ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 1

ÅRSREDOVISNING 2022-2023

1 SEPTEMBER 2022 - 31 AUGUSTI 2023

Nivika Fastigheter AB (publ)

Med småländsk klokskap ska vi äga och

förvalta högavkastande fastigheter för

generationer och vara det självklara valet

för hyresgästen.

ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 2

INLEDNING ................................................................................................ 2

Perioden i sammandrag .......................................................................................3

VD har ordet ....................................................................................................... 4

Detta är Nivika ....................................................................................................5

Väsentliga händelser ............................................................................................6

Vision, affärsidé & mål ........................................................................................ 8

FASTIGHETSPORTFÖLJ ........................................................................... 12

Hyresgäster och avtalsportfölj .........................................................................14

Fastighetsvärdering ..........................................................................................15

Fastighetstransaktioner ....................................................................................16

Fastighetsmarknaden ........................................................................................18

NIVIKAS AFFÄRSOMRÅDEN ................................................................. 22

Affärsområde Jönköping .................................................................................. 23

Affärsområde Värnamo .................................................................................... 24

Affärsområde Växjö ...........................................................................................27

Affärsområde Västkusten .................................................................................30

Affärsområde Mitt Lager .................................................................................33

PROJEKTVERKSAMHETEN ..................................................................34

HÅLLBARHETSRAPPORT .........................................................................36

Hållbart företagande ........................................................................................42

Klimatansvar ...................................................................................................... 48

Socialt ansvar .................................................................................................... 56

Uppföljning grönt ramverk - investerarrapport .............................................64

GRI-Index ......................................................................................................... 67

AKTUELL INTJÄNINGSFÖRMÅGA ....................................................... 70

FINANSIERING..........................................................................................71

AKTIEN OCH ÄGARNA ........................................................................... 72

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT .............................................................. 73

INTERN STYRNING OCH KONTROLL ................................................. 78

RISKER OCH RISKHANTERING ............................................................ 79

FINANSIELLA RAPPORTER .....................................................................85

ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 3

PERIODEN I SAMMANDRAG

September 2022 -augusti 2023

Siffror inom parentes avser motsvarande period föregående år.

Under 2022/2023 ökade de totala hyresintäkterna till 612 miljoner kronor och driftnettot till 415 miljoner kronor.

Fastighetsvärdet på Nivikas

portfölj uppgår vid periodens slut till 10,6 miljarder kronor. Portföljen har under året främst vuxit via färdigställda och pågående byggnationer

och minska i värde via värdeminskning och avyttringar. Totalt har cirka 12 000 m2 lokaler och 289 lägenheter färdigställts och tillsammans

tillför projekten cirka 38 miljoner kronor i driftnetto per år. Fastighetsportföljen har under året även ökat med två mindre förvärv samt minskat

via avyttring av åtta fastigheter.

Portföljen utgörs till 92 procent av förvaltningsfastigheter, där två tredjedelar av hyresvärdet kommer från

kommersiella fastigheter.

Efter period har Nivika återbetalt hela det utestående obligationslånet med ISIN: SE0015949631, med ett totala belopp om 650 miljoner

kronor. Nivika har därmed inga obligationslån.

Nivika har även efter perioden beslutat om att genomföra en företrädesemission om cirka 511 miljoner kronor, utökat sina kreditfaciliteter

med

totalt 400 miljoner kronor hos Nordea, SEB och Danske Bank. Vidare har även avyttringar av fastigheter genomförts, dessa har tillfört 120

miljoner kronor i likviditet, samtliga transaktioner till- eller över fastigheternas bokförda värden.

Refinansieringsåtgärderna skapar förutsättningar för att Nivika åter ska bli ett förvärvande bolag med lönsam tillväxt. Detta avspeglas i de

nya finansiella mål och den utdelningspolicy som styrelsen tagit beslut om. Nivika har, och kommer också fortsatt att genomföra, strategiska

förändringar i fastighetsportföljen med syfte att geografiskt konsolidera fastighetsportföljen och optimera förvaltningen. Fastighetsportföljen

består i dag främst av högavkastande fastigheter, ambitionen är att renodla ytterligare.

100

200

300

400

500

600

700

2017 2018 2019 2020 2021 2022 2

023

Fastighetsvärde, Mkr Totala intäkter, Mkr

2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023

2000

4000

6000

8000

10000

12000

Perioden i sammandrag

Mkr

2022/23

12 mån

sep-aug

2021/22

12 mån

sep-aug

Nyckeltal

Hyresintäkter 612 528

Driftnetto 415 354

Förvaltningsresultat 134 170

Periodens totalresultat -283 627

Fastighetsvärde 10 629 10 699

Uthyrbar area, m² 559 418 558 276

Ekonomisk uthyrningsgrad bostäder, % 98 98

Ekonomisk uthyrningsgrad lokaler, % 97 96

Antal fastigheter, st 182 187

Antal lägenheter, st 2 458 2 169

Eget kapital 4 919 4 472

Likvida medel 66 187

Soliditet, % 45 40

Nettobelåningsgrad*, % 50 53

Räntetäckningsgrad, ggr 1,6x 2,2x

Långsiktigt substansvärde per aktie** 69,9 86,7

Resultat per aktie** -4,4 11,7

*) Inkluderar obligationslån.

**) Omvänd split genomförd i november 2021 och nyemission genomförd i maj 2023

- De totala hyresintäkterna ökade med 16 % till 612 Mkr (528)

- Driftnettot ökade med 17 % till 415 Mkr (354)

- Förvaltningsresultatet minskade till 134 Mkr (170)

- Värdeförändring fastigheter uppgick till -458 Mkr (558) varav realiserade värdeförändringar uppgick

till 38 Mkr (14)

- Periodens resultat minskade till -283 Mkr (627)

- Resultat per aktie -4,39 kr (11,68)**

- Långsiktigt substansvärde per aktie 69,86 kr (86,75)**

- Styrelsen föreslår att ingen utdelning lämnas för verksamhetsåret. Utdelningsförslaget är enlighet

med Nivikas utdelningspolicy.

- Årsstämma 2022/2023 hålls den 5 februari 2024

ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 4

VD HAR

ORDET

Niclas Bergman, VD

Ökade hyresintäkter och förbättrat driftnetto

Under det gånga året, 2022/2023, ökade hyresintäkterna med

16 procent till 612 (528) och driftnettot ökade med 17 procent till

415 (354). Det ökade driftnettot drevs i huvudsak av ett större

fastighetsbestånd. Under året färdigställdes 289 lägenheter samt

fem kommersiella fastigheter på totalt 12 000 m2. Samtliga

färdigställda fastigheter är fullt uthyrda och tillsammans tillför de

cirka 44 miljoner kronor i årligt hyresvärde och cirka 38 miljoner

kronor i driftnetto per år.

Efterfrågan är fortsatt god på Nivikas marknader, den ekonomiska

uthyrningsgraden var 97 procent för kommersiella fastigheter och

98 procent för bostäder.

Fokus på konsolidering

Nivika har under det gångna året konsoliderat organisationen och

står väl rustat för att hantera en större fastighetsportfölj. Ett av

bolagets finansiella mål är att fastighetsportföljens värde i slutet

av år 2028 skall uppgå till 15 miljarder kronor varav två tredjedelar

skall vara kommersiella fastigheter.

Under året har Nivika avyttrat fastigheter, exempelvis hela

fastighetsportföljen i Helsingborg. Bolaget kommer också fortsatt

att genomföra strategiska förändringar i fastighetsportföljen med

syfte att geografiskt konsolidera fastighetsportföljen och därmed

optimera förvaltningen. Efter räkenskapsårets slut, under hösten

2023, har Nivika avyttrat fastigheter med ett totalt underliggan-

de fastighetsvärde om 176 miljoner kronor, vilket har tillfört 120

miljoner kronor i likviditet. Transaktionerna har genomförts till, eller

över, bokfört värde.

Fastighetsportföljen består främst av högavkastande fastigheter

och ambitionen är att renodla portföljen ytterligare. I nuvarande

marknadsläge startas inga nya bostadsprojekt, däremot så kan kom-

mersiella projekt startas förutsatt att det fortsatt finns lönsamhet i

projektet.

Finansieringspaket skapar förutsättningar för lönsam tillväxt

Nivika utformade under sommaren, tillsammans med ägare och

finansiärer, ett finansieringspaket innehållande en garanterad före-

trädesemission om cirka 511 miljoner kronor, en utökad finansiering

via banker, samt likvida medel från avyttrade fastigheter. Före-

trädesemissionen är fullt ut garanterad av befintliga aktieägare.

Niclas Bergman, VD

Finansieringspaketet omfattade utökade kreditfaciliteter om

totalt 400 miljoner kronor. 235 miljoner kronor i utökad grund-

finansiering samt 165 miljoner kronor i byggnadskreditiv med

beviljad slutfinansiering. Finansieringspaketet möjliggjorde även

en återbetalning av utestående obligationslån, där Nivika under

hösten 2023 har löst hela den återstående obligationen på 650

miljoner kronor.

Genom refinansieringen stärks balansräkningen och bolagets

finansiella ställning. I samband med att finansieringspaketet togs

fram uppdaterades även Nivikas finansiella mål och hållbarhetsmål

samt bolagets utdelningspolicy med fokus på lönsam tillväxt och

finansiell stabilitet.

Refinansiering möjliggör fler lönsamma förvärv

Genom refinansieringen skapas också möjlighet för Nivika att

genomföra selektiva kompletteringsförvärv och återigen bli mer

offensiva genom förvärv av fastigheter i en attraktiv förvärvsmark-

nad med geografiskt fokus på Jönköping, Värnamo, Växjö och på

Västkusten.

Fortsatt värdetillväxt

Nivikas affärsmodell går ut på att utveckla och skapa värde i

fastighetsportföljen genom förädling av befintliga fastigheter,

framtagning av detaljplaner för att skapa byggrätter, projektut-

veckling i attraktiva lägen samt genom strategiska förvärv.

Utifrån Nivikas affärsmodell med stabila kassaflöden, förväntade

ökning av hyresintäkter från färdigställande av projekt tillsammans

med en balanserad finansiell risk, är jag övertygad om att vi står

starkt rustade och ser möjligheterna att ytterligare stärka bolagets

marknadsposition.

Avslutningsvis vill jag passa på att rikta ett stort tack till våra

duktiga och engagerade medarbetare, och till styrelse och ägare

för ert stöd!

Nivika väl rustat för tillväxt framåt

ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 5

JÖNKÖPING

VÄRNAMO

VÄSTKUSTEN

Laholm

Höganäs

Båstad

Halmstad

Falkenberg

Varberg

Vetlanda

Göteborg

Gislaved

VÄXJÖ

Kalmar

Borås

Eksjö

Sävsjö

Nybro

Ljungby

Ulricehamn

Jönköping 32 %

Värnamo 29 %

Växjö 20 %

Västkusten 16 %

Övriga 3 %

Fördelning fastighetsvärde per geografi, %

Industri/lager 24 %

Kontor 11 %

Handel 9 %

Samhällsfastigheter 9 %

Hotell/restaurang 3 %

Mark 2 %

Bostäder 39 %

Övrigt 3 %

Fördelning fastighetsvärde per objektstyp, %

Fördelning hyresvärde per objektstyp, %

Industri/lager 25 %

Kontor 13 %

Handel 10 %

Samhällsfastigheter 10 %

Hotell/restaurang 4 %

Mark - %

Bostäder 33 %

Övrigt 5 %

"Långsiktigt ägande, förvaltning i

egen regi, lokal närvaro och korta

beslutsvägar.”

10 629 Mkr

ANDEL KOMMERSIELLA FASTIGHETER

(AV FASTIGHETSVÄRDET)

FASTIGHETSVÄRDE

61 %

49,6 %

1,56 X

-34 %

Mål: ≤50 %

Mål: 2/3-delar

Mål: 15 000 Mkr

vid utgången av 2028

Mål: ≥2,0 x

Mål: ≥15 %

Med småländsk klokskap ska vi

äga och förvalta högavkastande

fastigheter för generationer och

vara det självklara valet för

hyresgästen.

NYTT MÅL

Mål: -25 %

vid utgången av 2025

HÅLLBARHETSMÅL:

Minska utsläpp inoM scope 1 och 2 Med 25% till

slutet av år 2025

DETTA ÄR NIVIKA

TILLVÄXT I FÖRVALTNINGSRESULTAT

PER AKTIE

RÄNTETÄCKNINGSGRAD

NETTOBELÅNINGSGRAD

ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 5

ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 6

Väsentliga händelser

VÄSENTLIGA HÄNDELSER 2022/23

FORTS.

• Nivika förvärvade den 1 september Bikupan 2, en fullt uthyrd

kommersiell fastighet på industriområdet Varberg Nord. Fast-

igheten är belägen i anslutning till befintlig fastighetsportfölj.

• Nivika förvärvade den 27 september Ämbaret 3, en fullt

uthyrd kommersiell fastighet på Ljungarums industriområde i

Jönköping. Fastigheten gränsar till befintlig fastighet Ämbaret 8.

• Nivi

ka upptog under oktober 2022 nya lån samt refinansierat

drygt 10 procent av den kommersiella portföljen i samband med ny

finansiär, Nordea Bank.

• Nivika tecknade ett 15-årigt hyresavtal med DS Smith

avseende uppförande av en ny industribyggnad på Bredasten

industriområde i Värnamo. Tomten ligger på Bredastens nya

etapp med skyltläge mot E4:an. Avtalet avser en industribygg-

nad med en yta på totalt cirka 18 000 m² fördelade på kontor,

produktion och lager. Byggnationen har ett hållbarhetsfokus

och omfattar bland annat en solcellsanläggning på 400 kWp

samt ett tiotal laddstationer för elfordon. Markarbete är

uppstartat och anläggningen beräknas inflyttningsklar till första

kvartalet 2024.

• Nivika fick i slutet av december positivt besked om att sökt

investeringsstöd för hyresbostäder avseende projekten Sadel-

makaren 1 i Värnamo med 130 lägenheter samt Värendsvallen

12 i Växjö med 159 lägenheter, har beviljats

Q3 FORTS.

• Nivika avyttrade den 1 december 2022 en fastighets-

portfölj om fem kommersiella fastigheter i Helsingborg och en

industrifastighet i Jönköping. Portföljen hade ett årligt hyres-

värde om 26 miljoner kronor och en total uthyrningsbar yta

om 32 000 m². Transaktionen gjordes i linje med värdering.

• Nivika avyttrade den 29 december 2022 fastigheten Bikupan

19 i Varberg. Fastigheten är en kontors- och lagerfastighet

med ett årligt hyresvärde om 2,7 miljoner kronor och en

uthyrningsbar yta om 2 500 m². Transaktionen gjordes 35

procent över värdering.

• Nivika beslutade att avveckla sin industriella tillverkning av

moduler efter att den pågående produktionen till Hovslätts

Ängar var färdigproducerad. Detta var ett led i översynen av

verksamheten i samband med att Nivikas framtida bostadspro-

jekt lagts på is på grund av den vikande konjunkturen med ökad

inflation och höjda räntor.

• Nivika avyttrade den 13 mars 2023 en tomt på Stigamo Indu-

striområde, strax söder om Jönköping. Försäljningen avsåg en

byggklar tomt med en yta på cirka 85 000 m² och försäljningen

gjordes 54 procent över värdering.

• Nivika genomförde den 27 mars en riktad nyemission av

B-aktier med en teckningskurs om 38 kronor. Emissionen var

föremål för efterföljande godkännande från extra bolagsstäm-

ma. Emissionen tillförde bolaget cirka 750 miljoner kronor före

emissionskostnader. Ett antal professionella och institutionella

investerare deltog i emissionen, däribland Swedbank Robur, Öh-

man Fonder, Weland, Santhe Dahl, VD Niclas Bergman, Benny

Holmgren och Håkan Eriksson.

• Nivika erhöll den 28 april obligationsinnehavarnas godkännande

för villkorsändringar i enlighet med förslagen i de skriftliga för-

farandena som inleddes den 30 mars 2023 avseende bolagets

gröna obligationslån 2020/2023 (ISIN: SE0014855763)

med ett utestående nominellt belopp om 600 MSEK samt

2021/2024 (ISIN: SE0015949631) med ett utestående

nominellt belopp om 650 MSEK. Meddelandet om de skriftliga

förfarandena inklusive de föreslagna villkorsändringarna finns

tillgängliga på bolagets hemsida.

• Nivika höll den 2 maj 2023 en extra bolagsstämma. Stämman

beslutade, i enlighet med styrelsens förslag, att godkänna

styrelsens två beslut om riktade nyemissioner.

• De riktade nyemissionerna utgjordes av en emission om högst

17 763 159 B-aktier (Emission 1), samt en emission om högst

1 973 683 B-aktier (Emission 2). Sammanlagt innebar de två

riktade nyemissionerna att 19 736 842

B-aktier emitteras.

Sammanlagt ökade Nivikas aktiekapital med högst 9 868

421 kronor, från 29 085 102,50 till 38 953 523,50 kronor.

Antalet aktier ökade med

19 736 842, från 58 170 205 till 77

907 047, och antalet röster ökade med 19 736 842, från 282

133 405 till 301 870 247

• I och med bolagsstämmans godkännande enligt ovan uppfylldes

även villkoret för att ändringar av villkoren avseende Nivikas

utestående obligationer med ISIN SE0014855763 respektive

SE0015949631.

• Nivika återbetalade den 17 maj, i helhet, obligationslån

2020/2023 (ISIN: SE0014855763) med ett utestående

nominellt belopp om 600 MSEK.

ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 7

VÄSENTLIGA HÄNDELSER

Q1 2023/24

Händelser efter räkenskapsperiodens slut

• Styrelsen för Nivika beslutade den 22 september 2023 att genom-

föra en, fullt garanterad, nyemission av B-aktier om cirka 511 mil-

joner kronor med företrädesrätt för Bolagets befintliga aktieägare.

Syftet med företrädesemissionen är att stärka Bolagets finansiella

ställning, genomföra en förtida återbetalning av utestående obliga-

tionslån samt möjliggöra fortsatt lönsam tillväxt. Nivika fortsätter

samtidigt sin strategiska översyn och geografiska konsolidering av

fastighetsportföljen.

• I anslutning till företrädesemissionen har Bolaget refinansierat och

utökat sina kreditfaciliteter hos Nordea, SEB och Danske Bank.

Totalt har finansieringen utökats med 400 miljoner kronor varav

235 miljoner kronor i utökad grundfinansiering och 165 miljoner

kronor i byggnadskreditiv med beviljad slutfinansiering.

• Nivika har även uppdaterat sina finansiella måla, hållbarhetsmål samt

Bolagets utdelningspolicy, med fokus på lönsam tillväxt och finansiell

stabilitet. De finansiella målen ska säkerställa att Nivika över tid

fortsatt skapar värde för aktieägarna, samt ger verksamheten en

tydlig målbild. För att öka tydligheten och avspegla Bolagets för-

stärkta fokus på lönsamhet och värdeskapande, har styrelsen valt att

minska antalet finansiella mål till fyra samt addera ett hållbarhetsmål.

• Nivika har den 12 oktober respektive den 16 november återbetalt

cirka 600 miljoner kronor respektive cirka 50 miljoner kronor av

det utestående obligationslånet med ISIN: SE0015949631, med

ett totala belopp om 650 miljoner kronor. Nivika har därmed inga

obligationslån.

• Nivika har efter beslut om företrädesemission även genomfört en

extra bolagsstämma den 26 oktober 2023. Stämman beslutade att

godkänna styrelsens beslut om företrädesemission samt reviderad

Väsentliga händelser

Händelser under perioden juni till augusti

2023

• Inga väsentliga händelser under perioden.

valberedningsinstruktion.

• Nivika har den 1 september 2023 avyttrat fyra fastigheter,

Vesslan 18-21, i Vetlanda. Fastigheterna har ett årligt hyres-

värde om 1,3 miljoner kronor och en total uthyrningsbar yta om

1 345 m2. Transaktionen har gjorts till fastigheternas bokförda

värden.

• Nivika har den 15 september 2023 avyttrat fastigheten

Släggan 11 i Gislaved. Fastigheten har ett årligt hyresvärde om

2,1 miljoner kronor och en uthyrningsbar yta om 2 966 m2.

Transaktionen har gjorts strax över fastighetens bokförda värde.

• Nivika har den 5 oktober 2023 avyttrat tre fastigheter,

Ämbaret 3, Ämbaret 8 och Ödlan 20 i Jönköping. Fastigheter-

na har ett årligt hyresvärde om 11 miljoner kronor och en total

uthyrningsbar yta om 11 000 m2. Transaktionen har gjorts till

fastigheternas bokförda värden.

• Nivika har den 16 oktober förvärvat en fastighetsportfölj i

Ulricehamn/Borås. Fastigheterna har ett årligt hyresvärde om 11

miljoner kronor och en total uthyrningsbar yta om

9 200 m2. Genom förvärvet har Nivika ett fastighetsbestånd i

Ulricehamn och Borås om 700 miljoner kronor.

ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 8

Detta är Nivika

Vision

Med småländsk klokskap ska vi

äga och förvalta högavkastande

fastigheter för generationer och vara

det självklara valet för hyresgästen.

Affärsidé

Med hyresgästen i fokus ska Nivika vara en attraktiv, trygg och långsiktig

fastighetsägare. Med lokal förankring, närvaro och kännedom skapar vi

förutsättning för lönsam tillväxt.

Mål för verksamheten

Fastighetsportföljens värde i slutet av år 2028 skall uppgå till

15 miljarder kronor varav 2/3 kommersiella fastigheter

• Belåningsgraden för koncernen ska långsiktigt vara under 50 procent

• Räntetäckningsgraden för koncernen ska långsiktigt vara minst 2,0 ggr

• Årlig tillväxt i förvaltningsresultat per aktie ska långsiktigt vara minst 15

procent

• Minska utsläpp inom Scope 1 och 2 med 25 procent till slutet av år 2025

Utdelningspolicy

Nivikas övergripande mål är att skapa värde för bolagets aktieägare.

Bolagets långsiktiga målsättning är att dela ut 30-50 procent av förvaltningsresultatet

efter betald skatt.

Utdelningens storlek anpassas till koncernens investeringsbehov, konsolideringsbehov och

ekonomiska ställning i övrigt för att säkerställa att koncernens framtida utveckling sker

med bibehållen finansiell styrka och fortsatt god handlingsfrihet.

Styrelsen för Nivika Fastigheter AB (publ) har efter räkenskapsårets utgång, den 22 september 2023, uppdaterat Bolagets finansiella mål, hållbarhetsmål samt Bolagets

utdelningspolicy, med fokus på lönsam tillväxt och finansiell stabilitet. De finansiella målen ska säkerställa att Nivika över tid fortsatt skapar värde för aktieägarna, samt

ger verksamheten en tydlig målbild. För att öka tydligheten och avspegla Bolagets förstärkta fokus på lönsamhet och värdeskapande, har styrelsen valt att minska antalet

finansiella mål till fyra.

VISION, AFFÄRSIDÉ OCH MÅL

Strategisk inriktning

Fastighetsförvaltning

Nivika bedriver förvaltning med lokal närvaro och egen personal på varje ort med tillräcklig

förvaltningsvolym. Den lokala förvaltningen skapar möjlighet till effektivitet och hållbarhet med nära

relationer till stabila och långsiktiga hyresgäster.

Utifrån varje fastighets unika förusättningar sker energieffektivisering, hyresgästanpassningar,

renoveringar och fastighetsutveckling med mål att öka fastighetsvärdet och avkastningen. Det

långsiktiga perspektivet stärker Nivikas lokala position.

Framtagning av byggrätter, projektering och nybyggnation för egen

förvaltning

Nivika tar fram byggrätter på befintliga fastigheter och arbetar aktivt med kommunerna för att

kunna utveckla kommersiell yta till bostäder eller möjliggöra fler bostäder på aktuell fastighet i nya

detaljplaner. Befintliga fastigheter bidrar som regel med kassaflöde ända fram till byggstart.

Hållbarhet och resursanvändning är centrala vid nybyggnation. Miljöcertifiering av bostäder,

energieffektiva byggnader, långsiktig kvalitet enligt ”Nivika-standard” för att skapa attraktiva miljöer

och hållbar förvaltning. Långsiktig förvaltning skapar stabila kassaflöden som i sin tur ger möjlighet till

ytterligare investering och expansion.

Fastighetsaffärer

Nivika arbetar löpande med att identifiera nya och intressanta fastighetsaffärer. Helst affärer som

förtätningar beståndet på befintliga orter och därmed skapar lokala kluster. Lokal förankring och

kunskap om marknaden skapar affärsmöjligheter.

Nivika ska fortsätta växa lönsamt och utveckla fastighetsbestånden på den småländska och västkustska

kärnmarknaden.

Nivikas affärsmodell grundas på långsiktig förvaltning och hållbar värdetillväxt

Fastighetsförvaltning med förädling av befintliga fastigheter är basen för Nivikas verksamhet. Verksamheten

kompletteras med framtagning av detaljplaner för att skapa byggrätter, projektutveckling i attraktiva lägen samt

strategiska förvärv. Detta skapar förutsättningar för en egen och hållbar långsiktig förvaltning!

AFFÄRSMODELL

Vision

Med småländsk klokskap ska vi äga och förvalta högavkastande fastigheter för

generationer och vara det självklara valet för hyresgästen.

ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 9

ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 10

Strategisk inriktning

Operationella mål

Nivikas långsiktiga mål är att ha en uthyrningsgrad för kommersiella lokaler på minst 90 procent och för bostäder minst

95 procent. Bolagets fastigheter ligger på en relativt hög uthyrningsnivå vilket bolaget har haft under flera år.

Uthyrningsgrad, bostäder, skall uppgå

till 95 %

Per bokslutsdag var uthyrningsgraden

98 procent (98) för bostäder.

Uthyrningsgrad, lokaler, skall

uppgå till 90 %

Per bokslutsdag var uthyrningsgraden

97 procent (96) för lokaler.

Andel kommersiella fastigheter i fastig-

hetsportföljen skall 2028 uppgå till 2/3 av

fastighetsvärdet

Finansiella mål

• Fastighetsportföljens värde i slutet av år 2028 skall uppgå till 15 miljarder kronor varav 2/3 kommersiella fastigheter

• Belåningsgraden för koncernen ska långsiktigt vara under 50 procent

• Räntetäckningsgraden för koncernen ska långsiktigt vara minst 2,0 ggr

• Årlig tillväxt i förvaltningsresultat per aktie ska långsiktigt vara minst 15 procent

Nivikas övergripande mål är att skapa värde för bolagets aktieägare. Bolagets långsiktiga målsättning är att dela ut

30-50 procent av förvaltningsresultatet efter betald skatt.

Utdelningens storlek anpassas till koncernens investeringsbehov, konsolideringsbehov och ekonomiska ställning i

övrigt för att säkerställa att koncernens framtida utveckling sker med bibehållen finansiell styrka och fortsatt god

handlingsfrihet.

Belåningsgraden för koncernen ska

långsiktigt vara under 50 %

Nivikas mål, som reviderades i september 2023, är

att belåningsgraden inte skall överstiga 50 procent

(65). Netto räntebärande skulder, efter avdrag för

likviditet, i förhållande till fastighetsvärde ger en

belåningsgrad om 50 procent (53).

Räntetäckningsgraden för koncernen

ska långsiktigt vara minst 2,0 ggr

Nivikas mål, som reviderades i september 2023,

är att räntetäckningsgraden över tid inte skall

understiga 2,0 ggr (1,75). Per den 31 augusti 2023

uppgick räntetäckningsgraden till 1,6x (2,2).

Utdelningspolicy

MÅL

UPPNÅTT

MÅL

UPPNÅTT

MÅL

UPPNÅTT

Nivikas mål, som reviderades i september 2023,

innebär att fastighetsportföljen år 2028 skall upp

gå till 15 miljarder kronor varav 2/3 kommersiella

fastigheter

Per 31 augusti 2023 uppgick värdet på fastig-

hetsportföljen till 10 629 Mkr (10 699) varav 61

procent (64) utgörs av kommersiella fastigheter.

Årlig tillväxt i förvaltningsresultat per

aktie ska långsiktigt vara minst 15 %

Nivika har som mål att årlig tillväxt i förvaltnings-

resultatet per aktie långsiktigt ska vara minst 15

procent . Per den 31 augusti 2023 uppgick den

årliga tillväxten i förvaltningsresultatet till -34

procent (24).

2 379

3 472

5 165

6 795

6 515

1 133

1 591

1 745

3 904

4 114

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

2 000

4 000

6 000

8 000

10 000

12 000

18/19 19/20 20/21 21/22 22/23

Kommersiella fastigheter, mkr Bostäder, mkr

Andel kommersiella fastigheter

-40%

-30%

-20%

-10%

10%

20%

30%

0,50

1,00

1,50

2,00

2,50

3,00

3,50

18/19 19/20 20/21 21/22 22/23

Förvaltningsresultat Årlig tillväxt

2,5x

2,1x

1,8x

2,2x

1,6x

57%

59%

58%

53%

50%

0,0x

1,0x

2,0x

3,0x

40%

50%

60%

70%

18/19 19/20 20/21 21/22 22/23

ICR Net LTV

99%

100%

98% 98% 98%

80%

82%

84%

86%

88%

90%

92%

94%

96%

98%

100%

18/19 19/20 20/21 21/22 22/23

Uthyrningsgrad Bostäder Mål

96% 96%

94%

96%

97%

80%

82%

84%

86%

88%

90%

92%

94%

96%

98%

100%

18/19 19/20 20/21 21/22 22/23

Uthyrningsgrad kommersiella lokaler Mål

ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 11

Strategisk inriktning

Hållbarhetsmål

Nivikas hållbarhetsarbete är integrerat i verksamheten och präglar såväl förvaltning som utveckling av fastighetsportföljen. Som långsiktig aktör är det en självklarhet att vara en del i utvecklingen av det hållbara samhället.

Minska energianvändningen med 10 %

Bolaget har som mål att minska energianvänd-

ningen med 10 procent. Jämfört med 2021/22

är det en minskning med fyra procent. Målet nås

inte för året. Trots flera större energieffektivise

ringsprojekt påverkas Nivika fortsatt av tidigare

genomförda förvärv av äldre fastigheter med hög

förbrukning.

Andel gröna fastigheter i portföljen skall

uppgå till 20 %

Bolaget har som mål att minst 20 procent av

fastighetsportföljen skall vara grön enligt definition

i Nivikas Gröna Ramverk, se sidan 66. Per sista

augusti 2023 var 38 procent av portföljen grön.

Nyprodukton bostäder ska ske i enlighet

med Miljöbyggnad Silver

Miljöcertifieringar är ett verktyg för att

säkerhetsställa att våra fastigheter är hållbara

och minskar sin miljöpåverkan. Sedan 2020

bygger Nivika alla sina bostäder i enlighet med

Miljöbyggnad Silver.

Installation av solenergi

Målet nyinstallerad solenergi med produktions-

kapacitet om minst 1 GWp innebär för bolaget

fortsatt fokus på förnybar el. Vi sätter solpaneler

på våra tak, både nybyggnation och befintliga

fastigheter. Under 2022/23 har solcellsanlägg

ningar installerats på elva fastigheter med en

total produktionskapacitet om 1,3 GWp. Under

2022/23 har Nivikas solcesslanläggningar produ

cerat 1,6 GWh.

Nyinstallation laddplatser

Bolaget har som mål att installera 100 laddplatser

för el- och hybridfordon under året. Målet har inte

nåtts då 87 laddplatser driftsattes under 2022/23.

Mål

fanns

Mål

fanns

MÅL

UPPNÅTT

MÅL

UPPNÅTT

MÅL

UPPNÅTT

MÅL

UPPNÅTT

Mål för verksamheten

Styrelsen för Nivika Fastigheter AB (publ) har den 22 september 2023 uppdaterat de finansiella

målen, hållbarhetsmålen samt utdelningspolicyn, med fokus på lönsam tillväxt och finansiell

stabilitet. För att öka tydligheten och avspegla Bolagets förstärkta fokus på lönsamhet och

värdeskapande, har styrelsen valt att minska antalet finansiella mål till fyra och lyfta fram ett

hållbarhetsmål som femte mål. Nytt övergripande hållbarhetsmål är att:

• Minska utsläpp inom Scope 1 och 2 med 25 procdent till slutet av år 2025

-12%

-10%

-8%

-6%

-4%

-2%

0%0

100

120

19/20 20/21 21/22 22/23

Energianvändning Förändring jmf med fg år

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%

19/20 20/21 21/22 22/23

Andel gröna fastigheter

20%

40%

60%

80%

100%

19/20 20/21 21/22 22/23

Andel av nyproduktion

200

400

600

800

1000

1200

1400

1600

1800

0,0

0,2

0,4

0,6

0,8

1,0

1,2

1,4

1,6

1,8

19/20 20/21 21/22 22/23

Installerad GWp Producerad MWh

100

150

200

250

300

350

400

19/20 20/21 21/22 22/23

Befintliga laddplatser Nyinstallerade laddplatser

ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 12

JÖNKÖPING

VÄRNAMO

VÄSTKUSTEN

Laholm

Höganäs

Båstad

Halmstad

Falkenberg

Varberg

Vetlanda

Göteborg

Gislaved

VÄXJÖ

Kalmar

Borås

Eksjö

Sävsjö

Nybro

Ljungby

Jönköping 32 %

Värnamo 29 %

Växjö 20 %

Västkusten 16 %

Övriga 3 %

Industri/Lager 24 %

Kontor 11 %

Handel 9 %

Samhällsfastighet 9 %

Hotell/Restaurang 3 %

Mark 2 %

Bostäder 39 %

Övrigt 3 %

Värnamo

Industri/Lager 26 %

Kontor 9 %

Handel 13 %

Samhällsfastighet 12 %

Hotell/Restaurang 6 %

Mark - %

Bostäder 34 %

Västkusten

Industri/Lager 29 %

Kontor 11 %

Handel 7 %

Samhällsfastighet 2 %

Hotell/Restaurang 3 %

Mark 1 %

Bostäder 47 %

Jönköping

Industri/Lager 26 %

Kontor 13 %

Handel 12 %

Samhällsfastighet 2 %

Hotell/Restaurang 3 %

Mark 4 %

Bostäder 40 %

Växjö

Industri/Lager 18 %

Kontor 11 %

Handel 3 %

Samhällsfastighet 23 %

Hotell/Restaurang 1 %

Mark 2 %

Bostäder 42 %

Övriga

Övrigt 100 %

*) Fastigheter tillhörande Mitt Lager utanför orterna ovan **) Ekonomisk uthyrningsgrad

***) Totala hyresintäkter under perioden

Vid periodens utgång ägde Nivika 182 (187) fastigheter med en

sammanlagd uthyrbar yta om cirka 559 000 m². Vårt fastighetsbe-

stånd är huvudsakligen koncentrerat till centrala lägen i tillväxtorterna

Jönköping, Värnamo och Växjö samt marknadsområdet Västkusten.

Värdet på fastigheterna uppgick sammantaget till 10,6 miljarder kronor

(10,7), vilket motsvarar en minskning av portföljen med 0,6 procent

jämfört med samma period föregående år. Förändringen består i

huvudsakligen av värdeminskning och avyttringar i portföljen i kombi-

nation med pågående byggprojekt och värdehöjande investeringar.

Nivikas fastighetsbestånd är uppdelat i kategorierna industri, kontor,

handel, samhällsfastigheter, hotell/restaurang, bostäder samt övrigt. I

kategorin övrigt ingår bland annat två sportarenor.

Vårt geografiska fokus ligger på Småland samt Västkusten, områden

med goda tillväxtmöjligheter och stabila hyresmarknader. Fastighets-

portföljens värde i slutet av år 2028 skall uppgå till 15 miljarder kronor

varav två tredjedelar kommersiella fastigheter. Fastighetsbeståndet

utvecklas med ett

långsiktigt perspektiv så att hyrespotentialen i de

olika fastigheterna maximeras och drifts- och förvaltningskostnader

effektiviseras. Därmed skapas god värdetillväxt över tid.

Ulricehamn

Totalt, tkr 31 aug 2023 31 aug 2022

Fastighetsvärde 10 628 500 10 698 539

Hyresintäkter*** 611 913 528 082

Uthyrningsgrad**, % 97 97

Antal fastigheter 182 187

Area, m² 559 418 558 276

Jönköping, tkr 31 aug 2023 31 aug 2022

Fastighetsvärde 3 419 300 3 480 339

Hyresintäkter*** 195 927 185 863

Uthyrningsgrad**, % 97 98

Antal fastigheter 41 39

Area, m² 150 793 159 246

Värnamo, tkr 31 aug 2023 31 aug 2022

Fastighetsvärde 3 091 000 2 829 100

Hyresintäkter*** 177 613 143 484

Uthyrningsgrad**, % 98 96

Antal fastigheter 64 65

Area, m² 178 297 163 504

Växjö, tkr 31 aug 2023 31 aug 2022

Fastighetsvärde 2 143 100 2 127 800

Hyresintäkter*** 103 044 93 829

Uthyrningsgrad**, % 93 92

Antal fastigheter 35 37

Area, m² 107 961 99 333

Västkusten, tkr 31 aug 2023 31 aug 2022

Fastighetsvärde 1 647 600 1 945 000

Hyresintäkter*** 111 966 81 911

Uthyrningsgrad**, % 99 98

Antal fastigheter 35 41

Area, m² 98 963 113 120

Övriga*, tkr 31 aug 2023 31 aug 2022

Fastighetsvärde 327 500 316 300

Hyresintäkter*** 23 364 22 995

Antal fastigheter 7 5

Area, m² 23 404 23 073

Fastighetsportfölj

FASTIGHETS-

PORTFÖLJ

ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 13

Aktuell fastighetsportfölj om 10,6 miljarder kronor där förvaltningsfastigheter utgör 92 %

Förvaltningsfastigheter 9 740

Pågående byggnation 558

Framtida projektportfölj 104

Obebyggd mark 227

9 214

Bokfört värde, Mkr

I tabellen nedan är information om pågående byggnation samt pågående projektutveckling baserat på bedömningar om projektens storlek, inriktning och omfattning.

Framtida projektportfölj är egenägd vilket gör att vi helt och hållet

själva styr tidsplanerna för framtida projekt.

Entreprenaderna upphandlas i regel som totalentreprenad för att minimera risken för oförutsedda kostnader. Informationen baseras på bedömningar om framtida projektkostnader

och hyresvärde, vilket innebär osäkerhetsfaktorer både avseende projektens genomförande, projektkostnader och framtida hyresvärde. Informationen omprövas regelbundet och bedömningar justeras till följd av att pågående projekt

färdigställs eller att förutsättningarna förändras.

10 629

Mkr

100 %

Framtida projektportfölj, andel

egenägd

Framtid projektutveckling, andel

med kassaflöde

Ägd

Markanvisning el likn. med byggkrav

Kassaflöde

Ej kassaflöde

100 %

Sammanställning

Uthyrbar yta /

potentiell yta

Fastighetsvärde /

potentiellt värde

Hyresvärde /

potentiellt värde

Bokfört

värde

m2 Mkr kr/m2 Mkr kr/m2 Mkr

Förvaltnings- och rörelsefastig-

heter

559 418 9 740 17 410 663 1 185 9 740

Pågående byggnation 40 464 802 19 820 45 1 110 558

Framtida projektportfölj 345 060 8 883 25 743 530 1 537 104

Obebyggd mark - - - - - 227

Totalt 944 942 19 425 20 556 1 238 1 310 10 629

Förvaltnings- och

rörelsefastigheter Uthyrbar yta

Fastighetsvärde Hyresvärde

Kontrakterad

hyra

m2 Mkr kr/m2 Mkr kr/m2 Mkr

Kommersiella lokaler, förvaltningsfast-

igheter

427 233 6 067 14 201 442 1 034 427

Kommersiella lokaler, rörelsefastighet 625 20 31 520 1 2 317 1

Bostäder 131 560 3 653 27 763 220 1 670 215

Totalt 559 418 9 740 17 410 663 1 185 642

Pågående byggnation Uthyrbar yta

Fastighetsvärde Hyresvärde

Investering (inkl. mark) Mkr

m2 Mkr kr/m2 Mkr kr/m2

Bedömd

Bokfört

värde

Kommersiella lokaler 28 484 315 16 409 19 678 285 186

Bostäder 11 980 487 40 651 26 2 137 501 371

Totalt pågående byggnation 40 464 802 19 820 45 1 110 786 558

Aktuell fastighetsportfölj

ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 14

Diversifierad fastighetsportfölj med en bred avtalsportfölj

Hyresavtal

Nivika strävar efter att teckna långa hyresavtal med sina hyresgäster med

en spridd förfallostruktur. I kombination med spridning på många olika

hyresgäster, kundstorlekar och branscher minskar risken för vakanser

och hyresförluster. Per den sista augusti 2023 uppgick den vägda åter-

stående kontraktstiden, exklusive bostäder och parkering, till 4,8 år

(4,8).

Uthyrning

Nivikas långsiktiga mål är att ha en uthyrningsgrad för kommersiella

lokaler på 90 procent och för bostäder på 95 procent över tid. Bolagets

fastigheter har en relativt hög uthyrningsgrad och har så haft under

flera år. Efterfrågan är fortsatt god på de flesta av Nivikas orter och

uthyrningsgraden är fortsatt hög, 97 procent sett över hela beståndet,

inklusive projektfastigheter. 97 procent (96) för kommersiellt och 98

procent (98) för bostäder. Nivikas nettouthyrning uppgick perioden juni

till augusti till +/- 0 miljoner kronor. Aktiviteten är fortsatt hög i uthyr-

ningsverksamheten.

Hyresgäster

Hyresgästerna i fastighetsportföljen utgörs av såväl väletablerade små till

medelstora företag, som till stora multinationella företag. Intäktsbasen

är väl diversifierad med 620 (630) kommersiella kontrakt. Per den sista

augusti 2023 stod de tio största hyreskontrakten för drygt 16 procent

(15) av den samlade årliga grundhyran från bolagets hyresgäster. Genom-

snittslängden för dessa hyreskontakt är 10,0 år (9,9).

En hög andel av Nivikas hyresvärde uppräknas årligen med en nivå

motsvarande konsumentprisindex KPI. Vid periodens utgång utgjorde

dessa avtal knappt 70 procent av Nivikas kontrakterade årshyra och

där resterande avtal huvudsakligen utgörs av hyresavtal för bostäder,

parkeringsytor samt avtal med kortare löptid än ett år vilka uppräknas på

annat sätt.

Kontraktsvärde hyresavtal lokaler, förfallofördelning, Mkr

Fördelning kontraktsvärde hyresavtal per typ, 2023-08-31 Fördelning kontraktsvärde hyresavtal per ort, 2023-08-31

Holmgrens Bil AB, Jönköping 5,8

1337 Logistics AB 1,5

Holmgrens Bil AB, Värnamo 1,5

Racketcentrum Sports Business AB 1,5

Rasta Sverige AB 1,1

Polismyndigheten 1,0

Växjö Kommun 1,0

Mantum Holding 1,0

Värnamo Kommun 0,9

Riverty Sweden AB 0,9

Övriga 83,7

Hyreskontrakt Andel av

kommersiella lokaler total årshyra, %

Jönköping 30%

Värnamo 31 %

Växjö 19 %

Västkusten 16 %

Övriga 5 %

Industri/Lager 25 %

Kontor 13 %

Handel 10 %

Samhällsfastighet 10 %

Hotell/Restaurang 4 %

Bostäder 33 %

Övrigt 5 %

642

Mkr

100

150

200

2023 2024 2025 2026 2027+

642

Mkr

Hyresgäster och avtalsportfölj

De 10 största hyresgästernas andel av hyresvärdet 2023-08-31

De 10 största hyresgästerna per 2023-08-31

Ort

Antal

lägenheter

Bostäder

yta, m²

Lokaler

yta, m²

Total uthyrningsbar

yta, m²

Jönköping 889 32 941 117 852 150 793

Värnamo

675 47 699 130 598 178 297

Växjö

441 22 387 85 574 98 963

Västkusten

453 28 533 70 430 98 963

Övrigt

- - 23 404 23 404

Summa

2 458 131 560 427 858 559 418

Antal lägenheter och uthyrningsbar yta, 2023-08-31

20%

40%

60%

80%

100%

100

200

300

400

500

600

700

2017/18 2018/19 2019/20 2020/21 2021/22 2022/23

Hyresvärde 10 största hyresgästernas andel av hyresvärdet, %

ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 15

Fastighetsvärdering

Nivika genomför varje kvartal värdering av hela fastighetsportföljen. Per

den 31 augusti 2023 har Newsec värderat hundra procent av beståndet.

Värderingen ligger till grund för de verkliga värden som redovisas i kon-

cernens rapport över finansiell ställning och värdeförändringen redovisas

i koncernens resultaträkning. Varje fastighet i beståndet externvärderas

minst en gång under en rullande tolvmånadersperiod.

Värderingsmodellen som används av såväl extern värderare som Nivika

är avkastningsbaserad enligt kassaflödesmodell, kompletterad med och

delvis baserad på ortsprisanalyser. Värderingen sker i enlighet med nivå

3 i värdehierarkin enligt IFRS 13 Värdering till verkligt värde. Med ett

undantag, fastigheten Almen 12 i Värnamo, som är Nivikas huvudkontor,

vilken redovisas som rörelsefastighet från 1 september 2022.

Möjligheter och risker i fastigheternas värde

Värdeförändring fastigheter har historiskt haft en betydande påverkan

på periodens/årets resultat och bidrar till att resultaten kan bli mer

volatila. Fastigheternas värde bestäms av utbud och efterfrågan, där

priset främst är beroende av fastigheternas förväntade driftsöverskott

och köparens avkastningskrav. En ökad efterfrågan medför lägre avkast-

ningskrav och därmed en prisjustering uppåt, medan en vikande efter-

frågan får motsatt effekt. På samma sätt medför en positiv utveckling av

driftöverskottet en prisjustering uppåt och vice versa.

Förändringar i hyreskontrakt och med hyresgäster inkluderas i värde-

ringar så snart de tillkännages.

I Växjö har byggnationen av Nivika Center på Värendsvallen 12 färdig-

ställts. Byggnaden inrymmer 159 lägenheter samt lokaler och en skola

med cirka 350 elever. Lägenheterna är fullt uthyrda och lokalerna är

inflyttade från juli.

I Jönköping pågår byggnation av trygghetsboende om 82 lägenheter

på Hisingstorp som kommer att färdigställas till sommaren 2024. Det

pågår också en byggnation på Hovslätts Ängar, ett fyrtiotal hyresrätter

kommer att färdigställas under första kvartalet 2024. Hovslätts Ängar

ligger naturskönt strax söder om Jönköping med endast några kilometer

från Jönköpings centrum.

För selfstorageverksamheten Mitt Lager har anläggningen i Göteborg

byggts ut med nästan 300 nya förrådsenheter och verksamheten har nu

totalt cirka 3 100 förrådsenheter fördelade på 15 anläggningar.

Känslighetsanalys

Känslighetsanalysen beräknas per fastighet och sammanställs sedan för

hela portföljen. Nedan redovisas effekterna på fastigheternas värde, vid

förändringar av ett antal faktorer. Redovisade effekter skall endast ses

som en indikation och inkluderar inte någon effekt av de kompenserande

åtgärder som bolaget skulle kunna vidta.

Värderingsparametrar

Förändring förvaltningsfastigheter

Fastighetsportföljen 2022/23

Fastighetsvärdet på Nivikas portfölj uppgår vid periodens slut till 10,6

miljarder kronor. Portföljen har under året främst vuxit via färdigställda

och pågående byggnationer och minskat i värde via värdeminskning

och avyttringar. Totalt har cirka 12 000 m2 lokaler och 289 lägenhe-

ter färdigställts tillsammans tillför projekten cirka 38 miljoner kronor i

driftnetto per år. Fastighetsportföljen har under året även ökat med två

mindre förvärv samt minskat via avyttring av åtta fastigheter.

I december 2022 avyttrades en fastighetsportfölj om fem kommersiella

fastigheter i Helsingborg och en industrifastighet i Jönköping. I en sep-

arat affär avyttrades även en kontors- och lagerfastighet i Varberg. I mars

2023 avyttrades en byggklar industritomt på Stigamo Industriområde,

strax söder om Jönköping. Samtliga avyttringar har skett till, eller över,

bokfört fastighetsvärde.

I Värnamo har nybyggnationen av Sadelmakaren 1 färdigställts, en bygg-

nation av 130 lägenheter, samtliga lägenheter var uthyrda från första

inflyttningsdag i juni respektive augusti 2023. I Värnamo har även två

kommersiella fastigheter färdigställts, Klynnan 12, en logistikanläggning

till PostNord, och Porfyren 3, en industri- och lagerlokal till Sporda

Nonwowen. Värnamo har även två pågående nybyggnationer, Graniten

39 som är en industrilokal med kontor och lager till Boxess (tidigare

BåfiPac) som färdigställdes efter periodens slut, i september 2023,

samt Hematiten 1 som är en industrilokal med kontor och lager till DS

Smith med inflyttning beräknad till första kvartalet 2024. Även en större

renovering pågår på Rosen 1 till Polismyndigheten vilken beräknas färdig-

ställas under första kvartalet 2024.

Förändring rörelsefastigheter

Fastighetsvärdering

Från 1 september 2022 redovisas fastigheten Almen 12 i Värnamo som

rörelsefastighet. Fastigheten är Nivikas huvudkontor, och omklassifice-

ringen sker efter att Nivika utnyttjar majoriteten av ytan.

Mkr

31 aug 2023 31 aug 2022

Fastighetsbestånd vid årets början

10 699 6 910

Förvärv av fastigheter

84 2 673

Försäljning av fastigheter

-549 -76

Omklassificering till rörelsefastighet

-20 -

Investeringar i befintliga fastigheter

843 634

Värdeförändring i befintliga fastigheter

-428 558

Fastighetsbestånd vid periodens slut

10 629 10 699

Ändring indata Värdeförändring

Parameter

enhet antal Mkr %

Marknadshyra för lokal

(ej bostäder)

%-enheter

10 502 4,7

Vakansgrad

%-enheter

10 -1 277 -12,0

Drift & underhåll

kr/m² 10 -155 -1,5

Inflation

%-enheter

1 +625 +5,9

Kalk.ränta & Direktavk. Vid kalk.slut %-enheter

1 -1 507 -14,2

Kalk.ränta & Direktavk. Vid kalk.slut %-enheter

-1 +2 283 +21,5

Värderingsantagande

Värderingstidpunkt 2023-08-31 (2022-08-31)

Inflationsantagande 6,0 % 2023, därefter 2 % per år

Kalkylperiod, år 5-25 år, median 10 år (5-25 år, median 10 år)

Direktavkastning bostäder, % 3,0 -7,0, medel 4,4 (2,5 -5,3, medel 3,7)

Direktavkastning kommersiellt, % 5,5 - 8,5, medel 6,6 (4,8 - 7,5 medel 5,7)

Långsiktig vakans, % 0-20 %

Hyresantagande Befintlig hyra och marknadshyra

Drift- och underhållskostnader

Individuellt anpassat utifrån utfall för

respektive fastighet och värderingsinstitutets

erfarenhet av likartade objekt

Mkr

31 aug 2023 31 aug 2022

Fastighetsbestånd vid årets början

- -

Omklassificering

19,7 -

Avskrivning

-0,4 -

Fastighetsbestånd vid periodens slut

19,3 -

ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 16

Fastighetsportfölj

Fastighetstransaktioner

Förvärvade fastigheter med tillträde under 2022/23

Fastighetsnamn Ort

Hyresvärde,

Mkr

Yta, m² Tillträde Kommentarer

Bikupan 2 Varberg 2,8 5 505 2022-09-02 Kommersiell fastighet på Varberg Nord ligger i anslutning till befintligt bestånd, fullt uthyrd

Ämbaret 3 Jönköping 1,8 2 290 2022-09-27 Kommersiell fastighet på Ljungarums Industriområde ligger i anslutning till befintligt bestånd, fullt uthyrd

Totalt 4,6 7 795

Förvärvade fastigheter med tillträde från Q1 2023/24 och framåt

Fastighetsnamn Ort

Hyresvärde,

Mkr

Yta, m² Tillträde Kommentarer

Båten 3 & 4 Ulricehamn 0,7 576 2023-10-16 Bostadsfastighet i Ulricehamn

Laxen 5,6 & 13 Ulricehamn 1,6 1 298 2023-10-16 Bostadsfastighet i Ulricehamn

Petersberg 11 Borås 1,3 825 2023-10-16 Bostadsfastighet i Borås

Brännebo 1:32 Borås 2,3 2 182 2023-10-16 Bostadsfastighet utanför Borås

Ljung 1:27 & 1:73 Ulricehamn 2,4 2 171 2023-10-16 Bostadsfastighet utanför Ulricehamn

Smörbollen 3 Ulricehamn 0,6 352 2023-10-16 Bostadsfastighet i Ulricehamn

Linnean 9 Ulricehamn 0,4 292 2023-10-16 Bostadsfastighet i Ulricehamn

Hästhoven 10 Ulricehamn 0,4 348 2023-10-16 Bostadsfastighet i Ulricehamn

Gulsippan 3 Ulricehamn 0,3 259 2023-10-16 Bostadsfastighet i Ulricehamn

Björkdungen 2 Ulricehamn 0,8 454 2023-10-16 Bostadsfastighet i Ulricehamn

Aspen 10 Ulricehamn 0,5 424 2023-10-16 Bostadsfastighet i Ulricehamn

Byggrätter Jönköping - - Prel. vinter 23/24 Byggrätt för framtida byggnation av ca 300 bostäder i Jönköpingsområdet

Totalt 11,0 9 181

Genomförda fastighetsavyttringar med frånträde under 2022/23

Fastighetsnamn Ort

Hyresvärde,

Mkr

Yta, m² Frånträde Kommentarer

Ametisten 2 Helsingborg 5,2 5 438 2022-12-01 Industrifastighet i Helsingborg

Ametisten 7 Helsingborg 2,7 3 100 2022-12-01 Industrifastighet i Helsingborg

Briljanten 4 Helsingborg 4,1 4 555 2022-12-01 Industrifastighet i Helsingborg

Kruthornet 3 Helsingborg 2,7 3 053 2022-12-01 Industrifastighet i Helsingborg

Opalen 2 Helsingborg 2,7 3 247 2022-12-01 Industrifastighet i Helsingborg

Stigamo 1:47 Jönköping 8,8 12 906 2022-12-01 Logistikfastighet i Jönköping

Bikupan 19 Varberg 2,7 2 530 2022-12-29 Lager- och kontorsfastighet i Varberg

Stigamo 1:49 Jönköping - - 2023-03-13 Tomt på Stigamo Industriområde i Jönköping om ca 85 000 m2

Totalt 28,9 34 829

ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 17

Fastighetsportfölj

Fastighetstransaktioner

Genomförda fastighetsavyttringar med frånträde från Q1 2023/24 och framåt

Fastighetsnamn Ort

Hyresvärde,

Mkr

Yta, m² Frånträde Kommentarer

Vesslan 18-21 Vetlanda 1,3 1 345 2023-09-01

Bostadsfastighet i centrala Vetlanda, avyttrad till bokfört värde

Släggan 11 Gislaved 2,1 2 966 2023-09-15

Kommersiell fastighet i Gislaved, avyttrad över bokfört värde

Ämbaret 3 Jönköping 1,8 2 920 2023-10-05

Kommersiell fastighet på Ljungarums Industriområde i Jönköping, avyttrad över bokfört värde

Ämbaret 8 Jönköping 8,9 7 668 2023-10-05

Kommersiell fastighet på Ljungarums Industriområde i Jönköping, avyttrad över bokfört värde

Ödlan 20 Jönköping 0,2 300 2023-10-05

Kommersiell fastighet belägen i södra Munksjöområdet, en ny stadsdel i Jönköping, avyttrad över bokfört värde

Totalt 14,3 15 199

Stigamo 1:47, Jönköping

ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 18

0,00%

1,00%

2,00%

3,00%

4,00%

5,00%

6,00%

7,00%

2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024

Bostäder

Jönköping Växjö Värnamo Västkusten

0,00%

2,00%

4,00%

6,00%

8,00%

10,00%

2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024

Industri/lager

Jönköping Växjö Värnamo Västkusten

0,00%

2,00%

4,00%

6,00%

8,00%

10,00%

2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024

Kontor

Jönköping Växjö Värnamo Västkusten

10 000

20 000

30 000

40 000

50 000

60 000

2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023

YTD

Total transaktionsvolym (MSEK):

Jönköping, Värnamo, Växjö, Västkusten

(Transaktioner >= 40 MSEK)

FASTIGHETSMARKNADEN

Nivikas affärsmodell går ut på att utveckla och skapa värde i fastighetsportföljen genom förädling av befintliga

fastigheter, framtagning av detaljplaner för att skapa byggrätter, projektutveckling i attraktiva lägen samt genom

strategiska förvärv.

Nivikas huvudmarknader är Jönköping, Växjö, Värnamo och Västkusten.

Den svenska fastighetsmarknaden

Efter ett mycket starkt 2021 har den svenska transaktionsmarknaden

svalnat. De första tecknen på inbromsning noterades redan under

2022, men förstärktes under 2023. Under de första tre kvartalen

2023 uppgick transaktionsvolymen till omkring 76 miljarder kronor,

med drygt 200 avslutade affärer. Det motsvarar en nedgång jämfört

med det genomsnittliga utfallet för samma period 2021 och 2022,

men är i linje med tidigare år. Affärsprocesserna tar nu längre tid och

glappet mellan säljare och köpare är fortsatt stort. Andelen transak-

tioner av högavkastande fastighetsslag har ökat och detsamma gäller

andelen transaktioner av mindre storlekar. De förhöjda räntorna som

medför utmaningar i finansieringsmöjligheter för nya förvärv har re-

sulterat i en avmattning under det tredje kvartalet, då volymen nådde

13,3 miljarder kronor. Andelen internationella investerare har sett en

ökning hittills under 2023, i jämförelse med det genomsnittliga utfallet

från 2015 och framåt, från ett genomsnitt på 21 procent till hela 32

procent i år.

Nivikas specifika marknader

Nivikas huvudmarknader inkluderar Jönköping, Växjö, Värnamo och

Västkusten. Utvecklingen av transaktionsvolymen inom dessa markna-

der sedan 2015 återspeglas i utvecklingen av den totala transaktions-

volymen i Sverige och har sett en stabil tillväxt. Nivikas marknader såg

en mindre nedgång i transaktionsvolym än Sverige som helhet under

helåret 2022, och är i linje med 2023 års minskning i landet hittills.

Det indikerar att dessa marknader har visat motståndskraft under

perioder med ett mer restriktivt ekonomiskt klimat.

Total transaktionsvolym Jönköping, Värnamo, Växjö, Västkusten

Transaktioner >= 40 Mkr, Mkr

Jönköpings transaktionsmarknad drivs främst av industri- och logis

tiksegmentet, medan Värnamo huvudsakligen har sett bostadsaffärer

sedan 2015. Växjös transaktionsmarknad har också haft den största

andelen bostadsaffärer, men inkluderar även en stor andel industri-

och logistikfastigheter. Västkustens transaktionsmarknad liknar Växjö,

men med största andelen industri- och logistiksegmentet, följt av

bostadssegmentet. I likhet med den totala svenska transaktions-

marknaden är bostads- och industri- och logistiksegmenten de mest

dominerande på Nivikas främsta marknader, vilket förklarar Nivikas

marknaders stabilitet under en tid av snabba förändringar.

Yieldutvecklingen i Sverige

Yieldutvecklingen i Sverige har varit en konsekvens av både nationella

och globala ekonomiska påverkansfaktorer under en längre tidsperiod.

Med anledning av de gradvisa sänkningarna av räntesatser som tilläts

tack vare den expansiva räntepolitiken var det lätt för investerare att

erhålla kostnadseffektiv finansiering. Denna finansieringsmöjlighet

resulterade i att yieldnivåer komprimerades och nådde sin lägsta punkt

under 2021.

I och med utbrottet av Covid-19 och dess efterföljande ekonomiska

konsekvenser började dessa yieldnivåer gradvis att visa tecken på ök-

ning. Detta i samband med att en mer restriktiv räntepolitik börjat ut-

kristallisera sig, vilket har resulterat i tydliga förändringar under 2022

och 2023. Denna utveckling inkluderar en ökande räntenivå, skärpta

finansieringskrav och stigande finansieringskostnader som en följd –

något som visar sig i samtliga diagram oberoende geografisk plats.

Etablerade platser för specifika segment, som exempelvis Jönköping

inom industri- och lagerfastigheter, särskiljer sig påtagligt i denna

kontext. Detta specifika läge anses vara ett av de mest gynnsamma

områdena i Sverige för den typen av verksamhet. Detta framgår tydligt

i diagrammet genom de jämförelsevis låga yieldnivåer som observeras

och som pekar på den höga efterfrågan och attraktiviteten i denna

region för investerare inom industrifastigheter.

Newsec bedömer att yielderna kommer stiga något i början av 2024

och därefter komprimeras under det andra halvåret. Detta innebär att

yieldnivåerna vid årsskiftet 2024/2025 väntas vara samma som vid

årsskiftet 2023/2024.

Yieldutvecklingen i Sverige

0,00%

2,00%

4,00%

6,00%

8,00%

10,00%

2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024

Samhällsfastigheter

Jönköping Växjö Värnamo Västkusten

INDUSTRI / LAGERSAMHÄLLS-

FASTIGHETER

BOSTÄDER KONTOR

Källa: Newsec 2023

Fastighetsmarknaden

ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 19

NIVIKAS

SEGMENT

Nivikas fastighetsportfölj består utifrån hyresvärde

till två tredjedelar kommersiella fastigheter och en

tredjedel bostadsfastigheter. Fastighetsportföljen har en

låg vakansnivå och återfinns på marknader med starkt

näringsliv och växande befolkning.

Årlig genomsnittlig befolkningstillväxt i Nivikas regioner och Sverige

genomsnitt, %

Arbetslöshet i Nivikas regioner och Sverige i genomsnitt, %

Utvecklingen i Nivikas orter kontra andra orter i Sverige

Utvecklingen i Nivikas orter har generellt varit god och i linje med Rikets

utveckling. Detta är delvis ett resultat av att geografiska skillnader

mellan olika regioner i landet minskat över tid, vilket har gynnat tillväxten

i Nivikas mindre orter när investerare har vidgat sina investeringshori-

sonter och sökt avkastning utanför de traditionella storstadsområdena.

En stabil hyresutveckling har kunnat bibehållas i dessa orter på grund av

brist på lokaler och låg vakansgrad, vilket överensstämmer med utveck-

lingen i övriga delar av landet. Dessa faktorer har skapat möjligheter och

potential för tillväxt i Nivikas orter och gapet har minskat mellan Nivikas

välbelägna städer samt mer etablerade marknader.

Framtidsutsikter

I Nivikas orter råder brist på tillgängliga lokaler inom industri- och

logistiksegmentet. Det, i samband med en låg vakansgrad i städerna,

indikerar en kontinuerlig efterfrågan som förväntas bestå på lång sikt.

Dessutom präglas de flesta av orterna av en mer industriell karaktär, vil-

ket understryker efterfrågan på sådana typer av lokaler. I nuläget byggs

främst logistikfastigheter vilket har skapat ett behov av att komplettera

utbudet med nya lager- och lättindustrilokaler för att möta de krav som

framtiden ställer på städer med stark tillväxt.

Framtidsutsikterna för kontorssegmentet på Nivikas orter är goda till

följd av bristen på nybyggda kontor i mindre städer, trots låg vakans och

hög efterfrågan. Återgången till kontoren är särskilt stark i mindre städer

och nyttjandet av kontorslokaler förväntas därför vara fortsatt stabilt.

Det finns en kortsiktig risk för temporära vakansökningar och sjunkande

hyresnivåer som ett resultat av hög inflation och kortare avtal som

oftare kan omförhandlas, men på lång sikt förväntas stabilitet råda inom

kontorssegmentet på Nivikas orter.

Efterfrågan på samhällsfastigheter av demografiska faktorer, och med

en starkt växande befolkning i samtliga åldersgrupper, genereras ett

framtida behov av vårdlokaler och utbildningslokaler såväl som lokaler

för offentlig verksamhet av olika slag. Utöver den rådande bristen på

samhällsfastigheter i flera av landets orter, inklusive Nivikas marknader,

identifieras segmentet som något försummat där en stor andel befintliga

byggnader har eftersatt underhåll. Det ökar ytterligare behovet av ny-

byggda samhällsfastigheter och utvecklingsmöjligheterna för segmentet

bedöms därför vara goda i Nivikas orter.

Baserat på nuvarande förutsättningar och prognoser om stark be-

folkningstillväxt i Sverige är framtidsutsikterna för bostadssegmentet

positiva. Den pågående bostadsbristen som råder i hela landet skapar

en efterfrågan som inte motsvarar nybyggnationstakten, vilket skapar

ett underliggande bostadsbehov. Inflyttning till regionstäder och mindre

städer är en växande trend som gynnar Nivikas orter och bostads-

segment i dessa regioner bedöms därför ha en fortsatt ökande tillväxt.

Industri/Lager

De senaste åren har en stark underliggande efterfrågan uppdagats inom

industri/lagersegmentet. Detta har blivit påtagligt i samband med städers

expansion där tidigare industriområden omvandlas till bostadsområden.

Trycket ökar då vidare på dessa typer av fastigheter då efterfrågan på snabba

leveranser, i samband med E-handelns framfart, skapar ett behov bland ak

törer att infinna sig nära konsumenten. Flera industrier kräver stora lagerlo-

kaler, distributionscentraler och produktionsytor för att hantera den ökande

konsumtionen och de snabbt föränderliga kundpreferenserna. Resultatet blir

en stadigt tilltagande efterfrågan som i närtid kommer bestå.

Efterfrågan drivs även av Sveriges fortsatta satsningar på industriell utveck-

ling och teknologisk innovation. Regeringen och företag har gemensamt

investerat i forskning och utveckling för att främja teknologisk utveckling

och innovation inom industrin. Detta har ökat produktiviteten och konkur-

renskraften hos svenska företag, vilket i sin tur har ökat behovet av moderna

produktions- och lagerlokaler.

Den ökande efterfrågan på industri- och lagerlokaler i expansiva områden

som Jönköping och Västkusten har resulterat i en stabil ökning av mark-

nadshyrorna. Dessa regioner lockar företag på grund av sitt strategiska läge

och tillgång till välutvecklad infrastruktur, vilket skapar en positiv effekt där

fler företag vill etablera sig nära centrala nav såsom hubbar och industri-

ella parker. Denna effekt ökar konkurrensen om fastighetsytor och driver

därmed upp hyrorna. Sammantaget visar detta exempel på hur den ökande

efterfrågan på industri- och lagerlokaler kan generera en stabil tillväxt av

marknadshyrorna i expansiva områden med god infrastruktur och kommuni-

kation till resten av landet.

Vakansnivåerna inom industri/lager segmentet är för närvarande låga och

förväntas fortsätta att ligga på dessa nivåer under en tid framöver. De nya

investeringarna och satsningarna som görs inom segmentet, till följd av

en stark underliggande efterfrågan, kommer sannolikt att ytterligare driva

denna positiva utveckling. En låg vakansnivå är ofta ett tecken på en stark

och växande marknad, och den underliggande efterfrågan fungerar som en

viktig drivkraft för denna utveckling.

0,9%

0,3%

1,1%

0,7%

0,6%

1,1%

0,5%

1,3%

1,1%

0,9%

0,0%

0,2%

0,4%

0,6%

0,8%

1,0%

1,2%

1,4%

Jönköping Värnamo Växjö Västkusten Sverige

1995-2022 2010-2022

10%

12%

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022

Jönköping Värnamo Växjö Sverige Västkusten

Källa: SCB, Statistikdatabasen, Befolkning 1995 till 2022

Källa: Arbetsförmedlingen, Arbetsmarknadsdata, 2010-2022

Fastighetsmarknaden

ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 20

500

1000

1500

2000

2500

2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024

Samhällsfastigheter

Jönköping Växjö Värnamo Västkusten

Samhällsfastigheter

Under pandemin omfokuserade många investerare sin portfölj mot

mer defensiva områden, inklusive samhällsfastigheter, som en riskmi-

nimeringsstrategi. Det tyder på att samhällsfastigheter har fungerat

som en stabil investering i tider av ekonomisk osäkerhet. Segmentet

erbjuder ofta långa hyreskontrakt med offentliga aktörer, vilket mins-

kar risken för hög vakans.

Samhällsfastigheter kan dock vara komplicerade att hantera på grund

av deras specialanpassning för offentliga institutioners behov, vilket

kan leda till högre bygg- och underhållskostnader. Dessutom kan

politiska förändringar och besparingar från offentliga institutioner

påverka segmentets attraktivitet för investerare.

Marknadshyrorna för samhällsfastigheter har visat en stadig ökning

de senaste åren, och detta förväntas fortsätta framöver. Denna trend

beror på flera faktorer, inklusive stabila offentliga hyresgäster, långa

hyresavtal och ökad efterfrågan på samhällstjänster och infrastruktur.

Investeringar i samhällsfastigheter har blivit attraktiva på grund av

deras stabila natur och riskminimerande egenskaper, särskilt under

ekonomisk osäkerhet som under pandemin. Framtiden för mark-

nadshyrorna för samhällsfastigheter förväntas fortsätta vara positiv

med en fortsatt ökning på grund av den konstanta efterfrågan och

stabiliteten inom detta investeringssegment.

Hyresmarknad för samhällsfastigheter, SEK/m2

Samhällsfastighetssegmentet i fastighetsmarknaden har utmärkt sig

genom att visa en mycket begränsad vakansnivå. Detta återspeglar

den starka efterfrågan och stabiliteten inom dessa segment. Brist

på nybyggnation inom dessa segment, underhållsbehov samt stark

demografi bidrar till att hålla vakansen på en låg nivå och upprätthålla

en stabil investeringsmiljö.

200

400

600

800

1000

2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024

Industri/lager

Jönköping Växjö Värnamo Västkusten

Hyresmarknad för industri/lager, SEK/m2

Vakanser inom industri/lager, %

Kontor

Under hösten har hyresmarknaden för kontor i vissa områden blivit

mer avvaktande, en förändring jämfört med den tidigare sommaren.

Det finns fortsatt ett stort intresse för kontorslokaler som är väl beläg-

na och har hög kvalitet, medan efterfrågan i mindre attraktiva områden

har minskat. För att locka hyresgäster blir det allt vanligare att erbjuda

hyresrabatter som incitament i stället för att sänka den grundläggan-

de hyran för vakanta lokaler. Samtidigt har Newsec noterat en stark

återgång till kontoren, där beläggningen på vissa håll i Sverige uppgår

till 80–85 procent av beläggningen innan pandemin, vilket medför att

många hyresgäster fortsatt är i stort behov av kontorslokaler.

Hyresökningarna har under de senaste åren varit betydande, men de

förväntas nu stabilisera sig, i linje med den försämrade ekonomiska

konjunkturen. Samtidigt genomgår kontorsmarknaden en transfor-

mation som återspeglar effektiviseringsåtgärder, där en växande andel

hyresgäster efterfrågar mindre och mer funktionella utrymmen som

exakt motsvarar deras specifika behov.

0,0%

2,0%

4,0%

6,0%

8,0%

10,0%

2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024

Industri/lager

Jönköping Växjö Värnamo Västkusten

500

1000

1500

2000

2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024

Kontor

Jönköping Växjö Värnamo Västkusten

Fastighetsägare står därför inför kravet att optimera användningen

av sina ytor och anpassa sig till de föränderliga kraven från hyresgäs-

terna för att bibehålla sin konkurrenskraft. Samtidigt kan det, som

nämndes ovan, börja tydas en trend om att beläggningsgraderna för

kontor börjar återfinnas på nivåer som liknar nivåer innan ankomsten

av Covid-19. Detta talar för en fortsatt stabil efterfrågan på kontor

med marknadshyror som ligger på stabila nivåer. Särskilt gynnas de

områden som erbjuder utbredd service med stadsliknande karaktär.

Den utökade yteffektiviseringstrenden inom kontorsmarknaden har

lett till ökade vakansnivåer, både i perifera områden och i stadskärnor.

Många företag strävar efter att minska sina kontorsytor och kostna-

der, vilket skapar ett tryck på mer attraktiva och centrala kontorsom-

råden som kan locka arbetare till kontoret igen. Speciellt anmärk-

ningsvärt är Göteborgs vakansnivåer som i samband med utbyggnad

av kontorsområden har skapat en hög vakans som speglar sig i sifforna

för Västkusten. Det är viktigt för fastighetsägare och aktörer inom

kontorssektorn att anpassa sig till dessa förändringar och överväga

flexibla lösningar för att möta de nya behoven hos hyresgästerna.

Hyresmarknad för kontor, SEK/m2

Vakanser inom kontor, %

0,0%

2,0%

4,0%

6,0%

8,0%

10,0%

2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024E

Kontor

Jönköping Växjö Värnamo Västkusten

Källa: Newsec, 2023

Nivikas segment

ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 21

500

1000

1500

2000

2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024

Bostäder

Jönköping Växjö Värnamo Västkusten

Bostadssituationen i Jönköping, Värnamo, Växjö och Västkusten

Bostadssitutionen i Sveriges kommuner

Sveriges bostadsmarknad är för närvarande präglad av en påtaglig

utbudsbrist. Denna brist på bostäder har resulterat i en ökad efterfrå-

gan. Däremot har marknadshyrorna inte stigit i samma utsträckning

som inom andra segment, på grund av den svenska hyreslagstiftning-

en inom bostadssegmentet. Bostadshyrorna har i stort ökat någor-

lunda i linje med KPI över en längre period, men under 2022 steg

hyrorna i snitt mellan 4-5 procent. Bostadshyrorna väntas öka med

en liknande nivå under 2023 och således kommer hyresökningen

understiga KPI-ökningen för andra året i rad. På sikt väntas hyrorna

öka något mer än KPI.

Bostadssegmentet i fastighetsmarknaden har utmärkt sig genom att

visa en mycket begränsad vakansnivå. Detta återspeglar den starka

efterfrågan och stabiliteten inom dessa segment. Brist på nybygg-

nation inom dessa segment, underhållsbehov samt stark demografi

bidrar till att hålla vakansen på en låg nivå och upprätthålla en stabil

investeringsmiljö.

44%

54%

63%

83%

88%

84%

83%

74%

73%

72%

62%

43%

34%

28%

14%

12%

15%

16%

23%

21%

23%

34%

14% 12%

1% 1%

2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023

Underskott Balans Överskott

Hyresmarknaden för bostäder, SEK/m2 Bostäder

Den svenska bostadsmarknaden står inför betydande utmaningar.

Faktorer som stigande räntor, ökade byggnationskostnader, slopat in-

vesteringsstöd och nya regler om presumtionshyror har negativ påver-

kan på antalet nya bostäder som kommer att byggas. Den förväntade

befolkningstillväxten i Sverige fram till 2029 medför ett behov av cirka

60 000 nya bostäder per år. Under 2022 påbörjades byggandet av

59 000 bostäder i Sverige, inräknat nettotillskott genom ombyggnad

av 2 500 bostäder, vilket kan jämföras med byggandet av 71 500

bostäder under 2021. Under 2023 förväntas 27 000 bostäder att

byggas, varav 25 000 genom nybyggnad, vilket innebär en minskning

med 55 procent jämfört med 2022.

Den nuvarande ekonomiska osäkerheten och ökade finansierings-

kostnader har lett till en snabb avmattning av byggandet av bostä-

der. Många privata företag bedöms fortsätta vara försiktiga med

nyproduktion på grund av osäkerheten som råder på marknaden. Det

allmännyttiga byggandet kan fortsätta att växa något starkare, men

utgör en mindre del av den planerade produktionen.

I Bostadsmarknadsenkäten 2023 bedömer 180 av landets 290 kom-

muner underskott på bostadsmarknaden som helhet. Totalt bor cirka

90 procent av Sveriges befolkning i kommuner som uppger att de har

underskott på bostäder. I enkäten uppgav 80 procent av kommunerna

att de höga produktionskostnaderna är en viktig orsak till den bety-

dande bostadsbristen vilket är en ökning från 48 procent i 2022. Strax

över hälften av kommunerna anger svårigheter för privatpersoner att

beviljas lån som annan orsak för bostadsbrist vilket är en ökning med

nära 20 procentenheter från 34 procent år 2022. Boverket estimerar

att cirka 538 000 bostäder behöver byggas fram till och med år

2030. Boverkets prognos innebär ett årligt byggbehov om cirka 67

300 bostäder, att jämföras med prognos om nybyggnation av 20 000

bostäder under 2024, vilket är betydligt lägre än det faktiska behovet.

Under 2023 bedömde Jönköpings kommun som helhet ett under-

skott av bostäder medan kommunerna Värnamo och Växjö bedömde

balans. I figurerna nedan visas bostadssituationen i Nivikas regioner

och i Sveriges kommuner. Då samtliga av Nivikas kommuner uppvisar

underskott eller balans bedömer Newsec att efterfrågan på bostads-

segmentet kommer att fortsätta vara stark i Nivikas regioner.

75% 75%

83%

100% 100% 100%

92% 92% 92% 92%

58%

25%

17%

0% 0% 0%

8% 8% 8% 8%

42%

8% 8%

0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0%

2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023

Underskott Balans Överskott

Källa: Boverkets bostadsmarknadsenkät (BME), 2023

Källa: Newsec, 2023

Nivikas segment

ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 22

JÖNKÖPING

VÄRNAMO

VÄSTKUSTEN

Laholm

Höganäs

Båstad

Halmstad

Falkenberg

Varberg

Vetlanda

Göteborg

Gislaved

VÄXJÖ

Kalmar

Borås

Eksjö

Sävsjö

Nybro

Ljungby

NIVIKAS

AFFÄRSOMRÅDEN

Ulricehamn

Nivikas verksamhet är uppdelad i fyra affärsområden baserat på bolagets geografiska

närvaro; Jönköping, Värnamo, Växjö och Västkusten. Bolaget har sitt huvudsakliga

geografiska fokus i Småland vilket framåt innebär att förtäta befintliga affärsområden samt

överväga förvärv på nya orter där utvecklingspotentialen bedöms vara gynnsam.

JÖNKÖPING

INKLUSIVE MULLSJÖ

VÄRNAMO

INKLUSIVE VETLANDA, EKSJÖ, SÄVSJÖ,

GISLAVED OCH LJUNGBY

VÄSTKUSTEN

HÖGANÄS, BÅSTAD, LAHOLM, HALMSTAD,

FALKENBERG, VARBERG, GÖTEBORG, BORÅS OCH

ULRICEHAMN

VÄXJÖ

INKLUSIVE NYBRO OCH KALMAR

Jönköping 32 %

Värnamo 29 %

Växjö 20 %

Västkusten 16 %

Övriga 3 %

Fördelning fastighetsvärde per geografi, %

ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 23

Jönköping är en kommun med stark arbetsmarknad och god befolkningstillväxt. Staden har ett fördelaktigt

geografiskt läge och anses vara ett logistiskt nav i södra Sverige. Förra året blev Jönköping utsedd till årets

superkommun i kategorin Städer och stadsnära kommuner och 2023 blev det en tredjeplats vilket visar på

Jönköpings attraktivitet och starka utveckling.

Befolkningstillväxten i Jönköping förväntas öka med 6 procent fram till 2040 och har även ett positivt

flyttnetto, det vill säga att fler flyttar till Jönköping än därifrån. Då den historiska bostadsproduktionen inte

mött den växande befolkningsmängden har Boverkets bedömt att det fram till 2027 finns ett byggbehov på

upp till 1 650 nya bostäder per år.

Jönköping har sedan 2010 varit ett affärsområde i Nivika, idag är marknadsområdet det största. Per den 31

augusti 2023 står Jönköping för 32 procent av bolagets totala fastighetsvärde vilket motsvarar 3,4 miljarder

kronor och 32 procent av de totala hyresintäkterna, motsvarande 196 miljoner kronor. Fastighetsbeståndet

i Jönköping består av 41 fastigheter där de kommersiella fastigheterna utgör 60 procent och bostäder 40

procent. Den ekonomiska uthyrningsgraden har ökat till hela 97 procent i snitt för Jönköpingsbeståndet per

bokslutsdagen.

Inom det kommersiella segmentet är, likt Nivika som helhet, industri den mest förekommande typen av

fastighet. Den relativt höga andelen industrilokaler i Jönköping förklaras genom Jönköpings geografiska

läge som ses som ett logistiskt nav i södra Sverige, där diverse typer av lagerlokaler fyller en viktig funktion.

Utöver industrilokaler är även andelen lokaler med hyresgäster inom handel något högre än i bolagets andra

affärsområden. Det beror på att Jönköping är en handelsstad samt att bilförsäljning klassas som handel.

Bostäder i Jönköpingsportföljen finns i centrala Jönköping, på Ekhagen, Kungsängen och Valplatsen med

totalt närmare 900 lägenheter varav 540 studentbostäder. Samtliga bostäder var uthyrda per den 31 augusti

2023.

I Jönköping pågår byggnation av trygghetsbostäder, 82 lägenheter på Hisingstorp som kommer att färdigställas

till sommaren 2024. Fastigheten byggs i enlighet med Mijlöbyggnad silver och får därmed en väldigt låg

energiförbrukning. Det pågår också byggnation på Hovslätts Ängar, ett fyrtiotal hyresrätter kommer att

färdigställas under första kvartalet 2024. Hovslätts Ängar ligger naturskönt strax söder om Jönköping med

endast några kilometer från Jönköpings centrum.

Projektverksamheten i Jönköping består främst av utveckling av befintligt kommersiellt fastighetsbestånd men

även arbete med aktuella detaljplaner för att skapa framtida byggrätter. I portföljen finns byggklar mark på

Stigamo industriområde, utmed E4:an söder om Jönköping. Nivika har några av de få tomter som ännu inte

är bebyggda på området. Nivika har fem detaljplaner, både för kommersiella fastigheter och bostäder, i olika

skeden för Jönköping.

Fastighetsportfölj

AFFÄRSOMRÅDE

JÖNKÖPING

Industri/Lager 26 %

Kontor 13 %

Handel 12 %

Samhällsfastighet 2 %

Hotell/Restaurang 3 %

Mark 4 %

Bostäder 40 %

Jönköping, tkr 31 aug 2023 31 aug 2022

Fastighetsvärde 3 419 300 3 480 339

Hyresintäkter 195 927 185 863

Uthyrningsgrad, % 97 98

Antal fastigheter 41 39

Area, m² 150 793 159 246

JÖNKÖPING

Andel fastghetsvärde,

Jönköping

Vinkeln 6, Jönköping

ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 24

Fastighetsportfölj

Fastigheter i Jönköping

Fastighet Nr Ort

Abborren 6 6 Jönköping

Advokaten 14 6 Jönköping

Advokaten 5 6 Jönköping

Arkadien 2 6 Jönköping

Barnarps Kråkebo 1:73 14 Jönköping

Barnarps Kråkebo 1:58 14 Jönköping

Brunstorp 1:55 1 Jönköping

Budkaveln 21 2 Huskvarna

Bäret 1 6 Jönköping

Bäret 2 6 Jönköping

Ekhagen 1:1, del av 8 Jönköping

Hedenstorp 2:30 17 Jönköping

Häljaryd 1:294 18 Tenhult

Hällstorp 1:20 m.fl. 7 Jönköping

Roten 2 21 Jönköping

Stigamo 1:51, 1:52 och 1:53 15 Jönköping

Stigamo 1:66 15 Jönköping

Vakten 8 9 Jönköping

Vakten 10 9 Jönköping

Valplatsen 2 3 Huskvarna

Valplatsen 3 3 Huskvarna

Valplatsen 5 3 Huskvarna

Valplatsen 8 3 Huskvarna

Varbygeln 1 19 Jönköping

Vigören 1 13 Jönköping

Vinkeln 6 5 Jönköping

Vombaten 2 & Vråken 2 4 Jönköping

Vråken 1 4 Jönköping

Västergöken 1 4 Jönköping

Åkerfältet 3 & 5 16 Jönköping

Ämbaret 3* 12 Jönköping

Ämbaret 11 20 Jönköping

Ämbaret 8 12 Jönköping

Ödlan 20 11 Jönköping

Överkanten 1 10 Jönköping

Överljudet 4 10 Jönköping

Överljudet 5 10 Jönköping

Huskvarna

JÖNKÖPING

Taberg

Hedenstorp

Hisingstorp

Österängen

Ljungarum

Norrahammar

Hovslätt

Tenhult

Stigamo

Barnarp

Torsvik

*) Fastighet/erförvärvad under verksamhetsåret.

Fastigheter i Mullsjö

Fastighet Ort

Gyljeryd 1:57 Mullsjö

Byggrätter och byggklar mark

Område Ort Typ

BOA/

LOA, m2

Lägenheter,

antal

Hällstorp Jönköping Bostäder 9 400 100

Stigamo 1:51 Jönköping Kommersiell 6 250 -

Stigamo 1:52 Jönköping Kommersiell 5 400 -

Stigamo 1:53 Jönköping Kommersiell 7 600 -

Stigamo 1:66 Jönköping Kommersiell 15 000 -

Gyljeryd 1:57 Mullsjö Bostäder 20 000 310

Detaljplaner, pågående och framtida

Område Ort Typ

BOA/

LOA, m2

Lägenheter,

antal

Valplatsen Jönköping Bostäder 42 500 630

Åkerfältet 3 & 5 Jönköping Kommersiell 40 000 -

Vakten 8 & 10 Jönköping Kommersiell 8 000 -

Budkaveln 21 Huskvarna Bostäder 9 000 120

Brunstorp 1:55 Huskvarna Bostäder 11 000 140

ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 25

Med en bred och mångfacetterad flora av tillverkande företag, låg arbetslöshet och stark tillväxt, är Värnamo

en attraktiv ort att etablera och driva företag i och allt fler ser fördelarna med det gynnsamma geografiska

läget. Här samarbetar näringsliv och kommun för att utvecklas framåt på det sätt som är signifikant för den

småländska företagsamheten. Det är ingen slump att Värnamo hamnar högt när näringslivets organisationer

och branschtidningar jämför landets kommuner.

Värnamo ligger väl placerat vid knutpunkten det ”Sydsvenska krysset” där E4:an och riksväg 27 korsas.

Utöver goda kommunikationer har Värnamo ett gott företagsklimat, kommunen placerade sig på fjärde plats

över Bästa Tillväxt i Jönköpings län 2022. Vidare låg arbetslösheten på 4,3 procent vilket kan jämföras med

genomsnittet i Sverige där arbetslösheten var 6,4 procent per augusti 2023. Boverket noterar att det i Vär-

namo råder brist på bostäder och prognosticerar ett byggbehov om cirka 145 bostäder per år fram till 2030.

Värnamo var Nivikas första affärsområde när Bolaget grundades år 2000. Per den 31 augusti 2023 står

Värnamo för 29 procent av bolagets totala fastighetsvärde vilket motsvarar 3,1 miljarder kronor och 29

procent av de totala hyresintäkterna, motsvarande 178 miljoner kronor. Fastighetsbeståndet i Värnamo består

av 64 fastigheter varav kommersiella fastigheterna utgör 66 procent och bostäder 34 procent. Inom det

kommersiella segmentet är, likt Nivika som helhet, industri den mest förekommande typen av fastighet. Den

relativt höga andelen industrilokaler i Värnamo förklaras genom Värnamos starka näringsliv med tyngdpunkt

på tillverkande företag. Uthyrningsgraden var 98 procent sett till ekonomisk uthyrning per bokslutsdag. Under

året har två kommersiella nybyggnationer färdigställts, med en total uthyrbar yta om knappt 7 000 m2.

Bostäderna i Värnamoportföljen ligger i centrala Värnamo, totalt finns det 675 lägenheter och samtliga var

uthyrda per den 31 augusti 2023. Under året färdigställdes 130 hyresrätter på Sadelmakaren 1 i Värnamo,

byggd i enlighet med Miljöbyggnad Silver och fullt uthyrda vid färdigställandet.

Projektverksamheten i Värnamo är främst utveckling av befintligt kommersiellt fastighetsbestånd samt kom-

mersiell nybyggnation men även arbete med aktuella detaljplaner för att skapa framtida byggrätter. Nivika har

tre pågående nybyggnationer med en total uthyrbar yta om 24 000 m2 varav 22 000 m2 färdigställs under

räkenskapsåret 2023/2024.

Nivika har tre detaljplaner i olika skeden för Värnamo, Kärleken och Aftonfalken 1, två pågående detaljplaner

för bostäder, samt Tre Liljor 17, en framtida detaljplan för bostäder. Samtliga detaljplaner är bostäder i

centrala lägen.

Fastighetsportfölj

AFFÄRSOMRÅDE

VÄRNAMO

Andel fastghetsvärde,

Värnamo

Industri/Lager 26 %

Kontor 9 %

Handel 13 %

Samhällsfastighet 12 %

Hotell/Restaurang 6 %

Mark - %

Bostäder 34 %

Värnamo, tkr 31 aug 2023 31 aug 2022

Fastighetsvärde 3 091 000 2 829 100

Hyresintäkter 177 613 143 484

Uthyrningsgrad, % 98 96

Antal fastigheter 64 65

Area, m² 178 297 163 504

VÄRNAMO

Porfyren 2. Värnamo

ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 26

VÄRNAMO

Bredasten

Hornaryd

Fastighetsportfölj

Fastigheter i Värnamo

Fastighet Nr Ort

Aftonfalken 1 3 Värnamo

Almen 12 10 Värnamo

Bautastenen 1 17 Värnamo

Bautastenen 3 18 Värnamo

Broarna 4 4 Värnamo

Diabasen 4 11 Värnamo

Duvelund 1 & 2 2 Värnamo

Duvelund 4 2 Värnamo

Falken 25 20 Värnamo

Flundran 6 1 Värnamo

Folkets Hus 1 16 Värnamo

Golvläggaren 1 8 Värnamo

Graniten 2 11 Värnamo

Graniten 39 11 Värnamo

Hematiten 1 11 Värnamo

Hovslagaren 4 22 Värnamo

Kalkstenen 2 11 Värnamo

Klynnan 12 23 Värnamo

Kärleken 1 4 Värnamo

Kärleken 2 4 Värnamo

Kärleken 3 4 Värnamo

Kärleken 4 4 Värnamo

Lejonet 18 14 Värnamo

Lejonet 5 13 Värnamo

Porfyren 2 11 Värnamo

Porfyren 3 11 Värnamo

Refugen 1 11 Värnamo

Refugen 6 11 Värnamo

Rosen 1 7 Värnamo

Rödspättan 2 1 Värnamo

Sadelmakaren 1 6 Värnamo

Sandstenen 1 11 Värnamo

Sandstenen 2 11 Värnamo

Sandstenen 5 11 Värnamo

Smeden 3 9 Värnamo

Smeden 5 9 Värnamo

Snickaren 1-3 19 Värnamo

Snipen 13 12 Värnamo

Snipen 18 12 Värnamo

Snipen 19 12 Värnamo

Snipen 20 12 Värnamo

Tre Liljor 17 15 Värnamo

Fastighet Ort

Trädet 6 Ljungby

Vinkelhaken 13 Ljungby

Fastighet Ort

Hjorten 23 Gislaved

Jerusalem 3 Gislaved

Fastigheter i Gislaved

Fastigheter i Ljungby

Område Ort Typ

BOA/

LOA, m2

Lägenheter,

antal

Diabasen 4 Värnamo Kommersiell 4 000 -

Graniten 39 Värnamo Kommersiell 4 500 -

Hygiea 1 Vetlanda Bostäder 8 800 130

Kalkstenen 2 Värnamo Kommersiell 3 000 -

Porfyren 2 Värnamo Kommersiell 5 000 -

Porfyren 3 Värnamo Kommersiell 10 200 -

Refugen 6 Värnamo Kommersiell 1 200 -

Sandstenen 2 Värnamo Kommersiell 5 000 -

Vinkelhaken 13 Ljungby Bostäder 5 000 80

Byggrätter och byggklar mark

Detaljplaner, pågående och framtida

Område Ort Typ

BOA/

LOA, m2

Lägenheter,

antal

Aftonfalken 1 Värnamo Bostäder 4 500 75

Kärleken 1-4 Värnamo Bostäder 30 000 400

Tre Liljor 17 Värnamo Bostäder 7 000 100

Fastighetsportfölj

ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 27

Fastighetsportfölj

VETLANDA, SÄVSJÖ, EKSJÖ

AFFÄRSOMRÅDE VÄRNAMO

Småländska höglandet, ofta enbart Höglandet, är benämningen på den del av

höglandsområdet Sydsvenska höglandet som ligger inom Småland. På det småländska

höglandet finner vi de tre tätorterna Vetlanda, Sävsjö och Eksjö som är en del av Nivikas

affärsområde "Värnamo".

Vetlanda har ett starkt näringsliv med ursprung i träindustrin. Idag finns ett stort antal

företag etablerade på orten, både större tillverkningsindustrier med internationella

verksamheter och mindre företag. Orten har utvecklats till ett handelsnav för denna del

av norra Småland med livskraftiga handelsområden. Vetlanda kommun har cirka 28 000

invånare och en positiv befolkningsutveckling. Sävsjö präglas av småindustri inom främst trä-

, livsmedels- och metallindustrin medan sjukhus, regemente, polis och tingsrätt utgör viktiga

verksamheter i Eksjö.

VETLANDA

Nydala

Brunnsgård

Brogårds

Industriområde

31/47

Fastighet Nr Ort

Banken 14 1 Vetlanda

Banken 16 1 Vetlanda

Banken 17 1 Vetlanda

Banken 18 1 Vetlanda

Bävern 1 & 2 2 Vetlanda

Hygiea 1 3 Vetlanda

Hygiea 3 4 Vetlanda

Lejonet 14 5 Vetlanda

Norra delfin 1 6 Vetlanda

Stationen 2 7 Vetlanda

Svanen 8 8 Vetlanda

Vesslan 18-21 9 Vetlanda

Fastigheter i Vetlanda

Fastighet Ort

Granliden 4 Sävsjö

Kräftan 7 Sävsjö

Ljuset 9 Sävsjö

Örnen 1 Sävsjö

Fastigheter i Sävsjö

Fastighet Ort

Apoteket 2 Eksjö

Bokhandeln 2 Eksjö

Fastigheter i Eksjö

Banken 14, Vetlanda

ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 28

Fastighetsportfölj

Växjö är en universitetsstad med stark tillväxt. Näringslivet är diversifierat och präglas här av nyfikenhet,

vilket har bidragit till att Växjö är ett av Sveriges största IT-kluster. En kreativ kraft i en miljö som tror på

hållbart företagande och långsiktighet - både för klimat och näringsliv. Växjö kommuns devis är att en hållbar

utveckling är allas ansvar. Växjö kommun arbetar för att ta sitt ansvar i frågor om miljö, mångfald, folkhälsa

och tillgänglighet. Detta ligger i linje med Nivikas eget arbete inom hållbarhet. Växjö är också känt för att vara

ett av Sveriges starkaste IT-kluster och IT-sektorn växer starkt.

Växjö kommun har fortsatt en positiv befolkningsutveckling och Växjö stad har en genomsnittlig

befolkningstillväxt de senaste 10-åren på 1,5 procent. Kommunen växer och beräknas inom ett par år vara

100 000 invånare.

2017 tog Nivika ett första steg in på fastighetsmarknaden i Växjö. I april 2020 genomfördes ett

större förvärv av en kommersiell fastighetsportfölj om 72 000 m2. Nivika etablerade därmed en lokal

förvaltningsorganisation för fortsatt expansion i staden och samtidigt bildades affärsområdet Växjö. Beståndet

har sedan dess vuxit till att bli Nivikas tredje största affärsområde. Per sista augusti 2023 är det sammanlagda

fastighetsvärdet 2,1 miljarder kronor, vilket motsvarar 20 procent av Nivikas totala fastighetsvärde och

17 procent av hyresintäkterna. Fastighetsbeståndet i Växjö består av 35 fastigheter där de kommersiella

fastigheterna utgör 58 procent och bostäder 42 procent. Den ekonomiska uthyrningsgraden är 93 procent i

snitt för Växjöbeståndet per bokslutsdagen.

Inom det kommersiella segmentet är samhällsfastigheter den mest förekommande typen av fastighet följd av

industrilokaler.

Bostäder i Växjöportföljen finns dels i centrala Växjö, ett bestånd i Räppe några kilometer utanför centrum

och i Kalmar, totalt 441 lägenheter. Under året färdigställdes 159 hyresrätter på Nivika Center i Arenastaden

i Växjö, fastigheten är byggd i enlighet med Miljöbyggnad Silver och fullt uthyrd vid bokslutsdagen. I

Nybro pågår nybyggnation av trygghetsboende med 62 lägenheter mitt i centrum. Byggnationen beräknas

färdigställas under andra kvartalet 2024.

Projektutvecklingen i Växjö är främst utveckling av befintligt kommersiellt fastighetsbestånd samt kommersiell

nybyggnation. Under året har en högstadieskola till Prolympia, inrymmandes 350 elever färdigställts på

fastigheten Värendsvallen som ligger i Arenastaden. I portföljen finns även byggklar industrimark på Nylanda

industriområde, nära väg 23, 25 och 30 nordväst om Växjö.

VÄXJÖ

AFFÄRSOMRÅDE

VÄXJÖ

Industri/Lager 18 %

Kontor 11 %

Handel 3 %

Samhällsfastighet 23 %

Hotell/Restaurang 1 %

Mark 2 %

Bostäder 42 %

Växjö, tkr 31 aug 2023 31 aug 2022

Fastighetsvärde 2 143 100 2 127 800

Hyresintäkter 103 044 93 829

Uthyrningsgrad, % 93 92

Antal fastigheter 35 37

Area, m² 107 961 99 333

Andel fastghetsvärde,

Växjö

Värendsvallen 12, Växjö

ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 29

Fastighetsportfölj

Fastigheter i Växjö

Fastighet Nr Ort

Argus 6 25 Växjö

Drängen 2 15 Växjö

Eko 6 25 Växjö

Elefanten 1 4 Växjö

Garvaren 5 11 Växjö

Gasellen 11 5 Växjö

Geologen 5 7 Växjö

Gravören 18 17 Växjö

Illern 3 4 Växjö

Juveleraren 7 20 Växjö

Kopparslagaren 2 18 Växjö

Kopparslagaren 3 18 Växjö

Krysspricken 1 21 Växjö

Kvasten 7 9 Växjö

Minken 3 1 Växjö

Mjälan 8 23 Växjö

Nyckelharpan 2 2 Växjö

Repslagaren 1 18 Växjö

Rättaren 4 12 Växjö

Rättaren 5 12 Växjö

Sanden 2 3 Växjö

Skogskärret 1 24 Växjö

Skomakaren 1 11 Växjö

Skräddaren 7 11 Växjö

Snöflingan 16 6 Växjö

Snörmakaren 4 16 Växjö

Sotaren 3 10 Växjö

Sågaren 3 19 Växjö

Tunnbindaren 7 14 Växjö

Värendsvallen 12 22 Växjö

Växjö 12:15 8 Växjö

Fastigheter i Kalmar

Fastighet Ort

Eklövet 1 Kalmar

Lingonet 1 & 2 Kalmar

Råstenen 1 Kalmar

Fastigheter i Nybro

Fastighet Ort

Tor 3 Nybro

Fastigheter i Alvesta

Fastighet Ort

Alvesta 15:13, 13:20, 13:21 Alvesta

VÄXJÖ

Öjaby

Sandsbro

Hovshaga

Teleborg

Hov

Räppe

Byggrätter och byggklar mark

Område Ort Typ

BOA/LOA,

m² m2

Lägenheter,

antal

Eko 6 Växjö Bostäder 540 7

Kopparslagaren 2 Växjö Kommersiellt 2 500 -

Skogskärret 1 Växjö Kommersiellt 30 000 -

Detaljplaner, pågående och framtida

Område Ort Typ

BOA/

LOA, m2

Lägenheter,

antal

Växjö 12:15 Växjö Bostäder 2 800 80

ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 30

Fastighetsportfölj

Västkusten är Nivikas nyaste affärsområde, via ett flertal mindre förvärv under våren 2021 utökades Nivika

med ytterligare ett affärsområde, Västkusten, vilket för bolaget omfattar från Höganäs i söder till Göteborg i

norr och Ulricehamn i öster.

Västkusten är ett affärsområde som passar väl in i Nivikas affärsmodell. Samtliga orter där Nivika etablerat

sig har expansiva näringsliv samt en stadig befolkningsökning. Enligt Länsstyrelsen i Halland och Skåne, råder

det på alla orter inom affärsområdet, brist på bostäder. Samtidigt har båda länen, Skåne och Halland, positiva

befolkningsutvecklingar som ligger över genomsnittet för Sverige i helhet, och bedöms fortsatt öka fram till

år 2030.

Per den 31 augusti 2023 står Västkusten för 16 procent av bolagets totala fastighetsvärde vilket motsvarar

1,6 miljarder kronor och 18 procent av de totala hyresintäkterna, motsvarande 112 miljoner kronor.

Fastighetsbeståndet som är beläget i Höganäs, Båstad, Laholm, Halmstad, Falkenberg, Varberg samt

Göteborg, består av 35 fastigheter varav kommersiella fastigheter utgör 53 procent och bostäder 47

procent. Inom det kommersiella segmentet, likt Nivika som helhet, är industri den mest förekommande

typen av fastighet. Den ekonomiska uthyrningsgraden var 99 procent per bokslutsdagen. Under året har en

kommersiell fastighet färdigställts, en snabbmatsrestaurang till ChopChop belägen på Varberg Nord. Nivika

har avyttrat en fastighet i Varberg, där hyresgästen förvärvade fastigheten över bokfört värde, samt avyttrat

en fastighetsportfölj bestående av fem fastigheter i Helsingborg till bokfört värde.

Bostäderna i Västkustportföljen ligger i Båstad, Höganäs, Haverdal strax utanför Halmstad och Ulricehamn,

totalt finns det 450 lägenheter och samtliga var uthyrda per den 31 augusti 2023.

Projektverksamheten på Västkusten är främst utveckling av befintligt kommersiellt fastighetsbestånd samt

kommersiell nybyggnation men även arbete med aktuella detaljplaner för att skapa framtida byggrätter.

Bolaget har en pågående detaljplan i affärsområdet, för framtida bostäder, på Eftra 3:3 strax utanför

Falkenberg.

Båstad, Laholm

Halmstad

Höganäs

Falkenberg

Varberg

Göteborg

Borås Ulricehamn

AFFÄRSOMRÅDE

VÄSTKUSTEN

Industri/Lager 29 %

Kontor 11 %

Handel 7 %

Samhällsfastighet 2 %

Hotell/Restaurang 3 %

Mark 1 %

Bostäder 47 %

Västkusten, tkr 31 aug 2023 31 aug 2022

Fastighetsvärde 1 647 600 1 945 000

Hyresintäkter 111 966 81 911

Uthyrningsgrad, % 99 98

Antal fastigheter 35 41

Area, m² 98 963 113 120

Andel fastghetsvärde,

Västkusten

Schaktet 1, Höganäs

ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 31

AFFÄRSOMRÅDE

VÄSTKUSTEN

Fastighetsportfölj

Fastigheter Höganäs

Fastighet Ort

Bergbunken 1 Höganäs

Schaktet 1 Höganäs

Fastigheter Båstad och Laholm

Fastighet Ort

Hemmeslöv 10:208 Båstad

Tandborsten 7 Laholm

Falkenberg

Skrea

Långasand

Skrea strand

Ringsegård

Skogstorp

Vinberg

Vinberg Kyrkby

E6/E20

154

150

FALKENBERG

Fastigheter Falkenberg

Fastighet Nr Ort

Eftra 3:3 1 Falkenberg

Faktorn 10 2 Falkenberg

Företagaren 2 3 Falkenberg

Töringe 7:40 4 Falkenberg

Vinberg 2:104 5 Falkenberg

Fastigheter Halmstad

Fastighet Ort

Fyllinge 20:412 Halmstad

Havredal 22:16 Halmstad

Stegen 1 Halmstad

Sylen 3 Halmstad

Varberg

VARBERG

Varberg

Nord

Tofta

Trönninge

Getterön

Träslöv

E6/E20

153

6, 7, 8

1, 2, 3

4, 5

10, 11

Fastigheter Göteborg

Fastighet Ort

Hjällbo 150:1 Gunnilse, Göteborg

Fastigheter Varberg

Fastighet Nr Ort

Bikupan 2* 1 Varberg

Bikupan 4 4 Varberg

Bikupan 5 5 Varberg

Bikupan 20 2 Varberg

Bikupan 22 3 Varberg

Bälgen 4 6 Varberg

Bälgen 6 7 Varberg

Bälgen 15 8 Varberg

Stålet 2 9 Varberg

Vagnen 10 10 Varberg

Vagnen 7 11 Varberg

Båstad, Laholm

Halmstad

Höganäs

Falkenberg

Varberg

Göteborg

*) Fastighet/er förvärvad under verksamhetsåret.

Byggrätter och byggklar mark

Område Ort Typ

BOA/

LOA, m2

Lägenheter,

antal

Bikupan 4 Varberg Kommersiell 4 400 -

Detaljplaner, pågående och framtida

Område Ort Typ

BOA/

LOA, m2

Lägenheter,

antal

Eftra 3:3 Falkenberg Bostäder 15 000 200

ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 32

Fastighetsportfölj

AFFÄRSOMRÅDE VÄSTKUSTEN

Fastigheter Borås

Fastighet Ort

Lagern 9 Borås

Myrten 2 Borås

Fastigheter Ulricehamn

Fastighet

Nr.

Ort

Avenboken 1 1 Ulricehamn

Björkdungen 1 2 Ulricehamn

Ekan 3 3 Ulricehamn

Norra Amerika 1 4 Ulricehamn

Pionen 6 5 Ulricehamn

Solrosen 12 6 Ulricehamn

Syd-Afrika 1 7 Ulricehamn

Täljstenen 1 8 Ulricehamn

Hester

Höghult

Fredriks-

berg

Fållorna

Paradiset

Skarpås

Bronäs

Karlsnäs

Villastaden

ULRICEHAMN

BORÅS OCH ULRICEHAMN

Under slutet av räkenskapsåret 2021/22 breddade Nivika affärsområde Västkusten genom

förvärv i Borås och Ulricehamn. Dessa båda städer är strategisk belägna längs riksväg 40

i Västergötland och för Nivika också en förbindelse mellan Göteborg/Västkusten och

Jönköping.

Borås, en handels-och textilstad, är efter Göteborg, den näst störta staden i den folktäta

Västra Götalandsregionen, med både ett positivt flytt- och födelsenetto. En positiv

utveckling har även Borås näringsliv då intresset för etablering är fortsatt stor, mer

industrimark har tagits fram och utveckling fortsätter bl a utefter riksväg 40. I Borås har

Nivika två centrala fastigheter, båda ligger i samma område med kommersiell verksamhet.

Totalt har dessa en uthyrbar yta på drygt 12 000 m².

Ulricehamn är en stad som lever och utvecklas året om. Under vintertid erbjuder kom-

munen skidspår och skidbackar som även gjort att staden blivit en aktör för interna-

tionella skidtävlingar. Antalet invånare har de senaste åren ökat i snabb takt och enligt

kommunens prognoser kommer den fortsatt att öka med sex procent fram till år 2028.

Fastighetsportföljen i Ulricehamn består av bostäder med kommersiella inslag i centrala

Ulricehamn och är fullt uthyrda.

Avenboken 1, Ulricehamn

ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 33

Göteborg

Motala

Gislaved

Lysekil

Hunnebostrand

Strömstad

Jönköping

Borås

Värnamo

Växjö

Vetlanda

Selfstorageverksamheten Mitt Lager har sedan dess start 2016 bedrivits

med syftet att utnyttja vakanser i Nivikas fastighetsbestånd. Mitt Lager

startades till följd av två lediga lokaler i Jönköping och Värnamo som

lämpade sig för selfstorageverksamhet. Beståndet har sedan vuxit med

cirka två anläggningar per år, genom etableringar i Nivikas fastighetsbe-

stånd i Småland samt genom strategiska förvärv av liknande verksamhe-

ter på orter i västra Sverige, såsom Lysekil och Strömstad.

Nivika har en fortsatt tillväxtstrategi för selfstorageverksamheten och

har som mål att växa med två anläggningar per år, antingen genom

etablering på flera orter och eller att utöka verksamheten på befintliga

orter.

Mitt Lager bedriver verksamheten med en för branschen låg bemanning

tack vare sitt digitala system med bokning och betalning vilket även ger

kunden snabb tillgång till den lokal de bokat. Kunden skall kunna hyra och

få tillgång till ett förråd på mindre än två minuter.

Verksamheten omsätter drygt 20 miljoner kronor i årstakt och drivs av

två medarbetare.

Per den 31 augusti 2023 har Mitt Lager 15 anläggningar på tolv orter i

södra Sverige. Anläggningarna har tillsammans cirka 3 100 förråd, med

en genomsnittlig ekonomisk uthyrningsgrad på 53 procent. Uthyrnings-

graden är påverkad av säsongsvariation men även av utbyggnationen av

anläggningen i Göteborg och den hårdnande konkurrensen där.

Fördelning av förråd per geografi

2023-08-31, %

Omsättning och Ekonomisk uthyrningsgrad 2023-08-31, %

Borås 75

Falkenberg 185

Gislaved 101

Göteborg 676

Hunnebostrand 242

Jönköping, 3 anl. 339

Lysekil 212

Motala 93

Strömstad 144

Vetlanda 116

Värnamo 142

Växjö, 2 anl. 756

Anläggning Antal förråd

Falkenberg

3 081 st

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

5 000

10 000

15 000

20 000

25 000

2020-08-31 2021-08-31 2022-08-31 2023-08-31

Omsättning totalt Ekonomisk uthyrningsgrad

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

500

1 000

1 500

2 000

2 500

3 000

3 500

2020-08-31 2021-08-31 2022-08-31 2023-08-31

Antal förråd Uthyrningsgrad antal förräd

Antal förråd och uthyrningsgrad 2023-08-31, %

ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 34

Projektverksamheten

PROJEKTVERKSAMHETEN

Projektverksamheten i Nivika omfattar förädling av befintlig fastighetsportfölj och hela kedjan från

råmark till färdig fastighet.

Nivika arbetar löpande med att identifiera utvecklingsmöjligheter och outnyttjade byggrätter inom portföljen. Målet med projektverksam-

heten är att öka avkastningen och skapa värdetillväxt genom nöjda kunder med långa avtal och förbättrade kassaflöden för långsiktigt hållbar

förvaltning.

Nivika har kompetens genom hela kedjan - från första idé till förvaltning och kan driva och förvalta ett projekt eller en fastighet genom hela

dess utveckling och alla dess faser.

Detaljplaneprocessen innebär att byggrätterna konkretiseras och definieras. Arbetet sker i dialog med kommuner som tillsammans med

Nivikas medarbetare arbetar för att definiera hur marken kan och får användas. Som engagerad fastighetsägare kan vi påverka planprocessen,

men den är också beroende av den kommunala översiktsplaneringen och eventuella överklaganden. Det är i detta skede – när idéerna för

den obrutna marken ska realiseras och förvandlas till konkreta planer för attraktiva bostäder eller kommersiella lokaler – som första delen av

värdeskapandet sker. Vi tar utgångspunkt i de lokala förutsättningarna och skapar projekt som tillför mervärde för hela närområdet, inte bara

för de som bor, studerar, arbetar eller besöker lokalerna. Vi arbetar aktivt för att tillföra hållbara värden och höga boendekvaliteter till staden.

För fastigheter med antagna detaljplaner tar vi fram de handlingar som behövs för bygglov och för att bygga. Vår projektavdelning fungerar

som beställare under entreprenadtiden. Projektledare leder den interna projektgruppen, koordinerar de externa konsulter som engageras i

projektet och har ansvar för att de uppställda ekonomiska och tidsmässiga målen i projekten uppnås.

Produktion och färdigställande pågår fram till tillträde. Därefter tar Nivikas förvaltning över fastigheterna och håller kontakt med hyresgästen.

Projektportfölj

Nivikas långsiktiga arbete med fastighetsutveckling förutsätter en projektportfölj. Projektportföljen består dels av pågående byggnationer och

dels av framtida projekt. Per den 31 augusti 2023 har Nivika sju större pågående byggnationer om total 41 777 kvardratmeter, 44,5 miljoner

kronor i tillkommande hyresintäkter och projekten beräknas tillföra 40 miljoner kronor i driftnetto. Den framtida projektportföljen innehåller cirka

160 000 kvadratmeter kommersiella ytor och cirka 2 800 lägenheter fördelat över ett trettiotal fastigheter.

Förvaltningsfastigheter 9 740

Pågående byggnation 558

Framtida projektportfölj 104

Obebyggd mark 227

9 214

Bokfört värde, Mkr

Framtida projektportfölj, andel

egenägd

Framtid projektutveckling, andel

med kassaflöde

Ägd

Markanvisning el likn. med byggkrav

Kassaflöde

Ej kassaflöde

10 629

Mkr

100 %

Refugen 6, Värnamo

ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 35

289

lägenheter

Graniten 39

VÄRNAMO

Nybyggnation kommersiellt

Hyresgäst Boxess

Investering 44 Mkr

Refugen 6

VÄRNAMO

Nybyggnation kommersiellt

Hyresgäst Nivika

Investering 75 Mkr

PÅGÅENDE

JÖNKÖPING

VÄRNAMO

Nivikas pågående ny- och ombyggnationer -upphandlade till fastpris- kommer tillsammans att tillföra ett årligt hyresvärde om 45 miljoner

kronor. Cirka 40 miljoner kronor av dessa tillkommer redan innan räkenskapsårets slut, den 31 augusti 2024.

Framtida projektportfölj är egenägd vilket gör att vi helt och hållet själva styr tidsplanerna för framtida projekt.

Entreprenaderna upphandlas i

regel som totalentreprenad för att minimera risken för oförutsedda kostnader.

PÅGÅENDE

FÄRDIGSTÄLLD

SEPTEMBER 2023

Grön fastighet enligt Nivikas

gröna ramverk.

Hematiten 1

VÄRNAMO

Nybyggnation kommersiellt

Hyresgäst DS Smith

Investering 152 Mkr

PÅGÅENDE

Pågående projekt

Färdigställande av pågående projekt tillför ett årshyresvärde om

+40 Mkr under räkenskapsåret 2023/2024

Räkenskapsåret

2022/2023

Under det gångna året har Nivika färdigställt 289 lägenheter

och fem kommersiella fastigheter på totalt 12 000 m2 i

följande större projekt:

• Avenboken 1, Ulricehamn, 45 lägenheter

• Bikupan 22, Varberg, LOA 490 m²

• Klynnan 12, Värnamo, LOA 1 900 m²

• Kärleken 3, Värnamo, LOA 1 136 m²

• Porfyren 3, Värnamo, LOA 4 799 m²

• Sadelmakaren 1, Värnamo, 130 lägenheter

• Värendsvallen 12, Växjö, 159 lägenheter

• Värendsvallen 12, Växjö, LOA 3 678 m2

Samtliga fastigheter är fullt uthyrda och tillsammans tillför de

färdigställda projekten 44 miljoner kronor i årligt hyresvärde

och 38 miljoner kronor i driftnetto per år.

Tor 3

NYBRO

Nybyggnation bostäder

Investering 140 Mkr

PÅGÅENDE

Roten 2 - Hisingstorp

JÖNKÖPING

Nybyggnation bostäder

Investering 246 Mkr

Hovslätts Ängar

JÖNKÖPING

Nybyggnation bostäder

Investering 115 Mkr

PÅGÅENDE

Pågående projekt

Fastighet Ort Projekttyp Kategori

Planeras

vara

färdigställt

Bedömd

investering

investering,

Mkr

Bedömt

återstående

belopp

Energi-

prestanda,

% av BBR

Bostäder

Uthyrbar

yta, m2

Lokaler

Uthyrbar

yta, m2

Hyres-

värde,

Mkr

Antal

lägenheter

Hematiten 1 Värnamo Nybyggnation Industri/Lager Q1 2024 152 39 80 % - 18 000 10,7 -

Refugen 6 Värnamo Nybyggnation Kontor Q1 2025 75 61 80 % - 2 050 4,5 -

Graniten 39 Värnamo Nybyggnation Industri/Lager Q3 2023 44 - 80 % - 3 999 3,1 -

Rosen 1 (Polisen) Värnamo Ombyggnation Samhällsfastighet Q1 2024 14 10

- 4 435 0,5 -

Roten 2 "Hisingstorp" Jönköping Nybyggnation Bostäder Q2 2024 246 62 80 % 6 002 - 13,1 82

Hovslätts ängar Jönköping Nybyggnation Bostäder Q1 2024

115

35 80 % 2 539

5,3 42

Tor 3 Nybro Nybyggnation Bostäder Q2 2024 140 33 80 % 3 752

7,2 62

786 239 12 293 28 484 44,5 186

Informationen om projekt baseras på bedömningar om projektens storlek, inriktning och omfattning, så även det planerade färdigställandet av projektet. Informationen baseras på bedömningar om framtida projektkostnader och hyresvärde, vilka innebär osäkerhetsfaktorer både avseende projektens genomförande,

tidsplaner, projektkostnader samt framtida hyresvärde. Informationen om pågående projekt omprövas regelbundet och bedömningar justeras till följd av att pågående projekt färdigställs eller att förutsättningar förändras.

NYBRO

LÄGENHETER

289

MILJONER KRONOR

I DRIFTNETTO

LOKALER

12 000

m²

ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 36

Hållbarhetsrapport

Inga betydande förändringar har skett i organisation eller vår leverantörskedja. Under året förändrades

Nivikas fastighetsbestånd på grund av försäljning, förvärv och färdigställande av nya fastigheter/projekt.

Förändringarna påverkar inte hållbarhetsredovisningen nämnvärt, men bör beaktas vid jämförelser av

energianvändning och utsläpp över tid.

Nivikas ambition är att integrera hållbarhetsarbetet i all verksamhet, varför delar av hållbarhetsarbetet

återfinns i årsredovisningens ordinarie struktur. Hållbarhetsrapporten omfattar hela koncernens verksam-

het; Nivika Fastigheter AB (publ) och samtliga helägda dotterbolag, om inget annat anges. Rapporten

omfattar inte verksamheter som kontrolleras av enskilda hyresgäster eller leverantörer.

Nivikas hållbarhetsredovisning följer det finansiella räkenskapsåret och publiceras årligen. Ingen extern

granskning har gjorts men revisorn har bestyrkt att en hållbarhetsrapport har upprättats enligt årsredovis-

ningslagen (ÅRL).

Årsredovisningen 2022/2023 inkluderar Nivikas hållbarhetsredovisning

2022/2023 som också utgör bolagets lagstadgade hållbarhetsrapport. Nivikas

hållbarhetsredovisning är upprättad i enlighet med Global Reporting Initiative

(GRI) Standards från 2021 och omfattar perioden 1 september 2022 till och med

31 augusti 2023. Det är Nivikas andra GRI redovisning.

KONTAKTPERSON

Emelie Regnell, Hållbarhetschef

emelie.regnell@nivika.se

ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 37

Hållbarhetsrapport

När vi nu summerar 2022/23 ser vi ett aktivt hållbarhetsår för Nivika. Samtidigt ett

fortsatt omvälvande år och utmanande tider för många. Nivika utgår från visionen

att med småländsk klokskap ska vi äga och förvalta högavkastade fastigheter för

generationer och vara det självklara valet för hyresgäster. Nivikas hållbarhetsarbete

är integrerat i verksamheten och präglar såväl förvaltning som utveckling av

fastighetsportföljen. Den övergripande målsättningen är att säkra en attraktiv

fastighetsportfölj med ett långsiktigt uthålligt värde som inte har en negativ påverkan på

människor eller miljön.

Nivika har ett antal prioriterade hållbarhetsfrågor som ligger till grund för följande fyra fokusområden:

långsiktig värdeutveckling, miljö och resursanvändning, hållbar stadsutveckling och hållbara medarbetare.

Målen med att minska energianvändningen i våra fastigheter, bygga bostäder i enlighet med Miljöbyggnad

Silver, installera fler laddplatser och öka produktionskapaciteten från installerade solpaneler bidrar till att

minska såväl klimatpåverkan som driftkostnaderna.

ÅRET I KORTHET

Energi, extremväder och kund i fokus

Nivika sätter ramarna för hela byggnadens livscykel i projekteringsstadiet, redan där skapas energieffektiva

byggnader med långsiktig kvalitet enligt Nivika-standard. Byggnaden utformas för att skapa flexibilitet

genom att ta hänsyn till framtida alternativ användning och behov av förändring. Byggskedet är den fas i

livscykeln med störst miljöpåverkan. För att säkerhetsställa ett gott inomhusklimat bygger Nivika i enlighet

med Miljöbyggnad, där fokus läggs på hållbara material och en effektiv energianvändning. Under året har

bostadsfastigheterna Sadelmakaren i Värnamo och Värendsvallen 12 i Växjö färdigställts i enlighet med

Miljöbyggnad Silver liksom logistikanläggningen Klynnan 12 i Värnamo.

Minskad energianvändning är en viktig del i att minimera vår klimatpåverkan. Tillsammans med hyresgästerna

arbetar vi målmedvetet för att minska energiförbrukningen. Flera större energibesparande projekt har

genomförts, bland annat i fastigheterna Rättaren 5, Växjö och Folkets hus 1, Värnamo - som lett till minskad

elförbrukning på 70 procent respektive en energibesparing på 13 procent.

Parallellt med Nivikas arbete för en minskad klimatpåverkan behöver fysiska risker hanteras som följd av

förändrat klimat och en förändrad omvärld. Under året har Nivika genomfört analyser av hållbarhetsrisker på

samtliga fastigheter i beståndet. Analysen identifierade ökad nederbörd och översvämningar som en av de

största framtida potentiella riskerna. Vid förvaltning samt pågående och framtida ombyggnationer säkerställs

att nödvändiga åtgärder vidtas för att hantera identifierade hållbarhetsrisker.

Kundfokus är en av Nivikas strategier för att skapa goda och långa kundrelationer. Under hösten 2022

genomförde bolaget för första gången en kundundersökning för sina bostadshyresgäster. 93 procent trivs

bra med sitt boende och 90 procent kan rekommendera Nivika som hyresvärd, 80 procent tycker att de får

möjlighet att agera miljömedvetet och 83 procent tycker att Nivika anstränger sig för att bidra till en hållbar

utveckling.

Medarbetarna är avgörande för företagskulturen, affärerna och den pågående utvecklingen. Kunniga,

engagerade och välmående medarbetare ger nöjdare hyresgäster och en effektivare verksamhet. Engagemang,

ärlighet, glädje och hållbarhet är de kärnvärden som ligger till grund för företagskulturen. För att vara en hållbar

arbetsplats ingår jämställdhet som ett av de tre prioriterade arbetsområdena. I juni publicerades Allbrights

årliga granskning av jämställdheten inom Sveriges börsnoterade bolag. Då Nivika har uppnått en jämn

könsfördelning i ledningsgruppen har bolaget i år placerat sig på Allbrights gröna börslista.

Sadelmakaren 1, Värnamo

ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 38

Hållbarhetsrapport

HÅLLBART FÖRETAGANDE –

MED NÄRHET OCH ENGAGEMANG

Vi utgår från vår vision att med småländsk klokskap ska vi äga och förvalta högavkastande fastigheter för generationer

och vara det självklara valet för hyresgästen. Nivikas hållbarhetsarbete är integrerat i verksamheten och präglar

såväl förvaltning som utveckling av fastighetsportföljen. Vår övergripande målsättning är att säkra en attraktiv

fastighetsportfölj med ett långsiktigt uthålligt värde som inte har en negativ påverkan på människor eller miljön.

För att Nivika ska lyckas med sitt hållbarhetsarbete är det viktigt att vara en attraktiv arbetsgivare med engagerade medarbetare. Vi ska även ställa krav

och involvera kommuner, leverantörer och hyresgäster i arbetet. Tillsammans når vi längre än vad vi hade gjort var och en för sig.

För Nivika utgår hållbarhetsarbetet från ett långsiktigt ansvar för ekonomisk, miljömässig och social utveckling. Nivika ska vara ett fastighetsbolag som

driver på utvecklingen och bidrar till ett hållbart samhälle. Det handlar om hållbar utveckling, att göra våra fastigheter bättre för miljön och hyresgästen

och bli mer lönsamma på en och samma gång.

Med lokal förankring och med hyresgästen i fokus förvaltar, förädlar, bygger och förvärvar vi såväl bostäder som fastigheter för kommersiellt bruk.

Nybyggnation av bostäder skall med fördel ske i trä med industriellt byggande, vilket är hållbart och ekonomiskt fördelaktigt.

En integrerad del i Nivikas verksamhet

Långsiktigt och hållbart värdeskapande är en central del av den övergripande bolagsstyrningen för vilken styrelsen och VD är ytterst ansvariga. Nivikas

styrelse antar årligen hållbarhetspolicy och uppförandekod samt följer kvartalsvis upp hållbarhetsarbetet. Varje år rapporteras bolagets riskanalys till

styrelsen, en process som beskrivs på sidan 79-82, vilket innefattar hållbarhetsrisker och möjligheter kopplade till klimat & miljö, sociala förhållanden,

mänskliga rättigheter och anti-korruption.

Styrelsen ansvarar för att årligen upprätta och ge ut hållbarhetsredovisningen och är tillsammans med koncernledningen ansvarig för att anta Nivikas

hållbarhetsmål. VD och koncernledning verkställer och driver igenom styrelsens beslut samt ansvarar för att den egna verksamheten hanterar

hållbarhetsarbetet. Att det finns rutiner i enlighet med policyer och regelverk samt att de efterlevs och följs upp.

Hållbarhetsarbetet i organisationen leds av hållbarhetschefen som rapporterar löpande till koncernledningen. Hållbarhetsarbetet ingår som en naturlig

och integrerad del i all verksamhet. Ansvaret för det dagliga arbetet med klimatrelaterade frågor såsom planering, genomförande och uppföljning följer

organisationsstrukturen.

Styrdokument för hållbarhetsarbetet

Regelverk som styr, inspirerar och vägleder Nivikas

hållbarhetsarbete med försiktighetsprincipen i be-

aktande. Bolaget beaktar samhällets krav enligt lagar

och förordningar som minimikrav och strävar efter

ständiga förbättringar med tydliga mål att främja en

hållbar utveckling.

Externa lagar och riktlinjer

• Svenska Aktiebolagslagen

• Årsredovisningslagen

• Miljöbalken

• Arbetsmiljölagen

• Boverkets byggregler (BBR-krav)

• FN:s vägledande principer för företag och mänskliga

rättigheter

• EU:s taxonomiförordning

• Övriga tillämpliga lagar och regler

Externa initiativ

• GRI Standards

• FN:s globala hållbarhetsmål

• Parisavtalet

• TCFD

• Hållbarhetscertifieringar, t ex miljöbyggnad

• Lokala hållbarhetsprogram och klimatanpassningsplaner

Interna regelverk

• Hållbarhetspolicy

• Arbetsmiljöpolicy

• Uppförandekod

• Övriga rutiner och instruktioner

ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 39

Hållbarhetsrapport

Hållbarhetsfrågan är central och det finns stora förväntningar på hur frågan hanteras. Vår intressentanalys

omfattar de intressenter som Nivika i huvudsak påverkar, samverkar med och/eller blir påverkad av. Vi för en

löpande dialog för att fånga in åsikter och förväntningar från intressenterna. Intressentdialogen är viktig då den ger

oss underlag för hur vi ska utveckla vårt hållbarhetsarbete. Nedan presenteras intressenternas nyckelfrågor och hur

dialog har förts.

I DIALOG MED

OMVÄRLDEN

HYRESGÄSTER - BOENDE

Dialogform

• Möten (visning, uthyrning, in-& utflytt)

• Kundtjänst & serviceanmälan

• Hyresgästenkät

Nyckelfråga

• Trygghet och trivsel

• Bra boendemiljö

• Möjliggöra för de boende att agera hållbart

KREDITGIVARE/

FINANSIÄRER

Dialogform

• Finansiella rapporter (kvartalsvis)

• Enskilda möten med banker och

investerare

• Kapitalmarknads- och investerar-

presentationer

Nyckelfråga

• Långsiktig och stabil ekonomisk

förvaltning

• Låg klimatpåverkan

• Nöjda och stabila hyresgäster

• Transparent rapportering

HYRESGÄSTER - KOMMERSIELLA

Dialogform

• Kundmöten

• Avtalsförhandlingar

• Kundtjänst, serviceanmälan och löpande dialog kring

förvaltning

Nyckelfråga

• Lokaler med god arbetsmiljö

• Långsiktig fastighetsförvaltning

• Möjliggöra för hyresgästen att agera hållbart

MEDARBETARE

Dialogform

• Medarbetarsamtal (årligen)

• Utbildningar

• Företagsevents

• Avdelnings-, projekts- och skyddskommittémöten

Nyckelfråga

• Stabil arbetsgivare med goda arbetsvillkor

• God arbetsmiljö

• Engagerad i lokala föreningslivet och samhället

SAMHÄLLSAKTÖRER

Dialogform

• Möten med kommunala tjänstepersoner och

förtroendevalda rörande byggnationer, stadsutveckling,

detaljplaner etcetera.

• Samverkansmöten vid nätverk, intresse- och bransch-

organisationer

Nyckelfråga

• Byggnationer med ett starkt hållbarhetsperspektiv

• Bidra till hållbar stadsutveckling

LEVERANTÖRER

Dialogform

• Vid upphandling av ramavtal

• Beställningar och leverantörsmöten

• Avstämning och kontroll av ramavtals-

leverantörer (årligen)

Nyckelfråga

• Kravställare när det gäller kvalitet, arbets-

villkor och arbetsmiljö hos våra leverantörer

• Samverkan för ökad hållbarhet

ÄGARE OCH STYRELSE

Dialogform

• Styrelsemöten (6-8 per år)

• Bolagsstämma (årligen)

Nyckelfråga

• Långsiktig avkastning med hänsyn till

människor och miljö

• Transparent rapportering

• Kundnöjdhet

ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 40

Hållbarhetsrapport

VÅRA VIKTIGASTE FRÅGOR

- FOKUSOMRÅDEN

Långsiktig värdeutveckling

Vi skapar långsiktig värdeutveckling genom

ansvarsfulla affärer. Att ta ansvar i våra

relationer med kunder, leverantörer och

partners är avgörande för vårt förtroende

och för vår förmåga att skapa långsiktigt

framgångsrika affärer. Vi lägger stor vikt vid

att säkerställa en god ekonomisk stabilitet,

ansvarsfulla relationer i hela värdekedjan och

efterlevnad av Nivikas uppförandekod.

• Finansiell stabilitet

• Grön finansiering

• Affärsetik och anti-korruption

Miljö och resursanvändning

Vi bygger, förvaltar och utvecklar fastigheter

resurseffektivt och med klimatet i fokus. Att

våra fastigheter är energieffektiva, har låg

klimatpåverkan och bidrar till en funktionell

och god inomhusmiljö är viktigt. Det är i och

kring våra fastigheter vi kan göra mest för

att minimera vår påverkan på omgivningen,

och vi fokuserar på att redovisa och förbättra

fastigheternas klimatpåverkan, miljöprestanda

och energianvändning.

• Resurseffektivitet – material, energi och avfall

• Klimatpåverkan och anpassning till ett förändrat

klimat

Hållbar stadsutveckling

Vi är en lokal samhällsbyggare som erbjuder

attraktiva och trivsamma lokaler/boen-

den för våra hyresgäster. Nivika bidrar till

regionens utveckling genom vår kärn-

verksamhet. Att skapa förutsättningar för

våra hyresgäster att agera hållbart. Också

genom att engagera oss i initiativ, såsom

infrastruktur, innovation och utbildning

samt att välja lokala leverantörer.

• Trygghet och trivsel

• Påverka hyresgästen att agera mer hållbart

Hållbara medarbetare

Vi är en inkluderande arbetsplats med friska

och engagerade medarbetare. Att våra

medarbetare trivs, är engagerade och ut-

vecklas har en direkt påverkan på kundernas

upplevelse av relationen med Nivika, liksom

vår förmåga att leverera goda resultat. I vår

strävan att vara en attraktiv arbetsgivare

prioriterar vi särskilt aspekterna arbetsmiljö,

kompetensutveckling, jämställdhet och

mångfald.

• God arbetsmiljö

• Jämställdhet och mångfald

• Kompetensutveckling

Utifrån de globala hållbarhetsmålen, resultatet från intressentdialogen, tidigare strategiarbete, en omvärldsanalys som inkluderade viktiga branschspecifika frågor samt en analys över

Nivikas hållbarhetsrelaterade risker genomfördes en väsentlighetsanalys. Syftet med väsentlighetsanalysen är att identifiera och prioritera viktiga frågor för Nivika ur ett miljömässigt,

socialt och ekonomiskt perspektiv. Ett antal prioriterade hållbarhetsfrågor identifierades och ligger till grund för Nivikas fokusområden. Grunden till väsentlighetsanalysen gjordes

2021 och har uppdaterats och utvecklats över tid. Under våren 2023 genomfördes en workshop med fokusgrupper av Nivikas medarbetare där fokusområden och de väsentligaste

hållbarhetsfrågorna arbetades igenom.

ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 41

Hållbarhetsrapport

Agenda 2030

Vi fokuserar vårt hållbarhetsarbete på de områden där

vi har störst påverkan och därmed störst möjlighet att

bidra till positiv utveckling. Nivika bidrar till att uppfylla

Agenda 2030, med särskilt fokus på utvalda delmål.

LOKAL NÄRVARO FÖR

GLOBALA MÅL

Mål 16 - Fredliga och inkluderande samhällen

För oss är det viktigt att ha ett proaktivt arbete för att minimera

alla former av korruption och mutor, både bland medarbetarna, hos

leverantörer och kunder. Detta är vårt sätt att bidra till ett fredligt

och inkluderande samhälle. (Delmål 16.5)

Mål 11 - Hållbara städer och samhällen

Genom vårt arbete är vi en aktiv part i utvecklingen av städer. I

planering, byggande- och förvaltning av fastigheter och stadsdelar

samarbetar vi med kunder, leverantörer och kommuner och skapar

tillsammans hållbara städer och samhällen. Med varsam blandning av byggnader,

utformning av offentliga miljöer och gröna områden skapar vi stadsliv, gröna

oaser, trygghet och trivsel som inkluderar alla. Vi är också med och utvecklar

industriområden och skapar möjligheter för ett expanderande näringsliv i och

runt våra kommuner. (Delmål 11.6, 11.7)

Mål 5 - Jämställdhet

Nivika tror på styrkan i mångfald. Vi välkomnar medarbetare med olika

bakgrund, läggning, egenskaper och kompetenser. Att vara öppen och

nyfiken har varit en viktig del av Nivikas framgång, därför uppmunt

rar vi olikheter och unikitet. Vi arbetar konsekvent för att öka jämställdhet och

motverka diskriminering på arbetsplatsen. Generellt sett har Nivika en övervikt av

män. Speciellt inom förvaltningsverksamheten arbetar vi för en jämnare fördelning.

(Delmål 5.1, 5.5)

Mål 7 - Hållbar energi för alla

Genom att köpa el från vatten- och vindkraft samt installera solcel-

ler på våra fastigheter bidrar vi till att öka andelen förnybar energi

i den globala energimixen. Med hjälp av olika åtgärder minskar vi

energianvändningen i våra byggnader, uppmuntrar till en effektivare användning av

lokalytor och bidrar på så sätt till att öka energieffektiviteten. (Delmål 7.2, 7.3)

Mål 12 - Hållbar konsumtion och produktion

Vår ambition är att bidra till en mer hållbar konsumtion och

produktion. Detta gör vi genom att arbeta aktivt med vår egen, våra

leverantörers och våra kunders resurseffektivitet. Vi strävar efter

att minska energianvändningen, uppnå en miljövänlig hantering av kemikalier och

avfall samt att minska utsläpp, genom miljöklassning av byggnader och ställa krav

på leverantörerna.

(Delmål 12.2, 12.4, 12.5)

Mål 3 - God hälsa och välbefinnande

Våra fastigheter utformas för att skapa välbefinnande hos våra hyres-

gäster. Genom att bygga bostäder enligt Miljöbyggnad Silver och välja

närproducerade material bidrar vi till minskad användning av skadliga

kemikalier och byggmaterial samt att undvika föroreningar i luft, mark och vatten.

Bra inomhusklimat i våra fastigheter är viktigt för våra hyresgästers hälsa och bidrar

till att minska antalet sjukdomsfall i samhället. Vi arbetar också för att säkra en god

hälsa bland våra medarbetare. (Delmål 3.4, 3.9)

Mål 13 - Bekämpa klimatförändringarna

Att minska energianvändningen och nyttjandet av fossila bränslen

för att därigenom minska koldioxidutsläppen och på så sätt bekämpa

klimatförändringarna är en viktig del i vårt arbete. Vi vill också stärka

städernas och fastigheternas motståndskraft mot, och förmåga till anpassning till

klimatrelaterade faror och naturkatastrofer. (Delmål 13.1, 13.3)

BEKÄMPA KLIMAT-

FÖRÄNDRINGARNA

Mål 8 - Anständiga arbetsvillkor och ekonomisk tillväxt

Hållbar ekonomisk tillväxt säkrar och skapar nya arbetstillfällen

samtidigt som engagerade, kompetenta och friska medarbetare är

en förutsättning för att åstadkomma bra resultat. Vi arbetar för att

främja en trygg och säker arbetsmiljö och goda arbetsvillkor för såväl egna medar

betare som leverantörer. Målsättningen är låg sjukfrånvaro samt noll arbetsplats-

olyckor. Vi satsar också på kompetensutveckling för våra anställda. Med hållbara

medarbetare läggs grunden till utveckling och lönsamhet.

(Delmål 8.4, 8.5, 8.8)

ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 42

Hållbarhetsrapport

EKONOMISKT ANSVAR

- LÅNGSIKTIG VÄRDEUTVECKLING

Nivika bygger och investerar för egen långsiktig förvaltning och till grund för vår hållbarhetssyn ligger en strävan efter

att skapa långsiktiga värden. Både ekonomiska och mänskliga. Att skapa värde över tid förutsätter ett hållbart synsätt,

långsiktigt ansvarstagande, sund affärsmässighet och stabil finansiell ställning.

Att vara en finansiellt stabil affärspartner främjar relationen med våra intressenter och är också en förutsättning för att driva hållbar utveckling. Lång-

siktig värdeutveckling innebär också att all verksamhet genomsyras av ett långsiktigt arbete för en hållbar leverantörskedja samt transparent redovis-

ning av hållbarhetsdata. Syftet är att äga, förvalta och utveckla fastigheterna under lång tid och det har sedan länge därför varit naturligt att redan från

start lägga stor vikt vid hållbarhet. Att skapa attraktiva boendemiljöer i resurseffektiva fastigheter med beständiga material till en rimlig kostnad, lägger

grunden för ett varaktigt värdeskapande. Vi investerar inte för kortsiktig vinst eftersom vi sällan säljer de fastigheter vi bygger. Vi vill skapa en ekono-

misk stabilitet som går över och bortanför konjunkturer.

Hållbarhetsrapport | Ekonomiskt ansvar - långsiktig värdeutveckling

GRÖNA FASTIGHETER

38%

DELMÅL:

Utbildning Anti-korruption, fördjupning

Måluppfyllnad:

Ej genomförd

Ram- och leverantörsavtal med fokus på tjänsteleverantörer i Växjö, Vetlanda och på Västkusten, inklusive hållbarhet och uppförandekod

Måluppfyllnad:

Arbete pågår

Informationstillfälle krisplan Nivika utifrån nya marknadsområden och många nya medarbetare

Måluppfyllnad:

Allmän genomgång för samtliga medarbetare under året

Uppstart, planering och omfattning hållbarhetsinventering fastighetsportfölj

Måluppfyllnad:

100 % hållbarhetsinventerade fastigheter

Sadelmakaren 1, Värnamo

ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 43

Hållbarhetsrapport

Finansiell stabilitet

Koncernen eftersträvar en god resultatutveckling, ekonomisk uthållighet och en stark finansiell ställning. De

ekonomiska och finansiella målen är satta för att ge en kombination av god avkastning på eget kapital, hög

tillväxtkapacitet och finansiell stabilitet. Att vara en finansiellt stabil affärspartner främjar relationen med våra

intressenter och är också en förutsättning för att driva en hållbar utveckling.

Strategin stöds av en stabil bas av intäkter som ger ett stabilt operativt kassaflöde och ligger till grund för en

sund ekonomisk ställning. Den långsiktiga finansiella hållbarheten styrs av de finansiella målen. Utfallet i

förhållande till mål, se avsnitt Mål och utfall samt i koncernens Rapport över resultat och totalresultat i

koncernen i sammandrag. Dessutom finns de finansiella nyckeltalen redovisade i slutet av rapporten. För mer

information kring skapat ekonomiskt värde för Nivika se företagets resultaträkning.

Vägen mot en hållbar framtid

– grön finansiering

Grön finansiering är en naturlig fortsättning del av det hållbarhetsarbete som bedrivs i hela organisationen. Det

ger oss en ansvarsfull finansiering, förtroendefulla relationer med våra finansiärer samt stolthet och engage-

mang hos våra medarbetare. Nivika gav ut sitt Gröna Ramverk i september 2020 och emitterade i samband

med det sin första gröna obligation. Nivikas ramverk följer Green Bond Principles där ambitionen är att bidra

till målen enligt Agenda 2030, ramverket är granskat av Cicero med betyget ”Medium Green”. För vidare

läsning se avsnitt Uppföljning grönt ramverk – Investerarrapport 2023-08-31 i årsredovisningen.

Ansvarsfull samarbetspartner

- affärsetik och anti-korruption

På Nivika värdesätter vi vår position som ett respekterat företag oavsett var vi bedriver vår verksamhet.Vi

stödjer och respekterar de internationellt erkända mänskliga rättigheterna där vi verkar. Mutor, bestickningar

eller otillbörliga förmåner får inte förekomma och vi arbetar för att motverka alla former av korruption i verk-

samheten och i affärsrelationer.

Uppförandekod

Uppförandekoden (Koden) beskriver hur Nivikas medarbetare ska agera på arbetsplatsen och hur vi gör affärer.

Koden beskriver även vad Nivika förväntar sig av sina medarbetare och affärspartners samt vad intressenterna

kan förvänta sig av oss. Koden gäller för alla Nivikas medarbetare. Alla helägda dotterbolag till Nivika är bundna

av koden, leverantörer och andra affärspartners förväntas följa liknande principer som ingår i koden. Att dessa

principer efterlevs är en viktig faktor när val av affärspartners görs.

Information om uppförandekoden ingår som en del av introduktionsprogrammet för alla nyanställda. Utöver

uppförandekoden finns styrdokument innehållande principer för bolagsstyrning och efterlevnadsprocedurer,

som beslutats av styrelsen.

Visselblåsare

Vi är angelägna om att både våra egna medarbetare och våra externa intressenter känner sig trygga med att vi

fångar upp eventuella missförhållanden i organisationen redan på ett tidigt stadium, antingen via dialog eller via

företagets visselblåsarfunktion, som sköts av Nivikas styrelseordförande. Repressalier mot eller diskriminering

av någon medarbetare som i god tro gjort en anmälan är inte tillåtet. Under året finns inga rapporterade fall av

korruption, mutor eller brott mot uppförandekoden.

För hållbarhet i leverantörskedjan

Nivikas leverantörer har en viktig roll i värdekedjan och som beställare av varor och tjänster har Nivika ett stort

ansvar och möjlighet att ställa krav med koppling till hållbarhet. Exempelvis kravställs leverantörer på att följa

bolagets uppförandekod. Nivika eftersträvar lokala leverantörer, nära och långsiktiga samarbeten med affärs-

partners för att tillsammans främja hållbarhet genom hela värdekedjan.

Hållbarhetsrapport | Ekonomiskt ansvar - långsiktig värdeutveckling

ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 44

Hållbarhetsrapport

EU-taxonomin - för hållbara byggnader

Syftet med EU-taxonomin är att definiera vilka tillgångar som anses vara hållbara i placerings- och

investeringshänseende och bidrar till att uppfylla EU:s miljömål. Två av sex miljömål har i dagsläget definierats.

Under räkenskapsåret 2021/2022 bedömde vi att 100 procent av Nivikas omsättnig, driftsutgifter och

kapitalutgifter är tillämpliga i enlighet med EU:s taxonomiförordning.

Nivika omfattas inte initialt av rapporteringskravet, men väljer frivilligt att presentera en bedömning av hur

verksamheten överensstämmer med EU-taxonomin och hur stor del av våra tillgångar som definieras som

hållbara då dessa väsentligt bidrar till miljömål 1: Begränsning av klimatförändringar.

Nivika äger, förvaltar och utvecklar fastigheter. Verksamheten återfinns i huvudgrupp 7, Bygg och

fastighetsverksamhet, i taxonomin. Vår bedömning är att verksamheten därmed motsvarar det som i

taxonomin benämns 7.7 Förvärv och ägande av byggnader. Nivika utför inte några entreprenader i egen regi,

utan har endast rollen som beställare i samband med nyproduktion, varför vi bedömer att verksamheten inte

omfattas av ytterligare artiklar.

Samtliga Nivikas fastigheter har utvärderats utifrån väsentligt bidrag till miljömål 1. Där omfattas

fastigheter som har energiklass A enligt energideklarationen eller tillhör topp 15 procent av det nationella

byggnadsbeståndet i enlighet med Fastighetsägarnas upprättade gränsvärden (2022).

En hållbarhetskartläggning med tillhörande klimatriskanalys har gjorts på hela Nivikas bestånd. Denna klargör att

verksamheten inte orsakar betydande skada på övriga miljömål.

Taxonomin är tillämplig för 100 procent av Nivikas verksamhet. Av omsättningen är 33 procent förenligt med

taxonomin, för driftutgifterna är utfallet minst 33 procent och av årets kapitalutgifter är minst 54 procent förenligt

med taxonomins krav.

Nivika har valt en måttfull tolkning av kriterierna, och hellre valt att definiera färre ekonomiska aktiviteter som

gröna, snarare än fler. Följande antaganden och avgränsningar har gjorts:

• Ett antal energideklarationer gällande nyproducerade fastigheter är utförda på energiberäkningar.

• Nivika redovisar nedan endast miljömål 1 och 2, vilket innebär att vi gjort avsteg från FAR:s tabellformat.

• I omsättningen ingår endast hyra, inte hyrestillägg i form av debitering av exempelvis el och vatten.

Andel av omsättningen från produkter eller tjänster som är förknippade med ekonomiska

verksamheter som är förenliga med taxonimkraven.

Kod

Absolut

omsättning,

Mkr

Absolut

omsättning,

Absolut

omsättning,

A. VERKSAMHETER SOM OMFATTAS AV TAXONOMIN

A.1. Miljömässigt hållbara (taxonomiförenliga) verksamheter

Förvärv och ägande av byggnader 7.7 199,1 32,5 100

De miljömässigt hållbara (taxonomiförenliga) verksamheternas

omsättning

199,1 32,5 100

A.2. Verksamheter som omfattas av taxonomin men som ej är

miljömässigt hållbara (taxonomiförenliga)

Förvärv och ägande av byggnader 7.7 412,8 67,5

Omsättning hos de verksamheter De miljömässigt hållbara (tax-

onomiförenliga) verksamheternas omsättning A2

412,8 67,5

Totalt (A.1 + A.2) Summa 611,9

B. VERKSAMHETER SOM INTE OMFATTAS AV TAXONOMIN

Omsättning hos verksamhet som inte omfattas av taxonomin (B)* -

Totalt (A + B) Summa 611,9

Andel av kapitalutgifterna från produkter eller tjänster som är förknippade med ekonomiska

verksamheter som är förenliga med taxonomikraven.

Kod

Absolut

omsättning,

Mkr

Absolut

omsättning,

Absolut

omsättning,

A. VERKSAMHETER SOM OMFATTAS AV TAXONOMIN

A.1. Miljömässigt hållbara (taxonomiförenliga) verksamheter

Förvärv och ägande av byggnader 7.7 229,7 54,0 100

Kapitalutgifter för de miljömässigt hållbara (taxonomi-förenliga)

verksamheterna (A.1)

229,7 54,0 100

A.2. Verksamheter som omfattas av taxonomin men som ej är

miljömässigt hållbara (taxonomiförenliga)

Förvärv och ägande av byggnader 7.7 195,9 46,0

Kapitalutgifter för verksamheter som omfattas av taxonomin men som

inte är mijömässigt hållbara (ej taxonomiförenliga) A2

195,9 46,0

Totalt (A.1 + A.2) Summa 425,7

B. VERKSAMHETER SOM INTE OMFATTAS AV TAXONOMIN

Kapitalutgifter hos verksamhet som inte omfattas av taxonomin (B) -

Totalt (A + B) Summa 425,7

Hållbarhetsrapport | Ekonomiskt ansvar - långsiktig värdeutveckling

ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 45

Hållbarhetsrapport

Andel av omsättningen från produkter eller tjänster som är förknippade med ekonomiska

verksamheter som är förenliga med taxonimkraven.

Kod

Absolut

omsättning,

Mkr

Absolut

omsättning,

Absolut

omsättning,

A. VERKSAMHETER SOM OMFATTAS AV TAXONOMIN

A.1. Miljömässigt hållbara (taxonomiförenliga) verksamheter

Förvärv och ägande av byggnader 7.7 199,1 32,5 100

De miljömässigt hållbara (taxonomiförenliga) verksamheternas

omsättning

199,1 32,5 100

A.2. Verksamheter som omfattas av taxonomin men som ej är

miljömässigt hållbara (taxonomiförenliga)

Förvärv och ägande av byggnader 7.7 412,8 67,5

Omsättning hos de verksamheter De miljömässigt hållbara (tax-

onomiförenliga) verksamheternas omsättning A2

412,8 67,5

Totalt (A.1 + A.2) Summa 611,9

B. VERKSAMHETER SOM INTE OMFATTAS AV TAXONOMIN

Omsättning hos verksamhet som inte omfattas av taxonomin (B)* -

Totalt (A + B) Summa 611,9

Andel av kapitalutgifterna från produkter eller tjänster som är förknippade med ekonomiska

verksamheter som är förenliga med taxonomikraven.

Kod

Absolut

omsättning,

Mkr

Absolut

omsättning,

Absolut

omsättning,

A. VERKSAMHETER SOM OMFATTAS AV TAXONOMIN

A.1. Miljömässigt hållbara (taxonomiförenliga) verksamheter

Förvärv och ägande av byggnader 7.7 229,7 54,0 100

Kapitalutgifter för de miljömässigt hållbara (taxonomi-förenliga)

verksamheterna (A.1)

229,7 54,0 100

A.2. Verksamheter som omfattas av taxonomin men som ej är

miljömässigt hållbara (taxonomiförenliga)

Förvärv och ägande av byggnader 7.7 195,9 46,0

Kapitalutgifter för verksamheter som omfattas av taxonomin men som

inte är mijömässigt hållbara (ej taxonomiförenliga) A2

195,9 46,0

Totalt (A.1 + A.2) Summa 425,7

B. VERKSAMHETER SOM INTE OMFATTAS AV TAXONOMIN

Kapitalutgifter hos verksamhet som inte omfattas av taxonomin (B) -

Totalt (A + B) Summa 425,7

Andel av driftsutgifterna från produkter eller tänster som är förknippade med ekonomiska

verksamheter som är förenliga med taxonomikraven.

Kod

Absolut

omsättning,

Mkr

Absolut

omsättning,

Absolut

omsättning,

A. VERKSAMHETER SOM OMFATTAS AV TAXONOMIN

A.1. Miljömässigt hållbara (taxonomiförenliga) verksamheter

Förvärv och ägande av byggnader 7.7 64,1 32,5 100

Driftutgifter för de miljömässigt hållbara (taxonomiförenliga) verksam-

heterna (A.1)

64,1 32,5 100

A.2. Verksamheter som omfattas av taxonomin men som ej är

miljömässigt hållbara (taxonomiförenliga)

Förvärv och ägande av byggnader 7.7 132,9 67,5

Driftutgifter för verksamheter som omfattas av taxonomin men som

inte är mijömässigt hållbara (ej taxonomiförenliga) A2

132,9 67,5

Totalt (A.1 + A.2) Summa 197,0

B. VERKSAMHETER SOM INTE OMFATTAS AV TAXONOMIN

Driftutgifter hos verksamhet som inte omfattas av taxonomin (B) -

Totalt (A + B) Summa 197,0

ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 46

Hållbarhetsrapport

TCFD-vägleder

För att ha ett tydligt fokus på klimatfrågan och hantera riskerna men också

möjligheterna kring dem har vi börjat arbeta i linje med TCFD (Task Force on Climate-

related Financial Disclosures). Ambitionen är att följa rekommendationerna i största

möjliga utsträckning. TCFD riktar sig till både bolag och investerare.

Beskrivningen hjälper intressenterna att skapa sig en bild av hur verksamheten kommer att påverkas av klimat-

förändringarna. Nedan beskrivs kortfattat hur Nivika arbetar med de olika delarna i ramverket, vissa upplys-

ningar presenteras även i andra delar av årsredovisningen, vilket framgår av hänvisningar i texten nedan.

Styrning

Nivikas styrelse har ett övergripande ansvar för styrningen av hållbarhetsfrågorna. Koncernledningen ansvarar

för att ta fram förslag på policys, mål och strategier. Resultat för mål och klimatrelaterade frågor presenteras

för styrelsen och diskuteras vid planerade möten under hela året.

Hållbarhetsarbetet ingår som en naturlig och integrerad del i all verksamhet. Ansvaret för det dagliga arbetet

med klimatrelaterade frågor såsom planering, genomförande och uppföljning följer organisationsstrukturen.

Frågor relaterade till klimatet ingår som en del av de affärsplaner som tas fram. Hållbarhetschefen har det

operativa ansvaret för att driva, utveckla, samt följa upp Nivikas klimatarbete och rapportera utfallet till kon-

cernledningen.

Strategi

Nivikas affärsmodell och verksamhet är anpassad för att ta vara på möjligheter som följer av omställningen till

ett hållbart samhälle. Vårt arbete med minskad energianvändning och klimatpåverkan från verksamheten är ett

sätt att framtidssäkra fastigheterna, minska våra kostnader och möta framtida lagar. Nivika är ett fastighetsbo-

lag som arbetar med lokala kontakter och har ett nära samarbete med kommuner gällande utvecklingsprojekt

och framför hållbarhetsaspekter även där. Därigenom förblir vi ett attraktivt bolag för våra intressenter, inte

minst framtida hyresgäster.

Riskhantering

Identifiering och analys av klimatrelaterade risker är en förlängning av vårt ordinarie riskarbete – en process

som beskrivs på sidorna 79-82. Miljöaspekter, inklusive klimat, ingår denna process liksom alla de andra av

bolagets risker och möjligheter.

Under året har Nivika dessutom genomfört analyser och genomlysning av hela fastighetsbeståndet. Analysen

har gjorts både på en geografisk nivå samt på fastighetsnivå och identifierat de största framtida potentiella

riskerna. Vid förvaltning samt pågående och framtida ombyggnationer säkerställs att nödvändiga åtgärder

vidtas för att hantera identifierade hållbarhetsrisker.

Syftet med risk- och möjlighetsanalysen är att få koll på hur Nivika påverkas finansiellt av klimatförändringarna;

dels rent fysiskt, dels av styrmedel för att begränsa växthusgasutsläpp – men även att tillvarata de möjligheter

som identifieras under processen.

• Skyfall och översvämning

• Inomhusklimat

• Vattentillgång

• Storm

• Ras, skred och erosion

• Stora snömängder

• Jordbävning

Riskkartläggning - hållbarhetsrisker

• Radon

• Förorenat område

• Invasiva arter

• Byggnadsminne

• Energiklass F och högre

• Skyddsrum

• Hög nivå av felanmälningar

• NIS-direktivet

• Utsatt område

• Riskområde

• Särskilt utsatt område

Nivika har under året inventerat samtliga fastigheter i det befintliga beståndet med

avseende på följande hållbarhetsrisker:

Varje risk har graderats enligt sannolikhet och påverkan med skalan

låg, medel och hög. Det är viktigt att anpassa verksamheten och

hantera de fysiska risker som ett förändrat klimat och en förändrad

omvärld innebär.

Analysen identifierade ökad nederbörd och översvämningar som

en av de största framtida potentiella riskerna. Vid förvaltning samt

pågående och framtida ombyggnationer säkerställs att nödvändiga

åtgärder vidtas för att hantera identifierade hållbarhetsrisker.

Mål och mätetal

Energianvändningen i fastigheter är en stor bidragande orsak till utsläppen av växthusgaser. Nivika har sedan

2020/21 haft ett årligt mål att minska energiförbrukningen med 10 procent, läs mer på sidan 54.

Bolaget har som mål att 20 procent av fastigheterna i portföljen ska vara ”gröna”, att andelen nyinstallerad

förnybar energi ska ha en produktionskapacitet(solenergi) på 1 GWp och att all nyproduktion av bostäder ska

byggas i enlighet med Miljöbyggnad Silver.

FASTIGHETER

HÅLLBARHETSINVENTERADE

100%

Hållbarhetsrapport | Ekonomiskt ansvar - långsiktig värdeutveckling

ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 47

Hållbarhetsrapport

Styrning Strategi Riskhantering Mätetal och mål

A. Styrelsens översyn av

klimatrelaterade risker och

möjligheter.

Se sid. 46

A. Klimatrelaterade risker och

möjligheter organisationen har

identifierat på kort, medel och

lång sikt.

Se sid. 46

A. Organisationens processer

för att identifiera och bedöma

klimatrelaterade risker.

Se sid. 46

A. Organisationens mätetal

för att bedöma klimatrelate-

rade risker och möjligheter

i linje med sin strategi och

riskhanteringsprocess.

Se sid. 46

B. Ledningens roll i be-

dömning och hantering av

klimatrelaterade risker och

möjligheter.

Se sid. 46

B. Påverkan från klimatrelate-

rade risker och möjligheter på

organisationens verksamhe-

ter, strategi och finansiella

planering.

Se sid. 46

B. Organisationens processer

för att hantera klimatrelate-

rade risker.

Se sid. 46

B. Scope 1, Scope 2 och

Scope 3-utsläpp av växthus-

gaser och relaterade risker.

Se sid. 46

C. Organisationsstrategins

anpassningsförmåga med

hänsyn till olika klimatrelate-

rade scenarios – inkluderat

ett scenario för 2 grader eller

lägre.

Se sid. 46

C. Processer för att identi-

fiera, bedöma och hantera

klimatrelaterade risker är in-

tegrerade i organisationens

övergripande riskhantering.

Se sid. 46

C. Mål som organisationen

använder för att hantera

klimatrelaterade risker och

möjligheter och utveckling

mot mål.

Se sid. 46

TCFD-index

Hållbarhetsrapport | Ekonomiskt ansvar - långsiktig värdeutveckling

ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 48

HållbarhetsrapportHållbarhetsrapport | Klimatansvar - miljö och resursanvändning

KLIMATANSVAR

- MILJÖ OCH RESURSANVÄNDNING

Bygg- och fastighetsbranschen står för en betydande del av Sveriges totala energianvändning och en stor andel av

koldioxidutsläppen, vilket har en negativ påverkan på vårt klimat. Nivika ska erbjuda hållbara fastigheter, bolaget

förvaltar och utvecklar därför fastigheter resurseffektivt och med klimatet i fokus. Vi arbetar ständigt för att minska vår

egen och våra hyresgästers klimatavtryck samtidigt som vi arbetar med att effektivisera vår resursanvändning.

DELMÅL:

Minska energianvändningen med 10 % (jämfört med 2021/22)

Måluppfyllnad:

-4 %

Andel ”gröna” fastigheter i portföljen: 20 %

Måluppfyllnad:

38 %

Nyproduktion av bostäder ska ske i enlighet med Miljöbyggnad Silver

Måluppfyllnad:

100 %

Nyinstallerad produktionskapacitet (solenergi): 1 GWp

Måluppfyllnad:

1,3 GWp

NYINSTALLERAD

PRODUKTIONSKAPACITET

AV SOLENERGI

Snöflingan 16, Växjö

ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 49

Hållbarhetsrapport

Resurseffektivitet - material, energi och avfall

Nivika lägger stort fokus på att skapa hållbara byggnader över tid. Det är långsiktiga satsningar som leder till

minskad klimatpåverkan och lägre energiförbrukning. Materialförbrukning, effektiv energianvändning och

avfallshantering är viktiga områden för Nivika när det gäller resurseffektivitet.

Byggnadens livscykel

PROJEKTERING

Nivika sätter ramarna för hela byggnadens livscykel i projekteringsstadiet, redan där skapas energieffektiva

byggnader med långsiktig kvalitet enligt Nivika-standard. Byggnaden utformas för att för att skapa flexibilitet

genom att ta hänsyn till framtida alternativ användning och behov av förändring.

NYBYGGNATION

Byggskedet är den fas i livscykeln med störst klimatpåverkan. För att säkerhetsställa ett gott inomhusklimat

bygger Nivika i enlighet med Miljöbyggnad Silver, där fokus läggs på hållbara material och en effektiv energian-

vändning. Tillsammans med rätt leverantör möjliggörs flexibilitet, resursoptimering och materialval som skapar

förutsättningar för hållbarhet i hela livscykeln. Att kravställa och optimera transporter under byggskedet är

ytterligare ett sätt att minska klimatavtryck.

DRIFT- OCH FÖRVALTNING

Genom att arbeta löpande med driftoptimering, energieffektivisering samt utbyte av föråldrad teknik minime-

rar vi klimatavtrycket från verksamheten. Genom att skapa förutsättningar för Nivikas hyresgäster att bo eller

bedriva sin verksamhet med så låg klimatpåverkan som möjligt kan utsläppen dessutom minska ytterligare i

drift- och förvaltningsskedet. Att erbjuda hållbara lösningar såsom delningstjänster, laddningsmöjligheter, men

också vägledning kring materialval och återbruk är ytterligare sätt att minska klimatavtrycket.

RIVNING

Nivika ska bara riva om det verkligen är nödvändigt och i stället eftersträva att förlänga byggnadens livslängd.

Om byggnaden trots allt rivs är ambitionen att återbruka byggmaterial och återvinna rivningsmaterial. Material

som måste deponeras ska undvikas i möjligaste mån.

Hållbarhetsrapport | Klimatansvar - miljö och resursanvändning

Collaboration for Climate neutral Constuction i Jönköpings län

Nivika har under året anslutit sig till CCC i Jönköpings län (Collaboration for Climate

neutral Construction), ett initiativ som samlar aktörer från bygg- och fastighets-

branschen, för att tillsammans arbeta för att nå klimatneutralitet till år 2045.

ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 50

Hållbarhetsrapport

Nivika standard - med material för långsiktig förvaltning

För att ta ytterligare ett steg vidare mot ett mer hållbart samhälle behöver vi gemensamt tänka ett

steg längre gällande återbruk och långtidsbruk, och därmed lämna slit- och slängtänket bakom oss och

minska klimatpåverkan. Material och produkter behöver användas längre, av fler eller i nya sammanhang.

Omställningen till en cirkulär ekonomi har stor potential i att minska resursanvändningen och är också ett

verktyg för att påverka de globala hållbarhetsmålen i Agenda 2030.

Sedan Nivika startades har långsiktig förvaltning varit en grundförutsättning för materialval och

specifikationer oavsett om det gäller renovering eller nyproduktion. Nivika ska ha fastigheter av hög

kvalitet för att attrahera hyresgäster, det är lika viktigt nu som när bolaget startade för drygt 20 år

sedan. Vid nyproduktion av hyresrätter ingår alltid Nivika teknisk beskrivning standard som en del av

beställningsunderlaget. När du kliver in i lägenheterna ligger det granit eller keramik klinkers på hallgolvet,

tåligt och underhållsfritt. På övriga golv ligger ekparkett, ett vackert och tämligen tåligt golv som även

ger en varm träkänsla och är skönt att gå på. Samtliga golvlister är i ek, nästan lika snygga efter ett par års

dammsugning som när de är nya.

Fönsterbänkar är i sten eller vit marmor som ger ett tidlöst och fräscht intryck. Köket är vitt med tåligt

kompaktlaminat på bänkarna och vitvarorna är rostfria. Toalett och badrum har granit eller keramiskt

klinkers på golvet och det är kakel på väggarna. Lägenheten har mekanisk till- och frånluftsventilation

med värmeåtervinning med FTX-aggregat i samtliga lägenheter. Våra fastigheter utformas så långt

som möjligt för att vara flexibla och lätta att anpassa till förändrade behov, vilket minskar behovet av

ombyggnation.

Miljöcertifiering – en väg till hållbara byggnader

Miljöcertifiering är ett verktyg för att säkerhetsställa att våra fastigheter är hållbara och har en minimerad

miljöpåverkan. Sedan 2020 bygger Nivika alla sina bostäder i enlighet med Miljöbyggnad Silver.

Miljöbyggnad är Sveriges mest använda miljöcertifieringssystem för byggnader. Standarden omfattar

de viktigaste miljöpåverkande byggnadsaspekterna och kvalitetssäkrar samtidigt inomhusklimatet. En

byggnad bedöms inom områdena energi, inomhusmiljö och material.

Färdigställda projekt under året 2022/23 som byggts i enlighet med Miljöbyggnad Silver:

Bostadsfastigheterna Sadelmakaren 1, Värnamo och Värendsvallen 12, Växjö samt logistikanläggningen

Klynnan 12, Värnamo.

2023/22 2021/22 2020/21

Utfall 100 % 100 % 100 %

Andel bostäder byggda i enlighet med Miljöbyggnad Silver

ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 51

Hållbarhetsrapport

Ett hållbarhetsprojekt i framkant

Under året har första spadtaget tagits till Nivikas nya huvudkontor.

Kontoret är ett pilotprojekt inom material, hållbarhet och klimat.

En signaturbyggnad i Värnamo

Nivika bygger en ny, modern kontorsfastighet utmed E4:an på

Bredasten i Värnamo. Här planerar vi för vårt eget huvudkontor på två

av planen, det nedre planet för gemensamma ytor och plats för andra

hyresgäster på de övriga tre våningsplanen.

Ambitionen är att ta ytterligare steg i Nivikas arbete med en mer hållbar

byggnadsteknik genom att prova en helt ny standard för hur vi vill bygga

i framtiden.

Ny typ av hybridstomme

Vi kommer bland annat använda en ny typ av hybridstomme i betong

och trä, vilket leder till en reducerad betongmängd. Ytterfasadsystemet

är ersatt mot limträsystem och bjälklag kompletteras med en tunnare

betongskiva samtidigt som inslaget av trä ökar.

Fastigheten förses med solpaneler som kommer att minska mängden

köpt energi.

Hållbarhetsrapport | Klimatansvar - miljö och resursanvändning

Refugen 6, Värnamo

ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 52

Hållbarhetsrapport

Effektiv energianvändning

Under senare år har elbehovet i Sverige ökat kraftigt. De stigande elpriserna ledde till att uppmärksamheten

riktades mot energimarknaden. Stora delar av samhället fokuserade på energibesparande åtgärder, både för att

minska kostnader och klimatpåverkan men även för att stödja hela energisystemet. Arbetet med energi-

effektivisering och driftoptimering av fastigheterna är något som ständigt pågår. En ökad installation av exem-

pelvis solcellsanläggningar bidrar också till att minska såväl klimatpåverkan som driftskostnaderna.

Att ha kontroll på och påverka energiförbrukningen i våra fastigheter är en viktig del i energieffektiviseringen.

Nivikas tekniska förvaltning använder olika system för att övervaka fastigheterna med fokus på att följa upp,

utveckla och optimera energianvändningen.

Hållbarhetsrapport | Klimatansvar - miljö och resursanvändning

Energianvändning, kWh

2023/22 2021/22 2020/21

El 14 081 088 13 418 621 10 896 223

Fjärrvärme 24 193 749 19 532 531 12 275 865

Fjärrkyla 9 378 10 852 21 298

Total förbrukning 38 284 215 32 962 004 23 193 386

Energiintensiteten har minskat med 4 procent - jämfört med 21/22 har vi minskat från 97 till 93 kWh/m2

Atemp. Målet med att minska energiintensiteteten med 10 procent nås inte för året då vi har avyttrat

fastigheter med låg förbrukning.

Energiintensitet, kWh/m2 Atemp

2023/22 Förändring % 2022/21 Förändring % 2020/21

Total energiintensitet 93 -4 97 -5 102

Resurseffektiviseringar som gjorts på våra fastigheter under 2022/23

• Nyinstallerade solpaneler på bostadsfastigheterna Sadelmakaren, Nivika Center och på de kommersiella

fastigheterna Klynnan 12, Porfyren 3, Budkaveln 21, Hematiten 1, Diabasen 4, Kopparslagaren 3, Mjälan

8, Skräddaren 7 och Drängen 2.

• Byte av fjärrvärme- och styrcentral på Folkets hus 1, Värnamo, har gjort en energibesparing på 12,8

procent.

• Konvertering till fjärrvärme på Barnarps Kråkebo, Jönköping.

• Byte av äldre ventillationsaggregat och konvertering av uppvärmning från direktverkande el till fjärrvärme

på Rättaren 5, Växjö, har gett en minskad elförbrukning med 70 procent vilket motsvarar 120 000 kWh.

• Ett löpande arbete med uppkoppling av överordnat system via Webbport och energidata till Mestro för

befintliga fastigheter.

• Pågående arbete med att byta ut gamla ljuskällor till nya LED-armaturer på fastigheterna

Tunnbindaren 7, Drängen 2, Fyllinge 20:412 och Stålet 2.

Vatten

2023/22 2021/22 2020/21

Vattenanvändning, m3 207 128 159 122 95 039

Vattenintensitet, m3/m2 0,5 0,5 0,4

ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 53

HållbarhetsrapportHållbarhetsrapport | Klimatansvar - miljö och resursanvändning

Solenergi

Målet nyinstallerad solenergi med produktionskapacitet om minst 1 GWp innebär fortsatt fokus på förnybar el.

Vi sätter solpaneler på våra tak, både vid nybyggnation och på befintliga fastigheter. Under året har solcellsan-

läggningar installerats på elva fastigheter med en total produktionskapacitet om 1,3 GWp.

Nivikas solcellsanläggningar har under året producerat 1 553 MWh, vilket motsvarar 11 procent av den totala

elanvändningen.

Den producerade elen från egna anläggningar under året har jämfört med 2021/22 minskat med sju procent.

Orsaken till minskningen är avyttring av fastigheter med solenergi samt sämre väder under året.

Producerad solenergi, MWh

2023/22 Förändring % 2021/22 Förändring %

2020/21

(basår)

Producerad el från egna solcellsanläggningar 1 553 -7 1 678 136 710

Egenproducerad solel som används på plats 1 553 - 1 678 - 710

Producerad solenergi, MWh

Minskade avfallsmängder - ökad återvinning

Arbetet med avfall handlar om att minska mängden avfall som går till deponi och förbränning – och att öka

andelen återvunnet avfall. Nivikas verksamhet genererar avfall i våra byggprojekt, nyproduktion och hyresgäst-

anpassningar men också från verksamhetens hyresgäster.

Vad det gäller avfall från byggnation är det viktigt att det ställs krav på exempelvis avfallsplaner i projekt. Men

även att öka återvinningsgraden på byggarbetsplatser och hos våra hyresgäster. Här krävs samverkan med våra

avfallsleverantörer samt entreprenörer vid byggprojekt.

Byggavfallet som uppstår vid våra egna ombyggnadsprojekt och lokalanpassningar sorteras på arbetsplatsen

enligt fastställda rutiner.

Avfallet från avslutade byggprojekt 2022/23, ton

2023

Avfall exkl. farligt avfall

Materialåtervinning

207

Energiåtervinning/förbränning

730

Deponi

205

Farligt avfall

Deponi

Total mängd avfall

1 145

De redovisade byggprojekten är: Broarna 4, Avenboken 1, Repslagaren 1, Smeden 5, Hygiea 3, Rosen 1, Tingstadsvassen,

Klynnan 12, Bikupan 22, Porfyren 3, Sadelmakaren, Nivika Center och ombyggnad av Kärleken 3.

Totalt uppgick avfallet från avslutade byggprojekt under året till 1 145 ton.

ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 54

Hållbarhetsrapport

Klimatpåverkan och anpassning till ett

förändrat klimat

Att mäta och redovisa utvecklingen av Nivikas klimatpåverkan är ett sätt att identifiera, prioritera och följa upp

åtgärder för att minska klimatutsläppen. Genom ökad kunskap om direkta och indirekta utsläpp kan klimatpla-

ner och metoder tas fram för att prioritera de åtgärder som ger störst påverkan.

Nivika rapporterar utsläppen av växthusgaser med hjälp av GHG-protokollet (Green House Gas Protocol), i

enlighet med modellen Financial Control approach. För beräkningarna 2022/23 tillämpar Nivika

Fastighetsägarna Sveriges vägledning för scope 3-rapportering.

Beräkningarna av Nivikas klimatpåverkande utsläpp utvecklas kontinuerligt för mer tillförlitliga nyckeltal och för

att inkludera fler utsläppsposter. En del av beräkningarna är baserade på faktisk data och en del på schabloner.

De senaste årens ökning av utsläpp beror framför allt på en förbättrad mätning och uppföljning.

Scope 1

Avser direkta utsläpp som kontrolleras

av verksamheten själva och där Nivika

har direkt kontroll över sin klimatpå

verkan, till exempel utsläpp från egna

fordon.

Scope 2

Avser indirekta utsläpp från inköpt en-

ergi. Utsläppen sker då hos producenten

men räknas in i Nivikas utsläppssiffror.

Några exempel är inköpt el, värme

och kyla.

Scope 3

Omfattar indirekta utsläpp uppströms

och nedströms i värdekedjan som

Nivika ger upphov till men inte kon-

trollerar direkt.

Hållbarhetsrapport | Klimatansvar - miljö och resursanvändning

SCOPE 3

SCOPE 1

SCOPE 3

DIREKTA UTSLÄPP

INDIREKTA UTSLÄPP

UPPSTRÖMS NEDSTRÖMS

Egna

värmepannor

Utsläpp av

köldmedia

Egna och

leasade fordon

Fastighetsel Fjärrvärme Fjärrkyla

INDIREKTA UTSLÄPP

SCOPE 2

Affärsresor

Hyresgästernas el.

Leasade tillgångar,

nedströms

Kapitalvaror

Avfall genererat

i verksamheten

INKÖPT ENERGI

Hyresgästernas

bilkörning.

Leasade tillgångar,

nedströms

Investeringar

Slutbehandling av

sålda produkter

Användning av

sålda produkter

Anställdas

pendling

Bränsle och

energirelaterade

aktiviteter

Transport och

distribution,

uppströms

Leasade tillgångar,

uppströms

Köpta varor

och tjänster

För att få en riktigt heltäckande bild av våra utsläpp i hela värdekedjan är även hyresgästernas energiförbruk-

ning och bilkörning med i mätningarna i vårt arbete mot att bli klimatneutrala. Nivikas största utsläpp i scope 3

återfinns i kategori 3.2 Kapitalvaror, Nybyggnationer samt större hyresgästanpassningar och från kategori 3.13

Leasade tillgångar – nedströms, hyresgästernas bilkörning. Vilket påvisar att samverkan över leverantörsled är

en viktig förutsättning för att tillsammans göra skillnad.

ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 55

Hållbarhetsrapport

Klimatutsläpp

2022/23 2021/22

Aktivitet Datakälla Omvandlingsfaktor

Absoluta utsläpp,

ton CO₂e

Intensitet, kg

CO₂e/m2

Absoluta

utsläpp

Intensitet

Scope 1

Service/driftbilar och poolbilar Intern inhämtning från körjournaler Emissionsfaktor för respektive fordon, bränslebaserad 26 0,05 21 0,04

Köldmedia

Utsläpp från köldmedia hämtas från respektive fastighet enligt

lag omobligatorisk köldmediarapport

*Statistik från Svensk Kyl & Värmepumpsförening 0 0 0 0

Summa direkta utsläpp 26 0,05 21 0,04

Scope 2

Marketbased Förbrukning av el i fastigheter Data från leverantör 30 55,0

Locationbased Förbrukning av el i fastigheter Data från leverantör

Emissionsfaktor,

Nordisk mix 2021: 0,0547

939 734,0

Förbrukning av fjärrvärme i fastigheter Data från leverantör 608 558,3

Förbrukning av fjärrkyla i fastigheter Data från leverantör 0 0,13

Marketbased Summa indirekta utsläpp från produktion av inköpt energi 638 1,1 613 1,1

Locationbased Summa indirekta utsläpp från produktion av inköpt energi 1 547 2,8 1 292 2,3

Scope 1+2 Marketbased 664 1,2 634 1,14

Locationbased 1 573 2,9 1 313 2,34

Scope 3

1. Köpta varor och tjänster Ingen data Ingen data 2022/23

2. Kapitalvaror IVL´s vägledningscope 3 för bostadsföretag

Schablonvärden från rapporten ”Referensvärden för

klimatpåverkan vid uppförande av byggnader”

6 139 11,0

3. Bränsle och energirelaterade aktiviteter Inte aktuell 2022/23 Inte aktuellt 2022/23

4. Transport och distribution, uppströms Inte aktuell 2022/23 Inte aktuellt 2022/23

5. Avfall genererat i verksamheten

Blandat avfall till förbränning: Avfall Sverige.

Materialåtervinning: DEFRA. Deponi: DEFRA.

Blandat avfall till förbränning: 0,45. Materialåtervinning: 0,02.

Deponi: 0,47.

430 0,8

6. Affärsresor Intern inhämtning från körjournaler Emissionsfaktor för respektive fordon, bränslebaserad 18 0,03

7. Anställdas pendling Inte aktuell 2022/23 Inte aktuellt 2022/23

8. Leasade tillgångar, uppströms Inte aktuell 2022/23 Inte aktuellt 2022/23

9. Transport och distribution, nedströms Inte relevant för Nivika

10. Bearbetning av sålda produkter Inte relevant för Nivika

11. Användning av sålda produkter Inte aktuell 2022/23 Inte aktuell 2022/23

12. Slutbehandling av sålda produkter Inte aktuell 2022/23 Inte aktuell 2022/23

13. Hyresgästernas el. Leasade tillgångar, nedströms

Schablon årsförbrukning: Konsumenternas energimarknadsbyrå.

Nordisk mix: Miljöbarometern.

Uppskattad data. Nordisk mix 2022 0,0667 kgCO₂e/kWh 549 1,0

13. Hyresgästernas bilkörning. Leasade tillgångar, nedströms

Bilar per hushåll: Allmännyttans mobilitetsprojekt. Körsträcka:

Trafa 2021. Snitt klimatpåverkan personbilar: Trafikverket.

Schablon. 0,76 bilar/hushåll. Snittsträcka 11 000 km.

Klimatpåverkan pesonbilar 0,150 kgCO₂/km

3 472 6,2

14. Franshiser Inte relevant för Nivika

15. Investeringar Inte aktuell 2022/23 Inte aktuell 2022/23

10 608 19,0

Hållbarhetsrapport | Klimatansvar - miljö och resursanvändning

*Beräkningen avser kalenderår. Beräkningen från 2022 redovisas i 2022/23 års redovisning.Intensitet anges i: kg CO₂ e/m2 (total uthyrbar yta per 230831)

Locationbased – Metoden återspeglar genomsnittlig utsläppsintensitet för nätet på vilken energiförbrukningen inträffar. Emissionsfaktorn är för hela leveransen i kraft-, värme- eller kylnätet. Ingen skillnad görs för om organisationen har gjort ett aktivt miljöval för sin inköpta el, värme eller kyla.

Marketbased – Metoden skiljer på ursprungsmärkt inköpt el, värme och kyla och ospecificerad inköpt el, värme och kyla. För den ursprungsmärkta elen, värmen och kylan används specifika emissionsfaktorer för ett specifikt energislag, medan för ospecificerad el, värme och kyla används den nordiska residualmixen.

ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 56

HållbarhetsrapportHållbarhetsrapport | Socialt ansvar – Hållbar stadsutveckling

KAN REKOMMENDERA NIVIKA

SOM HYRESVÄRD

90%

TRIVS MED SITT BOENDE

93%

SOCIALT ANSVAR

–HÅLLBAR STADSUTVECKLING

Nivika vill att de som bor i husen och kvarteren trivs, känner sig trygga och mår bra. Vi är en lokal samhällsbyggare som

erbjuder attraktiva och trivsamma lokaler och boenden för våra hyresgäster. Vi skapar hållbara kvarter och områden

med fastigheter där människor ska leva och arbeta i många år framöver. Områdena ska klara klimatförändringar och

samhällsomvandling. Vi tar långsiktigt ansvar när vi bygger, utvecklar och förvaltar.

I detaljplanearbetet ingår förutom att gestalta området även att bidra till en blandad stadsmiljö. En blandad stadsmiljö skapar förutsättningar för stor

mångfald och variation mellan gammal och ny bebyggelse, både i gestaltning och funktion för boende, handel, service, rekreation, kultur och arbets-

platser. Blandstaden utgår ifrån att människans välbefinnande står i centrum, vilket bidrar till ökad trygghet och gemenskap.

DELMÅL:

Antal nyinstallerade laddplatser: 100 st

Måluppfyllnad:

87 st

Genomföra kundnöjdhetsundersökning bostadshyresgäster

Måluppfyllnad:

Nollmätningsundersökning genomförd november 2022

Ta fram arbetsmetoder för att säkerhetsställa trygghet och trivsel

Måluppfyllnad:

Åtgärdsplaner utifrån hyresgästenkät på respektive område har tagits fram

Visa energiförbrukning för lägenhetshyresgäster i ”Mina sidor” i Incit, alla fastigheter som

är uppkopplade via Elvaco

Måluppfyllnad:

Ej genomfört, avvaktar utbyte av fastighetssystem

ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 57

Hållbarhetsrapport

Kund i fokus - för trygghet och trivsel

Att ha nöjda kunder skapar förutsättningar för långsiktiga affärsrelationer och kan ge goda ambassadörer.

Ett viktigt mått på kundnöjdhet är rekommendationsvilja. För att kunna skapa ett bättre boende är bolaget

beroende av att få veta vad hyresgästerna tycker om Nivikas service, lägenheten, huset och området de bor i.

Genom att skapa en bra dialog kan vi tillsammans göra skillnad.

I november 2022 skickades en hyresgästenkät ut till drygt 2 000 hushåll. Det kom in cirka 1 340 svar, vilket

ger en svarsfrekvens på hela 66 procent. Resultatet av hyresgästenkäten har samtliga medarbetare hos Nivika

fått ta del av. Baserat på resultatet har fastighetsskötare, fastighetstekniker, uthyrare och förvaltare på res-

pektive förvaltningsområde deltagit i framtagandet av handlingsplaner över vad som ska göras samt prioritering

inom respektive bostadsområde. Vi ser att det framför allt finns förbättringsbehov inom följande övergripande

områden som vi kommer arbeta vidare med:

• Utemiljö

• Rent & snyggt

• Information till er hyresgäster

Totalt sett ligger Nivika väl till i jämförelse med branschen,

i tabellen nedan finns utfallen i utvalda väsentliga områden

från enkäten. Vi är mycket nöjda med resultatet men

vill ändå ständigt förbättra oss för att bibehålla Nivikas

attraktivitet och göra nöjda hyresgäster än mer nöjda.

Hållbarhetsrapport | Socialt ansvar – Hållbar stadsutveckling

Nivika Fastigheter AB

( 2041 lägenheter), %

Medelvärde i branschen,

Ta kunden på allvar 87 86

Trygghet 86 80

Rent och snyggt 74 76

Lägenheternas standard 81 77

Almänna utrymmen 83 83

Utemiljö 67 74

Underlätta för hyresgästen att agera mer hållbart

Förutom uppvärmningen av våra fastigheter och våra byggprojekt bidrar våra hyresgäster med utsläpp från

exempel biltransporter, avfall och konsumtion. Hyresgästernas intresse för att bidra till hållbara lösningar och

effektiviseringar ökar. Som hyresvärd kan Nivika bidra genom att göra det enkelt för våra hyresgäster att göra

rätt, underlätta för att skapa en mer hållbar livsstil och engagera dem att göra mer klimatsmarta val i vardagen

kopplat till sitt boende. Det kan vara allt från att erbjuda odlingsmöjligheter intill fastigheterna, enkla system

för avfallshantering till att erbjuda laddplatser för elbilar. I våra nybyggda bostadsfastigheter mäts el- och

vattenförbrukningen individuellt, vilket ökar kunskapen om den faktiska förbrukningen hos våra hyresgäster.

Arbetet med att erbjuda våra hyresgäster möjligheter till en hållbar mobilitet fortsätter.

Laddplatser

87 stycken laddplatser för el- och hybridfordon driftsattes under året.

Antal laddplatser

Ort 2022/23 2021/22 2020/21

Värnamo 47 12 14

Jönköping 5 52 33

Växjö 11 26 12

Varberg 13 12 0

Ulricehamn 11 0 0

Totalt 87 102 59

Närhet till hyresgästen

Våra hyresgäster står i centrum för vår verksamhet och det är viktigt att kunna erbjuda rätt produkt och service

till bostadshyresgäster såväl som till lokalhyresgäster. Nöjda hyresgäster som trivs är lojala och hyr länge hos

oss, vilket bland annat bidrar till lägre omflyttning och ökad trygghet. En nöjd hyresgäst är också en god

ambassadör för bolaget. Vi möter våra hyresgäster dagligen, genom telefonsamtal, mejl och personliga

kontakter. Vi månar om en hög tillgänglighet för våra kunder och de kan nå oss via telefon och mejl. På

den kommersiella sidan har lokalansvariga nära kontakt med hyresgästerna för att snabbt kunna fånga upp

förändrade behov och önskemål.

Under året har vi tecknat våra två första gröna hyresavtal som i ett led att öka takten i hyresgästernas

klimatomställning. Internt har vi under året påbörjat arbetet kring hur vi ska arbeta med gröna hyresavtal och

uppföljningen kring dessa.

Digital teknik möjliggör nya beteenden och nya funktioner. Hyresgästen kan redan idag underteckna

bostadskontrakt, garagekontrakt och parkeringsavtal digitalt. I selfstorageverksamheten Mitt Lager finns

smidiga digitala låslösningar där manuell nyckelhantering helt har upphört.

”Önskar kunna bo

kvar här så länge

som livet tillåter.”

HYRESGÄSTKOMMENTAR

ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 58

HållbarhetsrapportHållbarhetsrapport | Socialt ansvar – Hållbar stadsutveckling

Biologisk mångfald

Klimatrisker, klimatpåverkan och biologisk mångfald är tätt sammankopplat. Samtidigt som klimatavtrycket ska

minska ska den biologiska mångfalden öka. Ju fler växter som finns, desto större kapacitet att ta upp koldioxid

i atmosfären. Fler växter och träd skapar även skugga, vilket lindrar effekten av värmeböljor och bidrar till

naturlig dagvattenhantering genom upptag av vatten via rötterna.

När ett område nyexploateras kan det medföra att vissa ekologiska värden på platsen påverkas. Nivika arbetar

med att stötta biologisk mångfald bland annat genom att anlägga gröna tak, skapa gröna innergårdar men också

prioritera växter och träd som blommar för att förstärka det biologiska värdet kring fastigheterna.

Vi förespråkar ängar framför gräsmatta på de ytor där möjligheten finns. Ängarna binder både dagvatten och

koldioxid. Jämfört med en gräsmatta som har behov av att klippas en gång per vecka under sommarhalvåret

behöver ängen bara slås en gång per år, färre antal gräsklippningar gör dessutom att utsläppen minskar. Ängen

är inte bara vacker att titta på utan uppskattas även av pollinerande insekter som humlor, bin och fjärilar.

AV VÅRA HYRESGÄSTER TYCKER

ATT VI GER DEM MÖJLIGHET ATT

AGERA MILJÖMEDVETET

80%

TYCKER ATT NIVIKA

ANSTRÄNGER SIG FÖR ATT

BIDRA TILL EN HÅLLBAR

UTVECKLING

83%

Kungsängen, Jönköping

ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 59

HållbarhetsrapportHållbarhetsrapport | Socialt ansvar – Hållbar stadsutveckling

Engagemang för Småland och Västkusten med tillhörande stadsutveckling

Att en region är attraktiv för näringslivet är en förutsättning för vår verksamhet. Vi bidrar till regionens

utveckling genom vår kärnverksamhet men också genom att engagera oss i initiativ som bidrar till att stärka

regionen, såsom arbete, innovation, utbildning och inkludering.

Att välja lokala leverantörer bidrar också till regionens utveckling. I egenskap av att vara en kommersiell

fastighetsägare i regionen är vi delaktiga i många stadsplanerings- och stadsutvecklingsprojekt. Vi arbetar även

med att få områden att bli mer attraktiva och trygga genom att skapa en blandning mellan kontor, bostäder

och butiker.

Genom våra partnerskap med Fastighetsägarna och näringslivet får vi fakta och kunskap om regionen och

stöttar deras arbete med utveckling av och information om regionen. Många av våra anställda engagerar

sig i nätverk och styrelser för att få kunskap om behov, förutsättningar och trender i regionen. ID06,

Citysamverkan, CCC Jönköpings län och CSR Småland är några exempel.

Med lokalt samhällsengagemang

En viktig del i Nivikas strategi är att arbeta lokalt och bygga långsiktiga relationer och vara en

samhällsutvecklare. Nära dialog med kommun och näringsliv är viktigt men också att vara engagerad lokalt.

Nivika engagerar sig bland annat genom att stötta olika idrottsföreningar och evenemang i de geografiska

områden där vi finns. Det kan bidra till en positiv utveckling av samhället och stärkt trygghet och säkerhet men

också motverka utanförskap.

ETT URVAL AV FÖRENINGAR SOM NIVIKA STÖDJER

Värnamobygdens Ryttarförening Växjö IBK Utveckling Lager 157 Ski Team Växjö Damfotbollsförening

ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 60

HållbarhetsrapportHållbarhetsrapport | Socialt ansvar – Hållbara medarbetare

SOCIALT ANSVAR

- HÅLLBARA MEDARBETARE

Medarbetarna är avgörande för företagskulturen, affärerna och den pågående utvecklingen. Kunniga, engagerade och

välmående medarbetare ger nöjdare hyresgäster och en effektivare verksamhet. Att arbeta mot gemensamma mål,

respektera varandra och varandras olikheter samtidigt som vi har kul på jobbet är några av de egenskaper som ligger till

grund för vår företagskultur och som knyter an till våra kärnvärden: engagemang, ärlighet, glädje och hållbarhet.

DELMÅL:

<2 % korttidssjukfrånvaro

Måluppfyllnad:

1,1 %

Ökad jämställdhet

Måluppfyllnad:

37 % kvinnor och 63 % män (2021/22: 31 % kvinnor och 69 % män)

Noll olycksfall

Måluppfyllnad:

5 st som ledde till frånvaro

AV LEDNINGSGRUPPEN ÄR

KVINNOR

50%

AV SAMTLIGA MEDARBETARE

ÄR KVINNOR

37%

ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 61

Hållbarhetsrapport

Frisknärvaro 2022/23

Frisknärvaron är hög och ligger på 98,9

procent. Under året har korttidsfrånvaron

sjunkt till 1,1 procent (3,1). Nivika är nu

tillbaka på den historiskt låga sjukfrånvaron

kring en procent.

96,9 %96,9 %98,9 % 98,1 %

VÅRA KÄRNVÄRDEN

ENGAGEMANG ÄRLIGHET

GLÄDJE HÅLLBARHET

Vi arbetar mot verksamhetens

gemensamma mål med ett genuint

engagemang och tar tillvara på

möjligheter som är av godo för Nivika.

Vi respekterar varandra och varandras

olikheter och tror på goda relationer

i och utanför företaget med en tydlig

god ton.

Vi har kul på jobbet och gläds med

varandras framgångar, när vi lyckas

gynnar det både oss själva och

företaget.

Vi har en inställning att hållbarhet är

en grundläggande drivkraft som ska

genomsyra företaget som en grundsten

i beslut och i vår dagliga verksamhet.

Sund arbetsmiljö

Nivika ska erbjuda medarbetarna en trygg, säker och hälsosam arbetsmiljö. Bolaget arbetar förebyggande med

säkerhet genom bland annat interna rutiner och verktyg. Den dagliga verksamheten bedrivs med bakgrund

av våra kärnvärden. Information och tillvägagångssätt hur vi ska agera beskrivs i företagets policys och

uppförandekod.

Arbetsmiljöfrågor är viktiga för att minimera tillbud och olyckor. Uppkomna tillbud dokumenteras och

rapporteras till närmsta chef som i sin tur lyfter tillbudet upp till ledningen. Vi har en nollvision för

arbetsplatsolyckor, den gäller alla som arbetar för eller utför uppdrag åt Nivika. Detta innebär att ingen ska

komma till skada på jobbet. För att uppnå vårt mål måste vi arbeta förebyggande, minimera och åtgärda

säkerhets- och hälsorelaterade risker samt främja medarbetarnas välmående. Jämfört med 2021/22 då vi hade

två olycksfall hade vi i år fem olycksfall som föranledde frånvaro.

Alla medarbetare erbjuds friskvårdsbidrag och samtliga anställda omfattas även av en vårdförsäkring.

Friskvård sker både förebyggande och i rehabiliteringssyfte för att främja hälsa och välmående. Under året

har 42 procent av medarbetarna använt sitt friskvårdsbidrag, vilket är nästan en dubblering jämfört med

2021/22 då nyttjandet låg på 23 procent. Nivikas medarbetare uppmuntras till att transportera sig med så låg

klimatpåverkan som möjligt. Alla tillsvidareanställda erbjuds personalcykel, elcyklar finns tillgängliga för kortare

resor i tjänst, därtill finns bilpool med elbilar.

Våra värderingar beskriver det som är allra viktigast i våra initiativ och handlingar. Värderingarna guidar oss i vårt

dagliga arbete och i de relationer vi bygger med kollegor, kunder och partners.

Stark företagskultur

Nivika fortsätter att utvecklas, vilket gör att behovet av nya medarbetare och kunskap ökar. Därför är det

viktigt att vi tillsammans fortsätter arbetet med att förstärka vår värdegrundsplattform och den familjära

företagskultur som vi har inom Nivika - för att vara en hållbar arbetsplats och en attraktiv arbetsgivare. För

att vara en hållbar arbetsplats har vi valt att prioritera tre områden: god arbetsmiljö, jämställdhet och mångfald

samt kompetensutveckling.

ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 62

Hållbarhetsrapport

Lika värde, jämställdhet och mångfald

Vårt grundläggande synsätt är att alla människor har lika värde och rätt till lika behandling. Medarbetarna skall

ges samma möjligheter gällande anställningsvillkor, kompetensutveckling och befordran, inom ramen för sin

kompetens och vilja. Arbetsvillkoren styrs av kollektivavtal och samtliga medarbetare omfattas. Vi är medlem-

mar i Almega. Lönesättningar tar hänsyn till branschstatistik och medarbetarnas individuella prestation. His-

toriskt sett är bygg- och fastighetsbranschen en mansdominerad bransch. Idag ser vi att fler och fler kvinnor

söker sig in i branschen, vilket vi välkomnar. Under året har vi gått från 31 procent kvinnor till 37 procent. Inga

fall av diskriminering har inrapporterats.

I september 2023 hade Nivika 62 medarbetare. De områden som legat i fokus för rekrytering har varit

marknad, ekonomi- och förvaltningsavdelningen. Vi har även under året lyft upp en del medarbetare till nya

utmanande roller. Personalomsättningen uppgår till 22 procent, vilket motsvarar 14 personer som avslutat sin

anställning.

Fördelningen av Nivikas medarbetarbetare per den sista augusti 2023 är 63 procent män och 37 procent

kvinnor. Av de anställda är 45 personer tjänstemän och 17 personer kollektivanställda.

I juni publicerades Allbrights årliga granskning av jämställdheten inom Sveriges börsnoterade bolag. Då Nivika

har uppnått en jämn könsfördelning i ledningsgruppen har bolaget i år placerat sig på Allbrights gröna börslista.

Köns- och åldersfördelning styrelse

7 (3 kvinnor, 4 män)

30-50år

Kvinnor: 0

Män:0

Kvinnor

>50år

Kvinnor: 3

Män: 4

Män

100%

43%

57%

Köns- och åldersfördelning koncernledning

4 (2 kvinna, 2 män)

Kvinnor

Män

33%

50%

67%

50%

30-50år

Kvinnor: 1

Män: 0

>50år

Kvinnor: 1

Män: 2

Köns- och åldersfördelning hela organisationen

62 (23 kvinnor, 39 män)

Kvinnor

Män

37%

12%

63%

52%

36%

<30 år

Kvinnor: 3

Män: 5

30-50år

Kvinnor: 10

Män: 24

>50år

Kvinnor: 7

Män: 16

Åldersfördelning

2022/23

Antal

Fördelning

2021/22

Antal

Fördelning

< 30 år 5 8 6 9

30-50 år 29 47 36 55

> 50 år 28 45 23 35

Totalt 62 65

Könsfördelning

2022/23

Kvinnor Män

Fördelning

(kvinnor)

Förändring

2021/22

Kvinnor Män

Fördelning

(kvinnor)

Styrelse 3 4 43 0 3 4 43

Koncernledning 2 2 50 25 1 3 25

Hela organisationen 23 39 37 6 20 45 31

Hållbarhetsrapport | Socialt ansvar – Hållbara medarbetare

ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 63

Hållbarhetsrapport

Kompetensutveckling

Medarbetarsamtal genomförs för att stödja den personliga utvecklingen, följa upp gemensamt satta mål,

stämma av arbetssituationen och planera framtida kompetensutveckling. För oss handlar kompetensutveckling

om att utveckla våra medarbetares kunskaper och färdigheter. Medarbetare ska ges samma möjligheter

gällande anställningsvillkor, kompetensutveckling och befordran inom ramen för sin kompetens och egna vilja.

Utbildningsbehovet kartläggs och anpassas individuellt för varje medarbetare, rätt kompetens för respektive

arbetsuppgifter. Under året har utbildningar genomförts inom bland annat klimatberäkningar, hyresrätt,

entreprenadjuridik, IT-säkerhet och arbetsrätt.

Kunskapsutbyte

Vi har också fokus på framtida medarbetare för att bidra till deras utveckling. Nivika har ett långsiktigt utbyte

med studenter på Campus i Värnamo och Jönköping University, som strävar efter att ge studenter möjlighet

till praktiska erfarenheter och utbildning kopplat till bygg- och fastighetsbranschen. Under året har vi tagit

emot sju feriearbetare och en praktikant.

AV LEDNINGSGRUPPEN ÄR

KVINNOR

50%

AV SAMTLIGA MEDARBETARE

ÄR KVINNOR

37%

ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 64

Hållbarhetsrapport

Uppföljning grönt ramverk – investor report

Hösten 2020 gav Nivika ut ett Grönt Ramverk i samband med att bolagets första gröna

obligation emitterades. Det gröna ramverket innebär att grön finansiering ska användas

till projekt och tillgångar som är gröna, såsom gröna och energieffektiva byggnader, men

kan också vara investeringar i energieffektiviseringsåtgärder och förnybar energi. Som en

del av ramverket ingår också uppföljning och rapportering av hur den gröna finansieringen

utnyttjas och KPI’er.

Kriterier enligt ramverket

Det gröna ramverket innebär att grön finansiering ska användas till projekt och tillgångar som är gröna, såsom

gröna och energieffektiva byggnader, men kan också vara investeringar i energieffektiviseringsåtgärder och

förnybar energi. Nivikas Gröna Ramverk innehåller fyra investeringskategorier varav gröna och energieffektiva

byggnader är den största;

1. Gröna och energieffektiva byggnader - nybyggnation

• Nybyggnation De kriterier som skall vara uppfyllda för finansiering av nybyggnation av en fastighet är att

byggnaden skall ha en energiprestanda som ligger minst 20 procent under Boverkets energikrav (BBR-krav)

alternativt vara byggd i enlighet med Miljöbyggnad Silver eller bättre.

• Träbyggnation skall byggas med svenskt trä, med märkning FSC/PEFC.

• Befintlig fastighetsportfölj (för byggnader byggda före 2021) Byggnader med en energiprestanda som enligt

energideklarationen erhållit energiklass A eller B.

• Större renoveringar Renoveringskostnader som leder till en energiprestanda i enlighet med befintlig

fastighetsportfölj alternativt leder till en energiförbättring på minst 30 procent per kvadratmeter och år

jämfört med före investeringen.

2. Energieffektivitet

Direkta kostnader för installation av energieffektiviseringsteknik såsom smarta styrsystem, förbättrad isolering,

värmeväxlare, gröna tak, energieffektiv belysning m.m., förutsatt att åtgärderna uppfyller nationella minimikrav

och att investeringen är kopplat till åtgärder som syftar till en förbättrad energiprestanda och /eller minskade

utsläpp av växthusgaser.

3. Förnybar energi

Förnybar energi, främst installation av solenergianläggningar, hållbara transporter, eldrivna fordon och/eller

infrastruktur för eldrivna fordon.

Grön finansiering

Per 31 augusti 2023 har Nivika ett utestående obligationslån, vilket är kategoriserat som grönt. Efter periodens

slut, den 12 oktober samt den 16 november 2023, har bolaget löst hela det utestående obligationslånet med

ISIN: SE0015949631, lånets totala belopp var 650 miljoner kronor.

I juni 2021 erhöll Nivika sin första gröna bankfinansiering vilket sedan dess har utvecklats till att omfatta totalt

777 miljoner kronor per 2023-08-31 vilket utgör 54 procent av den totala gröna finansieringen 1 427 miljoner

kronor. Bolaget har under perioden ökat grön bankfinansiering med 175 miljoner kronor.

Nivika har under året 2022/2023 färdigställt två projekt med grön finansiering, Sadelmakaren 1 i Värnamo och

Nivika Center i Växjö, fastigheter som är byggda i enlighet med Miljöbyggnad Silver.

Utveckling grön finansiering per kvartal, Mkr

500

1000

1500

2000

20-11-30

Gröna banklån Gröna obligationer

21-02-28

21-05-31

21-08-31

21-11-30

22-02-28

22-05-31

23-02-28

54 %

46 %

22-08-31

23-05-31

Övriga upplysningar

Den miljödata som redovisas är framtagen enligt samma principer och metoder som vår hållbarhetsrapport.

Investeringar i ny- och ombyggnadsprojekt motsvarar det belopp som per balansdagen har investerats i

den aktuella fastigheten. Befintliga fastigheter tas upp till marknadsvärde. Marknadsvärdet uppdateras

varje kvartal då interna och externa värderingar genomförs. Redovisningen av marknadsvärden följer de

redovisningsprinciper som framgår av årsredovisningen.

23-08-31

ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 65

Hållbarhetsrapport

Upparbetade investeringar i pågående projekt per 2023-08-31, tkr

Sadelmakaren 1, Värnamo

Nivika Center, Värendsvallen 12, Växjö

• Beläget på Arenastaden i Växjö

• Uppförd i enlighet med Miljöbyggnad Silver

• Högdelen inrymmer totalt 161 lägenheter fördelat på främst ettor och tvåor samt några treor

• 5 laddplatser finns intill fastigheten

• 184 solcellspaneler, installerad effekt 61 kWp

• I ett projekt med så hög utnyttjande grad av tomten har vi valt att skapa utemiljöer på våra takytor på plan 20 på hög delen samt

taket på lågdelen. Där har vi med gröna växter, sittytor samt pergola skapat miljöer för rekreation och samvaro

Värendsvallen 12, Växjö

Exempel på tillgångar i den gröna poolen

Slutförda ny- och ombyggnadsprojekt 2022/2023, tkr

Fastigheter Ort Projekt Typ Energiprestanda, BBR Energiklass Summa

Graniten 39 Värnamo Nybyggnation Kommersiellt Planerad energiklass B - 53 100

Hematiten 1 Värnamo Nybyggnation Kommersiellt

80 % av BBr-krav

B 115 000

Hällstorp 1:20,

Jönköping Nybyggnation Bostäder Planerad energiklass A - 140 196

Refugen 6 Värnamo Nybyggnation Kommersiellt

80 % av BBr-krav

B 16 400

Tor 3 Nybro Nybyggnation Bostäder Planerad energiklass A - 107 000

Roten 2 Jönköping Nybyggnation Bostäder Planerad energiklass B - 184 000

Vinkelhaken 13 Ljungby Nybyggnation Plan. bostäder Planerad energiklass B - 6 600

Summa 622 296

Sadelmakaren 1, Värnamo

• Beläget i centrala Värnamo

• Uppförd i enlighet med Miljöbyggnad Silver

• Inom kvarteret finns totalt 130 lägenheter, fördelat på ettor, tvåor, treor och några fyror

• 10 laddplatser finns i fastighetens garage och det är förberett för ytterligare laddplatser om hyresgäster önskar fler

• Fastigheterna är utrustade med 288 solcellspaneler, installerad effekt 132 kWp

• Nivikas första cirkulära projekt, den tidigare Ö&B-byggnaden plockades ned i olika steg och har sedan används till att bygga upp två nya byggnader

Fastigheter Ort Projekt Typ Summa

Avenboken 1 Ulricehamn Nybyggnation Bostäder 97 000

Bikupan 22 Varberg Nybyggnation Kommersiellt 25 400

Klynnan 12 Värnamo Nybyggnation Kommersiellt 40 700

Porfyren 2 Värnamo Nybyggnation Kommersiellt 44 700

Porfyren 3 Värnamo Nybyggnation Kommersiellt 67 700

Sadelmakaren 1 Värnamo Nybyggnation Bostäder 290 000

Värendsvallen 12 Växjö Nybyggnation

Bostäder och

Kommersiellt

460 000

Tidigare färdigställda ny- och ombyggnationsprojekt

1 205 400

Summa 2 230 900

ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 66

Hållbarhetsrapport

Befintliga fastigheter som ligger till grund för investering

* Utnyttjat innebär att grön finansiering har använts till investeringskategorin.

Fastighet

Fastighets-

värde

kWh/m2,

år

Energi–

klass

Undvikna

utsläpp, ton CO₂

Advokaten 5 Grön 69% B -9 882

Avenboken 1 Grön 65% B -8 565

Barnarps-Kråkebo 1:58 Grön 75% B -16 002

Bergbunken 1 Grön 56% A -5 816

Bikupan 22 Grön 80% B -719

Diabasen 4 Grön 69% B -25 664

Drängen 2 Grön 50% A -34 708

Eklövet 1 Grön 71% A -3 714

Graniten 39 (under uppförande) Grön 80% 0

Gyljeryd 1:57, "Kärleksudden" (tomt) Grön 0

Hemmeslöv 10:208 Grön 69% B -8 129

Hematiten 1 Grön 80% 0

Hjortonet 7 Grön 75% B -4 110

Hällstorp 1:107 (tomt) Grön 0

Hällstorp 1:20 (tomt) Grön 0

Klynnan 12 Grön 38% A -9 012

Norra Amerika 1 Grön 62% B -13 977

Nyckelharpan 2 Grön 96% B -918

Pionen 6 Grön 70% B -932

Porfyren 2 Grön 80% B -7 463

Porfyren 3 Grön 80% B -7 344

Refugen 6 (under uppförande) Grön 80% 0

Roten 2 (under uppförande) Grön 80% 0

Råstenen 1 Norra Grön 69% B -4 819

Råstenen 1 Västra Grön 69% B -6 147

Sadelmakaren 1 Grön 56% A -27 308

Schaktet 1 Grön 56% A -7 526

Snöflingan 16 Grön 75% B -9 685

Stålet 2 Grön 75% A -9 669

Tor 3 (under uppförande) Grön 80% 0

Trädet 6 Grön 75% B -4 687

Täljstenen 1 Grön 46% A -14 896

Valplatsen 8 Grön 61% A -19 100

Vinkelhaken 13 (tomt) Grön 0

Vombaten 2 & Vråken 2 Grön 56% A -8 624

Vråken 1 Grön 56% B -13 030

Värendsvallen 12, bostäder Grön 56% A -19 859

Värendsvallen 12, skola Grön 80% B -5 627

Västergöken 1 Grön 69% B -14 720

Totalt 4 076 796 -322 652

Gröna och energieffektiva byggnader KPI Utnyttjat*

NYA BYGGNADER

Miljöklassade och /eller energiprestandaklass se sid 65 Ja

Antal hus med trästomme, st 8 Ja

Årlig energiförbrukning jämfört med byggnorm se sid 65 Ja

Årlig minskning av växthusgasutsläpp se sid 65 Ja

BEFINTLIGA BYGGNADER

Miljöklassade och /eller energiprestandaklass se sid 66 Ja

Årlig energiförbrukning jämfört med byggnorm se sid 66 Ja

Årlig minskning av växthusgasutsläpp se sid 66 Ja

OMBYGGNATION/STÖRRE RENOVERINGAR

Årlig minskning av energiförbrukning jämfört med innan reno-

vering, MWh

- Nej

Årlig minskning av växthusgasutsläpp, ton CO₂ - Nej

ENERGIEFFEKTIVISERINGSÅRGÄRDER

Årlig minskning av energiförbrukning, MWh - Nej

Årlig minskning av växthusgasutsläpp, ton CO₂ - Nej

Förnybar energi KPI Utnyttjat*

Installerad förnybar kapacitet, GWp 1,3 Nej

Årlig produktion av förnybar energi, MWh 1 553 Nej

Årlig minskning av växthusgasutsläpp, ton CO₂ - Nej

Miljövänlig transport KPI Utnyttjat*

ELDRIVNA FORDON

Antal fordon, st

5 bilar

+ 3 cyklar

Nej

Årlig minskning av växthusgasutsläpp, ton CO₂ - Nej

INFRASTRUKTUR FÖR ELDRIVNA FORDON

Antal installerade/uppgraderade laddplatser 87 Nej

Årlig minskning av växthusgasutsläpp, ton CO₂

- Nej

ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 67

Hållbarhetsrapport

GRI-INDEX

GRI Standard

Upp

lysning

Upplysningens namn

Sid-

hänvisning

GRI 2: ALLMÄNNA UPPLYSNINGAR 2021

Organisationen och redovisningsprinciper

2-1 Information om organisationen 74

2-2

Enheter som är ingår i organisationens hållbarhets

rapport

36, 38, 74

2-3 Redovisningsperiod, frekvens och kontaktperson 36

2-4 Förändringar i tidigare rapporterade upplysningar 36

2-5 Extern granskning 36

Verksamhet och medarbetare

2-6 Aktiviteter, värdekedja och andra affärsrelationer

8-9, 38-39,

42-43

2-7 Medarbetare 60, 62

2-8 Medarbetare som inte är anställda1

Styrning

2-9 Sammansättning och struktur för styrning 74-77

2-10 Nominering och val av styrelse 74-77

2-11 Ordförande för högsta styrande organ 74-77

2-12

Det högsta styrelseorganets roll i att övervaka hante-

ringen av påverkan på hållbar utveckling

74-77

2-13

Delegering av beslutsfattande för att hantera

påverkan

2-14

Högsta styrande organets roll i relation till hållbar-

hetsredovisningen

2-15 Intressekonflikter 74-77

2-16 Kommunikation av kritiska frågeställningar 74-77

2-17

Den samlade kunskapen hos det högsta styrande

organet

74-77

2-18 Utvärdering av det högsta styrande organets arbete 74-77

2-19 Ersättningspolicy 74-77

2-20 Process för att fastställa ersättningar 74-77

2-21 Årlig total ersättning

74-77

Nivika rapporterar inte på medarbetare som inte är anställda.

Nivikas egna verksamhet drivs enbart med anställda.

GRI Standard

Upp-

lysning

Upplysningens namn

Sid-

hänvisning

Strategi, policyer och praxis

2-22 Uttalande om strategi för hållbar utveckling 38

2-23

Värderingar, principer, standarder och normer gällande

uppförande (Policyåtaganden)

2-24

Förankring av värderingar, principer, standarder och

normer gällande uppförande (Implementering av

policyer)

42-43

2-25 Processer för att avhjälpa negativ påverkan 42-43

2-26

Mekanismer för rådgivning och rapportering av ange

lägenheter för organisationen

42-43

2-27 Efterlevnad av lagar och förordningar 42-43

2-28 Medlemskap i organisationer 38, 39

Intressentengagemang

2-29 Metod för intressentengagemang 39

2-30 Kollektivavtal 62

GRI 3: VÄSENTLIGA ÄMNEN

Väsentliga frågor 2021

3-1 Process för att fastställa väsentliga frågor 40-41

3-2 Lista på väsentliga frågor 40-41

3-3 Styrning av väsentliga frågor 42-45

GRI 200, 300 & 400 ÄMNESSPECIFIKA UPPLYSNINGAR

GRI 200, Ekonomi

GRI

201

Ekonomiskt resultat

2016

201-1 Skapat och levererat direkt ekonomiskt värde 42-43

GRI

201

Ekonomiskt resultat

2016

201-2

Finansiell påverkan samt andra risker och möjligheter

orsakade av klimatförändringar

79-82

GRI

205

Anti-korruption 2016 205-2

Kommunikation kring och utbildning i antikorruptions

policyer och rutiner

42-43

GRI

205

Anti-korruption 2016 205-3 Bekräftade fall av korruption och vidtagna åtgärder 42-43

ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 68

Hållbarhetsrapport

GRI Standard

Upplys

ning

Upplysningens namn

Sidhänvis

ning

GRI 300, Miljö

GRI

302

Energi 2016 302-1 Energiförbrukning inom organisationen 52-53

GRI

302

Energi 2016 302-3 Energiintensitet 52-53

GRI

302

Energi 2016 302-4

Minskning av energianvändning genom energieffek

tivisering

52-53

GRI

305

Utsläpp (till luft) 2016 305-1 Direkta utsläpp av växthusgaser (Scope 1) 55

GRI

305

Utsläpp (till luft) 2016 305-2 Indirekta utsläpp av växthusgaser (Scope 2) 55

GRI

305

Utsläpp (till luft) 2016 305-3 Övriga indirekta utsläpp av växthusgaser (Scope 3) 55

GRI

305

Utsläpp (till luft) 2016 305-4 Intensitet avseende växthusgasutsläpp 55

GRI

306

Avfall 2020 306-2 Hantering av signifikant avfallsrelaterad påverkan 49-53

GRI-INDEX

GRI Standard

Upplys

ning

Upplysningens namn

Sidhänvis

ning

GRI 400, Socialt

GRI

401

Anställningsförhållan-

den 2016

401-1 Personalomsättning och nyanställningar 60-63

GRI

403

Hälsa och säkerhet

2018

403-2

Riskidentifiering, riskbedömning och incidentunder

sökning

60-63

GRI

403

Hälsa och säkerhet

2018

403-3 Arbetsrelaterad hälsovård 60-63

GRI

403

Hälsa och säkerhet

2018

403-4

Medarbetardeltagande, konsultation och kommunika

tion gällande hälsa och säkerhet

60-63

GRI

403

Hälsa och säkerhet

2018

403-5 Träning och utbildning gällande hälsa och säkerhet 60-63

GRI

403

Hälsa och säkerhet

2018

403-6 Främjande av medarbetares hälsa 60-63

GRI

403

Hälsa och säkerhet

2018

403-7

Förebyggande och hantering av hälso- och säker

hetspåverkan på arbetsplatsen direkt kopplade till

affärsrelationer

60-63

GRI

403

Hälsa och säkerhet

2018

403-9 Arbetsrelaterade skador 41, 61

GRI

405

Mångfald och jäm

ställdhet 2016

405-1

Sammansättning av styrelse, ledning och övriga med

arbetare utifrån ålder och kön

GRI

406

Icke-diskriminering

2016

406-1 Fall av diskriminering och vidtagna åtgärder 62

Företagsspecifika upplysningar

Produktansvar GRI-C1

Miljöcertifieringar/process som tillämpas vid uppföran

de av bostadsfastigheter

ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 69

Hållbarhetsrapport

Rosen 1, Värnamo

ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 70

AKTUELL INTJÄNINGSFÖRMÅGA

Nivikas aktuella intjäningsförmåga för förvaltningsverksamheten utgår från det f

astighetsbestånd som bolaget ägde per den 31 augusti 2023

och kommande tolvmånadersperiod. Intjäningsförmågan baseras på tecknade hyresavtal och visar vilken avkastning som bolaget kan genere-

ra med givna förutsättningar.

Följande information utgör grunden för den uppskattade intjäningsförmågan:

Hyresintäkterna baseras på undertecknade hyresavtal på årsbasis (inklusive tillägg och eventuella hyresrabatter) samt övriga fastighetsrelaterade

intäkter utifrån gällande hyresavtal per bokslutsdag.

Fastighetskostnader baseras på ett normalt verksamhetsår med underhåll för innehavda fastigheter per bokslutsdag. I driftkostnaderna ingår fastig-

hetsrelaterad administration. Fastighetsskatt ingår i posten Fastighetskostnader och beräknas utifrån fastigheternas aktuella taxeringsvärden.

Centrala administrationskostnader beräknas utifrån den aktuella organisationen, inklusive projektutveckling, och fastighetsportföljens storlek per

bokslutsdag. Kostnader av engångskaraktär är inte medtagna.

Finansiella intäkter och kostnader har beräknats utifrån bolagets faktiska genomsnittliga räntenivå och kreditportfölj per bokslutsdag.

Aktuell intjäningsförmåga, Mkr

2023-08-31

Hyresvärde

661

Vakans -19

Hyresintäkter 642

Fastighetskostnader 189

Driftnetto 453

Central förvaltning

Finansiella kostnader 278

Förvaltningsresultat 140

Intjäningsförmåga per 31 augusti 2023

Baserat på det fastighetsbestånd och de hyreskontrakt som

förelåg vid periodens utgång uppgår hyresintäkterna för den

kommande tolvmånadersperioden till 661 miljoner kronor och

fastighetskostnaderna beräknas utifrån aktuell driftmarginal,

justerad för tillkommande fastigheter, uppgå till 189 miljoner

kronor, vilket innebär ett driftnetto om 453 miljoner kronor.

Överskottsgradenberäknas uppgå till 70 procent utifrån

fastighetskostnader för ett normalt verksamhetsår inklusive

fastighetsrelaterad administration. Utifrån nuvarande

omfattning av organisation och verksamhet bedöms de centrala

administrationskostnaderna uppgå till 35 miljoner kronor.

Förvaltningsresultatet bedöms uppgå till 140 miljoner kronor.

Nivikas förvaltningsresultat per aktie beräknas då till 1,8 kronor.

I aktuell intjäningsförmåga är pågående byggnationer ej inräknade.

Enligt uppskattning, se avsnitt pågående projekt, tillför pågående

projekt hyresintäkter om 45 miljoner kronor. Utifrån bedömd

överskottsgrad tillför projekten ett driftnetto om cirka 40 miljoner

kronor. För mer information om pågående projekt se avsnitt

Fastighetsportfölj i delårsrapporten.

Det är viktigt att notera att den aktuella intjäningsförmågan inte är

en prognos utan visar på Nivikas intjäningsförmåga vid periodens

utgång och beaktar inte eventuella förändringar av variabler såsom

hyror, vakanser, fastighetskostnader, räntor med mera. Hänsyn

har ej heller tagits till händelser efter perioden såsom beslutad

företrädesemission och löst obligationslån.

289

lägenheter

Aktuell intjäningsförmåga

ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 71

Finansiell ställning och likviditet

Nivika finansierar sina tillgångar med en kombination av bilaterala

banklån, obligationslån, övriga skulder samt eget kapital. Finansiering

sker genom lån, byggnadskreditiv och revolverande faciliteter hos ett

tiotal kreditgivare där tre storbanker utgör basen med tillkommande

finansiering hos lokala sparbanker samt SBAB.

En bra finansieringsstruktur innebär att bolaget löpande har tillgång

till kapital i tillräcklig mängd i relation till befintlig verksamhet till ett

riskavvägt pris. Bolaget har ett bra och nära samarbete med sina kredit-

givare och arbetar aktivt och kontinuerligt med att säkerställa bolagets

likviditet och framtida finansiering.

I maj 2023 löstes den första obligationen, 2020/2023, i sin helhet.

Obligationen hade ett utestående belopp om 600 miljoner kronor och

ett ursprungligt förfall i slutet av september 2023.

Under sommaren har Nivika fortsatt arbetet med att stärka den finan-

siella ställningen tillsammans med ägare och banker. Sedan tidigare har

Nivika anpassat organisation och kostnadsmassa till rådande marknads-

förutsättningar och högre ränteläge.

I september beslutades en fullt ut garanterad företrädesemission som

tillför bolaget cirka 511 miljoner kronor. Samtidigt annonserades ett

finansieringspaket med utökade säkerställda kreditfaciliteter om totalt

400 miljoner kronor hos Nordea, SEB och Danske Bank. 235 miljoner

kronor i utökad grundfinansiering samt 165 miljoner kronor i byggnads-

kreditiv med beviljad slutfinansiering.

Under oktober löstes cirka 600 miljoner kronor av den andra obliga-

tionen om 650 miljoner kronor, 2021/2024, som har förfall i början

av september 2024. Återstående belopp, 50 miljoner kronor, löstes i

mitten av novmeber och Nivika har därmed lämnat obligationsmarkna-

den och har enbart finansiering från Nordiska banker.

Genomsnittlig kapitallängd var 2,5 år per den 31 augusti (2,7). Bo-

laget har under perioden fortsatt att utöka sin låneportfölj avseende

finansiering av pågående byggnationer, dels i form av byggnadskreditiv,

dels i form av slutfinansiering. Även swap-portföljen har utökats under

perioden. Per den 31 augusti 2023 hade bolaget räntesäkrat totalt 1,6

miljarder kronor, vilket motsvarar 30 procent av låneportföljen.

Netto räntebärande skulder, efter avdrag för likviditet, i förhållande till

fastighetsvärde uppgick vid periodens slut till 50 procent (53). Samtliga

informations- och finansiella åtaganden vid periodens slut var uppfyllda.

FINANSIERING

2018 2019 2020 2021 2022 2023

2023–

2024

Eget kapital

45 %

Övriga poster

2023-08-31

Obligationsfinansiering

6 %

Bankfinansiering

42 %

2024–

2025

2025–

2026

2026–

2027+

Nettobelåningsgrad, %

Kapitalstruktur förfall

per 2023-08-31

Kapitalstruktur*

2000

4000

6000

8000

10000

12000

4 919

744

650

4 648

500

1000

1500

2000

2500

3000

3500

*) Baserad på balansomslutning

De långfristiga räntebärande finansiella skulderna uppgick vid rapport-

dagen till 5 214 miljoner kronor (5 777) varav långsiktig bankfinansiering

uppgick till 4 520 miljoner kronor (4 355), obligationslån 650 miljoner

kronor (1 250) och övriga räntebärande skulder 43 miljoner kronor (171).

Minskningen i räntebärande skulder förklaras till största del av lösen av

obligation samt lösen av lån i samband med avyttring. Investeringar i ny-

och ombyggnationer påverkar i motsatt riktning. Total andel gröna lån i

portföljen uppgår vid periodens slut till knappt 30 procent.

Beviljad men ej nyttjad finansiering per sista augusti uppgick till

239 miljoner kronor och avser kontokredit och outnyttjade byggnads-

kreditiv. Efter periodens utgång har ett finansieringspaket beviljats med

utökade kreditfaciliteter som uppgår till 400 miljoner kronor.

Efter perioden har Nivika avyttrat fem fastigheter i tre separata affärer

vilket har tillfört 120 miljoner kronor i likviditet. Bolaget har även tecknat

avtal och genomfört ett förvärv av en bostadsportfölj i Ulricehamn och

Borås. Aktielikviden betalades genom kvittning mot utestående fordran

och är därmed likviditetsneutral för Nivika.

* 650 Mkr av obligationsförfall 650 Mkr september 2024, är löst under

oktober-november 2023

Finansiering

650 Mkr*

Finansiering

2023-08-31 2022-08-31

Säkerställd finansiering, Mkr

4 648 4 491

Obligationslån, Mkr

650 1 250

Genomsnittlig ränta, säkerställd finansiering, %*

5,6 2,5

Genomsnittlig ränta, icke säkerställd finansiering, %

7,8 5,4

Genomsnittlig ränta, total, %**

5,3 3,2

Kapitalbindningstid, år

2,5 2,7

Räntebindningstid, år

0,9 0,6

Likvida medel, Mkr

66 187

Nettobelåningsgrad, %

49,6 53,5

Räntetäckningsgrad, ggr

1,6 2,2

Soliditet, %

44,7 39,8

* Inklusive byggnadskreditiv

** Inklusive byggnadskreditiv och räntesäkringar

ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 72

AKTIEN OCH ÄGARNA

Nivika Fastigheter AB:s B-aktie (kortnamn NIVI B) är noterat på Nasdaq Stockholm, Mid Cap, inom sektorn Real Estate. Nivikas

marknadsvärde uppgick den 31 augusti 2023 till 2 407 miljoner kronor och antalet aktieägare var 3 094 stycken.

Vid utgången av perioden uppgick antal aktier till 77 907 047 stycken, fördelat på 24 884 800 stycken av serie A och 53 022 247

stycken av serie B. Varje A-aktie berättigar till tio röster per aktie och varje B-aktie ger rätt till en röst per aktie. Samtliga aktier med-

för lika rätt till andel i bolagets tillgångar och vinst samt till utdelning.

Kursutveckling och handel

Under perioden 1 juni till 31 augusti 2023 omsattes på Nasdaq Stockholm cirka 320 000 NIVI B-aktier. Dagsomsättningen för

Nivika på Nasdaq Stockholm uppgick i genomsnitt till 5 003 aktier och det volymviktade genomsnittspriset uppgick till 33,71 kronor.

Högst betalkurs under perioden var 36,50 kronor den 1 juni och lägst betalkurs var 30,90 kronor den 31 augusti. Aktiekursen den 31

augusti uppgick till 30,90 kronor (senast betalt). Marknadsvärde på samtliga aktier i bolaget, baserat på senast betalt pris för B-aktien

31 augusti 2023, uppgick till 2 407 miljoner kronor. Information om aktiens utveckling finns även på www.nivika.se.

Aktiekapital

Styrelsen för Nivika har den 22 september 2023 beslutat, villkorat av bolagsstämmans efterföljande godkännande, att genomföra en

fullt garanterad nyemission av B-aktier om cirka 511 miljoner kronor med företrädesrätt för Bolagets befintliga aktieägare. Företrädes-

emissionen omfattar högst 17 978 547 B-aktier i Bolaget och kan innebära en ökning av Bolagets aktiekapital om högst 8 989 273,50

kronor från 38 953 523,50 kronor till 47 942 797 kronor. Sammantaget kan Nivikas aktiekapital öka till 38 953 523,50 kronor.

De tio största aktieägare (röstsorterat) per den 31 augusti 2023

Källa: Euroclear Sweden och Bolaget

* A-aktier berättigar till tio röster per aktie och B-aktier berättigar till en röst per aktie.

*Marknadsvärdet på samtliga aktier i bolaget, baserat på senast betalt pris för B-aktier per datum ovan.

Aktien och ägarna

Namn Antal A-aktier* Antal B-aktier* Totalt antal aktier Andel av kapital Andel av röster

Värnanäs AB 7 435 600 2 135 746 9 571 746 12,3 25,3

Santhe Dahl Invest AB 3 852 000 10 453 373 14 305 373 18,4 16,2

Holmgren Group AB 3 900 000 2 027 631 5 927 631 7,6 13,6

Husleden Förvaltning AB 3 000 000 4 894 736 7 894 736 10,1 11,6

Skandinavkonsult i Stockholm AB 3 108 600 1 854 407 4 963 007 6,4 10,9

Planch AB 3 108 600 933 400 4 042 000 5,2 10,6

Pollock Invest AB 480 000 745 000 1 225 000 1,6 1,8

Nordnet Pensionsförsäkring AB - 4 100 946 4 100 946 5,3 1,4

Nordea Livförsäkring Sverige AB - 4 021 396 4 021 396 5,2 1,3

Tredje AP-Fonden - 3 618 420 3 618 420 4,6 1,2

10 största aktieägare 24 884 800 34 785 055 59 669 855 76,6 94,0

Övriga aktieägare - 18 237 192 18 237 192 23,4 6,0

Totalt 24 884 800 53 022 247 77 907 047 100,0 100,0

Varav styrelse och koncernledning 18 776 200 17 355 557 36 131 757 46,4 67,9

2023-08-31

Handelsplats Nasdaq Stockholm

Aktienamn Nivika

Kortnamn (ticker) NIVI B

ISIN-kod SE0017083272

Segment Nasdaq, Mid Cap

Sektor Real Estate

Valuta SEK

Totalt utestående aktier 77 907 047 st

Totalt antal B-aktier 53 022 247 st

Stängningskurs 31 augusti 2023 30,90 kr

Marknadsvärde 31 augusti 2023* 2 407 Mkr

ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 73

Bolagsstyrningsrapport

STYRELSEORDFÖRANDE HAR ORDET

Omvärlden under räkenskapsåret 2022/2023 var turbulent med pågående krig i Ukraina, hög inflation och fortsatta räntehöjningar.

Nivikas styrelseordförande Elisabeth Norman beskriver styrelsens arbete och strategi i en intervju.

Vad har präglat styrelsens arbete under 2022/2023?

Styrelsens arbete under året har varit intensivt och fokuserat mycket på

att hantera den snabbt förändrade marknadssituationen som inflationen

och de snabba räntehöjningarna för med sig.

Under året togs flera initiativ i syfte att stärka balansräkningen och säkra

finansiering, bland annat avyttring av utvalda fastigheter, genomförd

nyemission, lösen av utestående obligationslån, anpassad organisation

och utökning av räntesäkringsportfölj.

Nivika har under sommaren tillsammans med ägare och finansiärer ut-

format ett finansieringspaket som kommunicerades efter räkenskapsårets

slut, i slutet av september. Paketet innehållande en av ägare garanterad

företrädesemission om cirka 511 miljoner kronor, en utökad finansiering

via banker, samt likvida medel från avyttrade fastigheter.

Som styrelseordförande har jag, som alltid, ett nära samarbete med

bolaget och dess ledning, ett samarbete som varit än närmre under detta

år. Ur styrelsens perspektiv har ledning och organisation hanterat årets

utmaningar på ett bra och balanserat sätt. Arbetat metodiskt, haft bra

uppföljning både på omvärldsutvecklingen och den egna verksamheten.

Jag känner ett starkt positivt engagemang och det finns hög kompetens

och målinriktning inom företaget.

Det är under utmanande tider som ett företag och dess ledarskap kan visa

sitt värde och sin kvalitet.

Å styrelsens vägnar vill jag tacka alla Nivikas anställda för deras fantastiska

arbete och aktieägarna för deras fortsatta förtroende.

Hur ser strategin för Nivikas utveckling ut

kommande år?

Nivika fortsätter att befästa sin lokala styrka och närvaro på sin marknad i

Småland och på Västkusten områden med stark tillväxt.

Arbetet att strategiskt och förvaltningsmässigt förfina fastighetsportföl-

jen fortlöper för att maximera starka kassaflöden och hög kvalitet i fastig-

hetsportföljen. Fastighetsportföljen består i dag främst av högavkas-

tande fastigheter och ambitionen är att renodla ytterligare. I nuvarande

marknadsläge startas inga nya bostadsprojekt, däremot så startar vi upp

kommersiella projekt där det fortsatt finns lönsamhet.

Nivika har genom refinansieringen möjlighet att genomföra selektiva

kompletteringsförvärv framöver och återigen bli mer offensiva genom

förvärv av fastigheter i en attraktiv förvärvsmarknad med geografiskt

fokus på Jönköping, Värnamo, Växjö och på Västkusten.

Refinansieringen är ett viktigt steg i Nivikas fortsatta tillväxt och ambitio-

nen om fortsatt lönsam tillväxt avspeglas i de nya finansiella mål och den

utdelningspolicy som styrelsen tagit beslut om.

Hållbarhetsarbetet har under året fokuserat på minskad energianvänd-

ning, dels via nyinstalltion av solcellsanläggningar dels via flera stora

energibesparingsprojekt som har genomförts. Under året har Nivika ge-

nomfört analyser av hållbarhetsrisker på samtliga fastigheter i beståndet.

Analysen identifierade ökad nederbörd och översvämningar som en av de

största framtida potentiella riskerna. Vid förvaltning samt pågående och

framtida ombyggnationer säkerställs att nödvändiga åtgärder vidtas för

att hantera identifierade hållbarhetsrisker.

Efter årets utgång har även ett nytt hållbarhetsmål beslutats, målet är att

minska utsläpp inom Scope 1 och 2 med 25 procent till slutet av år 2025.

Kommer Nivika att bli ett utdelande bolag?

Vi är ett utdelande bolag, men utdelningen har dock varit låg eller noll de

senaste två åren.

Nivikas övergripande mål är att skapa värde för bolagets aktieägare.

Bolagets långsiktiga målsättning är att dela ut 30-50 procent av förvaltnings-

resultatet efter betald skatt.

Utdelningens storlek anpassas till koncernens investeringsbehov, konsolide-

ringsbehov och ekonomiska ställning i övrigt för att säkerställa att koncernens

framtida utveckling sker med bibehållen finansiell styrka och fortsatt god

handlingsfrihet.

ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 74

Bolagsstyrningsrapport

Bolagsstyrning

Nivika Fastigheter AB (publ) är ett svenskt publikt aktiebolag med säte i Värnamo. Bolaget har till föremål för

sin verksamhet att äga och förvalta mindre och medelstora företag, bedriva handel och förvaltning av aktier och

andra värdepapper samt därmed förenlig verksamhet. Bolagsordningen finns i sin helhet att tillgå på bolagets

webbplats www.nivika.se.

Bolagsstyrning avser det regelverk och den struktur som etablerats för att effektivt och kontrollerat styra och

leda verksamheten i Nivika Fastigheter. Bolagsstyrningen syftar även till att säkerställa att bolaget lever upp till

sina åtaganden gentemot aktieägare, kunder, medarbetare, leverantörer och omvärlden i övrigt.

Bolagsstyrningen i Nivika Fastigheter baseras bland annat på aktiebolagslagen, årsredovisningslagen,

bokföringslagen, bolagsordningen, regelverk för emittenter (räntebärande instrument) på de marknadsplatser där

Nivika Fastigheter är noterat, policyer samt interna regler och riktlinjer.

Svensk kod för bolagsstyrning

Bolagsstyrning omfattar olika beslutssystem genom vilket ägarna direkt och indirekt styr bolaget. Bolagsstyrningen i

svenska börsbolag har utvecklats genom lagstiftning, rekommendationer och uttalanden samt genom självreglering.

Svensk kod för bolagsstyrning (Koden) är betydelsefull för bolagsstyrningen i svenska börsbolag.

Efterlevnad av Koden

Enligt styrelsens uppfattning har Nivika i alla avseenden följt Koden under verksamhetsåret och har ingen

avvikelse att förklara.

Ägarstruktur och rösträtt

Nivika Fastigheter AB:s B-aktie (kortnamn NIVI B) är noterad på Nasdaq Stockholm, Mid Cap, inom sektorn

Real Estate. Nivikas marknadsvärde uppgick den 31 augusti 2023 till 2 407 miljoner kronor och antalet aktie-

ägare var cirka 3 100 stycken.

Vid utgången av perioden uppgick antal aktier till 77 907 047 stycken, fördelat på 24 884 800 stycken av serie

A och 53 022 247 stycken av serie B. Varje A-aktie berättigar till tio röster per aktie och varje B-aktie ger rätt

till en röst per aktie. Samtliga aktier medför lika rätt till andel i bolagets tillgångar och vinst samt till utdelning.

Mer information om ägarstrukturen finns på sidan 72 avsnitt Aktien och ägarna.

Valberedning

Valberedningen representerar aktieägarna. Valberedningen har till uppgift att före bolagsstämman lägga fram

förslag till styrelse och revisorer inklusive ersättning.

Enligt svensk kod för Bolagsstyrning ska bolaget ha en valberedning som har till syfte att lämna förslag avseende

ordförande på bolagsstämmor, kandidater till styrelseledamöter (inklusive ordföranden), arvoden och övrig

ersättning till varje styrelseledamot samt ersättning för utskottsarbete, val av och ersättning till externa revisorer

samt förslag till valberedning för den nästföljande årsstämman. Valberedningens förslag redovisas i kallelse till

årsstämman.

Vid extra bolagsstämma den 26 oktober 2023 antog aktieägarna följande principer för utseende av

valberedningen.

Valberedningen ska utgöras av representanter för de till röstetalet fem största aktieägarna i Nivika Fastigheter

AB (publ) (”Bolaget”) baserat på den av Euroclear Sweden AB förda aktieboken per den sista bankdagen i

april varje år och övrig tillförlitlig ägarinformation som tillhandahållits Bolaget vid denna tidpunkt. Om någon av

de fem till röstetalet största aktieägarna väljer att avstå från sin rätt att utse ledamot till valberedningen, eller

annars får anses ha avstått från sådan rätt, ska nästa aktieägare i turordning beredas tillfälle att utse ledamot. Vid

bedömningen av vilka som utgör de fem till röstetalet största aktieägarna ska en grupp aktieägare anses utgöra

en ägare om de (i) ägargrupperats i Euroclearsystemet eller (ii) offentliggjort och till Bolaget meddelat att de

träffat skriftlig överenskommelse att genom samordnat utövande av rösträtten inta en långsiktig gemensam

hållning i fråga om Bolagets förvaltning. Valberedningens ordförande ska vara den ledamot som utsetts av den till

röstetalet största aktieägaren, såvida inte valberedningen beslutar annat. Sammansättningen av valberedningen

ska offentliggöras på Bolagets hemsida senast sex månader före årsstämma. I de fall ledamot är utsedd av viss

ägare ska detta framgå. Valberedningens mandatperiod sträcker sig fram till dess att ny valberedning utsetts.

Ledamöterna i valberedningen erhåller ingen ersättning.

Baserat på valberedningsinstruktionen har Nivikas valberedning erhållit följande sammansättning:

Victoria Skoglund, valberedningens ordförande, utsedd av Värnanäs AB, Erik Dahl, utsedd av Santhe Dahl Invest

AB, Bo Sandberg, utsedd av Holmgren Group AB, Göran Larsson, utsedd av Husleden Förvaltning AB och

Jörgen Olsson, utsedd av Skandinavkonsult i Stockholm AB.

Bolagsstämma

Aktieägarnas rätt att besluta i bolagets angelägenheter utövas vid bolagsstämman. En gång per år hålls

årsstämman som bland annat beslutar om styrelsens sammansättning, ansvarsfrihet för verkställande direktör

och styrelsens ledamöter, utdelning och val av styrelse och revisorer, samt ersättningsprinciper för ledande

befattningshavare. Årsstämman 2022/2023 kommer att hållas i Värnamo, den 5 februari 2024 kl. 16.00.

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT

ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 75

Styrelsens arbete

Aktieägarna utser styrelsen vid årsstämman. Styrelsens övergripande

uppgift är att ansvar för koncernens organisation och förvaltning samt

för att kontrollen av bokföring, medelförvaltning och ekonomiska

förhållanden i övrigt är betryggande.

Det åligger styrelsen att tillse att det finns fungerande

rapporteringssystem och att styrelsen erhåller erforderlig information

om bolagets ställning, resultat, finansiering och likviditet genom

periodisk rapportering. Styrelsen svarar också för att fatta beslut i

strategiska frågor såsom fastställande av strategiska planer, affärs- och

lönsamhetsmål samt policys. Vidare fattar styrelsen beslut om större

förvärv och försäljningar av fastigheter och bolag. Detta skall göras på

ett hållbart sätt med ett väl avvägt risktagande för att säkerställa en

långsiktigt positiv utveckling för bolaget.

Styrelsen arbetar enligt en arbetsordning för styrelsen och utfärdar

en VD-instruktion som bland annat anger rapporteringsskyldigheter

mot styrelsen. Arbetsordningen anger bland annat styrelsens ansvar,

arbetsfördelning samt vilka ärenden som skall föreläggas styrelsen.

Styrelsens utskott

Utskottens arbetsuppgifter och arbetsordning fastställs av styrelsen i

skriftliga instruktioner. Utskottens huvudsakliga uppgift är att bereda

ärenden som föreläggs styrelsen för beslut.

Ersättningsutskott

Enligt styrelsens arbetsordning ska ersättningsutskottets uppgifter

fullgöras av hela styrelsen. Ersättningsutskottet är främst ett

förberedande organ och tar fram förslag till styrelsen och arbetar enligt

en styrelsens arbetsordning. Huvudsaklig uppgift är att behandla frågor

avseende ersättnings- och anställningsvillkor för verkställande direktör

samt andra ledande befattningshavare baserat på de riktlinjer för

ersättning och anställningsvillkor för verkställande direktör och övriga

ledande befattningshavare som beslutats av årsstämman.

Revisionsutskott

Styrelsen har på det konstituerande styrelsemötet den 26 januari 2023

beslutat att inrättat ett revisionsutskott. Revisionsutskottet består av

Håkan Eriksson (ordförande), Elisabeth Norman, Thomas Lindster och

Helena Nordman-Knutsson.

Revisionsutskottet är främst ett förberedande organ som tar fram

förslag till styrelsen och arbetar enligt en styrelsens arbetsordning.

Huvudsaklig uppgift är att övervaka processerna kring Nivikas finansiella

rapportering och interna kontroll för att säkerställa kvaliteten i den

externa rapporteringen.

Styrelsens sammansättning per 2023-08-31

1) Avser Värnanäs AB i vilket Viktoria Bergmans innehav uppgår till 44 procent och Niclas Bergmans innehav uppgår till 44 procent

Namn Funktion Invald,

år

Oberoende

gentemot större

ägare

Oberoende

gentemot

bolaget och

bolagets

ledning

Revisions-

utskottet

A-aktier

(privat eller

genom bolag)

B-aktier

(privat eller

genom bolag)

Elisabeth Norman Styrelseordförande 2017 Ja Ja Ledamot - 35 000

Viktoria Bergman Styrelseledamot 2018 Nej Nej - 7 435 6001 2 135 7461

Santhe Dahl Styrelseledamot 2020 Nej Ja - 3 852 000 10 453 373

Håkan Eriksson Styrelseledamot 2008 Nej Ja Ordförande 3 108 600 1 854 407

Benny Holmgren Styrelseledamot 2016 Nej Nej - 4 380 000 2 772 631

Thomas Lindster Styrelseledamot 2020 Ja Ja Ledamot - 20 000

Helena Nordman-Knutsson Styrelseledamot 2023 Ja Ja Ledamot - 300

Namn Närvaro styrelse-

möten

Närvaro revi-

sionsutskottet

Elisabeth Norman 18/18 2/2

Viktoria Bergman 18/18 -

Anna Carendi1 5/5 -

Santhe Dahl 17/18 -

Håkan Eriksson 18/18 2/2

Benny Holmgren 18/18 -

Thomas Lindster 18/18 2/2

Helena Nordman-Knutsson2 12/13 2/2

Närvaro vid styrelse- och utskottsmöten under 2022/2023

1) Anna Carendi var styrelseledamot till och med årsstämman 2023-01-26

2) Helena Nordman-Knutsson vald till styrelseledamot på årsstämma 2023-01-26

ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 76

Bolagsstyrningsrapport

Styrelsens sammansättning

Styrelsen skall bestå av lägst tre och högst nio ledamöter med högst fem suppleanter. Om styrelsen består av

tre ledamöter skall minst en suppleant utses. Ledamöterna väljs årligen för tiden intill slutet av nästa

årsstämma. Styrelsen har under året utgjorts av sju ledamöter.

Styrelsens oberoende

Enligt Koden skall majoriteten av de bolagstämmovalda styrelseledamöterna vara oberoende i förhållande

till bolaget och bolagsledningen. Enligt koden skall vidare minst två av de ledamöter som är oberoende i

förhållande till bolaget och bolagsledningen också vara oberoende i förhållande till större aktieägare. Med större

aktieägare avses aktieägare som direkt eller indirekt kontrollerar 10 procent eller mer av samtliga aktier eller

röster i bolaget. Styrelsens bedömning är att majoriteten av styrelsen, fem av sju, ledamöter är oberoende i

förhållande till bolaget och dess ledning. Av dessa är tre även oberoende i förhållande till större aktieägare.

Styrelsens ordförande

Styrelsens ordförande har till uppgift att leda styrelsens arbete samt att tillse att styrelsens arbete

bedrivs effektivt och att styrelsen fullgör sina åligganden. Ordföranden ska genom kontakter med VD

följa utvecklingen i bolaget samt tillse att styrelsens ledamöter genom VD:s försorg fortlöpande får den

information som behövs för att kunna följa bolagets ställning, ekonomiska planering och utveckling.

Ordföranden ska vidare samråda med VD i strategiska frågor samt kontrollera att styrelsens beslut verkställs

på ett effektivt sätt. Styrelseordföranden ansvarar för kontakter med ägarna i ägarfrågor och för att förmedla

synpunkter från ägarna till styrelsen. Ordföranden deltar inte i det operativa arbetet inom bolaget. Hon ingår

inte heller i koncernledningen.

Styrelsens arbete under 2022/23

Styrelsen har under 2022/23 haft arton styrelsemöten inklusive ett konstituerande styrelsemöte. Styrelsen

får genom månadsrapporter och vid styrelsemöten löpande information om såväl den affärsmässiga som den

finansiella utvecklingen samt hållbarhetsarbete. Varje styrelsemöte har följt en godkänd agenda, som

tillsammans med underlag, har tillhandahållits ledamöterna inför respektive styrelsemöte.

VD och CFO deltar vid styrelsemöten, VD som föredragande och CFO är styrelsens sekreterare.

Andra medarbetare i koncernen deltar i styrelsens sammanträden såsom föredragande i särskilda frågor när

styrelsen så finner motiverat. Till de fasta punkterna som behandlas på styrelsemötena hör VD-rapport,

Rapport om bolagets skatter och avgifter samt eventuella tvister, Likviditet och Potentiella förvärv och

investeringar.

Därutöver behandlade styrelsen ett antal andra frågor vid sina möten där särskild uppmärksamhet ägnades åt

Strategi och affärsplan, stigande räntor, finansiering och refinansiering med tillhörande effekt på verksam-

heten, Hållbarhet, Revisionsutskottsfrågor, Ersättningsutskottsfrågor, Bolagsstyrningsfrågor, samt Årsbokslut

och delårsrapporter.

Med avseende på revisionsutskottet rapporterades frågor såsom redovisningsprinciper, ekonomiskt utfall, risk-

hantering, regelefterlevnad, eventuell visselblåsning och uppförandekoden, intern kontroll samt resultatet av den

externa revisionen.

Styrelsens utvärdering

Styrelsen genomför årligen en utvärdering av sitt utförda arbete. Samtliga styrelseledamöter tillställs en länk

till ett utvärderingsformulär med frågor avseende arbetsformer och arbetsklimat, inriktning för styrelsens

arbete samt tillgång till och behovet av särskild kompetens i styrelsen. Styrelseledamöternas svar samman-

ställs i en rapport som skickas till styrelseordföranden. I enlighet med arbetsordningen presenteras rapporten

och resultatet av utvärderingen diskuteras på ett ordinarie styrelsemöte. Utvärderingen används som ett

verktyg för att utveckla styrelsens arbete.

Ersättning till styrelsen

Arvodet till styrelsens ledamöter beslutas av årsstämman. På årsstämman den 26 januari 2023 beslutades att

arvode till styrelsens ledamöter för tiden fram till nästa årsstämma skulle uppgå till 415 000 kronor på års-

basis för styrelseordföranden och 200 000 kronor på årsbasis för respektive styrelseledamot. Stämman

beslutade även att införa ersättning för utskottsarbete i revisionsutskottet som för tiden fram till nästa

årsstämma skulle uppgå till 50 000kronor på årsbasis för ordföranden i revisonsutskottet och 25 000

vardera till övriga ledamöter i revisionsutskottet. För vidare information om ersättning till styrelsens ledamöter

hänvisas till Not 8.

Revisorer

Den externa revisorn är en oberoende granskare av räkenskaperna för att säkerställa att den i allt väsentligt

ger en korrekt, rättvisande och fullständig bild av bolagets ställning och resultat. Revisorn granskar också

styrelsens- och verkställande direktörens förvaltning och redovisar sina iakttagelser för styrelsen utan

ledningens närvaro.

Efter varje räkenskapsår lämnar revisorn en revisionsberättelse och en koncernrevisionsberättelse till

årsstämman. Enligt bolagsordningen ska bolaget ha en till två revisorer, med eller utan suppleanter. Vid

årsstämman 26 januari 2023 valdes Ernst & Young Aktiebolag till bolagets revisor med Jonas Svensson som

huvudansvarig revisor. Ersättning till revisorerna utgår enligt godkänd räkning. För vidare information om

arvoden till revisorerna hänvisas till Not 6.

VD och koncernledning

VD och koncernchef är ansvarig för den löpande förvaltningen av koncernens verksamheter i enlighet med

styrelsens riktlinjer och anvisningar. VD förser styrelsen med erforderligt underlag för dess arbete både inför

och mellan styrelsens sammanträden.

VD utser i sin tur övriga medlemmar i den verkställande ledningen. Den verkställande ledningen utgörs av VD,

CFO, COO, fastighetschef, Uthyrningschef samt Transaktion- och finansieringsansvarig. Den verkställande

ledningen har ett övergripande exekutivt ansvar.

Den verkställande ledningen har ett övergripande ansvar för Nivika i frågor av långsiktig och strategisk karak-

tär såsom koncernens organisation, förvärv, varumärke, investeringar och finansiering. Utöver de schemalagda

mötena stämmer koncernledningen löpande av frågor vid behov. Centrala funktioner som hållbarhetschef och

inköp samt förvaltningsansvariga för respektive ort ansvarar för sitt respektive område.

Förvaltningscheferna tillsammans med COO, Uthyrningschef och fastighetschef har förvaltningsmöte minst

varannan månad för att följa upp verksamheten och diskutera övergripande frågor. COO har också enskilt

månadsmöte med respektive förvaltningschef.

ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 77

Bolagsstyrningsrapport

Riskbedömning

Omfattning och bedömning av bolagets riskhantering i sin helhet, och den finansiella rapporteringen i

synnerhet, görs kontinuerligt av bolagsledningen, styrelsen och revisorer. Genom bolagets hållbarhetsarbete

identifieras risker löpande och åtgärder föreslås och vidtas.

Riskhantering är en viktig aktivitet för Nivika. Det är av väsentlig vikt för långsiktig överlevnad, lönsamhet och

stabilitet att Nivika har en fungerande riskhanteringsprocess inom koncernen. Riskarbete förekommer på

koncernövergripande nivå vilket går under benämningen Enterprise Risk Management (ERM), samt dels på

en processnivå vilket går under benämningen Intern Kontroll för Finansiell Rapportering (IKFR).

Riskbedömning, ERM, Nivika genomför på årsbasis en koncernövergripande riskanalys av hela verksamheten.

För att bedöma och hantera risker har Nivika etablerat en process som innefattar fyra huvudsakliga proces-

steg: identifiering av risker, utvärdering av risker, hantering av risker i form av etablerandet av åtgärdsplaner

samt uppföljning och rapportering av risker och åtgärder. De fyra processtegen beskrivs kort i ekonomihand-

boken och en ingående beskrivning går att finna i koncernens Riskpolicy.

Riskbedömning IKFR, Identifiering, bedömning och hantering av risker inom Nivika är även centralt i arbetet

med koncernens finansiella rapportering. Koncernen ska årligen utföra en IKFR-riskbedömning enligt instruk-

tionerna som beskrivs i ekonomihandboken för att identifiera var väsentliga risker existerar i den finansiella

rapporteringen inom koncernen. Väsentliga finansiella processer ska definieras med hjälp av kvalitativ och

kvantitativ analys på koncernnivå. Väsentliga processer dokumenteras i processkartor som redogör flöden,

risker som uppstår inom dessa samt tillhörande kontrollaktiviteter. Varje process har en ägare som ansvarar

för att processen avspeglar verkligheten samt att samtliga väsentliga risker och kontroller har identifierats och

dokumenterats. I ekonomihandboken beskrivs kvantitativ och kvalitativ analys samt proceduren att identifiera

väsentliga processer och risker på flera nivåer inom koncernen.

Inom styrelsen ingår ansvaret i arbetet med frågor för revisionsutskottet att löpande utvärdera bolagets risksi-

tuation varefter styrelsen även gör en årlig genomgång av risksituationen.

Kontrollaktiviteter

Ekonomiavdelning och fastighetsavdelning arbetar sida vid sida för att säkerställa att riktlinjer följs. Ett

begränsat antal personer har firmateckningsrätt och en attestordning finns upprättad.

Representanter ur bolagsledningen närvarar regelbundet vid styrelsemöten, och styrelsen följer då upp

aktuella frågor och bedömningar direkt med ledningspersoner.

Till varje identifierad risk på koncernövergripande nivå samt inom IKFR ska kontroller kopplas tills dess att

risken anses eliminerad alternativt reducerad till acceptabel nivå. Framtagna åtgärder respektive dokumenterade

processkartor och risk/kontrollmatriser är exempel på hur kontrollaktiviteter hanteras inom koncernen.

Bolaget ska säkerställa att nyckelkontroller finns implementerade och efterlevs. Varje kontroll ska utföras

med spårbarhet, vilket innebär att kontrollbevis ska arkiveras och dokumenteras på lämpligt vis vid varje enskilt

kontrollutförande.

Relevanta kontrollaktiviteter utförs för de risker som identifierats inom de väsentliga processerna. Syftet

med dessa kontrollaktiviteter är att säkerställa att det inte uppstår väsentliga fel i den finansiella rapporte-

ringen. Respektive nyckelkontroll ska tilldelas en ägare som ansvarar för att nyckelkontrollen utförs. Det är

koncernledningens ansvar att säkerställa att de lägsta kraven avseende IKFR är känd genom organisationen

och att tillräcklig ansvarsfördelning är på plats (Segregations of Duties, SoD). Koncernen har identifierat de

minimikrav som ska gälla för ansvarsfördelning vilka framgår i processkartorna för respektive väsentlig process.

Information och kommunikation

Relevant information ska kommuniceras på rätt sätt, till rätt mottagare och vid rätt tidpunkt. Att kommunicera

betydelsefull information, både uppåt och nedåt i en organisation och till externa parter är en viktig del av god

intern kontroll. Koncernledningens möten ska användas som ett forum för kommunikation och informations-

spridning kopplat till riskhantering i koncernen. Likaså åligger det koncernledningen att säkerställa att de

processansvariga kopplat till den finansiella rapporteringen har tillräcklig kunskap om de väsentliga riskerna

samt relaterade kontrollaktiviteter i den specifika processen.

IKFR-koordinator, tillika ekonomichef på Nivika, ansvarar för att varje medarbetare har tillräcklig kunskap om

intern kontroll för att kunna utföra sina arbetsuppgifter på ett tillfredsställande sätt från ett internkontrollper-

spektiv, exempelvis kunskap om applicerbara lagar och regler eller hur kontroller skall utföras och dokumen-

teras.

Styrelsen i Nivika säkerställer kvaliteten i den finansiella rapporteringen genom att tillse att bolaget har en

ändamålsenlig organisation samt rutiner och instruktioner för sitt arbete med den finansiella rapporteringen.

Rutinerna för den externa informationsgivningen syftar till att förse marknaden med relevant, tillförlitlig och

korrekt information om Nivikas utveckling och finansiella ställning. Nivika har en informations- och kommuni-

kationspolicy som uppfyller de krav som ställs på ett noterat bolag. Finansiell rapportering och verksamhetsin-

formation lämnas regelbundet i form av:

• Boksluts- och delårsrapporter, vilka publiceras som pressmeddelanden

• Årsredovisningar

• Pressmeddelanden om viktiga nyheter och händelser som väsentligt kan påverka

värderingen av bolaget och bolagets aktie och obligationer

• Presentationer, möte och telefonkonferenser för finansanalytiker, investerare och media

• Alla rapporter, presentationer och pressmeddelanden publiceras på koncernens hemsida;

www.nivika.se samtidigt som de kommuniceras till marknaden

Uppföljning

Koncernledningen ska utvärdera att den koncernövergripande riskutvärderingen och hanteringen samt de

specifika kontrollaktiviteter som utförs i respektive väsentlig process kopplad till den finansiella rapporteringen är

fortsatt relevanta för att hantera de väsentliga riskerna Nivika står inför. Kontrollaktiviteter ska dokumenteras så

att spårbarhet finns av utförandet.

Systemet för koncernövergripande riskhantering och IKFR ska följas upp kontinuerligt och syftar till att

säkerställa att systemet upprätthålls, att förändringar sker vid behov och att utvärdera förändringar i arbetssätt.

Detta innefattar att styrelsen i arbetet med revisionsutskottets frågor åtminstone årligen ska granska den interna

kontrollen och avrapportera till styrelsen.

ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 78

Bolagsstyrningsrapport

INTERN STYRNING OCH KONTROLL

Omfattning och bedömning av bolagets riskhantering i sin helhet, och den finansiella rapporteringen i

synnerhet, görs kontinuerligt av bolagsledningen, styrelsen och revisorer. Genom bolagets hållbarhetsarbete

identifieras risker löpande och åtgärder föreslås och vidtas.

Riskbedömning, ERM, Nivika genomför på årsbasis en koncernövergripande riskanalys av hela verksamheten.

För att bedöma och hantera risker har Nivika etablerat en process som innefattar fyra huvudsakliga processteg:

identifiering av risker, utvärdering av risker, hantering av risker i form av etablerandet av åtgärdsplaner samt

uppföljning och rapportering av risker och åtgärder. De fyra processtegen beskrivs kort i ekonomihandboken och

en ingående beskrivning går att finna i koncernens Riskpolicy.