COELI FASTIGHET II AB
Organisationsnummer 559173-7548
ÅRSREDOVISNING OCH KONCERNREDOVISNING
FÖR RÄKENSKAPSÅRET 1 JANUARI 2024 - 31 DECEMBER 2024
1
FASTIGHET
II A B
(PUBL)
COELI FASTIGHET II AB
Innehåll:
Investeringsstrategi
VD har ordet
Nyckeltal
Förvaltningsberättelse
Bolagsstyrningsrapport
Resultaträkning - koncernen
Balansräkning - koncernen
Rapport över förändringar i eget kapital - koncernen
Kassaflödesanalys - koncernen
Moderbolagets resultaträkning
Moderbolagets balansräkning
Rapport över moderbolagets förändringar i eget kapital
Moderbolagets kassaflödesanalys
Noter
Underskrifter
Revisionsberättelse
Definitioner
Sida
3
4
5
6
10
14
15
16
17
18
19
20
21
22
38
39
44
INNEHÅLLSFÖRTECKNING
2
COELI FASTIGHET II AB
INVESTERINGSSTRATEGI
3
INVESTERINGSSTRATEGI OCH MÅL COELI FASTIGHET II AB
Den största delen av värdetillväxten som bolaget strävar efter kommer av att ändra fastighetens detaljplan från exempelvis industri/kontor till
bostäder. Då detta är en relativt lång process och är beroende av kommunala och politiska beslut (planmonopolet) investerar bolaget endast i
fastigheter med befintliga hyresintäkter. Hyresgästerna sitter under utvecklingsperioden kvar i fastigheten vilket gör att den mer eller mindre är
fullt uthyrd under detaljplanearbetet. Detta begränsar risken i investeringen. ger löpande avkastning under tiden samt gör att bolaget kan hantera
en situation då detaljplanearbetet av någon anledning skulle ta längre tid än planerat.
Bolaget har en opportunistisk investeringsstrategi med mål om att skapa en hög avkastning. avkastningsmålet är 10 procent per år (efter avgifter)
till bolagets investerare.
COELI FASTIGHET II AB
Intäkterna för 2024 uppgick till 41,8 MSEK och driftnettot till 34,2 MSEK. Intäkterna har jämfört med föregående år minskat med 8% vilket
primärt beror på försäljningen av 3 fastigheter under året.
Nettoandelsvärdet (NAV) per preferensaktie P2 per 2024-12-31 uppgick till 213 SEK/aktie vilket är en minskning med 13,8% från 2023-12-31.
Detta speglar det ekonomiska klimatet och hur fastighetsmarknaden har utvecklats under 2024. Vi ser fortsatt potential i den framtida
värdeutvecklingen av portföljen och bedömer att fastigheternas lägen ger möjlighet till värdeutveckling där de negativa effekter som
orsakats av det försämrade marknadsläget begränsas av en fortsatt stark efterfrågan på bostäder.
En höjdpunkt från förvaltningen under året var uthyrningen av 3 466 kvm i Grönsakshandlaren som tidigare varit vakant. Uthyrningen slutför
det strategiska arbetet med fastigheten varför den avyttrades i mars 2025. Utöver arbetet med fastighetsförvaltningen har vi även aktivt
arbetat med detaljplaneutvecklingen. Innan årsskiftet fick vi även positivt besked från Stockholm Stad för att påbörja ett programarbete
inför en detaljplaneprocess för Mandelblommorna. Programarbetet kommer ligga till grund för kommande planändringar.
I mars avyttrades fastigheterna Tennet 3 & 4 i Tyresö ca 10% under senaste värdering. Coeli har gjort bedömningen att bostadsutveckling
inte kommer att kunna ske i närtid, varav en avyttring bedömdes lämplig. I juli frånträddes Söderby 1:816 i Haninge. Försäljningen gjordes i
linje med senaste värdering. Då fastigheten inte längre bedöms utgöra ett strategiskt innehav och möjligheten att utveckla bostäder inom
en snar framtid är låg, bedömdes en avyttring vara lämplig.
Styrräntan har under året sänkts till 2,5% från 4% vilket påverkat bolagets finansieringskostnader. Bolagets räntekostnader uppgick 2024 till ca
29,4 MSEK vilket kan jämföras med föregående år då samma siffra var ca 31,7 MSEK. Under 2024 har ett antal lån refinansierats och förlängts.
2025 startade med ytterligare en räntesänkning vid riksbankens första möte och marknaden förväntar sig ytterligare en under året. Billigare
finansiering och större tillgänglighet till kapital har bidragit till att transaktionsmarknaden börjat komma tillbaka och enligt Svefas rapport av
den svenska fastighetsmarknaden uppgick totala transaktionsvolymen 2024 till 127 Mdr SEK vilket är en ökning med 45% mot 2023. Dock
fortsatt en bra bit ifrån rekordåret 2021 där transaktionsvolymen uppgick till 363 Mdr SEK i Sverige. 2024 ökade även antalet affärer med 20%
mot 2023 vilket visar på att vi börjar se en återhämtning av de större affärerna.
Svefas rapport av den svenska fastighetsmarknaden visar även att under 2024 upplevde svenska fastighetssektorn en markant återhämtning
på obligationsmarknaden jämfört med 2023. Efter en period av finansiella utmaningar, präglade av stigande räntor och inflation, återvände
fastighetsbolagen till obligationsmarknaden i hög takt. Under de första tre kvartalen 2024 emitterades obligationer för nästan 80 miljarder
kronor, en betydande ökning jämfört med 2022 och 2023. Det var även en tydlig minskning i spread på de utgivna obligationerna jämfört
med tidigare år vilket speglar det förbättrade marknadssentimentet.
Bostadsbygget förväntas börja återhämta sig svagt under 2025 där prognosen för påbörjade nybyggen är ca 30 000, en förbättring mot
2023 och 2024 men fortsatt en bra bit från rekordåret 2021 då 70 000 nya bostäder byggstartades. Den historiska minskningen av påbörjade
byggstarter kommer nu visa sig när prognosen för färdigställda bostäder minskar från ca 40 000 under 2024 till ca 30 000 för 2025. Detta är
långt under det fastställda behovet om 67 000 nya bostäder per år fram till 2030.
Stockholm den 11 april 2025
Jakob Pettersson
Verkställande direktör
V D HAR O R D E T
COELI FASTIGHET II AB (PUBL), ORG NR 559173-7548
4
COELI FASTIGHET II AB
2023-12-31
KONCERNEN
2024-12-31
KONCERNEN
FASTIGHETSRELATERADE
34 164 35 848
38 675
43 937
976
944
11
14
5,4 %
4,7%
5,0 %
4,4%
634 000
763 500
48 %
49%
Driftnetto TSEK
Uthyrningsbar area kvm
Snitthyra, SEK/kvm
Antal fastigheter
Direktavkastning
Direktavkastning annualiserad
Marknadsvärde fastighetsbestånd TSEK
Belåningsgrad
Genomsnittlig ränta
7,3 %
8,2%
Finansiella
Omsättning TSEK
41 818 45 470
Balansomslutning TSEK
673 137 802 071
Soliditet 50 % 49%
Nettoskuld TSEK
-272 114 -347 404
Aktierelaterade
Preferensaktier P1, antal
500 000 500 000
Preferensaktier P2, antal
1 579 900 1 579 900
Aktiekurs vid årets utgång, SEK
124 162
NAV per Preferensaktie P1 SEK
- -
NAV per Preferensaktie P2 SEK
213,21 247,35
Resultat per Preferensaktie P1 SEK
- -
Resultat per Preferensaktie P2 SEK
-34,14 -28,02
NYCKELTAL
5
COELI FASTIGHET II AB
Vid årets slut utgör den kortfristiga delen av skulder till kreditinstitut
246 455 TSEK. Bolagets bedömning är att de lån som förfaller de
närmsta 12 månaderna kommer att kunna förlängas under året. 68
MSEK har förlängts efter räkenskapsårets slut och 98 MSEK har
amorterats av i samband med frånträde av fastighet efter
räkenskapsårets slut. Coeli Fastighet II AB uppfyller samtliga lånevillkor
per 2024-12-31.
Total emissionslikvid från samtliga tre emissioner som genomförts
under 2019 och 2020 uppgår till cirka 4 0 0 MSEK innan avdrag för
emissionskostnader. Totalt emitterades 1 579 9 0 0 aktier och den
genomsnittliga emitteringskursen uppgick till 253,20 SEK/aktie.
Coeli Fastighet II AB uppfyller samtliga lånevillkor under 2024 och
2025 års rapportperioder.
RISKER OCH OSÄKERHETSFAKTORER
Bolaget utsätts löpande för olika risker som kan få betydelse för
Bolagets resultat och finansiella ställning. Det finns en rad faktorer
som påverkar, eller skulle kunna påverka, Bolagets verksamhet, både
direkt och indirekt. God intern kontroll, ändamålsenliga administrativa
system, rutiner, policys och minimera riskerna som verksamheten
utsätts för. Nedan anges några av de faktorer som kan få betydelse
för Bolagets framtida verksamhet, resultat och finansiella ställning.
Se även Not 1 avsnitt “Ränterisk” och Not 7 “Förvaltningsfastigheter”
för känslighetsanalys.
Bolagets vä
rdeutveckling
En investering i Bolaget är i första hand en långsiktig investering.
Möjligheten till avkastning är beroende av potentiell värdestegring
på Bolagets aktier, och realisering genom avyttring av fastigheter
kommer sannolikt att vara den enda möjligheten till god avkastning
för den som investerar i Bolagets aktier.
Regulatoriska krav
Bolagets möjlighet att investera kan begränsas om förändringar i
lagstiftning och andra regelverk medför särskilda krav på investerare
eller på Bolaget. Eventuella betungande förändringar i det regelverk
som är tillämpligt kan medföra negativa konsekvenser för Bolaget
och investerarna.
Fastighetsinvesteringar
Om Bolaget inte lyckas genomföra investeringar och avyttringar
till fördelaktiga priser kan det få till konsekvens att avkastningen
blir sämre än förväntat. Fastigheter som tillgångsslag har historiskt
uppvisat god avkastning i förhållande till andra investeringstillgångar.
En investerare bör vara medveten om att det finns en risk för att en
investering i fastigheter inte på samma sätt kommer att ge en sådan
god avkastning som dylika investeringar uppvisat historiskt.
Risker med myndighetsbeslut
Det finns risk att fördröjda, uteblivna eller ändrade beslut från myndighet,
t.ex. bygglov eller beslut om detalj- och/eller områdesplaner, kan få
konsekvensen att värdet på enskilda investeringsobjekt påverkas
negativt.
Teknisk risk
Vid fastighetsköp finns alltid en teknisk risk knuten till fastigheterna
som förvärvas. Detta kan exempelvis vara risker som hänger samman
med do
lda fel eller brister i fastigheterna, ri sk för skada genom
brand eller naturkatastrofer eller historiska förhållanden vad avser
föroreningar eller liknande.
Styrelsen och verkställande direktören för Coeli Fastighet II AB
(publ), org nr 559173-7548, får härmed avge årsredovisning och
koncernredovisning för räkenskapsåret 1 januari 2024 - 31 december
2024. Årsredovisningen är upprättad i tusentals kronor om inget
annat anges.
ALLMÄNT OM VERKSAMHETEN
Coeli Fastighet II AB är en så kallad alternativ investeringsfond
(AIF) och ett publikt aktiebolag. Bolagets verksamhet består i att
direkt eller indirekt äga, förvärva, försälja och förvalta fastigheter.
Bolaget investerar i fastighetsmarknaden där det finns exploaterings-
och utvecklingsmöjligheter. Bolaget ska placera sina tillgångar i
fastigheter i Sverige med inriktning på fastigheter och mark där det
finns möjlighet att skapa byggrätter för bostadsändamål eller andra
kommersiella fastighetsändamål med bra potential för värdeskapande.
Coeli Fastighet II AB grundades i september 2018. Bolaget har under
2019 och 2020 bedrivit kapitalanskaffning genom nyemissioner riktade
till allmänheten. Emissionslikviden kommer att användas för att göra
fastighetsinvesteringar inom ramen för Bolagets placeringsstrategi.
Målet med investeringarna är att skapa en hög riskjusterad avkastning
för bolagets aktieägare.
Utöver Aktiebolagslag (2005:551) regleras Bolagets verksamhet
av Lag (2013:561) om förvaltare av alternativa investeringsfonder,
kommissionens delegerade förordning (EU) nr 231/2013 samt riktlinjer
från Europeiska värdepappers- och marknadsmyndigheten (Esma)
samt Finansinspektionens föreskrifter.
För a
tt uppfylla gällande regelverk behöver Bolaget ha en AIF-
förmaltare (AIFM) samt att utse ett förvaringsinstitut. Bolagets
förvaringsinstitut är Danske Bank A/S, Sverige Filial (org.nr. 516401-
9811). Coeli Asset Management AB är Bolagets AIFM och har tillstånd
som auktoriserad AIF-förvaltare. Coeli Asset Management AB står under
Finansinspektionens tillsyn. Det AIFM-avtal som ingåtts innebär att
Coeli Asset Management har rätt till en årlig portföljförvaltningsavgift
om 0,8 procent (exklusive moms) som beräknas på emitterad volym.
Eftersom samtliga emissioner är slutförda och Bolaget påbörjat
sina investeringar beräknas förvaltningsavgiften istället baserat på
marknadsvärdet av fastigheterna i Bolagets portfölj. Därtill har Coeli
Asset Management AB rätt till en AIFM-kostnad om 0,2 procent
på emitterad volym som avser hantering av risk, regelefterlevnad,
administration och rapportering.
ÄGARFÖRHÅLLANDEN
Bolagets moderbolag är Co
Moderbolaget har 67% av rösterna och 21% av antalet aktier.
F
ASTIGHETSBESTÅND
Den 31 dec 2024 ägde Bolaget, genom helägda dotterbolag, 11
fastigheter med en total area om cirka 38 675 kvm, Bolaget kommer
under innehavsperioden förädla fastigheterna genom att fokusera på
ökad lönsamhet samt undersöka möjligheterna att tillskapa byggrätter
för bostadsändamål.
FINANSIERING
Per den 31 december 2024 uppgick koncernens egna kapital till 336
850 TSEK. Koncernens räntebärande skulder uppgick till 304 330
T S E K motsvarande en belåningsgrad om 48 %. Den genomsnittliga
räntan på Bolagets externa låneskulder uppgick till 7,3 %. Se även Not
1 a
vsnitt “Ränterisk” för känslighetsanalys.
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
6
COELI FASTIGHET II AB
Driftskostnader
De viktigaste driftskostnaderna är kostnader för uppvärmning,
fastighetsskötsel, el, vatten, renhållning, fastighetsskatt,
tomträttsavgäld, försäkringar, underhåll samt administration. Ökade
driftskostnader har en direkt negativ påverkan på fastigheternas
driftsnetto, och därmed på Bolagets resultat och avkastning. Se även
Not 7 “Förvaltningsfastigheter” för känslighetsanalys.
Miljörisk
Fastighetsförvaltning och fastighetsexploatering medför miljöpåverkan.
Det finns således en risk att krav under vissa förutsättningar kan
komma att riktas mot Bolaget för utredningsåtgärder vid misstanke
om förorening i mark, vattenområde eller grundvatten, eller för
efterbehandling eller marksanering vid förekomst av förorening i mark,
vattenområden eller grundvatten, för att ställa fastigheten i sådant
skick som följer av lagstiftning.
Osäkerhet vid värdering av fastigheterna
Risken vid investeringar i fastigheter påverkas f rämst av
osäkerhetsfaktorer vid värdering av tillgången. Det finns även risk
för att de faktorer som ligger till grund för en värdering kan fluktuera
och påverka värdet negativt.
Finansiering
Bolagets investeringar kommer delvis att finansieras med lånat kapital.
Det innebär att Bolaget exponeras för risker som sammanhänger
med tillgång till lånefinansiering, ökade räntekostnader, minskade
avdragsmöjligheter för räntekostnader, krav på ökad amortering
och risker i samband med refinansiering när de ursprungliga lånen
löper ut. Det föreligger även en risk att Bolaget inte beviljas lån i den
utsträckning som önskas för en viss investering.
MILJÖ
Bolagets övergripande miljömål är att minska fastigheternas
miljöbelastning genom att minska energiförbrukningen genom att
göra effektiva energiinvesteringar.
HÅLLBARHET
Fonden omfattas av AIF-förvaltaren Coeli Asset Management AB:s
policy för hållbara investeringar. Coeli Asset Management AB har
etablerat en process för hur hållbarhet beaktas i förvaltningen, vilket
inkluderar interna riktlinjer för vilka aspekter som beaktas, vilken
metodik som används samt uppföljning av hur detta avspeglas i
fondens tillgångar.
Coelis policy omfattar samtliga fonder som investerar i noterade
bolag, men i så hög utsträckning som möjligt fonder som investerar i
onoterade tillgångar, såsom denna fond. Hållbarhetsrisker integreras
i fondensinvesteringsbeslut utan att fonden främjar miljörelaterade
eller sociala egenskaper eller har hållbar investering som mål, detta i
enlighet med artikel 6 i SFDR.
ORGANISATION
Verkställande direktör är Jakob Pettersson. Styrelsen består av
styrelseordförande Stefan Renno och styrelseledamöterna Niklas
Lantz och Jan Nordström
ERSÄTTNING TILL STYRELSE OCHLEDANDE BEFATTNINGSHAVARE
Styrelsen föreslår att årsstämman beslutar att godkänna styrelsens
förslag till riktlinjer för ersättning till bolagets ledande befattningshavare
enligt nedanstående. Med ledande befattningshavare avses
verkställande direktör i bolaget.
Riktlinjerna för ersättning till styrelsen och ledande befattningshavare
ska gälla till slutet av årsstämman 2024 och innebär att ersättningsfrågor
behandlas och beslutas av styrelsen i sin helhet.
Ingen fast lön eller rörlig ersättning utgår till ledande befattningshavare
i bolaget. Ledande befattningshavare ska kunna erhålla ersättning för
arbete för bolagets räkning genom andra bolag i koncernen.
Fast lön till styrelsen ska uppgå till högst 125 0 0 0 kronor per år
per ledamot. Ingen rörlig ersättning utgår till styrelsen. I den mån
styrelseledamot utför arbete för bolagets räkning, vid sidan av
styrelsearbetet, ska konsultarvode och annan ersättning för sådant
arbete kunna utgå.
Styrelsen har rätt att frångå ovanstående riktlinjer om styrelsen
bedömer att det i ett enskilt fall finns särskilda skäl som motiverar det.
AKTIEINFORMATION
Aktiekapitalet i Coeli Fastighet II AB uppgick per 31 december 2024
till 2 079 9 0 0 SEK, fördelat på 500 0 0 0 Preferensaktier P1 och 1 579
9 0 0 Preferensaktier P2. Preferensaktierna P1 berättigar till tio röster på
bolagstämma och Preferensaktierna P2 till en röst på bolagsstämma.
Aktierna i Fastighet II är inte, och har inte varit, föremål för erbjudande
till följd av budplikt, inlösenrätt eller lösningsskyldighet. Aktierna
har inte varit föremål för något offentligt uppköpserbjudande. Det
finns inga inskränkningar i rätten att fritt överlåta aktier och såvitt
styrelsen känner till föreligger inga aktieägaravtal. Coeli Fastighet II
AB är listat på Nordic Growth Market (NGM) AIF. Aktierna handlas
under kortnamnet CF2 PREF 2. Bolagets ISIN-kod är SE0012012672.
FRAMTIDSUTSIKTER
Faktorer som väntas påverka fastighetsmarknaden i störst utsträckning
under 2025 är styrräntan och konjunkturen i samhället. Riksbanken
indikerar fortsatt att man planerar att ytterligare sänka styrräntan
under 2025 men prognosen från Riksbanken är dock med flera
osäkerhetsfaktorer kopplat till den starka amerikanska ekonomin,
geopolitiska oron samt kronans utveckling.
Den svenska arbetsmarknaden präglas av viss osäkerhet men visar
tecken på stabilisering inför 2025. Under 2024 ökade arbetslösheten
något, delvis till följd av en avmattad ekonomi och höga kostnader
för företag, vilket ledde till ett ökat antal konkurser och varsel, särskilt
inom bygg- och detaljhandeln. Samtidigt har arbetskraftsdeltagandet
förblivit högt, och vissa sektorer, såsom vård och IT, har fortsatt
uppvisa brist på kvalificerad personal.
Inför 2025 förväntas arbetslösheten minska gradvis, understödd av en
förbättrad ekonomisk situation med lägre räntor och stabiliserad
inflation. Sysselsättningen bedöms stärkas inom tjänstesektorn och
exportorienterade industrier, där efterfrågan börjar återhämta sig.
Dock kvarstår utmaningar i byggbranschen på grund av låga
nyproduktionstal, och regionala skillnader i arbetsmarknaden
förväntas bli mer framträdande. Aktörer som fokuserar på
kompetensutveckling och omställning har bättre förutsättningar att
möta framtida behov, särskilt i en arbetsmarknad i förändring.
Det låga antalet nyproduktioner som startades under 2023–2024
förväntas fortsätta in på 2025 på grund av höga byggkostnader och
utmaningar med att få finansiering. För 2025 prognosticeras en fortsatt
låg nivå av färdigställda bostäder, betydligt under Boverkets mål.
Detta förvärrar bostadsbristen, särskilt i storstäder där behovet redan
är stort. Trots den svaga byggtakten förväntas efterfrågan på
byggrätter öka på sikt. Behovet av bostäder i attraktiva lägen, framför
allt i storstadsregionerna, förblir starkt. När marknaden stabiliseras och
räntenivåerna sjunker, väntas byggrätter i rätt lägen bli en strategisk
tillgång för aktörer som vill starta nya projekt.
Marknadshyrorna förväntas stiga även under 2025, om än i
långsammare takt än tidigare år. Denna ökning, i kombination med
en måttlig KPI-indexering, skapar förutsättningar för värdetillväxt i
fastighetsstocken. Minskade vakanser i fastigheter på rätt lägen och
effektiv fastighetsförvaltning, där drifts- och underhållskostnader
optimeras, förväntas fortsätta att generera värdeskapande.
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
7
COELI FASTIGHET II AB
Coeli bedömer sammantaget att fastighetsbeståndet står starkt inför
2025. En kombination av sjunkande finansieringskostnader och aktiv
förvaltning förväntas bidra till en positiv värdeutveckling i takt med att
det finansiella läget förbättras. Den förväntade stabiliseringen i
marknaden kan också stimulera en mer aktiv transaktionsmarknad,
som varit återhållsam under de senaste åren.
VÄSENTLIGA HÄNDELSER UNDER ÅRET
Via bolagstransaktioner har tre fastigheter frånträtts under året. Den
30 maj frånträddes fastigheterna Tyresö Tennet 3 & 4 med en
uthyrningsbar yta om 1 215 respektive 2 966 kvm och den 1 juli
frånträddes fastigheten Haninge Söderby 1:816 med en
uthyrningsbar yta om 926 kvm.
VÄSENTLIGA HÄNDELSER EFTER RÄKENSKAPSÅRETS SLUT
Bolaget har efter räkenskapsårets slut frånträtt fastigheterna
Grönsakshandlaren 4 & 6 per den 4 april 2025 genom försäljning av
bolaget Coeli Grönsakshandlaren AB. Försäljningen gjordes i linje
med senaste värdering per 2024- 12-31, Bolaget har även förlängt
68 MSEK av kortfristig skuld.
SAMMANFATTNING RÄKENSKAPSÅRET 2024
• Fastighetsbeståndets marknadsvärde per 31 december 2024
uppgick till 634 (763,5) MSEK. Förändringen förklaras främst av
försäljning av fastigheter under året.
• Hyresintäkterna uppgick till 40 622 (44 759 ) TSEK. Förändringen
förklaras främst av förvärv och indexering.
• Resultat efter skatt uppgick -53 940 (-44 267) TSEK, varav -43
579 (-30 865) T S E K avser värdeförändring fastighet.
• Resultat per aktie P2 uppgick till - 34,14 (-28,02) SEK.
• Nettoandelsvärde, NAV, per Preferensaktie P2 uppgick till 213,21
(247,35) SEK.
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
8
COELI FASTIGHET II AB
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
9
Förslag till disposition av bolagets resultat
Styrelsen föreslår att tillgängliga vinstmedel (SEK)
2024-12-
31
fritt eget kapital
381 854
674
årets resultat
-33 139
068
348 715 606
disponeras så att
i ny räkning överföres
348 715 606
COELI FASTIGHET II AB
PRINCIPER FÖR BOLAGSSTYRNING
Coeli Fastighet II AB tillämpar svenska lagar, svensk kod för bolagsstyrning och interna riktlinjer för sin bolagsstyrning. Bolaget har upprättat
den här bolagsstyrningsrapporten i enlighet med årsredovisningslagen (1995:1554) och svensk kod för bolagsstyrning (”Koden”). Bolaget
tillämpar även Nordic Growth Market’s (”NGM”) regelverk för bolag vars aktier är upptagna till handel på NGM Nordic AIF samt Lag (2013:561)
om förvaltare av alternativa investeringsfonder (”LAIF”). Koden tillämpas från börsnotering som gjordes den 17 april 2019. Riktlinjerna avseende
Koden finns att tillgå på den hemsida som tillhör Kollegiet för svensk bolagsstyrning (www
.bolagsstyrning.se).
Coeli Fastighet II AB:s bolagsordning finns att ladda ner på bolagets webbplats https://coeli.se/vara-fonder/fastighetsfonder/coeli-fastighet-
ii-ab/. I den här bolagsstyrningsrapporten beskrivs bolagsstyrningen, den interna kontrollen, ledningen och förvaltningen av Bolaget. Koden
tillåter att avvikelser från normer görs om dessa avvikelser redovisas i bolagsstyrningsrapporten med angivande av skäl och alternativ lösning.
Bolaget har gjort avvikelser från Koden som presenteras i avsnittet ”Avvikelser från Koden”. Utöver detta har Bolaget även utformat interna
riktlinjer för bolagsstyrning såsom instruktioner och arbetsordning för styrelse respektive VD samt processbeskrivning för intern kontroll.
System för intern kontroll och riskhantering
Den interna kontrollen bygger på riktlinjer, ansvarsfördelningar och arbetsfördelningar vars efterlevnad följs upp och som utvärderas
kontinuerligt. Risker för fel i den finansiella rapporteringen identifieras, analyseras och elimineras på en kontinuerlig basis genom nya eller
ändrade riktlinjer för den interna kontrollen. Styrelsen följer upp bedömningen av den interna kontrollen bland annat genom kontakter med
bolagets externa revisorer samt utvärderar den regelbundna rapporteringen från AIF-förvaltaren som sker med minst kvartalsvis frekvens
vid styrelsemöten, samt vid behov. Bolagets externa revisorer träffar styrelsen minst en gång per år vid ordinarie styrelsemöten. Styrelsen
inhämtar och granskar AIF-förvaltarens antagna policys och riktlinjer vilka formaliserar arbetet kring finansiell rapportering och internkontroll,
samt utvärderar att dessa är ändamålsenliga och kontrollerar att de efterlevs. Styrelsen granskar särskilt intern kontroll i samband med
finansiell rapportering genom att verksamheten rapporterar status i arbetet med finansiella rapporter samt förser styrelsen med utvärdering
av genomfört arbete när rapporterna är färdigställda. Rapporteringen från verksamheten till styrelsen gällande finansiell rapportering gäller
såväl reviderad årsredovisning samt översiktligt granskad halvårsrapport. Mot bakgrund av detta samt med beaktande av bolagets storlek
och verksamhet har styrelsen vid sin utvärdering bedömt att det inte finns något behov av en internrevisionsfunktion.
Aktier och rösträtt
Coeli Fastighet II AB är ett avstämningsbolag vars aktiebok förs av Euroclear Sweden AB.
Aktierna kan vara preferensaktie P1 och preferensaktie P2. Såväl preferensaktier P1 som preferensaktier P2 får ges ut till ett antal motsvarande
etthundra (100) procent av det totala antalet aktier i bolaget. Preferensaktier P1 skall berättiga till tio (10) röster vardera, och preferensaktier
P2 skall berättiga till en (1) röst vardera.
Aktiekapitalet i Coeli Fastighet II AB uppgick per 31 december 2024 till 2 079 900 SE K fördelat på 500 0 0 0 preferensaktier P1 samt 1 579
900 preferensaktier P2.
Preferensaktier P2 som erbjuds till allmänheten är upptagna till handel på den reglerade marknaden NGM Nordic Growth Market, under
marknadssegmentet Nordic AIF. Aktierna handlas under kortnamnet CF2 PREF P2 och har ISIN-kod SE0012012672.
Större direkta eller indirekta innehav i bolaget
Coeli Investment Management AB innehar per den 31 december 2024 440 0 0 0 preferensaktier P1, vilket motsvarar 66,87 procent av rösterna
och 21,15 procent av det totala antalet utestående aktierna i Bolaget. Utöver detta finns inte, såvitt styrelsen känner till, några direkta eller
indirekta aktieinnehav som representerar mer än en tiondel av röstetalet för samtliga aktier i bolaget.
Bolagsstämman
Bolagets högsta organ är bolagsstämman där alla aktieägare har rätt att delta antingen personligen eller genom ombud. Årsstämma hålls
årligen senast sex månader efter räkenskapsårets utgång. Årsstämman väljer bolagets styrelse och styrelsens ordförande, fastställer bolagets
balans- och resultaträkning, beslutar om disposition av resultatet samt beslutar om ansvarsfrihet för styrelseledamöter och VD. Årsstämman
väljer också bolagets revisorer samt beslutar om ändring av bolagsordning. Årsstämman beslutar även om styrelsearvode samt godkänner
principerna för ersättningar och andra anställningsvillkor för koncernledningen. Vid årsstämman har varje aktieägare som huvudregel rätt
att rösta för alla sina aktier utan begränsningar i rösträtten. För att få ett ärende behandlat på stämman ska en begäran inkomma till bolaget
i god tid före stämman. Styrelsens ordförande utgör funktion för valberedning och förslag till ordförande lämnas via e-post info@coeli
.se.
Årsstämmans beslut fattas med enkel majoritet av de lämnade rösterna. Ti ll skydd för de mindre aktieägarna ska dock vissa beslut fattas med
kvalificerad majoritet av de lämnade rösterna och de vid stämman företrädda aktierna. Dessutom gäller som en generell minoritetsskyddsregel
att bolagsstämma inte får fatta beslut som kan ge en otillbörlig fördel för viss aktieägare eller innebära en nackdel för bolaget eller annan
aktieägare. Fullständiga protokoll från genomförda bolagsstämmor finns tillgänglig på bolagets webbplats.
Bolaget
har under räkenskapsåret 2024 haft följande bolagsstämmor:
Ordinarie bolagsstämma 2024-05-16
Stämman beslutade att fastställa framlagd resultat- och balansräkning för räkenskapsåret 2023 och att ingen utdelning ska ske. Ansvarsfrihet
10
BOLAGSSTYRNIN G S R A P P O R T
COELI FASTIGHET II AB
beviljades verkställande direktören och styrelsens ledamöter.
Beslutades att, i enlighet med förslaget som lämnats av Coeli Investment Management AB, att omvälja Stefan Renno, Jan Nordström
o c h Niklas Lantz till ordinarie styrelseledamöter för tiden fram till slutet av nästa årsstämma. Stämman beslutade även, efter förslag på
stämman, att omvälja Stefan Renno till styrelsens ordförande.
Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB valdes som revisor med Daniel Algotsson som huvudansvarig
revisor.
Beslutades att anta riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare enligt med styrelsens förslag.
Årsstämman 2025
Nästa årsstämma för aktieägare i bolaget hålls den 16 maj 2025 i Stockholm. Kallelse till årsstämman kommer att ske enligt bolagsordningens
bestämmelse samt följa de krav som gäller enligt svensk kod för bolagsstyrning och aktiebolagslagen.
Styrelsen
Styrelsens
ansvar
Styrelsen är ytterst ansvarig för Coeli Fastighet II AB :s organisation och förvaltningen av verksamheten. Enligt den svenska aktiebolagslagen
och styrelsens arbetsordning ansvarar styrelsen för att upprätta övergripande, långsiktiga strategier och mål, fastställa budget och affärsplaner,
granska och godkänna bokslut samt fatta beslut i frågor rörande investeringar och betydande förändringar i bolagets organisation och
verksamhet. Styrelsen utser också bolagets VD samt fastställer lön och annan ersättning till VD.
Coeli Fastighet II AB klassificeras som en så kallad alternativ investeringsfond (AIF) utifrån AIFM-direktivet. Bland annat innebär regelverket
att det ska finnas ett förvaringsinstitut som förvarar bolagets tillgångar. Danske Bank A/S Sverige Filial (org. nr. 516401–9811) har utsetts för
denna tjänst. Bolaget behöver även ha en AIF-förvaltare (AIFM) för att uppfylla kraven. Coeli Asset Management AB är bolagets AIF-förvaltare.
Styrelsen har till uppgift att säkerställa och utvärdera att de avtal som finns mellan bolaget och dess AIF-förvaltare och förvaringsinstitut
fullföljs samt att tillse att den löpande rapporteringen som görs till Finansinspektionen genomförts med rätt innehåll och vid rätt tidpunkt.
Styrelsen bär ansvaret för bolagets organisation och förvaltningen av bolagets verksamhet, som ska ske i bolagets och samtliga aktieägare
intresse. Några av styrelsens huvuduppgifter är att hantera strategiska frågor avseende verksamhet, finansiering, etableringar, tillväxt, resultat
och finansiell ställning samt fortlöpande utvärdera bolagets ekonomiska situation.
Styrelsens sammansättning
Styrelsens ordförande utvärderar årligen styrelsearbetet, dess arbetsform och effektivitet. Utvärderingen görs efter varje räkenskapsår.
Utvärderingen avseende räkenskapsår 2023 genomfördes i samband med det första ordinarie styrelsemöte 2024 och styrelsens bedömning
är att styrelsens arbetsform är ändamålsenlig. Bolagets styrelse ska enligt bolagsordningen bestå av minst tre och högst åtta ledamöter
utan suppleanter. Styrelsen har under räkenskapsåret 2024 efter årsstämman 16 maj 2024 bestått av följande tre ordinarie ledamöter; Stefan
Renno (ordförande), Jan Nordström och Niklas Lantz.
Stefan Renno är ej oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen men oberoende i förhållande till bolagets större aktieägare. Övriga
två ledamöter är inte oberoende i förhållande till bolaget, bolagsledning men oberoende i förhållande till bolagets större aktieägare. Styrelsens
sammansättning bedöms vara tillfredsställande vad gäller kompetens och bakgrund. Bedömningen grundar sig i att de icke-oberoende
styrelseledamöterna bedöms kunna agera oberoende då den typ av tjänster de utför för bolaget inte anses påverka deras objektivitet samt
att tjänsterna är av ringa omfattning.
Jan Nordström 2018 4/5 Ledamot Nej Ja
Stefan Renno 2022 5/5 Ordförande Nej Ja
Niklas Lantz 2023 5/5 Ledamot Nej Nej
Oberoende i förhållande till
bolagets större aktieägare
Oberoende i förhållande till
bolaget och bolagets ledning
FunktionNärvaroInvaldNamn
BOLAGSSTYRNIN G S R A P P O R T
11
COELI FASTIGHET II AB
Styrelsen 2024
Helena Liljedahl
Jan Nordström
Mikael Larsson
Stefan Renno
Jakob Pettersson
Styrelsens ledamöter och VD
Information om VD och styrelseledamöterna som omvaldes på bolagsstämman den 16 maj 2024 följer nedan:
BOLAGSSTYRNIN G S R A P P O R T
Jan Nordström
Född: 1958
Huvudsaklig utbildning: Civilingenjör
Ordinarie styrelseledamot sedan 28 december 2018
VD för J.G.N. Bygg & Projekt AB sedan 2005.
Andra väsentliga uppdrag: Styrelseledamot i Coeli Holding
Fastighet II AB samt Coeli Fastighet I AB.
Innehav i bolaget: -
Niklas Lantz
Född: 1985
Huvudsaklig utbildning: Jurist
Ordinarie styrelseledamot sedan 16 Maj 2023.
Andra väsentliga uppdrag: Head of Legal för Coeli
Asset Management AB och Coeli Investment
Management AB.
Innehav i bolaget: -
Jakob Pettersson
Född: 1988
Huvudsaklig utbildning: Finansiell ekonomi från
Handelshögskolan i Stockholm
Verkställande direktör sedan december 2020,
ansvarig förvaltare sedan 2017. Tidigare var Jakob
analyschef på Newsec, där han huvudsakligen
ägnade sig åt strategisk fastighetsrådgivning
och transaktioner. Jakob har även erfarenhet som
managementkonsult hos Applied Value Group
och från PwC Real Estate.
Andra väsentliga uppdrag: VD och ansvarig
förvaltare för Coeli Fastighet I AB.
Innehav i bolaget: 50 0 0 0 Preferensaktier P1
Stefan Renno
Född: 1967
Huvudsaklig utbildning: Gymnasiestudier
Ordinarie styrelseledamot samt styrelseordförande sedan 16
maj 2022.
Andra väsentliga uppdrag: Styrelseordförande i bland annat
Coeli Asset Management, styrelseordförande i Coeli SICAV II
samt styrelsemedlem i Coeli SICAV I och Coeli Fastighet I AB.
Innehav i bolaget: -
12
COELI FASTIGHET II AB
Utskott och valberedning
Bolaget har för närvarande ej etablerat någon valberedning. Motivet till denna avvikelse från Koden är den begränsade ägarkretsen, vilket
gör att ett särskilt organ utsett av aktieägarna inte anses behövas. Nomineringen av styrelseledamöter hanteras av styrelsens ordförande.
Bolaget har valt att låta hela styrelsen utgöra revisionsutskott. Revisionsutskottets uppgifter framgår av styrelsens arbetsordning.
Revisionsutskottet ska bland annat övervaka bolagets finansiella rapportering, övervaka effektiviteten i bolagets interna kontroll och
riskhantering, hålla sig informerat om revisionen av årsredovisningen, granska och övervaka revisorernas opartiskhet och självständighet
samt biträda valberedningen med förslag till stämmobeslut om revisorsval.
Bolaget har ej inrättat ett specifikt ersättningsutskott utan har valt att låta hela styrelsen utgöra ersättningsutskott. Ersättningsutskottets
huvudsakliga uppgifter består bland annat i att bereda styrelsen i frågor om ersättningsprinciper, ersättningar och andra anställningsvillkor
för bolagsledningen.
Revision
Bolagets revisorer granskar styrelsens och VD:s förvaltning av bolaget och kvaliteten på bolagets redovisningshandlingar och rapporterar
resultatet av sin granskning till aktieägarna genom revisionsberättelsen, vilken framläggs på årsstämman. Därutöver deltar revisorn vid det
styrelsemöte då presentation av årsbokslutet sker och lämnar sin rapport från granskningen av bolagets resultat, ställning och interna kontroll.
Dessutom kan bolagets revisor lämna en redogörelse för sina iakttagelser direkt till styrelsens ordförande om så bedöms nödvändigt. Revisor
väljs av årsstämman för en period av ett år. Vid årsstämman 2024 omvaldes PwC (Öhrling PricewaterhouseCooperAB) med huvudansvarig
revisor Daniel Algotsson för tiden fram intill slutet av årsstämman 2025. Närmare upplysningar om ersättning till revisorerna finns i not
3 ersättning till revisorer.
Avvikelser från Koden
Bolaget följer svensk kod för bolagsstyrning med följande undantag:
• Bolaget har inte någon särskild funktion för internrevision. Styrelsen utvärderar årligen behovet av en sådan funktion och har bedömt att
det löpande interna arbetet med intern kontroll som företrädesvis utförs av företagsledningen, utgör en tillräcklig granskningsfunktion
med hänsyn till bolagets verksamhet och storlek.
• Styrelsen har inte inrättat ett specifikt ersättningsutskott. Istället utgör hela styrelsen ersättningsutskott, vilket anses lämpligt med
beaktande av bolagets storlek och att ersättning till styrelsens beslutas av årsstämman. Detta motiveras även av att ingen lön eller
annan ersättning utgår till ledande befattningshavare i Bolaget då VD ersätts från andra bolag i Coelikoncernen.
• Bolaget har ingen valberedning. Med hänsyn till bolagets storlek har styrelsen bedömt att bolaget ej behöver inrätta en valberedning.
Styrelsen är ansvarig för att val och arvodering av styrelse och revisor utförs genom en tillfredsställande process.
• Avseende styrelsens sammansättning är ingen av de tre ledamöterna i styrelsen oberoende. En av styrelsens ledamöter som
ej betraktas som oberoende är ordförande i AIF-förvaltaren Coeli Asset Management AB, en ej oberoende ledamot utför uppdrag på
konsultbasis åt Bolaget, en oberoende är anställd i ägarbolaget. Bolagets styrelse har gjort bedömningen att styrelsens sammansättning
är tillfredsställande vad gäller kompetens och bakgrund. Bedömningen grundar sig i att de icke-oberoende
styrelseledamöterna bedöms kunna agera oberoende då den typ av tjänster de utför för bolaget inte anses påverka deras
objektivitet samt att tjänsterna är av ringa omfattning.
BOLAGSSTYRNIN G S R A P P O R T
13
COELI FASTIGHET II AB
Resultat per Preferrensaktie P1 före och efter utspädning, SEK - -
Resultat per Preferensaktie P2 före och efter utspädning, SEK -34,14 28,02
2024-01-
01
2023-01-
01
2024-12-
31
2023-12-
31
Hyresintäkter (not 7)
Övriga intäkter
Fastighetskostnader
(not 3 )
DRIFTNETTO
Central administration (not 3 )
RÖRELSERESULTAT
Finansiella intäkter
(not 4)
Finansiella kostnader (not 5 )
FÖRVALTNINGSRESULTAT
Värdeförändring fastigheter
(not 7 )
Värdeförändring derivat (not 15)
RESULTAT FÖRE SKATT
Skatt (not 6)
ÅRETS RESULTAT
Årets resultat motsvarar årets totalresultat
14
R E S U L T A T R Ä K N I N G , K O NCERNEN ( T S E K )
-9 623 -7 654
-16 422 -15 994
-31 744 -29 444
-11 900 -10 091
-30 865 -43 579
-42 765 -54 572
-1 502 631
-44267 -53 940
COELI FASTIGHET II AB
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Materiella anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter
(not 7)
Nyttjander
ättstillgång tomträtt (not 12)
Summa materiella
anläggningstillgångar
Summa anläggnings
tillgångar
Omsättnin
gstillgångar
Kundfordringar
Övriga ford
ringar
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter (not 10)
Likvida medel (not 11)
Summa omsättningstillgångar
SUMMA TILLGÅNGAR
EGET KAPITAL O
CH SKULDER
Eget kapital (not 13)
Aktiekapital
Övrigt tills
kjutet kapital
Balanserat res
ultat
Årets resul
tat
Summa eget kapital
Långfristig
a skulder
Skulder till kreditinstitut
(not 14)
Derivatins
trument
(not 15)
Leasingsk
ulder
(not 12)
Uppskjutna s
katteskulder
(not 6)
Summa långfris
tiga skulder
Kortfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut
(not 14)
Leverantör
skulder
Skattesk
ulder
Övriga skul
der
Upplupna kost
nader och förutbetalda intäkter (not 17)
Summa kortfris
tiga skulder
Summa skulder
SUMMA EGET KAPIT
AL OCH SKULDER
15
B A L ANS RÄKNING, KONCERNEN ( T S E K )
2023-12-31
2024-12-31
-44267 -53940
COELI FASTIGHET II AB
R A P P O R T Ö V E R F ÖRÄNDRINGAR I
EGET K A P I T A L , K O N C E R N E N ( T S E K )
16
Utgående nettoandelsvärde per Preferensaktie P1 2024-12-31 0 SEK
Utgående nettoandelsvärde per Preferensaktie P2 2024-12-31
Summa eget
kapital
Årets
resultat
Balanserat
resultat
Övrigt
tillskjutet kapital
Aktiekapital
P2
Aktiekapital
P1
-44267
-44 267
-44267 -44267
Ingående eget kapital 2023-01-01
Årets resultat
Summa totalresultat
Omföring föregående års resultat
Utgående eget kapital 2023-12-31
Ingående eget kapital 2024-01-01
-53940
-53940
-53940
-53940
Årets resultat
Summa totalresultat
Omföring föregående års resultat
Utgående eget kapital 2024-12-31
Aktiekapitalet i bolaget uppgick per 31 december 2024 till 2 079 900 SEK, fördelat enligt följande:
KvotvärdeAntal aktier
Preferensaktier P1
Preferensaktier P2
Aktiekapital
COELI FASTIGHET II AB
KASSAFLÖDESANALYS,
17
K O N C E R N E N ( T S E K )
2024-01-
01
2023-01-
01
2024-12-
31
2023-12-
31
Den löpande verksamheten
Resultat före skatt
Justeringsposter
Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet
Betald skatt
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital
Förändringar i rörelsekapital
Minskning(+)/ökning (-) av kortfristiga fordringar
Minskning(-)/ökning(+) av kortfristiga skulder
Kassaflöde från den löpande verksamheten
Investeringsverksamheten
Investering i fastighet
(not 7)
Försäljning fastighet
Försäljning av kortfristiga placeringar
Kassaflöde från investeringsverksamheten
Finansieringsverksamheten
Upptagna fastighetslån
(not 23)
Amortering av fastighetslån
(not 23)
Kassaflöde från finansieringsverksamheten
Årets kassaflöde
Likvida medel vid årets början
Likvida medel vid årets slut (not 11)
Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet
Orealiserade värdeförändringar fastigheter
Reali
serade värdeförändringar fastigheter
Oreal
iserade värdeförändringar derivat
Erlagd r
änta
Summa
-42 765 -54 572
-7908 -13 168
-4337 1 908
-11541 -8 699
-3155
-3956
-195018 -73 275
-72018 -73 275
-4 032 2 061
-6 061 12 123
COELI FASTIGHET II AB
MODERBOLAGETS R ESULTATRÄKNING ( T S E K )
Å RETS RESULTAT ÄR LIKA MED TOTALRESULTAT
2024-01-
01
2023-01-
01
2024-12-
31
2023-12-
31
Rörelsens intäkter
Övriga intäkter
11
596
13
994
Summa rörelsens intäkter 11
596
13
994
Rörelsens kostnader
Förvaltningsavgifter
(not 2)
-1
498
-1
537
Övriga externa kostnader (not 3) -12
227
-13
675
Personalkostnader (not 3) -
213
-
111
Summa rörelsens kostnader -13
939
-15
323
RÖRELSERESULTAT -2
343
-1
329
Resultat från finansiella poster
Ränteintäkter
(not 4)
8
094
9
468
Räntekostnader (not 5) -1
230
-3
193
Nedskrivning aktier (not 8) -39
090
-4
142
Övriga finansiella kostnader (not 5) -1
102
-
244
Summa resultat från finansiella poster -33
329
1889
Bokslutsdispositioner
Erhållna koncernbidrag
2
348
2
956
Summa bokslutsdispositioner
2
348
2
956
Resultat före skatt
-33
324
3
516
Skatt på årets resultat (not 6)
186
-
ÅRETS RESULTAT -33
139
3
516
18
COELI FASTIGHET II AB
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Finansiella anläggningstillgångar
Aktier och andelar i koncernföretag
(not 8)
46
381
39
719
Fordran koncernföretag (not 9) 343
530
503
702
Uppskjutna skattefordringar (not 6)
1224
1038
Summa finansiella anläggningstillgångar
391
134
544
459
Summa anläggningstillgångar
391
134
544
459
Omsättningstillgångar
Fordran koncernföretag
12
150
92
188
Övriga fordringar
249
1
074
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter (not 10)
551
537
Kassa och bank (not 11)
252
3
758
Summa omsättningstillgångar 13
203
97
557
SUMMA TILLGÅNGAR 404
337
642
016
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital
(not 13)
Bundet eget kapital
Aktiekapital
2
080
2
080
Summa bundet eget kapital
2
080
2
080
Fritt eget kapital
Överkursfond
391
859
391
859
Balanserat resultat -10
004
-13
521
Årets resultat -33
139
3
516
Summa fritt eget kapital
348
716
381
854
Summa eget kapital 350
796
383
934
Skulder
Långfristiga skulder
Skulder till koncernföretag (not 16)
49
173
143
680
Derivatinstrument
901
-
Summa långfristiga skulder 50
075
143
680
Kortfristiga skulder
Skulder till koncernföretag
(not 16)
1
185
113
896
Övriga skulder 1
496
-
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter (not 17)
786
506
Summa kortfristiga skulder
3
467
114
402
Summa skulder
53
542
258
082
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER
404
337
642
016
19
MODERBOLAGETS B ALANSRÄKNING ( T S E K )
2023-12-312024-12-31
COELI FASTIGHET II AB
R A P P O R T Ö VER M ODERB O LAG E TS
FÖRÄNDRINGAR I E G E T K A P I T A L ( T S E K )
Aktiekapital
P1
Aktiekapital
P2
Överkursfond
Balanserat
resultat
Årets
resultat
Summa
eget
kapital
Ingående
eget kapital 2023-01-01
500 1 580 391 859 -15 788 2 266 380
417
Årets
resultat 3 516 3
516
Summa
totalresultat 3 516 3
516
Omföring
föregående års resultat 2 266 -2 266
-
Utgående
eget kapital 2023-12-31
500 1 580 391 859 -13 521 3 516 383 934
Ingående
eget kapital 2024-01-01
500 1 580 391 859
-13 521
3 516 383 934
Årets
resultat -33 139 -33
139
Summa
totalresultat -33 139 -33
139
Omföring
föregående års resultat 3 516 -3 516
-
Utgående
eget kapital 2024-12-31 500 1 580 391 859
-10 005
-33 139 350
796
20
COELI FASTIGHET II AB
M O D E R B O L A G E T S K ASSAFLÖDESANALYS ( T S E K )
2024-01-01 2023-01-01
2024-12-31 2023-12-31
Den löpande verksamheten
Årets resultat före skatt -33 324 3 516
Justeringsposter
Justering för poster som inte ingår i kassaflödet 36 742 1 186
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 3 41 8 4 702
Förändringar i rörelsekapital
Minskning(+)/ökning (-) av kortfristiga fordringar
241 022 36 896
Minskning(-)/ökning(+) av kortfristiga skulder
-112 122 -42 632
Kassaflöde från den löpande verksamheten
132 318 -1 034
Investeringsverksamheten
Lån till koncernföretag
- 135 824 4 166
Kassaflöde från investeringsverksamheten -1 35 8 2 4 4 166
Årets kassaflöde
-3 506 3 132
Likvida medel vid årets början 3 758 626
Likvida medel vid årets slut
(not 11) 252 3 758
Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet
Erhållna koncernbidrag -2 348
-2 956
Nedskrivning andelar koncernföretag 39 090
4 142
Summa 36 742
1 186
21
COELI FASTIGHET II AB
N O TE R
( T S E K )
22
Koncernredovisningen för år 2024 består av moderbolaget och dess dotterbolag, tillsammans benämnda koncernen.
NOT 1 - REDOVISNINGSPRINCIPER
COELI FASTIGHET II AB
N O TE R
( T S E K )
23
COELI FASTIGHET II AB
N O TE R
( T S E K )
24
COELI FASTIGHET II AB
N O TE R
( T S E K )
25
COELI FASTIGHET II AB
N O TE R
( T S E K )
26
27
COELI FASTIGHET II AB
NO T E R
( T S E K )
28
COELI FASTIGHET II AB
N O TE R
( T S E K )
o
COELI FASTIGHET II AB
N O TE R
( T S E K )
29
COELI FASTIGHET II AB
N O TE R
( T S E K )
30
COELI FASTIGHET II AB
N O TE R
( T S E K )
31
COELI FASTIGHET II AB
N O TE R
( T S E K )
32
COELI FASTIGHET II AB
N O TE R
( T S E K )
33
COELI FASTIGHET II AB
N O TE R
( T S E K )
34
COELI FASTIGHET II AB
N O TE R
( T S E K )
35
COELI FASTIGHET II AB
N O TE R
( T S E K )
36
COELI FASTIGHET II AB
N O TE R
( T S E K )
37
NOT 24 - FÖRSLAG T I L L DISPOSITION AV BOLAGETS RESULTAT
2024-12-31
Styrelsen föreslår att tillgängliga vinstmedel i SEK
fritt eget kapital
388 710 183
årets resultat
-53 940 181
334 770 002
disponeras så att
i ny räkning överföres
334 770 002
COELI FASTIGHET II AB
N O TE R
( T S E K )
38
Styrelsens intygande
Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att årsredovisningen har upprättats i enlighet med god redovisningssed i Sverige
har urättats i enlighet med de internationella redovisningsstandarder som avses i Europaparlamentets och rådets förordning (EG) nr 1606/2002 av
den 19 juli 2002 om tillämpning av internationella redovisningsstandarder. Årsredovisningen respektive koncernredovisningen ger en rättvisande bild
av moderbolagets och koncernens ställning och resultat. Förvaltningsberättelsen för moderbolaget respektive koncernen ger en rättvisande översikt
över utvecklingen av moderbolagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som
moderbolaget och de företag som ingår i koncernen står inför.
Styrelsen och verkställande direktören vill härmed avge årsredovisningen med tillhörande finansiell ställning för koncernen och moderbolag för
fastställelse på årsstämman.
Stockholm 2025-04 - 11
Stefan Renno
Ordförande
Niklas Lantz
Styrelseledamot
Jan Nordström
Styrelseledamot
Jakob Pettersson
VD
Vår revisionsberättelse har avgivits 2025-04 - 11
Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB
Daniel Algotsson
Auktoriserad revisor
Huvudansvarig revisor
Herman Mattsson
Auktoriserad revisor
pwc
Revisions berättelse
Till bolagsstämman i Coeli Fastighet Il AB, org.nr 559173-7548
Rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen
Uttalanden
Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncemredovisningen för Coeli Fastighet Il AB för år 2024
med undantag för bolagsstymingsrapporten på sidorna 10-13. Bolagets årsredovisning och koncernredovisning
ingår på sidorna 5-38 i detta dokument
Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla
väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31 december 2024 och av
dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt årsredovisningslagen. Koncemredovisningen har
upprättats
i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av
koncernens finansiella ställning per den 31 december 2024 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för
året enligt IFRS Redovisningsstandarder, som de antagits av EU, och årsredovi.sningslagen. Våra uttalanden
omfattar inte bolagsstyrningsrapporten på sidorna 10-13. Förvaltningsberättelsen är förenlig med
årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar.
Vi tillstyr1cer därför att bolagsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och
koncernen.
Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen är förenliga med innehållet i
den kompletterande rapport som har över1ämnats till moderbolagets styrelse i enlighet med
revisorsförordningens (537/2014/EU) artikel 11.
Grund för uttalanden
Vi har utfört revisionen enligt lntemational Standards on Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt
ansvar enligt dessa standarder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till
moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar
enligt dessa krav. Detta innefattar att, baserat på vår bästa kunskap och övertygelse, inga förbjudna tjänster
som avses i revisorsförordningens (537/2014/EU) artikel 5.1 har tillhandahållits det granskade bolaget eller, i
förekommande fall, dess moderföretag eller dess kontrollerade företag inom EU.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
Vår revisionsansats
Revisionens Inriktning och omfattning
Vi utformade vår revision genom att fastställa väsenUighetsnivå och bedöma risken för väsenUiga felaktigheter i
de finansiella rapporterna. Vi beaktade särskilt de områden där verkställande direktören och styrelsen gjort
subjektiva bedömningar, till exempel viktiga redovisningsmässiga uppskattningar som har gjorts med
utgångspunkt från antaganden och prognoser om framtida händelser, vilka till sin natur är osäkra. Liksom vid
alla revisioner har vi också beaktat risken för att styrelsen och verkställande direktören åsidosätter den interna
kontrollen, och bland annat övervägt om det finns belägg för systematiska awikelser som givit upphov till risk
för väsenUiga felaktigheter till följd av oegenUigheter.
Vi anpassade vår revision för att utföra en ändamålsenlig granskning i syfte att kunna uttala oss om de
finansiella rapporterna som helhet, med hänsyn tagen till koncernens struktur, redovisningsprocesser och
kontroller samt den bransch i vilken koncernen verkar.
Väsentlighet
Revisionens omfattning och inriktning påverkades av vår bedömning av väsentlighet. En revision utformas för
att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida de finansiella rapporterna innehåller några väsenUiga
felaktigheter. Felaktigheter kan uppstå till följd av oegenUigheter eller misstag. De betraktas som väsenUiga om
enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användarna fattar med
grund i de finansiella rapporterna.
Baserat på professionellt omdöme fastställde vi vissa kvantitativa väsentlighetstal, däribland för den finansiella
rapporteringen som helhet. Med hjälp av dessa och kvalitativa överväganden fastställde vi revisionens
inriktning och omfattning och våra granskningsåtgärders karaktär, tidpunkt och omfattning, samt att bedöma
effekten av enskilda och sammantagna felaktigheter på de finansiella rapporterna som helhet
pwc
Särskilt betydelsefulla områden
Särskilt betydelsefulla områden för rev.lsionen är de områden som enligt vår professionella bedömning var de
mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och koncemredovisningen för den a tuella perioden.
Dessa områden behandlades inom ramen för revisionen av, och i vårt ställningstagande Ull, årsredovisningen
och koncemredovisningen som helhet, men vi gör inga separata uttalanden om dessa områden.
Särskl/t
betydelsefulll om de
Hur v r revlsfon beaktade det särskilt
betydelsefulla området
Värdering av förvaltnlngsfasligheler
Föivaltningsfastigheterna utgör en stor andel av
l<oncemens balansomslutning och deras bedömda
värdeförändringar påverkar i hög grad koncernens
resultat. Värdering av förvaltningsfastighetema är till
sin natur subjektiv och föremål för styrelsens och
ver1<ställande direktörens bedömningar. Bokfört värde
på koncernens fastigheter uppgår till 634 mkr. Av
bolagets årsredovisning not 1 framgår hur
fastigheterna redovisats och värderats och vilka
bedömningar bolaget gjort. Av not 7 framgår att
l<oncemen inhämtat externa värderingar och att en
värdejustering skett med -31,4 mkr. Av not 7 framgår
vilka antaganden som ligger bakom bedömningen av
värdet. Väsentliga antaganden är bland annat
avkastningskrav och bedömt framtida driftnetto.
Betydelsen
av uppskattningar och bedömningar som
ingår i att fastställa del verkliga värdet, tillsammans
med del faktum alt beloppen är betydande gör att
värderingen av förvaltningsfastigheter är ett särskilt
betydelsefullt område i revisionen.
Vi har i vår revision bland annat tagit del av de
oberoende externa fastighetsvärderingar som
koncernen inhämtat. Vi har även tagit del av det
formella uppdrag som koncernen har lämnat till
värderingsföretaget. Vidare har
vi utvärderat
antaganden i värderingen och stickprovsvis testat de
uppgifter som koncemen lämnat till
värderingsföretaget. Vi har granskat de upplysningar
som koncernen lämnar i sin årsredovisning kring
förvaltningsfastighetema. Värderingarna baseras på
bedömningar och är till sin natur behäftade med en
inneboende osäkerhet
Annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen
Detta dokument innehåller även annan information än årsredovisningen och koncemredovisnlngen och
lerfinns p sidorna 1-5 och 44-45. Informationen i Coe1i Fastighet Il AB:s ersättningsrapport 2024", vilken
publiceras på bolagets hemsida samtidigt med denna rapport, utgör också annan information. Det är styrelsen
och verkställande direktören som har ansvaret för denna andra information.
Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncemredovisningen omfattar inte denna information och vi
gör inget uttalande med bestyrkande avseende denna andra information.
I samband med vår revision av årsredovisningen
och koncemredovisningen är det vårt ansvar au läsa den
information som identifieras ovan och överväga om informationen i väsentlig utsträckning är oförenlig med
årsredovisningen och koncemredovisningen. Vid denna genomgång beaktar vi även den kunskap vi i övrlgt
inhämtat under revisionen samt bedömer om informationen i övrigt verkar innehålla väsentliga felaktigheter.
Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende denna information, drar slutsatsen all den andra
infonmalionen innehåller en väsentlig felaktighet, är vi s yldiga att rapportera detta. Vi har inget att rapportera i
det avseendet.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att årsredovisningen och
koncernredovisningen upprättas och att. de ger en rättvisande bild enligt årsredovisningsJagen och, vad gäller
koncernredovisningen, enligt IFRS Redovisningsstandarder, som de antagits
av EU, och årsredovisningslagen.
Styrelsen och verkställande direktören ansvarar även för den interna kontroll som de bedömer är nödvändig för
att upprätta en årsredovisning och koncemredovisning som inte Innehåller några väsentliga felaktigheter, vare
sig dessa beror p oegentligheter eller misstag.
Vid upprättandet av årsredov.isningen och koncemredovisningen ansvarar styrelsen och verkställande
direktören för bedömningen av bolagets och koncernens förmåga alt fortsätta verksamheten. De upplyser, när
så är tillämpligt, om förhållanden som kan påverka förmågan att fortsätta verksamheten och att använda
pwc
antagandet om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt drift tillämpas dock inte om styr-elsen och verkställande
direktören avser alt likvidera bolage upphöra med verksamheten eller inte har något realistiskt alternativ till att
göra n got av detta.
Revisorns ansvar
Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida årsredovisningen och l<oncemredovisningen som
helhet inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegenUigheter eller misstag, och
att lämna en revisionsberättelse som innehåller våra uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet,
men är ingen garanti för att en revision som utförs enligt ISA och god revisionssed i Sverige alltid kommer att
upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå p grund av oegentligheter eller
misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de
ekonomiska beslut.som användare fattar med grund i årsredovisningen och koncernredovisningen.
En ytterfigare beskrivning av vårt ansvar för revisionen av årsr-edovisningen och koncernredovisningen finns på
Revisorsinspektionens webbplats: www.revisorsinspektionen.se1revisomsansvar.
Denna beskrivning är en del
av revisionsberättelsen.
Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar
Revisorns granskning av förvaltning och förslag till disposition av bolagets
vinst e:ller förlust
Uttalanden
Utöver v r revision av årsredovisningen och konoemredovisningen har vi även utfört en revision av styrelsens
och verkställande dir,ektörens förvaltning för Coeli Fastighet Il
AB för år 2024 samt av förslaget till dispositioner
beträffande bolagets vinst eller förlust.
Vi tillstyrker att bolagsst.ämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar
styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.
Grund för uttalanden
Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet
Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncemen enligt god revisorssed i
Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav.
Vl anser att de revisionsbevis vi har Inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är .styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förtusl Vid
förslag till utdelning innefattar detta.bland annat en bedömning av om utdelningen är försvarlig med hänsyn till
de krav som bolagets och koncernens verksamhetsart. omfattning och risker ställer på storleken av
moderbolagets och koncernens egna !kapital, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt.
Styrelsen ans
varar för bolagets organisation och förvaltningen av bolagets angelägenheter. Detta innefattar
bland annat att fortlöpande bedöma bolagets och koncernens ekonomiska situation, och alt tillse att bolagets
organisation är utformad så alt bokföringen, medelsförvallningen och bolagets ekonomiska angelägenheter i
övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt. Den verkställande direktören ska sköta den löpande förvaltningen
enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland annat vidta de åtgärder som är nödvändiga för att bolagets
bokföring ska.fullgöras I överensstämmelse med lag och för att medelsförvaltningen ska skötas på ett
betryggande sätt.
Revisorns ansvar
Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att Inhämta
revisionsbevis för att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelseledamot eller
verkställande direktören i n got väsenUigt avseende:
• företagit någon tgärd eller gjort sig skyldig till n gon försummelse som kan föranleda
ersättningsskyldighet mot bolaget, eller
• på något annat s
ätt handlat i strid med aktiebolagslagen, årsr-edovisningslagen eller bolagsordningen.
Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt
uttalande om detta, är att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt med a'ktiebolagslagen.
44
COELI FASTIGHET II AB
Användande av nyckeltal ej definierade i IFRS.
Bolaget tillämpar bolaget ESMAs (European Securities and Markets Authority– Den Europeiska värdepappers- och marknadsmyndigheten) riktlinjer för alternativa nyckeltal, Alternative
Performance Measures). Ett alternativt nyckeltal är ett finansiellt mått över historisk eller framtida resultatutveckling, finansiell ställning eller kassaflöde som inte är definierat eller
specificerat i IFRS. Definitionerna av i delårsrapporten använda nyckeltal är sammanställda nedan.
Driftnetto
Hyresintäkter minus drift- och underhållskostnader och fastighetsskatt. Driftnetto mäter fastigheternas överskott från fastighetsverksamheten, och är ett nyckeltal som används för
intern lönsamhetsuppföljning.
Direktavkastning
Koncernens driftnetto dividerat med marknadsvärdet på fastigheterna i koncernen.
Direktavkastning annualiserad
Koncernens driftnetto på årsbasis dividerat med marknadsvärdet på fastigheterna i koncernen.
Belåningsgrad
Räntebärande skulder i relation till fastigheternas bokförda värde. Ger indikation på om fonden har en belåningsgrad som överensstämmer med prospektets riktlinjer.
Genomsnittlig ränta
Fastighetslånens genomsnittliga ränta per bokslutsdagen.
Soliditet
Eget kapital dividerat med balansomslutningen.
Preferensaktier P1
Preferensaktier 1 avser de aktier som Bolagets huvudägare Coeli Investment Management AB innehar i Bolaget.
Preferensaktier P2
Preferensaktier 2 avser de aktier som är upptagna till handel och som emitteras till allmänheten enligt prospektets erbjudande.
Resultat per aktie
Bolagets resultat dividerat med antalet utestående Preferensaktier P2.
Nettoandelsvärde (NAV)
Nettoandelsvärdet är det egna kapitalet med avdrag för Preferensaktier P1 dividerat med antalet Preferensaktier P2.
Nettokassa/nettoskuld
Likvida medel, kortfristiga placeringar och räntebärande kort- och långfristiga fordringar med avdrag för räntebärande kort- och långfristiga skulder.
DEFINITIONER
45
COELI FASTIGHET II AB
Publicering av ekonomisk information
Bolagets ekonomiska rapporter kan hämtas på https://coeli.se/vara-fonder/fastighetsfonder/coeli-fastighet-ii-ab/
FINANSIELL KALENDER 2024
Datum
2025-05-16
2025-08-29
Aktivitet
Årstämma
Halvårsrapport 2025
FINANSIELL K AL E ND E R
COELI FASTIGHET II AB
51
Box 3317, 103 66 Stockholm, Sveavägen 24-26
Tel: 08 -506 223 00 , Fax: 08- 545 916 41, Org: 559086-4392, www.coeli.se