
COELI FASTIGHET II ABCOELI FASTIGHET II AB
12 13
till följd av budplikt, inlösenrätt eller lösningsskyldighet. Aktierna har
inte varit föremål för något oentligt uppköpserbjudande. Det finns
inga inskränkningar i rätten att fritt överlåta aktier och såvitt styrelsen
känner till föreligger inga aktieägaravtal. Coeli Fastighet II AB är
listat på Nordic Growth Market (NGM) AIF. Aktierna handlas under
kortnamnet CF2 PREF 2. Bolagets ISIN-kod är SE0012012672.
FRAMTIDSUTSIKTER
De faktorer vars utveckling förväntas ha störst påverkan på
fastighetsmarknaden under 2023 är utvecklingen av styrräntan
och inflationen. Styrräntan förväntas fortsätta öka under 2023 till
följd av den fortsatt höga inflationen, vilket medför fortsatt ökade
finansiella kostnader. Detta till trots förväntas transaktionsaktiviteten
öka något 2023 relativt till andra halvåret 2022, detta då
marknadsförutsättningarna blivit något mer stabila.
Boverket har under 2022 genomfört nya beräkningar av det nationella
bostadsbehovet för perioden 2022-2030. Enligt Boverkets beräkning
av byggbehovet behövs cirka 63 400 nya bostäder årligen fram till
2030 för att möta förväntad framtida befolkningsökning och samtidigt
hantera det latenta bostadsbehov som har byggts upp under de
senaste femton åren när bostadsbyggandet inte har hållit jämna steg
med befolkningsökningen.
Boverkets prognos för bostadsmarknaden och bostadsbyggandet
visar på en snabb och kraftig inbromsning på grund av försämrad
köpkraft för hushållen, stigande räntor och energikostnader, höjda
byggkostnader och stopp för investeringsstöd. Prognosen för antalet
påbörjade bostäder minskar markant, men osäkerhetsintervallet
är stort. Efterfrågan på nya bostadsrätter och småhus har minskat,
vilket leder till en snabb minskning av byggstarter för bostadsrätter
och småhus. Byggandet av hyresrätter bromsar också in, men antalet
färdigställda bostäder håller hög takt under 2022 och 2023. Möjligheter
till en viss vändning uppåt finns när osäkerheten kring inflation och
räntor avtar, och hushållens köpkraft och arbetsmarknaden förväntas
stärkas.
Boverket har noterat att den finansiella osäkerheten är en stark
drivande faktor för det försämrade läget på bostadsmarknaden och
påpekar även att inbromsningen i byggnation är stark kopplat till
detta. Boverkets prognos för 2023 är att antalet påbörjade bostäder
blir relativt lågt vilket är i linje med prognoserna för den finansiella
utvecklingen. Något som dock bör beaktas är att det underliggande
behovet för bostäder är fortsatt högt, i synnerhet i storstadsregionerna.
Detta talar för att det finns god potential för en åter ökad efterfrågan
på bostadsbyggrätter i dessa områden.
Transaktionsvolymen för kommersiella fastigheter var under 2022
betydligt lägre än föregående år och det noterades stora eekter i
samband med försämrat klimat på finansieringsmarkanden. Det bör dock
beaktas att den totala transaktionsvolymen under 2021 var exceptionellt
hög och nivån för 2022 motsvarar en normal nivå sett till tidigare år.
I samband med att förutsättningarna på finansieringsmarknaden
stabiliseras förväntas även transaktionsvolymen öka något.
Under hösten 2022 genomgick Sverige ett regeringsskifte i samband
med valet vilket kan komma att få eekter på såväl svensk ekonomi
som den svenska fastighetsmarknaden. Nuvarande regering förväntas
prioritera att lösa frågan kring Sveriges energiförsörjning och elpriser,
vilket på sikt förväntas kunna ge mer stabila och förutsägbara
mediakostnader. Detta skulle ha positiv inverkan för såväl förvaltning
som byggsektorn.
Byggkostnadsindex ökade enligt SCB med 15,6% mellan december
2021 och december 2022 för flerbostadshus i Sverige. Detta är den
största förändringen i årstakt sedan oktober 1974. Entreprenörernas
kostnader steg med 10,9 procent, medan byggherrens kostnader ökade
med 39,0 procent. Detta beror till stor del på högre räntekostnader,
som steg med 138,0 procent under samma period. I samband med att
såväl det finansiella läget som energiförsörjningen stabiliseras i Sverige
så förväntas även byggkostnaderna stabiliseras något.
Sammantaget är Coelis bedömning att fastighetsbeståndet
kommer ha fortsatt god värdeutveckling framgent i samband med
att detaljplanerutvecklingen går framåt och det finansiella läget
stabiliseras något.
VÄSENTLIGA HÄNDELSER UNDER ÅRET
• Den 24 februari 2022 förvärvades fastigheten Mandelblomman 9 i
Spånga, Stockholm. Fastigheten har en uthyrningsbar area om 1 598
kvm och en tomtareal om 3 894 kvm.
• Den 20 maj 2022 förvärvades fastigheten Blixtlåset 1 i Hagsätra,
Stockholm. Fastigheten har en uthyrningsbar area om 1 058 kvm och
en tomtareal om 2 598 kvm.
• Den 1 juli 2022 förvärvades fastigheterna Lunden 15 och Gunhild 6
i Spånga, Stockholm. Fastigheterna har en uthyrningsbar area om 9
864 kvm och en tomtareal om 8 811 kvm.
SAMMANFATTNING RÄKENSKAPSÅRET 2022
• Fastighetsbeståndets marknadsvärde per 31 december 2022
uppgick till 881,9 (714) MSEK. Förändringen förklaras främst av
förvärv av fastigheter under året.
• Hyresintäkterna uppgick till 40 049 (27 905) TSEK. Förändringen
förklaras främst av förvärv av fastigheter under året.
• Resultat efter skatt uppgick 2 895 (42 106) TSEK, varav 15 123
(55 216) TSEK avser värdeförändring fastighet.
• Resultat per aktie uppgick till 1,83 (26,65) SEK.
• Nettoandelsvärde, NAV, per Preferensaktie P2 uppgick till 275,37
(273,54) SEK.
VÄSENTLIGA HÄNDELSER EFTER RÄKENSKAPSÅRETS SLUT
Lånet hos Swedbank för Kärrliljan på belopp 19,8mkr som hade
förfallodatum i februari 2023, har förlängts till 2025-02-28. Den
30:onde mars 2023 såldes bolaget Fastighetsaktiebolaget Filtret 5,
till ett belopp på 42,5mkr. Utöver detta har inga väsentliga händelser
inträat i koncernen efter räkenskapsårets slut.
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE