Års- och hållbarhets-
redovisning 2021
Vi skapar platser där man vill vara
och dit man vill återvända.
Innehåll
Inledning
Om Humlegården 4
2021 i korthet 5
Vd har ordet 8
Marknad 11
Trender 15
Verksamheten
Finansiella rapporter
Styrning
Övrigt
Inledning
Om Humlegården 4
2021 i korthet 5
Vd har ordet 8
Marknad 11
Hur anpassar man kontoret för nya arbetssätt
och en digifysisk vardag?
14
Trender 15
Humlegården Labs fångar omvärldstrender 17
Verksamheten
Mål, strategier och värdeskapande 19
Hållbarhetsstrategi 22
Mål och måluppfyllelse 23
Mål och måluppfyllelse hållbarhet 24
Vårt erbjudande 25
CAIA Cosmetics 26
Attraktiva platser 27
Konst i fokus på Linnégatan 28
Medarbetare 29
Premiär för Humlegårdens podcast 32
Våra områden 33
Våra kunder 36
Budbee valde Norra Station 38
Våra fastigheter
Förvaltning 39
Fokus på digital transformation 40
Att tänka långsiktigt är att tänka i cirklar 41
Fokus på klimatneutralitet 42
Vår klimatfärdplan 44
Minskar energianvändning med artificiell intelligens 47
Förändring av fastighetsvärdet 48
Projekt 49
Hagastaden – en ny stadsdel växer fram 53
Finansiering 54
100 procent grön finansiering 57
Innehållsförteckning
= Granskad årsredovisning
= Hållbarhetsredovisning
Finansiella rapporter
Innehållsförteckning 59
Förvaltningsberättelse 60
Risker och riskhantering 63
Risker och riskhantering hållbarhet 66
Räkningar 69
Noter 77
Årsredovisningens undertecknande 95
Revisionsberättelse 96
Styrning
Bolagsstyrning 100
Revisorns granskning av bolagsstyringsrapporten 102
Ägarstruktur 103
Styrelse 104
Företagsledning 105
Hållbarhetsstyrning 106
GRI-index 108
Övrigt
Fastighetsförteckning 111
Flerårsöversikt 116
Definitioner 119
Kontaktinformation 121
3
INNEHÅLL
HUMLEGÅRDEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021
Innehåll
Inledning
Om Humlegården 4
2021 i korthet 5
Vd har ordet 8
Marknad 11
Trender 15
Verksamheten
Finansiella rapporter
Styrning
Övrigt
Om Humlegården
4HUMLEGÅRDEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021
INNEHÅLL / INLEDNING / Om Humlegården
Innehåll
Inledning
Om Humlegården 4
2021 i korthet 5
Vd har ordet 8
Marknad 11
Trender 15
Verksamheten
Finansiella rapporter
Styrning
Övrigt
Legend
Legend
Legend
Legend
Legend
Stockholm city 16 798 mkr/45%
Gärdet/Hagastaden 8 004 mkr/21%
Solna strand 10 606 mkr/28%
Övriga områden 2 332 mkr/6%
marknadsvärde per område
45%
6%
28%
21%
Legend
Legend
Legend
Legend
Legend
Kontor 1 495 mkr/85%
Butik/Restaurang 107 mkr/6%
Övrigt 166 mkr/9%
1) Exklusive parkering
Hyresvärde per lokaltyp
1)
85%
6%
9%
Hyresintäkter
2020: 1 587 mkr 2020: 920 mkr
Förvaltningsresultat
Andel grön finansiering
2020: 85 procent
1 624 mkr 925 mkr
100 procent
Substansvärde
2020: 18,3 mdkr, +15,9 procent
21,2 mdkr
nyckeltal
2021 2020
Hyresintäkter, mkr 1 624 1 587
Hyresintäkter, mkr
(jämförbart bestånd) 1 492 1 458
Nettouthyrning, mkr 34 –27
Hyresökning vid omförhandling, % 17 20
Uthyrningsgraden inklusive tecknade men
inte tillträdda hyresavtal, %
1)
93 92
Driftöverskott, mkr 1 213 1 206
Driftöverskott, mkr
(jämförbart bestånd) 1 127 1 124
Överskottsgrad, % 75 76
Finansnetto, mkr –224 –235
Förvaltningsresultat, mkr 925 920
Marknadsvärde, mkr 37 740 35 735
Värdeförändringar, mkr 2 582 632
Resultat efter skatt, mkr 3 197 1 121
Förändring substansvärde peraktie, % 15,9 7,1
Räntetäckningsgrad, ggr 5,3 5,0
Belåningsgrad, % 33 39
Avkastning på eget kapital, % 16,3 6,4
Antal fastigheter, st 58 59
Yta, tkvm 522 550
Andel miljöcertifierad LOA, %
2)
97 95
1)
Den ekonomiska uthyrningsgraden per 31 december 2021 uppgick till 92 procent (91),
exklusive tecknade men inte tillträdda hyresavtal.
2)
Andel miljöcertifierad lokalarea (LOA) med undantag för fastigheter med kommande
och möjliga projekt enligt fastighets förteckningen på sidan 110–114.
2021 i korthet
HUMLEGÅRDEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021 5
INNEHÅLL / INLEDNING / 2021 i kOrtHet
Innehåll
Inledning
Om Humlegården 4
2021 i korthet 5
Vd har ordet 8
Marknad 11
Trender 15
Verksamheten
Finansiella rapporter
Styrning
Övrigt
CAIA Cosmetics flyttar in
Snabbväxande CAIA Cosmetics valde Humlegården och
enetablering vid Engelbrekts plan för sitt nya kontor. Under
hösten 2021 flyttade det uppmärksammade skönhets-
varumärket in i lokalerna. Ambitionerna har varit höga och
resultatet liknar inget annat. Kontoret på Biblioteksgatan 29
sträcker sig över cirka 700 kvm, med utsikt över Humlegården
och Engelbrekts plan. I lokalerna finns förutom flexibla arbets-
platser, mötesrum och gemensam lounge även en studio om
150kvm som används för fotograferingar och event.
Händelser under året
Klara City View
– markanvisning i bästa läge
I september 2021 stod det klart att Stockholms stad
valde Humlegården för den eftertraktade markanvis-
ningen Klara City View, belägen intill Centralstationen
och Waterfront. Här är målsättningen att uppföra
kommersiella lokaler om cirka 15 000 kvm med fokus
på kontor. Klara City View utmärks genom läget, som
tveklöst är ett av Stockholms absolut bästa. Här ser vi
en sällsynt möjlighet att tillföra värden till platsen som
bidrar till staden och stockholmarna. Vi vill göra Klara
City View till en av Stockholms mest intressanta och
attraktiva platser.
100% grön finansiering
I juni 2021 blev vi ett av få fastighetsbolag i världen
som emitterat gröna företagscertifikat. Dessa listades
på Nasdaq Stockholms Sustainable Commercial
Paper. Detta var ett viktigt steg mot en verklig mil-
stolpe, som uppnåddes i september 2021 då 100pro-
cent av vår finansiering blev grön. Satsningen på
grön finansiering är en central del i vårt hållbarhets-
arbete och bidrar till utvecklingen av hållbara fastig-
heter och stadsmiljöer.
HUMLEGÅRDEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021 6
INNEHÅLL / INLEDNING / 2021 i kOrtHet
Innehåll
Inledning
Om Humlegården 4
2021 i korthet 5
Vd har ordet 8
Marknad 11
Trender 15
Verksamheten
Finansiella rapporter
Styrning
Övrigt
Utvecklingen i Solna strand fortskrider
I september 2021 tecknades en principöverenskommelse med
Solna stad avseende en markanvisning intill Mälarbanan i Solna
strands norra delar. Markanvisningen avser kontor med en total
bruttoarea om cirka 40 000 kvm fördelat på tre kvarter. Här möjlig-
görs en fortsatt utveckling av stadsdelen, där Humlegården
genomfört flera stora satsningar de senaste åren. Under året har
Humlegården även avyttrat kontorsfastigheten Aprikosen 3 i Solna
strand. Köpare var Castellum. Genom försäljningen realiserades
en mycket stark värdeutveckling, det underliggande fastighets-
värdet uppgick till 987 mkr.
Succé för Brasserie Astoria på Nybrogatan
Stjärnkrögaren Björn Frantzén letade länge efter rätt lokal för sin idé, ett brasserie av
internationellt snitt. Hösten 2018 inleddes arbetet med Brasserie Astoria, som fått sitt
namn efter den biograf som tidigare huserade i Humlegårdens fastighet vid Nybrogatan
på Östermalm. I mars 2021 stod restaurangen klar och resultatet har fått stor uppmärk-
samhet och har på kort tid etablerats som en självklar destination i Stockholm.
Humlegården stärker
närvaron i Hagastaden
I Hagastaden växer en ny, spännande stadsdel fram.
Ifebruari stärkte Humlegården sin position i området
genom en ny markanvisning avseende kontor och bostä-
der i västra Hagastaden. Kombinationen av kommersi-
ella lokaler och forskar-/talangbostäder ska bidra till
visionen om att göra det framväxande Hagastaden till
ettav världens främsta områden för life science.
HUMLEGÅRDEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021 7
INNEHÅLL / INLEDNING / 2021 i kOrtHet
Innehåll
Inledning
Om Humlegården 4
2021 i korthet 5
Vd har ordet 8
Marknad 11
Trender 15
Verksamheten
Finansiella rapporter
Styrning
Övrigt
Vd-kommentar
Vår marknad har även 2021 präglats av pandemin. Diskussionen om hur och var vi vill arbeta
har fortsatt, men synen på kontorets roll som mötesplats har utvecklats positivt i takt med en
ökande insikt om vikten av att träffas fysiskt. Vi mår bra av att träffa andra människor, och det
är viktigt att arbeta i ett inspirerande sammanhang. Vårt erbjudande möter kundernas efter-
frågan väl och vi levererar ett starkt resultat.
Humlegården har fortsatt siktet inställt på tillväxt, med stabi-
litet och finansiell styrka som viktiga grundförutsättningar.
Att vi precis fått en höjd kreditrating genom en BBB+ rating
av S&P är mycket glädjande och ett bra kvitto på att vi är på
rätt väg. Det är i allt fler sammanhang viktigt att vara en lång-
siktig och stabil part. Att kunder, investerare, kommuner och
medarbetare väljer Humlegården är en bekräftelse på vårt
arbete och vår strävan mot att utvecklas och göra saker
bättre – varje dag.
Vi fokuserar på mötesplatser i attraktiva lägen med närhet
till spårbunden kollektivtrafik – en positionering som möter
efterfrågan väl i en tid då alla verksamheter söker intressanta
sammanhang och lokaler som stödjer nya arbetssätt. Intresset
för kontorets strategiska betydelse för verksamheten är stort,
och vi har en nära dialog med våra kunder kring dessa frågor.
Vi har under året även utvecklat vår rådgivningsverksamhet
ytterligare.
Fortsatt starkt och stabilt resultat
Humlegården har haft ett mycket starkt år och vi är stolta över
resultatet. Vi har haft en god efterfrågan på våra kontor och
noterar fortsatt stabila nyckeltal, där pandemins effekter varit
begränsade. Ett viktigt och framåtriktat nyckeltal är netto-
uthyrningen som 2021 uppgick till 34 mkr, den högsta sedan vi
började rapportera detta 2018. Det visar att företagen ser lju-
sare på framtiden, har kraften och modet att satsa framåt och
ser vikten av en attraktiv arbetsplats. Vi ser det även som ett
kvitto på att vårt erbjudande möter efterfrågan väl.
Årets resultat uppgick till 3 197 mkr vilket kan jämföras med
fjolårets 1 121 mkr. Förvaltningsresultatet var i nivå med 2020
trots att fastigheter har sålts och frånträtts under året. Vi
realiserade en mycket stark värdeutveckling i Solna genom
försäljningen av kontorsfastigheten Aprikosen 3. Marknads-
värdet på fastigheterna har ökat mer än 7 procent under
2021. Fastighetsvärdet uppgick vid årsskiftet till 37,7mdkr.
Substansvärdet per aktie ökade med 16 procent jämfört
med förra året och på rullande fem år uppgår den genom-
snittliga ökningen till 17 procent per år.
Ökade hyresintäkter och stor efterfrågan
Efterfrågan på kontorslokaler i Stockholm generellt är stark,
totalt sett något svagare än före pandemins utbrott men mer
differentierad mellan olika lokaler och platser. Här är vi rätt
” Vår stabilitet och
finansiella styrka
är viktiga grund-
förutsättningar.”
HUMLEGÅRDEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021 8
INNEHÅLL / INLEDNING / vd HAr Ordet
Innehåll
Inledning
Om Humlegården 4
2021 i korthet 5
Vd har ordet 8
Marknad 11
Trender 15
Verksamheten
Finansiella rapporter
Styrning
Övrigt
positionerade med bra kontors lokaler i attraktiva lägen där
efterfrågan ökar.
Nyuthyrningarna summeras till över 31 000 kvm och de
omförhandlade hyresavtalen har haft ökade hyresintäkter
med i genomsnitt 17 procent. Av de kunder vi omförhandlat
med under året har 76 procent valt att stanna kvar hos oss,
ettviktigt nyckeltal som vi strävar efter att öka ytterligare.
Att skapa intressanta platser där man vill mötas kommer
att bli allt viktigare framåt. Vi är mycket stolta över Brasserie
Astoria, som slog upp sina portar hos oss på Nybrogatan
under våren och snabbt etablerades som en självklar destina-
tion. Under våren 2021 stod det klart att snabbväxande CAIA
Cosmetics valde att etablera sitt nya kontor hos oss vid
Engelbrektsplan.
Stärker positionen inför framtiden
Vi fortsätter vårt arbete med att skapa framtidens hållbara
arbets- och stadsmiljöer och arbetar aktivt med utvecklingen
av de platser där vi är verksamma. Under året har inflytt-
ningen påbörjats i Norra Station i Hagastaden och arbetet
fortskrider i det nya kvarteret Origo i Solna strand.
I september 2021 stod det klart att Stockholms stad valt
Humlegården för den mycket spännande markanvisningen
Klara City View, i ett unikt läge mitt i city. Nu börjar en spän-
nande resa, där vi tillsammans med Stockholms stad ska ta
nästa steg i arbetet med att definiera den plan som ska göra
Klara City View till en av Stockholms mest intressanta och
attraktiva platser. I Hagastaden har vi tagit nästa steg genom
ytterligare en markanvisning avseende kontor om cirka
22000 kvm samt forskar- och talangbostäder. Vi har även
möjliggjort en vidare utveckling av Solna strand genom en
markanvisning i stadsdelens norra delar, nära Sundbybergs
nya resecentrum. Tre goda exempel på hur vi fortsätter vår
satsning på kontor i intressanta sammanhang och utmärkta
kommunikationslägen.
Attraktivt investeringsobjekt
Långivarna visar ett fortsatt stort intresse för Humlegården
som investeringsobjekt. I juni blev vi ett av de första fastig-
hetsbolagen i världen att emittera gröna företagscertifikat.
Några månader senare, i september 2021, stod det klart att vi
uppfyllt ett av Humlegårdens viktigaste mål då vi uppnådde
100 procent grön finansiering.
Det finns en stark koppling mellan hållbar utveckling, att-
raktivitet i kapitalmarknaden och finansiell stabilitet i bolaget.
Kraven är höga i det ramverk som definierar vilka typer av
investeringar som finansieringen kan allokeras till. Det gör att
den gröna finansieringen tydligt bidrar till vår utveckling av
hållbara fastigheter och stadsmiljöer, samtidigt som det ger
oss bättre finansieringsvillkor och sänkt refinansieringsrisk.
2022 inleddes med en höjd kreditvärdighet genom en
BBB+ rating från S&P. Vi är väldigt stolta över detta och ser
det som en bekräftelse på vår finansiella styrka.
klimatfärdplanen visar vägen
Under 2021 antog Humlegården en klimatfärdplan som
beskriver resan mot målet om att uppnå klimatneutralitet år
2045. Färdplanen tar utgångspunkt i tre byggstenar: veten-
Vårt hjärta klappar för Stockholm. För att lysa upp årets mörka månader tog vi i november 2021 initiativ till
ett strålande hjärta som uppfördes på Engelbrektsplan. En symbol för gemenskap, kärlek och hopp.
HUMLEGÅRDEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021 9
INNEHÅLL / INLEDNING / vd HAr Ordet
Innehåll
Inledning
Om Humlegården 4
2021 i korthet 5
Vd har ordet 8
Marknad 11
Trender 15
Verksamheten
Finansiella rapporter
Styrning
Övrigt
skapligt validerade mål enligt Science Based Targets, ett håll-
barhetsprogram för utvecklingsprojekt som visar hur vi kan
gå från ord till handling samt formulerade målsättningar för
en övergång till en mer cirkulär ekonomi. En viktig ledstjärna
för vår verksamhet är även de tio principerna i FN:s Global
Compact. Vi ger vårt fortsatta stöd till detta initiativ, som
varit en del av vår strategi och dagliga arbete sedan 2017.
Senast år 2045 ska Sverige inte ha några nettoutsläpp av
växthusgaser till atmosfären. Det betyder att alla sektorer
behöver bidra för att klimatmålet ska kunna nås. Jag är över-
tygad om att kraven kommer öka ytterligare på oss som
arbetar med att utveckla fastigheter och städer. Bygg- och
fastighetssektorn står för 21 procent av Sveriges totala utsläpp
av växthusgaser ur ett livscykelperspektiv, och vi måste därför
på allvar få ner utsläppen från både vår nyproduktion och våra
ombyggnationer, samt öka andelen återbrukat material.
digital utveckling och ökad kundnytta
Det pågår ständigt teknikutveckling, där befintliga pro-
cesser digitaliseras för att bli effektivare. Det som nu sker i
Humlegården är ett breddat arbete med specifikt fokus på
nyttan och mervärdet för våra kunder av att arbeta och mötas
just i våra hus och på våra platser. Vi har under året lagt en ny
plan för detta, där vi ska sätta grunden för ett digitalt gräns-
snitt som kan erbjuda våra hyresgäster, deras medarbetare
och besökare servicetjänster och tillgång till delade resurser.
Våra byggnader blir även alltmer uppkopplade och smarta.
Ytterst handlar det om att med teknikens hjälp kunna öka
verkningsgraden i husen genom att ge fler människor möjlig-
het att enkelt och effektivt samutnyttja ytor, dela resurser
och få tillgång till attraktiva tjänster – en prioriterad strate-
gisk fråga för Humlegårdens utveckling mot ökad kundnytta,
ökad hållbarhet och ökat fastighetsvärde.
möta nya kundförväntningar
Humlegårdens fastigheter är väl positionerade i de delar av
Stockholmsmarknaden där efterfrågan är fortsatt stark.
Samtidigt ökar konkurrensen om kunderna, deras krav har
förändrats och kommer att förändras ytterligare. Kontors-
marknaden befinner sig i ett systemskifte, där vi som fastig-
hetsägare behöver förflytta oss från ett traditionellt arbets-
sätt och syn på uthyrning av lokaler mot ett nytt och utökat
kunderbjudande. Det kommer inte längre duga att ha fina
hus på rätt adresser, vi behöver också engagera oss mycket
mer även i de kringfaktorer som tillsammans bidrar till att
göra våra hus attraktiva att arbeta i.
Det är därför viktigare än någonsin att vi som organisation
kan utveckla vårt erbjudande i form av mer flexibilitet, mer
service och ännu mer attraktiva platser. Vägen framåt är tyd-
lig. Det som fungerar bra idag behöver vårdas och uppmunt-
ras, samtidigt som vi också behöver addera ny kompetens,
nya funktioner och nya tankesätt på ett sätt som kan skapa
synergier. Målet är att kombinera de kvaliteter Humlegården
har idag med ett kundservicetänkande som genomsyrar hela
organisationen och gör att Humlegårdens erbjudande upp-
fattas ännu starkare i morgondagens kontorsmarknad.
Fokus på tillväxt, värdeskapande och lönsamhet
De ökande kraven inom kontorssegmentet framåt kräver
starka kluster i rätt lägen och en väl fungerande och framåt-
lutad affärsmodell. Vi har både ambition och kapacitet att
växa och det finns strategiska skäl till att tillväxt är centralt.
Det handlar om att försvara vår position i marknaden och
stärka greppet om attraktiva platser. Att kunna bära strate-
giska investeringskostnader inom ny teknik, koncept och
flexibilitet blir allt viktigare. Det skapar även förutsättning för
långsiktig lönsamhet genom skalfördelar, lägre kapitalkost-
nader och ännu starkare position i marknaden. Dessutom är
det viktigt för att vara en attraktiv arbetsgivare.
Den strategiska inriktningen ligger fast: vi ska fortsätta
arbetet med kassaflödet, fokusera på att bli valda och
omvalda av våra kunder samt skapa tillväxt genom förvärv
och projekt. Allt med hållbarhet som en viktig utgångspunkt.
ett bra utgångsläge
Jag är fortfarande övertygad om att ett nyfiket förhållnings-
sätt framåt är viktigt. Som organisation måste vi vara lyhörda
och kunna anpassa oss till nya förutsättningar. Det känns fan-
tastiskt skönt att corona-restriktionerna hävdes den 9 febru-
ari 2022 och vi ser vifram emot att Stockholm öppnar upp. Vi
firade milstolpen gemensamt på kontoret. På Humlegården
har vi inte saktat ner på takten, vi har inte ställt in utan ställt
om. Handlingskraften och kreativiteten hos alla med arbetare
har varit otrolig.
Jag vill rikta ett särskilt tack till alla mina fantastiska kolle-
gor på Humlegården. Vi möter framtiden tillsammans och jag
ser fram emot att arbeta vidare med alla de spännande möj-
ligheter vi står inför.
Stockholm i mars 2022
Anneli Jansson
Verkställande direktör
HUMLEGÅRDEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021 10
INNEHÅLL / INLEDNING / vd HAr Ordet
Innehåll
Inledning
Om Humlegården 4
2021 i korthet 5
Vd har ordet 8
Marknad 11
Trender 15
Verksamheten
Finansiella rapporter
Styrning
Övrigt
Marknadsutblick
I takt med ökad tillgång till vaccin har världens samhällen sakta men säkert börjat hitta olika
förhållningssätt till covid-19. Under året gick fastighetsbranschen för högtryck och transaktions-
marknaderna uppvisade nya rekord. Cushman & Wakefield summerar läget i svensk ekonomi,
utvecklingen inom kontorssegmentet och transaktionsmarknaden.
läget i svensk ekonomi
Året 2021 präglades av förhoppningar om att snart kunna
återgå till en normal vardag. Efterfrågan på varor och tjänster
var stor och världens finansmarknader visade på en stadig
tillväxt.
Svensk ekonomi visade en stark återhämtning under 2021
med en prognosticerad BNP-tillväxt om 4,9 procent. Detta
trots att vissa branscher fortsatt drogs med leveransproble-
matik av varor och material. Hushållens ökade efterfrågan
påvaror och tjänster tillsammans med höga energipriser
föranledde en ökad inflation, som i slutet av året mättes till
3,6procent. Trots detta lämnade Riksbanken styrräntorna
oförändrade. Arbetsmarknaden visade en god återhämtning
under 2021 och arbetslösheten bedömdes av Konjunktur-
institutet uppgå till 8,9 procent vid årets slut. Motsvarande
siffra innan pandemins utbrott låg på 6,8 procent i slutet av
2019, en nivå som förväntas uppnås först under 2023.
Stockholm uppvisade en stark återhämtning under året och är
en av tio europeiska städer där den ekonomiska tillväxten under
2021 förväntas överstiga nivåerna för 2019. Den nya Omikron-
varianten av covid-19 medförde nya tuffare restriktioner i slutet
av 2021, för att sedan vända till en mer positiv ut veckling i början
av 2022 då samhället återigen öppnades upp.
kontorsmarknaden i Stockholm
Med den ökande vaccinationstäckningen återkom anställda
till kontoret i allt större utsträckning. Det var dock tydligt att
en viss grad av flexibilitet och fortsatt möjlighet att arbeta
CBD Prime CBD Innerstaden Närförort CBD Prime CBD Innerstaden Närförort CBD Innerstaden Närförort
Hyror kontor
0
2 000
4 000
6 000
8 000
10 000
2024202320222021202020192018201720162015
kr/kvm
Prognos
3,0
3,5
4,0
4,5
5,0
5,5
6,0
6,5
7,0
7,5
2024202320222021202020192018201720162015
Prognos
%
Yielder kontor
0
2
4
6
8
10
12
14
16
2024202320222021202020192018201720162015
%
Prognos
vakansgrad kontor
hemifrån efterfrågades. Kontorets roll som plats för möten
och kunskapsutbyte har förstärkts allt mer. Vid val av nytt
kontor premieras lokaler med modern standard i lägen där
dekollektiva trafikförbindelserna är goda och serviceutbudet
brett. Viktigt för många hyresgäster är även att de finner ett
sammanhang för sin verksamhet i närområdet. Miljöcertifie-
rade kontorsbyggnader efterfrågas av allt fler hyresgäster.
Pandemin har lett till att vissa företag minskade ned
kontors ytorna vid flytt eller omförhandling. Samtidigt syntes
också en tydlig trend där en del företag istället valde att dis-
ponera om sina befintliga ytor. Den osäkerhet som pandemin
medfört för många verksamheter avseende deras lokalbehov
har tydligt förstärkt efterfrågan på flexibla kontorslösningar.
Under 2021 stabiliserades hyresnivån för kvalitativa kontors-
Källa: Cushman & Wakefield.
HUMLEGÅRDEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021 11
INNEHÅLL / INLEDNING / mArknAd
Innehåll
Inledning
Om Humlegården 4
2021 i korthet 5
Vd har ordet 8
Marknad 11
Trender 15
Verksamheten
Finansiella rapporter
Styrning
Övrigt
Färdigställda kontorsytor
CBD & Innerstaden Närförort
0
20 000
40 000
60 000
80 000
100 000
2024202320222021
Kvm
Prognos
Källa: Cushman & Wakefield.
Sven erik Hugosson
mriCS international Partner, valuation &
Strategic Advisory, Cushman & Wakefield:
Uthyrning av lokaler förväntas fortsatt ta något längre
tid under det kommande halvåret än innan pandemins
utbrott, efterfrågan är relativt god men utbudet har ökat.
Framtidens kontor diskuteras flitigt bland många led-
ningsgrupper och framtida lokalbehov är inte helt lätt
att prognostisera innan pandemin är över. Vi ser redan
ett ändrat beteende vad gäller kontorsanvändning,
men på sikt kommer tillväxten i Stockholms-
regionen medföra att marknaden stabiliseras.
Ola Jacobsson
Partner, Capital markets, Cushman & Wakefield:
Sannolikt har vi ökande räntenivåer under första halv-
året 2022, vilket i teorin borde knuffa avkastnings-
kraven uppåt. Denna rörelse motverkas dock av ett fort-
satt hårt köptryck, då många aktörer har mycket kapital
att placera. Gapet mellan avkastningskraven och stats-
obligationsräntorna är fortfarande på historiskt höga
nivåer, så sannolikt kommer marknaden under 2022
vara stark nog att utmana de prisrekord som noterades
för i princip samtliga segment under 2021.
direktavkastning kontor & 10-årig statsobligationsränta 2010–2021
10-årig statsobligationsränta Direktavkastning, kontor Stockholm CBD
Källa: Cushman & Wakefield.
%
-1
0
1
2
3
4
5
6
202120202019201820172016201520142013201220112010
lokaler i Central Business District (CBD) på en något lägre
hyresnivå än vid toppen 2019 samtidigt som vakansgraden
fortsatte stiga till dryga 5procent vid årets slut, från de
mycket låga nivåer som uppmättes innan pandemin. I slutet
av året noterades en ökad efterfrågan från företag som
ut värderat sina lokalbehov och eventuella flyttbeslut och
denhögre vakansgraden möjliggör nu för fastighetsägarna
att finna nya lösningar för sina hyresgäster inom sitt bestånd.
Övriga hyresnivåer bedöms ligga kvar på samma nivå som
innan pandemin, men uthyrnings arbetet tenderar ta längre
tid än innan pandemins utbrott. Antalet andrahandsuthyr-
ningar ökade kraftigt, vilket bedöms få en negativ inverkan
på hyresutvecklingen på medellång sikt. Fastighetsägare
med en långsiktig syn på sina innehav har accepterat att vak-
anstalen kommer ligga något högre fram över, men att detta
inte skall påverka hyressättningen. Olika typer av incitament
såsom hyresrabatter och investerings bidrag är nu mer vanligt
förekommande vid nyteckning och omförhandling till en
högre bashyra än tidigare.
Hyresnivåerna i övriga innerstaden samt i Stockholms
när förorter förblev relativt oförändrade under året. Även
dessa delmarknader uppvisade ökade vakansgrader,
därhyres gäster i många fall förhyrt stora ytor som nu
minskasned.
Kontorssegmentet står starkt som investeringsalternativ
med fortsatt komprimerade avkastningskrav och stabila,
höga hyresnivåer. Under 2021 startades flertalet nyproduk-
tionsprojekt och stora kontorsvolymer är under konstruktion.
Vid årets slut gick det dock även att konstatera att betydande
volymer skjutits något ytterligare på framtiden. I Värta-
hamnen, Hagastaden och närförort finns ytterligare projekt
som är möjliga att initiera, men där utvecklarna i de flesta fall
gärna ser att en stor ankarhyresgäst tecknar avtal innan
första spadtaget.
HUMLEGÅRDEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021 12
INNEHÅLL / INLEDNING / mArknAd
Innehåll
Inledning
Om Humlegården 4
2021 i korthet 5
Vd har ordet 8
Marknad 11
Trender 15
Verksamheten
Finansiella rapporter
Styrning
Övrigt
transaktionsmarknaden
Under 2021 har den svenska fastighetsmarknaden fullt ut
visat sin attraktivitet och transaktionsvolymen har åter nått
rekordnivåer. Transaktionsvolymen summerar till 389 mil-
jarder kronor för 2021, vilket är mer än en fördubbling från
året innan som summerade till 185 miljarder kronor. Flera
stora uppköp och sammanslagningar av börsnoterade fast-
ighetsbolag bidrog till den stora transaktionsvolymen samt
att utbudet inte möter efterfrågan från det stora kapital
som fortsatt finns tillgängligt på världens finansmarknader.
Under året noterades rekordaffärer, både sett till volymer
med flertalet miljardaffärer och till låga avkastningsnivåer.
Liksom förra året stod de utländska investerarna för närmare
en fjärde del av transaktionsvolymen. Kontorssegmentet
utgjorde cirka 18 procent av volymen. ■
Källa: Savills.
Största fastighetsägare i Stockholm, kvm kontor
Vasakronan
Fabege
Castellum (inkl. Kungsleden)
Corem (Klövern)
AMF Fastigheter
Alecta
Humlegården
Atrium Ljungberg
Folksam
SEB Trygg Liv
AFA Fastigheter
Hufvudstaden
Balder
Skandia Fastigheter
kvm
0
200 000
400 000
600 000
800 000
1 000 000
1 200 000
CBD Innerstaden Kista Söderort Norrort
Humlegården
ärden 7:e största
fastighetsägaren
Engelbrektsplan i Stockholm. Här äger Humlegården flera fastigheter.
HUMLEGÅRDEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021 13
INNEHÅLL / INLEDNING / mArknAd
Innehåll
Inledning
Om Humlegården 4
2021 i korthet 5
Vd har ordet 8
Marknad 11
Trender 15
Verksamheten
Finansiella rapporter
Styrning
Övrigt
Hur anpassar man kontoret för
nya arbetssätt och en digifysisk vardag?
Nya arbetssätt och ett större fokus på kontorets roll belyser vikten av att ha en tydlig strategi. Hur ger man
alla medarbetare de bästa möjliga förutsättningarna? Vi bad vårt uthyrningsteam om några smarta tips.
Många verksamheter kombinerar idag arbete på kontoret med
arbete på distans. För att skapa ett attraktivt och funktionellt
kontor, som blir ett verkligt nav i verksamheten, behöver man
ha en tydlig strategi. Det viktigaste är att man tar utgångs-
punkt i verksamhetens arbetssätt – och anpassar lokalerna
efter respektive kunds behov. Detfinns mycket hjälp att få,
både från fastighetsägare och experter inom arbetssätt och
kultur. Här delar Humlegårdens uthyrningsteam, Lennart
Öberg, Katarina Cygnaeus och Annelie Liljeqvist, med sig av
sina bästa tips.
– En viktig del i arbetet med strategin för kontoret handlar om
att beskriva hur man ska arbeta. När man definierar arbets-
sättet är det också bra att skapa spelregler som gör det enkelt
och tydligt för alla medarbetare. Vad gäller på vårt kontor, hur
ska vi tänka kring möten och hur nyttjar man alla verktyg och
kanaler på bästa sätt?, säger Katarina Cygnaeus.
Skapa zoner för fokus och möten
En del företag kommer troligtvis att behöva förändra sina
kontor för att möta de nya behov och förväntningar som vuxit
fram under pandemin. Vi ser hybrider mellan arbete på kontor
och arbete på distans. Vår vardag har blivit allt mer digifysisk.
– Digitala möten är här för att stanna, och våra arbetsdagar
kommer bestå av både digitala och fysiska möten om vartannat,
då kan man behöva göra anpassningar för att det ska fungera.
Om man inte har flera små mötesrum kan det vara så enkelt
som att man gör olika avdelningar på kontoret och speciella
områden där man jobbar fokuserat och zoner där livliga möten
och kreativitet står i fokus, berättar Annelie Liljeqvist, uthyrare.
Sammanhang, atmosfär och funktion viktigt
Även om många upplevt att hemmakontoret har fungerat bra
är det också många som längtar till kontoret – och till kolle-
gorna. För många arbetsgivare blir det nu viktigt att kontoret
blir ett naturligt nav som medarbetarna aktivt väljer att åka till
– snarare än att stanna hemma. Ett attraktivt kontor behöver
erbjuda mer än bara en yta. Det handlar både om känslan och
hur kontoret ser ut och är möblerat för att möta behovet av
individuellt fokusarbete och kreativt utvecklande arbete. Lika
viktigt är även att kontoret erbjuder det som medarbetarna
behöver och det de inte har hemma. Här är det helheten och
ett intressant sammanhang man är ute efter. Lokalerna är en
viktig del i arbetsgivarvarumärket och måste stödja arbets-
sättet och erbjuda en inspirerande miljö.
– Många efterfrågar olika typer av tilläggstjänster som för-
enklar vardagen. Det ska vara enkelt att ta sig till kontoret
och det ska finnas service och restauranger i närheten. Att
skapa intressanta platser där man kan mötas tror vi kommer
att vara särskilt viktigt framåt, avslutar Lennart Öberg.
tre tips
• Formulera en strategi för ert arbetssätt och er fysiska,
sociala och digitala miljö.
• Skapa bra förutsättningar i lokalerna – ytor som stödjer
alla typer av moment och genomtänkta miljöer som bjuder
på variation.
• Tänk på återbruk – en ny miljö behöver nödvändigtvis inte
innebära nya möbler.
HUMLEGÅRDEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021 14
INNEHÅLL / INLEDNING / mArknAd
Innehåll
Inledning
Verksamheten
Finansiella rapporter
Förvaltningsberättelse 60
Risker och riskhantering 63
Räkningar 69
Noter 77
Årsredovisningens undertecknande 95
Revisionsberättelse 96
Styrning
Övrigt
Resultaträkning
– koncern
mkr Not 2021 2020
Hyresintäkter 4 1 623,7 1 586,5
Driftskostnader –178,0 –156,0
Underhållskostnader –20,1 –18,6
Fastighetsskatt –120,6 –120,0
Fastighetsadministration –92,5 –85,6
Summa fastighetskostnader 6 –411,2 –380,2
Driftöverskott 1 212,5 1 206,3
Externa förvaltningsintäkter – 11,6
Externa förvaltningskostnader – –1,7
Resultat från extern förvaltning 5,6 – 9,9
Central administration 5,6 –48,8 –45,2
Övriga rörelsekostnader –0,0 –0,0
Finansiella intäkter 7 14,5 4,6
Finansiella kostnader 7 –238,7 –239,9
Tomträttsavgälder 12 –15,0 –15,3
Förvaltningsresultat 924,5 920,4
Värdeförändringar fastigheter 8 2 581,5 631,8
Värdeförändringar derivat 8 295,2 –126,6
Resultat före skatt 3 801,3 1 425,6
Aktuell skatt 9 –78,7 –68,4
Uppskjuten skatt 9 –525,4 –236,3
Årets resultat 3 197,2 1 120,9
Årets resultat hänförligt till:
Moderföretagets aktieägare 3 197,2 1 120,9
Innehav utan bestämmande inflytande 0,0 0,0
Rapport över resultat och övrigt totalresultat
– koncern
mkr 2021 2020
Årets resultat 3 197,2 1 120,9
Poster som inte kan omföras till årets resultat:
Omvärderingar av förmånsbestämda pensionsplaner –2,3 –6,5
Skatt hänförligt till omvärderingar av
förmånsbestämda pensionsplaner 0,5 1,3
Summa årets övriga totalresultat –1,9 –5,2
Årets totalresultat 3 195,3 1 115,7
Årets totalresultat hänförligt till:
Moderföretagets aktieägare 3 195,3 1 115,7
Innehav utan bestämmande inflytande 0,0 0,0
Räkningar
HUMLEGÅRDEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021 69
INNEHÅLL / FINANSIELLA RAPPORTER / RäkningaR
Räkningar
Innehåll
Inledning
Verksamheten
Finansiella rapporter
Förvaltningsberättelse 60
Risker och riskhantering 63
Räkningar 69
Noter 77
Årsredovisningens undertecknande 95
Revisionsberättelse 96
Styrning
Övrigt
Balansräkning – koncern
mkr Not 2021-12-31 2020-12-31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter 10 37 740,4 35 735,3
Tomträtt, nyttjandetillgång 12 548,0 293,6
Derivat 23 47,3 –
Immateriella anläggningstillgångar 11 1,0 1,6
Inventarier 13 3,4 2,5
Övriga anläggningstillgångar 1,8 3,0
Summa anläggningstillgångar 38 341,9 36 036,0
Omsättningstillgångar
Hyres- och kundfordringar 16 27,0 37,7
Övriga fordringar 17 132,6 154,3
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 18 121,5 95,8
Likvida medel 254,3 250,1
Summa omsättningstillgångar 535,4 538,0
SUMMA TILLGÅNGAR 38 877,3 36 574,0
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital
Aktiekapital 0,7 0,7
Övrigt tillskjutet kapital 2 020,8 2 020,8
Balanserat resultat inklusive årets resultat 19 201,6 16 006,8
Eget kapital hänförligt till moderföretagets aktieägare 21 223,1 18 027,8
Innehav utan bestämmande inflytande – –
SUMMA EGET KAPITAL 19 21 223,1 18 027,8
mkr Not 2021-12-31 2020-12-31
Långfristiga skulder
Avsättningar till pensioner 20 188,9 177,3
Uppskjuten skatteskuld 21 3 695,9 3 189,5
Långfristiga räntebärande skulder 22 10 264,0 12 993,6
Derivat 23 – 307,6
Övriga långfristiga skulder 24 548,4 294,8
Summa långfristiga skulder 14 697,1 16 962,7
Kortfristiga skulder
Kortfristiga räntebärande skulder 22, 25 2 421,1 1 059,9
Leverantörsskulder – 4,3
Övriga kortfristiga skulder 126,2 158,8
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 26 409,8 360,4
Summa kortfristiga skulder 2 957,1 1 583,4
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 38 877,3 36 574,0
Ställda säkerheter och eventualförpliktelser se not 27.
HUMLEGÅRDEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021 70
INNEHÅLL / FINANSIELLA RAPPORTER / RäkningaR
Innehåll
Inledning
Verksamheten
Finansiella rapporter
Förvaltningsberättelse 60
Risker och riskhantering 63
Räkningar 69
Noter 77
Årsredovisningens undertecknande 95
Revisionsberättelse 96
Styrning
Övrigt
Förändringar i eget kapital – koncern
Eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare
mkr Aktie kapital
Övrigt tillskjutet
kapital
Balanserade
vinstmedel Summa
Innehav utan
bestämmande
inflytande
Totalt
eget kapital
Ingående balans 1 januari 2020 0,7 2 020,8 14 891,1 16 912,6 16 912,6
Årets resultat 1 120,9 1 120,9 1 120,9
Övrigt totalresultat –5,2 –5,2 –5,2
Summa årets totalresultat 1 115,7 1 115,7 1 115,7
Övrigt –0,5 –0,5 –0,5
Utgående balans 31 december 2020 0,7 2 020,8 16 006,3 18 027,8 – 18 027,8
Ingående balans 1 januari 2021 0,7 2 020,8 16 006,3 18 027,8 18 027,8
Årets resultat 3 197,2 3 197,2 3 197,2
Övrigt totalresultat –1,9 –1,9 –1,9
Summa årets totalresultat 3 195,3 3 195,3 3 195,3
Utgående balans 31 december 2021 0,7 2 020,8 19 201,6 21 223,1 – 21 223,1
2021-12-31 2020-12-31
Utestående antal aktier 709 119 709 119
Aktiens kvotvärde är 1 kr.
HUMLEGÅRDEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021 71
INNEHÅLL / FINANSIELLA RAPPORTER / RäkningaR
Innehåll
Inledning
Verksamheten
Finansiella rapporter
Förvaltningsberättelse 60
Risker och riskhantering 63
Räkningar 69
Noter 77
Årsredovisningens undertecknande 95
Revisionsberättelse 96
Styrning
Övrigt
Kassaflödesanalys – koncern
mkr Not 2021 2020
Löpande verksamheten
Driftöverskott 1 212,5 1 206,3
Bruttoresultat extern förvaltning – 9,9
Central administration –48,8 –45,2
Ej kassaflödespåverkande poster 28 9,9 9,7
Erhållen ränta 1,2 8,8
Betald ränta –216,5 –228,9
Betald skatt –111,4 –53,0
Kassaflöde från den löpande verksamheten
före förändring av rörelsekapital
Förändring av kortfristiga fordringar 5,6 –84,4
Förändring av kortfristiga skulder 48,1 –54,8
Förändring av rörelsekapitalet 53,7 –139,2
Kassaflöde från den löpande verksamheten 900,7 768,4
Investeringsverksamheten
Förvärv av fastigheter via bolag 28 – –10,4
Avyttring av fastigheter via bolag 28 1 232,5 25,1
Investeringar i egna fastigheter –675,9 –585,1
Förändring av övriga anläggningstillgångar –0,3 78,8
Kassaflöde från investeringsverksamheten 556,3 –491,6
Finansieringsverksamheten
mkr Not 2021 2020
Upptagna lån 4 007,0 9 042 ,4
Amortering av lån –5 400,2 –9 323,0
Lösen av räntederivat –59,6 –
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 28 –1 452,8 –280,7
Årets kassaflöde 4,2 –3 ,9
Likvida medel vid årets början 250,1 254,0
Likvida medel vid årets slut 254,3 250,1
HUMLEGÅRDEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021 72
INNEHÅLL / FINANSIELLA RAPPORTER / RäkningaR
Innehåll
Inledning
Verksamheten
Finansiella rapporter
Förvaltningsberättelse 60
Risker och riskhantering 63
Räkningar 69
Noter 77
Årsredovisningens undertecknande 95
Revisionsberättelse 96
Styrning
Övrigt
Resultaträkning – moderbolag
mkr Not 2021 2020
Nettoomsättning 143,3 146,9
Administrations- och försäljningskostnader –189,5 –174,8
Rörelseresultat –46,2 –27,9
Finansiella intäkter 7 221,2 248,6
Finansiella kostnader 7 –370,2 –354,8
Resultat efter finansiella poster –195,2 –134,0
Bokslutsdispositioner
Koncernbidrag, erhållna 276,8 212,8
Resultat före skatt 81,6 78,7
Aktuell skatt 9 –32,4 –24,5
Uppskjuten skatt 9 – –0,2
Årets resultat 49,2 54,1
Rapport över totalresultatet – moderbolag
mkr 2021 2020
Årets resultat 49,2 54,1
Övrigt totalresultat – –
Årets totalresultat 49,2 54,1
HUMLEGÅRDEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021 73
INNEHÅLL / FINANSIELLA RAPPORTER / RäkningaR
Innehåll
Inledning
Verksamheten
Finansiella rapporter
Förvaltningsberättelse 60
Risker och riskhantering 63
Räkningar 69
Noter 77
Årsredovisningens undertecknande 95
Revisionsberättelse 96
Styrning
Övrigt
Balansräkning – moderbolag
mkr Not 2021-12-31 2020-12-31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Immateriella anläggningstillgångar 11 1,0 1,6
Inventarier 13 2,0 0,3
Summa immateriella och materiella
anläggningstillgångar 3,0 1,9
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i koncernföretag 14 11 778,0 11 777,9
Fordringar hos koncernföretag 15 5 110,9 5 581,5
Övriga långfristiga fordringar 1,5 1,5
Summa finansiella anläggningstillgångar 16 890,4 17 360,9
Summa anläggningstillgångar 16 893,4 17 362,8
Omsättningstillgångar
Kundfordringar 16 0,0 0,0
Fordringar hos koncernföretag 7 953,6 7 332,8
Övriga fordringar 17 12,2 8,9
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 18 6,4 4,6
Kassa och bank 252,1 244,7
Summa omsättningstillgångar 8 224,3 7 591,0
SUMMA TILLGÅNGAR 25 117,7 24 953,8
EGET KAPITAL OCH SKULDER
mkr Not 2021-12-31 2020-12-31
Eget kapital
Bundet eget kapital
Aktiekapital 0,7 0,7
Uppskrivningsfond 376,1 376,1
Summa bundet eget kapital 376,8 376,8
Fritt eget kapital
Överkursfond 2 020,8 2 020,8
Balanserat resultat 4 454,9 4 400,9
Årets resultat 49,2 54,1
Summa fritt eget kapital 6 524,9 6 475,7
SUMMA EGET KAPITAL 19 6 901,7 6 852,5
Obeskattade reserver 56,1 56,1
Avsättningar
Avsättningar till PRI-pensioner 76,1 70,4
Långfristiga skulder
Långfristiga räntebärande skulder 22 10 264,0 12 380,9
Summa långfristiga skulder 10 264,0 12 380,9
Kortfristiga skulder
Kortfristiga räntebärande skulder 22 2 421,1 1 060,4
Skulder till koncernföretag 5 304,7 4 449,4
Skatteskulder 43,9 37,0
Övriga kortfristiga skulder 3,5 3,3
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 26 46,6 43,9
Summa kortfristiga skulder 7 819,8 5 594,0
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 25 117,7 24 953,8
Ställda säkerheter och eventualförpliktelser se not 27.
HUMLEGÅRDEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021 74
INNEHÅLL / FINANSIELLA RAPPORTER / RäkningaR
Innehåll
Inledning
Verksamheten
Finansiella rapporter
Förvaltningsberättelse 60
Risker och riskhantering 63
Räkningar 69
Noter 77
Årsredovisningens undertecknande 95
Revisionsberättelse 96
Styrning
Övrigt
Förändringar i eget kapital – moderbolag
Bundet eget kapital Fritt eget kapital
mkr Aktiekapital
Uppskrivnings-
fond
Fondutveck-
lingsutgifter Överkursfond
Balanserade
vinstmedel Summa
Ingående balans 1 januari 2020 0,7 376,1 – 2 020,8 4 400,9 6 798,5
Årets resultat 54,1 54,1
Övrigt totalresultat – –
Summa årets totalresultat 54,1 54,1
Utgående balans 31 december 2020 0,7 376,1 – 2 020,8 4 455,0 6 852,5
Ingående balans 1 januari 2021 0,7 376,1 – 2 020,8 4 455,0 6 852,6
Årets resultat 49,2 49,2
Övrigt totalresultat – –
Summa årets totalresultat 49,2 49,2
Utgående balans 31 december 2021 0,7 376,1 – 2 020,8 4 504,2 6 901,7
2021-12-31 2020-12-31
Utestående antal aktier 709 119 709 119
Aktiens kvotvärde är 1 kr.
HUMLEGÅRDEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021 75
INNEHÅLL / FINANSIELLA RAPPORTER / RäkningaR
Innehåll
Inledning
Verksamheten
Finansiella rapporter
Förvaltningsberättelse 60
Risker och riskhantering 63
Räkningar 69
Noter 77
Årsredovisningens undertecknande 95
Revisionsberättelse 96
Styrning
Övrigt
Kassaflödesanalys – moderbolag
mkr Not 2021 2020
Löpande verksamheten
Rörelseresultat –46,1 –27,9
Ej kassaflödespåverkande poster 28 5,7 6,5
Erhållen ränta 221,2 248,7
Betald ränta –337,8 –327,8
Betald skattt –12,9 –
Kassaflöde från den löpande verksamheten
före förändring av rörelsekapital
–169,9 –100,5
Förändring av kortfristiga fordringar –5,8 –5,8
Förändring av kortfristiga skulder – 10,7 – 7,3
Förändring av rörelsekapitalet – 16,5 – 13,1
Kassaflöde från den löpande verksamheten –186,4 –113,6
Investeringsverksamheten
Förvärv av koncernföretag 0 –
Lämnat aktieägartillskott – –1 100,0
Investeringar i övriga anläggningstillgångar –2,3 –
Investeringar i intressebolag – –1,5
Kassaflöde från investeringsverksamheten –2,3 –1 101,5
Finansieringsverksamheten
Upptagna lån 4 001,7 9 042,3
Amortering av lån –4 787,5 –9 323,0
Nyemission – –
Förändring av fordringar mot koncernföretag 126,6 3 432,6
Förändring av skulder till koncernföretag 855,3 –1 896,5
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 28 196,1 1 255,4
Årets kassaflöde 7,4 40,3
Likvida medel vid årets början 244,7 204,4
Likvida medel vid årets slut 252,1 244,7
HUMLEGÅRDEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021 76
INNEHÅLL / FINANSIELLA RAPPORTER / RäkningaR
Innehåll
Inledning
Verksamheten
Finansiella rapporter
Förvaltningsberättelse 60
Risker och riskhantering 63
Räkningar 69
Noter 77
Årsredovisningens undertecknande 95
Revisionsberättelse 96
Styrning
Övrigt
Not 1 Redovisningsprinciper
ärEngelbrektsplan 1, 114 34 Stockholm . Koncernredovisningen för
år2021 består avmoderbolaget och dess dotterföretag, tillsammans
benämnt koncernen.
Årsredovisningen och koncernredovisningen har godkänts för
utfärdande av styrelsen den 17 mars 2022. Koncernens resultat-
och balansräkning och moderbolagets resultat- och balansräkning
kommer att fram läggas för beslut om fastställelse på årsstämman
den5 april 2022.
Grunder för redovisningen
Överensstämmelse med normgivning och lag
Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med International
Financial Reporting Standards (IFRS) utgivna av International Accoun-
ting Standards Board (IASB) sådana de antagits av EU. Vidare har Rådet
för finansiell rapporterings rekommendation RFR 1 Kompletterande
redovisningsregler för koncerner tillämpats.
Årsredovisningen avseende 2021 rapporteras enligt de nya reglerna
för rapportering enligt regelverket om ESEF.
Moderbolaget tillämpar samma redovisningsprinciper som koncernen
utomi de fall som anges nedan under avsnittet ”Moderbolagets redo-
visningsprinciper” (se sidan 81).
Värderingsgrunder
Förvaltningsfastigheter och derivatinstrument redovisas löpande till
verkligt värde. Övriga tillgångar och skulder är redovisade till historiska
anskaffningsvärden eller i förekommande fall till upplupet anskaffnings-
värde vad gäller finansiella skulder och finansiella tillgångar som inte
ärderivat.
Funktionell valuta och rapporteringsvaluta
Moderbolagets funktionella valuta är svenska kronor som även utgör
rapporteringsvalutan för moderbolaget och koncernen. Det innebär att
definansiella rapporterna presenteras i svenska kronor. Samtliga belopp
är, om inte annat anges, avrundade till närmaste miljontals kronor.
Klassificering
Anläggningstillgångar och långfristiga skulder består av belopp som
förväntas återvinnas eller betalas efter mer än tolv månader räknat
från balansdagen. Omsättningstillgångar och kortfristiga skulder
består av belopp som förväntas återvinnas eller betalas inom tolv
månader räknat från balansdagen.
Bedömningar och uppskattningar
För att upprätta finansiella rapporter krävs bedömningar vid tillämp-
ning av redovisningsprinciper och uppskattningar vid värdering av
tillgångar, skulder, intäkter och kostnader. Uppskattningar och anta-
ganden baseras på historiska erfarenheter samt andra faktorer som
bedöms vara relevanta och rimliga. Uppskattningar och antaganden
ses över regelbundet och jämförs mot faktiskt utfall. Se vidare not 2.
Ändrade redovisningsprinciper
Inga nya IFRS standarder som påverkar redovisningen har tillkommit
under 2021. Redovisningsprinciperna överensstämmer därför med de
som tillämpades föregående räkenskapsår.
Transaktioner som elimineras vid konsolidering
Koncerninterna fordringar och skulder, intäkter eller kostnader och
orealiserade vinster eller förluster som uppkommer från koncernin-
terna transaktioner mellan koncernföretag, elimineras i sin helhet vid
upprättandet av koncernredovisningen. Orealiserade vinster som upp-
kommer från transaktioner med intresseföretag och joint ventures
elimineras i den utsträckning som motsvarar koncernens ägarandel i
företaget. Orealiserade förluster elimineras på samma sätt som oreali-
serade vinster, men endast i den utsträckning det inte finns något ned-
skrivningsbehov.
Konsolideringsprinciper
Bestämmande inflytande och förvärvsmetoden
Dotterföretag är företag som står under direkt eller indirekt bestäm-
mande inflytande från moderbolaget.
Bestämmande inflytande föreligger om moderbolaget direkt eller
indirekt har inflytande över investeringsobjektet, är exponerad för eller
har rätt till rörlig avkastning från sitt engagemang i investeringsobjektet
och kan använda sitt inflytande över investeringsobjektet för att påverka
storleken på sin avkastning.
Innehav utan bestämmande inflytande (minoritet)
För förvärv av dotterföretag där andra ägare utan bestämmande infly-
tande förekommer, redovisar koncernen nettotillgångarna hänförliga
till ägare utan bestämmande inflytande till verkligt värde av alla netto-
tillgångar utom goodwill.
Ändringar i ägande
Ägande i företag som ökas genom förvärv vid flera tillfällen redovisas
som stegvisa förvärv. Sedan bestämmande inflytande uppnåtts redo-
visas förändringar av ägande som omföring inom eget kapital mellan
moderbolagets ägare och innehavare utan bestämmande inflytande.
Vid minskning av ägande i sådan omfattning att bestämmande infly-
tande går förlorat bortbokas dotter företagets tillgångar och skulder
samt, i förekommande fall, innehav utan bestämmande inflytande,
varvid realisationsresultat redovisas i resultatet tillsammans med vinst
eller förlust på eventuellt kvarvarande innehav som värderas till verk-
ligt värde med värdeförändringen redovisad i resultatet.
Tillgångsförvärv
När förvärv av dotterföretag innebär förvärv av nettotillgångar som
inte utgör rörelse fördelas anskaffningskostnaden på de enskilda iden-
tifierbara tillgångarna och skulderna baserat på deras verkliga värden
vid förvärvstidpunkten.
Transaktioner i utländsk valuta
Transaktioner i utländsk valuta omräknas till den funktionella valutan
till den valutakurs som föreligger på transaktionsdagen. Funktionell
valuta är valutan i de primära ekonomiska miljöer bolagen bedriver sin
verksamhet.
Monetära tillgångar och skulder i utländsk valuta räknas om till den
funktionella valutan till den valutakurs som föreligger på balansdagen.
Valutakurs differenser som uppstår vid omräkningarna redovisas i årets
resultat.
Segmentsredovisning
Ett segment är en del av koncernen som bedriver verksamhet från vilken
den kan generera intäkter och ådra sig kostnader och för vilka det finns
fristående finansiell information tillgänglig. Ett segments resultat följs
vidare upp av företagets högste verkställande beslutfattare för att utvär-
dera resultatet samt för att kunna allokera resurser till segmentet. Se not 3
för ytterligare beskrivning av indelningen och presentationen av segment.
Noter
HUMLEGÅRDEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021 77
INNEHÅLL / FINANSIELLA RAPPORTER / NoTer
Innehåll
Inledning
Verksamheten
Finansiella rapporter
Förvaltningsberättelse 60
Risker och riskhantering 63
Räkningar 69
Noter 77
Årsredovisningens undertecknande 95
Revisionsberättelse 96
Styrning
Övrigt
Intäkter
Hyresintäkter
Hyresintäkter från förvaltningsfastigheter redovisas linjärt baserat på
villkoren ileasingavtalen (hyresavtalen).
Hyresrabatter periodiseras över kontraktets löptid, förutom rabatter
som lämnas på grund av faktorer som tillfälligt begränsar hyres gästens
fulla utnyttjande av förhyrda lokaler (t ex försenad hyresgästanpass-
ning), vilka redovisas över den period begränsningen föreligger.
I samband med hyresaviseringen ingår vissa tilläggsdebiteringar,
dessasärredovisas i not.
Statligt stöd i samband med covid-19
Humlegården redovisar det statliga hyresstödet avseende covid-19
som en kortfristig fordran.Rabatter som har givits till hyresgäster i
samband med stödet redovisas som en minskad intäkt. Hyresrabatter
och det statliga stödet periodiseras enligt våra redovisningsprinciper
utefter kontraktets livslängd.
Intäkter från fastighetsförsäljning
Intäkt av fastighetsförsäljningar redovisas normalt på tillträdesdagen
om inte kontrollen övergått till köparen vid ett tidigare tillfälle.
Kontrollen över tillgången kan ha övergått vid ett tidigare tillfälle än
tillträdestidpunkten och om så har skett intäktsredovisas fastighets-
försäljningen vid denna tidigare tidpunkt. Vid bedömning av intäkts-
redovisningstidpunkt beaktas vad som avtalats mellan parterna
beträffande kontrollen samt engagemang i den löpande förvaltningen.
Därutöver beaktas omständigheter som kan påverka affärens utgång
vilka ligger utanför säljarens och/eller köparens kontroll.
Intäkter från tjänsteuppdrag
Utförda tjänsteuppdrag på löpande räkning redovisas som intäkt i
dentakt arbetet utförs. Pågående, ej fakturerade tjänsteuppdrag
redo visas ibalans räkningen till det beräknade faktureringsvärdet av
utfört arbete.
Finansiella intäkter och kostnader
Finansiella intäkter består av ränteintäkter på fordringar samt erhållna
utdelningar. Finansiella kostnader består främst av räntekostnader på
lån och andra skulder, räntekuponger på derivat som används för att
säkra ränterisk, tomträttsavgälder, nedskrivningar av finansiella till-
gångar samt pensionsskuld. Tomträttsavgälder redovisas på en egen
rad i resultaträkningen.
Finansiella fordringar och finansiella skulder värderas till upplupet
anskaffningsvärde med tillämpning av effektivräntemetoden. Effektiv-
räntan är den ränta som diskonterar de uppskattade framtida in- och
utbetalningarna under ett finansiellt instruments förväntade löptid till
den finansiella tillgångens eller skuldens redovisade nettovärde.
Beräkningen innefattar alla avgifter som erlagts eller erhållits av
avtalsparterna som är en del av effektivräntan, transaktionskostnader
och alla andra över- och underkurser.
Ränteutgifter aktiveras för större om- och tillbyggnadsprojekt till den
delen som har uppkommit under byggnationstiden. Räntan beräknas
med utgångspunkt från koncernens genomsnittliga upplåningsränta.
Orealiserade förändringar i verkligt värde på räntederivat som inte
används i säkringsredovisning redovisas på egen rad i resultatet
benämnd Värdeförändringar på derivat, se nedan.
Utdelningsintäkter
Utdelningsintäkter redovisas när rätten att erhålla utdelning fastställts.
Värdeförändringar på förvaltningsfastigheter samt
värdeförändringar på derivat
Orealiserade och realiserade förändringar i verkligt värde på förvalt-
ningsfastigheter respektive orealiserade och realiserade värdeföränd-
ringar på ränte derivat redovisas i resultatet i särskilda poster mellan
resultatnivåerna Förvaltningsresultat och Resultat före skatt, nämligen
Värdeförändringar på förvaltningsfastigheter respektive Värdeföränd-
ringar på derivat.
Skatter
Inkomstskatter utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Inkomst-
skatter redovisas i årets resultat förutom då underliggande transaktion
redovisats i övrigt totalresultat eller i eget kapital, varvid tillhörande
skatteeffekt redovisas i övrigt totalresultat eller i eget kapital.
Aktuell skatt är skatt som ska betalas eller erhållas avseende aktuellt
år, med tillämpning av de skattesatser som är beslutade eller i praktiken
beslutade per balansdagen. Till aktuell skatt hör även justering av
aktuell skatt hänförlig till tidigare perioder.
Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmetoden med
utgångspunkt i temporära skillnader mellan redovisade och skattemäs-
siga värden på tillgångar och skulder. Temporära skillnader beaktas inte
i koncernmässig goodwill och inte heller för skillnad som uppkommit vid
första redovisningen av tillgångar och skulder som inte är rörelseförvärv
som vid tidpunkten för transaktionen inte påverkar vare sig redovisat
eller skattepliktigt resultat såsom vid så kallade tillgångsförvärv.
Vidare beaktas inte heller temporära skillnader hänförliga till andelar i
dotter- och intresseföretag som inte förväntas bli återförda inom över-
skådlig framtid. Värdering av uppskjuten skatt baserar sig på hur underlig-
gande tillgångar eller skulder förväntas bli realiserade eller reglerade.
Uppskjuten skatt beräknas med tillämpning av de skatte satser och skatte-
regler som är beslutade eller i praktiken beslutade per balansdagen.
Uppskjutna skattefordringar avseende avdragsgilla temporära skill-
nader och underskottsavdrag redovisas endast i den mån det är sanno-
likt att dessa kommer att kunna utnyttjas. Värdet på uppskjutna skatte-
fordringar reduceras när det inte längre bedöms sannolikt att de kan
utnyttjas.
När förvärv sker av andelar i dotterföretag utgör förvärvet antingen
ett förvärv av rörelse eller förvärv av tillgångar. Vid rörelseförvärv
redovisas uppskjuten skatt till nominellt gällande skattesats utan dis-
kontering enligt principerna ovan. Vid tillgångsförvärv redovisas ingen
separat uppskjuten skatt vid anskaffningstidpunkten utan tillgången
redovisas till ett anskaffningsvärde motsvarande tillgångens verkliga
värde efter avdrag för eventuell rabatt för skattemässigt ej avdragsgillt
anskaffningsvärde.
Förvaltningsfastigheter
Definition och värdering
Förvaltningsfastigheter är fastigheter som innehas i syfte att erhålla
hyres intäkter, värdestegring eller en kombination av dessa. Förvalt-
ningsfastigheter innefattar byggnader, mark, markanläggningar samt
byggnadsinventarier.
Även fastigheter under uppförande och ombyggnation som avses
att användas som förvaltningsfastigheter när arbetena är färdigställda
klassificeras som förvaltningsfastigheter.
Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde i enlighet med
redovisningsstandarden IAS 40. Initialt redovisas förvaltningsfastig-
heter till anskaffningsvärde, vilket inkluderar till förvärvet direkt hän-
förbara utgifter. Verkliga värden baseras på marknadsvärden och
representerar det bedömda belopp som skulle erhållas i en transaktion
vid värdetidpunkten mellan kunniga parter som är oberoende av var-
andra och har ett intresse av att transaktionen genomförs efter sed-
vanlig marknadsföring där båda parter förutsätts ha agerat insiktsfullt,
klokt och utan tvång.
Beskrivning av tillämpade värderingsmetoder, betydande indata i
värdebedömningarna samt vilken nivå i verkligt värdehierarkin som är
aktuell för olika delar av fastighetsbeståndet framgår av not 10.
Såväl orealiserade som realiserade värdeförändringar redovisas i
årets resultat. Realiserade värdeförändringar avser värdeförändringar
från senaste kvartalsrapporten fram till avyttringstillfället för sålda
fastigheter, efter hänsyn till under perioden aktiverade investerings-
utgifter. Orealiserade värdeförändringar avser övriga värdeförändringar
som inte härrör från förvärv eller aktiverade investeringsutgifter.
Fastighetsförsäljningar och fastighetsköp redovisas i samband med
att kontrollen av fastigheten till köparen eller säljaren vilket samman-
faller oftast med tillträdesdagen.
Tillkommande utgifter
Tillkommande utgifter läggs till det redovisade värdet för förvaltnings-
fastig heter endast om det är sannolikt att de framtida ekonomiska
fördelar som är förknippade med utgifterna kommer att komma före-
taget till del och anskaffningsvärdet kan beräknas på ett tillförlitligt
Fortsättning Not 1
HUMLEGÅRDEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021 78
INNEHÅLL / FINANSIELLA RAPPORTER / NoTer
Innehåll
Inledning
Verksamheten
Finansiella rapporter
Förvaltningsberättelse 60
Risker och riskhantering 63
Räkningar 69
Noter 77
Årsredovisningens undertecknande 95
Revisionsberättelse 96
Styrning
Övrigt
sätt. Alla andra tillkommande utgifter redovisas som kostnad i den
period de uppkommer. Utgifter för utbyte av identifierade komponen-
ter och tillägg av nya komponenter läggs till det redo visade värdet när
de uppfyller kriterierna ovan. Reparationer och underhåll kostnadsförs
i samband med att utgiften uppkommer.
Nyttjanderättstillgång, tomträtter
Tomträttsavtal betraktas som eviga hyresavtal och redovisas som
ennyttjanderättstillgång. Värdet på tillgången baseras på antaget
marknadsvärde i tomträttsavtalen eller om sådant saknas baseras
värdet på beslutad tomträttsavgäld och gällande avgäldsränta vid
senaste omförhandling av tomträttsavtalet. Det görs inga avskriv-
ningar utan värdet på nyttjandetillgången kommer att bestå till nästa
omförhandling av tomträttsavtalet.
Tillgångar och skulder för alla leasingavtal ska redovisas i balans-
räkningen i enlighet med IFRS 16 Leasingavtal. För leasingavtal där
avtalsperioden är högst 12 månader eller den underliggande tillgången
är av lågt värde kan en lättnadsregel tillämpas.
Reglerna påverkar Humlegårdens redovisning av tomträttsavtal.
Tomträttsavtal betraktas som eviga hyresavtal och redovisas till verk-
ligt värde och kommer inte att skrivas av utan värdet på nyttjandetill-
gången kommer att bestå till nästa omförhandling av tomträttsavtalet.
Motsvarande leasingskuld uppgår till samma belopp och är oförändrat
fram till nästa omförhandling.
I resultaträkningen redovisas tomträttsavgälden i sin helhet som en
finansiell kostnad istället för en fastighetskostnad, vilket innebär att
koncernens driftöverskott förbättras.
För leasegivare bibehålls i princip reglerna som finns i IAS 17 vilket
innebär att klassificeringen mellan operationell- och finansiell leasing
ska göras.
Immateriella anläggningstillgångar
Immateriell anläggningstillgång är en icke-monetär tillgång utan fysisk
form. Tillgången aktiveras endast om det är sannolikt att de framtida
ekonomiska fördelar som är förknippade med tillgången kommer att
komma företaget till del och anskaffningsvärdet kan beräknas på ett
tillförlitligt sätt. Avskrivningar sker linjärt över tillgångens beräknade
nyttjandeperiod. Nyttjandeperioden för programvaror är 3–5 år.
Materiella anläggningstillgångar som inte utgör
förvaltningsfastigheter
Materiella anläggningstillgångar redovisas i koncernen till anskaff-
ningsvärde efter avdrag för ackumulerade avskrivningar och eventu-
ella nedskrivningar. Ianskaffningsvärdet ingår inköpspriset samt kost-
nader direkt hänförbara till tillgången för att bringa den på plats och
iskick att utnyttjas ienlighet med syftet med anskaffningen. Redo-
Fortsättning Not 1
visningsprinciper för nedskrivningar framgår nedan. Det redovisade
värdet för en materiell anläggningstillgång tas bort ur balansräkningen
vid utrangering eller avyttring eller när inga framtida ekonomiska för-
delar väntas från användning, utrangering eller avyttring av tillgången.
Vinst eller förlust som uppkommer vid avyttring eller utrangering av en
tillgång utgörs av skillnaden mellan försäljningspriset och tillgångens
redovisade värde med avdrag för direkta försäljningskostnader.
Avskrivningsprinciper
Avskrivning sker linjärt över tillgångens beräknade nyttjandeperiod:
– Maskiner och inventarier 3–5 år.
Tillkommande utgifter
Tillkommande utgifter läggs till anskaffningsvärdet endast om det är
sannolikt att de framtida ekonomiska fördelar som är förknippade med
tillgången kommer att komma företaget till del och anskaffningsvärdet
kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Alla andra tillkommande utgifter
redovisas som kostnad i den period de uppkommer.
Humlegården som leasetagare
Materiella tillgångar som leasas redovisas som tillgångar och skulder i
balansräkningen. Leasingavtal där avtalsperioden är högst 12 månader
och/eller den underliggande tillgången är av lågt värde kan en lätt-
nadsregel tillämpas. I resultaträkningen fördelas leasingkostnaden
mellan avskrivningar och räntekostnader.
Finansiella instrument
Finansiella instrument som redovisas i balansräkningen inkluderar
bland tillgångarna finansiella placeringar, likvida medel, låneford-
ringar, hyres- och kundfordringar samt derivat. Bland skulderna åter-
finns leverantörsskulder, låneskulder samt derivat.
redovisning i och borttagande från balansräkningen
En finansiell tillgång eller finansiell skuld tas upp i balansräkningen när
bolaget blir en part enligt instrumentets avtalsmässiga villkor. En for-
dran tas upp när bolaget presterat och en avtalsenlig skyldighet före-
ligger för motparten att betala, även om faktura ännu inte har skickats.
Kundfordringar tas upp i balansräkningen när faktura har skickats.
Skuld tas upp när motparten har presterat och avtalsenlig skyldighet
föreligger att betala, även om faktura ännu inte mottagits.
Leverantörsskulder tas upp när faktura mottagits
En finansiell tillgång tas bort från balansräkningen när rättigheterna i
avtalet realiseras, förfaller eller bolaget förlorar kontrollen över dem.
Detsamma gäller för del av en finansiell tillgång. En finansiell skuld tas
bort från balansräkningen när förpliktelsen i avtalet fullgörs eller på
annat sätt utsläcks. Detsamma gäller för del av en finansiell skuld. En
finansiell tillgång och en finansiell skuld kvittas och redovisas med ett
nettobelopp i rapport över finansiell ställning endast när det föreligger
en legal rätt att kvitta beloppen samt att det föreligger avsikt att reg-
lera posterna med ett nettobelopp eller att samtidigt realisera till-
gången och reglera skulden.
Klassificering och värdering
Finansiella instrument som inte är derivat redovisas initialt till anskaff-
ningsvärde motsvarande instrumentets verkliga värde med tillägg för
transaktions kostnader för alla finansiella instrument förutom avse-
ende de som tillhör kategorin finansiell tillgång som redovisas till verk-
ligt värde via resultatet, vilka redovisas till verkligt värde exklusive
transaktionskostnader. Ett finansiellt instrument klassificeras vid första
redovisningen bland annat utifrån i vilket syfte instrumentet förvärva-
des. Klassificeringen avgör hur det finansiella instrumentet värderas
efter första redovisningstillfället såsom beskrivs nedan.
Likvida medel består av kassamedel samt omedelbart tillgängliga
tillgodohavanden hos banker och motsvarande institut samt kort-
fristiga likvida placeringar med en löptid från anskaffningstidpunkten
under stigande tre månader vilka är utsatta för endast en obetydlig risk
för värdefluktuationer.
Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde via resultatet.
Finansiella instrument i denna kategori värderas löpande till verkligt
värde med värdeförändringar redovisade i resultatet. Till denna kate-
gori hör derivatinstrument med positivt verkligt värde. Humlegården
tillämpar inte möjligheten att värdera andra finansiella tillgångar än
derivat i denna kategori.
Upplupet anskaffningsvärde
Kategorin upplupet anskaffningsvärde är finansiella tillgångar som inte
är derivat, som har fastställda eller fastställbara betalningar och som
inte är noterade på en aktiv marknad. Dessa tillgångar värderas till
upplupet anskaffningsvärde. Hyresfordringar och andra fordringar
redovisas till det belopp som beräknas inflyta, det vill säga efter
avdrag för osäkra fordringar.
Finansiella skulder värderade till verkligt värde via resultatet
Finansiella instrument i denna kategori värderas löpande till verkligt
värde med värdeförändringar redovisade i resultatet. Till denna kate-
gori hör derivatinstrument med negativt verkligt värde. Humlegården
tillämpar inte möjligheten att värdera andra finansiella skulder än
derivat i denna kategori.
Andra finansiella skulder
Lån samt övriga finansiella skulder, t.ex. leverantörsskulder, ingår i
denna kategori. Skulderna värderas till upplupet anskaffningsvärde.
HUMLEGÅRDEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021 79
INNEHÅLL / FINANSIELLA RAPPORTER / NoTer
Innehåll
Inledning
Verksamheten
Finansiella rapporter
Förvaltningsberättelse 60
Risker och riskhantering 63
Räkningar 69
Noter 77
Årsredovisningens undertecknande 95
Revisionsberättelse 96
Styrning
Övrigt
Derivat och ränterisk
Derivatinstrument redovisas initialt till verkligt värde. Efter den initiala
redovisningen redovisas derivatinstrument löpande till verkligt värde
ibalans räkningen. Värdeförändringarna redovisas löpande i resultatet
eftersom säkringsredovisning inte tillämpas.
För ekonomisk säkring av prognostiserade ränteflöden från upplå-
ning till rörlig ränta används ränteswappar där företaget erhåller rörlig
ränta och betalar fast ränta. Ränteswapparna värderas till verkligt
värde ibalansräkningen.
Räntekupongdelen redovisas löpande i årets resultat som en del av
ränte kostnaden. Orealiserade förändringar i verkligt värde på ränte-
swapparna redovisas i resultatet mellan Förvaltningsresultat och
Resultat före skatt på raden Värdeförändringar på derivat.
Nedskrivningar
Koncernens redovisade tillgångar bedöms vid varje rapporttillfälle för
att avgöra om det finns indikation på nedskrivningsbehov. IAS 36 till-
lämpas avseende nedskrivningar av materiella anläggningstillgångar
och andelar i dotter- och intresseföretag. Finansiella tillgångar ned-
skrivningsprövas enligt IFRS 9.
Nedskrivning av materiella och immateriella tillgångar
Om indikation på nedskrivningsbehov finns beräknas tillgångens åter-
vinningsvärde enligt nedan. Om det inte går att fastställa väsentligen
oberoende kassaflöden till en enskild tillgång, och dess verkliga värde
minus försäljningskostnader inte kan användas, grupperas tillgång-
arna vid prövning av nedskrivningsbehov till den lägsta nivå där det går
att identifiera väsentligen oberoende kassaflöden – en så kallad kassa-
genererande enhet.
En nedskrivning redovisas när en tillgångs- eller kassagenererande
enhets redovisade värde överstiger återvinningsvärdet. En nedskriv-
ning redovisas som kostnad i resultatet. Återvinningsvärdet är det
högsta av verkligt värde minus försäljningskostnader och nyttjande-
värde. Vid beräkning av nyttjandevärde diskonteras framtida kassa-
flöden med en diskonteringsfaktor som beaktar riskfri ränta och den
risk som är förknippad med den specifika tillgången.
Nedskrivning av finansiella tillgångar
Vid varje rapporttillfälle utvärderar företaget om det finns objektiva
bevis på att en finansiell tillgång eller grupp av tillgångar är i behov av
nedskrivning. Objektiva bevis utgörs dels av observerbara förhållan-
den som inträffat och som har en negativ inverkan på möjligheten att
återvinna anskaffningsvärdet, dels av betydande eller utdragen minsk-
ning av det verkliga värdet för en investering i en finansiell placering
klassificerad som en finansiell tillgång som kan säljas.
Fordringarnas nedskrivningsbehov fastställs utifrån förväntade
kundförluster. Vid bedömningen av förväntade kundförluster beaktas
historisk erfarenhet och förväntade kreditförluster. Fordringar med
nedskrivningsbehov redovisas till nuvärdet av förväntade framtida
kassaflödena. Fordringar med kort löptid diskonteras dock inte.
Egetkapitalinstrument som klassificerats som en finansiell tillgång
som kan säljas, anses ha ett nedskrivningsbehov och skrivs ner om det
verkliga värdet understiger anskaffningsvärdet med ett betydande
belopp, eller när värdenedgången varit utdragen.
Återföring av nedskrivningar
En nedskrivning av tillgångar som ingår i IAS 36 tillämpningsområde
reverseras om det både finns indikation på att nedskrivningsbehovet
inte längre föreligger och det har skett en förändring i de antaganden
som låg till grund för beräkningen av återvinningsvärdet. En reverse-
ring görs endast i den utsträckning som tillgångens redovisade värde
efter återföring inte överstiger det redovisade värde som skulle ha
redovisats, med avdrag för avskrivning där så är aktuellt, om ingen
nedskrivning gjorts.
Nedskrivningar av lånefordringar och kundfordringar som redovisas
till upp lupet anskaffningsvärde återförs om de tidigare skälen till ned-
skrivningar inte längre föreligger och att motsvarande betalning från
kunden förväntas erhållas.
Ersättningar till anställda
Avgiftsbestämda pensionsplaner
Avgiftsbestämda planer är planer för ersättningar efter avslutad
anställning enligt vilka ett företag betalar fastställda avgifter till ett
annat företag (normalt sett ett försäkringsbolag) och inte har någon
legal- eller informell förpliktelse att betala något ytterligare, även om
det andra företaget inte kan uppfylla sittåtagande. I sådant fall beror
storleken på den anställdes pension på de avgifter som företaget beta-
lar till planen eller till ett försäkringsbolag och den kapitalavkastning
som avgifterna ger. Följaktligen är det den anställde som bär den aktu-
ariella risken att ersättningen blir lägre än förväntat och investerings-
risken, dvs. att de investerade tillgångarna kommer att vara otillräck-
liga för att ge de förväntade ersättningarna. Företagets förpliktelser
avseende avgifter till avgiftsbestämda planer redovisas som en kostnad
i resultatet i den takt de intjänas genom att de anställda utfört tjänster
åt företaget under en period.
Förmånsbestämda pensionsplaner
Som förmånsbestämda planer räknas alla andra planer som inte är att
klassificera som avgiftsbestämda enligt tidigare definition. De för-
månsbestämda planerna inom koncernen utgörs av den, för tjänste-
män, kollektivavtalade ITP 2-planen och tryggas genom kreditförsäk-
ring hos PRI Pensionsgaranti. Koncernens redovisade pensionsskuld
beräknas genom en uppskattning av den framtida ersättning som
deanställda intjänat genom sin anställning i både innevarande och
tidigare perioder. Denna ersättning diskonteras till ett nuvärde enligt
”projected unit credit method”.
Diskonteringsräntan utgörs av marknadsräntan på svenska bostads-
obligationer extrapolerade till en motsvarande löptid som pensions-
förpliktelserna.
Beräkningarna av pensionsskulden utförs av en kvalificerad aktuarie.
Ränte kostnaden på förmånsbestämda förpliktelsen fastställs baserat
på den tillämpade diskonteringsräntan och redovisas i resultatet som
finansiell kostnad.
Omvärderingseffekter utgörs i princip av aktuariella vinster och
förluster på pensionsåtagandet vilka redovisas i övrigt totalresultat.
Pensionsskulden inkluderar särskild löneskatt vilket också har beaktats
i pensionskostnader och omvärderingseffekter.
Kortfristiga ersättningar
Kortfristiga ersättningar till anställda beräknas utan diskontering och
redovisas som kostnad när de relaterade tjänsterna erhålls. En avsätt-
ning redovisas för den förväntade kostnaden för bonusbetalningar när
koncernen har en gällande rättslig eller informell förpliktelse att göra
sådana betalningar till följd av att tjänster erhållits från anställda och
förpliktelsen kan beräknas tillförlitligt.
Avsättningar
En avsättning skiljer sig från andra skulder genom att det råder oviss-
het om betalningstidpunkt eller beloppets storlek för att reglera
avsättningen. En avsättning redovisas i balansräkningen när det finns
en befintlig legal eller informell förpliktelse som en följd av en inträffad
händelse, och det är troligt att ett utflöde av ekonomiska resurser
kommer att krävas för att reglera förpliktelsen samt en tillförlitlig upp-
skattning av beloppet kan göras. Avsättningar görs med det belopp
som är den bästa uppskattningen av det som krävs för att reglera den
befintliga förpliktelsen på balansdagen. En avsättning för förlustkon-
trakt redovisas när de förväntade fördelarna som koncernen väntas
erhålla från ett kontrakt är lägre än de oundvikliga kostnaderna att
uppfylla förpliktelserna enligt kontraktet.
Anläggningstillgångar som innehas för försäljning
Innebörden av att en anläggningstillgång, eller en avyttringsgrupp,
klassificerats som innehav för försäljning är att dess redovisade värde
kommer att återvinnas i huvudsak genom försäljning och inte genom
användning. Entillgång eller avyttringsgrupp klassificeras som att den
innehas för försäljning om den är tillgänglig för omedelbar försäljning
ibefintligt skick, och det är mycket sannolikt att försäljning kommer
att ske. Dessa tillgångar eller avyttringsgrupper redovisas på egen rad
som omsättningstillgång respektive kortfristig skuld i balansräk-
ningen. För avskrivningsbara tillgångar upphör avskrivningar efter
omklassning till tillgång som innehas för försäljning.
Fortsättning Not 1
HUMLEGÅRDEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021 80
INNEHÅLL / FINANSIELLA RAPPORTER / NoTer
Innehåll
Inledning
Verksamheten
Finansiella rapporter
Förvaltningsberättelse 60
Risker och riskhantering 63
Räkningar 69
Noter 77
Årsredovisningens undertecknande 95
Revisionsberättelse 96
Styrning
Övrigt
Omedelbart före klassificering som innehav för försäljning, bestäms
det redovisade värdet av tillgångarna och alla tillgångar och skulder
ien avytt ringsgrupp i enlighet med tillämpliga standarder. Vid första
klassificering som innehav för försäljning, redovisas anläggningstill-
gångar och avyttringsgrupper till det lägsta av redovisat värde och
verkligt värde med avdrag för försäljningskostnader. Vissa tillgångar,
enskilt eller ingående i en avyttringsgrupp, är undantagna från ovan
beskrivna värderingsregler, nämligen förvaltnings fastigheter, finan-
siella tillgångar, uppskjutna skattefordringar.
Eventualförpliktelser
En eventualförpliktelse redovisas när det finns ett möjligt åtagande
som härrör från inträffade händelser och vars förekomst bekräftas
endast av en eller flera osäkra framtida händelser utom koncernens
kontroll eller när det finns ett åtagande som inte redovisas som en
skuld eller avsättning på grund av det inte är troligt att ett utflöde av
resurser kommer att krävas eller inte kan beräknas med tillräcklig
tillförlitlighet.
Moderbolagets redovisningsprinciper
Moderbolaget tillämpar RFR 2 Redovisning för juridiska personer,
enrekommendation utgiven av Rådet för finansiell rapportering.
RFR 2 innebär att moderbolaget i årsredovisningen för den juridiska
personen ska tillämpa samtliga av EU antagna IFRS och uttalanden
sålångt detta är möjligt inom ramen för årsredovisningslagen, tryg-
gandelagen och med hänsyn till sambandet mellan redovisning och
beskattning. Rekommendationen anger vilka undantag från och tillägg
till IFRS som ska göras.
Skillnaderna mellan koncernens och moderbolagets redovisnings-
principer framgår nedan.
Klassificering och uppställningsformer Resultaträkning och balans-
räkning är för moderbolaget uppställda enligt årsredovisningslagens
scheman, medan rapporten över resultat och övrigt totalresultat,
rapporten över förändringar i eget kapital och kassaflödesanalysen
baseras på IAS 1 Utformning av finansiella rapporter respektive
IAS7Rapport över kassaflöden. De skillnader mot koncernens rappor-
ter som gör sig gällande i moderbolagets resultat- och balansräkningar
utgörs främst av redovisning av finansiella intäkter och kostnader
samteget kapital.
Dotterföretag
Andelar i dotterföretag redovisas i moderbolaget enligt
anskaffningsvärde metoden. Detta innebär att transaktionsutgifter
inkluderas i det redovisade värdet för innehav i dotterföretag.
Finansiella instrument och säkringsredovisning
I moderbolaget värderas finansiella anläggningstillgångar till anskaff-
ningsvärde minus eventuell nedskrivning och finansiella omsättnings-
tillgångar enligt lägsta värdets princip. Anskaffningsvärdet för ränte-
bärande instrument justeras för den periodiserade skillnaden mellan
vad som ursprungligen betalats, efter avdrag för transaktionskostnader,
och det belopp som betalas på förfallodagen (överkurs respektive
underkurs).
Ränteswappar som effektivt säkrar kassaflödesrisk i räntebetal-
ningar på skulder värderas till nettot av upplupen fordran på rörlig
ränta och upplupen skuld avseende fast ränta och skillnaden redovisas
som ränte kostnad respektive ränteintäkt. Säkringen är effektiv om den
ekonomiska innebörden av säkringen och skulden är densamma som
om skulden i stället hade tagits upp till en fast marknadsränta när
säkringsförhållandet inleddes. Eventuell betald premie för swapavtalet
periodiseras som ränta över avtalets löptid.
Finansiella garantier
Moderbolagets utställda finansiella garantiavtal består i huvudsak
endast av borgensförbindelser till förmån för dotterföretag. Finan-
siella garantier innebär att företaget har ett åtagande att ersätta inne-
havaren av ett skuld instrument för förluster som denne ådrar sig på
grund av att en angiven gäldenär inte fullgör betalning vid förfall enligt
avtalsvillkoren. För redovisning av finansiella garantiavtal tillämpar
moderbolaget en av Rådet för finansiell rapportering tillåten lättnads-
regel jämfört med reglerna i IFRS 9. Lättnadsregeln avser finansiella
garantiavtal utställda till förmån för dotterföretag, intresseföretag och
joint ventures. Moderbolaget redovisar finansiella garantiavtal som
avsättning ibalansräkningen när bolaget har ett åtagande för vilket
betalning sannolikt erfordras för att reglera åtagandet.
Anteciperade utdelningar
Anteciperad utdelning från dotterföretag redovisas i de fall moder-
före taget ensamt har rätt att besluta om utdelningens storlek och
moder företaget har fattat beslut om utdelningens storlek innan
moderföre taget publicerat sina finansiella rapporter.
Skatter
I moderbolaget redovisas i balansräkningen obeskattade reserver utan
uppdelning på eget kapital och uppskjuten skatteskuld, till skillnad
från koncernredovisningen. I resultaträkningen görs i moderbolaget
på motsvarande sätt ingen fördelning av del av bokslutsdispositioner
till upp skjuten skattekostnad.
Koncernbidrag
Koncernbidrag redovisas som bokslutsdisposition både hos givare
ochmottagare, oavsett om koncernbidraget är lämnat eller erhållet.
Erhållna eller lämnade koncernbidrag påverkar företagets aktuella
skatt, eller i vissa fall uppskjuten skatt.
Aktieägartillskott
Aktieägartillskott som lämnas redovisas som en ökning av det redo-
visade värdet av aktierna/andelarna. Erhållen återbetalning av aktie-
ägartillskott redovisas som en minskning av aktiernas/andelarnas
redovisade värde.
Anläggningstillgångar som innehas för försäljning
Anläggningstillgångar som innehas för försäljning och avvecklade
verksam heter särredovisas inte i moderbolagets resultat- och balans-
räkning då moderbolaget följer årsredovisningslagens uppställnings-
form för resultat- och balansräkning. Information om anläggnings-
tillgångar som innehas för för säljning och avvecklade verksamheter
lämnas i stället som notupplysning. Vidare sker avskrivning i enlighet
med årsredovisnings lagen.
Fortsättning Not 1
HUMLEGÅRDEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021 81
INNEHÅLL / FINANSIELLA RAPPORTER / NoTer
Innehåll
Inledning
Verksamheten
Finansiella rapporter
Förvaltningsberättelse 60
Risker och riskhantering 63
Räkningar 69
Noter 77
Årsredovisningens undertecknande 95
Revisionsberättelse 96
Styrning
Övrigt
Not 2 Uppskattningar och bedömningar
Förvaltningsfastigheter
Vid värdering av förvaltningsfastigheter har uppskattningar och anta-
ganden enbetydande påverkan på koncernens redovisade resultat och
ställning. Värderingen av förvaltningsfastigheter kräver antaganden om
framtida kassaflöden samt bedömningar av aktuella marknads mässiga
avkastningskrav för varje enskild fastighet. För att spegla den osäkerhet
som finns i gjorda antaganden och uppskattningar anges normalt i
värderingarna ett så kallat värderingsintervall om +/– 5–10 procent.
Information om viktiga antaganden och osäkerhet vid värdering av
förvaltningsfastigheter framgår av not 10.
Tillgångsförvärv kontra rörelseförvärv
och uppskjuten skatt
Förvärv av bolag kan klassificeras antingen som rörelseförvärv eller
tillgångsförvärv enligt IFRS 3. Det är en individuell bedömning som
görs för varje enskilt förvärv. I de fall där det primära syftet är att för-
värva ett bolags fastighet/-er och förvärvet inte medför att väsentliga
processer som kan förknippas med rörelseförvärv övertas i samband
med transaktionen, klassificeras förvärvet som ett tillgångsförvärv.
Övriga bolagsförvärv klassificeras som rörelseförvärv och innehåller
således normalt sådana strategiska processer som förknippas med
rörelse. Vid tillgångsförvärv redovisas ingen uppskjuten skatt hänför-
ligt till fastighetsförvärvet. Eventuell rabatt för ej skattemässigt
avdragsgillt anskaffningsvärde minskar istället fastighetens anskaff-
ningsvärde. Vid efterföljande värdering av förvärvad fastighet till verk-
ligt värde kommer skatterabatten helt eller delvis att ersättas av en
redovisad värdeförändring av fastigheten. Vid tillgångsförsäljning med
skatterabatt uppkommer en negativ värdeförändring som helt eller
delvis motsvarar den lämnade skatterabatten. Hittillsvarande förvärv
har bedömts utgöra tillgångsförvärv.
Resultaträkning
mkr
Förvaltning Projekt
Ej fördelade poster
och elimineringar
Koncernen
2021 2020 2021 2020 2021 2020 2021 2020
Hyresintäkter 1 612,8 1 572,9 23,0 24,6 –12,1 –11,0 1 623,7 1 586,5
Fastighetskostnader –414,3 –382,0 –5,8 –6,3 8,9 8,1 –411,1 –380,2
Driftöverskott 1 198,5 1 190,9 17,3 18,2 –3,2 –2,9 1 212,5 1 206,3
Extern förvaltning 9,9 – 9,9
Central administration –48,8 –45,2 –48,8 –45,2
Övriga rörelsekostnader – 0,0
Finansnetto –224,3 –235,3 –224,3 –235,3
Tomträttsavgälder –15,0 –15,3 –15,0 –15,3
Förvaltningsresultat 1 198,5 1 190,9 17,3 18,2 –291,2 –288,8 924,5 920,4
Värdeförändringar fastigheter 2 246,4 411,2 335,1 220,6 2 581,5 631,8
Värdeförändringar derivat 295,2 –126,6 295,2 –126,6
Resultat före skatt 3 444,9 1 602,1 352,4 238,8 4,0 –415,4 3 801,3 1 425,6
Skatt –604,1 –304,7 –604,1 –304,7
Årets resultat 3 444,9 1 602,1 352,4 238,8 –600,1 –720,1 3 197,2 1 120,9
Förvaltning Projekt
Ej fördelade poster
och elimineringar
Koncernen
Nyckeltal 2021 2020 2021 2020 2021 2020 2021 2020
Marknadsvärde förvaltnings-
fastigheter, mkr 35 786,2 33 215,3 1 954,2 2 520,0 – – 37 740,4 35 735,3
Investeringar i egna fastig heter,
mkr 456,8 311,6 219,1 273,4 – – 675,9 585,1
Försäljning av förvaltnings-
fastigheter, mkr 967,7 – – – – – 967,7 0,0
Överskottsgrad, % 74 76 75 74 – – 75 76
Organisatoriskt består Humlegården av segmenten förvaltning och projekt.
Not 3 Segmentsredovisning
HUMLEGÅRDEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021 82
INNEHÅLL / FINANSIELLA RAPPORTER / NoTer
Innehåll
Inledning
Verksamheten
Finansiella rapporter
Förvaltningsberättelse 60
Risker och riskhantering 63
Räkningar 69
Noter 77
Årsredovisningens undertecknande 95
Revisionsberättelse 96
Styrning
Övrigt
Not 4 Hyresintäkter
Hyresintäkter avser intäkter från avtal om uthyrning av kontors- och
butiks lokaler, bostäder samt övriga utrymmen tillhörande förvaltnings-
fastigheterna. Tilläggsdebitering avseende energi, el, vatten, sop-
hämtning och övriga intäkter uppgick till 85 mkr (90) och motsvarar
5procent (6) av totala hyresintäkter.
Hyreskontrakt avseende kontor och butiker upprättas initialt normalt
på en hyrestid som omfattar 3–5 år. Längre avtal förekommer främst
där mer betydande investeringar sker utifrån specifika hyresgästers
önskemål. Den genomsnittliga återstående kontraktslängden iport-
följen kan beräknas till 4,5 år (4,3). Kontrakten för kommersiella lokaler
har alltid indexklausuler.
Årshyran för tecknade hyreskontrakt per balansdagen uppgår till
1620,2 mkr (1576,8). Nedan visas en förfallostruktur över dessa.
Förfallostruktur kontrakterad hyra
Koncern
Årshyra,
mkr
Andel,
%
2022 337,5 21%
2023 159,7 10%
2024 355,7 22%
2025 99,5 6%
2026 och senare 667,3 41%
Totalt exklusive parkering 1 619,6 100%
Parkering 0,6 0%
Totalt inklusive parkering 1 620,2 100%
Avtalade framtida hyresintäkter
avseende befintliga hyresavtal
exklusive parkering
Koncern
2021 2020
Inom 1 år 1 468,9 1 397,2
Mellan 1 år och 5 år 3 527,8 3 152,7
Senare än 5 år 2 240,2 2 194,2
7 237,0 6 744,2
Not 5 Extern förvaltning och central
administration
Central administration
Central administration består av kostnader för styrelse, vd och delar
av företagsledningen som inte är kopplad till ledning av koncernens
fastighetsägande bolag. Vidare ingår kostnader för stabsfunktioner
inom koncernredovisning, finansiering, kommunikation, IT och revi-
sion. Ersättning till revisorer framgår av tabellen nedan.
Ersättning till revisorer
Koncern Moderbolag
2021 2020 2021 2020
Revisionsuppdrag, KPMG 2,2 1,5 1,4 0,6
Andra uppdrag, KPMG 2,2 0,3 0,4 0,1
Totalt 4,4 1,8 1,8 0,7
Not 6 Styrelse och personal
Medelantal anställda
Koncern Moderbolag
2021 2020 2021 2020
Män 52 53 52 53
Kvinnor 34 34 34 34
Totalt 86 87 86 87
Personalkostnader
Koncern Moderbolag
2021 2020 2021 2020
Styrelse och företagsledning
Löner och ersättningar 16,3 15,0 16,3 15,0
Sociala kostnader
(exkl pensionskostnader) 5,2 4,8 5,2 4,8
Pensionskostnader 3,2 2,8 3,2 2,8
Totalt 24,8 22,6 24,8 22,6
Övriga anställda
Löner och ersättningar 48,0 48,7 48,0 48,7
Sociala kostnader
(exkl pensionskostnader) 15,5 15,7 15,5 15,7
Pensionskostnader 15,1 15,8 10,4 10,1
Totalt 78,6 80,2 73,9 74,5
Totalt
Löner och ersättningar 64,3 63,7 64,3 63,7
Sociala kostnader
(exkl pensionskostnader) 20,7 20,5 20,7 20,5
Pensionskostnader 18,3 18,6 13,7 12,9
Totalt 103,4 102,9 98,7 97,2
Samtliga pensionsåtaganden är täckta genom försäkring eller avsättning
till pensionsskuld. Årets betalningar till avgiftsbestämda pensionsplaner
för koncernen tillika moderbolaget uppgick till 5,7 mkr (5,5).
HUMLEGÅRDEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021 83
INNEHÅLL / FINANSIELLA RAPPORTER / NoTer
Innehåll
Inledning
Verksamheten
Finansiella rapporter
Förvaltningsberättelse 60
Risker och riskhantering 63
Räkningar 69
Noter 77
Årsredovisningens undertecknande 95
Revisionsberättelse 96
Styrning
Övrigt
Fördelning av ersättningar till styrelse
och företagsledning – Koncern /moderbolag
tkr
Styrelsearvode/Grundlön Övrig ersättning Pensionskostnad
2021 2020 2021 2020 2021 2020
Styrelse
Tomas Eriksson (ordförande) 190 189 – – – –
Anders Grånäs – 106 – – – –
Ola Evensson 107 106 – – – –
Jonas Rosman 107 – – – – –
Bengt-Erik Lindgren – 12 – – – –
Karin Starrin 143 107 – – – –
Sten Dunér 151 110 – – – –
Per-Ove Bäckström 107 106 – – – –
Företagsledning
Anneli Jansson (vd) 4 320 3 917 640 600 1 512 1 344
Övrig företagsledning 7 personer (7) 10 433 9 708 – – 1 710 1 488
Summa ersättningar styrelse och företagsledning 15 559 14 363 640 600 3 222 2 832
Antal medlemmar i styrelse
och företagsledning
Koncern / moderbolag
Styrelse Företagsledning
2021 2020 2021 2020
Kvinnor 1 1 5 4
Män 5 5 3 4
Totalt 6 6 8 8
ersättningar till ledande befattningshavare
Styrelsearvodena fastställdes vid stämman 2021 till 4,0 basbelopp
perår för ordförande och för övriga styrelseledamöter 2,25 basbelopp
per år. Därutöver ersätts styrelseledamöter som inte är anställda inom
länsförsäkringsgruppen med ett dagarvode om 4 000 kronor per
mötesdag. För anställda inom Länsförsäkringar AB (LFAB) utbetalas
inte några arvoden. Till vd utgår fast lön. Utöver den fasta lönen har en
gratifikation på två månadslöner utbetalats.
Pensionen är premiebestämd utan andra förpliktelser för bolaget än
att under anställningstiden erlägga en årlig premie om 35 procent av
lönen. Pensionsåldern är 65 år. Pensionsförmåner för övriga ledande
befattningshavare utgörs av förmånsbestämda pensionsåtaganden
enligt ITP-planen.
Kapitalvärdet av pensionsskulden för vd uppgår till 0 mkr (0) och
företagsledningen till 4,4 mkr (6,8).
Avgångsvederlag
Vd har en ömsesidig uppsägningstid om sex månader och ett avgångs-
vederlag motsvarande en årslön. Om vd säger upp sig själv utgår inget
avgångsvederlag.
Fortsättning Not 6
Not 7 Finansiella intäkter och kostnader
Finansiella intäkter
mkr
Koncern Moderbolag
2021 2020 2021 2020
Ränteintäkter 1,3 2,3 – –
Övriga finansiella intäkter 13,2 2,3 – –
Ränteintäkter från
koncernföretag – – 221,2 248,6
Totalt 14,5 4,6 221,2 248,6
Finansiella kostnader
mkr
Koncern Moderbolag
2021 2020 2021 2020
Räntekostnader –199,5 –213,2 –234,3 –198,5
Räntekostnader på förmåns-
bestämda pensioner –1,7 –2,1 –2,9 –2,7
Övriga finansiella kostnader –37,5 –24,6 –29,6 –24,5
Räntekostnader från
koncernföretag – –103,5 –129,1
Totalt –238,7 –239,9 –370,3 –354,8
Tomträttsavgälder –15,0 –15,3 – –
Totalt –253,7 –255,2 –370,3 –354,8
Under året har ränteutgifter avseende investeringar i egna fastigheter
aktiverats med 11,4 mkr (10,5). Den genomsnittliga räntesatsen som
har använts uppgår till1,7 procent (1,6). Enligt den nya standarden
IFRS16 Leasingavtal klassificeras tomträttsavgälden som en finansiell
kostnad från och med 1 januari 2019.
HUMLEGÅRDEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021 84
INNEHÅLL / FINANSIELLA RAPPORTER / NoTer
Innehåll
Inledning
Verksamheten
Finansiella rapporter
Förvaltningsberättelse 60
Risker och riskhantering 63
Räkningar 69
Noter 77
Årsredovisningens undertecknande 95
Revisionsberättelse 96
Styrning
Övrigt
Not 8 Värdeförändringar
Fastigheter
mkr
Koncern
2021 2020
Realiserade värdeförändringar 283,5 20,0
Orealiserade värdeförändringar 2 298,0 611,7
Totalt 2 581,5 631,8
Räntederivat
mkr
Realiserade värdeförändringar –59,7 –
Orealiserade värdeförändringar 354,9 –126,6
Totalt 295,2 –126,6
Not 9 Inkomstskatt
Inkomstskatten i resultaträkningen fördelas mellan aktuell skatt och
uppskjuten skatt. Aktuell skatt beräknas på det skattemässiga resultatet
vilket skiljer sig från det redovisade resultatet. Skillnaden beror främst
på möjligheten att göra större skattemässiga avskrivningar på fastig-
heter, skattemässiga direktavdrag för vissa ombyggnationer, skattefria
försäljningar av fastigheter samt tidigare års skattemässiga underskott.
Uppskjuten skatt är en avsättning för de temporära skillnader som
uppstår mellan redovisningen och den skattemässiga hanteringen. Exem-
pel på skillnader är bokföringsmässiga och skattemässiga avskrivningar,
direktavdrag på vissa ombyggnationer som i redovisningen aktiveras i
balansräkningen i redovisningen samt utestående underskottsavdrag.
Ikoncernredovisningen redovisas uppskjuten skatt för orealiserade värde-
förändringar på fastigheter och räntederivat. Den avsatta uppskjutna skat-
ten kommer att betalas vid en direktförsäljning av en fastighet. I de fall ett
dotterbolag avyttras som äger en fastighet görs denna avyttring skatte-
fritt enligt gällande regler om näringsbetingande andelar.
Underskottsavdrag utgörs av tidigare års skattemässiga förluster.
Förlusterna är inte tidsbegränsade och rullas vidare till nästkommande
år och kan kvittas mot framtida skattemässiga vinster.
Uppskjuten skatteskuld framgår av not 21.
Avstämning effektiv skatt
mkr
Koncern Moderbolag
2021 2020 2021 2020
Resultat före skatt 3 801,3 1 425,6 81,6 78,7
Skatt enligt gällande skattesats,
20,6 % (21,4) –783,1 –305,1 –16,8 –16,9
Skatteeffekt avseende
Ej avdragsgilla kostnader –2,5 –1,1 –0,5 –0,3
Ej skattepliktiga intäkter 0,4 0,1 – –
Skillnad i skattesats mellan
aktuell och uppskjuten skatt – 1,6 – –
Försäljning av närings-
betingade andelar/realiserade
värdeförändringar 174,2 4,3 – –
Justering av tidigare års skatt –0,4 7,2 – –
Effekt till följd av ränte-
avdrags begränsningsregler – – –14,8 –7,3
Värdenedgångar som ej givit
upphov till uppskjuten skatt – –14,6 – –
Övriga skattemässiga
justeringar 7,3 2,9 – –
Redovisad skattekostnad –604,1 –304,7 –32,1 –24,7
varav aktuell skatt –78,7 –68,4 –32,1 –24,5
varav uppskjuten skatt –525,4 –236,3 – –0,2
Skatteberäkning, koncern
mkr
Underlag 2021 Underlag 2020
Aktuell
skatt
Uppskju-
ten skatt
Aktuell
skatt
Uppskjuten
skatt
Resultat före skatt 3 801,3 1425,6
Skattemässiga avdragsgilla
avskrivningar –329,6 329,6 –394,1 394,1
investeringar –221,1 221,1 –61,3 61,3
Ej skattepliktiga/
ej avdragsgilla
orealiserade värde-
förändringar, fastigheter –2 298,0 2 298,0 –611,8 681,0
realiserade värde-
förändringar, fastigheter –283,5 – – 20,0 20,0
värdeförändringar,
ränte derivat –295,2 295,2 126,6 –126,6
realiserade värde-
förändringar, räntederivat –59,7 59,7 – –
koncernmässiga aktive-
ringar av låneutgifter –11,4 11,4 –10,5 10,5
ej avdragsgill ränta 86,1 –86,1 – –
Övriga skattemässiga
justeringar –8,7 25,2 –100,8 106,5
Skattemässigt resultat
före underskottsavdrag 380,2 3 154,2 353,7 1 146,8
Underskottsavdrag,
ingående balans – – –0,5 0,5
Skattepliktigt resultat 380,2 3 154,2 353,2 1 147,3
Aktuell skatt 20,6 % (21,4),
Uppskjuten skatt 20,6% –78,3 –649,8 –75,6 –236,3
Skattereduktion inventarier – 4,9 – –
Återförd uppskjuten skatt
sålda fastigheter – 119,5 – –
Skatt avseende tidigare år –0,4 – 7,2 –
Redovisad skattekostnad –78,7 –525,4 –68,4 –236,3
HUMLEGÅRDEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021 85
INNEHÅLL / FINANSIELLA RAPPORTER / NoTer
Innehåll
Inledning
Verksamheten
Finansiella rapporter
Förvaltningsberättelse 60
Risker och riskhantering 63
Räkningar 69
Noter 77
Årsredovisningens undertecknande 95
Revisionsberättelse 96
Styrning
Övrigt
Not 10 Förvaltningsfastigheter
Årets förändring av marknadsvärdet
mkr
Koncern
2021-12-31 2020-12-31
Ingående balans 35 735,3 34 538,5
+ Investeringar 675,9 585,1
– Försäljningar –967,7 –
+/– Orealiserade värdeförändringar 2 297,0 611,7
Marknadsvärde, utgående balans 37 740,4 35 735,3
Definition
Förvaltningsfastigheter är fastigheter som innehas i syfte av ägaren att
generera hyresintäkter och/eller värdestegring. Humlegården klassifi-
cerar samtliga sina fastigheter som förvaltningsfastigheter och de lokaler
som nyttjas för den egna verksamheten är marginell i förhållande till det
totala fastighetsbeståndet.
Koncernen redovisar förvaltningsfastigheter till verkligt värde.
Verkligt värde definieras som det pris som vid värderingstidpunkten
skulle erhållas vid försäljning av en tillgång eller betalas vid överlåtelse
av en skuld genom en ordnad transaktion mellan marknadsaktörer, en
form av marknadsvärde.
Sålda fastigheter bokas ut till motsvarande belopp från den senaste
gjorda värderingen och därmed ingår värdeförändringar till denna
värdering i årets orealiserade värdeförändringar.
Värdering
Humlegårdens fastighetsbestånd värderas av den oberoende
värderings firman Cushman & Wakefield två gånger per år. Fastig-
heterna värderas enligt RICS Red Book Principles.
Värderingsmetod
Verkliga värden har fastställts med en kombinerad tillämpning av
orts prismetod och avkastningsbaserad metod.
Den avkastningsbaserade metoden är baserad på nuvärdesberäk-
ning av framtida kassaflöden under 10 år samt nuvärdet av ett rest-
värde år 11. Kassaflödena marknadsanpassas successivt under kalkyl-
perioden. Rest värdet har bedömts genom en evighetskapitalisering av
ett uppskattat marknadsmässigt driftnetto. Evighetskapitaliseringen
sker med ett direktavkastningskrav. Direktavkastningskravet för rest-
värdebedömning har härletts från den aktuella transaktionsmarkna-
den för jämförbara fastig heter, såväl direkta som indirekta ( fastigheter
sålda i bolag) transaktioner har beaktats.
Diskonteringsräntan som använts för nuvärdesberäkning av fram-
tida kassaflöden består av direktavkastningskravet med tillägg för
antagen tillväxt i kassaflödena under prognosperioden.
IFRS kategoriserar indata för värdering till verkligt värde i tre nivåer.
Direktavkastningskrav per område
Viktat
genomsnitt, %
2021
Viktat
genomsnitt, %
2020
Stockholm city 3,41 3,52
Gärdet/Hagastaden 3,94 4,10
Solna strand 4,53 4,78
Övriga områden 4,71 4,87
Totalt 3,92 4,09
Värde utifrån
normaliserat driftnetto
2021-12-31
mkr Förvaltning Projekt Totalt
Hyresvärde 1 943 99 2 042
Långsiktig vakansgrad, % 5,64% 5,04% 5,61%
Hyresintäkter 1 834 94 1 928
Fastighetskostnader –371 –15 –386
Normaliserat driftnetto, 1 462 79 1 541
Direktavkastningskrav, % 3,92% 3,85% 3,92%
Kalkylerat värde före
justeringar 37 294 2 056 39 950
Justeringar:
Nuvärde återstående
investeringar –1 905 –82 –1 987
Initiala vakanser –189 –45 –234
Övriga justeringar 586 25 611
Verkligt värde 35 786 1 954 37 740
Redovisat i förvaltningsresultatet
mkr
Koncern
2021 2020
Hyresintäkter 1 623,7 1 586,5
Direkta kostnader som genererat hyresintäkter
under perioden –411,2 –380,2
Direkta kostnader som ej genererat hyresintäkter
under perioden 0,0 0,0
Pågående större projekt
mkr
Bedömd
tidpunkt för
färdigställande
Beräknad
investering
Varav
upparbetat
2021-12-31
Härden 15, Hagastaden Q1 2022 541 436
Stenhöga 1, Origo etapp 1,
Solna strand 2023/2024 996 246
Totalt 1 537 682
Hierarkin för verkligt värde ger högst prioritet åt noterade priser på
aktiva marknader för identiska tillgångar, Nivå 1, och lägst prioritet åt
icke observerbara indata, Nivå 3. Indata Nivå 2 är andra indata, vilka är
direkt eller indirekt observerbara, än denoterade priser som ingår i
Nivå 1. Icke observerbara indata ska återspegla de antaganden som
marknadsaktörerna skulle använda för att prissätta tillgången. Värde-
ringarna av koncernens fastigheter har skett med indata hän förlig till
nivå 3, då ej observerbara indata som använts i värderingarna har en
väsentlig påverkan på bedömda värden.
Känslighetsanalys fastighetsvärdering
Väsentliga icke observerbara data Förändring
Värde påverkan,
mkr
Hyresnivå +/– 10% +/– 3 965
Fastighetskostnader +/– 50 kr/kvm –/+ 651
Direktavkastningskrav +/– 0,25% – 2 405/+2 749
Långsiktig vakansgrad +/– 2% –/+ 793
Värderingsantaganden
Hyresinbetalningarna beräknas utifrån befintliga hyreskontrakt fram
till avtalstidens slut. Hyreskontrakt med en utgående hyra som
bedöms vara marknadsmässig antas förlängas med oförändrade villkor
efter utgången av innevarande kontraktsperiod, medan övriga lokal-
hyror justeras till en marknadsmässig hyresnivå. Kassaflödet för drift-,
underhålls- och administrationskostnader baseras på marknadsmässiga
och normaliserade utbetalningar för drift, underhåll och fastighets-
administration varvid korrektion sker för avvikelser.
Investeringar beräknas utifrån det investeringsbehov som bedöms
föreligga.
I verkligt värde för förvaltningsfastigheter ingår byggrätter. Dessa
värderas främst genom tillämpning av ortsprismetoden, vilket innebär
att bedömningen av värdet sker utifrån jämförelser av priser för lik-
artade byggrätter.
Verkligt värde för ny- och tillbyggnadsprojekt bestäms utifrån det
lägstaav:
• verkligt värde för byggrätten (marken) med eventuell befintlig
byggnad vid värdetidpunkten, med tillägg för nedlagda kostnader.
• verkligt värde för fastigheten i färdigt skick med avdrag för kvar-
stående kostnader för att färdigställa projektet.
Verkligt värde för färdigställt projekt beräknas med samma värderings-
teknik som för färdigställda fastigheter. Värdering som i färdigt skick
kan dock ske när projektet är nästan färdigställt och nästan helt uthyrt
förutsatt att en oberoende värdering görs av en extern part.
HUMLEGÅRDEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021 86
INNEHÅLL / FINANSIELLA RAPPORTER / NoTer
Innehåll
Inledning
Verksamheten
Finansiella rapporter
Förvaltningsberättelse 60
Risker och riskhantering 63
Räkningar 69
Noter 77
Årsredovisningens undertecknande 95
Revisionsberättelse 96
Styrning
Övrigt
Not 11 Immateriella
anläggningstillgångar
mkr
Koncern Moderbolag
2021-12-31 2020-12-31 2021-12-31 2020-12-31
Ingående anskaffnings-
värde 2,8 2,8 2,8 2,8
Utgående
anskaffningsvärde 2,8 2,8 2,8 2,8
Ingående avskrivningar –1,2 –0,6 –1,2 –0,6
Årets avskrivningar –0,6 –0,6 –0,6 –0,6
Utgående avskrivningar –1,8 –1,2 –1,8 –1,2
Redovisat värde 1,0 1,6 1,0 1,6
Not 12 Leasing
Tomträttsavtal
mkr
Koncern
2021-12-31 2020-12-31
Nyttjandetillgång – tomträtt 548,0 293,6
Tomträttsavgälden redovisas i sin helhet som en finansiell kostnad.
Tomträttsavtalen hanteras som eviga hyesavtal som marknadsvärde-
ras. Marknadsvärdet räknas fram genom att diskontera framtida avgäl-
der med avgäldsränta motsvarande 3,00 - 3,75 procent.
Förfallostrukturen nedan visar när koncernens tomträttsavtal kommer
att omförhandlas. Beloppen avser tomträttsavgäld enligt gällande avtal.
Förfallostruktur tomrättsavtal
Koncern
2021 2020
Inom 1 år – 7,1
2–5 år – 1,3
Senare än 5 år 18,1 1,0
Totalt 18,1 9,4
Övriga leasingavtal
Övriga leasingavtal avser bilar, IT- och kontorsutrustning med en
förfallotidpunkt inom 3 år. Dessa leasingavtal kommer i fortsättningen
attredovisas som operationella på grund av lågt värde. Årlig leasing-
kostnad för korta leasingavtal och leasingavtal av lägre värde uppgår
till 3,0 mkr (3,5).
Not 13 Inventarier
mkr
Koncern Moderbolag
2021-12-31 2020-12-31 2021-12-31 2020-12-31
Ingående anskaffnings-
värde 51,5 51,5 13,1 13,1
Investeringar 3,5 – 2,3 –
Utgående
anskaffningsvärde 55,0 51,5 15,4 13,1
Ingående avskrivningar –49,0 –46,4 –12,8 –12,5
Årets avskrivningar –2,6 –2,6 –0,6 –0,3
Utgående avskrivningar –51,6 –49,0 –13,4 –12,8
Redovisat värde 3,4 2,5 2,0 0,3
HUMLEGÅRDEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021 87
INNEHÅLL / FINANSIELLA RAPPORTER / NoTer
Innehåll
Inledning
Verksamheten
Finansiella rapporter
Förvaltningsberättelse 60
Risker och riskhantering 63
Räkningar 69
Noter 77
Årsredovisningens undertecknande 95
Revisionsberättelse 96
Styrning
Övrigt
Not 14 Andelar i koncernföretag
mkr
Moderbolag
2021-12-31 2020-12-31
Ingående anskaffningsvärde 11 416,0 11 416,0
Förvärv 0,1 –
Utgående anskaffningsvärde 11 416,1 11 416,0
Ingående uppskrivningar 376,1 376,1
Utgående uppskrivningar 376,1 376,1
Ingående nedskrivningar –14,2 –14,2
Utgående nedskrivningar –14,2 –14,2
Redovisat värde 11778,0 11777,9
Moderbolagets indirektägda
koncernföretag Org. nr Säte
Blasieholmen 24 AB 556683-9105 Stockholm
Cirkusängen Komplementär AB 556892-6066 Stockholm
Engelbrektsplan Fastighets Aktiebolag 556380-6537 Stockholm
Fabriksvägens Fastighets AB 556501-6739 Stockholm
Fastighets AB Apelsinen 5 Holding 556891-5499 Stockholm
Fastighets AB BJ 25 556070-4701 Stockholm
Fastighets AB Björkbacka 556880-1616 Stockholm
Fastighets AB Gelben 556725-8354 Stockholm
Fastighets AB Gelbis 556277-4694 Stockholm
Fastighets AB Gelbtretton 556838-8192 Stockholm
Fastighets AB Hagaindustrin 556760-1751 Stockholm
Fastighets AB Indugelb 556275-0082 Stockholm
Fastighets AB Kajviken 556028-3904 Stockholm
Fastighets AB Kassan 1 556821-6609 Stockholm
Fastighets AB Kassaskåpet 556360-3330 Stockholm
Fastighets AB Kassaskåpet 4 556841-4550 Stockholm
Fastighets AB Mitokondrien 559212-5669 Stockholm
Fastighets AB Månhärden 556605-0729 Stockholm
Fastighets AB Päronet 6 556822-2482 Stockholm
Moderbolagets indirektägda
koncernföretag Org. nr Säte
Fastighets AB Solna Ugnator 556660-5498 Stockholm
Fastighets AB Solnasmultronet 2 Holding 556891-5424 Stockholm
Fastighets AB Stenhöga Ettan 556994-3730 Stockholm
Fastighets AB Stenhöga Tvåan 556994-3722 Stockholm
Fastighets AB Stenhöga Trean 556994-3755 Stockholm
Fastighets AB Stenhöga Fyran 556994-3748 Stockholm
Fastighets AB Stockholm EBR 556070-6433 Stockholm
Fastighets AB Volund 11 556868-2529 Stockholm
Fastighetsbolaget Banvaktsvägen KB 916628-5289 Stockholm
Fastighetsbolaget Underhill AB 556933-0938 Stockholm
Gelbfyren AB 556788-7087 Stockholm
Gelben Holding 2 AB 559352-0496 Stockholm
Gelben Holding 3 AB 559352-0504 Stockholm
Gelben Holding 4 AB 559352-0538 Stockholm
Gelben Holding 5 AB 559352-0546 Stockholm
Gelben Holding 6 AB 559352-0744 Stockholm
Gröna Triangeln Fastighets AB 559228-2296 Stockholm
Holmia Domus AB 559348-0055 Stockholm
Hopsgarden AB 559348-0030 Stockholm
Moderbolagets indirektägda
koncernföretag Org. nr Säte
Humlegården Norra City AB 559192-0698 Stockholm
Humlegården Partner 1 AB 559201-7015 Stockholm
Humlegården Partner 2 AB 559201-7064 Stockholm
Hagalunds Fastighets AB 556421-3055 Stockholm
Kommanditbolaget Cirkusängen 969715-5902 Stockholm
Mjölnerfyran AB 556788-6998 Stockholm
Mjölnertrean AB 559069-0482 Stockholm
Päronet 8 Fastighets AB 556807-6508 Stockholm
Space as a service AB 559348-0055 Stockholm
Stenhöga Utveckling 1 AB 559164-7507 Stockholm
Stenhöga Utveckling 2 AB 559165-1806 Stockholm
Stenhöga Utveckling 3 AB 559183-5813 Stockholm
Stenhöga Utveckling 4 AB 559202-8483 Stockholm
Stockholm Dykaren Hotellfastighets AB 559158-1540 Stockholm
Ugnesjuan AB 556788-7012 Stockholm
Ugnetrean AB 556788-7004 Stockholm
Utile Dulci 2 Handelsbolag 916601-0067 Stockholm
Volund 2 Fastighets AB 556177-2905 Stockholm
Volund 6 och 7 Fastighets AB 556104-7902 Stockholm
Moderbolagets direktägda koncernföretag
Redovisat värde, mkr
Org. nr Säte Antal andelar Kapitalandel, % 2021-12-31 2020-12-31
Apelsinen 4 Fastighets AB 556983-7502 Stockholm 50 000 100 109,9 109,9
Fastighets AB Birger Jarlsgatan 6 556769-6132 Stockholm 100 000 100 244,5 244,5
Fastighets AB Cirkusstenen Holding 556891-5481 Stockholm 50 000 100 100,5 100,5
Fastighets AB Citygården 556053-5253 Stockholm 12 674 016 100 474,7 474,7
Fastighets AB Kungsbrunnen 556683-3835 Stockholm 1 000 100 137,9 137,9
Fastighets AB NMT 556738-3509 Stockholm 1 000 100 11,2 11,2
Fastighets AB Nystenen 556673-5790 Stockholm 1 000 100 113,6 113,6
Fastighets AB Riny 556683-3819 Stockholm 1 000 100 187,9 187,9
Fastighets AB Styrpinnen 556738-4036 Stockholm 1 000 100 480,8 480,8
Fastigheten Automobilpalatset AB 559136-4020 Stockholm 500 100 1 030,4 1 030,4
Fastigheten Dykarhuset AB 556678-4004 Stockholm 1 000 100 401,7 401,7
Humlegården Holding II AB 556682-1178 Stockholm 616 274 100 2 936,8 2 936,8
Humlegården Holding III AB 556682-1186 Stockholm 616 274 100 931,5 931,5
Humlegården Holding IV AB 559204-2708 Stockholm 500 100 3 379,5 3 379,5
Humlegården Holding V AB 559201-7007 Stockholm 500 100 1 100,1 1 100,1
Humlegården Slottsbacken AB 556683-3850 Stockholm 1 000 100 132,0 132,0
Humstad Stadsutveckling AB 556994-3771 Stockholm 500 100 5,1 5,1
Riddaren City AB 559088-2550 Stockholm 500 100 0,1 0,1
Gelben Holding AB 559352-0520 Stockholm 250 100 0,1 –
Totalt 11 778,0 11 777,9
HUMLEGÅRDEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021 88
INNEHÅLL / FINANSIELLA RAPPORTER / NoTer
Innehåll
Inledning
Verksamheten
Finansiella rapporter
Förvaltningsberättelse 60
Risker och riskhantering 63
Räkningar 69
Noter 77
Årsredovisningens undertecknande 95
Revisionsberättelse 96
Styrning
Övrigt
Fortsättning Not 14
Not 15 Fordringar hos koncernföretag
mkr
Moderbolag
2021-12-31 2020-12-31
Ingående balans 5 581,5 8 581,5
Tillkommande fordringar 1 810,8 3 090,0
Reglerade fordringar –2 281,5 –6 090,9
Utgående balans 5 110,9 5 581,5
Not 16 Hyres- och kundfordringar
mkr
Koncern Moderbolag
2021-12-31 2020-12-31 2021-12-31 2020-12-31
Ej förfallna 12,8 32,7 0,0 0,0
Förfallna upp till
30dagar 11,7 2,0 0,0 0,0
Förfallna
31–360 dagar 2,7 5,6 0,0 0,0
Förfallna mer än
360dagar 2,4 1,1 0,0 0,0
Reserverade osäkra
kundfordringar –2,6 –3,6 0,0 0,0
Totalt 27,0 37,7 0,0 0,0
Angående kreditrisk se not 22.
Not 17 Övriga fordringar
mkr
Koncern Moderbolag
2021-12-31 2020-12-31 2021-12-31 2020-12-31
Momsfordran 18,3 75,8 – –
Övriga fordringar 114,3 78,5 12,2 8,9
Totalt 132,6 154,3 12,2 8,9
Not 18 Förutbetalda kostnader och
upplupna intäkter
mkr
Koncern Moderbolag
2021-12-31 2020-12-31 2021-12-31 2020-12-31
Upplupna hyror och
avgifter 83,6 66,9 – –
Förutbetalda
försäkrings premier 2,6 2,2 – –
Övriga förutbetalda
kostnader och
upplupna intäkter 35,3 26,7 6,4 4,6
Totalt 121,5 95,8 6,4 4,6
Not 19 Eget kapital
Aktiekapitalet består av ett enda aktieslag. Antal aktier uppgår vid
årskiftet till 709 119 och aktiens kvotvärde är 1 SEK.
Upplysningar om kapital och kapitalstruktur
Enligt ägardirektivet ska verksamheten bedrivas aktsamt och inne-
havet är långsiktigt (minst 10 år). Över en rullande femårsperiodl ska
verksamheten ge en genomsnittlig årlig avkastning på substansvärdet
om lägst 6 procent. Avkastningen återinvesteras. Saknas investerings-
möjligheter sker utdelning. Humlegårdens finanspolicy anger att bola-
gets finansieringsbehov ska ske till lägsta möjliga kostnad över tid
medbeaktande av de risker och regler för riskbegränsning som anges
idenna policy. Finansfunktionen är en stödfunktion till den operativa
verksamheten och till företagsledningen. Se även not 22 Finansiering
och finansiella risker.
Kapital definieras som redovisat eget kapital inklusive innehav utan
bestämmande inflytande.
Not 20 Avsättningar pensioner
Allmän beskrivning av pensionsplanerna
Koncernens pensioner är dels avgiftsbestämda och dels förmåns-
bestämda ålderspensioner. De värderas och redovisas enligt gällande
regelverk (IAS 19). Det förmånsbestämda ofonderade pensionsåta-
gandet relaterar i sin helhet till den kollektivavtalade ITP 2-planen
sominkluderar livsvarig ålderspension som baseras på en procentsats
av den anställdes slutlön vidpensioneringstidpunkten. Koncernen
finansierar pensionsåtagandet genom avsättning i egen balansräkning
kombinerat med en kreditförsäkring hos det ömsesidiga försäkrings-
bolaget PRI Pensionsgaranti. Den viktade genomsnittliga löptiden på
förpliktelsen är 22 år.
De förmånsbestämda pensionsplanerna kan i huvudsak, utifrån ett
risk perspektiv, påverka koncernen genom förändringar av förpliktel-
sens nuvärde. Utvecklingen av förpliktelsens nuvärde, bortsett från
ordinarie pensionsintjänande, drivs vanligtvis av förändringar av aktu-
ariella antaganden (exempelvis diskonteringsränta, löneökningar,
avgångsintensitet och förväntad livslängd) samt andra erfarenhets-
baserade justeringar (exempelvis förändringar av populationen). I nor-
malfallet är det diskonteringsräntan tillsammans med antagandet om
inflation som har störst påverkan på utvecklingen av förpliktelsen. De
aktuariella antagandena fastställs utifrån gällande regelverk (IAS 19),
se även not 1. Koncernen tillämpar långsiktig marknadsförväntad infla-
tion istället för Riksbankens långsiktiga inflationsmål om 2,0 procent.
Aktuella antaganden
1)
Procent
Koncern
2021 2020
Diskonteringsränta 1,9 1,2
Löneökning 3,2 2,5
Inkomstbasbelopp 3,2 2,5
Inflation 2,2 1,5
Avgångsintensitet 5,0 5,0
1)
Antagandena som redovisas för 2020 i tabellen ovan påverkar värderingen av
förpliktelsens nuvärde per 2020-12-31 medan antagandena för 2019 används för
att värdera 2019 års pensionsskuld.
HUMLEGÅRDEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021 89
INNEHÅLL / FINANSIELLA RAPPORTER / NoTer
Innehåll
Inledning
Verksamheten
Finansiella rapporter
Förvaltningsberättelse 60
Risker och riskhantering 63
Räkningar 69
Noter 77
Årsredovisningens undertecknande 95
Revisionsberättelse 96
Styrning
Övrigt
Känslighetsanalys som visar inverkan
på förpliktelsens nuvärde
mkr
Koncern
2021 2020
Diskonteringsränta –0,5 procentenheter 19,1 18,5
Diskonteringsränta +0,5 procentenheter –16,6 –16,0
Löneökning –0,5 procentenheter –6,1 –6,3
Löneökning +0,5 procentenheter 6,8 7,1
Inflation –0,5 procentenheter –12,4 –11,5
Inflation +0,5 procentenheter 13,8 12,8
Livslängd –1 år –7,1 –6,6
Livslängd +1 år 7,1 6,6
Känslighetsanalysen har beräknats enligt ”projected unit credit
method” (seäven not 1) och underlaget är detsamma som i beräkningen
av nu värdet, intjänandet och räntekostnaden i IAS 19-värderingen
per2021-12-31. Analysen tar utgångspunkt i att ettantagande i taget
förändras och där de övriga antagandena hålls konstant.
Utveckling av förpliktelsens nuvärde
mkr
Koncern
2021-12-31 2020-12-31
Förpliktelsens nuvärde vid periodens början 17 7,3 160,8
Förmåner intjänade under perioden 8,5 8,9
Reserverad löneskatt 0,9 1,1
Pensionsutbetalningar
1)
–1,8 –2,1
Ränta 1,7 2,1
Aktuariella vinster(–)/förluster(+) 2,3 6,5
Förpliktelsens nuvärde vid periodens slut 188,9 177,3
1)
Budgeterade pensionsutbetalningar för 2021 uppgår till 1,9 mkr.
Belopp redovisade i resultaträkning och
övrigt totalresultat
mkr
Koncern
2021 2020
Förmåner intjänade under perioden
2)
–8,5 –8,9
Räntekostnad –1,7 –2,1
Pensionskostnad redovisad iresultat-
räkningen –10,2 –11,0
Aktuariell vinst(–)/förlust(+) redovisad
i övrigttotalresultat –2,3 –5,1
Pensionskostnad redovisad i totalresultatet –12,5 –16,1
2)
Redovisas på raderna för fastighetskostnader, externa förvaltningskostnader
och central administration.
Not 21 Uppskjuten skatt
Redovisad uppskjuten skatteskuld beräknas till gällande nominell
skatte sats. Humlegården har värderat den uppskjutna skatteskulden
till 20,6 procent. Uppskjuten skatt avseende förvaltningsfastigheter
beräknas på skillnaden mellan skattemässiga och redovisade rest-
värden. Enligt gällande regelverk redovisas ingen uppskjuten skatt
som fanns vid förvärvstillfället på tillgångsförvärv. Uppskjuten skatt
som ej är redovisad i balansräkningen pågrund av att fastigheterna har
förvärvats genom så kallade tillgångsförvärv uppgår till 1 956,8 mkr
(1996,2).
Skattemässiga underskottsavdrag uppgår till 0,0 mkr (0,0)
per 2021-12-31.
Uppskjuten
skatte skuld
mkr
Koncern Moderbolag
2021-12-31 2020-12-31 2021-12-31 2020-12-31
Förvaltningsfastigheter 3 692,6 3 235,2 – –
Räntederivat 9,8 –63,4 – –
Pensionsavsättningar –23,2 –22,0 – –
Avsättning till
periodiseringsfond 39,3 39,6 – –
Investering inventarier,
avdrag 2022 –4,9 – – –
Ännu ej avdragsgill
ränta –17,7 0,0 – –
Totalt 3 695,9 3 189,4 – –
Förändring av
uppskjuten skatteskuld
mkr
Koncern Moderbolag
2021 2020 2021 2020
Ingående balans 3 189,4 2954,0 0,0 0,0
Uppskjuten skatt
redovisad i resultat-
räkningen 525,4 236,3 0,0 0,0
Uppskjuten skatt
redovisad i totalresultatet –0,5 –1,3 – –
Uppskjuten skatt som inte
redovisats över resulta-
träkningen –18,4 0,0 – –
Utgående balans 3 695,9 3 189,4 – –
Fortsättning Not 20
HUMLEGÅRDEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021 90
INNEHÅLL / FINANSIELLA RAPPORTER / NoTer
Innehåll
Inledning
Verksamheten
Finansiella rapporter
Förvaltningsberättelse 60
Risker och riskhantering 63
Räkningar 69
Noter 77
Årsredovisningens undertecknande 95
Revisionsberättelse 96
Styrning
Övrigt
Not 22 Finansiering och
finansiella risker
Räntebärande skulder
mkr
Koncern Moderbolag
2021-12-31 2020-12-31 2021-12-31 2020-12-31
Långfristiga skulder
Banklån 3 901,7 4 982,6 3 901,7 4 370,7
Obligationer (MTN) 6 359,3 8 011,0 6 359,3 8 011,0
Kortfristiga skulder
Obligationer (MTN) 1 714,6 40,9 1 714,6 40,9
Företagscertifikat 709,4 1 019,0 709,4 1 019,0
Totalt 12 685,0 14 053,5 12 685 ,0 13 441,6
obligationsprogram (MTN)
Under 2021 emitterade Humlegården gröna obligationer om 1 910 mkr
under bolagets MTN-program med en ram om 15 000 mkr. Utestående
obligationsvolym per årsskiftet var 8 083 mkr. Obligationerna är note-
rade på Nasdaq Stockholm sustainable bonds list.
Kovenanter
Kovenanter, det vill säga de villkor en låntagare kräver för att tillhanda-
hålla en kredit och som innebär att en kredit förfaller till betalning om
villkoren inte uppfylls, är likartade i de olika kreditavtalen. Avtalen
föreskriver i huvudsak en räntetäckningsgrad om minst 1,5 gånger och
en högsta belåningsgrad om 65–70 procent. Humlegården har upp-
fyllt samtliga kovenanter under året.
Finanspolicy och finansiella risker
Med finansverksamheten följer en exponering för finansiella risker.
Styrelsen fastställer varje år en finanspolicy som anger mål och rikt-
linjer för finansverksamheten och säkerställer en god intern kontroll.
Finanspolicyn reglerar hur respektive risk ska hanteras samt hur upp-
följning och rapportering ska ske i syfte att uppnå en balanserad risk.
Finanspolicyn utvärderas årligen och justeras om förutsättningarna för
finansieringen skulle förändras. Finanspolicyn är koncernövergripande
och innebär sammanfattningsvis:
• Kapitalbindningen ska uppgå till minst 2,0 år. Andelen låneförfall
inom de kommande 12 månaderna får max uppgå till 35 procent.
• Belåningsgraden får ej genom aktivit agerande överstiga 50 procent.
• Skuldkvoten för koncernen bör inte varaktigt överstiga 13,0 gånger.
• Räntebindningsstrukturen ska väljas så att en kostnadseffektiv ränte-
kostnad uppnås i förhållande till finansiell stabilitet och för att
begränsa effekterna av ändrade marknadsförutsättningar. För att upp-
nå önskad räntebindning får finansiella derivatinstrument användas.
Den genomsnittliga räntebindningstiden får inte understiga 2,0år.
De primära riskerna som koncernen är exponerad för är finansierings-
risk, ränterisk, samt kredit- och motpartsrisk.
Finansieringsrisk
Med finansieringsrisk avses risken att vid någon tidpunkt inte ha till-
gång till, eller endast mot en ökad kostnad ha tillgång till, medel för
refinansiering av befintliga skulder, investeringar och löpande betal-
ningar. Risken begränsas genom att bolaget har tillgång till flera finan-
sieringskällor, vars specifika förutsättningar kan utnyttjas i olika mark-
nadslägen. Humlegården strävar efter en bred upplåningsstruktur,
som består av flera banker och flera kapitalkällor. Den begränsas ytter-
ligare av att finans policyn anger genomsnittlig längd på kapitalbind-
ningen och andelen förfall inom 12 månader. Dessutom ska summan av
likvida medel och outnyttjad del av bekräftade kreditfaciliteter mot-
svara 100procent av låneförfall inom 4,5 månader.
Likviditetsreserv
Koncern Moderbolag
2021-12-31 2020-12-31 2021-12-31 2020-12-31
Obundna bankmedel 254,3 250,1 252,1 244,7
Outnyttjad del bekräftad
checkkredit
(löptid > 3 mån) 100,0 100,0 100,0 100,0
Outnyttjad del bekräftade
kreditlöften
(löptid > 3 mån) 2 100,0 2 100,0 2 100,0 2 100,0
Totalt 2 454,3 2 450,1 2 452,1 2 444,7
Koncernens räntebärande finansiella skulder uppgick per balans dagen
till 12 685 mkr (14 054 ). Skuldernas förfallostruktur framgår av tabellen
nedan.
Förfallostruktur
Förfall under
Koncern
Kapital-
bindning,
mkr Andel, %
Ränte-
bindning,
mkr Andel, %
Företagscertifikat 709 6
År 1 1 712 13 5 242 41
År 2 1 302 10 497 4
År 3 3 382 27 –103 –1
År 4 2 999 24 199 2
År 5 eller senare 2 580 20 6 850 54
Totalt 12 685 100 12 685 100
ränterisk
Ränterisk definieras som risken för att utvecklingen på räntemarknaden
ger negativa effekter, framförallt i form av ökande räntekostnader för
lån och derivat. Förändringar i marknadsräntor påverkar dock även det
verkliga värdet av koncernens utestående derivatinstrument. Koncer-
nens upplåning sker med både rörliga och fasta räntor. Med hänsyn till
att intäkterna i verksamheten inte direkt samvarierar med räntenivå
begränsas effekterna av ränteförändringar från de rörliga räntorna
genom ränte säkringsåtgärder. Som säkringsinstrument används ränte-
swappar.
Per balansdagen fanns utestående ränteswappar med ett samman-
lagt nominellt belopp uppgående till 7 200 mkr (8 900), varav 1000mkr
med framtida start vilket ger ett negativt räntebindningsflöde på start-
dagen. Det redovisade värdet i balansräkningen för ränte swapparna
uppgick på balansdagen till 47,3 mkr (–307,6). Koncernen tilllämpar
inte säkringsredovisning. Den genomsnittliga räntebindningstiden
uppgick vid årsskiftet till 4,1 år (4,3) med hänsyn taget till effekt av
ränte derivat.
En momentan ökning av marknadsräntan med 100 räntepunkter
beräknas medföra en årlig kostnadsökning om 49 mkr (47), givet balans-
dagens låneportfölj och med beaktande av utestående räntederivat.
HUMLEGÅRDEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021 91
INNEHÅLL / FINANSIELLA RAPPORTER / NoTer
Innehåll
Inledning
Verksamheten
Finansiella rapporter
Förvaltningsberättelse 60
Risker och riskhantering 63
Räkningar 69
Noter 77
Årsredovisningens undertecknande 95
Revisionsberättelse 96
Styrning
Övrigt
Kredit- och motpartsrisk
Kredit- och motpartsrisk definieras som risken att motparter, både
kom mer siella och finansiella, inte kan fullgöra sina skyldigheter i tid
eller erbjuda säkerhet för fullgörandet. Koncernens maximala expone-
ring för kreditrisk uppgår till det redovisade värdet av fordringar. Vilka
motparter som får användas vid upplåning regleras i finanspolicyn.
Några säkerheter ställs inte ut i de fall avtal träffas om räntederivat.
Kommersiell kreditrisk
Vid nyuthyrning görs en individuell kreditprövning av varje hyresgäst.
Kredit upplysning tas och vid behov ställs krav på kompletterande
säkerhet iform av borgen från hyresgästens moderbolag. Försenade
betalningar följs upp kon tinuerligt. Prövning av nedskrivningsbehov
avseende osäkra fordringar görs kvartalsvis. Se åldersanalys av
hyresfordringar i not 16.
Finansiell kredit- och motpartsrisk
I likviditetsförvaltning och vid användning av finansiella derivat finns
en risk att motparten inte kan uppfylla sina åtaganden. Ett sätt att
begränsa kreditrisken är spridning på flera olika motparter. För att
ytterligare minska risken anger finanspolicyn att ingående av derivat-
avtal endast får ske med motparter som har lägst motsvarande
kreditrating A– på Standard & Poor’s ratingskala. Dessutom krävs så
kallade ISDA-avtal som ger rätt att kvitta fordran och skuld till samma
motpart, och där igenom minskas risken ytterligare. Placering av likvida
medel får endast göras med motparter som har lägst kreditrating mot-
svarande BBB+ på Standard & Poor’s ratingskala eller med bolag som
är kommunalt eller statligt ägda. Löptiden för placeringar av likvida
medel får inte heller överstiga 6 månader.
Valutarisk
Koncernen har endast positioner i svenska kronor.
Verkligt värde för räntebärande skulder
Verkligt värde för de räntebärande skulderna har beräknats uppgå till
ett belopp som skiljer sig obetydligt från redovisat värde. Diskontering
har gjorts av de kontraktuella flödena med en diskonteringsränta där
en relevant aktuell kreditmarginal har använts. Uppgifter om aktuell
spread har erhållts från den bank som respektive lån tagits hos, vilket
innebär att värderingen gjorts med indata som inte kan observeras på
marknaden och som därför tillhör nivå 3 i verkligt värde hierarkin.
För övriga räntebärande tillgångar och skulder bedöms det redovi-
sade värdet vara en god approximation och verkligt värde på grund av
den korta löptiden, och uppgifter om verkligt värde lämnas därför inte.
Fortsättning Not 22
Not 25 Finansiella instrument
mkr
Koncern
Tillgångar värderade
till upplupet
anskaffningsvärde
Finansiella tillgångar/skulder
värderade till verkligt värde
via totalresultatet
Skulder värderade
till upplupet
anskaffningsvärde
2021-12-31 2020-12-31 2021-12-31 2020-12-31 2021-12-31 2020-12-31
Finansiella tillgångar
Hyres- och kundfordringar 27,0 37,7 – – – –
Övriga fordringar 35,3 94,4 – – – –
Likvida medel 254,3 250,1 – – – –
Finansiella skulder
Räntebärande skulder – – – – 12 685,0 14 053,5
Räntederivat – – -47,3 307,6 –
Leverantörsskulder – – – – -1,2 4,3
Övriga skulder – – – – 35,1 28,1
Totalt 316,6 382,2 -47,3 307,6 12 718,9 14 085,9
Not 23 Derivat
Förfallostruktur
– derivat
Förfall under
Koncern
Nominellt
belopp, mkr
Redovisat
värde, mkr
Genomsnittlig
ränta, %
År 1 200 0,2 –0,1
År 2 500 –2,5 0,5
År 3 – – –
År 4 – – –
År 5 eller senare 6 500 49,6 0,8
Totalt 7 200 –47,3 0,7
Verkligt värde för finansiella instrument
De instrument som redovisas till verkligt värde i balansräkningen
utgörs av ränteswappar. Dessa derivat är OTC-avtal som alltså inte
handlas på en aktiv marknad. Verkligt värde har istället bestämts med
en värderingsteknik som bygger på diskontering av framtida kassa-
flöden samt etablerade metoder där endast observerbar marknads-
data används. Dessa värderingar tillhör således nivå 2 i verkligt värde
hierarkin.
Se även Finansiell kredit- och motpartsrisk i not 22.
Not 24 Övriga långfristiga skulder
mkr
Koncern
2021-12-31 2020-12-31
Leasingskuld 548,0 293,6
Övriga långfristiga skulder 0,4 1,2
Totalt 548,4 294,8
HUMLEGÅRDEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021 92
INNEHÅLL / FINANSIELLA RAPPORTER / NoTer
Innehåll
Inledning
Verksamheten
Finansiella rapporter
Förvaltningsberättelse 60
Risker och riskhantering 63
Räkningar 69
Noter 77
Årsredovisningens undertecknande 95
Revisionsberättelse 96
Styrning
Övrigt
Likviditetsflöde
– Finansiella
skulder
2021-12-31
Förfall under
Koncern
Ränte-
bärande
skulder
inkl räntor
Ränte-
derivat
Leverantörs-
skulder
Övriga
skulder
År 1 2 552,5 49,0 –1,2 35,1
År 2 1 409,6 49,5 – –
År 3 3 474,0 50,2 – –
År 4 3 062,9 58,0 – –
År 5 eller senare 2 615,4 189,2 – –
Totalt 13 114,5 396,1 –1,2 35,1
Likviditetsflöde
– Finansiella
skulder
2020-12-31
Förfall under
Koncern
Ränte-
bärande
skulder
inkl räntor
Ränte-
derivat
Leverantörs-
skulder
Övriga
skulder
År 1 1 210,4 74,0 4,3 28,1
År 2 3 696,3 75,1 – –
År 3 1 879,3 75,6 – –
År 4 2 541,5 72,7 – –
År 5 eller senare 5 425,4 208,6 – –
Totalt 14 752,9 506,0 4,3 28,1
Not 26 Upplupna kostnader och
förutbetalda intäkter
mkr
Koncern Moderbolag
2021-12-31 2020-12-31 2021-12-31 2020-12-31
Förutbetalda
hyresintäkter 252,4 241,7 – –
Upplupna driftskostnader 18,8 12,7 – –
Upplupna personal-
kostnader 13,0 14,4 13,0 14,4
Upplupna räntekostnader 21,1 22,2 21,1 22,0
Övriga poster 104,5 69,4 12,5 7,5
Totalt 409,8 360,4 46,6 43,9
Not 27 Ställda säkerheter och
eventualförpliktelser
Ställda säkerheter
mkr
Koncern Moderbolag
2021-12-31 2020-12-31 2021-12-31 2020-12-31
För egna skulder
Fastighetsinteckningar 3 910,8 4 994,4 – –
Av dotterbolag till
förfogande ställda
fastighetsinteckningar – – 3 910,8 4 381,5
Övriga ställda säkerheter
Borgensförbindelser till
förmån för dotterbolag 24,1 37,5 24,1 37,5
Övriga ställda säkerheter – – – –
Totalt 3 934,9 5 031,7 3 934,9 4 419,0
Eventualförpliktelser
mkr
Koncern Moderbolag
2021-12-31 2020-12-31 2021-12-31 220-12-31
Garantiåtagande, PRI 1,5 1,4 1,5 1,4
Not 28 Upplysningar till
kassaflödesrapport
Ej kassaflödespåverkande
poster
mkr
Koncern Moderbolag
2021 2020 2021 2020
Avskrivningar 2,5 2,9 1,1 1,0
Avsättningar till
pensionsskulder 7,4 6,8 4,6 5,5
Totalt 9,9 9,7 5,7 6,5
Koncern
Avyttringar av fastigheter via dotterbolag 2021-12-31 2020-12-31
Identifierbara sålda tillgångar och skulder
Förvaltningsfastigheter 1 254,6 –
Rörelsefordringar 2,3 –
Likvida medel 0,3 –
Rörelseskulder –24,4 –
Lån –339,1 –
Netto tillgångar och skulder 893,7 –
Köpeskilling aktier 893,7 –
Erlagd likvid återbetalning av lån 339,1 –
Likvida medel i avyttrade bolag -0,3 –
Påverkan på likvida medel från avyttrade bolag 1 232,5 –
Avstämning av skulder hänförliga
till finansieringsverksamheten
Ej kassaflödes påverkande
förändringar
Koncern, 2021
mkr
Ingående
balans
Kassa-
flöde
Upplupen
ränta
Orealise-
rade värde-
föränd-
ringar
Utgående
balans
Ränte bärande
skulder 14 054,0 –1 393,2 24,2 – 12 685,0
Räntederivat 307,6 -59,6 – –354,9 –47,3
14 361,6 –1 452,8 24,2 –354,9 12 637,7
Ej kassaflödes påverkande
förändringar
Koncern,
2020
mkr
Ingående
balans
Kassa-
flöde
Upplupen
ränta
Orealise-
rade värde-
föränd-
ringar
Utgående
balans
Ränte bärande
skulder 14 316,0 –280,7 18,7 – 14 054,0
Räntederivat 181,0 – – 126,6 307,6
14 497,0 –280,7 18,7 126,6 14 361,6
Fortsättning Not 25
HUMLEGÅRDEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021 93
INNEHÅLL / FINANSIELLA RAPPORTER / NoTer
Innehåll
Inledning
Verksamheten
Finansiella rapporter
Förvaltningsberättelse 60
Risker och riskhantering 63
Räkningar 69
Noter 77
Årsredovisningens undertecknande 95
Revisionsberättelse 96
Styrning
Övrigt
Ej kassaflödes-
påverkande förändringar
Moderbolag,
2021
mkr
Ingående
balans
Kassa-
flöde
Upplupen
ränta
Ej betalda
koncern-
bidrag/
tillskott
Utgående
balans
Räntebärande
skulder 13 441,3 –785,8 29,6 – 12 685,1
Förändring av
tillgångar till
koncernföretag –12 914,3 126,6 – -276,8 –13 064,5
Förändring av
skulder till
koncernföretag 4 449,4 855,3 – – 5 304,7
4 976,4 196,1 29,6 -276,8 4 925,3
Ej kassaflödes-
påverkande förändringar
Moderbolag,
2020
mkr
Ingående
balans
Kassa-
flöde
Upplupen
ränta
Ej betalda
koncern-
bidrag/
tillskott
Utgående
balans
Räntebärande
skulder 13 703,3 –280,7 20,7 – 13 441,3
Förändring av
tillgångar till
koncernföretag –16 106,5 3 442,1 – –249,8 –12 914,3
Förändring av
skulder till
koncernföretag 7 445,8–2 996,5 – – 4 449,4
5 042,6 164,9 20,7 –249,8 4 976,4
Not 29 Transaktioner med närstående
Moderbolagets
ägare
Moderbolagets ägare består av 23 länsförsäkrings bolag
samt Länsförsäkringar Sak, Länsförsäkringar Liv och
Länsförsäkringar Fondliv. Den största ägaren innehar
13,2procent av kapitalet. Därmed har ingen av bolagets
ägare bestämmande eller betydande inflytande.
Styrelse Styrelseledamöter och dess helägda bolag anses som
närstående. Ersättningar till styrelsen framgår av not 6.
Företags-
ledning
Företagsledningen anses som närstående.
Ersättningar till företagsledningen framgår av not 6.
Dotterbolag Transaktioner framgår av tabellen nedan.
Transaktioner och mellanhavande mellan
moderbolaget och andra koncernbolag
mkr
Moderbolag
2021 2020
Försäljning till dotterbolag 143,1 134,5
Inköp från dotterbolag –12,4 –11,7
Ränteintäkter från dotterbolag 221,2 248,7
Räntekostnader från dotterbolag –103,5 –129,1
Fordringar på dotterbolag 13 064,4 12 914,3
Skulder till dotterbolag 5 304,7 4 449,4
Not 30 Händelser efter balansdagen
Den 14 februari 2022 meddelades att Humlegården erhållit en rating
från Standard & Poor´s, BBB+ Outlook Stable.
Vi ser en ökad geopolitisk oro i världen, såsom Rysslands invasion av
Ukraina. Det är i skrivande stund svårt att bedöma de lång siktiga kon-
sekvenserna av detta.
Not 31 Förslag till vinstdisposition
Till årsstämmans förfogande står följande vinstmedel (kr):
Överkursfond 2 020 833 125
Balanserad vinst 4 454 934 282
Årets resultat 49 180 790
Summa 6 524 948 197
Styrelsen föreslår att vinstmedlen disponeras enligt följande (kr):
I ny räkning överförs 6 524 948 197
Summa 6 524 948 197
Fortsättning Not 28
HUMLEGÅRDEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021 94
INNEHÅLL / FINANSIELLA RAPPORTER / NoTer
Innehåll
Inledning
Verksamheten
Finansiella rapporter
Förvaltningsberättelse 60
Risker och riskhantering 63
Räkningar 69
Noter 77
Årsredovisningens undertecknande 95
Revisionsberättelse 96
Styrning
Övrigt
Årsredovisningens undertecknande
Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att koncern-
redovisningen har upprättats i enlighet med internationella
redovisningsstandarder IFRS sådana de antagits av EU och
ger en rättvisande bild av koncernens ställning och resultat.
Årsredovisningen har upprättats i enlighet med god redovis-
ningssed och ger en rättvisande bild av moderbolagets
ställning och resultat. Förvaltningsberättelsen för koncernen
och moderbolaget geren rättvisande översikt över utveck-
lingen av koncernens och moderbolagets verksamhet,
ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och
osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de företag som
ingåri koncernen står inför.
Humlegården Fastigheter AB (publ). Org. nr. 556682-1202.
Stockholm den 17 mars 2022
Tomas Eriksson
Ordförande
Per-Ove Bäckström
Styrelseledamot
Sten Dunér
Styrelseledamot
Ola Evensson
Styrelseledamot
Jonas Rosman
Styrelseledamot
Karin Starrin
Styrelseledamot
Anneli Jansson
Verkställande direktör
Vår revisionsberättelse har lämnats den 17 mars 2022
KPMG AB
Peter Dahllöf
Auktoriserad revisor
HUMLEGÅRDEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021 95
INNEHÅLL / FINANSIELLA RAPPORTER / ÅrSreDoVISNINgeNS UNDerTecKNANDe
Årsredovisningens undertecknand
Innehåll
Inledning
Verksamheten
Finansiella rapporter
Förvaltningsberättelse 60
Risker och riskhantering 63
Räkningar 69
Noter 77
Årsredovisningens undertecknande 95
Revisionsberättelse 96
Styrning
Övrigt
Revisionsberättelse
Till bolagsstämman i Humlegården Fastigheter AB (publ), org. nr 556682-1202
Rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen
Uttalanden
Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovisningen för Humlegården Fastigheter AB
(publ) för år 2021 med undantag för bolagsstyrningsrapporten på sidorna 99–101 och hållbarhetsrapporten på
sidorna 19–22, 24, 29–31 42–47, 66–67 samt 106–109. Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår
på sidorna 60, 63, 66, 69, 77 och 95. i detta dokument.
Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla
väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31 december 2021 och av
dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt årsredovisningslagen. Koncernredovisningen har upp-
rättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av koncer-
nens finansiella ställning per den 31 december 2021 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året
enligt International Financial Reporting Standards (IFRS), så som de antagits av EU, och årsredovisningslagen.
Våra uttalanden omfattar inte bolagsstyrningsrapporten på sidorna 99–101 och hållbarhetsrapporten på sid-
orna 19–22, 24, 29–31, 42–47, 66–67 samt 106–109. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisning-
ens och koncernredovisningens övriga delar.
Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget
och för koncernen.
Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen är förenliga med inne-
hållet i den kompletterande rapport som har överlämnats till moderbolagets styrelse i enlighet med revisors-
förordningens (537/2014) artikel 11.
Grund för uttalanden
Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt
ansvar enligt dessa standarder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande
till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska
ansvar enligt dessa krav. Detta innefattar att, baserat på vår bästa kunskap och övertygelse, inga förbjudna
tjänster som avses i revisorsförordningens (537/2014) artikel 5.1 har tillhandahållits det granskade bolaget
eller, i förekommande fall, dess moderföretag eller dess kontrollerade företag inom EU.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
Särskilt betydelsefulla områden
Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden som enligt vår professionella bedömning var
de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen för den aktuella perio-
den. Dessa områden behandlades inom ramen för revisionen av, och i vårt ställningstagande till, årsredovis-
ningen och koncernredovisningen som helhet, men vi gör inga separata uttalanden om dessa områden.
Värdering av förvaltningsfastigheter
Se not 10 och redovisningsprinciper på sidorna 119–120 i årsredovisningen och koncernredovisningen för
detaljerade upplysningar och beskrivning av området.
Beskrivning av området Hur området har beaktats i revisionen
Förvaltningsfastigheterna redovisas i koncern-redovis-
ningen till verkligt värde. Koncernens förvaltningsfast-
igheter omfattar cirka 97 procent av koncernens totala
tillgångar.
Vi har övervägt om den tillämpade värderingsmetodiken
är rimlig genom att jämföra den med vår erfarenhet av
hur andra fastighetsbolag och värderare arbetar och
vilka antaganden som är normala vid värdering av jäm-
förbara objekt.
Fastigheternas verkliga värde per 31 december 2021
har fastställts baserat på värderingar utförda av obero-
ende externa värderare.
Vi har bedömt kompetensen och oberoendet hos de
externa värderarna och vi har tagit del av värderarnas
uppdragsavtal i syfte att bedöma huruvida det finns
avtalsvillkor som kan påverka omfattningen eller inrikt-
ningen av de externa värderarnas uppdrag.
Givet förvaltningsfastigheternas väsentliga andel av
koncernens totala tillgångar och det inslag av bedöm-
ningar som ingår i värderingsprocessen utgör detta ett
särskilt betydelsefullt område i vår revision.
Vi har bedömt kompetensen och oberoendet hos de
externa värderarna och vi har tagit del av värderarnas
uppdragsavtal i syfte att bedöma huruvida det finns
avtalsvillkor som kan påverka omfattningen eller inrikt-
ningen av de externa värderarnas uppdrag.
Risken är att det bokförda värdet på förvaltnings-fast-
igheter kan vara över- eller underskattat och att varje
justering av värdet direkt påverkar periodens resultat.
Vi har stickprovsvis testat de upprättade fastig-
hets-värderingarna. Därvid har vi använt oss av aktuell
marknadsdata från externa källor, särskilt avseende
antaganden om direktavkastningskrav, diskonterings-
räntor, hyresnivåer och vakanser.
Vi har kontrollerat riktigheten i de upplysningar av för-
valtningsfastigheterna som bolaget lämnar i årsredo-
visningen, särskilt vad avser inslag av bedömningar
samt tillämpade nyckelantaganden.
Annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen
Detta dokument innehåller även annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen och åter-
finns på 60, 63, 66, 69, 77 och 95. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för denna
andra information.
Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncernredovisningen omfattar inte denna information
och vi gör inget uttalande med bestyrkande avseende denna andra information.
I samband med vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen är det vårt ansvar att läsa den
information som identifieras ovan och överväga om informationen i väsentlig utsträckning är oförenlig med
årsredovisningen och koncernredovisningen. Vid denna genomgång beaktar vi även den kunskap vi i övrigt
inhämtat under revisionen samt bedömer om informationen i övrigt verkar innehålla väsentliga felaktigheter.
Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende denna information, drar slutsatsen att den andra
informationen innehåller en väsentlig felaktighet, är vi skyldiga att rapportera detta. Vi har inget att rappor-
tera i det avseendet.
HUMLEGÅRDEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021 96
INNEHÅLL / FINANSIELLA RAPPORTER / reVISIoNSBerÄTTelSe
Revisionsberättelsed
Innehåll
Inledning
Verksamheten
Finansiella rapporter
Förvaltningsberättelse 60
Risker och riskhantering 63
Räkningar 69
Noter 77
Årsredovisningens undertecknande 95
Revisionsberättelse 96
Styrning
Övrigt
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att årsredovisningen och koncernredovis-
ningen upprättas och att de ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och, vad gäller koncernredo-
visningen, enligt IFRS så som de antagits av EU. Styrelsen och verkställande direktören ansvarar även för den
interna kontroll som de bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning
som inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag.
Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen ansvarar styrelsen och verkställande
direktören för bedömningen av bolagets och koncernens förmåga att fortsätta verksamheten. De upplyser,
när så är tillämpligt, om förhållanden som kan påverka förmågan att fortsätta verksamheten och att använda
antagandet om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt drift tillämpas dock inte om styrelsen och verkställande
direktören avser att likvidera bolaget, upphöra med verksamheten eller inte har något realistiskt alternativ
till att göra något av detta.
Revisorns ansvar
Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida årsredovisningen och koncernredovisningen
som helhet inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller miss-
tag, och att lämna en revisionsberättelse som innehåller våra uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög grad av
säkerhet, men är ingen garanti för att en revision som utförs enligt ISA och god revisionssed i Sverige alltid
kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av
oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas
påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i årsredovisningen och koncernredovis-
ningen.
Som del av en revision enligt ISA använder vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk
inställning under hela revisionen. Dessutom:
• identifierar och bedömer vi riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen och koncernredovis-
ningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, utformar och utför granskningsåtgärder
bland annat utifrån dessa risker och inhämtar revisionsbevis som är tillräckliga och ändamålsenliga för att
utgöra en grund för våra uttalanden. Risken för att inte upptäcka en väsentlig felaktighet till följd av
oegentligheter är högre än för en väsentlig felaktighet som beror på misstag, eftersom oegentligheter kan
innefatta agerande i maskopi, förfalskning, avsiktliga utelämnanden, felaktig information eller åsidosät-
tande av intern kontroll.
• skaffar vi oss en förståelse av den del av bolagets interna kontroll som har betydelse för vår revision för att
utforma granskningsåtgärder som är lämpliga med hänsyn till omständigheterna, men inte för att uttala
oss om effektiviteten i den interna kontrollen.
• utvärderar vi lämpligheten i de redovisningsprinciper som används och rimligheten i styrelsens och verk-
ställande direktörens uppskattningar i redovisningen och tillhörande upplysningar.
• drar vi en slutsats om lämpligheten i att styrelsen och verkställande direktören använder antagandet om
fortsatt drift vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen. Vi drar också en slutsats,
med grund i de inhämtade revisionsbevisen, om huruvida det finns någon väsentlig osäkerhetsfaktor som
avser sådana händelser eller förhållanden som kan leda till betydande tvivel om bolagets och koncernens
förmåga att fortsätta verksamheten. Om vi drar slutsatsen att det finns en väsentlig osäkerhetsfaktor,
måste vi i revisionsberättelsen fästa uppmärksamheten på upplysningarna i årsredovisningen och kon-
cernredovisningen om den väsentliga osäkerhetsfaktorn eller, om sådana upplysningar är otillräckliga,
modifiera uttalandet om årsredovisningen och koncernredovisningen. Våra slutsatser baseras på de revi-
sionsbevis som inhämtas fram till datumet för revisionsberättelsen. Dock kan framtida händelser eller för-
hållanden göra att ett bolag och en koncern inte längre kan fortsätta verksamheten.
• utvärderar vi den övergripande presentationen, strukturen och innehållet i årsredovisningen och koncern-
redovisningen, däribland upplysningarna, och om årsredovisningen och koncernredovisningen återger de
underliggande transaktionerna och händelserna på ett sätt som ger en rättvisande bild.
• inhämtar vi tillräckliga och ändamålsenliga revisionsbevis avseende den finansiella informationen för
enheterna eller affärsaktiviteterna inom koncernen för att göra ett uttalande avseende koncernredovis-
ningen. Vi ansvarar för styrning, övervakning och utförande av koncernrevisionen. Vi är ensamt ansvariga
för våra uttalanden.
Vi måste informera styrelsen om bland annat revisionens planerade omfattning och inriktning samt tidpunk-
ten för den. Vi måste också informera om betydelsefulla iakttagelser under revisionen, däribland de eventuella
betydande brister i den interna kontrollen som vi identifierat.
Vi måste också förse styrelsen med ett uttalande om att vi har följt relevanta yrkesetiska krav avseende obe-
roende, och ta upp alla relationer och andra förhållanden som rimligen kan påverka vårt oberoende, samt i till-
lämpliga fall åtgärder som har vidtagits för att eliminera hoten eller motåtgärder som har vidtagits.
Av de områden som kommuniceras med styrelsen fastställer vi vilka av dessa områden som varit de mest
betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen, inklusive de viktigaste bedömda
riskerna för väsentliga felaktigheter, och som därför utgör de för revisionen särskilt betydelsefulla områdena.
Vi beskriver dessa områden i revisionsberättelsen såvida inte lagar eller andra författningar förhindrar upplys-
ning om frågan.
Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar
REVISORNS GRANSKNING AV FÖRVALTNING OCH FÖRSLAG TILL DISPOSITION AV
BOLAGETS VINST ELLER FÖRLUST
Uttalanden
Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en revision av styrel-
sens och verkställande direktörens förvaltning för Humlegården Fastigheter AB (publ) för år 2021 samt av
förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust.
Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar
styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.
Grund för uttalanden
Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnit-
tet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i
Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vid
förslag till utdelning innefattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är försvarlig med hänsyn
till de krav som bolagets och koncernens verksamhetsart, omfattning och risker ställer på storleken av
moderbolagets och koncernens egna kapital, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt.
Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvaltningen av bolagets angelägenheter. Detta inne-
fattar bland annat att fortlöpande bedöma bolagets och koncernens ekonomiska situation och att tillse att
bolagets organisation är utformad så att bokföringen, medelsförvaltningen och bolagets ekonomiska ange-
lägenheter i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt.
Verkställande direktören ska sköta den löpande förvaltningen enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar
och bland annat vidta de åtgärder som är nödvändiga för att bolagets bokföring ska fullgöras i överensstäm-
melse med lag och för att medelsförvaltningen ska skötas på ett betryggande sätt.
HUMLEGÅRDEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021 97
INNEHÅLL / FINANSIELLA RAPPORTER / reVISIoNSBerÄTTelSe
Innehåll
Inledning
Verksamheten
Finansiella rapporter
Förvaltningsberättelse 60
Risker och riskhantering 63
Räkningar 69
Noter 77
Årsredovisningens undertecknande 95
Revisionsberättelse 96
Styrning
Övrigt
Revisorns ansvar
Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta
revisionsbevis för att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verk-
ställande direktören i något väsentligt avseende:
• företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försummelse som kan föranleda ersättnings-
skyldighet mot bolaget, eller
• på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen.
Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt
uttalande om detta, är att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen.
Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för att en revision som utförs enligt god
revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka åtgärder eller försummelser som kan föranleda ersätt-
ningsskyldighet mot bolaget, eller att ett förslag till dispositioner av bolagets vinst eller förlust inte är
förenligt med aktiebolagslagen.
Som en del av en revision enligt god revisionssed i Sverige använder vi professionellt omdöme och har en
professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Granskningen av förvaltningen och förslaget till
dispositioner av bolagets vinst eller förlust grundar sig främst på revisionen av räkenskaperna. Vilka tillkom-
mande granskningsåtgärder som utförs baseras på vår professionella bedömning med utgångspunkt i risk
och väsentlighet. Det innebär att vi fokuserar granskningen på sådana åtgärder, områden och förhållanden
som är väsentliga för verksamheten och där avsteg och överträdelser skulle ha särskild betydelse för bola-
gets situation. Vi går igenom och prövar fattade beslut, beslutsunderlag, vidtagna åtgärder och andra för-
hållanden som är relevanta för vårt uttalande om ansvarsfrihet. Som underlag för vårt uttalande om styrel-
sens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi granskat om förslaget är förenligt
med aktiebolagslagen
REVISORNS GRANSKNING AV EESF-RAPPORTEN
Uttalande
Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en granskning av att
styrelsen och verkställande direktören har upprättat årsredovisningen och koncernredovisningen i ett
format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering (Eesf-rapporten) enligt 16 kap. 4 a § lagen (2007:528)
om värdepappersmarknaden för Humlegården Fastigheter AB (publ) för år 2021.
Vår granskning och vårt uttalande avser endast det lagstadgade kravet.
Enligt vår uppfattning har Eesf-rapporten #[checksumma] upprättats i ett format som i allt väsentligt
möjliggör enhetlig elektronisk rapportering.
Grund för uttalande
Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommendation RevR 18 Revisorns granskning av Esef-rapporten.
Vårt ansvar enligt denna rekommendation beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i
förhållande till Humlegården Fastigheter AB (publ) enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort
vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav.
Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för vårt uttalande.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att Esef-rapporten har upprättats i enlig-
het med 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, och för att det finns en sådan intern
kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer är nödvändig för att upprätta Esef-rapporten
utan väsent-liga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag.
Revisorns ansvar
Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om Esef-rapporten i allt väsentligt är upprättad i ett format som
uppfyller kraven i 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, på grundval av vår granskning.
RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra gransknings åtgärder för att uppnå rimlig säkerhet att Esef-
rapporten är upprättad i ett format som uppfyller dessa krav.
Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en granskning som utförs enligt
RevR 18 och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan
finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de
enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med
grund i Esef-rapporten.
Revisionsföretaget tillämpar ISQC 1 Kvalitetskontroll för revisionsföretag som utför revision och översiktlig
granskning av finansiella rapporter samt andra bestyrkandeuppdrag och näraliggande tjänster och har därmed
ett allsidigt system för kvalitetskontroll vilket innefattar dokumenterade riktlinjer och rutiner avseende efter-
levnad av yrkesetiska krav, standarder för yrkesutövningen och tillämpliga krav i lagar och andra författningar.
Granskningen innefattar att genom olika åtgärder inhämta bevis om Esef-rapporten har upprättats i ett
format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering av årsredovisningen och koncern-redovisningen. Vi
väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i
rapporteringen vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid denna riskbedömning beaktar vi de
delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur styrelsen och verkställande direktören tar fram under-
laget i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men
inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i den interna kontrollen. Granskningen omfattar också en
utvärdering av ändamålsenligheten och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens antaganden.
Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen en teknisk validering av Esef-rapporten, det vill säga om
filen som innehåller Esef-rapporten uppfyller den tekniska specifikation som anges i kommissionens delege-
rade förordning (EU) 2019/815 (Esef-förordningen) och en avstämning av att Esef-rapporten överensstämmer
med den granskade årsredovisningen och koncernredovisningen.
Vidare omfattar granskningen även en bedömning av huruvida Esef-rapporten har märkts med iXBRL som
möjliggör en rättvisande och fullständig maskinläsbar version av koncernens resultat-, balans- och eget
kapitalräkningar samt kassaflödesanalysen.
Revisorns yttrande avseende den lagstadgade hållbarhetsrapporten
Det är styrelsen som har ansvaret för hållbarhetsrapporten på sidorna 19–22, 24, 29–31, 42–47, 66–67 samt
106–109 och för att den är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen.
Vår granskning har skett enligt FAR:s rekommendation RevR 12 Revisorns yttrande om den lagstadgade
hållbarhetsrapporten. Detta innebär att vår granskning av hållbarhetsrapporten har en annan inriktning och
en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt
International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger
osstillräcklig grund för vårt uttalande.
En hållbarhetsrapport har upprättats.
KPMG AB, Box 382, 101 27 Stockholm, utsågs till Humlegården Fastigheter AB (publ)s revisor av bolagsstämman
den 23 mars 2021. KPMG AB eller revisorer verksamma vid KPMG AB har varit bolagets revisor sedan 2005.
Stockholm den 17 mars 2022
KPMG AB
Peter Dahllöf
Auktoriserad revisor
HUMLEGÅRDEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021 98
INNEHÅLL / FINANSIELLA RAPPORTER / reVISIoNSBerÄTTelSe
Innehåll
Inledning
Verksamheten
Finansiella rapporter
Styrning
Bolagsstyrning 100
Revisorns granskning av bolagssty-
ringsrapporten
102
Ägarstruktur 103
Styrelse 104
Företagsledning 105
Hållbarhetsstyrning 106
GRI-index 108
Övrigt
Styrning
INNEHÅLL / STYRNING /
HUMLEGÅRDEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021 99
Innehåll
Inledning
Verksamheten
Finansiella rapporter
Styrning
Bolagsstyrning 100
Revisorns granskning av bolagssty-
ringsrapporten
102
Ägarstruktur 103
Styrelse 104
Företagsledning 105
Hållbarhetsstyrning 106
GRI-index 108
Övrigt
Bolagsstyrning
Bolagsstyrningen syftar till att skapa förutsättningar för långsiktigt värdeskapande för ägarna
genom en god riskkontroll och företagskultur. Bolagsstyrningen i Humlegården baseras bland
annat på aktiebolagslagen, bolagsordningen, Nasdaq Stockholms Regelverk för emittenter
(räntebärande instrument) samt interna regler och riktlinjer. Dessutom finns ett antal styrdoku-
ment såsom styrelsens arbetsordning och policydokument samt tydliga mål och strategier.
Principer för bolagsstyrning
Bolagsstyrningsrapporten har upprättats enligt Årsredo-
visningslagen (1995:1554). Humlegården omfattas inte av
Svensk kod för bolagsstyrning, då endast bolagets skulde-
brev är noterade på en reglerad marknad. Till grund för
Humlegårdens bolagsstyrning ligger huvudsakligen aktie-
bolagslagen, bolagsordningen, Nasdaq Stockholms Regel-
verk för emittenter (räntebärande instrument) samt interna
regler och riktlinjer.
Ägande
Bolaget ägs av 23 länsförsäkringsbolag samt Länsförsäk-
ringar AB, Länsförsäkringar Liv och Länsförsäkringar Fondliv.
De två sistnämnda ägarna är dotterbolag till Länsförsäkringar
AB (publ). Länsförsäkringar AB ägs gemensamt av samtliga
23 länsförsäkringsbolag. Se vidare ägarförteckningen på
sidan 103.
Ägardirektiv 2021
Humlegårdens ägare har formulerat direktiv som anger
riktningen för bolaget. Dessa sammanfattas i fem delar:
1) Humlegårdens ska vara ett aktivt fastighetsbolag som
skapar värde genom att äga, förvalta och utveckla egna
fastigheter.
2) Beståndet ska finnas i attraktiva kontorslägen i Stockholm
med tyngdpunkt kontorsfastigheter – och från tid till
annan även andra fastighetstillgångar, som stödjer
kontorsfastig heterna.
3) Verksamheten ska drivas aktsamt, innehavet för ägarna är
långsiktigt. Över en rullande femårsperiod ska verksam-
heten ge en genomsnittlig årlig avkastning på substans-
värde om lägst 6 procent. Avkastningen återinvesteras för
att nå Humlegårdens mål. Saknas investeringsmöjligheter
kan utdelning ske.
4) Bolaget ska i alla delar beakta ett hållbarhetsperspektiv.
5) Humlegården ska vårda varumärket och upprätthålla en
investment grade rating.
Årsstämma
Aktieägare har rätt att fatta beslut om bolagets angelägen-
heter på årsstämma eller annan bolagsstämma. Den 23 mars
2021 hölls en digital årsstämma. Årsstämma 2022 kommer
att hållas den 5 april 2022.
Aktieägarnas rösträtt
I bolagsordningen finns en rösträttsbegränsning som innebär
att en aktieägare för egen eller andras aktier inte får rösta för
mer än 9,9 procent av samtliga aktier i bolaget.
Valberedning
Valberedningen representerar bolagets ägare och föreslår
ordförande vid årsstämman samt nominerar styrelseleda-
möter, styrelsens ordförande och revisorer. Valberedningen
föreslår även arvoden och annan ersättning till styrelseleda-
möterna och revisorerna. Valberedningen är gemensam för
bolaget, bolag inom Länsförsäkringar AB-koncernen samt
vissa bolag som ägs gemensamt av länsförsäkringsbolag och
bolag inom Länsförsäkringar AB-koncernen. Valberedningen
utses vid Länsförsäkringar AB:s årsstämma och består av
personer som är styrelseordförande eller verkställande
direktörer i olika länsförsäkringsbolag.
Styrelsen
Styrelsen består av sex ledamöter valda på två år. Vd ingår
inte i styrelsen. Från och med årsstämman 2020 till och med
årsstämman 2022 bestod styrelsen av ledamöterna Tomas
Eriksson (ordförande), Sten Dunér, Ola Evensson, Jonas Ros-
man, Per-Olov Bäckström och Karin Starrin. Styrelsens
sekreterare är en bolagsjurist från Humlegården Fastigheter.
Styrelsens arbete
Styrelsens arbete regleras bland annat av aktiebolagslagen,
bolagsordningen och den arbetsordning som styrelsen årligen
fastställer för sitt arbete. Enligt aktiebolagslagen är styrelsen
ytterst ansvarig för bolagets organisation och förvaltning.
Istyrelsens arbetsordning anges formerna för styrelsens arbete
avseende bland annat antal styrelse möten, mötesprotokoll och
beslut om ersättning till vd. Ordföranden ansvarar enligt arbets-
ordningen för utvärderingen av styrelsens arbete.
Styrelseåret 2021
Under 2021 höll styrelsen nio sammanträden.
HUMLEGÅRDEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021 100
INNEHÅLL / STYRNING / BolAgSStyrning
Innehåll
Inledning
Verksamheten
Finansiella rapporter
Styrning
Bolagsstyrning 100
Revisorns granskning av bolagssty-
ringsrapporten
102
Ägarstruktur 103
Styrelse 104
Företagsledning 105
Hållbarhetsstyrning 106
GRI-index 108
Övrigt
Styrelsens utskott
Bolagets styrelse har ett ersättningsutskott som hanterar
vd:s ersättning samt avvikelser från ersättningspolicyn.
Ersättningsutskottet består av Tomas Eriksson och Karin
Starrin.
Styrelsen har prövat frågan om inrättande av ett revisions-
utskott men har valt att inte inrätta något sådant och hante-
rar istället uppgifter som ankommer på ett sådant utskott
inom ramen för det ordinarie styrelsearbetet. Detta innebär
att hela styrelsen fullgör de uppgifter som ankommer på ett
revisionsutskott.
Vd och företagsledning
Verkställande direktören svarar för den löpande förvalt-
ningen med beaktande av de anvisningar och instruktioner
som fastställs av styrelsen och som bland annat framgår av
vd-instruktionen och av styrelsens arbetsordning. Företags-
ledningen består av vd, Chief Financial Officer (CFO), Chief
Operating Officer (COO), fastighetschef, projektutveck-
lingschef, HR-chef, marknads- och kommunikationschef
samt affärsutvecklingschef.
Förändringar i företagsledningen
Frida Stannow Lind tillträdde rollen som COO i januari 2021
och blev då även medlem i företagsledningen. Viktor Sand-
berg, Projektutvecklingschef, har varit adjungerad i företags-
ledningen sedan maj 2020 och utsågs i februari 2021 till ordi-
narie medlem.
revisorer
På årsstämman 2021 utsågs revisionsfirman KPMG till revisor
med auktoriserade revisor Peter Dahllöf som huvudansvarig
för revisionen för perioden fram till årsstämman 2022.
intern kontroll avseende den finansiella
rapporteringen
Styrelsen har det övergripande ansvaret för den finansiella
rapporteringen och för att bolaget har en effektiv intern
kontroll. Styrelsens ansvar regleras i aktiebolagslagen och
årsredovisningslagen.
Företagsledningen rapporterar regelbundet till styrelsen
enligt fastställda rutiner. Den interna kontrollen bygger på
dokumenterade policyer, riktlinjer, instruktioner, ansvars-
fördelningar och arbetsfördelningar såsom styrelsens arbets-
ordning, vd-instruktion, attestering, finanspolicy etc. som
alla syftar till att skapa en tydlig ansvarsfördelning och effek-
tivare hantering av verksamhetens risker.
riskhantering
Riskbedömning och riskhantering finns inbyggt i bolagets
processer. Olika metoder används för att värdera risker samt
för att säkerställa att de relevanta risker som Humlegården är
utsatt för hanteras i enlighet med fastställda styrdokument
och riktlinjer.
Kontrollaktiviteter
Styrelsen säkerställer kvaliteten i den finansiella rapporte-
ringen dels genom en instruktion för vd, dels genom att
löpande behandla rapporter, rekommendationer och förslag
till beslut. Företagsledningen bereder för styrelsens gransk-
ning och kontroll, delårsrapporter, värderings- och redovis-
ningsfrågor. Styrelsen utvärderar löpande risker i den finan-
siella rapporteringen.
information och kommunikation
Humlegårdens kommunikationsriktlinje syftar till att uppnå
en effektiv och korrekt informationsgivning avseende den
finansiella rapporteringen. Riktlinjerna är utformade så att
deska följa svensk lagstiftning och Nasdaq Stockholms
regelverk rörande noterade skuldebrev.
Styrning och uppföljning
Löpande uppföljning av resultatutfall sker på flera nivåer
ibolaget, såväl på fastighetsnivå som på koncernnivå.
Avrapportering sker till ledning och styrelse. Styrelsen följer
kvartalsvis den ekonomiska utvecklingen i förhållande till
affärsplan och budget samt att utvecklingen av beslutade
investeringar följer plan.
HUMLEGÅRDEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021 101
INNEHÅLL / STYRNING / BolAgSStyrning
Innehåll
Inledning
Verksamheten
Finansiella rapporter
Styrning
Bolagsstyrning 100
Revisorns granskning av bolagssty-
ringsrapporten
102
Ägarstruktur 103
Styrelse 104
Företagsledning 105
Hållbarhetsstyrning 106
GRI-index 108
Övrigt
Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten
Till bolagsstämman i Humlegården Fastigheter AB (publ), org. nr 556682-1202
Uppdrag och ansvarsfördelning
Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrapporten på sidorna 100–101 och för att
den är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen.
granskningens inriktning och omfattning
Vår granskning har skett enligt FARs uttalande RevR 16 Revisorns granskning av bolagsstyr-
ningsrapporten. Detta innebär att vår granskning av bolagsstyrningsrapporten har en annan
inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning
som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har.
Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för våra uttalanden.
Uttalande
En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i enlighet med 6 kap. 6 § andra
stycket punkterna 2–6 årsredovisningslagen samt 7 kap. 31 § andra stycket samma lag är
förenliga med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar samt är i överens-
stämmelse med årsredovisningslagen.
Stockholm den 17 mars 2022
KPMG AB
Peter Dahllöf
Auktoriserad revisor
HUMLEGÅRDEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021 102
INNEHÅLL / STYRNING / reViSornS grAnSKning AV BolAgSStyrningSrAPPorten
Innehåll
Inledning
Verksamheten
Finansiella rapporter
Styrning
Bolagsstyrning 100
Revisorns granskning av bolagssty-
ringsrapporten
102
Ägarstruktur 103
Styrelse 104
Företagsledning 105
Hållbarhetsstyrning 106
GRI-index 108
Övrigt
Ägarstruktur
13,2%0,7%7,5%
För fullständig ägarstruktur, se
www.humlegarden.se/agarstruktur
HUMLEGÅRDEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021 103
INNEHÅLL / STYRNING / ÄgArStrUKtUr
Innehåll
Inledning
Verksamheten
Finansiella rapporter
Styrning
Bolagsstyrning 100
Revisorns granskning av bolagssty-
ringsrapporten
102
Ägarstruktur 103
Styrelse 104
Företagsledning 105
Hållbarhetsstyrning 106
GRI-index 108
Övrigt
Styrelse
tomas eriksson
Född 1960
Styrelseordförande i Humle gården sedan 2013.
Vd Läns försäkringar Jämtland.
Utbildning: Marknadsekonom.
Övriga engagemang: Styrelseordförande i Lansa
Fastigheter AB. Styrelseledamot i Länsförsäkringar
Norr Holding AB, Länsförsäkringars Grupplivsförsäk-
ring AB och Hällefors Tierps Skogar.
Per-ove Bäckström
Född 1959
Styrelseledamot i Humlegården sedan 2020.
Vd Länsförsäkringar Gävleborg.
Utbildning: Fil. kand., Uppsala universitet
Övriga engagemang: Styrelseledamot i Länsförsäk-
ringar Gävleborg och Wasa Kredit AB.
Sten Dunér
Född 1951
Styrelseledamot i Humlegården sedan 2019.
Styrelseordförande Länsförsäkringar Liv.
Utbildning: Civilekonom, Göteborgs universitet.
Övriga engagemang: Styrelseledamot i Fastighets AB
Balder och Gar-Bo Försäkring AB samt ledamot i
Stiftelsen för kunskaps- och kompetens utvecklings
kapitalutskott.
ola evensson
Född 1965
Styrelseledamot i Humlegården sedan 2019.
Vd Länsförsäkringar Älvsborg.
Utbildning: Ekonomi, juridik och nationalekonomi,
Karlstads universitet.
Övriga engagemang: Styrelseordförande iÄlvsborgs
Larmcentral AB. Styrelseledamot i Länsförsäkringar
Bank AB, Styrelseledamot i Länsförsäkringar Trygg-
hetstjänster AB, Skade djursbekämpning i Väst AB och
LFantAB.
Förändringar 2021
Anders Grånäs avgick imars2021.
Jonas Rosman tillträdde i mars 2021.
Jonas rosman
Född 1963
Styrelseledamot i Humle gården sedan 2021.
Vd Länsförsäkringar Skaraborg.
Utbildning: Gymnasieekonom, lantbruksutbildning.
Övriga engagemang: Styrelseordförande i Skaraborg
Invest AB. Styrelseledamot i Länsförsäkringar Hypotek
AB, Styrelseledamot i Hällefors Tierps SkogarAB.
Karin Starrin
Född 1947
Styrelseledamot i Humlegården sedan 2018.
Tidigare generaltulldirektör, landshövding
i Hallandslänsamt riksdagsledamot.
Utbildning: Ekonom.
Övriga engagemang: Styrelse ordförande
i Länsförsäkringar Halland. Styrelseledamot
i HallandsAkademi.
HUMLEGÅRDEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021 104
INNEHÅLL / STYRNING / StyrelSe
Innehåll
Inledning
Verksamheten
Finansiella rapporter
Styrning
Bolagsstyrning 100
Revisorns granskning av bolagssty-
ringsrapporten
102
Ägarstruktur 103
Styrelse 104
Företagsledning 105
Hållbarhetsstyrning 106
GRI-index 108
Övrigt
Företagsledning
Peter lind
Född 1970
Fastighetschef,
anställd sedan 2003.
Utbildning:
Fastighetsekonomi,
Byggnadsadministration,
KTH. Ingenjörsexamen,
KTH.
Marie edling
Född 1971
HR-chef,
anställd sedan 2015.
Utbildning:
Personalvetar linjen,
Stockholms universitet.
Mikael Andersson
Född 1968
CFO,
anställd sedan 2017.
Utbildning:
Ekonomie Magister,
Linköpings Universitet.
Anneli Jansson
Född 1974
Verkställande direktör,
anställd sedan 2016.
Utbildning:
Civilingenjör, KTH.
Övriga engagemang:
Styrelseledamot Catella
AB, Platzer Fastigheter
Holding AB och Centrum
för AMP. Styrelsesupple-
ant i Fastighetsägarna
Sverige AB. Ledamot i
SNS förtroenderåd.
Anna Kullendorff
Född 1975
Affärsutvecklingschef,
anställd sedan 2018.
Utbildning:
Nationalekonom,
Lunds universitet.
Viktor Sandberg
Född 1974
Projektutvecklingschef,
anställd sedan2010.
Utbildning:
Civilingenjör, KTH.
Madeleine
Castenvik Holt
Född 1981
Marknads- och
kommunikationschef,
anställd sedan 2016.
Utbildning:
Kandidatexamen Medie-
ochkommunikations-
vetenskap,
Högskolan i Väst.
Frida Stannow lind
Född 1967
COO, anställd sedan 2021.
Utbildning:
Civilingenjör, KTH.
INNEHÅLL / STYRNING / FÖretAgSleDning
105HUMLEGÅRDEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021
Innehåll
Inledning
Verksamheten
Finansiella rapporter
Styrning
Bolagsstyrning 100
Revisorns granskning av bolagssty-
ringsrapporten
102
Ägarstruktur 103
Styrelse 104
Företagsledning 105
Hållbarhetsstyrning 106
GRI-index 108
Övrigt
Hållbarhetsstyrning
För Humlegården handlar hållbarhet om att leverera ett hållbart erbjudande
till kunderna samt att skapa värde för våra övriga intressenter genom att vara
resurseffektiva, klimatsmarta och innovativa.
ramverket som ger riktning
Humlegårdens övergripande mål är att skapa långsiktig och
hållbar lönsamhet där hållbarhetsarbetet är en central del av
vårt värdeskapande för våra ägare, kunder och övriga intres-
senter. Vårt ramverk består av såväl interna regler och rikt linjer
som externa principer och rekommendationer. Humlegårdens
hållbarhetsarbete tar avstamp i tre grund principer som
genomsyrar hela verksamheten: Skapa förutsättningar,
Begränsa påverkan och Driva utvecklingen. Utgångspunkten
för hållbarhetsarbetet är åtagandet mot FN:s Global Compact
och FN:s Globala mål för hållbar utveckling. Det interna arbetet
styrs övergripande av Humlegårdens strategi för hållbar
utveckling och i utvecklingsprojekten styrs av Hållbarhets-
programmet. Andra centrala styrdokument för vårt hållbar-
hetsarbete är Humlegårdens uppförandekod samt Fastighets-
ägarnas uppförandekod för leverantörer. Andra policyer som
sätter ramarna för hållbarhetsarbetet är miljöpolicyn, inköps-
policyn, tjänstebilspolicyn och varumärkespolicyn. Interna
regelverk och riktlinjer fastställs av styrelsen.
Hållbarhetsstrategi med fyra fokusområden
Vår hållbarhetsstrategi är uppdelad i fyra fokusområden:
Samarbeten, Fastigheter, Stadsmiljöer och Medarbetare,
därvarje del har en tydlig koppling till Agenda 2030 och FN:s
Globala mål för hållbar utveckling samt till Humlegårdens
långsiktiga mål. För att ytterligare förtydliga hur vi ska bidra
till en hållbar utveckling har vi högt ställda ambitioner, mål/
KPI:er och aktiviteter kopplade till varje fokusområde. På
sidan 21 finns en illustration som visar hur vi arbetar med vår
hållbarhetsstrategi.
tre grundprinciper för vårt
hållbarhetsarbete
Skapa förutsättningar
Begränsa påverkan
Driva utvecklingen
Hållbarhetsorganisation
Bolaget ska i alla delar beakta ett hållbarhetsperspektiv.
Humlegårdens styrelse ansvarar för att uppfylla ägarnas
krav. På Humlegården är Chef Hållbar utveckling ansvarig för
att strategiskt driva och rapportera resultatet av hållbarhets-
arbetet utifrån de beslut som fastställs av företagsledningen
och hållbarhetsrådet. Chef Hållbar utveckling är även ord-
förande i Humlegårdens hållbarhetsråd. I hållbarhetsrådet
samlas Humlegårdens organisation för hållbarhet och där
fastställs strategier och mål för hållbarhetsarbetet. I hållbar-
hetsrådet följs också resultatet av hållbarhetsarbetet upp.
Beslut som fattas i rådet implementeras av berörda avdel-
ningar i organisationen. Humlegårdens hållbarhetsorganisa-
tion är integrerad i verksamheten och respektive medlem i
hållbarhetsrådet rapporterar till rådet kring resultatet av sitt
ansvarsområde.
Hållbarhetsmål och resultat
Humlegårdens långsiktiga målsättning är att vara klimat-
neutrala till år 2045 samt att minska vår energianvändning
med 32procent till år 2030. Under året har vi ansökt till SBTi
att få vår målsättning att halvera våra utsläpp av växthus-
gaser i Scope 1–3 till 2030 godkända. Det finns en hållbarhets-
aspekt i alla delar av Humlegårdens värdeskapande, och de
långsiktiga mål som bolaget strävar mot. Därför har vi även
förtydligat vilka av FN:s Globala mål för hållbar utveckling
som våra långsiktiga mål primärt bidrar till. För att ytterligare
stärka vår styrning mot de Globala målen har vi i Hållbarhets-
programmet inkluderat våra prioriterade Globala mål för att
ha veta hur vi genom projektmål och aktiviteter kan bidra i
större utsträckning.
Hållbarhetsrisker
Humlegårdens identifierade risker kopplade till klimat och
miljö, sociala förhållanden, personal, respekt för mänskliga
rättigheter och motverkande av korruption beskrivs på sid-
orna 62–57. Vi har sedan tidigare identifierat klimatrisker på
kort och på lång sikt och en mer omfattande kartläggning av
klimatrisker och klimatanpassning kommer att ske under 2022.
Under året rapporterades inga korruptionsincidenter eller
andra överträdelser mot vare sig Humlegårdens upp förande-
kod eller Fastighetsägarnas uppförandekod för leverantörer.
Vi har en whistleblow-funktion för att ytterligare öka möjlig-
heten att fånga upp och vidta åtgärder vid eventuella överträ-
delser mot koden. Inga ärenden har rapporterats under året.
HUMLEGÅRDEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021 106
INNEHÅLL / STYRNING / HÅllBArHetSStyrning
Innehåll
Inledning
Verksamheten
Finansiella rapporter
Styrning
Bolagsstyrning 100
Revisorns granskning av bolagssty-
ringsrapporten
102
Ägarstruktur 103
Styrelse 104
Företagsledning 105
Hållbarhetsstyrning 106
GRI-index 108
Övrigt
Årsredovisningslagen
I tabellen nedan finns sidhänvisningar till strategiska komponenter i Humlegårdens hållbarhetsarbete, vilket även utgör
Humlegårdens lagstadgade hållbarhetsrapport i enlighet med kraven i ÅRL.
Område Övergripande Miljö
Sociala förhållanden
ochpersonal
Mänskliga
rättigheter
Anti-
korruption
Affärsmodell 19–21
Policy och dess resultat 19–21, 24, 43 19–21, 24, 29–31 21, 31 21
Risker och dess hantering 63, 66 63, 68 63, 66, 68 63, 66, 68
Mål och resultat 22, 54, 108–109 22, 108–109 108–109 108–109
Läs mer om vår väsentlighetsanalys
på www.humlegarden.se/analys
Vy från fastigheten Österbotten 8 på Birger Jarlsgatan 25,
som stod klar 1904.
rapportering
Humlegårdens hållbarhetsredovisning 2021 återfinns på de
sidor som anges i tabellen nedan. Redovisningen har upprät-
tats från kraven i GRI Standards, nivå Core. Hållbarhets-
redovisningen möter kraven i årsredovisningslagen om
hållbarhetsrapportering och utgör Humlegårdens
Communication on Progress kopplat till det åtagandet vi har
mot FN:s Global Compact (nivå Active under 2021). Hållbar-
hetsredovisningen har inte granskats av revisor men revi-
sorns yttrande om hållbarhetsrapporten finns på sidan 98.
Humlegården rapporterar årligen kring resultatet av sitt håll-
barhetsarbete. Hållbarhetsredovisningen för 2021 är Humle-
gårdens sjätte hållbarhetsredovisning. Redovisningen för
2020 publicerades i mars 2021. Hållbarhetsredovisningen
speglar innehållet i Humlegårdens hållbarhetsarbete och
baseras på väsentlighetsanalysen samt de mål för hållbar-
hetsarbetet som fastställts utifrån den.
Kontinuerlig dialog med intressenter
Att få såväl interna som externa intressenters synpunkter på
Humlegården är en viktig del i den löpande utvecklingen av vårt
hållbarhetsarbete. Humlegården inkluderar de intressenter som
bedöms påverkas av och ha en påverkan på Humlegårdens
verksamhet. Våra viktigaste intressenter är kunder, ägare,
investerare och medarbetare. Genom att föra en dialog med
våra intressenter kan vi fånga deras förväntningar och önske-
mål avseende vårt hållbarhetsarbete. Ett exempel på hur vi
möter våra intressenter i dessa frågor är den årliga Humlegårds-
dagen, där vi samlar alla våra ägare. Vi är även representerade
i flera forum, såsom branschorganisationen Fastighetsägarnas
hållbarhetsråd och i styrelsen för Global Compact Network
Sweden. Vi eftersträvar alltid ett nära samarbete och god dia-
log med våra kunder. Under pandemin har detta varit ett ännu
större fokus, där en nära dialog är en viktig förutsättning för
att identifiera var vi behövt göra stödinsatser. Vidare har vi
även haft flera möten med våra kunder som syftat till att finna
nya sätt att stödja dem i deras hållbarhetsarbete.
Väsentlighetsanalys
För att utveckla Humlegårdens hållbarhetsarbete och identi-
fiera de mest väsentliga hållbarhetsfrågorna har en väsent-
lighetsanalys gjorts. Information och nyckeltal är utvalda
med utgångspunkt i hållbarhetsaspekter som bedömts vara
väsentliga för Humlegården verksamhet. Synpunkter från
våra intressenter vägs in för att definiera väsentliga frågor i
hållbarhetsarbetet och för kontinuerlig förbättring.
HUMLEGÅRDEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021 107
INNEHÅLL / STYRNING / HÅllBArHetSStyrning
Innehåll
Inledning
Verksamheten
Finansiella rapporter
Styrning
Bolagsstyrning 100
Revisorns granskning av bolagssty-
ringsrapporten
102
Ägarstruktur 103
Styrelse 104
Företagsledning 105
Hållbarhetsstyrning 106
GRI-index 108
Övrigt
GRI-index
GRI Standards 2016
Upp-
lysning Innehåll Sid hänvisning
FN Global
Compact
Standardupplysningar
Organisationsprofil 102-1 Organisationens namn 4, 60
102-2 Aktiviteter, varumärken,
produkter och tjänster
4, 60
102-3 Lokalisering av huvudkontor 60
102-4 Länder där bolaget är verksamt 4, 60
102-5 Ägarstruktur och bolagsform 60, 100, 103
102-6 Marknader där bolaget
är verksamt
4, 33–35, 60
102-7 Organisationens storlek,
inklusive antal anställda, verk-
samheter, omsättning, kapital
4–5, 60–62
102-8 Information om anställda 31 6. Arbetsrätt
102-9 Hållbarhet i leverantörskedjan 21, 31, 67
102-10 Förändringar i organisatio-
nens storlek, struktur, ägar-
skap, värdekedja under
redovisningsperioden
60
102-11 Hantering av försiktighets-
principen
66 7. Miljö
102-12 Externa hållbarhetsprinciper
och initiativ som organisatio-
nen stödjer
21–22, 31, 57, 60,
66–67, 106–107,
humlegarden.se
102-13 Medlemskap i organisationer 22, 107
Strategi 102-14 Vd-ord 8–10
Etik och integritet 102-16 Organisationens värderingar och
etiska riktlinjer
31, humlegarden.se 10. Anti-
korruption
Styrning 102-18 Struktur för styrning 100–101, 106–107,
humlegarden.se
GRI Standards 2016
Upp-
lysning Innehåll Sid hänvisning
FN Global
Compact
Intressent dialog 102-40 Intressentgrupper 19, 107,
humlegarden.se
102-41 Andel anställda som omfattas
av kollektiva förhandlingar
30 3. Arbetsrätt
6. Arbetsrätt
102-42 Identifiering och urval av intres-
senter
humlegarden.se
102-43 Organisationens metod för
intressentdialog
107, humlegarden.se
102-44 Frågor som lyfts fram av
intressenterna
humlegarden.se
Redovisningsprofil 102-45 Affärsenheter som inkluderas
iredovisningen
67
102-46 Process för att fastställa
redovisningsinnehåll och
avgränsningar
107, humlegarden.se
102-47 Identifierade väsentliga
hållbarhetsfrågor
21, 107,
humlegarden.se
102-48 Förklaringar av korrigeringar
från tidigare redovisningar
45
102-49 Väsentliga förändringar
i redovisningen
107
102-50 Redovisningsperiod 107
102-51 Datum för senaste redovisning 107
102-52 Redovisningscykel 107
102-53 Kontaktperson för
redovisningen
121
102-54 Uttalande om att redovisningen
följer GRI Standards
107
102-55 GRI-index 108–109
102-56 Externt bestyrkande 98, 107
HUMLEGÅRDEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021 108
INNEHÅLL / STYRNING / gri-inDex
Innehåll
Inledning
Verksamheten
Finansiella rapporter
Styrning
Bolagsstyrning 100
Revisorns granskning av bolagssty-
ringsrapporten
102
Ägarstruktur 103
Styrelse 104
Företagsledning 105
Hållbarhetsstyrning 106
GRI-index 108
Övrigt
GRI Standards 2016
Upp-
lysning Innehåll Sid hänvisning
FN Global
Compact
Specifika upplysningar
Ekonomi
GRI 103:
Hållbarhets styrning
103-1 Förklaring av väsentlig fråga
och avgränsningar
107, humlegarden.se
103-2 Hållbarhetsstyrning och
desskomponenter
19–22, 106–107,
humlegarden.se
103-3 Utvärdering av
hållbarhets styrning
22, 106–107
GRI 201:
Ekonomisktresultat
201-1 Genererat och distribuerat eko-
nomiskt värde
69
GRI 203:
Indirekt eko nomisk
påverkan
203-1 Investering i infrastruktur
ochkringtjänster
39, humlegarden.se
GRI 205:
Anti-korruption
205-3 Korruptionsincidenter och
åtgärder
31, 106 10. Anti-
korruption
Miljöhänsyn
GRI 103:
Hållbarhets styrning
103-1 Förklaring av väsentlig fråga
och avgränsningar
107, humlegarden.se
103-2 Hållbarhetsstyrning och
desskomponenter
19–22, 106–107,
humlegarden.se
103-3 Utvärdering av
hållbarhets styrning
22, 106–107
GRI 301:
Material
301-2 Andel återanvänt respektive
återvunnet material
45 7. Miljö, 8. Miljö
CRE8 Certifieringar 45, 49–51, 111–114
GRI 302:
Energi
302-1 Energianvändning
i organisationen
45 7. Miljö, 8. Miljö
302-3 Energiintensitet 45 7. Miljö, 8. Miljö
CRE1 Energiintensitet, fastigheter 45
GRI 303:
Vatten förbrukning
1)
303-1 Interaktioner med vatten som
delad resurs
43 7. Miljö, 8. Miljö
303-5 Vattenförbrukning 45 7. Miljö, 8. Miljö
GRI 305:
Utsläpp
305-1 Direkta utsläpp av växthus gaser
(scope 1)
42, 44–46 7. Miljö, 8. Miljö
305-2 Indirekta utsläpp av
växthusgaser (scope 2)
42, 44–46 7. Miljö, 8. Miljö
305-3 Övriga indirekta utsläpp av
växthusgaser (scope 3)
42, 44–46 7. Miljö, 8. Miljö
CRE3 Koldioxidintensitet, fastigheter 45
GRI Standards 2016
Upp-
lysning Innehåll Sid hänvisning
FN Global
Compact
Sociala frågor
GRI 103:
Hållbarhets styrning
103-1 Förklaring av väsentlig fråga
och avgränsningar
107, humlegarden.se
103-2 Hållbarhetsstyrning och
desskomponenter
19–22, 106–107,
humlegarden.se
103-3 Utvärdering av
hållbarhets styrning
22, 106–107
GRI 401:
Anställning
401-1 Nyanställda och
personal omsättning
31 6. Arbetsrätt
401-2 Förmåner till heltidsanställd
personal
30 6. Arbetsrätt
GRI 403:
Sjukfrånvaro
1)
403-1 Arbetsmiljöledningssystem 31
403-2 Riskidentifiering, riskbedöm-
ning och incidentundersökning
30
403-3 Arbetshälsovårdstjänster 30–31
403-4 Medarbetardeltagande, kon-
sultation och kommunikation
gällande hälsa och säkerhet
30
403-5 Träning och utbildning gällande
hälsa och säkerhet
30–31
403-6 Främjande av medarbetares
hälsa
30–31
403-7 Förebyggande och hantering av
hälso- och säkerhetspåverkan
på arbetsplatsen direkt kopp-
lade till affärsrelationer
30–31
403-8 Medarbeterare som omfattas
av arbetsmiljöledningssystem
30
403-9 Skador, arbetsrelaterade sjuk-
domar, förlorade arbetsdagar,
frånvaro samt totala antalet
arbetsrelaterade dödsolyckor
30–31
GRI 404:
Träning och utbildning
404-3 Regelbunden utvärdering
ochuppföljning avprestation
och karriärutveckling
30 6. Arbetsrätt
GRI 405:
Mångfald och jämlikhet
405-1 Könsfördelning och ålders-
kategorier av alla anställda
samt chefer
31, 83–84 6. Arbetsrätt
GRI 406:
Anti- diskriminering
406-1 Antal fall av diskriminering,
samt vidtagna åtgärder
31, 106 6. Arbetsrätt
GRI 416:
Kunders hälsa och
säkerhet
416-2 Incidenter kopplade till reg-
ler och frivilliga koder gällande
hälso- och säkerhetspåverkan
31, 106
1)
2018 års standard.
HUMLEGÅRDEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021 109
INNEHÅLL / STYRNING / gri-inDex