 30 17 30 20 31
Tjänstemän (inklusive chefer) 49 70 45 70 45 69
Totalt 70 100 62 100 65 100
Varav chefer (inom kategorin arbetare
tjänstemän).
13 19 11 18 9 14
Anställda per kön 2024 2022/23 2021/22
Könstillhörighet Antal Andel % Antal Andel % Antal Andel %
Kvinna 25 35 23 37 20 31
Man 46 65 39 63 45 69
Totalt 71 100 62 100 65 100
Anställda per åldersgrupp 2024 2022/23 2021/22
Åldersgrupp Antal Andel % Antal Andel % Antal Andel %
< 30 år 5 7 5 8 6 9
30-50 år 33 46 29 47 36 55
> 50 år 33 46 28 45 23 35
Totalt 71 100 62 100 65 100
Styrelse per kön 2024 2022/23 2021/22
Könstillhörighet Antal Andel % Antal Andel % Antal Andel %
Kvinna 2 25 3 43 3 43
Man 6 75 4 57 4 57
Totalt 8 100 7 100 7 100
Hållbarhetsnot S1 Mångfald hos ledning och styrelse
ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 125
Hållbarhetsrapport
Hållbarhetsnot S1 Löner för anställda
Uppgifter lön för anställda i Sverige 2024 Kommentar
Antal anställda som får en tillräcklig lön i berörda länder 100 %
Ja, alla anställda får minst
lägstalön enligt kollektivavtal.
Antal anställda som får tillräcklig lön i nivå med referenslöner i
branschen
100 %
Ja, alla får minst lägstalön enligt
kollektivavtal. Lönerevision enligt
företagets lönepolicy årligen.
Hållbarhetsnot S1 Utbildning och kompetens
Utbildning och kompetensutveckling 2024
Andel anställda som deltagit i regelbundna utvecklingssamtal, % 100 %
Anställda som deltagit i regelbundna medarbetarsamtal, % 53 %
Hållbarhetsnot S1 Arbetsmiljö
Anställda 2024
Anställda som omfattas av bolagets arbetsmiljösystem, % 100 %
Dödsfall som har orsakats av arbetsrelaterade skador eller ohälsa, antal 0
Arbetsrelaterade olyckor, antal 1
Olycksfallsfrekvensen för anställda, förlorad arbetstid/arbetade timmar, ‰ 0 ‰
Dokumenterad arbetsrelaterad ohälsa, antal 0
Förlorade arbetsdagar till följd av arbetsrelaterad ohälsa och olyckor, antal 0
Andelen egna arbetstagare som omfattas av ett arbetsmiljösystem som inrättats pga. lagkrav 100 %
Hållbarhetsnot S1 Socialt skydd
Socialt skydd för anställda 2024 Kommentar
Antal anställda som omfattas av socialt skydd mot inkomstbortfall
vid sjukdom
100 %
Alla anställda omfattas av kollektivavtalad
försäkring vid sjukdom.
Antal anställda som omfattas av socialt skydd mot inkomstbortfall
vid arbetslöshet
100 %
Alla anställda omfattas av
omställningsstöd vid arbetslöshet.
Antal anställda som omfattas av socialt skydd mot inkomstbortfall
vid arbetsskador och förvärvart funktionshinder
100 %
Ingen kommentar
Antal anställda som omfattas av socialt skydd mot inkomstbortfall
vid föräldrarledighet
100 %
Ingen kommentar
Antal anställda som omfattas av socialt skydd mot inkomstbortfall
vid pension
100%
Ingen kommentar
Hållbarhetsnot S1 Kortttidsfrånvaro
Korttidsfrånvaro i % 2024 2022/23 2021/22 2020/21 2019/20
Antal anställda som ha rapporterad
korttidsfrånvaro
0,9 1,1 3,1 3,1 1,9
Hållbarhetsnot S1 Ersättnig för anställda
Löneskillnaden mellan de genomsnittliga lönenivåerna bland kvinnliga och manliga anställda är redovisade i procent av de manliga
arbets tagarnas genomsnittliga lönenivå. Löneskillnaden har beräknats genom att dividera genomsnittlig månatlig bruttolön för
kvinnliga anställda med genomsnittlig månatlig bruttolön för manliga anställda. I bruttolön ingår grundlön, fasta och rörliga
ersättningar. Lön för deltidsanställda har räknats om till heltidslöner.
Löneklyfta mellan könen 2024
Kvinnors genomsnittliga lön motsvarar i % av männens genomsnittliga lön 91
Hållbarhetsnot S1 Incidenter
Incidenter i antal 2024 2023
Antalet arbetsrelaterade incidenter relaterade till mänskliga rättigheter inom den egna arbetskraften
0 0
Antalet anmälningar relaterade till mänskliga rättigheter inom den egna arbetskraften 0 0
Det sammanlagda antalet diskrimineringsfall, inklusive trakasserier, som har anmälts 2 0
Antalet klagomål som lämnas in genom kanaler för personer i företagets egen arbetskraft 0 0
Antal böter, viten och ersättningar för de incidenter och klagomål som redovisats ovan 0 0
Fall relaterade till mänskliga rättigheter - -
Antalet allvarliga människorättsincidenter med anknytning till företagets anställda 0 0
Antal böter, viten och ersättningar för skador som uppstått i samband med
människorättsincidenter som beskrivs ovan
0 0
Ersättning 2024
Den årliga totala ersättningsgraden för den högst betalda personen i förhållande till medianvärdet för den totala
ersättningen för alla anställda (exklusive den högst betalda personen)
7,9
ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 126
Nyckeltal
2023/24
16 mån
sep-dec
2022/23
12 mån
sep-aug Definition Syfte
Ekonomisk uthyrningsgrad bostäder
A Kontraktsvärde på årsbasis vid periodens slut, Mkr 269,0 215,1
Kontrakterade hyror i förhållande till hyresvärdet, vid periodens utgång.
Nyckeltalet åskådliggör den ekonomiska utnyttjandegraden i Koncernens
bostadsfastigheter samt ett effektivitetsmått för uthyrningen.
B Hyresvärde bostäder, Mkr 280,8 219,7
A / B Ekonomisk uthyrningsgrad bostäder, % 95,8 97,9
Ekonomisk uthyrningsgrad lokaler
A Kontraktsvärde på årsbasis vid periodens slut, Mkr 491,0 426,9
Kontrakterade hyror i förhållande till hyresvärdet, vid periodens utgång.
Nyckeltalet åskådliggör den ekonomiska utnyttjandegraden i Koncernens lokalfastigheter
samt ett effektivitetsmått för uthyrningen.
B Hyresvärde lokaler, Mkr 519,2 441,7
A / B Ekonomisk uthyrningsgrad lokaler, % 94,6 96,7
Hyresvärde, bostäder
A Kontraktsvärde på årsbasis vid periodens slut, Mkr 269,0 215,1
Hyresintäkter på aktuella avtal med tillägg för bedömd marknadshyra
för eventuellt outhyrda ytor 12 månader framåt vid rapporttillfället.
Nyckeltalet används för att visa Koncernens intäktspotential.
B Vakansvärde på årsbasis vid periodens slut, Mkr 11,8 4,6
(A+B) Hyresvärde bostäder, Mkr 280,8 219,7
Hyresvärde, lokaler
A Kontraktsvärde på årsbasis vid periodens slut, Mkr 491,0 426,9
Hyresintäkter på aktuella avtal med tillägg för bedömd marknadshyra
för eventuellt outhyrda ytor 12 månader framåt vid rapporttillfället.
Nyckeltalet används för att visa Koncernens intäktspotential.
B Vakansvärde på årsbasis vid periodens slut, Mkr 28,2 14,8
(A+B) Hyresvärde lokaler, Mkr 519,2 441,7
Överskottsgrad
A Periodens driftnetto, Mkr 655,1 414,9
Driftsöverskott i procent av hyresintäkter.
Nyckeltalet visar hur stor andel av intjäningen som Nivika får behålla och är ett
effektivitetsmått som är jämförbart över tid men också mellan fastighetsbolag.
B Periodens hyresintäkter, Mkr 923,2 611,9
A / B Överskottsgrad, % 71,0 67,8
Driftnetto
655,1 414,9
Hyresintäkter för fastigheter reducerat med fastigheternas
driftskostnader.
Nyckeltalet visar förvaltningens lönsamhet före det att centrala administrationskostnader,
finansnetto samt orealiserade värdeförändringar beaktats.
Antal färdigställda lägenheter
184 289
Antal färdigställda lägenheter under perioden. Nyckeltalet visar antalet lägenheter som färdigställts.
Antal lägenheter i pågående byggnation
66 187
Antal lägenheter vid periodens slut som är under byggnation. Nyckeltalet visar antalet lägenheter under byggnation.
Antal lägenheter under projektutveckling
2 774 2 774
Antal lägenheter vid periodens slut som är under projektutveckling. Nyckeltalet visar antalet lägenheter som är i ett projektstadie.
Uthyrbar yta kommersiella fastigheter
470 190 427 858
Total yta för kommersiella fastigheter som är tillgänglig för uthyrning,
inklusive rörelsefastighet.
Nyckeltalet visar på den ytan från kommersiella fastigheter som är möjlig att hyra ut.
Total uthyrbar yta
622 362 559 418
Total yta (m²) som är tillgänglig för uthyrning. Nyckeltalet visar på den totala area i Nivikas fastighetsbestånd som är möjlig att hyra ut.
AVSTÄMNINGSTABELLER OCH DEFINITIONER
Fastighetsrelaterade nyckeltal
Nivika tillämpar de av ESMA utgivna riktlinjerna för alternativa nyckeltal, mått som inte definieras eller anges i de tillämpliga reglerna för finansiell rapportering, dvs IFRS. Utgångspunkten för lämnade alternativa nyckeltal är att de används av företagsledningen för att bedöma den
finansiella utvecklingen och därmed bedöms ge aktieägarna och andra intressenter värdefull information. Tabellen nedan redogör för beräkningen samt definitionen av de alternativa nyckeltalen.
Avstämningstabeller och definitioner
ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 127
Finansiella nyckeltal
Nyckeltal
2023/24
16 mån
sep-dec
2022/23
12 mån
sep-aug Definition Syfte
Långsiktigt substansvärde, Mkr
A Eget kapital vid periodens slut, Mkr 5 556,2 4 918,6
Redovisat eget kapital enligt balansräkningen med återläggning
av reserveringar för räntederivat, uppskjuten skatt avseende
temporära skillnader på fastighetsvärden och uppskjuten
skatt avseende reserveringar för räntederivat.
Nyckeltalet visar nettotillgångarnas verkliga värde ur ett långsiktigt perspektiv.
B Derivatinstrument vid periodens slut, Mkr 45,1 -36,8
C Uppskjuten skatteskuld vid periodens slut, Mkr 6 50,0 560,5
A+B+C Långsiktigt substansvärde, Mkr 6 251,3 5 442,3
Avkastning på eget kapital
A Periodens totalresultat, Mkr 199,9 -282,6
Resultat för rullande tolv månaders resultat i förhållande till
genomsnittligt eget kapital.
Nyckeltalet belyser Koncernens förmåga att generera avkastning på ägarnas
kapital.
B Eget kapital vid periodens början, Mkr 4 918,6 4 472,5
C Eget kapital vid periodens slut, Mkr 5 556 ,2 4 918,6
A / ((B+C) / 2) Avkastning på eget kapital, % 3,8 -6,0
Soliditet
A Eget kapital vid periodens slut,
Mkr 5 556,2 4 918,6
Eget kapital i procent av totala tillgångar.
Nyckeltalet visar hur stor andel av tillgångarna som är finansierade med eget
kapital.
B Balansomslutning vid periodens slut, Mkr 12 323 ,8 10 998,6
A / B Soliditet, % 45,1 44,7
Nettobelåningsgrad
A (A.1+A.2) Räntebärande skulder vid periodens slut, Mkr 5 896,9 5 340,0
Räntebärande nettoskuld i procent av förvaltnings-
fastigheternas verkliga värde av periodens slut.
A.1 Långfristiga Räntebärande skulder vid periodens slut, Mkr 5 7 59,2 5 213,5
Nyckeltalet belyser Koncernens finansiella risk.
A.2 Kortfristiga Räntebärande skulder vid periodens slut, Mkr 137,7 126,5
B Likvida medel vid periodens slut, Mkr 365,3 66,0
C Fastighetsvärde vid periodens slut, Mkr 11 787,9 10 628,5
(A-B) / C Nettobelåningsgrad, % 46,9 49,6
Genomsnittlig ränta säkerställd finansiering vid periodens utgång
A Räntekostnader uppräknat till årstakt vid utgången av perioden
Genomsnittlig kontrakterad ränta för samtliga krediter i
skuldportföljen med säkerställd finansiering uppräknat till
årstakt vid periodens utgång.
Nyckeltalet visar Koncernens räntenivå relaterad till säkerställda räntebärande
skulder.
säkerställd finansiering inkl byggnadskreditiv, Mkr 225,5 262,3
B Räntebärande skulder säkerställd finansiering vid periodens slut, Mkr 5 388,8 4 647,9
A / B Genomsnittlig ränta säkerställd finansiering vid periodens utgång, % 4,2 5,6
Genomsnittlig ränta icke säkerställd finansiering vid periodens utgång
A Räntekostnad uppräknat till årstakt vid utgången av perioden
Genomsnittlig kontrakterad ränta för samtliga krediter i
skuldportföljen med icke säkerställd finansiering
uppräknat till årstakt vid periodens utgång.
Nyckeltalet visar Koncernens räntenivå relaterad till icke säkerställda
räntebärande skulder.
för icke säkerställd finansiering, Mkr
26,2
54,1
B Räntebärande skulder icke säkerställd finansiering vid periodens slut, Mkr
508,1 692,2
A / B Genomsnittlig ränta icke säkerställd finansiering vid periodens utgång, %
5,2 7,8
Genomsnittlig ränta exkl. byggnadskreditiv vid periodens utgång
A Räntekostnad uppräknat till årstakt vid utgången av perioden för finansiering exkl.
Genomsnittlig kontrakterad ränta för samtliga krediter i
byggnadskreditiv, Mkr 257,0 247,8
skuldportföljen exkl. byggnadskreditiv uppräknat till Nyckeltalet visar Koncernens räntenivå exkl. byggnadskreditiv men inkl. derivat.
B Räntebärande skulder exkluderat byggnadskreditiv vid periodens slut, Mkr 5 8 41,7 4 843,7 årstakt vid periodens utgång.
A/B Genomsnittlig ränta exkl. byggnadskreditiv vid periodens utgång, % 4,4 5,1
Andel bunden ränta
A Utestående räntederivat och fasträntelån, Mkr 3 451,0 1 612,1
Andel bunden ränta av totala räntebärande skulder vid periodens
utgång.
Nyckeltalet visar hur stor del av Koncernens räntebärande skulder som löper med en fast
räntenivå.
B Räntebärande skulder vid periodens slut, Mkr 5 896,9 5 340,0
A/B Andel bunden ränta, % 59 31
Räntetäckningsgrad
A Periodens förvaltningsresultat 12 månader, Mkr 222,6 133,8
Ett viktat snitt av återstående kapitalbindningstid avseende
räntebärande skulder.
Nyckeltalet åskådliggör finansiell risk samt visar hur känsligt bolagets resultat är
för ränteförändringar.
B Periodens finansiella kostnader 12 månader, Mkr -221,3 -241,0
(A-B) / (-B) Räntetäckningsgrad, ggr 2,0 1,6
Avstämningstabeller och definitioner
ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 128
Aktierelaterade nyckeltal
Nyckeltal
2023/24
16 mån
sep-dec
2022/23
12 mån
sep-aug Definition Syfte
Förvaltningsresultat per aktie
A Periodens förvaltningsresultat 12 månader, Mkr
222,6
133,8
Förvaltningsresultat exklusive värdeförändringar och skatt per
aktie under perioden.
Nyckeltalet ger en ökad förståelse för Nivikas resultatgenerering med hänsyn till
utestående aktier.
B Genomsnittligt antal aktier under perioden
95 885 594
64 334 588
A / B Förvaltningsresultat per aktie, kr
2,3
2,1
Tillväxt i förvaltningsresultat per aktie
A Förvaltningsresultat per aktie 12 månader, kr
2 ,32
2,08
Procentuell förändring i förvaltningsresultat per aktie under
perioden.
Nyckeltalet används för att belysa utvecklingen av förvaltningsresultat per aktie.
B Förvaltningsresultat per aktie under motsvarande period, kr
2 ,08
3,16
(A / B) -1 Tillväxt i förvaltningsresultat per aktie, %
11,4
-34,1
Resultat per aktie, kr
A Periodens resultat, Mkr
199,9
-282,6
Årets resultat i relation till vägt antal genomsnittliga
utestående aktier under perioden.
Nyckeltalet visar utvecklingen av årets resultat relativt antalet utestående aktier.
B Genomsnittligt antal aktier under perioden
95 885 594
64 334 588
A / B Resultat per aktie, kr
2,08
-4,39
Eget kapital hänförligt till moderföretagets aktieägare per aktie, kr
A Eget kapital hänförligt till moderföretagets aktieägare vid periodens
slut, Mkr
5 556,2
4 918,6
Eget kapital hänförligt till aktieägarna i förhållande till antal
utestående aktier vid periodens slut.
Nyckeltalet visar Nivikas egna kapital per aktie.
B Justerat antal utestående aktier vid periodens slut
95 885 594
77 907 047
A / B Eget kapital per aktie, kr
57,9
63,1
Långsiktigt substansvärde per aktie
A (A.1+A.2+A.3) Långsiktigt substansvärde vid periodens slut, Mkr
6 250, 6
5 442,3
Redovisat eget kapital med återläggning av räntederivat samt
uppskjuten skatt i relation till antal aktier vid periodens utgång.
Nyckeltalet visar nettotillgångarnas verkliga värde ur ett långsiktigt perspektiv
per aktie.
A.1 Eget kapital vid periodens slut, Mkr
5 556,2
4 918,6
A.2 Derivatinstrument vid periodens slut, Mkr
45 ,1
-36,8
A.3 Uppskjuten skatteskuld vid periodens slut, Mkr
6 50,0
560,5
B Justerat antal utestående aktier vid periodens slut
95 885 594
77 907 047
A / B Långsiktigt substansvärde per aktie, kr
65,2
69,9
Förvaltningsresultat 12 månader
222,6 133,8
Totalresultat R12 före värdeförändringar och skatt.
Förvaltningsresultatet är ett relevant nyckeltal för att mäta förvaltningens
lönsamhet efter att finansiella intäkter och kostnader beaktas men ej orealiserade
värdeförändringar.
Räntebindningstid
2,7 0,9
Viktad återstående räntebindningstid för räntebärande
skulder och derivat.
Nyckeltalet visar ränterisken för Nivikas räntebärande skulder.
Kapitalbindningstid
2,6 2,5
Ett viktat snitt av återstående kapitalbindningstid avseende
räntebärande skulder.
Nyckeltalet belyser långsiktigheten i finansieringen och behovet av refinansiering.
Justerat antal utestående aktier vid periodens slut 95 885 594 77 907 047
Antalet registrerade aktier med avdrag för återköpta
egna aktier vid viss tidpunkt justerade för fondemissioner,
aktiesplittar och aktiesammanslagningar.
Nyckeltalet visar hur antalet utestående aktier utvecklas på ett jämförbart sätt.
Genomsnittligt antal utestående aktier 95 885 594 64 334 588
Vägt genomsnittligt antal utestående aktier under viss period. Nyckeltalet visar hur det genomsnittliga antalet utestående aktier utvecklas.
Tillväxt i långsiktigt substansvärde per aktie. % 3,8 -19,5
Procentuell förändring i substansvärde per aktie under
perioden 2024-01-01 - 2024-12-31. Nyckeltalet används för att belysa utvecklingen av substansvärde per aktie.
Avstämningstabeller och definitioner
ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 129
FASTIGHETSLISTA
Fastighet
Typ,
K/B1
Ort Yta Not2
JÖNKÖPING
Abborren 6 K Jönköping 831
Advokaten 14 K Jönköping 3 427
Advokaten 5 K Jönköping 4 167
Alvesta 15:13 13:20 13:21 K Jönköping 2 948
Arkadien 2 K Jönköping 1 954
Barnarps-Kråkebo 1:79 K Jönköping 8 482 D
Brunstorp 1:55 K Jönköping 2 548 B
Bränninge 3:399 B Habo - D
Budkaveln 21 K Huskvarna 2 167
Bäret 1 B Jönköping 1 285
Bäret 2 K Jönköping 2 213
Ekhagen 1:1, del av B Jönköping 6 438 B
Gyljeryd 1:57 B Mullsjö -
Hedenstorp 2:30 K Jönköping 1 545
Häljaryd 1:294 K Tenhult 4 385 B
Hällstorp 1:107 B Jönköping 2 540
Hällstorp 1:109-1:124 B Jönköping B
Hällstorp 1:20 m.fl. B Jönköping -
Roten 2 B Jönköping 5 848 B
Stigamo 1:51, 1:52 och 1:53 K Jönköping -
Vakten 10 K Jönköping 1 250 D
Vakten 8 K Jönköping 458 D
Valplatsen 2 K Jönköping 11 205 D
Valplatsen 3 K Huskvarna 2 024 D
Valplatsen 5 K Huskvarna 210 D
Valplatsen 8 B Huskvarna 6 897 D
Varbygeln 1 K Huskvarna 1 381
Vigören 1 K/B Jönköping 4 795
Vinkeln 6 K Jönköping 33 813
Vombaten 2 & Vråken 2 B Jönköping 2 562
Vråken 1 B Jönköping 3 871
Västergöken 1 B Jönköping 6 207
Åkerfältet 3 & 5 K Jönköping 11 000 D
Älgskytten 14 K Jönköping 6 782
Ämbaret 11 K Jönköping 2 241
Överkanten 1 K Jönköping 4 559
Överljudet 4 K Jönköping 1 910
Överljudet 5 K Jönköping 1 942
2) Fastighet/erförvärvad under verksamhetsåret.
B - Byggrätt och/eller byggklar mark på fastigheten
D - Detaljplan, pågående och framtida finns på fastigheten
1) Fastighetstyp, majoritet utifrån yta:
K - Kommersiell
B - Bostäder
Fastighet
Typ,
K/B1
Ort Yta Not2
VÄRNAMO
Aftonfalken 1 K Värnamo 2 059 D
Almen 12 K Värnamo 2 393
Banken 14 K/B Vetlanda 4 124
Banken 16 K Vetlanda 0
Banken 17 K Vetlanda 1 108
Banken 18 B Vetlanda 1 486
Bautastenen 1 K Värnamo 2 230
Bautastenen 3 B Värnamo 4 119
Berghem 1:24* K Ljungby 4 529
Berghem 1:28* K Ljungby 3 170
Bokbindaren 13* K Värnamo 1 860
Broarna 4 K Värnamo 1 057
Bävern 1 & 2 B Vetlanda 1 296
Centrum 4* K Gislaved 0
Diabasen 4 K Värnamo 10 684 B
Duvelund 1 & 2 K Värnamo 1 950
Duvelund 4* K Värnamo 6 787
Falken 25 B Värnamo 310
Flundran 6 K Värnamo -
Folkets Hus 1 K Värnamo 4 273
Golvläggaren 1 K Värnamo 1 900
Graniten 2 K Värnamo 2 600
Graniten 5* K Värnamo 4 000
Graniten 39 K Värnamo 2 800 B
Granliden 4 B Sävsjö 370
Hematiten 1 K Värnamo 17 682
Hjorten 23 B Gislaved 2 358
Hovslagaren 4 K Värnamo 576
Hygiea 1 K Vetlanda 2 174
Hygiea 3 B Vetlanda 4 796
Jerusalem 3 B Gislaved 1 463
Kalkstenen 2 K Värnamo 2 400 B
Klynnan 12 K Värnamo 1 900
Klynnan 13* K Värnamo 2 088
Krokodilen 5* B Gislaved 1 875
Kräftan 7 K Sävjsö 2 317
Kärleken 1 B Värnamo 1 048 D
Kärleken 2 B Värnamo 2 216 D
Fastighet
Typ,
K/B1
Ort Yta Not2
Kärleken 3 K Värnamo 3 391 D
Kärleken 4 K Värnamo 120 D
Lejonet 18 K/B Värnamo 1 630
Lejonet 14 K/B Vetlanda 1 236
Lejonet 5 K Värnamo 6 705
Ljuset 9 B Sävsjö 3 667
Lärkfalken 2 K Värnamo 1 140
Munin 21 K Gislaved - B
Norra Delfin 1 B Vetlanda 2 272
Porfyren 2 K Värnamo 4 878 B
Porfyren 3 K Värnamo 4 800 B
Refugen 1 K Värnamo
Refugen 6 K Värnamo 3 867 B
Rosen 1 K Värnamo 8 882
Rödspättan 2 K Värnamo 5 386
Sadelmakaren 1 B Värnamo 8 113
Sandstenen 1 K Värnamo 2 044
Sandstenen 2 K Värnamo 8 388 B
Sandstenen 5 K Värnamo 7 590
Smeden 3 K Värnamo 2 133
Smeden 5 K Värnamo 6 240
Snickaren 1-3 K Värnamo 1 280
Snipen 13 K Värnamo 1 249
Snipen 18 K/B Värnamo 1 799
Snipen 19 B Värnamo 1 498
Snipen 20 K Värnamo -
Stationen 2 K Vetlanda 2 130
Stenbocken 10 K/B Gislaved 1 537
Svanen 8 B Vetlanda 650
Tre Liljor 17 K Värnamo 9 931
Trädet 6 K Ljungby 2 451
Vinkelhaken 13 B Ljungby -
Örnen 1 B Sävjsö 2 630
ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 130
Information Nivika
FASTIGHETSLISTA, FORTS.
Fastighet
Typ,
K/B1
Ort Yta Not2
Växjö
Alvesta 15:13, 13:20, 13:21 Alvesta 2 948
Argus 6 Växjö 1 427
Drängen 2 Växjö 9 266
Eklövet 1 Kalmar 1 674
Eko 6 Växjö 2 686 B
Elefanten 1 Växjö 3 018
Garvaren 5 Växjö 4 140
Gasellen 11 Växjö 1 300
Geologen 5 Växjö 993
Gravören 18 Växjö 1 251
Illern 3 Växjö 1 310
Juveleraren 7 Växjö 8 601
Kopparslagaren 2 Växjö - B
Kopparslagaren 3 Växjö 5 035
Krysspricken 1 Växjö 4 945
Kvasten 7 Växjö -
Lingonet 1 & 2 Kalmar 2 604
Minken 3 Växjö 717
Mjälan 8 Växjö 3 000
Nyckelharpan 2 Växjö 4 112
Repslagaren 1 Växjö 2 032
Råstenen 1 Kalmar 2 592
Rättaren 4 Växjö 1 550
Rättaren 5 Växjö 5 479
Sanden 2 Växjö 1 250
Skogskärret 1 Växjö - B
Skomakaren 1 Växjö 1 531
Skräddaren 7 Växjö 4 230
Snöflingan 16 Växjö 5 064
Snörmakaren 4 Växjö 1 777
Sotaren 3 Växjö 2 405
Sågaren 3 Växjö 2 833
Tor 3 Nybro 3 750
Tunnbindaren 7 Växjö 4 090
Värendsvallen 12 Växjö 16 572
Växjö 12:15 Växjö 1 690 D
Fastighet
Typ,
K/B1
Ort Yta
Västkusten
Aspen 10* Ulricehamn 400
Avenboken 1 Ulricehamn 3 199
Bergbunken 1 Höganäs 1 728
Bikupan 2* Varberg 1 567
Bikupan 4 Varberg 5 505
Bikupan 5 Varberg 450
Bikupan 12* Varberg 470
Bikupan 20 Varberg -
Bikupan 22 Varberg 1 070
Björkdungen 1 Ulricehamn 454
Björkdungen 2 * Ulricehamn 455
Brännebo 1:32 * Dalum 2 182
Båten 3 * Ulricehamn 224
Båten 4 * Ulricehamn 352
Bälgen 4 Varberg 2 421
Bälgen 6 Varberg 2 400
Bälgen 15 Varberg 619
Eftra 3:3 Falkenberg -
Ekan 3 Ulricehamn 754
Eldstaden 4* Varberg 2 596
Faktorn 10 Falkenberg 1 456
Fyllinge 20:412 Halmstad 5 130
Företagaren 2 Falkenberg 3 254
Gulsippan 3* Ulricehamn 224
Haverdal 22:16 Halmstad 6 675
Hemmeslöv 10:208 Båstad 3 428
Hjälllbo 150:1 Göteborg/
Gunnilse
8 036
Hästhoven 10* Ulricehamn 350
Lagern 9 Borås 4 724
Laxen 5 * Ulricehamn 498
Laxen 6 * Ulricehamn 428
Laxen 13 * Ulricehamn 376
Linnéan 9 * Ulricehamn 268
Ljung 1:27 * Herrljunga 823
Ljung 1:73 * Herrljunga 1 348
Myrten 2 Borås 7 628
Norra Amerika 1 Ulricehamn 4 848
Fastighet
Typ,
K/B1
Ort Yta
Petersberg 11 * Borås 825
Pionen 6 Ulricehamn 406
Schaktet 1 Höganäa 2 236
Smörbollen 3* Ulricehamn 198
Solrosen 12 Ulricehamn 1 457
Stegen 1 Halmstad 2 981
Stålet 2 Varberg 5 065
Syd-Afrika 1 Ulricehamn 1 045
Sylen 3 Halmstad 2 106
Tandborsten 7 Laholm 1 185
Täljstenen 1 Ulricehamn 3 606
Töringe 7:40 Falkenberg 3 036
Vagnen 7 Varberg 1 049
Vagnen 10 Varberg 8 800
Verkstaden 4 & 6* Ulricehamn 7 268
Vinberg 2:104 Falkenberg 1 876
1) Fastighetstyp, majoritet utifrån yta:
K - Kommersiell
B - Bostäder
2) Fastighet/erförvärvad under verksamhetsåret.
B - Byggrätt och/eller byggklar mark på fastigheten
D - Detaljplan, pågående och framtida finns på fastigheten
ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 131
Information Nivika
INFORMATION FRÅN NIVIKA FASTIGHETER
Den information vi sänder ut till marknaden om vår verksamhet ska vara öppen, tydlig och korrekt samt syfta
till att skapa förtroende för vårt företag och varumärke.
Som publikt bolag lyder Nivika under de regler som finns i noteringsavtalet med Nasdaq Stockholm. Viktiga
händelser, delårsrapporter och bokslutskommuniké offentliggörs omedelbart via pressmeddelande och finns
också tillgängligt på vår webbplats; www.nivika.se
Vi informerar löpande om vårt bolag, aktuella händelser och förändringar i verksamheten genom att regelbundet
träffa såväl analytiker, investerare och finansiärer som kunder och samarbetspartners.
På www.nivika.se finns även möjlighet att prenumerera på finansiella rapporter och pressmeddelanden.
Kontakt
För ytterligare information, vänligen kontakta
KRISTINA KARLSSON, CFO/IR
Tfn: 070-614 20 20 E-post: kristina@nivika.se
FÖLJ OSS I SOCIALA MEDIER
https://www.instagram.com/nivikafastigheter
https://www.facebook.com/nivika
https://se.linkedin.com/company/nivika-fastigheter
Finansiell kalender Rapporter publiceras i regel kl 08.30 om inget annat anges.
Delårsrapport Q1 2025 .....................................................................................................................2025-05-08
Årsstämma 2023/2024 ....................................................................................................................2025-05-08
Delårsrapport Q2 2025 ....................................................................................................................2025-07-10
Delårsrapport Q3 2025 ....................................................................................................................2025-11-06
Bokslutskommuniké 2025 .................................................................................................................februari 2026
Årsredovisning 2025 ..........................................................................................................................april 2026
ÅRSREDOVISNING 2023/2024 Nivika Fastigheter AB (publ) 132
Tfn. +46 (0)10-26 36 100
www.nivika.se info@nivika.se
VÄRNAMO / HUVUDKONTOR
Nivika Fastigheter AB (publ)
Refugen 6
331 44 Värnamo
JÖNKÖPING
Nivika Fastigheter AB (publ)
Österängsvägen 2A
554 63 Jönköping
VÄXJÖ
Nivika Fastigheter AB (publ)
Smedjegatan 30
352 46 Växjö
Nivika reserverar sig för eventuella tryckfel och förbehåller sig rätten till ändringar. Vissa bilder är visuali seringar och anger inte i detalj det slutliga utförandet.