COELI FASTIGHET II ABCOELI FASTIGHET II AB
MB 1
ÅRSREDOVISNING OCH KONCERNREDOVISNING
FÖR RÄKENSKAPSÅRET 1 JANUARI 2022 - 31 DECEMBER 2022
Organisationsnummer 559173-7548
FASTIGHET
II AB
(PUBL)
COELI FASTIGHET II ABCOELI FASTIGHET II AB
2 3
Innehåll:
Investeringsstrategi
VD har ordet
Fastighetspresentationer
Nyckeltal
Förvaltningsberättelse
Bolagsstyrningsrapport
Resultaträkning - koncernen
Balansräkning - koncernen
Rapport över förändringar i eget kapital - koncernen
Kassaflödesanalys - koncernen
Moderbolagets resultaträkning
Moderbolagets balansräkning
Rapport över moderbolagets förändringar i eget kapital
Moderbolagets kassaflödesanalys
Noter
Underskrifter
Revisionsberättelse
Definitioner
Sida
3
4
5
9
11
15
19
20
21
22
23
24
25
26
27
43
44
49
INNEHÅLLSFÖRTECKNING INVESTERINGSSTRATEGI
COELI FASTIGHET II ABCOELI FASTIGHET II AB
2 3
INVESTERINGSSTRATEGI
INVESTERINGSSTRATEGI OCH MÅL COELI FASTIGHET II AB
Bolaget investerar i fastigheter i utvecklingsområden med potential att utvecklas mot bostäder. Detta är till exempel gamla industriområden som
strategiskt ligger bra till för att istället bebyggas med bostäder. Områdena ligger i nära anslutning till spårbunden infrastruktur eller annan typ
av kommunikation/infrastruktur.
Den största delen av värdetillväxten som bolaget strävar efter kommer av att ändra fastighetens detaljplan från exempelvis industri/kontor till
bostäder. Då detta är en relativt lång process och är beroende av kommunala och politiska beslut (planmonopolet) investerar bolaget endast i
fastigheter med befintliga hyresintäkter. Hyresgästerna sitter under utvecklingsperioden kvar i fastigheten vilket gör att den mer eller mindre är
fullt uthyrd under detaljplanearbetet. Detta begränsar risken i investeringen. ger löpande avkastning under tiden samt gör att bolaget kan hantera
en situation då detaljplanearbetet av någon anledning skulle ta längre tid än planerat.
Bolaget har en opportunistisk investeringsstrategi med mål om att skapa en hög avkastning. avkastningsmålet är 10 % per år (efter avgifter) till
bolagets investerare.
COELI FASTIGHET II ABCOELI FASTIGHET II AB
4 5
Intäkterna för året uppgick till 40,1 MSEK och driftnettot till 33,5 MSEK. Intäkterna har under 2022 ökat med 43% vilket primärt beror på
förvärv av nya fastigheter. Elpriserna har under 2022 varit betydligt högre än tidigare vilket tyvärr har resulterat i högre driftkostnader och
således haft negativ inverkan på bolagets resultat.
Nettoandelsvärdet (NAV) per preferensaktie P2 per 2022-12-31 uppgick till 275 kr/aktie vilket är en minskning med 5% från 2022-06-30,
men i samma nivå som NAV per 2021-12-31. Detta speglar hur det ekonomiska klimatet och fastighetsmarknaden har förändrats under året
och denna minskning är skälig sett förändringarna i marknadsläget.
Vi ser fortsatt stor potential i den framtida värdeutvecklingen av portföljen och bedömer att fastigheternas starka lägen ger möjlighet till
en unik värdeutveckling men även begränsar de negativa eekterna ett försämrat marknadsläge medför.
FÖRVALTNINGEN
Hyresintäkterna för 2022 uppgick till 40 MSEK vilket är en ökning med 44%. Detta beror i huvudsak på förvärv av nya fastigheter som
genomförts under året och som således bidragit till ökade hyresintäkter. Under 2022 har inga större omförhandlingar ägt rum, dock
utvärderar vi löpande samtliga hyresavtal i samband med att möjlighet till omförhandling finns.
Då stor del av hyresavtalen höjs med index finns ett visst skydd mot den höga inflationen som noterades under 2022, och stor del av
hyresintäkterna kommer under 2023 att indexuppräknas.
Förutom att vi har varit aktiva i fastighetsförvaltningen har vi också kommit längre i detaljplanearbetet i flertalet av fastigheterna och
har löpande dialoger med de olika kommunerna. I Nacka har ett tätt samarbete påbörjats mellan Coeli och Balder där man ser över hela
strukturen i området och skissar om byggnadsvolymer. Balder vill öka exploateringsgraden vilket öppnar upp för Coeli och övertagandet
av den befintliga ICA-butiken som underlättar för Coelis fastighet inför den fortsatta utvecklingen. Detta innebär att samrådet förskjuts
och förhoppningen är att kunna gå ut på samråd Q3 2023.
I Hässelby pågår ett aktivt arbete med Kärrliljan 1 inför samråd. En riskutredning kommer behöva genomföras innan man fortsätter vidare
med skissarbetet. Samråd är planerad Q2 2023.
Arbetet med Blixtlåset 1 fortsätter, Stockholm Stad ser över senaste skissförslaget och ska återkomma ifall vi kan gå vidare och få ett
planuppdrag för att så småningom påbörja ett detaljplanearbete. Förhoppning om ett samråd Q4 2024.
MARKNADEN
Det har skett stora förändringar på den svenska fastighetsmarknaden under 2022. Finansieringsförutsättningarna har förändrats markant
där styrräntan och STIBOR höjts markant under året. Detta har haft en stor eekt på transaktionsmarknaden där transaktionsvolymen
minskat kraftigt under den senare delen av 2022.
Kriget i Ukraina har skapat osäkerhet i Europa och har bland annat haft negativ påverkan på energipriserna. Spotpriset inom energiområde
3 (Stockholm) ökade från december 2021 till december 2022 med totalt 49%. Dock finns det en viss förhoppning om att det utlovande
energistödet ska komma att få positiv eekt för fastighetsägare och minska den stora eekten av ökade energipriser. Utvecklingen av
energipriserna har under 2022 varit ytterst volatil och det är svårt att prognostisera hur priserna kommer att utvecklas framgent.
Under hösten 2022 skedde även ett regeringsbyte vilket kan komma att få eekter på fastighetsmarknaden. Bland annat utreder
nuvarande regering att lätta på amorteringskravet, vilken kan få positiv inverkan på bostadsmarknaden och således även
byggrättsmarknaden.
Ökade byggkostnader kombinerat med en negativ utveckling på privatbostadsmarknaden har medför att flertal byggaktörer valt att pausa
sina projekt och genomfört stora varslingar, dock kvarstår det underliggande stora behovet av bostäder vilket kan vara en strak drivkraft
för en potentiell vändning på bostadsmarknaden.
Stockholm den 14 april 2023
Jakob Pettersson
Verkställande direktör
VD HAR ORDET
COELI FASTIGHET II AB (PUBL), ORG NR 559173-7548
FASTIGHETSPRESENTATIONER
COELI FASTIGHET II ABCOELI FASTIGHET II AB
4 5
VD HAR ORDET
COELI FASTIGHET II AB (PUBL), ORG NR 559173-7548
FASTIGHETSPRESENTATIONER
SÖDERBY 1:816
Kommun: Haninge
Läge: Norra Brandbergen
Fastighetstyp: Industri/föreningslokal
Byggår: 1990
Uthyrningsbar yta: 926
Fastigheten förvärvades i november 2019 och är bolagets första förvärv. Fastigheten har tre hyresgäster
och en total uthyrningsbar area om 926 kvm (LOA) samt ett antal parkeringsplatser. Fastigheten är belägen
i ett industristråk norr om Brandbergens Centrum, och Coeli har erhållit positivt planbesked för utveckling
av bostäder inom fastigheten.
RUNÖ 7:145
Kommun: Österåker
Läge: Åkersberga
Fastighetstyp: Industri
Byggår: 2008
Uthyrningsbar yta: 3 064
Fastigheten förvärvades den 16 mars 2020 och tillträddes den 6 april 2020. Fastigheten har en uthyrningsbar
area om 3 064 kvm (LOA). Fastigheten ligger i det område som i framtiden kommer att utgöra Kanalstaden.
Österåkers kommun är positiva till Coeli som aktör och till en framtida utveckling av fastigheten. Vi har
tillsammans med arkitekt tagit fram skisser för framtida bostadsutveckling och har en god dialog med
kommunen.
VIBY 19:16
Kommun: Upplands-Bro
Läge: Kungsängen
Fastighetstyp: Industri
Byggår: 1981
Uthyrningsbar yta: 2 770
Viby 19:16 förvärvades och tillträddes i maj 2020. Fastigheten har en uthyrningsbar area om 2 770 kvm (LOA).
Fastigheten är belägen i Kungsängen i Upplands-Bro. Fastigheten är fullt uthyrd till ett företag som tillverkar
komponenter till tunga industrifordon. Intill fastigheten driver Genova ett stort projekt för verksamheter
och bostäder.
FILTRET 5
Kommun: Borås
Läge: Borås
Fastighetstyp: Handel
Byggår: 2014
Uthyrningsbar yta: 2 540
Filtret 5 förvärvades i juli 2020 och är belägen inom ett handelsområde längs Göteborgsvägen precis väster
om Borås stad. Fastigheten är fullt uthyrd till Plantagen med ett hyresavtal som löper till 2035.
COELI FASTIGHET II ABCOELI FASTIGHET II AB
6 7
KÄRRLILJAN 1
Kommun: Stockholm
Läge: Hässelby
Fastighetstyp: Handel
Byggår: 2014
Uthyrningsbar yta: 2 340
FASTIGHETSPRESENTATIONER
Fastigheten förvärvades i juli 2020 och är belägen i Hässelby intill Åkermyntan Centrum. Närmsta granne är
det nyproducerade bostadsprojektet Lilys Kvarter som är uppfört av Hökerum. Bakom Åkermyntan Centrum
planerar PEAB för cirka 90 bostäder. Fastigheten är fullt uthyrd till Plantagen. Fastighetens totala markareal
uppgår till cirka 9 200 kvm och byggnaden endast 2 340 kvm (LOA). Coeli har erhållit positivt planbesked
för utveckling av bostäder.
SICKLAÖN 73:116
Kommun: Nacka
Läge: Ektorp
Fastighetstyp: Handel, gym, Industri
Byggår: --
Uthyrningsbar yta: 3 845
Sicklaön 73:116 förvärvades och tillträddes i september 2020. Fastigheten har ett attraktivt läge intill Ektorps
Centrum i Nacka. De största hyresgästerna är ICA, Jyma Bil och Nordic Wellness som tillsammans hyr cirka
80 procent av fastigheten. Utvecklingen av Ektrops Centrum och området har pågått länge och är särskilt
prioriterat av kommunen. Coeli har erhållit positivt planbesked för fastigheten.
TENNET 4
Kommun: Tyresö
Läge: Bollmora
Fastighetstyp: Industri, gym
Byggår: --
Uthyrningsbar yta: 2 966
Fastigheten förvärvades och tillträddes i September 2020. Fastigheten är fullt uthyrd. Bland hyresgästerna
återfinns bland annat Actic, Röstkonsulten, Swea Autu, DAMU och NOA Aluminium som tillsammans hyr
cirka 85 procent av fastigheten. Bollmora industriområde är beläget endast 700 meter från Tyresö Centrum
och är utpekat för omvandling till bostäder i Tyresö kommuns senaste översiktsplan.
TENNET 3
Kommun: Tyresö
Läge: Bollmora
Fastighetstyp: Lager, industri
Byggår: 1973
Uthyrningsbar yta: 1 215
Tennet 3 förvärvades och tillträddes i februari 2021. Fastigheten har en uthyrningsbar area om 1 215 kvm
(LOA) och är fullt uthyrd. Bollmora industriområde är beläget endast 700 meter från Tyresö Centrum och
är utpekat för omvandling till bostäder i Tyresö kommuns senaste översiktsplan.
COELI FASTIGHET II ABCOELI FASTIGHET II AB
6 7
TENNET 8
Kommun: Tyresö
Läge: Bollmora
Fastighetstyp: Vårdcentral
Byggår: 1989
Uthyrningsbar yta: 1 694
FASTIGHETSPRESENTATIONER
Tennet 8 förvärvades i mars 2021 och tillträddes i april samma år. Fastigheten har en uthyrningsbar area om 1
694 kvm (LOA) och är fullt uthyrd till Lideta Mälardalen. Bollmora industriområde är beläget endast 700 meter
från Tyresö Centrum och är utpekat för omvandling till bostäder i Tyresö kommuns senaste översiktsplan.
KVIBERG 3:5
Kommun: Göteborg
Läge: Gamlestaden
Fastighetstyp: Industri
Byggår: --
Uthyrningsbar yta: 1 900
Kviberg 3:5 förvärvades och tillträddes i april 2021. Fastigheten har en uthyrningsbar area om 1 900 kvm
(LOA). Fastigheten är belägen mellan ett utvecklingsområde och ett befintligt bostadsområde varför Coeli
bedömer att det finns god utvecklingspotential för fastigheten.
GRÖNSAKSHANDLAREN 4
Kommun: Malmö
Läge: Jägersro
Fastighetstyp: Handelsfastighet
Byggår: 2001 och 2012
Uthyrningsbar yta: 12 278
Grönsakshandlaren 4 förvärvades i juni 2021 och tillträddes 1 juli 2021. Fastigheten har en uthyrningsbar area
om 12 278 kvm (LOA) där cirka 3 500 kvm är vakant. Coeli har ett flertal pågående dialoger med potentiella
hyresgäster och bedömer efterfrågan på lokalerna som relativt goda.
VEDDESTA 1:15
Kommun: Järfälla
Läge: Veddesta
Fastighetstyp: Industri
Byggår: 1968
Uthyrningsbar yta: 1 046
Veddesta 1:15 förvärvades och tillträddes i november 2021. Fastigheten har en uthyrningsbar area om 1 046
kvm (LOA). Fastigheten är belägen inom ett område som angivits som utvecklingsområde för bland annat
bostadsbebyggelse och flertal av de omkringliggande fastigheter ägs av professionella fastighetsägare som
avser att utveckla fastigheterna från industri- till bostadsfastigheter.
COELI FASTIGHET II ABCOELI FASTIGHET II AB
8 9
MANDELBLOMMAN 9
Kommun: Stockholm
Läge: Spånga
Byggår: 1960
Uthyrningsbar yta: 1 598
Tillträde 2022-02-24
Fastigheten Mandelblomman 9 förvärvades och tillträddes den 24 februari 2022. Fastigheten har en
uthyrningsbar area om 1 598 kvm (LOA) och är belägen inom kvarteret Mandelblomman, där Coeli sedan
tidigare äger två fastigheter. Fastigheten är fullt uthyrd till sex hyresgäster, där Maxel utgör den största
hyresgästen. Området har stor potential för framtida utveckling, och avsikten med förvärvet var att driva
detaljplaneprocess för att skapa byggrätter för bostäder inom objektet.
BLIXTLÅSET 1
Kommun: Stockholm
Läge: Hagsätra
Byggår: 1986
Uthyrningsbar yta: 1 058
Tillträde 2022-05-20
Blixtlåset 1 förvärvades och tillträddes 20 maj 2022 och har en uthyrningsbar area om 1 058 kvm (LOA).
Avsikten med förvärvet är att driva detaljplaneprocess för att skapa bostadsbyggrätter. Då fastigheten är den
enda industrifastigheten i området och området är prioriterat för bostadsutveckling, bedöms möjligheten till
bostadsutveckling vara mycket god. Fastigheten är fullt uthyrd och genererar ett stabilt kassaflöde under
utvecklingsperioden.
LUNDEN 15
Kommun: Stockholm
Läge: Bromsten, Spånga
Byggår: 1963
Uthyrningsbar yta: 3 914
Tillträde 2022-07-01
Fastigheten Lunden 15 förvärvades och tillträddes den 1 juli 2022 och har en uthyrningsbar yta på 3 914 kvm
(LOA). Den är belägen inom utvecklingsområdet Bromsstensstaden, där flera aktörer för närvarande utvecklar
bostäder. Syftet med förvärvet är att driva detaljplaneprocess för att skapa bostadsbyggrätter. Fastigheten
är fullt uthyrd och genererar under utvecklingstiden ett stabilt kassaflöde.
GUNHILD 6
Kommun: Stockholm
Läge: Bromsten, Spånga
Byggår: 1988
Uthyrningsbar yta: 5 950
Tillträde 2022-07-01
Fastigheten Gunhild 6 förvärvades och tillträddes den 1 juli 2022 och har en uthyrningsbar yta om 5 950
kvm (LOA). Fastigheten har ett strategiskt läge med närhet till såväl kommunikationer som service i
utvecklingsområdet Bromsstenstaden. Avsikten med förvärvet är att driva detaljplaneprocess och således
tillskapa bostadsbyggrätter. Genom en diversifierad hyresgäststruktur och utan vakanser, genererar fastigheten
ett stabilt kassaflöde under utvecklingsperioden.
COELI FASTIGHET II ABCOELI FASTIGHET II AB
8 9
NYCKELTAL
FASTIGHETSVÄRDE
882 MKR
UTHYRNINGSBAR YTA
51 673 KVM
ANTAL FASTIGHETER
16
DRIFTNETTO
33 479 TSEK
HYRESINTÄKTER
40 049 TSEK
COELI FASTIGHET II ABCOELI FASTIGHET II AB
10 11
FASTIGHETSRELATERADE
Driftnetto TSEK
Uthyrningsbar area kvm
Snitthyra, SEK/kvm
Antal fastigheter
Direktavkastning
Direktavkastning annualiserad
Marknadsvärde fastighetsbestånd TSEK
Belåningsgrad
Genomsnittlig ränta
Finansiella
Omsättning TSEK
Balansomslutning TSEK
Soliditet
Nettokassa TSEK
Aktierelaterade
Preferensaktier P1, antal
Preferensaktier P2 genomsnittligt antal
Preferensaktier P2 vid årets utgång
Aktiekurs vid årets utgång, SEK
NAV SEK
Resultat per aktie SEK
KAPITALBINDNING SEK
Kapitalbindning
Collector
Handelsbanken
Svea
Svea
Svea
Svea
Swedbank
Swedbank
Swedbank
Swedbank
Swedbank
Swedbank
Swedbank
FÖRVÄRV OCH INVESTERINGAR
Fastighet
Mandelblomman 9
Blixtlåset 1
Lunden 15
Gunhild 6
2021-12-31
KONCERNEN
24 563
36 564
940
12
3,4%
4,3%
713 950
46%
4,4%
28 162
792 538
55%
-250 986
500 000
1 579 900
1 579 900
304
273,22
26,65
FÖRFALLODATUM
2024-06-22
2023-09-30
2023-09-30
2024-06-30
2024-09-30
2025-03-30
2023-02-28
2023-06-30
2023-08-30
2023-09-30
2023-12-30
2024-05-30
2024-10-30
UTHYRNINGSBAR
YTA KVM
1 598
1 058
3 914
5 950
2022-12-31
KONCERNEN
33 479
51 673
782
16
3,8%
3,7%
881 900
51%
5,8%
40 163
924 930
47%
-414 995
500 000
1 579 900
1 579 900
224
275,37
1,83
LÅNESKULD
59 000 000
15 400 000
100 000 000
48 000 000
45 000 000
50 000 000
36 500 000
6 195 427
41 625 000
10 677 036
13 300 000
5 362 500
18 564 000
KOMMUN
Stockholm
Stockholm
Stockholm
Stockholm
NYCKELTAL
COELI FASTIGHET II ABCOELI FASTIGHET II AB
10 11
NYCKELTAL
FINANSIERING
Per den 31 december 2022 uppgick koncernens egna kapital till 435
056 TSEK. Koncernens räntebärande skulder uppgick till 449 182 TSEK
motsvarande en belåningsgrad om 51%. Den genomsnittliga räntan på
Bolagets externa låneskulder uppgick till 5,8%. Se även Not 1 avsnitt
“Ränterisk” för känslighetsanalys.
Vid årets slut utgör den kortfristiga delen av skulder till kreditinstitut
224 584 TSEK. Bolagets bedömning är att de lån som förfaller de
närmsta 12 månaderna kommer att kunna förlängas under året. Lånet
hos Swedbank för Kärrliljan på belopp 19,8mkr som hade förfallodatum
i februari 2023, har förlängts till 2025-02-28.
Total emissionslikvid från samtliga tre emissioner som genomförts
under 2019 och 2020 uppgår till cirka 400 MSEK innan avdrag för
emissionskostnader. Totalt emitterades 1 579 900 aktier och den
genomsnittliga emitteringskursen uppgick till 253,20 SEK/aktie.
Coeli Fastighet II AB uppfyller samtliga lånevillkor under 2022 och
2021 års rapportperioder.
RISKER OCH OSÄKERHETSFAKTORER
Bolaget utsätts löpande för olika risker som kan få betydelse för
Bolagets resultat och finansiella ställning. Det finns en rad faktorer
som påverkar, eller skulle kunna påverka, Bolagets verksamhet, både
direkt och indirekt. God intern kontroll, ändamålsenliga administrativa
system, rutiner, policys och minimera riskerna som verksamheten
utsätts för. Nedan anges några av de faktorer som kan få betydelse
för Bolagets framtida verksamhet, resultat och finansiella ställning.
Se även Not 1 avsnitt “Ränterisk” och Not 9 “Förvaltningsfastigheter”
för känslighetsanalys.
Bolagets värdeutveckling
En investering i Bolaget är i första hand en långsiktig investering.
Möjligheten till avkastning är beroende av potentiell värdestegring
på Bolagets aktier, och realisering genom avyttring av fastigheter
kommer sannolikt att vara den enda möjligheten till god avkastning
för den som investerar i Bolagets aktier.
Regulativa krav
Bolagets möjlighet att investera kan begränsas om förändringar i
lagstiftning och andra regelverk medför särskilda krav på investerare
eller på Bolaget. Eventuella betungande förändringar i det regelverk
som är tillämpligt kan medföra negativa konsekvenser för Bolaget
och investerarna.
Fastighetsinvesteringar
Om Bolaget inte lyckas genomföra investeringar och avyttringar till
fördelaktiga priser kan det få till konsekvens att avkastningen blir sämre
än förväntat. Fastigheter som tillgångsslag har historiskt uppvisat god
avkastning i förhållande till andra investeringstillgångar. En investerare
bör vara medveten om att det finns en risk för att en investering i
fastigheter inte på samma sätt kommer att ge en sådan god avkastning
som dylika investeringar uppvisat historiskt.
Risker med myndighetsbeslut
Det finns risk att fördröjda, uteblivna eller ändrade beslut från
Styrelsen och verkställande direktören för Coeli Fastighet II AB
(publ), org nr 559173-7548, får härmed avge årsredovisning och
koncernredovisning för räkenskapsåret 1 januari 2022 - 31 december
2022. Årsredovisningen är upprättad i tusentals kronor om inget
annat anges.
ALLMÄNT OM VERKSAMHETEN
Coeli Fastighet II AB är en så kallad alternativ investeringsfond
(AIF) och ett publikt aktiebolag. Bolagets verksamhet består i att
direkt eller indirekt äga, förvärva, försälja och förvalta fastigheter.
Bolaget investerar i fastighetsmarknaden där det finns exploaterings-
och utvecklingsmöjligheter. Bolaget ska placera sina tillgångar i
fastigheter i Sverige med inriktning på fastigheter och mark där det
finns möjlighet att skapa byggrätter för bostadsändamål eller andra
kommersiella fastighetsändamål med bra potential för värdeskapande.
Coeli Fastighet II AB grundades i september 2018. Bolaget har under
2019 och 2020 bedrivit kapitalanskaning genom nyemissioner riktade
till allmänheten. Emissionslikviden kommer att användas för att göra
fastighetsinvesteringar inom ramen för Bolagets placeringsstrategi.
Målet med investeringarna är att skapa en hög riskjusterad avkastning
för bolagets aktieägare.
Utöver Aktiebolagslag (2005:551) regleras Bolagets verksamhet
av Lag (2013:561) om förvaltare av alternativa investeringsfonder,
kommissionens delegerade förordning (EU) nr 231/2013 samt riktlinjer
från Europeiska värdepappers- och marknadsmyndigheten (Esma)
samt Finansinspektionens föreskrifter.
För att uppfylla gällande regelverk behöver Bolaget ha en AIF-
förmaltare (AIFM) samt att utse ett förvaringsinstitut. Bolagets
förvaringsinstitut är Danske Bank A/S, Sverige Filial (org.nr. 516401-
9811). Coeli Asset Management AB är Bolagets AIFM och har tillstånd
som auktoriserad AIF-förvaltare. Coeli Asset Management AB står under
Finansinspektionens tillsyn. Det AIFM-avtal som ingåtts innebär att
Coeli Asset Management har rätt till en årlig portföljförvaltningsavgift
om 0,8 procent (exklusive moms) som beräknas på emitterad volym.
Eftersom samtliga emissioner är slutförda och Bolaget påbörjat
sina investeringar beräknas förvaltningsavgiften istället baserat på
marknadsvärdet av fastigheterna i Bolagets portfölj. Därtill har Coeli
Asset Management AB rätt till en AIFM-kostnad om 0,2% på emitterad
volym som avser hantering av risk, regelefterlevnad, administration
och rapportering.
ÄGARFÖRHÅLLANDEN
Bolagets moderbolag är Coeli Investment Management AB.
Moderbolaget har 76 procent av rösterna och 24 procent av antalet
aktier.
FASTIGHETSBESTÅND
Den 31 dec 2022 ägde Bolaget, genom helägda dotterbolag, tolv
fastigheter med en total area om cirka 51 673 kvm, Bolaget kommer
under innehavsperioden förädla fastigheterna genom att fokusera på
ökad lönsamhet samt undersöka möjligheterna att tillskapa byggrätter
för bostadsändamål.
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
COELI FASTIGHET II ABCOELI FASTIGHET II AB
12 13
myndighet, t.ex. bygglov eller beslut om detalj- och/eller områdesplaner,
kan få konsekvensen att värdet på enskilda investeringsobjekt påverkas
negativt.
Teknisk risk
Vid fastighetsköp finns alltid en teknisk risk knuten till fastigheterna
som förvärvas. Detta kan exempelvis vara risker som hänger samman
med dolda fel eller brister i fastigheterna, risk för skada genom
brand eller naturkatastrofer eller historiska förhållanden vad avser
föroreningar eller liknande.
Driftskostnader
De viktigaste driftskostnaderna är kostnader för uppvärmning,
fastighetsskötsel, el, vatten, renhållning, fastighetsskatt,
tomträttsavgäld, försäkringar, underhåll samt administration. Ökade
driftskostnader har en direkt negativ påverkan på fastigheternas
driftsnetto, och därmed på Bolagets resultat och avkastning. Se även
Not 9 “Förvaltningsfastigheter” för känslighetsanalys.
Miljörisk
Fastighetsförvaltning och fastighetsexploatering medför miljöpåverkan.
Det finns således en risk att krav under vissa förutsättningar kan
komma att riktas mot Bolaget för utredningsåtgärder vid misstanke
om förorening i mark, vattenområde eller grundvatten, eller för
efterbehandling eller marksanering vid förekomst av förorening i mark,
vattenområden eller grundvatten, för att ställa fastigheten i sådant
skick som följer av lagstiftning.
Osäkerhet vid värdering av fastigheterna
Risken vid investeringar i fastigheter påverkas främst av
osäkerhetsfaktorer vid värdering av tillgången. Det finns även risk för
att de faktorer som ligger till grund för en värdering kan fluktuera och
påverka värdet negativt.
Finansiering
Bolagets investeringar kommer delvis att finansieras med lånat kapital.
Det innebär att Bolaget exponeras för risker som sammanhänger
med tillgång till lånefinansiering, ökade räntekostnader, minskade
avdragsmöjligheter för räntekostnader, krav på ökad amortering
och risker i samband med refinansiering när de ursprungliga lånen
löper ut. Det föreligger även en risk att Bolaget inte beviljas lån i den
utsträckning som önskas för en viss investering.
MILJÖ
Bolagets övergripande miljömål är att minska fastigheternas
miljöbelastning genom att minska energiförbrukningen genom att
göra eektiva energiinvesteringar.
HÅLLBARHET
Fonden omfattas av AIF-förvaltaren Coeli Asset Management AB:s
policy för ansvarsfulla investeringar. Coeli Asset Management AB
har etablerat en process för hur hållbarhet beaktas i förvaltningen,
vilket inkluderar interna risklinjer för vilka aspekter som beaktas,
vilken metodik som används samt uppföljning av hur detta avspeglas
i fondens tillgångar.
Coeli Asset Management AB har signerat det FN-stödda initiativet
Principles for Responsible Investments (PRI) och tillämpar dessa
principer för att säkerställa att investeringar gjorda tar hänsyn till miljö,
sociala aspekter och bolagsstyrningsfrågor.
Hållbarhetsaspekter som beaktas i förvaltningen av Coelis fonder
innefattar:
• Miljöaspekter (till exempel bolagens inverkan på miljö och klimat).
• Sociala aspekter (till exempel mänskliga rättigheter,
arbetstagarrättigheter och likabehandling).
• Bolagsstyrningsaspekter (till exempel aktieägares rättigheter,
frågor om ersättningar till ledande befattningshavare och
motverkande av korruption).
Coelis policy omfattar samtliga fonder som investerar i noterade
bolag, men i så hög utsträckning som möjligt fonder som investerar i
onoterade tillgångar, såsom denna fond. Nedan följer information om
fondens hållbarhetsarbete enligt Fondbolagens förenings Standard
för hållbarhetsinformation.
Denna finansiella produkts underliggande investeringar beaktar inte
EU-kriterierna för miljömässigt hållbara ekonomiska verksamheter.
Uppföljning av hållbarhetsarbetet
Uppföljning av hållbarhetsarbetet kommer att redovisas i en separat
rapport som publiceras på AIF-förvaltarens hemsida (www.coeli.se).
ORGANISATION
Verkställande direktör är Jakob Pettersson. Styrelsen består av
styrelseordförande Stefan Renno och styrelseledamöterna Mikael
Larsson och Jan Nordström
ERSÄTTNING TILL STYRELSE OCH LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE
Styrelsen föreslår att årsstämman beslutar att godkänna styrelsens
förslag till riktlinjer för ersättning till bolagets ledande befattningshavare
enligt nedanstående. Med ledande befattningshavare avses
verkställande direktör i bolaget.
Riktlinjerna för ersättning till styrelsen och ledande befattningshavare
ska gälla till slutet av årsstämman 2023 och innebär att ersättningsfrågor
behandlas och beslutas av styrelsen i sin helhet.
Ingen fast lön eller rörlig ersättning utgår till ledande befattningshavare
i bolaget. Ledande befattningshavare ska kunna erhålla ersättning för
arbete för bolagets räkning genom andra bolag i koncernen.
Fast lön till styrelsen ska uppgå till högst 125 000 kronor per år
per ledamot. Ingen rörlig ersättning utgår till styrelsen. I den mån
styrelseledamot utför arbete för bolagets räkning, vid sidan av
styrelsearbetet, ska konsultarvode och annan ersättning för sådant
arbete kunna utgå.
Styrelsen har rätt att frångå ovanstående riktlinjer om styrelsen
bedömer att det i ett enskilt fall finns särskilda skäl som motiverar det.
AKTIEINFORMATION
Aktiekapitalet i Coeli Fastighet II AB uppgick per 31 december 2022
till 2 079 900 SEK, fördelat på 500 000 Preferensaktier P1 och 1 579
900 Preferensaktier P2. Preferensaktierna P1 berättigar till tio röster på
bolagstämma och Preferensaktierna P2 till en röst på bolagsstämma.
Aktierna i Fastighet II är inte, och har inte varit, föremål för erbjudande
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
COELI FASTIGHET II ABCOELI FASTIGHET II AB
12 13
till följd av budplikt, inlösenrätt eller lösningsskyldighet. Aktierna har
inte varit föremål för något oentligt uppköpserbjudande. Det finns
inga inskränkningar i rätten att fritt överlåta aktier och såvitt styrelsen
känner till föreligger inga aktieägaravtal. Coeli Fastighet II AB är
listat på Nordic Growth Market (NGM) AIF. Aktierna handlas under
kortnamnet CF2 PREF 2. Bolagets ISIN-kod är SE0012012672.
FRAMTIDSUTSIKTER
De faktorer vars utveckling förväntas ha störst påverkan på
fastighetsmarknaden under 2023 är utvecklingen av styrräntan
och inflationen. Styrräntan förväntas fortsätta öka under 2023 till
följd av den fortsatt höga inflationen, vilket medför fortsatt ökade
finansiella kostnader. Detta till trots förväntas transaktionsaktiviteten
öka något 2023 relativt till andra halvåret 2022, detta då
marknadsförutsättningarna blivit något mer stabila.
Boverket har under 2022 genomfört nya beräkningar av det nationella
bostadsbehovet för perioden 2022-2030. Enligt Boverkets beräkning
av byggbehovet behövs cirka 63 400 nya bostäder årligen fram till
2030 för att möta förväntad framtida befolkningsökning och samtidigt
hantera det latenta bostadsbehov som har byggts upp under de
senaste femton åren när bostadsbyggandet inte har hållit jämna steg
med befolkningsökningen.
Boverkets prognos för bostadsmarknaden och bostadsbyggandet
visar på en snabb och kraftig inbromsning på grund av försämrad
köpkraft för hushållen, stigande räntor och energikostnader, höjda
byggkostnader och stopp för investeringsstöd. Prognosen för antalet
påbörjade bostäder minskar markant, men osäkerhetsintervallet
är stort. Efterfrågan på nya bostadsrätter och småhus har minskat,
vilket leder till en snabb minskning av byggstarter för bostadsrätter
och småhus. Byggandet av hyresrätter bromsar också in, men antalet
färdigställda bostäder håller hög takt under 2022 och 2023. Möjligheter
till en viss vändning uppåt finns när osäkerheten kring inflation och
räntor avtar, och hushållens köpkraft och arbetsmarknaden förväntas
stärkas.
Boverket har noterat att den finansiella osäkerheten är en stark
drivande faktor för det försämrade läget på bostadsmarknaden och
påpekar även att inbromsningen i byggnation är stark kopplat till
detta. Boverkets prognos för 2023 är att antalet påbörjade bostäder
blir relativt lågt vilket är i linje med prognoserna för den finansiella
utvecklingen. Något som dock bör beaktas är att det underliggande
behovet för bostäder är fortsatt högt, i synnerhet i storstadsregionerna.
Detta talar för att det finns god potential för en åter ökad efterfrågan
på bostadsbyggrätter i dessa områden.
Transaktionsvolymen för kommersiella fastigheter var under 2022
betydligt lägre än föregående år och det noterades stora eekter i
samband med försämrat klimat på finansieringsmarkanden. Det bör dock
beaktas att den totala transaktionsvolymen under 2021 var exceptionellt
hög och nivån för 2022 motsvarar en normal nivå sett till tidigare år.
I samband med att förutsättningarna på finansieringsmarknaden
stabiliseras förväntas även transaktionsvolymen öka något.
Under hösten 2022 genomgick Sverige ett regeringsskifte i samband
med valet vilket kan komma att få eekter på såväl svensk ekonomi
som den svenska fastighetsmarknaden. Nuvarande regering förväntas
prioritera att lösa frågan kring Sveriges energiförsörjning och elpriser,
vilket på sikt förväntas kunna ge mer stabila och förutsägbara
mediakostnader. Detta skulle ha positiv inverkan för såväl förvaltning
som byggsektorn.
Byggkostnadsindex ökade enligt SCB med 15,6% mellan december
2021 och december 2022 för flerbostadshus i Sverige. Detta är den
största förändringen i årstakt sedan oktober 1974. Entreprenörernas
kostnader steg med 10,9 procent, medan byggherrens kostnader ökade
med 39,0 procent. Detta beror till stor del på högre räntekostnader,
som steg med 138,0 procent under samma period. I samband med att
såväl det finansiella läget som energiförsörjningen stabiliseras i Sverige
så förväntas även byggkostnaderna stabiliseras något.
Sammantaget är Coelis bedömning att fastighetsbeståndet
kommer ha fortsatt god värdeutveckling framgent i samband med
att detaljplanerutvecklingen går framåt och det finansiella läget
stabiliseras något.
VÄSENTLIGA HÄNDELSER UNDER ÅRET
• Den 24 februari 2022 förvärvades fastigheten Mandelblomman 9 i
Spånga, Stockholm. Fastigheten har en uthyrningsbar area om 1 598
kvm och en tomtareal om 3 894 kvm.
• Den 20 maj 2022 förvärvades fastigheten Blixtlåset 1 i Hagsätra,
Stockholm. Fastigheten har en uthyrningsbar area om 1 058 kvm och
en tomtareal om 2 598 kvm.
• Den 1 juli 2022 förvärvades fastigheterna Lunden 15 och Gunhild 6
i Spånga, Stockholm. Fastigheterna har en uthyrningsbar area om 9
864 kvm och en tomtareal om 8 811 kvm.
SAMMANFATTNING RÄKENSKAPSÅRET 2022
• Fastighetsbeståndets marknadsvärde per 31 december 2022
uppgick till 881,9 (714) MSEK. Förändringen förklaras främst av
förvärv av fastigheter under året.
• Hyresintäkterna uppgick till 40 049 (27 905) TSEK. Förändringen
förklaras främst av förvärv av fastigheter under året.
• Resultat efter skatt uppgick 2 895 (42 106) TSEK, varav 15 123
(55 216) TSEK avser värdeförändring fastighet.
• Resultat per aktie uppgick till 1,83 (26,65) SEK.
• Nettoandelsvärde, NAV, per Preferensaktie P2 uppgick till 275,37
(273,54) SEK.
VÄSENTLIGA HÄNDELSER EFTER RÄKENSKAPSÅRETS SLUT
Lånet hos Swedbank för Kärrliljan på belopp 19,8mkr som hade
förfallodatum i februari 2023, har förlängts till 2025-02-28. Den
30:onde mars 2023 såldes bolaget Fastighetsaktiebolaget Filtret 5,
till ett belopp på 42,5mkr. Utöver detta har inga väsentliga händelser
inträat i koncernen efter räkenskapsårets slut.
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
COELI FASTIGHET II ABCOELI FASTIGHET II AB
14 15
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Förslag till disposition av bolagets resultat
Styrelsen föreslår att tillgängliga vinstmedel (SEK)
fritt eget kapital
årets resultat
disponeras så att
i ny räkning överföres
2022-12-31
376 070 004
2 267 509
378 337 513
378 337 513
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
COELI FASTIGHET II ABCOELI FASTIGHET II AB
14 15
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
PRINCIPER FÖR BOLAGSSTYRNING
Coeli Fastighet II AB tillämpar svenska lagar, Svensk kod för bolagsstyrning och interna riktlinjer för sin bolagsstyrning. Bolaget har upprättat
den här bolagsstyrningsrapporten i enlighet med årsredovisningslagen (1995:1554) och Svensk kod för bolagsstyrning (”Koden”). Bolaget
tillämpar även Nordic Growth Market’s (”NGM”) regelverk för bolag vars aktier är upptagna till handel på NGM Nordic AIF samt Lag (2013:561)
om förvaltare av alternativa investeringsfonder (”LAIF”). Koden tillämpas från börsnotering som gjordes den 17 april 2019. Riktlinjerna avseende
Koden finns att tillgå på den hemsida som tillhör Kollegiet för svensk bolagsstyrning (www.bolagsstyrning.se).
Coeli Fastighet II AB:s bolagsordning finns att ladda ner på bolagets webbplats https://coeli.se/vara-fonder/fastighetsfonder/coeli-fastighet-
ii-ab/. I den här bolagsstyrningsrapporten beskrivs bolagsstyrningen, den interna kontrollen, ledningen och förvaltningen av Bolaget. Koden
tillåter att avvikelser från normer görs om dessa avvikelser redovisas i bolagsstyrningsrapporten med angivande av skäl och alternativ lösning.
Bolaget har gjort avvikelser från Koden som presenteras i avsnittet ”Avvikelser från Koden”. Utöver detta har Bolaget även utformat interna
riktlinjer för bolagsstyrning såsom instruktioner och arbetsordning för styrelse respektive VD samt processbeskrivning för intern kontroll.
SYSTEM FÖR INTERN KONTROLL OCH RISKHANTERING
Den interna kontrollen bygger på riktlinjer, ansvarsfördelningar och arbetsfördelningar vars efterlevnad följs upp och som utvärderas
kontinuerligt. Risker för fel i den finansiella rapporteringen identifieras, analyseras och elimineras på en kontinuerlig basis genom nya eller
ändrade riktlinjer för den interna kontrollen. Styrelsen följer upp bedömningen av den interna kontrollen bland annat genom kontakter med
bolagets externa revisorer samt utvärderar den regelbundna rapporteringen från AIF-förvaltaren som sker med minst kvartalsvis frekvens
vid styrelsemöten, samt vid behov. Bolagets externa revisorer träar styrelsen minst en gång per år vid ordinarie styrelsemöten. Styrelsen
inhämtar och granskar AIF-förvaltarens antagna policys och riktlinjer vilka formaliserar arbetet kring finansiell rapportering och internkontroll,
samt utvärderar att dessa är ändamålsenliga och kontrollerar att de efterlevs. Styrelsen granskar särskilt intern kontroll i samband med
finansiell rapportering genom att verksamheten rapporterar status i arbetet med finansiella rapporter samt förser styrelsen med utvärdering
av genomfört arbete när rapporterna är färdigställda. Rapporteringen från verksamheten till styrelsen gällande finansiell rapportering gäller
såväl reviderad årsredovisning samt översiktligt granskad halvårsrapport. Mot bakgrund av detta samt med beaktande av bolagets storlek
och verksamhet har styrelsen vid sin utvärdering bedömt att det inte finns något behov av en internrevisionsfunktion.
AKTIER OCH RÖSTRÄTT
Coeli Fastighet II AB är ett avstämningsbolag vars aktiebok förs av Euroclear Sweden AB.
Aktierna kan vara preferensaktie P1 och preferensaktie P2. Såväl preferensaktier P1 som preferensaktier P2 får ges ut till ett antal motsvarande
etthundra (100) procent av det totala antalet aktier i bolaget. Preferensaktier P1 skall berättiga till tio (10) röster vardera, och preferensaktier
P2 skall berättiga till en (1) röst vardera.
Aktiekapitalet i Coeli Fastighet II AB uppgick per 31 december 2022 till 2 079 900 SEK fördelat på 500 000 preferensaktier P1 samt 1 579
900 preferensaktier P2.
Preferensaktier P2 som erbjuds till allmänheten är upptagna till handel på den reglerade marknaden NGM Nordic Growth Market, under
marknadssegmentet Nordic AIF. Aktierna handlas under kortnamnet CF2 PREF P2 och har ISIN-kod SE0012012672.
STÖRRE DIREKTA ELLER INDIREKTA INNEHAV I BOLAGET
Coeli Investment Management AB innehar per den 31 december 2022 samtliga 500 000 preferensaktier P1, vilket motsvarar 75,99 procent
av rösterna och 24,04 procent av det totala antalet utestående aktierna i Bolaget. Utöver detta finns inte, såvitt styrelsen känner till, några
direkta eller indirekta aktieinnehav som representerar mer än en tiondel av röstetalet för samtliga aktier i bolaget.
BOLAGSSTÄMMAN
Bolagets högsta organ är bolagsstämman där alla aktieägare har rätt att delta antingen personligen eller genom ombud. Årsstämma hålls
årligen senast sex månader efter räkenskapsårets utgång. Årsstämman väljer bolagets styrelse och styrelsens ordförande, fastställer bolagets
balans- och resultaträkning, beslutar om disposition av resultatet samt beslutar om ansvarsfrihet för styrelseledamöter och VD. Årsstämman
väljer också bolagets revisorer samt beslutar om ändring av bolagsordning. Årsstämman beslutar även om styrelsearvode samt godkänner
principerna för ersättningar och andra anställningsvillkor för koncernledningen. Vid årsstämman har varje aktieägare som huvudregel rätt
att rösta för alla sina aktier utan begränsningar i rösträtten. För att få ett ärende behandlat på stämman ska en begäran inkomma till bolaget
i god tid före stämman. Styrelsens ordförande utgör funktion för valberedning och förslag till ordförande lämnas via e-post info@coeli.se.
Årsstämmans beslut fattas med enkel majoritet av de lämnade rösterna. Till skydd för de mindre aktieägarna ska dock vissa beslut fattas med
kvalificerad majoritet av de lämnade rösterna och de vid stämman företrädda aktierna. Dessutom gäller som en generell minoritetsskyddsregel
att bolagsstämma inte får fatta beslut som kan ge en otillbörlig fördel för viss aktieägare eller innebära en nackdel för bolaget eller annan
aktieägare. Fullständiga protokoll från genomförda bolagsstämmor finns tillgänglig på bolagets webbplats.
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
COELI FASTIGHET II ABCOELI FASTIGHET II AB
16 17
Bolaget har under räkenskapsåret 2022 haft följande bolagsstämmor:
Ordinarie bolagsstämma 2022-05-16
Stämman beslutade att fastställa framlagd resultat- och balansräkning för räkenskapsåret 2021 och att ingen utdelning ska ske. Ansvarsfrihet
beviljades verkställande direktören och styrelsens ledamöter.
Beslutades att, i enlighet med förslaget som lämnats av Coeli Investment Management AB, att omvälja Mikael Larsson och Jan Nordström
samt välja in Jakob Petterson (Bolagets verkställande direktör) till ordinarie styrelseledamöter för tiden fram till slutet av nästa årsstämma.
Stämman beslutade även, efter förslag på stämman, att därutöver välja in Stefan Renno (styrelseordförande i bolagets AIF-förvaltare Coeli
Asset Management AB) som ordinarie styrelseledamot för tiden fram till slutet av nästa årsstämma.
Stämman beslutade även, efter förslag på stämman, att välja Stefan Renno till styrelsens ordförande.
Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB valdes som revisor med Leonard Daun som huvudansvarig revisor.
Beslutades att anta riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare enligt med styrelsens förslag.
Årsstämman 2023
Nästa årsstämma för aktieägare i bolaget hålls den 16 maj 2023 i Stockholm. Kallelse till årsstämman kommer att ske enligt bolagsordningens
bestämmelse samt följa de krav som gäller enligt Svensk kod för bolagsstyrning och aktiebolagslagen.
STYRELSEN
Styrelsens ansvar
Styrelsen är ytterst ansvarig för Coeli Fastighet II AB :s organisation och förvaltningen av verksamheten. Enligt den svenska aktiebolagslagen
och styrelsens arbetsordning ansvarar styrelsen för att upprätta övergripande, långsiktiga strategier och mål, fastställa budget och aärsplaner,
granska och godkänna bokslut samt fatta beslut i frågor rörande investeringar och betydande förändringar i bolagets organisation och
verksamhet. Styrelsen utser också bolagets VD samt fastställer lön och annan ersättning till VD.
Coeli Fastighet II AB klassificeras som en så kallad alternativ investeringsfond (AIF) utifrån AIFM-direktivet. Bland annat innebär regelverket
att det ska finnas ett förvaringsinstitut som förvarar bolagets tillgångar. Danske Bank A/S Sverige Filial (org. nr. 516401–9811) har utsetts för
denna tjänst. Bolaget behöver även ha en AIF-förvaltare (AIFM) för att uppfylla kraven. Coeli Asset Management AB är bolagets AIF-förvaltare.
Styrelsen har till uppgift att säkerställa och utvärdera att de avtal som finns mellan bolaget och dess AIF-förvaltare och förvaringsinstitut
fullföljs samt att tillse att den löpande rapporteringen som görs till Finansinspektionen genomförts med rätt innehåll och vid rätt tidpunkt.
Styrelsen bär ansvaret för bolagets organisation och förvaltningen av bolagets verksamhet, som ska ske i bolagets och samtliga aktieägare
intresse. Några av styrelsens huvuduppgifter är att hantera strategiska frågor avseende verksamhet, finansiering, etableringar, tillväxt, resultat
och finansiell ställning samt fortlöpande utvärdera bolagets ekonomiska situation.
Styrelsens sammansättning
Styrelsens ordförande utvärderar årligen styrelsearbetet, dess arbetsform och eektivitet. Utvärderingen görs efter varje räkenskapsår.
Utvärderingen avseende räkenskapsår 2021 genomfördes i samband med det första ordinarie styrelsemöte 2022 och styrelsens bedömning
är att styrelsens arbetsform är ändamålsenlig. Bolagets styrelse ska enligt bolagsordningen bestå av minst tre och högst åtta ledamöter utan
suppleanter. Styrelsen har under räkenskapsåret 2022 fram till årsstämman 16 maj 2022 bestått av följande tre ordinarie ledamöter; Helena
Liljedahl (ordförande), Jan Nordström och Mikael Larsson. Helena Liljedahl är oberoende i förhållande till bolaget, bolagsledningen och i
förhållande till bolagets större aktieägare. Övriga två ledamöter är inte oberoende i förhållande till bolaget, bolagsledning och i förhållande
till bolagets större aktieägare. Styrelsens sammansättning bedöms vara tillfredsställande vad gäller kompetens och bakgrund. Bedömningen
grundar sig i att de icke-oberoende styrelseledamöterna bedöms kunna agera oberoende då den typ av tjänster de utför för bolaget inte
anses påverka deras objektivitet samt att tjänsterna är av ringa omfattning.
Styrelsen har under räkenskapsåret 2022 efter årsstämman 16 maj 2022 bestått av följande fyra ordinarie ledamöter; Stefan Renno (ordförande),
Mikael Larsson, Jan Nordström och Jakob Pettersson.
Stefan Renno är ej oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen men oberoende i förhållande till bolagets större aktieägare.
Övriga tre ledamöter är inte oberoende i förhållande till bolaget, bolagsledning och i förhållande till bolagets större aktieägare. Styrelsens
sammansättning bedöms vara tillfredsställande vad gäller kompetens och bakgrund. Bedömningen grundar sig i att de icke-oberoende
styrelseledamöterna bedöms kunna agera oberoende då den typ av tjänster de utför för bolaget inte anses påverka deras objektivitet samt
att tjänsterna är av ringa omfattning.
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
COELI FASTIGHET II ABCOELI FASTIGHET II AB
16 17
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
Styrelsen 2022
Helena Liljedahl
Jan Nordström
Mikael Larsson
Stefan Renno
Jakob Pettersson
Invald
2019
2018
2018
2022
2022
Funktion
Ordförande till 2022-05-16
Ledamot
Ledamot
Orförande från 2022-05-16
Ledamot från 2022-05-16
Närvaro
2/6
6/6
6/6
4/6
4/6
Oberoende i
förhållande till
bolagets ledning
Ja
Nej
Nej
Nej
Nej
Oberoende i
förhållande till
bolagets större
aktieägare
Ja
Ja
Nej
Ja
Nej
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
Styrelsens ledamöter
Information om styrelseledamöterna som omvaldes på bolagsstämman den 16 maj 2022 följer nedan:
Jan Nordström
Född: 1958
Huvudsaklig utbildning: Civilingenjör
Ordinarie styrelseledamot sedan 28
november december 2018 VD för J.G.N.
Bygg & Projekt AB sedan 2005
Andra väsentliga uppdrag:
Styrelseledamot i Coeli Holding
Fastighet II AB (publ) org nr 559066-
4636 samt Coeli Fastighet I AB (publ)
org nr 559086-4392
Innehav i bolaget: -
Mikael Larsson
Född: 1965
Huvudsaklig utbildning: Ekonomi
Ordinarie styrelseledamot sedan 28
november december 2018 Grundare,
huvudägare och koncernchef Coeli-
gruppen. VD för Coeli Fastighet II AB
och har indirekt ägande I Bolaget via
Coeli Holding AB där han är huvudägare.
Andra väsentliga styrelseuppdrag:
Mikael Larsson är styrelseledamot i Coeli
Holding AB, Coeli Fastighet I AB, Coeli
Asset Management AB, Coeli Holding
Fastighet II AB, Coeli Holding Fastighet
II AB, Coeli Real Estate AB, Coeli Private
Equity 2006 AB, Coeli Private Equity
2016 AB, Coeli Private Equity Fund XI
AB, Coeli Wealth Management AB, Coeli
Shared Service AB, Coeli Private Equity
Management II AB, Noga AB, Sävja
1:1 AB, , Oxenborgen Fastigheter AB,
Klackkärrsförvaltning ABoch Quadrox
AB, Lansen 16 i Täby AB, Gladsheim
Fastighet AB, Coeli Investment Partners
AB samt styrelsesuppleant i C work
stories AB och evenodds AB och
styrelseordförande i Coeli Private Equity
Management AB.
Innehav i bolaget: -
Jakob Pettersson
Född: 1988
Huvudsaklig utbildning: Finansiell Ekonomi
från Handelshögskolan i Stockholm
Ordinarie styrelseledamot sedan 16 maj
2022, Verkställande direktör sedan december
2020, ansvarig förvaltare sedan 2017.
Tidigare var Jakob analyschef på Newsec,
där han huvudsakligen ägnade sig åt
strategisk fastighetsrådgivning och
transaktioner. Jakob har även erfarenhet
som managementkonsult hos Applied
Value Group och från PwC Real Estate.
Andra väsentliga uppdrag: Styrelseledamot
i Coeli Holding Fastighet II AB (publ) org nr
559066-4636 samt Coeli Fastighet I AB (publ)
org nr 559086-4392
Innehav i bolaget: 50 000 Preferensaktier P1
Stefan Renno
Född: 1967
Huvudsaklig utbildning: Gymnasiestudier
Ordinarie styrelseledamot samt
styrelseordförande
sedan 16 maj 2022
Andra väsentliga uppdrag: Styrelseordförande
i bland annat
Coeli Asset Management, styrelseordförande
i Coeli SICAV II
samt styrelsemedlem i Coeli SICAV I.
Innehav i bolaget: -
COELI FASTIGHET II ABCOELI FASTIGHET II AB
18 19
Utskott och valberedning
Bolaget har för närvarande ej etablerat någon valberedning. Motivet till denna avvikelse från Koden är den begränsade ägarkretsen, vilket
gör att ett särskilt organ utsett av aktieägarna inte anses behövas. Nomineringen av styrelseledamöter hanteras av styrelsens ordförande.
Bolaget har valt att låta hela styrelsen utgöra revisionsutskott. Revisionsutskottets uppgifter framgår av styrelsens arbetsordning.
Revisionsutskottet ska bland annat övervaka bolagets finansiella rapportering, övervaka eektiviteten i bolagets interna kontroll och
riskhantering, hålla sig informerat om revisionen av årsredovisningen, granska och övervaka revisorernas opartiskhet och självständighet
samt biträda valberedningen med förslag till stämmobeslut om revisorsval.
Bolaget har ej inrättat ett specifikt ersättningsutskott utan har valt att låta hela styrelsen utgöra ersättningsutskott. Ersättningsutskottets
huvudsakliga uppgifter består bland annat i att bereda styrelsen i frågor om ersättningsprinciper, ersättningar och andra anställningsvillkor
för bolagsledningen.
Revision
Bolagets revisorer granskar styrelsens och VD:s förvaltning av bolaget och kvaliteten på bolagets redovisningshandlingar och rapporterar
resultatet av sin granskning till aktieägarna genom revisionsberättelsen, vilken framläggs på årsstämman. Därutöver deltar revisorn vid
det styrelsemöte då presentation av årsbokslutet sker och lämnar sin rapport från granskningen av bolagets resultat, ställning och interna
kontroll. Dessutom kan bolagets revisor lämna en redogörelse för sina iakttagelser direkt till styrelsens ordförande om så bedöms nödvändigt.
Revisor väljs av årsstämman för en period av ett år. Vid årsstämman 2022 omvaldes PwC (Öhrling PricewaterhouseCoopers AB) med
huvudansvarig revisor Leonard Daun för tiden fram intill slutet av årsstämman 2023. Närmare upplysningar om ersättning till revisorerna
finns i not 4 ersättning till revisor.
Avvikelser från Koden
Bolaget följer Svensk kod för bolagsstyrning med följande undantag:
• Bolaget har inte någon särskild funktion för internrevision. Styrelsen utvärderar årligen behovet av en sådan funktion och har bedömt att
det löpande interna arbetet med intern kontroll som företrädesvis utförs av företagsledningen, utgör en tillräcklig granskningsfunktion
med hänsyn till bolagets verksamhet och storlek.
• Styrelsen har inte inrättat ett specifikt ersättningsutskott. Istället utgör hela styrelsen ersättningsutskott, vilket anses lämpligt med
beaktande av bolagets storlek och att ersättning till styrelsens beslutas av årsstämman. Detta motiveras även av att ingen lön eller
annan ersättning utgår till ledande befattningshavare i Bolaget då VD ersätts från andra bolag i Coelikoncernen.
• Bolaget har ingen valberedning. Med hänsyn till bolagets storlek har styrelsen bedömt att bolaget ej behöver inrätta en valberedning.
Styrelsen är ansvarig för att val och arvodering av styrelse och revisor utförs genom en tillfredsställande process.
• Avseende styrelsens sammansättning är ingen av de fyra ledamöterna i styrelsen oberoende. En av styrelsens ledamöter som ej
betraktas som oberoende är styrelseledamot i AIF-förvaltaren Coeli Asset Management AB, en ej oberoende ledamot utför uppdrag på
konsultbasis åt Bolaget, en oberoende då det är bolagets VD. Bolagets styrelse har gjort bedömningen att styrelsens sammansättning
är tillfredsställande vad gäller kompetens och bakgrund. Bedömningen grundar sig i att de icke-oberoende styrelseledamöterna
bedöms kunna agera oberoende då den typ av tjänster de utför för bolaget inte anses påverka deras objektivitet samt att tjänsterna
är av ringa omfattning.
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
COELI FASTIGHET II ABCOELI FASTIGHET II AB
18 19
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
Rörelsens intäkter
Hyresintäkter
Övriga intäkter
Summa rörelsens intäkter
Rörelsens kostnader
Förvaltningsavgifter
Övriga externa kostnader
Personalkostnader
Värdeförändring fastighet
Summa rörelsens kostnader
RÖRELSERESULTAT
Finansnetto
Orealiserad värdeförändring på kortfristiga placeringar
Resultat försäljning kortfristiga placeringar
Ränteintäkter
Räntekostnader
Övriga finansiella kostnader
Summa finansnetto
RESULTAT FÖRE SKATT
Skatt
Inkomstskatt
Summa skatt
ÅRETS RESULTAT
Årets resultat motsvarar årets totalresultat
Resultat per Preferensaktie P2 före och efter utspädning, SEK
RESULTATRÄKNING, KONCERNEN (TSEK)
2021-01-01
2021-12-31
27 905
257
28 162
-4 435
-11 296
-330
55 216
39 155
67 317
-704
1 306
8
-8 720
-2 101
-10 211
57 106
-15 000
-15 000
42 106
26,65
(not 9)
(not 2)
(not 3, 4)
(not 5)
(not 9)
(Not 6)
(not 7)
(not 7)
(not 8)
2022-01-01
2022-12-31
40 049
114
40 163
-8 165
-14 980
-228
15 123
-8 250
31 913
-42
-145
16
-19 679
-2 618
-22 468
9 445
-6 551
-6 551
2 894
1,83
COELI FASTIGHET II ABCOELI FASTIGHET II AB
20 21
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Materiella anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter
Nyttjanderättstillgång tomträtt
Summa materiella anläggningstillgångar
Summa anläggningstillgångar
Omsättningstillgångar
Övriga kortfristiga placeringar
Kundfordringar
Övriga fordringar
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter
Likvida medel
Summa omsättningstillgångar
SUMMA TILLGÅNGAR
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital
Aktiekapital
Övrigt tillskjutet kapital
Balanserat resultat
Årets resultat
Summa eget kapital
Långfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut
Leasingskulder
Uppskjutna skatteskulder
Summa långfristiga skulder
Kortfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut
Leverantörskulder
Skatteskulder
Övriga skulder
Upplupna skulder och förutbetalda intäkter
Summa kortfristiga skulder
Summa skulder
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER
BALANSRÄKNING, KONCERNEN (TSEK)
2021-12-31
713 950
-
713 950
713 950
6 943
3
2 567
68
69 007
78 588
792 538
2 080
391 859
-3 883
42 106
432 162
304 924
-
18 648
323 572
22 012
1 618
1 314
18
11 842
36 804
360 376
792 538
(not 9)
(not 15)
(not 12)
(not 13)
(not 14)
(not 16)
(not 17)
(not 15)
(not 8)
(not 17)
(not 19)
2022-12-31
881 900
4 308
886 208
886 208
-
132
3 798
605
34 187
38 722
924 930
2 080
391 859
38 223
2 894
435 056
224 598
4 308
24 139
253 045
224 584
970
-
274
11 001
236 829
489 874
924 930
COELI FASTIGHET II ABCOELI FASTIGHET II AB
20 21
Ingående eget kapital 2021-01-01
Årets resultat
Summa totalresultat
Transaktioner med aktieägare
Registrering aktiekapital P2
Nyemission
Emissionskostnader
Omföring föregående års resultat
Utgående eget kapital 2021-12-31
Ingående eget kapital 2022-01-01
Årets resultat
Summa totalresultat
Transaktioner med aktieägare
Omföring föregående års resultat
Utgående eget kapital 2022-12-31
Aktiekapitalet i bolaget uppgick per 31 december 2022 till 2 079 900 SEK, fördelat enligt följande:
Preferensaktier P1
Preferensaktier P2
Aktiekapital
Preferensaktier P1: Varje preferensaktie är berättigad till 10 röster.
Preferensaktier P2: Innehavare av preferensaktier P2 ska genom utdelning eller när bolaget likvideras, med företräde framför innehavare av preferensaktier
P1, ha rätt till ett belopp motsvarande vad som totalt har betalats för preferensaktier P2, uppräknat med fem (5) procent per år från den 1 januari
2019 till dess att full återbetalning skett av Preferensbelopp P2 genom utdelning eller i samband med att bolaget likvideras. För det fall utdelning till
preferensaktier P2 sker med visst belopp under tiden fram till det att bolaget likvideras skall det belopp som ligger till grund för uppräkning med
fem (5) procent minskas med motsvarande belopp från tidpunkten för utdelning. Efter ovanstående fördelning av tillgångarna skall innehavare av
preferensaktier P1 ha rätt till ett belopp motsvarande vad som inbetalats för preferensaktier P1. Eventuella tillgångar därutöver skall fördelas med trettio
(30) procent till innehavare av preferensaktie P1 och med sjuttio (70) procent till innehavare av preferensaktie P2.
Utgående nettoandelsvärde 2022-12-31
RAPPORT ÖVER FÖRÄNDRINGAR I
EGET KAPITAL, KONCERNEN (TSEK)
Summa eget
kapital
390 056
42 106
42 106
-
-
-
-
432 162
432 162
2 894
2 894
-
435 056
Årets
resultat
-2 539
42 106
42 106
2 539
42 106
42 106
2 894
2 894
-42 106
2 894
Övrigt
tillskjutet kapital
391 859
391 859
391 859
391 859
Aktiekapital
P2
1 580
1 580
1 580
1 580
Aktiekapital
P1
500
500
500
500
Kvotvärde
1
kr
1
kr
Antal aktier
Balanserat
resultat
-1 344
-2 539
-3 883
-3 883
42 106
38 223
500 000
st
1 579 900
st
2 079 900
st
275,37 SEK
COELI FASTIGHET II ABCOELI FASTIGHET II AB
22 23
KASSAFLÖDESANALYS, KONCERNEN (TSEK)
2021-01-01
2021-12-31
57 106
-55 216
704
-2 112
482
-2 748
12 730
10 464
-319 235
-
50 306
-268 929
-
-
303 607
-3 745
299 862
41 397
27 610
69 007
8
-10 821
Den löpande verksamheten
Resultat före skatt
Justeringsposter
Värdeförändringar fastigheter
Värdeförändringar kortfristiga placeringar
Betald skatt
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital
Förändringar i rörelsekapital
Minskning(+)/ökning (-) av kortfristiga fordringar
Minskning(-)/ökning(+) av kortfristiga skulder
Kassaflöde från den löpande verksamheten
Investeringsverksamheten
Investering i fastighet
Investeringar i kortfristiga placeringar
Försäljning av kortfristiga placeringar
Kassaflöde från investeringsverksamheten
Finansieringsverksamheten
Nyemission
Emissionskostnader
Upptagna fastighetslån
Amortering av fastighetslån
Kassaflöde från finansieringsverksamheten
Årets kassaflöde
Likvida medel vid årets början
Likvida medel vid årets slut
Tilläggsupplysningar
Erhållen ränta
Erlagd ränta
(not 9)
(not 25)
(not 14)
2022-01-01
2022-12-31
9 445
-15 123
-
-3 444
-9 122
6 303
-1 233
-4 051
-152 436
-
-
579
-153 015
-
-
149 026
-26 780
122 246
-34 820
69 007
34 187
16
-22 297
COELI FASTIGHET II ABCOELI FASTIGHET II AB
22 23
MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING (TSEK)
Rörelsens intäkter
Övriga intäkter
Summa rörelsens intäkter
Rörelsens kostnader
Förvaltningsavgifter
Övriga externa kostnader
Personalkostnader
Summa rörelsens kostnader
RÖRELSERESULTAT
Resultat från finansiella poster
Orealiserad värdeförändring på kortfristiga placeringar
Resultat försäljning kortfristiga placeringar
Ränteintäkter
Räntekostnader
Nedskrivning aktier
Övriga finansiella kostnader
Summa resultat från finansiella poster
Bokslutsdispositioner
Erhållna koncernbidrag
Summa bokslutsdispositioner
Resultat före skatt
Skatt på årets resultat
ÅRETS RESULTAT
ÅRETS RESULTAT ÄR LIKA MED TOTALRESULTAT
2021-01-01
2021-12-31
6 624
6 624
-800
-9 833
-330
-10 963
-4 339
-704
1 306
6 044
-1 623
-15 350
-79
-10 406
3 737
3 737
-11 008
-
-11 008
(not 2)
(not 3)
(not 5)
(not 6)
(not 7)
(not 10)
(not 7)
(not 8)
2022-01-01
2022-12-31
13 494
13 494
-1 907
-14 493
-228
-16 628
-3 134
-145
-42
6 894
-1 280
-3 123
-
2 304
3 430
3 430
2 600
334
2 266
COELI FASTIGHET II ABCOELI FASTIGHET II AB
24 25
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Finansiella anläggningstillgångar
Aktier och andelar i koncernföretag
Fordran koncernföretag
Uppskjutna skattefordringar
Summa finansiella anläggningstillgångar
Summa anläggningstillgångar
Omsättningstillgångar
Fordran koncernföretag
Övriga kortfristiga placeringar
Övriga fordringar
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter
Kassa och bank
Summa omsättningstillgångar
SUMMA TILLGÅNGAR
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital
Bundet eget kapital
Aktiekapital
Summa bundet eget kapital
Fritt eget kapital
Överkursfond
Balanserat resultat
Årets resultat
Summa fritt eget kapital
Summa eget kapital
Skulder
Långfristiga skulder
Skulder i koncernföretag
Kortfristiga skulder
Skulder i koncernföretag
Leverantörsskulder
Övriga skulder
Upplupna skulder och förutbetalda intäkter
Summa kortfristiga skulder
Summa skulder
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER
MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING (TSEK)
2021-12-31
1 286
487 946
1 372
490 604
490 604
133 343
6 943
1 819
2 739
194
145 038
635 642
2 080
2 080
391 859
-4 780
-11 008
376 071
378 151
120 728
120 728
133 977
20
-
2 766
136 763
257 491
635 642
(not 10)
(not 11)
(not 12)
(not 13)
(not 14)
(not 16)
(not 18)
(not 19)
2022-12-31
13 305
532 282
1 038
546 625
546 625
101 558
-
165
391
626
102 740
649 365
2 080
2 080
391 859
-15 788
2 266
378 337
380 417
225 810
225 810
39 332
-
943
2 863
43 138
268 948
649 365
COELI FASTIGHET II ABCOELI FASTIGHET II AB
24 25
MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING (TSEK) RAPPORT ÖVER MODERBOLAGETS
FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL (TSEK)
Ingående eget kapital 2021-01-01
Årets resultat
Summa totalresultat
Transaktioner med aktieägare
Omföring föregående års resultat
Utgående eget kapital 2021-12-31
Ingående eget kapital 2022-01-01
Årets resultat
Summa totalresultat
Transaktioner med aktieägare
Omföring föregående års resultat
Utgående eget kapital 2022-12-31
Summa eget
kapital
389 159
-11 008
-11 008
-
-
378 151
378 151
2 266
2 266
-
-
380 417
Årets
resultat
-3 465
-11 008
-11 008
3 465
-11 008
-11 008
2 266
2 266
11 008
2 266
Överkursfond
391 859
391 859
391 859
391 859
Aktiekapital
P2
1 580
1 580
1 580
1 580
Aktiekapital
P1
500
500
500
500
Balanserat
resultat
-1 315
-3 465
-4 780
-4 780
-11 008
-15 788
COELI FASTIGHET II ABCOELI FASTIGHET II AB
26 27
MODERBOLAGETS KASSAFLÖDESANALYS (TSEK)
2021-01-01
2021-12-31
-11 008
704
15 350
-
5 046
-137 796
135 000
2 250
-36
-
47 694
-53 847
-6 189
-3 939
4 133
194
Den löpande verksamheten
Årets resultat före skatt
Justeringsposter
Värdeförändringar kortfristiga placeringar
Nedskrivning andelar i koncernföretag
Erhållna koncernbidrag
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital
Förändringar i rörelsekapital
Minskning(+)/ökning (-) av kortfristiga fordringar
Minskning(-)/ökning(+) av kortfristiga skulder
Kassaflöde från den löpande verksamheten
Investeringsverksamheten
Investeringar i koncernföretag
Investeringar i kortfristiga placeringar
Försäljning av kortfristiga placeringar
Lån till koncernföretag
Kassaflöde från investeringsverksamheten
Årets kassaflöde
Likvida medel vid årets början
Likvida medel vid årets slut
(not 14)
2022-01-01
2022-12-31
2 600
-
3 123
-3 430
2 293
-1 606
-132 957
-132 270
-62
-
-
132 764
132 702
432
194
626
NOTER (TSEK)
COELI FASTIGHET II ABCOELI FASTIGHET II AB
26 27
NOTER (TSEK)
NOT 1 - REDOVISNINGSPRINCIPER
Coeli Fastighet II AB (publ), org. nr 559173-7548, är ett svenskregistrerat aktiebolag med säte i Stockholm. Moderbolagets postadress är : Box 3317,
103 66 Stockholm. Moderbolagets Preferensaktier P2 är registrerade på Nordic Growth Market (NGM) AIF och handlas under kortnamnet CF2 PREF 2.
Koncernredovisningen för år 2022 består av moderbolaget och dess dotterbolag, tillsammans benämnda koncernen.
Coeli Fastighet II AB (Bolaget) upprättar sin koncernredovisning enligt International Financial Reporting Standards (IFRS). Vidare tillämpar koncernen
även Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 1 (Kompletterande redovisningsregler för koncerner), vilken specificerar de tilägg till IFRS
upplysningar som krävs enligt bestämmelserna i Årsredovisningslagen. Moderbolaget upprättar sin redovisning enligt RFR 2, Redovisning för juridiska
personer, samt Årsredovisningslagen. Koncernen och moderbolaget har tillämpat samma redovisningsprinciper och värderingsmetoder som i den
senaste Årsredovisningen, förutom vad som anges nedan.
Bedömningar och uppskattningar i de finansiella rapporterna
Att upprätta de finansiella rapporterna i enlighet med IFRS kräver att ledningen gör bedömningar och uppskattningar samt gör antaganden som
påverkar tillämpningen av redovisningsprinciperna och de redovisade beloppen av tillgångar, skulder, intäkter och kostnader. Uppskattningarna och
antagandena är baserade på historiska erfarenheter och ett antal andra faktorer som under rådande förhållanden synes vara rimliga. Resultatet av dessa
uppskattningar och antaganden används sedan för att bedöma de redovisade värdena på tillgångar och skulder som inte annars framgår tydligt från
andra källor. Verkliga utfall kan avvika från dessa uppskattningar och bedömningar. Uppskattningar och antaganden ses över regelbundet. Ändringar
av uppskattningar redovisas i den period ändringen görs om ändringen endast påverkat denna period, eller i den period ändringen görs och framtida
perioder om ändringen påverkar både aktuell period och framtida perioder.
Förvaltningsfastigheternas värdering till verkligt värde inkluderar uppskattningar och bedömningar vilka är att betrakta som väsentliga för
redovisningsändamål. Vid förvärv av bolag görs en bedömning av om förvärvet är att betrakta som ett tillgångsförvärv eller ett rörelseförvärv. Bolag
innehållande endast fastigheter utan tillhörande fastighetsförvaltning/administration klassificeras i normalfallet som tillgångsförvärv.
Se vidare nedan stycke benämnt Anläggningstillgångar - Förvaltningsfastigheter samt not 9 för känslighetsanalys.
Klassificering och uppställningsformer
För moderbolaget redovisas en resultaträkning över resultat och övrigt totalresultat, där för koncernen dessa två rapporter tillsammans utgör en
rapport över resultat och övrigt totalresultat. Vidare används för moderbolagetbenämningarna balansräkning respektive rapport över kassaflöde för
de rapporter som i koncernen har titlarna rapport över finansiell ställning respektive rapport över kassaflöde. Resultaträkning och balansräkning är för
moderbolaget uppställda enligt årsredovisningslagens schema, medan rapporter över resultat och övrigt totalresultat, rapport över förändringar i eget
kapital och rapport över kassaflöde baseras på IAS 1 respektive IAS 7.
Anläggningstillgångar och långfristiga skulder i moderbolaget och koncernen består av belopp som förväntas återvinnas eller betalas efter mer än
tolv månader räknat från balansdagen. Omsättningstillgångar och kortfristiga skulder i moderbolaget och koncernen består av belopp som förväntas
återvinnas eller betalas inom tolv månader räknat från balansdagen. Anläggningstillgångar vars redovisade värde beräknas återvinnas genom försäljning
inom ett år klassificeras som anläggningstillgångar som innehas för försäljning.
Värderingsprinciper
Värderingsprinciper tillämpade vid upprättandet av moderbolagets och koncernens finansiella rapporter
Tillgångar och skulder är redovisade till historiska anskaningsvärden, förutom vissa finansiella tillgångar och skulder som värderas till verkligt
värde. Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde, i enlighet med IFRS. Verkligt värde baseras på externa värderingar som är gjorda vid
bokslutstillfället.
Funktionell valuta och rapporteringsvaluta
Moderbolagets funktionella valuta är svenska kronor som även utgör rapporteringsvalutan för koncernen. Det innebär att den finansiella rapporteringen
presenteras i svenska kronor. Samtliga belopp är, om inte annat anges, avrundade till närmaste TSEK.
Nya redovisningsprinciper
Nya eller reviderade IFRS standarder eller övriga IFRIC tolkningar som trätt i kraft sedan 1 januari 2022 har inte haft någon nämnvärd eekt på koncernens
finansiella rapporter.
Nya och ändrade standarder och tolkningar som ännu inte trätt ikraft
Företagsledningens bedömning är att inga nya och ändrade standarder och tolkningar kommer att få någon väsentlig eekt på koncernens finansiella
rapporter för den period de tillämpas första gången.
COELI FASTIGHET II ABCOELI FASTIGHET II AB
28 29
Koncernredovisning
Dotterföretag
Dotterföretag är företag som står under ett direkt eller indirekt bestämmande inflytande från Coeli Fastighet II AB (publ). Bestämmande inflytande
föreligger om moderbolaget direkt eller indirekt har inflytande över investeringsobjektet, är exponerad för eller har rätt till rörlig avkastning från sitt
engagemang i investeringsobjektet och kan använda sitt inflytande över investeringsobjektet för att påverka storleken på sin avkastning.
Dotterföretagens finansiella rapporter tas in i koncernredovisningen från den dag det bestämmande inflytandet uppkommer och innefattas i
koncernredovisningen till den dag det upphör. Rörelseförvärv redovisas enligt förvärvsmetoden. Metoden tillämpas vid den tidpunkt koncernen får ett
bestämmande inflytande över förvärvad verksamhet. Förvärvsmetoden innebär att förvärv betraktas som en transaktion varigenom koncernen indirekt
förvärvar dotterföretagets tillgångar och övertar dess skulder. Det koncernmässiga anskaningsvärdet fastställs genom en förvärvsanalys i anslutning
till förvärvet. I analysen fastställs dels anskaningsvärdet för andelarn eller rörelsen, dels det verkliga värdet på förvärvsdagen. I analysen fastställs
dels anskaningsvärdet för andelarna eller rörelsen, dels det verkliga värdet på förvärvsdagen av förvärvade identifierbara tillgångar samt övertagna
skulder. Vid successiv ökning av ägande och inflytande sker således en omvärdering av tidigare innehav till verkligt värde vid den tidpunkt koncernen
får ett bestämmande inflytande över verksamheten och denna värdeförändring redovisas i resultatet. Goodwill beräknas som summan av vederlaget
för andelarna eller rörelsen och verkligt värde på tidigare ägd andel vid stegvisa förvärv minus det verkliga värdet av dotterföretagets identifierbara
tillgångar och övertagna skulder. När skillnaden är negativ redovisas denna eekt direkt i årets resultat. Transaktionsutgiften vid rörelseförvärv kostnadsförs
vid förvärvstidpunkten. Villkorade köpeskillingar värderas till verkligt värde både vid förvärvstidpunkten och löpande därefter med värdeförändringar
redovisade i resultatet. Sedan bestämmande inflytande uppnåtts redovisas förändringar av ägande som omföring inom eget kapital mellan moderbolagets
ägare och innehavare utan bestämmande inflytande, utan att någon omvärdering görs av dotterföretagets nettotillgångar. Vid minskning av ägande i
sådan omfattning att bestämmande inflytande går förlorat redovisas eventuellt kvarvarande innehav till verkligt värde med värdeförändringen redovisad
i resultatet.
Tillgångsförvärv
När förvärv av dotterföretag innebär förvärv av nettotillgångar som inte omfattar rörelseverksamhet fördelas anskaningskostnaden på de enskilda
identifierbara tillgångarna och skulderna baserat på deras verkliga värden vid förvärvstidpunkten. Transaktionsutgifter läggs till anskaningsvärdet för
förvärvade nettotillgångar vid tillgångsförvärv och förändringar av villkorade ersättningar efter förvärvet läggs till anskaningsvärdet av förvärvade
tillgångar.
De förvärv av dotterbolag som hittills skett har varit tillgångsförvärv.
Transaktioner som elimineras vid konsolidering
Koncerninterna fordringar och skulder, intäkter eller kostnader och orealiserade vinster eller förluster som uppkommer från koncerninterna tramsaktioner
elimineras i sin helhet vid upprättandet av koncernredovisningen. Orealiserade förluster elimineras på samma sätt som orealiserade vinster, men endast
i den utsträckning det inte finns något nedskrivningsbehov.
Segmentsrapportering
Ett rörelsesegment är en del av koncernen som bedriver verksamhet från vilken den kan generera intäkter och ådrar sig kostnader och för vilka det finns
fristående finansiell information tillgänglig. Koncernen följs upp och redovisas som ett enda segment.
Koncernledningen följer upp driftresultatet och på tillgångssidan värdet på fastigheterna och investeringar. Finansieringen görs centralt och fördelas
inte på segment.
Till följd av att bolaget och koncernen endast har en verksamhetsgren och att uppföljning sker per tillgång och inte per geografisk marknad upprättas
ingen segmentsredovisning. Koncernen har inga större kunder.
Intäkter
Hyresintäkter
Hyresintäkter periodiseras linjärt över hyresperioden. Förskottshyror redovisas som förutbetalda intäkter. Hyresrabatter har i förekommande fall reducerat
de redovisade intäkterna. Alla hyror faktureras i förskott.
Fastighetsförsäljning
Intäkter från fastighetsförsäljning bokförs på tillträdesdagen om inte risker och förmåner förknippade med fastigheten övergått till köparen vid ett
tidigare tillfälle.
Utdelning
Erhållen utdelning redovisas som finansiell intäkt.
Ränteintäkter
Ränteintäkter och räntebidrag resultatförs i den period de avser.
NOTER (TSEK) NOTER (TSEK)
COELI FASTIGHET II ABCOELI FASTIGHET II AB
28 29
NOTER (TSEK)
Skatt
Total skatt utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Aktuell skatt är skatt som ska betalas eller erhållas avseende aktuellt år. Hit hör även justering
av aktuell skatt hänförlig till tidigare perioder. Aktuell och uppskjuten skatt beräknas utifrån gällande skattesats om 20,6%. Uppskjuten skatt beräknas
enligt balansräkningsmetoden med utgångspunkt från temporära skillnader mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder. I
moderbolaget redovisas obeskattade reserver inklusive uppskjuten skatteskuld. I koncernredovisningen delas däremot obeskattade reserver upp på
uppskjuten skatteskuld och eget kapital. Uppskjuten skatteskuld redovisas till nominellt belopp på skillnaden mellan fastigheternas bokförda värde och
skattemässiga värde och medtas i rapport över finansiell ställning/balansräkning. Förändringen av uppskjuten skatt som belöper på året redovisas i rapport
över totalresultat/resultaträkning. Vid tillgångsförvärv redovisas ingen uppskjuten skatt hänförlig till fastighetsförvärvet, utan eventuell rabatt minskar
istället fastighetens anskaningsvärde. Det innebär att värdeförändringarna kommer att påverkas av skatterabatten vid efterföljande värdering.
Anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter
Koncernens fastigheter innehas i syfte att generera hyresintäkter och/eller värdestegring. Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde per balansdagen.
Verkligt värde fastställs genom oberoende externa värderingar. Värdeförändringar redovisas halvårsvis i koncernens rapport över totalresultatet. Löpande
underhåll, reparationer och byte av mindre delar kostnadsförs i den period de uppkommer.
IFRS värderingshierarki är uppdelad i tre nivåer där det enligt nivå 1 finns noterade priser tillgängliga för identiska tillgångar på en aktiv marknad. Vid nivå 2
baseras värderingen inte uteslutande på observerbara priser utan justering krävs för den specifika tillgången. Vid värdering enligt nivå 3, icke observerbara
inputs, finns inte identiska tillgångar utan värderingen baseras på uppskattningar och värderingstekniker. Samtliga förvaltningsfastigheter är klassificerade
i nivå 3 enligt IFRS 13, dvs att värdet baseras på en analys av varje fastighets status och hyres- och marknadssituation.
Värderingsmetodik
Bolagets marknadsvärderingar är upprättade i enlighet med IVSC internationella värderingsstandard, nionde upplagan och Samhällsbyggarnas etiska
regler. Metoden är en avkastningsbaserad kassaflödesmetod som innebär att fastighetens framtida betalningsströmmar analyseras. Intäkter och kostnader,
risker och investeringsbehov och dess förändringar över tiden bedöms. En kalkyl omfattande en viss tid, normalt 5 eller 10 år, upprättas. Driftnettot för
respektive år beräknas liksom restvärdet vid kalkylperiodens slut. Alla driftsnetton och restvärdet nuvärdesberäknas och summeras till fastighetens
marknadsvärde.
Kalkylstart
Nuvärde av driftnetton
+ Nuvärde av restvärde
+ Värde av byggrätt
= Värde enligt avkastningsbaserad kassaflödeskalkyl
Metoden innebär att transaktioner av likvärdiga fastigheter analyseras. Köp av fastigheter med samma användning inom orten väljs i första hand. Om detta
ger för få jämförelser kan även köp på andra orter analyseras. Ofta beräknas några nyckeltal för att få en enklare jämförelse. När det gäller bostadsfastigheter
beräknas ofta priset per total area. En annan vanlig parameter är direktavkastningskravet. Detta beräknas utifrån ett uppskattat driftsnetto dividerat med
köpeskillingen.
Värderingsparameter
Vid nyttjande av metoden är det viktigt att återspegla marknadens synsätt vid värdetidpunkten på värdegrundade parametrar som inflation, hyresutveckling,
drift- och underhållskostnadsutveckling, vakansutveckling, kalkylränta, direktavkastningskrav mm. Direktavkastningskrav beräknas utifrån jämförbara
transaktioner. Kalkylräntan är en produkt av inflation och direktavkastningskrav. Kalkylräntananvänds för nuvärdeberäkningen av driftnetton och restvärde.
Direktavkastningskravet appliceras på sista årets driftnetto och ger restvärdet. Avkastningsberäkningen görs utan hänsyn till belåning. Kalkylräntekravet är
således räntekravet på totalt kapital. Vi presenterar inga känslighetsanalyser specifikt kopplat till inflation, hyresutveckling eller driftskostnader. Vi bedömer
att dessa faktorer främst påverkar driftnettot respektive avkastningskravet, känslighetsanalys för dessa framgår nedan i not 9. Se även känslighetsanalys
för långsiktig vakans i not 9.
Nedskrivningar
Koncernens finansiella tillgångar omfattas av nedskrivning för förväntade kreditförluster. Nedskrivning för kreditförluster enligt IFRS 9 är framåtblickande
och en förlustreservering görs när det finns en exponering för kreditrisk, vanligtvis vid första redovisningstillfället. Förväntade kreditförluster återspeglar
nuvärdet av alla underskott i kassaflöden hänförliga till fallissemang antingen för de nästkommande 12 månaderna eller för den förväntade återstående
löptiden för det finansiella instrumentet, beroende på tillgångsslag och på kreditförsämring sedan första redovisningstillfället. Förväntade kreditförluster
återspeglar ett objektivt, sannolikhetsvägt utfall som beaktar flertalet scenarier baserade på rimliga och verifierbara prognoser.
Den förenklade modellen tillämpas för hyresfordringar. En förlustreserv redovisas, i den förenklade modellen, för fordrans eller tillgångens förväntade
återstående löptid. Ingen IB/UB-analys har upprättats då Koncernen har låga hyresförluster, varför detta ej bedömts väsentligt.
NOTER (TSEK)
COELI FASTIGHET II ABCOELI FASTIGHET II AB
30 31
Värderingen av förväntade kreditförluster för kundfordringar och hyresfordringar baseras på historiska kundförluster kombinerat med framåtblickande
faktorer. Förväntade kreditförluster värderas till produkten av sannolikhet för fallissemang, förlust givet fallissemang samt exponeringen vid fallissemang.
För kreditförsämrade tillgångar och fordringar görs en individuell bedömning där hänsyn tas till historisk, aktuell och framåtblickande information.
Värderingen av förväntade kreditförluster beaktar eventuella säkerheter och andra kreditförstärkningar i form av garantier.
De finansiella tillgångarna redovisas i balansräkningen till upplupet anskaningsvärde, det vill säga netto av bruttovärde och förlustreserv. Förändringar
av förlustreserven redovisas i resultaträkningen. Bokfört värde motsvarar verkligt värde för samtliga finansiella instrument.
Finansiella tillgångar och skulder värderade till upplupet anskaningsvärde
Verkligt värde bedöms motsvara bokförda värden
Likvida medel
Som likvida medel klassificeras kassa och tillgodohavanden i bank. Redovisning sker till nominellt värde.
Kundfordringar
Koncernen innehar kundfordringarna i syfte att inkassera avtalsenliga kassaflöden och värderar de därför vid efterföljande redovisningstidpunkter till
upplupet anskaningsvärde enligt eektivräntemetoden. Nedskrivningar av kundfordringar redovisas som driftkostnad.
Leverantörsskulder
Leverantörsskulders förväntade löptid är kort, varför skulden redovisats till nominellt belopp.
Övriga finansiella skulder
Långfristiga räntebärande skulder och kortfristiga räntebärande skulder värderas till upplupet anskaningsvärde. Räntekostnader kostnadsförs
normalt löpande i resultaträkningen, förutom i de fall när räntekostnaden kan hänförs till ny-, till-, eller ombyggnader. Pantbrevs kostnader inräknas i
anskaningsvärdet för fastigheten i de fall pantbrevsutgiften bedöms uppfylla tillgångskriterierna i IAS 40. Långfristiga skulder har en förväntad löptid
längre än ett år.
Leasing
För alla leasingavtal redovisas en tillgång och en skuld, med tillhörande redovisning av kostnader för avskrivning och ränta. Coeli Fastighet II AB har
en leasad tomträtt.
Eventualförpliktelser
Med eventualförpliktelser avses ett möjligt åtagande som härrör från inträade händelser och vars förekomst bekräftas endast av en eller flera osäkra
framtida händelser eller när det finns ett åtagande som inte redovisas som en skuld eller avsättning på grund av att det inte är troligt att ett utflöde av
resurser kommer att krävas.
Finansiell riskhantering
Bolaget ska ha en stark finansiell ställning, och balansen mellan eget kapital och lånat kapital är viktig för företaget.
Finansierings- och likviditetsrisk
Finansierings- och likviditetsrisk definieras som det lånebehov som kan täckas i ett ansträngt marknadsläge. Lånebehovet kan avse refinansiering av
befintliga lån eller nyupplåning. Bolagets likviditetsrisk består i att koncernen kan sakna likvida medel för betalning av sina åtaganden. För att begränsa
likviditetsrisken har bolaget ett kassakrav. Likviditetsplaneringen används för att hantera likviditetsrisken och kostnaderna för koncernen. Målsättningen
är att koncernen ska kunna klara sina finansiella åtaganden i uppgångar såväl som nedgångar utan betydande oförutsebara kostnader och utan att
riskera koncernens rykte. Likviditetsriskerna hanteras centralt för hela koncernen. Den externa finansiering som koncernen har är villkorad av ett
antal nyckeltalskopplade kovenanter. Bolaget bevakar nyckeltalen löpande för att säkerställa att dessa uppfylls. Koncernen har inte brutit mot dessa
nyckeltalskopplade kovenanter under 2022.
Marknadsrisk
Marknadsrisk är risken för att verkligt värde på eller framtida kassaflöden från ett finansiellt instrument varierar på grund av förändringar i marknadspriser.
Marknadsrisker indelas av IFRS i tre typer; valutarisk, ränterisk och andra prisrisker. De marknadsrisker som främst påverkar koncernen utgörs av
ränterisker. Koncernens exponering mot valutarisk eller andra prisrisker bedöms som ej väsentlig.
Ränterisk
Bolagets låneavtal har förfallodatum mellan 2023-02-28 och 2025-03-30. Per den 31 december 2022 uppgick koncernens egna kapital till 435 056 TSEK.
Koncernens räntebärande skulder uppgick till 449 182 TSEK motsvarande en belåningsgrad om 51%. Räntan på banklånen är rörliga för närvarande.
NOTER (TSEK) NOTER (TSEK)
COELI FASTIGHET II ABCOELI FASTIGHET II AB
30 31
NOTER (TSEK)
NOT 2 - FÖRVALTNINGSAVGIFTER
Bolaget har ett uppdragsavtal med Coeli Asset Management AB som innehar AIFM-tillstånd. Avtalet innebär att Coeli Asset Management har rätt till en
årlig förvaltningsavgift om 0,8 procent (exklusive moms) som fram till sista emissionens avslut beräknas på emitterad volym, och därefter på det totala
fastighetsvärdet. Under 2022 uppgick förvaltningsagiften till 6 209 (3 635) TSEK. Coeli Asset Management AB har även rätt till en årlig AIF-avgift för risk,
regelefterlevnad mm om 0,2 procent (exklusive moms) på den emitterade volymen. Under 2022 uppgick AIF-avgiften till 600 (800) TSEK.
Räntesatsen bestäms av kreditgivaren med hänsyn till bland annat det allmänna ränteläget, kostnader för upplåning och kapitaltäckning samt de övriga
grunder kreditgivaren vid varje tid tillämpar denna typ av kredit. Den genomsnittliga räntan på Bolagets externa låneskulder uppgick per den 31 december
2021 till 4,4%. Bolaget har antagit en finanspolicy som innehåller riktlinjer för finansiering, likviditet och kredithantering.
Känslighetsanalys räntekostnader
Ränteuppgång, procent
1,0%
1,5%
2,0%
2,5%
3,0%
3,5%
4,0%
4,5%
5,0%
REDOVISNINGSPRINCIPER MODERBOLAG
Årsredovisning har upprättats i enlighet med ÅRL och RFR 2.
Anteciperade utdelningar
Anteciperad utdelning från dotterföretag redovisas i de fall moderföretaget ensamt har rätt att besluta om utdelningens storlek och moderföretaget har
fattat beslut om utdelningens storlek innan moderföretaget publicerat sina rapporter.
Koncernbidrag och aktieägartillskott
Koncernbidrag
Koncernbidrag inom koncernen redovisas enligt alternativregeln, dvs att såväl erhållna som lämnade koncernbidrag redovisas som bokslutdisposition.
Aktieägartillskott
Lämnade aktieägartillskott aktiveras i aktier och andelar hos givaren, efter beaktande av eventuellt nedskrivningsbehov.
Aktier i dotterbolag
Aktier i dotterbolag redovisas till anskaningsvärde med avdrag för eventuella nedskrivningar. Erhållna utdelningar redovisas som finansiella intäkter.
Finansiella instrument och säkringsredovisning
Med anledning av sambandet mellan redovisning och beskattning tillämpas inte reglerna om finansiella instrument och säkringsredovisning i IAS 39/IFRS
9 i moderbolaget som juridisk person.
Finansiella garantier
I förekommande fall består moderbolagets finansiella garantiavtal i huvudsak av borgensförbindelser till förmån för dotterföretag. Finansiella garantier
innebär att bolaget har ett åtagande att ersätta innehavaren av ett skuldinstrument för förluster som denne ådrar sig på grund av att angiven gäldenär inte
fullgör betalning vid förfall enligt avtalsvillkoren. För redovisning av finansiella garantiavtal tillämpar moderbolaget an av Rådet för finansiell rapportering
tillåten lättnadsregel jämfört med reglerna i IAS 39.
Lättnadsregeln avser avser finasiella garantiavtal utställda till förmån för dotterföretag. Moderbolaget redovisar finansiella garantiavtal som avsättning i
balansräkningen när bolaget har ett åtagande för vilket betalningen sannolikt erfordras för att reglera åtagandet.
NOTER (TSEK)
2022
4 492
6 738
8 984
11 230
13 475
15 721
17 967
20 213
22 459
Eekt kassaflöde TSEK
2023
4 428
6 641
8 855
11 069
13 283
15 497
17 710
19 924
22 138
2024
4 364
6 546
8 729
10 911
13 093
15 275
17 457
19 639
21 821
COELI FASTIGHET II ABCOELI FASTIGHET II AB
32 33
NOT 5 - PERSONALKOSTNADER
Koncernen och moderbolaget
Styrelsearvoden
Lagstadgade sociala avgifter
Ersättningar till ledande befattningshavare
Ersättningar och övriga förmåner 2022
Styrelsens ordförande Helena Liljedahl
Styrelsens ordförande Stefan Renno
Styrelseledamot Jan Nordström
Styrelseledamot Mikael Larsson
Styrelseledamot & VD Jakob Pettersson
Ledande befattningshavare (1 person)
Summa
Ersättningar och övriga förmåner 2021
Styrelsens ordförande Helena Liljedahl
Styrelseledamot Jan Nordström
Styrelseledamot Mikael Larsson
Verkställande direktören
Ledande befattningshavare (1 person)
Summa
NOTER (TSEK)
NOT 4 - ERSÄTTNING TILL REVISORER
Revisionsuppdrag
Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdraget
Skatterådgivning
Värderingstjänster
Övriga tjänster
Summa
Under räkenskapsåret 2022 har ersättningen till PwC uppgått till totalt 979 (981) TSEK.
2021-01-01
2021-12-31
-616
-
-
-
-
-616
2022-01-01
2022-12-31
-428
-35
-98
-
-
-561
2021-01-01
2021-12-31
-251
-79
-330
Summa
125
-
48
-
-
-
173
Summa
125
47
-
-
-
172
2022-01-01
2022-12-31
-173
-55
-228
Övriga
ersättningar
-
-
-
-
-
-
0
Övriga
ersättningar
-
-
-
-
-
0
Pensions-
kostnad
-
-
-
-
-
-
0
Pensions-
kostnad
-
-
-
-
-
0
Aktierelaterade
ersättningar
-
-
-
-
-
-
0
Aktierelaterade
ersättningar
-
-
-
-
-
0
Grundlön/
styrelsearvode
125
-
48
-
-
-
173
Grundlön/
styrelsearvode
125
47
-
-
-
172
Rörlig
ersättning
-
-
-
-
-
-
0
Rörlig
ersättning
-
-
-
-
-
0
2021-01-01
2021-12-31
-829
-95
-57
-
-
-981
2022-01-01
2022-12-31
-801
-80
-98
-
-
-979
Moderbolaget
Koncernen
NOTER (TSEK)
Moderbolaget
Revision
Konsultarvoden
Börskostnader
Vidarefakturerade koncerninterna kostnader
Övrigt
-1 009
-
-82
-13 402
-
-14 493
-616
-542
-80
-8 165
-430
-9 833
NOT 3 - ÖVRIGA EXTERNA KOSTNADER
Koncernen
Driftskostnader
Fastighetsförvaltningskostnader
Konsultarvoden
Revision
Övriga administrativa kostnader
Övrigt
Summa
2021-01-01
2021-12-31
-3 599
-2 018
-1 364
-981
-2 849
-485
-11 296
2022-01-01
2022-12-31
-6 569
-2 307
-1 813
-1 690
-275
-2 326
-14 980
COELI FASTIGHET II ABCOELI FASTIGHET II AB
32 33
NOTER (TSEK)
NOT 8 - SKATT PÅ ÅRETS RESULTAT / UPPSKJUTEN SKATTESKULD
Koncern
Aktuell skatt
Aktuell skatt, hänförlig till tidigare år
Uppskjuten skatt, temporär skillnad mellan redovisat och
skattemässigt värde på byggnader
Uppskjuten skatt, avseende aktiverade underskottsavdrag
Summa
Avstämning av redovisad skatt
Resultat före skatt
Nominell skatt enligt gällande skattesats (20,6%)
Skatteeekt av ej avdragsgilla kostnader och ej skattepliktiga intäkter
Skatteeekt ej aktiverade underskottsavdrag samt tidigare ej aktiverade underskott
Skatteeekt ej redovisade temporära skillnader
Skatteeekt ej avdragsgilla räntekostnader för vilken ingen redovisad uppskjuten
skattefordran redovisats
Skatteeekt, kvittning räntenetto
Eekt av ändrad skattesats
Redovisad eektiv skatt
Uppskjuten skattefordran
Avseende aktiverade underskottsavdrag
Avseende värdeförändring fastighet
Avseende obeskattade reserver
Summa
Per balansdagen uppgår koncernens ackumulerade skattemässiga underskott till 5 898 (7 146) TSEK.
2021-01-01
2021-12-31
-
-
-
-
-11 008
2 268
-3 162
-
-
-
894
-
-
1 372
-
-
1 372
2022-01-01
2022-12-31
-
-
-
-
2 600
-536
-643
-334
-
-
1 179
-
-334
1 038
-
-
1 038
ModerbolagetKoncernen
NOT 7 - FINANSIELLA KOSTNADER
Räntekostnader till kreditinstitut
Övriga räntekostnader
Lånekostnader
Tomträttsavgäld
Övriga finansiella kostnader
Summa
2021-01-01
2021-12-31
-1 623
-
-
-
-79
-1 702
2022-01-01
2022-12-31
-1 623
-
-
-
-79
-1 702
ModerbolagetKoncernen
NOT 6 - FINANSIELLA INTÄKTER
Ränteintäkter, koncernföretag
Ränteintäkter
Övriga finansiella intäkter
Summa
2021-01-01
2021-12-31
6 044
-
-
6 044
2022-01-01
2022-12-31
6 890
-
4
6 894
Moderbolaget
2021-01-01
2021-12-31
-8 714
-6
-222
-
-1 879
-10 821
2022-01-01
2022-12-31
-19 672
-11
-877
-140
-1 597
-22 297
2021-01-01
2021-12-31
-1 933
-13 067
-
-15 000
57 106
-11 764
-1 013
-
-2 223
-
-
-
-15 000
1 372
-19 067
-953
-18 648
2022-01-01
2022-12-31
-1 197
138
-5 158
-334
-6 551
9 445
-1 946
-218
-31
-741
-3 614
-
-
-6 551
1 038
-24 504
-673
-24 139
Koncernen
2021-01-01
2021-12-31
-
2
6
8
2022-01-01
2022-12-31
-
-
16
16
Bolagets verkställande direktör och ledande befattningshavare får sin grundlön från övriga bolag inom Coelikoncernen som inte ingår i Coeli Fastighet II
AB-koncernen. Jan Nordström som är styrelseledamot i Bolaget fakturerar Bolaget löpande för konsultuppdrag avseende fastighetsrådgivning från sitt
bolag J.N Bygg AB. Under 2022 har Jan Nordström fakturerat koncernen 13 (26) och moderbolaget 0 (0) TSEK. Det finns inte några anställda i bolaget.
Bolagsstämman 2022 beslutade om ett arvode om 125 000 TSEK till styrelsens ordförande samt ett prisbasbelopp till styrelseledamot Jan Nordström.
Inget arvode för styrelsearbete föreslås utgå till Mikael Larsson.
COELI FASTIGHET II ABCOELI FASTIGHET II AB
34 35
NOT 9 - FÖRVALTNINGSFASTIGHETER
Fastighet Kommun Bolag Tillträde Yta
Söderby 1:816 Haninge Coeli Söderby AB 2019-11-15 906
Runö 7:145 Österåker Runö Hamn AB 2020-04-06 3 064
Viby 19:16 Upplands-Bro Viby Byggförvaltning AB 2020-05-05 2 770
Filtret 5 Borås Fastighetsaktiebolaget Filtret 5 2020-07-13 2 540
Kärrliljan 1 Stockholm Fastighetsaktiebolaget Kärrliljan 1 2020-07-13 2 340
Sicklaön 73:116 Nacka Ektorpsrondellen Fastighets AB 2020-09-07 3 845
Tennet 4 Tyresö Coeli Tyresö AB 2020-09-30 2 966
Tennet 3 Tyresö Coeli Tyresö 3 AB 2021-02-26 1 215
Tennet 8 Tyresö Tennet 8 i Tyresö AB 2021-04-12 1 694
Kviberg 3:5 Göteborg PVJA Fastighets AB 2021-04-29 1 900
Grönsakshandlaren 4 Malmö Coeli Grönsakshandlaren AB 2021-07-01 12 278
Veddesta 1:15 Järfälla Coeli Beta III Holding 4 AB 2021-11-04 1 046
Mandelblomman 9 Stockholm VK Projektfastigheter AB 2022-02-24 1 598
Blixtlåset 1 Stockholm Coeli Blixtlåset 1 AB 2022-05-20 1 058
Lunden 15 Stockholm AB Mjölnerstigen 2022-07-01 3 914
Gunhild 6 Stockholm AB Skogsängsvägen 59 2022-07-01 5 950
Fastigheterna har en total area om ca 51 700 kvm. Bolaget kommer under innehavsperioden förädla fastigheterna genom att fokusera på ökad lönsamhet.
Förvärven har främst finansierats genom eget kapital.
Koncernen
Ingående balans
Förvärv
Värdeförändring
Utgående balans
Per 2022-12-31 har externt värderingsutlåtande inhämtats för fastigheterna Kärrliljan 1, Runö 7:145, Sicklaön 7:145, Söderby 1:816, Tennet 4, Veddesta
1:15 och Viby 19:16 då dessa förvärvades innan 2022. Även Filtret, Tennet 3, Tennet 8, Kviberg 3:5 och Grönsakshandlaren förvärvades innan 2022 men
för dessa fastigheter genomfördes värderingar runt halvårsskiftet 2022 vilken därmed än mindre än 12 månader gammal och har använts som underlag
även per 2022-12-31. Övriga fastigheter som förvärvades under 2022 har i enlighet med bolagets värderingspolicy värderats till förvärvspriset då bolaget
bedömt att det inte heller föreligger någon väsentlig värdeförändring på dessa fastigheter. I vissa fall inkluderar värderingsutlåtandet en bedömning av
värdet av framtida byggrätter. Detta görs för de fastigheter där planarbetet har kommit så långt att en förändrad markanvändning bedöms som sannolik.
Värderaren gör en bedömning av den återstående planrisken och reducerar sedan det fulla byggrättsvärdet med denna risk.
Koncernen
Hyresintäkter
Driftskostnader
Driftnetto
Se not 1 för värderingsmetodik och värderingsparametrar.
Bolaget redovisar sitt fastighetsbestånd till verkligt värde vilket för fastigheter har samma innebörd som marknadsvärde. Alla värdeförändringar är
orealiserade och redovisas i resultaträkningen. Samtliga orealiserade värdeförändringar är hänförliga till fastigheter som ägs vid utgången av perioden.
2022-12-31
713 950
152 827
15 123
881 900
2022-01-01
2022-12-31
40 049
-6 570
33 479
2021-12-31
339 500
319 234
55 216
713 950
2021-01-01
2021-12-31
27 905
-3 342
24 563
NOTER (TSEK)
COELI FASTIGHET II ABCOELI FASTIGHET II AB
34 35
NOTER (TSEK)
Förändring av driftnetto, 2021
Förändring driftnetto %
Förändring av-
kastningskrav %
-5,
00% -2,50% 0,00% 2,50% 5,00%
-0,50% 25 962 45 433 64 905 84 376 103 847
-0,25% -6 208 12 417 31 041 49 666 68 291
0,00% -35 698 -17 849 0 17 849 35 698
0,25% -62 828 -45 693 -28 558 -11 423 5 712
0,50% -87 871 -71 395 -54 919 -38 443 -21 968
Förändring driftnetto %
Förändring av-
kastningskrav %
-5,
00% -2,50% 0,00% 2,50% 5,00%
-0,50% 32 073 56 127 80 182 104 236 128 291
-0,25% -7 670 15 339 38 348 61 357 84 365
0,00% -44 100 -22 050 0 22 050 44 100
0,25% -77 616 -56 448 -35 280 -114 112 7 056
NOT 10 - AKTIER OCH ANDELAR I KONCERNFÖRETAG
Moderbolaget
Ingående anskaningsvärde
Investeringar
Aktieägartillskott
Utgående ackumulerade anskaningsvärden
Ingående nedskrivningar
Årets nedskrivningar
Utgående ackumulerade nedskrivningar
Bokfört värde
Dotterbolag
Coeli Beta I AB
Coeli Beta II AB
Coeli Beta III AB
Coeli Beta IV AB
2021-12-31
1 701
36
14 950
16 687
-51
-15 350
-15 401
1 286
Bokfört
värde
5 600
7 480
161
64
2022-12-31
16 687
62
15 080
31 829
-15 401
-3 123
-18 524
13 305
Eget kapital
1 277
4 615
43
41
Org nr
559210-6495
559210-6487
559288-0693
559385-2469
Säte
Stockholm
Stockholm
Stockholm
Stockholm
Andel %
100
100
100
100
Antal aktier
50 000
50 000
50 000
50 000
Förändring av driftnetto, 2022
Förändringar i långsiktig vakans påverkar fastigheternas marknadsvärden. Baserat på Bolagets bedömda löpande intjäningsförmåga per 31
december 2022 skulle en förändring om 5 procent av den långsiktiga vakansen uppåt eller nedåt påverka det bedömda marknadsvärdet med
cirka 73,5 mkr uppåt respektive nedåt. Ett avkastningskrav om 6 procent har använts vid beräkning av denna känslighetsanalys (hyresintäkter
10 procent och driftskostnader minus 4 procent).
Förändring långsiktig vakans %
-5,0% -2,5% 0,0% 2,5% 5,0%
808 500 845 250 882 000 918 750 955 500
Känslighetsanalys
Förändringar i kassaflöden och marknadens avkastningskrav har stor betydelse för fastigheternas marknadsvärden. Baserat på Bolagets bedömda
löpande intjäningsförmåga per 31 december 2021 skulle en förändring om 5 procent av driftnettot uppåt eller nedåt påverka det bedömda marknadsvärdet
med cirka 44,1 (35,7) mkr uppåt respektive nedåt. En förskjutning uppåt eller nedåt med 0,5 procentenheter av marknadens direktavkastningskrav
skulle på motsvarande sätt påverka det bedömda marknadsvärdet med cirka 67,8 (54,9) mkr uppåt och 80,1 (64,9) mkr nedåt. Ett avkastningskrav om
6 procent har använts vid beräkning av denna känslighetsanalys.
Förändring av långsiktig vakans, 2022
COELI FASTIGHET II ABCOELI FASTIGHET II AB
36 37
Indirekt ägda bolag
Runö Hamn AB
Coeli Söderby AB
Viby Byggförvaltning AB
Fastighetsaktiebolaget Filtret 5
Fastighetsaktiebolaget Kärrliljan 1
Ektorpsrondellen Fastighets AB
Coeli Tyresö AB
Coeli Tyresö 3 AB
Tennet 8 i Tyresö AB
PVJA Fastighets AB
Coeli Grönsakshandlaren AB
Kärrliljan Holding 1 AB
Filtret Holding 5 AB
Coeli Beta III Holding 1 AB
Coeli Beta III Holding 2 AB
Coeli Beta III Holding 3 AB
Coeli Beta III Holding 4 AB
Tennet 8 i Tyresö Holding AB
Ektorpsrondellen Holding AB
Coeli Beta ID Holding 5 AB
Coeli Beta III Holding 6 AB
Coeli Söderby Holding AB
Coeli Tyresö 3 Holding AB
Runö Hamn Holding AB
Viby Holding AB
PVJA Fastighets Holding AB
Coeli Tyresö Holding AB
Coeli Beta III Holding 4.4. AB
VK Projektfastigheter AB
Coeli Blixtlåset 1 AB
AB Mjölnerstigen
AB Skogängsvägen 59
Coeli Beta IV Holding 1 AB
Coeli Beta IV Holding 1.1 AB
Coeli Beta III Holding 6.6 AB
Coeli Beta IV Holding 2 AB
Coeli Beta IV Holding 2.1 AB
Coeli Beta IV Holding 3 AB
Coeli Beta IV Holding 3.1 AB
Coeli Beta IV Holding 4 AB
Coeli Beta IV Holding 4.1 AB
NOTER (TSEK)
Org nr
559150-8469
556655-6212
556604-8715
556862-9678
556068-6460
556875-0151
559261-3037
556967-1810
556683-3447
559303-5487
556375-4463
559261-2872
559261-2880
559319-6057
559319-6065
559319-6073
559319-6081
559342-5829
559342-5811
559342-5803
559342-5795
559347-2201
559347-2151
559347-2169
559347-2136
559347-2193
559347-2185
559347-2177
559159-7462
559368-9762
559275-2421
559153-8482
559385-2451
559385-2394
559385-2477
559360-1981
559360-1874
559360-1999
559381-1770
559360-2005
559384-1124
Säte
Stockholm
Stockholm
Stockholm
Stockholm
Stockholm
Stockholm
Stockholm
Stockholm
Stockholm
Stockholm
Stockholm
Stockholm
Stockholm
Stockholm
Stockholm
Stockholm
Stockholm
Stockholm
Stockholm
Stockholm
Stockholm
Stockholm
Stockholm
Stockholm
Stockholm
Stockholm
Stockholm
Stockholm
Stockholm
Stockholm
Stockholm
Stockholm
Stockholm
Stockholm
Stockholm
Stockholm
Stockholm
Stockholm
Stockholm
Stockholm
Stockholm
Andel %
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
Antal aktier
50 000
1 000
1 000
500
1 000
500
25 000
500
1 000
250
150
25 000
25 000
25 000
25 000
25 000
25 000
25 000
25 000
25 000
25 000
25 000
25 000
25 000
25 000
25 000
25 000
25 000
50 000
500
1 000
1 000
25 000
25 000
25 000
25 000
25 000
25 000
25 000
25 000
25 000
NOT 11 - FORDRINGAR HOS KONCERNFÖRETAG
Moderbolaget
Ingående anskaningsvärde
Tillkommande poster
Avgående poster
Bokfört värde
2021-12-31
328 321
389 376
-289 751
487 946
2022-12-31
487 946
279 606
-235 270
532 282
COELI FASTIGHET II ABCOELI FASTIGHET II AB
36 37
NOTER (TSEK) NOTER (TSEK)
NOT 13 - FÖRUTBETALDA KOSTNADER OCH UPPLUPNA INTÄKTER
Koncernen
Förutbetald försäkring
Övriga förutbetalda kostnader
Summa
Upplupen koncernintern intäkt
Övriga förutbetalda kostnader
Summa
NOT 14 - LIKVIDA MEDEL
Koncernen
Banktillgodohavanden
Summa
Moderbolaget
Banktillgodohavanden
Summa
2021-12-31
69 007
69 007
194
194
2021-12-31
2
66
68
2 739
-
2 739
2022-12-31
214
391
605
-
391
391
2022-12-31
34 187
34 187
626
626
NOT 15 - LEASINGAVTAL
Leasegivare
Förvaltningsfastigheterna leasas till hyresgäster under operationella leasingavtal med månatliga hyresbetalningar. Leasingbetalningar för vissa
kontrakt inkluderar KPI-höjningar, men det finns inga andra rörliga leasingbetalningar som beror på ett index eller en ränta. Om det anses
nödvändigt för att minska kreditrisken kan koncernen få bankgarantier under leasingperioden.
Även om koncernen exponeras för förändringar i restvärdet i slutet av de nuvarande leasingavtalen ingår koncernen vanligtvis nya operationella
leasingavtal och kommer därför inte omedelbart att realisera någon minskning av restvärdet i slutet av dessa leasingavtal. Förväntningarna på
framtida restvärden återspeglas i fastigheternas verkliga värde.
Minimileaseavgifter som ska erhållas avseende förvaltningsfastigheter är enligt följande:
Löper till och med:
2023
2024
2025
2026
2027
2028 och senare
2022-12-31
3 733
4 854
3 027
7 965
1 374
14 738
NOT 12 - ÖVRIGA KORTFRISTIGA PLACERINGAR
Koncernen och moderbolaget
Ingående anskaningsvärde
Tillkommande poster
Avgående poster
Utgående ackumulerade anskaningsvärden
Ingående orealiserad värdeförändring
Årets orealiserade värdeförändring
Utgående orealiserad värdeförändring
Bokfört värde
Bokfört värde per fond
Coeli Likviditetsstrategi
2021-12-31
54 374
-
-47 694
6 680
967
-704
263
6 943
6 943
2022-12-31
6 680
-
-6 680
0
263
263
0
0
0
COELI FASTIGHET II ABCOELI FASTIGHET II AB
38 39
Leasetagare
Leasetagare ska redovisa hyresavtal i balansräkningen. Av koncernens leasingavtal får hanteringen av tomträttsgälder störst betydelse. Per
31 december 2022 uppgår leasingskulden till 4,3 MSEK. En motsvarande nyttjanderättstillgång är upptagen i balansräkningen. Kostnaden
för tomträttsavgälder redovisas som en finansiell kostnad. Årskostnaden för tomträttsavgälder uppgår per 31 december 2022 till 0,14 MSEK.
Nyttjanderätterna har diskonterats med en genomsnittlig ränta om 3,25 %. Utöver tomträttsavtal är Bolaget endast leasetagare i begränsad
omfattning vilket inte har någon väsentlig påverkan på rapport över totalresultat eller rapport över finansiell ställning
NOT 16 - EGET KAPITAL
Aktier och ägande Aktiekapitalet i bolaget uppgick per 31 december 2022 till 2 079 900 SEK, fördelat enligt följande:
Preferensaktier P1
Preferensaktier P2
Preferensaktier P1: Varje Preferensaktie P1 är berättigad till 10 röster.
Preferensaktier P2: Med undantag för utdelning till preferensaktier P1 skall innehavare av preferensaktier P2 genom utdelning eller när bolaget
likvideras, med företräde framför innehavare av preferensaktier P1, ha rätt till ett belopp motsvarande vad som totalt har betalats för preferensaktier
P2, uppräknat med fem (5) procent per år från den 1 januari 2019 till dess att full återbetalning skett av Preferensbelopp P2 genom utdelning eller i
samband med att bolaget likvideras. För det fall utdelning till preferensaktier P2 sker med visst belopp under tiden fram till det att bolaget likvideras
skall det belopp som ligger till grund för uppräkning med fem (5) procent minskas med motsvarande belopp från tidpunkten för utdelning. Efter
ovanstående fördelning av tillgångarna skall innehavare av preferensaktier P1 ha rätt till ett belopp motsvarande vad som inbetalats för preferensaktier
P1. Eventuella tillgångar därutöver skall fördelas med trettio (30) procent till innehavare av preferensaktie P1 och med sjuttio (70) procent till
innehavare av preferensaktie P2.
Koncernen
Övrigt tillskjutet kapital
Avser eget kapital som är tillskjutet från ägarna. Här ingår överkurser som betalats i samband med emissioner.
Moderbolaget
Fritt eget kapital
Följande fonder utgör tillsammans med årets resultat fritt eget kapital, det vill säga det belopp som finns tillgängligt för utdelning till aktieägarna.
Överkursfond
När aktier emitteras till överkurs, det vill säga för aktierna ska betalas mer än aktiernas kvotvärde, ska ett belopp motsvarande det erhållna beloppet
utöver aktiernas kvotvärde, föras till överkursfonden.
Balanserade vinstmedel
Balanserade vinstmedel utgörs av föregående års balanserade vinstmedel och resultat efter avdrag under året lämnad utdelning.
INGÅENDE REDOVISAT AKTIEKAPITAL 2018-10-02
Händelser räkenskapsåret 2018-2022
Nyemission Preferensaktier P1
Nyemission Preferensaktier P1
Nyemission Preferensaktier P2
Nyemission Preferensaktier P2
Nyemission Preferensaktier P2
UTGÅENDE REDOVISAT AKTIEKAPITAL 2022-12-31
Rösträtter och aktiekapitalandelar
Aktieslag
Preferensaktier P1
Preferensaktier P2
Antal
500 000 st
1 579 900 st
Kvotvärde
1 SEK
1 SEK
Antal
P1 aktier
50 000
450 000
-
-
-
Antal aktier
500 000
1 579 900
2 079 900
Registrering
bolagsverket
2018-10-02
2018-10-02
2019-04-08
2019-07-12
2020-03-23
Rösteantal
10
1
Akitekapital
SEK
50 000
450 000
425 920
248 300
905 680
2 079 900
Andel av
röster
76%
24%
100%
Antal
P2 aktier
-
-
425 920
248 300
905 680
Totalt antal
röster
5 000 000
1 579 900
6 579 900
Emission enligt
prospekt
Emission AB
Emission publ. AB
Emission 1
Emission 2
Emission 3
Kapitalandel
24%
76%
100%
NOTER (TSEK) NOTER (TSEK)
COELI FASTIGHET II ABCOELI FASTIGHET II AB
38 39
NOTER (TSEK)
NOT 19 - UPPLUPNA KOSTNADER OCH FÖRUTBETALDA INTÄKTER
Koncernen
Upplupna styrelsearvoden och revision
Förutbetalda hyresintäkter
Upplupna räntekostnader
Upplupna förvaltningsavgifter
Övrigt
Summa
Moderbolaget
Upplupna styrelsearvoden och revision
Upplupna förvaltningsavgifter
Övrigt
Summa
2021-12-31
392
5 816
2 530
1 644
1 460
11 842
392
200
2 175
2 767
2022-12-31
116
2 961
3 123
1 829
2 972
11 001
116
200
2 547
2 863
NOT 17 - SKULDER TILL KREDITINSTITUT
Koncernen
Ingående fastighetslån
Upplåning
Amortering
Utgående fastighetslån
Förfaller inom 1 år
Förfaller senare än 1 men inom 5 år
Belåning av fastigheterna har gjorts genom Collector, Handelsbanken, Svea Ekonomi och Swedbank. Belåningsgraden uppgår till ca 51% av marknadsvärdet
med en genomsnittlig ränta uppgående till 5,8%. Lånen förfaller mellan 2023-02-28 och 2025-03-30. Vid årets slut utgör den kortfristiga delen av skulder
till kreditinstitut 224 584 TSEK. Lånen som förfaller inom 1 år, avses att förlängas.
För vissa av lånen finns krav på att fonden ska upprätthålla en räntetäckningsgrad på minst 1,5 (driftnetto/finansnetto) samt att fondens belåningsgrad
ej får överstiga 70% mot aktuell värdering. Dessa krav har uppfyllts under räkenskapsåret 2022.
2022-12-31
326 936
149 026
-26 780
449 182
224 584
224 598
449 182
2021-12-31
27 471
303 210
-3 745
326 936
22 012
304 924
326 936
NOT 18 - SKULDER HOS KONCERNFÖRETAG
Moderbolaget
Ingående anskaningsvärde
Tillkommande poster
Avgående poster
Bokfört värde
2021-12-31
-
120 728
-
120 728
2022-12-31
120 728
189 839
-84 757
225 810
COELI FASTIGHET II ABCOELI FASTIGHET II AB
40 41
NOT 20 - STÄLLDA SÄKERHETER OCH EVENTUALFÖRPLIKTELSER
Ställda säkerheter
Koncernen
Fastighetspant
Moderbolaget
Borgen till förmån för dotterbolag
Samtliga säkerheter är ställda som säkerhet för skuld till kreditinstitut.
2022-12-31
374 292
374 292
449 182
449 182
2021-12-31
246 630
246 630
326 936
326 936
NOT 21 - LIKVIDITETSRISK
Koncernen
Avtalsenliga löptider för finansiella
skulder per 2022-12-31
Finansiella skulder (exkl derivat)
Leverantörsskulder
Upplåning
Räntor
Summa finansiella skulder
Koncernen
Avtalsenliga löptider för finansiella
skulder per 2021-12-31
Finansiella skulder (exkl derivat)
Leverantörsskulder
Upplåning
Räntor
Summa finansiella skulder
Redovisat värde
fordringar/skulder
970
449 182
-
450 152
1618
326 936
-
328 554
Summa
avtalsenliga
kassaflöden
970
449 182
28 648
478 800
1 618
327 903
28 802
358 323
Mer ån
5 år
-
-
-
-
-
-
-
-
Mellan
1 och 5 år
-
225 040
6 740
231 779
-
305 891
14 474
320 365
Mellan 6
och tolv
månader
-
179 533
9 492
189 025
-
18 706
7 127
25 833
Mindre än
6 månader
970
44 609
12 417
57 996
1 618
3 306
7 201
12 125
NOTER (TSEK)
COELI FASTIGHET II ABCOELI FASTIGHET II AB
40 41
NOTER (TSEK) NOTER (TSEK)
NOT 22 - RESULTAT PER AKTIE
Med bolagets resultat avses Bolagets resultat dividerat med antalet utestående Preferensaktie P2. Bolaget har inga utestående stamaktier varför beräkning
sker med Preferensaktier P2. Preferensaktier P1 har för närvarande inget substansvärde, vilket kan komma att förändras i framtiden.
Koncernens resultat, SEK
Preferensaktier P2
Resultat per aktie
2021-12-31
42 105 869
1 579 900
26,65
NOT 24 - SÄRSKILDA UPPLYSNINGAR FÖR ALTERNATIVA INVESTERINGSFONDER
Enligt lagen (2013:528) om förvaltare av alternativa investeringsfonder ska vissa upplysningar lämnas för alternativa investeringsfonder.
Coeli Fastighet II AB har ett uppdragsavtal med Coeli Asset Management AB, som innehar AIFM-tillstånd. Coeli Asset Management AB (org. nr 556608-
7648) står under Finansinspektionens tillsyn.
För information om ersättningspolicy och ersättning som betalats ut under året till särskild reglerad personal, se upplysningar i årsredovisning för Coeli
Asset Management AB (org. nr 556608-7648) hemsida www.coeli.se. För att ta del av fondbolagens årsredovisningar vänligen besök fondbolagets
hemsida alternativt kontakta Coeli Asset Management AB på info@coeli.se eller +46 (0) 8 506 223 00.
NOT 23 - NÄRSTÅENDETRANSAKTIONER
De transaktioner med närstående som skett under räkenskapsåret är baserade på de förvaltnings- och administrationsavtal som bolaget har ingått med
Coeli Asset Management AB och Coeli Investment Management. Avtalen innebär att Coeli Asset Management AB har rätt till en årlig förvaltningsavgift
om 0,8 procent (exklusive moms) som fram till sista emissionens avslut beräknas på emitterad volym, och därefter på det totala fastighetsvärdet
respektive en årlig administrationsavgift om 0,2% (exklusive moms) på den totala emitterade volymen. Gällande placering av överskottslikviditet har
bolaget avtal med Coeli Asset Management AB som innebär att bolaget får all fast förvaltningsavgift återbetald vid placering i Coeli Asset Management
AB:s fonder. Avtalet med Coeli Investment Management avser löpande driftstjänster. Coeli Investment Management har rätt till en årlig avgift på 0,3%
(exklusive moms) på den totala emitterade volymen.
Koncernen har även haft löpande driftstjänster som har fakturerats från andra närstående bolag inom Coeli sfären. Samtliga transaktioner har skett på
marknadsmässiga villkor.
Koncernen
Coeli Asset Management AB
Coeli Investment Management AB
JGN Bygg & Projekt AB - bolag ägt av styrelseledamot Jan Nordström
Moderbolaget
Coeli Asset Management AB
Coeli Investment Management AB
Moderbolaget faktureras för samtliga förvaltnings- och administrationsavgifter från Coeli-koncernen. Förvaltningsavgifterna allokeras därefter vidare
till dotterbolagen, varför endast en del av dessa kostnader framgår i moderbolagets resultaträkning.
2022-12-31
7 009
1 200
13
8 222
2022-12-31
7 009
-
7 009
2021-12-31
4 435
1 200
26
5 661
2021-12-31
800
-
800
2022-12-31
2 894 706
1 579 900
1,83
COELI FASTIGHET II ABCOELI FASTIGHET II AB
42 43
NOT 25 - AVSTÄMNING AV NETTOKASSA
Koncernen
Nedan analyseras nettokassan och förändringar för den presenterade perioden.
Likvida medel
Övriga kortfristiga placeringar - förfaller efter ett år
Bruttoskuld - förfaller inom ett år
Bruttoskuld - förfaller efter ett år
Nettokassa
Nettokassa 2021-01-01
Kassaflöde
Övriga ej kassapåverkande poster
Nettokassa 2021-12-31
Nettokassa 2022-01-01
Kassaflöde
Övriga ej kassapåverkande poster
Nettokassa 2022-12-31
2021-12-31
69 007
6 943
-22 012
-304 924
-250 986
Summa
55 480
-258 068
-48 398
250 986
-250 986
-157 066
-6 943
-414 995
2022-12-31
34 187
-
-224 584
-224 598
-414 995
Låneskulder som
förfaller inom 1 år
-27 471
5 459
-
-22 012
-22 012
-202 572
-
-224 584
Låneskulder som
förfaller efter 1 år
-
-304 924
-
-304 924
-304 924
80 326
-
-224 598
Likvida medel
82 951
41 397
-48 398
75 950
75 950
-34 820
-6 943
34 187
SKULDER HÄNFÖRLIGA TILL
FINANSIERINGSVERKSAMHETENÖVRIGA TILLGÅNGAR
NOTER (TSEK)
NOT 26 - FÖRSLAG TILL DISPOSITION AV BOLAGETS RESULTAT
Styrelsen föreslår att tillgängliga vinstmedel i SEK
fritt eget kapital
årets resultat
disponeras så att
i ny räkning överföres
2022-12-31
376 070 004
2 267 510
378 337 513
378 337 513
NOT 27 - VÄSENTLIGA HÄNDELSER EFTER RÄKENSKAPSÅRETS SLUT
Lånet hos Swedbank för Kärrliljan på belopp 19,8mkr som hade förfallodatum i februari 2023, har förlängts till 2025-02-28. Den 30:onde mars 2023
såldes bolaget Fastighetsaktiebolaget Filtret 5, till ett belopp på 42,5mkr. Utöver detta har inga väsentliga händelser inträffat i koncernen efter
räkenskapsårets slut.
COELI FASTIGHET II ABCOELI FASTIGHET II AB
42 43
NOTER (TSEK)
Styrelsens intygande
Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att årsredovisningen har upprättats i enlighet med god redovisningssed i Sverige och koncernredovisningen
har urättats i enlighet med de internationella redovisningsstandarder som avses i Europaparlamentets och rådets förordning (EG) nr 1606/2002 av
den 19 juli 2002 om tillämpning av internationella redovisningsstandarder. Årsredovisningen respektive koncernredovisningen ger en rättvisande bild
av moderbolagets och koncernens ställning och resultat. Förvaltningsberättelsen för moderbolaget respektive koncernen ger en rättvisande översikt
över utvecklingen av moderbolagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som
moderbolaget och de företag som ingår i koncernen står inför.
Styrelsen och verkställande direktören vill härmed avge årsredovisningen med tillhörande finansiell ställning för koncernen och moderbolag för
fastställelse på årsstämman.
Stockholm 2023-04-14
Stefan Renno Jakob Pettersson
Ordförande VD
Mikael Larsson Jan Nordström
Styrelseledamot Styrelseledamot
Vår revisionsberättelse har avgivits 2023-04-14
Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB
Leonard Daun
Auktoriserad revisor
NOTER (TSEK)
COELI FASTIGHET II ABCOELI FASTIGHET II AB
44 45
Revisionsberättelse
Till bolagsstämman i
Coeli Fastighet II AB (publ),
org.nr 559173-7548
Rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen
Uttalanden
Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovisningen för Coeli Fastighet II AB (publ) för år 2022 med undantag för
bolagsstyrningsrapporten på sidorna 15-18. Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår på sidorna 11-43 i detta dokument.
Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden
rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31 december 2022 och av dess finansiella resultat och kassaflöde
för året enligt årsredovisningslagen. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla
väsentliga avseenden rättvisande bild av koncernens finansiella ställning per den 31 december 2022 och av dess finansiella resultat
och kassaflöde för året enligt International Financial Reporting Standards (IFRS), såsom de antagits av EU, och årsredovisningslagen.
Våra uttalanden omfattar inte bolagsstyrningsrapporten på sidorna 15-18. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens
och koncernredovisningens övriga delar.
Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och koncernen.
Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen är förenliga med innehållet i den kompletterande
rapport som har överlämnats till moderbolagets styrelse i enlighet med revisorsförordningens (537/2014) artikel 11.
Grund för uttalanden
Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa
standarder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god
revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Detta innefattar att, baserat på vår bästa
kunskap och övertygelse, inga förbjudna tjänster som avses i revisorsförordningens (537/2014) artikel 5.1 har tillhandahållits det
granskade bolaget eller, i förekommande fall, dess moderföretag eller dess kontrollerade företag inom EU.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
Revisionens inriktning och omfattning
Coeli Fastighet II AB (publ):s verksamhet består i att med eget kapital tillsammans med upplånat kapital investera på den svenska
fastighetsmarknaden. Den mest väsentliga balansposten utgörs av förvaltningsfastigheter som värderas till verkligt värde. Vi utformade
vår revisions genom att fastställa väsentlighetsnivå och bedöma risken för väsentliga felaktigheter i de finansiella rapporterna.
Vi beaktade särskilt de områden där verkställande direktören och styrelsen gjort subjektiva bedömningar, till exempel viktiga
redovisningsmässiga uppskattningar som har gjorts med utgångspunkt från antaganden och prognoser som framtida händelser, vilka
till sin natur är osäkra. Liksom vid alla revisioner har vi också beaktat risken för att verkställande direktören och styrelsen åsidosätter
den interna kontrollen, och bland annat överväg om det finns belägg för systematiska avvikelser som givit upphov till risk för väsentliga
felaktigheter till följd av oegentligheter.
Vi anpassade vår revision för att utföra en ändamålsenlig granskning i syfte att kunna uttala oss om de finansiella rapporterna som
helhet, med hänsyn tagen till koncernens struktur, redovisningsprocesser och kontroller samt den bransch i vilken koncernen verkar.
COELI FASTIGHET II ABCOELI FASTIGHET II AB
44 45
Väsentlighet
Revisionens omfattning och inriktning påverkades av vår bedömning av väsentlighet. En revision utformas för att uppnå en rimlig
grad av säkerhet om huruvida de finansiella rapporterna innehåller några väsentliga felaktigheter. Felaktigheter kan uppstå till följd av
oegentligheter eller misstag. De betraktas som väsentliga om enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska
beslut som användarna fattar med grund i de finansiella rapporterna.
Baserat på professionellt omdöme fastställde vi vissa kvantitativa väsentlighetstal, däribland för den finansiella rapportering som helhet.
Med hjälp av dessa och kvalitativa överväganden fastställde vi revisionens inriktning och omfattning och våra granskningsåtgärders
karaktär, tidpunkt och omfattning, samt att bedöma eekten av enskilda och sammantagna felaktigheter på de finansiella rapporterna
som helhet.
Särskilt betydelsefulla områden
Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden som enligt vår professionella bedömning var de mest betydelsefulla
för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen för den aktuella perioden. Dessa områden behandlades inom ramen
för revisionen av, och i vårt ställningstagande till, årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet, men vi gör inga separata
uttalanden om dessa områden.
Annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen
Detta dokument innehåller även annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen och återfinns på sidorna 1-10 samt
49-50. Informationen i ”Coeli Fastighet II AB:s ersättningsrapport 2022”, vilken publiceras på bolagets hemsida samtidigt med denna
rapport, utgör också annan information. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för denna andra information.
Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncernredovisningen omfattar inte denna information och vi gör inget uttalande med
bestyrkande avseende denna andra information.
I samband med vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen är det vårt ansvar att läsa den information som identifieras
ovan och överväga om informationen i väsentlig utsträckning är oförenlig med årsredovisningen och koncernredovisningen. Vid
denna genomgång beaktar vi även den kunskap vi i övrigt inhämtat under revisionen samt bedömer om informationen i övrigt verkar
innehålla väsentliga felaktigheter.
Hur vår revision beaktade det särskilt betydelsefulla området
Vi har i vår revision bland annat tagit del av de oberoende
externa fastighetsvärderingar som koncernen inhämtat. Vi har
även tagit del av det formella uppdrag som koncernen har
lämnat till värderingsföretaget. Vidare har utvärderat antagen
i värderingen och stickprovsvis testat de uppgifter som
koncernen lämnat till värderingsföretaget. Vi har granskat de
upplysningar som koncernen lämnar i sin årsredovisning kring
förvaltningsfastigheterna.
Värderingarna baseras på bedömningar och är till sin natur
behäftade med en inneboende osäkerhet. Baserat på vår
granskning är vår bedömning att de av bolaget använda
antagandena ligger inom ett skäligt intervall.
Särskilt betydelsefullt område
Värdering av förvaltningsfastigheter
Förvaltningsfastigheterna utgör en stor andel av koncernens
balansomslutning och deras bedömda värdeförändringar
påverkar i hög grad koncernens resultat. Värdering av
förvaltningsfastigheterna är till sin natur subjektiv och föremål
för styrelsens och verkställande direktörens bedömningar.
Bokfört värde på koncernens fastigheter uppgår till 882 mkr.
Av bolagets årsredovisning not 1 framgår hur fastigheterna
redovisats och värderats och vilka bedömningar bolaget gjort.
Av not 9 framgår att koncernen inhämtat externa värderingar
och att en värdejustering skett med 15 mkr. Av not 9 framgår
vilka antaganden som ligger bakom bedömningen av värdet.
Väsentliga antaganden är bland annat avkastningskrav och
bedömt framtida driftnetto.
Betydelsen av uppskattningar och bedömningar som ingår
i att fastställa det verkliga värdet, tillsammans med det
faktum att beloppen är betydande gör att värderingen av
förvaltningsfastigheter är ett särskilt betydelsefullt område i
revisionen.
COELI FASTIGHET II ABCOELI FASTIGHET II AB
46 47
Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende denna information, drar slutsatsen att den andra informationen innehåller en
väsentlig felaktighet, är vi skyldiga att rapportera detta. Vi har inget att rapportera i det avseendet.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att årsredovisningen och koncernredovisningen upprättas och att
de ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och, vad gäller koncernredovisningen, enligt IFRS, så som de antagits av EU,
och årsredovisningslagen. Styrelsen och verkställande direktören ansvarar även för den interna kontroll som de bedömer är nödvändig
för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror
på oegentligheter eller misstag.
Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen ansvarar styrelsen och verkställande direktören för bedömningen
av bolagets och koncernens förmåga att fortsätta verksamheten. De upplyser, när så är tillämpligt, om förhållanden som kan påverka
förmågan att fortsätta verksamheten och att använda antagandet om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt drift tillämpas dock
inte om styrelsen och verkställande direktören avser att likvidera bolaget, upphöra med verksamheten eller inte har något realistiskt
alternativ till att göra något av detta.
Revisorns ansvar
Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet inte innehåller
några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, och att lämna en revisionsberättelse som innehåller
våra uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en revision som utförs enligt ISA och god
revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av
oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska
beslut som användare fattar med grund i årsredovisningen och koncernredovisningen.
En ytterligare beskrivning av vårt ansvar för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen finns på Revisorsinspektionens
webbplats: www.revisorsinspektionen.se/revisornsansvar. Denna beskrivning är en del av revisionsberättelsen.
Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar
Revisorns granskning av förvaltning och förslag till disposition av bolagets vinst eller förlust
Uttalanden
Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en revision av styrelsens och verkställande
direktörens förvaltning för Coeli Fastighet II AB (publ) för år 2022 samt av förslaget till dispositioner beträande bolagets vinst eller
förlust.
Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och
verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.
Grund för uttalanden
Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är
oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska
ansvar enligt dessa krav.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning
innefattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets och koncernens
verksamhetsart, omfattning och risker ställer på storleken av moderbolagets och koncernens egna kapital, konsolideringsbehov,
likviditet och ställning i övrigt.
COELI FASTIGHET II ABCOELI FASTIGHET II AB
46 47
Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvaltningen av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fortlöpande
bedöma bolagets och koncernens ekonomiska situation, och att tillse att bolagets organisation är utformad så att bokföringen,
medelsförvaltningen och bolagets ekonomiska angelägenheter i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt. Den verkställande
direktören ska sköta den löpande förvaltningen enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland annat vidta de åtgärder som är
nödvändiga för att bolagets bokföring ska fullgöras i överensstämmelse med lag och för att medelsförvaltningen ska skötas på ett
betryggande sätt.
Revisorns ansvar
Vårt mål beträande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis för att
med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören i något väsentligt avseende:
• företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försummelse som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget
• på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen.
Vårt mål beträande revisionen av förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är
att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen.
Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige alltid
kommer att upptäcka åtgärder eller försummelser som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller att ett förslag till
dispositioner av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt med aktiebolagslagen
En ytterligare beskrivning av vårt ansvar för revisionen av förvaltningen finns på Revisorsinspektionens webbplats: www.
revisorsinspektionen.se/revisornsansvar. Denna beskrivning är en del av revisionsberättelsen
Revisorns granskning av Esef-rapporten
Uttalande
Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en granskning av att styrelsen och verkställande
direktören har upprättat årsredovisningen och koncernredovisningen i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering
(Esef-rapporten) enligt 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden för Coeli Fastighet III AB (publ) för år 2022.
Vår granskning och vårt uttalande avser endast det lagstadgade kravet.
Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten upprättats i ett format som i allt väsentligt möjliggör enhetlig elektronisk rapportering.
Grund för uttalandet
Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommendation RevR 18 Revisorns granskning av Esef-rapporten. Vårt ansvar enligt denna
rekommendation beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till Coeli Fastighet II AB (publ) enligt
god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav.
Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för vårt uttalande.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att Esef-rapporten har upprättats i enlighet med 16 kap. 4 a § lagen
(2007:528) om värdepappersmarknaden, och för att det finns en sådan intern kontroll som styrelsen och verkställande direktören
bedömer nödvändig för att upprätta Esef-rapporten utan väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag.
Revisorns ansvar
Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om Esef-rapporten i allt väsentligt är upprättad i ett format som uppfyller kraven i
16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, på grundval av vår granskning.
RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra granskningsåtgärder för att uppnå rimlig säkerhet att Esef-rapporten är upprättad
i ett format som uppfyller dessa krav.
COELI FASTIGHET II ABCOELI FASTIGHET II AB
48 49
DEFINITIONER
Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en granskning som utförs enligt RevR 18 och god revisionssed
i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentlig¬heter
eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som
användare fattar med grund i Esef-rapporten.
Revisionsföretaget tillämpar ISQC 1 Kvalitetskontroll för revisionsföretag som utför revision och översiktlig granskning av finansiella
rapporter samt andra bestyrkandeuppdrag och näraliggande tjänster och har därmed ett allsidigt system för kvalitetskontroll vilket
innefattar dokumenterade riktlinjer och rutiner avseende efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder för yrkesutövningen och tillämpliga
krav i lagar och andra författningar.
Granskningen innefattar att genom olika åtgärder inhämta bevis om att Esef-rapporten har upprättats i ett format som möjliggör
enhetlig elektronisk rapportering av årsredovisningen och koncernredovisning. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland
annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i rapporteringen vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag.
Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur styrelsen och verkställande
direktören tar fram underlaget i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna,
men inte i syfte att göra ett uttalande om eektiviteten i den interna kontrollen. Granskningen omfattar också en utvärdering av
ändamålsenligheten och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens antaganden.
Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen en validering av att Esef-rapporten upprättats i ett giltigt XHTML-format och en
avstämning av att Esef-rapporten överensstämmer med den granskade årsredovisningen och koncernredovisningen.
Vidare omfattar granskningen även en bedömning av huruvida koncernens resultat-, balans- och egetkapitalräkningar, kassaflödesanalys
samt noter i Esef-rapporten har märkts med iXBRL i enlighet med vad som följer av Esef-förordningen.
Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten
Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrapporten på sidorna 15-18 och för att den är upprättad i enlighet med
årsredovisningslagen.
Vår granskning har skett enligt FAR:s uttalande RevR 16 Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten. Detta innebär att vår
granskning av bolagsstyrningsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning
och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna
granskning ger oss tillräcklig grund för våra uttalanden.
En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i enlighet med 6 kap. 6 § andra stycket punkterna 2–6 årsredovisningslagen
samt 7 kap. 31 § andra stycket samma lag är förenliga med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar samt är i
överensstämmelse med årsredovisningslagen.
Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB, Torsgatan 21, 113 97 Stockholm, utsågs till Coeli Fastighet II AB (publ):s revisor av bolagsstämman
den 16 maj 2022 och har varit bolagets revisor sedan 29 november 2018.
Stockholm den 14 april 2023
Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB
Leonard Daun
Auktoriserad revisor
COELI FASTIGHET II ABCOELI FASTIGHET II AB
48 49
Användande av nyckeltal ej definierade i IFRS.
Bolaget tillämpar bolaget ESMAs (European Securities and Markets Authority– Den Europeiska värdepappers- och marknadsmyndigheten) riktlinjer för
alternativa nyckeltal, Alternative Performance Measures). Ett alternativt nyckeltal är ett finansiellt mått över historisk eller framtida resultatutveckling,
finansiell ställning eller kassaflöde som inte är definierat eller specificerat i IFRS. Definitionerna av i delårsrapporten använda nyckeltal är sammanställda
nedan.”
Driftnetto
Hyresintäkter minus drift- och underhållskostnader och fastighetsskatt. Driftnetto mäter fastigheternas överskott från fastighetsverksamheten, och är
ett nyckeltal som används för intern lönsamhetsuppföljning.
Direktavkastning
Koncernens driftnetto dividerat med marknadsvärdet på fastigheterna i koncernen.
Direktavkastning annualiserad
Koncernens driftnetto på årsbasis dividerat med marknadsvärdet på fastigheterna i koncernen.
Belåningsgrad
Räntebärande skulder i relation till fastigheternas bokförda värde. Ger indikation på om fonden har en belåningsgrad som överensstämmer med
prospektets riktlinjer.
Genomsnittlig ränta
Fastighetslånens genomsnittliga ränta per bokslutsdagen.
Soliditet
Eget kapital dividerat med balansomslutningen.
Preferensaktier P1
Preferensaktier 1 avser de aktier som Bolagets huvudägare Coeli Investment Management AB innehar i Bolaget.
Preferensaktier P2
Preferensaktier 2 avser de aktier som är upptagna till handel och som emitteras till allmänheten enligt prospektets erbjudande.
Resultat per aktie
Bolagets resultat dividerat med antalet utestående Preferensaktier P2.
Nettoandelsvärde (NAV)
Nettoandelsvärdet är det egna kapitalet med avdrag för Preferensaktier P1 dividerat med antalet Preferensaktier P2.
Nettokassa/nettoskuld
Likvida medel, kortfristiga placeringar och räntebärande kort- och långfristiga fordringar med avdrag för räntebärande kort- och långfristiga skulder.
DEFINITIONER
Avstämningar av väsentliga alternativa nyckeltal
Nedan framgår avstämningar av väsentliga alternativa nyckeltal mot den mest direkt avstämbara posten, delsumman eller totalsumman
som anges i de finansiella rapporterna för motsvarande period.
Driftnetto
Hyresintäkter
Drift- och underhållskostnader
Fastighetsskatt
Driftnetto, TSEK
Direktavkastning annualiserad
Koncernens driftnetto på årsbasis
Marknadsvärde på fastigheterna i koncernen
Direktavkastning annualiserad, %
2022-12-31
40 049
- 4 832
-1 738
33 479
32 515
881 900
3,7
2021-12-31
27 905
-2 031
-1 311
24 563
30 420
713 950
4,3
COELI FASTIGHET II ABCOELI FASTIGHET II AB
50 51
Publicering av ekonomisk information
Bolagets ekonomiska rapporter kan hämtas på https://coeli.se/vara-fonder/fastighetsfonder/coeli-fastighet-ii-ab/
FINANSIELL KALENDER 2022
Datum Aktivitet
2023-05-16 Årstämma
2023-08-31 Halvårsrapport 2023
FINANSIELL KALENDER
COELI FASTIGHET II ABCOELI FASTIGHET II AB
50 51
Box 3317, 103 66 Stockholm, Sveavägen 24-26
T
el: 08-506 223 00, Fax: 08-545 916 41, Org: 559173-7548, www.coeli.se
549300GXIIAUWSV2YS642022-01-012022-12-31549300GXIIAUWSV2YS642021-01-012021-12-31549300GXIIAUWSV2YS642022-12-31549300GXIIAUWSV2YS642021-12-31549300GXIIAUWSV2YS642020-12-31COE:IssuedCapitalPreferenceShares1Member549300GXIIAUWSV2YS642021-12-31COE:IssuedCapitalPreferenceShares1Member549300GXIIAUWSV2YS642020-12-31COE:IssuedCapitalPreferenceShares2Member549300GXIIAUWSV2YS642021-12-31COE:IssuedCapitalPreferenceShares2Member549300GXIIAUWSV2YS642020-12-31ifrs-full:AdditionalPaidinCapitalMember549300GXIIAUWSV2YS642021-12-31ifrs-full:AdditionalPaidinCapitalMember549300GXIIAUWSV2YS642020-12-31ifrs-full:RetainedEarningsExcludingProfitLossForReportingPeriodMember549300GXIIAUWSV2YS642021-01-012021-12-31ifrs-full:RetainedEarningsExcludingProfitLossForReportingPeriodMember549300GXIIAUWSV2YS642021-12-31ifrs-full:RetainedEarningsExcludingProfitLossForReportingPeriodMember549300GXIIAUWSV2YS642020-12-31ifrs-full:RetainedEarningsProfitLossForReportingPeriodMember549300GXIIAUWSV2YS642021-01-012021-12-31ifrs-full:RetainedEarningsProfitLossForReportingPeriodMember549300GXIIAUWSV2YS642021-12-31ifrs-full:RetainedEarningsProfitLossForReportingPeriodMember549300GXIIAUWSV2YS642020-12-31549300GXIIAUWSV2YS642022-12-31COE:IssuedCapitalPreferenceShares1Member549300GXIIAUWSV2YS642022-12-31COE:IssuedCapitalPreferenceShares2Member549300GXIIAUWSV2YS642022-12-31ifrs-full:AdditionalPaidinCapitalMember549300GXIIAUWSV2YS642022-01-012022-12-31ifrs-full:RetainedEarningsExcludingProfitLossForReportingPeriodMember549300GXIIAUWSV2YS642022-12-31ifrs-full:RetainedEarningsExcludingProfitLossForReportingPeriodMember549300GXIIAUWSV2YS642022-01-012022-12-31ifrs-full:RetainedEarningsProfitLossForReportingPeriodMember549300GXIIAUWSV2YS642022-12-31ifrs-full:RetainedEarningsProfitLossForReportingPeriodMember549300GXIIAUWSV2YS642022-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember549300GXIIAUWSV2YS642022-01-012022-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMemberiso4217:SEKiso4217:SEKxbrli:sharesxbrli:shares