ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 1

Hållbarhetsrapport 2021/22

ÅRSREDOVISNING 20212022

1 SEPTEMBER 2021  31 AUGUSTI 2022

Nivika Fastigheter AB (publ)

ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 2

Hållbarhetsrapport 2021/22

INLEDNING ................................................................................................ 2

Perioden i sammandrag .......................................................................................3

VD har ordet ....................................................................................................... 4

Detta är Nivika ....................................................................................................5

Väsentliga händelser ........................................................................................... 8

Strategisk inriktning ...........................................................................................10

Våra kärnvärden .................................................................................................14

FASTIGHETSPORTFÖLJ ........................................................................... 15

Hyresgäster och avtalsportfölj .........................................................................16

Fastighetsvärdering ..........................................................................................18

Fastighetstransaktioner ....................................................................................19

Aärsområde Jönköping .................................................................................. 22

Aärsområde Värnamo .................................................................................... 22

Aärsområde Växjö .......................................................................................... 28

Aärsområde Västkusten .................................................................................30

Aärsområde Mitt Lager .................................................................................33

PROJEKTVERKSAMHETEN ..................................................................34

Pågående och färdigställda projekt ................................................................ 35

Projektportfölj ..................................................................................................38

HÅLLBARHETSRAPPORT .........................................................................40

Ekonomiskt ansvar ............................................................................................50

Miljömässigt ansvar ..........................................................................................52

Socialt ansvar ....................................................................................................60

Uppföljning grönt ramverk - investerarrapport .............................................66

GRI-Index ......................................................................................................... 70

AKTUELL INTJÄNINGSFÖRMÅGA ....................................................... 75

FINANSIERING......................................................................................... 76

AKTIEN OCH ÄGARNA ............................................................................77

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT .............................................................. 78

INTERN STYRNING OCH KONTROLL .................................................82

RISKER OCH RISKHANTERING ............................................................83

FINANSIELLA RAPPORTER .....................................................................90

ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 3

Perioden i sammandrag

PERIODEN I

SAMMANDRAG

September 2021–augusti 2022

Totala hyresintäkter ökade med dryga 60 procent till 528 miljoner kronor och driftnettot

med 50 procent till 354 miljoner kronor. Förvaltningsresultatet uppgick till 170 miljoner

kronor vilket är det bästa någonsin för Nivika. Hyresintäkterna uppgår till 580 miljoner kro-

nor i årstakt. 70 procent av hyresvärdet består av kommersiella kontrakt och 30 procent av

bostäder. Hyran på de kommersiella kontrakten följer konsumentprisindex och kompenserar

därmed för ökade fastighetskostnader på grund av inﬂation.

Fastighetsvärdet på Nivikas fastighetsportfölj uppgår vid periodens slut till 10,7 miljarder

kronor. Portföljen har under året vuxit främst via förvärv men även via pågående bygg-

projekt. Det har varit en fortsatt expansion på Västkusten med förvärv av både bostäder och

kommersiella fastigheter och tre större portföljer har förvärvats, Santhem, Riddarberget och

Ulricehamn. Utöver de större portföljförvärven har majoriteten förvärv varit kommersiella

fastigheter.

Den diversiﬁerade portföljen består till 90 procent av förvaltningsfastigheter och pro-

jektportföljen är egenägd vilket gör att vi helt och hållet själva styr tidsplaner för framtida

projekt och på projektutvecklingsfastigheterna ﬁnns redan idag ett positivt kassaﬂöde.

100

200

300

400

500

600

100

150

200

2017 2018 2019 2020 2021 2022

Fastighetsvärde, Mkr Totala hyresintäkter, Mkr Förvaltningsresultat, Mkr

2021/22 2020/21

12 mån 12 mån

Mkr sep-aug sep-aug

Nyckeltal

Totala intäkter 528 327

Driftnetto 354 236

Förvaltningsresultat 170 91

Periodens totalresultat 627 363

Fastighetsvärde 10 699 6 910

Uthyrbar area, m² 558 276 428 850

Ekonomisk uthyrningsgrad bostäder, % 98 98

Ekonomisk uthyrningsgrad lokaler, % 96 94

Antal fastigheter, st 187 130

Antal lägenheter, st 2 169 1 127

Eget kapital 4 472 2 424

Likvida medel 187 211

Soliditet, % 40 33

Nettobelåningsgrad*, % 53 58

Räntetäckningsgrad, ggr 2,2x 1,8x

Långsiktigt substansvärde per aktie** 86,7 70,3

Totalresultat per aktie** 11,7 10,1

*) Inkluderar obligationslån.

**) Omvänd split genomförd i november 2021.

- De totala intäkterna ökade med 61 % till 528 Mkr (327)

- Driftnettot ökade med 50 % till 354 Mkr (236)

- Förvaltningsresultatet uppgick till 170 Mkr (91)

- Värdeförändring fastigheter uppgick till 558 Mkr (378)

- Periodens resultat uppgick till 627 Mkr (363)

- Totalresultat per aktie 11,68 kr (10,11)**

- Styrelsens förslag till årsstämman 2022 är att ingen utdelning

lämnas för verksamhetsåret 2021/22. Resultatet föreslås

balanseras i ny räkning.

2017 2018 2019 2020 2021 2022

2000

4000

6000

8000

10000

12000

ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 4

Hållbarhetsrapport 2021/22

BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 1 SEP 202131 AUG 2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 4

VD HAR

ORDET

Niclas Bergman, VD

Stabilt resultat i en omvärld med nya spelregler

Årets förvaltningsresultat uppgick till 170 miljoner kronor vilket är

det högsta i Nivikas historia för ett enskilt verksamhetsår och en

ökning med 86 procent jämfört med föregående år. Det ökade

resultatet är framför allt drivet av ett större fastighetsinnehav som

per balansdag uppgick till 10,7 miljarder kronor.

Fastighetsportföljen utgörs till cirka 90 procent av förvaltnings-

fastigheter med en solid hyresgästbas och långa kontraktstider vil-

ket ger en stabil kassaﬂödesbas. Uthyrningsläget är fortsatt positivt

på våra orter med hög uthyrningsgrad, positiv nettouthyrning och

mycket förfrågningar.

Nivikas hyresvärde utgörs till 70 procent av kommersiella kontrakt

med indexklausul som följer konsumentprisindex vilket i okto-

ber sattes till 10,9 procent och därmed kan hyrorna höjas med

motsvarande från 1 januari 2023. Höjningen kompenserar för

ökade fastighetskostnader på grund av inﬂationen och delvis även

för ökade räntekostnader. Med vår lokala närvaro har vi goda och

nära relationer med våra hyresgäster och kan med fog påstå att

hyresgästerna fortsatt har god betalningsförmåga. Vi ser utifrån

gott uthyrningsläge och vår diversiﬁerade hyresportfölj en stabil

grund för fortsatt hög uthyrningsgrad.

Nivikas pågående byggnationer är upphandlade till fastpris och

löper enligt plan. Dessa tillför, under kommande år, totalt 60

miljoner kronor i hyresvärde i takt med färdigställande. Framtida

projektportfölj är egenägd vilket gör att vi helt och hållet själva styr

tidsplanerna för framtida projekt.

Nivika har under alla år arbetat med en bred och ﬂexibel ﬁnan-

siering där svenska aärsbanker är grunden och med en relativt

liten andel obligationsﬁnansiering. Vi för kontinuerlig dialog kring

ﬁnansiering, relationerna till bankerna och dess representanter är

många, långa, nära och goda, vilket är och har alltid varit en viktig

förutsättning för Nivika.

Niclas Bergman, VD

Nivika är ett bolag med goda förutsättningar också framgent med

en stabil lokal grund i Småland med omnejd, trakter kända för sin

företagsamhet och tillväxt. Nivika följer fortsatt sin strategi. Det

kan innebära färre transaktioner ett år och ﬂer ett annat år, men

framför allt ska Nivika fortsätta att hitta aärer som ger mervärde.

Det kan vara i form av vakanta ytor att utveckla eller hyresnivåer

som inte speglar marknaden. Nivika använder sin lokala närhet till

såväl fastigheter som hyresgäster för att ﬁnna dessa goda aärer.

Utifrån Nivikas väl diversiﬁerade fastighetsportfölj med stabila

kassaﬂöden, förväntade ökning av hyresintäkter från färdigställan-

de av projekt tillsammans med en balanserad ﬁnansiell risk, är jag

övertygad om att vi står starkt rustade och ser möjligheterna att

ytterligare stärka bolagets marknadsposition.

Avslutningsvis vill jag passa på att rikta ett stort tack till våra

duktiga och engagerade medarbetare som de facto gör jobbet,

till styrelse och ägare för ert stöd och för att ni får Nivika att

prestera bättre, ni gör alla vårt arbete till en intressant, lärorik och

spännande gemensam resa, stort tack!

”stabil kassaﬂödesbas med

90 % förvaltningsfastigheter i

fastighetsporföljen”

ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 5

Hållbarhetsrapport 2021/22

ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 6

JÖNKÖPING

VÄRNAMO

VÄSTKUSTEN

Helsingborg

Laholm

Höganäs

Båstad

Halmstad

Falkenberg

Varberg

Vetlanda

Göteborg

Gislaved

VÄXJÖ

Kalmar

Borås

Eksjö

Sävsjö

Nybro

Ljungby

Ulricehamn

Jönköping 33 %

Värnamo 26 %

Växjö 20 %

Västkusten 18 %

Övriga 3 %

Fördelning fastighetsvärde per geograﬁ, %

Bostäder 36 %

Samhällsfastigheter 8 %

Industri/lager 27 %

Kontor 12 %

Handel 8 %

Hotell/restaurang 3 %

Mark 3 %

Övrigt 3 %

*) Beräkningsgrund uppdaterad Q1 -22.

Tidigare klassades fastigheten utifrån majoritetstyp av yta.

Nu uppdelat efter faktisk yta per objektstyp.

Fördelning fastighetsvärde per objektstyp*, %

Fördelning hyresvärde per objektstyp*, %

Bostäder 30 %

Samhällsfastigheter 8 %

Industri/lager 29 %

Kontor 14 %

Handel 10 %

Hotell/restaurang 4 %

Mark 0 %

Övrigt 5 %

Detta är Nivika

Hållbarhetsrapport 2021/22

ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 7

ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 8

Väsentliga händelser

VÄSENTLIGA HÄNDELSER 2021/22

Q1 Q2

• Nivika har den 1 september förvärvat Hedenstorp 2:30, en

industrilokal på Hedenstorps Industriområde i Jönköping.

Fastigheten är fullt uthyrd.

• Nivika har den 15 september förvärvat Tingstadsvassen 24:10

i Göteborg, en selfstorageanläggning i centrala Göteborg.

Det är en strategisk investering för dotterbolaget Mitt Lager,

som sedan tidigare har anläggningar längs kusten norr om

Göteborg och i och med denna aär tar klivet in i Göteborg.

Planerad tillbyggnation 2022 för att öka antalet förråd.

• Nivika har i slutet av september tecknat avtal om förvärv av

Riddarberget, ett fastighetsbestånd med främst bostads

fastigheter på småländska höglandet med tyngdpunkt på

centrala Vetlanda. Beståndet utgörs av 18 fastigheter om

cirka 31 000 m² uthyrningsbar yta bestående av centrala

bostadsfastigheter med en andel kommersiella lokaler.

Hyresvärdet är cirka 33 miljoner kronor. Överenskommet

fastighetsvärde är cirka 500 miljoner kronor. Tillträdet

skedde den 9 november.

• Nivika har den 27 oktober förvärvat Faktorn 10 i Falkenberg

som är en fullt uthyrd industrilokal med bl a Mekonomen

som hyresgäst.

• Nivika har den 1 november förvärvat fastigheten Refugen 1 i

Värnamo. Fastigheten gränsar till beﬁntlig fastighet Refugen

6 där byggnation av nytt huvudkontor är planerat. På fastig

heten ﬁnns en hotell- och restaurangbyggnad där det pågår

diskussioner med tilltänkta hyresgäster.

• Nivika har den 29 oktober förvärvat två industrifastigheter

Häljaryd 1:294 i Tenhult och Alvesta 15:13, 13:20 och 13:21 i

Alvesta, två industrifastigheter som är fullt uthyrda. Transak-

tionen är en närståendetransaktion.

• Nivika har den 1 november förvärvat Duvelund 4 i Värnamo,

en fullt uthyrd industrilokal med framtida potential till

bostadsbyggnation.

• Nivikas B-aktie noterades den 3 december på Nasdaqs Stockholm

Mid Cap. Aktien handlas under kortnamnet (ticker) ”NIVI B”. Cor

nerstone-investerare var Tredje AP-fonden (AP3), Swedbank Robur

Fonder, Öhman Fonder och Weland AB. Nyemissionen tillförde

Bolaget cirka 1 150 miljoner kronor före transaktionskostnader.

• Nivika har den 7 december förvärvat Hygiea 1 i Vetlanda,

en tomt med beﬁntlig byggnad som ger kassaﬂöde och med en

detaljplan med byggrätt för cirka 130 lägenheter.

• Nivika har den 17 december förvärvat Stationen 2 i Vetlanda,

Resecentrum, fastigheten är fullt uthyrd.

• Nivika har den 17 december tecknat ett hyreskontrakt med Sporda

Nonwowen avseende uppförande av en ny produktionsanläggning på

Bredastens Industriområde i Värnamo. Avtalet omfattar en lokal på

cirka 4 800 m med produktionshall, lager och tillhörande kontor och

personalutrymmen. Första etappen beräknas inflyttningsklar under

vintern /. Projektet får en hög hållbarhetsprofil, fastigheten

byggs med energiförbrukning på endast 80 procent av BBR-

kravet, med bland annat solcellsanläggning och laddplatser. Sporda

Nonwowens utökade produktionskapacitet har också stöd från Na

turvårdsverkets projekt Klimatklivet.

• Nivika har den 23 december förvärvat fastigheten Ämbaret 11 i Jön

köping. Fastigheten är nyrenoverad, fullt uthyrd och ligger i närheten

av beﬁntligt ägd fastighet.

• Nivika har den 11 januari tecknat ett 10-årigt hyresavtal med Post-

Nord avseende uppförande av en ny terminal/anläggning i Värnamo.

Avtalet omfattar en logistikanläggning på 1 900 m. Fastigheten

kommer att ha en hög miljöprestanda, energiförbrukningen uppfyller

krav enligt Miljöbyggnad Silver och byggnaden förbereds för både

elbilsladdare och solceller. Byggnationen startar under det första

kvartalet 2022 och anläggningen beräknas inﬂyttningsklar under

våren 2023.

• Nivika har den 28 januari förvärvat tre kommersiella fastigheter i Var

berg. Fastigheterna är fullt uthyrda och två av fastigheterna angränsar

till beﬁntlig ägd fastighet.

• Nivika har den 28 januari förvärvat, Hjällbo 150:1, en fastighet i

Göteborg. Fastigheten har ett 40-tal hyresgäster och är fullt uthyrd.

• Nivika har den 1 november förvärvat Hovslagaren 4 i Värna-

mo, en fullt uthyrd industrilokal.

• Nivika har den 15 november förvärvat bolagen SantHem

Fastigheter AB och SantHem Heden AB som äger bostads-

fastigheter om totalt cirka 16 000 m uthyrningsbar yta i

Kalmar, Höganäs och Båstad. Överenskommet fastighets-

värde 585 miljoner kronor. Beståndet består av totalt cirka

16 000 m² uthyrningsbar yta med ett hyresvärde om drygt

28 miljoner kronor. Förvärvet är en närståendetransaktion

och var villkorat beslut bolagsstämma vilket också togs den

4 november.

• Nivika har den 7 december förvärvat Hygiea 1, en tomt för

bostadsbyggnation i centrala Vetlanda. Det ﬁnns idag bygg-

nader på fastigheten med hyresgäster.

• Nivika har tecknat avtal om förvärv av markområde med

pågående detaljplanarbete för framtida bostadsutveckling i

Jönköpings-området Detta förväntas ge möjlighet att bygga

300-400 bostäder, tillträde är planerat under senhöst

2022.

• Extra bolagsstämma hållen 4 november beslutade att

genomföra en sammanläggning av aktier, en s.k. omvänd

split, varigenom fem (5) beﬁntliga aktier av vardera Bolagets

aktieslag läggs samman till en (1) aktie av vardera Bolagets

aktieslag. Avstämningsdag för sammanläggningen var den 10

november 2021.

ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 9

Väsentliga händelser

Q3 FORTS.

• Nivika har i april startat bostadsutvecklingbolag för att

bedriva utvecklings-, genomförande- samt säljprocess i ett

separat bolag inom Nivika-koncernen. Syftet är att utveckla

projektverksamheten vidare och samtidigt utöka projektka

paciteten för att på bästa sätt tillvarata möjligheterna inom

Nivikas projektportfölj. Första projektet blir Hovslätts Ängar

strax söder om Jönköping som omfattar främst bostadsrät

ter och villor.

• Nivika har den 10 maj förvärvat Eftra 3:3, ett markområde

på cirka 23 hektar utanför Falkenberg. Detaljplanarbete för

bostäder är påbörjat för en del av fastigheten som omfattar

cirka 11 hektar.

• Nivika har den 16 maj förvärvat Varbygeln 1, en fullt uthyrd

kommersiell fastighet på Asec-området i Jönköping. Fastig

heten ligger i anslutning till beﬁntlig fastighetsportfölj.

• Nivika har den 31 maj förvärvat Lagern 9, en fullt uthyrd

kommersiell fastighet i Borås belägen i samma område som

den nyligen förvärvade Myrten 2.

• Nivika har den 31 maj avyttrat Sadelmakaren 6 i Växjö, en

industri- och lagerlokal med tillhörande byggrätt. Försälj

ningen sker till ett värde cirka 20 procent över senaste

värdering. Fastigheten frånträddes per 31 maj 2022.

• Avtal har tecknats med Hedin Bil AB gällande uppförande

av en ny anläggning för Dacia och Renault bredvid hyres

gästens nuvarande Fordanläggning på Bredasten i Värnamo.

Byggnaden uppförs i två plan innehållande verkstad, försälj

ningshall och kontor, totalt cirka 3 000 m². Hyreskontrak-

tet är på 15 år och hyresavtalet på beﬁntlig Fordanläggning

förlängs till samma löptid.

• Ett 20-årigt hyresavtal har tecknats med ChopChop AB

gällande uppförande av en ny vägrestaurang på Varberg

Nord. Bygglov är sökt och byggnationen planeras starta

under hösten 2022. Anläggningen beräknas öppna vår/

försommar 2023.

• Nivika har den 1 juni förvärvat en fastighetsportfölj bestå-

ende av bostäder med kommersiella inslag i centrala Ulrice-

hamn och breddar därmed marknadsområde Västkusten till

att omfatta även Ulricehamn. Fastighetsportföljen omfattar

åtta bostadsfastigheter och har en uthyrbar area om knappt

16 000 m. En av fastigheterna är nybyggd, med inves-

teringsstöd, och ytterligare en färdigställs under tidig

höst 2022. De färdigställda fastigheterna är fullt uthyrda

och hela portföljen har ett årligt hyresvärde om drygt 22

miljoner kronor.

• Nivika har tecknat hyresavtal med BåﬁPac AB avseende

uppförande av en ny logistikbyggnad på Bredasten industri

område i Värnamo. Avtalet omfattar en logistikbyggnad med

kontor och lager på cirka 4 000 m. BåﬁPac, som är en del

av Boxon Group, är sedan tidigare hyresgäst hos Nivika och

tar nu steget till helt egna lokaler. Byggnationen startade

under det tredje kvartalet 2022 och anläggningen beräknas

inﬂyttningsklar till sommaren 2023.

• Marknaden har under ärde kvartalet fortsatt präglats

av hög inﬂation och stigande räntor, vilket generellt har

försämrat villkoren för ﬁansiering och framför allt påverkat

obligationsmarknaden negativt. Detta har bidragit till en

generell kursnedgång på aktiemarknaden vilket i hög grad

har påverkat fastighetsaktier.

Q2 FORTS.

• Nivika har den 10 feburari förvärvat projektet Hisingstorp i

Jönköping. Ett nyproduktionsprojekt med hyresrätter och

trygghetsboende, i ett av Jönköpings bästa lägen. Projektet

innebär byggnation och sedan förvaltning av 82 hyresrät

ter, varav 50 lägenheter utgör ett trygghetsboende med

gemensamhetslokal.

• Nivika har den 28 februari förvärvat Argus 6, en samhälls-

fastighet i centrala Växjö, fullt uthyrd till en vårdcentral.

Fastigheten har även en potentiell byggrätt för bostäder.

• Nivika har den 28 februari förvärvat Eko 6, en bostadsfast-

ighet med 40 lägenheter och en butikslokal i centrala Växjö,

fullt uthyrd.

• Nivika har den 28 februari förvärvat Vinberg 2:104, en

kommersiell fastighet vid E6:an i Falkenberg.

• Nivika har den 16 mars förvärvat Myrten 2, en fullt uthyrd

kommersiell fastighet i centrala Borås. Därmed breddade

Nivika sitt marknadsområde Västkusten till att omfatta

även Borås. Det är Nivikas första fastighetsförvärv i Borås,

en intressant tillväxtkommun där bolaget hoppas hitta

ﬂer investeringsmöjligheter. Vi ser en potential för vidare

etablering på orten.

• Nivika har den 1 april förvärvat Haverdal 22:16, en fullt

uthyrd bostadsfastighet med 88 lägenheter belägen i

centrala Haverdal strax utanför Halmstad.

• Nivika har den 1 april förvärvat Trädet 6, en fullt uthyrd

kommersiell fastighet vid södra infarten till Ljungby.

• Nivika har den 4 april tillträtt Gyljeryd 1:57, del av

”Kärleksudden”, ett markförvärv i Mullsjö om cirka

36 000 m² med byggrätt för nybyggnation av cirka 300

bostäder.

• För information om eekter av Rysslands krig i Ukraina

och förändringar på kapitalmarknaden, se avsnitt Risker

och riskhantering.

• För väsentliga händelser efter räkenskapsårets utgång, se

not 26.

ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 10

Hållbarhetsrapport 2021/22

Vår vision

Med småländsk klokskap och känsla för

kvalitet utvecklar och förvaltar vi hus för

generationer.

Vår aärsidé

• Genom gott aärsmannaskap och snabba

beslutsvägar skapa förutsättningar för fortsatt

god expansion.

• Nivika ska vara en långsiktig och trygg fastighets-

ägare med fokus på hållbarhet.

• Nivika ska med lokal förankring och med hyres-

gästen i fokus förvalta, förädla, bygga och förvärva

fastigheter. Byggnation skall med fördel ske i trä

med industriellt byggande i egen regi, hållbart och

ekonomiskt fördelaktigt.

Mål för verksamheten

Styrelsens och bolagets mål är att nå 12 miljarder

i fastighetsportfölj 2025 varav 60 procent skall bestå av

bostäder och samhällsfastigheter. Expansion ska

ske med bibehållen lönsamhet.

Strategisk inriktning

STRATEGISK

INRIKTNING

ÅRSREDOVISNING 2020/2021 Nivika Fastigheter AB (publ) 10

Strategisk inriktning

Långsiktig förvaltning och hållbar

värdetillväxt är Nivikas grund i

aärsmodellen

Nivikas aärsmodell går ut på att utveckla och skapa värde

i fastighetsportföljen. Detta gör vi via förädling av beﬁntliga

fastigheter, framtagning av detaljplaner för att skapa byggrätter,

projektutveckling i attraktiva lägen samt genom strategiska

förvärv. Detta skapar förutsättningar för en egen och hållbar

långsiktig förvaltning!

• Fastighetsutveckling:

Utvecklingen bedrivs utifrån varje fastighets unika förutsätt-

ningar med mål att öka fastighetsvärde och avkastning.

• Förvärv av fastigheter:

Nivika arbetar löpande med att identiﬁera nya och intressanta

fastigheter att utöka beståndet med. Utgångspunkten är att

tillkommande fastigheter ska bidra till ett högre fastighets-

värde.

• Framtagning av byggrätter:

Nivika tar fram byggrätter på beﬁntliga fastigheter och

arbetar aktivt med kommunerna för att kunna utveckla

kommersiell yta till bostäder eller möjliggöra ﬂer bostäder på

aktuell fastighet i nya detaljplaner. Beﬁntliga fastigheter bidrar

som regel med kassaﬂöde ända fram till byggstart.

• Projektering och nybyggnation för egen förvaltning:

Miljö och resursanvändning är centrala vid nybyggnation.

Miljöcertiﬁering av bostäder, energieektiva byggnader, lång-

siktig kvalitet enligt ”Nivika-standard” för att skapa attraktiva

miljöer och hållbar förvaltning. Långsiktig förvaltning skapar

stabila kassaﬂöden som i sin tur ger möjlighet till ytterligare

investering och expansion.

Strategi

Nivikas fastighetsbestånd ska utvecklas vidare med ett långsiktigt perspektiv så att hyrespotentialen i de olika fastigheterna

maximeras och drifts- och förvaltningskostnader eektiviseras, därmed skapas god värdetillväxt över tid.

Nivika ska växa vidare med geograﬁskt fokus på Småland med omnejd. Det betyder dels att förtäta fastighetsbeståndet i

Jönköping, Växjö, Värnamo och på Västkusten, orter och områden med goda tillväxtmöjligheter och stabil hyresmarknad.

Vårt marknadsområde är stabilt och växande när det gäller efterfrågan på såväl bostäder som olika typer av kommersiella

lokaler. Genom att hålla samman beståndet geograﬁskt uppnås förvaltningsfördelar, vilket är gynnsamt för byggandet av ett

starkt lokalt varumärke. Detta leder till bra aärsmöjligheter.

ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 11

ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 12

Strategisk inriktning

Operationella mål

Nivikas långsiktiga mål är att ha en uthyrningsgrad för kommersiella lokaler på minst 90 procent och för bostäder minst

95 procent. Bolagets fastigheter ligger kvar på en relativt hög uthyrningsnivå vilket bolaget har haft under ﬂera år.

Uthyrningsgrad, bostäder skall uppgå

till 95 %

Uthyrningsgrad, lokaler skall

uppgå till 90 %

Andel bostäder och samhällsfastigheter i

fastighetsportföljen skall 2025 uppgå till

60 % av fastighetsvärdet

Nivika skall ha en genomsnittlig årlig

tillväxt av fastighetsvärdet om minst 15 %

Belåningsgraden för koncernen ska

långsiktigt vara under 65 %

Nivikas minimikassa ska över tid

uppgå till 1,5 % av fastighetsvärdet

Finansiella mål och KPI:er

Nivikas långsiktiga mål är att fastighetsportföljens värde i slutet av år 2025 skall uppgå till

l 12 miljarder kronor,

där 60 procent av portföljens värde ska bestå av bostäder och samhällsfastigheter.

Nivikas övergripande mål är att skapa värde för bolagets aktieägare. Under de kommande åren görs detta primärt genom att återinvestera i verksamheten för att skapa tillväxt genom investeringar

nybyggnation, existerande fastigheter samt i förvärv av nya fastigheter. Utdelningen kan därför komma att bli låg eller obeﬁntlig under kommande år. Långsiktigt har bolaget som målsättning att

dela ut 20–40 procent av förvaltningsresultatet efter betald skatt.

Bolaget har som mål att belåningsgraden inte skall

överstiga 65 procent där ﬁnansieringskällorna är

en balans av lån i bank och obligationslån. Netto

räntebärande skulder, efter avdrag för likviditet, i

förhållande till fastighetsvärde ger en belåningsgrad

om 53 procent (58).

Bolaget har som mål att ränteteckningsgraden över

tid inte skall understiga 1,75 ggr. Per den 31 augusti

2022 uppgick ränteteckningsgraden till 2,2x (1,8).

Vår ambition är att fortsätta växa med bibehållet

geograﬁskt fokus på Småland med omnejd.

Nivikas mål, som reviderades i augusti 2021,

innebär att fastighetsportföljen år 2025 skall bestå

av 60

procent

bostäder och samhällsfastigheter.

Per 31 augusti 2022 uppgick värdet till 4 707

Mkr (2 424) vilket utgör 44

procent

(35) av

fastighetsvärdet.

**Beräkningsgrund uppdaterad jämfört med tidigare perioder. Tidigare klassiﬁc-

erades fastigheter utifrån majoritetstyp av yta. Nu uppdelat efter faktisk yta per

objektstyp.

För att säkerställa en god betalningsberedskap

och skapa ﬁnansiellt handlingsutrymme, har

bolaget ett mål för minimikassa.

Utdelningspolicy

MÅL

UPPNÅTT

MÅL

UPPNÅTT

MÅL

UPPNÅTT

MÅL

UPPNÅTT

MÅL

UPPNÅTT

MÅL

UPPNÅTT

Per bokslutsdag var uthyrningsgraden

98 procent (98) för bostäder.

Per bokslutsdag var uthyrningsgraden

96 procent (94) för lokaler.

2 748

3 512

5 063

6 910

10 699

2 000

4 000

6 000

8 000

10 000

12 000

17/18 18/19 19/20 20/21 21/22

Fastighetsvärde, mkr

99% 99%

100%

98% 98%

80%

82%

84%

86%

88%

90%

92%

94%

96%

98%

100%

17/18 18/19 19/20 20/21 21/22

Uthyrnings-grad Bostäder Mål

95%

96% 96%

94%

96%

80%

82%

84%

86%

88%

90%

92%

94%

96%

98%

100%

17/18 18/19 19/20 20/21 21/22

Uthyrnings-grad kommersiella lokaler Mål

190

211

187

100

150

200

250

100

150

200

250

17/18 18/19 19/20 20/21 21/22

Kassa och bank Mål (1,5% av fastighetsvärdet)

3,6x

2,5x

2,1x

1,8x

2,2x

55%

57%

59%

58%

53%

0,0x

1,0x

2,0x

3,0x

4,0x

40%

50%

60%

70%

17/18 18/19 19/20 20/21 21/22

ICR* Net LTV

Räntetäckningsgraden för koncernen

ska långsiktigt vara minst 1,75 ggr

730

1 133

1 591

1 745

3 904

310

384

679

803

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%

45%

50%

500

1 000

1 500

2 000

2 500

3 000

3 500

4 000

4 500

5 000

17/18 18/19 19/20 20/21 21/22

Bostäder, mkr Samhällsfastigheter Andel bostäder & samhällsfastigheter

ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 13

Strategisk inriktning

Hållbarhetsmål

Nivikas hållbarhetsarbete är integrerat i verksamheten och präglar såväl förvaltning som utveckling av

fastighetsportföljen. Som långsiktig aktör är det en självklarhet att vara en del i utvecklingen av det hållbara

samhället.

Minska energianvändningen med 10 %

Bolaget har som mål att minska energianvänd-

ningen med 10 procent. Jämfört med 2020/21 har

vi minskat från 102 till 97 kWh/m² Atemp – vilket

motsvarar en minskning med fem procent. Målet

nås alltså inte för året då vi har förvärvat ett större

antal äldre fastigheter med hög förbrukning.

Andel gröna fastigheter i portföljen skall

uppgå till 20 %

Bolaget har som mål att minst 20 procent av

fastighetsportföljen skall vara grön enligt deﬁnition

i Nivikas Gröna Ramverk, se sidan 66. Per sista

augusti 2022 var 31 procent av portföljen grön.

Nyprodukton bostäder ska ske i enlighet

med Miljöbyggnad Silver

Miljöcertiﬁeringar är ett verktyg för att säkerhets-

ställa att våra fastigheter är hållbara och minskar

sin miljöpåverkan. Sedan 2020 bygger Nivika alla

sina bostäder i enlighet med Miljöbyggnad Silver.

Installation av solenergi

Målet nyinstallerad solenergi med produktions-

kapacitet om minst 1 GWp innebär för bolaget

fortsatt fokus på förnybar el. Vi sätter solpaneler

på våra tak, både nybyggnation och beﬁntliga

fastigheter. Under året har solcellsanläggningar

installerats på nio fastigheter med en total produk

tionskapacitet om 1,3 GWp.

Nyinstallation laddplatser

Bolaget har som mål att installera minst 25 ladd-

platser för el- och hybridfordon under året. Målet

har överträats fyra gånger om, 102 laddplatser

driftsattes under året.

114

102

-12%

-10%

-8%

-6%

-4%

-2%

0%0

100

120

19/20 20/21 21/22

Energianvändning Förändring jmf med fg år

100

120

19/20 20/21 21/22

Antal laddplatser

Mål

fanns

Mål

fanns

MÅL

UPPNÅTT

MÅL

UPPNÅTT

MÅL

UPPNÅTT

MÅL

UPPNÅTT

20%

40%

60%

80%

100%

18/19 19/20 20/21

Andel av nyproduktion

0,0

0,2

0,4

0,6

0,8

1,0

1,2

1,4

19/20 20/21 21/22

Install erad GWp

10%

15%

20%

25%

30%

35%

19/20 20/21 21/22

Andel gröna fastigheter

ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 14

Hållbarhetsrapport 2021/22

VÅRA KÄRNVÄRDEN

ENGAGEMANG

GLÄDJE

HÅLLBARHET

Vi arbetar mot verksamhetens

gemensamma mål med ett genuint

engagemang och tar tillvara på möjlighe

ter som är av godo för Nivika.

Vi har kul på jobbet och gläds med

varandras framgångar, när vi lyckas gynnar

det både oss själva och företaget.

Vi har en inställning att hållbarhet är en

grundläggande drivkraft som ska genomsyra

företaget som en grundsten i beslut och i vår

dagliga verksamhet.

ÄRLIGHET

Vi respekterar varandra och varandras

olikheter och tror på goda relationer i och

utanför företaget med en tydlig god ton.

ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 15

Fastighetsportfölj

JÖNKÖPING

VÄRNAMO

VÄSTKUSTEN

Helsingborg

Laholm

Höganäs

Båstad

Halmstad

Falkenberg

Varberg

Vetlanda

Göteborg

Gislaved

VÄXJÖ

Kalmar

Borås

Eksjö

Sävsjö

Nybro

Ljungby

Jönköping, 33 %

Värnamo, 26%

Växjö, 20 %

Västkusten, 18 %

Övriga, 3 %

Bostäder 36 %

Samhällsfastighet 8 %

Industri/Lager 27 %

Kontor 12 %

Handel 8 %

Hotell/Restaurang 3 %

Mark 3 %

Övrigt 3 %

Totalt, tkr 31 aug 2022 31 aug 2021

Fastighetsvärde 10 698 539 6 910 100

Hyresintäkter*** 528 082 327 433

Uthyrningsgrad**, % 97 95

Antal fastigheter 187 130

Area, m² 558 276 428 850

Värnamo

Bostäder 34 %

Samhällsfastighet 9 %

Industri/Lager 24 %

Kontor 15 %

Handel 11 %

Hotell/Restaurang 6 %

Mark 1 %

Värnamo, tkr 31 aug 2022 31 aug 2021

Fastighetsvärde 2 829 100 1 797 012

Hyresintäkter*** 143 484 100 303

Uthyrningsgrad**, % 96 95

Antal fastigheter 65 42

Area, m² 163 504 110 566

Västkusten

Bostäder 41 %

Samhällsfastighet 2 %

Industri/Lager 39 %

Kontor 10 %

Handel 4 %

Hotell/Restaurang 3 %

Mark 1 %

Jönköping

Bostäder 35 %

Samhällsfastighet 2 %

Industri/Lager 30 %

Kontor 13 %

Handel 12 %

Hotell/Restaurang 3 %

Mark 5 %

Jönköping, tkr 31 aug 2022 31 aug 2021

Fastighetsvärde 3 480 339 2 961 856

Hyresintäkter*** 185 863 140 693

Uthyrningsgrad**, % 98 96

Antal fastigheter 39 32

Area, m² 159 246 154 866

Växjö

Bostäder 43 %

Samhällsfastighet 20 %

Industri/Lager 22 %

Kontor 9 %

Handel 4 %

Hotell/Restaurang 0 %

Mark 2 %

Växjö, tkr 31 aug 2022 31 aug 2021

Fastighetsvärde 2 127 800 1 436 132

Hyresintäkter*** 93 829 70 587

Uthyrningsgrad**, % 92 93

Antal fastigheter 37 32

Area, m² 99 333 97 723

Övriga*, tkr 31 aug 2022 31 aug 2021

Fastighetsvärde 316 300 84 732

Hyresintäkter*** 22 995 10 714

Antal fastigheter 5 4

Övriga

Övrigt 100 %

*) Fastigheter tillhörande Mitt Lager utanför orterna ovan. **) Ekonomisk uthyrningsgrad.

***) Totala hyresintäkter under perioden.

Västkusten, tkr 31 aug 2022 31 aug 2021

Fastighetsvärde 1 945 000 636 500

Hyresintäkter*** 81 911 10 072

Uthyrningsgrad**, % 98 92

Antal fastigheter 41 19

Area, m² 113 120 53 408

FASTIGHETS

PORTFÖLJ

Vid periodens utgång ägde Nivika 187 (130) förvaltningsfastigheter

med en sammanlagd uthyrbar yta om cirka 558 000 m². Vårt

fastighetsbestånd är huvudsakligen koncentrerat till centrala lägen i

tillväxtorterna Jönköping, Värnamo och Växjö samt marknads-

området Västkusten. Värdet på fastigheterna uppgick sammantaget

till 10,7 miljarder kronor (6,9), vilket motsvarar en ökning av portföljen

med 55 procent jämfört med samma period föregående år. Ökningen

förklaras främst av förvärv men även av pågående byggprojekt och

värdehöjande investeringar.

Nivikas fastighetsbestånd är uppdelat i kategorierna industri,

bostäder, kontor, handel, samhällsfastigheter, hotell/restaurang

samt övrigt. I kategorin övrigt ingår bland annat två sportarenor.

Vårt huvudsakliga geograﬁska fokus ligger på Småland samt

Västkusten. Vi fortsätter växa genom att förtäta fastighetsbeståndet.

Styrelsens och bolagets mål är att år 2025 nå en fastighetsportfölj

om 12 miljarder kronor. För att bibehålla vår tillväxt och nå detta mål,

överväger vi ytterligare förvärv på orter i och omkring våra regioner

där utvecklingspotentialen bedöms vara gynnsam. Fastighetsbestån-

det utvecklas med ett

långsiktigt perspektiv så att hyrespotentialen i

de olika fastigheterna maximeras och drifts- och förvaltningskostnader

eektiviseras. Därmed skapas god värdetillväxt över tid. Vi fortsätter

även med renovering och uthyrning av vakanta ytor.

Ulricehamn

ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 16

Fastighetsportfölj

Aktuell fastighetsportfölj om 10,7 miljarder kronor där förvaltningsfastigheter utgör 89 %

Förvaltningsfastigheter, 9 502

Pågående byggnation, 760

Pågående projektutveckling, 161

Obebyggd mark, 275

9 214

Bokfört värde, Mkr

I tabellen nedan är information om pågående byggnation samt pågående projektutveckling baserat på bedömningar om projektens storlek, inriktning och

omfattning. Informationen baseras på bedömningar om framtida projektkostnader och hyresvärde, vilket innebär osäkerhetsfaktorer både avseende projektens

genomförande, projektkostnader och framtida hyresvärde. Informationen omprövas regelbundet och bedömningar justeras till följd av att pågående projekt

färdigställs eller att förutsättningarna förändras.

Förvaltningsfastigheter Uthyrbar yta Fastighetsvärde Hyresvärde Kontrakterad hyra

Mkr kr/m

Mkr

Bostäder 117 504 3 135 26 682 184 1 566 180

Samhällsfastigheter 46 780 767 16 397 48 1 019 48

Kommersiella lokaler 393 992 5 600 14 214 370 939 353

Totalt förvaltningsfastigheter 558 276 9 502 17 021 602 1 078 580

Pågående byggnation Uthyrbar yta Fastighetsvärde Hyresvärde Investering (inkl. mark) Mkr

Mkr kr/m

Bedömd Upparbetad Bokfört värde

Bostäder 26 964 1 156 42 872 51 1 880 995 561 638

Samhällsfastigheter 3 678 110 29 908 7 1 930 102 26 26

Kommersiella lokaler 15 808 288 18 219 22 1 366 223 74 96

Totalt pågående byggnation 46 450 1 554 33 455 79 1 709 1 320 661 760

10 699

Mkr

Sammanställning Uthyrbar yta / Fastighetsvärde / Hyresvärde Bokfört värde

potentiell yta, potentiellt värde potentiellt värde

Mkr kr/m

Mkr

Förvaltningsfastigheter 558 276 9 502 17 021 602 1 078 9 502

Pågående byggnation 46 450 1 554 33 455 79 1 709 760

Pågående projektutveckling 418 766 10 446 24 945 592 1 414 161

Obebyggd mark - - - - - 275

Förvärvat men ej tillträtt 7 795 84 10 776 5 590 -

Totalt 1 031 287 21 586 20 932 1 278 1 239 10 699

100 %

Projektportfölj, andel egenägd

Projektutveckling, andel med

kassaﬂöde

Ägd

Markanvisning el likn. med byggkrav

Kassaﬂöde

Ej kassaﬂöde

100 %

ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 17

Fastighetsportfölj

Hyresgäster och avtalsportfölj

Förfallostruktur hyresavtal

Nivika strävar efter att teckna långa hyresavtal med sina hyresgäster

med en spridd förfallostruktur. I kombination med spridning på många

olika hyresgäster, kundstorlekar och branscher minskar detta risken för

vakanser och hyresförluster. Per den sista augusti 2022 uppgick den

vägda återstående kontraktstiden, exklusive bostäder och parkering, till

4,8 år (4,8).

Uthyrning

Nivikas långsiktiga mål är att ha en uthyrningsgrad för kommersiella

lokaler på 90 procent och för bostäder på 95 procent över tid. Bolagets

fastigheter har en relativt hög uthyrningsgrad och har så haft under ﬂera

år. Det är fortsatt hög aktivitet på förfrågningar och uthyrningar på

samtliga orter och per den 31 augusti 2022 var den ekonomiska uthyr-

ningsgraden för lokaler 96 procent (inklusive projektfastigheter) och

för bostäder 98 procent. Nettouthyrning för kvartal 4 var +3,7 miljoner

kronor.

Index

70 procent av hyresvärdet utgörs av kommersiella kontrakt och 30

procent av bostäder. De kommersiella kontrakten har KPI-index i

hyreskontraktet och därmed kommer 70 procent av hyresintäkterna

höjas med KPI index från årskiftet vilket kompenserar för ökningen i

fastigehtskostnader på grund av inﬂation. KPI-index för oktober 2022

blev 10,9 procent.

Våra största hyresgäster

Hyresgästerna i fastighetsportföljen utgörs av såväl väletablerade

små till medelstora företag, som till stora multinationella företag.

Intäktsbasen är väl diversiﬁerad med 630 kommersiella kontrakt. Per

den sista augusti 2022 stod de tio största hyreskontrakten för 15

procent av den samlade årliga grundhyran från bolagets hyresgäster.

Genomsnittslängden för dessa hyreskontakt är 9,9 år (9,5).

Kontraktsvärde hyresavtal lokaler, förfallofördelning, Mkr

Fördelning kontraktsvärde hyresavtal per typ

2022-08-31

, %

Fördelning kontraktsvärde hyresavtal per ort

2022-08-31

, %

Holmgrens Bil AB, Jönköping 5,0

Brenderup AB 1,6

Racketcentrum Sports Business AB 1,3

Holmgrens Bil AB, Värnamo 1,3

1337 Logistics AB 1,3

Rasta Sverige AB 1,0

Beneli AB 1,0

Nivika Byggsystem 1,0

Polismyndigheten 0,9

Växjö Kommun 0,9

Övriga 84,8

85%

Antal lägenheter och uthyrningsbar yta, 2022-08-31

Antal Bostäder Lokaler Total

Ort lägenheter yta, m² yta, m²

uthyrningsbar yta, m²

Jönköping 889 32 941 126 305 159 246

Värnamo 545 39 566 123 938 163 504

Växjö 282 18 192 81 141 99 333

Västkusten 453 26 805 86 315 113 120

Övrigt 0 0 23 073 23 073

Summa 2 169 117 504 440 772 558 276

Hyreskontrakt Andel av

kommersiella lokaler total årshyra, %

Jönköping 31

Värnamo 28

Växjö 17

Västkusten 19

Övriga 5

Bostäder 30

Samhällsfastighet 8

Industri/Lager 29

Kontor 14

Handel 10

Hotell/Restaurang 4

Övrigt 5

580

Mkr

100

150

200

2022 2023 2024 2025 2026+

580

Mkr

ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 18

Fastighetsportfölj

Fastighetsvärdering

Nivika genomför varje kvartal värdering av fastighetsportföljen. Dessa

värderingen ligger till grund för de verkliga värden som redovisas i kon-

cernens rapport över ﬁnansiell ställning och värdeförändringen redovisas

i koncernens resultaträkning. Varje fastighet i beståndet externvärderas

minst en gång under en rullande 12-månadersperiod.

Värderingsmodellen som används av såväl extern värderare som Nivika

är avkastningsbaserad enligt kassaﬂödesmodell, kompletterad med och

delvis baserad på ortsprisanalyser. Samtliga fastigheter har bedömts vara

i nivå 3 i värdehierarkin enligt IFRS 13 Värdering till verkligt värde.

Av den kommersiella projektportföljen har Porfyren 2 färdigställts med

inﬂyttning i februari och april 2022. Ett antal nybyggnationsprojekt är

uppstartade och under produktion med tecknade hyresavtal: Klynnan

12 med byggnation åt PostNord, Porfyren 3 med byggnation åt Sporda

Nonwowen, Graniten 39 åt Båﬁ-Pack samt Värendsvallen 12 åt

Prolympia.

För selfstorageverksamheten Mitt Lager har en fastighet förvärvats

i Göteborg, en strategisk investering för Mitt Lager, som tidigare har

anläggningar längs kusten norr om Göteborg, och med denna aär tar

klivet in i Göteborg. Anläggningen förvärvades i september 2021 och

har nyligen byggts ut med ytterligare förråd då anläggningen varit nästan

fullt uthyrd.

Känslighetsanalys

Nedan redovisas eekterna på fastigheternas värde, vid förändringar av

ett antal faktorer. Redovisade eekter skall endast ses som en indikation

och inkluderar inte någon eekt av de kompenserande åtgärder som

bolaget skulle kunna vidta.

Värderingsparametrar

Värderingsantagande

Värderingstidpunkt 2022-08-31 (2022-05-31)

Inﬂationsantagande 5 % för år 2022, därefter 2 % per år (2 %)

Kalkylperiod, år 5-25 år, median 10 år (5-25 år, median 10 år)

Direktavkastning bostäder, % 2,5 -5,25, medel 3,7

(2,5 -5,5, medel 3,7)

Direktavkastning kommersiellt, % 4,75 - 7,5, medel 5,7

(4,75 - 7,5, medel 5,7)

Långsiktig vakans, % 0-20 %

Hyresantagande Beﬁntlig hyra och marknadshyra

Drift- och underhållskostnader Individuellt anpassat utifrån utfall för

respektive fastighet och värderingsinstitutets

erfarenhet av likartade objekt

Parameter enhet antal Mkr %

Marknadshyra för lokal

(ej bostäder) %-enheter 10 +534 +5,0

Vakansgrad %-enheter 10 -1 302 -12,2

Drift & underhåll kr/m 10 -159 -1,5

Inﬂation %-enheter 1 +819 +7,7

Kalk.ränta & Direktavk. Vid kalk.slut %-enheter 1 -1 697 -15,9

Kalk.ränta & Direktavk. Vid kalk.slut %-enheter -1 +2 714 +25,4

Ändring indata Värdeförändring

Mkr

31 aug 2022

31 aug 2021

Fastighetsbestånd vid årets början 6 910 5 063

Förvärv av fastigheter 2 673 1 131

Försäljning av fastigheter -76 -190

Investeringar i beﬁntliga fastigheter 634 565

Värdeförändring i beﬁntliga fastigheter 558 341

Fastighetsbestånd vid periodens slut 10 699 6 910

Förändring av förvaltningsfastigheter

Fastighetsportföljen 2021-2022

Fastighetsvärdet på Nivikas fastighetsportfölj uppgår vid periodens

slut till 10,7 miljarder kronor. Portföljen har under året vuxit främst via

förvärv men även via pågående byggprojekt. Totalt har 56 fastigheter

förvärvats, det har varit en fortsatt exspansion på Västkusten med både

bostadäder och kommersiella fastigheter och tre större portföljer har

förvärvast, Santhem, Riddarberget och Ulricehamn. Utöver de större

portföljförvärven har majoriteten förvärv varit kommersiella fastigheter.

Via förvärvet av Santhem expanderade Nivika sin bostadsportfölj med

bostäder i Kalmar, Höganäs och Båstad totalt sex fastigheter om

16 000 m, förvärvet skedde i november 2021. Samma månad förvärva-

des också Riddarberget, en blandad fastighetsportfölj med 18 fastigheter

på totalt 31 000 m på småländska höglandet med tyngdpunkt i centrala

Vetlanda. Den 1 juni förvärvades Ulricehamnsportföljen omfattande åtta

bostadsfastigheter i centrala Ulricehamn med en area om knappt

16 000 m.

I projektportföljen har på bostadssidan tillbyggnationen på fastigheten

Norra Amerika 1 i Ulricehamn och etapp 1 ett av nybyggnationen på

Avenboken 1 i Ulricehamn färdigställts i slutet av året.

Ökningen av pågående byggprojekt sker till stor del via pågående bygg-

nationer av hyresrätter i Värnamo och Växjö. I Värnamo pågår byggna-

tion av 130 hyresrätter på fastigheten Sadelmakaren 1 och är planerade

att färdigställas i två etapper under 2023. I Växjö byggs Nivika Center,

på Värendsvallen 12, byggnaden blir 19 våningar med takterrass och skall

inrymma 160 lägenheter, lokaler och en skola. Fastigheten färdigställs i

två etapper under 2023.

Möjligheter och risker i fastigheternas värde

Värdeförändring fastigheter har historiskt haft en betydande påverkan

på periodens/årets resultat och bidrar till att resultaten kan bli volatila.

Fastigheternas värde bestäms av utbud och efterfrågan, där priset

främst är beroende av fastigheternas förväntade driftsöverskott och

köparens avkastningskrav. En ökad efterfrågan medför lägre avkast-

ningskrav och därmed en prisjustering uppåt, medan en vikande efter-

frågan får motsatt eekt. På samma sätt medför en positiv utveckling av

driftöverskottet en prisjustering uppåt och vice versa.

Förändringar i hyreskontrakt och med hyresgäster inkluderas i värde-

ringar så snart de tillkännages.

ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 19

Fastighetsportfölj

Fastighetstransaktioner

Förvärvade fastigheter med tillträde under 2021/22

Fastighetsnamn Ort Hyresvärde, Yta, m² Tillträde Kommentarer

Mkr

Alvesta 15:13, 13:20 och 13:21 Alvesta 1,4 2 948 2021-10-29 Industrifastighet i Alvesta med byggrätt

Gyljeryd 1:57, “Kärleksudden” Mullsjö - - 2022-04-04 Markförvärv, cirka 36 000 m, byggrätter för cirka 300 bostäder

Hedenstorp 2:30 Jönköping 1,4 1 545 2021-09-01 Industrilokal på Hedenstorps industriområde i Jönköping

Häljaryd 1:294 Tenhult 1,8 4 835 2021-10-29 Industrifastighet strax utanför Jönköping

Roten 2 “Hisingstorp” Jönköping - - 2022-02-10 Nybyggnadsprojekt av 82 lägenheter, trygghetsboende och hyresrätter, på Hisingstorp, Jönköping

Varbygeln 1 Jönköping 2,3 1 588 2022-05-16 Kommersiell fastighet i Jönköping, i anslutning till beﬁntligt bestånd

Ämbaret 11 Jönköping 3,1 2 241 2021-12-23 Totalrenoverad butik- och lagerfastighet på Solåsen i Jönköping

Argus 6 Växjö 2,0 1 427 2022-02-28 Samhällsfastighet centralt i Växjö, uthyrd till vårdcentral

Eklövet 1 Kalmar 3,0 1 674 2021-11-15 Bostadsfastigheter byggda 2018-2019 i Kalmar

Eko 6 Växjö 3,2 2 738 2022-02-28 Bostadsfastighet i centrala Växjö

Lingonet 1 & 2 Kalmar 4,5 2 604 2021-11-15 Bostadsfastigheter byggda 2018-2019 i Kalmar

Råstenen 1 N & V Kalmar 8,8 4 624 2021-11-15 Bostadsfastigheter byggda 2018 och 2020 i Kalmar

Apoteket 2 Eksjö 1,9 1 754 2021-11-16 Centrumfastighet i Eksjö med bostäder och lokaler

Banken 14 Vetlanda 4,5 4 077 2021-11-16 Cemtrumfastighet med bostäder och lokaler, ﬂertal hyresgäster såsom Swedbank och Fastighetsbyrån

Banken 16 Vetlanda - - 2021-11-16 Obebyggd tomt i centrala Vetlanda

Banken 17 Vetlanda 1,4 1 108 2021-11-16 Samhällsfastighet i Vetlanda

Banken 18 Vetlanda 1,9 1 486 2021-11-16 Bostadsfastighet i centrala Vetlanda, med två mindre lokaler

Bokhandeln 2 Eksjö 1,4 1 492 2021-11-16 Centrumfastighet i Eksjö med bostäder och lokaler

Bävern 1 & 2 Vetlanda 1,9 1 296 2021-11-16 Bostadsfastigheter i Vetlanda

Duvelund 4 Värnamo 1,4 6 785 2021-11-01 Industrifastighet i Värnamo, fullt uthyrd, med potential till framtida bostadsmark

Granliden 4 Sävsjö 0,4 370 2021-11-16 Bostadsfastighet i Sävsjö

Hovslagaren 4 Värnamo 0,5 576 2021-11-01 Mindre industrifastighet i Värnamo

Hygiea 1 Vetlanda 0,8 2 104 2021-12-07 Tomt med beﬁntlig byggnad i centrala Vetlanda, lagakraftvunnen detaljplan för framtida bostäder

Hygiea 3 Vetlanda 5,6 4 805 2021-11-16 Centrumfastighet i Vetlanda med bostäder och lokaler, ﬂertalet hyresgäster såsom SEB

Kräftan 7 Sävsjö 2,2 2 324 2021-11-16 Centrumfastighet i Sävjö med bostäder och lokaler, Swedbank och Postnord hyresgäster

Lejonet 14 Vetlanda 1,9 1 590 2021-11-16 Centrumfastighet i Vetlanda med bostäder och lokal

Ljuset 9 Sävsjö 3,9 3 667 2021-11-16 Bostadsfastighet i Sävsjö

Norra Delﬁn 1 Vetlanda 2,1 2 155 2021-11-16 Bostads- och butiksfastighet vid Resecentrum i Vetlanda

Refugen 1 Värnamo 2,2 1 936 2021-11-01

Hotell- och restaurangbyggnad på Bredasten, angränsande till beﬁntligt ägd tomt där nytt huvudkontor är planerat

Stationen 2 Vetlanda 3,4 2 129 2021-12-17 Resecentrum i Vetlanda

Svanen 8 Vetlanda 0,7 650 2021-11-16 Bostadsfastighet i centrala Vetlanda

Trädet 6 Ljungby 1,7 2 640 2022-04-01 Kommersiell fastighet vid södra infarten till Ljungby

Vesslan 18-21 Vetlanda 1,3 1 418 2021-11-16 Bostadsfastighet i centrala Vetlanda, lokaldel uthyrd till Vetlanda Kommun

Örnen 1 Sävsjö 2,8 2 630 2021-11-16 Bostadsfastighet i Sävsjö

ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 20

Fastighetsportfölj

Förvärvade fastigheter med tillträde under 2021/22

Fastighetsnamn Ort Hyresvärde, Yta, m² Tillträde Kommentarer

Mkr

Avenboken 1 Ulricehamn 5,0 3 199 2022-06-01 Bostadsfastighet i centrala Ulricehamn, uppförd 2022 med inﬂytt sista etapp i oktober 2022

Bergbunken 1 Höganäs 3,0 1 728 2021-11-15 Bostadsfastigheter byggda 2019 i Höganäs

Björkdungen 1 Ulricehamn 0,7 454 2022-06-01 Bostadsfastighet i centrala Ulricehamn

Bälgen 4 Varberg 4,2 2 400 2022-01-28 Kontorsfastighet, i anslutning till beﬁntligt bestånd

Bälgen 6 Varberg 1,1 619 2022-01-28 Kontorsfastighet, i anslutning till beﬁntligt bestånd

Eftra 3:3 Falkenberg - - 2022-05-10 Markförvärv, kommande detaljplan för bostäder

Ekan 3 Ulricehamn 0,9 754 2022-06-01 Bostadsfastighet i centrala Ulricehamn

Faktorn 10 Falkenberg 2,0 1 456 2021-10-27 Industrilokal i Falkenberg, fullt uthyrd till bl a Mekonomen

Haverdal 22:16 Halmstad 6,9 6 675 2022-04-01 Bostadsfastighet i centrala Haverdal strax utanför Halmstad

Hemmeslöv 10:208 Båstad 5,4 3 428 2021-11-15 Bostadsfastigheter färdigställda oktober 2021 och april 2022 i Båstad

Hjällbo 150:1 Göteborg 5,3 8 036 2022-01-28 Kommersiell fastighet med fyrtiotal hyresgäster, belägen strax utanför Göteborg

Lagern 9 Borås 4,4 4 706 2022-05-31 Kommersiell fastighet i centrala Borås

Myrten 2 Borås 4,0 7 628 2022-03-16 Kommersiell fastighet i centrala Borås

Norra Amerika 1 Ulricehamn 7,3 4 783 2022-06-01 Bostadsfastighet med kommersiella inslag i centrala Ulricehamn

Pionen 6 Ulricehamn 0,4 406 2022-06-01 Bostadsfastighet i centrala Ulricehamn

Schaktet 1 Höganäs 3,8 2 236 2021-11-15 Bostadsfastigheter byggda 2020 i Höganäs

Solrosen 12 Ulricehamn 1,6 1 457 2022-06-01 Bostadsfastighet i centrala Ulricehamn

Stålet 2 Varberg 4,5 5 065 2022-01-28 Industri- och lagerfastighet

Syd-Afrika 1 Ulricehamn 1,0 1 075 2022-06-01 Bostadsfastighet med kommersiella inslag i centrala Ulricehamn

Tingstadsvassen 24:10 Göteborg 4,5 5 785 2021-09-15 Selfstoragefastighet i centrala Göteborg

Täljstenen 1 Ulricehamn 5,5 3 606 2022-06-01 Bostadsfastighet i centrala Ulricehamn

Vinberg 2:104 Falkenberg 1,3 2 035 2022-02-28 Kommersiell fastighet vid E6:an, Falkenberg

Totalt 75,4 72 982

Förvärvade fastigheter med tillträde efter 2021/22

Fastighetsnamn Ort Hyresvärde, Yta, m² Tillträde Kommentarer

Mkr

Bikupan 2 Varberg 2,8 5 505 2022-09-01 Kommersiell fastighet på Varberg Nord, i anslutning till beﬁntligt bestånd

Ämbaret 3 Jönköping 1,8 2 290 2022-09-27 Kommersiell fastighet i Jönköping, i anslutning till beﬁntligt bestånd

Byggrätter Jönköping - - Prel. Vår 2023 Byggrätter för framtida byggnation av 300-400 bostäder i Jönköpingsområdet

Totalt 4,6 7 795

ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 21

Hållbarhetsrapport 2021/22

JÖNKÖPING

VÄRNAMO

VÄSTKUSTEN

Helsingborg

Laholm

Höganäs

Båstad

Halmstad

Falkenberg

Varberg

Vetlanda

Göteborg

Gislaved

VÄXJÖ

Kalmar

Borås

Eksjö

Sävsjö

Nybro

Ljungby

NIVIKAS

AFFÄRSOMRÅDEN

Ulricehamn

Nivikas verksamhet är uppdelat i fyra aärsområden baserat på bolagets geograﬁska närvaro;

Jönköping, Värnamo, Växjö och Västkusten. Bolaget har sitt huvudsakliga geograﬁska fokus i

Småland vilket framåt innebär att förtäta beﬁntliga aärsområden samt överväga förvärv på

nya orter där utveclingspotentialen bedöms vara gynsam.

JÖNKÖPING

INKLUSIVE HUSKVARNA, TENHULT OCH MULLSJÖ

VÄRNAMO

INKLUSIVE VETLANDA, EKSJÖ, SÄVSJÖ,

GISLAVED OCH LJUNGBY

VÄSTKUSTEN

HELSINGBORG, HÖGANÄS, BÅSTAD, LAHOLM,

HALMSTAD, FALKENBERG, VARBERG, GÖTEBORG,

BORÅS OCH ULRICEHAMN

VÄXJÖ

INKLUSIVE NYBRO OCH KALMAR

ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 22

Hållbarhetsrapport 2021/22

Fastighetsportfölj

Jönköping är en kommun med stark arbetsmarknad, god befolkningstillväxt, hållbara samhällen och bra

skola, kultur och fritid. Staden har ett fördelaktigt geograﬁskt läge och anses vara ett logistiskt nav i södra

Sverige. Under 2022 har Jönköping utsetts till årets superkommun i kategorin Städer och stadsnära

kommuner vilket visar på Jönköpings attraktivtivitet och innebär att kommunen fungerar väl i nuläget, har

positiv utvecklingstakt och är väl rustad för framtiden.

Befolkningstillväxten i Jönköping förväntas öka med 6 procent fram till 2040 och har även ett positivt

ﬂyttnetto, det vill säga att ﬂer ﬂyttar till Jönköping än därifrån. Då den historiska bostadsproduktionen

inte mött den växande befolkningsmängden har Boverkets bedömt att det fram till 2027 ﬁnns ett bygg-

behov på upp till 1 650 nya bostäder per år.

Jönköping har sedan 2010 varit ett av Nivikas aärsområden, idag är det vårt allra största. Per den 31

augusti 2022 står Jönköping för 33 procent av bolagets totala fastighetsvärde vilket motsvarar 3,5

miljarder kronor och 35 procent av de totala hyresintäkterna, motsvarande 186 miljoner kronor. Fast-

ighetsbeståndet i Jönköping består av 39 fastigheter där den kommersiella delen utgör 63 procent och

bostäder 35 procent. Uthyrningsgraden har ökat till hela 97 procent i snitt för Jönköpingsbeståndet.

Bostäder i Jönköpingsportföljen ﬁnns i centrala Jönköping, på Ekhagen, Kungsängen och Valplatsen med

totalt närmare 900 lägenheter. Av dessa lägenheter är det studentbostäder på två fastigheter med till-

sammans cirka 540 studentbostäder. Samtliga bostäder var uthyrda per den 31 augusti 2022. Under byggnation

ﬁnns 82 hyreslägenheter på fastigheten Roten 2 på Hisingstorp i Jönköping, detta blir ett så kallat trygghetboen-

de och beräknas vara klart för inﬂyttning under sommaren 2024.

Inom det kommersiella segmentet är, likt Nivika som helhet, industri den mest förekommande typen av fastighet.

Den relativt höga andelen industrilokaler i Jönköping förklaras genom Jönköpings geograﬁska läge som ses som

ett logistiskt nav i södra Sverige, där diverse typer av lagerlokaler fyller en viktig funktion. Utöver industrilokaler

är även andelen lokaler med hyresgäster inom handel något högre än i bolagets andra aärsområden. Detta då

Jönköping är en större stad med ett större behov samt att bilförsäljning klassas som handel.

Projektverksamheten i aärsområdet Jönköping är liksom för hela bolaget en central del för att skapa långsiktig

och hållbar värdetillväxt. Inom aärsområdet arbetar därför bolaget med att förädla beﬁntliga fastigheter, ta fram

detaljplaner för att skapa byggrätter samt utveckla beﬁntligt kommersiellt fastighetsbestånd. I portföljen ﬁnns

byggklar mark på Stigamo industriområde, utmed E4:an söder om Jönköping. Nivika har några av de få tomter

som ännu inte är bebyggda.

Nivika har fyra detaljplaner i olika skeden för Jönköping, Valplatsen en pågående detaljplan för bostäder, Maden i

Huskvarna en framtida detaljplan för bostäder, Brunstorp en framtida detaljplan för bostäder samt Åkerfältet en

pågående detaljplan för samhällsfastigheter gränsande till Elmiaområdet i Jönköping.

JÖNKÖPING

Fastighetsportfölj

AFFÄRSOMRÅDE

JÖNKÖPING

ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 23

Fastighetsportfölj

Fastigheter i Jönköping

Befolkningsutveckling i Jönköping, antal tusen invånare

100

150

200

2022

aug

2030202020182016201420122010

Antal nyproducerade lägenheter i Jönköping, 2013-2021

200

400

600

800

1000

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019 2021

2020

Fastighet Nr Ort

Abborren 6 6 Jönköping

Advokaten 14 6 Jönköping

Advokaten 5 6 Jönköping

Arkadien 2 6 Jönköping

Barnarps Kråkebo 1:73 14 Jönköping

Barnarps Kråkebo 1:58 14 Jönköping

Brunstorp 1:55 1 Jönköping

Budkaveln 21 2 Huskvarna

Bäret 1 6 Jönköping

Bäret 2 6 Jönköping

Ekhagen 1:1, del av 8 Jönköping

Hedenstorp 2:30* 17 Jönköping

Hällstorp 1:20 7 Jönköping

Häljaryd 1:294* 18 Tenhult

Roten 2* 21 Jönköping

Stigamo 1:47 15 Jönköping

Stigamo 1:49 15 Jönköping

Stigamo 1:51, 1:52 och 1:53 15 Jönköping

Vakten 8 9 Jönköping

Vakten 9 9 Jönköping

Vakten 10 9 Jönköping

Valplatsen 2 3 Huskvarna

Valplatsen 3 3 Huskvarna

Valplatsen 5 3 Huskvarna

Valplatsen 8 3 Huskvarna

Varbygeln 1* 19 Jönköping

Vigören 1 13 Jönköping

Vinkeln 6 5 Jönköping

Vombaten 2 & Vråken 2 4 Jönköping

Vråken 1 4 Jönköping

Västergöken 1 4 Jönköping

Åkerfältet 3 & 5 16 Jönköping

Ämbaret 11* 20 Jönköping

Ämbaret 8 12 Jönköping

Ödlan 20 11 Jönköping

Överkanten 1 10 Jönköping

Överljudet 4 10 Jönköping

Överljudet 5 10 Jönköping

Huskvarna

JÖNKÖPING

Taberg

Hedenstorp

Hisingstorp

Österängen

Ljungarum

Norrahammar

Hovslätt

Tenhult

Stigamo

Barnarp

Torsvik

*) Fastighet/erförvärvad under verksamhetsåret.

Fastigheter i Mullsjö

Fastighet Ort

Gyljeryd 1:57* Mullsjö

Källa: SCB

ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 24

Hållbarhetsrapport 2021/22

Med en bred och mångfacetterad ﬂora av tillverkande företag, låg arbetslöshet och stark tillväxt, är Värnamo

en attraktiv ort att etablera och driva företag i och allt ﬂer ser fördelarna med det gynnsamma geograﬁska

läget. Här samarbetar näringsliv och kommun för att utvecklas framåt på det sätt som är signiﬁkant för den

småländska företagsamheten. Det är ingen slump att Värnamo hamnar högt när näringslivets organisationer

och branschtidningar testar landets kommuner.

Värnamo ligger väl placerat vid knutpunkten det ”Sydsvenska krysset” där E4:an och riksväg 27 korsas.

Staden har även utpekats som en av stationerna för den planerade höghastighetsjärnvägen mellan Stockholm

och Malmö. Utöver goda kommunikationer har Värnamo ett gott företagsklimat, kommunen placerade sig

på första plats över Bästa Tillväxt i Jönköping län 2021. Vidare låg arbetslösheten på 5,8 procent i slutet av

2021 vilket kan jämföras med genomsnittet i Sverige där arbetslösheten är 7,9 procent. Boverket noterar att

det i Värnamo råder brist på bostäder och prognosticerar ett byggbehov om cirka 145 bostäder per år fram

till 2030.

Värnamo var Nivikas första aärsområde när Bolaget grundades år 2000. Per den 31 augusti 2022 står

Värnamo för 26 procent av bolagets totala fastighetsvärde vilket motsvarar 2,8 miljarder kronor och 27

procent av de totala hyresintäkterna, motsvarande 143 miljoner kronor. Fastighetsbeståndet i Värnamo be-

står av 65 fastigheter där den kommersiella delen utgör 66 procent och bostäder 34 procent. Den vanligast

Fastighetsportfölj

VÄRNAMO

förekommande fastighetstypen i Värnamo (inklusive Vetlanda med omnejd) är bostäder och per den 31

augusti 2022 upptar bostäder 34 procent av fastighetsbeståndet. Resterande bestånd består av kommer-

siella fastigheter inklusive mark 57 procent, samhällsfastigheter nio procent av fastighetsbeståndet. Uthyr-

ningsgraden var 96 procent sett till ekonomisk uthyrning vid årets utgång.

Bostäderna i Värnamoportföljen ligger i centrala Värnamo, totalt ﬁnns det 545 lägenheter och samtliga

var uthyrda per den 31 augusti 2022. Ytterligare 130 hyresrätter är under byggnation på Sadelmakaren 1 i

Värnamo och är planerade att färdigställas i två etapper under 2023.

Projektutvecklingen inom aärsområde Värnamo fokuserar på att förädla beﬁntliga bostäder, bedriva pro-

jektutveckling i attraktiva lägen samt ta fram detaljplaner för att skapa ﬂer byggrätter. Av bolagets pågående

projekt är 47 procent av den uthyrbara ytan koncentrerade till aärsområdet Värnamo, bestående av både

industrilokaler och bostäder.

Nivika har tre detaljplaner i olika skeden för Värnamo, Kärleken och Aftonfalken 1, två pågående detaljplaner

för bostäder, samt Tre Liljor 17, en framtida detaljplan för bostäder, samtliga detaljplaner är bostäder i

centrala lägen.

AFFÄRSOMRÅDE

VÄRNAMO

ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 25

VÄRNAMO

Bredasten

Hornaryd

Fastighetsportfölj

Fastigheter i Värnamo

Befolkningsutveckling i Värnamo, Gislaved och Ljungby,

antal tusen invånare

100

2022

aug

204020202018201620142012

2010

Gislaved

Värnamo

Ljungby

Antal nyproducerade lägenheter i Värnamo, Gislaved och

Ljungby, 2013-2020

100

150

200

2013

2014

2015

2016 2017

2018

2019

2020 2021

GislavedVärnamo

Ljungby

Fastighet Nr Ort

Aftonfalken 1 3 Värnamo

Almen 12 10 Värnamo

Bautastenen 1 17 Värnamo

Bautastenen 3 18 Värnamo

Broarna 4 4 Värnamo

Diabasen 4 11 Värnamo

Duvelund 1 & 2 2 Värnamo

Duvelund 4* 2 Värnamo

Falken 25 20 Värnamo

Flundran 6 1 Värnamo

Folkets Hus 1 16 Värnamo

Golvläggaren 1 8 Värnamo

Graniten 2 11 Värnamo

Hovslagaren 4* 22 Värnamo

Kalkstenen 2 11 Värnamo

Klynnan 12 23 Värnamo

Kärleken 1 4 Värnamo

Kärleken 2 4 Värnamo

Kärleken 3 4 Värnamo

Kärleken 4 4 Värnamo

Lejonet 18 14 Värnamo

Lejonet 5 13 Värnamo

Porfyren 2 11 Värnamo

Porfyren 3 11 Värnamo

Refugen 1* 11 Värnamo

Refugen 6 11 Värnamo

Rosen 1 7 Värnamo

Rödspättan 2 1 Värnamo

Sadelmakaren 1 6 Värnamo

Sandstenen 1 11 Värnamo

Sandstenen 2 11 Värnamo

Sandstenen 5 11 Värnamo

Smeden 3 9 Värnamo

Smeden 5 9 Värnamo

Snickaren 1-3 19 Värnamo

Snipen 13 12 Värnamo

Snipen 18 12 Värnamo

Snipen 19 12 Värnamo

Snipen 20 12 Värnamo

Tre Liljor 17 15 Värnamo

Fastigheter i Gislaved

*) Fastighet/erförvärvad under verksamhetsåret.

Fastigheter i Ljungby

Källa: SCB

Fastighet Ort

Hjorten 23 Gislaved

Jerusalem 3 Gislaved

Fastighet Ort

Trädet 6 Ljungby

Vinkelhaken 13 Ljungby

ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 26

Fastighetsportfölj

VETLANDA, SÄVSJÖ, EKSJÖ

AFFÄRSOMRÅDE

VÄRNAMO

På det småländska höglandet ﬁnner vi de tre tätorterna Vetlanda, Sävsjö och Eksjö som

samtliga har en positiv befolkningsutveckling samtidigt som de är attraktiva orter inom

näringslivet.

Vetlanda har ett starkt näringsliv med ursprung i träindustrin. Idag ﬁnns ett stort antal företag

etablerade på orten, både större tillverkningsindustrier med internationella verksamheter och

mindre företag. Orten har utvecklats till ett handelsnav för denna del av norra Småland med

livskraftiga handelsområden. Vetlanda kommun har cirka 28 000 invånare och en positiv

befolkningsutveckling. Sävsjö präglas av småindustri inom främst trä-, livsmedels- och metal-

lindustrin medan sjukhus, regemente, polis och tingsrätt utgör viktiga verksamheter i Eksjö.

I november 2021 utökade Nivika sitt fastighetsbestånd i Värnamo med ett förvärv av Ridd-

arberget AB, en portfölj bestående av 18 fastigheter på det småländska höglandet, primärt i

Vetlanda, men även i Eksjö och Sävsjö. Portföljen innehåller 210 lägenheter vilka utgör cirka

två tredjedelar av portföljen sett till uthyrbar yta, medan resterande tredjedel består av kom-

mersiella fastigheter med stabila hyresgäster. Hyresvärdet i portföljen uppgår till 33 miljoner

kronor medan det överenskomna fastighetsvärdet uppgick till 500 miljoner kronor. Därefter

har ytterligare förvärv gjorts, dels en kommersiell fastighet, dels en tom med beﬁntlig bygg-

nad som ger kassaﬂöde och med en detaljplan med byggrätt för cirka 130 bostäder, Hygiea 1.

ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 27

Fastighetsportfölj

VETLANDA, SÄVSJÖ, EKSJÖ

VETLANDA

Nydala

Brunnsgård

Brogårds

Industriområde

31/47

Fastighet Nr Ort

Banken 14* 1 Vetlanda

Banken 16* 1 Vetlanda

Banken 17* 1 Vetlanda

Banken 18* 1 Vetlanda

Bävern 1 & 2* 2 Vetlanda

Hygiea 1* 3 Vetlanda

Hygiea 3* 4 Vetlanda

Lejonet 14* 5 Vetlanda

Norra delﬁn 1* 6 Vetlanda

Stationen 2* 7 Vetlanda

Svanen 8* 8 Vetlanda

Vesslan 18-21* 9 Vetlanda

Fastigheter i Vetlanda

Fastighet Ort

Granliden 4* Sävsjö

Kräftan 7* Sävsjö

Ljuset 9* Sävsjö

Örnen 1* Sävsjö

Fastigheter i Sävsjö

Fastighet Ort

Apoteket 2* Eksjö

Bokhandeln 2* Eksjö

Fastigheter i Eksjö

Befolkningsutveckling i Vetlanda, Eksjö, Sävsjö, antal invånare

10000

20000

30000

40000

50000

60000

2022

aug

20182016 2020201420122010

Eksjö

Vetlanda

Sävsjö

Antal nyproducerade lägenheter i Vetlanda, Eksjö och Sävsjö,

2013-2021

120

150

2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 20212020

EksjöVetlanda

Sävsjö

*) Fastighet/erförvärvad under verksamhetsåret.

Källa: SCB

ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 28

Hållbarhetsrapport 2021/22

Fastighetsportfölj

Växjö, en universitetsstad med stark tillväxt med hög expansion. Näringslivet är diversiﬁerat präglas här av ny-

ﬁkenhet, vilket har bidragit till att Växjö är ett av Sveriges största it-kluster. En kreativ kraft i en miljö som tror

på hållbart företagande och långsiktighet - både för klimat och näringsliv. Växjö kommun arbetar tillsammans

med invånare, företag, organisationer och universitetet för en bättre miljö och för minskad klimatpåverkan.

Detta ligger i linje med Nivikas eget arbete inom hållbarhet.

Växjö kommun har fortsatt en positiv befolkningsutveckling och har så haft under de senaste åren. Kommunen

växer och beräknas inom ett par år vara 100 000 invånare. För att möta dagens och framtidens invånare byggs

det nytt samtidigt som det byggs om.

2017 tog Nivika ett första steg in på fastighetsmarknaden i Växjö och har sedan dess vuxit till att bli Nivikas

tredje största aärsområde. Per sista augusti 2022 är det sammanlagt fastighetsvärde 2,1 miljarder kronor,

vilket motsvarar 20 procent av Nivikas totala fastighetsvärde och 18 procent av hyresintäkterna.

Genom förvärvet av Alhansa beståndet i april 2020 etablerade Nivika en lokal förvaltningsorganisation för

fortsatt expansion i staden. Nivika har sedan dess expanderat med ﬂera fastigheter i Växjö med omnejd, så som

Nybro och senast Kalmar genom förvärvet av fastighetsportföljen SantHem. Förvärvet skedde under det första

kvartalet av räkenskapsåret som avslutas den 31 augusti 2022. Portföljen består av fem nybyggda fastigheter

i Kalmar, samt en fastighet vardera i Båstad och Höganäs, där de sistnämnda hör till aärsområdet

Västkusten. I sin helhet uppgår portföljen till 16 000 BOA fördelade på 300 hyreslägenheter med

ett hyresvärde på 28 miljoner kronor.

Fastighetsbeståndet i Växjö (inklusive Kalmar) består till största del utav bostäder motsvarande 43

procent av det totala fastighetsbeståndet. Näst störst är industrilokaler, motsvarande 22 procent tätt

följt av samhällsfastigheter 20 procent, vilket innefattar en förskola samt lokaler som polismyndighe-

ten hyr. Utöver dessa bestod fastighetsbeståndet per årsbokslut i Växjö av 15 procent kommersiella

fastigheter, inklusive mark. Uthyrningsgraden sett till ekonomisk uthyrning var vid årsbokslutet 92

procent.

Projektutvecklingen inom aärsområdet Växjö sker genom förädling av beﬁntliga fastigheter och

nyskapande av byggrätter. Ytterligare en del i projektutvecklingen är att bygga hållbart i enlighet med

kommunens målbild. I Växjö återfanns per den 31 augusti 2022 28 procent av den uthyrbara ytan av

bolagets pågående projekt i form av Värendsvallen 12, pågående byggnation av Nivika Center bestå-

ende av 159 hyresrätter och en friskola.

VÄXJÖ

AFFÄRSOMRÅDE

VÄXJÖ

ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 29

Fastighetsportfölj

Fastigheter i Växjö

Antal nyproducerade lägenheter i Växjö, Kalmar och

Nybro, 2013-2021

500

1000

1500

2000

2500

KalmarVäxjö

Nybro

2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 20212020

Befolkningsutveckling i Växjö, Kalmar och Nybro,

antal tusen invånare

100

150

200

2022

aug

20182016 2020201420122010

Kalmar

Växjö

Nybro

Fastighet Nr Ort

Argus 6* 25 Växjö

Drängen 2 15 Växjö

Eko 6* 25 Växjö

Elefanten 1 4 Växjö

Garvaren 5 11 Växjö

Gasellen 11 5 Växjö

Geologen 5 7 Växjö

Gravören 18 17 Växjö

Illern 3 4 Växjö

Juveleraren 7 20 Växjö

Kopparslagaren 2 18 Växjö

Kopparslagaren 3 18 Växjö

Krysspricken 1 21 Växjö

Kvasten 7 9 Växjö

Minken 3 1 Växjö

Mjälan 8 23 Växjö

Nyckelharpan 2 2 Växjö

Repslagaren 1 18 Växjö

Rättaren 4 12 Växjö

Rättaren 5 12 Växjö

Sanden 2 3 Växjö

Skogskärret 1 24 Växjö

Skomakaren 1 11 Växjö

Skräddaren 7 11 Växjö

Snöﬂingan 16 6 Växjö

Snörmakaren 4 16 Växjö

Sotaren 3 10 Växjö

Sågaren 3 19 Växjö

Tunnbindaren 7 14 Växjö

Värendsvallen 12 22 Växjö

Växjö 12:15 8 Växjö

Fastigheter i Kalmar

Fastighet Ort

Eklövet 1* Kalmar

Lingonet 1 & 2* Kalmar

Råstenen 1* Kalmar

Fastigheter i Nybro

Fastighet Ort

Tor 3 Nybro

Fastigheter i Alvesta

Fastighet Ort

Alvesta 15:13, 13:20, 13:21 Alvesta

VÄXJÖ

Öjaby

Sandsbro

Hovshaga

Teleborg

Hov

Räppe

*) Fastighet/erförvärvad under verksamhetsåret.

Källa: SCB

ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 30

Hållbarhetsrapport 2021/22

Fastighetsportfölj

Under föregående räkenskapsår 2020/21 utökade Nivika med ytterligare ett aärsområde, Västkusten,

vilket för bolaget omfattar Helsingborg i söder till Göteborg i norr.

Västkusten är ett aärsområde som passar väl in i Nivikas aärsmodell. Samtliga orter där Nivika etablerat

sig har expansiva näringsliv samt en stadig befolkningsökning. Enligt Länsstyrelsens Bostadsanalys 2022

i Halland och Skåne, råder det på alla orter inom aärsområdet, förutom Båstad och Höganäs, brist på

bostäder. Samtidigt har båda länen, Skåne och Halland, positiva befolkningsutvecklingar och kommer så

också ha fram till 2030.

Per den 31 augusti 2022 äger Nivika fastigheter i Helsingborg, Höganäs, Båstad, Laholm, Halmstad,

Falkenberg, Varberg samt Göteborg, totalt 41 fastigheter. Det sammanlagda fastighetsvärdet uppgår till 1,9

mdkr och har under året, genom förvärv, tredubblats.

Fastighetsbeståndet på Västkusten består utav bostäder motsvarande 41 procent av det totala fastig-

hetsbeståndet. Näst störst är industrilokaler, motsvarande 39 procent följt av kontor 10 procent. Den

ekonomiska uthyrningsgraden uppgick per den 31 augusti 2022 till 98 procent.

Nivika utökade aärsområdet Västkusten genom förvärvet av fastighetsportföljen SantHem under novem-

ber 2021, portföljen innefattade två bostadsfastigheter belägna i Båstad och Höganäs. Fastigheten i Båstad

var tidpunkten för förvärvet under produktion, med inﬂyttning som skett etappvis från oktober till april

2022. Bostäderna är fullt uthyrda vid årets utgång.

Likt övriga aärsområden är projektverksamheten på Västkusten en viktig del för att skapa långsiktig och

hållbar värdetillväxt. På Västkusten återfanns per den 31 augusti 2022 12 procent av den uthyrbara ytan av

bolagets pågående projekt i form av pågående byggnation av hyresrätter på Avenboken 1 i Ulricehamn samt

byggnation av en Chopchop-restaurang under uppstart på Bikupan 22 i Varberg.

Bolaget har en pågående detaljplan i aärsområdet, för framtida bostäder, på Eftra 3:3 strax utanför

Falkenberg.

Helsingborg

Båstad,

Halmstad

Höganäs

Falkenberg

Varberg

Göteborg

Borås Ulricehamn

Befolkningsutveckling i aärsområde Västkusten,

antal invånare

100000

200000

300000

400000

500000

2022

aug

20182016 2020201420122010

Falkenberg

Halmstad

Varberg

Höganäs

Helsingborg

Båstad

Laholm

Antal nyproducerade lägenheter i aärsområde

Västkusten, 2013-2021

500

1000

1500

2000

2500

2013 2014 2015 2016

2017

2018 2019 20212020

FalkenbergHalmstad

Varberg

Höganäs

Helsingborg

Båstad

Laholm

Källa: SCBKälla: SCB

AFFÄRSOMRÅDE

VÄSTKUSTEN

ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 31

Fastighetsportfölj

Helsingborg

Dalhem

Berga

Väla

Statena

Fredriksdal

Ramlösa

HELSINGBORG

E6/E20

111

1, 2

Fastigheter Helsingborg

Fastighet Nr Ort

Ametisten 2 1 Helsingborg

Ametisten 7 2 Helsingborg

Briljanten 4 3 Helsingborg

Kruthornet 3 4 Helsingborg

Opalen 2 5 Helsingborg

Fastigheter Höganäs

Fastighet Ort

Bergbunken 1* Höganäs

Schaktet 1* Höganäs

Fastigheter Båstad och Laholm

Fastighet Ort

Hemmeslöv 10:208* Båstad

Tandborsten 7 Laholm

Falkenberg

Skrea

Långasand

Skrea strand

Ringsegård

Skogstorp

Vinberg

Vinberg Kyrkby

E6/E20

154

150

FALKENBERG

Fastigheter Falkenberg

Fastighet Nr Ort

Eftra 3:3* 1 Falkenberg

Faktorn 10* 2 Falkenberg

Företagaren 2 3 Falkenberg

Töringe 7:40 4 Falkenberg

Vinberg 2:104* 5 Falkenberg

Fastigheter Halmstad

Fastighet Ort

Fyllinge 20:412 Halmstad

Haverdal 22:16* Halmastad

Stegen 1 Halmstad

Sylen 3 Halmstad

Varberg

VARBERG

Varberg

Nord

Tofta

Trönninge

Getterön

Träslöv

E6/E20

153

6, 7, 8

1, 2, 3

4, 5

10, 11

Fastigheter Göteborg

Fastighet Ort

Hjällbo 150:1* Gunnilse, Göteborg

Fastigheter Varberg

Fastighet Nr Ort

Bikupan 19 1 Varberg

Bikupan 20 2 Varberg

Bikupan 22 3 Varberg

Bikupan 4 4 Varberg

Bikupan 5 5 Varberg

Bälgen 4* 6 Varberg

Bälgen 6* 7 Varberg

Bälgen 15 8 Varberg

Stålet 2* 9 Varbergt

Vagnen 10 10 Varberg

Vagnen 7 11 Varberg

*) Fastighet/erförvärvad under verksamhetsåret.

ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 32

Fastighetsportfölj

Totalt

AFFÄRSOMRÅDE

VÄSTKUSTEN

Fastigheter Borås

Fastighet Ort

Lagern 9* Borås

Myrten 2* Borås

Fastigheter Ulricehamn

Fastighet

Nr.

Ort

Avenboken 1* 1 Ulricehamn

Björkdungen 1* 2 Ulricehamn

Ekan 3* 3 Ulricehamn

Norra Amerika 1* 4 Ulricehamn

Pionen 6* 5 Ulricehamn

Solrosen 12* 6 Ulricehamn

Syd-Afrika 1* 7 Ulricehamn

Täljstenen 1* 8 Ulricehamn

Hester

Höghult

Fredriks-

berg

Fållorna

Paradiset

Skarpås

Bronäs

Karlsnäs

Villastaden

ULRICEHAMN

BORÅS OCH ULRICEHAMN

Befolkningsutveckling i Borås och Ulricehamn,

antal invånare

30000

60000

90000

120000

150000

2022

aug

20182016 2020201420122010

Ulricehamn

Borås

Antal nyproducerade lägenheter i Borås och

Ulricehamn, 2013-2020

100

200

300

400

500

2013 2014 2015 2016

2017

2018 2019 20212020

Borås

Ulricehamn

Under tredje och ärde kvartalet 2021/22 har Nivika breddat

aärsområde Västkusten genom förvärv i Borås och Ulricehamn.

Dessa båda städer är strategisk belägna längs riksväg 40 i Väster-

götland och för Nivika del en förbindelse mellan Göteborg/Väst-

kusten och Jönköping. Borås, en handels-och textilstad, är efter

Göteborg, den näst störta staden i folktäta Västra Götalandsre-

gionen, med både ett positivt ﬂytt- och födelsenetto. En positiv

utveckling har även Borås näringsliv då intresset för etablering

är fortsatt stor, mer industrimark har tagits fram och utveckling

fortsätter bl a utefter riksväg 40.

Ulricehamns är en stad som lever och utvecklas året om. Under

vintertid erbjuder kommen skidspår- och backar som även gjort

att staden blivit en aktör för internationella skidtävlingar. Antalet

invånare har de senaste åren ökat i snabb takt och enligt kommu-

nens prognoser kommer den fortsatt att öka med sex procent fram

till år 2028.

I Borås har Nivika förvärvat två centrala fastigheter, båda ligger i

samma område med kommersiell verksamhet. Totalt har dessa en

uthyrbar yta på drygt 12 000 m².

Den 1 juni förvärvade Nivika en fastighetsportfölj bestående av bo-

städer med kommersiella inslag i centrala Ulricehamn. Fastighets-

portföljen omfattar åtta bostadsfastigheter och har en uthyrbar

area om knappt 16 000 m². En av fastigheterna är nybyggd och

inkluderar investeringsstöd, ytterligare en färdigställdes under ok-

tober 2022. De färdigställda fastigheterna är fullt uthyrda och hela

portföljen har ett årligt hyresvärde om drygt 22 miljoner kronor.

*) Fastighet/erförvärvad under verksamhetsåret.

Källa: SCBKälla: SCB

ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 33

Hållbarhetsrapport 2021/22

Selfstorageverksamheten Mitt Lager har sedan dess start 2016 bedrivits

med syftet att utnyttja vakanser i Nivikas fastighetsbestånd. Mitt Lager

startades till följd av två lediga lokaler i Jönköping och Värnamo som läm-

pade sig för selfstorageverksamhet. Beståndet har sedan vuxit med cirka

två anläggningar per år, genom etableringar i Nivikas fastighetsbestånd

i Småland samt genom strategiska förvärv av liknande verksamheter på

orter i västra Sverige, såsom Lysekil och Strömstad. Anläggningarna Borås

och Vetlanda bedrivs i externt förhyrda lokaler.

Mitt Lager bedriver verksamheten med en för branschen låg bemanning

tack vare sitt digitala system med bokning och betalning vilket även ger

kunden snabb tillgång till den lokal de bokat. Kunden skall kunna hyra och

få tillgång till ett förråd på mindre än två minuter.

Nivika har en fortsatt tillväxtstrategi för selfstorageverksamheten och har

som mål att växa med två anläggningar per år, antingen genom etablering

på ﬂera orter och eller att utöka verksamheten på beﬁntliga orter.

Per den 31 augusti 2022 har Mitt Lager 15 anläggningar på tolv orter i

södra Sverige. Anläggningarna har tillsammans 2 800 förråd, med en

genomsnittlig uthyrningsgrad på 70 procent där anläggningarna i

Värnamo och Göteborg har en uthyrningsgrad över 80 procent.

1 juni har den nya anläggningen i Falkenberg öppnats vilken omfattar

1 500 m förråd fördelat på två plan och 190 förrådsenheter. I Göteborg

expanderas anläggningen med ytterligare 289 förråd som var klara för

uthyrning i december 2022. Under perioden har också hemsidan uppda-

terats för en än bättre kundupplevelse och än snabbare och enklare

bokningsprocess.

Under året har verksamheten vuxit med 3 anläggningar, Göteborg, Motala

och Falkenberg, tillsammans en utökning med +1 000 förråd. Uthyrnings-

graden bibehölls i tillväxten och var 70 procent (69) vid årets utgång. I

årstakt omsätter vi nu drygt 20 miljoner kronor på endast två anställda.

Göteborg

Motala

Gislaved

Lysekil

Hunnebostrand

Strömstad

Jönköping

Borås

Värnamo

Växjö

Vetlanda

Falkenberg

AFFÄRSOMRÅDE

MITT LAGER

Fördelning av förråd per

geograﬁ, %

2 799 st

Anläggningar och uthyrningsgrad

* Falkenberg öppnades 2022-06-01.

Anläggning Uthyrningsgrad, %

Antal

förråd

Anläggning i fastighet

Borås

30 %

75 Myrten 2, Borås

Falkenberg*

6 %

191 Lokal i Nivika-ägd fastighet

Gislaved

18 %

101 Släggan 11, Gislaved

Göteborg

80 %

389 Tingstadsvassen 24:10, Göteborg

Hunnebostrand

71 %

242 Hedalen 1:6, Hunnebostrand

Jönköping - City

71 %

337

Lokal i Nivika-ägd fastighet

Jönköping - Ljungarum

Lokal i Nivika-ägd fastighet

Jönköping - Huskvarna

Lokal i Nivika-ägd fastighet

Lysekil

35 %

213 Dalskogen 3:15, Lysekil

Motala

26 %

95 Hjortronet 7, Motala

Strömstad

66 %

141 Erlandseröd 1:23, Strömstad

Vetlanda

29 %

116 Externt hyrd lokal

Värnamo

82 %

142 Lokal i Nivika-ägd fastighet

Växjö - Väster

63 %

757

Lokal i Nivika-ägd fastighet

Växjö - Norremark

Mjälan 8

Totalt

70 % 2 799

ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 34

Hållbarhetsrapport 2021/22

Projektverksamheten

PROJEKTVERKSAMHETEN

Projektverksamheten i Nivika omfattar hela kedjan från råmark till

färdig fastighet samt förädling av beﬁntlig fastighetsportfölj.

Vi arbetar löpande med att identiﬁera utvecklingsmöjligheter och outnyttjade byggrätter inom portföljen.

Målet med projektverksamheten är att öka avkastningen och skapa värdetillväxt genom nöjda kunder med långa

avtal och förbättrade kassaﬂöden för långsiktigt hållbar förvaltning.

Vi har kompetens genom hela kedjan - från första idé till förvaltning och kan driva och förvalta ett projekt eller

en fastighet genom hela dess utveckling och alla dess faser.

Detaljplaneprocessen innebär att byggrätterna konkretiseras och deﬁnieras. Arbetet sker i dialog med kom-

muner som tillsammans med våra medarbetare arbetar för att deﬁniera hur marken kan och får användas.

Som engagerad fastighetsägare kan vi påverka planprocessen, men den är också beroende av den kommunala

översiktsplaneringen och eventuella överklaganden. Det är i detta skede – när idéerna för den obrutna marken

ska realiseras och förvandlas till konkreta planer för attraktiva bostäder eller kommersiella lokaler – som

första delen av värdeskapandet sker. Vi tar utgångspunkt i de lokala förutsättningarna och skapar projekt

som tillför mervärde för hela närområdet, inte bara för de som bor, studerar, arbetar eller besöker loka

lerna. Vi arbetar aktivt för att tillföra hållbara värden och höga boendekvaliteter till staden.

För fastigheter med antagna detaljplaner tar vi fram de handlingar som behövs för bygglov och för att

bygga. Vår projektavdelning fungerar som beställare under entreprenadtiden. Projektledare leder den

interna projektgruppen, koordinerar de externa konsulter som engageras i projektet och har ansvar för

att de uppställda ekonomiska och tidsmässiga målen i projekten uppnås.

Produktion och färdigställande pågår fram till tillträde. Därefter tar Nivikas förvaltning över fastigheterna

och håller kontakt med hyresgästen.

ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 35

Projektverksamheten

Pågående bostads- och

kommersiella projekt

Värendsvallen 12 - Nivika Center

VÄXJÖ

Nybyggnation samhällsfastighet

Investering 102 Mkr

Värendsvallen 12 - Nivika Center

VÄXJÖ

Nybyggnation bostäder

Investering 274 Mkr

Hematiten 1

VÄRNAMO

Nybyggnation kommersiellt

Hyresgäst Konﬁnentiellt

Investering ca 150 Mkr

Graniten 39

VÄRNAMO

Nybyggnation kommersiellt

Hyresgäst Båﬁ-Pack

Investering 44 Mkr

Roten 2 - Hisingstorp

JÖNKÖPING

Nybyggnation bostäder

Investering 246 Mkr

Avenboken 1

ULRICEHAMN

Nybyggnation bostäder

Investering 92 Mkr

Sadelmakaren 1

VÄRNAMO

Nybyggnation bostäder

Investering 253 Mkr

Porfyren 3

VÄRNAMO

Nybyggnation kommersiellt

Hyresgäst Sporda Nonwowen

Investering 53 Mkr

PÅGÅENDE

Bikupan 22

VARBERG

Nybyggnation kommersiellt

Hyresgäst Chopchop

Investering 24 Mkr

Klynnan 12

VÄRNAMO

Nybyggnation kommersiellt

Hyresgäst PostNord

Investering 35 Mkr

PÅGÅENDE

JÖNKÖPING

VÄRNAMO

VÄXJÖ

Vår kompetens sträcker sig från idé, till genomförande och förvaltning och vi ut-

vecklar allt från bostäder till alla typer av kommersiella fastigheter. För kommersiella

fastigheter tecknas hyreskontrakt innan byggstart sker. Bolaget stävar efter att, där

möjlighet ﬁnns, koppla hyresavtalet till entreprenadkostnaden.

Vid utveckling av bostäder ska god kännedom om marknadsutveckling, kundbehov

och efterfrågan ﬁnnas innan byggstart sker.

Framtida projektportfölj är egenägd vilket gör att vi helt och hållet själva styr

tidsplanerna för framtida projekt.

Entreprenaderna upphandlas i regel som totalentreprenad för att minimera risken

för oförutsedda kostnader.

PÅGÅENDE

VARBERG

ULRICEHAMN

PÅGÅENDE

Grön fastighet enligt Nivikas

gröna ramverk, se vidare på

sid 66.

KONFIDENTIELLT

ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 36

Projektverksamheten

Sammanfattning pågående och slutförda projekt under perioden, >5 Mkr

Fastighet Ort Projekttyp Kategori Projektstart Planeras vara Bedömd Upparbetad Beräknat Energi- Bostäder Lokaler Hyres- Estimerat

färdigställt* investering, Mkr investering bofört värde prestanda** Uthyrbar Uthyrbar värde, fastighetsvärde, Antal

** yta, m² yta, m² Mkr Mkr lägenheter

Norra Amerika 1 Ulricehamn Nybyggnation Bostäder Q1 2022 Q3 2022 7 157 0,3 8 5

Tingstadsvassen 24:10 Göteborg Ombyggnation Industri/Lager Q1 2022 Q3 2022 13 4 4 1 725 6,5 45

Avenboken 1 Ulricehamn Nybyggnation Bostäder Q3 2021 Q4 2022 92 56 % 3 199 5,0 115 45

Bikupan 22 Varberg Nybyggnation Restaurang Q2 2022 Q2 2023 24 0 4 80 % 485 1,5 25

Värendsvallen 12 Växjö Nybyggnation Bostäder Q1 2021 Q2 2023 274 191 225 56 % 5 900 14,1 330 160

Sadelmakaren 1 Värnamo Nybyggnation Bostäder Q1 2021 Q1/Q3 2023 253 158 166 56 % 8 111 13,0 335 130

Värendsvallen 12 Växjö Nybyggnation Samhällsfastighet Q1 2022 Q2 2023 102 26 26 80 % 3 678 7,1 110

Klynnan 12 Värnamo Nybyggnation Industri/Lager Q1 2022 Q2 2023 35 19 23 80 % 1 900 2,6 44

Sandstenen 2 Värnamo Nybyggnation Industri/Lager Q2 2022 Q2 2023 53 2 2 80 % 2 900 3,9 64

Porfyren 3 Värnamo Nybyggnation Industri/Lager Q1 2022 Q2 2023 53 38 44 80 % 4 799 4,0 62

Graniten 39 Värnamo Nybyggnation Industri/Lager Q4 2022 Q3 2023 44 2 11 80 % 3 999 3,1 48

Tor 3 Nybro Nybyggnation Bostäder Q4 2022 Q4 2023 130 83 91 56 % 3 200 5,9 130 60

Roten 2 “Hisingstorp” Jönköping Nybyggnation Bostäder Q2 2022 Q2 2024 246 41 441 80 % 6 002 13,1 246 82

1 320 564 1 037 26 964 19 486 79,3 1 554 477

46 450

m

58%

33%

46 450

m²

13%

47%

28%

12%

1 320

Mkr

75%

15%

477

Pågående projekt,

antal bostäder, st

Pågående projekt,

projektbudget, Mkr

Pågående projekt, uthyrbar yta

per kategori, %

Pågående projekt, uthyrbar yta

fördelat per ort, m²

Bostäder 26 964 m

Industri/lager 15 323 m

Samhällsfastighet 3 678 m

Restaurang 485 m

Bostäder 995

Samhällsfastighet 102

Industri/lager 199

Restaurang 24

Jönköping 6 002 m

Värnamo 21 709 m

Växjö 13 330 m

Västkusten 5 409 m

Hyresbostäder 477

Studentbostäder 0

*) Planeras färdigställt, följer kvartal per kalenderår.

**) Boverket.se gällande BBR-krav.

Färdigställda fastigheter ej inkluderade

i totaler eller grafer.

ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 37

Projektverksamheten

Projektportfölj

Projektverksamheten i Nivika omfattar hela kedjan från råmark till färdig fastighet

samt förädling av beﬁntlig fastighetsportfölj.

Informationen om projekt baseras på bedömningar om projektens storlek,

inriktning och omfattning, så även det planerade färdigställandet av projek-

tet. Informationen baseras på bedömningar om framtida projektkostnader och

hyresvärde, vilka innebär osäkerhetsfaktorer både avseende projektens genomför-

ande, tidsplaner, projektkostnader samt framtida hyresvärde. Informationen om

pågående projekt omprövas regelbundet och bedömningar justeras till följd av att

pågående projekt färdigställs eller att förutsättningar förändras. För projekt som

ej byggstartats har ﬁnansiering ej upphandlats, vilket innebär att ﬁnansiering av

pågående projekt är en osäkerhetsfaktor.

Förvaltningsfastigheter, 9 502

Pågående byggnation, 760

Pågående projektutveckling, 161

Obebyggd mark, 275

Fastighetsportfölj, bokfört värde, Mkr

10 699

Mkr

ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 38

ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 39

Projektverksamheten

Aärsområde Jönköping

Mark

Stigamo 1:47, 1:49, 1:51, 1:52,

1;53,

Jönköping

INDUSTRIMARK

Potentiell LOA 19 200, 42 500,

6 250, 5 400, 7 600 m

Hovslätts Ängar, Jönköping

BOSTADSMARK

Potentiell BOA 14 000 m,

Ca 130 bostäder, främst

hyresrätter

Detaljplaner

Valplatsen, Jönköping

DETALJPLAN BOSTÄDER

Planarbete påbörjat

Potentiell BOA

50 000 - 70 000m

Ca 450 lägenheter

Åkerfältet 3 & 5, Jönköping

DETALJPLAN

SAMHÄLLSFASTIGHET

Planarbete påbörjat

Potentiell LOA 40 000m

Brunstorp 1:55, Huskvarna

DETALJPLAN BOSTÄDER

Framtida detaljplan

Potentiell LOA 6 000m

Ca 140 lägenheter

Aärsområde Värnamo

Mark

Detaljplaner

Refugen 6, Värnamo

MARK FÖR BYGGNATION

AV NIVIKAS

HUVUDKONTOR

Potentiell LOA 1 900 m

Porfyren 3, Värnamo

INDUSTRIMARK

Potentiell LOA 19 000 m

Aftonfalken 1, Värnamo

DETALJPLAN BOSTÄDER

Planarbete påbörjat

Potentiell BOA 5 000m

Ca 75 lägenheter

Kalkstenen 2, Värnamo

INDUSTRIMARK

Potentiell LOA 2 500 m

Kärleken 1-4, Värnamo

DETALJPLAN BOSTÄDER

Planarbete påbörjat

Potentiell BOA

30 000 - 35 000m

Tre Liljor 17, Värnamo

DETALJPLAN BOSTÄDER

Planarbete påbörjat

Potentiell BOA 4 000 - 5 000m

Aärsområde Växjö

Mark

Skogskärret 1, Växjö

INDUSTRIMARK

Potentiell LOA 30 000 m

Detaljplaner

Växjö 12:15 ”Stenladan”, Växjö

DETALJPLAN BOSTÄDER

Framtida detaljplan

Potentiell BOA 2 500m

Ca 90 lägenheter

Aärsområde Västkusten

Mark

Bikupan 4, Varberg

INDUSTRIMARK

Potentiell LOA 4 000 m

Detaljplaner

Eftra 3:3, Falkenberg

DETALJPLAN BOSTÄDER

Framtida detaljplan

Potentiell BOA 15 000m

Ca 200 lägenheter

Hållbarhetsrapport 2021/22

ÅRSREDOVISNING 2020/2021 Nivika Fastigheter AB (publ) 40

Hållbarhetsrapport

Inga betydande förändringar har skett i organisation eller vår leverantörskedja. Under året förändrades

Nivikas fastighetsbestånd på grund av försäljning, förvärv och färdigställande av nya fastigheter/projekt.

Förändringarna påverkar inte hållbarhetsredovisningen nämnvärt, men bör beaktas vid jämförelser av

energianvändning och utsläpp över tid.

Nivikas ambition är att integrera hållbarhetsarbetet i all verksamhet, varför delar av hållbarhetsarbetet

återﬁnns i årsredovisningens ordinarie struktur. Hållbarhetsrapporten omfattar hela koncernens verksam-

het; Nivika Fastigheter AB (publ) och samtliga helägda dotterbolag förutom Nivika Byggsystem AB, om

inget annat anges. Rapporten omfattar inte verksamheter som kontrolleras av enskilda hyresgäster eller

leverantörer.

Nivikas hållbarhetsredovisning följer det ﬁnansiella räkenskapsåret och publiceras årligen. Ingen extern

granskning har gjorts men revisorn har bestyrkt att en hållbarhetsrapport har upprättats enligt årsredovis-

ningslagen (ÅRL).

Hållbarhetsrapport 2021/22

Årsredovisningen 2021/22 inkluderr Niviks hllbrhetsredovisning

2021/22 som ocks utgör bolgets lgstdgde hllbrhetsrpport. Niviks

hllbrhetsredovisning r upprttd i enlighet med Globl Reporting Inititive

(GRI) Stndrds frn 2021 och omfttr perioden 1 september 2021 till och med

31 ugusti 2022. Det r Niviks först GRI redovisning.

KONTAKTPERSON

Emelie Regnell, hållbarhetschef

emelie.regnell@nivika.se

ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 40

Hållbarhetsrapport 2021/22

ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 41

Hållbarhetsrapport 2021/22

HÅLLBART

FÖRETAGANDE

 MED NÄRHET OCH

ENGAGEMANG

Nivik Fstigheter AB r ett smlndskt fstighetsbolg. Med lokl förnkring och

med hyresgsten i fokus förvltr, fördlr, bygger och förvrvr vi svl bostder

som fstigheter för kommersiellt bruk. Nybyggntion v bostder skll med fördel ske

i tr med industriellt byggnde i egen regi, vilket r hllbrt och ekonomiskt fördelk-

tigt. Vr övergripnde mlsttning r tt skr en ttrktiv fstighetsportfölj med ett

lngsiktigt uthlligt vrde som inte hr en negtiv pverkn p mnniskor eller miljön.

Idag ställs vi inför de stora utmaningarna med klimatförändringar, urbanisering och ökande bo-

stadsbrist. Bygg- och fastighetssektorn står för en betydande del av samhällets klimatpåverkan.

Som företag blir vi alltmer medvetna om vilka val vi står inför och vad vi kan göra för att påverka.

Förutom detta står branschen även inför utmaningar vad gäller

säkerhet och hälsa, korruption

och brott mot de mänskliga rättigheter

na.

För att Nivika ska lyckas med sitt hållbarhetsarbete är det viktigt att vara en attraktiv arbetsgi-

vare med engagerade medarbetare. Vi ska även ställa krav och involvera kommuner, leverantö-

rer och hyresgäster i arbetet. Tillsammans når vi längre än vad vi hade gjort var och en för sig.

För Nivika utgår hållbarhetsarbetet från ett långsiktigt ansvar för ekonomisk, miljömässig och

social utveckling. Nivika ska vara ett fastighetsbolag som driver på utvecklingen och bidrar till ett

hållbart samhälle. Det handlar om hållbar utveckling, att göra våra fastigheter bättre för miljön

och hyresgästen och bli mer lönsamma på en och samma gång.

ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 42

Hållbarhetsrapport 2021/22

NYBYGGNATION

Byggskedet är den fas i livscykeln med störst klimatpåverkan. För att säkerhetsställa ett gott

inomhusklimat bygger Nivika i enlighet med Miljöbyggnad, där fokus läggs på hållbara mate-

rial och en eektiv energianvändning. Tillsammans med rätt leverantör möjliggörs ﬂexibilitet,

resursoptimering och materialval som skapar förutsättningar för hållbarhet i hela livscykeln.

Att kravställa och optimera transporter under byggskedet är ytterligare ett sätt att minska

klimatavtryck.

PROJEKTERING

Nivika sätter ramarna för hela byggnadens livscykel i projekteringsstadiet, redan där skapas

energieektiva byggnader med långsiktig kvalitet enligt Nivika-standard. Byggnaden utfor-

mas för att för att skapa ﬂexibilitet genom att ta hänsyn till framtida alternativ användning

och behov av förändring.

DRIFT OCH FÖRVALTNING

Genom att arbeta löpande med driftoptimering, energieektivisering samt utbyte av föråld-

rad teknik minimerar vi klimatavtrycket från verksamheten. Dessutom att skapa förutsätt-

ningar för Nivikas hyresgäster att bo eller bedriva sin verksamhet med så låg klimatpåverkan

som möjligt kan utsläppen minska ytterligare i drift- och förvaltningsskedet. Att erbjuda

hållbara lösningar såsom delningstjänster, laddningsmöjligheter, men också vägledning kring

materialval och återbruk.

RIVNING

Nivika ska bara riva om det verkligen är nödvändigt och i stället eftersträva att förlänga bygg-

nadens livslängd. Om byggnaden trots allt rivs är ambitionen att återbruka byggmaterial och

återvinna rivningsmaterial. Material som måste deponeras ska undvikas i möjligaste mån.

Byggnadens livscykel

ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 43

Hållbarhetsrapport 2021/22

Styrdokument för hållbarhetsarbetet

Regelverk som styr, inspirerar och vägleder Nivikas hållbarhetsarbete med försiktighetsprincipen

i beaktande. Bolaget beaktar samhällets krav enligt lagar och förordningar som minimikrav och

strävar efter ständiga förbättringar med tydliga mål att främja en hållbar utveckling.

Externa lagar och riktlinjer

• Svenska Aktiebolagslagen

• Årsredovisningslagen

• Miljöbalken

• Arbetsmiljölagen

• Boverkets byggregler (BBR-krav)

• FN:s vägledande principer för företag och mänskliga rättigheter

• EU:s taxonomiförordning

• Övriga tillämpliga lagar och regler

Externa initiativ

• GRI Standards

• FN:s globala hållbarhetsmål

• Parisavtalet

• TCFD

• Hållbarhetscertiﬁeringar, t ex miljöbyggnad

• Lokala hållbarhetsprogram och klimatanpassningsplaner

Interna regelverk

• Hållbarhetspolicy

• Arbetsmiljöpolicy

• Uppförandekod

• Övriga rutiner och instruktioner

HÅLLBARHET

 EN INTEGRERAD DEL

I NIVIKAS VERKSAMHET

Långsiktigt och hållbart värdeskapande är en central del av den övergripande bolagsstyrningen

för vilken styrelsen och vd är ytterst ansvariga. Nivikas styrelse antar årligen hållbarhetspolicy och

uppförandekod samt följer kvartalsvis upp hållbarhetsarbetet. Varje år rapporteras bolagets riskanalys

till styrelsen, en process som beskrivs på sidan 83-87 – vilket innefattar hållbarhetsrisker och möjlig-

heter kopplade till klimat & miljö, sociala förhållanden, mänskliga rättigheter och anti-korruption.

Styrelsen ansvarar för att årligen upprätta och ge ut hållbarhetsredovisningen och är tillsammans med

koncernledningen ansvariga för att anta Nivikas hållbarhetsmål. Vd och koncernledning verkställer och

driver igenom styrelsens beslut samt ansvarar för att den egna verksamheten hanterar hållbarhetsarbe-

tet. Att det ﬁnns rutiner i enlighet med policyer och regelverk samt att de efterlevs och följs upp.

Nivika har anställt en hållbarhetschef som tillträdde i augusti 2022 med uppgift att driva, utveckla,

samt följa upp Nivikas hållbarhets- och klimatarbete. Hållbarhetschefen rapporterar löpande utfallet

till koncernledningen. Hållbarhetsarbetet ingår som en naturlig och integrerad del i all verksamhet.

Ansvaret för det dagliga arbetet med klimatrelaterade frågor såsom planering, genomförande och

uppföljning följer organisationsstrukturen.

ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 44

Hållbarhetsrapport 2021/22

Hllbrhetsfrgn r centrl och det ﬁnns stor förvntningr p hur frgn hnters. Under vren 2021 identiﬁerdes Niviks

prioriterde intressentgrupper. De r hyresgster, medrbetre, kreditgivre/ﬁnnsirer, leverntörer, smhllsktörer smt

gre och styrelse. Vi för en löpnde dilog för tt fng in sikter och förvntningr frn intressentern. Intressentdilogen r

viktig d den ger oss underlg för hur vi sk utveckl vrt hllbrhetsrbete. Nedn presenters intressenterns nyckelfrgor

och hur dilog hr förts.

I DIALOG MED

OMVÄRLDEN

ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 45

HYRESGÄSTER  BOENDE

DIALOGFORM

Möten (visning, uthyrning, in-, utﬂytt)

Kundtjänst & felanmälan

NYCKELFRÅGA

Trygghet och trivsel

Bra boendemiljö

Möjliggöra för de boende att agera hållbart

KREDITGIVARE/

FINANSIÄRER

DIALOGFORM

Finansiella rapporter (kvartalsvis)

Enskilda möten med banker

och investerare

Kapitalmarknads- och

investerarpresentationer

NYCKELFRÅGA

Långsiktig och stabil ekonomisk

förvaltning

Låg klimatpåverkan

Nöjda och stabila hyresgäster

Transparent rapportering

HYRESGÄSTER  KOMMERSIELLA

DIALOGFORM

Kundmöten

Avtalsförhandlingar

Kundtjänst, felanmälan och löpande dialog kring förvaltning

NYCKELFRÅGA

Lokaler med god arbetsmiljö

Långsiktig fastighetsförvaltning

Möjliggöra för hyresgästen att agera hållbart

MEDARBETARE

DIALOGFORM

Medarbetarsamtal (årligen)

Utbildningar

Företagsevents

Avdelnings- och projektmöten

NYCKELFRÅGA

Stabil arbetsgivare med goda arbetsvillkor

God arbetsmiljö

Engagerad i lokala föreningslivet och samhället

SAMHÄLLSAKTÖRER

DIALOGFORM

Möten med kommunala tjänstepersoner rörande

byggnationer, stadsutveckling, detaljplaner etcetera.

Samverkansmöten vid nätverk, intresse- och

branschorganisationer

NYCKELFRÅGA

Byggnationer med ett starkt hållbarhetsperspektiv

Bidra till hållbar stadsutveckling

LEVERANTÖRER

DIALOGFORM

Vid upphandling av ramavtal

Beställningar och leverantörsmöten

Avstämning och kontroll av

ramavtalsleverantörer (årligen)

NYCKELFRÅGA

Kravställare när det gäller kvalitet, arbetsvillkor

och arbetsmiljö hos våra leverantörer

Samverkan för ökad hållbarhet

ÄGARE OCH STYRELSE

DIALOGFORM

Styrelsemöten (6-8 per år)

Bolagsstämma (årligen)

NYCKELFRÅGA

Långsiktig avkastning med hänsyn till

människor och miljö

Transparent rapportering

Kundnöjdhet

Hållbarhetsrapport 2021/22

VÅRA VIKTIGASTE FRÅGOR

 FOKUSOMRÅDEN

Långsiktig värdeutveckling

Vi skapar långsiktig värdeutveckling genom

ansvarsfulla aärer. Att ta ansvar i våra rela-

tioner med kunder, leverantörer och partners

är avgörande för vårt förtroende och för vår

förmåga att skapa långsiktigt framgångsrika

aärer. Vi lägger stor vikt vid att säkerställa en

god ekonomisk stabilitet, ansvarsfulla relatio-

ner i hela värdekedjan och efterlevnad

av Nivikas uppförandekod.

• Finansiell stabilitet

• Grön ﬁnansiering

• Aärsetik och anti-korruption

Miljö och resursanvändning

Vi bygger, förvaltar och utvecklar fastigheter

resurseektivt och med klimatet i fokus. Att

våra fastigheter är energieektiva, har låg

klimatpåverkan och bidrar till en funktionell

och god inomhusmiljö är viktigt. Det är i och

kring våra fastigheter vi kan göra mest för

att minimera vår påverkan på omgivningen,

och vi fokuserar på att redovisa och förbättra

fastigheternas klimatpåverkan, miljöprestanda

och energianvändning.

• Klimatpåverkan och anpassning till ett

förändrat klimat

• Resurseektivitet – energi, material

och avfall

• Påverka hyresgästen att agera mer hållbart

Hållbar stadsutveckling

Vi är en lokal samhällsbyggare som erbjuder

attraktiva och trivsamma lokaler/boen-

den för våra hyresgäster. Nivika bidrar till

regionens utveckling genom vår kärnverk-

samhet. Också genom att engagera oss i

initiativ, såsom infrastruktur, innovation

och utbildning samt att välja lokala leve-

rantörer.

• Trygghet och trivsel

Hållbara medarbetare

Vi är en inkluderande arbetsplats med friska

och engagerade medarbetare. Att våra

medarbetare trivs, är engagerade och ut-

vecklas har en direkt påverkan på kundernas

upplevelse av relationen med Nivika, liksom

vår förmåga att leverera goda resultat. I vår

strävan att vara en attraktiv arbetsgivare

prioriterar vi särskilt aspekterna arbetsmiljö,

kompetensutveckling, jämställdhet och

mångfald.

• God arbetsmiljö

• Jämställdhet och mångfald

• Kompetensutveckling

Under vren 2021 genomfördes en vsentlighetsnlys med syftet tt identiﬁer och prioriter viktig frgor för

Nivik ur ett miljömssigt, socilt och ekonomiskt perspektiv. Som grund till vsentlighetsnlysen lg resulttet frn

intressentdilogen, tidigre strtegirbete, en omvrldsnlys som ven inkluderde viktig brnschspeciﬁk frgor smt en

nlys över Niviks hllbrhetsrelterde risker. Ett ntl prioriterde hllbrhetsfrgor identiﬁerdes och ligger till grund

ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 46

Hållbarhetsrapport 2021/22

Pågående projekt, Nivika Center i Växjö.

Preliminärt färdigt för inﬂytt sommaren 2023.

ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 47

Hållbarhetsrapport 2021/22

Hållbarhetsrapport 2021/2022

Agenda 2030

Vi fokuserr vrt hllbrhetsrbete p de omrden dr

vi hr störst pverkn och drmed störst möjlighet tt

bidr till positiv utveckling. Nivik bidrr till tt uppfyll

Agend 2030, med srskilt fokus p utvld delml.

LOKAL NÄRVARO FÖR

GLOBALA MÅL

Mål 16 - Fredliga och inkluderande samhällen

För oss är det viktigt att ha ett proaktivt arbete för att minimera

alla former av korruption och mutor, både bland medarbetarna, hos

leverantörer och kunder. Detta är vårt sätt att bidra till ett fredligt

och inkluderande samhälle. (Delmål 16.5)

Mål 11 - Hållbara städer och samhällen

Genom vårt arbete är vi en aktiv part i utvecklingen av städer. I

planering, byggande- och förvaltning av fastigheter och stadsdelar

samarbetar vi med kunder, leverantörer och kommuner och skapar

tillsammans hållbara städer och samhällen. Med varsam blandning av byggnader,

utformning av oentliga miljöer och gröna områden skapar vi stadsliv, gröna oaser,

trygghet och trivsel som inkluderar alla. Vi är också med och utvecklar industri-

områden och skapar möjligheter för ett expanderande näringsliv i och runt våra

kommuner. (Delmål 11.6, 11.7)

Mål 5 - Jämställdhet

Nivika tror på styrkan i mångfald. Vi välkomnar medarbetare med

olika bakgrund, läggning, egenskaper och kompetenser. Att vara öp-

pen och nyﬁken har varit en viktig del av Nivikas framgång, därför

uppmuntrar vi olikheter och unikitet. Vi arbetar konsekvent för att öka jämställd-

het och motverka diskriminering på arbetsplatsen. Generellt sett har Nivika en

övervikt av män. Speciellt inom förvaltningsverksamheten arbetar vi för en jämna-

re fördelning. (Delmål 5.1, 5.5)

Mål 7 - Hållbar energi för alla

Genom att köpa el från vattenkraft och installera solceller på våra

fastigheter bidrar vi till att öka andelen förnybar energi i den globala

energimixen. Med hjälp av olika åtgärder minskar vi energianvänd-

ningen i våra byggnader, uppmuntrar till en eektivare användning av lokalytor och

bidrar på så sätt till att öka energieektiviteten. (Delmål 7.2, 7.3)

Mål 12 - Hållbar konsumtion och produktion

Vår ambition är att bidra till en mer hållbar konsumtion och pro-

duktion. Detta gör vi genom att arbeta aktivt med vår egen, våra

leverantörers och våra kunders resurseektivitet. Vi strävar efter

att minska energianvändningen, uppnå en miljövänlig hantering av kemikalier och

avfall samt att minska utsläpp, genom miljöklassning av byggnader och ställa krav

på leverantörerna.

(Delmål 12.2, 12.4, 12.5)

Mål 3 - God hälsa och välbeﬁnnande

Våra fastigheter utformas för att skapa välbeﬁnnande hos våra hy-

resgäster. Genom att bygga bostäder enligt Miljöbyggnad Silver och

välja närproducerade material bidrar vi till minskad användning av

skadliga kemikalier och byggmaterial samt att undvika föroreningar i luft, mark och

vatten. Bra inomhusklimat i våra fastigheter är viktigt för våra hyresgästers hälsa

och bidrar till att minska antalet sjukdomsfall i samhället. Vi arbetar också för att

säkra en god hälsa bland våra medarbetare. (Delmål 3.4, 3.9)

Mål 13 - Bekämpa klimatförändringarna

Att minska energianvändningen och nyttjandet av fossila bränslen

för att därigenom minska koldioxidutsläppen och på så sätt bekämpa

klimatförändringarna är en viktig del i vårt arbete. Vi vill också stärka

städernas och fastigheternas motståndskraft mot, och förmåga till anpassning till

klimatrelaterade faror och naturkatastrofer. (Delmål 13.1, 13.3)

BEKÄMPA KLIMAT-

FÖRÄNDRINGARNA

Mål 8 - Anständiga arbetsvillkor och ekonomisk tillväxt

Hållbar ekonomisk tillväxt säkrar och skapar nya arbetstillfällen

samtidigt som engagerade, kompetenta och friska medarbetare är

en förutsättning för att åstadkomma bra resultat. Vi arbetar för att

främja en trygg och säker arbetsmiljö och goda arbetsvillkor för såväl egna medar

betare som leverantörer. Målsättningen är låg sjukfrånvaro samt noll arbetsplats-

olyckor. Vi satsar också på kompetensutveckling för våra anställda. Med hållbara

medarbetare läggs grunden till utveckling och lönsamhet.

(Delmål 8.4, 8.5, 8.8)

ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 48

Hållbarhetsrapport 2021/22

HÅLLBARHETSMÅL 2021/22

Vi rbetr stndigt med mest vsentlig hllbrhetsfrgorn och dess r kopplde till vr fyr fokusomrden.

I tbellen nedn redoviss utfll för de ml som gllde 2021/22 och hur vi kopplr dem till FN:s globl ml.

Långsiktig värdeutveckling

Miljö och resursanvändning

Hållbar stadsutveckling

Hållbara medarbetare

Aärsetik och anti-korruption

Resurseektivitet

Klimatpåverkan och anpassning till förändrat klimat

Resurseektivitet

Påverka hyresgästen att agera mer hållbart

Trygghet och trivsel

God arbetsmiljö

Jämställdhet och mångfald

God arbetsmiljö

Alla medarbetare ska informeras om Nivikas uppförandekod

Medarbetare ska utbildas i anti-korruption

Noll inrapporterade fall av korruption och mutor

Minska energianvändningen med 10 % (jämfört med 2020/21)

Andel ”gröna” fastigheter i portföljen: 20 %

Nyproduktion av bostäder ska byggas minst i enlighet med Miljöbyggnad Silver

Nyinstallerad produktionskapacitet, solenergi: 1 GWp

Antal nyinstallerade laddplatser: 25 st

Börja mäta kundnöjdhet bland hyresgäster

Ta fram arbetsmetoder för att säkerhetsställa trygghet och trivsel

< 2 % korttids-sjukfrånvaro

Ökad jämställdhet

Noll olycksfall

Allmän genomgång för samtliga medarbetare under året

Målet rullar vidare till nästa år

0 st

-5 %

31 %

100 %

1,3 GWp

102 st

NKI (nöjd kund index) -undersökning görs i slutet av 2022

Intern checklista framtagen för trygghetsrondering

3,1 %

69 % män 31 % kvinnor

9 st, varav 2 st ledde till frånvaro

Annat mål gällde

0 st

-10 % (jämfört med 2019/20

21 %

100 %

0,54 GWp

59 st

Annat mål gällde

2,4 %

78 % män 22 % kvinnor

1 st

Koden togs fram, 100 %

av medarbetarna informerades

Delmål

Fokusområde Väsentlig hållbarhetsfråga Mål 2021/22 2020/21

ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 49

Hållbarhetsrapport 2021/22

ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 50

Vägen mot en hållbar framtid

– grön ﬁnansiering

Grön ﬁnansiering är en naturlig fortsättning på det hållbarhetsarbete som bedrivs i hela organisationen.

Det ger oss en ansvarsfull ﬁnansiering, förtroendefulla relationer med våra ﬁnansiärer samt stolthet och

engagemang hos våra medarbetare. Nivika gav ut sitt Gröna Ramverk i september 2020 och emitterade i

samband med det sin första gröna obligation. Nivikas ramverk följer Green Bond Principles där ambitionen

är att bidra till målen enligt Agenda 2030, det är granskad av Cicero med betyget ”Medium Green”. För

vidare läsning se avsnitt Uppföljning grönt ramverk – Investerarrapport 2022-08-31 i årsredovisningen.

EKONOMISKT ANSVAR

 LÅNGSIKTIG VÄRDEUTVECKLING

Att vara en ﬁnansiellt stabil aärspartner främjar relationen med våra intressenter och är också en

förutsättning för att driva hållbar utveckling. Långsiktig värdeutveckling innebär också att all verksam-

het genomsyras av ett långsiktigt arbete för en hållbar leverantörskedja samt transparent redovisning av

hållbarhetsdata. Syftet är att äga, förvalta och utveckla fastigheterna under lång tid och det har sedan länge

därför varit naturligt att redan från start lägga stor vikt vid hållbarhet. Att skapa attraktiva boendemiljöer i

resurseektiva fastigheter med beständiga material till en rimlig kostnad, lägger grunden för ett varaktigt

värdeskapande. Vi investerar inte för kortsiktig vinst eftersom vi sällan säljer de fastigheter vi bygger. Vi vill

skapa en ekonomisk stabilitet som går över och bortanför konjunkturer.

Finansiell stabilitet

Koncernen eftersträvar en god resultatutveckling, ekonomisk uthållighet och en stark ﬁnansiell ställning. De

ekonomiska och ﬁnansiella målen är satta för att ge en kombination av god avkastning på eget kapital, hög

tillväxtkapacitet och ﬁnansiell stabilitet. Att vara en ﬁnansiellt stabil aärspartner främjar relationen med

våra intressenter och är också en förutsättning för att driva en hållbar utveckling.

Strategin stöds av en stabil bas av intäkter som ger ett stabilt operativt kassaﬂöde och ligger till grund för

en sund ekonomisk ställning. Den långsiktiga ﬁnansiella hållbarheten styrs av de ﬁnansiella målen. Utfallet

i förhållande till mål, se avsnitt Mål och utfall samt i koncernens Rapport över resultat och totalresultat i

koncernen i sammandrag. Dessutom ﬁnns de ﬁnansiella nyckeltalen redovisade i slutet av rapporten. För

mer information kring skapat ekonomiskt värde för Nivika se företagets resultaträkning.

Nivik bygger och investerr för egen lngsiktig förvltning och till grund för vr

hllbrhetssyn ligger en strvn efter tt skp lngsiktig vrden. Bde ekono-

misk och mnsklig. Att skp vrde över tid förutstter ett hllbrt synstt,

lngsiktigt nsvrstgnde, sund ffrsmssighet och stbil finnsiell stllning.

Hållbarhetsrapport 2021/22

Ansvarsfull samarbetspartner

- aärsetik och anti-korruption

På Nivika värdesätter vi vår position som ett respekterat företag oavsett

var vi bedriver vår verksamhet. Vi stödjer och respekterar de internatio-

nellt erkända mänskliga rättigheterna där vi verkar. Mutor, bestickningar

eller otillbörliga förmåner får inte förekomma och vi arbetar för att

motverka alla former av korruption i verksamheten och i aärsrela-

tioner. Fördjupad utbildning i anti-korruption är ej genomförd under

2021/22 utan ska genomföras under kommande år.

Uppförandekod

Uppförandekoden beskriver hur medarbetare ska agera på vår arbets-

plats, hur aärer görs och agera i samhället. Koden gäller för alla Nivikas

medarbetare. Alla helägda dotterbolag till Nivika är bundna av koden,

leverantörer och andra aärspartners förväntas följa liknande principer

som ingår i koden. Att dessa principer efterlevs är en viktig faktor när val

av aärspartners görs.

Information om uppförandekoden ingår som en del av introduktions-

programmet för alla nyanställda. Under året har repetition gjorts för

samtliga medarbetare i uppförandekoden. Utöver uppförandekoden

ﬁnns styrdokument innehållande principer för bolagsstyrning och efter-

levnadsprocedurer, som beslutats av styrelsen.

Visselblåsare

Vi är angelägna om att både våra egna medarbetare och våra exter-

na intressenter känner sig trygga med att vi fångar upp eventuella

missförhållanden i organisationen redan på ett tidigt stadium, antingen

via dialog eller via företagets visselblåsarfunktion, som sköts av Nivikas

styrelseordförande. Repressalier mot eller diskriminering av någon

medarbetare som i god tro gjort en anmälan är inte tillåtet. Under

året ﬁnns inga rapporterade fall av korruption, mutor eller brott mot

uppförandekoden.

För hållbarhet i leverantörskedjan

Nivikas leverantörer har en viktig roll i värdekedjan och som beställare

av varor och tjänster har Nivika ett stort ansvar och möjlighet att ställa

krav med koppling till hållbarhet. Exempelvis kravställs leverantörer på

att följa bolagets uppförandekod. Nivika eftersträvar lokala leverantörer,

nära och långsiktiga samarbeten med aärspartners för att tillsam-

mans främja hållbarhet genom hela värdekedjan. Nivika kommer under

kommande år se över ram- och leverantörsavtal med fokus på Växjö,

Vetlanda och Västkusten, där bland annat krav på hållbarhet och uppfö-

randekod ska tydliggöras.

EU-taxonomin

- för hållbara byggnader

I enlighet med EU:s taxonomi för hållbara investeringar förväntas större

börsnoterade företag i Europa lämna upplysningar i hållbarhetsrappor-

ten om hur deras verksamheter bidrar till att uppfylla EU:s miljömål.

Detta kommer framöver redovisas som andel av omsättningen, drifts-

utgifterna och kapitalutgifterna som anses ”hållbara” i enlighet med

kriterierna i taxonomin.

Nivika omfattas inte initialt av rapporteringskravet, men väljer ändå

att presentera en bedömning av hur vår verksamhet överensstämmer

med EU-taxonomin som vägledning för ägare och investerare. I ett

första steg har vi uppskattat hur stor del av vår omsättning, våra drifts-

och kapitalutgifter som avser ekonomiska aktiviteter som tas upp i

taxonomin, det vill säga är ”aligible”. Nivika äger, förvaltar och utvecklar

fastigheter. Vår verksamhet återﬁnns i huvudgrupp 7, Bygg och fast-

ighetsverksamhet, i taxonomin. Vår verksamhet motsvarar därmed det

som i taxonomin benämns ”Förvärv och ägande av byggnader” (7.7) och

i stort sett hela vår omsättning, alla våra driftsutgifter och en del av våra

kapitalutgifter kan kopplas till denna aktivitet.

Vid ny- eller ombyggnation kan kapitalutgifterna kopplas till aktivite-

terna ”Uppförande av nya byggnader” (7.1) respektive ”Renovering av

beﬁntliga byggnader” (7.2). Härutöver genomför vi löpande ener-

gieektivisering av våra fastigheter, samt installerar laddplatser och

solcellsanläggningar. Dessa investeringar är förenliga med ”Installation,

underhåll och reparation av teknisk utrustning” (7.3-7.6) som avser just

denna typ av åtgärder för att begränsa klimatpåverkan.

Total, mkr

Andel ekonomiska

verksamheter

som omfattas av

taxonomin, %

Andel ekonomiska

verksamheter

som inte omfattas

av taxonomin, %

Omsättning – redovisningen av total omsättning motsvarar alla våra totala service- och

hyresintäkter i resultaträkningen.

Driftutgifter - avser direkta utgifter för skötsel, reparation och underhåll av våra fastigheter.

Kapitalutgifter – avser aktiverade utgifter som höjer värdet på våra fastigheter, inklusive

investeringar och förvärv.

Omsättning 528 100 % 0 %

Driftutgifter 19 100 % 0 %

Kapitalutgifter 3 164 100 % 0 %

Nivikas omfattning

av EU-taxonomin

ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 51

Hållbarhetsrapport 2021/22

ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 52

MILJÖMÄSSIGT ANSVAR

 MILJÖ OCH RESURSANVÄNDNING

Bygg- och fstighetsbrnschen str för en betydnde del v Sveriges totl

energinvndning och en stor ndel v koldioxidutslppen, vilket hr en negtiv pverkn

p vrt klimt. Nivik sk erbjud hllbr fstigheter, bolget förvltr och utvecklr

drför fstigheter resurseektivt och med klimtet i fokus. Vi rbetr stndigt för tt

minsk vr egen och vr hyresgsters klimtvtryck smtidigt som vi rbetr med tt

eektiviser vr resursnvndning. Inom vrt miljömssig nsvr hr vi prioritert tre

vsentlig hllbrhetsfrgor:

- Klimtpverkn/npssning

- Resurseektivitet

- Underltt för hyresgsten tt ger mer hllbrt

Uppdaterade beräkningar

Under året har nya beräkningsmetoder tillämpats för koldioxidutsläpp samt energianvändning,

vilket innebär att 2019/20 och 2020/21 års värden är uppdaterade till årets hållbarhetsrapport

och de skiljer sig därför emot tidigare rapporter.

Miljöcertiﬁering – en väg till hållbara byggnader

Miljöcertiﬁering är ett verktyg för att säkerhetsställa att våra fastigheter är hållbara och minime-

rar sin miljöpåverkan. Sedan 2020 bygger Nivika alla sina bostäder i enlighet med Miljöbyggnad

Silver. Miljöbyggnad är Sveriges mest använda miljöcertiﬁeringssystem för byggnader. Standarden

omfattar de viktigaste miljöpåverkande byggnadsaspekterna och kvalitetssäkrar samtidigt inomhusk-

limatet. En byggnad bedöms inom områdena energi, inomhusmiljö och material.

Andel bostäder byggda i enlighet med Miljöbyggnad Silver

2021/22 2020/21

Utfall 100 % 100 %

Hållbarhetsrapport 2021/22

Att mäta och redovisa utvecklingen av Nivikas klimatpåverkan

är ett sätt att identiﬁera, prioritera och följa upp åtgärder för att

minska klimatutsläppen. Genom ökad kunskap om direkta och

indirekta utsläpp kan klimatplaner och metoder tas fram för att

prioritera de åtgärder som ger störst påverkan.

Nivika rapporterar koldioxidutsläpp med hjälp av GHG-proto-

kollet (Green House Gas Protocol), i enlighet med modellen

Financial Control approach.

Nivika redovisar Scope 1 och Scope 2. Inom Scope 3 håller

Nivika på att inventerar de kategorier som kan tillämpas samt

hur datainsamlingen ska ske.

Klimatpåverkan och anpassning till ett förändrat klimat

2021/22

Aktivitet Datakälla Omvandlingsfaktor Absoluta utsläpp Intensitet

Scope 1

Service/driftbilar och poolbilar Intern inhämtning från körjournaler Emissionsfaktor för respektive

fordon, bränslebaserad

Köldmedia Utsläpp från köldmedia hämtas

från respektive fastighet enligt lag

omobligatorisk köldmediarapport

*Statistik från Svensk Kyl &

Värmepumpsförening

Scope 1 Summa direkta utsläpp 21 0,04

Scope 2

Marketbased Förbrukning av el i fastigheter Data från leverantör 55

Locationbased Förbrukning av el i fastigheter Data från leverantör Emissionsfaktor,

Nordisk mix 2021: 0,0547

734

Förbrukning av ärrvärme i fastigheter Data från leverantör 558,3

Förbrukning av ärrkyla i fastigheter Data från leverantör 0,13

Marketbased Summa indirekta utsläpp från produktion av inköpt energi 613 1,1

Locationbased Summa indirekta utsläpp från produktion av inköpt energi 1 292 2,3

Scope 1+2 Markedbased 634 1,14

Scope 1+2 Locationbased 1 313 2,35

Locationbased - Metoden återspeglar genomsnittlig utsläppsintensitet för

nätet på vilken energiförbrukningen inträar. Emissionsfaktorn är för hela

leveransen i kraft-, värme- eller kylnätet. Ingen skillnad görs för om organi-

sationen har gjort ett aktivt miljöval för sin inköpta el, värme eller kyla.

Marketbased – Metoden skiljer på ursprungsmärkt inköpt el, värme och

kyla och ospeciﬁcerad inköpt el, värme och kyla. För den ursprungsmärkta

elen, värmen och kylan används speciﬁka emissionsfaktorer för ett speciﬁkt

energislag, medan för ospeciﬁcerad el, värme och kyla används den nord-

iska residualmixen.

Klimatutsläpp

Scope 1

Avser direkta utsläpp som kontrolleras av verksamheten själva och

där Nivika har direkt kontroll över sin klimatpåverkan, till exempel

utsläpp från egna fordon.

Scope 2

Avser indirekta utsläpp från inköpt energi. Utsläppen sker då hos

producenten men räknas in i Nivikas utsläppssiror. Några exempel

är inköpt el, värme och kyla.

Scope 3

Omfattar indirekta utsläpp uppströms och nedströms i värdekedjan

som Nivika ger upphov till men inte kontrollerar direkt.

*Beräkningen avser kalenderår. Beräkningen från 2021 redovisas i 2021/22 års redovisning.

Absoluta utsläpp anges i: ton CO₂e Intensitet anges i: kg CO₂ e/kvm, fördelat

ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 53

Hållbarhetsrapport 2021/22

Resurseektivitet - energi, material och avfall

Nivika lägger stort fokus på att skapa hållbara byggnader över tid. Det är långsiktiga satsningar som leder till

minskad klimatpåverkan och lägre energiförbrukning. Eektiv energianvändning, materialförbrukning och

avfallshantering är viktiga områden för Nivika när det gäller resurseektivitet.

Eektiv energianvändning

Under senare år har elbehovet i Sverige ökat kraftigt. Arbetet med energieektivisering och driftoptimering av

fastigheterna är något som ständigt pågår. En ökad installation av exempelvis solcellsanläggningar bidrar också

till att minska såväl klimatpåverkan som driftskostnaderna.

Att ha kontroll på och påverka energiförbrukningen i våra fastigheter är en viktig del i energieektiviseringen.

Nivikas tekniska förvaltning använder olika system för att övervaka fastigheterna med fokus på att följa upp,

utveckla och optimera energianvändningen. En kartläggning av fastigheter med hög förbrukning har gjorts. Ett

antal åtgärder har gjorts under året, som byte av åtta värmecentraler och sex ventilationssystem. Fönsterby-

ten har gjorts på tre fastigheter där vi inte bara får ett bättre energivärde, utan också ger hyresgästerna ett

förbättrat inomhusklimat.

Energianvändning

Energianvändning, kWh

2021/22 2020/21 2019/20

El 13 418 621 10 896 223 9 991 012

Fjärrvärme 19 532 531 12 275 865 2 718 885

Fjärrkyla 10 852 21 298 14 142

Total förbrukning 32 962 004 23 193 386 22 724 039

Energiintensitet

Energianvändningen har minskat med 5 procent - jämfört med 20/21 har vi minskat från 102 till 97 kWh/m2 Atemp. Målet

med att minska energianvändningen med 10 procent nås inte för året då vi har förvärvat ett antal äldre fastigheter med hög

förbrukning.

Energiintensitet, kWh/m2 Atemp

2021/22 Förändring, % 2020/21 Förändring, % 2019/20

Total energiintensitet 97 -5 % 102 -11 % 114

Underhållet i siror 2021/22

Resurseektiviseringar som gjorts på våra fastigheter under 2021/22

• Nyinstallerade solpaneler på bostadsfastigheterna Vigören 1 och på de kommersiella fastigheterna

Vagnen 10, Bälgen 15, Bikupan 19, Stegen 1, Fyllinge 20, Sandstenen 2, Broarna 4 och

Barnarps-Kråkebo 1:58.

• Ventilationsbyte för bättre energiprestanda på fastigheterna Rosen 1, Tre Liljor 17 och Snipen 19.

• Byte av ärrvärmecentral på fastigheterna Snipen 13, Snipen 19, Lejonet 5, Lejonet 18,

Barnarps-Kråkebo 1:58, Folkets Hus 1 och två på Ämbaret 8.

• Fönsterbyten har genomförts och färdigställts på Advokaten 5 och på Bäret 1 samt på Tre Liljor 17.

• Ett löpande arbete med uppkoppling av överordnat system via Webbport och energidata till Mestro

för beﬁntliga fastigheter.

• Pågående arbete med att byta ut gamla ljuskällor till nya LED-armaturer på fastigheterna Smeden 3,

Smeden 5, Överkanten 1 och Värendsvallen 12.

180

FÖNSTERBYTEN

NYA VÄRMECENTRALER

BYGGNADER MED

FÖRBÄTTRAD VENTILATION

FASTIGHETER MED NY

LEDBELYSNING

ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 54

Hållbarhetsrapport 2021/22

Nivikas solcellsanläggningar har under året producerat 1 678 MWh,

vilket motsvarar 13 procent av total elanvändningen.

Producerad solenergi

Målet nyinstallerad solenergi med produktionskapacitet om minst 1 GWp innebär fortsatt fokus på

förnybar el. Vi sätter solpaneler på våra tak, både vid nybyggnation och på beﬁntliga fastigheter.

Under året har solcellsanläggningar installerats på nio fastigheter med en total produktionskapacitet

om 1,3 GWp.

Producerad solenergi, MWh

2021/22 Förändring, % 2020/21 Förändring, % 2019/20

Producerad el från egna solcellsanläggningar 1 678 136 % 710 152 % 282

Egenproducerad solel som används på plats 1 678 710 282

ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 55

200

400

600

800

1000

1200

1400

1600

1800

2017 2018 2019 2020 2021 2022

Producerad Solenergi, MWh

Ämbaret 8

Vetlanda

Töringe 7:40

Diabasen

Vombaten

Överkanten 1

Folkets Hus

Rättaren

Drängen 2

Holmgrens Bil

Rödspätten

Hållbarhetsrapport 2021/22

Nivika standard

- med material för långsiktig

förvaltning

För att ta ytterligare ett steg vidare mot ett mer hållbart samhälle

behöver vi gemensamt tänka ett steg längre gällande återbruk och

långtidsbruk, och därmed lämna slit- och slängtänket bakom oss och

minska klimatpåverkan. Material och produkter behöver användas

längre, av ﬂer eller i nya sammanhang. Omställningen till en cirkulär

ekonomi har stor potential i att minska resursanvändningen och

är också ett verktyg för att påverka de globala hållbarhetsmålen i

Agenda 2030.

Sedan Nivika startades har långsiktig förvaltning varit en grundför-

utsättning för materialval och speciﬁkationer oavsett om det gäller

renovering eller nyproduktion. Nivika ska ha fastigheter av hög kvali-

tet för att attrahera hyresgäster, det är lika viktigt nu som när bolaget

startade för drygt 20 år sedan. Vid nyproduktion av hyresrätter ingår

alltid Nivika teknisk beskrivning standard som en del av beställning-

sunderlaget. När du kliver in i lägenheterna ligger det granit eller

keramik klinkers på hallgolvet, tåligt och underhållsfritt, på övriga golv

ligger ekparkett, ett vackert och tämligen tåligt golv som även ger

en varm träkänsla och är skönt att gå på. Samtliga golvlister är i ek,

nästan lika snygga efter ett par års dammsugning som när de är nya.

Fönsterbänkar är i sten eller vit marmor som ger ett tidlöst och

fräscht intryck. Köket är vitt med tåligt kompaktlaminat på bänkarna

och vitvarorna är rostfria. Toalett och badrum har granit eller kera-

miskt klinkers på golvet och det är kakel på väggarna. Lägenheten har

mekanisk till- och frånluftsventilation med värmeåtervinning med

FTX-aggregat i samtliga lägenheter. Våra fastigheter utformas så

långt som möjligt för att vara ﬂexibla och lätta att anpassa till föränd-

rade behov, vilket minskar behovet av ombyggnation.

ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 56

Hållbarhetsrapport 2021/22

Nivika Byggsystem

– egen produktionskapacitet

med miljöproﬁl

Nivika Byggsystem har under året varit viktig del i vårt hållbara

byggande. Genom att bedriva byggnation industriellt minskas

avfallsmängd och skrot, byggnationen sker i kontrollerad miljö och

är inte väderberoende vilket också ger en bättre arbetsmiljö för

medarbetarna. Fokus ligger på industriellt byggande i trä, vilket

förkortar byggtiden väsentligt och således bidrar till mer kostnads-

eektivt byggande.

Att använda närproducerat svenskt trä kan idag inte mäta sig med

någon annan produktionsmetod när det gäller miljö- och klimata-

spekter. När trä används som byggnadsmaterial lagras koldioxiden

i byggnaden under hela dess livslängd.

”Härproducerat” och bidrag till cirkulära ﬂöden

Nivika Byggsystem har sin produktion på Torsvik strax söder om

Jönköping vilket är mitt i Nivikas marknader och möjliggör för en

bättre kontroll av värdekedjan. Genom närproducerade byggma-

terial och färdiga moduler minskar även kostnader och utsläpp vid

transport. Nivika kan från Torsvik leverera moduler till alla orter

inom vilka bolaget är verksamt och modulerna monteras därefter

på plats.

Varje modul från Byggsystem ska hålla länge och vara trivsam att

vistas i. Modulerna erbjuder en bra vistelsemiljö med genomtänkt

planering och bra materialval. Modulerna ska kunna lämpa sig för

såväl permanenta boenden som för ﬂyttbara lösningar, enkla att

montera ned, ﬂytta och bygga upp igen – för ett cirkulärt ﬂöde.

ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 57

Hållbarhetsrapport 2021/22

Minskade avfallsmängder

- ökad återvinning

Arbetet med avfall handlar om att minska mängden avfall som går till

deponi och förbränning – och att öka andelen återvunnet avfall. Nivikas

verksamhet genererar avfall i våra byggprojekt, nyproduktion och hyres-

gästanpassningar men också från verksamhetens hyresgäster.

Vad det gäller avfall från byggnation är det viktigt att det ställs krav på

exempelvis avfallsplaner i projekt. Men även att öka återvinningsgraden

på byggarbetsplatser och hos våra hyresgäster. Här krävs samverkan

med våra avfallsleverantörer samt entreprenörer vid byggprojekt.

Utmaning har varit att avfallsleverantörer vi samarbetat med inte har

kunnat redovisa uppföljning på avfallshanteringen. Under våren 2021

tecknades ett avtal med ett avfalls- och återvinningsföretag som kan

leverera mer komplett avfallsdata. Tillsammans ska vi arbeta fram ett

system som ger möjlighet att minska avfall, öka återvinningen och däri-

genom minska klimatavtryck kopplat till verksamheten.

Under våren 2022 har en avfallskartläggning genomförts i Värnamo.

Syftet var att ta fram mätdata där vi som fastighetsägare kan påverka

hyresgäster genom smarta val för att få dem i sin tur att agera mer

hållbart. Näst på tur är Växjö och Jönköping.

ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 58

Hållbarhetsrapport 2021/22

Laddplatser

102 stycken laddplatser för el- och hybridfordon driftsattes under

året, vilket har överträat målet om 25 stycken med fyra gånger om.

Ort 2021/22 2020/21 2019/20

Värnamo 12 14 11

Jönköping 52 33 16

Växjö 26 12 2

Varberg 12 0 0

Totalt 102 59 29

Underlätta för hyresgästen att

agera mer hållbart

Förutom uppvärmningen av våra fastigheter och våra byggprojekt bidrar

våra hyresgäster med utsläpp från till exempel biltransporter, avfall och

konsumtion. Hyresgästernas intresse för att bidra till hållbara lösningar

och eektiviseringar ökar. Som hyresvärd kan vi bidra genom att göra

det enkelt för våra hyresgäster att göra rätt, underlätta för att skapa

en mer hållbar livsstil och engagera dem att göra mer klimatsmarta val

i vardagen kopplat till sitt boende. Det kan vara allt från att erbjuda

odlingsmöjligheter intill fastigheterna, enkla system för avfallshantering

till att erbjuda laddplatser för elbilar. I våra nybyggda bostadsfastigheter

mäts el- och vattenförbrukningen individuellt, vilket ökar kunskapen om

den faktiska förbrukningen hos våra hyresgäster.

I våra fastigheter vill vi underlätta för att använda cykeln genom till ex-

empel trygga och lättillgängliga cykelparkeringar. I projektering av bygg-

naderna övervägs möjligheter för cykelpooler. Vi har också etablerat ett

samarbete med Green Motion, vilket ger hyresgästerna möjlighet att

hyra elcyklar i närheten av fastigheterna. Arbetet med att erbjuda våra

hyresgäster möjligheter till en hållbar mobilitet fortsätter.

Klimatrisker, klimatpåverkan och biologisk mångfald är tätt samman-

kopplat. Samtidigt som klimatavtrycket ska minska ska den biologiska

mångfalden öka. Ju ﬂer växter som ﬁnns, desto större kapacitet att ta

upp koldioxid i atmosfären. Fler växter och träd skapar även skugga,

vilket lindrar eekten av värmeböljor och bidrar till naturlig dagvatten-

hantering genom upptag av vatten via rötterna.

När ett område nyexploateras kan det medföra att vissa ekologiska vär-

den på platsen påverkas. Nivika arbetar med att stötta biologisk mång-

fald bland annat genom att anlägga gröna tak, skapa gröna innergårdar

men också prioritera växter och träd som blommar för att förstärka det

biologiska värdet kring fastigheterna.

Såklart vi ska ha en äng mitt bland fabrikerna!

På vår nybyggda fastighet Porfyren 2 i Värnamo valde vi att anlägga en

blomsteräng. Ängen är inte bara vacker att titta på utan uppskattas även

av pollinerande insekter, som humlor, bin och ärilar.

Ängarna binder både dagvatten och koldioxid. Jämfört med en gräsmat-

ta som har behov av att klippas en gång per vecka under sommarhalvåret

behöver ängen bara slås en gång per år, färre antal gräsklippningar gör

dessutom att utsläppen minskar.

Antal laddplatser

ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 59

Hållbarhetsrapport 2021/22

ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 60

I detaljplanearbetet ingår förutom att gestalta området även att bidra till en blandad stadsmiljö. En blandad

stadsmiljö skapar förutsättningar för stor mångfald och variation mellan gammal och ny bebyggelse, både i

gestaltning och funktion för boende, handel, service, rekreation, kultur och arbetsplatser. Blandstaden utgår

ifrån att människans välbeﬁnnande står i centrum, vilket bidrar till ökad trygghet och gemenskap.

Kommande år ska vi genomföra en undersökning bland våra bostadshyresgäster. Undersökningen mäter hur

nöjda hyresgästerna är med sitt boende och Nivika som hyresvärd. Den innehåller också frågor om upplevd

trygghet i området och i lägenheten, städning av trapphus och tvättstugor, serviceanmälan och sophantering.

Resultaten från undersökningen kommer vi att använda som underlag när vi planerar vår verksamhet och

husens förvaltning.

SOCIALT ANSVAR

 HÅLLBAR STADSUTVECKLING

MED TRYGGHET OCH TRIVSEL

Närhet till hyresgästen

Våra hyresgäster står i centrum för vår verksamhet och det är viktigt att kunna erbjuda rätt produkt och

service till bostadshyresgäster såväl som till lokalhyresgäster. Nöjda hyresgäster som trivs är lojala och

hyr länge hos oss, vilket bland annat bidrar till lägre omﬂyttning och ökad trygghet. En nöjd hyresgäst är

också en god ambassadör för bolaget.

Vi möter våra hyresgäster dagligen, genom telefonsamtal, mejl och personliga kontakter. Vi månar om

en hög tillgänglighet för våra kunder och de kan nå oss via telefon och mejl. På den kommersiella sidan

har lokalansvariga nära kontakt med hyresgästerna för att snabbt kunna fånga upp förändrade behov och

önskemål.

Digital teknik möjliggör nya beteenden och nya funktioner. Våra hyresgäster kan underteckna bostads-

kontrakt, garagekontrakt och parkeringsavtal digitalt. I Mitt Lager har vi smidiga digitala låslösningar där

manuell nyckelhantering helt har upphört.

Nivik vill tt de som bor eller rbetr i vr hus och kvrter trivs, knner sig trygg och

mr br. Vi r en lokl smhllsbyggre som erbjuder ttrktiv och trivsmm lokler och

boenden för vr hyresgster. Vi skpr hllbr kvrter och omrden med fstigheter dr

mnniskor sk lev och rbet i mng r frmöver. Omrden sk klr klimtförndringr

och smhllsomvndling. Vi tr lngsiktigt nsvr nr vi bygger, utvecklr och förvltr.

Hållbarhetsrapport 2021/22

ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 61

Med lokalt samhällsengagemang

Vi arbetar för att vara en engagerad samhällsmedborgare på olika sätt. Nivika engage-

rar sig genom att stötta olika idrottsföreningar och evenemang främst i de geograﬁska

områden där vi verkar. Att bidra till ungdomsverksamhet, att bidra till en positiv utveckling

av samhället samt verka för trygghet och säkerhet. Satsningarna innebär för oss att stödja

utsatta grupper som står utanför samhället, men också att motverka utanförskap.

Några organisationer/föreningar som Nivika samarbetar med:

Hållbarhetsrapport 2021/22

ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 62

Att arbeta mot gemensamma mål, respektera varandra och varandras

olikheter samtidigt som vi har kul på jobbet är några av de egenskaper

som ligger till grund för vår företagskultur och som knyter an till våra

kärnvärden: engagemang, ärlighet, glädje och hållbarhet.

Nivika fortsätter att utvecklas, vilket gör att behovet av nya medarbe-

tare och kunskap ökar. Därför är det viktigt att vi tillsammans fortsätter

arbetet med att förstärka vår värdegrundsplattform och den familjära

företagskultur som vi har inom Nivika - för att vara en hållbar arbets-

plats och en attraktiv arbetsgivare.

För att vara en hållbar arbetsplats har vi valt att prioritera tre områden:

god arbetsmiljö, jämställdhet och mångfald samt kompetensutveckling.

En sund arbetsmiljö

Nivika ska erbjuda medarbetarna en trygg, säker och hälsosam arbets-

miljö. Bolaget arbetar förebyggande med säkerhet genom bland annat

interna rutiner och verktyg. Den dagliga verksamheten bedrivs med

bakgrund av våra kärnvärden. Information och tillvägagångssätt hur vi

ska agera beskrivs i företagets policys och uppförandekod.

Arbetsmiljöfrågor är viktiga för att minimera tillbud och olyckor. Upp-

komna tillbud dokumenteras och rapporteras till närmsta chef som i sin

tur lyfter tillbudet upp till ledningen. Vi har en nollvision för arbetsplats-

olyckor, den gäller alla som arbetar för eller utför uppdrag åt Nivika.

Detta innebär att ingen ska komma till skada på jobbet. För att uppnå

vårt mål måste vi arbeta förebyggande, minimera och åtgärda säker-

hets- och hälsorelaterade risker samt främja medarbetarnas välmående.

Jämfört med 2020/21 då vi hade ett olycksfall hade vi i år två olycksfall

som föranledde till frånvaro. Alla medarbetare erbjuds friskvårdsbidrag

och samtliga anställda omfattas även av en vårdförsäkring. Friskvård

sker både förebyggande och i rehabiliteringssyfte för att främja hälsa

och välmående. Under året har 23 procent av medarbetarna använt sitt

friskvårdsbidrag.

Sjukfrånvaron i koncernen har genom åren varit låg. Under verksam-

hetsåret har vi dock haft en ökning av korttidsfrånvaro till totalt 3,1

procent. Jämfört med 2020/21 då korttidsfrånvaron stod för 2,4

procent. Orsaken till ökningen beror på den rådande situation avseende

covid-19.

HÅLLBARA MEDARBETARE

 EN STARK FÖRETAGSKULTUR

Medrbetrn r vgörnde för företgskulturen, rern och den pgende utvecklingen. Kunnig, enggerde och

vlmende medrbetre ger nöjdre hyresgster och en eektivre verksmhet.

20%

40%

60%

80%

100%

2021/22

2020/21 2019/20

96,9 %

97,6 %

98,1 %

Frisknärvaro 2021/22

Frisknärvaron är fortsatt

hög och ligger på 96,9 %

Hållbarhetsrapport 2021/22

ENGAGEMANG

GLÄDJE

HÅLLBARHET

Vi arbetar mot verksamhetens

gemensamma mål med ett genuint

engagemang och tar tillvara på möjlighe

ter som är av godo för Nivika.

Vi ha kul på jobbet och gläds med

varandras framgångar, när vi lyckas gynnar

det både oss själva och företaget.

Vi har en inställning att hållbarhet är en

grundläggande drivkraft som ska genomsyra

företaget som en grundsten i beslut och i vår

dagliga verksamhet.

ÄRLIGHET

Vi respekterar varandra och varandras

olikheter och tror på goda relationer i och

utanför företaget med en tydlig god ton.

Våra värderingar beskriver det som är allra viktigast i våra initiativ och

handlingar. Värderingarna guidar oss i vårt dagliga arbete och i de relationer

vi bygger med kollegor, kunder och partners.

VÅRA KÄRNVÄRDEN

Hållbarhetsrapport 2021/22

ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 63

Hållbarhetsrapport 2021/22

Lika värde, jämställdhet och mångfald

Vårt grundläggande synsätt är att alla människor har lika värde och rätt

till lika behandling. Medarbetarna skall ges samma möjligheter gällande

anställningsvillkor, kompetensutveckling och befordran, inom ramen för

sin kompetens och vilja. Arbetsvillkoren styrs av kollektivavtal och samt-

liga medarbetare omfattas. Vi är medlemmar i Almega. Lönesättningar

tar hänsyn till branschstatistik och medarbetarnas individuella presta-

tion. Historiskt sett är bygg- och fastighetsbranschen en mansdomine-

rad bransch. Idag ser vi att ﬂer och ﬂer kvinnor söker sig in i branschen,

vilket vi välkomnar. Under året har vi gått från 22 procent kvinnor till 31

procent. Inga fall av diskriminering har inrapporterats.

I september 2021 hade Nivika 46 medarbetare och per årsslut har vi

ökat vårt team med ytterligare 20 medarbetare, totalt är vi nu 65*

anställda. De områden som legat i fokus för rekrytering har varit hållbar-

het, projekt-, ekonomi- och förvaltningsavdelningen. Vi har även under

året lyft upp en del medarbetare till nya utmanande roller. Persona-

lomsättningen uppgår till 14 procent, vilket motsvarar 8 personer som

avslutat sin anställning.

Fördelningen av Nivikas medarbetarbetare per den sista augusti 2022

är 69 procent män och 31 procent kvinnor. Av de anställda är 46 perso-

ner (71) tjänstemän och 19 personer (29) kollektivanställda.

* Nivika Byggsystem och Bostadsutveckling är ej med i beräkningarna.

Kompetensutveckling

Medarbetarsamtal genomförs för att stödja den personliga utveckling-

en, följa upp gemensamt satta mål, stämma av arbetssituationen och

planera framtida kompetensutveckling. För oss handlar kompetensut-

veckling om att utveckla våra medarbetares kunskaper och färdigheter.

Medarbetare ska ges samma möjligheter gällande anställningsvillkor,

kompetensutveckling och befordran inom ramen för sin kompetens

och egna vilja. Utbildningsbehovet kartläggs och anpassas individuellt

för varje medarbetare, rätt kompetens för respektive arbetsuppgifter.

Under året har utbildningar genomförts inom bland annat grundläggan-

de hyresrätt, entreprenadjuridik samt hjärt- och lungräddning.

Kunskapsutbyte

Vi har också fokus på framtida medarbetare för att bidra till deras

utveckling. Nivika har ett långsiktigt utbyte med studenter på Campus i

Värnamo och Jönköping University, som strävar efter att ge studenter

möjlighet till praktiska erfarenheter och utbildning kopplat till bygg- och

fastighetsbranschen.

Nivika är bland annat medlem i:

• Fastighetsägarna, en rikstäckande branschorganisation med lokal

förankring som arbetar för en hållbar och fungerande fastighets-

marknad.

• CSR Småland, har till ändamål att skapa engagemang bland företag

och andra aktörer till att utveckla hållbara verksamheter och därige-

nom bidra till en attraktiv region, samt att vara en mötesplats som

bidrar till hållbar verksamhetsutveckling och nya aärsidéer.

• Jönköping City, ett samarbete mellan handeln, fastighetsägarna,

kommunen och övrigt näringsliv.

• Värnamo City, en samverkan mellan handeln, fastighetsägarna,

kommunen och övrigt näringsliv.

• Värnamo Företagarförening, en näringspolitisk organisation som

aktivt engagerar sig bland annat för att förbättra förutsättningarna

för näringslivet och främja en positiv utveckling i området.

• ID06, Nuvab Näringsliv, Self Storage, Svenskt Näringsliv, Värnamo

Näringsliv.

Köns- och åldersfördelning styrelse

7 (3 kvinnor, 4 män)

30-50år

Kvinnor: 1

Män:0

Kvinnor

>50år

Kvinnor: 2

Män: 4

Män

29%

71%

43%

57%

Köns- och åldersfördelning koncernledning

4 (1 kvinna, 3 män)

Kvinnor

Män

33%

25%

67%

75%

30-50år

Kvinnor: 0

Män: 1

>50år

Kvinnor: 1

Män: 2

Köns- och åldersfördelning hela organisationen

65 (20 kvinnor, 45 män)

Kvinnor

Män

31%

12%

69%

52%

36%

<30 år

Kvinnor: 3

Män: 5

30-50år

Kvinnor: 10

Män: 24

>50år

Kvinnor: 7

Män: 16

2021/22 Fördelning, 2020/21 Fördelning,

Antal % Antal %

< 30 år 6 9 3 7

30-50 år 36 55 26 57

> 50 år 23 35 17 37

Totalt 65 46

Åldersfördelning

2021/22 Förändring, 2020/21 Fördelning

Kvinnor Män Fördelning (kvinnor), % % Kvinnor Män (kvinnor), %

Styrelse 3 4 43 0 3 4 43

Koncernledning 1 3 25 -8 1 2 33

Hela organisationen 20 45 31 9 10 36 22

Könsfördelning

ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 64

Hållbarhetsrapport 2021/22

TCFD-vägleder

Beskrivningen hjälper intressenterna att skapa sig en bild av hur verk-

samheten kommer att påverkas av klimatförändringarna. Nivika kommer

under 2022/23 att arbeta med vidare med scenarioanalyser kopplade

till klimatförändringarna. Nedan beskrivs kortfattat hur vi arbetar med

de olika delarna i ramverket, vissa upplysningar presenteras även i andra

delar av årsredovisningen, vilket framgår av hänvisningar i texten nedan.

Styrning

Nivikas styrelse har ett övergripande ansvar för styrningen av hållbar-

hetsfrågorna. Koncernledningen ansvarar för att ta fram förslag på

policys, mål och strategier. Resultat för mål och klimatrelaterade frågor

presenteras för styrelsen och diskuteras vid planerade möten under hela

året.

Hållbarhetsarbetet ingår som en naturlig och integrerad del i all verk-

samhet. Ansvaret för det dagliga arbetet med klimatrelaterade frågor

såsom planering, genomförande och uppföljning följer organisations-

strukturen. Frågor relaterade till klimatet ingår som en del av de aärs-

planer som tas fram. Hållbarhetschefen har det operativa ansvaret för

att driva, utveckla, samt följa upp Nivikas klimatarbete och rapportera

utfallet till koncernledningen.

Strategi

Nivikas aärsmodell och verksamhet är anpassad för att ta vara på möj-

ligheter som följer av omställningen till ett hållbart samhälle. Vårt arbete

med minskad energianvändning och klimatpåverkan från verksamheten

är ett sätt att framtidssäkra fastigheterna, minska våra kostnader och

möta framtida lagar. Nivika är ett fastighetsbolag som arbetar med

lokala kontakter och har ett nära samarbete med kommuner gällande

utvecklingsprojekt och att föra fram hållbarhetsaspekter även där.

Därigenom förblir vi ett attraktivt bolag för våra intressenter, inte minst

framtida hyresgäster.

Riskhantering

Identiﬁering och analys av klimatrelaterade risker är en förlängning av

vårt ordinarie riskarbete – en process som beskrivs på sidan 83. Miljö-

aspekter, inklusive klimat, ingår denna process liksom alla de andra av

bolagets risker och möjligheter.

Syftet med risk- och möjlighetsanalysen är att få koll på hur Nivika

påverkas ﬁnansiellt av klimatförändringarna; dels rent fysiskt, dels av

styrmedel för att begränsa växthusgasutsläpp – men även att tillvarata

de möjligheter som identiﬁeras under processen.

Under kommande åren kommer vi öka kunskapen med genomlysning av

fastighetsbeståndet till en början på geograﬁsk nivå och därefter kom-

mer fysiska risker på fastighetsnivå identiﬁeras och handlingsplaner ska-

pas för hantering av de identiﬁerade klimatriskerna. Arbetet involverar

förvaltningsorganisationen för att skapa förståelse och förankring med

bäst förutsättning för implementering av nya arbetssätt och rutiner.

Mål och mätetal

Energianvändningen i fastigheter är en stor bidragande orsak till utsläp-

pen av växthusgaser. Vi har därför under 2020/21 samt 2021/22 haft

ett årligt mål att minska energiförbrukningen med 10 procent, läs mer

på sidan 54.

Vi har som mål att 20 procent av våra fastigheter i portföljen ska vara

”gröna”, andelen nyinstallerad förnybar energi ska ha en produktions-

kapacitet(solenergi) på 1 GWp och all nyproduktion av bostäder ska

byggas enligt Miljöbyggnad Silver.

Klimatrelaterade risker och möjligheter

för Nivika

Vi ser redan hur förväntningarna på Nivika från kunder,

investerare och andra aktörer ökar vad gäller ett ansvarsfullt

klimatarbete. Vi ställer tre snabba frågor till hållbarhetschef

Emelie Regnell om arbetet med klimatrelaterade risker och

möjligheter.

Är det helt frivilligt eller ett krav från ägare?

– Det är ingen som i nuläget uttryckt det som ett speciﬁkt

krav att vi ska redovisa enligt TCFD:s ramverk. Men vi tror att

ﬂer och ﬂer stora ägare kommer att prioritera frågan, så det är

lika bra att ta sig an detta redan nu.

Gör TCFD någon skillnad i ert praktiska arbete?

– Rent konkret innebär det att vi måste bli tydligare att

förklara klimatrisken, hur fysiska risker som vattenhöjningar

och extremväder kan påverka oss. Men också att våra kunders

verksamheter kan komma att påverkas.

Vad ligger närmast att hugga tag i?

– Det som ligger framför oss är exempelvis att göra scena-

rioanalyser för hur Nivikas aär ser ut i en värld som är två

grader varmare. Det måste vi kunna förklara för potentiella

ägare. Vi har precis börjat greppa klimatriskerna på ett mer

systematiserat sätt. Det handlar inte om goodwill, utan om ren

aärsmässighet.

För tt h ett tydligt fokus p klimtfrgn och hnter riskern men ocks möjlighetern kring dem hr vi

börjt rbet i linje med TCFD (Tsk Force on Climte-relted Finncil Disclosures). Ambitionen r tt följ

rekommendtionern i störst möjlig utstrckning. TCFD riktr sig till bde bolg och investerre.

ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 65

Hållbarhetsrapport 2021/22

Uppföljning grönt ramverk – invester report

Hösten 2020 gv Nivik ut sitt Grön Rmverk och emitterde i smbnd med dett ocks sin först grön obligtion.

Niviks rmverk följer Green Bond Principles, r grnskt v Cicero och hr ftt betyget ”Medium Green”.

Grön ﬁnansiering

Under föregående bokslutsår, 2020/21 emitterades två gröna obliga-

tioner enligt det gröna ramverket. Utestående obligationslån, samtliga

gröna, är vid periodslut 1 250 inom ramen 1 600 miljoner kronor.

I juni 2021 ﬁck Nivika sitt första gröna banklån vilket sedan dess har

utvecklats till att omfatta totalt 611 miljoner kronor per 2022-08-31

vilket utgör 34 procent av total grön ﬁnansiering.

Nivika har ett ﬂertal pågående projekt med grön ﬁnansiering såsom

Sadelmakaren 1 i Värnamo, Nivika Center i Växjö, Avenboken 1 i Ulrice-

hamn och Klynnan 12 i Värnamo.

Kriterier enligt ramverket

Det gröna ramverket innebär att grön ﬁnansiering ska användas till

projekt och tillgångar som är gröna, såsom gröna och energieektiva

byggnader, men kan också vara investeringar i energi eektiviserings-

åtgärder och förnybar energi. Nivikas Gröna Ramverk innehåller fyra

investeringskategorier varav gröna och energieektiva byggnader är den

största;

1. Gröna och energieektiva byggnader - nybyggnation

• Nybyggnation De kriterier som skall vara uppfyllda för ﬁnansie-

ring av nybyggnation av en fastighet är att byggnaden skall ha en

energiprestanda som ligger minst 20 procent under Boverkets

energikrav (BBR-krav) alternativt vara byggd i enlighet med

Miljöbyggnad Silver eller bättre.

• Träbyggnation skall byggas med svenskt trä, med märkning FSC/

PEFC.

• Beﬁntlig fastighetsportfölj (för byggnader byggda före 2021)

Byggnader med en energiprestanda som enligt energideklaratio-

nen erhållit energiklass A eller B.

• Större renoveringar Renoveringskostnader som leder till en ener-

giprestanda i enlighet med beﬁntlig fastighetsportfölj alternativt

leder till en energiförbättring på minst 30 procent per kvadratme-

ter och år jämfört med före investeringen.

2. Energieektivitet

Direkta kostnader för installation av energieektiviseringsteknik såsom

smarta styrsystem, förbättrad isolering, värmeväxlare, gröna tak, ener-

gieektiv belysning m.m., förutsatt att åtgärderna uppfyller nationella

minimikrav och att investeringen är kopplat till åtgärder som syftar till

en förbättrad energiprestanda och /eller minskade utsläpp av växthus-

gaser.

3. Förnybar energi

Förnybar energi, främst installation av solenergianläggningar Hållbara

transporter, eldrivna fordon och/eller infrastruktur för eldrivna fordon.

Godkänt investeringsbelopp Mkr

Upparbetade investeringar i pågående projekt 768

Beﬁntliga fastigheter 2 579

-Varav tidigare ny och ombyggnadsprojekt (1 218)

Totalt godkänt investeringsbelopp 3 347

Utestående volym gröna obligationer -1 250

Utestående volym gröna krediter -611

Kvarvarande godkänt investeringsbelopp 1 486

Investeringsbelopp 2022-08-31

Andel grön ﬁnansiering per 2022-08-31

Traditionell ﬁnansiering

31 %

69 %

Grön ﬁnansiering

Utveckling grön ﬁnansiering per kvartal, Mkr

500

1000

1500

2000

20-11-30

Gröna banklån Gröna obligationer

21-02-28

21-05-31

21-08-31

21-11-30

22-02-28

22-05-31

22-08-31

69 %

31 %

ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 66

Hållbarhetsrapport 2021/22

Upparbetade investeringar i pågående projekt

Energi-

prestanda, Energi Nedlagda Mark/

Fastigheter Ort Projekt Typ BBR klass kostnader Byggrätt Summa

Sadelmakaren 1 Värnamo Nybyggnation Bostäder 54,8 % av BBR-krav A 148 000 18 000 166 000

Värendsvallen 12, Nivika Center Växjö Nybyggnation Bostäder 53,6 % av BBR-krav A 173 100 18 500 191 600

Värendsvallen 12, Nivika Center Växjö Nybyggnation Kommersiellt 80 % av BBR-krav B 26 000 - 26 000

Tor 3 Nybro Nybyggnation Bostäder Planerad energiklass A - 80 218 10 332 90 550

Vinkelhaken 13 Ljungby Nybyggnation Bostäder Planerad energiklass A - - 11 000 11 000

Hällstorp 1:20, Hovslätts ängar Jönköping Nybyggnation Bostäder Planerad energiklass A - - 60 000 60 000

Klynnan 12 Värnamo Nybyggnation Kommersiellt 38 % av BBR-krav A 22 500 - 22 500

Porfyren 3 Värnamo Nybyggnation Kommersiellt 62 % av BBR-krav B 44 400 - 44 400

Avenboken 1 Ulricehamn Nybyggnation Bostäder 65 % av BBR-krav B 115 000 - 115 000

Roten 2 Jönköping Nybyggnation Bostäder Planerad energiklass B - 41 000 - 41 000

Summa 650 218 117 832 768 050

• Fastigheten är belägen på Avenboksgatan i södra Ulricehamn med promenadavstånd till centrum och friluftsområdet Lassalyckan.

• Byggnaderna uppfyller energiklass B.

• Inom kvarteret ﬁnns totalt 45 lägenheter, fördelat på tre byggnader med

lägenheter från 1:or till några 5:or.

• Samtliga parkeringsplatser är förberedda för billaddning.

• Fastigheterna är förberedda för montage av solceller.

• Miljö och gårdshus är byggda i trä och har tak av sedum.

Avenboken 1, Ulricehamn

• Logistikbyggnad belägen på Lundbyvägen i östra delen av Värnamo.

• Byggnaden skall uppfylla energikraven för Miljöbyggnad Silver.

• Ett logistikcenter till PostNord som förutom produktionsytor även ska innehålla kontors-och personalutrymmen. Fastigheten

kommer också ge kunder möjlighet att hämta och lämna paket direkt på plats.

• 25-30 laddplatser kommer att ﬁnnas på fastigheten för att möta PostNords miljömål.

• Byggnaden förses med 80 solcellspaneler, installerad eekt 44 kWp.

• Några grönytor byts ut till blomsteräng för att bidra till den biologiska mångfalden.

Klynnan 12, Värnamo

Exempel på tillgångar i den gröna poolen

Slutförda ny- och ombyggnadsprojekt

Fastighets-

Fastigheter Ort Projekt Typ värde

Snöﬂingan 16 Växjö Nybyggnation Bostäder 197 000

Västergöken 1 Jönköping Nybyggnation Bostäder 238 000

Vråken 1 Jönköping Nybyggnation Bostäder 156 000

Vombaten 2 & Vråken 2 Jönköping Nybyggnation Bostäder 94 800

Valplatsen 8 Jönköping Nybyggnation Bostäder 324 000

Hjortronet 7 Motala Nybyggnation Kommersiellt 26 500

Hemmeslöv 10:208 Båstad Nybyggnation Bostäder 136 000

Porfyren 2 Värnamo Nybyggnation Kommersiellt 45 700

Barnarps-Kråkebo 1:58 Jönköping Tillbyggnation Kommersiellt 113 000

Summa 1 331 000

ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 67

Hållbarhetsrapport 2021/22

Övriga upplysningar

Den miljödata som redovisas är framtagen enligt samma principer och metoder

som vår hållbarhetsrapport. Investeringar i ny- och ombyggnadsprojekt motsvarar

det belopp som per balansdagen har investerats i den aktuella fastigheter.

Beﬁntliga fastigheter tas upp till marknadsvärde. Marknadsvärdet uppdateras

varje kvartal då interna och externa värderingar genomförs. Redovisningen av

marknadsvärden följer de redovisningsprinciper som framgår av årsredovisningen.

Beﬁntliga fastigheter som ligger till grund för investering

Fastighets- Undvikna

Bolag Fastighet värde 22-08-31 kWh/m², år Energiklass Grön utsläpp, ton CO

Nivika Skåpvägen 6 AB Barnarps-Kråkebo 1:58 113 000 75 % B Ja -16 002

Nivika Bautastenen AB Bautastenen 3 147 000 74 % B Ja -8 193

Nivika Sågcrona 1 AB Bergbunken 1 63 200 60 % A Ja -5 288

Nivika Bikupan 19 AB Bikupan 19 33 200 54 % B Ja -8 903

Nivika Sandstenen AB Diabasen 4 157 000 69 % B Ja -25 664

Nivika Eklövet 1 AB Eklövet 1 66 900 71 % A Ja -3 714

Nivika Heden AB Hemmeslöv 10:208 136 000 69 % B Ja -8 129

Nivika Mitt Lager AB Hjortonet 7 26 500 65 % B Ja -5 754

Nivika Norra Amerika 1 AB Norra Amerika 1 162 000 63 % B Ja -13 538

Nivika Växjöfastigheter AB Nyckelharpan 2 37 700 71 % B Ja -6 655

Nivika Ulricehamn AB Pionen 6 7 000 70 % B Ja -932

Nivika Sandstenen AB Porfyren 2 45 700 59 % B Ja -15 300

Nivika Råstenen 1 AB Råstenen 1 Norra 73 900 69 % B Ja -4 819

Nivika Råstenen 1 AB Råstenen 1 Västra 101 000 69 % B Ja -6 147

Nivika Sågcrona 2 AB Schaktet 1 79 800 60 % A Ja -6 842

Nivika Snöﬂingan AB Snöﬂingan 16 197 000 75 % B Ja -9 685

Nivika Stigamo Öst AB Stigamo 1:47 194 000 64 % B Ja -35 839

Nivika Täljstenen AB Täljstenen 1 125 000 46 % A Ja -14 896

Nivika Lokal AB Valplatsen 8 324 000 61 % A Ja -19 100

Nivika Vombaten AB Vombaten 2 & Vråken 2 94 800 56 % A Ja -8 624

Nivika Kungsängen AB Vråken 1 156 000 69 % B Ja -9 180

Nivika Kungsängen AB Västergöken 1 238 000 69 % B Ja -14 720

Summa 2 578 700 -247 924

ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 68

Hållbarhetsrapport 2021/22

Gröna och energieektiva byggnader KPI Utnyttjat*

Nya byggnader

Miljöklassade och/eller energiprestandaklass se sid 68 Ja

Antal hus med trästomme, st 8 Ja

Årlig energiförbrukning jämfört med byggnorm se sid 68 Ja

Årlig minskning av växthusgasutsläpp se sid 68 Ja

Beﬁntliga byggnader

Miljöklassade och/eller energiklass se sid 68 Ja

Årlig energiförbrukning undviken se sid 68 Ja

Årlig minskning av växthusgasutsläpp se sid 68 Ja

Ombyggnation/större renoveringar

Årlig minskning av energiförbrukning jämfört med innan renovering, MWh - Nej

Årlig minskning av växthusgasutsläpp, ton CO₂ - Nej

Energieektiviseringsåtgärder

Årlig minskning av energiförbrukning, MWh - Nej

Årlig minskning av växthusgasutsläpp, ton CO₂ - Nej

Förnybar energi

Installerad förnybar kapacitet, GWp 1,3 Nej

Årlig produktion av förnybar energi, MWh 1678 Nej

Årlig minskning av växthusgasutsläpp, ton CO₂ - Nej

Miljövänlig transport

Eldrivna fordon

Antal fordon, st 5 bilar + 3

cyklar

Nej

Årlig minskning av växthusgasutsläpp, ton CO₂ - Nej

Infrastruktur för eldrivna fordon

Antal installerade/uppgraderade laddplatser 102 Nej

Årlig minskning av växthusgasutsläpp, ton CO₂ - Nej

Grönt ramverk

* Utnyttjat innebär att grön ﬁnansiering har använts till investeringskategorin.

ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 69

Hållbarhetsrapport 2021/22

GRIINDEX

GRI Standard Upplysning Upplysningens namn Sidhänvisning Kommentarer

GENERELLA UPPLYSNINGAR

Organisationen och redovisningsprinciper

GRI 2 Generella upplysningar 2021 2-1 Information om organisationen 78

GRI 2 Generella upplysningar 2021 2-2 Enheter som är ingår i organisationens hållbarhetsrapport 40, 42, 78

GRI 2 Generella upplysningar 2021 2-3 Redovisningsperiod, frekvens och kontaktperson 40

GRI 2 Generella upplysningar 2021 2-4 Förändringar i tidigare rapporterade upplysningar 40

GRI 2 Generella upplysningar 2021 2-5 Extern granskning 40

Verksamhet och medarbetare

GRI 2 Generella upplysningar 2021 2-6 Aktiviteter, värdekedja och andra aärsrelationer 10-11, 42-45,

50-51

GRI 2 Generella upplysningar 2021 2-7 Medarbetare 62, 64 Byggsystem ej är med i beräkningarna.

GRI 2 Generella upplysningar 2021 2-8 Medarbetare som inte är anställda Nivika rapporterar inte på medarbetare som inte är anställda.

Nivikas egna verksamhet drivs enbart med anställda.

Styrning

GRI 2 Generella upplysningar 2021 2-9 Sammansättning och struktur för styrning 78-81

GRI 2 Generella upplysningar 2021 2-10 Nominering och val av styrelse 78-81

GRI 2 Generella upplysningar 2021 2-11 Ordförande för högsta styrande organ 78-81

GRI 2 Generella upplysningar 2021 2-12 Det högsta styrelseorganets roll i att övervaka hanteringen av påverkan på

hållbar utveckling

78-81

GRI 2 Generella upplysningar 2021 2-13 Delegering av beslutsfattande för att hantera påverkan 44

GRI 2 Generella upplysningar 2021 2-14 Högsta styrande organets roll i relation till hållbarhetsredovisningen 44

GRI 2 Generella upplysningar 2021 2-15 Intressekonﬂikter 78-81

GRI 2 Generella upplysningar 2021 2-16 Kommunikation av kritiska frågeställningar 78-81

GRI 2 Generella upplysningar 2021 2-17 Den samlade kunskapen hos det högsta styrande organet 78-81

GRI 2 Generella upplysningar 2021 2-18 Utvärdering av det högsta styrande organets arbete 78-81

GRI 2 Generella upplysningar 2021 2-19 Ersättningspolicy 78-81

GRI 2 Generella upplysningar 2021 2-20 Process för att fastställa ersättningar 78-81

GRI 2 Generella upplysningar 2021 2-21 Årlig total ersättning

78-81

ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 70

Hållbarhetsrapport 2021/22

GRI Standard Upplysning Upplysningens namn Sidhänvisning Kommentarer

Strategi, policyer och praxis

GRI 2 Generella upplysningar 2021 2-22 Uttalande om strategi för hållbar utveckling 44

GRI 2 Generella upplysningar 2021 2-23 Värderingar, principer, standarder och normer gällande uppförande (Policyå

taganden)

GRI 2 Generella upplysningar 2021 2-24 Förankring av värderingar, principer, standarder och normer gällande uppförande

(Implementering av policyer)

50-51

GRI 2 Generella upplysningar 2021 2-25 Processer för att avhjälpa negativ påverkan 50-51

GRI 2 Generella upplysningar 2021 2-26 Mekanismer för rådgivning och rapportering av angelägenheter för organisatio

nen

50-51

GRI 2 Generella upplysningar 2021 2-27 Efterlevnad av lagar och förordningar 50-51

GRI 2 Generella upplysningar 2021 2-28 Medlemskap i organisationer 44, 64

Intressentengagemang

GRI 2: Generella upplysningar 2021 2-29 Metod för intressentengagemang 45

GRI 2: Generella upplysningar 2021 2-30 Kollektivavtal 64

Väsentliga frågor

GRI 3 Väsentliga frågor 2021 3-1 Process för att fastställa väsentliga frågor 46-49

GRI 3 Väsentliga frågor 2021 3-2 Lista på väsentliga frågor 46-49

GRI 3 Väsentliga frågor 2021 3-3 Styrning av väsentliga frågor 50-64

ÄMNESSPECIFIKA UPPLYSNINGAR

GRI 200, Ekonomi

GRI 201 Ekonomiskt resultat 2016 201-1 Skapat och levererat direkt ekonomiskt värde 50-51

GRI 201 Ekonomiskt resultat 2016 201-2 Finansiell påverkan samt andra risker och möjligheter orsakade av klimatföränd

ringar

83-87

GRI 205 Anti-korruption 2016 205-2 Kommunikation kring och utbildning i antikorruptionspolicyer och rutiner 50-51

GRI 205 Anti-korruption 2016 205-3 Bekräftade fall av korruption och vidtagna åtgärder 49-51

GRI 300, Miljö

GRI 302 Energi 2016 302-1 Energiförbrukning inom organisationen 54

GRI 302 Energi 2016 302-3 Energiintensitet 54

GRI 302 Energi 2016 302-4 Minskning av energianvändning genom energieektivisering 54

GRI 305 Utsläpp (till luft) 2016 305-1 Direkta utsläpp av växthusgaser (Scope 1) 53

GRI 305 Utsläpp (till luft) 2016 305-2 Indirekta utsläpp av växthusgaser (Scope 2) 53

GRI 305 Utsläpp (till luft) 2016 305-3 Övriga indirekta utsläpp av växthusgaser (Scope 3) 53

GRI 305 Utsläpp (till luft) 2016 305-4 Intensitet avseende växthusgasutsläpp 53

GRI 306 Avfall 2020 306-2 Hantering av signiﬁkant avfallsrelaterad påverkan 56-58

ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 71

Hållbarhetsrapport 2021/22

Styrning Strategi Riskhantering Mätetal och mål

A. Styrelsens översyn av klimatrelaterade risker och

möjligheter.

Se sid. 65

A. Klimatrelaterade risker och möjligheter organisationen

har identiﬁerat på kort, medel och lång sikt.

Se sid. 65

A. Organisationens processer för att identiﬁera och bedöma

klimatrelaterade risker.

Se sid. 65

A. Organisationens mätetal för att bedöma klimatrelaterade

risker och möjligheter i linje med sin strategi och riskhante

ringsprocess.

Se sid. 65

B. Ledningens roll i bedömning och hantering av

klimatrelaterade risker och möjligheter.

Se sid. 65

B. Påverkan från klimatrelaterade risker och möjligheter

på organisationens verksamheter, strategi och ﬁnansiella

planering.

Se sid. 65

B. Organisationens processer för att hantera klimatrelate

rade risker.

Se sid. 65

B. Scope 1, Scope 2 och Scope 3-utsläpp av växthusgaser och

relaterade risker.

Se sid. 65

C. Organisations-strategins anpassnings-förmåga med

hänsyn till olika klimatrelaterade scenarios – inkluderat ett

scenario för 2 grader eller lägre.

Se sid. 65

C. Processer för att identiﬁera, bedöma och hantera klimat

relaterade risker är integrerade i organisationens övergri-

pande riskhantering.

Se sid. 65

C. Mål som organisationen använder för att hantera klimatre

laterade risker och möjligheter och utveckling mot mål.

Se sid. 65

TCFD-index

GRI Standard Upplysning Upplysningens namn Sidhänvisning Kommentarer

GRI 400, Socialt

GRI 401 Anställningsförhållanden 2016 401-1 Personalomsättning och nyanställningar 62-64

GRI 403 Hälsa och säkerhet 2018 403-2 Riskidentiﬁering, riskbedömning och incidentundersökning 62-64

GRI 403 Hälsa och säkerhet 2018 403-3 Arbetsrelaterad hälsovård 62-64

GRI 403 Hälsa och säkerhet 2018 403-4 Medarbetardeltagande, konsultation och kommunikation gällande hälsa och

säkerhet

62-64

GRI 403 Hälsa och säkerhet 2018 403-5 Träning och utbildning gällande hälsa och säkerhet 62-64

GRI 403 Hälsa och säkerhet 2018 403-6 Främjande av medarbetares hälsa 62-64

GRI 403 Hälsa och säkerhet 2018 403-7 Förebyggande och hantering av hälso- och säkerhetspåverkan på arbetsplatsen

direkt kopplade till aärsrelationer

62-64

GRI 403 Hälsa och säkerhet 2018 403-9 Arbetsrelaterade skador 49, 62-64

GRI 405 Mångfald och jämställdhet 2016 405-1 Sammansättning av styrelse, ledning och övriga medarbetare utifrån ålder och

kön

62-64

GRI 406 Icke-diskriminering 2016 406-1 Fall av diskriminering och vidtagna åtgärder 62-64

Företagsspeciﬁka upplysningar

Produktansvar GRI-C1 Miljöcertiﬁeringar/process som tillämpas vid uppförande av bostadsfastigheter 54

ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 72

Hållbarhetsrapport 2021/22

ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 73

ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 74

Hållbarhetsrapport 2021/22

Aktuell intjäningsförmåga

ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 74

AV HYRESINTÄKTERNA

ÄR INDEXBASERADE

70%

ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 75

Aktuell intjäningsförmåga

AKTUELL

INTJÄNINGSFÖRMÅGA

Utifrån det fastighetsbestånd bolaget ägde per den 31 augusti 2022, baseras intjäningsförmågan på en kommande tolvmånadersperiod.

Intjäningsförmågan baseras på tecknade hyresavtal och visar vilken avkastning som bolaget kan generera med givna förutsättningar. Aktuell

intjäningsförmåga är inte en prognos utan är endast att betrakta som en teoretisk ögonblicksbild vars syfte är att presentera intäkter och

kostnader på årsbasis givet fastighetsbestånd, ﬁnansieringskostnader, kapitalstruktur och organisation vid en bestämd tidpunkt.

Intjäningsförmågan innehåller inga estimat för den kommande perioden vad gäller utveckling av hyror, uthyrningsgrad, fastighetskostnader,

räntor, värdeförändringar eller andra resultatpåverkande faktorer.

Följande information utgör grunden för

den uppskattade intjäningsförmågan:

• Hyresintäkterna baseras på undertecknade hyresavtal på årsbasis

(inklusive tillägg och eventuella hyresrabatter) samt övriga

fastighetsrelaterade intäkter utifrån gällande hyresavtal per bokslutsdag.

• Fastighetskostnader baseras på ett normalt verksamhetsår med

underhåll, för innehavda fastigheter per bokslutsdag. I driftkostnaderna

ingår fastighetsrelaterad administration. Fastighetsskatt ingår i posten

Fastighetskostnader och beräknas utifrån fastigheternas aktuella

taxeringsvärden.

2022-08-31

Hyresintäkter 580

Fastighetskostnader -180

Driftnetto 400

Central förvaltning -38

Finansiella kostnader -190

Förvaltningsresultat 172

Förväntad hyresutveckling

Diagrammet illustrerar aktuellt hyresvärde för färdigställda förvalt-

ningsfastigheter per 31 aug 2022 med tillägg för förväntat hyresvärde

för pågående nybyggnation av förvaltningsfastigheter och förvärvade

men ej tillträdda förvaltningsfastigheter per 31 aug 2022 i takt med

att dessa färdigställs alternativt tillträds, samt hyreshöjningar utifrån

KPI-indexering.

Information om färdigställda, pågående nybyggnationer och förvär-

vade men ej tillträdda förvaltningsfastigheter inkluderar bedömningar

och antaganden. Hyresvärdet avser kontrakterad hyra med tillägg

för bedömd hyra för vakanta ytor och rabatter uppräknat till årstakt.

Bedömningarna och antagandena innebär osäkerheter och uppgifterna

ska inte ses som en prognos.

• Centrala administrationskostnader beräknas utifrån den aktuella

organisationen, inklusive projektutveckling, och fastighetsportföl-

jens storlek per bokslutsdag. Kostnader av engångskaraktär är inte

medtagna.

• Finansiella intäkter och kostnader har beräknats utifrån bolagets

faktiska genomsnittliga räntenivå och kreditportfölj per

bokslutsdag.

Aktuell intjäningsförmåga, Mkr

400

500

600

700

800

Q4 2022 Q1 2023 Q2 2023 Q3 2023 Q4 2023 Q1 2024 Q2 2024

Förväntad hyresutveckling

ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 76

Hållbarhetsrapport 2021/22

Finansiell ställning och likviditet

Bolaget ﬁnansierar sina tillgångar med en kombination av bilaterala

banklån, obligationslån, övriga skulder samt eget kapital. Fastighetsﬁnan

siering sker genom lån, byggnadskreditiv och revolverande faciliteter hos

ett tiotal kreditgivare där tre storbanker utgör basen med tillkommande

ﬁnansiering hos lokala sparbanker samt SBAB. Obligationslån utgör en

kompletterande ﬁnansieringskälla.

En bra ﬁnansieringsstruktur innebär att bolaget löpande har tillgång till

kapital i tillräcklig mängd i relation till pågående verksamhet till ett pris

avvägt mot risk. Bolaget arbetar nära kreditgivare för att diversiﬁera

ﬁnansieringskällorna och kontinuerligt omförhandla villkor såsom löptider

för att säkerställa ﬁnansieringen. Samtliga krediter med kapitalförfall

under perioden har förlängts och vid periodslut uppgick bolagets kapital-

bindningstid till 2,7 (1,9) år. Netto räntebärande skulder, efter avdrag för

likviditet, i förhållande till fastighetsvärde uppgick vid periodens slut till

53 procent (58).

Bolagets kreditavtal kompletteras med sedvanliga ﬁnansiella- och

informationsåtaganden. Moderbolaget har lämnat borgensåtagande som

säkerhet för dotterbolagen, de har i sin tur lämnat pant i fastigheter och i

vissa fall även aktier som säkerhet till förvärvslån. Samtliga åtaganden vid

periodens slut var uppfyllda.

De långfristiga räntebärande ﬁnansiella skulderna uppgick vid rapport-

dagen till 5 776 Mkr (4 107) varav långsiktig bankﬁnansiering uppgick

till 4 355 Mkr (2 821), obligationslån 1 250 Mkr (1 100) och övriga

räntebärande skulder till 171 Mkr (170). Ökningen i räntebärande skulder

förklaras till största del av investeringar i förvärv, samt ﬁnansiering av

investeringar i ny- och ombyggnationer under perioden.

Samtliga obligationslån i bolaget har emitterats inom ramen för Nivikas

gröna ramverk. Utestående obligationslån är 1 250 miljoner kronor

inom ramen 1 600 miljoner kronor och total andel gröna lån i portföljen

uppgår vid periodens slut till drygt 30 procent.

I december 2021 noterades Bolagets B-aktier. Nyemissionen tillförde

Bolaget cirka 1 150 miljoner kronor före transaktionskostnader.

Finansiering 2022-08-31 2021-08-31

Säkerställd ﬁnansiering, Mkr 4 491 3 034

Obligationslån, Mkr 1 250 1 100

Genomsnittlig ränta, säkerställd ﬁnansiering, % 2,5 1,5

Genomsnittlig ränta, icke säkerställd ﬁnansiering, % 5,4 4,9

Genomsnittlig ränta, total, % 3,2 2,6

Kapitalbindningstid, år 2,7 1,9

Likvida medel, Mkr 187 211

Nettobelåningsgrad, % 53,2 58,4

Räntetäckningsgrad, ggr 2,2 1,8

Soliditet, % 40 33

FINANSIERING

2017 2018 2019 2020 2021 2022

2022–

2023

Eget kapital

41 %

Övriga poster

2022-08-31

Obligationsﬁnansiering

12 %

Bankﬁnansiering

39 %

2023–

2024

2024–

2025

2025–

2026+

Nettobelåningsgrad,

Kapitalstruktur förfall

per 2022-08-31

Kapitalstruktur*

2000

4000

6000

8000

10000

12000

4 472

951

1 250

4 491

500

1000

1500

2000

2500

*) Baserad på balansomslutning

Beviljad med ej nyttjad ﬁnansiering uppgick vid periodens utgång till 379

Mkr. Avser nyutlåning på beﬁntlig fastighetsportfölj, beviljad kredit på

avtalat förvärv, kontokredit samt outnyttjat byggnadskreditiv 153 Mkr.

Efter periodens utgång har beﬁntliga lån om 457 Mkr reﬁnansierats.

Vi arbetar kontinuerligt med att säkerställa bolagets likviditet och

framtida ﬁnansiering. Med tanke på rådande omvärldsläge, särskilt osä-

kerheten på obligationsmarknaden, ser vi över möjligheterna till utökad

bankﬁnansiering och enstaka avyttringar ur fastighetsportföljen för att

säkerställa handlingsfrihet. Nästkommande obligationsförfall om 600

miljoner kronor är i september 2023.

Obligationsförfall: September 2023 samt Maj 2024

Räntebärande krediter

ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 77

Hållbarhetsrapport 2021/22

AKTIEN OCH ÄGARNA

Varför vara aktieägare i Nivika

Lokal fristående aktör från Småland

Nivika är ett fristående fastighetsbolag från Småland med huvudkontor i

Värnamo där företaget i nuvarande skepnad startades år 2000. Fastighets-

portföljen är belägen i ﬂer än 20 kommuner i Småland med omnejd.

Diversiﬁerad portfölj på starka tillväxtorter, i rätt mikrolägen med en lokal

organisation

Portföljen är väl sammanhållen, ligger på bra mikrolägen i orter där Nivika

har en god lokalkännedom, starkt förankrade lokalt med närhet till hyres-

gäster, kommuner och leverantörer.

Aärsmodell baserad på kassaföde från långsiktig förvaltning

Nivikas strategi är att arbeta långsiktigt med att skapa värde genom att

kombinera stabila kassaﬂöden från förvaltningsfastigheter med utveckling

av fastigheter, från framtagning av detaljplaner till hyresgästanpassningar.

Förvaltningsfastigheterna står för cirka 90 procent av fastighetsportföljen.

Nivika Fastigheter AB:s B-aktie (kortnamn NIVI B) är sedan den 3 december 2021 noterat på Nasdaq Stockholm, Mid Cap, inom

sektorn Real Estate. Nivikas marknadsvärde uppgick den 31 augusti 2022 till 3 449 Mkr och antalet aktieägare var cirka 3 300

stycken.

Vid utgången av perioden uppgick antal aktier till 58 170 205 stycken, fördelat på 24 884 800 stycken av serie A och 33 285 405

stycken av serie B. Varje A-aktie berättigar till tio röster per aktie och varje B-aktie ger rätt till en röst per aktie. Samtliga aktier medför

lika rätt till andel i bolagets tillgångar och vinst samt till utdelning.

Kursutveckling och handel

Under perioden 1 juni 2022 till 31 augusti 2022 omsattes på Nasdaq Stockholm cirka 400 000 NIVI B-aktier. Dagsomsättningen för

Nivika på Nasdaq Stockholm uppgick i genomsnitt till 6 204 aktier och det volymviktade genomsnittspriset uppgick till 62,85 kronor.

Högst betalkurs under perioden var 69,80 kronor den 7 juni 2022 och lägst betalkurs var 55 kronor den 16 juni 2022. Aktiekursen den

31 augusti 2022 uppgick till 59,30 kronor (senast betalt). Marknadsvärde på samtliga aktier i bolaget, baserat på senast betalt pris för

B-aktien 31 augusti 2022, uppgick till 3 449 Mkr. Information om aktiens utveckling ﬁnns även på www.nivika.se.

Aktiekapital

Årsstämman 2020/21 bemyndigade styrelsen att fatta beslut om nyemission av aktier, teckningsoptioner och/eller konvertibler motsva-

rande högst tio procent av det totala antalet utestående aktier i Bolaget. Under perioden har inga aktier emitterats.

De tio största aktieägare (röstsorterat) per den 31 augusti 2022

Namn Antal A-aktier* Antal B-aktier* Totalt antal aktier Andel av kapital Andel av röster

Värnanäs AB** 8 185 600 36 804 8 222 404 14,1 29,0

Santhe Dahl Invest AB** 5 352 000 3 657 215 9 009 215 15,5 20,3

Holmgren Group AB** 3 900 000 975 000 4 875 000 8,4 14,2

Planch AB 3 233 600 808 400 4 042 000 7,0 11,7

Skandinavkonsult i Stockholm AB 3 233 600 808 354 4 041 954 7,0 11,7

Pollock Invest AB 980 000 245 000 1 225 000 2,1 3,6

Nordnet Pensionsförsäkring AB - 4 139 432 4 139 432 7,1 1,5

Nordea Livförsäkring Sverige AB - 3 984 384 3 984 384 6,8 1,4

Tredje AP-Fonden - 2 631 578 2 631 578 4,5 0,9

Swedbank Robur Småbolagsfond - 2 200 000 2 200 000 3,8 0,8

10 största aktieägare 24 884 800 19 486 167 44 370 967 76,3 95,1

Övriga aktieägare - 13 799 238 13 799 238 23,7 4,9

Totalt 24 884 800 33 285 405 58 170 205 100,0 100,0

Varav styrelse och koncernledning 21 651 200 5 897 682 27 548 882 47,4 78,8

Källa: Euroclear Sweden och Bolaget

* A-aktier berättigar till tio röster per aktie och B-aktier berättigar till en röst per aktie.

** Företag som bolaget har närståendetransaktioner med.

2022-08-31

Handelsplats Nasdaq Stockholm

Aktienamn Nivika

Kortnamn (ticker) NIVI B

ISIN-kod SE0017083272

Segment Nasdaq, Mid Cap

Sektor Real Estate

Valuta SEK

Totalt antal utestående aktier 58 170 205 st

Totalt antal B-aktier 33 285 405 st

Stängningskurs 31 augusti 2022 59,30 kr

Marknadsvärde 31 augusti 2022* 3 449 Mkr

*Marknadsvärdet på samtliga aktier i bolaget, baserat på senast betalt pris för B-aktier per datum ovan

ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 78

Bolagsstyrningsrapport

Nivika Fastigheter AB (publ) är ett svenskt publikt aktiebolag med säte i Värnamo.

Bolagsstyrning avser det regelverk och den struktur som etablerats för att eektivt och kontrollerat

styra och leda verksamheten i Nivika Fastigheter. Bolagsstyrningen syftar även till att säkerställa att

bolaget lever upp till sina åtaganden gentemot aktieägare, kunder, medarbetare, leverantörer och

omvärlden i övrigt.

Bolagsstyrningen i Nivika Fastigheter baseras bland annat på aktiebolagslagen, årsredovisningslagen,

bokföringslagen, bolagsordningen, regelverk för emittenter (räntebärande instrument) på de mark-

nadsplatser där Nivika Fastigheter är noterat, policyer samt interna regler och riktlinjer.

Svensk kod för bolagsstyrning

Bolagsstyrning omfattar olika beslutssystem genom vilket ägarna direkt och indirekt styr bolaget.

Bolagsstyrningen i svenska börsbolag har utvecklats genom lagstiftning, rekommendationer och utta-

landen samt genom självreglering. Svensk kod för bolagsstyrning (Koden) är betydelsefull för

bolagsstyrningen i svenska börsbolag.

Efterlevnad av Koden

Enligt styrelsens uppfattning har Nivika i alla avseenden följt Koden under verksamhetsåret och har

ingen avvikelse att förklara.

Ägarstruktur och rösträtt

Nivika Fastigheter AB:s B-aktie (kortnamn NIVI B) är sedan den 3 december 2021 noterat på Nasdaq Stockholm,

Mid Cap, inom sektorn Real Estate. Nivikas marknadsvärde uppgick den 31 augusti 2022 till 3 449 Mkr och antalet

aktieägare var cirka 3 300 stycken.

Vid utgången av perioden uppgick antal aktier till 58 170 205 stycken, fördelat på 24 884 800 stycken av serie A

och 33 285 405 stycken av serie B. Varje A-aktie berättigar till tio röster per aktie och varje B-aktie ger rätt till en

röst per aktie. Samtliga aktier medför lika rätt till andel i bolagets tillgångar och vinst samt till utdelning.

Mer information om ägarstrukturen ﬁnns på sidan 77 avsnitt Aktien och ägarna.

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT

Legal struktur

Valberedning

Valberedningen representerar aktieägarna. Valberedningen har till uppgift att före bolagstämman lägga fram förslag

till styrelse och revisorer inklusive ersättning.

Enligt svensk kod för Bolagsstyrning ska bolaget ha en valberedning som har till syfte att lämna förslag avseende ord-

förande på bolagsstämmor, kandidater till styrelseledamöter (inklusive ordföranden), arvoden och övrig ersättning till

varje styrelseledamot samt ersättning för utskottsarbete, val av och ersättning till externa revisorer samt förslag till

valberedning för den nästföljande årsstämman. Valberedningens förslag redovisas i kallelse till årsstämman.

Vid extra bolagsstämma den 30 juni 2021 antog aktieägarna följande principer för utseende av valberedningen.

Valberedningen ska utgöras av representanter för de till röstetalet fyra största aktieägarna i Nivika Fastigheter AB

(publ) (”bolaget”) baserat på den av Euroclear Sweden AB förda aktieboken per den sista bankdagen i april varje

år och övrig tillförlitlig ägarinformation som tillhandahållits bolaget vid denna tidpunkt. Om någon av de fyra till

röstetalet största aktieägarna väljer att avstå från sin rätt att utse ledamot till valberedningen, eller annars får anses

ha avstått från sådan rätt, ska nästa aktieägare i turordning beredas tillfälle att utse ledamot. Vid bedömningen av

vilka som utgör de fyra till röstetalet största aktieägarna ska en grupp aktieägare anses utgöra en ägare om de (i)

ägargrupperats i Euroclear-systemet eller (ii) oentliggjort och till bolaget meddelat att de träat skriftlig överens-

kommelse att genom samordnat utövande av rösträtten inta en långsiktig gemensam hållning i fråga om bolagets

förvaltning. Valberedningens ordförande ska vara den ledamot som utsetts av den till röstetalet största aktieägaren,

såvida inte valberedningen beslutar annat. Ledamöterna i valberedningen erhåller ingen ersättning.

Baserat på valberedningsinstruktionen har Nivikas valberedning erhållit följande sammansättning:

Victoria Skoglund, valberedningens ordförande, utsedd av Värnanäs AB, Erik Dahl, utsedd av Santhe Dahl Invest

AB, Bo Sandberg, utsedd av Holmgren Group AB och Jörgen Olsson, utsedd av Skandinavkonsult i Stockholm AB

Nivika Fastigheter AB (publ)

Fastighetsägande dotterbolag

Nivika Byggsystem AB

Nivika Bostadsutveckling AB

95%

100%

ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 79

Hållbarhetsrapport 2021/22

Bolagsstämma

Aktieägarnas rätt att besluta i bolagets angelägenheter utövas vid bolags-

stämman. En gång per år hålls årsstämman som bland annat beslutar om

styrelsens sammansättning, ansvarsfrihet för verkställande direktör och

styrelsens ledamöter, utdelning och val av styrelse och revisorer, samt

ersättningsprinciper för ledande befattningshavare. Årsstämman 2022

kommer att hållas i Värnamo, den 26 januari 2023 kl. 16.00.

Styrelsens arbete

Aktieägarna utser styrelsen vid årsstämman. Styrelsens övergripande

uppgift är att ansvar för koncernens organisation och förvaltning samt för

att kontrollen av bokföring, medelförvaltning och ekonomiska förhållan-

den i övrigt är betryggande.

Det åligger styrelsen att tillse att det ﬁnns fungerande rapporterings-

system och att styrelsen erhåller erforderlig information om bolagets

ställning, resultat, ﬁnansiering och likviditet genom periodisk rapporte-

ring. Styrelsen svarar också för att fatta beslut i strategiska frågor såsom

fastställande av strategiska planer, aärs- och lönsamhetsmål samt

policys. Vidare fattar styrelsen beslut om större förvärv och försäljningar

av fastigheter och bolag. Detta skall göras på ett hållbart sätt med ett väl

avvägt risktagande för att säkerställa en långsiktigt positiv utveckling för

bolaget.

Styrelsen arbetar enligt en arbetsordning för styrelsen och utfärdar en

VD-instruktion som bland annat anger rapporteringsskyldigheter mot

styrelsen. Arbetsordningen anger bland annat styrelsens ansvar, arbets-

fördelning samt vilka ärenden som skall föreläggas styrelsen.

Nivikas styrningsstruktur

Styrelsens sammansättning per 2022-08-31 och närvaro 2021/22

Styrelsens utskott

Ersättningsutskott

Enligt styrelsens arbetsordning ska ersättningsutskottets uppgifter full-

göras av hela styrelsen. Ersättningsutskottet är främst ett förberedande

organ och tar fram förslag till styrelsen och arbetar enligt en styrelsens

arbetsordning. Huvudsaklig uppgift är att behandla frågor avseende

ersättnings- och anställningsvillkor för verkställande direktör samt andra

ledande befattningshavare baserat på de riktlinjer för ersättning och

anställningsvillkor för verkställande direktör och övriga ledande befatt-

ningshavare som beslutats av årsstämman.

Revisionsutskott

Enligt styrelsens arbetsordning ska revisionsutskottets uppgifter fullgöras

av hela styrelsen. Revisionsutskottet är främst ett förberedande organ

som tar fram förslag till styrelsen och arbetar enligt en styrelsens arbets-

ordning. Huvudsaklig uppgift är att övervaka processerna kring Nivikas

ﬁnansiella rapportering och interna kontroll för att säkerställa kvalitete-

ten i den externa rapporteringen.

Bolagsstyrningsrapport

ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 79

Revisorer

Valda av årsstämman. Granskar

redovisning, bokföring samt styrelsen och

VD:s förvaltning

Aktieägare

Utövar styrningen via årsstämman och i

förekommande fall extra bolagsstämma

Styrelse

Består av sju ledamöter valda av

årsstämman

VD och koncernledning

VD leder verksamheten med stöd av övriga

medlemmar i koncernledningen

Valberedning

Består av fyra ledamöter. Lämnar förslag

gällande bland annat styrelseledamöter till

årsstämman

Ersättningsutskott

Hela styrelsen fullgör utskottets arbetsuppgifter

Revisionsutskott

Hela styrelsen fullgör utskottets arbetsuppgifter

Internkontroll

Enligt COSO-ramverket

) Avser Värnanäs AB i vilket Viktoria Bergmans innehav uppgår till 50 procent och Niclas Bergmans innehav uppgår till 50 procent

Namn Funktion Invald,

år

Oberoende

gentemot

större ägare

Oberoende

gentemot

bolaget och

bolagets

ledning

Närvaro,

styrelsemöten

A-aktier

(privat, eller

genom bolag)

B-aktier

(privat, eller

genom bolag)

Elisabeth Norman Styrelseordförande 2017 Ja Ja 19/19 0 20 000

Viktoria Bergman Styrelseledamot 2018 Nej Nej 19/19 8 185 600

36 804

Anna Carendi Styrelseledamot 2021 Ja Ja 19/19 0 1 447

Santhe Dahl Styrelseledamot 2020 Nej Ja 19/19 5 352 000 3 657 215

Håkan Eriksson Styrelseledamot 2007 Nej Ja 19/19 3 233 600 808 354

Benny Holmgren Styrelseledamot 2016 Nej Nej 19/19 4 880 000 1 220 000

Thomas Lindster Styrelseledamot 2020 Ja Ja 19/19 0 20 000

ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 80

Bolagsstyrningsrapport

Styrelsens sammansättning

Styrelsen skall bestå av lägst tre och högst nio ledamöter med högst fem suppleanter. Om styrelsen består av

tre ledamöter skall minst en suppleant utses. Ledamöterna väljs årligen för tiden intill slutet av nästa årsstäm-

ma. Styrelsen har under året utgjorts av sju ledamöter.

Styrelsens oberoende

Enligt Koden skall majoriteten av de bolagstämmovalda styrelseledamöterna vara oberoende i förhållande till

bolaget och bolagsledningen. Enligt koden skall vidare minst två av de ledamöter som är oberoende i förhållan-

de till bolaget och bolagsledningen också vara oberoende i förhållande till större aktieägare. Med större aktie-

ägare avses aktieägare som direkt eller indirekt kontrollerar 10 procent eller mer av samtliga aktier eller röster i

bolaget. Styrelsens bedömning är att majoriteten av styrelsen, fem av sju, ledamöter är oberoende i förhållande

till bolaget och dess ledning. Av dessa är tre även oberoende i förhållande till större aktieägare.

Styrelsens ordförande

Styrelsens ordförande har till uppgift att leda styrelsens arbete samt att tillse att styrelsens arbete bedrivs ef-

fektivt och att styrelsen fullgör sina åligganden. Ordföranden ska genom kontakter med VD följa utvecklingen

i bolaget samt tillse att styrelsens ledamöter genom VD:s försorg fortlöpande får den information som behövs

för att kunna följa bolagets ställning, ekonomiska planering och utveckling. Ordföranden ska vidare samråda

med VD i strategiska frågor samt kontrollera att styrelsens beslut verkställs på ett eektivt sätt. Styrelseord-

föranden ansvarar för kontakter med ägarna i ägarfrågor och för att förmedla synpunkter från ägarna till styrel-

sen. Ordföranden deltar inte i det operativa arbetet inom bolaget. Hon ingår inte heller i koncernledningen.

Styrelsens arbete under 2021/22

Styrelsen har under 2021/22 haft nitton styrelsemöten inklusive ett konstituerande styrelsemöte. Styrelsen

får genom månadsrapporter och vid styrelsemöten löpande information om såväl den aärsmässiga som den

ﬁnansiella utvecklingen samt hållbarhetsarbete. Varje styrelsemöte har följt en godkänd agenda, som tillsam-

mans med underlag, har tillhandahållits ledamöterna inför respektive styrelsemöte.

VD och CFO deltar vid styrelsemöten, VD som föredragande och CFO är styrelsens sekreterare.

Andra medarbetare i koncernen deltar i styrelsens sammanträden såsom föredragande i särskilda frågor när

styrelsen så ﬁnner motiverat. Till de fasta punkterna som behandlas på styrelsemötena hör VD-rapport, Rap-

port om bolagets skatter och avgifter samt eventuella tvister, Likviditet och Potentiella förvärv och investe-

ringar.

Därutöver behandlade styrelsen ett antal andra frågor vid sina möten där särskild uppmärksamhet ägnades

åt Strategi och aärsplan, Covid -19 och dess eekt på verksamheten, Omvärldssituationen efter Ryss-

lands invasion av Ukraina, inﬂation, stigande räntor och stigande pris på insatsvaror, Finansiering, Hållbarhet,

Revisionsutskottsfrågor, Ersättningsutskottsfrågor, Bolagsstyrningsfrågor, Årsbokslut och delårsrapporter,

IPO-frågor samt utdelningsförslag för räkenskapsåret.

Styrelsens utvärdering

Styrelsen genomför årligen en utvärdering av sitt utförda arbete. Samtliga styrelseledamöter tillställs en länk till

ett utvärderingsformulär med frågor avseende arbetsformer och arbetsklimat, inriktning för styrelsens

arbete samt tillgång till och behovet av särskild kompetens i styrelsen. Styrelseledamöternas svar sammanställs

i en rapport som skickas till styrelseordföranden. I enlighet med arbetsordningen presenteras rapporten och

resultatet av utvärderingen diskuteras på ett ordinarie styrelsemöte. Utvärderingen används som ett verktyg

för att utveckla styrelsens arbete.

Ersättning till styrelsen

Arvodet till styrelsens ledamöter beslutas av årsstämman. På årsstämman den 3 februari 2022 beslutades att

arvode till styrelsens ledamöter för tiden framtill nästa årsstämma skulle uppgå till 400 tusen kronor på års-

basis för styrelseordföranden och 200 tusen kronor på årsbasis för respektive styrelseledamot.

Revisorer

Den externa revisorn är en oberoende granskare av räkenskaperna för att säkerställa att den i allt väsentligt

ger en korrekt, rättvisande och fullständig bild av bolagets ställning och resultat. Revisorn granskar också sty-

relsens- och verkställande direktörens förvaltning och redovisar sina iakttagelser för styrelsen utan ledningens

närvaro.

Efter varje räkenskapsår lämnar revisorn en revisionsberättelse och en koncernrevisionsberättelse till årsstäm-

man. Enligt bolagsordningen ska bolaget ha en till två revisorer, med eller utan suppleanter. Vid årsstämman 3

februari 2022 valdes Ernst & Young Aktiebolag till bolagets revisor med Jonas Svensson huvudansvarig revisor.

Ersättning till revisorerna utgår enligt godkänd räkning. Information om arvoden till revisorerna återﬁnns i

årsredovisningen under rubriken ”Ersättning till revisorer” i not 6.

VD och koncernledning

VD och koncernchef är ansvarig för den löpande förvaltningen av koncernens verksamheter i enlighet med

styrelsens riktlinjer och anvisningar. VD förser styrelsen med erforderligt underlag för dess arbete både inför

och mellan styrelsens sammanträdanden.

VD utser i sin tur övriga medlemmar i den verkställande ledningen, som utgörs av VD, CFO, COO och fast-

ighetschef. Koncernledningen har i oktober utökats med en Utvecklingschef. Den verkställande ledningen har

ett övergripande exekutivt ansvar.

Den verkställande ledningen har ett övergripande ansvar för Nivika i frågor av långsiktig och strategisk karaktär

såsom koncernens organisation, förvärv, varumärke, investeringar och ﬁnansiering. Avstämningsmöte hålls

varje vecka. Utöver de schemalagda mötena stämmer koncernledningen löpande av frågor vid behov. Centrala

funktioner som hållbarhetschef och inköp samt förvaltningsansvariga för respektive ort ansvarar för sitt res-

pektive område.

Förvaltningscheferna tillsammans med COO och fastighetschef har förvaltningsmöte minst en gång per

kvartal för att följa upp verksamheten och diskutera övergripande frågor. COO har också enskilt månadsmöte

med respektive förvaltningschef.

ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 81

Bolagsstyrningsrapport

Riskbedömning

Omfattning och bedömning av bolagets riskhantering i sin helhet, och den ﬁnansiella rapporteringen i

synnerhet, görs kontinuerligt av bolagsledningen, styrelsen och revisorer. Genom bolagets hållbarhetsarbete

identiﬁeras risker löpande och åtgärder föreslås och vidtas.

Riskhantering är en viktig aktivitet för Nivika. Det är av väsentlig vikt för långsiktig överlevnad, lönsamhet och

stabilitet att Nivika har en fungerande riskhanteringsprocess inom koncernen. Riskarbete förekommer på

koncernövergripande nivå vilket går under benämningen Enterprise Risk Management (ERM), samt dels på en

processnivå vilket går under benämningen IKFR.

Riskbedömning, ERM, Nivika genomför på årsbasis en koncernövergripande riskanalys av hela verksamheten.

För att bedöma och hantera risker har Nivika etablerat en process som innefattar fyra huvudsakliga proces-

steg: identiﬁering av risker, utvärdering av risker, hantering av risker i form av etablerandet av åtgärdsplaner

samt uppföljning och rapportering av risker och åtgärder. De fyra processtegen beskrivs kort i ekonomihand-

boken och en ingående beskrivning går att ﬁnna i koncernens Riskpolicy.

Riskbedömning IKFR, Identiﬁering, bedömning och hantering av risker inom Nivika är även centralt i arbetet

med koncernens ﬁnansiella rapportering. Koncernen ska årligen utföra en IKFR-riskbedömning enligt instruk-

tionerna som beskrivs i ekonomihandboken för att identiﬁera var väsentliga risker existerar i den ﬁnansiella

rapporteringen inom koncernen. Väsentliga ﬁnansiella processer ska deﬁnieras med hjälp av kvalitativ och

kvantitativ analys på koncernnivå. Väsentliga processer dokumenteras i processkartor som redogör ﬂöden,

risker som uppstår inom dessa samt tillhörande kontrollaktiviteter. Varje process har en ägare som ansvarar

för att processen avspeglar verkligheten samt att samtliga väsentliga risker och kontroller har identiﬁerats och

dokumenterats. I ekonomihandboken beskrivs kvantitativ och kvalitativ analys samt proceduren att identiﬁera

väsentliga processer och risker på ﬂera nivåer inom koncernen.

Inom styrelsen ingår ansvaret i arbetet med frågor för revisionsutskottet att löpande utvärdera bolagets risksi-

tuation varefter styrelsen även gör en årlig genomgång av risksituationen.

Kontrollaktiviteter

Ekonomiavdelning och fastighetsavdelning arbetar sida vid sida för att säkerställa att riktlinjer följs. Ett begrän-

sat antal personer har ﬁrmateckningsrätt och en attestordning ﬁnns upprättad.

Representanter ur bolagsledningen närvarar regelbundet vid styrelsemöten, och styrelsen följer då upp aktuella

frågor och bedömningar direkt med ledningspersoner.

Till varje identiﬁerad risk på koncernövergripande nivå samt inom IKFR ska kontroller kopplas tills dess att ris-

ken anses eliminerad alternativt reducerad till acceptabel nivå. Framtagna åtgärder respektive dokumenterade

processkartor och risk/kontrollmatriser är exempel på hur kontrollaktiviteter hanteras inom koncernen.

Bolaget ska säkerställa att nyckelkontroller ﬁnns implementerade och efterlevs. Varje kontroll ska utföras med

spårbarhet, vilket innebär att kontrollbevis ska arkiveras och dokumenteras på lämpligt vis vid varje enskilt

kontrollutförande.

Relevanta kontrollaktiviteter utförs för de risker som identiﬁerats inom de väsentliga processerna. Syftet med

dessa kontrollaktiviteter är att säkerställa att det inte uppstår väsentliga fel i den ﬁnansiella rapporteringen.

Respektive nyckelkontroll ska tilldelas en ägare som ansvarar för att nyckelkontrollen utförs. Det är koncern-

ledningens ansvar att säkerställa att de lägsta kraven avseende IKFR är känd genom organisationen och att till-

räcklig ansvarsfördelning är på plats (Segregations of Duties, SoD). Koncernen har identiﬁerat de minimikrav

som ska gälla för ansvarsfördelning vilka framgår i processkartorna för respektive väsentlig process.

Information och kommunikation

Relevant information ska kommuniceras på rätt sätt, till rätt mottagare och vid rätt tidpunkt. Att kommunicera

betydelsefull information, både uppåt och nedåt i en organisation och till externa parter är en viktig del av

god intern kontroll. Koncernledningens möten ska användas som ett forum för kommunikation och informa-

tionsspridning kopplat till riskhantering i koncernen. Likaså åligger det koncernledningen att säkerställa att de

processansvariga kopplat till den ﬁnansiella rapporteringen har tillräcklig kunskap om de väsentliga riskerna

samt relaterade kontrollaktiviteter i den speciﬁka processen.

IKFR-koordinator ansvarar för att varje medarbetare har tillräcklig kunskap om intern kontroll för att kunna

utföra sina arbetsuppgifter på ett tillfredsställande sätt från ett internkontrollperspektiv, exempelvis kunskap

om applicerbara lagar och regler eller hur kontroller skall utföras och dokumenteras.

Styrelsen i Nivika säkerställer kvaliteten i den ﬁnansiella rapporteringen genom att tillse att bolaget har en

ändamålsenlig organisation samt rutiner och instruktioner för sitt arbete med den ﬁnansiella rapporteringen.

Rutinerna för den externa informationsgivningen syftar till att förse marknaden med relevant, tillförlitlig och

korrekt information om Nivikas utveckling och ﬁnansiella ställning. Nivika har en informations- och kommuni-

kationspolicy som uppfyller de krav som ställs på ett noterat bolag. Finansiell rapportering och verksamhetsin-

formation lämnas regelbundet i form av:

• Boksluts- och delårsrapporter, vilka publiceras som pressmeddelanden

• Årsredovisningar

• Pressmeddelanden om viktiga nyheter och händelser som väsentligt kan

påverka värderingen av bolaget och bolagets aktie och obligationer

• Presentationer, möte och telefonkonferenser för ﬁnansanalytiker,

investerare och media

• Alla rapporter, presentationer och pressmeddelanden publiceras på

koncernens hemsida; www.nivika.se samtidigt som de kommuniceras

till marknaden

Uppföljning

Koncernledningen ska utvärdera att den koncernövergripande riskutvärderingen och hanteringen samt de

speciﬁka kontrollaktiviteter som utförs i respektive väsentlig process kopplad till den ﬁnansiella rapporteringen

är fortsatt relevanta för att hantera de väsentliga riskerna Nivika står inför. Kontrollaktiviteter ska dokumente-

ras så att spårbarhet ﬁnns av utförandet.

Systemet för koncernövergripande riskhantering och IKFR ska följas upp kontinuerligt och syftar till att sä-

kerställa att systemet upprätthålls, att förändringar sker vid behov och att utvärdera förändringar i arbetssätt.

Detta innefattar att styrelsen i arbetet med revisionsutskottets frågor åtminstone årligen ska granska den

interna kontrollen och avrapportera till styrelsen.

ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 82

Bolagsstyrningsrapport

INTERN STYRNING OCH KONTROLL

Omfattning och bedömning av bolagets riskhantering i sin helhet, och den ﬁnansiella rapporteringen i

synnerhet, görs kontinuerligt av bolagsledningen, styrelsen och revisorer. Genom bolagets hållbarhetsar-

bete identiﬁeras risker löpande och åtgärder föreslås och vidtas.

Riskhantering är en viktig aktivitet för Nivika. Det är av väsentlig vikt för långsiktig överlevnad, lönsamhet

och stabilitet att Nivika har en fungerande riskhanteringsprocess inom koncernen. Riskarbete förekom-

mer på koncernövergripande nivå vilket går under benämningen Enterprise Risk Management (ERM),

samt dels på en processnivå vilket går under benämningen IKFR.

Riskbedömning, ERM, Nivika genomför på årsbasis en koncernövergripande riskanalys av hela verksam-

heten. För att bedöma och hantera risker har Nivika etablerat en process som innefattar fyra huvudsak-

liga processteg: identiﬁering av risker, utvärdering av risker, hantering av risker i form av etablerandet av

åtgärdsplaner samt uppföljning och rapportering av risker och åtgärder. De fyra processtegen beskrivs

kort i ekonomihandboken och en ingående beskrivning går att ﬁnna i koncernens Riskpolicy.

Riskbedömning IKFR, Identiﬁering, bedömning och hantering av risker inom Nivika är även centralt i

arbetet med koncernens ﬁnansiella rapportering. Koncernen ska årligen utföra en IKFR-riskbedömning

enligt instruktionerna som beskrivs i ekonomihandboken för att identiﬁera var väsentliga risker existerar i

den ﬁnansiella rapporteringen inom koncernen. Väsentliga ﬁnansiella processer ska deﬁnieras med hjälp

av kvalitativ och kvantitativ analys på koncernnivå. Väsentliga processer dokumenteras i processkartor

som redogör ﬂöden, risker som uppstår inom dessa samt tillhörande kontrollaktiviteter. Varje process har

en ägare som ansvarar för att processen avspeglar verkligheten samt att samtliga väsentliga risker och

kontroller har identiﬁerats och dokumenterats. I ekonomihandboken beskrivs kvantitativ och kvalitativ

analys samt proceduren att identiﬁera väsentliga processer och risker på ﬂera nivåer inom koncernen.

Intern kontroll

Styrelsens ansvar för den interna kontrollen regleras i aktiebolagslagen, årsredovisningslagen samt Koden, som

innehåller krav på att information om de viktigaste inslagen i Nivikas system för intern kontroll och riskhante-

ring i samband med den ﬁnansiella rapporteringen varje år ska ingå i bolagsstyrnings-rapporten. Styrelsen ska

bland annat se till att Nivika har god intern kontroll och formaliserade rutiner som säkerställer att fastlagda

principer för ﬁnansiell rapportering och intern kontroll efterlevs samt att det ﬁnns ändamålsenliga system för

uppföljning och kontroll av bolagets verksamhet och de risker som bolaget och dess verksamhet är förknippad

med. Den interna kontrollens övergripande syfte är att i rimlig grad säkerställa att bolagets operativa strategier

och mål följs upp och att ägarnas investering skyddas.

Den interna kontrollen ska vidare säkerställa att den externa ﬁnansiella rapporteringen med rimlig säkerhet är

tillförlitlig och upprättad i överensstämmelse med god redovisningssed, att tillämpliga lagar och förordningar

följs samt att krav på noterade bolag efterlevs.

Den interna kontrollmiljön inom Nivika Fastigheter följer det etablerade så kallade COSO*-ramverket

*(COSO – Committee of Sponsoring Organization of the Treadway Commision), och påverkar alla funktioner

i bolaget och omfattar såväl riskbedömning och rutiner som uppföljning av mål. Ramverket består av fem kom-

ponenter, kontrollmiljö, riskbedömning, kontrollaktiviteter, information och kommunikation samt uppföljning.

Kontrollmiljö

Kontrollmiljö och kontrollåtgärder säkerställer eektiviteten i bolaget och utgör basen för den interna

kontrollen. Den formella beslutsordningen utgår ifrån ansvarsfördelning mellan styrelse och VD och omfattar

arbetsordning samt VD-instruktion. Övergripande policyer uppdateras löpande och fastställs av styrelsen en

gång per år.

Nivikas kontrollmiljö innefattar de värderingar och den etik som styrelsen, vd och koncernledningen kommuni-

cerar och verkar utifrån samt koncernens organisationsstruktur, ledarskap, ansvar och befogenheter samt den

kompetens som medarbetarna har. Styrelsen arbetar löpande med bedömning och hantering av risker. Nivikas

styrelse har valt att inte inrätta en internrevisionsfunktion för den interna kontrollen. Styrelsen bedömer att

den existerande organisationen och beﬁntliga kontrollstrukturer inom Nivika möjliggör en eektiv verksamhet,

identiﬁerar risker i den ﬁnansiella rapporteringen och säkerställer efterlevnaden av tillämpliga lagar och regler.

Ansvar och befogenheter deﬁnieras i instruktioner för attesträtt, manualer, policyer, rutiner och uppfö-

randekod. Några exempel är bolagsordning, styrelsens arbetsordning, VD-instruktion, ﬁnanspolicy och eko-

nomihandbok. Dessa riktlinjer utgör tillsammans med lagar och externa regelverk den så kallade kontrollmiljön.

Styrelsen prövar löpande dessa instruktioners relevans och aktualitet. Ansvaret för att kontinuerligt upprätt-

hålla en eektiv kontrollmiljö och det löpande arbetet med den interna kontrollen avseende den ﬁnansiella

rapporteringen är delegerat till den verkställande direktören. Koncernledningen och övriga ledande befatt-

ningshavare har ansvaret för intern kontroll inom sina respektive ansvarsområden.

ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 83

Bolagsstyrningsrapport

RISKER OCH RISKHANTERING

All aärsverksamhet innebär risktagande. En systematisk och strukturerad riskhantering i kombination med

Nivikas strategi och aärsmodell ger god riskspridning. Risker hanteras på ﬂera nivåer inom koncernen och

styrelsen analyserar och säkerställer med underlag från vd och koncernledning vad som måste hanteras.

Koncernledningen har ansvar för den löpande riskhanteringen inom respektive ansvarsområde och ansvarar

för att den egna verksamheten hanterar möjligheter och risker, att det ﬁnns rutiner i enlighet med policyer

och regelverk samt att de efterlevs och följs upp.

Riskarbete utifrån Nivikas mål

Enligt COSO-ramverket ska bolagsövergripande riskarbete bidra till att säkerställa att företagets aärsmål

uppnås. Inom ramen för en organisations fastställda syfte eller vision fastställer ledningen strategiska mål,

väljer strategi och preciserar en uppsättning mål för verksamhetens olika delar.

Detta ramverk för företagsövergripande riskhantering är anpassat för att nå organisationens mål inom fyra

områden:

Strategiska mål

–mål på hög nivå, nära knutna till företagets vision och mission och

som stödjer dess syfte

Operationella mål

– mål kopplade till eektivt och produktivt utnyttjade av

verksamhetens resurser

Finansiella rapporteringsmål

– mål som kopplas till företagets förmåga att leverera tillförlitlig

ﬁnansiell rapportering

Regelefterlevnadsmål

– mål som kopplas till företagets behov av att efterleva gällande

lagar och regler

STRATEGISKA

RISKER

OPERATIONELLA

RISKER

FINANSIELLA

RISKER

LEGALA

RISKER

Innefattar risker som kan hindra bolaget från att uppnå sin vision och sina

mål. Strategiska risker är ofta förknippad med att verka i en speciﬁk bransch.

Risker relaterade till eektivitet och eektiv hantering av resurser. Opera

tionella risker är ofta risker kopplade till interna processer, resurser, system

och anställda.

Risker relaterade till bolagets interna och externa rapportering, fastighets

värdering samt bolagets exponering mot ﬁnansiella risker så som ränta,

likviditet, krediter och valutor.

Regelefterlevnadsrisker innebär risk för ekonomiska och juridiska påföljder

till följd av bristande efterlevnad av lagar, förordningar och regelverk.

Utifrån målens fyra områden klassiﬁceras riskerna i fyra olika riskområden:

ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 84

Bolagsstyrningsrapport

Regelmässigt

Bokföring &

rapportering

Bolagskod

Styrning

Planering &

resurs-

allokering

Betydande

initiativ

Samman-

slagning &

förvärv

Marknad

Likviditet

Bygg, köp &

försäljning av

fastigheter

Fastighets-

förvaltning

Uthyrning

Oförutsedda

händelser

Legala

Strategiskt

Kommunikation

och investerar-

relationer

Marknads-

dynamik

Bokföring &

rapportering

Operationellt

Kapitalstruktur

Finansiellt

Skatt

Värdering

Riskuniversum

Styrning

 Ägarstruktur

 Miljö

 Socialt ansvarstagande

Planering & resursallokering

 Organisationsstruktur

 Relation till 3:e part

 Strategisk planering

 Kapital & överskottsplanering

 Budgetering

 Framtidsscenarion/trender

 Skatteplanering

Betydande initiativ

 Vision & riktning

 Planering & utförande

 Mätning & uppföljning

 Teknisk support

 Affärsacceptans

 Identifiera möjligheter

Sammanslagningar & förvärv

 Planering, exekvering & integration

Marknadsdynamik

 Konkurrens

 Makroekonomiska faktorer

 Livsstilstrender

 Politiska faktorer

Kommunikation & relationer

 Mediarelationer

 Ratingbolag

 Lagstiftare & standardsättare

 Kommunikation med intressenter

 Kommunikation med anställda

Bygg, köp och försäljning av fastigheter

 Projektutveckling

 Hantera projektportfölj

 Förvärv eller försäljning av fastigheter

 Inköp och upphandling

 Leverantörer

Fastighetsförvaltning

 Hyresadministration

 Underhållsskuld

 Drift och skötsel

 Underhåll

 Säkerhet

Uthyrning

 Hyreskontrakt under uthyrning

 Identifiering av nya hyresgäster

 Hyresförhandling med existerande och

potentiella kunder

 Vakans

 Kultur

 Rekrytering och uppsägningar

 Utveckling och performance

 Kompensation och ersättning

 Säkerhet och access

 Tillgänglighet och kontinuitet

 Infrastruktur

Oförutsedda händelser

 Naturliga händelser

 Affärskontinuitetsplanering

Bolagskod

 Etik

 Förskingring

Legalt

 Kontrakt

 Tillgångar-äganderätt

 Detaljplaner

 Tvister

 Intellektuellt kapital

 Antikorruption

 Licensiering och arkivering

Regelmässigt

 Arbetskraft

 Data- och personsäkerhet

 Börsregler

 Miljö

 Arbetsmiljö

 Hälsa och säkerhet

 Konkurrens och anti-trade

 Diskrimineringspraxis

 Skatt och revision

Bokföring och rapportering

 Redovisning

 Säkerhet

Värdering

 Fastighetsvärdering

 Restvärdesberäkning

Marknad

 Ränta

 Utländsk valuta

 Derivat

Likviditet

 Cash management

 Finansiering/Refinansiering

 Hedging

 Kredit

 Försäkring

 Elhandel

 Motpartsrisk

Bokföring och rapportering

 Redovisning, rapportering och

konsolidering

 Internkontroll

Kapitalstruktur

 Skulder

 Eget kapital

 Pensionsfonder

 Aktier

Skatt

 Inkomstskatt

 Fastighetsskatt

 Moms

Strategiskt Operationellt Legala Finansiellt

Nivikas Riskuniversum

Ett riskuniversum sammanställer riskområden och kategorier av risker

som Nivika är exponerade mot. Riskuniversumet bygger på de fyra

riskområden som deﬁnierats utifrån COSO-ramverket.

Riskuniversumet är framtaget för att stödja i arbetet att identiﬁera och

kartlägga potentiella risker inom ramen för riskhantering. Modellen kan

nyttjas som utgångspunkt samt inspiration vid diskussioner om risker.

Det används även för att sortera och kategorisera identiﬁerade risker.

Samtliga kategorier och underkategorier inom modellen är inte nödvän-

digtvis tillämpliga i bolagets nuvarande situation, men kan komma att

aktualiseras i framtiden.

ÅRSREDOVISNING 2020/2021 Nivika Fastigheter AB (publ) 84

ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 85

Bolagsstyrningsrapport

10 1112

1415

1920

22 23

2829

3940

46 47 48

52 53

54 5556

1,00

2,00

3,00

4,00

5,00

1,00 2,00 3,00 4,00 5,00

Sannolikhet

Påverkan

Samtliga risker

Strategiska risker

Strategiska risker är långsiktiga och övergripande och omfattar bland annat koncernens styrning, plane

ring och resursallokering, marknadsförutsättningar, hållbarhet, kommunikation och relation till omvärlden.

Koncernen är exponerad för allmänna makroekonomiska trender och därav betingade förändringar i sina

kunders köpkraft och konsumtionsmönster. Makroekonomiska eller politiska beslut och händelser runt

om i världen påverkar koncernens verksamhet, såväl lokalt som på en global skala. Politisk osäkerhet och

svaga makroekonomiska förhållanden kan indirekt påverka efterfrågan på lokaler och bostäder.

Operationella risker

Operationella risker omfattar bland annat risker i koncernens förvärvs-, förvaltnings- och projektverk-

samhet, inklusive uthyrning, HR och IT.

Finansiella risker

Finansiella risker omfattar bland annat risker i koncernens värdering av fastigheter, marknadsrisker,

likviditetsrisker, bokföring och rapportering, kapitalstruktur och skattefrågor. Koncernen är exponerad

för ett antal ﬁnansiella risker som hanteras inom ramen för den ﬁnanspolicy som godkänts av styrelsen.

Det övergripande målet är att ha en kostnadseektiv ﬁnansiering inom koncernen. Koncernens främsta

ﬁnansiella skulder utgörs av externa lån. Koncernen är genom sin verksamhet exponerad för olika slag av

ﬁnansiella risker. Med ﬁnansiella risker avses ﬂuktuationer i företagets resultat och kassaﬂöde till följd

av förändringar i till exempel räntenivåer. Bolaget utsätts framför allt för ränterisk, ﬁnansierings- och reﬁ-

nansieringsrisk, likviditetsrisk och kredit- och motpartsrisk.

Legala risker

Legala risker är kopplade till regelefterlevnad och omfattar bland annat koncernens efterlevnad av etiska och legala

regler och krav på bokföring och rapportering.

Koncernen är exponerad för ett antal risker i samband med ändrad lagstiftning, överträdelser av lagar och regler

i verksamheten eller eventuella fel i avtal som bolaget har undertecknat. Bristande hantering av relationer med

intressenter skulle det kunna orsaka störningar i verksamheten och få en negativ påverkan på koncernens anseende.

Dessa krav omfattar bland annat lagar gällande miljö, priskontroller, efterlevnad av konkurrenslagstiftning, data-

skydd, mänskliga rättigheter samt arbetslagar. Hårdare miljökrav, återställning av miljön i samband med stängda

anläggningar eller brott mot olika tillstånd. Det ﬁnns en ökad efterfrågan från investerare och regulatoriska organ

för tydligare ﬁnansiella upplysningar från företagen när det gäller klimatrelaterade risker och möjligheter.

Väsentliga risker

Koncernledningen har identiﬁerat de väsentliga risker som bedöms föreligga. Riskerna har utvärderats, hanterats

och rapporterats till styrelsen.

För risker som bedömts ha relativt hög sannolikhet för att inträa kombinerat med relativt stor inverkan på koncer-

nen har ansvarig inom koncernen utsetts och handlingsplan upprättats. Dessa handlingsplaner följs upp kontinu-

erligt av ledningsgruppen och rapporteras till styrelsen. Vidare har ett antal styrdokument och policyer upprättats

av ledningsgruppen och styrelsen och ändamålsenliga interna kontrollfunktioner och system har etablerats för att

reducera, exportera och i möjligaste mån eliminera potentiella risker i verksamheten.

Väsentliga risker

ÅRSREDOVISNING 2020/2021 Nivika Fastigheter AB (publ) 85

# Risk Kategori Riskbeskrivning Påverkan Sannolikhet Riskvärde

4 Finansiell Finansiering Nivika kan inte erhålla finansiering eller att finansiering

endast kan erhållas till avsevärt ökade kostnader

Väsentlig Medel Medel

7 Finansiell Marknad Förändringar i marknadsräntor påverkar

upplåningskostnaden, vilket kan påverka Nivikas avkastning

och finansiella situation negativt

Väsentlig Hög Hög

26 Operationell HR Förlust av kompetens/nyckelpersoner, svårighet att

rekrytera personal med rätt kompetens samt upprätthålla

en hög kompetens i hela företaget (kompetensutveckling)

Viss Medel Medel

37 Operationell Marknad Vakanser uppstår i kommersiella fastigheter, kan bero på

minskning av fysisk handel eller rädsla för lågkonjunktur

Viss Medel Hög

ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 86

Bolagsstyrningsrapport

Kategori Riskbeskrivning Hantering

Operationell risk

HR -

nyckelpersoner

Marknad -

vakanser

Den största risken anses vara att

hitta rätt kompetens i samband med

tillväxt och samtidigt upprätthålla

kompetensen i hela företaget. Det

är en utmaning att identiﬁera rätt

rekryteringar i samband med att

bolaget växer och utökar med nya

kontor. Det är bitvis svårt att hitta rätt

kompetenser på Nivikas orter.

Hyreshöjningar, inﬂation, förväntad

lågkonjunktur och omvärldsoron kan

leda till att hyresgäster får problem i

sin verksamhet och eller med ekonomi

och likviditet. Vilket i sin tur kan leda till

högre vakanser i Nivikas bestånd.

Nivika ska:

- Arbeta för att behålla Nivikas goda rykte och

image, som ett växande bolag, vilket gör Nivika till

en attraktiv arbetsplats

- Bibehålla den familjära känslan i bolaget och

närheten i organisationen i takt med tillväxten

- Fortsätta marknadsföra sig via högskolor i

närområden och ta in trainees. Ledningsgruppen

ska överväga om det är möjligt att ta in trainees till

ﬂera avdelningar än vad som görs idag.

- När Nivika växer till nya orter är det viktigt att

vara närvarande i orten samt att tidigt identiﬁera

nyckelperson/-er som har god kunskap om orten

Nivika ska:

-Ha kontinuerlig översikt av hyresgäststocken för

att på så sätt säkerställa att Nivika tidigt upptäcker

en hyresgäst med problem/önskan om minskade

ytor eller tankar på avﬂyttning.

- Nivika har förvaltningsansvariga på respektive ort

som skall vara nära hyresgästen och ha god lokal

kännedom.

Kategori Riskbeskrivning Hantering

Finansiell risk

Marknad -

ränta

Finansiering

Risken bedömdes ha en hög

påverkan om räntor skulle höjas

signiﬁkant, vilket också har skett

under året. Det har även inneburit

en stor påverkan på hela branschen.

Största påverkan på Nivika är att

expansionstakten minskar samt att

ﬁnansiella kostnader ökar.

Risken bedömdes ha en hög

påverkan om ﬁnansiering endast

skulle kunna erhållas till avservärt

högre kostnader, vilket också

delvis har skett under året. Det

har inneburit en stor påverkan på

hela branschen. Största påverkan

på Nivika är att expansionstakten

minskar samt att ﬁnansiella

kostnader ökar.

Nivika ska:

- Fortsätta arbeta med beslutad andel bundna

räntor /räntesäkringar utifrån ﬁnanspolicy

och styrelsens instruktioner för att begränsa

oförutsedda svängningar

- Se över möjligheten och utnyttja ﬁnansier-

ingsalternativ

Nivika ska:

- Fortsätta arbeta med beslutad andel bundna

räntor /räntesäkringar utifrån ﬁnanspolicy

och styrelsens instruktioner för att begränsa

oförutsedda svängningar

- Se över möjligheten och utnyttja ﬁnansier-

ingsalternativ

Några speciﬁka risker och osäkerhetsfaktorer

Miljöpåverkan och klimatförändringar

De främsta drivkrafterna för externa miljörisker är fysiska förändringar i klimat och naturtillgångar,

förändringar av lagar och regler, skatter och priser på olika resurser. Vidare ﬁnns det risker hänförliga till

brist på kontroll eller till exempel arbetsförhållanden hos underleverantörer, allvarliga miljöproblem eller

arbetsplatsolyckor.

Nivika gör bedömningen att koncernen kan påverkas på ﬂera sätt och det kan även uppstå ett ökat behov

av investeringar för att möta faktiska, politiska, eller andra intressenters krav.

Pandemi / Covid -19

Utbrottet av covid-19 som började i Kina i december 2019 och sedan spred sig över världen har haft på-

verkan på samtliga marknader där Nivika verkar, främst i form av en osäkerhet. Eekterna av pandemin har

avtagit efterhand till följd av mildare varianter av viruset och av att allt ﬂer är vaccinerade och därmed har

restriktionerna i samhället successivt lättats. Den faktiska påverkan av Covid -19 pandemin på Nivika blev

begränsad och har inte orsakat några väsentliga eekter på verksamheten, resultat eller ﬁnansiell ställning

för perioden.

Rysslands krig i Ukraina

Rysslands krig i Ukraina har, bortsett från den humanitära katastrof det innebär, också fått påtagliga kon-

sekvenser för den ekonomiska utvecklingen i Sverige och Europa. Lägre tillväxt, högre inﬂation, störningar

i leverantörskedjor och prishöjningar på råvarumarknaderna utgör några av faktorerna som tynger den

ekonomiska utvecklingen. För Nivika har det dock endast inneburit mindre störningar i pågående bygg-

nationer såsom någon veckas förskjutning av tidsplanen som sedan arbetats i kapp. Vi har också fått byta

varumärke på t ex golv för att möjliggöra leverans. Högre energipris har fått genomslag på energikostna-

der men också på serviceintäkter då en stor del av energin vidaredebiteras våra hyresgäster.

Utbuds- och produktionsbristen ﬁnns fortsatt i Sverige. Bland annat påverkas tillgången till produktions

material för byggnation, vilket i sin tur kan påverka tid och kostnad för kommande projekt. Som en följd av

att det geopolitiska läget snabbt förändrats har Nivika extra fokus på vilka makroeekter detta ger kort-

och långsiktigt, främst gällande räntor och inﬂation.

Kapitalmarknad

Tillgången till lånat kapital har varierat med en relativt sett stängd kapitalmarknad, med stigande kre-

ditmarginaler som följd. Således är den generella ﬁnansieringskostnaden som marknaden erbjuder klart

högre än vid årsskiftet. Det högre ränteläget baserat på stigande styrränta har fått genomslag på de

ﬁnansiella kostnaderna i bolaget. Nivika har två utestående gröna obligationer med förfall i september

2023 respektive maj 2024. Bolaget arbetar på ﬂera lösningar på dessa kommande obligationsförfall inne-

bärande utökad bankﬁnansiering och enstaka avyttringar ur fastighetsportföljen för att skapa handlings-

frihet.

Väsentliga risker

ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 87

Organisation och medarbetare

Engagerade medarbetare med rätt kompetens är avgörande för om bolaget ska kunna konkurrera på ett

framgångsrikt sätt inom fastighetsbranschen. Det ﬁnns alltid en risk att kompetenta medarbetare lämnar

bolaget och att bolaget inte lyckas attrahera och rekrytera ny kompetens. Det ﬁnns också en risk att

medarbetares engagemang och prestation påverkas om bolaget inte på ett tydligt sätt kommunicerar

vad strategin innefattar, inte ger möjligheter till intern utveckling eller inte säkerställer en sund och säker

arbetsmiljö. Dessa risker hanteras bland annat genom etablerade processer som säkerställer långsik-

tig kompetensförsörjning, inklusive successionsplanering för nyckelpersoner, ett gott ledarskap och en

öppenhet för internrekrytering när nya tjänster ska tillsättas. Bolaget arbetar även aktivt med att erbjuda

relevanta utvecklingsmöjligheter och att vårda varumärket som attraktiv arbetsgivare. Detta innefattar

bland annat att vara ett hållbart företag i alla dimensioner. Vad gäller förståelse för bolagets strategi och

värderingar säkerställs det på ett tidigt stadium genom det så kallade onboardingprogram som alla nya

medarbetare genomgår. Nivikas chefer och medarbetare har också en viktig roll i att säkerställa att en bra

arbetsmiljö erbjuds.

IT-säkerhet

Nivika är beroende av IT-system för driften av viktiga aärssystem, inklusive de som används av adminis-

trativa och ﬁnansiella funktioner inom bolaget. Förknippat med detta ﬁnns det ett antal underliggande

risker i form av exempelvis driftstopp av servrar och virusattacker vilka skulle kunna ha en stor negativ

påverkan på bolagets verksamhet. Det ﬁnns även en risk att obehöriga genom intrång i bolagets IT-system

orsakar skada för bolaget eller bolagets hyresgäster. Digitalisering skapar nya aärsmöjligheter men kan

också innebära nya riskmoment, bland annat vad gäller hantering av persondata. Nivika bedriver ett konti-

nuerligt proaktivt arbete med IT-säkerhet och bolagets IT-policy kombinerat med uppförandekod, som ska

ge en tydlig vägledning för alla medarbetare.

ÅRSREDOVISNING 2020/2021 Nivika Fastigheter AB (publ) 87

Bolagsstyrningsrapport

Revisorns yttrande över

bolagstyrningsrapporten

Till bolagsstämman i Nivika Fastigheter AB, org.nr 556735-3809

Uppdrag och ansvarsfördelning

Det är styrelsen som har ansvaret för bolagstyrningsrapporten för år 2021-09-01 - 2022-08-31 på

sidorna 78-89 och för att den är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen.

Granskningens inriktning och omfattning

Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 16 Revisorns granskning av

bolagsstyrnings rapporten. Detta innebär att vår granskning av bolagsstyrningsrapporten har en annan

inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en re-

vision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna

granskning ger oss tillräcklig grund för våra uttalanden.

Uttalande

En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i enlighet med 6kap. 6§ andra stycket punk-

terna 2–6 årsredovisnings lagen samt 7kap. 31§ andra stycket samma lag är förenliga med årsredovis-

ningen och koncernredovisningen samt är i överens stämmelse med årsredovisnings lagen.

Stockholm den 7 december 2022

Ernst & Young AB

Jonas Svensson

Auktoriserad revisor

ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 88

Bolagsstyrningsrapport

STYRELSEN

Styrelsen i Nivika Fastigheter AB (publ) består av sju ordinarie ledamöter.

Mer om bolagets ﬁnns på nivika.se/investor-relations/styrelsen.

THOMAS LINDSTER

Styrelseledamot

sedan 2020

Född: 1958

Utbildning och bakgrund

Civilekonom

Direktör Danske Bank

Konsult och rådgivare

inom ﬁnansiering

Övriga väsentliga

styrelseuppdrag

Styrelseledamot

Danske Bank Jönköping

Styrelseledamot

Holmgren Group AB

Aktieinnehav i bolaget

20 000 B-aktier

VIKTORIA BERGMAN

Grundare och huvudägare,

styrelseledamot sedan 2000

Född: 1969

Utbildning och bakgrund

Civilekonom och

grundare av Nivika

Övriga väsentliga

styrelseuppdrag

Styrelseledamot

Perfekta Industrier

Styrelseledamot

Prefab i Småland AB

Styrelseledamot

Tigbro Aktiebolag

Med ﬂera

Aktieinnehav i bolaget

8 185 600 A-aktier och

36 804 B-aktier

(privat eller genom bolag)

SANTHE DAHL

Delägare och styrelseledamot

sedan 2020

Född: 1954

Utbildning och bakgrund

Entreprenör

Övriga väsentliga

styrelseuppdrag

Styrelseordförande

Vida AB

Styrelseledamot

Santhe Dahl Invest AB

Med ﬂera

Aktieinnehav i bolaget

5 352 000 A-aktier och

3 657 215 B-aktier

(privat eller genom bolag).

ANNA CARENDI

Styrelseledamot

sedan 2021

Född: 1977

Utbildning och bakgrund

Civilekonom från

Linköpings Universitet

Övriga väsentliga

styrelseuppdrag

Styrelseordförande i den

ideella föreningen CSR

Småland och Hållbarhetsteamet

i Sverige AB

Styrelseledamot och VD i Diya

Consulting AB

Styrelseledamot i Circular

Centre Ek. För, den ideella

föreningen Friskis

och Svettis

i Jönköping och F&S

Lokaler i

Jönköping AB

Aktieinnehav i bolaget

1 447 B-aktier

(privat eller genom bolag)

BENNY HOLMGREN

Delägare och styrelseledamot

sedan 2016

Född: 1961

Utbildning och bakgrund

Huvudägare och VD

i familjeföretaget

Holmgren Group AB

Övriga väsentliga

styrelseuppdrag

Styrelseledamot

Kabe Group AB

Huvudägare och VD i familje-

företaget Pollock Invest AB

Med ﬂera

Aktieinnehav i bolaget

4 880 000 A-aktier och

1 220 000 B-aktier

(privat eller genom bolag).

ELISABETH NORMAN

Styrelseordförande

sedan 2017

Född: 1961

Utbildning och bakgrund

Kandidatexamen

Entreprenör inom

fastighetsbranschen

Chef fastighet/

hållbarhet TV4

Övriga väsentliga

styrelseuppdrag

Styrelseledamot

Cibus Nordic Real Estate AB

Styrelseordförande

Enköpings Hyresbostäder

Vice Styrelseordförande

Sveriges Allmännytta AB

Styrelseledamot i

Byggpartner AB

Med ﬂera

Aktieinnehav i bolaget

20 000 B-aktier

(privat eller genom bolag)

HÅKAN ERIKSSON

Delägare och styrelseledamot

sedan 2008

Född: 1962

Utbildning och bakgrund

Civilekonom

Investerare och rådgivare

inom företagsöverlåtelse

Övriga väsentliga

styrelseuppdrag

Styrelseledamot

Skandinavkonsult AB

Styrelseledamot

Ferronordic AB

Med ﬂera

Aktieinnehav i bolaget

3 233 600 A-aktier och

808 354 B-aktier

(privat eller genom bolag)

ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 89

Hållbarhetsrapport 2021/22

Koncernledningen i Nivika bestod under verksamhetsåret av fyra personer, vilka ansvarar

för utveckling och ledning av bolaget enligt den beslutade strategin.

NICLAS BERGMAN

VD/CEO

Utbildning och bakgrund

Entreprenör och grundare

av Nivika, verksam som

CEO sedan start

Andra åtaganden

Styrelseledamot

Poplanäs Invest AB,

Med ﬂera

Aktieinnehav i bolaget

8 185 600 A-aktier och

36 804 B-aktier

(privat eller genom bolag)

KRISTINA KARLSSON

CFO, IR & vice VD

Utbildning och bakgrund

M.Sc. inom Företagsekonomi

CFO på Rosti GP

(del av Nordstjernan)

Andra åtaganden

Styrelselesuppleant

Redo i Gnosjö AB

Aktieinnehav i bolaget

60 000 B-aktier

(privat eller genom bolag)

JERRY JOHANSSON

Fastighetschef

Utbildning och bakgrund

Plats-, Projekt– och

Regionchef på Elajo

Aktieinnehav i bolaget

38 000 B-aktier

(privat eller genom bolag)

LEDNINGEN

Koncernledning

RASMUS OLSSON

Förvaltningschef Värnamo

SIMON NUAY

Förvaltningschef Jönköping

ANNA SJÖBERG

Förvaltningschef Växjö

ANDREAS KÄLLSTRÖM

Förvaltningschef Västkusten

MAGNUS BÄCKMAN

Förvaltningschef Höglandet

EMELIE REGNELL

Hållbarhetschef

Förvaltningschefer,

avdelningsansvariga

Bolagsstyrningsrapport

HENRIK SWAHN

Operativ chef

Utbildning och bakgrund

Ekonom, VD på APP

Properties AB, Fastighetschef

Hovs Mark & Maskin AB samt

Aärsutvecklingschef OBOS

Kärnhem AB

Andra åtaganden

Styrelsesuppleant i Hovs Mark

& Maskin AB samt Maskin &

Mekan i Växjö AB

Aktieinnehav i bolaget

46 500 B-aktier

(privat eller genom bolag)

ÅRSREDOVISNING 2020/2021 Nivika Fastigheter AB (publ) 89

ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 90

Hållbarhetsrapport 2021/22

ÅRSREDOVISNING OCH

KONCERNREDOVISNING

Förvaltningsberättelse

ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 91

Hållbarhetsrapport 2021/22

ÅRSREDOVISNING OCH

KONCERNREDOVISNING

Förvaltningsberättelse

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE .............................................................. 92

FLERÅRSÖVERSIKT ...................................................................................95

KONCERNEN

Rapport över resultat och totalresultat i koncernen ..................................... 97

Koncernens rapport över ﬁnansiell ställning ...................................................98

Koncernens Egna Kapital ................................................................................. 99

Koncernens Kassaﬂödesanalys ......................................................................100

Noter ................................................................................................................ 101

MODERBOLAGET

Moderbolagets Resultaträkning i sammandrag .............................................. 121

Moderbolagets Balansräkning i sammandrag ................................................ 122

Moderbolagets Egna Kapital ...........................................................................123

Moderbolagets Kassaﬂödesanalys ..................................................................124

Noter ................................................................................................................125

UNDERTECKNANDE ................................................................................137

REVISIONSBERÄTTELSEN ................................................................. 138

NYCKELTAL .............................................................................................. 141

INFORMATION FRÅN NIVIKA FASTIGHETER ...............................146

ÅRSREDOVISNING 2020/2021 Nivika Fastigheter AB (publ) 91

ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 92

Förvaltningsberättelse

Bolaget ﬁnansierar sina tillgångar med en kombination av bilaterala banklån, obligationslån, övriga skulder samt eget

kapital. Fastighetsﬁnansiering sker genom lån, byggnadskreditiv och revolverande faciliteter hos ett tiotal kreditgivare

där tre storbanker utgör basen med tillkommande ﬁnansiering hos lokala sparbanker samt SBAB. Obligationslån utgör en

kompletterande ﬁnansieringskälla.

En bra ﬁnansieringsstruktur innebär att bolaget löpande har tillgång till kapital i tillräcklig mängd i relation till pågående

verksamhet till ett pris avvägt mot risk. Bolaget arbetar nära kreditgivare för att diversiﬁera ﬁnansieringskällorna och

kontinuerligt omförhandla villkor såsom löptider för att säkerställa ﬁnansieringen. Samtliga krediter med kapitalförfall under

perioden har förlängts och vid periodslut uppgick bolagets kapitalbindningstid till 2,7 (1,9) år. Netto räntebärande skulder,

efter avdrag för likviditet, i förhållande till fastighetsvärde uppgick vid periodens slut till 53 procent (58).

Bolagets kreditavtal kompletteras med sedvanliga ﬁnansiella- och informationsåtaganden, moderbolaget har lämnat

borgensåtagande och dotterbolagen har lämnat pant i fastigheter och i vissa fall även aktier som säkerhet till förvärvslån.

Samtliga åtaganden vid periodens slut var uppfyllda.

De långfristiga räntebärande ﬁnansiella skulderna uppgick vid rapportdagen till 5 776 Mkr (4 107) varav långsiktig

bankﬁnansiering uppgick till 4 355 Mkr (2 821), obligationslån 1 250 Mkr (1 100) och övriga räntebärande skulder till

171 Mkr (170). Ökningen i räntebärande skulder förklaras till största del av investeringar i förvärv, samt ﬁnansiering av

investeringar i ny- och ombyggnationer under perioden.

Samtliga obligationslån i bolaget har emitterats inom ramen för Nivikas gröna ramverk. Utestående obligationslån är 1 250

miljoner kronor inom ramen 1 600 miljoner kronor och total andel gröna lån i portföljen uppgår vid periodens slut till drygt

30 procent.

I december 2021 noterades Bolagets B-aktier. Nyemissionen tillförde Bolaget cirka 1 150 miljoner kronor före transaktion-

skostnader.

Beviljad med ej nyttjad ﬁnansiering uppgick vid periodens utgång till 379 Mkr. Avser nyutlåning på beﬁntlig fastighetsport-

följ, beviljad kredit på avtalat förvärv, kontokredit samt outnyttjat byggnadskreditiv 153 Mkr. Efter periodens utgång har

beﬁntliga lån om 457 Mkr reﬁnansierats.

Finansiell ställning och likviditet

Orealiserade värdeförändringar fastigheter, Mkr 2021/22 2020/21

Förändring driftnetto 120 69

Pågående nybyggnation 227 98

Mark och outnyttjade byggrätter 2 25

Förändring avkastningskrav 196 149

Totalt 544 341

Förvaltningsresultatet, vilket är verksamhetens resultat efter ﬁnansnetto, ökade under perioden, september till augusti

med 86 procent jämfört med samma period föregående år och uppgick till 170 Mkr (91). Ökningen beror primärt på högre

hyresintäkter som en följd av en allt större förvaltningsvolymbestånd. Under ärde kvartalet, juni-augusti, uppgick förvalt-

ningsresultat i förhållande till intäkter till 32 procent (36), för hela perioden visar jämförelsen 32 procent (28).

Förvaltningsresultat

De totala intäkter för perioden uppgick till 528 Mkr (327), vilket motsvarar en tillväxt på 61 procent i jämförelse med

samma period föregående år. Intäkterna under perioden utgörs av hyresintäkter 495 Mkr (308), serviceintäkter 25

Mkr (14) samt övriga rörelseintäkter 8 Mkr (5). Serviceintäkter består huvudsakligen av vidaredebitering av värme, el

och vatten.

Ökningen av hyresintäkterna är framför allt hänförlig till att Nivika har fortsatt sin expansion, gjort ﬂera större förvärv

och förvaltar 187 fastigheter per 31 augusti 2022, att jämföra med 130 stycken vid samma tidpunkt föregående år.

Även hyreshöjningar under året påverkar hyresintäkterna positivt. Den uthyrbara ytan i Nivikas fastighetsbestånd

uppgick till cirka 558 000 m² per 2022-08-31 jämfört med 429 000 m² 2021-08-31, vilket innebär en ökning med

30 procent. Det sammanlagda kontraktsvärdet för förvaltningsobjekten per 2022-08-31 uppgick, på årsbasis, till 580

Mkr (426), vilket motsvarar en tillväxt om 36 procent.

Ökningen av fastighetskostnaderna för perioden förklaras främst av fortsatt anpassning av organisationen till en högre

tillväxt och en allt större förvaltningsvolym samt av ökade kostnader för el. Driftöverskottet för perioden september till

augusti 2021/22 uppgick till 354 Mkr (236) vilket ger överskottsgrad om 67 procent (72).

Koncernens totalresultat

Styrelsen och verkställande direktören för Nivika Fastigheter AB (publ), 556735-3809, avger härmed årsredovisning

och koncernredovisning för verksamhetsåret 2021/22.

Efterföljande resultat- och balansräkningar, förändring i eget kapital, kassaﬂödesanalyser och noter utgör en

integrerad del av årsredovisningen och är granskad av bolagets revisor. Alla belopp redovisas, om inte annat anges, i

tusentals kronor (tkr).

Resultatposter jämförs med motsvarande tidsperiod föregående år. Balansposter avser ställningen vid periodens

utgång augusti 2022 och jämförs med närmast föregående års och året september-augusti.

Nivika Fastigheter AB är koncernmoder i ett småländskt fastighetsbolag med både kommersiella lokaler och bostäder,

huvudsakligen belägna i Jönköping, Värnamo, Växjö samt på Västkusten. Visionen - Med småländsk klokskap och

känsla för kvalitet utvecklar och förvaltar vi hus för generationer - genomsyrar koncernens fokus på långsiktigt ägande

och förvaltning. Stark lokal närvaro och korta beslutsprocesser gör oss ﬂexibla och konkurrenskraftiga på marknaden.

Fastighetsbeståndet består för närvarande av cirka 558 000 m² uthyrningsbar yta. Med årets färdigställda

byggprojekt uppgår årshyresvärdet till 580 Mkr och fastighetsbeståndet värderades till 10 699 Mkr. Bolaget

arbetar ständigt med att skapa värde i fastighetsportföljen genom förädling av beﬁntliga fastigheter, framtagning av

detaljplaner för att skapa byggrätter, projektutveckling i attraktiva lägen samt genom strategiska förvärv.

Verksamhet

Förvaltningsberättelse

Vid periodens slut uppgick antalet medarbetare till 65 (46), 45 av dessa är män och 20 är kvinnor. Medarbetarna är

huvudsakligen anställda i moderbolaget med undantag för VD för Nivika Bostadsutveckling samt produktionsbolaget

Nivika Byggsystem med totalt 23 medarbetare, 87 procent män och 13 procent kvinnor.

Medarbetare

Värdeförändringar på fastigheter för perioden uppgick till 558 Mkr (378), varav 14 Mkr (37) är realiserade och 544 Mkr (341)

orealiserade värdeförändringar. Värdeförändring är i huvudsak förändring i avkastningskrav, nybyggnation samt hyreshöjningar

från förädling och index.

Värdeförändringar

ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 93

Förvaltningsberättelse

Vid periodens utgång ägde Nivika 187 (130) förvaltningsfastigheter med en sammanlagd uthyrbar yta om cirka

558 000 m². Vårt fastighetsbestånd är huvudsakligen koncentrerat till centrala lägen i tillväxtorterna Jönköping,

Värnamo och Växjö samt marknadsområdet Västkusten. Värdet på fastigheterna uppgick sammantaget till 10,7

miljarder kronor (6,9), vilket motsvarar en ökning av portföljen med 55 procent jämfört med samma period föregående

år. Ökningen förklaras främst av förvärv men även av pågående byggprojekt och värdehöjande investeringar.

Nivikas fastighetsbestånd är uppdelat i kategorierna industri, bostäder, kontor, handel, samhällsfastigheter, hotell/

restaurang samt övrigt. I kategorin övrigt ingår bland annat två sportarenor.

Vårt huvudsakliga geograﬁska fokus ligger på Småland samt Västkusten. Vi fortsätter växa genom att förtäta fastighets-

beståndet. Styrelsens och bolagets mål är att år 2025 nå en fastighetsportfölj om 12 miljarder kronor. För att bibehålla

vår tillväxt och nå detta mål, överväger vi ytterligare förvärv på orter i och omkring våra regioner där utvecklingspoten-

tialen bedöms vara gynnsam. Fastighetsbeståndet utvecklas med ett långsiktigt perspektiv så att hyrespotentialen i de

olika fastigheterna maximeras och drifts- och förvaltningskostnader eektiviseras. Därmed skapas god värdetillväxt över

tid. Vi fortsätter även med renovering och uthyrning av vakanta ytor.

Fastighetsportfölj

Nivika strävar efter att teckna långa hyresavtal med sina hyresgäster med en spridd förfallostruktur. I kombination med

spridning på många olika hyresgäster, kundstorlekar och branscher minskar detta risken för vakanser och hyresförluster. Per

den sista augusti 2022 uppgick den vägda återstående kontraktstiden, exklusive bostäder och parkering, till 4,8 år (4,8).

70 procent av hyresvärdet utgörs av kommersiella kontrakt och 30 procent av bostäder. De kommersiella kontrakten

har KPI-index i hyreskontraktet och därmed kommer 70 procent av hyresintäkterna höjas med KPI index från årsskiftet

vilket kompenserar för ökningen i fastighetskostnader på grund av inﬂation.

Nivikas långsiktiga mål är att ha en uthyrningsgrad för kommersiella lokaler på 90 procent och för bostäder på 95

procent över tid. Bolagets fastigheter har en relativt hög uthyrningsgrad och har så haft under ﬂera år. Det är fortsatt

hög aktivitet på förfrågningar och uthyrningar på samtliga orter och per den 31 augusti 2022 var den ekonomiska

uthyrningsgraden för lokaler 96 procent (inklusive projektfastigheter) och för bostäder 98 procent.

Hyresgästerna i fastighetsportföljen utgörs av såväl väletablerade små till medelstora företag, som till stora

multinationella företag. Intäktsbasen är väl diversiﬁerad med 630 kommersiella kontrakt. Per den sista augusti 2022

stod de tio största hyreskontrakten för 15 procent av den samlade årliga grundhyran från bolagets hyresgäster.

Genomsnittslängden för dessa hyreskontakt är 9,9 år (9,5).

Hyresgäster och avtalsportfölj

Kassaﬂödet från den löpande verksamheten i perioden uppgick till 148 Mkr (156). Förvärv av fastigheter, direkt eller via

dotterbolag, påverkade kassaﬂödet i perioden med -2 673 Mkr (-1 131). Detta avser förvärv av ett femtiotal fastigheter.

Investeringar i beﬁntliga fastigheter uppgick till -633 Mkr (-565), avser främst nybyggnation, anpassningar och

ombyggnationer enligt beﬁntliga eller nya hyresgästers behov.

Finansieringsverksamhetens bidrag under året utgörs av nyemission samt upplåning netto 3 092 Mkr (1 542), efter avdrag av

utbetald utdelning 24,3 Mkr (16,5).

Sammantaget förändrades likvida medel under perioden med-24 Mkr (116) vilket gav utgående likvida medel om 187 Mkr

(211).

Investeringar och kassaﬂöde

Hållbarhet är en integrerad del av Nivikas strategi och en viktig del i vår långsiktighet. Visionen - Med småländsk

klokskap och känsla för kvalitet utveckllar och förvaltar vi hus för generationer - genomsyrar koncernens fokus på

långsiktigt ägande och förvaltning. Nivika har upprättar en separat hållbarhetsrapport i enlighet med årsredovisningsla-

gen. Rapporten ﬁnns på sidorna 40-73 och ingår ej i den ﬁnansiella rapporten.

Hållbarhet

Under året har 56 fastigheter tillträtts. En fortsatt expansion har skett på Västkusten där portföljen utökats med både

bostads- och kommersiella fastigheter. Tre större portföljer har tillträtts under året, Santhem, Riddarberget och Ulricehamn,

resterande förvärv är majoriteten kommersiella fastigheter.

Nivika expanderade sin bostadsportfölj med förvärvet av SantHem, ett fastighetsbestånd med bostadsfastigheter om

totalt ca 16 000 m uthyrningsbar yta i Kalmar, Höganäs och Båstad, förvärvet skedde i november 2021. Samma månad

förvärvades också Riddarberget, ett fastighetsbestånd med en majoritet bestående av bostadsfastigheter på småländska

höglandet med tyngdpunkt på centrala Vetlanda. Beståndet utgör idag 18 fastigheter om cirka 31 000 m uthyrningsbar yta.

Den 1 juni 2022 förvärvades en fastighetsportfölj bestående av bostäder med kommersiella inslag i centrala Ulricehamn och

breddade därmed marknadsområde Västkusten till att omfatta även Ulricehamn. Fastighetsportföljen omfattar åtta bostads-

fastigheter i centrala Ulricehamn och har en uthyrbararea om knappt 16 000 m.

För self-storageverksamheten Mitt Lager har en fastighet förvärvats, i Göteborg, en strategisk investering för Mitt Lager,

som tidigare har anläggningar längs kusten norr om Göteborg, som med denna aär tar klivet in i Göteborg.

Under året har avyttring och frånträde skett av Sadelmakaren 6 i Växjö.

Fastighetstransaktioner

Inom ramen för Nivikas projektverksamhet ryms nybyggnation på våra byggrätter samt utveckling och förädling av beﬁntliga

fastigheter för att optimera ytan till hyresgästens verksamhet. Dessutom utförs exempelvis miljöförbättrande åtgärder i

beﬁntligt bestånd. Målet med projektverksamheten är att långsiktigt säkerställa vår expansion, öka avkastningen och skapa

värdetillväxt genom minskad vakans och högre hyresnivåer. Nivika spekulerar inte i nybyggnation utan byggstart sker alltid först

när hyresavtal är tecknat eller för bostäder när efterfrågan föreligger.

Per den 31 augusti har Nivika tolv pågående byggnationer, varav fem avser bostadsfastigheter om totalt 480 lägenheter. De

kommersiella byggnationerna byggs mot bakgrund av signerade hyreskontrakt. Byggnationerna är upphandlade med fastpris

och löper på enligt plan. Framtida projektportfölj är egenägd vilket gör att vi helt och hållet själva styr tidsplanerna för framtida

projekt. Entreprenaderna upphandlas i regel som totalentreprenad för att minimera risken för oförutsedda kostnader. Parallellt

säkerställs ﬁnansiering för projektet. Bolaget har också pågående detaljplaner med sammanlagt upp till

2 000 bostäder. Flera av planerna är långsiktiga och för att nå våra långsiktiga mål är detta planarbete en stabil grund att stå på.

Projektverksamheten

Finansiering 2022-08-31 2021-08-31

Säkerställd ﬁnansiering, Mkr 4 491 3 034

Obligationslån, Mkr 1 250 1 100

Genomsnittlig ränta, säkerställd ﬁnansiering, % 2,5 1,5

Genomsnittlig ränta, icke säkerställd ﬁnansiering, % 5,4 4,9

Genomsnittlig ränta, total, % 3,2 2,6

Kapitalbindningstid, år 2,7 1,9

Likvida medel, Mkr 187 211

Nettobelåningsgrad, % 53,2 58,4

Räntetäckningsgrad, ggr 2,2 1,8

Soliditet, % 40 33

ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 94

Förvaltningsberättelse

Uppskjutna skatteskulder och skattefordringar har beräknats till den lägre skattesatsen 20,6 procent, som gäller från

och med 2021.

Skatt

Moderbolagets verksamhet består av koncernövergripande funktioner samt organisation för förvaltning av de

fastigheter som ägs av dotterbolagen.

Intäkterna består i huvudsak av vidarebefordrade kostnader till dotterbolagen. Moderbolaget har två gröna

obligationer, detta tillsammans med ökade personalkostnader i samband med utökad organisation, har medfört ökade

kostnader. Balansräkning består i huvudsak av andelar i helägda dotterbolag och fordringar hos dessa samt eget

kapital. Risker och osäkerhetsfaktorer för moderbolaget är samma som för koncernen.

Moderbolaget

Nivika lämnar inte någon prognos avseende den ﬁnansiella utvecklingen. Bolaget kommer under 2022/23 fortsätta

sin verksamhet likt tidigare - skapa värde genom att förvalta fastighetsbeståndet, driva en hållbar verksamhet i linje

med tillväxtstrategi och uppsatta mål samt ha fortsatt fokus på likviditet och fortsatt långsiktig ﬁnansiering.

Nivika är ett bolag med goda förutsättningar också framgent med en stabil lokal grund i Småland med omnejd, trakter

kända för sin företagsamhet och tillväxt. Nivika följer fortsatt sin strategi. Det kan innebära färre transaktioner ett

och ﬂer ett annat år, men framför allt ska Nivika fortsätta att hitta aärer som ger mervärde. Det kan vara i form av

vakanta ytor att utveckla eller hyresnivåer som inte speglar marknaden. Nivika använder sin lokala närhet till såväl

fastigheter som hyresgäster för att ﬁnna dessa goda aärer.

Framtidsutsikter

Det egna kapitalet uppgick vid utgången av perioden till 4 472 Mkr (2 424). Soliditeten uppgick till

40 procent (33). Förändringen under perioden september-augusti 2021/22 utgörs främst av en nyemission i samband med

börsnotering på Nasdaq Stockholm i början av december 2021 men även av riktade nyemissioner i samband med förvärv före

börsnoteringen, av periodens resultat samt utdelning till ägare.

Eget kapital

ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 95

Flerårsöversikt

FLERÅRSÖVERSIKT

tkr 2021//22 2020/21 2019/20 2018/19

Resultaträkning

Totala intäkter 528 082 327 433 259 050 190 897

Fastigheternas driftnetto 354 370 236 359 178 191 128 534

Orealiserade värdeförändringar fastigheter 544 475 340 931 195 358 181 682

Resultat före skatt 775 609 475 556 300 709 227 126

Balansräkning

Balansomslutning 11 193 410 7 311 587 5 245 789 3 750 269

Verkligt värde fastigheter 10 698 539 6 910 100 5 062 656 3 511 531

Fastighetsrelaterade och ﬁnansiella nyckeltal

Uthyrningsgrad lokaler, % 96 94 96 96

Uthyrningsgrad bostäder, % 98 98 100 99

Soliditet, % 40 33 32 31

Direktavkastning, % 3 3 4 4

Antal anställda 65 46 0 0

Kassaﬂödesanalys

Kassaﬂöde från den löpande verksamheten 147 613 156 331 131 643 93 814

Kassaﬂöde från investeringsverksamheten -3 263 240 -1 582 500 -1 444 203 -626 381

Kassaﬂöde från ﬁnansieringsverksamheten 3 091 601 1 542 082 1 216 949 657 661

Förslag till resultatdisposition, i kronor

Till årsstämmans förfogande står följande vinstmedel:

Flerårsöversikt koncern

Överkursfond 2 379 932 460

Balanserade vinstmedel -90 403 291

Årets resultat 34 922 948

2 324 452 117

Styrelsen föreslår att vinstmedlen disponeras så att

till aktieägare utdelas (0 kronor per aktie) 0

i ny räkning balanseras 2 324 452 117

2 324 452 117

Hållbarhetsrapport 2021/22

Koncernen

KONCERNEN

ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 96

ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 97

Koncernen

100

150

200

2016 2017 2018 2019 2020 2021

Förvaltningsresultat, Mkr

100

200

300

400

500

600

2016 2017 2018 2019 2020 2021

Hyresintäkter, Mkr

100

150

200

250

300

350

400

2016 2017 2018 2019 2020 2021

Driftnetto, Mkr

RAPPORT ÖVER RESULTAT OCH TOTALRESULTAT

I KONCERNEN

2021/22 2020/21

12 mån 12 mån

tkr Not sep-aug sep-aug

Hyresintäkter 3,4 494 985 308 241

Serviceintäkter 3,4 25 196 13 989

Övriga rörelseintäkter 7 7 901 5 203

Totala intäkter 528 082 327 433

Driftskostnader 5,6,8 -137 096 -72 665

Underhållskostnader 5,6,8 -18 976 -5 438

Fastighetsskatt 5,6,8 -17 640 -12 971

Totala fastighetskostnader -173 712 -9 1 074

Driftnetto 354 370 236 359

Central administration 5,6,8 -43 113 -27 847

Övriga rörelsekostnader 7 -81 -85

Finansnetto 9 -141 668 -117 148

Förvaltningsresultat 169 508 91 279

Värdeförändring fastigheter, realiserade 10 14 000 37 219

Värdeförändring fastigheter, orealiserade 11 544 475 340 931

Värdeförändring räntederivat 17,18 47 626 6 127

606 101 384 27 7

Resultat före skatt 775 609 475 556

Aktuell skatt 10 -9 975 -5 612

Uppskjuten skatt 10 -138 601 -106 883

Periodens resultat 627 033 363 061

Periodens totaltresultat 627 033 363 061

Hämförligt till

Moderföretagets aktieägare 627 033 363 061

Innehav utan bestämmande inﬂytande

Utestående antal aktier 58 170 205 40 713 036

Justerat antal aktier* 58 170 205 40 713 036

Genomsnittligt antal aktier under perioden* 53 705 054 35 897 982

Totalresultat per aktie, kr 20 11,6 8 10,1 1

*) omvänd split genomförd i november 2021

Ingen utspädningseekt föreligger

ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 98

Koncernen

KONCERNENS RAPPORT ÖVER

FINANSIELL STÄLLNING

tkr Not 31 aug 2022 31 aug 2021

TILLGÅNGAR

Immateriella anläggningstillgångar

Programvara/licenser 12 1 878 2 433

Summa immateriella anläggningstillgångar 1 878 2 433

Materiella anläggningstillgångar

Förvaltningsfastigheter 11 10 698 539 6 910 100

Inventarier 12 70 77 7 53 582

Nyttjanderättstillgångar 13 19 630 17 514

Derivatinstrument 17,18,20 29 100 -

Andra långsiktiga värdepappersinnehav 17 11 2 071

Uppskjuten skattefordran 10 26 170 -

Andra långfristiga fordringar 15,17 45 794 64 749

Summa materiella anläggningstillgångar 10 890 021 7 048 016

Omsättningstillgångar

Varulager 16 16 471 3 789

Hyresfordringar 17 26 393 7 946

Övriga fordringar 17 44 187 3 85 4

Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 17 27 712 34 775

Likvida medel 17,19 186 749 210 774

Summa omsättningstillgångar 301 511 261 138

SUMMA TILLGÅNGAR 11 193 410 7 311 587

tkr Not 31 aug 2022 31 aug 2021

EGET KAPITAL OCH SKULDER

Eget kapital 21

Aktiekapital 29 085 20 358

Övrigt tillskjutet kapital 2 3 79 932 974 368

Balanserat resultat inklusive periodens resultat 2 063 457 1 429 738

Summa eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 4 472 474 2 424 464

Långfristiga skulder

Uppskjuten skatteskuld 10 602 793 417 579

Räntebärande ﬁnansiella skulder 17,20 5 776 7 70 4 091 425

Leasingskulder 13,17,20 15 793 15 935

Derivatinstrument 17,18,20 - 18 526

Summa långfristiga skulder 6 395 356 4 543 465

Kortfristiga skulder

Räntebärande ﬁnansiella skulder 17,20 98 107 156 941

Leasingskulder 13,17,20 2 791 1 039

Leverantörsskulder 17 92 724 45 368

Aktuella skatteskulder 13 297 11 834

Övriga skulder 17 37 700 55 851

Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 17 80 960 72 625

Summa kortfristiga skulder 325 580 343 658

SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 11 193 410 7 311 587

ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 99

Koncernen

FÖRÄNDRING AV EGET KAPITAL

Balanserat

Övrigt resultat

Aktie- tillskjutet inkl. årets resultat Totalt

tkr kapital kapital resultat eget kapital

Ingående balans 2020-09-01 3 515 588 939 1 097 239 1 689 693

Årets resultat 363 061 363 061

Summa totalresultat 363 061 363 061

Transaktioner med ägare:

- Utdelning -16 500 -16 500

- Nyemission 2 781 385 429 388 210

- Förvärv av innehav utan bestämmandeinﬂytande 14 062 -14 062 -

Utgående balans 2021-08-31 20 358 974 368 1 429 738 2 424 464

Ingående balans 2021-09-01 20 358 974 368 1 429 738 2 424 464

Årets resultat 627 033 627 033

Summa totalresultat 627 033 627 033

Transaktioner med ägare:

- Utdelning -24 252 -24 252

- Nyemission 8 727 1 471 980 1 480 707

Kostnader för emission -66 417 -66 417

Övrig förändring 30 938 30 938

Utgående balans 2022-08-31 29 085 2 379 932 2 063 457 4 472 474

2016 2017 2018 2019 2020 2021

Soliditet, %

Fastighetsvärde, Mkr

2016 2017 2018 2019 2020 2021

2000

4000

6000

8000

10000

12000

ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 100

Koncernen

KONCERNENS KASSAFLÖDESANALYS

2021-09-01 2020-09-01

- 2022-08-31 - 2021-08-31

tkr Not

Den löpande verksamheten

Rörelseresultat 311 176 208 381

Erhållen ränta - 3 309

Betald ränta -138 510 -111 752

Övriga poster som inte ingår i kassaﬂödet 23 10 316 7 950

Betald skatt -9 975 -5 612

Kassaﬂöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 173 007 102 276

Kassaﬂöde från förändringar av rörelsekapitalet

Förändring rörelsefordringar -64 398 -15 116

Förändring rörelseskulder 39 004 69 170

Kassaﬂöde från den löpande verksamheten 147 613 156 331

Investeringsverksamheten

Förvärv av förvaltningsfastigheter -2 672 939 -1 131 227

Förvärv av rörelse 25 - -578

Avyttring av förvaltningsfastigheter 68 760 202 001

Investering i förvaltningsfastigheter -633 025 -565 371

Investering i materiella anläggningstillgångar -20 880 -32 381

Investering i ﬁnansiella tillgångar -5 156 -54 94 4

Kassaﬂöde från investeringsverksamheten -3 263 240 -1 582 500

Finansieringsverksamheten

Utbetald utdelning -24 252 -16 500

Nyemission 20 1 471 980 388 2 10

Emissionskostnad -66 417 -

Upptagna lån 19 2 651 028 2 797 846

Förändring lån -9 3 2 9 7 6 -1 626 435

Amortering av leasingskuld -3 767 -1 039

Kassaﬂöde från ﬁnansieringsverksamheten 3 091 601 1 542 082

Periodens kassaﬂöde -24 025 115 913

Likvida medel vid periodens början 210 774 94 861

Likvida medel vid periodens slut 186 749 210 774

ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 101

Koncernen

Noter koncernen

Nivika Fastigheter AB, org.nr 556735-3809, är ett aktiebolag med säte i Värnamo. Bolaget är moderbolag i en

koncern med en fastighetsportfölj som består av 187 fastigheter i Sverige. Fastigheterna ägs genom 107 dotterbolag

och dotterdotterbolag. Det huvudsakliga syftet med verksamheten är att förvärva, förvalta och utveckla fastigheter i

Jönköping, Värnamo, Västkusten och Växjö med omnejd.

Koncernens besöksadress är:

Nivika Fastigheter AB

Ringvägen 38

331 32 VÄRNAMO

Företagets redovisningsvaluta: Svenska kronor (SEK).

Alla belopp redovisas, om inte annat anges, i tusentals kronor (tkr).

De ﬁnansiella rapporterna avser Nivika Fastigheter AB och har godkänts av styrelsen för oentliggörande vid styrelsesam-

manträdet den 7 december 2022 och kommer att läggas fram för antagande vid 2022 års årsstämma den 26 januari 2023.

Not 1 Företagsinformation

Not 2 Grundläggande redovisningsprinciper

Not 2.1 Grundläggande redovisningsprinciper

Tillämpade regelverk

Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS) såsom de

antagits av Europeiska unionen (EU). Vidare har årsredovisningslagen och RFR 1 ”Kompletterande redovisningsregler för

koncerner” tillämpats.

Moderbolaget tillämpar samma redovisningsprinciper som koncernen utom i de fall som anges under avsnittet

”Moderbolagets redovisningsprinciper”. Moderbolaget tillämpar Årsredovisningslagen och RFR 2 Redovisning för juridiska

personer. De avvikelser som förekommer föranleds av begränsningar i möjligheterna att tillämpa IFRS i moderbolaget till

följd av årsredovisningslagen samt gällande skatteregler.

Grunder för upprättandet av redovisningen

Koncernredovisningen har upprättats utifrån antagandet om fortlevnad (going concern). Tillgångar och skulder är

värderade till sina historiska anskaningsvärden med undantag för derivatinstrument och förvaltningsfastigheter som är

värderade till verkliga värden (se not 11 och 17). Koncernredovisningen är upprättad i enlighet med förvärvsmetoden och

samtliga dotterföretag, i vilka bestämmande inﬂytande innehas, konsolideras från och med det datum detta inﬂytande

erhölls.

Att upprätta rapporter i överensstämmelse med IFRS kräver att ﬂera uppskattningar görs av ledningen för redovisningsän-

damål. De områden som innefattar en hög grad av bedömning, som är komplexa eller sådana områden där antaganden och

uppskattningar är av väsentlig betydelse för koncernredovisningen, anges i not 2.3. Dessa bedömningar och antaganden

baseras på historiska erfarenheter samt andra faktorer som bedöms vara rimliga under rådande omständigheter. Faktiskt

utfall kan skilja sig från gjorda bedömningar om gjorda bedömningar ändras eller andra förutsättningar föreligger.

Bruttoredovisning tillämpas genomgående avseende redovisning av tillgångar och skulder, förutom i de fall där både en

fordran och en skuld existerar gentemot samma motpart och dessa på legala grunder är kvittningsbara och avsikten är att

göra detta. Bruttoredovisning tillämpas också avseende intäkter och kostnader om inget annat anges.

Klassiﬁcering av tillgångar och skulder

Anläggningstillgångar, långfristiga skulder och avsättningar förväntas återvinnas eller förfalla till betalning senare än tolv

månader efter balansdagen. Omsättningstillgångar och kortfristiga skulder förväntas återvinnas eller förfalla till betalning

inom mindre än tolv månader efter balansdagen.

Not 2.2 Sammanfattning av viktiga redovisningsprinciper

2.2.1 Koncernredovisning

Dotterbolag

Dotterbolag är alla de bolag (inklusive bolag för särskilt ändamål) där koncernen har rätt till rörlig avkastning från innehavet

och en möjlighet att påverka avkastningen genom sitt inﬂytande på ett sätt som vanligen följer av ett aktieinnehav uppgående

till mer än hälften av rösträtterna. Förekomsten och eekten av potentiella rösträtter som för närvarande är möjliga att

utnyttja eller konvertera, beaktas vid bedömningen av huruvida koncernen utövar bestämmande inﬂytande över ett annat

företag. Dotterföretag inkluderas i koncernredovisningen från och med den dag då det bestämmande inﬂytandet överförs till

koncernen, och exkluderas ur koncernredovisningen från och med den dag då det bestämmande inﬂytandet upphör.

2.2.1.2 Förvärv av dotterbolag/ rörelseförvärv

Rörelseförvärv redovisas i enlighet med förvärvsmetoden. Köpeskillingen utgörs av verkligt värde på överlåtna tillgångar, skulder

och emitterade aktier. I köpeskillingen ingår även verkligt värde på alla tillgångar eller skulder som är en följd av avtalad villkorad

köpeskilling. Förvärvsrelaterade kostnader kostnadsförs när de uppstår. Identiﬁerbara förvärvade tillgångar och övertagna

skulder värderas inledningsvis till verkliga värden på förvärvsdagen. För varje förvärv avgör koncernen om alla innehav utan

bestämmande inﬂytande i det förvärvade företaget, redovisas till verkligt värde (så kallad full goodwill) eller till innehavets

proportionella andel av det förvärvade företagets nettotillgångar. Det belopp varmed köpeskilling, eventuellt innehav utan

bestämmande inﬂytande samt verkligt värde på tidigare aktieinnehav, överstiger verkligt värde på koncernens andel av

identiﬁerbara förvärvade nettotillgångar, redovisas som goodwill. Om beloppet understiger verkligt värde för det förvärvade

dotterföretagets tillgångar, i händelse av ett s.k. ”fördelaktigt förvärv” redovisas mellanskillnaden direkt i rapporten över

totalresultat. Goodwill skrivs inte av utan testas minst årligen för nedskrivning.

Koncerninterna transaktioner, balansposter samt orealiserade vinster och förluster på transaktioner mellan koncernföretag

elimineras. Redovisningsprinciperna för dotterföretag har i förekommande fall ändrats för att garantera en konsekvent

tillämpning av koncernens principer.

Förvärv av bolag som inte ses som rörelseförvärv

När förvärv av dotterföretag innebär förvärv av tillgångar som inte utgör rörelse, fördelas anskaningskostnaden på de enskilda

tillgångarna baserat på deras relativa verkliga värden vid förvärvstidpunkten. För klassiﬁcering av förvärv se not 2.3.3.

2.2.2 Omräkning av utländsk valuta

Funktionell valuta och rapporteringsvaluta

De ﬁnansiella rapporterna i de enskilda enheterna i koncernen är värderade till den valuta som i huvudsak används i det

ekonomiska område som enheten är verksam (funktionell valuta). Utländsk valuta är en annan valuta än den funktionella valutan

för den aktuella enheten. Koncernredovisningen är upprättad i SEK, som både är den funktionella valutan och presentations-

valutan i moderbolaget.

2.2.3 Förvaltningsfastigheter

Förvaltningsfastigheter innehas i syfte att erhålla hyresintäkter, värdestegring eller en kombination av dessa.

Förvaltningsfastigheter redovisas initialt till anskaningsvärde, inkluderat direkt hänförbara transaktionskostnader. Därefter

redovisas förvaltningsfastigheter till sina respektive verkliga värden och redovisas i rapport över ﬁnansiell ställning som anläggn-

ingstillgång. Såväl orealiserade som realiserade värdeförändringar redovisas i resultatet.

Hyresintäkter och intäkter från fastighetsförsäljningar redovisas i enlighet med de principer som beskrivs under avsnittet

2.2.9 Intäkter. Tillkommande utgifter läggs till det redovisade värdet endast om det är sannolikt att de framtida ekonomiska

fördelar som är förknippade med tillgången kommer att tillfalla företaget. Alla andra tillkommande utgifter redovisas som fas-

tighetskostnader i den period de uppkommer.

Reparationer och underhållsåtgärder redovisas som fastighetskostnader i den period utgiften uppkommer.

Förvaltningsfastigheter under uppförande

Fastigheter under uppförande värderas till anskaningskostnaden med tillägg eller avdrag för förväntad orealiserad

värdeförändring, beräknat som bedömt verkligt värde enligt avkastningsmetoden reducerat med bedömda anskaningskost-

nader. Värdeförändringen tas upp successivt under uppförandet i förhållande till nedlagda anskaningskostnader. Fastigheter

under uppförande värderas till anskaningskostnad i de fall de ej kan värderas externt på ett tillförlitligt sätt.

ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 102

Koncernen

2.2.4 Materiella anläggningstillgångar utöver förvaltningsfastigheter

Materiella anläggningstillgångar utöver förvaltningsfastigheter är fysiska tillgångar som används i koncernens verksamhet

och har en förväntad nyttjandeperiod överstigande ett år. Materiella anläggningstillgångar värderas till sina respektive

anskaningsvärden och skrivs av linjärt under sin uppskattade nyttjandeperiod. När materiella anläggningstillgångar

redovisas tas hänsyn till tillgångens eventuella restvärden när det avskrivningsbara beloppet fastställs.

Materiella anläggningstillgångar tas bort från balansräkningen när den avyttras eller om den inte kan förväntas tillföra

några ekonomiska fördelar i framtiden antingen genom att den nyttjas eller att den säljs. Vinst och förlust beräknas som

skillnaden mellan försäljningspriset och tillgångens redovisade värde. Vinst eller förlust redovisas i resultatet den redo-

visningsperiod då tillgången avyttrats, såsom övrig kostnad eller övrig intäkt.

Tillgångarnas restvärde, nyttjandeperiod och avskrivningsmetod granskas i slutet av varje räkenskapsår och justeras om så

behövs framåtriktat i slutet av varje redovisningsperiod. Sedvanliga utgifter för underhåll och reparation kostnadsförs när

de uppstår, men utgifterna för betydande förnyelser och förbättringar redovisas i balansräkningen och skrivs av under den

återstående nyttjandeperioden för den underliggande tillgången. Se not 11, 12 och 13.

Avskrivning beräknas enligt följande: Antal år

Inventarier, verktyg och installationer 5-10 år

2.2.5 Nedskrivning av icke ﬁnansiella tillgångar

Tillgångar som löpande skrivs av skall nedskrivningstestas närhelst händelser eller förändringar i förhållanden indikerar att

det redovisade värdet kanske inte är återvinningsbart.

En nedskrivning görs med det belopp varmed tillgångens redovisade värde överstiger dess återvinningsvärde. Återvin-

ningsvärdet är det högre av tillgångens verkliga värde minskat med försäljningskostnader och dess nyttjandevärde. Vid

bedömning av nedskrivningsbehov grupperas tillgångar på de lägsta nivåer där det ﬁnns separata identiﬁerbara kassaﬂöden

(kassagenererande enheter). För tillgångar, andra än ﬁnansiella tillgångar och goodwill, som tidigare har skrivits ner görs per

varje balansdag en prövning av om återföring bör göras.

2.2.6 Varulager

Varulager i koncernen avser främst råvaror och PIA som ﬁnns hos dotterbolaget Nivika Byggsystem AB. Detta varulager

värderas till det lägsta av anskaningsvärde och nettoförsäljningsvärde med beaktande av först in, först ut-metoden

(FIFU).

2.2.7 Finansiella instrument

Finansiella instrument är varje form av avtal som ger upphov till en ﬁnansiell tillgång i ett företag och en ﬁnansiell skuld

eller ett eget kapitalinstrument i ett annat företag. Finansiella instrument som redovisas i balansräkningen inkluderar

på tillgångssidan; andra långfristiga värdepappersinnehav, hyresfordringar, övriga fordringar, upplupna intäkter

(avtalstillgångar), likvida medel och derivatinstrument. Bland skulderna ingår; räntebärande skulder, leverantörsskulder,

övriga kortfristiga skulder, upplupna kostnader och derivatinstrument vilket redovisas under not 15. Redovisningen beror på

hur de ﬁnansiella instrumenten har klassiﬁcerats.

Redovisning och borttagande

Finansiella tillgångar och skulder redovisas när koncernen blir en part enligt instrumentets avtalsmässiga villkor.

Transaktioner med ﬁnansiella tillgångar redovisas på aärsdagen, som är den dag då koncernen förbinder sig att förvärva

eller avyttra tillgångarna. Hyresfordringarna tas upp i balansräkningen när faktura har skickats och koncernens rätt till

ersättning är ovillkorlig. Skulder redovisas när motparten har presterat och avtalsenlig skyldighet föreligger att betala, även

om faktura ännu inte har mottagits. Leverantörsskulder tas upp när faktura har mottagits.

En ﬁnansiell tillgång tas bort från balansräkningen (helt eller delvis) när rättigheterna i kontraktet har realiserats eller

förfallit, eller när koncernen inte längre har kontroll över dem. En ﬁnansiell skuld tas bort från balansräkningen (helt

eller delvis) när förpliktelsen i avtalet fullgörs eller på annat sätt utsläcks. Vinster och förluster från borttagande ur

balansräkning samt modiﬁering redovisas i resultatet. Vid varje rapporttillfälle utvärderar företaget tillämpad nedskriv-

ningsmodell avseende förväntade kreditförluster för en ﬁnansiell tillgång eller grupp av ﬁnansiella tillgångar, samt eventuell

övrig förekommande kreditexponering.

2.2.7.1 Finansiella tillgångar

Koncernens ﬁnansiella tillgångar delas in i följande kategorier:

- Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde via årets resultat.

- Finansiella tillgångar värderade till upplupet anskaningsvärde.

Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde via årets resultat

Koncernen använder derivatinstrument för att skydda sig mot ﬁnansiella risker. Ingångna derivatkontrakt består främst av

räntederivat. För närvarande tillämpar inte koncernen säkringsredovisning vilket föranleder att samtliga värdeförändringar

redovisas till sina verkliga värden via årets resultat. Värdeförändringar redovisas i resultatet på raden ”Värdeförändring

derivatinstrument” och speciﬁceras i not 15.

Finansiella tillgångar värderade till upplupet anskaningsvärde

Finansiella tillgångar klassiﬁcerade till upplupet anskaningsvärde innehas enligt aärsmodellen att inkassera avtalsenliga

kassaﬂöden som endast är betalningar av kapitalbelopp och ränta på det utestående kapitalbeloppet. De värderas

inledningsvis till verkligt värde med tillägg av transaktionskostnader och därefter till upplupet anskaningsvärde med

tillämpning av eektivräntemetoden. Frånsett derivatinstrument som värderas till verkligt värde via årets resultat, värderas

koncernens ﬁnansiella tillgångar till upplupet anskaningsvärde.

Likvida medel

Likvida medel omfattar kassa och banktillgodohavanden.

Nedskrivning av ﬁnansiella tillgångar

Finansiella tillgångar värderade till upplupet anskaningsvärde omfattas av nedskrivning för förväntade kreditförluster.

Nedskrivning för kreditförluster enligt IFRS 9 är framåtblickande och en förlustreservering görs när det ﬁnns en

exponering för kreditrisk, vanligtvis vid första redovisningstillfället för en tillgång eller fordran. Förväntade kreditförluster

återspeglar nuvärdet av alla underskott i kassaﬂöden hänförliga till fallissemang antingen för de nästkommande 12

månaderna eller för den förväntade återstående löptiden för det ﬁnansiella instrumentet, beroende på tillgångsslag och på

kreditförsämring sedan första redovisningstillfället.

Den förenklade modellen tillämpas för hyresfordringar och avtalstillgångar (upplupna intäkter). En förlustreserv redovisas, i

den förenklade modellen, för fordrans eller tillgångens förväntade återstående löptid.

För övriga tillgångar värderade till upplupet anskaningsvärde, det vill säga andra långfristiga värdepappersinnehav, övriga

fordringar och likvida medel tillämpas den generella modellen. Koncernen tillämpar en en nedskrivningsmodell med tre

stadier. Initialt, samt per varje balansdag, redovisas en förlustreserv för de nästkommande 12 månaderna, alternativt för en

kortare tidsperiod beroende på återstående löptid (stadie 1). Om det har skett en väsentlig ökning av kreditrisk sedan första

redovisningstillfället, medförande en rating understigande investment grade, redovisas en förlustreserv för tillgångens

återstående löptid (stadie 2). För tillgångar som bedöms vara kreditförsämrade reserveras fortsatt för förväntade

kreditförluster för den återstående löptiden (stadie 3). För kreditförsämrade tillgångar och fordringar baseras beräkningen

av ränteintäkterna på tillgångens redovisade värde, netto av förlustreservering, till skillnad mot på bruttobeloppet som i

föregående stadier. Koncernens tillgångar har bedömts vara i stadie 1, det vill säga, det har inte skett någon väsentlig ökning

av kreditrisk.

De ﬁnansiella tillgångarna redovisas i balansräkningen till upplupet anskaningsvärde, det vill säga, netto av bruttovärde och

förlustreserv. Förändringar av förlustreserven redovisas i resultatet.

ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 103

Koncernen

2.2.7.2 Finansiella skulder

Finansiella skulder, med undantag för derivatinstrument med negativt värde, klassiﬁceras till upplupet anskaningsvärde.

Finansiella skulder redovisade till upplupet anskaningsvärde värderas initialt till verkligt värde inklusive transaktions-

kostnader. Efter det första redovisningstillfället värderas de till upplupet anskaningsvärde enligt eektivräntemetoden.

Upplåning klassiﬁceras som kortfristiga skulder om inte koncernen har en ovillkorlig rätt att skjuta upp betalning av skulden

i åtminstone 12 månader efter balansdagen. Lånekostnader redovisas i resultatet i den period till vilken de hänför sig.

Upplupen ränta redovisas som en del av kortfristig upplåning från kreditinstitut, i det fall räntan förväntas regleras inom 12

månader från balansdagen.

Koncernens ﬁnansiella skulder delas in i följande kategorier:

- Finansiella skulder värderade till verkligt värde via årets resultat.

- Finansiella skulder värderade till upplupet anskaningsvärde.

Finansiella skulder som värderats till upplupet anskaningsvärde

Skulder redovisas inledningsvis till verkligt värde. I efterföljande perioder värderas dessa skulder till upplupet

anskaningsvärde med tillämpning av eektivräntemetoden. Upplupet anskaningsvärde beräknas med beaktande av

eventuella rabatter, avgifter och transaktionskostnader som är en del av eektivräntan. Eventuell vinst eller förlust, vid

lösen redovisas som ﬁnansiell kostnad eller intäkt i resultatet.

Avgifter som betalas för lånelöften redovisas som transaktionskostnader för upplåningen i den utsträckning det är sannolikt

att delar av eller hela kreditutrymmet kommer att utnyttjas. I sådana fall redovisas avgiften när kreditutrymmet utnyttjas.

När det inte föreligger några bevis för att det är sannolikt att delar av eller hela kreditutrymmet kommer att utnyttjas,

redovisas avgiften som en förskottsbetalning för ﬁnansiella tjänster och fördelas över det aktuella lånelöftets löptid som en

del av eektivräntan.

Finansiella skulder värderade till verkligt värde via årets resultat

Koncernen använder derivatinstrument för att skydda sig mot ﬁnansiella risker. Ingångna derivatkontrakt består främst av

räntederivat. För närvarande tillämpar inte koncernen säkringsredovisning vilket föranleder att samtliga värdeförändringar

redovisas till sina verkliga värden över årets resultat. Värdeförändringar redovisas i resultatet på raden ”Värdeförändring

derivatinstrument” och speciﬁceras i not 14 och 15.

2.2.8 Låneutgifter

Låneutgifter utgörs av ränta och liknande kostnader som uppstår när ett företag lånar pengar. Låneutgifter som är

hänförliga till ﬁnansiering av en tillgång, som tar en betydande tid i anspråk att färdigställa för avsett användning eller

försäljning, aktiveras som en del av tillgångens anskaningsvärde. Övriga låneutgifter redovisas som en kostnad i den period

de uppkommer.

2.2.9 Leasingavtal

Vid ingåendet av ett avtal fastställer koncernen om avtalet är, eller innehåller, ett leasingavtal baserat på avtalets

substans. Ett avtal är, eller innehåller, ett leasingavtal om avtalet överlåter rätten att under en viss period bestämma över

användningen av en identiﬁerad tillgång i utbyte mot ersättning.

2.2.9.1 Koncernen som leasegivare

Leasingavtal där leasegivaren i huvudsak behåller alla risker och fördelar med äganderätten klassiﬁceras som operationella.

Samtliga nuvarande hyreskontrakt hänförliga till koncernens förvaltningsfastigheter är, sett ur ett redovisningsperspektiv,

att betrakta som operationella leasingavtal. Redovisningsprincipen för dessa avtal framgår av nedan not 2.2.10 Intäkter.

2.2.9.2 Koncernen som leasetagare

Leasingavtal där Nivika är leasetagare avser tillgångsslagen tomträtter, inventarier (kontorsinventarier och maskiner) samt

fordon. Utifrån de allmänna väsentlighetsprinciperna har koncernen inte redovisat några leasingavtal i balansräkningen

för tidigare räkenskapsår, utan kostnadsfört leasingavgifterna linjärt över leasingperioden. Från och med räkenskapsåret

2020/2021 redovisar Nivika leasingavtal där koncernen är leasetagare i balansräkningen enligt följande redovisnings-

principer.

Leasingskulder

På inledningsdatumet för ett leasingavtal redovisar koncernen en leasingskuld motsvarande nuvärdet av de leasingbe-

talningar som ska erläggas under leasingperioden. Leasingperioden bestäms som den icke-uppsägningsbara perioden

tillsammans med perioder att förlänga eller säga upp avtalet om koncernen är rimligt säkra på att nyttja de optionerna.

Leasingbetalningarna inkluderar fasta betalningar (efter avdrag för eventuella förmåner i samband med tecknandet

av leasingavtalet som ska erhållas), variabla leasingavgifter som beror på ett index eller ett pris (t.ex. en referensränta)

och belopp som förväntas betalas enligt restvärdesgarantier. Leasingbetalningarna inkluderar dessutom lösenpriset

för en option att köpa den underliggande tillgången eller straavgifter som utgår vid uppsägning i enlighet med en

uppsägningsoption, om sådana optioner är rimligt säkra att utnyttjas av Nivika. Variabla leasingavgifter som inte beror på

ett index eller ett pris redovisas som en kostnad i den period som de är hänförliga till.

För beräkning av nuvärdet av leasingbetalningarna använder koncernen den implicita räntan i avtalet om den kan fastställas

och i övriga fall används den marginella upplåningsräntan per inledningsdatumet för leasingavtalet. Efter inledningsdatumet

av ett leasingavtal ökar leasingskulden för att återspegla räntan på leasingskulden och minskar med utbetalda

leasingavgifter. Dessutom omvärderas värdet på leasingskulden till följd av modiﬁeringar, förändringar av leasingperioden,

förändringar i leasingbetalningar eller förändringar i en bedömning att köpa den underliggande tillgången.

Nyttjanderättstillgångar

Koncernen redovisar nyttjanderättstillgångar i rapporten över ﬁnansiell ställning på inledningsdatumet för leasingavtalet

(d.v.s. det datum då den underliggande tillgången blir tillgänglig för användande). Nyttjanderättstillgångar värderas

till anskaningsvärde efter avdrag för ackumulerade avskrivningar och eventuella nedskrivningar, samt justerat för

omvärderingar av leasingskulden. Anskaningsvärdet för nyttjanderättstillgångar inkluderar det initiala värdet som

redovisas för den hänförliga leasingskulden, initiala direkta utgifter, samt eventuella förskottsbetalningar som görs på eller

innan inledningsdatumet för leasingavtalet efter avdrag av eventuella erhållna incitament. Förutsatt att Nivika inte är

rimligt säkra på att äganderätten till den underliggande tillgången kommer att övertas vid utgången av leasingavtalet skrivs

nyttjanderättstillgången av linjärt under det kortare av leasingperioden och nyttjandeperioden.

Tillämpning av praktiska undantag

Nivika tillämpar det praktiska undantaget avseende icke-leasingkomponenter. För dessa leasingavtal redovisar Nivika

både leasingkomponenter och icke-leasingkomponenter som en enda leasingkomponent, vilket innebär att avgifterna för

icke-leasingkomponenter inkluderas i leasingbetalningen vid beräkning av leasingskulden.

Tomträtter

Nivika har tomträttsavtal som anses utgöra s.k. eviga leasingavtal. Leasingskulden och nyttjanderättstillgången för

dessa leasingavtal värderas till verkliga värden, där diskonteringsräntan som använts har fastställts genom att använda

Nivikas genomsnittliga marginalränta för liknande tillgångar. Då tomträttsavtalen anses eviga sker ingen avskrivning av

nyttjanderätten och ingen amortering av leasingskulden. Leasingbetalningen anses därmed i sin helhet avse betalning av

ränta. Leasingskulden för de eviga tomträttsavtalen redovisas som långfristig skuld i rapporten över ﬁnansiell ställning.

2.2.10 Intäkter

Hyresintäkter

Hyresintäkter från förvaltningsfastigheter intäktsredovisas i resultatet linjärt över hyresperioden som en operationell

leasingintäkt. Eventuella hyresrabatter periodiseras linjärt över hyresperioden även om betalning inte sker på samma sätt.

ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 104

Koncernen

Serviceintäkter

I hyresavtalen ingår servicetjänster för vilka Nivika genererar intäkter. Hyresgästen får kontroll över servicetjänsterna i takt

med att Nivika presterar enligt hyresavtalet och därmed uppfyller Nivika sitt prestationsåtagande över tid. Intäktsredovis-

ning sker månatligen i den månad hyran avser. ed

Intäkter från fastighetsförsäljning

Intäkter från fastighetsförsäljning redovisas i samband med att kontrollen övergått till köparen från säljaren, vilket

motsvarar tillträdesdagen såvida det inte strider mot särskilda villkor i köpekontraktet. Resultatet vid försäljning av fastighet

utgör en realiserad värdeförändring, vilket motsvarar skillnaden mellan avtalad köpeskilling och fastighetens verkliga värde

såsom det beräknats/bedömts i den senaste ﬁnansiella rapporten.

Finansiella intäkter

Finansiella intäkter resultatförs i den period de avser med tillämpning av eektivräntemetoden.

2.2.11 Inkomstskatt

Periodens skattekostnad omfattar aktuell och uppskjuten skatt.

Aktuell inkomstskatt

Kortfristiga skattefordringar och skatteskulder för nuvarande och tidigare perioder, fastställs till det belopp som sannolikt

kommer att återfås från eller betalas till Skatteverket. De skattesatser och skattelagar som tillämpas för att beräkna

beloppet är de som är antagna eller aviserade på balansdagen.

Uppskjuten inkomstskatt

Uppskjuten skatt redovisas på balansdagen för temporära skillnader mellan tillgångars och skulders skattemässiga

och redovisningsmässiga värden. Om den uppskjutna skatten uppstår till följd av en transaktion som utgör den första

redovisningen av en tillgång eller skuld, som inte är ett rörelseförvärv och som, vid tidpunkten för transaktionen, varken

påverkat redovisat eller skattemässigt resultat, redovisas den däremot inte. I de fall förvärv av tillgång (fastighet)

genomförs, redovisas den uppskjutna skatten som ett avdrag från verkligt värde på tillgången.

Uppskjutna skatteskulder i koncernen avser i huvudsak dierenser mellan bedömt marknadsvärde och skattemässigt värde

gällande fastigheter.

Uppskjutna skattefordringar redovisas för alla avdragsgilla temporära dierenser, däribland underskottsavdrag, i den mån

det är sannolikt att en beskattningsbar vinst kommer att vara tillgänglig mot vilken de avdragsgilla temporära dierenserna

kan används.

Värderingen av uppskjutna skattefordringar skall bedömas på varje balansdag och justeras i den mån det inte längre är

troligt att tillräcklig med vinst kommer att genereras, så att hela eller en del av den uppskjutna skattefordran kan utnyttjas.

Uppskjutna skattefordringar och skatteskulder fastställs till de skattesatser som gäller för den period då tillgången realiseras

eller skulden betalas, utifrån skattesatser (och lagstiftning) som är antagna eller aviserade på balansdagen.

Vid förvärv av ett bolag görs en bedömning huruvida förvärvet avser förvärv av rörelse eller förvärv av tillgång (fastighet).

Förvärv av rörelse innebär att förvärvet avser köp av ett bolag med fastigheter inklusive övertagande av personal och

processer. Vid förvärv av rörelse inklusive fastighet med personal eller processer redovisas uppskjuten skatt till nominellt

belopp på temporära skillnader. I de fall förvärv av tillgång (fastighet) genomförs, redovisas den uppskjutna skatten som ett

avdrag från verkligt värde på tillgången. Detta beskrivs under stycke 2.3.3 Klassiﬁcering av förvärv.

Uppskjutna skattefordringar och uppskjutna skatteskulder kvittas om det ﬁnns en legal rätt att kvitta kortfristiga

skattefordringar mot kortfristiga skatteskulder och den uppskjutna skatten är hänförlig till samma enhet i koncernen och

samma skattemyndighet.

2.2.12 Emissionskostnader

Transaktionskostnader som direkt kan hänföras till emission av nya stamaktier eller optioner redovisas, netto efter skatt, i

eget kapital som ett avdrag från emissionslikviden.

2.2.13 Utdelning

Utdelningar till bolagets aktieägare klassiﬁceras som skuld från och med den tidpunkt utdelningen är fastställd på

bolagsstämman.

2.2.14 Redovisning av kassaﬂöde

Likvida medel utgörs av tillgänglig kassa och banktillgodohavanden till förfogande hos banken. Kassaﬂödesanalysen har

upprättats enligt den indirekta metoden.

2.2.15 Nya standarder och tolkningar

Nya och ändrade standarder som trätt i kraft

ESEF, Enhetligt elektronisk rapporteringsformat.

2019 infördes nya regler inom EU om elektronisk rapportering av ﬁnansiella rapporter. Reglerna innebär att

årsredovisningar som innehåller ﬁnansiella rapporter ska upprättas i XHTML-format och att ﬁnansiella rapporter

som upprättas i enlighet med IFRS skall märkas upp i enlighet med en taxonomi framtagen av ESMA. Rapporterna

i XHTML-format ska presenteras på företagets hemsida samt lämnas in till Finansinspektionen i samband med

oentliggörandet av årsredovisningen. De nya reglerna har tillämpats för årsredovisningen avseende 2021/22.

Nya standarder och tolkningar som ännu inte har tillämpats av koncernen

Under 2021 och 2022 har IASB godkänt ﬂera så kallade ”Agenda beslut” från IFRS IC. Nivikas bedömning är att dessa inte

kommer att ha någon väsentlig påverkan på koncernens ﬁnansiella rapporter.

ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 105

Koncernen

Not 2.3 Betydelsefulla redovisningsbedömningar, uppskattningar och antaganden

När styrelsen och verkställande direktören upprättar ﬁnansiella rapporter i enlighet med tillämpade redovisningsprinci-

per måste vissa uppskattningar och antaganden göras som påverkar redovisade värdet av tillgångar, skulder, intäkter och

kostnader. De områden där uppskattningar och antaganden är av stor betydelse för koncernen och som kan komma att

påverka resultat- och balansräkning om de ändras, beskrivs nedan.

2.3.1 Klassiﬁcering av fastigheter

En bedömning görs gällande klassiﬁcering av fastigheter som förvaltningsfastigheter, rörelsefastigheter eller omsättnings-

fastigheter. Förvaltningsfastigheter utgörs av byggnader och mark som i huvudsak inte nyttjas av koncernen eller används

i dess verksamhet, eller är till försäljning som en del av den löpande verksamheten, utan innehas i syfte att generera

hyresintäkter och värdestegring. Dessa fastigheter är i huvudsak uthyrda utan avsikt att säljas inom ramen för den löpande

verksamheten. Fastigheter som till betydlig del används av koncernen i den löpande verksamheten klassiﬁceras som

rörelsefastighet. Omsättningsfastigheter utgörs av fastigheter som innehas i syfte att säljas som en del av den löpande

verksamheten. Samtliga koncernens fastigheter utgörs av förvaltningsfastigheter.

2.3.2 Värdering förvaltningsfastigheter

Vid värdering av förvaltningsfastigheter kan bedömningar och antaganden påverka koncernens resultat och ﬁnansiella

ställning. Värderingen kräver bedömning av och antaganden om det framtida kassaﬂödet samt fastställelse av diskonte-

ringsfaktor (avkastningskrav). För att avspegla den osäkerhet som ﬁnns i gjorda antaganden och bedömningar anges vid

fastighetsvärdering vanligtvis en känslighetsanalys. Information om detta samt de antaganden och bedömningar som har

gjorts framgår av not 11.

Ovanstående värderingsmodell innebär att värdering skett enligt nivå 3 i verkligt värdehierarkin, vilket innebär att modellen

baseras till stora delar på icke observerbar indata.

2.3.3 Klassiﬁcering av förvärv

En bedömning måste göras huruvida det rör sig om ett rörelseförvärv eller tillgångsförvärv. En rörelse består av resurser

och processer som kan resultera i produktion. Vid förvärv av bolag görs en bedömning av hur redovisning av förvärvet

ska ske baserat på bland annat följande kriterier: förekomsten av anställda, bolagets tillgångar och komplexiteten i interna

processer. Vidare beaktas antalet verksamheter och förekomsten av avtal med olika grader av komplexitet. Hög förekomst

av dessa kriterier innebär att förvärvet klassiﬁceras som ett rörelseförvärv och låg förekomst som ett tillgångsförvärv.

När förvärv av dotterbolag innebär förvärv av tillgångar som inte utgör rörelse, fördelas anskaningskostnaden på

de enskilda tillgångarna och skulderna baserat på deras relativa verkliga värden vid förvärvstidpunkten. Om istället

bedömningen skulle ha resulterat i klassiﬁcering som rörelseförvärv, skulle detta ha medfört att det initialt redovisade

fastighetsvärdet skulle varit högre liksom uppskjuten skatteskuld, sannolikt också goodwill.

2.3.4 Beräkning av verkligt värde av ﬁnansiella instrument

Finansiella instrument värderade till verkligt värde kategoriseras i enlighet med hierarkin för verkligt värde, vilken anges

nedan, och tar utgångspunkt i den lägsta nivå av datainput som är väsentlig vid värderingen av instrumentet i sin helhet:

- Noterade priser (ojusterade) på aktiva marknader för identiska tillgångar eller skulder (nivå 1).

- Andra observerbara data för tillgången eller skulden än noterade priser antingen direkt (dvs. som prisnoteringar)

eller indirekt dvs. härledda från prisnoteringar) (nivå 2).

- Data för tillgången eller skulden som inte baseras på observerbara marknadsdata (nivå 3).

Likvida medel

Verkligt värde antas vara detsamma som bokfört värde.

Räntebärande skulder

Koncernen redovisar räntebärande skulder till upplupet anskaningsvärde. Verkligt värde av räntebärande skulder

anses vara ungefärlig med bokfört värde då alla räntebärande skulder löper på rörlig ränta och koncernen inte ser några

indikationer på att marginalen har förändrats sedan upplåning.

Hyresfordringar, övriga kortfristiga fordringar, leverantörsskulder och övriga kortfristiga skulder

Initialt bokförs dessa poster till verkligt värde och i nästkommande perioder till upplupet anskaningsvärde. Vanligtvis anses

diskontering inte ha någon signiﬁkant eekt på denna typ av tillgångar och skulder.

Finansiella derivat

Bolaget har derivat i form av ränteswappar som värderas till verkligt värde via resultatet (nivå 2).

ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 106

Koncernen

Not 3 Hyresintäkter

tkr 2021/22 2020/21

Hyresintäkter 494 985 308 241

Serviceintäkter 25 196 13 950

Summa 520 181 322 191

tkr 2021/22 2020/21

Mindre än 1 år 371 408 308 123

Mellan 1 och 2 år 297 675 227 309

Mellan 2 och 3 år 215 407 181 074

Mellan 3 och 4 år 158 577 130 448

Mellan 4 och 5 år 131 975 111 921

Mer än 5 år 685 354 528 320

Summa 1 860 396 1 487 196

Samtliga hyreskontrakt klassiﬁceras som operationella hyresavtal. Serviceintäkter består huvudsakligen av vidaredebitering

av värme, el och vatten, debiteras månadsvis löpande under året.

ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 107

Koncernen

Not 4 Segmentredovisning

Nivikakoncernen rapporterar en segmentsredovisning där segmenten är uppdelade geograﬁskt i Jönköping, Värnamo, Västkusten och Växjö. Västkusten kom in som ett segment 2020/21. Segmenten är identiﬁerade utifrån den uppföljning som görs av

den högste verkställande befattningshavaren, det vill säga koncernens ledningsgrupp under ledning av koncernens VD. De identiferade rörelsesegmenten utgör den lägsta nivån av rörelsesegment i den interna rapporteringen och således tillämpas inte

någon aggregering av identiﬁerade segment baserad på likartade ekonomiska egenskaper. Segmenten följs primärt upp på omsättnings- och driftöverskottsnivå. Alla intäkter är från externa kunder.

Resterande orter där koncernen är verksam, omfattar fastigheter i Gislaved, Hunnebostrand, Lysekil, Motala och Strömstad. Dessa orter anses inte uppfylla kriteriet för att utgöra ett rörelsesegment, varför de ingår i en avstämningspost som benämns

som Övrigt nedan.

Jönköping Värnamo Växjö Västkusten Övrigt Totalt

2021/22 2020/21 2021/22 2020/21 2021/22 2020/21 2021/22 2020/21 2021/22 2020/21 2021/22 2020/21

sep-aug sep-aug sep-aug sep-aug sep-aug sep-aug sep-aug sep-aug sep-aug sep-aug sep-aug sep-aug

Totala hyresintäkter 185 863 140 693 143 484 100 303 93 829 70 587 81 911 10 072 22 995 5 779 528 082 327 433

Fastighetskostnader - Drift -53 638 -26 537 -40 593 -24 518 -21 410 -14 759 -16 091 -898 -5 364 -5 953 -137 096 -72 665

Fastighetskostnader - Underhåll -4 271 -2 273 -8 168 -1 291 -2 851 -1 506 -3 523 -164 -162 -204 -18 976 -5 438

Fastighetskostnader - Fastighetsskatt -7 180 -6 709 -5 456 -3 335 -2 199 -2 184 -2 372 -526 -433 -218 -17 640 -12 971

Driftnetto 120 774 105 174 89 267 71 159 67 368 52 138 59 925 8 484 17 037 -596 354 370 236 359

Värdeförändring, förvaltningsfastigheter 190 597 204 124 157 109 44 009 53 656 98 467 111 848 18 177 45 265 13 373 558 475 378 150

Resultat inkl. värdeförändringar 311 371 309 298 246 376 115 168 121 024 150 605 171 773 26 661 62 302 12 777 912 845 614 509

Ofördelade poster:

Förvaltnings- och administrationskostnader -43 113 -27 932

Övriga rörelsekostnader -81 -85

Finansnetto -141 668 -117 102

Värdeförändring derivat 47 626 6 127

Resultat före skatt 775 609 475 556

Jönköping 33 %

Värnamo 26 %

Växjö 20 %

Västkusten 18 %

Övriga 3 %

Bostäder 36 %

Samhällsfastigheter 8 %

Industri/lager 27 %

Kontor 12 %

Handel 8 %

Hotell/restaurang 3 %

Mark 3 %

Övrigt 3 %

Fördelning fastighetsvärde per geograﬁ, % Fördelning fastighetsvärde per objektstyp*, %

*) Beräkningsgrund uppdaterad Q1-22.

Tidigare klassades fastigheten utifrån majoritetstyp av yta.

Nu uppdelat efter faktisk yta per objektstyp.

ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 108

Koncernen

Not 5 Kostnader fördelade på kostnadsslag

Not 6 Arvode till revisorer

tkr 2021/22 2020/21

Driftskostnade -137 096 -72 665

Underhållskostnader -18 976 -5 438

Fastighetsskatt -17 640 -12 967

Central administration -43 194 -27 932

Summa -216 906 -119 006

Driftskostnader, tkr 2021/22 2020/21

Mediakostnader* 65 901 34 864

Underhållskostnader 18 976 5 438

Försäkring och avgälder 2 846 1 851

Fastighetsskatt 17 640 12 967

Inhyrd personal** - 18 215

Per son al * * 31 055 -

Övriga fastighetskostnader 37 294 17 739

Summa 173 712 91 074

Central administration, tkr 2021/22 2020/21

Personal 20 704 14 605

Konsultkostnader 2 043 1 922

Avskrivningar 1 761 1 068

Inhyrd personal** - 1 070

Övriga centrala kostnader 18 605 9 182

Summa 43 113 27 847

* I mediakostnader ingår uppvärmning, el, vatten och renhållning.

** Se även not 22 Upplysningar om transaktioner med närstående avseende 2020/21. Från 1 juni 2021 är samtliga

medarbetare anställda i moderbolaget.

tkr 2021/22 2020/21

Ernst & Young AB

Revisionsuppdraget 3 164 2 200

Övriga tjänster 360 1 442

Summa 3 523 3 642

Övriga rörelseintäkter , tkr 2021/22 2020/21*

Försäkringsersättningar, återvunna kundförluster, övrig försäljning 7 901 5 203

Summa 7 901 5 203

* Jämföresleperioden är omräknad enligt uppdaterad beräkning

Övriga rörelsekostnader , tkr 2021/22 2020/21

Kostnader vid övrig försäljning -81 -85

Summa -81 -85

Med revisionsuppdrag avses granskning av årsredovisningen och bokföringen samt styrelsens och verkställande direktörens

förvaltning, övriga arbetsuppgifter som det ankommer på företagets revisor att utföra samt rådgivning eller annat biträde

som föranleds av iakttagelser vid sådan granskning eller genomförandet av sådana övriga arbetsuppgifter.

Not 8 Anställda och personalkostnader

Styrelse, VD och övriga ledande befattningshavare, tkr 2021/22 2020/21

Löner och andra ersättningar 8 207 1 246

Sociala avgifter 2 578 391

Pensionskostnader 1 063 182

Summa 11 848 1 819

Från och med 2021-06-01 är all personal anställd i Nivika Fastigheter. Före detta datum var all personal, inklusive VD,

anställd i ägarbolaget Värnanäs AB och hyrdes sedan ut till Nivika Fastigheter.

Övriga anställda, tkr 2021/22 2020/21

Löner och andra ersättningar 29 693 6 584

Sociala avgifter 8 124 2 222

Pensionskostnader 2 004 304

Summa 39 821 9 110

Summa personalkostnader 51 669 10 929

Not 7 Övriga rörelseintäkter och rörelsekostnader

ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 109

2021/22 2020/21 2021/22 2020/21 2021/22 2020/21 2021/22 2020/21

Ersättning till ledande

befattningshavare

Elisabeth Norman,

styrelseordförande 400 200 - - - - -

Viktoria Bergman,

styrelseledamot 200 - - - - - - -

Anna Carendi,

styrelseledamot 200 - - - - - - -

Santhe Dahl,

Styrelseledamot 200 - - - - - - -

Håkan Eriksson,

Styrelseledamot 200 - - - - - - -

Benny Holmgren,

styrelseledamot 200 - - - - - - -

Thomas Lindster,

styrelseledamot 200 100 - - - - - -

Niclas Bergman, VD 2 963 450 - - 460 105 78 31

Andra ledande

befattningshavare (3(2) pers)

3 684 495 - - 603 77 175 32

Summa 8 207 1 245 - - 1 063 182 253 63

Koncernen

tkr 2021/22 2020/21

Aktuell skatt -9 975 -5 612

Uppskjuten skatt -138 601 -106 883

Skattekostnader som redovisats i resultaträkningen -148 576 -112 495

Avstämning av eektiv skattesats 2021/22 2020/21

Redovisat resultat före skatt 775 609 475 556

Skatt på redovisat resultat enligt gällande skattesats 20,6 % (21,4): -159 775 -101 769

Skatteeekt av:

Ej skattepliktiga intäkter 14 2 211

Schablonintäkt periodiseringsfond -51 -

Övriga ej avdragsgilla kostnader -492 -1 870

Skatteeekt återföring av ränteavdrag -16 358 -16 315

Skatt vid fastighetsförsäljningar -4 925 -

Värdeförändring derivat - 1 262

Värdeförändring på under året förvärvade fastigheter - -22 620

Skattemässigt avdrag för ej bokförda kostnader (emission) 12 723 -

Skattemässigt underskott vid bolagsförvärv 8 284 -

Ingående balans uppskjuten skatt 12 158 -

Eekt av ändrad skattesats - 73

Skattemässigt avdrag för poster ej redovisade i resultaträkningen - 14 443

Utnyttjat förlustavdrag - 3 661

Justering avseende skatter föregående år 328 -

Övrigt -481 1 694

Total skattekostnad -148 576 -112 495

Eektiv skattesats 19,2 % 23,7 %

Betalda och erhållna räntor 2021/22 2020/21

Under året erhållna ränteintäkter 1 382 3 309

Under året betalda räntekostnader -121 829 -111 752

Summa -120 447 -108 443

Könsfördelning bland ledande befattningshavare, % 2021/22 2020/21

Andel kvinnor i styrelsen 43 43

Andel män i styrelsen 57 57

Andel kvinnor bland övriga ledande befattningshavare 25 25

Andel män bland övriga ledande befattningshavare 75 75

Uppgifterna avser förhållandet på balansdagen.

Grundlön/

styrelsearvode

Rörlig

ersättning

Pension

Övriga förmåner

Not 10 Inkomsskatt

Not 9 Finansiella intäkter och kostnader

Finansiella intäkter, tkr 2021/22 2020/21

Ränteintäkter 1 382 3 309

Övriga ﬁnansiella intäkter - -

Summa 1 382 3 309

Finansiella kostnader, tkr 2021/22 2020/21

Räntekostnader till kreditinstitut -75 476 -57 778

Övriga räntekostnader -67 540 -62 633

Summa -143 016 -120 411

ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 110

Koncernen

forts. Not 10 Inkomsskatt Not 11 Förvaltningsfastigheter

Uppskjuten Uppskjuten Uppskjuten Uppskjuten

Uppskjuten Inkomstskatt är skattefordran skatteskuld skattefordran skatteskuld

hänförligt till, tkr 2022-08-31 2022-08-31 2021-08-31 2021-08-31

Dierenser avseende:

Omvärdering av förvaltningsfastigheter

till verkligt värde - -593 703 - -426 841

Övriga temporära skillnader:

Omvärdering av ränteswap till verkligt värde - -5 995 3 817 -

Aktiverade underskottsavdrag 26 170 - 5 445 -

Obeskattade reserver - -3 095 - -

Summa 26 170 -602 793 9 262 -426 841

2021/22 2021/22 2021/22 2021/22 2021/22

Orealiserade värdeförändringar, Mkr Sep-Nov Dec-Feb Mar-Maj Jun-Aug YTD

Förändring driftnetto 59 35 89 -63 120

Pågående nybyggnation 79 13 111 24 227

Mark och outnyttjade byggrätter - - - 2 2

Förändring avkastningskrav 143 64 9 -20 196

Utgående ackumulerade anskaningsvärden 281 112 209 -57 545

Redovisas enligt följande i Rapport

över ﬁnansiell ställning, tkr 2022-08-31 2021-08-31

Uppskjutna skattefordringar 26 170 9 262

Uppskjutna skatteskulder -602 793 -426 841

Summa -576 623 -417 579

2022-08-31 2021-08-31

Uppskjuten Uppskjuten

Avstämning uooskjutna skatter, tkr skatteskuld skattefordran

Ingående balans -417 579 - -319 400

Omklassiﬁcering -5 445 5 445 -

Skattekostnader/intäkter redovisade i resultaträkningen -148 770 10 166 -106 883

Justering pga förvärv/försäljning -30 999 10 559 8 704

Utgående balans -602 793 26 170 -417 579

Förändring av

förvaltningsfastigheter, tkr 2022-08-31 2021-08-31

Fastighetsbestånd vid årets början 6 910 100 5 062 656

Förvärv av fastigheter 2 672 939 1 131 227

Försäljning av fastigheter -76 000 -190 085

Investeringar i beﬁntliga fastigheter 633 025 565 371

Värdeförändring i beﬁntliga fastigheter 558 475 340 931

Fastighetsbestånd vid periodens slut 10 698 539 6 910 100

Uppskjuten skatt beräknas på alla temporära skillnader som uppkommer mellan redovisade och skattemässiga

värden.

Fastigheter, derivatinstrument och underskottsavdrag är de huvudsakliga posterna som utgör uppskjuten skatt. Vid

värderingen av underskottsavdrag görs en bedömning av sannolikhet att underskotten kan utnyttjas i framtiden.

Uppskjuten skatt enligt gällande skattesats har beräknats utifrån 20,6 procent. Uppskjutna skatter omvärderas utifrån

sänkt bolagsskatt i takt med att dessa träder i kraft. Den genomsnittliga eektiva skattesatsen är 19,2 procent (23,7).

Årets resultat överensstämmer med årets totalresultat varför det inte förekommer någon skatt redovisad mot övrigt

totalresultat.

Årets förändring per kategori Handel/ Industri/ Samhälls-

Bostäder Kontor Lager fastigheter Övrigt/Mark

Verkligt värde vid årets början

2020-09-01 1 366 784 1 091 214 2 137 471 400 611 66 570

Förvärv 0 235 700 622 324 191 871 81 332

Förbättringsinvesteringar 324 189 14 246 124 067 58 645 44 225

Avyttringar -190 085 - - - -

Omklassiﬁceringar - - - - -

Orealiserade värdeförändringar 67 498 31 709 223 954 33 105 - 15 335

Verkligt värde vid årets slut

2021-08-31 1 568 386 1 372 869 3 107 816 684 232 176 792

Förvärv 1 808 339 38 100 712 200 75 000 39 300

Förbättringsinvesteringar 29 102 23 292 304 813 171 777 108 891

Avyttringar - - -76 000 - -

Omklassiﬁceringar 144 160 -23 569 255 046 -348 332 -27 304

Orealiserade värdeförändringar 85 952 88 108 355 725 37 623 -13 782

Verkligt värde vid årets slut

2022-08-31 3 635 939 1 498 800 4 659 600 620 300 283 901

ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 111

Koncernen

Värderingsmodell

Nivika genomför varje kvartal extern eller intern värdering av fastighetsportföljen. Värderingen ligger till grund för de verkliga

värden som redovisas i koncernens rapport över ﬁnansiell ställning och värdeförändringen redovisas i koncernens resultaträk-

ning. Varje fastighet i beståndet externvärderas minst en gång under en rullande 12-månadersperiod.

Värderingsmodellen som används av såväl extern värderare som Nivika är avkastningsbaserad enligt kassaﬂödesmodell,

kompletterad med och delvis baserad på ortsprisanalyser.

Av beståndets 187 fastigheter (130) har 187 (130) värderats externt, vilket motsvarar 100 procent (100) av det samlade

fastighetsbeståndet. Det värderingsinstitut som har anlitats är per den sista augusti 2022 är Newsec. Tidigare har främst JLL

och Forum fastighetsekonomi AB använts. Koncernen har till värderare lämnat information om bland annat gällande samt

nytecknade hyreskontrakt, löpande drifts- och underhållskostnader samt bedömda investeringar utifrån underhållsplaner

och bedömda framtida vakanser.

Värderingen grundar sig på nuvärdet av prognostiserade kassaﬂöden jämte restvärde under kalkylperioden. Antagandet

avseende de framtida kassaﬂödena har gjorts utifrån en analys av:

- Nuvarande och historiska hyror samt kostnader

- Marknadens/närområdets framtida utveckling

- Fastighetens förutsättningar och position i respektive marknadssegment

- Beﬁntliga gällande hyreskontraktsvillkor

- Marknadsmässiga hyresvillkor vid kontraktstidens slut

forts. Not 11 Förvaltningsfastigheter

Prognostiserade driftnetton under kalkylperioden, och ett prognostiserat restvärde vid kalkylperiodens slut, har diskonterats

baserat på bedömd kalkylränta. Restvärdet framräknas såsom fastighetens/tomträttens verkliga värde vid kalkylperiodens

slut och har sin grund i det prognostiserade driftnettot första året efter kalkylperiodens slut. Det prognostiserade driftnettot

evighetskapitaliseras med ett för fastigheten/tomträtten individuellt direktavkastningskrav, för att beräkna restvärdet.

De parametrar som används i värderingen motsvarar värderingsinstitutens tolkning av hur investerare och andra aktörer

på marknaden resonerar och verkar. Grund för dessa bedömningar fås i ortsprisanalyser samt analyser av transaktioner av i

övrigt jämförbara fastigheter. Värderingsförfarandet för fastighetsbeståndet, med tillhörande underlagsinsamling och bear-

betning, följer god värderarsed, upprättad av Sektionen För Fastighetsvärdering inom Samhällsbyggarna. Ovanstående

värderingsmodell innebär att värdering skett enligt nivå 3 i verkligt värdehierarkin vilket innebär att modellen baseras till stora

delar på icke observerbar indata.

Fastighetsbeståndets värdeförändring

Per den 31 augusti 2022 uppgick det samlade verkliga värdet på koncernens fastighetsportfölj till 10 699 Mkr

(6 910). Den orealiserade värdeförändringen för det ursprungliga beståndet och under året förvärvade fastigheter, uppgick

totalt till 544 Mkr (341). Förändringen av fastigheternas värde motsvarar en värdeuppgång på cirkaa 5 procent (ca 5).

Värdeuppgången förklaras främst av framgångsrikt genomförda projekt både nybyggnation och ombyggnation, förvärv och

en god fastighetsmarknad.

Nedan redovisas eekterna på fastigheternas värde, vid förändringar av ett antal faktorer. Redovisade eekter skall en-

dast ses som en indikation och inkluderar inte någon eekt av de kompenserande åtgärder som bolaget skulle kunna vidta.

Känslighetsanalys Enhet Antal Mkr %

Marknadshyra för lokal (ej bostäder) %-enhet 10 +534 +5,0

Vakansgrad %-enhet 10 -1 302 -12,2

Drift- och underhållskostnader Kr/kvm 10 -159 -1,5

Inﬂation %-enhet 1 +819 +7,7

Kalkylränta och direktavkastning, vid kalkylslut %-enhet 1 -1 697 -15,9

Kalkylränta och direktavkastning, vid kalkylslut %-enhet -1 +2 714 +25,4

Ändring indata

Värdeförändring

Värderingsantagande

Värderingstidpunkt 2022-08-31 (2022-05-31)

Inﬂationsantagande 5 % för år 2022, därefter 2 % per år (2 %)

Kalkylperiod, år 5-25 år, median 10 år (5-25 år, median 10 år)

Direktavkastning bostäder, % 2,5 -5,25, medel 3,7 (2,5 -5,5, medel 3,7)

Direktavkastning kommersiellt, % 4,75 - 7,5, medel 5,7 (4,75 - 7,5, medel 5,7)

Långsiktig vakans, % 0-20 %

Hyresantagande Beﬁntlig hyra och marknadshyra

Drift- och underhållskostnader Individuellt anpassat utifrån utfall för respektive fastighet

och värderingsinstitutets erfarenhet av likartade objekt

Not 12 Immateriella anläggningstillgångar

tkr 2021/22 2020/21

Ingående anskaningsvärden 6 471 4 010

Årets anskaningar 375 2 461

Utgående ackumulerade anskaningsvärden 6 846 6 471

Ingående avskrivningar -2 079 -1 141

Årets avskrivningar -1186 -938

Utgående ackumulerade avskrivningar - 3 265 -2 079

Utgående redovisat värde 3 851 4 392

ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 112

Koncernen

Not 13 Övriga materiella anläggningstillgångar

tkr 2021/22 2020/21

Ingående anskaningsvärden 82 160 56 657

Årets anskaningar 20 505 7 367

Försäljningar/utrangeringar -531 -142

Förvärv/avyttring av dotterbolag 5 994 18 279

Utgående ackumulerade anskaningsvärden 108 128 82 160

Ingående avskrivningar -30 536 -18 378

Försäljningar/utrangeringar 161 11

Förvärv/avyttring av dotterbolag -1 961 -8 005

Årets avskrivningar -6 718 -4 164

Utgående ackumulerade avskrivningar -39 054 -30 536

Utgående redovisat värde 68 804 51 623

Not 14 Leasingavtal

Nivikas väsentliga leasingavtal utgörs av tomträtter, fordon och övriga inventarier, varför Nivika presenterar tre klasser av

underliggande tillgångar: tomträtter, fordon och övriga inventarier. I nedan tabell presenteras koncernens utgående balanser

avseende nyttjanderättstillgångar och leasingskulder samt rörelserna under året. Utifrån de allmänna väsentlighetsprin-

ciperna har koncernen inte redovisat några leasingavtal i balansräkningen för tidigare räkenskapsår, utan kostnadsfört

leasingavgifterna linjärt över leasingperioden. Från och med räkenskapsåret 2020/21 redovisar Nivika leasingavtal där

koncernen är leasetagare i balansräkningen.

Övriga 2021/22 2020/21

Nyttjanderättstillgångar, tkr Tomträtter Fordon inventarier Totalt Totalt

Ingående balans 2021-09-01 10 596 5 973 945 17 514 -

Tillkommande avtal - 4 931 466 5 398 18 581

Avskrivningar - -1 300 -983 -2 283 - 1067

Avslutade avtal - -998 - -998 -

Utgående balans 2022-08-31 10 596 8 606 428 19 630 17 514

Leasingskulder, tkr

Ingående balans 2021-09-01 9 987 5 977 1 010 16 974 -

Tillkommande avtal - 4 931 466 5 398 18 581

Avslutade avtal - -976 - -976 -

Räntekostnader 31 158 35 224 52

Betalda leasingavgifter -656 -1 439 -941 -3 036 -1 658

Utgående balans 2022-08-31 9 362 8 652 570 18 584 16 974

Nivika har tre tomträttsavtal som anses utgöra s.k. eviga leasingavtal. Leasingskulden och nyttjanderättstillgången för dessa

leasingavtal värderas till verkliga värden. Då tomträttsavtalen anses eviga sker ingen avskrivning av nyttjanderätten och ingen

amortering av leasingskulden. Leasingbetalningen anses därmed i sin helhet avse betalning av ränta. Leasingskulden för de

eviga tomträttsavtalen redovisas som långfristig skuld i rapporten över ﬁnansiell ställning.

Nedan presenteras de belopp som har redovisats i koncernens rapport över resultatet under året hänförligt till leasingverk-

samheter:

2021/22 2020/21

Avskrivningar på nyttjanderättstillgångar -2 589 -1 067

Räntekostnader fordringar -224 -52

Summa -2 813 -1 119

Not 15 Andra långfristiga fordringar

tkr 2021/22 2020/21

Ingående anskaningsvärden 56 354 8 956

Tillkommande fordringar 2 975 48 398

Amorteringar, avgående fordringar -13 535 -1 000

Utgående ackumulerade anskaningsvärden 45 794 56 354

Utgående redovisat värde 45 794 56 354

Not 16 Varulager

tkr 2021/22 2020/21

Råvaror och ej färdigställda volymer 16 471 3 789

Summa 16 471 3 789

ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 113

Koncernen

Not 17 Finansiella instrument och ﬁnansiell riskhantering

Finansiella tillgångar värderade till upplupet anskaningsvärde Redovisat värde Verkligt värde Redovisat värde Verkligt värde

Andra långfristiga värdepappersinnehav 11 11 2 071 2 071

Hyresfordringar 26 393 26 393 7 946 7 946

Övriga fordringar 44 187 44 187 3 854 3 854

Upplupna intäkter 27 712 27 712 34 775 34 775

Likvida medel 186 749 186 749 210 774 210 774

Summa 285 051 285 051 259 420 259 420

Finansiella skulder

Finansiella skulder värderad till upplupet anskaningsvärde

Räntebärande ﬁnansiella skulder 5 893 462 5 893 462 4 265 340 4 265 340

Leverantörsskulder 92 724 92 724 45 368 45 368

Övriga skulder 50 997 37 700 55 851 55 851

Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 80 960 80 960 72 625 72 625

Summa 6 118 143 6 118 143 4 451 018 4 451 018

Finansiella tillgångar värderad till verkligt värde via resultatet

Derivatinstrumet 29 100 29 100 - -

Finansiella skulder värderad till verkligt värde via resultatet

Derivatinstrument - - 18 526 18 526

Koncernen har derivatinstrument i form av ränteswappar som utgör ﬁnansiella instrument värderade till verkligt värde (nivå 2). Nivå 2 innebär att jämfört med nivå 1 baseras värderingen på annan

indata än noterade priser som antingen direkt eller indirekt är observerbar för tillgången eller skulden. I Nivikas fall utgörs detta av marknadsvärdering från bankerna.

2022-08-31

2021-08-31

Finansiell riskhantering

Koncernen är exponerad för ett antal ﬁnansiella risker som hanteras inom ramen för den ﬁnanspolicy som godkänts av styrelsen. Det övergripande målet är att ha en

kostnadseektiv ﬁnansiering inom koncernen. Koncernens främsta ﬁnansiella skulder utgörs av externa lån.

Tabellerna nedan visar koncernens ﬁnansiella tillgångar och skulder som är föremål för ﬁnansiell riskhantering:

Finansiella tillgångar

Per augusti månad 2022 påverkar en samtidig förändring av räntan, upp eller ned med en procentenhet, de årliga nettoränte-

kostnaderna med 58,7 Mkr (41,0), förutsatt att koncernens löptid och ﬁnansieringsstruktur förblir konstant under året.

Den räntebärande nettoskuldpositionen som löper med rörlig ränta för koncernen som helhet, inbegripet kassa- och banktill-

godohavanden, uppgick till 5 688,1 Mkr (4 037,0). Den genomsnittliga räntebindningsperioden för koncernens räntebärande

nettoskulder, inbegripet samtliga räntederivat, men exklusive kassa- och banktillgodohavanden, uppgick till 0,6 år (0,5).

Marknadsrisk

Exponering av ﬁnansiell marknadsrisk uppstår till följd av exponering mot ränteförändringar. Exponeringen hanteras i

huvudsak genom användning av ﬁnansiella derivat.

Valutarisk

Koncernens verksamhet bedrivs i Sverige, samtliga avtal och transaktioner görs med SEK som valuta, bolaget är därmed inte

exponerat för någon valutarisk.

Ränterisk

Ränterisk är risken för ﬂuktuationer i resultat och kassaﬂöde på grund av ränteförändringar. Koncernens upplåning sker

huvudsakligen med rörliga räntor. Eftersom verksamhetens intäkter inte samvarierar med räntenivån begränsas eekterna

av ränteförändringar genom räntebindningsåtgärder. Som säkringsinstrument används ränteswappar vilket innebär att

koncernen erhåller rörlig ränta men betalar fast ränta.

ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 114

Koncernen

Finansiella skulder År 1 År 2 År 3 År 4 < Summa

Räntebärande ﬁnansiella skulder 1 426 804 1 206 585 1 337 160 764 847 4 735 396

Leasingskulder 2 792 2 489 1 656 11 647 18 584

Derivatinstrument (ränteswappar) 877 877 877 877 3 508

Övriga långfristiga skulder 154 217 1 276 964 2 197 54 728 1 488 106

Leverantörsskulder 92 724 - - - 92 724

Övriga kortfristiga skulder 118 661 - - - 118 661

Summa 1 796 075 2 486 915 1 341 890 832 099 6 456 979

Förväntat kassaﬂöde 2021/22

Förväntat kassaﬂöde 2020/21

1) Lånen är revolverande och omtecknas vid förfallodag, ses därför som en del av långfristig ﬁnansiering

Räntebärande skuld inkluderar både kortfristiga skulder och långfristiga skulder. Förväntat kassaﬂöde inkluderar ränta och

amorteringar. Kassaﬂöde från ränteswappar avser det tillkommande nettoutﬂödet från swappen.

Riskhantering av kapital

Koncernens kapitalstruktur ska hållas på en nivå som säkerställer att enheterna i koncernen efterlever fortlevnadsprincipen,

samtidigt som avkastningen optimeras. Styrelsen analyserar löpande förhållande mellan skuldsättning och eget kapital och

förhållandet mellan skuldsättning och eget kapital inklusive lån från aktieägarna. I nettoskulden ingår räntebärande skulder och

likvida medel.

För att upprätthålla eller anpassa kapitalstrukturen kan koncernen, efter aktieägarnas godkännande när så är lämpligt, variera

utdelningen till aktieägarna, sätta ned aktiekapitalet för betalning till aktieägarna, emittera nya aktier eller sälja tillgångar för att

minska skuldsättningsgraden. Koncernen analyserar löpande förhållande mellan skuldsättning och eget kapital och förhållandet

mellan skuldsättning och eget kapital inklusive lån från aktieägarna utifrån uppsatta mål. I nettoskulden ingår långfristiga och

kortfristiga lån. Utfallen i nedanstående tabell ligger inom de mål som satts upp.

Tabellen nedan visar avtalade återstående löptider (odiskonterade värden) på de ﬁnansiella skulderna.

Kreditrisk

Med kreditrisk avses risken att våra hyresgäster inte kan fullgöra sina betalningsförpliktelser. Utvärdering sker löpande på nya

och beﬁntliga hyresgästers förmåga att betala avtalad hyra. Vid behov kompletteras avtalet med ställda säkerheter i form av

deposition eller garantier. Risken är totalt sett liten då hyror faktureras i förskott, vilket ger små hyresfordringar. Genom ett

stort antal hyresgäster i ﬂera olika branscher och ett medvetet urval, begränsas deras kreditrisk.

Avseende banktillgodohavanden är dessa endast placerade på bankkonto i stabila banker med god kreditrating. Totalt sett

uppgår möjliga förväntade kreditförluster till oväsentliga belopp för koncernen.

Likviditet och ﬁnansieringsrisk

Med likviditetsrisk avses risken för att det inte ﬁnns tillräcklig likviditet för att möta kommande betalningsåtaganden. I

samband med kvartalsvisa styrelsemöten upprättas interna likviditetsprognoser för kommande 36 månader. Syftet med

likviditetsprognosen är att veriﬁera behovet av kapital med god framförhållning. Med ﬁnansieringsrisk avses risken att

ﬁnansiering inte kan erhållas eller endast erhållas till kraftigt ökade kostnader vid omförhandling av beﬁntliga krediter och

ﬁnansiering av kommande investeringar.

Koncernen ﬁnansieras delvis med ägarlån, dessa bedöms inte exponeras för reﬁnansieringsrisker. Den externa låneportföljen

skall enligt koncernens ﬁnansieringspolicy ha en löptidsstruktur som innebär att koncernens exponering för reﬁnansierings-

risker minskar. Bolaget ska vara en attraktiv låntagare och ha en god framförhållning som innebär att bolaget kan erbjudas

ﬁnansiering till goda villkor. Bolaget har en god och löpande kontakt med bankerna och ett väl fungerande samarbete.

2022-08-31 2021-08-31

Räntebärande nettoskuld 5 893 462 4 265 340

Summa eget kapital 4 472 474 2 424 464

Förhållande mellan skuld och eget kapital 76 % 57 %

Covenants och risktagande

Nivikas ﬁnansiella ställning och risktagande kan utläsas av bland annat nyckeltalen soliditet, räntetäckningsgrad och

belåningsgrad. I kreditavtal med banker och kreditinstitut samt i obligationsvillkoren ﬁnns det oftast fastlagda gränsvärden, så

kallade covenants, för just dessa tre nyckeltal. Nivikas egna mål stämmer väl överens med bankernas krav.

Vår målsättning är att långsiktigt ha en soliditet om minst 25 procent. Bankerna och obligationsvillkoren har i regel en soliditet

på 25 procent som nedre gräns.

Bolagets mål är att ränteteckningsgraden skall uppgå till minst 1,75 (minst 1,75), medan banker och obligationsvillkorens krav

vanligen är 1,5.

Nivikas mål är att belåningsgraden inte skall överstiga 65 procent (65-70) och banker och obligationsvillkorens krav i regel

ligger på cirka 70 procent som gräns för fastighetsportföljen.

Nivika uppfyller samtliga krav under räkenskapsåret. Per 2022-08-31 uppfyller Nivika samtliga krav med marginal, soliditeten

uppgick till 40 procent (33), ränteteckningsgraden var 2,2x (1,8), och belåningsgraden uppgick till 53 procent (58).

SEB har även en ägarförändringscovenant utifrån ägarandel avseende de fyra huvudägarna.

forts. Not 17 Finansiella instrument och ﬁnansiell riskhantering

Finansiella skulder År 1 År 2 År 3 År 4 < Summa

Räntebärande ﬁnansiella skulder 1 066 369 1 040 228 736 247 264 508 3 107 352

Leasingskulder 1 154 1 531 2 810 11 481 16 976

Derivatinstrument (ränteswappar) 5 845 5829 5 829 7 155 24 658

Övriga långfristiga skulder 167 425 85 400 1 123 760 17 250 1 393 835

Leverantörsskulder 45 368 - - - 45 368

Övriga kortfristiga skulder 128 476 - - - 128 476

Summa 1 414 637 1 132 988 1 868 646 300 394 4 176 665

ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 115

Koncernen

tkr 2022-08-31 2021-08-31

Ingående balans 18 526 24 653

Värdeförändring -47 626 -6 127

Utgående balans -29 100 18 526

tkr 2022-08-31 2021-08-31

Kassa och banktillgodohavanden 186 749 210 774

186 749 210 774

Not 18 Finansiella instrument värderade till verkligt värde Not 19 Likvida medel

Not 20 Räntebärande krediter och lån

Värdering 2022-08-31 Nivå 1 Nivå 2 Nivå 3 Summa

Derivatinstrument (ränteswappar) - -29 100 - -29 100

Summa - -29 100 - -29 100

Värdering 2021-08-31 Nivå 1 Nivå 2 Nivå 3

Derivatinstrument (ränteswappar) - 18 526 - 18 526

Summa - 18 526 - 18 526

tkr 22-08-31 21-08-31 22-08-31 21-08-31 22-08-31 21-08-31 22-08-31 21-08-31

Ingående balans 4 107 361 3 016 915 18 526 24 653 157 980 78 619 - -

Kassaﬂöde - Upptagna lån 2 651 028 2 699 945 - - 98 107 156 941 - -

Kassaﬂöde - Amortering av lån -981 618 -1 625 435 - - -157 980 -78 619 - -

Leasingavtal 3 341 17 542 - - 2 791 1 039 - -

Kassaﬂöde - Amortering av leasingskuld -3 767 -1 606 - - -976 - - -

Förändring av verkligt värde - - -47 626 -6 127 - - - -

Utgående balans 5 776 345 4 107 361 -29 100 18 526 100 898 157 980 - -

Uppskattat verkligt värde för koncernens ﬁnansiella instrument baseras på marknadspriser och värderingsmetoder

som beskrivs nedan. Nivikas fall utgörs detta av marknadsvärdering från bankerna.

Tabellen nedan visar bolagets värdering till verkligt värde, redovisat som fordran i balansräkningen:

Speciﬁkation över förändringar av skulder som uppkommer från ﬁnansieringsverksamheten

Räntebärande ﬁnansiella

skulder, långfristiga

Derivatinstrument,

långfristiga

Räntebärande ﬁnansiella

skulder, kortfristiga

Derivatinstrument,

kortfristiga

Tabellen nedan presenterar förändringar i ﬁnansiella instrument enligt nivå 2:

ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 116

Koncernen

tkr 2022-08-31 2021-08-31

Långfristiga

Banklån (rörlig ränta) 4 354 877 2 858 310

Övriga lån (främst rörlig ränta) 1 421 468 1 249 050

Derivatinstrument -29 100 18 526

Summa långfristiga skulder 5 747 245 4 125 886

Kortfristiga:

Banklån (rörlig ränta) 100 898 137 030

Övriga lån (fast ränta) - 20 950

Summa kortfristiga skulder 100 898 157 980

Räntebärande skuld 5 848 143 4 283 866

Förfallostruktur lån per räkenskapsår, tkr 2022-08-31 2021-08-31

2022/2023 (2021/2022) 1 344 513 1 083 769

2023/2024 (2022/2023) 2 356 379 1 038 513

2024/2025 (2023/2024) 1 372 035 1 863 663

2025/2026 eller senare (2024/2025 eller senare) 839 526 279 387

Summa räntebärande skulder 5 912 453 4 265 332

forts. Not 20 Räntebärande krediter och lån

Tabellen nedan visar koncernens olika räntebärande krediter och lån.

Outnyttjad checkräkningskredit uppgår till 40 000 tkr (40 000).

Outnyttjad kredit (byggnadskreditiv) uppgår till 152 567 tkr (8 775).

I tabellen nedan sammanfattas återbetalningsplanen för koncernens krediter och lån.

Koncernens exponering, avseende lån, för ränteförändringar och kontraktsenliga datum när det gäller omförhandlingar av

räntor är följande:

Den viktade genomsnittliga räntesatsen på externa krediter och lån, inbegripet marginaler och derivateekter, uppgick till

3,2 procent (2,4) per den 31 augusti 2022.

I summan upplåning ingår banklån och annan upplåning mot säkerhet uppgående till 4 491 Mkr (3 034). De säkerheter

som ställts för lånen är koncernens förvaltningsfastigheter. Den räntebärande skulden är räntesäkrad med totalt 9 (9)

räntederivat.

Externa kreditgivare

Total portfölj

Ränteförfallostruktur 2022-08-31 Volym Ränta, % Volym Ränta, %

Inom 1 år 1 344 513 2,7 1 344 513 2,7

1-2 år 2 356 379 4,2 2 356 379 4,2

2-3 år 1 375 035 2,6 1 375 035 2,6

3-4 år 419 692 2,4 419 682 2,4

4-5 år 363 321 2,2 363 321 2,2

> 5 år 56 513 2,9 56 513 2,9

Summa 5 915 453 5 915 453

Ränteförfallostruktur 2021-08-31 Volym Ränta, % Volym Ränta, %

Inom 1 år 1 083 769 1,8 1 083 769 1,8

1-2 år 1 038 513 1,6 1 038 513 1,6

2-3 år 1 863 663 3,5 1 863 663 3,5

3-4 år 203 108 1,5 203 108 1,5

4-5 år 32 272 3,7 32 272 3,7

> 5 år 44 007 2,9 44 007 2,9

Summa 4 265 332 4 265 332

1) Lånen är revolverande och omtecknas vid förfallodag, ses därför som en del av långfristig ﬁnansiering

Antal aktier 2022-08-31 2021-08-31

Ingående balans 203 565 179 35 155

Nyemission 19 024 616 27 790 179

Fondemission - 140 620

Aktiespilt -164 419 590 175 599 225

Utgående balans 58 170 205 203 565 179

Not 21 Eget kapital

Beräkningen av resultat per aktie före utspädning har baserats på årets resultat i koncernen, hänförligt till moderbolagets

aktieägare, och på ett vägt genomsnittligt antal aktier utestående under året. Antalet utestående stamaktier har minskat till

följd av ovan angiven omvända aktiesplit 1000:1, som genomfördes i november 2021.

Då koncernen inte har några utestående potentiella stamaktier är resultat per aktie före och efter utspädning detsamma.

Resultat per aktie 2021/22 2020/21

Årets resultat, tkr 627 033 363 061

Genomsnilligt antal aktier under perioden

53 705 054 35 897 982

Resultat per aktie före och efter utspädning, kr 11,68 10,11

ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 117

Koncernen

Namn Relation % av kapitalandelar

Enheter med betydande inﬂytande över företaget:

Vär n a nä s A B (5 5 67 35-378 3) Ä ga r e 14 ,1

Santhe Dahl Invest AB (559185-7122) Ägare 15,5

Holmgren Group AB (556371-2610) Ägare 8,4

Skulder till kreditinstitut 2022-08-31 2021-08-31

Företagsinteckningar 94 500 94 500

Fastighetsinteckningar 4 879 022 3 212 982

Summa 4 973 522 3 306 849

2022-08-31 2021-08-31

Garantiförpliktelse 8 800 3 300

8 800 3 300

Not 24 Upplysningar om transaktioner med närstående

Följande aärsförbindelser sköts på normala marknadsvillkor och krav (”på armlängds avstånd”), i tabellen nedan förtecknas

de företag som bolaget har aärstransaktioner med:

- Avtal mellan Nivika Fastigheter AB och Yälp Facility AB, där aktieägare Värnanäs AB är delägare, avseende inköp av lokalvård.

- Avtal mellan Nivika Byggsystem AB och Tigbro AB, där aktieägare Värnanäs AB är delägare, avseende inköp av badrums-

moduler till byggnation.

Avtal med närstående omfattar under perioden 1 september 2021 till 31 augusti 2022:

- Förvärv av bolagen Santhem Fastigheter AB och Santhem Heden AB som äger bostadsfastigheter om cirka 16 000 m²

uthyrningsbar yta i Kalmar, Höganäs och Båstad. Förvärven tillträddes den 15 novmeber 2021.

Tabellerna nedan visar omfattningen av de transaktioner med närstående parter under perioden september till augusti 2021/22:

För egna avsättningar och skulder

Not 22 Ställda säkerheter

Not 23 Eventualförpliktelser

2021/22 2020/21

Inköp Avser Mkr Mkr

Värnanäs AB Administrativa tjänster 0,5 23,2

Poplanäs Invest AB Administrativa tjänster 0,1 -

Yälp Facility AB Lokalvård 2,2 1,4

Tigbro AB Badrumsmoduler till byggnation 16,5 -

Holmgren Group AB Hyresgästanpassning 2,7 0,2

Totalt 22,0 24,8

Försäljning Avser

Värnanäs AB Hyra 0,3 1,4

Poplanäs Invest AB Hyra - -

Yälp Facility AB Hyra 0,1 0,1

Holmgren Group AB Hyra 38,5 31,9

Totalt 38,9 33,4

De ﬁnansiella rapporterna omfattar Nivika Fastigheter AB och de dotterbolag som förtecknas i tabellen i moderbolagets Not

17.

Närståendetransaktioner 2021/22:

Avtal med närstående omfattar under perioden 1 september 2021 till 31 augusti 2022:

- Hyresavtal mellan Nivika-koncernens fastighetsägande bolag och Holmgrens Bil AB respektive Holgrens Fritid AB, där

styrelseledamot och aktieägare Benny Holmgren är delägare, avseende hyra av lokal i Vinkeln 6 Jönköping, Sandstenen 5

Värnamo, Diabasen 4 Värnamo samt Gasellen 11 Växjö.

- Avtal mellan Nivika Fastigheter AB och Poplanäs Invest AB, där aktieägare Värnanäs AB är delägare, avseende inköp av

administrativa tjänster, lön med tillhörande löneadministration.

ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 118

Koncernen

Antal aktier 2021/22 2020/21

Avskrivning och nedskrivning av materiella

anläggningstillgångar 8 134 6 076

Nedskrivning av omsättningstillgångar - -

Övrigt 2 182 1 874

Summa 10 316 7 950

Not 25 Icke kassaﬂödespåverkande poster

Not 26 Väsentliga händelser efter balansdagen

Nivika har den 1 september förvärvat Bikupan 2, en fullt uthyrd kommersiell fastighet på industriområdet Varberg

Nord. Fastigheten är belägen i anslutning till beﬁntlig fastighetsportfölj.

Nivika har den 30 september förvärvat Ämbaret 3, en fullt uthyrd kommersiell fastighet på Ljungarums industriområde

i Jönköping. Fastigheten gränsar till beﬁntlig fastighet Ämbaret 8.

Nivika har under oktober 2022 upptagit nya lån samt reﬁnansierat en mindre del, 12 procent, av den kommersiella

portföljen i samband med ny ﬁnansiär, Nordea Bank.

Nivika har den 1 december 2022 avyttrat en fastighetsportfölj om fem kommersiella fastigheter i Helsingborg och en

industrifastighet i Jönköping. Portföljen har ett årligt hyresvärde om 26 miljoner kronor och en total uthyrningsbar

yta om 32 000 m². Transaktionen har gjorts i linje med värdering.

För information om eekter av Rysslands krig i Ukraina och förändringar på kapitalmarknaden, se avsnitt Risker och

riskhantering.

ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 119

Koncernen

ÅRSREDOVISNING 2020/2021 Nivika Fastigheter AB (publ) 119

ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 120

Hållbarhetsrapport 2021/22

MODERBOLAGET

Moderbolaget

ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 121

Moderbolaget

MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING

2021/22 2020/21

12 mån 12 mån

tkr Not sep-aug sep-aug

Nettoomsättning 4 61 957 36 633

Övriga rörelseintäkter 4 2 581 45

Totala intäkter 64 538 36 678

Administrationskostnader 5,6,7 -83 674 -45 331

Rörelseresultat -19 136 -8 653

Resultat från ﬁnansiella poster

Resultat från andelar i koncernföretag 8 68 735 35 958

Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter 9 31 141 9 673

Räntekostnader och liknande resultatposter 10 -74 088 -80 657

Finansnetto 25 788 -35 026

Resultat efter ﬁnansiella poster 6 652 -43 679

Bokslutsdispositioner 11 29 540 14 525

Resultat före skatt 36 192 -29 154

Skatt på periodens resultat 12 -1 270 3 661

Periodens resultat 34 922 -25 494

Periodens totalresultat 34 922 -25 494

tkr 2021/22 2020/21

Årets resultat enligt reualtaträkningen 34 922 -25 494

Övriga totalresultat - -

Årets totalresultat 34 922 -25 494

Rapport över totalresultat moderbolaget

ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 122

Moderbolaget

MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING

tkr Not 31 aug 2022 31 aug 2021

TILLGÅNGAR

Immateriella anläggningstillgångar

Programvara/licenser 13 1 878 2 433

Summa immateriella anläggningstillgångar 1 878 2 433

Materiella anläggningstillgångar

Förvaltningsfastigheter* 14 - 48 842

Inventarier, verktyg, installationer och immateriella tillgångar 15 1 172 304

Pågående nyanläggningar och förskott avseende

materiella anläggningstillgångar 16 801 901

Summa materiella anläggningstillgångar 3 851 52 480

Finansiella anläggningstillgångar

Andelar i koncernföretag 17 2 616 901 1 464 434

Uppskjuten skattefordran 18 16 790 5 337

Summa ﬁnansiella anläggningstillgångar 2 633 691 1 469 771

Summa anläggningstillgångar 2 637 542 1 522 251

Kortfristiga fordringar

Kundfordringar 20 192 177

Fordringar hos koncernföretag 20 1 130 609 744 610

Aktuell skattefordran 20 1 403 1 403

Övriga fordringar 20 50 234 313

Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 20 8 693 33 483

Summa kortfristiga fordringar 1 191 131 779 986

Kassa och bank 19,20 129 236 187 796

Summa omsättningstillgångar 1 320 367 967 782

SUMMA TILLGÅNGAR 3 957 909 2 490 033

tkr Not 31 aug 2022 31 aug 2021

EGET KAPITAL OCH SKULDER

Bundet eget kapital

Aktiekapital 22 29 085 20 358

Fritt eget kapital

Överkursfond 2 379 931 974 368

Balanserat resultat -90 403 -40 658

Periodens resultat 34 922 -25 493

Summa fritt eget kapital 2 324 450 908 217

Summa eget kapital 2 353 535 928 575

Långfristiga skulder

Räntebärande ﬁnansiella skulder 20,23 1 340 252 1 244 200

Summa långfristiga skulder 1 340 252 1 244 200

Kortfristiga skulder

Räntebärande ﬁnansiella skulder 20,23 205 216 53 320

Leverantörsskulder 20 1 570 3 193

Skulder till koncernföretag 20 25 624 228 921

Övriga skulder 20 6 925 4 331

Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 20 24 787 27 493

Summa kortfristiga skulder 264 122 317 258

Summa skulder 1 604 374 1 561 458

SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 3 957 909 2 490 033

tkr Not 31 aug 2022 31 aug 2021

EGET KAPITAL OCH SKULDER

Bundet eget kapital

Aktiekapital 22 29 085 20 358

Fritt eget kapital

Överkursfond 2 379 931 974 368

Balanserat resultat -90 403 -40 658

Periodens resultat 34 922 -25 493

Summa fritt eget kapital 2 324 450 908 217

Summa eget kapital 2 353 535 928 575

Långfristiga skulder

Räntebärande ﬁnansiella skulder 20,23 1 340 252 1 244 200

Summa långfristiga skulder 1 340 252 1 244 200

Kortfristiga skulder

Räntebärande ﬁnansiella skulder 20,23 205 216 53 320

Leverantörsskulder 20 1 570 3 193

Skulder till koncernföretag 20 25 624 228 921

Övriga skulder 20 6 925 4 331

Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 20 24 787 27 493

Summa kortfristiga skulder 264 122 317 258

Summa skulder 1 604 374 1 561 458

SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 3 957 909 2 490 033

*) Avser transportköp

ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 123

tkr Not 31 aug 2022 31 aug 2021

EGET KAPITAL OCH SKULDER

Bundet eget kapital

Aktiekapital 22 29 085 20 358

Fritt eget kapital

Överkursfond 2 379 931 974 368

Balanserat resultat -90 403 -40 658

Periodens resultat 34 922 -25 493

Summa fritt eget kapital 2 324 450 908 217

Summa eget kapital 2 353 535 928 575

Långfristiga skulder

Räntebärande ﬁnansiella skulder 20,23 1 340 252 1 244 200

Summa långfristiga skulder 1 340 252 1 244 200

Kortfristiga skulder

Räntebärande ﬁnansiella skulder 20,23 205 216 53 320

Leverantörsskulder 20 1 570 3 193

Skulder till koncernföretag 20 25 624 228 921

Övriga skulder 20 6 925 4 331

Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 20 24 787 27 493

Summa kortfristiga skulder 264 122 317 258

Summa skulder 1 604 374 1 561 458

SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 3 957 909 2 490 033

Moderbolaget

RAPPORT ÖVER FÖRÄNDRINGAR I

MODERBOLAGETS EGNA KAPITAL

Aktie- Balanserat Totalt

tkr kapital Överkursfond resultat Årets resultat eget kapital

Ingående balans 2020-09-01 3 515 588 939 483 -10 578 582 359

Omföring resultat föregående år -10 578 10 578 0

Årets resultat -25 494 -25 494

Summa totalresultat -25 494 -25 494

Transaktioner med ägare:

- Utdelning -16 500 -16 500

- Nyemission 2 781 385 429 388 210

- Fondemission 14 062 -14 062 0

Utgående balans 2021-08-31 20 358 974 368 -40 658 -25 494 928 575

Ingående balans 2021-09-01 20 358 974 368 -40 658 -25 494 928 575

Omföring resultat föregående år -25 494 25 494 0

Årets resultat 34 922 34 922

Summa totalresultat 34 922 34 922

Transaktioner med ägare:

- Utdelning -24 252 - 24 252

- Nyemission 8 727 1 471 980 1 480 707

- Fondemission

Kostnader för emission -66 417 -66 417

Utgående balans 2022-08-31 29 085 2 379 931 -90 403 34 922 2 353 535

ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 124

Moderbolaget

MODERBOLAGETS KASSAFLÖDESANALYS

2021-09-01 2020-09-01

tkr Not - 2022-08-31 - 2021-08-31

Den löpande verksamheten

Resultat före ﬁnansiella intäkter och kostnader -19 136 -8 653

Övriga poster som inte ingår i kassaﬂödet 5 525 3 878

Erhållen ränta 31 141 9 673

Erlagd ränta -74 088 -80 657

Betald inkomstskatt -621 -1 296

Kassaﬂöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital -57 179 -77 055

Förändringar av rörelsekapitalet

Förändring rörelsefordringar -411 145 -675 345

Förändring rörelseskulder -205 032 183 540

Kassaﬂöde från den löpande verksamheten -673 356 -568 860

Investeringsverksamheten

Förvärv av andelar i koncernföretag 17 -1 152 541 -514 465

Förvärv av materiella anläggningstillgångar -2 363 -53 222

Avyttring materilella anläggningstillgångar 48 842 -

Avyttring av dotterbolag 68 810 58 791

Kassaﬂöde från investeringsverksamheten -1 037 253 -508 896

Finansieringsverksamheten -

Nyemission 1 428 353 388 210

Upptagna lån 401 468 1 157 520

Amortering/lösen lån -153 520 -610 233

Utbetald utdelning -24 252 -16 500

Kassaﬂöde från ﬁnansieringsverksamheten 1 652 049 918 997

Årets kassaﬂöde -58 560 106 634

Likvida medel vid årets början 187 796 346 556

Likvida medel vid årets slut 129 236 187 796

ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 125

Moderbolaget

Noter moderbolaget

Not 1 Företagsinformation

Nivika Fastigheter AB (publ), org.nr 556735-3809, är ett aktiebolag registrerat i Sverige med säte i Värnamo. Nivikas

B-aktie är noterad på Nasdaq Stockholm sedan 2021. Bolaget är moderbolag i en koncern med en fastighetsport-

följ som består av 187 fastigheter i Sverige. Fastigheterna ägs genom 107 dotterbolag och dotterdotterbolag. Det

huvudsakliga syftet med verksamheten är att förvärva, förvalta och utveckla fastigheter i Jönköping, Värnamo, Växjö

och på Västkusten med omnejd.

Koncernens besöksadress är:

Nivika Fastigheter AB (publ)

Ringvägen 38

331 32 VÄRNAMO

De ﬁnansiella rapporterna avser Nivika Fastigheter AB och har godkänts av styrelsen för oentliggörande vid styrelse-

sammanträdet den 7 december 2022 och kommer att läggas fram för antagande vid 2022 års årsstämma den 26 januari

2023.

Not 2 Grunder för årsredovisningens upprättande

2.1 Tillämpade regler och bestämmelser

Moderbolagets årsredovisning har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och RFR 2 Redovisning för juridiska

personer som utarbetats av Rådet för ﬁnansiell rapportering. Detta innebär att samma principer som i koncernen

tillämpas, med de undantag och tillägg som framgår nedan.

2.2 Grunder för upprättandet av årsredovisningen

Tillgångar och skulder är värderade till sina historiska anskaningsvärden.

Att upprätta rapporter i överensstämmelse med IFRS kräver att ﬂera uppskattningar görs av ledningen för re-

dovisningsändamål. De områden som innefattar en hög grad av bedömning, som är komplexa eller sådana områden där

antaganden och uppskattningar är av väsentlig betydelse för redovisningen anges i not 3.

Dessa bedömningar och antaganden baseras på historiska erfarenheter samt andra faktorer som bedöms vara rimliga

under rådande omständigheter. Faktiskt utfall kan skilja sig från gjorda bedömningar om gjorda bedömningar ändras eller

andra förutsättningar föreligger.

2.3 Andelar i koncernföretag

Andelar i koncernföretag redovisas i moderbolaget till anskaningsvärde med avdrag för eventuella nedskrivningar. Om

det redovisade värdet på andelarna överstiger dess verkliga värde sker en nedskrivning av värdet till det verkliga värdet.

Nedskrivningen redovisas i resultaträkningen. I de fall nedskrivningen inte längre är erforderlig återförs nedskrivningen i

resultaträkningen.

2.4 Redovisning av koncernbidrag och aktieägartillskott

Lämnade respektive erhållna koncernbidrag redovisas som bokslutsdispositioner. Lämnade aktieägartillskott redovisas som

en ökning av andelens bokförda värde.

2.5 Moderbolaget som leasetagare

Moderbolaget klassiﬁcerar sina leasingavtal som operationella leasingavtal. Leasingavgifter vid operationella leasingavtal

kostnadsförs linjärt över leasingperioden, såvida inte ett annat systematiskt sätt bättre återspeglar användarens

ekonomiska nytta över tiden.

2.6 Finansiella instrument

Finansiella instrument är varje form av avtal som ger upphov till en ﬁnansiell tillgång i ett företag och en ﬁnansiell skuld

eller ett eget kapitalinstrument i ett annat företag. Finansiella instrument som redovisas i balansräkningen inkluderar

på tillgångssidan; andra långfristiga värdepappersinnehav, hyresfordringar, övriga fordringar, upplupna intäkter

(avtalstillgångar), likvida medel och derivatinstrument. Bland skulderna ingår; räntebärande skulder, leverantörsskulder,

övriga kortfristiga skulder, upplupna kostnader och derivatinstrument vilket redovisas under not 15. Redovisningen beror

på hur de ﬁnansiella instrumenten har klassiﬁcerats.

Not 3 Betydelsefulla redovisningsbedömningar, uppskattningar

och antaganden

Vid upprättandet av ﬁnansiella rapporter i enlighet med IFRS måste vissa uppskattningar och antaganden göras som

påverkar redovisade värden av tillgångar, skulder, intäkter och kostnader. De områden där uppskattningar och antaganden

är av stor betydelse för moderbolaget och som kan komma att påverka resultat- och balansräkning om de ändras är

följande (se även not 12, 14 och 20 i koncerndelen): Inkomstskatt, Förvaltningsfastigheter och Finansiella instrument och

ﬁnansiell riskhantering.

3.1 Beräkning av verkligt värde

3.1.1 Likvida medel

Verkligt värde antas vara detsamma som bokfört värde.

3.1.2 Kundfordringar, leverantörsskulder och övriga skulder

Initialt bokförs dessa poster till historiskt anskaningsvärde och i nästkommande perioder till upplupet anskaningsvärde.

3.1.3 Verkligt värde på aktier i dotterbolag vid prövning av nedskrivningsbehov

För att beräkna verkligt värde på aktier i dotterbolag har Nivika Fastigheter AB använts sig av historiskt anskaningsvärde

i det enskilda dotterbolaget. Vid beräkningen av substansvärdet har det antagits att det verkliga värdet av förvaltningsfas-

tigheterna och att det bokförda värdet av övriga poster i dotterbolag är jämförligt med verkligt värde. Bolaget anser att

detta är ett rimligt antagande vid beräkning av verkligt värde på aktierna i dotterbolag.

ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 126

Moderbolaget

tkr 2021/22 2020/21

Fakturerade koncerngemensamma tjänster utförda

åt samtliga dotterbolag enligt not 17 64 538 36 633

Summa 64 538 36 633

tkr 2021/22 2020/21

Ränteintäkter från koncernföretag 30 633 6 417

Övriga ränteintäkter 508 3 256

Summa 31 141 9 673

tkr 2021/22 2020/21

Räntekostnader till koncernföretag -43 -1 045

Övriga räntekostnader -68 019 -69 286

Övriga ﬁnansiella kostnader* -6 026 -10 326

Summa -74 088 -80 657

* Avser räntekostnad för obligation.

tkr 2021/22 2020/21

Avyttring dotterbolag 68 735 35 958

Summa 68 735 35 958

tkr 2021/22 2020/21

Personalkostnader -52 701 -8 039

Inhyrd personal - -28 568

Avskrivningar -1 288 -932

Övriga centrala kostnader* -29 685 -7 792

Summa -83 674 -45 331

* Inkluderar kostnader för exempelvis förbrukningsmaterial, marknad, IT & programvaror, konsulter samt andra kostnader.

Not 4 Totala intäkter

Not 9 Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter

Not 10 Räntekostnader och liknande resultatposter

Not 8 Resultat från andelar i koncernföretag

Not 5 Kostnader fördelade på kostnadsslag

tkr 2021/22 2020/21

Ernst & Young AB

Revisionsuppdraget 930 1 050

Övriga tjänster 174 858

Summa 1 104 1 908

Not 7 Arvode till revisorer

Med revisionsuppdrag avses granskning av årsredovisningen och bokföringen samt styrelsens och verkställande direktörens

förvaltning, övriga arbetsuppgifter som det ankommer på företagets revisor att utföra samt rådgivning eller annat biträde

som föranleds av iakttagelser vid sådan granskning eller genomförandet av sådana övriga arbetsuppgifter.

Not 6 Anställda och personalkostnader

Löner och andra ersättningar, tkr 2021/22 2020/21

Styrelse och VD 4 522 750

Övriga anställda 29 693 7 080

Summa 34 215 7 830

Könsfördelning bland ledande befattningshavare 2021/22 2020/21

Andel kvinnor i styrelsen, % 43 43

Andel män i styrelsen, % 57 57

Andel kvinnor bland övriga ledande befattningshavare, % 25 25

Andel män bland övriga ledande befattningshavare, % 75 75

Uppgifterna avser förhållandet på balansdagen.

Från och med 2021-06-01 är all personal anställd i Nivika Fastigheter. Före detta datum var all personal, inklusive VD,

anställd i ägarbolaget Värnanäs AB och hyrdes sedan ut till Nivika Fastigheter.

Sociala kostnader, tkr 2021/22 2020/21

Pensionskostnader för styrelse och VD 460 105

Pensionskostnader övriga anställda 2 627 381

Övriga sociala kostnader 10 702 2 613

Summa 13 789 3 099

Övriga rörelseintäkter , tkr 2021/22 2020/21*

Försäkringsersättningar, återvunna kundförluster, övrig försäljning 7 901 5 203

Summa 7 901 5 203

* Jämföresleperioden är omräknad enligt uppdaterad beräkning

ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 127

Moderbolaget

tkr 2021/22 2020/21

Lämnat koncernbidrag -2 460 -

Erhållet koncernbidrag 32 000 14 525

Summa 29 540 14 525

Nivika Advokaten AB 2 000 1 700

Nivika Almen AB 100 -

Nivika Arkadien AB 2 000 -

Nivika Budkaveln AB - 1 000

Nivika Brunstorp AB -850 -

Nivika Compact Living AB - 2 750

Nivika Gasellen AB -200 -

Nivika Geologen AB - 400

Nivika Handelsfastigheter AB 7 200 -

Nivika Hovslätt AB -100 -

Nivika Industrifastigheter AB 2 500 -

Nivika Kungsängen AB - 4 000

Nivika Lokal AB 6 000 -

Nivika Mittlager AB -510 -

Nivika RC AB -100 -

Nivika Sandstenen AB 5 000 -

Nivika Skogskärret AB -700 -

Nivika Skåpvägen AB 3 000 -

Nivika Stigamo Öst AB - 800

Nivika Tre Liljor AB 4 200 600

Nivika Vakten AB - 775

Nivika Växjöfastigheter AB - 2 500

tkr 2021/22 2020/21

Aktuell skatt - -

Uppskjuten skatt - 1 270 3 661

Skattekostnader som redovisats i resultaträkningen -1 270 3 661

Redovisat resultat före skatt 36 193 -29 154

Skatt på redovisat resultat enligt gällande skattesats

20,6 % (21,4) -7 456 6 239

Skatteeekt av:

Ej avdragsgilla kostnader -433 -105

Ej skattepliktigt resultat vid avyttring av andelar 14 224 7 407

Skattemässigt avdrag för ej bokförda kostnader - 3 429

Fusion - -

Förändrad skattesats - -232

Skatteeekt återföring av ränteavdrag -7 606 -13 077

Total skattekostnad -1 270 3 661

Eektiv skattesats -3,5 % -12,6 %

Not 11 Bokslutsdispositioner

Not 12 Inkomstskatt

Den genomsnittliga eektiva skattesatsen är -3,5 procent (-12,6).

Skatt enligt gällande skattesats har beräknats utifrån 20,6 procent (21,4).

Årets resultat överensstämmer med årets totalresultat varför det inte förekommer någon skatt redovisad mot övrigt

totalresultat.

Under året har ingen inkomstskatt redovisats i eget kapital.

ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 128

Moderbolaget

tkr 2022-08-31 2021-08-31

Ingående anskaningsvärden 4 425 4 010

Årets anskaningar 375 415

Utgående ackumulerade anskaningsvärden 4 800 4425

Ingående avskrivningar -1 992 -1 141

Årets avskrivningar -930 -851

Utgående ackumulerade avskrivningar -2 922 -1 992

Utgående redovisat värde 1 878 2 433

tkr 2022-08-31 2021-08-31

Ingående anskaningsvärden 901 1 980

Årets anskaningar 762 3 731

Årets aktiveringar -863 -4 810

Utgående ackumulerade anskaningsvärden 801 901

tkr 2022-08-31 2021-08-31

Ingående anskaningsvärden 512 294

Årets anskaningar 1 227 218

Utgående ackumulerade anskaningsvärden 1 739 512

Ingående avskrivningar -209 -128

Årets avskrivningar -358 -81

Utgående ackumulerade avskrivningar -567 -209

Utgående redovisat värde 1 172 304

Not 13 Programvara

Not 16 Pågående nyanläggningar och förskott avseende materiella

anläggningstillgångar

Not 15 Inventarier, verktyg och installationer

tkr 2022-08-31 2021-08-31

Ingående anskaningsvärden 48 842 -

Årets anskaningar - 48 842

Årets avyttringar -48 842 -

Utgående ackumulerade anskaningsvärden - 48 842

Ingående avskrivningar - -

Årets avskrivningar - -

Utgående ackumulerade avskrivningar - -

Utgående redovisat värde - 48 842

Not 14 Byggnader och mark

tkr 2022-08-31 2021-08-31

Ingående anskaningsvärden 1 464 434 955 025

Årets anskaningar 1 152 541 514 465

Årets försäljningar -75 -5 057

Utgående ackumulerade anskaningsvärden 2 616 900 1 464 434

Utgående redovisat värde 2 616 900 1 464 434

Not 17 Andelar i koncernföretag

Kapital- Rösträtts- Antal Bokfört

Namn Org.nr. Säte andel andel andelar värde

Nivika Aborren AB 556773-2028 Värnamo 100 % 100 % 1 000 8 832

Nivika Advokaten AB 556842-7362 Värnamo 100 % 100 % 500 50

Nivika Almen AB 556870-3150 Värnamo 100 % 100 % 500 778

Nivika Ametisten 2 AB 556894-8607 Värnamo 100 % 100 % 500 50 770

Nivika Ametisten 7 AB 556907-8230 Värnamo 100 % 100 % 500 28 385

Nivika Argussex AB 556736-9896 Värnamo 100 % 100 % 1020 5 429

Nivika Arkadien AB 556756-8570 Värnamo 100 % 100 % 100 34 785

Nivika Avenboken AB 559276-4764 Värnamo 100 % 100 % 500 19 689

Nivika Bautastenen AB 556698-7664 Värnamo 100 % 100 % 1 000 276

Nivika Bikupan 19 AB 556923-6010 Värnamo 100 % 100 % 1 000 1 553

Nivika Bikupan 20 AB 556756-3662 Värnamo 100 % 100 % 1 000 3 625

Nivika Bikupan 22 AB 556923-5988 Värnamo 100 % 100 % 1 000 376

Nivika Bikupan 4 AB 556865-9295 Värnamo 100 % 100 % 500 58

Nivika Bikupan 5 AB 556825-0202 Värnamo 100 % 100 % 50 9 356

Nivika Bostadsutveckling AB 559368-2320 Värnamo 95 % 95 % 950 950

Nivika Briljanten AB 556845-6064 Värnamo 100 % 100 % 500 39 843

Nivika Brunstorp AB 559305-1245 Värnamo 100 % 100 % 250 25

ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 129

Moderbolaget

Kapital- Rösträtts- Antal Bokfört

Namn Org.nr. Säte andel andel andelar värde

Nivika Snöﬂingan AB 559189-1303 Värnamo 100 % 100 % 500 28 562

Nivika Stationen AB 559171-4240 Värnamo 100 % 100 % 500 20 229

Nivika Stenladan AB 559147-4324 Värnamo 100 % 100 % 1 000 6 236

Nivika Stigamo E4 AB 559097-7657 Värnamo 100 % 100 % 500 65

Nivika Stigamo Syd AB 559097-7681 Värnamo 100 % 100 % 500 1 068

Nivika Stigamo Öst AB 559097-7673 Värnamo 100 % 100 % 500 12 957

Nivika Sågaren 3 AB 559102-2958 Värnamo 100 % 100 % 500 11 668

Nivika Tandborsten AB 556677-7354 Värnamo 100 % 100 % 1 000 2 305

Nivika Tor AB 559310-8623 Värnamo 100 % 100 % 1 000 7 150

Nivika Tre Liljor AB 556797-3994 Värnamo 100 % 100 % 1 000 1 867

Nivika Tribuner AB 556068-1545 Värnamo 100 % 100 % 158 33 594

Nivika Trädet AB 559213-3804 Värnamo 100 % 100 % 500 6 643

Nivika Täljstenen AB 559048-7384 Värnamo 100 % 100 % 500 66 482

Nivika Töringe AB 556917-4708 Värnamo 100 % 100 % 500 13 231

Nivika Ulricehamn AB 556365-8235 Värnamo 100 % 100 % 5000 78 852

Nivika Vagnen 7 och 10 AB 556976-3195 Värnamo 100 % 100 % 50 000 47 192

Nivika Vakten AB 559174-9477 Värnamo 100 % 100 % 500 6 931

Nivika Varbygeln AB 556847-3200 Värnamo 100 % 100 % 50 000 23 858

Nivika Vinberg AB 556848-8471 Värnamo 100 % 100 % 500 11 172

Nivika Vinkelhaken AB 556728-7304 Värnamo 100 % 100 % 100 8 983

Nivika Västbofastigheter AB 559239-3457 Värnamo 100 % 100 % 2 000 000 5 517

Nivika Växjöfastigheter AB 556672-1683 Värnamo 100% 100 % 10 000 359 276

Nivika Åkerfältet AB 559289-5246 Värnamo 100 % 100 % 250 17 631

Nivika Ämbaret AB 559273-1615 Värnamo 100 % 100 % 250 36 306

Nivika Ödlan AB 559087-3096 Värnamo 100 % 100 % 1 000 8 205

Nivika Överljudet 4 AB 556410-2696 Värnamo 100 % 100 % 10 000 9 300

Nivika Överljudet 5 AB 556686-8211 Värnamo 100 % 100 % 1 000 23 601

2 616 900

Kapital- Rösträtts- Antal Bokfört

Namn Org.nr. Säte andel andel andelar värde

Nivika Budkaveln AB 556928-1651 Värnamo 100 % 100 % 500 15 541

Nivika Byggsystem AB 559180-9487 Värnamo 100 % 100 % 11 765 10 000

Nivika Bälgen 15 AB 559015-0792 Värnamo 100 % 100 % 500 7 033

Nivika Center AB 556827-2891 Värnamo 100 % 100 % 1 000 33 592

Nivika Cityfastigheter AB 556306-4459 Värnamo 100 % 100 % 3 000 84 080

Nivika Compact Living AB 556831-2663 Värnamo 100 % 100 % 10 000 107 506

Nivika Eftra AB 559370-7788 Värnamo 100 % 100 % 250 10 677

Nivika Eko AB 556568-2316 Värnamo 100 % 100 % 3 500 59 636

Nivika Faktorn AB 559331-6630 Värnamo 100 % 100 % 250 12 249

Nivika Fyllinge KB 969632-8427 Värnamo - 100 % - 21 530

Nivika Företagaren 2 AB 556632-0940 Värnamo 100 % 100 % 4 000 11 525

Nivika Gasellen AB 559241-8247 Värnamo 100 % 100 % 500 10 834

Nivika Halmstadfastigheter AB 559067-3264 Värnamo 100 % 100 % 500 57 432

Nivika Handelsfastigheter AB 556923-1474 Värnamo 100 % 100 % 500 82 328

Nivika Haverdal AB 556983-1224 Värnamo 100 % 100 % 500 70 556

Nivika Hedenstorp AB 556768-6331 Värnamo 100 % 100 % 1 000 10 924

Nivika Hemmeslöv AB 559235-4525 Värnamo 100 % 100 % 500 4 314

Nivika Hisingstorp AB 559318-9045 Värnamo 100 % 100 % 250 24 600

Nivika Holding 2 AB 559054-1776 Värnamo 100 % 100 % 10 000 107 542

Nivika Holding 3 AB 559149-8703 Värnamo 100 % 100 % 1000 94 512

Nivika Holding 4 AB 559264-2168 Värnamo 100 % 100 % 10 000 40 857

Nivika Hovslätt AB 559160-3484 Värnamo 100 % 100 % 500 33 793

Nivika Hygiea AB 559164-4124 Värnamo 100 % 100 % 500 16 865

Nivika Höglandet AB 556515-1890 Värnamo 100 % 100 % 1428 290 300

Nivika Industrifastigheter AB 556975-3931 Värnamo 100 % 100 % 500 50

Nivika Kalkstenen AB 556780-4595 Värnamo 100 % 100 % 4 000 13 474

Nivika Kruthornet AB 556247-8817 Värnamo 100 % 100 % 10 000 32 333

Nivika Kungsängen AB 559188-8895 Värnamo 100 % 100 % 500 50

Nivika Kärleksudden AB 559338-0610 Värnamo 100 % 100 % 250 48 587

Nivika Lagern AB 556567-7852 Värnamo 100 % 100 % 1 000 56 035

Nivika Linnarhult AB 556093-0421 Värnamo 100 % 100 % 9 000 22 464

Nivika Lokal AB 556746-9613 Värnamo 100 % 100 % 1 000 862

Nivika LP Fastigheter AB 556982-1555 Värnamo 100 % 100 % 500 27 176

Nivika Mittlager AB 559054-1792 Värnamo 100 % 100 % 5 000 3 300

Nivika Myrten AB 556720-7450 Värnamo 100 % 100 % 1 000 34 181

Nivika Norra Amerika AB 559062-5827 Värnamo 100 % 100 % 500 45 242

Nivika Opalen AB 556491-7176 Värnamo 100 % 100 % 1 000 21 886

Nivika Parkering Ulricehamn AB 559286-0620 Värnamo 100 % 100 % 500 54

Nivika RC AB 556869-3617 Värnamo 100 % 100 % 500 25 000

Nivika Sandstenen AB 556953-3838 Värnamo 100 % 100 % 500 50

Nivika Skogskärret AB 559154-5966 Värnamo 100 % 100 % 10 000 1 000

Nivika Skåpvägen 6 AB 556986-7764 Värnamo 100 % 100 % 500 13 269

Not 17 Andelar i koncernföretag, forts.

ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 130

Moderbolaget

tkr 2022-08-31 2021-08-31

Belopp vid årets ingång 5 337 1 676

Årets avsättning 11 453 3 661

Belopp vid årets utgång 16 790 5 337

tkr 2022-08-31 2021-08-31

Kassa och banktillgodohavanden 129 236 187 796

Belopp vid årets utgång 129 236 187 796

Not 18 Uppskjuten skattefordran

Not 19 Likvida medel

Not 20 Finansiella instrument

Tillgångar 2022-08-31 2021-08-31 2022-08-31 2021-08-31 2022-08-31 2021-08-31

Andra långfristiga värdepappersinnehav - - - - - -

Kundfordringar - - 192 177 192 177

Fordringar hos koncernföretag - - 1 130 609 744 610 1 130 609 744 610

Övriga fordringar - - 51 637 1 716 51 637 1 716

Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter - - 8 693 33 483 8 693 33 483

Kassa och bank - - 129 236 187 796 129 236 187 796

Summa - - 1 320 367 967 782 1 320 367 967 782

Skulder

Räntebärade ﬁnansiella skulder - - 295 468 197 520 295 468 197 520

Obligationslån - - 1 250 000 1 100 00 1 250 000 1 100 000

Leverantörsskulder - - 1 570 3 193 1 570 3 193

Skulder till koncernföretag - - 25 624 228 921 25 624 228 921

Övriga skulder - - 6 925 4 224 6 925 4 224

Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter - - 24 787 27 492 24 787 27 492

Summa - - 1 604 374 1 561 351 1 604 374 1 561 351

Finansiella tillgångar/skulder värderade till

verkligt värde via resultaträkningen*

Finansiella tillgångar/skulder värderade till

upplupet anskaningsvärde

Totalt

* Bolaget bedömer att det inte är någon väsentlig skillnad mellan redovisat värde och verkligt värde.

ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 131

Moderbolaget

Räntebärande ﬁnansiella

skulder, långfristiga

Räntebärande ﬁnansiella

skulder, långfristiga

Räntebärande ﬁnansiella

skulder, kortfristiga

Räntebärande ﬁnansiella

skulder, kortfristiga

tkr

Ingående balans 2021-09-01 1 244 200 53 320

Kassaﬂöde - Upptagna lån 401 468 242 599

Kassaﬂöde - Amortering av lån -342 799 -53 320

Utgående balans 2022-08-31 1 302 870 242 599

tkr

Ingående balans 2020-09-01 749 017 1 216

Kassaﬂöde - Upptagna lån 1 157 520 53 320

Kassaﬂöde - Amortering av lån -662 937 -1 216

Utgående balans 2021-08-31 1 244 200 53 320

Not 22 Räntebärande krediter och lån

Not 21 Antal aktier

2022-08-31 2021-08-31 2022-08-31 2021-08-31

Kvotvärde Kvotvärde Antal Antal

Aktier 0,5 0,10 58 170 205 203 565 179

0,5 0,10 58 170 205 203 565 179

Speciﬁkation över förändringar av skulder som uppkommer från ﬁnansieringsverksamheten:

ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 132

Moderbolaget

Långfristiga 2022-08-31 2021-08-31

Övriga lån (fast ränta) 42 152 144 200

Banklån (rörlig ränta) 48 100 -

Obligationslån 1 250 000 1 100 000

Summa långfristiga skulder 1 340 252 1 244 200

Kortfristiga

Räntebärande ﬁnansiella skulder 205 216 53 320

Summa kortfristiga skulder 205 216 53 320

Räntebärande skuld 1 545 468 1 297 520

Outnyttjad checkräkningskredit uppgår till 40 000 tkr (40 000).

Tabellen nedan visar moderbolagets olika räntebärande krediter och lån.

2022-08-31 2021-08-31

2021/2022 (2020/2021) 205 216 53 320

2022/2023 (2021/2022) 1 262 417 130 800

2023/2024 (2022/2023) 12 417 1 100 800

2024/2025 (2023/2024) eller senare 65 417 12 600

Summa räntebärande skulder 1 545 468 1 297 520

Tabellen nedan visar moderbolagets olika räntebärande krediter och lån.

Tabellen nedan visar avtalade återstående löptider (odiskonterade värden) på de ﬁnansiella skulderna.

Finansiella skulder År 1 År 2 År 3-5 Efter år 5 Summa

Skulder till kreditinstitut 87 881 3 165 9 189 58 653 158 888

Övriga långfristiga skulder 193 934 1 285 872 24 934 11 045 1 515 785

Leverantörsskulder - - - - -

Övriga kortfristiga skulder - - - - -

Summa 281 815 1 289 037 34 124 69 698 1 674 673

Finansiella skulder År 1 År 2 År 3-5 Efter år 5 Summa

Skulder till kreditinstitut 32 688 - - - 32 688

Övriga långfristiga skulder 177 105 85 080 1 121 532 14 750 1 398 467

Leverantörsskulder 3 193 - - - 3 193

Övriga kortfristiga skulder 31 823 - - - 31 823

Summa 244 809 85 080 1 121 532 - 1 466 065

Förväntat kassaﬂöde 2021/22

Förväntat kassaﬂöde 2020/21

Räntebärande skuld inkluderar både kortfristiga skulder och långfristiga skulder. Förväntat kassaﬂöde inkluderar ränta

och amorteringar.

forts. Not 22 Räntebärande krediter och lån

För egna avsättningar och skulder:

Skulder till kreditinstitut 2022-08-31 2021-08-31

Ställda säkerheter, aktier i dotterbolag 578 135 691 065

Summa 578 135 691 065

Not 23 Ställda säkerheter

ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 133

Moderbolaget

Nivika Aborren AB 22 890 23 930

Nivika Advokaten AB 181 460 187 790

Nivika Almen AB 6 960 7 120

Nivika Ametisten 2 AB 41 856 41 635

Nivika Ametisten 7 AB 22 000 22 800

Nivika Argussex AB 20 330 -

Nivika Arkadien AB 29 575 30 575

Nivika Avenboken AB 80 000 -

Nivika Bautastenen AB 81 000 82 800

Nivika Bergbunken AB 44 250 -

Nivika Bikupan 19 AB 18 957 19 651

Nivika Bikupan 20 AB 10 903 11 302

Nivika Bikupan 22 AB 912 946

Nivika Bikupan 4 AB 1 530 1 586

Nivika Bikupan 5 AB 6 331 6 562

Nivika Briljanten AB 35 486 31 720

Nivika Brunstorp AB 3 915 -

Nivika Budkaveln AB 12 600 13 160

Nivika Byggsystem AB 2 200 1 680

Nivika Bälgen 15 AB 20 502 21 252

Nivika Bälgen 6 AB 7 150 -

Nivika Center AB 181 965 44 325

Nivika Cityfastigheter AB 83 820 74 750

Nivika Compact Living AB 64 255 69 175

Nivika Duvelund AB 9 833 -

Nivika Eklövet AB 40 000 -

Nivika Eko AB 23 722 -

Nivika Faktorn AB 18 318 -

Nivika Fyllinge KB 24 005 19 825

Nivika Företagaren 2 AB 9 500 9 900

Nivika Geologen AB 19 641 19 791

Nivika Halmstadfastigheter AB 39 806 35 190

Nivika Handelsfastigheter AB 177 735 186 640

Nivika Haverdal AB 72 480 -

Nivika Hemmeslöv AB 80 000 -

Nivika Hovslagaren AB 899 -

Nivika Höglandet AB 158 354 -

Nivika Industrifastigheter AB 16 590 17 570

Nivika Inkassohuset KB 31 236 -

Nivika Kalkstenen AB 12 350 12 110

Nivika Kruthornet AB 22 000 22 800

Nivika Kungsängen AB 303 500 309 700

Nivika Kärleken AB 105 395 108 293

Nivika Lagern AB 5 900 -

Nivika Lingonet AB 58 000 -

Nivika Lokal AB 171 923 166 390

Nivika LP Fastigheter AB 38 175 39 875

Nivika Mittlager AB 43 955 46 421

Nivika MittLager Göteborg AB 58 200 -

Nivika Myrten AB 31 770 -

Nivika Norra Amerika AB 82 196 -

Nivika Norra Delﬁn AB 25 211 -

Nivika Opalen AB 21 134 16 852

Nivika Rosen AB 62 126 63 394

Not 24 Eventualförpliktelser

Skulder till kreditinstitut 2022-08-31 2021-08-31

Borgensförbindelser till förmån för koncernföretag 4 357 985 2 945 306

4 357 985 2 945 306

ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 134

Moderbolaget

forts. Not 24 Eventualförpliktelser

Nivika Råstenen AB 116 000 -

Nivika Rättaren 4 KB 5 771 5 831

Nivika Sadelmakaren 1 AB 83 943 4 243

Nivika Sandstenen AB 221 825 219 990

Nivika Schaktet AB 55 500 -

Nivika Skåpvägen 6 AB 11 695 12 395

Nivika Snöﬂingan AB 144 060 147 000

Nivika Stenladan AB 12 670 12 800

Nivika Stigamo Öst AB 68 000 71 200

Nivika Stålet AB 28 750 -

Nivika Sågaren 3 AB 15 680 15 799

Nivika Sävsjöfastigheter AB 29 033 -

Nivika Tandborsten AB 9 355 9 695

Nivika Tre Liljor AB 73 128 75 643

Nivika Trädet AB 8 614 -

Nivika Täljstenen AB 63 481 -

Nivika Töringe AB 11 875 12 375

Nivika Ulricehamn AB 29 300 -

Nivika Vagnen 7 och 10 AB 42 455 7 225

Nivika Vakten AB 3 873 4 168

Nivika Varbygeln AB 14 700 -

Nivika Vetlanda 16 & 17 AB 5 714 -

Nivika Vetlanda 18 AB 12 873 -

Nivika Vigören AB 17 540 18 540

Nivika Vinberg AB 9 900 -

Nivika Västbofastigheter AB 30 214 10 913

Nivika Växjöfastigheter AB 393 583 456 569

Nivika Åkerfältet AB 58 555 52 592

Nivika Ödlan AB 3 402 3 570

Nivika Överljudet 4 AB 17 800 18 640

Nivika Överljudet 5 AB 13 895 14 515

SKR Lager KB - 4 095

4 357 985 2 945 306

ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 135

Moderbolaget

ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 136

Moderbolaget

Nivika har den 1 september förvärvat Bikupan 2, en fullt uthyrd kommersiell fastighet på industriområdet Varberg

Nord. Fastigheten är belägen i anslutning till beﬁntlig fastighetsportfölj.

Nivika har den 30 september förvärvat Ämbaret 3, en fullt uthyrd kommersiell fastighet på Ljungarums

industriområde i Jönköping. Fastigheten gränsar till beﬁntlig fastighet Ämbaret 8.

Nivika har den 1 december 2022 avyttrat en fastighetsportfölj om fem kommersiella fastigheter i Helsingborg

och en industrifastighet i Jönköping. Portföljen har ett årligt hyresvärde om 26 miljoner kronor och en total

uthyrningsbar yta om 32 000 m². Transaktionen har gjorts i linje med värdering.

För information om eekter av Rysslands krig i Ukraina och förändringar på kapitalmarknaden, se avsnitt Risker

och riskhantering.

Förslag till resultatdisposition, kr

Styrelsen föreslår att till förfogande stående medel 2022-08-31 2021-08-31

Överkursfond 2 379 932 460 kr 974 367 678 kr

Balanserat resultat -90 403 291 kr -40 657 660 kr

Utdelning beslutad på extra stämma 4 november 2021 - kr -24 251 890 kr

Årets resultat 34 922 948 kr -25 493 741 kr

2 324 452 117 kr 883 964 387 kr

Disponeras så att

till aktieägare utdelas

(0 kronor per aktie /0 kronor per aktie) - kr - kr

i ny räkning överföres 2 324 452 117 kr 883 964 387 kr

2 324 452 117 kr 883 964 387 kr

Not 25 Väsentliga händelser efter balansdagen Not 26 Disposition av vinst eller förlust

ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 137

Undertecknande

UNDERTECKNANDE

Undertecknande

Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att årsredovisningen ger en rättvisande översikt av moderbolagets och

koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver de väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbola-

get och de företag som ingår i koncernen står inför.

Värnamo 2022-12-02

Elisabeth Norman

Styrelseordförande

Håkan Eriksson

Styrelseledamot

Anna Carendi

Styrelseledamot

Thomas Lindster

Styrelseledamot

Viktoria Bergman

Styrelseledamot

Benny Holmgren

Styrelseledamot

Santhe Dahl

Styrelseledamot

Vår revisionsberättelse har lämnats den 7 december 2022

Ernst & Young AB

Jonas Svensson

Auktoriserad revisor

ÅRSREDOVISNING 2020/2021 Nivika Fastigheter AB (publ) 137

Niclas Bergman

ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 138

Revisionsberättelse

REVISIONSBERÄTTELSE

Rapport om årsredovisningen och

koncernredovisningen

Uttalanden

Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovisningen

för Nivika Fastigheter AB (publ) för år 2021-09-01 – 2022-08-31.

Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår på sidorna

90–137 i detta dokument.

Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med

årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande

bild av moderbolagets ﬁnansiella ställning per den 31 augusti 2022 och

av dess ﬁnansiella resultat och kassaﬂöde för året enligt årsredovisn-

ingslagen. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsre-

dovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild

av koncernens ﬁnansiella ställning per den 31 augusti 2022 och av dess

ﬁnansiella resultat och kassaﬂöde för året enligt International Financial

Reporting Standards (IFRS), så som de antagits av EU, och årsredo-

visningslagen. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens

och koncernredovisningens övriga delar.

Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resultaträkningen och

balansräkningen för moderbolaget och koncernen.

Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen och koncern-re-

dovisningen är förenliga med innehållet i den kompletterande rapport

som har överlämnats till moderbolagets revisionsutskott i enlighet med

Revisorsförordningens (537/2014) artikel 11.

Grund för uttalanden

Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing (ISA)

och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa standarder

beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i

förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i

Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav.

Detta innefattar att, baserat på vår bästa kunskap och övertygelse, inga

förbjudna tjänster som avses i Revisorsförordningens (537/2014) artikel

5.1 har tillhandahållits det granskade bolaget eller, i förekommande fall,

dess moderföretag eller dess kontrollerade företag inom EU. Vi anser

att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ända-målsenliga

som grund för våra uttalanden.

Värdering av förvaltningsfastigheter

Beskrivning av området

Det verkliga värdet för koncernens förvaltningsfastigheter redovisade i

Rapport över ﬁnansiell ställning uppgick den 31 augusti 2022 till 10 699

miljoner kronor vilket utgör 96 procent av koncernens totala tillgångar

per 31 augusti 2022.

Förvaltningsfastigheter värderas till verkligt värde på balansdagen och

värdering till verkligt värde är till sin natur behäftat med subjektiva

bedömningar. Värderingarna är avkastningsbaserade enligt kassaﬂödes-

modellen, vilket innebär att framtida kassaﬂöden prognostiseras.

Värderingen är beroende av en rad olika antaganden och bedömningar.

Fastigheternas direktavkastningskrav bedöms utifrån varje fastighets

unika risk samt gjorda transaktioner på marknaden för objekt av liknande

karaktär.

Värdering av fastigheter sker enligt koncernens principer varje kvartal

och viss andel värderas av externt värderingsbolag och viss andel internt

och innebär att varje fastighet i beståndet värderas externt minst en

gång under en rullande 24-månadersperiod.

Med anledning av det väsentliga värdet och de antaganden och

bedömningar som sker i samband med värderingen av förvaltnings-

fastigheter anser vi att detta område är att betrakta som ett särskilt

betydelsefullt område i vår revision.

Till bolagsstämman i Nivika Fastigheter AB (publ), org nr 556735-3809

Särskilt betydelsefulla områden

Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden som enligt

vår professionella bedömning var de mest betydelsefulla för revisionen

av årsredovisningen och koncernredovisningen för den aktuella

perioden. Dessa områden behandlades inom ramen för revisionen av,

och i vårt ställningstagande till, årsredovisningen och koncernredo-

visningen som helhet, men vi gör inga separata uttalanden om dessa

områden. Beskrivningen nedan av hur revisionen genomfördes inom

dessa områden ska läsas i detta sammanhang.

Vi har fullgjort de skyldigheter som beskrivs i avsnittet Revisorns ansvar

i vår rapport om årsredovisningen också inom dessa områden. Därmed

genomfördes revisionsåtgärder som utformats för att beakta vår

bedömning av risk för väsentliga fel i årsredovisningen och kon-cernre-

dovisningen. Utfallet av vår granskning och de granskningsåt-gärder

som genomförts för att behandla de områden som framgår nedan utgör

grunden för vår revisionsberättelse.

Annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen

Detta dokument innehåller även annan information än årsredovisningen

och koncernredovisningen och återﬁnns på sidorna 1-77. Det är

styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för denna andra

information.

Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncernredovisningen

omfattar inte denna information och vi gör inget uttalande med

bestyrkande avseende denna andra information.

I samband med vår revision av årsredovisningen och koncernredovisnin-

gen är det vårt ansvar att läsa den information som identiﬁeras ovan och

överväga om informationen i väsentlig utsträckning är oförenlig med

årsredovisningen och koncernredovisningen. Vid denna genomgång

beaktar vi även den kunskap vi i övrigt inhämtat under revisionen

samt bedömer om informationen i övrigt verkar innehålla väsentliga

felaktigheter.

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar

Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att

årsredovisningen och koncernredovisningen upprättas och att den

ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och, vad gäller

koncernredovisningen, enligt IFRS så som de antagits av EU. Styrelsen

och verkställande direktören ansvarar även för den interna kontroll

som de bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och

koncernredovisning som inte innehåller några väsentliga felaktigheter,

vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid upprättandet

av årsredovisningen och koncernredovisningen ansvarar styrelsen

och verkställande direktören för bedömningen av bolagets förmåga

att fortsätta verksamheten. De upplyser, när så är tillämpligt, om

förhållanden som kan påverka förmågan att fortsätta verksamheten

och att använda antagandet om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt

drift tillämpas dock inte om styrelsen och verkställande direktören avser

att likvidera bolaget, upphöra med verksamheten eller inte har något

realistiskt alternativ till att göra

Beskrivning av värdering av fastighetsinnehavet framgår av stycke

2.2.3 Förvaltningsfastigheter på sid 101 och 2.3.2 Värdering Förvalt-

ningsfastigheter på sid 105 samt i not 11 Förvaltningsfastigheter på

sid 110-111.

ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 139

Revisionsberättelse

något av detta. Styrelsens revisionsutskott ska, utan att det påverkar

styrelsens ansvar och uppgifter i övrigt, bland annat övervaka bolagets

ﬁnansiella rapportering.

Revisorns ansvar

Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om att årsredovisningen

och koncernredovisningen som helhet inte innehåller några

väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller

misstag, och att lämna en revisionsberättelse som innehåller våra

uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen

garanti för att en revision som utförs enligt ISA och god revisionssed i

Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en

sådan ﬁnns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller

misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans

rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare

fattar med grund i årsredovisningen och koncernredovisningen.

Som del av en revision enligt ISA använder vi professionellt omdöme

och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen.

Dessutom:

- identiﬁerar och bedömer vi riskerna för väsentliga felaktigheter i

årsredovisningen och koncernredovisningen, vare sig dessa beror

på oegentligheter eller misstag, utformar och utför granskningsåtgärder

bland annat utifrån dessa risker och inhämtar revisionsbevis

som är tillräckliga och ändamålsenliga för att utgöra en grund för våra

uttalanden. Risken för att inte upptäcka en väsentlig felaktighet till

följd av oegentligheter är högre än för en väsentlig felaktighet som

beror på misstag, eftersom oegentligheter kan innefatta agerande i

maskopi, förfalskning, avsiktliga utelämnanden, felaktig information eller

åsidosättande av intern kontroll.

- skaar vi oss en förståelse av den del av bolagets interna kontroll

som har betydelse för vår revision för att utforma granskningsåtgärder

som är lämpliga med hänsyn till omständigheterna, men

inte för att uttala oss om eektiviteten i den interna kontrollen.

- utvärderar vi lämpligheten i de redovisningsprinciper som

används och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens

uppskattningar i redovisningen och tillhörande upplysningar.

- drar vi en slutsats om lämpligheten i att styrelsen och

verkställande direktören använder antagandet om fortsatt drift

vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen.

Vi drar också en slutsats, med grund i de inhämtade

revisionsbevisen, om det ﬁnns någon väsentlig osäkerhetsfaktor

som avser sådana händelser eller förhållanden som kan leda till

betydande tvivel om bolagets förmåga att fortsätta verksamheten.

Om vi drar slutsatsen att det ﬁnns en väsentlig osäkerhetsfaktor,

måste vi i revisionsberättelsen fästa uppmärksamheten på

upplysningarna i årsredovisningen om den väsentliga osäkerhetsfaktorn

eller, om sådana upplysningar är otillräckliga, modiﬁera uttalandet om

årsredovisningen och koncernredovisningen. Våra slutsatser baseras

på de revisionsbevis som inhämtas fram till datumet för revisionsberät-

telsen. Dock kan framtida händelser eller förhållanden göra att ett bolag

inte längre kan fortsätta verksamheten.

- utvärderar vi den övergripande presentationen, strukturen och

innehållet i årsredovisningen och koncernredovisningen, däribland

upplysningarna, och om årsredovisningen och koncernredovisningen

återger de underliggande transaktionerna och händelserna på ett sätt

som ger en rättvisande bild.

- inhämtar vi tillräckliga och ändamålsenliga revisionsbevis

avseende den ﬁnansiella informationen för enheterna eller

aärsaktiviteterna inom koncernen för att göra ett uttalande

avseende koncernredovisningen. Vi ansvarar för styrning,

övervakning och utförande av koncernrevisionen. Vi är ensamt

ansvariga för våra uttalanden.

Vi måste informera styrelsen om bland annat revisionens planerade

omfattning och inriktning samt tidpunkten för den. Vi måste också

informera om betydelsefulla iakttagelser under revisionen, däribland

de eventuella betydande brister i den interna kontrollen som vi

identiﬁerat.

Vi måste också förse styrelsen med ett uttalande om att vi har följt

relevanta yrkesetiska krav avseende oberoende, och ta upp alla

relationer och andra förhållanden som rimligen kan påverka vårt

oberoende, samt i tillämpliga fall åtgärder som har vidtagits för att

eliminera hoten eller motåtgärder som har vidtagits.

Av de områden som kommuniceras med styrelsen fastställer vi vilka

av dessa områden som varit de mest betydelsefulla för revisionen av

årsredovisningen och koncernredovisningen, inklusive de viktigaste

bedömda riskerna för väsentliga felaktigheter, och som därför utgör

de för revisionen särskilt betydelsefulla områdena. Vi beskriver dessa

områden i revisionsberättelsen såvida inte lagar eller andra författningar

förhindrar upplysning om frågan.

Rapport om andra krav enligt lagar och andra

författningar

Revisorns granskning av förvaltning och förslaget till dispositioner av

bolagets vinst eller förlust

Uttalanden

Utöver vår revision av årsredovisningen har vi även utfört en revision

av styrelsens och verkställande direktörens förvaltning av Nivika

Fastigheter AB (publ) för år 2021-09-01 – 2022-08-31 samt av

förslaget till dispositioner beträande bolagets vinst eller förlust. Vi

tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i för-

valtningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande

direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.bedömningar som sker i

samband med värderingen av förvaltningsfastigheter anser vi att detta

område är att betrakta som ett särskilt betydelsefullt område i vår

revision.

Grund för uttalanden

Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar

enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är

oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god

revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar

enligt dessa krav.

Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och

ända-målsenliga som grund för våra uttalanden.område är att betrakta

som ett särskilt betydelsefullt område i vår revision.

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar

Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner

beträande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning

innefattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är

försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets och koncernens

verksamhetsart, omfattning och risker ställer på storleken av

moderbolagets och koncernens egna kapital, konsolideringsbehov,

likviditet och ställning i övrigt.

Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvaltningen av

bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fortlöpande

bedöma bolagets och koncernens ekonomiska situation, och att tillse att

bolagets organisation är utformad så att bokföringen, medelsförvalt-

ningen och bolagets ekonomiska angelägenheter i övrigt kontrolleras på

ett betryggande sätt. Verkställande direktören ska sköta den löpande

förvaltningen enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland annat

vidta de åtgärder som är nödvändiga för att bolagets bokföring ska

fullgöras i överensstämmelse med lag och för att medelsförvaltningen

ska skötas på ett betryggande sätt.

ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 140

Revisionsberättelse

Revisorns ansvar

Vårt mål beträande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt

uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis för att med en

rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelseledamot eller

verkställande direktören i något väsentligt avseende:

- företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försummelse

som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller

- på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredo-visn-

ingslagen eller bolagsordningen.

Vårt mål beträande revisionen av förslaget till dispositioner av

bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är

att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt med

aktiebolagslagen.

Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för att en

revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige alltid kommer att

upptäcka åtgärder eller försummelser som kan föranleda ersätt-ningss-

kyldighet mot bolaget, eller att ett förslag till dispositioner av bolagets

vinst eller förlust inte är förenligt med aktiebolagslagen.

Som en del av en revision enligt god revisionssed i Sverige använder vi

professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning

under hela revisionen. Granskningen av förvaltningen och förslaget

till dispositioner av bolagets vinst eller förlust grundar sig främst på

revisionen av räkenskaperna. Vilka tillkommande granskningsåtgärder

som utförs baseras på vår professionella bedömning med utgångspunkt

i risk och väsentlighet. Det innebär att vi fokuserar granskningen på

sådana åtgärder, områden och förhållanden som är väsentliga för

verksamheten och där avsteg och överträdelser skulle ha särskild

betydelse för bolagets situation. Vi går igenom och prövar fattade

beslut, beslutsunderlag, vidtagna åtgärder och andra förhållanden

som är relevanta för vårt uttalande om ansvarsfrihet. Som underlag

för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträande

bolagets vinst eller förlust har vi granskat om förslaget är förenligt med

aktiebolagslagen.

Revisorns granskning av Esef-rapporten

Uttalande

Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi

även utfört en granskning av att styrelsen och verkställande direktören

har upprättat årsredovisningen och koncernredovisningen i ett format

som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering (Esef-rapporten) enligt

16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappers-marknaden för Nivika

Fastigheter AB (publ) för år 2021-09-01 – 2022-08-31.

Vår granskning och vårt uttalande avser endast det lagstadgade kravet.

Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten #[checksumma] upprättats

i ett format som i allt väsentligt möjliggör enhetlig elektronisk

rapportering.

Grund för uttalande

Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommendation RevR 18

Revisorns granskning av Esef-rapporten. Vårt ansvar enligt denna

rekommendation beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är

oberoende i förhållande till Nivika Fastigheter AB (publ) enligt god

revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar

enligt dessa krav.

Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga

som grund för vårt uttalande.

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar

Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för

att Esef-rapporten har upprättats i enlighet med 16 kap. 4 a § lagen

(2007:528) om värdepappersmarknaden, och för att det ﬁnns en sådan

intern kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer

nödvändig för att upprätta Esef-rapporten utan väsentliga felaktigheter,

vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag.

Revisorns ansvar

Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om Esef-rapporten i

allt väsentligt är upprättad i ett format som uppfyller kraven i 16 kap. 4

a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, på grundval av vår

granskning.

RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra granskningsåtgärder

för att uppnå rimlig säkerhet att Esef-rapporten är upprättad i ett

format som uppfyller dessa krav.

Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för

att en granskning som utförs enligt RevR 18 och god revisionssed i

Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan

ﬁnns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag

och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan

förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med

grund i Esef-rapporten.

Revisionsföretaget tillämpar ISQC 1 Kvalitetskontroll för

revisionsföretag som utför revision och översiktlig granskning av

ﬁnansiella rapporter samt andra bestyrkandeuppdrag och näraliggande

tjänster och har därmed ett allsidigt system för kvalitetskontroll vilket

innefattar dokumenterade riktlinjer och rutiner avseende efterlevnad

av yrkesetiska krav, standarder för yrkesutövningen och tillämpliga krav i

lagar och andra författningar.

Granskningen innefattar att genom olika åtgärder inhämta bevis om

att Esef-rapporten har upprättats i ett format som möjliggör enhetlig

elektronisk rapportering av årsredovisningen och koncernredovisning.

Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att

bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i rapporteringen vare sig

dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid denna riskbedömning

beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta

för hur styrelsen och verkställande direktören tar fram underlaget i

syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med

hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om

eektiviteten i den interna kontrollen. Granskningen omfattar också

en utvärdering av ändamålsenligheten och rimligheten i styrelsens och

verkställande direktörens antaganden.

Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen en teknisk validering av

Esef-rapporten, dvs. om ﬁlen som innehåller Esef-rapporten uppfyller

den tekniska speciﬁkation som anges i kommissionens delegerade

förordning (EU) 2019/815 och en avstämning av att Esef-rapporten

överensstämmer med den granskade årsredovisningen och koncernre-

dovisningen.

Vidare omfattar granskningen även en bedömning av huruvida

Esef-rapporten har märkts med iXBRL som möjliggör en rättvisande

och fullständig maskinläsbar version av koncernens resultat-, balans-

och egetkapitalräkningar samt kassaﬂödesanalysen.

Ernst & Young AB, Box 7850, 103 99 Stockholm, utsågs till Nivika

Fastigheters ABs revisor av bolagsstämman den 3 februari 2022 och

har varit bolagets revisor sedan 26 oktober 2007.

Stockholm den 7 december 2022

Ernst & Young AB

Jonas Svensson

Auktoriserad revisor

ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 141

Nyckeltal

NYCKELTAL

31 aug 2022 31 aug 2021

Fastighetsrelaterade nyckeltal

Förvaltningsfastigheter,

Mkr 10 698,5 6 910,1

Totala intäkter,

Mkr 528,1 327,4

Driftnetto, Mkr 354,4 236,4

Överskottsgrad, % 61,7 72,2

Antal färdigställda lägenheter 5 311

Antal lägenheter i pågående byggnation 480 376

Antal lägenheter under projektutveckling 2 807 1 660

Uthyrbar yta samhällsfastigheter och bostäder, m 164 284 99 193

Total uthyrbar yta, m 558 276 428 850

Ekonomisk uthyrningsgrad bostäder, % 97,8 98,0

Ekonomisk uthyrningsgrad lokaler, % 95,8 94,5

Finansiella nyckeltal

Förvaltningsresultat, Mkr 169,5 91,3

Periodens totalresultat, Mkr 627,0 363,1

Eget kapital hänförligt till moderföretagets aktieägare,

Mkr 4 472,5 2 424,5

Långsiktigt substansvärde, Mkr 5 046,2 2 860,6

Avkastning på eget kapital, % 14,5 17,7

Soliditet, % 40,0 33,2

Nettobelåningsgrad, % 53,2 58,4

Genomsnittlig ränta säkerställd ﬁnansiering vid periodens utgång, % 2,5 1,5

Genomsnittlig ränta icke säkerställd ﬁnansiering vid periodens utgång, % 5,4 4,9

Räntebindningstid, år 0,6 0,5

Räntetäckningsgrad, ggr 2,2 1,8

Kapitalbindningstid, år 2,7 1,9

Aktierelaterade nyckeltal

Justerat antal utestående aktier vid periodens slut 58 170 205 40 713 036

Förvaltningsresultat per aktie*, kr 3,2 2,5

Tillväxt i förvaltningsresultat per aktie, % 24,1 0,4

Totalresultat per aktie*, kr 11,7 10,1

Eget kapital hänförligt till moderföretagets aktieägare per aktie*, kr 76,9 55,6

Långsiktigt substansvärde per aktie, kr 86,7 70,3

Tillväxt i långsiktigt substansvärde per aktie, % 23,5 21,5

*) Fondemission 4:1 och split 1000:1 genomförd i mars 2021 samt omvänd split 1:4 genomförd i november 2021.

Ingen utspädningseekt föreligger.

ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 142

Nyckeltal

Nyckeltal Deﬁnition Syfte

DEFINITIONER AV NYCKELTAL

Fastighetsrelaterade nyckeltal

Driftnetto

Överskottsgrad

Antal färdigställda lägenheter

Antal lägenheter i pågående byggnation

Antal lägenheter under projektutveckling

Uthyrbar yta samhällsfastigheter och bostäder

Total uthyrbar yta

Ekonomisk uthyrningsgrad bostäder

Ekonomisk uthyrningsgrad lokaler

Hyresvärde

Hyresintäkter för fastigheter reducerat med fastigheternas

driftskostnader.

Driftsöverskott i procent av hyresintäkter.

Antal färdigställda lägenheter under perioden.

Antal lägenheter vid periodens slut som är under

byggnation.

Antal lägenheter vid periodens slut som är under projektutveckling.

Totalyta för samhällsfastigheter och bostäder som är tillgänglig för

uthyrning.

Totalyta (m²) som är tillgänglig för uthyrning.

Kontrakterade hyror i förhållande till hyresvärdet, vid periodens

utgång.

Kontrakterade hyror i förhållande till hyresvärdet, vid periodens

utgång.

Hyresintäkter på aktuella avtal med tillägg för bedömd

marknadshyra för eventuellt outhyrda ytor 12 månader framåt vid

rapporttillfället.

Nyckeltalet visar förvaltningens lönsamhet före det att centrala administrationskostnader,

ﬁnansnetto samt orealiserade värdeförändringar beaktats.

Nyckeltalet visar hur stor andel av intjäningen som Nivika får behålla och är ett eektivitetsmått som

är jämförbart över tid men också mellan fastighetsbolag.

Nyckeltalet visar antalet lägenheter som färdigställts.

Nyckeltalet visar antalet lägenheter under byggnation.

Nyckeltalet visar antalet lägenheter som är i ett projektstadie.

Nyckeltalet visar på den yta från samhällsfastigheter och bostäder som är möjlig att hyra ut.

Nyckeltalet visar på den totala area i Nivikas fastighetsbestånd som är möjlig att hyra ut.

Nyckeltalet åskådliggör den ekonomiska utnyttjandegraden i Koncernens bostadsfastigheter samt ett

eektivitetsmått för uthyrningen.

Nyckeltalet åskådliggör den ekonomiska utnyttjandegraden i Koncernens lokalfastigheter samt ett

eektivitetsmått för uthyrningen.

Nyckeltalet används för att visa Koncernens intäktspotential.

Finansiella nyckeltal

Förvaltningsresultat

Långsiktigt substansvärde

Avkastning på eget kapital

Periodens totalresultat före värdeförändringar och skatt.

Redovisat eget kapital enligt balansräkningen med återläggning av

reserveringar för räntederivat, uppskjuten skatt avseende temporära

skillnader på fastighetsvärden och uppskjuten skatt avseende

reserveringar för räntederivat.

Resultat för rullande tolv månaders resultat i förhållande till

genomsnittligt eget kapital.

Förvaltningsresultatet är ett relevant nyckeltal för att mäta förvaltningens lönsamhet efter att ﬁnansiella

intäkter och kostnader beaktas men ej orealiserade värdeförändringar.

Nyckeltalet visar nettotillgångarnas verkliga värde ur ett långsiktigt perspektiv.

Nyckeltalet belyser Koncernens förmåga att generera avkastning på ägarnas kapital.

ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 143

Nyckeltal

Nyckeltal Deﬁnition Syfte

Soliditet

Nettobelåningsgrad

Genomsnittlig ränta säkerställd ﬁnansiering

vid periodens utgång

Genomsnittlig ränta icke säkerställd ﬁnansiering

vid periodens utgång

Räntebindningstid

Räntetäckningsgrad

Kapitalbindningstid

Eget kapital i procent av totala tillgångar.

Räntebärande nettoskuld i procent av förvaltningsfastigheternas

verkliga värde av periodens slut.

Genomsnittlig kontrakterad ränta för samtliga krediter i

skuldportföljen med säkerställd ﬁnansiering uppräknat till årstakt vid

periodens utgång.

Genomsnittlig kontrakterad ränta för samtliga krediter i

skuldportföljen med icke säkerställd ﬁnansiering uppräknat till

årstakt vid periodens utgång.

Viktad återstående räntebindningstid för räntebärande skulder och

derivat.

Förvaltningsresultat efter återläggning av ﬁnansiella kostnader i

relation till ﬁnansiella kostnader.

Ett viktat snitt av återstående kapitalbindningstid avseende

räntebärande skulder.

Nyckeltalet visar hur stor andel av tillgångarna som är ﬁnansierade med eget kapital.

Nyckeltalet belyser Koncernens ﬁnansiella risk.

Nyckeltalet visar Koncernens räntenivå relaterad till säkerställda räntebärande skulder.

Nyckeltalet visar Koncernens räntenivå relaterad till icke säkerställda räntebärande skulder.

Nyckeltalet visar ränterisken för Nivikas räntebärande skulder.

Nyckeltalet åskådliggör ﬁnansiell risk samt visar hur känsligt bolagets resultat är för ränteförändringar.

Nyckeltalet belyser långsiktigheten i ﬁnansieringen och behovet av reﬁnansiering.

Aktierelaterade nyckeltal

Nyckeltal Deﬁnition Syfte

Justerat antal utestående aktier vid periodens slut

Genomsnittligt antal utestående aktier

Förvaltningsresultat per aktie

Tillväxt i förvaltningsresultat per aktie

Totalresultat per aktie

Eget kapital hänförligt till moderföretagets

aktieägare per aktie

Långsiktigt substansvärde per aktie

Tillväxt i långsiktigt substansvärde per aktie

Antalet registrerade aktier med avdrag för återköpta egna aktier vid

viss tidpunkt justerade för fondemissioner, aktiesplittar och aktie-

sammanslagningar.

Vägt genomsnittligt antal utestående aktier under viss period.

Förvaltningsresultat exklusive värdeförändringar och skatt per aktie

under perioden.

Procentuell förändring i förvaltningsresultat per aktie under

perioden.

Årets totalresultat i relation till vägt antal genomsnittliga utestående

aktier under perioden.

Eget kapital hänförligt till aktieägarna i förhållande till antal

utestående aktier vid periodens slut.

Redovisat eget kapital med återläggning av räntederivat samt

uppskjuten skatt i relation till antal aktier vid periodens utgång.

Procentuell förändring i substansvärde per aktie under perioden.

Nyckeltalet visar hur antalet utestående aktier utvecklas på ett jämförbart sätt.

Nyckeltalet visar hur det genomsnittliga antalet utestående aktier utvecklas.

Nyckeltalet ger en ökad förståelse för Nivikas resultatgenerering med hänsyn till

utestående aktier

Nyckeltalet används för att belysa utvecklingen av förvaltningsresultat per aktie.

Nyckeltalet visar utvecklingen av årets totalresultat relativt antalet utestående aktier.

Nyckeltalet visar Nivikas egna kapital per aktie.

Nyckeltalet visar nettotillgångarnas verkliga värde ur ett långsiktigt perspektiv per aktie.

Nyckeltalet används för att belysa utvecklingen av substansvärde per aktie.

ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 144

Nyckeltal

AVSTÄMNINGSTABELLER FÖR NYCKELTAL

Nyckeltal

31 aug 2022 31 aug 2021

Ekonomisk uthyrningsgrad bostäder

A Kontraktsvärde på årsbasis vid periodens slut,

Mkr 180,0 96,1

B Hyresvärde bostäder,

Mkr 184,0 98,1

A / B Ekonomisk uthyrningsgrad bostäder, % 97,8 98,0

Ekonomisk uthyrningsgrad lokaler

A Kontraktsvärde på årsbasis vid periodens slut,

Mkr 400,0 309,9

B Hyresvärde lokaler,

Mkr 417,7 328,0

A / B Ekonomisk uthyrningsgrad lokaler, % 95,8 94,5

Hyresvärde, bostäder

A Kontraktsvärde på årsbasis vid periodens slut,

Mkr 180,0 96,1

B Vakansvärde på årsbasis vid periodens slut,

Mkr 4,0 2,0

(A+B) Hyresvärde bostäder, Mkr 184,0 98,1

Hyresvärde, lokaler

A Kontraktsvärde på årsbasis vid periodens slut,

Mkr 400,0 309,9

B Vakansvärde på årsbasis vid periodens slut,

Mkr 17,7 18,1

(A+B) Hyresvärde lokaler, Mkr 417,7 328,0

Överskottsgrad

A Periodens driftnetto,

Mkr 354,4 236,4

B Periodens totala hyresintäkter,

Mkr 528,1 327,4

A / B Överskottsgrad, % 67,1 72,2

Nyckeltal

31 aug 2022 31 aug 2021

Långsiktigt substansvärde, Mkr

A Eget kapital vid periodens slut,

Mkr 4 472,5 2 424,5

B Derivatinstrument vid periodens slut,

Mkr -29,1 18,5

C Uppskjuten skatteskuld vid periodens slut,

Mkr 602,8 417,6

A+B+C Långsiktigt substansvärde,

Mkr 5 046,1 2 860,6

Avkastning på eget kapital

A Periodens totalresultat,

Mkr 607,4 363,1

B Eget kapital vid periodens början,

Mkr 4 193,1 1 689,7

C Eget kapital vid periodens slut,

Mkr 4 472,5 2 424,5

A / ((B+C) / 2) Avkastning på eget kapital,

Mkr 14,0 17,7

Soliditet

A Eget kapital vid periodens slut,

Mkr 4 472,5 2 424,5

B Balansomslutning vid periodens slut,

Mkr 11 164,3 7 311,6

A / B Soliditet, % 40,1 33,2

Nettobelåningsgrad

A (A.1+A.2) Räntebärande skulder vid periodens slut,

Mkr 5 874,5 4 248,4

A.1 Långfristiga Räntebärande skulder vid periodens slut,

Mkr 5 776,3 4 091,5

A.2 Kortfristiga Räntebärande skulder vid periodens slut,

Mkr 98,1 156,9

B Likvida medel vid periodens slut,

Mkr 186,8 210,8

C Förvaltningsfastighetsvärde vid periodens slut,

Mkr 10 698,5 6 910,1

(A-B) / C Nettobelåningsgrad, % 53,2 58,4

Genomsnittlig ränta säkerställd ﬁnansiering vid periodens utgång

A Räntekostnader uppräknat till årstakt vid utgången av perioden

säkerställd ﬁnansiering,

Mkr 113,4 45,2

B Räntebärande skulder säkerställd ﬁnansiering vid periodens slut,

Mkr 4 491,0 2 978,4

A / B Genomsnittlig ränta säkerställd ﬁnansiering vid periodens utgång, % 2,5 1,5

Genomsnittlig ränta icke säkerställd ﬁnansiering vid periodens utgång

A Räntekostnad uppräknat till årstakt vid utgången av perioden

för icke säkerställd ﬁnansiering,

Mkr 76,1 62,4

B Räntebärande skulder icke säkerställd ﬁnansiering vid periodens slut, Mkr

1 421,5 1 270,0

A / B Genomsnittlig ränta icke säkerställd ﬁnansiering vid periodens utgång, %

5,4 4,9

Räntetäckningsgrad

A Periodens förvaltningsresultat, Mkr 169,5 91,3

B Periodens ﬁnansiella kostnader, Mkr -141,7 -120,4

(A-B) / (-B) Räntetäckningsgrad, ggr 2,2 1,8

Fastighetsrelaterade nyckeltal Finansiella nyckeltal

ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 145

Nyckeltal

31 aug 2022 31 aug 2021

Långsiktigt substansvärde, Mkr

A Eget kapital vid periodens slut,

Mkr 4 472,5 2 424,5

B Derivatinstrument vid periodens slut,

Mkr -29,1 18,5

C Uppskjuten skatteskuld vid periodens slut,

Mkr 602,8 417,6

A+B+C Långsiktigt substansvärde,

Mkr 5 046,1 2 860,6

Avkastning på eget kapital

A Periodens totalresultat,

Mkr 607,4 363,1

B Eget kapital vid periodens början,

Mkr 4 193,1 1 689,7

C Eget kapital vid periodens slut,

Mkr 4 472,5 2 424,5

A / ((B+C) / 2) Avkastning på eget kapital,

Mkr 14,0 17,7

Soliditet

A Eget kapital vid periodens slut,

Mkr 4 472,5 2 424,5

B Balansomslutning vid periodens slut,

Mkr 11 164,3 7 311,6

A / B Soliditet, % 40,1 33,2

Nettobelåningsgrad

A (A.1+A.2) Räntebärande skulder vid periodens slut,

Mkr 5 874,5 4 248,4

A.1 Långfristiga Räntebärande skulder vid periodens slut,

Mkr 5 776,3 4 091,5

A.2 Kortfristiga Räntebärande skulder vid periodens slut,

Mkr 98,1 156,9

B Likvida medel vid periodens slut,

Mkr 186,8 210,8

C Förvaltningsfastighetsvärde vid periodens slut,

Mkr 10 698,5 6 910,1

(A-B) / C Nettobelåningsgrad, % 53,2 58,4

Genomsnittlig ränta säkerställd ﬁnansiering vid periodens utgång

A Räntekostnader uppräknat till årstakt vid utgången av perioden

säkerställd ﬁnansiering,

Mkr 113,4 45,2

B Räntebärande skulder säkerställd ﬁnansiering vid periodens slut,

Mkr 4 491,0 2 978,4

A / B Genomsnittlig ränta säkerställd ﬁnansiering vid periodens utgång, % 2,5 1,5

Genomsnittlig ränta icke säkerställd ﬁnansiering vid periodens utgång

A Räntekostnad uppräknat till årstakt vid utgången av perioden

för icke säkerställd ﬁnansiering,

Mkr 76,1 62,4

B Räntebärande skulder icke säkerställd ﬁnansiering vid periodens slut, Mkr

1 421,5 1 270,0

A / B Genomsnittlig ränta icke säkerställd ﬁnansiering vid periodens utgång, %

5,4 4,9

Räntetäckningsgrad

A Periodens förvaltningsresultat, Mkr 169,5 91,3

B Periodens ﬁnansiella kostnader, Mkr -141,7 -120,4

(A-B) / (-B) Räntetäckningsgrad, ggr 2,2 1,8

Nyckeltal

Aktierelaterade nyckeltal

Nyckeltal 31 aug 2022 31 aug 2021

Förvaltningsresultat per aktie

A Periodens förvaltningsresultat, Mkr 169,5 91,3

B Genomsnittligt antal aktier under perioden 53 705 054 35 897 982

A / B Förvaltningsresultat per aktie, kr 3,2 2,5

Tillväxt i förvaltningsresultat per aktie

A Förvaltningsresultat per aktie under perioden, kr 3,16 2,54

B Förvaltningsresultat per aktie under motsvarande period, kr 2,54 2,53

(A / B) -1 Tillväxt i förvaltningsresultat per aktie, % 24,1 0,4

Totalresultat per aktie, kr

A Periodens totalresultat, Mkr 607,4 363,1

B Genomsnittligt antal aktier under perioden

53 705 054 35 897 982

A / B Totalresultat per aktie, kr 11,3 10,1

Eget kapital hänförligt till moderföretagets aktieägare per aktie, kr

A Eget kapital hänförligt till moderföretagets aktieägare vid periodens slut, Mkr 4 472,5 2 424,5

B Justerat antal utestående aktier vid periodens slut

58 170 205 40 713 036

A / B Eget kapital per aktie, kr 76,9 55,6

Långsiktigt substansvärde per aktie

A (A.1+A.2+A.3) Långsiktigt substansvärde vid periodens slut, Mkr 5 046,2 2 860,6

A.1 Eget kapital vid periodens slut, Mkr 4 472,5 2 424,5

A.2 Derivatinstrument vid periodens slut, Mkr -29,1 18,5

A.3 Uppskjuten skatteskuld vid periodens slut, Mkr 602,8 417,6

B Justerat antal utestående aktier vid periodens slut

58 170 205 40 713 036

A / B Långsiktigt substansvärde per aktie, kr 86,7 70,3

ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 146ÅRSREDOVISNING 2020/2021 Nivika Fastigheter AB (publ) 146

Information Nivika

INFORMATION FRÅN NIVIKA FASTIGHETER

Den information vi sänder ut till marknaden om vår verksamhet ska vara öppen, tydlig och korrekt samt

syfta till att skapa förtroende för vårt företag och varumärke.

Som publikt bolag lyder Nivika under de regler som ﬁnns i noteringsavtalet med Nasdaq Stockholm.

Viktiga händelser, delårsrapporter och bokslutskommuniké oentliggörs omedelbart via pressmeddelande

och ﬁnns också tillgängligt på vår webbplats; www.nivika.se.

Vi informerar löpande om vårt bolag, aktuella händelser och förändringar i verksamheten genom att regel-

bundet träa såväl analytiker, investerare och ﬁnansiärer som kunder och samarbetspartners.

Årsredovisning och delårsrapporter ﬁnns tillgängliga på vår webbplats.

På www.nivika.se ﬁnns möjlighet att prenumerera på ﬁnansiella rapporter och pressmeddelanden. Där

lämnar vi också uppdaterad information om vår verksamhet, våra fastigheter, våra projekt och mycket

annat.

Kontakt

För ytterligare information, vänligen kontakta

KRISTINA KARLSSON, CFO/IR

Tfn: 070-614 20 20 E-post: kristina@nivika.se

FÖLJ OSS I SOCIALA MEDIER

https://www.instagram.com/nivikafastigheter

https://www.facebook.com/nivika

https://se.linkedin.com/company/nivika-fastigheter

Finansiell kalender

Delårsrapport Q1 2022/23 ........................................................................................................... 2023-01-26

Årsstämma 2021/2022 .................................................................................................................2023-01-26

Delårsrapport Q2 2022/23 ......................................................................................................... 2023-04-27

Delårsrapport Q3 2022/23 .........................................................................................................2023-07-06

Bokslutskommuniké 2022/23 .......................................................................................................2023-10-26

Årsredovisning 2022/2023 ....................................................................................................December 2023

Pressreleaser under kvartalet

Nivika genomför strategiskt kompletteringsförvärv i Varberg ................................................... 2022-07-08

Nivika tecknar nytt 7+3-årigt hyresavtal med Region Jönköpings län ........................................2022-11-10

Nivika avyttrar fastighetsportfölj i Helsingborg ............................................................................2022-12-01

ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 147

Hållbarhetsrapport 2021/22

ÅRSREDOVISNING 2020/2021 Nivika Fastigheter AB (publ) 147

ÅRSREDOVISNING 2021/2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 148

Hållbarhetsrapport 2021/22

Tfn. +46 (0)10-26 36 100

www.nivika.se info@nivika.se

VÄRNAMO / HUVUDKONTOR

Nivika Fastigheter AB (publ)

Ringvägen 38

331 32 Värnamo

JÖNKÖPING

Nivika Fastigheter AB (publ)

Österängsvägen 2A

Kontorsgemenskap Österport

554 63 Jönköping

VÄXJÖ

Nivika Fastigheter AB (publ)

Hjalmar Petris väg 40

352 46 Växjö

VETLANDA

Nivika Fastigheter AB (publ)

Stortorget 1B

574 32 Vetlanda

Nivika reserverar sig för eventuella tryckfel och förbehåller sig rätten till ändringar. Vissa bilder är visuali seringar och anger inte i detalj det slutliga utförandet.