COELI FASTIGHET II AB
COELI FASTIGHET II AB
MB
1
ÅRSREDOVISNING OCH KONCERNREDOVISNING
FÖR RÄKENSKAPSÅRET 1 JANUARI 2021 - 31 DECEMBER 2021
Organisationsnummer 559173-7548
FASTIGHET
II AB
(PUBL)
COELI FASTIGHET II AB
COELI FASTIGHET II AB
2
3
Innehåll:
Investeringsstrategi
VD har ordet
Fastighetspresentationer
Nyckeltal
Förvaltningsberättelse
Bolagsstyrningsrapport
Resultaträkning - koncernen
Balansräkning - koncernen
Rapport över förändringar i eget kapital - koncernen
Kassafl ödesanalys - koncernen
Moderbolagets resultaträkning
Moderbolagets balansräkning
Rapport över moderbolagets förändringar i eget kapital
Moderbolagets kassafl ödesanalys
Noter
Underskrifter
Revisionsberättelse
Defi nitioner
Sida
3
4
5
8
10
15
19
20
21
22
23
24
25
26
27
42
43
48
COELI FASTIGHET II ABCOELI FASTIGHET II AB
INNEHÅLLSFÖRTECKNING
INVESTERINGSSTRATEGI
COELI FASTIGHET II AB
COELI FASTIGHET II AB
2
3
COELI FASTIGHET II ABCOELI FASTIGHET II AB
INVESTERINGSSTRATEGI
INVESTERINGSSTRATEGI OCH MÅL COELI FASTIGHET II AB
Bolaget investerar i fastigheter i utvecklingsområden med potential att utvecklas mot bostäder. Detta är till exempel gamla industriområden som
strategiskt ligger bra till för att istället bebyggas med bostäder. Områdena ligger i nära anslutning till spårbunden infrastruktur eller annan typ
av kommunikation/infrastruktur.
Den största delen av värdetillväxten som bolaget strävar efter kommer av att ändra fastighetens detaljplan från exempelvis industri/kontor till
bostäder. Då detta är en relativt lång process och är beroende av kommunala och politiska beslut (planmonopolet) investerar bolaget endast i
fastigheter med befi ntliga hyresintäkter. Hyresgästerna sitter under utvecklingsperioden kvar i fastigheten vilket gör att den mer eller mindre är
fullt uthyrd under detaljplanearbetet. Detta begränsar risken i investeringen. ger löpande avkastning under tiden samt gör att bolaget kan hantera
en situation då detaljplanearbetet av någon anledning skulle ta längre tid än planerat.
Bolaget har en opportunistisk investeringsstrategi med mål om att skapa en hög avkastning. avkastningsmålet är 10 % per år (efter avgifter) till
bolagets investerare.
COELI FASTIGHET II AB
COELI FASTIGHET II AB
4
5
Under året så har vi hunnit med 5 förvärv till ett värde om cirka 300 MSEK. Extra roligt är vårt förvärv av Grönsakshandlaren 4 som är vår
första fastighet i Malmö. Fastigheten består av två byggnader med en sammanlagd uthyrbar area om 12 278 kvm varav 8 800 är uthyrt
till Golvpoolen på ett hyresavtal som löper till 2028-12-31. Förvärven av Tennet 3 och Tennet 8 gör oss till en av de större fastighetsägarna
i Bollmora verksamhetsområde i Tyresö. Vi har nu inlett en positiv och konstruktiv dialog med kommunen om utveckling av området.
Fastigheten Kviberg 3:5 som vi förvärvade i maj ligger i området Bellevue i Göteborg. Bellevue är ett område som idag har en del utmaningar
men som vi är övertygade om på sikt kan bli riktigt bra. Området har engagerade fastighetsägare som vi tror att vi kommer att kunna hitta
ett bra samarbete med under de kommande åren. Det senaste förvärvet är Veddesta 1:15 som ligger i Veddesta industriområde i Järfälla. Hela
Veddesta ska på sikt utvecklas till stad och kommer att vara den nya ändstationen på tunnelbanans blåa linje.
Bolaget har fortfarande fi nansiella medel att allokera ut och det är min förhoppning om att vi under första halvåret av 2022 kommer att vara
fullinvesterade.
FÖRVALTNINGEN
Under året så har vi parallellt med att vi förvärvat nya fastigheter tagit hand om och förvaltat befi ntligt bestånd. Vi har även initierat dialog
med kommunerna avseende detaljplaneutveckling för samtliga av våra fastigheter där värdeskapandet ligger i att utveckla ny detaljplan.
I vissa fastigheter som vi ägt en tid såsom Söderby 1:816 och Runö 7:145 har vi kommit lite längre och dessutom fått positivt planbesked.
För bolagets fastighet i Nacka, Sicklaön 73:116, har vi fortsatt arbeta med kommunen och tittat närmre på trafi ksituationen i det nya
bostadskvarteret, som även kommer att inrymma en ICA-butik, ska fungera i framtiden.
Samarbetet med Real Value Management fungerar fortfarande bra och vi har en mycket låg vakans i beståndet. De enda två fastigheterna
med vakanser är Grönsakshandlaren 4 och Kviberg 3:5. Här har vi under året haft ett antal dialoger med intressenter men valt att inte gå
vidare av olika skäl. Vi är dock hoppfulla om att fylla dessa vakanser inom kort. Under året så har vi även omförhandlat ett antal mindre
hyresavtal.
MARKNADEN
Det råder ytterst gynnsamma förhållanden på den svenska investeringsmarknaden vilket även attraherar kapital från internationella
investerare. För närvarande är transaktionsmarknaden inte i jämvikt och det råder ett underskott på utbudet av fastigheter som kan överlåtas.
Detta har skapat gynnsamma förhållanden för befi ntliga fastighetsägare som kan avyttra till relativt höga nivåer.
Den svenska ekonomin har haft en stark återhämtning från nedgången under 2020. Fastighetsmarknaden som helhet har stått emot de
negativa e ekterna som Coronapandemin har inneburit relativt bra. Bland mer stabila segment som bostäder och samhällsfastigheter kan
oro på investeringsmarknaden få motsatt e ekt och göra att dessa segment attraherar mer kapital. Andra mer konjunkturkänsliga segment
som hotell och handel har påverkats i relativt stor utsträckning. Dock har även dessa segment haft en stark återhämtning i samband med
minskad smittspridning och lättade restriktioner.
Sett till segment utgjorde bostäder det mest transaktionsintensiva segmentet under 2021 och efterfrågan på i synnerhet nyproducerade
bostäder har varit hög under året där det även har noterats sjunkande direktavkastningskrav på tillgångsslaget. Ökade värden för färdigställda
nyproducerade bostäder förväntas även ha en positiv inverkan på betalningsviljan för bostadsbyggrätter, vilket är fördelaktigt för Coelis
fastighetsinnehav.
I princip alla de största a ärerna under 2021 utgör köp av hela, eller stora delar av, bolag. Det har primärt rört sig om bolag innehållande
kommersiella eller industrifastigheter, men det har även genomförts större a ärer som endast omfattar bostadsfastigheter, bland annat
Heimstadens förvärv av hela Akelius svenska bestånd.
COVID-19
Coronapandemin har haft märkbara e ekter på såväl den svenska ekonomin som världsekonomin. Det har visats tydliga uppgångar i
ekonomin i samband med att smittläget har stabiliserats, vilket till stor del kan förklaras genom lättade restriktioner. Under 2021 påbörjades
vaccinering mot covid-19, vilket har varit och fortsatt kommer att vara en viktig del för att kunna återgå till en mer normal samhällssituation
och för att fortsatt stabilisera ekonomin.
Stockholm den 13 april 2022
Jakob Pettersson
Verkställande direktör
COELI FASTIGHET II ABCOELI FASTIGHET II AB
VD HAR ORDET
COELI FASTIGHET II AB (PUBL), ORG NR 559173-7548
FASTIGHETSPRESENTATIONER
COELI FASTIGHET II AB
COELI FASTIGHET II AB
4
5
VD HAR ORDET
COELI FASTIGHET II AB (PUBL), ORG NR 559173-7548
COELI FASTIGHET II ABCOELI FASTIGHET II AB
FASTIGHETSPRESENTATIONER
SÖDERBY 1:816
Kommun: Haninge
Läge: Norra Brandbergen
Fastighetstyp: Industri/föreningslokal
Byggår: 1990
Uthyrningsbar yta: 926
Fastigheten förvärvades i november 2019 och är bolagets första förvärv. Fastigheten har tre hyresgäster
och en total uthyrningsbar area om 926 kvm (LOA) samt ett antal parkeringsplatser. Fastigheten är belägen
i ett industristråk norr om Brandbergens Centrum, och Coeli har erhållit positivt planbesked för utveckling
av bostäder inom fastigheten.
RUNÖ 7:145
Kommun: Österåker
Läge: Åkersberga
Fastighetstyp: Industri
Byggår: 2008
Uthyrningsbar yta: 3 064
Fastigheten förvärvades den 16 mars 2020 och tillträddes den 6 april 2020. Fastigheten har en uthyrningsbar
area om 3 064 kvm (LOA). Fastigheten ligger i det område som i framtiden kommer att utgöra Kanalstaden.
Österåkers kommun är positiva till Coeli som aktör och till en framtida utveckling av fastigheten. Vi har
tillsammans med arkitekt tagit fram skisser för framtida bostadsutveckling och har en god dialog med
kommunen.
VIBY 19:16
Kommun: Upplands-Bro
Läge: Kungsängen
Fastighetstyp: Industri
Byggår: 1981
Uthyrningsbar yta: 2 770
Viby 19:16 förvärvades och tillträddes i maj 2020. Fastigheten har en uthyrningsbar area om 2 770 kvm (LOA).
Fastigheten är belägen i Kungsängen i Upplands-Bro. Fastigheten är fullt uthyrd till ett företag som tillverkar
komponenter till tunga industrifordon. Intill fastigheten driver Genova ett stort projekt för verksamheter
och bostäder.
FILTRET 5
Kommun: Borås
Läge: Borås
Fastighetstyp: Handel
Byggår: 2014
Uthyrningsbar yta: 2 540
Filtret 5 förvärvades i juli 2020 och är belägen inom ett handelsområde längs Göteborgsvägen precis väster
om Borås stad. Fastigheten är fullt uthyrd till Plantagen med ett hyresavtal som löper till 2035.
COELI FASTIGHET II AB
COELI FASTIGHET II AB
6
7
KÄRRLILJAN 1
Kommun: Stockholm
Läge: Hässelby
Fastighetstyp: Handel
Byggår: 2014
Uthyrningsbar yta: 2 340
COELI FASTIGHET II ABCOELI FASTIGHET II AB
FASTIGHETSPRESENTATIONER
Fastigheten förvärvades i juli 2020 och är belägen i Hässelby intill Åkermyntan Centrum. Närmsta granne är
det nyproducerade bostadsprojektet Lilys Kvarter som är uppfört av Hökerum. Bakom Åkermyntan Centrum
planerar PEAB för cirka 90 bostäder. Fastigheten är fullt uthyrd till Plantagen. Fastighetens totala markareal
uppgår till cirka 9 200 kvm och byggnaden endast 2 340 kvm (LOA). Coeli har erhållit positivt planbesked
för utveckling av bostäder.
SICKLAÖN 73:116
Kommun: Nacka
Läge: Ektorp
Fastighetstyp: Handel, gym, Industri
Byggår: --
Uthyrningsbar yta: 3 845
Sicklaön 73:116 förvärvades och tillträddes i september 2020. Fastigheten har ett attraktivt läge intill Ektorps
Centrum i Nacka. De största hyresgästerna är ICA, Jyma Bil och Nordic Wellness som tillsammans hyr cirka
80 procent av fastigheten. Utvecklingen av Ektrops Centrum och området har pågått länge och är särskilt
prioriterat av kommunen. Coeli har erhållit positivt planbesked för fastigheten.
TENNET 4
Kommun: Tyresö
Läge: Bollmora
Fastighetstyp: Industri, gym
Byggår: --
Uthyrningsbar yta: 2 966
Fastigheten förvärvades och tillträddes i September 2020. Fastigheten är fullt uthyrd. Bland hyresgästerna
återfi nns bland annat Actic, Röstkonsulten, Swea Autu, DAMU och NOA Aluminium som tillsammans hyr
cirka 85 procent av fastigheten. Bollmora industriområde är beläget endast 700 meter från Tyresö Centrum
och är utpekat för omvandling till bostäder i Tyresö kommuns senaste översiktsplan.
TENNET 3
Kommun: Tyresö
Läge: Bollmora
Fastighetstyp: Lager, industri
Byggår: 1973
Uthyrningsbar yta: 1 215
Tennet 3 förvärvades och tillträddes i februari 2021. Fastigheten har en uthyrningsbar area om 1 215 kvm
(LOA) och är fullt uthyrd. Bollmora industriområde är beläget endast 700 meter från Tyresö Centrum och
är utpekat för omvandling till bostäder i Tyresö kommuns senaste översiktsplan.
COELI FASTIGHET II AB
COELI FASTIGHET II AB
6
7
TENNET 8
Kommun: Tyresö
Läge: Bollmora
Fastighetstyp: Vårdcentral
Byggår: 1989
Uthyrningsbar yta: 1 694
COELI FASTIGHET II ABCOELI FASTIGHET II AB
FASTIGHETSPRESENTATIONER
Tennet 8 förvärvades i mars 2021 och tillträddes i april samma år. Fastigheten har en uthyrningsbar area om 1
694 kvm (LOA) och är fullt uthyrd till Lideta Mälardalen. Bollmora industriområde är beläget endast 700 meter
från Tyresö Centrum och är utpekat för omvandling till bostäder i Tyresö kommuns senaste översiktsplan.
KVIBERG 3:5
Kommun: Göteborg
Läge: Gamlestaden
Fastighetstyp: Industri
Byggår: --
Uthyrningsbar yta: 1 900
Kviberg 3:5 förvärvades och tillträddes i april 2021. Fastigheten har en uthyrningsbar area om 1 900 kvm
(LOA). Fastigheten är belägen mellan ett utvecklingsområde och ett befi ntligt bostadsområde varför Coeli
bedömer att det fi nns god utvecklingspotential för fastigheten.
GRÖNSAKSHANDLAREN 4
Kommun: Malmö
Läge: Jägersro
Fastighetstyp: Handelsfastighet
Byggår: 2001 och 2012
Uthyrningsbar yta: 12 278
Grönsakshandlaren 4 förvärvades i juni 2021 och tillträddes 1 juli 2021. Fastigheten har en uthyrningsbar area
om 12 278 kvm (LOA) där cirka 3 500 kvm är vakant. Coeli har ett fl ertal pågående dialoger med potentiella
hyresgäster och bedömer efterfrågan på lokalerna som relativt goda.
VEDDESTA 1:15
Kommun: Järfälla
Läge: Veddesta
Fastighetstyp: Industri
Byggår: 1968
Uthyrningsbar yta: 1 046
Veddesta 1:15 förvärvades och tillträddes i november 2021. Fastigheten har en uthyrningsbar area om 1 046
kvm (LOA). Fastigheten är belägen inom ett område som angivits som utvecklingsområde för bland annat
bostadsbebyggelse och fl ertal av de omkringliggande fastigheter ägs av professionella fastighetsägare som
avser att utveckla fastigheterna från industri- till bostadsfastigheter.
COELI FASTIGHET II AB
COELI FASTIGHET II AB
8
9
8
COELI FASTIGHET II ABCOELI FASTIGHET II AB
NYCKELTAL TSEK
FASTIGHETSVÄRDE
714 MSEK
UTHYRNINGSBAR YTA
36 564 KVM
ANTAL FASTIGHETER
12
DRIFTNETTO
24 563 TSEK
HYRESINTÄKTER
27 905 TSEK
COELI FASTIGHET II AB
COELI FASTIGHET II AB
8
9
NYCKELTAL TSEK
FASTIGHETSRELATERADE
Driftnetto
Uthyrningsbar area kvm
Snitthyra, SEK/kvm
Antal fastigheter
Direktavkastning
Direktavkastning annualiserad
Marknadsvärde fastighetsbestånd
Belåningsgrad
Genomsnittlig ränta
Finansiella
Omsättning
Balansomslutning
Soliditet
Nettokassa
Aktierelaterade
Preferensaktier P1
Preferensaktier P2 genomsnittligt antal
Preferensaktier P2 vid periodens utgång
Aktiekurs vid periodens utgång, SEK
NAV per preferensaktie P2
Resultat per aktie
RÄNTE- OCH KAPITALBINDNING
Kapitalbindning
Swedbank
Collector
Collector
Swedbank
Swedbank
Swedbank
Swedbank
Handelsbanken
Swedbank
Swedbank
Svea Ekonomi
Svea Ekonomi
FÖRVÄRV OCH INVESTERINGAR
Fastighet
Tennet 3
Tennet 8
Kviberg 3:5
Grönsakshandlaren 4
Veddesta 1:15
2020-12-31
KONCERNEN
8 301
18 431
1 042
7
2,4%
5,1%
339 500
8%
2,5%
9 595
423 604
92%
55 480
500 000
1 243 922
1 579 900
256
246,57
-2,04
FÖRFALLODATUM
2023-09-30
2024-06-22
2024-06-22
2023-12-30
2023-02-28
2023-02-28
2023-08-30
2023-09-30
2023-06-30
2024-10-30
2023-09-30
2023-09-30
UTHYRNINGSBAR
YTA KVM
1 215
1 694
1 900
12 278
1 046
2021-12-31
KONCERNEN
24 563
36 564
940
12
3,4%
4,3%
713 950
46%
4,4%
28 162
792 538
55%
-250 986
500 000
1 579 900
1 579 900
304
273,22
26,65
LÅNESKULD
11 074 036
39 400 000
39 600 000
14 000 000
17 325 000
21 175 000
43 875 000
16 000 000
6 397 999
19 176 000
35 000 000
65 000 000
KOMMUN
Tyresö
Tyresö
Göteborg
Malmö
Järfälla
COELI FASTIGHET II ABCOELI FASTIGHET II AB
NYCKELTAL TSEK
COELI FASTIGHET II AB
COELI FASTIGHET II AB
10
11
FINANSIERING
Per den 31 december 2021 uppgick koncernens egna kapital till 432
162 TSEK. Koncernens räntebärande skulder uppgick till 326 936 TSEK
motsvarande en belåningsgrad om 46%. Den genomsnittliga räntan på
Bolagets externa låneskulder uppgick till 4,4%. Se även Not 1 avsnitt
“Ränterisk” för känslighetsanalys.
Vid periodens slut utgör den kortfristiga delen av skulder till
kreditinstitut 22 012 TSEK. Bolagets bedömning är att de lån som
förfaller de närmsta 12 månaderna kommer att kunna förlängas under
året.
Total emissionslikvid från samtliga tre emissioner som genomförts
under 2019 och 2020 uppgår till cirka 400 MSEK innan avdrag för
emissionskostnader. Totalt emitterades 1 579 900 aktier och den
genomsnittliga emitteringskursen uppgick till 253,20 SEK/aktie.
Coeli Fastighet II AB uppfyller samtliga lånevillkor under 2021 och
2020 års rapportperioder.
RISKER OCH OSÄKERHETSFAKTORER
Bolaget utsätts löpande för olika risker som kan få betydelse för
Bolagets resultat och fi nansiella ställning. Det fi nns en rad faktorer
som påverkar, eller skulle kunna påverka, Bolagets verksamhet, både
direkt och indirekt. God intern kontroll, ändamålsenliga administrativa
system, rutiner, policys och minimera riskerna som verksamheten
utsätts för. Nedan anges några av de faktorer som kan få betydelse
för Bolagets framtida verksamhet, resultat och fi nansiella ställning.
Se även Not 1 avsnitt “Ränterisk” och Not 9 “Förvaltningsfastigheter”
för känslighetsanalys.
Bolagets värdeutveckling
En investering i Bolaget är i första hand en långsiktig investering.
Möjligheten till avkastning är beroende av potentiell värdestegring
på Bolagets aktier, och realisering genom avyttring av fastigheter
kommer sannolikt att vara den enda möjligheten till god avkastning
för den som investerar i Bolagets aktier.
Regulativa krav
Bolagets möjlighet att investera kan begränsas om förändringar i
lagstiftning och andra regelverk medför särskilda krav på investerare
eller på Bolaget. Eventuella betungande förändringar i det regelverk
som är tillämpligt kan medföra negativa konsekvenser för Bolaget
och investerarna.
Fastighetsinvesteringar
Om Bolaget inte lyckas genomföra investeringar och avyttringar till
fördelaktiga priser kan det få till konsekvens att avkastningen blir sämre
än förväntat. Fastigheter som tillgångsslag har historiskt uppvisat god
avkastning i förhållande till andra investeringstillgångar. En investerare
bör vara medveten om att det fi nns en risk för att en investering i
fastigheter inte på samma sätt kommer att ge en sådan god avkastning
som dylika investeringar uppvisat historiskt.
Risker med myndighetsbeslut
Det finns risk att fördröjda, uteblivna eller ändrade beslut från
myndighet, t.ex. bygglov eller beslut om detalj- och/eller områdesplaner,
Styrelsen och verkställande direktören för C oeli Fastighet II AB
(publ), org nr 559173-7548, får härmed avge årsredovisning och
koncernredovisning för räkenskapsåret 1 januari 2021 - 31 december
2021. Årsredovisningen är upprättad i tusentals kronor om inget
annat anges.
ALLMÄNT OM VERKSAMHETEN
Coeli Fastighet II AB är en så kallad alternativ investeringsfond
(AIF) och ett publikt aktiebolag. Bolagets verksamhet består i att
Bolaget investerar i fastighetsmarknaden där det fi nns exploaterings-
och utvecklingsmöjligheter. Bolaget ska placera sina tillgångar i
fastigheter i Sverige med inriktning på fastigheter och mark där det
fi nns möjlighet att skapa byggrätter för bostadsändamål eller andra
kommersiella fastighetsändamål med bra potential för värdeskapande.
Coeli Fastighet II AB grundades i september 2018. Bolaget har under
2019 och 2020 bedrivit kapitalanska ning genom nyemissioner riktade
till allmänheten. Emissionslikviden kommer att användas för att göra
fastighetsinvesteringar inom ramen för Bolagets placeringsstrategi.
Målet med investeringarna är att skapa en hög riskjusterad avkastning
för bolagets aktieägare.
Utöver Aktiebolagslag (2005:551) regleras Bolagets verksamhet
av Lag (2013:561) om förvaltare av alternativa investeringsfonder,
kommissionens delegerade förordning (EU) nr 231/2013 samt riktlinjer
från Europeiska värdepappers- och marknadsmyndigheten (Esma)
samt Finansinspektionens föreskrifter.
För att uppfylla gällande regelverk behöver Bolaget ha en AIF-
förmaltare (AIFM) samt att utse ett förvaringsinstitut. Bolagets
förvaringsinstitut är Danske Bank A/S, Sverige Filial (org.nr. 516401-
9811). Coeli Asset Management AB är Bolagets AIFM och har
tillstånd som auktoriserad AIF-förvaltare. Coeli Asset Management
AB står under Finansinspektionens tillsyn. Det AIFM-avtal som
ingåtts innebär att Coeli Asset Management har rätt till en årlig
portföljförvaltningsavgift om 0,8 procent (exklusive moms) som
beräknas på emitterad volym. När samtliga emissioner är slutförda
och Bolaget påbörjat sina investeringar beräknas förvaltningsavgiften
istället baserat på marknadsvärdet av fastigheterna i Bolagets portfölj.
Därtill har Coeli Asset Management AB rätt till en AIFM-kostnad om
0,2% på emitterad volym som avser hantering av risk, regelefterlevnad,
administration och rapportering.
ÄGARFÖRHÅLLANDEN
Bolagets moderbolag är Coeli Inv estment Management A B.
Moderbolaget har 76 procent av rösterna och 24 procent av antalet
aktier.
FASTIGHETSBESTÅND
Den 31 dec 2021 ägde Bolaget, genom helägda dotterbolag, tolv
fastigheter med en total area om cirka 36 564 kvm, Bolaget kommer
under innehavsperioden förädla fastigheterna genom att fokusera på
ökad lönsamhet samt undersöka möjligheterna att tillskapa byggrätter
för bostadsändamål.
COELI FASTIGHET II ABCOELI FASTIGHET II AB
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
COELI FASTIGHET II AB
COELI FASTIGHET II AB
10
11
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
kan få konsekvensen att värdet på enskilda investeringsobjekt påverkas
negativt.
Teknisk risk
Vid fastighetsköp fi nns alltid en teknisk risk knuten till fastigheterna
som förvärvas. Detta kan exempelvis vara risker som hänger samman
med dolda fel eller brister i fastigheterna, risk för skada genom
brand eller naturkatastrofer eller historiska förhållanden vad avser
föroreningar eller liknande.
Driftskostnader
De viktigaste driftskostnaderna är kostnader för uppvärmning,
fastighetsskötsel, el, vatten, renhållning, fastighetsskatt,
tomträttsavgäld, försäkringar, underhåll samt administration. Ökade
driftskostnader har en direkt negativ påverkan på fastigheternas
driftsnetto, och därmed på Bolagets resultat och avkastning. Se även
Not 9 “Förvaltningsfastigheter” för känslighetsanalys.
Miljörisk
Fastighetsförvaltning och fastighetsexploatering medför miljöpåverkan.
Det fi nns således en risk att krav under vissa förutsättningar kan
komma att riktas mot Bolaget för utredningsåtgärder vid misstanke
om förorening i mark, vattenområde eller grundvatten, eller för
efterbehandling eller marksanering vid förekomst av förorening i mark,
vattenområden eller grundvatten, för att ställa fastigheten i sådant
skick som följer av lagstiftning.
Osäkerhet vid värdering av fastigheterna
Risken vid investeringar i fastigheter påverkas främst av
osäkerhetsfaktorer vid värdering av tillgången. Det fi nns även risk för
att de faktorer som ligger till grund för en värdering kan fl uktuera och
påverka värdet negativt.
Finansiering
Bolagets investeringar kommer delvis att fi nansieras med lånat kapital.
Det innebär att Bolaget exponeras för risker som sammanhänger
med tillgång till lånefi nansiering, ökade räntekostnader, minskade
avdragsmöjligheter för räntekostnader, krav på ökad amortering
och risker i samband med refi nansiering när de ursprungliga lånen
löper ut. Det föreligger även en risk att Bolaget inte beviljas lån i den
utsträckning som önskas för en viss investering.
MILJÖ
Bolagets övergripande miljömål är att minska fastigheternas
miljöbelastning genom att minska energiförbrukningen genom att
göra e ektiva energiinvesteringar.
HÅLLBARHET
Fonden omfattas av AIF-förvaltaren Coeli Asset Management AB:s
policy för ansvarsfulla investeringar. Coeli Asset Management AB
har etablerat en process för hur hållbarhet beaktas i förvaltningen,
vilket inkluderar interna risklinjer för vilka aspekter som beaktas,
vilken metodik som används samt uppföljning av hur detta avspeglas
i fondens tillgångar.
Coeli Asset Management AB har signerat det FN-stödda initiativet
Principles for Responsible Investments (PRI) och tillämpar dessa
principer för att säkerställa att investeringar gjorda tar hänsyn till miljö,
sociala aspekter och bolagsstyrningsfrågor.
Hållbarhetsaspekter som beaktas i förvaltningen av Coelis fonder
innefattar:
• Miljöaspekter (till exempel bolagens inverkan på miljö och klimat).
• Sociala aspekter (till exempel mänskliga rättigheter,
arbetstagarrättigheter och likabehandling).
• Bolagsstyrningsaspekter (till exempel aktieägares rättigheter,
frågor om ersättningar till ledande befattningshavare och
motverkande av korruption).
Coelis policy omfattar samtliga fonder som investerar i noterade
bolag, men i så hög utsträckning som möjligt fonder som investerar i
onoterade tillgångar, såsom denna fond. Nedan följer information om
fondens hållbarhetsarbete enligt Fondbolagens förenings Standard
för hållbarhetsinformation.
Hållbarhetsinformation
Hållbarhetsaspekter beaktas i förvaltningen av fonden.
☐ Hållbarhetsaspekter beaktas inte i förvaltningen av fonden.
Hållbarhetsaspekter som beaktas i förvaltningen av fonden
Miljöaspekter (t.ex. bolagens inverkan på miljö och klimat).
Sociala aspekter (t.ex. mänskliga rättigheter, arbetstagarrättigheter
och likabehandling).
Bolagsstyrningsaspekter (t.ex. aktieägares rättigheter, frågor om
ersättningar till ledande befattningshavare och motverkande av
korruption).
☐ Andra hållbarhetsaspekter
Metoder som används för hållbarhetsarbetet
Fonden väljer in
☐ Hållbarhetsaspekter är avgörande för förvaltarens val av bolag.
Fonden har specifi ka och uttalade kriterier för att välja in bolag utifrån
miljö, sociala och a ärsetiska frågor. Analys av bolagens arbete med
hållbarhet är avgörande för valet av bolag i fonden.
Fondens förvaltare tar hänsyn till hållbarhetsfrågor.
Hållbarhetsaspekter beaktas i ekonomiska bolagsanalyser och
investeringsbeslut, vilket får e ekt men behöver inte vara avgörande
för vilka bolag som väljs in i fonden.
Övrigt
☐ Annan metod som fonden tillämpar för att välja in
Fonden väljer bort
Fonden placerar inte i bolag som är involverade i följande produkter
och tjänster. Högst fem procent av omsättningen i det bolag där
placeringen sker får avse verksamhet som är hänförlig till den angivna
produkten eller tjänsten.
Produkter och tjänster
Klusterbomber, personminor
Kemiska och biologiska vapen
Kärnvapen
Vapen och/eller krigsmateriel
Alkohol
Tobak
Kommersiell spelverksamhet
COELI FASTIGHET II ABCOELI FASTIGHET II AB
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
COELI FASTIGHET II AB
COELI FASTIGHET II AB
12
13
Pornografi
Fossila bränslen (olja, gas, kol)
Uran
Genetiskt modifi erade organismer (GMO)
☐ Övrigt
Internationella normer
Internationella normer avser internationella konventioner, lagar och
överenskommelser såsom FN Global Compact och OECD:s riktlinjer för
multinationella företag som rör frågor om miljö, mänskliga rättigheter,
arbetsvillkor och a ärsetik.
☐ Fonden investerar inte i bolag som kränker internationella normer.
Bedömningen görs antingen av fondbolaget självt eller av en
underleverantör.
Fonden investerar inte i bolag som inte vidtar åtgärder för att
komma till rätta med identifi erade problem eller där fonden bedömer
att bolagen inte kommer att komma tillrätta med problemen under en
tid som fondbolaget bedömer som rimlig i det enskilda fallet.
Fondbolaget påverkar
Fondbolaget använder sitt inflytande för att påverka bolag i
hållbarhetsfrågor.
☐ Fondbolaget har kontakt med bolag i syfte att påverka dem i en
mer hållbar riktning.
Bolagspåverkan i egen regi
☐ Bolagspåverkan i samarbete med andra investerare
☐ Bolagspåverkan genom externa leverantörer/konsulter
☐ Röstar på bolagsstämmor
☐ Deltar i valberedningar för att påverka styrelsens sammansättning
Uppföljning av hållbarhetsarbetet
Uppföljning av hållbarhetsarbetet kommer att redovisas i en separat
rapport som publiceras på AIF-förvaltarens hemsida (www.coeli.se).
ORGANISATION
Verkställande direktör är Jakob Pettersson. Styrelsen består av
styrelseordförande Helena Liljedahl och styrelseledamöterna Mikael
Larsson och Jan Nordström.
ERSÄTTNING TILL STYRELSE OCH LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE
Styrelsen föreslår att årsstämman beslutar att godkänna styrelsens
förslag till riktlinjer för ersättning till bolagets ledande befattningshavare
enligt nedanstående. Med ledande befattningshavare avses
verkställande direktör i bolaget.
Riktlinjerna för ersättning till styrelsen och ledande befattningshavare
ska gälla till slutet av årsstämman 2022 och innebär att ersättningsfrågor
behandlas och beslutas av styrelsen i sin helhet.
Ingen fast lön eller rörlig ersättning utgår till ledande befattningshavare
i bolaget. Ledande befattningshavare ska kunna erhålla ersättning för
arbete för bolagets räkning genom andra bolag i koncernen.
Fast lön till styrelsen ska uppgå till högst 125 000 kronor per år
per ledamot. Ingen rörlig ersättning utgår till styrelsen. I den mån
styrelseledamot utför arbete för bolagets räkning, vid sidan av
styrelsearbetet, ska konsultarvode och annan ersättning för sådant
arbete kunna utgå.
Styrelsen har rätt att frångå ovanstående riktlinjer om styrelsen
bedömer att det i ett enskilt fall fi nns särskilda skäl som motiverar det.
AKTIEINFORMATION
Aktiekapitalet i Coeli Fastighet II AB uppgick per 31 december 2021
till 2 079 900 SEK, fördelat på 500 000 Preferensaktier P1 och 1 579
900 Preferensaktier P2. Preferensaktierna P1 berättigar till tio röster på
bolagstämma och Preferensaktierna P2 till en röst på bolagsstämma.
Aktierna i Fastighet II är inte, och har inte varit, föremål för erbjudande
till följd av budplikt, inlösenrätt eller lösningsskyldighet. Aktierna har
inte varit föremål för något o entligt uppköpserbjudande. Det fi nns
inga inskränkningar i rätten att fritt överlåta aktier och såvitt styrelsen
känner till föreligger inga aktieägaravtal. Coeli Fastighet II AB är
listat på Nordic Growth Market (NGM) AIF. Aktierna handlas under
kortnamnet CF2 PREF 2. Bolagets ISIN-kod är SE0012012672.
FRAMTIDSUTSIKTER
Under förutsättning att smittspridningen hålls nere på låga nivåer
väntas en fortsatt positiv utveckling av ekonomin under 2022, dock
inte lika kraftig som den som noterats under 2021. Den relativt höga
infl ationen (KPI) mellan oktober månad 2020 och 2021 har medfört
relativt höga indexjusteringar av hyresnivåerna för befi ntliga hyresavtal.
Till följd av att tillväxten under 2022 väntas bli något lägre kommer
indexjusteringen för året troligtvis inte att bli lika hög som föregående
år.
2021 var ett rekordår sett till transaktionsvolym där den totala
transaktionsvolymen uppgick till 408 miljarder SEK (sett till
transaktioner om minst 40 MSEK). Den stora utvecklingen av
transaktionsvolymen kan till viss del förklaras av ett fl ertal transaktioner
där hela bolag förvärvats, en transaktionsform som blivit allt vanligare
och som även förväntas vara relativt populär under 2022.
2022 utgör ett valår och i synnerhet bostadspolitik och ekonomisk
stimulans kan komma att bli viktiga punkter som kan komma att
påverka fastighetsmarknaden. Det politiska läget i Sverige är mindre
stabilt och i och med detta fi nns viss politisk risk som en e ekt av den
rådande osäkerheten. Det pågående arbetet med en lagförändring
av Plan- och bygglagen avser att e ektivisera planprocessen och
möjliggöra för aktörer att bli mer involverade i processen. Dessa
potentiella förändringar förväntas vara till stor fördel för Coeli i såväl
pågående som kommande investeringar.
Enligt Boverket fi nns det ett fortsatt stort underskott på bostäder,
vilket i synnerhet är allokerat till storstadsregionerna. Dock har det
även noterats att tillväxten av underskottet har stannat av och att
detta även minskat sedan 2017. Stagneringen i befolkningsökningen i
storstäder kan till viss del förklara denna trend, dock bör det noteras
att det fortfarande fi nns ett stort aggregerat underskott som förväntas
ta lång tid att möta. Sett till de geografi ska områdena som Coeli
äger fastigheter i fi nns ett stort aggregerat underskott som fortsatt
kommer medföra ett stort behov av bostadsbyggrätter, vilket i sin tur
kan komma att vara fördelaktigt för prisutvecklingen.
Av mäklarstatistik kan det avläsas att den kraftiga prisuppgången
på privatbostäder som noterades under 2020 har mattats av något
COELI FASTIGHET II ABCOELI FASTIGHET II AB
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
COELI FASTIGHET II AB
COELI FASTIGHET II AB
12
13
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
en uthyrbar area om 1 215 kvm samt en tomtareal om 7 066 kvm.
Fastigheten har hyresintäkter om ca 2 MSEK.
• Den 26 mars förvärvades fastigheten Tennet 8 i Tyresö till ett
underliggande fastighetsvärde om 65 MSEK. Fastigheten har
en uthyrbar area om 1 694 samt en tomtareal om 2 750 kvm.
Fastigheten är fullt uthyrd till Lideta Mälardalen AB och har
hyresintäkter på ca 3 MSEK.
• Den 29 april förvärvades fastigheten Kviberg 3:5 i Göteborg.
Fastigheten har en uthyrbar yta om ca 1 900 kvm samt en tomtareal
om 4 641 kvm.
• Den 24 juni förvärvades fastigheten Grönsakshandlaren 4 till ett
underliggande fastighetsvärde om 148 MSEK med 25 procents
avdrag för latent skatteskuld. Fastigheten tillträddes den 1 juli 2021.
• Den 4 november förvärvades fastigheten Veddesta 1:15.
Fastigheten ligger Veddesta industriområde i Järfälla och har en
uthyrningsbar yta om 1 046 kvm. Cirka 900 kvm är uthyrt till Avis.
Fastigheten har en uthyrbar area om 2 966 kvm och årliga
hyresintäkter om cirka 2,5 MSEK.
SAMMANFATTNING RÄKENSKAPSÅRET 2021
• Fastighetsbeståndets marknadsvärde per 31 december 2021
uppgick till 714,0 (339,5) MSEK. Förändringen förklaras främst
av förvärv av fastigheter under året.
• Hyresintäkterna uppgick till 27 905 (9 235) TSEK. Förändringen
förklaras främst av förvärv av fastigheter under året.
• Resultat efter skatt uppgick 42 106 (-2 539) TSEK, varav
55 216 (-2 457) TSEK avser värdeförändring fastighet.
• Resultat per aktie uppgick till 26,65 (-2,04) SEK.
• Nettoandelsvärde, NAV, per Preferensaktie P2 uppgick till
273,54 (246,57) SEK.
VÄSENTLIGA HÄNDELSER EFTER RÄKENSKAPSÅRETS SLUT
Sedan den 31 december 2021 har följande väsentliga händelser för
bolaget inträ at:
• Den 24 februari 2022 förvärvades fastigheten Mandelblomman
9 genom förvärv av aktierna i VK Projektfastigheter AB, org
nr 559159-7462.
Det råder en stor osäkerhet i Europa just nu till följd av det
pågående kriget mellan Ukraina och Ryssland. Situationen
förväntas påverka den europeiska ekonomin, dock råder det ännu
stor osäkerhet i vilken utsträckning detta kommer att påverka
den svenska ekonomin och den svenska fastighetsmarknaden.
Coeli följer kontinuerligt utvecklingen i omvärlden och utvärderar
potentiella förändringar på marknaden, där informationen vidare
beaktas i den dagliga verksamheten.
under 2021. Dock bör det beaktas att prisutvecklingen har varit
fortsatt positiv under 2021. Trenden avseende hög efterfrågan
på större bostäder har fortlöpt under 2021 och det kan även
noteras att prisutvecklingen på villor har varit avsevärt högre än
för bostadsrätter.
Under 2021 har det varit stora diskussioner kring Cementas nekade
tillstånd för brytning av kalksten, där marknaden har en stor oro
kring att detta ska leda till en betydande betongbrist. Denna
marknadsrisk kvarstår och det kan noteras att byggkostnaderna
har ökat under året. Det fi nns viss oro kring hur detta kan komma
att påverka produktionskostnaderna på sikt, vilket i sin tur kan
komma att påverka betalningsviljan för byggrätter. Sett till den
höga efterfrågan på i synnerhet bostadsbyggrätter bedöms denna
som mindre priselastisk relativt till övriga segment och bör således
påverkas något mindre än övriga segment.
Under året har det även beslutats att investeringsbidraget
för hyresbostäder ska avskaffas under 2022. Sedan stödets
införande har detta nyttjats till etableringen av över 53 000
hyreslägenheter. Stödet har haft stor betydelse för etableringen
av hyresbostäder och varit avgörande för många projekt, således
förväntas avska andet ha negativ inverkan på bostadsbyggrätter
för hyresbostäder. Dock har detta stöd varit av större betydelse
för projekt i mer perifera lägen, vilket inte omfattar områden inom
vilket Coeli äger fastigheter.
Elpriserna har nått rekordhöga nivåer under 2021 vilket har negativ
inverkan på förvaltningsresultatet. Problematiken som detta medför
har varit väldigt omdiskuterad och regeringen har kommit med
ett förslag på hur e ekterna hos hushåll ska kunna reduceras.
Problematiken kring elförsörjningen förväntas även kunna bli
en aktuell fråga i det kommande valet, och det fi nns således en
möjlighet att prisnivån kan komma att stabiliseras.
Transaktionsvolymen under 2022 förväntas vara fortsatt hög och
segmentet industri bör fortsatt utgöra det segment inom vilket
störst utveckling sker. I huvudsak förväntas dock modern logistik
vara den mest attraktiva typen av industri. Framgent kan även en
fortsatt yieldpress förväntas, vilket kommer medföra en fortsatt
värdeökning inom segmentet. Vidare fi nns även viss potential till
ökade hyresnivåer inom segmentet industri, dock avser även detta
primärt logistikfastigheter och i synnerhet modern sådan, där
efterfrågan på lokaler är starkt korrelerad till ökningen i e-handel
och där lokalbehovet är stort. Det bedöms även fi nnas något större
potential i lagerfastigheter belägna inom området för the last mile.
Marknaden för bostadsbyggrätter har haft en stark utveckling
under det senaste året och byggrättspriserna har haft god
värdeutveckling på många marknader. Avseende marknaderna inom
vilka Coeli äger fastigheter så förväntas en fortsatt värdeökning av
bostadsbyggrätter under 2022.
VÄSENTLIGA HÄNDELSER UNDER PERIODEN
• Den 23 februari fi ck bolaget positivt planbesked för fastigheten
Kärrliljan 1 i Hässelby. Kommunen ställer sig positiv till utveckling
av fastigheten med bostäder och centrum.
• Den 26 februari förvärvades fastigheten Tennet 3 i Tyresö till ett
underliggande fastighetsvärde om 41,75 MSEK. Fastigheten har
COELI FASTIGHET II ABCOELI FASTIGHET II AB
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
COELI FASTIGHET II AB
COELI FASTIGHET II AB
14
15
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
COELI FASTIGHET II AB
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Förslag till disposition av bolagets resultat
Styrelsen föreslår att tillgängliga vinstmedel (SEK)
fritt eget kapital
årets resultat
disponeras så att
i ny räkning överföres
2021-12-31
387 078 230
-11 008 226
376 070 004
376 070 004
COELI FASTIGHET II AB
COELI FASTIGHET II AB
14
15
PRINCIPER FÖR BOLAGSSTYRNING
Coeli Fastighet II AB tillämpar svenska lagar, Svensk kod för bolagsstyrning och interna riktlinjer för sin bolagsstyrning. Bolaget har upprättat
den här bolagsstyrningsrapporten i enlighet med årsredovisningslagen (1995:1554) och Svensk kod för bolagsstyrning (”Koden”). Bolaget
tillämpar även Nordic Growth Market’s (”NGM”) regelverk för bolag vars aktier är upptagna till handel på NGM Nordic AIF samt Lag (2013:561)
om förvaltare av alternativa investeringsfonder (”LAIF”). Koden tillämpas från börsnotering som gjordes den 17 april 2019. Riktlinjerna avseende
Koden fi nns att tillgå på den hemsida som tillhör Kollegiet för svensk bolagsstyrning (www.bolagsstyrning.se).
Coeli Fastighet II AB:s bolagsordning fi nns att ladda ner på bolagets webbplats https://coeli.se/vara-fonder/fastighetsfonder/coeli-fastighet-
ii-ab/. I den här bolagsstyrningsrapporten beskrivs bolagsstyrningen, den interna kontrollen, ledningen och förvaltningen av Bolaget. Koden
tillåter att avvikelser från normer görs om dessa avvikelser redovisas i bolagsstyrningsrapporten med angivande av skäl och alternativ lösning.
Bolaget har gjort avvikelser från Koden som presenteras i avsnittet ”Avvikelser från Koden”. Utöver detta har Bolaget även utformat interna
riktlinjer för bolagsstyrning såsom instruktioner och arbetsordning för styrelse respektive VD samt processbeskrivning för intern kontroll.
SYSTEM FÖR INTERN KONTROLL OCH RISKHANTERING
Den interna kontrollen bygger på riktlinjer, ansvarsfördelningar och arbetsfördelningar vars efterlevnad följs upp och som utvärderas
kontinuerligt. Risker för fel i den fi nansiella rapporteringen identifi eras, analyseras och elimineras på en kontinuerlig basis genom nya eller
ändrade riktlinjer för den interna kontrollen. Styrelsen följer upp bedömningen av den interna kontrollen bland annat genom kontakter med
bolagets externa revisorer samt utvärderar den regelbundna rapporteringen från AIF-förvaltaren som sker med minst kvartalsvis frekvens
vid styrelsemöten, samt vid behov. Bolagets externa revisorer trä ar styrelsen minst en gång per år vid ordinarie styrelsemöten. Styrelsen
inhämtar och granskar AIF-förvaltarens antagna policys och riktlinjer vilka formaliserar arbetet kring fi nansiell rapportering och internkontroll,
samt utvärderar att dessa är ändamålsenliga och kontrollerar att de efterlevs. Styrelsen granskar särskilt intern kontroll i samband med
fi nansiell rapportering genom att verksamheten rapporterar status i arbetet med fi nansiella rapporter samt förser styrelsen med utvärdering
av genomfört arbete när rapporterna är färdigställda. Rapporteringen från verksamheten till styrelsen gällande fi nansiell rapportering gäller
såväl reviderad årsredovisning samt översiktligt granskad halvårsrapport. Mot bakgrund av detta samt med beaktande av bolagets storlek
och verksamhet har styrelsen vid sin utvärdering bedömt att det inte fi nns något behov av en internrevisionsfunktion.
AKTIER OCH RÖSTRÄTT
Coeli Fastighet II AB är ett avstämningsbolag vars aktiebok förs av Euroclear Sweden AB.
Aktierna kan vara preferensaktie P1 och preferensaktie P2. Såväl preferensaktier P1 som preferensaktier P2 får ges ut till ett antal motsvarande
etthundra (100) procent av det totala antalet aktier i bolaget. Preferensaktier P1 skall berättiga till tio (10) röster vardera, och preferensaktier
P2 skall berättiga till en (1) röst vardera.
Aktiekapitalet i Coeli Fastighet II AB uppgick per 31 december 2021 till 2 079 900 SEK fördelat på 500 000 preferensaktier P1 samt 1 579
900 preferensaktier P2.
Preferensaktier P2 som erbjuds till allmänheten är upptagna till handel på den reglerade marknaden NGM Nordic Growth Market, under
marknadssegmentet Nordic AIF. Aktierna handlas under kortnamnet CF2 PREF P2 och har ISIN-kod SE0012012672.
STÖRRE DIREKTA ELLER INDIREKTA INNEHAV I BOLAGET
Coeli Investment Management AB innehar per den 31 december 2021 samtliga 500 000 preferensaktier P1, vilket motsvarar 75,99 procent
av rösterna och 24,04 procent av det totala antalet utestående aktierna i Bolaget. Utöver detta fi nns inte, såvitt styrelsen känner till, några
direkta eller indirekta aktieinnehav som representerar mer än en tiondel av röstetalet för samtliga aktier i bolaget.
BOLAGSSTÄMMAN
Bolagets högsta organ är bolagsstämman där alla aktieägare har rätt att delta antingen personligen eller genom ombud. Årsstämma hålls
årligen senast sex månader efter räkenskapsårets utgång. Årsstämman väljer bolagets styrelse och styrelsens ordförande, fastställer bolagets
balans- och resultaträkning, beslutar om disposition av resultatet samt beslutar om ansvarsfrihet för styrelseledamöter och VD. Årsstämman
väljer också bolagets revisorer samt beslutar om ändring av bolagsordning. Årsstämman beslutar även om styrelsearvode samt godkänner
principerna för ersättningar och andra anställningsvillkor för koncernledningen. Vid årsstämman har varje aktieägare som huvudregel rätt
att rösta för alla sina aktier utan begränsningar i rösträtten. För att få ett ärende behandlat på stämman ska en begäran inkomma till bolaget
i god tid före stämman. Styrelsens ordförande utgör funktion för valberedning och förslag till ordförande lämnas via e-post info@coeli.se.
Årsstämmans beslut fattas med enkel majoritet av de lämnade rösterna. Till skydd för de mindre aktieägarna ska dock vissa beslut fattas med
kvalifi cerad majoritet av de lämnade rösterna och de vid stämman företrädda aktierna. Dessutom gäller som en generell minoritetsskyddsregel
att bolagsstämma inte får fatta beslut som kan ge en otillbörlig fördel för viss aktieägare eller innebära en nackdel för bolaget eller annan
aktieägare. Fullständiga protokoll från genomförda bolagsstämmor fi nns tillgänglig på bolagets webbplats.
COELI FASTIGHET II ABCOELI FASTIGHET II AB
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
COELI FASTIGHET II AB
COELI FASTIGHET II AB
16
17
Bolaget har under räkenskapsåret 2021 haft följande bolagsstämmor:
Ordinarie bolagsstämma 2021-04-29
Stämman beslutade att fastställa framlagd resultat- och balansräkning för räkenskapsåret 2020 och att ingen utdelning ska ske. Ansvarsfrihet
beviljades verkställande direktören och styrelsens ledamöter.
Vidare omvaldes de tre ordinarie ledarmötena, Helena Liljedahl, Jan Nordström och Mikael Larsson fram till slutet av nästa årsstämma.
Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB valdes som revisor med Leonard Daun som huvudansvarig revisor.
Beslutades att anta riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare enligt med styrelsens förslag.
Årsstämman 2022
Nästa årsstämma för aktieägare i bolaget hålls den 16 maj 2022 i Stockholm. Kallelse till årsstämman kommer att ske enligt bolagsordningens
bestämmelse samt följa de krav som gäller enligt Svensk kod för bolagsstyrning och aktiebolagslagen.
STYRELSEN
Styrelsens ansvar
Styrelsen är ytterst ansvarig för Coeli Fastighet II AB :s organisation och förvaltningen av verksamheten. Enligt den svenska aktiebolagslagen
och styrelsens arbetsordning ansvarar styrelsen för att upprätta övergripande, långsiktiga strategier och mål, fastställa budget och a ärsplaner,
granska och godkänna bokslut samt fatta beslut i frågor rörande investeringar och betydande förändringar i bolagets organisation och
verksamhet. Styrelsen utser också bolagets VD samt fastställer lön och annan ersättning till VD.
Coeli Fastighet II AB klassifi ceras som en så kallad alternativ investeringsfond (AIF) utifrån AIFM-direktivet. Bland annat innebär regelverket
att det ska fi nnas ett förvaringsinstitut som förvarar bolagets tillgångar. Danske Bank A/S Sverige Filial (org. nr. 516401–9811) har utsetts för
denna tjänst. Bolaget behöver även ha en AIF-förvaltare (AIFM) för att uppfylla kraven. Coeli Asset Management AB är bolagets AIF-förvaltare.
Styrelsen har till uppgift att säkerställa och utvärdera att de avtal som fi nns mellan bolaget och dess AIF-förvaltare och förvaringsinstitut
fullföljs samt att tillse att den löpande rapporteringen som görs till Finansinspektionen genomförts med rätt innehåll och vid rätt tidpunkt.
Styrelsen bär ansvaret för bolagets organisation och förvaltningen av bolagets verksamhet, som ska ske i bolagets och samtliga aktieägare
intresse. Några av styrelsens huvuduppgifter är att hantera strategiska frågor avseende verksamhet, fi nansiering, etableringar, tillväxt, resultat
och fi nansiell ställning samt fortlöpande utvärdera bolagets ekonomiska situation.
Styrelsens sammansättning
Styrelsens ordförande utvärderar årligen styrelsearbetet, dess arbetsform och e ektivitet. Utvärderingen görs efter varje räkenskapsår.
Utvärdering avseende räkenskapsår 2020 genomfördes vid det första ordinarie styrelsemötet 2021 och styrelsens bedömning är att styrelsens
arbetsform är ändamålsenlig. Bolagets styrelse ska enligt bolagsordningen bestå av minst tre och högst åtta ledamöter utan suppleanter.
Styrelsen har under räkenskapsåret 2021 bestått av följande tre ordinarie ledamöter; Helena Liljedahl (ordförande), Jan Nordström och Mikael
Larsson. Helena Liljedahl är oberoende i förhållande till bolaget, bolagsledningen och i förhållande till bolagets större aktieägare. Övriga två
ledamöter är inte oberoende i förhållande till bolaget, bolagsledning och i förhållande till bolagets större aktieägare. Styrelsens sammansättning
bedöms vara tillfredsställande vad gäller kompetens och bakgrund. Bedömningen grundar sig i att de icke-oberoende styrelseledamöterna
bedöms kunna agera oberoende då den typ av tjänster de utför för bolaget inte anses påverka deras objektivitet samt att tjänsterna är av
ringa omfattning.
Styrelsen 2021
Helena Liljedahl
Mikael Larsson
Jan Nordström
Invald
2019
2018
2018
Funktion
Ordförande
Ledamot
Ledamot
Närvaro
10/10
10/10
10/10
Oberoende i
förhållande till
bolagets ledning
Ja
Nej
Nej
COELI FASTIGHET II ABCOELI FASTIGHET II AB
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
Oberoende i
förhållande till
bolagets större
aktieägare
Ja
Nej
Jaj
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
COELI FASTIGHET II AB
COELI FASTIGHET II AB
16
17
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
COELI FASTIGHET II ABCOELI FASTIGHET II AB
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
Styrelse och ledning
Information om styrelseledamöterna som omvaldes på bolagsstämman den 29 april 2021 följer nedan:
Helena Liljedahl
Född: 1969
Huvudsaklig utbildning: Civilekonom
Ordinarie styrelseledamot samt
styrelseordförande sedan 14 juni 2019
Huvudsaklig sysselsättning: VD KF Fastigheter AB
Andra väsentliga uppdrag: Vice styrelseordförande
i Folksam ömsesidig sakförsäkring,
styrelseordförande Norra Backaplan Bostads AB,
styrelseledamot Bro Markutveckling AB,
styrelseledamot Ljusta Projektutveckling AB,
styrelseledamot Valbo Volymhandel AB
samt styrelseledamot i fl ertalet bolag inom
KF-koncernen.
Innehav i bolaget: -
Jakob Pettersson
Född: 1988
Huvudsaklig utbildning: Finansiell ekonomi från
Handelshögskolan i Stockholm
Verkställande direktör sedan december 2020,
ansvarig förvaltare sedan 2017. Tidigare var Jakob
analyschef på Newsec, där han huvudsakligen
ägnade sig åt strategisk fastighetsrådgivning
och transaktioner. Jakob har även erfarenhet som
managementkonsult hos Applied Value Group
och från PwC Real Estate.
Andra väsentliga uppdrag: VD och ansvarig
förvaltare för Coeli Fastighet I AB.
Innehav i bolaget: 50 000 Preferensaktier P1
Jan Nordström
Född: 1958
Huvudsaklig utbildning: Civilingenjör
Ordinarie styrelseledamot sedan 28
november 2018
VD för J.G.N. Bygg & Projekt AB sedan
2005
Andra väsentliga uppdrag:
Styrelseledamot i Coeli Holding
Fastighet II AB (publ) org nr 559066-
4636 samt Coeli Fastighet I AB (publ)
org nr 559086-4392.
Innehav i bolaget: -
Mikael Larsson
Född: 1965
Huvudsaklig utbildning: Ekonomi
Ordinarie styrelseledamot sedan 28
november 2018
Grundare, huvudägare och koncernchef
Coeli-gruppen och har indirekt ägande I
Bolaget via Coeli Holding AB där han är
huvudägare.
Andra väsentliga styrelseuppdrag:
Mikael Larsson är styrelseledamot i Coeli
Holding AB, Coeli Fastighet I AB, Coeli
Asset Management AB, Coeli Holding
Fastighet II AB, Coeli Investment
Holding AB, Coeli Private Equity 2006
AB, Coeli Private Equity Fund XI AB,
Coeli Wealth Management AB, Coeli
Shared Service AB, Coeli Investment
Management AB, Noga AB, Sävja 1:1
AB, , Oxenborgen Fastigheter AB,
Klackkärrsförvaltning ABoch Quadrox
AB, Lansen 16 i Täby AB, Gladsheim
Fastighet AB, Coeli Investment Partners
AB samt styrelsesuppleant i C work
stories AB och evenodds AB och
styrelseordförande i Coeli Private Equity
Management AB.
Innehav i bolaget: -
COELI FASTIGHET II AB
COELI FASTIGHET II AB
18
19
Utskott och valberedning
Bolaget har för närvarande ej etablerat någon valberedning. Motivet till denna avvikelse från Koden är den begränsade ägarkretsen, vilket
gör att ett särskilt organ utsett av aktieägarna inte anses behövas. Nomineringen av styrelseledamöter hanteras av styrelsens ordförande.
Bolaget har valt att låta hela styrelsen utgöra revisionsutskott. Revisionsutskottets uppgifter framgår av styrelsens arbetsordning.
Revisionsutskottet ska bland annat övervaka bolagets fi nansiella rapportering, övervaka e ektiviteten i bolagets interna kontroll och
riskhantering, hålla sig informerat om revisionen av årsredovisningen, granska och övervaka revisorernas opartiskhet och självständighet
samt biträda valberedningen med förslag till stämmobeslut om revisorsval.
Bolaget har ej inrättat ett specifi kt ersättningsutskott utan har valt att låta hela styrelsen utgöra ersättningsutskott. Ersättningsutskottets
huvudsakliga uppgifter består bland annat i att bereda styrelsen i frågor om ersättningsprinciper, ersättningar och andra anställningsvillkor
för bolagsledningen.
Revision
Bolagets revisorer granskar styrelsens och VD:s förvaltning av bolaget och kvaliteten på bolagets redovisningshandlingar och rapporterar
resultatet av sin granskning till aktieägarna genom revisionsberättelsen, vilken framläggs på årsstämman. Därutöver deltar revisorn vid det
styrelsemöte då presentation av årsbokslutet sker och lämnar sin rapport från granskningen av bolagets resultat, ställning och interna kontroll.
Dessutom kan bolagets revisor lämna en redogörelse för sina iakttagelser direkt till styrelsens ordförande om så bedöms nödvändigt. Revisor
väljs av årsstämman för en period av ett år. Vid årsstämman 2021 omvaldes PwC (Öhrling PricewaterhouseCooperAB) med huvudansvarig
revisor Leonard Daun för tiden fram intill slutet av årsstämman 2022. Närmare upplysningar om ersättning till revisorerna fi nns i not 4
ersättning till revisor.
Avvikelser från Koden
Bolaget följer Svensk kod för bolagsstyrning med följande undantag:
• Bolaget har inte någon särskild funktion för internrevision. Styrelsen utvärderar årligen behovet av en sådan funktion och har bedömt att
det löpande interna arbetet med intern kontroll som företrädesvis utförs av företagsledningen, utgör en tillräcklig granskningsfunktion
med hänsyn till bolagets verksamhet och storlek.
• Styrelsen har inte inrättat ett specifi kt ersättningsutskott. Istället utgör hela styrelsen ersättningsutskott, vilket anses lämpligt med
beaktande av bolagets storlek och att ersättning till styrelsens beslutas av årsstämman. Detta motiveras även av att ingen lön eller
annan ersättning utgår till ledande befattningshavare i Bolaget då VD ersätts från andra bolag i Coelikoncernen.
• Bolaget har ingen valberedning. Med hänsyn till bolagets storlek har styrelsen bedömt att bolaget ej behöver inrätta en valberedning.
Styrelsen är ansvarig för att val och arvodering av styrelse och revisor utförs genom en tillfredsställande process.
• Avseende styrelsens sammansättning är endast en av tre ledamöter i styrelsen oberoende. En av styrelsens ledamöter som ej betraktas
som oberoende är styrelseledamot i AIF-förvaltaren Coeli Asset Management AB och en ej oberoende ledamot utför uppdrag på
konsultbasis åt Bolaget. Bolagets styrelse har gjort bedömningen att styrelsens sammansättning är tillfredsställande vad gäller
kompetens och bakgrund. Bedömningen grundar sig i att de icke-oberoende styrelseledamöterna bedöms kunna agera oberoende då
den typ av tjänster de utför för bolaget inte anses påverka deras objektivitet samt att tjänsterna är av ringa omfattning.
COELI FASTIGHET II AB
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
COELI FASTIGHET II ABCOELI FASTIGHET II AB
18 19
Rörelsens intäkter
Hyresintäkter
Övriga intäkter
Summa rörelsens intäkter
Rörelsens kostnader
Förvaltningsavgifter
Övriga externa kostnader
Personalkostnader
Värdeförändring fastighet
Summa rörelsens kostnader
RÖRELSERESULTAT
Finansnetto
Orealiserad värdeförändring på kortfristiga placeringar
Resultat försäljning kortfristiga placeringar
Ränteintäkter
Räntekostnader
Övriga finansiella kostnader
Summa finansnetto
RESULTAT FÖRE SKATT
Skatt
Skatt på periodens resultat
Uppskjuten skatt
Summa skatt
PERIODENS RESULTAT
ÖVRIGT TOTALRESULTAT
SUMMA TOTALRESULTAT FÖR PERIODEN
RAPPORT ÖVER TOTALRESULTAT
Periodens resultat
Övrigt totalresultat
Poster som inte ska återföras till resultaträkningen
Poster som senare kan återföras till resultaträkningen
Periodens totalresultat
Resultat per Preferensaktie P2 före och efter utspädning, SEK
RESULTATRÄKNING, KONCERNEN (TSEK)
2020-01-01
2020-12-31
-2 678
-5 517
-369
-2 457
-11 021
-1 426
-562
-369
-253
-610
-2 036
-1 269
-503
-2 539
-2 539
-2 539
-2 539
-2,04
(not 9)
(not 2)
(not 3, 4)
(not 5)
(not 9)
(Not 6)
(not 7)
(not 7)
(not 8)
(not 8)
2021-01-01
2021-12-31
-4 435
-11 296
-330
-704
-8 720
-2 101
-10 211
-1 933
-13 067
-15 000
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
COELI FASTIGHET II ABCOELI FASTIGHET II AB
20 21
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Materiella anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter
Summa materiella anläggningstillgångar
Finansiella anläggningstillgångar
Uppskjutna skattefordringar
Summa finansiella anläggningstillgångar
Summa anläggningstillgångar
Omsättningstillgångar
Övriga kortfristiga placeringar
Kundfordringar
Övriga fordringar
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter
Kassa och bank
Summa omsättningstillgångar
SUMMA TILLGÅNGAR
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital
Aktiekapital
Övrigt tillskjutet kapital
Balanserat resultat
Periodens resultat
Summa eget kapital
Avsättningar
Uppskjutna skatteskulder
Summa avsättningar
Långtfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut
Summa långfristiga skulder
Kortfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut
Leverantörskulder
Skatteskulder
Övriga skulder
Upplupna skulder och förutbetalda intäkter
Summa kortfristiga skulder
Summa skulder
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER
BALANSRÄKNING, KONCERNEN (TSEK)
2020-12-31
-1 344
-2 539
(not 9)
(not 8)
(not 12)
(not 13)
(not 14)
(not 16)
(not 17)
(not 17)
(not 19)
2021-12-31
-3 883
COELI FASTIGHET II ABCOELI FASTIGHET II AB
20 21
Ingående eget kapital 2020-01-01
Totalresultat 1 jan 2020 - 31 dec 2020
Summa totalresultat
Transaktioner med aktieägare
Registrering aktiekapital P2
Nyemission
Emissionskostnader
Omföring föregående års resultat
Utgående eget kapital 2020-12-31
Ingående eget kapital 2021-01-01
Totalresultat 1 jan 2021 - 31 dec 2021
Summa totalresultat
Transaktioner med aktieägare
Omföring föregående års resultat
Utgående eget kapital 2021-12-31
Aktiekapitalet i bolaget uppgick per 31 december 2021 till 2 079 990 SEK, fördelat enligt följande:
Preferensaktier P1
Preferensaktier P2
Aktiekapital
Preferensaktier P1: Varje preferensaktie är berättigad till 10 röster.
Preferensaktier P2: Innehavare av preferensaktier P2 ska genom utdelning eller när bolaget likvideras, med företräde framför innehavare av preferensaktier
P1, ha rätt till ett belopp motsvarande vad som totalt har betalats för preferensaktier P2, uppräknat med fem (5) procent per år från den 1 januari
2019 till dess att full återbetalning skett av Preferensbelopp P2 genom utdelning eller i samband med att bolaget likvideras. För det fall utdelning till
preferensaktier P2 sker med visst belopp under tiden fram till det att bolaget likvideras skall det belopp som ligger till grund för uppräkning med
fem (5) procent minskas med motsvarande belopp från tidpunkten för utdelning. Efter ovanstående fördelning av tillgångarna skall innehavare av
preferensaktier P1 ha rätt till ett belopp motsvarande vad som inbetalats för preferensaktier P1. Eventuella tillgångar därutöver skall fördelas med trettio
(30) procent till innehavare av preferensaktie P1 och med sjuttio (70) procent till innehavare av preferensaktie P2.
Utgående nettoandelsvärde 2021-12-31 273,22 SEK
RAPPORT ÖVER FÖRÄNDRINGAR I
EGET KAPITAL, KONCERNEN (TSEK)
Summa eget
kapital
-2 539
-2 539
-3830
Periodens
resultat
-1 344
-2 539
-2 539
-2 539
-2 539
Övrigt
tillskjutet
kapital
-3 830
Aktiekapital
P2
Aktiekapital
P1
Kvotvärde
Ej registrerat
aktiekapital
P2
-240
Antal aktier
Balanserat
resultat
-1 344
-1 344
-1 344
- 2 539
-3 883
COELI FASTIGHET II ABCOELI FASTIGHET II AB
22 23
KASSAFLÖDESANALYS, KONCERNEN (TSEK)
2020-01-01
2020-12-31
-2 036
-574
-327 769
-200 002
-234 703
-3 830
-622
Den löpande verksamheten
Resultat före skatt
Justeringsposter
Värdeförändringar fastigheter
Värdeförändringar kortfristiga placeringar
Betald skatt
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital
Förändringar i rörelsekapital
Minskning(+)/ökning (-) av kortfristiga fordringar
Minskning(-)/ökning(+) av kortfristiga skulder
Kassaflöde från den löpande verksamheten
Investeringsverksamheten
Investering i fastighet
Investeringar i kortfristiga placeringar
Försäljning av kortfristiga placeringar
Kassaflöde från investeringsverksamheten
Finansieringsverksamheten
Nyemission
Emissionskostnader
Upptagna fastighetslån
Amortering av fastighetslån
Kassaflöde från finansieringsverksamheten
Årets kassaflöde
Likvida medel vid årets början
Likvida medel vid årets slut
Tilläggsupplysningar
Erhållen ränta
Erlagd ränta
(not 9)
(not 25)
(not 14)
2021-01-01
2021-12-31
-55 216
-2 112
-2 748
-319 235
-268 929
-3 745
-10 821
COELI FASTIGHET II ABCOELI FASTIGHET II AB
22 23
MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING (TSEK)
Rörelsens intäkter
Övriga intäkter
Summa rörelsens intäkter
Rörelsens kostnader
Förvaltningsavgifter
Övriga externa kostnader
Personalkostnader
Summa rörelsens kostnader
RÖRELSERESULTAT
Resultat från finansiella poster
Orealiserad värdeförändring på kortfristiga placeringar
Resultat försäljning kortfristiga placeringar
Ränteintäkter
Räntekostnader
Nedskrivning aktier
Övriga finansiella kostnader
Summa resultat från finansiella poster
Bokslutsdispositioner
Erhållna koncernbidrag
Summa bokslutsdispositioner
Resultat före skatt
Skatt på årets resultat
PERIODENS RESULTAT
PERIODENS RESULTAT ÄR LIKA MED PERIODENS TOTALRESULTAT
2020-01-01
2020-12-31
360
360
-2 678
-2 958
-369
-6 005
-5 645
574
-562
603
-
-
-31
584
558
558
-4 503
1 038
-3 465
(not 2)
(not 3)
(not 5)
(not 6)
(not 7)
(not 10)
(not 7)
(not 8)
2021-01-01
2021-12-31
6 624
6 624
-800
-9 833
-330
-10 963
-4 339
-704
1 306
6 044
-1 623
-15 350
-79
-10 406
3 737
3 737
-11 008
-
-11 008
COELI FASTIGHET II ABCOELI FASTIGHET II AB
24 25
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Finansiella anläggningstillgångar
Aktier och andelar i koncernföretag
Fordran koncernföretag
Uppskjutna skattefordringar
Summa finansiella anläggningstillgångar
Summa anläggningstillgångar
Omsättningstillgångar
Fordran koncernföretag
Övriga kortfristiga placeringar
Övriga fordringar
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter
Kassa och bank
Summa omsättningstillgångar
SUMMA TILLGÅNGAR
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital
Bundet eget kapital
Aktiekapital
Summa bundet eget kapital
Fritt eget kapital
Överkursfond
Balanserat resultat
Periodens resultat
Summa fritt eget kapital
Summa eget kapital
Skulder
Långfristiga skulder
Skulder i koncernföretag
Kortfristiga skulder
Skulder i koncernföretag
Leverantörsskulder
Upplupna skulder och förutbetalda intäkter
Summa kortfristiga skulder
Summa skulder
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER
MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING (TSEK)
2020-12-31
1 650
328 321
1 372
331 343
331 343
-
55 341
105
-
4 133
59 579
390 922
2 080
2 080
391 859
-1 315
-3 465
387 079
389 159
-
-
-
-
1 763
1 763
1 763
390 922
(not 10)
(not 11)
(not 12)
(not 13)
(not 14)
(not 16)
(not 18)
(not 19)
2021-12-31
1 286
487 946
1 372
490 604
490 604
133 343
6 943
1 819
2 739
194
145 038
635 642
2 080
2 080
391 859
-4 780
-11 008
376 071
378 151
120 728
120 728
133 977
20
2 766
136 763
257 491
635 642
COELI FASTIGHET II ABCOELI FASTIGHET II AB
24 25
MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING (TSEK) RAPPORT ÖVER MODERBOLAGETS
FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL (TSEK)
Ingående eget kapital 2020-01-01
Totalresultat 2 okt 2018 - 31 dec 2019
Summa totalresultat
Transaktioner med aktieägare
Registrering aktiekapital P2
Nyemission
Emissionskostnader
Omföring föregående års resultat
Utgående eget kapital 2020-12-31
Ingående eget kapital 2021-01-01
Totalresultat 1 jan 2021 - 31 dec 2021
Summa totalresultat
Transaktioner med aktieägare
Omföring föregående års resultat
Utgående eget kapital 2021-12-31
Summa eget
kapital
226 711
-3 465
-3 465
-
169 743
-3 830
-
389 159
389 159
-11 008
-11 008
-
378 151
Periodens
resultat
-1 315
-3 465
-3 465
1 315
-3 465
-3 465
-11 008
-11 008
3 465
-11 008
Överkursfond
226 612
169 077
-3 830
391 859
391 859
391 859
Aktiekapital
P2
674
240
666
1 580
1 580
1 580
Aktiekapital
P1
500
450
500
500
500
Ej registrerat
aktiekapital
P2
240
-240
-
-
-
Balanserat
resultat
-
-1 315
-1 315
-1 315
-3 465
-4 780
COELI FASTIGHET II ABCOELI FASTIGHET II AB
26 27
MODERBOLAGETS KASSAFLÖDESANALYS (TSEK)
2020-01-01
2020-12-31
-4 503
-574
-
-5 077
-65
-798
-5 940
-
-200 002
293 068
-314 733
-221 667
230 949
-3 830
227 119
-488
4 621
4 133
Den löpande verksamheten
Periodens resultat före skatt
Justeringsposter
Värdeförändringar kortfristiga placeringar
Nedskrivning andelar i koncernföretag
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital
Förändringar i rörelsekapital
Minskning(+)/ökning (-) av kortfristiga fordringar
Minskning(-)/ökning(+) av kortfristiga skulder
Kassaflöde från den löpande verksamheten
Investeringsverksamheten
Investeringar i koncernföretag
Investeringar i kortfristiga placeringar
Försäljning av kortfristiga placeringar
Lån till koncernföretag
Kassaflöde från investeringsverksamheten
Finansieringsverksamheten
Nyemission
Emissionskostnader
Kassaflöde från finansieringsverksamheten
Årets kassaflöde
Likvida medel vid årets början
Likvida medel vid årets slut
(not 14)
2021-01-01
2021-12-31
-11 008
704
15 350
5 046
-137 796
135 000
2 250
-36
-
47 694
-53 847
-6 189
-
-
-
-3 939
4 133
194
NOTER (TSEK)
COELI FASTIGHET II ABCOELI FASTIGHET II AB
26 27
NOTER (TSEK)
NOT 1 - REDOVISNINGSPRINCIPER
Coeli Fastighet II AB (publ), org. nr 559173-7548, är ett svenskregistrerat aktiebolag
med säte i St ockholm . Moderbolagets postadress är : Box 3317,
103 66 Stockholm . Moderbolagets Preferensaktier P2 är registrerade på Nordic Growth Market (NGM) AIF och handlas under kortnamnet CF2 PREF 2.
Koncernredovisningen för år 2021 består av moderbolaget och dess dotterbolag, tillsammans benämnda koncernen.
Coeli Fastighet II AB (Bolaget) upprättar sin koncernredovisning enligt International Financial Reporting Standards (IFRS). Vidare tillämpar koncernen
även Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 1 (Kompletterande redovisningsregler för koncerner), vilken specificerar de tilägg till IFRS
upplysningar som krävs enligt bestämmelserna i Årsredovisningslagen. Moderbolaget upprättar sin redovisning enligt RFR 2, Redovisning för juridiska
personer, samt Årsredovisningslagen. Koncernen och moderbolaget har tillämpat samma redovisningsprinciper och värderingsmetoder som i den
senaste Årsredovisningen, förutom vad som anges nedan.
Bedömningar och uppskattningar i de finansiella rapporterna
Att upprätta de finansiella rapporterna i enlighet med IFRS kräver att ledningen gör bedömningar och uppskattningar samt gör antaganden som
påverkar tillämpningen av redovisningsprinciperna och de redovisade beloppen av tillgångar, skulder, intäkter och kostnader. Uppskattningarna och
antagandena är baserade på historiska erfarenheter och ett antal andra faktorer som under rådande förhållanden synes vara rimliga. Resultatet av dessa
uppskattningar och antaganden används sedan för att bedöma de redovisade värdena på tillgångar och skulder som inte annars framgår tydligt från
andra källor. Verkliga utfall kan avvika från dessa uppskattningar och bedömningar. Uppskattningar och antaganden ses över regelbundet. Ändringar
av uppskattningar redovisas i den period ändringen görs om ändringen endast påverkat denna period, eller i den period ändringen görs och framtida
perioder om ändringen påverkar både aktuell period och framtida perioder.
Förvaltningsfastigheternas värdering till verkligt värde inkluderar uppskattningar och bedömningar vilka är att betrakta som väsentliga för
redovisningsändamål. Vid förvärv av bolag görs en bedömning av om förvärvet är att betrakta som ett tillgångsförvärv eller ett rörelseförvärv. Bolag
innehållande endast fastigheter utan tillhörande fastighetsförvaltning/administration klassificeras i normalfallet som tillgångsförvärv.
Se vidare nedan stycke benämnt Anläggningstillgångar - Förvaltningsfastigheter samt not 9 för känslighetsanalys.
Klassificering och uppställningsformer
För moderbolaget redovisas en resultaträkning över resultat och övrigt totalresultat, där för koncernen dessa två rapporter tillsammans utgör en
rapport över resultat och övrigt totalresultat. Vidare används för moderbolagetbenämningarna balansräkning respektive rapport över kassaflöde för
de rapporter som i koncernen har titlarna rapport över finansiell ställning respektive rapport över kassaflöde. Resultaträkning och balansräkning är för
moderbolaget uppställda enligt årsredovisningslagens schema, medan rapporter över resultat och övrigt totalresultat, rapport över förändringar i eget
kapital och rapport över kassaflöde baseras på IAS 1 respektive IAS 7.
Anläggningstillgångar och långfristiga skulder i moderbolaget och koncernen består av belopp som förväntas återvinnas eller betalas efter mer än
tolv månader räknat från balansdagen. Omsättningstillgångar och kortfristiga skulder i moderbolaget och koncernen består av belopp som förväntas
återvinnas eller betalas inom tolv månader räknat från balansdagen. Anläggningstillgångar vars redovisade värde beräknas återvinnas genom försäljning
inom ett år klassificeras som anläggningstillgångar som innehas för försäljning.
Värderingsprinciper
Värderingsprinciper tillämpade vid upprättandet av moderbolagets och koncernens finansiella rapporter
Tillgångar och skulder är redovisade till historiska anskaningsvärden, förutom vissa finansiella tillgångar och skulder som värderas till verkligt
värde. Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde, i enlighet med IFRS. Verkligt värde baseras på externa värderingar som är gjorda vid
bokslutstillfället.
Funktionell valuta och rapporteringsvaluta
Moderbolagets funktionella valuta är svenska kronor som även utgör rapporteringsvalutan för koncernen. Det innebär att den finansiella rapporteringen
presenteras i svenska kronor. Samtliga belopp är, om inte annat anges, avrundade till närmaste TSEK.
Nya redovisningsprinciper
Nya eller reviderade IFRS standarder eller övriga IFRIC tolkningar som trätt i kraft sedan 1 januari 2021 har inte haft någon nämnvärd eekt på koncernens
finansiella rapporter.
Nya och ändrade standarder och tolkningar som ännu inte trätt ikraft
Företagsledningens bedömning är att inga nya och ändrade standarder och tolkningar kommer att få någon väsentlig eekt på koncernens finansiella
rapporter för den period de tillämpas första gången.
COELI FASTIGHET II ABCOELI FASTIGHET II AB
28 29
Koncernredovisning
Dotterföretag
Dotterföretag är företag som står under ett direkt eller indirekt bestämmande inflytande från Coeli Fastighet II AB (publ). Bestämmande inflytande
föreligger om moderbolaget direkt eller indirekt har inflytande över investeringsobjektet, är exponerad för eller har rätt till rörlig avkastning från sitt
engagemang i investeringsobjektet och kan använda sitt inflytande över investeringsobjektet för att påverka storleken på sin avkastning.
Dotterföretagens finansiella rapporter tas in i koncernredovisningen från den dag det bestämmande inflytandet uppkommer och innefattas i
koncernredovisningen till den dag det upphör. Rörelseförvärv redovisas enligt förvärvsmetoden. Metoden tillämpas vid den tidpunkt koncernen får ett
bestämmande inflytande över förvärvad verksamhet. Förvärvsmetoden innebär att förvärv betraktas som en transaktion varigenom koncernen indirekt
förvärvar dotterföretagets tillgångar och övertar dess skulder. Det koncernmässiga anskaningsvärdet fastställs genom en förvärvsanalys i anslutning
till förvärvet. I analysen fastställs dels anskaningsvärdet för andelarn eller rörelsen, dels det verkliga värdet på förvärvsdagen. I analysen fastställs
dels anskaningsvärdet för andelarna eller rörelsen, dels det verkliga värdet på förvärvsdagen av förvärvade identifierbara tillgångar samt övertagna
skulder. Vid successiv ökning av ägande och inflytande sker således en omvärdering av tidigare innehav till verkligt värde vid den tidpunkt koncernen
får ett bestämmande inflytande över verksamheten och denna värdeförändring redovisas i resultatet. Goodwill beräknas som summan av vederlaget
för andelarna eller rörelsen och verkligt värde på tidigare ägd andel vid stegvisa förvärv minus det verkliga värdet av dotterföretagets identifierbara
tillgångar och övertagna skulder. När skillnaden är negativ redovisas denna eekt direkt i årets resultat. Transaktionsutgiften vid rörelseförvärv kostnadsförs
vid förvärvstidpunkten. Villkorade köpeskillingar värderas till verkligt värde både vid förvärvstidpunkten och löpande därefter med värdeförändringar
redovisade i resultatet. Sedan bestämmande inflytande uppnåtts redovisas förändringar av ägande som omföring inom eget kapital mellan moderbolagets
ägare och innehavare utan bestämmande inflytande, utan att någon omvärdering görs av dotterföretagets nettotillgångar. Vid minskning av ägande i
sådan omfattning att bestämmande inflytande går förlorat redovisas eventuellt kvarvarande innehav till verkligt värde med värdeförändringen redovisad
i resultatet.
Tillgångsförvärv
När förvärv av dotterföretag innebär förvärv av nettotillgångar som inte omfattar rörelseverksamhet fördelas anskaningskostnaden på de enskilda
identifierbara tillgångarna och skulderna baserat på deras verkliga värden vid förvärvstidpunkten. Transaktionsutgifter läggs till anskaningsvärdet för
förvärvade nettotillgångar vid tillgångsförvärv och förändringar av villkorade ersättningar efter förvärvet läggs till anskaningsvärdet av förvärvade
tillgångar.
De förvärv av dotterbolag som hittills skett har varit tillgångsförvärv.
Transaktioner som elimineras vid konsolidering
Koncerninterna fordringar och skulder, intäkter eller kostnader och orealiserade vinster eller förluster som uppkommer från koncerninterna tramsaktioner
elimineras i sin helhet vid upprättandet av koncernredovisningen. Orealiserade förluster elimineras på samma sätt som orealiserade vinster, men endast
i den utsträckning det inte finns något nedskrivningsbehov.
Segmentsrapportering
Ett rörelsesegment är en del av koncernen som bedriver verksamhet från vilken den kan generera intäkter och ådrar sig kostnader och för vilka det finns
fristående finansiell information tillgänglig. Koncernen följs upp och redovisas som ett enda segment.
Koncernledningen följer upp driftresultatet och på tillgångssidan värdet på fastigheterna och investeringar. Finansieringen görs centralt och fördelas
inte på segment.
Till följd av att bolaget och koncernen endast har en verksamhetsgren och att uppföljning sker per tillgång och inte per geografisk marknad upprättas
ingen segmentsredovisning. Koncernen har inga större kunder.
Intäkter
Hyresintäkter periodiseras linjärt över hyresperioden. Förskottshyror redovisas som förutbetalda intäkter. Intäkter från fastighetsförsäljning bokförs på
tillträdesdagen om inte risker och förmåner förknippade med fastigheten övergått till köparen vid ett tidigare tillfälle. Erhållen utdelning redovisas som
finansiell intäkt. Ränteintäkter och räntebidrag resultatförs i den period de avser.
Skatt
Total skatt utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Aktuell skatt är skatt som ska betalas eller erhållas avseende aktuellt år. Hit hör även justering
av aktuell skatt hänförlig till tidigare perioder. Aktuell och uppskjuten skatt beräknas utifrån gällande skattesats om 20,6 % (21,4). Uppskjuten skatt
beräknas enligt balansräkningsmetoden med utgångspunkt från temporära skillnader mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och
skulder. I moderbolaget redovisas obeskattade reserver inklusive uppskjuten skatteskuld. I koncernredovisningen delas däremot obeskattade reserver
upp på uppskjuten skatteskuld och eget kapital. Uppskjuten skatteskuld redovisas till nominellt belopp på skillnaden mellan fastigheternas bokförda
värde och skattemässiga värde och medtas i rapport över finansiell ställning/balansräkning. Förändringen av uppskjuten skatt som belöper på året
redovisas i rapport över totalresultat/resultaträkning. Vid tillgångsförvärv redovisas ingen uppskjuten skatt hänförlig till fastighetsförvärvet, utan eventuell
rabatt minskar istället fastighetens anskaningsvärde. Det innebär att värdeförändringarna kommer att påverkas av skatterabatten vid efterföljande
värdering.
NOTER (TSEK) NOTER (TSEK)
COELI FASTIGHET II ABCOELI FASTIGHET II AB
28 29
NOTER (TSEK)
Anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter
Koncernens fastigheter innehas i syfte att generera hyresintäkter och/eller värdestegring. Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde per balansdagen.
Verkligt värde fastställs genom oberoende externa värderingar. Värdeförändringar redovisas halvårsvis i koncernens rapport över totalresultatet. Löpande
underhåll, reparationer och byte av mindre delar kostnadsförs i den period de uppkommer.
IFRS värderingshierarki är uppdelad i tre nivåer där det enligt nivå 1 finns noterade priser tillgängliga för identiska tillgångar på en aktiv marknad. Vid nivå 2
baseras värderingen inte uteslutande på observerbara priser utan justering krävs för den specifika tillgången. Vid värdering enligt nivå 3, icke observerbara
inputs, finns inte identiska tillgångar utan värderingen baseras på uppskattningar och värderingstekniker. Samtliga förvaltningsfastigheter är klassificerade
i nivå 3 enligt IFRS 13, dvs att värdet baseras på en analys av varje fastighets status och hyres- och marknadssituation.
Värderingsmetodik
Bolagets marknadsvärderingar är upprättade i enlighet med IVSC internationella värderingsstandard, nionde upplagan och Samhällsbyggarnas etiska
regler. Metoden är en avkastningsbaserad kassaflödesmetod som innebär att fastighetens framtida betalningsströmmar analyseras. Intäkter och kostnader,
risker och investeringsbehov och dess förändringar över tiden bedöms. En kalkyl omfattande en viss tid, normalt 5 eller 10 år, upprättas. Driftnettot för
respektive år beräknas liksom restvärdet vid kalkylperiodens slut. Alla driftsnetton och restvärdet nuvärdesberäknas och summeras till fastighetens
marknadsvärde.
Kalkylstart
Nuvärde av driftnetton
+ Nuvärde av restvärde
+ Värde av byggrätt
= Värde enligt avkastningsbaserad kassaflödeskalkyl
Metoden innebär att transaktioner av likvärdiga fastigheter analyseras. Köp av fastigheter med samma användning inom orten väljs i första hand. Om detta
ger för få jämförelser kan även köp på andra orter analyseras. Ofta beräknas några nyckeltal för att få en enklare jämförelse. När det gäller bostadsfastigheter
beräknas ofta priset per total area. En annan vanlig parameter är direktavkastningskravet. Detta beräknas utifrån ett uppskattat driftsnetto dividerat med
köpeskillingen.
Värderingsparameter
Vid nyttjande av metoden är det viktigt att återspegla marknadens synsätt vid värdetidpunkten på värdegrundade parametrar som inflation, hyresutveckling,
drift- och underhållskostnadsutveckling, vakansutveckling, kalkylränta, direktavkastningskrav mm. Direktavkastningskrav beräknas utifrån jämförbara
transaktioner. Kalkylräntan är en produkt av inflation och direktavkastningskrav. Kalkylräntananvänds för nuvärdeberäkningen av driftnetton och restvärde.
Direktavkastningskravet appliceras på sista årets driftnetto och ger restvärdet. Avkastningsberäkningen görs utan hänsyn till belåning. Kalkylräntekravet
är således räntekravet på totalt kapital.
Nedskrivningar
Koncernens finansiella tillgångar omfattas av nedskrivning för förväntade kreditförluster. Nedskrivning för kreditförluster enligt IFRS 9 är framåtblickande
och en förlustreservering görs när det finns en exponering för kreditrisk, vanligtvis vid första redovisningstillfället. Förväntade kreditförluster återspeglar
nuvärdet av alla underskott i kassaflöden hänförliga till fallissemang antingen för de nästkommande 12 månaderna eller för den förväntade återstående
löptiden för det finansiella instrumentet, beroende på tillgångsslag och på kreditförsämring sedan första redovisningstillfället. Förväntade kreditförluster
återspeglar ett objektivt, sannolikhetsvägt utfall som beaktar flertalet scenarier baserade på rimliga och verifierbara prognoser.
Den förenklade modellen tillämpas för hyresfordringar. En förlustreserv redovisas, i den förenklade modellen, för fordrans eller tillgångens förväntade
återstående löptid. Ingen IB/UB-analys har upprättats då Koncernen har låga hyresförluster, varför detta ej bedömts väsentligt.
Värderingen av förväntade kreditförluster för kundfordringar och hyresfordringar baseras på historiska kundförluster kombinerat med framåtblickande
faktorer. Förväntade kreditförluster värderas till produkten av sannolikhet för fallissemang, förlust givet fallissemang samt exponeringen vid fallissemang.
För kreditförsämrade tillgångar och fordringar görs en individuell bedömning där hänsyn tas till historisk, aktuell och framåtblickande information.
Värderingen av förväntade kreditförluster beaktar eventuella säkerheter och andra kreditförstärkningar i form av garantier.
De finansiella tillgångarna redovisas i balansräkningen till upplupet anskaningsvärde, det vill säga netto av bruttovärde och förlustreserv. Förändringar
av förlustreserven redovisas i resultaträkningen.
NOTER (TSEK)
COELI FASTIGHET II ABCOELI FASTIGHET II AB
30 31
Finansiella tillgångar och skulder värderade till upplupet anskaningsvärde
Likvida medel
Som likvida medel klassificeras kassa och tillgodohavanden i bank. Redovisning sker till nominellt värde.
Kundfordringar
Koncernen innehar kundfordringarna i syfte att inkassera avtalsenliga kassaflöden och värderar de därför vid efterföljande redovisningstidpunkter till
upplupet anskaningsvärde enligt eektivräntemetoden. Nedskrivningar av kundfordringar redovisas som driftkostnad.
Leverantörsskulder
Leverantörsskulders förväntade löptid är kort, varför skulden redovisats till nominellt belopp.
Övriga finansiella skulder
Långfristiga räntebärande skulder och kortfristiga räntebärande skulder värderas till upplupet anskaningsvärde. Räntekostnader kostnadsförs normalt
löpande i rapport över totalresultatet, förutom i de fall när räntekostnaden kan hänförs till ny-, till-, eller ombyggnader. Pantbrevs kostnader inräknas i
anskaningsvärdet för fastigheten i de fall pantbrevsutgiften bedöms uppfylla tillgångskriterierna i IAS 40. Långfristiga skulder har en förväntad löptid
längre än ett år.
Eventualförpliktelser
Med eventualförpliktelser avses ett möjligt åtagande som härrör från inträade händelser och vars förekomst bekräftas endast av en eller flera osäkra
framtida händelser eller när det finns ett åtagande som inte redovisas som en skuld eller avsättning på grund av att det inte är troligt att ett utflöde av
resurser kommer att krävas.
Finansiell riskhantering
Bolaget ska ha en stark finansiell ställning, och balansen mellan eget kapital och lånat kapital är viktig för företaget.
Finansierings- och likviditetsrisk
Finansierings- och likviditetsrisk definieras som det lånebehov som kan täckas i ett ansträngt marknadsläge. Lånebehovet kan avse refinansiering av
befintliga lån eller nyupplåning. Bolagets likviditetsrisk består i att koncernen kan sakna likvida medel för betalning av sina åtaganden. För att begränsa
likviditetsrisken har bolaget ett kassakrav. Likviditetsplaneringen används för att hantera likviditetsrisken och kostnaderna för koncernen. Målsättningen
är att koncernen ska kunna klara sina finansiella åtaganden i uppgångar såväl som nedgångar utan betydande oförutsebara kostnader och utan att
riskera koncernens rykte. Likviditetsriskerna hanteras centralt för hela koncernen.
Marknadsrisk
Marknadsrisk är risken för att verkligt värde på eller framtida kassaflöden från ett finansiellt instrument varierar på grund av förändringar i marknadspriser.
Marknadsrisker indelas av IFRS i tre typer; valutarisk, ränterisk och andra prisrisker. De marknadsrisker som främst påverkar koncernen utgörs av
ränterisker. Koncernens exponering mot valutarisk eller andra prisrisker bedöms som ej väsentlig.
Ränterisk
Bolagets låneavtal har förfallodatum mellan 2023-02-28 och 2024-10-30. Per den 31 december 2021 uppgick koncernens egna kapital till 432 162 TSEK.
Koncernens räntebärande skulder uppgick till 326 936 TSEK motsvarande en belåningsgrad om 46%. Räntan på banklånen är rörliga för närvarande.
Räntesatsen bestäms av kreditgivaren med hänsyn till bland annat det allmänna ränteläget, kostnader för upplåning och kapitaltäckning samt de övriga
grunder kreditgivaren vid varje tid tillämpar denna typ av kredit. Den genomsnittliga räntan på Bolagets externa låneskulder uppgick per den 31 december
2021 till 4,4%. Bolaget har antagit en finanspolicy som innehåller riktlinjer för finansiering, likviditet och kredithantering.
Känslighetsanalys räntekostnader
Ränteuppgång, procent
1,0%
1,5%
2,0%
2,5%
3,0%
3,5%
4,0%
4,5%
5,0%
NOTER (TSEK)
2021
3 269
4 904
6 539
8 173
9 808
11 443
13 077
14 712
16 347
Eekt kassaflöde TSEK
2022
3 204
4 806
6 408
8 010
9 612
11 214
12 816
14 418
16 020
2023
3 140
4 710
6 280
7 850
9 420
10 990
12 560
14 130
15 699
NOTER (TSEK)
COELI FASTIGHET II ABCOELI FASTIGHET II AB
30 31
NOTER (TSEK)
NOT 2 - FÖRVALTNINGSAVGIFTER
Bolaget har ett uppdragsavtal med Coeli Asset Management AB som innehar AIFM-tillstånd. Avtalet innebär att Coeli Asset Management har rätt till en
årlig förvaltningsavgift om 0,8 procent (exklusive moms) som fram till sista emissionens avslut beräknas på emitterad volym, och därefter på det totala
fastighetsvärdet.. Under 2021 uppgick förvaltningsagiften till 3 635 (1 955) TSEK. Coeli Asset Management AB har även rätt till en årlig AIF-avgift för risk,
regelefterlevnad mm om 0,2 procent (exklusive moms) på den emitterade volymen. Under 2021 uppgick AIF-avgiften till 800 (723) TSEK.
NOT 3 - ÖVRIGA EXTERNA KOSTNADER
Koncernen
Driftskostnader
Fastighetsförvaltningskostnader
Konsultarvoden
Revision
Övriga administrativa kostnader
Övrigt
Summa
Moderbolaget
Revision
Konsultarvoden
Börskostnader
Vidarefakturerade koncerninterna kostnader
Övrigt
Summa
2020-01-01
2020-12-31
-2 295
-882
-
-590
-574
-1 176
-5 517
-366
-397
-80
-
-2 115
-2 958
REDOVISNINGSPRINCIPER MODERBOLAG
Årsredovisning har upprättats i enlighet med ÅRL och RFR 2.
Anteciperade utdelningar
Anteciperad utdelning från dotterföretag redovisas i de fall moderföretaget ensamt har rätt att besluta om utdelningens storlek och moderföretaget har
fattat beslut om utdelningens storlek innan moderföretaget publicerat sina rapporter.
Koncernbidrag och aktieägartillskott
Koncernbidrag
Koncernbidrag inom koncernen redovisas enligt alternativregeln, dvs att såväl erhållna som lämnade koncernbidrag redovisas som bokslutdisposition.
Aktieägartillskott
Lämnade aktieägartillskott aktiveras i aktier och andelar hos givaren, efter beaktande av eventuellt nedskrivningsbehov.
Aktier i dotterbolag
Aktier i dotterbolag redovisas till anskaningsvärde med avdrag för eventuella nedskrivningar. Erhållna utdelningar redovisas som finansiella intäkter.
Finansiella instrument och säkringsredovisning
Med anledning av sambandet mellan redovisning och beskattning tillämpas inte reglerna om finansiella instrument och säkringsredovisning i IAS 39/IFRS
9 i moderbolaget som juridisk person.
Finansiella garantier
I förekommande fall består moderbolagets finansiella garantiavtal i huvudsak av borgensförbindelser till förmån för dotterföretag. Finansiella garantier
innebär att bolaget har ett åtagande att ersätta innehavaren av ett skuldinstrument för förluster som denne ådrar sig på grund av att angiven gäldenär inte
fullgör betalning vid förfall enligt avtalsvillkoren. För redovisning av finansiella garantiavtal tillämpar moderbolaget an av Rådet för finansiell rapportering
tillåten lättnadsregel jämfört med reglerna i IAS 39.
Lättnadsregeln avser avser finasiella garantiavtal utställda till förmån för dotterföretag. Moderbolaget redovisar finansiella garantiavtal som avsättning i
balansräkningen när bolaget har ett åtagande för vilket betalningen sannolikt erfordras för att reglera åtagandet.
NOTER (TSEK)
2021-01-01
2021-12-31
-3 599
-2 018
-1 364
-981
-2 849
-485
-11 296
-616
-542
-80
-8 165
-430
-9 833
COELI FASTIGHET II ABCOELI FASTIGHET II AB
32 33
NOT 5 - PERSONALKOSTNADER
Koncernen och moderbolaget
Styrelsearvoden
Lagstadgade sociala avgifter
Ersättningar till ledande befattningshavare
Ersättningar och övriga förmåner 2021
Styrelsens ordförande Helena Liljedahl
Styrelseledamot Jan Nordström
Styrelseledamot Mikael Larsson
Verkställande direktören
Ledande befattningshavare (1 person)
Summa
Redovisad kostnad uppgår till 330 TSEK pga en förändrad periodisering av arvodet.
Ersättningar och övriga förmåner 2020
Styrelsens ordförande Helena Liljedahl
Styrelseledamot Jan Nordström
Styrelseledamot Mikael Larsson
Verkställande direktören
Ledande befattningshavare (1 person)
Summa
Redovisad kostnad uppgår till 287 TSEK inklusive sociala avgifter pga en förändrad periodisering av arvodet.
Bolagets verkställande direktör och ledande befattningshavare får sin grundlön från övriga bolag inom Coelikoncernen som inte ingår i Coeli Fastighet II
AB-koncernen. Jan Nordström som är styrelseledamot i Bolaget fakturerar Bolaget löpande för konsultuppdrag avseende fastighetsrådgivning från sitt
bolag J.N Bygg AB. Under 2021 har Jan Nordström fakturerat koncernen 26 (68) och moderbolaget 0 (0) TSEK.
Bolagsstämman 2021 beslutade om ett arvode om 125 000 TSEK till styrelsens ordförande samt ett prisbasbelopp till styrelseledamot Jan Nordström.
Inget arvode för styrelsearbete föreslås utgå till Mikael Larsson.
NOTER (TSEK)
NOT 4 - ERSÄTTNING TILL REVISORER
Revisionsuppdrag
Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdraget
Skatterådgivning
Värderingstjänster
Övriga tjänster
Summa
Under räkenskapsåret 2021 har ersättningen till PwC uppgått till totalt 981 (590) TSEK.
2020-01-01
2020-12-31
-283
-60
-11
-
-12
-366
2021-01-01
2021-12-31
-616
-
-
-
-
-616
2020-01-01
2020-12-31
-287
-82
-369
Summa
125
47
-
-
-
172
Summa
125
47
-
-
-
172
2021-01-01
2021-12-31
-251
-79
-330
Övriga
ersättningar
-
-
-
-
-
0
Övriga
ersättningar
-
-
-
-
-
0
Pensions-
kostnad
-
-
-
-
-
0
Pensions-
kostnad
-
-
-
-
-
0
Aktierelaterade
ersättningar
-
-
-
-
-
0
Aktierelaterade
ersättningar
-
-
-
-
-
0
Grundlön/
styrelsearvode
125
47
-
-
-
172
Grundlön/
styrelsearvode
125
47
-
-
-
172
Rörlig
ersättning
-
-
-
-
-
0
Rörlig
ersättning
-
-
-
-
-
0
2020-01-01
2020-12-31
-507
-60
-11
-
-12
-590
2021-01-01
2021-12-31
-829
-95
-57
-
-
-981
ModerbolagetKoncernen
NOTER (TSEK)
COELI FASTIGHET II ABCOELI FASTIGHET II AB
32 33
NOTER (TSEK)
NOT 8 - SKATT PÅ ÅRETS RESULTAT / UPPSKJUTEN SKATTESKULD
Koncern
Aktuell skatt
Uppskjuten skatt, temporär skillnad mellan redovisat och
skattemässigt värde på byggnader
Uppskjuten skatt, avseende aktiverade underskottsavdrag
Summa
Avstämning av redovisad skatt
Resultat före skatt
Nominell skatt enligt gällande skattesats (20,6%/21,4%)
Skatteeekt av ej avdragsgilla kostnader och ej skattepliktiga intäkter
Skatteeekt ej redovisade temporära skillnader
Skatteeekt, kvittning räntenetto
Eekt av ändrad skattesats
Redovisad eektiv skatt
Uppskjuten skattefordran
Avseende aktiverade underskottsavdrag
Avseende värdeförändring fastighet
Avseende obeskattade reserver
Summa
Per balansdagen uppgår koncernens ackumulerade skattemässiga underskott till 7 146 (7 146) TSEK.
2020-01-01
2020-12-31
-
-
1 038
1 038
-4 503
964
-8
-
122
-40
1 038
1 372
-
-
1 372
2021-01-01
2021-12-31
-
-
-
0
-11 008
2 268
-3 162
-
894
-
0
1 372
-
-
1 372
ModerbolagetKoncernen
NOT 7 - FINANSIELLA KOSTNADER
Räntekostnader till kreditinstitut
Övriga räntekostnader
Lånekostnader
Övriga finansiella kostnader
Summa
2020-01-01
2020-12-31
-
-
-
-31
-31
2021-01-01
2021-12-31
-1 623
-
-
-79
-1 702
ModerbolagetKoncernen
NOT 6 - FINANSIELLA INTÄKTER
Ränteintäkter, koncernföretag
Ränteintäkter
Övriga finansiella intäkter
Summa
2020-01-01
2020-12-31
603
-
-
603
2021-01-01
2021-12-31
6 044
-
-
6 044
Moderbolaget
2020-01-01
2020-12-31
-366
-4
-
-252
-622
2021-01-01
2021-12-31
-8 714
-6
-222
-1 879
-10 821
2020-01-01
2020-12-31
-1 269
-272
1 038
-503
-2 036
436
-449
-450
-
-40
-503
1 372
-272
-439
661
2021-01-01
2021-12-31
-1 933
-13 067
-
-15 000
57 106
-11 764
-1 013
-2 223
-
-
-15 000
1 372
-19 067
-953
-18 648
Koncernen
2020-01-01
2020-12-31
-
-
-
-
2021-01-01
2021-12-31
-
2
6
8
COELI FASTIGHET II ABCOELI FASTIGHET II AB
34 35
NOT 9 - FÖRVALTNINGSFASTIGHETER
Fastighet Kommun Bolag Tillträde Yta
Söderby 1:816 Haninge Coeli Söderby AB 2019-11-15 906
Runö 7:145 Österåker Runö Hamn AB 2020-04-06 3 064
Viby 19:16 Upplands-Bro Viby Byggförvaltning AB 2020-05-05 2 770
Filtret 5 Borås Fastighetsaktiebolaget Filtret 5 2020-07-13 2 540
Kärrliljan 1 Stockholm Fastighetsaktiebolaget Kärrliljan 1 2020-07-13 2 340
Sicklaön 73:116 Nacka Ektorpsrondellen Fastighets AB 2020-09-07 3 845
Tennet 4 Tyresö Coeli Tyresö AB 2020-09-30 2 966
Tennet 3 Tyresö Coeli Tyresö 3 AB 2021-02-26 1 215
Tennet 8 Tyresö Tennet 8 i Tyresö AB 2021-04-12 1 694
Kviberg 3:5 Göteborg PVJA Fastighets AB 2021-04-29 1 900
Grönsakshandlaren 4 Malmö Coeli Grönsakshandlaren AB 2021-07-01 12 278
Veddesta 1:15 Järfälla Coeli Beta III Holding 4 AB 2021-11-04 1 046
Fastigheterna har en total area om ca 36 600 kvm. Bolaget kommer under innehavsperioden förädla fastigheterna genom att fokusera på ökad lönsamhet.
Förvärven har främst finansierats genom eget kapital.
Koncernen
Ingående balans
Förvärv
Värdeförändring
Utgående balans
Per 2021-12-31 har externt värderingsutlåtande inhämtats för fastigheterna Söderby 1:816, Sicklaön 73:116, Kärrliljan 1, Tennet 4, Viby 19:16 och Runö 7:145
då dessa förvärvades innan 2021. Även Filtret 5 förvärvades innan 2021 men för denna fastighet gjordes en värdering runt halvårsskiftet 2021 vilken
därmed är mindre än 12 månader gammal och har använts som underlag även per 2021-12-31. Övriga fastigheter som förvärvades under 2021 har i enlighet
med bolagets värderingspolicy värderats till förvärvspriset då bolaget bedömt att det inte heller föreligger någon väsentlig värdeförändring på dessa
fastigheter. I vissa fall inkluderar värderingsutlåtandet en bedömning av värdet av framtida byggrätter. Detta görs för de fastigheter där planarbetet har
kommit så långt att en förändrad markanvänding bedöms som sannolik. Värderaren gör en bedömning av den återstående planrisken och reducerar
sedan det fulla byggrättsvärdet med denna risk.
Koncernen
Hyresintäkter
Driftskostnader
Driftnetto
Se not 1 för värderingsmetodik och värderingsparametrar.
Bolaget redovisar sitt fastighetsbestånd till verkligt värde vilket för fastigheter har samma innebörd som marknadsvärde. Alla värdeförändringar är
orealiserade och redovisas i resultaträkningen. Samtliga orealiserade värdeförändringar är hänförliga till fastigheter som ägs vid utgången av perioden.
Känslighetsanalys
Förändringar i kassaflöden och marknadens avkastningskrav har stor betydelse för fastigheternas marknadsvärden. Baserat på Bolagets bedömda löpande
intjäningsförmåga per 31 december 2020 skulle en förändring om 5 procent av driftnettot uppåt eller nedåt påverka det bedömda marknadsvärdet med
cirka 35,7 (17,0) MSEK uppåt respektive nedåt. En förskjutning uppåt eller nedåt med 0,5 procentenheter av marknadens direktavkastningskrav skulle
på motsvarande sätt påverka det bedömda marknadsvärdet med cirka 54,9 (26,1) MSEK uppåt och 64,9 (30,9) MSEK nedåt. Ett avkastningskrav om 6
procent har använts vid beräkning av denna känslighetsanalys.
Förändring av driftnetto, 2021
2021-12-31
339 500
319 234
55 216
713 950
2021-01-01
2021-12-31
27 905
-3 342
24 563
2020-12-31
14 188
327 769
-2 457
339 500
2020-01-01
2020-12-31
9 595
-1 294
8 301
-5,00% -2,50% 0,00% 2,50% 5,00%
-0,50% 25 962 45 433 64 905 84 376 103 847
-0,25% -6 208 12 417 31 041 49 666 68 291
0,00% -35 698 -17 849 0 17 849 35 698
0,25% -62 828 -45 693 -28 558 -11 423 5 712
0,50% -87 871 -71 395 -54 919 -38 443 -21 968
NOTER (TSEK) NOTER (TSEK)
COELI FASTIGHET II ABCOELI FASTIGHET II AB
34 35
NOTER (TSEK)
NOT 10 - AKTIER OCH ANDELAR I KONCERNFÖRETAG
Moderbolaget
Ingående anskaningsvärde
Investeringar
Aktieägartillskott
Utgående ackumulerade anskaningsvärden
Ingående nedskrivningar
Årets nedskrivningar
Utgående ackumulerade nedskrivningar
Bokfört värde
Dotterbolag
Coeli Beta I AB
Coeli Beta II AB
Coeli Beta III AB
Indirekt ägda bolag
Coeli Söderby AB
Runö Hamn AB
Viby Byggförvaltning AB
Filtret Holding 5 AB
Fastighetsaktiebolaget Filtret 5
Kärrliljan Holding 1 AB
Fastighetsaktiebolaget Kärrliljan 1
Ektorpsrondellen Fastighets AB
Coeli Tyresö AB
Coeli Tyresö 3 AB
Tennet 8 i Tyresö AB
PVJA Fastighets AB
Coeli Beta III Holding 1 AB
Coeli Grönsakshandlaren AB
Coeli Beta III Holding 2 AB
Coeli Beta III Holding 3 AB
Coeli Beta III Holding 4 AB
Coeli Beta I Holding 1 AB
Tennet 8 I Tyresö Holding AB
Ektorpsrondellen Holding AB
Coeli Beta ID Holding 5 AB
Coeli Beta III Holding 6 AB
Coeli Söderby Holding AB
Coeli Tyresö 3 Holding AB
Runö Hamn Holding AB
Viby Holding AB
PVJA Fastighets Holding AB
Coeli Tyresö Holding AB
Coeli Beta III Holding 4.4 AB
2020-12-31
151
-
1 550
1 701
-51
-
-51
1 650
Bokfört
värde
500
650
136
1 286
NOTER (TSEK)
2021-12-31
1 701
36
14 950
16 687
-51
-15 350
-15 401
1 286
Eget kapital
482
749
601
Org nr
559210-6495
559210-6487
559288-0693
Org nr
556655-6212
559150-8469
556604-8715
559261-2880
556862-9678
559261-2872
556068-6460
556875-0151
559261-3037
556967-1810
556683-3447
559303-5487
559319-6057
556375-4463
559319-6065
559319-6073
559319-6081
559323-1029
559342-5829
559342-5811
559342-5803
559342-5795
559347-2201
559347-2151
559347-2169
559347-2136
559347-2193
559347-2185
559347-2177
Säte
Stockholm
Stockholm
Stockholm
Säte
Stockholm
Stockholm
Stockholm
Stockholm
Stockholm
Stockholm
Stockholm
Stockholm
Stockholm
Stockholm
Stockholm
Stockholm
Stockholm
Stockholm
Stockholm
Stockholm
Stockholm
Stockholm
Stockholm
Stockholm
Stockholm
Stockholm
Stockholm
Stockholm
Stockholm
Stockholm
Stockholm
Stockholm
Stockholm
Andel %
100
100
100
Andel %
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
Antal aktier
50 000
50 000
50 000
Antal aktier
1 000
50 000
1 000
25 000
500
25 000
1 000
500
25 000
500
1 000
25 000
25 000
150
25 000
25 000
25 000
25 000
25 000
25 000
25 000
25 000
25 000
25 000
25 000
25 000
25 000
25 000
25 000
-5,00% -2,50% 0,00% 2,50% 5,00%
-0,50% 12 345 21 605 30 864 40 123 49 382
-0,25% -2 952 5 904 14 761 23 617 32 474
0,00% -16 975 -8 488 - 8 488 16 975
0,25% -29 876 -21 728 -13 580 -5 432 2 716
0,50% -41 785 -33 950 -26 115 -18 281 -10 446
Förändring av driftnetto, 2020
COELI FASTIGHET II ABCOELI FASTIGHET II AB
36 37
NOTER (TSEK)
NOT 13 - FÖRUTBETALDA KOSTNADER OCH UPPLUPNA INTÄKTER
Koncernen
Förutbetald försäkring
Övriga förutbetalda kostnader
Summa
Upplupen koncernintern intäkt
Summa
NOT 14 - LIKVIDA MEDEL
Koncernen
Banktillgodohavanden
Summa
Moderbolaget
Banktillgodohavanden
Summa
2020-12-31
27 610
27 610
4 133
4 133
2020-12-31
256
52
308
-
-
2021-12-31
2
66
68
2 739
2 739
2021-12-31
69 007
69 007
194
194
NOT 15 - LEASINGAVTAL
Förvaltningsfastigheterna leasas till hyresgäster under operationella leasingavtal med månatliga hyresbetalningar. Leasingbetalningar för vissa
kontrakt inkluderar KPI-höjningar, men det finns inga andra rörliga leasingbetalningar som beror på ett index eller en ränta. Om det anses
nödvändigt för att minska kreditrisken kan koncernen få bankgarantier under leasingperioden.
Även om koncernen exponeras för förändringar i restvärdet i slutet av de nuvarande leasingavtalen ingår koncernen vanligtvis nya operationella
leasingavtal och kommer därför inte omedelbart att realisera någon minskning av restvärdet i slutet av dessa leasingavtal. Förväntningarna på
framtida restvärden återspeglas i fastigheternas verkliga värde.
Minimileaseavgifter som ska erhållas avseende förvaltningsfastigheter är enligt följande:
Löper till och med:
2022
2023
2024
2025
2026
2027 och senare
2021-12-31
1 538
18 907
3 977
17 234
-
157 493
NOT 12 - ÖVRIGA KORTFRISTIGA PLACERINGAR
Koncernen och moderbolaget
Ingående anskaningsvärde
Tillkommande poster
Avgående poster
Utgående ackumulerade anskaningsvärden
Ingående orealiserad värdeförändring
Periodens orealiserade värdeförändring
Utgående orealiserad värdeförändring
Bokfört värde
Bokfört värde per fond
Coeli Likviditetsstrategi
2020-12-31
148 002
200 002
-293 630
54 374
393
574
967
55 341
55 341
2021-12-31
54 374
-
-47 694
6 680
967
-704
263
6 943
6 943
NOTER (TSEK)
NOT 11 - FORDRINGAR HOS KONCERNFÖRETAG
Moderbolaget
Ingående anskaningsvärde
Tillkommande poster
Avgående poster
Bokfört värde
2020-12-31
14 570
349 321
-35 570
328 321
2021-12-31
328 321
389 376
-289 751
487 946
COELI FASTIGHET II ABCOELI FASTIGHET II AB
36 37
NOTER (TSEK)
NOT 16 - EGET KAPITAL
Aktier och ägande Aktiekapitalet i bolaget uppgick per 31 december 2021 till 2 079 900 SEK, fördelat enligt följande:
Preferensaktier P1
Preferensaktier P2
Preferensaktier P1: Varje Preferensaktie P1 är berättigad till 10 röster.
Preferensaktier P2: Med undantag för utdelning till preferensaktier P1 skall innehavare av preferensaktier P2 genom utdelning eller när bolaget
likvideras, med företräde framför innehavare av preferensaktier P1, ha rätt till ett belopp motsvarande vad som totalt har betalats för preferensaktier
P2, uppräknat med fem (5) procent per år från den 1 januari 2019 till dess att full återbetalning skett av Preferensbelopp P2 genom utdelning eller i
samband med att bolaget likvideras. För det fall utdelning till preferensaktier P2 sker med visst belopp under tiden fram till det att bolaget likvideras
skall det belopp som ligger till grund för uppräkning med fem (5) procent minskas med motsvarande belopp från tidpunkten för utdelning. Efter
ovanstående fördelning av tillgångarna skall innehavare av preferensaktier P1 ha rätt till ett belopp motsvarande vad som inbetalats för preferensaktier
P1. Eventuella tillgångar därutöver skall fördelas med trettio (30) procent till innehavare av preferensaktie P1 och med sjuttio (70) procent till
innehavare av preferensaktie P2.
Koncernen
Övrigt tillskjutet kapital
Avser eget kapital som är tillskjutet från ägarna. Här ingår överkurser som betalats i samband med emissioner.
Moderbolaget
Fritt eget kapital
Följande fonder utgör tillsammans med årets resultat fritt eget kapital, det vill säga det belopp som finns tillgängligt för utdelning till aktieägarna.
Överkursfond
När aktier emitteras till överkurs, det vill säga för aktierna ska betalas mer än aktiernas kvotvärde, ska ett belopp motsvarande det erhållna beloppet
utöver aktiernas kvotvärde, föras till överkursfonden.
Balanserade vinstmedel
Balanserade vinstmedel utgörs av föregående års balanserade vinstmedel och resultat efter avdrag under året lämnad utdelning.
INGÅENDE REDOVISAT AKTIEKAPITAL 2018-10-02
Händelser räkenskapsåret 2018-2021
Nyemission Preferensaktier P1
Nyemission Preferensaktier P1
Nyemission Preferensaktier P2
Nyemission Preferensaktier P2
Nyemission Preferensaktier P2
UTGÅENDE REDOVISAT AKTIEKAPITAL 2021-12-31
Rösträtter och aktiekapitalandelar
Aktieslag
Preferensaktier P1
Preferensaktier P2
Antal
500 000 st
1 579 900 st
Kvotvärde
1 SEK
1 SEK
Antal
P1 aktier
50 000
450 000
-
-
-
Röstetal
10
1
Registrering
bolagsverket
2018-10-02
2018-10-02
2019-04-08
2019-07-12
2020-03-23
Antal aktier
500 000
1 579 900
2 079 900
0
Akitekapital
SEK
50 000
450 000
425 920
248 300
905 680
2 079 900
Andel av
röster
76%
24%
100%
Antal
P2 aktier
-
-
425 920
248 300
905 680
Totalt antal
röster
5 000 000
1 579 900
6 579 900
Emission enligt
prospekt
Emission AB
Emission publ. AB
Emission 1
Emission 2
Emission 3
Kapitalandel
24%
76%
100%
NOTER (TSEK)
COELI FASTIGHET II ABCOELI FASTIGHET II AB
38 39
NOTER (TSEK)
NOT 19 - UPPLUPNA KOSTNADER OCH FÖRUTBETALDA INTÄKTER
Koncernen
Upplupna styrelsearvoden och revision
Förutbetalda hyresintäkter
Upplupna räntekostnader
Upplupna förvaltningsavgifter
Övrigt
Summa
Moderbolaget
Upplupna styrelsearvoden och revision
Upplupna förvaltningsavgifter
Övrigt
Summa
2020-12-31
368
2 002
76
267
1 399
4 112
368
267
1 128
1 763
2021-12-31
392
5 816
2 530
1 644
1 460
11 842
392
200
2 175
2 767
NOT 17 - SKULDER TILL KREDITINSTITUT
Koncernen
Ingående fastighetslån
Upplåning
Amortering
Utgående fastighetslån
Förfaller inom 1 år
Förfaller senare än 1 men inom 5 år
Belåning av fastigheterna har gjorts genom Collector, Handelsbanken, Svea Ekonomi och Swedbank. Belåningsgraden uppgår till ca 46% av marknadsvärdet
med en genomsnittlig ränta uppgående till 4,4%. Lånen förfaller mellan 2023-02-28 och 2024-10-30. Vid årets slut utgör den kortfristiga delen av skulder
till kreditinstitut 22 012 TSEK.
För vissa av lånen finns krav på att fonden ska upprätthålla en räntetäckningsgrad på minst 1,5 (driftnetto/finansnetto) samt att fondens belåningsgrad
ej får överstiga 70% mot aktuell värdering.
2021-12-31
27 471
303 210
-3 745
326 936
22 012
304 924
326 936
2020-12-31
-
27 471
27 471
27 471
-
27 471
NOT 18 - SKULDER HOS KONCERNFÖRETAG
Moderbolaget
Ingående anskaningsvärde
Tillkommande poster
Avgående poster
Bokfört värde
2020-12-31
-
-
-
-
2021-12-31
-
120 728
-
120 728
NOTER (TSEK)
COELI FASTIGHET II ABCOELI FASTIGHET II AB
38 39
NOT 20 - STÄLLDA SÄKERHETER OCH EVENTUALFÖRPLIKTELSER
Ställda säkerheter
Koncernen
Fastighetspant
Moderbolaget
Borgen till förmån för dotterbolag
Samtliga säkerheter är ställda som säkerhet för skuld till kreditinstitut.
2021-12-31
246 630
246 630
326 936
326 936
2020-12-31
134 653
134 653
27 471
27 471
NOT 21 - LIKVIDITETSRISK
Koncernen
Avtalsenliga löptider för finansiella
skulder per 2021-12-31
Finansiella skulder (exkl derivat)
Leverantörsskulder
Upplåning
Räntor
Summa finansiella skulder
Koncernen
Avtalsenliga löptider för finansiella
skulder per 2020-12-31
Finansiella skulder (exkl derivat)
Leverantörsskulder
Upplåning
Räntor
Summa finansiella skulder
Redovisat värde
fordringar/skulder
1 618
326 936
-
328 554
133
27 471
-
27 604
Summa
avtalsenliga
kassaflöden
1 618
327 903
28 802
358 323
133
27 471
515
28 119
Mer ån
5 år
-
-
-
-
-
-
-
-
Mellan
1 och 5 år
-
305 891
14 474
320 365
-
-
-
-
Mellan 6
och tolv
månader
-
18 706
7 127
25 833
-
27 273
174
27 447
Mindre än
6 månader
1 618
3 306
7 201
12 125
133
198
341
672
NOTER (TSEK)
COELI FASTIGHET II ABCOELI FASTIGHET II AB
40 41
NOTER (TSEK)
NOT 22 - RESULTAT PER AKTIE
Med bolagets resultat avses Bolagets resultat dividerat med antalet utestående Preferensaktie P2. Bolaget har inga utestående stamaktier varför beräkning
sker med Preferensaktier P2. Preferensaktier P1 har för närvarande inget substansvärde, vilket kan komma att förändras i framtiden.
Koncernens resultat, SEK
Preferensaktier P2
Resultat per aktie
Beräkning har under 2020 skett med genomsnittligt antal aktier då antalet aktier har förändrats under året.
2020-12-31
-2 538 577
1 243 922
-2,04
NOT 24 - SÄRSKILDA UPPLYSNINGAR FÖR ALTERNATIVA INVESTERINGSFONDER
Enligt lagen (2013:528) om förvaltare av alternativa investeringsfonder ska vissa upplysningar lämnas för alternativa investeringsfonder.
Coeli Fastighet II AB har ett uppdragsavtal med Coeli Asset Management AB, som innehar AIFM-tillstånd. Coeli Asset Management AB (org. nr 556608-
7648) står under Finansinspektionens tillsyn.
För information om ersättningspolicy och ersättning som betalats ut under året till särskild reglerad personal, se upplysningar i årsredovisning för Coeli
Asset Management AB (org. nr 556608-7648) hemsida www.coeli.se. För att ta del av fondbolagens årsredovisningar vänligen besök fondbolagets
hemsida alternativt kontakta Coeli Asset Management AB på info@coeli.se eller +46 (0) 8 506 223 00.
NOT 23 - NÄRSTÅENDETRANSAKTIONER
De transaktioner med närstående som skett under räkenskapsåret är baserade på de förvaltnings- och administrationsavtal som bolaget har ingått med
Coeli Asset Management AB. Avtalen innebär att Coeli Asset Management AB har rätt till en årlig förvaltningsavgift om 0,8 procent (exklusive moms)
som fram till sista emissionens avslut beräknas på emitterad volym, och därefter på det totala fastighetsvärdet respektive en årlig administrationsavgift
om 0,2% (exklusive moms) på den totala emitterade volymen. Gällande placering av överskottslikviditet har bolaget avtal med Coeli Asset Management
AB som innebär att bolaget får all fast förvaltningsavgift återbetald vid placering i Coeli Asset Management AB:s fonder.
Koncernen har även haft löpande driftstjänster som har fakturerats från andra närstående bolag inom Coeli sfären. Samtliga transaktioner har skett på
marknadsmässiga villkor.
Koncernen
Coeli Asset Management AB
Coeli Investment Management AB
JGN Bygg & Projekt AB - bolag ägt av styrelseledamot Jan Nordström
Moderbolaget
Coeli Asset Management AB
Coeli Investment Management AB
Moderbolaget faktureras för samtliga förvaltnings- och administrationsavgifter från Coeli-koncernen. Förvaltningsavgifterna allokeras därefter vidare
till dotterbolagen, varför endast en del av dessa kostnader framgår i moderbolagets resultaträkning.
2021-12-31
4 435
1 200
26
5 661
2021-12-31
800
-
800
2020-12-31
2 678
1 000
68
3 746
2020-12-31
2 678
1 000
3 678
2021-12-31
42 105 869
1 579 900
26,65
NOTER (TSEK)
COELI FASTIGHET II ABCOELI FASTIGHET II AB
40 41
NOTER (TSEK)
NOT 25 - AVSTÄMNING AV NETTOKASSA
Koncernen
Nedan analyseras nettokassan och förändringar för den presenterade perioden.
Likvida medel
Övriga kortfristiga placeringar - förfaller efter ett år
Bruttoskuld - förfaller inom ett år
Bruttoskuld - förfaller efter ett år
Nettokassa
Nettokassa 2020-01-01
Kassaflöde
Övriga ej kassapåverkande poster
Nettokassa 2020-12-31
Nettokassa 2021-01-01
Kassaflöde
Övriga ej kassapåverkande poster
Nettokassa 2021-12-31
2020-12-31
27 610
55 341
-27 471
-
55 480
Summa
153 341
-4 807
-93 054
55 480
55 480
-258 068
-48 398
-250 986
2021-12-31
69 007
6 943
-22 012
-304 924
-250 986
Låneskulder som
förfaller inom 1 år
-
-27 471
-
-27 471
-27 471
5 459
-
-22 012
Låneskulder som
förfaller efter 1 år
-
-
-
-
-
-304 924
-
-304 924
Likvida medel
153 341
22 664
-93 054
82 951
82 951
41 397
-48 398
75 950
SKULDER HÄNFÖRLIGA TILL
FINANSIERINGSVERKSAMHETENÖVRIGA TILLGÅNGAR
NOTER (TSEK)
NOT 26 - FÖRSLAG TILL DISPOSITION AV BOLAGETS RESULTAT
Styrelsen föreslår att tillgängliga vinstmedel i SEK
fritt eget kapital
årets resultat
disponeras så att
i ny räkning överföres
2021-12-31
387 078 230
-11 008 226
376 070 004
376 070 004
NOT 27 - VÄSENTLIGA HÄNDELSER EFTER RÄKENSKAPSÅRETS SLUT
Sedan den 31 december 2021 har följande väsentliga händelser för Bolaget inträat:
• Den 24 februari 2022 förvärvades fastigheten Mandelblomman 9 genom förvärv av aktierna i VK Projektfastigheter AB, org nr 559159-7462.
COELI FASTIGHET II ABCOELI FASTIGHET II AB
42 43
Styrelsens intygande
Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att årsredovisningen har upprättats i enlighet med god redovisningssed i Sv erige och koncernredovisningen
har urättats i enlighet med de internationella redovisningsstandarder som avses i Europaparlamentets och rådets förordning (EG) nr 1606/2002 av
den 19 juli 2002 om tillämpning av internationella redovisningsstandarder. Årsredovisningen respektive koncernredovisningen ger en rättvisande bild
av moderbolagets och koncernens ställning och resultat. Förvaltningsberättelsen för moderbolaget respektive koncernen ger en rättvisande översikt
över utvecklingen av moderbolagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som
moderbolaget och de företag som ingår i koncernen står inför.
Styrelsen och verkställande direktören vill härmed avge årsredovisningen med tillhörande finansiell ställning för koncernen och moderbolag för
fastställelse på årsstämman.
Stockholm 2022-04-13
Helena Liljedahl Jakob Pettersson
Ordförande VD
Mikael Larsson Jan Nordström
Styrelseledamot Styrelseledamot
Vår revisionsberättelse har avgivits 2022-04-13
Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB
Leonard Daun
Auktoriserad revisor
NOTER (TSEK)
COELI FASTIGHET II ABCOELI FASTIGHET II AB
42 43
NOTER (TSEK)
Revisionsberättelse
Till bolagsstämman i
Coeli Fastighet II AB (publ),
org.nr 559173-7548
Rapport om årsredovisningen
Uttalanden
Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovisningen för Coeli Fastighet II AB (publ) för år 2021 med undantag för
bolagsstyrningsrapporten på sidorna 15-18. Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår på sidorna 10-42 i detta dokument.
Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden
rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31 december 2021 och av dess finansiella resultat och kassaflöde
för året enligt årsredovisningslagen. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla
väsentliga avseenden rättvisande bild av koncernens finansiella ställning per den 31 december 2021 och av dess finansiella resultat
och kassaflöde för året enligt International Financial Reporting Standards (IFRS), såsom de antagits av EU, och årsredovisningslagen.
Våra uttalanden omfattar inte bolagsstyrningsrapporten på sidorna 15-18. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens
och koncernredovisningens övriga delar.
Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och koncernen.
Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen är förenliga med innehållet i den kompletterande
rapport som har överlämnats till moderbolagets styrelse i enlighet med revisorsförordningens (537/2014) artikel 11.
Grund för uttalanden
Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa
standarder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god
revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Detta innefattar att, baserat på vår bästa
kunskap och övertygelse, inga förbjudna tjänster som avses i revisorsförordningens (537/2014) artikel 5.1 har tillhandahållits det
granskade bolaget eller, i förekommande fall, dess moderföretag eller dess kontrollerade företag inom EU.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
Revisionens inriktning och omfattning
Coeli Fastighet II AB (publ):s verksamhet består i att med eget kapital tillsammans med upplånat kapital investera på den svenska
fastighetsmarknaden. Den mest väsentliga balansposten utgörs av förvaltningsfastigheter som värderas till verkligt värde. Vi utformade
vår revisions genom att fastställa väsentlighetsnivå och bedöma risken för väsentliga felaktigheter i de finansiella rapporterna.
Vi beaktade särskilt de områden där verkställande direktören och styrelsen gjort subjektiva bedömningar, till exempel viktiga
redovisningsmässiga uppskattningar som har gjorts med utgångspunkt från antaganden och prognoser som framtida händelser, vilka
till sin natur är osäkra. Liksom vid alla revisioner har vi också beaktat risken för att verkställande direktören och styrelsen åsidosätter
den interna kontrollen, och bland annat överväg om det finns belägg för systematiska avvikelser som givit upphov till risk för väsentliga
felaktigheter till följd av oegentligheter.
Vi anpassade vår revision för att utföra en ändamålsenlig granskning i syfte att kunna uttala oss om de finansiella rapporterna som
helhet, med hänsyn tagen till koncernens struktur, redovisningsprocesser och kontroller samt den bransch i vilken koncernen verkar.
COELI FASTIGHET II ABCOELI FASTIGHET II AB
44 45
Hur vår revision beaktade det särskilt betydelsefulla området
Vi har i vår revision bland annat tagit del av de oberoende
externa fastighetsvärderingar som koncernen inhämtat. Vi har
även tagit del av det formella uppdrags om koncernen har
lämnat till värderingsföretaget. Vidare har utvärderat antagen
i värderingen och stickprovsvis testat de uppgifter som
koncernen lämnat till värderingsföretaget. Vi har granskat de
upplysningar som koncernen lämnar i sin årsredovisning kring
förvaltningsfastigheterna.
Värderingarna baseras på bedömningar och är till sin natur
behäftade med en inneboende osäkerhet. Baserat på vår
granskning är vår bedömning att de av bolaget använda
antagandena ligger inom ett skäligt intervall.
Särskilt betydelsefullt område
Värdering av förvaltningsfastigheter
Förvaltningsfastigheterna utgör en stor andel av koncernens
balansomslutning och deras bedömda värdeförändringar
påverkar i hög grad koncernens resultat. Värdering av
förvaltningsfastigheterna är till sin natur subjektiv och föremål
för styrelsens och verkställande direktörens bedömningar.
Bokfört värde på koncernens fastigheter uppgår till 714 mkr.
Av bolagets årsredovisning not 1 framgår hur fastigheterna
redovisats och värderats och vilka bedömningar bolaget gjort.
Av not 9 framgår att koncernen inhämtat externa värderingar
och att en värdejustering skett med 55 mkr. Av not 9 framgår
vilka antaganden som ligger bakom bedömningen av värdet.
Väsentliga antaganden är bland annat avkastningskrav och
bedömt framtida driftnetto.
Betydelsen av uppskattningar och bedömningar som ingår
i att fastställa det verkliga värdet, tillsammans med det
faktum att beloppen är betydande gör att värderingen av
förvaltningsfastigheter är ett särskilt betydelsefullt område i
revisionen.
Väsentlighet
Revisionens omfattning och inriktning påverkades av vår bedömning av väsentlighet. En revision utformas för att uppnå en rimlig
grad av säkerhet om huruvida de finansiella rapporterna innehåller några väsentliga felaktigheter. Felaktigheter kan uppstå till följd av
oegentligheter eller misstag. De betraktas som väsentliga om enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska
beslut som användarna fattar med grund i de finansiella rapporterna.
Baserat på professionellt omdöme fastställde vi vissa kvantitativa väsentlighetstal, däribland för den finansiella rapportering som helhet.
Med hjälp av dessa och kvalitativa överväganden fastställde vi revisionens inriktning och omfattning och våra granskningsåtgärders
karaktär, tidpunkt och omfattning, samt att bedöma eekten av enskilda och sammantagna felaktigheter på de finansiella rapporterna
som helhet.
Särskilt betydelsefulla områden
Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden som enligt vår professionella bedömning var de mest betydelsefulla
för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen för den aktuella perioden. Dessa områden behandlades inom ramen
för revisionen av, och i vårt ställningstagande till, årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet, men vi gör inga separata
uttalanden om dessa områden.
Annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen
Detta dokument innehåller även annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen och återfinns på sidorna 1-9 och
48-49. Informationen i ”Coeli Fastighet II AB:s ersättningsrapport 2021”, vilken publiceras på bolagets hemsida samtidigt med denna
rapport, utgör också annan information. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för denna andra information.
Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncernredovisningen omfattar inte denna information och vi gör inget uttalande med
bestyrkande avseende denna andra information.
I samband med vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen är det vårt ansvar att läsa den information som identifieras
ovan och överväga om informationen i väsentlig utsträckning är oförenlig med årsredovisningen och koncernredovisningen. Vid
denna genomgång beaktar vi även den kunskap vi i övrigt inhämtat under revisionen samt bedömer om informationen i övrigt verkar
innehålla väsentliga felaktigheter.
COELI FASTIGHET II ABCOELI FASTIGHET II AB
44 45
Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende denna information, drar slutsatsen att den andra informationen innehåller en
väsentlig felaktighet, är vi skyldiga att rapportera detta. Vi har inget att rapportera i det avseendet.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att årsredovisningen och koncernredovisningen upprättas och att
de ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och, vad gäller koncernredovisningen, enligt IFRS, så som de antagits av EU,
och årsredovisningslagen. Styrelsen och verkställande direktören ansvarar även för den interna kontroll som de bedömer är nödvändig
för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror
på oegentligheter eller misstag.
Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen ansvarar styrelsen och verkställande direktören för bedömningen
av bolagets och koncernens förmåga att fortsätta verksamheten. De upplyser, när så är tillämpligt, om förhållanden som kan påverka
förmågan att fortsätta verksamheten och att använda antagandet om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt drift tillämpas dock
inte om styrelsen och verkställande direktören avser att likvidera bolaget, upphöra med verksamheten eller inte har något realistiskt
alternativ till att göra något av detta.
Revisorns ansvar
Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet inte innehåller
några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, och att lämna en revisionsberättelse som innehåller
våra uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en revision som utförs enligt ISA och god
revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av
oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska
beslut som användare fattar med grund i årsredovisningen och koncernredovisningen.
En ytterligare beskrivning av vårt ansvar för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen finns på Revisorsinspektionens
webbplats: www.revisorsinspektionen.se/revisornsansvar. Denna beskrivning är en del av revisionsberättelsen.
Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar
Revisorns granskning av förvaltning och förslag till disposition av bolagets vinst eller förlust
Uttalanden
Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en revision av styrelsens och verkställande
direktörens förvaltning för Coeli Fastighet II AB (publ) för år 2021 samt av förslaget till dispositioner beträande bolagets vinst eller
förlust.
Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och
verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.
Grund för uttalanden
Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är
oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska
ansvar enligt dessa krav.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning
innefattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets och koncernens
verksamhetsart, omfattning och risker ställer på storleken av moderbolagets och koncernens egna kapital, konsolideringsbehov,
likviditet och ställning i övrigt.
COELI FASTIGHET II ABCOELI FASTIGHET II AB
46 47
Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvaltningen av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fortlöpande
bedöma bolagets och koncernens ekonomiska situation, och att tillse att bolagets organisation är utformad så att bokföringen,
medelsförvaltningen och bolagets ekonomiska angelägenheter i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt. Den verkställande
direktören ska sköta den löpande förvaltningen enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland annat vidta de åtgärder som är
nödvändiga för att bolagets bokföring ska fullgöras i överensstämmelse med lag och för att medelsförvaltningen ska skötas på ett
betryggande sätt.
Revisorns ansvar
Vårt mål beträande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis för att
med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören i något väsentligt avseende:
• företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försummelse som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget
• på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen.
Vårt mål beträande revisionen av förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är
att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen.
Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige alltid
kommer att upptäcka åtgärder eller försummelser som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller att ett förslag till
dispositioner av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt med aktiebolagslagen.
En ytterligare beskrivning av vårt ansvar för revisionen av förvaltningen finns på Revisorsinspektionens webbplats: www.
revisorsinspektionen.se/revisornsansvar. Denna beskrivning är en del av revisionsberättelsen.
Revisorns granskning av Esef-rapporten
Uttalande
Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en granskning av att styrelsen och verkställande
direktören har upprättat årsredovisningen och koncernredovisningen i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering
(Esef-rapporten) enligt 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden för Coeli Fastighet II AB (publ) för år 2021.
Vår granskning och vårt uttalande avser endast det lagstadgade kravet.
Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten #[checksumma] upprättats i ett format som i allt väsentligt möjliggör enhetlig elektronisk
rapportering.
Grund för uttalandet
Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommendation RevR 18 Revisorns granskning av Esef-rapporten. Vårt ansvar enligt denna
rekommendation beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till Coeli Fastighet II AB (publ) enligt
god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav.
Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för vårt uttalande.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att Esef-rapporten har upprättats i enlighet med 16 kap. 4 a § lagen
(2007:528) om värdepappersmarknaden, och för att det finns en sådan intern kontroll som styrelsen och verkställande direktören
bedömer nödvändig för att upprätta Esef-rapporten utan väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag.
Revisorns ansvar
Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om Esef-rapporten i allt väsentligt är upprättad i ett format som uppfyller kraven i
16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, på grundval av vår granskning.
RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra granskningsåtgärder för att uppnå rimlig säkerhet att Esef-rapporten är upprättad
i ett format som uppfyller dessa krav.
COELI FASTIGHET II ABCOELI FASTIGHET II AB
46 47
Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en granskning som utförs enligt RevR 18 och god revisionssed
i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentlig¬heter
eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som
användare fattar med grund i Esef-rapporten.
Revisionsföretaget tillämpar ISQC 1 Kvalitetskontroll för revisionsföretag som utför revision och översiktlig granskning av finansiella
rapporter samt andra bestyrkandeuppdrag och näraliggande tjänster och har därmed ett allsidigt system för kvalitetskontroll vilket
innefattar dokumenterade riktlinjer och rutiner avseende efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder för yrkesutövningen och tillämpliga
krav i lagar och andra författningar.
Granskningen innefattar att genom olika åtgärder inhämta bevis om att Esef-rapporten har upprättats i ett format som möjliggör
enhetlig elektronisk rapportering av årsredovisningen och koncernredovisning. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland
annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i rapporteringen vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag.
Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur styrelsen och verkställande
direktören tar fram underlaget i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna,
men inte i syfte att göra ett uttalande om eektiviteten i den interna kontrollen. Granskningen omfattar också en utvärdering av
ändamålsenligheten och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens antaganden.
Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen en teknisk validering av Esef-rapporten, dvs. om filen som innehåller Esef-rapporten
uppfyller den tekniska specifikation som anges i kommissionens delegerade förordning (EU) 2019/815 och en avstämning av att Esef-
rapporten överensstämmer med den granskade årsredovisningen och koncernredovisningen.
Vidare omfattar granskningen även en bedömning av huruvida Esef-rapporten har märkts med iXBRL som möjliggör en rättvisande
och fullständig maskinläsbar version av koncernens resultat-, balans- och egetkapitalräkningar samt kassaflödesanalysen.
Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten
Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrapporten på sidorna 15-18 och för att den är upprättad i enlighet med
årsredovisningslagen.
Vår granskning har skett enligt FAR:s uttalande RevR 16 Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten. Detta innebär att vår
granskning av bolagsstyrningsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning
och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna
granskning ger oss tillräcklig grund för våra uttalanden.
En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i enlighet med 6 kap. 6 § andra stycket punkterna 2–6 årsredovisningslagen
samt 7 kap. 31 § andra stycket samma lag är förenliga med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar samt är i
överensstämmelse med årsredovisningslagen.
Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB, Torsgatan 21, 113 97 Stockholm, utsågs till Coeli Fastighet II AB (publ):s revisor av bolagsstämman
den 29 april 2021 och har varit bolagets revisor sedan 29 november 2018.
Stockholm den 13 april 2022
Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB
Leonard Daun
Auktoriserad revisor
COELI FASTIGHET II ABCOELI FASTIGHET II AB
48 49
Användande av nyckeltal ej definierade i IFRS.
Bolaget tillämpar bolaget ESMAs (European Securities and Markets Authority– Den Europeiska värdepappers- och marknadsmyndigheten) riktlinjer för
alternativa nyckeltal, Alternative Performance Measures). Ett alternativt nyckeltal är ett finansiellt mått över historisk eller framtida resultatutveckling,
finansiell ställning eller kassaflöde som inte är definierat eller specificerat i IFRS. Definitionerna av i delårsrapporten använda nyckeltal är sammanställda
nedan.”
Driftnetto
Hyresintäkter minus drift- och underhållskostnader och fastighetsskatt. Driftnetto mäter fastigheternas överskott från fastighetsverksamheten, och är
ett nyckeltal som används för intern lönsamhetsuppföljning.
Direktavkastning
Koncernens driftnetto dividerat med marknadsvärdet på fastigheterna i koncernen.
Direktavkastning annualiserad
Koncernens driftnetto på årsbasis dividerat med marknadsvärdet på fastigheterna i koncernen.
Belåningsgrad
Räntebärande skulder i relation till fastigheternas bokförda värde. Ger indikation på om fonden har en belåningsgrad som överensstämmer med
prospektets riktlinjer.
Genomsnittlig ränta
Fastighetslånens genomsnittliga ränta per bokslutsdagen.
Soliditet
Eget kapital dividerat med balansomslutningen.
Preferensaktier P1
Preferensaktier 1 avser de aktier som Bolagets huvudägare Coeli Investment Management AB innehar i Bolaget.
Preferensaktier P2
Preferensaktier 2 avser de aktier som är upptagna till handel och som emitteras till allmänheten enligt prospektets erbjudande.
Resultat per aktie
Bolagets resultat dividerat med antalet utestående Preferensaktier P2.
Nettoandelsvärde (NAV)
Nettoandelsvärdet är det egna kapitalet med avdrag för Preferensaktier P1 dividerat med antalet Preferensaktier P2.
Nettokassa/nettoskuld
Likvida medel, kortfristiga placeringar och räntebärande kort- och långfristiga fordringar med avdrag för räntebärande kort- och långfristiga skulder.
DEFINITIONER
Avstämningar av väsentliga alternativa nyckeltal
Nedan framgår avstämningar av väsentliga alternativa nyckeltal mot den mest direkt avstämbara posten, delsumman eller totalsumman
som anges i de finansiella rapporterna för motsvarande period.
Driftnetto
Hyresintäkter
Drift- och underhållskostnader
Fastighetsskatt
Driftnetto, TSEK
Direktavkastning annualiserad
Koncernens driftnetto på årsbasis
Marknadsvärde på fastigheterna i koncernen
Direktavkastning annualiserad, %
2021-12-31
27 905
-2 031
-1 311
24 563
30 420
713 950
4,3
2020-12-31
9 595
-981
-313
8 301
17 213
339 500
5,1
FINANSIELL KALENDER
COELI FASTIGHET II ABCOELI FASTIGHET II AB
48 49
Publicering av ekonomisk information
Bolagets ekonomiska rapporter kan hämtas på https://coeli.se/vara-fonder/fastighetsfonder/coeli-fastighet-ii-ab/
FINANSIELL KALENDER 2022
Datum Aktivitet
2022-05-16 Årstämma
2022-08-31 Halvårsrapport 2022
FINANSIELL KALENDER
COELI FASTIGHET II AB
COELI FASTIGHET II AB
50
MB
Box 3317, 103 66 Stockholm , S vea vägen 24-26
Tel: 08-506 223 00, Fax: 08-545 916 41, Org: 559086-4392, www.coeli.se